阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1702民初383号原告：邓卫强，男，1978年1月15日生，汉族，住云浮市新兴县。委托代理人：林金萍，女，1979年6月10日生，汉族，住云浮市新兴县。原告：林金萍，女，1979年6月10日生，汉族，住云浮市新兴县。被告：阳江保利物业管理有限公司保利银滩度假酒店。住所地：阳江市海陵岛十里银滩**。法定代表人：王东北，该公司总经理。委托代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。委托代理人：莫灼光，广东粤宏律师事务所实习律师。原告邓卫强、林金萍诉被阳江保利物业管理有限公司保利银滩度假酒店（以下简称保利银滩酒店）合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓卫强的委托代理人、原告林金萍；被告保利银滩酒店的委托代理人黄志豪、莫灼光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓卫强、林金萍诉称：原告在保利公司宣传开发的收益率为12%的四星级产权式海王星酒店以总价超120万元买下221房，于2014年10月14日租给被告保利银滩酒店，并与被告签订《保利海王星度假酒店N2区物业合作经营管理协议》。根据协议约定，因被告未按协议履行条款义务，造成了原告损失，为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求判决：1、确认原告被告之间签订的《N2区物业合作经营管理协议》有效；2、判决被告赔偿自2014年10月14日至今没按协议中“行业四星标准”经营造成原告的损失50万元，于2018年1月20日前连同标的物收益款一起转入原告的指定收益账户；3、判决被告在2018年4月1日前完成该酒店的“行业四星标准”的硬件和软件，通过该行业的四星认证！并将与原告协议中的221房装修成海洋文化特色四星一家四口亲子房，己到期更换的物品一律更换成和亲子主题的物品，详见协议附件三“酒店客房物品折旧年限凊单”；4、判决被告提供自2014年10月14日至今的帐目给原告审核，并设立专人每天向原告汇报或网络平台让原吿随时可以查询今后营业收入等酒店有关情况，原告有权随时抽查酒店帐目及各项工作；5、判决被告自2018年1月1日起按保底承包形式即购房价的12%结算给原告；6、判决被告承担和原告协议期内（2014年10月14日至2024年6月30日）的物业管理费，并将原告己交纳的2014年10月14日至2017年07月31日的物业管理费8185.2元及利息违约金等914.8元合9000元，于2018年1月20日前连划标的物收益金一起结算给原告；7、判决被告不及时支付甲方收益违约金及利息等合500元，于2018年1月20日前连同标的物收益金一起转入原告指定的收益帐户；8、判决被告未经原告本人同意，私自在2017年7月份的原告收益中扣除了的1500元业委运营金即少发了1500元收益金及此款滞纳金违约金500元合2000元，于2018年1月20日连同标的物收益款一起转入原告指定的收益帐户退给原告，并书面承诺未经原告本人同意，今后不得在原告的收益中扣除任何费用；9、判决被告向原告提供“海王星度假洒店”“221房财产险”和“共享皇冠资源项目方案”资料复印件各两份，若被告未为标的物购买财产险的，务必马上补买！若未做好共享皇冠酒店资源项目工作的，请在一个月内完成；10、判决被告提供“海王星度假酒店”注册资料复印件给原告，若还没注册的，务必在一个月内注册完成，并对外宣传一律只能用“海王星度假酒店”，不能包含“保利”字样，并赔偿因此造成原告损失100000元；11、判决被告一周内提供海王星度假酒店的平面图复印件两份给原告；12、判决被告负责本案诉讼费及因本案致使原告产生的各项费用10000元。被告保利银滩酒店辩称：原告的第一项诉讼请求确认原告与被告签订的《N2区物业合作经营管理协议》有效，我方是同意的。但原告所提出的其他诉请没有任何事实与法律依据，请求法院全部驳回原告其余的十一项的诉讼请求。原告与被告是在2014年10月14日签订《N2区物业合作经营管理协议》，我方严格按照协议履行自己的职责、义务，并没有像原告所说的存在违约事实。同时，我方作为管理方，而本案所涉及的N区221号房的所有人是本案原告，他交给我方的楼房已经是有固定的装修，所有的设施也有详细的清单，因此我方是没有任何义务为原告更换房屋的硬件设施。同时，原告所提出的十一项赔偿内容中没有任何一项有法律依据，因此，应当全部驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年10月15日，原告邓卫强、林金萍（作为甲方）与保利物业管理有限公司阳江分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要载明：第一条、物业基本情况：甲方所购房屋商品房买卖合同编号：2013101172；本物业名称：保利·银滩；座落位置：甲方所购房屋名称：保利·银滩N区产权式酒店单元221房；甲方所购房屋类型：产权式酒店；建筑面积：83.95平方米；第二条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：6、按照本协议约定，按时按标准向乙方缴交物业服务费等物业服务费用；第八条、物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、物业服务费自《商品房买卖合同》约定交楼之日起开始计算。甲方未按约定时间办理房屋交付使用手续，但已与发展商另行约定的，物业服务费交纳时间按发展商所寄出的《交楼通知书》约定交楼日期开始计算。首次物业管理费收取在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业管理费，15日之后的收取当月半个月的物业管理费；三、物业服务费用标准按《保利·银滩前期物业服务协议》约定标准执行：1、前三年优惠价格：4）产权酒店服务费按建筑面积3.00元/平方米·月计算；2、第四年起物价收费备案标准：4）产权酒店服务费按建筑面积3.50元/平方米·月计算；等等。2014年10月14日，原告邓卫强、林金萍（作为出租人、业主、甲方）与被告保利银滩酒店（作为承租人、乙方）签订《N2区物业合作经营管理协议》，主要约定：甲方将标的客房N区第221号房出租给乙方，由乙方对甲方拥有合法产权的上述房产进行酒店式统一经营（酒店名为“海王星度假酒店”），经营收益由双方按约定分配，甲方分配所得作为甲方的出租收益；一、出租期限；本协议出租期约为十年，自2014年10月14日起至2024年6月30日止；二、乙方经营管理方式；1、统一标准与管理：（1）乙方合作经营期间海王星酒店所获取的所有利润，将围绕海王星酒店的经营进行“专款专用”，不进行任何“股东分红”；（2）如下更新、更换所产生的费用，由承担经营成本的乙方承担：标的客房（含公共配套区域）因损坏、破损而进行的维护和维修（含日常的维护）产生的费用。若维护、维修仍不能恢复到适营状态或正常使用功能，则“予以更新、更换为新设施、设备”所产生的费用；3、经营管理自主权：（1）乙方以“四星级滨海度假酒店”标准对物业进行进行管理，同时，乙方应遵纪守法、独立经营、自负盈亏，自主决定经营管理模式、市场推广策略、服务规范，并自担费用；（2）甲方及甲方业主委员会有权对海王星度假酒店管理实施常态化监督，有权随时要求乙方提供海王星度假酒店运营的财务资料、凭证等供甲方查阅，乙方应为甲方业主委员会提供固定办公场所，同时，乙方应在业主大会上对酒店经营状况进行披露，接受甲方、业主大会及业主委员会对酒店管理层的监督；三、出租经营的收益、佣金、结算方式及成本：1、本协议签订后，甲方的租金收益的计算期限为：自签订本协议之日起的第六天开始起算，直至出租期限届满之日并标的客房交回甲方止；2、经营收益分配方式如下，甲方据此的分配收益所得，作为向乙方收取的出租收益（即：租金）：（1）甲方的出租收益分配计算公式为：出租收益=乙方运营下的海王星度假酒店当月所有总营业收入总额×甲方的标的客房的购房房价÷投入运营的海王星整个客房的购房总房价×甲乙双方约定的分配比例；（2）甲乙双方约定的分配比例为：第一年（2014年7月19号至2015年6月30号），双方按4:6进行分配，甲方占40%，乙方占60%。乙方应将该期间的收益于2015年7月20日前结算并全部支付给甲方；第二年（2015年7月1号至2015年12月31号），双方按5:5进行分配，甲方占50%，乙方占50%。乙方应将该期间的收益于2016年1月20号前结算并将甲方应得部分的70%支付给甲方，剩余的30%部分于2016年7月20号前支付给甲方；第三年（2016年1月1号至2016年12月31号）及之后的每年（含最后一年，即2024年1月1号至2024年6月30号），具体分配比例由双方届时协商确定，但原则上甲方的分配比例不低于50%，该期间的结算方式为：A、每年“1月1号至6月30号”期间的收益，乙方应于每年7月20号前结算并将甲方应得部分的70%支付给甲方，剩余的30%部分于第二年的1月20号前支付给甲方；B、每年“7月1号至12月31号”期间的收益，乙方应于第二年的1月20号前结算并将甲方应得部分全部支付给甲方；（3）本次出租，除个人所得税、房产税、土地使用税由甲方承担外，其他税负概由乙方负责、承担，同时乙方企业自身经营成本及海王星度假酒店经营之所有成本、支出（如管理费用、所有运营税费、客房及公摊水电费等等）概由乙方承担；5、乙方建立财务查询网络和短讯财务查询平台系统，可提供指定账号，帮助由甲方业主委员会和甲方本人在网络上查询当天、当月、当季及当年出租率、房价、营业收入情况；四、双方权利及义务：1、甲方权利、义务：（1）按合同约定预定入住物业，分得租金收益，并成立业主委员会监督核查经营情况；2、乙方权利、义务：（3）酒店名称（特指为：海王星度假酒店，该名称中不得包含“保利”字样）及其品牌资源的商标专用权及相关权益归甲方所有，作为甲方及甲方业主委员会的无形资产。乙方未经允许不得以任何形式对外使用。乙方退出海王星度假酒店的管理时，不可以携带该酒店名称；九、违约责任：2、由于一方不履行协议规定的义务，或者严重违反协议规定，造成无法继续履行协议，即视为违约。另一方有权向违约方索赔违约造成的一切损失，并有权终止协议；3、乙方违约不履行本协议（如：擅自提前解约、不按约定支付甲方的收益），造成酒店整体无法继续经营的，应比照违约上一年的甲方分成额（即租金收益），按剩余未履行的出租期限之年限赔偿给甲方；十一、其他事项：7、等等。2014年10月14日，原、被告签订《补充协议》，主要约定：1、为扶持海王星度假酒店，乙方协助甲方解决皇冠资源项目消费共享事宜，如：向海王星度假酒店业主（按业主卡条款）开放皇冠酒店室内外游泳池、温泉、健身房、儿童游乐园等设施，乙方将具体扶持方案于合同签订之日告知甲方；2、乙方保证从协议签订之日起，向甲方每天发送海王星度假酒店前一天的运营报告，内容包括但不限于海王星度假酒店入住率和酒店前一天的营业额；4、为更好的促进双方的合作，乙方为海王星业主委员会提供固定办公场所，并提供电脑设备以及与海王星度假酒店方同样系统的客户端（包括账号和密码）以便甲方随时查询海王星度假酒店的经营状况。对于海王星度假酒店方系统，甲方仅可查询，无订房操作权；5、乙方应于本协议签订之日起十日内提供海王星度假酒店的平面图，并应指明标的客房的配套区域及区域功能；等等。2017年1月16日，海王星酒店业委会向阳江保利物业管理有限公司发出书面通知，主要载明：“依据《保利海王星度假酒店N2区物业合作经营管理协议》第十一条第7点的内容，请贵司在对2016年下半年海王星业主收益分配到各业主户之前先对未交纳业委会运营基金的相应业户扣除1500元业委会运营资金（明细见附表）。转入账户信息：开户名：罗红；开户行：中国银行广州民营科技园支行；开户账号：60×××70”。附表中载明未交纳业委会运营基金包含房号为221的业主邓卫强、林金萍。2017年7月5日，海王星酒店业委会向阳江保利物业管理有限公司发出书面通知，主要载明：“依据《保利海王星度假酒店N2区物业合作经营管理协议》第十一条第7点的内容，请贵司在对2017年上半年海王星业主收益分配到各业主户之前对未交纳业委会运营基金的相应业户扣除1500元业委会运营资金（明细见附表）。转入账户信息：开户名：林嘉裕；开户行：江门新会农村商业银行股份有限公司世纪支行；开户账号：62×××42；联系人：801业主林弟均小姐713828080066”。附表中载明未交纳业委会运营基金包含房号为221的业主林金萍。原、被告签订《N2区物业合作经营管理协议》及补充协议后，原告主张被告未按合同履行义务，造成了原告的损失，故诉至本院，请求如诉称。庭审中，原告申请撤回诉请第9项中被告提供海王星度假酒店“221房财产险”复印件的请求。另查明，原告邓卫强、林金萍为阳江市海陵岛十里银滩**保利·银滩**产权式酒店**的房地产权属人（房地权证号：粤房地权证海字第**）。原告邓卫强、林金萍已缴纳该房屋2014年9月1日至2014年11月30日的物业管理费共755.55元（251.85元/月）；2014年12月至2017年7月的物业管理费共8059.2元。再查明，2017年4月18日，经阳江市海陵岛经济开发试验区房管中心物业管理办公室审查备案，保利海王星第二届业主委员会于2017年3月9日成立，任期三年。以上事实，有原告提供原告身份证、房地权证、《N2区物业合作经营管理协议》及附件、《补充协议》、发票、信函、相片、微信记录、发票；被告保利银滩酒店提供的每日营业报表发送记录、分成款支付明细表、保险单、发票、业主委员会备案回执、业主委员会运营资金回扣通知、前期物业服务协议以及本案的庭审笔录等为证，经综合分析，本院予以认定。本院认为：原告与被告双方在平等、自愿、协商一致基础上签订的《N2区物业合作经营管理协议》及补充协议，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。原告请求确认双方签订的上述合同有效，被告对合同有效并无异议，故对上述合同的效力，本院予以确认，双方应继续切实履行合同相关义务。对第二项诉讼请求。原告主张被告自2014年10月14日至今没按协议中“行业四星标准”经营，造成原告的损失50万元。但未能证明其损失50万元的事实，原告该主张，理据不足，本院不予支持。对第三项诉讼请求。原告请求被告在2018年4月1日前完成海王星酒店的“行业四星标准”的硬件和软件、通过该行业的四星认证、将与原告协议中的221房装修成海洋文化特色四星一家四口亲子房、己到期更换的物品一律更换成和亲子主题的物品等内容。因合同中双方并未对海王星酒店是否进行、如何进行四星级酒店的评选进行具体约定，被告作为乙方也并未对海王星酒店评定为四星级酒店作出承诺；并且上述内容属于原、被告对酒店经营管理方式的分歧，不属于法院调处范围，故原告该请求，证据不足，本院不予支持。对第四项诉讼请求。根据补充协议第2条“乙方保证从本协议签订之日起，向甲方每天发送海王星度假酒店前一天的运营报告，内容包括但不限于海王星度假酒店入住率和酒店前一天的营业额”的约定，被告应每日提供酒店前一天的运营报告给业主或业主代表查阅，现被告提供“每日营业报表发送记录”证实已按照约定履行每日向业主代表发送营业收入报表的义务，至于是否设立专人汇报或网络平台属于双方的内部事务，本院不予调处。故对原告该请求，本院不予支持。对第五项诉讼请求。原告主张被告自2018年1月1日起按保底承包形式即购房价的12%结算给原告，合同中并无“承包形式”相关约定，原告也未能提供证据证明其主张，原告该请求理据不足，本院不予支持。对第六项诉讼请求。2013年10月15日，原告邓卫强、林金萍与保利物业管理有限公司阳江分公司签订《前期物业服务协议》，约定案涉房屋由原告向保利物业管理有限公司阳江分公司缴交物业服务费用。后于2014年10月14日，原告邓卫强、林金萍与被告保利银滩酒店签订的《N2区物业合作经营管理协议》第三条第2款，约定原告向被告出租案涉房屋，除个人所得税、房产税、土地使用税由原告承担外，其他税负由被告承担；被告的自身经营成本及海王星度假酒店经营之所有成本、支出（如管理费用、所有运营税费、客房及公摊水电费等等）由被告负担。因此，自2013年10月15日起至2014年10月13日止，案涉房屋的物业管理费应由原告自行负担；自2014年10月14日双方签订《N2区物业合作经营管理协议》起至合同期限届满前，案涉房屋的物业管理费应由被告负担。被告违反约定，构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告承担案涉房屋在自2017年8月1日起至合同期限届满前的物业管理费，并退还原告已缴纳的2014年10月14日至2017年7月31日的物业管理费及利息，理据充分，本院予以支持。根据原告提供的发票显示，原告于2014年9月至2014年11月支付的三个月物业管理费共755.55元（251.85元/月），故2014年10月14日至2014年11月的物业管理费为377.78元（251.85元÷2+251.85元），被告应退还原告的2014年10月14日至2017年7月31日的物业管理费为8436.98元（377.78元+8059.2元）。现原告请求被告退还原告已缴纳的2014年10月14日至2017年7月31日的物业管理费8185.2元，证据充分，本院予以支持。原告主张被告未支付物业管理费的违约金为914.8元，但没有相关证据证实其主张，故违约金应以8185.2元为基数，自起诉之日即2018年1月19日计至返还原告时止，按年利率6%计算。对第七项诉讼请求。原告主张被告未按合同约定期限支付租金40280.41元（6911.38元+10633.81元+12905.22元+9830元），应向原告支付逾期付款的违约金及利息500元，被告向本院提供“分成款支付明细表”证实已支付相应租金给原告，原告未能提供证据予以反驳，故原告该请求理据不足，本院不予支持。对第八项诉讼请求。根据《物业管理条例》第七条第（三）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权委员会作出的决定”及第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，保利海王星业主委员会依法成立，业主委员会的决定对业主具有约束力。保利海王星业主委员会分别于2017年1月16日、2017年7月5日向被告发出书面通知，要求被告在分配业主收益给业主之前，先对未交纳业委会运营基金的业主（包含原告在内）扣除1500元业委会运营资金。被告按照保利海王星业主委员会通知要求扣除相应资金，并无违约行为，故原告主张被告退还在2017年7月收益中扣除的1500元及滞纳金500元，理据不足，本院不予支持。对第九项诉讼请求。对“海王星度假酒店”、“共享皇冠资源项目方案”资料复印件的提供，属于双方内部事务，本院不予处理。故对原告该请求，本院不予支持。对第十项诉讼请求。合同约定被告对海王星酒店享有经营自主管理权，被告是否向原告提供海王星酒店的注册资料，并非合同义务或法定义务，故原告请求被告提供海王星酒店的注册资料复印件，理据不足，本院不予支持。原告还请求被告对外宣传只能使用“海王星度假酒店”，不能使用“保利”字样，并赔偿原告损失10万元，但原告未能提供充分证据证实被告对外宣传使用了“保利”字样，也未能举证证明造成损失10万元，原告该请求理据不足，本院不予支持。对第十一项诉讼请求。对“海王星度假酒店的平面图”的提供，属于双方内部事务，本院不予处理。故对原告该请求，本院不予支持。对第十二项诉讼请求。原告主张被告承担因本案产生的各项损失10000元，但未能提供证据证明，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（三）项、第十二条第四款之规定，判决如下：限被告阳江保利物业管理有限公司保利银滩度假酒店在本判决生效之日起十五日内在退还物业管理费8185.2元及支付违约金（以8185.2为基数，自2018年1月19日起计至付清时止，按年利率6%计算）给原告邓卫强、林金萍；驳回原告邓卫强、林金萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9900元，由原告邓卫强、林金萍负担9763元，由被告阳江保利物业管理有限公司保利银滩度假酒店负担137元。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖国德人民陪审员  卢盛恒人民陪审员  梁孔成二〇一八年六月二十日书 记 员  赖炳荣附件：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第七条第（三）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。