上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初13750号原告：上海合舜金融信息服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王毅鸿，执行董事。委托诉讼代理人：邢海军、鹿惠莹，上海申拓律师事务所律师。被告：戴建东，男，1980年1月13日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告上海合舜金融信息服务有限公司与被告戴建东间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邢海军、鹿惠莹到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《动迁房屋买卖协议》；二、被告返还原告已付购房款人民币1,287,000元(以下币种均为人民币)并支付利息(以1,287,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自起诉之日起计算至被告实际支付之日止)；三、被告赔偿房屋差价损失1,365,700元；四、被告支付解除合同违约金429,000元。事实和理由：2015年10月13日，原、被告签订一份《动迁房屋买卖协议》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区竹笛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)，房屋实际价款为143万元。因被告出售的为动迁安置房，双方交易时因年限限制不具备过户条件，在2018年9月18日方可过户，而原告因将在短期内支付90%的房款，对原告来说购买风险巨大。为保护双方买卖协议的履行，防止被告因房屋价格上涨而违约，同时考虑到3年内房价上涨因素，故双方口头约定在合同中房价做高一倍为286万元。虽然被告确认收到房款2,574,000元，但原告前两次支付房款的金额实际为1,287,000元。同时，双方以该286万元进行了债权公证，如被告对该房屋买卖协议根本违约，原告可以选择直接以286万元追究其责任。2015年10月14日，被告将讼争房屋交付予原告。原告分别于2015年10月13日、2015年11月23日向被告支付了房款合计1,287,000元。现原告发现讼争房屋因其他案件被法院多次查封，无法实现原告的合同目的，故涉讼。被告未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系讼争房屋的产权人，登记日期为2015年9月18日。2015年10月13日，原、被告签订一份《动迁房屋买卖协议》，约定原告向被告购买讼争房屋(动迁安置房)。房屋建筑面积为100.58平方米。房屋总价为286万元。原告应于2015年10月13日支付定金1,144,000元(被告应当配合原告办理全权委托公证、债权公证、律师见证后，原告支付给被告定金)，应于2015年11月23日支付房款143万元(等全权委托公证、债权公证、律师见证办理完毕后立即支付)，等房屋符合过户条件后，原告支付尾款286,000元。如被告拒绝配合办理相关手续超过15天、房屋被查封、要求提高房价等情况出现，导致合同无法继续履行，视为被告根本违约，守约方可书面通知解除合同，违约方应支付合同总价2倍的违约金。合同另对其他事项作了约定。签约当日，原告通过其法定代表人王毅鸿的账户向被告支付了房款572,000元。2015年11月23日，原告通过同样方式向被告支付了房款715,000元。被告分别于原告付款当日向原告出具两份收款凭证，载明收到的房款金额分别为1,144,000元、143万元。2015年10月14日，被告将讼争房屋交付予原告。2015年11月6日、2016年7月8日、2017年1月10日、2017年6月2日、2017年10月31日，讼争房屋先后被本院查封。因原告认为讼争房屋被多次查封导致无法过户，不能实现其合同目的，合同应予以解除，故涉讼。另查，2015年10月13日，原告与被告及案外人龚某办理两份公证书，公证内容分别为借款合同公证(金额为286万元)和委托书公证(被告及龚某委托案外人田某某全权处理讼争房屋在买卖过程中的全部事宜)。诉讼过程中，原告向本院提出申请，要求对讼争房屋的市场价进行评估。2018年3月16日，上海大雄房地产估价有限公司向本院出具一份《估价报告》，结论为：讼争房屋在价值时点2018年3月12日的单价为每平方米31,020元，总价为312万元。庭审中，原告表示，做公证的目的是为了防止被告违约，提高违约金的数额。实际上并不存在借款286万元的事实，讼争房屋的成交价实际为143万元。虽然签约当日原告又另行向被告支付了房款286万元，但当日被告已将该款项予以返还。原告支付的房款实际为1,287,000元，而非被告出具的收款凭证上确认的2,574,000元。审理中，本院于庭审后向被告核实，被告表示，原、被告间的房屋买卖交易是真实的，房屋总价实际确为143万元，之所以签订的合同价款为286万元，是因为原告担心其另行出售讼争房屋，提高违约金数额，防止其违约。其实际收到的房款为1,287,000元而非2,574,000元，其出具收款凭证(总金额为2,574,000元)的目的是和合同约定的数额保持一致。其确实和原告办理了相关公证，但公证内容借款286万元的事实是不存在的，办理公证的目的也是原告为了防止其违约。另外，关于合同解除问题，原告表示，如合同解除，其愿意搬离讼争房屋，将该房屋返还予被告。本院认为，根据原、被告的相关陈述，可以确认讼争房屋的成交价实际为143万元而非286万元，双方应按此价款履行合同。根据查明的事实，现原告已支付了大部分房款，但讼争房屋因多次被查封无法过户，导致无法实现原告的合同目的，原告据此可以解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除日为诉状送达之日，即2018年4月9日。合同解除后，被告理应将已收房款1,287,000元退还予原告。庭审中，原告表示其愿意在合同解除后向被告返还讼争房屋，本院予以认可，故关于返还房屋问题在本案中一并予以处理。关于房屋差价损失问题，现因被告违约导致无法继续履行合同，故被告应赔偿讼争房屋因涨价因素产生的相应损失。现原告自行确认的房屋总价2,795,700元低于评估价312万元，且原告自愿按其确认的房屋总价计算差价损失，本院予以认可。因原告并未全额支付房款，故本院按照原告的付款比例结合讼争房屋的性质(原告应对动迁安置房存在较高的交易风险有所预估)，本院根据本案的实际情况，酌情确定被告应赔偿的差价损失为100万元。至于利息损失和解除合同违约金，因利息和违约金均具有补偿性质，现房屋差价损失可足以弥补上述损失，故对原告要求被告支付利息和解除合同违约金的诉讼请求，本院不再支持。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海合舜金融信息服务有限公司与被告戴建东于2015年10月13日签订的《动迁房屋买卖协议》于2018年4月9日解除；二、被告戴建东应于本判决生效之日起十日内向原告上海合舜金融信息服务有限公司退还房款人民币1,287,000元；三、被告戴建东应于本判决生效之日起十日内向原告上海合舜金融信息服务有限公司赔偿房屋差价损失人民币100万元；四、原告上海合舜金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区竹笛路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋返还予被告戴建东；五、原告上海合舜金融信息服务有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，财产保全费5,000元，由原告负担1,320元，被告负担3,760元。评估费9,200元，由原告负担2,392元，被告负担6,808元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  周 平人民陪审员  徐祖荣二〇一八年六月二十九日书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。