成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初3975号 原告：唐密，男，1986年9月20日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：陈小丽，女，1990年6月18日出生，汉族，住陕西省南郑县。 二原告委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：成都致诚置业有限公司，住所地成都市双流区东升街道白河路三段32号。 法定代表人：林鸿熙，董事长。 委托诉讼代理人：刘俊清，四川方同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋思月，四川方同律师事务所律师。 原告唐密、陈小丽与被告成都致诚置业有限公司（以下简称“致诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李刚以及被告致诚公司的委托诉讼代理人刘俊清、宋思月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐密、陈小丽向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金直至买受人取得不动产权证书之日止（违约金的逾期天数算至2017年3月22日，为4900元）。事实与理由：2012年12月27日，原告购买被告开发的位于成都市双流区西航港机场路近都段×号商品房。双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十九条第二款约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款，被告如期将房屋交付原告，但被告违反合同约定，原告直到2017年3月22日才取得不动产权证书。被告违反合同约定，迟延办理不动产权证，应当按照合同约定承担违约金，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告致诚公司辩称，1.被告在合同履行过程中，已及时履行相应的义务,不存在违约行为，不应承担违约责任。理由在于：依据双方签订的商品房买卖合同约定,被告仅应承担为原告办理权属证书的协助义务。尽管双方主合同约定被告应当在房屋交房后1年内为原告办理房屋产权证，但同时，双方签订的补充协议约定，被告应当在国土竣工后3年内为原告办理土地变更手续，合同履行过程中，2015年3月1日，国家实施了统一不动产登记制度，不动产登记证书包含了原来的房屋产权证和国土证，因此，被告协助原告取得房屋权属证书的履约时间应当为补充协议约定的国土竣工后3年内；原告迟延向被告递交相关办证资料；由于不动产登记中心和税务部门办证时间迟延，属于不可抗力；政策原因导致时间延长。即使法院认为被告应当承担违约金，则原告主张的违约金过高，请求法院进行调减；2.原告主张的交房时间与实际也不符，不能证明实际的交房时间。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2012年12月27日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于双流区机场路近都段77号“致诚国际”×号商品房一套；出卖人（即本案被告）以出让方式取得位于双流区机场路近都段77号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：双国用（2011）第××号；商品房预售许可证号为×。合同约定：“第十条交付条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人（即本案原告）交付该商品房……第十四条交接手续……（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费……买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5、6种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（5）产权办理手续费，产权登记费及共有人登记费；（6）其他办理房屋权属登记所需的相关费用……第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、x（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理：……合同继续履行，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。 《商品房买卖合同补充协议》约定：“第七条对办理房屋分户产权证（即房屋转移登记）的约定1、在买受人办理收房手续之日，买受人应将合同第十四条约定的出卖人代交的费用及相关手续资料交付给出卖人。否则，出卖人代买受人办理房屋分户产权的期限相应顺延。2、产权办理过程中，如因政策调整，买受人须在出卖人发出通知之日起7日内补充提交相关资料及费用；因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用导致办理分户产权的时间迟延的，出卖人不承担任何责任。3、出卖人承诺对该商品房所在土地的合法权利，买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的，出卖人应当在本项目国土竣工后3年内提供必要的协助义务”。 合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款、房屋产权契税、专项维护资金、工本费、房屋产权登记费、房屋产权税花、国土分户费等费用，被告也向原告交付了涉案房屋。在诉讼中，经原、被告双方共同确认，以《商品房买卖合同》约定的交房时间即2014年12月31日作为双方案涉房屋的实际交房时间。成都市双流区不动产登记中心于2017年3月22日受理唐密、陈小丽案涉房屋的转移登记申请,于2017年5月10日完成不动产权登记。 原告与被告之间于2014年11月23日签署《物业移交确认单》，该《物业移交确认单》权证办理登记上载明业主已交齐办证资料。 另查明，“致诚国际”项目1、2、3、4楼栋于2015年9月10日办理初始登记，5、6、7、8、9栋于2016年8月22日办理初始登记。该项目所在国有土地双国用(2011)第××号、双国用（2011）第××号不存在抵押、查封情况；双国用(2011)第××号、双国用（2011）第××号国土已部分竣工，竣工楼栋是1-4栋、5-9栋，竣工时间为2017年1月9日。 同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、交纳契税、专项维护资金等收据、房屋信息摘要、房屋所有权初始登记证、物业移交确认单、产权登记情况复函及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，原告唐密、陈小丽与被告致诚公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点在于：1、被告是否应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；2、原告主张的违约金是否过高。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 1.关于被告是否应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任的问题。根据原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告应在商品房交付之日起365日内协助原告办理房屋所有权证书。庭审中，原、被告双方共同确认实际交房时间为2014年12月31日，原告已经按约履行了自身义务，被告应在约定的时间内即2015年12月31日前协助原告办理完毕房屋所有权证书，且被告提交的物业移交确认单也载明业主交齐了办证资料，被告未在合同约定的时间内办理完毕房屋所有权证书，且被告也没有提交充分证据证明其已向购房业主以合理充分有效的方式履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，其也应承担相应的违约责任。故原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。 2、关于原告主张的违约金是否过高的问题。本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于商品房交付之日起365日内协助原告办理完毕房屋所有权证书，故原告依据合同中关于逾期办理房屋所有权转移登记违约条款要求被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金的计算时间应自商品房交付之日起365日之次日即2016年1月1日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容且被告为原告协助办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的时间应当在本项目国土竣工后3年内，目前时间尚未届满，故被告从2016年10月30日起不应按照合同中关于逾期办理房屋所有权转移登记违约条款承担迟延办理房屋权属证书的违约责任。综上，被告应向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金为10元/日×302日=3020元。对于被告辩称，原告主张的违约金过高应予调减的抗辩主张，因被告没有提交充分证据证明原告主张的违约金过分高于其损失，故对被告提出的该抗辩主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都致诚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐密、陈小丽支付迟延办理房屋权属证书的违约金3020元； 二、驳回原告唐密、陈小丽的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告成都致诚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈磊 二〇一八年六月二十日 法官助理陈雨晴 书记员黄小琴