福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初700号 原告：杨美红女，1961年6月26日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王利强，福州市鼓楼区正鑫法律服务所法律工作者。 被告：林长祥男，1956年8月28日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：蔡思斌，福建创元律师事务所律师。 原告杨美红与被告林长祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨美红及其委托诉讼代理人王利强、被告林长祥及其委托诉讼代理人蔡思斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的福州市仓山区金洲南路建华二期百花洲路90号百花新苑A区×栋×单元房屋买卖协议合法有效；2.判令被告将福州市仓山区金洲南路建华二期百花洲路90号百花新苑A区×栋×单元房屋产权及土地使用权过户给原告；3.判令被告承担案件受理费。事实与理由：2009年11月7日原告与被告订立了协议书一份，约定被告将福州市仓山区金洲南路建华二期百花洲路90号百花新苑A区×栋×单元房出售给原告，该房系被告拆迁安置房，面积约为75㎡，双方约定2009年11月7日交付定金30000元，房屋单价为4800元／㎡，房屋买卖总价款为360000元，房屋交房时付330000元，余款30000元在产权过户给原告时付清，2009年11月20日被告将房屋交付给原告，原告进行了装修入住，从交房入住至今已经有整整7年多时间。2017年1月9日福州市仓山区金洲南路建华二期百花洲路90号百花新苑A区×栋×单元已经作出了产权人为被告的产权证书，原告也支付了办理产权的相关税费，现要求被告将该房屋产权过户到原告名下，被告以种种理由拒绝将产权过户给原告，被告只愿意按原告已付购房款330000元的双倍返还660000元，被告完全违背诚实信用原则违反合同。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起民事诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、讼争房屋系被告与配偶江金妹夫妻共同财产。被告与配偶江金妹于1981年2月16日登记结婚。二人原拥有坐落于仓山区私产房屋，后该房屋拆迁，2006年11月20日被告与福州市土地发展中心、福州金山房屋拆迁工程处签署《拆迁补偿安置协议书》，该协议约定被告以产权调换方式获得在建华小区安置的住宅五套（135平方米一套、105平方米两套、75平方米两套），总建筑面积约为495平方米。2009年11月17日被告选定本案讼争房屋为百花新苑Ａ区×＃×单元。2017年1月6日被告办理了仓山区建新镇百花洲路90号建华小区（拆迁安置房）Ａ－×＃楼×单元的不动产权证书，并登记在被告名下。因讼争房屋系被告与江金妹婚姻关系存续期间取得，故应属于被告与江金妹夫妻共同财产。二、原告与被告于2009年11月7日签署的《协议书》未征得被告配偶江金妹的同意，不能发生物权变动的效力。1.被告夫妻在福州地区拥有多套房屋，平时一直都是由被告单独负责管理并对外出租，被告的配偶江金妹对于讼争房屋已出售并于2009年11月20日交付原告之事一无所知。近日江金妹得知此事后，明确表示反对出售房屋，且已经以本案原告及被告为被告，向福州市仓山区人民法院提起共有权确认纠纷诉讼，要求确认讼争房屋属于江金妹与被告夫妻共同财产；确认原告与被告于2009年11月7日签订的《协议书》不发生物权变动的效力。福州市仓山区人民法院已于2017年4月21日受理此案〔案号：（2017）闽0104民初2005号〕，现该案正在审理中。2.原告与被告签订《协议书》时，被告已53岁，原告明知讼争房屋属于被告夫妻共同财产，仍与被告个人签署《协议书》，且只是在《协议书》第2点中明确约定“甲方在于乙方协议的基础上双方达成一致都不能变动推翻，如果一方推翻以双倍退还所约的定金”的违约责任以试图约束被告的单方售房行为。至此，原告明知讼争房屋属于被告夫妻共同财产的情况，且被告出售共同共有房屋的行为未经共有人江金妹的授权，事后也未获追认，侵害了江金妹的合法权益。3.即便原告购买房屋时对存在共有产权人不知情，亦已支付了合理的转让价格，但讼争房屋目前尚未办理所有权转移登记至原告的名下，原告的购房行为也不符合《中华人民共和国物权法》第106条规定的“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的不动产第三人善意取得制度的构成要件。4.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”等规定，不动产物权的变动应征得共同共有人的同意，并应以登记为准，原告与被告于2009年11月7日签署的《协议书》未征得江金妹同意，不能发生物权变动的效力，故本案讼争房屋仍属于被告与江金妹的夫妻共同财产。三、另外，原告请求判令被告办理讼争房屋的产权过户手续不符合法律规定强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求。前述第二点已经详细论述了在江金妹作为讼争房屋共有权人的情况下，原告要求办理房屋产权及土地过户手续的内在含义即继续履行《协议书》，而这必须征得江金妹的同意。鉴于目前江金妹明确表示不同意出售讼争房屋，根据《中华人民共和国合同法》第110条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”的规定，原告请求办理房屋产权及土地过户手续不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求，则其诉讼请求不能成立，故请求人民法院依法驳回。另，讼争房屋的所有税费都是由被告自行承担的。综上，请求法院依法驳回原告要求办理讼争房屋产权及土地使用权过户手续的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年11月20日因坐落于福州市仓山区的房产拆迁，林长祥与福州市土地发展中心、福州金山房屋拆迁工程处签署《拆迁补偿安置协议书》，协议约定林长祥被拆除房屋建筑总面积773.41㎡，以产权调换方式获得在建华小区安置的住宅五套（135平方米一套、105平方米两套、75平方米两套），总建筑面积约为495平方米。2009年11月17日，林长祥自行选取坐落于福州市仓山区建华小区（拆迁安置房）Ａ-×＃楼×单元、Ａ-×＃楼×单元、Ａ-×＃楼×单元、Ａ-×＃楼×单元（74.59㎡）、Ａ-×＃楼×单元的五套房屋。 另查，（一）江金妹与林长祥于1981年2月16日登记结婚。（二）因征收被拆除房屋建筑总面积773.41㎡中，328.56㎡系于1990年林长祥继受林纪元、江大妹产业取得,另有无产权部分444.85㎡。（三）2017年1月6日林长祥办理了百花新苑1区×＃楼×单元的安置房的不动产权证登记，登记所有人为林长祥。（四）2009年11月7日林长祥与杨美红签署了一份《协议书》，约定一套75平方米的房屋以人民币360000元出售给杨美红。2009年11月17日，林长祥取得位于福州市仓山区建华小区（拆迁安置房）Ａ-×＃楼×单元房屋后即交付杨美红，至今未办理不动产权变更手续。 在本案审理过程中，经林长祥申请，江金妹以证人身份出庭，江金妹在庭审中陈述，林长祥出售讼争房屋时其不知情，现也不同意出售。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖《协议书》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告均有约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，被告无权处分共同财产的行为，并不必然导致本案房屋买卖《协议书》无效，故原、被告签订的房屋买卖《协议书》系有效合同。本案讼争房屋系被告与江金妹婚姻关系存续期间取得，系被告与江金妹的夫妻共同财产，被告擅自将夫妻共同财产出售他人，属于无权处分夫妻共同财产的行为，现江金妹明确表示不同意出售讼争房屋，对被告的行为并未进行追认，被告亦以此为由不同意继续履行合同，现原告要求继续履行合同的目的已经不能实现，合同已不具备继续履行的条件。故对原告要求被告将讼争房屋产权及土地使用权过户给原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认原告杨美红与被告林长祥于2009年11月7日签订的房屋买卖《协议书》有效； 二、驳回原告杨美红的其他诉讼请求。 案件受理费6700元，由被告林长祥负担。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一八年六月八日 书记员  陈 颖 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。