云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初597号原告：董军，男，1981年11月16日出生，白族，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：彭昭，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨梓冉，云南律政律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：张一康，男，1991年7月7日出生，汉族，身份证住址重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘云龙，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：肖璐璐，云南民定律师事务所实习律师，特别授权代理。原告董军与被告张一康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭昭、杨梓冉参加诉讼，被告张一康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的合同编号为15-9《曼景兰古城房屋租赁合同》。2.判令被告向原告支付租金140184元（自2016年6月30日暂计算至2017年3月30日,要求被告支付原告租金至租赁合同解除、实际搬出租赁房屋之日止）。3.判令被告向原告支付违约金60221元。4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月22日，被告租赁原告位于景洪市景兰大道左侧曼景兰古城的房屋，房屋面积203.7㎡，租赁6年，租赁期限自2015年10月1日至2021年12月31日止，房屋租金为200735元/年，自第一年开始每二年租金按上一期租金总额百分之八。因考虑被告租赁时间较长，原告给予被告享有两个月的免费装修期。同时，双方约定被告应于2015年12月31日支付原告租赁履约保证金33000元。合同生效后，被告在使用租赁房屋期间，经原告多次催要，被告不仅未向原告支付履约保证金，且约定于2016年6月30日前支付原告2016年的剩余年租金90000元至今也未支付。经原告多次催要，被告均已各种借口推脱，未续交新一年的租金。根据《曼景兰古城房屋租赁合同》8.1.2、10.4、10.5条规定，被告的行为已经构成违约，并给原告造成极大经济损失，为保障自身合法权益，依法提起诉讼。庭审中，原告变更其第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付租金90000元（即第一年被告未支付的剩余租金），自2017年1月1日起算至被告将房屋实际交还原告之日起的所有房屋占用费（占用费按照租金的标准乘以实际占用天数计算）；同时，原告增加了第五项诉讼请求：要求被告再本判决书生效之日起立即向原告返还租赁房屋。被告张一康辩称，房屋从2016年10月6日其已从房屋中搬出并且把房屋交给了原告，房屋是原告没有转让出去，现在又来起诉被告。之前同原告商量过，将所欠的3个月房租支付给原告。口头上也承诺过只要有钱会马上还给原告。2016年7月1日至10月6日之间的房屋是被告在使用，这期间的房租确实没有交给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张一康对原告提交的证据1曼景兰古城租赁合同无异议，原告董军对被告提交的证据1收款收据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院进行如下评判：原告提交的证据2景国用（2012）第000401号土地使用权证、曼景兰新村项目合作开发协议、经营管理委托书原件核对无异，且相互印证，本院予以采信；证据3催缴通知、快递单号、发票联，因快递单据未载明邮寄的物品名称，故无法证明待证事实，对该组证明本院不予采信；被告提交的证据2和证据4未提交原件进行核实，无法确认证据的真实性，对被告提交的证据2和证据4，本院不予采信；被告提交的证据3不能证明该出租广告中所称房屋即为本案涉及房屋，故本院对该证据的关联性不予采信。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：2015年10月22日，原告董军与被告张一康签订《曼景古城房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同编号为15-9。主要约定：租赁房屋坐落于景洪市景兰大道左侧曼景兰古城，房号为15-9，房屋面积为203.7平米，房屋租期6年，自2016年1月1日起到2021年12月31日止。房屋享有免费装修时间为2015年10月1日至2015年12月31日。被告需在收到原告进场装修通知七日内补足所有该房屋年租金和租赁保证金。租赁合同签订后，原、被告双方不得单方退租，退租行为属于单方面违约，如原告退租就由原告退还被告所交全额房款，另外补偿被告所交房款同等金额款项，如被告违约则原告有权没有原告所交全额房款，该房屋另行出租，同时被告应向原告赔偿因违约造成的全部损失。被告租赁的房屋仅可以作为商业使用。该房屋租金为一层每月每平米120元，二层每月每平米50元，年租金为200735元。自第一年开始每二年递增百分之八。被告于签订租赁合同当天内支付该房租年租金10000元给原告，第二笔租金100735元于2015年10月31日前支付给原告，剩余年租金90000元于2015年10月31日前支付给原告。自第二年开始，每年年租金提前贰个月支付即每年的11月1日之前支付。租赁履约保证金33000元。此外，合同还约定了其他内容。原、被告均在《租赁合同》上签字按印予以确认。《租赁合同》签订后，被告依约向原告支付110735元租金，原告于2015年10月中旬向被告交付房屋。但被告未向原告支付剩余的90000元租金及33000元履约保证金。被告将房屋进行装修用于经营餐厅，因经营亏损现餐厅已经关闭。另查明，本案争议的房屋系景洪市曼景兰居委会曼景兰居民小组与西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司合作开发项目，经合同开发方同意将该房产的经营权委托给原告，原告有权对该房屋进行经营管理、出租、转租。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点为：原告要求解除《租赁合同》及返还所租赁房屋，并要求被告支付租金、违约金的诉讼请求是否应当支持的问题并作出如下分析认定。关于《租赁合同》是否应当解除及是否应当返还租赁房屋。《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定，要根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同对双方具有法律上的约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定以及《租赁合同》第8.1.2条中“该房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋，不给予乙方任何补偿：……（7）未足额支付房租累计10日以上。”的约定，被告至今未支付第一年剩余房租90000元及33000元的履约保证金的行为已经构成违约，约定的解除合同条件已经成就，对原告的该项诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告双方签订的《租赁合同》解除后，被告应向原告返还所租赁的房屋，被告虽辩称其已向原告返还所租赁房屋，但未予举证证明，故对其辩称，本院不予采信，对于原告要求被告在本判决生效之日起立即向原告返还租赁房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。对于房屋租金，双方在《租赁合同》约定“该房屋租金为一层每月每平米120元，二层每月每平米50元，年租金为200735元。自第一年开始每二年递增百分之八。被告于签订租赁合同当天内支付该房租年租金10000元给原告，第二笔租金100735元于2015年10月31日前支付给原告，剩余年租金90000元于2015年10月31日前支付给原告”的内容，根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，被告未依约向原告缴纳第一年剩余的90000元房租，被告的行为已属于违约，故原告要求被告支付90000元房屋租金，并自2017年1月1日起按照被告将房屋实际交还原告之日计算房屋占用费的诉请，本院予以支持。对于违约金，被告未按双方合同约定的时间支付租金构成违约，《租赁合同》第10.4条约定“一方若有违约，应向守约方支付合同总金额30%的违约金，因违约致使对方受到损失的，违约方还应赔偿全额的损失。”根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，鉴于双方在《租赁合同》中约定违约金应按照合同总金额的30%计算，但原告的诉讼自愿将该计算标准调整为按照一年租金金额的30%计算，综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度考虑，该违约金的计算标准较为合理，被告应向原告支付违约金60221元（200735元×30%），对于该项诉请本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、九十三条、第九十七条、一百一十四条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告董军与被告张一康于2015年10月22日签订的《曼景兰古城房屋租赁合同》（合同编号：15-9）；二、被告张一康于本判决生效之日立即向原告董军返还位于西双版纳景洪市曼景兰古城15-9号房屋；三、被告张一康于本判决生效之日起十日内向原告董军支付2016年1月1日至2016年12月31日期间剩余的租金90000元（2017年1月1日之后的租金按《曼景兰古城房屋租赁合同》的约定计算至租赁合同解除，被告张一康实际搬出租赁房屋之日止）；四、被告张一康于本判决生效之日起十日内支付原告董军违约金60221元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4306元，由被告张一康负担。原告已经预交的案件受理费应由被告负担的部分本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  黄绍晨人民陪审员  黄邦敏人民陪审员  宋泽芬二〇一八年六月三日书 记 员  匡湘云