新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0109民初860号之二原告：杨学勇，男，1967年4月28日出生，汉族，无固定职业，住四川省资阳市雁江区。原告：米恩广，男，1963年8月13日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。二原告共同委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：蒲玉霞，新疆国法律师事务所律师。被告：周斌，男，1979年8月23日出生，汉族，无固定职业，新疆金科房地产开发有限公司股东，住乌鲁木齐市。二被告共同委托诉讼代理人：武军，新疆元正律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：陈玲，新疆元正律师事务所律师。原告杨学勇、米恩广与被告周斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨学勇、米恩广及二原告共同委托诉讼代理人周卫东、蒲玉霞，被告周斌委托诉讼代理人武军、陈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学勇、米恩广向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的201504001号租赁合同；2、被告退还原告2015年4月至2016年4月共计1年的租金300,000元；3、被告根据双方合同第十一条第二款约定赔偿原告2015年4月至2016年4月共计1年租金损失250,000元；4、被告赔偿原告租赁物厂区改建损失包括改扩建工程所产生的工程款、材料款以及垃圾清运款等费用581,554元；5、本案诉讼费用由被告承担。后原告撤回要求被告赔偿原告租赁物厂区改建损失581,554元的诉讼请求，变更后上述四项诉讼请求金额合计550,000元。事实和理由：2015年4月10日原告杨学勇与被告签订租赁合同，租赁位于乌鲁木齐市东山区乌奇公路13号，现地址乌鲁木齐市米东区米东南路乐民路乐民巷22号土地面积为6500平方米，1栋1层、2栋1层及3栋1层建筑面积为777.75平方米的租赁物作为库房使用，三栋房屋的房屋所有权人是被告周斌。由于租金高，二原告进行合作向被告周斌支付租金和保证金600,000元。经被告允许，原告对租赁物厂区进行改建，原告实际投入资金581,554元。后得知乌奇公路13号土地使用权人是案外人乌鲁木齐骏狮碳素制品有限公司，原告在改建工程过程中遭到乌鲁木齐骏狮碳素制品有限公司的妨碍，被告也无法将法律关系理顺，致使原告租赁合同的目的无法实现。经原告与被告多次协商，被告在2016年6月14日仅向原告退还租金300,000元。现该租赁物面临政府拆迁的风险，为维护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼。被告周斌辩称：因涉案厂房已由被告于2017年7月与政府签订拆迁补偿协议，目前涉案房屋面临被政府征迁风险，故同意解除双方签订的201504001号租赁合同，但解除时间应为2018年5月2日案件开庭审理之日。原告其他各项诉讼请求无事实和法律依据，请依法予以驳回。被告在签订租赁合同后共计收取原告600,000元，其中520,000元为租金，80,000元为履约保证金。并于2016年6月14日向原告退还租金300,000元。原告截止2018年5月2日尚未将房屋交还给被告，故不同意向原告返还租金300,000元。通过原告的诉讼请求，可以看出提出解除合同是由原告单方提出而不是被告主动提出解除的。原告主张按合同第十一条赔偿损失250,000元没有法律依据。另，原告米恩广主体不适格，应依法驳回。涉案合同是由原告杨学勇与被告周斌的委托代理人江拥军签订的，原告米恩广没有在租赁合同上签名，根据合同相对性原则，请法院查明事实，驳回原告杨学勇要求解除合同外的其他各项诉讼请求。经审理查明：2015年4月10日，被告周斌委托代理人江拥军作为甲方出租方与原告杨学勇作为乙方承租方签订《租赁合同》，合同载明：“一、甲方将坐落于乌鲁木齐市米东区乌奇公路13号1栋1层建筑面积280.50平方米、2栋1层建筑面积406.25平方米、3栋1层建筑面积91平方米，共计777.75平方米的房屋及甲方拥有所有权的6500平方米的土地（含地面建筑物及附属设施）租赁物出租给乙方作为工厂或仓库使用。如乙方需变更租赁物使用用途，须经甲方书面同意，乙方必须按约定办理相应手续，费用由乙方自行承担。租赁期限为五年，自2015年4月15日起至2020年4月15日止，合同签订后，甲方给予50天自然日建设装修期，甲方不收取乙方租赁费。…四、租赁费用的支付：第一年租金520,000元，于2015年4月20日前缴纳；第二年租金520,000元，于2016年3月10日前缴纳；第三年租金572,000元，于2017年3月10日前缴纳；第四年租金629,200元，于2018年3月10日前缴纳；乙方应提前二个月预交下一年度租金。乙方应于本合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁履约保证金80,000元，否则合同不生效，租赁期限届满后，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方返还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方全额退还租赁保证金。…第九条、承租人如改扩建需先报改扩建方案，经出租方同意后才能进行。第十一条、未经对方书面同意，任何一方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解除合同，须提前6个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解除合同：1、向甲方交回租赁物；2、交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用；3、应于本合同提前终止之前向甲方支付相当于当月租金6倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后10日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。如甲方确定提前解除合同须提前6个月书面通知乙方，向乙方支付250,000元的款项作为赔偿。第十三条、合同终止，本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续签协议的，乙方应于终止之日或租赁期限之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方，其不接受双倍租金，并有权收回租赁物。合同签订后，2015年4月13日，被告出具收条一张，记载：“今收到杨学勇交来履约保证金80,000元整。”并于2015年4月13日、4月27日、4月28日出具收条，记载收取原告杨学勇租金共计520,000元。2016年6月14日，原告杨学勇收到被告退回涉案房屋租金300,000元整。2015年11月3日，被告周斌出具《情况说明》，记载：“出租人周斌与承租人杨学勇2015年4月10日签订了编号201504001的《租赁合同》因市场情况发生变化，经双方沟通达成以下共识：出租人自2015年4月10日至2016年3月1日止，以上期间内承租人和出租人对租赁物同时拥有使用权，租赁物免费使用期限根据以上时间进行对应的期间顺延。出租人2016年3月1日向承租人发出预交租赁费通知起开始计算费用。以上免租声明仅针对（租赁合同》编号为20150401的租赁合同。后期事宜按原《租赁合同》执行。届时租赁时间同步顺延，2015年4月10日至2016年3月1日不收取租赁费。”原告称其已经于2015年4月29日与被告周斌口头指派的人员朱广平办理涉案租赁合同中地上建筑物即房屋交接清单，2015年6、7月份，被告已将涉案房屋自行锁门，被告对此不予认可。被告称2016年3月31日后其向原告发出预缴费通知，原告对此不予认可。对上述存在争议的事实，原、被告双方均未提供证据予以证明。另查，被告周斌于2011年5月18日办理乌奇公路13号1栋1层面积为280.50平方米厂房的房产证（乌房权证东山区字第**）。以上查明事实有房屋租赁合同、收条、情况说明、房产证等证据及法庭审理笔录在卷为证。本院认为，原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求，因双方均同意解除，故对原告此项诉讼请求，本院予以确认。关于解除的具体时间双方各执一词，原告认为是2015年6月，被告认为是2018年5月，本案中，虽然原告作为承租方未提供与被告办理涉案房屋交还手续的相关证据，但被告也未根据《情况说明》的内容，提供其于2016年3月1日后向原告发出预缴费通知书以延期继续计算租赁费的证据，故本院将被告周斌向原告杨学勇退还300,000元房屋租金的时间2016年6月14日认定为双方解除合同的时间。原告要求被告退还租金300,000元的诉讼请求，本院根据《情况说明》，认定2015年4月10日至2016年3月1日期间不收取租金，原告交纳租金期限应当自2016年3月1日至2016年6月14日被告退还租金之日，据此，被告应向原告返还的剩余房屋租金为148,333.33元〔520,000元年租金＋80,000元保证金-自2016年3月1日至2016年6月14日共计3.5个月租金151,666.67元（520,000元/年÷12个月×3.5月）-已退还300,000元〕；原告要求被告按照双方租赁合同第十一条赔偿损失250,000元的诉讼请求，因本案中，原告未提供证据证明合同系由被告提前解除，故原告的该项诉讼请求，无证据证明，本院不予支持。另本案中，因原告米恩广与被告周斌未签订租赁合同，被告周斌对原告米恩广作为合同相对方的身份亦不认可，根据租赁合同相对性原则，原告米恩广对被告周斌的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2015年4月20日原告杨学勇与被告周斌签订的201504001号《房屋租赁合同》；二、被告周斌于判决生效之日起五日内向原告杨学勇返还房屋租金148,333.33元；三、驳回原告杨学勇要求被告周斌赔偿损失250,000元的诉讼请求；四、驳回原告米恩广对被告周斌的各项诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案起诉标的额550,000元，核定给付金额148,333.33元，占诉讼标的26.97%。案件受理费9,300元（原告预交14,983.99元），向原告退还5,683.99元，实际收取受理费9,300元，原告杨学勇、米恩广承担73.03%，即6,791.82元，被告承担26.97%，即2,508.18元；邮寄送达费180元，原、被告各承担90元；财产保全费5,000元，原告杨学勇承担3,651.52元（5,000元×73.03%）；被告周斌承担1,348.48元（5,000元×26.97%）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  张 娜人民陪审员  赵海兰人民陪审员  邵明钦二〇一八年六月二十二日书 记 员  刘纹汐