浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终417号上诉人（原审第三人）：桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司，住所地：桐乡市振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。统一社会信用代码：91330483MA28AP545P。法定代表人：王惠明，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宇平、何飞飞，浙江辞达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡慧强，男，1979年3月1日出生，汉族，住桐乡市。被上诉人（原审原告）：王丽，女，1980年12月9日出生，汉族，住桐乡市。原审被告：桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司，住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。统一社会信用代码：330483000096082。法定代表人：葛江峰。上诉人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司（以下简称世贸至尊公司）为与被上诉人蔡慧强、王丽以及原审被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司（以下简称世贸商管公司）合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2016）浙0483民初9710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世贸至尊公司上诉请求：撤销原判中第二项内容，改判世贸至尊公司依约继续经营涉诉公寓至约定期限。事实和理由：一、一审判决违反了合同当事人约定优先原则。本案中，双方签订的《公寓承包经营合同》第三条、第六条、第七条均明确约定合同一经签订，双方都必须履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。第七条特别注明“由于承包经营的连续性，甲方不得擅自变更、解除、提前终止本合同。”明确蔡慧强、王丽不得提前解除合同的特定义务。上述约定是基于各自利益的考虑，是刚性、无条件的，符合当事人意思自治原则。即使世贸商管公司根本违约，也只能依照合同约定，由世贸商管公司向蔡慧强、王丽支付违约金，而不能由蔡慧强、王丽以对方违约为由解除合同。一审无视双方约定做出了错误判决。二、一审判决损害了世贸至尊公司的合法权益。世贸至尊公司基于充分相信蔡慧强、王丽与世贸商管公司签订的公寓承包经营合同，才与世贸商管公司签订了十年时间的租赁协议。一审判决将使世贸至尊公司提前归还正在经营的公寓，损失1300余万装修资金。世贸至尊公司作为善意第三人，在本案中没有任何过错，不应承受这些损失。蔡慧强、王丽与世贸商管公司二审中未作答辩。蔡慧强、王丽向一审法院起诉请求：1、世贸商管公司支付承包费38224.96元（2015年7月1日至2016年12月8日），自2015年12月2日起按每日万分之三支付违约金至实际付款日止；2、世贸商管公司将桐乡世贸中心二期2幢200019号公寓返还给蔡慧强、王丽，世贸至尊公司承担共同返还公寓责任；3、本案诉讼费用由世贸商管公司与世贸至尊公司承担。一审法院认定事实：2014年8月20日，蔡慧强、王丽和案外人桐乡市世贸中心置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，备案号12014004177，蔡慧强、王丽购买桐乡世贸中心二期2幢200019号（建筑面积55.10平方米），合同约定购房款为313880元。蔡慧强、王丽于当日付清了购房款。2014年6月18日，蔡慧强、王丽与世贸商管公司签订一份《公寓承包经营合同》，约定由世贸商管公司对蔡慧强、王丽的公寓进行承包经营管理。承包经营期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。关于承包费及支付方式：2015年1月1日至2017年12月31日，每年承包费26600元；2018年1月1日至2020年12月31日，每年承包费30400元；2021年1月1日至2024年12月31日，每年承包费34200元；世贸商管公司应于每年6月1日、12月1日分两次向蔡慧强、王丽支付当年承包费。关于违约责任，合同约定：在承包经营期内，世贸商管公司未按约定时间向蔡慧强、王丽支付承包费的，应当向蔡慧强、王丽支付违约金，违约金每日按逾期未付款的万分之三计算，自本合同约定的应付期限届满之日起计算至实际付款之日止。违约方承担违约责任后，另一方仍有权要求继续履行合同。合同还约定，在租赁期限届满或合同解除后，世贸商管公司必须在三日内将公寓交还蔡慧强、王丽。《公寓承包经营合同》签订后，世贸商管公司从案外人桐乡市世贸中心置业有限公司受领了上述公寓，并将之租给了世贸至尊公司，现该公寓由世贸至尊公司实际占用，且世贸至尊公司进行了一定装修。2015年6月2日，蔡慧强、王丽收到世贸商管公司12458.07元承包费。世贸商管公司尚欠蔡慧强、王丽2015年7月1日至2016年12月8日承包费38224.96元。另查明，2016年11月29日，蔡慧强、王丽委托律师向世贸商管公司发送《律师函》，要求世贸商管公司在收到律师函之日起7天内，支付2015年7月1日至2016年11月28日涉案公寓承包费及违约金。2016年12月8日，蔡慧强、王丽委托律师向世贸商管公司发送《律师函》，即日起解除《公寓承包经营合同》，并在3日内交还公寓。2016年12月9日，该《律师函》送达世贸商管公司。一审法院认为，蔡慧强、王丽与世贸商管公司签订的《公寓承包经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。故蔡慧强、王丽要求世贸商管公司支付2015年7月1日至2016年12月8日的承包费38224.96元的诉讼请求，于法有据，予以支持。世贸商管公司逾期未支付承包费已构成违约，应承担违约责任。蔡慧强、王丽要求世贸商管公司支付违约金的请求，符合合同约定，予以支持。蔡慧强、王丽要求解除合同、返还公寓的请求，世贸商管公司不同意解除，因世贸商管公司行为符合《合同法》九十四条法定解除合同规定，且蔡慧强、王丽向世贸商管公司发送两次律师函，符合《合同法》第九十六条第一款规定，《公寓承包经营合同》于2016年12月9日解除，故蔡慧强、王丽要求返还公寓的诉讼请求，予以支持。世贸至尊公司关于蔡慧强、王丽与世贸商管公司签订《公寓承包经营合同》约定，不得解除合同的辩称，一审认为，《公寓承包经营合同》中不得提前解除合同的约定，是指蔡慧强、王丽与世贸商管公司均守约情形，现世贸商管公司已多次违约情况下，蔡慧强、王丽要求解除合同、返还公寓，符合法定解除条件。《公寓承包经营合同》解除后，世贸商管公司理应将公寓返还蔡慧强、王丽，实际占用该公寓的世贸至尊公司亦负有交还义务。至于世贸至尊公司的损失，与本案为不同法律关系，可另行主张解决。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）、（四）、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、世贸商管公司于判决生效之日起十日内支付蔡慧强、王丽2015年7月1日至2016年12月8日期间的承包费38224.96元并支付违约金（按每日万分之三，以13300元为本金，分别自2015年12月2日、2016年6月2日起计算至实际支付之日止；以11624.96元为本金，自2016年12月2日起计算至实际支付之日止）；二、世贸商管公司于判决生效之日起三十日内将桐乡世贸中心二期2幢200019号公寓腾退完毕，并将该公寓返还蔡慧强、王丽，世贸至尊公司协助将该公寓返还蔡慧强、王丽；三、驳回蔡慧强、王丽其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费810元，由世贸商管公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：第三人世贸至尊公司有无继续经营的权利及可能。对此，本院作如下分析：第一，根据合同相对性原则，《公寓承包经营合同》系业主与世贸商管公司签订，约束的是合同双方的行为。世贸至尊公司并非该合同当事人，无权对承包经营合同应否解除提出主张。第二，对于《公寓承包经营合同》第七条的理解，该条虽约定合同当事人不得擅自变更或解除合同，但前提应当是在双方均能全面及时履行义务的情形下所做的特别约定。现世贸商管公司已无法继续经营，且长期拖欠租金，显然严重违约且损害了业主的合法权益。在此前提下，业主有权提出解除合同的请求，此既符合《合同法》第九十四条第一款第四项关于法定解除的规定，也不违反合同约定，且符合实质正义。第三，虽然世贸至尊公司确有与世贸商管公司签约并经营的事实，与本案有一定关联。但一是根据合同相对性原则，世贸至尊公司与业主并未直接发生权利义务关系。在世贸商管公司违约的情况下，世贸至尊公司自可依约寻求救济。二是世贸至尊公司的身份在本案中类似于次承租人的地位，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，其如能代为支付租金或继受世贸商管公司的合同义务，根据本案实际亦可对其主张综合予以考虑，寻求完善的解决方案。但在一、二审法院多次释明和协调下，世贸至尊公司却固执己见，致无法达成一致的解决方案。在此情形下，根据物权排他性和物权具有优先权的原则，基于对业主的所有权保护应优先于第三人的承租权的裁判规则，一审对业主要求解除合同和腾退房屋的请求予以支持，并无不当，本院予以支持。综上，世贸至尊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年六月十二日书记员  赵婉沁