重庆市第四中级人民法院执 行 裁 定 书(2018)渝04执异490号案外人：杨胜川，男，1959年1月29日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：石贵华，重庆春雨律师事务所律师。申请执行人：重庆钊源建材有限公司，住所地重庆市渝**龙山街道龙华大道**北辰花园**，统一社会信用代码91500112577985780J。法定代表人：陈红，该公司经理。委托诉讼代理人：黄良川，男，1987年6月7日出生，汉族，系重庆钊源建材有限公司职工，住重庆市渝**。申请执行人：李瑜，男，1992年8月27日出生，汉族，住四川省三合县。委托诉讼代理人：牟联祥，重庆荣东律师事务所律师。被执行人：重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道朝阳路**，统一社会信用代码915002417094773598。法定代表人：杨贤勇，该公司经理。本院执行重庆钊源建材有限公司(以下简称钊源公司)、李瑜与重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司（以下简称腾达公司）合同纠纷一案中，案外人杨胜川向本院提出执行异议，请求解除对其购买的位于秀山土家族苗族自治县（以下简称秀山县）中和街道凤翔路33号“时代帝都”1幢1层12号商铺171.89平方米的评估拍卖等执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨胜川称，2011年3月26日，其与腾达公司签订《商品房买卖合同》，约定购买秀山县中和街道凤翔路33号“时代帝都”1幢12号商铺，已按合同约定支付了购房款，合同效力经秀山县人民法院(2017)渝0241民初3458号民事判决书确定。因腾达公司至今未建设完毕，导致该门面未交付。2017年9月4日，重庆市第四中级人民法院对前述房屋发出评估、拍卖公告，将房屋纳入评估范围。因此请求解除对其购买的前述房屋的评估、拍卖等执行措施。申请执行人钊源公司称，案涉房屋在2013年12月11日被秀山县人民法院保全查封，在2016年12月14日被续查封，目前仍处于查封状态。而该门面尚未交付，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，案涉房屋属于门面房屋，不属于住房，异议人的请求不成立，应依法予以驳回。申请执行人李瑜称，第一、李瑜享有北城致远公司的债权，依法取得了债权及处置财产的权利。第二、北城致远公司申请保全后，秀山县人民法院于2013年12月11日对案涉房屋进行查封，并在2016年12月14日续查封。而在此期间，并没有人对该房屋进行占有，且房屋物权以登记为效力。第三、案涉房屋截止目前没有办理竣工验收，不符合交付条件。第四、李瑜受让的建设工程款债权有优先受偿权。第五、案外人杨胜川在签订合同时就支付了大部分房款，不符合常理。第六、案涉商铺在查封前，不存在实际占有，且属于商铺，不符合最高人民法院办理异议复议案件的相关规定，申请人不具有排除执行的权利。第七、案外人杨胜川与被执行人腾达公司没有办理相关登记，双方都存在过错。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人腾达公司称，案外人杨胜川的异议理由成立。第一、腾达公司曾和北城致远公司签订合同，将余下的400多平方米商铺作为工程款结算。第二、腾达公司与杨胜川签订购房合同前，已经取得了商品房预售许可证。案外人购买案涉房屋合法，且支付大量房款。腾达公司对案外人的购房范围作了约定，并在提供担保的范围内划了红线，案外人购买的房屋均在红线范围外。北城致远公司向秀山县人民法院申请诉讼保全时，对保全范围也进一步作了明确。第三、出售案涉房屋后没有办理产权登记，是因为当时秀山县国土局没有实施网签，而实施网签在2014年之后。第四、秀山县法院的查封的面积为1000平方米，杨胜川购买的房屋不在查封范围之内。腾达公司销售房屋没有任何过错，且在秀山法院第一次查封时，只剩下400平方米的事实和相关协议已上报给法院。本院审查查明：2009年9月21日，秀山县国土局颁发的编号为“317D房地证2009字第xxx号”房地产权证载明，权利人腾达公司所有的出让宗地位于秀山县中和镇凤翔路33号，土地使用面积2941平方米。2010年3月11日，腾达公司取得了位于秀山县中和镇凤翔路(原养路段片区)“时代帝都”项目的《建设工程规划许可证》﹝建字第建（2010）第x号﹞。2011年3月26日，腾达公司作为甲方、杨胜川作为乙方签订《商品房买卖合同》，约定杨胜川购买座落于秀山县中和镇凤翔路“时代帝都”1幢12号商铺，建筑面积171.89平方米，套内面积165.44平方米，房款成交总额3094020元，签订合同时一次性支付全部房款。2011年8月9日，秀山县国土局为腾达公司“时代帝都”项目颁发了编号为“秀山国土房管(2011)预字第（x）号”的《商品房预售（预租）许可证》，载明该项目预售面积40395.2平方米。2011年12月29日预售面积变更为40993.9平方米。2013年1月16日，秀山县城乡建设委员会为腾达公司开发的“时代帝都”项目颁发了编号为513522201004010101的《建筑工程施工许可证》，其中注明“原施工许可证失效，重新发证”。2013年1月18日，因换证需要，秀山县国土局为腾达公司颁发了“秀山国土房管(2013)预字第x号”《商品房预售（预租）许可证》。2014年9月22日，因预售内容变更后第二次换证，秀山县国土局为腾达公司颁发了“秀山国土房管（2011）预字第x号”《商品房预售（预租）许可证》。2013年12月11日，根据北城致远公司申请，秀山县人民法院作出(2013)秀法民保字第00071号民事裁定书，对腾达公司在秀山县“秀山时代帝都大厦”在建项目中价值1800万元的房产即一楼1000平方米的商铺（单价以双方在2013年3月4日签订的《秀山时代帝都项目补充协议》中约定的一楼商铺单价18000元/平方米为准）产权予以冻结。2016年12月14日，该院作出（2016）渝0241财保223号民事裁定、（2016）渝0241执保112号执行裁定，对前述保全财产进行了查封。秀山县人民法院依据前述裁定书已查封了“秀山时代帝都大厦”项目房产一楼商铺整层。2016年12月20日，重庆仲裁委员会作出(2013)渝仲字第373号裁决书，裁决解除北城致远集团有限公司与腾达公司于2009年7月15日签订的《建设工程施工合同》及《总承包工程施工合同补充协议》，由腾达公司向北城致远公司支付14471848.27元工程款、资金占用损失及利息。2017年2月27日，北城致远公司与钊源公司签订《债权转让协议》，约定将北城致远公司享有的(2013)渝仲字第373号《裁决书》确认的债权款项中的850万元转让给钊源公司。同日，北城致远公司与李瑜签订《债权转让协议》，约定将该公司享有的（2013）渝仲字第373号《裁决书》确认的债权款项中的741.9061万元转让给李瑜。2017年7月5日，本院立案受理钊源公司、李瑜申请执行腾达公司建设工程合同纠纷一案。2017年6月14日，秀山县人民法院作出(2017)渝0241民初3458号民事判决书，查明2011年3月26日杨胜川与腾达公司签订《商品房买卖合同》后，杨胜川委托罗素珍通过农业银行账户向腾达公司支付购房款200万元。2017年9月4日，本院在执行(2017)渝04执54号、56号申请执行人钊源公司、李瑜与被执行人腾达公司建设工程合同纠纷二案中，发出《公告》拟对“秀山时代帝都大厦”一楼的商铺进行评估、拍卖。前述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》《秀山县人民法院民事判决书》及当事人陈述，本院依申请向秀山县国土局调取的《商品房预售(预租)许可证》、《房地产权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证据予以证明。本院认为，本案是案外人杨胜川依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出的执行标的异议。第一，关于“秀山时代帝都大厦”项目的权利人问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本院在执行钊源公司、李瑜与腾达公司建设工程合同纠纷二案中，于2017年9月4日发出《公告》拟对“秀山时代帝都大厦”一楼商铺进行评估、拍卖。腾达公司虽未举示房屋产权证书，但从其办理的土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证可知，该公司是位于秀山县中和镇凤翔路**的“秀山时代帝都大厦”项目房产的权利人，是案外人杨胜川提出执行异议指向的对象之一。第二，关于杨胜川的异议请求能否支持的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房；（三）已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。案外人杨胜川购买的“时代帝都”1幢12号系商铺，不是用于居住，不符合第二十九条排除执行的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，《商品房买卖合同》中约定杨胜川购买“时代帝都”1幢12号商铺，秀山县人民法院根据北城致远公司的申请于2013年12月11日、2016年12月14日保全查封了秀山“时代帝都”项目房产一楼整层商铺，杨胜川自认该门面房未交付，亦即未在查封之前合法占有该不动产。因此，杨胜川的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，其权利不能排除执行。综上，案外人杨胜川的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人杨胜川的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以至本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 鸿审判员 何洪波审判员 郑 斌二〇一八年六月十九日书记员 谢 杰