云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5302民初283号原告：陈镜洪，男，汉族，1989年10月1日出生，住址：广东省云浮市云安区。原告：祝月明，女，汉族，1991年8月17日出生，住址：广东省云浮市云城区。两原告的共同委托代理人：苏献芝，广东声捷律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：胡燕欢，广东声捷律师事务所律师助理。被告：罗梅英，女，汉族，1970年8月9日出生，住址：广东省云浮市云安区。委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。被告：云浮市天天房地产中介有限公司，住所：云浮市云城区兴云西路**首层商铺。法定代表人：梁平洲。委托代理人：董仲淮，广东法才律师事务所律师。原告陈镜洪、祝月明诉被告罗梅英、云浮市天天房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告陈镜洪、祝月明及两原告的共同委托代理人苏献芝、被告罗梅英的委托代理人刘滨培、被告云浮市天天房地产中介有限公司的委托代理人董仲淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈镜洪、祝月明共同诉称：原告于2018年1月3日与两被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告罗梅英位于云浮市市区XXX房的房地产，房地产总建筑面积为100.78平方米，房地产权证号为：粤房地权证XXX号，涉案房屋价款为605000元。合同第二条约定原告与被告罗梅英必须互相配合协助办理该房地产转户的相关手续，该房地产由被告罗梅英转户到原告名下时发生的所有税费由原告负担，若一方以不合理的理由拖延七天以上的，则视其违规处理，必须追究其违约责任。合同第三条约定被告罗梅英收到定金25000元后立即到银行办理提前还贷款手续，到银行通知被告罗梅英可以还贷时，原告支付第二期购房款230000元，定金即转为购房款，被告罗梅英拿回房产证并解除所有抵押后交由被告云浮市天天房地产中介有限公司保管用于办理转户手续。合同第七条约定被告云浮市天天房地产中介有限公司协助办理房屋转户、按揭贷款及房地产交接等手续。合同第五条第一项明确约定，如被告罗梅英中途反悔停止交易，则被告罗梅英要按原告所交款项双倍赔偿给乙方，第三项明确约定，签订合同后，如因被告罗梅英的个人原因导致该房地产不能正常顺利地在相关转户部门的时间内将该房产转户到原告名下，被告罗梅英必须在一个月内双倍赔偿原告已支付款项。签订合同后，原告按约定于合同签订日2018年1月3日支付了第一期购款定金25000元，又于2018年1月8日支付了第二期购房款230000元。被告罗梅英收到原告的购房款合计255000元，但至今并未按约定到银行办理房屋的提前还贷款手续和解除所有抵押拿回房产证，而导致三方合同未能继续履行。被告云浮市天天房地产中介有限公司在履行合同的过程中也未尽到合理服务的义务和职责。原告多次与两被告沟通，督促被告罗梅英履行合同约定，但被告罗梅英已将原告支付的255000元购房款挪用于其他项目，无法筹集资金办理银行的提前还贷手续。原告多次要求被告履行合同，但都遭到拒绝。后原告于2018年1月16日向贵院申请诉前财产保全，贵院作出了（2018）粤5302财保22-1号民事裁定书。为此，原告诉至法院，请求：一、判令解除两被告与原告签订的《房地产买卖合同》并判令被告罗梅英于2018年2月16日前返还原告已付购房款25.5万元。二、判令被告罗梅英于2018年2月16日前向原告承担赔偿25.5万元的违约责任，被告云浮市天天房地产中介有限公司对违约金承担连带赔偿责任。三、判令两被告支付逾期利息（从2018年2月17日至还清款日止以购房款和违约金即51万元为本金，以逾期贷款利率年利率6%计付）给原告；四、本案的诉讼费用由两被告负担。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、身份证、国家企业信用信息公示系统，证明被告的诉讼主体系资格。3、房地产买卖合同，证明原告于2018年1月3日与两被告签订了一份《房地产买卖合同》，合同对房屋的基本情况、价格、付款方式、房地产交接、三方的权利义务、违约责任等进行了约定。4、收据、结算业务委托书，证明原告按约于2018年1月3日向被告罗梅英支付了第一期购房款定金25000元，又于2018年1月8日支付了第二期购房款230000元，共计255000元，但被告罗梅英并未按约到银行办理提前还贷款手续并解除所有抵押拿回涉案房屋的房产证。5、粤房地权证，证明涉案房屋的产权信息资料。6、民事裁定书，证明原告于2018年1月16日向云城区人民法院申请诉前财产保全，法院作出了（2018）粤5302财保22-1号民事裁定书，查封了涉案房屋，查封期限为三年。2018年5月16日补充证据：1、邮政储蓄银行汇款收据、汇款通知书，证明原告交付了25.5万元后，被告罗梅英失联，原告及代理律师多次电话给罗梅英都不接听，法院多次通过电话、上门也无法将法律文书送达给被告罗梅英。2018年5月17日补充证据：2、录音光盘，证明：1、三方约定：罗梅英收到原告的第二笔购房款后，立即到银行还款赎证；2、罗梅英收到原告的两笔购房款共25.5万元后，没有到银行还款赎证，而购房款却被其儿子花掉了。被告罗梅英辩称：一、被告罗梅英不存在任何的违约行为，而是原告陈镜洪、祝月明无心购买涉案房屋，无故终止本合同的交易，在支付涉案23万元后，于2018年1月16日要求被告罗梅英退回所有款项，对此，被告云浮市天天房地产中介有限公司可以作证，原告陈镜洪、祝月明的违约行为导致交易瘫痪。二、涉案房屋处于抵押按揭状态，办理还贷的时间非被告罗梅英所能控制，办理还贷的过程复杂繁琐，需经被告罗梅英向贷款银行提出申请，经过经办人的收执资料，再经过信贷主管加盖意见后，再由经办人进行处理，经办人处理之后还需审核人进行审核。原告陈镜洪、祝月明于2018年1月8日支付23万元，后于2018年1月16日要求被告罗梅英退回所有款项，是恶意的毁约行为，并于2018年2月2日前委托律师进行诉讼代理，诉讼动机令人生疑，所进行的一系列行为均是在短时间内发生，实则掩盖其自身无心购买涉案房屋，恐防承担违约责任的图谋。三、涉案《房地产买卖合同》没有对办理贷款、办理过户等作出时间限制，涉案合同第二条规定“若任何一方以不合理的理由拖延七天以上的，则视其违约处理，必需追究其违约责任”较为笼统，没有明确指出拖延的事项，在涉案合同第五条的违约责任规定，亦没有第二条规定相应的违约责任约定，因此，原告陈镜洪、祝月明的诉讼请求没有相应的合同依据以及法律依据。四、特别需要强调的是，本案房屋处于交易过程中，原告陈镜洪、祝月明是否具备履行合同的能力尚待定，亦即假设涉案房屋已经过户，在原告陈镜洪、祝月明无法支付35万元的剩余购房款给被告罗梅英的情况下，被告罗梅英有权解除本合同，要求原告陈镜洪、祝月明重新办理过户手续，但无可否认，原告陈镜洪、祝月明反复无常的行为，已令到被告罗梅英对原告陈镜洪、祝月明失去信心，基于上述情况，原告陈镜洪、祝月明要求被告罗梅英办理过户手续亦未免言之过早，原告陈镜洪、祝月明履行合同义务的程度与其诉请所要求的权利不匹配。五、被告罗梅英具有履行合同义务的能力，亦多次按照合同约定催促原告陈镜洪、祝月明收楼，但原告陈镜洪、祝月明却置之不理，恶意终止房屋交易。综上所述，原告陈镜洪、祝月明的行为已构成违约，被告罗梅英有权不退还原告陈镜洪、祝月明已支付的款项，恳请法院依法驳回原告陈镜洪、祝月明的诉讼请求。被告罗梅英为其主张提供如下证据：1、审批表，证明办理银行按揭贷款的手续较为繁琐，程序复杂，所需要的时间待定。2、手机短信来往记录，证明被告罗梅英已多次催促原告陈镜洪、祝月明收楼。被告云浮市天天房地产中介有限公司辩称：一、被告云浮市天天房地产中介有限公司非本案房屋买卖合同关系的当事人，被告云浮市天天房地产中介有限公司仅作为中介方提供买卖居间服务，无论陈镜洪、祝月明与罗梅英之间的房屋买卖关系的任何一方是否存在违约情况，均与作为中介方的被告云浮市天天房地产中介有限公司无关，其双方是否违约均非被告云浮市天天房地产中介有限公司的行为所致，均与被告云浮市天天房地产中介有限公司不具有法律关系，因此，提请法庭驳回原告对被告云浮市天天房地产中介有限公司的诉讼请求。（一）从本案的《房地产买卖合同》可见，本案房屋买卖合同关系的当事人是被告罗梅英（卖方）与原告（买方），被告云浮市天天房地产中介有限公司仅是作为中介方提供居间服务。被告云浮市天天房地产中介有限公司非本案房屋买卖合同关系的当事人，无论该买卖关系的任何一方是否违约，被告云浮市天天房地产中介有限公司非作为该法律关系相对人，任何一方均无权向被告云浮市天天房地产中介有限公司主张买卖合同关系的违约责任或连带责任。被告云浮市天天房地产中介有限公司与本案原告是居间合同关系，而不是房屋买卖合同关系。合同关系的相对性非因法定事由不能突破，作为合同主体，权利义务应当一致；不是合同主体，则既不享有合同权利，也不承担合同责任。原告要求被告云浮市天天房地产中介有限公司对所谓的违约金承担连带赔偿责任，反问原告，按照原告的逻辑，被告云浮市天天房地产中介有限公司对原告是否享有关于房屋价款的请求权，被告云浮市天天房地产中介有限公司显然是否定的。因此，原告在本案案由是房屋买卖合同纠纷中要求被告云浮市天天房地产中介有限公司承担违约完全是错误的，对其诉讼请求应予全部驳回。（二）被告云浮市天天房地产中介有限公司在本案中仅是提供居间服务，对买卖双方的履约行为均无担保义务。本案房屋买卖合同关系双方当事人在签订本案《房地产买卖合同》之前和之后的行为均不受被告云浮市天天房地产中介有限公司左右，与被告云浮市天天房地产中介有限公司不具有任何因果关系，因此原告对其向被告云浮市天天房地产中介有限公司所主张的对违约金承担连带责任的因果关系认识错误，其对被告云浮市天天房地产中介有限公司的诉讼请求无事实根据，应予全部驳回。二、原告没有任何证据证明本案两被告存在违约行为，因此其诉讼主张缺乏事实根据，应予驳回。原告所提供的证据中，仅提供了一份《房地产买卖合同》以证明三方签订了该合同，对被告罗梅英存在何种违约行为并无任何证据证明。因房屋买卖具有一个交易过程，并且银行、房管等相关部门的办事流程需要时间，而且《房地产买卖合同》反映了原告与被告罗梅英履约流程，该流程明显是需要一段时间的，因此双方并没有对具体时间做约定，但是原告在2018年1月8日支付了23万元后，即于2018年2月2日向法院提起诉讼，其提起本案诉讼并无考虑房地产交易的过程性，诉讼动机有违诚实信用原则。原告对其主张的被告罗梅英存在违约行为，并无任何证据证明违约事实的发生，而且所引用《房地产买卖合同》的相关条款在缺乏证据证明，在没有事实支持的情况没有任何意义。因此，原告提起本诉的事由是没有客观依据的，其诉讼请求应予驳回。三、原告要求被告云浮市天天房地产中介有限公司对所谓的违约金承担连带赔偿责任没有事实根据及法律根据，提请法庭驳回原告对被告云浮市天天房地产中介有限公司的诉讼请求。（一）原告对被告云浮市天天房地产中介有限公司的诉讼请求缺乏事实根据方面。首先，原告与被告罗梅英对《房地产买卖合同》是否存在违约行为均与被告云浮市天天房地产中介有限公司无关，也非在被告云浮市天天房地产中介有限公司所能左右的范围之内。此观点前面已经详述。其次，原告没有任何证据证明被告云浮市天天房地产中介有限公司违反《房地产买卖合同》的约定义务，其对被告云浮市天天房地产中介有限公司的诉讼主张纯属空口无凭。再次，被告云浮市天天房地产中介有限公司尚未收取原告与被告罗梅英的任何中介费用，在情在理均希望原告与被告罗梅英双方能友好协商，妥善解决本案纠纷，但是对于原告的无端要求及无理指责，被告云浮市天天房地产中介有限公司均不予认可。（二）原告对被告云浮市天天房地产中介有限公司的诉讼请求缺乏法律根据方面。根据《民法总则》第一百七十八条之规定，“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”在法律规定方面，被告云浮市天天房地产中介有限公司作为中介方，没有任何规范性法律文件要求居间人对委托人签订的合同承担连带责任的。在当事约定方面，也没有任何条款表明被告云浮市天天房地产中介有限公司对原告与被告罗梅英之间房屋买卖合同关系的履约行为承担连带责任。因此，原告对被告云浮市天天房地产中介有限公司的诉讼请求缺乏依据，应予驳回。四、本案中，原告对被告云浮市天天房地产中介有限公司所提诉请的荒谬是显而易见的。本案原告与被告罗梅英房屋买卖合同在尚可履行的情况下，原告急不可耐提起本诉，既无事实根据，法律根据，也与诚实信用，诚信诉讼相违背。综上所述，被告云浮市天天房地产中介有限公司认为原告的诉讼请求缺乏事实根据及法律根据，提请法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告罗梅英是位于云浮市市区**的所有权人。被告云浮市天天房地产中介有限公司的经营范围为房地产中介服务（不含房地产评估、经纪服务）。2018年1月3日，被告罗梅英（卖方，甲方）与原告陈镜洪、祝月明（买方，乙方）、云浮市天天房地产中介有限公司（中介方，丙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定的条款如下：中华人民共和国城市房地产管理法及相关的法律、法规之规定，经丙方提供中介居间服务，甲、乙双方在平等、自愿、一致的基础上，现乙方向甲方购买房地产事宜，经甲乙双方协商一致达成如下协议：第一条：甲方所售房地产的基本情况(三）甲方所售的房地产位于云浮市市区XXX房，该房地产总建筑面积为100.78平方米(以房地产权证上所标示为准）。房地产权证证号为：粤房地权证XXX号。第二条：价格及其他费用甲乙双方已协商一致，甲方所售的房地产总金额为人民币陆拾万零伍仟元整（￥605000元），该总额不以面积计算按套出售，并包括房屋内现状不可移动的完好装修出售。第三条：付款方式乙方于合同签订当日向甲方支付第一期购房地产款定金人民币贰万伍仟元整（￥25000元）；甲方即到银行办理提前还贷款手续，到银行通知甲方可以还贷款时，乙方再向甲方支付第二期购房地产款人民币贰拾叁万元整（￥230000元）：定金即转为购房款，甲方拿回房产证并解除所有抵押后交由丙方保管用于办转户的手续，甲乙双方同意办理好交税手续后三天内，双方共同携带转户所需的相关资料向该房地产权属登记机关，申请办理房地产所有权转移登记，所有转户手续办理完毕，办到乙方名下的房产证交由丙方保管并由丙方直接提供银行，乙方在拿到房产证七天内必须到银行办理按揭贷款手续，乙方再向甲方以按揭贷款支付剩余购房款人民币叁拾伍万元整（￥350000元）。第四条：房地产交接（一）甲乙双方已协商好，甲方在2018年4月1日前将房屋交给乙方占有及使用，并移交该房地产房门的钥匙给乙方，即日起该房地产的自然风险及安全责任转移给乙方承担。第五条：违约责任(一）如甲方中途反悔停止交易，则甲方要按乙方所交款项双倍赔偿给乙方;如乙方中途反悔停止交易，则不能向甲方要回已支付款项。除贷款机构的原因外，如乙方未按本合同约定期限付款，从逾期之日起每日按逾期未付金额的0.1%支付违约金给甲方.(三）签订本合同后，如因甲方的个人原因导致该房地产不能正常顺利地在相关转户部门的时间内将该房产转户到乙方名下的，甲方必须在一个月内双倍赔偿乙方已支付款项给乙方。第七条：中介方服务（一）丙方为甲乙双方提供中介服务和法律咨询并拟定本合同文本及签订，并协助办理该房地产转让的转户、按揭贷款及房地产交接等手续，为双方签订和履行房地产买卖合同创造便利。（二）签订本合同前买卖双方如需支付中介服务费的必须签署中介服务费支付承诺书并约定需支付中介服务费。若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部的中介服务费。签订《房地产买卖合同》后，2018年1月3日，两原告支付了25000元购房款给被告罗梅英。被告罗梅英出具了一《收据》交原告收执，收据内容为：今收到陈镜洪、祝月明交来购买云浮市市区XXX房第一期购房款人民币贰万伍仟元整，详见双方购房合同。2018年1月8日，两原告再支付了230000元给被告罗梅英。被告罗梅英再出具一《收据》交原告收执，收据内容为：今收到陈镜洪、祝月明交来购买云浮市市区XXX房第二期购房款人民币：230000元（大写：贰拾万叁万元整），房屋总价为人民币：605000元（大写：陆拾万伍仟元整）。原告认为被告罗梅英收到原告的购房款合计255000元，但至今并未按约定到银行办理房屋的提前还贷款手续和解除所有抵押拿回房产证，而导致《房地产买卖合同》未能继续履行。被告云浮市天天房地产中介有限公司在履行合同的过程中也未尽到合理服务的义务和职责，故诉至法院，要求判令解除于2018年1月3日签订的《房地产买卖合同》，要求被告罗梅英返还已支付的购房款，并赔偿违约金给原告，被告云浮市天天房地产中介有限公司对违约金承担连带赔偿责任，并要求两被告支付利息给原告。被告罗梅英认为其不存在违约行为，是两原告陈镜洪、祝月明无心购买房屋，无故终止《房地产买卖合同》的交易。被告罗梅英在庭审后于2018年5月31日提交《案件陈述及质证意见》，表示同意解除《房地产买卖合同》。被告云浮市天天房地产中介有限公司申请了证人冯家和及陆杞出庭作证，冯家和在庭审中证实如下事实：1、原告与被告罗梅英约定在原告支付250000元给被告罗梅英后，被告罗梅英到银行办理还贷手续并取回房地产产权证原件，但没有约定具体时间。2、在2018年1月18日，原告与被告罗梅英在中介公司谈话，被告罗梅英提到不够钱还银行贷款，要求原告多给一个星期，原告不同意，并要求被告罗梅英立即支付已返还的款项，但被告罗梅英要求原告给予一个星期筹钱。最后原告与被告没有达成一致协议。陆杞在庭审中证实如下事实：1、原告与被告罗梅英约定在原告支付完第二期购房款给被告罗梅英后，被告罗梅英到银行办理还贷手续并取回房地产产权证原件。2、被告罗梅英于2018年1月8日要求原告支付第二期购房款。3、在2018年1月18日，原告与被告罗梅英在中介公司谈话，被告罗梅英提到不够钱还银行贷款，要求原告多给一个星期，原告不同意。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自已的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告在起诉中要求解除《房地产买卖合同》，被告云浮市天天房地产中介有限公司没有提出异议，2018年5月31日，被告罗梅英书面表示同意解除《房地产买卖合同》，故两原告与被告罗梅英、被告云浮市天天房地产中介有限公司于2018年1月3日签订的《房地产买卖合同》于2018年5月31日协商解除。《房地产买卖合同》解除后，被告罗梅英应将原告已支付的购房款255000元返还给原告。关于被告罗梅英是否承担违约责任问题。本院认为，根据原、被告双方签订的《房地产买卖合同》第三条：“乙方于合同签订当日向甲方支付第一期购房地产款定金人民币贰万伍仟元整（￥25000元）；甲方即到银行办理提前还贷款手续，到银行通知甲方可以还贷款时，乙方再向甲方支付第二期购房地产款人民币贰拾叁万元整（￥230000元）：定金即转为购房款，甲方拿回房产证并解除所有抵押后交由丙方保管用于办转户的手续”，根据上述约定，被告罗梅英在收到原告支付的第一期购房款后就到银行办理提前还贷手续，到银行通知可以还贷款时，原告再向被告罗梅英支付购房款230000元，但原告支付完第一期、第二期购房款后，被告依然没有到银行办理提前还贷手续，违反了《房地产买卖合同》的约定，应当承担相应的违约责任。被告罗梅英虽然提供了一份《中国银行个人贷款提前还贷申请审批表》，但该审批表没有银行相关人员的签名及印章，属于被告罗梅英自行填写，并不能证实被告罗梅英向银行提交了提前还贷申请，故对被告罗梅英主张其已向银行提交了提前还贷的主张，本院不予采信。关于违约金的计算问题。原告与被告在《房地产买卖合同》中约定：签订本合同后，如因甲方的个人原因导致该房地产不能正常顺利地在相关转户部门的时间内将该房产转户到乙方名下的，甲方必须在一个月内双倍赔偿乙方已支付款项给乙方。被告认为约定的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，违约金主要在于弥补守约方受到的损失，原告没有举证证明其受到的损失具体有多少，原告主张的违约金255000元确实过高，结合本案案情，综合考虑公平公正原则，本院酌定被告罗梅英按照原告已支付购房款的255000元的10%（即25500元）违约金给原告。对于原告请求被告罗梅英应自2018年2月17日起计算上述已支付的购房款及违约金的利息给原告的问题，由于自合同签订至今时间并不长，被告罗梅英支付的违约金已可赔偿原告的损失，故本院对原告的该利息请求不予支持。关于被告云浮市天天房地产中介有限公司的责任问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案，被告云浮市天天房地产中介有限公司已按照《房地产买卖合同》为原告、被告罗梅英提供了中介服务，并组织了原告与被告罗梅英签订《房地产买卖合同》，为双方履行《房地产买卖合同》创造便利，原告并没有证据证实被告云浮市天天房地产中介有限公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害原告的利益，故原告主张被告云浮市天天房地产中介有限公司对违约金承担连带赔偿责任及支付已支付的购房款及违约金的利息的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条第一、二款、四百二十四条、四百二十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈镜洪、祝月明与被告罗梅英、被告云浮市天天房地产中介有限公司于2018年1月3日签订的《房地产买卖合同》已于2018年5月31日实际解除。二、被告罗梅英于本判决发生法律效力之日起十五日内退还购房款255000元给原告陈镜洪、祝月明。三、被告罗梅英于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金25500元给原告陈镜洪、祝月明。。四、驳回原告陈镜洪、祝月明的其他诉讼请求。本案受理费8900元（该款原告已预交），财产保全费3315元（该款原告已预交），共12215元，由原告陈镜洪、祝月明承担5500元。由被告罗梅英承担6715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长 陈世玲人民陪审员叶金群人民陪审员 梁    子    珍二〇一八年六月二十一日书 记 员 阮    健    欣