云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0428民初526号 原告（反诉被告）：元江大酒店有限公司，住所地：元江县红河街道办事处红旗路**。 法定代表人：王新生，总经理。 委托诉讼代理人：李思奇，男，1984年出生，住昆明市官渡区。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：肖明尧，云南明尧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：汤学全，男，1975年出生，住玉溪市元江县。 委托诉讼代理人：李伟民，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告元江大酒店有限公司（以下简称元江大酒店）与被告汤学全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告汤学全提起反诉，并申请鉴定，本院依法予以受理，于同年10月9日将本案转为普通程序审理。2017年10月12日，本院委托玉溪市中级人民法院对汤学全提出的鉴定申请进行鉴定，因汤学全无法提供鉴定所需的证据材料，2018年3月22日，汤学全提出撤回鉴定申请书，2018年4月16日恢复审理本案，于5月8日公开开庭进行了审理。原告元江大酒店的委托诉讼代理人李思奇、肖明尧，被告汤学全及其委托诉讼代理人李伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告元江大酒店向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告汤学全签订的《房屋场地租赁合同》，并判令被告汤学全交还元江大酒店3楼KTV；2、判令被告汤学全支付原告2016年1月1日起至2017年7月14日止的场地租金共计42888.89元，电费31812.75元，同时支付违约金40000元，合计114701.64元；3、本案的诉讼费由被告汤学全承担。事实和理由：原告与被告汤学全于2013年12月26日签订了《房屋场地租赁合同》，合同明确约定原告将其所有的元江大酒店3楼KTV房屋场地租赁给汤学全使用，每年租金8万元，并明确给付租金及相关费用的支付方式。汤学全自2015年12月31日起未按约定支付租金，经多次催要支付了10万元。根据双方签订的租赁合同，汤学全未按时支付租金，其行为已属违约，原告有权解除合同。截止2017年7月14日，汤学全共拖欠租金42888.89元，拖欠电费31812.75元，共计74701.64元，根据合同约定汤学全还应向原告支付年租金总价款的50%的违约金即40000元。综上所述，原、被告双方依法自愿签订合同，对双方均具有法律约束力，现被告未按约定支付租金的行为已侵害了原告的合法权益，故提出前列诉讼请求。 被告汤学全辩称，双方签订《房屋场地租赁合同》是事实，在履行合同过程中，经元江大酒店同意，并答应因装修停业无偿给予顺延一年的租期的情况下，我于2014年8月对租赁房屋场进行了装修，更换了音响系统、空调、沙发、茶几和厨房灶具、案板、冰柜等绝大部分设施设备，以自有资金和民间借贷的方式共投入1986854元。装修改造提升档次后，生意比原来更好，见有利可图，元江大酒店却想方设法想把我挤走自己经营，于是以我不按时交水电费、电梯使用费等为借口，至少有5次采取停电的方式不准我营业，给我的正常经营和客源造成重大负面影响，其中最长的一次从2016年2月1日起被关停，直至7月16日才给我恢复营业，停业时间长达5个多月，更让我错过了春节经营旺季，给我造成重大经济损失，最终导致我没有能力按时支付第三年的租金。2017年3月23日，我的经营活动再次被元江大酒店强行关停，至今未恢复营业，从合同签订至今三年零六个月的时间里，我断断续续只经营了一年零八个月，致使我签订合同的目的完全不能实现，给我的装修投入和预期经营收入造成重大经济损失。从现实情况看，双方签订的合同已无法继续履行，我同意解除合同，但属原告违约在先，故要求驳回元江大酒店要求我赔偿的全部诉讼请求，判决由元江大酒店赔偿给我造成的各项经济损失1981455元，其中装修及设施设备折旧损失1291455元、经营损失650000元、违约金40000元。 对汤学全的反诉请求，元江大酒店辩称，要求驳回汤学全的反诉请求，理由：一是汤学全所陈述的装修是虚假的，且其所称的装修从未得到我方认可及同意；二是在履行合同过程中，汤学全未按约定支付租金、水电费等合同约定的义务，属汤学全违约。 经审理查明，2013年12月26日，元江大酒店（甲方）与汤学全（乙方）签订了《房屋场地租赁合同》，合同约定：一、甲方把其所有的元江大酒店三楼KTV（三楼多功能会议室不在内）的房屋场地租赁给乙方，面积2075平方米。二、租期伍年，从2014年2月1日至2019年1月31日止。三、每年租金80000元/年，一年一付，合同签订时，乙方付第一年租金50000元，剩余租金30000元于2014年1月31日前付清给甲方。余下租赁期，于每年12月31日前支付完下一年度租金，依此类推，直至合同期满。四、甲方权利义务第3条约定，若乙方要对租赁物进行二次装修，应征得甲方书面同意，并将装修方案报甲方审核后方可进行，不得进行破坏性装修，更不得改变建筑物原有结构，装修所产生的所有费用由乙方自行承担，合同终止后，乙方不得破坏、拆卸其装修有序房屋设施，合同终止（后）乙方须完好完整交还给甲方。第4条约定，乙方在二次装修时，对酒店的正常经营，不得造成干扰和影响，且装修材料应为符合国家、行业标准的合格产品，装修竣工后，须通过相关国家职能部门审验合格后（如消防）方可经营。否则，造成一切后果由乙方自行承担，给甲方造成影响、损失的由乙方承担，并承担由此造成的赔偿责任。第6条约定，乙方在经营元江大酒店KTV时，所产生的水电费用自行承担，支付方式为月付，由甲方代收乙方于每月10日把上月水电费交由甲方。第7条约定，乙方在缴付租赁款时必须同时承担由此产生的房产税、营业税等一切税费，由甲方代收代缴。乙方的权利义务第2条约定，乙方在租赁期内，独立自主经营、自负盈亏，在法律允许的范围内，享有收益、承担责任。甲方不能干扰和影响乙方的正常经营活动（如恶意停水、停电等），给乙方造成影响的由甲方承担违约责任，并承担由此造成的损失。由于不可抗力因素出现的停电、停水，在甲方自行发电的情况下，乙方暂停营业。合同解除条件第4条约定，一方违约，另一方有权单方解除合同，并追究对方的违约责任；第5条约定，若乙方不能按时缴纳年租金及合同规定的其他费用，每延迟一日甲方有权加收乙方应付款项金额千分之三迟延履行金，超过30日的，甲方有权单方解除合同，因此造成的损失的，还应承担全部赔偿责任；第6条约定，元江大酒店三楼KTV设备设施承包合同终止及解除时此合同同时解除。合同争议解决方式及违约责任第2条约定，甲乙双方必须严格遵守本合同所作的约定，如一方违约，由违约方向守约方支付本年租租金总价款的50%作为违约金，并赔偿由此造成的所有损失。 2013年12月29日，元江大酒店将房屋场地交给汤学全经营。合同签订后，双方均按合同履行，2014年8月至2015年1月期间，汤学全对元江大酒店三楼KTV房屋进行装修，更换KTV的设施、设备，但汤学全未向元江大酒店提出书面的更换申请，元江大酒店也没有书面回复同意二次装修、更换设施设备。2015年12月31日，汤学全应当向元江大酒店缴纳2016年度的房屋场地租金时，但汤学全未按合同约定的付款日期缴纳上述款项。 由于汤学全未按合同约定支付费用，2016年6月30日，元江大酒店（甲方）与汤学全（乙方）签订了《经营元江大酒店KTV欠款协议书》，协议内容：根据合同约定，甲方将自己的元江大酒店KTV租赁给乙方经营，截止2016年1月31日止，乙方欠甲方2016年租金400000元，欠水电费、税金等45758元。经甲乙双方协商，就乙方向甲方交纳欠款事宜达成如下协议：一、甲方同意从即日起通水通电，由乙方启动KTV装修，至2016年8月15日前完成装修开业。二、在8月15日开业前，乙方自觉交清2016年租金的25%，即交纳100000元租金，一次性交清水电费、税金45758元。三、乙方履行完前列第二条的还款义务后，甲方同意2016年剩余的租金30万元于2016年11月30日前交清。四、若乙方自觉履行本协议，甲乙双方继续履行原签订的主合同；若乙方不严格履行本协议，甲方有权单方终止主协议，乙方无条件撤出甲方场地，甲方对乙方的装修、设备投资等不承担补偿责任。五、若乙方不履行本协议，甲方保留所有追诉权，并就双方形成的债权债务总金额约定20%的违约金，用于补偿因合同争议产生的各种费用。此协议签订后，汤学全于2016年8月向元江大酒店支付了100000元，但其余款项一直未支付。2017年3月21日，汤学全停止经营元江大酒店三楼KTV。2017年12月，元江大酒店对三楼KTV进行管理，但与汤学全未办理移交手续。 另查明，元江大酒店与汤学全签订《房屋场地租赁合同》当日，双方同时还签订了《设施设备租赁合同》，合同约定：一、甲方把其所有的元江大酒店三楼KTV（三楼多功能会议室不在内）的整体设施、设备租赁给乙方。二、租期：伍年，从2014年2月1日至2019年1月31日止。三、租金：1、KTV设施、设备租金420000元/年，一年一付，合同签订时，乙方于2014年1月31日前即一次性把第一年租金付清给甲方。余下租赁期，于每年12月31日前支付完下一年度租金；2、乙方每年须支付共用电梯维修、保养费10000元，卫生垃圾处理费每年1500元，共计11500元，一年一付，与当年租金一起交付给甲方。四、甲方权利义务中第3条约定，若乙方要对租赁设备、设施进行二次更换时，应征得甲方书面同意，并将更换设备、设施方案报甲方审核后方可进行，更换设备、设施所产生的所有费用由乙方自行承担，合同终止后，乙方不得破坏、照原价赔偿。乙方权利义务第2条约定，乙方在租赁期内，独立自主经营、自负盈亏，在法律允许的范围内，享有收益、承担责任。甲方不能干扰和影响乙方的正常经营活动（如恶意停水、停电等），给乙方造成影响损失的由甲方承担违约责任，并承担由此造成的损失。由于不可抗力因素出现的停电、停水，在甲方自行发电的情况下，乙方暂停营业。五、合同解除条件中第5条约定，若乙方不能按时缴纳年租金及合同规定的其他费用，每延迟一日甲方有权加收乙方应付款项金额千分之三迟延履行金，超过30日的，甲方有权单方解除合同，因此造成损失的，还应承担全部赔偿责任。第6条约定，元江大酒店三楼KTV房屋场地承包合同终止及解除时此合同同时解除。六、争议解决方式及违约责任第2条约定，甲乙双方必须严格遵守本合同所作的约定，如一方违约，由违约方向守约方支付本年租租金总价款的50%作为违约金，并赔偿由此造成的所有损失。现元江大酒店以汤学全未按上述合同的约定履行，已另案起诉，要求：1、判决解除原告与被告汤学全签订的《设施设备租赁合同》，并判令被告汤学全交还元江大酒店3楼KTV设施设备；2、判令被告汤学全支付原告2016年1月1日起至2017年7月14日止的设施设备租金共计645166.67元，电梯维修保养费及卫生垃圾处理费29165.28元，同时支付违约金210000元，合计884331.95元。 本院认为，元江大酒店与汤学全于2013年12月26日签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，属合法有效合同，现双方均同意解除合同，本院予以支持。现本案争议的焦点：一是双方在履行合同过程中是谁违约？二是汤学全应向元江大酒店支付租金、水电费、违约金各是多少？三是汤学全的反诉请求能否成立？ 关于焦点一，根据双方签订的《房屋场地租赁合同》约定，汤学全应于每年的12月31日前支付下一年度的房屋场地租赁8万元，并自行承担水电费，但汤学全未按照上述约定于2015年12月31日前支付2016年度的房屋场地租赁费。2016年6月30日，汤学全与元江大酒店经协商后签订了《经营元江大酒店KTV欠款协议书》，明确截止2016年1月31日，汤学全尚欠2016年度的租金400000元（包含设施设备租金）、水电费和税金45758元，约定于2016年8月15日支付10万元租金和截止2016年1月31日的水电费及税金45758元，于2016年11月30日前支付300000元。《经营元江大酒店KTV欠款协议书》签订后，汤学全支付了100000元，其余费用经元江大酒店多次催要一直未支付，元江大酒店便要求汤学全停止经营，汤学全于2017年3月下旬便停止了经营，故汤学全未按双方的约定支付其应当支付的费用，属汤学全违约，元江大酒店未违约。汤学全抗辩元江大酒店恶意违约，断电阻挠我经营，在五年的租期内，我断断续续只经营了一年零八个月，属原告违约在先，但未能提供充分的证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由汤学全承担举证不能的后果。 关于焦点二，经庭审查明，汤学全于2017年3月下旬停止元江大酒店三楼KTV的经营，但由于双方对汤学全经营期间重新装修改造部分未能协商一致，故汤学全虽然停止了经营，但一直未与元江大酒店办理解除合同和相应的移交手续，现元江大酒店以向法院起诉的2017年7月14日作为租金计算的截止日系其真实意思表示，且未违反法律规定，本院予以认可。根据元江大酒店与汤学全于2016年6月30日签订的《经营元江大酒店KTV欠款协议书》，双方对租金重新进行了变更，由原来的500000元变更为400000元，但元江大酒店主张400000元是设施设备租金，房屋租金已免交；而汤学全主张是房屋租金80000元、设施设备租金320000元。结合元江大酒店的诉讼请求，即2016年度房屋场地租金80000元已履行，本院认定重新变更的400000元租金，其中房屋场地租金为80000元、设施设备租金为320000元。由于双方签订合同的履行周期是当年的2月1日至下一年度的1月31日，故现汤学全尚欠的是2017年2月1日至2017年7月14日的费用，尚欠租金为35945.52元。元江大酒店主张扣除汤学全于2016年8月支付的20000元水电费，现尚欠水电费31812.75元，汤学全抗辩已付清，但未能提供证据予以证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应当由汤学全承担举证不能的后果，故元江大酒店的主张本院予以采信。元江大酒店主张由汤学全按年租金80000元的50%承担违约责任，根据双方于2016年6月30日签订的《经营元江大酒店KTV欠款协议书》第五条“若乙方不履行本协议，甲方保留所有追诉权，并就双方形成的债权债务总金额约定20%的违约金，用于补偿因合同争议产生的各种费用”的约定，元江大酒店与汤学全对违约金的计算标准进行了变更，现汤学全也同意按照年租金的20%计算违约金，故元江大酒店主张的违约金应按年租金的20%来计算，计违约金16000元（80000×20%）。 关于焦点三，本院已认定在履行合同过程中属汤学全违约，元江大酒店不存在违约，故汤学全反诉要求元江大酒店赔偿经营损失及支付违约金的请求本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案的汤学全在租赁元江大酒店三楼KTV过程中，对元江大酒店出租的房屋进行了装修、装饰和更换设施设备，虽然未按合同约定以书面的方式提出申请并经出租方同意，根据2016年6月30日双方签订的《经营元江大酒店KTV欠款协议书》，元江大酒店已认可汤学全对出租房屋的装修装饰行为。但根据协议第四条“若乙方自觉履行本协议，甲乙双方继续履行原签订的主合同；若乙方不严格履行本协议，甲方有权单方终止主协议，乙方无条件撤出甲方场地，甲方对乙方的装修、设备投资等不承担补偿责任。”的约定，若汤学全违约，元江大酒店对汤学全在租赁房屋过程中所进行的装修、设备不承担补偿责任，属双方当事人的真实意思表示，故对于汤学全要求赔偿装修及设施设备折旧损失的反诉请求不符合双方的约定，本院不予支持。 综上所述，元江大酒店与汤学全在履行合同过程中，汤学全未按照双方约定的付款期限支付租金和水电费，违反了合同约定，故本院认定属汤学全违约，违约金为16000元。截止2017年7月14日，汤学全尚欠元江大酒店的房屋场地租赁费35945.52元、尚欠水电费31812.75元，合计67758.27元。本院认定在履行合同过程中属汤学全违约，并且根据2016年6月30日双方签订的协议书，元江大酒店在解除合同时对汤学全装修、设备投资等不承担补偿责任，故汤学全的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告元江大酒店有限公司与被告汤学全于2013年12月26日签订的《房屋场地租赁合同》； 二、由被告汤学全支付尚欠原告元江大酒店有限公司房屋场地租赁费35945.52元、尚欠水电费31812.75元、违约金16000元，合计83758.27元，于判决生效之日起三十日内一次性履行； 三、驳回原告元江大酒店有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告汤学全的反诉请求。 如果被告汤学全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2594元，由原告元江大酒店有限公司负担700元，被告汤学全负担1894元；反诉费11316.50元，由反诉原告汤学全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  白向春 审 判 员  宗春明 人民陪审员  黄美清 二〇一八年六月十四日 书 记 员  钱俊宇