嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初1427号原告：嘉兴龙汇餐饮有限责任公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲新区智富中心11幢。统一社会信用代码：91330411MA28A31W9C。法定代表人：干云祥，执行董事。委托代理人（特别授权代理）：张春元、陈月婷（实习），浙江天鸿律师事务所律师。被告：范景威，男，1986年6月17日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。被告：高佳美，女，1992年11月15日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。被告：金祥，曾用名：金天祥，男，1985年1月29日出生，汉族，住江苏省通州市。共同委托代理人（特别授权代理）：章建伟、陈亚根，浙江圣文律师事务所律师。原告嘉兴龙汇餐饮有限责任公司诉被告范景威、高佳美、金祥买卖合同纠纷一案中，本院于2018年4月2日受理后,依法由审判员袁瑞江适用简易程序独任审判。本案于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张春元、被告范景威及三被告的委托代理人章建伟、陈亚根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2017年6月，被告范景威与原告接洽联系受让原告拥有的嘉兴市秀洲区智富中心10号楼1-4层的装修及硬件设施，以及该楼地下负一楼的部分设施。经双方多次磋商，被告范景威也多次现场查看拟受让的装修设备。之后，原告与被告范景威在2017年7月7日正式签订转让合同，约定了转让的价款、交割流程等相关事宜，被告高佳美、金祥自愿作为被告范景威履行转让合同的保证人，对被告范景威因转让合同而产生的债务承担连带清偿责任。后，原告按约履行交割义务，将相关装修设备及物品交付被告范景威。三被告在该地址内共同投资设立嘉兴龙悦餐饮服务有限公司并经营至今。经原告催讨，被告范景威支付了部分转让款，余款拖欠至今。故要求：1、被告范景威支付转让款620000元并支付逾期付款违约金56360元（暂计算至2018年3月31日，自2018年4月1日起，以620000元为基数，按每日千分之二的标准支付违约金，至付清止）；2、被告范景威支付拖欠的电费9074.16元；3、被告范景威承担原告实现债权律师费用33417元；4、被告高佳美、金祥就上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；5、三被告承担本案诉讼费用。三被告答辩称：第一，三被告认为原告违约在先，在被告使用本案诉争的房屋1到4层和负一楼后，有第三方向被告主张酒店负一楼三间办公室的使用权及办公室内的物品所有权，第三方向被告出具了其和原告签订的协议，显示系由原告同意将该三间办公室的使用权以及其中的物品所有权转让给第三方。事实上，在双方交接的时候，负一楼是一个封闭的空间，原告已经将酒店负一楼的大门钥匙交由被告，另外，本案诉争房屋的所有权人发函给被告称负一楼的物品及设施存在私拉乱接，负一楼所有的设施均由原告提供给被告，被告未做变更，房屋所有权人以上述设施存在私拉乱接为由要求收回地下负一楼的使用权。正因为这两个原因，被告以餐饮公司的名义在2018年3月20日发函给原告，要求原告答复，但是原告一直没有回复。被告认为根据合同法第67条的规定，被告享有后履行抗辩权，原被告的合同约定，被告付款义务是分期付款，在3月20日发函之前的分期款被告均已支付，被告并非恶意拖欠，因为地下负一楼不管是从建筑结构还是酒店的实际经营功能，因为酒店的冷库、监控均在地下室负一楼，被告能否使用地下负一楼对酒店经营至关重要。正基于上述情况，被告在3月底才未及时支付分期款。原告为证明其主张，提供了以下证据：证据1，转让合同1份。证明：原告与被告范景威在2017年7月7日正式签订转让合同，约定了装修设施转让的价款、交割流程等相关事宜，被告高佳美、金祥自愿作为被告范景威履行转让合同的保证人，对被告范景威因转让合同而产生的债务承担连带清偿责任。特别说明：合同第一条转让标的里面关于负一楼表述得很清楚，是负一楼的部分设施，并不是全部设施，具体转让内容详见清单。证据2，转让物品清单、物品交割确认书共36页。证明：原告按照合同约定履行了交割义务，将相关物品及装修设施移交给被告范景威。由被告范景威签订的两份物品交割确认书以及相应的转让清单都由被告范景威签字确认，关于负一楼的设施在清单当中也已经说清楚，该转让的都已经转让。在物品交割书中确认电费9千多元，在2017年7月7日的交割书有三个电表，分别是5494，5497，5206，用电都是先买电卡，再用电，当时交割的时候，电卡里面三个电表总剩下7千多度电，每度电是1.2元，并且上面写清楚是请尽快支付。证据3，嘉兴龙悦餐饮服务有限公司的工商信息1份。证明：三被告在该地址内共同投资设立嘉兴龙悦餐饮服务有限公司并经营餐饮服务至今。证据4，银行业务回单2份。证明：被告范景威仅在2018年1月22日、2018年3月6日支付了两期转让款，每次都是支付16万元，严重违反了转让合同关于款项支付的规定，且在原告发律师函催讨之后才支付的。证据5，法律服务合同、浙江省律师服务收费标准、发票各1份。证明：原告为实现债权而支付的律师费33417元。三被告质证认为：对证据1，真实性没有异议。对证据2，真实性没有异议，负一楼的物品清单里面有4把办公室钥匙，也就是地下负一楼大门的钥匙，虽然房屋的租赁和负一楼的使用是和第三方签订的协议，但租赁和转让是无法分开的，是同步进行的，正是原被告达成了合议，被告才会跟第三方签订这个协议，事实上原告也将地下负一楼的使用权移交给了被告；被告认为应该承担的电费应该是7500元，其中1500元是原告因为有部分物品尚未搬离产生的电费费用。对证据3、4的真实性没有异议。对证据5，真实性没有异议，但是被告没有违约，不需要承担原告此案的律师费用。三被告为证明自己的主张，提供以下证据：证据1，10#地下负一楼办公室移交声明1份（影像件）。证明：原告将已经移交给被告的地下室再次转让。说明：原告的行为违反了合同约定。即使按照原告所说的移交内容中不含负一楼的地下使用权，原告的行为影响了被告的酒店经营。证据2，函1份及地下室照片6张（复印件）。证明：函的内容是地下室的设施有安全隐患，违反规定造成地下室被收回。这些照片证明上述设施是由原告移交给被告，而被告未做变更。证据3，行政处罚决定书和罚款收据各1份。证明：原告不提供图纸，导致消防设施无法办理，被行政机关罚款。对证据4，三被告成立公司以公司名义发给原告的函以及快递单、送达记录。证明：被告就第三方主张权利以及原告移交的设施存在安全隐患，发函给原告要求其回复解决，但原告一直未给予回复。对证据5，会议纪要1份。证明：地下负一楼已经移交给被告，三被告共同成立的餐饮公司在使用。原告质证认为：对证据1，真实性不认可，关联性有异议，移交声明的抬头是刘广云及浙江广源杰餐饮有限公司，也不是给被告的，和本案没有关联性。对证据2，如果函是复印件，原告是不认可的。如果是有原件的话，函的内容里面是明确的，因为龙悦餐饮未能履行租赁合同相关条件，同时在使用地下室时存在物品堆放不规范，所以与本案无关。本案中原告只是将装修设施设备卖给被告，至于说卖了之后大半年，被告和房东之间产生纠纷也和本案没有关联性。对照片的真实性有异议，原告不清楚照片是哪里拍的，从照片上来看，办公室也很多。对证据3，真实性没有异议，和本案无关，这是在我们转让之后的，被告因为自身违法违规行为被处罚。被处罚的对象是朱成杰，不是本案三个被告中任何一个，对票据关联性也有异议。对证据4，没有收到过，快递记录里签收人是代理点，即便这个打印件是真实的，也只是送到快递点，没有送到收件人手里，原告没有收到过。对证据5，会议纪要的真实性没有异议。会议纪要里第6条、第7条已经明确，负一楼当时的使用由范景威来使用，实际房东也是默认的，负一楼并不在租赁范围内，但是默认由租户来无偿借用，被告范景威也是确认的。至于后来被告和房东有矛盾，导致房东不让使用，也是被告和房东之间的事情，与原告没有关系。庭审后，三被告补充提交以下证据：证据6，租赁合同及补充协议（一）各1份。证明：原告和本案诉争房屋的所有人签订的租赁合同，这也是房屋所有权人发函给被告当中所说的租赁合同。原告和房屋所有权人的租赁关系。证据7，补充协议（二）1份。证明：原被告根据转让协议第6条第1点的约定，以变更承租人主体的方式终止原告与所有权人签订租赁合同，被告与房屋所有权人另行签订合同来完成这个条款的约定。原告的终止不仅仅是合同的终止，这个终止是随着主体合同变更，附带10号楼租赁使用权含负一楼是要完全交付给被告的。原告质证认为：对证据6，真实性没有异议，虽然是复印件，确实曾经与房东签过这个合同，但是租赁合同跟补充协议均已终止，该两份合同和本案没有关联性。原告与房东原先的租赁关系与本案双方争议的转让买卖事实无关。对证据7，真实性没有异议，但是对被告所证明的内容有异议。根据原被告之间签订的租赁合同第6条第1款的约定，被告和房东之间达成新的租赁关系具体由被告和房东协商确定。虽采取的是补充协议的方式，但还是被告和房东之间重新达成的约定，无论该约定内容如何，均与原告无关，也不存在被告所讲的原告应当将负一楼交付给被告这一事实，被告这一主张超出了合同约定的范围。本院经审查认为：原告提供的证据，是客观真实的，且与本案有关，本院予以确认。被告的证据1、2，原告认为与本案无关，但该证据涉及负一楼的三间办公室的使用权，该二组证据与本案有关，是否证明原告违约，在本院认为中阐明。被告的证据3、6、7与本案无关，本院不予确认。被告的证据4，原告未收到，被告也未补强证据，该证据本院不予确认。被告证据5，原告无异议，本院予以确认。根据以上确认的证据和当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：2017年7月7日，原告与三被告签订转让合同，主要约定：转让标的：原告所拥有的嘉兴市秀洲区智富中心10号楼1-4层的装修及硬件设施，以及地下负一楼的部分设施。具体双方制定《转让物品清单》一份作为合同附件。转让价格188万元。转让金支付：2017年6月7日，乙方（被告范景威）已向甲方（原告）支付意向金50000元，本合同签订之日，乙方支付450000元，本合同签订后5日内支付440000元，余款940000元，于2017年12月31日支付160000元，2018年1月31日支付160000元，2月28日支付160000元，3月31日支付160000元，4月30日支付160000元，5月31日支付140000元；乙方支付940000元转让款5日内，双方办理转让物品的交割事宜，并签署物品交割确认书作为合同附件；房屋租赁：在签订本转让合同当日，甲方与房屋所有权人终止原房屋租赁合同，由乙方与房屋所有权人协商签订新的房屋租赁协议，签署物品交割确认书后的房租事宜由乙方与房屋所有权人协商、结算并支付；违约责任：拖延交割未超过30日的，按交易金额的千分之二按日支付违约金，拖延交割超过30日的，相对方有权单方面解除合同，拖延方应按合同总金额的25%向对方支付违约金，乙方逾期付款未超过30日的，以到期应付款为本金，自逾期之日起按每日千分之二支付违约金，并对其他情形的违约作了约定；任何一方违约，相对方如通过诉讼保障等，产生的律师费用、诉讼费由违约方承担；被告高佳美、金祥作为乙方履行本协议的保证人，承担连带清偿责任；双方对其他事项作了约定。2017年7月7日，原告与被告范景威进行了物品交割，签订物品交割确认书，确认电费9074.16元；7月17日就房屋内设施设备、房屋钥匙、预存电卡等交接完成，并签订确认书。2017年7月11日，三被告开办嘉兴龙悦餐饮服务有限公司。2018年1月22日，被告以嘉兴龙悦餐饮服务有限公司名义向原告付款160000元，3月6日，被告范景威向原告付款160000元，至今尚欠转让款620000元及电费9074.16元。双方协商不成，故成讼。另，原告在本案中支付律师费33417元。本院认为：原被告间的转让合同，是双方真实意思的表示，依法有效。被告范景威拖欠原告的转让款及电费，应及时付款，否则应承担相应的民事责任。原告要求被告范景威支付转让款620000元及电费9074.16元的请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告要求被告范景威支付实现债权费用的请求，有合同约定，也未超过律师收费标准，该请求，本院亦予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现原告要求被告范景威按每日千分之二支付违约金过高，本院酌定为按银行同期贷款利率的2倍计算，超出部分本院不予支持。被告高佳美、金祥作为被告范景威履行合同的保证人，应承担连带清偿责任。三被告的抗辩无证据证明。双方在转让合同中约定的是物品的交割，负一楼转让的也是部分设施，而非房屋，在物品交割确认书中，被告范景威也未提出异议，且合同约定，房屋租赁由被告范景威与房屋所有权人重新签订。在签订转让合同后，三被告开办了嘉兴龙悦餐饮服务有限公司，在经营中，有关消防检查、负一楼的三间办公室的使用等出现问题，系其与消防部门及房屋所有权人的关系，而不在转让合同范围内，因此也与原告无关。故三被告的抗辩，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告范景威于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴龙汇餐饮有限责任公司转让款620000元及违约金（以160000元为基数，自2018年1月1日至1月22日；以160000元为基数，自2018年2月1日起至3月6日止；以160000元为基数，自2018年3月1日起至5月31日止；以160000元为基数，自2018年4月1日起至5月31日止；以160000元为基数，自2018年5月1日起至5月31日止；以620000元为基数，自2018年6月1日起至付清止；均按银行贷款年利率4.35%的二倍计算）；二、被告范景威于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴龙汇餐饮有限责任公司电费9074.16元；三、被告范景威于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴龙汇餐饮有限责任公司实现债权费用33417元；四、被告高佳美、金祥对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告嘉兴龙汇餐饮有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5494元，保全费4270元，合计9764元，由三被告负担9110元，由原告嘉兴龙汇餐饮有限责任公司负担654元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  袁瑞江二〇一八年六月十三日书记员  阮美琴?*ArabicDash?-4-??*ArabicDash?-3-?