连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0707民初2961号 原告：万发礼，男，1959年10月17日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：徐大超，连云港市赣榆区黑林法律服务所法律工作者。 被告：徐淑芹，女，1963年6月29日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：丁文新，江苏港人律师事务所律师。 原告万发礼与被告徐淑芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法适用普通程序审理，并于2016年12月3日作出一审判决。原告万发礼不服一审判决，在法定期限内上诉至连云港市中级人民法院。连云港市中级人民法院经审理认为一审判决认定基本事实不清，于2018年2月8日作出（2017）苏07民终1664号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2018年3月19日重新立案，并重新组成合议庭进行了审理。原告万发礼及其委托诉讼代理人徐大超、被告徐淑芹及其委托诉讼代理人丁文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万发礼向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告地产转让金52万元及利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2011年5月6日，原、被告及案外人王洪利三方共同投资240万元，购买了赣马镇古河套村饲料厂建筑、设备及土地产权，由原告与村委会签订产权转让协议。同年5月16日，三方就饲料厂的分配事项作出书面协议，5月30日三方又对饲料厂的土地分配作出书面约定。2011年5月31日，被告从原告应得的地产中购买1.248亩土地及房屋，作价为20万元。2012年3月9日，被告以总价102万元购买原告应得的全部产权，并签订产权转让协议，被告给付价款方式为扣除被告2011年5月31日交付的地产转让款20万元及被告给付原告的中楼折价款10万元，被告应在与原告签订转让协议之日给付原告定金10万元，余款于2012年5月9日前付清。但被告不守承诺，经原告催要后仅付现金10万元，被告行为构成违约，为保障原告的合法权益不受损害，原告于2013年6月5日向赣榆区人民法院提起诉讼，请求确定原、被告双方2012年3月9日签订的产权转让协议无效。赣榆县人民法院以（2013）赣商初字第1612号民事判决书驳回原告的诉讼请求。时至今日，被告对尚欠的52万元转让金迟迟不付，请求支持原告诉讼请求。 被告徐淑芹辩称：1、原、被告于2012年3月9日签订的产权转让协议书已经履行完毕。2012年6月底、7月初，答辩人已向原告付清转让金，且原告已将房屋和土地交付给答辩人，因此，答辩人已不欠原告所谓的52万元转让金，本案应依法驳回原告的诉讼请求；2、原告主张转让金52万元已经超过诉讼时效，按照合同的约定，合同价款在2012年5月9日前付清，至今已经三年八个月，原告从未向答辩人主张所谓欠52万元款项的权利，因此已超诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年3月9日，原告万发礼（甲方）与被告徐淑芹（乙方）签订了产权转让协议书，依据甲方于2011年5月6日与赣马镇古河套村村民委员会签订的产权转让协议、甲乙双方2011年5月16日签订的产权分配协议及甲乙双方2011年5月30日签订的土地分配协议之规定，甲方将自己应得的土地、房产一次性转让给乙方，约定：1.转让地产位置：转让地产（含房屋）位于乙方东侧，包括乙方于2011年5月31日受让地块及房屋；2.转让价款为102万元；3.转让金给付方式：上述转让价款应扣除乙方于2011年5月31日将付的地产转让金20万元，扣除乙方给付中楼折价款10万元，乙方实际应给付甲方转让金72万元，乙方应于签订本协议日给付定金10万元，余款应于2012年5月9日前付清；4.地产交付及违约责任：乙方应严格上述约定的期限付清转让金后，甲方则将转让的房屋、土地一并交付给乙方使用，如乙方逾期交付转让金的视为乙方违约，乙方则放弃该产权转让，本协议无效，甲方有权另行处分；5.其他约定：双方在圆满履行本协议后，之前之后的债权债务由乙方享有并承担，与甲方无任何关系，甲方放弃2011年5月16日、2011年5月31日与乙方签订协议中的一切权利，不承担协议中的一切义务。协议签订后，除在协议中约定扣除的30万元外，协议签订当天被告徐淑芹给原告万发礼定金10万元，后被告又给付原告10万元。后原告将涉案土地、房屋及村镇房屋所有权证交付被告。2013年6月5日，原告万发礼以被告徐淑芹尚欠52万元转让金未付为由诉至本院，要求确认其二人签订的上述产权转让协议无效。2013年8月29日，本院作出了（2013）赣商初字第1613号民事判决，驳回万发礼的诉讼请求，后万发礼不服该判决提起上诉，连云港市中级人民法院作出了（2013）连商终字第0487号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年12月11日，原告万发礼以被告徐淑芹尚欠转让款52万元未付，诉至本院。 被告徐淑芹为证明其已向原告付清剩余转让款的事实，主要提交如下证据： 1.银行提款记录一份，证明支付给原告520000元转让款的款项来源。记录显示2012年5月19日原告从其帐户取款180000元，同年6月2日又取款200000元。对具体的付款情况，被告称：2012年5月19日，其从银行取款180000元，加上家里的部分现金，支付给原告200000元；2012年6月2日，其从银行取款200000元给付原告；2012年6月27日左右，其丈夫从上海跑车的钱以及家中现金又给付原告120000元，以上共计520000元。被告另称其每次付款时，原告均向其出具收条。原告对银行明细的真实性无异议，但辩称不能证明被告向原告付款的事实。 2.案涉房地产的土地证和产权证，证明其向原告付清转让款后，原告向其交付了案涉房地产的产权证和土地证，其应原告要求将所有收条一并退还给原告。原告对产权证的真实性无异议，但辩称产权证与案涉的房屋及土地没有关联性，原、被告双方交易的房屋及土地不在产权证和土地证的范围内，权证不能证明被告付清转让款的事实。原告对被告退还收条的辩称亦不予认可，被告亦未举证证明退还收条的事实。原告另辩称涉案土地、房产系被告强行占用，村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证系被告要办养老院、贷款临时借用，后原告索要该证，被告不予返还，但原告对上述辩称未举证证明。 3.连云港市中级人民法院庭审笔录一份，证明本案在二审期间，被告申请四位证人出庭，证明2012年6月，被告将最后120000元转让款支付给原告的事实及原告拿到款项后，将案涉房屋的钥匙及土地交付被告的事实。二审中出庭的证人有徐某4、徐某1、徐某2、徐某3。徐进奇作证称，2012年6月左右，万发礼和徐淑芹在药房楼底点钱的，后来徐淑芹的母亲和姐姐来要这120000元，发生纠纷，我过来看到的，并将徐淑芹送到万发礼处付钱，和我一起的还有徐某1。徐某1作证称，大约2012年6月下旬，徐淑芹有一笔款给万发礼，有人把这个事情告诉了徐淑芹的弟弟，她弟弟又操纵其母亲向徐淑芹要这笔款，因为徐淑芹的弟弟有六间房屋，向徐淑芹要120000元，徐淑芹不给，所以就让他姐姐和母亲来围攻徐淑芹，徐淑芹就把装120000元的手提包拿到饲料厂后面的办公室。这120000元有40000元是从银行提的，另外80000元是捆起来的，当时这个钱准备给万发礼。我当时在徐淑芹那干活，万发礼天天追要卖地钱，我从窗外看到徐淑芹将120000元交给万发礼的。证人徐某2作证称，2012年10月份，徐淑芹找他装修房子，包工包料，一直干到2013年1月份，装修期间没有人来阻止。证人徐某3作证称，2012年10月份，我带10多个人到徐淑芹家盖房子，盖了17间房子并打了地坪，修了路，干了5个多月。干活期间没有人来阻止施工。原告对四位证人的证言均不予认可，认为他们与被告系一个村的，有一定的利害关系，不能证明徐淑芹向原告付款的事实。 被告另提交《产权转让协议书》一份，证明协议约定的最后付款期限是2012年5月9日，原告主张购房款的时间是2015年12月11日，其诉讼请求已超诉讼时效。原告另提交（2013）赣商初字第1613号民事判决书及（2013）连商终字第0487号民事判决书，证明在其要求确认双方签订的《产权转让协议书》无效的诉讼中，其诉讼理由亦是被告未按其支付剩余520000元，因此，其在确认合同无效的诉讼请求未被法院支持的情况下，其另行起诉要求被告支付转让款未超过诉讼时效。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依据原、被告双方签订的《产权转让协议书》，被告徐淑芹负有向原告万发礼给付7200000元转让金的义务，原告负有向被告交付房屋及土地的义务，且被告的义务在先，原告的义务在后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”该条款第关于合同当事人享有的先履行抗辩权的规定，即享有先履行抗辩权的一方在先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定的情况下，可以对抗先履行一方的履行请求。原告对被告已占有使用案涉房屋及土地的事实无异议，其虽辩称系被告强行占用，但未有提供证据证明，因此应认定原告已向被告履行了交付房屋及土地的合同义务。原告先履行合同义务的后果是丧失了先履行抗辩权，即其放弃了可以要求被告先行履行合同义务的权利，从性质上看，属于单方提前履约行为。由于给付转让金并非交付房屋和土地的前提条件，即被告不向原告给付转让金，原告就无法向其交付房屋和土地，因此原告履行交付义务的行为不能当然推定被告已向原告付清了转让金。被告作为先履行一方对其已履行给付转让金的行为仍需举证证明。原告认可被告在协议签订后已付200000元，被告对该部分依法可免除举证证明责任。被告提交的银行取款明细虽可证明其具备对外支付款项的能力，但不能证明所取款项已支付给原告的事实。土地及房屋权证的交付不属于转让协议的约定范围，交付权证的行为不属于履行合同义务，亦不具有证明转让金已给付的证明效力。证人徐某4、徐某1在二审期间的证言仅涉及到120000元款项的交付问题，且二人陈述并不一致，由于款项数额较大，在无其他证据佐证的情况下，不足以证明被告向原告交付款项的事实。被告自认每次付款原告均向其出具收条，但其又辩称收条在原告交付房屋及土地时应原告要求一并退还原告，原告对此不予认可，鉴于被告对退还收条的事实未能举证证明，其辩称本院不予采信。综合被告提交的上述证据，本院认为仍不足以证明其向原告给付520000元转让金的事实。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款的规定：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”依据上述规定，本院对被告已向原告付清转让款的事实不予采信。在本院（2013）赣商初字第1613号案件中，原告请求确认转让协议无效的所依据的主要事实系被告尚欠520000元转让款未付，该案经二审终审驳回后，原告再行提起本案诉讼，均系因双方的交易行为引发，且前后两次诉讼间隔时间未有超两年，因此原告要求被告给付520000元转让金的诉讼请求未超法定诉讼时效。因此，对被告关于原告诉请超过诉讼时效的辩解本院依法不予支持。《产权转让协议书》对逾期付款利息未作明确约定，原告的利息主张可自其主张权利之日起计算，利率可参照中国人民银行同期贷款基准利率。 综上所述，原告要求被告给付转让金520000元及利息的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决如下： 被告徐淑芹应于本判决生效之日起十日内给付原告万发礼房地产转让金520000元及利息（自2015年12月11日起到实际付款之日止，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。 案件受理费9000元，由被告徐淑琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9000元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。 审 判 长  李 虎 审 判 员  姜 莉 人民陪审员  刘世富 二〇一八年六月二十八日 书 记 员  徐雪妮 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任审查提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。