四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初2464号 原告：蒋世平，男，1985年3月13日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 原告：黄庭，女，1989年9月28日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 上述二原告委托诉讼代理人：陈争，四川天则律师事务所。一般授权代理。 被告：四川省虎龙房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇南二路东段。 法定代表人：曾令葵。 委托诉讼代理人：许汝才，四川博深律师事务所律师。特别授权代理。 原告蒋世平、黄庭诉被告四川省虎龙房地产开发有限公司（以下简称虎龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋世平、黄庭的委托诉讼代理人陈争到庭参加诉讼，被告虎龙公司的委托诉讼代理人许汝才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋世平、黄庭向本院提出诉讼请求：1.判令虎龙公司为蒋世平、黄庭办理大丰街道崇义桥街房屋的不动产权证书；2.判令虎龙公司向蒋世平、黄庭支付逾期办理房屋所有权证书的违约金3628.3元（以已付购房款374051.54元为基数，按每日万分之一标准从2014年9月18日起计算至2014年12月24日止）；3.判令虎龙公司向蒋世平、黄庭支付逾期办理国有土地使用权转移登记的违约金27230.95元（暂计至2017年12月21日，以已付购房款374051.54元为基数，按每日万分之一标准从2015年12月24日计算至不动产权证书办理完毕之日止）；4.判令本案诉讼费用由虎龙公司承担。事实和理由：原被告签订《商品房买卖合同》约定，蒋世平、黄庭购买房屋，总价款为374051.54元。合同签订后，蒋世平、黄庭按照合同约定履行了向虎龙公司交付购房款、缴纳契税、维修基金等代办证税费和资料。该房屋实际于2013年9月18日交房。按照《商品房买卖合同》补充协议第五条第3款、第4款约定，虎龙公司逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证，且国有土地使用权证至今未能办理。2016年10月因国家政策调整，不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证而改为颁发不动产权证，虎龙公司应当按照现行政策为蒋世平、黄庭办理不动产权证书。虎龙公司逾期办证期间，蒋世平、黄庭曾多次向虎龙公司主张权利要求办理相关权属无果，因此提起诉讼。 被告虎龙公司辩称，1.原告诉状载明的事实属实。但从2015年3月1日起不动产登记条例出台后，全国各地陆续停办了房产证和国土证，均不能单独办理，虎龙公司将尽力为业主办理不动产权证，但需要部分已经办理了房产证的业主将房产证交回去同意办理不动产权证书；2.原告主张的违约金过高。虎龙公司并非故意不为业主办证，由于不动产登记条例出台后，房产证和国土证就不能再单独办理，虎龙公司受到了诸多限制。还因丰怡阳光项目所在的土地分为A、B、C三个区域，必须要把三块地合成一块地统一办理国有土地使用权证，目前国土部门正在协商此事，并非虎龙公司主观原因所致。业主未办证遭受的损失低于按照合同约定支付违约金，请求对违约金进行调整。 当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原被告主体信息、《商品房买卖合同》及补充协议、《“丰怡阳光”交房通知书》、房屋所有权证书、税收缴款书、《关于大丰街道丰怡阳光小区产权办理的情况说明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2012年2月8日，蒋世平、黄庭（乙方）与虎龙公司（甲方）签订《商品房买卖合同》和补充协议，约定蒋世平、黄庭向虎龙公司以按揭方式购买位于新都区房屋，购买该房屋的总房价款为376478元。合同第十四条第（三）项第2款约定“买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、3、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）按国家规定买受人应交纳的办理房屋产权证及国土证的相关其他税收及费用……”。《商品房买卖合同》补充协议第五条第2款约定“如乙方为按揭方式付款，乙方全款委托甲方办理房屋所有权证与国有土地使用权证以及到产权监理机关办理房产抵押登记手续。乙方必须在约定的时间内，将办理房屋所有权和国土使用权证需要乙方缴纳的税费（按成都市新都区产权登记部门相关规定）、手续费等费用以及办理产权、抵押登记手续的相关资料和文件交给甲方（乙方所需缴纳金额最终以法定部门确定的为准，多退少补）。……”；第3款约定“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起12个月内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付款万分之一的违约金，因房屋产权登记机关的原因造成的迟延除外。”第4款约定“出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后一年内，协助买受人办理该商品房分户的《国有土地使用证》。如因出卖人过错造成买受人不能按期办理《国有土地使用证》，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，因国土管理部门的原因造成的迟延除外”；第5款约定“上述第4款、第5款约定的违约金在任何情况下均不得同时适用和累加，买受人只能选择其中一项主张”。后蒋世平、黄庭支付了首付款及办理了银行按揭手续，向虎龙公司支付购房款374051.54元。 2013年9月9日，虎龙公司向业主发出《“丰怡阳光”交房通知书》。2013年9月18日，虎龙公司将案涉房屋交付给蒋世平、黄庭。蒋世平、黄庭向虎龙公司缴纳了契税、维修基金等费用。2014年12月24日，案涉房屋办理所有权登记，取得房屋所有权证。 另查明，2014年11月24日，国务院出台《不动产登记暂行条例》，拟将房屋所有权证和国有土地使用权证合并为房屋不动产权证书，该条例于2015年3月1日开始正式施行。法庭庭后核实，成都市房产管理局正式实施该条例的时间为2016年10月。另案涉小区系大丰街道旧城改造后建设，该小区所在土地分为A、B、C三个地块，现A区已办理不动产登记总证，B、C区建筑涉及土地跨宗，需要将土地合宗后再行办理。 庭审中，蒋世平、黄庭表示愿意根据目前办理不动产权证制度，将已领取的《房屋所有权证书》交由虎龙公司，由其办理《不动产权证》。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于本案中，双方当事人签订的合同约定，案涉房屋的不动产权证书由虎龙公司代办，蒋世平、黄庭已将用于办证的资料、税费交予虎龙公司。按照合同约定，虎龙公司应于2014年9月18日前履行办理房屋所有权证的义务，但虎龙公司于2014年12月24日才进行了所有权登记，后虎龙公司又应当于2015年12月24日前履行完办理国有土地使用权证的义务，但蒋世平、黄庭至今未取得国有土地使用权证。现由于政策原因统一办理不动产权证，且办证的条件已成就，故本院对蒋世平、黄庭提出的办理案涉房屋不动产权证书的诉请予以支持。另虎龙公司属违约方，故本院确认本案诉讼费用由其承担。本案争议焦点为：蒋世平、黄庭主张的违约金是否过高的问题。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。于本案中，首先，根据补充协议第五条第5款约定，蒋世平、黄庭对逾期办理房屋产权证违约金、逾期办理国有土地使用权证违约金不能同时主张,只能择一进行主张；其次，从合同履行情况来讲，虎龙公司已将房屋交付给蒋世平、黄庭，蒋世平、黄庭已经实际入住和使用，从事实上讲已经能够对该房屋进行支配，虎龙公司迟延办证的行为未在较大程度上影响蒋世平、黄庭对案涉房屋进行占有、使用、收益等。且庭审中，蒋世平、黄庭并未向法庭提交因虎龙公司逾期办证而遭受具体损失的相关依据。加之2016年10月后，政策规定将房屋产权证和国有土地使用权证合并为不动产权证，案涉小区土地涉及跨宗合并事宜未完成等客观原因，本院酌定虎龙公司应当向蒋世平、黄庭支付逾期办证违约金8000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川省虎龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告蒋世平、黄庭办理位于新都区大丰街道崇义桥街x号x栋x单元x层x号房屋的不动产权证； 二、被告四川省虎龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蒋世平、黄庭支付逾期办证违约金8000元； 三、驳回原告蒋世平、黄庭其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费386元，由被告四川省虎龙房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，由被告在支付违约金时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一八年六月四日 书记员  张娜