河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0606民初1294号 原告：保定昊科文化传播有限公司，住所地保定市龙飞路966号。 法定代表人：许闯，该公司经理。 委托诉讼代理人：张倩，河北达公律师事务所律师。 被告：保定市佳逸豪酒店有限公司，住所地河北省保定市莲池区七一东路民营科技园恒升路1号A座。 法定代表人：段保库，该公司经理。 委托诉讼代理人：孟尚圆，河北宋金城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶礼明，该公司职员。 原告保定昊科文化传播有限公司（以下简称昊科公司）与被告保定市佳逸豪酒店有限公司（以下简称佳逸豪公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊科公司的委托诉讼代理人张倩、被告佳逸豪公司法定代表人段保库及委托诉讼代理人孟尚圆、叶礼明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昊科公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方之间的《租赁协议》已经解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金370828.4元及违约金406057.1元（暂计，最终计算至实际支付之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月1日原告与被告签订《租赁协议》，原告将位于保定市办公综合楼一层阴影部分及Ａ座的2、3、4、5层出租给被告，用于被告经营酒店。按照《租赁协议》及后来双方协商约定，被告应当于当年租金到期前一个月一次性交清下一年租金。然而到期后，被告却并未全额支付2017年的租金。经原告多次讨要，被告至今尚欠原告租金370828.4元。此外被告违反《租赁协议》约定，未经原告同意，擅自在租赁办公楼的楼顶加盖房屋并装修，严重破坏房屋主体结构，影响了整个办公楼的安全。原告在2017年3月17日向被告送达《解除合同通知书》，解除双方的《租赁协议》。原告认为被告拒绝支付租金并擅自改建出租楼房的行为，已经严重违反合同约定，严重侵害原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判令如原告诉讼所请。 佳逸豪公司辩称，原告所诉与事实不符，缺乏依据，法院应当驳回其诉讼请求，理由是：2015年8月1日,原、被告双方经协商签订了租赁协议，协议的期限是自2015年8月1日至2025年7月30日，约定自2015年8月1日其给乙方免费装修期四个月，装修完毕之后计算房租（协议的第五条约定）。在2015年8月1日至2015年12月底之前双方又签订补充协议一份，第一条约定2015年12月底甲方即原告需要负责协调好和当地消防部门的关系保证乙方酒店的开业，同时办理好特种行业许可证，如未按期办好从2016年1月1日起乙方免交租金，待甲方协调好上述事宜乙方再交租金。事实情况是原告未履行上述约定，至2016年9月14日方办理特种行业许可证完毕，影响了被告的经营和消防验收，只办理了1-4层，第5层仍未办理，原告的行为已经构成了违约，故此原告所诉缺乏事实依据，原告与被告所签订租赁协议、补充协议合法有效应继续履行。被告已经如期支付了租金，没有违约。所有租赁场地的装修改建均已经取得了原告的同意，不存在擅自进行的问题更没有拆除的问题。原告的违约问题应依据合同承担违约责任，应继续办理第5层的消防验收合格。另外依照双方2015年12月底所签订的补充协议还应退还被告一层东边大厅530平米的退租部分的租金118895.5元。综上，原告之诉缺乏依据，法院应依法驳回其诉求。 本院经审理认定事实如下：2015年8月1日，昊科公司（甲方）与佳逸豪公司（乙方）签订《租赁协议》，该协议主要约定：一、甲方将位于保定市办公综合楼一层阴影部分及Ａ座的2、3、4、5层现状出租给乙方，用于乙方文化等项目经营（酒吧、量贩ＫＴＶ、客房、餐饮等）。其中综合办公楼一层大厅阴影部分面积为1495.14㎡；2-5层单层面积为856㎡，四层面积共计3424㎡。建筑面积：4919.14㎡。二、租赁期限，从2015年8月1日至2025年7月30日。前三年为每年租金1700000元；4-6年在1-3年租金的基础上每年增加250000元，每年租金1950000元；7-10年在4-6年租金的基础上每年增250000，每年租金2200000元。三、自签订本协议之日起3日内乙方向甲方支付10万元保证金作为履行本协议的保证。租赁期内，乙方不得将保证金冲抵租金或本协议规定的其它费用，不得将保证金作为债权转让于第三方或用于债务的担保。本协议期满，如乙方发生违约行为时，保证金不予退还。本协议期满，乙方在履行完协议各项条款3日内，甲方将保证金退还给乙方。四、自签订协议之日起3日内，乙方向甲方支付第一年租金1700000元，物业管理乙方负责，甲方不再收取物业管理费。消防设施为现状。之后每年租金在当年租金到期前一个月，一次性交清下一年租金。如逾期未交纳租金的，乙方除应交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之三的违约金；如逾期30日以上的，甲方有权单方面解除协议，并视同违约。上述租金为不含税价格。五、本协议从2015年8月1日起甲方给予乙方免费装修期为四个半月，乙方付清第一年房租1700000元即可进场，免费装修期到期之日起开始计算房租。协议签订后，原告昊科公司向被告佳逸豪公司交付了租赁场地，被告佳逸豪公司于2015年8月17日向原告昊科公司交纳了保证金人民币10万元及租金人民币170万元，后佳逸豪公司对租赁场地进行了装修并营业。2016年5月26日，保定市北市区公安消防大队向被告佳逸豪公司发出责令限期改正通知书，因该公司存在其他消防安全违法行为和火灾隐患，责令限期改正。2016年11月14日，被告佳逸豪公司向原告昊科公司交纳2017年度部分租金人民币40万元。2017年3月10日，原告昊科公司向被告发出解除合同通知书，通知该公司因严重违约，解除2015年8月签署了《租赁协议》及相关补充协议，支付拖欠的房屋租金，搬离房屋并恢复原状。被告佳逸豪公司收到通知书但不同意解除合同，并继续占有租赁房屋直至2017年12月18日。现原告诉至本院。 庭审时，原告昊科公司提交2017年1月5日《租赁补充协议》一份，内容为：甲方（出租方）保定昊科文化传播有限公司，乙方（承租方）保定市佳逸豪酒店有限公司，经甲乙双方友好协商，本着互谅互利的原则，为继续友好合作，现就双方签订的《租赁协议》、《补充协议》中出租面积和租金交付事宜，达成补充条款如下：一、原《租赁协议》约定的租赁面积中，甲方同意乙方退租一层阴影部分面积636㎡折合租金24万元（贰拾肆万元），该部分租金自2017年起在每年原租金总额基础上扣除，其它约定不变。二、因双方办证因素影响的租赁期间的租金，甲方同意予以减免并在乙方应交的租金中扣除。乙方应当于本协议签订后5日内将尚欠甲方2017年度的租金370828.4元转入甲方指定账户。三、《租赁协议》及之前签署的文件与本协议不一致的，均以本协议为准。该协议加盖有原、被告公司公章。被告对该《租赁补充协议》不予认可，并向本院提交鉴定申请书，要求对公章真伪、加盖时间、协议内容笔迹及形成时间进行鉴定，本院依法委托中国刑事警察学院物证鉴定中心进行鉴定，2018年4月11日，该中心出具不予受理鉴定告知书，因检材与样本不具备检验条件，对鉴定委托不予受理。本院告知双方当事人后，被告佳逸豪公司于2018年5月21日提出申请，要求对《租赁补充协议》中公章和其它能鉴定的项目进行鉴定，本院依法委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，该所于2018年6月11日出具鉴定意见书，鉴定意见：检材印文与样本是同一印章盖印形成。 以上事实有原告提交的租赁协议、《租赁补充协议》、解除合同通知书、双方当事人的陈述及鉴定意见书予以证实。 本院认为，原告昊科公司与被告佳逸豪公司签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方租赁合同关系成立，应受法律保护。现原告起诉要求解除合同，被告不予认可，双方主要争议焦点在于被告公司是否违约拖欠租金未付，庭审中，原告昊科公司出具的加盖有双方公章的《租赁补充协议》中，明确被告应于2017年1月10日前将尚欠原告的2017年度租金370828.4元转入原告账户，被告虽对该补充协议不予认可，但经司法鉴定，该协议中所加盖公章确系被告公司公章，被告亦未提交有效证据证明该补充协议非当事人合意后的真实意思表示，故本院对《租赁补充协议》的效力予以确认，现被告公司未按照双方补充协议约定向原告公司交纳租金属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因此原告起诉要求解除《租赁协议》有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称因原告未按约办理特种行业许可证影响了被告的经营、被告已经如期支付了租金，没有违约及原告应按约退还部分租金，因被告主张与《租赁补充协议》相悖，本院不予采信。 关于原告主张的租金及违约金，本院认为，原、被告公司在《租赁补充协议》中明确被告尚欠原告2017年度租金370828.4元，且被告实际占有租赁场地至2017年12月18日，因此对原告要求被告给付租金370828.4元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张以拖欠租金370828.4元为基数按照日千分之三计算违约金，本院认为，本案审理过程中，被告一直主张未拖欠租金，合同应继续履行，因此其未主张违约金是否过高，根据我国合同法及相关司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，因此原告主张按约定的日千分之三计算违约金明显过高，本院酌情以所欠租金370828.4元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十自2017年1月11日起计算至被告实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告保定昊科文化传播有限公司与被告保定市佳逸豪酒店有限公司于2015年8月1日签订的《租赁协议》。 二、被告保定市佳逸豪酒店有限公司于本判决生效后十日内给付原告保定昊科文化传播有限公司租金人民币370828.4元及违约金（以人民币370828.4元本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十自2017年1月11日起计算至被告实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,860.0元，减半收取计3,430.0元，由被告保定市佳逸豪酒店有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇一八年六月二十二日 书记员 师天淼