杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初9192号 原告（反诉被告）：樊晓朴，女，1980年2月28日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被告（反诉原告）：许蓉，女，1980年11月13日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：黄辉，男，1976年11月27日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系被告许蓉的丈夫。 原告樊晓朴与被告许蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案后，依法适用普通程序，案件审理期间，被告许蓉提出反诉，本院决定本诉与反诉一并审理，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告樊晓朴、被告许蓉的委托诉讼代理人黄辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告樊晓朴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》并立即退还押金4500元；2、判令被告承担违约金4500元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月9日，原被告就杭州市下城区签订《房屋租赁合同》出租给原告作办公经营使用。合同约定：租赁期为2013年5月10日至2015年5月31日，月租金为4500元，租赁保证金为4500元。并约定租赁到期后，被告将保证金全额退还原告。双方特别约定，被告同意原告对承租物业做简单装修。合同签订后，原告于合同签订日向被告当场交付租赁保证金4500元，并且依约交付房租。2015年5月31日，租赁合同到期后，原被告协商一致，以月租金4700元的价格，续租至2017年5月31日。2017年5月31日，原告向被告转账半年房租，明确再续租半年。2017年11月30日，原告向被告交付了房屋，并要求被告返还租赁保证金。然而，被告一直置之不理，拒绝返还租赁保证金。现原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告许蓉答辩称：一、被答辩人所述与事实不符。1、答辩人与被答辩人于2017年11月28日签订了房屋解约协议，约定答辩人支付六千元给被答辩人，被答辩人不得损失室内设施和装修。答辩人依约支付了六千元，但被答辩人却将原室内装修予以损坏；2、被答辩人在装修房屋时，将答辩人房屋承重墙严重损坏，答辩人发现后多次与被答辩人协商，要求其赔偿，被答辩人却要求答辩人与装修人员协商，并以此为理由拒绝赔偿；3、被答辩人以北门钥匙找不到为由，拒不交出北门钥匙，导致房屋实际没有交付答辩人。二、被答辩人故意隐瞒相关证据。被答辩人只提供了租房合同，却故意隐瞒了双方事后签订的解约协议。被答辩人提供的证据与合同纠纷没有关联性。三、被答辩人要求违约金没有依据。被答辩人要求答辩人支付违约金没有任何事实和理由。综上，被答辩人所诉无事实依据，证据与合同纠纷没有关联，不能证明其主张。被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。 被告许蓉向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人承担反诉人维修房屋承重墙费用；2、判令被反诉人支付损坏房屋设施和装修赔偿款4500元；3、判令被反诉人按每天300元支付房屋逾期交付的违约金；4、反诉诉讼费用由被告承担。事实和理由：反诉人于2013年5月9日将杭州市下城区出租给乙方用于办公经营，租期至2017年11月30日期满。退租时，双方约定：反诉人支付6000元给被反诉人，被反诉人保证退租时房屋原有水、电等保持正常，被反诉人不得损坏室内设施和装修，损坏应照价赔偿。被反诉人应于2017年11月30日前将所租房屋交还反诉人，如不按时交房，每逾一天，需向支付300元的违约金。反诉人依约支付了6000元，但被反诉人却将原室内装修的一组四只柜子拆除，损坏了室内设施和装修。反诉人另外发现，被反诉人在装修房屋时，为安装柜子，将反诉人房屋承重墙严重损坏，反诉人经仔细清点，发现承重墙上直径1厘米以上的孔洞有45处之多，最大的直径达到约7厘米。反诉人发现后多次与被反诉人协商，要求其赔偿，但被反诉人却要求反诉人与其装修人员协商等托词拒绝赔偿。被反诉人还以北门钥匙找不到为由，拒不交出北门钥匙，导致房屋实际没有交付给反诉人。综上，反诉人要求被反诉人承担反诉人维修房屋承重墙费用；支付损坏房屋设施和装修赔偿款4500元，按每天300元支付房屋逾期交付的违约金，承担反诉诉讼费用。 针对被告许蓉提出的反诉，原告樊晓朴答辩称：1、按照我和被告之间的约定，我留存在房屋内的柜子包括“墙上一只储物柜”，并不是拆掉的四只搁物架。2、按照我和被告之间约定，除了《房屋解约协议》里列出的物品，其他东西我都拆除拿走。四只搁物架属于拆走范围，我并未损坏装修。（1）关于安装四只搁物架的孔洞，共计24个，每个孔的直径约5毫米。被告通过夸张的说法以及微距拍摄故意制造触目惊心的效果，夸大交接时墙体的实际状态。（2）在2017年11月30日进行钥匙交接时，被告并未对置物架被拆除后的这面墙有任何异议，这说明被告清楚老墙面的原有样貌，也已经接受墙面的整体状态。在11月30日到12月14日这半个月内的短信来往中，被告也从未对墙面提出任何疑问，事后却在邮件往来和《民事反诉状》中故意扭曲事实。3、被告称我为了安装置物架将这面墙的承重墙结构造成严重损害，并无任何根据。（1）被告在解约多日之后突然提出承重疑问，因为我并不懂建筑知识，所以我主动提出专业方面的问题让专业人士回答，并主动给出装修负责人的电话号码。然而，被告及被告提出疑问时所自称的“来查看过的专业人士”并没有联系装修方。根据此事实，被告在《民事反诉状》中声称我在找托词拒绝赔偿属于故意扭曲事实。（2）装修房屋在墙上安装置物架是房客普遍的行为，并且在装修前被告也从未说不允许在墙上钉钉子，不允许在墙上装柜子、置物架等。相反，自房子装修之日到解约之前，被告及其家人朋友多次前来，在屋内巡视赞美我对其房屋进行的修缮和装修。4、我已经在2017年11月30日当天把房屋及房屋的三把南门钥匙交付给被告，被告在当时亲自接收钥匙，并亲自确认了房屋状况。房屋并没有逾期交付，不存在我欠被告违约金的问题。我从未使用过北门的钥匙，在找不到北门钥匙的前提下，我为解决被告的安全顾虑主动提出换锁芯，并非“拒不交出北门钥匙”。（1）根据我和被告的短信来往记录，我是在的确找不到北门钥匙的前提下主动提出解决方案“如果你需要我换锁芯我就换个锁芯”。对我提出的解决方案，被告没有任何答复。（2）如果我的企图使拥有北门钥匙却不交出来，我大可不必及时主动地提出换锁芯，因此，被告在《民事反诉状》中关于钥匙的疑问属于故意忽略我当初配合的态度，扭曲事实，强词夺理。 为证明自己的主张，原告樊晓朴向本院提交如下证据： 1.《房屋租赁合同》一份，欲证明原、被告之间签订了《房屋租赁合同》的事实； 2.《房屋解除协议》一份，欲证明相关水、电费用结算清楚后，被告退还押金给原告，原告留下空调一只给被告的事实； 3.墙上柜子（一只）的照片一份，欲证明原告只同意留下储物柜一只，并未同意留下四个储物架的事实； 4.墙面照片一份，欲证明储物架拆除后的墙面整体照片； 5.短信记录一份，欲证明关于交房、水电费、钥匙、墙面疑问等的事实； 6.邮件往来一组，欲证明关于交房、水电费、钥匙、墙面疑问等一系列事实。 为证明自己的辩称，被告许蓉向本院提交如下证据： 1.《房屋解约协议》一份，欲证明原告同意退租时不得损坏房屋内设施和装修，损坏应照价赔偿； 2.照片一组，欲证明原房屋内的装修和设施； 3.照片一组，欲证明原告破坏了原房屋内的装修和设施，损坏了房屋承重墙； 4.短消息一组，欲证明原告承认其在装修过程中打出了空调洞和柜子洞； 5.短信消息记录一组，欲证明原告承认后面钥匙未交给被告； 6.户型图一份，欲证明原告破坏的墙体属于承重墙； 7.照片一组，欲证明原告破坏的承重墙现状； 8.邮件记录一份，欲证明原告收到被告对其破坏承重墙的详细情况的邮件后，未持异议。 针对原告樊晓朴提交的证据1，被告许蓉对真实性无异议，但对关联性有异议，认为与后面发生的纠纷没有关系；对证据2，被告许蓉对真实性无异议，认为关联性正好证明了我方反诉的主张；对证据3，被告许蓉对真实性无异议，但认为与本案无关；对证据4，被告许蓉对真实性无异议；对证据5，被告许蓉对真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明原告没有损害被告房屋的事实；证据6，被告许蓉对真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明原告所要主张的事实。 针对被告许蓉提交的证据1-5、7、8，原告樊晓朴对真实性均无异议；对证据6，原告樊晓朴认为没有进行查证，对其三性均有异议。 本院对原、被告提交的上述证据的真实性均予以确认。 综合以上有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下： 2013年5月9日，原告樊晓朴与被告许蓉签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告许蓉将位杭州市下城区室房屋租给原告樊晓朴使用。租赁期为二年，自2013年5月10日起至2015年5月31日止。合同除约定租赁物、租赁期限、租金以及租金的支付方式作了约定外，还约定原告樊晓朴应于2013年5月9日支付4500元给被告许蓉作为房屋保证金，被告许蓉在收到保证金后应予以书面签收；租赁到期后，原告樊晓朴应结清所有原告应付费用，注销房屋内注册的公司，并将房屋完好地向被告许蓉交割清楚后二天内，被告许蓉将保证金全额无息退还原告樊晓朴；未经被告许蓉同意，原告樊晓朴不得以保证金抵付租金等任何费用。合同签订后，原告樊晓朴于2013年5月9日向被告许蓉支付保证金4500元，被告许蓉向原告樊晓朴出具收条一份，确认收到原告樊晓朴保证金4500元。合同届满后，原、被告双方约定将房屋租赁关系延长至2017年5月31日，每月租金变更为4700元，其它约定均不变。合同再次届满后，原、被告双方又约定将租赁关系延长至2017年11月30日。2017年11月28日，原告樊晓朴与黄辉签订一份《房屋解约协议》，该协议约定，黄辉于2013年5月9日杭州市下城区室出租给原告樊晓朴用于办公经营，租期至2017年11月30日期满，现双方经协商一致，协议如下：一、原告樊晓朴于2017年11月30日前将所租房屋交还黄辉，如原告樊晓朴不按时交房，每逾一天，需向黄辉支付300元的违约金；二、原告樊晓朴须交清租金、水电费等一切费用，相关费用结算清楚后，黄辉向原告樊晓朴退还所收押金；三、退租时房屋原有水、电等应保持正常，原告樊晓朴不得损坏房屋内设施和装修，损坏应照价赔偿。双方另约定，原告樊晓朴将下列物品完好保留在房屋内：空调一只，马桶一只，窗帘、门、玻璃门不动，储物柜（墙上）一只，水槽、水龙头等不动，吧台不动；四、黄辉支付原告樊晓朴6000元作为补偿，于交付房屋当天支付；五、因原告樊晓朴未能按期退租或未按本协议约定执行给黄辉产生任何损失，黄辉有权用押金冲抵所欠费用或损失；六、本协议未尽事宜，由双方协商解决，本协议一式两份，双方各执一份，同具法律效力。2017年11月30日，原、被告双方对约定的租赁房屋进行交接，原告樊晓朴杭州市下城区室归还给被告许蓉，同时，被告许蓉将6000元补偿款支付给原告樊晓朴。现原告樊晓朴要求退还保证金未果而诉讼来院。 另查明：原告樊晓朴在交杭州市下城区室房屋时，拆除了在墙面上自行安装的四只储物柜子，在墙面上留有因安装四只储物柜的孔洞。 在庭审中，被告许蓉确认原告樊晓朴在租赁期间已交清水、电等费用；对黄辉与原告樊晓朴于2017年11月28日签订的《房屋解约协议》予以确认。 本院认为，原告樊晓朴与被告许蓉签订的《房屋租赁合同》以及有黄辉替被告许蓉与原告樊晓朴签订的《房屋解约协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法并有效，双方应当遵守。被告许蓉在租赁合同解除后未按照合同约定返还保证金，显然违反了合同约定，故原告樊晓朴要求被告许蓉返还保证金4500元的诉讼请求，本院予以支持。但原告樊晓朴在归还租赁房屋时，拆除了自行安装的储物柜子，造成了墙面的破损，显然也违反了双方所签订的《房屋解约协议》中所约定的在退房时，应保证房屋内的设施和装修完整，存在过错，故原告樊晓朴要求被告许蓉承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告许蓉在反诉中要求原告樊晓朴赔偿损坏房屋装修费4500元的反诉请求，虽被告许蓉未提供需修复墙面费用的依据，但根据原、被告所提交的视频资料和照片以及墙面的实际破损情况，本院酌情判决由原告樊晓朴赔偿给被告许蓉墙面修理费用1000元，被告许蓉超过部分的反诉请求，不予支持。该赔偿费用在被告许蓉所应退还的保证金中予以扣除。关于被告许蓉反诉要求原告樊晓朴支付房屋逾期交付的违约金的反诉请求，因原、被告双方在签订《房屋解约协议》后，已于2017年11月30日对涉案房屋进行了交接，这在双方所提交的短信和邮件中予以确认，故被告许蓉以原告樊晓朴未交北门钥匙，要求原告樊晓朴支付逾期交房违约金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告许蓉在本判决生效后十日内支付给原告樊晓朴保证金3500元； 二、驳回原告樊晓朴的其他诉讼请求； 三、驳回被告许蓉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元（原告樊晓朴已预缴），由原告樊晓朴、被告许蓉各负担25元；反诉案件受理费125元（被告许蓉已预缴），由原告樊晓朴负担12.5元，由被告许蓉负担112.5元。 原告樊晓朴于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；被告许蓉于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  罗书生 人民陪审员  郑 义 人民陪审员  董勤敏 二〇一八年六月二十三日 代书 记员  马小兰 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?