德州经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）鲁1491执异10号 异议人（被执行人）：山东烨辉建设工程集团有限公司。 住所地：德州市德城区新华工业园双一路**。 法定代表人：马占华，总经理。 申请执行人：德州农村商业银行股份有限公司（原德州市德城区农村信用合作联社）。 住所地：德州市德城区湖滨大道与大学路交汇处西北角 法定代表人：李友山，董事长。 被执行人：山东烨辉建设工程集团有限公司。 住所地：德州市德城区新华工业园双一路** 法定代表人：马占华，总经理。 本院在执行德州农村商业银行股份有限公司与山东烨辉建设工程集团有限公司为借款合同纠纷一案，异议人山东烨辉建设工程集团有限公司对本院委托的山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具的鲁金鉴估（2017）第S192号评估报告不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并组织双方进行了听证。现已审查终结。 异议人山东烨辉建设工程集团有限公司称，山东烨辉建设工程集团有限公司对于德州市经济技术开发区人民法院技术室委托金庆房地产土地评估测绘有限公司司出具的鲁金鉴估（2017）第S192号评估报告有如下异议：1、房产估价错误。按照中华人民共和国《房地产估价规范》GB/T50290-2015第5.4.2条，房地产司法拍卖估价第一款，应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖房地产的市场价值或市场价格。山东烨辉建设工程集团有限公司房产鲁房权证乐字第××号房产规划用途为住宅，交易较多按国家评估规范4.1.2条评估方法的选用第一款应采用比较法。按评估价时点2017年12月14日，在此时间点山东省德州市乐陵住宅房产价格6000-7000元/每平方米，即房产面积1623.3平方米×6000元=974万元或1623.3平方米×7000=1136万元，去掉折旧974万÷50年（使用年限）×34.04年=663万或1136万÷50年（使用年限）×34.04年=773万。以上可以证明山东烨辉建设工程集团有限公司房产估价最少应在663万元至773万元之间才为合理评估价值。2、山东烨辉建设工程集团有限公司土地乐国用（2013）第296号有579.75平方米土地被遗漏，土地证总面积1391.4平方米，房产用地面积811.65平方米，剩余579.75平方米为空地未进入评估报告。 山东金庆房地产土地评估测绘有限公司答复称，我公司受贵院委托对山东烨辉建设工程集团有限公司名下坐落于乐陵市云红北大街东侧房地产价值进行评估。公司于2017年12月14日派注册房地产评估师对估价对象进行实地查勘，完成了当时情况下必要的评估程序。2018年1月3日，我公司出具了鲁金鉴估（2017）第S192号评估报告并送达贵院。2018年1月16日接到贵院转交的山东烨辉建设工程集团有限公司提出的异议书，经我公司对该估价报告认真复核，现将贵公司所提异议答复如下：1、对于异议人提出房产估价错误的异议，回复如下：异议人提出“根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖房地产的市场价值或市场价格”。我们在评估报告的“价值类型“中已明确，本次估价的价值类型为“在估价目的、价值时点条件下的公开市场价值标准”，其价值类型与异议人所提出的“市场价值或市场价格”一致。根据《房屋所有权证》（鲁房权证乐字第××号）及《国有土地使用证》（乐国用（2013）第296号），房屋所有权证证载规划用途为住宅，土地使用证证载用途为工业，依据《房地产估价规范》，遵循合法原则，在计算房地产价值时按照房产及土地的法定用途选取了比较法和成本法进行计算。比较法计算过程中选用了该区域住宅房地产成交案例为依据，并对区位状况、实物状况、权益状况进行比较修正后得出估价结果，由于在选取的案例中，案例的房地产所占土地均为国有出让住宅用地，估价对象所占土地为国有出让工业用地，土地用途的不同对房地产价值影响很大，因此采用比较法测算后扣除住宅用地与工业用地的地价差异。2、对于异议人提出“山东烨辉建设工程集团有限公司土地乐国用（2013）第296号有579.75平方米土地被遗漏”的异议，回复如下：本次估价选用合理的估价方法求取房地产价值，在估价报告的“估价结果”中已明确评估价值中所分摊的土地使用权价值，而不是异议人所理解的房产所占的基底土地使用权，因此未遗漏土地。综上所述，我公司出具的估价报告的估价程序、估价技术思路等真实、客观、全面、符合房地产估价规范的规定，估价结果是客观、公正、合理的。 山东烨辉建设工程集团有限公司针对山东金庆房地产评估测绘有限公司的答复再次称，1、金庆评估公司的答复函中已确认山东烨辉建设工程集团有限公司的价值评估计算方法与金庆评估公司一致（答复函第一页第一项）是依据《房地产估价规范》进行计算，并无错误。金庆评估公司之后又矛盾指出土地用途不同对房地产市场价值影响很大的说法没有法律依据，因评估房地产是按房产规划用途确定的，是有法律依据的。在金庆评估公司给予的答复函中并没有出具证明本次评估依据是按《房地产估价规范》中的哪条作为依据估价的，也没有在估价报告中把应该出具的估价技术报告和专业意见提交法院或异议人，用来对照双方存在的分歧，令人不能信服。按《房地产估价规范》第6.0.1条规定，估价结果不仅应包括评估价值，还应包括相关专业意见，第7.0.5条规定应按委托书向法院或委托人提交评估技术报告用以说明金庆评估公司做出的鲁金鉴估字（2017）第S192号的测算依据及过程（第7.0.17条第10项9项）应说明估价测算内容及不同估价方法的测算结果和最终评估价值，第7.0.2条规定，叙述式估价报告应包括下列部分：1、封面2、致估价委托人函3、目录4、估价师声明5、估价假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件。综上所述，金庆评估公司出具的鲁金鉴估字（2017）第S192号的评估报告没有法律依据，向人民法院提交没有估价技术报告和专业意见的评估报告书是错误的。2、德州经济技术开发区人民法院提供给异议人的鲁金鉴估字（2017）第S192号评估报告书不完整，该评估报告缺少估价技术报告，叙述式估价报告应包括下列部分：1、封面2、致估价委托人函3、目录4、估价师声明5、估价假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件。3、山东烨辉建设工程集团有限公司的房屋所有权证上明确注明房产规划用途为住宅和土地证用途为工业用地没有关系，减掉住宅用地和工业用地差价不合法。4、评估报告书中没有将房产北面空地上的院墙计算在内，院墙约90米，砖混结构。 山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对山东烨辉建设工程集团有限公司再次答复称，我公司于2018年2月6日再次收到贵院转交的山东烨辉建设工程集团有限公司的评估异议申请书，经我公司对该估价报告认真复核，现对所提异议做出如下答复：1、根据《房地产估价规范》重点7.0.5规定：“估价对象可分为估价结果报告和估价技术报告。估价结果报告应向估价委托人提供，但估价技术报告是否向估价委托人提供，应在房地产估价机构与估价委托人订立的书面估价委托合同中约定，估价委托合同中对是否向估价委托人提供估价技术报告未作约定或约定不明确的，如果估价委托人要求提供估价技术报告，则房地产估价机构应向其提供估价技术报告”。本次提供的估价结果报告时根据估价技术报告的分析、测算等得出，我公司注册房地产估价师在参加2018年2月2日德州经济技术开发区人民法院组织的关于烨辉建设工程集团有限公司对估价报告异议的现场答疑会上向异议人出具了估价技术报告，异议人已审阅。因此，符合房地产估价规范的要求。2、对于异议人提出“对于报告书中给予异议申请人减去每平方米600多元土地用途差异有异议”的答复如下：现场答疑会议汇总，异议人未提供关于房屋及土地合法用途的其他证明材料，且异议人承认估价对象的土地用途为工业，房屋用途为住宅。根据《房地产估价规范》中的2.0.6规定“当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：1、政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；2、政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途”。根据委托人提供的估价对象权属资料（《房屋所有权证》、《查询回执》、《国有土地使用证》），土地用途为工业，房产用途为住宅，上述资料均为政府机关颁发，应符合第1条，即政府或其有关部门对估价对象的用途有认定，按其认定的用途予以估价。在我公司出具的估价报告“估价假设和限制条件”的第4条“不相一致假设”中进行了说明及认定。异议人提出的最高最佳利用原则是有前提的，在《房地产估价规范》条文说明中2.0.5“最高最佳利用需要同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用”，因此，最高最佳利用原则是以合法原则为前提的。估价对象所占的土地法定用途为工业，房产法定用途为住宅，以各自的法定用途为前提，这是估价首先应当遵循的原则。3、对于异议人提出的“对评估报告书叙述估价结果中将房产证以外土地579.75平方米已经做了分摊价值有异议”的回复如下：本次评估单价为3055元/平方米，此价值中包含房产及其所分摊的土地使用权价值，是将所有的土地平均分摊于总建筑面积中计算。本次评估采用了比较法和成本法进行测算。在采用比较法计算时，比较案例为房地产价值，与本次估价对象范围一致。在采用成本法进行计算时，采用了放低分估的方式，房地产总价值=房产总价值+土地总价值，其中土地价值=土地单价×土地总面积。上述两种方法采用加权平均值求取最终的评估单价。因此，也不存在遗漏土地面积的问题。4、对于异议人提出的“评估报告书中没有将房产北面空地上的院墙计算在内，院墙约90米，砖混结构”的异议回复如下：根据委托人提供的《对外委托书》，要求评估土地使用权一宗及一套房产，对于异议人所指的院墙，不在本次评估委托范围内。综上所述，我公司出具的估价报告的估价程序、估价技术思路等真实、客观、全面，符合法律规定，估价结果是客观、公正、和合理的。 本院查明，德州市中级人民法院于2015年7月28日作出（2015）德中执字第330号执行裁定书，裁定依法查封被执行人山东烨辉建设工程集团有限公司名下位于乐陵市云红北大街东侧，证号乐国用（2013）第296号，面积：1391.4平方米的土地使用权一宗；依法查封被执行人山东烨辉建设工程集团有限公司名下位于乐陵市云红北大街东侧，证号：鲁房权证乐字第××号，面积1623.3平方米的房产一处。2018年1月3日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具鲁金鉴估字（2017）第S192号评估报告书，报告书载明：“……估价方法：本次评估选用比较法、成本法。估价结果：乐陵市云红北大街东侧房地产在价值时点的市场价值为人民币495.92万元，大写人民币肆佰玖拾伍万玖仟贰佰元整，建筑面积单价3055元/平方米。本价值包含所分摊的土地使用权价值。” 另查明，本院已经委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对位于乐陵市云红北大街东侧（证号：乐国用（2013）第296号）土地之上的90米围墙进行了补充评估，评估价值为15300元。 本院认为，本案的焦点为对乐陵市云红北大街东侧证号为乐国用（2013）第296号土地使用权是按照工业规划用地或是按照住宅用地进行评估。山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对涉案土地按照工业用地进行了评估，对涉案地上房产按照住宅用地进行评估，而山东烨辉建设工程集团有限公司主张对涉案土地亦应按照住宅用地进行评估。本院认为，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司具备相应资质，并依照法定程序对评估标的进行评估，并实地进行查勘，亦根据评估标的现状自行采用合适的评估方式，且山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对山东烨辉建设工程集团有限公司提出的异议已经明确予以答复，现异议人山东烨辉建设工程集团有限公司并未提供证据证明评估机构存在不符合法定条件的证据，无法定事由不得推翻评估结论。另，在执行中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人山东烨辉建设工程集团有限公司如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。关于异议人山东烨辉建设工程集团有限公司主张未对房产北面空地上的约90米院墙计算在内，本院已经对其进行补充评估，双方均无异议。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。因此，评估结果作出后，没有法定理由，不应启动重新评估。 综上，异议人山东烨辉建设工程集团有限公司的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回山东烨辉建设工程集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向德州市中级人民法院申请复议。 审 判 长 李 鹏 人民陪审员 陈 鹏 人民陪审员 孙洪军 二〇一八年六月十三日 书 记 员 白浩然