大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0213民初5422号原告：大连鑫城建筑工程有限公司。住所地：大连市甘井子区天洋路111—**。法定代表人：王克帅，系该公司总经理。委托代理人：王威，系辽宁中和律师事务所律师。委托代理人：张明东，系辽宁中和律师事务所律师。被告：大连顺德房地产开发有限公司。住所地：大连保税区亮甲店街道亮甲村。法定代表人：王俊先，系该公司董事长。委托代理人：房兆骞，系辽宁智库律师事务所律师。委托代理人：陈琳，系辽宁智库律师事务所律师。原告大连鑫城建筑工程有限公司与被告大连顺德房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院作出（2016）辽0213民初字第235号民事判决书。原告大连鑫城建筑工程有限公司提出上诉，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终6298号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张明东、被告的委托代理人房兆骞和陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认我公司与被告的房屋抵债协议书（7份）有效，确认协议书中位于大连市保税区房屋归原告所有，被告履行过户手续。2、被告承担诉讼费。事实与理由：2010年我公司承建被告公司开发的位于大连保税区裕景家园建设工程。从2010年4月26日开始，我公司与被告陆续签订多份《房屋抵款协议书》，由被告用裕景家园住宅抵顶应付我方工程款。协议签订后，被告将房屋交付给我公司占有使用至今。部分抵顶的商品房，被告已经按照抵顶协议的约定履行了过户手续。但被告尚有诉请的26套房屋未按合同办理房屋过户手续。我公司与被告签订的抵款协议书系双方真实意思表示，应合法有效。以房抵款的前提是双方对欠付工程款数额已经进行了确认，且被告已经实际交付案涉房屋，被告应按约履行协助办理过户的义务。故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：我公司已超额支付原告工程款，且工程款支付方式由我方以房屋垫付变更为垫付农民工工资，原告无权要求我方继续履行以房抵款协议。根据最高人民法院关于以房抵贷协议的规定，双方没有实际履行。在案涉房屋并没有交付的情况下，原告以三份抵房协议为依据的诉请不应该支持。我公司从没有将案涉房屋交付给原告，即便原告持有案涉房屋的钥匙也不发生交付的法律效力。案涉26套房屋中，裕华园3—504已抵付给付春杰，裕华园2公建6（原2-3-1）已经完成了抵付，原告无权要求该两套房屋归其所有。经审理查明：原告大连鑫城建筑工程有限公司于2009年始承建被告大连顺德房地产开发有限公司开发的位于大连保税区的裕景家园建设工程。原、被告于2010年4月26日签订房屋抵款协议书一份，约定被告将裕景家园共59户住宅抵顶其欠原告的工程款。抵顶的房屋中，10号楼-15号楼的19户住宅建筑面积1102.4平方米，单价执行3288元∕平米和3388元∕平米两种。31号楼住宅的40户（包括本案原告诉请确认的31#1-102、31#1-201、31#1-202、31#1-204、31#1-301、31#1-401、31#1-402、31#1-404、31#1-501、31#1-601、31#1-701、31#1-702、31#1-703、31#1-704、31#1-801、31#1-901、31#1-902、31#1-903、31#1-1001、31#1-1002共20套住宅），住宅建筑面积约2832.3平方米，单价执行均价4050元∕平米（所抵商品房具体面积最终执行房屋测绘公司出具的测绘面积）。以上住宅抵顶的工程款约人民币14912746元（具体以测绘后的实际面积计算）。原、被告于2010年9月20日签订房屋抵款协议书一份，被告将包括案涉裕华园1号楼3-504、裕华园2号楼3-1-1号公建、裕景家园17-3-202等住宅共7套抵顶其欠付原告的工程款，该7套房屋共计3124089元（具体面积以测绘后的实际面积计算）。协议书约定，裕华园1号楼3-504号楼房为二手房，办理过户所需费用由买房负担。原、被告和大连四海建设工程有限公司签订房屋抵款协议书，被告将裕景家园18号楼公建1、公建2、公建3和18号楼2-304四套住宅抵顶工程款，抵顶工程款数额总计为10845010元。该协议没有注明签订日期。原、被告另外签订了房屋抵款协议书四份，其中两份的签订日期分别为2010年10月15日和2010年10月21日，另外两份没有注明签订日期。该四份协议书中约定被告将裕景家园的住宅四套、裕华园的住宅四套和教师公寓的公建一套抵顶其欠原告的工程款。2011年10月11日，在保税区管委会的主持下，原告法定代表人何广海、被告法定代表人王俊先以及多位行政部门负责人员参加了关于解决原告拖欠农民工工资案件第三次协调会议，并签署了会议纪要。会议纪要中载明，用于支付拖欠农民工工资的资金来源：一是被告作为工程款先期抵给原告的房产（详见附件），总价值1400余万元，由管委会监管，被告负责回购变现并先行垫付用于支付拖欠农民工工资；二是被告于2011年9月23日、26日支付给原告的共计800万元，由管委会监管，均用于发放拖欠农民工工资，原告不得以任何理由支配或挪用。总计用于支付农民工工资的款额为上述两部分款额之和2200余万元。会议纪要的附件列明被告抵给原告的房产包括裕景家园18#公建1和原告本案中要求法院确认的裕景家园的24套房产，共计25套房产。另查，2015年8月21日，被告与案外人蔡帅新签订商品房买卖合同一份，将案涉房屋即位于裕华园2幢6号公建（原裕华园2号楼3-1-1）卖给蔡帅新。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋抵款协议书，被告提供的房屋买卖合同，本院调取的《关于解决大连鑫城建筑工程公司拖欠农民工工资案件第三次协调会议纪要》及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案中，被告与原告签订了七份房屋抵款协议书，将包括案涉房产在内的多套房产抵顶给原告用以偿还其欠原告的工程款。上述协议的内容不违反法律法规强制性规定，应认定为有效。原告要求确认该七份房屋抵款协议书有效的诉请本院予以支持。本案争议的焦点系案涉房产的所有权是否归原告所有。被告辩称，工程款支付方式已由被告以房屋抵顶变更为垫付农民工工资，原告无权要求被告继续履行房屋抵款协议书。对此本院认为，根据本院于大连保税区劳动保障局监察大队调取的《关于解决大连鑫城建筑工程公司拖欠农民工工资案件第三次协调会议纪要》，原、被告的法定代表人在管委会的主持下达成协议，由被告负责回购案涉房产中位于裕景家园的24套房产进行变现并用于垫付原告拖欠农民工的工资。对此本院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原、被告签订的房屋抵款协议虽然有效，但双方未办理房屋变更登记手续，该24套房产的所有权尚未发生转移。在此情况下，会议纪要载明的原、被告所达成的一致意见可视为对原房屋抵款协议书内容的变更，将被告给付工程款的方式由房屋抵顶变更为垫付原告拖欠的农民工工资。被告的辩解意见本院予以采纳，原告要求确认该24套房产归原告所有并要求被告协助办理过户手续的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告要求确认的裕华园2幢6号（原2-3-1-1）公建和裕华园1号楼3-504号的房屋，因涉及案外人，应另案处理为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，判决如下：一、原告大连鑫城建筑工程有限公司、被告大连顺德房地产开发有限公司签订的七份房屋抵款协议书（其中四份协议书签订日期分别为2010年4月26日、2010年9月20日、2010年10月15日、2010年10月21日，另有三份协议书未注明签订日期）有效。二、驳回原告大连鑫城建筑工程有限公司请求确认位于大连市保税区的房屋归原告所有，被告大连顺德房地产开发有限公司履行过户手续的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交),由原告大连鑫城建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审 判 长  郑朝晖审 判 员  贵 馨人民陪审员  刘 娜二〇一八年六月十三日书 记 员  田美环