黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初5070号原告：姜晓峰，男，1983年9月27日生，汉族，无职业，现住哈尔滨市南岗区。被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街**。法定代表人任明玉，职务董事长。委托代理人唐志强，男，1982年3月23日生，汉族，圣基伟业销售部部长，现住哈尔滨市道外区。第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江分公司，住，住所地哈尔滨市南岗区红军街**/div>法定代表人刘世汉，职务总经理。委托代理人姜晓宇，黑龙江弘博律师事务所律师。委托代理人王月，女，1985年2月4日生，汉族，第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司项目经理，现住哈尔滨市道里区。原告姜晓峰与被黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人各自委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜晓峰诉请：1、请求人民法院判令被告持办理产权登记需要的相关资料到产权登记机关备案，协助原告办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交口的壹品新境第5栋3单元802室房屋的权属登记；2、被告、第三人协助原告办理位于哈尔滨市××新区××与××路交口××单元××室房屋解除抵押手续；3由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年12月7日，原告与被告按黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》，原告从被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司处购买了其开发的位于哈尔滨市××小区××单元××室的房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同书》第十五条的约定，“被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司提供的资料到产权登记机关备案”。该房屋交付入住后，被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司没在约定的期限内办理权属登记备案，原因是被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司已将包括原告购买房产在内的489套房产抵押给第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省公司，抵押登记性为“抵押可售”原告认为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的有关规定，因抵押登记的性质为“抵押可售”在被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司将该房产转让给原告，第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的担保物权消灭，第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司不在享有该房产的抵押权和优先受偿权，故原诉至本院。被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司辩称，合同内容与原告陈述事实一致，我单位想给原告办理产权证，但因在第三人处有抵押登记，所以现在无法办理，包括原告在内一共489套住房在第三人办理抵押登记，性质是抵押可售。第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江分公司辩称，第三人：不同意原告要求办理解除涉案房屋抵押登记的请求，理由如下：一、答辩人系涉案房屋的抵押权人，该抵押权经有权部门登记，合法有效。2013年8月21日，答辩人与被告圣基伟业公司签订了中长资（哈）合字（2013）151-3号《抵押合同》，约定圣基伟业公司以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套在建工程及分摊土地使用权为双方签订《债权重组协议》提供担保，并办理了抵押登记，在建工程的他项权利证号为哈房建南字第1310000040号，分摊土地他项权证号为哈他项（2013）第03905139号、哈他项（2013）第03905140号。依据《物权法》和《担保法》的相关规定，答辩人对涉案房屋及土地的抵押权依法成立并生效，答辩人为涉案房屋合法有效的抵押权人；二、被告圣基伟业公司至今尚欠答辩人本金10430万元及利息、罚息没有偿还，答辩人已经就此向哈尔滨市中级人民法院申请执行，该案正在办理当中。在被告圣基伟业公司没有偿还答辩人款项之前，答辩人对489套在建工程及分摊土地使用权享有优先受偿权，原告无权要求担保人办理解除抵押的手续；三、依据被告圣基伟业公司与答辩人签订的《监管协议》，被告圣基伟业公司签订《商品房买卖合同》的合同专用章由答辩人与被告共管，任何一方不可能私自动用该印章，但是本案中的《商品房买卖合同》没有加盖双方共管的印章，因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》未能有效成立，合同的效力待定。更为重要的是，原告仅提交交费票据，不能充分证明原告已经交付了购房款，原告应当提交银行转款凭证等能够证明已经交款的证据才能证明原告确实交付了购房款，综上所述，答辩人认为原告没有充分有效的证据证明《商品房买卖合同》有效成立，更没有充分有效的证据证明已经交付了购房款，因此，在答辩人的抵押权合法有效的情况下，原告对答辩人的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的无理诉讼，维护国有资产的安全！在本院开庭审理过程中，原告姜晓峰、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江分公司为证明其诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。经审理查明：2013年8月21日，被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司与第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江分公司签订中长资（哈）合字（2013）151-3号《抵押合同》约定2.1条、4.1条、5条，被告以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套在建工程及分摊土地使用权为双方签订《债权重组协议》主债权提供担保。抵押合同签订后，双方在房产部门办理的登记备案手续。即哈房建南字第1310000040号在建工程抵押登记证明及证号为哈他项（2013）第03905139号和哈他项（2013）第03905140号的土地他项权利证明书。2013年8月21日，被告与第三人及案外人建设银行动力支行签订《监管协议》，约定被告出售房屋签订合同的专用章由双方共管，任何一方不可能私自动用该印章。2013年9月29日第三人向房地产管理局出具书面《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》称，被告已将包括原告购买的房产在内的489套房产抵押给第三人，抵押登记性质为“抵押可售”。但被告将包括原告购买的房产在内的489套出售后房款并未偿还欠第三人的贷款。2017年10月19日，被告与第三人经哈尔滨国信公证处签订出具了编号（2017）黑哈国证内经字第6777号《执行证书》确认。被告拖欠债务本金104,30万元、利息人民币3,911,250.00元、罚息人民币110,000.00元。第三人根据执行公证书已经申请执行。另查明：2014年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，原告被告处购买购买了位于哈尔滨市××新区××与××路交口××单元××室房屋。原告已按约定向被告交纳购房款总价为676875元。并于2015年1月12日进户。双方合同第十五条的约定“被告应当在商品房交付使用后180日内，持办理产权登记需由被告提供资料到产权登记机关备案。因被告未按双方的买卖合同约定，给原告办理涉案房屋产权证，故形成诉讼。上述事实，有《抵押合同》《商品房买卖合同书》《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》（复印件）、入户证明等记录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告理应按照合同约定在规定的期限内协助原告办理房屋权属证书，故本院对原告要求被告办理权属登记备案，协助办理产权证的诉讼请求予以支持。关于第三人同意被告销售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭。结合物权法相关法律规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存，可以认定抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，第三人向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时第三人对于抵押房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及物上抵押权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，协助原告姜晓峰办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口5栋3单元802室的房屋的权属登记；二、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司协助办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口5栋3单元802室房屋解除抵押手续；案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  颜 燕审 判 员  张 月人民陪审员  王冬艳二〇一八年六月二十日书 记 员  谢百玲