江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0115民初7707号 原告：王智，男，1982年6月2日生，汉族。 被告：南京同曦物业管理有限公司（组织机构代码73609179-3），住所地在南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号。 法定代表人：吕平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏天地仁和律师事务所律师。 原告王智与被告南京同曦物业管理有限公司（以下简称同曦物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王智、被告同曦物业公司的委托诉讼代理人蒋旺翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王智向本院提出诉讼请求：1、被告同曦物业公司将电梯内恢复原状，并将小区户外广告牌所占用的地方恢复成原有绿地、道路；2、制止他人随意设立广告牌、粘贴广告，并向行政管理部门报告。事实与理由：其系南京市江宁区池田路9号艺术家园小区业主，被告系该小区物业服务企业。该小区公共部位、绿地、共用电梯等处设立了各类大型、小型广告牌，且未经规划、审批，也未经业主同意，依照《物业管理条例》第四十六条、第五十条的规定、管理公约及物业服务合同第二十二条第5项的约定，被告有义务对公共场地、共用设施的毁损、占用行为予以制止、并向有关部门报告，亦负有将毁损、占用的部分恢复原状的义务，故诉至法院。 被告同曦物业公司辩称：小区内广告牌系建设单位建造，非其设立，其无义务恢复原状。同时，广告牌展示的是公益广告，电梯内及粘贴的广告已经全部去除。故应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2004年12月25日，南京同曦房地产开发有限公司与被告同曦物业公司签订了前期物业服务合同。双方约定，自2005年1月1日起，由被告为南京市江宁区艺术家园小区提供前期物业服务，被告有义务采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主临时公约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为等。 原告王智系该小区13幢613室业主。该小区至今未成立业主委员会。小区内在公共道路旁的绿地上、楼栋旁及电梯内设置有多处公示栏、广告灯箱。 审理中，被告同曦物业公司辩称，户外广告牌系开发商设立；原告王智以“为查清事实，厘清责任”为由，申请追加该小区建设单位南京市同曦房地产开发有限公司为共同被告，但没有明确的诉讼请求。原告陈述，小区内绿地上有多个大型广告牌，其中1、3、4、11、14、15幢附近有6处广告牌；电梯内亦有广告及广告牌，数量不明，其要求恢复原状，即清理电梯内广告，拆除电梯内广告牌及户外广告牌，并将户外广告牌所占绿地、道路恢复原状。经现场查看，原告所称的广告牌，部分是户外广告灯箱、部分是电梯内广告牌。 本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，艺术家园小区的前期物业服务合同对被告设置广告牌等利用业主共用部位开展经营活动并未进行约定。针对电梯内广告牌及原告在庭审中明确指出的1、3、4、11、14、15幢附近的6处户外广告牌，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由业主共同决定，根据物业服务合同的约定，被告有义务采取必要措施。被告既未在设立前公示，也未在设立后报告，构成违约，故原告要求被告履行向有关部门报告的义务，本院予以支持。 因没有证据表明户外广告牌系由被告设立，被告没有法定和约定的义务拆除，故对于原告要求被告将小区户外广告牌所占用的地方恢复成原有绿地、道路的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称户外广告牌由开发商设立，原告以此为由申请追加该小区建设单位为共同被告，但没有明确被追加的被告承担责任的方式和内容，且与本案不属于同一诉讼标的，本案不予理涉。 至于电梯内设置的广告牌，被告虽在设立前未征得相关业主同意，程序上有瑕疵，但没有证据表明电梯内广告牌损害了原告的合法权益；即使业主要求拆除，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第八十三条第二款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条的规定，也应由“权利人”请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失，在未损害原告个人的权利的情况下，原告个人无权决定是否拆除电梯内的广告牌，故原告要求将电梯内恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告要求被告制止他人随意设立广告牌、粘贴广告的诉讼请求，因该项诉讼请求不明确，且设立广告牌的行为已经发生或尚未发生，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条第一款规定，判决如下： 一、被告南京同曦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内就小区内户外广告牌的位置、数量、规格等情况向南京市江宁区城市管理局作出书面报告，并就电梯内广告牌的设置过程、数量、规格等情况向南京市江宁区住房和城乡建设局作出书面报告。 二、驳回原告王智的其他诉讼请求。 本案应收案件受理费80元，由原告王智负担40元，被告同曦物业公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 苗 欣 人民陪审员 邹 丽 人民陪审员 李明建 二〇一八年六月二十九日 书 记 员 吕 浩 附相关法律法规司法解释： 一、《物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 二、《物业管理条例》 第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 四、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 五、《江苏省物业管理条例》 第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。 六、《南京市户外广告设置管理办法》 第十七条设置户外广告实行行政许可制度。未取得设置许可，任何单位和个人不得设置户外广告。 浦口区、江宁区、六合区、溧水县、高淳县城市管理行政主管部门负责辖区内户外广告的设置许可，市城市管理行政主管部门负责本市其他地区户外广告的设置许可。 市户外广告设置规划确定的主要道路两侧的户外广告设置许可由市城市管理行政主管部门负责。