四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终6852号 上诉人（原审被告）：黄春毅，女，1957年1月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：郑岚，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周昌宾，男，1940年11月13日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘艳，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢雨婷，四川君合律师事务所律师。 上诉人黄春毅因与被上诉人周昌宾房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初10562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年5月3日公开开庭进行了审理，上诉人黄春毅及其委托诉讼代理人郑岚，被上诉人周昌宾及其委托诉讼代理人刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄春毅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周昌宾的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院将黄春毅与周昌宾签订的《预约买卖合同》认定为本约合同，属于事实认定错误，该合同第二条明确指出合同性质为预约合同，系双方当时的真实意思表示，该合同应属于预约合同。2.一审法院基于《预约买卖合同》第九条第一款认定该合同性质为部分附履行条件的买卖合同是错误的，第九条第一款仅是未办理产权登记的违约条款，一审法院认定案涉合同属于附履行条件的合同缺乏法律依据。即使黄春毅违反了该预约合同，周昌宾应当按照合同约定请求黄春毅承担违约责任或者要求解除预约合同，一审法院不应支持周昌宾要求黄春毅协助过户的诉讼请求。 周昌宾辩称，1.黄春毅与周昌宾签订的《预约买卖合同》性质属于本约合同，合法成立并生效，周昌宾已按照约定履行付款义务，黄春毅应按约定办理过户登记，一审判决认定正确，请求驳回上诉，维持原判。2.无论《预约买卖合同》为预约合同还是本约合同，双方之间已经成立真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，且双方均已通过实际履行的方式进行确认，黄春毅应当承担继续履行的违约责任。 周昌宾向一审法院起诉请求：1.判令黄春毅按公证合同约定继续履行合同，即签订正式房屋买卖合同并协助周昌宾办理房屋产权过户登记手续；2.判令黄春毅承担从合同约定的违约之日起至房屋产权过户之日止的违约金（估价3000元，主张依据为《预约买卖合同》第九条第1款规定）；3.本案诉讼费、保全费、房屋价值评估费及律师费全部由黄春毅承担；4.判令因房屋推迟过户而增加的过户费用及全部税费均由黄春毅承担；5.判令黄春毅配合周昌宾办理天然气开户。诉讼过程中，周昌宾变更第一项诉讼请求为“判令黄春毅按《预约买卖合同》继续履行合同，协助周昌宾办理涉案房屋的过户手续”，变更第三项诉讼请求为“判令黄春毅承担本案的诉讼费、保全费、律师费10000元”，同时周昌宾自愿放弃第五项诉讼请求即“判令黄春毅配合周昌宾办理天然气开户”。 一审法院认定事实：2017年2月24日，周昌宾与黄春毅签订了《预约买卖合同》（以下简称“预约合同”）。约定：黄春毅的房屋位于双流区西航港街道川大路三段266号“文星花园”17幢6单元15楼1502号（合同签约备案号：305187，《商品房买卖合同》上的房屋地址为：双流县川大路“文星花园”17幢6单元15楼1502号），建筑面积135.67平方米，其中套内面积118.05平方米，公摊面积17.46平方米，房屋用途为住宅。预约合同第二条本合同的性质约定：1、黄春毅承诺待取得不动产权证书后将该房屋转让给周昌宾。双方应按本预约合同内容签订正式《房地产买卖合同》。双方自愿恪守本合同之约定，并在签订正式的《房地产买卖合同》文本后，完成双方之合同义务（本合同约定的交易条款为今后正式《房地产买卖合同》之必备条款，周昌宾、黄春毅双方有完全履行的义务）；2、正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。周昌宾、黄春毅双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得做任何变更。预约合同第五条价格约定：按总建筑面积计算，该房屋售价总金额为人民币650000元。预约合同第六条付款方式约定：采用分期付款方式：第一次付款：周昌宾已于2017年1月20日支付黄春毅购房定金100000元；第二次付款：周昌宾、黄春毅双方到公证处办理公证后的当日内周昌宾须将第二笔购房款530000元支付给黄春毅；第三次付款：黄春毅取得不动产权证书后，黄春毅应无条件配合周昌宾办理上述房屋产权过户手续，周昌宾应在周昌宾、黄春毅双方过户递件成功且办理单方领证的当日内将购房尾款200000元支付给黄春毅。预约合同第七条交付期限约定：1.黄春毅应于本合同生效并收到周昌宾第2次支付的款项后当日内将该房屋交付给周昌宾。3.黄春毅将该房屋移交给周昌宾后，该房屋的水电气费、物管费、光纤费、网络宽带费由周昌宾自行承担。预约合同第八条违约责任约定：1.周昌宾、黄春毅双方在签订本合同后，任何一方因本方原因不能执行本合同，按照违约处理（除不可抗力因素外）。2.若黄春毅在收取定金后反悔不卖该房屋，黄春毅按定金的双倍赔偿周昌宾，并足额扣除中介方本次交易中介费后归周昌宾。房屋预约买卖合同公证后至房屋产权过户以前，黄春毅以任何理由反悔不卖该房屋，黄春毅须全额返还周昌宾已经支付的购房款，并且以总房款的30%作为违约金赔付周昌宾，另外黄春毅因收回房屋给周昌宾造成的装修等损失，由黄春毅照价赔偿。预约合同第九条关于产权登记约定：1.黄春毅应于该房屋能够办理不动产权证书（以房屋开发单位的通知为准）的30天内提交相关资料去办理不动产权证书，在国家或其他有关部门、单位政策允许过户时起5天内通知周昌宾办理产权过户手续。从黄春毅通知周昌宾办理产权过户之日起90天之内办理完所有过户手续。若因黄春毅原因在90天内不能提供过户的全部资料给相关部门，每逾期一天，则黄春毅按周昌宾已支付金额的千分之五支付给周昌宾。4.因国家政策调整导致该房屋在黄春毅首次办理该房屋不动产权证书的税费增加或减少部分，均由黄春毅承担；因国家政策调整导致该房屋在黄春毅将该房屋产权过户给周昌宾过程中的税费增加或减少（例如有可能实施的20%差额个人所得税）均由周昌宾承担。预约合同第十条约定：7.如果黄春毅不及时办理所有权证，不及时通知周昌宾办理过户手续，或者在办理过程中不按有关规定致使不能顺利过户，由此给周昌宾造成的损失完全由黄春毅承担。 2017年1月20日，周昌宾向黄春毅方支付了购房定金100000元，并收到黄春毅方向周昌宾出具的购房定金收条。2017年2月24日，周昌宾向黄春毅方支付了第二笔购房款530000元，并收到了黄春毅方向周昌宾出具的收条。与此同时，黄春毅也于2017年2月24日向周昌宾交付了涉案房屋且双方办理了房屋交接清单。此后，案涉位于成都市双流区西航港街道川大路三段266号川大文星花园17栋6单元15楼1502号房屋于2017年1月3日取得了不动产权证书并登记在黄春毅黄春毅名下。之后，双方在合同继续履行过程中发生争议，黄春毅以双方未签订本约合同等原因不愿继续履行合同。故周昌宾诉至本院，呈请如上请求。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，本案周昌宾、黄春毅双方签订的《预约买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。本案争议之焦点为双方签订的《预约买卖合同》属于预约合同还是本约合同。一审法院认为，通常情形下，预约乃约定将来成立一定契约之契约。是相对于本约而言的一个特殊合同，其指向为本约的缔结。预约合同存在之必要，是由于相关交易中存在着事实或法律的障碍而暂且不宜签订本约，故预约合同的标的为缔结本约而并不具备本约合同中具体权利义务的可履行性。但如果预约实际上已具备本约之要点而无须另订本约的，应视为本约，即将来系依所订之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约仍非预约。意指所有内容完备的预约应视为本约。此外，预约与本约之间也具有可转化性。即在预约合同中载明了本约合同的主要内容，并且一方或双方当事人已经实际履行，当初限制交易不成熟的条件业已消除，即使双方未按预约合同签订本约合同，其预约亦已转化为本约性质，故此可以认定为本约合同。本案中，虽然周昌宾、黄春毅双方签订的《预约买卖合同》名为预约合同，但该《预约买卖合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且约定了确定的付款及房屋交付履行期限，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；签约后，周昌宾已按照合同的明确约定向黄春毅支付了大部分购房款，黄春毅实际接受且按照合同明确约定也向周昌宾实际交付了案涉的房屋，双方签订的《预约买卖合同》已经具备了本约的全部要件及可履行性，且已经开始实际履行主要义务，该预约合同应当属于本约的性质。另外，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于形式不完备合同效力的规定，即当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的规定，故周昌宾、黄春毅签订的《预约买卖合同》应具备本约的性质。另外，虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时尚未取得房屋权属证书，但双方在该房屋买卖合同中已明确约定“黄春毅应于该房屋能够办理不动产权证书（以房屋开发单位的通知为准）的30天内提交相关资料去办理不动产权证书，在国家或其他有关部门、单位政策允许过户时起5天内通知周昌宾办理产权过户手续。从黄春毅通知周昌宾办理产权过户之日起90天之内办理完所有过户手续”。由此可见，双方当事人在签约时均知晓案涉房屋本身尚没有办理权属证书且认可等待权属证书办理后再继续办理本案房屋买卖合同的过户手续，上述房屋买卖合同属于部分附履行条件的对于将来可能取得所有权房屋的买卖合同，也应属于本约的范畴。但本案黄春毅方却在其案涉房屋已依法办理了房屋不动产权证书且双方签订的房屋买卖合同具备继续履行条件的情况下，以双方未签订本约合同等原因明确表示不再继续履行合同义务，对此，依照公平和诚实信用原则，黄春毅应当承担相应的违约责任。故周昌宾在按约已支付大部分购房款且黄春毅接受并实际交付了案涉房屋的情况下，要求黄春毅继续履行《预约买卖合同》，将案涉房屋（位于双流区西航港街道川大路三段**川大文星花园********）过户登记至周昌宾的请求，符合事实和法律的规定，一审法院予以支持。但周昌宾应按照合同约定在案涉房屋办理过户手续后及时向黄春毅支付尚欠的购房款20000元。 对于周昌宾要求黄春毅承担从合同约定的违约之日起至房屋产权过户之日止的违约金3000元的请求，一审法院认为，虽然双方合同约定，如果黄春毅不及时办理所有权证，不及时通知周昌宾办理过户手续，或者在办理过程中不按有关规定致使不能顺利过户，由此给周昌宾造成的损失完全由黄春毅承担。但因周昌宾在本案中没有提交充分的证据对其损失予以证明且案涉房屋已按约交付周昌宾，故一审法院在本案中不予支持。 对于周昌宾要求黄春毅支付律师费10000元、承担因房屋推迟过户而增加的过户费用及全部税费的请求，双方签订的《预约买卖合同》并无约定，周昌宾的上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 对于黄春毅辩称，根据周昌宾、黄春毅签订的《预约买卖合同》约定，黄春毅违约仅按照周昌宾的实际损失赔偿周昌宾违约金而没有过户的义务的抗辩主张，一审法院认为，上述约定仅为合同赋予了守约方追究违约方违约责任的一种合同权利，并不排除守约方依照法律规定选择要求黄春毅承担继续履行合同义务的权利。故对黄春毅的该抗辩主张一审法院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、黄春毅应于判决发生法律效力之日起十五日内协助周昌宾办理周昌宾购买的位于成都市双流区西航港街道川大路三段266号17栋6单元15楼1502号房屋（业务件号：2016121622F00161）的过户登记手续。二、驳回周昌宾的其他诉讼请求。案件受理费5165元，保全费3770元，二项共计8935元，由黄春毅负担。 二审中，黄春毅向本院提交新的证据：1.短信截图两份，拟证明黄春毅在2017年6月时已经明确告知周昌宾解除合同，但周昌宾一直不同意解除合同，也不搬离案涉房屋。2.2017年6月13日《二手房屋买卖预约合同终止通告书》一份，该通告书由黄春毅当面告知了周昌宾，但周昌宾拒绝接收，拟证明黄春毅已经书面告知了周昌宾解除案涉合同。3.2018年4月28日成都市双流区人民法院受理案件通知书一份，拟证明黄春毅已经向法院起诉要求解除案涉合同。周昌宾质证认为：1.黄春毅提交短信截图、通告书已超过举证期限，均不属于新证据；2.对于证据一，截图上的短信是周昌宾发给黄春毅的，这恰恰证明周昌宾一直主张黄春毅按照双方建立的合同履行义务，而黄春毅无理由违约，该证据不能达到黄春毅的证明目的；3.周昌宾未收到该通告书，对通告书不予认可；4.证据三与本案无关。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点有三个，现分别评述如下： 一、关于案涉《预约买卖合同》性质为预约还是本约的问题。预约是指将来订立一定契约的契约，其将来应订立的契约成为本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。 本案中，双方签订的《预约买卖合同》中明确约定了双方拟进行买卖房屋的位置、面积、价款及支付方式等，具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议第二条“本合同的性质”中约定“甲方（黄春毅）承诺待取得不动产权证书后将该房屋（不动产）转让给乙方（周昌宾）。双方应按本预约合同内容签订正式《房地产买卖合同》。双方自愿属守本合同之约定，并在签订正式的《房地产买卖合同》文本后，完成双方之合同义务（本合同约定的交易条款为今后正式《房地产买卖合同》之必备条款，双方有完全履行的义务）。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积、总价款及支付方式，但仍明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《预约买卖合同》的性质为预约合同，一审判决认定该《预约买卖合同》的性质为本约不当，应予纠正。 二、关于周昌宾与黄春毅是否形成房屋买卖法律关系的问题。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人此后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《预约买卖合同》之前，作为买受人的周昌宾已经实际支付了定金100000元，之后支付了第二笔购房款530000元，同时，黄春毅将案涉房屋交付周昌宾使用。而根据《预约买卖合同》的预约性质，双方仅仅有义务进行磋商以订立本约，而不负有支付房款、交付房屋的义务，因此，周昌宾支付房款、黄春毅交付房屋并非对该预约合同的履行。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，可以认定周昌宾与黄春毅之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。 三、关于黄春毅是否应协助周昌宾办理案涉房屋过户手续的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”同时第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”如前所述，周昌宾与黄春毅之间存在房屋买卖合同关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，黄春毅作为出卖人，除交付案涉房屋外，还要履行转移标的物所有权的义务，即协助周昌宾办理案涉房屋的过户手续。一审判决虽然认定《预约买卖合同》直接构成本约的理由不能成立，但其判项系基于周昌宾与黄春毅之间成立并生效的房屋买卖法律关系这一事实作出，有法律及事实依据，较为妥当合理，可予维持。 另外，黄春毅另行起诉周昌宾要求解除《预约买卖合同》及归还案涉房屋，本案中对此不予处理。黄春毅据此申请中止本案的审理，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”的规定，本案的处理并不存在需以黄春毅起诉解除《预约买卖合同》案的审理结果为依据的情形，黄春毅申请中止审理的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人黄春毅的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实虽有不当，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10330元，由上诉人黄春毅负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  张卫敏 二〇一八年六月二十五日 书记员  饶志誉