中华人民共和国安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0202民初747号原告:安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院，住所地中华人民共和国安徽省芜湖市镜湖区扬子山**，统一社会信用代码12340000485121491N。法定代表人：刘章平，院长。委托诉讼代理人：万明红，安徽安然律师事务所律师。被告：香港新天地国际餐饮集团有限公司，住所地中华人民共和国香港特别行政区新界葵昌路**豪华工业大厦****。法定代表人：何平，职务不详。被告：芜湖市新天地舜悦酒店投资管理有限公司，住所地中华人，住所地中华人民共和国安徽省芜湖市镜湖区黄山东路扬子山**代码91340200573013570D。法定代表人：何平，总经理。委托诉讼代理人：祝魏明，安徽宇浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶峰，安徽宇浩律师事务所律师。被告：芜湖市新天地大酒店，住所地中华人，住所地中华人民共和国安徽省芜湖市镜湖区黄山东路扬子山**代码92340202MA2N589C67。经营者，何平，男，1963年9月22日出生，汉族，住中华人民共和国安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：祝魏明，安徽宇浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶峰，安徽宇浩律师事务所律师。原告安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院与被告香港新天地国际餐饮集团有限公司、芜湖市新天地舜悦酒店投资管理有限公司、芜湖市新天地大酒店租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院(以下简称第二勘查院)委托诉讼代理人万明红、被告芜湖市新天地舜悦酒店投资管理有限公司(以下简称舜悦酒店)、芜湖市新天地大酒店(以下简称新天地大酒店)委托诉讼代理人叶峰到庭参加诉讼。被告香港新天地国际餐饮集团有限公司(以下简称香港新天地)经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第二勘查院向本院提出诉讼请求：1、三被告连带支付原告拖欠的租金7145606.45元，并支付至实际给付之日止违约金（暂计算至2017年3月31日为3940919.24元）；2、诉讼费由三被告负担。事实和理由：2009年10月13日，原告与被告香港新天地签订《房屋租赁合同》和《二水扬子山2号地热井租赁合同》各一份，原告将其所有的黄山东路科技大楼1-14层及扬子山2号地热井出租给被告使用，租赁期间为20年，即从2010年8月15日起至2030年8月15日止。二份合同均对租金数额、支付方式及违约责任作了明确约定。2011年7月21日，双方又签订一份《房屋及地热井租赁补充协议》，被告舜悦酒店也在协议上盖章。该补充协议对原租赁期限及面积进行了变更，其他内容基本不变。2012年10月18日，何平、新天地大酒店又与原告签订一份《大楼配电房、停车位等管理事项的协议》。协议签订后，原告即按合同约定向被告移交了上述租赁房产及热水井。被告舜悦酒店、新天地大酒店一直在该租赁房屋处经营，但却未按约缴纳租金。截至2017年2月尚欠房屋租金为7145606.45元。三被告相互混同，共同承租原告房屋及热水井，应承担相应的租金。被告香港新天地未作答辩。被告舜悦酒店、新天地大酒店辩称，1、本案邮寄送达香港新天地程序有问题，应通过法定程序送达。2、与原告存在租赁合同关系的是被告香港新天地，从签订合同的主体以及原告催收租金的对象来看，原告是认可其与香港新天地的租赁合同关系。3、被告舜悦酒店、新天地大酒店是通过承包经营的方式从被告香港新天地处取得涉案房屋的经营使用权，其与被告香港新天地存在相关的法律关系，与原告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求，提交了以下证据：1、企业信用查询单、身份证，证明三被告的主体资格。2、房屋租赁合同、二水扬子山2号地热井租赁合同、房屋及地热井租赁补充协议、大楼配电房、停车位等管理事项的协议，证明被告承租原告房屋、热水井的事实；3、银行转账凭证，证明是被告新天地大酒店最后一次支付租金的事实；4、催款通知书，证明被告拖欠租金，原告多次催要的事实。被告质证认为，对证据1认为需经过领事馆认证才具有效力。对证据2真实性无异议，但达不到原告的举证目的，被告舜悦酒店和新天地大酒店是作为承包经营人与原告就相应设施的使用达成的一个补充协议，并不代表就是涉案的房屋承租人。对证据3真实性无异议，但被告新天地大酒店支付租金是受香港新天地的委托，并不能代表其就是承租人。对证据4真实性无异议，该证据恰恰证明涉案房屋的承租人为被告香港新天地。被告舜悦酒店和新天地大酒店提交了以下证据：酒店承包经营合同、宾馆承包经营合同，证明被告舜悦酒店和新天地大酒店是通过与被告香港新天地签订承包经营合同，取得涉案房屋的经营使用权。原告质证认为，三被告的法定代表人或经营者均为何平，该两份证据是自己与自己签订的合同，不具有法律效力。本院认证认为：原告提交的证据1被告香港新天地的身份证明，通过双方签订的合同以及法定代表人何平的身份情况能够确认其真实性，故对该份证据本院予以确认。原告提交的证据2、3、4真实性无异议，本院予以确认。从舜悦酒店、新天地大酒店签订部分协议和支付租金的情况，以及何平兼三被告法定代表人或经营者的特殊身份情况，及被告舜悦酒店和新天地大酒店实际使用租赁房屋的事实，可以认定被告舜悦酒店和新天地酒店是房屋的实际使用人，被告香港新天地只是名义承租人。被告提交的证据酒店承包经营合同和宾馆承包经营合同，虽然有双方当事人的签字盖章，但由于何平兼双方法定代表人或经营者，随时可签订该合同，故对该证据的证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月13日，原告第二勘查院（甲方）与被告香港新天地（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于芜湖市黄山东路科技大楼1-14层房屋出租给乙方使用，实际租用面积为11504.13㎡，每平方米21.25元，年租金为293.35万元；租期20年，自2010年8月15日起至2030年8月15日届满；租金每半年付一次，乙方应在第一使用年度2010年8月15日前，向甲方交付146.68万元，以后每半年向甲方交付一次房租，先交租金，后使用房屋；乙方未按期支付房租，按每日千分之一承担逾期付款违约金。同日，原告（甲方）与被告香港新天地（乙方）签订一份《二水扬子山2号地热井租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于芜湖市扬子山2号地热井出租给乙方使用，租期20年，自2010年8月15日起至2030年8月15日届满。2011年7月21日，原告（甲方）与被告香港新天地（乙方）又签订一份《房屋及地热井租赁补充协议》，该协议对原租赁合同内容进行了部分变更，租赁面积变更为10257.695㎡，租赁期限20年，变更为自2012年2月28日至2032年2月27日届满，乙方应在2012年2月28日前交付半年租金。被告舜悦酒店在该协议上盖章确认，并接收了所有房屋配套设施。2012年10月18日，原告与新天地大酒店签订一份《大楼配电房、停车位等管理事项的协议》。协议签订后，原告将配电房设备移交给被告新天地大酒店。自2014年2月起各被告未再按约交纳房租，期间2016年8月，被告新天地大酒店交纳了房租100万元。截至2017年2月（租金计算至2017年8月），被告尚欠房屋租金为7145606.45元。本院认为，（一）、承租人与实际使用人的责任认定。被告香港新天地与原告签订《房屋租赁合同》和《二水扬子山2号地热井租赁合同》，双方存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，被告香港新天地理应支付相应的租金。被告舜悦酒店在原告与香港新天地签订的《房屋及地热井租赁补充协议》盖章并接受租赁房屋和配套设施；被告新天地大酒店与原告签订《大楼配电房、停车位等管理事项的协议》，并接受了配电房设备，且支付了相应租金，均可判定舜悦酒店、新天地大酒店作为系争房屋和地热井的实际使用人与租赁合同之债权人第二勘查院达成了加入债务的契约，故舜悦酒店、新天地大酒店与作为合同承租人香港新天地构成并存的债务承担关系当属无疑。根据意思自治的私法精神，法无明文禁止即自由，并从保护债权人利益的角度出发，本院认定被告舜悦酒店、新天地大酒店作为实际使用人与被告香港新天地共同承担支付租金的义务。(二)、关于原告诉讼请求的处理。各被告自2014年2月起未再支付租金，扣除被告新天地大酒店于2016年8月支付租金100万元，截至2017年2月各被告尚欠租金为7145606.45元。关于违约金，原告主张按月利率3%计算超出了法律规定，对超出部分本院不予保护。本院根据法律规定按月利率2%计算违约金。具体计算如下：2014年8月尚欠租金为1616325.87元，被告新天地大酒店于2016年8月支付租金100万元，计算2014年8月至2016年8月100万元违约金为48万元；616325.87元自2014年8月至2017年3月违约金为456081.14元；2015年2月应付租金为1305786.12元，计算至2017年3月违约金为652893.06元；2015年8月应付租金为1305786.12元，计算至2017年3月违约金为496198.73元；2016年2月应付租金为1305786.12元，计算至2017年3月违约金为339504.39元；2016年8月应付租金为1305786.12元，计算至2017年3月违约金为182810.06元；2017年2月应付租金为1305786.12元，计算至2017年3月违约金为26115.72元；上述违约金合计为2633603.1元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告香港新天地国际餐饮集团有限公司、芜湖市新天地舜悦酒店投资管理有限公司、芜湖市新天地大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院租金7145606.45元、违约金2633603.1元（暂计算至2017年3月31日，并按月利率2%计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88319元，由原告安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院负担10419元，被告香港新天地国际餐饮集团有限公司、芜湖市新天地舜悦酒店投资管理有限公司、芜湖市新天地大酒店负担77900元（诉讼费原告已预交，三被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  刘翔人民陪审员  王静人民陪审员  刘虹二〇一八年六月二十五日书 记 员  徐杰附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。