广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1202民初468号 原告:韦春鹏，男，1944年7月16日生，壮族，住广西大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：刘峰，广西桂兴律师事务所律师。 被告：韦鹏举，男，1979年9月9日生，壮族，住河池市金城江区。 原告韦春鹏与被告韦鹏举房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年3月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦春鹏的委托诉讼代理人刘峰，被告韦鹏举到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告韦春鹏向本院提起诉讼请求：1、判令解除原告与被告2007年3月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判决原告退还双方约定的租金50000元，并按合同约定支付20%（10000元）的赔偿作为原告的经济损失；3、判令被告将原告扣押的房产证退还给原告，房产证号为：00××38；4、诉讼费由原告负担。事实与理由：原告与被告均为河池市高级中学教师，原告在单位校园内购买有一套商品房，2006年7月原告退休后到大化县老家居住，欲将该套商品房出租，被告获知情况后找到原告协商租房事宜，2007年3月23日双方签订了《房屋租赁合同》，但该合同的条款出现了诸多对原告不利的情形，例如租赁时间、租金、租赁期间的装修装饰、转租、续租50年免租金等，对原告显示公平。现原告身体状况不好，为能够在临近市区居住，更好的解决生活和就医问题，并考虑到被告已经实际租赁了12年的情况，原告与被告商议终止租赁合同事宜，但双方数次谈判均达不成一致意见，为此特向法院提起诉讼。 被告韦鹏举答辩，一、《房屋租赁合同》没有违反法律规定，合同真实有效；二、合同名为租赁，实为买卖，原告将房屋出卖给我，因单位管理需要，担心无法办理手续，故以租赁的名义签订合同，合同租赁30年，自动续租50年，续租租金免费等条款，实际就是买卖条款，我以市场价五倍的价格购买该房屋；三、租赁的房屋我已经进行了装修，支付了大笔的装修费用，而且现在已经转租给他人收取租金，如果解除合同，我的损失无法弥补；四、根据合同的约定，原告将房产证交予我保管，原告诉称我扣押房产证无依据。 原告对其诉请提交的证据有：1、原告身份证复印件，2、房屋租赁合同；3、房产证复印件。 被告无证据提交。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1有异议，对证据2、3无异议。 本院认证如下：原告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。 本院认定事实如下：原告韦春鹏与被告韦鹏举均为河池市高级中学教师。2006年7月原告到龄退休，经协商原告将其位于河池市高级中学7栋205号房屋一套出租给被告居住，2007年3月23日双方签订《房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金、违约责任等进行约定如下：第二条、该房屋租赁期共30年，自2007年6月10日起至2037年6月10日止。租赁期满，乙方如要求续租，则租赁合同自动延期50年，需租房屋租金免费；第三条、该房屋租金总额为50000元，乙方（韦鹏举）同意，在甲方（韦春鹏）交付出租房屋时一次性向甲方支付房屋租金。甲方收款后提供给乙方有效的收款凭证，并提供房产证交乙方保管；第六条、租赁期间，房屋和土地的产权税由乙方依法交纳。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，甲方同意乙方以甲方名义收取并自由支配相关补偿费、补助费，需要承担费用的，由乙方负责；第九条、经双方协商一致，可以变更或终止本合同；第十一条、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，或者因私自将该房屋卖给第三者的，或者甲方因房屋权属瑕疵或非法抵押、赠与、遗赠、典当、出租房屋的，甲方除全额退还租金外，按照合同总租金的20%赔偿乙方损失，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任，乙方有权解除合同…… 合同签订后，被告韦鹏举一次性支付租金50000元给原告韦春鹏，后韦鹏举对房屋进行装修并入住至今。原告韦春鹏以年老需要到市区居住为由，要求终止合同，提前收回租房，并愿意退还房租50000元及承担20%的违约金10000元，因双方无法就解除合同达成一致意见，故原告向本院提起诉讼，要求判如所请。 本院认为，原告韦春鹏与被告韦鹏举签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，属有效协议，本院予以确认。但合同约定房屋租赁期限30年，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，亦即本案涉房屋的租赁期限应从2007年6月10日起至2027年6月10日止，合同约定租赁期限超出2027年6月10日的期限无效。合同另约定租赁期满后，如乙方要求续租，则租赁期满自动延期50年，该约定亦因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定而无效，合同当事人应待租赁期限届满后另行协商续租事宜。合同期限约定无效不影响合同其他内容的法律效力，双方当事人应按合同的约定依照诚实信用原则认真履行。 关于《房屋租赁合同》的性质问题。被告韦鹏举辩称该《房屋租赁合同》名为租赁实为买卖，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同，其根本特征及目的为房屋所有权的转移。本案涉合同标题为《房屋租赁合同》，合同内容多次使用“租赁期间”、“房屋租金”等字样，且未对房屋所有权的转移、产权过户等事宜进行约定，不符合房屋买卖合同的特征，且合同签订后至今，该房屋亦未实际办理产权过户手续，案涉合同实质为房屋租赁合同，被告的该项辩解本院不予支持。 关于原告请求提前解除合同的问题。《房屋租赁合同》第十一条赋予的是乙方在出租人违约时的合同解除权，现原、被告在合同履行过程中，并无法定解除的情形，被告亦不同意解除租赁合同，在双方协商不能达成一致合同解除意见时，原告主张提前解除租赁合同的理由不能成立，本院对原告退还租金并解除《房屋租赁合同》的请求不予支持。 原告另请求被告退还房产证，因交付房产证是《房屋租赁合同》约定的义务，在合同继续履行的期间，原告未能提供证据证实其要回房产证的合理性及必要性，本院对其该项请求亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条之规定，判决如下： 驳回原告韦春鹏的诉讼请求。 案件受理费1300元，适用简易程序减半收取650元（原告已预交），由原告韦春鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1300元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  石李春 二〇一八年六月五日 书记员  韦京辰 附：本案判决所参考的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。