海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初2560号   原告（反诉被告）：伍尚国，男，1954年9月23日出生，现住海口市。   被告（反诉原告）：陈盈月，女，1979年9月16日出生，汉族，现住海口市。   委托诉讼代理人：胡永秀，海南新概念律师事务所律师。   原告（反诉被告）伍尚国（以下统称原告）与被告（反诉原告）陈盈月（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，被告提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，依法由审判员郭煊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告及被告委托的诉讼代理人胡永秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、解除被告与原告于2017年10月8日签订的房屋租赁合同；2：赔偿原告因被告拒绝履行合同造成原告直接经济损失5.7万元；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告并更其第2项诉讼请求为“赔偿原告因被告拒绝履行合同造成原告直接经济损失56900元”。   事实和理由：2017年9月间，原告的位于海口市××区房在除第四层外，第一、二、三、五、六、七层都住满租户的情况下，以及原告将该楼房第四层改造分隔成一厅五个单间完成了的时候，此时被告自行上门找到原告，向原告提出要求将原告楼房的第三、四、五、六、七层总包给被告做二房东管理出租收益使用，还提出要求由原告负责出资将该楼的第三、五、六、七层拆墙改造隔成单间3个（原第四层已有5个共8个单间），一房一厅9个，两房一厅2个，及现有一层的一间车库租给被告使用，之后被告经几次来该楼勘察评估后，合同约定：“原告将海口市琼山区博雅路376号出租五层计单间8个，一房一厅套间9个，两房一厅套间2个，提供车库一间租给乙方（被告），用途为乙方租用该房屋仅作出租居住使用。”又约定：“原告给被告租期拟五年，从2018年1月1日至2023年1月1日止，实际交付为2017年12月1日免租一个月，”又约定第九条：“乙方（被告）有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，押金不退还。第2项：乙方（被告）拖欠租金累计15天的。”又约定第七条：“交付日期为双方签订合同后，甲方开工改造房间之日时，乙方也交纳押金2万元即为交付之日，甲方完成改造房间后再追加1万元押金），并为正确交房使用，但租期以前款规定时间为准”。又约定：乙方（被告）租金每月9500元，租房押金3万元给甲方。“合同签订后原告便将原租住该楼第二、三、五、六、七层住户清理，空出所有房间进行改造，同时收取了被告向原告支付两万元租房押金（收据写成定金其实就是押金，余下1万元押金后付）。但是，当原告收到被告押金交付该楼后，在原告与被告双方应各自投入资金，各自依约负责承担合同规定的改造制作，兼加设备物品的阶段时，原告依约投入了8万元用于负责（打墙开门，安水安电，加建洗手间，加做楼南侧玻璃窗以及不锈钢防盗网，厨台，贴瓷砖和整楼走道涂料）工程，而被告则不依约投入任何资金进行应负责的（室内涂料），也没有投入资金应负责的兼加相关设备物品如（监控及电视、网络、热水器、床、空调等）。不但如此，被告还为赚取原告出资制作防盗网、玻璃窗工程利润而要求原告交该工程给被告老公及老公朋友一起制作，且要求单价比别人高出每平方5至30元。从而制作过程造成了工程安装拖延，因被告不依合同拒不出资做室内涂料使其搁置了一段时间后原告不得不出资来制作完成。这是被告的过错。被告更是寻找其他借口拒付给原告租房后续的押金1万元和应缴付给原告的租金。原告经多次出面及电话协商要求被告执行合同均遭拒绝，被告根本不顾原告已投入大量资金改造房屋因改房造成出租时间损失的房租收入，也不顾双方签订的合同的依法存在，更可耻的是一意要求原告一起将合同撕掉或者烧掉，返还已付原告的押金，是在是无视法律尊严。被告不但在行动表现上已充分表示拒绝执行该合同，也当面向原告表示过和电话中向原告说：”有别人要包就包给别人"（见2018年3月10日电话录音附后），明确不租赁原告房屋。从而造成了原告至今（2018年1月至4月）的租金损失3.8万元，以及因被告提出和原告签订租赁合同而清走了原告先前租户（2017年10月至12月）的租金损失1.9万元，以上共造成原告直接经济损失5.7万元应由被告承担。依双方合同规定，由于乙方（被告）违约并自动放弃租赁甲方（原告）房屋，故被告已付给原告的押金2万元应不予退还。   被告辩称,1、涉案的2017年10月8日签订的房屋租赁合同无效，原因是因为本案的原告没有依法取得涉案房屋的规划报建手续，而仅提供一份施工许可证，施工许可证上载明的面积为126平方米，与土地证的面积刚好是相同的，没有楼上的相关的规划报建手续，所以我们认为涉案房屋按照《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条，涉案的合同是无效的。2、其要求赔偿所谓的经济损失5.7万元没有事实和法律依据，因为该房屋的添附均不可移动和拆除，按照《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》的规定，不存在承租人向出租人要求赔偿损失。3、现在在本案原告起诉被告以后，仍然没有将房屋装修、安装大门、窗等完成，这达不到居住使用的条件，并且逾期，所以我方认为本案的原告应该将其收取的2万元押金返还给被告。鉴于合同有效，所以我方将原来的诉求变更为原告返还收取的2万元押金并按合同约定承担2万元的违约责任。同时经我们了解涉案房屋原告可能存在第二次加盖的情形。   被告提出反诉的诉讼请求：一、确认2017年10月8日《房屋租赁合同》无效；二、原告返还被告押金2万元；三、本案反诉、本诉的诉讼费用有原告承担。经法院针对合同效力性释明后，被告变更诉讼请求为：1、原告退还被告2万元并赔偿违约金2万元，共计4万元。2、反诉费由原告承担。   事实和理由：2017年10月8日，被告与原告签订《房屋租赁合同》合同签订后，被告向原告缴纳了押金2万元，原告出具了条据。但原告一直未正确交房给被告，未在合同第二条“租赁期限”的约定在2017年12月1人交付给被告。经海口市琼山区人民法院2018年5月23日《释明通知》释明：所涉楼房的《房屋租赁合同》系合法有效。结合2018年5月14日下午庭审中，原告明确关于"不同意将涉案的房屋交付租赁给被告，足以证明原告违约，原告不同意将涉案房屋租赁给被告。依照《房屋租赁合同》第十条的约定，原告应退回被告所缴纳的押金2万元及赔偿违约金2万元。对于案件事实和理由，具体以2018年5月14日下午庭审为准。   原告针对被告的反诉答辩,一、原告没有任何违约，违约的是被告。被告违约一：在双方签订合同当时，被告带来老公及朋友以签合同为条件，要求附加承包原告出资更改楼房的所有工程，原告只好同意将部分工程（拆除旧防盗网，做新的不锈钢防盗网及新做铝合金窗）给被告老公及朋友制作，单价比别人高出每平方5元到30元，该工程由他们制作好后安装时漏做了一个窗的防盗网，一直待到春节后他们才来补充安装完。被告违约二：在原告2017年10月8日收取被告押金2万元，原告同日进行开工改造房间，被告这时应该依约进行该楼第七层的不需任何改动的一套两房一厅涂料制作，以及一套的两个房间涂料制作，而被告不投入资金进行制作，并一直拖延到最后也不投入资金做涂料。被告违约三：原告全部出资改房制作（包括室内涂料）完成后，被告向原告提出无理的合同约定以外的要求，将原本双方签约时表态同意的木门换成豪华铁门，原告不同意后，被告一再拖延不继续履行合同，还欺骗原告称：“春节过后再付钱履行合同。”春节过后，经原告与被告协商之后，同意由被告自己出资负责更换铁门，费用在今后租金中抵销，但被告和韩浩来到现场统计后给工厂报价，被告嫌价格贵、投资大而拒绝执行该承诺，继续拖延不履行合同，直到2018年3月10日双方通电话中，被告向原告明确表示不再继续履行合同，以及表述不再承租原告楼房。被告违约四：涉嫌被告指使其老公将原告的大门锁头损坏，以此表示不租原告楼房行为。被告老公还到原告家中以威胁的粗暴口气扬言：“要求立即退回押金两万元和支付一万元利息，否则将要派两个马仔日夜跟踪直到收到三万元为止。”二、原告交付楼房时间实为2017年10月8日，合同第七条约定：“交付日期：双方签订合同后，甲方开工改造房间之日时乙方也交纳押金两万元为交付之日。”有证据证明原告于2017年10月8日收到押金和当日开工改造房间，充分说明原告2017年10月8日已交付该楼给被告，同时交付早已装修完好，可使用该楼第四层，也同时交付第七层中原本不需打墙改造的一套两房一厅和另一套的两个房间，当即由被告可以进行室内的涂料制作，但被告不投入资金进行制作，这是被告的过错。   三、被告反诉的理由是：原告未在合同第二条“租赁期限”约定在2017年12月1日交付楼房给被告的说法是无理无据的。（一）综上事实根据，被告自2017年10月8日起不依约定投入做涂料，已在履行合同开始第一时间违约了。（二）合同第二条款约定的“租赁期限”和合同第七条款专门的“交付日期”约定是两个不同的概念，前者“租赁期限”指的是起租时间和收取租金一致的同步性，是针对租金计算而言，而后者“交付日期”纯指交楼时间，因存在被告应投入资金进行涂料的制作而须交楼给被告，被告进行共同制作的缘故，故该交楼时间与计费租期无关，与被告制作涂料有关。合同指2017年12月1日起（免租一个月）是原告免费赠送给被告的优惠时间（即2017年12月1日至2018年1月1日止），证明2017年12月1时间不作为交楼时间，况且实现交楼时间正好是以上证据证明的2017年10月8日已交付该楼房。（三）当双方在2018年3月10日通话后，（见通话录音），被告向原告明确表示不继续履行合同，坚决不再租赁原告楼房后，离起诉法院时间一个多月里，被告仍然由其老公私下拟强迫原告返还押金及付一万元利息，以上证明被告故意撕毁合同的违约行为。依据合同法第一百零八条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约的责任”。第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同”。根据以上法律规定以及根据双方合同约定第五条和第十条规定，原告不应退回被告已交的押金，并且有权追索被告应缴纳的租金。再根据以上法律及根据合同约定的第九条规定，原告有权解除合同收回房屋，押金不退换，所造成的损失应由被告负责承担赔偿。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对无异议的证据认证如下：原告提交的海口市国用（2010）第012471号国有土地使用权证、施工许可证、当初建好楼房照片、关于《桂雅园新村》基建施工的补充规定、原被告通话录音内容、一层装修照片，被告提交的31张照片、收据、手机短信、2018年5月9日和5月16日拍摄的三张照片及原、被告均提交的《房屋租赁合同》，原、被告对上述证据的真实性无异议，经本院审查，本院对上述证据的真实性均予以确认。   对当事人提出异议的证据认证如下：1、对原告提供的吴亚深的证明、杨某和周庆文的证明、管理人员杜林的证明、蒋光亮和杜林的作证证明、杨金海的证明、杜林和李君及杨金海的作证证明，上述证明属于书面的证人证言，出具证明的人应属于证人，因上述证人未出庭作证，接受法庭质询，故本院无法核实上述证明中内容的真实性，因此，对上述人员出具的书面证明的真实性不予采信。2、对原告提供的悬挂出租屋牌匾照片，被告认为无法核实真实性，由于该照片中显示门牌号与涉案《房屋租赁合同》中的地址相一致，被告无相反证据推翻其真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。对原被告提供的整改完成后的照片、一楼车库一间的照片及该房拆下旧防盗网、窗及拆墙垃圾照片，原告预证明开工改造及在2018年1月1日前完成改造，被告仅对其证明力有异议，对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的钥匙照片，本院对其关联性不予确认，对原告提供的桂雅园新村平面图，基于原告未能提交该平面图的原件，本院无法核实该证据的真实性，故本院对其真实性不予确认。对原告提供的双方确认的房屋改造平面图，由于该平面图没有被告签字确认，从该平面图中无法判断系涉案房屋改造平面图，故本院对其关联性不予确认。对原告提供的杨某结账条据，由于该条据中的内容涉及原告与案外人杨某的债权债务关系，条据中的内容未经杨某确认，也未经司法确认，故本院对该证据的真实性不予确认，   根据本院采信的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2017年10月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定：一、原告将位于海口市××区，共计单间8间、一房一厅套间9间、两房一厅套间2间，车库1间出租给被告；二、租赁期限拟定五年，从2018年1月1日至2023年1月1日止（五年），实际交付为2017年12月1日（为免租期一个月）；三、被告租用该房屋仅作出租居住使用；四、被告须交押金3万元，租赁期满后确定房屋无损坏后退还被告，押金不算利息。合同签订后，原告开工改造房间之日时被告交纳押金2万元即为交付之日，原告完成改造房间后再付1万元，并为正确交房使用，但租期以欠款规定时间为准；四、租金交纳方式：租金为每月9500元，租金按每三个月的第一日一次性交纳。双方按先交纳租金后租用方式进行，租金每3年递增10%，原告交房同时收取前期三个月的租金。五、合同生效期间，原、被告不得违约单方中止合同，若原告中途需终止合同，应提前2个月通知被告并双倍返还被告押金（其中已包括退还押金），无需对被告作另外其他补偿，若被告需中途终止合同，也需提前2个月通知原告，原告不退回押金，双方通知期间租金照付；六、原告将该房屋交付给被告之前的垃圾费、水电费等费用由原告结清，从房屋交付之日起至合同到期被告将房屋交还原告之日止由被告承担垃圾费、水电费以及被告使用期间产生的相关费用；七、被告守约情况下原告提前终止合约，原告应退还被告的押金3万元，并赔偿违约金3万元给被告；如被告违约的原因造成合同提前终止，原告不退还被告押金3万元，原告有权向被告追索应缴租金及相关所欠的费用；八、原告负责将该楼房间按双方认可的图纸布局改好土建部分（即打墙开门，安装水电，加建洗手间，加作楼南侧玻璃窗及每套有一个伸出防盗网和每套间一个厨台，改入地板贴瓷砖和整栋楼走道涂料），室内涂料由原告负责后抵去租金；九、监控及电视、网络、热水器等其他用品由被告自行兼加，被告兼加物不作为抵租金之用；十、合同自双方签字并向原告支付押金之日起生效。2017年10月8日，被告向原告支付2万元押金，原告当即向被告出具了押金收条。合同签订后，原告组织工人进场对房屋进行改造施工，原告主张其在2018年1月1日前改造完毕，而被告未依约制作室内涂料违约在先，被告认为原告至今未完成改造，也未交付房屋给原告，被告违约，双方由此产生争议，原告遂向本院提起本案诉讼，被告亦提起反诉，主张涉案合同无效。案在审理过程中，本院依法前往海口市琼山区住房和城乡建设局调查了解后，认为涉案的楼房系取得当时政府有关部门的规划报建手续，涉案合同系合法有效的，本院依法对合同效力性向被告释明后，被告变更诉讼请求。   另查，2018年2月8日，原告向被告发送内容为“小妹，大明今天已安装好他漏做的防盗网，楼全完工，你明天抽空来看看吧！”的短信。2018年2月27日，原告又向被告发送内容为“今天二月二十七日年已过了，你是否付钱接手我喽？”的短信。2018年3月10日，原告向被告发送内容为“小妹：自二月八日我完工至今也已一个多月了，你怎样打算，前几天到现在说换门也没说来价格？”的短信。2018年3月10日，原、被告对租赁涉案房屋事宜进行手机通话，被告通话的主要内容为：我这段时间又要盖房我又没空闲，如果要改我也要亲自去那里，加上那人出价那么高我也不想投那么多钱。买了门又要安装又做涂料总是钱，要花好多钱。是讲要投钱是不错，但现在我不想投那么多钱，我又没时间去管工，如果有人要包你就包给别人也可以，要不我帮你出租出去，我的客户很多在外面，好多人打来电话，我如帮你租出去你可能还会赚更多钱。我帮你租出去住满后你就叫一个信任人来管也可以。你做的规格不和我，叫我怎么租你的。不是门，你那几个房小小放不了东西，抽烟机不好装，叫我怎么租。我是同意你这样隔，但你做这东西这样。你这样我不要了。   再查，原琼山县建设委员会于1990年7月30日向原告颁发《施工许可证》，该证载明的主要内容为：关于你送来建宅审批申请表壹份，经我委派员到实地调查，符合城市建设规划，同意建宅126M2.。   本院认为；一、关于合同效力问题。原告所建的涉案楼房系经过当时政府有关部门的审批，原告将其对外出租并与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同内容未违反法律、法规强制性规定，系合同签订双方的真实意思表示，属合法有效，原、被告应按照合同的约定全面履行合同义务。   二、关于《房屋租赁合同》是否应解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，根据原、被告的通话录音内容及双方手机短信内容中可以得出系被告不愿意出资，并以原告改造后的房屋不符合要求，提出不再承租涉案房屋方，根据上述法律规定，原告有权解除合同，现原告起诉主张解除合同，被告在庭审中也表示不再要求继续履行合同，同意解除合同，故原告主张解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。   三、关于原、被告是否存在违约情形及是否应承担违约责任问题。本案中，被告以原告逾期交房、中途终止合同为由依据合同约定主张被告返还押金及支付违约金。本院综合《房屋租赁合同》的全部条款约定可以得出，原告应在2017年12月1日前将改造完成的楼房交付给被告，但从原告给被告发送的短信内容可以得出，原告是在2018年2月8日才改造完成并通知被告，故原告未依合同约定时间完工及交房，构成违约。而被告在收到原告通知收楼短信后，未及时接受涉案楼房，也未按照合同约定支付剩余1万元押金，亦未出资制作涂料，由此可见，被告存在违约。由于原、被告在合同中未对原告逾期交付房屋和被告延迟收房、未出资制作涂料等情形约定违约赔偿责任。现被告无证据证实原告逾期交房给其造成2万元损失，故被告以原告交房违约作为主张违约金的理由，没有依据，本院不予支持。原告主张被告的上述违约行为导致其2017年10月至12月的租金损失18900元，但原告所主张的是涉案合同签订之前的租金损失，该损失与被告无关，且原告仅凭杜林的书面证明，而无其他证据佐证，无法证实其主张的数额，故原告主张被告赔偿18900元租金损失，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告认为原告中途终止合同，但根据本院查明的事实，系被告提出不承租涉案房屋，提前终止合同。基于双方在合同中未约定改造后房屋的标准，也未约定原告逾期交房及交房不符合被告要求时，被告对此可以提出终止合同，且被告也无证据证实原告的违约行为会造成合同目的不能实现，因此，本院认定被告在无约定及法定解除事由的情形下提前终止合同，被告构成违约。因此被告以原告中途终止合同作为主张违约金的理由，没有依据，本院不予支持。故被告主张原告违约中途终止合同要求其赔偿2万元违约金，于法无据，本院不予支持。   四、关于退还押金问题。根据《房屋租赁合同》对单方终止合同押金返还的约定，该押金的性质实为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的约定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。而双方在合同约定，被告中途终止合同，原告不退还押金。现因被告违约中途终止合同，原告依法依约均无需退还被告押金，故被告主张原告退还2万元押金，本院不予支持。   五、关于被告是否应赔偿2018年1月至4月的租金损失。原告主张被告赔偿2018年1月至4月期间的租金损失，实际是要求被告支付租金。根据本案查明的事实，原告系在2018年2月8日房屋改造完成，被告在2018年3月10日向原告提出不再承租涉案房屋，是在合理期限内及时减少双方签约损失的行为，且双方均确认原告已将涉案房屋交由他人居住使用，被告一直未占有使用，原告也不存在无法收回涉案房屋的情形，因此，被告不应支付原告所主张的租金，故原告主张被告赔偿2018年1月至4月的租金损失，于法无据，本院不予支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）伍尚国与被告（反诉原告）陈盈月于2017年10月8日签订的《房屋租赁合同》；   二、驳回原告伍尚国的其他诉讼请求；   三、驳回反诉原告陈盈月的全部反诉请求。   本诉案件受理费613元，由原告（反诉被告）伍尚国负担，反诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）陈盈月负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 郭 煊     二Ｏ一八年六月二十日   法官助理 蔡慧文   书 记 员 王梦楠   速 录 员 高莉瑶