宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0181民初5532号 原告：灵武市家和苑A区业主委员会，住所地：宁夏回族自治区灵武市嘉源路家和苑**。 负责人：马学军，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：郞奠军，宁夏浩晟律师事务所律师。 被告：宁夏锦绣源物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区灵武市北门朔方路天郡阳光城**。 法定代表人：郭华，公司总经理。 委托诉讼代理人：郭冬，男，公司经理。 委托诉讼代理人：李爱华，宁夏灵州律师事务所律师。 原告灵武市家和苑A区业主委员会与被告宁夏锦绣源物业服务有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人郞奠军、被告委托诉讼代理人郭冬、李爱华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告灵武市家和苑A区业主委员会向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即退出灵武市家和苑A区的所有物业服务区域，并向原告无偿移交物业服务用房和相关设施、资料，诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系灵武市家和苑A区于2018年经小区业主大会选举成立的组织，任期自2018年4月10日至2020年4月9日，并按照相关物业法规完成备案。因前期管理灵武市家和苑A区物业公司的合同自动终止，经原告讨论并召开业主单元长大会讨论决定重新公开招标选聘物业公司，同时于2018年6月4日向灵武市城区街道办事处提出选聘物业公司申请，但后来在业主委员会未参与招标和签订物业合同的情况下，被告于2018年7月1日突然入驻灵武市家和苑A区从事物业管理。原告后来得知灵武市城区街道办事处兴业路社区居委会私下与被告2018年8月31日签订了物业服务合同。原告多次告知被告，未经原告及全体业主同意进驻小区从事物业管理工作不合法，要求其退出，被告均予以拒绝。原告认为，原告系依据相关法律法规合法成立的业主委员会，有权代表全体业主对涉及全体业主的利益事项进行决定，灵武市城区街道办事处兴业路社区居委会在业主委员会合法存在的情况下，私自与被告签订的物业服务合同，对灵武市家和苑A区全体业主没有拘束力。被告提供的《关于暂停家和苑A区业主委员会工作的通知》，原告从未见过，且无效。被告进驻小区进行物业管理，侵犯了全体业主的合法权益，应当退出。为此原告提起诉讼。 被告宁夏锦绣源物业服务有限公司辩称，一、原告不具备作为诉讼主体的资格。依照《民事诉讼法》原理，公民、法人和其他组织可以作为诉讼活动的当事人，法人由其法定代表人进行诉讼。业主委员会属于非法人组织，作为业主大会的常设性执行机构，可以成为诉讼活动的当事人。但由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意思，法律上并未规定业主委员会可以直接起诉，如果业主大会没有授权业主委员会行使诉权，业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利能力。并且原告的诉讼行为没有召开业主大会并形成决议，原告的诉讼行为属于超越权限，不符合法律规定。二、被告公司手续齐全，程序合法。原告于2018年8月31日与兴业路社区签订《物业服务合同》，之所以没有直接与业主大会签订，是因为在2018年7月10日，家和苑A区业主委员会因为不正确行使权力，不接受上级部门的领导造成小区管理更加混乱，被责令停止其工作的权利。根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足总数的1/2的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处乡镇人民政府的指导下和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中被告所在小区业主委员会已被暂停职权，新的业主委员会尚未产生，该小区所在社区得到了所在街道办事处的指定，因此被告所在小区的社区有权代行小区业主委员会行使职权。综上，本案中被告与兴业路社区签订的《物业服务合同》合法、有效，被告按合同提供相应服务，被告的入驻，签订合同的主体社区居委会已经代行了业委会的职责，所以被告的入驻，有合法前提，符合法律规定，应予支持。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实认定如下：原告提供的××道办发（2018）46号文件，证实2018年4月9日，灵武市城区街道办作出《灵武市城区街道办事处关于成立家和苑A区业主委员会的批复》，对家和苑A区业主委员会筹备组报请街道办的《关于成立家和苑A区业主委员会备案的申请》予以同意，原则上同意马学军等11人为业主委员会成员，任期两年，自2018年4月10日至2020年4月9日的事实，证明原告成立经城区街道办备案程序，原告主体合法的事实，予以采信；《家和苑A区业主大会议事规则（草案）》系打印件，本院不予采信；证据2家和苑A区照片打印件、物业收费票据及车位租赁协议，结合被告提供的证据1灵城街办发（2018）124号文件及庭后补充提供的视频资料、证据2中标通知书、《物业服务合同》，证实2018年7月10日，城区街道办作出《关于暂停家和苑A区业主委员会工作的通知》，该通知载明因家和苑A区业主委员会自成立以来，不能正确行使职权，不接收上级部门的指导，造成小区管理日益混乱，已严重影响了小区稳定，加之未经允许擅自撬开社区和警务室门锁，违反了国家的法律法规，性质恶劣。经研究决定，暂停家和苑A区业主委员会工作。该通知已在小区通告，原告对此明知。2018年7月26日，城区街道办兴业路社区居委会通过政府采购的方式对家和苑A区进行物业服务公司的招标，被告公司中标。2018年8月31日，就灵武市家和苑A区的物业服务，城区街道办兴业路社区居委会与被告签订了为期三年的《物业服务合同》，合同期自2018年8月1日至2021年7月31日。通过以上事实，证实被告并非擅自非法入驻小区进行物业服务，因原告不能正确行使职权，不接受指导，被城区街道办下发通知暂停其工作，同时经过街道办政府采购招投标程序，与小区所属社区签订《物业服务合同》而入驻小区进行物业服务行为，虽未经原告及所在小区业主书面同意，但不能证明被告系非法入驻小区从事物业服务，同时也证实被告与业主实际形成物业服务关系，业主接受被告服务的事实。对原告提供的证据2的真实性予以确认，对证明目的部分予以采信；对被告提供的证据2的证明目的予以采信；原告提供的证据3家和苑A区业主大会征求意见表42页及会议纪要，能够证实就本起诉讼，经原告业委员召开会议，并书面征求623户业主的意见，同意授权业主委员会代表业主聘请律师提起诉讼，要求被告撤出小区并交回物业用房和资料。结合被告自认该小区共有业主1180户的事实，原告提起本次诉讼，已经小区过半数业主授权的事实，对该证据予以采信；被告提供的证据3《2018年家和苑A区物业收入和支出情况明细》能够证实被告在家和苑A区进行物业服务的事实，但不能证实被告进驻小区后投入的具体费用，对证明目的部分予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月9日，灵武市城区街道办作出灵城街办发（2018）46号文件《灵武市城区街道办事处关于成立家和苑A区业主委员会的批复》，同意家和苑A区业主委员会筹备组报请街道办的《关于成立家和苑A区业主委员会备案的申请》，由马学军等11人为业主委员会成员，任期两年，自2018年4月10日至2020年4月9日。期间，因原告不能正确行使，不接收上级部门的指导，造成小区管理日益混乱，已严重影响了小区稳定，加之未经允许擅自撬开社区和警务室门锁，经城区街道办研究决定，于2018年7月10日作出《关于暂停家和苑A区业主委员会工作的通知》，暂停家和苑A区业主委员会工作，该通知由城区街道办在小区进行宣读通告。因该小区前物业服务合同已到期，且原告因不能正确行使职权被暂停工作，城区街道办兴业路社区居委会通过政府采购的方式，对家和苑A区进行物业服务公司的招标，2018年7月26日，被告公司中标。2018年8月31日，就灵武市家和苑A区的物业服务，城区街道办兴业路社区居委会与被告签订了为期三年的《物业服务合同》，合同期自2018年8月1日至2021年7月31日。后被告对该小区进行物业服务活动，业主向被告缴纳物业服务费用。现原告以被告入驻未经全体业主同意，擅自更换了小区的垃圾箱、收费标准高、突然停水为由，认为被告入驻小区系侵权行为，经征求过半数业主的书面意见，提起本案诉讼。庭审中，原告未就被告存在服务中的侵权行为提供证据证实，被告对原告主张被告存在的侵权行为不予认可。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的主体是否适格；二、被告入驻小区从事物业服务是否构成侵权行为，原告是否有权要求被告直接退出小区物业服务。 依据《物业管理条例》第五条“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第十六条第一款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”、第十九条“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”、第二十条“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”的规定，业主委员会系非法人组织，是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，其监督管理部门为地方人民政府房地产行政主管部门，街道办并非业主委员会的监管部门和负责部门，二者之间不是行政上的上下级关系，街道办仅对业主委员会的成立进行指导和备案，对业主委员会违反法律、法规的决定有权责令改正和撤销，因此街道办对成立业主委员会没有批复权。但在本案中，城区街道办所作出的《灵武市城区街道办事处关于成立家和苑A区业主委员会的批复》，是针对家和苑A区业主委员会筹备组报请的成立备案申请所下发的文件，虽以批复形式作出，但原告业主委员会已经城区街道办备案程序，原告主体资格合法。2018年7月10日，城区街道办以原告存在违法行为作出《关于暂停家和苑A区业主委员会工作的通知》，因街道办仅对业主委员会作出的违法决定具有限期整改或撤销的权利，故城区街道办无权暂停原告工作，其作出该通知对原告无法律约束力。依据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。…业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。...”规定，原告就本案提起诉讼，需经人数和占专有面积“双过半”，原告已书面征求“双过半”业主提起本案诉讼的意见，原告取得业主的授权，故原告的主体适格。 关于被告是否构成对家和苑A区业主的侵权，原告是否有权要求被告直接退出小区物业服务。依据《物业管理条例》第十二条的规定，原告应当配合公安机关，与居委会相互协作，配合居委会依法履行管理职责，支持居委会开展工作，接受居委会的指导和监督。但在本案中，原告因不接受指导，不正确行使职权，作出擅自撬开社区和警务室门锁的行为，造成小区管理混乱，以上行为违反了《物业管理条例》，对社会管理秩序造成不良影响，由于原告在行使职权过程中存在不当行为，从而导致城区街道办作出对其暂停工作的决定，原告对此事实明知，原告陈述对暂停工作通知不知道与事实不符。被告入驻小区从事物业服务，是在城区街道办停止了原告工作的前提下，且通过公开招投标程序经评审合格后，与城区街道办所属的兴业路社区签订《物业服务合同》后入驻并从事物业服务，其主观上没有明显过错，被告在小区从事物业服务行为，系履行《物业服务合同》的行为，并非擅自非法入驻的侵权行为，原告诉称被告突然入驻小区从事物业管理与本院查明的事实不符。同时，原告陈述被告从事物业服务期间，损坏小区设施，无故提高收费标准和停水，未提供有效证据予以证实，故客观上被告也没有实施对业主的侵权行为。虽然兴业路社区代行了原告的权利与被告签订了物业服务合同，但因被告受《物业服务合同》的约束，且事实上也形成了与全体业主的物业服务关系，原告主张被告退出小区，应当先行确认兴业路社区与被告签订的《物业服务合同》的效力，在该合同未被解除或被确认无效前，原告主张被告退出小区物业服务，并移交物业资料的请求不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、《物业管理条例》第五条、第十条、第十一条、第十二条、第十六条、第十九条、第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告灵武市家和苑A区业主委员会的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告灵武市家和苑A区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  马 琳 人民陪审员  何佳燕 人民陪审员  王桂芳 二〇一九年六月十四日 书 记 员  王佳轩 本案适用的法律条文附页： 《中华人民共和国民法总则》 第一百零二条非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。 非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。 《物业管理条例》 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。