广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终3678号上诉人（原审被告）：区丽冰，女，汉族，1984年8月31日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：覃亚炎，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敏，男，汉族，1982年6月28日出生，住青海省民和县，委托诉讼代理人：钱一玮，广东江盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑良，广东江盈律师事务所律师。（代理权限自2018年6月12日开始）被上诉人（原审原告）：毕文娟，女，汉族，1982年4月16日出生，住青海省民和回族土族自治县，委托诉讼代理人：钱一玮，广东江盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑良，广东江盈律师事务所律师。（代理权限自2018年6月12日开始）原审第三人：中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行，住所地佛山市南海区。负责人：窦胜妙，该行行长。委托诉讼代理人：刘燕兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄儒卿，女，该公司员工。上诉人区丽冰与被上诉李敏、毕文娟，原审第三人中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行（以下简称农业银行西樵支行）房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。区丽冰上诉请求：1撤销一审判决，改判区丽冰无需协助李敏、毕文娟办理广东省佛山市南海区1601房抵押登记涂销手续及变更至李敏、毕文娟名下的手续；2.李敏、毕文娟承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定2017年4月25日，中国银行股份有限公司佛山汾江支行（以下简称中国银行汾江支行）向李敏、毕文娟出具《同意购房抵押贷款通知书》（以下简称同贷书），拟同意李敏（借款申请人）购买涉讼房屋申请的个人房屋贷款780000元，期限30年，属认定事实不清，与事实不符。李敏从未向中国银行汾江支行提出过购买涉讼房屋个人房屋贷款780000元的申请。据区丽冰的了解，李敏曾向××支行提出过购买涉讼房屋个人房屋贷款780000元的申请，也办理了相关手续，但是××支行没有批准该笔贷款，李敏不可能取得××支行出具的书面形式的同贷书。区丽冰曾向一审法院申请调取××支行出具的书面形式的同贷书相关资料，但是一审法院认为该证据并非必须调取的材料，根据现有证据可以做出裁判，因此对区丽冰的调查取证申请不予准许，区丽冰认为，一审判决有失公正。李敏述称，××支行出具的书面形式的同贷书因中介公司保管不善丢失的观点没有依据，与事实不符。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定即使李敏、毕文娟未能取得银行贷款，其亦有权依照合同的约定一次性支付剩余房款，以要求区丽冰继续履行合同，该认定错误，违反了区丽冰与李敏、毕文娟于2017年2月22日签订的《房屋买卖合同》附件（付款方式）中不适用一次性付款的约定。一审判决认定李敏、毕文娟有权依照合同约定一次性支付剩余房款，属于法院强制变更双方签订的《房屋买卖合同》的主要条款。根据合同法有关规定，变更合同主要条款的，需经当事人双方协商一致。本案中，区丽冰与李敏、毕文娟根本未就付款方式这个合同主要条款进行过任何协商，也没有进行过任何变更。区丽冰与李敏、毕文娟于2017年2月22日签订的《房屋买卖合同》附件（付款方式）中明确约定“如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买房按下列第（1）中方式交付：（1）买方需在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付卖方”，此条约定适用补交房款差额的前提条件是银行批准的贷款金额少于李敏、毕文娟申请的贷款金额。本案中，××支行根本就没有向李敏、毕文娟批准过任何贷款，也没有向李敏、毕文娟出具过任何书面形式的同贷书，因此法院在该前提条件不正确或者不具备的情况下，就认定李敏、毕文娟可以一次性支付剩余房款，以要求区丽冰继续履行合同，这种观点完全错误，不符合法律相关规定。综上，李敏、毕文娟没有取得××支行出具的书面形式的同贷书，且区丽冰与李敏、毕文娟没有达成付款方式变更为一次性付款的情况下，李敏、毕文娟的诉请是没有任何事实与法律依据的，二审法院应当依法撤销一审判决，支持区丽冰的上诉请求。李敏、毕文娟公司答辩称，李敏、毕文娟于2017年4月21日收到××支行批准贷款并出具的同贷书，并向一审法院出具该份通知书以及批准查询记录。即使李敏、毕文娟未能取得银行贷款但是也有能力一次性支付剩余房款，一审法院的处理方法符合民法通则的相关规定，请求二审法院维持一审判决。农业银行西樵支行发表意见称，农业银行西樵支行对区丽冰与李敏、毕文娟之间的房屋买合同纠纷所涉及的合同并不知情也未参与，请法院依法予以查实。2009年1月24日区丽冰作为借款人购买涉讼房屋，在农业银行西樵支行办理按揭贷款，贷款本金为38万元。期间，区丽冰未向农业银行西樵支行申请办理提前还贷，截至2018年4月18日，借款人尚欠农业银行西樵支行本金余额309090.73元，逾期本金、逾期利息均为0元。在借款人未还清农业银行西樵支行贷款之前，无论借款人与李敏、毕文娟之间是谁的过错，借款人仍应履行借款合同，按约定还款，否则农业银行西樵支行有权采取法律措施。农业银行西樵支行只有在借款人清偿全部贷款本息后才会配合涂销涉讼房屋的抵押。李敏、毕文娟向一审法院起诉请求：1.李敏、毕文娟与区丽冰双方继续履行签订的房屋买卖合同，区丽冰、农业银行西樵支行协助李敏、毕文娟办理涂销涉讼房屋抵押、办理房屋过户手续；2.区丽冰向李敏、毕文娟赔偿中介费、按揭费损失7000元;3.区丽冰承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉讼房屋为广东省佛山市南海区1601房（权利证号：020×××号），登记权利人为区丽冰，已办理抵押登记，抵押权人为农业银行西樵支行（不动产登记证明号为88×××），除本案查封外无其他查封信息。2017年2月22日，李敏、毕文娟（买方）与区丽冰（卖方）、××房地产代理有限公司（经纪方）（以下简称粤××公司）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定买卖双方独家委托经纪方促成涉讼房屋的买卖事宜，成交价1000000元。定金50000元，买方应在签署本合约同时自行交付给卖方，卖方应在收到定金后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请25年750000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意银行经审批出具“同意贷款通知书”后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。卖方收取定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。卖方银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）200000元买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款750000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍金额罚则或相当于成交价10%金额作出赔偿：……（2）一方拒绝出售或购买物业；……；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时；……若买卖双方共同或分别出现本条款第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付的中介代理费及咨询服务费外，还应即时赔偿其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收的买卖双方中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意将交易日期相对顺延。三方约定的其他事项：交楼前产生的费用由卖方全部负责结清。经纪方负责协助买方核查征信情况。此合同在卖方收到买方定金起生效等。2017年2月23日，区丽冰出具《收款收据》，确认收到李敏购买涉讼房屋的定金50000元。2017年2月23日，粤××公司出具《收据》，确认收到李敏购买涉讼房屋的中介费5000元。2017年2月24日，粤××公司出具《收据》，确认收到李敏购买涉讼房屋的按揭费2000元。2017年4月25日，中国银行汾江支行向李敏、毕文娟出具同贷书，拟同意李敏（借款申请人）为购买涉讼房屋申请的个人房屋贷款780000元，期限30年。在涉讼房屋买卖双方补齐该行所需资料、落实该行所需要求的放款前提条件，贷款将划入以下卖方的账户并进行冻结。本意向书有效期自出具当日起计2个月止，过期后，如有必需，可向该行重新开立。2017年11月13日，毕文娟在中国农业银行账户62×××10中的存款余额为956171.1元。另查明，2009年1月24日，区丽冰（借款人、抵押人）与农业银行西樵支行（贷款人、抵押权人）及案外人佛山市××公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号44105××××249），约定区丽冰向农业银行西樵支行借款380000元用于购买涉讼房屋，并将涉讼房屋作为抵押担保等。庭审中，区丽冰确认其从未向农业银行西樵支行申请提前还贷。一审法院认为，涉讼中有关李敏、毕文娟，区丽冰房屋买卖关系的内容是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约全面履行各自义务。区丽冰虽称李敏、毕文娟取得同贷书已经超过双方口头约定的期限，但未能举证证明双方存在关于取得同贷书的口头约定，且涉讼合同明确约定“若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意将交易日期相对顺延”，而银行审批贷款并非合同三方能决定事项，即使同贷书取得迟延，相应的交易日期亦应相对顺延，区丽冰上述抗辩没有事实和合同依据，一审法院不予采纳。区丽冰虽认为李敏、毕文娟贷款金额过高，存在骗贷行为，但其一，区丽冰未能提供任何证据印证其主张；其二，同贷书审批同意的贷款金额为780000元，而涉讼合同约定贷款金额为750000元，两者相差不大，且合同亦明确约定贷款金额以银行审批为准；其三，区丽冰亦承认曾协助李敏、毕文娟向出具同贷书的银行申请贷款，签署相关申请资料，说明区丽冰对于申请该银行发放贷款780000元亦无异议；其四，退一步而言，即使李敏、毕文娟未能取得银行贷款，其亦有权依照合同的约定一次性支付剩余房款，以要求区丽冰继续履行合同，区丽冰不能仅以对贷款有异议而拒绝配合办理过户手续。综上，区丽冰抗辩没有事实依据，亦不能成为其拒绝履行合同义务的理由，一审法院不予采纳。区丽冰无正当理由拒绝履行合同义务，已经构成违约。此外，涉讼合同约定区丽冰应在收取定金后3日内申请提前还贷，而区丽冰未履行该义务，亦已经违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉讼房屋除本案查封外无其他权利障碍，李敏、毕文娟同意一次性支付房款并已经证明其有相应支付能力，故李敏、毕文娟诉请区丽冰继续履行合同合法有据，一审法院予以支持。李敏、毕文娟同意代为清偿区丽冰欠农业银行西樵支行的贷款，一审法院予以照准。区丽冰及农业银行西樵支行应在李敏、毕文娟代为清偿贷款后协助李敏、毕文娟办理涉讼房屋抵押登记涂销手续。在涉讼房屋抵押涂销后，区丽冰应配合李敏、毕文娟办理涉讼房屋变更登记至李敏、毕文娟名下的手续。合同中关于中介费负担的约定以守约方选择解除合同为前提，而现李敏、毕文娟诉请区丽冰继续履行合同、配合办理过户后续，并得到一审法院支持，无论是中介费，还是按揭费，均为李敏、毕文娟购买涉讼房屋自行支出的成本费用，应由李敏、毕文娟自行承担，一审法院对其赔偿诉请不予支持。诉讼中，区丽冰申请一审法院向××支行调取涉讼房屋银行贷款手续资料，一审法院认为该证据并非必须调取的材料，本案根据现有证据可以做出裁判，故对区丽冰调查取证申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李敏、毕文娟应于判决发生法律效力之日起十五日内代区丽冰向农业银行西樵支行清偿《个人购房担保借款合同》（合同编号44105××××249）项下的贷款；二、农业银行西樵支行、区丽冰应于上列第一项义务履行之日起十五日内协助李敏、毕文娟办理广东省佛山市南海区1601房（权利证号：02×××××**）抵押登记涂销手续；三、区丽冰应于上列第二项义务履行之日起十五日内协助李敏、毕文娟办理位于广东省佛山市南海区1601房（权利证号：020××××号）变更登记至李敏、毕文娟名下的手续；四、驳回李敏、毕文娟的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取6931.5元（李敏、毕文娟已预交7606.5元），财产保全费5000元（李敏、毕文娟已预交），合共11931.5元，由李敏、毕文娟负担25元，由区丽冰负担11906.5元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予李敏、毕文娟。对于李敏、毕文娟多预交的受理费675元，在判决发生法律效力后经李敏、毕文娟书面申请，一审法院予以退还。二审期间，上诉人区丽冰，被上诉人李敏、毕文娟，原审第三人农业银行西樵支行均未向本院提交新证据。本院依职权向××公司佛山分行××支行调查，×甲佛山分行（以下简称×甲佛山分行）向本院作出回复，并经各方当事人质证。经审查，×甲佛山分行作出的书面回复真实、合法，本院予以采信。经审理，除中国银行汾江支行出具同贷书的时间外，一审判决认定基本事实清楚，本院予以确认。另查明，李敏、毕文娟就购买涉案位于广东省佛山市南海区1601房提出的贷款申请已获得同贷书，落款单位是××支行，时间是2017年4月21日。但由于未收到李敏、毕文娟落实该笔贷款前提事项的资料，该笔贷款没有发放并已经删除。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉讼合同是否应继续履行。区丽冰上诉主张李敏、毕文娟并未取得中国银行汾江支行的同贷书，也未经区丽冰同意变更付款方式为一次性付款，一审判决区丽冰协助李敏、毕文娟办理涉讼房屋的抵押登记涂销手续及变更变更登记至李敏、毕文娟名下错误。经查，区丽冰于一审阶段提交的手机短信、微信截图，同贷书复印件，结合×甲佛山分行出具的书面回复可以证明李敏、毕文娟就涉讼房屋申请的贷款已获得银行审批同意的事实。其次，区丽冰未按涉讼合同约定在收取定金后3日内申请提前还贷，且在李敏、毕文娟取得银行同贷书后无正当理由拒绝履行合同义务，已经构成违约。虽然涉讼合同约定李敏、毕文娟是在银行批准的贷款金额少于其申请的贷款金额时补交房款差额，但李敏、毕文娟未能按照合同约定以银行贷款的方式支付购房余款是区丽冰的违约行为造成。故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，结合涉讼房屋的抵押权人农业银行西樵支行并不反对由李敏、毕文娟代区丽冰清偿贷款，李敏、毕文娟也同意并有能力一次性支付房款余额的事实，对李敏、毕文娟关于继续履行合同的相关诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。区丽冰的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，区丽冰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，但未就购房款的支付作出判决有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9634号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9634号民事判决第三项为：上诉人区丽冰应于上列第二项义务履行之日起十五日内协助被上诉人李敏、毕文娟办理位于广东省佛山市南海区1601房（权利证号：020××××号）变更登记至被上诉人李敏、毕文娟名下的手续，被上诉人李敏、毕文娟应同时向上诉人区丽冰支付购房余款（计算方式为：总房价100万元-定金5万元-李敏、毕文娟代区丽冰清偿的贷款余额）。二审案件受理费13800元，由上诉人区丽冰负担。本院依申请退回62元予上诉人区丽冰。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年六月二十一日法官助理张晓航书记员钟伊发