长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0106民初1421号 原告:长春市绿园区省二建小区业主委员会。 委托诉讼代理人：柳占洲，男，1947年9月14日生，汉族，住长春市绿园区。公民身份号码：×××。 被告：吉林省路桥设计股份有限公司。 法定代表人：赵玉忠，经理。 委托诉讼代理人：许子生，吉林泰绅仁律师事务所律师。 被告：长春市伟达物业管理有限公司。 法定代表人：何玉新，男，1963年10月6日生，汉族，住长春市南关区南岭街道空军二航院家属楼35委******。公民身份号码：×××。系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马浩然，吉林晟轩律师事务所律师。 原告长春市绿园区省二建小区业主委员会与被告吉林省路桥长春市伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人柳占洲、杨兆斌，被告伟达物业公司的委托代理人谢振远、张晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认二被告签订的关于转移物业办公室使用权协议书无效，返还小区物业办公用房；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：根据相关法律法规的规定，物业办公用房属全体业主共有。依据《关于吉林省第二建筑公司与长春市伟达物业管理有限公司办公场所使用的协议》的约定，被告长春市伟达物业管理有限公司明知该办公用房是按《长春市城市住宅区物业管理条例》给物业管理企业留用的办公用房，根据《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》的规定，该资产内现有用房三间，约100平方米，被告吉林省路桥设计股份有限公司在竞拍是接收此项规定，但二被告在明知该房屋用途的前提下，私自签订合同，对该三间办公用房进行交易，被告长春市伟达物业管理有限公司被解聘后，私吞房款，被告吉林省路桥设计股份有限公司违反法律规定，将三间物业办公用房的产权登记至其名下，故原告诉至法院，望判如所请。 被告吉林省路桥设计股份有限公司辩称，涉案的房屋的所有权是归其公司所有，该房屋是经过拍卖程序取得，在拍卖程序取得前，该房屋的所有权人是省第二建筑公司，经拍卖以后，其取得合法所有权，并办理房屋产权证。关于原告诉请的三间物业用房，此三间房屋被告长春市伟达物业管理有限公司仅有使用权，在原告取得整体房屋所有权后，经与被告长春市伟达物业管理有限公司协商，其公司有偿的买断了被告长春市伟达物业管理有限公司的使用权。并且签订合同，且已经履行付款义务，至此其公司具有房屋所有权的全部权能。因此，原告主张协议书无效及归还三间物业办公室的主张无法律依据，不应得到支持；2、三间物业用房（房号分别为：201号、203号、204号）原所有权人是省第二建筑公司，并不是业主，业主对该三间房屋自始没有所有权，被告长春市伟达物业管理有限公司对该三间房屋仅具有使用权，在与其公司签订买断使用权协议后，业主没有对房屋主张使用权，亦无权向其公司主张房屋的使用权，更谈不上归还。 被告长春市伟达物业管理有限公司辩称，1、本案被告吉林省路桥设计股份有限公司为涉案协议书约定标的物的合法所有权人，原告无权主张归还；2、涉案协议不存在法定的合同无效情形，该小区另有实际的物业服务用房。 经审理查明，原告为长春市绿园区省二建小区业主委员会，于2015年11月11日在绿园区主管单位备案。被告长春市伟达物业管理有限公司为该小区原物业服务公司，2015年12月30日，原告与被告长春市伟达物业管理有限公司签订《物业移交协议》，正式解除物业服务关系，该协议第三条约定：物业办公用房（5栋夹层）移交给原告做为物业办公用房。被告长春市伟达物业管理有限公司暂时借用一间办公室用于收取2015年物业费及历年陈欠各项费用，该五栋夹层现已交由原告管理并使用。被告吉林省路桥设计股份有限公司，原为吉林省路桥设计有限公司，于2009年11月16日通过拍卖程序取得位于长春市绿园区开运街1416号、房权证长房权字第XX**、建筑面积3342.51平方米五层房屋的所有权，并于2010年3月25日取得该房屋产权证。2017年2月13日，被告吉林省路桥设计股份有限公司更换不动产权证，不动产权证记载：坐落于长春市绿园区开运街**、不动产权证号：吉（2017）长春市不动产权第XXXX号、丘XXXX号：4-98/39-86（0），建筑面积3342.51平方米五层房屋的权利人为其公司。诉争房屋系上述房屋中二楼201号、203号、204号房间。 另查明，上述房产在未拍卖前，登记在吉林省第二建筑公司名下。在吉林省第二建筑公司改制时，由吉林省国有资产经营管理有限责任公司委托拍卖给被告吉林省路桥设计股份有限公司。2006年3月18日，吉林省第二建筑公司与被告长春市伟达物业管理有限公司签订移交协议书，其中第一条约定：吉林省第二建筑公司将位于长春市绿园区翔运街80号（现地点为：长春市绿园区开运街1416号）省二建二分公司办公楼201、203、204三间办公室无偿提供给被告长春市伟达物业管理有限公司使用。2009年11月16日，被告吉林省路桥设计股份有限公司与吉林省国有资产经营管理有限责任公司、吉林省奥斯特拍卖有限公司签订《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》，该"声明"第五条中载明：被告吉林省路桥设计股份有限公司所竞买的五层房屋中二楼201、203、204号房间存在使用权瑕疵。2011年1月24日，二被告协商一致，并签订协议书，约定：针对被告长春市伟达物业管理有限公司有使用权的100平方米的201、203、204号房屋，被告吉林省路桥设计股份有限公司支付给被告长春市伟达物业管理有限公司房屋使用权转让费、搬出费以及前该楼所欠取供暖费计480,000.00元。被告长春市伟达物业管理有限公司100平方米使用权结束并从该楼搬出，自行解决办公地点。该协议书现已履行完毕。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九"所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利"、第四十条"所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权"的规定，坐落，坐落于长春市绿园区开运街**产权证：吉（2017）长春市不动产权第XXXX号、丘XXXX号：4-98/39-86（0），建筑面积3342.51平方米的五层房屋的原所有权人为吉林省第二建筑公司，现所有权人为被告吉林省路桥设计股份有限公司。吉林省第二建筑公司作为原所有权人，对其所有的不动产的用益物权进行处分，不违反法律规定，故其与被告长春市伟达物业管理有限公司于2006年3月18日签订的移交协议书中约定的将吉林省第二建筑公司第二分公司办公楼201、203、204号三间办公室无偿提供给被告长春市伟达物业管理有限公司使用的条款，符合法律规定，合法有效。被告吉林省路桥设计股份有限公司作为现在的所有权人，其与被告长春市伟达物业管理有限公司达成协议，购回上述五层房屋中201、203、204号房间的使用权的行为，亦符合法律规定，合法有效，并已实际履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"的规定，原告未向法庭提供充分证据证明被告吉林省路桥设计股份有限公司在取得所有权后，针对用益物权，与被告长春市伟达物业管理有限公司就回购201、203、204房间使用权签订的协议书存在违反上述条款的证据，故原告要求确认该协议书无效，返还坐落于长春市绿园区开运街1416号、不动产权证：吉（2017）长春市不动产权第XXXX号、丘XXXX号：4-98/39-86（0），建筑面积3342.51平方米的五层房屋中二楼201、203、204号房间作为物业办公用房的主张，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九、第四十条、第七十条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告长春市绿园区省二建小区业主委员会诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  陶春志 人民陪审员  冯跃进 人民陪审员  杜晶惠 二〇一八年六月二十二日 书 记 员  莫飞飞