浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终2285号 上诉人（原审被告）：方增明，男，1963年10月16日出生，汉族，住金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼，现营业地：金华市劳动路248号金佛手小区。 法定代表人：杜玮草，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，住金华市婺城区。 上诉人方增明因与被上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初00538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方增明上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、要求恒定物业公司退回多收取的2011年和2012年物业管理费共计882.19元；3、要求恒定物业公司退回2015年7月、8月的车辆泊位费200元，地下车位锁押金100元。事实和理由：1、物业服务费面积计算错误。恒定物业公司诉请按照163.37平方米计算物业费，历年以及目前的物业费都是按照163.37平方米计算物业费，原审按照248.68平方米计算物业费错误；2、恒定物业公司服务质量差，无权全额收取相关物业费，原审按照全额判决错误；3、方增明一审未出庭，是因单位紧急公务，并非放弃权益；4、同等情况小区的其他业主物业费均比较低，一审没有公正判决；5、恒定物业公司多收取物业服务费882.19元以及预交的车辆泊位费200元，地下车位锁押金100元应当退回。 恒定物业公司辩称，1、判决认定的面积没有错，产权证的面积是对的；2、诉讼时效的事情，一审时方增明放弃了答辩的权利，一审判决没有错误；3、关于价格，方增明提供的证据显示，一审没有按照7毛5，是按照4毛5判决的，所以一审认定的事实正确，请求驳回方增明的上诉请求，维持原判。 恒定物业公司向一审法院起诉请求：1、方增明支付2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3675.82元、电梯费1044.75元；2、方增明支付逾期付款利息损失（自2015年7月1日起按银行同期贷款利率计付至实际履行之日止）；3、方增明承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司进驻位于金华市婺城区柳湖花园从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确金华市辛迪物业管理有限公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，通知要求等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由价格主管部门会同物业主管部门并邀请相关部门和单位组成的考评组认定，对“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行，同时在附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。事后，金华市辛迪物业管理有限公司未在业主中开展满意度测评。方增明系柳湖花园37幢3单元1102室高层住宅（建筑面积为248.68平方米）的业主。自2013年1月1日起，方增明一直未交纳物业服务费。另查明，金华市柳湖花园小区第一届业主委员会于2010年6月25日经选举产生。该届业主委员会和金华市辛迪物业管理有限公司因故一直未签订物业服务合同。2015年3月16日，金华市柳湖花园小区第二届业主委员会经选举产生。该届业主委员会与金华市辛迪物业管理有限公司仍未签订物业服务合同。同年6月23日，该届业主委员会以金华市辛迪物业管理有限公司未能落实物业管理整改方案等为由向该公司发送书面通知，要求其限期撤离。事后，金华市辛迪物业管理有限公司于2015年7月1日撤离柳湖花园小区。2016年1月27日，金华市辛迪物业管理有限公司更名为金华市恒定物业管理有限公司。2016年3月14日，金华市辛迪物业管理有限公司向一审法院提起诉讼，要求方增明支付相关物业服务费。同年5月16日，一审法院以金华市辛迪物业管理有限公司已更名为金华市恒定物业管理有限公司，其原告诉讼主体资格不符为由驳回了金华市辛迪物业管理有限公司的起诉。2017年12月22日，金华市辛迪物业管理有限公司再次向一审法院提起诉讼，2018年1月5日，一审法院以金华市辛迪物业管理有限公司已更名为金华市恒定物业管理有限公司，其原告诉讼主体资格不符为由驳回了金华市辛迪物业管理有限公司的起诉。 一审法院认为，金华市恒定物业管理有限公司的前身金华市辛迪物业管理有限公司作为柳湖花园前期物业管理公司，已对柳湖花园实际从事物业服务工作，其虽未与各业主或业主委员会签订物业服务协议，但其仍有权要求该小区的业主根据政府主管部门审核确定的三级服务企业标准向其交纳相关物业费。鉴于金华市辛迪物业管理有限公司系因多数业主对其服务不满，且未能及时整改后被柳湖花园业主委员会强行要求其撤离的，其所提供的物业服务水平可见一斑，故一审法院对其主张的逾期付款利息损失的诉请不予支持。由于该小区自2010年6月25日起已成立业主委员会，物业服务收费需要实行市场调节价管理，而金华市辛迪物业管理有限公司未经协商、结果公示等程序，也未在小区业主中开展满意度测评工作，而直接要求各业主按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另恒定物业公司要求方增明支付电梯费1044.75元的诉请，因缺乏相应的事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、方增明于判决生效之日起三日内给付金华市恒定物业管理有限公司2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3357.18元；二、驳回金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。如方增明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元（原告已预交），由方增明负担。 二审中，方增明向本院提供了以下证据：1、金华市看守所2018年3月22日出具的证明一份，证明一审的时候因为工作原因不能参加庭审；2、2007-2010年、2013年的物业服务费发票，共5张，证明历年的服务费是按照163.37的面积来计算；3、珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司柳湖花园物业服务中心出具的证明1份及2016年物业费发票1份，证明现在也是按照163.37来收物业费。 恒定物业公司对上述证据认为，对于看守所的证明达不到证明目的，如果真的3月6日有紧急情况应该及时告知法院，一审是依法判决的；关于发票也达不到证明目的，也可以理解为方增明同意按照0.75元/平方米计算物业费的。 本院经审查后认为，方增明提供的证据的真实性予以认定。 本院二审对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于：一、计算面积问题。虽然涉案房屋的建筑面积为248.68平方米，但恒定物业公司诉请按照163.37平方米计算相应的物业费，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，原审按照248.68平方米计算物业费不当，本院予以纠正。二、收费标准问题。金价价管〔2010〕65号文件规定的收费标准系政府指导价（2010年8月1日起执行），而柳湖花园于2010年6月25日即已成立业主委员会，物业服务收费按规定实行市场调节价管理，恒定物业公司未经过协商、结果公示等程序，直接要求自2010年1月1日后按金价价管〔2010〕65号指导价收取服务费缺乏依据。结合物业公司实际提供的物业服务水平，原审法院按原前期物业收费标准计算物业费并无不妥。另，方增明提出要求恒定物业公司退回多收物业服务费及车辆泊位费、地下车位锁押金的问题，其可另行主张。综上所述，方增明的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初00538号民事判决； 二、方增明于本判决生效之日起五日内支付金华市恒定物业管理有限公司2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费2205.5元； 三、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 楼淑馨 审 判 员 徐肖闻 审 判 员 张燕燕 二〇一八年六月十四日 代书记员 张 毅 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?