浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初2777号 原告：桐乡市圣丹环保建材有限公司，住所地：浙江省桐乡市洲泉镇工业功能区中小企业分区，统一社会信用代码913304835777154497。 法定代表人：沈国强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王明清，浙江人益律师事务所律师。 被告：桐乡市臻艺纺织整理厂（普通合伙），住所地：浙江省桐乡洲泉镇中学路191号6幢，统一社会信用代码91330483325568972T。 执行合伙事务合伙人：朱建荣。 被告：朱建荣，男，1961年12月18日出生，汉族，住浙江省。 被告：朱宇杰，男，1987年04月18日出生，汉族，住浙江省。 被告：李玉丽，女，1987年11月30日出生，汉族，住浙江省。 被告：屠贤杰，男，1984年07月28日出生，汉族，住浙江省。 上述五被告共同委托诉讼代理人：黄建中，嘉兴市秀州法律服务所法律工作者。 原告桐乡市圣丹环保建材有限公司（以下简称圣丹环保公司）诉被告桐乡市臻艺纺织整理厂（普通合伙）（以下简称臻艺纺织厂）、朱建荣、朱宇杰、李玉丽、屠贤杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日受理后，依法由审判员滕忠元适用简易程序独任审判，于同年5月16日公开开庭进行了审理。原告圣丹环保公司的委托诉讼代理人王明清，被告臻艺纺织厂执行合伙事务合伙人暨被告朱建荣到庭参加诉讼，被告朱宇杰、李玉丽、屠贤杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣丹环保公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告腾空并返还房屋（2号楼底层）；3.判令被告支付租金263642.40元（其中2017年5月1日至2017年7月31日间，按面积1411.74平方，每月15元/平方计算，合计63528.30元；2017年8月1日至2018年5月1日间按面积1411.74平方，每月15.75元/平方计算，合计200114.10元；此后租金按面积1411平方，租金按每平方15.75元/月计算至腾退返还使用场所之日止）；4.被告支付迟延支付租金的违约金人民币26681.80元（按2017年8月1日至2018年7月31日年度总租金266818元的10%计算）；5.判令被告支付物业管理费5082.30元（按面积1411.74平方，物业费0.3元/月，从2017年5月1日暂算至2018年5月1日止计；此后物业费按此上述物业费计算方式算至实际腾退返还使用场所之日止），以上共计295406.50元；6.诉讼费、保全费等费用由被告承担。 被告臻艺纺织厂辩称，1.本厂是本案适格的被告，《房屋租赁合同》是由本厂与原告签订的，同时本厂在合伙企业存续期间有足够的财产支付原告所主张的租金；2.原告已就二号楼底层房屋腾空另案提起诉讼，本案所涉应为七号楼；3.合同签订后，原告实际交付使用的底层部分，面积为1411.75平方米，原告所称退租食堂、顶楼房间及二层办公室的事实不存在；4.根据租赁合同约定，租赁面积为2104平方米，年租金为378720元，支付方式为年付，另按原告诉状中所称被告租金、物业费于2017年5月1日前已付清。依此逻辑，截至2017年5月1日被告支付租金284040元（2104平方米*15元/月*9个月）、物业费（包括卫生费）5680.80元（2104平方米*0.3元/月*9个月），两项合计289720.80元，而按照被告实际使用面积1411.75平方米计算租金及物业费（包括卫生费）合计应为259197.30元，由此可以认定合同约定的第一年租金已经付清且尚有结余30523.50元，要求原告提供被告支付所有费用的转账记录以便核实；5.本案中，被告臻艺纺织厂并未违约，因被告臻艺纺织厂在租赁案涉房屋后为工厂经营铺设了天然气管道，而在2017年年初刚铺设完还没正常使用的情况下，原告擅自将管道拆除，导致无法正常使用该房屋，原告的行为表明自原告拆除被告臻艺纺织厂所有的天然气管道后原告已不再将该房屋租赁给被告臻艺纺织厂，即合同履行实际已终止，现原告要求支付租金费用及违约责任缺乏相应事实依据。另由于原告行为导致被告臻艺纺织厂的损失，被告臻艺纺织厂将另行主张。 被告朱建荣、李玉丽、屠贤杰辩称，尽管三被告系被告臻艺纺织厂的普通合伙人，但由于被告臻艺纺织厂有足够的财产支付租金，因此在本案中三被告不用作为被告来承担支付租金的责任，除非被告臻艺纺织厂的财产不足以支付原告的租金，才承担无限连带责任。 被告朱宇杰辩称，尽管在租赁合同中有本人的签名，但该签名是代表被告臻艺纺织厂进行的签字，因此其行为非个人行为，不应承担本案的租金。 本院经审理查明：被告臻艺纺织厂为普通合伙企业，合伙人为被告朱建荣、李玉丽和屠贤杰三人，朱建荣为执行合伙事务的合伙人。本案所涉位于桐乡市的房产系原告所有，建筑面积1905.29平方米。2016年7月1日，原告与被告臻艺纺织厂签订《房屋租赁合同》1份，双方就案涉房屋的租赁达成以下协议：租赁房屋坐落于桐乡圣丹环保建材有限公司内，具体房屋为2幢整楼（1905平方米）及食堂（199平方米），该房屋用途为厂房，除双方另有约定外，被告臻艺纺织厂不得改变房屋用途。租赁期限二年，即2016年8月1日至2018年7月31日。租金：每月15元/平方米计算，租赁面积2104平方米，第一年租金为378720元/年，第二年开始每年租金在上一年度租金基础上上涨5%。租房押金3万元，物业管理费每月0.30元/平方米，房屋租赁到期后如有损失或拖欠费用在租房押金中扣除。付款方式为半年支付一次，先付后用。被告臻艺纺织厂有下列情形之一的，原告可终止合同并收回房屋：……2、擅自拆改承租房屋外部结构或改变承租房屋用途；3、欠租金累计达一个月；4、利用承租房屋进行违法活动；5、故意损坏承租房屋。并约定任何一方违反本合同，须按各年度向对方缴纳年度总租金的10%的违约金。被告朱建荣、朱宇杰在合同落款处签字并支付押金30000元。2017年5月1日起，被告臻艺纺织厂实际租用房屋面积为1411.74平方米。现被告臻艺纺织厂拖欠原告2017年5月1日至今的上述房屋租金及物业管理费。 另查明，原告于2018年4月16日提起本案诉讼，本院于2018年4月27日向本案五被告送达起诉状副本及相关诉讼文书。 本院认为，原告与被告臻艺纺织厂之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按约全面履行各自义务。 （一）关于租赁合同的主体与标的。本案中，《房屋租赁合同》的合同主体双方系本案原告与被告臻艺纺织厂，且涉案房屋一直由被告臻艺纺织厂实际占有使用，因此被告臻艺纺织厂有支付租金等义务。被告朱宇杰虽在被告臻艺纺织厂与原告房屋租赁事宜中的《房屋租赁合同》中签字，但其并非被告臻艺纺织厂的登记合伙人，原告主张被告朱宇杰系被告臻艺纺织厂的实际执行合伙人，并未提交充分的证据证实，故对原告要求被告朱宇杰承担支付租金等责任的主张，不予支持。被告臻艺纺织厂系普通合伙企业，被告朱建荣、李玉丽、屠贤杰均为被告臻艺纺织厂的普通合伙人，在被告臻艺纺织厂的财产不足以清偿的情况下，应对被告臻艺纺织厂不能清偿的债务承担无限连带责任。至于本案租赁标的为二号楼还是七号楼，原告与被告臻艺纺织厂之间签有二份《房屋租赁合同》，本院（2018）浙0483民初2780号案件中，原告与被告臻艺纺织厂已就原告厂区内七号楼的租赁关系进行诉讼，且被告臻艺纺织厂亦认可占有使用原告所有的二号楼底楼，使用面积亦为本案《房屋租赁合同》中约定的租赁面积1905.29平方米接近，故应认定原、被告本案争议的涉案租赁标的为原告所有的桐乡市。 （二）关于租赁合同的解除。原告要求解除2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定了合同解除条件，原告在起诉时被告臻艺纺织厂已经欠租金远超一个月，原告有权单方解除合同。解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院于2018年4月27日向被告送达起诉状副本及相关诉讼文书，据此，原告与被告臻艺纺织厂于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月27日解除。对于被告臻艺纺织厂所称因原告拆除天然气管道导致无法使用租赁房屋，合同已经实际终止履行的抗辩，其未提供证据证明，且与本院查明的事实不符，不予采信。 （三）关于租赁房屋的腾退与返还。租赁期间届满或者租赁合同解除的，承租人应当返还租赁物。本案中，《房屋租赁合同》解除后，作为承租人的被告臻艺纺织厂负有向出租人原告圣丹环保公司返还租赁房屋的义务，故原告要求腾退并返还桐乡市洲泉镇中学路191号2号楼底层房屋的诉讼请求，本院予以支持。 （四）关于租金、占有使用费、物业管理费及违约金的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，2017年5月1日起，被告臻艺纺织厂实际租用面积为1411.74平方米的租赁房屋，被告臻艺纺织厂理应按照合同约定及时支付租金、物业管理费（即合同约定的物业费及卫生费）。在租赁合同解除后至将租赁房屋返还前，被告臻艺纺织厂仍占有使用涉案房屋，故应支付原告占有使用费、物业管理费。现原告主张租金、占有使用费、物业管理费计算如下：（1）2017年5月1日起至2017年7月31日期间租金，按照15元/平方米/月，面积为1411.74平方米，计63528.30元（15元/平方米/月×1411.74平方米×3个月）；2017年8月1日起至2018年5月1日期间租金及占有使用费，按照15.75元/平方米/月，面积为1411.74平方米，计200114.10元（15.75元/平方米/月×1411.74平方米×9个月）；（2）2017年5月1日起至2018年5月1日期间物业管理费，按照0.30元/月/平方米、面积为1411.74平方米，计5082.30元；（3）2018年5月1日之后，占有使用费按照15.75元/平方米/月、面积为1411平方米标准，物业管理费按照0.3元/平方米/月、面积为1411.74平方米标准，均计算至实际腾退之日止。经本院核算，原告主张的租金、物业管理费未超过合同约定，占有使用费、合同解除后的物业管理费计算标准尚属合理，本院予以支持。原告主张金额及面积与实际差额部分，系原告对自身权益的自由处分，本院予以准许。 此外，涉案《房屋租赁合同》约定，任何一方违反合同约定，应按各年度总租金的10%支付违约金。本案中，被告臻艺纺织厂未按约定支付原告租金构成违约并导致合同解除，故被告臻艺纺织厂应按照约支付原告年度租金的10%的违约金，计26681.80元（15.75元/平方米/月×1411.74平方米×12个月×10%）。另根据《房屋租赁合同》约定被告臻艺纺织厂支付了租房押金30000元，如有损失或拖欠费用在租房押金中扣除，现原告已经另外主张违约金，损失已经得到赔偿，故该30000元应用于抵销租金、占有使用费、物业管理费，本院确定从被告臻艺纺织厂所欠上述费用中扣除该30000元，故被告臻艺纺织厂还需支付原告2017年5月1日起至2018年5月1日期间的租金、占有使用费、物业管理费238724.70元（268724.70-30000）。被告称上一年度所交付租金及物业管理费尚有结余的抗辩，未提供相应证据，本院难以采信，如确有证据的，可另行主张。被告朱宇杰、李玉丽、屠贤杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告桐乡市圣丹环保建材有限公司与被告桐乡市臻艺纺织整理厂（普通合伙）于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告桐乡市臻艺纺织整理厂（普通合伙）于本判决生效之日起十日内腾退并返还位于浙江省桐乡市1层房屋（实际占用面积1411.74平方米）； 三、被告桐乡市臻艺纺织整理厂（普通合伙）于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡市圣丹环保建材有限公司房屋租金、占有使用费、物业管理费共计238724.70元（计算至2018年5月1日），并支付自2018年5月2日起至实际腾退之日的占有使用费、物业管理费（占有使用费按15.75元/月/平方米、面积1411平方米计算，物业管理费按0.30元/月/平方米、面积1411.74平方米计算）； 四、被告桐乡市臻艺纺织整理厂（普通合伙）于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡市圣丹环保建材有限公司违约金26681.80元； 五、被告桐乡市臻艺纺织整理厂（普通合伙）对上述二、三、四项债务不能清偿时，由被告朱建荣、李玉丽、屠贤杰承担无限连带清偿责任； 六、驳回原告桐乡市圣丹环保建材有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5731元，减半收取2865.50元、保全费2070元，合计4935.50元，由被告桐乡市臻艺纺织整理厂（普通合伙）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员 滕忠元 二〇一八年六月二十二日 法官助理姚亮 代书记员 朱振龙 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?