广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初1461号 原告：盘林生，男，1981年2月17日出生，瑶族，住广西金秀瑶族自治县。 委托诉讼代理人：陈娟，广西银正律师事务所律师。 被告：宾阳县圣德房地产开发有限责任公司，住所宾阳县装饰材料市场B排23号。 法定代表人：谢圣德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张杰，广西创想律师事务所律师。 原告盘林生与被告宾阳县圣德房地产开发有限责任公司（以下简称圣德房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告盘林生的委托诉讼代理人陈娟、被告圣德房开公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盘林生向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》无效；2、确认原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》名为买卖，实为民间借贷抵押担保；3、确认两套房屋为被告所有，原告系抵押权人，享有优先权；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月13日，被告法定代表人谢圣德与其妻子黄雪香因资金周转需要，与原告签订《借款担保合同》，向原告借款500万元，借款期限2个月，月息4%，除以其夫妻共同财产：宾阳县宾州镇商贸城东区3号、宾阳县宾州镇装饰材料市场B排23号两套房子作为抵押外（还有他人的质押、保证），同日，因原告要求谢圣德、黄雪香再提供其他担保，其二人为表明按约定还款的诚意，在谢圣德授意下，被告与原告签订两份《商品房买卖合同》，将宾阳县房出卖给原告，并配合原告到宾阳县房产局登记备案，该两套房屋已登记备案在原告名下，实际上原告未支付任何对价，也没有实际占有、使用房屋，名为买卖，实为民间借贷抵押担保。500万元借款到期后，谢圣德、黄雪香未还款，2017年底，原告在柳州市鱼峰区人民法院起诉，2018年8月1日鱼峰区法院判决支付原告诉讼请求，谢圣德、黄雪香不履行判决书确定的还款义务，原告申请强制执行，2018年11月5日鱼峰法院受理了该执行案。原告认为，原告虽对该两套房屋办理了备案登记，但备案登记只是行政管理范畴，法律并不赋予其与预告登记相同的法律效力，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记，且原告未实际占有、使用房屋，根据《合同法》第一百三十条规定，买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权，是房屋买卖合同关系的基本法律特征，该两份《商品房买卖合同》不属于真实的商品房买卖合同关系，实为民间借贷抵押担保关系，是无效的合同，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告盘林生在举证期限内提供下列证据证明自己的主张： 1、《商品房买卖合同》两份，证明被告为取得原告500万元借款，名义上将宾阳县房出卖给原告； 2、2018年8月1日广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院作出的（2018）桂0203民初426号民事判决书一份，证明被告以上述两套房屋为原告提供抵押担保的基础事实，即民间借贷法律关系已由法院确认； 3、广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203执2286号受理执行案件通知书一份，证明被告担保的原告与谢圣德、黄雪香等民间借贷案已进入执行程序。 被告圣德房开公司辩称，1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且是在双方自愿公平公正的前提下签订的，因此，原告与被告之间是商品房买卖合同关系，该涉案合同是有效的，不存在抵押担保的情形。2、原告对涉案两套商品房不享有抵押权，如前所述，原告与被告之间并不存在抵押担保关系，即便如原告所述双方实为抵押担保关系，原告也不享有抵押优先权，根据物权法的相关规定，抵押权自登记之日起设立，涉案房屋并未到房产登记机关办理抵押登记手续，因此，原告与被告之间即便存在抵押担保合同关系，原告也不享有抵押优先权。综上，原告诉请无法律依据。 经双方庭审质证，被告对原告提供的证据真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明的目的有异议。本院经审核，对原告提供证据的三性予以确认，对原告的证明目的，本院是否采纳，本院将在本院认为部分予以阐述。 本院经审理认定事实如下：2016年5月13日，被告圣德房开公司作为出卖人，与作为买受人的原告盘林生签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号201600009919、201600009923），合同约定，买受人购买出卖人位于宾阳县房屋，两套房屋总价款为1000000元。合同签订后，原、被告到宾阳县房产管理部门办理了房屋备案登记手续，但原告至今未向被告交纳购房款，被告亦未向原告交付房屋，原告至今未占有、使用该房屋。因原告认为双方名为买卖关系，实为民间借贷抵押担保，2019年4月23日，原告诉至法院，要求本院支持其诉讼请求。 另查明，2016年5月13日，被告的法定代表人谢圣德与其妻黄雪香向原告借款500万元，经柳州市鱼峰区人民法院判决，谢圣德与黄雪香应偿还盘林生借款本金500万元及利息2163287.67元、律师费573063.01元，谢圣德与黄雪香如不履行上述还款义务，盘林生享有以谢圣德、黄雪香抵押的坐落于宾阳县宾阳县商贸城东区3号房屋折价或以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿的权利，担保人覃登选对谢圣德、黄雪香上述债务经实现抵押权仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。该判决生效后，因谢圣德、黄雪香未履行义务，原告盘林生已向柳州市鱼峰区人民法院申请强制执行，2018年11月5日，柳州市鱼峰区人民法院已受理该执行案件。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案的两份《商品房买卖合同》均系原告自愿签订，且已经办理产权备案登记手续。原告主张合同无效，认为双方签订《商品房买卖合同》，实际是被告为其法定代表人谢圣德及其妻子黄雪香向原告盘林生借款作抵押担保，但盘林生与谢圣德、黄雪香的民间借贷纠纷案件中，并未涉及本案被告圣德房开公司，被告亦未在盘林生与谢圣德、黄雪香的借款合同中提供任何还款保证责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方的权利义务是以一定对价转移房屋产权，该约定并不违反法律规定，且双方已到房屋产权登记机关办理房屋产权备案登记手续，双方买卖房屋的目的明确。原告认为双方买卖房屋的意思表示不真实，不符合房屋买卖合同中支付房屋价款、交付房屋等基本特征，违反法律、行政法规强制性规定，但原告未支付房屋价款，未实际占有、使用房屋等问题，均属于合同成立后，是否依照约定履行问题，与合同效力本身无关。故原告主张双方签订的《商品房买卖合同》无效，无法律依据，本院不予支持。故原告诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为民间借贷抵押担保，并确认房屋为被告所有，原告系抵押权人，享有优先权，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条规定，判决如下： 驳回原告盘林生的诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取6900元，保全申请费5000元，共计11900元，由原告盘林生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 韦 松 二〇一八年六月二十七日 书记员 林翠翠