贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初1058号原告：肖贤淑，女，汉族，1978年12月20日生，住所地贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师，执业证号15201201210884330。委托诉讼代理人：万思，贵州贵正律师事务所实习律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：熊敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：向家礼，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴开志，男，该公司工作人员。原告肖贤淑诉被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2018年4月24日公开开庭与本院受理的共15户业主诉被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷系列案件进行了合并审理。原告委托其代理人唐羽生、万思，被告委托其代理人向家礼、吴开志出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告违约金25,607.78元（从2016年12月30日起按每日153.34元标准计算至2017年6月15日），并同时按每日153.34元的标准计算违约金至被告提交商品房相关的合格证明文件后实际交付给原告之日止。事实和理由：2016年2月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2A2C6栋1单元31层1号房屋。合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务，但被告未能按照《商品房买卖合同》第十一条的约定履行自己的义务，提交该商品房相关的合格证明文件，如期在2016年12月30日前向原告交付房屋。因此原告认为被告违反双方签订的合同约定，应当按照《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项承担违约责任，故提出如前诉请。被告辩称：我司确实没有取得原告诉状中相关合格证明文件中的商品房交付使用备案证书，但原告已经实际收取房屋，视为房屋符合交付条件，满足原告所有的需求，我方不应承担违约责任。违约金的约定标准，请依法予以调整。对原、被告双方无争议的双方主体资格、商品房价款、约定交房时间、交付时未取得合同约定的《商品房交付使用备案证书》等事实，本院予以确认。在诉讼过程中，原告对被告主张的双方交房时间为2017年3月3日无异议，本院予以确认。原、被告双方对《商品房买卖合同》无异议，本院予以采信。综上，根据本院依法确认的证据,结合关联案件生效判决书确认的事实,本院对本案事实认定如下：2016年2月3日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以511,145.00元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区××“××”××2Ａ栋x单元xx层x号房屋（建筑面积90.24平方米），双方在合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告未按约定在2016年12月30日前向原告交付房屋。2017年3月3日，在该房屋达不到双方约定的交付条件的情形下，原、被告双方完成了房屋交接。2017年05月02日，购买“金阳新世界”楼盘的部分业主联名向被告发出《通知》，提出被告交付的房屋不符合约定的交付条件。2017年05月08日，被告对此作出《回复》，内容为：“尊敬的业主们：我司于2017年5月2日收到你们签名的通知，通知中表明了你们的诉求，……，但未能出具‘经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书’。为了保证广大业主的合法利益，维护我司的品牌形象，我司将会按合同第十三条约定的相关违约条款承担相应的责任。另关于广大业主反映的园林绿化品质太低的问题，我司……。特此回复”。后原告认为被告交付的房屋不符合合同约定,遂向本院提起诉讼，提出如前诉请。本案争议焦点：一、商品房屋是否实际交付。二、逾期交房违约金的计算期间及标准。三、商品房实际交付后的违约金是否支持。本院认为，一、关于商品房屋是否实际交付的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2017年3月3日，原、被告在交接房屋时，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2017年3月3日实际交付。二、关于逾期交房违约金的计算期间及标准的问题。根据双方在《商品房买卖合同》第十三条中的约定，逾期交房违约金从约定的交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。从2016年12月31日至2017年3月3日，被告共逾期交房63日，被告应当依照《商品房买卖合同》第十三条第1（1）项向原告支付违约金511,145.00元×1?/日×63日≈3,220.21元，原告诉请系以万分之三每日的标准提出主张，与合同约定不符,本院不予支持；此违约金标准并不明显过高，对被告提出调整违约金的主张，本院不予支持。三、关于商品房实际交付后的违约金是否支持的问题。买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，2017年3月3日，原告明知被告交付的商品房不符合约定的交付条件而予以接收，虽然事后双方为交房不符合条件发生纠纷，但双方就被告交房达不到约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，被告于2017年05月08日出具的《回复》表示会按合同第十三条约定承担违约责任，而合同第十三条约定的逾期交房违约金计算时间截止房屋实际交付之日，仅凭该份《回复》无法证实被告作出过愿意在原告收房后继续承担相关责任的承诺，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，原告依《商品房买卖合同》第十三条主张2017年3月3日之后至被告交付商品房相关合格证明文件之前的违约金，无法律依据和合同依据，本院不予支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持3,220.21元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告肖贤淑支付违约金3,220.21元；二、驳回原告肖贤淑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由原告肖贤淑负担390元，被告贵阳新世界房地产有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  张 铮人民陪审员  张永利人民陪审员  陈秀英二〇一八年六月二十八日书 记 员  王 林