广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初5525号原告：佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈应坚。原告：佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：林世华。两原告共同委托诉讼代理人：莫文政，广东禅都律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都律师事务所实习律师。被告：梁裕德，男，1986年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司诉被告梁裕德租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案,依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人莫文政、谭启健到庭参加了诉讼，被告梁裕德经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2015年12月18日签订的《租赁合同》，原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司有权没收被告已缴纳的租赁保证金32160元；2.被告向原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司支付拖欠的租金，自2017年10月1日起计至被告实际停止使用租赁物之日，并以拖欠租金为本金，自每季度首月16日起按日万分之五利率标准计算逾期违约金计至租金清偿之日止；3.被告向原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司支付拖欠的物业代理服务费，自2017年10月1日起计至被告实际停止使用租赁物止，并以拖欠的费用为本金，自每季度首月16日起按日万分之五利率标准计至费用全部清偿之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月18日，两原告与被告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司（以下简称樵有公司）将位于佛山市南海XXXX号铺（以下简称涉讼租赁物）出租给被告使用，樵有公司同时委托原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司（以下简称樵房公司）对涉讼租赁物进行物业管理。涉讼合同对租赁期限、租赁费用（租金、物业管理费）的支付方式、逾期付款的违约责任等进行了约定。2017年10月至今，被告一直拖欠租金、物业管理费，原告多次催促被告支付租赁费用，但被告拒不履行付款义务。两原告认为，被告拒不支付租金、物业管理费的行为已构成重大违约。为维护自身的合法利益，两原告提起本案诉讼。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，原告樵有公司（出租方、甲方）、原告樵房公司（物业管理方、丙方）与被告（承租方、乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将位于西樵××江××路××韵楼××号铺租赁物共8间（以下简称涉讼租赁物）租赁予乙方使用，租赁物面积为342平方米，租期为60个月，从2016年1月16日起至2020年12月31日止，租赁期限届满，双方的租赁关系即时终止，不再续签新的租赁合同；甲方必须于2016年1月1日或之前将租赁物交付乙方使用，且乙方同意按交付日时租赁物的现状承租，乙方的正式起租期为2016年1月1日；乙方接受甲方委托丙方对租赁物进行资产经营管理；租赁合同保证金32160元，2016年1月1日起至2018年12月31日期间租赁费用为每月8844元，其中，每月租金4422元，每月物业代理服务费用为4422元；2019年1月1日起至2020年12月31日期间租赁费用为每月9286元，其中，每月租金4643元，每月物业代理服务费4643元，乙方须于合同签订当日，向甲方支付租赁保证金，租赁期限届满，在乙方已向甲方和丙方交清了全部应付的租金、物业代理服务费及因租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还租赁物等合同所约定的责任后15天内，甲方须向乙方无息退还租赁保证金；租赁费用实行分期缴交，以3个月为一缴交周期，乙方应于租赁合同签订当日，向甲方和丙方一次性支付首期的租金和物业代理服务费，租赁期内其余的租金和物业代理服务费，乙方须在该缴交期首月的前15天内，按三方约定的支付方式向甲方和丙方支付当期租金和物业代理服务费，乙方逾期支付租金和物业代理服务费，应向甲方和丙方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金和物业代理服务费用总额的1%；除因社会公共利益等公益事业需要使用租赁物外，甲方不得单方面解除合同，否则须向乙方退回合同保证金和当年的全年租金；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，经甲方书面同意方可提前解约：向甲方交回租赁物，交清承租期的租金、物业代理服务费及其他因本合同所产生的费用，乙方的租赁保证金作为赔偿甲方损失之用，不予退回；租赁期间，乙方逾期超过30天支付租金、物业代理服务费用或者其它任何应缴付之款项的，甲方有权终止合同，收回租赁物，没收合同保证金，租赁物的所有装修无偿归甲方所有，并有权要求乙方支付相应的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期届满之日（或之前）迁离租赁物，并将租赁物返还甲方。双方并约定其他权利义务。2018年4月11日，原告提起诉讼。诉讼中，两原告陈述被告正常使用涉讼租赁物至2018年5月20日；原告樵有公司确认已足额收取被告缴纳的租赁保证金32160元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。两原告既未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租给被告的涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，两原告请求解除涉讼合同的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告樵有公司要求没收被告已缴纳的保证金31260元的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但被告实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同约定的租金及物业代理服务费标准支付实际使用涉讼租赁物期间的费用予两原告。两原告主张被告自2017年10月1日起支付使用费至被告实际停止使用租赁物之日止，诉讼中，两原告确认被告正常使用涉讼租赁物至2018年5月20日，被告未到庭提出异议，故本院认定被告需向原告樵有公司支付2017年10月1日至2018年5月20日的场地使用费33806.9元（4422元/月×7个月+4422元÷31日×20日），需向原告樵房公司支付物业代理服务费33806.9元（4422元/月×7个月+4422元÷31日×20日）。参照涉讼合同约定，被告应于2017年10月15日前向两原告支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的场地使用费和物业代理服务费、应于2018年1月15日前向两原告支付2018年1月1日至2018年3月31日期间的场地使用费和物业代理服务费、应于2018年4月15日前向两原告支付2018年4月1日至2018年5月20日期间的场地使用费和物业代理服务费，被告逾期支付上述费用，给两原告造成了资金占用损失，被告应赔付相应损失予两原告，本院酌定被告以欠付场地使用费为本金从应付之次日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告樵有公司，以欠付物业代理服务费为本金从应付之次日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告樵房公司，故被告应各以13266元（4422元/月×3个月）为本金分别从2017年10月16日起、2018年1月16日起、2018年4月16日起，各项均至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告樵有公司；被告应各以13266元（4422元/月×3个月）为本金分别从2017年10月16日起、2018年1月16日起、2018年4月16日起，各项均至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告樵房公司，超出核定部分，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁裕德应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费33806.9元予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；二、被告梁裕德应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业代理服务费33806.9元予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司；三、被告梁裕德应以13266元为本金分别从2017年10月16日起、2018年1月16日起、2018年4月16日起，各项均至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，本项随上列第一项清；四、被告梁裕德应以13266元为本金分别从2017年10月16日起、2018年1月16日起、2018年4月16日起，各项均至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，本项随上列第二项清；五、驳回原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费5836.9元，减半收取计2918.45元（两原告已预交），由原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司负担2166.25元，被告梁裕德负担752.2元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告预交的诉讼费用752.2元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请，本院退还予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年六月二十一日书记员  李 慧