四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川13民初16号 原告：南充中盛置业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路二段**。 法定代表人：蒋志祥，执行董事。 委托诉讼代理人：张勇，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙云辉，重庆康实律师事务所律师。 被告：南充市国土资源局，住所地四，住所地四川省南充市顺庆区万年西路２号楼v> 法定代表人：王军，局长。 委托诉讼代理人：肖丽萍，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周士逵，四川首力律师事务所律师。 被告：南充市嘉陵区人民政府，住所地四，住所地四川省南充市嘉陵区同庆路**政府大楼v> 法定代表人：史燚，区长。 委托诉讼代理人：杜彦，四川兴恒平律师事务所律师。 原告南充中盛置业有限公司（以下简称中盛置业）与被告南充市国土资源局（以下简称南充市国土局）、南充市嘉陵区人民政府（以下简称嘉陵区政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中盛置业委托诉讼代理人张勇、龙云辉，被告南充市国土局委托诉讼代理人肖丽萍，被告嘉陵区政府委托诉讼代理人杜彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中盛置业向本院提出诉讼请求：1.判令南充市国土局和嘉陵区政府立即向中盛置业交XXXX地块中尚未交付的236.27平方米土地；2.判令南充市国土局和嘉陵区政府依据对等原则，按照日1‰计付迟延交地违约金和赔偿由此给中盛置业造成的损失：（1）北地块7505026元；（2）南地块154670739元；（3）南地块中尚未交付的236.27平方米以1492050元为基数，按日1‰计算违约金和损失至实际交付之日止（截至2018年5月2日为2273884元）；3.判令南充市国土局立即返还逾期付款违约保证金6909400元以及按照日1‰计付至2018年5月3日的利息6736665元；4.本案诉讼费用由南充市国土局和嘉陵区政府承担。事实和理由：2013年5月14日南充市国土局在《南充日报》发布嘉陵区XXXX建设用地使用权出让公告后，四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英于2013年6月6日拍得案涉土地；2013年8月上旬交清第一期土地出让金211425148元后，基于及时办证和南充市国土局强势地位考虑，被迫在南充市国土局2013年6月21日草拟的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号511300XXXX）上签字盖章。后四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英投资设立中盛置业。2013年7月6日嘉陵区政府与中盛置业签订了《协议书》约定开工建设及项目奖励相关事宜；2014年5月15日南充市国土局与中盛置业签订了《补充合同条款》将合同主体变更为南充市国土局与中盛置业。 《国有建设用地使用权出让合同》仅约定了中盛置业逾期缴款每日按延迟支付款项的1‰支付违约金，而对逾期交地的违约金计算标准并未约定。中盛置业在2013年7月6日前缴纳了第一期土地价款，但在得知嘉陵区政府不能按时将案涉土地按照合同约定“形成净地”交付的客观情况后，于2013年11月6日依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项的规定行使不安抗辩权，要求暂缓缴纳部分土地出让金并以书面形式通知了南充市国土局；后中盛置业遵照诚信原则在2013年12月6日前支付了第二期土地价款中的1亿元，又于2014年3月19日前分次付清了剩余土地出让金。但南充市国土局和嘉陵区政府并未按约交付案涉土地：一方面并未一次性交付整块土地导致中盛置业多发生设计费等，另一方面分批交付的北地块25.1085亩计16739平方米于2014年5月16日交付，逾期71天；南地块75.3315亩计50221平方米于2015年7月8日勉强交付49984.73平方米，逾期490天；南地块至今仍有236.27平方米未交付。 南地块部分交付后，中盛置业多次要求办理国有土地使用证，南充市国土局和嘉陵区政府在相关文件中也认可中盛置业行使不安抗辩权的客观事实，但仍依据其强势地位要求中盛置业按日1‰支付逾期付款违约金，中盛置业被迫以“逾期付款违约金保证金”名义交纳6909400元。综上，请求支持中盛置业全部诉讼请求。 南充市国土局辩称，第一，从《交地通知书》可以看出，嘉陵区政府已经按照约定的时间向中盛置业交付土地，中盛置业也实际使用了案涉土地；第二，合同并未约定迟延交地的违约责任，而仅约定了迟延交地赔偿直接损失，故中盛置业主张迟延交地的违约金没有事实和法律依据；第三，南充市国土局依约收取中盛置业迟延交款违约金仅系代收费用，南充市国土局无从返还。请求驳回中盛置业诉讼请求。 嘉陵区政府辩称，第一，应当依据合同和相关文件确定合同相对方的权利义务；第二，中盛置业逾期支付第二期土地出让金已违约，应承担相应违约责任；第三，两次公告交地的时间，应当作为交地时间，且随后办理了国有土地使用证，故交地义务早已全部履行，中盛置业所称变压器周边土地未交付不是事实，这仅是中盛置业处理相邻关系的问题，况且变压器占地面积远远达不到236.27平方米；第四，中盛置业早已收到并完全利用该宗土地，其主张违约金没有依据。请求驳回中盛置业诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定以下事实： 2013年5月8日，嘉陵区政府函告南充市国土局拟公开出让南虹路与维康路交汇处一宗国有建设用地（原伊格尔与生物化肥厂用地），同月14日，嘉陵区政府在《南充日报》发布公告拍卖XXXX号建设用地（以下简称案涉土地）使用权。《国有建设用地使用权拍卖出让须知（南虹路与维康路交汇处）》载明由嘉陵区政府“按净地交地”，“在交清全部拍卖成交价款后3个月内由嘉陵区政府向竞得人交地”。2013年6月6日，四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英以每亩人民币421万元（总价422850295元）的价格拍得案涉土地，并与南充市国土局签订《拍卖成交确认书》。2013年6月21日，南充市国土局与四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号511300XXXX），约定“出让宗地编号为XXXX，宗地总面积66959.43平方米，出让宗地用途为居住兼容商业服务业用地”；“出让人同意在2014年3月6日前将出让宗地交付给受让人，土地周围基础设施达到宗地拍卖出让须知告知的条件；由嘉陵区政府负责交地”；“土地出让价款为422850295元，分二期支付；第一期金额211425148元，付款时间为2013年7月6日之前；第二期金额211425147元，付款时间为2013年12月6日之前”；“第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”；对于出让人未按约交付土地的违约责任，第三十七条在违约金比例处划“/”，第三十八条约定“出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到合同约定的土地交付条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。……”后为完成案涉土地开发，四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英投资设立中盛置业，2014年5月15日，南充市国土局与中盛置业签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》（合同编号511300-2013-020），将受让人由四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英变更为中盛置业。 2013年6月28日，中盛置业向南充市国土局发出《关于XXXX号宗地的修改意见》，提出逾期交地与逾期付款违约金比例应同为1‰；2013年7月20日中盛置业向南充市国土局发函提出同样的意见。2013年7月17日四川泰宇律师事务所向南充市国土局发出川泰宇律﹝2013﹞函字第57号律师函，提出逾期交地违约金与逾期付款违约金的比例同样应填写为1‰。 中盛置业称2013年11月6日向南充市国土局发出《南充中盛置业有限公司关于暂缓缴纳部分土地出让金的通知》，载明案涉地块存在问题：一是地块南侧为原伊格尔公司所有，对伊格尔公司的清算至今无方案；二是地块南侧在银行的抵押尚未解除；三是原伊格尔公司尚未搬迁；四是位于该地块上的嘉陵区地税局新办公楼后的围墙尚未拆除；五是该地块被“南域世家”小区变电器占有一部分；六是该地块相邻“水慕清华”小区业主在该地块上养鸡种菜未得到清理。故嘉陵区政府不可能在约定的2014年3月6日按“净地”标准交地，我公司决定暂缓交纳部分土地出让金，且不承担合同第三十三条约定的逾期付款责任。南充市国土局称并未收到过该通知。2014年5月20日，中盛置业向南充市国土局申请分南北地块办理国有土地使用证的申请中提到南地块因无法按约交付故缓交了1.1亿元出让金。但贵局对于南地块至今未交付，至于违约责任的追究建议放到南地块交地一并解决。2014年5月20日，南充市国土局土地利用一科向局领导报告《关于“中虹国际”项目办理国有土地使用证有关情况的报告》载明：中盛置业应在2013年12月6日前交清出让金，但该公司在了解到南地块仍未解除抵押的情况下，缓交了1.1亿元土地出让金，目前，中盛公司已交清缓交的1.1亿元土地出让金。2014年8月25日，嘉陵区政府向南充市国土局发出嘉府函﹝2014﹞186号函称，目前中盛置业提出其延期交纳土地出让金的原因：一是……。我区认为交地和办理土地使用权证是在交清土地出让金的前提下进行，而该公司认为上述四点可以作为延期交款的理由，现函请贵局予以认定。2015年7月30日，南充市国土局土地一科向局领导报告称，因中盛置业继续办理土地使用证，特申请将尚欠的违约金部分按保证金交纳，共计6909400元。建议同意交纳6909400元保证金后，给予办理土地证，其他事宜待今后处理。 中盛置业实际交款情况：2013年7月5日前交纳211425148元；2013年12月4日交纳1亿元；2014年1月14日交纳4000万元；2014年1月29日交纳2400万元；2014年2月11日交纳2000万元；2014年3月19日交纳27425147元。土地出让金已于2014年3月19日全部交清。 2014年5月7日，嘉陵区政府向南充市国土局发出嘉府函﹝2014﹞80号《南充市嘉陵区人民政府关于办理“中虹国际”项目北地块国有土地使用权证的函》，载明“因市人民政府还未对我区与伊格尔公司的清算问题作出批复，故南地块未能按照约定时间正常交付，北地块已正式交付给中盛置业。……”2014年5月15日，南充市国土资源局嘉陵分局在《南充日报》上刊登《公告》，要求四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英接受案涉土地。2014年5月16日，南充市国土资源局嘉陵分局2014年5月16日向四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英发出《交地通知书》称，北地块（原生物化肥厂）25.1085亩已完全达到交地条件，现予以交地；南地块（原伊格尔）75.3315亩正在协调原土地证有关事宜，将于2014年6月19日前协调好按时交付。南地块（原伊格尔）75.3315亩土地于2012年3月16日被抵押，2014年6月14日解除抵押，2014年6月20日审批注销有关土地档案材料。 2015年7月8日，南充市国土资源局嘉陵分局向中盛置业发出《交地通知书》，向中盛置业交付南地块（原伊格尔）75.3315亩土地，南充市国土资源局嘉陵分局手写批注“该地块已在2014年5月15日通过《南充日报》公告交付，现补发书面通知”。 案涉土地净用地面积66959.43平方米于2014年6月16日初始登记在中盛置业名下。 本院认为，第一，关于本案的责任主体问题。中盛置业要求南充市国土局和嘉陵区政府共同承担逾期交地的违约责任。案涉土地使用权出让合同系南充市国土局与中盛置业签订，虽然约定了嘉陵区政府交地，但这只是合同履行的问题，不能改变合同相对方为中盛置业与南充市国土局的事实，故本案交付土地的责任主体为南充市国土局。 第二，关于中盛置业主张逾期交纳土地出让金系行使不安抗辩权理由是否成立以及中盛置业逾期付款违约金的金额问题。 根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，中盛置业应当于2013年12月6日前付清全部土地出让金，而南充市国土局应当于2014年3月6日前将案涉宗地交付中盛置业，因而从合同义务的履行顺序上看，是中盛置业付清土地出让金的义务在先，南充市国土局交地的义务在后。中盛置业在支付第一期211425148元土地出让金后，未按合同约定的时间支付剩余土地出让金，其理由是南充市国土局在临近交地期限时，一直未能按合同约定完成交易宗地上的拆迁事宜等，该土地未达到交付条件，且在中盛置业向南充市国土局去函要求缓交第二期土地出让金时，南充市国土局未有任何答复，因此中盛置业有权行使不安抗辩，暂不支付下余土地出让金；国土局未按期限交付土地构成违约，应承担违约责任。本院认为中盛置业的该项理由不能成立：其一，中盛置业不能证明南充市国土局就交地问题存在预期违约。按照中盛置业主张的其申请缓交第二期土地出让金的时间2013年11月6日为应当交纳第二期土地出让金的一个月前，此时距离南充市国土局交地的时间还有4个月，即使中盛置业在2013年11月6日发现可能存在其函件中反映的几个问题，也不能确定4个月后南充市国土局不能按照合同约定交付案涉宗地。其二，中盛置业不能举证证明其向南充市国土局表达了行使不安抗辩权。虽然中盛置业提供了2013年11月6日的《南充中盛置业有限公司关于暂缓缴纳部分土地出让金的通知》，但中盛置业并未举证证明该通知有效送达给南充市国土局，而南充市国土局否认收到过该份通知，故中盛置业认为其向南充市国土局表达了行使不安抗辩权的理由不成立。其三，即使认定南充市国土局就交地问题存在预期违约，也不适用不安抗辩的相关制度。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，不安抗辩权的行使条件，主要有四种情形：1.经营状况严重恶化；2.转移财产、抽逃资金，以逃避债务；3.丧失商业信誉；4.有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。不安抗辩权的行使主要是保护合同义务在先一方的财产安全，而本案的被告南充市国土局，作为政府职能部门，代表政府出让土地，其背后有政府财政支持，不存在上述法律规定的丧失履约能力的情形，中盛置业所缴纳的土地出让金完全能够得到保障。综上，中盛置业主张合同履行过程中行使不安抗辩权缺乏事实和法律依据，其主张不能成立。因中盛置业所主张的不安抗辩权本院未予支持，中盛置业就土地出让金的逾期支付问题则构成违约，中盛置业应当承担相应的违约责任。 关于南充市国土局收取中盛置业6909400元的性质问题。虽然2015年7月30日南充市国土局土地一科向局领导报告所称“建议同意交纳6909400元保证金后”，以及2015年9月14日南充市国土局出具的《收条》载明收到“违约金保证金”，但该金额的计算方式和南充市国土局收取该款项是按照逾期付款违约金来进行收取。现中盛置业认为即使南充市国土局收取逾期付款违约金，也应当对合同约定的标准根据对等原则进行调减。本院根据中盛置业逾期付款的违约主观恶意不大、违约情形较轻而酌定按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算，具体计算基数为111425147元逾期38天（111425147元×5.6%×130%×38/365=844511元），71425147元逾期15天（71425147元×5.6%×130%×15/365=213688元），47425147元逾期13天（47425147元×5.6%×130%×13/365=122968元），27425147元逾期36天（27425147元×5.6%×130%×36/365=196920元）。扣除逾期付款违约金，南充市国土局应退还中盛置业6909400元-844551元-213688元-122968元-196920元=5531313元。 第三，关于南充市国土局是否存在逾期交地的违约行为以及应否承担违约责任的问题。 其一，关于南充市国土局交付北地块是否存在逾期的问题。《国有建设用地使用权出让合同》约定南充市国土局交地时间为在2014年3月6日，虽然中盛置业土地出让金缴清时间为2014年3月19日，但中盛置业截至2014年3月6日仅有27425147元土地出让金尚未交付，该金额仅占整个土地出让金约百分之六，且中盛置业逾期缴纳土地出让金已经承担了违约责任，而南充市国土局并未举证证明2014年3月6日未按约交付土地系行使先履行抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，南充市国土局应当从2014年3月7日起承担逾期交地的责任。南充市国土资源局嘉陵分局2014年5月16日向四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英发出《交地通知书》称北地块已完全达到交地条件，现予以交地，且实际交付，故北地块交地时间为2014年5月16日，北地块交付逾期71天（2014年3月7日至2014年5月16日）。 其二，关于南充市国土局交付南地块（除变压器及其周边占地）是否存在逾期的问题。虽然2014年5月15日南充市国土资源局嘉陵分局在《南充日报》上刊登《公告》向四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英交地，但南充市国土资源局嘉陵分局在2014年5月16日向四川中虹房地产开发有限公司、蹇波、康俊英发出的《交地通知书》中称“南地块（原伊格尔）75.3315亩正在协调原土地证有关事宜，将于2014年6月19日前协调好按时交付”，而南地块75.3315亩土地直至2014年6月20日才审批注销有关土地档案材料，故2014年5月15日《公告》并不能作为南地块交地的依据。2015年7月8日，南充市国土资源局嘉陵分局向中盛置业发出《交地通知书》交付南地块75.3315亩土地，虽然经办人手写批注“该地块已在2014年5月15日通过《南充日报》公告交付，现补发书面通知”，但该批注与南地块交付的实际情况并不相符，本院对该批注的效力不予认定。南充市国土局并未举证证明2015年7月8日前其实际已向中盛置业交付南地块（除变压器及其周边占地），故本院认定南地块（除变压器及其周边占地）的交付时间为发出南地块《交地通知书》的2015年7月8日，南地块（除变压器及其周边占地）逾期交付490天（2014年3月7日至2015年7月8日）。 其三，关于已交付土地的损失计算问题。南充市国土局交付北地块和南地块（除变压器及其周边占地）存在逾期，因《国有建设用地使用权出让合同》第三十三条对南充市国土局逾期交地违约金未作约定，第三十八条约定逾期交地应赔偿给受让人造成的直接损失，故南充市国土局应当赔偿逾期交付南地块给中盛置业造成的损失。中盛置业虽然举证证明其存在二次设计费790万元、管理费2785819元等，但中盛置业并未证明该部分费用系南充市国土局将案涉宗地分为两部分交付以及交地逾期所产生的损失，现中盛置业主张按照年利率24%计算资金占用损失，本院酌定为以逾期交付土地对应的土地出让金，根据逾期时间，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算资金占用损失，具体计算为：北地块：以16739平方米土地出让金105707120元（16739平方米×6315.02元/平方米）为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算71天；南地块（除变压器及其周边占地）：以49984.73平方米土地出让金315654570元（49984.73平方米×6315.02元/平方米）为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算490天。 其四，关于南地块变压器及周边占地236.27平方米土地是否存在逾期交付以及由此给中盛置业造成资金占用损失的问题。如前所述南地块存在逾期交付的情形，南充市国土局应当赔偿逾期交地给中盛置业造成的损失。案涉变压器修建于南充市国土局向中盛置业交付土地前，按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付标准应当是“净地”交付，故南充市国土局认为已经完全实际交付案涉宗地的理由并不成立。案涉变压器占地面积虽未达到236.27平方米，但该变压器的存在导致包围该变压器围墙内236.27平方米的土地中盛置业无法使用，故本院认为南地块的该236.27平方米至今尚未按照合同约定进行交付。中盛置业要求交付南地块的该236.27平方米土地的请求成立，本院予以支持。南地块的该236.27平方米土地资金占用损失为：以1492050元（236.27平方米×6315.02元/平方米）为基数，从2014年3月7日起至实际交付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算。 综上，中盛置业起诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百二十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告南充市国土资源局在本判决生效之日起三个月内向原告南充中盛置业有限公司交付XXXX地块中尚未交付的236.27平方米土地，并以1492050元为基数，从2014年6月20日起至实际交付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算资金占用损失； 二、被告南充市国土资源局在本判决生效之日起三十日内支付原告南充中盛置业有限公司XXXX地块中北地块部分的资金占用损失：以105707120元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算71天；以及已交付南地块部分的资金占用损失：以315654570元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算489天； 三、被告南充市国土资源局在本判决生效之日起三十日内退还原告南充中盛置业有限公司5531313元； 四、驳回原告南充中盛置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费932278元，由原告南充中盛置业有限公司负担745822元，被告南充市国土资源局负担186456元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  任雅莉 审判员  吴 彪 审判员  雷发军 二〇一八年六月二十五日 法官助理蒲文博 书记员范云荣