安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0203民初144号原告：张明珠，女，1992年7月6日出生，汉族，住芜湖市三山区。委托诉讼代理人：张健，安徽仝人律师事务所律师。被告：董红结，男，1988年8月1日出生，汉族，住芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：吴兴兴，安徽铭诚律师事务所律师。第三人：弋江区友家房产中介所国贸天琴湾分店，住所地芜湖市弋江区国贸长江**楼111门面，统一社会信用代码92340203MA2P699R9X。经营者：黄虎。委托诉讼代理人：胡志亮，弋江区友家房产中介所国贸天琴湾分店店长。第三人：徽商银行股份有限公司芜湖环城路支行，住所地芜湖市镜湖区黄山东路东方龙城**楼**，统一社会信用代码913402007110440180。负责人：胡一飞，经理。原告张明珠诉被告董红结、第三人弋江区友家房产中介所国贸天琴湾分店（下称“友家中介”）、第三人徽商银行股份有限公司芜湖环城路支行（下称“徽商银行环城路支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用普通程序于2018年2月27日公开开庭进行了审理，原告张明珠及其委托诉讼代理人张健、被告董红结及其委托诉讼代理人吴兴兴、第三人友家中介委托诉讼代理人胡志亮到庭参加了诉讼，第三人徽商银行环城路支行经本庭合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2017年10月6日与第三人友家中介国贸天琴湾分店签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于芜湖市弋江区伟星金域华府7#楼2单元2701室住宅以1220000元的价格出售给原告，并约定签订合同当日支付定金30000元，被告配合原告办理贷款手续；在贷款审批过后当日，被告与第三人徽商银行股份有限公司芜湖环城路支行约好提前还贷时间后，将该时间及其贷款银行提前还款的账号信息提供给原告，以办理涉案房屋相应的提前还贷事项；原告在约好的还款时间内将280000元首付款支付到提前还款的账号进行还款，为房屋解除抵押办理前置手续，并约定此后被告必须马上配合原告办理抵押注销手续并配合原告过户，过户当日原告再支付被告剩余首付款490000元，合计支付被告首付款800000元；最后在办理过户手续后，由原告的贷款银行将剩余尾款420000元支付到被告处，双方还约定如有违约，违约方应向守约方支付因诉讼引起的律师费用。合同签订后，原告如期给付了定金30000元，双方也授权第三人友家中介国贸天琴湾分店积极办理了合同备案。2017年10月份，原告办理了贷款手续，但是由于被告书写错误，导致贷款手续一直无法完成，原告与友家中介多次联系被告，被告均置之不理，后直至2017年11月27日原告贷款银行通过了贷款手续，但是在办理提前还款的时候，被告提出要求在涉案房屋住到2018年7月份，在原告实在无法同意的情况下，又提出多种要求，并要求重新办理相关手续，导致提前还款的事情搁置。原告无奈提前支付了被告首付款70000元，但被告继续提出各种不合理的要求，原告一再退让。后被告聘请律师介入，向原告提出网签价过低，要求重新备案，并且按照1220000元进行备案。但是经过咨询评估，被告房屋价值最高不超过900000元，如果按照1220000元进行备案，必定不能办理贷款手续，导致合同不能履行。原告在此情况下多次表明愿意承担相应税费，并告知被告履行协议，被告均予以拒绝，导致双方房屋买卖合同至今未履行完毕。原告无奈故诉至法院请求：一、判令被告按照合同第四条的约定立即确定涉案房屋提前还贷时间并协助原告进行提前还款；二、判令被告在履行第一项诉请后按照合同第四条约定协助原告办理涉案房屋抵押权注销手续及房屋过户登记手续；三、判令两第三人协助被告办理第一、二项诉请事项；四、判令被告自起诉之日按488元每日向原告支付违约金至合同履行完毕；五、判令被告承担本案的诉讼费用及事项权利费用8000元。被告董红结辩称：一、被告同意履行合同并一直积极履行合同义务；二、合同履行有先后顺序，目前合同所处阶段尚在签订《存量房买卖合同》阶段，原、被告双方于2017年11月6日签订的《存量房买卖合同》，该合同中将房屋的交易价格虚构成600000元，并且在合同的末尾手写“本合同用于办理住房贷款申请和国家税费征收使用”，该合同故意将房屋的真实交易价格虚构成600000元，目的是为了顺利通过银行贷款审批和后期以600000元作为缴纳税费的标准可以少缴税费，该合同属于典型的以合法形式掩盖非法目的，也属于恶意串通损害国家利益，应属无效，并且该合同尾部也写明此存量房买卖合同不具备法律效力，因此原被告双方之间不存在合法有效的备案合同；三、原告要求被告立即确定涉案房屋提前还款时间并协助提前还款的请求与事实不符，且在合同履行先后顺序上也有瑕疵，2017年12月14日被告通知原告在2017年12月19日前将涉案房屋剩余贷款280000元汇入银行卡上，以便按期还款解除房屋的抵押权，原告拒绝履行。被告前期已经预约提前还款，是原告拒绝履行提前还款义务导致提前还款失败，之后被告也一直积极与原告协商如何履行合同的事宜。且就合同履行的先后顺序而言，签订备案合同《存量房买卖合同》的顺序应当在预约提前还款的顺序之前，在尚未签订合法有效的备案合同《存量房买卖合同》的前提下主张提前还款与合同约定不符，缺乏事实与法律依据；四、原告要求被告按照合同第四条约定协助原告办理涉案房屋抵押权的注销手续及房屋过户手续目前条件尚不成熟，依法应予驳回；五、被告不承担原告所谓的实现权利的费用，被告一直积极履行合同义务，从未出现过违约行为，被告也主张继续履行合同，未主张解除合同；六、原告所主张的按时支付违约金的诉请也应予驳回；七、被告不承担本案的诉讼费用。第三人友家中介：原告所述基本上符合事实，同意原告诉请，愿意协助。第三人徽商银行环城路支行未答辩。经审理查明：位于芜湖市弋江区伟星金域华府**楼****住宅为被告董红结名下房产，并在第三人徽商银行环城路支行办有住房抵押贷款尚未结清。2017年10月6日，原告张明珠（乙方）与被告董红结（甲方）及第三人友家中介（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方将位于芜湖市弋江区伟星金域华府7#楼2单元2701室房屋出售给乙方，房屋面积为91.77平方米，设计用途为居住，房屋产权证号为第**；甲方确认该房无共有人，未出租，且该房地产权已设定抵押，甲方承诺在合同第六条第一款约定的时间前办理抵押注销手续；如因一方违反承诺，导致房屋不能办理产权登记或者发生其他债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方损失，且已支付的中介费用和实现债权的必要费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等）应由违约方承担；该房屋交易价格为1220000元，佣金为成交总价的1%即为12200元，过户服务费为1000元，本合同签订时，乙方立即支付给丙方。该合同关于付款方式及付款时间约定如下：合同签订盖章后，乙方当即支付给甲方购房定金30000元，甲、乙双方全权授权委托丙方代理签署《存量房买卖合同》，甲、乙双方同意在签完此合同后十五个工作日内向丙方提供办理资金托管的必要材料，并积极配合办理资金托管手续，办理资金托管的金额以网签合同的评估总价为准（其中网签合同中约定的定金部分除外，不进入资金托管账户），甲方托管放款账户以办理资金托管当时提供的账户为准；甲、乙双方同意在办理完资金托管手续后三个工作日内，向银行提供乙方按揭贷款所需要的必要材料，并积极配合办理相关手续，甲方应在乙方银行贷款审批通过后当日内约好银行还款，乙方在实际还款当日付首付款280000元给甲方，此首付款仅用于甲方偿还该房银行贷款，且甲方不得以任何理由将此款挪作他用，办理过户手续当日，乙方即时一次性付清剩余首付款490000元给甲方，甲方应拿出5000元作为交房保证金放于丙方，丙方出具收条，待房屋交付无误后，丙方收回收条，并立即退还保证金给甲方；甲、乙双方应向丙方提供办理上述手续的必要材料，并积极配合办理相关手续，如收到协助履行通知后5个工作日内仍不履行义务的，守约方可要求其承担违约责任。合同关于房屋交付约定为甲方应在拿到全部房款后七个工作日内将房屋交予乙方，移交该房屋房门钥匙交付房屋前所产生的各项费用如水、电、燃气、物业及数字电视、网络宽带等由甲方承担并于交房当天结清所有费用，房屋交验完毕后由乙方承担，甲方应积极配合乙方办理水、电、燃气、物业及数字电视、网络宽带的更名，否则不予退还交房保证金。合同关于办理产权和相关税费承担约定为甲、乙双方应在甲方房屋按揭贷款抵押解除后且乙方银行贷款审批通过后5个工作日内向芜湖市房地产市场管理处申请办理房地产交易手续与房地产登记手续，办理上述手续时所产生的税费及相关费用由乙方缴纳等。关于违约责任，合同约定为如甲方未按照合同约定的期限和条件履行的，甲方应按房屋总价款的0.04%每日向乙方支付迟延履行违约金，逾期超过15天，乙方有权解除合同；如乙方未按合同约定的期限和条件履行的，乙方应按房屋总价款的0.04%每日向甲方支付迟延履行违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同；甲乙双方均同意并确认丙方作为合同的见证方和中介方，其承担的赔偿责任以实际收取的中介费用为限，当且仅当其违法故意提供房屋状况、贷款及税费政策等虚假信息时。合同另备注以下事项：增值税由乙方承担，另外该房屋内所有物品甲方承诺留于乙方，甲方所留东西：三台空调（二台挂机，一台柜机），主卧床各一张，冰箱、洗衣机各一台，沙发、茶几、一台电视，主次卧橱柜一组，房屋所有情况以丙方所留照片为准。原告张明珠、被告董红结在合同上签名、捺印，第三人友家中介代理人吴国兴、审核人江健在合同签名并加盖公章。上述合同签订后，原告向被告支付定金30000元。2017年10月22日，原、被告双方至芜湖市房地产市场管理处签订《存量房买卖合同》一份，约定被告将芜湖市弋江区伟星金域华府7#楼2单元2701室房屋出售给原告，该房不动产/房屋所有权权证为皖（2017）芜湖市不动产权第××号，代码为30089940，房屋建筑面积为91.77平方米，用途为住宅，房屋买卖价款为600000元；合同签订之日，原告向被告支付120000元作为买方定金，购房款由原告于2017年11月30日前付房款180000元，余款420000元由原告在2017年11月30日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理，被告在收到原告全部房价款之日起当日内，向原告交付该房；合同第五条约定乙方如未能按照本合同付款，或甲方未按本合同规定的期限将该房屋交付给乙方使用，每逾期一日按房价1%付给对方违约金，合同继续履行；自合同签订之日起180日内，原被告双方共同向芜湖市房地产市场管理处、芜湖市不动产登记中心申请办理房地产交易与登记手续，在办理上述手续时，被告需积极给以配合，若因被告故意拖延或不及时提交相关材料，造成原告损失，被告负责赔偿，超过此期限未申请办理转移登记的，视为双方自动解除买卖合同，系统恢复该房屋未售状态交易当事人需重新签订并打印合同及申请书，方可申请办理转移登记……。此《存量房买卖合同》签订后，原告应被告的要求，增加支付了被告定金70000元，并在2017年11月6日，在友家中介的见证下，原、被告双方于《存量房买卖合同》上备注：“兹证明双方承诺在办理关于金域华府7#2-2701室房屋住房贷款时所提供的存量房网签合同上关于该房屋净得价、付款方式、付款时间、成交周期、首付款金额等数据皆是为了配合买方办理二手房住房贷款申请和后期办理国家税费征收时使用。关于该房屋买卖的一切流程与具体数据依旧按照中介所签的三方合同执行。特开此证明（注：房东净得价122万元整，壹佰贰拾贰万元整）。”并另行载明：“以三方合同（2017.10.6签定）为准，此存量房买卖合同不具备法律效力，仅配合买方办理贷款和税费征收。”此后，2017年11月27日，兴业银行芜湖分行就原告购买案涉房屋贷款事宜通过了审批，贷款金额为420000元。但被告并未按照原、被告双方于2017年10月6日签订的《房屋买卖合同》的约定在贷款审批通过当日即与第三人徽商银行环城路支行约好还款，而是多次向原告提出要求迟延交付案涉房屋、带走部分家具、改变支付首付款时间，后又提出因原被告双方签订的《存量房买卖合同》中载明的价格与房屋交易的真实价格存在巨大差价，要求重新签订《存量房买卖合同》等。原、被告双方就上述部分事宜未能达成一致意见继而发生争议，第三人友家中介居中为原、被告双方多次协调均无果。2017年12月14日，被告向原告发送短信，告知原告其已经在徽商银行环城路支行预约了还款日期为2017年12月26日上午，并要求原告提前一周即于2017年12月19日前将280000元打到该还款银行卡上用于审核。因友家中介建议原告暂不支付该笔款项，原告遂未按被告指定时间支付280000首付款，被告随后取消了银行提前还贷计划。友家中介及原告与被告再次协商无果后遂诉至法院成讼。另查明，原告张明珠于2018年6月4日将剩余购房款合计1120000元汇至芜湖市弋江区法院银行账户。以上事实有经庭审举证、质证的原告提交的《房屋买卖合同》，微信、短信记录截图复印件、电话录音光盘、《网上签约授权委托书》复印件、《代理合同》；被告提供的《存量房买卖合同》、告知函、律师函、微信、短信聊天记录截图复印件，及原、被告、第三人友家中介当庭陈述、汇款凭证等证据在卷证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人也应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原、被告双方于2017年10月6日签订的房屋总价为1220000元的《房屋买卖合同》载明的内容为双方真实的交易条件且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效。而2017年10月22日载明房屋总价为600000元的《存量房买卖合同》系双方为应对房产转让核价、避免高额税费和银行贷款审批而签订的，其载明的内容并非双方真实交易条件。对此事实，原、被告双方及第三人友家中介均予以确认。根据原被告双方于2017年10月22日签订《存量房买卖合同》第六条约定：“自合同签订之日起180日内，原被告双方共同向芜湖市房地产市场管理处、芜湖市不动产登记中心申请办理房地产交易与登记手续，在办理上述手续时，被告需积极给以配合，若因被告故意拖延或不及时提交相关材料，造成原告损失，被告负责赔偿，超过此期限未申请办理转移登记的，视为双方自动解除买卖合同，系统恢复该房屋未售状态交易当事人需重新签订并打印合同及申请书，方可申请办理转移登记。”现自该合同签订之日起至今已超出180日，原被告双方仍未申请办理案涉房屋的转移登记，因此该《存量房买卖合同》已经自动解除，涉讼房屋的状态在芜湖市存量房交易网上监管平台上已经恢复为未售状态。故原、被告双方均应当按照2017年10月6日《房屋买卖合同》的约定全面履行自己的义务。本案在审理过程中，被告始终称其愿意继续履行此《房屋买卖合同》，但坚称因原、被告双方2017年10月22日签订的《存量房买卖合同》涉嫌违法，原告应与其重新签订合法的《存量房买卖合同》并备案后才能要求其确定案涉房屋的提前还贷时间，继而才能注销案涉房屋的抵押权和办理过户登记手续。因《存量房买卖合同》及其备案手续是房产管理部门针对二手房屋买卖的交易所作出的行政管理行为，其目的是为了便于行政监督、管理与服务，不具有创设权利的功能，故此行为并非原、被告双方无法履行2017年10月6日签订的《房屋买卖合同》的必然阻碍。因此本院对被告此项抗辩意见难以支持。原、被告双方均应遵循诚实信用原则协助对方按照2017年10月6日签订的《房屋买卖合同》内容继续履行自己的义务，且不得擅自变更或者解除该合同。本院对原告要求被告按照该《房屋买卖合同》第四条的约定确定案涉房屋提前还款时间并协助提前还贷的请求予以支持。对于原告要求被告协助办理涉案房屋所涉抵押权注销及房屋过户登记手续的诉请。因原告已经于2018年6月4日将1120000元缴纳至芜湖市弋江区人民法院银行账户并确认用于取得生效判决后支付本案剩余购房款，因此案涉房产交易可按一次性付清全款方式继续履行，该方式没有损害被告利益或加重被告的负担。虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。即便被告拒不还清剩余涉讼房产剩余全部贷款，原告同意全额支付涉讼房屋的剩余贷款，并可以全额支付剩余购房款，涉案房产继续履行的障碍亦可消除。故本院对原告第二项诉讼请求予以支持。被告按照2017年10月6日《房屋买卖合同》的约定注销案涉房屋的抵押权及履行产权转移登记手续的义务后，原告应支付被告全部剩余购房款。如被告董红结未偿还涉讼房产银行剩余全部贷款本息，则由原告张明珠从付至芜湖市弋江区人民法院账户的1120000元购房款中提取，并用于还清涉讼房产剩余全部贷款本息，此费用从其应支付给被告董红结剩余购房款中扣除。对于被告辩称其已经预约提前还款，是原告拒绝履行提前还款义务导致提前还款失败的意见。本院认为，庭审已经查明，被告在履行合同过程中，并未按照《房屋买卖合同》约定的时间预约还款，且曾数次要求变更2017年10月6日签订的《房屋买卖合同》中约定的履行内容，原告拒绝但被告仍坚持要求，第三人友家中介为此多次为双方协调、沟通均难以促成被告按约履行。因此在被告于2017年12月14日通知原告及友家中介，要求原告于预约还款前一周即2017年12月19日将首付款280000元付至其银行还款账户时，友家中介善意提醒原告暂不支付，原告因此未按被告要求的时间向该账户支付280000元，此行为不宜认定原告违约。但原告要求被告支付违约金之诉请，本院结合全案审理查明事实亦酌定不予支持。原告要求被告支付律师代理费8000元，但未能提供充分证据故本院不予支持。鉴于第三人徽商银行环城路支行对原告向本院提出的第一、第二项诉讼请求并无协助义务，本院对原告该项诉请不予支持，但第三人友家中介庭审中同意为原告第一、二项诉请提供协助不违反法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董红结于本判决生效后十日内确定芜湖市弋江区伟星金域华府7#楼2单元2701室房屋银行剩余全部贷款的提前还款时间并协助原告张明珠办理提前还贷手续；二、被告董红结于本判决生效之日起十日内协助原告张明珠办理芜湖市弋江区伟星金域华府7#楼2单元2701室房屋[（2017）芜湖市不动产第××号号]抵押权注销手续及产权转移登记至原告张明珠名下的手续；三、第三人弋江区友家房产中介所国贸天琴湾分店于本判决生效之日后十日内协助被告董红结办理本判决第一、二项确定的事项；四、驳回原告张明珠其他诉讼请求。本案案件受理费14952元，由原告张明珠承担952元，被告董红结承担14000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  朱晶晶人民陪审员  胡光发人民陪审员  余红华二〇一八年六月十四日书 记 员  王 静附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。第一百九十一条第二款：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。