重庆市荣昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0153民初2078号 原告：张本端，男，1969年7月5日生，汉族，住重庆市荣昌区。 委托诉讼代理人：张才君，重庆志和智律师事务所律师。 被告：陈昌兰，女，1979年6月19日生，汉族，住重庆市荣昌区。 被告：重庆市汇宇置业发展有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道向阳路162号2幢15-1，统一社会信用代码91500226765931376G。 法定代表人：陆明，董事长。 委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏远畅，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。 被告：重庆市荣昌区汇宇物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道向阳路162号2幢15-1，统一社会信用代码9150022679589705X2。 法定代表人：陆明，董事长。 委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏远畅，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。 原告张本端与被告陈昌兰、重庆市荣昌区汇宇物业管理有限公司（以下简称汇宇物管公司）、重庆市汇宇置业发展有限公司（以下简称汇宇置业公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张本端的委托诉讼代理人张才君，被告汇宇物管公司及汇宇置业公司的共同委托诉讼代理人冷雪晖到庭参加了诉讼，被告陈昌兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张本端向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈昌兰及被告汇宇物管公司归还占用原告的位于荣昌区昌州街道向阳路×××号×栋×-×××号、×-×××号房屋；2、判令三被告连带向原告赔偿实际占有并使用房屋损失46290元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告汇宇置业公司2011年开发建设了荣昌汇宇浙江小商品批发市场，当时该项目门面建面销售价格为10200元/平方米，并在销售时承诺按照40元/平方米/月返租三年，且直接抵扣房款，后经协商，销售价格优惠到10116元/平方米，原告遂分别于2013年1月22日及2013年2月17日向被告购得该项目×栋×-×××号号和×-×××号门面房屋。购房时，被告置业公司为了少交税费，直接把三年返租的房租费44439元扣除在购房款之外，并指定由该公司的法定代表人设立的被告汇宇物管公司于2013年2月17日与原告签订了《荣昌汇宇·浙江小商品批发市场统一经营管理协议书》，该协议约定由被告汇宇物管公司在协议书生效之日起，原告将该房屋的占有权、使用权、收益权全部让渡给乙方，原告三年时间内不再享有该房屋的上述权益。此后，房屋就由被告汇宇物管公司接手管理并向外出租，原告亦即外出经商。2016年2月，三年返租到期，原告通过电话及朋友向被告汇宇物管公司要求返还房屋及支付租金，被告汇宇物管公司以该房屋没有向外出租自己也没有收益为由，既不返还实际占有的原告房屋，也不愿意支付房屋租金。2018年2月27日，原告与妻子专程回荣昌，来到所购门面处，发现被告陈昌兰用原告所有的两个门面开了一家窗帘店，原告遂上前理论，陈昌兰表示支付了部分租金给被告汇宇物管公司，汇宇物管公司却称是无偿将两个门面交给陈昌兰使用三年多时间，没有向陈昌兰收取租金，后原告妻子报警，警察出警后系民事纠纷为由，建议沟通解决或通过司法程序解决。综上，被告汇宇物管公司根据合同约定占有、使用原告的房屋，到期后没有将占有的房屋归还原告，也拒不支付租金，却让被告陈昌兰实际占有使用房屋几年之久，两被告的行为侵犯了原告的物权，损害了原告的合法权益。被告汇宇置业公司与被告汇宇物管公司系关联公司，且汇宇物管公司取得原告房屋前三年的占有使用权都是在汇宇置业公司的指定下获取，且原告购房时是汇宇置业公司宣传由其返租三年，故汇宇置业公司应当承担连带责任，三被告应当按照市场租金标准（30元/平方米/月）赔偿原告的房租损失。因此，原告现起诉至法院，请求依法判决。 汇宇物管公司及汇宇置业公司均辩称：我方没有占有和使用原告的房屋，原告的诉求没有事实和法律依据，请求驳回原告对我方的起诉。 陈昌兰未到庭亦未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年1月22日及2013年2月17日，原告与被告汇宇置业公司两次签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告通过按揭方式从被告处购得位于原重庆市荣昌县昌州街道向阳路×××号×幢×-×××号门面（房屋建筑面积30.86平方米，套内建筑面积16.38平方米）及×幢×-×××号门面（房屋建筑面积30.86平方米，套内建筑面积16.38平方米）。2013年2月17日，原告张本端同时与被告汇宇物管公司公司签订《荣昌汇宇·浙江小商品批发市场统一经营管理协议书》（以下简称《统一经营管理协议书》），该协议约定：张本端于本协议生效之日起将所购上述两个门面的占有权、使用权（含经营管理权）、收益权全部让渡给汇宇物管公司，期限为三年，以有利于汇宇物管公司培育专业市场。统一经营管理期限内，汇宇物管公司有权根据批发市场整体规划和功能分区，采取多种形式使用甲方商铺，且有权直接以自己的名义与第三人签订使用甲方商铺的各种合同。统一经营管理期限的起始时间必须同时符合两个必要条件：1、张本端付清全部房款（按揭部分，银行必须放款）；2、以实际交付时间为准，否则根据张本端付清全部房款及实际交付时间对起始时间做相应顺延。统一经营管理期限内，该商铺经营的盈利或亏损概与张本端无关，汇宇物管公司承担协议书第四节中的费用（指商铺的物管费、水电费等）后，节余部分归汇宇物管公司所有，作为经营管理报酬，如有亏损则亦由汇宇物管公司自行承担。该协议同时约定在该协议书期限届满后，张本端如需委托汇宇物管公司管理其商铺，应在统一经营管理期限届满前三个月内签订相应协议书。但该协议并未约定原告将商铺交由被告汇宇物管公司统一经营管理的价格。2014年7月17日及7月18日，原告取得了上述两个门面的房地产权证书（房地产权证号分别为×××房地证××××字第×××××号及×××房地证××××字第×××××号）。 庭审中，原告称本案所涉两个门面购买时尚有44439元的房款未支付完毕，因此以将两个门面返租给被告汇宇物管公司三年的方式抵扣欠被告汇宇置业公司的购房款，故《统一经营管理协议书》中未约定价格，是通过口头约定为44439元。并且原告购买的门面是现房，购房当天，原告便完善了所有手续，将房屋直接交付给了被告汇宇物管公司，但没有书面证据证明办理了房屋交接手续。《统一经营管理协议书》自签订当天生效，三年期间（2013年2月17日至2016年2月16日）租金抵扣购房款，三年之后即从2016年2月17日至2018年4月8日期间的租金应当由被告支付原告，按照市场价格30元/平方米/月应当为46290元。被告汇宇置业公司及汇宇物管公司均对原告上述陈述不予认可。被告汇宇置业公司及汇宇物管公司均称，并未实际占有使用原告的门面，原告也没有举证证明已经将房屋交付给被告汇宇物管公司，被告汇宇置业公司及汇宇物管公司也没有将房屋出租给被告陈昌兰。 原告张本端为证明现在涉案两个门面由被告陈昌兰使用，举示了重庆市荣昌区公安局昌州派出所2018年2月27日的案（事）件接报回执，其中载明：“2018年2月27日15时许，报警人郑益来到昌州派出所报警自称：自己丈夫张本端购买的门面（重庆市荣昌区昌州街道汇宇建材市场×-×××和×-×××）被一个叫陈昌兰的用于存放东西，进而双方引发矛盾。目前，民警已告知郑益应当与陈昌兰沟通调解或者直接走司法程序”。被告汇宇置业公司及汇宇物管公司质证后认为，该证据报警信息均系案外人郑益自称的，没有其他证据证明自称内容属实，不能达到原告的证明目的。 上述事实，有原、被告陈述、《荣昌汇宇·浙江小商品批发市场统一经营管理协议书》、房地产权证、《重庆市商品房买卖合同》、案（事）件接报回执等证实，本院依法予以确认。 本院认为：当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告以《统一经营管理协议书》为由要求被告汇宇物管公司支付2016年2月17日至2018年4月8日的租金，但根据该协议约定的“统一经营管理期限的起始时间必须同时符合两个必要条件：1、张本端付清全部房款（按揭部分，银行必须放款）；2、以实际交付时间为准，否则根据张本端付清全部房款及实际交付时间对起始时间做相应顺延……协议书期限届满后，张本端如需委托汇宇物管公司管理其商铺，应在统一经营管理期限届满前三个月内签订相应协议书……”等相关内容，该协议需以门面交付为生效条件，且协议到期后原告如需继续委托被告汇宇物管公司管理商铺还需与其重新签订协议书。原告现并无证据证明其已将门面交付被告汇宇物管公司，亦无证据证明其所主张的协议到期后（即2016年2月17日至2018年4月8日期间）仍与被告汇宇物管公司重新签订协议继续委托汇宇物管公司管理其门面，也无证据证明被告汇宇物管公司将门面出租给被告陈昌兰，故原告要求被告汇宇物管公司赔偿实际占有并使用房屋损失，于法无据，本院不予支持。原告与被告汇宇置业公司的《重庆市商品房买卖合同》已履行完毕，原告根据合同获得了所购门面的所有权，原告称“返租三年”及“被告汇宇物管公司在被告汇宇置业公司指定下获取门面三年占有使用权”均无证据证实，故原告要求被告汇宇置业公司连带赔偿实际占有并使用房屋损失，本院亦不予支持。原告提供的案（事）件接报回执内容均系案外人郑益陈述，不足以证明被告陈昌兰实际长期占有使用原告的门面，故原告要求被告陈昌兰归还占用房屋及赔偿占有使用房屋损失的诉讼请求无事实依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张本端的全部诉讼请求。 案件受理费958元，减半收取计479元，由原告张本端负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  邬霞 二〇一八年六月二十日 法官助理朱俊亨 书记员易江虹