福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初1733号 原告：柯雯，女，1983年1月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：许世坛，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：林霞，女，该公司员工。 原告柯雯与被告平潭海峡如意城开发建设有限公司（下称如意城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯雯、被告如意城公司的诉讼代理人林霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯雯向本院提出诉讼请求：判令如意城公司与柯雯2015年11月24日所签的编号为201554XX的《商品房买卖合同（预售）》中主合同第十章第二十二条第三项“（三）双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：包括非人防区域车位、车库及人防区域车位等，其所有权归出卖人，出卖人有权依法处分及收益；2.会所：所有权归出卖人，出卖人有权依法处分及收益；3.其他未计入‘公共部位与公共房屋分摊建筑面积’的部分的权益均归出卖人所有。”为无效条款，其上所述的配套设施所有权归平潭海峡如意城所有业主共有，柯雯依法享有使用权。事实与理由：如意城公司与柯雯2015年11月24日所签的编号为201554XX的《商品房买卖合同（预售）》（下称案涉合同）中主合同第十章第二十二条第三项规定的“1.规划的车位、车库：包括非人防区域车位、车库及人防区域车位等，其所有权归出卖人，出卖人有权依法处分及收益”的规定与主合同第十章第二十四条第3项“出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分”的规定相冲突。《物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有”，而主合同第十章第二十二条第三项规定的车位、车库包含了非人防区域车位、车库，这显然不对。如意城公司并没有主合同第十章第二十二条第三项中所述的车位、车库、会所及其他未计入‘公共部位与公共房屋分摊建筑面积’的部分的所有权。根据《城市房地产管理法》第三十二条、《物权法》第一百四十七条等规定，如意城公司在与柯雯签订案涉合同时，其房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押。在房屋所有权依法转让、建设用地使用权已经归如意城所有业主集体所有的情况下，如意城公司无权在合同中声称主合同第十章第二十二条第三项中所述的车位、车库、会所及其他未计入“公共部位与公共房屋分摊建筑面积”的部分的所有权归如意城公司所有，其所有权理当归所有业主所有，柯雯依法享有使用权。 如意城公司辩称，案涉合同第二十二条第三项约定合法合理。关于小区规划的车位、车库，应根据《物权法》确定其权属，投资者依法享有使用权并进行处分。柯雯完全扩大化理解小区业主对建筑物共有部分的范畴，其主张合同条款无效缺乏事实及法律依据。本案中未计入“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的部分为如意城公司投资建设，如意城公司依法享有该部分的投资收益权，柯雯主张该部分所有权归全体业主亦缺乏依据。请求驳回柯雯的诉讼请求。 柯雯围绕诉请依法提交了《商品房买卖合同（预售）》、“12345”便民服务平台回复单、平潭房地产交易中心官方网站有关“海峡如意城G00X地块（帝景苑）项目信息”截图等证据，如意城公司对上列证据真实性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2015年11月24日，柯雯与如意城公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买如意城公司开发建设的平潭海峡如意城帝景苑（G00X）地块X幢XX室房屋。案涉合同第二十二条第三项约定：“1.规划的车位、车库：包括非人防区域车位、车库及人防区域车位等，其所有权归出卖人，出卖人有权依法处分及收益”2.会所：所有权归出卖人，出卖人有权依法处分及收益；3.其他未计入“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的部分的权益均归出卖人所有。”第二十四条第3项约定“出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用的部位和设施的处分”。案涉合同附件十一《补充协议》第十条约定：“出卖人为全体业主提供服务或自行经营需要而在小区内建造会所（若有）、商业用房、（地下）停车库（位）、库房不属于小区业主共有范围，无论出卖人是否办理产权登记，出卖人保留上述建筑的所有权（使用权）、土地使用权、管理和收益的权利。买受人如欲购买或使用的，应与出卖人另行签订协议。” 2017年8月20日，柯雯向平潭综合实验区“12345”便民服务平台咨询海峡如意城G00X地块帝景苑地面停车位规划等问题，平潭综合实验区规划局于2017年8月22日回复：一、根据城市规划管理技术规定，建设项目应配建与其规模相应的停车位。海峡如意城G003地块项目，地面规划配置机动车259个，地面非机动车位420个；二、地下人防处设置有停车位。地下人防处机动车位498个，非机动车位1566个。关于停车位的产权问题应咨询相关产权部门；三、平潭海峡如意城G003地块一期工程规划许可证编号：350128201300005，G003地块二、三期工程规划许可证编号：350128201300015。 庭审中如意城公司尚陈述，平潭海峡如意城G00X地块帝景苑车位、车库均由如意城公司投资建设，目前如意城公司通过签订《车位使用权转让合同》对外出售的均是人防车位，非人防车位还未出售，地下室部分车位均属于人防车位。此外，如意城公司没有建设案涉合同第二十二条第三项所约定的会所。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”结合本案案情，首先，根据平潭综合实验区规划区的答复，海峡如意城G003地块项目在地面和地下人防处均规划设置有机动车位和非机动车位，如意城公司与柯雯在案涉合同第二十二条中及附件十一《补充协议》第十条中均约定车库（位）所有权（使用权）归出卖人，出卖人有权依法处分和收益，该约定符合法律规定；其次，根据物权法的上述规定，只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位才属于业主共有，而柯雯未提交证据证明如意城公司在规划用于停放汽车的车位之外占用业主共有道路或者其他场地增设车位，应负举证不能的法律后果；第三，其他未计入“公共部位与公共房屋分摊建筑面积”的部分由如意城公司投资建设，如意城公司依法享有收益权；第四，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者管理，收益归投资者所有”之规定，地下人防车位使用权、收益权亦归如意城公司。综上所述，柯雯诉请确认案涉合同第二十二条第三项的约定为无效条款并确认其拥有该条款中所述配套设施的使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，判决如下： 驳回柯雯的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由柯雯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴强 二〇一八年六月二十日 法官助理高巧萍 书记员颜玲玲