陕西省白河县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0929民初592号 原告：白河县勤得利房地产开发有限责任公司（以下简称“勤得利公司”），住所地陕西省白河县城关镇旬白路36号，统一社会信用代码916109297979405176。 法定代表人：肖利敏，男，系公司董事长。 委托代理人：张绪树，男，系公司员工。 委托代理人：黄波，男，陕西滕浩律师事务所专职律师。 被告：陈进文，男。 委托代理人：陈迪意，男，系被告之子。 原告勤得利公司与被告陈进文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理，同年5月4日依法适用简易程序公开开庭进行审理，除原告法定代表人肖利敏未到庭外，上列其他诉讼参加人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告勤得利公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付购房款157600元，并自2017年12月17日起至被告支付之日止，按照银行同期利率支付逾期利息；2、判决被告按照合同约定支付违约金21760元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告在白河县茅坪镇开发星宇大厦项目，2017年7月12日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定被告购买原告星宇大厦13层C号房屋，建筑面积128平方米，单价1700元每平方米，购房款217600元。并约定被告采取分期付款方式购房，装修时付3万，装修完毕付款41600元，剩余125000元搬迁款到账时一次性付清，同时约定如被告违约按照房屋总价款支付滞纳金和违约金。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告，被告已经装修入住，且搬迁款已经领取，但被告除支付60000元购房款外，拒不支付剩余购房款。原告为维护自己合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法审理。 被告陈进文辩称，原告所述房屋总价款及剩余价款属实，但被告不存在违约。第一、双方约定2017年10月1日原告向被告交付房屋，但至今原告房屋仍不具备竣工验收和交付条件；第二、合同第六条明确写明，房屋达到交付使用条件后，原告书面通知被告办理交付手续，并提供住宅使用说明书，但被告至今并未收到原告的书面通知；第三、被告并未装修入住，被告为茅坪镇2017年贫困户脱贫户，因原告误判工期，导致约定交房时间时，房屋封顶工程并未完成，为不影响移民搬迁款兑付，原告与被告协商，在完全不具备装修条件的情形下，原告提供临时水电，被告仅刷了一层乳胶漆，完成了政府脱贫攻坚验收工作，但房屋实际不具备装修条件；第四，被告至今仅有一把入户门钥匙，其它钥匙均由原告保管，足以说明房屋至今未交付。被告并未表示不支付剩余购房款，且多次告知原告尽快完成房屋的配套设施建设，只要房屋达到竣工验收及交房的条件，被告立即支付剩余房款。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、公司营业执照及法人代表身份证复印件，拟证明原告主体适格。 2、授权委托书及房屋买卖合同，拟证明原告将星宇大厦项目全权委托给张绪树负责，张绪树与被告于2017年7月12日签订房屋买卖合同，约定房屋总价款为217600元，定金20000元，装修付30000元，装修好付41600元，剩余125000元搬迁款到账一次性付清。 被告未提交证据。 当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院依法组织双方进行了质证，对原告提交的公司营业执照、法人代表人身份证、授权委托书及房屋买卖合同，真实合法，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月9日，原告勤得利公司委托张绪树作为茅坪镇星宇大厦项目负责人，负责处理房屋开发过程中的一切事宜及房屋销售，2017年7月12日，张绪树以原告名义与被告签订商品房买卖合同，约定将星宇大厦13层C号房出售给被告，房屋面积128平方米，每平方米1700元，房屋总价款217600元。被告采取分期方式付款，定金20000元，装修付30000元，装修好付41600，剩余125000元搬迁款到账一次性付清。如被告未按上述规定时间交购房款，在逾期十日内，则被告必须向原告交纳按总房价每天3%的滞纳金。如被告超过10日仍然不交购房款，原告有权解除合同，同时被告必须向原告交纳合同总标的即购房款10%的损失费用，同时原告拥有该套房屋重新销售权。2017年10月，白河勤得利房地产开发有限公司星宇大厦住宅楼经陕西省建筑工程质量检测中心鉴定，该工程施工质量满足设计要求，符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB20204-2015）的要求，综合判定：白河勤得利房地产开发有限公司星宇大厦住宅楼主体结构及基础施工质量符合设计及规范要求；白河勤得利房地产开发有限公司星宇大厦住宅楼结构安全性符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）的规定，不影响整体承载，综合评定为ASU级。2017年11月，原告向被告交付房屋，被告对房屋进行了简单装修，2017年11月23日，白河县茅坪镇财政审计所对被告房屋入住情况进行了验收，2017年12月17日，被告收到茅坪镇易地扶贫搬迁建房补助款125000元。 另查明，被告共计向原告支付购房款60000元，剩余购房款至今未支付。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告勤得利公司与被告陈进文签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，被告按照合同约定向原告支付了部分购房款，原告向被告实际交付了房屋，合同实际履行并生效，被告应当按照合同约定向原告支付剩余购房款。被告辩称其不存在违约，主张该房屋未经竣工验收，且不具备交付条件，原告违约在先。但经庭审查明，原告已将房屋交付给被告，且被告进行了装修，应当视为被告已对房屋进行实际验收，而且原告提交的该房屋安全性鉴定报告也证实不存在安全质量问题，故本院对被告该辩称不予采纳。现合同约定的付款期限和条件早已成就，被告未支付剩余购房款已明显构成违约，应承担继续履行的义务，故对原告要求被告支付剩余购房款157600元的诉讼请求予以支持。对原告主张被告自2017年12月17日起至被告支付之日止，按银行同期利率支付逾期利息，无事实法律依据，本院不予支持。 另原告主张被告按照合同约定按房屋总价款10%支付违约金共21760元。根据第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未提供相关证据证实其具体损失数额，故本院只能认定其实际损失为同期白河县农村商业银行贷款利息，即自被告违约之日起（2017年12月18日）至原告起诉之日（2018年4月24日）止，实际损失酌情认定为157600元×12%÷365天×127天=6580.40元，本案原告主张的违约金21760明显过分高于造成的损失，经本院向被告释明，被告主张违约金过高，要求对违约金进行调整。根据法律规定，本院酌情认定被告应向原告支付违约金为6580.40元+6580.40元×30%=8554.52元，故本院将本案的违约金确定为8554.52元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈进文于本判决生效后十五日内支付原告白河县勤得利房地产开发有限责任公司剩余购房款157600元； 二、被告陈进文于本判决生效后十五日内支付原告白河县勤得利房地产开发有限责任公司违约金8554.52元； 三、驳回原告白河县勤得利房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3888元，因适用简易程序减半收取1944元，原告白河县勤得利房地产开发有限责任公司负担144元，被告陈进文负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提起上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审判员  郑辉 二〇一八年六月二十日 书记员  姜曼