河北省张家口市桥西区人民法院行 政 判 决 书(2018)冀0703行初2号原告：高凤琴，女，1971年2月14日出生，汉族，现住张家口市桥**。委托诉讼代理人：姚建明，河北文昌阁律师事务所律师。被告张家口市国土资源局，住所地张家口市高新区盛华西大街**。法定代表人：赵义忠，该局局长。委托诉讼代理人：邱国旗，该局不动产登记中心法规科科长。委托诉讼代理人：陈瑶，河北思洋律师事务所律师。第三人：张鹤，男，1966年4月4日出生，汉族，身份证住址张家口市桥**。委托诉讼代理人：张羽翱，系第三人张鹤姐姐。第三人：袁秀桃，女，1966年6月5日出生，汉族，现住张家口市桥**。委托诉讼代理人：赵智博，系第三人袁秀桃之子。原告高凤琴诉被告张家口市国土资源局、第三人张鹤、袁秀桃行政管理登记纠纷一案，张家口市经济开发区人民法院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序审理，于2017年4月24日作出（2017）冀0791行初21号行政裁定书，裁定本案移送本院审理。本院审判员郭湘衡、郝琳琳、王迎霞组成合议庭对本案进行审理，于2017年6月20日作出（2017）冀0703行初6号行政裁定书，裁定驳回原告起诉，原告不服上诉。张家口市中级人民法院于2017年8月29日作出（2017）冀07行终81号裁定，裁定本院继续审理。本院审判员王东兴、人民陪审员李娟娟、王继强另行组成合议庭，公开开庭对本案进行审理。原告高凤琴及其委托诉讼代理人姚建明、被告张家口市国土资源局委托诉讼代理人陈瑶、邱国旗、第三人张鹤委托诉讼代理人张羽翱、袁秀桃委托诉讼代理人赵智博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告张家口市国土资源局依据第三人张鹤及袁秀桃2016年11月14日提交的房屋所有权转移登记申请书，对双方提交的房屋拆迁安置协议书、房屋拆迁安置补充协议书、商品房销售备案登记表、契税、不动产发票及公维基金票、房屋所有权登记申请书、原房屋产权证、私有房屋买卖合同、买卖双方身份证复印件等材料进行了审核并留存，认为双方为自愿买卖房屋，提交材料符合法律规定，故按照法定程序为双方办理了产权变更手续，为袁秀桃颁发产权证书（张房权证字第0**75928）。原告高凤琴诉称：原告与第三人张鹤系夫妻关系。位于张家口市桥**××大街××小区××楼××单元××房屋××二人夫妻关系存续期间的共同财产，登记在第三人张鹤的名下。2017年1月13日，原告与第三人张鹤协议离婚后，将该房屋分割给原告所有，原告居住至今。2017年2月15日，第三人袁秀桃拿着变更后的房屋所有权证（张房权证字第0**75928）找到原告，要求原告腾房时，原告才知道自己的房屋已被第三人张鹤和袁秀桃恶意串通，在2016年10月12日以房屋买卖为由在被告处办理了房屋过户手续，变更到第三人袁秀桃名下。原告认为：该涉案房屋在产权变更登记前系夫妻共同财产，依据法律规定，办理房屋产权过户手续时，夫妻双方必须亲自到场并签字确认方可办理。被告作为房屋登记机关，违反法律规定，未经合法程序，在原告未到场签字的情况下，将该房屋变更登记。该具体行为严重违法，严重损害了原告的合法权益。为维护原告自身合法权益，维护法律尊严，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告张家口市国土资源局辩称，1、答辩人的行政确认行为合法，无不当之处。答辩人作为不动产登记机关，对房屋所有权一直遵循已申请登记的原则。本案涉诉房产在出卖前登记在第三人张鹤的名下，其提交的证明材料均为张鹤一人名字。并未显示共有人存在，且在办理转移登记时答辩人的工作人员就“上述房屋是否与他人有产权争议及纠纷”对张鹤进行了询问，张鹤表示没有。答辩人作为登记机关只能采用形式审查标准，要求答辩人对可能存在的利害关系人一一把握，显然超出职权范围。2、答辩人程序合法，于法有据。答辩人依据张鹤申请对其提供的证明材料进行审核，在材料齐备的情况下办理登记，程序上无瑕疵。3、本案诉争的核心是以作为房屋登记行为基础的买卖法律关系是否有效，张鹤与袁秀桃的房屋买卖合同民事纠纷已经有了生效的民事判决，故应予以维持行政行为。第三人张鹤未发表答辩意见。第三人袁秀桃辩称，当时办理产权登记手续都有影像资料，是双方自愿合法进行办理的，没有什么违法的。本院经审理认定事实如下：原告与第三人张鹤原系夫妻关系，位于张家口市桥**××大街××小区××楼××单元××房屋××二人夫妻关系存续期间的夫妻共同财产。2017年1月13日，原告与被告张鹤协议离婚，双方协议将该房屋分割给原告。2016年10月12日，被告张鹤将该房以50000元价格出售给被告袁秀桃，并于2016年10月18日办理了房屋产权过户手续。2017年2月15日，被告袁秀桃要求原告腾房，原告知道房屋已出售后，提起民事诉讼。经审理，本院（2017）冀0703民初384号民事判决认定，张鹤与袁秀桃签订的房屋买卖协议有效，故驳回原告高凤琴的诉讼请求。后经张家口市中级人民法院（2018）冀07民终80号民事判决书判决维持了一审判决。本次庭审中，原告向本院提交了以下证据：1、从房管局调取的第三人张鹤与袁秀桃签订的房屋买卖合同书一份，证明第三人张鹤与袁秀桃没有发生真实的房屋买卖关系，实际是张鹤向袁秀桃的儿子赵智博借贷所做的抵押，后来以明显的低价签订的房屋买卖合同才办理的过户手续，是以房屋买卖合同为民间借贷担保的行为。该房屋是高凤琴与张鹤婚姻关系存续期间购买的，虽然仅登记一人名下，但是应当夫妻双方到场，或者有另一方书面同意或授权，被告未经严格审核即办理过户登记手续，损害了原告合法权益，应当依法撤销过户登记。2、从房管局大厅获取的房屋过户流程一份，证明规定办理过户应当夫妻共同到场或者提供婚姻状况证明。3、发票复印件一张，证明2010年涉案房屋过户到张鹤名下时，价格为54913元，而本案两位第三人买卖价格为50000元，可见第三人之间的合同名为房屋买卖，实为借贷担保。4、原告与张鹤的结婚证、离婚证、离婚协议书一份，证明双方于1992年12月13日登记结婚，2017年1月13日离婚，本案房屋是夫妻共同财产，离婚时双方协议将涉案房屋归原告所有。被告张家口市国土资源局对原告提交的证据质证意见：对证据一、三无异议，但是证明目的不认可，房屋买卖合同只体现了房屋买卖关系，并不能体现抵押担保关系，在不动产登记中也有抵押登记，真实的抵押担保关系完全可以办理抵押登记而不需要通过买卖的方式变相办理抵押；房屋的交易金额不在登记机关审查房屋买卖真实性的范围之内，即使买卖双方当时的成交价格低于卖方原始的购置价格，因为不能排除卖方急需用钱，转让这一事实的客观存在，登记机关不能将此条件作为衡量买卖行为是否真实的标准，只要产权登记的所有权人及买方亲自到场办理即为法律上认可的双方买卖行为意思表示真实。对证据二的真实性有异议，公示的文件应当加盖公章才能作为证据使用，复印件不能证明出处，住建局与国土局是平级的国家机关，住建局办理过户的流程与国土局登记的流程不能完全衔接，其出具的办公流程，也不能约束国土局的行为，被告的登记行为是建立在法律法规制定的框架内，原告不应用住建局的流程衡量国土局的登记行为。对证据四结婚证、离婚证、离婚协议书无异议，但不认可证明目的。第三人张鹤对原告提交的证据质证意见：买卖协议是张鹤签的字，其他无异议。第三人袁秀桃对原告提交的证据质证意见：买卖协议没异议，交易金额是为了评估后交税的环节这么定的，后来我支付给张鹤房款了，其他无异议。被告张家口市国土资源局向本院提交的证据：第一组：房屋拆迁安置协议书、房屋拆迁安置补充协议书、商品房销售备案登记表、契税、不动产发票及公维基金票、房屋所有权登记申请书、房屋产权证各一份，证明房屋所有权转移登记前的权属状况，登记在张鹤一人名下；第二组私有房屋买卖合同及契税发票，证明涉案房屋经过买卖依法交纳税款的事实；第三组，房屋所有权转移登记申请表，证明被告已尽到对房屋办理变更登记有关事实的审查义务；第四组，买卖双方身份证复印件，证明买卖双方合法身份。原告对被告提交的证据质证意见：对第一组证据真实性没有异议，不认可被告的证明目的，张鹤取得房屋时间是2010年7月基于单位房改房，拆迁后安置所得，张鹤与原告于1992年12月13日登记结婚，该房是婚姻存续期间的夫妻共同财产，无论产权证是否登记共有人，都是共有；剩余证据，只认可双方身份证复印件登记的信息是真实的，房屋所有权转移登记申请表三性不认可，契税登记信息是假的，不认可，证明目的均不认可。2016年11月登记过户，按照法定流程，房屋过户资金监管，款项应打入房管局指定账户，未有证据证明，相关凭证应向房管局提交；涉及房改房的，卖方应当是夫妻双方携带身份证当场，或者书面同意，被告均未提交相关证据。被告未提交第三人办理过户登记流程的视频资料，可以证实其办理程序违法。第三人张鹤、袁秀桃对被告提交的证据均无异议。第三人袁秀桃向本院提交的证据：提交民事纠纷的判决书（2018）冀07民终80号，证明房屋买卖合法合理。原告对第三人袁秀桃提交的证据质证意见：真实性认可，结果不认可。被告对第三人袁秀桃提交的证据质证意见：中院的终审判决确认买卖行为合法有效，我们的登记行为合法。第三人张鹤对第三人袁秀桃提交的证据无异议。本院认为，本案被告张家口市国土资源局依据第三人张鹤及袁秀桃申请，对涉案房屋进行产权变更登记，所依据的主要证据即为房屋买卖协议，该协议是否是双方真实意思表示，房屋买卖是否真实有效是本案审理的前提条件。原告与第三人张鹤、袁秀桃的民事纠纷一案经本院（2017）冀0703民初384号民事判决认定，张鹤与袁秀桃签订的房屋买卖协议有效，驳回原告高凤琴的诉讼请求。后经张家口市中级人民法院（2018）冀07民终80号民事判决书判决维持了一审判决。故依据该生效民事判决所认定事实，可以认定第三人张鹤与袁秀桃签订的房屋买卖协议合法有效。被告张家口市国土资源局在办理该房产产权变更登记手续中，对“上述房屋是否与他人有产权争议及纠纷”对张鹤进行了询问，张鹤表示该房为个人所有，且该房未注明有其他共有人，可以认定被告尽到了相应的提示义务。在买卖双方均到场并审查核对双方提交的证明材料后，为双方办理产权变更登记手续，该行政行为符合建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条规定的程序要求，认定事实清楚，程序合法，所做变更登记行为合法。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求”。故应当驳回原告诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告高凤琴的诉讼请求。案件受理费50元，由原告高凤琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  王东兴人民陪审员  李娟娟人民陪审员  王继强二〇一八年六月八日书 记 员  古亚娜