福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初5240号 原告：林小全，男，1971年11月21日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：黄祥滨，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨栋，福建亚太天正律师事务所实习律师。 被告：游明友，男，1973年4月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：施明行，北京中银（福州）律师事务所律师。 第三人：福建好家置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道新权南路**鑫涛苑**楼**02店面。 法定代表人：陈静宇，职务总经理。 委托诉讼代理人：李佳，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：雷品赐，系公司工作人员。 原告林小全与被告游明友、第三人福建好家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告林小全申请财产保全，本院于2017年12月20日作出（2017）闽0111民初5240号民事裁定，冻结被告游明友名下的财产。原告林小全的委托诉讼代理人黄祥滨、被告游明友及其委托诉讼代理人施明行、第三人福建好家置业有限公司的委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林小全向本院提出诉讼请求1.确认原、被告之间签订的房产买卖合同合法有效；2.判令被告继续履行合同，将座落于晋安区东侧）香槟花园一期工程36#楼2901单元过户至原告指定的人员下；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年5月，第三人福建好家置业有限公司告知原告符合购房条件可在福州城区购买房产。经福建好家置业有限公司介绍促成，2017年5月23日，原、被告及第三人签订了《房产买卖交易服务合同》（被告为甲方，原告为乙方），双方约定：“第一条交易房产权属的基本情况及约定：1.甲方的房产（以下简称为该房产）位福州市晋安区路东侧）香槟花园一期工程36#楼2901单元，……第四条该房产交易成交价为：人民币（大写）：叁佰叁拾伍万零仟零佰零拾零元整（¥3350000）。……第六条付款方式及交房时间：1、签订本合同时，乙方支付履约保证金人民币叁万元整(¥30000.00）；上述履约保证金甲乙双方同意交给丙方无息监管。2、以按揭方式付款。”同日，三方又签订《补充协议》，约定“1、该房产合同项下新的产权人为乙方指定的人员，新产权人可为一人或多人，甲方同意配合办理该房产相关权属过户至乙方指定人名下所需的一切相关手续。……4、乙方同意借资协助甲方解押，解押金额及违约金以甲方贷款银行为准，但不超过人民币壹佰万元整（¥1000000.00），若有超出，由甲方自行筹措。”合同签订后，原告依约支付履约保证金30000元交由第三人监管，并于2017年7月3日将1000000元解押款项支付给被告。嗣后，因政策原因导致原告无法办理按揭贷款。故，原告向被告提出将付款方式由按揭付款方式变更为一次性付款方式继续履行合同，并按补充协议约定将讼争房产相关权属过户至原告指定的“福建益意农业发展有限公司”名下，然而被告却不愿继续履行合同约定的义务，且无理要求加价。原告多次与被告协商，要求被告履行合同义务，但被告总以各种理由要求加价，拒不履行合同义务。原告认为被告要求加价，拒不履行合同义务的行为，违背诚实信用原则，侵害了原告的合法权益。 被告游明友辩称：一、因林小全隐瞒不具有购房资格的重要事实，违背诚实信用原则和违反合同约定，致使合同目的无法实现，根据双方约定游明友有权解除合同，且林小全未在指定期限给予回复，因此自林小全收到游明友关于解除合同的通知之日起，合同已解除，对双方不具有约束力。二、即使该合同未解除，林小全也无权再要求将房产过户至指定第三人名下。首先林小全是在明知其不符合限购政策的前提下，为规避限购政策，才在补充协议中约定将该房产过户至指定第三人名下。但在合同的实际履行中，林小全并未按约定履行，而是在2017年7月21日，申请将房产转移登记至其个人名下，并提供不符合规定的纳税证明，由此导致被退件，不予办理产权变更登记，林小全已经以实际履行变更了双方的合同约定。其次，根据双方于2017年8月24日签订的《补充协议》的约定，双方同意解冻监管资金，且在林小全符合购房资格且游明友同意的前提下，林小全才可以一次性付款的方式完成房产交易。同日，应林小全的要求，双方已至银行签署相关协议，将履约保证金270000元及购房款1050000元退还给林小全，因此双方已实际变更了第一份补充协议关于将房产转移至指定第三人的约定，游明友可随时拒绝继续履行该份合同。况且，林小全是为规避限购政策，才于2017年11月1日注册了一家其为法定代表人的有限公司，并于2017年11月2日回函要求游明友将房产过户至该企业，该行为实际上已经违反了福州市政府出台的关于商品房限购的一系列规定，试图以合法形式掩盖其非法目的，属于违法行为，因此该合同已不具有继续履行的可能性。 第三人福建好家置业有限公司述称：原、被告及第三人签订的房地产买卖交易服务合同有效。原告已经配合被告解押并且约定了指定产权人条款，合同可以继续履行。 本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，被告游明友作为卖方（甲方）、原告林小全作为买方（乙方）、第三人福建好家置业有限公司作为交易服务方（丙方）签订一份《房产买卖交易服务合同》（以下简称合同），载明游明友与林小全就房产交易事宜约定，林小全购买游明友名下坐落福州市晋安区东侧）香槟花园一期工程36#楼2901单元（以下简称讼争房屋）；讼争房屋存在抵押，林小全按套购买讼争房屋，成交价为3350000元；签订合同时，林小全支付履约保证金30000元交给福建好家置业有限公司无息监管；合同签订后5个工作日内，游明友应提交房屋权属证明，并配合评估公司工作人员到讼争房屋内进行现场看点，林小全应提交委托人（即买受人）的身份证件，以委托贷款银行认可的评估公司办理该房产评估事宜；林小全应于2017年6月1日之前且办理游明友名下该房产还款解押手续前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，并将贷款银行要求的首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续，同时游明友与林小全应积极办理按揭贷款的申请手续，林小全应将差额款一次性解入双方认可的银行办理资金监管手续。合同第五条B款约定了交易流程，其中第（3）项载明，游明友与林小全应于游明友办结讼争房产的抵押注销手续，且办妥资金监管等手续及完成按揭贷款审批后5个工作日内到不动产交易登记部门办理讼争房产《房屋所有权证》或《不动产权证书》的过户收件受理手续；第（4）项载明，游明友与林小全应于讼争房产交易可办理缴税后的2个工作日内前往不动产交易登记等部门缴纳相关税费。《房产买卖交易服务合同》首部下方以加黑字体记载特别提示，内容为“本合同履行过程中所有文件及通知函以特快专递或挂号信的形式发出至合同各方在本合同中所留地址或是身份证件上的地址，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。” 《房产买卖交易服务合同》签订当日，游明友与林小全就该合同签订一份《补充协议》，载明：1.游明友与林小全约定讼争房屋新的产权人为林小全指定的人员，新产权人可以为一人或多人，游明友同意配合办理该房产相关权属过户至林小全指定人名下所需的一切相关手续。2.游明友以实收3350000元出售讼争房屋，在交易过程中所产生的解押费用、公证费、增值税、个人所得税、契税、评估费、印花税、中介佣金、交易服务费等费用由林小全承担。3.双方约定于2017年5月24日前至银行办理该房产的部分履约保证金270000元林小全名下的资金冻结手续，待上述房产交易成功后直接冲抵部分房款。4.签订合同时，讼争房屋尚处于抵押状态，林小全同意借资协助游明友解押，解押金额及违约金以游明友贷款银行为准，但不超过1000000元，若有超出，由游明友自行筹措。游明友同意将讼争房产的解押申请、解押注销及领取解押注销后的产权证、办理产权交易过户、国有土地使用权证过户、办理水、电、闭路、煤气、代为出售、代为签署买卖合同等房产出售转让及交易过户的相关手续委托给福建好家置业有限公司指定人员，在林小全贷款审批通过，公证书办妥且游明友的贷款银行通知可还款当日，林小全直接将该款项存入游明友的还款银行账户，游明友开具借条给林小全，待讼争房产交易成功后直接冲抵部分房款。若该房产交易不成功，则游明友应于交易不成功之日起两个工作日内将该款项一次性无息退还给林小全，办理上述公证委托书所产生的费用由林小全承担。本补充协议与《房产买卖交易服务合同》不一致的，以本补充协议为准。 福建好家置业有限公司于2017年5月23日将有关限购政策的规定书面告知林小全。 林小全于2017年5月23日支付购房保证金30000元至福建好家置业有限公司处。2017年5月24日，林小全将部分购房款270000元付至银行监管。2017年6月2日，林小全将房屋交易资金1050000元存入银行办理房屋交易资金托管。2017年6月20日，游明友办妥委托福建好家置业有限公司指定人员办理讼争房屋解押还款手续、产权交易过户手续等事宜的公证。2017年7月3日，林小全向游明友转账1000000元用于办理讼争房屋提前还贷解押手续，游明友向林小全出具借条，载明其向林小全借资1000000元用于解除讼争房屋抵押权，并以讼争房屋作为此次借款担保，如交易成功，款项直接抵为购房款。不论何种原因导致讼争房屋交易不成功，则在经确认无法根据合同约定继续办理手续的五个工作日内游明友必须将借款全额退还林小全，每拖延一日，游明友应按该套房产成交的日万分之五向林小全支付滞纳金，同时仍应履行所借款项的返还义务。后游明友于2017年7月13日办理了讼争房屋提前还贷解押手续。 2017年7月，林小全及案外人吴丽秀向福州市不动产登记交易中心申请办理讼争房屋的产权过户登记，福州市不动产登记交易中心就该申请作出不予登记决定书，以讼争房屋涉及限购，林小全提供的完税证明入库时间为3月29日之后，缴交月份不足为由，予以退件。 2017年8月24日，游明友作为甲方、林小全作为乙方、福建好家置业有限公司作为丙方共同签订一份《补充协议》，协议载明游明友与林小全于2017年5月23日签订《房产买卖经纪服务合同》及《补充协议》，现二人均明确更改后的交易风险，但鉴于其他原因，游明友与林小全自愿将流程进行如下更改，对原合同的房产买卖及交易服务相关内容达成如下补充协议：游明友与林小全约定，由于政策原因，林小全目前无法购买讼争房屋，现游明友与林小全同意先至林小全贷款银行办理贷款退件手续及光大银行资金监管的解冻手续，“若乙方后续有资格购买且甲方同意继续出售给乙方，乙方同意以一次性的方式成交该套房产。”该补充协议与《房产买卖交易服务合同》不一致的，以该补充协议为准。当日，游明友、林小全配合将林小全付至银行的两笔托管资金270000元及1050000元退回林小全账户。 2017年8月29日，游明友出具一份《承诺函》，确认福建好家置业有限公司将代为保管的《公证书》原件全部归还给其，《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》仍交由福建好家置业有限公司保管。游明友承诺，若其将讼争房产转卖后第一时间通知林小全与福建好家置业有限公司，待其转卖后收到超过1000000元以上的房款且产权证变更成新买方的名字后的两个工作日内，游明友将林小全出资解押资金1000000元归还林小全。 2017年9月2日，游明友向林小全、福建好家置业有限公司分别寄发《关于解除2017年5月23日的通知》，称林小全违反《房产买卖交易服务合同》第五条B款第（3）、第（4）条约定，林小全本身不具备购房资格，为了达到能具备购房人资格，违规操作税务涉税证明，致使房屋过户时被房屋交易登记机关退件，使合同无法继续履行，给游明友造成重大经济损失，并据此通知解除《房产买卖交易服务合同》，要求林小全支付违约金300000元、承担因涉及诉讼应承担的诉讼费、律师代理费、差旅费等，要求福建好家置业有限公司将讼争房屋的房屋产权证、国有土地使用权证等材料返还游明友。邮件寄至林小全居民身份证上载明的地址，后邮件未投递成功，于2017年10月8日退回寄件人处。福建好家置业有限公司签收该通知后向游明友寄发《回复函》，称其收到游明友的上述通知后于2017年9月5日约游明友和林小全到其公司协调，林小全为继续履行合同，提出原来按揭购房方式改为一次性付款方式，并按补充协议第一条指定新产权人购买讼争房产，但不同意加价，因林小全还在继续履行，故不能单方面将《房屋所有权证》《国有土地使用权证》归还给游明友。 2017年10月12日，林小全分别向游明友及福建好家置业有限公司发出告知函，称其按补充协议约定指定符合购买讼争房屋的第三人作为指定产权人继续履行合同，并同意以一次性付款方式成交该房产，同时提出因近期房价上涨原因其同意作出适当补偿给游明友。 2017年10月27日，游明友向福建好家置业有限公司寄发《关于要求返还不动产权证的通知函》，以《房产买卖交易服务合同》及其补充协议已经解除为由，要求福建好家置业有限公司返还其不动产权证，并称林小全以介绍人的身份介绍他人购买讼争房屋，其主张按现在的市场价格进行面议等。2017年11月2日，林小全向游明友发出《回复函》，称其于2017年11月1日收到福建好家置业有限公司转发的《关于返还不动产权证的通知函》，其不同意解除《房产买卖交易服务合同》及相关补充协议，并根据2017年5月23日《补充协议》第一条指定“福建益意农业发展有限公司”作为新产权人，要求游明友予以配合履行过户手续。同日，林小全还向福建好家置业有限公司发出《回复函》，表示其不同意解除合同、要求指定新产权人继续履行合同且不同意将相关不动产权证书归还游明友。 后各方协商无果，林小全诉至本院。本案立案当日，游明友亦就本案纠纷以林小全和福建好家置业有限公司为被告向本院提起诉讼，要求解除《房产买卖交易服务合同》等，本院对该案另案审理，案号为（2017）闽0111民初5243号。 上述事实，有《房产买卖交易服务合同》、《补充协议》（2017年5月23日）、《收款收据》、借条、存款明细账、公证书、不予登记决定书、《补充协议》（2017年8月24日）、《承诺函》复印件、具结书复印件、光大银行个人转付回单复印件、建设银行房易安交易资金退回材料复印件、《关于解除2017年5月23日的通知》、《回复函》、《关于要求返还不动产权证的通知函》、告知函、快递面单、原、被告及第三人的陈述等证据证实，可以认定。 本院认为，本案《房产买卖交易服务合同》及相关联的两份《补充协议》均为原、被告及第三人自愿签订，系各方真实意思表示，合法有效。2017年8月24日《补充协议》明确约定，“若乙方（即林小全）后续有资格购买且甲方（即游明友）同意继续出售给乙方，乙方同意以一次性的方式成交该套房产”，该约定同时将林小全具备购买资格及游明友同意继续出售作为双方继续交易的前提条件，变更了《房产买卖交易服务合同》及2017年5月23日《补充协议》的约定，实际上赋予游明友对是否继续交易的决定权，即无条件的合同解除权。现游明友明确表示要求解除合同，并按照约定方式向林小全及福建好家置业有限公司送达解除合同的通知，该通知行为产生合同解除的法律效力。2017年5月23日《房产买卖交易服务合同》及相关联的两份《补充协议》已经解除，其效力无需另行确认；合同解除，尚未履行的，终止履行，林小全请求继续履行合同不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下： 驳回原告林小全的诉讼请求。 案件受理费33600元，由原告林小全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  徐 姗 人民陪审员  黄文钗 二〇一八年六月八日 书 记 员  陈琳珊 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。