安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民初25号 原告（案外人）：阜阳市颍泉区常顺酒楼，住所地安徽省阜阳市颍泉区河滨路美食街D标段东单元109号、205号，统一社会信用代码9134120405449005XT。 投资人：杨玉涛，男，1976年3月12日出生，汉族，阜阳市颍泉区常顺酒楼经理，住安徽省阜阳市颍泉区。 被告（被执行人）：安徽环球房地产股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处胜利北路128号，统一社会信用代码9134120075296403XL。 法定代表人：游荣丁，该公司董事长。 被告（被执行人）：浙江圣华建设集团有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区衙前镇吟龙村，统一社会信用代码913301097125187567。 法定代表人：董建伟，该公司总经理。 被告（申请执行人）：胡广彪，男，1976年5月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告阜阳市颍泉区常顺酒楼与被告安徽环球房地产股份有限公司、被告浙江圣华建设集团有限公司、被告胡广彪执行异议之诉一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阜阳市颍泉区常顺酒楼的投资人杨玉涛及其委托诉讼代理人钱经峰，被告胡广彪到庭参加了诉讼。被告安徽环球房地产股份有限公司、被告浙江圣华建设集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未予到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 阜阳市颍泉区常顺酒楼向本院提出诉讼请求：确认阜阳市颍泉区常顺酒楼对位于阜阳市颍泉区在2021年11月30日之前具有合法的承租权以及占有、使用、收益的权利；确认胡广彪购买上述房产的行为无效；确认阜阳市颍泉区常顺酒楼对该房产具有优先购买权，阜阳市颍泉区常顺酒楼以4540800元的价格优先购买该房产。事实和理由：2013年7月19日，阜阳市颍泉区常顺酒楼从安徽环球房地产股份有限公司处租赁涉案房屋用于经营餐饮，后又于2016年4月19日续签商铺租赁合同，租期延至2021年11月30日，阜阳市颍泉区常顺酒楼支付租金至2018年6月30日。2017年11月6日，因安徽环球房地产股份有限公司拖欠浙江圣华建设集团有限公司工程款被强制执行，涉案房产经拍卖销售给胡广彪，安徽省阜阳市中级人民法院发布公告，要求阜阳市颍泉区常顺酒楼于2017年12月1日迁出涉案房屋，逾期将强制执行。阜阳市颍泉区常顺酒楼即提出执行异议，安徽省阜阳市中级人民法院裁定予以驳回。上述租赁合同合法有效，胡广彪无权要求阜阳市颍泉区常顺酒楼交付房屋；阜阳市颍泉区常顺酒楼作为涉案房屋的承租人，在同等条件下享有优先购买权。安徽环球房地产股份有限公司恶意隐瞒涉案房产被人民法院强制执行的事实，侵害了阜阳市颍泉区常顺酒楼的合法权益。 胡广彪辩称，胡广彪系依法从法院处购得涉案房产，与阜阳市颍泉区常顺酒楼无关。 安徽环球房地产股份有限公司、浙江圣华建设集团有限公司均未予答辩。 为支持其诉讼主张，阜阳市颍泉区常顺酒楼提交了如下证据材料： 证据一、营业执照。证明阜阳市颍泉区常顺酒楼系依法成立的经营餐饮业务的企业。 证据二、企业登记信息。证明安徽环球房地产股份有限公司、浙江圣华建设集团有限公司均系依法成立的企业法人。 证据三、《商铺租赁合同》。证据2012年12月1日，安徽森园物业管理有限公司受安徽环球房地产股份有限公司委托，将上述房产出租给卢彬耀、吴建勋使用。 证据四、《商铺转租申请书》、《商铺转让承受书》、《外滩金座酒楼商铺转租经营协议》。证明2013年7月19日，经安徽环球房地产股份有限公司及安徽森园物业管理有限公司同意，该房屋由卢彬耀、吴建勋转租给阜阳市颍泉区常顺酒楼用于餐饮经营，租赁期限至2017年11月30日止。 证据五、《环球外滩国际商业街委托经营合同补充协议》。证明安徽环球房地产股份有限公司曾委托王昕光管理经营上述房屋，负责对外出租，收取2015年11月30日之后的租金。 证据六、《商铺租赁合同》。证明2016年4月19日，安徽环球房地产股份有限公司委托王昕光和阜阳市颍泉区常顺酒楼续订《商铺租赁合同》，约定续租租赁期限为2017年12月1日至2021年11月30日。 证据七、收条、转账单。证明阜阳市颍泉区常顺酒楼按照合同约定支付租金。 证据八、安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12执恢13号之六《执行裁定书》、法院公告。证明2017年11月6日，安徽省阜阳市中级人民法院发布公告，安徽环球房地产股份有限公司因拖欠浙江圣华建设集团有限公司工程款被强制执行，位于颍泉区经拍卖销售给胡广彪，要求阜阳市颍泉区常顺酒楼在2017年12月1日前迁出，该执行行为违法，侵犯了阜阳市颍泉区常顺酒楼的合法权益。 证据九、谈话笔录。证明执行期间，安徽省阜阳市中级人民法院要求异议人将2017年11月30日之后的房屋租金直接交付至法院，已经认可了阜阳市颍泉区常顺酒楼2017年11月30日之后的合法承租权。 证据十、阜阳市中级人民法院（2016）皖民12执异51号《执行裁定书》。证明阜阳市颍泉区常顺酒楼提出的执行异议请求，被法院裁定驳回，故按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起执行异议之诉。 胡广彪质证认为，其是通过合法手续购买的涉案房产，阜阳市颍泉区常顺酒楼提交的上述证据与其无关。 安徽环球房地产股份有限公司、浙江圣华建设集团有限公司未提交证据材料，亦未到庭质证，视为其放弃相应的诉讼权利。 本院经审查，对阜阳市颍泉区常顺酒楼提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。据此可以认定如下事实： 2014年11月11日，最高人民法院作出（2013）民一终字第117号民事判决，确认安徽环球房地产股份有限公司支付浙江圣华建设集团有限公司工程款13297724.51元及其相应利息，工程质量保证金3503704.92元及其相应利息。安徽省高级人民法院于2015年1月9日以（2015）皖执字第00006号执行裁定将本案指定安徽省阜阳市中级人民法院执行。本院执行过程中作出（2015）阜执字第00076号执行裁定，裁定：冻结、划拨安徽环球房地产股份有限公司、浙江环球房地产开发集团有限公司银行存款24000000元或查封相应价值的财产。2015年3月25日，本院以（2015）阜执字第00076号协助执行通知书对包括涉案房产在内的安徽环球房地产股份有限公司的部分房产在阜阳市房地产市场产权监理处办理了查封登记，并于2015年8月26日予以查封公告。 2017年4月15日，安徽首信房地产土地评估咨询有限公司受本院委托对涉案房产评估，确定涉案房产价值为6677180元。2017年6月9日，本院作出（2017）皖12执恢13号执行裁定，裁定：拍卖涉案房产，并于2017年6月12日发出拍卖公告。2017年8月17日，胡广彪以4540800元通过淘宝网拍卖竞得该房产。2017年9月5日，本院作出（2017）皖12执恢13号之六执行裁定，裁定：安徽环球房地产股份有限公司名下位于阜阳市颍泉区归胡广彪所有。2017年11月6日，本院发布公告，责令阜阳市颍泉区常顺酒楼于2017年12月1日迁出，逾期将强制执行。 安徽环球房地产股份有限公司曾委托阜阳市森园物业管理有限公司负责租赁经营其开发建设的房地产，2012年10月22日，阜阳市森园物业管理有限公司与卢彬耀、吴建勋签订商铺租赁合同，将涉案房产租赁给卢彬耀、吴建勋使用，租赁期限为2012年12月1日至2017年11月30日。2013年7月19日，卢彬耀将涉案房产转租赁给李鸿飞使用，租赁期限自2013年7月19日起算。2015年6月2日，王昕光、安徽环球房地产股份有限公司、杭州颍鼎投资管理有限公司三方签订一份委托经营补充协议，约定涉案房产租赁合同期满，由王昕光和相关商户自行协商租赁事宜。2016年4月19日，王昕光与阜阳市颍泉区常顺酒楼签订商铺租赁合同，王昕光将涉案房产租赁给阜阳市颍泉区常顺酒楼使用，租赁期限自2017年12月1日至2021年11月30日止。 本院认为：综合双方当事人诉辩意见，以及庭审举证、质证情况，本案争议焦点为：阜阳市颍泉区常顺酒楼对涉案房产是否享有能够排除执行的权利。 本院依据生效判决对安徽环球房地产股份有限公司的房产予以查封并于2015年3月25日办理协助执行登记，王昕光、安徽环球房地产股份有限公司、杭州颍鼎投资管理有限公司三方于2015年6月2日签订的委托经营补充协议和王昕光与阜阳市颍泉区常顺酒楼于2016年4月19日签订的商铺租赁合同，均不具有排除本案执行的效力。且王昕光应在租赁合同期满即2017年11月30日后才可以处理涉案房产租赁事宜，王昕光于2016年4月19日与阜阳市颍泉区常顺酒楼签订商铺租赁合同，显然违反上述约定。本院在拍卖时已依法通知当事人及房产使用人，并送达了相关法律文书，阜阳市颍泉区常顺酒楼明知涉案房产拍卖事实而没有参加网上竞拍，放弃了优先购买权，对涉案房产不享有能够排除执行的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告阜阳市颍泉区常顺酒楼的诉讼请求。 案件受理费43126元，由原告阜阳市颍泉区常顺酒楼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  蒋承光 审判员  马 杰 审判员  刘 伟 二〇一八年六月二十日 书记员  董 璇 附：（2018）皖12民初25号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。