湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0105民初780号 原告：徐华云，女，1975年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区圭塘路。 委托诉讼代理人：刑一峰，湖南广济律师事务所律师。 被告：袁明刚，男，1947年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区捞刀河。 委托诉讼代理人：刘佩，湖南君卓律师事务所律师。 原告徐华云诉被告袁明刚租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐华云及其委托诉讼代理人刑一峰，被告袁明刚及其委托诉讼代理人刘佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐华云向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原告与被告于2017年6月1日签定的房屋租赁协议;2、请求依法判决被告返还原告支付的房屋租金60000元及押金1000元；3、请求依法判决被告赔偿原告财产损失902033元;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，原告与被告签定房屋租赁协议，约定原告租赁被告位于长沙市开福区捞刀河×××的厂房，租期自2017年6月1日起至2022年5月31日，租金每月人民币10000元，押金1000元。租金每半年支付一次。协议签订后，原告依照协议的约定，支付了半年租金60000元，交付了押金1000元。原告取得租赁厂房后，根据生产的需要，对租赁厂房进行了装修，安装了机器设备，库存了生产所需的原材料，并在装修完毕，生产机器设备安装好以后开始组织生产。2017年6月30日下午4点左右，一场大雨，致使原告所租赁的厂房全部被淹，所有的机器设备、原材料，生产成品半成品以及办公室、员工宿舍、汽车、电动车等全部被淹报废。事发后，原告根据长沙城区连续大雨，多处涨水的事实，以为是河流决堤或者政府泄洪，以此向相关部门了解情况，请求赔偿或补偿。可原告最终了解的结果是，原告所租赁的厂房是违章建筑，其被水淹的原因也是因为该厂房完全没有排水通道，其后面也被一个废弃的施工工地所堆积的渣土完全包围，大雨导致积水完全无法排出，导致厂房被淹。并且，被告2016年也将该厂房房出租给第三人，该租赁户在租赁大约3个月后，也因大雨造成该厂房被淹，造成重大经济损失。原告认为，被告明知该房屋是违章建筑而出租，并且故意隐瞒该房屋处于低洼地段，没有排水设施，多次被淹的事实，给原告造成了重大的经济损失。被告的行为，违反了相关法律、法规的规定，违违背了诚实信用原则，应当承担赔偿责任。根据我国《民法通则》《合同法》及有关法律的规定，特向法院起诉，请依法判决。 被告袁明刚辩称：一、原告在起诉状中所陈述的事实部分与客观事实不符。1、被告所有的位于长沙市开福区捞刀河×××的厂房并非原告所陈述的违章建筑，对于厂房的所有权问题，当地社区和街道及周围邻居都没有异议，也没有相关部门来确认厂房系违章建筑。2、原告在起诉状中陈述被告故意隐瞒该房屋处于低洼地段，没有排水设施，多次被淹的事实，这一说法明显是无稽之谈。原、被告在签订房屋租赁协议之前，已多次协商，并就厂房进行了多次考察，因此对厂房所在的位置以及厂房的现状，原告十分清楚。被告的厂房原本就设置了排水的设备，如不发生重大的自然灾害，平常的排水是没有问题的。本次被水淹完全是因为多地均发生了几十年以来最为严重的洪涝灾害。3、原告是否能获得政府赔偿，与厂房是否系违章建筑无因果关系。4、原告诉求主张的各项损失没有赔偿依据，被告不予认可。二、关于本案的法律适用问题。1、被告与原告签订的房屋租赁合同不符合合同可撤销的情形。本案原、被告签订的房屋租赁协议内容合法有效，系双方真实意思表示，不存在合同法规定的可撤销的五种情形，所以不能撤销。2、原告要求被告返还其支付的房屋租金60000元及押金1000元，被告仅有部分返还义务。原告向被告支付了60000元租金及1000元押金，对于该事实，被告没有异议。根据合同法的相关规定，因不可抗力导致解除合同的情形，因双方都无过错，故各自承担相应的损失。原告在2017年6月30日以前，已正常使用厂房一个月，对于该部分原告已支付的租金，属于被告取得的合法财产，被告无返还义务。综上，对于原告因此次洪水所遭受的各项财产损失，被告给予万分同情。但原告所遭受的损失与被告无任何因果关系，被告不存在任何过错。因此，被告认为原告主张的各项诉讼请求，没有事实和法律上的依据，望法院依法查明事实，驳回原告的起诉。 经审理查明：2017年6月1日，被告袁明刚（甲方）与原告徐华云（乙方）签订《房屋租赁协议》，该协议约定：乙方租赁甲方所有的位于长沙市开福区捞刀河×××的厂房；厂房装修期40天，自2017年4月20日至2017年5月31日，装修期间免收押金；租用期限自2017年6月1日至2022年5月31日合计五年；房屋租金每月10000元，押金1000元；每半年支付一次，每次付款60000元，每年5月15日和11月15日支付；乙方须按时交纳水、电、物管等费用；在租用期内，甲方确保乙方的正常使用，乙方发现该厂房及其附属设施、屋顶漏水墙体垮塌故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行修复，逾期不修复的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；在租赁期内，甲、乙双方如有一方在特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和政府拆迁造成本合同无法履行，甲方在此事实发生后，应给乙方三个月免租期和搬迁费1000元以补偿乙方；租赁期间乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，乙方要遵守“来修去丢”的原则，甲方不作任何补偿。该协议的附件一约定：房屋周围排水明沟植物及渣土清理，修整。 上述协议签订后，被告袁明刚对厂房周边的排水沟进行了简单修缮。原告随即按约进驻该厂房，用于制作铝合金门窗。2017年6月30日，因长沙地区连续强降雨，导致原告租赁的厂房被淹。厂房内原告的汽车、设备、原材料、家电、生活用品等物品被淹。 另查明，被告袁明刚所有的该厂房建在其自留地上，未办理产权证，厂房所处位置地势较低。原告在签订上述协议后已依约向被告支付房租60000元、押金1000元。现原告未向被告返还该厂房。 本院在本案审理过程中向原告释明是否对相关损失清情况进行司法鉴定，原告明确表示不申请。另在庭审过程中，经本院释明，原告要求认定原、被告签订的《房屋租赁协议》无效。 以上事实有《房屋租赁协议》及附件、照片、当事人陈述、证人证言、当事人陈述及庭审笔录予以佐证。 本院认为：一、关于《房屋租赁协议》的效力问题。 原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告袁明刚未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效。故对原告要求确认合同无效的诉请，本院不予支持。 二、关于是否属于不可抗力的问题。 不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2017年6月30日下午的暴雨导致原告租赁的厂房被淹，原因主要为：厂房所处地势较低、排水设施不完善。本案中，原告在租赁前对厂房现状是进行过现场勘验的，对厂房处于较低地势的事实是知情的，原告主张被告刻意隐瞒厂房处于低洼地段，该主张本院不予支持。被告对其所有的厂房及周边地理状况系知情的，应当对突降暴雨情况有所预见，对排水情况应当作出合理的判断，但被告未就厂房周边的排水设施进行科学合理的修缮。此次降雨虽然量大，但对于本案损害后果的发生，仍是一个持续、可预见的过程，故对被告认为本案属不可抗力的主张，本院不予支持。 三、关于本案原告的损失及赔偿责任认定。 经本院释明，原告徐华云对本案的损失不申请司法鉴定。从原告提供的照片来看，原告确有损失，且原告在缴纳半年房租的情况下，仅使用房屋1个月，本院酌情认定原告的损失为12万元。 被告袁明刚作为房主，虽然在原告进场时对厂房周边的排水沟进行过简单的修缮，但未对厂房的排水情况及地势状况进行合理判断，导致排水不畅，是造成原告损失的主要原因，应承担主要的赔偿责任，本院酌定被告袁明刚对原告的损失承担60%的赔偿责任，即赔偿向原告赔偿72000元。原告在降雨持续的过程中，已明知厂房排水能力不足，未能及时采取有效措施排险减损，导致损失进一步扩大，应承担相应的责任，本院酌定原告徐华明承担40%的责任。 庭审中，原、被告均表示同意解除该协议，故本院认定原、被告签订的《房屋租赁协议》已于2018年3月6日解除，被告袁明刚应向原告返还押金1000元。原告主张被告应返还租金60000元，因原、被告签订的《房屋租赁协议书》有效，原、被告在事发后并未解除该协议，2017年6月1日至2017年12月1日期间的租金没有返还的事实及法律依据，故原告该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告徐华云与被告袁明刚于2017年6月1日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告袁明刚于本判决生效之日起十日内向原告徐华云返还押金1000元； 三、被告袁明刚于本判决生效之日起十日内向原告徐华云赔偿损失72000元； 四、驳回原告徐华云的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费13430元，由原告徐华云承担12412元，被告袁明刚承担1018元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  许洪源 人民陪审员  刘丽清 人民陪审员  骆 兵 二〇一八年六月二十八日 代理书记员  龙泽兰