上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初22985号原告：蒋明权，男，1960年3月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：段明佐，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：杨薛林，男，1987年9月14日生，汉族，住江苏省通州市。被告：陈丹丹，女，1989年6月17日生，汉族，住上海市浦东新区。原告蒋明权诉被告杨薛林、陈丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告蒋明权及其委托诉讼代理人段明佐，被告杨薛林、陈丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋明权向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付购房款人民币(下同)20,000元，并支付违约金188.50元(自2018年1月8日起计算至本判决生效之日止，暂计算至2018年3月8日)；2、判令两被告支付原告律师代理费3,000元；3、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年11月11日在德佑房地产经纪有限公司的居间下签订编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，约定原告将其所有的位于上海市浦东新区川沙新镇妙境路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)出售给被告，合同约定购房款为5,200,000元。2017年11月19日，原、被告签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，根据合同的约定，被告应于房屋交付时向原告支付购房款尾款20,000元，现原告已于2018年1月7日将系争房屋交付被告，但被告却迟迟未付尾款，故原告诉至法院，请求判如所请。被告杨薛林、陈丹丹共同辩称，不同意原告的诉讼请求。根据原、被告所签订的《上海市房地产买卖合同》约定，最晚的交房日期应为原、被告双方赴房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户后10日内，原、被告于2017年12月10日即向房地产交易中心申请过户，故两被告认为最晚的交房日期应为2017年12月19日，原告系逾期交房。2017年12月29日，原、被告因原告逾期交房的事情作协商，口头约定最晚2017年12月31日交房，如原告再逾期，则购房尾款20,000元抵扣逾期交房的违约金，之后原告并未在2017年12月31日之前交房，直到2018年1月7日才交房，并且在交房当日，原告在房屋交接书中签收了尾款，该签收视为原告对于2017年12月29日原、被告双方口头约定购房尾款抵扣逾期交房违约金的认可，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下：2017年11月11日，在德佑地产经纪有限公司的居间下，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告将其所有的系争房屋出售给被告方，并约定房屋转让价款为5,200,000元，其中首期房价款为1,840,000元(包含尾款20,000元)，二期房价款为3,360,000元(通过申请贷款支付)，交房时间为2017年12月31日之前。2017年11月19日，原告与被告方就系争房屋签订正式的《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为5,200,000元，该协议附件(三)对于房款的支付方式及支付期限作了约定：“一、首期房价款：乙方(被告方)应支付甲方(原告)首期房价款计人民币1,820,000元整……。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计人民币3,360,000元整。乙方通过如下方式支付：申请贷款……。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户……。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计人民币20,000元整。甲乙双方赴房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)10日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交房之日为准”。2017年12月10日，原、被告至上海市浦东新区不动产登记事务中心办理了过户登记手续，并结清了应缴税费。2017年12月29日，因原、被告未能就交房日期达成一致，居间方德佑房地产经纪有限公司的工作人员田尧组织原、被告就交房日期作协商，当日，原、被告双方确定最晚的交房日期为2017年12月31日。之后，原告未能在2017年12月31日交房，直至2018年1月7日，原告将系争房屋交付被告方，房屋交付当日，原、被告签署了《房屋交接书》，在《房屋交接书》第5条中,原告确认已收到被告方支付给原告的购房尾款20,000元，并签名确认。审理中，(一)原告、被告均确认，原告虽在《房屋交接书》第5条中签名确认已收到被告方支付的尾款20,000元，但实际上该尾款20,000元被告方并未支付。(二)被告方申请系争房屋交易的居间方工作人员出庭作证，居间方德佑地产经纪有限公司的工作人员田尧出庭作证，称2017年12月29日，原、被告口头约定过，如2017年12月底原告还没有交房，则用购房尾款抵扣违约金；房屋交接当日，原告蒋明权虽未收到尾款，但仍在房屋交接书中签收了尾款，也是因为原告没有按约在2017年12月底之前交房，根据2017年12月29日原、被告双方达成的口头协议，购房尾款应抵扣违约金，故原告蒋明权才签收了尾款。对该证人证言，原告认为，原、被告确实于2017年12月29日就系争房屋的交房事宜作协商，原告当日也确实承诺了于2017年12月31日交房，但原告从未与被告方约定过购房尾款抵扣违约金；对于原告为何在被告方未支付尾款的情况下在《房屋交接书》中签收了尾款20,000元，原告称系因为尾款数额不大，可即时结清，才签收确认。本院认为，本案双方的主要争议在于原、被告是否于2017年12月29日就逾期交房的情况下被告方可用购房尾款抵扣原告应支付的逾期交房违约金达成了口头协议。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，本案原、被告于2017年12月29日达成的口头协议，虽未签订正式的书面协议，但根据本案查明的事实，原、被告及居间方服务人员均确认2017年12月29日确实就系争房屋的交付作了协商，原告也确认承诺最晚于2017年12月31日交房，之后，在原告逾期交房的情况下，原告作为有完全民事行为能力的成年人，在《房屋交接书》中签收了尾款，可视为对2017年12月29日原、被告双方所达成口头协议的按约履行，被告方关于原、被告于2017年12月29日就逾期交房的情况下被告方可用购房尾款抵扣原告应支付的逾期交房违约金达成了口头协议的陈述，与在案证据能相互印证，具有高度盖然性，本院予以采纳。关于原告所述的在《房屋交接书》中签收尾款系因尾款数额不大，可即时结清，故方在被告方未支付尾款的情况下签收尾款，违背一般的交易习惯及生活常理，也无相应的证据予以佐证，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，现原、被告一致确认实际的交房时间为2018年1月7日，该交房时间晚于上述口头协议约定的最晚交房时间2017年12月31日，根据该口头协议的约定，被告有权拒付尾款，综上，本院认为原告所述证据不足，对其要求被告方支付尾款及违约金的主张，本院难以支持。关于原告主张的律师代理费，并无合同依据及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第十条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告蒋明权的全部诉讼请求。案件受理费379元，减半收取189.50元，由原告蒋明权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚彩兴二〇一八年六月二十日书记员  白 璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。