贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初2521号原告：屈立新，男，汉族，1968年7月15日出生，住湖南省邵阳市大祥区，原告：罗赤雄，女，汉族，1966年11月11日出生，住址同上，委托诉讼代理人：郑秋艳、吴敏，均系贵州圣谋律师事务所律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陆平、幸运，均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。原告屈立新、罗赤雄与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日登记立案后，依法适用简易程序于2018年5月25日公开开庭进行了审理，原告屈立新、罗赤雄的委托诉讼代理人郑秋艳、吴敏，被告毕节市鑫城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆平、幸运到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告屈立新、罗赤雄向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节市商品综合批发大市场A12-1-27号商品房转移登记的产权证及有关文书；2、判决被告以776388元购房本金为基数，按日以已付购房款万分之二支付原告自2014年7月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的产权证及有关文书之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年8月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于毕节市商品综合××市场××号商品房，价款为776388元，原告足额支付了购房款。《商品房买卖合同》约定被告应于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房款万分之二承担违约责任；若被告在180个工作日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款每天万分之二的违约金。为此，特诉至本院。被告辩称：1、本案已超过法律规定的诉讼时效。根据法律规定，即使答辩人违约，被答辩人诉求逾期办证的违约金的诉讼时效从2014年6月30日至2016年7月1日，故原告的违约金诉讼超过诉讼时效。2、导致逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致。首先，导致延期办证的原因是政府部门要求将涉案一、二期工程全部建设完毕后整个项目一道办理，导致一期工程的产权证被暂缓。其次，二期征地受阻致使二期工程延迟施工，二期工程用地涉及坟墓搬迁，但坟主不予配合，造成工程不能动工。根据合同约定，上述不可抗力事件所造成的逾期应当免除被告责任。3、即使认定答辩人存在违约行为，本案所涉及违约金过高，应当以实际损失为准认定违约金。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于毕节市商品综合××市场××号（房号：A12-1-27号）商品房，价款为776388元，原告已支付完毕购房款。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”办理方式是买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理权属转移登记。合同签订后，原告支付了购房款，被告未履行办理房屋转移登记的义务。另查明：涉案房屋于2017年7月27日消防验收合格，于2017年12月8日竣工验收完毕。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。现原告依约履行了房款支付等主要合同义务，被告亦应当按照合同约定在2014年6月30日前将办理转移登记的有关文书交付给原告，并根据合同约定的受托义务办理转移登记。根据合同约定及《中华人民共和国合同法》之规定，因涉案房屋验收完毕，办理转移登记的条件成就，而办理房屋转移登记手续应是在房屋验收完毕的基础上，由原告委托被告向房屋登记机关申请办理，被告应向原告披露房屋验收完毕的事实，并及时通知原告提交资料并要求原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的手续。因被告单方面不能独立办理房屋权属转移登记，在房屋验收完毕之后，被告于本案开庭之日才向原告披露该事实，故被告承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金应截止到开庭日较为合理，总的违约期限为2014年7月1日至2018年5月25日。被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，原告举证证人姚某证言，欲证明其在诉讼时效期间内向被告主张过权利致诉讼时效中断，但是该证据系孤证，没有其他证据佐证其真实性，故原告关于诉讼时效中断的主张，本院不予认可。被告自2014年7月1日起就构成逾期办理转移登记的违约，且违约行为处于持续状态，原告于2018年4月4日提起本案诉讼，违约期间为2014年7月1日至2018年5月25日（开庭），其中2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金，适用当时民法通则调整的二年诉讼时效，至2017年10月1日民法总则实施就已经超过二年，本院不予支持；2015年10月1日至2018年5月25日的违约金，诉讼时效适用民法总则规定的三年，未超过诉讼时效，本院予以支持，总金额为：776388元×0.02%×967天=150153元。至于被告提出涉案房屋文书的交付延迟系因坟墓拆迁及政府部门将一、二期备案一并进行所导致的抗辩理由，因合同相对性原则确认第三方原因造成当事人一方违约时并不能免除违约方直接责任，且坟墓拆迁及政府部门行政因素亦不属于法定的不可抗力事件，故不能免除被告方的违约责任，对被告的该抗辩主张本院不予支持。关于被告提出的违约金过高要求调整抗辩主张，涉案合同系双方真实意思表示达成，违约金条款合法有效，在被告构成违约时，违约金兼具对原告方的补偿性及对被告的惩罚性，而日万分之二的标准合理，不违反法律规定，被告主张调整的理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告屈立新、罗赤雄缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书；被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告屈立新、罗赤雄逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金150153元；驳回原告屈立新、罗赤雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行判决义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费25元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一八年六月二十日书记员  姜童尧毕节市七星关区人民法院民事判决书(2018)黔0502民初2521号原告：屈立新，男性，1968年07月15日出生，住湖南省邵阳市大祥区板桥乡金桥村****，居民身份证4305111968********。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，组织机构代码9152050258412134xe。被告：罗赤雄，女性，1966年11月11日出生，住湖，住湖南省邵阳市大祥区板桥乡金桥村****身份证4305111966********。屈立新与罗赤雄、毕节市鑫城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年六月二十七日书记员姜童尧