广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初6684号原告：佛山市白燕园物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区亲仁路35号二座六层自编1号，统一社会信用代码91440604MA4UJTFD6M。法定代表人：李泳豪。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。被告：杜家洪，男，1980年3月24日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。原告佛山市白燕园物业管理有限公司与被告杜家洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认2018年3月6日解除《铺位租赁合同》；2、判决被告立即腾空铺位并将铺位返还给原告；3、判决被告交纳的保证金8850元归原告所有；4、判决被告支付2017年12月—2018年3月6日租金9440元；5、判决被告自2018年3月7日起支付场地使用费2950元（暂计算至起诉时止，请求计算至被告交还铺位止）；6、判决被告向原告支付2016年11月至2018年3月管理费4131元（暂计算至起诉时止，请求计算至被告交还铺位止）；7、判决被告向原告支付2016年10月-2018年2月水电费1577.6元；8、判决被告向原告支付逾期付款违约金15148.2元；9、判决被告向原告支付延期还铺违约金5900元（暂计算至起诉时止，请求计算至被告交还铺位止）；10、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月24日，原告与被告签订《铺位租赁合同》。合同签订后，被告支付了商铺保证金8850元。合同签订后，原告按约定向被告交付铺位，但被告并未按约定开业及营业，并且被告自2017年12月开始便没有再支付租金，自2016年11月开始没有支付管理费，被告自2016年10月起至今一直没有支付水电费用，经原告多次催收仍没有交付。被告的行为已经构成严重违约可解除合同，根据合同的约定原告已发函给被告解除合同，并要求被告在2018年3月6日前搬出铺位，但被告至今仍未搬出铺位。原、被告之间的租赁关系合法有效，被告在承租期间擅自停业、减少营业时间，经警告后仍未改正，并拒交水电费，严重违反合同约定，应承担违约责任。庭审中，原告陈述延期还铺是依据合同第七条的第六项。被告辩称，对于原告主张的解除租赁合同交还铺位，我方同意。但是对于原告主张的其他诉请，违约金等我方不认可，至于在一楼铺位所拖欠的水电费如若有未缴清的，我方愿意交清，还有需要给我方搬离场地的合理期限。没有如原告在起诉状中所称的未按约定开业及营业的情形。开业时间是在2016年9月1日之前，营业的时间方面我们按照原告统一的营业的时间进行营业。对于管理费和租金，都是从2018年1月开始没有交，主要原因是原告不收，并且以各种方式试图赶被告清场。本案中，原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件、被告佛山市流动人员办理暂（居）住证历史记录；2、铺位租赁合同；3、短信通知；4、通知（2018年2月23日）、通知（2018年2月28日）、EMS快递单、微信通知、照片；5、不动产信息查询结果、房产证、委托出租证明及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；6、快递查询。被告在本案中未提交证据。经审查，本院对原告提交的上述证据的真实性均予以确认。经审理查明：2016年9月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同》（合同编号：20160624A39），主要内容如下：“……一、租赁铺位位置：甲方将位于佛山市禅城区亲仁路35号花鸟鱼虫古玩工艺品交易中心的第一层A39号铺出租给乙方……4、租赁用途：乙方承租用于工艺品经营，未经甲方书面同意不得变更经营项目及使用用途。二、租赁期限1、租赁期共3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止……三、租赁费用及支付方式1、租赁费用：铺位租金为2950元/月，管理费为243元/月，合计3193元/月……3、租赁费用按月支付，乙方在每月5号前可选择下列方式主动向甲方支付：①现金支付；②银行转账（户名……；账号……；开户行……）……5、本合同签订当日，乙方应向甲方支付3个月的租金作为租赁保证金，即人民币8850元，甲方应向乙方出具收据。合同期满在乙方付清所有费用并且无违约的情况下，乙方清理完毕承租场地交回甲方后十日内，甲方将保证金不计利息全额返还给乙方……四、1、租赁期间，铺位内的水、电安装产生的费用由乙方承担。乙方经营所发生的水、电费等一切费用由乙方承担。乙方在甲方发出缴费通知后5日内付清水、电费用。乙方拖欠水、电费超过10天，甲方有权暂停乙方铺位的水、电使用……五、铺位的装修和经营……4、为确保交易商场整体经营效益，乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间……七、违约责任……2、乙方应按时支付租赁费用，若乙方逾期支付租金或综合管理费的，每延迟一日，按租金和综合管理费的10%支付违约金。若乙方逾期支付租金或综合管理费超过1个月的，甲方有权解除本合同，租赁保证金作为违约金不再退回给乙方，同时乙方仍需支付未付的全部费用。3、乙方未按时支付水电费的，每延迟一日，按水电费的10%支付违约金。若乙方逾期支付水电费超过1个月的，甲方有权解除本合同，租赁保证金作为违约金不再退回给乙方，同时乙方仍需支付未付的全部费用……5、乙方出现下列情形之一的，甲方有权立即解除合同并没收乙方保证金作为违约金：……e、乙方未经甲方同意停业、歇业或减少营业时间，经甲方警告超过三次（含三次）；……6、因合同解除或租赁期满乙方须向甲方返还铺位的，若乙方逾期返还，每逾期一日应按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，视乙方默认铺内物品为废弃物，甲方可进行清理，单方面收回铺位。八、送达地址及方式……2、乙方的联系地址：……电话：159××××4777。3、双方向对方送达文件时，可通过上述联系地址、邮箱地址或电话的方式通知或发送，若合同约定需提交书面文件的，须通过当面提交、邮寄至联系地址或发送电子文件至邮箱地址的方式通知对方。……”原告向上述号码为159××××4777的手机发送以下信息：2017年10月11日，“……A31、A39，二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10475元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业……”2017年10月25日，“……A31、A39，二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10475元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业……”2017年11月3日，“……A31、A39，二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10475元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业……”2017年11月9日，“……A31、A39、B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10545元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2017年11月14日，“……A31、A39、B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10545元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2017年12月7日，“……A31、A39、二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：19755元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2018年2月7日，“A31、A39号铺租户杜家洪：……但你承租后未按合同的约定按时支付租金及管理费，现你已拖欠我司2017年12月-2018年2月租金22860元，2016年11月-2018年2月管理费8608元、2016年10月-2018年1月水电费3270元、2016年10月-2018年1月水电公摊费854元。……请你于2018年2月10日前支付你拖欠的租金、管理费及水电费用。逾期未能支付拖欠的租金、管理费及水电等费用，按照我司与你签订的《铺位租赁合同》……我司将与你解除合同收回铺位并追究你的违约责任……”2018年2月28日，原告向上述号码为159××××4777的手机发送出具日期为2018年2月28日的《通知》，主要内容为：“……由于你长时间不开门营业并且长期拖欠我公司的电费、水电公摊费，我司多次以短信、书面、邮寄等多种方式敦促你前来缴纳相前费用，同时也通知你要正常营业。但你至今仍未前来缴纳相关的费用，同时也未正常开门营业，你已严重违约……我司将与你解除合同收回铺位并没收保证金作为违约金，限您在2018年3月6日前将铺内私人物品搬走，将铺位恢复原貌。若逾期返还，每逾期一日应按月租金10%标准向我司支付占用费，逾期超过10日的，视该铺主默认铺内物品为废弃物，我司可进行清理，收回铺位，并追究您相关的法律责任。”另查明，佛山市禅城区亲仁路35号一座、二座、三座的房地产权属人是案外人佛山市新宝制衣有限公司。2016年5月8日，佛山市新宝制衣有限公司出具《委托出租证明》，委托原告对上述房地产商铺进行出租和管理。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，双方所签订的租赁合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除《铺位租赁合同》。根据该合同，租赁费用按月支付，乙方在每月5号前可选择现金支付或银行转账方式主动向甲方支付，并约定相关银行账户。若乙方逾期支付租金或综合管理费的，每延迟一日，按租金和综合管理费的10%支付违约金。若乙方逾期支付租金或综合管理费超过1个月的，甲方有权解除本合同。原告主张被告未交纳2017年12月-2018年3月6日租金、2016年11月-2018年3月管理费，被告未提供相反的证据予以反驳，故本院对被告上述拖欠租金的事实予以确认。至于被告辩称系原告不收租金和管理费，缺乏依据，本院不予采纳。根据上述合同约定及被告拖欠租金及管理费的事实，被告已经构成违约。因此，原告依约有权解除合同。由于原告提供有效的证据证明其起诉前已行使解除权并有效送达被告，故结合原告解约通知的内容本院确认上述《铺位租赁合同》已于2018年3月6日解除。另外，由于上述合同已解除，故被告应将合同项下的物业腾空返还给原告。关于原告诉请被告支付拖欠的租金。由于被告未有证据证明其已向原告返还涉案商铺且交纳完毕返还前的租金，故虽涉案合同已解除，但被告仍应向原告支付合同解除前即2017年12月-2018年3月6日的租金。上述期间的租金为：8850元（2950元/月×3个月）+570.97元（2950元/月÷31天×6天）=9420.97元，其中合同解除前2018年3月应缴纳的租金为570.97元。原告诉请租金超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告支付拖欠的管理费。由于被告未有证据证明其已向原告返还涉案商铺且交纳完毕返还前的管理费，故虽涉案合同已解除，但被告仍应向原告支付合同解除前的管理费。至于合同解除后，由于被告仍在实际享受原告提供的相关物业服务，故被告仍应参照原合同约定向原告支付管理费至实际返还涉案商铺之日为止。经计算，2016年11月-2018年3月期间被告应交纳的管理费为：243元/月×17个月=4131元，其中合同解除前2018年3月应缴纳的管理费为47.03元（243元/月÷31天×6天）。关于原告诉请被告支付场地使用费及延期还铺违约金。由于被告未有证据证明其已向原告返还涉案商铺，故被告在合同解除后仍应向原告支付占有使用费。根据涉案合同第七条违约责任第6款约定，乙方逾期返还，每逾期一日应按月租金10%标准向甲方支付占用费。由于涉案合同对于乙方何时返还并未明确约定，考虑到本案具体情形，基于公平、合理原则，本院确定被告应在合同解除后三十日内向原告返还涉案商铺，即上述三十日内（2018年3月7日-4月5日）被告仍按原租金标准2950元/月支付该期间的占有使用费即2950元-570.97元+2950元/月÷30天×5天=2870.7元，自2018年4月6日起按295元（2950元×10%）/日的标准向原告计付占有使用费至实际返还涉案商铺之日止。至于原告诉请逾期付款违约金及没收保证金。根据被告本案的违约情形，合同约定原告有权请求支付违约金及没收保证金。但考虑到原告并未举证证明其因被告违约所致的具体损失，故在本案中若同时适用上述违约责任条款存在违约金明显过高的情形。因此，结合本案具体案情，本院对原告诉请没收保证金8850元予以支持，对于原告诉请租金、管理费的逾期付款违约金则不予支持。至于原告诉请占有使用费的逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请水电费及逾期付款违约金，原告未提交已代被告缴纳上述费用的票据，故原告该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市白燕园物业管理有限公司与被告杜家洪2016年6月24日签订的《铺位租赁合同》（合同编号：20160624A39）已于2018年3月6日解除；二、被告杜家洪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市白燕园物业管理有限公司腾空返还位于佛山市禅城区亲仁路35号花鸟鱼虫古玩工艺品交易中心的第一层A39号的铺位（即附件《首层平面布置图》的A39）；三、被告杜家洪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市白燕园物业管理有限公司支付2017年12月-2018年3月6日的租金9420.97元；四、被告杜家洪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市白燕园物业管理有限公司支付占有使用费（其中2018年3月7日-4月5日期间的占有使用费为2870.7元，自2018年4月6日起至被告杜家洪实际返还上述第二项判决确定的铺位之日止的占有使用费由被告杜家洪按每日295元的标准向原告佛山市白燕园物业管理有限公司计付）；五、被告杜家洪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市白燕园物业管理有限公司支付管理费（其中2016年11月-2018年3月期间的管理费为4131元，自2018年4月1日起至被告杜家洪实际返还上述第二项判决确定的铺位之日止的管理费由被告杜家洪按每月243元的标准向原告佛山市白燕园物业管理有限公司计付）；六、确认原告佛山市白燕园物业管理有限公司与被告杜家洪于2016年6月24日签订的《铺位租赁合同》（合同编号：20160624A39）项下的租赁保证金8850元归原告佛山市白燕园物业管理有限公司所有；七、驳回原告佛山市白燕园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告杜家洪未按判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费500元，由被告杜家洪负担216元，由原告佛山市白燕园物业管理有限公司负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年六月十四日书记员 冯裕雯附引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。附件：《首层平面布置图》