广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书(2018)粤7101行初571号原告：高飞，女，1969年12月5日出生，汉族，身份证住址：长春市二道区。原告兼原告高飞的委托代理人：白庆轩，男，1955年8月15日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区，系原告高飞的丈夫。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地：广州市越秀区吉祥路**，统一社会信用代码：114401003557431960。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：黄智彬，广州市白云区国土资源和规划局工作人员。委托代理人：刘桂芳，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。第三人：郭紫津，男，1988年3月10日出生，汉族，身份证住址：广州市南沙区。原告高飞、白庆轩诉被告广州市国土资源和规划委员会房屋登记一案，第三人为郭紫津，原告于2017年12月26日向本院递交诉讼材料，本院于当日告知其补正材料。原告补正材料后，本院于2018年1月4日立案受理，依法组成合议庭，于2018年4月26日公开开庭审理了本案。原告兼原告高飞的委托代理人白庆轩，被告广州市国土资源和规划委员会的委托代理人黄智彬、刘桂芳均到庭参加了诉讼，第三人郭紫津经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告白庆轩、高飞诉称，一、在办理房产证时依据之一是南方公证处（2014）粤广南方第117297号《公证书》，该《公证书》于2017年9月14日被撤销，依据其办理的粤房地权证穗字第**房产证现已失效。二、《房屋买卖合同》是梁泽民、黄汗威、彭广深、第三人郭紫津伪造的，买方签字不是第三人郭紫津本人签字，是他人代签的。第三人郭紫津于2015年8月17日办理的粤房地权权证穗字第**产证是用原告白庆轩已过期作废身份证办理的（身份证日期为2005年02月27日）。此外，彭广深也伪造原告白庆轩的《委托书》和《涂销证明》办理涂销手续。三、被告受理的《广州市房地产他项权利登记申请书》应有两份，被告仅提供了其中一份，被告未提供的第一份申请书中原告白庆轩的身份证号与实际的身份证号不对应。被告提供的第二份申请书中彭广深的询问登记表中没有具体询问时间，且彭广深作为原告白庆轩的代理人，原告白庆轩至今仍不认识，其不可能是原告白庆轩的委托代理人，另外，第二份申请书上虽出现了原告白庆轩姓名，但实际上的联系人却是第三人郭紫津。原告白庆轩认为申请书实际应为三份，被告少提供了一份，是因为被告将查册表错当申请表。四、被告作出的穗国土规划登记〔2018〕35号《行政处理决定书》中决定撤销2015登记10010561号不动产登记事项，将涉案房屋恢复至原告白庆轩名下及恢复黄汗威的抵押登记的处理结果原告白庆轩不予认同，原告白庆轩认为黄汗威不是涉案房屋的抵押权人。基于上述事实，原告认为被告严重失职，依据违法、利用伪造、虚构的事实办理雳屋转移登记手续，造成严重后果，严重损害了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼，请求法院判令：1、撤销被告颁发给第三人的位于广州市白云区同和云祥路97号6栋501房（房产证为粤房地权证穗字第**）；2、被告赔偿经济损失255634元，精神损失费100000元，共计355634元；3、被告承担本案诉讼费用。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，我委核发的粤房房地权证权证穗字第**权证合法合规。原告白庆轩原持有广州市白云区同和镇广州白云山制药总厂宿舍自编6幢501房（下称涉案房屋），原房产证号为粤房房地权证穗字第**，被依法注销。2015年8月17日，案外人黄汗威（抵押权人、房屋转移登记的原业主白庆轩代理人）、彭广深（抵押人白庆轩代理人、房屋转移登记的新业主郭紫津房产证代领人）与第三人郭紫津到白云区登记中心申请合并办理涉案房屋涂销抵押和转移登记手续，登记案号为2015登记10010561号。经核查，委托公证书真实有效，涉案房屋无查封、限制情况及无重复登记，原涉案房屋抵押给黄汗威，经抵押权人同意，涂销抵押。原业主白庆轩将涉案房屋出售给郭紫津，已缴纳相关税费和征收国有土地使用权出让金，权属清楚，证件齐全，依据《广州市城镇房地产登记办法》第三十、三十一、三十八、三十九条的规定，我委依法核准登记，向第三人郭紫津核发了粤房地房地权证穗权证穗字第**。其中申请办理涂销抵押和转移登记时向我委提交的材料有：《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字15070003148号）、广东省房地产权证（粤房地房地权证穗字第**）东省房地产他项产证（粤房地权穗字第××号）、身份份证复印件、委托书（①郭紫津授权彭广深领证业务、②白庆轩授权彭广深办理涂销手续、③白庆轩出具给黄汗威的《委托书》，委托代理出售房屋，办理房屋产权转移、涂销抵押手续等具体授权内容详见委托书，含(2014)粤广南方第117297号授权《公证书》）、证明等资料，均为原件或已核实原件。因此，我委依法受理涉案房屋涂销抵押登记和转移登记申请，经审核后核准登记，合法合规并无不当和过错。2017年12月27日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终17825号民事判决，认定涉案房屋的涂销抵押和转移登记是当事人利用虚假材料所造成的，黄汗威以原告的名义将涉案房屋出售无效，彭广深办理涉案房屋的涂销抵押登记未经原告白庆轩的同意且认定第三人非善意第三人。2018年2月13日，我委向白庆轩及第三人、黄汗威发送《广州市国土资源和规划委员会关于撤销2015登记10010561号不动产登记告知函》，原告白庆轩提出异议后，我委向其复函，告知因法院生效判决认定涉案房屋的涂销和抵押登记是当事人利用虚假材料骗取的，未取得原产权人白庆轩的同意且授权公证书已被公证处撤销，我委将根据《广州市城镇房地产登记办法》第五十四条第一款第一项决定撤销2015登记10010561号不动产登记的全部登记事项，将涉案房屋恢复至白庆轩名下及恢复抵押权人为黄汗威的抵押登记。2018年3月5日，我委作出穗国土规划登记〔2018〕35号《行政处理决定书》，决定撤销2015登记10010561号不动产登记事项，将涉案房屋恢复至白庆轩名下及恢复黄汗威的抵押登记，同日在网上公告，并向第三人郭紫津公告涉案《行政处理决定书》。现我委已经撤销诉争房产证及涂销抵押权登记，已将涉案房屋恢复至原告名下，将抵押权恢复至黄汗威名下。可见，我委核发的粤房地权房地权证穗字第**房证合法合规，办理涉案房屋涂销抵押登记和转移登记事实清楚，权属清晰，证件齐全充分，适用法律法规正确，并无不当和违法情形。后来发现当事人提交虚假材料，我委已依法核实并作出行政处理决定撤销登记事项，整个过程我委没有违法及不当之处或不作为。原告所述均是第三人及案外人无权处分或伪造资料导致涉案房屋的涂销抵押和转移登记，其过错和损失均由原告和第三人及案外人导致，属于民事争议，不属于案件审理范围，原告可以寻求司法途径或民事诉讼解决，请求法院依法裁定驳回原告诉求。第三人郭紫津未出庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，两原告为夫妻关系，双方于2005年11月9日登记结婚。2011年6月28日，原广州市国土资源和房屋管理局作出粤房地权房房地权证穗字第**证，载明：位于广州市白云区同和镇广州白云山制药总厂宿舍自编****的权属人为原告白庆轩，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为135.88平方米。原告白庆轩与黄汗威签订《借款合同》，约定借款期限为6个月，从2014年12月17日到2015年5月16日止（日期处有涂改痕迹）。2014年12月18日，原广州市国土资源和房屋管理局作出粤房地他项权证穗字权证穗字第**项权证，载明：涉案房屋他项权利人为黄汗威，他项权利种类为抵押权，债权数额为96万元。根据2014年12月12日的《委托书》显示，委托人为两原告，受委托人为黄汗威，两原告委托黄汗威作为合法代理人代为出售涉案房屋、代为办理出售涉案房屋的买卖交易过户手续、代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签订相关文件；若交易不成，有权办理退案手续，代为办理涉案房屋涂销抵押，受委托人有转委托权等。广东省广州市南方公证处于2014年12月16日对上述《委托书》办理了公证手续，并出具（2014）粤广南方第117297号《公证书》。2015年5月13日，黄汗威代原告白庆轩（卖方）与第三人（买方）签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋卖给第三人，房屋成交价为139万元。2015年8月17日，黄汗威作为原告白庆轩的代理人与第三人、彭广深向被告申请涉案房屋的涂销抵押、转移登记申请，并提交二手房买卖合同、广东省房屋产权证、广东省房屋他项权证、身份证复印件、委托书、证明等材料。其中，涉案房屋的《存量房买卖合同》显示：房地产价款为80万元，卖方签名显示：“白庆轩、黄汗威代”。2015年8月20日，被告向第三人核发粤房地权房地房地权证穗字第**，该证载明：房地产权属人为第三人，规划用途为住宅，共有情况为单独所有，房屋坐落广州市白云区同和镇广州白云山制药总厂宿舍自编6幢501房，层数为6，建筑面积为135.88平方米，房屋所有权取得方式为购买，房产登记号为2015登记字10010561号。原告不服该房屋登记行为，诉至本院。再查，2015年10月，第三人到涉案房屋收楼，白庆轩拒绝将涉案房屋返还第三人。2016年，第三人向广州市白云区人民法院提起涉案房屋物权保护民事诉讼，要求两原告交还涉案房屋等。原告陈述其于该民事诉讼期间知晓诉争房地产权证的内容。广州市白云区人民法院作出（2016）粤0111民初14936号民事判决，判决两原告将涉案房屋腾空并交还给第三人等。两原告不服，提出上诉。2017年12月27日，广州市中级人民法院作出（2017粤01民终17825号民事判决，判决：撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初14936号民事判决，以及驳回第三人的全部诉讼请求。该判决第九页查明：“2015年7月6日彭广深持白庆轩委托书，以白庆轩名义与黄汗威向房管部门申请办理涂销抵押登记手续。”第十页查明：“梁泽民陈述：……我们电话通知白庆轩，白庆轩一直都不接电话，后来通过朋友通知白庆轩，白庆轩不同意过户；南方公证处上门公证时，已把处理权公证给我们了，所以就过户了；白庆轩一直都不露面，我们通知过白庆轩,所以过户时白庆轩应该知道。”第十二页查明：“彭广深陈述：……过户时需要一份涂销手续，白庆轩没有出现，由于房屋过户抵押权人和（受涂销抵押的，本院注）受托人不能是同一人，而公证书有转委托权，所以，抵押权人黄汗威委托彭广深用白庆轩的名字写了一份委托书，办理涂销手续；过户时有打电话给白庆轩，但是他多次不接电话；……”该判决第十四页认为：“……白庆轩委托黄汗威处分涉案房屋，是基于黄汗威与白庆轩之间存在借款关系，公证《委托书》实际是为借款关系提供担保。黄汗威在还款期限届满之前未经白庆轩、高飞同意出售涉案房屋并收取全部房款，黄汗威虽然采取了公证委托以及与郭紫津签订《房屋买卖合同》的形式，并非直接在黄汗威与白庆轩之间签订买卖合同，但黄汗威能够任意处分涉案房屋，并收取房屋的对价，实质上等于将房屋所有权转移为黄汗威所有，构成流押条款。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”规定的原则，黄汗威以白庆轩名义出售涉案房屋给郭紫津的行为无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，涉案《房屋买卖合同》对白庆轩、高飞没有约束力。郭紫津二审陈述是彭广深借其名义买房，其不清楚房款是谁支付的，在案外人付款前后，郭紫津也没有将相应款项支付给案外人。郭紫津并无购买房屋的真实意思，也无支付任何购房款，《房屋买卖合同》约定签订合同之日买方即需支付超过七成的房款，而款项全部为案外人支付，有别于一般的房屋买卖合同，因此郭紫津亦不构成善意买受人，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的可取得涉案房屋所有权的情形。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。从黄汗威、梁泽民、彭广深在公安部门所作笔录可知，黄汗威出售涉案房屋未经白庆轩同意，其行为也有违《中华人民共和国合同法》第三百九十九条和第四百零一条规定的受托人应尽的服从委托人指示和向委托人报告的义务。彭广深在公安部门所作的笔录中陈述：过户时需要一份涂销手续，白庆轩没有出现，而公证书有转委托权，所以，抵押权人黄汗威委托彭广深用白庆轩的名字写了一份委托书，办理涂销手续。由此可见，涂销抵押的委托书中白庆轩的签名并非其本人签名。而根据彭广深、黄汗威、梁泽民在公安部门所作笔录中的陈述，彭广深参与借款利息的分配，参与借款、买卖、涂销抵押、过户的过程，在办理涂销抵押和过户时未取得白庆轩、高飞的同意。彭广深为获得借款利息甚至涉案房屋而以白庆轩的代理人名义涂销抵押，为办理过户清除障碍，实际上是以被代理人白庆轩名义与自己实施民事法律行为，也违反《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条的规定。相关当事人应当依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的原则，首先对借款关系进行结算，且不得损害借款人白庆轩的合法权益。综上所述，鉴于《房屋买卖合同》对白庆轩、高飞没有约束力，郭紫津亦不符合可善意取得的情形，因此，郭紫津起诉要求白庆轩、高飞交付房屋缺乏充分依据，本院不予支持。”另查，2017年9月14日，广东省广州市南方公证处因查实（2014）粤广南方第117297号《公证书》中“高飞”的签名和指模非其本人所为，故决定撤销该《公证书》。该《公证书》自始无效。2018年3月5日，被告向原告白庆轩、第三人、黄汗威作出穗国土规划不动产登﹝2018﹞35号《行政处理决定书》，决定：撤销2015登记10010561号不动产登记的全部登记事项，将涉案房屋恢复至白庆轩名下，并恢复抵押权人为黄汗威的抵押登记。以上事实，有房地产权证、房地他项权证、存量房买卖合同、公证书、民事判决书、关于再次复查并撤销（2014）粤广南方第117297号《公证书》的决定、行政处理决定书、各方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，《广州市城镇房地产登记办法》第四条规定：“市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。房地产登记机构负责房地产登记的具体工作。”据此，被告作为辖区内房地产行政主管部门，有权作出诉争房地产权证。《广州市城镇房地产登记办法》第三十条规定：“经登记的房地产有下列情形之一的，由当事人在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：（一）买卖；……”第三十一条规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”第三十八条规定：“经登记的房地产他项权发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当提交下列材料，申请转移登记、变更登记、注销登记：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产他项权证；（四）证明房地产他项权发生转移、变更或者终止的文件。经登记的房地产他项权终止后，当事人未申请注销登记的，房地产行政主管部门应当在司法机关、仲裁机构或者行政机关提供发生法律效力的文件时，依据有关法律文件办理注销登记，将原房地产他项权证公告作废，并书面通知当事人。”第三十九条规定：“申请房地产他项权设定、转移、变更或者注销登记的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核。核准设定、转移、变更登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产他项权证；核准注销登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人，原房地产他项权证作废。”从涉案民事诉讼和被告提交的证据可知，黄汗威作为原告白庆轩的代理人与第三人、彭广深向被告申请涉案房屋的涂销抵押、转移登记申请，并提交二手房买卖合同、广东省房屋产权证、广东省房屋他项权证、身份证复印件、委托书、证明等材料。被告经审查后，向第三人核发了诉争房地产权证。之后，由于涉案《公证书》证明的事实与客观事实不符，于2017年9月14日被撤销，且法院生效判决认为黄汗威以白庆轩名义出售涉案房屋给第三人的行为无效，《房屋买卖合同》对两原告没有约束力，第三人不构成善意取得，并且在办理涂销抵押和过户时未取得原告白庆轩的同意。故被告依据虚假的材料作出诉争房地权证的行为，应予撤销，但由于被告已经于2018年3月5日撤销了诉争房地权证，已无可撤销内容，故对被告作出诉争房地权证的行为，应予确认违法。关于赔偿的问题。《中华人民共和国国家赔偿法》第五条规定：“属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任：（一）行政机关工作人员与行使职权无关的个人行为；（二）因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的；（三）法律规定的其他情形。”涉案房屋申请涂销抵押、转移登记时，被告根据上述规定，对申请人提供的材料进行了审查，已尽到了审慎审查的义务，至于诉争房地产权证被撤销是由于法院生效判决认为申请人故意提交虚假的材料，且涉案《公证书》被撤销，再者，原告要求赔偿因黄汗威居住在涉案房屋而发生的居住小区费、租住小区费，以及两原告的医疗住院费、误工费、交通费、精神损失费等共计355634元，均非因被告的过错而产生，且行政机关若侵犯他人财产权的，应按照直接损失给予赔偿，故原告要求赔偿355634元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、确认被告广州市国土资源和规划委员会于2015年8月20日向第三人郭紫津核发粤房地权房地权房地权证穗字第**行为违法；二、驳回原告白庆轩、高飞的赔偿请求。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  叶 莉人民陪审员  伍碧霞人民陪审员  李群燕二〇一八年六月二十七日书 记 员  罗舒婷