广东省中山市第二人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤2072民初889号之二原告：中山市盛地房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园201卡之一。法定代表人：陈宝华，该司总经理。委托托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被告：吴海洋，男，1972年8月23日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。原告中山市盛地房地产开发有限公司（以下简称盛地公司）与被告吴海洋商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法进行审理。盛地公司向本院提出诉讼请求：1.确认盛地公司与吴海洋签订的1份中山市商品房买卖合同及合同补充协议无效；2.吴海洋立即协助盛地公司办理注销上述1套商品房的销售合同备案登记手续。事实和理由：2013年9月13日，盛地公司向吴海洋借款1994690元。借款前，双方于2013年9月10日签订了8份中山市商品房买卖合同及合同补充协议，按市场价的六折将盛地公司位于中山市黄圃××花园在建××商品房××至吴海洋名下，作为履行借款的担保。借款后，盛地公司曾通过出纳何春晓的账户向吴海洋指定的账户支付利息。2013年9月23日至2014年1月9日，盛地公司向吴海洋归还部分借款，并注销了7套商品房的备案登记。上述事实表明，双方签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议名为买卖，实为民间借贷，买卖商品房并非双方当事人的真实意思表示。该行为违反了相关法律规定，应依法认定合同无效。为维护自己的合法权益，盛地公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。本院经审查认为，本院在受理本案前后，还受理了盛地公司提起的同类诉讼十五宗。在该系列案件（含本案）中，盛地公司提交的起诉状及授权委托书（授权代理人参加诉讼）均没有其法定代表人陈宝华签名，所盖公章均为其股东练子常经手申请刻制并于2016年6月1日领取的公章。系列案件的对方当事人据此对盛地公司作为原告的诉讼主体资格及其授权参加诉讼的代理人资格提出了异议。对此，本院结合相关证据、事实认定如下：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条关于“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”的规定，在法人作为民事诉讼的当事人参加诉讼时，应由其法定代表人进行诉讼。由此，应认为在系列案件中，盛地公司作为原告提起诉讼，以及授权代理人参加诉讼，均应由其法定代表人陈宝华进行。另《最高人民法院关于人民法院受理经济纠纷案件中几个问题的复函》第一条意见亦认为“企业法人因经济、民事纠纷向人民法院递交的起诉状，应当加盖企业法人的公章，并有其法定代表人的签字或盖章。未加盖企业法人公章，或者法定代表人未签字或盖章的，受诉法院应令其补正。立案时限，从补正后交法院的次日起计算。”因系列案件的起诉状及授权委托书均没有盛地公司法定代表人陈宝华签名，故不能直接反映提起诉讼的行为及授权代理人参加诉讼的行为是其法定代表人陈宝华的意思表示。至于盛地公司代理人接受询问时及盛地公司股东练子常提交的书面申明所称，陈宝华在起诉前已将公司管理权限授予练子常，其仅提交落款日期为2015年11月17日的授权委托书为证。虽然该授权委托书载明陈宝华由于私人原因委托练子常代表其履行盛地公司法定代表人职权的内容，但经本院询问，盛地公司代理人表示不清楚该授权委托书形成的地点，仅表示该授权委托书系由陈宝华签名、捺指模出具，并由其妻弟转交练子常。而据本院调取的询问笔录反映，练子常于2015年6月25日接受公安机关询问时已表示不清楚陈宝华的去向，即陈宝华在该日之前已失联。故在没有充足有效的证据佐证的场合，该授权委托书的真实性及其来源合法性均不能认定。因此，不能认定盛地公司在系列案件中提起诉讼的行为及授权代理人参加诉讼的行为是其法定代表人陈宝华的真实意思表示。其次，盛地公司代理人的陈述及盛地公司股东练子常书面申明还称，其在起诉状及授权代理人参加诉讼的授权委托书等诉讼材料上加盖公章的行为可代表法人意志。但据本院向公安机关调取的练子常在申请刻制该公章时所提交的文件反映，有落款日期均为2016年5月25日的股东会决议、委托书、刻章声明，该三份文件落款处均显示有“陈宝华”签名及捺有指模。而经询问，盛地公司代理人表示该三份文件与本系列案件无关，对其中“陈宝华”签名及相应指模是否为陈宝华所签、所捺不作答复。故结合陈宝华在2015年6月25日之前已失联的事实，有充足的理由认为该签名及指模不具真实性。另外，据本院调取的询问笔录反映，练子常于2016年5月6日接受公安机关询问时表示，盛地公司的原公章在案外人梁龄蔚手中保管。因此，在没有充足有效的证据佐证的场合，应认为练子常申请重新刻制公章所依据的股东会决议、委托书、刻章声明未反映陈宝华的真实意思表示，该重新刻制的公章合法性存在重大疑问，系列案件的诉讼材料上所加盖的该公章不能代表法人意志。综上所述，因含本案在内的系列案件中盛地公司提交的起诉状及授权代理人参加诉讼的授权委托书等诉讼材料上没有其法定代表人陈宝华签名，且其当庭表示不能补正，同时该诉讼材料上所加盖的公章合法性存在重大疑问，故盛地公司作为原告提起诉讼的行为及授权代理人参加诉讼的行为不能反映其法定代表人陈宝华的真实意思表示，也不能反映盛地公司作为法人的意志，主体不适格，不符合民事诉讼起诉的条件。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款关于“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”的规定，应予驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回中山市盛地房地产开发有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  文国盛审 判 员  张庆争人民陪审员  赵金强二〇一八年六月二十七日书 记 员  何尧敏广东省中山市第二人民法院民事判决书（2017）粤2072民初889号原告：中山市盛地房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园201卡之一。法定代表人：陈宝华，该司总经理。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被告：吴海洋，男，1972年8月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。原告中山市盛地房地产开发有限公司与被告吴海洋确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，经本院一审及中山市中级人民法院二审裁定驳回其异议申请。后本院依法适用普通程序，于2017年12月19日公开开庭审理了本案，并于2018年6月27日作出（2017）粤2072民初889号之二民事裁定，驳回原告的起诉。后经中山市中级人民法院二审，于2018年11月13日作出（2018）粤20民终6219号民事裁定，撤销本院（2017）粤2072民初889号之二民事裁定，指令本院继续审理。本院遂于2019年9月17日再次公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人苏慧、黄敢，被告的委托诉讼代理人侯文黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的1份中山市商品房买卖合同及合同补充协议无效；2.被告立即协助原告办理注销上述1套商品房的销售合同备案登记手续。事实和理由：2013年9月13日，原告向被告借款1994690元。借款前，双方于2013年9月10日签订8份中山市商品房买卖合同及合同补充协议，按市场价的六折将原告位于中山市黄圃镇XXX路X号XX花园在建的XX套商品房备案至被告名下，作为履行借款的担保。借款后，原告曾通过出纳何春晓的账户向被告指定的账户支付利息。2013年9月23日至2014年1月9日，原告向被告归还部分借款1673880元，并注销7套商品房的备案登记。上述事实表明，双方签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议名为买卖，实为民间借贷，买卖商品房并非双方当事人的真实意思表示。该行为违反相关法律规定，应依法认定合同无效。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，原告的诉讼请求、事实和理由不符合法律规定，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月10日，原、被告签订8份中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议），约定由被告购买原告位于中山市黄圃镇XX路X号XX花园在建尚未竣工的商品房8套，具体为X幢XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX房，购房总价从215132元至320809元不等（套内建筑面积从65.49平方米至97.66平方米不等，单价从每平方米3225元至3285元不等）。双方在商品房买卖合同中约定：买受人于签订合同当日一次性付清购房款，逾期付款，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价的0.3‰支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人除遇本合同第八条规定的特殊情况外，如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1‰的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人按前款承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的5%；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记部门备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价的1%，出卖人的免责情况详见附件六合同补充协议。2013年9月11日，上述8套商品房办理了销售合同备案登记。2013年9月25日至2014年1月10日，上述8套商品房中的7套注销了备案登记，其余1套（X幢XX房）仍备案登记在被告名下。另查明，2013年9月26日，原告位于涉案商品房同一楼盘的X幢XX房（套内建筑面积97.66平方米）办理了销售合同备案登记到案外人毛建波名下，购房总价为527988元，付款方式为银行按揭（贷款金额369000元，抵押登记日期为2013年11月12日）。对有争议的证据和事实，本院认定如下：诉讼期间，本院依原告申请向中山市公安局黄圃分局调取了相关询问笔录，反映有如下情况：何春晓于2016年11月24日、12月15日在接受公安机关询问时称，其曾担任原告的出纳，知道被告曾与阮结玲、涂红瑛、范兆全、黎桢玲、郭观略等6人一起借款给原告，共抵押了34套商品房，该6人收取利息均通过何春晓、杨国嫦的账户转账支付到苏国添账户，另外该6人的借款已偿还部分本金；杨国嫦于2016年11月23日在接受公安机关询问时称，其曾在2013年11、12月何春晓休产假期间担任原告的出纳，后一直协助何春晓工作至2015年2月间，原告曾通过其账户向被告支付借款利息。原告对该证据表示确认，被告则表示确认该证据的真实性，但不确认其合法性、关联性。原告述称，原告向被告及阮结玲、涂红瑛、范兆全、黎桢玲等人共借款22242634元，各方同意由苏国添统一收取利息，原告已向苏国添账户支付利息共7156361.39元；借款后，原告还曾向被告偿还部分借款本金。被告则称，不存在借款及由苏国添收取利息的事实；双方对其中7套商品房退款退房是因为被告听闻原告股东退股，觉得不安全。本院认为，本案应为确认合同无效纠纷。本案的主要争议焦点在于：一、双方当事人就涉案商品房买卖合同及合同补充协议形成的法律关系性质问题；二、涉案商品房买卖合同及合同补充协议的效力问题。关于第一个争议焦点，即双方当事人就涉案商品房买卖合同及合同补充协议形成的法律关系性质问题。首先，对本案双方当事人就涉案商品房买卖合同及合同补充协议形成的法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订的合同外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同实质内容（包括交易模式、价格等因素）作出综合认定。具体分析如下：（一）在正常的商品房交易中，一般的交易流程是先签订合同、同时付定金，然后支付首期款（按揭方式的场合）或全部购房款，才办理销售合同备案登记，且付款后开发商要向购房者开具发票，购房者要向税务机关缴纳契税。而本案交易中，是先办理了销售合同备案登记后付款，且在被告付款后原告并未向被告开具发票，被告亦未向税务机关缴纳契税，与一般的交易流程明显不同。（二）正常的商品房交易，买卖双方均应以赚取利润为目的。而本案交易中8套商品房的成交价格，明显低于同一时期同一小区相同、相近户型商品房的成交价格（案外人毛建波名下的同一小区同一幢XXX房，成交价折合为每平方米5406.39元），明显与正常的商品房交易不相符。（三）本案交易的8套商品房后来有7套退款退房，却没有事实和证据表明任何一方被追究了违约责任，明显与正常的商品房交易不相符。其次，原告明确主张系因其向被告借款并提供涉案商品房作为担保物对借款进行担保，故签订涉案商品房买卖合同及合同补充协议。结合本院从公安机关调取的询问笔录反映的内容看，何春晓、杨国嫦在公安机关所作的相关陈述具有高度的盖然性，可佐证原告该主张。综上，本院采纳原告的主张，认定本案双方当事人之间是以商品房买卖合同的形式对借款进行担保的民间借贷法律关系。关于第二个争议焦点，即涉案商品房买卖合同及合同补充协议的效力问题。首先，根据上述认定，本案双方当事人之间是以商品房买卖合同的形式对借款进行担保的民间借贷法律关系，即双方当事人之间不存在真实的商品房买卖合同关系。则根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”由于涉案商品房买卖合同及合同补充协议表面呈现的商品房买卖是双方当事人虚假的意思表示，应认定无效。但作为虚假意思表示的商品房买卖无效，不等同于涉案商品房买卖合同及合同补充协议无效。因为涉案商品房买卖合同及合同补充协议隐藏、实际承载了双方当事人以商品房买卖合同的形式对借款进行担保的真实意思表示，而对其效力，应依照有关法律规定处理。其次，本案双方当事人以商品房买卖合同的形式对借款进行担保，属于非典型担保物权中的让与担保。所谓让与担保，是债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权转移给担保权人，于债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物受偿。通常情况下，担保人所转让的是担保标的物的所有权。对于让与担保，虽然《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》未作出明确规定，但在法律理论和实践中均予以确认，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，亦对这种名为买卖实为担保的让与担保方式予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则，本案双方当事人通过涉案商品房买卖合同及合同补充协议创设新型担保物权时，其约定的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应为合法有效。但同时应明确，在以商品房买卖合同方式进行担保的情况下，合同中的商品房作为担保标的物，并未实际让渡所有权，而是让渡物权期待权，根据前述《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，在债务人不能履行还款义务时，债权人也不能直接转移所有权，而是要进行清算，即对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿。综上，虽然涉案商品房买卖合同及合同补充协议表面呈现的商品房买卖合同关系是虚假、无效的，但其隐藏、实际承载的让与担保合同关系是真实、合法有效的，故原告诉讼请求确认双方签订的涉案商品房买卖合同及合同补充协议无效理据不足，本院不予支持。另外，商品房的销售合同备案登记，本是房地产管理部门对房地产开发企业商品房销售行为进行的行政管理，不发生物权变动的法律后果。而涉案商品房买卖合同的签订及涉案商品房的销售合同备案登记均系本案双方当事人进行让与担保的表现形式，故在债务人未偿清全部债务的情况下，原告诉讼请求被告协助办理涉案商品房的销售合同备案登记的注销手续亦理据不足，本院同样不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：驳回原告中山市盛地房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费200元，由原告中山市盛地房地产开发有限公司负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长文国盛审判员张庆争人民陪审员赵金强二Ｏ一九年十一月一日书记员何尧敏