海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终637号 上诉人（原审被告）：万宁儒生置业有限公司，住所地：万宁市万城镇二月花酒店**北侧。 法定代表人：邢福廉，总经理。 委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛倩，女，1986年11月12日出生，汉族，河北省石家庄市人，住河北省石家庄市。 被上诉人（原审原告）：段秀燕（葛倩母亲），女，1962年11月1日出生，汉族，河北省石家庄市人，住河北省石家庄市。 二被上诉人委托诉讼代理人：陈代敏，万宁市诚信法律事务所法律工作者。 上诉人万宁儒生置业有限公司（以下简称儒生公司）因与被上诉人葛倩、段秀燕商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2017）琼9006民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人儒生公司的委托诉讼代理人余文珊，被上诉人葛倩、段秀燕的委托诉讼代理人陈代敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 儒生公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回葛倩、段秀燕一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由葛倩、段秀燕承担。事实和理由：一、葛倩、段秀燕至今没有缴纳专项维修资金、办证税费、办证费用，儒生公司依约可延期交房，一审判决认定儒生公司逾期交房是错误的。根据涉案《商品房买卖合同》第八条第二款第四项及第二十二条的约定，买受人应按规定缴纳物业专项维修资金，买受人未按合同的约定履行义务的，出卖人可以延期交房。另，《住宅专项维修资金管理办法》第十三条亦规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”本案中，葛倩、段秀燕已经入住涉案房屋至今，但未缴纳专项维修资金，违反了法律规定及合同约定，儒生公司有权延期交房。此外，根据附件七合同补充协议第二条及第三条，办理银行按揭手续和办理房产证所需缴纳的各项费用根据国家相关规定由买受人和出卖人各自承担，在办理交房手续时，买受人应支付相应的税费及办证费用，买受人未付清全部购房款或办证的相关费用的，出卖人可以暂缓办理房地产产权转移登记手续，且出卖人不承担逾期交付房屋及办理《房地产证》的违约责任。葛倩、段秀燕收房至今，未缴纳办证税费及办证费用，儒生公司依约有权延期交房而不承担逾期交房的违约责任。二、葛倩、段秀燕要求支付逾期交房违约金已经超过法定的诉讼时效，一审判决适用法律错误。第一、假设儒生公司存在违约行为，根据涉案《商品房买卖合同》第八条可知涉案房屋交房时间为2014年7月30日前，即2014年8月1日儒生公司没有交房，葛倩、段秀燕就应知道其权利受到侵害，诉讼时效开始起算，葛倩、段秀燕应在两年内即2016年8月1日前主张权利，但葛倩、段秀燕直至2017年11月才起诉，部分违约金已经超过法定诉讼时效而丧失胜诉权，一审判决支持葛倩、段秀燕超过诉讼时效部分的违约金明显错误。第二、原审法院在（2017)琼9006民初446号等系列案件中均认为业主在交房期限届满即知道自己权利受到侵害，并因此认为起诉前两年的逾期交房违约金请求超过诉讼时效不予保护，但在本案中却认定逾期交房违约金的诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的款项期届满之日计算，前后不一，且该认定不符合诉讼时效维护交易秩序的稳定及督促及时行使权利的立法目的。三、一审判决的逾期交房违约金明显畸高。如前所述，葛倩、段秀燕明知涉案房屋与合同约定的交付条件不符、依据合同约定其有权拒绝交房，却仍主动入住涉案房屋并实际占有使用,依法应视为房屋已交付使用，不存在交房之后还逾期交房的问题。即便认定儒生公司违约，也仅是存在行政管理上验收合格逾期的问题，违约性质应减轻，违约金计算标准也应相应调整。本案中，葛倩、段秀燕已经实际入住及使用涉案房屋，不会因为房屋迟延交付而产生损失，且涉案违约金标准畸高，严重高于同地段同类房屋的租金标准，依法应予以调整。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持儒生公司的上诉请求。 葛倩、段秀燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。儒生公司上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。一、是否缴纳专项维修资金与儒生公司未按约定条件交房没有因果关系。根据《海南省建设厅、海南省财政厅关于转发建设部财政部 葛倩、段秀燕向一审法院起诉请求：1.判令儒生公司向葛倩、段秀燕支付2014年8月1日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金174007.8元；2.判令儒生公司向葛倩、段秀燕支付2017年12月1日起至按约定条件交付房产之日止的逾期交房违约金（每日按房屋总价款476216元的万分之三计算）。 一审法院认定事实：儒生公司在万宁市××区开发商品房房地产项目。2014年4月7日，葛倩、段秀燕与儒生公司签订《万宁市商品房买卖合同》（简称《商品房买卖合同》），约定葛倩、段秀燕购买儒生公司开发的弗拉明戈·屿海商品房项目中的××苑房），其预售许可证号为【2013】万房预订（延51）号，建筑面积为77.45平方米；总价款为476216元，于签订合同时全部付清。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：出卖方应于2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第八条第二款就出卖方可据以延期交房的“不可抗力”等四种特殊原因作出了约定。第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1．逾期在180日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。”葛倩、段秀燕依照约定向儒生公司支付全部购房款476216元后，儒生公司于2014年4月14日向葛倩、段秀燕出具相应的收款发票。双方约定的交房期限届满后，儒生公司未与葛倩、段秀燕办理交房手续。2016年3月17日，儒生公司在万宁市住房保障与房产管理局办理了涉案商品房预售合同备案登记手续。至本案开庭审理之日，未有证据证明儒生公司与葛倩、段秀燕办理过房屋交付手续，亦未有证据证明901号房屋已完成验收手续且验收合格。诉讼中，儒生公司未就该房屋不能交付的原因作出说明。 一审法院认为，葛倩、段秀燕与儒生公司所签订的《商品房买卖合同》为商品房预售合同，合同所约定的内容属双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同情形，应认定为合法有效的商品房预售合同。本案诉讼争议的焦点为：一、儒生公司是否应承担向葛倩、段秀燕支付逾期交房违约金的民事责任；二、葛倩、段秀燕的起诉是否已超过诉讼时效。 一、关于儒生公司是否应承担支付逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，葛倩、段秀燕在签订《商品房买卖合同》后已依约向儒生公司支付全部购房款，双方当事人在所订立的《商品房买卖合同》第八条中明确约定，除不可抗力、因政府相关部门耽误等四种特殊原因外，出卖人（儒生公司）应当在2014年7月30日将经验收合格的商品房交付买受人（葛倩、段秀燕）。儒生公司在《商品房买卖合同》所约定的交房日期到期后，无正当理由一直未与葛倩、段秀燕办理交付房屋手续（即未依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付葛倩、段秀燕），其行为已构成违约。儒生公司逾期未能交房，其逾期的时间已超过180日，依照《商品房买卖合同》第十一条第2项的约定，在葛倩、段秀燕要求继续履行合同的情况下，根据葛倩、段秀燕的请求，儒生公司应自2014年8月1日起按逾期日数每日向葛倩、段秀燕支付已付房价款（476216元）万分之叁的违约金。截至本案开庭之日（2017年12月29日），儒生公司逾期交房的日数为1246日，其应承担的逾期交房违约金计算为178008元（476216元×0.0003×1246）。儒生公司于庭审后何时依照双方约定的条件交付房屋的事实，是将来有待认定的事实，在本案中无法认定。葛倩、段秀燕在本案中请求在计算违约金时，将逾期交房的日期计算至儒生公司按约定条件实际交付房产之日，其请求的计算违约金截止日期不明确。故本院在本案中对葛倩、段秀燕主张的2017年12月29日以后的违约金不作处理。葛倩、段秀燕可待此后儒生公司实际逾期交房的事实确定后另行提起诉讼，主张其权利。 二、关于葛倩、段秀燕的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施之前，一般民事权利的诉讼时效期间为2年，从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。本案葛倩、段秀燕起诉所提出的诉讼请求是要求儒生公司支付逾期交房违约金。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条的内容可以确定，双方对出卖方逾期交房所应承担的支付违约金责任未约定履行期限；双方在《商品房买卖合同》附件的补充协议中亦未就此作出补充约定。据此，本案不能确定儒生公司履行支付违约金义务的期限。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案未有证明葛倩、段秀燕于起诉之前就逾期交房违约金的支付问题向儒生公司主张过权利，或指定过支付违约金的宽限期，儒生公司关于葛倩、段秀燕起诉超过诉讼时效的抗辩理由不成立，其诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：儒生公司于本判决书生效之日起十日内，向葛倩、段秀燕支付2014年8月1日至2017年12月29日期间的逾期交房违约金人民币178008元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1890元（葛倩、段秀燕已预交），由儒生公司负担。 本院二审期间，儒生公司围绕其上诉请求提交了证据：证据一、涉案房屋分户电表读数照片一张及房门照片一张，证明葛倩、段秀燕已经实际入住及使用涉案房屋的事实。证据二、中国房地产协会全国房地产市场数据，证明涉案违约金明显高于同地段同类房屋每月租金标准的事实，涉案小区对外租金的租金标准为每平方34.16元/月。葛倩、段秀燕质证认为：儒生公司逾期举证，且提交的证据不属于新证据。对证据一真实性予以确认，但对证明内容有异议，认为儒生公司根本没有向葛倩、段秀燕交付涉案房屋，该房屋是精装修，房屋装修后但是没有上锁，葛倩、段秀燕担心儒生公司一房二卖，才把锁头换掉，并没有实际入住。对证据二合法性、真实性、证明内容均有异议，认为该证据不具有权威性，不是官方发表的数据，且本案的违约金是双方约定的，没有违反法律的规定。 对儒生公司二审提交的证据，本院认证如下：证据一、葛倩、段秀燕对证据一的真实性予以认可，且该证据来源合法，并与本案有关联，故对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。证据二、该份证据在一审时在网上已经客观存在，但儒生公司在一审中并未提交，不属于新证据，本院对该份证据不予确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为：一、儒生公司是否实际按合同约定标准向葛倩、段秀燕交付了房屋，是否构成违约并应承担违约责任；二、葛倩、段秀燕请求支付违约金是否超过诉讼时效；三、葛倩、段秀燕请求按约定的违约金利率计算支付违约金是否过高。 一、关于儒生公司是否实际按合同约定标准向葛倩、段秀燕交付了房屋，是否构成违约并应承担违约责任的问题。 本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，儒生公司应当在2014年7月30日前将经验收合格的房屋交付给葛倩、段秀燕使用，双方是以“该商品房经验收合格”作为交付条件，但该房屋至今未经验收合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，因本案双方对房屋交付另有约定，即房屋交付应是经验收合格的房屋，故儒生公司应从约定，向葛倩、段秀燕交付经验收合格的房屋。儒生公司未按约定履行，构成违约，应承担逾期交付验收合格房屋的违约责任。 儒生公司上诉提出因葛倩、段秀燕未缴纳物业专项维修资金及办证费用，所以其不用承担逾期交房的违约责任。本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，儒生公司应当在2014年7月30日前，将验收合格的商品房交付给葛倩、段秀燕使用，如葛倩、段秀燕未按本合同的约定履行义务的，儒生公司可据实予以延期。《商品房买卖合同》第二十二条约定，葛倩、段秀燕应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金，物业专项维修资金应存入万宁市房产行政管理部门在银行设立的专用账户。《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，住宅物业应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。上述行政法规和合同约定的前提是房屋已经验收合格并进入交房阶段，在此阶段葛倩、段秀燕未交清住宅专项维修资金的，儒生公司不得将验收合格的房屋交付给葛倩、段秀燕且不承担逾期交房的违约责任。本案中，事实上儒生公司所交付的房屋一直未经验收合格，即儒生公司不具备不承担逾期交房违约责任的条件，包括合同约定的条件和上述行政法规规定的条件。而且交存住宅专项维修资金是葛倩、段秀燕依据行政法规应该履行的手续，所交存的专项维修资金最终并非归属于儒生公司，因此，是否缴纳住宅专项维修资金属于另一法律关系，与本案没有关联。儒生公司以葛倩、段秀燕未缴纳该资金作为其无须承担逾期交房的违约责任的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 儒生公司依据双方当事人签订的合同附件七第二条“买受人未付清全部房款（含贷款金额）或办证的相关费用的，出卖人可暂缓办理房地产产权转移手续，且出卖人不承担逾期交付房屋及办理《房地产证》的违约责任”及第三条“办理银行按揭手续和办理房地产证所需缴纳的各项费用根据国家相关规定由买受人和出卖人各自承担，在办理交房手续时，买受人应支付相应的税费及办证等费用”之约定，主张葛倩、段秀燕未缴纳相关办证费用，儒生公司便不承担逾期交房的违约责任。本院认为，根据上述两个条款可以看出，交付房屋和代办房屋产权证是合同约定的出卖人的两个相对独立和有先后顺序的义务，儒生公司先交房，后代办房屋产权证。葛倩、段秀燕未付清全部房款（含贷款金额）的，儒生公司不承担逾期交付房屋的违约责任；而在办理交房手续时，葛倩、段秀燕应支付相应的税费及办证等费用，葛倩、段秀燕未付清办证的相关费用的，儒生公司可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且不承担逾期办理房产证的违约责任。也就是说，葛倩、段秀燕未付清房款是儒生公司得以抗辩延期交房的理由，而葛倩、段秀燕未付清办证费用则是儒生公司抗辩延期办证的理由。本案中，葛倩、段秀燕主张的是儒生公司延期交房，在葛倩、段秀燕已付清全部购房款的情况下，儒生公司以葛倩、段秀燕未缴纳相关办证费用为由抗辩其延期交房不构成违约，缺乏合同依据，本院不予采信。 二、葛倩、段秀燕请求支付违约金是否超过诉讼时效的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2014年7月30日前。即2014年8月1日儒生公司没有交房，葛倩、段秀燕就应知道其权利受到侵害，根据当时施行的《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，诉讼时效应从2014年8月1日开始起算。由于本案葛倩、段秀燕主张的违约金是按日计付的，故该债权属于继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在《民法总则》2017年10月1日施行之前，应适用《民法通则》规定的二年诉讼时效，施行之后适用《民法总则》规定的诉讼时效为三年。即权利人的权利受到损害的事实发生在《民法总则》实施之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》施行而消灭；按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时《民法总则》关于诉讼时效的规定产生溯及力，不再适用《民法通则》相关规定。因此，本院认为，本案葛倩、段秀燕主张2014年8月1日已经发生涉案债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自葛倩、段秀燕起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至葛倩、段秀燕起诉之日。本案葛倩、段秀燕于《民法总则》2017年10月1日施行后的2017年11月22日提起诉讼，故本院对葛倩、段秀燕请求违约金的权利保护范围应为2015年10月1日至葛倩、段秀燕起诉之日（2017年11月22日）。2014年8月1日至2015年9月30日期间的违约金因无诉讼时效中断事由，故该期间的债权已超过诉讼时效，葛倩、段秀燕对该部分的债权已丧失胜诉权。由于儒生公司违约延续至一审开庭之日，而葛倩、段秀燕请求的违约金包括至一审开庭之日，该期间的违约金已发生且未超过诉讼时效，故一审判决计算违约金至开庭之日即2017年12月29日并无不当。儒生公司逾期未能交房，其逾期的时间已超过180日，依照《商品房买卖合同》第十一条第（二）项的约定，在葛倩、段秀燕要求继续履行合同的情况下，根据葛倩、段秀燕的请求，儒生公司应自2015年10月1日起按逾期日数每日向葛倩、段秀燕支付已付房价款万分之叁的违约金。截至本案一审开庭之日（2017年12月29日），儒生公司逾期交房的日数为818日，应向葛倩、段秀燕承担的逾期交房违约金为116864.4元（已付房款476216元×0.0003×818日）。 三、关于葛倩、段秀燕请求按约定的违约金利率计算支付违约金是否过高的问题。葛倩、段秀燕虽然接收了房屋，由于房屋未经验收合格，故对其实际处分、收益均会带来损失。一审判决按合同约定的以葛倩、段秀燕已交房款的日万分之三计算违约金，该违约金并不过高，故本院不予调整。 综上所述，儒生公司的上诉请求有理部分予以支持，无理部分应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律欠当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销海南省万宁市人民法院（2017）琼9006民初2146号民事判决； 二、上诉人万宁儒生置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向被上诉人葛倩、段秀燕支付2015年10月1日至2017年12月29日期间的逾期交房违约金116864.4元； 三、驳回被上诉人葛倩、段秀燕的其他诉讼请求。 如果万宁儒生置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1890元，由上诉人万宁儒生置业有限公司负担1323元，被上诉人葛倩、段秀燕负担567元。二审案件受理费3780元，由上诉人万宁儒生置业有限公司负担2646元，被上诉人葛倩、段秀燕负担1134元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 吴党恩 审 判 员 陈小燕 二〇一八年六月二十日 法官助理 魏 榕 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。