江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初3227号原告（案外人）：孙成义，男，1967年4月16日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：邱建军，江苏金恩律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市玄武区洪武路**。负责人：林静然，该分行行长。委托诉讼代理人：张天涯，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：曾文珏，国浩律师(南京)事务所律师。被告（被执行人）：朱宝贵，男，1950年5月30日出生，汉族，户籍地在南京市建邺区。被告（被执行人）：万少华，女，1951年4月21日出生，汉族，户籍地在南京市建邺区。第三人：南京诺达丰化工有限公司（被执行人），，住所地在南京市建邺区河北村下圩一队江东化工厂内）。法定代表人：陆蔚炜。第三人：石媛媛（被执行人），女，1973年4月4日出生，居民身份证证号码32010319730404176X，汉族，户籍地在南京市建邺区。委托诉讼代理人：陆蔚炜（系被告石媛媛的丈夫），现住南京市。第三人（被执行人）：陆蔚炜，男，1973年8月5日出生，汉族，现住南京市。原告孙成义与被告中国民生股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）、朱宝贵、万少华，第三人南京诺达丰化工有限公司（以下简称诺达丰公司）、石媛媛、陆蔚炜案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年2月5日、3月5日公开开庭进行了审理。原告孙成义及其委托诉讼代理人邱建军，被告民生银行南京分行、第三人陆蔚炜（暨第三人诺达丰公司法定代表人、第三人石媛媛的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告朱宝贵、万少华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，民生银行南京分行与陆蔚炜、朱宝贵、诺达丰公司、石媛媛、万少华借款合同纠纷一案，本院于2015年9月22日作出（2015）玄商初字第01457号民事调解书：一、陆蔚炜向民生银行南京分行偿还借款本金200万元、利息9966.67元、罚息23743.99元（暂计算至2015年11月30日，之后的罚息按照年利率10.35%的标准计算至实际付清之日）以及律师费65000元；二、陆蔚炜向民生银行南京分行偿还借款本金200万元、利息9501.5元、罚息24321.37元（暂计算至2015年11月30日，之后的罚息按照年利率10.35%的标准计算至实际付清之日）；三、陆蔚炜向民生银行南京分行偿还借款本金100万元、利息5000元、罚息12693.84元（暂计算至2015年11月30日，之后的罚息按照年利率10.8%的标准计算至实际付清之日）；四、被告朱宝贵、南京诺达丰化工有限公司、石媛媛、万少华对被告陆蔚炜的上述债务承担连带保证责任；五、民生银行南京分行在上述债权范围内有权对朱宝贵名下位于南京市建邺区水西门大街217号房产（权证号：宁房权证建变字第**）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿等。该调解书发生法律效力后，根据民生银行南京分行的申请，本院于2016年2月2日立案执行，案号为（2016）苏0102执371号。在该案执行过程中，本院依法作出（2016）苏0102执371号公告，告知南京市建邺区水西门大街217号房屋（以下简称217号房屋）的住户本院将评估、拍卖217号房屋以清偿债务，责令217号房屋内居住、使用人员于2016年3月16日前迁出上述房屋，并将房屋内物品全部清空，逾期则视为放弃，到期不履行，本院将依法强制执行等。案外人孙成义提出异议后，本院于2016年5月18日作出（2016）苏0102执异22号执行裁定书，驳回孙成义的异议申请。2016年9月19日，南京市中级人民法院做出（2016）苏01执复121号执行裁定书，撤销本院（2016）苏0102执异字22号执行裁定，发回本院重新做出裁定。2017年4月14日，本院做出（2017）苏0102执异41号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告孙成义向本院提出诉讼请求：1.立即停止对（2016）苏0102执370公告的执行；2.确认原告对217号房屋享有合法的租赁权。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：217号房屋属被告朱宝贵所有。2013年1月15日，第三人陆蔚炜、张晶与朱宝贵签订房屋租赁合同，租赁217号房屋。2014年3月12日，原告与陆蔚炜签订房屋租赁合同，由原告租用217号房屋用于酒店经营，租期八年（原告租赁涉案房屋朱宝贵是明知的），签订租赁合同时，没有任何人告诉原告217号房屋被抵押一事。原告承租后，投入了400万元资金用于装修和购置经营设备。2016年3月1日，南京市玄武区人民法院作出（2016）苏0102执370号执行公告，准备对原告租赁的217号房屋进行拍卖，要求原告迁出。原告认为自己对217号房屋有合法的租赁权，故向南京市玄武区人民法院提出执行异议，要求确认原告对217号房屋有合法的租赁权，并在拍卖公告中载明原告的合法租赁关系。2016年5月18日，南京市玄武区人民法院作出（2016）苏0102执异22号执行裁定驳回了原告的异议请求，原告不服，向南京市中级人民法院提出复议，南京市中级人民法院于2016年9月29日作出（2016）苏01执复121号执行裁定，撤销了南京市玄武区人民法院（2016）苏0102执异22号执行裁定书并发回重审。2017年4月14日，南京市玄武区人民法院作出（2017）苏0102执异41号执行裁定书，又驳回了原告的异议。原告不服，认为原告对租赁房屋有合法的租赁关系，第三人以债权抵消租金不违反法律规定，第三人与朱宝贵的租赁合同合法有效，且租赁涉案房屋朱宝贵是明知的，被告民生银行南京分行对此也认可，已生效的（2016）苏01执复121号执行裁定也认定原告对涉案房屋有租赁权，另外玄武区人民法院将陆蔚炜列为被执行人实际已承认第三人和朱宝贵的租赁合同关系是成立的，因此原告认为自己对涉案房屋有合法租赁权，原告目前租赁217号房屋经营酒店情况良好，经营才两年多，且前期投入巨大，如果要求原告迁出再进行评估拍卖，原告的装潢等添附是无法搬走的，则原告的装潢等将变与被执行人的财产，所以在不考虑原告损失的情况下要求原告搬出是不公平的。在原告继续租赁的情况下，对涉案房屋进行拍卖并不受影响，相反原告经营状况良好，还能提升涉案房屋的价值，且申请执行人也同意对涉案房屋带租拍卖，另根据最高人民法院司法解释，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除支后进行拍卖。在没有证据证明原告租赁权对申请执行的抵押权的实现有影响的情况下，南京市玄武区人民法院将碑除支进行执行是错误的。因此，要求法院判决支持原告的诉请。被告民生银行南京分行辩称，217号房屋设有两个抵押权，抵押权设立时间分别2011年11月22日和2012年12月3日，均在朱宝贵出租房屋之前，故原告的租赁关系不能对抗被告民生银行南京分行的抵押权。但是为尽快拍卖房屋，实现债权，其也同意原告提出的带租拍卖的请求。被告朱宝贵、万少华未应诉、答辩。第三人诺达丰公司、陆蔚炜、石媛媛述称，诺达丰公司与朱宝贵签订的房屋租赁合同合法有效，诺达丰公司将房屋转租给原告也是有效的，建邺法院已执行了部分房屋租金。保留217号房屋租赁关系的前提下拍卖，不仅不会影响抵押权的实现，还能够使房屋增值，请求法院支持原告的诉讼请求。本院查明：217号房屋属朱宝贵所有，建筑面积707.6平方米。2011年11月16日，民生银行南京分行与陆蔚炜签订综合授信借款合同一份，约定授信额度为500万元。同日，朱宝贵与民生银行南京分行签订最高额担保合同一份，约定朱宝贵以其名下217号房屋设定抵押，为陆蔚炜履行上述借款合同的还款等义务提供担保，并办理了抵押登记。2012年11月27日，民生银行南京分行与陆蔚炜签订综合授信借款合同一份，约定授信额度为300万元。同日，朱宝贵与民生银行南京分行签订最高额担保合同一份，承诺以其217号房屋设定抵押，为陆蔚炜履行上述借款合同的还款等义务提供担保，并办理了抵押登记。2013年1月15日，朱宝贵与陆蔚炜、张晶签订房屋租赁合同，朱宝贵将217号房屋出租给陆蔚炜、张晶，租赁期限自2013年1月15日至2032年1月16日。合同签订后，朱宝贵未立即将房屋交与陆蔚炜使用。2013年2月4日，217号房屋被南京市建邺区人民法院首次查封【（2013）建民初字第558号】。2014年初，朱宝贵将217号房屋交陆蔚炜使用。3月12日，陆蔚炜与孙成义签订商铺租赁合同，将217号房屋转租给孙成义使用，租赁期限自2014年3月31日至2022年6月30日，第一年租金82万元，每半年支付一次，逐年递增。其中第六年2019年至2020年租金959284元、第七年租金997655元、第八年租金1037561元。孙成义取得217号房屋后，对房屋进行了修缮和装潢，并将该房用于经营，按约向陆蔚炜交纳租金。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，朱宝贵为担保陆蔚炜履行对民生银行南京分行的还款等义务，与民生银行南京分行签订抵押合同，将217号房屋抵押给民生银行南京分行，并于2011年11月和2012年11月分别办理了抵押登记。抵押登记之后，朱宝贵与陆蔚炜于2013年1月签订租赁合同，约定将217号房屋出租给陆蔚炜使用，朱宝贵上述出租抵押物的行为未经民生银行南京分行的同意。之后，陆蔚炜于2014年3月将217号房屋转租给原告使用，该租赁关系亦发生于抵押权设立之后且未经抵押权人同意，因此，本案中朱宝贵与陆蔚炜的租赁关系、陆蔚炜与孙成义之间的租赁关系均不能对抗民生银行南京分行对217号房屋抵押权的行使。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。本案中，陆蔚炜与朱宝贵的租赁合同虽签订于2013年1月南京市建邺区人民法院对217号房屋查封之前，但其时陆蔚炜并未实际占有使用217号房屋，直到2014年初法院查封之后，方才将217号房屋交与陆蔚炜占有，因此陆蔚炜和孙成义均不得拒绝向受让人交付217号房屋。但是，由于在案件执行中，房屋所有权人朱宝贵、抵押权人民生银行南京分行均明确同意在不终止租赁合同的前提下对217号房屋进行拍卖等变现处理，因此执行过程中保持房屋现有使用状况不变并不损害物权人所享有的物权。孙成义承租217号房屋后对房屋进行的修缮和装潢没有减损房屋价值，其与陆蔚炜所约定的租金也不低于正常市场价格，因此在保持房屋现有使用状况不变的情况下，对房屋进行拍卖等变现处理，不会降低房屋的变现价格，无损房屋所有权人、抵押权人及房屋所有权人的其他债权人的利益。综上，虽然孙成义与陆蔚炜的租赁关系成立于抵押和查封之后，孙成义不得以其租赁合同对抗217号房屋变现之后的受让人行使其所有权，本院对217号房屋进行强制变现执行符合法律规定。但是，允许孙成义在执行期间继续租用217号房屋可以更大限度地发挥物的效用，促进执行标的物的交易变现，有利于债权人债权的实现，故对原告孙成义提出的停止对本院（2016）苏0102执370号公告的执行的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：停止本院于2016年3月1日做出的（2016）苏0102执370号公告的执行。本案案件受理费80元，由原告孙成义负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  吴小晗人民陪审员  王 露人民陪审员  陆 敏二０一八年六月十九日书 记 员  鲁天琳