福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初138号 原告：阳光城集团龙岩投资开发有限公司，住所地龙岩市新罗区江山镇铜城中路**（江山镇科技文化服务中心大楼）****，统一社会信用代码：91350800597861048K。 法定代表人：林坚，董事长。 委托诉讼代理人：陈旺富，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：张茜茜，女，汉族，1987年10月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：中国农业银行股份有限公司龙岩分行，住所，住所地龙岩市西安北路**div> 负责人：王城英，行长。 原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司与被告张茜茜、第三人中国农业银行股份有限公司龙岩分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司的委托诉讼代理人陈旺富到庭参加诉讼，被告张茜茜、第三人中国农业银行股份有限公司龙岩分行经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2014年5月24日签订的编号为201403371号《商品房买卖合同》已于2017年9月19日解除，并判令被告向原告支付违约金531802元；2、判令被告立即向原告返还坐落于龙岩市新罗区龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房，（配合原告办理《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销，并与第三人共同配合原告办理预购商品房抵押权预告登记注销等相关手续）；3、判令被告向原告支付原告代其偿还的贷款50673.68元（暂计至2017年9月19日，具体以最终银行记录为准。）4、判令被告向原告支付原告为本案支出的律师费8000元。事实与理由：2014年5月24日，原告与被告签订编号为201403371号《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买位于龙岩市新罗区龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房，房屋总价2127208元，付款方式为首付款647208元，剩余全部购房款1480000元由买受人向银行申请贷款支付。同时，合同附件六第四条第1款约定“买受人向银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按按揭贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，······买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款25%的违约金。”2014年6月12日，原、被告及第三人共同签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告向第三人借款148万元，用于支付涉案商品房项下的购房款。原告为被告合同项下借款提供连带责任保证担保。同时，涉案《商品房买卖合同》已于2014年5月29日办理了备案登记，2014年5月30日办理了商品房预告登记。2017年6月13日，原告收到第三人发送的《担保人履行责任通知书》一份，明确被告自2017年3月起未向第三人按期归还借款本息，要求原告根据借款合同约定承担担保责任。为此，原告于2017年6月23日起代被告向第三人偿还了贷款本息共计50673.68元（暂计至2017年9月19日）。之后，原告多次催告被告要求被告偿还原告代还的全部款项，并向被告发送了《关于阳光城龙岩林隐天下Ｃ9-02号房张茜茜的》一份，函告被告偿还原告代偿的全部款项，并承担相应违约责任，但被告均未予理睬。为此，原告依约于2017年9月18日向被告发送《关于阳光城林隐天下Ｃ9-02号房张茜茜的》一份，告知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时要求被告承担违约责任，配合办理合同解除后续手续及偿还原告代还的款项等。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对双方均具有法律约束力。根据合同约定由于被告未按期、足额向第三人偿还银行贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告必须自原告承担担保责任之日起7日内归还原告代还全部款项，超过30日仍未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同，同时收取被告总房价款25%的违约金。现被告自原告承担担保责任之日起超出30日仍未归还原告代还全部款项，原告依约有权解除合同，同时要求被告承担相应责任。故，为维护原告的合法权益，原告特依法诉至法院，恳请法院判如所请。 被告张茜茜未作答辩。 第三人中国农业银行股份有限公司龙岩分行向本院提交材料辩称，其于2014年6月13日向被告张茜茜发放购房贷款1480000元。被告张茜茜于2014年7月13日至2017年2月17日期间共偿还贷款本息293876.15元，原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司于2017年6月23日至2018年4月19日期间代偿贷款本息共计1521077.9元。 原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、龙岩市商品房买卖合同备案信息表、龙岩市预购商品房预告登记申请书、《个人购房担保借款合同》、担保人履行责任通知书、转账记录、寄件单、及时偿还贷款催告函、销售合同解除函、邮件回执、委托代理合同、律师费发票等证据，被告及第三人未予质证。故对原告及第三人提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月24日，被告张茜茜（买受人）与原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司（出卖人）签订了编号为201403371的《商品房买卖合同》一份，内容为：被告向原告购买位于龙岩市新罗区龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房，总价为2127208元，并于合同签订之日向原告支付该商品房总价款的30.43%作为首付款，计647208元，剩余全部购房款1480000元由被告向银行申请贷款支付给原告。双方在合同附件六第四条约定：“买受人向银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保。出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之六的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款25%的违约金。”合同附件六第十七条第2款约定“无论何种原因导致本合同和／或本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续等。”第十九条第3款约定“双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决、向人民法院诉讼等途径解决。如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致。出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费等，概由买受人承担。”合同签订后，被告向原告支付了首付款647208元。2014年5月29日，本案讼争《商品房买卖合同》办理了备案登记。2014年5月30日，本案讼争房产办理了预告登记。2014年6月12日，原、被告与中国农业银行股份有限公司龙岩分行（以下简称农行龙岩分行）签订《个人住房借款合同》一份，约定：被告向农行龙岩分行借款1480000元，原告为被告的该笔借款承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息等项目，并办理了本案讼争房产抵押权预告登记。借款合同签订后，被告仅按期偿还借款至2017年2月17日，此后，均由原告代为偿还，截至2018年4月19日，原告代被告支付拖欠的贷款本息共计1521077.9元。原告就上述违约事项于2017年9月18日向被告发送《关于阳光城林隐天下Ｃ9-02号房张茜茜的》一份，告知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时要求被告承担违约责任，但被告未予处理。为此，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，原告因本案支出律师费8000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未及时向第三人偿还贷款本息导致原告为其承担连带保证责任，违反了被告与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，根据担保法相关规定，原告有权向被告追偿代偿款项1521077.9元。同时，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六第四条及第十九条第三款约定，原告有权解除购房合同并要求被告按照房款总额的25%向原告支付违约金531802元（2127208元×25%）和因本案支出的律师费8000元。根据《商品房买卖合同》合同附件六第十七条第二款约定，无论何种原因导致本合同解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续等。故原告主张与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告应配合原告购房合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续的诉讼请求理由充分，证据确凿，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案原告已代为偿还被告所有购房贷款本息，贷款合同已实际解除，故原告应当将收受的购房贷款1480000元返还给被告，第三人收到原告偿还的购房贷款本息后，也应当配合原告解除预购商品房抵押预告登记注销手续。根据本院已查明的事实，合同解除后，被告应当支付给原告的款项为2060879.9元（代偿款1521077.9元+违约金531802元+律师费8000元），扣除原告应当返还给被告的款项2127208元（购房贷款1480000元+首付款647208元），故原告应当退还给被告购房款为66328.1元。被告张茜茜、第三人中国农业银行股份有限公司龙岩分行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司与被告张茜茜签订的《商品房买卖合同》。 二、被告张茜茜应于本判决生效之日起十五日内将坐落于龙岩市新罗区龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｃ9幢02号商品房返还给原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司，并配合原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续；与第三人中国农业银行股份有限公司龙岩分行配合原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司办理预购商品房抵押预告登记注销手续。 三、原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司扣除违约金531802元、代偿款1521077.9元、法律服务费8000元后，将剩余的购房款66328.1元返还给被告张茜茜。上述款项，在被告张茜茜配合办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押预告登记注销手续完毕后十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9704元，由被告张茜茜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 罗  晓  颖 人民陪审员 郑  万  茂 人民陪审员 张  林  炎 二〇一八年六月二十九日 书 记 员 林笑燕（代) 附1：本案证据目录： 原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司向本院提交证据及证明目的如下： 1、商品房买卖合同，证明原、被告于2014年5月24日签订了编号为201403371号《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买位于新罗区江山镇花漾江山（林隐天下一期）第C9幢02号商品房，房屋总价2127208元等。 2、龙岩市商品房买卖合同备案信息表，证明涉案商品房买卖合同已于2014年5月29日办理备案登记。 3、龙岩市预购商品房预告登记申请书，证明涉案商品房已于2014年5月30日办理预告登记。 4、个人住房借款合同，证明2014年6月12日，原、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定被告向第三人借款148万元用于支付涉案房屋购房款。原告为被告的上述借款本息向第三人承担连带责任保证担保。 5、担保人履行责任通知书,证明2017年6月13日，第三人向原告发送函件，明确被告自2017年3月13日起未向第三人偿还贷款本息，同时要求原告承担担保责任。 6、转账记录六份,证明原告代被告向第三人偿还贷款本息共计50673.68元。 7、寄件单、及时偿还贷款催告函、回执单，证明2017年8月15日原告向被告发函，要求被告及时偿还原告为被告代还的贷款。 8、寄件单、销售合同解除函、邮件回执，证明2017年9月18日，原告向被告发送解除函，函告被告解除涉案商品房买卖合同等。 9、委托代理合同、律师费发票，证明原告为本案诉讼支付律师代理费8000元。 附2：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民 法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。 具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。 判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）