福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初1384号 原告：莆田市万科置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：彭茂云，总经理。 委托诉讼代理人：吴国章、方榕榕，福建壶兰律师事务所执业律师。 被告：彭雪如，女，1992年12月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。 负责人：曾夏涵，行长。 委托诉讼代理人：陈超，男，1983年7月6日出生，汉族，公司员工，住所福建省仙游县。 原告莆田市万科置业有限公司（以下简称万科公司）与被告彭雪如、第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告万科公司的委托诉讼代理人方榕榕，第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。被告彭雪如经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除万科公司与彭雪如之间签署的合同编号为xxx的《商品房买卖合同》；2.彭雪如于判决生效后立即协助万科公司办理编号为xxx的《商品房买卖合同》备案的注销手续；3.彭雪如于判决生效后立即协助万科公司办理位于莆田市荔城区xx的莆田xx城项目xx地块第xx幢x层xx号房产（预告登记证号为××号）预购商品房预告登记的注销手续；4.彭雪如向万科公司返还号码为xxx的销售不动产统一发票；5.彭雪如向万科公司支付万科公司履行担保责任代替彭雪如偿还的按揭款等共计835282.05元，并支付以该款为基数自2017年10月23日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息（暂计至起诉之日止利息为20046.77元）;6.彭雪如向万科公司支付违约金228591元（按照讼争房产总价款1142955元的20%计算）；7.彭雪如向万科公司赔偿因本案而发生的律师费12000元；8.上述第五、六、七项请求中彭雪如应承担的款项从万科公司因合同解除而应返还彭雪如的房款中直接抵扣；9.本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）由彭雪如承担。万科公司于2018年4月28日向本院提出增加诉讼请求一项：彭雪如将位于莆田市荔城区玉湖新城莆田xx城项目x地块第x幢xx层xx号（莆田市荔城区xx号xx小区x号楼xx室）房产返还给万科公司。事实和理由：2013年11月28日，万科公司与彭雪如签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同》，约定彭雪如向万科公司购买其开发的位于莆田市荔城区玉湖新城的莆田xx城项目x地块第x幢xx层xx号房，该商品房建筑面积为92.3平方米，房款总价为1142955元；付款方式为银行按揭贷款。合同签订后，彭雪如向万科公司支付房屋首期款共计342955元。万科公司为彭雪如办理《商品房买卖合同》的备案登记，以及预告登记证号为xxx的预告登记。2014年12月12日，万科公司、彭雪如与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行签订了《个人购房借款合同》(编号A:xxxx），约定彭雪如向中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行贷款80万元，借款期限为360个月，万科公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行已按合同约定支付了全部贷款本金，万科公司按照购房款总金额向彭雪如开具了号码为xxx的销售不动产统一发票。2016年8月30日起，因彭雪如未按约定向中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行支付本金利息，经中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行起诉，莆田市城厢区人民法院于2017年4月26日作出（2017)闽0302民初1525号《民事判决书》，判决万科公司对彭雪如的债务承担连带偿还责任。经中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行向莆田市城厢区人民法院申请强制执行，2017年10月23日法院已划扣万科公司名下银行账户内存款835282.05元。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第5款、第八条第3款等约定，由于彭雪如未按照《个人购房借款合同》约定如期还款，导致万科公司向中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行承担还款保证责任，万科公司有权解除合同并按房屋总价的20%向彭雪如主张违约金228591元，以及要求赔偿因此所遭受的损失（包括律师费、履行担保责任代替彭雪如偿还的按揭款及利息等）。 彭雪如不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行辩称，一、事实与理由：1.其公司于2014年12月12日与彭雪如签订《个人购房借款合同》(编号A:xxx），约定彭雪如向其公司贷款80万元，以彭雪如购买的坐落于莆田市荔城区玉湖新城莆田xx城项目x地块第x幢xx层xx号房作为抵押担保，并依约与彭雪如办理房产预抵押登记手续，由万科公司提供阶段性连带保证责任。其公司于2014年12月30日向彭雪如发放个人购置住房贷款金额80万元，期限为30年，还款方式为按月等额本息还款。2.2016年8月30日起，因彭雪如未按约定向其公司支付本金利息，经其公司起诉，莆田市城厢区人民法院于2017年4月26日作出（2017）闽0302民初1525号《民事判决书》，判决万科公司对彭雪如的债务承担连带偿还责任。经向莆田市城厢区人民法院申请从万科公司的账户扣划执行款，2017年11月10日其公司收到法院划款818741.63元；当日其公司进行贷款结清处理，该笔借款欠款本息合计818409.19元，划款抵扣后余款332.44元，余款已退回万科公司对公账户。二、答辩意见：1.万科公司请求解除与彭雪如之间签署的合同编号为xxx的《商品房买卖合同》，配合万科公司办理该合同备案的注销手续，其公司并非合同方，故与其无关。2.万科公司请求其公司协助办理涉案房产预告登记（预告登记证号为xxx）的注销手续，其公司同意协助办理。3.万科公司与彭雪如对于违约责任的约定及诉求与其公司无关。 万科公司、中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行围绕诉讼请求向本院提供彭雪如身份证复印件、企业信息登记公示截屏、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、销售不动产统一发票、不动产发票领取签收单、（2017）闽0302民初1525号《民事判决书》、(2017)闽0302执1901号《执行通知书》、《执行决定书》、莆田市城厢区人民法院执行局专用票据、委托代理合同、律师费发票、《房屋钥匙/物品签收单》、《社区一卡通开户申请表》、《莆田万科城【临时】管理规约》、《借据历史处理明细本地查询》、预抵押登记证明、《打印内部户明细账》各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据万科公司、中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 万科公司以挂牌方式取得位于莆田市荔城区玉湖片区内（地块x）、编号为xx号地块五的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（xxx）第xxx号。经批准，万科公司在该地块上建设商品房，名称为“莆田x城项目x地块”。建设工程规划许可证号为建字第xxx号荔，施工许可证号为xxx。商品房预售许可证号为（201x）莆房许字第××号。 2013年11月28日，万科公司（出卖人）与彭雪如（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：xx）一份，约定彭雪如以单价12383.04元/㎡的价格(总价款1142955元)向万科公司购买“莆田xx城项目x地块”第x幢xx层xx号的商品房一套（建筑面积共92.3㎡，其中套内建筑面积75.5㎡、公摊面积16.8㎡）；彭雪如（买受人）于2013年11月28日向出卖人支付房屋首期款（含定金）共计342955元，其余房款买受人承诺向银行办理贷款手续（公积金贷款除外）；出卖人应在2016年10月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用。同日，万科公司与彭雪如签订《附件六：合同补充协议》，该补充协议第四条第5款约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。该补充协议第八条第3款约定：……如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同，买受人应当在出卖人承担担保责任之日起10日内偿还出卖人为其承担担保责任所支付的一切费用，此外买受人还应当向出卖人支付房屋总价20%的违约金。2013年12月19日，万科公司向彭雪如出具金额为342955元的销售不动产统一发票（发票号码为xxx），彭雪如于2014年2月28日领取该销售不动产统一发票。 2014年12月12日，万科公司、彭雪如与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行签订《个人购房借款/担保合同》(编号A:xxx），约定彭雪如通过按揭贷款方式购买讼争商品房，按揭贷款金额为80万元，贷款期限为360个月，万科公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。2014年12月30日，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行发放贷款本金80万元。之后，彭雪如未如约向中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行偿还借款本金及利息累计达6个月。2017年，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行向莆田市城厢区人民法院起诉彭雪如、万科公司，莆田市城厢区人民法院于2017年4月26日作出（2017)闽0302民初1525号《民事判决书》，判决：1.彭雪如偿还中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行借款本金781018.69元及该款自2016年8月30日起至还清之日止按合同约定计算的利息、复息、罚息；2.彭雪如偿还中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行律师费300元；3.万科公司对上述第一项、第二项债务承担连带偿还责任；4.案件受理费11906元，减半收取5953元，由彭雪如、万科公司负担。2017年8月21日，莆田市城厢区人民法院向万科公司作出（2017)闽0302执1901号《执行通知书》，确认（2017)闽0302民初1525号《民事判决书》已发生法律效力，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行申请强制执行，莆田市城厢区人民法院于2017年8月21日立案，并责令万科公司收到该通知书后自动履行义务。同日，莆田市城厢区人民法院作出（2017)闽0302执1901号《执行决定书》，决定将彭雪如、万科公司纳入失信被执行人名单。2017年10月23日，莆田市城厢区人民法院出具《莆田市城厢区人民法院执行局专用票据》，确认从万科公司扣划款项835282.05元，并在交款摘要中注明：由万科公司交付给当事人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行的款项。 另查明，该讼争商品房已交付给彭雪如使用。该讼争商品房在房屋登记簿中登记的地址为莆田市荔城区xx路xx号xx小区x号楼xx室，于2014年2月26日办理预购商品房预告登记，于2014年12月30日办理预购商品房抵押权预告登记，于2016年9月2日办理商品房初始登记。莆田市城厢区人民法院已查封讼争房屋。2017年11月6日，万科公司与福建壶兰律师事务所签订《委托代理合同》，就万科公司与彭雪如商品房销售合同纠纷委托福建壶兰律师事务所代理一审诉讼活动;2018年3月16日，万科公司向福建壶兰律师事务所支付律师代理费12000元。 本院认为，万科公司与彭雪如签订的《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》以及双方与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。彭雪如未依约向银行偿还借款本金及利息并导致万科公司作为担保人承担担保责任，该行为已构成违约。现万科公司诉请解除与彭雪如签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，应予准许；鉴于万科公司没有举证证明彭雪如违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，《附件六：合同补充协议》中关于“如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同，买受人应当在出卖人承担担保责任之日起10日内偿还出卖人为其承担担保责任所支付的一切费用，此外买受人还应当向出卖人支付房屋总价20%的违约金”的条款中对违约金的约定，显然对彭雪如不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将彭雪如的逾期归还按揭贷款导致解除合同的违约金计算方法调整为一次性向万科公司按商品房购房款总价的10%支付违约金，即1142955元×10%＝114295.5元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故万科公司主张彭雪如应协助其办理《商品房买卖合同》的备案注销手续、讼争商品房的预购商品房预告登记的注销手续、返还销售不动产统一发票（发票号码为xxx、支付其代偿的按揭款等共计835282.05元、赔偿因本案支出的律师费12000元、返还讼争商品房的请求，于法有据，应予支持；万科公司应退还给彭雪如已支付的购房款1142955元（相关违约金及已发生的相关费用应在该款中予以折抵），彭雪如在本案没有主张该项权利，可另行主张权利；万科公司已经主张彭雪如支付未归还按揭贷款的违约金，其再主张彭雪如以代偿的按揭款等共计835282.05元为基数按年利率6%计算的资金占用期间的利息，于法无据，不予支持。彭雪如经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 1解除莆田市万科置业有限公司与彭雪如于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx）； 2彭雪如应在本判决生效之日起十日内协助莆田市万科置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx）的备案登记及预购商品房预告登记的注销手续； 3彭雪如应在本判决生效之日起十日内向莆田市万科置业有限公司返还销售不动产统一发票（发票号码：xxxx）； 4彭雪如应在本判决生效之日起十日内支付莆田市万科置业有限公司代还的按揭款等合计835282.05元； 5彭雪如应在本判决生效之日起十日内支付莆田市万科置业有限公司违约金114295.5元; 6彭雪如应在本判决生效之日起十日内赔偿给莆田市万科置业有限公司因本案支出的律师费12000元； 7彭雪如应在本判决生效之日起十日内将位于莆田市荔城区玉湖新城莆田xx城项目x地块第x幢x层xx号商品房返还给万科公司； 8驳回莆田市万科置业有限公司的其他诉讼请求。 上述款项在莆田市万科置业有限公司应退还给彭雪如已支付的购房款1142955元中予以折抵。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15195元，减半收取计7597.5元，由莆田市万科置业有限公司负担1493.5元，由彭雪如负担6104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一八年六月二十五日 书记员  陈赛芬 附注主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -11-