北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初22051号原告：罗寅中，男，1955年10月14日出生，汉族，北京市路新大成沥青混凝土有限公司退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗建（罗寅中之子），1983年9月29日，汉族，北京市政住房有限公司路驰分公司职员，住北京市西城区。被告：北京杰凯达信息咨询有限责任公司（曾用名称：北京杰凯达房地产经纪有限责任公司），住所地北京市大兴区西红门镇第肆村同华大街民生路**东六条**。法定代表人：丛伟祥，总经理。委托诉讼代理人：王丽芳，女，1973年3月13日出生，汉族，公司职员，住北京市大兴区。被告：大兴区西红门镇第肆村村民委员会，，住所地北京市大兴区西红门镇第肆村法定代表人：李桂明，村主任。委托诉讼代理人：尚晓威，北京兴展律师事务所律师。原告罗寅中与被告北京杰凯达信息咨询有限责任公司（以下简称：杰凯达公司）、大兴区西红门镇第肆村村民委员会（以下简称：西红门肆村）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗寅中的委托诉讼代理人罗建，被告杰凯达公司的委托诉讼代理人王丽芳，被告西红门肆村的委托诉讼代理人尚晓威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗寅中向本院提出诉讼请求：1.杰凯达公司返还购房款115000元；2.杰凯达公司给付资金占用期间的利息损失（以115000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自交款之日起至实际退还之日止）；3.杰凯达公司给付装饰装修费25486元；4.杰凯达公司给付厨卫洁具费37443元；5.杰凯达公司赔偿因房屋增值给罗寅中造成的合理损失41769.6元（参照拆迁补偿标准1200元/平方米计算）；6.西红门肆村对上述款项承担连带责任；7.诉讼费由杰凯达公司、西红门肆村负担。事实与理由：2008年10月12日，罗寅中与杰凯达公司就位于北京市大兴区西红门镇同华大街民生路北区东六条10号金色阳光公寓2号楼一层112室房屋（以下简称：涉案房屋）签订了《房屋使用权出租、转让协议》，协议附件为西红门肆村出具的《土地租用证明》。双方约定罗寅中取得涉案房屋的永久使用权，若土地使用期满，罗寅中需另交土地使用费，如遇拆迁，，地上物补偿归罗寅中所有《土地租用证明》约定杰凯达公司承租村上的土地兴建金色阳光项目，土地使用期为50年，期满可续租，并认可杰凯达公司建设的建筑物可以转让，房屋所有权归投资人所有。罗寅中按照《房屋使用权出租、转让协议》约定交纳了房款及物业费、供暖费等各项费用，并于2008年12月入住了涉案房屋。2014年底，罗寅中收到杰凯达公司委托物业发出的通知，说金色阳光公寓要被拆迁，但杰凯达公司自始至终未能出具任何拆迁的政府文件强迫罗寅中接受其补偿意见腾退涉案房屋。之后，杰凯达公司强制将罗寅中及家人赶出涉案房屋并强制拆除涉案房屋。另，西红门肆村将集体土地出租给杰凯达公司建设金色阳光小区房屋，其作为出租方明确行文证明房屋可以转让，但杰凯达公司没有房地产开发经营权，且杰凯达公司虚假宣传，误导罗寅中购买，致使涉案房屋被强制拆除。房屋拆除后，西红门肆村收回土地使用权，是受益方，故西红门肆村有义务共同承担还款及赔偿责任，并监督杰凯达公司赔偿及退还款项。杰凯达公司辩称，根据杰凯达公司与罗寅中签订的《房屋使用权出租、转让协议》的约定，如遇拆迁，，地上物补偿归罗寅中所有杰凯达公司同意按照拆除补偿标准对罗寅中进行补偿（补偿标准为地上房屋每平方米1200元、、地下室每平方米600元。不同意退还房款，亦不同意罗寅中其他诉讼请求。西红门肆村辩称，首先，西红门肆村不是合同的相对方，本案的纠纷与西红门肆村无关。其次，罗寅中要求西红门肆村承担连带责任没有事实和法律依据。再次，涉案房屋并未取得相关规划、建设手续，故涉案合同应属无效。最后，对于补偿的标准和金额同意杰凯达公司的意见，罗寅中要求杰凯达公司退还全部房款又要求赔偿损失，其主张相互冲突，没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月12日，杰凯达公司（出租转让方、甲方）与罗寅中（承租承转方、乙方）签订《房屋使用权出租、转让协议》，约定：一、甲方以租赁的方式取得西红门镇同华路东侧待开发土地（面积5.61亩）的使用权，使用年限50年，自2007年1月1日起至2057年12月31日止。该土地上建设的房屋归投资者所有，现无产权证，只有使用权，双方已认可房屋状况。按照使用年限甲方提供以下两种形式，供乙方选择：①租赁……②转让：转让期同土地使用期限相同。房屋永久归乙方使用；土地使用期满后，需另交纳土地使用费；如遇拆迁，，地上物补偿归乙方所有房屋转让使用期限为49年，自2008年1月1日起至2057年12月31日止，转让金为115000元。（注：在签订该协议时，以上两项需选其中一项）。二、房屋坐落：北京市大兴区西红门镇同华大街民生路北区东六条10号金色阳光公寓2号楼一层112室房屋。三、房屋基本情况：砖混结构，建筑面积74.505平方米……六、甲方的权利义务：1.在协议履行期间，甲方不能单方终止协议，以确保乙方正常使用该房屋……九、租赁、转让合同的解除：（一）经双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。合同签订后，罗寅中向杰凯达公司支付了购房款115000元之后办理了入住手续。2015年6月4日，金色阳光腾退办公室下发了金色阳光物业腾退流程，载明：“根据西红门镇政府拆除通知，公司决定正式成立腾退办公室，办理各位住户退款工作。退款原则：住户缴纳总租金扣除已租年限租金（自2007年起），剩余租金退还住户。1.合同解除：住户持身份证原件及租赁合同。所交租金收据到1号楼4单元102室办理租赁合同解除协议。2.交付房屋钥匙，物业验房，核算水、电、物业、取暖费等情况，物业开具退款确认单。3.持确认单办理首批退款总额的30%。剩余70%一月内付清”。2015年6月16日，杰凯达公司发出告知，内容为：“各位住户：按西红门镇政府要求，本小区近期进行拆除，7月1日水、电、路将中断迁移。为了不影响大家的正常生活。请积极配合政府工作，请大家及时办理腾退手续并及时搬离。腾退办公室将搬离本小区，办公地址将再行通知”。2015年7月12日，涉案房屋开始停水、停电。2017年1月13日，涉案房屋被拆除。但对于搬离涉案房屋的时间，罗寅中与杰凯达公司存在争议，罗寅中称是2015年7月12日搬离的，杰凯达公司称并不清楚罗寅中的搬离时间。案件审理过程中，双方当事人均认可涉案房屋未取得相关建设审批手续。本院释明合同效力后，双方当事人均认可杰凯达公司与罗寅中签订的《房屋使用权出租、转让协议》为无效合同。此外，双方当事人均认可杰凯达公司所述涉案房屋的拆除补偿标准为：：地上房屋按每平方米1200元补偿、地下室按每平方米600元补偿另外，杰凯达公司认可交付给罗寅中入住的涉案房屋为毛坯房，罗寅中主张其入住后对房屋进行了装修，提交了装修费及家具、家电票据予以证明。在本案审理中，罗寅中提交了土地出租证明、房屋租赁合同登记备案证明、房屋销售广告、大兴区政府信息公开专栏网页截图、西红门肆村商谈录像作为证据证明其购买涉案房屋是因杰凯达公司、西红门肆村误导所致，并据此要求西红门肆村与杰凯达公司承担连带责任。杰凯达公司、西红门肆村对上述证据及罗寅中的该项主张均不予认可。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。本案中，杰凯达公司出售未取得建造行政审批手续的房屋给罗寅中，违反相关法律规定，故，双方就该房屋签订的《房屋使用权出租、转让协议》应属无效。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故，罗寅中要求杰凯达公司返还购房款115000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。罗寅中关于购房款占用利息损失及赔偿房屋增值损失的主张，无相关法律依据，本院不予支持。罗寅中关于装饰装修费、厨卫洁具费的主张，无法律依据，本院亦不予支持。对于罗寅中关于西红门肆村承担连带责任的主张，因西红门肆村不是涉案房屋转让协议相对方，且罗寅中提交的证据亦不能证明西红门肆村对罗寅中与杰凯达公司之间的转让协议无效存在过错责任或其他法律责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，北京杰凯达信息咨询有限责任公司返还罗寅中购房款115000元；二、驳回罗寅中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4595元，由罗寅中负担2171元（已交纳），由北京杰凯达信息咨询有限责任公司负担2424元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  林树影人民陪审员  李生陆二〇一八年六月二十二日书 记 员  刘 璐