江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0303民初6330号 原告：叶子铭，女，1976年10月15日生，汉族，住甘肃省白银市白银区新建东路**。现住山东省枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：种发泰，山东法扬律师事务所律师。 被告：朱永强，男，1980年4月4日生，汉族，，住徐州市云龙区 被告：李健，男，1978年12月23日生，汉族，，住徐州市云龙区 被告：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市坝子街弘辉大厦**。 法定代表人：于健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范美立，1982年7月1日生，汉族，该公司员工，，住江苏省睢宁县 原告叶子铭与被告朱永强、李健、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称第壹房屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶子铭及其委托诉讼代理人种发泰，被告朱永强、第壹房屋公司的委托诉讼代理人范美立到庭参加诉讼。被告李健经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶子铭向本院提出诉讼请求：1、请求判令涉案房屋现居住人李健立即搬离属于原告的徐州市云龙区香溪左岸A8-2-1504室房屋，李健同被告朱永强共同归还原告房屋并恢复原状，并共同付清有关物业管理费水电费等费用。2、被告朱永强支付原告房屋占有使用费1500元每月，时间从2017年1月至房屋实际返还之日。3、被告李健及徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司对上述第二项诉请承担连带责任。4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第2项为：被告朱永强自2017年1月至原告起诉之日按500元/月支付房屋租金，自起诉之日至房屋实际收回之日按1500元/月收取占有使用费。 事实和理由：原告于2012年购买徐州市云龙区香溪左岸A8-2-1504室房屋，2014年8月，拿到住房钥匙。之后，在小区住户QQ群里被告朱永强主动询问原告有没有房屋出租打算，朱永强以其父亲和妻子关系比较紧张提出租房请求，说仅给父亲简单收拾一间房屋暂时休息用于缓解矛盾，并称自己是律师。双方没有签订合同，原告就把房门钥匙给了朱永强。被告答应原告什么时候回徐州，就把房子返还原告。租金也是口头约定，原告共分两次收到被告两年的租金（2015年9月至2016年8月每月400元，2016年9月至2017年8月每月500元），并且被告答应居住期间房子产生的费用由其承担。2017年7月份，原告接到邻居反映，说原告家房内养了好几条狗，而且住着年龄大的老人，狗的叫声及气味严重干扰了左邻右舍的生活。根被告朱永强联系，他说老人是其爷爷，他女儿喜欢养狗就养了一条宠物狗。2017年9月，原告到房内看，才知道被告在原告不知情的情况下，冒充原告签字，在第壹房产公司将房屋出租给了被告李健。之后原告多次和被告协商，想把房屋收回，被告以种种理由不见面，并在通话中辱骂原告，一直拖延不予解决。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告无奈诉至法院，请求判如所请。 被告朱永强辩称，我和原告系邻居。2015年8月份，我通过小区QQ群得知原告家房子不住，要向外出租，我们口头约定房租一年3000元，我通过手机银行转给她，在10月份的时候，她联系我说房租便宜，要另外加物业费及上房费用，费用由我承担，我也同意了，就通过手机银行转了1856元。但是我要求房租起算时间从2016年1月份计算，因为我还要装修，而且房子也要租用两三年，原告也同意了。2017年1月份由于市场行情好转，原告提出涨房租，一年6000元，物业费由我承担，我就给她转了6000元房租。2017年8月，原告因为邻居反映养狗问题，表示不想再出租。我说房子需要和现在租户协商，她表示同意。因为现在租户迟迟不愿意搬离，随后产生纠纷。原告变更的诉讼请求内容部分不符合事实，在民事起诉状原告自认收取被告两年租金，2015年9月至2016年8月,2016年9月至2017年8月，和原告变更后诉请矛盾，原告没有按照客观事实反映事实情况，实际上在2017年8月份之前原被告没有任何争议，只是因邻居反映养狗的问题没有很好的解决，原告表示不想再租赁了，租金已经支付到2018年1月，原告主张租金应从2018年1月之后，在本案发生过程中我和原告以及李健多次协商，原告是同意的，只是李健拒不搬出。租金和占用费根据最高院审理城镇房屋合同的司法解释，占用费不应超出合同的标准即500元每月。因此请求人民法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。 被告李健提交答辩状称，我于2016年7月15日在第壹房产公司承租了案涉房屋，房租700元每月，因为是长期住，我对毛坯房作了简单的装修，租期还有半年到期，要求补偿租房差价3600元，合同违约金1000元，押金1000元，半年租期装修补偿990元，收到款后10日内搬离。 被告第壹房产公司辩称，当时朱永强到我们公司出租该房屋，我公司了解到房子不是他本人的，要求其提供委托书，朱永强也答应了提供委托书但迟迟没有提供，朱永强说和原告的关系很近，可以做主，且说其是律师，我们就相信他了。房子出租只是700元一个月，中介费是700元，我们尽到了审核的义务，不应承担责任。在合同上也让朱永强署了原告的名字了，李健也知道。该房子承租权转让给李健的是朱永强，实际的受益人是朱永强，我们公司只是负责相关手续，他们双方达成合意把房子租出去了。当时没有原房东的电话只有朱永强的电话，我们无法核实朱永强和原房东的租赁情况，我们没有收取过李健的任何一笔房屋租金，该款是李健打给朱永强的，具体我们不清楚。 本院经审理认定事实如下：原告叶子铭与案外人刘磊系本市云龙区香溪左岸小区**楼2-1504房屋的所有权人，房屋建筑面积110.18㎡。2015年8月，原告将房屋出租给被告朱永强，双方未签订租赁合同，被告朱永强向原告支付租金3000元。2017年1月4日，朱永强向原告支付租金6000元。 2016年7月8日，朱永强未经原告同意，与李健签订《徐州市房屋租赁居间合同》将香溪左岸小区A8号楼2-1504房屋擅自转租给被告李健，居间方系被告第壹房产公司。双方约定租赁用途为住宅，租金700元/年，房屋租赁期自2016年7月18日至2018年7月17日止。合同签订时，被告李健支付第壹房产公司中介费700元。2017年，原告得知朱永强将房屋转租，且李健在涉案房屋内养了多条狗，提出解除合同。原告与朱永强一致确认，双方合同在原告起诉时解除。至本案庭审结束，被告李健仍占有使用涉案房屋。 本院认为，原告与被告朱永强虽未签订书面租赁合同，但双方的口头租赁协议系真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。被告朱永强与李健签订的房屋租赁合同，也系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。原告将房屋交付被告朱永强占有使用，被告朱永强应当按照约定支付房屋租金，未经原告同意，不得将房屋转租他人或改变房屋用途。本案被告朱永强未经原告同意，将房屋转租被告李健，且李健在房屋内豢养多条宠物狗，原告得知后，要求解除房屋租赁合同，符合法律规定。原告与被告朱永强均认可原告起诉时租赁合同解除。按照法律规定，房屋租赁合同期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。故原告要求被告李健、朱永强返还涉案香溪左岸A8-2-1504室房屋并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告占有使用期间实际产生的物业管理费水电费等费用应当付清，因原告不是收取物业费、水电费等费用的权利主体，且原告未能举证其已代为垫付，故本院不予支持。被告李健、朱永强应当连带赔偿合同解除后的占有使用费，参照2017年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格，对于原告主张的被告按照每月1500元赔偿占有使用费自合同解除之日（2017年11月28日起诉之日）至房屋实际返还之日，本院予以支持。对于被告朱永强是否欠付租金，朱永强在租赁期内共支付原告租金9000元，原告在诉状中自认被告支付了两年的租金（2015年9月-2017年8月）。被告朱永强称第一年租金3000元，第二年租金6000元，租金自2016年1月起算，但未提供证据证实。本院以原告自认的租金已支付两年认定被告的租金支付情况，被告朱永强还应当支付自2017年9月1日至双方确认的合同解除之日（2017年11月28日起诉之日）的租金，数额为1450元。被告第壹房产公司在提供居间服务时，未能尽到相应的谨慎注意义务，在促成被告朱永强与李健签订房屋租赁合同过程中存在过错，但原告以房屋租赁合同纠纷案由要求第壹房产公司承担连带赔偿责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李健、朱永强于本判决生效之日起七日内，将本市云龙区香溪左岸A8-2-1504室房屋恢复原状并返还原告叶子铭； 二、被告李健、朱永强按照每月1500元的标准连带赔偿原告自2017年11月28日至房屋实际返回之日的房屋占有使用费； 三、被告朱永强于本判决生效之日起七日内，支付原告叶子铭房屋租金1450元； 四、驳回原告叶子铭对被告徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费325元，由被告朱永强、李健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  董 莉 人民陪审员  冷旭东 人民陪审员  苟长国 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  耿海涛