广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初1413号 原告：广西保利置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区厢竹大道63号附楼6楼608号房。 法定代表人：吴光明，董事长。 委托诉讼代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马安子，广西纵华律师事务所实习律师。 被告：王海龙，男，出生，汉族，住哈尔滨市道外区。 被告：赵鑫，女，出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。 第三人：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。 负责人：黎栋国。 委托诉讼代理人：许福天，广西宁泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦钲尧，广西宁泽律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年2月15日 开庭时间： 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人王伟占、马安子到庭。 原告诉请要点 一、确认原、被告签订的合同编号为：YS00364XXX《商品房买卖合同》及其补充协议已解除； 二、被告于本案判决生效之日起七日内协助原告办理坐落于南宁市青秀区枫林路19号保利·童心缘3号楼1单元2902号房的预告登记注销手续及原、被告就买卖该房屋所签订的合同编号为YS00364XXX《商品房买卖合同》备案登记的注销手续； 三、被告赔偿原告承担保证责任已产生的费用截止至为224158.34元； 四、被告向原告支付解除合同的违约金297289.8元（按购房款总价的20%计算）； 五、被告将坐落于南宁市青秀区枫林路XXX号保利·童心缘X号楼X单元XXXX号房交还给原告并支付房屋折旧费123871元（按购房款总价的4%计算年折旧率，从计算至被告实际交还房屋给原告之日止）； 六、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 被告王海龙、赵鑫未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 第三人陈述要点 第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部未到庭参加诉讼，亦未提交书面的陈述意见。 事实认定 ，原告（出卖人）与被告王海龙、赵鑫（买受人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）（编号：YS00364129），约定由被告王海龙、赵鑫向原告购买其开发建设的位于青秀区保利·童心缘X号楼X单元XXXX号房，房屋总价款为1486449元。《附件六：合同补充协议》第三条第3款约定：3、银行按揭付款。（2）买受人须在签订本合同当日付清30%合同总价款作为首期房款，计人民币446449元，剩余70%房款，计人民币1040000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。（8）如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，逾期未办理，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总房款的万分之三违约金。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿，同时买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。 ，上述《合同》办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201307181XXX）。 ，被告王海龙（借款人、抵押人）、赵鑫（抵押人）、第三人（贷款人）、原告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人为购买涉案商品房向贷款人借款104万元，借款期限自起至止；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人广西保利置业集团有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。上述合同签订后，第三人依约向被告王海龙、赵鑫发放了贷款104万元。 ，被告王海龙、赵鑫（预告登记权利人）取得涉案商品房的《预购商品房预告登记》（预告登记证号：邕房预字第1348455号）。 2017年2月15日，原告诉至本院，提出解除合同的意思表示。本院于向被告王海龙、赵鑫公告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。 另查明：，第三人从原告的资金账户中扣收被告欠付的银行贷款本息60522.23元、6607.74元。 ，第三人从原告的资金账户中扣收被告欠付的银行贷款本息54432.86元。 ，第三人从原告的资金账户中扣收被告欠付的银行贷款本息40188.71元、62406.80元。 再查明：，南宁市不动产登记中心出具《不动产档案查询告知单》，载明：，涉案房屋被我院查封，业务关联证书号：2017桂0103执3406号，涉案房屋被我院查封，业务关联证书号：2016桂0103民初1034号。 还查明：涉案商品房所在的楼栋已经取得南房预字（2011）第1XX号《商品房预售许可证》。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告及第三人经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 原、被告于签订的《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）是双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 本案中，被告因购买涉案商品房向银行按揭贷款，原、被告在合同中对买受人不能按期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任情形下的合同解除条件、违约责任等进行了约定。因此，被告不能按期偿还贷款本息，导致第三人从原告的银行账户扣收了被告欠付的逾期贷款本息，原告承担了《个人购房担保借款合同》约定的担保责任。被告的行为违反了《附件六：合同补充协议》第三条第3款第（8）项的约定，构成违约，并且符合合同约定的解除条件，因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于合同的解除时间，原告主张其已向被告发出解除合同的通知，但对此所举的证据不足以证实其主张，本院对此不予采信。原告于2017年2月15日将被告诉至法院，提出解除合同的诉讼请求，故应当以起诉状副本送达被告之日即视为解除合同通知到达之日，本案合同自该日起解除。 合同解除的责任在于被告已如前所述，被告应按《附件六：合同补充协议》第三条约定的违约金标准即合同总价款1486449元的20%向原告支付解除合同的违约金297289.8元，还应赔偿原告因履行担保责任所产生的费用即代偿被告的逾期贷款本息224158.34元。 对于原告主张被告协助办理注销商品房买卖合同登记备案证明、预购商品房预告登记的诉讼请求，涉案商品房因另案被查封，本院对该项诉讼请求不予支持。 对于原告主张被告交还涉案房屋并支付房屋折旧费的诉讼请求，原告对此仅提供了《入伙通知书》，并不足以证实其已经实际向被告交付涉案商品房，因此，原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告广西保利置业集团有限公司与被告王海龙、赵鑫签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00364XXX）于解除； 二、被告王海龙、赵鑫应于本案判决生效之日起十日内向原告广西保利置业集团有限公司支付解除合同的违约金297289.8元； 三、被告王海龙、赵鑫应于本案判决生效之日起十日内向原告广西保利置业集团有限公司赔偿原告广西保利置业集团有限公司代偿的逾期贷款本息224158.34元； 四、驳回原告广西保利置业集团有限公司要求被告王海龙、赵鑫协助办理注销商品房买卖合同登记备案证明、预购商品房预告登记的诉讼请求； 五、驳回原告广西保利置业集团有限公司要求被告王海龙、赵鑫交还位于青秀区保利·童心缘X号楼X单元XXXX号房并支付房屋折旧费的诉讼请求。 案件受理费10253元，由原告广西保利置业集团有限公司负担1968元，由被告王海龙、赵鑫负担8285元。此款原告广西保利置业集团有限公司已预交8624元，由被告王海龙、赵鑫向原告广西保利置业集团有限公司给付6656元，另外1629元，由被告王海龙、赵鑫向本院缴纳。 公告费560元，由被告王海龙、赵鑫负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 人民陪审员  陈明贤 人民陪审员  邱 静 二○ 书记员覃树鹏 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。