四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终2478号 上诉人（原审被告）：四川佳兆港投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府四街928号。 法定代表人：杜洪宝，总经理。 委托诉讼代理人：明杰，男，1994年1月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈彦君，女，汉族，1979年7月13日出生，住四川省成都市高新区。 上诉人四川佳兆港投资有限公司（以下简称佳兆港公司）因与被上诉人陈彦君商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初11039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 佳兆港公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回陈彦君的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费均由陈彦君承担。 事实和理由：一、成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，《通告》决定，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。将原应由佳兆港公司为陈彦君办理的房屋产权证书与国有土地使用权证书合并为不动产权证书，佳兆港公司为陈彦君办理不动产权证书的截止期限应以办理国有土地使用权证书最后期限为准，因此未逾期为陈彦君办理不动产权登记证书。根据《关于实施不动产统一登记的通告》规定，现房屋产权证书与国有土地使用权证书合并为不动产权证书，而办理不动产权证书需同时具备办理房屋产权证书与国有土地使用权证书的全部条件，根据佳兆港公司与陈彦君签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，佳兆港公司应于陈彦君实际接房后的365日内为其办理房屋产权证书，因此佳兆港公司为陈彦君办理不动产权登记证书的最后截止期限应为陈彦君实际接房后的1095日内，陈彦君于2015年4月13日接房，佳兆港公司为其办理不动产权证书的截止期限应为2018年4月13日，佳兆港公司已于2017年为陈彦君办理完毕不动产权登记证书，因此佳兆港公司并未逾期为陈彦君办理不动产权登记证书。 二、即便佳兆港公司应承担逾期办理不动产权证书的违约责任，违约金也应当计算至2016年11月23日。佳兆港公司在陈彦君实际接房至2016年11月22日期间确存在逾期为陈彦君办理房屋产权证的行为，但若在2016年11月22日后仍按照合同约定的关于延长办理房屋产权证书的违约金标准计算违约金对佳兆港公司是显失公平，提前为陈彦君办理不动产权证书严重加重了佳兆港公司协助办证的责任，政策的变更已损害了公司的合法权益。因此，佳兆港公司认为延期办理房屋产权证或延期办理不动产权证书的违约金应计算至2016年11月22日止。即使为2016年11月22日后佳兆港公司仍应承担违约责任，请人民法院考虑到佳兆港公司已在办理国有土地使用权证的期限内为陈彦君办理完毕不动产权证书以及政策变化加重了公司办证义务的情况下，对违约金进行合理调整。 三、即便佳兆港公司需对陈彦君迟延取得房屋产权证承担违约责任，因陈彦君并未因为迟延取得房产证遭受任何损失，佳兆港公司也对此无故意或重大过失，请求法院对违约金进行合理调整。 陈彦君从案涉房屋交付之日起便实际占有使用案涉房屋，且该房屋以按揭方式取得，即其无法在偿还完毕按揭款项之前处分或抵押，故陈彦君不会因为其不动产权证书迟延办理遭受任何损失。根据民法关于违约补偿的原则，佳兆港公司不需向陈彦君进行任何补偿。另外，关于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张违约金过高的，人民法院需以实际损失为基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、逾期利益等因素进行裁决。在本案中，陈彦君并未因迟延取得房屋分户产权证遭受任何损失（包括逾期利益），且案涉合同已经履行完毕，请求法院对违约金进行调整。 陈彦君答辩称，一、佳兆港公司在移交资料清单中只说需要拿上户口本。对于未移交资料的事，佳兆港公司所说的配合资料时后补的，在2016年的时候根本没有办理产权证，佳兆港公司在2016年底已经处于违约状态。所以关于资料提交的问题，违约方是佳兆港公司。二、从2016年起不再承担违约责任，根据成都市不动产登记的事实，两证的办理，责任并不能因为第三方政策的变更导致佳兆港公司不再承担任何责任，政府的政策并不构成不可抗力，故佳兆港公司仍然在2016年之后要承担违约责任。三、土地证是在原来房产证办完两年后办的，在对外转让的时候根据不动产的实施条例，是不需要提供土地证，而是直接通过房产证就可以出手，所以佳兆港公司第二点上诉理由不成立。四、关于2016年11月23日佳兆港公司不再承担违约责任的理由，因为佳兆港公司之前已经处在一个违约状态，并不能因为第三方的政策，佳兆港公司的违约责任就可以免除。五、双方签订的合同是佳兆港公司提供的格式条款，有一个条款中可以显示出佳兆港公司的利益远远大于购房者的利益。六、违约金按日万分之零点五，是由佳兆港公司提出的，并没有协商的余地，违约金远远是低于银行同期贷款利率的，故陈彦君认为违约金应当根据最高人民法院2013年关于商品房买卖合同中适用法律问题解释第18条来认定。佳兆港公司认为陈彦君没有任何损失是错误的，陈彦君在税收方面有损失。 陈彦君向一审法院起诉请求：一、判令佳兆港公司立即为陈彦君办理并交付房屋所有权证书；二、判令佳兆港公司支付逾期交付房屋所有权证书的违约金6675元，并自2016年1月1日起至实际交付之日止（暂计算至2016年8月5日）。在诉讼中，陈彦君明确第一项诉讼请求为佳兆港公司在判决生效后90日内为陈彦君办理案涉房屋不动产权证。 一审法院认定事实：2013年3月4日，陈彦君与佳兆港公司签订《商品房买卖合同》及补充协议购买位于高新区房屋，总价款为615000元整，陈彦君已支付完毕购房款。双方约定于2014年12月31日交付房屋，陈彦君已向佳兆港公司支付房屋契税等相关办理房屋产权证所需资料，并进行面积补差，最终实际房款为615161元。同时根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金”，陈彦君履行了自己的全部合同义务，而佳兆港公司迟迟未向陈彦君交付房屋所有权证书，期间陈彦君曾多次催告，佳兆港公司至今未履行。 原审法院另查明，涉争《商品房买卖合同》、《补充协议及附件》约定:1.出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；2.如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。该合同补充协议第三条第3款约定出卖人提前或者延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任；第四条第4款约定出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕面积补差手续房屋验收交付手续后的365日内，协助买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的两年内协助买受人办理分户的国有土地使用权证。前述合同签订后，佳兆港公司于2015年1月30日公告通知交房，陈彦君于2015年4月13日实际接收房屋并交付办理权证所需文件和税费。 2015年3月13日，成都市公安局高新技术产业开发区分局石羊派出所出具《地址、门牌号证明》，证明案涉房屋所在地址由“高新区民乐村1、2组”更改为“剑南大道中段1533、1537号”；案涉房屋所在楼栋由“15栋”更改为“剑南大道中段1533号1栋”。 原审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》、发票、收据、物业移交确认单、《地址、门牌号证明》、当事人的陈述等证据在卷佐证。 原审法院认为，陈彦君、佳兆港公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案佳兆港公司对于逾期办理房屋产权证的事实予以认可，因此陈彦君的第一项诉讼请求并无争议，争议在于违约金的计算标准和计算起止时间。关于违约金的计算标准，双方约定的按日计算万分之零点五的标准按年利率计算仅为1.8%，考虑到陈彦君因为逾期办证所产生的交易预期利益和佳兆港公司的过错，该标准并不过分高于陈彦君的损失，因此，一审法院对该违约金标准并不做调整。关于违约金的计算期间，陈彦君主张的起算点为2016年1月1日，即从约定办证日的次日起算，原审法院认为，本案实际交房时间为2015年4月13日，按照双方合同约定的交房之日，如果没有特别约定的，应当以实际交房日作为合同约定的“房屋交付之日”，视为交房日是在没有实际交房日的前提下才会准用，因此，对于佳兆港公司主张的按照实际交房日365日之后的2016年4月14日开始起算符合合同约定，本院予以支持。对于佳兆港公司主张的逾期办证违约金计算至成都市不动产登记条例出台的2016年11月22日的意见，原审法院认为，佳兆港公司在统一不动产登记办法出台以前已经处于逾期办理房屋权属证书的违约状态，因此佳兆港公司以两证合一的理由否定已经发生的违约行为应当承担的责任没有法律依据，原审法院不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、佳兆港公司在判决生效之日起九十日内协助陈彦君将位于成都市高新区不动产转移登记至陈彦君名下；二、佳兆港公司在本判决生效之日起九十日内支付陈彦君逾期办理不动产登记证书的违约金，违约金的计算标准以购房款615161元为基数，按照每日万分之零点五自2016年4月14日起计算至陈彦君取得不动产登记证书之日止。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由佳兆港公司负担（此款陈彦君已预交，佳兆港公司在履行上述给付义务时一并向陈彦君支付此款）。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 本院认为，根据上诉人佳兆港公司的上诉请求与被上诉人陈彦君的答辩意见，本案二审争议焦点为：佳兆港公司是否应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，若应承担违约责任则违约期间如何认定。现就上述争议焦点做如下论述： 陈彦君与佳兆港公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上述合同约定，佳兆港公司应于陈彦君交清全部资料、税、费并办理完毕面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助陈彦君办理房屋所有权证。陈彦君于2015年4月13日实际接收房屋并交付办理权证所需文件和税费，故佳兆港公司应在2016年4月14日前协助其办理案涉房屋所有权证。佳兆港公司未按照合同约定在2016年4月14日前为陈彦君办理案涉房屋所有权证，属违约行为，应当从2016年4月14日起开始计算违约金。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 但根据本案查明的事实，国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即进行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再单独办理。实施不动产统一登记系客观事实，佳兆港公司已无法实际为陈彦君单独申请办理案涉房屋所有权证书。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议并未对此约定，故陈彦君提出佳兆港公司应当承担在成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后的违约金并无合同依据，本院对其主张不予支持。 实施不动产统一登记系对于原房屋所有权证和国有土地使用权证进行统一登记，在本案中陈彦君诉请给付的是逾期办理房屋所有权证的违约金，故逾期办理房屋所有权证的违约金应当计算至成都市开始停止受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务之日即2016年11月17日。而本案诉讼中，佳兆港公司在其上诉状中认可该违约金计算至2016年11月23日，系佳兆港公司对其自身权益的处分，本院予以确认。综上，佳兆港公司应当向陈彦君支付逾期办理房屋所有权证的违约金，违约金从约定办理房屋所有权证期限届满之次日起即2016年4月14日计算至2016年11月23日。 关于佳兆港公司另提出应当对违约金予以调整的上诉主张。本院经审查认为，原审法院根据合同约定的计算标准，以及双方当事人履行情况综合考虑，未对违约金计算标准予以调整，符合法律规定，本院对其该项上诉主张不予支持，对于双方合同约定的违约金标准不做调整。 关于佳兆港公司在上诉中主张其已经为陈彦君办理不动产权证书，故并不存在逾期为陈彦君办理不动产权证书的上诉理由。佳兆港公司在一审中表示正在办理中，但其在二审中并未提交证据证明其已为陈彦君办理不动产权证。另，本案中陈彦君所主张的违约金为逾期办理房屋所有权证书的违约金，佳兆港公司未在合同约定的办理房屋所有权证期间内为陈彦君办理房屋所有权证书的违约事实清楚，应当承担相应的违约责任，本案中逾期办理房屋所有权证的违约金计算期间认定，本院已在上文阐述，此处不再赘述，故佳兆港公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初11039号民事判决第一项即“四川佳兆港投资有限公司在本判决生效之日起九十日内协助陈彦君将位于成都市高新区不动产转移登记至陈彦君名下”； 二、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初11039号民事判决第二项为“四川佳兆港投资有限公司在本判决生效之日起九十日内支付陈彦君逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金的计算标准以购房款615161元为基数，按照每日万分之零点五自2016年4月14日起计算至2016年11月23日止”； 三、驳回陈彦君的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由四川佳兆港投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵锋 审判员田笛 审判员龚耘 二○一八年六月二十二日 书记员崔玉翠