海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初6175号原告（反诉被告）：三亚珠江温泉度假区有限公司，住所地海南省三亚市大东海珠江花园酒店。法定代表人：陈庆烈，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖雪山，海南中海律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡杨，海南中海律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐晶，女，1970年7月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：吉才虹，海南云帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。原告（反诉被告）三亚珠江温泉度假区有限公司（简称“珠江公司”）与被告（反诉原告）徐晶商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）珠江公司的委托诉讼代理人肖雪山，被告（反诉原告）徐晶的委托诉讼代理人吉才虹、何灵凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号201601088000024）及其《补充协议》已于2017年5月13日解除；2.请求判令被告向原告支付680000元的违约金（按合同第九条约定总房款的10%）；3.请求判令被告立即将擅自占用的三亚市海棠区南田农场东风分场地块“珠江南田57”项目5-F2-101房返还给原告；4.判令被告向原告支付擅自占用三亚市海棠区南田农场东风分场地块“珠江南田57”项目5-F2-101房期间的费用（该占用费用以同地区即三亚珠江温泉度假区房费为计算标准按每天1500元计，以占用时间2016年8月19日暂计算至本案起诉之日，约人民币520500元）；5.本案全部诉讼费用由本诉被告承担。案件审理过程中，原告珠江公司申请撤回第4项判令被告支付擅自占用涉案房屋期间费用的诉讼请求。事实和理由：被告于2016年1月26日与原告签订《商品房买卖合同》，购买了原告开发的位于三亚市海棠湾镇南田农场东风分场地块“珠江南田57°”项目5-F2-101房。合同约定总房款为680万元，合同第八条约定：“买受人选择分期付款方式，于2016年12月31日前分二期支付全部购房款，第一期房价款人民币100万元，应于2015年12月29日前支付；第二期购房款580万元应当于2016年12月31日前支付”。合同第九条约定：“买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面告知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金”。当日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定被告已到现场确认该商品房内、户外的现状及实际交付标准，双方同意被告付清所有款项后，双方在《商品房买卖合同》约定的时间以该商品房当前现状进行交接。被告于2015年12月11日支付房款100万元后，就无故拒付剩余房款580万元，且被告未经原告许可，也未办理任何交房手续情况下，擅自占用该商品房。2017年3月27日，原告向被告发送了《催款通知书》，要求被告限期支付拖欠的购房款及相应违约金。但被告至今未支付任何款项，并继续占用该商品房。2017年5月11日，原告委托律师向被告送达《关于三亚珠江温泉度假区有限公司与徐晶解除商品房买卖合同的律师函》，被告于2017年5月13日签收。被告的行为严重违反了《商品房买卖合同》的约定，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，因此诉至法院。被告徐晶辩称：被告是在征得原告同意的情况，对房屋进行了装修以及临时居住，在居住的过程中发现了诸多问题，主要原因是涉案房屋泳池、化粪池的排水管道未并入城市排水管网，涉案房屋不符合居住的条件，不符合双方合同约定的交付条件，被告要求原告对涉案房屋进行修复，修复至合同约定的标准后，被告将一次性付清尾款，原告违约在先，被告是在行使不安抗辩权。涉案房屋至今未达到居住条件，故原告的诉求是无事实依据的。反诉原告徐晶（被告）向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）继续履行与被告（反诉原告）于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》；2.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿300000元（按照已付房款1000000元的30%计算为300000元）；3.判令原告（反诉被告)向被告（反诉原告）支付维修费共计150000元（暂计150000元，以鉴定结果为准）；4.判令原告（反诉被告）承担由于违约所产生的其他费用200000元（包括人工费、交通费、水电费、通讯费、食宿费、物业费等等）；5.案件受理费由原告（反诉被告）承担。反诉的事实和理由：2015年12月28日，反诉原告徐晶与配偶卢义峰购买反诉被告开发的三亚市海棠湾南田农场东风分场地块“珠江南田57°”项目的5-F1-101房、5-F2-101房（两套别墅相邻），于同日分别向反诉被告支付了5-F1-101房的购房全款及5-F2-101房的购房定金100万元。2016年1月26日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，而后反诉原告在征得反诉被告同意的情况下请人对所购房屋进行装修及临时居住。2016年5月，反诉原告在入住的5-F1-101房发现，反诉原告及其配偶购买的两套别墅基础设施设备的交付条件均不符合合同第十一条之规定，两栋别墅的排水并未并入度假区及城市排水管网，导致出现以下问题：1、从未清理过的化粪池成为沼气和蚊虫滋生地；2、三亚雨季之时，化粪池溢出地表的污水连同泳池、泡池和观赏池中的积水无法排出，成为蚊虫滋生场所；3、厨房下水道与院内化粪池相连，每逢雨季厨房就出现污水倒灌的情况。另外，F1、F2别墅总电箱安置于F1栋别墅主体后面，电箱已生锈，主电线裸露地表，院内其他地方也有裸露在外的电线断端，存在安全隐患。两栋别墅的机房是地下共用机房，必须征得F1业主同意才可使用，机房设备损坏严重雨水渗漏严重，雨季来临时需要用潜水泵抽出里面的积水。上述别墅存在的质量问题已经严重影响反诉原告及家人的居住使用，反诉原告多次以口头、书面的方式要求反诉被告及时处理，并明确表示上述别墅质量修复至符合合同约定后，反诉原告再一次性付清余款。但反诉被告置之不理，反而变本加厉要改变现状，从2016年9月至2017年多次偷偷或强行施工，从而改变其违约的客观事实。因此被告提起反诉，请求法院判如所请。反诉被告（原告）珠江公司辩称：一、反诉被告在与反诉原告签订《商品房买卖合同》及补充协议时，涉案房屋已取得竣工验收备案证及房屋测绘报告、土地房屋权证，涉案房屋符合双方合同约定的交付条件；二、反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经于2017年5月13日解除；三、反诉原告请求反诉被告支付300000元的违约金没有任何的法律依据。反诉被告与反诉原告签订的补充协议中约定是现状交付，因此反诉被告不存在任何隐瞒涉案房屋相关情况的事实；四、反诉原告要求支付维修费用150000元没有任何依据，双方签订《商品房买卖合同》之后，按照合同第八条约定，反诉原告应于2016年12月31日将购买涉案房屋的剩余房款5800000元支付给反诉被告，至今未付。按照合同第九条约定，反诉被告有权解除合同。合同第十二条，约定涉案房屋交付时间是2017年2月28日，涉案房屋因反诉原告的不履行付款义务导致一直未交付，不存在房屋是否符合交付条件而需进行维修的情况，同时合同第十一条第一款第一项虽然约定了供排水系统并入城市管网，但都是在交付后关于房屋相关设施设备的约定，并非是是否符合居住条件以及是否可以支付房款和拒绝交付的前提。同时第十一条第一款关于供水和排水系统是否并入城市管网有明确约定，如果供排水系统未接入城市管网，反诉被告承担逾期交付的责任，双方合同没有任何关于房屋未交付之前反诉原告可以维修并且有反诉被告承担维修费用的约定；五、反诉原告要求反诉被告支付管家维护涉案房屋现状的费用以及支付反诉原告的人工工资相关费用没有任何依据。首先，反诉原告并未征得反诉被告的同意，擅自占用涉案房屋；其次，在双方签订合同，反诉原告违反合同约定的前提下，涉案房屋所有权仍属于反诉被告。因此，反诉原告的第四项诉求所列的相关费用存在不诚信诉讼的可能，也没有任何事实和法律依据。经审理查明：2016年1月26日，珠江公司与徐晶签订一份《商品房买卖合同》，合同约定珠江公司将其开发的位于三亚市海棠湾镇南田农场珠江南田温泉二期产权式酒店F2-101房出售给徐晶；该房屋经房产测绘机构测绘实测建筑面积243.88平方米，按套计算总房款为680万元，徐晶采取分期付款的方式，第一期房价款100万元应当于2015年12月29日前支付，第二期房价款580万元，应当于2016年12月31日前支付。徐晶逾期付款超过90日后，珠江公司有权解除合同。珠江公司解除合同的，应当书面通知买受人。徐晶应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向珠江公司支付违约金；珠江公司应当在2017年2月28日前将涉案房屋交付给徐晶，该商品房交付时应当已经取得建设工程竣工验收合格证明文件、房屋测绘报告，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。同日，珠江公司与徐晶签订补充协议第二条约定，徐晶已经到现场确认该商品房户外、户内的现状及实际交付标准，双方同意在徐晶付清所有款项后，双方在《商品房买卖合同》所约定的时间以该商品房当前的现状进行交接，该商品房现状图详见附件。补充协议将商品房现状照片作为补充协议附件。《商品房买卖合同》签订前，徐晶于2015年12月28日已向珠江公司支付涉案房屋第一期购房款100万元，至法庭辩论终结时，徐晶仍未支付剩余购房款580万元。2016年5月，徐晶占有使用涉案房屋。2017年3月27日，珠江公司向徐晶送达催款通知书，要求徐晶于2017年3月31日前付清第二期购房款580万元。2017年5月11日，珠江公司委托律师向徐晶邮寄解除《商品房买卖合同》的律师函，通知徐晶收到该函之日起，珠江公司与徐晶解除双方于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并立即搬出涉案房屋，并向珠江公司支付68万元违约金及交付房屋之日至合同解除之日占有使用涉案房屋的费用，7日内结清占有使用涉案房屋期间的物业费、水电费等，并办理好交接手续及《商品房买卖合同》撤销备案手续。徐晶于2017年5月13日收到该通知。珠江公司以徐晶逾期支付第二期房款580万元，严重违约为由，诉至本院请求判如所请。徐晶以入住房屋后发现涉案房屋不符合合同第十一条约定及涉案房屋电箱生锈，主电线裸露在外存在安全隐患为由提起反诉，请求判如所请。再查明，依据徐晶的申请，本院委托鉴定机构对涉案房屋内需新建机房及购置并安装的机房设备、排水设施以及并入城市排水官网连接的相关建设费、维修费、购置费进行司法鉴定，由于珠江公司未提交图纸等鉴定材料，鉴定机构于2018年2月26日将鉴定事项退回本院，并终结本次鉴定委托。另查明，2013年12月11日，珠江公司开发的涉案项目取得建设工程竣工验收备案证。2014年3月10日涉案房屋经三亚合利测绘服务有限公司测绘，取得三亚市房屋面积测绘成果报告。2014年4月11日，珠江公司取得涉案F2栋房屋的土地房屋权证。以上事实有商品房买卖合同及补充协议、催款通知书、解除合同的律师函、快递单及签收情况截图、土地房屋权证、竣工验收备案证及当事人的庭审陈述在案佐证，证据经当庭举证质证，足以认定。本院认为：珠江公司、徐晶于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约恪守履行。1关于合同及补充协议是已经解除还是应当继续履行的问题。本案中，徐晶应先履行支付680万元购房款的合同义务，珠江公司应后履行将房屋交付给徐晶，并为其办理产权登记转移的合同义务。《商品房买卖合同》约定徐晶应在2015年12月28日前支付第一期购房款，2016年12月31日前支付第二期购房款580万元，若徐晶逾期支付购房款超过90日的，珠江公司有权解除合同，徐晶应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向珠江公司支付违约金。现徐晶依约支付第一期购房款100万元后，至今未支付第二笔购房款，其行为实质上已致合同目的无法实现，属于根本违约。珠江公司在催款无果后遂于2017年5月11日委托律师邮寄律师函书面通知徐晶解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，徐晶于2017年5月13日收到该通知。徐晶逾期支付第二笔购房款580万元至珠江公司通知徐晶解除合同时，已逾期90日以上，合同约定的解除条件已成就，珠江公司有权依据该约定，通知徐晶解除合同及补充协议，合同及补充协议自通知达到徐晶之日时解除，故珠江公司请求确认其与徐晶于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2017年5月13日解除，于法有据，本院予以支持。徐晶抗辩涉案房屋不符合《商品房买卖合同》第十一条约定的排水设施未并入城市排水管网、电箱生锈主电线裸露存在安全隐患，房屋存在质量问题，因此其行使不安抗辩权拒绝支付第二期购房款。本院认为，徐晶的抗辩主张不能成立，本院不予采信，理由如下：其一，合同虽然约定了先后履行顺序，但徐晶作为先履行一方，并未举证证明珠江公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的行使不安抗辩权的法定情形，徐晶主张行使不安抗辩权，拒绝支付第二期购房款于法无据；其二，徐晶应先支付全部购房款，珠江公司后向其交付房屋，徐晶未依合同约定支付购房款构成根本违约，珠江公司有权拒绝向徐晶交付涉案房屋。徐晶主张占有使用房屋经过珠江公司同意，但未举证予以证实，徐晶的根本违约行为实际上已致使双方合同目的无法实现，在珠江公司尚未向其交付涉案房屋的情形下，徐晶无权主张向其交付的涉案房屋质量标准不符合合同约定；其三，《商品房买卖合同》第十条约定，涉案房屋交付的条件是商品房取得竣工验收合格证明及房屋测绘报告；补充协议第二条约定，徐晶已经到现场确认房屋屋内、屋外现状及实际交付标准，在徐晶付清所有购房款后，按现状交付房屋，应视为双方对房屋交付条件的补充变更。涉案房屋已在合同签订前取得竣工验收备案证、房屋测绘报告，能够证明涉案房屋是合格的，符合双方约定的交付标准。徐晶所举证证据无法证明其主张的涉案房屋排水设施未并入城市管网、电线裸露存在安全隐患等房屋基础设施不符合合同第十一条约定交付条件，且严重影响其居住使用，应承担举证不能的不利后果；其四，如果徐晶认为房屋存在基础设施或房屋质量不符合合同约定条件，徐晶可向珠江公司主张修复及其他违约责任甚至解除合同，而不应当是既占有房屋，又拒绝履行其支付房屋价款的义务。2关于本诉诉求及反诉诉求是否有事实和法律依据的问题。关于本诉部分。珠江公司与徐晶于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2017年5月13日解除，合同及补充协议解除后，徐晶应向珠江公司返还涉案房屋。珠江公司诉求主张徐晶返还珠江南田温泉二期产权式酒店F2-101房于法有据，本院予以支持。徐晶未依约履行支付购房款的合同义务，应承担违约责任，还应根据双方合同约定向珠江公司支付违约金。根据《商品房买卖合同》的约定若徐晶逾期支付购房款超过90日的，珠江公司有权解除合同，徐晶应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向珠江公司支付违约金。徐晶应自2017年5月20日按照累计应付款580万元的10%向珠江公司支付违约金58万元，对珠江公司诉求中超出部分的违约金，本院不予支持。珠江公司申请撤回第4项判令徐晶支付擅自占用涉案房屋的占用费的诉讼请求，属于当事人处分其民事诉讼权益的行为，不违反法律规定，本院予以准许。关于反诉部分。《商品房买卖合同》已经于2017年5月13日解除，徐晶反诉主张继续履行《商品房买卖合同》没有法律依据，本院不予支持；合同解除的原因系徐晶未依约支付购房款，珠江公司并不存在违约行为，徐晶诉求珠江公司按照已支付的100万元购房款的30%向其赔偿30万元违约金及其他费用损失20万元，于法无据，本院亦不予支持；依徐晶的申请，本院委托鉴定机构对涉案房屋购置并安装机房设备、排水设施以及并入城市排水官网连接的相关建设费、维修费、购置费进行鉴定，由于缺少鉴定材料，鉴定结构终结委托程序，徐晶亦未举证证明上述费用的金额，且珠江公司并不存在违约行为，徐晶主张珠江公司支付维修费15万元，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：1确认原告三亚珠江温泉度假区有限公司与被告徐晶2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2017年5月13日解除；2被告徐晶应自本判决发生法律效力之日起10日内向原告三亚珠江温泉度假区有限公司返还珠江南田温泉二期产权式酒店F2-101房；3被告徐晶应自本判决发生法律效力之日10日内向原告三亚珠江温泉度假区有限公司支付违约金58万元；4驳回被告徐晶的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7802元（减半收取原告已预缴），由原告三亚珠江温泉度假区有限公司负担4032元，被告徐晶负担3770元。反诉案件受理费5150元（被告已预缴），由被告徐晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 李斯宇 二〇一八年六月十八日书记员 竺佳锋附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。