北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初15076号原告：张革，女，1967年7月26日出生，汉族，北京开放大学主任科员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王峤，北京同展律师事务所律师。被告：翟亦杰，男，1982年5月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：翟继贤，男，1955年6月17日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。二被告委托诉讼代理人：王世勋，北京天达共和律师事务所律师。第三人：北京麦田房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼****。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，该公司员工。原告张革与被告翟亦杰、翟继贤，第三人北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张革及委托诉讼代理人王峤，被告翟亦杰、翟继贤之委托诉讼代理人王世勋，第三人麦田地产公司之委托诉讼代理人李春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张革向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年10月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判决翟亦杰、翟继贤返还定金100万元；3、判决翟亦杰、翟继贤偿还张革垫付的物业费、供暖费及房屋出租中介费共计123597．36元；4、判决张革向翟亦杰、翟继贤返还已收取房租169000元；5、诉讼费由翟亦杰、翟继贤承担。事实和理由：翟亦杰以北京市海淀区海淀北二街××号房屋所有权人翟继贤、王兰代理人身份，以二人名义于2017年10月24日与张革签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同的订立由麦田地产公司提供居间服务。合同签订后，张革向翟亦杰支付定金100万元，之后，又为翟亦杰、翟继贤垫付了房屋所欠物业费、供暖费及房屋出租中介费。合同约定2017年12月20日前办理完该房屋转让所需的网签备案手续及缴税手续，并于缴税后7个工作日办理房屋过户登记。2017年12月20日，张革向居间方询问网签及缴税进度，居间方告知该房屋共有权人王兰已于合同订立前过世，翟亦杰、翟继贤正在办理该房屋的继承公证，公证书尚未作出。后于2018年1月18日得到麦田告知，翟亦杰、翟继贤已完成继承公证，当日麦田查验张革的购房资格发现由于申请人因个人所得税不连续而未能通过购房资格核验。因2018年1月起，张革因身体原因在工作单位待岗，收入总额低于个人所得税起征点，才导致购房资格核验无法通过。张革于2017年12月6日的网上购房资格核验已获通过，如翟亦杰、翟继贤依约按时履行提交网签、缴税义务，合同可顺利履行。正因为翟亦杰、翟继贤未能依约及时完成继承及房屋变更登记而导致合同目的无法达成，因此二人应对违约后果承担责任。翟亦杰、翟继贤辩称，合同签订后，2017年10月25日，翟亦杰将房屋钥匙交予张革，依约交付了房屋。张革在2017年11月25日支付定金100万元后，未再支付剩余购房款。2018年3月2日，由于张革自身原因导致购房资格审核未通过，且其拒绝根据合同约定将房屋所有权转移登记至其指定人名下，因此导致合同无法履行。麦田地产公司辩称，我公司为张革与翟亦杰、翟继贤房屋买卖合同居间方，我公司提供的居间服务不存在任何瑕疵与过错，翟继贤向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令张革向翟亦杰支付违约金150万元；3、由张革承担本案全部诉讼费。事实和理由：双方合同签订后，2017年10月25日，翟继贤将房屋钥匙交给张革，交付了房屋。张革在2017年11月25日支付定金100万元后未再支付剩余购房款。2018年3月2日，由于张革自身原因导致其购房资格审核未通过，且其拒绝根据本案合同第四条之约定将房屋所有权转移登记至其指定人员名下，故导致本案合同无法履行。鉴于张革违约行为，张革应承担相应违约金。张革对翟继贤的反诉辩称：根据合同约定双方应于2017年12月20日前办理缴税手续并于7个工作日内办理房屋转移登记手续，但翟继贤继承公证书作出日期是2017年12月28日，麦田房产公司获得公证书的日期是2018年1月4日，仅凭公证书不足以履行过户义务，而是应该将房产变更登记在翟继贤名下，才能完成转移登记手续，因此翟继贤具备转移登记的条件必然在2018年1月末，已构成违约。张革在合同约定的履行期内一直具备该房屋的购房资格，是因为翟继贤未能在合同约定期间履行重要的义务，张革因身体原因待岗工资未达到个人所得税起征点导致失去了购房资格，翟继贤对此应承担全部责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2017年10月24日，张革（买受人）与翟亦杰作为王兰、翟继贤（出卖人）代理人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定张革购买王兰、翟继贤名下位于北京市海淀区海淀北二街××号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交总价为750万元。合同附件二：“付款方式，定金为100万元，买受人于签约定日支付定金4万元，于2017年10月25日支付定金46万元，于房屋核验通过后一个工作日内支付定金50万元。剩余购房款，买受人于2017年12月20日前以存量房自有交易资金监管方式支付购房款4192760元，买受人于2017年12月20日前以银行资金监管方式支付购房款2207240元；网签备案登记，双方于办理缴税手续前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件，房屋通过核验、购房资格通过审核、草拟网签办理完毕等是办理网签备案登记手续的前提。所有权转移登记，双方于2017年12月20日前办理缴税手续，买卖双方于取得契税完税凭证后7个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，出卖人同意买受人将房屋所有权转移登记至买受人本人或其指定人员名下，买受人应确保其指定人员具备购房资格。房屋交付，出卖人应于2017年10月26日前将房屋交付买受人。违约责任，1、一般违约，若逾期履约未超过十五个工作日，则守约方无权单方解除合同，每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金。2、出卖人根本违约，具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除合同，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失的，出卖人还应赔偿买受人损失：出卖人逾期履约超过十五个工作日；出卖人配偶或其他共有权人不同意出售房屋；出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋；出卖人将房屋出售给第三人；房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续；出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。若出卖人逾期履约超过15个工作日，买受人未解除合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，买受人有权要求出卖人按每日房屋成交总价的万分之五支付违约金。3、买受人根本违约，具备下列情形之一的，买受人构成根本违约金，出卖人有权单方解除合同，买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应赔偿出卖人损失：买受人逾期履约超过十五个工作日；买受人拒绝购买房屋；买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；其他因买受人原因导致合同无法继续履行。若买受人逾期履约超过十五个工作日，出卖人未解除合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，出卖人有权要求买受人按日支付房屋成交总价的万分之五支付违约金。合同签订后，张革向翟亦杰支付定金100万元。2017年10月25日，翟亦杰、翟继贤向张革交付了涉案房屋。张革为涉案房屋支付了自2017年1月1日至2017年10月25日期间物业费39493．07元、自2017年10月25日至2017年12月31日期间物业费11319．41元、自2018年1月1日至2018年6月30日期间物业费42281．37元、2017年至2018年供暖费6772．98元、以及补办电卡费用50元。2018年1月5日，经张革同意，翟继贤与北京阅读鸟教育科技有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给该公司，租赁期限自2018年2月8日至2019年2月7日，月租金为42250元，张革支付中介费35000元。翟继贤将所收取的房屋租金共计169000元转交张革，本案中，张革同意将该笔租金返还翟继贤。另查，涉案房屋原为王兰、翟继贤共同共有，翟亦杰系二人之子，王兰于2015年12月3日去世。2017年12月14日，翟继贤、翟亦杰向北京市正阳公证处申请办理继承权公证，2017年12月28日，该公证处作出（2017）京正阳内民证字第9864号公证书，内容为“北京市海淀区海淀北二街××号房屋系被继承人王兰与其配偶翟继贤夫妻共同所有，上述房产的一半为被继承人王兰的遗产，上述遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人王兰的父母均先于其死亡，其子翟亦杰声明自愿放弃对上述遗产的继承权，因此，兹证明被继承人王兰所遗上述房产份额由其配偶翟继贤一人继承。”庭审中，翟继贤称其于2018年1月4日将该公证书交给麦田地产公司，2018年1月15日涉案房屋产权变更为翟继贤单独所有。麦田地产公司认可翟继贤于2018年1月4日将公证书交给经纪人，但表示取得公证书后还需要办理房屋产权人变更手续，该手续由翟继贤自行办理，并于2018年1月15日办理完毕。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、张革主张翟继贤迟延履行办理网签手续及房屋所有权转移登记手续，翟继贤主张在签订合同时张革对于翟继贤需要办理继承公证一事明知，且在合同履行过程中同意翟继贤延迟办理网签、过户手续。对此，翟继贤向本院提交张革与麦田地产公司经纪人申涛的电话录音，录音包含如下内容：申涛：“合同约定12月31日过户，但是跟您商量推迟过户，您不是也同意了吗？”张革：“对，那都没问题，咱当时早一天晚一天的不都没事么，谁知道出了这事了。”张革称录音内容不能证明双方已经对迟延履行达成合意，其从未同意翟继贤可以迟延履行。翟继贤另向本院提交张革于2018年2月9日购房申请表及核验结果打印单，称张革从未向翟继贤提出因逾期过户一事要求解除合同，且于2018年2月9日再一次申请购房资格审核，因此可以证明张革以实际履行方式认可了双方对于房屋所有权转移登记时间的变更。张革对此表示2018年2月9日进行的房屋核验不代表同意翟继贤不承担违约责任。麦田地产公司称2018年2月9日确实再次为张革申请购房资格核验，但仍未通过。翟继贤对其主张双方对迟延过户一事达成合意未向本院提交进一步证据佐证。2、翟继贤主张张革无购房资质导致房屋买卖合同不能继续履行构成违约，张革称若翟继贤按合同约定时间办理网签手续，则其享有购房资质，因此不应承担违约责任。合同履行过程中，张革于2017年12月5日通过了购房资质审核，但2018年1月再次进行购房资质审核时，未能通过，且至今仍未取得购房资质。张革对此解释称因身体原因自2018年1月起在工作单位待岗，工作单位按照最低工资标准发放工资，由于收入总额低于个人所得税起征点，导致购房资格核验未通过。经询问，麦田地产公司称购房资质审核结果有效期为一个月，张革于2017年12月5日通过审核，因此只要在2018年1月5日之前均具备购房资质，在此时间之前完成过户手续即可。翟继贤另称合同约定“出卖人同意买受人将房屋所有权转移登记至买受人本人或指定人员名下，买受人应确保其指定人员具备购房资格”，翟继贤认为买受人在不具备购房资质的情况下，应自行指定其他具有购房资质的人员购买，但张革未依约指定其他人员购买房屋，因此亦构成违约。张革表示该合同条款意思为买受人可以将房屋所有权转移登记至其指定人员名下，但并非约定买受人在无购房资质时必须自行指定其他人员购买。本院认为，张革与翟继贤签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。审理中，双方均要求解除合同，翟继贤主张因张革不具备购房资质导致合同无法履行，故要求解除合同，并由张革承担违约责任；张革主张因翟继贤迟延办理网签、过户手续构成根本违约，故要求解除合同。本案争议焦点之一为：翟继贤是否迟延履行网签、过户手续构成违约。按照合同约定，双方应于办理缴税手续前办理网签，于2017年12月20日前办理缴税手续。实际履行过程中，因涉案房屋产权原登记为翟继贤与王兰共同共有，而王兰已去世，翟继贤与其子翟亦杰需要办理继承公证并将涉案房屋变更登记为翟继贤单独所有。翟继贤于2017年12月28日取得继承公证书，于2018年1月15日将涉案房屋产权变更为翟继贤单独所有，此时，翟继贤才具备办理网签、缴税手续的条件。翟继贤称张革同意延期办理网签、过户手续，但即使在翟继贤迟延办理网签、过户手续、而张革同意继续履行合同的情况下，亦不代表翟继贤不承担迟延履行合同的违约责任。其次，关于翟继贤称张革未按合同约定履行支付剩余购房款义务，因此在张革未支付购房款时，翟继贤有权顺延办理房屋所有权转移登记手续。按照合同约定，张革应于2017年12月20日前以银行资金监管方式及存量房自有交易资金监管方式支付剩余购房款640万元。依据房屋买卖市场交易惯例，只有先进行网签备案登记后才能进行资金监管，因此在双方尚未办理网签备案登记手续时，张革无法履行支付剩余购房款之义务，且未能办理网签备案登记手续的原因在于翟继贤尚未取得涉案房屋单独所有权证书。故翟继贤此抗辩意见，不能成立。根据上述查明的事实，可以认定翟继贤未按合同约定时间办理网签、缴税手续构成违约。本案争议焦点之二为：张革是否依据合同约定享有解除权。按照合同约定，出卖人逾期履约超过十五个工作日构成根本违约，买受人有权单方解除合同。翟继贤于2018年1月15日才将涉案房屋产权变更登记至其名下，翟继贤此时才能办理网签手续，其逾期履约已超过十五个工作日，此时张革依照合同约定享有解除权。但结合双方庭审陈述及现有证据，张革自始有继续履行合同的意愿，其在翟继贤已逾期超过十五个工作日后仍在中介公司协助下两次办理购房资质核验，且未向翟继贤提出解除合同的要求，因此可以认定是约定解除权人放弃了合同约定的解除权，愿意继续履行合同。故本院认定张革主张按照合同约定享有解除权一节，没有事实依据。本案争议焦点之三为：张革因不具备购房资质导致无法继续购买房屋是否构成违约，翟继贤依据合同约定是否享有解除权。根据庭审查明事实，张革在2017年12月5日通过购房资质审核，双方对于麦田地产公司陈述购房资质有效期为一个月未提出异议，因此张革在2018年1月5日之前均享有购房资质，此时若翟继贤按照合同约定履行网签、缴税、过户手续，房屋买卖合同的履行不受购房资质影响。而翟继贤因办理继承公证一事导致未能按期办理网签等手续，虽然张革未因此向翟继贤提出解除合同要求，而是继续履行合同，但翟继贤仍应承担合同未在约定期限内履行的责任。在合同约定履行期限内张革具备购房资质，且依约支付了定金，系合同守约方，其在2018年1月5日之后因个人所得税问题导致失去购房资质，此结果并非张革主观故意造成。对于翟继贤称张革未按合同约定指定其他有购房资质的人员购买房屋的主张，无合同依据，本院不予采信。因此，涉案房屋不能继续履行的责任不应由张革承担，翟继贤亦不具有合同解除权。现合同双方均起诉请求解除合同，即双方解除合同的意思表示一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同已解除，翟继贤应返还张革已付定金，故对于张革要求返还定金之诉讼请求，本院予以支持。合同无法继续履行的责任不在于张革，因此对于翟继贤要求张革承担违约金之诉讼请求，本院不予支持。经双方确认，张革收取翟继贤出租涉案房屋租金169000元，张革同意返还该笔租金，翟继贤亦表示接受，本院对此不持异议。对于张革要求翟继贤偿还其为涉案房屋垫付的物业费、供暖费、房屋出租中介费、补办电卡费用一节，其中对于张革实际使用涉案房屋时产生的物业费及供暖费应由张革自行承担，其余为涉案房屋垫付的物业费、供暖费应由翟继贤返还，房屋出租支出的中介费亦应由翟继贤承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张革与被告翟继贤于二〇一七年十月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告翟继贤于本判决生效后十日内返还原告张革定金人民币100万元；三、原告张革于本判决生效后十日内返还被告翟继贤房屋租金人民币169000元；四、被告翟继贤本判决生效后十日内返还原告张革垫付物业费、供暖费、电卡费、中介费共计人民币116824元；五、驳回原告张革的其他诉讼请求；六、驳回被告翟继贤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币32150元，由原告张革负担，已交纳。反诉案件受理费人民币37400元，由被告翟继贤负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孙婉仪二〇一八年六月二十八日书记员  孟盼盼