河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1028民初1086号 原告：罗某，女，1982年2月21日出生，汉族，现住辽宁省大连市。 委托代理人：杨振中，北京市京师律师事务所律师。 委托代理人：吴可嘉，北京市京师律师事务所律师。 被告：李某，男，1968年2月16日出生，汉族，现住北京市平谷区。 委托代理人：王海洋，北京金标律师事务所律师。 委托代理人：李某1，男，1991年7月24日出生，汉族，住北京市平谷区。系被告之子。 被告：秦某，女，1970年3月7日出生，汉族，现住北京市平谷区。 委托代理人：王海洋，北京金标律师事务所律师。 委托代理人：李某1，男，1991年7月24日出生，汉族，住北京市平谷区。系被告之子。 被告：大厂回族自治县某房产经纪有限公司，住所地大厂县祁各庄镇。 法定代表人：杨某，董事长。 委托代理人：谭某，男，1984年12月14日出生，汉族，住山东省成武县。 原告罗某与被告李某、秦某、大厂回族自治县某房产经纪有限公司（以下简称大厂县亚兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某委托代理人杨振中，被告李某、秦某及其委托代理人汪海洋、王博，被告大厂县亚兴公司委托代理人谭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判决被告李某、秦某返还给原告购房款1500000元；3、判决被告李某、秦某向原告支付逾期付款的利息21750元（以1500000元为基数，自2018年1月9日起至实际还之日止，暂计至开庭之日）；4、判决被告大厂回族自治县某房产经纪有限公司向原告退还居间服务费37400元。事实与理由：2017年原告为了换房，于2017年3月11日，将原告丈夫王成双名下的房产卖给案外人林立军。并于当日，原告与三被告签订房屋买卖居间合同，约定原告购买被告李某名下的位于大厂县房屋，总价款2200000元。合同签订后，按照约定，原告给被告李某、秦某支付定金及首付款共1500000元，向被告大厂县亚兴公司支付居间服务费37400元。2017年3月21日、6月2日，廊坊市人民政府相关部门对商品房市场出台了相关限购政策。2017年7月3日案外人林立军以限贷政策为由向大厂县法院提起诉讼，后经两级法院终审判决解除了原告丈夫王成双与案外人林立军间签订的房屋买卖合同。现原告家庭非大厂县当地户籍，无三年社保，原告家庭现在大厂县已有一套房产，按照限购政策规定，原告不能在大厂县购买两套房产，导致原告与三被告签订的房屋买卖合同无法履行。故诉至法院，请求法院依法判决。 被告李某、秦某辩称，1、原告表示不再履行合同，被告亦同意解除合同；2、原告不履行合同已构违约，因原告与被告签订房屋买卖合同时，原告名下有一处房产，根据当时的限购政策，原告不具有购买二套房的资格，根据三方合同第12条约定，原告可以将购买的房屋过户到第三人名下或办理公证，原告可以按这两情况下履行，但原告明确表示不履行合同，原告行为明显违约；3、原告诉称因限购政策而要求解除合同理由不成立。因双方签订房屋买卖合同是在限购政策出台前，政策出台后要求提供3年社保政策不能约束双方买卖房屋，现三方签订的房屋买卖合同已在房管部门备案，经过被告核实的确不影响合同的履行，是因大厂县域房地产市场房价近期降幅大，当时合同成交价为2200000元，现房价不足1000000元，才造成原告不履行合同，原告行为已违约，原告违约不购买涉案房屋造成被告经济损失至少为1200000元，原告给付的定金及首付款总额为1500000元，按照合同的约定，被告李某、秦某要求原告承担1500000元的违约金，不同意返还给原告购房款，亦不向原告承担违约责任。 被告大厂县亚兴公司辩称，同意被告李某、秦某的辩称意见，对于中介费，根据合同第8条约定，原告要求解除合同，被告认为是原告违约，故被告不应退还给原告中介费。原告与被告李某之间的房屋买卖合同虽已在政府房管部门备案，但原告家庭名下已有一套房屋的情况下，涉案房屋无法过户到原告名下。 经审理查明，原告罗某与被告李某、秦某及被告大厂县亚兴公司于2017年3月11日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告李某名下的位于大厂县房屋，总价款2200000元；合同签订当日原告给付定金200000元，如原告贷款，原告应在2017年3月15日前支付购房首付款1500000元（含定金），余款等银行放贷之日由银行交付给被告李某、秦某；被告李某、秦某于原告交清首付款当日将涉案房屋腾空交付给原告使用；签订合同时，原告支付给被告大厂亚兴公司居间服务费37400元；被告大厂亚兴公司有促成买卖双方签订买卖合同、协助买卖双方办理过户贷款事宜、保管买卖双方提供的相关资料、监督双方履行合同、协助过户后转移购房款等义务。合同签订后，原告于合同签订当日支付给被告李某定金50000元，2017年3月13日支付给被告李某购房款1450000元，共计1500000元。2017年3月30日，原告向被告大厂亚兴公司支付居间服务费37400元。现被告李某就涉案房屋取得不动产权证，证号为冀（2017）大厂回族自治县不动产权第××号。 另查明，原告家庭户籍均非大厂回族自治县域户籍。2017年3月11日，原告丈夫王成双将其从开发商处购买的位于大厂县房屋通过本案被告大厂亚兴公司出售给案外人林立军，后因2017年3月21日廊坊市政府出台限购限贷政策，致使案外人因首付比例大幅提高而无能力购买，后经大厂县人民法院、廊坊市中级人民法院两审终审判决解除原告丈夫王成双与案外人林立军之间的购房合同。现原告丈夫王成双名下在大厂回放自治县区，不动产权证号为冀（2017）大厂回族自治县不动产权第××号。2017年6月6日，大厂回族自治县政府办公室出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中明确规定“非大厂回族自治县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房（本意见所称住房均含新建商品住房和二手住房）。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。” 以上事实有原告提交的《房屋买卖居间合同》1份、定金及首付款支付凭证1份、居间服务费收据1张、（2017）冀10民终5251号民事判决书1份、结婚证1份、冀（2017）大厂回族自治县不动产权第××号不动产权证1份，被告李某、秦某提交的证号为冀（2017）大厂回族自治县不动产权第××号不动产权证1份、《房屋买卖居间合同》1份、微信聊天记录1份、录音光盘1张及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自合同成立时生效。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。我国对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康发展，遏制部分城市房价过快上涨而作出的重大决策部署，住房限购限贷政策在性质上是具有公共政策的性质，任何单位或个人都应予以尊重。住房限购限贷政策出台导致合同当事人无法履行合同的理由不是合同法中规定的不可抗力，是不可归责于当事人的双方事由致使合同无法履行，当事人可以据此请求解除合同。本案中，原告与三被告签订的《房屋买卖居间合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告为了购买涉案房屋符合国家房地产相关调控政策的规定，原告丈夫王成双在原告签订本合同同日与案外人林立军签订了房屋买卖合同，将其从开发商处购得的房屋一套出售给案外人林立军，后因限购限贷相关政策出台，原告丈夫与案外人林立军间签订的房屋买卖合同被法院依法判决予以解除，致使原告家庭户在大厂回族自治县住房。2017年6月6日，大厂回族自治县政府办公室出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中明确规定非大厂回族自治县户籍居民家庭符合相关条件的在大厂县域内只能购买一套住房。原告家庭户籍非大厂回族自治县居民家庭，且在大厂县域内已拥有一套住房，依照限购政策规定，原告不具有在大厂回族自治县购买第二套住房资格，导致其无法继续履行合同，且被告李某、秦某同意解除双方签订的合同，故原告罗某要求解除三方签订《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，符合相关法律的规定，本院予以支持。根据合同法规定，合同解除后，当事人尚未履行的终止履行，已履行的应当各自返还因合同而取得财产，根据公平原则，被告李某、秦某应共同返还给原告购房首付款1500000元。因原告与被告李某、秦某在诉前并未就合同解除达成协商一致意见，合同未解除前不会产生逾期返还购房首付款的问题，亦不用承担逾期返还的违约责任，故原告要求被告承担逾期付款利息的请求，本院不予支持；被告辩称原告可以按照合同约定将涉案房屋变更过户给第三人的意见，因原告将其购买的涉案房屋变更过户给第三人的前提条件是原告必须有购买涉案房屋的资格，才能按照合同约定的条款继续履行合同，现原告在大厂回族自治县没有购买第二套住房的资格，三方签订的合同无法继续履行而应予以解除，故被告的该辩称意见，本院不予以维护。关于被告李某、秦某辩称因大厂县房地产市场价格下跌，原告不购买涉案房屋而导致被告近1200000元的重大损失，故要求原告承担违约责任1500000元，从而不退还原告购房首付款的意见，因原告不能履行合同导致合同的解除并非是其原因造成的，是限购政策导致合同无法履行，是不可归责于原、被告双方原因，合同解除后双方均不构成违约，互不承担违约责任。且被告的意见与国家及政府坚持的房屋是用来住的不是用来炒的政策相违背，虽涉案房屋市场价格出现波动，但房屋的实际使用功能价值并未受到损害，故对被告李某、秦某该辩称意见，本院不予维护。关于原告要求被告大厂县亚兴公司返还其居间服务费37400元的请求，因居间服务费包括合同中约定的被告大厂县亚兴公司应履行的多项义务所需的费用，被告大厂县亚兴公司提供劳动已促成了原告与被告李某、秦某间签订了买卖合同，已完成了主要的居间服务义务，但合同解除后，合同中约定的被告大厂县亚兴公司协助办理贷款及产权过户手续等义务不用再履行，因合同解除是不可归责于合同当事人任何一方，依据公平原则，本院酌定被告大厂县亚兴公司部分返还原告居间服务费9350元。因涉案合同的解除，是不可归责于原、被告原因，被告李某、秦某亦同意解除合同，故本案的诉讼费由原告罗某负担。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条的规定，判决如下： 1、解除原告罗某与被告李某、秦某、被告大厂回族自治县某房产经纪有限公司于2017年3月11日签订的《房屋买卖居间合同》。 2、被告李某、秦某于本判决生效之日起十日内共同返还给原告罗某购房首付款1500000元。 3、被告大厂回族自治县某房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内部分返还给原告罗某居间服务费9350元。 4、驳回原告罗某的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9420元，由原告罗某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  陈连友 二〇一八年六月二十二日 书记员  刘洪滔