广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初5970号原告：东莞市家盛物业服务有限公司，住所地为广东省厚街镇S256省路赤岭路段。法定代表人:周科兵.委托诉讼代理人：叶少芸，系广东众坚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文林，男，汉族，1993年3月5日出生，住福建省安溪县，系原告员工。被告：郭慧，女，汉族，1984年10月3日出生，住湖南省岳阳市君山区，原告东莞市家盛物业服务有限公司（以下简称家盛公司）诉被告郭慧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周淑君适用小额诉讼程序于2018年5月29日公开开庭进行了审理，原告家盛公司的委托代理人叶少芸、冯文林到庭参加诉讼，被告郭慧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家盛公司诉称，原告受东莞市富盈房地产开发有限公司的委托，为位于东莞市樟木头镇××大道与××路交汇处的加州阳光海岸花园（山水华府）业主和物业使用人提供物业管理服务。根据原告与东莞市富盈房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》和原、被告双方签订的《前期物业服务协议》的相关约定，原告有权向物业的业主和物业使用人收取物业管理费，且在业主和物业使用人逾期交纳上述费用时，原告有权按所欠款的千分之三／日计收逾期违约金。被告是东莞市樟木头阳光海岸13栋903的业主，拖欠2017年04月01日至2018年02月28日的物业管理费人民币2244.77元，及上述费用产生的违约金。原告一直按照约定履行物业管理服务义务，被告应于次月10日前缴纳上月物业管理费，但无故拖欠上述费用。原告多次上门协商及每月发函催收，被告均拒绝履行给付物业管理费的义务。原告家盛公司为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2017年04月01日至2018年02月28日的物期间的物业管理费2244.77元，及2017年5月11日至实际支付之日止的违约金（暂计至2018年3月15日有违约金343.2元）上述合计2587.97元；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告郭慧在法定期限内未进行答辩，未提交证据材料，但于庭后2018年5月29日提交了答辩书，称其已在2017年3月前结清了所有物管费，将山水华府13栋902号、903号房卖给了张先生（因时间太久，具体名字已记不清），故其不应支付案涉物管费。本院经审理认定事实如下，原告家盛公司系从事物业管理、房地产中介、酒店管理、家居清洁服务、停车场管理、物业租赁的有限责任公司，已经取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为二级。案涉物业所在的加州阳光海岸花园（山水华府）小区至今未成立业主委员会，由原告家盛公司向该小区提供物业管理服务。2011年11月25日，被告郭慧与东莞市富盈房地产开发有限公司签署了商品房买卖合同，购买了东莞市樟木头镇柏地村东城大道樟木头加州阳光海岸花园高层住宅13幢903号房。2012年2月28日，被告郭慧办理了上述房屋的收楼确认手续，并与家盛公司签署了《前期物业服务协议》。前期物业服务协议》约定：家盛公司对樟木头加州阳光海岸花园进行物业管理并有权向郭慧收取物业服务费；郭慧按照房屋建筑面积（85.06平方米）每月每平方米2.4元的标准于每月7日前交纳物业服务费；若不按照约定交纳有关费用的，家盛公司有权从逾期之日起按照每天千分之一收取违约金。庭审中，原告主张原告在案涉小区统一为每月10日前收取物业费，被告郭慧拖欠物业管理费的期间为2017年4月1日至2018年2月28日，每个月物业管理费为204.07元。另查明，因原告提交的不动产登记信息查询结果显示案涉房产所有权已转移，被告郭慧已主张2017年3月已售出案涉房屋，为查明案件事实，本院向东莞市樟木头房管所依法调取了案涉房屋的产权变动情况。经查，2013年11月29日，原告郭慧上述购买的房产办理了房地产权证，证号为2200592208号，房屋坐落地址为东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府13幢903号房，建筑面积为85.06平方米。2017年3月13日，被告郭慧与案外人张勇涛签订了房地产买卖合同并收取了全额房款，2017年4月20日房屋所有权转移登记到案外人张勇涛名下。以上事实，有前期物业服务协议、商品房买卖合同、收楼通知书、收楼确认书、不动产登记受理凭证、申请表、完税证明、房产证以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告郭慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。原告家盛公司与被告郭慧之间存在物业服务合同关系，家盛公司已经为案涉住宅小区提供了物业服务，郭慧应当按照双方签订的《前期物业服务协议》的约定履行支付物业服务费的义务。被告郭慧于2017年3月13日与案外人张勇涛签订了房地产买卖合同，将案涉房屋出售给案外人张勇涛并收取了全额房款，2017年4月20日房屋所有权转移登记到案外人张勇涛名下，被告郭慧以案涉房屋已于2017年3月卖给了案外人张勇涛为由拒绝支付管理费。虽然被告郭慧与案外人系于2017年3月13日签订房屋买卖合同，但根据法律规定，不动产自登记之日所有权才发生转移，双方签订的《前期物业服务协议》约定每月7日前收取物业管理费，故被告郭慧仍应支付2017年4月份的物业管理费。案外人因购买行为取得了案涉房屋的所有权，那么该房屋上的权利义务亦应由案外人享有和承担，因此案涉房屋2017年5月份起的物业管理费理应由新业主支付，原告对该部分物业管理费可另行起诉，故原告主张要求被告郭慧支付案涉房屋2017年4月份的物业管理费，本院予以支持，但对2017年5月至2018年2月期间物业管理费的诉请，本院不予支持。考虑到被告郭慧不缴纳2017年4月份的物业管理费系因对不动产所有权转移时间认知不足，并非有意拖欠，故对于原告诉请2017年4月份物业管理费的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告郭慧于判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市家盛物业服务有限公司支付2017年4月份的物业管理费204.07元。二、驳回原告东莞市家盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告郭慧负担2元，由原告东莞市家盛物业服务有限公司负担23元。本判决为终审判决。审判员  周淑君二〇一八年六月十九日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民发运不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。