广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0204民初2244号 原告：广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司，住所地柳州市航一路1号6幢1层9号，统一社会信用代码：91450204571822278J。 负责人：匡奕青，经理。 委托代理人：吕宏科，广西九宇律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人：廖德娇，广西九宇律师事务所律师。 被告：吴明祝，女，1971年7月20日出生，汉族，住柳州市，（缺席） 原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司（以下简称瀚新物业）与被告吴明祝物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瀚新物业之委托代理人吕宏科到庭参加诉讼，被告吴明祝经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 原告瀚新物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所拖欠的2011年1月至2017年4月期间的物业服务费8436元、2014年9月专项维修费用分摊18元、2011年8月至2017年3月电梯用电分摊1329.1元、2011年8月至2017年3月二次加压费670.4元、2011年9月至2017年3月公共用水分摊35.6元、2011年8月至2017年3月公共照明用电分摊801.6元，违约金10000元（违约金计算：自2011年1月1日起暂计至2017年3月，之后违约金按每日5‰计算至清偿之日止），以上合计21290.7元；2、本案诉讼费用、公告费用、邮寄费用、房产档案查询费等涉案费用由被告负担。事实和理由：2010年12月31日原告的前身广西南宁宏祥物业服务有限公司（以下简称宏祥公司）与柳州望泰房地产开发有限公司（以下简称望泰公司）签订了《望泰-龙城华府前期物业服务合同》、《望泰-龙城华府物业管理委托管理协商备忘录》，望泰公司聘请宏祥公司从2011年1月1日起对龙城华府一二期进行前期物业管理，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等进行了约定。合同签订第二日宏祥公司接管物业。同年1月14日，宏祥公司变更为广西南宁瀚新物业服务有限公司。2011年9月22日，原告接受望泰公司委托，对龙城华府已建成的一二期进行物业管理，双方签订了《龙城华府前期物业服务合同》，合同对服务事项均进行了明确的约定。原告自接管物业后，一直按合同约定进行物业管理，但被告未能按时交纳物业费，被告的行为已严重影响了原告正常的工作开展。经原告多次催交未果，故诉至法院，望判如所请。 被告吴明祝经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告吴明祝系柳州市航一路“望泰-龙城华府x室业主，房屋建筑面积为112.12平方米。柳州望泰房地产开发有限公司于2010年12月30日与广西南宁宏祥物业服务有限公司签订《望泰-龙城华府前期物业服务合同》，双方约定服务内容为对于望泰-龙城华府的房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序；服务质量超过物业管理协会制定的三级标准，60%的指标达到二级标准。物业服务费为0.99元/月/平方米，按每次1个月计费交纳，业主或物业使用人应当在当月内履行交纳义务；合同期限从双方签字之日起至首届业主大会成立与选聘的物业企业实际接管之日止。2011年1月1日，宏祥物业进入小区开展物业服务。2011年1月14日，宏祥物业变更为瀚新物业。被告于2010年1月27日办理了房屋所有权证，之后未能按时交纳物业管理费用。原告进入小区开展物业服务以来，未能提供良好的物业服务，小区卫生环境比较脏乱，小区内建筑垃圾不及时处理，长期堆放，没有做到封闭式管理，存在安全隐患。原告主张专项维修费分摊费、电梯用电分摊费、二次加压费、公共用水分摊费、公共照明用电分摊费未能提供证据予以证实。 本院认为，原告与柳州望泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，原告主张要求被告交纳物业服务费，理由充分，本院应予支持。但原告在服务期间存在小区内服务不到位、小区卫生打扫不及时等问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告的收费标准，按其约定标准的75%计算。被告应向原告支付物业费为112.12×0.99×76×75%=6327元。原告主张要求被告支付专项维修费分摊费、电梯用电分摊费、二次加压费费、公共用水分摊费、公共照明用电分摊费，未能提供充分证据予以实，故对于上述请求本院不予支持。关于违约金一节，虽然合同中明确约定了逾期交纳物业费的违约责任，但因原告没有切实履行物业服务合同中约定的维护共用部位的环境卫生等相应义务，根据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，在物业服务企业存在违约的情况下，由于物业服务合同没有明确约定物业费中应如何扣减共用部位的环境卫生等相应费用，故被告不应支付逾期交纳物业费的违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、被告吴明祝支付原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司2011年1月至2017年4月期间的物业费6327元。 二、驳回原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司 其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费332元，公告费700元，合计1032元（原告已预交）由原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司负担233元，被告吴明祝负担799元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 俞 微 人民陪审员 杨 恂 人民陪审员 周祖广 二〇一八年六月一日 书 记 员 韦云潇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007