广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初5329号原告：陈春苑，女，1983年4月24日出生，汉族，住广东省兴宁市xxxxxxx，公民身份号码xxxxxx。原告：陈波，男，1979年11月7日出生，汉族，住武汉市黄陂区xxxxxxx，公民身份号码xxxxxx。共同委托诉讼代理人：陈壮，广东华法律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郑菲，广东华法律师事务所实习律师。被告：熊华英，女，1972年8月28日出生，汉族，住江西省南昌市安义县xxxxxxxx，公民身份号码xxxxxx。被告：熊良平，男，1967年6月24日出生，汉族，住江西省南昌市安义县xxxxxx，公民身份号码xxxxxx。委托诉讼代理人：熊华英，系被告熊良平的配偶，同为本案被告之一。被告：佛山市南海区大沥广名房地产中介服务部，经营场所：佛山市南海区大沥金城大道金碧华庭碧映苑首层铺位5号，注册号440682601258696。经营者：郁文行。原告陈春苑、陈波诉被告熊华英、熊良平、佛山市南海区大沥广名房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告陈波、两原告共同委托诉讼代理人陈壮、郑菲到庭、被告熊良平的委托诉讼代理人熊华英（同为本案被告之一）、被告佛山市南海区大沥广名房地产中介服务部的经营者郁文行到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告熊华英、熊良平继续履行房屋买卖合同，即立即交付位于佛山市南海区××镇××大道××路xxxxx的物业给两原告；2.被告熊华英、熊良平支付违约金197000元；3.被告熊华英、被告熊良平退回多付的房款17800元及利息3000元（从2018年3月16日起暂计至2018年3月31日，每日利息为200元，2018年3月31日至实际付清之日起利息另行计算）；4.被告熊华英、熊良平赔偿两原告已付的中介费22800元给两原告；5.被告佛山市南海区大沥广名房地产中介服务部对上述一至四项承担连带责任；6.被告熊华英、熊良平承担本案的诉讼费用、担保费用。事实和理由：一、2017年9月12日，两原告、被告熊华英、熊良平及中介方佛山市南海区大沥广名房地产中介服务部（以下简称广名服务部）签署了《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合约），约定：两原告以985000元购买熊华英、熊良平位于南海区××镇××大道××路xxxxx（以下简称涉讼房屋）；熊华英、熊良平收齐全部楼款当天起三日内，将此物业的钥匙交付给两原告；房屋交付使用前，涉讼房屋的管理及室内设施的使用所发生的一切费用，包括管理费、水电费、煤气费等由熊华英、熊良平承担，在收齐楼款前须将上述费用结清，在房屋交易过程中，若需对物业内部的设施办理过户手续，熊华英、熊良平给予积极配合。涉讼合约签订后，两原告积极履行合同义务，交付了定金、中介服务费及首付款，并通过按揭公司申请了银行抵押贷款，于2018年1月26日取得了涉讼房屋的《不动产权证》。2018年3月13日，两被告收到了两原告向银行抵押贷款的第二期房款，两原告已全部付清购房款，但被告熊华英、熊良平并没有依约交付房屋并办理房屋交接手续，经两原告多次催促，其态度恶劣，拒不交付。二、涉讼合约约定，如果卖方违约，卖方须在介绍方通知后10日内按照所收取的定金双倍赔偿给买方，并按照相当于本物业成交价之百分之二十的金额支付违约金给买方，如逾期支付，卖方须向买方支付所欠金额的1%/日作为滞纳金。因被告熊华英、熊良平违反合同约定拒不交付房屋，构成严重违约，应支付违约金197000元给两原告。三、2018年1月8日，被告熊华英、熊良平签订《按揭回款承诺书》，确认两原告于过户前已支付房款330000元，剩余房款仅有655000元，但两原告实际贷款额为680000元，被告熊华英、熊良平承诺在银行放款当天归还两原告25000元，如逾期归还，支付每日200元作为利息，直至两原告收到回款。如逾期所产生的利息由两原告支付每月7200元（注不足十天按每天利息支付，满十天按一个月算）。银行已于2018年3月13日将贷款680000元全部打入了被告熊华英的账户，多出的25000元，由于银行放款逾期一个月，扣除两原告需付的7200元逾期利息，被告熊华英、熊良平需将多出的17800元返还给两原告，并支付每日200元的逾期利息。四、涉讼合约约定，双方在签署本合约后任何一方违约，如非违约方已向介绍方支付中介服务费，则违约方须在介绍方通知后3日内向非违约方另行支付相当于该笔中介服务费的损失补偿。”因此，被告熊华英、熊良平需赔偿中介服务费22800元给两原告。五、涉讼合约约定：“介绍方在收齐双方所需支付的中介服务费后，应为双方提供银行按揭、报税、过户、水电煤气二手房买卖的相关手续的服务，直至所有交易手续完成。”因此，被告广名服务部应承担连带责任。原告认为，被告熊华英、熊良平不予交付房屋、拒绝办理房屋交接手续的行为，已构成严重违约，严重损害了原告的利益，被告广名房地产服务部也应协助将所有手续办理完毕。现根据法律相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁判，维护原告的合法权益。被告熊华英、熊良平共同辩称，1.两被告同意交付涉讼房屋予两原告，两被告于2018年3月20日通过朋友把钥匙交给两原告，两原告拒绝接受，两被告于2018年4月1日已交付钥匙给中介，两原告可自行到中介处取钥匙并进入、使用涉讼房屋。2.两被告不存在违约，违约金应由被告中介公司负担，由于中介公司没有协助贷款加急处理，导致房贷延迟了三个半月才放款，造成了被告熊良平、熊华英的经济负担。3.两原告多付的房款应抵消因延迟放贷造成的两被告的经济损失，两被告不同意退还也不同意支付利息。4.不同意支付中介费，在卖房子时已明确除了98万房款其他费用与两被告无关。5.对于两原告主张的中介公司承担连带责任与两被告无关。被告广名服务部辩称，1.两原告的第1项诉讼请求是合理的，熊华英、熊良平没有到中介公司交接钥匙，中介公司也没有开具收到钥匙的凭证给熊华英、熊良平，中介公司没有收到过熊华英、熊良平交付的钥匙，中介公司曾通知两原告让其自行开锁，两原告怕把门搞坏或里面还有熊华英、熊良平未清理的物品产生纠纷，所以没有强行收楼。两原告已全款支付中介费。两原告要求被告中介公司承担连带责任不合理，中介公司已履行完毕合同义务，中介公司已促成涉讼合约成立，协助办理房屋过户手续，应该协助两原告收楼，但由于熊华英、熊良平不配合，中介公司也无法强行介入。本案纠纷归结于熊华英、熊良平的借贷纠纷，被告中介公司不存在违约行为，也没有收两原告的房款，所以无需支付违约金、多收的房款、利息以及退回中介费。本案原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示中介服务费支付承诺书、收据，收款方广名服务部予以认可，本院对其真实性予以认定。2.原告出示告知函、EMS邮件及对应EMS邮件查询，被告熊华英、熊良平主张未收到该邮件提出异议，但被告广名服务部确认已收到该告知函，本院根据案件的审理综合认定。3.被告熊华英、熊良平出示结清证明、居民用电微信办理过户指南、被告熊华英、熊良平出示手机微信聊天记录（对话人：翁小姐），与本案无关联性，本院对该些证据不作认定。4.被告熊华英、熊良平出示证明，因被告未提供出具证明的主体相关信息予以佐证，且原告对出具证明的主体不予确认，本院对该证明的证据效力不予认定。5.被告熊华英、熊良平出示手机微信聊天记录（对话人：中介人）、照片，经广名服务部确认真实，本院对其真实性予以采信，并根据本案的审理情况确认其关联性和证明力。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉讼房屋位于南海区××镇××大道××路xxxxxx，权利人为陈波、陈春苑，已取得不动产权证，登记时间为2018年1月26日。2017年9月12日，陈春苑（买方、乙方）、熊华英、熊良平（卖方、甲方）与广名服务部（介绍方）签订《房屋买卖合约》，约定甲方同意将涉讼房屋出售乙方，建筑面积为106.71平方米，房产证号为粤房地权证佛字第××，xxx号，物业精装修，成交价985000元，甲方收齐全部楼款当天起三日内，将此物业的钥匙交付给乙方；购房定金30000元乙方须于2017年9月12日前支付，甲方须在签署本合约后10日内向抵押银行申请提前还贷手续，并在介绍方或银行通知还款之日起10日内一次性还请贷款，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付，甲方完成涂销抵押登记手续10日内，甲、乙双方共同办理报税递件手续，乙方须在房管过户当天支付首期房款300000元，乙方须在办理买卖报税递件手续前，在介绍方指定的银行签订购房按揭贷款合同，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（贷款费用为8000元），待乙方按揭审批通过后办理有关过户手续，尾期房款655000元由贷款银行划入甲方账户；如甲方违约，甲方须在介绍方通知后10日内按照所收定金的双倍金额赔偿乙方，并按照相当于成交价百分之二十的金额支付违约金，如逾期支付，甲方须向乙方支付所欠金额日1%作为滞纳金；如乙方违约，则乙方除无权要求甲方返还已收取的定金，还需按照相当于成交价百分之二十支付违约金，须在介绍方通知后10日内支付违约金，如逾期支付，乙方须向甲方支付所欠金额日1%作为滞纳金；如非违约方已向介绍方支付中介服务费，则违约方须在介绍方通知后3日内向非违约方另行支付相当于中介服务费的损失补偿，逾期支付，乙方须向介绍方支付所欠金额日1%作为滞纳金；房屋交付乙方使用前，物业的管理及室内设施的使用所发生的费用，包括管理费、水电费、煤气费等由甲方承担，甲方在收齐楼款之前须将上述费用结清，在房产交易过程中，若需对物业内部的设施办理过户手续，甲方给予积极配合，煤气初装费、有线电视初装费、装修费用等甲方自买入物业后至本次出售前支付之一切费用已含在成交价内，甲方不得再向乙方索取；甲乙双方所签订的《广东省房地产买卖合同》或《房地产买卖合同》中条款与本合约条款不一致时，以本合约为准。第九条约定“如非任何一方原因造成未能按约定的期限完成交易，则该交易时间顺延至交易完成。介绍方在收齐甲乙双方所需支付的中介服务费后，应为甲乙双方提供银行按揭、报税、过户、水电煤气二手房买卖的相关手续的服务，直至所有交易手续完成。甲乙双方任何一方不得借故拒付或拖欠服务费，否则除应继续支付未付之服务费外，另应按相当于上述物业成交价百分之二十的金额向介绍方支付违约金。”陈波、陈春苑在落款乙方签署处共同签名。同日，陈春苑签署《中介服务费支付承诺书》，载明经广名服务部介绍成功购买涉讼房屋，同意支付22800元作为服务费，并于融资公司同意贷款给熊华英物业还款之日支付12000元，剩余过户当天支付，逾期不支付按照服务费的1%/日作为滞纳金。同日，陈春苑通过中国农业银行分别转账支付300000元予熊华英，转账支付10800元予郁文行。2017年9月14日，熊华英、熊良平确认收到陈春苑支付购房定金30000元。2017年9月22日，陈波、陈春苑出具《房款支付承诺书》，承诺于出房产证后30日内支付剩余房款（银行放款）给熊华英和熊良平，如逾期支付，愿支付7200/月利息（不足1月按照1个月收取）给熊华英和熊良平，直到熊华英和熊良平收到全部房款。同日，广名服务部出具收据确认收到陈春苑支付服务费12000元。2018年1月17日，广名服务部出具收据确认收到陈波支付服务费10800元。2018年1月18日，熊华英、熊良平出具《按揭回款承诺书》，载明涉讼房屋成交价985000元，陈波、陈春苑于过户前已支付房款33万元（定金+首付），陈波、陈春苑实际贷款额为680000元，熊华英、熊良平应收剩余房款为655000元，承诺在银行放款当天归还陈波、陈春苑25000元，如逾期归还，本人愿支付每日200元作为利息，直至陈波、陈春苑收到回款。该承诺书尾部手写内容“如逾期所产生的利息由陈波、陈春苑支付7200元/月（注不足十天按每天利息支付，满十天按一个月算）”。2018年3月13日，陈波通过中国农业银行转账支付贷款680000元至熊华英中国农业银行账户。另查，广名服务部为个体工商户，由个人经营，经营者为郁文行。陈波与陈春苑于2007年10月30日登记结婚。熊华英与熊良平于1994年12月8日登记结婚。庭审中，熊华英、熊良平主张已于2018年4月1日交付涉讼房屋钥匙予广名服务部，并出示照片，照片显示拍摄时间为2018年4月1日22时18分。广名服务部陈述，照片显示当时广名服务部已关门停止营业，并没有与熊华英、熊良平直接交收涉讼房屋钥匙，事实上也没有收到涉讼房屋钥匙。庭审中，熊华英、熊良平明确同意陈波、陈春苑自行接收涉讼房屋；陈波、陈春苑确认，于2018年5月23日在广名服务部经营者郁文行及物业保安的见证下，接收涉讼房屋。诉讼中，熊华英、熊良平陈述，因两人向案外人借款590000元用于提前还贷，但因三个半月后才收到银行放款，比陈波、陈春苑承诺的一个月放款延迟了，致使两人承担了额外利息6万多元，且为了银行提速放贷，还向案外人支付3000元，上述费用因陈波、陈春苑不同意共同承担，故熊华英、熊良平没有交付涉讼房屋予陈波、陈春苑，且多收的房款不予退还以抵扣上述费用；陈波、陈春苑陈述，主张广名服务部承担连带责任是依据涉讼合同第九条的约定；陈波、陈春苑与熊华英、熊良平共同陈述，广名服务部除未协助买卖双方交付涉讼房屋外，其他合同义务均已履行。本院认为，原告陈波、陈春苑、被告熊华英、熊良平及被告广名服务部签订的《房屋买卖合约》既包含了陈波、陈春苑与熊华英、熊良平之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方广名服务部向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。涉讼合同是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应全面依约履行各自的义务。根据涉讼合同约定，交楼时间为卖方收齐全部楼款当天起三日内，银行于2018年3月13日放款到账，熊华英、熊良平应于2018年3月15日前交付涉讼房屋予陈波、陈春苑。熊华英、熊良平虽辩称，已于2018年4月1日将涉讼房屋钥匙交付予广名服务部，但未能举证证明广名服务部已接收涉讼房屋钥匙，且广名服务部否认收到涉讼房屋钥匙，即使熊华英、熊良平于2018年4月1日交付涉讼房屋钥匙，也已超出涉讼合同约定的应交付涉讼房屋的时间。熊华英、熊良平逾期履行房屋交付义务，应承担相应的违约责任。根据涉讼合同约定，卖方违约，应按照成交价百分之二十的金额支付违约金给买方，双方约定的该违约金标准过高，本院结合熊华英、熊良平已配合过户、合同履行的情况及陈波、陈春苑的损失，根据公平和诚信原则予以衡量，酌定熊华英、熊良平以成交价为本金从2018年3月16日起至陈波、陈春苑接收涉讼房屋之日即2018年5月23日止按日万分之三的标准计付违约金20094元（985000元×0.0003×68日）予陈波、陈春苑，超出本院核定部分，本院不予支持。根据涉讼合同约定，中介费由违约方最终承担，陈波、陈春苑已支付的中介费22800元应由熊华英、熊良平予以赔付。熊华英、熊良平辩称，因银行迟延放贷，致使其产生额外利息及支付提速放贷费的损失，故不同意退还多收取的贷款。涉讼合同约定提前还贷的费用由熊华英、熊良平负责支付，熊华英、熊良平在选择通过向案外人借款用于提前还贷时应当预见会产生利息，而陈波、陈春苑向银行提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用后，贷款银行审批按揭贷款并发放贷款的时间不是陈波、陈春苑可以控制的情况，且熊华英、熊良平未举证证明陈波、陈春苑在申请贷款过程中存在过错，故银行迟延放贷造成的利息损失，则是熊华英、熊良平应承担的借款风险。本院对熊华英、熊良平不退还房款的意见不予采纳。熊华英、熊良平应收房款尾款为655000元，银行发放贷款680000元，熊华英、熊良平多收房款25000元。根据涉讼《房款支付承诺书》约定，涉讼房屋不动产权证于2018年1月26日出具，银行放款时间为2018年3月13日，对比上述承诺书的约定，银行放款时间超出约定时间，但不足一个月，陈波、陈春苑应支付熊华英、熊良平利息7200元，该款陈波、陈春苑同意从熊华英、熊良平应退还款项中扣除，本院予以照准，熊华英、熊良平应退还17800元予陈波、陈春苑。根据涉讼《按揭回款承诺书》约定，熊华英、熊良平应于2018年3月13日退还上述款项予陈波、陈春苑。熊华英、熊良平逾期未退还款项，确造成陈波、陈春苑资金占用损失，但因双方约定的每日200元的利息标准过高，参照应返还款项及同期中国人民银行贷款利率，本院酌定熊华英、熊良平以17800元为本金自2018年3月13日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予陈波、陈春苑，超出本院核定范围，本院不予支持。陈波、陈春苑依据涉讼合同第九条的约定，主张广名服务部承担连带责任。涉讼合同第九条约定“如非任何一方原因造成未能按约定的期限完成交易，则该交易时间顺延至交易完成。介绍方在收齐甲乙双方所需支付的中介服务费后，应为甲乙双方提供银行按揭、报税、过户、水电煤气二手房买卖的相关手续的服务，直至所有交易手续完成。…”，诉讼中，陈波、陈春苑陈述广名服务部除未协助买卖双方交付涉讼房屋外，其他合同义务均已履行。而本案因熊华英、熊良平违约，致使涉讼房屋尚未交付，陈波、陈春苑并未举证证明广名服务部存在过错，故陈波、陈春苑主张广名服务部承担连带责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告熊华英、熊良平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付20094元予原告陈波、陈春苑；二、被告熊华英、熊良平应于本判决发生法律效力之日起十日内退还17800元予原告陈波、陈春苑；三、被告熊华英、熊良平应于本判决发生法律效力之日起十日内以17800元为本金从2018年3月13日起至上述第二项判决履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告陈波、陈春苑；四、被告熊华英、熊良平应于本判决发生法律效力之日起十日内赔付22800元予原告陈波、陈春苑；五、驳回原告陈波、陈春苑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费4909.00元，减半收取计2454.5元，财产保全费1723元，合共4177.5元（两原告已预交），由原告陈波、陈春苑负担2890.83元，被告熊华英、熊良平负担1286.67元并应予本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告陈波、陈春苑预交的诉讼费1286.67元，在本判决生效后经原告陈波、陈春苑书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年六月二十二日书记员  凌浩然书记员  孔捷莹