广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初5991号原告（反诉被告）：唐玉忠，男，1969年12月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告（反诉被告）：赖祥华，女，1972年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：郭鹏喜，广东泛邦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄朝良，广东利合律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市顺德顺冠节能工程有限公司防水型隔热板厂，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道龙眼工业区。负责人：梁家俊。委托诉讼代理人：胡灵敏，广东昊法律师事务所律师。被告（本诉被告）：佛山市顺德顺冠节能工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道北区居委龙京路2号302。法定代表人：梁七根委托诉讼代理人：胡灵敏，广东昊法律师事务所律师。原告唐玉忠、赖祥华与被告佛山市顺德顺冠节能工程有限公司防水型隔热板厂（以下简称隔热板厂）、佛山市顺德顺冠节能工程有限公司（以下简称顺冠节能公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理后，依法由审判员朱士伟适用简易程序独任审理。在诉讼中，被告向本院提出反诉，本院经审查予以接纳，将本诉和反诉合并审理，为了便于陈述，将本诉原告及反诉被告统称为原告，将本诉被告及反诉原告统称为被告。本案于2018年6月1日公开开庭进行了审理，两原告共同诉讼代理人黄朝良与两被告共同诉讼代理人胡灵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告隔热板厂立即向原告返还租赁保证金176892元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止）；2.被告顺冠节能公司对上述债务承担连带清偿责任；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，因经营所需于2014年12月27日与被告隔热板厂签订了《租赁合同》，承租位于顺德区勒流街道龙眼工业区石冲咀一号之1地块的厂房，约定交付164052元保证金，后实际支付保证金76650元。此后因经营需要，原告再次租赁了同一地块的另一部分厂房，重新签订《租赁合同》，约定租赁保证金为176892元，此后原告再次支付保证金100242元。租赁期间，原告因经营不善需减少租用厂房面积，双方于2017年11月18日重新签订了一份《租赁合同》，约定支付保证金80724元，但被告隔热板厂未将此前多收取的保证金退还给原告。2017年底，涉案厂房因未办理权属等审批手续，导致原告无法办理环保许可证，故原告要求单方解除《租赁合同》并于2018年1月4日开始搬离。因被告隔热板厂阻止并停电导致原告于2018年2月4日才撤出并交还了厂房给被告，但被告拒绝返还保证金，为此提起诉讼。被告隔热板厂针对本诉辩称，2014年签订的租赁合同并无实际履行，该合同的内容及权利义务被2015年签订的合同覆盖；原告无法办理环保规划许可证与涉案厂房是否办理了规划许可证及相关的报建手续无关；被告不存在停电阻止原告搬厂的行为，停电是正常的变压器维修行为，且相关停电情况被告已经提前通知了原告，原告对此也是知情的；原告在没有支付租金及未对涉案厂房进行恢复的情况下撤走机器设备，原告应当支付租金及承担恢复场地的费用。其余与反诉状一致。被告顺冠节能公司答辩称，涉案与答辩人无关联，请求驳回对答辩人的全部诉讼请求。被告隔热板厂向本院提出的反诉诉请如下：1.判令原告向被告隔热板厂支付场地使用费137136元；2.判令原告向被告隔热板厂支付场地恢复费用50500元；3.判令原告向被告隔热板厂支付场地恢复期间的损失99573.5元；4.判令原告向被告隔热板厂支付水费1989元；5.判令原告向被告隔热板厂支付神位迁移费1200元；6.判令原告向被告隔热板厂支付租赁税2081.25元；7.判令原告向被告隔热板厂支付垫付的中介服务费58964元；8.诉讼费由原告承担。事实和理由：1.原、被告经中介联系租赁厂房事宜，双方于2014年12月27日至2017年11月18日期间，先后就承租的位于顺德区勒流街道龙眼工业区石冲咀一号之1地块的厂房签订了四份合同，均对厂房的租金、面积等进行了约定。2018年2月4日，原告在合同尚未期满且未结清租金情形下搬离厂房。2.租赁期间因原告减少租赁厂房面积及2018年2月4日撤离厂房时，均未能恢复厂房原状导致原告为恢复厂房租赁功能前后支付了修复费用50500元。3.被告于2015年1月、5月分别将其承租厂房交付给原告使用，但原告至今未交纳2015年1月15日至2015年2月28日及2015年5月份扩租部分的租金，分别为38325元、33414元。其次，原告于2017年10月缩减承租范围时，但实际未搬离其缩减厂房，未支付2017年10月租金31220.5元；另外，原告未支付2018年1月租金34176.5元；4.2017年11月份、2018年2月、3月份，因原告撤场后未对厂房进行恢复，导致厂房无法使用损失分别为31220.5元、34176.5元、34176.5元。5.租赁期间，原告拖欠2017年9-12份水费1989元，神位搬迁费1200元及租赁税1387.5元；6.涉案租赁合同系中介促成，为此被告支付了中介服务费58964元。综上，请求依法支持被告隔热板厂的全部诉请。原告针对被告隔热板厂的反诉辩称：1.关于场地使用费，根据原告与被告隔热板厂于2014年及2015年签订的租赁合同中的约定，2015年1月15日-2015年2月28日期间为免租期，原告不需要支付租金；因2015年签订的合同明确约定了计算租金以通电日为准，但被告隔热板厂在2015年6月份才通电，故2015年5月份的租金差额不需要支付，被告隔热板厂在近两年的时间内也未就该部分租金向原告催讨过。2.根据双方的合同约定，案涉厂房中入墙、入地的装修、水电等在租赁期满后或不租后均归被告隔热板厂所有，原告不可以对上述设施进行拆除，故本案就不存在恢复场地的问题。3.原告已经支付租金水电至2017年12月，实际拖欠租金的期间为2018年1月至2月4日，但被告隔热板厂从2018年1月4日起擅自对涉案厂房进行停电，故该期间的租金不应支付。原告在2017年11月27日已经一次性向被告隔热板厂支付了2017年10月及11月的租金及管理费等。原告从2018年2月4日已经从涉案厂房全部撤离并交还给被告隔热板厂。诉讼中，原告及被告隔热板厂均围绕各自的诉讼请求进行了举证，就双方对真实性无异议的证据本院对其真实性予以确认并附卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.2017年11月13日、2018年2月6日的厂房排风管和车间木间板拆除协议及厂房排风管拆除协议，因与转账金额对应，故本院对其真实性确认；2.2017年11月15日的厂房地面平整协议、2018年2月6日厂房水泥敦拆除协议、2018年3月9日签订的厂房地面平整协议及收据，未能提供对应的支付凭证，故本院对其不予采信。3.水电费收款收据，该证据虽为被告单方制作，但原告作为水电的实际使用人和付款义务人，在诉讼中未能提供其已经缴纳水电费的证据，故本院对该证据予以采信；4.停电通知，并非电力机构的证明，故本院对其不予确认；5.中介费用证明，因证人未出庭作证，故本院对其不予采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：原告与被告隔热板厂于2014年12月27日签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.被告隔热板厂将位于顺德区勒流街道龙眼工业区石冲咀一号之1地块的厂房出租给原告使用，车间建筑面积为3681平方米，吉地面积450平方米，租期为6年；2.2015年3月1日至2018年2月28日期间的租金为54684元/月；2018年3月1日至2021年2月28日期间的租金为60152.4元/月，其中2015年1月15日至2015年2月22日期间为免租装修期，租金不含税，于每月的15日前支付；3.涉案厂房需支付164052元的租赁保证金，被告于2015年1月15日前将建筑物交付给原告使用；4.租赁期间的水电等一切因使用而产生的费用由原告结清；5.其他违约行为及责任等约定。2015年1月5日，双方重新签订了一份《租赁合同》，约定：1.原告承租位于顺德区勒流街道龙眼工业区石冲咀一号之1地块的厂房，车间的建筑面积为1765平方米、吉地面积为120平方米；2.租赁期限为三年，即2015年2月16日至2018年2月15日，每月租金为25550元于当月5日前支付，其中2015年1月15日至2月15日为免租装修期；3.涉案厂房需支付76650元的租赁保证金，被告于2015年1月15日前将建筑物交付给原告使用；4.租赁期间的水电等一切因使用而产生的费用由原告结清；5.其他违约行为及责任等约定。合同签订后，原告于2015年1月8日按合同约定支付了保证金为76650元。2015年4月22日，双方又签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.原告承租位于顺德区勒流街道龙眼工业区石冲咀一号之1地块的厂房，车间的建筑面积为3969平方米、吉地面积为314平方米；2.租赁期限为六年，2015年1月1日至2017年12月31日每月租金为57764元；2018年1月1日至2020年12月31日的每月租金为63540.4元。具体为：①号厂房为1765方，吉地314平方，在2015年2月28日前为免租期；②号厂房2204平方，于2015年5月1日计租（首月计租以通电日为准）；租金应于当月5日前支付；3.涉案厂房需支付176892元的租赁保证金，被告于2015年1月15日前将建筑物交付给原告使用；4.租赁期间满，如原告不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水电设施均属被告所有，车间主线属原告所有；5.租赁期间的水电等一切因使用而产生的费用由原告结清；6.其他违约行为及责任等约定。合同签订后，原告于2015年5月30日向被告转账支付租金保证金100242元。2017年11月18日，双方再次签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.原告承租位于顺德区勒流街道龙眼工业区石冲咀一号之2地块的厂房，车间的建筑面积为1822平方米、吉地面积为314平方米；2.租赁期限至2018年5月10日，2017年10月1日至2017年12月31日的每月租金为31406元，2018年1月1日至2018年5月10日的每月租金为34176.5元；租金应于当月5日前支付；3.涉案厂房需支付80724元的租赁保证金，被告于2017年10月1日前将建筑物交付给原告使用；4.租赁期间满，如原告不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水电设施均属被告所有，车间主线属原告所有；5.租赁期间的水电等一切因使用而产生的费用由原告结清；6.其他违约行为及责任等约定。另查，被告确认涉案厂房未办理权属证及报建规划手续。另查，被告隔热板厂系被告顺冠节能公司的分公司。另，被告隔热板厂称涉案租赁合同对应的厂房分别在2015年1月15日、2015年5月1日交付给原告使用，原告于2017年11月及2018年2月4日搬离了设备。原告在诉讼中陈述其于2015年1月26日、2015年6月1日收取厂房，分别于2017年10月10日及2018年2月4日搬离。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁的厂房未办理权属登记，亦未取得相应的建设规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告隔热板厂前后签订的四份《租赁合同》均系无效合同。无效合同自始无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告隔热板厂依据合同收取的租赁保证金176892元应予退回。原告据合同而实际占用涉案厂房，由此造成被告隔热板厂的占用费及损失，本院按照其诉请认定如下：1.2015年1月15日至2015年2月28日的占用费，因租赁合同自始无效，故租赁免租期的约定亦属无效，应按照实际占用期间参照合同租金标准计算占用费；对于具体的占用时间段，被告隔热板厂作为主张方，其应对租赁厂房的交付事实负有举证责任，但其在诉讼中并未能举证证实该合同对应的厂房交付时间，故本院结合原告自认确定涉案厂房交付时间为2015年1月26日。故原告应支付该段期间的占用费为：25550元/月÷30天×34天=28956.67元；2.2015年5月份的占用费，被告隔热板厂未能举证证实其于2015年5月1日实际已经交付厂房给原告，故对其该部分占用费不予支持；3.2017年10月份的占用费，双方确认未就腾退厂房办理了交接，故本院按原告的自认确定其于2017年10月10日腾退该厂房，其应支付的占用费为2147平方米×14元/平方米÷30天×10天=10019.33元；4.2018年1月份的占用费，原告于2018年2月4日搬离涉案厂房，被告主张占用费34176.5元未超出租金标准，故本院予以支持；5.合同无效，故原告应将其占有的厂房恢复原状退还给被告隔热板厂，故由此产生的场地恢复费用应由原告负担，结合本院认定的证据，确认应支付的恢复厂房费用为14200元，其余费用证据不足，本院不予支持；6.被告隔热板厂明知厂房未办理权属登记及报建手续而与原告订立租赁合同，其本身存在过错，故本院认定其对于厂房恢复期间导致厂房无法使用的损失应由其自身承担，本院对该部分损失不予支持；7.水电费及神位搬迁费、租赁税合计5270.25元，因厂房由原告实际使用，且原告未举证证明其实际已经支付，故原告应向被告隔热板厂支付；8.中介费用方面，被告隔热板厂并未提供有效证据证实双方系中介介绍而签订合同，也未能提供支付凭证，故本院不予支持。承上，原告应向被告隔热板厂支付的款项共计92622.75元，与应退还保证金相抵扣后，被告隔热板厂还应向原告退还款项为84269.25元。因被告隔热板厂系被告顺冠节能公司的分公司，故被告顺冠节能公司应对涉案支付义务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第五项、第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市顺德顺冠节能工程有限公司防水型隔热板厂应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告（反诉被告）唐玉忠、赖祥华退还保证金84269.25元；二、被告佛山市顺德顺冠节能工程有限公司对上述第一项债务承担连带支付责任；三、驳回原告（反诉被告）唐玉忠、赖祥华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市顺德顺冠节能工程有限公司防水型隔热板厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为1918.92元（两原告已预交），由被告（反诉原告）佛山市顺德顺冠节能工程有限公司防水型隔热板厂、佛山市顺德顺冠节能工程有限公司负担1000元，原告唐玉忠、赖祥华自行负担918.92元；反诉受理费减半收取为3282.83元（佛山市顺德顺冠节能工程有限公司防水型隔热板厂已预交），由被告（反诉原告）佛山市顺德顺冠节能工程有限公司防水型隔热板厂负担2482.83元，由原告唐玉忠、赖祥华负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱士伟二〇一八年六月二十一日书记员  董鹤鹏