甘肃省成县人民法院民事判决书（2018）甘1221民初341号原告：甘肃天成盛源房地产开发有限公司，住所地甘肃省陇南市成县城关镇东滨河路中段天成御苑商住综合楼**。法定代表人：廖某，该公司董事长。委托诉讼代理人：何某，该公司法务部职员。委托诉讼代理人：李某，该公司职员。被告：蔡某，现住成县。被告：赵某，住甘肃省成县。被告：孙某，男，1989年9月9日出生，汉族，大学文化，居民。原告甘肃天成盛源房地产开发有限公司与被告蔡某、赵某、孙某租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘肃天成盛源房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告孙某当庭口头申请参加诉讼，本院予以准许。被告蔡某、赵某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告甘肃天成盛源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的商铺租赁合同；2.判令二被告立即支付拖欠原告的租金920000元，并按照约定缴纳违约金；3.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令三被告立即支付拖欠原告的租金70万元，并按照约定缴纳违约金。事实和理由：2015年10月13日，原告甘肃天成盛源房地产开发有限公司与二被告通过协商，双方在自愿的基础上签订了《商铺租赁合同》，原告将位于成县城关镇东滨河路天成御苑商住综合楼第二层商铺1696.89m2出租给二被告共同使用，租赁期限为6年。自2015年10月13日起至2021年10月13日止。租金前三年为每年70万元。从第4年开始至第6年商铺租金则在前一年的租金基数上上升6%；被告应在2015年10月13日前一次性付清第一年（即2015年到2016年10月13日）商铺租金70万元。之后被告应在每年的11月13日前支付下一年度的商铺租金。被告逾期支付商铺租金的，每逾期一日，则按拖欠租金总额的千分之三每日向原告支付违约金。双方签订的商铺租赁合同生效后，被告按约定除支付第一年度的商铺租金外，尚欠第二年度租金22万元；第三年度租金70万元分文未付。原告多次书面及口头通知催缴，被告至今未履行合同约定的义务。综上所述，原告与被告之间的债权债务法律关系明确，被告逾期支付租金的行为，已经构成根本性违约，依法应当承担法律后果。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决，支持原告的诉讼请求。被告孙某口头辩称，一、拖欠租金是属实的，但70万是两家欠的，不是答辩人一家欠的。签合同的时候虽然是蔡某和赵某一起签的，但租金是两家分开缴纳的，答辩人交答辩人的，赵某他们交他们的，被答辩人也是同意的。答辩人家的租金一年大概是43万元。二、关于违约金，答辩人不同意承担，因为违约金约定过高。三、一层1700平方米，答辩人占1100平方米左右，去年没有交清租金是因为店里一直在亏损，拖欠租金也是有原因的，也不是答辩人故意拖欠的。答辩人和被答辩人之前沟通过，但没有任何进展。四、答辩人不同意解除合同，因为答辩人前期装修花了三四百万，投资比较大。答辩人现在已经找好人准备将店铺转让，达成协议后答辩人可以减少亏损。转让之后答辩人同意解除合同，被答辩人可以和新的承租人签订合同。被告蔡某、赵某未到庭，也未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告蔡某、赵某经本院依法传唤，无正当理由未到庭，也未提交书面答辩状，视为其放弃抗辩、质证的权利。被告孙某对原告提交的《营业执照》复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《商铺租赁合同》、被告蔡某向原告出具的承诺书均无异议，原告对被告孙某提交的身份证复印件无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月13日，原告作为甲方，二被告蔡某、赵某作为乙方，签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落在成县东滨河中路的天成御苑商业裙楼二层1696.89平方米的商铺出租给乙方作为经营餐饮使用。双方对租赁房屋的交付日期和租赁期限约定为："1、甲、乙双方约定，甲方于2015年10月16日前交付该商铺给乙方租赁使用，约定时间内乙方不接收该商铺的，以在本合同约定的交付时间届满之日视为甲方交付商铺给乙方之日。商铺租赁期为6年，自2015年10月13日起至2021年10月13日止，并自2015年12月13日开始计算租期和租金。2、租赁期满或解除合同时，乙方应立即返还该商铺给甲方。乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期届满前3个月，书面向甲方提出续租要求，经甲、乙双方共同协商后方可另行签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况另行约定，乙方享有绝对优先租赁权"。对租金、支付方式和期限约定为："1、甲、乙双方约定，该商铺第一、二、三年的年租金为人民币柒拾万元整，（小写：￥700000.00元）。租金标准第一、二、三年不变，第四年在第三年租金的基础上上升6%，即租金为人民币742000元/年，第五年在第四年租金基础上上升6%，即租金为人民币786520元/年，第六年在第五年租金基础上上升6%，即租金为人民币833711元/年。2、乙方于2015年10月13日前一次性付清第一年租金（定金可冲抵租金）。乙方应于2016年11月13日前支付第二年租金，2017年11月13日前支付第三年租金，2018年11月13日前支付第四年租金，2019年11月13日前支付第五年租金，2020年11月13日前支付第六年租金。3、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按拖欠租金总额的千分之三每日向甲方支付违约金。逾期超过三十日，甲方有权终止本合同，乙方无条件将租赁商铺交还甲方，乙方交纳的保证金不予退还。4、甲、乙双方约定，乙方交付首期租金的同时，还应向甲方支付该商铺租赁保证金，计人民币贰万元整（小写：￥20000.00元）；水电费押金壹万元整（小写：￥10000.00元）。保证金和水电费押金由甲方保存。乙方不能将合同保证金理解为支付甲方租赁费用的理由。本合同届满后，双方不再续签合同的，在乙方无拖欠的水、电、物业及其他一切相关费用的情况下，甲方应在15日内，将此保证金和水电费押金退还给乙方，且不计利息。......"。对解除本合同的条件约定为："1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法被国家提前收回的；（二）该商铺因社会公共利益被依法征用的；（三）该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该商铺毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该商铺，经乙方催告后15日内仍未交付的；（二）甲方交付的该商铺明显不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的商铺存在缺陷、危及乙方安全的；（三）乙方未征得甲方同意改变商铺用途的；（四）因乙方原因造成商铺主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租商铺、转让商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过30日的"。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定将商铺交二被告使用，被告蔡某将其中1038.89平方米用于经营"陋室铭"茶楼，被告赵某将其中658平方米用于经营"德庄火锅店"。之后，因被告蔡某未按约定支付第二年度租金，原告将被告蔡某以租赁合同纠纷起诉至本院，经本院审理，本院于2017年8月24日作出（2017）甘1221民初465号民事判决书，该判决认定被告蔡某与赵某于2015年10月13日签订《承诺书》，以书面形式向原告承诺：双方共同承诺位于东滨河中路天成御苑商业裙楼二楼商铺，面积1696.89平方米，年租金为700000元，其中赵某使用面积658平方米，租金金额271600元；蔡某使用面积1038.89平方米，租金金额428400元。双方根据各自承租的面积交付租金。在向原告支付第二年度租金时，被告赵某按承诺交付租金270000元，被告蔡某未按承诺足额交付租金被原告诉至本院，本院判决由被告蔡某在判决生效之日起十五日内支付原告租金298400元，并自2016年11月14日起以298400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至付清租金之日止。2017年11月21日，被告蔡某向原告再次承诺："本人承诺在2017年11月22日上缴房屋租赁费5万元整。剩余25万在2017年12月31日前归还10万，2018年1月31日前结清所有尾款，如若不遵，本人自愿承担一切相关违约责任及法律责任"。因二被告均未按约定和承诺按时支付第三年度租金，原告再次向本院提起诉讼。本院认为，原告与二被告蔡某、赵某签订的《商铺租赁合同》是双方在自愿协商的情况下签订，也不违反法律规定，是合法有效的合同，双方应按约定全面履行各自的义务。本案中，原告向本院提出第一项诉讼请求，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，但原告既未按合同约定向二被告书面通知解除合同，也未要求二被告返还房屋，而是提出第二项诉讼请求，要求二被告按合同约定支付第三年度的房屋租金。根据合同约定，双方自2015年12月13日开始计算租期和租金，原告主张的第三年度的租金即是2017年12月13日至2018年12月12日期间的租金。综上，原告的第一项诉讼请求要求解除双方签订的合同，第二项诉讼请求又要求二被告支付第三年度（2017年12月13日至2018年12月12）的租金，即要求被告继续履行合同至2018年12月12日。原告的以上两项诉讼请求之间存在矛盾，从原告的主张来看，其主要目的是向二被告追索拖欠的房屋租金。本案中，双方在合同中约定的租赁期限较长，且二被告为经营都对商铺进行了一定的装修，为减少双方的损失，维护稳定的经济秩序，本案支持原告的第二项诉讼请求较为适宜。关于原告的第二项诉讼请求，二被告未按约定时间支付第三年度的租金，已构成违约，其应按约定向原告及时、足额支付租金，并承担违约责任。在双方签订合同后，二被告蔡某、赵某向原告出具《承诺书》，约定按各自实际使用的面积向原告缴纳租金，原告也按二被告的承诺分别向二被告收取了房屋租金。原告接受二被告向其作出的按实际使用面积交纳租金的承诺，视为双方对合同履行方式通过《承诺书》的方式予以变更。双方对合同履行方式的变更不违反法律规定，是当事人意思自治的体现，本院予以准许。二被告蔡某、赵某应按其各自实际使用面积向原告支付租金。原告要求三被告支付拖欠的第三年度租金700000元的请求，由于被告孙某以其与被告蔡某系夫妻，其系"陋室铭"茶楼的实际经营者为由向本院申请参加诉讼，但其是否与蔡某系夫妻，是否系"陋室铭"茶楼的实际经营者，原被告均未向本院提交相关证据证明。故原告要求被告孙某支付第三年度房屋租金的请求，不予支持。关于原告主张按每日3‰计算违约金的请求，双方约定的违约金明显过高。本院作出的（2017）甘1221民初465号民事判决书已生效，该判决书中判决违约方蔡某按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的标准适当，本案继续适用。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告蔡某于本判决生效之日起三十日内向原告甘肃天成盛源房地产开发有限公司支付房屋租金428400元，并以428400元为基数，自2017年11月14日起按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至租金付清之日止；二、被告赵某于本判决生效之日起三十日内向原告甘肃天成盛源房地产开发有限公司支付房屋租金271600元，并以271600元为基数，自2017年11月14日起按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至租金付清之日止；三、驳回原告甘肃天成盛源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13100元，减半收取计6550元，原告甘肃天成盛源房地产开发有限公司负担1150元，被告蔡某负担3300元，被告赵某负担2100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判员 王志薇 二〇一八年六月二十日书记员 张碧瑢