湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初2214号原告：中国包装进出口武汉公司，住所地湖北省武汉市江汉区青年广场******。法定代表人：邹恩福。单位负责人：常德贵。委托诉讼代理人：田硕（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文博（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：聂姣莲，女，1979年6月23日出生，汉族，无业，住湖北省汉川市，委托诉讼代理人：李海军（特别授权代理），湖北联正律师事务所律师。本院于2018年3月12日立案受理原告中国包装进出口武汉公司（以下简称进出口公司）诉被告聂姣莲房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。本院于2018年4月26日、2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告进出口公司的委托诉讼代理人田硕、陈文博，被告聂姣莲的委托诉讼代理人李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告进出口公司诉称，我公司与被告于2013年5月30日签署《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定，我公司将拥有所有权的位于武汉市香港路15号，面积为523.88平方米的房屋出租给被告用于办公或商业，租赁期限2013年6月1日至2023年5月30日，该房屋每年租金120,000元，按月计租，租金自第二年开始每间隔二年递增5%。租赁期间，房屋防火安全、环境卫生、综合治理及安全、保卫等工作由被告执行当地有关部门规定并承担全部责任，同时应听从我公司的检查劝告。合同签订后，我公司依约将房屋交付给被告承租使用，后被告该房屋转租，目前房屋由夏成涛承租用于经营宝庆宾馆。2017年9月4日，该房屋因存在火灾隐患，不及时整改将严重威胁公共安全，武汉市公安局江岸区分局消防大队将该宾馆临时查封，并要求夏成涛限期整改并停止经营，为此被告自2017年5月开始就拒绝向我公司支付租金。后经我公司多次催要，被告仍拒绝支付。按照双方签订的租赁合同第四条、第五条的约定，被告自2013年6月1日开始租赁案涉房屋，第一年租金120,000元，之后每隔两年递增5%，租金采取先付款后使用的方式，每3个月支付一次，支付金额为3个月的租金。自2017年6月1日起，年租金为132,300元，月租金11,025元，每3个月应先付款33,075元。截止2018年1月31日，被告拖欠我公司租金99,225元。另外，按照合同第十一条的约定，被告拖欠租金累计达3个月，我公司除收回房屋外，被告还应按照每天所欠租金的0.1%向我公司支付违约金，截至2018年1月31日，被告共计应支付违约金15,214.50元。综上，我公司认为，按照合同约定支付房屋租金是被告的义务。现被告拒绝支付租金损害了我公司的正当合法权益。为维护我公司合法权益现诉至法院请求判令：1、解除双方于2013年5月30日签署的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾退位于香港××××面积523.88平方米的房屋；3、被告支付拖欠的房屋租金（从2017年6月1日起，计算至被告实际支付拖欠的房屋租金之日止，暂计算至2018年1月31日，被告拖欠房屋租金99,225元）；4、被告支付违约金（从2017年6月1日起，计算至被告补缴拖欠的全部房屋租金之日止，暂计算至2018年1月31日，被告应支付原告违约金15,214.5元）；5、本案诉讼费用全部由被告承担。被告聂姣莲辩称，我方一直正常履行合同，是因为原告无法提供消防证照导致我方单方无法办理消防整改手续，以致诉争房屋被江岸区消防局查封，至今无法对外经营，故我方无法向原告缴纳未经营时的房租。原告是过错方。另外该房屋租金，实际上是按年租金120,000元的标准收取，不是按合同约定递增收缴的。我方与原告于2011年9月20日签订合同约定，因该房屋在租赁过程中出现屋顶渗水，原告无资金维修，由我方垫付资金进行维修，后来双方约定租金按季度支付，每月10,000元，因此原告主张按递增的标准支付房租我方不予认可。因为原告的过错导致我方无法经营，且给我方造成很大损失，因此我方无需向原告支付违约金。因该合同还在履行期内，原告只要配合我方，我方有能力将合同继续履行。完成整改后，我方会全额向原告支付租金。我方不同意解除双方的合同，愿意继续履行合同，原告的诉请无相关证据支持和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。另，我方保留起诉原告的相关权利。经审理查明：2011年9月20日，进出口公司（甲方）与聂姣莲（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，进出口公司将坐落于武汉市香港路15号的临街房屋第二层出租给聂姣莲（面积523.88平方米），用途为“办公或商业”，租赁期限自2011年9月20日至2031年9月20日止，年租金120,000元，付款方式为先付款后使用，每半年一付，每次付陆万元整。同时，双方约定“租赁期间，防火安全，环境卫生，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任，并听从甲方检查劝告。”、“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿及承担法律责任：1……；2.拖欠租金累计达6个月，按每天所欠租金的0.1%向乙方加收违约金；3……”2013年5月30日，进出口公司（甲方）与聂姣莲（乙方）再次签订《房屋租赁合同》将租赁期限变更为：2013年6月1日至2023年5月30日；将租金约定变更为：年租金120,000元，按月计租，租金自第二年开始每间隔二年递增5%；付款方式变更为：先付款后使用，每3个月支付一次，支付金额为3个月的租金；乙方违约责任变更为：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿及承担法律责任：1……；2.拖欠租金累计达3个月，按每天所欠租金的0.1%向乙方加收违约金；3……”。关于防火安全，环境卫生，综合治理及安全、保卫等工作的约定与2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》一致。合同签订后，进出口公司按照约定将案涉房屋交付聂姣莲。聂姣莲向进出口公司支付了包含2017年5月在内的租金。进出口公司2016年12月5日向聂姣莲出具《收条》载明“今收到聂姣莲交来租房款人民币叁万元整￥30,000，系付2016年12月-2017年2月房租。”2017年3月5日，进出口公司向聂姣莲出具收条载明“今收到聂姣莲交来租房款人民币叁万元整￥30,000，系付2017年3月-2017年5月房租。”自进出口公司与聂姣莲于2013年5月30日重新签订租赁合同后，聂姣莲一直按每月10,000元的标准交纳租金至2017年5月31日。2017年3月21日，武汉市公安局江岸区分局消防大队向武汉市江岸区宝庆招待所下达《责令限期改正通知书》告知武汉市江岸区宝庆招待所因其消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准（具体问题为：1、未设立室内消防栓、火灾自动报警系统、排烟系统、自动喷水灭火系统；2、违规设置夹层；3、疏散指示标志不符合要求），要求其于2017年3月30日前改正。2017年9月4日，武汉市公安局江岸区分局消防大队向武汉市江岸区宝庆招待所下达《临时查封决定书》，告知因其存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公告安全（具体问题为：走道吊顶采用易燃、可燃材料装修不符合建筑内部装修设计防火规范），将武汉市江岸区宝庆招待所客房查封，查封期限为2017年8月4日15时至2017年10月3日15时。另查明，聂姣莲租赁案涉房屋用于经营武汉市江岸区宝庆招待所。案涉房屋系由聂姣莲自行装修。武汉市商务局出具情况说明表明案涉房屋于1993年7月有偿调拨给进出口公司使用，因历史原因进出口公司未能办理房屋产权证，但自1993年至今均由进出口公司享有、使用、管理案涉房屋。上述事实，有企业法人营业执照、组织机构代码证、情况说明、单位负责人任职文件、身份证、中国包装进出口武汉公司基本情况与现状、被告身份证、市外经委资产调拨通知、房屋订购合同、转账支票、凭证、证明、房屋租赁合同、收据、市安委会办公司关于迅速整改《湖北日报》曝光隐患的通知、武汉市公安局江岸分局消防大队临时查封决定书、武汉市公安局江岸区分局消防大队责令限期改正通知书、店面照片、中共武汉市委武汉市人民政府关于印发《武汉市机构改革方案》和《武汉市机构改革方案实施意见》的通知、中共武汉市委武汉市人民政府关于改革市商务管理体制的通知、市国资委关于同意委托市外经贸委行使国有资产出资人职能的批复、关于中国包装进出口公司武汉公司香港路15号房产权属的情况说明及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。原告按照合同约定将案涉房屋交与被告经营，被告亦应按照合同约定向原告支付租金。现被告以因原告无法提供消防证照导致其经营的招待所被武汉市公安局江岸区分局消防大队临时查封为由拒绝支付租金，经调查，武汉市公安局江岸区分局消防大队要求整改并临时查封武汉市江岸区宝庆招待所的具体原因为：未设立室内消防栓、火灾自动报警系统、排烟系统、自动喷水灭火系统；违规设置夹层；疏散指示标志不符合要求以及走道吊顶采用易燃、可燃材料装修不符合建筑内部装修设计防火规范，并非由于原告无法提供消防证照导致。案涉房屋系由被告自行装修，且《房屋租赁合同》亦明确约定“租赁期间，防火安全，环境卫生，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任，并听从甲方检查劝告。”故武汉市江岸区宝庆招待所被武汉市公安局江岸区分局消防大队责令整改并被临时查封应由被告自行承担责任，被告以此为由拒不支付租金，本院不予支持。原、被告前后就同一房屋签订两份《房屋租赁合同》，后一份《房屋租赁合同》对前一份《房屋租赁合同》的内容有所变更，应以双方后一份《房屋租赁合同》约定的内容为准。2013年5月30日双方签订的《房屋租赁合同》约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿及承担法律责任：1……；2.拖欠租金累计达3个月，按每天所欠租金的0.1%向乙方加收违约金；3……”被告自2017年6月起未交纳租金，现原告诉至法院请求解除双方签订《房屋租赁合同》，本院依法予以支持。鉴于原告并未提交证据证明其已通知被告要求解除《房屋租赁合同》，被告于2018年3月30日收到本院送达的民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故原、被告双方于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月30日解除。被告应将按案涉房屋腾退交还原告。关于房屋租金，虽然原、被告双方于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》就租金的递增进行了约定，根据被告交纳租金及原告向被告出具收条的情况，结合被告的陈述，被告辩称其已与原告达成一致每月租金按10,000元的标准收取不予递增的意见本院予以采信。被告应支付原告租金89,677.42元。关于违约金，被告未按约定支付租金已构成违约，但原告没有提供证据证明因被告逾期付款造成了其他损失，双方约定的违约金计算标准显属过分高于实际损失，故被告提出的约定的违约金标准过高的抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院将违约金计算标准减少为月2%，故本院对原告要求被告按合同约定的标准支付违约金的诉讼请求予以部分支持，超出部分本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告中国包装进出口武汉公司与被告聂姣莲于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月30日解除；二、被告聂姣莲于本判决生效之日起20日内腾退位于武汉市香港路15号的临街房屋第二层的房屋（建筑面积523.88平方米）；三、被告聂姣莲于本判决生效之日起5日内向原告中国包装进出口武汉公司支付租金89,677.42元；四、被告聂姣莲于本判决生效之日起5日内向原告中国包装进出口武汉公司支付违约金（以30,000元为本金，按照月2%的标准，自2017年6月1日计算至实际付清之日+以30,000元为本金，按照月2%的标准自2017年9月1日计算至实际付清之日+以30,000元为本金，按照月2%的标准，自2017年12月1日计算至实际付清之日+以9,677.42元为本金，按照月2%的标准，自2018年3月1日计算至实际付清之日）；五、驳回原告中国包装进出口武汉公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,589元，减半收取1,294.50元由被告聂姣莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇一八年六月十一日书记员  汪为