成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初1887号 原告：杨艾玲，女，1970年7月11日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：聂春明，四川塞亚律师事务所律师，特别授权。 被告：成都台州商人置业有限公司，住所地：成都市成华区青龙街致强路**。 法定代表人：陈顺法，董事长。 委托诉讼代理人：钟俊芳、王倩，泰和泰律师事务所律师，均为特别授权。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第三支行，营业场所：成都市红星路二段118号。 负责人：王兴宁。 原告杨艾玲与被告成都台州商人置业有限公司（以下简称台州公司），第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行（以下简称建行三支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年6月19日公开开庭进行审理，原告杨艾玲的委托诉讼代理人聂春明，被告台州公司的委托诉讼代理人钟俊芳、王倩到庭参加了诉讼，建行三支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨艾玲向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的商品房买卖合同，撤销案涉房屋的备案登记以及注销网签信息，由被告退还原告购房首付款1304112元及利息（从2017年9月1日起算至实际还清之日止，按年利率4.35%计算）；2、解除原告与第三人之间签订的商业用房借款合同，违约金由被告承担，撤销案涉房屋的预抵押登记，由被告退还第三人借款本金1230000元及利息（其中由原告垫付部分应该退还给原告，截至庭审之日已垫付183121.12元）；3、由被告向原告支付违约金126705.6元；4、由被告向原告支付公证费3445元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年4月14日，原被告签订商品房买卖合同（预售），同时原告依约向被告支付了购房首付款1304112元。2017年6月2日，原告与被告联系的第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行签订商业用房借款合同，由第三人将购房尾款1230000元一次性划入被告指定账户。原被告在买卖合同中约定，被告应于2017年8月31日前向原告交付房屋，但被告违反约定迟至在2017年11月30日方通知原告可以办理房屋交付相关事宜，已严重违反合同约定。 被告台州公司辩称：1、被告逾期交付房屋是由于2017年环保督察，政府要求项目不得施工，尤其是在7、8月，相关的砂石厂等材料供应单位也关厂停业，因此在房屋交付前被告都无法进行施工，被告逾期未交房是属于不可抗力的原因造成，根据合同法的规定，不可归责于当事人双方；2、即使被告违约，违约金也不能超过实际损失的30%，因此第3项诉讼请求与第1、2项诉讼请求重复，应当与实际的损失为准。 第三人建行三支行未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2017年4月9日原告向被告支付5万元作为购买成都市成华区驷马桥东片区东X号地块的X幢X层X号房屋的定金，2017年4月14日，原被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：由原告购买被告开发的前述房屋；被告在2017年8月31日前向原告交付该商品房；该商品房交付给原告时应已取得《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》；除不可抗力外，被告未按照约定时间向原告交付该商品房的，逾期在60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，书面通知被告。被告自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房价款（含已付贷款部分）。并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时被告按照全部房价款的5%向原告支付违约金。《补充协议》约定：合同正文约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致原告拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足商品房交付条件；（2）该商品房地基础或主体结构质量不合格。同日，原告向被告支付房屋首付款1254112元，向案外人四川木濠信息咨询有限公司支付公证费3445元。 2017年6月2日，原告作为借款人，第三人作为贷款人，被告作为保证人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同经成都市蜀都公证处公证，约定原告向第三人借款1230000元用于购买成华区昭觉寺横路X号XXX房屋，贷款利率执行浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，由第三人将款项一次性划入被告在第三人处开设的账户，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款人提前偿还部分或全部本金的，贷款人有权收取提前还本违约金，收取比例为0.6%。 2017年11月22日，被告发出《交房通知书》，通知交房时间为从2017年11月30日开始。 另查明，原告从2017年7月2日开始向第三人偿还贷款，截止庭审之日，已还款186258.38元。 2017年4月12日，成都市城乡建设委员会发出《关于加强市政基础设施工程禁止施工现场搅拌混凝土和砂浆工作的通知》，要求我市市政基础设施工程禁止在施工现场搅拌混凝土、砂浆，不得违规搭建混凝土、砂浆临时搅拌站或移动搅拌站。2017年7月28日，成都市城乡建设委员会又发出《关于实施建设工程大气污染防治特别管控措施的通知》，要求暂停中心城区建设工程施工现场装载机、挖掘机等高排放非道路移动机械作业。 2017年11月13日，被告取得案涉房屋的《房屋建筑面积测绘成果报告》，2017年11月27日，取得《竣工验收报告》。 上述事实，有双方当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《公证书》、收据、成都台州商人置业有限公司收款专用收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、《成都市城乡建设委员会关于加强市政基础设施禁止施工现场搅拌混凝图和砂浆工作的通知》、《成都市城乡建设委员会关于实施建设工程大气污染防治特别管控措施的通知》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《竣工验收报告》及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，本案争议焦点在于被告逾期交房的原因是否属于不可抗力。被告举出成都市城乡建设委员会发出的两份通知来证明自己在交房前无法施工，导致不能如期交房，并且该原因系不可抗力，按照合同约定原告不能行使合同解除权。本院认为，被告首先未举证证明其停工的事实，其次根据被告的陈述，对其影响较大的是2017年4月12日发出的《关于加强市政基础设施工程禁止施工现场搅拌混凝土和砂浆工作的通知》，因为8月之前就已经停工，但该通知只是要求市政工程施工现场不能搅拌混凝土及砂浆，被告开发的案涉房屋不属于市政工程，并且不能在现场搅拌混凝土和砂浆并不必然导致停工，故评判是否构成不可抗力缺乏事实基础。 故，被告因未在约定的交房时间2017年8月31日前取得《房屋建筑面积测绘成果报告》及《竣工验收报告》，逾期交房达60日以上，违反《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，原告可按约行使合同解除权，其要求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》，撤销案涉房屋的备案登记并注销网签信息的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故对于原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，撤销案涉房屋的预抵押登记的诉讼请求，本院亦依法支持。依据前述司法解释第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告应当将首付款1304112元及利息、贷款1230000元及利息分别返还给原告和第三人。对于解除《个人住房（商业用房）借款合同》应支付的违约金及原告已支出的公证费3445元，因被告系违约方，也应当一并承担。对于原告诉请的违约金，被告以金额过高要求调减，本院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，在被告已承担原告资金利息、公证费等损失的情况下，违约金应以损失的30%为限，故酌情调减为15000元。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干司法解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨艾玲与被告成都台州商人置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，撤销成华区昭觉寺横路x号xx房屋的备案登记并注销网签信息； 二、被告成都台州商人置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨艾玲退还购房款1304112元及利息（以1304112元为本金，按年利率4.35%计算，从2017年9月1日起付至实际退还之日止）； 三、解除原告杨艾玲与第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，撤销成华区昭觉寺横路X号XXX房屋的预抵押登记，解除《个人住房（商业用房）借款合同》所产生的违约金由被告成都台州商人置业有限公司承担； 四、被告成都台州商人置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行退还购房款1230000元及利息（利息的计算方式以《个人住房（商业用房）借款合同》约定为准，由原告杨艾玲垫付的部分应退还给原告杨艾玲）； 五、被告成都台州商人置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨艾玲支付违约金15000元，赔偿公证费3445元； 六、驳回原告杨艾玲的其他诉讼请求。 案件受理费28713元，由原告杨艾玲负担5000元，被告成都台州商人置业有限公司负担23713元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 蒲            黎 人民陪审员 雷      代      华 人民陪审员 卢小蓉二〇一八年六月二十一日 书 记 员 王            芋