昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初9235号原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司。统一社会信用代码。住所:昆明市官渡区。法定代表人张啸，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人高崇华，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人陈世龙，云南震序律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）云南城市建设工程咨询有限公司。统一社会信用代码。住所：云南省昆明市。法定代表人周伟，总经理。委托诉讼代理人唐光艳，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南菲林格园林绿化工程有限公司（以下简称菲林格公司）与云南城市建设工程咨询有限公司（以下简称城市建设咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，被告城市建设咨询公司向本院提出了反诉和事实理由，本院分别于2017年12月4日、2018年1月25日依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）菲林格公司的委托诉讼代理人高崇华、陈世龙，被告（反诉原告）城市建设咨询公司的委托诉讼代理人唐光艳到庭参加了诉讼。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案由本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告菲林格公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2012年9月12日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付2017年10月1日至2018年9月30日租金1333165.19元；3、判令被告承担自2017年10月1日起至交付租金时止的违约金（每天6665.83元）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2012年9月12日签订租赁合同，主要约定原告将坐落于滇池路1399号已整体装修过的一层至三层面积约1460平方米的房屋出租给被告，租赁期限9年零9个月，即2012年10月1日至2022年6月30日。双方还对租金金额、支付方式及违约责任等进行了约定。合同生效后，双方已实际履行了五年，到第六年，被告未按照约定支付2017年10月1日至2018年9月31日租金，原告就此向被告发函催告，被告拒绝支付构成违约，原告据此特诉至法院。被告城市建设咨询公司答辩并反诉称：双方租赁合同约定，如原告不能提供办理变更经营地址的证明材料，导致被告无法办理经营地址变更登记手续的，被告有权解除合同，并要求原告退还押金、承担补偿款150000元。租赁合同签订后，原告一直无法提供相应材料给被告办理工商登记地址变更手续，且租赁房屋在使用过程中发生下沉，导致房屋开裂，被告据此行使约定解除权，于2017年9月向原告发出解除通知，原告收到后，被告已搬离房屋交由原告接收，且租金也付至搬离前，故请求驳回原告诉请，并反诉请求：1、确认双方于2012年9月12日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令原告退还被告押金150000元，并补偿150000元；3、判令原告承担诉讼费。原告菲林格公司针对反诉答辩称:1、按照合同约定，若被告无法办理相应工商登记变更手续，可以委托原告办理，但现无法证实被告已经去办理过或曾委托原告办理过相关手续；2、原告可提交证据证实已将材料交由被告，而按照2012年相关行政法律法规规定，被告是可以凭借原告提供的材料办理手续的；3、原告未办理工商登记地址变更手续事宜从未被职权部门查处；4、双方所签订的合同中对于房屋的沉降情况已明确进行了告知及约定，沉降并不存在危险；5、被告因另行购买了房屋，故现恶意解除合同。综上，请求驳回被告反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：本诉中，原告提交的证据四中的微信记录、通话记录，经相关当事人确认真实性，本院对其真实性予以确认。证据四中的声明及照片，原告未举证证明被告签收情况，故对该证据，本院在本案中不予确认。证据四中的短信记录，原告未进一步举证证明相关当事人身份，故对该证据，本院在本案中不予确认。原告补充提交证据（照片、房屋装修改造方案概述、室内外装修工程预结算表），与本案的审理并无法律上的关联性，故对该组证据，本院在本案中不予确认。证人曹某当庭所作证言，有书证予以佐证的陈述，本院予以采信，没有其他证据相佐证的陈述，本院不予确认。原告补充提交的国有土地使用证、印章、合同两份，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。企业信用信息公示报告，与本案的审理并无法律上的关联性，故对该证据，本院在本案中不予确认。被告所举证据二中的移交清单虽系复印件，但原、被告对于房屋移交事实无异议，故对该证据，本院予以采信。证据二中房屋移交书、房屋钥匙移交明细、屋内物品移交明细，经证据出具人确认真实性，本院对以上证据的真实性予以确认。反诉中，被告所举证据二中的《云南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》、《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》与本案的审理并无法律上的关联性，故对以上证据，本院在本案中不予确认。证据三中的往来函件，从原告认可证据记载的内容可以确认其已收到被告发送的相应函件，故对该证据，本院予以采信。证据三中的照片及检测报告，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、位于度假区滇池路以东5803.469平方米出让土地的土地使用者登记为中共云南省委党校。2007年8月14日，中国共产党云南省委员会党校（甲方）与云南省国际人才交流协会（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明滇池国家旅游度假区滇池路1399号土地10亩，含地上建筑3800平方米，水、电及办公设施设备等出租给乙方使用，租赁期限15年，自2008年1月1日至2022年12月31日止。2012年5月1日，云南省国际人才交流协会（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市滇池路1399号附属楼共1665平方米出租给乙方，租赁期限10年，自2012年7月1日至2022年6月30日止。2012年9月12日，原告菲林格公司（甲方）与被告城市建设咨询公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市滇池路1399号一层至三层，面积约1460平方米房屋出租给被告，房屋由原告出资对室内外整体装修，并有独立的围院隔断。租赁期限9年零9个月，自2012年10月1日至2022年6月30日止。甲方于2012年9月15日将租赁房屋交付给乙方进行搬家准备，2012年9月15日起至2012年9月30日期间不计租金。租赁房屋交付时双方对租赁房屋、配套设施及房门钥匙、水电表读数进行清点记录。房屋租金约定为第一年租金为1150000元，自第二年起，每年租金在上一年度的基础上递增3%，即2012年10月1日至2013年9月30日1150000元、2013年10月1日至2014年9月30日1184500元、2014年10月1日至2015年9月30日1220035元、2015年10月1日至2016年9月30日1256636.05元、2016年10月1日至2017年9月30日1294335.13元、2017年10月1日至2018年9月30日1333165.19元…第二年度及以后年度租金，于该年度租期开始前一个月（即每年9月1日）前支付。押金约定为：乙方向甲方交纳的租房押金150000元作为对租赁房屋主体结构、装修（墙、顶、地、窗、灯）、附属设施、水电费的保障，若乙方使用不当造成损坏的，乙方有责任进行修复，若乙方不修复的由甲方委托相关工种进行修复，由此产生的费用由乙方承担，也可从押金中扣减，但扣减后再由乙方如数补足押金。甲方责任和义务约定为：“甲方提供乙方办理营业地址变更到租赁房屋所在地的工商登记所需的相关证明材料。若乙方不能够办理变更手续，委托甲方代为办理经营地址变更的，由乙方提供所需变更的材料及委托书，甲方不收取任何费用，办理过程中须交纳给国家的规定费用由乙方承担”。合同解除条件及违约责任约定为：“下列情形之一甲方有权解除合同…（4）在租赁期限内若发生租赁关系不能继续履行的，乙方应提前3个月通知甲方，乙方所支付的押金作为违约金，不予退还。（5）乙方违反本合同约定的。因上述情形解除合同，按乙方搬离前所占用的实际天数计算租金及违约金（每逾期一天，按当年应付租金总额的千分之五向甲方支付违约金），其他属乙方应交费用由乙方负责结清，且乙方向甲方交付的押金不予退还。下列情形之一乙方有权解除合同…（2）甲方不能提供办理变更经营地址的证明材料，导致乙方无法办理营业地址变更的工商登记手续的。（3）甲方违反本合同约定的。因上述情形解除合同，甲方将乙方已支付的租金减除实际已使用的天数（计算到双方办理完移交确认手续后乙方搬出之日）外余下的租金，押金在甲方验收确认所属设施完好无损后退还给乙方，补偿乙方150000元。”上述合同签订后，原告于2012年9月28日将房屋移交给被告，庭审中，双方一致陈述，租金被告付至2017年9月30日，押金150000元被告也于2012年9月支付。二、2013年8月，被告向原告发函，提出房屋出现大面积开裂，要求原告提供图纸以便进行风险测评。8月28日，原告回函，表示沉降属正常现象，不会带来安全隐患。2013年9月25日，原告菲林格公司（甲方）与被告城市建设咨询公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同》，主要约定因房屋自2013年8月出现开裂情况，若经双方认可的测评机构认定存在隐患系危房，则由甲方承担违约责任。另外，甲方就此承担更换及修复义务。2015年1月13日、9月1日，被告再次向原告发函，要求原告及时就房屋开裂问题进行修复。9月2日，原告回函表示需要双方共同授权相关机构对房屋进行安全测评。2017年9月14日，云南达界建设工程检测有限公司受被告委托就建筑物的沉降作出检测报告，检测结论为：“云南城市建设工程咨询机构办公楼沉降不稳定”。三、2012年10月9日，案外人云南省国际人才交流协会向中国共产党云南省委员会党校提交“报告”，称原、被告因承租诉争场地，需要办理工商地址变更，要出具相关证明材料。中国共产党云南省委员会党校在上述“报告”中备注：“滇池路1399号房屋系我校租赁给国家人才交流协会使用，房产证正在协调办理中，特此说明。”后原告将该份“报告”提供给被告用于办理经营地址变更登记。2017年8月29日，被告向原告发函表示，经向工商登记部门询问，持该报告无法办理经营地址变更登记手续。原告于8月30日回函表示其他承租公司均已变更，且被告事隔五年提及不合理。被告于8月31日再次向原告回函表示坚持要求解除合同，协商未尽事宜。2017年9月6日，被告向原告发出《房屋租赁合同解除通知》，认为原告不能提供办理工商登记地址变更所需证明材料，且房屋存在安全隐患，故要求于9月30日解除合同。9月13日，原告向被告回函，表示不同意解除合同，并要求被告继续支付下一年度租金。9月18日、9月28日，被告分别向原告发出《关于房屋租赁合同解除的再次通知》、《关于房屋租赁合同解除的最后通知》，再次要求解除合同，原告回复不予同意。庭审中，原告陈述，其提供给被告用于办理工商登记地址变更的材料即为2012年10月9日的“报告”，本院对此于2017年12月12日向云南省工商行政管理局发函询问“是否能凭借报告申请营业执照地址变更？”云南省工商行政管理局于2017年12月18日作出如下回复：“根据《云南省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第八条第（二）项之规定…报告不能作为产权证明。”四、案外人曹某系原告菲林格公司工作人员，在原、被告合同履行期间，由其负责固定时间抄取水电表读数。2017年9月30日，原告菲林格公司工作人员曹某与被告城市建设咨询公司工作人员办理了租赁房屋的移交手续，双方在《房屋移交书》中确认，被告于2017年9月30日正式将房屋现有物品清点整理后，将房屋完好齐全移交至原告，房屋相关水、电、垃圾清运费已由被告结清，自2017年10月1日起房屋使用权正式归原告管理。同日，被告向原告发出《关于合同解除后续事宜的通知》，告知原告合同于2017年9月30日解除，要求原告退还押金并支付补偿费。当日，曹某向公安机关报案称到被告公司抄取水电表时误签移交单，属于无权处分，想取回移交清单但遭到被告拒绝。2017年9月28日，被告发布公告，确认公司已于2017年10月1日正式搬迁。2017年10月24日，云南省昆明市明信公证处作出云昆明信证经字第41019号证据保全公证书，确认截至当日，承租房屋大门张贴被告公司封条及原告关于不认可曹某行为的声明。本案争议焦点：原告菲林格公司与被告城市建设咨询公司于2012年9月12日签订的《房屋租赁合同》是否应继续履行还是已解除？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告于2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且协议条款不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。至于被告是否享有合同解除权，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”诉争《房屋租赁合同》明确约定“甲方不能提供办理变更经营地址的证明材料，导致乙方无法办理营业地址变更的工商登记手续的，乙方有权解除合同”，根据庭审中查明的案件事实，原告提供给被告用于办理营业执照地址变更手续的材料即“报告”经有权机关确认不能作为产权证明，无法办理相应手续，故原告行为构成违约，被告据此享有合同约定的解除权。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案中，被告根据双方合同约定主张解除合同，并于2017年9月30日向原告发出《关于合同解除后续事宜的通知》，告知原告合同于当天解除，该行为符合双方合同约定及法律规定，故本院确认被告解除合同行为有效，原、被告《房屋租赁合同》自2017年9月30日起解除，故对原告要求被告继续履行合同、支付租金的诉请，本院不予支持。庭审中，双方确认被告费用已结清至2017年9月30日，在此情况下，原告并未举证证明被告存在违约行为，故对原告要求被告承担违约金的诉请，本院亦不予支持。原告在庭审中抗辩：1、有其他承租户已办理经营地址变更手续；2、被告没有委托原告办理；3、被告已使用房屋近五年才提出异议；4、被告已另行搬迁至新地址，恶意解约。对此本院认为：1、在本案在案证据显示原告提供的材料确无法办理营业执照地址变更手续的情况下，其他承租户的办理情况与本案不具有法律上的关联性；2、根据《房屋租赁合同》约定的内容来看（甲方提供乙方办理营业地址变更到租赁房屋所在地的工商登记所需的相关证明材料。若乙方不能够办理变更手续，委托甲方代为办理经营地址变更的…）委托办理并非被告必须履行的义务，也不是原告对违约进行抗辩的约定事由；3、在营业执照地址变更手续一直没有实际办理的情况下，被告在合同履行期限内提出解除不违反法律禁止性规定及合同约定；4、在被告行使单方解除权解除合同并移交房屋后，被告另行搬迁新址系其处分自身权利的行为，不违反法律禁止性规定及合同约定，原告也无权干涉。综上，原告提出的抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。被告另反诉要求原告退还押金及承担补偿费用。对此本院认为，依上文所述，被告行使单方解除权系基于原告的违约行为所致，符合《房屋租赁合同》约定，现原告未举证证明被告在合同履行过程中存在需扣除押金的情形，故原告应依约向被告退还合同押金150000元。另，合同明确约定，因原告违约，被告行使单方解除权后，原告应向被告支付补偿款150000元，该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，故对被告该项反诉请求，本院亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司与被告（反诉原告）云南城市建设工程咨询有限公司于2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》自2017年9月30日起解除；二、原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）云南城市建设工程咨询有限公司押金150000元；三、原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）云南城市建设工程咨询有限公司违约补偿金150000元；四、驳回原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18598元（原告已预交），由原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司自行承担。反诉案件受理费1650元（被告已预交），由原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  吴锡莲人民陪审员  武智芳二〇一八年六月二十七日书 记 员  毛乐飞