湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘1121民初920号 原告：齐成礼，男，1959年10月19日出生，汉族，居民，住祁阳县。 原告：尹花香，女，1962年12月24日出生，汉族，居民，系原告齐成礼之妻，住址同上。 原告：齐宽，男，1987年12月6日出生，汉族，居民，系原告齐成礼之子，住址同上。 原告：齐芝，女，1987年5月29日出生，汉族，居民，系原告齐成礼之女，住址同上。 四原告共同委托诉讼代理人：唐铁章，湖南金浯律师事务所律师。 被告：唐陶新，男，1965年9月26日出生，汉族，居民，户籍所在地祁阳县，现住祁阳县。 委托诉讼代理人：李巧龙，湖南齐物律师事务所律师。 原告齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝与被告唐陶新建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝及其诉讼代理人唐铁章与被告唐陶新及其诉讼代理人李巧龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝向本院提出诉讼请求：1、判定被告为原告齐芝办理房屋不动产权过户手续。2、判定被告为原告齐成礼、尹花香、齐宽办理房屋不动产登记。3、判定被告支付原告齐成礼、尹花香、齐宽的建房补偿款68000元。4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年12月16日，原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新签订了《旧房改建合同》。合同约定，双方共同出资建房，即原告齐成礼、尹花香、齐宽将旧房拆除，以460.20平方米的土地作为出资，其余的建房资金由被告唐陶新承担，共建六壕七层商铺房。房屋建成后，座向左边两壕七层房屋归原告齐成礼、尹花香、齐宽所有，座向右边四壕七层房屋归被告唐陶新所有。被告唐陶新再从自己所有的房屋中，将三楼的一套房屋补给原告齐芝，另补偿原告齐成礼、尹花香、齐宽建房款11万元，同时还为原告齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝办理涉案房屋的不动产权登记手续。旧房改建完工后，被告唐陶新仅按合同的约定补偿了原告齐成礼、尹花香、齐宽的建房款42000元，合同约定的其他义务均没有履行。原告多次与被告协商未果，故原告提起上述诉讼。 唐陶新辩称：1、2014年12月16日，原告齐成礼、尹花香、齐宽以祁国用（XX）字第XXXX号国有土地作为出资，与被告唐陶新签订《旧房改建合同》，但祁国用（XX）字第XXXX号国有土地根本不存在，该国有土地使用权登记证书系伪造的假证。事实上，所谓的“祁国用（XX）字第XXXX号国有土地”系祁阳县浯溪镇白沙村7组的集体土地，原告齐成礼、齐宽、齐芝用该集体土地作为出资，与被告唐陶新共同建房，违反了法律禁止性规定，双方订立的《旧房改建合同》为无效合同。2、被告唐陶新在原告齐成礼、尹花香、齐宽宅基地面积之外新增土地使用面积上建房的行为，已取得了法律的认可，被告唐陶新在该土地上所建的房屋，属被告唐陶新的合法财产。3、原告齐成礼、尹花香、齐宽改建之前的房屋为两层，现被告全额出资为其改建成七层房屋，该房屋现在的价值远远超过了原来的价值，原告齐成礼、尹花香、齐宽还要求被告从自己所有的第三层房屋中给其一套住房，不仅显失公平，而且于法无据。4、原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告订立的《旧房改建合同》虽然无效，但没有造成原告齐成礼、尹花香、齐宽的损失，故原告齐成礼、尹花香、齐宽要求被告补偿其三楼一套住房，不符合《合同法》第58条的规定。5、被告唐陶新与原告齐芝之间没有订立《旧房改建合同》，双方没有形成权利义务关系，故原告齐芝不是本案适格的诉讼主体。6、本案原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新之间订立的合同，名义上为《旧房改建合同》，实际上是双方共同出资合作建房的合同，故本案的案由应为“合作开发房地产合同纠纷”。总之，原告的诉讼请求，没有法律依据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼主张，提供了证据。本院组织当事人在庭审过程中进行了质证，对当事人无异议的证据即祁阳县人民检察院对原告尹花香、被告唐陶新的不予起诉决定书、被告提供的已经废止的《旧房改建合同》、被告唐陶新的身份资料予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《旧房改建合同》，被告对其合法性有异议。本院认为，该合同虽系原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新的真实意思表示，但原告齐成礼、尹花香、齐宽以自己使用的集体土地作为出资，与被告唐陶新合作建房，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，故原告的该证据不予采信。2、原告提供的补充协议虽然真实，但该补充协议系《旧房改建合同》的从合同，《旧房改建合同》无效，则从合同亦没有法律效力，故该补充协议不予采信。3、原告齐芝提供的五楼住房换三楼住房的收款收据，拟证实被告唐陶新同意原告齐芝从五楼的一套住房换到三楼的一套住房，且补给了被告唐陶新的换房款4万元。本院认为，被告同意原告齐芝换房的前提条件，是原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》能够履行。然而，原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》不符合法，故该合同中被告补房给原告的协议条款就失去了继续履行的基础，故该证据不予采信。4、原告提供的视听资料，主要用于说明其上述证据的真实性。本院认为，原告的上述三份证据是否真实，已没有实际意义，因为原告的上述三份证据本院没有采信，故该证据亦不予采信。5、原告齐成礼、尹花香、齐宽提供的祁阳县白沙社区居民委员会第七小组、及祁阳县白沙社区居民委员会出具的证明，被告虽然有异议，但被告没有证据否定该证据的真实性，故该证据中所证实的原告齐成礼、尹花香、齐宽已按《旧房改建合同》的约定，提供了自己使用的集体土地460.20平方米为被告建房的事实，应当认定。6、被告提供的祁阳县国土资源局（2017）第49号行政处罚告知书、行政处罚听证告知书、行政处罚决定书，系国家职能部门依法作出的生效法律文书，该文书在没有失效的情况下，不管原告是否存在异议，该证据应当采信。7、行政处罚决定执行记录、唐陶新缴纳的土地出让金发票，客观真实，故其真实性应当采信。8、被告提供的证据4即唐陶新缴款情况说明，系祁阳县人民检察院、祁阳县公安局作出，应当采信。9、湘（2018）祁阳县不动产权第XXXX不动产权证书，系不动产登记机关发出的不动产权证书，应当采信。10、被告申请本院调取的一份“沿江路改扩建拆迁第一批异地安置户名单”，与本案没有关联，不予采信。11、被告提供的“报建图”，形式要件存在瑕疵，不予采信。 本院经审理认定的事实如下：被告唐陶新通过案外人陈世民经祁阳县国土资源局原工作人员刘云峰，伪造祁国用（XX）第XXXX号国有土地使用权证书后，于2014年12月16日与原告齐成礼、尹花香、齐宽订立了一份《旧房改建合同》。该合同约定：原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新共同出资合作建房，原告齐成礼、尹花香、齐宽以自己使用的460.20平方米土地作为建房出资，其余的建房资金由被告唐陶新承担。建成后的房屋设计为六壕七层，座向左边的两壕七层房屋归齐成礼、尹花香、齐宽所有，座向右边的四壕七层房屋归被告唐陶新所有，唐陶新并从自己所有的房屋第五层中补给原告齐成礼、尹花香、齐宽一套住房。房屋建成后，被告唐陶新还应补偿原告齐成礼、尹花香、齐宽建房款10万元。2015年4月7日，原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新补充协议，由被告唐陶新给予原告齐成礼、尹花香、齐宽看守拆房材料的工资1万元，并将补给原告齐成礼、尹花香、齐宽第五层的一套住房换成第三层后面的一套住房，原告齐成礼、尹花香、齐宽补给被告换房差价15000元。同时，原告齐芝要求被告调换摩托车车库，原告齐芝再补偿被告调换摩托车车库的款63000元。 另查明，被告唐陶新依据与原告齐成礼、尹花香、齐宽订立的《旧房改建合同》将所取得的房屋，除湘（2018）祁阳县不动产权第XXXX房屋没有出售外，其余房屋均已出售。2015年11月25日，被告唐陶新收取了原告齐芝的换房差价4万元。 本院认为，本案原、被告争执的焦点有：1、原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》是否有效。2、被告唐陶新取得的湘（2018）祁阳县不动产权第XXXX房屋是否合法。3、原告是否有权要求被告唐陶新继续履行《旧房改建合同》约定的义务。4、齐芝是否具有本案原告的主体资格。5、本案的案由如何确定。 一、关于原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》是否有效的问题。 《城市房地产开发经营管理条例》第四十二条规定，城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据上述规定，需要在集体所有的土地上进行房地产开发经营的，必须经依法转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。同时，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。再者，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，从原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》来看，违反了上述法律和法规的规定。首先，被告唐陶新在祁阳县白沙社区居民委员会第七小组集体土地上建房出售，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第四十二条的规定；其次，被告唐陶新在祁阳县白沙社区居民委员会第七小组土地上建房，与《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定相冲突；最关键的一点是，原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的合同，名义上为《旧房改建合同》，实际上是共同出资，联合建房的合作协议，原告齐成礼、尹花香、齐宽变相地将自己使用的集体土地转让给了被告唐陶新，其行为违背了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》无效。 二、关于被告唐陶新取得的湘（2018）祁阳县不动产权第XXXX房屋是否合法的问题。 被告唐陶新所有的湘（2018）祁阳县不动产权第XXXX房屋，初始状态为农村集体土地上建设的房屋，此时该房不能依法登记，但经过一定程序后，已经将该集体土地上的房屋转变成国有出让地上的房屋，且依法进行了不动产物权登记，该房的产权登记在没有撤销或者变更之前，被告唐陶新取得的湘（2018）祁阳县不动产权第XXXX房屋是合法的。 三、关于原告是否有权要求被告唐陶新继续履行《旧房改建合同》义务的问题。 原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》无效，则其要求被告唐陶新为其办理改建后的房屋不动产权登记手续，没有事实依据；原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的补充协议因《旧房改建合同》无效而无效，则原告齐芝要求被告唐陶新为其办理换房后的房屋产权过户登记手续，亦失去了办证的基础。同理，原告齐成礼、尹花香、齐宽要求被告唐陶新按合同的约定补偿其建房款的请求也不能成立。因此，原告无权要求被告继续履行《旧房改建合同》约定的义务。 第四，关于齐芝是否具有本案原告的主体资格的问题。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项明确规定，原告起诉必须符合下列条件：(一)、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;……。从本案的情况来看，被告唐陶新与齐芝虽然没有订立书面的权利、义务合同，但双方已形成了事实上的权利义务关系，被告唐陶新收取了齐芝要求换房的部分房屋差价，故齐芝是与本案有直接利害关系的公民，齐芝作为本案原告，是适格的诉讼主体。 第五，关于本案的案由如何确定的问题。 所谓民事案件案由，是指民事诉讼案件的名称。反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。本案原、被告之间的诉讼，所涉及的民事法律关系的性质，是双方对如何拆除旧房后再建新房的有关事宜进行约定，即对建设工程施工活动过程中的权利义务进行约定，本院立案时将当事人之间争议的民事法律关系概括为“建设工程施工合同”没有不妥，故本案的案由为“建设工程施工合同纠纷”是正确的。 综上所述，原告齐成礼、尹花香、齐宽要求被告唐陶新为其办理改建后的房屋不动产权证和支付建房补偿款，以及原告齐芝要求被告唐陶新为其办理换房后的房屋不动产权过户登记手续的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝的诉讼请求。 案件受理费1500元，减半收取750元，由原告齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  唐铁球 二〇一八年六月十九日 书记员  唐 佳 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。