西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0112民初14590号 原告：刘小宁，女，1970年11月2日出生，汉族。 委托诉讼代理人：何国顺，男。 委托诉讼代理人：赵博，陕西宜平律师事务所律师。 被告：王亚坤，男，1990年2月4日出生，汉族。 委托诉讼代理人：雷向民，陕西枫叶律师事务所律师。 被告：西安邦胜房地产营销策划有限公司。住所地：西安经济技术开发区未央路中段B2区18号赛高大厦C单元18C2室。统一社会信用代码91610132MA6U3FFH7E。 法定代表人杨婵，经理。 委托诉讼代理人：杨良波，男。 原告刘小宁与被告王亚坤房屋买卖合同纠纷一案，因原告不服本院（2017）陕0112民初8950号民事判决提起上诉，该案被西安市中级人民法院发回重审后，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告西安邦胜房地产营销策划有限公司（以下简称邦胜公司）与本案存在利害关系，本院依法追加其作为共同被告参加诉讼。原告刘小宁及其委托诉讼代理人何国顺、赵博，被告王亚坤及其委托诉讼代理人雷向民，被告邦胜公司的委托诉讼代理人杨良波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小宁向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告三方于2017年4月17日签订的《房屋买卖三方合同》，二被告协助原告办理解除相关手续；2、判令二被告共同支付原告违约金13.4万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月17日，其与被告王亚坤通过被告邦胜公司签订《房屋买卖三方合同》，约定其将坐落于西安市未央区天地时代广场B座13031室的房屋以69万元的价格出售给被告王亚坤，并约定2017年4月21日前办理房屋产权转移登记手续。其因急需资金，该房屋系低价抛售。其按照被告要求配合办理房屋相关手续并签订网签合同，但直至起诉之日被告王亚坤仍不支付房款，亦不按照合同约定办理过户手续，该行为已严重违约；被告邦胜公司亦存在严重违约的情况，故其诉至法院，请求判如所请。 被告王亚坤辩称，原告出售房屋已高于市场价，并非低价出售。2017年5月19日三方签订资金监管协议约定30个工作日内支付房款，其未支付房款的原因是原告在2017年6月9日单方面解除了合同。 被告邦胜公司辩称，涉案房屋售价69万元已高于市场价格，原告关于被告王亚坤拒绝支付购房款的陈述不属实。2017年5月30日，其通知原告支付定金至资金监管账户，原告予以拒绝，其即向被告王亚坤发出解除通知书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合当事人的陈述和依法确认的证据，本院查明以下事实：2017年4月17日，原告刘小宁与被告王亚坤通过被告邦胜公司签订《房屋买卖定金协议》，约定被告购买原告位于西安市未央区天地时代广场B座1303室房屋（房屋产权证号1100114020-24-1-21303~1），建筑面积92.55平米，成交价69万元，定金2万元于签协议时支付，2017年4月17日签订正式合同。但原告持有的定金协议中“其他约定事项”内容为“双方约定在5月20日前办完过户手续，若因乙方个人原因未办完，则定金不退，合同终止”；被告王亚坤持有的定金协议中“其他约定事项”内容为“屋内设施：一部空调”。 同日，被告王亚坤向原告支付定金2万元，三方当事人并签订《房屋买卖三方合同》（以下简称三方合同），除上述内容外，三方合同另约定：2017年4月21日前办理产权转移登记手续；付款方式以银行按揭贷款方式付款，贷款额为67万元；“如乙方（被告）未按照约定的期限履行义务，甲方（原告）有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约并照履行合同，如乙方逾期履行超过五日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任并没收乙方所支付的定金”；“如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约并照履行合同，如甲方逾期履行超过五日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任并双倍退还乙方支付的定金”；“如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注为准：若在5月1日前过完户，则甲方退乙方一个月租金，超出5月1日则不退”。原告及被告王亚坤均在合同上签名，居间方盖章并由经办人“杨波”签名。 2017年4月19日原告及其配偶何国顺与被告王亚坤签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（以下简称网签合同），约定该合同签订之日起30日内被告王亚坤应当将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。同日，被告王亚坤向被告邦胜公司支付中介服务费等其他费用共计21170元。 2017年5月19日原告与被告王亚坤签订《二手房交易结算监管协议》（以下简称资金监管协议），约定被告王亚坤应当在本协议签订之日起30个工作日内将首付款21万元存入“专用账户”并办理银行按揭手续。 庭审中，就双方定金协议中“其他约定事宜”内容不一致的情况，原告称签订网签合同时其提出办理过户要有明确的期限，在二被告协商后，被告邦胜公司的工作人员贺昌宏将定金协议拿走并在该协议的“其他约定事宜”处手写了5月20日前过户的内容，添加该内容后其与被告王亚坤签订了网签合同。被告王亚坤称三方在签订网签合同时其与被告邦胜公司工作人员杨良波在二楼，贺昌宏和原告在一楼，其不清楚贺宏昌添加过户期限的事情。被告邦胜公司称其工作人员贺昌宏在原告要求下在定金协议中添加过户期限的内容，添加后即告知原告应当征得被告王亚坤的同意，但被告王亚坤明确表示不同意，此后买卖双方仍旧签订了网签合同和资金监管协议。 双方在合同履行中发生争议，同年6月9日，原告通过快递向被告王亚坤送达一份《合同解除通知书》，称因被告王亚坤个人原因未在约定的5月20日前办理完过户手续，依据合同约定解除三方合同和房屋买卖定金协议，并在该通知书中写明“本合同解除，通知书自买方王亚坤收到之日起生效，至此，双方再无任何权利义务纠纷”。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点在于三方合同是否已经解除以及二被告是否应当为合同不能继续履行承担违约责任。 首先，原告刘小宁于2017年6月9日向被告王亚坤送达《合同解除通知书》并已在此之前通知了被告邦胜公司，本案被告王亚坤称其未支付首付款的原因亦在于收到了上述通知书，故此时应当视为三方一致同意解除了三方合同。原告现主张解除合同，已无事实依据，本院不予支持；原告要求被告王亚坤解除相关手续，符合法律规定，根据目前二手房交易流程，被告王亚坤应当配合原告办理网签合同和资金监管协议的撤回及注销手续。 其次，2017年5月19日原告与被告王亚坤签订资金监管协议，约定被告王亚坤应当在该协议签订之日起30个工作日内将首付款21万元存入资金监管账户，故原告于6月9日向被告送达解除通知书时存入首付款的履行期限尚未届满，原告称被告未按时将房款存入资金监管账户属违约行为，本院不予采信。原告依此要求被告王亚坤支付违约金，本院不予支持。 第三，原告和被告王亚坤所持的定金协议中对过户时间的约定不一，其中原告的定金协议中约定了“5月20日前办完过户手续”，被告王亚坤的定金协议中无此项内容。过户是二手房交易中的重要环节，定金协议中的该项内容由被告邦胜公司工作人员书写，该行为致使买卖双方对过户的理解出现较大分歧，故被告邦胜公司应当就合同不能履行承担责任。原告于2017年6月9日通知二被告解除合同，同年6月29日向本院提起诉讼，其主张的违约金的数额明显高于其受到的损失，本院酌情调整为涉案房屋总价的6%，即4.14元。 双方在房屋买卖合同备注项中约定“若在5月1日前过完户，则甲方退乙方一个月租金，超出5月1日则不退”，但未约定明确的期限，原告刘小宁持有的房屋买卖定金协议其他事项中虽然记载有“双方约定在5月20日前办完过户手续，若因乙方个人原因未办成，则定金不退，合同终止”的内容，但该期限系原告要求添加，被告并不同意，且被告持有的协议中并无此项约定，原告因此认为被告违约，要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。另，虽然原告持有的定金协议中含有5月20日前过户的内容，但其与被告王亚坤在5月19日方才签订资金监管协议，从二手房交易管理部门的履行程序及双方就房屋尾款按揭贷款的约定来说，5月20日已不可能办理完成过户手续，故原告称被告王亚坤未在5月20日前办理过户手续属违约行为，本院不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王亚坤于本判决生效之日起十日内协助原告刘小宁办理《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、《二手房交易结算监管协议》（双方分别于2017年4月19日、5月19日签订）的撤回、注销等手续。 二、被告西安邦胜房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘小宁赔偿损失4.14万元。 三、驳回原告刘小宁其余诉讼请求。 案件受理费2980元（原告刘小宁已预交），由被告邦胜公司承担920元，于履行上述付款义务时支付原告，其余2060元由原告刘小宁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  赵 冰 审 判 员  杨 宁 人民陪审员  王巧娥 二〇一八年六月二十日 书 记 员  赵玉娜