福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初1983号 原告(执行案外人)：苏建宗，男，1960年12月27日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所。 委托诉讼代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所。 被告(申请执行人)：陈铭顺，男，1972年1月15日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：林燕滨，福建永时律师事务所律师。 被告（被执行人）：潘月英，女，1967年10月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告（被执行人）：林可喜，男，1963年3月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告苏建宗与被告陈铭顺、被告潘月英、被告林可喜案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏建宗的委托诉讼代理人蓝金成、杨惠贞，被告陈铭顺的委托诉讼代理人林燕滨，被告潘月英及被告林可喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏建宗向本院提出诉讼请求：1、确认苏建宗与林可喜、潘月英签订的《房地产买卖协议书》合法有效；2、确认苏建宗对址在东山县的房屋享有所有权；3、判令林可喜、潘月英协助苏建宗办理东山县房屋的过户手续；4、解除对上述房屋的查封措施。诉讼中，苏建宗申请将第4项诉讼请求变更为：停止对东山县房屋的执行。事实与理由：址于东山县的一座房屋（以下简称讼争房屋）原系林可喜、潘月英夫妻共有，产权登记在林可喜、潘月英名下。2015年10月1日，林可喜、潘月英将该房产转让给苏建宗，双方口头约定房屋成交价26万元，苏建宗先支付10万元购房定金，该定金在办理过户手续时转为购房款，其余16万元在办理过户手续时付清。2016年5月11日，苏建宗与林可喜、潘月英签订一份《房地产买卖协议书》，苏建宗于同日交付剩余购房款16万元。2016年5月12日，林可喜、潘月英将讼争房屋及相关产权资料交付苏建宗掌管使用。2016年5月中旬，买卖双方多次到东山县房地产交易中心办理产权过户手续，因交易中心要求补充提供首购、5年以上生活唯一住房等相关证明及电脑系统升级未能办妥，此后恰逢苏建宗到外地出差，待苏建宗出差回来后与林可喜、潘月英再次到交易中心办理过户手续并缴纳交易税费后，被告知讼争房屋已被芗城区人民法院查封。苏建宗认为，其与林可喜、潘月英签订的《房地产买卖协议书》合法有效，且其已交纳全部购房款并实际掌管使用讼争房屋至今，故其享有讼争房屋的所有权。此外，其受让、占有讼争房屋均在芗城区人民法院查封之前，故芗城区人民法院查封讼争房屋明显错误，现该房屋已进入执行阶段，法院应停止对该房屋的执行。 陈铭顺辩称，1、芗城区人民法院根据其财产保全申请依法查封本案讼争房屋，该保全措施并无不当，此后因林可喜、潘月英作为被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，芗城区人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产，故芗城区人民法院查封本案讼争房屋的措施并无不当；2、苏建宗与林可喜、潘月英之间的房屋买卖行为存在诸多不符合交易惯例之处，存在虚假买卖、恶意串通之嫌疑，涉嫌通过虚假买卖的方式达到规避履行生效判决所确定的义务；3、变更诉讼请求依法应于举证期限届满、法庭辩论终结前，苏建宗申请变更诉讼请求时其举证期限已经届满，且本案已经过两次庭审，法庭辩论已经终结，故其不同意苏建宗变更诉讼请求的申请。综上，其请求法院驳回苏建宗的诉讼请求。 林可喜、潘月英辩称，对苏建宗的诉讼请求及事实与理由没有异议，讼争房屋在被查封前已全额付款并交由苏建宗占有，苏建宗对查封一事并不知情，不存在其与苏建宗恶意串通虚假买卖的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏建宗向本院提供了以下证据：（2018）闽0602执异8号执行裁定书、房地产买卖协议书、银行明细账、林可喜出具的收条、房屋所有权证、土地使用权证、东山县房地产交易中心明细表、林可喜与潘月英身份证复印件、房产/土地使用权转税证明、增值税发票各一份，收款收据及送货单一组。三被告未提供证据。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对房地产买卖协议书，虽陈铭顺对其真实性有异议，但该买卖协议书的订立双方对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；2、对林可喜出具的收条、收款收据及送货单，陈铭顺对其真实性有异议，因苏建宗已提供上述证据的原件供本院核对，虽陈铭顺认为其中两份物业费的收款收据加盖的物业印章不一致，客户名称不一致且物业费收费区间重叠，经本院向讼争房屋的物业管理公司调查，两份收款收据均由讼争房屋的物业管理公司出具，第二份2016年1月至2016年6月份的物业费收款收据与第一份物业费收款收据客户名称不一致及物业费收费区间重叠是因为第二份收据系物业管理公司应业主要求出具的该缴费期间的缴费证明，故本院对该几组证据的真实性予以认定并在卷佐证；3、对东山县房地产交易中心明细表，陈铭顺对其真实性有异议，且该明细表未加盖有东山县房地产交易中心的印章，故对该份证据的真实性本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2015年10月1日，苏建宗向潘月英转账支付10万元。2016年5月11日，苏建宗与林可喜签订一份《房屋买卖协议书》，约定（摘要）：林可喜自愿将坐落在漳州市东山县的房地产出售给苏建宗，房屋建筑面积50.55平方米，总成交价26万元，苏建宗应于2016年5月11日支付林可喜26万元，苏建宗现金支付11万元，余款15万元转入林可喜指定的潘月英的银行账户。同日，苏建宗向潘月英转账支付15万元，林可喜向苏建宗出具一份收条，记载：兹向苏建宗收到全部购房款26万元（含2015年10月1日支付的购房定金10万元）。林可喜将讼争房屋的土地使用权证、房屋所有权证交由苏建宗执掌。2016年7月14日，苏建宗向东山县地方税务局缴交讼争房屋的契税1412.73元，缴纳测绘费60元。 2、苏建宗向本院提供两份物业费收款收据，其中出具日期为2017年12月31日的收款收据记载：客户林可喜2期927，物业费自2015.2-2018.1为1600元，公摊、水费、卫生费自2014.1-2017.9为874.5元，白蚁防治费25元，共计2499.5元，该收款收据加盖印章为东山县XX服务有限公司XX公寓二期服务处。出具日期为2016年6月23日的收款收据系苏建宗于本案诉讼开始后要求物业管理公司就缴费情况所出具的，记载：客户名称苏建宗2期927，物业费自2016.1-6月份为266.7元，公摊费、代缴水费、卫生费自2016.1-6月份为126.8元，合计393.5元，该收款收据加盖印章为东山县XX物业服务有限公司XX公寓服务处。苏建宗另向本院提供东山县樟塘镇远昌家具店的收款收据及送货单各一份，记载其向该家具店购买实木床、床头柜等家具并由该家具店送货至讼争房屋。 3、因陈铭顺与潘月英、林可喜民间借贷纠纷一案，诉讼期间陈铭顺向本院申请财产保全，本院裁定查封潘月英、林可喜名下址在漳州市芗城区本案讼争房屋，并于2016年6月24日向东山县住房保障与房地产管理局发出执行通知书，查封了本案讼争房屋。2016年12月28日，本院作出（2016）闽0602民初5579号民事判决：（1）潘月英、林可喜应于本判决生效后十日内偿还陈铭顺借款265万元并从2016年5月26日起至还款之日止按月息4万元计算利息；（2）潘月英、林可喜应于本判决生效后十日内赔偿陈铭顺律师费、保全保险费49950元；本案受理费28000元、财产保全费5000元均由潘月英、林可喜负担。潘月英、林可喜不服该判决，向漳州市中级人民法院提起上诉，漳州市中级人民法院于2017年7月7日作出（2017）闽06民终579号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因潘月英、林可喜未履行上述生效法律文书确定的义务，陈铭顺向本院申请强制执行。2017年8月30日，本院作出（2017）闽0602执1669号执行裁定书，裁定查封、扣押潘月英、林可喜应当履行义务部分的财产等。该案执行过程中，苏建宗对本院的查封执行行为提出书面异议。2018年2月1日，本院作出（2018）闽0602执异8号执行裁定书，裁定驳回苏建宗的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点是苏建宗对讼争房屋是否具有排除执行的权利；本案为案外人执行异议之诉，所谓案外人执行异议之诉，是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对苏建宗的诉讼请求，本院认为，首先，苏建宗与林可喜之间签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，讼争房屋共有权人潘月英亦无异议，苏建宗要求确认《房地产买卖协议书》合法有效的诉求于法有据，本院予以支持；其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，讼争房屋买卖协议书签订于2016年5月，本院于2016年6月24日查封讼争房屋，即苏建宗在本院查封之前已就讼争房屋签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款；此外，综合苏建宗提供的家具送货单、收款收据以及物业费收款收据等证据以及买卖双方关于房屋已于查封前交付的陈述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，苏建宗提供的上述证据对于证明其已于查封前合法占有讼争房屋的待证事实达到高度可能性，故应认定讼争房屋已于查封前交付苏建宗占有；再者，从房地产买卖协议书签订直至房屋被法院查封时间间隔仅为一个多月，苏建宗也已交付讼争房屋交易过户应缴的契税，故未办理过户登记不能归责于苏建宗。因此，依照上述规定，苏建宗对讼争房产享有所有权，且其权利能够排除执行，故苏建宗请求确认其对讼争房屋享有所有权、办理过户手续并请求法院停止对讼争房屋的执行的诉求合法有据，应予支持。陈铭顺辩称苏建宗与潘月英、林可喜存在恶意串通、虚假买卖之嫌疑，但未就此举证，该主张本院不予采纳；陈铭顺另辩称苏建宗提出变更解除查封讼争房屋为停止执行讼争房屋的诉讼请求超过法定期限不应予以同意，因本案系案外人执行异议之诉，本身即是案外人在执行程序终结前向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼，故苏建宗该变更诉求申请合法有据，陈铭顺该主张于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告苏建宗与被告林可喜签订的《房地产买卖协议书》合法有效； 二、确认原告苏建宗对讼争房屋享有所有权； 三、不得执行讼争房屋； 四、被告潘月英、被告林可喜应于本判决书发生法律效力之日起十五日内协助原告苏建宗办理讼争房屋的过户登记手续。 本案受理费5200元，由被告潘月英、被告林可喜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹燕玲   人民陪审员 胡 颖 人民陪审员 戴桂芳 二〇一八年六月十四日 书 记 员 黄玥婷 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。