上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初80671号原告：陆广怀，男，1976年12月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。被告：金延民，男，1957年9月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金惠卿(系被告金延民之子)，住同上。被告：金惠卿，男，1982年10月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王召艳，女，1987年9月17日出生，汉族，住四川省。上列三被告共同委托诉讼代理人：沈丽娟，上海汉世律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：秦琳，上海汉世律师事务所律师。第三人：上海心圆房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇川沙路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：林黎明，总经理。委托诉讼代理人：方凌云，上海金茂凯德律师事务所律师。原告陆广怀诉被告金延民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依原告申请依法追加金惠卿、王召艳作为被告、上海心圆房地产开发有限公司作为第三人共同参与本案诉讼。原告陆广怀及其委托诉讼代理人唐建(参加第一次、第二次庭审)、裘振华(参加第三次庭审)、被告金延民(参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人暨被告金惠卿(参加第一次庭审)、被告王召艳(参加第三次庭审)及三被告的共同委托诉讼代理人沈丽娟(参加第二次、第三次庭审)、上海心圆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人方凌云(参加第一次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆广怀向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即办理上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权登记，第三人予以协助；2、判令三被告协助将系争房屋产权过户至原告名下；3、判令三被告支付违约金人民币(以下币种相同)20万元；4、诉讼费被告承担。事实和理由：2013年5月2日，原告与被告金延民签订了《动迁房预售预购合同》，约定金延民将系争房屋以162.5万元的总价转让给原告，房款分四次支付，2013年5月12日前交房，在房屋产权证允许过户交易时，金延民应当立即协助原告办理产权过户手续。协议签订后，原告按约支付了房款，被告金延民也依约于2014年9月30日交付房屋，双方签订《房屋交接书》。原告装修后居住使用至今。之后，限制期满，房屋符合办理过户条件，但被告金延民借口拖延回避。原告自2014年下半年开始通过电话和中介催告被告金延民过户，被告方一直未予配合。被告金延民在2017年12月26日第一次庭审中与作为其代理人的金惠卿辩称，确与原告签订《动迁安置预售预购合同》，并于2014年9月30日签署房屋交接书，共收到原告房款130万元。被告方动迁安置协议一共写了金延民、金惠卿、王召艳三个人名字，安置得三套房屋。其中系争的房屋分给金延民，另外两套房屋分给金惠卿夫妻。因金延民不懂办理手续，金惠卿又没时间帮忙办理，故已经委托他人办理系争房屋小产证，并且催过多次，但至今还未办成。金惠卿并表示，原告在付款过程中有一笔款项拖延未付，是金惠卿出面进行了接收。金惠卿还表示，2014年9月已将系争房屋交付给原告，当天签署了房屋交接书。对此，金延民当庭均未表异议。被告金延民、金惠卿、王召艳在2018年5月23日第二次庭审、2018年6月8日第三次庭审中委托代理人沈丽娟辩称，与原告的合同是金延民签署，但落款2014年9月的《房屋交接书》不是金延民签署，金延民同意原告诉请。但系争房屋是三被告共同动迁取得，约定为三人共有。系争房屋为被告金惠卿和王召艳婚房。金惠卿和王召艳进行装修后仅居住不到一个月的时间就因躲债前往浙江杭州工作生活。金延民与原告签署合同转让系争房屋并未告知被告金惠卿和王召艳。金惠卿是在好几年之后才知道房屋转让事宜。2014年原告支付35万房款的时候，金惠卿与原告曾有所沟通，但未参与交接。王召艳在离开系争房屋后再未回过上海，虽然也曾经想回来，但因金惠卿告知房屋已经出租，也就没有回来。节假日都回了四川老家。因此，王召艳对房屋以100余万元价款转让的事宜毫不知情。因为房价上涨，王召艳对系争房屋的房价是有期待的。综上，被告金惠卿、王召艳不同意过户。对于原告主张的违约金，认为约定过高，主张调低并且三被告之前均未收到原告办理过户的催告。金延民自2018年方收到原告催告，且系争房屋直至2018年年初金惠卿自失信被执行人名单上去名后，才具备办理产证的条件，如计算违约金应自2018年3月1日起算。金惠卿与王召艳不是合同当事人，不同意支付违约金。第三人上海心圆房地产开发有限公司述称，同意配合办理产权登记。本院经审理确认如下事实：2012年10月18日，被告金延民与案外人上海市浦东新区土地储备中心签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，安置取得包括系争房屋在内的三套房屋。安置人员为三被告。2013年5月2日，被告金延民作为出卖方(甲方)，原告陆广怀作为买入方(乙方)签署《动迁房预售预购合同》一份，约定由金延民向陆广怀以162.5万元的价款转让系争房屋。合同约定乙方于2013年5月2日支付1万元作为定金，2013年5月10日前首付款支付89万元，2014年5月31日前房价款支付40万元，交易过户前支付32.5万元。合同第二条约定，甲方于2013年5月12日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第十一条第5款约定，限制期满后，甲方应积极配合乙方签定《上海市房地产买卖合同》，甲方不得在任何情形下不配合签定买卖合同，办理过户手续，同时保证配偶等相关人员提供相关材料，及时配合办理过户手续。如发生上述任何一种情形，导致该房屋不能过户给乙方，甲方须按照乙方已付房款壹倍赔付给乙方；如果延期过户，则每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同第十二条约定，如在本合同签订之后、该房屋过户之前的过渡期内，即买卖合同履行期间，一方以语言或者行为明示将不履行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅上涨或者下跌，或者其它任何非不可抗力的原因提出取消本次交易，构成预期违约。预期违约一方须赔偿已付房款壹倍赔付给对方，且守约方有权依据有关法律法规和本合同向该房屋所在地法院提起民事诉讼。2013年5月2日，金延民出具《购房定金收据》，记载收到原告系争房屋定金1万元。2013年5月10日，案外人张某某向金延民转账支付81万元。金延民出具《购房付款收据》，记载收到原告方系争房屋购房首付款81万元。2013年5月13日，原告转账支付金延民钱款8万元。金延民出具收据。2013年7月16日，金延民出具《购房付款收据》，记载收到原告购买系争房屋房价款5万元。2013年11月20日，系争房屋经核准办理了初始登记，权利人为第三人上海心圆房地产开发有限公司。2017年9月7日，系争房屋因(2017)沪0115执9366号案件被司法查封。2014年9月29日，原告转账支付金延民钱款20万元。金延民出具《购房首付款收据》，记载收到原告方系争房屋现金付款35万元。2014年9月30日，原告转账支付金延民15万元。2018年3月，原告陆广怀为解除系争房屋因(2017)沪0115执9366号案件所致查封，将剩余尾款32.5万元向本院执行局进行提存。2018年4月10日，经查询上海市不动产登记簿信息，系争房屋因(2017)沪0115执9366号而所致查封已被解除。另查，三被告于动迁中安置的另一套房屋上海市浦东新区川周路8288弄《浦发馨汇佳苑》40号902室房屋已于2016年8月7日与开发商签署《上海市商品房预售合同》，买受人为三被告。审理中，三被告陈述，1、动迁安置取得的第三套房屋已于2012年12月由金延民卖掉，该房屋亦未办理产证。2、两套面积较大的房屋因办产证很多资料需要买受方提供，必须和买方约时间处理，所以没有立即办理产权证。另外，办理产权登记必须三被告一起到场签字，而被告金惠卿属失信被执行人，故无法办理登记。3、被告金惠卿与王召艳在浙江生活期间一直租住他人房屋，未曾买房。除了本次安置取得的三套房屋外，被告金惠卿与王召艳也没有其他住房。4、王召艳表示，动迁以来未曾过问过房屋办理产证的事情。5、三被告提供系争房屋《配套商品房供应单》，其中被拆迁户基本情况中记载了三被告姓名。购房人基本情况记载金延民一人姓名。6、原告主张，金惠卿参与了房屋买卖过程，故对转让系争房屋是同意的。金惠卿在外欠有债务，金惠卿、王召艳又一直共同生活，关系和睦，王召艳对房屋出售也必然是知情同意的。本院认为，原告和被告金延民所签署的《动迁房预售预购合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告金惠卿、王召艳辩称自己对金延民出卖房屋事宜不知情，不同意。但被告金延民、金惠卿在第一次庭审中陈述动迁安置之后系争房屋已在家庭内部分配中分予金延民，产证是准备登记在金延民名下的。这一陈述与三被告之后提供的《配套商品房供应单》以及金惠卿在第一次开庭中所陈述“中途有笔款项迟延支付，是金惠卿去接收的”内容得以互相印证，足以证明被告金惠卿是同意由金延民处分系争房屋的。被告金惠卿在第二次、第三次庭审中否认其在第一次庭审中确认的事实，又未提出合理的解释，本院不予采信。至于被告王召艳，其虽未参与房屋转让操作事宜，但在王召艳他处无房且近在杭州又已于2016年就动迁中安置的另一套房屋办理《上海市商品房预售合同》的情况下，其所自称离沪五年间从未回来探看一次、也从未曾关心过房屋后续产权登记事宜的事实是有违常理的；却与房屋已经转让他人的情境相匹配。王召艳还辩称，系争房屋系装修后居住不到一月的婚房，不可能出售。但该抗辩事由与之后其所述听金惠卿告知系争房屋已出租后便不再回沪探看的事实又有所矛盾。结合上述情况以及《配套商品房供应单》仅记载金延民一人为购房人的事实以及三被告确认的金惠卿被追债，夫妇躲债去杭州等事实，原告所主张的王召艳对被告金延民出售房屋的事实知情且同意，具有高度的盖然性，本院予以确认。据此，被告金惠卿、王召艳亦有义务配合原告办理产权登记及房屋过户手续。被告金延民作为合同当事人，现不能依约将系争房屋过户给原告，构成违约，应承担违约责任。但因双方并未约定过户的具体限期，且原告就其之前的催告也不能提供充分的证据证明，故违约金仅得以自起诉之日起算。同时，鉴于三被告主张调整违约金，而原告未能明确房屋迟延过户对其造成的具体损失，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告金延民、金惠卿、王召艳应于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续，第三人上海心圆房地产开发有限公司予以协助；二、被告金延民、金惠卿、王召艳应于本判决第一条主文确定的义务履行之后立即协助原告陆广怀办理将上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告陆广怀名下的手续；三、被告金延民应于本判决生效之日起十日内支付原告陆广怀逾期过户违约金人民币5万元。四、驳回原告陆广怀其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,425元，减半收取计人民币9,712.50元，保全费人民币5,000元，合计人民币14,712.50元，由被告金延民、金惠卿、王召艳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张春华二〇一八年六月二十六日书记员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。