江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0206民初4865号 原告：无锡天盛置业有限公司，统一社会信用代码91320206675470756J，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道钱威路33号。 法定代表人：苗忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐爱军，男，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：高学文，江苏法舟律师事务所律师。 被告：上海悠游堂企业管理有限公司，统一社会信用代码91310114332722202G，住所地上海市嘉定区嘉定镇沪宜公路3818号2幢1128室。 法定代表人：陈笑凡，该公司执行董事。 被告：上海悠游堂投资发展股份有限公司，统一社会信用代码91310000554254053Y，住所地上海市闵行区鹤庆路398号41幢4层M4045室。 法定代表人：陈笑凡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈晓薇（受上海悠游堂企业管理有限公司、上海悠游堂投资发展股份有限公司共同特别授权委托），女，上海悠游堂投资发展股份有限公司法务经理。 原告无锡天盛置业有限公司（以下简称天盛公司）与被告上海悠游堂企业管理有限公司（以下简称悠游堂管理公司）、上海悠游堂投资发展股份有限公司（以下简称悠游堂投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告天盛公司的委托诉讼代理人徐爱军、高学文到庭参加诉讼。被告悠游堂管理公司、悠游堂投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告天盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令天盛公司与悠游堂管理公司之间的租赁合同于2017年12月21日解除；2.判令悠游堂管理公司支付拆除费用36000元；3.判令悠游堂管理公司立即向天盛公司支付2017年4月1日至12月21日的租金256360元及逾期付款违约金（A、以177480元为基数自2017年6月21日起至2017年12月21日止，按照每日万分之六计算；B、以256360元为基数自2017年12月21日起至实际支付之日止，按每日万分之六的标准计算）；天盛公司并有权没收悠游堂管理公司履约保证金48720元。如法院认定的合同解除之日早于2017年12月21日，则悠游堂管理公司租金支付至法院认定的合同解除之日；从法院认定的合同解除之日至2017年12月21日悠游堂管理公司应当按房屋租金标准即每月29580元支付房屋占有使用费；4.要求悠游堂管理公司赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失177480元（自2017年12月21日起6个月按合同约定租金标准，每月29580元计算）；5.判令悠游堂管理公司赔偿天盛公司律师费损失31753.60元；6.判令悠游堂投资公司就诉请2、3、4、5向天盛公司承担连带付款责任；7.本案诉讼费用由悠游堂管理公司、悠游堂投资公司承担。事实及理由：天盛公司与悠游堂管理公司于2015年8月签订《租赁合同》一份，约定由悠游堂管理公司承租天盛公司位于无锡商铺用于经营，第一年租金24360元/月，第二、三年租金29580元/月，合同并对违约责任进行了明确约定。后天盛公司按约交付了商铺，但2017年4月1日起的租金悠游堂管理公司未能按约支付。因悠游堂管理公司系悠游堂投资公司独资设立的一人有限责任公司，故提出以上诉讼请求。 被告悠游堂管理公司辩称：一、请求驳回天盛公司的第1项诉讼请求，确认《租赁合同》已于2017年6月30日解除。理由：1、悠游堂管理公司已于2017年6月30日发函要求解除租赁合同并停止经营，因天盛公司围挡店铺，悠游堂管理公司为维持良好的合作关系，未经天盛公司同意，无法自行进场进行装修、设备的撤离，不能因此而认为租赁合同尚未解除。2、根据合同约定，悠游堂管理公司经提前90天书面通知天盛公司，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无需承担合同项下的其他违约责任。悠游堂管理公司已于2017年6月30日书面通知天盛公司解除《租赁合同》，即便《租赁合同》非6月30日解除，也应于2017年9月30日解除，且除履约保证金外，答辩人无需承担其他违约责任。二、请求驳回天盛公司的第2、3、4、5项诉讼请求。理由：1、在案件审理过程中，经双方庭外协商沟通，悠游堂管理公司已于2017年11月16日将店内物品撤离，天盛公司所选择的拆除公司及拆除费用均未与悠游堂管理公司协商，悠游堂管理公司不予认可。天盛公司提交的沟通函系调解过程中悠游堂管理公司为解决纠纷提出的方案，不应作为悠游堂管理公司同意承担拆除费用的证据及理由。2、悠游堂管理公司已于2017年6月30日发函要求解除《租赁合同》并停止经营，天盛公司要求支付至2017年12月21日的租金或房屋占有使用费无法律及事实依据。天盛公司在悠游堂管理公司明确告知解除租赁合同后，未履行及时止损义务，多次变更诉讼请求，扩大了其自身损失，这部分损失由悠游堂管理公司承担有失公允。3、天盛公司主张的6个月闲置期间损失金额过高，且该部分损失系由天盛公司造成，不应由悠游堂管理公司承担。4、根据租赁合同的约定，悠游堂管理公司除履约保证金外，无需承担其他违约责任，天盛公司主张的律师费不应由答辩人承担。三、悠游堂投资公司与悠游堂管理公司系依法设立的、独立对外承担责任的有限责任公司，本案租赁合同的主体为悠游堂管理公司，与悠游堂投资公司无关。四、天盛公司明知悠游堂管理公司承租商铺的用途，但临近悠游堂管理公司装修完毕时才告知悠游堂管理公司经营项目属于商场其他经营者排他项目范围，致使悠游堂管理公司拆除了已装修完毕的游乐设施，造成悠游堂管理公司巨大经济损失并拒绝赔偿，其行为已经违约在先。 被告悠游堂投资公司辩称，悠游堂投资公司与悠游堂管理公司系依法设立的、独立对外承担责任的有限责任公司，本案租赁合同的主体为悠游堂管理公司与天盛公司，与悠游堂投资公司无关，天盛公司要求悠游堂投资公司承担责任无法律和事实依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：悠游堂管理公司系悠游堂投资公司全资设立的一人有限责任。天盛公司系无锡市盛岸西路331号无锡百乐广场的所有权人。2015年8月，天盛公司与悠游堂管理公司签订《租赁合同》1份，由悠游堂管理公司承租无锡商铺（以下简称2021号商铺），面积348平米，租期三年，第一年租金24360元/月，第二、三年租金29580元/月，租金从2015年9月25日起开始计算。《租赁合同》3.1.2条约定：租金支付方式为以三个自然月为一个缴租期，悠游堂管理公司应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向悠游堂管理公司一次性足额支付下个缴租期租金。合同第四条约定悠游堂管理公司在该商铺内经营品牌为【悠游堂】，经营范围为母婴零售（包含预包装食品）以及相关儿童配套，并应接受和服从物业服务公司的统一经营管理。合同5.1条约定：合同签署当日，悠游堂管理公司应当向天盛公司支付48720元作为履约保证金，向物业服务公司支付24360元作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在18.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还。合同18.3条约定：合同因悠游堂管理公司违约而提前终止的，天盛公司有权没收履约保证金作为补偿，同时有权要求悠游堂管理公司承担由此给天盛公司造成的其他损失，包括但不限于直接经济损失、律师费、诉讼费、调查费、鉴定费等。因天盛公司违约而提前终止的，天盛公司应当无息双倍返还履约保证金，同时悠游堂管理公司有权要求天盛公司承担由此给悠游堂管理公司造成的其他损失，包括但不限于直接经济损失、律师费、诉讼费、调查费、鉴定费等。天盛公司同意，在双方协商一致后，悠游堂管理公司经提前九十天书面通知天盛公司，可提前终止合同，除履约保证金不予返还外，无须承担合同项下其他违约责任。合同18.4条约定：悠游堂管理公司延迟缴纳合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，悠游堂管理公司应当向天盛公司或物业服务公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，天盛公司有权单方解除合同，悠游堂管理公司应承担导致合同终止的违约责任。在租赁期限，若悠游堂管理公司延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则天盛公司也有权单方解除合同，悠游堂管理公司应承担导致合同终止的违约责任。悠游堂管理公司延迟缴纳租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经天盛公司、物业服务公司书面催告仍不缴纳的，天盛公司或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至悠游堂管理公司履行相关付款义务为止。天盛公司或物业服务公司无需因此而向悠游堂管理公司或第三方承担任何责任。天盛公司或物业服务公司因此受到第三方索赔的，有权向悠游堂管理公司追偿损失。在悠游堂管理公司欠付租金、物业服务费等费用期间，未经天盛公司批准，悠游堂管理公司不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。合同第二十条约定：租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，悠游堂管理公司应当将该房屋交还天盛公司。返还的房屋需符合合同附件3的各项标准要求（恢复原状）。如天盛公司因对悠游堂管理公司撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第20.2款之要求的（恢复原状），则因此而发生的费用支出均应当由悠游堂管理公司承担，并且在上述清理期间，悠游堂管理公司应当按照第20.5款所述标准（自交换器届满之日的次日起，按合同终止时该房屋租金标准的200%）支付该房屋占有使用费，以弥补天盛公司在此期间的租金损失。 后悠游堂管理公司支付了履约保证金48720元、装修保证金5000元（该款天盛公司同意抵扣悠游堂管理公司应支付的款项）。截至2017年3月31日的租金悠游堂管理公司已经缴清，2017年4月1日起的租金至今未付。2017年6月悠游堂管理公司停止营业。 2017年6月13日，无锡百乐商业管理投资有限公司（以下简称百乐公司，为无锡百乐广场提供物业管理服务）向悠游堂管理公司发出简函一份，表示悠游堂管理公司结欠2017年二季度租金及物业费合计125280元，百乐公司经多次催缴未果，故决定根据双方合同约定自2017年6月14日起暂停对悠游堂管理公司承租商铺的物业管理服务和能源供应。 2017年6月30日，悠游堂管理公司向百乐公司发出《撤店申请函》1份，表示因同一商场内同类业态商家较多，商场客流尚难同时满足多家同类商家的需要，同时百乐公司又和奇乐儿、汤姆熊签订了多项排他条款，导致悠游堂管理公司无法经营最为擅长的游乐项目，商铺长期处于亏损状态，故申请于2017年6月撤店。该函件于2017年7月5日送达百乐公司。2017年7月6日，百乐公司向悠游堂管理公司发函进行回复，要求悠游堂管理公司于收函后三个工作日内付清2017年4月至6月的租金88740元、物业服务费36540元；并表示只有在悠游堂管理公司履行付款义务的前提下考虑提前撤店问题；如悠游堂管理公司仍不履行付款义务，百乐公司将采取必要措施追究悠游堂管理公司的违约责任。回函于2017年7月10日送达悠游堂管理公司。 2017年7月，百乐公司与江苏法舟律师事务所签订《委托合同》1份，委托该所参与本案一审诉讼，双方约定律师代理费为31753.60元。 2017年8月18日，天盛公司诉至本院，要求解除《租赁合同》，并要求悠游堂管理公司拆除装饰装潢、搬离物品、支付租金及违约金等。本院于2017年9月19日将应诉材料送达至悠游堂管理公司、悠游堂投资公司。2018年4月18日，天盛公司提出申请，变更诉讼请求至目前内容。 2017年10月20日，天盛公司向悠游堂管理公司发送简函一份，要求悠游堂管理公司于2017年10月30日前将案涉商铺内的物品搬离，并将商铺恢复原状，否则天盛公司将自行或委托第三方将商铺恢复原状，商铺占用费、恢复原状的费用等损失将由悠游堂管理公司承担。该函件于2017年10月22日送达悠游堂管理公司。 2017年11月8日，悠游堂管理公司向天盛公司发出《沟通函》1份，表示双方就解除《租赁合同》达成一致意见，并就解除合同的后续事宜提出以下方案：悠游堂管理公司愿意支付2017年4月-6月的租金88740元、物业费36540元，合计125280元，已经支付的租赁保证金及装修保证金78080元可不予返还，作为天盛公司拆除房屋的补偿费用，希望天盛公司能够予以认真考虑并同悠游堂管理公司协商后续付款事宜。 2017年11月16日，悠游堂管理公司派员搬离了其在2021号商铺内的设备、物品，但未将商铺恢复原状。后百乐公司委托无锡住友装饰工程有限公司对案涉商铺内的装饰装潢、残存游乐设施等进行了拆除、搬离，并于2017年12月21日将2021号商铺恢复成毛坯，为此天盛公司支付拆除费用36000元。 另查明，2014年4月8日，天盛公司与无锡汤姆熊游乐有限公司（以下简称汤姆熊公司）签订《租赁合同》1份，由汤姆熊公司租用无锡百乐广场商铺用于室内电玩、儿童娱乐休闲、游乐及其配套产品服务的经营，合同约定天盛公司保证商业广场内无其他与乙方冲突的业态，并承诺不在商业广场内引入与汤姆熊公司类似的经营电玩或含有电玩等业态的经营者。2014年6月27日，天盛公司与南京杰杰游乐设备有限公司（以下简称杰杰公司）签订《租赁合同》1份，由杰杰公司租用无锡百乐广场商铺用于经营儿童文体益智活动项目及附加服务，包括但不限于软体游乐场、充气游乐设备、手工DIY、球池、蹦蹦床、声光电项目、炮阵等，经营品牌为“奇乐儿”。天盛公司承诺不允许其他与杰杰公司经营范围相同的第三方进入杰杰公司租赁区域所在的无锡百乐广场的其他任何范围内开展经营，也不自行经营相近或相似的儿童游乐园项目。2015年8月10日、8月12日，悠游堂管理公司以电子邮件的方式将2021号商铺施工图发送给天盛公司。2015年9月14日，百乐公司向悠游堂管理公司发函，告知其规划经营业态中设计的蹦蹦床等儿童游乐项目与百乐公司已签约儿童游乐品牌存在冲突，该品牌为排他、独家经营，要求悠游堂管理公司进行经营品类的调整。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延履行租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋限制期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，天盛公司与悠游堂管理公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《租赁合同》的约定，悠游堂管理公司应当于2017年3月20日前付清2017年4月-6月的租金，但2017年4月1日起的租金至今未付，悠游堂管理公司已经构成违约，天盛公司有权解除合同。虽然悠游堂管理公司于2017年6月30日向天盛公司提出申请要求撤店，但是其为违约一方，并不享有合同解除权，本案合同解除权的权利人为天盛公司。天盛公司于2017年8月18日向本院提起诉讼，要求解除合同，该意思表示于2017年9月19日悠游堂管理公司收到应诉材料时到达悠游堂管理公司，则应认定天盛公司与悠游堂管理公司签订的《租赁合同》于2017年9月19日解除。合同解除之前，悠游堂管理公司应当按照约定时间、金额支付租金。2017年4月1日至2017年9月19日的租金合计为29580元/月*（5+19/30）=166634元。 根据《租赁合同》约定，悠游堂管理公司应当在合同解除之日起7日内交还2021号商铺并恢复原状，否则应自交还期届满之日的次日起按租金标准的200%支付占用费，但悠游堂管理公司并未恢复原状，恢复原状的工作实际由百乐公司完成，则悠游堂管理公司应当按照合同约定支付2017年9月27日至2017年12月21日的房屋占有使用费。现天盛公司要求按租金标准29580元/月计算房屋占有使用费，未超过合同约定金额，本院予以支持，合计为83810元。 悠游堂管理公司迟延支付租金，导致合同解除，天盛公司有权没收履约保证金48720元，并要求其支付迟延履行违约金。根据合同约定，迟延履行违约金为欠费金额3‰每日，现天盛公司要求按每日万分之六计算，低于合同约定金额，本院予以支持。按照合同约定，2017年9月19日之前的租金应当于2017年6月20日前付清，现天盛公司要求自2017年6月21日起计算，不违反合同约定，本院予以支持。2017年9月20日起的房屋占有使用费应当在返还房屋时付清，悠游堂管理公司未及时支付，也应当赔偿逾期付款损失。综上，关于迟延履行违约金本院按以下金额予以支持：1、以166634元为基数，按每日万分之六，自2017年6月21日起计算至2017年12月21日，计18296元；2、以250444元（166634元+83810元）为基数，按每日万分之六，自2017年12月22日起计算至实际支付之日止。 天盛公司要求悠游堂管理公司承担2021号商铺恢复费用36000元，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。悠游堂管理公司之前缴纳有装修保证金5000元，该款可以在2021号商铺恢复费用中进行抵扣。扣除装修保证金后，悠游堂管理公司还需支付恢复费用31000元。 因悠游堂管理公司违约导致天盛公司提前解除合同，房屋闲置需要另外寻租，天盛公司要求悠游堂管理公司按照租金标准支付房屋闲置期间的租金损失，本院予以支持。综合考虑2021号商铺的实际情况及可能需要的寻租期，闲置期间租金损失本院支持3个月计88740元。 天盛公司要求悠游堂管理公司赔偿律师费损失31753.60元，符合双方合同约定，金额亦在合理范围之内，本院予以支持。 悠游堂管理公司为悠游堂投资公司设立的一人有限责任公司，悠游堂管理公司与悠游堂投资公司未提供证据证明两公司财产独立，悠游堂投资公司应当对悠游堂管理公司的债务承担连带责任。 天盛公司与悠游堂管理公司约定的2021号商铺经营范围为母婴零售（包含预包装视频）及相关儿童配套，悠游堂管理公司可以经营的儿童配套应当与母婴零售相关，与汤姆熊公司、杰杰公司承租商铺的经营范围并不冲突。且天盛公司在得知悠游堂管理公司的规划经营业态与其他承租人存在冲突后，已经于2015年9月14日发函要求悠游堂管理公司进行调整，天盛公司并不存在违约行为，对悠游堂管理公司有关“天盛公司违约在先”的辩称，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认无锡天盛置业有限公司与上海悠游堂企业管理有限公司签订的《租赁合同》于2017年9月19日解除； 二、上海悠游堂企业管理有限公司于本判决生效后十日内向无锡天盛置业有限公司支付房屋恢复原状费用31000元； 三、上海悠游堂企业管理有限公司于本判决生效后十日内向无锡天盛置业有限公司支付租金166634元、房屋使用费83810元、2017年12月22日前的逾期付款违约金18296元，合计268740元，并以250444元为基数、按每日万分之六、支付自2017年12月22日起至实际支付之日止的逾期付款利息损失； 四、无锡天盛置业有限公司有权没收上海悠游堂企业管理有限公司缴纳的履约保证金48720元； 五、上海悠游堂企业管理有限公司于本判决生效后十日内向无锡天盛置业有限公司支付房屋闲置期间租金损失88740元； 六、上海悠游堂企业管理有限公司于本判决生效后十日内向无锡天盛置业有限公司支付律师费31753.60元； 七、上海悠游堂投资发展股份有限公司对以上第二、三、五、六项中上海悠游堂企业管理有限公司的债务承担连带清偿责任； 八、驳回无锡天盛置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8330元，由无锡天盛置业有限公司负担540元，上海悠游堂企业管理有限公司、上海悠游堂投资发展股份有限公司负担7790元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  徐景全 人民陪审员  张丽华 人民陪审员  陈建明 二〇一八年六月二十一日 法官 助理  杨侬艳 书 记 员  郁祯雄