陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕民终1141号 上诉人（原审原告）：陕西嘉联万策商业管理有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：王晓红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张麦昌，北京市康达（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达（西安）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陕西新联合实业发展有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区乐游路后村一号后村委员会内。 法定代表人：梁玉梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新荣，陕西瑞森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔宝莉，陕西瑞森律师事务所实习律师。 上诉人陕西嘉联万策商业管理有限公司（以下简称嘉联万策公司）与上诉人陕西新联合实业发展有限公司（以下简称新联合公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初493号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人嘉联万策公司委托诉讼代理人张麦昌，上诉人新联合公司法定代表人梁玉梅及委托诉讼代理人王新荣、乔宝莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉联万策公司上诉请求并辩称：请求撤销（2016）陕01民初493号民事判决第二项，判令新联合公司向嘉联万策公司支付违约金3665.6万元，及新联合公司承担全部诉讼费用。理由：（一）原审认定新联合公司构成根本违约，但大幅减少嘉联万策公司主张的违约金数额是错误的。双方约定的违约金为合同总价款的20%，按照诚实信用原则，任何一方违约均应按此向对方支付违约金，新联合公司虽然提出该违约金过高，但未提交任何证据证明，原审认定双方约定的违约金过高，没有事实和法律依据。（二）新联合公司有义务按照合同约定提供租赁房屋。新联合公司称诸多违约情形需相关政府部门出面解决，表明其承认违约行为的存在，如果其认为系第三人原因导致合同无法履行，则应向第三人追偿。（三）大雁塔街道办事处出具情况说明表明，因出租房屋面积不准确，无法确定需缴纳税款的数额并开具相应税务发票，该证据不能证明新联合公司所谓已经代扣税款的说法。如果存在代扣的事实，需要有相应代扣凭证。 新联合公司上诉请求并辩称：请求改判驳回嘉联万策公司关于违约金的诉讼请求，及一、二审诉讼费用由嘉联万策公司承担。理由：（一）原审认定事实证据不足，适用法律错误。嘉联万策公司拒付租金构成根本违约，嘉联万策公司所谓新联合公司违约的情形需要政府相关部门出面解决，并非当事双方任何一方能够解决，故新联合公司不构成违约。（二）合同约定新联合公司在收到第一年租金1100万元后应开具税务发票，因大雁塔街道办事处已代扣租金1100万元的全部税款，致使新联合公司无法向嘉联万策公司开具该笔租金的税务发票。如补开发票需再次交纳税款。对于新联合公司已履行纳税义务的事实，嘉联万策公司是清楚的，其向新联合公司支付第二年租金的行为表明其已放弃第一年租金的税务发票。嘉联万策公司未按合同约定支付第三年租金构成违约。（三）即使新联合公司构成违约，嘉联万策公司主张的违约金也过高，应当对合同约定的违约金数额予以调整，依据嘉联万策公司实际损失确定新联合公司应当承担的违约金数额。 嘉联万策公司向一审法院起诉请求：确认新联合公司构成违约并判令新联合公司承担违约金共计4665.6万元。 一审法院认定事实：2012年11月22日嘉联万策公司与新联合公司签订了《租赁合同》。合同约定新联合公司将位于雁塔区XX村XX路住宅底商出租给嘉联万策公司用于商业经营，租赁期限为20年。《租赁合同》2.2约定“该房屋类型为住宅底商，总建筑面积20000平方米”，“准确实际面积以实际交付面积为准，详细数据以测量报告为依据”；3.1.1约定“甲方（新联合公司）对该房屋享有所有权。甲方或其代理人应在签约时向乙方出示房屋所有权证原件供乙方核对”；5.4约定“该房屋租赁期限共20年，即起租日起二十年整”；6.1约定“租金自起租日开始计算”；6.3约定“乙方（嘉联万策公司）按年以转账方式支付”，“甲乙双方约定，在签订本合同拾个工作日内，乙方向甲方支付1100万元”、“租赁期限内，初始租金为48.6元/平米/月，第六年起58.6元整”；6.5约定“甲方在收到租金后5个工作日内向乙方开具相应金额的税务部门认可的房屋租赁费发票，若甲方未开具发票或提供的租赁发票不符合本合同之要求，乙方有权暂停支付租金直至收到符合本合同之要求的发票之日，因甲方提供的发票未能达到税务或其他政府部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，甲方应赔偿乙方因此而受到一切损失”；14.4约定“甲方应提供给乙方单独计算其所用水、电、天然气度数的计量表。费用由甲方自行向相关部门缴纳”；14.21约定“E-02#楼至E-03#楼空留部分，甲方自行建设，建好后按本合同约定价位出租给乙方”；16.1约定“由于一方违约，造成另一方不能履行或者不能完全履行本协议及其附件所规定的责任或义务时，由违约方承担违约责任并赔偿全部经济损失，且按照合同总价款的20%向对方支付合同违约金”；16.2.2约定“甲方未按合同约定提供或擅自截断水、电、天然气等有关公用设施，造成乙方停业的，应赔偿乙方所受损失；如连续停业超过24小时，经双方协商仍无法解决的，乙方有权要求免除相应租金并索赔；如因甲方原因超过15天仍未恢复供应，乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方所受一切相关损失，同时甲方应按每日月租金的千分之五的标准支付罚金并承担合同16.1条所约定之责任”；16.2.3约定“甲方无正当理由拒绝提供相关材料，或拒绝配合乙方办理相关证照的，或其他因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，乙方有权立即单方面解除合同，甲方应赔偿乙方的一切损失并承担违约责任”。《租赁合同》附件一《关于房屋交付及道路开通的相关约定》第二条约定“1、电量：用电的总装接容量为3300千瓦。2、燃气：总用气量1480立方/小时；6F号楼、E-S6#商业燃气调压箱（中压）到位”。 2014年1月26日双方又签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、根据房屋交付条件不完备的实际情况，双方确认交房日期为2013年8月15日。起租日为2013年8月15日。2、依据主合同第5.2条和第6.3条，为冲抵免租期，合同期前六年每年乙方（嘉联万策公司）支付甲方（新联合公司）11个月的房租（具体付款数额见附表）。3、自起租期第二年起每年12月31日为房租支付日（具体支付时间和数额见附表），遇节假日顺延。4、关于甲方未达到主合同约定交房条件及其造成的遗留问题，由甲方协调政府有关部门和相关单位予以解决，因甲方未达到约定交房条件乙方有权按主合同主张权利。5、正式供电（总容量3300千瓦）甲方于2014年4月30日前接通到位，在未正式接通前甲方应保证第三方商户经营用电，如因供电不足造成商户不能正常经营，由甲方赔偿第三方商户的停业损失，赔偿标准按下述方法计算：受影响当日累计停业2小时按4小时计算，累计停业4小时按8小时计算，累计达到8小时按一天计算，停业天数累计计算，累计损失（赔偿金额）按以下方式计算：赔偿数额=10元/m²×营业面积×天数。赔偿款应在影响结束后5个工作日内支付给乙方，同时减免乙方相应天数的房屋租金，在乙方应付房租中扣除；如甲方未按时支付赔偿款，乙方有权在应付房租中扣除。6、项目8#、XX楼XX路和4#、XX楼XX路（乐游路）甲方应于2014年4月30日前修通。在俩处道路未修通前按主合同“附件一”约定免租期及起租日顺延，乙方不支付8#、9#楼（含E-S6#楼）4#、5#楼共计8709平方米房屋租金。7、E-S6#楼商用天然气调压箱（980立方/小时）甲方应于2014年5月30日前接装到位。8、如前述第5、第6、第7项约定，在约定日期内未能实现，违约方按合同约定承担违约责任。如正式电（总容量3300千瓦）XX路及XX路（乐游路）在约定日期任何一项约定未能实现，乙方均不支付8#、9#楼（含E-S6#楼）4#、5#楼共计8709平方米房屋租金。直至接通或者修通之日乙方开始支付该几处房屋租金。首年度多付的房屋租金在第二年应付租金中扣除。 《补充协议》附件《租金支付明细确认表》约定“第一年单价48.6元，年租10512729.9元，应付款时间2013年8月15日，第二年单价48.6元，年租10512729.9元，应付款时间2014年12月31日，第三年单价48.6元，年租10512729.9元，应付款时间2015年12月31日…”。备注：⑴2012年已付1100万元（多付租金487270.1元，在第二年应付租金中扣除）。⑵未开具租赁发票应予补开。⑶交房日期2013年8月15日，免租期180天，前6年支付11个月租金。 合同签订后，双方依照《补充协议》约定以2013年8月15日为双方交房日和起租日，新联合公司向嘉联万策公司交付了商铺；嘉联万策公司按约定将2013年8月15至2014年8月14日1100万租金转账支付给新联合公司，2014年12月26日嘉联万策公司将2014年8月15至2015年8月14日的租金5053108.61元及合同约定的预付租金80万元支付给新联合公司。新联合公司于2015年1月15日给嘉联万策公司开具了5053108.61元发票。 双方对合同租期内第一年和第二年租金无争议。2015年12月31日嘉联万策公司未按《租金支付明细确认表》约定支付2015年8月15至2016年8月14日房屋租金10512729.9元。2016年1月27日新联合公司向嘉联万策公司发出《合同解除通知函》：“你公司于2012年12月22日、2014年1月26日分别与我公司签订了《租赁合同》及《补充协议》。由于你公司已严重拖欠前述《租赁合同》及《补充协议》约定房屋的租金，依据《中华人民共和国合同法》及前述《租赁合同》及《补充协议》，你公司已构成根本违约。特此，我公司依法向你公司告知：我公司从即日起解除与你公司于2012年12月22日签订的《租赁合同》及2014年1月26日签订的《补充协议》。请你公司自本通知函收到之日速来我公司办理相关手续，搬离房屋。逾期我公司将依法收回房屋，并追究你公司的法律责任”。嘉联万策公司于当日签收《合同解除通知函》。嘉联万策公司称于2016年2月23日向新联合公司发出《致函》，该《致函》第四条内容为“鉴于双方的租赁合同已实际难以履行，同时诉讼期间可能较久，为了保障广大商户的利益不受侵害，避免无谓的损失，促使案件在法律框架内得到公平公正处理，我公司愿意立即将全部商铺移交给贵公司。2、移交工作是在我公司事实上已无法履行合同的前提下，为保障第三方商户的利益不受损害，同时亦是为维护社会安定尽到社会责任”。新联合公司称未收到《致函》。2016年2月25日嘉联万策公司离开承租商铺。此后本案所涉商铺实际由新联合公司接管。 又查，新联合公司未按《租赁合同》3.1项约定向嘉联万策公司提供房屋所有权证、建筑工程峻工环境保护验收报告等证书；未按《租赁合同》7.1项、14.4项约定，提供单独计量水、电、气的计量表，用电容量未达到合同约定3300千瓦的容量要求；新联合公司未将小区居民电梯用电、水泵用电、小区内公共照明用电和商业用电分用不同的变压器；新联合公司未按《租赁合同》及附件的约定将8#、9#楼之间的E-S6楼商业燃气调压箱安装到位，燃气至今未开通；未按《租赁合同》14.21条约定在E-02#与E-03#之间空地建设商业用房并出租给嘉联万策公司。本案所涉房屋所有权证新联合公司至今未办理。 以上事实有租赁合同、补充协议、合同解除通知函、来往函件、转账凭证、音像资料、现场照片、庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，双方于2012年11月22日签订的《租赁合同》及2014年1月26日签订的《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已于2013年8月15日开始履行，合法有效。依照约定，2013年8月15日为双方交房日和起租日，新联合公司向嘉联万策公司交付了商铺；嘉联万策公司按约定将2013年8月15至2014年8月14日1100万租金转账给新联合公司，2014年12月26日嘉联万策公司将2014年8月15至2015年8月14日的租金5053108.61元及合同约定的预付租金80万元支付给新联合公司。《租赁合同》6.5约定，新联合公司在收到租金后5个工作日内向嘉联万策公司开具相应金额的税务部门认可的房屋租赁费发票，若新联合公司未开具发票或提供的租赁发票不符合本合同之要求，嘉联万策公司有权暂停支付租金直至收到符合本合同之要求的发票之日。嘉联万策公司已按约定将第一年和第二年租金支付给新联合公司，但新联合公司未在合同约定时间内开具租金发票。因新联合公司违反合同约定构成违约，且于2016年1月27日向嘉联万策公司发出《合同解除通知函》，致使嘉联万策公司无法履行合同离开承租商铺。故新联合公司单方解除合同的行为无法律依据，其行为构成根本违约。 《租赁合同》16.1约定“由于一方违约，造成另一方不能履行或者不能完全履行本协议及其附件所规定的责任或义务时，由违约方承担违约责任并赔偿全部经济损失，且按照合同总价款的20%向对方支付合同违约金”。新联合公司自签订合同至今，未能按合同约定提供房屋所有权证、未能向嘉联万策公司提供单独计量水、电、气的计量表，用电容量未达到3300千瓦，总用气量未达到1480立方，调压箱未安装到位，未能向嘉联万策公司提供税务发票等。因新联合公司违反合同约定，故嘉联万策公司要求新联合公司承担违约责任的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。因双方约定按合同总价款的20%向对方支付合同违约金过高，新联合公司不同意支付，故予以适当减少，酌情判决由新联合公司支付嘉联万策公司违约金1000万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、陕西新联合实业发展有限公司于本判决生效后10日内支付陕西嘉联万策商业管理有限公司合同违约金1000万元。二、驳回陕西嘉联万策商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275080元（陕西嘉联万策商业管理有限公司已预交），由陕西嘉联万策商业管理有限公司负担216119元，陕西新联合实业发展有限公司负担58961元（陕西新联合实业发展有限公司于本判决生效后10日内支付陕西嘉联万策商业管理有限公司）。 二审期间，新联合公司提交一份西安市雁塔区大雁塔街道办事处出具的关于新联合公司与嘉联万策公司未开具发票的情况说明，用以证明其未开具发票系客观原因造成。嘉联万策公司质证称，该证据不是新证据，其内容与一审法院调取的该办事处出具的说明一致，该证据不能证明发票无法出具。经本院审查，新联合公司提交的该份证据与一审法院调取的证据重复且无法达到其证明目的，本院不予采纳。 本院认为，双方争议的焦点问题是：新联合公司是否构成违约，及其应当承担的违约金数额。双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，新联合公司向嘉联万策公司交付了商铺；嘉联万策公司按约定向新联合公司支付了2013年8月15日至2014年8月14日租金1100万元，2014年8月15日至2015年8月14日租金5053108.61元，及合同约定的预付租金80万元。新联合公司未能按合同约定向嘉联万策公司提供房屋所有权证、单独计量水、电、气的计量表，同时存在用电容量未达到3300千瓦，总用气量未达到1480立方，调压箱未安装到位的情况，且未能向嘉联万策公司提供部分税务发票，构成违约。2016年1月27日新联合公司向嘉联万策公司发出《合同解除通知函》解除合同，致使涉案合同无法履行。新联合公司单方解除合同没有事实和法律依据。新联合公司应当承担相应的违约责任。原审法院依据公平原则，及合同履行情况、违约程度，酌情判令新联合公司向嘉联万策公司支付违约金1000万元，并无不当。新联合公司认为原审关于违约责任和违约金数额认定不当的上诉理由不能成立。嘉联万策公司认为违约金数额认定不当的上诉理由亦不能成立。 综上所述，嘉联万策公司、新联合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费225080元由上诉人陕西嘉联万策商业管理有限公司（已预交）负担，二审案件受理费81800元由上诉人陕西新联合实业发展有限公司（已预交）负担。 本判决为终审判决。 审判长  王西京 审判员  成 芳 审判员  路亚红 二〇一八年五月二十五日 书记员  史小英 1