湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初6522号原告：刘志明，男，1963年2月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：彭谦，湖南海川律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹,湖南海川律师事务所律师。被告：湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**。法定代表人：黄荣新，董事长。委托诉讼代理人：陈定杰（系公司总经理），男，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被告：长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**。法定代表人：黄荣新，董事长。委托诉讼代理人：陈定杰（系公司总经理），男，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。原告刘志明（以下简称原告）诉被告长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）、被告湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人彭谦、王丹，两被告的共同委托诉讼代理人陈定杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告金信公司签订的《长沙市商品房买卖合同》、《房屋转让协议书》及与两被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》均已解除；2、被告金信公司返还原告购房款1362872元，逾期违约金按合同约定的每日万分之五从起诉之日起计算至实际支付之日止；3、两被告支付原告拖欠租金124332元，逾期支付租金违约金2713元（暂计至2017年8月31日，之后按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止）；4、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年12月24日，原告与被告金信公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告金信公司开发建设的融程花园酒店项目的北栋15层1544号房，原告按照金信公司的要求办理了相关购房手续。当日，原告又与融程花园酒店、金信公司签订了《产权式酒店公寓租赁合同》、《房屋转让协议书》。其中，租赁合同约定：原告将所购买的上述房屋出租给融程花园酒店用于酒店经营，租期120个月，租金按月支付11955元。被告金信公司作为担保方在租赁合同上签字盖章，对被告融程花园酒店支付原告的租金承担连带担保责任。《产权式酒店公寓租赁合同》签订后，原告按约履行了相关义务，但自2012年起，被告融程花园酒店未按租赁合同的约定支付原告租金。2013年2月2日，两被告又与原告签订了《解除及相关合同与协议的协议书》，约定：原告与金信公司解除2009年12月24日签订的《长沙市商品房买卖合同》及《房屋转让协议》，与融程花园酒店解除签订的《产权式酒店公寓租赁合同》。原告向金信公司退还其购买的房屋，解除合同后金信公司应向原告返还购房款1434602元，其中95%由金信公司以现金形式支付1362872元，剩余5%由金信公司以发放融程酒店充值消费卡的形式支付并等额冲抵金信公司应返还的购房款71730元。在该协议全部款项支付完毕前，原告仍享有收取租金的权利。两被告应及时支付全部款项，逾期则按每日万分之五向原告支付违约金。协议签订后，被告仅向原告支付了5%的酒店消费卡71730元，剩余95%的购房款至今未付，租金也未按时足额支付，原告多次催要无果故诉至法院。两被告共同辩称，1、原告关于解除合同的诉讼请求不能成立，在被告与其他业主的诉讼中，未有解除合同的情形；2、被告不同意返还购房款，关于租金被告和业主代表开会并征得大多数业主同意签订了补充合同，而原告没有签，在租赁合同签订之前被告预付了两年的租金给原告，抵扣后并没有那么多购房款，且该诉讼请求超过了诉讼时效，建议原告与被告签订补充合同；3、原告主张的租金计算错误，被告一直在支付租金，只是因经营困难没有足额支付；4、涉诉房屋已在房管部门备案，原告已经是房屋权利人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月24日，原告（买受人）与被告金信公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告金信公司开发的融程国际广场项目中的第1幢N单元15层1544号房，建筑面积129.36平方米，每平方米11090元，总金额1434602元，原告以银行按揭方式付款；被告金信公司应当在2010年10月1日前将商品房交付原告；双方在此合同附件四《补充协议》第一条中约定：原告所购房屋为酒店公寓，认可《产权式酒店公寓租赁合同》全部内容，并租赁合同的签订作为签订《长沙市商品房买卖合同》的附加条件。同日，原告（出租方、甲方）与被告融程花园酒店（承租方、乙方）、被告金信公司（担保方、丙方）签订了《产权式酒店公寓租赁合同》，约定:1、原告将所购买的上述房屋出租给融程花园酒店；租赁期从起租日开始壹佰贰拾个月届满之日止，以银行按揭方式付款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单；2、乙方向甲方支付租金每年为143460元，折算为每月11955元；租金按月支付，从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；3、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房；4、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房房屋交接文件，丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；5、甲方保证本合同期内委托乙方行使的事项不再委托第三方，并保证在本合同期内委托不可撤回；6、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙窑岭支行开设帐户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；7、丙方须监督乙方正常经营，按时给甲方支付租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任；8、甲方不得以任何理由中途终止本合同或做出与乙方不利的行为，必须服从大多数业主的决议，共同支持配合乙方正常经营酒店及其它各项业务，否则由此引起的经济或法律责任均由甲方自行承担。当日，原告（出卖方、甲方）与金信公司（买受人、乙方）还签订了一份《房屋转让协议书》，约定双方一致同意在甲方将其购买的上述房屋在前述租赁合同的租赁期壹佰贰拾个月届满前一个月双方共同到长沙市房地产管理部门办理物业买卖转让手续，交易价格按该物业的初始购买价（以《商品房买卖合同》为准）。上述合同签订后，原告按照约定支付了购房款。因被告融程花园酒店自2012年7月起未按照约定支付租金，2013年2月2日，原告（买受方、乙方）与被告融程花园酒店（承租方、丙方）、被告金信公司（出卖方、甲方）签订了《解除及相关合同与协议的协议书》，约定：1、甲乙双方协商一致同意解除双方于2009年12月24日签订的《商品房买卖合同》及于2009年12月24日签订的《房屋转让协议》；乙丙双方经协商一致同意解除双方于2009年12月24日签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》；2、乙方同意将1544号房屋退还甲方，甲方应向乙方返还购房款总额1434602，乙方同意返还的购房款中的95%由甲方以现金的形式支付1362872元，剩余5%由甲方以发放丙方酒店充值消费卡的形式支付并等额冲抵甲方应返还的购房款71730元；3、甲方分两次返还乙方的购房款，甲方先将乙方按揭贷款710000元付到乙方在放贷银行开设的专用账户；甲方支付该款后乙方须在两个工作日内到发放贷款的银行办理提前归还贷款及解除抵押权的手续，乙方办理好手续后，甲方将余款652870元付给乙方；4、在甲方按协议支付全部款项完毕之前，甲方保证乙方仍享有此套房屋的租金权利，乙方享有按原租赁合同向丙方收取租金的权利，丙方有义务向乙方支付租金；5、甲方担保丙方不再追究乙方提前收取的租赁期内第九、十年的租金，丙方同意不再追究乙方提前收取的该两年租金；6、甲方及丙方应及时支付乙方所有款项，逾期则按每日万分之五向乙方支付违约金；7、本协议书经三方当事人签字后即发生法律效力。三方当事人均在该协议书上签字盖章。后因被告金信公司未按约定返还购房款，被告融程花园酒店亦未能足额支付租金（每月仅支付20%租金），原告催款未果，遂于2017年9月12日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、2010年2月4日，被告融程花园酒店向原告支付了最后两年租金286920元。2、2017年4月17日，我院作出（2016）湘0111民初7571号民事判决书，判决被告融程花园酒店支付原告截止2016年7月28日的欠付租金510744.25元及违约金。本案审理过程中，原告明确其在本案中主张的租金为2016年8月1日至2017年8月31日期间欠付租金（不包括融程花园酒店每月已支付的20%租金），并表示如被告金信公司返还购房款，同意抵扣提前收取的第九年和第十年的租金。两被告确认2016年8月31日至2017年8月31日期间，被告融程花园酒店累计欠付原告租金121941元。本院认为，原告与被告金信公司签订的《长沙市商品房买卖合同》、《房屋转让协议书》，原告与两被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》、《解除及相关合同与协议的协议书》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。各当事人应严格按照合同约定履行各自的权利义务。一、关于《长沙市商品房买卖合同》、《房屋转让协议书》及《产权式酒店公寓租赁合同书》是否已解除的问题。原告与两被告已于2013年2月2日签订了《解除及相关合同与协议的协议书》，约定解除《长沙市商品房买卖合同》、《房屋转让协议书》及《产权式酒店公寓租赁合同书》，该协议书已经各方当事人签字盖章发生法律效力，且不具有合同无效的情形，对各当事人具有法律约束力。故原告与被告金信公司签订的《长沙市商品房买卖合同》、《房屋转让协议书》，原告与两被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》已于2013年2月2日解除。被告金信公司应当按照约定返还原告购房款1434602元，但金信公司仅返还了5%即71730元，尚未返还的购房款为1362872元，抵扣被告融程花园酒店提前支付的最后两年租金286920元，被告金信公司应返还的购房款为1075952元。被告金信公司未按约定返还购房款的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任，但鉴于合同约定的每日万分之五违约金标准过高于原告的损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算，即被告金信公司应当以1075952元为基数、自本案起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准向原告支付违约金至实际支付之日止。原告在收到被告金信公司支付的购房款及违约金，亦应当按照约定配合被告金信公司办理所有退房相关手续。二、关于欠付租金及违约金的认定。本院作出的（2016）湘0111民初7571号民事判决书判决被告融程花园酒店支付原告截止2016年7月28日的欠付租金，原告可以在本案中主张自2016年8月1日起之后的租金，根据原告提交的证据，被告融程花园酒店自该日起至2017年8月31日期间每月均仅支付了20%租金。被告认可2016年8月31日至2017年8月31日期间，累计欠付原告租金121941元，按照租赁合同约定的月租金11955元计算，2016年8月1日至2017年8月31日期间，被告融程花园酒店应累计欠付原告租金为131505元（121941元+11955元×80%），原告主张124332元，系对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。应支付2016年8月1日至2017年8月31日欠付原告的租金124332。根据租赁合同约定，租金按月支付，租金从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金。被告融程花园酒店没有按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求其按中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付违约金，符合法律规定，本院予以支持，并确定从拖欠租金之次月即自2016年9月1日起以欠付金额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付违约金至清偿之日止。三、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。虽然被告融程花园酒店从2012年7月开始起开始欠付原告租金，但双方于2013年2月2日协商解除了前述合同，并约定在被告金信公司未足额返还购房款之前，被告融程花园酒店有义务继续向原告支付租金，且被告融程花园酒店在此后又陆续支付了部分租金，其欠付租金是一个持续性的过程。被告关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳。四、被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。被告金信公司在《产权式酒店公寓租赁合同书》以担保人身份盖章，并承诺以两层裙楼对租金提供连带担保，其应在担保物价值范围内对被告融程花园酒店欠付原告的租金及违约金承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告刘志明与被告湖南金信房地产开发有限公司2009年12月24日签订的《长沙市商品房买卖合同》、《房屋转让协议书》以及原告刘志明与被告湖南金信房地产开发有限公司、被告长沙融程花园酒店有限公司2009年12月24日签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》，均已于2013年2月2日解除；二、被告湖南金信房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告购房款1075952元并支付违约金（以1075952元为基数、自本案起诉之日2017年9月12日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至实际支付之日止）；三、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后七日内向原告刘志明支付拖欠的租金124332元并支付违约金（自2016年9月1日起以欠付金额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至清偿之日止）；四、被告湖南金信房地产开发有限公司对本判决第三项确定的被告长沙融程花园酒店有限公司应履行的义务在担保物价值范围内承担连带清偿责任；五、驳回原告刘志明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18209元，由被告长沙融程花园酒店有限公司、被告湖南金信房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 张 炼人民陪审员 周 辉人民陪审员 彭爱莲二〇一八年六月八日书 记 员 杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。