云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初4303号原告：罗缨，女，1974年3月22日生，纳西族，住云南省昆明市盘龙区。原告：李海赟，男，1977年12月9日生，汉族，住云南省昆明市五华区。两原告共同委托代理人：阮彦，云南承希律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨嘉锐，男，1992年4月14日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：樊玲、魏斯怡，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨方，男，1977年8月8日生，汉族，身份证登记住址云南省楚雄彝族自治州双柏县，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：刀溧，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。第三人：杨德春，男，1964年5月5日生，彝族，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：樊玲、魏斯怡，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告罗缨、李海赟与被告杨嘉锐、杨方，第三人杨德春确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序于2018年6月21日公开开庭进行了审理，各方当事人或代理人均到庭参加诉讼。本案经依法报延审限后，现已审理终结。原告罗缨、李海赟向本院提起诉讼请求：1、确认被告杨嘉锐与杨方于2015年1月8日签订的三份房屋买卖合同无效。2、判令被告杨嘉锐及杨方将位于昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海天苑19号房屋、昆明市白塔路131号云南汇都国际C座单元2层商铺C2203、C2204号房屋过户至原告名下。3、诉讼费用由被告杨嘉锐承担。二原告在审理过程中，确认诉请第一项、第二项变更为确认被告杨嘉锐与杨方于2015年1月8日签订的涉及昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海天苑19号房屋的房屋买卖合同无效，被告杨嘉锐及杨方将位于昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海天苑19号房屋过户至原告名下。原告诉称：2014年1月22日，原告同第三人杨德春签订了一份借款合同，约定由杨德春借款人民币600万元给原告，由原告以自己个人资产（位于昆明滇池旅游渡假区迎海路海悦花园海天苑19号房屋，位于昆明市白塔路131号云南汇都国际C座单元2层商铺C2203、C2204号）作抵押。合同签订后，杨德春支付了570万元借款。随后原告分三笔归还了100万元。2014年9月18日，杨德春将债权转让给杨嘉锐，转让后的债务于2015年1月31日到期。2014年10月20日，被告杨嘉锐要求原告签一份卖房委托书给他，说只要原告按期还款，委托书就是废纸一张，对此原告表示理解并按其要求签了委托书。其间，原告多次表示要归还全部借款，被告杨嘉锐多次以种种理由拖延，或者在约定的还款日不接电话，从而导致原告不能顺利还款。2015年1月8日，被告杨嘉锐将前述房屋以300万元全部过户给了被告杨方，此事原告不知情。2015年2月27日，被告杨嘉锐再次欺骗原告同其签订合同，约定将还款期延至2015年2月28日。之后被告杨嘉锐不断催促原告还款，原告分二笔归还了115万元。2015年10月13日，被告杨嘉锐向盘龙区人民法院提起诉讼，要求原告归还借款300万元及利息，原告委托律师到昆明市房屋产权交易管理处查询得知杨嘉锐己将原告的房屋擅自转让。昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海天苑19号房屋至今一直由原告一家人居住，杨方作为买受人是不可能不做任何调查就买房。该行为系被告杨嘉锐以合法形式掩盖非法目的，同杨方恶意串通损害原告的合法权益，请人民法院依法确认该行为无效，并判令杨方返还财产。被告杨嘉锐辩称：第一，认为本案是代理合同的一个纠纷。被告杨嘉锐实际上已经与罗缨办理委托公证。公证事项上面已经明确。杨嘉锐和杨方签订合同并办理了相关的过户手续。它依据的是一个公证的委托书，它是真实合法有效的。杨嘉锐也是有权来出售涉案的海天苑19号房屋，并收受相应的房款，杨方已经支付了相应的转让的对价，并且办理了过户登记。双方的房屋买卖合同实际都已经履行完毕。杨方应该是一个善意第三人，应该合法取得海天苑19号房屋的所有权。包括罗缨的丈夫李海云，提供的书面承诺和罗缨对于杨方通知的确认。认为罗缨实际上对于海天苑19号房屋被出售的事实既知晓也确认。并不像诉状当中所诉称的根本不知情，原告的陈述的事实和客观是根本不一致的。在本案当中海天苑的出售价格实际上也是并不是恶意转让的一个不合理的低价。一方面价格它是经过税务机关去核税的，根据当时办理二手房交易它这个系统和税实际上是要有系统来进行评估，如果是过分低于市场价格，这个税务机关是可以做调整的。因为我们已经全部办完了相应手续，认为事不存在过分低于这个市场价格的一个问题，认为这个案子实际上杨嘉锐并没有任何的过错，也没有恶意串通第三人来损害罗缨的合法权益，因此案子所产生的全部的诉讼费用应当由罗缨来承担。付款以后，杨方应该是多次去找过罗缨来说要求腾房的。签订的合同也是合法有效的，被告有权签订房屋买卖的这个合同，并代收房款。综合以上几点意见，恳请法庭驳回罗缨的诉讼请求。被告杨方辩称：首先同意被告杨嘉锐答辩意见，认为本案所涉的房屋已经经过合法有效的委托公证、买卖公证，并且缴纳了税款，税款也是杨方这边缴纳的。并且进行了一个合法有效的过户登记。整一个过程都是合法有效的。而且杨方也向杨嘉锐支付了三百万元的合理的对价，原告认可了杨方作为现在案涉房屋的业主这个身份。原告也认可了这个房屋买卖合同的有效性以及买卖行为登记整个过程的一个有效性，认为现在原告再次起诉认定合同无效，是一个违背诚信与事实以及法律不符的行为。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人杨德春述称：本案实际上涉案房屋就是海天苑19号房屋，实际上和杨德春没有关系。因为杨德春之前已经把债权转让给了杨嘉锐。认为作为第三人的话与本案没有直接的一个关系，也不应当承担任何的责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2014年10月20日，云南省昆明市国信公证处出具（2014）云昆国信字第40657号《公证书》对两原告作为委托人、被告杨嘉锐作为受托人签订的《委托书》进行了公证，主要证明内容如下：“委托人罗缨、李海赟系夫妻关系，罗缨名下有坐落于昆明市白塔路131号云南汇都国际C座单元2层商铺C2203、C2204号及坐落于昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海天苑19号房屋。现委托人拟出售上述房产，因委托人事务繁忙，不便亲自办理售房相关手续，特委托杨嘉锐为代理人，办理如下委托事项：1、代办房屋档案查询；2、代为签订房屋买卖合同；3、代办房屋产权过户手续；4、代办房屋买卖合同公证；5、代收售房款（若买方要贷款，则包括代为收取银行发放的按揭贷款）；6、代为办理国有土地使用权证变更的相关手续；7、代为交接房屋；8、代办此房屋的水、电、气等一切相关更名事项；9、若买方需要贷款，代为协助办理贷款相关手续；10、代为办理上述房屋的税收申办、申请减免及缴纳的相关手续；11、若交易不成，委托办理退件手续及退税手续；12、代为向房屋所在公安机关户籍管理部门查询该房屋户籍落户情况，申请出具《房屋户籍关系核查情况》并办理有关手续；13、代办其他与售房相关的事项。本委托书未能穷尽，且为受托人办理上述委托事项所必需之其他代理权限，均应本着促成委托事项顺利完成之委托本意，视为已得到委托人的充分授权。受托人在委托权限、期限内依法签署的有关文件，委托人均予以确认。受托人有转委托权。委托期限自2014年11月1日起至委托事项办理完毕为止。”2015年1月8日，云南省昆明市国信公证处出具（2015）云昆国信字第1030号《公证书》对两原告作为甲方（买方）、被告杨嘉锐作为甲方委托代理人、被告杨方作为乙方（买方）签订的《房屋买卖合同》进行了公证，主要证明内容如下：“甲、乙双方经协商一致订立了《房屋买卖合同》，用于转让的房屋所有权归属于甲方罗缨及其配偶李海赟共同所有，二人均同意转让，房屋无其他共有人。甲方自愿委托杨嘉锐代为办理出售下述房屋的有关事宜【依据本处出具的（2014）云昆国信证字第40657号公证书】。甲方转让的房屋坐落于昆明市白塔路131号云南汇都国际C座单元2层商铺C2204号……甲方以人民币贰拾肆万元整将上述房屋转让给乙方，合同中约定付款方式、房屋交付时间、违约责任等条款具体、明确。”2015年1月8日，被告杨嘉锐出具《指令支付函》，载明将位于昆明市白塔路131号云南汇都国际C座单元2层商铺C2203、C2204号及坐落于昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海天苑19号房屋转让给杨方，转让总价为人民币300万元，特发函指令将前述款项付至以下账户：户名杨德春，账52×××666。2015年1月9日，被告杨方委托周瑞芳向上述指令账户中转账支付300万元。2015年1月9日，昆明市白塔路131号云南汇都国际C座单元2层商铺C2204号转移登记至被告杨方名下，房产证号：房权（昆明市）字第××号号。2015年6月18日，被告杨方向原告罗缨出具《通知》，载明：“昆明市白塔路131号云南汇都国际C座单元2层商铺C2203、C2204号及坐落于昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海天苑19号房屋在2015年1月9日已经过户至杨方名下，直至今日你仍然没有搬出，限你于2015年6月19日下午18点以前将房屋搬空交至我处，并将汇都国际商铺租赁移交，到期不搬离，后果自负。”罗缨在该《通知》上签字确认，并载明：“6月18日打款后此通知作废。”另查，云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民终4284号上诉人罗缨、李海赟与被上诉人杨嘉锐及原审被告阮鸿献民间借贷一案的民事判决书已生效。杨嘉锐在该民间借贷案件中认可罗缨于2015年1月8日归还了借款本金300万元（此时间点与杨方支付房款的时间一致），上述生效判决已从罗缨、李海赟应还借款本金中扣减这300万元。案件审理中，二原告于2017年7月19日提出对涉案房屋于2015年1月8日市场价值进行鉴定，本院于2017年8月16日委托昆明海旭房地产评估有限公司进行鉴定，昆明海旭房地产评估有限公司于2017年10月25日完成评估工作，后因原告未缴纳鉴定费用，昆明海旭房地产评估有限公司于2017年12月20日作出退件处理。二原告于2018年1月31日再次提出鉴定申请，并确认鉴定机构由其自己选定，本院要求二原告于2018年2月28日前确定鉴定机构，但至本案开庭之日二原告仍未确认鉴定机构。现原告诉至法院，主张诉前述请求。认定上述事实有下列证据在卷佐证：一、各方当事人的陈述；二、（2016）云01民终4284号民事判决书、（2014）云昆国信字第40657号《公证书》、（2015）云昆国信字第1030号《公证书》、房产证、指令支付函、转账流水、情况说明、《通知》。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同无效的法定情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。两原告主张杨嘉锐与杨方就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，即应对引起合同无效的事实承担举证责任。本案原、被告均为完全民事行为能力人，经公证的《委托书》和《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，依法成立并生效。被告杨嘉锐在授权范围内对外出售房屋，被告杨方支付对价取得了包括涉案房屋的所有权，虽然杨嘉锐未直接将代收的购房款转交两原告，但以收取的购房款立即抵消了两原告所欠借款本金，应视为两原告已收悉购房款。根据现有证据，本院无法认定杨嘉锐与杨方之间存在恶意串通，也难以认定二人签订的合同有其他法定无效的情形，故两原告要求确认杨嘉锐与杨方就昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海天苑19号房屋的买卖合同无效的请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告罗缨、李海赟的诉讼请求。案件受理费100元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  邹序金人民陪审员  杨嘉升人民陪审员  郑 云二〇一八年六月二十五日书 记 员  伍思璇