贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初233号原告：刘炳宏，男，1970年2月26日出生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴绍元，贵州平越律师事务所执业律师。被告：凯里市无忧家装饰工程有限公司，住所地凯里市清平南路名仕公馆****。法定代表人：彭计明，经理。第三人：凯里市蓝凤凰商务酒店，住所，住所地凯里市北京东路**东兴大厦div>经营者：陈长征，公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：盛志远，贵州兄弟律师事务所执业律师。原告刘炳宏诉被告凯里市无忧家装饰工程有限公司（以下简称无忧家装饰公司）、第三人凯里市蓝凤凰商务酒店（以下简称蓝凤凰酒店）租赁合同纠纷一案，本院2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘炳宏的委托诉讼代理人吴绍元、第三人蓝凤凰酒店的委托诉讼代理人盛志远到庭参加了诉讼，被告无忧家装饰公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘炳宏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋（场地）租赁合同书》。2、判令被告退还原告押金45000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：案外人李仲系被告无忧家装饰公司的股东，自称系黔东南州中兴房地产开发公司和被告的授权签约代表，我信以为真，于2017年4月10日与被告签订了《房屋（场地）租赁合同书》，承租了位于凯里市××路名仕公馆3楼房屋（约300平米）。我于2017年4月12日依约交了保证金（押金）45000元和一个季度的租金45000元（2017年4月11日至2017年7月11日），共计9万元。之后我装修入住经营体育事业。在经营过程中，第三人称房屋所有人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司委托经营管理人，提供了与被告于2016年12月12日签订的《房屋（场地）租赁合同书》，称被告未经书面同意无权转租给我。为降低损失，经多次协商，第三人同意与我参与经营的贵州厚德育才体育发展有限公司重新签订了租赁合同，重新交了45000元保证金（押金）。为此，我认为被告无权签订合同，又因第三人介入导致合同解除，依约应当承担违约责任。为维护我合法权益，特提起诉讼。被告无忧家装饰公司未出庭、未答辩、未提供证据。第三人蓝凤凰酒店没有递交书面答辩意见，也未在举证期限内提交任何证据材料，在庭审中口头陈述：本案的结果与我方无关，从本案来看是租赁合同纠纷，应当是出租人和承租人之间的法律关系。我们是在2016年12月12日与被告签订了租赁合同，出租之后被告在未经我们同意的情况下转租给原告，故原告、被告之间产生纠纷，与我们没有任何关系。经审理查明：2016年12月12日出租方第三人蓝凤凰酒店（为甲方）与承租方被告无忧家装饰公司（为乙方）签订了一份《房屋（场地）租赁合同书》，租赁场所位于凯里市××路名仕公馆三楼，面积约1400平方米，租赁期限为六年（自2016年11月1日起至2022年11月1日止），合同第10.6.5条约定“未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物擅自转租他人。”合同尾部甲方处加盖有蓝凤凰酒店公章，在授权代表处有陈正旭的签名；乙方处加盖有无忧家装饰公司公章及陈辉的签名。2017年4月10日，原告刘炳宏在未知被告无忧家装饰公司不能擅自转租的情况下，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订了一份《房屋（场地）租赁合同书》，租赁场所位于凯里市××路名仕公馆三楼，面积约300平方米，租赁期限为六年（自2017年4月10日起至2023年4月9日止）；乙方需向甲方缴纳45000元的保证金，合同期满甲方如数退还乙方，乙方缴纳保证金后视为合同生效；租赁费2017年4月10日至2018年4月9日每年为60000元，2018年4月9日起每年在原基础上递增5%；第11.1条约定“甲方因为能提供本合同约定的房屋或所提供的房屋出现第三方争议而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额20%的违约金。同时，还应对超出违约金以外的其它损失进行赔偿。”该合同尾部甲方处加盖有被告无忧家装饰公司公章，在授权代表处有李仲的签名，地址为清平南，地址为清平南路名仕公馆**宏的签名（加盖有指印）及电话号码和身份证号码。2017年4月12日，刘炳宏依约向无忧家装饰公司缴纳了押金和一个季度的房租，无忧家装饰公司向刘炳宏出具了一份《收据》（编号为6999189），载明：“交款单位刘炳宏，收款方式转帐及刷卡，人民币（大写）玖万圆整（￥90000），收款事由：房屋押金及租金（2017年4月11日---2017年7月11日）押金45000元、租金45000元”，在《收据》单位盖章处加盖有无忧家装饰公司财务专用章。2017年9月25日，蓝凤凰酒店向无忧家装饰公司发出《解除合同通知书》，因无忧家装饰公司至2017年5月起未按合同约定支付租金长达4个多月，蓝凤凰酒店依据合同约定有权解除2016年12月12日与无忧家装饰公司签订的《房屋（场地）租赁合同书》。蓝凤凰酒店在发出《解除合同通知书》前无忧家装饰公司已搬离凯里市××路名仕公馆三楼。2017年11月10日，刘炳宏与他人合股注册的贵州厚德育才发展有限公司的名义与蓝凤凰酒店重新签了一份《房屋（场地）租赁合同书》。原告刘炳宏认为与被告无忧家装饰公司签订的《房屋（场地）租赁合同书》出现合同约定的第11.1条解除合同的情形，故应当解除2017年4月10日与无忧家装饰公司签订合同，无忧家装饰公司签订并承担退还保证金45000元及承担违约责任，遂诉至本院。庭审中，因被告无忧家装饰公司签订未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。上述事实，有原告提交的三份《房屋（场地）租赁合同书》、《收据》、《解除合同通知书》及第三人的陈述等证据在卷佐证，予以确认。本院认为，第三人蓝凤凰酒店与被告无忧家装饰公司于2016年12月12日签订的《房屋（场地）租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，该合同成立且受法律的保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行相应的义务。2017年4月10日被告无忧家装饰公司在未取得第三人书面同意的情况下，违反合同约定擅自将其承租房屋的部分面积转租给原告刘炳宏，且违反合同约定从2017年5月后未履行支付租金的义务，至第三人于2017年9月书面通知被告解除双方所签订的租赁合同。因第三人与被告解除合同，造成原告与被告于2017年4月所签订的《房屋（场地）租赁合同书》无法继续履行，故原告主张解除与被告无忧家装饰公司签订租赁合同并退还押金45000元的诉讼请求，予以支持。对于原告主张被告还应承担违约金的诉讼请求，因双方在签订合同时约定“甲方因为能提供本合同约定的房屋或所提供的房屋出现第三方争议而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额20%的违约金。同时，还应对超出违约金以外的其它损失进行赔偿。”故予以支持，但原告计算违约金的标准有误，予以更正。根据原告与被告签订合同的约定2017年4月10日至2018年4月9日期间的年租金为6万元，故违约金应当为6万×20%=12000元。被告经本院合法传唤无正当理由拒不当庭，虽可视为放弃自己的抗辩权利和对原告诉请及所举证据的默认，但其合法权益依法应予保护，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘炳宏与被告凯里市无忧家装饰工程有限公司于2017年4月10签订的《房屋（场地）租赁合同书》。二、被告凯里市无忧家装饰工程有限公司在本判决生效之日起三十日内退还原告刘炳宏押金45000元，并支付违约金12000元。三、驳回原告刘炳宏的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1824元，被告凯里市无忧家装饰工程有限公司负担1600元，原告刘炳宏负担224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审 判 长 韩    晶人民陪审员 顾  劲  松人民陪审员 杨  光  林二〇一八年六月一日书 记 员 李维君（代）