贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1961号 上诉人（原审被告）毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区环东路**（地（地区交警支队右侧统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人吉宓，该公司董事长。 委托代理人李雪，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈启亮，男，汉族，1980年7月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：陈子丽，女，汉族，1983年1月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业公司）因与被上诉人陈启亮、陈子丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初7345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告陈启亮、陈子丽提起诉讼，请求判决：一、被告支付原告违约金，从2014年12月31日起计算至被告办理房屋权属证书并交付原告之日止；二、被告立刻按合同约定为原告办理房屋权属证书；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年9月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市××学院路××印象小区××楼××号商品房。该房建筑面积为97.82平方米，套内面积为81.36平方米，合同单价为3496.33元，总价款为284460.00元。《商品房买卖合同》第八章第三条约定：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。原告按照合同约定支付了购房款及相关税款，但被告未按照合同约定为原告办理产权证。 原审被告龙鑫家业公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》未约定办理商品房转移登记的时间，被答辩人以答辩人未办理房屋转移登记为由主张答辩人支付违约金无事实和法律依据。二、向被答辩人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书和房屋所有权证，并非答辩人的合同义务。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”由此可见，答辩人2014年12月30日前向被答辩人交付的是办理商品房转移登记的有关文书，而非商品房转移登记行为完成后取得的房屋所有权证。因合同约定由答辩人代被答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理商品房转移登记的有关文书也就无需交付给被答辩人，而由答辩人基于代理权而直接持有，故向被答辩人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书和房屋所有权证，并非答辩人的合同义务。综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。 原审经审理查明：2012年9月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的位于毕节××××学院路东城印象第2号楼10层2号房出售给原告，房屋建筑面积97.82平方米，套内建筑面积81.36平方米，总价款284461.00元。被告承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告向被告支付了销售折让后的购房款277377.00元，被告至今未给原告办理涉案房屋不动产登记权属证书，亦未向原告支付逾期办证违约金。 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，予以确认。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按照合同的约定向被告缴纳购房款，被告就应当按照合同约定在2014年12月30日前为原告办理涉案房屋产权转移登记，但被告至今未给原告办理产权转移登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记是双方合同约定的义务，被告提出的原告主张逾期办证违约金无事实和法律依据以及向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书和房屋所有权证并非被告的合同义务的抗辩理由不能成立，不予采信。因此，被告应当按照合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，同时向原告支付逾期办证的违约金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起60日内为原告陈启亮、陈子丽办理位于毕节××××学院路东城印象第2号楼10层2号房屋的权属登记证书；二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起60日内支付原告陈启亮、陈子丽逾期办证违约金，违约金以已付购房款277377.00元为基数，按日万分之一从2014年12月31日起计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止。案件受理费250.00元，由被告龙鑫家业公司承担。 宣判后，龙鑫家业公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决认定办理商品房转移登记的有关文书应当包含房屋所有权转移登记证书，违反双方合同约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”根据该约定，在上诉人取得案涉商品房所有权的初始登记后，由上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，被上诉人得到有关文书后自行去办理商品房转移登记。此处的“有关文书”不包含“房屋所有权转移登记证书”，据此双方在《商品房买卖合同》第八章第三条第（四）款第二项约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”。根据该委托条款，办理商品房转移登记的有关文书无需交付给被上诉人，而由上诉人基于代理权直接持有，由上诉人代理被上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。基于前述事实，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》未约定办理房屋所有权转移登记证书的时间，被上诉人以上诉人未如期办理房屋转移登记为由主张逾期办证违约金无事实依据。 被上诉人陈启亮、陈子丽二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定一致。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2014年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，即取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书是双方约定的上诉人履行其协助办证义务的具体表现形式。因上诉人未按约定如期交付办理商品房转移登记的有关文书，怠于履行其协助办证义务，违反合同约定，被上诉人因此主张上诉人承担逾期办证的违约金，应予以支持。上诉人主张因《商品房买卖合同》未约定办理案涉商品房转移登记的时间，被上诉人主张逾期办证违约金无事实依据的上诉理由不能成立，不予采纳。根据《商品房买卖合同》第八章第三条：“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；若出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，上诉人按日向被上诉人支付已付房款万分之一违约金的情形为上诉人逾期向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，而非上诉人逾期交付商品房权属证书，提交办理商品房转移登记的有关文书只是办理商品房转移登记的前提条件，二者不能等同。因此，上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，应按照上述约定按日向被上诉人支付已付房款万分之一的违约金至上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。同时，基于《商品房买卖合同》第八章第三条第（四）项“双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”的约定，因被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，故上诉人无需直接向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，而由上诉人径直向房屋登记机关提交。因上诉人未举证证明其已取得办理案涉商品房转移登记的有关文书并已向房屋登记机关提交，应由其承担举证不力的不利后果，故本案上诉人应承担违约责任的期限应自2014年12月31日起至上诉人向房屋登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知被上诉人之日止。一审判决上诉人承担违约责任至涉案房屋产权转移登记手续办理完毕之日止不当，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，予以支持，对其上诉无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初7345号民事判决； 二、由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为被上诉人陈启亮、陈子丽向房屋登记机关申请办理位于毕节××××学院路东城印象第2号楼10层2号房屋的转移登记； 三、由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内支付被上诉人陈启亮、陈子丽逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以277377.00元为基数，按每日万分之一从2014年12月31日起计至上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司向房屋登记机关交付办理涉案房屋转移登记有关文书并通知被上诉人陈启亮、陈子丽之日止； 四、驳回上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司的其他上诉请求； 五、驳回被上诉人陈启亮、陈子丽的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费250，二审案件受理费500元，共750元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年六月四日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进