海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初3134号   原告：颜京泉，男，1988年1月27日出生，汉族，住海南省万宁市。   委托诉讼代理人：陈传松，海南海地律师事务所律师。   被告：海口蒙蒂雅服饰有限公司，住所地海南省海口市龙华区。   法定代表人：陈庆坝，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王飞雄，海南川合律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符芳桃，海南川合律师事务所律师助理。   原告颜京泉与被告海口蒙蒂雅服饰有限公司（以下简称蒙蒂雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜京泉的委托诉讼代理人陈传松，被告蒙蒂雅公司的委托诉讼代理人王飞雄、符芳桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告颜京泉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金42048元（按已付房款657000元的日万分之二计，自2017年8月1日起至2018年6月16日共计320天）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年12月20日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于海口市××区房出售给原告，建筑面积为72.30平方米，每平方米9087.14元，总价款657000元；被告应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件条件，且符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告交付的房屋不符合合同约定的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，被告逾期交房超过60日后，原告有权单方解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全额购房款657000元。至今被告尚未向原告交付符合合同约定的房屋。综上所述，原告已按合同约定全额向被告支付购房款，被告未按约交付房屋，被告行为已严重损害原告的利益。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼，请求支持原告的诉讼请求。   被告蒙蒂雅公司辩称：1.原、被告签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋是现房，只有绿化工程的收尾工作未完成。政府因“双创”三次通知被告暂停施工，造成工期延误，政府上述行为属于不可抗力，被告交房时间应予以延期并从逾期期间中扣除。2018年3月1日，涉案房产整个项目通过综合验收。2018年3月29日，被告已电话通知原告收房。原告至今未收房系其个人原因所致，不应由被告承担逾期交房的违约责任。即便被告支付违约金，应按照银行同期存款利率的标准计算。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、发票（两张），被告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以认定。被告提交通知交房短信记录和通话记录、《工程竣工验收报告》、《关于海口蒙蒂雅服饰有限公司珠云恩公寓项目排水建设方案验收通过的函》、《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》。原告对验收报告的真实性无异议，且经核对与原件无异，本院对验收报告的真实性予以认定。本院在（2018）琼0107民初2716号案中已核实许可决定书的原件，与复印件无异，本案原告虽对许可决定书的真实性有异议，但未提出相反证据予以反驳，故本院对许可决定书的真实性予以认定。被告未提交通知交房短信记录和通话记录及排水建设方案验收通过的函的原件核对，且原告不认可，本院对上述两份证据真实性不作认定。对于本院调取的《关于珠云恩公寓项目是否完成建筑工程竣工验收备案的复函》，原、被告对真实性无异议。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月20日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》，主要内容约定：原告购买被告开发的位于海口市××区房；建筑面积72.3平方米，按建筑面积计价，每平方米9087.14元，总金额657000元；付款方式为合同签订时原告向被告支付首付款207000元，其中含定金20000元，余款450000元由原告向银行按揭贷款支付；被告应在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件且符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，2.因政府政策调整和政府市政配套实施建设滞后所致的，3.原告逾期付款，未向被告支付违约金的，4.无论原告选择何种付款方式只有原告全额付清购房款时，被告才交付房屋，5.非被告原因，累计超过72小时停水停电而导致工期延误；除合同约定可据实延期的特殊情况外，被告未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在60日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行，2.逾期超过60日后，原告有权单方解除合同，原告要求合同继续履行的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向被告支付已付房价款万分之二的违约金。该合同签订后，原告依约向被告支付首付款207000元和剩余购房款450000元。被告分别于2017年1月15日和2017年5月17日向原告开具《海南增值税普通发票》。被告主张涉案房产项目施工中曾因海口市“双创”工作被要求停工。原告至今未收房。   另查明，涉案房产所在的珠云恩公寓项目于2018年3月1日完成建设工程质量验收。2018年4月4日，海口市国家安全局向被告下发《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》，载明“珠云恩公寓”符合国家安全事项审查的有关规定。经海口市琼山区住房和城乡建设局向本院复函，截至2018年6月8日，该项目未在海口市琼山区住房和城乡建设局办理过工程竣工验收备案。庭审之日即2018年6月13日，被告仍未提供任何有效证据证明珠云恩公寓项目已办理工程竣工验收备案。   本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面、诚信地履行合同。原告已支付全部购房款，被告亦应依约按时向原告交付房产，并出示符合房产交付条件的证明文件及有关资料。对于双方争议的焦点本院认定如下：   一、涉案房屋是否达到交房条件。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定交房条件为“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”，截至2018年6月13日，被告仍未提供任何有效证据证明珠云恩公寓项目已办理工程竣工验收备案。因此，涉案房产尚未达到《海口市商品房买卖合同》所约定的交房条件。   二、关于涉案房产项目因“双创”停工能否作为被告延期交房的理由。本案被告主张涉案房产项目因“双创”停工属于不可抗力，故交房时间应予顺延，但被告未提供任何证据证明其主张，应承担举证不利的后果，且被告未能明确“双创”停工时间，故本院对被告意见不予采纳。被告应向原告承担逾期交房的违约责任。   三、原告主张的违约金是否过高应予以调整。原告未能证明其存在除已付房款被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期交房给原告造成的损失为已付房款被占用期间的利息损失。该损失最低可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮30%计，该利率折算为年利率5.655%（4.35%+4.35%×30%），又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以违约金超过造成的损失30%为标准，判断违约金是否过高，因此在5.655%基础上再上浮30%后折算的年利率为7.3515%，而双方约定的逾期交房违约金的计算标准为日利率0.02%（即年利率7.2%），低于年利率7.3515%，故被告应按双方约定的违约金计算标准即年利率7.2%向原告承担逾期交房的违约责任。原告主张自2017年8月1日起计算违约金，本院予以照准。因被告取得建筑工程竣工验收备案的具体时间尚无法确定，本案违约金暂计至庭审之日。被告应向原告支付自2017年8月1日起至2018年6月13日止，以已付购房款657000元为基数按年利率7.2%（即日利率0.02%）计算的逾期交房违约金即41653.8元（657000元×317天×0.02%）。原告主张超出部分，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海口蒙蒂雅服饰有限公司于本判决生效之日起五日内向原告颜京泉支付自2017年8月1日起至2018年6月13日止的逾期交房违约金41653.8元；   二、驳回原告颜京泉的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费426元，由被告海口蒙蒂雅服饰有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 黄小雅     二〇一八年六月十七日   法官助理 王川凡   书 记 员 林海莲   速 录 员 王彦玲   附相关法律法规条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。