广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初1722号原告：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号A-E栋，统一社会信用代码91440114056567153Y。法定代表人：远勤山，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。被告：陈绍銮，女，汉族，1963年5月29日出生，身份证地址广州市番禺区。原告广州大运物业管理有限公司诉被告陈绍銮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法适用普通程序于2018年5月3日公开开庭进行审理，原告广州大运物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴小庆到庭参加诉讼，被告陈绍銮经合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年7月至2017年12月的物业服务费7894.4元及违约金（各月的逾期违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计算至被告还清全部欠款之日止）给原告；2、判令被告支付2013年7月至2017年9月的各项公共用电公摊费174.67元给原告；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了原花都区新华街迎宾大道大运家园（自编X栋X座）X房。《前期物业服务合同》合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为￥2.5元／月·平方米。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2013年7月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共用电公摊费用、垃圾处理费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼。被告陈绍銮没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。经审理查明：大运家园小区的开发商为广州大运实业有限公司。2011年3月22日，被告陈绍銮作为乙方与作为甲方的广州大运实业有限公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定被告向广州大运实业有限公司购买位于花都区迎宾大道××商铺××房，涉案房屋建筑面积为116.94平方米。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的港联物业（广州）有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务项合同……物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。2007年9月10日广州大运实业有限公司与港联物业（广州）有限公司签订《大运家园前期物业服务合同》，合同第六条约定：商铺：2.5元/月·平方米，暂按优惠价2元/月·平方米收取，具体优惠时间由甲乙双方另行书面约定。2013年12月25日广州大运实业有限公司与港联物业（广州）有限公司解除双方签订的前期物业服务合同，并于2014年2月13日将涉案小区移交给广州大运物业管理有限公司管理。广州大运实业有限公司作为甲方与广州大运物业管理有限公司作为乙方签订的《物业管理委托合同》第一条约定：甲方将大运家园（物业名称）委托于乙方实行物业管理；第二条约定：物业座落位置广州市花都区××镇迎宾大道××号；第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应遵守本合同所涉及的《业主公约》、《物业管理制度》，并承担相应的责任；第十七条约定：委托管理期限为大运家园小区成立业主委员会止；第二十一条约定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积，一期每月每平方米1.6元，二期每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积一期每月每平方米3.5元。二期每月每平方米3.8元向业主或物业使用人收取。实际上，原告仍按原物业公司收取各项费用的标准向涉案小区全体业主收取相关费用。2014年1月至2016年3月被告是按照2.5元/月·平方米向原告缴纳物业服务费。2014年2月17日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《大运家园前期物业服务合同》，其中第十条违约责任第3款约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。另查明，原告广州大运物业管理有限公司是于2012年11月5日向工商行政管理局注册并取得营业执照的物业管理公司。原告在管理大运家园小区期间，对小区公共设施设备产生的电费履行了代缴义务。本院认为：原告为证明其主张，提供了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、《物业管理委托合同》和《大运家园前期物业服务合同》、缴交涉案小区电费发票，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，且广州大运物业管理有限公司在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，本院经核证后予以确认。原告履行了合同项下提供服务的义务，被告未履行合同项下支付费用的义务，故对原告主张被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。经计算，2013年7月至2013年12月、2016年4月至2017年12月期间共27个月，按每月2.5元/平方米计算，被告应向原告缴纳的物业服务费为116.94平方米×2.5元/平方米×27月=7893.45元。对原告诉讼请求超出部分本院不予支持。关于原告向被告主张各项公共用电公摊费问题。涉案小区每月产生的公共用电电费是由小区的全体业主或物业使用人共同承担的，原告作为小区的管理者每月代小区缴纳公共用电的费用，且实际缴纳了电费，然后再按“公共用电公摊办法”公摊给小区全体业主或物业使用人，并向全体业主或物业使用人收取该费用合法合理，被告未缴纳该公摊费用，故原告要求被告支付欠费期间的各项公共用电公摊费174.67元的主张有事实和法律依据，本院予以支持。被告未按时支付费用，构成违约，应按合同的约定支付违约金给原告，故对原告要求被告因违约应支付违约金的诉请本院也予以支持。根据《大运家园前期物业服务合同》约定，被告逾期交纳物业服务费，每逾期一天需交纳拖欠费用3‰的违约金，但该约定已超过相关法律的规定，本院作适当调整为按年利率24%支付违约金。约定物业服务费应于每月10日交纳，故各月的违约金应从欠缴当月的11日起计算，且各月的违约金总额以不超过当月应交物业服务费为限。被告陈绍銮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告陈绍銮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付2013年7月至2013年12月、2016年4月至2017年12月期间的物业服务费人民币7893.45元；二、被告陈绍銮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付2013年7月至2013年12月、2016年4月至2017年12月期间的各项公共用电公摊费人民币174.67元；三、被告陈绍銮在支付上述第一项物业服务费的同时支付违约金给原告广州大运物业管理有限公司，违约金的计算方式为：每月违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，按年利率24%，自欠费当月的11日起计至付清款日止，每月的违约金总额以不超过当月应交物业服务费为限;四、驳回原告广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，由被告陈绍銮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  郑玮玲人民陪审员  张绍针人民陪审员  黄玉芬二〇一八年六月六日书 记 员  沈佩珊