贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1001号原告杨伟勇，男，1978年6月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告贵阳市乌当区房屋征收局，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段19号，统一社会信用代码125201125872573498。法定代表人李欣，该局局长。委托代理人卢纲，该局法律顾问。第三人贵州强臣房地产开发有限公司，住所地贵阳市白云区白云南路418号云城大厦三楼，统一社会信用代码91520113709684702W。法定代表人文守华，该公司董事长。委托代理人陈国庆，该公司经理。原告杨伟勇诉被告贵阳市乌当区房屋征收局（以下简称房屋征收局）及第三人贵州强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨伟勇，被告房屋征收局的委托代理人卢纲，第三人强臣房开公司的委托代理人陈国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟勇诉称，原告于2013年购买位于贵阳市××温泉路××商住楼××层的房屋，于2013年10月29日办理产权登记，在原告购买该处房产之前，被告已从房屋开发商处租住该房屋，原告购买房屋并办理产权登记后多次要求被告退还原告房屋并赔偿原告租金损失，但被告仗势其为国家行政机关，对原告的合理请求置之不理，现诉请法院：一、判决被告立即停止侵权，立即将原告的房屋腾空后退还原告；二、判决被告赔偿原告的租金损失暂计553720元人民币（从2013年11月1日起按每平方米20元计算至2018年3月16日），租金损失按每平方米20元计算至房屋腾空归还时止。3、案件受理费由被告承担。被告房屋征收局辩称，2013年4月1日起，被告向第三人强臣房开公司租赁位于乌当区温泉路121号二楼房屋，用于办公，房屋面积为563.59平方米，房租为35元/平方米。第三人向被告提供了房屋的产权证，并留存复印件在被告处作为被告备案使用。除第一次房屋租赁合同，双方租赁期限为两年，其他均为每年签订；且第三人每年均向被告声称为该房屋的产权人，每年向被告索要并收取房租。从2013年11月1日至2018年3月16日期间，原告未向被告提供该房屋为其所有的任何凭证，被告也从未收到原告关于该房屋的租金应当支付给其的声明。被告从2013年4月1日至2018年3月31日期间的房屋均按房屋面积为563.59平方米、35元/平方米足额支付给第三人。因原告主张的租金为20元/平方米，被告实际支付给第三人的租金为35元/平方米，第三人应当将2013年11月1日至2018年3月16日期间房租全部返还给被告，由被告按20元/平方米支付给原告，而差额部分第三人应当立即返还给被告，请求法院依法查明事实，维护被告的合法权益。第三人强臣房开公司述称，1.销售给原告的房屋是登记在第三人名下，在销售给原告前房屋就出租给被告了，当时卖给原告的时候是低于市场价格的，原因是因为双方是朋友关系，所以才低于市场价格卖给原告的。因为房屋卖得便宜，当时双方口头约定由我方收取几年的租金，所以这么多年来原告从未来收过租金；2.房屋在租赁期间的维修等都是我方在做，根据民法时效的问题，原告诉讼时效期限为一年，我方愿意在一年的基础上大家来协商处理。经审理查明，2013年4月1日，被告与第三人签订《房屋租赁合同书》，约定第三人将其所有的位于乌当区××楼面积为563.59平方米的房屋出租给被告。双方约定，房屋租赁期限为2013年4月1日至2015年3月31日，租金为每平方米35元，被告一次性向第三人支付该期间的房屋租金473415.60元。签订租赁合同时，第三人向被告提供了房屋所有权证，该证载明房屋所有权人为第三人。合同签订后，被告于2014年4月4日向第三人支付了2013年4月1日至2015年3月31日期间的租金473415元。出租涉案房屋过程中，第三人将涉案房屋转让给了原告，并于2013年10月29日办理了产权变更登记手续，原告取得了筑房权证乌当字第××号房屋所有权证，该证载明房屋建筑面积为563.59平方米。房屋租赁期限届满后，第三人在已将涉案房屋转让给原告的情况下，于2015年3月31日继续与被告签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2015年3月31日至2016年3月31日，租金为每平方米35元，被告一次性向第三人支付该期间的房屋租金236707.80元，2015年12月28日，被告向第三人支付了该期间的租金。2016年3月31日，租赁期限再次届满，被告与第三人再次就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年3月31日至2017年3月31日，租金为每平方米35元，2016年4月6日，被告向第三人支付了该期间的租金236707.80元。2017年3月31日，租赁期限又再次届满，被告与第三人再次就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定内容及租金标准与前述合同内容一致，租赁期限为2017年3月31日至2018年3月31日，被告于2017年3月28日向第三人支付了租金236707.80元。2018年3月31日租赁期限届满，被告与第三人未再续签房屋租赁合同，但被告已于2018年3月28日从其租赁的涉案房屋中搬离。另查明，在涉案房屋已经转让给原告的情形下，第三人继续与被告签订房屋租赁合同，但第三人并未将从被告处收取的租金支付给原告。庭审中，原告表示其从2014年起每年均委托他人到被告处催收房屋租金，但其未提交证据予以佐证。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提交的房屋所有权证、国有土地使用权证，被告提交的事业单位法人证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、房屋租赁合同、付款凭证、房租费合计表等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，涉案房屋系由第三人转让给原告，原告在受让房屋时已明确知道涉案房屋已由第三人出租给了被告，虽然原告与第三人就涉案房屋签订了买卖合同并已办理了房屋所有权的变更登记手续，但原告与第三人之间的买卖合同关系不能打破被告与第三人之间的租赁关系，租赁权的效力大于转让效力，原告在2015年3月31日前尚无法行使房屋的使用权。在此期间，原告作为涉案房屋的受让人，必须承受第三人的出租人地位，承受涉案房屋原所有人即第三人在租赁房屋让与前所订立的租赁合同，并与承租人即原告产生租赁关系。此时，原告作为涉案房屋的受让人在受让租赁房屋时享用租金请求权以及在租赁关系结束后享有返还租赁物的请求权。本案中，原告在受让涉案房屋时已知晓房屋存在租赁情形，在2015年3月31日租赁期限届满后，其理应与被告协商是否继续租赁或者要求被告返还房屋，但原告并未向被告主张支付租金及返还租赁物，而是由第三人在此后长达三年的时间内继续与被告签订《房屋租赁合同》。本院认为，第三人在此时对涉案房屋进行出租属于无权处分，但由于原告对第三人因无权处分签订的数份《房屋租赁合同》均未提出异议，应视为其已经追认，第三人的行为符合表见代理的法律特征，已经构成表见代理，故2015年3月31日至2018年3月31日期间第三人与被告签订的房屋租赁合同效力及于原告，对原告具有法律约束力，涉案房屋在该期间的租金收益理应归属于原告。庭审中，第三人提出诉讼时效抗辩，认为原告起诉已经超过一年的诉讼时效期间，原告虽主张在该期间其委托他人到被告处催收过租金，因被告予以否认，而原告并未举证证实，其应承担举证不能的法律后果，本院对第三人关于诉讼时效的抗辩意见予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，虽然原告未举证证明其向被告或者第三人催讨过租金，但其于2018年3月21日向本院提起诉讼，其诉讼时效期间应从2015年3月22日起算，其向本院主张权利时未超过诉讼时效期间，故原告要求支付租金的期间应确定为2015年3月22日至2018年3月21日。本院认为，虽然租赁期间的租金均是由被告支付给第三人，但在首次签订租赁合同时，第三人向被告出示并提交了房屋所有权证，期限届满后，原告未向被告主张权利，被告有理由相信第三人仍然有权与其续签订房屋租赁合同，被告属于善意且无过失。因被告已将租赁期限内的租金支付完毕，而原告在被告与第三人之间的首次租赁合同期限届满后应当采取相应措施，并及时与被告协商租赁事宜，但其怠于行使权利，自身亦有一定责任，而第三人收取租金后，并未将租金交付给原告，庭审中，经本院释明，原告认为如果法院查明第三人应当承担租金返还义务，其亦要求第三人承担返还责任，故2015年3月22日至2018年3月21日期间的租金应由第三人返还给原告。对于租金支付标准，因第三人与被告之间系根据房屋建筑面积并按每平方米35元计算，而原告主张按每平方米20元计算要求返还的租金较为合理，本院对此予以采纳。故第三人应将2015年3月22日至2018年3月21日期间共计三年的租金405784.80元返还给原告（即563.59平方米×20元/平方米×36个月）。对于原告诉请被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求。因租赁合同已于2018年3月31日届满，而被告在租赁合同届满前已搬离涉案房屋，庭审中，第三人亦表示被告搬离后，该公司并未控制涉案房屋。由于被告及第三人已未实际控制房屋，原告作为房屋所有权人可自行行使房屋所有权人的权利，其该项请求，本院不予支持。对于第三人在庭审中陈述的其与原告口头约定由其收取几年租金的事实，因其未提交证据证实，其应承担举证不能的法律后果，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”、第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”、第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：……（四）返还财产；……”、第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”，《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、第三人贵州强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨伟勇租金405784.80元；二、驳回原告杨伟勇的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费人民币9337元，由原告杨伟勇负担2495元，第三人贵州强臣房地产开发有限公司负担6842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  刘文锦人民陪审员  汪晓慧二〇一八年六月二十九日书 记 员  孙 毅