上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初2384号原告：上海市宝山区庙行镇康家村村民委员会，住所地上海市。负责人：曹陆弟，主任。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。被告：时先萍，男，1960年6月6日生，汉族，住上海市宝山区。被告：吴迎芳，女，1958年12月23日生，汉族，住上海市宝山区。两被告共同委托诉讼代理人：王晨波，上海市尚伟律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。原告上海市宝山区庙行镇康家村村民委员会(以下简称“康家村委会”)诉被告时先萍、吴迎芳返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康家村委会的委托代理人曾慧，被告时先萍、吴迎芳及其共同委托代理人王晨波、李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康家村委会起诉提出诉讼请求：要求被告时先萍、吴迎芳搬离并返还康家村XXX号房屋，要求被告按照每月10,000元的标准支付2014年1月1日以来的房屋使用费，直至房屋返还日止。事实和理由：被告时先萍原系上海大康实业总公司的引进人才，担任上海康丽针织饰品有限公司总经理。根据康家村委会指定的康方(92)4号文件规定，引进人才达到预定考核目标的可奖励康家村建造的别墅房，当时为了解决被告居住问题，经被告申请，上海大康实业总公司同意被告先行支付押金后入住康家村XXX号别墅。双方于1994年2月15日签订协议书，约定被告如果连续2年实现利润200万元或者一年实现利润400万元，该别墅产权归被告，同意退还被告支付的押金，如被告离开康家村，将收回该房屋或者按照市价将房屋卖给被告。签订协议后，被告从未达到过协议约定的利润目标。上海大康实业总公司系原告下属企业，已经注销，相关权利义务由原告继受，原告多次要求被告搬离并返还房屋，但被告拒不配合，故提起本案诉讼。被告时先萍、吴迎芳共同辩称，康家村XXX号房屋并无产权证，原告不能证明该房屋系其所有，故不应作为原告起诉并主张收回房屋。1994年，时先萍作为康家村引进人才而获得系争房屋居住使用权。虽然时先萍未能实现协议约定的利润，但后来根据康家村的规定，其已经实际购买了系争房屋。主要理由：首先，康家村规定工作满15年即可享受村民同等待遇，可以购买系争房屋；其次，被告实际支付了18万余元的购房款；再次，康家村在2002年以书面证明的方式确认被告购买了系争房屋并同意被告及家人将户口迁入该处。另外，被告一家从1994年入住该房屋后原告从未提出任何异议，直至最近当地涉及改造动迁才提出收回房屋，即使其有权收回房屋，也已经超过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。综上，被告不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明，1990年前后，康家村为发展经济、改善村民生活条件，自行建造了大量别墅供村民居住。康家村奖励经济效益显著的经营者试行办法(草案)【康(92)第4号】文件中关于住房奖励内容：连续3年年创利100万元，奖本村住房100平方米；连续3年年创利150万元，奖本村住房150平方米；连续3年年创利200万元，奖本村住房一幢200平方米；连续2年年创利300万元，奖本村住房一幢200平方米；年创利400万元，即奖本村住房一幢200平方米；引进外聘的经营者一般不奖本村住房，如本村房源充裕，受奖人员可按市场价购买。被告时先萍、吴迎芳系夫妻，原非康家村村民。时先萍于1992年受聘请，担任上海大康实业总公司投资的上海康丽针织饰品有限公司总经理。1994年2月15日，上海大康实业总公司(甲方)与时先萍(乙方)签订协议书一份，载明：乙方作为甲方的引进项目、人才，为解决乙方住房困难和后顾之忧，根据甲方康家(92)2号文(此处系笔误，应为前述康(92)4号文)规定：1、乙方需暂交甲方建造别墅房房价作为押金，乙方如连续2年实现利润200万元，或一年实现利润400万元，乙方所住别墅房的产权归乙方，同时甲方退还乙方的全部押金；2、如乙方离开甲方，甲方将收回乙方的住房或按市价卖给乙方；3、本协议一式2份，双方各执一份，签字生效。该协议甲方落款处由该公司法定代表人朱根荣签名。此后，被告入住康家村XXX号别墅并在1994年间陆续支付了182,340元押金，相应收据记载为“93年小洋房资金”，该房屋建筑面积约200平方米。1997年8月，上海康丽针织饰品有限公司以外方投资者资金不到位，未正常经营为由，申请吊销公司营业执照。同年，上海大康实业总公司亦申请歇业，由原告继受相关权利义务。1996年11月，原告出资设立上海康丽商标织造厂并任命被告时先萍为该厂法定代表人、厂长。1998年1月1日，时先萍与原告下属的上海大康(集团)有限公司签订企业抵押承包经营合同书，约定由时先萍承包经营上海康丽商标织造厂，占地面积3.79亩，建筑面积1421.8平方米，净资产金额190.781万元，承包期10年，第一年上交利润15万元，以后逐年递增。该合同附件四载明时先萍以康家村XXX号别墅作为抵押物。承包经营期间，时先萍未能实现约定的承包利润。2002年4月2日，时先萍又与上海大康(集团)有限公司签订租赁合同，约定由时先萍租赁上海康丽商标织造厂，占地面积3.79亩，建筑面积1421.8平方米，净资产金额190.781万元，租期15年，每年租金24万元。租赁经营期间，时先萍未能按约支付租金。2002年12月12日，原告向当地派出所出具证明，载明时先萍、吴迎芳于1993年作为康家村引进人才，在本村购买住房一套，住址康家村XXX号，享受村民同等待遇。被告据此证明将户口迁入康家村XXX号。2014年12月，时先萍办理退职手续，其养老金核定表载明的工作单位为上海康丽商标织造厂。2015年7月，康家村向时先萍等人发放村委会换届选举选民证。以上事实，有原告提供的1994年2月15日之协议书、康家村(92)第4号文件，被告提供的付款收据、上海康丽针织饰品有限公司工商登记资料、上海康丽商标织造厂工商登记资料、1998年1月1日之抵押承包经营合同书、2002年4月2日之租赁合同书、2002年12月12日之书面证明、养老金核定表、村委会换届选举选民证，及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。此外，2018年3月6日庭审中，被告申请时任上海大康实业总公司董事长的朱根荣到庭作证。该证人陈述，时先萍系其引进的经营人才，虽然未达到经营利润指标，但根据康家村的村规民约，凡在康家村工作满15年的人员，可以享有村民待遇，因为村民可以购买村建别墅，所以时先萍也可以购买。时先萍已经按照房屋造价支付了房款，村委会也开具了相应的收据，故应当认定其已经购买了系争房屋。2018年4月19日庭审中，除了朱根荣再次到庭作证外，被告还申请了时任康家村委会主任的刘妙龙到庭作证。朱根荣陈述，当时在与时先萍签协议之前已经领导班子集体讨论决定时先萍是引进人才，可以购买房屋。本案双方形成的协议是朱根荣本人签署。时先萍符合引进人才的标准才享有购房资格。关于工作满15年可以享受村民待遇的规定是康家村以前形成的村规民约，不需要村委会或村民代表大会的认定，工作满15年的可以自动享受村民待遇。刘妙龙陈述，时先萍于1994年左右在村里购房，当时规定完成经济指标就退还购房款，房子作为奖励，如果完不成指标购房款就不退了。时先萍由于客观因素影响，未能完成经济指标。1994年以后，经集体讨论决定对于引进人才取消奖励房，全部改为购房，还曾经讨论决定外来人员在康家村工作满15年可以享受村民全部待遇。原告对上述证人的证言均不予认可。被告认为上述证人证言真实可信。审理中，经本院多次调解及多方了解，康家村目前正进行城中村改造，由原告与村民自行协商签署动迁协议。本案调解中，原告表示出于历史原因及现实状况，为减少矛盾，可以酌情考虑被告家庭参照其他奖励购房家庭的动迁补偿标准予以安置。被告对此不予同意，表示要求按照家庭人口享受村民同等待遇给予安置，至少要求原告安置四套房屋，一套135平方米，三套90平方米。本院认为，本案系当地经济发展历史中产生的特殊问题，可从以下几方面予以分析。首先，康家村XXX号房屋系康家村自行建造的农村别墅，并无建筑审批手续及产权登记，不能认定为物权法意义上的合法房屋，但应确认该房屋系属于原告所有的集体财产，原告起诉并无不妥，被告辩称原告无诉讼主体资格，不予采信。被告取得该财产应当有合法依据，其主要依据即1994年之协议书。仔细审查1994年之协议书，从签约主体来看，上海大康实业总公司系原告下属的公司，其应当根据原告的规定或决议履行相应经营行为，奖励房屋并非大康实业总公司的职能；从协议内容来看，该协议约定的奖励标准明显低于(92)第4号文件规定的标准。因此，从主体、内容等各方面来看，该协议并不能产生处分系争房屋的法律效力，被告不能以该协议主张取得系争房屋之权利。其次，被告在庭审中并未依据1994年之协议主张奖励获得房屋，而是主张其系通过购买获得系争房屋。被告虽然在1994年支付了18万余元钱款，但当时其并无购房资格，所以该行为不能认定双方形成买卖关系。本院注意到证人朱根荣、刘妙龙作证所称被告系引进人才，当时就已经付款购房，购房行为经过集体讨论。但朱根荣亲笔签署的1994年之协议书及村集体公布的奖励文件均明确完成经济效益指标才可能享受奖励房屋，不存在先讨论决定给予购房资格之说，故证人关于被告当时就享有购房资格的证言不能采信。被告辩称原告于2002年出具书面证明，确认被告购房入户，但该证明系用于被告迁移户口所用，证明力较低，而且2002年时被告亦不满足其辩称的工作满15年享有村民购房资格，凭此证明不能证明双方形成买卖关系。由于系争房屋系原告的集体财产，相应处分行为应当是一种明示的、积极的方式。通俗而言双方应当以合同、交接书、确认书等相应方式来确定双方的交易，不能仅凭推测或者相关负责人的解释来认定双方法律关系，故被告辩称其已经购买系争房屋，证据不足，不能采信。再次，关于被告及证人所述其已经在康家村工作满15年，应当享受村民待遇也符合购房资格，可认定已经购买房屋之意见。一方面，被告从1998年起以承包、租赁等形式经营企业，是否能认定系为康家村工作有待商榷；另一方面，被告作为引进人员，能否享受村民待遇应当由原告通过一定的程序进行认定，不能由被告或原告的相关负责人进行解释和判断。另外，村民待遇仅系通俗说法，并非法律概念，也无准确内涵，原被告双方无证据证明当地村民待遇的具体内容，被告以此主张已经购买系争房屋，显然依据不足。最后，即使如被告所述其工作满15年，且符合购房条件，那么双方也应当就购房事宜进行确认，不能以1994年之协议来认定15年后的购房行为。因此，关于被告应当享受村民待遇，可以购买且已经购买房屋之意见，本院不予采纳。综上，由于被告既未符合奖励房屋条件，又无证据证明系购买房屋，故其继续占用系争房屋显然无合法依据，应当将房屋恢复原状后向原告退还房屋，原告亦应退还房屋押金。至于原告主张的房屋使用费，由于本案房屋争议主要系原告内部管理松懈、权责不明造成，原告现在提出使用费之主张缺乏合理性，亦无客观依据，本院不予支持。需要指出的是，本案仅从被告是否合法取得房屋权利的角度进行分析判断，并不能直接处理双方协议动迁之争议，望双方从证据和法律出发，合理解决本案判决之外的其他纠纷。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十条、第三十一条、第三十四条、第五十九条第一款之规定，判决如下：一、被告时先萍、吴迎芳于本判决生效之日起三十日内将上海市宝山区庙行镇康家村XXX号房屋恢复原状并退还给原告上海市宝山区庙行镇康家村村民委员会；二、原告上海市宝山区庙行镇康家村村民委员会于被告时先萍、吴迎芳履行上述义务当日退还被告时先萍、吴迎芳押金182,340元；三、原告上海市宝山区庙行镇康家村村民委员会的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告时先萍、吴迎芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  郑霄含人民陪审员  苏坤明二〇一八年六月七日书 记 员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。……