广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初20号原告：阳江市江城区顺全五金制品厂，住所地：广东省阳江市江城区岗列镇坪郊管理区中对岗（坪郊民营工业区）。投资人：谭顺全，该厂总经理。委托诉讼代理人：叶发展，广东真智律师事务所律师。被告：阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园，住所地：广东省阳江市阳东区东风四路355号。法定代表人：黄爱莲，该园园长。被告：黄爱莲，女，1969年10月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：黄家耀，男，1965年8月26日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告阳江市江城区顺全五金制品厂（以下简称顺全五金厂）与被告阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园（以下简称滨海幼儿园）、黄爱莲、黄家耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺全五金厂的委托诉讼代理人叶发展、被告黄爱莲（被告滨海幼儿园法定代表人）、黄家耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺全五金厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告顺全五金厂与被告滨海幼儿园、黄爱莲之间签订的《2号办公大楼租赁合同》；2.判令被告滨海幼儿园、黄爱莲立即腾退租赁房屋，并按合同约定和原告顺全五金厂办理交接房屋手续；3.判令被告滨海幼儿园、黄爱莲、黄家耀支付原告顺全五金厂租金308397元（暂计算从2017年2月15日至2017年11月14日期间的租金，实际要求按照合同约定租金数额计算至被告滨海幼儿园腾退房屋之日）；4.判令被告滨海幼儿园、黄爱莲、黄家耀支付迟延支付租金的违约金24082元（分别以每月所欠租金为基数按月利率2%计算，暂计2017年2月15日至2017年11月14日期间违约金，实际要求计算至被告滨海幼儿园、黄爱莲、黄家耀履行之日）；5.判令原告顺全五金厂不需退还被告滨海幼儿园、黄爱莲押金66666元；6.本案诉讼费由被告滨海幼儿园、黄爱莲、黄家耀承担。诉讼过程中，原告顺全五金厂变更第1项诉讼请求为：判令确认原告顺全五金厂与被告滨海幼儿园、黄爱莲之间签订的《2号办公大楼租赁合同》无效。事实和理由：2015年6月9日，原告顺全五金厂与被告滨海幼儿园、黄爱莲签订了一份《2号办公大楼租赁合同》，合同约定：租赁期限为九年，即从2014年9月15日起至2023年9月14日止；租金标准为前三年（即2014年9月15日至2017年9月14日）年租金399996元，平均每月租金为33333元，每三年递增年租金50000元。第四年（即2017年9月15日至2020年9月14日）年租金449996元，平均每月租金为37500元。第七年（即2020年9月15日至2023年9月14日）年租金499996元，平均每月租金为41666元。租金支付方式为按月支付，本月租金在下个月10号前付清。合同第七条第二款第（6）、（7）项及第九条第三款还约定：乙方（被告）“逾期未交纳约定应由乙方交纳的各项费用，已经给甲方（原告）造成严重损害的”或“拖欠租金累计三个月以上”，则甲方“有权解除合同，收回出租办公大楼”，没收押金，并追收所欠费用及按“每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金（违约金）”。合同签订后，被告滨海幼儿园、黄爱莲未能依约履行义务，经原告顺全五金厂方多次催讨，截止至2017年11月14日止，被告滨海幼儿园、黄爱莲仍未付清2015年1月15日至2015年12月14日期间租金366663元和利息（暂不在本案主张，由另案处理该本息），以及2016年12月15日至2017年11月14日期间租金374997元。就被告滨海幼儿园、黄爱莲的拖欠租金违约事宜，原告顺全五金厂已在2017年11月13日书面发出了律师函，但催讨无果。被告黄爱莲、黄家耀系被告滨海幼儿园的投资人，被告滨海幼儿园的财产不独立于被告黄爱莲、黄家耀，且被告黄爱莲、黄家耀自愿对被告滨海幼儿园的债务承担清偿责任。综上所述，原告顺全五金厂向被告滨海幼儿园、黄爱莲提供符合要求的房屋，被告滨海幼儿园、黄爱莲、黄家耀理应依约及时向原告顺全五金厂支付租金。被告滨海幼儿园、黄爱莲无理拒不支付租金至今，致使原告顺全五金厂合同目的无法实现，被告滨海幼儿园、黄爱莲的行为已构成根本性违约，严重损害了原告顺全五金厂的合法权益。原告顺全五金厂为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告滨海幼儿园辩称，一、被告滨海幼儿园是经阳江市阳东区民政局核准，依法成立的法人，是非盈利性社会服务机构。成立后，被告滨海幼儿园严格依照《阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园章程》和国家法律法规独立自主运营，自主办学，财务独立，并未与其他机构或个人混同。二、原告顺全五金厂既要求被告滨海幼儿园支付违约金36749.6元，又要求不退还押金66666元，没有法律依据，《2号办公大楼租赁合同》也没有不退押金的约定。三、被告滨海幼儿园因政策引致招生不足，从而导致资金周转困难，被告滨海幼儿园本着解决问题的态度与原告顺全五金厂进行了沟通，双方暂时未能达成一致，被告滨海幼儿园愿意与原告顺全五金厂继续协商。四、原告顺全五金厂隐瞒真实情况，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告滨海幼儿园，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被告滨海幼儿园与原告顺全五金厂签订的合同无效。原告顺全五金厂应对合同无效承担全部责任。五、被告滨海幼儿园基于诚实信用原则，在与原告顺全五金厂签订租赁合同后，投入巨额资金对租赁的办公楼进行装修，装修费用为人民币3267224.5元。装修费用的清单已提交法院，如原告顺全五金厂对相关费用有疑问，请求法院聘请专业的合法评估机构进行评估，评估费用由原告顺全五金厂支付。六、因原告顺全五金厂的过错导致双方签订的合同无效，原告顺全五金厂应返还被告滨海幼儿园预交的押金66666元并对被告滨海幼儿园的损失进行赔偿。被告滨海幼儿园的损失包括：1、装修费用损失共3267224.5元；2、搬迁费用100000元；3、因搬迁造成生源流失，经营收入损失200000元。上述3项合计3567224.5元。七、被告滨海幼儿园已付清2014年、2016年场地使用费，尚欠2015年、2017年场地使用费约675060元。原告顺全五金厂应赔偿被告滨海幼儿园的损失款项，可减去尚欠的场地使用费，由原告顺全五金厂赔付被告滨海幼儿园2892164.5元，加上应返还押金66666元，原告顺全五金厂共应付给被告滨海幼儿园2958831.1元。八、因合同无效，被告滨海幼儿园愿意将租赁的厂房还给原告顺全五金厂，但被告滨海幼儿园将租赁的厂房还给原告顺全五金厂后，原告顺全五金厂必将被告滨海幼儿园对租赁的厂房的装修破坏，导致装修价值无法认定，被告滨海幼儿园请求将租赁的厂房移交法院保管，待评估结束后将租赁的厂房交回原告顺全五金厂。九、无效合同，有关违约金及利息的规定也归于无效，请法院驳回原告顺全五金厂关于违约金及利息的请求。被告黄爱莲辩称，一、同意被告滨海幼儿园上述答辩意见。二、被告黄爱莲是被告滨海幼儿园的投资人，也是被告滨海幼儿园的法定代表人。被告黄爱莲已按照《阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园章程》的要求完全履行了出资义务，出资方式为货币出资。被告黄爱莲作为被告滨海幼儿园的法定代表人，严格按照《阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园章程》和国家法律法规履行职责，被告黄爱莲的所有代表被告滨海幼儿园从事的活动，都是符合被告滨海幼儿园的利益，收益也是归于被告滨海幼儿园，责任当然也是由被告滨海幼儿园承担。三、被告滨海幼儿园是经阳江市阳东区民政局核准，依法成立的法人，根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条规定，被告滨海幼儿园依法独立享有民事权利和承担民事义务。成立后，被告滨海幼儿园严格依照《阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园章程》和相关法律法规独立自主运行，自主办学，财务独立，并未与其他机构或个人混同。四、被告滨海幼儿园是独立的法人，其行为的责任后果应由其承担，被告滨海幼儿园与原告顺全五金厂签订的租赁合同，所欠的租金应当由被告滨海幼儿园承担，与被告黄爱莲无关。原告顺全五金厂起诉被告黄爱莲没有法律依据，请法院驳回原告顺全五金厂请求。被告黄家耀辩称，一、被告黄家耀与原告顺全五金厂没有签订任何合同，不应由被告黄家耀承担责任。阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园的法定代表人及出资人是被告黄爱莲，被告黄家耀没有与被告黄爱莲合伙经营该幼儿园，被告黄家耀也从来没有承担过该幼儿园的任何债务。被告黄家耀与被告黄爱莲是兄妹关系，被告黄爱莲具有完全民事行为能力，可以承担阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园及其个人的民事责任，与被告黄家耀无关。二、其他意见与被告黄爱莲的答辩意见一致。经审理查明，被告滨海幼儿园为民办非企业单位法人，业务范围全日制学前教育，法定代表人黄爱莲。2015年6月9日，原告顺全五金厂作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告滨海幼儿园签订了《2号办公大楼租赁合同》，合同约定的主要内容为：一、甲方将位于阳东区东城镇那味村委会那帮挽地段办公大楼出租给乙方。占地面积1150平方米，楼层四层，建筑面积约4600平方米。二、租赁期共9年，从2014年9月15日至2023年9月14日止。租赁办公大楼仅作为幼儿园教学使用。三、租金及支付方式。1、前三年（即2014年9月15日至2017年9月14日）年租金399996元，平均每月租金为33333元。每三年递增年租金50000元，第四年（即2017年9月15日至2020年9月14日）年租金449996元，平均每月租金为37500元。第七年（即2020年9月15日至2023年9月14日）年租金499996元，平均每月租金为41666元。2、租金支付方式为按月支付，本月租金在下个月10号前付清。3、签订本合同时乙方向甲方一次性支付两个月租金66666元作为押金。合同中双方还对办公大楼修缮与作用、租赁期间相关费用、办公大楼修缮与使用、办公大楼转租和归还、合同的变更、解除与终止、大楼交付及收回的验收、违约责任处理规定等作出约定。被告滨海幼儿园在合同中盖章，被告黄爱莲在被告滨海幼儿园法定代表人处签名，同时在法定代表人下端签名捺指模。庭审中，原告顺全五金厂、被告滨海幼儿园、黄爱莲确认签订《2号办公大楼租赁合同》时，被告滨海幼儿园尚未成立，合同中被告滨海幼儿园印章是事后补盖。原告顺全五金厂在合同签订前2014年4月移交租赁场地给被告滨海幼儿园使用。合同签订后，被告滨海幼儿园向原告顺全五金厂交付押金人民币66666元。原告顺全五金厂、被告滨海幼儿园、黄爱莲确认租赁期间支付租金情况如下：1、已支付2014年9月15日至2015年1月14日期间租金；2、双方结算确认尚欠2015年1月15日至2015年12月14日租金366663元未支付（原告顺全五金厂没有在本案中主张上述租金）；3、2015年12月15日至2017年2月14日期间租金已付清；4、2017年2月15日后租金未支付。庭审中，被告滨海幼儿园、黄爱莲同意按照原告顺全五金厂的第3项诉讼请求中的计算方式支付租金，但不同意原告顺全五金厂第4项关于支付违约金的诉讼请求。原告顺全五金厂主张被告黄家耀为被告滨海幼儿园的实际投资人，被告滨海幼儿园的财产没有独立于被告黄爱莲、黄家耀且被告黄爱莲、黄家耀自愿对被告滨海幼儿园的债务承担清偿责任，要求被告黄家耀与被告滨海幼儿园、黄爱莲承担支付所欠租金及支付迟延支付租金的违约金（分别以每月所欠租金为基数按月利率2%计算至履行之日），并主张不需退还收取的押金66666元给被告滨海幼儿园、黄爱莲。对上述主张原告顺全五金厂未提供充分证据证明。另查明，涉案租赁物未取得房屋产权证，原告顺全五金厂亦未在诉讼期间提交涉案租赁物建设规划许可证等材料证明已取得合法报建手续。上述事实，有当事人的当庭陈述及提供的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告顺全五金厂主张就涉案租赁物的租赁与被告滨海幼儿园、黄爱莲签订合同，并提供有《2号办公大楼租赁合同》等证据为证。从证据内容看，《2号办公大楼租赁合同》盖有被告滨海幼儿园印章，被告黄爱莲既在合同中被告滨海幼儿园法定代表人栏中签名，又在被告滨海幼儿园法定代表人栏下端另行签名并捺指模。在被告滨海幼儿园、黄爱莲不否认合同盖章、签名真实性，又未提供相反证据推翻原告顺全五金厂主张的事实情况下，应视被告黄爱莲在合同签名的行为分别代表被告滨海幼儿园及其个人作出与原告顺全五金厂签订合同意思表示。故本院认定原告顺全五金厂、被告滨海幼儿园、黄爱莲为《2号办公大楼租赁合同》的当事人，签订合同的民事后果应由原告顺全五金厂、被告滨海幼儿园、黄爱莲承担。被告滨海幼儿园、黄爱莲主张《2号办公大楼租赁合同》系被告滨海幼儿园与原告顺全五金厂所签订，被告黄爱莲是被告滨海幼儿园的法定代表人不是合同当事人，涉案合同与被告黄爱莲无关，理据不足本院不予采纳。本案中，原告顺全五金厂与被告滨海幼儿园、黄爱莲签订的《2号办公大楼租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但原告顺全五金厂就涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证或其它合法报批报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，应属无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”规定，被告滨海幼儿园、黄爱莲应在本判决确定之日搬离涉案物业，交还租赁物给原告顺全五金厂。原告顺全五金厂因上述合同收取的押金66666元，应当返还给被告滨海幼儿园、黄爱莲。租赁合同无效，但被告滨海幼儿园、黄爱莲实际使用了租赁物，且使用租赁物期间未支付2017年2月15日后租金给原告顺全五金厂，故原告顺全五金厂请求2017年2月15日后租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，可由被告滨海幼儿园、黄爱莲参照合同约定的租金标准（2017年2月15日至2017年9月14日每月33333元，2017年9月15日至2020年9月14日每月37500元）支付自2017年2月15日起至实际交回租赁物之日止的租赁物占有使用费给原告顺全五金厂。涉案合同无效，原告顺全五金厂诉请支付迟延支付租金的违约金于法无据，本院不予支持。但鉴于被告滨海幼儿园、黄爱莲迟延支付2017年2月15日后租赁物占有使用费实际给原告顺全五金厂造成了利息损失，且双方在合同中约定本月租金在下个月10日前付清。因此，被告滨海幼儿园、黄爱莲应分别以其每月未支付的租赁物占有使用费为基数，从应付租赁物占有使用费之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息给原告顺全五金厂。被告滨海幼儿园、黄爱莲主张因合同无效遭受损失，经本院释明后，未在举证期限内提供充分证据对主张的损失依法申请司法鉴定，应承担举证不能不利后果。被告滨海幼儿园、黄爱莲确因合同无效遭受损失的，待有充分证据后可另寻法律途径解决。原告顺全五金厂主张被告黄家耀为被告滨海幼儿园实际投资人，被告滨海幼儿园与被告黄家耀之间资产存在混同情况，但未提交证据证明，本院不予采信。原告顺全五金厂据此要求被告黄家耀与被告滨海幼儿园、黄爱莲对涉案债务承担清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告阳江市江城区顺全五金制品厂与被告阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园、黄爱莲于2015年6月9日签订的《2号办公大楼租赁合同》无效；二、被告阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园、黄爱莲应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还涉案租赁物给原告阳江市江城区顺全五金制品厂；三、原告阳江市江城区顺全五金制品厂应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金66666元给被告阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园、黄爱莲；四、被告阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园、黄爱莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年2月15日起至实际交回租赁物之日止的租赁物占有使用费（2017年2月15日至2017年9月14日按每月33333元计算，2017年9月15日至2020年9月14日按每月37500元计算）及利息（以每月未支付的租赁物占有使用费为基数，从应付租赁物占有使用费之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率计至本判决确定给付之日止）给原告阳江市江城区顺全五金制品厂；五、驳回原告阳江市江城区顺全五金制品厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8476元，由被告阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园、黄爱莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  周国汉审 判 员  柳华想人民陪审员  黄 锐二〇一八年六月二十九日书 记 员  何燕韵