贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔0102民初6867号 原告：贵阳市妇幼保健院，地址在贵州省贵阳市瑞金南路**， 法定代表人：杨卫民，该院院长。 委托诉讼代理人：林志嵩，北京市中银律师事务所贵阳分所律师，执业证号：15201200920468966。 被告：贵州志力房地产开发有限公司，，地址在贵州省贵阳市花溪区花溪大道中段** 法定代表人：邓志伟，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：王国庆，男，汉族，1975年8月29日生，该公司法务部经理。 原告贵阳市妇幼保健院与被告贵州志力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳市妇幼保健院委托诉讼代理人林志嵩，被告贵州志力房地产开发有限公司法定代表人邓志伟及委托诉讼代理人王国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵阳市妇幼保健院向本院提出诉讼请求：1.判令被告给原告办理位于贵阳市××区××路编号××（××）××＃地××房产的“房屋产权证书”及“国有土地使用权证书”；2.判令被告向原告支付延期交房违约损失6716282元；3.本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2010年1月18日，原告与被告签订商品房购买合同。双方约定，原告以每平米4390元购买被告100套商品房，建筑面积8550㎡，共计42150067元。双方签订合同后，原告向被告支付了100套商品房的价款42207886.5元。合同约定，被告在2011年6月交付原告，但被告却在2013年8月21日才交付给98套房屋给原告（延期交房天数达751天）。原告购买上述住房的目的是为了安置拆迁户的，被告也是知悉该情况。由于被告的延期交房导致原告遭受6716282元的过渡费经济损失。另外，双方在合同约定，被告在交房后60日内办理产权证书，但是2013年8月21日被告交房给原告方以后至今没有办理产权证书，给原告造成重大经济损失以及社会维稳压力。为此诉至法院，请求维护原告的合法权益。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付延期交房违约损失6598020.90元。 被告贵州志力房地产开发有限公司辩称：对原告的第一诉讼请求，只要原告愿意，被告愿意配合办理；对于原告的第二项诉讼请求，我公司不认可，因在签订合同的时候已经约定了具体的违约金，且房屋延期交付是原告的原因导致；对原告的第三项诉讼请求，律师费无法律依据，诉讼费应该由法院认定。另我司对事实部分补充说明如下：原告变更规划导致只有98套房，作为补偿我司，有一套作为补偿。维修基金根据约定应该由原告方支付，但是实际是被告垫付支付办理的相关事项，维修基金总计851800.13元，全是我司垫付的，原告支付我司60余万元，尚有20多万原告未支付。原告未支付办理不动产登记的代办费用20余万元，此项合同有约定。另，我司有100多平方的土地是原告一直在使用中，原告未支付费用。购买房屋是我们一起报的规划，整个工程过程中，原告方不断地提出要求，增加了很多的成本，尽量满足原告方的要求。合同约定我司只有百分之三的利润，原告提的要求突破了相对性，将损失转嫁至我司。其次合同约定是万分之一确定违约金及上限，在合同签订时就已经有预期约定，由于原告与拆迁户涉及的变更，原告应与拆迁户协商，但原告未这样做，导致损失扩大。 原、被告双方提交证据及质证意见如下： 原告向本院提交了：1.商品房买卖合同1份，以证明原被告双方签订商品房合同，原告向被告购买100套，价款为42150067元，交房时间是开工后18个月内交房；办理产权证书是交房60日内办理。被告对真实性无异议，但认为由于原告对该工程变更规划等提出要求，根据第六条约定交房可以延期。根据合同法的要求双方已经变更了。合同约定办理权属证书、维修基金由买受人承担。同时政策也有变更。请法院根据合同第三条计算利润，因我司垫付维修基金等，现我司基本已经无利润，原告的请求对被告不公平，原告提出600多万元的损失明显不符合要求，应该根据合同约定计算。 2.承诺书1份，以证明被告对其超期交房将承担原告的全部损失，被告已经以承诺书的形式自愿承担原告的全部经济损失。被告认为该承诺书的时间是2010年5月5日，与合同签订的时间对比，该承诺书无实质性的意义。 3.情况说明1份，以证明土地使用权被告已经取得，土地抵押不影响办理产权及房产手续，同时再次承诺愿意承担原告的损失。结合合同时间、政策变更时间，2013年时原告可以办理，但至2016年长达三年被告未办理产权证，责任在于被告。被告对真实性认可，认为反证了与原告的合作是透明的，时间显示该时间段政策发生了变化，我司承诺只要符合合同法律办理条件，我司愿意代办。同时提出至今原告未支付代办费用，导致未办理产权证，是符合合同约定的。 4.原告支付被告款项明细表及相应付款凭证，以证明实际支付时间与实际支付购房款42207886.5元，已经超额付款。被告对真实性和付款金额无异议，但对证明目的不认可，认为被告交付房屋面积已经超了。 5.双限房超期损失计算表1份、房屋拆迁协议96份，以证明原告向被告购买的住房目的是安置拆迁户，该协议约定了如原告未按期向被拆迁人进行安置，原告承担过渡费等责任。被告对此不予认可，认为原被告的纠纷是逾期交房的违约金问题，但是根据协议的时间，原告在逾期前就达成了协议。原告根据与第三方协议要求被告承担损失完全突破双方的合同。损失扩大是原告放任导致，被告不应该承担责任，协议与本无关联性。 6.超期过渡违约金发放单、领取二、三、四、五期拆迁过渡费用登记表，对应双限超期损失计算表中的超期过渡费第1、2、3、4次，拟证明原告的实际损失。被告对此不予认可，认为被告不知道损失，同时认为原告现就过渡费损失主张权利已经超过诉讼时效。 7.支付凭证93份，以证明原告主张延期交房违约损失6598020.9元违约金的依据。被告对此不予认可，认为原告该请求已经超过诉讼时效。 8.贵阳市房屋建筑面积测绘报告一份，拟证明许可证等证书办理条件已经具备，现办理不成的原因是被告抵押土地给银行，不是原告的原因导致，合同尚在履行当中，不存在被告说到超过诉讼时效的问题。被告对真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。被告已将房屋全部交付，原告并未向被告主张、申明过渡费用，时间长达三年。 9.规划图纸4张，以证明设计方案虽然有调整，但是只是微调，整体的框架未改变，只是对18层A5户型进行了微调，其并不能影响整个工程，外墙的颜色是因被告擅自更改，后才改为我方要求的颜色，导致延期是施工方自身的原因导致。被告对真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。在建筑行业，微调也并非是不用报规划，也需要调整图纸。 10.建筑规划许可证2张，证明整个规划并没有重大改变，只是做为了微调，图纸的调整时间是2010年，整个的工期没有因微调影响进度。被告对真实性认可，但不认可原告的证明目的，认为规划许可是行政审批事项，2010年的由负2层变增加为18层，图纸设计一旦涉及轴线变更，整个工程均需要调整。建筑工程工期是以国家颁布建筑工程工期定额规定而确定。 11.借款协议1份，证明不是因为我方的原因导致延误工期，是因为被告方资金短缺的原因。被告对此予以认可，表示是同意以借款的方式充抵房款的形式早点完成工程，水电均是因为原告方的要求生活与单位的使用分开，导致影响了施工成本及增加工期。原告认为被告所述不符合客观实际，因被告不是建设方，而其本身就是房开商。 被告向本院提交了：1.报告一份，拟证明原、被告一起向市规划局南明分局作的报告，双方在签订商品房合同近一年后作了规划调整变更。原告对其真实性不持异议，双方确曾一起申请改规，但认为根据规划图纸这是微调，不应影响到被告的施工进度。 2.公示一份，拟证明逾期交房的事实不是被告原因导致的，且加盖了双方的印章。原告对证明目的不予认可，认为被告作为项目的开发方，调整规划是其自身的权利，原告作为购房方是提出建议，被告并未与原告交涉逾期交房的事由。 3.会议纪要一份。拟证明根据拆迁户要求，外墙涂料需要在原基础上加深，费用由原告承担9万元，其余费用由被告承担，故原告对拆迁户的妥协不能转嫁在被告身上。原告认可当时确实是和被告一起申请改规，但认为通过建筑设计图已说明是微调，不应影响到被告的施工进度，另纪要中并无需要变更交房时间、办证时间等内容。 4.金额共计851800.13元的房屋维修基金（现金送款簿）凭证3张，拟证明被告垫付了维修基金，根据合同约定应由原告承担。原告对其真实性不持异议，但认为无关联性，且其中60万元原告已经支付给被告。被告认可收到这60万元。 5.结算补充材料一份，拟证明原告占用被告土地的事实及因调整规划后原告用房屋作为对被告的补偿。原告对真实性不持异议，但认为只能说明原告收到该材料，并不能说明认可该价格。 6.销售证明书、工作联系函各一份，拟证明被告的销售资格及办证资格，因办证需要三证合一，被告积极交涉置换土地抵押，逾期办证并非被告单方原因导致的。原告对真实性均无异议，但认为不能达到被告的证明目的。 以上证据形式、来源合法，双方对其真实性均不持异议，本院予以确认。 根据以上确认的证据，本院查明以下事实：2010年1月18日，原告与被告签订一份《商品房购买合同》（合同编号2009-001号），约定被告以竞拍方式取得位于贵阳市××区××路编号××（××）××＃的地块的土地使用权，并经批准在该地块建设名为“贵阳市妇幼院商品房”的商品房。该合同第二条“买受人所购商品房的基本情况”约定，买受人购买的商品房以市规划局批准的，原告认可的安置房屋平面图为准。该商品房设计为1个单元，一梯六户，设置乘客电梯2台，人行步梯一座。该商品房属钢筋混凝土框剪结构，建筑层数地上18层，地，地下**一层为地下车库，负二层为人防工程。住宅层高3.0米。该商品房阳台是非封闭式阳台。原告向被告购买该商品房100套，购买房屋建筑面积约8550平方米；第三条“计价方式、价款与利税”约定，该商品房单价执行市物价局“筑价房（2009）86号”文，购房成本价格（不含利税）为每平方米建筑面积4390元，买受人购房总面积约8550平方米，成本价约37534500元。税收执行贵阳市现行有关商品房买卖规定。房开利润按经房利润3%计算，合计1126035元。总房款（成本价＋税收＋房开利润）合计约42150067元；第四条“面积差异处理”约定，双方约定本合同购买面积以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。在申办房产证时，如房地产管理局核定的产权登记面积与本合同约定面积有差异时，以产权登记面积为准。房款最终按产权登记面积结算，多退少补；第五条“付款方式及付款期限”约定，原告按分期付款方式付房款，总房款按工程进度分五期按比例支付。本合同签订后，第一期房款比例为50%，支付时间为本合同签订后一周内。第二期房款支付比例为20%，支付时间为主体工程三层完工一周内。第三期房款支付比例为20%，支付时间为主体工程断水，验收合格一周内。第四期支付比例为9%，支付时间为装修及室外工程完工50%。第五期支付比例为1%，支付时间为工程交付使用后一周内；第六条“房屋交付期限”约定，本合同签订后，开工之日被告将开工报告正式送至买受人由买受人盖章备案，工程开工后18个月内（建房工期为13个月，电梯安装及室外环境、供水、供电、煤气、电话、电视等工程5个月）依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用。但如遭遇不可抗力等特殊原因，双方协商，可以据实予以延期；第七条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方又没有书面补充协议，则视为出卖人逾期交房。出卖人自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一违约金，违约金最高不超过50万元，合同继续履行。买受人逾期付款的违约责任也照此办理；第九条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，整理办理权属登记所需的资料报贵阳市房产局进行房屋产权登记备案并办理各户房屋产权证，由于出卖人按成本价售房，办证费用全部由买受人承担。在办理商品房预售许可证时，按规定需缴纳总房款2%的维修基金，此费用由买受人承担。该合同同时对“交接”、“保修责任”等事项作了约定。 2010年5月5日，被告向原告出具“承诺书”一份，内容为：“我公司贵阳妇幼保健院安置房”如果超合同期交房，我公司承担贵院有关经济损失，特此承诺”。 2010年4月2日，被告获得位于本市××区××路的“贵阳市妇幼保健院‘双限房’（地（地下部分rdquo;的《建设工程规划许可证》（筑规建字2010（南明）020号），建设规模2350.51㎡，施工期限为2011年3月31日。2010年8月16日，被告获得贵阳市妇幼保健院住宅项目的《建设工程规划许可证》（筑规建字2010（南明）038号），建设规模10727.26㎡（负二层加十八层），该规划许可证注明筑规建字2010（南明）020号《建设工程规划许可证》作废。 2010年12月24日，原告与被告共同向市规划南明分局递交一份《报告》，载明被告贵阳市妇幼保健院住宅项目，为控制规划容积率在允许范围，在顶层（十八层）A1、A2、A4户型共少设3间房间，面积合计为33.66平方米。由于拆迁户意见太大，现根据医院意见，恢复A1、A2、A4户型房间，取消A5户型客厅等，取消部分作屋面处理。经设计核算取消面积34.45平方米，规划容积率仍控制在规划允许范围。如这次方案调整引起的纠纷，由两家单位自行负责解决。 2011年2月10日，原告与被告共同进行公示，公示内容：贵阳市妇幼保健院住宅（拆迁安置房）由于拆迁需要，对原安置房A3、A6套型面积进行了调整。经设计单位调整设计图纸，医院同意取消A5套型18层房屋两间。现经市规划南明分局审核同意，特将调整后规划方案蓝图公示。 2011年5月31日，被告向原告作出一份“情况说明”，内容为：“贵阳市妇幼保健院：关于我公司用市妇幼保健院住宅项目土地在银行抵押贷款说明如下：一、该项目由我公司通过市国土资源局组织的招拍挂获取其土地使用权，用该土地使用权贷款属我公司正常业务。二、该项目土地在抵押中，不影响办理产权登记及办理房产手续，不是一房二卖。三、我公司的资产（甘荫塘商业综合楼、年产30万吨煤矿投资等）价值足以偿还银行贷款”。 2012年8月28日，原告与被告以及案外人贵州广毅节能材料有限公司就妇幼保健院住宅外墙涂料颜色加深事项共同出具一份《会议纪要》载明：根据拆迁户要求，贵阳市妇幼保健院住宅工程外墙涂料颜色须在目前外墙涂料颜色基础上加深，规划已经同意设计单位彩色效果图及施工色板施工。经友好协商，外墙涂料颜色加深增加费用由三方承担，广毅公司已报出颜色加深施工费用（附报价表），贵阳妇幼保健院承担人民币玖万元，其余费用分别由志力公司及广毅公司承担。 2013年8月31日至2013年10月31日期间，原告陆续通知被告向拆迁户交房，被告在接到原告通知后，陆续于2013年8月31日至2013年10月31日期间交付原告4套房屋（其中A1户型房号为1-2-1、A3户型房号为1-2-3、A6户型房号为1-2-6和1-3-6），交付原告拆迁户94套房屋（其中A1户型17套房屋房号为：1-1-1、1-3-1、1-4-1、1-5-1、1-6-1、1-7-1、1-8-1、1-9-1、1-10-1、1-11-1、1-12-1、1-13-1、1-14-1、1-15-1、1-16-1、1-17-1、1-18-1，A2户型17套房屋房号为：1-1-2、1-3-2、1-4-2、1-5-2、1-6-2、1-7-2、1-8-2、1-9-2、1-10-2、1-11-2、1-12-2、1-13-2、1-14-2、1-15-2、1-16-2、1-17-2、1-18-2，A3户型15套房屋房号为：1-1-3、1-5-3、1-6-3、1-7-3、1-8-3、1-9-3、1-10-3、1-11-3、1-12-3、1-13-3、1-14-3、1-15-3、1-16-3、1-17-3、1-18-3，A4户型17套房屋房号为：1-1-4、1-3-4、1-4-4、1-5-4、1-6-4、1-7-4、1-8-4、1-9-4、1-10-4、1-11-4、1-12-4、1-13-4、1-14-4、1-15-4、1-16-4、1-17-4、1-18-4，A5户型12套房屋房号为：1-3-5、1-4-5、1-5-5、1-6-5、1-7-5、1-8-5、1-9-5、1-10-5、1-11-5、1-12-5、1-13-5、1-14-5，A6户型16房屋房号为：1-1-6、1-4-6、1-5-6、1-6-6、1-7-6、1-8-6、1-9-6、1-10-6、1-11-6、1-12-6、1-13-6、1-14-6、1-15-6、1-16-6、1-17-6、1-18-6），共计交付原告98套房屋。 2015年12月19日，为进行商品房备案登记，贵阳市房产测绘队应被告要求，对贵阳市妇幼保健院住宅进行现场查勘并作出《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，根据该测绘报告，被告交付原告的98套房屋建筑面积共计8883.73㎡。 2016年6月，被告取得坐落在南明区瑞金南路贵阳市妇幼保健院住宅的“贵阳市妇幼保健院住宅”的商品房销售现房证明，载明该项目住宅1-18层共107套房屋，建筑面积9670.25平方米。 2017年2月20日，被告向原告送达《工作联系函》一份，就办理小产权证事宜进行了单方说明。2017年3月22日，被告将自行拟定的《贵阳市妇幼保健院安置房结算补充资料》交付原告，单方就合同总价、合同预交税、合同尾款、增加部分、被告应收结算尾款等事项作了核算。 另查：2009年3月31日，原告为被告代付银行手续费260.50元；2009年3月31日至2012年6月30日，原告分8次分别预付被告双限房购房款1780万元、150万元、70万元、100万元、840万元、300万元、800万元、15万元；2012年11月30日、2012年12月31日、2013年3月31日、2013年4月30日、2013年5月31日，原告以暂借被告“双限房煤气、自来水安装款”、“双限房电力工程款”、“双限房电力安装工程款”、“双限房燃气安装工程款”、“双限房自来水安装工程款”等名义分6次支付被告共1657626.00元。前述原告支付被告款项共计42207886.50元，被告认可均为购房款。 又查，2009年12月至2010年5月期间，原告陆续与94名拆迁户签订《房屋产权调换协议》，对搬迁时间等事项作了约定，前述合同约定的过渡期均为18个月。因未能按期向拆迁户交付房屋，原告于2011年8月至2013年10月期间共支付前述拆迁户超期过渡费6598020.90元。 上述事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房购买合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。 关于原告之判令被告给原告办理位于贵阳市××区××路编号××（××）××＃地××房产的“房屋产权证书”及“国有土地使用权证书”的诉讼请求。应当指出，被告作为房开商，负有协助原告办理各户房屋权属登记之义务，但并非办理相关权证之主体。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，整理办理权属登记所需的资料报贵阳市房产局进行房屋产权登记备案并办理各户房屋产权证，办证费用由原告承担。被告实际于2013年8月31日至2013年10月31日交付原告98套房屋，逾期被告未能完成合同约定的前述协助义务，系被告违约，原告请求被告履行该项义务，本院依法根据被告实际交付房屋套数予以支持。 关于原告之判令被告向原告支付延期交房违约损失6598020.90元的诉讼请求。本案原告在被告开始交付房屋前，陆续支付被告购房款42207886.5元，超过双方合同约定的总房款42150067元，被告虽辩称其交付房屋已经超过合同约定面积，但根据双方合同关于“面积差异处理”的约定，房款最终按产权登记面积结算，多退少补，故应视为原告已按合同约定履行了主要付款义务，被告亦应按约交付房屋。被告辩称逾期交房的原因在于原告，且该违约金损失已经超过诉讼时效。本院认为，其一，原、被告双方确因原告提出规划调整、外墙涂料颜色加深意见而达成合意，该合意行为会让工程合理延迟，故原告请求被告根据该合意之前的承诺承担相关经济损失有失公允；其二，根据双方签订的《商品房购买合同》，原告购买房屋为100套，被告实际交付98套，现被告不能举证证明原告同意只交付98套，故原告主张逾期交房违约损失并未超过诉讼时效；其三，根据合同相对性原则，原、被告已就被告逾期交房违约责任达成合意，被告逾期交房应按照双方合同约定承担违约责任。综上，本院根据本案的客观事实，确定被告支付原告违约金50万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》六条、第八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州志力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告贵阳市妇幼保健院办理位于贵阳市××区××路贵阳市妇幼保健院住宅的98套房屋的不动产登记手续（每套房屋的不动产登记权利人名单由贵阳市妇幼保健院确定，具体房号为：1-1-1、1-2-1、1-3-1、1-4-1、1-5-1、1-6-1、1-7-1、1-8-1、1-9-1、1-10-1、1-11-1、1-12-1、1-13-1、1-14-1、1-15-1、1-16-1、1-17-1、1-18-1、1-1-2、1-3-2、1-4-2、1-5-2、1-6-2、1-7-2、1-8-2、1-9-2、1-10-2、1-11-2、1-12-2、1-13-2、1-14-2、1-15-2、1-16-2、1-17-2、1-18-2、1-1-3、1-2-3、1-5-3、1-6-3、1-7-3、1-8-3、1-9-3、1-10-3、1-11-3、1-12-3、1-13-3、1-14-3、1-15-3、1-16-3、1-17-3、1-18-3、1-1-4、1-3-4、1-4-4、1-5-4、1-6-4、1-7-4、1-8-4、1-9-4、1-10-4、1-11-4、1-12-4、1-13-4、1-14-4、1-15-4、1-16-4、1-17-4、1-18-4、1-3-5、1-4-5、1-5-5、1-6-5、1-7-5、1-8-5、1-9-5、1-10-5、1-11-5、1-12-5、1-13-5、1-14-5、1-1-6、1-2-6、1-3-6、1-4-6、1-5-6、1-6-6、1-7-6、1-8-6、1-9-6、1-10-6、1-11-6、1-12-6、1-13-6、1-14-6、1-15-6、1-16-6、1-17-6、1-18-6）； 二、被告贵州志力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告贵阳市妇幼保健院逾期交房违约金500000元； 三、驳回原告贵阳市妇幼保健院的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57986元，由原告贵阳市妇幼保健院负担48158元，被告贵州志力房地产开发有限公司负担9828元（因此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  何 骧 审 判 员  邵良书 人民陪审员  吴 玲 二〇一八年六月十九日 书 记 员  黄文萍