江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初5124号 原告：孙克健，男，1981年11月24日生，汉族，住连云港市花果山风景区。 原告：房中芳，女，1982年1月19日生，汉族，住连云港市花果山风景区。 两原告共同委托代理人：赵治洲，连云港市新东法律服务所法律工作者。 被告：李传喜，男，1962年10月24日生，汉族，住连云港市。 被告：孙贵红，女，1962年4月27日生，汉族，住连云港市。 两被告共同委托诉讼代理人：张随来，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。 原告孙克健、房中芳与被告李传喜、孙贵红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙克健及孙克健、房中芳的共同委托诉讼代理人赵治洲、被告李传喜、孙贵红的共同委托诉讼代理人张随来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙克健、房中芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理银行贷款及房屋产权的转移手续；2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告双方签订的房地产买卖居间协议；2、被告双倍赔偿原告定金44万元，退还原告预付的购房款21万元，赔偿原告损失50万元，共计支付原告125万元。诉讼中，原告明确赔偿原告损失50万元具体指：2017年3月9日至2017年6月30日的房屋差价，房子涨价40万元，还有10万元是原告在外租房费用及定金22万元和首付款21万元的占用利息，按照银行同期贷款利率，从2017年4月1日至被告退还定金及首付款为止。 事实和理由：二原告与二被告于2017年3月9日签订房地产买卖居间协议，于2017年4月1日签订存量房交易资金监管协议和房地产买卖契约，双方约定如下：被告将其名下所有位于连云港市海州区海连东路56号温哥华国际花园16#-1-1603号房屋以人民币120万元卖给原告。付款方式为：现金+贷款。原告于2017年6月30日前将款项付清给被告。原告于2017年3月9日付给被告儿媳宋某俞定金壹万元，于2017年4月1日通过银行转账支付给被告孙贵红定金21万元。2017年4月1日，将监管房款21万元存入连云港市云城房产置业担保有限公司，共计支付43万元。之后，原告向银行申请贷款，需要二被告配合前去签字，但二被告均以各种理由拒绝前往，以至于原告的贷款手续迟迟不能办理。原告已按合同约定支付了购房定金22万元及首付款21万元共计43万元。 被告李传喜、孙贵红共同辩称，1、同意解除合同。2、原告要求被告承担双倍定金、赔偿损失、退还购房款没有事实与法律依据。3、2017年4月1日，原、被告在中介带领下，到江苏银行办理贷款相关手续，被告已履行了协议中协助原告办理贷款77万元的全部义务。但因银行要求原告增加首付款，否则银行不放款，原告找到被告要求将预付在云城担保公司的款项取出退还给原告以缴纳首付，被告未同意，原告贷款银行不放款拖延至今，违约是因原告首付款不足，被告没有违约情形。4、若原告愿意继续购买该房屋，同意原告继续购买，但原告应将合同约定的120万一次性付清，并承担2017年5月10日至今的相关损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖居间协议、房地产买卖契约、风险提示、税费确认书、存量房交易资金监管协议、银行票据、银行结算业务申请书、定金收条、房产证、录音、签约须知、房屋登记簿信息证明、借条、租房协议、承诺函、身份证、结婚证、户口本等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：涉案的位于连云港市海州区海连东路56号温哥华国际花园16号楼1单元1603室（丘号01781047-48；建筑面积149平方米）登记在被告李传喜、孙贵红名下，系两被告共同共有。 2017年3月9日，原告孙克健（乙方、买受方）与被告李传喜（甲方、出售方）及居间方（丙方）连云港有爱有家房地产经纪有限公司（以下简称有爱有家公司）签订《房地产买卖居间协议》一份，在合同落款处载明：“出售方（甲方）：李传喜代理人（代表人）宋某俞”，宋某俞系被告李传喜、孙某红的儿媳，两被告对该合同的质证意见为：“真实性没有异议……出卖方是宋某俞在合同上签字，两被告对宋某俞签订合同是认可的”。 该合同约定：一、房地产基本情况：1.1座落：连云港市海州区海连东路56号温哥华国际花园16#-1-1603.1.2类型：住宅，建筑面积约149平方米（以房地产权证为准）。1.3权利人：李传喜。1.4是否设立抵押：是。抵押权人：中国工商银行，抵押金额贰拾玖万元整；是否设立租赁：否。二、总房价款：该房地产转让价格共计人民币120万元（含车位转让价格共计人民币壹佰贰拾万元）。三、本协议的履行：3.2定金：如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后7日内自行或通过丙方补足定金至10000元整。3.3首期房价款：乙方应于签订《连云港市房地产买卖契约》后20日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计人民币肆拾叁万元整【含已支付的全部定金】。支付期限：房地产交易中心过户当日。3.3.2甲方需签署本协议后20日内办理还贷申请手续，甲方确保在过户前无任何抵押、限制信息。3.4第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款计人民币77万元。【贷款】申请贷款：乙方应于签订示范文本取得贷款银行等抵押权人的他项权证后由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准。3.5交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）抵押注销（若有）七日内（最晚不得晚于2017年5月10日）共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续。在过户前甲乙双方应积极办理税费缴纳。3.6交房及尾款：尾款计人民币2000元。其他约定：收到全款后七日内交房。合同还对其他事项进行了约定。 2017年3月9日，原告孙克健与被告李传喜、孙某红的儿媳宋某俞签订《风险提示》一份，载明：“由于买卖双方签订买卖协议后不可办理交易手续，买卖双方愿意承担由于国家政策调整导致税费政策变化，贷款政策变化，房屋权属有可能发生变化、房价波动等一切风险，请勿擅自修改合同约定。如未按合同约定交割房款、交付房屋等事宜引发的纠纷均由买卖双方自行承担责任”。两被告对该《风险提示》予以认可。 同日，宋某俞出具《定金收条》一份，载明：“今收孙克健购买连云港海州区海连东路56号温哥华国际花园B16#-1-1603室购房定金人民币10000元整”。两被告对该《定金收条》予以认可。 2017年4月1日，原告孙克健、房中芳（乙方、买方）与被告李传喜、孙某红（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方将座落在海州区海连东路56号温哥华国际花园16号楼1单元1603室房产（建筑面积149平方米）出售给乙方，成交价格980000元，乙方于2017年6月30日前付清给甲方，付款方式：现金+贷款。合同还对其他事项进行了约定。该份《房地产买卖契约》并非是原、被告双方实际履行的合同，双方实际依照2017年3月9日签订的《房地产买卖居间协议》履行。 2017年4月1日，原告孙克健、房中芳（乙方、买方）与被告李传喜、孙某红（甲方、卖方）、案外人连云港市云城房产置业担保有限公司（丙方、以下简称云城担保公司）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：第一条：2017年4月1日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将坐落海州区海连东路56号温哥华国际花园16号楼1单元1603室（丘号01781047-48）建筑面积149平方米出售给乙方，合同价格980000元，监管总金额980000元。甲、乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方办理资金交割手续。第二条甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为：（3）首付款加贷款。第三条乙方自本协议签订之日起应当将监管房款人民币210000元存入以下监管账户：开户名称：连云港市云城房产置业担保有限公司开户行：江苏银行营业部，开户账户：11×××51。合同还对其他事项进行了约定。 2017年4月1日，原告孙克健将首付款210000元存入云城担保公司监管账户。同日，被告孙某红出具《定金收条》一份，载明：“今收孙克健购买温哥华国际花园B16号楼1单元1603室购房定金人民币210000元整”。 另查明，2017年4月1日，两被告协助原告在中介公司带领下到江苏银行连云港分行营业部（以下简称江苏银行）办理了贷款申请手续。但按照该行规定，该行无法为其贷出如此多的款项，贷款未能审核通过。之后，虽经原告及中介公司多次联系被告，要求两被告协助换一家银行办理贷款申请手续，两被告未再配合去其他银行办理相关贷款手续。当时连云港市区房价开始出现上涨行情，中介公司与被告沟通合同履行事宜，被告要求涨价、否则不同意继续履行合同。而依据当时的贷款政策及实际情况，换一家银行重新申请贷款，贷款能够审核通过。 原告主张涉案房屋于2017年3月9日至2017年6月30日差价损失40万元，对于该差价损失，原告明确“不申请评估鉴定”，主张“按照同样的房子于2017年6月30日在房管局的成交价格进行计算”或“参考各中介房产公司在同样的时期，网上挂的价格，以此确定差价”，但原告并未提供类似房屋于2017年6月30日在房产局成交价格的相应证据。诉讼中，本院向四家房产中介公司工作人员询价，但各家的询价涨幅并不一致，部分房产中介公司工作人员明确涉案房屋在2017年6月30日的价格相比较2017年3月9日，大约涨价二、三十万元。 原告举证了房屋租赁合同（复印件）一份、借条两张（复印件）及银行对账单（原件），欲证明原告为买房卖掉原有住房，在外租房及原告为了买房一共借款16万元，月息1%，以此证明原告的损失。被告质证意见为：“真实性不予认可。原告举证时陈述其为购买涉案房屋卖掉原来住房，原住房不清楚卖多少钱，是否因付首付，有必要去借月息1%的借款。即使有借款，借款用途不清，与本案无关”。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系合同当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。 合同履行过程中，原告依照合同约定支付了首付款21万元到云城担保公司监管账户，向被告共计支付定金22万元。两被告协助原告到江苏银行办理了贷款申请手续，符合合同约定。在江苏银行贷款未能审核通过的情况下，双方本可以另行到其他银行重新申请办理贷款手续，当时的银行贷款政策相对宽松，换其他银行贷款能够贷款审核通过。虽经中介公司及原告多次催促被告换家银行重新协助办理贷款手续，但被告并未履行贷款协助义务，且要求涨价，否则不同意继续履行合同。综合上述情况，本院认定两被告违约，导致合同无法继续履行。原告诉求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，本院予以支持，该《房地产买卖居间协议》应予解除。鉴于系被告违约，适用定金罚则，两被告应双倍返还原告定金44万元。鉴于21万元首付款汇入云城担保公司的监管账户，被告并未实际收到该笔款项，故原告要求被告退还该笔21万元款项，没有事实依据。但在合同解除的情况下，两被告应配合原告到云城担保公司办理该笔21万元监管资金的退款手续。 关于原告主张的2017年3月9日至2017年6月30日的房屋差价损失40万元，本院认为，鉴于该段时间内的房屋差价损失能够通过司法鉴定予以明确，但原告并未申请司法鉴定。经本院向各家房产中介公司工作人员询价，各家给出的询价结果并不一致，部分询价结果为房价涨幅大约二、三十万元。综上，原告主张的上述期间的房屋差价损失40万元证据不足，本院不予支持。原告可另案主张该部分损失。 关于原告主张的“还有10万元是原告在外租房费用及定金22万元和首付款21万元的占用利息，按照银行同期贷款利率，从2017年4月1日至被告退还定金及首付款为止”。本院认为:1、原告诉求的在外租房费用问题。原告举证的《房屋租赁合同》系复印件，被告对该《房屋租赁合同》真实性不予认可，现有证据不足以证实原告的在外租房费用，故本院对原告的该项诉求不予支持。2、原告诉求的定金22万元和首付款21万元占用利息问题。由于被告违约，适用定金罚则，两被告应双倍返还原告定金44万元，双倍返还的定金44万元足以弥补定金22万元和首付款21万元的利息损失。故对原告的该项诉求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2017年3月9日签订的《房地产买卖居间协议》已被解除； 二、被告李传喜、孙桂红于本判决生效后十日内向原告孙克健、房中芳连带双倍返还定金44万元； 三、被告李传喜、孙桂红于本判决生效后十日内配合原告到连云港市云城房产置业担保有限公司办理21万元监管资金的退款手续； 四、驳回原告孙克健、房中芳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11500元（原告已预交），由原告孙克健、房中芳连带负担5520元，由被告李传喜、孙桂红连带负担5980元；保全费用4370元，由被告李传喜、孙桂红连带负担。两被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  钱 永 代理审判员  董延磊 人民陪审员  韩继军 二〇一八年六月十九日 书 记 员  李冬玲 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 开户行：连云港市农业银行苍梧支行