广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1022民初86号 原告：程浩，男，1979年1月8日出生，汉族，个体工商户，住广西田东县右江矿务局小龙矿宿舍区。 委托代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。 委托代理人：马安子，广西纵华律师事务所实习律师。 被告：田东祥和房地产有限公司，住所地广西田东县平马镇东宁东路**。 法定代表人：黄翀，该公司董事长。 委托代理人：唐霭涛，广西龙翔律师事务所律师。 委托代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 原告程浩与被告田东祥和房地产有限公司（以下简称祥和房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程浩的委托代理人王伟占、马安子，被告祥和房地产公司的委托代理人唐霭涛、潘红梅等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程浩向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告协助原告履行办理位于田东县城东华瑞公司南侧的祥和广场花园6幢1801号房权属登记义务，即履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金71629.35元（以337000元为基数，按照每日万分之1.5的标准，从2013年12月29日起暂计至2017年11月15日，直计至原告取得房屋产权证书之日为止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以337000元的价格购买被告开发的位于田东县城东华瑞公司南侧的祥和花园广场6幢1801号房。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理。即买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。合同签订后，原告按约定支付了购房款，收房后却一直未能办理产权证。田东县住房和城乡规划建设局答复，确认原告房屋所在的商住楼未按照规划许可证进行建设，未取得《竣工验收备案证》，无法办理总房权证及业主的小产权证。由于被告的违法行为，未履行合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，导致原告所购房屋未能办理产权证书。被告的违约行为给原告造成了严重经济损失。依照法律和合同约定，被告应向原告承担违约责任。 被告祥和房地产公司辩称，原告要求被告提交资料报登记机关备案的请求不成立。被告于2017年12月13日已将土地证、规划许可证、施工许可证、验收合格证、竣工备案表等资料提交给登记机关，已履行了提交义务。合同并无约定超过540日不将有关资料提交备案属违约和需支付违约金。原告请求被告承担违约责任支付逾期办证违约金无证据支持，属于不当请求，应予驳回。同时双方无约定原告取得产权证书的期限，因此原告请求支付违约金应予驳回。合同第15条第3款规定，因买受人原因造成商品房不能在规定期限办理产权证书备案的，由买受人承担全部责任，原告没有向被告提交相应备案材料，合同补充协议第二条规定买受人应于合同签订之日起15日内向被告提交办理产权证的相关材料。但原告至今没有向被告提交，违约方是原告。被告交房时间为2012年7月6日，依合同约定在交房后540天内将资料报产权登记机关备案，540天的到期日为2014年3月6日，原告应于2016年3月6日前提起诉讼，因此原告的起诉已超过诉讼时效。综上请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉辩依法提交了证据，对有争议的证据，本院认定如下：原告证据1，证实了双方存在商品房买卖合同关系以及双方对办理产权登记的约定，本院对此予以确认；原告证据2，系田东县住房和城乡规划建设局对原告无法办理涉案房屋产权证等问题所作答复，本院予以确认；原告证据3，仅证实双方就涉案商品房小区的环保、门禁等问题存在纠纷，与本案原告诉求无关联，本院不予认定。被告证据1、3、4，系房管部门对办理产权证所需提交的材料清单明细，无法证实被告主张原告存在违约行为的事实，本院对此不予确认；被告证据2，系双方就银行按揭付款所签订的补充协议，该协议第二条约定由买受人在签订本合同后15天内向出卖人提供办理产权证的相关资料，被告据此主张原告未向其提交办理产权登记资料、存在违约行为。对此，本院将在案件查明事实后作出认定；被告证据5、6、7，证实了被告曾于2017年12月13日向房管部门提交房屋权属初始登记材料事实的存在，但经本院调查，因被告对涉案商品房建设用地缺少容积率调整和补缴土地出让金等材料，田东县不动产登记中心已作退件处理；被告证据8，系原告购房合同的登记备案时间，与本案无关联，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月12日，原告程浩（买受人）与被告祥和房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：NO.6061），约定原告购买被告开发的、位于田东县城东华瑞公司南侧祥和广场花园小区第****房，总价款337000元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。同日，原、被告又签订了《补充协议》（附件四），双方约定以银行按揭方式付款，《补充协议》第二条约定，产权办理：买受人签订本合同后15天内应当向出卖人提供办理《房屋所有权证》的相关资料，如买受人逾期提交办理《房屋所有权证》资料的，买受人按已付房价款的1%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告以首付及银行按揭贷款方式向被告支付了购房款337000元。 2016年8月23日，原告向本院提起诉讼，请求判令本案被告支付逾期交房违约金。该案查明，被告于2012年7月6日向原告交付了涉案房屋，存在逾期交房行为，本院判决被告向原告支付逾期交房违约金9806.7元，并驳回原告其他诉讼请求。被告对该判决不服，上诉至百色市中级人民法院。百色市中级人民法院经审理后作出（2017）桂10民终664号民事判决，认为被告于2012年7月6日向原告交付了涉案房屋，在扣减相应合理的延期天数后，没有超过合同约定的交房期限，遂判决撤销一审民事判决，驳回原告的诉讼请求。该判决业已生效。原告入住房屋后因无法办理产权证，遂与其他业主共同向田东县住房和城乡规划建设局（以下简称田东县住建局）信访反映。田东县住建局于2016年2月23日书面答复称，因祥和房地产公司对涉案商住楼未取得《竣工验收备案证》，无法办理“大产权证”和业主的“小产权证”，建议业主通过司法途径维权。 2017年9月25日，田东县住建局向被告出具《竣工验收备案表》；12月13日，被告向田东县房产所申请办理房屋权属初始登记；12月26日，经田东县不动产登记中心审核，因被告对涉案商住楼的建设用地缺少容积率调整和补缴土地出让金等相关证明材料，审查不通过，按退件处理。同日，被告工作人员领回材料。本案在审理过程中，本院就涉案的祥和广场花园小区是否已具备办理房屋权属登记条件向田东县国土资源局查询。田东县国土资源局就此出具《关于祥和花园小区房屋不动产权不具备不动产权属登记的说明》，内容主要载明，祥和花园小区由两宗土地组成，整个小区建设按整宗地块规划设计，造成部分建筑物跨越两宗地，无法对跨越两宗地建筑物（商品房）进行权属登记，只能等待业主把两宗地申请合成一宗地后才具备登记条件；祥和花园小区各项建筑指标（容积率）突破原规划部门审批的指标，目前已通过专家论证、城规会审定等程序进行调整，等待业主按程序补交土地出让金后才能进行规划验收，验收合格后才具备不动产权属登记条件。 本院认为，本案的争议焦点系：1、原告起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的违约行为；3、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。一、关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。本案被告已将房屋交付原告，原告亦已实现对房屋的占有、使用，原告现主张办理房屋所有权登记的请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，但逾期办证违约金属债权请求权，应适用诉讼时效的规定。 二、关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。根据房屋权属登记流程的一般规定，权属登记的做法通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。现本案经审理查明，被告因违规开发建设至今未能办理房屋权属初始登记，由此导致原告无法办理产权证。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未在交房后540日内办理房屋权属初始登记，其行为已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。被告辩称，双方《补充协议》第二条已约定，由买受人在签订本合同后15天内应当向出卖人提供办理《房屋所有权证》的相关资料，因原告未提交办证所需资料，原告存在违约行为。对此本院认为，转移房屋所有权的过程，需要买卖双方相互协助和配合，被告完成房屋初始登记并告知买受人方具备协助办证的法定条件，本案并非原告自身原因导致办证未果。被告该辩称与本案查明事实不符，本院不予采纳。 三、关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。百色市中级人民法院生效判决确定涉案房屋交付时间为2012年7月6日，加上合同约定的540日，此期间应为被告将办理房屋权属初始登记所需材料报产权登记机关备案的时间，据此，被告应于2014年1月1日前完成上述办证义务，2014年1月2日起应认定为被告逾期办证起算日。虽然双方《商品房买卖合同》第十五条中未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告的违约行为系导致原告无法办证的直接原因，因此原告诉请被告支付逾期办证违约金的主张未违反法律及合同约定，本院予以支持。对违约金的起算时间，本案系以按日计付违约金的连续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护。按照我国《民法通则》原二年普通诉讼时效的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日之前已届满的，义务人已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因2017年10月1日《民法总则》的施行而消灭。因此，对本案逾期办证起算日2014年1月2日至2015年9月30日此期间的逾期办证违约金，因已超过《民法通则》诉讼时效规定，故不予支持。原告主张逾期办证违约金的请求应从2015年10月1日起算，根据双方《商品房买卖合同》第十五条“每逾期一日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”的约定，原告已付购房款337000元，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，337000元×0.00015×775天（从2015年10月1日起至原告主张的2017年11月15日止）＝39176.25元。从2017年11月16日起，以337000元为基数，按每日万分之1.5计算违约金至被告完成房屋权属初始登记并告知原告时止。被告认为双方约定每日万分之1.5的违约金过高，应予调整，但未能举证证明约定的违约金过分高于参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准所计算的损失，故本院对被告该主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告田东祥和房地产有限公司履行协助原告程浩办理房屋所有权证的义务，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告田东祥和房地产有限公司向原告程浩支付逾期办证违约金（违约金的计算方式，以已付房款337000元为基数，从2015年10月1日起至2017年11月15日止，按日万分之1.5计算，共计39176.25元；从2017年11月16日起至被告田东祥和房地产有限公司完成房屋权属初始登记并告知原告程浩时止，以已付房款337000元为基数，按日万分之1.5计算）； 三、驳回原告程浩的其他诉讼请求。 本案受理费1591元，由原告程浩负担610元，被告田东祥和房地产有限公司负担981元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（开户行：农行百色分行营业部，账号：60×××97）。 审 判 长  刘燕平 人民陪审员  黄 媛 人民陪审员  凌子苏 二〇一八年六月十二日 书 记 员  冼维彬