江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0791民初45号 原告：张洁，女，汉族，1985年11月10日生，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：李智，江苏新浦律师事务所律师。 被告：连云港凯捷利房地产有限公司，住所地连云港高新技术开发区昌意路1号东方之珠售楼处。 法定代表人：杨友芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田浩轩，江苏苍佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕体伟，该公司职员。 原告张洁诉被告连云港凯捷利房地产有限公司（以下简称凯捷利公司）商品房定购合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洁及其委托诉讼代理人李智、被告凯捷利公司委托诉讼代理人田浩轩、吕体伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张洁向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告解除《商品房定购协议书》无效（合同金额450339元）；2、请求判决被告继续履行《商品房定购协议书》；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年9月22日，原告张洁与被告连云港凯捷利房地产有限公司（名郡东方置业有限公司名称变更为连云港凯捷利房地产有限公司）签订《商品房定购协议书》（以下简称协议书），约定张洁购买凯捷利公司开发的位于连云港宋跳开发区房屋，建筑面积共96.06平方米，该商品房单价为4688.1元/平方米，总金额为450339元。买受人张洁根据协议第三、四、五条之约定向凯捷利公司缴纳2万元定金和及时付清3万元首付款，付款时至今，多次以各种形式要求凯捷利公司按照协议书约定先签订《商品房买卖合同》，再办理房屋贷款。但凯捷利公司因房价上涨，迟迟不签订《商品房买卖合同》、不办理贷款手续。被告凯捷利公司2017年11月23日发函《解除合同通知书》，原告已付定金2万元不予退还，协议书标的物房产另行处理。该协议书始终都是原告一方在履行义务，被告未签订《商品房买卖合同》、不办理贷款手续存在违约行为，法律并没有给予违约方解除合同的权利。被告提出解除该合同没有事实和法律依据，该解除合同无效。请求支持原告诉讼请求。 被告凯捷利公司辩称，1、原告违反定购协议约定，拒不签订正式《商品房买卖合同》，提供按揭贷款手续的主要义务，已构成根本违约。双方于2016年9月22日签订了《商品房定购协议书》，由原告预定答辩人开发的《塞纳豪庭》小区住宅商品房一套，因此双方权利义务应依据该协议书的约定予以确认。协议第四条约定：原告选择商业贷款，必须在2016年9月25日之前将办理贷款所需材料提供给答辩人，由答辩人协助原告办理银行贷款手续；协议第五条约定：原告应在2016年9月25日之前付清首付款3万元给答辩人，到答辩人处签订《商品房买卖合同》。上述两条约定系原告应主动履行的合同义务。原告如认为自己已履行上述义务，依法应承担相应的举证责任。事实是，双方签订完《商品房定购协议书》后，答辩人就多次通知原告，要求其按协议书约定到答辩人处签订正式合同，并尽快提供按揭贷款所需材料，但原告不知出于何故一直拒绝，已构成根本违约。在多次催告无果的情况下，答辩人才迫不得已于2017年11月23日向其发送《解除合同通知书》。答辩人并不存在任何违约行为。2、原告诉称答辩人因房价上涨而不签订合同，没有事实依据。与原告同一时期定购的相同或相近楼幢房屋，答辩人均与购房业主签订了正式《商品房买卖合同》，并协助办理完按揭贷款手续，根本不存在“捂盘不售”的情况。另外答辩人作为开发企业，并不是办理按揭贷款的主体，只是在买受人提供完备材料后，才协助其办理相关手续。答辩人作为开发企业更希望尽快办理完按揭手续，尽快回笼资金。3、原告在签订商品房定购协议书后，只交款5万元，按照其购买的房屋首付款最低比例还差3万余元首付款。虽然定购协议中没有约定，该笔款项在原告购房时商定可以由被告向其出借垫付，但是必须履行相应的出借手续，才能够补齐全部的购房首付款。但是鉴于原告在多次催告以后拒绝前来办理相关首付款差额的出借手续，拒绝办理按揭贷款手续，导致最终被告以原告不履行合同主要义务为由解除合同。综上，原告不履行定购协议约定的义务，已构成根本违约，在收到答辩人发送的《解除合同通知书》后，双方合同已经解除，无权再要求继续履行涉案《商品房定购协议书》。请求法院驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了商品房定购协议书、定金收条、《解除合同通知书》一份、2016年9月21日微信朋友圈售楼广告截图、商品房预售资金监管中心出具的说明一份、被告企信宝的信用报告一份、苍梧晚报2017年5月16日公告一份、证人王某证言、证人张某证言等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2016年9月22日，原告张洁通过朋友王某微信朋友圈，看到东方之珠三期塞纳豪庭售房广告，该广告称：首付5万块，买房送老婆。新浦东区热销小区四季金辉旁东方之珠三期塞纳豪庭限时特惠，96平米小三房，总价只要4？万，首付5万块!……原告张洁与王某共同至东方之珠三期塞纳豪庭售楼处了解情况。当日，张洁（乙方）作为买受人与名郡东方置业有限公司（甲方、出卖人，以下简称名郡置业公司）签订一份《商品房定购协议书》，该协议书约定：一、乙方定购塞纳豪庭第7幢2单元1201室房屋，该房屋建筑面积为96.06平方米。二、该房屋单价为人民币每平方米4688.1元，总金额450339元。三、乙方同意签定本协议时，支付定金人民币20000元作为甲、乙双方当事人定立《商品房买卖合同》的担保，签定《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为购房款。四、双方商定，乙方选择商业贷款，乙方必须在2016年9月25日之前把买受人材料提供给甲方，材料内容详见附件（购房人办理贷款提供资料明细）。附件所需提供材料是甲方协助乙方办理银行贷款所需资料，乙方提供的资料须真实有效且符合银行相关要求。五、双方商定，乙方在2016年9月25日之前付清首付款给甲方30000元，到甲方处签定《商品房买卖合同》。六、在本协议的第四、第五条约定的定购期内，除本协议第七条约定的情形外，甲方拒绝签订《商品房买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签定《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。七、双方签定本协议后，签定《商品房买卖合同》前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。乙方有权拒绝签定《商品房买卖合同》，甲方应全额返还乙方已支付的定金。八、双方签定《商品房买卖合同》时，乙方购房时选择商业贷款的，首套房首付款最低比例为不低于总房款的20%，第二套房不低于总房款的60%，第三套房一次性付款。乙方选择公积金贷款的，个人贷款额度按账户余额的15倍计算，账户余额不得低于2000元且缴纳时间满1年（无间断），个人最高可贷款30万元（贷款额度最终以公积金管理中心审核为准）。若因房管部门、银行金融以及公积金等相关政策调整以及个人银行资信影响，需要乙方提高首付款比例或需要全额付款的，乙方应根据相关规定按时支付购房款。若因银行金融政策调整或国家相关政策限制，乙方无法办理银行按揭贷款或无法完成购房手续的，由此引起的相关责任由乙方负责。九、双方应当在约定的期限内签定《商品房买卖合同》。约定期限内未签定的，视为乙方自行终止本合约及放弃合约中所有权益，乙方所交定金不予返还，并取消所有的优惠条件，甲方有权将房产另行处理，不再另行通知。协议书中还对其他事项进行了约定。协议签订当日，张洁向名郡置业公司交纳了20000元定金。2016年10月25日，张洁向名郡置业公司交纳了30000元购房款。2017年3月，名郡置业公司安排张某做公司客服工作，负责和已签订定购协议的购房人联系，督促签订商品房买卖合同。张某曾多次通过电话联系张洁，催告张洁前往名郡置业公司签订《商品房买卖合同》，张洁也曾去过名郡置业公司，但双方至今未签订《商品房买卖合同》。 2017年5月16日，凯捷利公司在连云港报业传媒集团出版的《苍梧晚报》上刊登公告，公告内容为：定购东方之珠·观园的业主：伏长亮7#-1-3202、陈园7#-1-902、李海强7-1-1403、王长龙7-1-2204、……伏小五8-1-803、7-2-1904、7-2-2002、7-2-1201、8-1-1404、7-1-2602、7-1-2502等。请于见到本公告之日起十日内，携本人有效证件至我公司办理网签、备案等手续。逾期不办，视为放弃房屋购买权，我司按照《定购协议书》约定处理，已缴纳定金或认购款的，不再退还，对所定购房屋我司将自行处理。特此公告。2017年11月25日，凯捷利公司以挂号信邮寄方式向张洁发送《解除合同通知书》，通知书内容为：张洁：2016年9月22日，您作为买受人与我公司签订《商品房定购协议书》(以下简称“定购书”)，约定由您购买我公司开发的位于连云港宋跳开发区房屋，建筑面积共96.06平方米（最终以产权登记面积为准），该商品房单价为4688.1元/平方米，总金额为450339元。根据定购书第四、五条之约定：您应按照定购书约定及时付清所欠首付款，提供买受人商业按揭贷款所需全部资料，并到我公司处签定《商品房买卖合同》。后您只向我公司付款5万元，未到我公司签定《商品房买卖合同》，亦未提供按揭贷款材料。根据定购书第九条之约定:双方应当在约定的期限内签定《商品房买卖合同》。约定期限内未签定的，视为您自行终止定购书及放弃定购书中所有权益，您所交定金不予返还，并取消所有的优惠条件，我公司有权将该房产另行处理。现我公司正式书面通知您：自您收到本通知之日，即时解除双方于2016年9月22日签订的《商品房定购协议书》，您所交定金2万元不予退还，剩余3万元购房款，请您自收到本通知书之日起五日内到我公司领取。张洁收到《解除合同通知书》后曾与凯捷利公司联系，但无人接洽。张洁随后提起诉讼。在本案审理过程中，张洁自愿申请撤回诉讼请求中第二项“请求判决被告继续履行《商品房定购协议书》”。 另查明，被告凯捷利公司于2005年6月2日成立，于2015年7月21日公司名称变更为名郡置业公司，2017年3月1日公司名称又重新变更为凯捷利公司。 2017年2月28日，凯捷利公司开发建设的塞纳豪庭项目，由于商品房预售资金缴存不足，被告连云港市商品房预售资金监管中心对该项目所有可售房源进行了限制销售（暂时无法在网上签订商品房买卖合同），其中包括7号楼2单元1201室，该套房屋至今未解除销售限制。该套房屋待开发企业将购房最低首付款缴存入监管账户后，即可解除该套房销售限制，开发企业可随时进行网签。 本院认为，原告张洁与被告凯捷利公司之间签订的《商品房定购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告张洁主张被告凯捷利公司发送的解除合同通知书无效。根据法律规定，合同解除分为约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同第九条约定：双方应当在约定的期限内签定《商品房买卖合同》。约定期限内未签定的，视为乙方自行终止本合约及放弃合约中所有权益，乙方所交定金不予返还，并取消所有的优惠条件，甲方有权将房产另行处理，不再另行通知。双方订购协议中约定的签订《商品房买卖合同》时间为2016年9月25日。签订《商品房买卖合同》前提是原告张洁需将首付30000元交付给被告凯捷利公司。张洁虽然未按合同约定在2016年9月25日交纳首付款30000元，但凯捷利公司于2016年10月25日收取张洁的首付30000元的行为，表明凯捷利公司在此时同意双方继续履行合同。因此，双方签订《商品房买卖合同》的时间应当为2016年10月25日。双方在2016年10月25日，仍未能按协议约定签订《商品房买卖合同》。合同约定解除的条件成就。根据合同法第九十四条第一款第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。张洁没有提供充分证据证明，其在2016年10月25日交纳首付款30000元后，曾向凯捷利公司主张过要求凯捷利公司履行签订《商品房买卖合同》义务。而凯捷利公司客服人员张某证明了，2017年3月后，张某多次催促张洁前往公司签订《商品房买卖合同》的事实，对该事实张洁也予以认可。且张洁自始至终也未能提供证据证明其已向凯捷利公司提交了办理商业贷款所需的个人资料。综合本案双方履行合同的情况，本院认为，被告凯捷利公司解除双方签订的定购协议的行为，符合法律规定。原告张洁主张被告凯捷利公司解除合同通知无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条、九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张洁的诉讼请求。 案件受理费8055元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  张 岩 二〇一八年六月二十八日 书 记 员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据