贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终1838号 上诉人（原审被告）：中航长城大地建工集团成都建设工程有限公司，住所地:四川省成都市青羊区光华村街48号1幢7楼26号。 法定代表人：马永乾，系该公司经理。 委托代理人(特别授权):邓鑫，四川中沛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚凌，男，1971年9月20日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市乌当区。 被上诉人（原审原告）：顾尚金，男，1985年12月8日出生，彝族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市乌当区。 被上诉人（原审原告）：李玉兴，男，1961年10月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 三被上诉人委托代理人（特别授权）：李岩珈，贵州靖毕律师事务所律师。 上诉人中航长城大地建工集团成都建设工程有限公司（下称中航公司）因与被上诉人龚凌、顾尚金、李玉兴租赁合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中航公司上诉请求：1、撤销一审判决：2、判决驳回被上诉人一审全部诉讼请求：3、判决被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人与上诉人之间的租赁关系早已由被上诉人与黔西恒远建设投资有限公司（以下简称恒远公司）之间的租赁关系所取代，恒远公司才是本案租金的支付义务人，一审法院对该事实未进行查明，属于认定事实不清。一审中，上诉人已如实向法庭陈述并举证，2013年4月19日，实际租赁人王太柱以上诉人的名义与被上诉人签订《房屋租赁协议》，2014年1月7日，王太柱成立了黔西恒远建设投资有限公司，并与被上诉人达成一致，由恒远公司与被上诉人重新就案涉房屋补签了一份《房屋租赁协议》，由恒远公司承担原《房屋租赁协议》中上诉人的全部合同权利和义务。至此，上诉人与被上诉人之间租赁关系终止。在庭审中，被上诉人无法解释和举证说明为何与恒远公司签订《房屋租赁协议》，一审法院也未就该事实进一步查明，仅以恒远公司成立时间晚于《房屋租赁协议》上载明的日期，就不采纳该证据。但事实上，纵然恒远公司成立时间确实晚于《房屋租赁协议》上载明的日期，也不影响其在成立后对王太柱以上诉人名义签订的《房屋租赁协议》进行合同权利义务的概括性受让或者是追认，更不能否认被上诉人在新租赁协议上签字的真实性，而不能仅仅以成立时间的早晚就否认恒远公司与被上诉人之间存在租赁关系。另外，本案的另一客观事实是，被上诉人曾与恒远公司就租金支付一事达成了协议，恒远公司欠付的租金由房屋的装修和留存在房屋内的办公设备抵偿。这也是被上诉人在两年半的时间内从不向恒远公司主张租金,而是利用之前与上诉人签订的《房屋租赁协议》向上诉人主张的原因。被上诉人妄图利用恒远公司失联这一情况，通过向上诉人重复主张租金的方式获利。 二、被上诉人存在恶意扩大损失的行为，一审法院支持其全部诉讼请求属于适用法律错误。 被上诉人在起诉书和一审中均自认，自2014年5月起，案涉房屋就已人去楼空。而此时被上诉人没有积极联系与其订立《房屋租赁协议》的恒远公司，而是指鹿为马，试图将损失转嫁给既与其没有租赁合同关系，也不是房屋实际使用人的上诉人。同时，自2014年5月至被上诉人起诉之日，整整两年半的时间，被上诉人并没有积极采取司法手段维护自身的合法权益，而是任由房屋空置，蓄意扩大损失。根据《中华人共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，被上诉人未积极采取合理措施，任由损失扩大，而针对其扩大部分，被上诉人是无权主张赔偿的。 综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法权利。故请求二审法院依法改判，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。 被上诉人龚凌、顾尚金、李玉兴辩称，上诉方在上诉状中提到2013年4月19日恒远公司与三被上诉人签订的房屋租赁协议，因上诉人在一审中未按法院规定的举证期限提供证据，且该证据涉嫌伪造，形式上与客观事实不相符，故原审没有作为定案依据使用正确。关于上诉人认为被上诉人扩大损失的说法与客观实际不相符，被上诉人发现涉案房屋人去楼空后，及时向上诉人发律师函，向法院起诉，因法院邮寄的法律文书无人签收被退回，一审法院又亲自到上诉人的注册登记地仍然未能送达，导致被上诉人到2017年才完成诉讼。同时，被上诉人也多次在涉案房屋的门上张贴了催缴房租的通知，但没有收到任何回应，故被上诉人不存在故意扩大损失的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审原告龚凌、顾尚金、李玉兴向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告2013年4月19日签订的《房屋租赁协议》；2、判决被告支付2014年6月23日至2016年6月22日的房屋租金共计1151113.19元；3、判决被告自2016年6月23日起按每平方米每月46.59元支付房屋租金至将房屋实际交付给原告之日止；4、案件受理费由被告承担。 综合原、被告双方的诉辩意见及庭审举质证情况，本案争议的焦点为：1、原、被告签订的房屋租赁协议是否应予解除；2、被告是否应当支付原告房屋租金及具体数额是多少。 一审法院认定事实：涉案房屋位于黔西县××办事处文化路福临国际八号楼楼，房屋属性为写字楼，面积共1186.47平方米，系泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司投资建设。原告龚凌、顾尚金为该公司注册股东，李玉兴为该房屋所在小区即福临国际小区建设投资人，三原告于2012年7月13日经公司股东会决议取得涉案房的所有权。2013年4月19日，三原告作为甲方将该房屋与乙方即被告中航公司签订了《房屋租赁协议》（下称协议），协议约定：一、房屋租赁时间为5年，即从2013年6月23日至2018年6月22日止；二、第一年租金为35元/平方米，合计第一年租金为人民币498317.40元，从第二年开始，每年滚动递增10%，乙方于协议签订当日交清第一年的租金498317.40元，以收款收据为准，以后四年房租到每年的5月20日前交清。被告签订协议时交纳了第一年房租498317.40元后便未再向原告交纳房屋租金。后原告在收取房租时,因无法联系被告,便在门上张贴了催款通知、委托律师事务所向被告中航公司发催款函、向居委会求助等无果后引起诉争。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订了《房屋租赁协议》后，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务，被告中航公司自2014年6月23日起至今未按协议约定向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同双方当事人任何一方不按照约定履行或者不完全履行约定的义务，导致相对方签订合同的目的不能实时，守约方可以行使解除合同的权利。据此，原告请求解除2013年4月19日与被告签订的《房屋租赁协议》，于法有据，予以支持。 根据双方订立的《房屋租赁协议》载明的事实和约定事项表明，涉案房屋面积为1186.47㎡，在租赁的5年期间内，第一年的租金按35元/平方米/月计算，自第二年起，每年递增10%并于当年5月20日前向原告支付房租，据此，第二、三、四、五年的租金单价分别计算为38.5/平方米/月（35+3.5）、42.35元/平方米/月（38.5+3.85）、46.59元/平方米/月（42.35+4.24）、51.25元/平方米/月（46.59+4.66）。对应的年租金分别为：第二年即2014年6月23日起至2015年6月22日止为548149.14元（38.5×1186.47×12个月）；第三年即2015年6月23日起至2016年6月22日止为602964.05元（42.35×1186.47×12个月）；第四年因原告于2017年3月24日提起诉讼要求解除协议，计算至提起诉讼时即2016年6月23日起至2017年3月23日止为497498.74元（46.59×1186.47×9个月）；截止原告向法院提起诉讼时被告已经拖欠的租金共计为1648611.93元（548149.14+602964.05+497498.74），但原告的第二项诉讼请求仅主张1151113.19元，予以支持。 因原告计算租赁期间单价的依据源于双方签订的《房屋租赁协议》，起诉后即请求解除协议时至被告将房屋交付给原告前的租金给付标准可以参照上一年度即46.59元/平方米/月，再根据被告至今仍然占有和使用涉案房屋的客观事实，原告提出自2016年6月23日起按46.59元/平方米/月的标准向原告支付租金至将房屋实际交付给原告之日止的请求，于法有据，应予支持。 庭审中，被告中航公司辩称原告提交的《房屋租赁协议》中乙方签订代表是王太柱，房屋的使用人是王太柱，王太柱并非中航公司的员工，按照谁受益、谁负责的原则被告不承担房屋租金的支付义务。经审查，该《房屋租赁协议》的承租方为被告中航公司，协议首页及尾部均加盖了被告中航公司的印章，王太柱仅作为协议的签订代表签名，该协议对被告中航公司具有法律约束力，被告中航公司应作为合同当事人承担相应的法律责任。因此，对被告中航公司这一辩解因无事实和法律依据，不予支持。另外，被告中航公司当庭提交了署名为三原告与黔西恒远建设投资有限公司签订代表为王太柱的《房屋租赁协议》，辩称涉案房屋系与黔西恒远建设投资有限公司签订，与中航公司无关。经依法审查查明，该协议签订时间为2013年4月19日，黔西恒远建设投资有限公司依法登记成立的时间为2014年1月7日，故该协议的签订时间与客观实际不相符。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。被告中航公司的抗辩主张因无事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告龚凌、顾尚金、李玉兴与被告中航长城大地建工集团成都建设工程有限公司于2013年4月19日签订的《房屋租赁协议》；二、由被告中航长城大地建工集团成都建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚凌、顾尚金、李玉兴支付房屋租金共计人民币1151113.19元；三、由被告中航长城大地建工集团成都建设工程有限公司自2016年6月23日起按每月每平方米46.59元支付面积为1168.47平方米的房屋租金至房屋交付给原告之日止。案件受理费15160元，由被告中航长城大地建工集团成都建设工程有限公司承担。 本院二审期间，上诉人中航公司向本院提供了下列证据：黔西县恒远建设投资公司和黔西县琼雪实业投资有限公司的企业信息，拟证明上述两公司的住所地为涉案房屋所在地，进一步证明被上诉人将涉案房屋出租给恒远公司的事实，恒远公司实际使用了涉案房屋。经质证，被上诉人对该两份证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为达不到上诉人的证明目的。经审查，本院认为，上述两份证据不属二审期间的新证据，且达不到上诉人的证明目的，不足以推翻一审认定的事实，故其证明效力不予认定。 对一审审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百七十条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，三被上诉人与上诉人于2013年4月19日签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，双方之间的房屋租赁合同关系依法应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在上诉人未按照约定向被上诉人支付租金，存在根本性违约的情况下，一审判决支持被上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求，同时判决上诉人向被上诉人支付所欠租金并无不当，本院予以确认。 关于上诉人中航公司认为被上诉人与上诉人之间的租赁关系早已由被上诉人与恒远公司之间的租赁关系所取代，恒远公司才是本案租金的支付义务人，一审法院对该事实未进行查明，属于认定事实不清的上诉主张，首先，上诉人提供的被上诉人与恒远公司之间的房屋租赁协议的签订时间为2013年4月19日，而恒远公司依法登记成立的时间为2014年1月7日，公司尚未成立就以该公司名义与被上诉人签订合同，并加盖了该公司的合同专用章，这与客观实际和常理不相符；其次，上诉人提供的被上诉人与恒远公司之间签订的房屋租赁协议和上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁协议均属同一天（2013年4月19日）所签，而上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁协议已经实际履行（上诉人已交纳了2013年6月23日至2014年6月22日的租金），而上诉人并未举证证明其主张的被上诉人与恒远公司之间签订的房屋租赁协议已经履行，故不存在被上诉人与上诉人之间的租赁关系已被被上诉人与恒远公司之间的租赁关系所取代的事实；第三，被上诉人提供的相关证据表明，在合同履行过程中，因上诉人未按照合同约定全面履行义务，被上诉人曾多次通过找社区调解、向上诉人发律师催告函等方式向上诉人主张相关权利，上诉人并未举证证明被上诉人因涉案租赁问题向恒远公司主张过任何权利，上诉人在上诉中称被上诉人曾与恒远公司就租金支付一事达成了协议，恒远公司欠付的租金由房屋的装修和留存在房屋内的办公设备抵偿，但上诉人也未提供证据证明其主张的该事实成立，故不存在被上诉人与上诉人之间的租赁关系已被被上诉人与恒远公司之间的租赁关系所取代的情形。综上，上诉人中航公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于上诉人中航公司在二审中申请人民法院调取黔西恒远建设投资有限公司编号为5205990000139号合同专用章在黔西县公安局登记备案的资料及对上诉人提交的《房屋租赁协议》上“龚凌、顾尚金、李玉兴”的签名和指纹进行鉴定的请求应否准许的问题，首先，上诉人的上述申请未在一审举证期限内提出，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，应不予准许；其次，如上所述，上诉人中航公司认为被上诉人与上诉人之间的租赁关系早已由被上诉人与恒远公司之间的租赁关系所取代的上诉理由不能成立，故上诉人的上述申请调取证据及鉴定的事项所需证明的事实并不影响本案的处理结果。为此，对上诉人的上述申请本院不予准许。 关于上诉人中航公司认为被上诉人存在恶意扩大损失的行为，一审法院支持其全部诉讼请求属于适用法律错误的上诉主张，首先，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在上诉人未按照约定全面履行支付租金义务的情况下，一审判决解除双方之间的房屋租赁合同，并判决上诉人向被上诉人支付未将租赁物交还被上诉人之前的租金并无不当；其次，从一审审理查明的事实来看，在上诉人拖欠租金后，被上诉人曾通过找社区调解、张贴催收公告、向上诉人发律师催告函等方式向上诉人主张相关权利，并不存在恶意扩大损失的行为。综上，上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人中航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15160.00元，由上诉人中航长城大地建工集团成都建设工程有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  殷 勇 审判员  唐 琳 二〇一八年六月二十八日 书记员  谢贤聪