上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初8693号原告：百积通(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈心露，总经理。委托诉讼代理人：冯赟，上海市竞业律师事务所律师。被告：上海宏欢投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈卫星，总经理。委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。原告百积通(上海)文化传媒有限公司诉被告上海宏欢投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百积通(上海)文化传媒有限公司的委托代理人冯赟、被告上海宏欢投资管理有限公司的委托诉讼代理人汪鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百积通(上海)文化传媒有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：被告返还原告押金60,224元、支付违约金60,224元、退还多收取的电费4,000元、返还多收取的租金73,000元(实际金额待评估鉴定系争房屋建筑面积后按实计算)。事实和理由：2016年8月5日，原、被告签订了《上海开开广场房屋租赁合同》一份，该合同约定，被告将上海开开广场14楼I、J室房屋出租给原告，租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止，月租金30,112元、管理费每日每平方米0.90元(水费包括在管理费内)。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付押金60,224元。双方开始履行合同，但被告2017年11月15日致函原告，要求原告2018年1月31日前搬离系争房屋，原告遂要求继续履行合同，但被告表示自己只是二房东，与实际权利人签订的租期至2018年1月31日届满，且已收到不再续租的通知，故原告2017年12月25日致函被告，要求被告支付因提前解除合同的违约金、违法收取的租金和电费，被告并没有回音。原告遂于2018年1月31日将系争房屋返还被告。现原告认为，被告提前解除租赁合同，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，被告依据租赁合同之约定理应承担违约责任。且根据合同约定，系争房屋的建筑面积为275平方米，但根据物业部门提供的图纸，原告所租赁的房屋并未达到275平方米，故被告擅自多收取租金和多收取电费，被告理应将上述多收取的款项返还原告。据此，原告诉至法院要求判如所请。被告上海宏欢投资管理有限公司辩称，原告未向被告支付2017年12月至2018年1月的租金，故原告所交付的押金应抵扣其欠租；原告曾多收取被告电费但已抵扣2016年12月的租金；在向原告交付租赁房屋时，系争房屋已固定成型，不存在多收取租金的事实。故要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市万航渡路XXX号XXX层、建筑面积1,329.65平方米的房屋系上海静安建筑装饰实业股份有限公司所有。2014年12月9日，上海静安建筑装饰事业股份有限公司将上海市万航渡路XXX号XXX层C、D、E、F、G、H座、建筑面积909.85平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2015年2月1日至2018年1月31日。上海静安建筑装饰实业股份有限公司曾出具《同意转租证明》一份，言明同意被告将对其租赁部分装修分割成C-J室对外转租给小客户办公使用，并同意转租的小客户在系争房屋内注册营业执照，期限2014年12月1日至2018年1月31日。2016年8月5日，原、被告签订了《上海开开广场房屋租赁合同》一份，该合同约定，被告将上海开开广场14楼I、J室房屋(以下简称“系争房屋)出租给原告，租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止，月租金30,112元、管理费为每日每平方米0.90元。该合同第五条约定：原告须将租金以支票、银行转账、现金形式支付，被告在收到租金后5个工作日内向原告提供正规的租金发票。该合同第六条约定：水费包括在管理费内，电费按租户实际使用费每月代收。该合同第七条约定：为保证本合同的履行，原告必须支付2个月的租金作为押金，在本合同终止后且原告结清所有应付费用，注销注册登记后的五个工作日返还。该合同第十六条约定：若被告要解除合同，应提前三个月通知原告，除无息退还原告已缴纳押金外，另须赔偿相当于已缴押金金额的违约金。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付押金60,224元。双方开始履行合同，但被告2017年11月15日致函原告，该函言明：因被告与案外人之间的租赁合同将于2018年1月31日租赁合同期满，到期将收回系争房屋，不再续租，2017年12月25日，原告发函件告知被告，要求被告返还押金、支付因提前解除合同的违约金、违法收取的租金和电费。2018年1月31日，原告将系争房屋返还被告。以上事实，由原告提供的《上海开开广场房屋租赁合同》、函件，被告提供的《同意转租证明》以及当事人的陈述为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。本案争议焦点一：原告2017年12月和2018年1月的租金是否支付。原告认为，已向被告支付2017年12月和2018年1月的租金，是用现金支付的。用现金支付租金也符合合同的约定，虽然之前一直是通过银行转账支付租金的，但因为得知被告要提前解除租赁合同，为让被告能继续将系争房屋出租给原告，急急忙忙拿了在保险箱的备用金(现金)去交租金。对此，原告提供被告出具的2017年12月至2018年1月的租金发票。被告认为，原告未支付2017年12月和2018年1月的租金，原先原告一直是通过银行转账，这次用现金支付显然是不符合常理的。对此，被告提供2016年4月至2017年11月的银行转账凭证和发票若干，都是先转账再开具租金发票的。本院认为，发票是指一切单位和个人在购销商品、提供服务或接受服务以及从事其他经营活动中，所开具和收取的业务凭证。本案中，被告已向原告出具2017年12月至2018年1月的租金发票，且根据被告提供的银行转账凭证和发票，都可以发现自2016年4月至2017年11月，都是原告先通过银行转账的方式支付租金，然后被告再开具发票。故从原、被告以往的交易惯例中不难看出，被告都是在收取租金后，才向原告出具发票，这也符合一般的交易规则。且原告用现金方式支付2017年12月至2018年1月的租金，也符合合同约定的交易方式。现原告对用于支付2017年12月至2018年1月租金的现金的取得方式，也有一个比较合理的解释。故本院认定原告已向被告支付2017年12月至2018年1月租金本案争议焦点二：被告是否应返还水费和租金关于水费，原告表示，诉讼请求中“多收取的电费”实际是多收取的水费，根据合同约定，水费应包括在管理费内，但原告在租赁期限内，不仅每月向被告支付管理费，还根据被告提供的收款通知书，另向被告支付每月的水费。对此，原告提供收款通知书若干，该收款通知书上明确列明每两月的租金、管理费、水费、电费。原告同时称当初缴纳这些费用的时候疏忽大意，后仔细看觉得有问题，发现和合同不一致，现要求被告返还，但对于要求被告返还4,000元水费的计算方式现在也无法提供。被告则称虽然根据合同约定，水费应包含在管理费中，但实际上还是按照水费的实际费用收取的，只不过现在有了矛盾，原告才提出来。关于租金，原告认为根据系争房屋的产证平面图，系争房屋的面积应该是275平方米，但被告实际租赁给原告的不足275平方米，经自己测量，少了32.17平方米，故被告应返还多收取的租金。对此原告提供系争房屋的产权证和平面图。被告则认为，原告提供的平面图是通层的平面图，平面图上也没有列明每个单元的具体面积。系争房屋的结构在转租后重新改造过。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然根据合同约定，水费应包含在管理费中，但现原告无法提供多收取水费的计算方式，且现被告与上海静安建筑装饰实业股份有限公司签订的租赁合同也已到期，根本无从查明系争房屋的具体面积，故原告要求被告返还多收取的水费和租金，本院不予支持。综上所述，本院认为，原、被告签订的《上海开开广场房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告提前解除租赁合同，已违反合同的约定，已构成违约，故原告要求被告按合同支付违约金60,224元，与法无悖，本院应予支持。根据合同约定，被告收取的押金应在租赁合同终止后且原告结清所有应付费用，注销注册登记后的五个工作日返还。现原告未拖欠被告任何费用，故原告要求被告返还押金60,224元，本院亦应予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海宏欢投资管理有限公司应于本判决生效之日返还原告百积通(上海)文化传媒有限公司押金60,224元；二、被告上海宏欢投资管理有限公司应于本判决生效之日支付原告百积通(上海)文化传媒有限公司违约金60,224元；三、原告百积通(上海)文化传媒有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,248元，减半收取，计2,124元，由原告百积通(上海)文化传媒有限公司、被告上海宏欢投资管理有限公司各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇一八年六月二十八日书记员  李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。