湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0407民初332号 原告：衡阳市通达物业管理有限公司，住所地衡阳市石鼓区湘江北路**。 法定代表人：王小红。 委托诉讼代理人：马勇，湖南天戈律师事务所律师。 被告：衡阳市金坤房地产开发有限公司，，住所地衡阳市石鼓区中山北路** 法定代表人：尹清。 原告衡阳市通达物业管理有限公司（以下简称“通达物业公司”）与被告衡阳市金坤房地产开发有限公司（以下简称“金坤房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告通达物业公司及其委托诉讼代理人马勇到庭参加诉讼。被告金坤房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告通达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告金坤房地产公司支付原告物业管理费288557元及自2018年4月1日起按合同约定标准至付清之日的后续物业管理费；2、判令被告支付原告违约金79498元（暂计至2018年4月8日），后续违约金自2018年4月9日起按合同约定标准继续计算至被告付清上述款项之日止；3、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年，原被告签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：被告聘请原告对其开发建设的“碧水阳光小区”提供物业管理服务，并按住宅1.2元/㎡，商铺2.4元/㎡收取物业管理费，逾期不缴纳，则从欠交之日起，每日按每月应交费用的5‰向原告支付违约金。被告作为“碧水阳光”小区即供水大厦的开发商，又是101、102、103.104、105、106、501商铺及2101、2805、2806住宅的业主，应当按照合同约定缴纳上述商铺和住宅的物业管理费。但被告自2011年5月1日至今的物业管理费分文未付，原告多次催收未果，故诉至法院。 被告金坤房地产公司未作答辩。 原告通达物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对其提交的证据，本院认定如下：证据1《前期物业管理服务合同》，证明原告与被告签订的物业服务合同内容，本院予以采信；证据2《衡阳市不动产信息查询表》及房屋权属证明共10份，证明涉案房屋属于被告所有，本院予以采信；证据3《交房公告》，证明被告通过登报告知“供水大厦”已于2011年5月1日开始交房，本院予以采信；证据4《房屋租赁合同》5份，证明被告将部分涉案房屋出租给尹清等案外人，尹清等案外人为物业使用人，本院予以采信；证据5《通知》，证明被告登报通知案外人缴纳租金，但该份证据与本案无关联，本院不予采信；证据6衡阳市石鼓区碧水阳光业主委员会于2018年4月10日出具的《证明》1份，证明涉案物业由被告开发建设，且该物业的2805房为被告的实际办公地址，本院予以采信；证据7《律师督促函》，证明原告通过天戈律师事务所向被告发《律师敦促函》，要求被告在2018年4月6日之前缴纳拖欠的物业管理费，本院予以采信；证据8《衡阳市前期物业服务收费申报审核表》，证明原告为“碧水阳光”小区提供物业管理服务所收取的物业管理费经衡阳市物价局核准，本院予以采信；证据9衡阳市石鼓区碧水阳光业主委员会于2018年5月12日出具的《证明》1份，证明原告自2011年5月1日为“碧水阳光”小区提供物业管理服务至今，且各项服务得到绝大部分业主一致认可，本院予以采信。 本院根据采信的证据及当事人的庭审陈述，经审理查明以下事实： 2011年4月1日，原告通达物业公司与被告金坤房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：被告选聘原告对“碧水阳光”即供水大厦提供前期物业管理服务。其中，物业管理费由原告向业主或物业使用人按照住宅1.2元㎡/月，商铺按照2.4㎡/月的标准收取。如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业管理费，则从欠交之日起，每日按每月应交费用的5‰向原告支付违约金。 2011年4月20日，被告金坤房地产公司通过登报告知业主“供水大厦”已于2011年5月1日开始交房。原告通达物业公司当即入住“碧水阳光”小区，按约为该小区提供物业管理服务至今。 2013年5月7日，被告金坤房地产公司与案外人周孝志签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将涉案物业的101及102房出租给后者，租赁期间为2013年5月7日至2016年11月6日。2013年7月3日，被告与案外人衡阳市安荣建筑劳务有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将涉案物业的103房出租给后者，租赁期间为2013年7月3日至2015年7月2日。2013年8月1日，被告与案外人黄善君签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将涉案物业的105房中的50㎡出租给后者，租赁期间为2013年8月1日至2014年7月31日。2013年5月20日，被告与案外人宁彬签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将涉案物业的106及105部分房出租给后者，租赁期间为2013年5月20日至2016年5月19日。2013年11月25日，被告与案外人张静签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将涉案物业的五楼整层出租给后者，租赁期间为2014年6月1日至2022年5月31日。上述合同均约定由承租人按时足额支付租赁费用及水、电、气等相关费用。 2018年3月30日，原告通达物业公司委托湖南天戈律师事务所向被告发《律师敦促函》，要求被告在2018年4月6日之前缴纳自2011年5月1日开始拖欠的物业管理费。 另查明，原告通达物业公司为依法注册从事物业管理的有限责任公司。本案的“碧水阳光”物业坐落于衡阳市石鼓区湘江北路40号供水大厦，由被告开发建设，且涉案物业101房（商服，建筑面积127.67㎡）、102房（商服，建筑面积182.93㎡）、103房（商服，建筑面积236.94㎡）、104房（商服，建筑面积40.44㎡）、105房（商服，建筑面积180.29㎡）、106房（商服，建筑面积200.73㎡）、501房（商服，建筑面积1249.44㎡）及2102房（住宅，建筑面积177.23㎡）、2805房（住宅，建筑面积221.94㎡）、2806房（住宅，建筑面积221.94㎡）属于被告所有。 本院认为，原告通达物业公司与被告金坤房地产公司签订书面的《前期物业管理服务合同》，对物业管理事项、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行的约定，未违反法律的规定，具有法律效力。被告作为涉案房屋的所有权人，原告为被告提供了物业管理服务，且收费项目和标准未违反法律、法规的规定，原告要求被告支付拖欠的物业服务费符合法律规定，本院予以支持，故被告应当向原告支付从2015年5月1日起至2018年3月31日所拖欠的物业管理费。具体明细如下：①101房：127.67㎡×2.4元/㎡×24月﹦7353.8元；②102房：182.93㎡×2.4元/㎡×24月﹦10536.8元；③103房：236.94㎡×2.4元/㎡×26月﹦14785.1元；④104房：40.44㎡×2.4元/㎡×83月﹦8055.6元；⑤105房：50㎡×2.4元/㎡×27月﹢130.29㎡×2.4元/㎡×25月﹦11057.4元；⑥106房：200.73㎡×2.4元/㎡×25月﹦12043.8元；⑦501房：1249.44㎡×2.4元/㎡×56月﹦167924.7元；⑧2102房：177.23㎡×1.2元/㎡×83月﹦17652.1元；⑨2806房：221.94㎡×1.2元/㎡×83月﹦22105.2元；⑩2806房：221.94㎡×1.2元/㎡×83月﹦22105.2元，以上物业管理费共计293619.7元。原告只诉求288557元，系其自由处分行为，本院予以支持。另原告诉求2018年4月1日之后的物业服务费及违约金，因该部分物业管理费尚未全部发生，本院不予支持，原告届时可以另行起诉。据此，本院确认被告应支付原告物业管理费288557元。同时，根据《前期物业管理服务合同》的约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，则从欠交之日起，每日应按每月应交费用的5‰支付违约金，故原告诉求被告按约支付违约金，本院予以支持。经核算，被告应支付原告违约金明细如下：①101房：127.67㎡×2.4元/㎡×5‰×720日﹦1103.1元；②102房：182.93㎡×2.4元/㎡×5‰×720日﹦1580.5元；③103房：236.94㎡×2.4元/㎡×5‰×780日﹦2217.8元；④104房：40.44㎡×2.4元/㎡×5‰×2490日﹦1208.3元；⑤105房：50㎡×2.4元/㎡×5‰×810日﹢130.29㎡×2.4元/㎡×5‰×750日﹦1658.6元；⑥106房：200.73㎡×2.4元/㎡×5‰×750日﹦1806.6元；⑦501房：1249.44㎡×2.4元/㎡×5‰×1680日﹦25188.7元；⑧2102房：177.23㎡×1.2元/㎡×5‰×2490日﹦2647.8元；⑨2805房：221.94㎡×1.2元/㎡×5‰×2490日﹦3315.8元；⑩2806房：221.94㎡×1.2元/㎡×5‰×2490日﹦3315.8元，以上违约金共计44043元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、被告衡阳市金坤房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告衡阳市通达物业管理有限公司给付物业服务费288557元及违约金44043元（截止2018年4月1日止）。 二、驳回原告衡阳市通达物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6820元，减半收取3410元，由原告衡阳市通达物业管理有限公司负担329元，被告衡阳市金坤房地产开发有限公司负担3081元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  王禹 二〇一八年六月四日 法官助理刘志军 书记员唐旭酉 附注本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。