广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初76号 原告:苏波，男，1954年10月10日出生，汉族，住广东省高州市。 原告:黄英，女，1954年5月8日出生，汉族，住广东省高州市。 二原告共同委托诉讼代理人：何能容，广西唐程律师事务所律师。 被告:杨芝轩，女，1980年4月4日出生，汉族，住河北省定州市。 第三人：金碧物业有限公司北海分公司，统一社会信用代码：914505005768291885，住所地：北海市北部湾中路25号A幢109号。 法定代表人：刘杰，总经理 委托诉讼代理人：梁周，该公司法务。 原告苏波、黄英诉被告杨芝轩，第三人金碧物业有限公司北海分公司（以下简称金碧物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂，依法转为普通程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理，原告苏波、黄英的委托诉讼代理人何能容，第三人金碧物业公司的委托诉讼代理人梁周到庭参加诉讼，被告杨芝轩经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告及第三人于2016年9月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告向原告支付2017年1月至2017年9月房屋租金共计62018元（暂计算至2017年9月30日，从2017年10月1日起每月按照《房屋租赁合同》的约定支付月租金至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际支付之日）；3、被告向原告支付违约金32166.61元（计算方法：以2017年1-2月应付租金9520元为基数，按每日3‰，自2016年11月29日计算至本案判决生效之日止；以2017年3-5月应付租金19039元为基数，按每日3‰，自2017年3月1日计算至本案判决生效之日止；以2017年6-8月应付租金28557元为基数，按每日3‰，自2017年5月29日计算至本案判决生效之日止；以2017年9-11月应付租金14706元为基数，按每日3‰，自2017年8月29日计算至本案判决生效之日止；以2017年12月至2018年2月应付租金14706元为基数，按每日3‰，自2017年11月29日计算至本案判决生效之日止）共计32166.61元。事实和理由：原告与被告、第三人于2016年9月9日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租北海市银滩西区金海岸大道88号恒大御景半岛恒大影城（45栋）206号商铺，用于经营汗蒸馆，租期自2016年9月1日至2020年6月30日，租金按三个月为一个交租期交纳，被告应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金。现被告未按合同约定支付2017年1月至今的租金62018元，经原告多次催告，被告至今拒绝支付。根据合同第六条第4款约定，被告逾期已超过30天未支付租金，原告有权解除合同。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。 原告对其主张在提供的证据有： 1、《房屋租赁合同》，拟证明被告租赁恒大影城45栋206号商铺，被告逾期未按合同约定支付房屋租金，被告已构成合同违约，原告有权解除合同； 2、《租金收据》，拟证明被告仅支付商铺租金至2016年12月； 3、《诉讼金额明细》，拟证明被告欠缴租金及违约金明细； 4、《商品房买卖合同》，拟证明涉案商铺为原告所有，原告有诉讼的主体资格； 5、《装饰装修服务协议书、装修承诺书、装修、装修工程竣工验收初验表、装修工程竣工验收复验表》，拟证明被告于2016年11月25日委托装修施工人员李东良对涉案房屋进行装修，并于2016年12月8日装修完毕，佐证原告已于2016年12月8日（补充证据目录上2018年12月8日是笔误）前已将涉案房屋交付给被告使用。 第三人陈述：对原告起诉的内容没有异议。 被告杨芝轩未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。 第三人未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告未到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。 经过开庭质证，第三人对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性和关联性等三性均无异议。 本院认为，原告提交的证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 位于北海银滩西区恒大御景半岛恒大影城（45栋）206号商铺，是原告苏波、黄英于2014年7月向北海南国天堂房地产开发有限公司购买的房地产，二原告委托第三人金碧物业公司对上述房地产进行代管。2016年9月9日原告苏波、黄英与被告杨芝轩、第三人金碧物业公司签订《房屋租赁合同》，出租方（甲方）：苏波、黄英，承租人（乙方）：杨芝轩，受托方（丙方）：金碧物业有限公司北海分公司。根据甲方与丙方签订的《委托代管服务合同》（以下简称：“代管合同”）约定，甲方委托丙方对其位于北海银滩西区恒大御景半岛恒大影城（45栋）206号商铺的房地产进行管理和经营，现乙方同意承租该房屋。甲乙丙三方本着自愿、平等的原则，经协商一致订立本合同，共同遵守执行。第一条、租赁房屋45-206建筑面积为432.65平方米，其中分摊共用建筑面积102.33平方米。第二条、乙方承租该房屋作为“汗蒸馆”用途，主要经营汗蒸馆。未经丙方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途及主要经营内容，乙方不得在其名称、招牌等中出现“金碧”或者“恒大”字样。第三条、1、本合同所约定租赁期限自2016年9月1日起至2020年6月30日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。2、2016年9月1日至2017年4月30日，月租金额为4760元；2017年5月1日至2017年8月31日，月租金额为9519元；2017年9月1日至2018年4月30日，月租金额为4902元；2018年5月1日至2018年8月31日，月租金额为9804元；2018年9月1日至2018年12月31日，月租金额为5049元；2019年1月1日至2019年8月31日，月租金额为10098元；2019年9月1日至2020年6月30日，月租金额为10401元。3、由丙方代收租金。本合同签订当日，乙方应向丙方支付2016年9月1日至2016年11月30日的首期租金14280元。其他的租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前向丙方支付下一个交租期的租金。丙方按代管合同约定向甲方支付租金，除此之外，丙方依据本合同收取的其他费用无须向甲方支付。乙方应向丙方指定的以下账户转账支付：户名：交行北海分行；账户：金碧物业有限公司北海分公司；开户行：455060200018170770812。4、本合同签订当日，乙方须向丙方交纳租赁保证金19038元。本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，丙方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或者转账的方式无息退还乙方。第四条、该房屋暂约定在2016年9月1日前由乙方使用。丙方有权根据工程进展情况调整交付日期，且无须因前述调整向乙方承担任何责任。第五条、乙方自愿放弃该房屋在同等条件的优先购买权，甲方销售该房屋时无需再征求乙方意见。第六条、1、乙方违反本合同任何约定，丙方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给丙方的款项及乙方使用房屋但未结清的其他费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费、违约金及赔偿金，不足部分丙方仍有权向乙方追偿。抵扣租赁保证金后，乙方应在7日内补足，未按时补足的，丙方有权于期限后次日（即第8日）起解除合同；2、因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还；3、乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用。否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向丙方支付违约金；如逾期30天不交的，丙方还有权解除本合同。 另查明，被告杨芝轩于2016年8月11日向第三人交纳保证金19038元，并支付了2016年9月-2016年11月租金14280元，于2017年1月5日向第三人支付了2016年12月的租金4760元，共支付租金19040元。在签订《房屋租赁合同》当天第三人已经将涉案的房屋钥匙交给被告，交付了房屋。在2018年4月11日被告委托其朋友将涉案的房屋钥匙退还给第三人，目前商铺空置，由第三人代为管理，未另行出租。 再查明，2014年7月30日原告苏波、黄英与北海南国天堂房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHBD206）约定：原告购买北海南国天堂房地产开发有限公司位于金海岸大道88号恒大御景半岛45幢2层206号房，商品用途为商业。商品房建筑面积为432.65平方米，其中套内建筑面积330.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积102.33平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米7710元，总金额（人民币）叁佰叁拾叁万伍仟柒佰叁拾贰元整；二原告分期付款：2014年8月1日前支付首期房款￥1000720元整；于2015年1月30日前支付楼款￥667146元；于2015年7月30日前支付楼款￥667146元；于2016年1月30日前支付楼款￥667146元；余款￥333574元整于2016年7月30日前支付。2014年7月30日二原告向北海南国天堂房地产开发公司支付首期房款1000720元，截止2015年8月19日，二原告已经向北海南国天堂房地产开发公司支付完剩余的2335012元购房款。 本院认为，原告苏波、黄英与被告杨芝轩、第三人金碧物业有限公司北海分公司签订的《房屋租赁合同》，是三方当事人的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，第三人权利义务由原告承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第三人(丙方)在合同签订的当天按照《房屋租赁合同》的约定，将涉案的房屋交付给被告（乙方）使用，履行了房屋交付的义务。被告已向第三人交付租赁保证金19038元及2016年9月至12月的租金19040元。根据《房屋租赁合同》约定：“租金按三个月为一个交租期交纳，被告应在每个交租期末月28日前向第三人支付下一个交租期的租金”。《房屋租赁合同》另约定：“被告应按时交纳租金、物业管理费及其他费用。否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向丙方支付违约金；如逾期30天不交的，丙方还有权解除本合同”，被告未按照约定向第三人交纳租金的行为已构成了违约，故原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并支付拖欠的租金，本院予以支持。被告已于2018年4月11日将其所租商铺退还给第三人代管，故原告主张被告拖欠的租金自2017年1月计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，本院不予采纳，租金和违约金应计算至2018年4月10日止。根据《房屋租赁合同》约定的租金计算方法：被告应支付2017年1月至2018年4月10日期间的租金为93064元（2017年1-4月的租金为每月4760元，共19040元；2017年5-8月的租金为每月9519元，共38076元；2017年9月-2018年3月的租金为每月4902元，共34314元；2018年4月1-10日的租金为1634元，合计93064元）。根据《房屋租赁合同》的约定：“第三人有权从租赁保证金中抵扣被告应支付给第三人的款项及被告使用房屋但未结清的其他费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费、违约金及赔偿金，不足部分第三人仍有权向被告追偿”，被告于2016年8月11日向第三人交纳了保证金19038元，抵扣其所欠的租金93064元后，尚欠租金74026元。关于违约金的计算，根据《房屋租赁合同》的约定：“被告应按时交纳租金、物业管理费及其他费用。否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向丙方支付违约金；如逾期30天不交的，丙方还有权解除本合同”，违约金计算如下：2017年1-2月的违约金，以9520元为基数，自2016年11月29日起计算；2017年3-5月的违约金，以19039元为基数，自2017年3月1日起计算；2017年6-8月的违约金，以28557元为基数，自2017年5月29日起算；2017年9-11月的违约金应以14706元为基数，从2017年8月29日起计算；2017年12月、2018年1-2月的违约金，以14706元为基数，从2017年11月29日起计算，上述违约金均按每日3‰计算至2018年4月10日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告苏波、黄英与被告杨芝轩及第三人金碧物业有限公司北海分公司于2016年9月9日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告杨芝轩向原告苏波、黄英支付2017年1月至2018年4月10日的租金74026元； 三、被告杨芝轩向原告苏波、黄英支付违约金（违约金计算如下：2017年1-2月的违约金，以9520元为基数，自2016年11月29日起计算；2017年3-5月的违约金，以19039元为基数，自2017年3月1日起计算；2017年6-8月的违约金，以28557元为基数，自2017年5月29日起算；2017年9-11月的违约金应以14706元为基数，从2017年8月29日起计算；2017年12月、2018年1-2月的违约金，以14706元为基数，从2017年11月29日起计算，上述违约金均按每日3‰计算至2018年4月10日止）。 四、驳回原告苏波、黄英的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2154元（原告已预交），由被告杨芝轩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  蒙兆宽 人民陪审员  吴宗富 人民陪审员  杨 文 二〇一八年六月五日 法官 助理  庞 玉 书 记 员  李奕东 附：本判决所引用的相关法律条文: 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。