四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1603民初227号 原告：蒋时远，男，汉族，生于1950年7月16日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：闫蕾，广安市前锋区法律援助中心工作人员。 被告：张百梅，女，汉族，生于1990年12月16日，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：何雪强，四川虹永律师事务所律师。特别授权 被告：何佳，男，汉族，生于1984年11月12日，住四川省广安市广安区。 被告：谢明莉，女，汉族，生于1982年6月25日，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张林，四川信和信律师事务所律师。特别授权 第三人：广安正大房地产开发有限公司，住所地广安市前锋区广前大道**，统一社会信用代码：915116030582295024。 管理人负责人：何敏，清算组组长。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游秋逸，四川爱众律师事务所律师。 原告蒋时远诉被告张百梅、何佳、谢明莉及第三人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋时远及其委托诉讼代理人闫蕾、被告张百梅及其委托诉讼代理人何雪强、被告何佳、被告谢明莉及其委托诉讼代理人张林、第三人正大房产公司的委托诉讼代理人刘明清、游秋逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋时远提出诉讼请求：三被告共同返还原告购房款280000元，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付利息。事实及理由：原告于2014年3月20日在前锋恒顺星城售房部看房，被告张百梅处认购7幢16楼5号房一套。2014年3月25日签订了商品房买卖合同，同日转帐270000元给被告谢明莉，给现金10000元给被告张百梅。2017年6月23日，正大房产公司进入破产重整程序，经管理人审查，确认原告在正大房产公司的债权为0元，同时查明原告所购房屋系被告何佳抵押转卖房。为维护原告之合法权益，故诉至法院。 被告张百梅辩称：第三人出售的前锋恒顺新城的楼盘，我为代售员工，行使的职务行为，原告所交付房款并非由我收取，因此不应该承担返还房款责任。 被告何佳辩称：房子是我的名字，但是我从未认可，当时是恒立化工王成欠我的钱，在开发房产时他说要抵房子，他陪我到恒顺新城一起去的，他们拿了几套合同给我签，我拿了一张我自己的卡给王成的，他给了谁、房子卖给谁我不清楚，我也不确定有没有收到涉案这笔钱。 被告谢明莉辩称：我是销售部人员，按照公司指示买房子，公司指示打到哪个账户就打到谁的账务，涉案款已转给被告何佳，我有转账凭证，现金需要到公司财务那里查票据。 第三人正大房产公司述称：原告和第三人签订过合同，但合同没有实际履行，原告没有将购房款支付给第三人。案外人王成无权处分第三人开发的房产，不管这个转账行为是谁指示转款，第三人未收到原告所支付的房款是事实，因此第三人管理人在审核原告申报的债权时，以破产管理法相关规定，对未履行完毕的合同有权约定不继续履行，将原告的债权审核为零符合事实、法律规定，因此我们请求法院判决谁收到原告的购房款就由谁承担返还责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合原、被告的举证、质证、辩论意见，对本案的事实认定如下： 2014年2月13日正大房产公司关联公司法定代表人王成向何佳借款，因到期未能偿还，遂以正大房产公司在建的“恒立·恒顺星城”房屋抵偿借款。在此前提下，正大房产公司与何佳签订了《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》（以下简称《认购书》），约定何佳认购正大房产公司的房屋5套，位置为7－2－8－2，面积约106㎡；6－2－13－5，面积约89.4㎡；6－2－9－1，面积约115.51㎡；6－2－17（或16，该处有改动痕迹）－5，面积约89.4㎡；6－2－7－6，面积约89.53㎡。以上房屋总面积489.84㎡，房屋总价款1763424元。2014年2月21日，正大房产公司向何佳出具编号为1715340号收据一张，载明房屋位置为7－2－16－5，收款321840元。 何佳取得上述“抵债房”后委托张百梅、谢明莉代为进行转卖。2014年3月20日左右原告到前锋恒顺星城售房部看房，购买了被告何佳的“抵债房”。2014年3月25日原告向被告谢明莉转帐270000元，交现金10000元给被告张百梅。同日正大房产公司（出卖人）与蒋时远（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：正大房产公司将位于“恒立·恒顺星城”7幢2单元16层5号房屋出售给蒋时远，面积约为89.4㎡；单价为3600元/㎡，总金额321840元；付款方式为：在签订本合同当日一次性付款321840元；交付期限为2015年12月30日前。该合同还约定了双方违约责任及商品房交接、产权登记、保修责任等。正大房产公司于合同签订当日向原告出具了编号为1725350号收据，载明：今收到蒋时远购房款321840元，并注明“换名，原据号：1715340”。 2017年6月23日，本院作出（2017）川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司申请破产重整一案。法院受理正大房产公司破产申请后，原告因未取得案涉房屋，向管理人申报了债权，原告的债权被管理人确认为0元。 本院认为：本案争议焦点为：被告张百梅、何佳、谢明莉是否应当返还原告的购房款及承担利息占用损失。 原告虽向谢明莉、张百梅支付购房款，但谢明莉、张百梅系根据何佳的委托代为销售房屋，并在蒋时远的购房票据上注明系换原据号1715340号，该票据号与正大房产公司向何佳出具的收据号1715340相印证。可以认定销售案涉房屋过程中销售人员已向相对人蒋时远披露了其背后的实际权利享有人，故其因接受委托销售房屋而产生的法律后果应归于委托人何佳。 庭审中被告谢明莉已明确表示将该款转给被告何佳，何佳是否收到，不是本案处理范围，因何佳与谢明莉、张百梅系委托关系。 对被告张百梅主张没有收到现金10000元的问题。由于原告提供了《商品房买卖合同》和交款收据，原告在第三人处变更《商品房买卖合同》和交款收据，是在销售人员带领下办理的，结合证人证言，可以认定原告向被告张百梅交付了现金10000元。由于张百梅没有主张已将该款转给被告何佳，故对这10000元，由被告张百梅连带偿还给原告蒋时远。 综上，对原告要求被告何佳返还房款并承担资金占用利息的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告谢明莉返还房款并承担资金占用利息缺乏法律上的依据，本院不予支持。被告张百梅对10000元承担连带偿还责任。 被告何佳虽与第三人签订《认购书》，但其“认购”房屋实为第三人无偿代其关联公司抵债而产生的“抵债房”，实质为第三人关联公司将其对被告何佳的债务转移给了第三人，被告何佳与第三人建立起新的债权债务关系。原告与被告何佳之间存在有买卖案涉房屋的合意，原告实际向何佳支付购房款，故原告与被告何佳之间存在房屋买卖合同关系。被告何佳要求第三人将商品房买卖合同中的购房人更名为本案原告，第三人据此与原告签订《商品房买卖合同》，故被告何佳已将其对第三人享有的债权转让给了原告，第三人与原告之间建立起新的债权债务关系。但因第三人既未收到原告支付的购房款，与原告之间又无买卖商品房的合意，故其与原告之间虽有签订《商品房买卖合同》之实，但却并不存在真实的商品房买卖合同关系。 因第三人已被本院裁定进入破产重整程序，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，破产企业管理人有权对破产企业尚未履行完毕的合同决定是否继续履行。本院裁定受理第三人的重整申请后，第三人的管理人并未通知原告继续履行合同，原告向第三人的管理人申报债权，管理人确认其债权为0，第三人已用实际行动表明将不再履行其与原告签订的《商品房买卖合同》。故原告与第三人建立起的债务转移合同目的已不能实现，应予解除。合同解除的后果是恢复到合同缔结前的原状，由此导致的法律后果是原告与被告何佳之间的房屋买卖合同履行不能，该合同亦应解除。因真实收取原告购房款的为被告何佳而并非第三人。故应向原告返还购房款的应为被告何佳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告要求被告何佳退还已交房款的诉讼请求，本院予以支持。原告在房屋买卖合同被解除的过程中并不存在过错，故被告应向原告赔偿解除合同的损失，但因原告并无依据证明其因对方违约所遭受的实际损失，故对其主张的资金占用利息，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率自原告向被告支付购房款之日计算至被告实际向原告返还购房款之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告何佳向原告蒋时远退还购房款280000元及利息（利息以280000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年3月25日起计算至款项实际退还之日止）； 二、被告张百梅对以上房款中的10000元及利息（利息以10000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年3月25日起计算至款项实际退还之日止）承担连带清偿责任； 三、驳回原告其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费2750元，保全费1920元，由被告何佳负担，向广安市前锋区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院，同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  王明建 二〇一八年六月十二日 书记员  陈华菊 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。