四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初1461号 原告（反诉被告）雷彪，男，汉族，生于1970年9月14日，高中文化，住巴中市巴州区。 原告（反诉被告）周代鑫，男，汉族，生于1966年10月21日，高中文化，住巴中市巴州区。 原告（反诉被告）张文周，男，汉族，生于1965年7月3日，高中文化，住巴中市巴州区。 共同委托代理人（特别授权）彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。 共同委托代理人姜西，男，生于1964年4月21日，汉族，高中文化，户籍地巴中市巴州区。 被告（反诉原告）四川恒州房地产开发有限公司。 住所地：四川省成都市武侯区少陵横街**附****。 法定代表人张健，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）刘国龙，男，汉族，生于1966年1月1日，大学文化，户籍地巴中市巴州区，系该公司员工。 原告（反诉被告）雷彪、周代鑫、张文周与被告（反诉原告）四川恒州房地产开发有限公司（以下简称“恒州房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年3月27日立案受理后，被告恒州房产公司提起反诉，本院经审查予以受理，并决定与本诉合并审理，依法由审判员巩麟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷彪、周代鑫、张文周的委托代理人彭定春、姜西，被告（反诉原告）恒州房产公司的委托代理人刘国龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雷彪、周代鑫、张文周诉称：2014年1月26日，我们与被告订立了由其开发的位于巴中市巴州区房屋的《商品房认购预订合同》，合同约定，我们以按揭方式购买房屋位于健福花园5号楼，独立单元贰楼A1-A6房，建筑面积617.48㎡，3800元／㎡，首付30%，金额为704337.60元，下余房款1643454.10元，由我们办理按揭。同时约定，签订本协议时付35万元，下余首付款35万元，在贰楼现浇封顶时必须付清，定于2016年2月1日交房，单方违约向守约方赔偿总房款5%的违约金，还特别约定二楼层高必须达到3.2米。合同签订后，我们按约定向被告支付购房款70万元，但被告未按时交房，此外，楼层高也达不到约定高度，由于被告根本性违约，导致合同无法履行。为此，我们要求解除合同，终止履行，故向法院起诉，望判令：1、解除原、被告2014年1月26日订立的《商品房认购预订合同》，责令被告立即返还预付款人民币70万元并按银行贷款利率承担资金利息，同时支付违约金117389.60元；2、本案受理费由被告承担。 被告恒州房产公司辩称：一、三原告履行合同不能，构成违约：1、《商品房认购预定合同》第四条第三款约定：“签订本协议时乙方支付甲方35万元，下欠首付款在甲方二楼现浇封顶时必须付清”，而三原告未按约定时间支付下欠首付款，被告多次催收后三原告才在2015年5月26日支付下欠首付款；2、三原告按揭付款违约，三原告在履行合同期间，提供的相关身份信息和资信证明不符合按揭贷款条件；3、涉案房屋于2015年10月1日主体竣工，2016年10月竣工验收，被告多次催收原告接收房屋、交付房款，但原告拒不履行，故原告存在违约行为。二、原告起诉的违约事实不成立，1、楼层高3.2米的约定无效，商品房建设层高必须符合城市规划，不能以合同当事人的约定作为合同履行的条件；2、延迟交房的事实不成立，被告多次催收，但原告不能办理按揭、不接收房屋、补交房款，原告存在过错。综上，请求驳回三原告诉讼请求。 反诉原告恒州房产公司诉称：2014年1月26日，反诉原告与反诉被告订立《商品房认购预定合同》，约定由反诉被告认购健福花园五号楼电梯公寓独立单元二楼A1-A6号房屋，建筑面积617.48㎡，单价3800元／㎡，总价款2347792元，付款方式为首付30%，即704337.60元，下余房款1643454.40元由反诉被告提供按揭相关证件，以按揭的方式支付，若反诉被告提供的相关身份证明和资信证明不符合按揭条件，出卖方不予办理按揭，责任由认购方自行负责，将按揭转为其他付款方式。签订本协议时，买受人向出卖人交付35万元，下欠首付款35万元在二楼现浇封顶时付清。合同成立后，反诉被告付首付款35万元，在二楼现浇封顶后，反诉原告多次催收反诉被告给付下余的首付款，反诉被告延迟履行合同义务，于2015年5月26日在十楼封顶时交首付款35万元。由于反诉被告拒不提供按揭相关身份证明和资信证明材料，反诉原告不能为其办理按揭手续，反诉被告没有正当理由拒绝履行合同约定的付款义务。该栋建筑于2015年9月2日17层封顶，经质检主体验收质量合格；2015年10月，该栋建筑全面竣工，2016年1月反诉原告数次电话催收反诉被告给付房价款并接受房屋，但反诉被告拒不履行合同义务，反诉原告于2017年3月29日、2017年8月21日向反诉被告发出《关于履行“商品房认购预订合同”函》要求反诉被告签订《商品房买卖（备案）合同》，并履行合同约定的付款义务，逾期出卖人有权处置原认购预定的商品房标的物。反诉被告收到告知函后，不仅对反诉原告的告知函不予回复，而且拒不履行合同义务。尔后，反诉原告于2018年3月2日、2018年4月27日将1单元2层A4号117.66㎡，1单元2层A3号115.52㎡分别出售给彭磊、张义。该建筑经测绘A1-A6房屋面积562.98㎡，除销售给彭磊、张义的房屋外，尚有329.80㎡房屋未销售，总价款为1253240元，除反诉被告给付的首付款70万元外，尚应给付房价款553240.00元。 综上所述，由于反诉被告给付合同约定的首付款的时间条件滞后和拒不提供按揭的相关资料，经反诉原告电话、书面信函邮寄送达后，反诉被告拒不履行合同义务，已构成根本违约。反诉原告将反诉被告认购的房屋部分出售，符合法律和合同约定，为了维护被告自身的合法权益，提起反诉，望判令：1、确认反诉原告与反诉被告于2014年1月26日订立的《商品房认购预订合同》特别说明条款“楼层高度必须达到3.2米”无效，其余合同部分条款合法有效；2、反诉被告履行《商品房认购预订合同》确认的给付反诉原告房价款553240.00元【（总面积562.98㎡-已售房屋面积233.18㎡）×3800元／㎡-已付房款700000.00元】，并接收健福花园五号楼A1、A2、A5号房屋面积329.80㎡；3、反诉被告根据合同第十条1款约定承担违约金62662元【（总价款562.98㎡-233.18㎡）×3800元／㎡×5%】；4、反诉被告承担本诉及反诉费用。 反诉被告雷彪、周代鑫、张文周辩称：1、反诉原告诉称的事实不属实。诉状中称我们迟延履行义务不属实。根据合同约定在第二楼封顶时付清35万元，但本案反诉原告是在我们缴款前的一段时间二楼才封顶，缴款时间并未违反合同约定，且反诉原告诉称我们不提供身份和征信证明导致按揭不能办理不属实，而是在2016年交房前，房屋的层高不符合合同约定，故不是我们不履行，而是反诉原告没有履行合同约定义务；2、反诉原告请求确认双方于2014年1月26日订立的《商品房认购预订合同》特别说明条款“楼层高度必须达到3.2米”无效，其请求无法律规定的可撤销、可变更的理由，故反诉原告该项请求不应成立；3、反诉原告已将部分涉案房屋卖与他人，要求我们继续履行合同于法无据；4、本案中，合同履行不能是因为反诉原告的行为违约，房屋不能达到交付的条件，也未通过书面的形式告知我们，故反诉原告要求我们承担违约金的事实不成立。当然，反诉费用应由反诉原告自己承担。 经审理查明，原告与被告于2014年1月26日签订《商品房认购预订合同书》，该合同约定：原告按揭购买被告开发的位于巴中市巴州区五号楼电梯公寓独立单元贰楼A1-A6号房屋，建筑面积约为617.48㎡，房屋单价3800元／㎡，该套房屋总价款为2347792.00元。该合同第四条第3款“银行按揭付款：首付总房款30%，金额为704337.60元，下余房款1643454.40元，由认购方向出卖方提供按揭相关证件，办理按揭相关手续……”第十条：“违约责任。第1条：本合同自双方当事人签字生效，单方违约，除违约方向守约方赔偿总房款5%的违约金外……”该合同：“特别说明：该二楼楼层高度必须达到3.2米”。合同签订后，原告分别于2014年1月29日、2015年5月26日向被告交购房款35万元，共计缴纳购房款70万元。后被告多次向原告发函催促原告履行双方签订的《商品房认购预定合同》并与被告签订正式的房屋买卖合同，但原告认为被告修建的“健福花园”（二期）五号楼电梯公寓独立单元贰楼A1-A6号房屋楼层没有达到双方签订的《商品房认购预订合同书》中的“特别条款”约定的3.2米的楼层高度，继而未进行接房、办理按揭。 同时查明：原、被告约定购买的房屋已于2015年9月取得了商品房预售许可证，2016年10月竣工，经过了质量验收。双方约定购买的房屋楼层高度为3米，被告分别于2018年3月2日、2018年4月27日将1单元2层A4号117.66㎡、1单元2层A3号115.52㎡房屋分别出售给彭磊、杨琴与张义、王静，并进行了合同备案，即被告已将“健福花园”二期五号楼电梯公寓独立单元贰楼A1-A6号房屋中的3、4号房屋出售，出售面积共计233.18㎡。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、原、被告身份信息、《商品房认购预订合同书》、收据、函件、《商品房买卖合同摘要》及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：商品房预售合同是指房地产开发商与购房者达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，双方均应诚实、守信履行合同义务。 一、对于原告的诉讼请求是否支持的问题。 1、本案中，三原告与被告签订了《商品房认购预订合同书》，向被告购买被告开发的“健福花园”二期五号楼独立单元二楼A1-A6号房屋，原告亦向被告交付购房款70万元并由被告向原告出具收款《收据》，《商品房认购预订合同书》及《收据》均系被告的法定代表人张健与原告雷彪、周代鑫、张文周签字、盖章确认，系双方的真实意思表示，故原、被告建立了商品房预定合同关系，双方签订的合同合法、有效，原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。但现因被告修建的房屋不符合合同约定的楼层高度，且被告已将部分涉案房屋卖与他人，致使原告合同目的不能实现，三原告主张解除双方签订的《商品房认购预订合同书》，并要求返还已缴纳的购房款70万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项规定，三原告该项主张，本院予以支持。 2、关于原告主张的资金利息与违约金的问题。因双方在签订合同时未对资金利息进行约定，但因被告违约导致原告合同目的不能实现，且双方对于违约金进行了约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告应承担相应违约责任，违约金应该按照其约定计算即117389.60元（2347792元×5%）。针对原告主张的资金利息，因未予约定，本院酌定为从被告逾期履行义务之日起按年利率6%计算资金占用期间的利息。 二、对于反诉原告的反诉请求是否支持的问题。 1、反诉原告请求确认双方于2014年1月26日订立的《商品房认购预订合同》特别说明条款“楼层高度必须达到3.2米”无效，其余合同部分条款合法有效，因双方签订的《商品房认购预订合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律规定，故《商品房认购预订合同》属于有效合同，且“楼层高度必须达到3.2米”系双方约定的特别说明条款，其内容亦未违反法律规定。反诉原告要求确认该特别说明条款无效，于法无据。因此，针对反诉原告的该项请求，本院不予支持。 2、反诉原告要求反诉被告履行《商品房认购预订合同》确认的给付下差房价款553240.00元并承担违约金62662元，因反诉原告修建的房屋楼层高度不符合双方签订合同时的特别约定，且涉诉房屋的部分已卖与第三人，导致反诉被告合同目的不能实现，且反诉被告主张解除该合同，故该合同已不符合继续履行的条件。因此，反诉原告现要求反诉被告继续履行合同给付房款并承担违约金的请求，本院亦不予支持。 关于案件受理费的负担，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费、反诉受理费应由被告负担。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第一百零六条、第一百三十四条第一款（四）、（七）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告雷彪、周代鑫、张文周与被告四川恒州房地产开发有限公司于2014年1月26日签订的《商品房认购预定合同》； 二、被告四川恒州房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告雷彪、周代鑫、张文周购房款700000元，同时向原告雷彪、周代鑫、张文周支付资金占用期间利息（计算方法为：从被告四川恒州房地产开发有限公司逾期履行义务之日起按年利率6%计算至偿清之日止）； 三、被告四川恒州房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告雷彪、周代鑫、张文周支付违约金117389.60元； 四、驳回反诉原告四川恒州房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费12000元、反诉受理费12000元，由被告（反诉原告）四川恒州房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 巩 麟 二〇一八年六月二十一日 书记员 黄雪晶