河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初9276号原告刘帅奇，男，汉族，1988年7月10日出生，住河南省扶沟县。委托代理人崔会英，河南聚邦律师事务所律师。委托代理人周诺，河南聚邦律师事务所实习律师。被告河南长实置业有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路********，统一社会信用代码：91410100053387982E。法定代表人张帆，总经理。委托代理人张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托代理人刘胜，河南恪法律师事务所律师。原告刘帅奇诉被告河南长实置业有限公司（以下简称长实置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘帅奇的委托代理人崔会英、被告河南长实置业有限公司委托代理人张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于郑州经济技术开发区第八大街以西、经北六路以南的2幢601号房产一套出售给原告，同时约定了交房条件和期限，以及办理产权初始登记被告提交资料的期限，如有违约，每日按总房款的0.01%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告未按约定交付房产及提交办理产权初始登记的资料，已构成违约，故原告为了维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、被告立即向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记资料并办理房屋权属初始登记；2、被告向原告支付逾期交房违约金27245.74元（按每日35.0653元的标准，自2015年12月2日起暂计算至2018年1月17日，其后继续计算至被告按合同约定交房之日止）；3、被告向原告支付逾期报送房屋初始登记资料的违约金25141.82元（按每日35.0653元的标准，自2016年2月2日起暂计算至2018年1月17日，其后继续计算至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一.原告要求被告办理房屋权属登记及办理房屋所有权证书的诉请没有事实及法律依据。被告已经按照《商品房买卖合同》约定将房屋交付给原告，原告无权要求被告承担逾期交房违约金；二.原告要求逾期交房违约金与要求逾期办证（办理初始登记）违约金自相矛盾，法院应当依法予以驳回。《商品房买卖合同》明确约定，办理产权初始登记时间为房屋交付使用后60日，那么要求逾期办理初始登记违约金的时间应为房屋交付使用后60日。如果原告主张逾期交房违约金，说明原告承认房屋未交付，那么还未达到逾期办理产权初始登记的条件，诉请要求逾期办理初始登记的违约金就没有存在的基础。反之亦然，如果原告要求逾期办理初始登记的违约金，那么说明原告认可房屋交付的事实，则不能逾期交房违约金。综上，原告同时要求逾期交房违约金与逾期办理初始登记违约金自相矛盾；三.原告有先履行完毕支付购房款的义务，原告未按《商品房买卖合同》约定按时付款，被告长实公司不应当支付原告迟延付款期间的违约金，且根据合同约定，原告逾期付款应当向被告支付违约金。两者违约金应当互相抵消；四.被告已经按照《商品房买卖合同》约定，将涉案房屋交付原告，且原告已将涉案房屋托管给第三方，已收取租金实际获利，被告未办理初始登记的行为并未给原告造成任何实际损失，基于违约金为补偿性质的规定，被告不应当承担因此产生的违约责任。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：一、原被告双方于2015年6月22日签订的《商品房买卖合同》一份。证明：1.双方的权利义务关系；2.根据合同第三条、第八条、第九条，原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××号房××套，约定被告应于2015年12月1日前将符合条件的前述房屋交给原告（该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第14条约定内容已完成，前期物业管理已经实施），逾期每日按已交付房价款的万分之一向原告支付违约金；3.根据合同附件四第六条：产权初始登记被告应当在2016年2月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01％违约金；4.根据合同附件四第三条：贷款银行系被告指定银行。二、被告于2015年7月6日出具的收首付款发票一张、2015年6月22日维修基金一张、2015年6月15日购房定金收据一张、2015年6月22日被告代收产权登记费收据一张、2016年10月10日收房款的发票一张，证明：原告依约缴纳了购房款，并向被告缴纳了贷款的中介费及其他各种贷款所需的费用，原告按约定交款，但被告出具发票时间比较滞后，因被告的原因致使贷款2015年11月29日才发放。被告质证称：对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，被告已按照合同约定将涉案房屋交付给原告，不存在逾期交房的违约行为；合同附件四第三条系原被告双方对贷款事项的约定条款，并不能证明贷款银行系被告制定银行；该证据第八条第二款、附件四第八条的约定恰证明原告有按照合同约定付款的义务，若违约，应向被告承担日万分之一的违约责任；对证据二的质证意见：真实性无异议，但对证明目的有异议，首付款发票及刷卡小票、尾款发票恰能证明原告并未按照合同约定及时付款，存在逾期付款的违约行为，对其他被告代收款项的证据说明该款项并非被告收取，只是代为中介机构收取，该些款项已转交给中介公司用于办理原告各项事项及证照；原告贷款发放逾期与被告无关，按揭贷款的办理系按揭银行与原告本人联系，被告并未参与，贷款发放系按揭银行按照银行规定贷款流程结合原告本人各项情况决定，若按揭贷款发放时间不及时，也系银行放款慢或原告本人自身原因，与被告无关。经本院审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：第一组证据：《房屋托管意向协议》一份、原告收取租金的银行转账明细单一份。证明：1.被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告使用，不存在逾期交房的违约情形。原告已将涉案房屋托管第三方待租，且已收取租金获利，不应当向被告主张逾期交房违约金。第二组证据：郑州市中级人民法院（2017）豫01民初10224号《民事判决书》一份。证明：被告已经符合交房条件的事实已经郑州市中院生效判决确认，原告将房屋托管给第三方的行为证明被告已按照合同约定交付房屋的，不存在违约交房的事实。原告质证称，对第一组证据的真实性无异议，但被告一直未实际向原告交付房屋，原告方至今未见到涉案房屋的钥匙，另外房屋的现状至今也不具备购房合同第八条及第十一条约定的交房条件。托管协议是原告购房时被告让原告一并签署的，并且因为房子不能按照约定交房，致使原告至今尚未取得房产证，必然会给原告造成损失，即便有租金的收入，也不能完全的弥补原告的损失，比如如果原告能按期取得产权证，那么可以进行银行贷款，进而使用款项产生其他收益，所以被告的证据不能证明其证明目的；对第二组证据的真实性无异议，但我国并非属于判例国家，并且涉案小区之前有众多业主向贵院起诉，法院作出的生效判决也已经认定被告的交付不符合合同的约定，其行为已经构成违约，应当支付违约金。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况查明事实如下：2015年6月22日，原告作为买受人与长实公司作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买长实公司所有的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××号成套住宅一套，建筑面积57.39平方米，金额350653元。2015年6月22日付款105653元，余下24.5万元以商业贷款方式于2015年7月6日支付。被告应当在2015年12月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成，前期物业管理已经实施，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；在原告未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，被告有权利推迟交付房屋；《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2016年2月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2.出卖人取得商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记办理方式：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。2015年6月15日，原告向被告交纳1万元定金，被告向原告出具收据。原告向被告缴纳房款后，被告于2015年7月6日为原告开具105653元发票。2015年11月29日中国建设银行个人贷款支付凭证显示：借款人刘帅奇，借款金额245000元，收款人被告河南长实置业有限公司，借款人处由原告刘帅奇签字，并由中国建设银行盖章，被告于2016年10月10日开具增值税发票。该系列案经庭审询问，被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案、登记。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告向原告交房的时间为2015年12月1日，约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成，前期物业管理已经实施”，同时约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从原告提供的证据中可以认定被告长实置业收到全部房价款的日期为2015年11月29日，超过了约定的最后付款时间146日，根据合同约定被告应于2016年4月25日交付房屋。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但被告并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，不能构成有效交付，被告应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应于2016年4月25日向原告交付房屋，关于原告请求被告支付原告逾期交房的违约金27245.74元（按每日35.0653元的标准，自2015年12月2日起暂计算至2018年1月17日，其后继续计算至被告按合同约定交房之日止）的诉讼请求，因原告于2015年11月29日付清全部房款，该项诉请部分内容不符合合同约定，故逾期交房违约金应自2016年4月26日起算至实际取得竣工验收备案表止。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后60日（即2016年6月25日）前持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金，被告未按照合同约定的时间报送房屋产权初始登记材料且被告未提供证据证明材料报送及受理的时间，故被告应按总房款的0.01%向原告支付自2016年6月26日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止的违约金。原告主张要求被告立即向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属登记资料并办理房屋权属初始登记，经查被告庭审时称涉案房产的初始登记材料已经报送，尚未办理完毕，本院予以确定，因办理房屋权属初始登记系行政机关的职权范围，被告也负有协助办理义务，故对此本院据实支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南长实置业有限公司被告于本判决生效后三十日内向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记资料并协助原告刘帅奇办理涉案房屋的初始登记手续；二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款350653元为基数，按日0.01%向原告刘帅奇支付自2016年4月26日起算至被告河南长实置业有限公司实际取得《商品房竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金；三、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款350653元为基数，按日0.01%向原告刘帅奇支付自2016年6月26日起至被告河南长实置业有限公司报送房屋初始登记资料并由行政主管部门受理之日止的逾期初始登记违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，减半收取555元，由被告河南长实置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年六月二十六日书记员  樊丽霞