河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终1333号 上诉人（原审被告）：王春平，男，1974年9月1日出生，汉族，住磁县。 被上诉人（原审原告）：邯郸市铸峰房地产开发有限公司，住所地磁县磁州镇辛庄村北。 法定代表人：王光辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李智慧，河北赵苑律师事务所律师 上诉人王春平因与被上诉人邯郸市铸峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2017）冀0427民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王春平上诉请求：一、请求二审人民法院撤销磁县人民法院（2017）冀0427民初2187号民事判决。依法查清事实后改判或发回原审人民法院重新审理。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一审法院认为本案双方约定合同总价款不明确，故依据市场价格对涉案房产进行评估，并以此作为上诉人缴纳房款的依据，明显错误。上诉人与被上诉人达成了口头协议，并已实际履行。上诉人缴纳的10万元是全部购房款，并不是部分预付款。由于磁州镇明德社区违规批准被上诉人开发该地块和被上诉人违规开发磁县迎宾苑小区，包括上诉人在内的多名村民联名向上级有关部门反映，被上诉人为平息事态、经他人调解与上诉人协商。最终达成了被上诉人将1＃楼1单元502号单元房以一套10万元的价格出售给上诉人的约定，双方按此约定实际履行。一审时，上诉人提交了在场证人徐某、宋某的证言能够证明双方达成口头协议并履行的事实。同时一审时上诉人的10万元收据与被上诉人提供的其他购房者的收据记载内容、书写习惯明显不同，因此一审法院认定称上诉人的10万元房款是预付款等。没有证据支持。二、被上诉人向上诉人交付房产，收取上诉人的物业费、水电费等费用，属事实上认可上诉人款项已全部交清。被上诉人于2010年6月将房产交付给上诉人后，上诉人装修居住至今，被上诉人收取了上诉人物业费、水电费等。上诉人直至2012年5月才第一次提起诉讼，请求解除合同。可见在长达近两年的时间内，被上诉人是认为上诉人已经交纳了全部款项。如果上诉人未缴纳全部款项，被上诉人是不可能向上诉人交付房屋，并允许上诉人居住的。三、一审法院判决上诉人承担逾期付款利息没有事实根据。退一步讲既使人民法院认定双方约定不明，因而按鉴定的市场价格作为确定房款的依据，那么导致本案成讼的原因是双方约定不明，上诉人的付款义务并未自被上诉人起诉时产生，故上诉人不应承担逾期付款的利息。 邯郸市铸峰房地产开发有限公司答辩称，10万元根本不是全部购房款，仅是部分预付款。答辩人并未向上诉人交付房产，是上诉人私自撬开1＃楼1单元502号单元房房门后，强行装修入住了该单元房。《最商人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，上诉人应支付答辩人逾期付款违约金。综上，王春平的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 邯郸市铸峰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付房款214800元，以及逾期付款的利息50000元（自2010年5月1日开始按银行同期贷款利率计算至被告付清房款之日止）；2.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年9月23日，原告取得了位于磁县磁国用（2008）第244号国有土地一处，使用权面积为1575.4平方米，用途为住宅。2009年3月28日，被告向原告交纳购房款10万元，原告向被告出具了收款收据，该收据注明：“今收到王春平人民币壹拾万元整（100000元），附注1＃楼502房，收款人王文泰”。被告交款后，原被告双方至今未签订书面房屋销售合同。2009年6月2日，磁县城乡规划局颁发了该地块的《建设工程规划许可证》，注明项目名称为“磁州镇明德社区（旧城改造）住宅小区”。2009年6月，磁县建设局颁发了《建设工程施工许可证》。2009年7月7日，原告取得了“磁县迎宾苑小区”1号、2号住宅楼的《商品房预售许可证》。2010年7月份，1号楼竣工验收。同年，原告进入该房屋并居住。原告认为被告交纳的10万元，为房屋的预付款，而非全部房款，并因此对涉案房屋及地下室一间申请价格鉴定，2016年5月31日，邯郸市华永资产评估事务所，作出邯华永评报字（2016）第2265号评估报告。该报告的评估基准日为2016年5月25日，评估方法为现行市价法，评估结论为截止评估基准日2016年5月25日，委估资产的评估价值为31.48万元。被告王春平也申请对涉案房屋及地下室一间申请价格鉴定，2016年11月30日，邯郸市华永资产评估事务所，作出邯华永评报字（2016）第2298号评估报告。该报告的评估基准日为2009年3月28日，评估方法为现行市价法，评估结论为截止评估基准日2009年3月28日，委估资产的评估价值为194780元。同时被告针对其辩称向本院提交案外人张海燕销售发票和房产证以及案外人李庆山、尚俊国、赵学兴的收款收据等证据。李庆山、尚俊国、赵学兴的收款收据均记载房屋总价款或者单价等内容。原告曾因确认被告购买涉案房屋买卖合同关系已经解除等向本院提起诉讼后本院作出（2012）磁民初字第557号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，后原告不服该判决，上述于邯郸市中级人民法院，2014年2月11日，邯郸市中级人民法院作出（2013）邯市民二终字第964号民事裁定书，裁定撤销（2012）磁民初字第557号民事判决书；发回磁县人民法院重审。在重审期间，原告撤回起诉，本院于2014年6月16日作出（2014）磁民初字第00628号民事裁定书，裁定准予原告撤回起诉。2014年8月26日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付涉案房屋购房款及逾期付款利息。后原告又撤回起诉，2016年12月12日本院作出（2014）磁民初字第02015号民事裁定书，裁定准予原告撤诉。另查明，邯郸市铸峰房地产开发有限公司曾用名称磁县铸峰房地产开发有限公司。一审法院认为，本案中原、被告因被告购买原告坐落于磁县迎宾苑小区的1号楼1单元502号单元房及地下室一间产生纠纷，原被告双方争议的焦点为被告在2009年3月28日向原告交纳的10万元是全部购房款还是预付款。原告认为该10万元为预付款，并申请价格鉴定，认为原告交纳的10万元明显低于市场价值；被告认为该10万元为全部房款，并提供了案外人的交款收据等证据，认为如为预付款，原告应在收据上明确记载该事项。原被告至今未针对诉争房屋签订书面的合同。通过庭审，原被告对各自的主张均未能提供充足的证据，证明该10万元为预付款或者总价款。在合同价款不明确的情况下，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定了当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。因此本案中，在房屋价款无明约定，又无价款计算条款以及交易习惯的情况下，应按照订合同时履行地的市场价格履行即被告2009年3月28日购买原告涉案房屋时价格确定。根据邯郸市华永资产评估事务所以评估基准日为2009年3月28日，评估方法为现行市价法，评估结论为截止评估基准日2009年3月28日，委估资产的评估价值为194780元的邯华永评报字（2016）第2298号评估报告，涉案房屋及地下室的价格确定为194780元。扣除被告已经交纳的10万元后，被告仍需向原告支付94780元购房款。关于逾期利息问题，根据买卖合同司法解释第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，因此对原告主张的自2014年8月26日向被告主张剩余购房款之日起的逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原被告均负有举证房屋价款的责任，因此原、被告各自申请的鉴定，产生的鉴定费有其各自自行承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人王春平已支付给被上诉人的10万是全部购房款还是预付款，双方对各自的主张均未能提供充足的证据加以证明，事后又无法协商一致处理。人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，以订合同时履行地的市场价格为合同价款，有法律依据、符合公平等价的法律原则。 综上所述，王春平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2170元整，由上诉人王春平承担。 本判决为终审判决。 审判长  杜海波 审判员  潘新莉 审判员  张 颖 二〇一八年六月五日 书记员  赵 鹏