河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1202民初2273号原告：周家麒，男，1995年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张培强，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：三门峡龙腾置业有限责任公司。住所地：三门峡市湖滨区虢国路八街坊7号。法定代表人:王娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛艳，河南宇萃律师事务所律师,代理权限为特别授权。原告周家麒诉被告三门峡龙腾置业有限责任公司（以下简称龙腾置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张培强，被告的委托代理人毛艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周家麒向本院提出诉讼请求：自2017年1月1日起按违约金额617224元的日万分之二支付原告逾期交房违约金至实际交房之日。事实与理由：2014年5月20日，市直机关事务管理局团购房小组与市发改委团购房服务协调小组签订的《购房协议》。我参与了该团购房，于2016年5月24日向被告交付购房款522224元、车位款95000元，并签订了《商品房买卖合同》。该合同约定被告应于2016年12月31日前交房，被告至今没有交房，存在违约，应按合同约定支付违约金。被告龙腾置业辩称，1.本案所涉《商品房买卖合同》具有明显政府干预性质，我公司不具有自主决定合同主要条款的权利，合同的签订显失公平。2.延期交房的原因是不可抗力，符合合同约定的延期事由，不构成违约，不应承担违约责任。3.车位款95000元不应计入违约金计算基数内。4.即使被告违约，合同约定的违约金过高，且被告在2017年9月17日已通知原告收房，因此违约金计算应在当日截止。经审理查明：2014年5月20日，三门峡市市直机关事务管理局团购住房工作领导小组（甲方）与三门峡市发展和改革委员会团购住房服务协调小组（乙方）签订《购房协议》。主要约定了团购房基本情况、交房标准、房屋价格、双方责任义务及违约责任。其中，在交房标准中载明了“南侧阳台和北侧阳台均由甲方负责封闭，甲方承担南侧阳台费用，乙方承担北侧阳台费用”；在违约责任中载明“甲乙双方应严格按照《商品房买卖合同》的相关规定条款执行，如违反相关规定条款按《商品房买卖合同》约定承担违约责任”。关于地下停车位的相关约定，在房屋价格中载明了地下停车位每个9.5万元；在该协议的附件2“复兴社区团购说明”中，房源分配部分载明了“采取摇号的方法确定团购单位选房顺序，并按此顺序采取摇号的方法确定具体房源（一套住宅对应一个车位）。”2016年5月24日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定：由××购买位于湖滨区河堤北路东段复兴社区住宅楼5幢2单元19层1904号房屋。××应该于2016年12月31日前，将经五大责任主体验收合格后，并符合合同约定的商品房交付给××使用；如遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的，可据实予以延期；××逾期交房的违约责任是：逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按××已经交付的房价款的日万分之2支付违约金。《商品房买卖合同》附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三为装饰、设备标准，其中第8条约定“阳台：不封闭”。附件四为合同补充协议，约定了邮寄送达、税费缴纳等相关问题。合同签订后，原告按照约定交纳购房款522224元、车位款95000元。2017年8月11日复兴社区5#、6#、7#楼竣工并经五大主体验收合格出具《三门峡市建筑工程竣工验收报告》。被告于2017年9月17日，致函团购服务协调小组交房。原告收到该通知后，认为房屋不符合交付条件，并于2017年10月9日通过三门峡市发改委团购住房服务协调小组向市直机关事务管理局团购住房工作领导小组、三门峡龙腾置业有限公司出具“市发改委关于团购‘复兴社区’住房交房验收存在问题的函”，认为：1.被告交付的房屋不具备《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》；2.违约金计算基数应包含购买地下停车位款项。3.电梯不符合要求，按规定应有一部可以容纳担架的电梯。4.南侧阳台没有封闭。故原告诉至本院，要求被告自2017年1月1日起支付逾期交房违约金至交付符合条件的房屋之日止。庭审中，被告提交了部分已收房业主签收的《商品房住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，欲证明被告已通知交房并按合同约定制作了《商品房住宅质量保证书》。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方应遵照执行。原告依合同约定缴纳了房款，被告已经确认收到房款，但未按合同约定时间内（2016年12月31日前）履行交房义务，且逾期已超过60日，故原告主张按照合同约定日万分之二计算逾期交房违约金，事实充分，符合合同约定，且该违约金的比例未超出法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算时间问题。被告于2017年9月17日通知收房时，房屋已“经五大责任主体验收合格”，原告主张被告未提交《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，及没有医用电梯的问题，因没有合同约定，故不应作为拒收的理由。对于南侧阳台在交付时没有封闭的问题，因《购房协议》载明了由三门峡市直机关事务管理局团购住房工作领导小组负责封闭，其不是本案当事人，而在此之后签订的《商品房买卖合同》附件中，对阳台的约定为不封闭。对此本院认为，应当以签订时间在后的由本案当事人所签订的《商品房买卖合同》的约定为准，因此原告以此拒收房屋的理由亦不能成立。关于被告未能提交《住宅使用说明书》，被告在庭审中已经提交，故原告以没有《住宅使用说明书》为由拒收房屋，理由不能成立。综上，被告龙腾置业于2017年9月17日通知交房时，已经具备了合同约定的交付条件。因此，违约金计算应自2017年1月1日起至2017年9月17日止，共计260天。被告辩称因政府行为导致的修路、治理雾霾等原因停工造成的停工期间应予扣除，因合同对此约定可以延期的前提是××在发生之日起60日内告知××，但被告未能提供证据证明在出现特殊原因导致停工时已告知××，故其辩解理由，不符合合同约定，不予采纳。关于原告主张逾期交房违约金计算应否包含车位款的问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》未约定车位的有关事项。仅在三门峡市市直机关事务管理局团购住房工作领导小组与三门峡市发展和改革委员会团购房服务协调小组签订的《购房协议》中约定了地下停车位每个9.5万元，一套住宅对应一个车位。而龙腾公司在该《购房协议》签订时已工商登记注册，其是独立的民事主体，具有独立经营的权力，该《购房协议》对龙腾公司不具有法律上的约束力。故原告主张计算逾期交房违约金应包括地下停车位价款的请求不予支持。因此，逾期交房违约金按已付房款的日万分之二计算为：522224×0.0002×260天=27155.65元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告三门峡龙腾置业有限责任公司支付原告周家麒逾期交房违约金27155.65元，限本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费740元，减半收取370元，由被告三门峡龙腾置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  孙卫卫二〇一八年六月二十九日书记员  杨佳明