江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初1209号原告：陈其仕，男，1977年10月5日生，汉族，住福建省福州市台江区。被告：南通市崇川区任港街道办事处，住所地南通市崇川区外环西路315号。法定代表人：邓成杰，主任。委托诉讼代理人：宁永勇，江苏山水律师事务所律师。原告陈其仕与被告南通市崇川区任港街道办事处(以下简称任港街办)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日受理后，依法由审判员余雪松任审判，公开开庭进行了审理。原告陈其仕、被告任港街办委托诉讼代理人宁永勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈其仕向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿1500万元装修损失；2.诉讼费用由其自己承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告返还不当得利租金暂定5万元(2011年8月至2013年9月，具体金额以事实认定为准)；2.被告返还原告不当得利物业费、水电费1元(因电表被偷偷拆换，具体费用以事实认定为准)。3.被告赔偿原告房屋装修装潢、设施设备、运营成本全部损失初步估算1元(具体价值以鉴定为准)。本院要求原告明确诉讼请求的具体金额，原告未能明确。事实与理由：2010年6月12日，陈其仕与任港街办签订《1895红街区商铺租赁合同》,任港街办将位于长江中路88号红盛楼1-11号房屋出租给陈其仕。陈其仕使用租赁房屋经营南通市崇川区潮福城大酒楼。由于任港街办隐瞒了租赁房屋为违章建筑的事实，构成合同欺诈。任港街办应退还房租，赔偿损失。此外，任港街办委托南通舒心物业管理有限公司(以下简称舒心物业公司)进行物业管理，收取水电费，而舒心物业公司又多收取原告物业费、水电费，任港街办应返还原告多收取的物业费及水电费。被告任港街办辩称，1、原告因为自身原因不能继续租赁，在2013年6月30日向被告递交了合同终止协议，双方租赁合同在2013年6月30日终止。2013年9月30日原告与案外人盛可毅签订了转让协议，将其租赁酒店内的设施、装修装潢及经营权等全部以200万元转让给盛可毅所有，所以原告要求被告赔偿装潢损失没有依据，应当予以驳回。2、双方的租赁合同于2013年6月30日终止，并且因为原告欠被告的房租未付清，双方于2013年12月17日签订债权转让协议，原告将其对盛可毅的200万元转让款中的666687元债权转让给任港街办抵偿房租，双方纠纷早已了结，原告于2018年3月14日起诉，已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。综上，原告所诉没有事实和法律依据，并且经过了诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：原告举证的租赁合同、南通市崇川区市场监督管理局立案通知（2018年1月12日）两份、（2017）苏0602民初1053号民事判决书、（2017）苏0602民初5535号民事裁定书、（2014）崇港民初字第0347号民事判决书、中国江苏网政风热线新闻报道《餐费抵租金违建变街区、南通一街道生财“有道”》、江苏公共新闻频道新闻报道《记者调查商铺竟是违建，原是街道惹的祸》、住房和城乡建设部的回复、南通市规划局（2016）通规依复第19号政府信息公开申请答复书、南通市国土资源局2017年6月5日告知书、苏国土资地函（2006）0078（截屏）、南通市崇川区城管立案调查审批表、南通市崇川区城市管理行政执法局核查通知书、（2014）崇港民初字第0266号判决书，被告举证的2013年6月30日合同终止协议、债权转让协议及所附的转让合同、工商登记信息，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告举证的（2014）通中民再终字第0023号民事裁定书，被告对其真实性予以确认，但认为与本案无关联。因该案为案外人陶波与舒心物业公司物业服务合同纠纷，与本案不具关联性。2.对于原告举证的街区总水量费用表、红街区总电费费用表、滨江新景酒店付给舒心物业公司的水电费明细统计表、舒心物业公司涉案金额汇总表，被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可。原告未能提供上述表格所依据的原始单据，对其真实性，本院无法确认。上述证据系指向舒心物业公司，与本案亦无关联性。3.对于原告举证的最高人民法院网站截屏、本院网站截屏，与本案无关联性。4.对于原告举证的评估函、收据，被告对真实性不予认可，原告未能提供证据原件，评估单位也未盖章确认，本院无法确认。5.对于原告举证的实物资产清查评估明细表，该项评估系本院在另一执行案件中委托评估，本院予以确认。6.原告举证的公款宴请餐饮费用44.1万元票据（四页七张），与本案无关联性。7.原告举证的（2014）崇港民初字第0347号笔录第4页，与本案无关联性。8.原告举证的2017年10月26日南通市人民检察院告知单，与本案无关联性。9.原告举证的利用同一坐标点的有效合法证明文件冒充违法建筑的证件对比目录及文件复印件，证明违法建筑，本院予以确认。10.被告举证的（2014）崇港民初第0347号民事判决书，原告表示不清楚，但与其举证的（2014）崇港民初第0347号民事判决书一致，本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月12日，原告陈其仕(乙方)与被告任港街办(甲方)签订《1895红街区商铺租赁合同》(合同编号：AX0021)一份。合同约定：乙方租赁甲方位于长江中路88号红盛楼1-11号房屋，建筑面积约一层1139平方米，二层1201平方米，阁楼555平方米。租赁用途为餐饮。租赁期自2011年3月21日至2019年3月20日止。房屋年租金第一年至第五年为68万元，第六年至第八年为81.6万元。乙方租金支付方式为半年度，除首次租金在交房前支付外，其它租金均应于每半年度前的30日向甲方支付租金。合同还对其他事项进行了约定。陈其仕租赁上述房屋后进行了装修，并于2010年12月注册成立南通市崇川区潮福城大酒楼。2013年9月30日，原告陈其仕与案外人盛可毅签订《转让合同》一份，合同约定：陈其仕将位于南通市崇川区长江中路1895红街区内潮福城大酒楼内的现有酒店设施、店面装饰装潢及酒店的经营权转让给盛可毅，转让价格为人民币贰佰万元整。转让费的支付时间和方式：双方签订转让合同当天，盛可毅支付给陈其仕定金人民币贰拾万元整及支付南通市崇川区法院人民币262272元，代陈其仕交纳法院执行款。陈其仕2013年9月30日前所欠房屋租金50万元，由盛可毅在2013年10月前从200万元转让款中代陈其仕直接支付给任港街办。2013年10月中旬，陈其仕与任港街道办事处解除合同时，盛可毅支付给陈其仕人民币50万元。2013年11月15日前，盛可毅支付给陈其仕人民币237728元。2014年1月30日前，盛可毅将余款30万元付清。陈其仕在上述《转让合同》签订后，与任港街办补签了一份落款时间为2013年6月30日的《合同终止协议》。协议约定，因陈其仕原因，无法继续租赁，经双方协商，就双方房屋租赁合同终止事宜达成如下协议：一、双方于2010年6月12日签订的房屋租赁合同于2013年6月30日终止。二、陈其仕承诺结清到合同终止日欠任港街办的相关费用(租金及水电费等)。盛可毅在上述《转让合同》签订后，于2013年10月1日与任港经济开发公司(任港街办出资设立的集体所有制企业，以下简称任港经济公司)签订《房屋租赁合同》一份（合同编号：0000210）。合同约定：盛可毅承租任港街办位于区房屋（建筑面积为2895平方米）用于商业经营。租赁期限自2013年10月1日至2018年9月30日止，年租金为人民币陆拾捌万元，按半年结算，盛可毅在每半年的第壹个月的拾日以（现金）（转账）方式交付给任港经济公司。签订合同之日免租期为18个月，押金为10万元，租金起算时间为2015年4月1日。……盛可毅租赁上述房屋于2014年1月注册成立崇川区潮福城大酒楼。2013年12月17日，任港街办(甲方)与陈其仕(乙方)签订《债权转让协议》一份，载明：甲乙双方经协商，现乙方同意将其对盛可毅的有效债权666687元转让给甲方，甲方同意受让，乙方向甲方提供相关凭证附后。乙方保证盛可毅在2014年1月15日前归还该款，否则到期后甲方可选择解除本协议。甲方保证所提供的资料的真实性和合法性，否则承担相应的赔偿责任。陈其仕在乙方签字落款处签名。同日，陈其仕及盛可毅又在《债权转让通知书》签名，该《债权转让通知书》载明：“盛可毅：陈其仕已将其到期债权666687元转让给本单位行使，现正式通知你一并主张权利，请你在2014年1月15日前履行还款义务。通知人：南通市崇川区人民政府任港街道办事处，被通知人：盛可毅”。2014年4月15日，任港街办及任港经济公司共同出具《债权转让通知书》，主要内容为：“盛可毅：你尚欠南通市崇川区任港街道办事处的债权466687.00元（肆拾陆万陆仟陆佰捌拾柒元正），南通市崇川区任港街道办事处现决定将该债权转让给南通市任港经济开发公司，请你尽快履行还款义务。”2014年5月20日，陈其仕因盛可毅未能完全履行2013年9月30日的《转让合同》诉至本院。本院作出(2014)崇港民初字第0266号民事判决：盛可毅支付陈其仕欠款571313元。2014年7月3日，任港经济公司因盛可毅未能完全履行2013年12月17日的《债权转让协议》诉至本院，本院作出(2014)崇港民初字第0347号民事判决：盛可毅给付任港经济公司债权转让款466687元。上述两份判决已经生效，陈其仕及任港街办均已向本院申请执行。另查明，2008年8月，任港街办作为建设单位获取位于（简临）面积为肆万玖仟玖佰平方米地块的临时用地规划许可。案涉租赁房屋未办理建设工程规划许可。再查明，案涉租赁房屋的物业费及水电费由南通舒心物业管理有限公司收取。本院认为，原告陈其仕与被告任港街办于2010年6月12日签订的《1895红街区商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间的房屋租赁合同关系成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。……临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。《江苏省城乡规划条例》第四十六条规定，在城市、镇规划内进行下列临时建设，应当向城市、县城乡规划主管部门申请临时建设工程规划许可证：（一）在临时用地上建设的建筑物、构筑物；……案涉租赁房屋系临时建筑，虽在2008年取得临时用地规划许可，但未取得临时建设工程规划许可，因此，陈其仕与任港街办签订的《1895红街区商铺租赁合同》应为无效。上述商铺租赁合同虽无效，但原告陈其仕与案外人盛可毅于2013年9月30日签订《转让合同》属于复合性合同，包括酒店设施、店面装饰装潢及酒店的经营权等多种权利的转让，该转让系双方真实意思表示，合同内容、转让程序符合法律规定，且不违反社会公共利益，该《转让合同》有效。对于原告陈其仕主张要求被告任港街办返还租金的诉讼请求，本院认为，虽然双方签订的《1895红街区商铺租赁合同》无效，但原告实际使用了案涉租赁房屋，其应参照合同约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费。根据陈其仕与盛可毅的《转让合同》、与任港街办的《合同终止协议》均显示至2013年9月，陈其仕尚欠任港街办房租。陈其仕在其后向任港街办转让其对盛可毅拥有的部分债权也是用于支付其所欠任港街办的房租。因此，参照房租的约定，陈其仕在2013年9月尚欠任港街办房屋占有使用费，其诉讼请求任港街办返还房租，本院无法支持。对于原告陈其仕主张要求被告任港街办返还物业费及水电费的诉讼请求，经查明上述物业费及水电费系由南通舒心物业管理有限公司收取，与任港街办无关。该项诉讼请求，本院亦无法支持。对于原告陈其仕主张要求被告任港街办赔偿房屋装修装潢、设施设备、运营成本全部损失的诉讼请求。本院认为，对于租赁房屋装修装潢、设施设备部分，陈其仕已经转让给盛可毅，其已收取部分转让款，对于剩余的转让款也已通过诉讼得到支持并已向法院申请执行。因此陈其仕对于该部分并不存在损失，其主张本院不予支持。关于运营成本，系陈其仕正常经营酒店的支出，并非损失范围。该部分主张本院不予支持。关于被告提出的原告的起诉已超过诉讼时效的问题，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不改变无效合同的性质。当事人请求确认合同无效不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，陈其仕与任港街办签订的《1895红街区商铺租赁合同》被人民法院确认无效后，陈其仕才享有赔偿损失的请求权，故陈其仕的起诉没有超过法定诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十条的规定，判决如下：驳回原告陈其仕的诉讼请求。本案受理费565元(减半收取)，由原告陈其仕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1130元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审判员  余雪松二〇一八年六月十二日书记员  黄凤美