杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0106民初9370号 原告（反诉被告）：杭州玺悦物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区西溪天堂国际旅游综合体2号。 法定代表人：许红城，执行董事。 委托诉讼代理人：唐锋、陈洛，浙江浙元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州蓝耀电子商务有限公司，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区启迪路198号B1-802-1室。 法定代表人：慕然。 委托诉讼代理人：张军军，浙江融哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪钧，该公司员工。 原告杭州玺悦物业管理有限公司（以下简称玺悦公司）诉被告杭州蓝耀电子商务有限公司（以下简称蓝耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日受理。审理过程中，蓝耀公司提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理，于2016年12月28日、2018年6月11日公开开庭进行了审理。玺悦公司的委托诉讼代理人唐锋、陈洛，蓝耀公司的委托诉讼代理人张军军、汪钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玺悦公司向本院提出诉讼请求：1、确认玺悦公司与蓝耀公司于2016年3月2日签订的《物业租赁合同》于2016年8月14日解除，并要求蓝耀公司立即腾退位于杭州市西湖区××路××号××号××商铺；2、蓝耀公司支付自2015年9月至2016年8月14日的租金320211.32元，并支付逾期付款违约金38327元（暂计算至2016年9月10日，之后至租金付清之日止的逾期付款违约金按日万分之五另行计算）；3、蓝耀公司支付自2015年9月起至2016年4月的水电费16586.28元；4、蓝耀公司支付房屋占有使用费60588元（按每日2244元自2016年8月15日暂计算至2016年9月10日，之后至实际腾退之日止的按前述标准另行计付）；5、蓝耀公司支付违约金84150元；6、蓝耀公司承担玺悦公司因本案而产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费）。事实与理由：2016年3月2日，玺悦公司与蓝耀公司签订一份《物业租赁合同》（以下简称案涉合同），约定，蓝耀公司向玺悦公司承租位于杭州市西湖区××路××号××号××商铺（以下简称案涉商铺）。双方就租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等在该协议中进行了约定。合同签订后，玺悦公司依约将案涉商铺交付给蓝耀公司，但蓝耀公司未按约支付租金。因此，玺悦公司于2016年8月10日向蓝耀公司发送了《解除合同函》，告知蓝耀公司解除案涉合同。 蓝耀公司辩称，蓝耀公司向玺悦公司承租案涉商铺，系用于经营少儿艺术培训、电视节目等，双方签订的《物业租赁合同》中亦明确该用途。蓝耀公司取得商铺后，积极进行装修、开发APP等前期工作，其中装修费用花费352259元、员工工资支出362217.76元。但2016年5月，消防部门进行消防检查时认为该商铺位于地下，不能用于开设儿童活动场所，要求蓝耀公司整改，致使蓝耀公司无法正式营业。后蓝耀公司得知，玺悦公司早就知晓案涉商铺不能用于开设儿童活动场所，故玺悦公司在与蓝耀公司签订《物业租赁合同》时存在欺诈行为。为此，蓝耀公司向本院提出反诉请求：1、确认案涉合同无效；2、玺悦公司赔偿蓝耀公司损失714476.76元；3、本案诉讼费用由玺悦公司负担。 针对蓝耀公司的反诉，玺悦公司辩称，蓝耀公司承租房屋后系因经营不善而停止营业，并不是因消防部门的整改要求而停业。即使蓝耀公司因消防部门的整改要求而停业，无法经营的责任也全在蓝耀公司。玺悦公司的合同义务系提供合法的房屋，该房屋是否能进行蓝耀公司计划的商业活动，应由蓝耀公司负责。且根据案涉合同的约定，蓝耀公司在装修前应取得消防部门的批准，若蓝耀公司在装修前即按该约定到消防部门去审批，会及时发现案涉商铺无法实现其经营用途，不会造成装修损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 玺悦公司提交的《物业租赁合同》、律师费发票、代理合同、房屋所有权证、杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书，本院对真实性予以确认；玺悦公司提交的《公函》、快递单、照片，蓝耀公司认为其从未知悉公函的内容，本院分析认为，玺悦公司未提供证据证明照片的拍摄时间，且快递单亦不能证明蓝耀公司已签收相应材料，故对该组证据不予确认；玺悦公司提交的收款通知单，因蓝耀公司对欠付的水电费无异议，故本院予以确认。 蓝耀公司提交的证据材料：1、杭州乾心神图传媒有限公司、丁国江等出具的证明、装修合同、结算书等，欲以证明其装修损失，因审理过程中，蓝耀就案涉房屋内的装修价值进行评估，故相应装修价值以评估报告为准；2、参保登记证明，本院对真实性予以确认；3、工资清单，虽载明了领款人的签字，但未提供相应的支付凭证予以佐证，故不予确认；4、杭州市公安消防支队西湖区支队出具的复函，本院予以确认；5、杭州市西湖区羊人餐饮店、杭州市西湖区橙熟茶馆、杭州武奕酒店管理有限公司共同出具的证明，本院对真实性予以确认。 根据本案的有效证据及当事人陈述，本院对如下事实予以认定： 2015年9月1日，玺悦公司将位于杭州市西湖区××路××号××号××商铺出租给蓝耀公司。 2016年3月2日，玺悦公司（出租方、甲方）与蓝耀公司（承租方、乙方）补充签订一份《物业租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市西湖区××路××号××号××商铺××方，建筑面积374平方米；乙方的用途为开设天使学院，经营范围权限为少儿艺术培训、电视节目及微电影拍摄、配饰销售；乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上款规定的使用用途，也不得擅自改变经营品牌；租赁期限自2015年9月1日起至2020年1月14日，租赁起始日即为物业交付日，该合同的签署即视为物业已交付；2015年9月1日至2016年1月14日的年度租金为121056.32元、2016年1月15日至2017年1月14日的租金为341275元；乙方每三个租赁月底向甲方支付一次租金，现付后用，租赁期开始前10天，乙方应向甲方缴纳首个三个租赁月度的租金，以后每三个租赁月度届满之前10日内，乙方应提前缴纳后三个月租赁月度的租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按逾期缴纳额的0.5%向甲方支付滞纳金，逾期超过30日，甲方有权解除合同；本合同签订之日起10日内，乙方应向甲方支付物业租赁保证金80000元，该保证金内容包括损害赔偿费用保证金（包括实现索赔的律师费、交通费等），在发生保证金内容所保证的各事项中的欠费，玺悦公司可以保证金扣除；乙方应在本合同的租期届满或合同解除后7个工作日内返还该物业，未经甲方同意逾期返还物业的，每逾期一日，乙方应按6元／平方米／天向甲方支付该物业占用期间的使用费；租赁期间，因违约方的违约行为导致守约方选择解除合同的，违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金作为违约金。 审理过程中，杭州市公安消防支队西湖区大队向本院出具一份《复函》，载明：2016年8月，在我大队G20峰会专项检查期间，对位于西溪天堂国际旅游综合体16号69-71及16号-52物业的蓝耀公司进行了检查，发现该单位实际从事儿童培训、摄影、活动策划等。根据现行国家标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.4条规定，儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下。故该单位经营场所不符合消防安全要求。鉴于该单位在检查时实际已处于停业状态，故我大队执法人员在检查过程中仅口头告知蓝耀公司工作人员相关事宜。 审理过程中，经原告申请，本院委托杭州博成工程咨询有限公司对案涉商铺的装修项目的价值进行鉴定。该公司于2018年4月28日出具《工程造价咨询报告书》，鉴定结论为：案涉商铺的装修工程造价为160551元、安装工程造价为43427元，合计造价为203978元；另外案涉商铺内舞台灯、舞台的搭建费及摄影棚的安装费因蓝耀公司无法提供详细清单，并且实物已被拆除，该部分无法鉴定。 另查明，蓝耀公司于2017年4月底腾退案涉商铺。 再查明，玺悦公司处理案涉纠纷支付律师代理费21000元。 本院认为，案涉合同约定，蓝耀公司对案涉商铺的使用用途为开设“天使学院”，经营范围权限为少儿艺术培训、电视节目及微电影拍摄、配饰销售。双方对消防部门对案涉商铺检查时，认为案涉商铺不能用于经营儿童活动场所的事实无异议。双方的主要焦点为案涉合同是否有效。蓝耀公司主张玺悦公司隐瞒案涉商铺不能用于经营儿童活动场所的情况，而与其签订案涉合同，故玺悦公司的行为构成欺诈，案涉合同应属无效。对此，本院认为，案涉商铺是否能用于经营儿童活动场所的规范文件均为公开，蓝耀公司作为商铺的承租方，其对商铺是否能实现其商业用途负有调查、核实的责任，故其主张玺悦公司构成欺诈，依据不足，对蓝耀公司要求确认合同无效的反诉请求，本院不予支持。因此，《物业租赁合同》合法、有效，对双方均具有约束力。 对于玺悦公司要求确认案涉合同于2016年8月14日解除的诉讼请求。因蓝耀公司在庭审中表示在本院认定合同有效的情况下，对前述合同解除的时间无异议，故结合前述本院对合同效力的认定，本院对玺悦公司的该项诉讼请求予以支持。关于合同解除，双方的责任。本案中，蓝耀公司未按约支付租金，其行为已构成违约，玺悦公司按约有权解除案涉合同，蓝耀公司对合同的解除应承担责任，但考虑到该合同明确约定蓝耀公司的使用用途包括经营少儿艺术培训，玺悦公司在签订合同时未注意到案涉商铺不能实现该用途，导致合同未能履行，亦存在一定的过错，本院酌定其承担30%的责任。 关于蓝耀公司欠付的租金。玺悦公司要求其支付自2015年9月1日至2016年8月14日的租金320211.32元，蓝耀公司对租金的计算方式无异议，根据案涉合同对租金的约定，本院认定为320133.4元。蓝耀公司对其欠付玺悦公司水电费16586.28元无异议，故本院对玺悦公司要求蓝耀公司支付水电费16586.28元的诉讼请求亦予以支持。关于逾期支付租金的付款违约金。案涉合同的约定，蓝耀公司逾期支付租金的，每逾期一日，需按逾期缴纳额的0.5%向玺悦公司支付滞纳金。该约定虽名为滞纳金，但实为就逾期付款违约金的约定。玺悦公司将前述标准调整降低至按每日万分之五计算，不违反法律规定，本院予以支持。根据该合同对租金支付时间、金额的约定，及玺悦公司调整后的逾期付款违约金计算标准，玺悦公司要求其支付逾期付款违约金38327元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 对于房屋占有使用费。根据《物业租赁合同》的约定，蓝耀公司应在本合同的租期届满或合同解除后7个工作日内返还该物业，未经玺悦公司同意逾期返还物业的，每逾期一日，蓝耀公司应按6元/平方米/天向玺悦公司支付该物业占用期间的使用费。根据前述，案涉租赁合同于2016年8月14日解除，按上述约定，蓝耀公司应于2016年8月23日前返还案涉商铺，但玺悦公司未按约返还商铺，故玺悦公司要求蓝耀公司按上述约定支付物业占用期间的使用费，理由正当。蓝耀公司辩称玺悦公司于2016年6月即将案涉商铺上锁，但对此未提供证据，本院不予采信。庭审中，玺悦公司自认2016年8月底就将案涉商铺上锁，蓝耀公司未能再使用案涉商铺，故玺悦公司主张2016年8月30日之后的占用使用费，依据不足，蓝耀公司仅需支付自2016年8月24日至2016年8月31日的房屋占用使用费，根据前述标准，共计15708元。 对于玺悦公司主张的违约金。根据《物业租赁合同》的约定，因违约方的违约行为导致守约方选择解除合同的，违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金作为违约金。根据前述本院对合同解除双方过错的认定，结合案涉商铺的占用使用情况、玺悦公司的实际损失，本院酌定违约金为20000元。 对于玺悦公司主张的律师代理费21000元。根据《物业租赁合同》的约定，蓝耀公司应向玺悦公司支付80000元物业租赁保证金，该保证金内容包括损害赔偿费用保证金（包括实现索赔的律师费、交通费等），在发生保证金内容所保证的各事项中的欠费，玺悦公司可以保证金扣除。根据该约定，蓝耀公司应支付玺悦公司为追索案涉租金等产生的律师代理费。因蓝耀公司未按约支付保证金，故玺悦公司在本案中要求蓝耀公司支付律师代理费21000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于蓝耀公司要求玺悦公司赔偿装修费用352259元及员工工资开支362217.76元的问题。对于装修费用的赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，杭州博成工程咨询有限公司出具《工程造价咨询报告书》系对装修工程造价的鉴定，其结论为203978元；另外案涉商铺内舞台灯、舞台的搭建费及摄影棚的安装费因蓝耀公司无法提供详细清单，并且实物已被拆除，无法鉴定。本院认为，对无法鉴定的部分系蓝耀公司原因造成，其应承担举证不能的法律后果，故本院对装修工程造价认定为203978元。因庭审中，双方均同意以造价为基础，以蓝耀公司实际占有使用的期间与合同约定的租赁期限作比，折算装修的残值，根据前述的认定，蓝耀公司实际占有使用商铺至2016年8月底，故案涉装修的残值为157354元。结合前述本院对双方过错的认定，玺悦公司应赔偿蓝耀公司装修价值损失47206元。对于蓝耀公司要求赔偿的人工工资，该费用系在物业租赁合同解除前，蓝耀公司为运营公司产生的支出，其要求玺悦公司赔偿，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州玺悦物业管理有限公司与杭州蓝耀电子商务有限公司签订的《物业租赁合同》于2016年8月14日解除。 二、杭州蓝耀电子商务有限公司支付杭州玺悦物业管理有限公司房屋租金320133.4元，逾期付款违约金38327元（暂计算至2016年9月10日），2016年9月11日起至租金付清之日止的逾期付款违约金以未付租金为基数按日万分之五的标准另行计付。 三、杭州蓝耀电子商务有限公司支付杭州玺悦物业管理有限公司房屋水电费16586.28元。 四、杭州蓝耀电子商务有限公司支付杭州玺悦物业管理有限公司房屋占有使用费15708元。 五、杭州蓝耀电子商务有限公司支付杭州玺悦物业管理有限公司律师代理费21000元。 六、杭州蓝耀电子商务有限公司支付杭州玺悦物业管理有限公司违约金20000元。 七、杭州玺悦物业管理有限公司赔偿杭州蓝耀电子商务有限公司装修损失47206元。 上述合计第二、三、四、五、六、七项相互折抵后，杭州蓝耀电子商务有限公司应支付杭州玺悦物业管理有限公司384548.7元（2016年9月11日起至租金付清之日止的逾期付款违约金以未付租金为基数按日万分之五的标准另行计付），该款于本判决生效之日起十日内支付。 八、驳回杭州玺悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 九、驳回杭州蓝耀电子商务有限公司其他的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取4499元，由杭州玺悦物业管理有限公司负担611元、杭州蓝耀电子商务有限公司负担3888元；反诉案件受理费减半收取5472元，由杭州玺悦物业管理有限公司负担485元、杭州蓝耀电子商务有限公司负担4987元。 杭州玺悦物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州蓝耀电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 徐 滨 二〇一八年六月二十八日 书记员 李璐璐