江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初4号 原告：朱晓华，男，1973年11月4日生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：褚辉，浙江万新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑶，浙江万新律师事务所实习律师。 原告：杨小妹，女，1975年10月11日，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：褚辉，浙江万新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑶，浙江万新律师事务所实习律师。 被告：苏州浙汇源房地产开发投资有限公司，组织机构代码：56426672-8，住所地常熟市支塘镇淦昌路**。 诉讼代表人：邵建平，该企业管理人负责人。 原告朱晓华、杨小妹诉被告苏州浙汇源房地产开发投资有限公司（以下简称浙汇源公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理，并适用简易程序于2018年1月30日、适用普通程序于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告朱晓华及其与杨小妹共同委托诉讼代理人褚辉、张瑶、被告浙汇源公司诉讼代表人邵建平到庭参加第一次庭审。原告朱晓华及杨小妹共同委托诉讼代理人褚辉、被告浙汇源公司诉讼代表人邵建平到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告朱晓华、杨小妹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告浙汇源公司继续履行编号为Y20130020582的《商品房买卖合同》；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告曾与陈美珍实际控制的上海娜琪服饰有限公司常熟分公司（以下简称娜琪公司）发生服装业务往来，后由于该公司经营状况不佳，结欠原告货款815648元，经与陈美珍及被告浙汇源公司协商一致，由浙汇源公司承受上述债务。由于原告有意购买浙汇源公司开发的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》（编号：Y20130020582），约定原告向被告购买位于常熟市淦昌路178号4幢2单元303室房屋，建筑面积209.79平方米，总价款1152845元。付款方式为首付803845元，剩余35万元以银行贷款的方式支付完毕。被告于2013年5月20日、6月14日分别向原告开具金额为803485元、35万元的销售不动产统一发票（自开）。原告现按期向贷款银行归还借款本息。 常熟法院于2017年4月21日裁定浙汇源公司重整，并指定江苏圣益律师事务所担任管理人。浙汇源公司管理人于2017年8月22日向原告朱晓华送达《通知书》，以被告资金链断裂未履行交房义务，原告也未支付全部的购房款为由，认为双方签订的《商品房买卖合同》视为解除。原告于2017年9月7日作出回复，表示不同意解除合同，并要求继续履行合同，同时说明了理由。管理人分别于2017年9月11日、10月20日向原告送达了《异议审查意见书》及《告知函》，告知原告相关的诉讼权利。 原告认为，被告开具发票的行为表示其愿意承受娜琪公司的对原告的债务，属于债务转让，同时基于原告购房的意愿，被告以物抵债的方式并未违反我国强制性法律规定。原告不足部分房款以银行贷款的方式支付，已履行全部的房款支付义务。故本案以物抵债不具有担保债权实现的目的和初衷，应受到法律的保护。综上，虽被告已被裁定重整，但管理人在重整过程中应审慎甄别债权债务，保护合法的购房者。故请求依法支持原告诉讼。 被告浙汇源公司辩称，1、原告签订合同后并未履行付款义务。原告仅以贷款方式支付35万元，余款803845元是货款折抵，即存在“代物清偿”的法律关系。本案中，原告以物抵债属于债务清偿期届满后当事人达成的以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。故原告要求被告履行交房义务无法律依据。原告因“商品房买卖合同”产生的合同之债，可以通过申报债权的方式实现其权利。2、原告所称的“以物抵债”中的“债”并非被告之债。被告系房地产开发企业，原告称的“债”是“服装款”，债务人是原告称为娜琪公司的企业，而该企业与被告之间没有法律上的权利和义务关系。3、原告未提供被告因其与第三方的债务所出具的代为履行或保证履行的证据。截至目前，原告所称的娜琪公司的债务所应当由被告来清偿，从法律上需有“债务加入”或“债务担保”等法律事实，但原告未提供这方面的证据。4、被告因被裁定重整，管理人依据《企业破产法》第18条的规定确认原、被告之间的《商品房买卖合同》解除不违反法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月20日，朱晓华、杨小妹（买受方）与浙汇源公司（出卖方）签订编号为Y20130020582的《商品房买卖合同》一份，约定朱晓华、杨小妹向浙汇源公司购买位于常熟市淦昌路178号4幢2单元303室的商品房，建筑面积209.79平方米，总价款1153845元，2013年5月20日前付房款803845元，2013年6月4日前付清余额，及人民币35万元。出卖方应当在2014年6月30日前将商品房交付买受方使用。 2013年6月13日，朱晓华（借款人）与江苏常熟农村商业银行股份有限公司支塘支行（贷款人，以下简称支塘农商行）签订编号为常商银支塘个消费借字2013第097号的《个人借款合同》一份，约定贷款人向借款人发放贷款35万元，贷款期限自2013年6月13日起至2033年6月12日止，贷款用途为购房，借款人授权贷款人将该资金划转给浙汇源公司（账号：10×××18；开户银行：何市农商行），借款由浙汇源公司提供连带保证担保，保证合同编号为常商银支塘（综）保字2013第0083号。同日，支塘农商行依约向浙汇源公司划转上述贷款35万元。 2013年5月20日、6月14日，浙汇源公司向朱晓华、杨小妹分别开具号码为00851156、00861176的销售不动产统一发票（自开），金额分别为803845元、35万元。 另查明，2017年4月21日，本院以“浙汇源公司不能清偿到期债务，并已停止经营，明显缺乏清偿能力”为由，裁定受理苏州市凯华建设工程有限公司对浙汇源公司的重整申请，并指定江苏圣益律师事务所担任管理人。 2017年8月22日，浙汇源公司管理人向朱晓华出具《通知书》一份，载明：浙汇源公司于2013年5月20日与你签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为Y20130020582，合同签订后浙汇源公司因资金链断裂于2013年8月停止开发，至今未履行交房义务，你也未全部支付合同约定的购房款，故管理人认定上述合同属双方均未履行完毕的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，上述合同已视为解除。 2017年9月7日，朱晓华向浙汇源公司管理人出具《回复函》，载明：1、不同意解除编号为Y20130020582的《商品房买卖合同》；2、要求继续履行该合同，重整后，完善各项交房手续，即使交付房屋。本人曾与娜琪公司有服装的业务往来，后由于该公司经营出现状况，结欠本人货款80余万元，经与该公司实际控制人陈美珍协商并经浙汇源公司同意，由浙汇源公司承受该笔债务，同时，因本人购房其开发的商品房，直接在购房款中抵销债务80万元，不足部分购房款由本人向常熟农商行办理按揭贷款，贷款本金35万元，该款项已支付至浙汇源公司。浙汇源公司已向本人开具全额购房款发票，并办理了备案手续。综上，本人已全部履行《商品房买卖合同》义务，不存在解除合同的法定条件。管理人虽全盘考虑浙汇源公司重整接盘人等因素，应同时保护合法的房屋受让人。希望管理人继续履行购房合同。 2017年9月11日，浙汇源公司管理人向朱晓华出具《异议审查意见书》，载明：1、你与浙汇源公司签订的《商品房买卖合同》基于你与娜琪公司之间的债权、债务关系，与浙汇源公司并无关联；2、你签订的《商品房买卖合同》对应的商品房在合同签订时尚在建设施工中，尚不具备房屋的属性，且至法院裁定浙汇源公司重整日，未发生物权的转移；3、根据最高院《关于以物抵债的16个裁判观点及其适用》及《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用的审理纪要》相关意见，当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应当驳回其诉讼请求。上述规定对代物清偿债务必须符合四个基本条件：其一，必须有原债的关系存在；其二，必须有双方当事人关于代物清偿的合意；其三，他种给付必须与原定给付不同；其四，须债权人受领他种给付以代替原给付。以上成立要件也是基于代物清偿的要物性，需同时具备，缺一不可。综上，管理人对你和浙汇源公司签订《商品房买卖合同》行使解除权符合相关规定。 2017年10月20日，浙汇源公司管理人向朱晓华出具《告知函》，载明：管理人于2017年8月22日依法向你发出解除“商品房买卖合同”通知书，为充分保护债权人利益，也有利于重整工作的推进，如你对管理人的确认解除合同行为有异议，可在2017年12月31日前向常熟法院提起诉讼。 2018年4月8日，本院以“管理人提交债权人会议表决的《重整计划草案》经分组表决未获得通过，且未通过的表决组再次表决仍未通过。”为由，裁定终止浙汇源公司重整程序。 审理过程中，原告陈述，其购买案涉商品房用于居住。之所以考虑买案涉商品房，一是娜琪公司钱付不出，二是案涉商品房虽在支塘，但比从湖州过来近。其与娜琪公司的货款产生于2012年，因娜琪公司资金紧张，陈美珍说你拿钱也是买房，我们正好开发一个房地产你就去那里买房子。购房首付款803845元中80万是折抵货款，3845元是现金支付。 审理过程中，被告诉讼代表人陈述，管理人向被告原法定代表人陈美莲了解，原告购房该房屋目的主要是因为娜琪公司与原告有债权债务关系，在原告多次催讨下，娜琪公司无力偿还，所以陈美莲答应用签署商品房的方式用于抵销娜琪公司结欠原告的货款。 以上事实，有商品房买卖合同、个人借款合同、借款借据、进账单、贷款发放回单、销售不动产统一发票、通知书、回复函、异议审查意见书、告知函、民事裁定书以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。 本案的争议焦点在于：原告朱晓华、杨小妹主张继续履行合同有无法律依据？ 原告朱晓华、杨小妹认为,1、原、被告签订的商品房买卖合同所约定的首付款80多万未用现金支付，但娜琪公司结欠原告80多万货款，三方协商一致由被告自愿承受娜琪公司结欠原告的款项，由娜琪公司转让给被告，再由被告用房子清偿作为首付款，从被告开具发票行为也可认定债务转让成立。2、从商品房买卖合同条文约定看，如原告未支付首付款，原告不可能向银行贷款35万元用于支付尾款。3、如本案商品房买卖合同撤销，80多万货款血本无归，原告仍需承担贷款的还款责任。 被告浙汇源公司认为，1、开具发票是合同的附随义务。发票非付款凭证。2、原告未针对商品房买卖合同支付相应购房款，被告开发的商品房还处于建设状态不具备交付条件，原告的诉请客观上不能履行。3、原告陈述房款系以娜琪公司的债权相抵销，属于以物抵债或代为清偿的法律关系，但以物抵债只有在实际履行后才具有法律效力，本案即使存在以物抵债，还是未能实际履行而不发生物权的变动。4、债务转让须债权人、债务人、新债务人达成新的合意，但原告未提供事实依据。陈美莲系被告法定代表人，但行使职权也应在法律规定范围内，由于被告与娜琪公司无任何经济往来，本案被告无任何法定义务清偿娜琪公司的债务。 本院认为，本案的争议焦点系案涉商品房买卖合同能否继续履行，故本案案由应变更为商品房买卖合同纠纷。原告主张案涉合同应当继续履行，本院不予支持，理由如下： 一、原告系以娜琪公司结欠其货款折抵案涉商品房买卖合同项下首付款，被告法定代表人亦向被告管理人予以认可。故原、被告签订案涉商品房买卖合同应属债务清偿期届满后的以物抵债行为。鉴于以物抵债系实践性合同，在未实际履行、未办理物权转移手续的情况下，以物抵债的行为尚未完成，当事人可以选择不履行，双方仍应按原有法律关系确定权利义务。现被告已进入破产程序，管理人通知解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，表明被告已不同意以案涉房屋抵偿借款债务，原、被告之间的权利义务应按照原有的法律关系确定。原告认为其与娜琪公司、被告系债务转让法律关系，但未提交证据予以证实，本院不予采信。 二、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、本案所涉合同项下的商品房尚未办理权属变更登记，不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于被告。 三、原、被告签订的商品房买卖合同所涉商品房尚未完工，不具备交付条件，且本院已裁定终止被告重整程序，合同已无法继续履行。 综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回原告朱晓华、杨小妹的诉讼请求。 案件受理费人民币15176元，由原告朱晓华、杨小妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行,账户：10×××76） 审 判 长  蒋先锋 人民陪审员  张晓红 人民陪审员  王颖秋 二〇一八年六月二十一日 书 记 员  钱 杰 附相关法条 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自愿自愿，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。