辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0281民初932号 原告（反诉被告）：大连英圣物业有限公司，住所地瓦房店钻石街69-12号。 统一社会信用代码：××× 法定代表人：孙长英，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张维弟，系辽宁光莹律师事务所律师。 被告：邵华，女，1978年9月13日出生，汉族，住瓦房店市。 被告：梁欣然，男，1973年5月31日出生，汉族，住瓦房店市。 二被告的委托诉讼代理人：刘传科，系辽宁昌信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：大连瓦房店市世纪英伦幼儿园，住所地瓦房店市钻石街67号。 法定代表人：邵华，系该幼儿园园长。 委托诉讼代理人：刘传科，系辽宁昌信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵炳仁，男，1951年2月19日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。系该幼儿园员工。 原告大连英圣物业有限公司（以下简称英圣物业）与被告邵华、梁欣然、大连瓦房店市世纪英伦幼儿园（以下简称世纪英伦幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，反诉原告世纪英伦幼儿园于2018年4月2日向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）英圣物业的委托诉讼代理人张维弟到庭参加诉讼。被告邵华、梁欣然的委托诉讼代理人刘传科，被告（反诉原告）世纪英伦幼儿园的委托诉讼代理人邵炳仁、刘传科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）英圣物业向本院提出诉讼请求：1.请判令三被告向原告支付物业费84172元；增加诉讼请求利息自2013年6月22日起至判决生效之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2005年服务于小区业主至今，但被告邵华拥有并出资入股于瓦房店市世纪英伦幼儿园总面积3052.79平方米的房屋，自2013年6月22日至2018年1月21日未交物业费84172元，计算方式为物业费每月每平米0.5元，卫生费每月4元，共计4年7个月。（3052.79×0.5+4）×55=84172元。虽然原告每年都多次通知被告缴纳应交的物业费等，但被告依然拖欠，故诉请贵院依法审理，支持原告的诉讼请求。 被告邵华、被告梁欣然、被告（反诉原告）世纪英伦幼儿园辩称，不同意原告的诉讼请求，不管是物业费还是当庭增加的利息，抵顶后原告（反诉被告）需向被告（反诉原告）支付相应的费用，具体理由如下：被告邵华和被告梁欣然是该幼儿园的投资人，以该房产投资幼儿园，已完成了出资义务，物业费性质属于幼儿园日常费用，不应当由投资人即被告邵华、梁欣然承担，并且该物业费也不属于夫妻共同债务，被告邵华、梁欣然也没有承担的义务。我们幼儿园不需要原告的物业服务，因为我们幼儿园作为公建独门独院，不是在原告的服务范围内，我们幼儿园离小区通道是约500米，日常我们也不使用该通道，日常的保洁清扫，我们幼儿园有专门的保洁人员清扫，垃圾清运送到市政垃圾站，所有的下水管线，我们也是排放到污水站，也就是说我们不需要原告的间接和直接服务。即使需要物业服务，原告也不是适格的物业公司，依据相关法律规定，针对公建的物业服务，需物业公司与业主签订独立的物业服务合同，双方对物业费进行协商约定，而本案中，原告与被告没有签订任何服务合同，即使原来生效判决中，有一份委托合同，将其性质认定为物业服务合同，但该合同的终止期限为2015年5月7日，现在已经过了终止期限，虽然该条款约定在下一物业公司接管前，该委托合同有效，但我们认为这一条款是过渡条款，从2015年5月7日至今，已过去近三年，并且根据相关的法律规律，业主委员会的任期为三年，该小区的上一届业主委员会任期已经到期，解散，新一业主委员会还未成立。因此该过渡条款已失效。即使在空白期，新一业主委员会尚未成立，这一空白期，原告也没有对被告进行过任何服务。截至到今天，那怕原告派人到我幼儿园站一站，看一看，我园幼儿园都愿意承担物业费，但恰恰原告从成立至今，对我们幼儿园不闻不问，因此，向我被告幼儿园主张物业费，没有法律及事实依据。根据权利义务相统一原则，原告起诉被告所要物业费其应承担相应的物业服务义务及房屋维修、保洁清扫，但相应的房屋维修及保洁义务，已由我幼儿园自身进行了维修，上述义务是我幼儿园自身承担的。依据相关有关物业服务，相关法律规定，原告在主张物业费时，原告应赔偿或补偿我们幼儿园替原告履行的部分义务，我幼儿园对房屋道路及护栏等进行了维修，约发生费用近15万元，原告在索取相应物业费时，也应当将该相应的物业费15万元予以扣除，故被告大连瓦房店市世纪英伦幼儿园提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告赔偿房屋设施维修、维护费用15万元及相应利息；2、诉讼费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）英圣物业辩称，不同意反诉原告世纪英伦幼儿园的反诉请求。我们认为反诉原告的反诉没有事实和法律依据。我方认为反诉人所提出赔偿15万元，这个数额并不具体确定，也没有具体票据做依据。幼儿园所改造的部分和维修部分，我们认为有的属于办幼儿园特需的，有的装修也是特需的。在反诉要求中，赔偿数额当中有两处已经过了诉讼时效。2013年5月份所进行的维修，2014年5月所进行的维修，都过了诉讼时效。无论反诉方是如何进行维修，但是都没有事先向原告方申请备案，按照被告所讲自认为是独门独院不需要服务，我方认为这是对物业管理的误解。因此，要求赔偿没有依据。另外在要求赔偿的当中，还有一些项目属于常年对管道、供热进行维修，这些费用都不属物业管理范畴，应当向热力部门提出要求。因此这部分要求赔偿明显不合理。 本院经审理认定事实如下：被告邵华系案涉房屋（总面积3052.79平方米）产权人，其以该房屋出资入股被告世纪英伦幼儿园，并任法定代表人。被告梁欣然与被告邵华系夫妻关系，二人于2000年12月25日登记结婚。 另查，大连世纪英伦小区业主委员会与原告（反诉被告）英圣物业于2013年3月26日签订《委托合同书》，约定：……一、管理范围及内容，甲方（业主委员会）将瓦房店市钻石街69-12世纪英伦住宅区范围内物业管理委托给乙方实行统一管理、综合服务、承包经营、自负盈亏。管理事项包括：……6、居民服务网点和住宅区内所有的营业场所；……三、委托管理期限，委托管理期限为三年，自2012年5月8日起至2015年5月7日止。业主委员会任期三年届满后，在新的业主委员会未产生前，本协议继续有效。四、双方责任、权利、义务，……7、负责确定本住宅区管理服务费收费标准，商业网点、其他住宅按建筑面积每平方米0.5元，……。2015年10月26日，双方再次签订《委托合同书》约定委托管理期限为五年，自2015年10月26日起至2020年12月25日止。 上述事实，有原告（反诉被告）英圣物业提供的婚姻登记信息、律师函回函、（2013）瓦民初字第4481号民事判决书、（2014）大民三终字841号民事判决书、委托合同书，被告（反诉原告）世纪英伦幼儿园提供的委托合同书以及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告（反诉被告）英圣物业作为依法成立的物业公司，与大连世纪英伦小区业主委员会于2013年3月26日、2015年10月26日签订的《委托合同书》中，对物业服务内容、管理范围、收费标准及双方的权利义务等进行了约定，其实质为物业服务合同。该合同是平等的民事主体之间订立的协议，系双方真实意思表示，其形式和内容均符合法律规定，故该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。大连世纪英伦小区业主委员会代表世纪英伦小区业主与物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。被告邵华作为案涉房屋产权人，系大连世纪英伦小区的业主，应当依照《委托合同书》的约定向原告（反诉被告）英圣物业缴纳物业费。对于被告（反诉原告）世纪英伦幼儿园提出大连世纪英伦小区业主委员会的成立程序问题，与本案物业合同纠纷非同一法律关系，本案不予审理。 对于物业费的计算标准，原告（反诉被告）英圣物业主张物业费按照每月每平米0.5元，卫生费每月4元，计算4年7个月，合计84172元。因《委托合同书》中未有关于收取卫生费的约定，故关于卫生费本院不予支持。被告邵华作为业主应当缴纳物业费83951.73元（3052.79平方米×0.5元×55个月）。因该物业费发生于被告邵华与被告梁欣然夫妻关系存续期间，故被告梁欣然应承担共同给付义务。因被告（反诉原告）世纪英伦幼儿园并非案涉房屋业主，故原告（反诉被告）英圣物业请求被告（反诉原告）世纪英伦幼儿园支付物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于物业费利息，因《委托合同书》中对物业费的履行期限约定不明，原告（反诉被告）英圣物业可随时向被告邵华、梁欣然主张支付，但未提供证据证明其在2018年2月8日提起本案诉讼前，向被告邵华、梁欣然主张过物业费。故本院认定原告（反诉被告）英圣物业向被告邵华、梁欣然主张物业费的时间为提起诉讼之日即2018年2月8日。被告邵华、梁欣然应自2018年2月8日起按照中国人民银行同期贷款利率承担欠付物业费的利息。原告（反诉被告）英圣物业请求被告（反诉原告）世纪英伦幼儿园支付物业费利息没有事实和法律依据，本院不予支持。 被告（反诉原告）世纪英伦幼儿园主张原告（反诉被告）英圣物业对其长期弃管、没有提供任何服务，案涉房屋墙体裂缝漏水、护栏腐坏向原告（反诉被告）报修，原告（反诉被告）拒绝维修和无限期推诿，因其未提供拒修的相关证据，对其抗辩意见，本院不予采纳。被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）赔偿房屋设施维修、维护费用15万元及相应利息，因本案物业服务合同订立的主体为原告（反诉被告）英圣物业与业主被告邵华，世纪英伦幼儿园不是物业服务合同的相对人，与本案没有直接利害关系，其提起的反诉不符合起诉的条件，其作为反诉原告向反诉被告提起反诉不适格，应予以驳回。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百一十三条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告邵华、梁欣然于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）大连英圣物业有限公司物业费83951.73元，并自2018年2月8日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率承担欠付物业费的利息； 二、驳回原告（反诉被告）大连英圣物业有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）大连瓦房店市世纪英伦幼儿园的反诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1904元，由被告（反诉原告）大连瓦房店市世纪英伦幼儿园负担元；反诉费1650元，退还被告（反诉原告）大连瓦房店市世纪英伦幼儿园。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长  杨冬冬 审判员  高 源 审判员  宫元达 二〇一八年六月十九日 书记员  矫 畅