上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初10750号原告：上海永业商业房地产发展有限公司。法定代表人：钱军，董事长。委托诉讼代理人：汤玮，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴韡，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海信华文化传播有限公司。法定代表人：赵清，总经理。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴圣卿，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海永业商业房地产发展有限公司诉被告上海信华文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2017年9月18日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人汤玮、被告的法定代表人赵清到庭参加诉讼。审理中，原告申请财产保全，后又撤回申请。审理中，根据被告的申请，本院依法追加案外人上海信悦影院管理有限公司作为第三人参加诉讼，后被告撤回申请，本院依法予以准许。因案情复杂，本案于2018年3月30日依法转为普通程序。本案于2018年5月25日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人汤玮、被告的委托代理人周懿懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海永业商业房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求判令：1、原、被告在2015年3月1日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月31日解除；2、被告腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX号2层整层及三层部分房屋；3、被告将房屋交还原告；4、被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币（以下币种均为人民币）513,741.80元；5、被告支付原告房屋占有使用费（按照月租金256,191元为标准，从2017年11月1日起算至实际腾退之日止，每月计算30天）；6、被告向原告支付逾期付款违约金3,294,491.88元（自每次租金应缴付之次日起，按日租金的0.5倍乘以逾期天数计算至判决生效之日止，暂计至2018年5月20日）；7、确认被告缴纳的租赁保证金731,976元归原告所有，原告无须返还；8、被告向原告支付恢复房屋原状所需支出的费用1,377,809.72元；9、被告向原告提供被告2016年财务报表；10、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第4项诉讼请求，变更第5项诉讼请求为：被告支付原告房屋占有使用费（按照月租金256,191元为标准，从2018年4月30日起算至实际腾退之日止，每月计算30天）。事实与理由：原告将位于上海市沪青平公路XXX号2层整层及3层部分房屋租赁给被告，租期15年，自2015年3月1日至2030年2月28日。租金支付方式分为固定租金加票房收益分成：（一）租金，第一年：2015年3月1日至2015年9月30日，月租金104,568元，2015年10月1日至2015年12月31日，月租金243,992元；第二年：2016年1月1日至2016年12月31日，月租金243,992元；第三年：2017年1月1日至2017年12月31日，月租金256,191元。租金先付后用，每三个月结算一次。首期租金于2015年3月1日支付给原告，第二次租金交付日为2015年10月1日，此后被告应在每年3、6、9、12月的1日前支付下期租金。（二）票房收益分成：第二年（租赁年度）销售额超过1,300万元部分按5%额外提成，第三年（租赁年度）起销售额超过1,500万元部分按5%额外提成。被告应在每一租赁年度结束后次月的15日前向原告提供上一年度该影院的年度财务报表和抽成租金数额即《年度抽成租金结算通知单》，并在收到原告盖章确认函后的下一个租金支付日同期支付。等。被告向原告支付租赁保证金731,976元，租赁期间被告应承担水费、电费、电话费、通讯费及行政规费；被告逾期支付租金的，每逾期一天，除应该按照合同约定支付相应款项外，还应按日租金的0.5倍乘以逾期天数向原告支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，原告有权单方解除合同，并不返还租赁保证金。合同终止、解除租赁关系时，被告须将房屋清空并将其在经营期间对房屋的分隔拆除；如改动房屋结构的，被告应恢复至双方交付时的状态后交还原告。若因被告违约致使原告行使单方解除权时，被告不得要求原告赔偿装修等费用。然被告履行租赁合同期间，多次逾期支付租金，原告催要无果，后原告委托律师向被告发函要求支付租金及违约金，但被告仍未按时支付，被告至今未向原告提供第二年度的财务报表和《年度抽成租金结算通知单》，造成原告无法向被告主张相应票房收益分成。因被告长期拖欠租金等行为已经构成严重违约，故原告诉至法院，作如上诉请。被告上海信华文化传播有限公司辩称：同意案涉合同在2017年10月31日解除，也同意腾退并交付系争房屋给原告。目前被告房租已经付至2018年7月27日。不同意支付违约金。2016年1月1日至2016年1月31日期间的租金不需要支付，当时商场在装修，双方达成口头约定免租，故被告没有违约。原告在2017年11月24日庭审中已经提交了违约金计算表，变更违约金未告知被告，且原告主张的违约金计算标准过高。合同解除，要求原告退还保证金。不同意支付原告拆除影院的费用，被告同意自行拆除并恢复至双方交付时的原状。愿意提供2016年度财务报表。经开庭审理查明：2015年3月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市沪青平公路XXX号2层整层及三层部分房屋（以下简称系争房屋）租赁给被告，租期15年，自2015年3月1日起至2030年2月28日止。第三条约定，（一）租金，1、租金表，第1年：2015年3月1日至2015年9月30日，月租金104,568元；2015年10月1日至2015年12月31日，月租金243,992元。第2年：2016年1月1日至2016年12月31日，月租金243,992元。第3年：2017年1月1日至2017年2月28日，月租金243,992元；2017年3月1日至2017年12月31日，月租金256,191元。第4年：2018年1月1日至2018年12月31日，月租金256,191元……。2、票房收益分成，第二年（租赁年度）销售额超过1,300万元部分按5%额外提成，第三年（租赁年度）起销售额超过1,500万元部分按5%额外提成。被告应在每一租赁年度结束后次月的15日前向原告提供上一年度该影院的年度财务报表和抽成租金数额即《年度抽成租金结算通知单》，并在收到原告盖章确认函后的下一个租金支付日同期支付。等。（二）支付方式为:以固定租金+票房收益分成方式，先付后用，每3个月结算一次。（三）装修期约定：原告同意自正式移交日起（具体日期以房屋交付通知书为准），在起租后共给予被告6个月装修期（第一年4个月、第五年1个月、第十年1个月）。被告必须在4个月的装修期内完成装修并尽快试营业，若被告未能在将整体开业时开业，每逾期一天须向原告支付相当于日租金两倍金额的违约金。（四）租赁保证金：租赁保证金按3个月租金计算，计731,976元，被告应在2015年3月1日支付给原告。租赁保证金在本合同终止或解除租赁关系或租赁期满及双方结清相关费用且有余额或注销该房屋内的工商登记信息并交接房屋后十个工作日内无息返还给被告。在租赁期间，原告有权从履约保证金中扣除以下款项：1、因被告不恰当造成该房屋或其他设施、设备损坏之赔偿金；2、因被告违约应向原告支付的违约金或其他赔偿金；3、被告应付未付的其他任何款项。（五）租金支付：被告首期租金（2015年3月1日-2015年9月30日）731,976元于2015年3月1日支付给原告，第二次租金交付日为2015年10月1日，此后,被告应在每年3、6、9、12月的1日前支付下期租金。第五条约定，（一）原告应于2015年3月1日前将房屋按场地现状交付给被告，交付时双方签署房屋交付确认书，具体日期以双方签字盖章的房屋交付确认书为准。（三）合同终止、解除租赁关系时，被告须将房屋清空并将其在经营期间对房屋的分隔拆除；如改动房屋结构的，被告应恢复至双方交付时的状态后交还原告。第八条约定，（四）被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，被告除应按照合同约定支付相应款项外，还应按日租金的0.5倍乘以逾期天数向原告支付违约金，逾期超过30天仍未支付的，原告有权单方解除本合同，并不退还已收取的租赁保证金。（六）若因被告违约致使原告行使单方面解除本合同的权力时，被告不得要求原告赔偿装修等相关费用。合同签订后，被告支付原告租赁保证金731,976元。合同签订当日，原、被告还签订交付确认书一份，就系争房屋验收交接，确认：1、双方已经签订正式租赁合同；2、被告已付清合同内约定款项；3、被告认为该房屋符合双方签订的房屋租赁合同约定的交付条件，同意接收，并具备相关接收资质，手续齐全；等。现系争房屋仍由被告占有使用。2016年12月27日，原告委托律师向被告发函，载明，截止2016年12月1日，被告拖欠租金975,968元，因逾期支付租金产生的违约金1,655,879.58元，要求被告于2016年12月31日前支付所欠款项共计2,631,847.58元。另查明，系争房屋办理了上海市房地产权证，房屋权利人登记在原告名下。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、商铺租赁合同、交付确认书、律师函、快递邮寄信息等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、截至2018年4月29日前的租金被告已经付清，但存在逾期支付，原告有权根据合同约定没收保证金，保证金是违约金的一部分。被告应根据合同约定支付逾期付款违约金，主张合同解除之后的违约金没有依据。为此，提供逾期付款违约金计算表2份（截止日分别为2017年10月31日和2018年5月20日），欲证明被告支付租金情况、违约天数及违约金的金额。其中，截止到2017年10月31日的违约金计算表中违约金为3,012,166.88元。截止到2018年5月20日的违约金计算表中被告已付租金为8,465,154元,违约金为3,294,491.88元。2、对被告影院装修不同意利用，由原告自行予以拆除。另，原告委托第三方评估拆除影院恢复原状需支付1,377,809.73元费用。为此，提供了原告委托第三方评估影院拆除费用汇总表等。被告对于违约金计算表认为应以截至2017年10月31日的为准，且原告主张的违约金过高，应以银行同期贷款利率计算；对影院拆除费用汇总表真实性不予认可，是原告自行委托评估计算的。被告表示：1、2016年1月1日至2016年1月31日的租金原告同意免除，因被告承租商铺后，顶楼装修难度大，被告花费大额装修费。被告已经支付原告租金8,477,154.20元，已经支付至2018年7月27日，为此提供付款表格、租金支付统计情况表及银行业务回单。租金支付统计情况表显示：其中（1）、2015年3月1日前应付的731,976元，被告分别于2015年2月16日支付12,000元、2015年2月27日支付231,976元、2015年3月6日支付50万元（多余的12,000元结转下一期房租）。（2）、2015年10月1日前应付的731,976元，被告分别于2015年10月16日支付193,992元、2015年12月31日支付537,984元（多余的12,000元结转下一期房租）。（3）、2016年3月1日前应付的731,976元，被告分别于2016年4月21日支付18万元、2016年5月5日支付63,992元、2016年5月11日支付10万元、2016年5月12日支付163,992元、2016年5月12日支付143,992元、2016年5月19日支付8万元（多余的12,000元结转下一期房租）。（4）、2016年6月1日前应付的731,976元，被告分别于2016年6月17日支付243,992元、2016年7月1日支付243,992元、2016年8月3日支付243,992元（多余的12,000元结转下一期房租）。（5）、2016年9月1日前应付的731,976元，被告分别于2016年8月8日支付243,992元、2016年9月30日支付243,992元、2016年10月10日支付243,992元（多余的12,000元结转下一期房租）。（6）、2016年12月1日前应付的744,175元，被告分别于2016年10月11日支付243,992元、2016年12月16日支付243,992元（多余的12,000元结转下一期房租）、2016年12月28日支付15万元、2016年12月30日支付93,992元、2017年1月5日支付245,000元（多余的244,801元结转下一期房租）。（7）、2017年3月1日前应付的768,573元，分别于2017年1月5日支付6,191元、2017年5月16日支付256,191元、2017年5月16日支付256,191元、2017年5月16日支付256,191元（多余的255,992元结转下一期房租）。（8）、2017年6月1日前应付的768,573元，分别于2017年6月27日支付20万元、2017年7月12日支付50万元（多余的187,419元结转下一期房租）。（9）、2017年9月1日前应付的768,573元，分别于2017年7月24日支付30万元、2017年7月28日支付30万元（多余的18,846元结转下一期房租）。（10）、2017年12月1日前应付的768,573元，分别于2017年8月4日支付20万元、2017年8月11日支付30万元。2017年9月13日支付10万元、2017年11月6日支付148,534.20元、2018年2月11日支付100万元（多余的998,807.20元结转下一期房租）。（11）、2018年3月1日前应付的768,573元，2018年2月11日支付998,807.20元，多余的230,234.20元结转下一期房租，按照日租金8,422.72元计算，支付至2018年7月27日。2、系争房屋装修经过原告同意，装修价值原告未来可以利用，不同意将装修添附物拆除；3、不同意保证金作为违约金没收，合同没有约定解除合同违约金的金额，保证金是冲抵被告欠付房租，多出部分应于退还。对于保证金不在本案中主张，由原、被告自行解决。原告对两份支付凭证的真实性无异议，对被告租金支付统计表的真实性、合法性、关联性均不认可。其中，统计表中2015年2月16日12,000元被告未支付过，不产生之后12,000元结转下期房租；被告2015年12月1日应付的2016年3月租金未在表中列明，故2017年1月5日后备注多余的244,801元、2017年5月16日后备注多余的255,992元、2017年7月12日后备注多余的187,419元、2017年7月28日后备注多余的18,846元均不存在；2018年2月11日的998,807.20元被告未支付。审理中，经本院释明，原告未明确系争房屋恢复原状的范围；被告第一次庭审中同意拆除系争房屋装修，第二次庭审中不同意拆除装修并知晓系争房屋装修不予拆除的法律风险及后果，并表示不再对系争房屋装修进行评估。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》是原、被告双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告依据合同第八条中被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，被告除应按照合同约定支付相应款项外，还应按日租金的0.5倍乘以逾期天数向原告支付违约金，逾期超过30天仍未支付的，原告有权单方解除本合同，并不退还已收取的租赁保证金的约定，认为被告在履行合同过程中，一直未按照合同约定履行交付租金的义务，应属于违约，且存在逾期超过30天仍未支付的情况，已经符合原告有权单方解除本合同并不退还已收取的租赁保证金的情形。故原告主张原、被告之间签订的店铺租赁合同解除，对于解除合同日期，原告认为鉴于本案已由法院立案受理，原告提供的包括要求解除合同的相关诉讼材料也已经送达被告，故原告确定解除合同的日期为2017年10月31日。对此，被告也同意原、被告之间签订的店铺租赁合同于2017年10月31日解除，但不认可被告违约。本院认为，根据本院查明的事实及双方提供的证据，可以确认被告在履行合同过程中，存在未按照合同约定履行交付租金，且存在逾期超过30天仍未支付的情况。原告所述上述意见有相应的事实依据，本院予以采信，故本院对原告主张原、被告之间签订的店铺租赁合同于2017年10月31日解除的诉请予以支持。合同解除后，被告理应腾退系争房屋并将房屋交还给原告，鉴于被告至今占有使用系争房屋，被告理应支付自合同解除次日至实际腾退之日的房屋占有使用费。本案中，原、被告之间主要争议在于租金支付情况，对此，被告认为2016年1月1日至2016年1月31日为原告承诺的免租期，不应该计算租金。原告对此予以否认。因被告未提供证据予以证明，对被告此意见，本院不予采信。原告认为，经原告核对被告提供的租金支付统计情况表后，认为该表中2015年2月16日的12,000元、2018年2月12日的998,807.20元未收到。因被告对上述两笔付款也未提供相应证据，故本院对该两笔的钱款支付情况不予确认。被告表示其租金已经支付至2018年7月27日，但均未提供证据予以证明，根据在案证据材料及原告自认情况，被告已经支付原告租金共计8,465,154元，被告租金或房屋占有使用费已经支付至2018年4月29日。因被告目前仍占有使用系争房屋，后续占有使用费理应支付给原告。因被告存在逾期付款，理应根据合同约定承担逾期付款违约责任。庭审中原告明确没收租赁保证金也视为违约金。被告提出原告主张的违约金计算标准过高，且不同意原告没收保证金。针对原告主张的租赁保证金及逾期付款违约金两项诉请，本院综合考虑合同的约定、合同的履行情况、原告的实际损失等情况，酌情确定被告支付原告违约金70万元。关于恢复原状的费用，虽原告提供了拆除费用汇总表，但系单方自行估算，被告对此不予认可，原告该项诉请依据不足，本院不予支持。审理中，经法院释明后，原告仍未明确界定恢复原状标准及状态，对此，原告可在明确之后另行主张。合同约定被告向原告提供财务报表的义务及时间，对原告要求被告提供2016年财务报表的诉讼请求，被告也同意，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海永业商业房地产发展有限公司与被告上海信华文化传播有限公司在2015年3月1日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月31日解除；二、被告上海信华文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX号二层整层及三层部分房屋，并将上述房屋交还原告上海永业商业房地产发展有限公司；三、被告上海信华文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永业商业房地产发展有限公司房屋占有使用费（以月租金人民币256,191元为标准，自2018年4月30日起计算至实际腾退之日止）；四、被告上海信华文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永业商业房地产发展有限公司违约金人民币70万元；五、被告上海信华文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海永业商业房地产发展有限公司提供被告上海信华文化传播有限公司2016年财务报表；六、原告上海永业商业房地产发展有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币53,536.62元，由原告上海永业商业房地产发展有限公司负担人民币37,505.18元，被告上海信华文化传播有限公司负担人民币16,031.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  陈才良人民陪审员  王丽华二〇一八年六月二十九日书 记 员  严文琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。