.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}巴林右旗人民法院民事判决书（2018）内0423民初793号原告：赤峰市巴林右旗庆建物业服务有限公司（反诉被告），住所地：内蒙古自治区赤峰市大板镇花园小区。法定代表人：宋亚南，系公司总经理被告：萨仁（反诉原告），女，1970年6月1日出生，蒙古族，就业局职工，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：马建新（反诉原告），男，1957年11月8日出生，汉族，居民，现住住内蒙古自治区赤峰市。原告赤峰市巴林右旗庆建物业服务有限公司（反诉被告）诉被告萨仁（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赤峰市巴林右旗庆建物业服务有限公司（反诉被告）的法定代表人宋亚南、被告萨仁（反诉原告）的委托代理人马建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤峰市巴林右旗庆建物业服务有限公司诉称（反诉被告），2015年1月17日赤峰市兴城房地产开发有限公司开发的花园小区二期工程交付使用，原告与开发商签订了该小区的前期物业合同，将该花园小区物业服务工作交由原告管理服务，原告在签订后，依据合同约定，成立了环境卫生，排污管道疏通部门，负责小区居民日常物业管理与服务工作，原告投入大量人力物力，本案被告直接成为原告物业服务的受益者。被告萨仁居住在××区，其建筑面积141.16平米，2015年1月17日至2018年1月17日，拖欠物业费2630.88元，滞纳金78.9元，合计人民币2709.8元。原告工作人员多次上门催要，被告总是一拖再拖，请求人民法院依法判令被告支付拖欠原告的物业费，并承担本案的诉讼费。被告萨仁辩称，一、巴林右旗庆建物业未履行与大板镇花园小区《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝缴纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告是花园小区的业主，与开发商委托的庆建物业服务有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为1年，约定由庆建物业服务有限公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。合同到期后物业私自伪造物业服务合同欺骗业主，请求法院撤销伪造的物业合同。由于物业公司没有履行合同义务，不按物业管理条例服务、使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣。1、强行卸掉业主水表，打骂业主。2、单元入户门不给维修，往业主的进户门锁里注502胶水，还私自把门锁卸掉。3、楼道照明灯不给维修。4、17栋楼只有三人搞卫生，卫生搞得脏乱差。5、小区治安特别差，没有保安，小区内丢失自行车、电动车，轿车被撬开时有发生。6、物业公司存在乱收费现象，自来水加压费120元，装修保证金800元，还加收车库仓房卫生费等，请求法院判决物业公司退还。因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行驶先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事。二、被告未与原告签订过物业服务合同，与原告无合同权利义务关系，被告起诉我没有法律依据。我拒交物业费也是合理合法。既然合同已到期，但是物业公司一直赖着不走，还不履行物业公司的相关义务，业主一致同意将物业公司清退出花园小区，请法院为了法律公正维护业主权利。小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《花园小区前期物业管理委托合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《花园小区前期物业管理委托合同》条款的约束。即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合约定，业主依据相关法律也可不交物业费，依法行使抗辩权。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定交纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，物业公司事实上明显未提供符合行业标准的服务。三、业主是否应承担滞纳金，如果上述物业合同有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。因此业主不应承担违约责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告萨仁诉称，1、请求法院判决被反诉人无条件撤销对反诉人的起诉。2、请求法院判决被反诉人返还多收取的物业费用及乱收取的费用及物业管理服务费用，公开收支透明情况和业主共有部分收益的收支账目。3、请求法院判决被反诉人将其管理的小区里属于业主公共部分公共收益抵顶业主部分物业费。4、请求法院判决被反诉人赔偿反诉人所丢失的自行车、电动车、车辆被撬及被砸损失费。5、请求法院判决被反诉人维修反诉人房屋及一切被损坏的设施。6、请求判令物业公司同业主签订合法的物业合同。7、请求法院判决被反诉人赔偿业主赵立军被殴打所造成的肉体和精神损失误工费。花园小区372户业主强烈请求法院判决被反诉人自行退出小区的物业管理岗位。8、请求法院判令被反诉人无视法律强行卸业主的水表给业主带来的财务和精神损失费。9、殴打业主并扬言说我政府、法院、公安、城管局都有人你们能奈我何。10、组织成立业主委员会，向社区提供黑名单不准部分业主参加竞选，这是违法行为是侵犯人权的行为应加以制裁。11、请求法院判决由被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实理由：物业公司一直未同业主签订物业管理合同，欺骗业主，现物业管理者宋亚南在2016年没有同业主签订物业合同，在未召开业主大会等正常民主程序的情况下，私自伪造假物业合同欺骗全体业主。小区内管理混乱，卫生不合格不到位，不能正常维护小区的管理秩序，没有保安和安全措施，治安方面太差。乱收费，如业主的装修保证金每户800元，必须返本付息及滞纳金，水泵加压每户120-240元，电费每户每年50元，多收取卫生费每平米0.2元。花园小区现状物业管理不达标，却收取三级标准的费用，为了维护业主的权利请求法院判决把收取的费用返还给业主。小区的绿地及公共设施等均因物业管理不善损坏及破损，小区车位管理混乱，乱停乱放物业根本不管，这些都有照片及业主的证明，小区监控录像形同虚设，侵害业主利益随便停业主的自来水，在小区内制造事端，以免物业费为条件拉帮结伙，请吃请喝维护其利益的业主，侵害其他业主利益。请求法院解除物业公司的物业合同，由业主自行选择物业公司。反诉被告赤峰市巴林右旗庆建物业服务有限公司辩称，物业费的收取是依据与前期开发商以及与业主签订的物业合同所收取的，并没有存在多收及乱收一事，有收取物业费的票据为证。丢自行车及车被撬开不是物业服务企业所管理的范围，物业公司是协助公安部门进行解决，在小区发生丢东西或车辆交通事故等事件时，第一时间提供监控录像，协助公安部门调查案件。根据2012年赤峰市政府文件84号第五十条规定，物业服务企业协助做好管理区域内的安全工作，发生安全事故时，物业服务企业及时向有关单位和部门报告，协助工作，所以在小区发生类似事件时，物业公司第一时间已经协助当事人报警以及调取监控录像，每个事情在派出所都有存档。物业服务企业所管辖是该小区的公共部分，属业主专有部分，物业法有明文规定，由业主自行负责。如有业主被殴打的事件应当由当事人自行举证另行起诉，与该案无关。水表被拆是在2015年花园二期房屋交付入住起，就有不法业主强行不交清其房屋所有款项，强行入住，后与开发商开会决定，将所有空余及未领楼房水表，拆卸存放至业主买房交清所有款后到物业领取。殴打业主的说法纯属造谣，无证据能证明。业主委员会的成立是由社区、街道或开发商选举成立，而不是物业公司选举。装修保证金已贴出通知退还，而且已经大部分业主已退还。经审理查明，赤峰市兴城房地产开发有限公司开发的××旗一期工程交付使用后，原告（反诉被告）与开发商签订了该小区的《前期物业服务合同》，原告（反诉被告）入住该小区，从事物业管理工作。被告（反诉原告）直接入住××区，原告（反诉被告）一直为被告（反诉原告）及该小区的所有业主提供着物业服务工作。被告萨仁居住在××区，其建筑面积141.16平米，2015年1月17日至2018年1月17日，拖欠物业费2630.88元（包括90元电费）。上述事实，有原、被告双方当事人的庭审陈述及提交的证据在卷予以证实。本院认为，原、被告双方虽未签订物业服务合同，但原告（反诉被告）对该小区及被告（反诉原告）提供了物业服务，被告（反诉原告）也实际上获得了原告（反诉被告）为其提供的服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）交纳其所拖欠的物业服务费用，故对原告（反诉被告）请求交付物业费的诉讼请求予以支持。对原告(反诉被告)请求给付滞纳金的诉讼请求，因无法律依据，故本院不予支持。对于被告的十余项反诉请求，或与本案不是同一法律关系，或是不属于法院管辖，或是被告的反诉主体不适格等，故本院对其反诉请求不予支持。本院虽支持了原告（反诉被告）的诉讼请求，但原告（反诉被告）作为服务性企业，应把业主的利益放在第一位，努力提高服务质量，不能再因业主对其提供的服务不满意而拒绝交纳物业费。在物业合同关系中，小区业主应及时组建业主委员会，与物业公司商讨小区物业服务、收费等相关问题，切实维护自身的合法权益。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第七条（五）项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告萨仁（反诉原告）向原告赤峰市巴林右旗庆建物业服务有限公司（反诉被告）支付自2015年1月17日至2018年1月17日的物业费2630.88元。二、驳回原告赤峰市巴林右旗庆建物业服务有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告萨仁（反诉原告）的反诉请求。如果被告萨仁（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费25元及反诉费50元由被告萨仁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 鲍洪祥 二0一八年六月六日书记员 乌日汗