北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初37652号原告（反诉被告）：中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所，住所地北京市海淀区香山南路红旗村3号院法定代表人：王武民，所长。委托代理人：吴德志，北京市英淇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京香山名苑酒店有限公司，住所地北京市海淀区香山南路红旗村**。法定代表人：安国旗。委托代理人：杨金明，北京市国首律师事务所律师。委托代理人：张潇涵，该公司负责人。中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所（以下简称北京军区第二干休所）与北京香山名苑酒店有限公司（以下简称香山名苑酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。北京军区第二干休所之委托诉讼代理人吴德志与香山名苑酒店委托诉讼代理人杨金明、张潇涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京军区第二干休所向院提出诉讼请求：1、确认北京军区第二干休所与香山名苑酒店签订的《军队房地产租赁合同》及《房屋租赁经营补充协议》无效；2、判令香山名苑酒店将位于北京市海淀区香山南路红旗村x号院的老干部服务楼后裙楼交还给北京军区第二干休所；3、判令香山名苑酒店支付自2016年5月1日至2017年7月30日期间的房屋占用费，按照每年110万元租金标准计算；4、本案的诉讼费由香山名苑酒店承担。事实与理由：香山名苑酒店与北京军区第二干休所于2013年5月28日签订有《军队房地产租赁合同》及《房屋租赁经营合同补充协议》，北京军区第二干休所将海淀区香山南路红旗村甲x号内老干部综合服务楼出租给香山名苑酒店。根据《军队房地产租赁合同》，租赁合同期为3年，自2013年5月1日至2016年4月30日，该协议已经期满终止。根据《房屋租赁经营合同补充协议》，租赁期为18年，自2013年5月1日至2031年4月30日止，双方应当每3年签订一次《军队房地产租赁合同》，并向军区房地产管理部门备案。但三年合同期满后，原被告双方并未按照约定续签《军队房地产租赁合同》，而且，香山名苑酒店未按补充协议的约定在2016年4月30日前支付下年度租金。虽经催款，香山名苑酒店仍未支付。北京军区第二干休所认为：1、《军队房地产租赁合同》的第十五条明确规定：附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效。所以，附加条款中关于18年租赁期的约定与主条款第三条中约定的3年租赁期限的约定相违背，应属无效约定。2、《军队房地产租赁合同》为法定合同文本，其他有冲突的补充文本应属无效。本案中，双方所签订的《房屋租赁经营合同补充协议》有违反主合同内容的，均属无效合同。3、18年租期因未经总后勤部批准而无效。4、该约定违反军事法规的强制性规定而无效；5、原被告双方均认可该18年约定已经无效，故而香山名苑酒店没有要求按照3年一次续签合同，也未交纳租金。综上，故我方诉至法院，请求法院支持我方诉讼请求。香山名苑酒店辩称，不同意北京军区第二干休所的诉讼请求。事实是:2004年5月，北京xx**助老服务中心与北京军区第二干休所签署了为期二十年的关于租赁老干部服务楼的房屋租赁合同，北京xx**助老服务中心投资了近1500万元人民币对毛坯房屋进行了装修改造，并在此开展香山名苑酒店经营至2012年。后因北京xx**助老服务中心经营不善，经与我方和干休所三方多次洽商，达成一致意向：由我方接手经营并投资重新对酒店装修改造和购置酒店设施，同时给付北京xx**助老服务中心前期投资补偿。北京xx**助老服务中心退出的补偿款实际由现北京香山名苑酒店管理有限公司进行的支付，实际共支付补偿款为人民币832万元。北京军区第二干休所与香山名苑酒店于2013年5月30日签署了《军队房地产租赁合同》及《房屋租赁经营合同补充协议》，租赁期限为18年，自2013年5月1日到2031年4月30日止，双方每3年签订一次《军队房屋租赁合同》，《协议》第三条约定：甲方保证所出租的房地产权属清楚，没有纠纷，并提供该房产经营所需合法证明。如因产权纠纷给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。在合同履行中，本案香山名苑酒店如约支付了租金，并在使用房屋期间进行了大量投入。自2012年至2016年3月，香山名苑酒店投资分期分批对酒店进行了装修改造，增添了酒店的相关设施设备和装饰。北京军区第二干休所一直未办理租赁许可证和合同备案。2015年12月24日，突然接到本案北京军区第二干休所书面通知我方：解除合同，收回房屋。我方投资巨大，尚未收回投资，而且因为投资款是银行贷款和民间借款，至今每年背负利息支出约150万元。接手酒店以来，除了转让费和装修等投入，这几年仅投资利息已经背负约750万元。收到通知后，我方拒绝解除合同，申明了我方困难，希望对方体谅我方多年付出不易，尚未收回投资，能继续履约。但是对方使用各种方法强制我们停止经营。在这种情况下，我方被迫同意，无奈于2017年7月21日签署了《移交房屋的签订手续》，将房屋交接给北京军区第二干休所使用。三、不同意北京军区第二干休所的诉讼请求，本案租赁合同、协议合法有效，北京军区第二干休所是缔约过错方；北京军区第二干休所在履约过程和提前解约过程中行为不当，故意损害我方权益。租赁建筑中的裙楼（即后楼约1200平方米）是我方根据合同协议约定投资加建，物权属于我方，根据协议第八条第一款；北京军区第二干休所不收取任何费用。北京军区第二干休所无权要求我方腾退，也无权收取任何费用。北京军区第二干休所不应收取房屋使用费。自2015年12月24日单方通知提前收回房屋，多次使用拆除招牌、不给办理车辆出入证、阻止员工和客户进出大门等手段干扰我方而导致无法正常经营，至2017年我方被迫终止已经签约的东西厅长包房合同，而此时租房客户已经将西厅原装修拆除，导致我方损失了装修费用并赔偿违约金，这些我们之前都没有计算入要求补偿范围。同时其他已签约和即将签约客户也被迫中止。虽然北外没有撤离，但正常使用房屋也受到影响，我们也因此退赔了一些费用。因此我们认为，北京军区第二干休所在这种非正常交付使用情况下，违背了合同约定责任义务，给我方造成损失上百万元，不应再收取租金或使用费。香山名苑酒店向本院提出反诉请求：1、判令解除香山名苑酒店与北京军区第二干休所之间于2013年5月30日签署的《房屋租赁经营合同补充协议》。2、北京军区第二干休所赔偿香山名苑酒店损失人民币2200万元。3、反诉费和评估费由北京军区第二干休所负担。事实与理由：香山名苑酒店与北京军区第二干休所于2013年5月30日签署了《军队房地产租赁合同》及《房屋租赁经营合同补充协议》，双方约定：承租标的为海淀区香山南路红旗村甲x号院内老干部综合服务楼，房屋建筑面积5200平方米，租赁期限为18年，自2013年5月1日到2031年4月30日止，双方每3年签订一次《军队房屋租赁合同》，租金前十三年每年110万元人民币，后五年每年的租金为在上一年租金基础上递增5%，租赁用途：酒店经营，包括住宿、会议、餐饮。北京军区第二干休所按照合同约定的主要义务为：保证租赁房屋产权的合法性，处理与出租房地产权属有关的纠纷，保证出租的房屋获得军队审批部门批准，负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续等。在合同履行中，香山名苑酒店如约支付了租金，并在使用房屋期间对房屋进行了大量投入，总建筑面积7300平方米。2015年12月24日，北京军区第二干休所书面通知我方解除合同，收回房屋。后北京军区第二干休所以拆掉招牌、不给办理出入证、阻止员工和客户进出大门等手段多次干扰香山名苑酒店正常经营，并以断水断电相威胁多次催香山名苑酒店腾房，香山名苑酒店被迫终止了正常经营，并于2017年7月30日将租赁的主体交与北京军区第二干休所。北京军区第二干休所的行为给香山名苑酒店造成巨大损失。鉴于《房屋租赁经营合同补充协议》已经无法继续履行,故提起此反诉，请求贵院维护我方合法权益。北京军区第二干休所针对香山名苑酒店反诉辩称：1、关于装修物利用的问题，香山名苑酒店对房屋进行的装修并非经过北京军区第二干休所的同意，裙楼的加建不是香山名苑酒店承租之后所建造，而是其前任承租人（北京xx**助老服务中心）所建造。2、关于装修费用承担的问题，香山名苑酒店对房屋进行的装修并非经过北京军区第二干休所的同意，所发生的费用应当由承租人（香山名苑酒店）负担，北京军区第二干休所不同意赔偿。3、关于评估，不代表北京军区第二干休所认可在本案中应当赔偿其主张的损失。北京军区第二干休所不同意香山名苑酒店主张的损失赔偿的理由是：租赁合同已经到期届满，香山名苑酒店的主张既没有法律依据，也没有合同依据。4、关于缔约过失责任分担问题：如果香山名苑酒店认为租赁合同无效，北京军区第二干休所应当产生相应的缔约过失责任5、关于香山名苑酒店重复主张的问题：香山名苑酒店反诉主张的832万元转让费，包括了酒店经营权、香山名苑酒店有限公司的全部公司股权、主楼的装修设施设备、室内物品以及南侧裙楼的土建和安装全部成本。而在本次评估时，已经对主楼和裙楼的装修、裙楼土建、室内酒店用品全部进行了评估作价。所以，香山名苑酒店存在重复主张的问题，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，依据双方提交的证据，本院认定事实如下：2004年1月12日，北京xx**助老服务中心（以下简称xxxx）与北京军区第二干休所签署了关于租赁老干部服务楼的房屋租赁合同（租赁经营期限3年，连签20年），xxxx投资了近1500万元进行了装修改造，并在此经营酒店。后因xxxx经营不善，且无力再投资改善老化的酒店设施，2012年1月18日，北京军区第二干休所与xxxx、香山名苑酒店签订《终止协议》，约定：由某公司投资进行酒店装修改造，同时再出资800万元补偿xxxx之前对酒店的投入。后新的香山名苑酒店公司与北京军区第二干休所重新于2013年5月30日签署了《军队房地产租赁合同》，双方约定：承租标的为海淀区香山南路红旗村甲x号院内老干部综合服务楼，房屋建筑面积5200平方米，租赁期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止，租金每年110万元。合同第七条的约定，甲方（出租方）主要义务为：1、保证租赁房屋符合军地房地产租赁条件，权属清楚；2、负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；3、保证出租给乙方的房屋获得军队审批部门批准；4、负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；5、负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；6、负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第十二条约定：本合同双方签字签章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同附加条款约定：甲方承诺本合同继续履行2004年与北京xx**助老服务中心所签订合同的主要条款，并认可乙方与北京xx**助老服务中心所签订的转让合同。本合同期限共18年，每三年一签，共签6次。同时，双方签订了《房屋租赁经营合同补充协议》，约定：租赁期限自2013年5月1日到2031年4月30日止，为18年，双方每3年签订一次《军队房屋租赁合同》向军区房地产管理局备案。鉴于该房屋设施亟需修缮更新，乙方装修改造投入较大，双方本着互助互利原则，租金约定为：租金前十三年每年110万元人民币，后五年每年的租金为在上一年租金基础上递增5%，租赁用途：酒店经营，包括住宿、会议、餐饮。第三条约定：甲方保证所出租的房地产权属清楚，没有纠纷，并提供该房产经营所需合法证明。如因产权纠纷给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。第八条：其他约定：一、原承租方加建的后裙楼归乙方使用。乙方可以在南配楼一层房屋顶加建二层，设计方案应符合安全要求，并经甲方审核同意后方可施工，建安费用由乙方负担，甲方不收取任何费用，租赁期满，归甲方所有。二、该酒店北侧广场（停车场）归乙方无偿使用。为便于开展经营，甲方同意乙方在广场东西两侧加建不高于两层的单排房屋作为酒店的附属配套用房。合同期满，所有地上物包括装修装饰电器等设施全部归甲方所有。上述合同签订后，香山名苑酒店投资资金，开办酒店，进行经营。2005年，北京军区第二干休所协助香山名苑酒店办理了相关经营手续及军队租赁许可证。但上述合同并未经军队房地产管理部门审核批准。北京军区第二干休所出租的房屋亦未取得合法审批手续。上述合同签订后，香山名苑酒店在此经营并支付租金。2015年12月24日，北京军区第二干休所向香山名苑酒店发出通知，要求其交还承租房屋。香山名苑酒店租金缴纳到2016年4月30日。2016年10月、11月，北京军区第二干休所两次向香山名苑酒店发函，称其既未续签合同，也未交纳下半年租金，且逾期交纳租金时间超过4个月，通知解除合同，限期腾退房屋，否则将限制无关人员进入、停止供水、供电等措施。2017年7月21日，北京军区第二干休所与香山名苑酒店签订《移关酒店部分房屋和签订手续》约定：为配合部队工作，经双方协商，乙方将酒店主楼一层23间客房和东西侧大厅，一层大厅作为通向二三层的公共通道。移交日期为2017年7月30日。上述协议签订后，香山名苑酒店将部分承租房屋腾空，现仅有裙楼未腾退。香山名苑酒店主张赔偿2200万元，称此只是其实际损失的一部分，包括：1、二项评估原值为2000多万元，评估价值调整基准日和有关计算指标后现值约1000万元；2、支付转让费800万元；3、因北京军区第二干休所提前终止合同导致的相关损失400万元。香山名苑酒店为证明其损失，提交了转帐凭证、长包房合同、解除协议等。香山名苑酒店提交了北京某酒店投资管理有限公司转让权益说明，主要内容为：某公司与繁荣秀通于2011年签订的《酒店转让合同》中约定的退出补偿款实际由新的香山名苑酒店投资人张潇涵支付，实际支付补偿款832万元（含800万元转让费，提前终止分租户的装修补偿费20万元，增加的转让补偿费12万元）。我公司同意关于香山名苑酒店的经营、转让、处置等相关权益全部归香山名苑酒店。庭审中，以本院对合同释明后，香山名苑酒店称如果合同无效，其要求按2200万元的标准赔偿损失。北京xx资产评估有限责任公司对酒店涉案资产价值的现值估值为：3713891元，其中建筑物评估值为：2238775．73元，设备设施评估值为1475115．27元。其中前楼工程造价：1856933．63元，后楼工程造价1587336．72元；香山名苑酒店为此花费评估费5万元。对于酒店内全部室内装饰装修现值，经北京xxxx**咨询有限公司评估，合计5918172．95元，其中无争议部分：5781251．28元，有争议部分：136921．67元。（有争议部分包括：主楼塑钢窗、一层大会议室墙面基层、室外山石、室外木制休息亭）。香山名苑酒店支付鉴定费172000元。北京军区第二干休所认为有争议部分并非香山名苑酒店投资。香山名苑酒店称其接手时上述设施已存在，包括在其主张的832万元损失当中。香山名苑酒店主张酒店中另有100幅左右字画、有书画家手写、有名人字画、也有普通工艺品，共计80余万元。对于评估范围内的财产，北京军区第二干休所同意利用的部分为：前楼建筑物，评估现值1207006．45元；主楼装修，评估现值4010369．49元；主楼东西侧加建装修，评估现值530833．18元；主楼塑钢窗93369．78元；以上共计5841578．9元。其他物品均不同意利用。本院认为，由于涉案房屋无合法的建房审批手续，故双方就涉案房屋签订的合同及补充协议均属无效。对于无效的法律后果为相互返还，即香山名苑酒店应将承租的房屋腾退返还北京军区第二干休所。对于香山名苑酒店已付的租金，因其已使用房屋，故不再退还。对于北京军区第二干休所诉请的房屋使用费，虽然合同无效，但香山名苑酒店实际占有使用了涉案房屋并用于经营活动，香山名苑酒店应当支付房屋使用费。故北京军区第二干休所要求确认合同无效、香山名苑酒店腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院均予以支持。对于本案合同无效过错的认定，本院认为：北京军区第二干休所出租房屋未经规划批准，而香山名苑酒店承租房屋从事经营，未尽到合理的注意义务，承租无规划审批的房屋用于经营，双方均存在过错，双方责任比例确定为各50%。对于香山名苑酒店承租范围内扩建的建筑，因无合法规划许可，在合同无效后，由双方各自按照过错分担现值损失。对于在无合法规划内的建筑面装饰装修，因香山名苑酒店在此长期经营且北京军区第二干休所对此并无异议，故应当认定北京军区第二干休所同意。对于北京军区第二干休所同意利用的部分，应当按评估价值给予香山名苑酒店补偿，对于不同意利用的建筑及已形成附合的装修物等，双方应分担损失。对于字画、其他未形成附合物的设备设施，系动产，产权属香山名苑酒店所有，应由香山名苑酒店自行处理。对于香山名苑酒店为经营酒店而支付给前经营者的800万元转让费，此部分有其经营期限和利益，具体数额，本院扣除其从前经营者接收的酒店建筑、装修、物品等价值，其余部分本院依据其剩余年限，酌情判定。对于鉴定中的争议部分，因香山名苑酒店在接手前已存，故应包含在评估范围内。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认：中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所与北京香山名苑酒店有限公司签订的《军队房地产租赁合同》及《房屋租赁经营合同补充协议》无效；二、北京香山名苑酒店有限公司于本判决生效后三十日内将其承租的位于北京市海淀区香山南路红旗村x号院的老干部服务楼后裙楼全部腾空，交还中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所；三、北京香山名苑酒店有限公司于本判决生效后三十日内向中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所支付自2016年5月1日起至2017年7月30日止的房屋使用费共计137．5万元；四、中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所于本判决生效后三十日内赔偿北京香山名苑酒店有限公司各项损失7299263．79元；五、驳回北京香山名苑酒店有限公司的其他反诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费222000元（香山名苑酒店已预交），由中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所、北京香山名苑酒店有限公司各负担111000元，于本判决生效后七日内交纳。本诉案件受理费8800元（北京军区第二干休所已预交），由中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所、北京香山名苑酒店有限公司各负担4400元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费75900元（香山名苑酒店已预交），由中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所、北京香山名苑酒店有限公司各负担37950元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  张淑萍人民陪审员  王春兰二〇一八年六月二十七日书 记 员  秦婧然