广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终9900号 上诉人（原审被告）：彭南丰 上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市龙岗区嘉麦宝汉堡店 经营者：杨金娥 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何玉红 委托诉讼代理人：郭挺，广东大晓律师事务所律师。 原审第三人:黄志加 委托诉讼代理人:刘堂水，广东法方律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄云，广东法方律师事务所律师。 上诉人彭南丰、深圳市龙岗区嘉麦宝汉堡店（以下简称汉堡店）因与被上诉人何玉红、原审第三人黄志加房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初13624号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人彭南丰、汉堡店上诉请求：一、撤销一审判决;二、改判为彭南丰无需向何玉红支付房屋占有使用费;三、何玉红向彭南丰、汉堡店支付自2017年6月2日起至正常营业为止，暂计50000元的停业损失;四、何玉红承担一、二审的诉讼费用。 上诉事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2017年6月2日何玉红开始停水，6月10日停电，致使汉堡店无法营业。彭南丰先后到横岗街道办、市政府信访办上访投诉，何玉红依然没有改变。一直到本案一审，都没有恢复。何玉红也承认停水停电。2017年12月12日，彭南丰、汉堡店要求何玉红恢复水电，开具停水停电证明，何玉红才接通水电，但是拒绝出具证明。彭南丰被迫报警，经过派出所调解。二、涉诉租赁商铺属于没有取得建设工程规划许可证或未经有关部门批准建设的违法建筑，何玉红与黄志加，彭南丰与黄志加签订的《房屋租赁合同书》均属无效合同。由于何玉红的过错导致合同无效，应由何玉红赔偿彭南丰、汉堡店的一切损失。彭南丰、汉堡店请求何玉红支付经营损失。三、涉案房屋在2017年6月2日之后，汉堡店就没有使用过。彭南丰自一审起诉时，就请求一审法院对彭南丰、汉堡店的损失进行评估。但是，一审法院直到2017年12月6日才组织评估。 二审调查询问时，彭南丰、汉堡店补充其上诉事实与理由称，彭南丰与黄志加签订的合同期限为2017年3月4日至2020年5月30日。据何玉红称，其与黄志加签订的合同至2017年6月1日终止，何玉红在2017年6月2日停水停电、收回房屋，致使彭南丰签订合同的目的无法实现，黄志加应当对彭南丰的损失承担赔偿责任。本案中，何玉红明知自己的房屋由黄志加租赁给彭南丰，并且由彭南丰进行装修，而不提前告知彭南丰其要收回房屋，其因此也存在过错，何玉红的损失应当由其与黄志加自行承担。 被上诉人何玉红辩称，请求法院驳回彭南丰、汉堡店的全部上诉请求。 原审第三人黄志加述称，其意见与其一审答辩意见一致，认可一审判决。 何玉红向一审法院起诉请求：1、彭南丰、汉堡店立即清理腾退位于涉案房屋，并将其返还给何玉红；2、彭南丰、汉堡店支付给何玉红从2017年6月2日起至实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费（该费用按房屋市场租金人民币4000元/月计算，暂计至2017年7月12日为人民币5333元，占用时间不足一个月的，按日进行折算）；3、本案诉讼费用由彭南丰、汉堡店承担。 汉堡店向一审法院起反诉请求:1、何玉红向彭南丰、汉堡店支付2017年6月2日起至汉堡店正常营业之日止的停业损失，暂按50000元计算，实际以法院评估数额为准。2、本案本诉、反诉诉讼费由何玉红承担。彭南丰反诉意见同汉堡店。 一审法院认定事实：何玉红与黄志加于2016年6月16日签订了《房屋出租合同书》，约定：何玉红将四层一栋房屋租给黄志加，租期为1年（2016年6月1日至2017年6月1日）；双方还约定，未经何玉红许可不得擅自将楼宇转顶及分担分租他人。后黄志加与彭南丰签订《房屋租赁合同书》，约定：黄志加将第一层楼第2间商铺（面对商铺，从右边数第二间）租给彭南丰使用；每月租金为4000元；租期至2020年5月30日；签订合约后彭南丰应支付人民币3500元整。2017年3月5日，黄志加将涉案房屋交付给彭南丰使用，彭南丰在该房屋地址注册成立并经营汉堡店。另查，2017年5月，何玉红以其与黄志加签订的租赁合同即将到期（2016年6月1日到期）为由，通知彭南丰、汉堡店于租赁期满后腾退涉案房屋。2017年6月，何玉红因彭南丰、汉堡店未能腾退房屋，遂对涉案房屋采取了停水停电处理，何玉红、彭南丰、汉堡店对停水停电的时间存在争议，但提交的证据均不足以证明，另外截止至一审最后一次庭审辩论终结之日，彭南丰、汉堡店尚未将涉案房屋交付给何玉红。彭南丰及黄志加对彭南丰的租金缴纳情况存在争议，现根据双方确认的事实，确认彭南丰、汉堡店2017年6月2日起至今，未缴纳租金给黄志加。另外自2017年6月2日起，彭南丰、汉堡店停业。 一审法院认为，何玉红与黄志加签订的《房屋出租合同书》、黄志加与彭南丰签订的《房屋租赁合同书》未违反法律的规定，系双方自愿签订，合法有效。涉案房屋用途为“住房”，不属于法律规定无效的范畴，故何玉红以此主张上述两份租赁合同无效无法律依据，一审法院不予采纳。何玉红将涉案房屋出租给黄志加，黄志加将涉案房屋转租给彭南丰，转租期限超过黄志加剩余租赁期限的，超过部分即2017年6月2日至2020年5月30日的租期约定无效，彭南丰作为涉案房屋的次承租人、汉堡店作为涉案房屋的实际使用人，彭南丰、汉堡店应当返还何玉红涉案房屋。何玉红请求彭南丰按照彭南丰与黄志加约定的租金4000元/月标准，自2017年6月2日起支付逾期腾房占有使用费至彭南丰实际腾退房屋给何玉红之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。何玉红主张汉堡店连带支付上述房屋占有使用费无事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于汉堡店反诉主张何玉红赔偿其停业损失，彭南丰与黄志加签订的《房屋租赁合同书》部分无效，该后果并非由何玉红导致，何玉红不存在过错，故一审法院认为汉堡店反诉主张的上述损失无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，一审判决：一、彭南丰、深圳市龙岗区嘉麦宝汉堡店于判决生效之日起五日腾退位于深圳市龙岗区横岗镇四联路242号第一层楼第2间商铺（面对商铺，从右边数第二间）给何玉红；二、彭南丰于判决生效之日起五日内支付何玉红房屋占有使用费（按照4000元/月，自2017年6月2日起，支付至彭南丰、汉堡店实际腾退房屋给何玉红之日止）；三、驳回何玉红的其他诉讼请求；四、驳回汉堡店的全部反诉请求。如彭南丰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费人民币25元、反诉案件受理费262.5，均由彭南丰、汉堡店负担。 本院审理查明，一、涉案房产有取得粤房字第××号《房屋所有权证》，上有加盖广东省人民政府房屋所有权证专用章，载明所有权人为黄冠怀等两人共有、共有人为何玉红。二、二审期间，彭南丰、汉堡店与何玉红均认可彭南丰、汉堡店于2017年12月14日腾退涉案房产，何玉红已于当日收回涉案房产。三、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依上诉人的上诉主张，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同的效力问题；二、房屋占有使用费的计付问题；三、汉堡店的营业损失问题。 首先，关于合同效力。依前述查明事实，涉案房产有取得合法产权证书，上诉人上诉称涉案房产系违法建筑，并据此主张涉案合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 其次，关于房屋占有使用费。本案中，何玉红将涉案房产出租予黄志加，租期至2017年6月1日，其后黄志加将涉案房产转租予彭南丰，租期至2020年5月30日。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，黄志加与彭南丰签订的租赁合同转租期限超过黄志加承租剩余期限的部分无效。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。据此，自2017年6月2日，彭南丰、汉堡店继续占有使用涉案房产缺乏合同依据，其应予腾退涉案房产，彭南丰亦应就其占有使用涉案房产期间向何玉红支付房屋占有使用费，一审参照黄志加与彭南丰租赁合同约定的租金标准4000元/月计付房屋占有使用费正确，本院予以维持。本案二审期间，何玉红与彭南丰、汉堡店均确认彭南丰、汉堡店于2017年12月14日向何玉红腾退返还涉案房产，故彭南丰应向何玉红支付2017年6月2日至2017年12月14日期间的房屋占有使用费25680元，计算公式：4000×（29÷30+5+14÷31）=25680元。彭南丰、汉堡店腾退涉案房产的事实发生于一审判决之后，本院据此确认彭南丰应支付房屋占有使用费的具体期间及占有使用费的具体金额，在此基础上对一审判决予以改判。本案中，未有证据显示彭南丰、汉堡店于2017年12月14日之前有办理交接手续向何玉红返还涉案房产，故彭南丰、汉堡店上诉主张其无需支付房屋占有使用费理据不足，本院不予采纳。 再次，关于汉堡店停业损失。如前述，因黄志加与彭南丰就涉案房产的转租合同期限超过黄志加承租期限的部分无效，故彭南丰在2017年6月1日之后继续使用涉案房产经营汉堡店缺乏合同依据。本案中，何玉红对前述转租合同部分无效并无过错，彭南丰、汉堡店亦未能举证何玉红在转租合同有效期间有对其实施停水电的行为，故本院认为，彭南丰、汉堡店上诉主张何玉红赔偿其无法正常营业期间的损失于法无据，本院不予支持。 综上，彭南丰、汉堡店的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，本院在查明一审判决之后出现新事实的基础上对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项之规定，判决如下： 一、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初13624号民事判决第四项； 二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初13624号民事判决第一项； 三、变更深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初13624号民事判决第二项为:彭南丰于判决生效之日起五日内支付何玉红房屋占有使用费25680元； 四、驳回何玉红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费25元（何玉红已预交），由彭南丰负担；反诉案件受理费262.5元（深圳市龙岗区嘉麦宝汉堡店已预交），由深圳市龙岗区嘉麦宝汉堡店负担。本案二审受理费1050元（彭南丰、深圳市龙岗区嘉麦宝汉堡店已预交），由彭南丰、深圳市龙岗区嘉麦宝汉堡店负担。 本判决为终审判决。 审判长 马    龙 审判员 周    敏 审判员 路  德  虎  二〇一八年六月二十七日 书记员 陈晓莹（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。