广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0703民初3076号原告：江门良和物业服务有限公司，住所地江门市蓬江区东华二路五邑大学研究生楼三楼。法定代表人：邓健乐。委托诉讼代理人：叶虹、蔡莉雅，系广东五邑律师事务所律师。被告：黄美翠，女，1982年7月出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：何紫妍，系广东金硕律师事务所律师。原告江门良和物业服务有限公司（以下简称良和公司）诉被告黄美翠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月26日公开开庭进行了审理，原告良和公司的委托代理人叶虹、被告黄美翠的委托代理人何紫妍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求：1.请求判决被告立即支付2016年1月至2018年3月的物业管理费11804.94元；2.请求判决被告立即支付滞纳金（以437.22元为基数，按每日千分之一计算，从2016年1月11日计算至清偿之日止）；3.全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是江门市蓬江区绿茵豪苑高尔夫1号华府的物业管理服务单位，被告是绿茵豪苑高尔夫1号华府11幢101的业主。原、被告就涉案物业签订了《前期物业服务协议》，并对物业服务管理进行了约定。绿茵豪苑高尔夫1号华府物业管理服务费为住宅1.8元／平方米／月，别墅2元/平方米/每月，涉案物业为住宅，建筑面积为242.9平方米，每月应交纳物业管理费为437.22元。原告依约向被告提供全面的物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理服务费用，原告多次催收无果，无奈具状起诉。原告良和公司在举证期向本院提交的证据有：1.原告营业执照；2.被告身份证；3.资质证书；4.不动产登记信息证明；5.《前期物业服务合同》（与开发商签订）；6.《前期物业服务合同》补充协议；7.《前期物业服务协议》、8.催促签约告知函；9.邮寄单；10.邮寄进度单；11.邮寄退件；12.《关于催缴物业服务费用的函》；13.邮寄单；14.邮寄进度单；15.上门送达照片；16.《物管费欠费统计表》；17.《滞纳金统计表》；18.《房屋交接单》；19.装修管理协议。被告黄美翠答辩称：被告认为原告没有履行自身服务义务，因其疏忽上下水管道落水管等的维修养护，导致被告2015年至今多次出现渗水，因此被告可以拒绝交纳物管费且不存在滞纳金支付的情况，请法院驳回诉讼请求。被告黄美翠在举证期向本院提交的证据有：照片五张。经审理查明：原告良和公司具有三级物业服务资质，于2007年12月27日登记成立。2007年9月28日，良和公司受江门良骏兆业发展有限公司的委托，对绿茵豪苑高尔夫1号华府小区提供物业管理服务，合同期为3年，如在合同期内，业主委员会依法成立，则合同在业主委员会与物业公司签订物业服务合同生效后终止，如业主委员会尚未依法成立，则原合同期限自动延续一年。良和公司与黄美翠至今都未签订《前期物业服务协议》。良和公司（甲方）与绿茵豪苑高尔夫1号华府其余业主（乙方）签订的《前期物业服务协议》约定：由甲方履行该物业服务协议，对绿茵豪苑高尔夫1号华府小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序、房屋装饰装修管理等方面的物业服务，乙方为该小区XX幢XX房业主，建筑面积XX平方米，每月物业服务费1.8元/平方米；乙方每三个月预交一次物业服务费，每次于每个预交周期的第一个月的10日前交纳；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并须从逾期之日起按每天2‰标准交纳滞纳金等条款。被告黄美翠为该小区11幢101房业主，房屋建筑面积242.9平方米，每月物业服务费1.8元/平方米，被告黄美翠2015年入住11幢101房，每月缴纳437.22元物管费，已缴纳完毕2015年全年物管费，从2016年1月开始没有缴纳物管费，共拖欠2016年1月至2018年3月的物管费11804.94元。原告良和公司于2017年12月18日上门张贴《关于催缴物业服务费用的函》于绿茵豪苑高尔夫1号华府11幢101房门前。原告良和公司庭审中确认其收费习惯是每月交纳当月物业服务费，如果业主当月付清当月的费用，均不会产生滞纳金。本院认为：原告良和公司向小区住户收取物管费，本案是物业服务合同纠纷，原告良和公司多次向被告黄美翠催收物管费，被告黄美翠均拒绝缴纳，原告因此起诉，原、被告主体适格。关于被告黄美翠抗辩事先与原告良和公司约定可以拒交物管费的问题。被告黄美翠提交一张照片，照片中有一份合同的部分内容，被告黄美翠抗辩已与原告良和公司达成附加条款，如果被告黄美翠房屋出现积水情况，可以拒交物管费，原告良和公司对此予以否认。本院认为，首先被告仅出示包括部分合同的照片，而没有提交合同原件，对于该合同是否真实存在，存有疑点；其次即使该合同是真实的，但该照片上的合同只有良和公司盖章，并没有被告黄美翠的签名，证明该合同并未经原、被告协商一致达成，合同上的附加条款也属无效。因此被告黄美翠提出该附加条款抗辩可以拒交物管费，该抗辩没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于被告黄美翠认为原告良和公司没有履行义务因此无需缴纳物管费的问题。被告黄美翠称由于原告良和公司没有尽到维护义务，因此无需缴纳物管费，本院认为，房屋出现积水有很多原因，有可能是房屋设计原因，有可能是房屋装修时管道安装不好，也可能是小区排水管道问题，被告黄美翠的房屋出现积水问题应先检查、鉴定，待查出积水原因后再向原业主、装修公司或物管公司追讨赔偿。房屋出现积水并不必然就是小区的排水管道问题，被告对于其抗辩没有提交证据证明，本院不予支持。关于被告黄美翠是否应向原告良和公司缴纳物业服务费的问题。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，良和公司已经为涉案小区提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、绿化维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，被告黄美翠也已实际享受到相应服务，黄美翠作为业主应当依约交纳物业服务费。经本院询问，被告黄美翠对每月缴纳437.22元物管费的计算方式无异议，被告黄美翠应当向原告良和公司支付拖欠2016年1月至2018年3月的物业管理服务费11804.94元。关于原告良和公司要求被告黄美翠支付滞纳金是否应予支持的问题。原告良和公司和被告黄美翠没有签订《前期物业服务协议》，原告良和公司主张按每日千分之一计收滞纳金没有合同依据。考虑到被告黄美翠在2015年入住时有按时缴纳物管费，从2016年1月开始拒交物管费也是因为家中出现积水问题，心里感觉不愉快，从被告在庭上表示只要以后再不出现积水问题就同意缴纳物管费可见，被告黄美翠并非恶意拖欠物管费，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告黄美翠在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门良和物业服务有限公司支付2016年1月至2018年3月的物业服务费11804.94元。二、驳回原告江门良和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费219元，减半收取109.5元，由被告黄美翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  陈钧二〇一八年六月二十九日法官助理吴嘉文书记员张晋瀛