湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0381民初553号原告（反诉被告）：郭晖，男，生于1980年1月10日，汉族，湖北省丹江口市人，个体经商，户籍所在地：湖北省丹江口市，现住湖北省丹江口市。原告（反诉被告）：鲁燕（系原告郭晖妻子），女，生于1980年7月9日，汉族，湖北省丹江口市人，无业，户籍所在地：湖北省丹江口市，现住湖北省丹江口市。二原告共同委托诉讼代理人：朱晓晶，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。二原告共同委托诉讼代理人：王飞，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：十堰天伦华商酒店管理有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路**。统一社会信用代码：9142030055974748XD。法定代表人：李析，男，该公司经理。委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代签法律文书等。被告：十堰佳和房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市人民北路**统一社会信用代码：914203007308751832。法定代表人：尹新平，男，该公司董事长。被告：李析，男，生于1957年4月29日，汉族，系十堰天伦华商酒店管理有限公司经理（法定代表人）、十堰佳和房地产开发有限公司股东，现住湖北省丹江口市，户籍所在地：湖北省十堰市张湾区。原告郭晖、鲁燕诉被告十堰天伦华商酒店管理有限公司（以下简称天伦华商公司）、十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）、李析合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，被告天伦华商公司在提交答辩状期间对原告郭晖、鲁燕提起反诉。本院依法适用普通程序，于2018年2月27日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）鲁燕及其二原告共同委托诉讼代理人王飞、朱晓晶，被告（反诉原告）天伦华商公司的法定代表人李析（同为本案被告）及该公司委托诉讼代理人易平到庭参加了诉讼，被告佳和公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告郭晖、鲁燕向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告天伦华商公司、佳和公司连带支付拖欠原告郭晖、鲁燕的房屋收益金7000元、违约金24000元，并自2018年1月1日起以拖欠的收益金7000元为基数，每日按200%的标准支付滞纳金至所欠的收益金全部付清之日止;2.要求判令被告李析在承诺抵押担保财产范围内对拖欠原告郭晖、鲁燕的房屋收益金、违约金承担连带支付责任;3.本案的诉讼费由被告方承担。事实和理由：2013年2月27日，原告与被告天伦华商公司、佳和公司签订了一份《明珠?新天地物业委托经营管理合同》(以下简称《委托经营合同》)，合同约定，原告郭晖、鲁燕将购买的位于丹江口市××大道××号，房号为1517的房屋独家全权委托给被告天伦华商公司经营东方莱茵酒店，经营管理期限为15年，其中2016年l1月26日至2021年11月25日期间，该房屋的委托收益金每月为1400元，收益金每月首十日内支付一次，每年支付12次；被告天伦华商公司未经原告郭晖、鲁燕同意中途退出的，承担违约金总额为24000元；被告佳和公司为被告天伦华商公司履行合同15年期内的担保人。当被告天伦华商公司逾期30日未支付收益金时，原告郭晖、鲁燕有权要求被告佳和公司代为履行义务。合同签订后，原告郭晖、鲁燕将购买的房屋（位于丹江口市××大道××号房屋）交付给了被告天伦华商公司经营东方莱茵酒店使用。在2017年以前，被告天伦华商公司均按照合同履行了向原告郭晖、鲁燕支付房屋收益金的义务，但自2017年3月份开始，被告天伦华商公司开始拖欠原告郭晖、鲁燕收益金，原告郭晖、鲁燕多次找到被告天伦华商公司要求支付所欠的收益金，被告天伦华商公司却一直予以推脱未付。2017年12月19日，被告李析向包括原告郭晖、鲁燕在内的全体业主出具承诺书，承诺在2017年12月30日前付清包括原告郭晖、鲁燕在内的全体业主2017年全年的委托收益金；若不能按时付清，被告李析自愿以其本人所有的鄂Ｃ×××**车辆以及水都花园21栋2单元302号房产作抵押。然而至原告郭晖、鲁燕起诉之日，被告天伦华商公司拖欠原告郭晖、鲁燕的收益金仍然未支付，且被告天伦华商公司经营的东方莱茵酒店于2018年1月1日在未告知原告郭晖、鲁燕的情况下擅自停止营业，全体工作人员撤走。为了维护原告郭晖、鲁燕的合法权益，特依法向人民法院起诉，请求依法支持原告郭晖、鲁燕的诉讼请求。被告天伦华商公司、李析针对原告郭晖、鲁燕提起的本诉辩称：一、被告天伦华商公司拖欠原告郭晖、鲁燕房屋收益金的数额应依据公司财务记账反映的数额为准，原告郭晖、鲁燕要求以拖欠的收益金为基数按每日200%的标准支付滞纳金至收益金全部付清之日止，违反了法律规定。原告郭晖、鲁燕收取的实际是房屋租金，双方签订的《委托经营合同》虽然约定了违约责任，但该约定条款违反了法律规定，应属于无效约定，依法应不予支持。二、被告天伦华商公司不存在违约行为，不应当向原告郭晖、鲁燕支付违约金。被告公司的经营效益由于受市场影响有波动，仍在尽其所能维持经营，但原告方却不予理解，部分业主从2017年12月初开始，将被告经营的酒店大门堵住，并在酒店前台拉横幅，后经酒店与业主大会协商未能达成一致意见。在2017年12月30日部分业主又堵酒店大门，导致酒店无法正常营业，被迫停业。被告天伦华商公司退出酒店经营后，部分业主从2018年2月11日开始组织自行经营酒店，故被告天伦华商公司不存在违约行为，不应当向原告郭晖、鲁燕支付违约金。三、被告李析出具的承诺书不是其个人真实意愿表达。因为从2017年12月18日至当月20日，部分业主一直把被告李析本人关在酒店，被告李析曾经先后两次报警，后考虑到自己的身体原因，被告李析在部分业主的要求下，被迫写了一份承诺书，表示愿意以个人所有的房屋和车辆作抵押担保，并且承诺书中承诺抵押的房屋是被告李析与其前妻胡春梅婚姻关系存续期间的共有财产，被告李析个人无权处置夫妻共有财产，被告李析由于本案所涉经营事宜，身体患病长期住院，无奈被迫与妻子离婚，亦无法经营酒店。综上所述，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。本案中，被告天伦华商公司不存在违约，为此，请法院查明事实，依法驳回原告郭晖、鲁燕的该部分诉讼请求。被告天伦华商公司向本院提出以下反诉请求：1.请求依法解除天伦华商公司与郭晖、鲁燕之间签订的《委托经营合同》；2.判决郭晖、鲁燕从2017年12月8日起按照每日16467.4元标准赔偿天伦华商公司经营损失至酒店交给反诉原告恢复营业时止；3.本案的诉讼费用全部由郭晖、鲁燕承担。事实与理由：天伦华商公司与郭晖、鲁燕签订的《委托经营合同》约定，郭晖、鲁燕将其购买的位于丹江口市××大道××号的房屋委托给天伦华商公司作为酒店经营（酒店名称为丹江口东方莱茵国际酒店）。前期双方一直正常履行合同，但在2017年受市场影响，酒店经营一直处于亏损状态，致使大部分业主的委托收益金不能够及时支付，天伦华商公司一直在积极想办法，努力提高酒店的经营效益，向包括郭晖、鲁燕在内的业主做好解释工作，但从2017年12月8日开始，部分业主将酒店大门堵住，并在酒店前台拉横幅，导致酒店无法正常营业，为了解决此事，酒店曾在2017年12月18日召开业主大会，将酒店存在的经营困难如实告知给了包括反诉被告在内的所有业主，希望能得到业主们的谅解和支持，同时商量解决方案。可在召开业主大会时，双方不仅未能达成一致意见，部分业主将公司法定代表人李析强行非法拘禁在酒店三楼会议室两天两夜不让走，非要李析给出解决方案，并有部分业主企图抢夺李析的房屋钥匙和汽车钥匙。李析已60多岁，却被部分业主困在酒店三楼会议室不让正常吃饭、睡觉，最终导致李析冠心病发作住院治疗20多天；在李析住院治疗期间，仍然有部分业主到李析的十堰家中闹事，住在李析家中不走，导致李析全家有家不能回。后反诉原告天伦华商公司经营的东方莱茵酒店从2018年2月11日起被部分业主强行霸占经营。因此，天伦华商公司不存在违约，反而是郭晖、鲁燕违约导致双方签订的《委托经营合同》无法履行。综上所述，天伦华商公司认为，由于郭晖、鲁燕的侵权行为导致反诉原告经营的酒店无法营业。为此，特提起反诉，请依法支持天伦华商公司的反诉请求。原告郭晖、鲁燕针对被告天伦华商公司提出的反诉辩称：一、不同意解除合同。原、被告签订的《委托经营合同》是双方在协商一致的基础上签订的，依法应当受到法律保护。原告郭晖、鲁燕在合同签订之日就将所购买的房屋交由被告天伦华商公司经营管理，而且原告郭晖、鲁燕在购买涉案商品房时的价格远远高于当时同等地段的房屋价格，当时支付的购房价款可以在丹江口市他处购买两套住宅房还有结余。就是因为当时天伦华商公司及佳和公司、李析承诺会有15年的收益后原告才购买房屋。目前，天伦华商公司仅经营了5年左右时间就要解除委托经营合同，明显存在欺诈。二、天伦华商公司要求解除双方签订的《委托经营合同》不符合双方约定或法定解除合同的条件，请求法院查明事实，依法驳回天伦华商公司的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。合同法第九十三条第二款亦规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。反诉被告与反诉原告所签订的合同中并没有约定解除合同的条件。其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。天伦华商公司并不存在法定解除合同的事由。三、天伦华商公司恶意拖欠原告的委托收益金，已先行违约，原告在本案中无需承担违约责任。本案中，委托经营合同约定了十五年的租赁经营期限，截止目前原告购买的房屋仍在天伦华商公司掌控管理中。天伦华商公司反诉称部分业主堵大门、拉横幅导致酒店被迫停业与事实不符。从被告佳和公司逾期不能给各位业主办理房屋权属证书、被告天伦华商公司从2017年3月开始以各种理由拖欠业主收益金等方面可以看出，天伦华商公司自身管理混乱、经营不善才是造成酒店亏损停业的主要原因。天伦华商公司反诉要求业主“按照每日16467.4元标准赔偿其经营损失”，如果天伦华商公司经营酒店期间每天有如此高的盈利却仍拖欠业主收益金，只能说明天伦华商公司是恶意拖欠原告租赁费用，已构成先行违约，原告无需承担违约责任。四、天伦华商公司提出的反诉请求自相矛盾，该公司既要求解除合同，又要求将酒店交给该公司恢复营业。其反诉请求根本无法并存，加之反诉被告的房屋自始至终都在反诉原告天伦华商公司的掌控下进行经营，且本案案由确定为房屋租赁合同纠纷，天伦华商公司提出的第二项反诉请求与本案不具有关联性，本案中不应对天伦华商公司提出的第二项反诉请求进行合并审理，天伦华商公司提出的反诉请求亦不能成立。五、如法院判决解除双方签订的委托经营合同，根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。被告天伦华商公司除应当向原告支付违约金外，还应当赔偿原告损失，并且根据双方签订的《委托经营合同》第十三条以及双方签订的《明珠.新天地酒店公寓房屋回购协议》（以下简称《房屋回购协议》）的约定，天伦华商公司应当按照约定对原告所购买的房屋进行回购。因此，天伦华商公司根本没有解除合同的权利。六、天伦华商公司要求原告承担本案诉讼费用，也没有事实和法律依据。被告佳和公司经本院送达起诉状副本后，在法定期限内未提交答辩意见，亦未向法庭提交任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2013年1月10日，原告郭晖、鲁燕与被告佳和公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告郭晖、鲁燕购买被告佳和公司开发的位于丹江口市××大道××号明珠·新天地1幢1单元2-1517号房屋，建筑面积为45.70㎡，商品房单价为5251.70元/㎡，房款总价为240000元，约定的交房时间为2013年4月30日前，原告郭晖、鲁燕已向被告佳和公司交清了全部购房款，被告佳和公司亦向原告郭晖、鲁燕交付了房屋。原告郭晖、鲁燕与被告佳和公司签订《商品房买卖合同》后，原告郭晖、鲁燕（甲方，委托方）与被告天伦华商公司（乙方，受托方）以及被告佳和公司（丙方，担保方）签订了一份《委托经营合同》，合同载明的主要内容为：甲方保证全权委托给乙方经营管理的物业符合国家有关规定，甲方独家全权委托给乙方经营管理的房屋位于丹江口市××大道××号，房号为2-1517，房屋建筑面积共45.70平方米；甲方应提供房产证(或具有商品房屋买卖合同)、身份证明(营业执照)等文件，经三方验证后，以上文件的复印件作为本合同附件；房屋委托经营管理期为15年（从2O13年2月27日至2028年2月27日），甲方承诺不限制乙方对房屋的使用方式，并保证乙方在受托期内对房屋有完全的使用权；委托期内自2013年2月27日至2018年2月27日，房屋的委托收益金每月为1400元，每年共计为16800元(大写壹万陆仟捌佰元整)，自2018年2月27日至2023年2月27日，房屋的委托收益金每月为1600元，每年共计为19200元(大写壹万玖仟贰佰元整)，自2023年2月27日至2028年2月27日，房屋委托收益金每月为1800元，每年共计为21600元(大写贰万壹仟陆佰元整)；房屋委托收益金支付方式为每月首十日内支付一次，每年支付十二次，委托期内甲方每年享有十二天的免费居住权；委托期间乙方承担相关的物业费、水电费、通讯费、收视费及乙方依法所应承担的税金，甲方须依法承担委托收益金收入所产生的税费并自行纳税；在委托期内，该房屋及所属设施的维修责任由乙方负责；甲方应保证委托的房屋符合开发商交付的设计标准并处于正常使用状态；合同签订后，若甲方违反本合同约定，致使乙方无法实现受托经营管理，甲方承担违约金的总额为24000元，及由此对乙方造成的超出违约金以外的相关损失；若乙方逾期支付委托收益金，每逾期一日，则乙方须按日收益金的200%支付滞纳金；在委托期内，乙方未经甲方同意，中途退出的，乙方应承担违约金总额为24000元；丙方为乙方在履行本合同的担保人，当乙方逾期30日未支付甲方应得的委托收益金，甲方有权直接要求丙方代为履行乙方义务，丙方代为履行乙方支付义务后，有权向乙方进行追索；丙方从自留15%的房产收益中为甲方收益作为补充担保；若乙方逾期3个月未支付甲方委托收益金，甲方随时有权要求丙方提前原价回购；因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成的损失，或因国家政策需要拆迁或改造已委托的房屋，使甲、乙、丙三方造成损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，委托收益金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，本合同自三方签(章)字并由甲方全额付清物业购置款项之日起生效，三方各对其他相关事项亦进行了约定，合同尾部落款处由本案甲、乙、丙三方签字盖章。上述《委托经营合同》签订后，被告天伦华商公司前期按合同约定向本案原告郭晖、鲁燕履行了支付委托收益金的义务，但自2017年开始，因市场波动、经营状况恶化，被告天伦华商公司陆续出现对包括本案原告在内大部分购房业主迟延或不能支付委托收益金的情况。经双方对账，截止2017年12月，被告天伦华商公司共欠本案原告郭晖、鲁燕5个月（2017年3月、7月、9月、11月、12月）7000元（1400元/月×5个月）的委托收益金未支付。被告天伦华商公司拖欠包括本案原告在内购房业主委托收益金的事实发生后，被告天伦华商公司曾组织召开业主大会，协商解决相应的解决方案，但未能达成一致意见。包括本案原告在内的购房业主再次找被告天伦华商公司要求解决拖欠委托收益金的问题，被告天伦华商公司的法定代表人李析于2017年12月19日向包括本案原告在内的购房业主出具了相应的承诺书，内容为“十堰天伦华商酒店管理公司(现酒店名称：东方莱茵国际酒店)欠委托方(即甲方全体业主)2017年剩余受益金(1或6个月的受益金不等)，承诺如下：按照《明珠?新天地物业委托经营管理合同》有关条款，2017年12月30日前，应付清全体业主2017年全年委托收益金，若不能按时付清全体业主的委托受益金，法定代表人李析以个人资产作抵押，即李析个人财产为:车辆鄂Ｃ×××**及水都花园21栋2单元302号房产作抵押，而且，欠受益金的业主有权封十堰天伦华商酒店管理公司(现酒店名称：东方莱茵国际酒店)酒店大门以维护个人财产收益权。特此承诺”。被告李析在承诺书上签名并注明了其本人的身份证号（）。后被告天伦华商公司及该公司法定代表人李析并没有按合同约定以及作出的承诺向包括本案原告在内购房业主兑付所拖欠的委托收益金，部分业主情绪激动，先后有部分人员在被告天伦华商公司经营的东方莱茵酒店前台拉横幅，并临时堵酒店大门。上述情况出现后，被告天伦华商公司于2017年12月30日决定停止经营东方莱茵国际酒店，并已经向公安机关及税务机关出具了停业情况说明。此后，被告天伦华商公司单方向包括本案原告在内的全体业主表达要求解除双方签订的《委托经营合同》的意思表示，先是在2018年2月23日前后，安排酒店员工向部分业主发了有关要求解除合同内容的手机短信；后在2018年2月26日前后，又安排酒店员工在东方莱茵酒店大门及电梯入口处张贴了《解除委托经营合同通知》，内容为：“各位业主：十堰天伦华商酒店管理有限公司与各位业主签订委托经营合同，由十堰天伦华商酒店管理有限公司经营丹江口市东方莱茵国际酒店，因长期经营亏损，收不抵支，更由于受市场经济下滑影响，旅游业受到冲击，公司虽然做出了多方努力，采取多种营销措施仍然无法改善经营亏损状态。现公司己无力继续履行与各位业主签订的委托经营合同，为避免给各位业主造成更大损失，公司特通知解除与各位业主签订的委托经营合同，特此通知，请相互转告”。但通知的落款时间为2018年2月11日。另查明，本案原告郭晖、鲁燕、被告天伦华商公司及被告佳和公司所签《委托经营合同》项下由被告天伦华商公司经营的酒店名称为“十堰天伦华商酒店管理有限公司丹江口东方莱茵国际酒店”。被告天伦华商公司法定代表人李析承诺用于抵押担保的财产包括鄂Ｃ×××**号汽车一辆（登记的所有人为被告李析）和位于丹江口市北京路与武当大道交汇处“水都花园”21栋2单元302号的房屋一套（所有权人登记为被告李析及其前妻胡春梅夫妻共同所有）均未在相关登记部门办理他项权抵押登记。被告李析与其前妻胡春梅于2018年1月22日在民政部门办理协议离婚手续，双方签订的离婚协议约定，鄂Ｃ×××**号车辆归被告李析所有，“水都花园”21栋2单元302号房产归胡春梅所有。被告天伦华商公司在2017年12月30日决定停止东方莱茵国际酒店经营后，有部分业主在2018年2月份前后自发组织利用部分房屋进行酒店经营（酒店名称仍沿用原东方莱茵国际酒店）。本案休庭后，反诉原告天伦华商公司自愿向本院申请，要求撤回“要求判决反诉被告从2017年12月8日开始按照每日16467.4元的标准赔偿反诉原告经营损失至酒店交给反诉原告恢复营业时止”的诉讼请求，本院已口头裁定准许。根据当事人的诉、辩内容，本案争议焦点确定为：一、有关原告郭晖、鲁燕本诉请求支付所欠的委托收益金和违约金、滞纳金的责任承担以及被告李析作出的抵押担保承诺是否有效问题；二、有关本案中双方当事人所签合同中约定的违约金、滞纳金是否适当以及应当如何计算本案违约金、滞纳金的问题；三、被告天伦华商公司反诉要求解除与原告郭晖、鲁燕所签订的委托经营管理合同应否予以支持的问题；四、本案案由应如何确定的问题。针对上述焦点，评析如下：一、关于原告本诉请求支付所欠的委托收益金和违约金、滞纳金的责任承担以及被告李析作出的抵押担保承诺是否有效问题。原告郭晖、鲁燕与被告天伦华商公司、被告佳和公司签订的《委托经营合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，原告郭晖、鲁燕已将委托经营管理的房屋交付给了被告天伦华商公司使用，被告天伦华商公司应当按照合同约定向原告支付委托收益金，在未按期支付委托收益金和中途退出经营的情况下，应当向原告支付相应的违约金。在三方签订的《委托经营合同》中，约定被告佳和公司为被告天伦华商公司履行本案所涉合同义务的担保人，但双方对保证方式没有约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。因此，本案中被告佳和公司作为担保方应当对被告天伦华商公司所欠原告方的委托收益金以及相应的违约金承担连带担保责任。被告佳和公司在承担担保责任后有权向被告天伦华商公司追偿。被告李析作为被告天伦华商公司的法定代表人于2017年12月19日向包括本案原告在内的业主出具承诺书，承诺对被告天伦华商公司拖欠包括原告在内的全体业主2017年度的委托收益金，用其个人财产（鄂Ｃ×××**号车辆以及水都花园21栋2单元302号的房产）进行抵押担保，虽然被告李析当庭辩称“其是在受到部分业主拘禁胁迫的情况下出具的承诺书，承诺书的抵押担保内容并不是其个人真实意愿表达”，但被告李析未提供相应证据证实其出具承诺书时受到了相应的胁迫，也未向相应机关行使撤销权，其出具的承诺书应视为其本人真实意思表示，合法有效。本院对被告李析提出的上述抗辩理由不予采纳。被告李析承诺用于抵押担保的财产（即车辆和房屋）未在相关登记部门办理相应的他项权抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和第一百八十八条规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。因此，被告李析出具的抵押担保承诺书产生抵押担保的合同效力，但针对不动产房屋的抵押权并未实际设立。并且经庭审查明，被告李析承诺用于抵押担保财产均系被告李析和其前妻胡春梅在婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，后被告李析与前妻胡春梅协议离婚时，双方已约定该房屋归胡春梅所有，虽然尚未办理过户登记手续，但已实际发生了物权变动，故原告对此并不享有优先受偿权。在抵押未办理登记的情况下，仅产生抵押权未有效设立的法律结果，但抵押合同（即被告李析出具的承诺书）仍然有效，原告郭晖、鲁燕作为债权人可以基于抵押合同向抵押人即被告李析要求在其承诺用于抵押担保的财产价值范围内对所担保的债务承担连带清偿责任。故被告李析仍应在抵押担保财产的价值范围内对被告天伦华商公司拖欠原告2017年度的委托收益金承担连带清偿责任。被告李析在承担担保责任后有权向被告天伦华商公司追偿。二、关于本案中双方当事人所签合同中约定的违约金、滞纳金是否适当以及应当如何计算本案违约金、滞纳金的问题。本案中原告郭晖、鲁燕要求被告天伦华商公司支付拖欠的2017年度5个月的委托收益金共计7000元，与庭审查明的事实相符，亦有相应的法律依据，本院对此予以支持。原告郭晖、鲁燕与被告天伦华商公司、佳和公司所签订的《委托经营合同》第十一条第二款约定，在委托期内，乙方未经甲方同意中途退出的，乙方应承担违约金总额为24000元。结合本案庭审查明的事实，被告天伦华商公司是由于受市场因素影响经营亏损而退出酒店经营，并不是因为部分业主在酒店前台拉横幅、堵大门的短暂过激讨债维权行为造成其无法经营，并且被告天伦华商公司亦向相关部门出具了停业情况说明，另以发送手机短信、张贴公告等形式向部分业主表达了解除委托经营合同的意思，在本案诉讼过程中亦提起反诉要求解除与原告签订的委托经营合同，因此，被告天伦华商公司存在中途退出委托经营的违约行为。原告起诉要求被告天伦华商公司支付中途退出委托经营合同的违约金共计24000元，该违约金比例占原告所缴购房款的10%，兼顾双方合同履行利益，本院认为该违约金约定比例适当，本院对原告郭晖、鲁燕要求支付所欠委托收益金7000元以及中途退出委托经营合同的违约金24000元的诉讼请求予以支持。被告天伦华商公司提出“该公司没有违约行为，不应向原告支付违约金”的抗辩理由与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。原告起诉要求被告天伦华商公司自2018年1月1日起以拖欠的收益金7000元为基数按每日200%的标准支付滞纳金至被告方将所欠收益金全部付清之日止的诉讼请求，虽然《委托经营合同》第十一条第一款约定有“若乙方逾期支付委托收益金，每逾期一日，则乙方须按日收益金的200%支付滞纳金”的内容，但根据合同法解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案实际，原告主张的中途退出委托经营合同的违约金24000元（已缴购房款的10%）本院已予以支持，其要求以实际拖欠收益金（7000元）为基数按每日200%的标准支付滞纳金（实际为违约金）过高，被告天伦华商公司、李析在庭审中亦提出了“合同中该项违约金的约定过高，违反了相关法律规定”的抗辩意见，结合本案实际，本院酌定原告请求的滞纳金数额按照被告天伦华商公司实际拖欠原告收益金的数额（7000元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2018年1月1日（原告主张的起算时间）计算至被告天伦华商公司所欠原告的收益金全部付清之日；超出部分，本院不予支持。三、关于天伦华商公司反诉要求解除与郭晖、鲁燕所签订的委托经营管理合同应否予以支持的问题。被告天伦华商公司提起反诉要求解除与原告郭晖、鲁燕所签订的《委托经营合同》，根据合同法第九十四条第一款规定，合同在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形发生时，当事人可以解除合同。结合本案实际，天伦华商公司自2017年起就开始拖欠部分业主应得的委托收益金，并且在2017年12月30日停止经营东方莱茵酒店，该事实表明天伦华商公司已以其实际行为表示不愿再继续履行合同，致使包括郭晖、鲁燕在内的全体业主订立合同的目的不能实现。之后，原告郭晖、鲁燕于2018年1月26日向本院起诉，其起诉请求中包括了要求被告天伦华商公司支付中途退出委托经营合同违约金24000元的诉讼主张，应视为原告郭晖、鲁燕认可了被告天伦华商公司中途退出经营管理即解除委托经营合同的意思表示，原告郭晖、鲁燕在本诉中选择要求天伦华商公司支付因退出经营管理的违约金24000元，本院对该项本诉请求予以支持，也是基于天伦华商公司中途退出经营管理的违约行为而确定该公司负有向原告郭晖、鲁燕支付此项违约金的义务。原告郭晖、鲁燕起诉后，在本案审理过程中，被告天伦华商公司亦通过向部分业主发送手机短信、张贴书面公告、提起反诉等方式表达了要求解除委托经营合同的意思表示。综合考量本案实际，原、被告双方均以各自的诉讼行为表明，双方对天伦华商公司因亏损无法经营酒店及不能履行支付收益金的合同义务的事实是明知的，且目前有部分业主自发组织参与酒店经营管理，在不能实现合同目的情况下，解除双方之间的委托经营合同会产生更好的社会效果。因此，对被告天伦华商公司要求解除委托经营合同的反诉请求本院予以支持，本院确认被告天伦华商公司与原告郭晖、鲁燕所签订的《委托经营合同》于2018年1月26日（原告郭晖、鲁燕起诉立案之日）起解除。原告郭晖、鲁燕提出“不同意解除合同”的抗辩理由，与其本人提出的诉讼主张相悖，本院不予采纳。被告天伦华商公司在本案休庭后自愿向本院申请撤回“要求判决原告从2017年12月8日开始，按照每日16467.4元的标准赔偿反诉原告经营损失至交付酒店恢复营业时止”的反诉请求，属于对其民事权利和诉讼权利的自愿处分，不违反法律规定，本院对此予以确认，并已口头裁定准许天伦华商公司撤回该项反诉请求。四、关于本案案由应如何确定的问题。经庭审查明，本案中原告郭晖、鲁燕与被告天伦华商公司、佳和公司所签订的《委托经营合同》属于非典型合同，内容涉及房屋买卖、委托经营、房屋租赁以及担保等法律关系，故根据当事人起诉的事实以及本案中的法律关系，本案案由应确定为合同纠纷为宜。综上所述，对原、被告双方提出的抗辩理由，有事实和法律依据部分，本院予以采纳，与庭审查明事实不符，且与法律规定相悖的部分本院不予采纳。被告佳和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为该公司放弃相应的抗辩权，由此产生的不利后果，由该公司自行承担，本案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告郭晖、鲁燕与被告十堰天伦华商酒店管理有限公司以及被告十堰佳和房地产开发有限公司之间签订的《明珠?新天地物业委托经营管理合同》已于2018年1月26日解除。二、被告十堰天伦华商酒店管理有限公司在本判决生效后三十日内支付拖欠原告郭晖、鲁燕的委托收益金7000元和中途退出委托经营管理合同违约金24000元，并从2018年1月1日起以所欠的委托收益金7000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告郭晖、鲁燕支付逾期支付收益金的违约金至该7000元收益金全部付清之日止。三、被告十堰佳和房地产开发有限公司对本判决确定的被告十堰天伦华商酒店管理有限公司应支付给原告郭晖、鲁燕的委托收益金、违约金承担连带清偿责任。四、被告李析在承诺抵押担保财产（即鄂Ｃ×××**号汽车和位于湖北省丹江口市北京路与武当大道交汇处“水都花园”21栋2单元302号的房屋）的价值范围内对被告十堰天伦华商酒店管理有限公司拖欠原告郭晖、鲁燕的2017年度委托收益金共计7000元承担连带清偿责任。五、被告十堰佳和房地产开发有限公司、被告李析在承担连带清偿责任后有权向被告十堰天伦华商酒店管理有限公司追偿。六、驳回原告郭晖、鲁燕的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费575元，由被告十堰天伦华商酒店管理有限公司、被告十堰佳和房地产开发有限公司及被告李析共同负担；反诉案件受理费50元，由原告郭晖、鲁燕和被告十堰天伦华商酒店管理有限公司各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判长 张 晓 荣审判员 沈 文 国审判员 潘 如 文二〇一八年六月二十二日书记员 秦道江珠本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。