四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)成民初字第01390号 原告：四川创美实业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区上升街16号。 法定代表人：林超，董事长。 委托诉讼代理人：许正平，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都川宏金沙商业管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区清江西路8号。 法定代表人：杨天明，董事长。 委托诉讼代理人：周锐，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张长健，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告四川创美实业有限公司（以下简称创美公司）与被告成都川宏金沙商业管理有限公司（以下简称川宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。创美公司的委托诉讼代理人许正平、何军，川宏公司的委托诉讼代理人周锐、张长健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创美公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令川宏公司向创美公司交付金沙国际商贸中心B区第二层物业，并就该层物业向创美公司办理产权过户事宜。二、判令川宏公司赔偿创美公司损失33088545元。其主要事实及理由是：2004年6月21日，创美公司与成都苏坡经济开发有限公司（后更名为川宏公司，以下统一以川宏公司称谓）签订合作协议书约定：由川宏公司将金沙国际商贸中心A区二、三、四楼及一层专用区域、B区一、二层出租给创美公司，由创美公司进行经营。同时约定：为了鼓励创美公司在经营中有出色业绩及多投广告炒热金沙商贸中心，川宏公司同意创美公司以修建成本价购买OBI二楼整层，成本价格以川宏公司决算及审计结果为准。2004年8月31日，双方依据上述《合作协议书》签订了正式的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定由川宏公司将“金沙国际商贸中心”一至四层出租给创美公司，租期十年，并约定将金沙国际商城物业二层出售给创美公司，明确价格为成本价以及成本价的核算方式，以及成本价每平方米3000元，总价42585000元的价格标准。同时，双方约定，在租赁关系期间，创美公司认为时机成熟，可以向川宏公司告知购买物业，川宏公司收到通知即向创美公司提供成本价核定资料，双方进一步完成融资、付款、过户等相关事宜。2005年1月16日，双方又就前述金沙国际商城第二层房屋签订了《房屋买卖合同》，明确了双方的房屋买卖关系及相关交易条件。2008年5月7日，创美公司通过公证的方式函告川宏公司，表示认为时机成熟，愿意按照原约定以成本价购买金沙国际商城第二层，并请求对方依照合同约定提供核定成本价的相关资料，但未见川宏公司回复。后创美公司屡次发函要求川宏公司履行合同，但川宏公司均未予回函。后川宏公司发函称2004年签署的《合作协议书》及《商品房买卖合同》所附条件均未达成，双方不存在房屋买卖关系，金沙国际商城B区二层房屋不再出售，且双方间的租赁合同到期，要求创美公司撤场。创美公司认为：双方间于2004年8月31日起，以多种方式就标的物业签订了房屋买卖合同，合同形式合法、内容合法，并且双方意思表示真实，该合同成立并生效，双方间具有房屋买卖关系。但川宏公司未按合同约定履行相应义务，单方违约，致使创美公司无法获得物业产权，并导致创美公司自2009年起至214年12月31日共为标的物业支付额外的房屋租金33088545元。为此，创美公司提起本案诉讼。 川宏公司答辩称：一、川宏公司系房地产开发企业，其与创美公司就本案诉争物业买卖所形成的关系属商品房买卖合同关系，应当依据国家关于商品房销售的相关特别规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来判定双方当事人围绕商品房买卖形成的合同权利义务。二、川宏公司与创美公司所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》从法律上不应认定为商品房买卖合同，川宏公司向创美公司不负有商品房买卖法律关系中的出卖人义务。从《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的内容看，其中关于“商品房的基本情况、价款、付款方式及时间”均约定不明，且两份协议中亦无《商品房销售管理办法》第十六条规定的第（4）至（12）项商品房买卖合同的必备条款，同时，创美公司从未向川宏公司支付过任何购房款，故，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》不应被认定为商品房买卖合同。三、创美公司所提及的2015年1月16日所签订的《商品房买卖合同》系伪证，不能作为本案定案依据采信。该合同上所加盖的公章系川宏公司更名前的“成都苏坡经济开发有限公司”字样的公章，但成都苏坡经济开发有限公司于2014年10月29日即完成公司名称的变更，“成都苏坡经济开发有限公司”字样的公章已于同年11月2日由成都市公安局销毁，随之启用了川宏公司名称的公章，不可能在2015年1月16日继续使用。从该合同的内容看，“计价方式与价款”中有表述为“按建筑面积计算，暂定每平方米三千元”，众所周知，在正式的商品房买卖合同中，房屋的单价必须是确定的，不可能出现一个暂定价格，充分说明该合同系伪造。且从事后的双方往来函件中，创美公司从未要求川宏公司以每平方米3000元的价格向其出售房屋，直到本案提起诉讼，此合同才作为证据由创美公司提交，可以反证此份《商品房买卖合同》系为本案量身定做。四、即使法院认为双方间的商品房买卖合同已成立，在依法补正合同欠缺要件且创美公司已履行全额付款义务的情况下，川宏公司亦不负有交房及过户之义务，创美公司的第一项诉讼请求仍不能成立。五、依据《房屋租赁合同补充协议》第二条第一款的约定：“商城二层转让后，创美公司向川宏公司支付的房屋租金将从过户之日起做相应的扣减，该扣减金额等于过户面积所对应的租金”，因诉争的物业未发生过户，因此，创美公司所应支付的租金不应作任何减少，故创美公司提出的第二项诉讼请求没有事实及法律依据。 经审理查明： 2004年6月21日，创美公司与川宏公司签订《合作协议书》载明：。第四条：为鼓励创美公司在经营中有出色业绩及多投广告炒热金沙商贸中心，川宏公司同意创美公司以修建成本价购买OBI二楼整层（应留出二楼上三、四楼公共地区部分），成本价格以川宏公司决算及审计结果为准，双方尽力协作用银行企业信贷解决购房款项。 2004年8月31日，创美公司与川宏公司签订《房屋租赁合同》约定：由川宏公司将其所有的位于成都市青羊区清江西路8号金沙国际商城B区地上一层专用门厅及二、三、四层物业租赁给创美公司使用，租赁期限为十年，装修免租期为一年，川宏公司转让物业时，在同等条件下，创美公司享有租赁场所的优先受让权。同日，创美公司与川宏公司签订《关于房屋租赁合同的补充协议》载明：一、1、川宏公司同意在创美公司开始履行租赁合同后，川宏公司向创美公司以修建成本价转让金沙国际商城二层的房屋；2、川宏公司向创美公司转让商城二层的价格，应为经税务咨询事务所审计核定的修建成本价，该修建成本价的构成为：川宏公司取得土地使用权时的土地出让合同确定的土地出让金价格+基建成本+税金+房屋对应区域的设备设施价格+房屋对应区域外立面的装修费用，该价格不随时间变化、市场变化而变化；3、房屋转让时所需缴纳的税费由创美公司承担；4、房屋产权的有关分割、过户手续，由川宏公司主要负责办理，创美公司给予配合；5、双方同意共同配合，尽量采用银行信贷支持，解决房屋转让的资金需求，在合同期内，当创美公司认为购买时机成熟时，应提前2个月通知川宏公司，以便川宏公司进行准备和配合；二、1、商城二层转让后，创美公司向川宏公司支付的房屋租金将从过户之日起做相应扣减，该扣减额等于过户面积所对应的租金；2、房屋过户后，该房屋及其附着物的维护保养责任也随之转让给创美公司，川宏公司须向创美公司提供相关设备、设施的原始采购资料或复印件、维修记录复印件、关联单位联系方式等，以确保创美公司能延续其维护保养工作；3、创美公司按租赁合同规定已向川宏公司交纳的保证金，在房屋过户后，该保证金应扣除过户面积所对应的金额，双方同意该扣款将直接转化为创美公司的购房款；4、房屋过户后，投保责任也应重新界定，转让面积对应的房屋及其附着物的财产保险，也应转为由创美公司承担投保责任。前述两份协议签订后，川宏公司将协议所约定的房屋交付给创美公司使用。 2008年5月5日，创美公司向川宏公司发出《公函》载明：根据双方签订的《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同的补充协议》以及《商品房买卖合同》的约定，创美公司决定按合同约定购买位于成都市青羊区苏坡乡清江村4组、金沙村7组，国土证号为成国用（2004）第××号的金沙欧倍德憋住中心（金沙国际商城）第二层全部房屋，现特按合同约定慎重通知。根据双方补充协议第二条约定，川宏公司向创美公司转让价格是经税务咨询事务所审计核定的修建成本。为落实双方公司转让及受让意愿，请川宏公司在一周内将上述审计核定资料交给创美公司，以便创美公司尽快配合办理金沙商城二层付款及过户手续。 2009年7月15日，川宏公司向创美公司发出《关于拟出售物业的征询函》载明：川宏公司因发展需要，拟出售所拥有的物业“金沙国际商城”1号楼（整幢出售）。根据2004年8月31日签订的《房屋租赁合同》第十五条第（一）款的约定，创美公司在同等条件下有优先受让物业的权利，据此，特进行告知，请创美公司选择是否行使优先购买权并在收到此函后十日内予以明确回复，若未在约定期限内回复，则视为创美公司放弃优先购买物业的权利。2009年7月20日，创美公司向川宏公司发出《关于购买承租房屋的回复函》载明：经创美公司研究，决定按照与川宏公司于2004年6月21日签订的《合作协议书》第四条和2004年8月31日签订的《房屋租赁合同》第十五条第（一）项之约定，对创美公司现租赁使用的青羊区清江西路8号“金沙国际商城”B区（1号楼）地上第二层行使优先购买权；地上第一、三、四层房屋，在价格能为创美公司接受的条件下，附条件地行使优先购买权，具体事宜为：1、租赁房屋第二层创美公司按照合同约定的成本价格购买，成本价为：川宏公司的决算资料和审计资料记载的成本价；2、请于2009年9月1日前，将决算和审计资料交付给创美公司，以便双方办理贷款、付款、过户等手续；3、第一、三、四层，创美公司亦有购买意向，希双方尽快进入实质性协商以确定价格，在创美公司能接受的价格确定后，会立即行使优先购买权；。；5、因金沙国际商城1号楼不管涉及二层或全部购买，其资金量都非常大，创美公司希望川宏公司帮助创美公司在银行方面的融资，使双方共达到双赢的目的。 2011年7月11日，创美公司向川宏公司发出《关于购买承租房的函》载明：川宏公司来函表示要出售该房屋，但一直没有报价及提供相关资料，其中第二层已在双方《关于房屋租赁合同的补充协议》中对相关条件进行了明确约定，希川宏公司尽快将决算资料、审计资料等交给创美公司，以便创美公司尽早在银行的支持下筹备资金，共同完成双方的交易意愿。 2011年8月17日，川宏公司向创美公司发出《关于终止出售物业的告知函》载明：现终止所有关于出售“金沙国际商城”B区（1号楼）的商业洽谈，该物业目前暂不出售。 2013年6月18日，创美公司向川宏公司发出《关于购买承租房的函》载明：创美公司一直以来，始终表示愿意依约购买该物业，曾经双方多次沟通、致函，就购买事宜已达成良好共识，但川宏公司一直没有明确单价、总价，并提出计价依据，希望川宏公司尽快将价格及决算、审计资料等相关计价资料交付，以便筹集资金，顺利完成付款、过户等手续。2013年6月27日，川宏公司向创美公司回函，表示“已终止出售物业，如今后涉及该物业的出售问题，会依据合同的约定提前通知创美公司”。 2014年6月30日，创美公司向川宏公司发出《关于购买承租房的函》载明：2004年8月31日双方在签订《房屋租赁合同》的基础上签订了《关于房屋租赁合同的补充协议》。在该补充协议中约定川宏公司在创美公司开始履行租赁合同后，就以修建成本价转让金沙商城二层的房屋，对此，创美公司多次向川宏公司致函沟通，敦促川宏公司履行协议的约定，但川宏公司一直没有明确单价、总价，提出计价依据。。创美公司认为购买房屋的时机已经成熟，希望川宏公司在收到函件后一个月内将相关计价资料交付，以便筹集资金、付款、过户。2014年7月31日，创美公司向川宏公司发出《关于购买承租房的函》，其内容与2014年6月30日的《关于购买承租房的函》大致相同。 2014年8月25日，创美公司向川宏公司发出《关于尽快履行〈关于房屋租赁合同的补充协议〉的函》，表示“依据双方约定，创美公司认为《关于房屋租赁合同的补充协议》以及《商品房买卖合同》的履行时机已经成熟，要求川宏公司尽快履行约定”。 2014年9月22日，川宏公司向创美公司发出《关于租赁房屋相关问题的函》[金沙置业（2014）函字第0016号]载明：双方于2004年6月签订的《合作协议书》，2004年8月31日签订《房屋租赁合同》及《关于房屋租赁合同的补充协议》，对房屋租赁的权利义务进行了全面约定，且得到双方的执行。上述三份协议尽管个别地方对租赁房屋的优先购买权或者买卖有表述，但是这些内容具有一定前置条件，且并未形成完整的房屋买卖合同，特别是创美公司在上述协议签订后数年时间内均未有真正购买租赁房屋的意思表示。正是基于此，2009年7月15日川宏公司《关于拟出售物业的征询函》中，川宏公司的意思表示再次明确为创美公司的优先购买权，创美公司回函亦认可优先购买权。之后数年时间，创美公司也从未要求与川宏公司就买卖合同文本进行协商或者要求签订正式房屋买卖合同。综上，无论是从时效上、双方真实意思表示上还是双方已经达成的租赁合同中，除优先购买权外，双方未对房屋买卖事宜达成正式或者具体协议，故双方不存在房屋买卖关系，或者说该法律关系不成立。 2014年12月10日，创美公司向川宏公司发出《关于对金沙置业（2014）函字第0016号的复函》载明：创美公司对川宏公司2014年9月22日金沙置业（2014）函字第0016号来函所述内容持有异议，为此，声明如下：1、双方于2004年8月31日签署的《关于房屋租赁合同的补充协议》中房屋买卖的主体、标的（金沙国际商城B区1号楼第二层）、数量（房屋面积）均已确定，因此，双方就金沙国际商城B区1号楼第二层已经建立了房屋买卖合同关系，川宏公司所谓双方不存在房屋买卖合同的说法不能成立；2、在房屋买卖合同关系中，交付房屋、办理产权过户是出卖人的主要义务，由于双方间已就金沙国际商城B区1号楼第二层建立了房屋买卖合同关系，且履行该房屋买卖合同的条件已经具备，即创美公司已履行了《房屋租赁合同》的约定，因此，请川宏公司及时履行约定义务，将金沙国际商城B区1号楼第二层的房屋产权过户至创美公司名下。 川宏公司向创美公司发出的金沙置业（2014）函字第0018号《关于房屋买卖的洽商函》载明：川宏公司认为根据合同约定双方房屋买卖关系的建立前提为创美公司在租赁期间应有出色业绩并多投入广告炒热金沙商贸中心，至今为止，川宏公司合同目的并未实现，且双方仍未对房屋区域范围、准确面积及具体金额、付款时间协商一致，房屋买卖关系尚在洽商阶段。若创美公司认为双方已就房屋买卖关系达成了一致意见，请创美公司在接到本函之日起三日内将全部购房款付至川宏公司账上，否则视为创美公司放弃购买。（该函尾部载明了川宏公司的银行账户信息） 2014年12月19日，就金沙置业（2014）函字第0018号函，创美公司向川宏公司回函载明：一、双方的房屋买卖关系已经确立；二、川宏公司来函所云“若创美公司在接到本函之日起三日内将全部购房款付至川宏公司账上，否则视为创美公司放弃购买”的观点不能成立，不具有法律效力。因为房屋价款应当根据双方签订的《关于房屋租赁合同的补充协议》执行，根据该协议第2条的约定，房屋转让的价格为“税务咨询事务所审计核定的修建成本价”，因此，创美公司履行付款义务的前提是川宏公司提供经税务咨询事务所核定的修建成本价，在创美公司多次函告要求提供修建成本价而川宏公司拒不提供的情况下，焉能要求创美公司在3日内付款。 另查明：成都苏坡经济开发有限公司的经营范围包括项目投资、项目开发等，其于2004年10月更名为成都川宏金沙置业有限公司，2015年5月，成都川宏金沙置业有限公司更名为成都川宏金沙商业管理有限公司。成都市公安局出具《销毁印章证明》载明：成都苏坡经济开发有限公司的公章于2004年11月2日销毁。 本案所涉房屋系由川宏公司作为项目开发主体进行开发建设而来，2005年1月25日，川宏公司取得《商品房预售许可证》。 2015年1月20日，双方当事人签订《移交单》载明：双方当事人间的租赁合同已到期，创美公司已将所承租的房屋以及设备设施移交给川宏公司。 上述事实，有双方当事人提交的相关证据在案佐证。 本院认为：本案的争议焦点是：双方当事人间的关于案涉房屋的买卖关系是否已经有效成立。 首先，关于本案法律关系性质的定性。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案中，川宏公司作为案涉房屋的开发主体，其与创美公司间所发生的关于房屋买卖的法律关系应当定性为商品房买卖合同关系。 其次，在本案审理中，创美公司提交了2005年1月16日的《商品房买卖合同》1份，以此证明双方间已形成了商品房买卖合同关系，川宏公司对该证据并不认可。本院认为，1、依据一般的交易习惯，如果双方的确是真实形成了商品房买卖合同关系，一定会对交易的核心条款如价格条款等作出清楚明确的约定，但该合同的“计价方式与价款”条款中的约定内容为“按建设面积计算，暂定为每平方米3000元，总金额为42585000元，最终结算价按双方所签《关于房屋租赁合同的补充协议》约定的方式确定”，从该内容可以看出在此《商品房买卖合同》中对于价款并未作出清楚明确的约定，而是使用了“暂定”字样，且最终应依据另外1份协议的约定予以确定，有违一般的交易习惯；2、该《商品房买卖合同》系房管部门提供的范本性合同，合同内容均为打印体并预留了需要双方协商后所确定合同具体内容的填写空白处，但该合同中的第四条“计价方式与价款”、第六条“付款方式及期限”、第十七条及合同的尾部，均有白纸覆盖原范本合同的内容及预留空白处的现象，在覆盖所用的白纸上分别填写了相应的内容，如：“计价方式与价款”的内容（见本段前述）、第六条“付款方式及期限”的内容为“以《房屋租赁合同的补充协议》的约定为准”、第十七条的内容为“双方就与房屋买卖有关的其他事项的签订《房屋租赁合同的补充协议》作为本合同的附件之一，凡本买卖合同未尽事宜与《关于房屋租赁合同的补充协议》不一致的，均以《房屋租赁合同的补充协议》为准”、合同的尾部覆盖的白纸上未填写内容，故在合同内容上存有疑点；3、该《商品房买卖合同》记载的签订日期为2005年1月16日，出卖人成都苏坡经济开发有限公司加盖公章，但成都苏坡经济开发有限公司的公章已于合同签订日之前的2004年11月2日被成都市公安局销毁，故该合同上的公章存疑；4、从2008年起，创美公司向川宏公司所发的函件的内容看，创美公司均未要求川宏公司直接履行《商品房买卖合同》，而是要求川宏公司履行《关于房屋租赁合同的补充协议》的“提供决算资料和审计资料，以确定单价、总价”的义务，如果创美公司认为《商品房买卖合同》已经在双方间有效成立，那么在2005年1月16日以后的多次函件往来中，大可直接要求川宏公司履行《商品房买卖合同》的义务，而不是要求川宏公司履行《关于房屋租赁合同的补充协议》中的提供相关资料以确定买卖价格，也印证《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。因此，创美公司提交的此《商品房买卖合同》证据存有疑点，不能作为认定双方认定双方已经成立商品房买卖关系的依据，本院不予采信。 第三，双方所签订的《关于房屋租赁合同的补充协议》中的关于买卖房屋的相关约定中包含了“价格、面积”，其关于价格、面积的约定虽然没有如一般的买卖合同进行清楚明确的金额、数据的约定，但从约定的内容看，是可以通过相应的计算方法予以明确的，应当视为双方已就价格、面积进行了明确约定。但双方所签订的《关于房屋租赁合同的补充协议》对于房屋买卖的其他条款并未进行约定，且创美公司并未向川宏公司支付购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，《关于房屋租赁合同的补充协议》不应认定为商品房买卖合同，仅为双方为了将来发生商品房买卖关系而签订的预约合同。因此，创美公司要求川宏公司向其交付房屋并办理过户手续的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 第四，在法律适用上，创美公司主张应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定认定双方间的商品房买卖关系成立，但依据“特别优于一般”的适用原则，本案不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的规定，而应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，故创美公司此主张于法无据，本院不予支持。 第五，关于创美公司主张的损失赔偿3000余万元的诉讼请求。创美公司的诉讼逻辑是：双方间已有效成立商品房买卖合同关系，川宏公司应按约定及创美公司的要求交付房屋，如果川宏公司交付了房屋，则创美公司就本案所涉的房屋面积部分则不再向川宏公司支付租金，但由于川宏公司并未交付房屋，导致创美公司因使用房屋的需要而向川宏公司另行支付了3000余万元租金，造成创美公司损失，应当由川宏公司赔偿。本院认为，本案中，双方的商品房买卖关系并未成立，川宏公司并不负有向创美公司交付房屋的义务，故就本案所涉房屋的使用事宜，创美公司与川宏公司间仍应按照双方所签订的《房屋租赁合同》确定双方的权利义务，创美公司依照《房屋租赁合同》的约定向川宏公司所支付的与本案所涉房屋有关的租金不应认定为创美公司的损失，故创美公司的第二项诉讼请求无事实及法律依据，不应得到支持。 综上，创美公司提出的全部诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下： 驳回四川创美实业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费420167.72元，由四川创美实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  张琦 审判员  苏展 审判员  夏伟 二〇一八年六月二十二日 书记员  辛田