广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0883民初1857号原告：吴川市森茂物业服务有限公司，住址为吴川市海滨街道海岸万和城2幢1单元首层。法定代表人：杨华成，总经理。委托诉讼代理人：陈涛，广东梅江律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭田保，公司员工。被告：王弘，女，汉族，1970年5月30日出生，住吴川市，委托诉讼代理人：龙航明，广东佳业律师事务所律师。第三人：吴川市森茂房产开发有限公司，住址为吴川市海港大道中(原福海酒店大楼)。法定代表人：骆泉霖。原告吴川市森茂物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告王弘物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加第三人吴川市森茂房产开发有限公司（以下简称森茂公司）参加诉讼。原告物业公司的委托诉讼代理人陈涛、彭田保，被告王弘的委托诉讼代理人龙航明到庭参加诉讼，第三人森茂公司法定代表人骆泉霖经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即缴交欠原告物业服务费304680.75元及其滞纳金1741273.62元，两项合计2045954.37元；二、判令被告立即给付欠原告电费19979.80元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2014年12月28日与森茂公司签订《房屋（幼儿园）转让协议书》，购买森茂公司开发建设的吴川海岸·万和城物业用房共四层房屋，建筑面积3245.1平方米作幼儿园使用，原告另外提供该房屋门前448平方米空地作为幼儿园户外专用获得场所。协议签订后，被告于2015年2月开始占有和使用该幼儿园及空地，原告也对被告物业进行了服务管理，但被告至今未缴纳物业服务费，按规定物业服务费按物业建筑面积1.5元/㎡计收，逾期按日千分之三缴交滞纳金。被告自2015年2月至2017年10月共33个月未缴交物业服务费，被告共拖欠原告物业服务费304680.75元及滞纳金1741273.62元，两项合计2045954.37元。另外，计至2017年7月31日止，被告总用电量43293.6度，按1.2元/度（已含损耗、变损）计，共51952元。被告于2017年7月31日已交电费34245（按0.791元/度，未含损耗、管理费）。2017年8月份被告用电量1894度，按1.2元/度计，电费为2272.80元。至2017年8月止，被告尚欠原告电费19979.80元。为维护原告及其他业主的合法权益，特提起上述请求，望人民法院依法判如所诉。被告王弘辩称：一、被告不需要物业管理。涉案的房屋是一个功能相对独立的建筑物，门口向大路，不从小区进出（幼儿园照片证实），不在原告的物业管理范围，不需原告进行卫生和治安管理等，不存在物业管理问题。二、原告没有实际进行物业理管。事实上，原告对涉案的物业也没有管理。2016年照片证明地面高低不平，长杂草，垃圾满地。2017年照片证明池中满眼是垃圾。三、原告主张收取物业管理费没有依据。首先，被告与原告没有签订物业管理合同。原告主张按每平方米收l.5元没有合同依据；主张按日千分之三计滞纳金也没有合同依据。其次，原告的上述主张也没有法律条文依据。四、有不得收取物管费的约定。被告(乙方)与吴川市森茂房产开发有限公司(甲方)签订的《房屋（幼儿园）转让协议书》第七条约定“甲方或甲方成立或委托的物业管理公司，不得收取乙方承让来的幼儿园的物业管理费”。据此，原告主张收取物业管理费无理。五、原告主张违约金过高。即使原告主张违约金有依据，按日千分之三标准（即月9%）计算也属过高。合同法司法解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”逾期付款的损失为人民银行同期同类贷款利息，年利率约6%。可见原告主张过高。六、被告的电费已经交清至2018年1月份，有电费单据证明。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、备案回执，拟证明原告对住户进行管理收取物管费每月1.4元/㎡；2、前期物业服务协议，拟证明原告是万和城小区的合法管理单位；3、通知，拟证明被告缴交管理费、电费；4、物业费与滞纳金总表，拟证明应补交电费；5、收据，拟证明已收取被告水电费，被告尚欠部分电费。6、幼儿园电图（竖向干线系统图），拟证明被告王弘房屋（幼儿园）的用电从原告管理的万和城小区配电房输入，原告对被告的用电进行管理；7、火灾自动报警及联动控制系统图（弱电图）；8、消防给水图，拟证明被告王弘房屋（幼儿园）的消防用水由原告管理；9、《给水图排水图》、《给排水原理图》、《给水图》、《排水图》，拟证明被告王弘房屋（幼儿园）的给排水由原告管理。被告王弘质证认为：对证据1的真实性有异议，由法院核实，备案表没有显示物业费1.4元每平方的依据，关联性有异议，与本案的房产没有关联，备案表标明是高层住宅的收费标准，涉案的房产既不是高层也不是住宅，备案表注明执行的时间至业委会成立止，之后不按该标准执行；对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议，我方没有收到该份通知，也不认可原告主张的收费标准，详细缴费内容需查单据；对证据4的真实性、合法性和关联性均有异议，该份汇总表不属于证据，是原告方单方主张的计算过程；对证据5收据的真实性无异议，合法性、关联系有异议，不能证明尚欠电费；对证据6、7、8、9的真实性不予认可，合法性和关联性有异议，理由是4种图需要报备有关部门备案和审批，应该以相关部门盖章、审批为准，即使图纸是真实合法，也与物业管理无关。被告王弘围绕其答辩意见向本院提交了如下证据：1、转让协议书，拟证明不得收物管费；2、照片1，拟证明空地高低不平，杂物丛生，满地垃圾，证明原告没有物业管理；3、照片2、3，拟证明水池内满眼垃圾，证明原告没有管理；4、照片4张，拟证明物业独立于小区，不属小区管理范围；5、万和城平面图，拟证明幼儿园位置及独立区域。原告质证认为：对证据1的真实性无异议、合法性和关联性有异议，开发商和物业管理是两个不同主体，开发商与被告签订的协议，对我方无效；对证据2、3、4的真实性有异议，对拍照的时间不认可，合法性和关联性有异议，涉案房产属于万和城商业小区的一部分，我方对其进行物业管理；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性需要证明的事实有异议，涉案房产属于万和城商业小区的一部分，很多商铺都是独立门口出入，但都缴交物业费。经审理查明：2014年12月28日，森茂公司（甲方）与王弘（乙方）签订了《房屋(幼儿园)转让协议书》，该协议约定森茂公司将其开发建设的吴川市海港大道海岸·万和城小区的原物业用房，建筑面积叁仟贰佰肆拾伍点壹平方米共四层房屋，转让给王弘。协议第七条约定：“甲方或甲方成立或委托的物业管理公司，不得收取乙方承让来的幼儿园的物管费，但乙方可接受物业管理公司相关的管理”。合同签订后，被告王弘交清了价款。该协议书履行过程中发生争议，王弘于2016年4月20日向本院提起诉讼【（2016）粤0883民初605号】，王弘请求判令森茂公司履行《房屋(幼儿园)转让协议书》，森茂公司则认为该协议书已解除，应驳回王弘的诉讼请求。本院于2016年6月27日作出民事判决，其中判决森茂公司依约履行《房屋(幼儿园)转让协议书》约定的义务及承担违约责任。森茂公司及王弘均不服，各自提起上诉。湛江市中级人民法院于2017年6月12日作出（2016）粤08民终1460号民事判决（现已生效），认定涉案《房屋(幼儿园)转让协议书》是王弘与森茂公司的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照该协议约定履行义务，遂驳回上诉，维持原判。另查，原告与被告之间没有签订服务协议。被告王弘占有使用该房屋后，开办了幼儿园，至2017年7月31日，被告总用电量43293.6度，按1.2元/度（已含损耗、变损）计，则为51952元，但被告只按0.791元/度向原告支付了34245元电费。2017年8月1日以后，被告已按1.2元/度的用电标准向原告交纳电费。再查，被告涉案房屋所在的万和城小区在被告与第三人签订房屋转让协议时未成立业主委员会。2016年4月25日，吴川市发展和改革局向原告出具《备案回执》，所附的《物业服务收费备案表》（2016年1号）表明原告向该局申请备案的物业服务收费标准为“高层住宅0.75元/平方米.月”，执行时间为“至业委成立”，备注栏内容为“具体执行价格可在此基准价上上下浮动20%，电梯住宅在此基准价的基础上增加0.5元/月.㎡电梯维护、保养费用（不包括电梯的维修和更新、改造等费用）”。庭审中，原告代理人表示该小区的商铺物业管理收费标准尚未报备。本院认为，本案的争议焦点有：一、被告应否向原告支付物业管理费；二、被告应否向原告补交电费。一、关于物业管理费的问题。原告作为涉案房屋开发商森茂公司选聘的物业公司，根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《广东省物业管理条例》第三十六条第一款“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”、第三款“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”的规定，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。在本案中，原告属于物业服务企业，第三人森茂公司属于物业建设单位，但双方均未向本院举证双方之间是否签订了前期物业服务合同或其具体约定。而根据《广东省物业管理条例》第三十七条第一款“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。”之规定，前期物业服务合同约定的内容必须成为商品房买卖合同的一部分，即该约定的效力及于物业建设单位和物业服务企业。《物业管理条例》第二十二条第一款规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”、第二十三条规定“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”本案中，无证据表明第三人与被告签订的《房屋（幼儿园）转让协议书》时已制定临时管理规约并向被告予以说明，该协议书第七条约定“甲方或甲方成立或委托的物业管理公司，不得收取乙方承让来的幼儿园的物管费，但乙方可接受物业管理公司相关的管理。”该约定应视为第三人与被告关于涉案房屋前期物业服务内容的约定，该约定即使与可能存在的第三人和原告之间的前期物业服务合同约定或临时管理规约不符，其效力也及于原告。若因物业管理区域的变化致使物业服务企业利益受损，物业服务企业可依据与物业建设单位之间的前期物业服务合同向物业建设单位主张权利。故原告诉请被告应向其交纳物业管理费及滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告应否向原告补交电费的问题。第三人与被告所签订的《房屋（幼儿园）转让协议书》第七条约定被告免交的费用限于物业管理费，而被告房屋用电从原告管理的万和城小区配电房输入，产生一定的损耗和变损属客观事实，被告至今一直接受由原告代缴电费的管理方式，但2017年8月1日之前，被告只按0.791元/度向原告支付了34245元电费未包含损耗和变损的部分。2017年8月1日以后被告开始按1.2元/度（含损耗和变损）的标准向原告支付电费，说明双方对1.2元/度的电费代缴标准不再持有异议。原告居于双方合意请求被告按1.2元/度（含损耗和变损）的标准向原告补交尚未交足的部分电费，本院予以支持，即被告尚需向原告支付代缴电费17707元（51952元-34245元）。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十二条第一款、第二十三条，《广东省物业管理条例》第三十六条第一款、第三款、第三十七条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，判决如下：一、限被告王弘在本判决发生法律效力之日起七天内向原告吴川市森茂物业服务有限公司支付代缴电费17707元；二、驳回原告吴川市森茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案件受理费23327元，由原告吴川市森茂物业服务有限公司负担23084.32元，被告王弘负担242.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 郭 雕审判员 李小龙审判员 彭 曦二〇一八年六月二十日书记员 黄诗颖