浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0726民初3557号 原告:郑丽霞女,1964年8月7日出生,汉族,住浦江县浦阳街道中山北路**绸厂宿舍****。现住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：黄黎霞，浙江良友律师事务所律师。 被告:张璐璐女,1988年6月25日出生,汉族,住浙江省,住浙江省浦江县白马镇五丰村金茂路**省义乌市。 被告:罗俊刚男,1992年10月13日出生,汉族,住浙江省义,住浙江省义乌市> 两被告委托诉讼代理人：傅红英（系被告张璐璐母亲），1968年2月10日出生，汉族，住浦江县。 第三人：中国建设银行股份有限公司浦江支行，住所地：浙江省浦江县恒昌大道**。 负责人：李英，行长。 委托诉讼代理人：彭向东，系该行职工。 原告郑丽霞与被告张璐璐、罗俊刚、第三人中国建设银行股份有限公司浦江支行（以下简称为建行浦江支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，根据原告申请，于2018年5月10日裁定查封了被告张璐璐名下的坐落于浦江县富都华庭2幢4单元301室房产。本案依法由审判员周峰松适用简易程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告张璐璐及两被告共同委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行双方于2017年9月19日签订的《房地产买卖合同书》，协助原告办理房地产过户手续；2.由被告承担本案诉讼费用、保全费及提供担保的保险费。事实与理由：2017年9月19日，经浦江县天恩房地产中介所介绍，原告与被告张璐璐签订了《房地产买卖合同书》，张璐璐将其名下的座落于浦江县富都华庭2幢4单元301室及储藏室壹间房屋，以150万元价格出售给原告。原告支付第一期房屋款552000元（包含定金30万元）后，被告将房屋正式移交给原告，原告接收后，进行了装潢，现已居住在内。2018年5月2日，原告将第二期房款交给中介，并通知被告领取，但被告未来接收，后原告将第二期房款提存至浦江县公证处。2018年5月8日，双方约定被告应协助原告办理房地产过户手续，但被告未出现。现为维护原告合法权益，特起诉至法院，望判如诉请。 两被告答辩称：原、被告双方口头约定，原告应在2018年5月8日之后再入住，但原告提前入住，应承担这段时间的房贷利息；原告逾期支付第一期购房款构成违约。 第三人述称：对案件事实无异议。被告张璐璐于2016年5月13日向建行浦江支行贷款100万元，并将涉案房屋抵押于我行，截止至2018年5月24日，尚有本金962565.08元未归还，我行对该涉案房屋享有优先受偿权。 经审理，本院查明的事实如下： 2017年9月19日，经浦江县天恩房地产中介所介绍，以被告张璐璐为甲方，以原告为乙方，签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：“乙方同意向甲方支付购房定金300000元…。一、甲方自愿将坐落于浦江县富都华庭2幢4单元301室房地产出售给乙方，房屋所有权证号：浦房权证浦阳字第××号，土地使用证号：浦国用（2016）第0911号，建筑面积：158.95平方米，土地面积：33.53平方米，储藏室壹间…。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币1500000元整，乙方分叁次付清给甲方。第一期付款为人民币500000元，于2017年10月16日付清给甲方，第二期付款为人民币100000元，于2018年5月8日付清给甲方，第三期付款为人民币900000元整，乙方于不动产权证过户到乙方名下后两个内付清给甲方…，购房定金在第壹期付款时冲抵。三、甲方同意于收到乙方第一期购房款的同时将房屋移交给乙方，房屋移交时，房屋的所有权和建筑范围内的土地使用权一并移交给乙方…。四、甲方必须帮助乙方办理好房地产、水电、物业管理、有线电视、燃气等过户手续及银行按揭贷款手续，甲乙双方约定于2018年5月8日办理该房地产过户手续，办理过户所需缴纳的税费由乙方承担”。合同签订后，原告支付第一期房屋款552000元（包含定金30万元），被告亦将房屋实际交付给原告使用。2018年5月2日，原告向被告支付第二期房款，并要求被告办理房产过户手续，但被告拒绝履行合同义务。为此，原告于2018年5月8日将第二期房款100000元提存至浦江县公证处。 另查，浦江县富都华庭2幢4单元301室房地产系被告张璐璐单独所有。2016年5月12日，被告张璐璐与第三人建行浦江支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，以该房产作抵押，向第三人建行浦江支行借款100万元，借款期限自2016年5月12日起至2043年5月12日止，截止至2018年5月24日，未归还本金962565.08元。在庭审中，原告表示愿意代为被告张璐璐偿还该笔贷款。第三人同意提前结清贷款。 以上事实，有原、被告及第三人的庭审陈述、《房地产买卖合同》一份、房款收条四张、浦江县屋房产证复印件一份、中国银行存款凭证一份、诉讼保全责任保险保险单及发票、原告给被告发送的微信聊天记录、录音三份及光盘、中国建设银行个人贷款对账单、张璐璐贷款情况说明、《个人住房（商业用房）借款合同》等证据证实。经质证，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：原告与被告张璐璐之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立。虽然涉案房屋已在被告张璐璐向第三人借款时设定抵押，但是原告已履行了第一期付款义务，且涉案房产也已实际交付原告使用，为了有利于商品的流通和保护交易安全，取得抵押物所有权的受让人可以行使涤除权，即代替债务人清偿其全部债务，使抵押权归于消灭。本案中，第三人愿意提前结清贷款，应视为对原告行使涤除权没有异议，因此，原告在代为被告张璐璐清偿第三人的全部贷款后，可以要求涉案房产买卖合同继续履行。原告代为清偿贷款的金额超过948000元，因此无须再向被告张璐璐支付购房款，至于超过948000元的部分，原告可以另行向被告张璐璐进行追偿。 因原告无证据证明被告罗俊刚系涉案房地产买卖合同的相对人，故其要求被告罗俊刚履行合同义务的诉请，本院不予支持。原告为诉讼保全而提供保函，由此支出的保险费，非本案必须的诉讼费用，故其要求被告承担，本院不予支持。被告提出原告逾期支付第一期房款系违约，因被告在接受房款后将房屋实际交付给原告，应视为双方同意合同继续履行。被告辩称原告应承担其入住后至过户期间的贷款利息，于法无据，本院不予采纳。鉴此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下： 一、限被告张璐璐于原告郑丽霞代为其结清与第三人中国建设银行股份有限公司浦江支行全部贷款本息之日起七日内，协助将浦江县富都华庭2幢4单元301室及储藏室[房屋所有权证号：浦房权证浦阳字第××号，土地使用证号：浦国用（2016）第0911号]的产权登记变更至原告郑丽霞名下。 二、驳回原告郑丽霞的其他诉讼请求。 本案受理费9150元（已减半收取），保全费5000元，合计14150元，由被告张璐璐负担。 被告须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：浙江浦江农商银行股份有限公司，汇入账号：20×××98。逾期将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费18300元，上诉受理费汇至金华市财政局法院诉讼费专户；开户银行：中国农业银行金华市分行；汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。 审判员  周峰松 二〇一八年六月二十日 申请执行时效二年逾期不予执行 书记员  张 卉