河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1202民初2242号原告：顾洋洋，男，1986年2月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：唐彤瑶、潘松强，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡远大房地产开发有限公司，住所地三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。法定代表人：侯军强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋峰，河南长浩律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告顾洋洋与被告三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾洋洋及委托诉讼代理人唐彤瑶，被告远大公司的委托诉讼代理人宋峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾洋洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告将三门峡市湖滨区上阳南路1057号城市之巅小区3单元8-9层05号的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案，并为原告办理房地产权属登记证书。2.判令被告赔偿原告逾期办证违约金，按购房款总额315700元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2013年10月29日计至房地产权属证书办理之日（暂计至2018年2月25日为40997.75元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年5月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于三门峡市湖滨区上阳南路1057号城市之巅小区3单元8-9层05号房屋一套，建筑面积109.58㎡，单价2881元/㎡，合计315700元；2、被告应当在2012年5月31日前交付房屋；3、被告应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年5月1日，被告向原告交付了房屋，被告应于2013年10月29日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但由于被告原因，2013年10月29日至今，被告没有履行上述义务，导致原告至今无法领取到不动产权属证书。被告已经构成违约，依法应当承担违约责任。故诉至法院，请求依法判决。被告远大公司辩称，1、原告的第一项诉讼请求，理由毫无意义。我公司已经履行城市之巅小区的不动产登记本案义务，积极协助配合原告办证，原告自己不来配合办理房产证。我方自2017年下半年已经通知城市之巅的业主前来公司办理房地产权属登记证书的各项手续，目前已经有超过三分之二的业主陆续办理了手续，并且拿到了房产证。我方多次通知原告前来办理，但原告一直不予办理，才导致目前原告的房地产权属证书没有办理出来，责任不在我方。2、原告的第二项诉讼请求，不能成立。首先，本案已过诉讼时效。违约金属于债权，债权的诉讼时效为3年，按照原告诉状中所述答辩人应于2013年10月29日前办理权属登记备案。那么，从2013年10月29日至2018年3月原告起诉之日已经3年多，原告从未找答辩人主张过违约金事宜，原告于2018年3月才提出，其诉讼请求明显超过3年的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。其次，原被告签订的合同，约定我方不承担违约金。原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条规定:出卖人应在商品房交付后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方很同意按照下列第3项处理：×1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。×2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。√3、双方协商解决。双方明确约定，在原告不能取得房地产权属证书的情况下，双方均不采取1、2项的方式处理，即不退房也不支付违约金，采取协商解决的方式。因此，本案不应支付违约金。最高人民法院专家的观点，对于迟缓办证以是否对购房者造成生活不便或其他损失是开发商承担违约责任的前提。在本案中，答辩人逾期交房给原告已经进行了赔偿，原告的房屋系按揭购房，房屋交付原告后，对原告生活上和经济上并未造成任何的实际损失，原告也没有举证其实际损失，故原告要求答辩人支付违约金的诉讼请求不能成立。综上，我方已经履行备案义务和办理房屋权属登记证书的义务，目前由于原告迟迟不来配合办理房屋权属登记证书的相关手续，责任在原告，原告主张的违约金已过诉讼时效，且依据合同约定，我方不应当承担违约金，再者，原告也无实际损失，故法院应驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认事实如下:2011年5月1日，顾洋洋（××）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“××购买的商品房位于湖滨区上阳南1057号楼3单元8-9层05号，建筑面积共109.58平方米，单价为每平方米2881元，总金额315700元。付款方式为其他方式：××于2011年4月29日付清首付款95700元，剩余房款220000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：×1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。×2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。√3、双方协商解决。××顾洋洋在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，原告顾洋洋缴纳购房款315700元。2013年5月1日，被告远大公司向原告顾洋洋交付了房屋。原告顾洋洋向被告远大公司要求支付逾期办证违约金无果，诉至本院。另查明：2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业办公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”庭审中，原告顾洋洋称见过此份公告，并且认可被告于2018年2、3份电话通知其办证，由于双方存在其他纠纷，顾洋洋未签字，导致房产证至今未办理。2017年11月20日，三门峡市国土资源局为涉案的房屋颁发不动产登记证明，该证明显示：“权利人：远大公司；证明权利或事项：首次登记；坐落：湖滨区上阳南路1057号1号楼3单元8层813”。庭审中，原告提交证明一份，内容：“我在2011年5月购买远大公司城市之巅小区3单元913房子一套，房屋总价款31万余元。合同约定2012年5月31日交房，交房半年内办理房产证，但开发商于2013年5月底在房屋布不具备移交条件的情况下向业主强行交房。直至今日，房屋产权证未能按合同约定办理出来。因城市之巅小区供暖问题迟迟解决不了，本人在2014年至2018曾多次联合小区其他业主以拒交物业费，并到小区售楼部讨要说法，要求开发商给予经济补偿，并定期公开房产证办理进度。开发商均以各种理由对房产证办理一推再推。小区多位业主均可证明。证明人：刘慧3单元29楼10号、王志恒27楼3单元12号、高连琳4单元23楼17号”。被告对该份证明的真实性不予认可，并认为上述证人与本案存在利害关系，且证人均未出庭作证，证据形式不合法。本院认为，原告顾洋洋与被告远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告已于2017年11月20日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，故原告要求被告将将三门峡市湖滨区上阳南路1057号城市之巅小区3单元8-9层05号房的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案的诉讼请求本院不予支持。虽然被告完成了到不动产登记机关备案的义务，但是其应当履行该义务的时间为2013年10月29日之前，实际完成时间为2017年11月20日，存在逾期行为。关于逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定，而根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：3、双方协商解决。”的约定，当事人之间有特殊约定，即双方协商解决。故原告依据该条规定要求被告承担逾期办证违约金于法无据。原、被告双方在合同中未约定违约责任，亦未约定违约金，同时原告也没有证据证明被告逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其要求逾期办证违约金，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告办理房产证的请求，被告已经将原告购买的房屋到产权登记机关备案，同时也通知了原告可以办理房产证，愿意履行随后办理房产证过程中被告应履行的协助义务，尽到了其在办理房产证中应尽的责任，至于最终房产证能否办理亦需要原告尽到自己应尽的义务，故对原告该项请求不予支持。综上，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告顾洋洋的诉讼请求。案件受理费920元，减半收取460元，由原告顾洋洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  孙卫卫二〇一八年六月二十八日书记员  杨佳明