福建省长泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0625民初99号 原告：叶秋平，男，1985年3月28日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：林榕榕，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴玉莲，福建瀛坤律师事务所实习律师。 被告：漳州市欣泰房地产开发有限公司，住所地福建省长泰县武安镇人和南路工会大厦**，组织机构代码55324948-X。 法定代表人：李晓杨，任董事长。 委托诉讼代理人：刘汉斌，福建嘉铠律师事务所律师。 原告叶秋平与被告漳州市欣泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，经审理于2017年5月8日作出（2017）闽0625民初305号民事判决。漳州市欣泰房地产开发有限公司不服，提起上诉，漳州市中级人民法院于2017年11月24日作出（2017）闽06民终2774号民事裁定，撤销（2017）闽0625民初305号民事判决，发回本院重审。本院重新组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶秋平的委托诉讼代理人林榕榕及吴玉莲、被告漳州市欣泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘汉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶秋平向本院提出诉讼请求：1.判令漳州市欣泰房地产开发有限公司向叶秋平支付逾期交房违约金48445元（以购房款857211元为基数，按日万分之一自2015年6月1日起暂计至2016年11月30日止为549日计48445元，并持续计算至符合法定交房条件止）；2.本案诉讼费用由漳州市欣泰房地产开发有限公司承担。事实和理由：2014年10月8日，叶秋平与漳州市欣泰房地产开发有限公司签订编号为35062508004102000《商品房买卖合同》。合同约定：1.叶秋平向漳州市欣泰房地产开发有限公司购买其开发的坐落于长泰县武安镇人和北路66号御景花园2号楼1601号房产。2.合同总价款为857211元。3.漳州市欣泰房地产开发有限公司应于2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付叶秋平使用：①讼争房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；②讼争房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；③小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；④分期建设的，讼争房屋所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效隔离设施和施工安全设施。4.逾期交房时，根据合同对等原则，应按日向叶秋平支付已付款万分之三的违约金。双方还就合同履行过程中应承担的违约责任做了约定。合同签订后，叶秋平在约定时间内支付了购房款，但讼争房屋至今仍未符合合同第八条等相关约定的交房条件。因漳州市欣泰房地产开发有限公司至今未将符合条件的房产交付叶秋平使用，应依法承担逾期交房的违约责任。因在原来一审庭审笔录中双方均同意逾期交房违约金按日万分之一计算，故叶秋平请求支付逾期交房违约金以购房款为基数按日万分之一计算。因此，叶秋平提起诉讼，请求判如所请。 漳州市欣泰房地产开发有限公司辩称，叶秋平请求支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，应依法驳回。1.不存在讼争房屋至今不符合交房条件的情况。其于2016年1月21日向全体购房者邮寄了《交房通知书》，要求购房者于2016年2月3日至2月29日办理交房手续，而叶秋平至今拒绝办理交房。2.根据商品房买卖合同《附件六：合同补充协议》之“四”的约定，结合气象资料，从合同签订之日至约定交房日，存在可以顺延交房期限的特殊原因为中雨以上69天、高温天气56天、台风天气12天、中考及高考5天，共计142天。3.根据商品房买卖合同第九条约定，双方约定逾期交房违约责任的处理方式为“2、X”，即不承担逾期交房的违约责任，故叶秋平要求支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。4.原一审认定的按日万分一标准计算违约金是漳州市欣泰房地产开发有限公司在调解阶段作出的表示，不是庭审中的约定，不予以认可。故上述日万分之一不是租金的计算标准，应该对同地段同类房屋进行租金鉴定才能认定租金标准。 本院经审理认定事实如下：2014年10月8日，叶秋平与漳州市欣泰房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：35062508004102000），合同约定：1.叶秋平购买漳州市欣泰房地产开发有限公司开发的坐落于长泰县武安镇人和北路66号御景花园2号楼1601号商品房一套，建筑面积134.57平方米。2.该商品房单价为每平方米6370元，总金额857211元。3.买受人于2014年10月8日向出卖人支付该商品房首付款357211元，余款500000元由买受人向银行办理按揭贷款支付。4.交付条件与期限。出卖人应于2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用：①该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；②该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；③小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；②其他特殊原因详见本合同附件六。5.出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2.X。 双方还签订了一份附件六：合同补充协议。该补充协议第四条第3款约定，除不可抗力外，施工期间遇到“特殊原因”可相应顺延交房期限，出卖人无需立即通知买受人，只需在交房时告知。属于“特殊原因”的情形有：出现中雨、大雨、暴雨或六级以上的台风（大风）等气象原因导致施工延误的（以长泰县气象台或漳州市气象台提供的资料为准）；停水或停电（以长泰县自来水公司、县供电局提供的资料为准）；或者为配合政府的规章、命令或市政建设引起的延误等。 之后，叶秋平向漳州市欣泰房地产开发有限公司支付了首付款，并向银行办理信用贷款支付了剩余购房款。2017年3月30日，叶秋平与漳州市欣泰房地产开发有限公司办理了所购房屋的交接手续。 本院认为，叶秋平与漳州市欣泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，该商品房销售合同关系合法有效，应受法律保护，双方应按照法律规定及合同约定全面履行自己的义务。如一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 现漳州市欣泰房地产开发有限公司未按照合同约定于2015年5月31日前将符合条件的商品房交付给叶秋平使用，确实存在逾期交房的情形。 因双方在《商品房买卖合同》中对于出卖方逾期交房违约责任约定采用的处理方式是“2、X”，视为没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定逾期交房违约金的数额或计算方法的，逾期交房违约金应按逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，叶秋平主张以已付购房款为基数按日万分之一计算逾期交房违约金，缺乏事实依据，经本院释明后，叶秋平明确表示无需对同地段同类房屋租金标准进行评定，也没有提供证据证明同地段同类房屋租金标准，仍然坚持原主张。因此，叶秋平以已付购房款为基数按日万分之一计算逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回叶秋平的诉讼请求。 案件受理费1011.13元，由叶秋平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  洪志荣 审 判 员  俞 芬 人民陪审员  陈春菊 二〇一八年六月二十五日 书 记 员  李焰发