四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川17民终1227号上诉人（原审被告）：四川天泰置业发展有限公司，住所地：达州市通川区西外马房坝社区五一花园**。法定代表人：赵俊，总经理。委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张友全，男,1944年7月1日出生,汉族,住达州市通川区。委托诉讼代理人：王伟，四川法尊律师事务所律师。上诉人四川天泰置业发展有限公司（以下简称“天泰置业”）因房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天泰置业上诉请求：撤销一审判决或依法改判。事实和理由：逾期办证和逾期交房均非上诉人的原因，其不应该承担违约责任。张友全答辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张友全向一审法院起诉请求：1.判决天泰置业为其立即办理“天泰·凤翎锦绣”项目×号楼×层×号房屋的房产证和土地使用权证；2.判决天泰置业支付逾期办理“天泰·凤翎锦绣”项目×号楼×层×号房屋的房产证和土地使用权证的违约金；3、判决天泰置业支付逾期交付“天泰·凤翎锦绣”小区×号楼×层×号房屋的违约金。一审查明的事实，2011年12月6日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，主要约定：“建设项目名称：天泰·凤翎锦绣。建设项目地点：达州职业技术学院C校区。建设单位：四川天泰置业发展有限公司；乙方被拆迁房屋位于达州职业技术学院，建筑结构砖混，房屋产权证记载建筑面积102.33㎡，性质私有，用途住宅；…乙方自找周转房临时过渡，其中×号（×幢）楼与×、×号楼同时交房安置，最迟不超过2012年5月31日；×号楼交房期限为C校区教职工私有住房拆迁完毕后19个月内，最迟不能超过2014年12月31日；…乙方原旧房建筑面积：102.33㎡，甲方优惠乙方建筑面积86.98㎡，两项相加后总安置住房面积为189.31㎡；…乙方选择的安置住房位于天泰·凤翎锦绣×幢（×号楼）×层×号，建筑面积约132.59㎡和×幢（×号楼）×层×号，建筑面积约68.25㎡；…因甲方责任未能在本协议约定的期限内按期向乙方交付其选定的1号楼安置房时，甲方按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金。如甲方擅自将被拆迁人选定的安置房出售或挪作他用，甲方必须按照乙方所选定安置房同类房屋的当时市场售价的三倍金额进行赔偿；…若18号楼的安置房因甲方责任逾期交付的，甲方按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金，逾期3个月仍不能交房，乙方要求退房时，甲方必须按照乙方所选定房屋的当时市场价的三倍金额进行赔偿；…甲方向乙方交付×号楼其所选定的安置房后18个月内，必须负责为乙方办妥房屋产权证和土地使用证，逾期未办妥，按每逾期一天人民币300元的标准向乙方给付违约金，逾期六个月仍未办妥两证，如乙方选择退房，则乙方可要求甲方按照所选定房屋的当时市场价的三倍金额进行赔偿。如因乙方未按规定交旧房屋产权证和土地使用证原件等相关资料影响甲方及时办理两证，则甲方免责。甲方向乙方交付×号楼其所选定的安置房后18个月内，必须为乙方办妥房屋产权证和土地使用证，逾期未办妥，按前述办法执行；…乙方签订房屋拆迁安置补偿协议后在约定期限内未向甲方腾交旧房，则乙方新房安置时间顺延，并按逾期一天人民币300元的标准向甲方交付违约金……；乙方签订房屋拆迁安置补偿补偿协议后必须依约定按时将旧房房屋产权证、土地使用证原件交给甲方，若因乙方未及时将两证交给甲方，从而影响新房（安置房）房屋产权证和土地使用证的办理，则甲方有权终止向违约的乙方移交新房（安置房）：乙方按逾期1天人民币300元的标准向甲方缴纳违约金，并且乙方承担由此造成给甲方的一切违约责任”等等。该协议签订后，原告按约定将原房屋及手续交由被告进行拆迁。被告拆迁原告房屋后于2012年6月7日向原告交付了第一套安置房，即“天泰·凤翎锦绣”×号楼×层×号房屋，建筑面积132.59㎡，但至今未给原告办理该安置房屋的产权证及土地证书。另被告按约应向原告交付第二套安置住房即“天泰·凤翎锦绣”×号楼×层×号房屋，建筑面积68.25㎡，并没有按约定时间交付房屋，而是逾期后于2016年10月18日才向原告等被拆迁户发出公告，要求自2016年10月24日起至11月15日止，被告于2016年11月20日才向原告办理接房结算手续。嗣后，原告以被告逾期办理两证违约及逾期交房违约，要求被告赔偿，由此双方发生纠纷，原告诉讼来院。一审法院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，内容真实，没有违反法律、法规强制性规定。双方对违约金的约定也是相互对等标准，应合法有效。协议中所约定被告安置给原告的第一套“天泰·凤翎锦绣”×号楼×层×号房屋的办理产权证及土地使用权证的时间及违约责任是2012年5月31日交房后的18个月内，逾期每天按300元支付违约金。被告在实际履行中，虽按约定的交房时间向原告交付了第一套安置房屋，但按上述办证时间的约定，被告应在2013年11月30日前负责给原告办妥该房屋的产权证和土地使用权证，但被告至原告起诉时即2017年2月24日仍未给原告办理此两证，已构成违约。因此，被告应当承担违约责任。对于被告应向原告安置的第二套“天泰·凤翎锦绣”×号楼×层×号房屋，按《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的交房时间和违约责任是2014年12月31日，逾期每天按300元支付违约金。而在实际履行中，被告于2016年10月18日发布公告要求原告等被拆迁户办理结算入住手续的截止时间是2016年11月15日止，但被告于2016年11月20日才向原告办理该套房的接房结算手续，被告就此套房屋的交房时间已逾期向原告交付近两年时间，亦已构成了违约行为。因此，被告亦应承担违约责任。鉴于原告对第一套房屋主张的逾期办理两证的违约金的诉讼请求是2万元，对第二套房屋主张的逾期交房的违约金的诉讼请求是4万元，是对合同违约金进行的主动调减，远远低于合同约定的违约金标准，且被告逾期办证及逾期交房的过错责任均在于被告。故原告要求被告支付违约金的两项诉讼请求，于法有椐，予以支持。至于原告要求被告立即办理第一套房屋的产权证和土地使用权证的诉讼请求，因被告依法负有继续履行合同义务的责任，故亦予以支持。被告经合法传唤，未到庭答辩及对原告提供的证据予以质证，应自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川天泰置业发展有限公司于判决生效后三十日内向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记的所有资料，用以为原告张友全办理位于达州市通川区北外胡家坝社区“天泰·凤翎锦绣×号楼×层×号房屋产权的相关证书；二、被告四川天泰置业发展有限公司于判决生效之次日向原告张友全支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金2万元及逾期交房违约金4万元，共计6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告四川天泰置业发展有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：1、四川天泰置业发展有限公司的营业执照；2、建筑工程施工许可证、国有土地使用证；3、达州市国土资源局《关于四川天泰置业发展有限公司办理土地出让手续》的请示、达州市人民政府《关于四川天泰置业发展有限公司办理土地出让手续》的批复；4、达州职业技术学院《关于恳请解决“天泰﹒凤翎锦绣”项目4#、5#、18#楼建设相关问题》的请示、达州职业技术学院《关于天泰﹒凤翎锦绣项目我院职工安置房和团购房边施工辩办理建设手续》的报告、达州职业技术学院《关于恳请同意天泰﹒凤翎锦绣项目我院职工安置房和团购房边施工边办理建设手续》的紧急报告2份；5、达州市住房和城乡规划建设局《关于责令“凤翎锦绣×、×、×号楼”项目停止施工的通知》、《责令停止违法行为通知书》及《责令改正通知书》；6、达州市建设工程质量安全监督站关于贯彻落实《达州市确保实现大气环境质量目标应急攻坚方案》的通知、达州市住房和城乡规划建设局《关于全面停止商混企业和建筑工地施工作业的紧急通知》。张友全的委托诉讼代理人质证认为：1、对上诉人提交的营业执照的真实性、合法性、关联性没有异议。2、上诉人提交的其他证据是复印件，其真实性无法确认，且与本案没有关联性。3、上诉人提交的证据不能证明其逾期交房和逾期办证系不可抗力和法律规定的免责事由导致。对当事人提交的证据综合分析认定如下：对四川天泰置业发展有限公司的营业执照、建筑工程施工许可证、国有土地使用证予以确认。对达州市国土资源局《关于四川天泰置业发展有限公司办理土地出让手续》的请示、达州市人民政府《关于四川天泰置业发展有限公司办理土地出让手续》的批复，认为不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对达州职业技术学院《关于恳请解决“天泰﹒凤翎锦绣”项目4#、5#、18#楼建设相关问题》的请示、达州职业技术学院《关于天泰﹒凤翎锦绣项目我院职工安置房和团购房边施工辩办理建设手续》的报告、达州职业技术学院《关于恳请同意天泰﹒凤翎锦绣项目我院职工安置房和团购房边施工边办理建设手续》的紧急报告2份，认为上述文件均系达州市职业技术学院作出，而不是由天泰置业作出，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对达州市住房和城乡规划建设局《关于责令“凤翎锦绣×、×、×号楼”项目停止施工的通知》、《责令停止违法行为通知书》及《责令改正通知书》，认为停工整改系上诉方导致，且上述文件中已明确上诉人整改后可以施工，因此不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对达州市建设工程质量安全监督站关于贯彻落实《达州市确保实现大气环境质量目标应急攻坚方案》的通知、达州市住房和城乡规划建设局《关于全面停止商混企业和建筑工地施工作业的紧急通知》，认为上述文件中载明的停工时间为2014年12月1日至2014年12月31日。上诉人与被上诉人于2011年12月6日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，并约定协议自签字之日起生效，协议载明天泰﹒凤翎锦绣×号楼的交房截止时间为2014年12月31日。2016年10月18日，上诉人发布公告要求被上诉人等在2016年10月24日至2016年11月15日办理“天泰·凤翎锦绣”×号楼结算入住手续。2014年12月1日至2014年12月31日的停工期不能成为上诉人逾期近2年交房的正当理由，本院不予采信。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，内容真实，没有违反法律、法规强制性规定，应合法有效。按照协议约定，上诉人应当为被上诉人“天泰·凤翎锦绣”×号楼×层×号房屋办理产权证及土地使用权证的截止时间2013年11月30日，逾期每天按300元支付违约金。上诉人未在前述时间为“天泰·凤翎锦绣”×号楼×层×号房屋办妥产权证和土地使用权证，截止一审起诉时仍未办理上述两证，已构成违约。按照协议约定，上诉人交付“天泰·凤翎锦绣”×号楼×层×号房屋的截止时间是2014年12月31日，逾期每天按300元支付违约金。上诉人于2016年10月18日发布公告要求被上诉人等在2016年10月24日至2016年11月15日办理“天泰·凤翎锦绣”×号楼结算入住手续。上诉人于2016年11月20日才向被上诉人办理接房手续，上诉人未在合同约定的时间向被上诉人交付“天泰·凤翎锦绣”×号楼×层×号房屋，已构成了违约。上诉人对逾期交房和逾期办证具有过错，应当承担违约责任。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人四川天泰置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞晓兰审判员  许 涛审判员  吴成姝二〇一八年六月七日书记员  刘燕平