安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初1709号 原告：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾3号楼203室，统一社会信用代码91340100772827622Q。 负责人：林梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金海兵，安徽皖都律师事务所律师。 被告：卢伟，男，1984年12月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称诚信物业公司合肥分公司）诉被告卢伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程大光独任审判，公开开庭进行了审理。原告诚信物业公司合肥分公司的委托代理人金海兵及被告卢伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚信物业公司合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付物业费6552.6元，支付逾期违约金1310.52元，合计7863.12元；2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与合肥富泰房地产开发有限公司签有《前期物业管理委托合同》，根据合同约定，原告为合肥富泰房地产开发有限公司开发的柏林春天小区提供前期物业服务，被告购买房屋时，签有业主公约，应当遵守协议和公约的约定，根据合肥市物价局关于柏林春天收费标准的批复按时向原告支付物业费。被告位于柏林春天的房屋截止2017年12月31日，欠付原告2014年1月1日至2017年12月31日物业费6552.6元（109.21×1.25×48）。被告逾期未能交纳物业费，应当根据《前期物业管理委托合同》约定的从逾期之日起按照每天应交物业费的千分之三累计的违约金，支付原告逾期违约金，现原告要求被告按欠付的物业费的百分之二十支付违约金1310.52元。以上各项费用合计为7863.12元。综上所述，被告拒不支付物业费等费用的行为，侵害了原告的合法权益，原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告卢伟辩称：一、原告起诉2014年1月1日至今的物业费部分已过诉讼时效，依法应驳回该项诉请，2015年10月1日之前被告应缴纳的物业费已经超过诉讼时效，法院应对此期间的物业费及逾期违约金不予支持。另，原告提供的张贴在某个门上的律师函时间不清楚，位置不清楚，存在诉讼时补拍的可能，被告也未签收过律师函，不发生中断诉讼时效的效力。二、被告对原告诉请立即支付物业费6552.6元不认可。原告在没有召开全体业主大会的情况下擅自将小高层、高层物业费标准提高为1.25元／平方米／月，并单方面去合肥市物价局备案后按此标准实收物业费，属于无效变更。三、原告主张的逾期付款违约金明显过分高于实际损失，请求法院予以核减。因书面的催交物业费是物业服务企业诉请业主缴纳物业费的法定前置条件，则原告未提供有效的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。本案中，原告的实际损失仅为同期银行贷款利率计算的利息损失，请求法院予以核减。四、柏林春天业主委员会召开临时业主大会，依法解除了与原告的前期物业合同，对全体业主有拘束力，被告无需支付物业费。原告长期不作为，管理脏乱差，未到到约定管理目标，柏林春天业委会于2017年7月10日依法成立，并向街道办事处和合肥市包河区住房与城乡建设局备案，业委会于2017年9月22-28日采用书面征求意见形式召开临时业主大会解聘原告有关事项进行全体业主投票表决，赞成解聘的票占专有部分面积55.4%，户数和面积均过半，达到依法解聘原告的法定条件。柏林春天业委会于2017年10月29日正式书面致函原告解除《前期物业管理服务协议》，并在物业管理区域内显著位置公告，业委会要求原告限期内移交档案，撤离小区服务，可原告至今不移交不撤离。故被告无需支付2017年10月以后的物业服务费用。五、原告提供的物业管理服务未达到约定的物业服务标准，存在违约行为，依法依约应承担违约责任。被告房屋渗水，保修多次，原告无故拖延未及时维修、管理服务，原告应当依法承担相应的违约责任。小区金座咖啡会所产权属于业主，原告对会所违法装修擅自拆除破坏柏林春天标识性的春天女神、狮子雕塑的侵权行为不劝阻，给业主造成损失，小区消防设施、监控设备处于瘫痪状态，小区多次发生被盗事故和消防通道被堵发生火灾消防车无法进入小区施救的情况，小区景观水景不维修注水，绿化疏于管理，公共设施毁损严重，小区地面及地下车库漆大面积脱落起沙，电梯大堂天花渗漏等情况严重，原告十多年来从未编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，未定期公示物业管理费用和经营设备设施收益收支情况；被告房屋渗水，该问题已于2009年已通知原告要求给予联系处理，原告拖延不予处理，后保修多次，仍无故拖延，造成被告人身财产受到损害。综上，原告未按合同约定的标准提供物业服务，提供的物业服务长期持续不达标，故原告诉请被告承担逾期付款违约金没有依据。 本院经审理认定事实如下：原告诚信物业公司合肥分公司为合肥市马鞍山南路柏林春天小区提供前期物业服务。2007年5月26日，原告诚信物业公司合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，该合同对物业服务管理事项、服务质量、双方权利义务、费用标准及违约责任等均作出具体约定。其中，合同第二十二条约定相关物业管理服务费标准，即小高层、高层住宅收费标准暂定为1.18元／平方米（含电梯运行费、不含二次供水费），由物业公司按月向业主或物业承租人、使用人收取；收取方式为向业主和物业使用人按半年预收。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交金额千分之三交纳滞纳金。2008年10月8日，被告卢伟签署《业主临时公约》，承诺对柏林春天小区建设单位合肥富泰房地产开发有限公司制定的《业主临时公约》已详细阅读，并自愿遵守该公约。该公约对物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等均作了相关的规定。 被告卢伟系合肥马鞍山南路399号柏林春天小区17幢2903室的业主，该房屋的建筑面积为109.21平方米。被告自2009年2月19日办理交房手续后，自2014年1月1日起因对小区物业服务不满而拒交物业费，现原告以欠付其2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费用6552.6元为由，诉讼来院，请求判如所请。 另查明：根据本案及关联案件中，案涉小区业主所提供的证据显示，原告就案涉小区物业管理存在小区内垃圾积存、乱堆乱放，绿化损毁缺失，秩序维护与车辆管理不规范，楼道内乱涂乱画、乱张贴，工作人员职业形象不规范，消防、科技、人防、物防不完善、不规范，运动设施、消防电力设施等未整修维护等问题。 再查明：诚信物业合肥分公司持有服务价格登记证。合肥市物价局于2013年11月4日核准“柏林春天”物业服务收费标准为有电梯住宅为1.25元／月·平方。 以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及原告提供的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、业主接房资料、物品移交单、合肥市物价局文件、收费许可证、发票、律师函，被告提供的照片等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告与柏林春天的建设单位即合肥富泰房地产开发有限公司之间签订的《前期物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故上述合同对原、被告亦具有相应约束力，双方均应按约全面履行义务。本案中，原告依约提供了相关物业服务，被告应当按照合同约定及时支付相应物业费，现被告欠付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费共计6552.6元，另结合双方当事人的陈述以及庭审查明的相关事实情况，确能反映原告在环境卫生管理、公用设施设备维修养护管理方面不完全履行物业服务合同确定的维护、养护、管理义务，其物业管理服务存在一定瑕疵，故对于原告主张的物业服务管理费酌情予以调整，对被告未付的2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费6552.6元按照90%予以核算，共计5897元（6552.6元×90%）。另，本院对原告主张的逾期交费违约金的诉请不予支持。被告辩称原告主张2015年10月1日之前的物业费已经超过诉讼时效，本院认为，根据案涉合同的约定，柏林春天小区的物业费收取方式虽为提前半年预收，但鉴于物业服务合同系一个整体，在履行上具有连续性的特征，故物业费实质是上为同一笔债务分期履行，应当从最后一期履行期限届满之日起计算；另物业服务合同的双方当事人之间一般具有长期、稳定的合同关系，维系其合同的基础是双方之间的信任，当业主未支付某一期物业费时，物业服务公司不去及时追索或主张，是基于维护双方间良好的关系，而非怠于行使权利，综上，对于被告该辩称意见，本院不予采信。被告辩称案涉小区已成立业主委员会并于2017年10月29日解聘原告，故其不应缴纳2017年10月以后的物业费，但其所举表决公告为打印件，其真实性无法核实，且被告并未举证案涉小区业委会已经选聘新的物业公司并签订相关物业服务合同，故对于该辩称意见，本院不予采信。被告主张原告对其房屋外墙渗水问题不予维修，造成其经济损失，本院认为，依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条规定，“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”原告作为物业服务企业对该质量问题的解决负有协调义务，如被告认为原告怠于履行协调义务造成其经济损失，可另案诉讼，本案不予处理。关于被告辩称原告未按合同约定的标准提供物业服务的意见，本院认为，被告作为小区业主，如认为原告在履行物业服务管理过程中存在违反合同、未达到管理服务质量约定的情形等，可通过与原告积极沟通、协商，或另以诉讼等法定方式主张其权利，而其全面拒交物业服务费用，不仅缺乏合同依据，从而也造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告卢伟于本判决生效后五日内支付原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司物业费5897元； 二、驳回原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负担6元，被告卢伟负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  程大光 二〇一八年六月二十八日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。