.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初1601号原告:郭丽宏，女，1964年9月15日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住赤峰市。委托诉讼代理人：于文丽，内蒙古法林律师事务所律师。被告:吕桂荣,女,1959年5月22日出生,公民身份号码×××，汉族，农民，现住赤峰市。委托诉讼代理人：王圣然，内蒙古乐民律师事务所律师。被告:赤峰万利丰房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰街中段**。法定代表人:陈忠，总经理。原告郭丽宏与被告吕桂荣、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月28日作出民事判决，判决:准予因（2015）松民初字第2776号案，对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3号楼3-2-2501号房屋予以执行。被告吕桂荣依法提起上诉，赤峰市中级人民法院于2017年10月12日作出（2017）内04民终3933号民事裁定，裁定撤销本院（2017）内0404民初3280号民事判决，并发回本院重审。本院于2018年2月6日受理后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭丽宏及委托诉讼代理人于文丽，被告吕桂荣的委托代理人王圣然到庭参加诉讼，被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求人民法院准予继续对位于赤峰市××区涉案的房屋的执行。事实和理由：2015年，原告经过诉讼与被告赤峰万利丰房地产开发有限公司达成调解，由万利丰公司偿还原告借款905924元以及利息99532万元，并由松山区人民法院做出（2015）松民初字第2776号民事调解书。后万利丰公司未履行该调解书，原告向人民法院申请执行。原告在起诉前办理了诉前保全，保全了万利丰公司开发的松山区松北新城御景华庭小区3-2-2-501号房屋，原告要求人民法院对该房屋执行。之后，被告吕桂华以案外人的身份提出执行异议，称其在万利丰公司购买了该房屋。后赤峰市松山区人民法院于2017年3月15日作出了（2017）内0404执异19号执行裁定书。现原告认为，人民法院中止对松山区松北新城御景华庭小区3-2-2-501房屋的执行依据不足。1、本案保全并不违反相关法律规定，原告申请的诉前保全合法，万利丰公司取得涉案房屋商品房预售许可证是在2014年12月18日，按照相关法律规定，万利丰若已将房屋出售，应在2014年12月18日与买受人签订网签合同并报备案，但时至2015年3、4月份，也就是原告申请诉前保全时仍没有网签备案，亦没有签订正式的商品房买卖合同，故本案保全并不违法；2、原告认为案外人的异议不符合相关法律规定，其异议不能成立，法院应判令继续执行；3、认购协议与买卖合同不同，就是交付一定的定金预购某未取得预售许可的房屋，事后双方应签订正式的合同及其他款项，被告手中的认购协议并没有相关法律文书确认其为合法有效的合同，故其效力待定；4、《民事诉讼法》第三百一十五条第二款规定，被执行人与他人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当按照民事诉讼法第一百一十三条规定处理；5、根据民事诉讼法解释第三百零九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，按照2014年4月9日住建部、国家工商总局联合发布的《商品房买卖合同示范文本》，买受人应当负有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的举证责任，这个举证责任应包括提供正式的交款收据、转账等相应手续来证明自己确实已经支付了购房款，还应该证明自己手中持有的认购协议书是合法有效的，这个合法有效应经过司法机关相应的法律文书确认。综上，因异议人无有效证据证明其交付了购房款且手中持有的认购协议书是合法有效的，其不能证明自己是涉案房屋的权利人，请求法院对以上内容依法查清，并在查明事实的基础上继续对位于赤峰市××区号房屋予以执行。被告吕桂荣辩称，一、关于涉案房屋认购协议书的认定问题。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款作了明确的约定，因此，该认购协议书具备了商品买卖合同的主要内容，应依法认定为买卖合同，且2014年12月18日万利丰公司取得了商品房预售销售许可证，被告是否网签备案并不影响该认购协议书的效力；二、关于涉案房屋能否继续执行的问题。被告提供的涉案房屋认购协议书及收款收据、证明足以认定被告已全额支付了购房款，被告名下无其他用于居住的房屋，购买涉案房屋的目的是用于居住，中止执行被告吕桂荣所购置的房屋正确。被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司未作答辩。原告向本院提交证据如下：1、二被告签订的认购协议书1份及收据1枚，证明此认购协议书是虚假的。2、被告万利丰公司与案外人韩某签订的认购协议书1份、收据1枚，被告万利丰公司与案外人郭某1签订的认购协议书1份、收据1枚，被告万利丰公司与案外人周某1签订的认购协议书1份、收据2枚，被告万利丰公司与案外人周某2签订的认购协议书1份、收据2枚（复印件）。证明二被告签订的认购协议书是假的，情况如下：价钱是假的，是低价售房，和被告吕桂荣的对门名为李亚琴的与吕桂荣签订认购协议书时间相差11天，李亚琴买房每平米4590元，吕桂荣是每平米3451.37元；吕桂荣的认购协议书中没有注明付款方式和贷款方式；吕桂荣的认购协议书中交付期限为2017年6月1日，其他人是2015年6月30日；吕桂荣的认购协议书中没有约定违约责任，其他人都有；吕桂荣的认购协议书中没有产权登记的约定，其他人的都有；吕桂荣的认购协议书中没有关于一楼花园及附属地下室部分的约定，其他的合同第十二条都有约定；吕桂荣的认购协议书中最后一条是本合同为一式两份，其他的合同都是一式三份；3。（2017）内0404执异19号执行裁定书1份，证明该裁定书错误。被告吕桂荣向本院提交了下列证据：1、（2017）内0404执异19号执行裁定书3页，证明对涉案房屋中止执行正确。2、认购协议书1份2页，证明该协议应认定为商品买卖合同。3、收款收据1页及银行交易流水明细2页，证明被告吕桂荣在2014年11月5日、6日、10日、11日，四次向郭某2借款14万元人民币，2014年11月8日被告向宋某借款16万元，2014年11月23日向宋某借款20万元，共计50万元购房款的具体来源，证明被告支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，中止执行正确。4、赤峰市房屋交易产权管理中心出具的证明1份，证明被告所购房屋用于居住，且被告名下无他其用于居住的房屋，中止执行正确。5、水电费、物业费等收据七枚，证明涉案房屋已经交由被告吕桂荣居住。本案在原审中，被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司向本院提交商品房预销售许可证一份，证明被告万利丰公司于2014年12月18日取得该涉案房屋的预销售许可证，其有销售该房屋的资格，其合法的销售行为，应依法受到法律保护。本院组织当事人双方进行了举证和质证，对原被告所举证据本院认证如下：对原告所举（2017）内0404执异19号执行裁定书，因被告吕桂荣对其真实性无异议，故本院予以采信；对原告所举吕桂荣和赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的认购协议书、收据，结合其他证据，本院对其证明力不予确认；对赤峰万利丰房地产开发有限责任公司分别与案外人韩某、郭某1、周某1、周某2签订的认购协议书、收据，因系复印件，原告未举出原件与其核对，且与本案不具有关联性，本院不予采信。对被告吕桂荣所举（2017）内0404执异19号执行裁定书，认证意见与前述一致；对被告所举认购协议书、收据，认证意见与前述一致；对于被告所举银行流水，仅能证明案外人郭某2、宋某现金支取情况，无法证明支取行为与本案被告吕桂荣存在关联，不能证明上述款项系被告吕桂荣的借款，亦不能证明二位案外人支取钱款的去向系用于购买涉案房屋，故本院对于上述证据的证明力不予确认；对赤峰市房屋交易产权管理中心出具的证明，原告对其真实性无异议，但该份证据仅能证明被告吕桂荣在赤峰市区范围内无登记在其名下的房屋，不能证明被告购买涉案房屋用于居住的证明目的，与本案不具关联性，本院不予采信；对于被告所举水电费、物业费等收据七枚，并非正式发票，且被告吕桂荣在何处居住不能证明其就对房屋享有实体权利，证据形式存在瑕疵，本院不予采信。对被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司一审中所举商品房预销售许可证，因原告、被告吕桂荣无异议，本院予以采信。经审理查明，因被告赤峰万利丰房地产开发有限公司借原告款未予偿还，2015年3月31日，本院根据原告的申请作出(2015)松民保字第130号民事裁定,裁定将被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发建设的位于赤峰市××区号房屋予以查封。2015年4月9日，原告向本院提起诉讼，本院于2015年5月12日作出（2015）松民初字第2776号民事调解书，约定被告赤峰万利丰房地产开发有限公司于2015年8月1日前给付原告借款本金905924元及2015年1月23日前的利息99532元，按月利率20‰继续支付2015年1月24日至借款本金还清之日止的利息。被告赤峰万利丰房地产开发有限公司未按民事调解书约定履行给付义务，原告向本院申请执行。2014年11月29日，被告吕桂荣以其购买了涉案房屋，与被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了认购协议书，支付了全部房款为由，向本院提出执行异议。本院于2017年3月15日作出(2017)内0404执异19号执行裁定书,裁定中止对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3号楼3-2-2-501号房屋的执行。另查明，2014年12月18日赤峰万利丰房地产开发有限责任公司取得了商品房预销售许可证。再查明，原审过程中，原告对被告吕桂荣与被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的认购协议书、被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司为被告吕桂荣出具的收据提出异议，认为认购协议书、收据虚假，根据原告的申请，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所对认购协议书的形成时间进行鉴定，因被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司能够提供但未予提供对比检材，天津市天鼎物证司法鉴定所未能给出鉴定结论。在本案中，本院向原告释明是否另行提供对比检材，原告表示其有同时段其他售楼处提供的认购协议书。但另经查证，根据内蒙古自治区高级人民法院关于文书形成时间鉴定规范的通知，先叫停了文书形成时间鉴定，目前，原告申请鉴定事项无法进行。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点在于执行异议的案外人是否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告郭丽宏基于生效法律文书确定的债权申请执行诉争房屋，被告吕桂荣对该房屋的执行提出异议，应举证证明其对诉争财产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。在本案审理中，被告吕桂华向本院出示银行流水2页，该份证据仅能证明案外人郭某2、宋某现金支取情况，无法证明郭某2、宋某的支取行为与本案被告吕桂荣存在关联性，也不能证明上述二人与被告吕桂荣之间存在借贷关系，亦不能证明上述二人支取钱款的去向系用于购买涉案房屋。现被告吕桂荣虽持有其与被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的认购协议书、被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司出具的收据，但仅凭上述证据不能确信待证事实存在高度可能性。此外，被告吕桂华与被告赤峰万利丰房地产开发有限公司签订认购协议书时间为2014年11月29日，认购协议书签订之时被告公司尚未取得商品房预销售许可证，2014年12月18日被告公司虽取得了商品房预销售许可证，但至保全行为发生时，二被告未办理网签备案，亦没有签订正式商品房买卖合同。被告吕桂荣辩称，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，应依法认定为买卖合同。认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：1、具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容；2、出卖人已经按照约定收取了购房款。本案的认购协议书缺少《商品房销售管理办法》十六条所规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，比如缺少装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属以及面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等，上述事项恰恰是产权人行使所有权的必备条件，否则买房人将无法圆满的地对商品房占有、使用、收益和处分，故涉案认购协议因缺少商品房买卖合同应当具备的主要内容不能认定为商品房买卖合同，被告公司在取得商品房预销售许可证后未及时与被告吕桂华签订正式商品房买卖合同。同时，由于最高人民法院叫停了文书形成时间的鉴定，故原告要求鉴定被告吕桂荣的认购书形成时间的申请本院不予准许，但二被告未能举证证明赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3号楼所出售楼房的交付时间均定为2017年6月1日，否则，只有争议房屋所定交付时间为2017年6月1日违背常理，不符合日常生活经验法则。综上所述，现有证据不足以证实被告吕桂荣对原告申请执行的赤峰市××区号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应准予对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3号楼3-2-2-501号房屋予以执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：准许因（2015）松民初字第2776号案对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3号楼3-2-2-501号房屋予以执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 刘志峰人民陪审员 郎凤玉人民陪审员 李建华 二0一八年六月一十八日代理书记员 焦 阳