鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内06民初28号 原告（执行案外人）：白彩霞，女，1985年4月18日出生，汉族，个体，现住鄂尔多斯市东胜区铁西中华园小区**楼****。 委托诉讼代理人：郭利锋，内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张彩云，女，1973年12月30日出生，汉族，住鄂尔多斯市。 第三人（被执行人）:邬玉龙，男，汉族，1969年12月16日出生，现住，现住东胜区div> 第三人（被执行人）:王俊先，女，汉族，1959年10月15日出生，现住，现住址同上玉龙系夫妻关系。 原告白彩霞与被告张彩云、第三人邬玉龙、王俊先案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白彩霞及其委托诉讼代理人郭利锋到庭参加诉讼，被告张彩云、第三人邬玉龙、王俊先经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，对其适用缺席审理。本案现已审理终结。 白彩霞向本院提出诉讼请求：请求判令停止对位于鄂尔多斯市东胜区伊煤路北35号街坊新天地住宅B区7#-1-201住宅房屋的执行。事实和理由：一、涉案房屋在法院查封之前已签订了合法有效的书面买合同，且在查封前原告已经合法占有，原告通过以物抵倒债的方式已向第三人支付全部房屋价款。2010年7月1日，第三人邬玉龙、王俊先向原告白彩霞借款750000元，约定借款月利率为3.5分，约定借款期限为2010年7月1日至2011年7月1日，同时约定由赵海龙、刘勇军等四人为该笔借款提供担保。该借款由第三人向原告出具借条一支，原告也向第三人现金支付了约定的借款750000元。借款出借后第三人未向原告还本付息，经第三人与原告结算截止至2010年11月2日第三人欠原告借款本金750000元、利息39085元，合计789035元。经过协商，第三人邬玉龙、王俊先同意将涉案房屋作价789035元抵偿所欠原告的借款本息，双方随即签订《房屋买卖协议》，约定第三人邬玉龙、王俊先负责办理产权过户、承担一切税费，并约定一第三人于2011年8月1日前向原告白彩霞交付房屋。合同签订当日，第三人邬玉龙向鄂尔多斯市巴音孟克房地产公司出具关于将涉案房屋与该公司解除商品房买卖合同，并将房屋所有权转移至白彩霞名下的承诺书，鄂尔多斯市巴音孟克房地产公司在《商品房买卖（预售）合同注销备案申请表》上盖章同意。2011年8月1日，第三人将涉案房屋腾空并交付原告使用。又因原告分别向刘银留、刘换琴、王亮明借款无钱偿还，经原告与刘银留、刘换琴、王亮明协商一致，原告用从第三人处以房抵债得来的涉案房屋抵顶给刘银留名下，得以偿还清原告分别向上述三人的借款本息，故原告与刘银留于2012年3月5日签订了《购房协议》，约定涉案房屋的购房合同由原告负责办理，其余一切费用由刘银留承担。协议签订后原告将房屋交付刘银留居住使用至今。二、涉案房屋非因原告自身原因未办理过户登记。2010年11月2日原告与第三人签订《房屋买卖协议》后，原告催促第三人办理房屋过户登记时，原告无法联系到第三人，因第三人未能到房管部门签字过户，导致涉案房屋至今未能办理过户登记，对此原告无过错。综上，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，原告主张的权利能够排除涉案房屋的执行。 张彩云、邬玉龙、王俊先未到庭，亦未提供书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了五组证据。 第一组证据《执行裁定书》1份，拟证明：原告申请案外人执行异议，执行法院审查后裁定驳回原告的异议请求，对此原告不服向鄂尔多斯市中级人民法院提起本案诉讼的依据。同时证明被告张彩云申请东胜区人民法院查封涉案房产的时间为2013年6月14日。 第二组证据《借条》1份、鄂尔多斯农村商业银行明细账查询打印单及存折各1份，拟证明：2010年7月1日，邬玉龙、王俊先向原告借款750000元，约定借款月利息为三分五厘，约定借款期限为2010年7月1日至2011年7月1日，其自愿以自己私有财产商品房买卖合同原件做为抵押，同时约定由赵海龙、刘勇军等四人为该笔借款提供担保，借条还对违约责任等做了约定。该借款由邬玉龙、王俊先向原告出具借条一支。原告也按约定向邬玉龙、王俊先以现金的方式支付了约定的借款750000元。 第三组证据《房屋买卖协议》1份、邬玉龙身份证复印件1份、《商品房买卖合同》（合同编号：2008-0008114）1份，拟证明：借款出借后邬玉龙、王俊先未向原告还本付息，经邬玉龙、王俊先与原告于2010年11月2日结算，截止至2010年11月2日邬玉龙、王俊先欠原告借款本金750000元，该借款本金从2010年7月1日至2010年11月2日期间欠原告利息额为39085元，合计借款本息为789035元。当日，邬玉龙、王俊先与原告经充分协商，邬玉龙、王俊先将涉案房屋作价789035元抵偿清所欠原告的借款本息，双方随即签订了《房屋买卖协议》。该合同约定邬玉龙、王俊先负责办理产权过户并承担一切税费，邬玉龙、王俊先应于2011年8月1日向原告交付房屋，合同还对违约责任等作了约定。该证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定及第(三)项已支付全部价款的规定。 第四组证据《承诺书》1份、《商品房买卖（预售）合同注销备案申请表》1份、《证明》1份，拟证明：房屋买卖协议签订当日，邬玉龙向涉案房屋的原出卖人鄂尔多斯市巴音孟克房地产开发有限公司出具了关于将涉案房屋与该公司解除商品房买卖合同，并将房屋所有权转移登记在原告名下的承诺书，同时由邬玉龙在《商品房买卖（预售）合同注销备案申请表》上签字，同意将涉案房屋的所有权转在原告名下，原出卖人鄂尔多斯市巴音孟克房地产公司也同意将该涉案房屋的所有权转在原告名下，并在申请表上盖章。2011年8月1日，邬玉龙也将涉案房屋腾空并交付原告使用。但因邬玉龙、王俊先未能前往鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局当面办理退网签手续而最终未能将上述房屋的网签手续办理在白彩霞名下。同时证明涉案房产由邬玉龙已一次性向鄂尔多斯市巴音孟克房地产开发有限公司交清涉案房屋的购房款。该证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)项非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。 第五组证据《购房协议》1份、刘迎留身份证复印件1份、居住证1份、暂住证2份、水费交费票据6张、电费交费票据5张、供暖费交费票据4张、物业费交费票据5张、楼道亮化费交费票据2张，证明1份，拟证明：因原告分别向刘迎留、刘换琴、王亮明借款，后因无钱偿还，经原告与刘迎留、刘换琴、王亮明协商一致，原告用从邬玉龙、王俊先处以房抵债得来的涉案房屋又抵顶给刘迎留名下，得以偿还清原告分别向刘迎留、刘换琴、王亮明的借款本息，故原告与刘迎留于2012年3月5日签订了《购房协议》，协议约定涉案房屋的购房合同由原告负责办理，其余一切费用由刘迎留承担。协议签订后原告将涉案房屋交付给刘迎留居住至今。故涉案房屋从2012年3月5日至今的实际所有权人为刘迎留。涉案房屋在刘迎留居住期间所发生的水费、电费、供暖费、物业费、楼道亮化费均由其缴纳，且刘迎留持有上述票据的原件，水费、电费、供暖费票据中付款单位虽然登记的是邬玉龙，系因水、电、供暖等企业在初始登记时登记为邬玉龙，在房屋未过户或变更网签合同前，上述企业不给办理变更登记，但上述费用在刘银留居住期间邬玉龙未向上述收费单位缴纳过任何费用。该证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定。 被告张彩云与第三人邬玉龙、王俊先未到庭质证。 经审查，原告提供的上述证据形式合法、内容真实，与待证事实具有关联性，本院予以采信。 经审理查明，2008年9月11日，第三人邬玉龙与鄂尔多斯市巴音孟克房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并经房管部门备案，约定由邬玉龙购买鄂尔多斯市巴音孟克房地产开发有限公司开发的新天地住宅B区7#-1-201住宅房屋。2010年7月1日，第三人邬玉龙、王俊先向原告白彩霞借款750000元，约定借款月利率为3.5分，借款期限为2010年7月1日至2011年7月1日。2010年11月2日，第三人邬玉龙、王俊先与原告白彩霞签订《房屋买卖协议》，约定将上述房屋作价789035元抵偿所欠原告的借款本息，并约定第三人于2011年8月1日前向原告白彩霞交付房屋。合同签订当日，第三人邬玉龙向鄂尔多斯市巴音孟克房地产开发有限公司针对涉案房屋出具《商品房买卖（预售）合同注销备案申请表》，申请注销涉案房屋买卖合同，并自愿将该房屋转入白彩霞名下，鄂尔多斯市巴音孟克房地产开发有限公司在《商品房买卖（预售）合同注销备案申请表》上盖章同意邬玉龙退房申请。同时，邬玉龙向白彩霞出具承诺书，内容包括其与鄂尔多斯市巴音孟克房地产开发有限公司解除商品房买卖合同，并将房屋转移至白彩霞名下。 2012年3月5日，原告白彩霞与刘迎留签订《购房协议》，约定白彩霞用从邬玉龙处以房抵债得来的涉案房屋作价764757元抵顶给刘迎留，偿还白彩霞欠“刘银留”、刘换琴、王亮明的全部借款，约定涉案房屋的购房合同由白彩霞负责办理。 另查明，刘迎留户籍所在地为山西省吕梁市兴县，2013年2月20日东胜区公安局办理的暂住证显示暂住地址为“佳泰B7-1-201”。涉案房屋在2012年至今所发生的水费、电费、供暖费、物业费、楼道亮化费票据原件均由刘迎留持有，2012年10月27日物业费票据中交款人显示“刘寅留”。 又查明，涉案房屋所在小区新天地住宅B区又名巴音孟克佳泰B区。刘银留、刘寅留与刘迎留为同一人。 本院认为，本案的争议焦点为案外人白彩霞对涉案的位于新天地住宅B区7#-1-201住宅房屋是否享有足以阻却强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记权构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。……”本案中，首先，在法院查封该房屋之前，原告白彩霞与第三人邬玉龙、王俊先已经签订了《房屋买卖协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，合同约定了买卖商品房的位置、面积、单价、总价及其他合同事项，具备了合同的主要条款，应当认定为合法有效的书面买卖合同。其次，在法院查封该房屋之前，白彩霞向邬玉龙出借的借款，已经抵顶了房屋全部价款，白彩霞已经完成了举证责任，被告张彩云未提供该笔款项有其他用途的相反证据，因此能够认定白彩霞履行了付款义务。第三，邬玉龙在与白彩霞签订《房屋买卖协议》当日，已经向房地产开发商出具解除合同申请并同意将该合同权利让予白彩霞，已经经开发商同意，同时，原告白彩霞与刘迎留于2012年3月5日签订《购房协议》，又对该房屋抵顶给刘迎留等人，之后刘迎留一直居住在涉案房屋内，应当认定在法院查封之前，原告白彩霞对涉案房屋已实际控制。最后，未能办理房屋网签备案合同及产权登记手续，系第三人邬玉龙未能到场办理，并非白彩霞自身原因所致。综上，原告白彩霞对涉案房屋享有物权期待权，该民事权益足以排除对涉案房屋的强制执行，其诉讼请求能够成立，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 不得执行位于鄂尔多斯市东胜区伊煤路北35号街坊新天地住宅B区7#-1-201住宅房屋。 案件受理费11690.35元，由张彩云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 本院（2017）内06执异468号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 边 晓 燕 审 判 员 哈斯巴雅尔 审 判 员 苗 繁 盛 二〇一八年六月八日 法官助理 张   静 书 记 员 旗 香 渊