.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初224号原告（反诉被告）：吕妍，女，1984年6月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：张继鹏，系辽宁树正律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭静，女，1978年7月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告（反诉被告）吕妍与被告（反诉原告）郭静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，由人民陪审员董秀坤、费秀云参加评议，于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕妍委托代理人张继鹏到庭参加诉讼，被告（反诉原告）郭静经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告吕妍诉称，原告与被告于2014年12月12日签订《房屋租赁合同书》，被告将位于沈阳市和平区房屋出租给原告，租赁期限2014年12月16日至2017年12月15日，共计36个月，租金为每月5700元。由于被告将该房屋出卖，2017年11月1日，原、被告经协商达成一致提前解除合同，原告提前腾空房屋，被告按合同约定向原告返还剩余租金、押金及违约金。2017年11月3日，原告从租赁房屋处搬出并将房屋钥匙交给被告弟弟，11月5日被告通过微信方式向原告返还押金表示认可完成房屋交接。后原告多次通过微信和打电话的方式向被告催要租金和违约金，现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告返还从2017年11月2日至2017年12月15日的租金7375元（已扣除原告欠缴的水、电、燃气费998元）；2、判令被告向原告支付违约金5700元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告郭静未出庭，其于2017年4月25日提交的《反诉状》载明"吕妍租用我家房屋，租金应于每年10月31日前给付下一年房租。2016年10月31日前应该交纳下一年房租，迟迟不交，打电话也好多理由推脱，直到我说不租了，才于2017年1月9日交完，违约100天。2017年9月我要把房子卖掉，跟吕妍商量可否搬家，后来因为吕妍开的幼儿园不能搬，与我商量是否可以至合同到期，我经与买房人商量后，同意让吕妍用到合同到期。2017年11月1日吕妍突然说要搬走，没有提前一个月提出，急急忙忙11月4日搬完家让我退房租。合同约定提前一个月告知房主不租此房。吕妍搬走后交房时与我当时租给吕妍时一切不同，墙面破坏严重，院子里的门和栅栏被破坏。遂提出反诉请求：1、判决支付租房期间未按时支付租金的违约金6669元；2、赔偿墙面费用3075元和庭院费用500元；3、赔偿违约金5700元；以上共计15944元减去11月4日至12月15日房租退回7790元，吕妍应赔付我8154元和水电燃气费998元，合计为9152元"。经审理查明，2014年12月12日，原告吕妍（乙方）、被告郭静（甲方）及辽宁芒果房地产代理有限公司就位于沈阳市和平区，建筑面积148.6平方米房屋签订《房屋租赁合同书》一份，约定："房屋租赁期36个月。自2014年12月16日至2017年12月15日，租金为每月5700元。乙方进住后的水、电、煤气、电话、有线、卫生等费用由乙方负责，采暖费、物业费由甲方负责。乙方在使用房屋期间应及时结清陈欠。乙方需向甲方交纳押金11400元，合同解除后无息返还，如有陈欠及其他违约损失，可用押金折抵，多退少补。关于合同解除，1.提前解除：租赁期限届满前，双方无违约情形下，甲乙双方任意一方需提前解除合同的，应提前30日告知对方，甲方提前解除合同的，应返还乙方剩余款项（租金、押金等）及产生的相应损失（如装修费、宽带费等）；乙方提前解除合同的，须结清陈欠，甲方有权从押金或剩余租金中扣除后无息返还剩余款项。2.租赁期限届满解除：乙方不再租赁此房屋的，应提前30日通知甲方，按照本合同第三条第6款费用划分情况各自承担费用。3.违约解除：任意一方违约导致合同解除，违约方向守约方承担第七条的违约责任。七、违约责任：1、甲方违约，应返还乙方剩余款项(房屋租金、宽带费、水费、电费、煤气费、有线费等)及押金，另须赔偿乙方一个月房屋租金。2.乙方违约，应结清陈欠，若有剩余款项(房屋租金、宽带费、水费、电费、煤气费、有线费等)不返还，另须赔偿甲方一个月房屋租金，房屋押金可用于折抵陈欠、赔偿财产损失、支付违约金，结算后无息返还乙方......"。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告支付租金及押金11400元。2017年7月被告郭静通知原告吕妍"万科房子准备卖，不能续租了"。2017年8月被告郭静告知原告吕妍"对卖了，在做手续，可能9月或10月要房"。2017年11月3日原告吕妍搬离涉案房屋并与被告郭静的弟弟进行交接。2017年11月5日，被告郭静以微信转账方式返还原告吕妍押金11400元。上述事实，有当事人提供的房屋租赁合同书、微信记录等证据及原告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条："被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决"的规定，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，原、被告及中介方于2014年12月12日签订的房屋租赁合同书，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。2017年7月被告因出售房屋向原告提出提前解除租赁合同，原、被告双方经过协商对于提前解除合同达成一致意向，且原告于2017年11月3日搬离房屋、被告于11月5日返还押金的一系列行为亦证明双方实际解除了租赁合同。根据"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失"的法律规定及"甲方提前解除合同的，应返还乙方剩余款项（租金、押金等）及产生的相应损失（如装修费、宽带费等）"的合同约定，被告应返还原告2017年11月4日至2017年12月15日的租金7980元。关于水、电、燃气费。庭审中，原告对于"承租房屋期间欠付水、电、燃气费998元"的事实予以认可，本院对于该笔款项予以确认，故原告应向被告支付水、电、燃气费998元。现原告同意从租金中扣除，故被告应返还原告房租6982元。关于原告主张的违约金。合同约定"租赁期限届满前，双方无违约情形下，甲乙双方任意一方需提前解除合同的，应提前30日告知对方"，2017年7月被告郭静即就提前解除租赁合同事宜向原告吕妍履行了通知义务，其提前解除行为符合合同约定，现原告向被告主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉问题，因被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其撤回反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭静于本判决生效之日起十日内返还原告吕妍房租款6982元；二、驳回原告其他诉讼请求；本诉案件受理费126元，由原告吕妍承担59元，由被告郭静承担67元；反诉案件受理费199元，减半收取99.5元，由反诉原告郭静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 冯 菲人民陪审员 董秀坤人民陪审员 费秀云 二〇一八年六月十二日书 记 员 王 琳本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。