湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初3336号原告段蓉，女，1966年4月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区，讼代理人黄捷，男，汉族，湖南师范大学法学院职工。委托讼代理人梁秋焕，女，汉族，湖南师范大学法学院研究生。被告被告湖南修合地产实业有限责任公司，住所地长沙市雨花区人民中路**雨花大厦**，组织机构代码：794719534。法定代表人石屹松，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人娄雅臻，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人洪凡凡，湖南君见律师事务所律师。原告段蓉诉被告湖南修合地产实业有限责任公司（以下简称“修合地产公司”）合同纠纷一案，本院于2016年10月18日作出（2016）湘0104民初4566号民事判决书，原告段蓉不服提出上诉，长沙市中级人民法院于2017年3月31日作出（2017）湘01民终730号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）湘0104民初4566号民事判决书，并将本案发回本院重审。依法由审判员陈志胜担任审判长，与人民陪审员张永玲、唐丽君组成合议庭，公开开庭进行了审理，书记员杨婷安担任庭审记录。原告段蓉及其委托诉讼代理人黄捷，被告的委托诉讼代理人娄雅臻、洪凡凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段蓉向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告之间的认购约定，判令被告返还原告购房诚意金100000元及同期利息39690元，共计139690元；二、被告赔偿原告经济损失694651.5元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系湖南师范大学学校教职工。2007年，湖南师范大学与被告合作建设教职工住房，并给予本校教职工购房指标，原告作为教职工拥有一个购房指标，同时在湖南师范大学教材科工作的周利民老师因为没有购买意图而将自己的购房指标让与原告，原告在拥有两个购房指标的基础上，于2009年3月12日与被告修合地产公司签订了0879号和0880号两份房屋认购书，协议上载明原告认购了被告佳境小区8栋1501、1502号房屋两套，同时约定该两套房屋单价为2650元/㎡；总房价款分别为人民币240594元整和182585元整等具体内容，同时原告需于被告通知之日起，15日签订《商品房买卖合同》，办理相关购房手续，最后应被告要求，原告就两套房屋分别缴纳了购房诚意金各50000元，共计100000元整。后来被告通知原告签订《商品房买卖合同》，但被告提出增加一项签订正式商品房买卖合同的额外条件，即原告必需提交一份将之前所认购的两套房屋合并作一套使用，从而免除被告在施工时对于其中多余的隔墙、水电线路管道的建设的书面申请，对此，原告认为被告提出的条件是的原告所认购的房屋与之前的条件相去甚远，无论是数量甚至质量都发生了巨大的改变，因而难以接受，对此，原告多次前往被告处试图与其沟通、协商解决问题，然而被告始终坚持要求原告提交其所要求内容的申请书，导致《商品房买卖合同》始终未能正式签订。2013年2月27日，被告致函原告，声称原告未能在指定日期内与其签订证实《商品房买买卖合同》，视同其放弃认购，该两套房屋由被告另行处置。2013年3月1日，原告致函被告声明自己为放弃认购，同意按照认购书约定条件签署商品房买卖合同，而对于被告提出的其他不合理要求，原告表示拒绝，之后被告方再无回复，约定的房屋迟迟无法购买完成，原告权利收到了极大损害。原告认为，被告与原告签订的房屋认购书，已经对所购房屋及合同标的的基本情况、数量、价款、质量等基本条件进行了详细的约定，同时申请人也依照要求交纳了分别占合同标的的20%和17.4%的两份购房诚意金作为首付款，符合正式合同的本质要件，除了名称为《认购书》，其内容已经完全属于正式合同的内容，应当具备缔约的强制性。而在合同履行过程中，被告在具有履行能力的情况下，忽视合同明确约定的房屋数量两套。而附加不正当条件，拒不履行合同义务，最终导致合同无法继续履行。综上所述，原被告之间签订的认购书内容具体明确，系双方的真实意思表示，已构成了所谓的正式《商品房买卖合同》的主要内容，对原被告双方都具有约束力。而被告在有履行能力的条件下，强制附加不正当条件，作为出卖方利用地位优势，希望单方面改变合同内容，拒不履行合同义务，其行为已经构成违约。原告积极与被告协商，却因为被告的恶劣态度拖延至今。不仅合同中约定权利未得到实现，更是丧失了其他购房机会，遭受到了严重经济损失。为此，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告修合地产公司辩称：一、段蓉所购房屋属于师大通过其工会团购定制的，取消不建两套相连的小户型房屋中间隔墙均提前告知，这是师大职工参与团购的要约前提条件。二、段蓉所称双方签订的《认购书》为商品房买卖合同，不符合法律规定。本案的认购书是预约合同，非正式商品房买卖合同，认购书的后果是两种，一种是签订本约，另一种是不签订本约，诚意金无息退还。故原告主张的经济损失没有事实及法律依据。三、该预约合同的解除的过错责任完全在于原告。四、原告起诉要求被告支付其诚意金的利息，没有任何法律和合同依据，诚意金不是被告不退，而是其恶意拒不领取。被告已于2013年2月27日致函请原告到被告处领取诚意金，是原告自己拒绝领取，并拖延至2016年7月1日才起诉要求退还，被告认为原告的诉求是债权请求权，已经过了法定两年的诉讼时效。五、原告起诉要求被告赔偿其经济损失，不有事实及法律依据，且已过诉讼时效。法律没有规定当事人在行使合同解除权后，解除合同方就必然要赔偿另一方损失。被告所行使的解除权没有任何违约行为，而导致该合同的解除的真正过错方恰恰是原告。被告不有拒绝与段蓉签订本合同违约的情况下，被告只须退还其诚意金，无须承担其他任何违约责任。综上所述，请求法庭驳回原告的全部诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告身份证明。拟证明原被告身份适格。证据二、编号0879的房屋认购书及图纸及证据三编号0880房屋认购书及图纸，拟证明双方就具体房屋认购达成协议，约定明确具体。证据四、诚意金收据。拟证明原告向被告缴纳购房诚意金100000元.证据五、置业计划表。拟证明双方约定购买的两套房屋的认购信息。证据六、申请。拟证明在正式合同签订时，被告提出不合理要求。证据七、录音证据（含谈话录音1、2）。拟证明原告前往被告处主张权利，诉讼时效重新计算。证据八、周利民证言。拟证明周利民将购房指标让与原告。证据九、罗正南证言。拟证明其陪同原告2010年元月前往被告处洽商主张权利。证据十、孙舜尧证言。拟证明其陪同原告2012年元月前往被告处洽商主张权利。证据十一、控告书。拟证明原告向公安机关提出控告，主张自己合法权利。证据十二、致函。拟证明被告不履行合同。证据十三、长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第04148号民事判决书。拟证明原告向法院提起诉讼主张权利，诉讼时效重新计算。证据十四、湖南省中级人民法院（2014）长中民三终字第06218号民事判决书。拟证明原告向法院提起上诉主张权利，诉讼时效重新计算。证据十五、2015年6月16日EMS邮件回执。拟证明原告向法院提起再审申请主张权利，诉讼时效重新计算。证据十六、2015年12月31日挂号信收据。拟证明原告向法院提起再审申请主张权利，诉讼时效重新计算。证据十七、回复。拟证明原告收到被告的致函后，立即进行了回复。证据十八、利息计算参照标准。拟证明原告的诉请中关于利息计算的根据，即本案中原告请求按照年利率5.67%。证据十九、赔偿损失的参照依据，拟证明参照涉案房屋及周边房屋的价格，原告诉请中损失的计算为：（现价格7000元/㎡-原价）×购房面积。针对原告提交的证据，被告的质证意见为:对证据一、证据二、证据三、证据四的三性没有异议；对证据五的三性均有异议，不能达到原告的证明目的；对证据六认为不符合证据要件，不予质证；对证据七的三性均有异议，不能达到原告的证明目的；对证据八、证据九、证据十证言的三性均有异议，证人与原告是同事，有利害关系且证人未出庭作证，未接受法庭当事人的询问，其证言不能作为本案的依据；对证据十一的三性均有异议，该证据是原告单方面出具，没有相关机构或部门收件盖章，同时该证据与本案无关；对证据十二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的，相反该证据恰恰能够证明被告向原告发出了通知，合同已解除；对证据十三、证据十四的三性均没有异议，该生效判决书确认了如下事实：1、2009年8月6日，被告在湖南师范大学网站上，发布了佳境小区1期5栋-8栋商品房买卖合同签订通知；2、2013年2月27日，被告致函告知原告，被告视同原告已经放弃认购房屋，被告将另行处置房屋，因此可以证明，被告已经通知原告解除了合同；3、同时也达不到原告的证明目的，原告的证明目的是其诉请没有超过诉讼时效，而实际上，原告只能证明他案没有超过诉讼时效，而不针对本案，因为本案的诉请是完全不一样的，不是同一个案件；对证据十五的三性有异议，证明目的有异议，看不出寄了什么文件到省高院，且也不能原告的证明目的，诉讼时效没有超过是指他案，并不是本案；对证据十六的三性均有异议，看不出与本案的关联；对证据十七没有异议；对证据十八的三性均有异议，对计算标准有异议，不是取平均值；对证据十九的三性均有异议，本身也达不到原告的证明目的，房屋的市场价值不能依据此份证据进行认定。补充质证意见：证据二、证据五，真实性无异议，证明目的有异议，0879和0880是认购书，条款简单，符合预购合同的规定，其中第3条约定期限是15日内签订买卖合同，诚意金在乙方放弃领取后甲方可无息退款。证据六，申请本身无异议，证明目的有异议，900户余团购合同后，所有人都签写了申请，这个合户协议是在师大组织团购时就协商好的。证据七至十，三性均有异议，证人必须出庭。证据十一，真实性、关联性、证明目的有异议，单方控告，没有公安的立案。证据十二，证明目的有异议，依据合同约定、法律规定我方发出该解除通知，明确告知原告在收到后3日内来领取诚意金，恰恰证明诚意金并非我方不退还，而是原告拒不领取。证据十三、十四，三性无异议，证明目的有异议，恰恰证明原被告签的认购书是预购合同，解除合法。证据十五、证据十六，三性、证明目的均有异议，认购书上约定的是无息退款，原告提交的利息计算参照标准与本案无关。被告为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据一，委托函、通知。1、师大委托我方从事职工商品房团购开发；2、合户要求我方已通知，工会知晓，由工会主席杨兰英签收。拟证明原告所购房屋属于师大通过其工会团购定制的，且取消不建两套相连的小户型房屋中间隔墙是师大900多名职工参与团购的要约前提条件；原告在签订认购书前，是知晓取消不建隔墙这一事实的。证据二，邮政银行汇款收据、致函。拟证明我方于2017年4月7日已将诚意金10万元退还原告，但原告恶意拒收。证据三，0879、0880号认购书及图纸。拟证明原告选购的商品房属于工会团购需合户的户型，原告需在收到通知起15日内签订买卖合同，逾期视为放弃认购，放弃认购的，甲方有权对该房另行处置，原告所缴款项非定金，在原告不履约时是可以退还的，原告所缴诚意金在放弃认购后我方无息退还。证据四、陈涧京、丁建国、蒋志民、李江的申请及合同，拟证明通过工会团购的购房者对取消不建两套相连的小户型房屋中间隔墙的事情是知晓并认可的，取消不建两套相连的小户型房屋中间隔墙是工会团购的前提条件，购房者对此没有异议。证据五、长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第04148号民事判决书、湖南省中级人民法院（2014）长中民三终字第06218号民事判决书。《长沙市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及承诺书。拟证明该生效判决书确认了如下事实：1、2009年8月6日，被告在湖南师范大学网站上，发布了佳境小区1期5栋-8栋商品房买卖合同签订通知；2、2013年2月27日，被告致函告知原告，被告视同原告已经放弃认购房屋，被告将另行处置房屋，因此可以证明，被告已经通知原告解除了合同；争议房屋我方是于2016年3月2日出售给第三人的。该房空置期达七年之久，我方仅利息损失就达162422元。对于被告提交的证据，原告的质证意见为：证据一，委托函合法性、关联性有异议，且时间为2006年10月10日，当时工会确实在组织，但是否是委托修和公司并不确定，真实性有异议，无法达到被告的证明目的。通知是2008年杨兰英手签的，三性均有异议，被告所称900多户无法强迫，但实际上8楼以下不需要合户，只有8楼以上才需要，小部分人才被强迫合户。证据二，致函是真实的，退款也是真实的，退款时间是中院发回重审后被告要退还诚意金，被告所称我方拒领是颠倒是非，原告的目的始终是想要购买房屋，不存在想要解除合同的情况，被告以额外的、不合理的要求来制造障碍，甚至在原告后来提出愿意接受后，被告又要求涨价，明显是原告违约。证据三，认购书上没有写，无法证明涉案房屋是团购需合户的户型。我方一直强调，被告要求缴纳的诚意金，分别达到两套房屋价格总款的27%、20%，实际上已经达到购房的标准。诚意金无息退还等条款无法证明。证据四，被告使用的“团购”一词原审中并未提起过。无法证明我方知晓，因缴纳诚意金时并无此要求。取消隔墙这一情况也没有文件提起过。证据五，预约合同我方认可，但解除合法是不成立的，判决书亦尚未生效。被告销售房屋的行为没有凭据，三性均有异议。并非原告违约拒签合同，而是被告刻意制造障碍，造成原告拒签。对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院认定的证据如下：对于证据一、证据二、证据三、证据四、证据十三、证据十四、证据十七，被告对以上证据的三性无异议，本院对此七份证据予以认定。对证据五，该份证据与原告提交的证据一、二、三、四相互佐证，故本院予以确认。对证据六，结合被告的当庭陈述及其提交的证据三，本院对该份证据予以确认。对证据七，本院认为，被告没有提供相应的反驳证据，故对该份证据的三性予以确认。对证据八、九、十，本院认为证人没有出庭接受法庭和对方当事人的质询，故对该三份证言不予确认。对证据十一，没有公安机关的证明，本院不予确认。对证据十二的三性，本院予以确认。对证据十五、十六、十八的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。对证据十九的三性，本院不予确认。对于被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院认定的证据如下：对于证据一、证据二、证据三、证据四、证据五，本院认为其来源合法，内容真实客观，本院予以确认。结合本院依法认定的证据及到庭当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2006年10月10日，湖南师范大学工会向被告发送《委托函》：湖南修合地产实业有限责任公司，经职工代表考察，确定贵公司为我校职工商品房开发合作意向单位，委托贵公司从事我校职工商品房开发。2009年3月12日，原告段蓉作为乙方与被告修合地产公司作为甲方签订编号0879、0880号《认购书》，由原告认购被告所开发的佳境小区8栋1501、1502号房屋。0879号《认购书》第二条约定：乙方所购商品房为佳境小区（暂定名）商品房项目的8栋1502号房，建筑面积暂定为68.9平方米，单价2650元每平方米，总价为182585元。0880号《认购书》第二条约定：乙方所购商品房为佳境小区（暂定名）商品房项目的8栋1501号房，建筑面积暂定为97.79平方米，单价2650元每平方米，总价为240594元。该两份《认购书》第三条约定：“乙方在签订本认购书后，应在甲方通知之日起十五日内与甲方签订《商品房买卖合同》，办理购房手续。如逾期则视为乙方放弃认购，甲方有权对该套商品房另行处置，乙方所交诚意金在乙方放弃认购后甲方无息退还”；第五条约定：“甲方通知乙方的方式为湖南师范大学网站上发布公告或邮寄信函或电话通知……”。当天，原告向被告支付两套房屋购房诚意金共计人民币100000元，被告向原告出具了收据两张，表明已经收到原告上述款项。2009年8月6日，被告在湖南师范大学网站上发布佳境小区一期5栋至8栋商品房买卖合同签订通知。后因被告要求原告需提交将其购买的两套房屋合并为一套房屋使用的申请，原告不同意提交上述申请，双方未能按约签订《商品房买卖合同》。2013年2月27日，被告致函告知原告，因原告未与被告签订《商品房买卖合同》，被告视同原告已经放弃认购房屋，被告将另行处置房屋，所交诚意金在收到函件起三日内，原告至被告处领取。2013年3月1日，原告通过挂号信的方式回复被告的致函，认为因被告要求原告提交将认购书中的两套房合并为一套房的申请，致使其合法权益收到损失，认为被告提出“视同原告已经放弃认购”的观点不能成立。2013年11月27日，原告要求被告以认购书的约定与其签订正式商品房买卖合同为由，诉至本院，本院于2014年8月25日作出长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第04148号民事判决书，驳回原告的全部诉讼请求。2014年12月17日，长沙市中级人民法院作出湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第06218号民事判决书判决维持原判。同时对因未能签订商品房买卖合同所造成的损失，原告可以另行主张权利。2016年3月2日，被告与案外人董宏建、谢玲签订了《长沙市商品房买卖合同》，将上述涉案的两套房屋出售给案外人。2016年3月4日，案外人向被告出具了将两套房屋合并为一套房屋的承诺书。约定的出售单价为4150元每平方米、建筑面积共计152.62平方米（87.14平方米+65.48平方米=152.62平方米），总价款为633373元（361631元+271742元=633373元）。现原、被告无法按照认购书的约定签订正式的商品房买卖合同且不能协商一致，原告起诉至本院。本院认为，本案争议的焦点：一、原、被告签订的《认购书》解除效力问题。二、原告诉请是否超过诉讼时效。三、原告的各项损失是否应当得到支持。一、关于原、被告签订的《认购书》解除效力问题。长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第04148号民事判决书及湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第06218号民事判决书上述生效判决书确认，双方签订《认购书》为预约合同，该预约合同不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。双方签订的《认购书》不能认定为商品房买卖合同，只能是预约合同，预约的目的是为了签订商品房买卖合同。2013年2月27日，被告致函告知原告，因原告未与被告签订《商品房买卖合同》，被告视同原告已经放弃认购房屋，故被告认为原被告双方的《认购书》已于2013年2月27日起解除。原告收到该解除通知后并于2013年3月1日向被告发出回复，对“视同原告已经放弃认购”的观点持有异议，但原告在开庭当日（2016年8月17日）才提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“……合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，本案当事人没有约定异议期间，原告可以在该解除通知到达之日起三个月请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，因此本院酌情认定原、被告双方签订的编号0879、0880号两份《认购书》从2013年3月1日之后的三个月即于2013年6月1日起解除。二、原告诉请是否超过诉讼时效问题。从2013年11月27日原告的第一次起诉、2014年12月17日的上诉、2016年7月4日的第二次起诉来看，第一次起诉时原告要求被告按照《认购书》的约定与其签订商品房正式合同，第二次起诉时因被告已经将涉案房屋出售他人的情况，原告只能主张解除双方签订的《认购书》、并要求退还诚意金及赔偿经济损失，虽然如被告答辩所说这是两个不同的案件，但无法否认原告一直在主张权利的事实，因此原告的诉请并没有超过诉讼时效，故对被告认为原告的诉请早已超过法定两年的诉讼时效，其全部诉讼请求依法得不到支持的答辩意见，本院不予以支持。三、原告的各项损失是否应当得到支持。首先，原告与被告签订两份《认购书》后，一直为签订本合同积极履行自己义务。既然双方之间签订了两份《认购书》，被告应当提供两套独立的房屋，但被告要求原告需提交将其购买的两套房屋合并为一套房屋使用的申请，且没有提供将两套房屋合并为一套房屋使用的备案依据，导致认购书中双方约定的合同目的无法实现，明显违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，构成违约，其应当向原告承担预约合同的违约责任。其次，原、被告之间《认购书》已经解除，被告继续占有原告交付的100000元诚意金没有合同依据，其应当将收取的100000元诚意金退还给原告。对原告要求被告退还100000元诚意金的诉请，本院予以支持。因双方在认购书中明确约定为“无息退还”，故对于原告要求被告支付诚意金利息的诉请，本院不予以支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告有权请求被告违约造成预约合同的损失。因本案《认购书》的性质在生效文书中已确认为预约合同，其目的是为了保障当事人在将来签订本约即商品房买卖合同。《认购书》中约定的涉案房屋价格与实际出售价格差为1500元每平方米（4150元每平方米-2650元每平方米=1500元每平方米），总差价为228930元（152.62平方米×1500元每平方米=228930元）。现原告要求被告按照涉案房屋现有销售总价与其原有总价的差值694651.5元赔偿损失，明显超出了一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院不予支持。结合被告违约情况、违约后获益多少、原告因被告违约所造成的损失情况等，本院酌情认定被告赔偿原告损失200000元，这亦是原、被告双方能够预见或应当预见到损失。同时对原告要求被告赔偿超出此200000元损失的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、原告段蓉与被告湖南修合地产实业有限责任公司2009年3月12日签订编号0879、0880号的《认购书》于2013年6月1日起解除；二、被告湖南修合地产实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告段蓉退还诚意金100000元，赔偿损失200000元，合计300000元；三、驳回原告段蓉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11757元（原告已预付），由被告湖南修合地产实业有限责任公司负担11757元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈志胜人民陪审员  张永玲人民陪审员  唐丽君二〇一八年六月四日书 记 员  杨婷安