安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1622民初3113-3号 原告：张超，男，1968年4月10日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。 被告：蒙城新发地农副产品有限公司，住所地蒙城县政通路与西外环交叉处，统一社会信用代码91341622073928280L。 法定代表人：顾兆学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张婉君，安徽淮中律师事务所律师。 原告张超诉被告蒙城新发地农副产品有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张超的委托诉讼代理人孙永超，被告蒙城新发地农副产品有限公司的委托诉讼代理人张婉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张超向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金、延期办证违约金共计163788.29元（交房违约金自2015年7月1日起按每日支付已交房款的万分之二计算至2018年4月4日）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月7日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新发地农产品物流批发市场Ｂ区商品房，合同编号201410070010。房屋总价款738451元。原告按照合同约定以按揭付款方式支付被告全部购房款。按照该合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，但直到现在原告购买被告的商品房因消防等问题仍然没有分期综合验收合格。按照该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，办理权属登记备案。但被告没有按照合同约定交付原告购买的商品房及办理权属登记备案。按照合同第九条、第十五条约定“…自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。…出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”，原、被告为此事，经协商未果。综上,为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼。 被告蒙城新发地农副产品有限公司辩称：一、根据2017年10月1日施行的《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”的规定，根据法不溯及既往原则，本案中涉及的商品房买卖合同约定房屋交付时间为2015年6月30日前，被答辩人理应在2017年7月1日前起诉，而距离被答辩人起诉早已超过新法施行前《民法通则》规定的2年的诉讼时效。被答辩人在此期间从未向答辩人催要，也未在法定诉讼时效期间主张权利，被答辩人的诉请现已超过法定的诉讼时效。答辩人已在约定的交房时间前取得涉案房屋的分期竣工验收合格报告，无需承担逾期交付责任。1.答辩人与被答辩人合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在2015年10月14日验收合格，且被答辩人收房后，已进行使用和收益，因此答辩人并未违约，无需承担违约金。2.答辩人在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向被答辩人交付房屋，且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。因被答辩人诉称答辩人未提供相关材料，根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条规定，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。三、被答辩人计算标准应以其提供证据证明所缴付房价为基准，且应举证证明实际损失，否则应根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定减少违约金计算。由于被答辩人已经使用、收益，因此违约金中的补偿损失部分应予去除。综上，被答辩人的主张已过诉讼时效，答辩人在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约；且双方违约金比例过高，应予以调整。请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。 经审理查明：原、被告于2014年10月7日签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新发地农产品物流批发市场Ｂ区商品房，网上备案合同号为201410070010。房屋总价款738451元，原告按照合同约定以按揭付款方式支付了被告全部购房款（于2014年10月7日前支付了378451元房款，余下360000元办理了银行按揭手续）。按照该合同第八条约定，被告应在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用；第九条约定，如逾期超过30日后交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失。” 另查：原告于2015年10月13日接收房屋。2016年6月22日，蒙城县公安消防大队出具报告，蒙城县新发地农产品物流批发市场存在多项消防安全隐患，有商户的因素，也有开发商的因素，该市场工程整体未竣工，不具备消防验收条件。 上述事实，除有当事人陈述外，另有原告提供的商品房买卖合同、商品房网上备案确认单、房款收据、按揭贷款计划、蒙城县公安消防大队“关于蒙城新发地农副产品批发市场存在消防安全隐患的报告”等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金、其应支付的金额是多少；二、被告是否应当向原告支付逾期办证违约金。 一、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金、其应支付的金额是多少的问题。 被告辩称涉案房屋已在约定时间内取得综合验收，因其未举证证明，依法不予采信。涉案房屋至今未验收合格，属于持续性违约，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，适用二年诉讼时效，此后适用三年诉讼时效。原告要求被告支付的2015年10月1日之前（包括本日）的违约金已超过二年诉讼时效；2015年10月1日至2017年9月30日的诉讼时效不满二年，应适用三年诉讼时效，原告于2018年4月10日起诉，未超过三年诉讼时效，故对被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本院予以部分采信。 原告于2015年10月13日接收房屋并使用，自2015年10月1日至2015年10月13日期间的违约金按原告已交付房款每日万分之二计算，此后至2018年4月4日（原告诉讼请求截止日期）期间的违约金，考虑到原告已使用、收益，房屋消防安全隐患既有商户的因素，也有开发商的因素，按原告已交付房价款每日万分之一计算较为适宜，故被告应支付原告逾期交房违约金68454元（738451×12天×2/10000+738451元×903天×1/10000）。 二、被告是否应当向原告支付逾期办证违约金的问题。 被告未提供证据证明其已于房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故本院对被告逾期备案的事实予以认定。被告逾期备案构成违约，但合同第十五条原、被告约定的处理方式为“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失。”现原告并未要求退房，亦未对该条款提出异议，故其要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百五十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、被告蒙城新发地农副产品有限公司于本判决生效后10日内支付原告张超违约金68454元； 二、驳回原告张超的其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3574元，减半收取计1787元，由原告张超负担1040元，由被告蒙城新发地农副产品有限公司负担747元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  井飞雪 二〇一八年六月一日 书记员  王雯静 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。