湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初6950号原告：熊英，女，1966年1月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：章帆、张春雪，湖北垦博律师事务所律师。被告：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道**武汉航天首府****商1。法定代表人：杨丰波，总经理。委托诉讼代理人：万庆，公司员工。原告熊英与被告武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称三江航天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日受理后，依法由审判员金莎适用简易程序，于2018年6月7日公开开庭进行审理。原告熊英的委托诉讼代理人章帆、张春雪，被告三江航天公司的委托诉讼代理人万庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告熊英向本院提交诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金89089.08元（购房款1585215元*2/10000*281天）；二、本案的诉讼费用由三江航天公司承担。事实及理由：2015年4月17日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告以1585215元的对价购买被告所开发的武汉航天首府二期7幢17层1号房屋；合同另约定，被告应于2015年9月20日前将符合合同约定标准的房屋交付买受人使用；若出卖人逾期交房，则按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，然经原告多次催告，被告仍迟延交房281天。经查，被告直至2016年6月27日，才完成合同所约定的正常生活供电，此前均是以临时施工用电在替代合同所约定的通电条件。为此，原告熊英诉至法院，要求判如所请。被告三江航天公司辩称：一、被告已按合同约定的交房时间于2015年9月17日采用报纸公告的方式履行了通知交房义务，根据合同第十二条的约定，自交房公告通知的办理入伙手续的时间（即2015年9月20日）起视为本合同项下的商品房已交付。原告因其自身原因不办理收房手续，责任不应由被告承担。二、关于瑕疵交付问题，依据《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用致使合同目的无法实现的，业主才有权拒收房屋。建筑工程属于一个系统工程，内容多、时间长，项目繁杂，存在一些质量问题不可避免。对于一般性质量瑕疵问题法律明确规定了保修义务，而非赋予业主对任何质量瑕疵均行使拒收房屋的权利，否则会带来众多不稳定的社会因素和影响合同履约的预期。根据双方商品房买卖合同第九条规定的交房及条件，第3款“供电、给水、排水等设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求”并没有规定临时用电不满足使用条件，事实上临时用电交房在开发环节中，都是经过供电部门验收同意的，否则被告不可能取得房屋验收合格证。本案中临电交付并不影响原告居住使用。考虑到电只是一种能源，在平常使用过程中，广大业主并不为感知。本案中业主本来已收房，仅是后来听说了临时用电问题，才再行提出追究逾期交房的问题。即使是临电交付也只是交房有瑕疵，被告应当承担的是瑕疵履行的违约责任，而非逾期交房的违约责任，而合同对此违约责任并无约定，根据合同法，应按原告的实际损失来进行赔偿，原告需举证证明，而本案中，从临时用电到正式用电，开发商并未向业主收取任何用电费用，原告反而从中获益。《合同法》第111条规定质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。在本案中，临电交付房屋属于可修复性瑕疵，因此采用“更换”供电模式符合法律的规定和实际的需要。被告已在临时用电交房后，积极向市政府、区政府及主管部门汇报，很快得到妥善处理，并将临时用电改为永久用电。因此，临时用电交房并不是原告拒绝收房的法定事由，被告已就瑕疵交付承担“更换”责任，原告以临时用电不满足房屋交付条件为由主张逾期交付的违约责任没有法律和合同依据，请求人民法院依法予以驳回。三、关于本案的诉讼时效，本案原告在起诉时已超过民法通则规定的主张权利的两年诉讼时效期间，人民法院对其诉请应不予支持。经审理查明：2015年4月17日，熊英（买受人）与三江航天公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140049153），购买三江航天公司开发建设的武汉航天首府二期7幢17层1号房。该商品房建筑面积129.8平方米，该商品房单价为12218.4元，总金额为1585948元整。买受人付款形式及付款时间：贷款付款的，买受人应于2015年4月17日前，一次性存入商品房首付款475948元，其余价款办理贷款。交房期限及条件：出卖人应当在2015年9月20日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。5、供电：于2015年9月20日通电。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：出卖人逾期交房不超过60日，自本合同约定2015年9月20日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定2015年9月20日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同还对项目建设依据、商品房销售依据、所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款、面积确认及差异处理、交房期限及条件、产权登记、首期住宅专项维修资金交存的约定、违约责任、产权登记、保修责任等事项作出约定。《合同补充协议》对买受人付款形式和付款时间补充如下：买受人选用贷款方式付款的，须于本合同签订当日付清首期款475948元，剩余房款111万元办理银行按揭，并于当日提交符合相关贷款银行规定的全部办理贷款的资料同时办理抵押贷款手续。该补充协议同时约定截止本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人未能按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部购房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。签订合同后，熊英向三江航天公司支付购房款1585215元。三江航天公司于2016年4月11日向熊英开具《销售不动产统一网络发票》，载明熊英支付武汉航天首府7栋1701号房售房款1585215元给三江航天公司，载明建筑面积为129.74平方米。庭审中，熊英和三江航天公司均确认涉案房屋交房时间为2015年10月22日。2017年4月5日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终1160号民事判决书，认定事实即武汉航天首府小区二期10幢41层4号房屋所处项目工程武汉航天首府二期项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。以上事实，熊英提交《武汉市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票、（2017）鄂01民终1160号民事判决书、《武汉城市留言板》投诉、《公证书》、证人证言，三江航天公司提交《交房公告》报纸、交房流程表、业主收房验房记录表、业主物品领用登记表、钥匙托管单等证据加以证明。以上证据在法庭上出示，双方当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行了质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。本院认为：双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，履行合同义务。关于被告三江航天公司是否逾期交房的问题。双方签订的合同第九条、第十一条对交房条件以及逾期交房违约金计算标准作出了明确约定，该条款对双方具有法律约束力。本案中，原告熊英按合同约定支付购房款，应当享有合同约定的权利。被告三江航天公司虽取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2016年6月27日才正式通电，达到合同约定的交房条件，应认定被告三江航天公司此时才具备房屋交付使用条件，超过了合同约定的2015年9月20日前的交房时间，被告三江航天公司辩称其履行了公告收房通知的义务，但这并不改变其逾期交付合格房屋的事实。关于被告三江航天公司如何承担逾期交房违约责任的问题。双方虽于2015年10月22日办理了收房手续，系双方协商变更实际交房时间，但此时交付的房屋不具备交付使用条件，被告三江航天公司仍应承担交付之后至具备交房条件之日即2016年6月27日止的违约金。双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，原告熊英主张被告三江航天公司支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据。对违约金的计算，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，应承担逾期交房的违约责任。该条款包含两层含义：1.出卖人应当按期交房；2.按期交付的房屋应该达到交付条件。对于没有按期交房的，不符合第1层的含义要求，自然应该承担逾期交房的违约责任。庭审中，原告熊英和被告三江航天公司均认可交房时间为2015年10月22日。被告三江航天公司在2015年9月20日前未向熊英交付房屋，应按照合同第十一条的约定承担逾期交房责任，向原告熊英支付逾期交房违约金10145元（1585215元×2÷10000×32天）。对于按期交付的房屋未达到交付条件的，买受人可以根据合同第十二条的约定拒收房屋，进而适用第1层含义的要求，主张出卖人承担逾期交房的违约责任。但对于买受人接收了房屋的情形该如何承担责任，合同未作明确约定。本院认为，合同第九条约定的交付是一种房屋使用权的交付，第十一条约定的违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害。逾期交付房屋导致的是房屋使用权行使不能，交付房屋未达到交房条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。另外，考虑到买受人验收房屋能力有限，所以除非买受人明确作出免除出卖人责任的意思表示，否则不能将收房行为推定为免除出卖人完成交房条件义务的事由。综上，买受人可以参照第十一条约定向出卖人主张违约责任。被告三江航天公司虽已于2015年10月22日交付涉案房屋给原告熊英，但交付的房屋在2016年6月27日之前未达到交付条件，构成了对原告熊英房屋使用权的妨害，原告熊英参照合同第十一条约定向三江航天公司主张违约责任，本院予以支持，但按照未交房的情形主张违约金，金额过高，本院酌情调整为15789元。被告三江航天公司提出其不应承担逾期交房违约金的主张不能成立，被告三江航天公司提出应当根据实际损失来确定违约金的数额，但没有提供相应的证据支持，本院对其辩称理由不予支持。被告三江航天公司辩称原告熊英提出起诉超过诉讼时效，因涉案房屋至2016年6月27日才具备交房条件，原告熊英于2018年4月16日提出起诉，在法律规定的诉讼时效期间内，对被告三江航天公司的此项主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊英支付逾期交房违约金25934元。二、驳回原告熊英的其他诉讼请求。本案案件受理费2027元，减半收取1014元，由被告武汉三江航天投资发展有限公司负担（此款原告熊英已垫付，由被告武汉三江航天投资发展有限公司连同上述款项一并给付原告熊英）。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  金莎二〇一八年六月二十二日书记员  吴迪