黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0102民初5927号原告：哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区民庆街10号。法定代表人：蒋志波，总经理。委托诉讼代理人：王有东，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。委托诉讼代理人：籍矢冰，黑龙江金华联律师事务所律师。被告：张文全，男，1979年8月29日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：齐慧刚，黑龙江恒辰律师事务所律师原告哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司（以下简称东方公司）、被告张文全房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方公司的委托诉讼代理人王有东、籍矢冰，被告张文全及其委托诉讼代理人齐慧刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1.解除东方公司与张文全于2016年11月17日签订的房屋租赁合同，张文全将租赁房屋返还给东方公司；2.判令张文全向东方公司交纳拖欠的自2016年11月10日至2017年11月9日的房屋租金806850元，支付供热并网费20万元，取暖费213524.86元，合计1265524.86元；3.判令张文全向东方公司支付违约金100万元；4.判令张文全将其与全部分租户签署的房屋租赁合同及附件交还给东方公司。事实和理由：2016年11月17日，张文全与东方公司签订《房屋租赁合同》，约定东方公司将位于哈尔滨市道里区民庆街10号的房屋中负一层及一、四、五、六、七层部分出租给张文全使用。租赁期限为2016年11月10日至2018年11月9日，租金3897600元。同时，该协议中约定由张文全承担供热并网费20万元及2016-2017年度的取暖费，并将其与分租户签署的房屋租赁合同及附件交付至东方公司备案登记，如张文全违反协议书约定，承担违约金100万元。《房屋租赁合同》签署后，东方公司将房屋交付于张文全使用并分租，但张文全并未按约定足额交纳租金，仅交纳了1113150元，尚欠806850元、供热并网费20万元及取暖费213524.86元。张文全的行为已构成了违约，其应当按照合同约定交纳欠交的租金及其他费用，并承担违约责任。张文全辩称，1.不同意解除合同，也无需返还房屋，张文全不存在违约行为；2.张文全不拖欠房租，甚至已经超过支付，在计算租金时应该扣除东方公司将房屋出租给张文全时房屋内原有租户的相应租金，而且租赁合同期间因在供热消防、电梯等方面存在违约行为，已经给张文全造成了损失，双方就此没有达成合意；3.关于并网费的问题，根据东方公司实际负责人安博超书面承诺并网费由安博超承担，关于取暖费，按照合同约定东方公司应派人协助收取，但东方公司没有履行该义务，取暖费数额每年是定额收取，不是东方公司主张的数字，所以取暖费张文全不拖欠；4.东方公司向张文全交付的房屋面积小，租金数额有误。东方公司主张的违约金其前提条件不存在，张文全没有违约行为，而且违约金数额过高，不能证明东方公司产生实际损失，也不能依据实际损失来计算违约金；5.东方公司无权要求张文全交还与分租户签订的合同，所以要求驳回东方公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：东方公司与张文全均举示了《房屋租赁合同》，该合同真实、客观，与本案具有关联性，本院予以采信。东方公司举示的房屋产权证、并网费、取暖费票据真实、客观，与本案具有关联性，本院予以采信。张文全举示房屋租赁合同补充协议，真实、客观，与本案具有关联性，本院予以采信；张文全举示的收据、承诺书及分租户的房屋租赁合同皆系案外人交纳租金或与案外人签订的合同，与本案无关联性，本院不予采信；关于案涉房屋租赁面积的问题，应以双方签订的《房屋租赁合同》为准，故张文全举示的案涉房屋现状照片本院不予采信；张文全举示的供暖设备照片系复印件，真实性无法确认，本院不予采信。本院经审理查明，2016年11月17日，东方公司与张文全签订房屋租赁合同，合同主要约定：东方公司将其位于哈尔滨市道里区民庆街10号的房屋中的负一层及一、四、五、六、七层部分出租给张文全使用（该房屋的二、三层及现有幼儿园使用的前广场不在张文全的承租范围之内）。房屋租赁期限自2016年11月10日始至2018年11月9日止。房屋租金总额为人民币3897600元整（2016年11月10日起至2017年11月9日止期间房屋租金1920000元整，2017年11月10日起至2018年11月9止期间房屋租金为1977600元整）。张文全承租房屋后有权另行转租给其他分租户；并须保证其与分租户之间就转租事宜另行签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限不得超过2018年11月9日，否则视为张文全违约，须按本合同的约定向东方公司承担违约责任。张文全须将其与全部分租户就转租事宜另行签订的房屋租赁合同及附件的复印件交付至东方公司备案登记；同时须对所交付的一切材料的真实性负责，否则视为张文全违约，须按本合同的约定向东方公司承担违约责任。张文全向分租户收取房屋租金时，须提前一个工作日通知东方公司，由东方公司授权的人员到场，协同张文全共同收取，收取到的款项应当首先交付至东方的指定的账户，直至交齐当年度张文全应付东方房屋租金的总额后，多收取的差额部分归张文全所有。另，2016年11月10日前，该办公楼原拖欠的并网费及其他费用合计430661.22元，由张文全承担20万元，张文全应当在2017年1月20日前将该笔款交付给东方公司，逾期不交的，视为张文全违约，须按本合同的约定向东方公司承担违约责任。2016-2017年度冬季取暖费由东方公司授权的人员协同张文全向分租户收取后交付至东方公司，不足的差额部分由张文全负责补齐；该笔款项张文全应当保证东方公司在2017年1月20日前全额收齐；逾期未能收齐，即视为张文全违约，应当按本合同的约定向东方公司承担违约责任。非依约定和法定事由，任何一方违反本合同的约定、不履行本合同约定、不完全履行本合同的约定或不积极履行本合同的约定的，除应当继续履行约定的义务外，还应当向守约方支付人民币100万元作为违约金。合同签订后，东方公司如约向张文全交付了房屋，但张文全未足额交纳租金、并网费及供暖费。2017年8月18日，东方公司与张文全签订《房屋租赁合同》补充协议，协议主要约定：按2016年11月17日签署的《房屋租赁合同》约定，张文全拖欠东方公司从2016年11月10日至2017年11月9日的房屋租金。现张文全将《房屋租赁合同》中的哈尔滨市道里区民庆街10号房屋的第四层、第五层出租给中交第一航务工程局有限公司（以下简称中交航务公司），租赁期从2017年8月15日至2020年8月14日止，含税价为每年954200元，租金向东方公司缴纳。东方公司与张文全于2016年11月17日签署的《房屋租赁合同》解除或者终止后，从合同解除或终止日开始计算，此时间节点之前中交航务公司缴纳的租金依然可以冲抵张文全对东方拖欠的房屋租金，此时间节点之后中交航务公司缴纳的租金与张文全无关，均由东方公司收取。如果法院判决继续履行，按2016年11月17日签署的《房屋租赁合同》继续履行。该补充协议未约定事宜均按照2016年11月17日签署的《房屋租赁合同》执行，本协议不视为张文全应承担的其他合同义务的免除。该协议签订后，中交航务公司于2017年10月20日向东方公司交纳租金共计984200元。截止至2017年10月27日张文全向东方公司交纳房屋租金1155000元，尚欠租金765000元。张文全未按合同约定交纳供热并网费20万元及取暖费213524.86元。本院认为：东方公司与张文全签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规关于效力的规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行相应的义务。合同签订后，东方公司依约向张文全交付了房屋，但张文全并未按照合同约定的内容履行义务，故东方公司以张文全违约为由要求解除其与张文全签订的《房屋租赁合同》、让其返还案涉房屋，并要求张文全支付未足额交纳的费用及违约金、交还分租户租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于案涉房屋租金数额的问题。首先，根据东方公司与张文全签订的《房屋租赁合同》约定，除该房屋的二、三层及现有幼儿园使用的前广场之外的部分为出租给张文全使用的部分。张文全在租赁案涉房屋时，已明知租赁房屋的范围及面积；另，张文全未举示证据证明东方公司向其交付的房屋面积不符合合同约定，故对于张文全主张的东方公司向其交付的房屋面积较小、租金数额有误的答辩意见，本院不予支持。其次，张文全承认未向东方公司足额交纳租金，但未举示相关证据证明其所交纳的具体数额；另，根据东方公司与张文全签订的补充协议显示，东方公司与中交航务公司的租赁期间为2017年8月15日至2020年8月14日止，中交航务公司所交纳的租金应始于2017年8月15日，冲抵张文全拖欠东方公司的租金亦应为2017年-2018年度，而东方公司要求张文全给付的是2016年-2017年度的租金。故对于张文全主张的中交航务公司交纳的租金已冲抵其拖欠的租金的答辩意见，本院不予支持。综上，本院对东方公司主张的张文全拖欠租金的数额予以认可。关于供热并网费的问题。根据东方公司与张文全签订的《房屋租赁合同》约定，张文全应当在2017年1月20日前将20万元的供热并网费交付给东方公司。张文全承认其未交纳上述并网费，但其称东方公司负责人安博超向其出具承诺，20万元并网费由安博超承担。因该承诺书系案外人向张文全出具，并非东方公司出具亦未获得东方公司承认，故张文全应当按照合同约定向东方公司交纳20万元供热并网费。若张文全认为上述费用应由案外人安博超承担，可凭承诺书另案起诉，向案外人安博超进行追偿。关于取暖费的问题。根据根据东方公司与张文全签订的《房屋租赁合同》约定，2016-2017年度冬季取暖费向分租户收取后交付至东方公司，不足的差额部分由张文全负责补齐；该笔款项张文全应当保证东方公司在2017年1月20日前全额收齐。但张文全并未按时交纳取暖费，且未举示证据证明东方公司存在不配合的违约行为，故东方公司要求张文全支付213524.86元取暖费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。根据东方公司与张文全签订的《房屋租赁合同》约定，非依约定和法定事由，任何一方违反本合同的约定、不履行本合同约定、不完全履行本合同的约定或不积极履行本合同的约定的，除应当继续履行约定的义务外，还应当向守约方支付人民币100万元作为违约金。张文全未按时、足额交纳租金、供热并网费及取暖费等行为均系违约，应当承担违约责任。但张文全主张双方约定的违约金过高，且按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。东方公司未举示证据证实其实际损失，本院以张文全所欠租金、供热并网费及取暖费为东方公司实际损失。东方公司亦未就违约金是否过分高于实际损失提供证据予以证实，故本院依法对违约金的计算标准予以调整。违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的介绍》第九十条之规定，判决如下：解除哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司与张文全于2016年11月17日签订的《房屋租赁合同》；本判决生效后十日内，张文全将位于哈尔滨市道里区民庆街10号的房屋中的负一层及一、六、七层部分返还给哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司；本判决生效后十日内，张文全给付哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司2016年11月10日至2017年11月9日的房屋租金765000元；本判决生效后十日内，张文全给付哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司供热并网费20万元；本判决生效后十日内，张文全给付哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司取暖费213524.86元；张文全给付哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司自2017年1月21日起至判决书生效后十日内的违约金，违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮30%计算（本金1178524.86元）；本判决生效后十日内，张文全将其与全部分租户签署的房屋租赁合同及附件交还给哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司;驳回哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理24924元，由张文全负担15406元，由哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司负担9518元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李松青人民陪审员  赵春燕人民陪审员  杜 佳二〇一八年六月六日书 记 员  王 悦