贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初2912号原告：遵义贵遵物业服务有限公司。住所地贵州省遵义市汇川区天津路北门堤都**。统一社会信用代码:91520303594174357X。法定代表人：蔡大钧，总经理。委托诉讼代理人：张国忠，副总经理。被告：韩克明，男，1964年3月25日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：何其龙，男，1953年11月15日生，住贵州省遵义市红花岗区。原告遵义贵遵物业服务有限公司（以下简称“贵遵物业公司”）与被告韩克明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵遵物业公司的法定代表人蔡大钧和委托诉讼代理人张国忠、被告韩克明的委托诉讼代理人何其龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵遵物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付欠原告物业服务费4957元，违约金约人民币2149元，共计7106元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经被告所在小区的业主委员会即红花岗区格兰阳光小区业主委员会公开招标，被选聘为格兰阳光小区物业服务企业，并于2015年2月13日与格兰阳光小区业主委员会签订了为期三年的《物业服务委托合同》，为格兰阳光小区业主提供物业服务。被告系小区业主之一，按合同约定，被告应向原告缴纳从2016年1月1日至2018年2月15日的物业服务费4957元。但经原告多次电话和书面催收至今未果，同时，按合同约定，被告从2017年1月1日至今未履行交纳物业服务费已构成违约，应向原告支付日2‰的违约金（违约金约2149元）。被告长期拖延不交纳物业服务费义务，既严重侵害了小区已交费业主的合法权益，影响了大多数业主的正常生活，又严重侵害了原告的合法权益及合同规定的正常运行。为维护格兰阳光全体业主的共同权益及原告的合法权益，故诉至法院，请求判令支持原告的诉讼请求。被告韩克明辩称，原告主体资格不适格，不合法。2017年元月，小区成立过渡自治委员会，由过渡自治委员会对小区安全、卫生进行实质管理，红花岗区人民法院与中级人民法院也认可小区自治管理。原告没有出示收费许可证和相关证据，没有向被告收费的许可手续，不能向被告继续收取物业费。维修基金包括电梯、房屋，原告在管理时应提出申请，由房管局进行核算后发放，原告至今未向有关部门提出，导致全体业主权利受到侵害。小区Ｃ1、Ｃ2、Ｂ栋等业主自己出资对小区电梯进行维修，小区住房浸水，绝大部分由业主自行请人维修，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告居住的小区名为“格兰阳光小区”，该小区原物管公司为“润丰物管公司”。2014年12月，润丰物管公司退出该小区，2015年1月1日至2015年2月15日期间，由遵义市红花岗区格兰小区业主委员会（以下简称“格兰小区业委会”）对该小区进行自管。2015年2月13日，格兰小区业委会与蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称“蒙自金马遵义分公司”）签订《物业服务委托合同》，约定物业服务期限为2015年2月15日至2018年2月14日，合同签订后，蒙自金马遵义分公司为格兰阳光小区提供物业服务至2015年8月31日。2015年3月5日，格兰小区业委会出具《委托书》，委托蒙自金马遵义分公司收取2015年1月1日至2015年2月15日期间的物业服务费。2015年6月10日，蒙自金马遵义分公司向格兰小区业委会出具《工作函》，表明蒙自金马遵义分公司变更为贵遵物业公司即本案原告，原蒙自金马遵义分公司的债权债务由原告继受。遂后，格兰小区业委会于2015年8月23日与原告贵遵物业公司签订了《物业服务委托合同》，约定物业服务期限为2015年2月15日至2018年2月14日，贵遵物业公司于2015年9月1日起为格兰阳光小区提供物业服务。两份《物业服务委托合同》中均约定该小区物业服务费标准为多层住宅0.9元／㎡／月、高层（电梯）住宅1.2元／㎡／月，物业服务费按年交纳，业主应于合同签订日起交纳物业服务费，在起始日后六个月内一次性交清一年物业服务费，若未按约交纳物业服务费，则应承担每日2‰的违约金。被告系格兰阳光小区B8-702号住宅业主，住宅（电梯）面积为162㎡，物管费为每月1.2元／㎡，每年物管费为2332.80元，2016年1月1日至2018年2月15日期间未交纳物业管理费为4957元。2016年10月8日，格兰阳光小区召开业主大会，更换格兰小区业委会成员，成立遵义市格兰阳光小区业主自治委员会（以下简称“自治委员会”），2016年10月10日，自治委员会向遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处递交备案报告。2016年10月13日，格兰小区业委会向遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处申请行政复议，要求撤销遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处和金银新村社区居委会于2016年10月10日对《格兰阳光小区业主大会备案》报告的批复。2016年10月25日，金银新村社区居委会向格兰阳光小区业主发布通知，告知小区业主，之前的部分业主所走罢免格兰小区业委会程序作废，所成立的筹委会不成立。2018年3月1日，金银新村社区居委会向格兰阳光小区业主发布通知，载明：由于小区正在进行业委会换届选举，原物管公司于2018年2月14日服务时间已到，在换届选举全部完成，新业委会正式开始工作以前继续由原物管公司进行服务。自治委员会收取了部分业主的物管费，组织了部分楼栋的电梯维修，但并未对格兰阳光小区提供物业服务。上述事实，有原告提交的选聘公告、《物业服务委托合同》、《工作函》、委托书、公告、欠费明细、催缴通知书、公共设施设备维护记录、秩序维护质量、保修回访记录、照片、授权委托书、协议书、行政复议申请书、居委会通知和被告提交的民事裁定书、照片、备案报告、收据等书证及到庭各方当事人的陈述在卷佐证，经庭审认证，足以认定。对被告所提交的自治委员会所出具的陈述性材料，系自治委员会单方陈述意见，本院不予采信；对被告提交的遵义润丰管理服务有限责任公司的《物业管理服务协议》，因与本案无关联性，故本院不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主具有法律约束力，业主应当按照《物业服务合同》履行相应的义务。本案原告继受了蒙自金马遵义分公司的债权债务且已经提供了物业服务，各业主就应当按照约定向原告支付物业服务费。对被告所持原告主体不适格不合法、小区已成立自治委员会，因此不应支付物业服务费的辩解意见，本院认为，原告系与格兰小区业委会签订《物业服务委托合同》并已提供了物业服务，至于业主委员会人员组成是否合法是业主与业主委员会的内部关系问题，该内部纠纷不能对抗已经提供物业服务的物管公司，因此对被告的该辩解意见，本院不予采信。被告未支付2016年1月1日至2018年2月15日期间的物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条第（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定以及双方合同的约定，被告应按照合同约定向原告交纳物业服务费，故本院对原告起诉要求被告支付物业服务费4957元的诉求予以支持。对于原告要求被告支付违约金2149元的诉讼请求，本院认为，被告拒交物业服务费的行为会对小区整体利益及物业公司的运行造成影响，且《物业服务委托合同》中已约定了逾期交费的按欠交物业服务费的日2‰支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按约定时间支付物业服务费，应承担违约责任，但因原、被告双方约定的违约金计算标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院对违约金依法予以调减，结合本案的实际情况，确定按欠付金额的10%计算违约金，即被告应支付违约金金额为495.70元（4957元×10%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：由被告韩克明在本判决生效后五日内支付原告遵义贵遵物业服务有限公司物业服务费4957元、违约金495.70元，共计5452.70元。案件受理费25元（已减半收取），由被告韩克明承担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  田应雪二〇一八年六月十三日书记员  夏子捷