海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9002民初1415号 原告：马某，女，1960年9月27日出生，汉族，现住琼海市。 委托诉讼代理人：曹某，北京京平律师事务所律师。 被告：海南和融房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市万泉河口海滨旅游区（博鳌金湾内)。 法定代表人：叶某，董事长。 委托诉讼代理人：韩某，该公司职员。 委托诉讼代理人：齐某，该公司职员。 原告马某诉被告海南和融房地产开发有限公司（以下简称和融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。2017年10月9日原告申请对房屋装修进行评估鉴定，鉴定结果出来后，于2018年2月8日再次公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人曹某，被告的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《琼海市商品房买卖合同》中约定的合同义务，对原告的房屋进行居住整改，使房屋居住条件满足合同第17条约定的居住条件。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月被告以出售精装修拎包入住新房屋为由与原告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定购买位于琼海市××道房，总房款为892272元，原告已付完房款给被告。2017年5月6日在办理房屋交接时发现所购的房屋并非精装修房，而且装修不符合合同的约定，存在诸多安全问题，经被告工作人员和物业人员统计，房屋现状存在20多处问题(含阳台顶棚开裂、排水管漏水、墙面划伤、洗手间地板、墙壁裂缝等情形)。为此原告多次与被告反映要求解决相关问题，被告工作人员告知原告房屋并非新置房屋，并答应对房屋进行相应整改修缮。经双方协商后，被告出具《蔚D1303装修整改方案》，后被告又以整改费用过高拒绝履行整改义务。原告认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，应受法律保护。被告以次充好，其后拒绝履行整改义务，已违反合同的约定，根据合同法的规定，为此诉至法院，请支持原告的请求。 被告答辩称：一、涉案房屋于2015年1月28日取得竣工验收备案证，符合合同约定的交房条件；原告在购房前已查看该房屋，在了解房屋的情况下才签订买卖合同，如果房屋存在诸多安全居住问题，原告就不会和被告签合同；原告来办理收房手续和签收房屋钥匙时，如果房屋存在问题也不会收房；根据合同附件七第四条第四点约定，如买受人主张的房屋基础和主体存在质量问题或其他严重影响居住使用的质量问题，应当取得有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，但原告没有提供相关鉴定意见。综上房屋并不存在安全居住问题，只是存在正常的屋内装饰装修配件耗损。二、房屋维修整改问题，原告收房后，就房屋提出相应的维修整改事项，被告也积极配合，同意根据合同约定履行相应的整改义务，但原告不同意被告的整改方案，要求把房屋内的装修全部拆除，重新装修。根据合同约定，被告有履行相关整改义务，但原告的要求折除重新装修不符合合同约定，也没有法律依据；双方进行多次协商，且被告也出具多个解决方案，但原告均不同意。被告认为，被告在履行合同过程中一直秉着解决问题的态度与原告多次协商，但因原告的原因未能达成一致意见，被告没有存在过错，请法院查清事实依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 有争议的证据本院认定如下:原告提供的证据，1、房屋交付验收表2份(2017年5月6日)，2、蔚D1303装修整改方案(2017年5月19日），证据1、2证明原告收房时发现房屋设备存在居住使用问题，因此要求被告予以整改。3、录音光盘，证明原告购买的房屋在2014年7月3日已经竣工，被告物业人员也承认房屋出售给原告之前从事酒店经营性用房的事实。被告质证认为，对证据1、2的真实性不予确认，没有公司人员签字或盖章；对证据3录音里说话人的身份无法确认是公司人员，对真实性不予确认，与本案无关联性。本院审查认为，证据1虽无原告签名，但有物业陪同验收人签名，对证据1真实性予以确认。证据2没有原告签名和被告签名盖章，无法确认该装修整改方案是被告出具的，对其真实性不予确认。证据3录音没有证据证明与原告谈话的是被告工作人员，对其真实性不予确认。 被告提供的证据，1、博鳌金湾B1-2楼(蔚蓝海岸D)竣工备案证，证明涉案楼房已取得竣工备案证，符合合同约定的交房条件，不存在严重影响居住的质量问题。2、收楼资料，证明原告已经办理了收楼手续，该房屋不存在安全居住问题。3、和解协商函，证明被告就该房屋相关问题的解决提出多种方案，原告均不同意。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。该备案证上显示时间是2015年1月28日与原告提供的证据是相对应的，说明房屋竣工后两年才售给原告，能间接证明该房屋作为酒店或其他用途的事实。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。原告是收楼后才发现问题，该证据能够证明房屋装修出现大量问题，被告提交的房屋交付验收表里面有七项问题，时间是2017年5月6日，而原告提供的两份验收表没有原告签字，是被告的验收表形成之后，原告又发现其他问题，再次要求物业人员记载，因物业人员统计后，并没有将统计结果交原告签字造成的。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不认可。2017年7月2日收到被告的协商函后，原告就电话联系被告律师告诉我方的补偿标准，但被告一直没有回复，不存在原告不同意协商解决的事实。本院审查认为，对证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据原告的申请，本院于2017年10月23日依法委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对该房屋装修进行评估，该公司作出(质鉴)字(2017)第1229号装饰装修工程质量鉴定意见书、装饰装修工程质量缺陷修复方案、工程造价鉴定意见书。经原告质证，对装饰装修工程质量鉴定意见书、装饰装修工程质量缺陷修复方案、工程造价鉴定意见书的真实性、合法性、关联性无异议。被告质证对装饰装修工程质量鉴定意见书、装饰装修工程质量缺陷修复方案、工程造价鉴定意见书有异议，认为装饰装修工程质量鉴定意见书认定非新装修工程交付，并根据新装修标准计算造价不合理，意见书根据用水量认定该工程交付给原告之前已经过长期使用，其结论过于片面，工程施工过程中都存在诸多用水情况导致用水量增加，不能根据用水量来确定该工程交付之前已长期使用。工程造价鉴定意见书、装饰装修工程质量缺陷修复方案，两项已超出委托事项，根据原告的申请，是对涉案房屋是否符合合同约定的房屋交付标准整体装修装饰的评估，以确定具体整改内容或明确相应的补偿标准，但鉴定公司超出申请范围出具了造价意见书和缺陷修复方案，造价意见书和修复方案无关联性，并且造价意见书和修复方案前后有诸多冲突和不合理之处。本院对鉴定公司作出的装饰装修工程质量鉴定意见书、装饰装修工程质量缺陷修复方案、工程造价鉴定意见书的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：位于琼海市××道房屋，是被告2015年1月取得竣工验收备案证的精装修房屋。2017年3月原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定购买位于琼海市××道房，建筑面积为57.93平方米，总房款为892272元；合同第八条约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:3、该商品房所在的楼栋经单体工程竣工验收合格，或取得建筑工程竣工验收备案证明文件符合其中一个条件均可办理交付；房屋装饰、装修设备标准按合同附件三约定的标准装修；第十七条约定，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任:出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理:按约定的标准重新予以整改。合同签订后，原告依约向被告支付房款892272元。2017年5月6日被告向原告交付房屋时，双方在业主物品领取签收表、D1303房配备物品清单(A户)上签名确认接收业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书、水电充值卡、钥匙及房间配备物品等，并由陪同验收人在房屋交付验收表上签名确认存在阳台移门内有缝、卫台盆发胀、卫台盆柜下排水管漏水、空调面板换2个、木饰板面有胶带等问题(详见原告提供的房屋交付验收表)，同时原被告在房屋交付验收表上确认房屋存在移门凹槽内有缝、卫台盆柜左侧膨胀、进户关阳角破损、进户门柜内周边需打胶、阳台浴缸墙面有划痕、衣柜左侧墙纸裂开等问题(详见被告提供的房屋交付验收表)。此后原告要求被告对房屋装修进行整改修复，被告同意对房屋的装修进行整改修复，并提出装修整改方案，但原告不接受被告的装修整改方案，并提出被告补偿30万元由其自行解决，被告不同意。双方对房屋装修整改无法达成一致。为此，原告申请本院委托鉴定公司对该房屋是否符合合同约定的交付标准进行整体的装修、装饰进行评估鉴定，以确定具体整改内容或明确相应补偿标准。本院依法委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对该房屋装修进行评估，该公司2018年1月16日作出(质鉴)字(2017)第1229号装饰装修工程质量鉴定意见书、装饰装修工程质量缺陷修复方案、工程造价鉴定意见书。装饰装修工程质量鉴定意见书鉴定结论为:4.1如第3.3项所述，可认定该工程为非新装修竣工交付，结合该房间用水量可认定该工程交付给原告之前，已经过长期使用。4.2综合第3.2、3.3项，可认定该工程为非新装修竣工交付及存在多处质量缺陷。4.3建议按该工程原装修标准及相关施工规范、验收规范的要求重建，详见(装饰装修工程施工方案)、(装饰装修工程造价意见书)；本装饰装修工程质量鉴定意见书与装饰装修工程施工方案、装饰装修工程造价意见书配合使用。工程造价鉴定意见书鉴定结论为:1、琼海博鳌融创博鳌金湾蔚D栋1303房修复装修工程部分金额124822.89元；2、琼海博鳌融创博鳌金湾蔚D栋1303房修复-安装工程部分金额48309.31元，二项合计173232.2元。装饰装修工程质量缺陷修复方案，从工程修复范围、工程修复建议的施工方案、部分标准的设计施工图集参照等方面对房屋进行修复提出具体的修复方案。被告对装饰装修工程质量鉴定意见书、装饰装修工程质量缺陷修复方案、工程造价鉴定意见书提出意见:一、申请鉴定公司出庭接受质询；二、工程造价鉴定意见书、装饰装修工程质量缺陷修复方案，两项已超出委托事项；三、针对鉴定公司出具的鉴定意见有如下异议(内容详见关于鉴定报告的意见)。鉴定公司2018年3月13日对被告提出的意见作出回复函:一、我单位经广东省装饰行业协会审查合格并颁发《装修工程质量鉴定资格证书》，经海南省高院中介机构年度备案，认可从事相关鉴定工作。二、根据本案司法鉴定委托书所委托事项及我单位出具的鉴定方案所列事项进行鉴定，符合法院委托内容，意见人非鉴定申请人及委托人，不应对鉴定事项有争议。三、修复造价鉴定是依据工程质量缺陷修复方案原项目合同约定材料、现场需修复情况、专业分析判断……(内容详见回复函)。四、若需出庭，请在开庭三天前支付相关费用:机票3000元、交通费500元、住宿费500元、出庭费1000元=5000元/人/次。被告2018年5月15日对鉴定机构的回复函提出法律意见:一、鉴定内容和鉴定意见超过委托范围，其鉴定意见与本案无关联性，不应采纳。二、鉴定意见不具有客观性、真实性、合理性，不应采纳。三、关于出庭差旅费的问题……(内容详见关于鉴定意见及鉴定机构《回复函》的法律意见)。同时被告表示不申请鉴定人员出庭质询。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：涉案房屋的装饰装修是否符合《琼海市商品房买卖合同》附件三约定的标准，该房是否存在装修质量问题是否需要进行修复整改。 本案中，原告2017年3月与被告购买该房屋，在2017年5月6日接受房屋时发现该房屋装饰装修存在破旧、不同程度损毁等质量问题，便与被告协商对存在的问题进行修复整改，但因双方对房屋修复整改的范围及修复价格意见不一致，不能进行修复整改，导致原告提起诉讼并申请鉴定机构对该房屋装修标准进行评估鉴定，鉴定机构对该房屋进行评估后作出装饰装修工程质量鉴定意见书、工程造价鉴定意见书、装饰装修工程质量缺陷修复方案。装饰装修工程质量鉴定意见书认定该工程为非新装修竣工交付，工程交付给原告之前，已经过长期使用，工程存在多处质量缺陷。建议按该工程原装修标准及相关施工规范、验收规范的要求重建。工程造价鉴定意见书认定修复装修工程部分金额124822.89元，修复-安装工程部分金额48309.31元，二项合计173232.2元。从鉴定公司所作的鉴定报告来看，该房屋装修部分确实存在不同程度的损坏和质量缺陷等问题需要进行修复整改，被告作为出卖方，按合同约定应当对该房屋存在的问题进行修复整改承担责任。在双方对房屋修复的范围、修复的价格无法达成一致的情况下，被告应当按鉴定公司作出的估价173232.2元作为修复价款向原告支付，并由原告自行修复。被告抗辩认为质量鉴定意见书认定该工程为非新装修竣工交付，并根据新装修标准计算造价并不合理，根据用水量认定工程交付给原告之前，已经过长期使用，不具有客观性、合理性。对工程造价鉴定意见书从楼地面防水、楼地面涂抹防水、更换陶瓷块料、更换实木踢脚线、天棚工程吊顶拆除、天棚刮腻子刷涂料、阳台天棚修复、天棚刮腻子防水价格偏贵、墙面墙纸裱糊、家具家电更换、塑料隔断改造等方面作出的工程修复价格存在不具有客观性、合理性。本院认为，鉴定公司作为专业评估机构，根据当事人提供的资料和经过现场勘查后从专业角度对该原房屋装修进行评估，所作出的鉴定结论合理合法，并且合同第十七条也约定，交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理:按约定的标准重新予以整改。因此鉴定公司作出的鉴定意见书，本院予以采纳。被告抗辩鉴定意见书存在不真实性、不客观性和不合理性，缺乏依据，不予以采纳。原告的主张，于法有据，本院予以支持。被告应支付房屋装修修复款173232.2元给原告，由原告自行对房屋进行修复。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告海南和融房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告马某支付博鳌金湾蔚蓝海岸D栋1303房屋装修修复款人民币173232.2元，房屋装修修复由原告马某自行处理。 二、驳回原告马某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币12723元，由被告负担。鉴定费23440元，由原告承担11720元，被告承担11720元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长 周英俊 审判员 符儒超 人民陪审员陈 英 二〇一八年六月十九日 书记员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。