广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初644号原告：叶耀辉，男，1972年8月25日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：许露，广东顺创律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明慧，广东顺创律师事务所律师。被告：东莞市道滘商会，住所地：广东省东莞市道滘镇振兴路123号道滘商会大厦B2栋3楼。法定代表人：叶建勋。委托诉讼代理人：吴健林，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐静，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市正豪实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市道滘镇振兴路160号。法定代表人：叶均灵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕国雄，广东旗峰律师事务所律师。原告叶耀辉与被告东莞市道滘商会（以下简称“道滘商会”）、东莞市正豪实业投资有限公司（以下简称“正豪公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序于2018年3月19日公开开庭进行审理，后根据案情需要，依法组成合议庭，于2018年6月14日公开开庭进行审理。原告叶耀辉及其委托诉讼代理人周明慧，被告道滘商会的委托诉讼代理人唐静，被告正豪公司的委托诉讼代理人吕国雄到庭参加第一次庭审；原告叶耀辉及其委托诉讼代理人周明慧，被告道滘商会的委托诉讼代理人吴健林，被告正豪公司的委托诉讼代理人吕国雄到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2008年1月13日，原告与被告道滘商会签订了位于广东省××××道滘新天地二层D07号铺位的经营使用权转让合同，该商铺建筑面积为21.74平方米。合同约定转让期限自2008年1月13日至2056年1月2日止；涉案商铺经营使用权转让总价为185398元。原告按约支付了涉案商铺的转让费。同日，原告将涉案商铺委托给被告正豪公司经营，双方签订了道滘新天地铺位委托经营管理协议，约定委托经营管理期限为五年，委托时间自2008年2月1日起至2013年1月31日止。被告正豪公司按照“年租金单价”向原告缴纳委托经营收益。2013年1月31日，原告与被告正豪公司签订的协议到期，但被告正豪公司未依约将涉案商铺交回给原告，原告多次与被告正豪公司协商处理商铺的事宜，被告正豪公司未予及时处理。2017年12月3日，原告才发现涉案商铺已被法院查封且即将进行拍卖，法院出具了搬迁公告，责令存在租赁关系的，立即向法院申报。现原告与被告道滘商会签订的商铺经营使用权转让合同，该合同已无法继续履行；且该合同转让期限违反法律规定，超过最长的租赁期限为20年的规定，超过部分的无效。致使原告的权益受到了极大的损害。因此，原告要求与被告道滘商会解除商铺经营使用权转让合同，由被告承担因合同解除承担的责任，另返还因超过20年转让期限而多收的28年的转让费。因案涉合同已不能履行，原告已无法继续使用案涉商铺，合同期限剩余年限使用权原告已不能使用，基于合同解除而造成的可得利益损失，两被告应当予以赔偿。在本案纠纷中，两被告恶意串通损害了原告的利益。故为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告道滘商会签订的商铺经营使用权转让合同；2、被告道滘商会向原告返还转让费146773.42元；3、被告道滘商会向原告支付利息损失61783.75元（以每笔转让费乘以按合同无效部分28/48的比例为本金，以每笔款实际支付日期为起算点，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际付清之日止，暂计至2017年12月10日为61783.75元）；4、被告道滘商会向原告支付可得利益损失228313.48元（2013年2月至2017年11月共计58个月，以租金1282.66元/月计算为74394.28元；2018年1月13日至2028年1月12日共计10年，以租金1282.66元/月计算为153919.2元）；5、被告正豪公司对上述费用承担连带责任。原告于2018年6月14日庭审中明确，如果案涉铺位经营使用权转让合同被认定为全部无效，上述诉讼请求1、2、4、5不变，诉讼请求3变更为“被告道滘商会向原告支付利息损失（以185398元为本金，从2008年1月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止）”；如果案涉铺位经营使用权转让合同被认定为部分无效，全部诉讼请求不变更。被告道滘商会辩称，本案案由应为合同纠纷，而不是租赁合同纠纷。在本案中，原告提交的《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》，使用权是用益物权的一种权利，法律并没有禁止使用权的转让，原告也是基于该合同有效而提出的解除合同之诉。根据《民事案件案由规定》，如没有具体的铺位经营使用权转让合同案由名称相对应，就应定上级案由即合同纠纷，本案案由为租赁合同纠纷是错误的，应予以变更。案涉铺位实际开发商是被告正豪公司，被告道滘商会不是本案适格主体，更加不应该作为第一被告，也不应承担相关责任。被告道滘商会于2006年1月3日将案涉厂房所在的土地使用权转让给被告正豪公司，由被告正豪公司自行投资、开发、销售，被告正豪公司是实际的开发商，在开发的过程中也都是以其自己的名义开发、办理质量验收和消防验收等，被告正豪公司仅借用了被告道滘商会的名义与原告签订合同，售楼款也是被告正豪公司收取的，该合同上被告道滘商会仅加盖了公章，而出售方即甲方代表人处也是被告正豪公司的法定代表人叶均灵签名，反映出该合同的真实交易方是被告正豪公司与原告，因此前述合同的相关权利和义务实际应由被告正豪公司承担，与被告道滘商会无关。原告并无合同解除权，原告要求解除合同的理由和证据都不充分，应予驳回该项请求。合同第十条“合同的变更和解除”仅约定产生不可抗力或无法防止的外因时，双方可书面变更或解除合同，原告称案涉商铺被墙堵住无法使用不是事实，案涉商铺所在的二层可以自由出入，案涉商铺也完全可以正常使用，至于原告主张的案涉商铺被查封，原告也可以通过提出异议来要求法院解封，而不至于要求解除合同，原告主张的该两种情形也并不属于可以按照合同约定解除合同的情形，也不属于法定解除的情形，原告并无合同解除权。原告基于合同解除而要求返还转让费用、赔偿利息损失和支付可得利益损失也没有事实和法律依据。被告正豪公司提交的证据资料反映出，原告委托被告正豪公司经营使用期间已获利69587元，原告不仅没有损失，而且还有收益，被告正豪公司已于返租期满后将案涉商铺交由原告，2008年2月1日至今该商铺原告都是自行控制和使用，原告按照返租租金标准主张支付2013年2月至2017年11月期间可得利益损失毫无事实和法律依据。被告正豪公司辩称，被告正豪公司与原告于2008年1月13日所签合同是《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》，属于转让合同，而非租赁合同，原告以租赁合同纠纷为案由提起诉讼，显与双方所签合同不符，没有事实和法律依据，依法应驳回其起诉。被告正豪公司不存在违约行为，原告要求解除合同没有事实依据，依法应驳回原告该诉讼请求。双方所签合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，依法应全面履行。本案证据足以证明，该合同签订后，被告正豪公司已经按约定将位于东莞市××××号新天地商场第二层D07号铺位交付其经营使用，已按约定履行了合同义务。被告正豪公司并不存在违反该合同约定的任何行为，原告要求解除该合同没有事实依据。相反，原告长期拖欠物业管理费不付，构成违约，依法应承担违约责任。至于法院出具搬迁公告，并非因为被告正豪公司交付的商铺不符合合同约定，也并非无法克服，完全可以通过向法院提出执行异议解决，根本不是原告要求解除合同的合法理由。原告要求退还商铺经营使用权转让费146773.42元，没有事实和法律依据，依法应驳回原告该诉讼请求。如前所述，案涉合同并非租赁合同，不能适用租赁合同的法律规定处理。法律对于一次性转让房屋的经营使用权并没有禁止性规定，双方所签合同约定的是商铺经营使用权转让，不属于房屋租赁，原告以租赁期限超过法定20年期限部分无效为由要求被告正豪公司向其退还商铺经营使用权转让费，显与双方约定不符，不能认定双方所签合同超出20年期限部分无效。原告要求被告正豪公司向其支付利息61783.75元及赔偿其可得利益损失74394.28元，没有事实和法律依据，依法应驳回原告该诉讼请求。被告正豪公司并没有违约行为，原告提供的证据不能证明被告正豪公司存在违约事实，其诉求没有事实基础，依法应驳回其全部诉讼请求。原告受让案涉商铺经营使用权，并非自身使用，而是企图通过出租给他人使用牟利。经审理查明，2005年9月30日，东莞市道滘镇资产经营管理有限公司（以下简称“道滘镇资产公司”）与被告道滘商会签订《土地使用权及附属建筑物有偿转让合同书》，其主要约定道滘镇资产公司将位于道××闸口村新基村民小组，面积为8735.31平方米地块的土地使用权出让给被告道滘商会，出让年限为五十年，自颁发该地块的土地使用证之日起算，在签订合同后，两年内如不能取得国有土地使用证，则按签订合同时开始计算出让五十年。2006年1月3日，被告道滘商会与被告正豪公司签订《土地使用权有偿转让合同书》，其主要约定：被告道滘商会将上述土地使用权转让给被告正豪公司。2006年8月3日，东莞市道滘镇人民政府规划建设办公室出具镇区工程质量（安全）监督证明，意见：道滘商会办公综合楼Ⅰ期（A、B1、B2栋）为框架结构12层，建筑面积为27758平方米，道滘商会办公综合楼Ⅱ期（C栋）为框架结构12层，建筑面积16820平方米，总建筑面积44558平方米，投资总额为2800万元，已于2006年8月3日办理质量、安全监督登记，登记号为JY-。2006-05-0192008年7月7日，东莞市公安消防局第一大队向被告正豪公司出具建筑工程消防验收意见书，经消防验收，道滘商会办公综合楼Ⅰ期（A、B1、B2栋）、Ⅱ期（C栋）在消防方面具备使用条件。被告道滘商会、正豪公司确认道滘商会办公综合楼Ⅰ期（A、B1、B2栋）、Ⅱ期（C栋）是由被告正豪公司建造。2008年1月13日，被告道滘商会作为转让方（甲方）与原告作为受让方（乙方）签订《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》，并经广东莞诚律师事务所见证，其主要内容：被告道滘商会将位于广东省××××道滘新天地二层D07号铺位的经营使用权按约定的交付标准转让予原告，该铺位建筑面积核定为21.74平方米，仅限于商业用途；本合同项下该铺位经营使用权的转让为按约定的交付标准一次性转让，转让期限自2008年1月13日至2056年1月2日止；转让总价为185398元，付款方式是二年分期付款，即首期转让款74159元须于签订本合同时支付，二期转让款37080元须于合同签订之日起180日内付清，三期转让款37080元须于合同签订之日起360日内付清，四期转让款18540元须于合同签订之日起540日内付清，五期转让款18540元须于合同签订之日起720日内付清；被告道滘商会应当在2008年1月31日前将该铺位交付原告使用；原告应于每月5日前向被告道滘商会或指定的管理公司缴纳管理费及公摊费用；发生下列情况之一时，可变更或解除合同，但双方必须就此签订书面变更或解除合同：1、由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使本合同无法履行；2、其他情况发生变化，经过双方协商同意变更或解除合同；甲方处加盖被告道滘商会的公章及有相关人员签名，委托代理人处加盖被告正豪公司的公章，乙方处有原告的签名及捺印。被告道滘商会、正豪公司主张案涉铺位的实际开发商是被告正豪公司，被告正豪公司仅仅是借用被告道滘商会的名义签订合同，该合同的真实相对方是被告正豪公司与原告。原告与被告道滘商会、正豪公司确认该合同的实际履行主体是原告与被告正豪公司。2008年1月13日，原告与被告正豪公司签订《道滘新天地铺位委托经营管理协议》，其主要约定：原告自愿将其享有经营使用权的位于东莞市××××道滘新天地商场二层D07号铺位委托给被告正豪公司在约定期限内实行统一管理，统一代租，整体经营；委托经营管理期限为五年，即自2008年2月1日起至2013年1月31日止，同时给予三个月的免租经营培育期，即委托经营租金自2008年5月1日起计付；根据该铺位建筑面积，2008年5月1日至2009年1月30日租金为53元/平方米·月，2009年2月1日至2010年1月31日租金为54元/平方米·月，2010年2月1日至2011年1月31日租金为56元/平方米·月，2011年2月1日至2012年1月30日租金为58元/平方米·月，2012年2月1日至2013年1月31日租金为59元/平方米·月。原、被告双方确认，原告分别于2007年12月28日、2008年1月13日、2008年7月5日、2009年1月17日、2009年7月20日、2010年1月30日向被告正豪公司支付定金10000元、首期铺位款64159元、二期铺位款37080元、三期铺位款37080元、四期铺位款18540元、铺位余款18540元。2013年4月18日，被告正豪公司与原告签订《终止道滘新天地铺位委托经营管理协议》，双方核实案涉铺位委托经营期限已到。同日，被告正豪公司与原告签订《道滘新天地铺位交接确认书》，委托经营到期后，被告正豪公司把二层D07号铺位交还给原告；甲方（移交方）处加盖被告正豪公司的公章及有相关人员签名，乙方（承接方）处有原告签名及捺印。2017年11月28日，本院发出搬迁公告，关于申请执行人胡海涛与被执行人叶均灵、韦芳、叶彩欢、正豪公司、东莞市业盛贸易有限公司借款纠纷一案，经限期届满被执行人正豪公司至今拒不履行法律文书所确定的付款义务，本院依法查封了被执行人正豪公司名下位于东莞市××××道滘新天地一层与二层铺位，并准备依法进行评估拍卖，责令居住在上述地址房屋内的人员于2017年12月12日前搬迁出该房屋及土地；如存在租赁关系，请有关承租人立即向本院申报。原告主张案涉铺位已被法院查封，原告与被告道滘商会签订的合同已无法继续履行，且案涉铺位于2012年因被告正豪公司将入口用墙堵住导致至今无法使用，合同目的无法实现，故诉请解除案涉《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》，返还2018年1月13日至2056年1月2日的转让费及支付利息损失，并按59元/平方米·月的标准支付可得利益损失。被告正豪公司主张不存在违约的情形，不具备解除合同的条件，不同意解除案涉合同，不存在返还转让费和支付利息、可得利益损失。被告道滘商会主张不存在违约解除和法定解除的情形，不应该解除案涉合同，不存在返还转让费和支付利息、可得利益损失；即使需要返还转让费，应由收款方被告正豪公司返还。被告正豪公司确认案涉铺位没有取得建设工程规划许可证，亦没有取得产权证。以上事实，有《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》、《道滘新天地铺位委托经营管理协议》、收款收据、光盘及整理资料、搬迁公告、查封财产清单、执行裁定书、照片、《土地使用权及附属建筑物有偿转让合同书》、《土地使用权有偿转让合同》、镇区工程质量（安全）监督证明、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书、终止道滘新天地铺位委托经营管理协议、道滘新天地铺位交接确认书、支付证明单、银行个人业务凭证、无折存款回单、电汇凭证、房屋结构安全鉴定报告书以及本案的庭审笔录等附卷为据。本院认为，原告与被告道滘商会签订《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》，名为经营使用权出让合同，实为铺位租赁合同，故本案为租赁合同纠纷。根据双方的陈述以及提供的证据，虽然签署主体是原告与被告道滘商会，但被告正豪公司作为委托代理人亦盖章确认，转让费是由原告支付给被告正豪公司，且合同的实际履行主体是原告与被告正豪公司，故本院认定案涉《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》的实际主体是原告与被告正豪公司。因此，对于原告要求被告道滘商会承担责任的诉讼请求，本院予以驳回。对于案涉《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》的效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告道滘商会、正豪公司没有提供充分的证据予以证明案涉铺位取得建设工程规划许可证，且被告正豪公司确认案涉铺位没有取得建设工程规划许可证，亦没有取得产权证，违反了上述法律的强制性规定，因此，本院认定案涉《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》无效。对于原告诉请返还转让费的问题。案涉合同约定租赁期限自2008年1月13日至2056年1月2日止，共计47年355天，转让总价185398元。原告与被告正豪公司于2008年1月13日签订《道滘新天地铺位委托经营管理协议》，原告将案涉铺位委托给被告正豪公司统一管理，统一代租，整体经营；根据原告与被告正豪公司签订的《道滘新天地铺位交接确认书》，被告正豪公司于2013年4月18日将案涉铺位交还给原告；本院于2017年11月28日发出搬迁公告，责令居住在道滘新天地一层与二层铺位的人员于2017年12月12日前搬迁出房屋及土地，故本院认定原告实际使用案涉商铺至2017年12月12日，即使用期限从2008年1月13日至2017年12月12日，共计9年335天。根据以上论述，本院认定案涉《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告正豪公司应返还原告转让费185398元×（47年355天-9年335天）/47年355天=147069元。但原告只主张返还转让费146773.42元，是其对自己权利的处分，本院依法予以确认并支持。对于原告诉请的利息损失。根据以上论述，虽然本院认定案涉《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》无效，但被告正豪公司实际占用资金，占用期间必然产生利息，该利息属于法定孳息，故被告正豪公司应支付原告相应资金占用费。根据原告实际付款的时间，故被告正豪公司应支付原告资金占用费（分段计算：1、以35533.42元为本金，从2008年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；2、以37080元为本金，从2008年7月5日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；3、以37080元为本金，从2009年1月17日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；4、以18540元为本金，从2009年7月20日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；5、以18540元为本金，从2010年1月30日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）。对于原告的该诉讼请求，本院予以部分支持；对于原告超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。对于原告诉请的可得利益损失。根据以上论述，本院认定案涉《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》无效。原告的该诉请，因欠缺依据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东莞市正豪实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶耀辉返还转让费146773.42元及支付资金占用费（分段计算：1、以35533.42元为本金，从2008年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；2、以37080元为本金，从2008年7月5日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；3、以37080元为本金，从2009年1月17日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；4、以18540元为本金，从2009年7月20日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；5、以18540元为本金，从2010年1月30日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）。二、驳回原告叶耀辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费7853.05元（原告已预交），由原告叶耀辉负担4104.09元，被告莞市正豪实业投资有限公司负担3748.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁园园人民陪审员  江正峰人民陪审员  万玉珍二〇一八年六月二十八日法官助理王冕书记员张慧瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。