贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1382号 上诉人（原审原告）胡大刚，男，1980年12月14日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 上诉人（原审原告）李云，女，1982年10月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审被告）黔西县鑫华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道东段大转盘桥头。 法定代表人张嘉，该公司总经理。 上诉人胡大刚、李云因与被上诉人黔西县鑫华房地产开发有限责任公司（以下简称：鑫华房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告胡大刚、李云诉称：2015年1月，原告向被告支付5000元购房定金，并签订了《商品房买卖合同》，购买被告位于黔西县××大道中××后××商铺一间，之后，原告分两次支付购房款238694元，被告仅出具了收款收据，以《商品房买卖合同》需备案为由，未将合同交付原告。按合同约定，被告应于2015年2月28日前交房，但被告至今仍未交付房屋。在原告与被告签订《商品房买卖合同》时，被告未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，请求判决：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告购房款238694元；3、被告按年利率6%计付利息33883.52元（从2015年1月3日暂计至2017年6月8日），利随本清；4.案件受理费由被告承担。 原审被告鑫华房开公司辩称：1.被告在原告起诉前取得商品房预售许可权，故本案《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。2.案涉《商品房买卖合同》不存在解除情形。 原审经审理查明：2015年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的黔西县水西综合市场改造项目第1幢1层16号房屋出售给原告，合同总价款为476694元，付款方式为贷款方式支付，交房时间为2015年2月28日。合同签订当天，原告胡大刚支付购房首付款170000元，于2015年3月22日支付首付余款68694元。剩余房款未办理贷款手续。 另查明：黔西县房产管理局于2016年6月24日以（2016）商房预字第011号文件向鑫华房开公司颁发了涉案“商品房预售许可证”。 原审认为：首先，关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（或出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告系完全民事行为能力人，被告鑫华房开公司属依法取得房地产开发、房屋出售、出租资质的企业。双方均具备签订商品房买卖合同的主体资格，涉案合同也是双方真实意思表示，故原、被告之间的纠纷属商品房买卖合同纠纷，应受《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的调整。本案被告与原告在签订涉案合同时虽未取得商品房预售许可证明，但在原告起诉前被告已取得商品房预售证明，应视为被告具备预售资格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房屋预售证明的，可以认定有效”之规定，涉案《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方均应按合同约定行使权利和履行义务。其次，关于涉案《商品房买卖合同》能否解除的问题。（一）、涉案《商品房买卖合同》于2015年1月3日签订，合同约定了交房时间为2015年2月28日。本案在审理过程中，原告对被告提交的《商品房买卖合同》中“逾期交房730日”的内容持有异议，当庭申请变造文书鉴定，后经释明后，被告认可原告陈述的合同约定的逾期交房解除合同时间为90日，故未进行变造文书鉴定。依据该事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，当事人行使解除权的期限为一年，逾期不行使的，解除权消灭。二原告自2015年5月29日取得合同解除权，但至2017年6月12日才起诉要求解除合同，已经超过法律规定的一年解除权期限，原告已丧失案涉《商品房买卖合同》的解除权。（二）、本案中，被告迟延交付涉案房屋虽系客观事实，但并非不能实现涉案合同所期望的经济利益。为维护交易安全，维护社会经济发展，对原告要求解除合同的诉讼请求，依法不予支持。再次，被告是否应当返还原告已经支付的购房款及支付利息的问题。本案原告是基于解除合同要求被告返还购房款并支付资金被占用的利息，因原告要求解除合同的诉讼请求被依法驳回，故其要求被告返还购房款并支付资金被占用的利息已无事实及法律依据，对其该项诉讼请求，依法驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十五条之规定，原审判决：驳回原告胡大刚、李云的诉讼请求。案件受理费5390元（其中原告胡大刚、李云缴纳2695元、被告鑫华房开公司缴纳2695元），由原告胡大刚、李云负担。 宣判后，胡大刚、李云不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人解除合同的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人变造案涉《商品房买卖合同》，违反诚实信用原则，一审判决未认定该事实，且以“被上诉人提供的合同文本明显看出有变造痕迹，没有鉴定必要”为由未同意上诉人的鉴定申请，认定事实不清。一审中，上诉人并未明确主张双方约定的合同解除条件是逾期交房超过90日，一审以被上诉人认可解除合同条件是“逾期交房超过90日”为由认定双方约定的解除合同的条件是“逾期交房超过90日”，认定事实不清。如一审以被上诉人在庭审时的自认而认定双方约定解除合同的条件是“逾期交房超过90日”，也应该据此认定上诉人在庭审时始知解除合同的条件已成就的事实。二、一审认定案涉《商品房买卖合同》合法有效，适用法律错误。被上诉人变造的《商品房买卖合同》已不是双方当事人的真实意思表示，属于效力待定的合同。因上诉人对被上诉人变造的合同不予认可，故该合同对上诉人不具有约束力。本案能够认定的事实为双方签订了《商品房买卖合同》（被上诉人已经无法提供原件），约定了价款、交房时间，且上诉人交付了部分购房款。其他条款则应根据相关法律规定作出有利于上诉人的解释，由被上诉人承担不利后果。上诉人主张解除合同的诉请应予支持。 被上诉人鑫华房开公司二审未作答辩。 二审经审理查明：二审认定的事实与一审认定的一致。 本院认为：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，对该合同的标的物即案涉房屋的基本情况、房屋价款以及交房时间等主要合同条款进行了明确、具体的约定，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。本案双方的争议在于对《商品房买卖合同》约定的上诉人因被上诉人逾期交房而享有的合同解除权应如何认定，该争议属于合同当事人对于特定合同条款的争议，应根据相关法律规定进行处理，《商品房买卖合同》的效力并不因此而受影响。上诉人主张《商品房买卖合同》因经被上诉人变造部分合同条款，该合同已不是双方当事人的真实意思表示，故属于效力待定的合同的上诉理由，于法无据，不予采纳。上诉人在一审中主张被上诉人变造了案涉《商品房买卖合同》的部分条款，将合同约定的解除条件变更为逾期交房730日，不正当地阻碍合同约定的解除条件成就，应视为合同约定的解除条件已经成就，上诉人并因此申请文书变造鉴定。由此可见，上诉人申请文书变造鉴定是为了对其享有合同解除权的时间即《商品房买卖合同》约定的逾期交房的时间进行明确，而在《黔西县人民法院谈话笔录》中，上诉人已明确表示“以其持有的原始空白合同来主张逾期交房时间为90日”，被上诉人在该笔录中亦明确表示，合同约定的解除时间以上诉人陈述的逾期交房时间为准，故在双方均已对合同约定的解除条件为被上诉人逾期交房90日予以明确的情况下，一审将《商品房买卖合同》约定的因被上诉人逾期交房上诉人可主张解除合同的时间认定为自被上诉人逾期交房90日起，并因此未同意上诉人的文书鉴定申请，节约诉讼资源、提高审判效率以及减少当事人诉讼成本，并无不当。上诉人以一审未同意其文书变造鉴定申请为由，主张一审认定事实不清，缺乏事实和法律依据，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，当事人行使合同解除权的期限为一年，逾期不行使的，解除权消灭。上诉人自2015年5月29日取得合同解除权，但至2017年6月12日才提起诉讼要求解除合同，已超过法定解除权期限，一审据此驳回上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，故对上诉人主张解除《商品房买卖合同》的上诉请求，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由及请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5390元，由上诉人胡大刚、李云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年六月四日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进