河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0684民初326号 原告：赵瑞顺，男，1962年2月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘廷国、窦立华，河北章海律师事务所律师。 被告：康立顺，男，1980年11月6日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：孙国腾，高碑店市兴华法律服务所法律工作者。 原告赵瑞顺与被告康立顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员程革江独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵瑞顺诉称，2012年1月1日，原、被告双方签订协议，约定由原告（甲方）将位于高碑店市的房产售予被告（乙方），房款总价55万元，入住费15640元。被告于2012年1月31日前先行给付购房款30万元，余款25万元及入住费15640元于2012年5月1日之前支付完毕。协议同时约定，如被告未按时支付房款，双方协商，协商不成，原告有权从被告已交房款中扣除使用费后，将剩余已交房款退还给被告，并将房屋收回。协议签订后，被告只向原告支付了部分房款。双方约定的交付房款最后期限过去之后，原告多次与被告交涉、协商，要求被告或交齐房款（另行协商后的房款），或将房屋腾退交还给原告，原告将剩余房款退还给被告。但被告总是以工作忙、没时间为理由推诿。无奈之下，2017年6月22日，原告致信天阔物业，要求物业公司停水停电，物业公司停水后，被告不得已搬出了房屋，但依然不针对房屋产生的纠纷进行协商解决。诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2012年1月1日签订的协议，判令被告将位于高碑店市的房屋返还给原告（房屋价值55万元）；2、由被告负担诉讼费用。 被告康立顺辩称，1、被答辩人所诉与事实不符，答辩人已经履行付款义务。2012年1月1日，双方签订协议，签订后答辩人先后支付购房款37万（现金加转账），口头约定余款待办理过户手续后支付，后答辩人装修入住至今。后过户手续一直未办理。2014年8月，被答辩人以资金紧张为由找答辩人商量能否提前支付尾款，答辩人同意付款8万元。此时只是协议约定所谓入住费没有支付。后高碑店市房价陆续上涨，被答辩人又找答辩人商量提高房价（以不配合过户为条件要挟），双方将总房价提高至77万元（被答辩人单方保留仅有一份协议）。后至2016年8月19日答辩人陆续支付32万元，至此答辩人付清全部房款。2017年4月，随着雄安新区的诞生，高市房价飞涨，特别是涉案房屋所在小区房价虚高不下，被答辩人此时在利益驱使下背信弃义，再次准备将房价提高至240万元，并数次约答辩人商谈，答辩人婉拒。2、被答辩人解除权已经丧失。不论被答辩人对答辩人已支付房款数额及补充协议存在的主张认同与否，合同均不能解除，如前所述，双方以改变付款时间的行为变更了协议第三条的内容，而协议第三条的不成就是第五条生效的条件，现第三条已然变更，第五条必然失去合同约束力。再退一步讲，2012年5月1日前，答辩人不完全付款，被答辩人享受合同解除权，但过期后直至2016年8月份还在陆续接收答辩人的购房款，且无任何异议，应视为被答辩人以自己的行为放弃解除权，该解除权消失。3、被答辩人行驶解除权已过除斥期间。如果被答辩人不出示双方的补充协议，坚持按原协议行使合同解除权（此时假如解除权尚未消失）也为不可能。众所周知，合同解除权是一种形成权，应受到除斥期间的限制，如经过合理期限而不行使，除斥权则归于消失。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，应当认定本案解除权行使期间为一年。原告方行使解除权最晚期限为2013年4月30日前，现今起诉已然过了除斥期间。综上，答辩人不存在违约行为，被答辩人行使解除权已经消灭或过除斥期间，故请驳回原告诉讼请求。 经审理查明，事实一、2012年1月1日，赵瑞顺（甲方）与康立顺（乙方）签订《协议》，约定：1、甲方将位于河北省高碑店市的房产售予乙方；2、房款总价55万元及入住费15640元（包含：装修押金3000元、物业费1141元、楼梯照明12元、取暖费2020元、公维基金9457元、购电10元）；3、乙方于2012年1月31日前先行支付房款30万元，余款25万元及入住费15640元于2012年5月1日前支付完毕；4、甲方负责协助乙方办理更名手续，更名费用由甲方承担；5、如乙方未按时支付房款，双方协商，协商不成，甲方有权从已交房款中扣除使用费用后，将剩余已交房款退还给乙方并将房屋收回。 事实二、康立顺共计向赵瑞顺支付购房款40万元，分别为：2014年8月7日支付8万元、2016年3月11日支付2万元、2016年3月23日支付4万元、2016年3月24日支付6万元、2016年3月28日支付5万元、2016年4月16日支付10万元、2016年4月17日支付3万元、2016年8月9日支付2万元。 事实三、《协议》签订后，赵瑞顺将涉案房屋的钥匙交付给康立顺，康立顺装修入住。 上述事实，有《协议》、《商品房买卖合同》（合同编号：TK20100578）、购房发票、通话录音记录、银行交易明细、法庭审理笔录所证实，本院予以确认。 本院认为，原告赵瑞顺与被告康立顺签订的2012年1月1日《协议》，已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且合同系双方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同成立并有效。被告主张已向原告支付房款77万元，其中在协议约定的时间内支付了37万元，但未提交任何证据予以佐证，对于此笔款项本院不予认可。对于被告提交的2014年8月至2016年8月期间支付40万元的银行交易明细，原告认为其中包含原、被告之间的工程款项，提交益园A3楼消防系统成本清单两张、益园物业所有工程项目清单一张及张洪亮的证明，仅显示原告向被告介绍了消防工程项目及张洪亮收到原告支付的2万元的工程款，并不能证明被告支付的购房款包含了双方之间的工程款项，故本院认可被告已支付原告购房款为40万元。《协议》约定：“乙方（康立顺）于2012年1月31日前先行支付房款30万元，余款25万元及入住费15640元于2012年5月1日前支付完毕，如乙方（康立顺）未按时支付房款，双方协商，协商不成，甲方（赵瑞顺）有权从已交房款中扣除使用费用后，将剩余已交房款退还给乙方（康立顺）并将房屋收回。”根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消失。”本案中，双方未约定解除权的行使期限，原告应在被告催告后的合理期限内行使解除权，否则当事人之间的权利义务关系将长期处于不确定状态，不利于对相对人交易安全的保护。被告康立顺在约定支付时间2012年5月1日未支付完购房款，虽未催告原告行使解除权，但原告已经知道解除权已经产生，其应当在合理期限内权衡利弊，决定解除合同与否。后被告于2014年8月至2016年8月期间先后向原告支付40万元购房款，原告仍超期接收了购房款，在知道解除权产生后的相当期间内未行使该权利，且要求被告继续履行合同，已使被告对原告不再行使解除权产生信赖，原告再依次要求解除合同，明显违背了诚实信用原则，本院认为被告提出的原告行使解除权已经超过合理期间的抗辩成立，应视为原告未在合理期限内行使解除权，导致解除权消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案被告也不存在上述法定解除合同的事由，故驳回原告解除2012年1月1日《协议》的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条之规定，判决如下： 驳回原告赵瑞顺的诉讼请求。 案件受理费4650元（已减半收取），由原告赵瑞顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  程革江 二〇一八年六月四日 书记员  武 妍