河北省张家口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）冀07民初51号原告：张家口桥西区东窑子镇孤石村民委员会，住所地张家口市桥**东窑子镇孤石村。法定代表人：梁永旺，该村主任。委托诉讼代理人：李冬，河北震河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆伟，张家口市明德法律服务所。被告：张家口东鑫房地产开发有限公司，住所地张家口市桥**古宏大街口河北银行**。法定代表人：孟占云，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫磊，该公司员工。委托诉讼代理人：黄太辉，河北扬正律师事务所律师。原告张家口桥西区东窑子镇孤石村委员（以下简称孤石村委会）与被告张家口东鑫房地产开发有限公司（以下简称东鑫公司）其他合同纠纷一案，本院受理后，依法进行了审理。原告孤石村委会诉称，2011年9月23日，我方与被告签订协议，协议约定由被告方在我村进行城中村改造建设。一期工程，被告按成本价在2013年12月底向我方交付4.3万平方米的成品房。2012年9月19日双方又签订补充协议，协议第三条明确约定被告应向我方集中成片整体交付建筑面积43000平方米住宅。第五条约定房屋价款按成本价结算（低于2100元/平方米按实际成本价格结算，高于2100/平方米按2100元/平方米结算）。在协议履行过程中，由于被告违约，不能按约定面积将会，只交付我方36022.5平方米，还差6977.5平方米拒不交付。被告的行为已构成违约，且给原告造成严重经济损失。经我方多次与其交涉无果，现只好诉至法院，诉请：1、请求法院判令被告向原告补充交付6977.5平方米（建筑面积）的商品房屋，如不能交付房屋，赔偿因其违约给原告造成的经济损失41865000元（暂定）；2、诉讼费用由被告承担。被告东鑫公司辩称，1、被告方是按照双方的约定交付了全部的房屋，原告方也予以接收。2、除了原告提交的两份协议以外，双方还签订了另外一份协议，对43000平方米做了一个补充，是按照村民的实际需要为准，只要村民申请我们就给予房屋，是以村民登记为准，随后交付房屋的依据也是根据村民的登记。3、按照双方协议的约定，原告方也没有按照43000平方米的价款支付给被告方。4、2016年2月份已经在桥西法院审理，这次立案属于重复立案，桥西调解之后我们都已履行。经审理查明，2011年9月23日，孤石村委会（甲方）与东鑫公司签订（乙方）签订《协议书》，载明：为了响应省委、省政府“城中村”改造建设工作指示精神，按照桥西区政府及东窑子镇发展总体规划要求，彻底改变城乡接合部脏、乱、差现状，改善村民居住环境。经双方友好协商，决定将位于东窑子镇孤石村约448亩的建设用地征用给张家口东鑫房地产开发有限公司，用于孤石村的“城中村”建设，具体协议如下：一、该宗地位于桥西区，四至分别为：东至：清水河、南至：正沟街、西至：山坡、北至：崇礼界。共计448亩。二、征地价格及补偿办法：乙方征用甲方的建设用地，一期工程需占地75.26亩。（最终以土地部门实测为准）经协商，根据国家有关规定，对乙方所征用甲方的土地进行经济补偿，补偿金额每亩为20.5万元，共计1542.83万元。三、乙方征用的建设用地，在维护村民利益的前提下，由甲方负责村民的经济补偿。……。六、经双方商定，一期工程乙方向甲方按成本价在2013年12月底前交付4.3万平方米的成品房。八、该项目建设工程具备开工条件、施工队伍进场时，甲方应按约定向乙方支付工程总造价30%的材料款，工程主体三层封顶时，甲方再支付工程总造价30%的材料款，工程主体三层封顶时，甲方再支付乙方工程总造价15%的工程款，工程主体竣工后，甲方再支付乙方全部工程总造价20%的工程款。工程全部竣工验收合格交付使用前，甲方应付清乙方全部工程款项。2012年9月29日，孤石村委会（甲方）与东鑫公司签订（乙方）签订《补充协议书》，载明：本着平等，自愿的原则，甲乙双方经协商一致，制定补充协议如下：一、本次乙方所开发建设住宅楼占甲方南片耕地（即土地批准文件的第二十七块地）四至为：东至清水河；西至张崇公路东边线；北至村委会南围墙；南至耕地南端，民房北墙，共计75.26亩，合50198平方米。二、征地补偿款为每亩20.5万元，共计1542.83万元。乙方于2012年12月31日前交付甲方。三、所建住宅楼位于该地块北部，建筑面积为43000平方米，集中成片整体交付。五、房屋价款按成本价结算。（低于2100元/平方米，按实际成本价格结算；高于2100元/平方米，按2100元/平方米结算。）成本价格以审计为准。八、施工队伍入场时，甲方应按约定向乙方支付工程总造价30%的材料款，工程主体三层封项时，由甲方向乙方支付工程总造价15%的工程款；工程主体竣工后，由甲方向乙方支付工程总造价20%的工程款；工程主体竣工后，由甲方向乙方支付工程总造价20%的工程款；工程全部竣工经验收合格交付使用后，由甲方向乙方支付工程总造价30%的工程款。九、甲方预留工程款的5%作为工程质量保证金（保修金），预留期为24个月。十一、乙方应于2014年10月31日前将住宅楼交付甲方使用，遇不可抗力自然灾害等因素，交房日期顺延。并于交付后90日内为甲方办理产权过户手续。上述协议签订后，孤石村委会（甲方）与东鑫公司（乙方）又签订《补充协议》，载明：一、乙方同意将其为甲方承建的待建楼房附属工程交由甲方另行委托第三方施工队施工，施工单位施工资质为三级，级别高于三级的仍按三级取费。二、乙方承建的楼房由北向南，楼房按乙方排定的6#、8#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#保证满足登记村民的购房需求。该工程的附属工程由甲方委托的第三方施工队完成施工。本协议与2011年9月23日签订的建房协议及2012年9月19日签订的补充协议具有同等的法律效力。庭审中，原告孤石村委会陈述，被告东鑫公司向其交付了36022.5平方米的房屋，与2011年9月23日，双方签订《协议书》中约定的4.3000平方米，尚有6977.5平方米的房屋尚未交付。庭审中，双方均认可，截至诉前，东鑫公司共承建了20栋楼房；上述建筑均未办理建设工程规划许可证等相关手续。以上事实，有各方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第六十五条规定：“在乡、村规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除”。从上述规定可知，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的建筑物的认定和处理，属于国家行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为上述建筑物确权。当事人请求确认上述建筑物权利归属及内容的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，被告东鑫公司共承建了20栋房屋，双方均未提交证据证明上述建筑物办理了建设工程规划许可证等相关手续，故依据上述法律规定的精神，在行政机关未对上述建筑物进行认定和处理之前，本院对上述建筑物所产生的房屋买卖纠纷不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回张家口桥西区民委员会的起诉。案件受理费251125元，依法退还给张家口桥西区民委员会。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长  赵景献审 判 员  赵 亮人民陪审员  李彩红书 记 员  郭媛媛二〇一八年六月二十五日法律条文：一、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第六十五条：在乡、村规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条：人民法院以下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条：裁定适用下列范围：（三）驳回起诉；……。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条：………。立案后发现不符合起诉条件或者属于《中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法》第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。