河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0224民初352号 原告：唐山诚达房地产开发有限公司。住所地：唐山市高新区西昌路5号。 法定代表人：高振刚，系该公司经理。 委托代理人：李凤川，河北张宇声律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告：王志军，男，1971年1月25日出生，汉族，现住滦南县。 被告：耿玉松，女，1971年9月28日出生，汉族，现住滦南县。 原告唐山诚达房地产开发有限公司与被告王志军、耿玉松商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，由审判员王汝利任审判长，与审判员董宏伟、人民陪审员鲁敏依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐山诚达房地产开发有限公司委托代理人李凤川、被告王志军、耿玉松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年4月8日，二被告与原告签署了一份商品房买卖合同，二被告从原告处购买了位于滦南县城西工业区双柳树北侧44号商业房，每平米价格是3833元，总价款为974348元。二被告支付了574348元购房款，尚欠400000元经原告多次催促，二被告至今没有给付。原告按照合同约定将二被告购买的44号商业房交于二被告使用，二被告却没有按照合同约定履行支付足额购房款的义务。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，要求与二被告解除商品房买卖合同，支付违约金19486元，并将擅自改造的房屋恢复原貌。 诉讼中，原告将诉讼请求变更为要求二被告给付原告尚欠的购房款400000元，并按照合同规定支付逾期付款的违约金。 原告为支持自己的主张提交如下证据： 1、提交《商品房买卖合同》，用于证实原、被告双方的权利义务、违约金支付标准等内容； 2、提交滦南县农村信用合作联社出具的通知一份，用于证实按照原告与信用联社签订的涉案地块的商业楼按揭贷款协议，授信到2016年12月30日已经到期，进而证实二被告尚欠原告400000元购房款，以按揭货款的方式给付已经不能实现； 3、提交唐山诚达房地产开发有限公司、杨某、董某出具的证明各一份，并有证人石某、张某、杨某、董某出庭作证，用于证实原告于2014年、2015年均派人对涉案房屋进行维修，由于二被告不同意拆除吊顶，双方协商不一致，导致维修工作不能进行； 4、提交《鉴定报告》（编号为TL14-018）复印件一份，用于证实涉案房屋不存在质量问题，对于二被告主张的吊顶内梁可不进行处理。 被告王志军、耿玉松辩称，二被告于2013年10月22日从原告处购买涉案房屋，在交完首付款，装修快完工的时候，发现挑空梁有横向贯通的裂缝。经过相关部门鉴定后，原、被告进行了协商，并签订协议书，约定由原告负责加固有裂缝的挑空梁，加固合格完工后，二被告办理房屋余款的贷款手续。后二被告多次找原告加固处理挑空梁裂缝未果，故没有办理贷款手续，请求法院驳回原告诉请，并要求原告履行2015年4月13日签订的协议书。 二被告为支持自己的答辩意见，提交如下证据： 1、提交原、被告双方于2015年4月13日签订的协议书一份，用于证实双方约定原告将房屋裂缝处理完成，双方验收合格后二被告再办理贷款手续； 2、提交律师函的答复函一份，用于证实二被告找原告商议修复房屋事宜的事实； 3、提交2015年7月27日二被告向原告书写的申请书，用以证实二被告要求原告处理房屋质量问题的事实； 4、提交2015年4月13日，原告为被告出具的证明复印件一份，用以证实二被告对涉案房屋享有所有权。 经审理查明，2013年10月22日，被告王志军、耿玉松从原告唐山诚达房地产开发有限公司处购买了位于滦南县城西工业区双柳树北侧44号商业房一套。二被告于2013年10月22日付房款250000元、2013年11月22日付房款15000元、2014年1月15日付房款149168.84元，三次共付房款574168.84元。二被告又于2014年1月15日交装修押金3000元、其他各项费用61128.16元。原、被告于2014年4月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定涉案房屋总价款为974348元，二被告支付原告购房首付款547384元，按揭贷款400000元，买受人（被告）应当在签署商品房买卖合同后七个工作日内提交抵押贷款所需的全部材料，签署银行按揭贷款合同。原告将涉案房屋交付后，二被告在房屋装修过程中发现涉案商铺楼面梁有裂缝，经原、被告协商，对涉案商铺楼面梁裂缝进行鉴定，唐山市建设工程质量技术鉴定委员会于2014年6月24日出具鉴定报告，该报告鉴定结论为：“该商铺楼面梁发现的裂缝较小，根据《混凝土结构设计规范》，受力裂缝控制等级为三级时，允许构件出现裂缝，构件的最大裂缝宽度不应超过0.3毫米。现场所勘察框架梁裂缝宽度小于该限值，所以该裂缝不影响结构的安全性和耐久性，但影响感观。建议对于吊顶内梁的裂缝可不进行处理，没有吊顶的梁，其裂缝应进行处理......” 2015年4月13日，原、被告签订协议书一份，约定原告将商铺楼面梁裂缝处理完成，双方验收合格后由二被告办理按揭贷款手续，如不按时办理，原告有权收回房屋，被告承担相应违约责任。原告曾于2014年7月、2015年4月均派人到涉案房屋维修裂缝，但由于涉案房屋已经装修完毕，且房屋吊顶全部完成，修复裂缝时可能涉及吊顶、墙壁转、涂料等施工，原、被告对因此产生的施工费的负担未能达成一致意见，致使房屋裂缝一直未能修复。原告在滦南县农村信用合作联社办理的滦南县城西工业区商业街项目的商业楼按揭手续于2016年12月30日到期。现原告要求二被告给付尚欠的购房款400000元及逾期支付的违约金，二被告则以涉案房屋梁裂缝尚未修复为由拒不支付，遂形成诉讼。 另查明，自2015年4月13日开始，二被告将涉案房屋的第一、二层对外出租使用。 以上事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、滦南县农村信用合作联社出具的通知、证人证言、《鉴定报告》复印件、协议书等证予以证实，足以认定。 本院认为，根据原、被告陈述以及《商品房买卖合同》等证，可以认定原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及二被告仍需向原告缴纳购房款400000元的事实。本案争议的焦点问题是原告要求二被告支付购房款400000元的条件是否成就。根据唐山市建设工程质量技术鉴定委员会出具的鉴定报告，涉案楼房的楼面梁有裂缝系事实，且原、被告基于此经协商于2015年4月13日签订了协议书，原告应当按照协议的约定将商铺楼面梁裂缝处理完成并经双方验收合格后，由二被告办理按揭贷款手续。涉案房屋的梁被发现有裂缝后，原告也组织相关人员去进行修复，而涉案房屋的裂缝之所以没有进行修复的主要原因系涉案房屋的屋顶已经全部进行了吊顶及装修，维修裂缝时需要拆除吊顶等工程，因此产生相应费用由谁负担的事宜未能达成一致，同时原、被告在签订协议书时也没有约定该部分费用负担的相关事宜。另，在双方签订的该协议的当日，二被告便将涉案房屋的一、二层对外出租使用。综上，根据房屋质量报告中的鉴定建议、已经完成全屋吊顶、原告未能修复楼面裂缝的原因及涉案房屋早已对外出租使用等因素，二被告仍以原告未履行协议书中约定内容抗辩原告要求二被告支付购房款400000元的主张，本院不予支持。又根据滦南县农村信用合作联社出具的通知，涉案房屋已经不能办理银行按揭贷款手续，故原告要求二被告给付原告购房款400000元的诉请，本院予以支持。关于楼面裂缝是否修复以及修复裂缝可能造成的损失，由双方当事人协商解决，协商不成可另案主张。关于原告主张的违约金，因双方对于支付剩余房款达成过新的协议，而不能支付剩余购房款的责任也并非完全系二被告所致，因此，原告要求按照商品房买卖合同的约定支付逾期付款违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、被告王志军、耿玉松给付原告唐山诚达房地产开发有限公司购房款400000元。判决生效即履行； 二、驳回原告唐山诚达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由被告王志军、耿玉松负担。判决生效即交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王汝利 审 判 员  董宏伟 人民陪审员  鲁 敏 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  王哲贤