上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初21430号原告：林汉清，男，1978年8月22日生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘亮，上海磊天律师事务所律师。被告：朱慧华，男，1987年10月11日生，汉族，住浙江省温州市。被告：上海房屋置换股份有限公司，住所地上海市。法定代表人：沈磊，董事长。委托诉讼代理人：陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，上海瑾之润律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨勇，行长。委托诉讼代理人：刘一峰，男。第三人：交通银行股份有限公司上海虹口支行，住所地上海市。法定代表人：王成宝，行长。委托诉讼代理人：张颖，女。委托诉讼代理人：郭虹，女。原告林汉清与被告朱慧华、上海房屋置换股份有限公司(以下简称“上房置换公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，依法适用简易程序处理。后因被告朱慧华下落不明，本案转为适用普通程序审理，诉讼中，原告申请追加中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行(以下简称“工商银行闵行支行”)、交通银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称“交通银行虹口支行”)作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。后本案于2018年2月26日、2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告林汉清的委托诉讼代理人张磊到庭参加了第一次庭审，原告林汉清的委托诉讼代理人潘亮到庭参加了第二次庭审，被告上房置换公司的委托诉讼代理人陈鸣飞、李健到庭参加了两次庭审，第三人交通银行虹口支行的委托诉讼代理人张颖、郭虹到庭参加了第二次庭审。被告朱慧华、第三人工商银行闵行支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。诉讼中，经本院院长批准，本案延期三个月审理。本案现已审理终结。原告林汉清向本院提出诉讼请求：判令被告朱慧华、上房置换公司继续履行合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《转按揭划款协议》，将位于上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告名下。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：判令被告朱慧华、上房置换公司继续履行合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《转按揭划款协议》，由二被告连带共同承担将人民币350万(以下币种同)款项支付给第三人工商银行闵行支行的义务，用以涤除位于上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋上的第三人工商银行闵行支行设立的抵押措施。事实和理由：2013年9月25日，原告与被告朱慧华签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告朱慧华购买位于上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，总价500万元。同日，原告与二被告签订了《转按揭划款协议》，约定原告贷款支付购房款350万元划入被告上房置换公司账户，由该公司陪同被告朱慧华完成涉案房屋的撤押、过户、房款交割等手续。合同签订后，原告按约向被告朱慧华支付现金购房款150万元，并于2013年11月向交通银行虹口支行申请贷款350万元，并依约支付给被告上房置换公司。然而两被告未依约办理房款支付、第三人抵押的涤除、房屋过户等义务。违反合同的约定，已严重损害了原告的经济利益。原告曾就上述情况向上海市公安局松江分局报案，该局立案后查封了涉案房屋，现该查封期限已经到期且没有续封。为此，原告诉至法院，请求判如诉请。被告朱慧华未作答辩。被告上房置换公司辩称：驳回原告关于被告上房置换公司的诉请。首先，房屋买卖合同是原告和被告朱慧华双方的交易，被告上房置换公司并不是中介，只是双方委托就转按揭业务向交通银行虹口支行提供阶段性担保。被告上房置换公司让交通银行把350万元放到被告上房置换公司的账户，由上房置换公司陪同被告朱慧华到工商银行闵行支行去还贷，因为交通银行虹口支行在未取得抵押权证的情况下先行放贷，所以上房置换公司需要向交通银行承担阶段性担保，担保期间是从放款到交通银行取得抵押权证为止。2013年11月20日上午，上房置换公司员工高斌和被告朱慧华代理人张某某到工商银行闵行支行办理提前还款事宜，张某某打电话询问被告朱慧华的还款银行密码时，被告朱慧华称因为是其母亲操作不知道密码，然联系其母亲问密码时，则推脱无法联系到被告朱慧华所以无法提供密码，导致还款失败。张某某通过查询得知，350万元已经由被告朱慧华当天全额转出，工商银行的还款操作只能通过贷款人本人的银行卡进行提前还款，350万元必须达到被告朱慧华的账号，工商银行才能扣款操作，无法由上房置换公司直接用账号进行支付，上海其他银行也是这种操作流程。原告的350万元是被被告朱慧华恶意挪用，不是上房置换公司怠于履行转按揭还款协议，故房屋买卖合同不能履行的责任不是上房置换公司，是被告朱慧华。其次，本案原告的起诉缺乏必要的共同被告，被告朱慧华所售房屋是被告朱慧华和他的妻子王琼瑶共同共有，被告朱慧华委托张某某进行房屋出售的公证委托书中，被告朱慧华和他的妻子王琼瑶是共同委托人进行委托行为，如果被告朱慧华恶意挪用了350万元的房款，王琼瑶是必要共同被告。第三，原告和被告朱慧华是买卖合同纠纷、原告和上房置换公司发生的是委托合同纠纷，两个法律关系在一个案件中，要求被告朱慧华、上房置换公司连带共同承担350万元的款项支付没有法律依据。连带共同承担指共同侵权或者法律规定的情况下才产生连带问题，本案中上房置换公司是被告朱慧华行为的受害者，不存在共同侵权行为。最后，上房置换公司向原告的贷款银行交通银行承担无条件担保连带责任，上房置换公司的责任只能向交通银行虹口支行承担责任，如果要判上房置换公司向原告或者工商银行承担责任的话会导致上房置换公司的双重责任。而本案是无法处理过户。没法拿到抵押权证会导致上房置换公司对交通银行的连带责任持续存在，对上房置换公司严重显失公平。第三人工商银行闵行支行辩称：工商银行闵行支行在2014年以金额借款合同纠纷起诉朱慧华等人，案号为(2014)闵民四(商)初字第276号，并在2015年申请强制执行，执行案号为(2015)闵执字第3634号，但因上海市公安局松江分局的刑事案件查封，导致工商银行闵行支行无处置权，故终结了本次执行程序。截至2018年3月6日，朱慧华等三被执行人尚欠工商银行闵行支行银行本息、诉讼费用等合计5,959,512.61元。在朱慧华等被执行人或与本案抵押物有利害关系者自愿代朱慧华等人还清所欠工商银行闵行支行的债务后，该行将撤销本案抵押物的抵押登记并向承办法院申请结案、解除保全措施。第三人交通银行虹口支行诉称：虽然目前原告是正常还贷款的，截至2018年5月24日，剩余本金还有3,218,662.69元，所欠的利息和罚息没有。但是客观原因导致房屋的抵押权无法登记，希望房屋买卖合同能够继续履行，落实交通银行虹口支行的贷款抵押权，如果抵押权设立后，上房置换公司的阶段性担保义务就可以免除。经审理查明：被告朱慧华是涉案房屋的登记权利人。2013年9月25日，原告林汉清(乙方)与被告朱慧华(甲方)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定双方通过上海瑞策房地产经纪有限公司居间介绍，原告林汉清向被告朱慧华购买位于上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价500万元；甲、乙双方同意，甲方于2013年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年11月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；附件三载明了付款协议：乙方于签订买卖合同前支付甲方定金20万元，于签订买卖合同当日支付甲方第一期房价款80万元，于2013年10月1日前支付甲方第二期房价款50万元，第三期房价款350万元由乙方贷款银行直接发放至甲方账户。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。2013年9月25日，原告林汉清与被告朱慧华为办理转按揭手续事宜，分别与被告上房置换公司各签订了一份《委托协议》，其中被告朱慧华与上房置换公司所签《委托协议》中载明，朱慧华因出售贷款购买的涉案房屋，故委托上房置换公司代理转按揭相关手续；鉴于转让物业正处于还贷状态，上房置换公司应为朱慧华办妥剩余银行债务结清和转让物业抵押权注销及相关过户手续；朱慧华选择上房置换公司监管资金共计350万元，在办理上述手续前，朱慧华应先将委托上房置换公司监管的资金指令支付至上房置换公司账户，取款时，朱慧华或其所委托的专人应携带身份证和收款收据。原告林汉清与上房置换公司所签《委托协议》中载明，林汉清采取贷款方式购买涉案房屋，委托上房置换公司代理该物业的贷款手续，鉴于林汉清所购的物业仍处于抵押借贷状态，上房置换公司将负责全过程办理按揭转结手续及房款的交割，随后办妥剩余银行债务结清和转让物业抵押权注销及相关过户手续，并为林汉清垫支贷款本息及有关款项，因此，林汉清应一次性向其支付风险金15,750元，风险金不予退还。同日，被告朱慧华作为甲方(卖方)、原告林汉清作为乙方(买方)、被告上房置换公司作为丙方(担保机构)，签订了《转按揭划款协议》一份，约定乙方从甲方处购得涉案房屋并向交通银行虹口支行申请贷款350万元，现经甲、乙双方协商确认，将乙方所贷款项划转至丙方指定账户；本协议是买卖合同不可分割的一部分，甲、乙、丙三方对以上协议真实性负责，并承担由此引起的法律及经济责任；由丙方陪同甲方前往甲方贷款银行还款、办理抵押撤销手续，在办妥以乙方为抵押人的房地产抵押登记手续并将其他权利证明原件及产权复印件交银行执管之后，由丙方将剩余款项再行处理。同时，被告朱慧华签订《承诺书》一份，载明其本人项下的贷款本息偿还以银行结清日为标志，由上房置换公司在扣除本人应向银行清偿贷款本息和银行罚金后，根据买卖合同约定向其本人支付。原告林汉清也签署了《认可书》一份，载明鉴于该房屋在转让前系已抵押物业，其过户必须办理转按揭手续，因此本人同意贷款机构的放贷资金直接划入上房置换公司账户，上房置换公司在收款后即可向卖方支付房款并办理转按揭手续，在该房屋撤销原抵押权后，本人继续委托上房置换公司办理新的以贷款机构未抵押权人的抵押手续。上述合同签订后，原告按约向被告朱慧华支付现金购房款150万元，并于2013年11月向交通银行虹口支行申请贷款350万元，依约支付给被告上房置换公司。2013年9月26日，朱慧华、王琼瑶夫妇去闵行公证处做了委托公证，将归还贷款、注销抵押登记、办理过户等相关手续委托案外人张某某代为办理。2013年11月1日，上房置换公司向交通银行出具了担保函，承诺在交通银行虹口支行放款后至交通银行虹口支行取得交易房屋的《上海市房地产登记证明抵押权登记》期间，为原告的350万元贷款债务向交通银行虹口支行提供阶段性担保。后交通银行虹口支行向原告发放贷款350万元，按约转至被告上房置换公司账户，上房置换公司在收到前述贷款后，于11月19日通过贷记凭证将350万元汇入朱慧华的工商银行还款银行卡内。后因上述350万元款项被朱慧华全部转出，致使其所欠工商银行闵行支行的抵押贷款未能归还，原、被告交易受阻。2013年11月28日，原告林汉清到上海市公安局松江分局报案，2013年12月5日该局出具立案决定书，决定以朱慧华以合同诈骗案立案侦查，后该局以沪公(松)封通字第(2014)1001号于2014年3月21日对涉案房屋进行了第一顺位的查封，结束日期为2016年3月20日，现该查封并未续封。2014年4月29日，工商银行闵行支行以金融借款合同纠纷将朱慧华等三人诉至法院，案号为(2014)闵民四(商)初字第276号，该案诉讼中于2014年6月10日轮换查封(第二顺位)了涉案房屋，结束日期为2019年6月8日。2014年11月18日，本市闵行区人民法院作出一审判决，判令被告朱慧华等人限期归还工商银行闵行支行借款本金3,964,407.26元和各类利息110,088.62元，以及相应的罚息和复利，如朱慧华等未能按期履行，工商银行闵行支行可就涉案房屋优先受偿等。该判决已经发生法律效力。2015年4月9日，工商银行闵行支行向本市闵行区人民法院申请强制执行，案号为(2015)闵执字第3634号。2015年6月23日，闵行区人民法院出具(2015)闵执字第3634号执行裁定书，载明涉案房屋已于2014年3月21日被上海市公安局松江分局沪公(松)封通字第(2014)1001号刑事案件查封，该院依法轮候查封，除此之外，未能查到朱慧华等人名下有可供执行的财产，因系轮候查封，故闵行区人民法院无处置权，申请执行人亦未向该院提供被执行人其他可供执行的财产线索，故裁定终结该院(2014)闵民四(商)初字第276号民事判决的本次执行程序。2017年6月5日，本案轮候查封(第三顺位)了涉案房屋，结束日期为2020年6月4日。另查明：现涉案房屋仍登记在被告朱慧华名下，该房屋上设定有以工商银行闵行支行为抵押权人的债权，债权数额为403万元。庭审中，被告上房置换公司述称，2013年11月19日，其将交通银行虹口支行向原告发放的贷款350万元汇入朱慧华的还款银行卡内，2013年11月20日上午，按转按揭还款协议约定，被告上房置换公司的工作人员高彬与被告朱慧华的代理人张某某一起至工商银行闵行支行办理提前还款事宜，张某某打电话给朱慧华询问密码时，朱慧华称银行卡为其母亲操作，不知密码，再联系被告朱慧华的母亲，又推脱称无法联系到朱慧华本人而不知密码，导致还款失败，次日，张某某通过工商银行朋友查询，还款银行卡里的350万已于11月20日当日全部转出，且此后再无法联系到朱慧华及其家人；根据上海各大银行提前还款的操作流程，都是先预约，再把钱打到贷款卡里，柜台就直接把钱扣掉，上房置换公司只能让被告朱慧华的委托代理人张某某陪同一起去工商银行还款；关于提前一天打款，是根据工商银行的要求，提前还款是需要提前打款才能第二天予以扣款，此系银行口头要求，没有书面依据，提前还款是有朱慧华的委托人预约的，是上房置换公司陪同朱慧华的委托人去预约、办理还款手续，关于密码，朱慧华的委托人是知道密码的，不可能告诉上房置换公司关于密码的情况。原告林汉清则表示，此为上房置换公司的单方陈述，原告不予认可，上房置换公司并未举证证明钱款具体灭失的情况，原告已经善尽了合同义务；此次交易是通过转按揭的方式完成买卖合同，原告与上房置换公司以及上房置换公司与朱慧华之间是委托关系，交通银行虹口支行与上房置换公司是担保关系，三者结合在一起才组成完整的转按揭关系，且从属于买卖合同；转按揭需要上房置换公司连接两家银行，且转按揭款项不到买家和买家手中才是最安全的，上房置换公司存在的理由就是规避转按揭中存在的风险，上房置换公司没有完全适当履行相关协议，应当承担共同的付款责任。以上事实，有上海市房地产买卖合同、转按揭划款协议、房款收据、个人房产抵押贷款合同、房款收据、付款凭证、上海市不动产登记簿、房地产居间买卖协议、银行流水明细、委托协议、承诺书、认可书、公证委托书、担保函、贷记凭证、个人贷款阶段性担保业务操作细则、民事判决书、询问笔录、执行裁定书、执行受理通知书、还款明细表以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，原告与被告朱慧华就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、被告朱慧华出具的承诺书，均系当事人真实意思的表示，被告朱慧华应当按约将收取的350万元款项支付给工商银行闵行支行，首先清偿还其所欠的银行贷款并配合原告涤除抵押、办理过户手续，但其收到上述款项后并未履行义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，即将350万元款项支付给工商银行闵行支行，用以协助原告涤除该行在涉案房屋上设立的抵押登记。其次，原告与二被告签订的《转按揭划款协议》也是当事人的真实意思表示，被告上房置换公司根据该协议负有陪同还贷、办理抵押撤销手续、监管款项的交付等义务，原告与被告上房置换公司签订的《委托协议》也载明，上房置换公司负责全过程办理按揭转结手续及房款的交割，随后办妥剩余银行债务结清和转让物业抵押权注销及相关过户手续等，为此，原告还一次性向其支付了风险金15,750元。按照上述约定，上房置换公司收取了风险金就应当提供适当的服务，现其并未按照《转按揭划款协议》、《委托协议》的约定履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，即协助原告将350万元转按揭款项支付给工商银行闵行支行，用以涤除该行在涉案房屋上的抵押登记。退一步讲，即便是因为他人的原因导致撤销抵押的手续不能继续履行，但上房置换公司作为专业房屋买卖资金监管及担保机构，应当预见到交易风险的发生并采取积极的措施予以防范，协助当事人实现还款、涤除抵押、过户的合同目的，现因上房置换公司在资金监管方面存在疏漏，其在转账给朱慧华后未及时办理还贷手续，导致朱慧华账户里的350万元款项被他人利用存款和还款的时间差恶意转移，此不能成为其免责的理由。故对于原告主张的二被告对350万元转按揭款项承担连带付款责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。最后，法庭注意到，现涉案房屋已由原告付清房款后实际占有使用，上海市公安局松江分局对涉案房屋的查封措施到期后也未续封，工商银行闵行支行也同意收到贷款本息等费用后配合涤除抵押、解除保全措施，原告也同意对被告还贷不足部分先行补差，交通银行虹口支行亦表示希望继续履行合同，实现其抵押权登记，并表示在抵押权设立后不再向上房置换公司主张阶段性担保权利。故本院认为，从保护权利人的合法权益，维护交易稳定性的角度，本案的房屋买卖合同仍具备履行条件，原告的诉请理应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林汉清与被告朱慧华继续履行于2013年9月25日签订的《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》，被告朱慧华于本判决生效之日起十日内协助原告林汉清将3,500,000元款项支付给中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行，用以涤除上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋上第三人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行设立的抵押登记(登记证明号：松XXXXXXXXXXXX)；二、原告林汉清、被告朱慧华、被告上海房屋置换股份有限公司继续履行于2013年9月25日签订的《转按揭划款协议》，被告上海房屋置换股份有限公司对于被告朱慧华的上述第一项债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34,800元，财产保全费5,000元，公告费1,020元，合计诉讼费40,820元，由原告林汉清负担460元(已付)，被告朱慧华、上海房屋置换股份有限公司负担40,360元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一八年六月二十六日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。