广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0205民初5267号 原告：刘德福，男，1970年10月18日出生，汉族，广西博白县人，住广西壮族自治区博白县。 委托诉讼代理人：杨鑫鹏，广西金中大律师事务所柳州分所律师。 被告：柳州市顺泰投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市文昌路26号东郡5栋3-3号。 法定代表人：陈琳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗政，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：户逢春，广西佑成律师事务所律师。 第三人：柳州市柳北区黄村村民委员会，住所地广西壮族自治区柳州市雅儒路343-1号。 负责人：梁秀明，委员会主任。 委托诉讼代理人：冯中厚，广西鱼峰律师事务所律师。 原告刘德福与被告柳州市顺泰投资有限责任公司、第三人柳州市柳北区黄村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告刘德福的委托诉讼代理人杨鑫鹏，被告柳州市顺泰投资有限责任公司的委托诉讼代理人户逢春、罗政、第三人柳州市柳北区黄村村民委员会的委托诉讼代理人冯中厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金57682元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《“顺泰家园”认购书》（以下简称“认购书”），约定原告自愿认购位于柳州市的“顺泰家园”房屋，购房款264600元；被告于2014年8月30日前交房；被告不能按约定时间交房的，则在违约期间每日按房款总价万分之五的标准支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告逾期至2016年5月20日才交付房屋，逾期交房654天。原告依《“顺泰家园”认购书》第八条的约定自愿扣除218天，被告还应承担436天的逾期违约金。 被告辩称，首先，本案的涉案房屋所在土地是第三人的土地，而原告并不是第三人的集体成员，根据我国土地管理法第63条及相关的国家土地政策规定，本案的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定，应当属于无效合同，故不存在违约的说法。其次，涉案房屋的建设工程因柳州市规划局及柳州市发展改革委（以下简称市发改委）在工程建设过程中做出了设计规划的变更，导致工程施工延期，该事由是符合合同中双方关于延期交房的正当事由，被告对此不应承担延期交房的责任。再次，因涉案房屋的建设工程，在工程立项报建的过程中，柳州市规划局和市发改委两个部门的发文在关于建筑面积的记录不一致，而该两份文件均是本案建设工程施工许可证颁发的法律依据，在政府部门没有更正之前，被告无法办理正式的建设工程施工许可证，也无法根据水电管理部门的要求办理居民用水用电等事宜，由此造成一定期限竣工的延期属于双方在合同约定的延期的正当事由，被告不应承担延期交房的责任。最后，施工过程中符合延期交房情形的雨天及法定节假日、政府创城、中高考、年底去雾霾，相关情形应当予以扣除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人答辩称：原告与被告签订《“顺泰家园”认购书》，第三人完全不知情也没有参与其中、更没有向原告收取分文，一切责任后果与第三人无关。《“顺泰家园"认购书》第一条十分明确只是甲方即被告出资建设的位于红碑路原柳州市柳北区第十二村民小组）的“顺泰家园”，第三人完全不知情，也没有参予其中，一切责任后果与第三人无关。“顺泰家园”是黄村村委第十二村民小组作为甲方与被告作为乙方在2012年9月9日签订《项目开发协议》的，第三人只是丙方，且在《项目开发协议》明确约定了责任承担。第三人认为黄村村委第十二村民小组应作为这些案件第三人参加诉讼。任何单位或个人都应遵纪守法并诚实信用，希望原告方与被告将案件处理妥当，被告有义务有担当，不要连累无辜。最后，如果无效合同，则是被告存在过失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有意义的争议和事实，本院认定如下：1.“顺泰家园”认购书，证明双方就房屋买卖事项签订了认购书，被告认可该证据的真实性，但被告认为该证据无效，本院认为该证据真实、合法，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的依据；2.补充协议，证明双方约定乙方可退房的条件以及房屋定金及房款退还的内容；其余补充协议就买受人交付购房剩余定金及购房款的时间进行约定，同时约定了甲方可视为乙方对涉案房屋放弃的条件，被告认可该证据的真实性但认为该证据只能证明双方对支付房款的方式进行协商，本院认为该证据真实、合法，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据；3.公告，证明被告几次延期交房并在公告中承诺支付原告方延期交房的违约金，被告并没有按照公告上记载的预计交房的时间交付房屋，被告认可该证据真实性，但认为该证据与本案无关，本院认为该证据真实、合法，与认定案件事实关系不大，不予采纳；4.集体土地证，证明涉案房屋的建设用地所有权人是柳州市柳北区村民集体），原告认可该证据真实性，但认为无法证明该地块土地为本案涉案土地，本院认为该证据真实、合法，结合其他证据可以看出该地块即本案涉案土地，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据；5.关于黄村城中村改造工程（一期）建设项目立项的批复（柳发改规划【2012】22号）、建设用地规划许可证、关于下达黄村城中村改造工程（一期）（农民安置房）建设项目二〇一三年基建计划的通知（柳发改基础【2013】15号）、建设工程施工许可证、高压客户用电报装一次性告知书，证明被告有可以延期交房的事由，原告认可其真实性，但认为该证据无法免除被告逾期交房的责任，本院认为该证据真实、合法，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的依据；6.关于转报黄村村民委员会申请调整“黄村城中村改造广西（一期）”项目建设规模的请示（柳北发改报【2014】10号）、公示通告、“黄村城中村改造工程公示”、规划总平面图两份、关于下达黄村城中村改造工程（一期）项目二〇一五年基建计划的通知（柳发改基础[2015]7号）、气象证明，证明被告有可以延期交房的事由，原告不认可其真实性，本院认为上述证据与本院认定案件事实关系不大，不采纳为认定案件事实的依据；7.委托书，证明“顺泰家园”建设项目是第三人委托被告建设，并在有关立项、报建、签订相关法律文书等都给予被告授权，故被告与原告之间签订相关文件是获得相关授权的，原告认可该证据的真实性，但认为该证据与本案无关，第三人认为该委托书注明的委托时间在原、被告签订认购书之前，本院认为该证据真实、合法，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的依据；8.项目开发协议及承诺保证书，证明涉案项目是案外人黄村村委第十二村民小组与被告引进开发的项目，明确开发的项目地址是集体土地，以及被告承诺一切法律责任及经济损失均由被告承担，原告不认可该证据的真实性，被告认可该证据的真实性，本院认为该证据有原件，且得到当事人的认可，并且与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。 综合分析上述原、被告及第三人提供的证据，本院审理认定事实如下：原告与被告签订认购书，约定了原告自愿认购涉案房屋，房屋总价款等内容。另外，认购书第七条约定，1、本认购书签署前甲方已经明确告知乙方所认购的房屋其土地的目前性质为集体，所认购的房屋权利现为城中村改造中上述土地上的房屋使用权，办理国有土地房产证“简称房产证”后为国有土地的房屋使用权。甲方承诺依据国家相关法律法规的规定交房后两年之内为乙方代办土地变性为国有性质的相关手续，并为乙方办理相关权证（但因该变性及办理权证的费用由乙方自行承担，在办理前支付）……4、乙方所认购的房屋为甲方出资建设黄村村委申报获批，根据合作约定由甲方出资建设并销售。认购书第八条约定，甲方应当在2014年8月30日前，将上述房屋交付乙方使用。若甲方未能按约定的时间将上述房屋交付乙方使用，甲方违约期间每日按房款总价万分之五的标准支付违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但涉案房屋于2016年3月18日竣工并经验收合格后才向原告交付。原告认为被告逾期交房构成违约，故向本院提起诉讼。 另查明，涉案房屋所在土地为黄村村民集体所有，涉案房屋属黄村城中村改造工程（一期）。涉案楼宇的《建设工程施工许可证》于2015年6月29日获批，施工许可期限为2013年1月至2015年8月。2012年9月9日，黄村村委第十二村民小组、被告及第三人签订了一份《项目开发协议》，该协议约定黄村村委第十二村民小组用权属第三人农民集体所有的涉案房屋所在土地引入被告以合作共建开发新农村建设名义进行项目开发。 再查明，2012年12月31日，第三人出具《委托书》，全权委托被告办理位于柳州市柳北区南侧）“黄村城中村改造工程项目”的所有手续（立项、报建、销售、办理相关手续以及签订相关法律文书等）。委托期限从2012年12月31日至2017年12月31日止。原告在与被告签订认购书时，被告并未就所售房屋取得房屋预售许可证，原告不是第三人的村民。 本院认为，关于黄村村委第十二村民小组主体是否适格的问题。首先，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，涉案房屋所在土地的所有村民集体，该土地由第三人经营、管理，而非由黄村村委第十二村民小组经营管理，虽然第三人提供了证据证明该土地由黄村村委第十二村民小组实际管理使用，但这只是村集体组织内部对土地使用权的分配，并不能对抗第三人及黄村村委第十二村民小组以外的人。其次，向被告出具委托书委托被告办理涉案房屋所在土地的“黄村城中村改造工程项目”所有手续的是第三人而非黄村村委第十二村民小组。综上，黄村村委第十二村民小组并不是本案的适格主体，第三人才是本案的适格主体，本院对第三人要求追加黄村村委第十二村民小组参加本案诉讼的主张不予采纳。 关于本案签订的《“顺泰家园”认购书》是否有效的问题。本案所涉合同《“顺泰家园”认购书》虽名为认购书，但约定了所售房屋的位置、面积、价款、交款方式、交房期限、违约责任等内容，实为房屋买卖合同。本案房屋所在土地的性质为农村集体所有土地，所有村民集体。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当农村集体所有土地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致农村集体所有土地使用权享受主体的扩大化，不具备土地使用权的人反而成了土地的直接使用者，这与国家的相关法律规定不符。再根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…，该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来本案房屋所在土地的所有权在黄村村民集体，使用权则仅限于本村村民。本案的原告并非黄村村民，依法不应当享受该村集体所有土地的使用权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案所签订的《“顺泰家园”认购书》买卖的是黄村村民集体所有土地上所建房屋，违反了国家的强制性规定，依法为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。由于原、被告签订的合同为无效合同，故其要求被告按照合同约定承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告刘德福的诉讼请求。 案件受理费1242元（原告已预交），由原告刘德福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  :温荃 人民陪审员  戴双桃 人民陪审员  何燕秋 二〇一八年六月二十日 法官 助理  覃素兰 书 记 员  刘思涛