福建省柘荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0926民初132号 原告：谢梅林，女，1983年6月26日出生，汉族，住柘荣县。 原告：刘利萍，女，1982年10月17日出生，汉族，住柘荣县。 原告：游晓文，男，1982年6月27日出生，汉族，住柘荣县。 原告：赵玉滨，女，1978年12月23日出生，汉族，住柘荣县。 原告：陆春玉，女，1982年2月14日出生，汉族，住柘荣县。 原告：章水英，女，1981年6月21日出生，汉族，住柘荣县。 原告：林秀明，男，1983年10月8日出生，汉族，住柘荣县。 原告：林成章，男，1974年4月25日出生，汉族，住柘荣县。 原告：谢桂珍，女，1980年6月6日出生，汉族，住柘荣县。 原告：罗惠铃，女，1989年1月6日出生，汉族，住柘荣县。 原告：袁郑桂，男，1967年6月16日出生，汉族，住柘荣县。 原告：谢丹，女，1984年7月28日出生，汉族，住柘荣县。 原告：陈奶平，男，1977年2月5日出生，汉族，住福安市。 原告：王大燕，女，1978年3月10日出生，汉族，住福安市。 原告：吴小辉，男，1984年9月17日出生，汉族，住柘荣县。 上述原告委托诉讼代理人：杨惠森，福建人文律师事务所执业律师。 原告：柘荣县东源乡东源村民委员会，住所地：福建省柘荣县东源乡东源村荣源街**。 法定代表人：吴国金，村民委员会主任。 被告：柘荣县国土资源局，，住所地：柘荣县双城镇柳城西路** 法定代表人：江平，局长。 委托诉讼代理人：林卫家，男，柘荣县政府办副主任，公职律师。 委托诉讼代理人：张德淦，男，1989年3月11日出生，柘荣县国土资源局干部。 原告谢梅林、刘利萍、游晓文、赵玉滨、陆春玉、章水英、林秀明、林成章、谢桂珍、罗惠铃、袁郑桂、谢丹、陈奶平、王大燕、吴小辉（以下简称谢梅林等15人）、柘荣县东源乡东源村民委员会（以下简称东源村委会）与被告柘荣县国土资源局（以下简称柘荣县国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案受理，被告不服本院作出（2016）闽0926民初495号民事判决，提出上诉，宁德市中级人民法院将本案发回重审。本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢梅林等15人的委托诉讼代理人杨惠森、原告东源村委会法定代表人吴国金、被告委托诉讼代理人林卫家、张德淦到庭参加诉讼。诉讼过程中，合议庭组成人员的人民陪审员变更为审判员。本案现已审理终结。 谢梅林等15人向本院提出诉讼请求：1.柘荣县国土局继续履行与谢梅林等15人签订的编号为35092620130606G011《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)，限时交付达到净地条件标准的柘荣县东源乡东源村柘挂201306号C地块的国有建设用地使用权（建设用地面积为2127.09㎡,建筑占地面积为860.75㎡）；2.柘荣县国土局向谢梅林等15人支付违约金，截止2018年5月8日的违约金共计2951749.6元。{计算方式：以土地出让金2726000元为基数，按实际建筑占地面积比例62.41%[即860.75㎡÷（860.75㎡+258.26㎡+260.25㎡）]以及每延期一天1‰的比例；计算期限：从2013年8月7日起计算违约金至柘荣县国土局依约交付土地达到净地条件。}；3.本案诉讼费由柘荣县国土局负担。 事实和理由：2013年5月23日，谢梅林等15人以及柘荣县东源乡东源村民委员会、柘荣县农村信用合作联社股份有限公司、赵乃献等22户联合竞买柘挂201306号宗地的国有建设用地使用权。出资比例按受让地块的实际占地建筑面积比例分摊土地出让金等相关费用，C地块由谢梅林等15人享有使用权。2013年6月6日，受托人吴国金与柘荣县国土局签订编号为35092620130606G011《出让合同》，合同约定了出让土地的面积、用途、交付的时间、条件（净地）、出让价款、宗地建设项目开工竣工时间、违约责任等事项。合同签订后，谢梅林等15人按照合同约定交付了土地出让金及相关费用，柘荣县国土局却始终未能将出让宗地按净地条件交付给谢梅林等15人。柘荣县国土局在明知C地块大部分被建设成“小广场”,不符合净地交付条件情况下，还挂牌出让并与谢梅林等15人等竞买人签订《出让合同》，以至于无法在合同约定的2013年8月6日前交付达到净地条件的出让地。谢梅林等15人竞得出让地后，在建设过程中，因柘荣县国土局未与当地群众履行好土地收储程序，当地群众还干扰谢梅林等15人施工建设，并在建筑占地红线处砌墙，导致竞买人不能对出让地按规划进行完整的建设，也无法取得房地产产权证书。谢梅林等15人多次与柘荣县国土局进行协商无果，故向法院提起诉讼。 东源村委会诉称，谢梅林等15人的诉讼请求不代表其意见，认为《出让合同》及《国有建设用地交地确认书》是有效力的。 柘荣县国土局辩称，1.柘荣县国土局已经完整履行了交地义务，不存在违约行为。2012年11月20日案涉土地经福建省人民政府批准征收。之后，柘荣县人民政府发布了征收土地方案公告，柘荣县国土局发布了征地补偿安置方案公告并且委托东源村委会履行征地补偿等相关的征地事务。2013年1月17日东源村委会承诺已将征地款发放到位，土地权属清楚、面积准确、四邻无争议，可以将土地交付用地单位使用。2013年3月29日，柘荣县人民政府批准同意将案涉土地向社会公开挂牌出让。2013年4月21日，发布挂牌出让公告,东源村委会、谢梅林、赵乃献三兄弟、柘荣县农村信用合作联社股份有限公司等联合参与竞买。2013年3月6日，中标的22户委托吴国金签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2013年8月6日，柘荣县国土局将土地交付原告等**土地买受人，并且签订了《交地确认书》，确认书明确约定：签字之日起，视为完成交地。谢梅林等15人在未取得建设规划许可证、施工许可证情况下，即在出让宗地的C地块上开始建设，到本案起诉之日已经建设完成。在这过程中，没有第三人向柘荣县国土局主张出让土地侵害了他们的权益，谢梅林等人也从未向柘荣县国土局主张存在交付土地有违约行为。2.即使交付土地存在瑕疵，根据《合同法》第一百一十条的规定，债权人应当在合理期限内要求债务人履行非金钱债务，否则，无权要求债务人继续履行。谢梅林等15人未在合理的期限内主张权利，无权要求柘荣县国土局承担继续履行合同的违约责任。3.谢梅林等人主张的违约金没有合同依据，本案已经交付了土地。即使按照谢梅林等人的主张，也仅仅是瑕疵履行而不是不履行或迟延履行。依据《出让合同》第三十八条的约定，仅仅是赔偿直接损失，而不能依据《出让合同》第三十七条的规定主张违约金，而且违约金数额也高于实际损失，应当调整到适当水平。4.本案起诉已经超过诉讼时效期间，谢梅林等人已经丧失胜诉权，应当判决驳回诉讼请求。综上所述，谢梅林等人诉请缺乏事实和法律依据，应依法驳回谢梅林等人诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有谢梅林等15人提供证据：谢梅林等15人的身份信息、《出让合同》、图纸、授权委托书、《联合竞买协议书》、出让金票据、交易明细清单、记账凭证、收款收据、领款凭证，柘荣县国土局提供的证据《出让合同》,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 谢梅林等15人提供证据：1.现金交款单；2.领款凭证；3.个人业务凭证；4.信用社储蓄存款凭证、工行转账凭证、原始凭证封面；证据1-4证明：谢梅林等15人履行了支付土地价款的义务。5.照片证明：柘荣县国土局未按照合同约定，至今未交付净地，诉争地块在挂牌出让之前已被东源村及群众建设成小广场的事实，达不到“净地”条件，柘荣县国土局存在违约。6.申请了调查令而未调取到的证据：关于请求县人民政府解决东源旧村改造项目（二期）C地块存在问题的报告，证明谢梅林等15人多次向柘荣县国土局、住建局主张权益的事实。柘荣县国土局质证认为，证据1-4与本案没有关联，真实性和合法性也无法确认；证据5照片没有注明拍摄人员、拍摄时间、拍摄地点，照片中标语的书写人、书写的动机和目的不明确，不具有真实性、合法性、关联性。标语内容“人民广场系东源民众的娱乐场所，任何人不得侵犯”，表明书写人的抗议系基于公益目的，而不是主张对广场拥有物权或其它私权，不能证明所交付的土地未达到“净地”条件。证据6尚未调取到，不进行质证。本院对谢梅林等15人提供的证据认为，证据1-4是复印件，无法确定其真实性，不予认定；证据5可以证明案涉的C地块部分用地已形成“小广场”和被砌上围墙的事实，但不能证明所交付的土地不是“净地”；证据6报告尚未取得，不予认定。 柘荣县国土局提供证据：1.福建省人民政府《关于柘荣县2012年度第九批次农用地转用和土地征收的批复》（闽政【2012】1064号）；2.柘荣县人民政府于2012年12月4日发布《关于2012年度第九批次城市建设征收土地方案的公告》（柘政地【2012】93号）；3.柘荣县国土局于2012年12月17日发布《关于2012年度第九批次城市建设征地补偿安置方案的公告》（柘国土资【2012】197号）。证据1-3共同证明：诉争地块征地程序合法。4.柘荣县人民政府《关于东源村收储地块国有建设用地使用权公开出让方案的批复》；5.柘荣县国土局于2013年3月29日《关于东源村收储地块国有建设用地使用权公开出让方案的请示》。证据4-5共同证明：诉争地块出让程序合法。6.柘荣县国土局与东源村委会签订的《委托征地协议》；7.柘荣县国土局与东源村委会签订的《征收土地补偿协议书》；8.《东源村土地收储项目补偿登记表》；9.东源村委会出具《承诺书》。证据6-9共同证明：征地补偿合法到位。10.《交地确认书》。证明：诉争土地已经按合同约定时间净地交付。11.闽凯律【2015】函字第60号律师函，证明该地块已经按净地交付，甚至谢梅林等15人在柘荣县国土局交付土地前已经在未批先建，顺利施工至竣工，其慎重的委托福建凯峰律师事务所向柘荣县国土局提出的要求也仅是关于规划条件的问题，更证明所交付土地符合合同约定的净地条件。谢梅林等15人在参与竞拍至柘荣县国土局收到法院的应诉通知书之前从未提起过净地问题，其起诉已经超过2年的诉讼时效;12.东源村委会《证明》，证明本案诉争C地块原属东源村集体土地，C地块的“小广场”是在柘荣县国土局土地交付后，由东源村集体所建。13.技术报告，证明本案诉争地块上，目前已有建筑物在红线内占地面积为832.29㎡，建筑超红线占地面积37.49㎡，谢梅林等15人已经超出规划审批面积建设，并且已经建设完成。14.福建省国土资源局关于建立实施经营性房地产用地出让公告审查制度的通知，证明本案诉争地块已经符合净地出让标准：（1）已完成项目用地报批；（2）征地拆迁补偿已落实到位；（3）没有涉及民事经济法律纠纷；（4）地）地块上没有他项权利障碍不存在高压电杆线迁移、河流改道、已发现文物保护单位迁移等相关问题）；（5）具备动工开发基本条件（如通水、通电、通路等）。谢梅林等15人质证认为，证据1-3的真实性、合法性没有异议，但以之证明“诉争地块征地程序合法”不够，不能证明征地补偿程序到位。《关于2012年度第九批次城市建设征收土地方案的公告》中声称征地补偿方案经过柘荣县人民政府柘政地[2012]99号文件批准，但未见到该份批准文件。证据4-5的真实性、合法性没有异议，但不能证明征地补偿程序到位，且没有看到柘荣县国土局提交的相关土地征收的批复、征收土地方案的公告材料、征地补偿安置方案的公告材料。证据6《委托征地协议》真实性没有异议，效力不应予认定。东源村委会是受托征地组织、被征地组织、参与竞买人，多重身份违反征地程序。证据7《征收土地补偿协议书》是柘荣县国土局与东源村委会签订的，无法确认柘荣县国土局是否与被征地的基层村委、群众理清相关的法律问题以及与其他被征地对象的补偿事宜是否履行到位；证据8真实性无异议，《征地补偿登记表》被征地对象除了东源村委会，还有柘荣县信用联社、赵奶献等人，并未见到《征地补充协议书》。证据9三性有异议，《承诺书》是东源村委会单方出具给柘荣县国土局的，不完全代表征地补偿事宜已全面落实，另有柘荣县信用联社、赵奶献等人被征地及补偿是否到位。对证据10三性均有异议。该证据不能证明谢梅林等15人签字确认土地交付的事实，没有证据证实吴国金在该确认书上签字得到谢梅林等15人的授权，没有确认交付土地的具体条件状态，客观情况是从签订《出让合同》之前，涉诉土地大部分即被贴上石板作为“小广场”，不能认定已经交付且是净地。证据11三性均有异议，不能证明柘荣县国土局的待证目的。谢梅林等15人未批先建是政府等多方原因所致，律师函中并未提及柘荣县国土局已经交付净地给予谢梅林等15人用于建设的内容，而是证明谢梅林等15人因为土地的情况多次反映、交涉过，不存在超过诉讼时效的问题。证据12《东源村委会证明》三性均持有异议。没有任何证据证明所有竞买人委托东源村委会与柘荣县国土局办理诉争地块交付手续并签署《交地确认书》，C地块上“小广场”的建设早在挂牌出让之前即已形成，不存在交付之后建设。证据13三性有异议。该份证据来源不清，没有相关材料印证。谢梅林等15人建筑物建设情况应该由建设部门确认，而非依据该报告确认，是否拆除超规划审批面积也应由建设部门确认。证据14出让标准不符合部门规章，不能证明柘荣县国土局证明对象。本院对柘荣县国土局提供的证据认为，证据1-9可以证明柘荣县国土局就出让地已经过福建省人民政府批复同意由集体用地转为国有建设用地，并按照法定程序和要求组织实施征地工作和对被征收对象进行补偿、安置，之后经柘荣县人民政府批准将收储地块建设用地使用权进行公开出让，柘荣县国土局对案涉地的出让行为合法有效，予以认定。证据10《交地确认书》结合《授权委托书》的授权委托事项，受托人吴国金有权代表谢梅林等受让人接受柘荣县国土局所交付的建设用地，其在《交地确认书》上的签字行为应为有效，予以认定；证据11律师函证明谢梅林等15人在受让C地块前就已经在当地政府许可下，以新农村建设项目在该地块进行建筑施工，且竞得土地后在无建设工程规划许可、建筑施工许可的情况下施工，直至工程竣工，予以认定；证据12《证明》，在庭审中东源村委会已证实C地块上“小广场”的建设在挂牌出让之前即由东源村委会所建，且有记账凭证、收款收据、领款凭证证实，与其《证明》内容（土地交付之后由东源村集体所建）相悖，不予认定；证据13证明谢梅林等15人超出规划审批面积建造建筑物，其行为应属政府建设规划机构管理纠正，与本案交地行为没有关联，不予认定；证据14是柘荣县国土局据以审查确认经营性房地产用地出让的规范、标准，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月20日，福建省人民政府《关于柘荣县2012年度第九批次农用地转用和土地征收的批复》（闽政地【2012】1064号），同意征收东源乡东源村集体土地0.5382公顷作为东源村土地收储项目，柘荣县人民政府于2012年12月4日发布《关于2012年度第九批次城市建设征收土地方案的公告》（柘政地【2012】93号），2012年12月17日，柘荣县国土资源局发布《关于2012年度第九批次城市建设征地补偿安置方案的公告》（柘国土资【2012】197号），确定了征地补偿标准。2012年12月21日、2013年1月17日，柘荣县国土局与东源村委会分别签订了委托征（拨）地）地协议书和征收土地补偿协议书柘荣县国土局委托东源村委会对上述批复批准同意征收的0.3382公顷（折合5.073亩）村集体所有的土地进行征收并对征地补偿予以登记。2013年1月17日，东源村委会向柘荣县国土局出具承诺书一份，承诺：因东源乡土地收储项目建设需征收东源乡东源村集体土地0.3382公顷。…现土地款已发放到位，土地权属清楚、面积准确、四邻无争议，可以将土地交付用地单位使用。2013年4月23日，柘荣县国土局发布挂牌出让公告，东源乡东源村宗地编号为柘挂201306号。2013年5月21日，谢梅林等15人及东源村委会、柘荣县信用联社、赵乃献三兄弟等22户竞买人与吴国金签订《授权委托书》及《联合竞买协议书》，共同委托东源村委会主任吴国金参加宗地竞拍摘牌活动。委托内容为：经东源村委会、柘荣县信用联社、赵乃献等22户商议，决定委托吴国金参加柘挂201306号宗地的国有建设用地使用权挂牌出让活动，受托人在该地块挂牌出让活动中所做出的承诺、签署的合同或文件，委托人均予以承认，并承担由此产生的法律后果。之后，吴国金受托参加宗地的竞拍活动并竞得出让宗地的国有建设用地使用权。2013年6月6日，吴国金依据《授权委托书》代表22户宗地买受人与柘荣县国土局签订了《出让合同》。《出让合同》第六条约定：出让人同意在2013年8月6日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地现状土地条件为净地；补充条款约定：该出让地块共分为A、B、C三块地块，…C地块建设用地面积为2127.09㎡。谢梅林等15人实际取得C地块的建设用地使用权。合同签订后，谢梅林等15人依法缴纳了C地块建设用地使用权出让金。2013上8月6日，柘荣县国土局与吴国金签订《交地确认书》，以书面确认方式将上述出让宗地交付22户买受人。该《交地确认书》体现甲方（柘荣县国土局）于2013年8月6日将柘挂201306号的出让宗地实际交付给乙方（22户），宗地面积为3382.70㎡。乙方对该宗地的四至范围、面积和土地条件没有异议，同意接收。确认书自签订之日起生效，生效后即视为完成交地。 另查明，吴国金在2012年度村民委员会换届选举中，当选为东源村委会主任。C地块的部分土地在出让前，就由东源村委会出资建设为公共用地“小广场”。谢梅林等15人在C地块出让前，未取得建设工程规划、施工许可的情况下，在C地块上（建筑占地面积部分）进行建筑物地基施工建设。签订《出让合同》及交付土地出让金后，谢梅林等15人在未得到建设用地使用权批复的情况下，就以东源旧村改造联建房（二期）项目继续建造建筑物，于2016年间竣工。2015年8月份，群众在广场与建设物之间砌了一面墙。谢梅林等15人以柘荣县国土局未交付净地，使其不能对出让地按规划进行完整的建设为由向本院提起诉讼。 本院认为，根据当事人双方的诉辩观点及本案的相关事实，归纳本案争议的焦点如下： 1《交地确认书》的效力问题。 吴国金作为东源村委会主任，涉案地块在土地征收期间，东源村委会受柘荣县人民政府的委托开展征地工作，吴国金是具体征地事务的执行人。建设用地挂牌出让，吴国金受托于22户土地竞拍人，从事出让土地挂牌出让活动中的摘牌、签订合同及相关文件等事务，委托人在授权委托书中记载的内容为“受托人在该地块挂牌出让活动中所做出的承诺、签署的合同或文件，我们均予以承认，并承担由此产生的法律后果。”。基于吴国金的受托执行事务行为，，柘荣县国土局有理由相信吴国金的签字行为代表**委托人。国金的代理行为为有权代理，在《交地确认书》上的签字应为有效的，《交地确认书》对全体委托人均有法律效力。 2柘荣县国土局是否已向谢梅林等15人交付符合“净地”条件的C地块及应否承担违约责任问题。 《土地使用权出让合同》是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。柘荣县国土局于2013年6月6日与22户竞拍人签订编号为35092620130606G011《出让合同》。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效合同。其合同履行标的为国有土地使用权，柘，柘荣县国土局是否将出让地块全面交付受让人，林等15人是否完整取得受让地块的用益物权，应为合同是否得以全面履行的判断标准。涉案C地块部分土地在出让前就由东源村委会出资建设为公用“小广场”，按规划是公共用地，谢梅林等15人与东源村委会在明知存在“小广场”的情况下，签订了《出让合同》和《交地确认书》，且谢梅林等15人在涉案C地块交付前即已进场施工，视为认同受让地达到“净地”条件而接受。广场与建设物之间的围墙是在涉案C地块出让后由群众建筑的，属侵权行为与本案无关。因此，可以确认出让人柘荣县国土局全面履行交付土地的义务，受让人亦存在接受土地的事实，柘荣县国土局不存在违约行为。 综上所述，谢梅林等15人、东源村委会与柘荣县国土局签订《出让合同》和《交地确认书》，受让方依约交付建设用地出让金，出让方亦向受让方全面交付出让宗地，合同义务已经得到全面履行。谢梅林等15人主张柘荣县国土局继续履行合同，限时交付达到净地条件的C地块出让地并支付违约金的要求，无事实和法律依据，不予支持。柘荣县国土局抗辩理由成立，予以采纳。经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回谢梅林、刘利萍、游晓文、赵玉滨、陆春玉、章水英、林秀明、林成章、谢桂珍、罗惠铃、袁郑桂、谢丹、陈奶平、王大燕、吴小辉等15人的诉讼请求。 案件受理费20847元，由谢梅林、刘利萍、游晓文、赵玉滨、陆春玉、章水英、林秀明、林成章、谢桂珍、罗惠铃、袁郑桂、谢丹、陈奶平、王大燕、吴小辉等15人共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判长  林龙平 审判员  蔡 春 审判员  张 玲 二〇一八年六月七日 书记员  陈少萍 附：相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。