湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民初3819号原告（执行案外人）：刘华洲，男，1963年2月1日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师。原告（执行案外人）：陈文红，女，1968年9月25日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地武汉市武昌区体育街特**（银泰大厦**）。负责人：龙志林。被告（被执行人）：湖北省科力贸易发展有限公司，住所地，住所地武汉市武昌区武珞路******iv>法定代表人：侯君斌。被告（被执行人）：武汉恒新联合贸易有限公司，住所地武汉市，住所地武汉市江岸区解放大道**法定代表人：林汉云。被告（被执行人）：侯君斌，男，1963年3月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：吴海燕，女，1962年11月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。被告：武汉成功伟业房地产开发建设有限公司，住所地武汉市蔡甸区，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街成功村**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：叶义环，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。原告刘华洲、陈文红与被告中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融资产湖北分公司）、湖北省科力贸易发展有限公司（以下简称科力公司）、武汉恒新联合贸易有限公司（以下简称恒新公司）、侯君斌、吴海燕、武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（以下简称成功伟业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年1月15日、2018年6月29日公开开庭进行了审理。在2018年1月15日庭审中，原告刘华洲、陈文红及其委托诉讼代理人周虹，被告侯君斌的委托诉讼代理人王兴，被告成功伟业公司的委托诉讼代理人章敏到庭参加诉讼。被告华融资产湖北分公司、吴海燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告科力公司、恒新公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。在2018年6月29日庭审中，原告刘华洲、陈文红及其委托诉讼代理人周虹，被告侯君斌的委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。被告华融资产湖北分公司、吴海燕、成功伟业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告科力公司、恒新公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。案件公告送达期间依法应从审理期限中扣除。本案现已审理终结。刘华洲、陈文红向本院提出诉讼请求：1、确认刘华洲、陈文红和成功伟业公司签订的《房屋拆迁还建合同》及补充协议有效，侯君斌和成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中与涉案房屋有关的约定无效；2、确认刘华洲、陈文红对位于武汉市蔡甸区蔡甸街明锦苑商住楼1栋1层26号其中的139.44平方米的财产享有足以排除强制执行的权益，并解除（2014）鄂武汉中立保字第00719号裁定书第一项中对该财产的保全措施。事实和理由：刘华洲和陈文红系夫妻，拥有位于武汉市蔡甸区蔡甸街城南路332-333号的房屋及门面各一间。2008年3月20日成功伟业公司以其项目指挥部的名义与刘华洲、陈文红签订《房屋拆迁还建合同书》，双方约定刘华洲和陈文红将上述房屋和门面交给成功伟业公司拆除，成功伟业公司于三年内于原址（现蔡甸区蔡甸街明锦苑商住楼）还建110平方米、50平方米的住房，还建面积共计160平方米。还建期限为两年。该合同于2008年4月28日在武汉市蔡甸公证处进行了公证。2010年1月30日，成功伟业公司与刘华洲、陈文红签订补充协议，施工图上红线范围内的面积全部还建给刘华洲、陈文红，还建面积增加到165平方米，红线方位内的其他面积按8000元/平方米由刘华洲、陈文红购买。补充协议签订后，刘华洲、陈文红分4次向成功伟业公司支付超面积的购房款73.5万元，并在2011年为成功伟业公司的法定代表人叶义环提供价值21万元银行房产抵押担保，该借款连本带息超过30万元，叶义环至今未还。刘华洲、陈文红还建超面积部分购房款已经超额支付。2013年12月6日成功伟业公司将施工图上红线范围内的图纸面积总计292.21平方米的编号18、19、21、22、23、24、25、26（其中的139.44平方米）的还建房交付刘华洲、陈文红。刘华洲、陈文红对还建房进行装修后一直实际占有使用，并于2015年11月5日将其中一部分经中介进行了出租经营。还建房中使用的水电表均以刘华洲的名义报装并使用至今。2012年11月23日成功伟业公司与侯君斌将双方签订的《武汉市商品房买卖合同》进行了合同备案，该合同中约定出售的面积含应该还建给刘华洲、陈文红的139.44平方米。2015年4月28日成功伟业公司的法定代表人叶义环在接受公安机关的讯问时承认，成功伟业公司与侯君斌签订的《武汉市商品房买卖合同》为恶意串通的虚假交易，双方没有真实的买卖行为。侯君斌持该合同办理的银行贷款还款人是成功伟业公司及其指定的还款人（叶义环之子叶帆）。2015年12月30日蔡甸区人民法院以（2015）鄂蔡甸民二初字第00193号民事判决书判决成功伟业公司与侯君斌签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡113104217无效）。该案目前中止审理。刘华洲、陈文红是武汉市蔡甸区蔡甸街明锦苑商住楼1栋1层26号房其中的139.44平方米的所有权人，享有足以排除强制执行的权益。刘华洲、陈文红就（2014）鄂武汉中立保字第00719号民事裁定书提出的异议未得到（2016）鄂01执异815号执行裁定书的支持，该裁定书载明侯君斌与成功伟业公司之间的买卖合同是否合法有效等问题不属于执行异议审查范围。根据该意见，刘华洲、陈文红的拆迁还建权利无法得到保障，特提起诉讼，请依法裁判。华融资产湖北分公司、科力公司、恒新公司、吴海燕未应诉答辩。侯君斌辩称：1、刘华洲、陈文红不具有排除执行的权利。2、侯君斌和成功伟业公司签订的买卖合同合法有效，侯君斌支付了首付款并办理了合同备案、抵押贷款手续，合同签订后也一直在履行付款义务。成功伟业公司认同侯君斌的答辩意见，补充辩称：1、刘华洲、陈文红所称《房屋拆迁还建合同》所指向的还建房屋和26号房没有关系，所指向的还建房屋目前还没有建造。刘华洲、陈文红所称补充协议不是合同，也不是《房屋拆迁还建合同》的补充，是成功伟业公司对刘华洲、陈文红的一个承诺，即预约将圈绘的面积出售给刘华洲、陈文红。此后，因为房屋管理部门分户测绘将圈绘面积划入26号成套销售，故无法将所诉面积出售给刘华洲、陈文红，导致承诺无法履行。2、目前明锦苑未竣工验收，所有入住业主均是自行占有，不是由成功伟业公司交付使用。明锦苑只有一栋楼，目前的水电线路都是工程临时用水电。刘华洲、陈文红所称水电是其自行从别的线路接的，没有正式报装手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就当事人对真实性有异议的证据，本院认证如下：1、刘华洲、陈文红所提照片无原件，但成功伟业公司对其予以认可，本院确认其真实性。2、刘华洲、陈文红所提《借条》、《武汉农村商业银行贷款催收通知书/询证函》反映的是叶义环的个人借款担保情况与本案无关。3、刘华洲、陈文红所提水卡、缴纳水电费的凭证、电表照片有原件，本院确认其形式真实性。4、刘华洲、陈文红所提通话录音，从案外人冯相平手机中转录而来，仅有部分，通话当事人、录音人均未到庭，本院不确认该证据的真实性和关联性。5、刘华洲、陈文红所提（2015）鄂蔡甸民二初字第00199号、第00200号民事判决书与本案争议无关，本院不作为定案的依据。6、2018年1月15日庭审辩论终结后，本案判决作出并送达前，刘华洲、陈文红向本院提交了两份新证据（两份民事判决），鉴于证据形成于首次庭审后，本院决定再次公告开庭对其进行了质证。第二次庭审当日，刘华洲、陈文红又补充提交了武汉市蔡甸区蔡甸街正街社区居民委员会出具的两份证明，本院一并进行了质证。到庭当事人侯君斌对两份证明的真实性未予认可，也没有提出反证，鉴于刘华洲、陈文红出示了原件，本院对两份证明的形式真实性予以确认，但认为两份证明仅可以证实2018年5月10日起刘华洲将明锦苑22-25号和26号房一部分出租，但不足以证实刘华洲、陈文红对前述不动产享有所有权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月20日成功伟业公司作为拆迁单位，刘华洲作为被拆迁户签订了《房屋拆迁还建合同》。第一条拆迁，刘华洲在被拆迁五层楼的底层房屋一间及该楼房入口处南面临城南路的门面房一间和住房临教办宿舍之间的空巷子交成功伟业公司拆除。第二条还建、安置、补偿，还建房必须在原地（明锦苑小区）内还建。成功伟业公司还建给刘华洲的门面约为110平方米，住房面积约为50平方米，门面房和住宅房无偿还建面积为160平方米。住房增加面积20平方米按每平方米2400元计算，增加面积超过20平方米以外则按开盘价计算并向成功伟业公司交款（先交款后交房）。刘华洲住宅楼在二层楼还建。门面地址位于城××商业步行街街面，门面房层高4.5米、宽11米、面积约70平方米和正街与城南路通道临城南路第一套门面约40平方米。若临城南路门面房上能做二层时，成功伟业公司按每平方米1800元卖给刘华洲。第三条产权证及配套设施。还建房的产权证由成功伟业公司负责办理，其办理费除刘华洲原有房产证面积以外的增加房产面积及门面房的房产证办理费由刘华洲承担，或者成功伟业公司提供相应手续由刘华洲自行办理。第五条其他。双方签订合同并发放了暂住费后，于2008年3月20日对刘华洲被拆除的房屋停电断水以便成功伟业公司拆除房屋。该合同该就过渡期间暂住费的发放、装修补偿费、还建房的设施等事项进行了约定。该合同后附临城南路步行街德合食品厂底层住户分配示意图。2008年4月28日湖北省武汉市蔡甸公证处对前述合同出具了（2008）鄂蔡甸证字第194号《公证书》，载明成功伟业公司项目指挥部代表人叶义环和刘华洲、陈文红于2008年4月28日签订了前述《房屋拆迁还建合同》。2010年1月30日成功伟业公司和刘华洲在一份海南南方建筑设计有限公司绘制的施工图复印件上以红线标注了还建位置，并于其上手书：经双方协商，红线范围内还建给刘华洲一家，按合同约定还建面积一层一百一十平方米，二层五十平方米，承诺另加五平方米，合计面积一百六十五平方米，如超过面积按每平方米八千元整购买。说明：1、二层还建条件作废；2、城南路旧门面归成功伟业公司所有；3、在任何情况下不更改，除设计外。明锦苑商住楼项目于2011年4月绘制预测分户图，于2011年8月26日取得武房开预售【2011】347号武汉市商品房预售许可证，至今未能办理竣工验收备案。叶义环分别于2011年12月27日、2013年1月28日、2013年6月18日、2013年8月20日向刘华洲出具收门面款43万元、24万元、5万元、1.5万元的收条。2012年11月23日侯君斌作为买受人、成功伟业公司作为出卖人签订了蔡113104217号《武汉市商品房买卖合同》。合同载明：明锦苑商住楼作为预售商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为武房开预售【2011】347号。买受人所购商品房为明锦苑商住楼项目中的第1幢1层26号。该商品房预测登记建筑面积共664.73平方米，其中套内建筑面积567.45平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积97.28平方米。该合同已于当日在武汉市住房保障和房屋管理局备案。2013年12月6日叶义环向刘华洲出具《承诺》称同意刘华洲底层安装外门每平方米补五十元整，实做实结。2014年11月27日本院依（2014）鄂武汉中立保字第00719号民事裁定书查封了蔡正街1栋1层26室。2015年4月28日武汉市公安局蔡甸区分局蔡甸街蔡甸派出所对叶义环进行了讯问。叶义环就个人情况、成功伟业公司情况、明锦苑项目开发情况、是否存在一房多卖等问题进行了回答。其中提到了成功伟业公司与侯君斌签约、付款、注销发票等事项的经过和原因。成功伟业公司当庭否认该询问笔录中叶义环的陈述与事实一致。2015年11月5日刘华洲作为出租方与包玉才签订《房屋租赁合同》，将蔡甸区蔡甸正街11号1栋1楼门面112平方米出租给其使用。2016年12月2日武汉市蔡甸区信访局出具《证明材料》称，刘华洲因蔡甸正街明锦苑18、19、21、22、23、24、25、26（其中26有一部分）门面两证问题长期多次到区政府、区信访局上访，经查上述的门面，从2013年刘华洲夫妻自己经营并将部分出租。另查明，恒新公司原名为武汉恒新联合钢铁物资有限公司。2010年1月30日成功伟业公司和刘华洲在海南南方建筑设计有限公司绘制的施工图复印件上以红线标注的还建位置与2011年绘制的预测分户图对比显示：红线区域囊括分户图东南侧由北至南依序25号、24号、23号、22号、21号房，21号房西侧呈日字排列的18号、19号房，以及被25-21号房和日字排列的18-19号房包围的26号房南部。刘华洲、陈文红在法庭调查中当庭陈述称圈划面积经其计算为273.57平方米。2011年预测分户图上标注的18-19、21-25号房的建筑面积面积分别为13.92平方米、12.76平方米、45.52平方米、28.33平方米、26.15平方米、26.15平方米、26.15平方米，合计178.98平方米。还查明，2016年4月1日湖北省武汉市汉阳区人民法院就武汉市汉阳鑫业小额贷款有限公司（以下简称鑫业公司）与成功伟业公司、叶义环、叶帆、叶舟、张惠芳借款纠纷作出（2015）鄂汉阳民三初字第00399号民事判决，判决第三项确认鑫业公司对抵押物明锦苑商住楼一层21-25号及二层1号、4号商铺（建筑面积823.67平方米）享有优先受偿权。2016年7月刘华洲、陈文红向该院提起诉讼请求撤销前述判决第三项，一审法院判决撤销判决第三项中鑫业公司对抵押物明锦苑商住楼“一层21-25号商铺享有优先受偿权”及“（建筑面积823.67平方米）”部分。鑫业公司提起上诉。本院于2018年1月16日就第三人撤销之诉案作出（2017）鄂01民终5793号民事判决，对一审法院判决予以维持，认定刘华洲、陈文红作为拆迁户，对诉争的一层21-25号商铺享有的拆迁还建的权利优先于鑫业公司所享有的抵押权。2016年1月11日刘华洲、陈文红因房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉成功伟业公司、袁小坤、第三人鑫业公司，主张成功伟业公司于2013年已向其交付红线范围内全部还建门面，却于2013年将已还建交付的21-25号门面抵押给鑫业公司，于2015年将18-19号房屋作价235668元出售给袁小坤。2018年3月20日湖北省武汉市蔡甸区人民法院就此案作出（2016）鄂0114民初28号民事判决，确认成功伟业公司与袁小坤签订的蔡113104169号和113104170号《武汉市商品房买卖合同》无效，刘华洲与成功伟业公司于2008年3月20日签订的《房屋拆迁还建合同》、2010年1月30日签订的补充协议合法有效，成功伟业公司于判决生效之日起三日内配合办理合同备案手续，将明锦苑商住楼1层18-19号、21-25号房屋备案至刘华洲、陈文红名下。刘华洲、陈文红未提交此判决已生效的证明，但在法庭调查中称就1层18-19号、21-25号房屋买卖合同已可以备案，条件成就时其作为权利人可获得权利证书。在该判决中，法院认定：平面图与明锦苑预测分户图标注房屋位置及房号一致，平面图红线范围内包括了1层18-19、21-25号房屋，且（2017）鄂01民终5793号民事判决书已认定21-25号房屋系还建给原告的房屋，故应认定刘华洲、陈文红与成功伟业公司对还建1层18-19、21-25号房屋达成一致意见，对鑫业公司关于还建房屋指向不明的抗辩理由不予采纳。本院认为，本案争议焦点为：1、侯君斌和成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力是否是本案的审理范围。2、刘华洲、陈文红和成功伟业公司签订的《房屋拆迁还建协议》和补充协议是否有效。3、刘华洲、陈文红对执行标的中所诉部分面积是否享有足以排除执行的民事权益。一、关于审理范围。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定：“人民法院有权预查封被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”侯君斌和成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》成立生效并备案是本院对明锦苑1层26号房采取预查封行为的基础。刘华洲、陈文红关于确认侯君斌和成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》无效的请求是对前述行为基础的挑战，属于针对执行依据的实体事由的抗辩，并非执行异议之诉案件审查的范围。二、关于合同效力和排除执行。根据（2008）鄂蔡甸证字第194号《公证书》记载，成功伟业公司作为拆迁单位，刘华洲和陈文红作为被拆迁户签订了《房屋拆迁还建合同》。合同约定了门面和住宅的总还建面积、大致坐落。该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的规定，应为有效。2010年1月30日缔约双方在施工图复印件上的手书、圈注系对《房屋拆迁还建合同》的补充和变更，明确原还建面积增加至165平方米，均为一层门面，超面积按8000元/平方米销售。2011年8月26日明锦苑商住楼项目已取得预售许可，本院确认《房屋拆迁还建合同》及其补充协议有效。刘华洲和陈文红主张施工图上标注的还建面积总计为273.57平方米。该计量依其当庭陈述无法判断为套内面积或建筑面积，但绝对数值远大于合同约定的还建面积。预测分户图显示18-19号房屋、21-25号房屋合计建筑面积已达178.98平方米。缔约双方无论是在合同文字或图示部分均未明确165平方米的还建面积与21-25号房、与18-19号房、26号房南部部分面积的对应关系。故，《房屋拆迁还建合同》及其补充协议虽冠以“拆迁还建”之名，但实质包含拆迁安置补偿和商品房买卖两层次的法律关系，且存在哪些为安置补偿房屋、哪些为商品房买卖标的物约定不明的瑕疵。从（2016）鄂0114民初28号民事判决书记载看，刘华洲、陈文红主张18号、19号、21-25号房屋均为拆迁还建标的。（2017）鄂01民终5793号民事判决书以确认21-25号房屋为拆迁还建房屋为事由，认定刘华洲、陈文红对21-25号房屋享有拆迁还建的权利，该权利优于鑫业公司的抵押权。（2016）鄂0114民初28号民事判决亦认定“平面图红线范围内包括了1层18、19、21-25号房屋……故应认定刘华洲、陈文红与成功伟业公司对还建上述房屋达成一致意见，故对鑫业公司关于还建房屋指向不明的抗辩理由不予采纳”。刘华洲、陈文红在本案中提出的关于拆迁还建面积也可以对应本案所涉26号房屋部分面积的主张与其所提书证呈现的事实不符，刘华洲、陈文红在生效协议中约定的拆迁还建权利（面积165平方米）已经完全实现。刘华洲、陈文红和成功伟业公司补充议定的案涉房屋（26号房部分面积）为一般商品房，非还建房屋，因刘华洲、陈文红未在明锦苑商住楼项目于2011年8月26日取得预售许可证之时与成功伟业公司依预测分户情况签订正式的《武汉市商品房买卖合同》并备案，就其所诉房屋仅有一般债权，并非无过错的物权期待权人。刘华洲和陈文红就所诉房屋并无足以排除执行的民事权益。刘华洲和陈文红作为主张权利优先的当事人，无法证实就其所诉的26号房中的139.44平方米的财产与成功伟业公司建立了产权调换形式的拆迁补偿安置合同关系，其关于以拆迁安置补偿的优先权排除执行的主张欠缺事实基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认原告刘华洲、陈文红与被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司签订的《房屋拆迁还建合同》及其补充协议有效；二、驳回原告刘华洲、陈文红其他诉讼请求。本案案件受理费11800元由原告刘华洲、陈文红承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  吴伶俐审 判 员  任 文人民陪审员  罗文玲二〇一八年六月二十九日书 记 员  索一冉