山东省烟台市芝罘区人民法院行 政 判 决 书（2017）鲁0602行初15号原告：王洪岩，男，1971年11月14日出生，汉族，烟台市正阳洗浴有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托代理人：薛忠海，男，烟台市正阳洗浴有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。被告：烟台市芝罘区住房和建设局，住所地烟台市芝罘区东南台子**。法定代表人：张健，局长。参加诉讼行政机关负责人：王建义，该局副局长。委托代理人：潘行昌，山东德衡（烟台）律师事务所律师。原告王洪岩认为被告烟台市芝罘区住房和建设局未按照约定履行《房屋征收产权调换协议》，于2017年3月16日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王洪岩的委托代理人薛忠海与被告烟台市芝罘区住房和建设局的负责人王建义及其委托代理人潘行昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月2日，我与被告签订《宅房屋征收产权调换协议》,协议约定了双方的权利、义务等。协议签订后，我于2012年6月29日前依约履行了相关义务，将房屋腾空交付被告拆除，同时将房产证、土地证交给被告。但被告没有按照约定履行义务，而是将协议约定的安置房另行安置给案外人曲全成。被告与我签订协议时故意隐瞒事实，将我选定的安置房已经安置他人。现请求解除我与被告签订的《宅房屋征收产权调换协议》，要求被告返还被征收房屋补偿款425027元及利息162049.37元，承担房屋补偿款一倍的赔偿责任，支付躲迁费49041.50元及因房价上涨可获得利益422298元，返还院落、空地、无证房、棚的30平方米土地使用权180000元。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋征收产权调换协议》1份，证明被告安置原告位于胜利小区3号楼27层B户型房屋；2、回迁公告1份，证明2016年1月19日，原、被告交接房屋时，涉案房屋由被告交付给了案外人曲全成而未交付原告；3、3号楼回迁数据统计表格1份，证明被告为原告安置的房屋与曲全成的安置房系同一房屋；4、曲全成办理回迁手续的录像资料1份，证明被告将胜利小区3号楼27层B号安置给了曲全成；5、解除协议通知书1份，证明原告向被告提出解除协议交要求被告赔偿；6、邮政快递单及邮政短信各1份，证明原告原告向被告邮寄了解除协议通知，被告已经签收；7、芝罘区万达广场3室1厅房屋卖价每平方米12000元的打印件1份，证明原告安置房现在的市场价格；8、烟房权证芝字第**房屋所有权证复印件1份，证明原告原有房屋院落面积30平方米；9、受让人为张宏安的地契、烟台市诚信房地产评估有限公司对张国信出具的回复及最高人民法院法院的有关答复、烟台市人民政府办公室烟政办发【2011】33号文件各1份，证明被告应补偿原告院落空地30平方米价值180000元；10、照片1组，证明原告原房屋全貌；11、房地产评估报告书复印件1份，证明原告院落空地面积被告没有给予补偿。被告辩称，一、我局与原告签订的协议系房屋征收产权调换协议而非商品房买卖协议。因旧城改造需要，烟台市芝罘区人民政府决定对包括原告名下房屋范围内的房屋实施征收。由于原告签约期已过，房屋征收指挥部搬迁、职能部门调整，相关信息衔接不及时，导致我局与原告于2012年7月2日签订的《房屋征收产权调换协议》出现安置房选重问题。2016年，我局进行房屋回迁安置时发现安置房重选，即与原告进行协商，原告也重新选择了安置房，但因新的安置房超过安置面积，双方因投资问题一直未能达成一致意见。我局同意按《胜利区片房屋征收与补偿方案》确定标准为原告进行回迁安置。二、本案诉争的房屋涉及的是国有土地上房屋征收与补偿纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，本案应按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《胜利区片房屋征收与补偿方案》进行补偿、安置，而非适用最高人民法院法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原告的赔偿请求适用法律错误。请求法院查明事实，依法判决。被告在法定期限内向本院提交了以下证据：1、《烟台市芝罘区人民政府房屋征收决定》及附件《胜利区片房屋征收及补偿方案》复印件各1份，证明诉争房屋在征收范围内，系被征收房屋，以及对被征收房屋如何进行征收补偿；2、诚信拆评字（2011）第1-0780号《房地产评估报告书》复印件1份，证明诉争房屋评估价值；3、烟芝政征补【2012】56号《房屋征收补偿决定》复印件1份，证明烟台市芝罘区人民政府因原告在签约期限内未与征收部门达成协议，依法作出补偿决定；4、《房屋征收产权调换协议》一份，证明原、被告就被征收房屋征收补偿事宜签订产权调换协议。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》经庭审质证，原、被告提交的证据来源合法、客观真实，对本案待证事实具有证明力，与本案有关联性，确认为有效证据。经审理查明，2011年8月2日，烟台市芝罘区人民政府作出房屋征收决定，决定对胜利区片范围内的房屋实施征收，征收范围为胜利路以西、西南河以东、文件中心以南、建昌北街以北（规划保留建筑除外），征收部门为被告，评估公司为烟台市诚信房地产评估有限公司,并附发了《胜利区片房屋征收与补偿方案》，该方案确定征收补偿方式为房屋征收实行货币补偿和房屋产权调换补偿方式，实行房屋产权调换的，可以选择就地房屋调换或易地房屋调换，签约期限为2011年8月12日至2011年10月10日。原告的房屋位于征收范围之内，建筑面积为48.08平方米。因原告在《胜利区片房屋征收与补偿方案》确定的签约期内未能与被告签订补偿协议，经烟台市诚信房地产评估有限公司评估，原告房屋及附属设施价值合计为人民币436441元（其中，房屋评估值为425027元，附属及装修评估值11414元）。2012年1月20日，烟台市芝罘区人民政府作出烟芝政征补（2012）56号《房屋征收补偿决定》，决定对原告名下的坐落于芝罘区西沟街付17号的房屋实施征收，按照《胜利区片房屋征收与补偿方案》的规定给予补偿。如被征收人选择货币补偿，根据烟台市诚信房地产评估有限公司对房屋及附属设施的评估，被征收人应得的补偿款和补助款项合计为440326元。如被征收人选择房屋产权调换，征收部门计发临时安置费11539元/年或提供临时周转用房；产权调换安置房座落在胜利小区（期房），面积约为65平方米，安置房与被征收房屋价值差额及被征收人应得的搬迁补助费等按照《胜利区片房屋征收与补偿方案》结算，临时安置期限为三十六个月。2012年7月2日，原、被告签订《房屋征收产权调换协议》，协议约定：被告对原告坐落于西沟街付17号的房屋进行征收，房屋建筑面积48.08㎡，原告自愿选择房屋产权调换方式对被征收房屋进行补偿，原告选定的安置房位于胜利小区3号楼27层B户型，单层建筑面积约81.06平方米；按照《补偿方案》及其附表所列的标准，原告等价调换面积为62.44㎡，原告选定的安置房面积大于等等价值调换面积18.62㎡的应按投资优惠价购买15㎡，计97605元，按市场优惠价购买3.62㎡，计26451元，原告需交纳购房款共计124056元，此款原告在回迁时向被告一次性付清；被告向原告支付搬迁补助费2000元；签约期奖励费24424元；附属设施及室内装修等补偿费17194元；临时安置补助费预付一年为11539元，余下的临时安置补助费每年支付一次，躲迁期限为36个月，超过36个月临时安置费加一倍计发；原告须在2012年6月29日前将房屋腾空交付被告拆除，并同时将房产证、土地证交给被告。协议签订后，原告依约将涉案房屋腾空并交付被告拆除。2016年1月2日，被告在烟台晚报上发布回迁公告，原告按照公告指定的日期,即2016年1月19日，到被告处办理回迁房屋交付手续时，被告告知原告协议约定的安置房屋另行安置给了案外人曲全成。原告多次与被告协商未果，遂于2016年12月20日向被告邮寄解除协议通知书1份，要求解除协议，赔偿损失。被告收到后，至今未予答复。另查，原告现已领取了两年的临时安置补助费。庭审中，原告提交了发布于2016年10月22日的芝罘区万达广场3室1厅2卫135平方米房屋卖价为12000元/㎡的截图照片1张,用以证明原告安置房现在的市场价格为12000元/㎡。被告对此不予认可，认为应当按照拆迁时的市场评估价值予以补偿，后被告表示认可该价格。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款规定，被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的，人民法院应当判决确认被诉行政行为违法。第七十八条第（一）项规定，被告不依法履行、未按照约定履地或者违法变更、解除本法第十二条第一款第（十一）项规定的协议的，人民法院判决被告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。本案中，原、被告签订的《房屋征收产权调换协议》合法有效，双方应按照该协议全面履行各自的义务。协议签订后，原告依约履行了自已的义务，但被告未按照协议约定的期限内向原告履行交房义务，而是将原告选定的安置房另行安置给案外人曲全成，其行为违反了双方约定及法律规定，应当被依法确认为违法。在原告不接受不符合约定类型安置房的情况下，判决继续履行协议没有实际意义，原告要求解除与被告签订的《房屋征收产权调换协议》，符合法律规定，本院依法予以支持。被告应当对未按照约定履行交付房屋义务违法行为给原告造成的损失，依法承担行政赔偿责任。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，行政机关不依法履行房屋征收安置补偿交房义务的，被征收人的直接损失应当是安置房屋的市场价值以及迟延支付该价款期间的利息。本案中，按照《房屋征收产权调换协议》约定，被告应向原告交付81.06平方米的安置房，原告等价值调换面积为62.44平方米，原告选定安置房大于等价值调换面积部分应当按照协议约定的价款予以扣除。被告最迟应于2016年1月19日向原告交付房屋，原告提供了2016年同地段房屋的市场出售价格，被告认可，本院予以支持。被告未按照协议约定履行义务，迟延履行产生的利息应当赔偿原告。国家赔偿中的利息损失通常为同期银行的存款利息，但是，考虑到近年来的房价上涨因素，存款利息不足以弥补原告的损失，被告应当按照银行同期贷款利率向原告赔偿2016年1月20日起至支付补偿金之日止的利息损失。原告主张的因房价上涨可获得利益422298元，不符合国家赔偿法的规定，本院不予支持。原告按照协议约定已经领取了两年半的临时安置补助费，欠付部分被告仍应按照协议约定向原告支付。人民法院审理行政协议案件，应当优先适用行政法律规范进行审理和判决，在行政法律规范缺失的情况下才能适用民事法律规定。原告主张应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，按照被征收房屋补偿款一倍予以赔偿，不符合行政诉讼法律规定，也缺乏行政协议依据，故对原告的的请求，本院不予支持。根据烟台市诚信房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》，该评估书对原告被征收房屋进行了评估，原告与被告签订的《房屋征收产权调换协议》中对被征收房屋的评估价值也予以了确认，该房地产评估报告所评估的价值系对被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的综合评价，原告再行主张土地使用权损失180000元，本院依法亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条之规定，判决如下：一、解除原告王洪岩与被告烟台市芝罘区住房和建设局签订的编号为0000471的《房屋征收产权调换协议》；二、限被告烟台市芝罘区住房和建设局于本判决生效之日起15日内赔偿原告损失848664元（81.06㎡×12000元/㎡-124056元），同时自2016年1月20日起至被告全部支付原告赔偿金之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息损失。三、限被告烟台市芝罘区住房和建设局于本判决生效之日起15日内按照协议约定向原告支付欠付的临时安置补助费。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7675元，由被告烟台市芝罘区住房和建设局3916元，由原告王洪岩负担3759元，因原告王洪岩已向本院全额预交，故被告烟台市芝罘区住房和建设局应于本判决生效之日起15日内给付原告王洪岩3916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  姜义斌代理审判员  项 励人民陪审员  徐桂萍二〇一八年六月十四日书 记 员  高 梦