黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民初15号原告：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路18号院1号楼501-09室。执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派黄庆旺为代表）。委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江鼎铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟章威，黑龙江辅盈律师事务所律师。被告：孙媛，女，1967年5月23日出生，汉族，哈尔滨市第五十九中教师，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：陈晓梅，女，1968年11月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。被告：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司职员。原告北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）与被告孙媛、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长富基金的委托诉讼代理人徐明昌，被告孙媛的委托诉讼代理人陈晓梅，被告中然公司的委托诉讼代理人徐洪仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长富基金向本院提出诉讼请求：1.许可对位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G7号楼3单元602室（以下简称案涉房屋）的执行；2.案件受理费由孙媛、中然公司承担。事实和理由：2015年12月25日，黑龙江省高级人民法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决长富基金对上述房屋享有抵押权并优先受偿。执行过程中，黑龙江省高级人民法院作出（2016）黑执18号执行裁定，查封该房屋。案外人孙媛提出书面执行异议。之后黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑执异150号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。孙媛辩称：1.孙媛于2012年5月31日与中然公司签订《丽都国际商品房定购书》，交付全部购房款，并已经入住。2.中然公司未在《丽都国际商品房定购书》约定期限竣工及交付案涉房屋，经部分业主多次到有关部门上访，至2013年10月中然公司才通知业主陆续入户，故孙媛未按照约定时间入住，非自身原因所致。3.中然公司未按照法律规定及合同约定的期限向房地产管理机关办理备案登记，亦不能办理房屋所有权证书，侵害了孙媛的合法权益。4.孙媛无能力支付，也不应承担本案诉讼费用。中然公司辩称：同意孙媛的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定：长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定：中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至本院。2015年12月25日，本院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押物房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务。长富基金向本院申请执行，执行过程中，本院作出（2016）黑执18号执行裁定，查封该房屋。孙媛以案外人身份提出执行异议。2017年12月12日，本院作出（2017）黑执异150号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。之后，长富基金向本院提起本案诉讼。同时查明，2012年5月31日，孙媛与中然公司签订《丽都国际商品房定购书》，主要内容包含：案涉房屋的位置、使用面积、计价方式、付款方式、面积调差方式等等，房屋价款为403,234元。孙媛于2012年5月31日交付定金20，000元及房款383，234元，共计交付全部房款403,234元。中然公司均为孙媛开具收据。2014年1月10日，中然公司向孙媛发出《进户通知单》，孙媛办理入住手续。现孙媛占有案涉房屋。又查明：中然公司于2012年5月23日取得丽都国际小区D4号楼、D5号楼、D6号楼项目的《商品房预售许可证》,于2012年7月19日取得丽都国际小区G5号楼、G7号楼、G8号楼项目的《商品房预售许可证》，于2013年5月20日取得丽都国际小区G9号楼、地下车库、游泳馆项目的《商品房预售许可证》；因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及变更登记。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：孙媛是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉《丽都国际商品房定购书》的内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、交房时间等主要条款，且中然公司已经于签订定购书后收取了孙媛的全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该定购书的性质为商品房买卖合同。该定购书系孙媛与中然公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，中然公司虽然在该定购书签订后才取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定案涉《丽都国际商品房定购书》有效。孙媛已按照《丽都国际商品房定购书》的约定，向中然公司交付全部案涉房屋购房款，又在本院查封前实际占有案涉房屋，未办理所有权变更登记亦非孙媛原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定孙媛对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。综上，长富基金的诉讼请求无法律依据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回北京长富投资基金（有限合伙）的诉讼请求。案件受理费7,348.51元，由长富基金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 曹 茗审判员 胡乃峰审判员 王成慧二〇一八年六月二十八日法官助理董翠书记员丁馨