海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初2833号原告：李文景，女，1990年6月20日出生，满族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：王晓达，江阴市河塘法律服务所法律工作者。被告：三亚华创七星房地产开发有限公司，住所地：海南省三亚市新风路美丽之冠。法定代表人：郭家彤，该公司负责人。委托诉讼代理人：王伟民，该公司员工。原告李文景与被告三亚华创七星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告李文景的委托诉讼代理人王晓达，被告三亚华创七星房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年2月15日订立的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）；2、判令被告向原告退还购房款1219057元，并承担违约金300000元，合计1519057元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年2月15日订立《商品房买卖合同》，原告向被告购买面积为34.94平方米的产权式酒店（C栋21层211A号房）一套，约定总房价为1219057元。合同订立后原告依约付清购房款，被告不但没有按照约定期限交房，而且交房后还告知原告无法办理产权证。原告多次向被告询问为何不能办理产权证，但被告一直不愿回答不能办产权证的原因。为此，原告多次和被告协商，并要求退房退还购房款，但没有结果。原告认为与被告订立商品房买卖合同，并按约向被告支付了购房款，但所购的房产无法办理产权证，无法达到合同目的，符合法定解除条件，原告有权解除与被告订立的商品房买卖合同并要求被告承担违约金。被告辩称，一、原告已经实际收房，并使用了房屋权益，其解除合同于法无据。买方实际办理了交接手续，并已经实际使用，因双方2014年2月15日签订了合作经营合同，业主收房后每年有一定的入住天数，原告在2016年至2018年期间多次使用合作经营点数入住酒店房间，故在四年后提出解除合同于法无据。二、原告要求解除房屋买卖合同的解除权已消灭，法院依法应驳回原告的诉讼请求。既使被告存在不按照合同条件交付房屋的情形发生，但根据商品房买卖合同的司法解释第15条，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。合同中已明确约定：补充协议第十一条约定，买受人享有解除权时，知道或应当知道10日内向买受人提出书面通知，如买受人未在上述期限内提出的视为买受人放弃解除买卖合同的权利。根据合同约定交房期限为2014年2月15日，已经过去四年，原告早已失去解除合同的权利。再者，根据商品房买卖合同的司法解释第15条规定，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有行使催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。另合同第九条约定赔偿标准不超过房屋价款的百分之一，原告主张赔偿30万元于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认定如下：虽然被告提交的《合作经营合同》和使用入住点数情况与本案无关，但可以证实原告在收房之后将房屋委托被告经营，双方合作经营合同一直在正常履行。因原告委托被告代为办理收房，故收房时间应以被告提供的收房手续为证，被告提供证据可以证实原告收房时间是2014年6月30日，原告对收房时间有异议但未提供相反证据予以反驳，不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月15日原、被告订立《商品房买卖合同》，原告向被告购买面积为34.94平方米的产权式酒店（C栋21层211A号房）一套，约定总房价为1219057元，房屋交付期限为2014年6月30日前；第十五条"关于产权登记的约定"：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人已付房价款的每日0.005%向买受人支付违约金，违约金累计总额不超过总房价款的1%。2014年2月15日原告与被告又签订《合作经营合同》，约定原告同意以其所购物业与被告进行合作经营，即全权委托被告组建酒店管理公司，并由酒店管理公司对其物业进行管理经营，合作期限为8年。原告在合作期间，对其所购物业每年拥有600点数的物业入住权益；本合同为不可撤销合同，任何一方不得单方解除合同等。合同签订后，原告当日委托被告代为收房，收房时间为2014年6月30日。也即从此时开始原告委托被告经营管理，收房后原告在被告管理的酒店享受了入住点数。案件审理过程中，本院向三亚不动产登记中心去函询问涉案房产相关登记事宜，该中心回复截止2018年5月18日，该中心未收到涉案房屋初始登记申请。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定严格履行义务，一方不履行义务的，应向对方承担违约责任。关于合同是否应当解除。合同约定被告应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。逾期未办，原告不退房可主张违约金。说明双方当事人对逾期办证未约定合同解除条件。但截至2018年5月18日被告尚未向三亚市不动产登记中心提交涉案商品房初始登记申请，距离合同约定履行办证义务时间已经超过一年，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故原告有权请求解除合同。关于解除权是否消灭。虽然原告有权请求解除合同，但其行使解除权也应当依法在期限内行使。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中被告没有催告行为，故原告解除权的行使期限应是解除权发生之日起一年内。合同约定的被告的办证义务是商品房交付使用后365个工作日内，房屋交付使用时间是2014年6月30日，故被告应在2015年12月15日前履行办证义务，但被告未履行，按照上述司法解释规定，至2016年12月15日满一年，被告仍未履行办证义务，则原告应在2016年12月16日至2017年12月15日期间主张解除合同，但原告至2018年3月16日才起诉主张解除合同，超出了一年的行使解除权期限，其解除权消灭。关于违约金。因被告至今未向三亚市不动产登记中心提交涉案商品房初始登记申请，存在违约，应按合同约定向原告支付违约金。合同约定如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的每日0.005%向原告支付违约金，违约金累计总额不超过总房价款的1%。故被告应向原告支付违约金12190.57元。原告未提供证据证明被告逾期办证行为给其造成损失，其主张违约金过低，应予调高无法律依据，不予支持。综上所述，因原告逾期行使解除权，对其主张解除合同并返还购房款依法不予支持，但被告应当给付逾期办证违约金12190.57元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十六条、第十九条规定，判决如下：一、被告三亚华创七星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李文景支付违约金12190.57元；二、驳回原告李文景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18471元（原告已预缴），由原告李文景负担18366元，被告三亚华创七星房地产开发有限公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 张 萍人民陪审员 云大修人民陪审员 陈少珍 二〇一八年六月十三日书 记 员 孙艳妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。-2-