浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终2407号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江星飞置业有限公司，住所地浙江省东阳市东义路168号。 法定代表人：顾星康，董事长。 委托诉讼代理人：陈新平，浙江近真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广宏建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道兴平西路76-78号。 法定代表人：何飞龙，董事长。 委托诉讼代理人：许俊君，浙江良济律师事务所律师。 上诉人浙江星飞置业有限公司（以下简称星飞公司）因与被上诉人广宏建设集团有限公司（以下简称广宏公司）合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初11097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星飞公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回广宏公司的本诉请求，支付星飞公司的反诉请求。事实和理由：双方签订的《房地产转让合同》、《补充协议书》并非星飞公司的真实意思表示，星飞公司被迫与广宏公司签订了《房地产转让合同》，以高于市场价数倍的价格受让广宏公司所有的涉案98号地块上的房地产。广宏公司自始至终无法履行《房地产转让合同》，星飞公司通过公开竞价方式向政府土地管理部门拍得涉案98号地块，支付了合理对价。一审法院认定涉案96号、98号地块连在一起开发商品房，从整体上大提高星飞公司开发楼盘的品质，并认定《房地产转让合同》约定的转让价格高于市场价格属于正常，该认定与实际情况严重不符。星飞公司不可能从98号地块上获利，广宏公司非法获利建立在星飞公司的巨额亏损上。双方签订的《补充协议书》系无效合同，该协议的约定实质上是广宏公司为了获取非法高额利益，变相操控土地交易，损害国家、社会公共利益，违反法律、法规的强制性规定，应属无效。据此，广宏公司应返还星飞公司转让款2000万元并赔偿其资金占有期间的利息损失。 广宏公司辩称，星飞公司提出被迫签订《房地产转让合同》和《补充协议书》，以及并非真实意思表示的意见，明显不能成立。星飞公司在《房地产转让合同》签订前，即支付第一笔款项1000万元，显示其收购涉案房产的强烈意愿，并非被迫签订。星飞公司收购涉案房产后，整体楼盘品质大量提高无可非议，至于转让价系星飞公司自身的考量，转让价格的高低不属于合同法规定的合同无效的法定情形。《补充协议书》的签订，系广宏公司为了配合星飞公司调整容积率，对广宏公司而言，该协议的签订除了增加义务和风险，毫无利益可言，谈不上获取非法高额利益。《补充协议书》仅是改变过户方式，并未限制第三方公平竞拍，在政府监管下公开进行，不存在也不可能存在操控土地交易的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 广宏公司向一审法院起诉请求：判令星飞公司支付转让款6460534元，及逾期支付的违约金4070136元（已自2015年11月23日起按每日千分之一计算至起诉之日，此后仍按上述标准计算至实际付清之日止）。 星飞公司向一审法院反诉请求：1、确认原、被告签订的《补充协议书》无效；2、判令广宏公司返还星飞公司转让款2000万元；3、判令广宏公司赔偿星飞公司资金占用利息损失1320万元（已按月利率2%自2014年11月17日起计算至2017年8月16日，此后仍按上述标准计算至实际返还之日止）。 一审法院认定事实：广宏公司原名称为浙江广宏建设有限公司，于2017年2月5日经工商部门核准变更为现名称。广宏公司（甲方）与星飞公司（乙方）于2014年11月15日签订《房地产转让合同》，约定广宏公司将其所有的坐落于东阳市吴宁东路98号的房产（包括东房权证吴宁字第××、05××82、05××83、05××84号）以及相应的土地使用权【东国用（2005）1-4444号，用地性质为商业】转让给星飞公司，转让价款为5000万元，于合同签订5日内支付2000万元（其中1000万元为定金），在移交之日起6个月内支付3000万元。乙方按约定全面履行合同义务后，所付定金折抵转让款。合同第四条中第1点的内容为：本合同生效后，当前房地产原甲方的一切权利全部转由乙方享有和承担。甲方有义务配合乙方办理容积率调整，因容积率调整所需补缴的出让金甲方自愿承担其中的400万元（超出部分由乙方承担），并在乙方办理补缴出让金之日同步支付。其中合同第五条的部分内容为：如乙方出现逾期支付转让款，或欠缴本房产转让产生的税、费等一情形的视为乙方违约，定金没收，乙方还应支付逾期、或欠付金额每日千分之三的违约金，甲方有权解除合同。合同签订后，星飞公司先后于2014年11月14日、11月20日向广宏公司各支付转让款1000万元，合计2000万元。2015年3月26日，广宏公司（甲方）与星飞公司（乙方）又签订1份《补充协议书》，约定：一、房地产转让过户手续由直接过户改为先由政府回购再公开挂牌出让，并由乙方竞买摘牌。二、双方确认：甲方净收转让款4600万元（包括乙方已支付的2000万元+政府回购款+政府回购款不足2600万元差额部分），其中政府回购款不足2600万元的差额部分款项乙方应在摘牌后签订土地转让合同之日起六个月内支付给甲方。三、甲方负责挂牌出让等前期协调工作，乙方负责报名。甲乙双方必须确保乙方按2850万元摘牌成功，如有第三方参与竞拍，导致乙方摘牌价高于挂牌价的，超出部分由甲乙双方各承担50%，超出挂牌价政府按政策返还部分也由甲乙双方各享有50%。四、甲方负责筹集挂牌价50%的资金，借给乙方用于支付土地摘牌款，借款不计利息，在乙方交纳竞拍保证金后交付给乙方（乙方负责筹集挂牌价50%的资金）。乙方应摘牌后签订土地出让合同之日起六个月内归还借款，如逾期，应承担签订土地出让合同之日起每日千分之二的违约金。五、甲方确保在本协议签订后30日内办妥挂牌手续。六、甲方未按期办妥挂牌手续或未筹集资金导致乙方无法付清土地摘牌款，因此造成乙方的一切损失由甲方全部赔偿。如乙方未摘牌，乙方已付款项不予退还，并赔偿甲方因此造成一切损失。七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自双方盖章或代表签字后生效。未尽事宜，仍按2014年11月15日签订《房地产转让合同》执行。补充协议书签订后，东阳市土地收购储备中心与广宏公司于2015年4月13日签订国有土地使用权收购合同，约定由东阳市土地收购储备中心收购原广宏公司享有的国有土地使用权【土地证号为东国用（2015）1-4444号，面积为1756.6平米】，土地收购价款为1755.8991万元，地上建筑物补偿款为198.0475万元。嗣后，东阳市土地收购储备中心挂牌以拍卖的方式出让上述地块的住宅用地国有土地使用权，后星飞公司于2015年5月12日以2880万元的价格竞买成功，并于2015年5月22日与东阳市国土资源局签订土地出让合同。广宏公司按照《补充协议书》的约定分别于2015年5月7日、5月13日出借给星飞公司款项500万元、1000万元，合计1500万元，用于支付土地使用权出让款。2015年5月26日，广宏公司收到政府回购款19539466元。尚欠的剩余转让款，经广宏公司多次催讨，星飞公司至今分文未付。因星飞公司未按《补充协议书》的约定及时归还广宏公司1500万元借款，广宏公司于2017年4月27日诉至一审法院，该院于2017年11月1日作出（2017）浙0783民初5952号民事判决书，判决支持了广宏公司的诉请。庭审中，双方一致确认本案的争议焦点为双方分别于2014年11月15日、2015年3月26日签订的《房地产转让合同》和《补充协议书》是否合法有效。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情形，即（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，星飞公司主张涉案《房地产转让合同》，是基于其认为上述合同及协议书系表面看似合法，实质是广宏公司为了获取非法利益，违反国家强制性法律规定的合同，也即合同法中规定的合同无效中的第三种情形，但星飞公司未提供充分证据证明，且从本案星飞公司利用涉案96号地块开发商品房（东艺名园），与涉案96号、98号地块连在一起开发商品房时可以从整体上大大提高星飞公司开发楼盘的品质（包括出入更为方便），故双方签订的涉案《房地产转让合同》中约定的转让价格即使高于市场价格也属正常，在星飞公司未提供确实充分证据证明的情况下，应当认定上述《房地产转让合同》的签订系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，应依法确认有效。而《补充协议书》的签订系为了改变涉案98号地块土地性质改为商用住宅并过户登记至星飞公司名下更为方便，也系为了星飞公司实行其楼盘开发利益最大化的最终目的而为。且从《补充协议书》的内容上分析，该协议书的签订广宏公司并未从中获益，相反的确实增加了广宏公司的诸多义务，故星飞公司主张该协议书无效的理由不能成立。综上，双方签订的《房地产转让合同》和《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规规定，均应依法确认合法有效。双方均应本着诚实信用的原则全面履行各自的义务。因星飞公司实际以2880万元的价格竞拍获得98号地块的使用权，根据《补充协议书》关于超过2850万元价格的50%应由广宏公司承担的约定，广宏公司应承担超过部分30万元中的50%，即15万元。故至今星飞公司尚欠广宏公司转让款数额应为6310534元（4600000元-2000000元-19539466元-150000元），广宏公司要求星飞公司支付尚欠转让款6460534元的诉讼请求，合理部分，予以支持，不合理部分，不予支持。因《补充协议书》约定星飞公司应在签订土地转让合同之日起六个月内支付给广宏公司，且《补充协议书》约定协议书未尽事宜仍按双方于2014年11月15日签订的《房地产转让合同》执行，而《房地产转让合同》约定未按时支付转让款，按每日千分之三的违约金，但该约定的违约金明显过高，酌情调整为按月利率2%计算违约金，故广宏公司诉请违约金应自2015年11月23日起按每日千分之一计算，部分不予支持。因已认定涉案《房地产转让合同》及《补充协议书》为合法有效，星飞公司基于要求确认上述合同及协议书无效的反诉诉请，均不符合本案事实及相关法律法规的规定，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告浙江星飞置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告转让款6310534元及逾期支付的违约金2658838.33元（已自2015年11月23日起按月利率2%计算至2017年8月16日，此后仍按上述标准计算至实际履行之日止）。二、驳回原告广宏建设集团有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告浙江星飞置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费84984元，财产保全费5000元，合计89984元，由原告广宏建设集团有限公司承担10398元，被告浙江星飞置业有限公司承担79586元。反诉案件受理费207800元，由反诉原告浙江星飞置业有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。 本院认为，本案《房地产转让合同》和《补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，内容合法有效，双方均应按约履行各自义务。广宏公司已按约履行自身义务，向星飞公司交付涉案98号地块，星飞公司取得该地块后，与96号地块合并开发楼盘并成功销售，其应按约支付对价。星飞公司认为与广宏公司签订《房地产转让合同》属于被迫，但其既未提供证据亦未在法定期限内提出撤销或变更合同，本院不予采纳。至于《补充协议书》系广宏公司为配合星飞公司取得98号地块用于开发楼盘所签，并无违法内容，亦不存在导致合同无效的法定情形，星飞公司主张该协议无效，并要求广宏公司返还转让款及赔偿损失的请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，星飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费292784元，由浙江星飞置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 杜月婷 审 判 员 周楚臣 二〇一八年六月八日 代书记员 周璟学