苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0507民初3241号 原告：郑征林，男，1947年8月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：吴军，江苏金鸡湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾晨红，江苏金鸡湖律师事务所实习律师。 被告：苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处,住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道东街。 法定代表人：吕益良，主任。 委托诉讼代理人：季兵，江苏拙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷梦秋，江苏拙正律师事务所实习律师。 原告郑征林诉被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处（以下简称黄桥街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理，依法适用简易程序于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告郑征林的委托诉讼代理人吴军，被告黄桥街道办的委托诉讼代理人季兵、殷梦秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑征林向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告房屋拆迁补偿差价款人民币11588467.96元（以生效判决确定的评估价20034元/平方米×未安置面积578.44平方米计算）。2、被告支付违约金人民币11588467.96元（因承诺书中约定，如被告违约，按照交房时的市场开盘价等面积商业用房价格双倍补偿。原告认为，其中双倍中的一倍即为第一项诉讼请求的补偿款，另一倍即作为违约金赔偿原告）。3、被告支付未安置部分的租金暂计人民币2376570.12元（以2007年度租金251900元为计算基数，每年按前一年租金上浮15%，被告按照约定已经支付租金补偿至2014年2月，现原告主张的租金从2014年3月1日起最终计算至被告实际支付上述主张的补偿款及违约金之日止）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年6月24日，原、被告签订《房屋拆迁补偿协议》一份，约定：原告被拆迁店面面积为649平方米，实行等面积叠加式置换，并约定租金的结算方式为每年按前年租金上浮15%计算租金结算至拿到钥匙为止。另，2008年3月22日，被告向原告出具《承诺》函一份，承诺：本次改造项目商业用房拆迁实行“拆一还一”，等面积置换，安置地点为先安置在农贸市场地块改造项目内，安置面积不足部分在新农贸市场对面改造项目地块中补足。如违约，则按照交房时的市场开盘价等面积商业用房价格双倍补偿。2009年4月被告安置原告70.56平方米，仍有578.44平方米未安置。后，被告将原准备安置原告缺额部分的地块转让给他人进行商业开发，导致对原告的安置落空,同时,被告也未履行承诺，未能以交房时的市场开盘价等面积商业用房价格双倍补偿的方式对原告进行补偿。原告认为，被告出具的《承诺》合法有效，被告未切实履行承诺的行为给原告造成了巨大的损失。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告黄桥街道办辩称，1、被告已经足额支付578.44平方米补偿款，共计6362840元。对于原告拆迁中没有安置的578.44平方米，被告因客观原因未能安置，经双方协商，原告同意对未安置部分按照当时同类房屋市场价11000元每平方米补偿，该部分补偿款为578.44㎡×11000元/㎡=6362840元，2014年3月7日，双方就上述事项签订了房屋拆迁补偿安置协议书，协议书签好后，被告于2014年3月12日将6362840元支付原告。至此，原、被告对该拆迁补偿事宜已经全部履行完毕。2、未安置部分的租金补偿，被告已经支付完毕。被告按照房屋拆迁补偿协议按时足额支付租金补偿至2014年2月，对此，原告在诉状中已经确认。2014年3月，双方就未安置部分的补偿已经履行完毕，被告将补偿款足额支付原告，被告无需再支付原告2014年2月之后的租金补偿。3、因原、被告就拆迁安置补偿事宜已经达成一致，被告已经足额支付补偿款和租金补偿，被告不存在违约，因此，原告要求被告支付违约金没有事实与法律依据。如果法院最终认定被告违约，则原告主张的违约金过高，请法院依法降低。4、原告依据2008年3月22日的承诺主张权利已经超过诉讼时效；5、本案处理请考虑其示范效应，因之后的苏州中环线拆迁有104户，也都签订了补偿协议并支付，如允许反悔，则另外的104户拆迁户将会参照本案，此会给政府工作带来极大被动，也会造成严重社会影响，请法院慎重考虑。综上，请求驳回原告所有诉讼请求。 本院查明：2007年6月24日，以苏州市相城区黄桥街道建设管理所（下称黄桥建设管理所）为甲方、原告为乙方签订《房屋拆迁补偿协议》一份，约定：乙方拆迁的全部资产补偿款和各项奖金合计647745元，店面面积649㎡实行等面积叠加式置换，安置地点沿苏埭路，超面积或缺面积均按当时市场价结算。由乙方支付办证及其他相关配套费用300元/㎡。如其他店面拆迁户不收配套费用，乙方亦享受同等待遇。该协议由苏州市相城区黄桥街道建设管理所盖章确认、原告郑征林签字确认。在原告郑征林持有的该协议底部载明：“附：租金自2007年6月24日至2008年6月23日已支付一年，如超期继续支付。2008年租金按2007年度租金上浮15%结算。2009年租金按2008年度租金上浮15%结算，直至拿到钥匙为止（2007年度租金25.19万）……”，而在被告黄桥街道办持有的协议底部仅载明：“附：租金自2007年6月24日至2008年6月23日已支付一年”，但其认可每年租金确系以上年度租金上浮15%支付原告。双方还一致确认，苏州市相城区黄桥街道建设管理所系被告内设机构，对外权利义务由被告承担，租金已付至2014年2月。 2008年3月22日，被告向原告出具承诺书1份，载明：“1、本次改造项目商业用房拆迁实行“拆一还一”，等面积置换。2、拆迁安置面积先安置在农贸市场地块改造项目内，安置面积不足部分在新农贸市场对面（现拆除店面对面）改造项目地块中补足，具体位置以现有设计图纸确定（沿苏埭路底楼店面）。3、如出现违反本承诺情况，由违约方承担违约责任，按照交房时的市场开盘价等面积商业用房价格双倍补偿。”后，被告实际仅安置原告70.56㎡，原告认为被告尚余下578.44㎡未安置，遂诉讼来院。 又查明，被告出具的承诺书中所载“安置面积不足部分在新农贸市场对面（现拆除店面对面）改造项目地块中补足”中所指拆除店面对面的地块，原规划图纸中的房屋并未建造，该地块已由第三方开发了“佰尚商务广场”。同样作为拆迁户的钱福元、陈文忠、姚文华曾就拆迁补偿、租金补偿等分别起诉至本院，该三人均与黄桥街道办签订了《房屋拆迁补偿协议》，黄桥街道办上述出具的承诺书同样适用于该三人，后在姚文华一案的审理中，经双方协商，选定江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司苏州分公司对苏埭路佰尚商务广场底楼沿苏埭路商铺的房地产市场价值进行评估，价值时点为实地查勘之日即2015年9月7日。该公司于2015年9月15日出具《房地产市场价值咨询函》，佰尚商务广场底楼沿苏埭路商铺于价值时点2015年9月7日的平均市场价值单价为20034元/平方米，由于存在较多不确定因素，价值单价区间范围为19533元至20535元/平方米。钱福元、陈文忠、姚文华均主张以20535元/平方米标准计算补偿款。后该三案均于2016年3月29日作出一审判决，均以上述20034元/平方米作为对为安置面积进行赔偿的计算基数。后，黄桥街道办针对该三案均提起上诉。 上述事实，由当事人提供的原告身份证复印件、被告的组织机构代码证、《房屋拆迁补偿协议》、承诺书、(2015)相民初字第00398号民事判决书、当事人陈述及本院调取的(2015)相民初字第00395号民事判决书、(2015)相民初字第00397号民事判决书附卷佐证，本院予以确认。 原告郑征林为证明其主张，向本院提供以下证据：1、《土地租赁协议》复印件一份，其拟证明双方剩余未安置的面积为578.44平方米。2、原告与被告工作人员的短信往来打印件一组，其拟证明到2017年2月、3月原、被告双方依然就拆迁补偿事宜在协商，双方的拆迁补偿问题并未解决完毕。3、2012年12月26日，相城区人民政府黄桥街道办事处[2012]6号会议纪要复印件一份，其拟证明六家（郑征林、屈小男、钱福元、姚文华、陈文忠、陈卫珍）按照同权原则处理。 经质证，被告黄桥街道办认为，对证据1，真实性无异议，认可当时双方剩余未安置的面积为578.44平方米。对证据2，真实性无异议，但对证明内容有异议，该短信往来记录不能证明被告仍就补偿事宜与原告协商。该短信的背景系双方达成补偿协议，原告足额收到补偿款后，从他人处得知钱福元、陈文忠、姚文华等三人的案件法院一审判决以20034元/平方米计算补偿款，要求被告再对其进行补偿，由此才产生该组短信。原告作为被告辖区内群众，向被告反映问题，被告理应给予答复。被告的工作人员并未明确表示进行再次补偿或给出其他实质处理意见。双方已协商一致处理完毕，被告并无再行补偿的义务。承诺书自2008年3月22日出具，至被告2017年2月短信联系，时间长达9年，远超出2年诉讼时间，该短信记录无法导致诉讼时效的中断。对证据3，被告曾经开过内部协调会议，形成会议纪要，但未盖过街道办印章，至于原告如何取得盖章的会议纪要，被告不知。另，作为政府内部会议纪要加盖公章不符合常理，此是内部文件，不对外公开，不对外发生效力。初步的意向是按拆迁协议处理，所以不存在原告所述的六家按照同权原则处理。 被告黄桥街道办为反驳原告的主张，向本院提供如下证据：1、苏州市三角咀生态园开发有限公司（甲方）与原告郑征林（乙方，苏州市相城区黄桥街道苏埭路原小菜场）于2014年3月7日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，其中约定：补偿金额为6362840元，房屋金额计578.44×11000=6362840元，该协议底部由苏州市三角咀生态园开发有限公司盖章确认、原告郑征林签字确认；被告黄桥街道办与苏州市三角咀生态园开发有限公司共同出具的情况说明一份，其中载明：“苏州市三角咀生态园开发有限公司隶属于我苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处，其主要职能为我街道辖区的城市开发建设进行融资、开发、支付等职能。2014年3月7日，苏州市三角咀生态园开发有限公司受我单位委托，与拆迁户郑征林双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，并及时支付了相应款项。苏州市三角咀生态园开发有限公司与郑征林无其他关系。特此说明。”，以上该组两份证据，其拟证明原、被告双方已就未安置的578.44平方米达成补偿协议，金额为6362840元。协议书中苏州市三角咀生态园开发有限公司为被告下属企业，其职能为：为被告辖区的开发建设进行融资、开发、支付等，因此，该公司与原告达成了补偿协议，即相当于原告与被告达成补偿协议。2、2014年3月12日拆迁补偿金付款明细表（其中由原告郑征林签字确认）一份、2014年3月7日房屋拆迁补偿计划明细表复印件一份、苏州银行定活两便储蓄存单复印件一份，其拟证明已经向被告足额支付双方达成一致的6362840元补偿金，原告已经签字确认。 经质证，原告郑征林认为，对证据1，对于情况说明真实性不认可。对协议真实性无异议，但该协议和本案无关，该协议的甲方为企业（苏州市三角咀生态园开发有限公司），而本案的被告为政府基层组织，因此，该协议不能证明被告履行了拆迁补偿的义务。同时，该协议与原告提供的拆迁协议和承诺书主体不一致，对于义务的确认不具有一致性。原告签署该协议书是出于重大误解，原告误解了甲方的主体，以为被告已经将该地块转让给了苏州市三角咀生态园开发有限公司，所以当时就签署了。原告认为，该协议书能证明被告已经不能置换拆迁的违约行为，且当时被告要求原告签署该协议书时告知具体的拆迁最终补偿，由双方继续协商，该价格并非最终价格，最终价格由全部的六家按照同权原则处理，对于该价格不是最终价格在原告提供的短信中也能证实。原告对于该协议的拆迁对象有误解，对于该协议中小菜场是否属于原农贸市场原告不能确认。该协议中的578.44平方米和原拆迁补偿协议的面积一致，在签署该协议时，原告以为该笔款项是对本案中原告主张的未安置的578.44平方米的部分补偿。另，根据《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（以下简称《办法》）第六条、第七条，拆迁人是指取得集体土地拆迁文件的单位，而如属于委托拆迁，则根据该《办法》第十三条规定，委托拆迁中的受托单位需具有房屋拆迁资质证书。根据上述规定，房屋拆迁补偿安置协议只能由具有合格身份的拆迁人和被拆迁人签订。2007年6月24日签订的《房屋拆迁补偿协议》已经确认合格的拆迁人是本案被告，对同一拆迁行为不得由其他主体参与拆迁，不得再次委托，因此苏州市三角咀生态园开发有限公司不是合格的拆迁人，其不具有该地块的拆迁资格，未办理拆迁的各项许可和备案，其不是民事合同的主体，无权就拆迁补偿事项和被拆迁人签订补偿安置协议书，故原告与苏州市三角咀生态园开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中拆迁人主体违法，该协议不具有法律效力。对证据2，6362840元确系苏州市三角咀生态园开发有限公司支付，款项确实收到。2014年3月7日的付款明细表作为被告的内部审批流程已经明确注明该金额只是本次付款金额，而非双方就全部补偿金额的终止性约定。2014年3月12日付款明细表确实是原告本人签字。 本院认为，原告2007年6月24日与黄桥建设管理所签订了《房屋拆迁补偿协议》，该协议系双方真实意思的表示，并不违反法律规定，应为合法有效。原、被告双方亦一致确认上述协议签订后，被告仅对原告安置了70.56㎡，余下578.44㎡未安置相应房屋，而现双方所争议之焦点在于2017年3月7日原告与苏州市三角咀生态园开发有限公司所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是否对上述未安置的578.44㎡已作了最终补偿。原告认为，苏州市三角咀生态园开发有限公司未取得拆迁资格，不是法律所允许的拆迁人，且前一协议已经确认被告系拆迁人，依法不得再次委托，苏州市三角咀生态园开发有限公司与原告所签协议无法律效力，同时原告签订该协议时存在误解，以为涉案地块已经转让给苏州市三角咀生态园开发有限公司，对于后一协议中载明的小菜场是否是前协议中所设农贸市场亦无法确定，另该6362840元仅是部分补偿，并非全部的补偿。被告黄桥街道办则认为，被告委托其所属的苏州市三角咀生态园开发有限公司与原告就未安置的578.44㎡已经达成了最终补偿安置协议，并已及时支付完毕补偿款项，双方已就原告拆迁事宜再无纠葛。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但本案被告所依据之《办法》并不属于法律及行政法规的范畴，故被告委托苏州市三角咀生态园开发有限公司与原告于2014年3月7日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，系双方真实意思的表示，并无合同法定无效之情形，应为合法、有效。现2014年3月7日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》已明确约定未安置原告578.44㎡按照11000元/㎡计算补偿款（共计6362840元），且该6362840元补偿款已及时支付原告，由原告签字确认领取，故本院可以认定原、被告双方就未安置原告的578.44㎡已经达成新的补偿协议，以补偿款的方式代替了向原告安置房屋，且该补偿款已经支付完毕，加之，新的协议中并未就之前未及时安置面积的事宜约定违约金，故原告在签订新的协议并领取全部款项后，再以钱福元、陈文忠、姚文华等三人案件中鉴定的20034元/平方米作为补偿款的计算基数至法院主张拆迁补偿差价款及违约金，违反了诚实信用的原则，本院对其主张的补偿差价款及违约金均不予支持。虽原告郑征林主张2014年3月7日《房屋拆迁补偿安置协议书》中载明的“原小菜场”不能确定是否系原、被告之间拆迁所涉的农贸市场，但本案原告未能举证其还有其他578.44㎡的房屋存在拆迁补偿安置的情形，且从原告质证意见中陈述的“以为被告已经将该地块转让给了苏州市三角咀生态园开发有限公司”、“该笔款项是对本案中原告主张的未安置的578.44平方米的部分补偿”可以明确看出，被告在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时明确知晓该6362840元系对其与被告之间未安置的578.44㎡的补偿款，且从原告郑征林签领6362840元的行为也可以看出，其系认可由苏州市三角咀生态园开发有限公司代被告向其进行补偿，而非其所述的其对甲方主体存在误解。另原告还主张，该6362840元仅系部分补偿，并非最终全部补偿，但2014年3月7日的协议，明确列明面积578.44㎡，系双方尚未安置的全部面积，也列明了上述未安置面积的具体单价，加之从现有证据来看，自2014年3月7日签订协议，继而领取款项至2017年2、3月原告与被告工作人员存在短信往来期间，如此较长时间，均无证据反映原告向被告就上述协议及补偿款6362840元提出过异议，故本院认为，如原告认为上述6362840元仅是部分补偿款，则应向本院提供充分的证据予以证明，否则，应由原告对此承担举证不能的责任，而从其现提供的证据来看，显然尚不能证明其上述之主张。关于租金，原告主张2007年度租金补偿为251900元，庭审中，因双方提供的协议尾部存在差异，本院限期要求被告予以核实2007年度租金的具体金额，否则承担不利后果，现被告在本院限定的期限内未向本院作出答复，故本院认定2007年租金补偿为251900元。现虽被告持有的协议上未载明每年租金按上年租金上浮15%，但其对此原告提出的每年租金按上年度租金上浮15%的租金计算方式予以认可，故本院对此予以认定。庭审中，双方一致确认租金支付至2014年2月，而上述本院认定双方未安置的面积578.44㎡至2014年3月7日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》达成一致补偿安置意见，2014年3月12日原告郑征林在拆迁补偿金付款明细表上签字，认可收到6362840元补偿款，故本院认为，上述租金补偿应支付至原告签字确认收到补偿款6362840元之日止较为妥当，本院现酌情支持原告向被告按照上述租金计算标准主张租金补偿至2014年3月12日，经核算，被告上应支付原告租金补偿为22029.34元[（251900×115%×115%×115%×115%×115%×115%×115%）/365×12]。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处于本判决生效之日起十日内支付原告郑征林租金补偿人民币22029.34元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告郑征林的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半为人民币84784元，由原告郑征林负担84609元，被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处负担175元（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，被告在判决生效后十日内直接支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 代理审判员 宁 璐 二〇一八年六月二十一日 书 记 员 戴梦瑜