山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0402民初87号 原告：王绘，女，1980年12月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：孟杰，山东榴园律师事务所律师。 被告：枣庄中安房屋开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 法定代表人：刘忠贵，经理。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东信雅律师事务所律师。 原告王绘与被告枣庄中安房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告自判决生效之日起十日内协助原告办理房屋产权证书，并支付逾期办理房屋产权证书的违约金暂计67,244.58元（违约金自2015年2月12日起暂计算至2017年12月31日，每日按已付房款638,615元的万分之一计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将枣庄市市中区中安鸣翠苑1号楼1单元1401室的房子出售给原告，合同总价款为638,615元，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，如逾期，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2014年11月11日将房屋交付给原告。由于被告没有按照合同约定办理房屋产权证，原告曾多次要求被告办理房产证以及支付逾期办证违约金，被告找各种理由推诿。综上，被告拒不办理房产证的行为构成违约，依法应当承担违约责任，根据《民事诉讼法》第119条的规定，原告依法提起诉讼，请依法支持。 被告辩称：一、被答辩人要求逾期办证违约金的诉讼请求没有事实依据。违约金的立法依据是参照的损失，房屋的本来用途是居民用于居住，被答辩人交接到房屋后，在其转让或抵押所购买的房屋等情况下有损失产生，其余情况下基本上没有损失产生，其要求的逾期办证的违约金应举证证明有损失产生，否则，其要求的违约金不应得到支持。 二、被答辩人主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间，答辩人依法不应给付。被答辩人主张违约金的诉讼请求均是基于债权产生的请求权，适用诉讼时效规定，即便其要求办理产权证属于物权范畴，但违约金是基于债权产生的请求权，仍适用诉讼时效。由于被答辩人诉讼请求超过两年诉讼时效期间，依法不应得到支持。 三、退一步讲，即便本案适用《民法总则》有关诉讼时效期间的规定，但对三年的溯及力问题不是从起诉往前推算三年，原告计算违约金的起止时间无事实及法律依据。 根据最高法关于《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。 综上，被答辩人要求逾期办证违约金没有事实与法律依据，依法不应得到支持。 截至2018年2月11日需要由开发公司报备产权登记机关所需要资料均已报送备案，办理产权证唯一欠缺的条件是各业主没交纳专项维修基金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：第一组证据：商品房买卖合同一份；第二组证据：购房款收据2张；第三组证据：房屋验收交接单一张及物业费等收据一宗。 被告围绕诉讼请求提交证据：枣庄市房地产开发项目竣工综合验收备案申请表一份。 被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据真实性也无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中安房屋开发有限公司投资开发了“中安·鸣翠苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2014年10月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以638,615元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑1号楼独立单元1401室房屋。该合同第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告分别于2014年9月12日、2014年11月11日向被告支付全部购房款。上述《商品房买卖合同》签订后，被告于2014年11月11日将涉案房屋交付给原告，但至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，应属于有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案争议焦点为被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能取得房屋权属证书。被告的行为构成违约，应属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2015年2月12日起一直延续至今，而原告于2018年1月3日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2015年10月1日后至2017年12月31日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑1号楼独立单元1401室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案； 二、被告枣庄中安房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王绘违约金（以638,615元为基数，计算时间自2015年10月1日起至2017年12月31日止，利率按日万分之一计算）； 三、驳回原告王绘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,481元，由被告枣庄中安房屋开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判长 王 璟 审判员 李国跃 审判员 张 慧 二〇一八年六月二十一日 书记员 闫相坤