上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初3592号原告：南通文化旅游产业发展集团有限公司，住所地江苏省南通市。法定代表人：张星，董事长。委托诉讼代理人：薛祖望，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海燕，江苏洲际英杰律师事务所律师。被告：上海星光电影股份有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王淑，总经理。被告：上海影会影院有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：戴晓军，执行董事。被告：上海星光文化传媒集团有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：戴晓军，执行董事。上列三被告共同委托诉讼代理人：朱晶晶，上海市华诚律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：徐颐，上海市华诚律师事务所律师。原告南通文化旅游产业发展集团有限公司(以下称南通文化旅游，原名南通国有置业集团有限公司，2018年1月26日更名为南通文化旅游)与被告上海星光电影股份有限公司(以下称星光电影)、上海影会影院有限公司(以下称影会影院)、上海星光文化传媒集团有限公司(以下称星光文化传媒)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告南通文化旅游的委托诉讼代理人薛祖望、杨海燕，被告星光电影、影会影院、星光文化传媒的共同委托诉讼代理人朱晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通文化旅游向本院提出诉讼请求，请求判令：1．确认原、被告租赁合同关系于2017年11月10日解除；2．被告星光电影、影会影院连带向原告支付所欠租金3,440,730.66元(按每年6,507,081.3元的标准，从2017年5月1日起计算至2017年11月10日止)；3．星光电影、影会影院连带就所欠租金向原告支付逾期付款利息(按照约定的月利率1.5%，从2017年11月10日起计算至实际付清之日)；4．判令星光电影、影会影院连带向原告交还房屋，并向原告支付房屋占有使用费(按每年6,507,081.3元的标准，从2017年11月11日起计算至被告实际交还房屋之日止)；5．星光电影、影会影院连带向原告支付2017年5月1日至2018年1月6日期间的物业管理费982,892.64元，并向原告支付逾期付款违约金(从起诉之日起，按照每日千分之五标准计算)；6．被告星光电影、影会影院连带向原告支付提前解除合同违约金12,326,016.47元(合同约定未履行期间租金金额的20%)；7．被告星光电影、影会影院补偿原告律师费损失355,000元；8．被告星光文化传媒对星光电影、影会影院所欠原告的上诉全部债务承担连带支付责任；9．被告影会影院变更工商注册信息，将公司注册地址从涉案房屋迁出。审理过程中，原告变更诉讼请求，请求判令：1．确认原、被告租赁合同关系于2017年11月13日解除；2．被告星光电影、影会影院连带向原告支付所欠租金3,494,213.52元(按每年6,507,081.3元的标准，从2017年5月1日起计算至2017年11月13日止)；3．被告星光电影、影会影院向原告连带支付逾期付款利息(以所欠租金3,494,213.52元为本金，按照约定的月利率1.5%，从2017年11月14日起计算至实际付清之日止)；4．被告星光电影、影会影院连带向原告交还房屋，并向原告支付房屋占有使用费(按照每日35,655.24元的标准，从2017年11月14日起计算至实际交还房屋之日止)；5．被告星光电影、影会影院公司连带向原告支付2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理费982,892.64元，并向原告支付逾期付款违约金(按照每日千分之五的标准，从起诉之日起计算至实际支付之日止)；6．被告星光电影、影会影院连带向原告支付提前解除合同违约金12,315,319.90元(合同约定未履行期间租金金额的20%，计算方式为3,454天×6,507,081.3元/365天×20%=12,315,319.90元，3,454天是从合同解除之日起算)；7．被告星光电影、被告影会影院补偿原告律师费损失355,000元；8．被告星光文化传媒对被告星光电影、被告影会影院所欠原告的上述全部债务承担连带支付责任；9．被告影会影院公司变更工商注册信息，将公司注册地址从涉案房屋迁出。事实与理由：2017年4月20日，原告作为出租方甲方，被告星光电影作为承租方乙方，双方签订《房屋租赁合同》(以下称租赁合同)及《房屋租赁合同补充协议》(以下称补充协议)，租赁合同约定：乙方向甲方租赁上海市乌鲁木齐北路XXX号XXX层和4层房屋(以下称系争房屋)，建筑面积1,470.26平方米，凭现状承租。第一年租金为6,507,081.30元，月租金为542,256.78元，租金每合同年度为4个交款期，每期为3个月租金，先付后用。本合同签订后三个工作日内收到南通市公共资源交易中心退还的投标保证金131万元后，乙方交清第三期(第一期、第二期为免租期)租金1,626,770.34元给甲方，此后乙方在本期租期结束前的30天前交下一期租金给甲方，依此类推。乙方在本合同签订后，且乙方收到南通市公共资源交易中心全额退回的投标保证金后向甲方缴纳履约保证金55万元，用作乙方履行合同的保证。租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止。承租人使用租赁物成立新公司，新公司自然成为本合同的共同承租人，向甲方承担连带责任。星光文化传媒为承租人提供履约担保。合同还约定了违约责任等其他条款。系争房屋为开放式毛坯状态。合同签订后，原告已于2017年5月1日前向被告交付租赁房屋，由被告进行前期装修设计改造。合同约定无须办理房屋交接手续，双方没有办理房屋交接手续。2017年8月24日，星光电影使用系争房屋开设了影会影院。星光电影在签约后，没有支付履约保证金、第三期租金及物业管理费。原告多次催告，被告拒不采取补救措施，原告不得不在2017年11月10日宣布解除合同，并要求赔偿全部损失。2017年11月13日，星光电影回函不同意解除租赁合同，导致原告无法自由使用房屋，损失扩大至今。因协商不成，原告起诉来院。被告星光电影、影会影院、星光文化传媒共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。认可影会影院作为租赁合同的共同承租方，星光文化传媒在合同中的确约定应承担担保责任，但是因星光电影与影会影院不应承担责任，故星光文化传媒也不需承担担保责任。系争房屋现在并不符合交房的约定条件，不是开放式毛坯状态，系争房屋内还有排污等管道没有移除，系争房屋在抗震方面也存有质量问题，达不到交房条件。根据补充协议，原告应完成加建楼梯才交房，但原告至今未完成加建楼梯，故原告并未向被告方交付房屋，被告方不应当支付租金。经审理查明，系争房屋的所有权人为原告，3层、4层的建筑面积分别为2,005.39平方米和965.88平方米，建筑类型为商场，用途为商业。2017年4月20日，原告(甲方)、星光电影(乙方)和星光文化传媒(作为承租方担保人)共同签订了租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，乙方确认对租赁物的现状已完全了解，并自愿以租赁物的现状承租该租赁物；租期自2017年5月1日至2027年4月30日，甲方给予乙方2017年5月1日至2017年10月31日期间的免租期优惠，供乙方对房屋进行装潢、修整和试营业，免租期内不计房租，但是如果乙方有任何一期租金逾期支付超过10天、违约野蛮装修、不交物业管理费或者因乙方原因提前终止合同，则本项优惠取消，乙方应当在收到甲方通知之日起3日内向甲方补交免租期内的全部房租；乙方向甲方承诺，租赁房屋作为影院使用，并保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未批准前，不擅自改变上述约定的使用用途；系争房屋第一年租金为6,507,081.30元(即月租金542,256.78元)，第三年起的租金比照上一年度递增，每两年递增率为5%，依此类推；租金每合同年度为4个交款期，每期为3个月租金，先付后用，本合同签订后三个工作日内收到南通市公共资源交易中心退还的投标保证金131万元后乙方交清第三期(即第一、第二期为免租期)租金1,626,770.34元给甲方；支付租金是乙方的基本义务，构成本合同的基础，任何理由均不能成为拒绝或者拖延支付租金的理由，在租金未按时付清的情况下，乙方无权提出任何要求或索赔，并且视为乙方放弃本合同的全部权利；乙方有义务按要求与物业管理公司签订服务合同，乙方不交物业管理费导致甲方代缴或遭受损失的，甲方有权向乙方追偿；乙方缴纳首期房租及押金后三日内，甲方应于租赁期限起始日前将租赁房屋交付乙方使用，双方不再办理房屋交接手续，由于乙方未按时付清首期租赁价款及押金导致房屋未交付乙方使用，租赁起算日不变，但由于甲方的原因未按时交房的，租期起算日应当顺延，甲方于本合同生效后，以房屋现有状态交房给乙方使用(附属设备同时点交清楚)，装修现状为除公共部位已做统一装修外，其余租赁部位均为毛坯；履约保证金为550,000元，乙方在本合同签订后且乙方收到南通市公共资源交易中心全额退回的投标保证金后向甲方缴纳；担保人星光文化传媒自愿为承租人提供担保，保证承租人按约(包括本合同、甲乙双方今后签订的补充协议、备忘录等)按时全面履行本合同及后续协议全部义务；承租人应自行办妥环保、消防、安全审批等事宜，并自行依法办理营业所需的各种证照，确保符合要求后方可营业；承租人使用租赁物成立新公司/企业，新公司/企业自然成为本合同乙方共同承租人，与乙方共同向甲方承担连带责任；租赁期间，水电煤等费用、物业管理费及其他因使用物业产生的费用由乙方按照规定支付，每逾期一日，从欠款之日起按所欠费用总额的0.5%承担逾期付款违约责任；乙方拖欠租金或者水电、物业管理费等费用累计达10天，或乙方对逾期付款造成的利息损失未及时补偿给甲方的，经甲方通知后五个工作日内乙方仍不予采取纠正措施的，甲方有权单方解除合同并立即收回租赁物，并由乙方赔偿全部损失并按未履行期间租金额的20%向甲方支付解除合同违约金，乙方不依约按时缴纳租金和应承担的费用，应就欠款金额按照月利息1.5%偿付逾期付款利息直到全部付清之日，并且逾期10日仍未全部缴纳的，甲方还有权对乙方采取停水停电等措施，有权解除合同，收回租赁物，甲方为实现债权而支出的费用包括差旅费、资产处置费、诉讼费、律师费、评估鉴定费等均由乙方承担；乙方如有欠租、提前解约等任何违约行为，则任何优惠措施均自动取消，免租期内的租金乙方应按首期租金标准补缴给甲方；在签署本合同之时，甲方应向乙方提交合法有效的营业执照和加盖产权人公章的房屋产权证复印件，该等材料仅限于用于本合同之目的，乙方不得以任何方式在任何时候用作其他用途。本合同如有变更或未尽事宜，需签订补充协议，口头承诺不具有合同效力。租赁合同另对其他事项进行了约定。同日，原告作为出租方甲方、星光电影作为承租方乙方、星光文化传媒作为承租方担保人签订补充协议，约定：“甲乙双方就2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》经充分协商一致，达成补充协议如下：第一，双方确认：乙方应按其与物业管理公司签署的物业服务合同规定支付物业管理相关费用。第二，鉴于乙方提出因经营影剧院需要对甲方房屋增设户外疏散梯、租赁房屋电容量增至650KW，对该改造工程双方约定：楼梯由甲方根据乙方提供的图纸进行施工，十天内完成；电增容由甲方承担并向供电部门申请落实。因发生的建造费用和电增容费用由甲方承担，乙方全力配合办理相关手续。甲方按照乙方图纸完成楼梯后向乙方交房，乙方如果不满意，经甲方同意乙方可以自行改造。第三，乙方影院内外消防系统须接入甲方所在万泰大厦内消防总控制室，不可单独设立监控室，甲方不再另行收费。第四，本补充协议经甲乙双方签字盖章后生效，本协议是《房屋租赁合同》的有效组成部分，本补充协议一式肆份，甲乙双方各执两份，具有相同法律效力。”届时，户外疏散梯没有建造，而且户外疏散梯至今并未建造。2017年6月7日，南通市公共资源交易中心通过中国银行转账支付给星光电影131万元，用途为万泰大厦房屋招租。2017年5月至7月间，星光电影多次向原告发送户外疏散梯图纸，图纸有更改，但均未盖章，其中5月17日的邮件附件中的图纸注明“本图未加盖单位出图章无效”，7月13日的邮件有“此图为建筑平面及立面方案图，确认后出结构图纸，钢楼梯结构须与原建筑结构局部连接，具体连接位置待楼梯确认后见后续结构图纸。此图已给结构确认过，钢楼梯靠建筑外立面的一侧，局部会有钢柱同原建筑结构连接，钢柱位置的现建筑外立面铝板局部要拆除，还请物业及大业主知晓”的内容；星光电影与原告就系争房屋的安全检测、排烟管道和排污管道的移除、注销三楼内原设立的公司、电增容等事宜进行了沟通。2017年8月24日，影会影院成立。2017年8月28日，原告向星光电影发送《工作联系函》，认为星光电影至今拖欠未付已经到期的第三期租金，已经构成违约，要求星光电影尽快支付。8月31日，星光电影发送《关于支付租金事宜的回函》，内容包括按照补充约定，交房日延至原告完成户外疏散梯后，故第三期租金的支付期限应当同步顺延；原告向星光电影交付的房屋应为毛坯，但事实上，系争房屋中违法违规铺设排烟管道和排污管道，导致星光电影无法按租赁合同规定的用途对房屋进行使用，多次要求原告处理未果，故系争房屋与合同规定的现状不符，不应要求星光电影支付租金；经星光电影要求，原告尚未对系争房屋电容量进行增容等内容。2017年9月6日原告向星光电影发送《关于万泰大厦三四层租赁相关事宜工作联系函》，在函中，原告表示自己已经按照被告7月28日邮件发来的楼梯结构施图做好施工准备，但因星光电影至今没有提供经消防、建设等部门批准的、由设计院盖章的施工图，导致疏散楼梯改造工程的一再拖延；原告仅是万泰大厦部分房屋的所有权人，无义务也无资格向星光电影提供整个大楼的所有图纸；房屋凭现状交接，五楼铺设排污排烟管道属于租赁物的现状之一；因星光电影未提供电影院装修工程的电力配置图，原告无法进行电增容申请；星光电影拖欠租金、物业费超过10天，原告有权提前解除合同等内容。2017年10月17日，原告与星光电影曾进行过一次面谈，面谈后，星光电影制作一份会谈纪要，但原告并未签字确认，后双方再行书面联系，商谈未果。2017年10月30日，原告向星光电影发送《履约催告函》，要求星光电影支付租金、履约保证金及物业管理费。2017年11月10日，原告向星光电影、星光文化传媒发送解除合同通知书，宣布因被告拖欠已到期房屋租金及物业管理费至今未付，构成根本违约，与被告解除租赁合同。该解除合同通知书于11月13日送达星光电影。同日，星光电影回复《公函》，称原告逾期交付租赁房屋，早已构成违约，星光电影原定在系争房屋经营影院的开业日期一再延后，损失严重，原告擅自解除合同，更是对租赁合同的严重违反。案外人上海中企物业管理有限公司(以下简称中企物业)为系争房屋的物业管理企业。2017年10月10日，中企物业认为原告未支付2017年5月至12月期间的物业管理费，起诉原告物业服务合同纠纷至本院。2018年2月11日，本院作出(2017)沪0106民初38346号民事判决，判决原告应于判决生效之日起十日内向中企物业支付2017年5月至12月期间的物业管理费982,892.64元，该案现已生效。另查明，2016年10月28日，星光电影向原告支付意向金20万元。因原、被告协商未果，原告聘请律师后起诉至本院，花费律师费若干。星光电影作为原告与南通文化旅游作为被告的租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0106民初45561号，本院于2017年11月15日立案后，于2017年12月11日公开开庭进行了审理，2018年3月6日，星光电影申请撤诉，本院依法予以准许。星光电影、影会影院作为原告与南通文化旅游租赁合同纠纷一案，案号为(2018)沪0106民初8907号，本院于2018年3月9日立案，并于4月19日公开开庭进行了审理。案件审理中，本院曾至现场查看，拍摄照片若干，并多次组织双方进行调解，均因差距过大而导致调解未成。原告曾表示希望收回房屋，减少双方的损失；星光电影表示原告没有交付房屋，故不存在收回房屋的问题，如原告自行处置房屋，构成对星光电影的违约。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、南通市公共资源交易中心退还给星光电影的银行凭证、《解除合同通知书》、《公函》、《工作联系函》、《履约催告函》及邮寄凭证、电子邮件等证据，被告提供的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、国内支付业务付款回单、《关于电增容事宜的工作联系函》、《关于万泰大厦三楼、四楼业主需完成的房屋质量安全检测之工作联系函》、《关于移管和注销三楼注册公司的工作联系函》、《关于支付租金事宜的回函》、《解除合同通知书》、《公函》及邮寄凭证、电子邮件等证据以及当事人的当庭陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于：一、合同是否解除原告认为，被告存在三项重大违约，原告足以据此宣布解除合同。被告的违约行为表现在：拒不支付2017年6月10日到期的履约保证金55万元、第三期租金1,626,770.34元及2017年5月1日起租日起的物业管理费。原告多次催告，被告拒不采取补救措施，原告不得以依照合同约定宣布与被告解除合同。被告认为，根据补充协议，原告必须要建造户外疏散梯后，才交付房屋，但原告至今未完成户外疏散梯的建造，故至今未交房。原告不能按约交付系争房屋在先，被告不支付押金与租金在后，故原告无权与被告解除合同。本院认为，原、被告约定租金先付后用，被告在租赁合同签订后三个工作日内收到南通市公共资源交易中心退还的投标保证金131万元后，支付第三期租金及履约保证金给原告。星光电影在2017年6月7日收到退还的投标保证金，故其应在6月12日前支付第三期租金及履约保证金。被告抗辩因原告未能交付房屋，故被告不支付租金与押金，鉴于双方在房屋租赁合同中约定支付租金是被告的基本义务，构成本合同的基础，任何理由均不能成为拒绝或者拖延支付租金的理由，在租金未按时付清的情况下，被告无权提出任何要求或索赔，并且视为被告放弃本合同的全部权利，故被告的抗辩不能成立。鉴于被告一直未支付租金，原告宣布与被告解除合同有效，本院确认双方的合同在2017年11月13日《解除合同通知书》送达被告之日解除，对原告主张原、被告之间的租赁合同于2017年11月13日解除的诉讼请求本院依法予以支持。二、原告是否已经按约交付房屋原告主张已经按约交付房屋。系争房屋是原告的优质国有资产，租赁合同约定凭现状交房，原告对房屋没有改造的义务。为证明自己的主张，原告提供系争房屋评估报告及中企物业提供的《证明》，证明系争房屋是原告的优质国有资产，价值1.6亿元，系争房屋于合同签订后已经交付，星光电影进行了前期设计改造，并于2017年7月3日接受了系争房屋电梯厅门钥匙。被告对评估报告认为，该报告系第三方出具，第三方的资质无法确定，报告的真实性、有效性和关联性都不予认可；对中企物业提供的《证明》，认为该份《证明》上有自然人签名，应出庭作证，且系争房屋系开放状态，不需要交钥匙，是否交房应当以房屋是否符合交付状态来看，而不是是否交钥匙。被告主张，根据补充协议，系争房屋应该建造好户外疏散梯后交房，但原告至今未建造，故原告至今未交房。即便如原告陈述的现状交房，系争房屋也未满足交房条件，根据租赁合同约定，系争房屋应为毛坯状态，但系争房屋现在有违法铺设的排烟和排污管道至今没有移除；系争房屋不符合抗震标准，应将系争房屋加固到符合抗震标准后交付给被告。被告为证明自己的主张，提供《乌鲁木齐北路XXX号万泰大厦结构抗震鉴定报告》一份，证明系争房屋存在安全隐患，不符合安全规范标准，系争房屋抗震墙厚度不能满足抗震鉴定规范要求。对该证据原告认为系争房屋已经竣工验收合格，且所有证照齐全，被告建造影院，应当是改造方案与房屋匹配，而不是改造房屋与方案匹配。本院认为，从原、被告的多次沟通可以看出，在签订租赁合同后，双方就房屋交房问题、户外疏散梯的建造及如何推进租赁合同等内容进行过多次磋商，但是双方争议很大。就原、被告是否交房一节，应从双方之间的约定来看。根据补充协议，“甲方按照乙方图纸完成楼梯后向乙方交房”，对于交房条件作出了与租赁合同载明的现状交房不同的约定，应以签订在后的补充协议为准，即完成户外疏散梯后交房。不论系争房屋是否符合毛坯状态，是否符合安全性能和抗震要求、是否完成电容扩容，因户外疏散梯至今没有建造，故本院认定系争房屋至今未交房。就原告凭现状交房，故房屋已经交付的主张，本院不予采信。就原告曾交钥匙给被告一节，因补充协议已经约定清楚建造好户外疏散梯后交房，故钥匙是否交付，不影响对交房的认定。根据租赁合同，星光电影与影会影院应按期支付给原告的租金，但合同解除后，预付未用的房租应当返还。鉴于系争房屋并未交房，故原告要求被告星光电影、影会影院连带向原告支付所欠租金的诉讼请求本院不予支持，原告诉请主张合同解除后的逾期付款利息本院亦不予支持。因系争房屋仍处于未交房状态，故原告要求被告星光电影、影会影院连带向原告交还房屋，并支付房屋占有使用费的诉讼请求本院不予支持。系争房屋并未交与星光电影与影会影院使用，被告亦不同意支付物业管理费，故原告诉请星光电影与影会影院支付物业管理费的主张本院不予支持。因被告违约不付租金与保证金，原告与被告解除合同，被告应承担提前解除合同的违约责任。原告要求被告星光电影、影会影院支付提前解除合同违约金12,315,319.90元(合同约定未履行期间租金金额的20%，计算方式为3,454天×6,507,081.3元/365天×20%=12,315,319.90元，3,454天是从合同解除之日起算)，被告对于计算方式认为标准过高，远远高于原告实际损失。本院认为，本案中，原告的实际损失主要在于系争房屋空置的损失。在被告未能按期提供符合施工标准的图纸的情况下，原告应及时催促，以便完成户外消防梯的建造使系争房屋符合交房条件，但原告未及时催促被告提供，也未及时行使合同解除权，扩大了自己的损失，故原告对系争房屋空置的损失也应承担部分责任。结合本案的实际情况以及被告未预付租金给原告带来的利息损失，本院酌情确认被告星光电影与影会影院应向原告支付提前解除合同违约金170万元。被告提出2016年10月28日向原告支付的意向金20万元用于抵扣部分租金，原告不予认可，同意抵付判决书项下被告应支付给原告的款项。本院认为，就20万元意向金的用途双方没有约定，被告提出用于抵扣判决书项下被告应支付给原告的款项并无不当，本院确认20万元意向金用于抵扣提前解除合同违约金。抵扣后，星光电影、影会影院还应支付原告提前解除合同违约金的金额为150万元。原告诉请被告补偿原告律师费355,000元，并提供委托代理合同及律师费发票予以证明。被告对律师费的凭证真实性予以认可，但认为原告主张律师费没有法律依据。本院认为，原告主张律师费损失有合同依据，但律师费的金额应结合律师费的支出及案件的实际情况考虑，本院酌情确定律师费的金额为5万元。星光文化传媒作为担保人应对星光电影与影会影院应承担的责任承担连带清偿责任。因变更工商注册信息不属法院处理范围，故对原告要求被告影会影院公司变更工商登记信息，将公司注册地址从系争房屋迁出的诉讼请求本院不予处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告南通文化旅游产业发展集团有限公司和被告上海星光电影股份有限公司、上海影会影院有限公司就上海市乌鲁木齐北路XXX号XXX层和4层房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2017年11月13日解除；二、被告上海星光电影股份有限公司、上海影会影院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告南通文化旅游产业发展集团有限公司提前解除合同违约金150万元(被告上海星光电影股份有限公司支付给原告南通文化旅游产业发展集团有限公司的20万元意向金已经予以抵扣)；三、被告上海星光电影股份有限公司、上海影会影院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告南通文化旅游产业发展集团有限公司律师费5万元；四、被告上海星光文化传媒集团有限公司对上述第二、三项被告上海星光电影股份有限公司、上海影会影院有限公司承担的付款义务承担连带清偿责任；五、对原告南通文化旅游产业发展集团有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费135,864.8元，由原告南通文化旅游产业发展集团有限公司负担117,114.8元，由被告上海星光电影股份有限公司、上海影会影院有限公司负担18,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦审 判 员  荣琼英人民陪审员  蔡凌军二〇一八年六月二十五日书 记 员  杨郭雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。