云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初3214号原告：中国工商银行股份有限公司昆明大观支行，统一社会信用代码：91530100709776105N。住所：云南省昆明市大观街万裕组团**。负责人：王鲁涛，行长。委托诉讼代理人：张翼，系中国工商银行股份有限公司昆明大观支行员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁彬，云南勤业律师事务所律师，一般诉讼代理。被告：代兴文，男，汉族，1977年10月7日出生，身份证住址为云南省昆明市盘龙区，现住云南省昆明市五华区，被告：李丽琼，女，汉族，1979年6月19日出生，身份证住址为云南省昆明市盘龙区，被告：云南御行中天房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9153012767088989XH。住所：云南省昆明市嵩明职教基地御景新城。法定代表人：王云凯。委托诉讼代理人：李欣，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司昆明大观支行诉被告代兴文、李丽琼、云南御行中天房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王绍宏、袁斌，被告代兴文、云南御行中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李欣到庭参加了诉讼，被告李丽琼经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告偿还借款本金492039.29元，利息13754.59元（本息合计人民币505793.88元，截止2018年2月24日）；2、判令被告向原告支付自2018年2月25日起按合同约定利率标准的150%计算罚息和复利；3、判令被告向原告支付本案律师代理费25289元及原告实现债权的其他费用（包括但不限于保全费、公告费等）；4、判令原告对被告提供的抵押物即位于嵩明县长松园片区C-57幢1号房屋享有优先受偿权；5、判令被告云南御行中天房地产开发有限公司为前述1-3项债务承担连带保证责任；6、本案的诉讼费由被告连带承担。事实和理由：原告与被告代兴文、李丽琼于2013年2月18日签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[一手贷]字[工]行[大观]支行[2013]年[0000088]号），约定原告贷款53万元给被告，用于购买房屋，贷款期限为360个月，利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定。每次基准利率调整的，次年1月1日开始按照调整后的基准利率和约定的利率浮动比例执行。被告用位于嵩明县长松园片区C-57幢1号房屋为本合同项下的贷款提供抵押担保。被告云南御行中天房地产开发有限公司为借款人的债务承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约将贷款全额支付至被告指定的账户。时至今日，被告多次逾期还款，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告代兴文辩称：借款事实认可，借款金额认可，我每个月都在还款，只是还得少，我已经偿还47万左右，现在没有偿还能力。律师费过高。被告云南御行中天房地产开发有限公司辩称：本案中有房屋作为抵押担保也有我方作为担保，我方建议原告就房屋拍卖所得价款优先实现债权，先物保后人保。被告李丽琼未到庭，亦未提交答辩意见。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月18日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告代兴文、李丽琼向原告借款53万元，用于购买房屋，借款期限为360个月，自2013年2月19日至2043年2月19日止，借款一次性划入被告云南御行中天房地产开发有限公司的账户，借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，首期执行年利率为6.55%，并根据基准利率进行调整；还款方式为按月等额本息还款，被告代兴文、李丽琼未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定；被告代兴文、李丽琼连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款立即到期，要求被告代兴文、李丽琼立即清偿未偿还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用；原告为实现债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告代兴文、李丽琼承担；被告云南御行中天房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至正式抵押登记手续已办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；保证的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告代兴文、李丽琼所有其他应付费用等主要内容。2013年2月19日，上述合同办理了公证。2013年2月19日，原告将被告代兴文、李丽琼所借款项53万元发放到合同约定的账户上。涉案房屋至今未办理抵押权登记及预告登记手续。被告代兴文、李丽琼自2017年4月19日起开始连续逾期还款，截止2018年5月30日尚欠原告借款本金485671.73元、利息5377.05元、逾期利息23.87元及复利44.65元。另外，原告为实现债权支出律师费25289元、邮寄费39元。本院认为，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思的表示，合同内容不违反国家法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护，原、被告均应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。现原告已经依约向被告代兴文、李丽琼发放了借款，但被告代兴文、李丽琼未按照合同约定的期限还款，其行为已构成违约，双方在合同中对于违约责任有明确的约定，故原告要求被告代兴文、李丽琼归还截止2018年5月30日的借款本金485671.73元、利息5377.05元、逾期利息23.87元及复利44.65元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。从2018年5月31日起，被告代兴文、李丽琼向原告的借款已经处于逾期状态，应该按照合同约定的借款利率加收50%计算承担逾期利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计算复利。原告为实现债权而支出的律师代理费25289元是由于被告代兴文、李丽琼的违约行为引起的，双方在《个人购房借款/担保合同》对此费用有明确的约定，且此费用符合《云南省律师服务收费行业指引标准》的计算标准，故该诉讼请求本院予以支持。因被告代兴文、李丽琼购买的位于嵩明县长松园片区C-57幢1号房屋未办理抵押登记，抵押权不成立，故原告请求对抵押物实现抵押权的诉讼请求本院不予支持。因涉案房屋未办理抵押登记及抵押预告登记手续，故对原告要求被告云南御行中天房地产开发有限公司按照合同约定对被告代兴文、李丽琼的上述款项承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告代兴文、李丽琼在本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明大观支行偿还截止2018年5月30日的借款本金485671.73元、利息5377.05元、逾期利息23.87元及复利44.65元，并承担上述借款本金自2018年5月31日起至款项清偿之日止的逾期利息及欠付利息的复利（逾期利息及复利按照《个人购房借款/担保合同》约定的借款利率加收50%计算）；二、被告代兴文、李丽琼于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付律师费25289元；三、被告云南御行中天房地产开发有限公司对被告代兴文、李丽琼的上述债务承担连带清偿责任，被告云南御行中天房地产开发有限公司承担责任后，有权在其承担责任的范围内向被告代兴文、李丽琼追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明大观支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8858元，减半收取4429元、诉讼保全费3175元、邮寄费39元，合计7643元，由被告代兴文、李丽琼、云南御行中天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 胡 颖二〇一八年六月十二日书记员 邹亚娇