大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0203民初1638号原告赫梓涵，女，1989年7月10日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托代理人李明昌，辽宁昌信律师事务所律师。被告大连恒隆地产有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。法定代表人劳建亮，该公司董事长。委托代理人毛晓涛，辽宁智库律师事务所律师。委托代理人于盛星，辽宁法大律师事务所律师。原告赫梓涵与被告大连恒隆地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日作出（2017）辽0203民初1989号民事判决，被告大连恒隆地产有限公司不服该判决，提起上诉。大连市中级人民法院于2018年2月26日作出（2017）辽02民终9568号民事裁定，撤销本院（2017）辽0203民初1989号民事判决，发回本院重审。本院于2018年4月13日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告赫梓涵及其委托代理人李明昌，被告大连恒隆地产有限公司委托代理人毛晓涛、于盛星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赫梓涵诉称，2015年9月21日，原告与被告签订一份房屋租赁合同,合同约定:原告租用大连恒隆广场商场461号铺位，面积约573平方米，租赁期限为72个月；被告于2015年度第四个季度开业，并在开业前90天将房屋交付到原告。原告在恒隆广场的整体招租期间，经被告工作人员的指定同时也得到被告的准许后与北京天意坊餐饮管理有限公司签订了特许经营合同，并在该商铺内经营“天意小馆”。原告依据合同的约定于2015年6月期间分别向被告支付了装修保证金、公用事业费押金、商品质量保证金。被告于2015年10月29日将商铺交付原告，原告原本计划2015年12月25日装修完毕，但由于被告的消防和燃气设备等问题造成装修拖延至2016年1月26日。后一直等待商场的整体消防验收检查及燃气、排风设施的配套，直到2016年7月19日才得到被告允许开业的通知。由于被告的原因造成原告175天的空闲，原告已实际发生损失共计1918115元，该笔损失费用原被告均无异议并予以确认。关于赔偿，被告提出在日后的租赁期内分期抵扣的方式，原告不予认可。原、被告在协商抵扣上述损失款项之际，被告的工作人员曾多次催促原告缴纳相关的物业费及商铺租金。由于被告的招商项目不均及商场内部规划的管理不善，导致整个商场业态氛围极差，原告所在的楼层已有多家商铺被被告单方解约或强迫封门，导致整个商场的人流稀少，原告在已有的损失之余仍亏损经营。被告要求原告支付高达近30万元的物业管理费，原告要求物业费从被告确认给原告的损失额度抵扣，为此双方没有达成一致。2017年4月6日，被告的综合服务部向原告下发关于“厨房油烟系统存在未及时清理油烟施工未达标等问题的通知”，并于当日22点单方强行对原告的商铺采取停电措施，导致原告无法正常经营。原告在与被告协商恢复供电事宜期间，被告于2017年4月14日，在未经原告的许可下，擅自多次将原告经营的“天意小馆”大门破锁而入并自行清理油烟机，擅自丢弃原告存放在店内的大量食物及物品，原告报警处理。鉴于被告上述的无理行为以及对商场管理、运营、规划失望，导致原告经营的“天意小馆”实属无法正常经营，合同目的不能实现。原告为开设‘天意小馆’前期投入3229675元。现请求判令：1、依法解除房屋租赁合同；2、赔偿原告损失5147790元（包括开业前期投入3229675元，被告影响原告开业发生的损失1918115元）。被告大连恒隆地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、因原告违约导致租赁合同解除，被告不应承担违约责任。被告于2017年4月14日解除与原告之间的房屋租赁合同。原告租赁被告房屋后，未按照租赁合同约定向被告支付租金、管理费、公共事业费、推广宣传费等各项费用。被告多次催要，原告拒绝支付，根据合同的约定，被告有权解除租赁合同，因此造成的责任和损失应由原告承担。被告于2017年4月6日向原告邮寄送达了《解除合同通知书》，告知原告租赁合同于2017年4月14日解除，并要求原告交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。但原告至今未按照租赁合同约定交还商铺，也未向被告支付任何款项；2、恒隆广场的消防、燃气设施在被告向原告交付店铺前就已通过竣工验收，且符合租赁合同约定，原告主张因该事由导致其延期开业，无事实依据。2015年3月24日，恒隆广场燃气内线工程通过竣工验收，2015年8月26日已通过消防验收合格取得《建设工程消防验收意见书》。2015年10月27日，被告将店铺交付给原告。依照租赁合同附件二《现有装修设施清单》约定，被告提供煤气接驳口、提供消防栓系统、喷淋系统、烟感器、消防报警系统、排烟管道接驳口，原告负责向煤气公司申请供气，负责店铺内煤气设施的施工安装，负责店铺内消防设施改造的审批、施工。3、原告以恒隆广场客流稀少、经营不善为由，拒绝支付租金、管理费等费用，无法律依据。被告与原告之间系房屋租赁关系，租赁合同中并未约定被告负有保证商场客流量的义务，被告也无义务保证原告盈利，原告的经营风险应当由其自行承担。4、原告提交的与被告的往来邮件不能证明被告已经认可原告主张的191万元损失。该邮件是双方协商减租的过程，并非是对减租事宜的最终确定，其真实意思表示并非是为了赔偿原告延期开业损失，而是为了化解双方纠纷，促使原告尽快开业的妥协，不能据此认定被告认可原告提出的损失范围及金额。综上所述，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月21日，原告与被告签订房屋租赁合同,合同主要约定:原告租用被告大连恒隆广场商场461号铺位，面积约573平方米，租赁期限为72个月，被告于2015年度第四个季度开业，并在开业前90天将房屋交付到原告，于房屋交付之日起按月计算租金、营业租金、管理费等（合同中另约定了各项费用的标准等）。2015年10月27日，被告将大连恒隆广场商场461号铺位交给原告，原告即对该场地进行装修。后原告因被告的消防验收和燃气配套拖延问题与被告多次协商损失赔偿事宜。2016年7月11日原告向被告事务部主任刘某发送电子邮件，内容为“提出消防相关证件问题和损失1918115元用免租期加损失扣减的具体方法”。2016年7月18日，被告事务部主任刘某用公司电子邮箱向原告回复信息，内容为：“经反复沟通讨论，我司大连恒隆广场最终确定对贵司的补偿协议按以下标准进行，如无异议，我司流程走完之后会与您签订相关补充协议，计租日期为2016年8月1日起，为避免影响开业日期，在我司流程提报的同时，也请尽快准备相应的开业前期手续。（该邮件中附有损失1918115元在以后的基本租金和管理费中分期抵扣的明细）”。被告方另向原告发送电子邮件“补充协议”，内容为：“被告商场开业日期为2015年12月18日，商铺交付日2015年10月29日，合同期自交付之日起至2022年7月31日，原告装修期自交付日起至2016年1月26日止，原告开业日2016年7月19日……（另附有给原告损失赔偿在基本租金、营业租金、管理费抵扣后的前后对照）”。后原、被告就损失赔偿方式未达成协议。原告于2016年7月19日开始营业后未向被告支付租金等费用。2017年2月27日，被告向原告邮寄一份“催款及停水电函”，内容为“我司已于2016年12月20日及2016年12月27日先后向贵司送达《催款函》及《再次催款函》，催促贵司履行合同义务，……如我司未于2017年3月3日下午17时之前全部收到贵司支付的全部欠款及产生的滞纳金，我司将于前述日期届满后中断该房屋水、电供应而不再另行通知；……贵司如有任何问题请与我司刘某联系”。2017年4月6日，被告向原告邮寄一份《解除合同通知书》，内容为：“自2016年6月起，贵司拖欠该房屋的应付费用，我司已先后向贵司送达《催款函》、《再次催款函》及《催款及停水电函》，但是贵司却置若罔闻至今拖欠未付，根据合同约定，贵司欠款的行为已构成违约。自本通知送达之日，即2017年4月14日起提前解除与贵司订立的该合同。请贵司至迟于解除日与我司办理房屋移交手续并按合同的条件将房屋交还我司。如贵司在上述期限前仍未与我司办理房屋移交手续或将该房屋按照合同约定的条件交还我司，我司有权依据合同相关规定，每迟延一日，收取每日租金三倍的占用费，并要求贵司赔偿我司因此而遭受的一切损失。并且，我司还有权在贵司不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除或任意处置贵司在该房屋内遗留的任何财物，视为贵司放弃该等财物的所有权，并将该房屋恢复原状。届时贵司应当承担由此发生的一切费用。贵司于解除日未履行交还义务的，我司将根据合同行使收回该房屋的权利，不再另行通知贵司。”当日，被告对原告店铺实施停电。2017年4月14日，被告方人员进入原告经营的店铺，双方发生纠纷，原告报警处理并从该店铺撤出至今。另查，原告为开办店铺的前期投入情况：1、2015年6月10日，原告与北京天意坊餐饮管理有限公司签订一份《特许经营合同》，合同约定：北京天意坊餐饮管理有限公司将“天意小馆”特许经营权授予原告，同意原告选定下述地点且只能在下述地点开设特许经营加盟店：加盟店名称天意小馆.大连恒隆广场商场；加盟店地址大连市西岗区五四路66号恒隆广场四层461号；特许经营期限6年；具体日期以恒隆开业日期为准，品牌使用权利金费用一次性支付50万元。双方另签订一份《餐厅管理咨询顾问服务协议书》，协议书约定：北京天意坊餐饮管理有限公司为原告提供餐厅管理、菜牌菜谱、员工工装、菜品设计制作、餐厅装饰装修、功能区域划分、员工招聘、营业方案、原材料采购等筹备顾问服务及开业后的管理顾问服务，开业前筹备顾问费5万元，开业后管理顾问费10万元，总计15万元。特许经营合同及餐厅管理咨询顾问服务协议书签订后，原告于2015年6月23日向北京天意坊餐饮管理有限公司转帐65万元，北京天意坊餐饮管理有限公司2015年7月2日开具两张分别为50万元加盟费、15元顾问费的收据。2017年6月28日，北京天意坊餐饮管理有限公司另向原告开具顾问费—培训延期费5万元的收据。2、原告与北京和合堂设计咨询有限公司签订有关店铺装修的《设计协议》，设计费10万元。原告分别于2015年6月23日、11月20日向北京和合堂设计咨询有限公司转帐6万元、4万元总计10万元。2015年11月27日，北京和合堂设计咨询有限公司向原告出具10万元设计费的收据。2017年6月28日，北京天意坊餐饮管理有限公司另向原告出具现金收到设计费-加项费用10万元现金的收据。3、原告与北京蓝犀装饰工程有限公司签订《产品定制合同》，合同约定：北京蓝犀装饰工程有限公司提供工厂道具定制、餐椅定制、艺术品及艺术灯具定制，总计定制费用50万元，付款户名施其宏。合同签订后，原告于2015年11月19日、12月10日、2016年1月16日通过银行转帐向施其宏账户支付定制费总计51万元，2016年1月20日，北京蓝犀装饰工程有限公司向原告出具51万元制作费的收据；2017年6月28日，北京蓝犀装饰工程有限公司另向原告出具收到定制加项费用17万元现金的收据。4、原告与大连合鑫佳美装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定：大连合鑫佳美装饰工程有限公司为原告大连恒隆广场天意小馆进行装修改造，工期自2015年10月27日至2015年12月12日；总价款51万元，合同签订后付总工程款60%即30万元，木工进场付总工程款20%即11万元，工程竣工付总工程款15%，约8万元；工程质保金2万元整一年后结清。合同签订后，原告于2015年10月26日用POS机刷卡付款30万元，大连合鑫佳美装饰工程有限公司于同日开具30万元的收据；原告另于2015年11月26日、12月13日、12月30日、2016年1月12日分别向大连合鑫佳美装饰工程有限公司法定代表人王鹤帐户转款11万元、5万元、8万元、8000元，总计54.8万元。5、2015年11月，原告与北京城建天宁消防有限责任公司签订《消防改造工程施工合同》，合同约定：由北京城建天宁消防有限责任公司包工包料对恒隆广场461店铺进行消防改造，总价款51570元，汇款至指定的银行帐户。合同签订后，原告于2015年11月30日向北京城建天宁消防有限责任公司转款51570元，于2016年1月9日向曲圣爱帐户转帐22650元，合计74220元。2016年6月13日北京城建天宁消防有限责任公司分别开具51570元、22650元的增值税普通发票。其中18950元原告自认已包含在1918115元损失中。6、2015年10月，原告向中国人民财产保险股份有限公司大连分公司购买建筑工程一切险支付保险费20255元。7、2015年11月3日,原告与大连天华富丽酒店用品有限公司签订《合约书》，内容为原告购买大连天华富丽酒店用品有限公司厨房设备，总货款273000元，交货日期2015年11月3日，大连天华富丽酒店用品有限公司开户银行持卡人隋金卉。2015年11月18日大连天华富丽酒店用品有限公司向原告出具报价单，载明各式锅、刀具、餐车、料理机等餐厅用品数量及单价，合计货款83700元。原告于2015年11月11日、12月18日、12月27日、2016年4月14日、5月11日分别向隋金卉帐户转帐8万元、48000元、23000元、32000元、17000元，合计20万元。2016年4月20日，大连天华富丽酒店用品有限公司开具两张分别为273000元、83700元的收款收据。8、2015年10月29日，原告与大连金搏机电设备有限公司签订《空调安装施工合同》，合同约定：大连金搏机电设备有限公司为原告空调末端风机盘管安装调试、冷热水管路及配套风管安装，设备由大连金搏机电设备有限公司提供到场，总价款158490元，大连金搏机电设备有限公司法定代表人仇伟。合同签订后，原告分别于2015年11月11日、2016年3月7日向仇伟帐户转款8万元、2万元，合计10万元。2016年5月6日大连金搏机电设备有限公司出具158490元的收款收据。9、2015年12月15日，北京太谷广告有限公司向原告开具菜谱制作费10800元的收据。10、2016年7月3日，原告向徐建军帐户转款8300元，2016年7月5日，大连圣达厨具城新博旺酒店用品商行出具57000元的餐具收据。11、2016年1月16日，原告向常金光帐户转款8600元，2016年1月1日，大连机电五金批发市场新凯浦水泵经销处开具8600元的污水提升器的收款收据。12、2016年7月1日，原告与大连奥林匹克电子城华瀜科技电子商行签订《收银系统合同》，合同约定由大连奥林匹克电子城华瀜科技电子商行提供点菜、收银等系统电子硬件设施，总价款20×××00元。合同签订后,原告分别于2016年7月15日、7月27日向张峰帐户转款20×××00、1500元合计22200元。2016年7月8日，大连奥林匹克电子城华瀜科技电子商行开具58500元的收银系统设备的收款收据。13、2015年11月9日，原告与大连市中山区世纪灯光音响经销处签订购买音响、灯光、灯架、舞台系统供货安装调试合同，合同约定总价款3万元。合同签订后，原告分别于2015年11月11日、2016年1月9日向大连市中山区世纪灯光音响经销处委托代表人王金广帐户转款2万元和1万元。2016年1月6日，大连市中山区世纪灯光音响经销处开具38460元的灯光音响收据。14、原告在大连奥林匹克电子城购买监控系统，于2015年12月8日、12月26日、2016年3月5日分别向门立平帐户转款8650元、5190元、3205元，合计17045元。2016年12月7日，大连奥林匹克电子城敏视通科技产品商行开具价款43600元的销货清单。15、2015年12月20日，大连隆兴鱼缸向原告开具12000元的鱼缸制作费收款收据。再查，被告就原告欠付租金、管理费等费用，已另案提起诉讼。本院所确认的上述事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》、被告给原告的函件、双方之间的电子邮件、公安部门接警记录、证人证言、原告开业投资材料、照片及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。现原告诉请要求解除租赁合同，鉴于被告在诉讼前已对合同进行了解除，故对原告该诉讼请求，本院予以照准。本案争议的焦点为原、被告在房屋租赁合同履行中违约责任的认定及原告的具体损失数额。关于双方在房屋租赁合同履行中违约责任的认定。原告主张由于被告方的消防、燃气设备等问题导致其延期开业，使其发生损失共计1918115元，该笔损失双方均无异议并予以确认，仅是在赔偿的方式上双方未达成一致意见的情况下，被告停止供电，擅自破锁进入，已构成违约。被告对此否认。原告就该事实向法庭提交了双方的往来邮件及证人刘某、张某的证言，被告对上述证据的真实性予以认可，但认为双方邮件仅是双方沟通协商的过程，并不能认定为被告对原告1918115元损失的确认。从原告提交的上述证据的内容看，可以证实被告存在消防和煤气配套问题致使原告延期开业并造成损失的事实及被告对原告前期损失1918115元已予以确认并同意补偿，但双方就补偿方式尚未形成最终意见。庭审中，被告陈述原告合计欠付租金874758元、管理费496218元。在上述款项尚未超出双方确认的原告的损失1918115元且仅就抵扣方式存在争议的情况下，被告以原告未交纳租金、管理费等费用单方解除合同，并对原告店铺实施停电、进入原告店铺清理原告的物品，致原告无法继续经营，被告的行为属滥用解除权，已构成违约，应承担违约责任，由此给原告造成的损失应予以赔偿。被告应当赔偿的损失除上述双方确认的延期开业损失1918115元外，还应包括原告为开办店铺投入的费用损失。关于原告的具体损失数额。原告主张其为开办店铺投入费用共计3229675元，付款方式有银行转帐和现金支付,并提供了部分合同、收款收据和银行转帐记录。其中北京天意坊餐饮管理有限公司5万元现金的延期培训费、北京和合堂设计咨询有限公司10万元现金设计加项费、北京蓝犀装饰工程有限公司17万元现金的定制费、大连合鑫佳美装饰工程有限公司282000元现金的装修费、大连天华富丽酒店用品有限公司113000元和43700元现金的厨具款、大连金搏机电设备有限公司现金58490元、北京太谷广告有限公司菜谱制作费10800元、大连圣达厨具城新博旺酒店用品商行现金57000元、大连奥林匹克电子城华瀜科技电子商行现金58500元、大连奥林匹克电子城敏视通科技产品商行现金43600元、大连市中山区世纪灯光音响经销处现金8460元、大连隆兴鱼缸支付12000元的鱼缸制作费，共计1007550元，原告虽提供了收款收据，但因其中大额现金支付不符合现实交易习惯和常理、部分转帐支付与本案没有关联性，故对上述款项，本院不予认定。另，诉讼中原告自认向北京城建天宁消防有限责任公司支付的款项中有18950元费用已包含在延期开业损失1918115元内。扣除以上款项1026500元（1007550元+18950元），对原告提出其他的费用本院予以认定，总计2203175元。关于对损失的赔偿，原告主张被告应对其全部投入予以赔偿。鉴于原告实际经营使用一段时间，故对其主张的投入费用不能全部支持，可按实际经营时间进行折算。原告自2016年7月19日开业至2017年4月14日撤出共经营9个月，占合同期限72个月比例12.5%，按2203175元折算275397元（取整）。故被告应赔偿原告投入损失部分为1927778元（2203175元-275397元）。综上，被告应赔偿原告损失合计3845893元（1927778元+1918115元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条之规定，判决如下：一、解除原告赫梓涵与被告大连恒隆地产有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告大连恒隆地产有限公司于本判决生效之日起九十日内赔偿原告赫梓涵损失3845893元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46213元（原告已预交），由原告赫梓涵负担11688元，被告大连恒隆地产有限公司负担34525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年审判长 姚 江审判员 李 健审判员 张春艳二〇一八年六月二十一日书记员 张新传