云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初1347号原告：鄂建英，女，1970年2月28日出生，彝族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人：白永刘，男，1964年9月22日出生，傣族，居民，住弥勒市，系原告丈夫。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，系该公司职员。代理权限：特别授权。原告鄂建英与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂建英及其委托诉讼代理人白永刘，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂建英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.请求判令被告支付原告2018年度的房屋租金43828.88元；3.请求判令被告支付原告延期付款的日万分之五计算的违约金2103.78元（2018年2月1日起至5月7日违约96天，违约金2103.78元），以上两项合计45932.66元；4.判令被告支付自2018年5月7日起至付清房租时的违约金（按合同约定执行）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年10月10日签订《商品房购销合同》（合同编号：湖销住第2-1404号）及《补充协议》。合同约定原告向被告购买位于弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期X幢X号房产，购房价格为547861元，签订合同后原告按期全额支付购房款及各种费用，同时双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋出租给被告，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），年租金按该房产价款的8%计算（每年租金应为43828.88元，被告代扣税费后实际支付40695.12元），租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金（协议是被告统一制定的标准），原告按期将房屋交付被告使用。2015年1月1日，原、被告双方签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2018年12月31日止，共6年，租金计算和给付方式未变，未约定事项按房屋租赁合同约定执行。被告按约支付了2013年度和2014年度的租金，2015年度的租金未按时支付，经原告多次催要后，被告于2015年6月17日支付。2016年度及2017年度的租金及违约金在2017年通过弥勒市人民法院执行局得以圆满支付，2018年度租金及违约金至今没有支付。经多次向被告催要均无果，现提起诉讼要求被告支付2018年度的房屋租金及违约金。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.本案租金是由净租金和租赁税费组成的，支付给原告的租金应该是净租金所以要扣除税费；2.本案违约金应当以实际欠付的净租金为基准计算，不应包含租赁税费；3.本案违约金以万分之五日利率计算过高，应该调整为以银行同期贷款年利率4.35％计算；4.本案合同租金过高，请求调整或者变更。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.居民身份证复印件1份，欲证实原告的身份信息及诉讼主体资格；2.商品房购销合同及合同补充协议复印件各1份，欲证实原告向被告购买房屋的事实；3.发票复印件4张、收据复印件2张，欲证实原告所购买房屋的价格为547861元，以及原告应被告要求所支付的费用；4.房屋租赁合同、补充协议复印件各1份，欲证实原告将所购房屋返租给被告的情况。经质证，被告对原告提供的第3组证据中的2张收据有异议，认为该证据与本案无关联性。被告向本院提供房屋租赁合同1份，欲证实本案租金是由净租金及租赁税费构成，且约定了税费的交纳方式证。原告质证后对被告提交的该证据无异议。原告提供的，经被告质证后无异议的证据，能证明原告欲证实的事实，予以采信；经被告质证后有异议的证据，经审查该部分证据与本案无关联性，不予评判。被告提交的证据原告质证后未表示异议，其证明目的予以采纳。本院经审理认定事实如下：2010年10月10日，原告鄂建英及其丈夫白永刘与被告云南昆润高宏投资有限公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，原告向被告购买暂定名称为“弥勒县‘财富新天地文化旅游综合建设项目’第一期”的商品房中第X幢第X单元第X层X号房，房屋建筑面积74.98平方米，每平方米7291.20元，房屋总价为546694元，原告于合同签订当天向被告支付首付款166694元。同日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2011年8月15日，原告通过银行按揭方式向被告支付尾款380000元。2012年12月30日，原告向被告补缴购房款1167元。2015年1月1日，原、被告签订补充协议，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，将租期延长至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定全面履行义务，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付2018年度房屋租金43828.88元（547861元×8%×1年），系按合同约定标准计算所得，对被告辩解支付的租金应扣除相应税费，因合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，本院支持由被告支付原告租金43828.88元。同理，对被告辩解违约金的计算基数应当扣除税费的意见不予支持。原告主张由被告按未付租金额的万分之五计算支付自2018年2月1日起至2018年5月7日止的违约金2103.78元（547861元×8%×0.0005×96天），在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，原告关于违约金的计算标准及方法符合双方合同约定，故对被告辩解违约金计算利率过高的意见本院不予支持。对被告提出租金过高的辩解意见，因双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行，期间未进行租金的调整，现被告要求调整租金的理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、原告鄂建英与被告云南昆润高宏投资有限公司分别于2010年10月10日、2015年1月1日签订的房屋租赁合同、补充协议继续履行。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告鄂建英2018年度的房屋租金43828.88元以及自2018年2月1日起至2018年5月7日止的违约金2103.78元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年5月8日起至租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，减半收取计474元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王聪俊二〇一八年六月二十日书记员  吴 霞