浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终862号 上诉人（原审被告）：崔祖胜，男，1950年7月22日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：卢俊杰，浙江普安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临海市雷卡眼镜有限公司，住所地临海市杜桥横路村。 法定代表人：李昌会，总经理。 委托诉讼代理人：陈智，临海市申正法律服务所法律工作者。 上诉人崔祖胜因与被上诉人临海市雷卡眼镜有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2018）浙1082民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔祖胜上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实与实际不符。1、本案违约方是被上诉人，而不是上诉人。上诉人与被上诉人于2016年9月15日签订了《租赁协议》，该协议约定租赁期限为三年，合同履行不到一年，被上诉人却私自于2017年8月31日向供电部门提出了停电申请，供电部门于2017年9月1日将该租赁厂房进行了停电处理，导致上诉人企业无法正常生产，故本案违约责任应为被上诉人方。上诉人虽然没有在2017年8月15日支付下一年度的租金，但此前上诉人已经支付给被上诉人将近140万元人民币，已远远超过了双方约定的一年租金，故上诉人方并没有违约。2、被上诉人应当返还上诉人代位支付的厂房土地税、房产税18万元。上诉人没有义务替被上诉人支付土地税及房产税，现一审法院既然已认定上诉人替被上诉人支付了土地税等18万元，却没有在一审判决里要求被上诉人返还，反而要求上诉人再支付被上诉人4个月的超期租金，完全没有事实依据。3、台州跃东公司电费发票与本案有关联性。虽然租赁合同是上诉人以个人名义与被上诉人签订，但上诉人厂房租赁经营的就是台州跃东机械制造有限公司，因此，跃东公司的电费发票与本案具有关联性。二、由于一审法院认定事实错误，导致判决显失公平。一审法院不但没有认定被上诉人方违约，还要上诉人支付超期4个月租金，没有任何事实与法律依据，一审判决显失公平。 临海市雷卡眼镜有限公司答辩称，一、关于停电申请的问题。上诉人在一审答辩中没有讲到停电的问题，也没有提交相关证据，也没有提出反诉。上诉人违约在先，按照租赁协议约定，2016年9月15日至2019年9月14日，每年提前一个月一次性支付一年租金。一审时，上诉人包括被上诉人都一致认可上诉人的租金是分期支付的，2016年9月15日上诉人没有一次性支付租金的时候就已经构成了违约，在上诉人与被上诉人经过多次沟通以后，第二次的租金支付也是断断续续，故本案的违约方是上诉人。二、关于土地税、房产税的问题。协议里有约定，必须由上诉人支付。从协议能够清楚反映出租赁方与承租方的主体身份，上诉人认为以个人的名义来租厂房，实际上又是给台州跃东公司使用，作为出租方的被上诉人是不认可的，因为租赁协议上写的很清楚，承租人就是上诉人个人。另外，关于电费的问题，被上诉人认为与本案没有关联性。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 临海市雷卡眼镜有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原、被告在解除租赁协议情况下要求被告支付保证金5万元，并支付租赁费（4个月）人民币366666.7元，并支付利息损失（利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率进行计算，从起诉之日算至实际履行完毕之日止）；另外要求被告立即整理自己的物品并搬离租赁厂房。2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月15日，原告临海市雷卡眼镜有限公司与被告崔祖胜签订《租赁协议》，约定将位于的厂房租赁给被告，租赁时间自2016年9月15日至2019年9月14日，共三年，年租金为1100000元。在租赁期间，原告向被告收取保证金50000元，如被告租赁未满中途退出，原告没收保证金；在租赁结束后，原告退还被告50000元保证金，不计利息。另外合同约定在租赁结束，被告无条件将电户头转还给原告。在被告租赁期间，一共支付给原告租金1202793.89元，支付土地税、房产税、补偿款共计180000元，但并未交付保证金50000元。被告现仍未将涉案厂房交还给原告。一审法院认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，故该协议合法有效。现原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，故原告的诉讼请求予以支持。因原告提出解除合同，在解除合同之前被告未交纳保证金，现合同已经解除，故原告无权再向被告主张要求被告支付保证金。原告要求被告支付超期4个月的房租共计人民366666.7元，因之前被告交纳的房租多于一年租金1100000元，多交的部分租金应当予以抵扣，被告仍需支付给原告租金263872.81元。被告辩称原告擅自将电户头过户构成违约，实际上租赁协议上并未写明在被告租用厂房期间不能将电户头过户，租赁协议中的约定仅表示在租赁期满后被告有协助原告过户的义务，这并不表示原告在无被告协助下将电户头过户构成违约，故对被告的答辩意见该院不予采纳。综上原告的诉讼请求部分合理合法，不违反法律规定，该院予以支持。判决：一、解除原告临海市雷卡眼镜有限公司与被告崔祖胜在2016年9月15日签订的租赁协议；二、被告崔祖胜于本判决生效之日起十日内支付原告临海市雷卡眼镜有限公司租金263872.81元，并支付利息损失（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2018年1月3日起算至履行完毕之日止）。三、被告崔祖胜于本判决生效之日起十日内需腾空并搬离原告临海市雷卡眼镜有限公司所有的位于临海市的厂房；四、驳回原告临海市雷卡眼镜有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7550元，减半收取3775元，由原告临海市雷卡眼镜有限公司承担1146元，由被告崔祖胜承担2629元。 本院二审期间，上诉人崔祖胜提交了以下新证据：一、客户变更用电（甲类）申请表1份，拟证明被上诉人向供电公司提出申请，要求在2017年8月31日将公司的两台变压器暂停。二、供电部门的工作单查询1份，拟证明在2017年8月31日已经对厂房实施了停电的行为。三、客户变更用电（丙类）申请表1份，拟证明被上诉人私自于2017年8月31日将用电户名由跃东公司变更为临海市雷卡眼镜有限公司。四、领款收据1份，拟证明上诉人支付了房产税、土地税等共计18万元。五、委托书1份，拟证明当时是跃东公司委托崔祖胜去签订厂房租赁协议的。六、情况说明1份，拟证明崔祖胜向被上诉人租赁厂房，厂房一直是由跃东公司在使用，租金、电费等都是跃东公司在支付。 被上诉人临海市雷卡眼镜有限公司质证认为：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、关联性均有异议；对于证据四，被上诉人收到过18万是事实，但是对领款收据的真实性没有办法核实；对于证据五、证据六，由于上诉人当庭提交，没有办法核实，而且本案涉及的租赁协议是2016年9月15日至2019年9月14日，委托书不能证明与本案的租赁合同有关。 上诉人崔祖胜申请证人董某、李某出庭作证，证人证明厂房是跃东公司实际承租的，以及被上诉人在2017年将厂房停电等事实。 被上诉人临海市雷卡眼镜有限公司质证认为：对证人证言的三性均有异议。首先，证人证言不属于二审新证据；其次，证人对于自己进厂上班的具体时间是记不清楚的，但却对2017年9月1日停电的事情记得很清楚；两证人均回答机械设备还在厂里，称卖给了被上诉人，而上诉人在法庭调查时认为机械设备早就搬空了，二者相互矛盾。 被上诉人临海市雷卡眼镜有限公司未提交新证据。 本院认证认为，上诉人提供的证据1和证据2，能够证明被上诉人于2017年8月31日向供电部门申请对租赁厂房暂停供电的事实；证据3能够证明被上诉人于2017年3月7日单方将用电户名由台州跃东机械制造有限公司变更为被上诉人公司；证据4，被上诉人对于收到18万元款项无异议，与领款收据相互印证，故本院予以认定；对证据5和证据6的真实性，本院难以认定；对证人证言中关于停电部分的事实，与上诉人提交的证据1和证据2相互印证，本院予以认定。 本院经审理查明：2017年3月7日，被上诉人临海市雷卡眼镜有限公司单方将用电户名由台州跃东机械制造有限公司变更为被上诉人公司。2017年8月31日被上诉人向供电部门申请对租赁厂房暂停供电。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人崔祖胜与被上诉人临海市雷卡眼镜有限公司签订的租赁协议合法有效。上诉人未能按照协议约定在2017年8月15日支付第二年的110万元租金是实。但被上诉人于2017年8月31日向供电部门申请暂停对租赁厂房的供电的行为，应视为被上诉人不愿意再继续履行租赁协议的意思表示，上诉人在停电后已无法再继续使用租赁厂房，故租赁协议应认定在此时已解除。上诉人实际使用厂房未满一年，而实际支付的租金已超出约定的年租金110万元，故被上诉人要求上诉人再支付4个月的租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于上诉人称被上诉人应返还代为支付的厂房土地税、房产税等共计18万元，因上诉人并未就此提出反诉主张，故本院不作处理。 综上所述，崔祖胜的上诉请求合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实错误，实体处理不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省临海市人民法院（2018）浙1082民初171号民事判决主文第一、三、四项； 二、撤销浙江省临海市人民法院（2018）浙1082民初171号民事判决主文第二项。 一审案件受理费3775元，由被上诉人临海市雷卡眼镜有限公司负担。二审案件受理费7550元，由被上诉人临海市雷卡眼镜有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  胡精华 审判员  王安安 二〇一八年六月十一日 书记员  郭巧燕 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?