重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0237民初176号原告：杨昌武，男，1967年8月15日生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：马德权（系特别授权），重庆赤甲律师事务所律师。被告：巫山县华鑫房地产开发有限公司，住所地：巫山县高唐街道广东中路，统一社会信用代码91500237753064439G。法定代表人：王昌清。第三人：何兴荣，男，1989年8月25日生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。原告杨昌武与被告巫山县华鑫房地产开发有限公司，第三人何兴荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，因第三人何兴荣外出，地址不明，本院依法向其公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书。举证期限届满后，依法由审判员丁剑担任审判长，与人民陪审员刘登金、田芳组成合议庭，共同负责对案件进行审判，适用普通程序并于2018年4月25日、2018年6月5日两次公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告杨昌武及诉讼委托代理人马德权到庭参加诉讼，被告华鑫房地产开发有限公司、第三人何兴荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨昌武向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向重庆市巫山县国土资源和房屋管理局提交有关办理巫山县庙宇镇镇心街XXX号XX大厦X楼X号房屋《房地产权证》所需的全部资料，并取得登记受理单；2.判令被告向原告支付违约金40494.00元；3.诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告将第二项诉讼请求变更为，违约金要求按照合同约定时间计算，开始时间，截止时间为取得登记受理单之日止。事实及理由：2014年1月15日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）。合同约定，被告将巫山县庙宇镇镇心街XXX号XX大厦X楼X号房屋出售给原告，房屋价款为421817.00元，现售商品房（本案房屋为现房），自合同签订之日起30日内办理《房地产权证》申请并取得登记受理单，如因被告方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记部门提交本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期按日向原告方支付房价款万分之一的违约金。现因被告未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等原因，被告至今未取得土地房屋登记机构出具的办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》申请的登记受理单，已违反本合同第十三条1款的约定，应依照本合同第十三条4款的约定支付违约金。另外，原告刚刚得知被告在与原告签订《房屋买卖合同》之前，已与第三人签订了另一份《房屋买卖合同》，仍未实际履行。由此看来，被告一房二卖，不仅破坏市场交易，更严重违背了诚信原则。为了维护法律的尊严和原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告华鑫房地产开发有限公司未作答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据材料。第三人何兴荣未到庭参加诉讼，在举证期限内未向本院提交证据材料。承办人与第三人何兴荣进行了微信视频通话，何兴荣述称，位于巫山县庙宇镇镇心街**XX大厦****房屋系自己2014年所购买，购买后自己就到重庆生活，不想要该房屋，便委托被告巫山县华鑫房地产开发有限公司代为出售，后该房屋出售给杨昌武所有。第三人何兴荣也不要求华鑫房地产开发有限公司继续履行合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月15日，原告杨昌武与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，被告将位于巫山县庙宇镇镇心街XXX号XX大厦X楼X号房屋出售给原告。合同的主要内容为，本商品房为预售商品房；座；座落于巫山县庙宇镇镇心街**XX大厦****房屋屋建筑面积136.07平方米；房屋成交总价款421817元，建筑面积单价为3100元/平方米；被告应在2013年9月25日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；现售商品房的，自合同签订之日起30日内，原、被告向房屋所在地土地房屋登记部门提交办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得登记机构出具的登记受理单；预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，向原、被告向房屋所在地土地房屋登记部门提交办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得登记机构出具的登记受理单；如因被告方的原因，未能按期向房屋所在地房屋登记部门提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日的，双方同意处理方式有，买方有权解除合同，可以要求继续履行合同；买方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记部门出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房屋价款万分之一的违约金。另查明，合同签订时，原告未全额支付首付款，其于2014年1月15日支付购房款33731.54元，被告华鑫房地产公司并于同日交付了房屋；原告于2015年2月14日，支付购房款90000元，至今尚欠被告华鑫房地产公司首付款70000元。原告在庭审中陈述，该房屋已办理按揭贷款26万元，但未提供相应的证据证明。再查明，在签订合同时，被告华鑫房地产公司已将禹王大厦建设完毕，合同约定应在2013年9月25日前交付房屋。但被告现仍不能提供建设工程竣工验收备案登记以及申请办理产权登记等材料。现原告选择继续履行合同。原告杨昌武于2017年5月10日、2018年1月8日向本院提起房屋买卖合同之诉，分别于2017年9月28日、2018年1月23日撤回起诉。以上事实，有原告的身份证复印件，被告的公司基本情况表，第三人的身份证复印件，重庆商品房买卖合同复印件，重庆市巫山县房地产管理所档案查询结果，（2017）渝0237民初XXX号民事判决书及该案庭审笔录，（2017）渝0237民初XXXX号案件庭审笔录，收条复印件，以及本案庭审笔录等在卷佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，被告在取得商品房预售许可后与原告杨昌武签定《商品房买卖合同》，符合商品预售的规定，该合同有效，原、被告双方应当按照合同约定履行各自义务。关于本案双方购买的是预售房屋还是现房，双方在合同签订时明确约定的本案诉争房屋属于预售商品房，且双方至今未提交证据证实购买的房屋取得了房地产权证，故本案诉争的房屋应当属于预售商品房，本案涉及的违约责任亦应当执行双方当事人关于预售商品房条款的约定。双方在合同中约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由原、被告向房屋所在地土地房屋登记部门提交办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得登记机构出具的登记受理单。原、被告在合同中约定2013年9月25日前交付房屋，而本案诉争合同签订的时间却为2014年1月15日，被告不可能按照合同约定的时间将房屋交付给原告，原告陈述在签订合同当日即交付房屋，现在被告也没有证据证实并非其他时间交付房屋，故本院认定房屋交付时间为2014年1月15日。被告应当于2014年1月15日后的60日内（即2014年3月16日前）在土地房屋登记部门提交办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得登记机构出具的登记受理单。现被告未向本院提供证据证明已取得了原告购买房屋的房地产权登记受理单，属违约，应依法承担违约责任。根据合同约定，原告可以选择解除合同，经释明，原告选择继续履行合同，被告应承担向当地土地房屋登记部门提交登记资料并取得房地产权登记受理单并按合同约定支付违约金的责任。由于被告至今未提供建设工程竣工验收备案登记的证据材料，尚不能进行房地产权登记。原告要求被告取得房地产权登记受理单的条件不成就，造成法律上的履行不能，故对于原告要求被告立即向巫山县国土资源和房屋管理局提交有关办理巫山县庙宇镇镇心街XXX号XX大厦X楼X号房屋《房地产权证》所需的全部资料，并取得登记受理单的诉讼请求，本院不予支持。由于被告违约，应按约定向原告支付违约金，直到被告取得房地产权登记受理单时止，现原告要求被告按日万分之一计算违约金的标准符合合同约定。但因合同约定，被告应当在60日内提出申请，故违约金起算时间应为2014年3月16日。同时，由于合同约定，卖方按日向买方支付已付房屋价款万分之一的违约金，2014年3月16日之后支付的首付款应当自实际付款之日起按日万分之一支付违约金至直被告取得房地产权登记受理单时止，未支付的购房款不能计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告巫山县华鑫房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告杨昌武逾期办理房屋产权登记的违约金（2014年3月17日起至2015年2月13日的违约金以33731.54元为基数，按日万分之一计收；2015年2月14日至原告购买房屋取得房屋产权登记受理单之日止，以123731.54元为基数，按日万分之一计收）；二、驳回原告杨昌武的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费812元，由被告巫山县华鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤诉的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  丁 剑人民陪审员  刘登金人民陪审员  田 芳二〇一八年六月二十一日书 记 员  王家英