广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终1619号 上诉人（原审原告）：张生洪，男，1969年8月15日出生，汉族，燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司职工，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙彩银，广西嘉宸律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区中隐路**，统一社会信用代码：91450302552296735F。 法定代表人：刘海峰，该公司总经理。 上诉人张生洪因与被上诉人桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2017）桂0302民初1014号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张生洪的委托诉讼代理人莫军勇、龙彩银，被上诉人城投公司的法定代表人刘海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张生洪上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判被上诉人继续履行合同将为上诉人办理房屋权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，代上诉人办理房屋产权证书；三、依法改判被上诉人支付逾期办理房地产权属证书违约金48595.2元（从2015年4月30日起暂计至2017年4月30日、按安置房面积以每月每平方米16元计算，此后继续按照前述标准计算至房屋权属证书办到上诉人名下为止）；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、依法、依约被上诉人应立即将为上诉人办理房屋权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，代上诉人办理房屋产权证书。（一）被上诉人征收、拆迁的系上诉人具有完整产权的房屋，被上诉人置换交付给上诉人的应是具有完整产权的房屋，则被上诉人应代上诉人办理房屋产权证书。（二）依据双方所签订的协议第七条第2款的约定，被上诉人应当在安置房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记所需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。（三）依据《建筑法》、《房地产管理法》相关规定，房地产开发企业应当在经验收合格后且符合交付使用法定条件后，可以将房屋交付给买受人。也就是说只有作为房地产开发企业的被上诉人将验收合格等办理房屋权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案后，被上诉人才可以将本案涉案房屋交付给上诉人。（四）依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，上诉人办理房屋产权证书的，被上诉人应提供必要的证明文件，证明文件即办理房屋权属登记需由被上诉人提供的资料。二、上诉人主张的逾期办证违约金依法应当得到支持。（一）应当按照交付上诉人的安置房面积计算违约金。本案的合同标的物为现有安置房，双方协议约定是安置房而不是被拆迁的房屋。上诉人已经用现金或原被拆迁房屋的其他应补偿款项补足了安置房与拆迁房差额面积的房款。《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第30条第（二）项是针对如何计算补偿费用的，所以使用拆迁房面积计算。本案是计算违约金而不是计算安置补偿费用，且约定的只是违约金计算标准，并未约定参照拆迁房屋面积计算违约金。（二）应当按照每平方米16元的单价计算违约金。1、依据协议第七条第2款约定，被上诉人违约可参照《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第30条第（二）项计算违约金。据此，上诉人可以主张“自逾期之月起按150%”支付违约金。依据公平原则，上诉人主张按照每平方米16元的单价计算违约金应当得到支持。2、本案涉案房屋用地指标、规划、建设等一系列政府文件均载明，涉案房屋为安置房。双方签订的协议指向的标的是安置房不是周转房。（三）被上诉人已支付的安置补助费不应抵扣应支付的违约金。上诉人领取的安置补助费即为被上诉人不符合交付条件情况下而支付的安置补助费，非逾期办证违约金。安置补助费用与本案的违约金性质不同，不能直接抵扣。 被上诉人城投公司辩称：一、被上诉人一直在为上诉人办理房屋权属证书，被上诉人已经尽到相应的协助义务并仍在努力办理当中，被上诉人不认可上诉人关于违约金的计算标准，计算标准应为：被征收房屋面积×8元/㎡×逾期时间（以交钥匙时间或有证据证明交房时间为准）；二、诉讼费应由法院依法裁决。 原告向一审法院起诉请求：一、被告立即为原告办理房屋权属证书；二、被告支付逾期交付房屋权属证书的违约金（违约金计算：从2015年4月30日起暂计至2017年4月30日，按原告房屋建筑面积126.55㎡×16元×24个月=48595.2元，此后继续按照前述标准计算至被告交付房屋权属证书之日止）；三、被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月24日，被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《征收补偿安置房屋协议书（产权调换）》（以下简称：协议书），约定：甲方用琴潭组团A23地块9栋1单元2楼1号，建筑面积为126.55㎡，套内面积为106.06㎡的安置房与乙方所有的建筑面积为56.02㎡房屋进行产权调换。安置房屋面积以办理房产证的测绘面积为准；经评估，乙方房屋补偿价格砖混3500元/㎡；面积确认及面积差异处理：甲方用安置房中的56.02㎡与乙方被征收房屋的有效建筑面积56.02㎡以1:1的比例进行产权置换，双方互不补差价。安置房公摊面积20.49㎡无须乙方负担。甲方规划建设安置房面积超过乙方被拆房屋有效面积部分20㎡内（含20㎡），由乙方按1800元/㎡向甲方补差；超过20㎡以上部分按6000元/㎡有乙方向甲方补差；一般过渡期为24个月。乙方自找过渡房的面积部分，甲方按规定付给乙方搬迁补助费、停产停业补助费、临时安置补助费。住宅临时安置补助费按每月每平方米16元计算，每三个月结算一次；安置房验收交付使用后，应由甲方在一年内统一办理房产证、土地使用证交付给乙方；乙方付清房屋价款后，方能领取房屋及办理所有权证；违约责任：1.甲方延长过渡期限的，按《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十条第（二）款执行。2.甲方应当在安置房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如甲方的责任，乙方不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，双方同意下列意见处理：“视为甲方房屋未交付使用，按本协议违约责任第1条执行”；等等。 2014年7月9日，原告向被告支付安置房屋面积补差款157356元。被告将琴潭组团A23地块9栋1单元2楼1号房交付原告。之后，被告以“A23地块2015年12月前临时安置补助费”名义支付5118元给原告，该笔款项计算标准是以每月每平方米16元，从2015年7月9日起按被征收房屋面积计算至2015年12月31日。2014年12月27日，原告向桂林市悦城物业服务有限公司交纳2014年12月份物业费127元。 一审法院认为：原告与被告城投公司签订的协议书系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行自己的义务。该案的争议焦点：一、关于被告城投公司是否构成违约的问题；二、违约金如何计算。 一、关于被告城投公司是否构成违约的问题。 被告已经将安置房屋交付给原告，原告要求被告按照协议约定的时间给付安置房屋的房产证和土地使用证。因为办证的主体不是被告，根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”的规定，办证主体应是不动产登记机构。被告依法应当履行的是办证的协助义务，所以双方在协议书第五条第5点约定“被告应在安置房验收交付使用后一年内统一办理房产证、土地使用证交付原告。”应当视为被告城投公司依法应在房屋交付后一年内履行协助办理产权登记手续的义务，被告至今未履行完毕，应属违约。故该院依法判决被告履行协助原告办理房屋不动产权属登记手续。 二、关于违约金的计算问题。 被告城投公司至今未履行完毕协助办理产权登记手续的义务，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准，主要存在三个问题：一是以被征收房屋亦或是安置房屋面积计算的问题；二是单价标准问题；三是违约金起算时间的问题。 （一）关于面积的问题 按照协议书约定，被告未按约定办证则按协议书第七条第一款延长过渡期限的处理方式来处理，即按《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（以下简称：《暂行办法》）第三十条第（二）款的计算标准。《暂行办法》中涉及补偿费用计算标准皆以被征收房屋面积来计算，故适用该《暂行办法》计算则应以被征收房屋面积来计算。原告主张按安置房面积计算没有合同依据，故违约金应按被征收房屋面积计算。 （二）关于单价的问题 根据协议书约定，逾期办证违约金参照临时安置费计算方法予以给付，而根据《暂行办法》的规定临时安置费根据自行安排临时安置房、征收部门提供周转房、货币补偿三种情形，分成不同的计算方式。鉴于被告已经将房屋交付给原告使用，且原告无需对房屋的居住另行开支或者另行寻找周转房，采用视为提供周转房的情形计算违约金更符合公平原则。故，对原告主张每月每平方米16元的标准计算违约金，该院不予支持，应按照每月每平方米8元的计算标准计算违约金。 （三）关于违约金起算时间的问题 原告主张交房时间为2014年4月30日，违约时间从2015年4月30日开始，而被告提交的证据“红岭一组3-6栋安置A23地块2015年12月前临时安置补助费发放明细表”中载明的交房时间为“2014.7.9”。该院认为，原告主张的交房时间无证据予以证明，且2014年7月9日为原告补差价之日，《协议书》约定付清房屋价款后才能领取房屋，故交房时间应为2014年7月9日，被告证据证明的违约金起算时间2015年7月9日，符合合同约定，该院予以采纳。 综上，被告支付原告违约金计算方式应为被征收房屋面积56.02㎡×8元/㎡×违约时间。 另，被告发放给原告的名为临时安置补助费的费用，庭审中被告陈述该费用实际就是逾期办证违约金。该院认为，从当时安置房屋已经实际交付使用和该款项的发放起算时间来看，应认定此笔款项为逾期办证违约金。现被告抗辩该笔款项应从被告应给付原告的违约金中予以扣减，符合法律规定，该院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司协助原告张生洪办理桂林市秀峰区琴潭组团A23地块9栋1单元2楼1号房屋的不动产权证书；二、被告桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司向原告张生洪支付逾期办证违约金（违约金计算：以被征收房屋面积56.02㎡为基数，自2015年7月9日起按每月每平方米8元计至不动产权证书登记至原告名下之日止，并扣减已支付的违约金5118元）。该案案件受理费1015元（原告已预交508元），由原告张生洪负担508元，由被告桂林市城市建设投资有限责任公司负担507元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人城投公司自愿签订的《征收补偿安置房屋协议书（产权调换）》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性的规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。本案的争议焦点有二个，一、一审判决被上诉人协助办理房产权属证书是否妥当；二、违约金的计算是否合理。 关于焦点一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”的规定，办证主体应是不动产登记机构。不动产登记机构，是指直辖市、市、县人民政府不动产主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。根据上述规定，县级以上地方不动产管理部门是办理房屋产权证书的主管部门。被上诉人作为开发建设单位，对办理房屋产权证书负有协助义务。被上诉人作为企业，无办理房屋产权证书的职能，上诉人要求被上诉人立即为其办理房屋产权证书，于法无据，本院不予支持。一审法院判决被上诉人履行协助办证义务并无不当，本院予以维持。 关于焦点二，本院认为，双方协议约定逾期办证违约金参照临时安置费计算方法予以给付，《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定的临时安置费均以被征收房屋面积计算，上诉人主张按安置房面积计算缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定临时安置费的计算分为自行安排临时安置房、征收部门提供周转房、货币补偿三种形式。选择产权调换且自行安排临时安置住房，非被征收人责任延长临时安置期限的，自逾期之月起按150%支付临时安置费；选择产权调换且需房屋征收部门提供周转房，非被征收人责任延长临时安置期限的，自逾期之月起支付50%临时安置费。被上诉人已将房屋交付上诉人，上诉人显然不符合前述自找过渡房的情形，故，一审法院比照房屋征收部门提供周转房的规定处理并无不当。同时，被上诉人交房后已无义务再支付安置补助费，其仍以安置补助费用的形式打款给上诉人实为违约补偿，一审定性为逾期办证违约金并作相应扣减是正确的，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1015元，由上诉人张生洪负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁春弟 审判员  邹国良 审判员  李 艳 二〇一八年六月二十一日 法官助理樊睿 书记员刘文静