福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初1709号 原告：厦门金邦东方商贸有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新美路******。统一社会信用代码91350205M0000W8B9L。 法定代表人：肖恩明,总经理。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄淑芬，福建秦剑律师事务所律师。 被告：厦门和景园置业有限公司，住所地，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路****会信用代码91350200079398268E。 法定代表人：康玉琴，董事长。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告厦门金邦东方商贸有限公司（以下简称金邦东方公司）与被告厦门和景园置业有限公司（以下简称和景园置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序于2018年6月29日公开开庭进行了审理，原告金邦东方公司的委托诉讼代理人曾华龙，被告和景园置业公司的委托诉讼代理人林斌、林安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金邦东方公司向本院提出诉讼请求，判令：1.和景园置业公司向金邦东方公司支付逾期交房违约金（自2017年3月29日起至实际交房之日止，按购房款人民币847236元的日万分之五计算）；2.和景园置业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月29日，金邦东方公司与和景园置业公司在海沧五华广场售楼部签订《商品房买卖合同》，合同约定金邦东方公司向和景园置业公司购买由和景园置业公司开发的海沧五华广场南侧主楼办公3层330单元（以下简称案涉房产），商品房建筑面积共63.79平方米，合同总价为847236元（人民币，以下币种同）。合同第八条明确约定和景园置业公司应在2016年12月28日前将竣工验收合格、消防验收合格、建筑物设施达到设计要求等条件的房产交付给金邦东方公司。合同第九条约定逾期交房不超过60日出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，逾期超过60日买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，金邦东方公司依约支付了全部房款，但和景园置业公司至今未依约交房，属严重违约行为，逾期交房仍在持续，应赔偿金邦东方公司相应的损失。 和景园置业公司辩称，一、案涉合同系无效合同。案涉房产所使用土地系和景园置业公司根据《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“《土地出让合同》”）受让所得，根据《土地出让合同》第二十条的约定，案涉房产只能转让给从事服装设计、研发、销售的企业。金邦东方公司系专门为了购买案涉房产而特意注册，并未实际经营，并不符合购房条件。金邦东方公司的上述行为违反了《土地管理法》第五十六条的规定，属于《合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉合同无效。二、即使案涉合同有效，案涉房产未能按期交付系因市政工程施工所导致，属于不可抗力因素，同时还属于合同约定的交付期限顺延情形，和景园置业公司对此不需承担违约责任。和景园置业公司作为案涉房产的开发商，于2016年11月之前就已经完成了项目红线范围内的全部施工内容，且经竣工验收合格，并顺利通过了包括防雷装置、规划条件核实、消防备案、环境保护验收、人防验收、绿地率验收等各专项验收。截至案涉合同约定的交付期限2016年12月28日，除项目东侧永久出入口未能建成，项目内部电信、有线电视、公众网等通讯设施未能与新景路通讯主线连接，项目红线内的排污管线未能与新景路主管连接（以下称“遗留工程”）外，五华广场项目已经具备了其他全部商品房交付条件。然而，五华广场项目存在上述遗留工程，系因政府市政工程施工所导致。因新景路道路改造（含东侧截污）及新景路排洪渠（含连廊）改造工程受莫兰蒂台风影响和电线杆管线迁移的影响未能按期竣工，导致五华广场遗留工程无法继续施工。根据法律规定和合同约定，和景园置业公司未能按期向金邦东方公司交房系因不可抗力因素所导致，且符合合同约定的交房时间顺延情形，和景园置业公司无需承担违约责任。三、案涉房产交付期限应顺延至新景路改造工程完工，和景园置业公司在合理期限内完成遗留工程后满三个月之日。根据补充协议第十六条的约定，和景园置业公司宽展期届满前具备交付条件并交付房屋的，不承担违约责任。四、和景园置业公司对于案涉房产不能按期交付的情形已及时通知金邦东方公司，并积极与新景路改造工程建设单位进行沟通，敦促其尽快完成工程施工。和景园置业公司已充分且善意的履行合同义务，不应承担违约责任。五、合同约定的日万分之五的违约金标准过高，请求法院依法予以调低。 本院经审理认定事实如下： 2015年12月29日，和景园置业公司（出卖人）与金邦东方公司（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：03254292），约定金邦东方公司向和景园置业公司购买位于厦门市海沧五华广场南侧主楼办公3层330单元的办公用房，面积63.79平方米，总房款847236元。合同第八条交付条件与期限：出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。 同日，和景园置业公司（出卖人）与金邦东方公司（买受人）还签订《合同补充协议》，《合同补充协议》第十六条约定：出卖人及买受人确认购房合同第八条交付条件与期限不适用《商品房买卖合同》第八条约定，同意按以下约定履行：关于《商品房买卖合同》第八条约定交付条件，仅指交付的商品房符合该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。该商品房经验收合格是指：该商品房经出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》规定组织勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收，并确认该工程合格，以出具《单位工程质量验收记录表》为准。双方确认《商品房买卖合同》第八条约定交付条件中“消防验收合格”是指出卖人无需根据修订后的《消防法》“经消防验收”，系出卖人“在验收后应当报公安机关消防机构备案”的前提下向买受人交付商品房。如出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自本条前述的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生可以据实顺延的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合交付条件的商品房交付买受人使用，买受人同意宽展期内购房合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限及宽展期：1、遭遇不可抗力：本条款所指的“不可抗力”，包括但不仅限于自然灾害、战争、暴乱、政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测绘机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包、地震等外：①市政配套、测绘机构或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括出现昼夜降雨超过24mm或6级以上（含6级）大风或日最离气温35℃以上等］：⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知或一个月市政停水、停电累计超过48小时；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。第十七条约定：出卖人及买受人同意该商品房逾期交房的违约责任不适用购房合同第九条的约定。如出卖人超过宽展期届满日仍未达到上述交付条件，买受人有权拒绝交接，出卖人自宽展期届满之次日起按如下约定承担逾期交房违约责任。1、逾期不超过60日，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之五的违约金。此外，双方还约定了其他条款。 合同签订后，金邦东方公司依约向和景园置业公司支付全部购房款847236元，并于2016年1月12日取得案涉房产的预告登记。案涉房产所在地项目主体工程于2016年9月2日经勘察、设计、监理、施工四方验收合格。2016年10月25日取得《消防备案凭证》，2017年1月13日消防验收备案复查通过。2016年12月之前，案涉项目已通过人防、环保、绿化率等竣工验收。金邦东方公司于2018年5月21日以和景园置业公司逾期交房为由诉至本院。至本案庭审日，和景园置业公司仍未向金邦东方公司交付案涉房产。 另查明： 一、2014年1月9日，福建省厦门市国土资源与房产管理局海沧分局（出让人）与厦门世贸裕隆资产管理有限公司（受让人）、厦门海沧土地储备管理有限公司（第三方）、厦门市海沧区人民政府（第四方）签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（编号：35020520140109CG004），其中约定：出让人根据厦府［2013］296号文，出让给受让人的本合同项下宗地编号为H2013P06，出让宗地面积6840.910平方米本合同项下出让宗地坐落于海沧区以西海沧中学南侧。本合同项下出让宗地的用途为：商务金融用地（办公）、批发零售用地（商业）。除受让人持有的地上办公部分外，其余地上办公部分分摊的国有建设用地使用权可全部或部分转让、抵押。且只能转让给从事服装设计、研发、销售的企业，由第四方监管。后和景园置业公司受让了该出让合同项下的地块，即本案案涉房产所在工程。2015年6月18日，和景园置业公司取得海沧五华广场项目“商业、南侧主楼办公、地下-1、-2、地下-1自持）”的预售许可。案涉房产在预售许可范围内。金邦东方公司于2015年8月3日登记成立，经批准登记的经营范围为纺织品、针织品及原料批发、服装批发零售、鞋帽批发等。其在庭审中自认，公司的员工为家庭成员、未纳医社保，未开展大规模经营。 二、海沧区道路及新景路排洪渠改造工程于2015年9月公开招标，计划工期360日历日。福建省水利水电工程局有限公司于2015年11月17日中标，于2016年3月取得施工许可证。后由厦门海沧土地开发有限公司施工建设，实际开工时间为2015年底。海沧区道路及新景路排洪渠改造工程实际于2017年9月30日完成海沧五华广场段施工。2018年1月18日，和景园置业公司对于景观及外管网收尾工程进行验收。和景园置业公司提交《公证书》、厦门纵横集团通讯发展公司及厦门市金碧辉建设有限公司的工程联系单、和景园置业公司与厦门海沧土地开发有限公司往来函、2016年8月29日至2016年11月16日的《施工日志》及《监理日志》等，拟证实受海沧区道路及新景路排洪渠改造工程影响，生活给排水、管道燃气、电信、有线电视以及东侧出入口的消防通道、应急出入口无法在约定时间内完工。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案主要的争议焦点问题时：一、《商品房买卖合同》的效力问题；二、是否存在可顺延交房期的情形。 一、关于《商品房买卖合同》的效力问题。金邦东方公司于2015年8月3日登记成立，经营范围为纺织品、针织品及原料批发、服装批发零售、鞋帽批发等，符合《建设用地使用权出让合同》约定的从事服装设计、研发、销售的企业的对象范围，具备购房资格。金邦东方公司与和景园置业公司于2015年12月29日签订的编号03254292号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。案涉房产已取得商品房预售许可，也经厦门市国土资源与房产管理局登记备案。和景园置业公司抗辩主张案涉合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于是否存在可顺延交房期的情形。合同第八条第一款及补充协议约定了案涉房产交付条件，因工程竣工验收合格和消防验收合格方可交付使用系建筑法和消防法的强制性规定，属法定交付条件。案涉商品房所在项目工程于2016年9月2日验收合格，同年10月25日消防验收备案，2017年1月13日消防验收复查通过，已经具备竣工验收和消防合格条件。现和景园置业公司主张除生活给排水、管道燃气、电信、有线电视以及东侧出入口的消防通道、应急出入口外，其他部分均已达到合同约定的交房条件。而上述条件系因海沧区道路及新景路排洪渠改造工程的影响未能完工，属于不可抗力，不应承担逾期交房的责任。根据在案证据，海沧区道路及新景路排洪渠改造工程于2015年9月公开招标，福建省水利水电工程局有限公司于2015年11月17日中标，而后由厦门海沧土地开发有限公司施工建设。而案涉合同签订时间为2015年12月24日，合同签订之时该市政改造工程已处于施工之中，并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而和景园置业公司提交的施工日志、监理日志仅能证明工程在2016年11月16日之前的工程施工、监理情况，未明确记载顺延天数，无法证明因施工影响交房。而且，和景园置业公司作为房地产开发公司，在签订补充协议时，已经做出了对自己比较有利的无条件顺延3个月的约定，却仍未在约定的时间内交房，应承担逾期交房的违约责任。金邦东方公司认可约定的交房时间为2017年3月28日，逾期交房违约金起始日为2017年3月29日。 综上，金邦东方公司于和景园置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行合同义务。和景园置业公司提供的在案证据不足以证明其主张的交房期限顺延情形，和景园置业公司至今仍未向金邦东方公司交付案涉房产，应承担合同约定的逾期交房的违约责任。关于和景园置业公司提出日万分之五的逾期交房违约金过高的主张。按照总额847236元的日万分之五，每月的违约金为12708.54元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房买卖解释》第十六条的规定，违约金数额确属过高，本院予以调整为日万分之二。因此，和景园置业公司应支付给金邦东方公司以847236元为基数，按每日万分之二标准，自最后交付期限的第二天起，即2017年3月29日起至实际交房之日的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房买卖解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告厦门和景园置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门金邦东方商贸有限公司支付自2017年3月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（违约金按847236元每日万分之二计算，其中：2017年3月29日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至实际交房之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）； 二、驳回原告厦门金邦东方商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果被告厦门和景园置业有限公司未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3748元，减半收取1874元，由被告厦门和景园置业有限公司负担，并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  芦 絮 二〇一八年六月三十日 法官助理李馨 代书记员  李佳馨 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房买卖解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算； 法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。