广东省惠州市惠城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤1302执异142号 异议人（案外人）：惠州市惠城区联兴洗水厂，住所地：惠州市惠城区梅湖路**。 经营者：李汉云。 委托代理人：廖金华，广东港惠律师事务所律师。 财产保全申请人：孙伟明，男，汉族，1973年10月25日出生，住址：广东省惠州市惠城区小中堂一路****，身份证号：。 财产保全被申请人：惠州市运通染织有限公司，住所地：惠州市下角梅湖路**。 法定代表人：孙丽娴。 本院在审查申请人孙伟明与惠州市运通染织有限公司诉前财产保全一案[案号：（2017）粤1302财保243号]中，作出了（2017）粤1302财保243号民事裁定书，异议人惠州市惠城区联兴洗水厂向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查完毕。 异议人惠州惠城区联兴洗水厂异议称，2005年初异议人为了兴建厂房，向惠州运通染织有限公司购买工业用地2753平方米,至2005年8月30日已支付土地转让款765900元给惠州运通染织有限公司，惠州运通染织有限公司也按时交付土地给异议人兴建了厂房，但一直未签订土地使用权转让合同，也未办理土地使用权过户登记手续。2009年4月异议人与惠州运通染织有限公司在红线图上盖章确定了转让3957平方米土地使用权的具体位置。为此，异议人与惠州运通染织有限公司于2010年12月7日签订两份《土地使用权转让合同》，其中一份合同约定:惠州运通染织有限公司将位于惠州市××××号2753平方米工业用地土地使用权转让给异议人，单价为每平方米300元，总价为825900元，并注明异议人于2005年8月30日前己付765900元，余款60000元在办完过户收到国土证时付清；另一份合同约定：惠州运通染织有限公司将位于惠州市××××号825平方米工业用地土地使用权转让给异议人作道路使用，单价为每平方米330元，总价为272250元，并约定在合同签订之日支付130000元，余款142250元在办理好国土证过户后付清。合同签订后，异议人于2010年12月10日支付了土地转让款20000元，于2013年5月13日支付了土地转让款5万元，于2013年5月23日支付了土地转让款200000元，于2013年6月9日支付了土地转让款50000元，于2013年8月16日支付了土地转让款60000元，其中的180000元惠州运通染织有限公司于2016年11月1日换开收据给了异议人，未办理上述3578平方米（红线图实际转让面积为3957平方米）土地使用权过户登记手续。2013年8月7日惠州运通染织有限公司与异议人、惠州星云化工原料公司签订了一份《土地转让协议书》，协议约定异议人、惠州星云化工原料公司将位于惠州市××××号6578平方米的工业用地使用权转让给惠州运通染织有限公司，并约定土地转让款为1000万元，其中，协议签订后5个工作日内支付定金300万元，在惠州星云化工原料公司3000平方米土地过户至惠州运通染织有限公司名下后5个工作日内再支付400万元，在惠州星云化工原料公司3000平方米土地过户至惠州运通染织有限公司名下后12个月内再支付余款300万元；2014年4月29日在惠州运通染织有限公司办公室召开的协调会议上签署了《会议纪要》，纪要明确了惠州运通染织有限公司应在补地价前支付200万元，应在2014年5月15日前支付，出第一个证前再支付200万元，应在2014年6月15日前支付，并明确了办证期限为2014年6月15日前，实际上是明确合同付款期限为惠州运通染织有限公司应在2014年6月15日前支付400万元给异议人、惠州星云化工原料公司，在2015年6月15日前再支付余款300万元给异议人、惠州星云化工原料公司。由于惠州运通染织有限公司该两笔款项均己严重逾期，异议人、惠州星云化工原料公司曾于2016年8月23日向惠州运通染织有限公司发出律师函，限惠州运通染织有限公司在2016年9月5日前支付700万元给异议人、惠州星云化工原料公司，逾期将视为惠州运通染织有限公司放弃履行《土地转让协议书》，异议人、惠州星云化工原料公司将行使合同解除权，并适用定金罚则，但惠州运通染织有限公司仍未有任何付款行为，无奈异议人、惠州星云化工原料公司于2016年9月6日再向惠州运通染织有限公司发出律师函，通知解除2013年8月7日惠州运通染织有限公司与异议人、惠州星云化工原料公司签订的《土地转让协议书》，并适用定金罚则，并要求惠州运通染织有限公司在收到律师函之日起5天内归还3000平方米的土地使用权证原件给惠州星云化工原料公司，另外尚未办理土地过户手续的3578平方米应按原协议书办理土地过户手续。但惠州运通染织有限公司收到律师函后并未归还土地使用权证原件，也未办理3578平方米土地使用权的土地过户手续。为了办理上述土地使用权的过户手续，异议人已向惠州市惠城区人民法院提起了诉讼，案号为（2016)粤1302民初10655号，一审判决后双方均不服提起上诉，二审案号为（2017)粤13民终4513号，二审判决：1、解除双方于2013年8月7日签订的《土地转让协议书》；2、返还土地使用权证原件给惠州星云化工原料公司；3、惠州运通染织有限公司在涉案土地解除查封后将3578平方米土地使用权过户到异议人的名下。在案件审理中发现需要办理过户手续的3578平方米土地被惠城区人民法院[2017]粤13**财保243号民事裁定书查封了，土地证号为惠府国用（2007)第13&tim**;×2号，查封的总面积为22922.7平方米。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现在一、二审判决书均认定异议人已在查封前签订了土地使用权转让合同并付清了土地转让款，且未办理过户登记是惠州运通染织有限公司长期拖着不办造成的，不是异议人自身原因或过错造成的。因此，根据上述两个规定应当依法解除惠州运通染织有限公司名下位于惠州市××××号(证号为惠府国用[2007]第13××2号，使用面积为22922.7平方米）3578平方米土地使用权的查封。综上所述，惠城区人民法院于2017年4月1日以[2017]粤13**财保243号民事裁定书查封了惠州运通染织有限公司22922.7平方米的土地使用权（已含转让给异议人的3578平方米的土地使用权)，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，特提出查封执行异议，恳请：贵院解除在申请人孙伟明与被申请人惠州运通染织有限公司民间借贷纠纷查封裁定执行案（案号为[2017]粤13**财保243号）中对登记在惠州运通染织有限公司名下位于惠州市××××号（证号为惠府国用[2007]第13××2号，使用面积为22922.7平方米）3578平方米土地使用权的查封。 经审理查明，申请人孙伟明于2017年3月31日向本院提出诉前财产保全,担保人惠州百业融资担保有限公司提供《担保函》作为担保。经审查，本院作出（2017）粤1302财保243号民事裁定书，裁定如下：查封登记在被申请人惠州运通染织有限公司名下位于惠州下角大中堂（证号：惠府国用（2007）第13××0号，使用面积：22922.7平方米）的国有土地使用权（查封期限为三年），查封价值以人民币1260万元为限。 另查，2010年12月7日，异议人惠州惠城区联兴洗水厂（乙方）与惠州运通染织有限公司（甲方）签订一份《土地使用权转让合同合约》，约定：甲方通过惠州土地与矿业交易中心将位于惠州市××××号面积为2753平方米的土地使用权转让给乙方，证号：惠府国用（2007）第13××2号，地号：002018131；转让价格为825900元，单价300元/平方米；乙方于2005年8月30日已付765900元，余款60000元在办完证过户后，乙方收到国土证即付清余款。同日，异议人惠州惠城区联兴洗水厂（乙方）与惠州运通染织有限公司（甲方）签订一份《土地使用权转让合同合约》，约定：甲方通过惠州土地与矿业交易中心将位于惠州市××××号面积为825平方米的土地使用权转让给乙方，证号：惠府国用（2007）第13××2号，地号：002××1；转让价格为272250元，单价330元/平方米；乙方签订合同之日付50%成交款130000元，余款必须办好国土证过户后付清。2013年5月23日、2016年11月1日，惠州运通染织有限公司出具《收据》，载明收到惠州惠城区联兴洗水厂交楼土地道路款200000元、土地转让款180000元。 再查，惠州惠城区联兴洗水厂诉惠州运通染织有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2016）粤1302民初10655号民事判决书，该判决书查明：2010年12月7日，原告惠州惠城区联兴洗水厂（以下称原告联兴厂）与被告惠州运通染织有限公司签订两份《土地使用权转让合同》，其中一份约定：被告将其名下的惠州市××××号面积为2753平方米的土地使用权[国有土地使用权证号：惠府国用（2007）第13××2号]转让给原告联兴厂，转让价为825900元，原告于2005年8月30日已付765900元，余款60000元在办完证过户后，原告收到国土证付清。另一份《土地使用权转让合同》约定被告同一位置同一证号下825平方米的国有土地使用权转让给原告，转让价为272250元。原告称其已超额支付上述土地的转让款，2013年5月23日被告出具《收据》，确认收到原告联兴厂交来土地道路款200000元，2016年11月1日被告出具《收据》确认收到原告联兴厂土地转让款180000元。原告提交一份惠州国土资源局2009年4月所制的红线图，该图中红线范围区的土地使用权面积为3958平方米，原告联兴厂及被告在该红线图边界位置盖章。原告称该图系确定转让土地范围所测，红线内的土地为双方约定的应过户给原告的土地。被告称该图为2009年被告原拟转让给原告联兴厂的土地使用权，后双方在签订合同时，确认实际转让面积为3578平方米。2013年8月7日，原告联兴厂、原告惠州星云化工原料公司（以下称原告星云公司）与被告签订《土地转让协议书》，约定：原、被告三方位于惠州惠城区下角的厂区已纳入“三旧”改造范围，为更有效的利用土地，三方同意将原告星云公司所有3000平方的土地及原告联兴厂所有的3578平方米转让给被告统一开发，其中原告联兴厂所有3578平方米的土地原是由被告转让给原告联兴厂，但未过户，现被告将其收回，原转让协议取消；转让总价为1000万元，被告应于合同签订后五个工作日内支付300万元给原告联兴厂作为合同定金，在原告星云公司名下3000平方米土地过户至被告名下后五个工作日内，被告再支付400万元给原告联兴厂，过户后12个月内被告再支付余下的300万元给原告联兴厂；原告星云公司提供相关过户所需证件，被告负责办理过户手续及费用；任何一方违约，须赔偿守约方双倍土地转让金及经济损失；本协议的变更，必须经三方共同协商，并订立书面变更协议。上述《土地转让协议书》，被告向原告支付定金300万元及原告星云公司的土地使用权证[惠府国用（2001）第13××1号]原件，原告星云公司名下的3000平方米土地未过户至被告名下，被告亦未支付剩余转让款。原告向本院提交一份2014年4月29日的《惠州通大公司会议纪要》，该会议纪要载明“徐老板建议李汉云事宜：补地价前付200万，5月15号前，出第一个证前付200万，6月15号前…”。会议纪要中参会人员签字处有李汉云的签名。徐伦生原为被告的法定代表人，被告称徐伦生自2016年7月26日起不再担任被告的法定代表人。原告认为该会议纪要具有变更合同的效力，并分别于2016年8月23日、9月6日向被告邮寄《律师函》，该两份邮件均寄至被告的注册地址，由徐伦生签收。原告称2013年间涉及三旧改造用地的，可由被告提出申请，所有权人签名就可以过户，被告称2013年间有政策可以按原告所说的程序办理过户，但因被告的债权债务关系复杂，而主管部门要求被告处理完债权债务才可办理过户，后政策变更，需将土地过户至被告的名下，其才可申请将该土地三旧改造，而办理过户需要提交原告星云公司的营业执照。本院就原、被告的争议致函惠州国土资源管理局，惠州国土资源管理局复函称：1、原告星云公司与被告未在该局申请办理土地使用权转让手续；2、申请土地使用权转让必须符合法律法规的要求，并由当事人双方共同申请，土地权利人属企业的必须提交《营业执照》等相关材料，自2013年8月7日起至2017年3月17日期间，并无政策规定“三旧改造”项目的改造主体提出申请，转让方签名即可办理过户手续或直接将转让的土地纳入“三旧改造”的范围；3、涉案项目仍处于与改造范围内其他权利人协商收购过程中，尚未办理有关“三旧”改造项目用地的土地使用权出让手续，根据《广东省国土资源厅关于印发提升“三旧”改造水平促进节约集约用地工作实施方案的通知》精神，现我市有关“三旧”改行造项目的供地手续已暂停办理。另查一，被告名下的包括涉案土地使用权面积在内的国有土地使用权（证号：惠府国用（2007）第13××2号，使用面积22922.7平方米）因与他人存在民间借贷纠纷，已于2015年2月12日被我院裁定查封，查封价值以477万元为限，查封期限为三年。另查二，本院就被告名下的涉案土地能否分割转让及转让方营被吊销业执照如何时办理土地使用权过户手续问题致函惠州国土资源局。惠州国土资源局复函（惠市国土资函[2017]1373号，以下称第1373号函）称：被告名下的涉案土地可以按相关程序办理土地部分分割转让，由当事人先到惠州土地与矿业评估事务所办理土地转让批复，再到市不动产登记局办理不动产登记；公司被吊销营业执照后，按照法律规定应当进入清算程序，其债权债务由主管部门或清算组织负责清理。该判决书判决：一、解除原告惠州惠城区联兴洗水厂、惠州星云化工原料公司与被告惠州运通染织有限公司于2013年8月7日签订的《土地转让协议》。二、被告惠州运通染织有限公司向原告惠州星云化工原料公司返还国有土地使用权证[证号：惠府国用（2001）第13××1号]原件。三、驳回原告惠州惠城区联兴洗水厂、惠州星云化工原料公司的其他诉讼请求。 惠州惠城区联兴洗水厂、惠州运通染织有限公司不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院于2018年5月14日作出（2017）粤13民终4513号民事判决书，该判决书认为：……二、惠州运通染织有限公司、惠州惠城区联兴洗水厂于2010年12月7日签订的两份《土地使用权转让合同》是否应继续履行？由于三上诉人于2013年8月7日签订的《土地转让协议书》依法应予以解除，惠州运通染织有限公司、惠州惠城区联兴洗水厂于2010年12月7日签订的两份《土地使用权转让合同》应继续履行。理由如下:其一、该两份《土地使用权转让合同》合法有效，且惠州惠城区联兴洗水厂依约履行了付款义务，惠州运通染织有限公司应依约将3578平方米的土地使用权过户到惠州惠城区联兴洗水厂名下。其二、该两份《土地使用权转让合同》是在原审法院查封上述土地使用权前签订的，付款行为也是在查封之前，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，惠州惠城区联兴洗水厂已经支付全部价款并实际占有和使用涉案土地，当事人通过异议之诉解除查封后，诉争的土地使用权可以过户至惠州惠城区联兴洗水厂名下……。该判决书判决：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10655号民事判决第一、第二判项和诉讼费的负担部分。二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10655号民事判决第三项为：上诉人惠州运通染织有限公司在涉案土地使用权解除查封后将3578平方米土地使用权过户到上诉人惠州惠城区联兴洗水厂名下。现异议人提出执行异议，请求如上所述。 本院认为，异议人以其已购买涉案土地其中3578平方米的土地为由，要求解除涉案土地的查封，系对该案执行标的物主张实体权利。异议人的异议请求涉及该案执行标的物即位于惠州下角大中堂其中3578平方米的土地使用权确定问题，上述如何确定又涉及司法实体判断问题,异议人应通过执行异议之诉予以确定，方能排除对上述房产的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条规定，裁定如下： 驳回异议人惠州市惠城区联兴洗水厂的执行异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  卜 健 审 判 员  尹海霞 人民陪审员  杨仕华 二〇一八年六月十一日 书 记 员  陈润宇