上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初25279号原告：沈利明，男，1973年6月1日出生，汉族，现住江苏省海门市。委托诉讼代理人：张廷南，上海市尚法律师事务所律师。被告：上海鼎城酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙维平，执行董事。原告沈利明与被告上海鼎城酒店管理有限公司(以下简称鼎城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序于2017年9月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告沈利明的委托诉讼代理人张廷南，被告鼎城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签署的房屋租赁协议并交还涉案房屋同时修复涉案房屋内的设备设施；2.判令被告支付原告拖欠租金20,400元(暂记自2017年4月起至2017年9月，最终以实际交还房屋之日为准)；3.判令被告支付原告违约金6,800元；4.判令被告支付原告拖欠水电煤、有线电视费、物业管理费5,000元。诉讼过程中，原告表示因无法判断涉案房屋设备设施情况，故暂不主张；拖欠的水电煤、物业费及有线电视暂时无法计算，故不在本案中主张，保留相关诉权。故原告变更诉讼请求为：1.判令原被告签署的房屋租赁协议于2018年4月21日解除，并交还涉案房屋；2.判令被告支付原告拖欠租金(2016年2月-3月欠付980元，2016年7月欠付400元，2016年9月欠付400元，共计1780元),并要求被告支付拖欠的自2017年4月起至实际交还房屋时间为止，按每月3,400元标准计算的租金；3.判令被告支付原告违约金6,800元。事实和理由：2013年10月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》1份，约定由被告承租原告所有的上海市闵行区漕宝路1555弄7区8号706室的房屋，租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日，租金为3,250元/月。租赁期限届满后，被告又与原告续签，租金变更为3,400元。同时，合同明确了双方的违约责任和逾期处罚条款。嗣后，原告按约履行合同义务，被告却多次延迟支付租金。经原告多次交涉，被告仍拒绝。原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告鼎城公司未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，2013年9月27日，原告沈利明(签约乙方)与被告鼎城公司(签约甲方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方向乙方租赁上海市闵行区漕宝路1555弄7区8号7楼06室，房屋面积为44平方米。租赁期限2年，自2013年10月1日至2015年9月30日止，租金每月3,250元，交房日期为2013年10月1日。甲方应在乙方正式交房后十五个工作日内，将相当于一个月的租金支付于乙方作为房屋保证金；租赁期限结束后，如甲方无任何拖欠乙方该房屋相关之费用，则乙方应在十五个工作日内将保证金无息退还给甲方。租赁期内，甲方应于每月25日支付租金给乙方，甲方若延误支付租金超过15个工作日，每逾期一日甲方须向乙方支付月租金0.5%作为罚金，直至所有拖欠租金交清为止；若甲方逾期支付租金超过30个工作日，则视为甲方违约，乙方有权单方面解除该协议，并要求甲方承担违约责任。租赁期内，甲方承担该房屋的物业管理费，水、电、煤支出及卫星电视收视费以及租赁税费。甲方应在租赁期满后2个工作日内，将该房屋交还给乙方，并按家具、家电清单将家具、家电全部归还乙方，家具、家电如有损坏甲方应按原价赔偿乙方(正常磨损除外)。租赁期内，甲、乙双方不得提前终止该租赁协议，如未能按此协议履行责任，则视为违约，违约的一方应在十个工作日内向另一方赔偿相当于2个月的租金作为违约金。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2015年10月9日，鼎城公司的负责人闻捷飞出具字据，载明：“本合同继续履行至2018年9月30日，租金为每月3,400元。2016年1月为免租期”。自2016年2月起，被告未按时足额缴纳租金。原告经多次催讨未果，遂成讼。另查明，被告于2016年3月15日向原告分别转账支付2,000元、3,820元，于2016年5月13日向原告转账支付3,400元，于2016年5月25日向原告转账支付3,400元，于2016年6月8日向原告转账支付3,400元，于2016年8月12日向原告转账支付3,000元，于2016年8月29日向原告转账支付3,400元，于2016年9月2日向原告转账支付3,000元，于2016年11月9日向原告转账支付3,000元，于2016年11月22日向原告转账支付3,000元，于2016年11月25日向原告转账支付3,000元，于2017年3月3日向原告转账支付10,200元。审理中，原告认可被告已缴纳2,900元房屋租赁保证金，并表示同意于被告结清拖欠费用后予以返还。以上事实，由原告提供的涉案商铺的《房屋租赁协议》、中国银行交易流水明细清单、上海市不动产登记簿、手机短信记录，原告的当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。根据上述合同约定，租赁期内，被告应于每月25日支付租金给原告，被告若延误支付租金超过15个工作日，每逾期一日被告须向原告支付月租金0.5%作为罚金，直至所有拖欠租金交清为止；若被告逾期支付租金超过30个工作日，则视为被告违约，原告有权单方面解除该协议，并要求被告承担违约责任。本案中，被告自2017年4月起未能向原告支付租金的行为显已违反合同约定，原告据此要求解除租赁合同，符合双方的合同约定，本院予以支持。因起诉前原告未能有效向被告送达解除通知，而原告在2018年4月12日庭审中明确作出要求解除租赁关系的意思表示，故本院以2018年4月12日作为合同关系解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告目前仍在使用涉案房屋，并未将房屋返还给原告，故对于原告要求被告搬离涉案房屋之诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付2016年2月-3月欠付租金980元、2016年7月欠付租金400元、2016年9月欠付租金400元、2017年4月1起至2018年4月12日止的租金42,160元(3,400元/月×4+3,400元/月÷30天×12天)及自2018年4月13日起至实际房屋返还之日止，参照每月3,400元租金标准计算的房屋占有使用费之诉请，于法不悖，本院亦予以支持。本案中，合同约定违约方应向守约方赔偿相当于2个月的租金作为违约金，故原告主张被告支付违约金6,800元之诉请，于法有据，本院予以支持。对于涉案房屋的租赁保证金，原告同意于被告结清拖欠费用后予以返还，本院予以准许。被告鼎城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈利明与被告上海鼎城酒店管理有限公司就上海市闵行区漕宝路1555弄7区8号706室房屋签订的《房屋租赁协议》于2018年4月12日解除；二、被告上海鼎城酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还给原告沈利明；三、被告上海鼎城酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈利明自2016年2月起至2018年4月12日止欠付的租金43,960元；四、被告上海鼎城酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈利明自2018年4月13日起至本房屋实际返还之日止参照每月3,400元标准计算的房屋占有使用费；五、原告沈利明于被告上海鼎城酒店管理有限公司结清上述第三、四项应付款项后的五日内返还被告上海鼎城酒店管理有限公司租赁保证金2,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，财产保全费342元，共计947元，由被告上海鼎城酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  曹文进人民陪审员  石定伟二〇一八年六月十五日书 记 员  高 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。