贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1141号原告:中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师，住所地贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘峥，贵州泽丰律师事务所律师，执业证号15201201411764086。特别授权代理。委托诉讼代理人：胡克凤，贵州泽丰律师事务所实习律师，实习证号2301170921336。被告：贵州星工厂影视摄影文化传播有限公司。住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路**（世纪新天地）商场****。统一社会信用代码：91520100785494839T。法定代表人：杨登洲，该公司总经理，委托诉讼代理人：吕昌模，贵州合兴律师事务所律师，执业证号15201201310636761。特别授权代理。原告中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师（以下简称贵州陆军预备役步兵师）诉被告贵州星工厂影视摄影文化传播有限公司（以下简称星工厂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后,依法适用简易程序，并经原告申请，不公开开庭进行了审理。原告贵州陆军预备役步兵师的委托诉讼代理人刘峥、胡克凤，被告星工厂公司的委托诉讼代理人吕昌模到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州陆军预备役步兵师向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间的房屋租赁关系于2015年12月31日解除；2、请求判令被告立即向原告支付租金12万元，及违约金3.6万元（以12万元为基数按30%计算），共计15.6万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年1月1日签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将其位于贵阳市××新××大道××房屋及场地租赁给被告用于摄影，该房屋建筑面积为400㎡，场地面积2000㎡，年租金12万元，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，其中第9条第4项约定：“因不可抗力原因（含政府行为，重大自然灾害，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，第11条第2项约定被告未交房租和有关费用，每逾期一日按未付金额的千分之三支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。合同期满后，双方未续签房屋租赁合同，原告继续将该房屋交给被告使用。2015年初，总政治部、总后勤部、军委纪委联合发布《关于进一步从严规范空余房地产租赁有关问题的通知》，该通知明确要求严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。鉴于军队政策发生重大调整，原告无权再将房屋进行租赁，遂要求被告交还房屋。被告虽已腾退房屋，但尚欠原告2015年度的租金12万元未付，原告经多次追索未果。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求判决支持诉讼请求。被告星工厂公司辩称，1、原告不是本案适格主体。根据原告提供的租赁合同，该合同出租方为中国人民解放军贵州省军区后勤部，合同所约定的租赁费也按时支付至该后勤部供应处银行账户，根据合同的相对性，应当由原合同中出租方即中国人民解放军贵州省军区后勤部提起诉讼。根据原告提供的证明，贵州省军区后勤部现已调整改编为“贵州省军区保障局”，而并非原告，故原告无权对被告提起诉讼，应当依法予以驳回；2、原告并未举证证明被告在2014年12月31日之后继续使用租赁房屋。虽然原告提供一份《房屋腾空承诺书》，但该承诺书并未说明是被告就2014年12月31日后继续使用租赁房屋，也并非原租赁合同双方单位所签，而是两个自然人的个人行为，与被告毫无关系，不能作为认定本案事实的依据；3、“齐璐”在原告提供的《房屋腾空承诺书》签字行为不构成表见代理。首先，构成表见代理必须具备如下要件：（1）以被代理人的名义进行了代理；（2）相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权；（3）相对人主观上是善意的且无过错；（4）无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立要件。显然，《房屋腾空承诺书》不具备前述要件，“齐璐”并不是以被告的名义作出承诺；相对人没有任何理由相信“齐璐”是代表被告；相对人在主观上不存在善意且存在过错，因承诺书的内容并不涉及被告与贵州省军区后勤部原租赁合同的任何内容，也不涉及被告在合同期限届满后继续使用贵州省军区后勤部租赁房屋的客观事实；齐璐的民事行为不存在代理被告的事实；另，《房屋腾空承诺书》已经明确，系贵州预师原租赁户“齐璐”承诺，并非齐璐代被告承诺，承诺书内容均表述系齐璐本人的租赁、占用房屋，后果均由齐于璐本人承担。同时，该承诺书系“齐璐”与另一签名人（也并非被告与贵州省军区后勤部原租赁合同签订的代理人）之间的承诺。而且，根据庭审查明，“齐璐”已于2011年6月20日将其对被告所持有的股份全部转让，不再是被告公司股东，也不再担任被告公司任何高管，即便是被告与贵州省军区后勤部签订的租赁合同上有“齐潞”的签名以及齐璐曾经代被告向但贵州省军区后勤部支付租赁费，但该行为也随着2014年12月31日被告与贵州省军区后勤部租赁合同到期解除之日止不再有任何关系，除非原告举证被告在原租赁合同解除之后有授权“齐璐”被告公司行使相关权利。因《房屋腾空承诺书》系“齐璐”与另一签名人（也并非被告与贵州省军区后勤部原租赁合同签订的代理人）之间在的承诺，由于齐璐与另一签名人未出庭，无法核实、判断该承诺书的真实性，所以，请求法院依法排除该承诺书的法律效力，以免损害被告的合法权益。经审理查明：原“贵州省军区后勤部”作为甲方与被告（乙方）星工厂公司于2014年1月1日签订了《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：甲方自愿将位于贵州省贵阳市××新××大道××号的房屋建筑面积400平米、场地面积2000平米，出租给乙方使用，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金为人民币12万元；合同第九条第四项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”；合同第十一条第二项约定“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。”合同签订后，被告星工厂公司于2014年5月6日通过中国工商银行向户名为“中国人民解放军贵州省军区后勤部供应处”转账12万元，同时“摘要”栏备注“齐璐付基地房租”。合同到期后，被告星工厂公继续使用房屋，双方未续签租赁合同，被告星工厂公亦未续交房屋租金。2015年1月17日中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该通知第一条第二项规定：“严禁出租军事行政局的房地产。各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。”，原告需收回租赁房屋。2015年12月31日，被告代表人齐璐向原告出具《房屋腾空承诺书》一份，内容为：“因与部队终止房屋租赁合同，于今日交还所租房屋。由于房屋内存放物品较多，未能及时腾空，特向贵部队申请延期。本人承诺：2016年2月29日前腾空房屋内所有物品……”。经原告清算，因被告至今未向原告交纳2015年度房屋租金，原告遂诉至本院，请求判如所请。同时查明，2018年3月12日，中国人民解放军南部战区陆军政治工作部出具的证明一份，内容载明：“兹有我单位所属贵州陆军预备役步兵师，是军队编制序列独立单位，有独立的账户，对外统称为“中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师”。由于单位编制均由上级机关统一下达命令，无法提供单独的证明材料，涉及诉讼有关事宜，“贵州陆军预备役步兵师”具备独立法人资格。特此证明。”；贵州省军区保障局2018年4月10日出具的《证明》两份，一份内容载明：“根据中国人民解放军总政治部、总后勤部[2005]后字第26号文件和原成都军区政治部、联勤部〔2005〕联营字第284号文件，关于空余房地产租赁项目管理的规定，贵州陆军预备役步兵师空余房地产租赁项目均由贵州省军区后勤部组织实施并签署租赁合同，但土地及房屋所有权均归贵州陆军预备役步兵师。因贵州陆军预备役步兵师为独立主体，由其行使土地及房屋所有权人的相关权利。”，另一份内容载明：“原“贵州省军区后勤部房地产管理办公室”属于贵州省军区后勤部管理，由于军队调整改革，原“贵州省军区后勤部”现已调整改编为“贵州省军区保障局。特此证明。”。另查明，根据贵阳市乌当区新添社区服务中心和乌当区顺海村民委员会出具的《证明》，案涉租赁合同中记载的出租地块“贵阳市乌当区新添大道北段88号”，与原告所持国有土地使用证上登记的“贵阳市新添寨镇顺海村”为同一地址。为查清被告星工厂注册登记情况，本院于2018年5月18日至贵阳市云岩区工商局调查取证，调取了被告星工厂公司的注册登记情况，该证据本院予以确认并在卷佐证。该组证据证明被告星工厂公司于2006年5月31日注册成立，同时证明2007年8月27日至2011年6月20日期间被告星工厂公司的法定代表人变更为“齐璐”，“齐璐”出资100万，持股比例为100%。之后，被告星工厂公司在2011年6月20日变更法定代表人变更为“张斌”，“齐璐”将股权转让给上海胜者实业有限公司，2015年4月3日上海胜者实业有限公司又将股权转让给“常丽珠”，并变更法定代表人为“常丽珠”，2018年2月1日“常丽珠”再将股权转让给“杨登洲”，“杨登洲”并担任现任法定代表人。以上事实，有原、被告当庭陈述，《军队房地产租赁合同》、《证明》、国有土地使用证、转帐凭证、记账联、《房屋腾空承诺书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、原告贵州陆军预备役步兵师是否是本案适格主体的问题？二、被告是否应交纳合同到期后的房租？关于焦点一，从本院查明的事实看，首先，原“贵州省军区后勤部房地产管理办公室”属于贵州省军区后勤部管理，由于军队调整改革，原“贵州省军区后勤部”现已调整改编为“贵州省军区保障局”。其次，根据原告提交的中国人民解放军南部战区陆军政治工作部出具的《证明》1份、贵州省军区保障局出具的《证明》2份、黔囯用（2002）字第I082号国有土地使用证以及[2005]后字第26号中国人民解放军总政治部、总后勤部（命令）第九条“军级以下作战部队、预备役部队和科研试验部队，不得直接从亊空余房地产租赁活动，确需出租的空余房地产，必须经总后勤部批准后，由军区级单位所属的房地产管理部门组织实施。”，据此，足以证明原“贵州省军区后勤部”与被告星工厂公司签订《军队房地产租赁合同》时，以“贵州省军区后勤部”作为出租方签订合同系执行中国人民解放军军队命令，原告与贵州省军区后勤部实质上系委托代理关系，其实际出租人及出租权利的行使人为原告贵州陆军预备役步兵师，而被告星工厂公司所租赁的房屋及场地的所有权均属原告，因此，原告具有独立法人资格，享有涉案房屋的所有权，作为本案原告主体适格，故被告辩称原告诉讼主体资格不适格的理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，庭审中，被告未举证证明，本案合同到期后，被告按时搬出了租赁房屋，并与原告办理了相关退还租赁物的手续，被告对《军队房地产租赁合同》无异议，并且按约支付了一年的租金，在签订《军队房地产租赁合同》时，“齐璐”在合同乙方法定代表人处签名，此时，“齐璐”已不是法定代表人，说明被告认可齐璐代表被告履行该租赁合同，齐璐的代表行为是代表被告行使民事权益的职务行为，而不是委托关系中的代理行为。齐璐出具《房屋腾空承诺书》的事实证明，被告在2016年2月29日前还未搬出租赁房屋，由此可认定，被告在2015年1月1日至2016年2月29日还在使用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被告按《军队房地产租赁合同》约定的租金，向原告支付2015年1月1日至2016年2月29日的租金，原告仅要求租金支付至2015年12月31日，本院从其自愿。综上，原、被告从2015年起形成不定期租赁关系，2014年签定的《军队房地产租赁合同》仍继续约束双方，被告星工厂公司应承担支付2015年度租金义务。故被告辩称“齐璐”并非被告公司法人或得到被告公司授权的人，其对外签署合同不构成表见代理、2015年未租赁原告房屋等理由均不能成立，本院不予支持。关于原告诉请依法确认原告与被告之间的房屋租赁关系于2015年12月31日解除的问题，如上所述，原、被告自2015年1月1日起形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限通知承租人；而原告提交的《房屋腾空承诺书》表明，原告已经履行了提前通知解除合同的法律义务，且被告星工厂公司亦同意解除，故原、被告签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31日解除，原告诉请确认以上事实，本院予以支持。此外，《军队房地产租赁合同》第十一条第二项约定，若乙方（即本案被告）逾期支付房地产租金和有关费用的，每逾期一日，按滞交总额的千分之三加收违约金，原、被告之间的租赁合同于2015年12月31日解除，至今二年有余，被告星工厂公司未支付2015年度的房屋租金构成违约，被告应按约支付违约金，双方约定的违约金过高，原告自愿要求按租金的30%计收违约金，符合法律规定，本院予以支持，被告应向原告支付的违约金为3.6万元（12万元×30%=3.6万元），本院予以支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师与被告贵州星工厂影视摄影文化传播有限公司基于《军队房地产租赁合同》产生的租赁关系于2015年12月31日解除；二、被告贵州星工厂影视摄影文化传播有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师2015年度的租金人民币12万元，并同时支付违约金人民币3.6万元，以上两项合计15.6万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间到的债务利息。案件受理费1710元，由被告贵州星工厂影视摄影文化传播有限公司负担（此款已于立案时由原告预缴，被告于履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员 曾 浩二〇一八年六月二十八日书记员 翟彦霖