安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终3082号上诉人（原审被告）:潘承源，男，1991年4月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：盛湉湉，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方茂宏，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中铁建（北京）物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路西侧环湖东路东侧35号，统一社会信用代码91340100577050432N。负责人：王正，总经理。委托诉讼代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。上诉人潘承源因与被上诉人中铁建（北京）物业管理有限公司合肥分公司(以下称中铁建物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初6399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。潘承源上诉请求：1、判令撤销庐阳区人民法院(2017)皖0103民初6399号民事判决,并依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人物业服务存在严重瑕疵。上诉人房屋存在质量问题,小区存在公共设施损坏、内河道污染等问题,被上诉人未予处理且延续至今。1、2013年至今,上诉人房屋一直存在渗水、房屋开裂、反碱等质量问题,多次与被上诉人反映,被上诉人均未予维修和协调、督办开发商处理;被上诉人诉讼前才通知开发商,原审法院不能以此判定其已经履行物业服务义务。且上诉期间,房屋开裂漏水等问题还在继续报修过程中。2、小区公共设施多处损坏,内河道大面积污染且有异味,上诉人多次与被上诉人沟通,被上诉人均未采取措施予以改善。对此,原审法院应判定扣减物业费。双方签订的《前期物业服务协议》中第条“双方的权利和义务”第一条约定被上诉人应“对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。二、原审物业费用认定错误。1、上诉人房屋面积为319.38平方米,并非被上诉人诉称的341.43平方米。2、上诉人的车库面积为22.05平方米,但根据《前期物业服务协议》的约定,车库应按每个每月50元的标准收取服务费综上,被上诉人提供的物业服务严重不符合《前期物业服务协议》的约定,违约在先,且其计算的物业费用有误。上诉人具有合同抗辩权,也针对被上诉人的诉讼提供了抗辩证据。原审法院对上诉人的抗辩证据予以认定,但未因此扣减物业费。恳请二审法院予以纠正并依法改判,支持上诉人的全部上诉请求。中铁建物业合肥分公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持。中铁建物业合肥分公司一审诉讼请求：1、潘承源缴纳自2015年1月1日至2017年12月31日物业服务费58999.11元；2、潘承源承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：潘承源系合肥市庐阳区清源路99号中铁瑞园D-13幢103下/103/103中/103上，车库103（-）房屋的业主，建筑面积总计341.43平方米（其中住宅面积建筑319.38平方米，车库建筑面积22.05平方米）。2014年5月8日，潘承源与中铁建物业合肥分公司签订《前期物业服务协议》一份，约定物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及专有部位的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，物业服务费标准为每月每平方米4.8元（含公共能耗费及设施运行费）；物业管理服务费（包括停车费）每半年为一个缴费期，业主应在每个缴费期之前一个月的20日前交纳下一期物业管理服务费；物业服务中心违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要物业服务中心限期改正，逾期未改正且给业主造成损失的，物业服务中心承担相应的法律责任。中铁建物业合肥分公司为上中铁瑞园小区提供物业服务至今，潘承源欠付2015年1月1日至2017年12月31日期间物业费。中铁建物业合肥分公司催要未果于2017年9月11日诉至本院，要求判如所请。以上事实，由中铁建物业合肥分公司提交的营业执照、资质证书、前期物业服务协议、房产登记信息表、物业费催缴单照片，潘承源提交的照片及双方当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，潘承源与中铁建物业合肥分公司签订《前期物业服务协议》，协议内容系委托中铁建物业合肥分公司对小区进行物业服务，潘承源与中铁建物业合肥分公司之间存在合法有效的物业服务合同关系，双方均应按照《前期物业服务协议》的约定全面履行自己的义务。中铁建物业合肥分公司为包括潘承源在内的小区业主提供了物业服务，有权依据法律和合同约定收取物业服务费。潘承源自2015年1月1日起未交物业费，应对其未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。关于潘承源抗辩称其房屋质量存在问题，原被告双方庭审中确认中铁建物业合肥分公司已联系了开发商与潘承源进行协商，故认定中铁建物业合肥分公司对此已尽到协调义务，本院对潘承源该抗辩意见不予采纳。潘承源另抗辩称公共设施出现损坏、内河道污染问题，并提交了照片予以证明，但不足以抗辩其应当免交物业费，即使中铁建物业合肥分公司存在不完全履行物业服务义务的行为，潘承源可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，故本院对该抗辩事由不予支持。故潘承源应向中铁建物业合肥分公司支付2015年1月1日至2017年12月31日期间物业费58999.1元（4.8元/平方米/月×341.43平方米×36个月）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：潘承源于本判决生效之日起十日内向中铁建（北京）物业管理有限公司合肥分公司交纳2015年1月1日至2017年11月30日期间的物业费58999.1元。案件受理费减半收取为637元，由潘承源负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据一，前期物业服务协议，证明：1.合同约定被上诉人有维护、修缮的义务；2、物业费用计算有误。证据二，照片、视频、聊天记录、录音，证明：被上诉人未履行维修义务；证据三，房产证，证明：上诉人房屋面积为319.38平方米。中铁建物业合肥分公司质证意见：证据一，三性无异议，证明目的有异议；根据物业协议第四条规定，我公司按照双方签订的合同已约收费，建筑面积是我方向房产局调取的信息予以确认的，不存在上诉人诉称的计算错误。证据二，三性均有异议，拍摄时间、地点、拍摄人员均未显示，不符合证据的形式要求。即使是真实的，其照片拍摄时间3月16日，其所在的是季节是冬季，所呈现出的照片状态也情有可原，且从照片显示，河沟已经被修理。证据三、三性无异议，建筑面积319.38平方米加上车库面积22.05平方米合计为341.43平方米，我方认为车库是房屋面积的一部分。本院对原判认定的事实，予以确认。本院认为，首先，关于潘承源称其房屋质量存在问题，上诉人与被上诉人在一审庭审中已确认中铁建物业合肥分公司已联系了开发商与潘承源进行协商，因此，中铁建物业合肥分公司对此已尽到协调义务。同时，商品房维修应当根据交付时间，保修期限，房屋部位等确定维修主体，本案一、二审期间，上诉人均没有提供证据证明本案被上诉人为涉案房屋的维修主体。其次，潘承源主张其车库应按50元月收取。本院认为，案涉车库是建筑设施的一部分，并非是公共停车位，且其提供的《房地权证》对车库面积也有记载，其面积理应按照建筑面积支付物业管理费。因此，上诉人的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，潘承源的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人潘承源承担。本判决为终审判决。审判长 王 苗审判员 古开利审判员 程亚娟二〇一八年六月十九日书记员 姚瑞芳附：相关适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。