广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2072民初12048号原告：董芬，女，1987年10月出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：何玲玲，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢榕，广东孚道律师事务所实习律师。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华龙，广东康浩律师事务所实习人员。原告董芬与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月22日公开开庭进行审理。原告董芬的委托诉讼代理人何玲玲、谢榕，被告鸿远公司的委托诉讼代理人周光福、李华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董芬向本院提出诉讼请求：被告鸿远公司向原告董芬支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以已付房款127313元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年4月12日起计算至房地产权属证书办理完毕之日止）。事实和理由：2008年7月15日，原告董芬与被告鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××××号商品房，房屋总价款127313元；被告于2009年5月28日前将验收合格的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书。原告已按合同约定向被告支付全部购房款，但截至2017年7月1日止，被告尚未为原告办理房地产权属证书，违反了法律法规的规定及双方的约定。因双方对逾期办理房屋权属证书约定的违约金过低，原告认为应增加违约金数额。鸿远公司辩称，一、原、被告双方签订的商品房预售买卖合同真实有效，合同明确约定：如发生逾期办证等情况，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该约定是双方的真实意思表示，依法应按约定履行；二、原告未举证证明存在实际损失，不存在将违约金数额调整的事实基础；三、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于调整违约金的相关规定，不具备调整违约金的必备条件和事实基础；四、因案外人的原因导致被告逾期交付房产证，存在客观原因；五、我国不是判例法国家，请法院考虑企业的生存能力，防止此类效仿诉讼的大量增加；六、即便原告可以主张逾期办证违约金，也只能主张自起诉之日起计算之前2年的违约金。依据有《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”。综上所述，原告向被告索要巨额违约金没有事实和法律依据，其要求增加违约金的请求也违背了意思自治原则及相关法律的基本精神和规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月15日，董芬与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：董芬购买鸿远公司位于中山市××××房的商品房，总价款127313元；董芬如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过90日后，……；鸿远公司应当在2009年5月28日前将验收合格的上述商品房交付董芬使用，鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案；如因鸿远公司的责任，董芬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，董芬不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向董芬支付违约金；董芬需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等董芬的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，董芬向鸿远公司支付了全部购房款，涉案商品房于2008年7月22日办理了商品房销售登记备案，登记的出卖人为鸿远公司，买受人为董芬。鸿远公司于2009年5月28日将上述商品房交付董芬使用，但未在交付商品房后720个工作日内办理房产证给董芬。董芬提起本案诉讼后，鸿远公司在法庭辩论终结前仍未持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案，仍未协助办理上述商品房的房产证，逾期已有五年多。另查明，鸿远公司于2017年9月21日已取得坐落于中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑2幢808房等265户的不动产权利证书，权利人为鸿远公司。诉讼中，鸿远公司对原告主张的逾期办证起算时间并无异议，即应从2012年4月12日起计算逾期办证时间；鸿远公司并称已取得上述大确权证书，接下来正在为原告及其他业主办理房地产权属证书，目前正在向各业主发出通知要求业主提供办理房地产权属证书所需资料，故违约金期限应计算至鸿远公司向原告董芬发出办证通知之日止，并应适用两年诉讼时效。原告称已在被告通知的日期内即2017年10月31日前提交办证所需全部资料，但被告未向原告出示回执。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与董芬签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。鸿远公司未在合同约定期限内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是鸿远公司的该逾期办证违约责任如何确定及违约金的诉讼时效问题。关于逾期办证违约责任如何确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任，致使董芬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按已付房价款的1％支付违约金，而董芬如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之一的违约金。从现查明的事实来看，鸿远公司逾期办证已达5年之久，按此计算方法，鸿远公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于董芬逾期付款可能产生的违约金数额，该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。另鸿远公司至今未举证证明其已持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案，导致董芬何时取得涉案房屋的权属证书现仍处于不确定状态，直接影响到董芬不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，给董芬造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的1％为标准计算固定的违约金，将不能更好的促使鸿远公司履行义务，不利于董芬实现其对涉案房屋所享有的完整权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则，在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的董芬以约定违约金数额过低为由，诉请对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，理据充分，本院予以支持。双方在合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案”；另董芬与鸿远公司均确认计算逾期办证起算时间为2012年4月12日。故本案的逾期办证违约金应自2012年4月12日起计至鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料到产权登记机关备案之日止。原告董芬主张计至权属证书办理完毕之日止，理据不足，本院不予支持。故逾期办证的违约责任确定如下：以已付房款127313元为基数，自2012年4月12日起至鸿远公司持办理权属登记需由其提供的全部资料到产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。关于违约金的诉讼时效问题。鸿远公司抗辩只能主张从起诉之日倒推两年的违约金。本院认为，本案违约金应按每个个别债权分别计算《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间；在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行后，应按每个个别债权分别计算三年的诉讼时效期间。即原告主张2012年4月12日起至2015年9月30日止产生的违约金，应于产生后两年内提起诉讼；2015年10月1日起产生的违约金应于产生后三年内提起诉讼。原告于2017年10月13日提起诉讼，则2015年10月1日起产生的违约金才受人民法院保护。故被告的抗辩部分有理，本院予以采纳。综上，本院确定被告鸿远公司应自2015年10月1日起至鸿远公司持办理权属登记需由其提供的全部资料到产权登记机关备案之日止，以已付房款127313元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付逾期办证违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市鸿远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告董芬支付自2015年10月1日起至中山市鸿远房地产开发有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，以127313元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期办证违约金；二、驳回原告董芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，减半收取计367元，诉讼保全费393元，合计760元，由原告董芬负担503元，被告中山市鸿远房地产开发有限公司负担257元（该费用原告董芬已预交，本院不予退还，由被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一八年六月八日书记员 黄锦祺张杰清