广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初1445号原告：珠海德威物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇华阳路**商铺**。法定代表人：唐倩。委托诉讼代理人：皮跃胜，系该公司经理。被告：赵敢夫，男，1967年2月13日出生，汉族，户籍地：珠海市金湾区。原告珠海德威物业管理有限公司（以下简称德威公司）诉被告赵敢夫物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日受理后，依法适用小额速裁程序，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人皮跃胜及被告赵敢夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月12日，原告与建设单位珠海德威房地产开发有限公司签订了《海湾御园前期物业服务委托合同》，约定由原告为德威·海湾御园小区业主提供物业管理服务。被告是该小区1栋1103房业主，于2012年12月29日与原告签订了《海湾御园前期物业管理服务协议》，后双方按约实际履行。在原告按约定为该小区物主提供物业服务期间，被告却无故违约，恶意拖欠物业管理服务费及相关费用。原告多次催缴，甚至聘请律师数次发函追讨，但被告仍拒不履行约定的缴费义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：被告向原告支付拖欠的物业管理服务费及滞纳金共人民币10,304.68元（详见附件：《海湾御园1栋1103房欠费明细表》，滞纳金暂计至2018年4月30日）。原告向本院提交以下证据：1、《海湾御园前期物业管理服务委托合同》；2、《海湾御园前期物业服务协议》；3、海湾御园１栋1103房欠费明细表；4、海湾御园１栋1103房公摊费用及滞纳金情况说明；5、海湾御园物业管理服务费用催费通知单；6、律师函及邮寄凭证；7、民事判决书（2016）粤0404民初1580号；8、海湾御园房屋建筑面积测绘成果及明细表；9、海湾御园公司电分摊公示表（１栋）；10、供电部门发票。被告辩称，珠海德威物业管理有限公司诉我无故违约，恶意拖欠物业管理服务费及相关费用，不是事实。我不仅没有欠德威物业费，相反：①德威应赔偿我延期交楼违约金，退还强行收取的物业管理费；②房屋建筑质量出现问题需要返修，返修期间对我生活造成的影响需要赔偿。首先是德威公司违约，不能如期交楼。因为建筑延期，为减少损失，匆匆掩盖房子质量问题，要求业主收楼，串通前期物业管理，使用拖延的办法，不正视问题的解决。我从收到房子锁匙开始，就与德威公司协商延期交楼补偿，物业管理收费，房屋返修等问题，直到现在也没有停止过。德威海湾御园的预售楼价比周边小区高出3千元左右承诺2014年5月1日交楼，送全屋家电，按装修标准拎包入住，违约要按房子总价的0.02%每天给予赔偿。2014年6月18日我才按通知去收楼，预交了一千元物业管理费，还签订委托银行代收费的协议书，才拿到锁匙。在与开发商谈到延期交楼补偿问题时，开发商拿出“海湾御园延期交楼1栋1103房补偿明细表”，并作出处理意见，我对开发商的处理是有意见的，没有同意。2014年7月14日，德威前期物业管理的工作人员以房屋巡检及家电验收为借口，出具“房屋巡检及整改意见书”，列出家电清单要我签收，之后再找开发商和建设单位就再也找不到了。根据珠海经济特区物业管理条例第四章第五十八条“建设单位与物业服务企业恶意串通，弄虚作假，在承接查验过程中侵害业主利益的，应当依法承担赔偿责任”。同时海湾御园前期物业管理服务委托合同的第7页有明确规定，“未交付使用或未达到交付使用条件的物业，物业管理费由建设单位按本协议物业管理费收取标准向物业管理企业缴纳。（五）特别说明1、质量保修期内，业主房屋出现任何质量问题，乙方应协助业主与开发商及施工单位联系，促使问题尽快解决；2、在质量保修期内，对于出现较严重质量问题，并在维修施工期间严重干扰业主而不能居住的，乙方应协助业主向开发商或施工单位追索施工期间业主所支付的物业管理费。”为此，我专门作了“声明”质问珠海德威物业和德威房产公司，但他们拒绝签收和回答。德威房产公司和德威物业恶意串通，相互扯皮，使问题久拖而得不到解决，我有权拒交物业管理费。为此要解决问题：1、要赔偿延期交楼违约金：49日*200元＝9800元；2014年6月（计半）至12月不合理强收的物业管理费2.5元*123.331㎡*6.5月＝2003.6元。2、房屋返修问题：要制订施工计划，按质量定时间完成，施工期间物业费免收，室内家俱损坏要赔偿，施工日期按每天200元给予补偿。被告向本院提交以下证据：1、关于房屋质量相片；2、声明；3、房屋巡检及整改意见书；4、委托银行代收费协议书；5、海湾御园延期交楼１栋1103房补偿明细表；6、收据3张；7、收款收据1张。经审理查明，2012年5月12日，原告与珠海德威房地产开发有限公司签订了一份《海湾御园前期物业管理服务委托合同》，约定原告受对方委托，管理海湾御园楼宇公共部位、商场、会所、地下停、地下停车场共设备设施及物业环境。被告是珠海市金湾区三灶镇华阳路396栋（海湾御园）1栋1103房业主，该房屋面积为123.3平方米。原、被告于2012年12月29日签订了一份《海湾花园前期物业管理服务协议》，约定：住宅的管理服务费不包括按法律法规应分摊的水、电费，按建筑面积每月每平方米人民币2.5元，垃圾处理费每户每月人民币8元，业主应于每月10日前交纳，未按时交纳的每日加收2‰的违约金。被告入住海湾御园1栋1103房后一直依约缴交了物业管理服务费（该费用包括：管理费、垃圾处理费、可视对讲费、电梯维护费、二次加压电、公摊电费），后因与珠海德威房地产开发有限公司及被告德威公司就房屋质量问题未能协商一致，从2016年7月起停止交纳上述费用。原、被告双方均确认被告于2014年6月18日收楼，并于当天预交了数额为人民币1000元的物业管理服务费。原告称其从2015年1月1日起将该笔款项用于抵扣物业管理服务费，抵扣完毕后才向被告另行收取物业管理服务费。另查明，原告在被告居住的海湾御园1栋翡翠座张贴的公用电分摊公示表显示了2016月7月至2018年4月该楼分摊的每度用电电费和每吨用水二次加压费。被告在2016年7月至2018年4月期间所欠的物业管理服务费分别为人民币21.32元、21.30元、20.76元、70.80元、74.04元、272.88元、389.74元、388.27元、392.17元、389.61元、388.51元、388.93元、389.06元、389.51元、387.28元、388.73元、389.19元、386.84元、389.77元、388.42元、386.84元、391.25元，以上物业管理服务费合计人民币6705.22元。原告还依据《海湾御园前期物业服务协议》（以下简称《服务协议》）要求被告向其支付滞纳金，2016年7月至2018年4月期间被告共需支付滞纳金人民币3599.46元。庭审中，被告提出滞纳金的标准过高。以上事实有原、被告双方提供的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，原告接受房地产开发商的物业管理服务委托后，与被告签订了《服务协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应依约履行该协议。原告提供了物业管理服务后，被告应依约支付物业管理服务费等费用。关于物业管理服务费的数额问题。有双方签订的《服务协议》、公用电分摊公示表、海湾御园１栋1103房欠费明细表为据，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告应向原告支付物业管理服务费人民币6705.22元。被告以未解决房屋质量问题为由，从2016年7月起停止交纳相关费用，显属违约。因为延期交楼违约金问题和房屋返修问题，系被告与房地产开发商之间的另一法律关系，被告应另循法律途径解决。关于滞纳金的问题。参考广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”本案中，原告主张滞纳金按每天2‰计算，诉争的滞纳金数额为人民币3599.46元，过分高于其损失，故本院酌情予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。至于滞纳金计算日期，则按被告应当缴交的数额，在当月缴纳管理费之次日即每月11日至实际缴清之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵敢夫于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海德威物业管理有限公司缴交2016年7月至2018年4月期间的物业管理服务费人民币6705.22元；二、被告赵敢夫于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告珠海德威物业管理有限公司支付逾期缴纳2016年7月至2018年4月期间的物业管理服务费的滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率，分别从2016年7月11日起以21.32元、2016年8月11日起以21.30元、2016年9月11日起以20.76元、2016年10月11日起以70.80元、2016年11月11日起以74.04元、2016年12月11日起以272.88元、2017年1月11日起以389.74元、2017年2月11日起以388.27元、2017年3月11日起以392.17元、2017年4月11日起以389.61元、2017年5月11日起以388.51元、2017年6月11日起以388.93元、2017年7月11日起以389.06元、2017年8月11日起以389.51元、2017年9月11日起以387.28元、2017年10月11日起以388.73元、2017年11月11日起以389.19元、2017年12月11日起以386.84元、2018年1月11日起以389.77元、2018年2月11日起以388.42元、2018年3月11日起以386.84元、2018年4月11日起以391.25元为基数，计至物业管理服务费实际清偿完毕之日止）；三、驳回原告珠海德威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用小额速裁程序审理受理费减半收取为人民币29元，由被告赵敢夫负担。本判决为终审判决。审判员  邓在闲二〇一八年六月二十五日法官助理罗湘书记员梁锦春