呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初8491号原告：任旭，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。被告：内蒙古世纪宏大地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：王金峰，董事长。委托诉讼代理人：白洋，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟燕如，内蒙古典诺律师事务所律师。第三人：呼和浩特市融金中小企业贷款咨询服务有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：李恩俊,总经理。原告任旭与被告内蒙古世纪宏大地产有限公司（以下简称世纪宏大公司）、第三人呼和浩特市融金中小企业贷款咨询服务有限责任公司（以下简称融金公司）民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。任旭的委托诉讼代理人李开祥与世纪宏大公司的委托诉讼代理人白洋、翟燕如以及融金公司的法定代表人李恩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任旭向本院提出如下诉讼请求：1、判令世纪宏大公司偿还任旭借款本金4820666.53元，并以借款本金为基数，按年利率24%计算利息至实际偿还本息之日止(暂计算至2018年9月10日的利息4879205.79元，本息合计9699872.32元整)；2、判令任旭对世纪宏大公司借款时提供的抵押财产享有优先受偿权(世纪宏大公司开发建设的位于呼和浩特市赛罕区原皮革厂院内舒心园小区三套各210平方米的商铺:1#1单元1-2层西户、1#1单元1-2层东户和1#底商西3号)；3、判令本案诉讼费由世纪宏大公司承担。事实与理由:2012年9月25日，任旭与世纪宏大公司签订《借款协议》,约定世纪宏大公司向任旭借款300万元。同时双方还签订了《认购协议书》、《抵押借款补充协议书》，约定世纪宏大公司将其开发建设的舒心园小区1#1单元1-2层西户210平方米的商铺和1#1单元1-2层东户210平方米的商铺共计两套房屋作为借款抵押物且由任旭认购。2012年12月5日，世纪宏大公司与任旭又签订《借款协议》，约定借款100万元。同时双方又签订了《认购协议书》、《抵押借款补充协议书》，约定世纪宏大公司将其开发建设的舒心园1#7单元19层1901号、1902号、2单元1902号住宅抵押给任旭且由任旭认购。该合同约定价为每平方米3150元。2013年1月10日，世纪宏大公司再次与任旭签订《借款协议》，约定借款100万元整,同时双方也签订了《认购协议书》、《抵押借款补充协议书》，约定世纪宏大公司将其开发建设的舒心园1#2单元1802号、3单元1802号住宅抵押给任旭且由任旭认购。该合同约定的价格为每平方米3150元。上述三笔借款共计500万元整，合同约定的利息为月息3.5分。世纪宏大公司借款后分别于2012年10月25日付利息105000元,2012年11月26日付利息105000元,2012年12月5日付利息35000元,2013年1月5日付利息105000元,2013年1月5日付利息35000元,2013年2月7日付利息175000元,2013年3月11日付利息175000元,2013年4月7日付利息175000元,2013年5月22日付利息175000元,2013年6月20日付利息175000元,2013年7月28日付利息175000元,2013年12月20日付利息220000元,2013年12月23日付利息130000元,2014年6月11日付利息300000元，共计支付现金为2085000元整。2014年4月18日,任旭及融金公司与世纪宏大公司结算利息，确认从2013年10月1日到2014年5月31日，世纪宏大公司拖欠任旭借款利息为140万元整。为此双方又签订了《抵押协议书》,约定世纪宏大公司再将其开发建设的舒心园1#底商西3号,面积为210平方米的房屋作为抵押。从2014年9月28日到2015年10月27日,世纪宏大公司以其抵押给任旭的5套住宅交由融金公司出售抵顶借款利息,约定由融金公司按合同协议价每套住宅35万元出售,五套住宅共计售价175万元偿还借款。之后世纪宏大公司再未向任旭偿还借款本息。2015年初，任旭要求世纪宏大公司支付借款利息,世纪宏大公司无力偿还借款本息。同年9月,世纪宏大公司主动提出要求用抵押房屋按认购协议书约定的价格折价借款,任旭勉强接受世纪宏大公司的要求,同意用没有手续的三套商铺抵顶借款,并从世纪宏大公司处领取了三套商铺的钥匙,后被告反悔。根据法释[2015]18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定计算借款利息,截止到2015年10月,世纪宏大公司欠任旭本金4820666.53元,利息1504739.24元。从2015年10月至2018年9月，以本金4820666.53元，按年利率24%计息为3374466.55元，本息共计为9699872.32元未付。后综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向法院提起民事诉讼,请求法院在查清本案事实的基础上,依法支持任旭的诉讼请求,维护任旭的合法权益。世纪宏大公司辩称，1、任旭的前两项诉讼请求事实及法律依据不足。理由如下，首先，任旭要求世纪宏大公司偿还的本金及利息合计金额为9699872.32元，该金额的计算没有事实及法律依据。世纪宏大公司对此金额不予认可。其次，任旭主张对三套商铺行使优先受偿权，世纪宏大公司认为任旭所述的三套商铺没有办理抵押登记未形成抵押权，故其不享有优先受偿权。因此任旭的第一项、第二项诉讼请求，没有法律依据。2、任旭诉状陈述的事实理由与客观事实不符。首先，任旭虽对世纪宏大公司偿还货币208万元的事实予以认可，但对于世纪宏大公司用于偿还借款抵顶的五套房屋的价格表述是不真实的。因为该五套抵顶借款的房屋，世纪宏大公司有买方签订的合同及出具的收款收据，以及本案任旭及融金公司对于价格认可的相关证据。因此本案世纪宏大公司用于抵顶借款的五套房屋的价值，应当为5259900元，并非任旭表述的175万元。其次，任旭在诉状中称2015年9月世纪宏大公司主动提出要求用抵押房屋按认购协议书约定的价格抵顶借款，任旭勉强接受世纪宏大公司的要求，同意用没有手续的三套商铺抵顶借款，并从世纪宏大公司处领取了三套商铺的钥匙，该表述与事实严重不符。如果本案任旭与世纪宏大公司已经达成了用商铺抵顶借款的意思表示，也就意味着本案所涉及的借款已经了结。不可能出现本案的民间借贷纠纷的诉讼，更不可能出现任旭要求优先受偿所谓已经抵顶的三套商铺，因此该表述严重失实。再者，任旭对于民间借贷司法解释的理解，是有误的。民间借贷司法解释，对于超过24%至36%的年利率约定，定义的是自然之债。如果借贷双方的债权债务，进行了结算而且已经全部结清的情况下，上述的利率约定是受法律保护的。但是本案任旭既然提起要求世纪宏大公司偿还借款的诉讼，那么也就意味着任旭与世纪宏大公司之间的债权债务没有结清。既然没有结清，那么本案应当适用的利率应当是法定的年利率24%，对于超过法定利率24%以上部分，全部应当折抵本金。针对任旭起诉案涉借款的金额为500万元，这一表述世纪宏大公司本身是持有异议的。因为对于任旭与世纪宏大公司之间的借款行为，在其他的案件当中，任旭也并没有向法庭提交实际支付于世纪宏大公司借款金额的相关证据。该证据的举证责任应当属于任旭。而任旭确没有完成举证责任，任旭应当承担举证不能的法律责任。对于借款金额，世纪宏大公司认为在实际履行中，任旭向世纪宏大公司支付出借款项时，已经扣除掉了首月利息，而扣除掉首月利息的部分，不应当作为出借款项的总金额。融金公司辩称，本案所涉借款是任旭、世纪宏大公司、融金公司三方签的合同，融金公司是丙方，世纪宏大公司向任旭借五百万元都是融金公司给办的。融金公司和世纪宏大公司、任旭签订了借款合同、抵押合同，有借款凭证，融金公司的出纳史小霞通过个人账户将钱给了世纪宏大公司指定的账户，融金公司有完整的手续。本案出借过程为2012年9月25日出借300万元，2012年12月5日出借100万元，2013年1月5日出借100万元。借款发生后，世纪宏大公司分14次陆续向融金公司还款2085000元。签订借款合同时签订了两套商铺的认购协议和抵押合同，后来又签订了一套商铺的认购协议和抵押合同，约定商铺单价每平方米7000元。同时在借款时，也签订5套住宅的认购协议和抵押合同用于抵押，约定单价是每平方米3150元。后来，三方协商同意出售抵押的5套住宅，在2014年12月3日、2014年12月1日、2014年11月10日、2014年9月19日、2014年11月15日分别出售了5套住宅，由融金公司出具了售房合同和收据。5个住户又拿融金公司的合同、收据去世纪宏大公司换成世纪宏大公司的售房合同和购房收据。世纪宏大公司出具的购房收据数额扩大了一倍，后来世纪宏大公司再未还款。本院经审理认定事实如下：2012年9月25日，世纪宏大公司（借款人）与任旭（出借人）及融金公司（共同借款人）签订《借款协议》。该协议约定：世纪宏大公司向任旭借款300万元；借款期限12个月，自2012年9月25日起至2013年9月25日止；合同第七条约定借款利率为三分五厘月计息；世纪宏大公司自愿以座落于呼市赛罕区锡林南路水上公园北路“风华园4期舒心园”420平方米商业房提供抵押，同时还约定在签订本合同后两日内应到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续；合同其他事项条款约定，由任旭、融金公司负责保管的抵押物，任旭、融金公司在抵押期限内不得出租、质押、抵押和使用抵（质）押物等内容(详见合同)。同日世纪宏大公司又与任旭签订《抵押借款补充协议书》、《认购协议》。在《抵押借款补充协议书》中,世纪宏大公司与任旭约定将世纪宏大公司开发建设的舒心园1#楼1单元1-2层西户210平米的商铺和1#楼1单元1-2层东户210平米的商铺共计两套作为借款抵押物；到期世纪宏大公司不能归还所借款项，上述抵押物归任旭所有等。在《认购协议》中约定由任旭按建筑面积认购上述房屋，价格为每平方米8000元，任旭承担办理房屋产权证所产生的各项费用等。同日，世纪宏大公司向原告出具《借条》一份。该借条载明：借到任旭现金300万元，于2013年9月25日还清。上述合同签订后，双方未依约办理抵押物登记手续。合同约定的两套抵押房屋交付融金公司。2012年12月5日，世纪宏大公司又与任旭及融金公司签订《借款协议》。该协议约定：世纪宏大公司向任旭借款100万元；借款期限一年，自2012年12月5日起至2013年12月5日止；合同第七条约定借款利率为三分五厘月计息；合同约定世纪宏大公司自愿将舒心园房产作为借款抵押；在签订本合同后两日内应到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续等内容。同日世纪宏大公司又与任旭签订《抵押借款补充协议书》、《认购协议》。在《抵押借款补充协议书》中,世纪宏大公司与任旭约定：将世纪宏大公司开发建设的舒心园1#楼7单元19层1901号、1902号和2单元1902号房屋作为借款抵押物；到期世纪宏大公司不能归还所借款项，上述抵押物归任旭所有等内容。在《认购协议》中约定由任旭按建筑面积计算认购上述房屋，价格为每平方米3150元，付款方式为抵押借款，任旭承担办理房屋产权证所产生的各项费用等内容。同日，世纪宏大公司向原告出具《借条》一份。该借条载明：今借到任旭现金100万元，于2013年12月5日还清。上述合同签订后，双方未依约办理抵押物登记手续。2013年1月10日，世纪宏大公司再次与任旭及融金公司签订《借款协议》。该协议约定：世纪宏大公司向任旭借款100万元；借款期限12个月，自2013年1月10日起至2014年1月10日止；合同第七条约定借款利率为三分五厘月计息等内容。同日世纪宏大公司又与任旭签订《认购协议》。该认购协议约定：由任旭认购舒心园1#楼2单元18层1801号、1802号房屋（后变更为3单元18层1801号、1802号房屋），按建筑面积计算，价格每平方米3150元，付款方式为抵押借款，任旭承担办理房屋产权证所产生的各项费用等内容。世纪宏大公司于2013年1月10日出具《借条》一份。该借条载明：借到任旭现金100万元，于2014年1月10日还清。2014年4月18日，世纪宏大公司（甲方）与任旭（乙方）进行结算，确认从2013年10月1日到2014年5月31日世纪宏大公司欠任旭利息款140万元，双方签订了《抵押协议书》。该抵押协议第二条约定：甲方以位于赛罕区呼市第四公交公司东侧舒心园1号楼底店商铺西3号（面积210平方米）作为抵押物；每平方米7000元；如到2014年5月31日世纪宏大公司不能归还欠款，上述抵押物由任旭自行处置，抵顶欠款。抵押协议书其他内容详见协议。协议约定的抵押房屋未办理抵押登记。同日，世纪宏大公司与任旭又签订《认购协议书》，约定任旭认购舒心园1号楼2单元1-2层西起3号建筑面积210平方米房屋，按建筑面积计算，每平方米7000元等内容。针对上述三笔借款，世纪宏大公司累计15次向任旭偿还2120000元。具体还款时间及金额分别为:1、2012年10月25日还款105000元；2、2012年11月26日还款105000元；3、2012年12月5日还款35000元；4、2013年1月5日还款105000元；5、2013年1月5日还款35000元；6、2013年1月10日还款35000元;7、2013年2月7日还款175000元；8、2013年3月11日还款175000元；9、2013年4月7日还款175000元；10、2013年5月22日还款175000元；11、2013年6月20日还款175000元；12、2013年7月23日还款175000元；13、2013年12月23日还款130000元；14、2013年12月20日还款220000元；15、2014年6月11日还款300000元。2014年9月开始，原、被告以及第三人融金公司协商出售房屋抵顶还款，但未形成书面协议。随后融金公司开始分别与购房人签订购房合同，以每套房屋35万元的价格出售了五套房屋。具体售房情况为：1、融金公司与购房人王兵兵、张粉连于2014年9月19日签订《购房合同》，以35万元的房屋价款向王兵兵、张粉连出售了世纪宏大公司开发的舒心园1号楼2单元18层1802户房屋（建筑面积105.83㎡）一套；2、融金公司与购房人赵莉于2014年11月10日签订《购房合同》，以35万元的房屋价款向赵莉出售了世纪宏大公司开发的舒心园1号楼3单元18层1801户房屋（建筑面积105.83㎡）；3、融金公司与购房人郝洪正于2014年11月14日签订《购房合同》，以35万元的房屋价款向郝洪正出售了世纪宏大公司开发的舒心园1号楼3单元18层1802户房屋（建筑面积105.8㎡）；4、融金公司与购房人刘梅于2014年12月1日签订《购房合同》，以35万元的房屋价款向刘梅出售了世纪宏大公司开发的舒心园1号楼2单元19层1902户房屋（建筑面积105.83㎡）；5、融金公司与购房人闫雨兵于2014年12月3日签订《购房合同》，以35万元的房屋价款向闫雨兵出售了世纪宏大公司开发的舒心园1号楼2单元19层1901户房屋（建筑面积105.83㎡）。五套房屋由融金公司负责出售，房款由融金公司收取，共计收款175万元交付原告。上述五套房屋的购房人在与世纪宏大公司换签认购协议时，世纪宏大公司均以每平方米6000元的房屋价格与购房人换签《舒心园认购协议》，并向购房人出具新的收据。世纪宏大公司对五套房屋出售具体情况如下：2014年9月28日，王兵兵、张粉连购买1号楼2单元18层1802户，房款634980元；2014年11月14日，靳国强、赵莉购买1号楼3单元18层1801户，房款634980元；2014年11月14日，郝洪正购买1号楼3单元1802户，房款634980元；2014年12月25日，刘梅购买1号楼2单元19层1902户，房款634980元；2015年10月27日，闫雨兵购买1号楼2单元19层1901户，房款634980元。世纪宏大公司对上述五套房屋出具总价款为3174900元。2016年1月12日，世纪宏大公司向本院提起民事诉讼，请求“1、确认世纪宏大公司、任旭以及融金公司于2012年9月25日、2012年12月5日、2013年1月10日签订的《借款协议》中第七条借款利率月息三分五厘条款无效；2、确认2012年9月25日签订的《认购协议书》、《抵押借款补充协议书》无效；3、确认2014年4月18日签订的《认购协议书》、《抵押协议书》无效；4、诉讼费用由任旭承担”。本院经审理于2017年12月28日作出（2016）内0105民初649号民事判决书，判决：一、确认内蒙古世纪宏大地产有限公司、任旭及呼和浩特市融金中小企业贷款咨询服务有限责任公司于2012年9月25日、2012年12月5日、2013年1月10日签订的《借款协议》中第七条借款利率的约定条款中超过年利率36%的部分无效；二、确认内蒙古世纪宏大地产有限公司、任旭于2012年9月25日签订的《认购协议书》无效、《抵押借款补充协议书》中第二条中所约定的如到期甲方不能归还借款，甲方抵押给乙方的房屋及产权归乙方所有内容无效；三、确认内蒙古世纪宏大地产有限公司、任旭于2014年4月18日签订的《认购协议书》无效、《抵押协议书》中第二条无效；四、驳回内蒙古世纪宏大地产有限公司的其他诉讼请求”。任旭、世纪宏大公司、融金公司不服该判决，上诉至呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院经审理作出（2018）内01民终844号民事判决书，认定一审判决认定事实存在瑕疵,适用法律和判决结果正确，驳回上诉，维持原判。为此，原告于2018年9月21日提起本案诉讼。在本案诉讼中，世纪宏大公司否认存在以全部抵押、认购给原告的房屋抵顶了全部借款的事实，同时认为已经偿还了原告借款5259900元，其中认为融金公司出售的五套房屋应当以被告出具的房屋价款收据3174900元为依据进行结算。而原告认为融金公司出售的五套房屋应当以第三人融金公司出售的价款1750000元为依据结算。本院认为，合法的借贷关系受法律保护，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案双方当事人争议的焦点是：一、双方当事人是否就本案做出了以房抵顶全部债务的处理；二、如何计算认定本案的欠款本息；三、本案已经出售的五套住房抵顶欠款的具体数额如何认定。四、任旭对世纪宏大公司借款时提供的抵押财产是否享有优先受偿权。一、关于双方当事人是否就本案做出了以房抵顶全部债务的处理问题。原、被告之间所签订的《抵押协议书》、《抵押借款补充协议书》以及《认购协议书》的效力已经过相关生效判决确认无效，丧失法律依据，本案应当不予支持。原告所述之后双方重新达成以房抵顶全部债务的主张，未有有效的证据佐证，本院不予支持。双方当事人应当按照基础民间借贷法律关系进行结算。二、关于如何计算认定本案的欠款本息问题。首先，就本案的欠款本金如何确定。根据双方当事人的自认以及还款证据分析，三笔借款实际已经发生。对于三笔借款发生时，被告提出存在预扣一个月利息的抗辩，因原告对此未提供借款的原始付款凭证，结合双方所提供的收据记载内容来看，均存在预扣利息的情形，本案应当将首笔预扣的利息核减借款本金，认定发生三笔借款本金分别为2895000元、965000元和965000元。以此进行计算利息。其次，就本案前期的欠款利息的计算如何确定。庭审中，双方当事人对前期被告已还款2120000元的数额和还款时间无异议，本院予以采信。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。故应对前期还款超过年利率36%的部分扣减抵充偿还借款本金，对未偿还部分按照年利率24%计算。同时应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十一条规定的先还利后还本顺序进行计算。通过计算,截至2018年9月10日,世纪宏大公司尚欠任旭借款本金4088664.98元,利息为3354330.47元未付。三、关于本案已经出售的五套住房抵顶欠款数额的认定问题。发生直接借贷关系的当事人为本案的原、被告之间。五套住房的出售是第三人和被告所为而非原告。对于原告而言，应当以收到款额进行抵顶，而不能以被告所出具的收款凭证强加作为已付原告的证据。对于房屋出售价款的争议，应当属于第三人和被告之间的纠纷，双方应当另行解决。本案应当以原告实际收到的金额进行计算。四、关于任旭对世纪宏大公司借款时提供的抵押财产是否享有优先受偿权的问题。双方当事人所签订的《抵押协议书》、《抵押借款补充协议书》和《认购协议书》中关于抵押与认购的内容已经被生效的法律文书判决确认无效，且《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。虽然任旭与世纪宏大公司就本案所涉位于呼和浩特市赛罕区舒心园小区1#1单元1-2层西户、1#1单元1-2层东户、1#底商西3号房屋签订了抵押合同，但因未办理抵押登记，抵押权尚未设立且抵押合同被确认无效，故任旭主张上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、内蒙古世纪宏大地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向任旭偿还截止至2018年9月10日的借款本金4088664.98元、利息3354330.47元;此后的利息以未偿还本金为基数,按照年利率24%计算支付至欠款本金全部付清之日止；二、驳回任旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79699元（任旭已预交），由任旭负担15798元，由内蒙古世纪宏大地产有限公司负担63901元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 尚陆林人民陪审员 刘 芳人民陪审员 韩凤娟 二○一九年六月二十一日书 记 员 白 杨