广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初6021号原告：刘文珊（反诉被告），女，1974年1月4日出生，汉族，身份证地址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：杨帆，广东格明律师事务所律师。被告：王建军（反诉原告），男，1968年1月20日出生，汉族，身份证地址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：彭鸿鹄，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘峰，广东晟典律师事务所实习律师。第三人：深圳市乐友家房产交易有限公司（反诉第三人，以下简称第三人），住所地：深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：李婕雯，女，系公司员工。委托诉讼代理人：陈金月，女，系公司员工。原告刘文珊诉被告王建军、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨帆，被告的委托诉讼代理人彭鸿鹄，第三人的委托诉讼代理人李婕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为50333079239的《二手房买卖及居间服务合同》；2、被告向原告返还定金38万元，其中31万元由第三人承担连带返还责任；3、被告赔偿原告违约金38万元；4、被告赔偿原告维权支付的律师费2万元及风险部分律师费；5、第三人向原告返还必要费用1万元，且被告承担连带返还责任；6、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确要求被告双倍返还定金。庭后，原告申请撤回要求被告赔偿风险部分律师费以及第三人向原告返还必要费用1万元，且被告承担连带返还责任的诉讼请求。事实与理由：原、被告在第三人的居间下，于2017年11月3日签订了编号为50333079239的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，合同及确认书约定：原告购买被告位于深圳市南山区蛇口工业九路桂园住宅一区9栋304房（以下简称涉案房屋），成交价487万元，定金38万元，签约当日支付8万元，签约后3个工作日内再支付30万元，原告于2017牛11月27日前监管首期款并申请银行按揭贷款，被告无条件配合。签约后，原告依约支付定金共38万元。但是，被告却以“亲戚不同意卖房”、“卖房后将无地方居住”等为借口，明确表示不再履行合同。原告及第三人多次与被告沟通继续履约事宜，催告被告配合办理监管首期款及申请按揭贷款手续，但均被被告拒绝。被告的行为已经构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，诉至贵院。被告王建军辩称，1、被告不存在违约行为，一直以来被都有无将房产转给原告，因原告在支付定金30万元的时间点上违约，逾期交付，并且交付给第三人之后，第三人也没有将首付款支付给被告，被告在没有收到全额定额的情况下，对于原告是否购房的意图，以及合同是否存在违约的情况存在疑虑，故对交易的安全表示担忧。如果在交易可以安全进行的情况下，被告是愿意将房产过户给原告，故此在本案中，被告提出反诉，要求合同继续履行；2、根据双方的二手房买卖及居间合同，原告应在2017年11月27日支付首期款342万元，但至今，原告未支付首付款，已经构成违约，故，违约责任在于原告，而不在于被告，请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉诉讼请求。第三人辩称，1、2017年11月3日，原告刘文珊和被告王建军签订《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，合同真实、有效、合法。合同约定被告将涉案房产以487万元价格出售给原告。合同约定定金为38万元，双方同意将定金托管在我司，并将其中1万元作为交房保证金。签合同当天原告支付定金8万元，向我司支付部分佣金1万元。查档确认被告产权清晰后，经原告申请，2017年11月8日我司扣留1万元交房保证金后将定金7万元放款给被告。2017年11月9日原告补齐定金30万元，同日，被告表示不再出售此房屋。我司组织原被告多次沟通协商，但被告坚持不再出售。《交易节点确认书》约定原告须于2017年11月27日前办理资金监管及按揭手续，我司于2017年11月26日通知被告前往中国银行南油支行办理首期款监管手续，2017年11月27日再次通知被告办理手续，但被告未到场配合。2017年11月28日，我司联合原告向被告发送《催告函》催告其配合办理资金监管手续，但至今被告仍未理会，交易进度停滞不前。二、目前仍有31万元定金托管在我司，我司愿意根据法院判决处置该笔款项。三、根据《二手房买卖及居间服务合同》第十条第三款约定“若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用为守约方，守约方应直接向违约方追偿。”，原告要求我司退还1万元必要费用无事实和法律依据，我司在本次易中已充分履行查明与告知义务，在原被告出现争议时，一直积极协调，有权收取佣金。若因被告原因导致合同无法履行的，原告应向被告进行追偿，我司已收取的佣金无需退还。被告向本院提出诉讼请求：1、原告向被告支付延期交付首付款的违约金273600元（违约金从2017年11月28日暂计至反诉日2018年5月7日，其余违约金继续计至实际支付之日），并继续履行编号为50333079239的《二手房买卖及居间服务合同》；2、原告向被告赔偿律师费2万元；3、第三人对原告的支付承担连带责任；4、原告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：被告（卖方）与原告（买方）、第三人（居间方）于2017年11月3日签订了编号为50333079239的《二手房买卖及居间服务合同》，被告将位于深圳市南山区蛇口工业九路桂园住宅一区9栋304房转让给原告，由第三人提供居间服务。按照《二手房买卖及居间服务合同》约定，定金38万元在合同签订后3个工作日内支付。但合同签订当日，原告只支付了8万元定金，第三人擅自留存1万元，只向被告支付了7万元定金。之后，原告即未按照合同约定在3个工作日内（即2017年11月7日之前）支付其余的定金30万元，而是拖延至2017年11月9日才支付，已经构成违约。按照《交易节点确认书》的约定，原告应于2017年11月27日之前向被告支付首期款342万元，但之后经被告多次催要，原告均以各种理由未予支付。时至今日，被告仅仅收到了7万元的定金款。根据《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定，被告要求，原告承担迟延履行交付首期款的违约金并继续履行，违约金的计算为2736001元（其中160日为2017年11月28日暂计至反诉日2018年5月7日的区间），其余违约金继续计至实际支付之日。对于原告延期支付定金的事实，第三人为了自身的居间费考虑，与之串通，刻意隐瞒，违背被告的意志，对延期交付定金进行私自收受；同时，也未将该30万元定金转付给被告。因原告延期支付定金、又拒不支付首期款，双方交易出现严重分歧还在协商的过程中，第三人又擅自将扣押的31万元定金退回了原告，并与之炮制出所谓的解除合同，给被告造成了极大的交易障碍和经济损失，应当承担连带责任。原告一面与被告协商，一面却提起诉讼，被告为维护自身合法权益，不得不聘请律师，为此支付律师费2万元，根据合同约定，该维权费用应由被被告承担。为维护被告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，向法院提出反诉。请人民法院依法审理，支持被告的反诉请求。原告针对被告的反诉辩称，1、原告依约支付购房定金38万元之后，被告以其妹妹不同意其出售房产为由，表示不再继续履行合同，原告多次电话见面及第三人出面协调，三方见面协商合同继续履行事宜，被告均予以拒绝。2、原告和第三人均催告被告配合履行监管首期款及申请银行贷款，但被告依然置之不理，导致首期款监管未能实际履行。且其履行行为已构成根本违约，因此，合同是解除还是继续履行是在原告而不再被告。3、被告向原告主张律师费用说明其认同违约方应赔偿守约方维权所支付的律师费用，因此，作为守约方的原告，为维权支付的律师费用由被告承当。第三人针对被告的反诉辩称，1、我司非本案的适格主体，被告要求我方承担责任无依据。本案为房屋买卖合同纠纷，纠纷产生原因是被告拒不配合办理资金监管和贷款所导致，实际上，被告与原告之间因房屋买卖关系产生的纠纷，我司与被告及原告的关系属于居间合同关系，且我司在交易中已尽居间义务，非本案适格主体。被告要求我司承担房屋买卖合同纠纷的责任，无事实和法律依据。2、我司在履行合同过程中，已尽居间方义务，无需承担任何责任。3、2017年11月9日被告表示不再出售涉案房屋，同日，原告补齐定金30万元托管第三人处，根据合同第11条约定，若买卖双方产生争议，居间方有权对托管的资金不做任何处理，有权依据法院或仲裁委生效的文书或三方的调解协议操作。在被告提出不再出售房屋及双方协商合同履行纠纷期间，我司为保障买卖双方的资金安全，为托管的资金不做放款处理，已尽居间审慎义务。合同履行停滞不前，系因被告不配合办理资金监管及按揭手续导致，我司促成买卖双方进行交易，积极跟进手续办理，已尽居间义务，保留向违约方追究佣金的权利，被告要求我司承担连带责任，无事实和法律依据，恳请法院驳回被告对第三人全部诉讼请求。经审理查明，位于深圳市南山区蛇口工业九路桂园住宅******于2004年3月3日登记在被告名下，份额为100%。2017年11月3日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（居间方）签署了《二手房买卖及居间服务合同》（编号为50333079239）、《交易节点确认书》，约定：被告将涉案房屋以487万元的价格出售给原告，定金为38万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金8万元，合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金30万元，买方须于2017年11月27日之前支付首期款（不含定金）342万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。该房产处于抵押状态，卖方一般在办理资金监管当日自行筹集资金赎楼。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数支付每日万之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等等由买方承担；买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付全额佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿；及其他条款。同日，三方还签订了《交易节点确认书》。合同签订后原告支付定金8万元、必要费用1万元，后原告于2017年11月9日又支付定金30万元，第三人出具收据两张。庭审中，各方确认该31万元定金托管在第三人处，7万元定金在被告处。2017年11月28日，原告与第三人的工作人员向被告发函，要求被告办理首期款的资金监管手续。原、被告均提交了委托代理合同、发票，拟证明双方均因本案纠纷分别支付律师费2万元。原告提交了电话录音、第三人提交了微信聊天记录等，均拟证明被告不愿意继续履行合同。庭审中，第三人表示2017年11月9日，被告在第三人公司门店明确提出其妹妹不同意出售涉案房产，明确表示不再出售房屋，而且第三人从未收到被告要求放款定金的任何的要求，被告在明确不再出售房屋后，对于定金放款没有任何要求。另查，被告于2018年4月26日收到本案的应诉材料。本院认为，原告和被告王建军以及第三人于2017年11月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。本案的争议焦点是何方违约。被告辩称原告未按期支付定金以及第三人未将定金足额支付给被告导致合同不能继续履行，但是根据合同第四条的约定，被告同意原告支付的定金将由第三人托管，在被告办理完赎楼且查档产权无抵押无查封的情况下方可放款给被告，且本案中被告也未提交证据证明其对于原告晚于合同约定的定金付款时间一天提出异议或其曾向第三人主张过先行支付定金等，因此本院对于被告的上述抗辩理由不予采信。根据原告提交的其与被告的通话录音以及第三人提交的其工作人员与被告的微信聊天记录，结合庭审查明的事实，可以认定本案系被告不配合原告办理首期款资金监管手续导致双方签订的合同无法继续履行。综上，本院认为，被告王建军已构成违约，应承担相应的法律责任。原告作为守约方，可以请求解除合同，被告作为违约方，无权主张继续履行合同，故对于被告反诉原告继续履行合同并支付违约金等的全部诉讼请求，本院均不予支持。该合同系混合合同，合同内容囊括了原告与被告王建军之间的房屋买卖合同法律关系以及原告、被告王建军与居间方的居间合同法律关系，鉴于被告已于2018年4月26日收到本案的应诉材料，故本院确认原告与被告王建军签订的《二手房买卖及居间服务合同》中原告与被告王建军之间的房屋买卖合同关系于该日解除。原告请求被告王建军双倍返还原告已支付的定金76万元，符合合同约定，本院予以支持。因原告已支付的定金31万元托管于第三人乐有家公司处，为减少各方当事人的诉累，故应由第三人乐有家公司返还原告定金31万元。原告请求被告王建军支付因本案而支出的律师费2万元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认编号为50333079239的《二手房买卖及居间服务合同》中原告刘文珊与被告王建军之间的房屋买卖合同关系于2018年4月26日解除；二、被告王建军应于本判决生效之日起十日内向原告刘文珊双倍返还定金76万元（因其中31万元的定金托管于第三人深圳市乐有家房产交易有限公司处，由其直接向原告刘文珊返还）；三、被告王建军应于本判决生效之日起十日内向原告刘文珊支付律师费2万元；四、驳回原告刘文珊的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费11700元，保全费4470元，共计16170，由被告王建军负担；反诉案件受理费23972.6元，保全费1888元，共计25860.6，由被告王建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 湘人民陪审员 张 和人民陪审员 赖石荫二〇一八年六月十一日书 记 员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。