广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初11425号原告（反诉被告）：东莞市厚街镇双岗股份经济联合社。住所地：广东省东莞市厚街镇双岗村。负责人：翁炳伦，该联合社理事长。委托诉讼代理人：罗家威，广东名成律师事务所律师。被告（反诉原告）：方贺冬，曾用名方贺东。委托诉讼代理人：朱峰，广东佑德律师事务所律师。原告东莞市厚街镇双岗股份经济联合社（以下简称双岗联合社）与被告方贺冬租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，被告方贺冬于2017年11月15日提出反诉，本院亦予以受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双岗联合社的委托诉讼代理人罗家威及被告方贺冬的委托诉讼代理人朱峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告双岗联合社向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的合同关系，被告立即向原告退还案涉房屋；2.被告向原告支付2017年5月1日至2017年6月30日的承包费198336元及滞纳金（按每日万分之五计算）；3.被告立即向原告支付占有使用费及逾期利息（占有使用费按99168元/月自2017年7月1日起计算，逾期利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日）；4.被告赔偿原告损失（中标租金249000元/月与占有使用费99168元/月的差额）；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为被告立即向原告返还案涉房屋。事实和理由：2007年1月1日，厚街镇双岗下环经济合作社与被告签订《国际家具城C座承包合同书》，约定将属于双岗下环经济合作社的国际家具城C座承包给被告，每月租金94168元，租赁期限为2007年1月1日至2011年12月30日，被告于每月10日前支付当月租金。后双岗下环经济合作社被撤销，其资产、负债、所有者权益均由原告承接。2012年初，由于被告拖欠租金，原告诉至法院，案件经厚街镇人民调解委员会协调，双方达成调解协议：原告同意将国际家具城C座发包给被告承包经营5年，期限从2012年7月1日至2017年6月30日，每月承包费为99168元，被告应在每月10日前将承包费付清给原告，否则每逾期一天应当支付每日万分之五的滞纳金。该调解协议约定的期限届满前，被告并未向原告提出书面续签申请，也未在收到原告对案涉楼房招投标的通知后到村集体资产交易平台进行投标。协议期限届满后，原告多次通知被告缴纳拖欠的承包费并退还房屋，但被告均予以拒绝，导致原告无法向中标方交付房屋，给原告造成了严重损失。原告为维护自身合法权益特向法院提起诉讼。被告方贺冬辩称，原、被告之间系租赁合同关系，被告没有拖欠原告租金，且对案涉房屋拥有优先承租权，原告诉请的损失缺乏依据。被告方贺冬向本院提出反诉请求：1.原告向被告退还扣除2017年5月、6月租金198336元之后的订金107637.72元；2.原告赔偿被告损失300000元；3.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原告与被告自1999年即签订协议，约定由被告承租案涉物业。租赁期间，被告一直按照合约约定按时缴纳租金。2017年6月30日，合同期限届满前数月，被告一直通过各种形式向原告提出续约申请，但原告没有给予明确答复，拖延时间，导致被告无法在案涉租赁物内继续经营。直至原告起诉，被告才得知租赁案涉物业需要到厚街镇集体资产交易中心进行竞价，并且已由他人中标，此前被告对此毫不知情。被告认为原告的行为侵犯了被告所应当享有的对租赁物的优先承租权，应当赔偿被告相应损失。同时，被告对案涉租赁物进行了装修，应当由原告对装修损失进行补偿。原告双岗联合社对被告方贺冬的反诉辩称，被告向原告缴纳的押金为119724.21元，如法院认定案涉合同无效，同意用押金抵扣租金或占有使用费。被告没有举证证明其对案涉房屋进行装修，即使有装修也未征得原告同意，案涉合同也未约定被告未经原告同意可以装修，因此，被告主张的装修损失没有法律依据。本院经审理认定事实如下：1999年7月19日，东莞市××街镇双岗下环经济合作社（以下简称下环合作社）与林某1签订《国际家具城C座承包合同》，约定下环合作社将国际家具城C座租赁给林某1，租赁期为10年，自1999年7月30日开始计算，计租面积第一年至第五年为6898.13平方米，第六年至第十年为7173.13平方米，每平方米租金为9元，从第三年开始按照每年当月租金基数增加10%。合同约定，合同签约东边一半面积属林某1，西边面积属李某。1999年7月30日，林某代林某1向下环合作社缴纳三个月租金186249.51元作为订金。2007年1月1日，下环合作社与李某、林某1、方贺冬四方经协商一致，将原属李某在1999年7月19日签署、原属林某1在1999年7月31日签署的双岗国际家具城C座承包合同转让给被告承包，从2007年1月1日起由被告向下环合作社缴纳租金，一切权利义务均由被告承担。同日，下环合作社与被告签订《国际家具城C座承包合同书》，约定将属于下环合作社的国际家具城C座承包给被告，每月租金94168元，租赁期限为2007年1月1日至2011年12月30日止，被告应于每月10日前支付当月租金。合同约定，合同签订之日，被告应当支付305973元作为押金，合同期满时，固定装修不得拆除。2011年，厚街镇落实农村集体股份经济设立分社管理改革，下环合作社被撤销，其资产、负债和所有者权益均由原告承接。2012年初，由于被告拖欠租金，原告诉至本院，案件经本院及厚街镇人民调解委员会调解，双方于2012年6月29日达成调解协议，原告同意将国际家具城C座发包给被告承包经营5年，期限从2012年7月1日至2017年6月30日，每月承包费为99168元，被告应在每月10日前将承包费付清给原告，如果被告逾期缴纳，原告有权收取每日万分之五的滞纳金。调解协议还约定，合同期满，在同等条件下被告有优先权，但应提前三个月向原告提出续签书面通知。2012年10月19日，被告向东莞市××街镇双岗股份经济联合社下环分社缴纳合同押金119724.21元。东莞市××街镇集体资产交易中心根据原告委托，分别于2017年6月30日和2017年7月18日在厚街镇政务网站发布厚街镇集体资产招标公告，对厚街镇双岗社区国际家具城C座租赁交易进行竞投。2017年9月29日，原告与案外人李某1签订《厚街镇集体资产成交确认书》，确认李某1竞得位于厚街镇××岗社区××岗家具大道××、建筑面积12450平方米的国际家具城C座的租赁交易，合同期限为8年，每月租金249000元，李某1须在交易结果公示期满之日起五个工作日内与原告签订合同，资产交付时间、交付方式和实际租期均以签订合同为准。原告还提供了两份通知，发出时间分别为2017年7月26日和2017年8月22日，内容为被告承租国际家具城C座于2017年6月30日到期，且该租赁物出租已经进行公开报名招标，但被告没有报名参加，现已有新的承租方以每月每平方米20元的公开招标价格租赁该物业，并已向原告缴纳定金，故要求被告付清租金、水电费，并交回房屋，否则被告需要承担因迟延交回房屋造成的损失。原告称由于被告拒绝签收该通知，原告已将通知张贴于家具城外墙，并提供了照片。被告确认一直占有使用案涉租赁物，但自2017年5月开始未向原告缴纳租金，认为应当以之前缴纳的押金对租金进行抵扣，且主张并未收到原告发出的两份通知，也不清楚原告的招投标情况。本案审理过程中，被告申请对位于国际家具城C座的“维家”商铺的装修现值进行评估。经本院摇珠选定深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司评估，该公司于2018年4月3日出具中评报字[2018]第（资）H039号评估报告书，结论为委估资产评估现值为92829元。被告认为评估报告估值偏低，申请重新鉴定，本院未予准许。被告即提出应当以该商铺的评估结果计算案涉租赁物单位面积的装修现值，并据此估算整体装修现值。原告认可已鉴定的商铺装修现值，但认为案涉租赁物每个商铺的装修情况都不一样，不能具体推定整体装修现值，且被告未经原告许可装修，因合同无效导致的装修损失应由被告自行承担。原告在庭审期间还主张，双方在承包合同和调解协议中均约定，被告的一切装修及投入在合同期满后均无偿转由原告享有，且租赁合同期限已满，故被告不存在所谓的装修损失。被告提交了国际家具城C座的装修现状视频，显示各店铺之间装修情况差异较大。诉讼中，本院根据原告申请，依法裁定保全被告价值660000元的财产，并已予以实施。本院认为，原、被告双方所签订的《国际家具城C座承包合同书》以及调解协议，虽然名义为承包，但从合同和协议的实际内容来看，实际为租赁合同，因此本案应为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋未办理房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《国际家具城C座承包合同书》以及调解协议中所涉及的相关条款依法应认定为无效。原、被告因该合同和协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于原、被告双方的各项请求，本院分别分析如下：1.关于案涉租赁物和押金的返还：因合同和协议相关条款无效，被告继续占有使用案涉租赁物缺乏法律依据，应当向原告返还，同时原告所占有的合同押金也应当向被告返还。原告确认收到被告所缴纳的合同押金119724.21元以及林某代林某1向下环合作社缴纳三个月租金186249.51元作为押金，按照双方约定，林某1的相关合同权利义务由被告承担，故原告应当向被告返还的押金总额为305973.72元。2.关于占有使用费：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据双方调解协议的约定，案涉租赁物自2012年7月开始每月租金为99168元，故原告要求被告支付自2017年5月1日开始计算至实际交还房屋之日的占有使用费，合法有据，本院予以支持。被告主张以已付押金抵销2017年5月及6月的占有使用费，原告同意抵扣，本院对此予以确认。该部分占有使用费与押金相互抵销之后，原告应当向被告返还已收取的押金余额107637.72元，同时被告应当按照99168元/月的标准向原告支付2017年7月1日至实际交还房屋之日的占有使用费。3.关于装修损失：案涉租赁物中“维家”商铺的装修现值经评估确认为92829元，原告对该评估结论无异议，被告虽然提出异议但并无相应证据支持，因此本院对该评估结论予以采信。至于被告所主张的案涉租赁物其余部分的装修现值，被告对此负有举证责任，根据被告提交的视频和照片，案涉租赁物装修新旧程度不一，仅从已有证据无法对装修时间以及相应价值作出估计，被告对此应当承担举证不能的不利后果，对于被告根据面积折算其余部分的装修现值的主张，本院不予采纳。原告在被告经营期间未对被告的装修行为提出异议，且原、被告双方曾在《国际家具城C座承包合同书》中约定，合同期满时，固定装修不得拆除，应当视为原告同意被告对案涉租赁物进行装修，且同意在租赁合同关系终止后利用固定装修物。因此，原告应当向被告赔偿位于国际家具城C座的“维家”商铺的固定装饰装修物现值损失92829元。其余已形成附和的装饰装修物现值损失，因被告未能举证证明相应价值，本院予以驳回。未形成附合的装饰装修物，仍具有重复使用的价值，可由被告自行拆除。4.关于原告所主张的滞纳金、占有使用费的逾期利息以及中标租金249000元/月与占有使用费99168元/月的差额损失，由于案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效，案涉租赁物是否能按249000元/月的标准实际出租并不确定。因此，原告该部分主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告方贺冬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市厚街镇双岗股份经济联合社返还位于东莞市厚街镇双岗社区的国际家具城C座房屋；二、限被告方贺冬于本判决发生法律效力之日起十日内，按照99168元/月的标准，向原告东莞市厚街镇双岗股份经济联合社支付2017年7月1日至实际交付房屋之日止的占有使用费；三、限原告东莞市厚街镇双岗股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内向被告方贺冬返还剩余押金107637.72元；四、限原告东莞市厚街镇双岗股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内向被告方贺冬赔偿装修现值损失92829元；五、驳回原告东莞市厚街镇双岗股份经济联合社的其他诉讼请求；六、驳回被告方贺冬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5203元，保全费3820元，反诉受理费3707.28元，评估费5000元，合计17730.28元，由原告东莞市厚街镇双岗股份经济联合社负担9242元，由被告方贺冬负担8488.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹群英二〇一八年六月十三日书记员  黄婉欣陈敏仪附：相关的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。