安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0803民初681号原告（反诉被告）：朱文球，男，1978年8月20日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：刘长林，安徽长江人律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏绍周，安徽长江人律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈红芬，女，1983年10月9日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人：杨全志，安庆市德宽法律服务所法律工作者。朱文球与陈红芬及陈红芬反诉朱文球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱文球及其委托诉讼代理人刘长林、苏绍周，陈红芬的委托诉讼代理人杨全志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱文球向本院提出诉讼请求：1、判令陈红芬继续履行租房协议；2、判令陈红芬在不履行协议期间承担房租及房屋装修分摊费用；3、判令陈红芬承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年2月27日，朱文球与陈红芬签订了租房协议，双方约定陈红芬将其名下的大观区华茂1958小区xxxxx室毛坯房出租给朱文球使用，租赁期限为五年，自2016年3月15日至2021年3月16日，前两年每月租金650元，后三年按市场价，租金年付。朱文球2016年按年支付7800租费后，再花去5万元钱对该房屋进行装潢；2017年、2018年朱文球按每月650元租金按约年付7800元租金，但陈红芬违背双方的约定，拒绝履行租赁协议，强行要求收回房屋，并单方面到电力部门对该房屋进行销户，使朱文球无法用电，不能正常使用出租房屋。朱文球与陈红芬租房协议系双方真实意思表示，租赁协议合法有效，应受法律保护维护其合法权益，特诉至法院。审理过程中，朱文球将第一项诉讼请求具体明确为判令被告陈红芬继续履行租房协议，后三年即从2018年3月17日至2021年3月15日的房租按市场价支付给被告陈红芬。陈红芬辩称，朱文球拒不按市场价格支付房租，导致双方合同无法履行，陈红芬至今没有收回房屋，朱文球一直在将房屋转租他人使用，其要求陈红芬支付房租、分摊装修没有事实依据。陈红芬要求朱文球交付房屋原因是基于朱文球没有支付房租，并不存在违约事实。陈红芬向本院提出反诉请求：1、判令陈红芬与朱文球解除租房协议，腾空房屋并恢复原状返还给陈红芬；2、判令朱文球承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年2月27日,陈红芬与朱文球订立房屋租赁协议,双方约定前两年月租金650元,后三年月租金按市场价,现承租房屋市场价为2000元左右,陈红芬多次与朱文球协商要求按市场价支付房租,朱文球拒不按约定市场价支付仍然坚持按650元支付,为此,陈红芬通知朱文球解除租赁协议,要求朱文球退回房屋。现朱文球不仅不退回房屋,反而向法院起诉陈红芬,要求陈红芬分摊装修费用,为维护陈红芬的合法权益,特依法提起诉讼。朱文球针对反诉答辩称，租赁合同是合法有效的，朱文球依约支付了三年的租金，按照每月650元的标准，陈红芬提出按照2000元出租该房屋没有事实依据。陈红芬要求解除租房协议，应当按照双方约定赔偿该房屋的装修费用5万元，和双方约定的五倍房租违约金3250元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱文球提交的同位置房屋租金价格材料系网上下载打印件，真实性不予认定；对陈红芬提交的《房屋租赁合同》、身份证、房产证的真实性当事人均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证；陈红芬提交的58同城租金价格材料系网上下载打印件，真实性不予认定。根据认定的证据及当事人陈述，查明以下事实：2016年2月27日朱文球与陈红芬签订了《房屋租赁合同》，合同约定：陈红芬将其名下的大观区华茂1958小区xxxx室房屋出租给朱文球使用；租赁期限为一年，自2016年3月15日起至2017年3月16日止；租金每月650元，按12个月为一期支付，第一期租金于2016年3月15日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前；租赁期限内，朱文球对房屋进行简单装修,须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；违约金数额为月租金的五倍；若陈红芬违约，朱文球已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则陈红芬需承担违约责任外，还需支付朱文球装修、添附补偿费，数额以朱文球出示的相关付款凭证为准。若朱文球违约，且已经按合同约定对房屋进行装修、添附的，则朱文球需承担违约责任外，朱文球对该房屋的装修、添附无偿赠与陈红芬。朱文球与陈红芬在《房屋租赁合同》尾页上加注“房租期五年，头两年每月650元，年付，后三年按市场价”。2016年3月15日至2018年3月16日两年的房租，朱文球已按每年7800元（650元×12个月）的标准全部支付给了陈红芬。2018年朱文球又支付了7800元给陈红芬，其中的5000元系保证金，剩余2800元系2018年3月17日至2019年3月16日的部分租金。另查明，陈红芬出租给朱文球的华茂1958项目A区xxxx室房屋建筑面积为90.21平方米。2016年双方交付房屋时，房屋为水泥地面，屋内没有门窗，家俱、电器均没有。庭审中，双方同意由法庭就同小区、同类型房屋的出租价格向华茂物业部门询价。华茂物业回复:涉案房屋同地段同类型毛坯房屋每月租金700-800元左右，精装修房屋每月租金1000元左右，所有家电、家俱齐全的每月租金1500元左右。本院认为，陈红芬与朱文球签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方约定房租期五年，且陈红芬已收取朱文球前两年的全部租金及第三年的部分租金,故朱文球要求陈红芬继续履行租房协议的诉讼请求，予以支持；对陈红芬反诉要求与朱文球解除租房协议、腾空房屋并恢复原状返还房屋的诉讼请求，不予支持。涉案房屋自2018年3月17日至2021年3月15日的市场租赁价格，朱文球自愿按每月1200元标准支付，结合向物业部门的询价情况，予以认可。朱文球要求陈红芬在不履行协议期间承担房租及房屋装修分摊费用，但未提供相应证据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈红芬与原告（反诉被告）朱文球2016年2月27日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、原告（反诉被告）朱文球自2018年3月17日至2021年3月15日按每月1200元支付房租给被告（反诉原告）陈红芬[朱文球已支付的2800元应予扣除]；三、驳回原告（反诉被告）朱文球的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈红芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元，由原告（反诉被告）朱文球负担50元、被告（反诉原告）陈红芬负担50元；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）陈红芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  杜梅琴审 判 员  胡 艳人民陪审员  江生根二〇一八年六月三十日书 记 员  江 苏附本案所适用相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。