内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院民事判决书（2018）内0603民初976号原告（反诉被告）：王文林，男，1963年7月4日出生，汉族，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：刘斌，内蒙古典源律师事务所律师。被告（反诉原告）：鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，所在地内蒙古鄂尔多斯市。法定代表人：奇跃进，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜励龙，内蒙古伊康东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铁军，内蒙古锡尼律师事务所律师。第三人：王平，男，1974年11月1日出生，汉族，公民身份号码×××，户籍地内蒙古鄂尔多斯市。原告（反诉被告）王文林与被告（反诉原告）鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司（以下简称隆腾房地产公司）、第三人王平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王文林及其委托诉讼代理人刘斌，被告(反诉原告)鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张铁军到庭参加诉讼。因案情复杂，于2018年12月5日再次公开开庭，原告(反诉被告)王文林及其委托诉讼代理人刘斌，被告(反诉原告)鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杜励龙到庭参加诉讼。被告（反诉原告）鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司于2019年2月18日申请王平作为第三人参加诉讼，为查明案情及不遗漏当事人，本院依法予以追加，后因第三人王平下落不明，本院依法公告送达，并于2019年6月3日第三次公开开庭审理了该案，原告(反诉被告)王文林及其委托诉讼代理人刘斌，被告(反诉原告)鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杜励龙到庭参加诉讼，第三人王平经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王文林提出诉讼请求1.依法判令被告返还原告购房款1097876元，及利息553329元按银行同期利率6厘计息（1097879元从2011年4月12日至2018年4月12日），本息合计1651205元，并承担从起诉之日至还款之日止的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2011年4月12日向被告鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司交购房款347663元，4月13日交购房款510064元，后于2011年9月15日向被告鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司交购房款240149元，共计1097876元，后原、被告于2011年9月9日签订了《呼能商业广场商品房认购书》现因双方未签订《商品房买卖合同》，被告也未将房屋交付原告使用，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院依法判令被告返还原告购房款1097876元，及利息553329元按银行同期利率6厘计算（1097976元从2011年4月12日至2018年4月12日），本息合计1651205元，并承担从起诉之日至还款之日止的利息。被告（反诉原告）隆腾房地产公司答辩意见为，不同意原告的全部诉讼请求。理由：原、被告双方签订的《商品房认购书》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，已经属于正式商品房买卖合同，双方应按约定履行义务。原告应缴纳房款，接收房屋。被告（反诉原告）隆腾房地产公司提出反诉请求1.请求人民法院判令驳回被告在本诉中要求反诉原告返还已购房款的诉讼请求；2.请求人民法院依法判令反诉被告王文林支付反诉原告鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司剩余购房款950000元人民币整，继续履行合同；3.本案本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司与反诉被告王文林双方于2011年9月9日签订《呼能商业广场商品房认购书》，约定反诉被告购买反诉原告位于康巴什呼能商业广场的2019号商品房房屋，双方约定反诉被告王文林支付首付850212元人民币，剩余款950000元办理银行按揭的贷款或由反诉原告提供企业贷款，现经反诉原告多次催要，反诉被告拒绝支付剩余尾款，也拒绝接收房屋。现提起反诉，请求法院依法维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）王文林辩称，不同意被告反诉理由，按照认购协议书第六条第一、二款约定认购书已购解除条件，无需支付剩余房款。第三人王平未到庭，未向法庭提供答辩意见。原告（反诉被告）王文林为证明自己的主张提供证据（本诉、反诉证据一致）如下：证据一认购协议书2页、收据3页（复印件，原件核对后退回），证明2011年9月9日双方签订过《呼能商业广场商品房认购书》，及原告王文林交过购房款共计1097876元。证据二商铺招商代理合同3页（复印件，原件核对后退回），证明案涉房屋交付时间是2011年9月10日。证据三原告王文林在鄂尔多斯市农商行伊金霍洛聚元分社明细查询单两页原件，证明原告于2011年4月13日向账户号为×××打款807726元（2011年4月12日、4月13日两支收据的总金额），给付现金50000元以及2011年9月15日向账户×××打款240149元的事实。被告（反诉原告）隆腾房地产公司质证意见为，对证据一的真实性认可，对证明问题不认可，对收据编号0078651中510064元金额认可，其余两张收据真实性不认可，对收到房款金额不认可。对证据二不认可，与本案无关。对证据三真实性认可，证明目的不予认可，我公司认可给付购房款金额只以我公司出具的收据为准，原告提供的向案外人打款的凭证与本案无关，不予认可。被告（反诉原告）隆腾房地产公司为证明自己的主张提供证据如下（本诉、反诉一致）：证据一商品房预售许可证（复印件，原件核对后退回），证明2011年1月25日本案房屋符合法定销售条件。证据二建设工程竣工备案表（复印件，原件核对后退回），证明本案房屋2012年10月9日已经验收合格具备交付条件。证据三资质证书，施工许可证（复印件，原件核对后退回），证明隆腾房地产公司开发本案房屋资质、证书合法。证据四《商品房认购书》（复印件，原件核对后退回），呼能广场客户更名申请表，证明本案原告购买的房屋，是从王平手中转买过去的，其所缴纳1000000多元中，500000多元和我公司没有关系，是王文林和王平之间的经济往来；王平从我公司购买了本案房屋，后转售给本案原告王文林，因王文林和王平的请求，我公司变更了认购协议，我方实际收到购房款510064元。证据五2014年7月7日王平向隆腾房地产公司出具的承诺书（复印件，原件核对后退回），证明王平个人与其客户之间发生的关系，是其个人行为，与被告呼能公司无关的事实。原告（反诉被告）王文林质证意见为，对以上证据的真实性均予认可。对证据四证明问题不认可，王平是隆腾公司聘请的销售人员，原告把钱交付给被告公司的销售人员，有销售人员签字为证；认可510064元和反诉状所述不一致，反诉状中是850212元，前后不一致，认可金额不断变化，对方是有意设置障碍，反诉原告自相矛盾。对于证据五的真实性因承诺人王平未到庭，无法核对不予认可，证明目的因该承诺内容与被告之前陈述的事实自相矛盾不予认可。第三人王平未向法庭提供证据。为查明案情，法院向鄂尔多斯农商行伊金霍洛分理处对原告（反诉被告）王文林所打款的账号×××户主进行了查询，查询结果户主为王平。对于查询结果原、被告双方对真实性均予以认可。根据上述举证、质证情况，本院对证据认定如下：原告（反诉被告）提供证据一、三被告对真实性予以认可，来源合法，本院对真实性予以采信；提供证据二系原告（反诉被告）与案外人所签订，且原告（反诉被告）自述未实际履行，与本案无关联性，本院不予认定。被告（反诉原告）提供证据一、二、三、四原告（反诉被告）对真实性均予以认可，且来源合法，本院予以采信；提供证据五能够与其提供的其他证据互相佐证，且与原告（反诉被告）提供的证据一、三相互印证，本院予以采信。本院审理查明，原告（反诉被告）王文林与被告（反诉原告）隆腾房地产公司于2011年9月9日签订《呼能商业广场商品房认购书》（以下简称认购书），约定：“一、出卖人鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司（附公司及法人、委托代理人信息）。二、认购人：王文林（附身份信息）。三、认购商品房基本情况：1、康巴什呼能商业广场位置；2、房号为2019?，建筑面积95.25平方米（最终面积以产权登记面积为准）。四、价格：单价17850元/平方米；总价1700213元。五、付款方式及付款：认购人选择第二种方式支付购房款，2、按揭付款：购房定金100000元，于签订本认购书时付清；二次付款1700213元（房屋总价50%）于2011年9月16日付清。剩余房款人民币850000元办理银行按揭贷款，乙方须根据甲方通知按时办理。六、双方约定：1、若无法办理按揭贷款，出卖人可为认购人提供企业贷款；2、认购人未能按照以上约定时间付款，即视为认购人违约放弃本认购书中规定的所有权利，出卖人有权另行出售该房屋，并购房定金不予退还，无需另行通知认购人；3、签订《商品房买卖合同》时，出卖人通知认购人之日起7日内认购人到呼能商业广场售楼处签署《商品房买卖合同》；4、《商品房买卖合同》一经签署，本认购协议的认购金即作为购房款的一部分，同时，本认购协议自行作废；5、认购人应确保其通信地址及联系电话正确无误，如由于认购人的原因导致出卖人无法联系上认购人二产生的损失由认购人负责；6、本订购协议一式两份，出卖人一份，认购人一份，具有同等法律效力”。上述《认购书》中未约定房屋交付条件及日期。另查明，原告（反诉被告）王文林于2011年4月13日向第三人王平名下银行账户号为×××打款807726元，于2011年9月15日向王平名下银行账户号为×××打款240149元。2011年4月12日王平向王文林出具编号为1548407收据一支，载明“今收到王文林（房号2019号，面积95.25㎡）交来房屋差价款（单价21500元）人民币347663元，收款人王平，交款人王文林”。2011年4月13日隆腾房地产公司向王文林出具编号为0078651收据一支，载明“今收到王文林交来现金（30%）人民币510064元，收款人塔娜，交款人王文林”，加盖隆腾房地产公司财务专用章。2011年9月15日王梅向王文林出具编号为0650028收据一支，载明“今收到房款打款240149元，收款人王梅，交款人王文林”。2012年10月10日隆腾房地产公司向王伟（王文林之子）出具编号为0004351收款收据一支，载明“交款单位或（个人）王伟，交款事项购房款2019号，金额240149元，收款人塔娜”，并加盖隆腾房地产公司财务专用章。再查明，2011年9月14日，原告（反诉被告）王文林与第三人王平办理了呼能商业广场客户更名申请，《呼能商业广场客户更名申请表》中载明“申请人：王平，身份证号：×××，拟更名客户姓名：王文林，身份证号：×××，认购书编号、房号：2019?”，王平、王文林、呼能商业广场的置业顾问付雪琴、销售经理薛井梅、公司领导高丽琴，均在《呼能商业广场客户更名申请表》上签字，并附王文林身份证复印件。又查明，原告（反诉被告）王文林与被告（反诉原告）隆腾房地产公司未签订《商品房买卖合同》也未办理涉案房屋按揭贷款，隆腾房地产公司未将房屋交付给王文林，案涉房屋一直空置。还查明，2006年12月30日被告（反诉原告）隆腾房地产公司取得房地产开发企业资质，等级为三级。2010年12月7日隆腾房地产公司取得《建设工程施工许可证》。2011年1月25日隆腾房地产公司呼能商业广场项目取得《商品房预销售许可证》。2013年9月5日完成呼能商业广场项目竣工验收备案。本院认为，对于争议焦点一、《呼能商业广场商品房认购书》（以下简称《认购书》）是商品房预约合同还是商品房买卖合同。因该《认购书》中未约定房屋交付条件和交付时间，缺少商品房买卖合同的重要内容，且认购书第六条双方约定“签订《商品房买卖合同》时，出卖人通知认购人之日起7日内认购人到呼能商业广场售楼处签署《商品房买卖合同》；《商品房买卖合同》一经签署，本认购协议的认购金即作为购房款的一部分，同时，本认购协议自行作废”，对将来正式签署《商品房买卖合同》进行了约定，故此，《呼能商业广场商品房认购书》的性质为预约合同。对于争议焦点二、原告（反诉被告）王文林请求判令解除合同返还购房款及利息的诉讼请求有无事实及法律依据。从案件事实来看，王文林所付房款均是转账给王平的个人账户，第三人王平也向王文林出具收到房屋差价款347663元的收据，且王平、王文林在2011年9月14日曾办理客户更名申请，可形成一个较为完整的证据链，根据高度盖然性原则可以判定系王平将涉案房屋转卖王文林并赚取差价。综上，王文林虽称王平系隆腾房地产公司职员，但不能提供证据予以证明，其提供的证据也不足以证明其交付隆腾房地产公司购房款1097876元，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，举证不能的责任应由王文林承担。本案《认购书》约定办理按揭贷款的金额为850000元，隆腾房地产公司只认可收取王文林房款750212元，王文林也自认未给付过定金，故其存在未按约定金额付款的情形。且庭审中王文林自认隆腾房地产公司曾通知其办理企业贷款，其未办理，之后也一直未以其他方式支付过剩余购房款，故其已构成违约。隆腾房地产公司在签订《认购书》时已办理《商品房预售许可证》，并于2013年9月5日完成竣工验收备案，具备签订《商品房买卖合同》及交付使用条件。隆腾房地产公司虽因王文林不交付剩余房款未向其交付房屋，但也未将涉案房屋转卖他人，不存在违约情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及《认购书》所约定的解除权应当是针对违约方不履行合同主要债务的情况下，守约方所享有的权利，王文林作为违约方，不能享有合同解除权，故此对于原告（反诉被告）王文林返还购房款及利息的诉讼请求本院不予支持。对于争议焦点三、被告（反诉原告）隆腾房地产公司请求判令继续履行合同支付剩余房款的诉讼请求有无事实及法律依据。本院认为，双方达成买卖房屋协议，签订《呼能商业广场商品房认购书》系双方真实意思表示，符合合同成立并生效的法律规定，为有效合同，双方均应按照诚实信用原则，按合同约定履行各自义务，并对签订正式的《商品房买卖合同》进行磋商，故对被告（反诉原告）隆腾房地产公司要求的继续履行合同的诉请本院予以支持，但该《认购书》系预约合同，在此情形下，被告（反诉原告）隆腾房地产公司请求支付剩余房款950000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王文林全部诉讼请求；二、被告（反诉原告）鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司与原告（反诉被告）王文林继续履行《呼能商业广场商品房认购书》；三、驳回被告（反诉原告）鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19661元，由原告（反诉被告）王文林负担；反诉案件受理费13300元，由被告（反诉原告）鄂尔多斯市隆腾房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 王伟强审 判 员 胡文静人民陪审员 刘士涛 二〇一九年六月二十日书 记 员 韩慧芳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。