福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0213民初1395号 原告：厦门坤煌房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区莲亭路****楼**，统一社会信用代码913502130511722836。 法定代表人：陈惠莲，总经理。 委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门宝瞻商贸有限公司，住所地福建，住所地福建省厦门市翔安区马巷镇西坂社区西亭一里**楼**用代码91350213072844624D。 法定代表人：龚淑强，总经理。 委托诉讼代理人：刘鹭华，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽慧，福建天翼律师事务所律师。 原告厦门坤煌房地产开发有限公司（以下简称坤煌公司）与被告厦门宝瞻商贸有限公司（以下简称宝瞻公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤煌公司委托诉讼代理人郑晋、蒲梦，被告宝瞻公司的委托诉讼代理人周丽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 坤煌公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期付款违约金人民币（币种下同）236460元（以逾期付款总金额5630000元为基数，按日万分之三计算，自合同规定的应付款期限之第二日，即2014年11月15日起计至2015年4月2日实际全额支付应付款之日止）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月17日，被告就购买翔安企业总部会馆启动示范区5#地块20#楼事宜，与原告签订了合同号03163591《厦门市商品房买卖合同》及其《补充协议》（下统称“合同”、“补充协议”），约定：1.被告签订合同前支付全部购房款的50%，于合同签订后当日内按按揭银行要求提供完整的按揭贷款申办材料供银行审核，并按银行要求的时限前往银行办理按揭贷款所有手续（合同第六条付款方式及期限）。2.买受人在按揭付款方式下，如无法办理按揭手续的（无论何种原因，包括但不限于买受人的资信原因、买受人未按时提供按揭资料、买受人未按时补足首付款、买受人未按时办理该商品房抵押登记、预告登记手续、国家政策调整等）或未能在合同签订之日起120日内发放按揭款的，则买受人应在原告通知送达之日起7日内付清全部房款，否则视为买受人逾期付款，买受人承担本协议第4.9条约定的逾期付款违约责任（补充协议第4.5条）。3.买受人如未按原合同约定的时间付款，逾期付款在30日内（含30日），自原合同规定的应付款期限之第二日起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日的，原告有权解除合同。…原告不解除合同的，合同继续履行；自原合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金（补充协议第4.9条）。4.此外，合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址。5.补充协议第18.1条约定，原合同及本协议所指通知或告知均采用书面形式并通过挂号信、邮局特快专递及本地报纸公告中的任一种方式。......特快专递自投递之日起的第3日即视为送达。合同及补充协议签订后，被告应以按揭贷款形式支付购房款5630000元并未于2014年11月13日前发放，原告遂于2014年12月2日向被告寄出通知，通知被告已超过银行按揭款发放时间，被告应在通知送达之日起7日内付清全部房款。2015年1月21日，原告再次向被告发送通知函，告知被告已逾期付款超过30日，要求其在收到通知函7日内付清尾款。上述通知送达后，被告仍未按通知要求的期限履行付款义务，直至2015年4月2日才付清全部购房款。就被告逾期付款违约行为，原告通过发律师函、通知函的形式，要求被告承担违约责任，向原告支付违约金，但被告拒不履行义务，迄今未向原告支付逾期付款违约金。综上，被告逾期付款的行为严重损害原告的合法权益，原告依照法律规定、合同约定要求被告支付相应的违约金。为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。 宝瞻公司辩称，一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第4.5条，存在免除原告的责任，排除被告主要权利的情形，属于法律规定的无效格式条款，原告无权据此要求被告支付违约金。二、被告从未收到原告发出的要求被告支付剩余购房款的付款通知，原告要求被告支付违约金依据不足。三、被告已按约定提交了办理银行按揭贷款所需的所有材料，但银行放贷时间并非被告所能控制，原告将银行迟延放款的过错归责于被告显然错误。四、退一步讲，若原告关于逾期付款违约金的主张成立，原告主张的违约金存在约定过高的情形，依法应予以调整。1、本案违约金的起算点计算错误，应自2014年12月13日起算。根据补充协议第4.5条及18.1条约定，买受人应在出卖人通知送达之日起7日内付清全部房款，特快专递自投递之日起的第3日即视为送达。结合原告提交的证据特快专递邮寄单看，原告于2014年12月2日投递催办贷款的通知函，若法院认定该通知书就是付款通知书，根据上述合同约定，至2014年12月5日视为通知送达被告，通知送达之日起七日即至2014年12月12日前付清全款都不构成违约，因此，本案逾期付款违约金起算点应自2014年12月13日起算，至原告取得按揭贷款之日前一日即2015年4月1日止，共计109天。2、原告主张的违约金过高，应按照2014年银行同期同类贷款年利率5.6%的标准计算违约金。如前所述，鉴于银行按揭贷款迟延并非被告的原因所致，被告对原告的损失发生并没有过错，因此，即便原告的主张成立，其主张的违约金也过高，应予调整。况且，原告实际已于2015年4月2日取得本案讼争合同的所有按揭款，原告其实上并不存在所谓的损失，即便有损失，最多也是利息部分的损失，应按照2014年银行同期同类贷款年利率5.6%的标准计算，原告主张按照日万分之三的标准计算违约金明显偏高，依法应当予以调整。综上，原告要求被告承担逾期付款违约金的诉讼请求无事实和法律依据，且假设法院认定被告构成违约，原告主张的违约金存在约定过高的情形，依法应予以调整。请求贵院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年7月17日，宝瞻公司就购买翔安企业总部会馆启动示范区5#地块20#楼事宜，与坤煌公司签订了合同号03163591《厦门市商品房买卖合同》及其《补充协议》。该合同第六条付款方式及期限约定：宝瞻公司签订合同前支付全部购房款的50%，计5630000元，于合同签订后当日内按按揭银行要求提供完整的按揭贷款申办材料供银行审核，并按银行要求的时限前往银行办理按揭贷款所有手续。合同第二十条文书送达约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址。合同还约定其他事项。该补充协议第4.5条约定：买受人（宝瞻公司）在按揭付款方式下，如无法办理按揭手续的（无论何种原因，包括但不限于买受人的资信原因、买受人未按时提供按揭资料、买受人未按时补足首付款、买受人未按时办理该商品房抵押登记、预告登记手续、国家政策调整等），或未能在合同签订之日起120日内发放按揭款的，则买受人应在出卖人（坤煌公司）通知送达之日起7日内付清全部房款，否则视为买受人逾期付款，买受人承担本协议第4.9条约定的逾期付款违约责任。补充协议第4.9条约定：买受人如未按原合同约定的时间付款，逾期付款在30日内（含30日），自原合同规定的应付款期限之第二日起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同；…出卖人不解除合同的，合同继续履行；自原合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。补充协议第18.1条约定：原合同及本协议所指通知或告知均采用书面形式并通过挂号信、邮局特快专递及本地报纸公告中的任一种方式。......特快专递自投递之日起的第3日即视为送达。补充协议还约定其他事项。 2014年7月25日，案涉房产取得《商品房买卖合同备案证明》。 合同及补充协议签订后，宝瞻公司按合同约定申请按揭贷款，但按揭银行并未于合同签订之日起120日即2014年11月14日前发放按揭款5630000元。坤煌公司遂于2014年12月2日向宝瞻公司寄出2014年10月20日制作的《催告函》和2014年11月17日制作的《通知函》，该《通知函》通知宝瞻公司已超过银行按揭款发放时间，宝瞻公司应在通知送达之日起7日内付清全部房款。宝瞻公司确认有收到2014年12月2日寄出的《催告函》、《通知函》，但未确认收到时间，要求按补充协议第18.1条约定确认送达时间。 2015年4月2日，银行发放按揭款，宝瞻公司才付清全部购房款。因宝瞻公司逾期付款，坤煌公司通过发《律师函》、《通知函》的形式，要求宝瞻公司承担违约责任，向坤煌公司支付违约金。 上述事实，有坤煌公司、宝瞻公司陈述在案的法庭笔录及坤煌公司提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《催告函》、《通知函》、《律师函》及快递底单，宝瞻公司提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房买卖合同备案证明》予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。 本院认为，坤煌公司与宝瞻公司之间签订的《厦门市商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同、补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。宝瞻公司辩称该补充协议第4.5条属于法律规定的无效格式条款，因证据不足，本院不予采信。 宝瞻公司未在合同及补充协议约定时间内付清全部购房款，已构成违约，故坤煌公司诉求宝瞻公司支付逾期付款违约金，本院予以支持，但坤煌公司主张违约金的起算点计算有误，本院予以纠正。宝瞻公司辩称违约金应从2014年12月13日起算，符合补充协议第4.5条及18.1条约定，即买受人应在出卖人通知送达之日起7日内付清全部房款，特快专递自投递之日起的第3日即视为送达。本案坤煌公司于2014年12月2日特快专递投递通知函，至2014年12月5日视为通知送达，通知送达之日起七日即至2014年12月12日前付清全款都不构成违约。故宝瞻公司该辩称本院予以支持。因此，宝瞻公司应向坤煌公司支付逾期付款违约金185790元（以逾期付款总金额5630000元为基数，按日万分之三计算，自合同规定的应付款期限之第二日，即2014年12月13日起计至实际全额支付应付款之日即2015年4月2日止，计110天）。宝瞻公司辩称违约金过高，应按年利率5.6%的标准计算违约金，因与事实不符，且证据不足，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、厦门宝瞻商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门坤煌房地产开发有限公司支付逾期付款违约金185790元； 二、驳回厦门坤煌房地产开发有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4847元，减半收取计2423.5元，由厦门坤煌房地产开发有限公司负担519.5元，由厦门宝瞻商贸有限公司负担1904元，款均限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘友国 二〇一八年六月二十五日 代书记员 吴佳伟 附：本案所适用的法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ________________________________________ 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。