江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0723民初1645号 原告:杨维湘,女,汉族，1967年2月5日出生,住灌云县。 原告:卞宝锦,男,汉族，1969年4月18日出生,住灌云县。 被告:连云港市坤和房地产开发有限公司,住所地灌云县伊山镇西苑南路**。 法定代表人：唐尧烽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁雪纯，该公司员工。 原告杨维湘、卞宝锦与被告连云港市坤和房地产开发有限公司（以下简称坤和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告杨维湘、卞宝锦到庭参加诉讼，被告坤和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期办理不动产证的违约金99946.51元（以203561元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准，从房屋交付后90日起，即从2010年10月8日起至2017年3月14日该房屋首次登记止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年4月21日，原告在被告处购买了东方雅苑小区9号楼一单元402室住房一套，并签订了一份商品房买卖合同，该合同第四条约定：房款总价为203561元；合同第八条约定交房时间为2009年10月31日前，可实际交房时间为2010年7月8日。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理。第三项内容是见附件四，附件四第四条载明：“甲方（出卖方）无偿为乙方（买受人）提供办理两证服务，办理期限根据灌云当地实际办理情况为准”。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款203561元以及办理产权证等相关费用，按约提供需要买受人提供的所有资料，而被告没有按约定的时间交房，2010年7月8日交付房屋，被告也没有按约定时间在交房后90日内将办理权属登记需由其提供的所有资料报产权登记机关备案，导致原告没有在约定期限内拿到该商品房权属登记证书，直到2017年3月14日被告才将该房屋办证资料报齐至产权登记机关，完成该房屋产权的首次登记，被告行为已构成违约。 被告坤和公司未到庭，向本院提交答辩意见：一、关于本案的诉讼时效，目前国内对此有不同的判例，最高院并没有就此作出统一的司法解释，被告认为，从债权法理论上讲，本案中购房合同是主权利，违约金约定属于从权利。从权利不能独立存在，必须以主权利存在并生效为前提，主权利消灭，从权利消灭。因此，合同效力、诉讼时效等应以主权利作为判断标准。二，关于违约金的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。众所周知，本案中涉案房屋的开发与销售不同于普通的商品房开发，其实质是供电公司为公司全体职工解决住房问题，才进行的一场零利润，甚至是亏本的房屋销售，所以本案原、被告双方在合同及补充协议当中并不是没有约定违约金，而是就违约做出了清楚的约定，按合同约定适用补充协议约定的排除违约金，同时也排除了合同约定办理房产证的期限，属于原告基于享受福利购房从而对权利的明确放弃。其次，该规定也只是说“参照”，而不是“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。本案没有突破《合同法》规定的违约金过高或过低当事人可以向法庭申请予以调整的相关规定，调整的依据是按违约金的实际损失为限。本案中，原告并不存在实际损失，相反因购买涉案房屋产生了几倍的经济利益。三，关于先履行抗辩权，1、《购房合同》第十一条约定：“若乙方（指买受人）未在规定期限内缴纳契税以及办理房产证、土地证等相关费用的，甲方有权将房屋不予交付给乙方，因此产生的后果由乙方承担”。被告认为该条约定中明确约定了购房者必须缴纳契税以及办理房产证、土地证等相关费用，而且是先履行的义务，必须在交付房屋或办理房产证前缴纳。2、《购房合同》的补充协议第一条约定：“买受人应先向出卖人缴纳办理房产证、土地证等有关政府机关部门征收费用和契税、公共维修基金等代收费用，然后由出卖人开具结算清单办理房屋交付手续，买受人逾期缴纳以上代收费用致房屋延迟交付而产生的相关责任由买受人承担”。根据该条约定，买受人必须先缴纳各项费用才能办理交房手续，以楼为单位的全体购房户缴纳公共维修基金后，才能办理该楼的房产证，这是灌云县房产部门的规定。但是，本案中原告并没有按时缴纳公共维修基金，其主观上能够预见到不交公共维修基金是不能办理房产证的后果，而依然拖欠不交，其主观上有过错，客观上导致了房产证办理阻碍。综上，原告要求给付违约金无事实与法律依据，请求驳回原告诉求。 本院经审理查明： 一、2009年4月21日，原告杨维湘、卞宝锦与被告坤和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人杨维湘、卞宝锦购买出卖人连云港市坤和房地产开发有限公司开发的东方雅苑小区第9幢一单元402室房屋，房屋总价款203561元。合同第八条约定，出卖人应当在2009年10月31日前将商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、以附件四为准。附件四合同补充协议约定：四、甲方无偿为乙方提供办理两证服务，办理期限根据灌云当地实际办理情况为准。 二、合同签订后，原告依约支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。被告于2010年7月8日将涉案房屋实际交付原告使用，于2017年3月14日完成了涉案房屋的不动产权首次登记。 上述事实，有原告庭审陈述及原告举证的原告身份证、商品房买卖合同书、销售不动产统一发票、办证费用收据、契税完税证、入住通知书、不动产权证书、不动产权首次登记证明单等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及其附件合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定支付了购房款，被告于2010年7月8日将涉案房屋实际交付原告使用。按照原、被告在商品房买卖合同中的约定，被告应于2010年10月6日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料。然被告直至2017年3月14日才完成涉案房屋的初始登记，构成违约，应承担违约责任。被告辩称逾期履行备案义务系因原告没有按时缴纳公共维修基金导致，但其没有提供证据证明其主张，故本院对该抗辩意见不予采纳。原、被告在商品房买卖合同中并未约定违约责任的承担方式，本院结合坤和公司对小区业主整体逾期备案的事实及相关处理情况，酌定按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的0.8倍计算违约金。 关于本案所涉诉讼时效的争议，本院认为，就普通诉讼时效适用而言，当事人权利受到侵害的事实发生于《中华人民共和国民法总则》施行之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至《中华人民共和国民法总则》施行之日超过二年诉讼时效的，义务人可以主张不履行义务的抗辩。本案中被告的违约行为处于持续状态，违约金属于继续性债权,随时间的推移不断变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，原告于2018年3月12日向本院起诉主张权利，2015年10月1日之前的违约金已超过了《中华人民共和国民法通则》规定的二年的诉讼时效，本院依法不予保护。被告应向原告支付自2015年10月1日起至2017年3月13日止涉案商品房逾期办证违约金，违约金数额经计算共计11392.63元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告连云港市坤和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨维湘、卞宝锦违约金人民币11392.63元。 二、驳回原告杨维湘、卞宝锦的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1150元（已由原告预交），由原告杨维湘、卞宝锦负担1100元，被告连云港市坤和房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  吉志军 二〇一八年六月二十九日 法官助理、书记员朱晓东 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 （二）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 (三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。