上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初38917号原告：杨素兰，女，1989年10月18日出生，汉族，户籍地福建省南安市。委托诉讼代理人：卫魁，上海恒杰律师事务所律师。被告：吴双红，女，1980年4月2日出生，汉族，户籍地福建省南安市。被告：黄国泉，男，1979年9月25日生，汉族，户籍地福建省南安市。原告杨素兰与被告吴双红、黄国泉及第三人上海中海海怡房产有限公司、江苏银行股份有限公司上海南汇支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，于同年6月14日公开开庭进行了审理。后本案依法转为适用普通程序，由审判员许根华和人民陪审员顾凤瑾、张琳组成合议庭，于2018年1月25日、6月7日公开开庭进行了审理。原告杨素兰及其原委托诉讼代理人龚桂华到庭参加第一次的庭审，原告杨素兰的委托诉讼代理人卫魁到庭参加第二次、第三次的庭审。被告吴双红、黄国泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，原告杨素兰申请撤回对第三人上海中海海怡房产有限公司、江苏银行股份有限公司上海南汇支行的起诉，本院已依法裁定予以准许。审理中，本院依法作出(2017)沪0115民初38917号民事裁定，查封被告吴双红名下的上海市浦东新区秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房产。本案现已审理终结。原告杨素兰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的编号为XXXXXXX的《房屋买卖居间协议》中关于房屋买卖的相关约定；2、判令两被告返还原告已支付的购房款人民币220万元及利息(以购房款的每日万分之五为计算标准，自每笔购房款支付之日起至两被告实际清偿之日止的利息)；3、判令两被告向原告支付因违约造成的房价损失225万元及装修损失5万元。事实和理由：原告与被告吴双红、黄国泉及案外人共某签订了编号为XXXXXXX的《房屋买卖居间协议》，约定吴双红、黄国泉将位于上海市浦东新区秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房产及141号车位(以下至判决主文前简称涉案房屋)出售给原告，总价250万元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款220万元，但两被告未按约与原告签订房地产买卖合同，也未按约涤除涉案房屋上的抵押权。两被告的行为具有恶意，构成根本违约，导致合同目的无法实现，故原告提起诉讼。被告吴双红、黄国泉未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：被告吴双红、黄国泉系夫妻。涉案房屋的开发商为上海中海海怡房产有限公司，预告登记(预购房屋)权利人为吴双红，预告登记日期为2011年12月13日。涉案房屋于2012年2月16日设定抵押权，抵押权人为江苏银行股份有限公司上海南汇支行，债权数额为102万元，债务履行期限为自2012年2月13日起至2032年2月13日止，该抵押登记至2017年5月16日时仍存在。2015年11月19日，就原告杨素兰向被告吴双红购买涉案房屋事宜，原告(乙方)、吴双红(甲方，被告黄国泉为甲方的代理人)、案外人上海家标堂房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》(编号XXXXXXX)，约定：涉案房屋的转让价格为250万元；乙方应于签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》及办理公证手续前向甲方支付首期房价款150万元，即乙方应于本协议签订之日支付50万元、2015年11月25日支付50万元、2016年1月1日支付50万元。甲方应当将房价款优先用于清偿抵押贷款，并在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹；第二期房价款100万元以贷款方式支付，乙方应于签订示范合同后7日内向银行申请贷款；双方应当在2016年3月8日按照本协议约定的买卖条件签订示范合同，在2016年4月20日前办理过户手续；一方未按本协议履行义务，经另一方书面催告后仍未履行的，视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，也可以单方解除本协议并要求违约方支付总房价20%的违约金。2015年11月19日至2016年4月1日期间，原告共计支付吴双红购房款220万元(2015年11月19日50万元、11月25日50万元、12月15日10万元、12月22日20万元及2016年1月5日20万元、3月9日10万元、3月28日20万元、4月1日40万元)。2015年12月起，原告居住使用涉案房屋。经本院委托，上海科东房地产土地估价有限公司对涉案房屋的价值进行了估价，于2018年5月18日作出《房地产估价报告》，估价结论为：以2018年3月5日为价值时点，涉案房屋的价值为475万元(房屋457万元、车位18万元)。原告为此支出评估费12,900元。以上事实，由当事人陈述，涉案房屋的不动产登记材料、预告登记材料、《上海市商品房预售合同》，涉案《房地产买卖居间协议》、承诺书、工商银行汇款凭证、收款收据、本院(2016)沪0115民初52054号案件材料、结婚证、交金记录、银行户名、卡号信息、物业、水电、停车服务等费用发票、网购订单、快递回单等证据证实。本院认为，涉案《房地产买卖居间协议》虽由原告杨素兰与被告黄国泉签署，但被告吴双红收取了原告支付的购房款，结合吴双红、黄国泉系夫妻，黄国泉以吴双红的代理人身份签署上述协议，吴双红、黄国泉在本院(2016)沪0115民初52054号案件中确认出售涉案房屋，涉案房屋在签订上述协议后已经交付给原告居住使用的情况，可以认定上述协议系原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故上述协议合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应履行各自的义务。原告在2016年1月5日前已付购房款150万元，至今已付购房款220万元，故原告基本履行了支付购房款的义务。根据协议约定，被告应当将所收房款优先用于清偿涉案房屋上的抵押贷款，在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由被告自筹，但至2017年5月16日涉案房屋上仍存在涉案抵押登记，故认定被告未按约履行解除抵押登记的义务，构成违约。因此，原告要求解除上述协议中的原、被告买卖涉案房屋的约定并要求被告返还房款，具有事实和法律依据，本院予以支持。由于上述解除的原因为被告单方违约，具有重大过错，且在上述协议签订至解除期间涉案房屋的价格发生了较大的增长，故被告应当承担赔偿原告合理损失的违约责任。根据涉案估价结论，结合房款支付等实际情况，酌定由被告赔偿原告损失费200万元。被告在承担上述违约责任后无需赔偿原告购房款的利息损失。原告主张装修费损失，但未举证证明装修的事实，故不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担放弃行使诉讼权利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2015年11月19日的《房地产买卖居间协议》(编号XXXXXXX)中原告杨素兰与被告吴双红、黄国泉就买卖上海市浦东新区秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房屋以及141号车位所作的约定；二、被告吴双红、黄国泉于本判决生效之日起十日内返还原告杨素兰购房款220万元；三、被告吴双红、黄国泉于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨素兰经济损失200万元；四、驳回原告杨素兰的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30,450元，公告费560元，保全费5,000元，评估费12,900元，合计48,910元(原告杨素兰已预交)，由原告杨素兰负担8,800元，由被告吴双红、黄国泉负担40,110元，被告应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  许根华人民陪审员  顾凤瑾人民陪审员  张 琳二〇一八年六月九日书 记 员  邱 杨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。