湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初1797号原告：肖丹，女，1977年5月3日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：万朝阳，湖北獬志律师事务所律师。被告：武汉致盛集团有限公司，住所地武汉市江汉区长江日报路**。法定代表人：邓伟，董事长。委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩静，湖北成和诚律师事务所律师。原告肖丹与被告武汉致盛集团有限公司（以下简称致盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告肖丹的委托诉讼代理人万朝阳、被告致盛公司的委托诉讼代理人周翠红、韩静到庭参加诉讼。诉讼中，原告肖丹提出保全申请，本院依法裁定对被告致盛公司价值200000元的财产予以查封、冻结。本案现已审理终结。原告肖丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告致盛公司支付原告肖丹延期交房违约金130201.81元（以合同约定房款2543004元为基数，按日0.2‰的标准自2017年1月24日至2017年10月6日维修合格实际交房日止共计256天计算）；2.判令被告致盛公司支付原告肖丹延期交付不动产权资料的违约金84271.64元（以房款2545971元为基数，按日0.1‰的标准自2017年3月31日至2018年2月25日被通知拿资料办证时止共计331天计算）；3.判令被告致盛公司赔偿原告肖丹损失3243.15元（自2017年3月1日至2017年10月6日的物业费128.7㎡*3.5元/月﹒㎡）；4.由被告致盛公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月9日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（菱角湖壹号项目）约定，原告肖丹购买该小区2号楼2单元28层4号房屋，面积为128.55平方米，每平方米单价为19782.217元，总价为2543004元。原告肖丹按约支付了购房款，但被告致盛公司未按约于2016年12月31日前交房。2017年1月19日，被告致盛公司通知原告肖丹于2017年1月24日下午收房，鉴于同小区其余业主收房时发现装修质量不符合合同交付条件，故当天下午原告肖丹并未收房。后原告肖丹要求致盛公司维修，直至2017年10月16日才维修完毕。原告肖丹接收了不符合交房条件的房屋，实际面积为128.55平方米，购房款为2545971元。涉案房屋于同年5月20日才开通燃气。2018年2月25日，被告致盛公司通知原告肖丹领取办理不动产权证书的资料。被告致盛公司的前述行为严重侵害了原告肖丹的合法权益，依法应承担违约责任。原告肖丹已收到的11698元仅是逾期交房部分违约金，且其向被告致盛公司出具的收条中放弃权利的格式条款因违反法律及行政法规强制性规定无效。故原告肖丹诉至法院，要求判如所请。被告致盛公司辩称，1.双方已就逾期交房应由被告致盛公司承担的违约金协商一致，被告致盛公司早已实际履行，原告肖丹为此曾向被告致盛公司出具《收条》并承诺不再因该逾期交房再向被告致盛公司提出任何主张或要求。故原告肖丹无权就逾期交房又要求被告致盛公司承担违约责任。2.双方房屋买卖合同并未约定燃气开通的具体时间，被告致盛公司交付房屋时天然气设施已经到户，符合交付条件，不存在违约。即使天然气未开通，也仅仅是不符合交付条件，不属于逾期交房。3.房屋权属证明延期办理是因政府政策及办证机构发生变更，相关权属登记程序及要求发生变化造成，按合同约定，被告致盛公司不应承担延期办证的违约责任。2016年，武汉市成立了不动产登记中心，2016年底将原由各区进行的房产权属初始登记收归该中心统一办理。被告致盛公司与原告肖丹的房屋买卖合同签订时，不动产登记中心没有成立，所有的房屋权属初始登记均由各区房地局办理。被告致盛公司根据当时政策的规定及办证期限的要求，约定了办理房屋初始登记的时间。该约定时限并未考虑到权属登记部门及登记要求、流程发生变更的情形，2017年房屋权属登记由初始登记变更为不动产权属登记是被告致盛公司无法预见到的，属于重大情势变更，因该政策发生的变化导致的影响被告致盛公司不应承担任何责任。即使被告致盛公司要承担违约责任，原告肖丹也未提供证据证明其逾期办证受到的损失，其要求的违约金金额过高，不应当得到支持。4.根据合同法规定，违约金和损失不能重复计算，原告肖丹既要求被告致盛公司支付违约金又要求退赔物业费损失的请求属于重复计算，不应得到支持。且物业费并非由被告致盛公司收取，原告肖丹收房后，即使房屋存在燃气未开通，也不影响原告肖丹的居住，原告肖丹也应支付物业费，该物业费并非其损失。故原告肖丹请求退赔物业费属于重复计算损失，没有法律依据，不应得到支持。5.原告肖丹的诉请存在矛盾、重复之处。原告肖丹认为交房时间应以维修合格即2017年10月6日计算，2017年3月14日原告已经收房，不存在逾期问题，其后的维修属于质保范围，被告致盛公司并未逾期；且原告肖丹诉请中一方面要求被告致盛公司承担逾期交房责任至2017年10月6日，原告肖丹要求被告致盛公司承担的逾期交付相关办证资料的违约责任时，其计算交房时间又是从2017年3月31日起算，很显然时间节点上互相矛盾，原告肖丹请求被告致盛公司承担逾期交房及逾期办证的责任重合。综上所述，被告致盛公司认为原告肖丹的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年8月9日签订《武汉市商品房买卖合同》约定，买受人（指原告肖丹）购买出卖人（指被告致盛公司）投资建设的菱角湖壹号项目中位于2号楼2单元28层4号房屋，面积为128.55平方米，单价每平方米为19782.217元，总计房款2543004元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、……7、燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起10日内书面告知买受人。合同第十一条约定：逾期交房超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理。1、……3、买受人同意出卖人将房地产初始登记期限延长为180日，即出卖人应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因出卖人的责任造成买受人不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向买受人支付违约金。合同附件五第二条约定涉案房屋前期物业费为每月每平方米为3.50元。合同附件六第七条约定，关于不可抗力等不可归责于卖方原因的补充约定：在下列情况下，卖方有权相应顺延本房地产的交付期限、无须承担延期交付和延期办证的违约责任。1、国家法律法规、政策变更或政府专业部门、机构有关规定发生或机构变更；2、受政府相关部门控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且卖方出示相关主管部门或机构证明文件的；……。签订合同当日，原、被告签订《装修合同》约定，甲方（指原告肖丹）同意由乙方（指被告致盛公司）选聘具体装修资质的专业装修公司对涉案房屋进行装修，乙方应确保于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付。前述合同签订后，原告肖丹按约支付了购房款。涉案房屋于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2017年1月22日，原告肖丹向被告致盛公司支付面积补差款2967元。同年2月19日，原告肖丹与被告致盛公司签订一份《补充协议》，确认涉案房屋实际测量面积为128.70平方米，出卖人应补收2967元，总房款应为2545971元。2017年3月14日，原告肖丹向被告致盛公司出具《收条》一份，该《收条》载明：“今收到涉案房屋延期交房违约金计11698元，除此外，本人不再因该延期交房而向贵公司提出任何主张或要求”。次日，原告肖丹收到被告致盛公司交付的房屋钥匙等物品。涉案房屋于同年5月20日开通燃气。被告致盛公司于2017年9月19日向武汉市不动产权登记中心提交涉案楼盘的相关资料，于同年12月28日办毕《不动产权属证明》（法定办理时限为30个工作日，承诺时限为20个工作日）。被告致盛公司于2018年2月25日通知原告肖丹领取办理不动产权证的相关资料。另查明，2015年12月9日，被告致盛公司与武汉市天然气有限公司签订《燃气工程建设施工委托合同》，该合同第二条约定:武汉市天然气有限公司于2015年12月30日进场施工，2016年5月20日工程竣工通气（具体以长江日报路配套中压管竣工通气后15个工作日为准）。同年12月31日，被告致盛公司向武汉市天然气有限公司支付管网建设安装费1435200元。2015年12月3日，武汉市天然气有限公司向被告致盛公司出具《工作联系函》称，原进场施工时间顺延至2016年3月30日，2016年8月20日完工（合同工期140天）。菱角湖壹号燃气管道工程于2017年1月16日办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年1月17日，被告致盛公司向武汉市天然气有限公司提交书面申请，要求尽快配套燃气气源，以满足居民生活用气需要。还查明，涉案楼盘即菱角湖壹号位于武汉市人民政府规划的黄孝河管廊建设工程项目中的北湖西路到长江日报路标段工程范围内，规划部门要求该路段的管线铺设工程与管廊建设工程应同步进行。因市政道路工程未启动，长江日报路配套中压管至今未施工，故影响武汉市天然气有限公司未能按《燃气工程建设施工委托合同》约定的日期完成合同义务，导致涉案楼盘迟延办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。再查明，《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）于2016年1月1日施行。武汉市不动产登记中心于2016年6月成立，此后武汉市不动产登记中心均按前述《条例》和《实施细则》规定办理相关权籍调查及登记手续。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，应予认定。双方均应按合同约定享受权利和履行义务。关于逾期交房问题。就被告致盛公司迟延向原告肖丹交付房屋，原告肖丹、被告致盛公司在交房时对此达成一致处理意见，由被告致盛公司向原告肖丹支付违约金11698元，原告肖丹不再因该延期交房向被告致盛公司提出任何主张，原告肖丹并向被告致盛公司出具《收条》予以说明。故对原告肖丹要求被告致盛公司支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同虽约定被告致盛公司应当在2016年9月30日前交房，但签订合同当日原告肖丹、被告致盛公司又签订《装修合同》，约定被告致盛公司应于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付，因此实际上被告致盛公司应于2016年12月31日前交房，被告致盛公司于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即符合交房条件，原告肖丹于2017年3月15日收房时已经具备合同约定的交房条件，此时原告肖丹收取11698元违约金并向被告致盛公司出具的《收条》，虽为格式条款，但并非单方面免除被告致盛公司的责任、加重原告肖丹的责任及排除肖丹的主要权利，故原告肖丹称已收到的11698元仅是逾期交房部分违约金，且收条中放弃权利的格式条款因违反法律及行政法规强制性规定无效的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方合同约定的交房条件中关于燃气的约定为：“燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户”，并未约定通气为交房条件，交房之前菱角湖壹号燃气管道工程已经办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》，符合约定的交房条件，天然气未实际开通，属于交付瑕疵而不属于延期交房，不能以未通气主张逾期交房的违约责任。被告致盛公司的该辩称理由成立。关于收房后不能及时使用燃气所造成的损失，原告肖丹可依法另行主张权利。关于逾期办理不动产初始登记的问题。原告肖丹、被告致盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：被告致盛公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告致盛公司的责任造成原告肖丹不能办理房地产权证书的，原告肖丹同意被告致盛公司将房地产初始登记期限延长为180日，即被告致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因被告致盛公司的责任造成原告肖丹不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向原告肖丹支付违约金。根据该约定，被告致盛公司应于2017年9月11日前办理完房地产初始登记。被告致盛公司实际于2017年12月28日办理完房地产初始登记，逾期108天。故被告致盛公司应承担的违约金为27496.49元（2545971元×0.1‰×108天）。被告致盛公司的该项答辩理由部分成立。被告致盛公司称逾期取得不动产权属登记原因系重大情势变更的证据不充分，本院不予支持。被告致盛公司请求调减违约金数额，因其未举证证明合同约定的违约金数额过高，故本院对其该主张不予支持。关于原告肖丹主张的损失问题。原告肖丹请求被告致盛公司赔偿其损失的原因仍因被告致盛公司迟延交房所致，而双方已就被告致盛公司迟延交房应承担的违约责任协商一致且被告致盛公司已经通过支付违约金的形式承担了民事责任，现原告肖丹又提出要求被告致盛公司赔偿因其迟延交房造成的以物业费标准计算的损失，属重复主张权利，本院不予支持。被告致盛公司的抗辩有理，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉致盛集团有限公司向原告肖丹支付延期交付不动产权资料的违约金27496.49元；二、驳回原告肖丹的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2283元、保全费1520元，合计3803元，由原告肖丹负担1995元（已付），被告武汉致盛集团有限公司负担1808元（此款原告肖丹垫付，由被告武汉致盛集团有限公司随上述判决款项一并给付给原告肖丹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余文庆二〇一八年六月二十五日法官助理施圣杰书记员施圣杰