汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0702民初13号 原告汉中和顺物业有限公司，住所：陕西省汉中市南郑县大河坎镇天汉大道南段鸿海苑小区，统一社会信用代码：91610721698424891A 法定代表人周文兵，该公司总经理兼执行董事。 委托代理人陈星如，该公司副经理。 委托代理人陈娟，该公司项目经理。 被告:刘汉银，男，1962年4月21日出生，汉族，陕西省汉中市汉台区人，原住汉台区东建设巷，现住汉台区莲湖茗居，汉中市第一食品厂下岗职工。委托代理人吴斌，陕西锐博律师事务所律师。 原告汉中和顺物业有限公司（以下简称汉中和顺公司）与被告刘汉银物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉中和顺公司的委托代理人陈星如、陈娟，被告刘汉银及其委托代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中和顺物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的2015年7月8日至2017年1月7日共计18个月的物业服务费1399.52元、水费298元、垃圾清理费144元、电梯维修维护及年检费540元、电梯电费360元、水电费公摊180元，以及拖欠物业服务费的滞纳金1246.27元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月7日被告与原告签订了莲湖茗居物业管理服务合同书：合同号为2014（90），被告对合同书所涉及的条款和应缴纳的各项费用均已签字确认。被告入住期间，从2015年7月7日至2017年1月7日无故拖欠物业服务费，经原告多次催缴，被告一再拖延拒不缴纳。按照合同约定原告本应对被告采取停电断水，但出于从人性、和谐角度考虑，原告并没有这样做，原告只好依法清收。综上所述，被告之行为违背双方合同的约定，给原告造成了一定的经济损失。同时也侵害了其他业主的合法权益。故依法具状起诉，请求法院依法判决，维护其合法权益。 被告刘汉银辩称，一、原告提供了质次价高的物业管理服务，未完全提供合同约定的服务内容和管理事项：根据双方签订的《小区物业管理服务合同》第二条“关于服务内容和管理事项”的约定，原告多年来并没有提供符合标准的物业服务，且缺乏相应的物业制度，没有物业维护巡检制度，没有卫生清洁制度，包括发生火灾、电梯困人等突发事件缺乏应急处理制度等，在很多方面均没有有效的履行服务义务；同时原告还将物业公共区域进行经营管理，经营营业收入从未公布，也没有补充到相应的维修资金。原告的以上行为不但严重违反《陕西省住宅小区物业服务指导标准》，也违反了合同约定，根据相关司法解释，原告应当承担相应的违约责任。二、原告收费不合理，存在违规重复收费或超标收费等问题，具体而言：1.物业费：原告未按照三级物业服务标准提供服务，应按照等外标准计费，即0.7元/平方米计算物业费，不应按照0.9元/平方米计费。2.水费应按被告实际使用的吨位计费，不应按合同约定预收。3.垃圾费的收取必须由乡镇、办事处或环境卫生管理处书面委托代收，原告仅依据环卫处文件无权收取。4.电梯年检维保费360元/年的标准不符合陕西省物价局、财政厅核准的标准，被告住14层，应按10层以内900元/年、10层以上每层增加5%的标准由10层以上的所有住户均摊。5.电梯电费无收费依据，属于重复收费。6.被告2014年缴纳的装修保证金1000元及装修电梯使用费346元均没有退还。综上，被告并非不想缴纳物业费，而是认为原告未向被告提供合同约定的物业服务，也存在超标准收费或违规收费等问题，因此请求法院按照国家标准或省定标准重新核计拖欠的物业费。 经审理查明：原告汉中和顺公司于2014年12月12日取得了资质等级为叁级的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。2013年11月24日，原告与汉中市鸿泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，汉中市鸿泰房地产开发有限公司委托原告对汉台区莲湖茗居A座实行前期物业管理,委托期限自2013年12月1日至小区业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。前期物业管理服务委托合同主要约定：物业管理服务费高层按0.9元/月/平方米计收；公共设施设备（公厕用水用电、楼道照明、路灯照明，浇灌花草用水等）产生的电费、水费由业主分摊；电梯运行能耗费、年检费的收费据实收取。收费方式：物业管理服务费实行按月收费或按季收费；合同有效期内，物业管理费标准不变。若政府出台新的《陕西省物业服务收费管理办法》时，则依新文件执行；业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰/日交纳滞纳金；还约定汉中和顺公司根据有关委托，按政府定价向业主、使用人代收水费、电费（含电损及公共照明费用公摊，按月/次）、煤气费、公共设施租赁费、垃圾清运费等，并在汉中市住房和城市管理局进行备案。2014年7月被告刘汉银入住汉台区莲湖茗居A座小区14层0603号住宅。同年7月7日，根据前期物业管理服务委托合同，原告与被告刘汉银签订2014（90）号《小区物业管理服务合同》，主要约定：甲方刘汉银，单元号1房号0603住宅楼，高层住宅面积86.39㎡，乙方汉中和顺物业有限公司。第三条甲方的权利和义务：6、按照物业管理费的收费标准，交纳物业管理服务费，代收水、电、燃气费、垃圾清运费、电梯年检维修保养费、公摊费等。第六条：物业管理服务费收费标准及收取方式：1、高层住宅每月每平方米0.90元，多层住宅每月每平方米0.35元（6个月未住人，且电表流量累计不超过10度按收费标准70%计收）。5、电梯维修、维护费及年检费360元/年/户（每月30元），按年一次性计收，电梯的电费执行预收办法，按年一次性预收240元/年/户（每月20元），每年公布电梯的电表数，实际用电费超过预收款时须续交。6、水费实行预收，按年一次性预收220元/年/户。每月、每季度或每半年抄表一次。7、公摊费用按年一次性计收120元/年/户（每月10元）：公摊费指小区公厕，楼道照明、路灯照明、景观照明，浇灌花草等产生的水、电费等。8、收费方式：物业管理服务费实行按月、按季、按年收费（如果物业管理服务费有变化时，则从下个月或下个季度执行新的收费标准。）。10、业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰/日交纳滞纳金，并可以采取停水、停电、暂停服务等催改、催交措施。合同签订后，被告按照合同约定向原告交纳了2014年7月7日至2015年7月6日的物业（服务）费、垃圾费、电梯年检费（维修保养及年检）、电梯电费、水电公摊等费用，并预交水费220元，之后被告未再交纳物业服务费等相关费用。原告遂于2017年3月16日向本院提起诉讼。同年5月5日，原告与被告刘汉银等业主在汉台区莲湖茗居小区物业办召开座谈会，原告要求被告交纳拖欠的物业费等无果。本院经审理，于2017年6月21日做出（2017）陕0702民初905号民事判决书，判决由被告刘汉银向原告缴纳物业管理服务费等费用共计2791.52元，被告不服提起上诉，汉中市中级人民法院经审理，以（2017）陕07民终852号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）陕0702民初905号民事判决，发回本院重审，本院依法重新组成合议庭，进行审理。 上述事实，有当事人陈述，原告汉中和顺公司工商营业执照、物业资质证书，被告刘汉银户籍信息表，2013年11月24日原告汉中和顺公司与汉中市鸿泰房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务委托合同，汉中市（前期）物业管理服务委托合同备案表，2014年7月7日原告与被告刘汉银签订的物业管理服务合同，服务统一收款收据，催费座谈记录，物业收支情况公示表，汉中市国中自来水有限公司关于汉中市中心城区居民生活用水实行阶梯价格制度的通知、交水费发票，2015、2016年莲湖茗居业主水费登记表，汉台区物价局（2016）8号文件，汉台区东大街办事处环境卫生管理所汉中市中心区垃圾处理费委托书及通知（2015年1月12日），业主临时公约公示照片，物业收支栏照片，2014-2016年莲湖茗居小区电梯电费及物业费总收支明细表，2014-2016年电梯电费代缴的票据，陕西省物业服务收费管理实施办法，陕西省物价局汉区价发（2016）8号通知，陕西省物价局、省财政厅关于重新核定居民住宅电梯检验收费标准的通知等证据载卷，经当庭举证、质证，应予以认定。 本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。2013年11月24日，原告汉中和顺公司与汉中市鸿泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，汉中市鸿泰房地产开发有限公司委托原告对汉台区莲湖茗居A座实行前期物业管理,委托期限自2013年12月1日至小区业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。2014年7月被告刘汉银入住汉中市汉台区莲湖茗居A座小区0603号后，根据《前期物业管理服务委托合同》，原告与被告签订小区物业管理服务合同，明确约定了物业管理服务费收费标准及收费方式，被告按照合同约定支付了2014年7月7日至2015年7月7日的物业服务费等相关费用，之后被告未按合同约定交纳相关费用。现原告起诉要求被告支付2015年7月8日至2017年1月7日物业服务费（86.39平方米×0.9元/平方米/月×18个月）1399.52元，被告虽辩称原告未完全提供合同约定的服务内容和管理事项的物业服务，只同意按照0.7元/平方米/月支付物业服务费，但被告未提供确实有效的证据支持其上述辩解意见，故对被告该辩解意见依法不予采信，原告物业费1399.52元之请求，符合合同约定，依法予以支持;关于原告要求被告交纳2015年7月8日至2016年7月7日所欠水费198元及预收水费100元计298元之请求，由于2015年2月汉中市发布《关于汉中市中心城区居民生活用水实行阶梯价格的制度的通知》（汉市价发[2015]18号），汉中市从2015年3月1日起按照该通知确定的新的价格收取生活用水的费用，之前仍应按照原标准计费，因此被告辩称的2014年7月到2015年3月其用水16吨，应按2.2元/吨计算，费用35元、2015年3月18日至2016年5月20日用水48吨，按新标准3.1/吨计算费用为149元，合计用水64吨、水费为184元符合政府指导价，原告要求对被告所用水64吨均按照3.1元/吨确定被告所欠水费为198元于法无据，故确认被告已经产生水费为184元。因被告在2014年7月7日按物业管理服务合同交纳预收水费220元，扣除已经产生的水费后，预交费用尚余36元。原告主张被告预交水费100元，与双方签订合同约定的“水费实行预收，按年一次性预收220元/年/户”并不相违背，故对原告该主张予以支持。并且由于2014年7月7日被告预交水费尚结余36元，故预交水费额为136元；关于原告主张的2015年7月8日至2017年1月7日的生活垃圾费144元,因前期物业管理服务合同及原、被告签订的物业管理服务合同均约定原告具有代收水、电、垃圾清运费等权利和义务，且汉台区东大街办事处环境卫生管理所委托原告收取垃圾处理费，并通知要求每户每月交8元（其中垃圾处理费5元、垃圾清运费3元），原告据此向被告收取生活垃圾费144元并无不当之处，本院予以支持；关于原告主张被告交纳2015年7月8日至2017年1月7日电梯维修维保及年检费540元的请求，因陕西省物价局、陕西省财政厅陕价发[2011]5号通知规定了电梯检验费收费标准为：居民住宅10层（含10层）以内900元/部，10层以上每增加一层加收5%检验费，并没有规定电梯维修、保养等费用。故被告关于原告按照360元/年的标准收取该费用不符合上述规定的辩解意见不能成立，依法不予采信。而原、被告双方签订的小区物业管理服务合同约定电梯维修、维护及年检费360元/年/户（每月30元）并不违背法律规定，对原告电梯维修维护及年检费用540元的请求，依法应予以支持；关于原告主张被告交纳2015年7月8日至2017年1月7日电梯电费360元的请求，因电梯电费属于电梯运行的能耗费，被告关于电梯电费属重复收费，无事实和法律依据，故对其该辩解意见不予采信。而双方合同约定原告有代收电费的义务，以及电梯电费执行预收、按照按年一次性预收240元/年/户（每月20元），并不违背法律规定，故对原告电梯电费360元之请求，依法予以支持；关于原告要求被告支付水电费公摊180元的请求，因《陕西省物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润构成，而物业服务成本包括物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维修养护费用等，公共照明、景观设施等公用水、电费，物业服务企业应单独计量并按照水、电价格政策分摊，也就是说物业服务费用并不包含公用设施所用水电费等能耗费，水电费公摊并非重复收费。故原告按照合同约定的按年一次性计收120元/年/户（每月10元）水电公摊费标准，要求被告支付18个月水电公摊费180元并不违背法律规定，本院亦予以支持；关于原告主张被告支付2016年7月8日至2017年1月7日物业费滞纳金1246.27元之请求，虽然原、被告就逾期缴纳物业管理服务费滞纳金有约定，该滞纳金具有违约金的性质，但其计算方法明显过高，本院依法予以调整。同时收取滞纳金的范围应仅限于拖欠的物业管理服务费，即1399.52元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一十一条及第一百一十二条，《中华人民共和合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告刘汉银向原告汉中和顺物业有限公司缴纳2015年7月8日至2017年1月7日止的物业管理服务费1399.52元、预交水费100元、生活垃圾清理费144元、电梯维修维保及年检费540元、电梯电费360元、水电费公摊180元，并以物业服务费1399.52元为基数，按照年利率24%向原告支付自2016年7月8日至2017年1月7日的违约金168元。上述费用合计2891.52元，限被告刘汉银于本判决生效十日内履行。 二、驳回原告汉中和顺物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘汉银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  武永妮 人民陪审员  罗 衡 人民陪审员  金 捷 二〇一八年六月二十一日 （院印）书记员刘娟