四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0703民初1119号 原告：陈功，男，生于1986年4月28日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告：吕健，女，生于1954年10月15日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 二原告共同委托诉讼代理人：包建文，四川春雷律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：路莎，四川春雷律师事务所律师。 被告：绵阳经开万达广场投资有限公司，住所地：绵阳市经开区三江大道39号，统一社会信用代码：915107000560520103。 法定代表人：齐界，系该公司总裁。 委托诉讼代理人：罗健元，四川睿桥律师事务所律师。 被告：绵阳市商业银行股份有限公司新华支行，住所地：绵阳市临园路中段78号。 法定代表人：王天燕，该支行行长。 委托诉讼代理人：王远鹏，四川锐泰律师事务所律师。 原告陈功、吕健与被告绵阳经开万达广场投资有限公司（以下简称经开万达）、绵阳市商业银行股份有限公司新华支行（以下简称新华支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕健、原告的诉讼代理人、被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告经开万达于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令解除原告与被告新华支行于2013年10月22日签订的《个人购房借款/担保合同》；3、依法判令被告经开万达立即向原告返还购房款678557元及按商业银行同期贷款利率支付资金利息至款项实际退还之日止、维修资金6017.25元；4、判令被告归还原告已向商业银行新华支行偿还的借款本金至合同解除之日止，并按商业银行同期贷款利率支付资金利息至实际退还之日止；5、依法判令贷款剩余的本金和利息由被告经开万达直接向新华支行支付；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：绵阳CBD经开万达广场系被告经开万达开发的楼盘，2013年初，被告在售楼部和各大媒体上宣称，该项目为西南最大城市综合体，相当于3个绵阳涪城万达广场、5个成都春熙路商业街、67个绵阳百盛商场，涵盖大型购物中心、绵阳首个超五星级酒店、5A甲级写字楼、金融街、商务区、SOHO公寓、特色商业街、餐饮街区、风情街区、高端会所街区等国际化商业中心，并称已与成渝餐饮协会、知名酒吧等等签约，明确确认将形成商铺商业价值基础大商业中心，并保证于2015年6月建成，年内开业。 在对被告经开万达广场的规划、业态设置。开业时间作了具体了解后，基于对被告系知名大公司和全国首富的及允诺的商业大中心建成后的高投资收益的信赖，在被告公司将商铺价格定为高于周边两倍价格的情况下，原告亦愿意购买。双方于2013年9月29日签订《商品房买卖合同》，原告先后支付了20万元购房定金及购房款478557元，对于剩余的66万元购房款通过向新华支行商业贷款的方式支付。另合同亦约定：“出卖人应当在2015年9月30日前交付该商品房，并应当于2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。但时间已过两年，被告因消防验收等原因一直未能向原告交付房屋，亦未取得产权证，原告早已履行付款义务，而被告迟迟未能履行交房、办理产权证的合同主要义务。 而且2017年7月3日，在绵阳市规划局网站公示的信息发现，被告已悄然向绵阳市规划局提出申请，将经批准项目总体规划且原告购买部分已建设的总平面图进行修改，对项目核心商业中心购物中心作规划调整，将购物中心上3楼写字楼全部取消，减少写字楼10万平方米，将购物中心从4层改为3层，新增数千套商铺。然而《商品房买卖合同》已明确约定：“出卖人确需变更工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意”，原告等买受人等在此前对规划变更全然不知，更谈不上书面同意，更何况这样的修改将“万达即是中心”的西南最大城市综合体，直接缩水成了社区商业，原告高达3.4万元的商业综合商铺价格，现在被告都以低于5折的1万元余元的社区商业价格进行销售，严重影响原告投资商铺的价值和收益。更何况被告宣传承诺的与原告购买商铺同时规划、同时修建、同时投入使用的项目核心大商业中心，却仅在铺设一层钢筋水泥后就不见动静，无任何商家愿意租赁经营，所谓高大上的CBD万达金铺一直空置无人问津。鉴于被告上述的种种违约行为，导致原告“高投入、高收益”的投资目的根本无法实现。 综上，为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请求依法判决。 被告经开万达辩称：设计方案的调整并没有影响房屋的质量或使用功能，符合合同约定；原告签订合同的根本目的已实现，不存在合同根本目的不能实现的问题；被告通过《绵阳晚报》公告及邮寄“入伙通知”的方式向原告发送了交房通知，交房时间与交房形式符合合同约定；双方签订的合同对广告效力进行了特别约定，明确为要约邀请，双方的合同义务应以合同明确约定为准。综上，被告已按合同履行了义务，无任何违约行为，原告不具备解除合同的法定或约定情形，其诉讼请求不应得到支持，应予以驳回。 被告新华支行辩称：我行不应成为本案被告，原告起诉是要求解除与被告经开万达的买卖合同，原告与我行是个人借款抵押/担保合同，两个合同的法律关系不同，不应在同一案件处理，且我公司已按照合同履行了全部义务，原告没有法定或约定的解除借款合同的理由，其请求不应支持，应驳回原告对我行的诉讼请求。 经审理查明：2013年9月28日，原告陈功、吕健与被告经开万达签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：154755）、《合同补充协议》（商铺）及《合同补充协议一》（商铺）。合同约定：原告购买被告开发建设的位于绵阳市商铺，面积为80.23平方米，房屋总价1338557元，付款方式为原告首期支付购房总价款的50.69%，其余价款可以向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行银行或住房公积金管理机构借款支付；商铺土地使用年限为2012年11月27日至2052年11月26日止。合同第三条约定：建筑层数为35层，其中地上34层，地下1层；第七条约定：…出卖人确需变更建设工程规划许可规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政部门的批准。；第八条约定：经规划行政主管部门批准的变更规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在批准变更之日起10日内，书面通知买受人（该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途），出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；第十条约定：出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。双方签订的《合同补充协议》第五条约定：双方确认，本合同第八条所称的“规划、设计变更”仅指导致乙方所购房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更；…3、乙方同意，出现下列规划或设计变更时无需通知乙方，乙方不得以此为由要求甲方承担违约责任或其他责任；…（2）甲方对该房屋进行的优化设计…（4）、未影响该房屋结构形式、户型、朝向等房屋质量或使用功能的…。 另查明：原告于2013年7月29日向被告支付定金200000元，2013年8月29日支付按揭首付款478557元及维修资金6017.25元；2013年10月22日，原告（借款人）与绵阳市商业银行股份有限公司新华支行、经开万达（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告以上述房产为抵押，向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行贷款660000万元，期限10年，被告经开万达自愿提供连带责任保证，2013年10月23日，贷款人将660000元转账支付给被告经开万达。至此，原告已按《商品房买卖合同》履行完毕付款义务。 被告经开万达促销广告表述为：绵阳万达第2城绵阳CBD万达广场国际化127万㎡全业态城市综合体；3个绵阳涪城万达广场，5个成都春熙路商业街，67个绵阳百盛广场；绵阳CBD万达广场＝5A写字楼、财智精装SOHO＋超五星酒店、城市华宅＋风情商业街、特色十字金街＋旗舰购物中心等。 被告经开万达并未对原告诉称的调规后的CBD万达广场写字楼、五星酒店全部被取消，购物中心缩水的观点提供有力证据予以反驳。至本案庭审时，经开万达CBD广场综合体项目仍未竣工。 上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议一》、绵阳CBD万达广场A地块购物中心及A2组团方案调整公式图、广告宣传、收款收据、《个人购房借款/担保合同》、贷款凭证、抵押凭据等证据在卷佐证。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在本案中，被告经开万达在以下三个方面违反了合同的约定。1、延迟交房问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告经开万达应该在2015年9月30日前向原告交付购买的房屋，但被告至今未交付。原告在本合同中所购买的商铺，其目的是为了投资，即在最短的时间内获取最大的收益。该房屋的土地使用年限为2012年11月27日至2052年11月26日止，直至今日，原告所购房屋所在项目尚未修建竣工，变相增加了原告投资成本，突破了原告心理承受能力。2、促销广告过于夸大，过多使用肯定性的、具体的表述。依据被告广告中关于CBD的定义以及CBD对应的中文翻译均为中央商务区，即商业汇聚之地，它是一个城市、一个地区的商业核心聚集区域。据此，CBD当然就应该有与之匹配的高档写字楼、大型购物中心、餐饮、五星级酒店等高档配套设施，故一个完整的CBD项目，上述配置均不可或缺。被告经开万达在该楼盘的销售过程中所投入的广告宣传均将诉争商铺涉及综合体界定为CBD项目，其肯定的表述为：绵阳万达第2城绵阳CBD万达广场国际化127万㎡全业态城市综合体；3个绵阳涪城万达广场，5个成都春熙路商业街，67个绵阳百盛广场；绵阳CBD万达广场＝5A写字楼、财智精装SOHO＋超五星酒店、城市华宅＋风情商业街、特色十字金街＋旗舰购物中心等。当然，如果上述广告表述中的项目能全部容纳进127万㎡建筑区域，那么从一个城市发展的角度来看，也必然会给原告的投资带来丰厚的回报。3、规划调整。万达经开CBD综合体经过2017年的申请调规政府职能部门批准后，原建筑高度严重下降，商业配套设施减少，综合体大商业规模大幅缩减，高档写字楼及五星酒店项目取消。该行为实质上是一次规划调整。《商品房买卖合同》第七条约定：出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意…。被告在未征得原告同意的情况下调整规划的行为，已严重影响了购买商铺来进行投资的原告的合法权益。被告辩称的《合同补充协议》中明确约定：本合同附件所示房屋所在区域的平面布局（如有）为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部分批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方的同意。该表述中涉及两个核心问题，一是优化、二是不降低政府批准的规划指标。本院认为：裁剪项目肯定不是优化；调规后的综合体各项指标严重缩水，招商氛围下降，原规划指标已事实降低。以上行为都人为降低了原告购买商铺的投资价值，有违原告购房本意和签订合同之目的，房屋交付时间的不确定亦会对后续损失形成不确定性，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告经开万达已收取的购房款应返还，并赔偿原告的资金利息损失。 关于原告要求解除与被告新华支行的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，原告的该诉讼请求不应与本案合并审理，原告可另案诉讼，该诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十五条、《中华人民共和国广告法》第二十六条第四款之规定，判决如下： 一、解除原告陈功、吕健与被告绵阳经开万达广场投资有限公司于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：154755）； 二、被告绵阳经开万达广场投资有限公司于本判决生效后五日内返还原告陈功、吕健购房款1338557元并承担该款的资金利息，利息计算方式为：200000元自2013年7月29日起计息至付清止、478557元自2013年8月29日起计息至付清止，以上款项利率按中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率为准；660000万元自2013年10月23日起计息至付清止，利率按原告向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行支付的贷款利率为准； 三、被告绵阳经开万达广场投资有限公司于本判决生效后五日内返还原告陈功、吕健房屋维修资金6017.25元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7839元，由被告绵阳经开万达广场投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  刘伟 二〇一八年六月六日 书记员  赵川