广西壮族自治区 柳州市柳南区人民法院 裁判文书 广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0204民初1621号 原告：临桂县金海岸营销策划工作室，住所地：临桂县临桂镇A区68栋12号。 负责人：李长胜，经理。 组织机构代码：66212140-X。 委托诉讼代理人：曾锋，广西汇力律师事务所来宾分所律师。 被告：柳州市龙泉房地产开发有限公司，住所地：柳州市航生路柳邕农贸市场内（柳州市航一路11号）。 法定代表人：熊仕良总经理 统一社会信用代码：9145020072305562XC。 委托诉讼代理人：覃明，柳州正明法律服务所法律工作者。 原告临桂县金海岸营销策划工作室诉被告柳州市龙泉房地产开发有限公司房屋代理销售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后本院受理后，依法由审判员邓媛担任审判长，与人民陪审员杨金兰、孙卓英组成合议庭，于2016年10月24日、2017年6月27日公开开庭进行了审理。书记员谢周宏担任法庭记录。原告委托代理人曾锋，被告委托代理人覃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称被告为融江现代城小区项目的开发商。为了销售商品房，被告委托原告为该楼盘的进行营销策划和销售代理。双方经协商一致，在2014年5月23日签订了《融江现代城商品房销售代理合同》，该合同约定甲方委托乙方对该楼盘进行营销策划和销售代理，同时该合同中详细约定了乙方销售代理佣金的计提比例、以及计提方式。合同中还约定代理佣金按月结算，被告应该在当月10日之前将上月的佣金结清给原告，逾期未能支付的，每日按应付佣金的1%支付违约金。合同签订后，原告为了尽快将该楼盘的商品房售罄，投资了大量人力物力进行营销策划，开展了大量的销售活动，聘请了大量的销售人员进行现场销售。截至2015年10月，原告已经为被告销售房屋几百套，销售金额一亿多元。但被告拒不依约将原告应得的佣金及时支付给原告。经原告计算，原告应该获得的代理佣金为2390223元，被告截至原告提起诉讼，只支付了100万元的佣金，尚欠1390223元未支付。被告的行为已经构成严重违约，依约应该支付违约金。故诉至法院请求判决：一、请求法院判决解除双方签订的《融江现代城商品房销售代理合同》；二、请求法院依法判决被告支付销售佣金1390223元给原告，并支付违约金164836元（按银行同期贷款利率暂时从2015年10月1日结算至2016年6月1日，往后违约金继续计算至被告实际支付完毕止）；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告柳州市龙泉房地产开发有限公司辩称，原告的诉请被告不同意，其事实和理由证据不足，事实不清。准确来说是由于原告单方违约，被告方要保留向原告索赔的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据证明目的，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2014年5月23日，原告作为乙方，与被告作为甲方签订《融安现代城商品房销售代理合同》，载明：“第一条代理方式和代理佣金的约定一、甲方委托乙方为甲方在融安现代城一期项目约10万平方米（以下简称本项目）进行住宅商品房营销策划和销售代理。二、乙方受甲方委托，独家具体负责本项目的营销策划和商品房销售代理。项目的商品房所有销售均视为乙方实现的销售，项目的所有销售额计入乙方代理佣金。三、由甲、乙双方共同对融安现代城项目可出售住宅商品房的类型、房号、建筑面积进行核定，并统一登记造册（此资料经双方确认后作为本合同附件）。乙方据此作为销售商品房的依据。四、经甲乙双方商定，销售代理佣金按以下方式计提：1、住宅商品房销售代理佣金：售价在3500元平方米以内的，乙方按销售额的1.7%计提代理佣金；超出3500元平方米以上的，价格议价按超出部分的20%提代理佣金。2、商业商品房（商铺）销售代理佣金，一层门面售价在定价以内的……乙方按销售额的1%计提代理佣金；超出售价以上的，乙方按超出部分提销售额的20%计提代理佣金……六、甲乙双方商定本项目住宅商品房销售进度计划如下：项目分三期开发，一期开发面积为8万平方米，其中住宅面积为70000平方米，商铺面积为约10000平方米。自取得项目商品房预售证后，自项目开盘销售时计算（按工程完工后要求完成项目总销售额的85%）：开盘一个月内完成合同销售总额5000万元；之后平均每个季度完成销售额2200万元（考核按按季度考核），项目完工后6个月内要完成销售额的100%。若甲乙双方要求放慢销售进度，甲乙双方协商后另行补充协议。七、乙方必须按时、按量、按计划完成销售任务。若乙方连续出现叁次未能按本合同前款所列约定的时间完成相应的销售额时，甲方有权单方面解除对乙方的委托，并终止本合同。出现此情形时，甲方只按照乙方已完成销售额的1%付给乙方代理佣金。实现销售的含义：将商品房售出，客户与甲方签订《商品房买卖合同》，一次性付款客户需足额付清购房总款、按揭购房客户需首付款足额收进甲方指定账户，即为乙方完成该商品房的销售。八、代理佣金的计提约定1、乙方代理佣金在销售完成且银行按揭足额回款时按月结算。甲方当月10日前将乙方上月的佣金结清支付给乙方。如甲方未能按时支付乙方应提佣金，则甲方每天需按应提佣金的1%作为违约金支付给乙方。2、乙方取得佣金时，由乙方开具正规佣金税务发票给甲方。……第三条乙方的责任一、本协议签订后于6月10日前，乙方交给甲方押金人民币壹佰伍拾万元整。待完成项目销售额伍仟万时，甲方在一个星期内将乙方的押金退还给乙方（不计息）……”。 原、被告在签订上述协议后，原告开始代理被告销售案涉商品房项目。对于案涉项目开盘的时间，原告主张为2014年9月27日，并递交照片一张，照片内容为海报，具体有“融江现代城2014年9月27日盛大开盘”字样，被告认可开盘时间为2014年9月27日。 代理销售过程中，原告撤出销售场地，停止代理销售。对于退出的时间，原告主张为2015年9月19日，退出的原因为被告未按时支付代理佣金；被告主张为2015年9月11日，并递交《情况说明》、电子邮件截图、《终止合作的结算协议》打印件，上述证据载明在2015年9月11日时，原告向被告发送电子邮件，电子邮件内容为终止合作的结算协议，该协议书仅为电子邮件内容的打印件，未有双方签名盖章。对此原告表示在2015年9月11日时，原告向被告发送邮件是为了对终止合作进行协商，但双方未协商一致，故在2015年9月19日撤场。被告递交《融江现代城住宅签约明细表》一组，被告认可该明细表中的房屋均为原告销售业绩，其中包含2015年9月18日签订商品房买卖合同的房屋。 柳州市融安县房产管理局向本院出具了《“融江现代城”小区一期房屋备案登记表》、《融江现代城商铺签约明细表》，载明了案涉部分房屋的相关信息。综合上述两份表格内容及被告递交的《融江现代城住宅签约明细表》，汇总得出《融江现代城项目案涉房屋备案信息总表》（以下简称总表），经过原、被告双方核实，原、被告均认可以总表载明的内容作为本案计算佣金的依据。 审理过程中，被告表示同意以商品房买卖合同签订的时间作为完成销售的时间。被告递交《备案表问题》表格一份，被告表示该表格中载明的商品房不能算作原告销售的业绩范围，原告表示该表中的罗寒培、郭元明、唐词兰、黄兴双、毛伟连、李龙光、黄祥青是原告销售的，其余的商品房不是原告销售。 被告辩称在销售过程中，部分商品房销售后进行了退房、更名，该部分商品房销售不能算作原告的销售；一次性付款的、购买人为王耐先、毛伟连、韦集权、黄锦春的商品房不是原告的销售；另外总表中的商铺，除了业主为陈忠昭的商铺外，其余均不能算为原告的销售，因为其余购买人均为公司内部人员，故没有经过原告进行销售。原告对此认为，双方签订的合同中约定，原告为独家代理销售，只要是在代理期限内，即原告在2015年9月19日撤场之前，原告销售的商品房均应视为原告的销售业绩。 庭审中，被告辩称在原告撤场后，被告帮原告支付了原告工作人员的工资，应该在佣金中进行扣除。对此原告表示原告没有委托被告和授权被告支付员工工资，不认可被告的该项辩称。原告表示为了便于计算，原告主张的违约金均从2015年10月10日起算。双方均认可合同约定的押金已经退还，均认可被告已经向原告支付1000000元佣金。被告同意解除案涉合同，认为合同已经无法继续履行。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告要求解除《融安现代城商品房销售代理合同》，被告认为该合同已无法履行，同意解除合同，故本院对原告要求解除《融安现代城商品房销售代理合同》的请求予以支持。 对于案涉项目的开盘时间，原告递交照片一份，载明案涉项目开盘时间为2014年9月27日，被告认可上述开盘时间，故本院确认案涉项目开盘时间为2014年9月27日。 被告辩称销售中出现退房、更名的，不作为原告的销售业绩，而双方在代理合同中未作上述约定，即使在签订商品房买卖合同后出现了退房、更名，亦应视为原告完成了销售，应视为原告的销售业绩。被告辩称的部分商铺由被告内部人员购买，不作为原告的销售业绩，对此被告未递交证据予以证实，且代理合同中亦未约定内部人员购买不作为原告销售业绩，故对被告的该项辩称本院不予采信。被告辩称部分一次性付款的商品房销售不作为原告的销售业绩，但被告未举证证实，本院不予采信。双方于代理合同中约定，原告为独家代理被告销售案涉商品房项目，未约定排除条款，故本院认为在原告代理期间内销售的商品房均视为原告的销售业绩。2014年9月27日开盘至2015年9月19日原告撤场期间销售的商品房（包含商铺）均为原告的销售业绩。根据原告递交的《佣金计算表》，原告主张的计算佣金的户数为252户。根据总表，原告在上述销售期间销售的商品房为252户。 根据总表统计情况，开盘一个月内的销售总额14421516元，之后第一季度的销售总额为21391284元，第二季度的销售总额为11229512元，第三季度的销售总额为34187515元，第四季度（截止2015年9月19日）的销售总额为17894718元。原、被告双方于《融安现代城商品房销售代理合同》约定，“开盘一个月内完成合同销售总额5000万元；之后平均每个季度完成销售额2200万元（考核按按季度考核），项目完工后6个月内要完成销售额的100%；乙方必须按时、按量、按计划完成销售任务。若乙方连续出现叁次未能按本合同前款所列约定的时间完成相应的销售额时，甲方有权单方面解除对乙方的委托，并终止本合同。出现此情形时，甲方只按照乙方已完成销售额的1%付给乙方代理佣金”。故从案涉项目开盘后，连续出现三次未按合同约定的时间完成相应的销售额，根据合同约定，被告只按照原告已完成销售额的1%付给原告代理佣金。根据总表，原告完成的销售总额为99124545元，故应当支付的代理佣金为991245.45元（99124545×1%）。双方均认可被告已向原告支付佣金1000000元，故被告已足额向原告支付代理佣金。原告要求被告支付代理佣金以及违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告临桂县金海岸营销策划工作室与被告柳州市龙泉房地产开发有限公司于2014年5月23日签订的《融安现代城商品房销售代理合同》解除。 二、驳回原告临桂县金海岸营销策划工作室的其他诉讼请求。 案件受理费18796元，保全费5000元，共计23796元（原告已预交），由原告临桂县金海岸营销策划工作室负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  杨金兰 人民陪审员  孙卓英 二〇一八年六月二十八日 法官助理黄其威 书记员谢周宏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007