广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2284号 原告：北海家安物业服务有限公司，住北海市贵州路银苑小区16栋5号. 法定代表人:**宽，总经理。 委托代理人：叶玉兴，男，汉族，1958年3月3日出生，住北海市海城区，公司员工。 被告：陈明，男，汉族，1972年12月1日出生，住北海市海城区。 委托代理人：罗艳，女，汉族，1977年11月13日出生，住北海市海城区，是陈明的妻子。 原告北海家安物业服务有限公司与被告陈明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，本院依法组成由审判员钟新友担任审判长，人民陪审员张伟兰、黄耀群参加的合议庭，于2017年11月1日公开开庭审理了本案。后本院于2018年1月26日，由审判员钟新友担任审判长，人民陪审员黄小兵、黄耀群组成合议庭再次复庭审理。书记员零春容担任法庭记录。原告委托代理人叶玉兴、被告陈明的委托代理人罗艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海家安物业服务有限公司诉称：原告于2008年5月23日与北海市天和花园业委会签订《天和花园物业管理服务委托合同》。同年6月1日，原告进驻天和花园为业主提供物业服务，该合同约定，从2008年6月1日起，天和花园住宅物业服务费每月按建筑面积0.4元每平方米收费，绿化保洁公共照明分摊费3.5元，公共维修资金每月按建筑面积0.03元每平方米收费，业主逾期缴纳物业服务费，每日按千分之三计收滞纳金。2010年4月18日，原告与该业主委员会续签《天和花园物业管理服务委托合同》约定，住宅物业服务费每月按建筑面积0.5元每平方米收费，绿化保洁公共照明分摊费5元每月，公共维修资金每月按建筑面积0.05元每平方米收费，车位及其使用管理服务费每月60元每辆，逾期物业服务费，违约金每日按1%收取，现原告自愿将违约金调整为2%每月收取。2016年12月1日，原告终止天和花园的物业服务。被告是天和花园业主，拥有座落在天和花园C栋三单元401号住宅一套，建筑面积合计134.12平方米。从2014年9月至2016年11月，被告欠缴住宅物业费1810.62元，绿化保洁公共照明分摊费135元，公共维修资金181.06元，合计2126.68元。虽经原告多次催收，被告至今未支付。原告为此诉至法院请求：1、判令被告陈明向原告北海家安物业服务有限公司支付2014年9月至2016年11月物业服务费1810.062元、绿化保洁公共照明分摊费135元，公共维修基金181.06元，合计2126.68元，并以2126.68元为基数，按月利率计付违约金（违约金以实际计算为准，从2016年11月1日起计至缴清欠费之日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、企业核准变更通知，证明北海银富物业服务有限公司变更为北海家安物业服务有限公司；2、企业法人营业执照，证明原告是从事物业管理专业公司；3、物业服务企业资质证书，证明原告具有物业管理资格；4、物业管理服务委托合同，证明原告是天和花园物业管理权人；5、通知，证明原告向天和花园业主住户告知提供物业服务时间及物业收费标准； 6、北海市物业服务收费及相关价格收费公示牌，证明原告物业服务收费已经物价主管部门登记备案并向业主公示；7、天和花园C栋公寓楼客户名单，证明被告是天和花园C栋三单元401号业主；8、天和花园物业物业综合服务收费明细表，证明被告在2014年9月至2016年11月欠缴物业服务费的事实；9、天和花园业主综合物业欠费通告、催费通告，证明原告已多次通过公告形式向被告催缴物业服务费；10、天和花园业委会不再续签物业合同的通知，证明原告于2016年12月1日终止天和花园物业服务；11、家安物业公司撤出天和花园小区公告，证明原告于2016年12月1日撤出天和花园小区并向要欠费业主清缴物业费的事实；12、天和花园C栋三单元401号业主陈明欠缴物业综合服务费一览表，证明被告共欠缴物业综合服务费2126.68元的事实。 被告陈明辩称：1、被告不欠原告物业费，被告已交清2016年11月之前所有的物业费，包括物业服务费、公共维修资金和绿化保洁公共照明分摊费，这是于2016年6月3日得到原告认可并向小区全体业主公示的；2、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，对原告已超过诉讼时效的诉讼请求，法院依法应当判决驳回；3、被告不存在违约，原告请求被告支付违约金缺乏事实和法律依据，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法应当判决驳回，原告存在违约行为，依法应当向被告支付违约金；4、原告收取的物业费依法不应超过收费标准的60%；5、约定的违约金过高，如果法院非要判支付违约金，请求法院依法调低为同期银行贷款的利息的130%；6、原告主张的“安装监控设备费”缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回，原告对该项请求既没有说明事实和理由，也没有提供任何证据证明其主张，法院依法应当驳回其起诉或驳回其诉讼请求。被告请求原告把2015年8月1日乱收被告的杂物房费人民币1300元、球场停车费人民币1920元，两项合计人民币3220元（因当时总是受到原告的电话骚扰迫使无奈被告才缴了不该交的费用），现请求法院依法判决原告把乱收的3220元退还给被告。 被告陈明对其辩称提供的证据有：1、收费明细表，证明被告交费；2、收款收据，证明被告交费的事实；3、收款收据，证明被告交费的事实。 经开庭质证，双方的质证意见如下：被告陈明对原告提交证据1，认为是一份没有效力的通知书，上面清楚写着：“本通知有效期至2010年11月11日”，用一份没有效力的证据，是不能证明原告所要证明的内容的，被告对其三性都不予认可；证据2其内容不真实，上面所写的住所，经业主们实地察看是烂尾楼，被告方对其三性都不认可；证据3这是一份失效的资质证书，上面的有效期是空白的，不能证明它是有效的资质证书，被告方对其三性都不认可；证据4该合同签订主体不合法，（2012）北民一终字第256号生效判决对此已经做出认定，（见该判决第30页第11行），所盖的业委会公章（公章上无备案号码）经公安机关侦查证实是未经公安备案的私刻的公章，（涉嫌诈骗和虚假诉讼案件还在侦查中），合同内容不合法，对其三性都不予认可；证据5的通知是原告为打官司自己制作，不能证明原告何时用何各方式向业主告知，对其三性都不予认可；证据6该证据没有任何单位盖章，不能证明原告物业收费已经物价主管部门登记备案，也不能证明何时何地向业主公示过，对其三性都不予认可；证据7该名单不能证明原告所要证明的内容，上面所写的电话不是被告的电话，所盖的业委会的公章上无备案号码，是未经公安备案的私刻的公章，对其三性都不予认可；证据8的证据是原告自己制作的，不能证明原告所要证明的内容，对其三性都不予认可；证据9不能证明原告何时、在何处通过公告向被告催缴过物业费，对其三性都不予认可；对证据10的三性都认可，该证据足以说明合同期满经业主委员会考核评定原告在合同期提供的物业服务不合格；证据11来源不明，被告从未见过，对其三性都不认可；证据12是原告自己制作的，对其三性都不予认可。 原告对被告陈明提交证据1的三性无异议，但认为与本案无关；证据2证明该费用已结清；证据3需要回去核实10月-12月，三性无法确定。业主收回了其他收据。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明：2008年5月23日，北海市天和花园业主委员会（甲方）与北海银富物业服务有限公司（乙方）签订《北海市天和花园物业管理服务合同》一份，约定甲方委托乙方对座落于北京路西南大道北人才大厦东天和花园实行专业化、一体化的物业服务管理，合同期限自2008年5月起至2010年5月止。合同签订之日起一年内，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收费，公共维修资金按建筑面积每月每平方米0.03元收费。双方签订合同之日起至一年期满的物业服务费收费标准按当时物价因素双方协商调整，另签收费合同。上述合同到期后，北海市天和花园业主委员会（甲方）与北海银富物业服务有限公司（乙方）于2010年4月18日继续签订《北海市天和花园物业管理服务合同》一份，约定甲方继续聘请乙方对北海市天和花园实行专业化、一体化的物业服务管理，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收费、绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用按每月每户5元收费、公共维修资金按建筑面积每月每平方米0.05元收费，合同期限自2010年5月1日起至2016年5月31日止；如甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权从逾期之日起每天按所欠费用总额的1%交纳违约金。后北海银富物业服务有限公司于2010年5月11日变更为北海家安物业服务有限公司。2016年12月1日，天和花园业主委员会向原告北海家安物业服务有限公司发出一份《关于不在续签物业服务管理合同的通知》，称双方于2010年5月签订的服务合同于2016年5月31日期满结束，经新的业委会考核评定，未能及格，天和花园业主委员会决定不再与北海家安物业服务有限公司续签服务合同，请北海家安物业服务有限公司于2016年12月5日前退出，并向天和花园业主委员会完成移交工作。后北海家安物业服务有限公司于2016年12月1日全部搬离出小区。被告陈明是位于北海市西南大道北侧、北京路东天和花园C幢公寓楼三单元401号房屋的所有权人，建筑面积合计134.12平方米，其已向原告交纳完了2015年12月份之前的物业费、路灯水电公摊、公告维修资金等费用，原告于2015年8月1日出具收据确认被告陈明已交清2009年1月至2015年8月的所有费用，于2015年9月27日出具收据确认被告陈明已交纳2015年9月的物业服务费、路灯水电公摊、公共维修资金等费用，于2016年1月14日出具收据予以确认被告陈明已交纳2015年10月-12月的物业服务费、路灯水电公摊、公共维修资金等费用。但2016年1月份至2016年11月份期间的物业费737.66元、绿化保洁公共照明分摊费55元、公共维修资金73.77元，合计866.43元，虽经原告催收，被告陈明至今未支付，为此原告诉至本院提出上述请求。 另查明，北海市中级人民法院作出的（2012）北民一终字第256号判决书查实原告在收取物业费的时候，确实存在没有即时向缴费业主开具发票的行为。另外，原告在为涉案小区提供管理服务过程中，确实在服务质量上存在一定的瑕疵，如小区有些地方的清洁卫生没有搞好、未能按合同约定配备相应的值勤人员等。 本院认为，北海市天和花园业主委员会与北海银富物业服务有限公司于2010年4月18日签订的《北海市天和花园物业管理服务合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主陈明具有约束力。因北海银富物业服务有限公司已变更为北海家安物业服务有限公司，其权利义务应由变更后的公司承受。现原告已依约向被告陈明提供物业管理服务，被告陈明应当按约支付相关物业管理费用。根据天和花园业主委员会于2016年12月1日出具的《通知》，天和花园业主委员会限定原告于2016年12月5日前退出，现原告主张其于2016年12月1日退出小区管理，本院予以采信。虽然合同期限自2010年5月1日起至2016年5月31日止，但原告合同期满后，仍然为小区提供物业管理服务，小区业主仍须按照合同约定交纳相关物业管理费用。被告陈明主张已交纳完2016年11月份之前所有物业管理费用，但是根据其提供的三张收据，相关仅交纳至2015年12月份，并无证据证实其已交纳2016年1月份之后物业管理费用，对此被告陈明应承担举证不能的不利后果。截止2016年11月份，被告陈明尚拖欠原告物业费737.66元、绿化保洁公共照明分摊费55元、公共维修资金73.77元，合计866.43元，其迟延支付物业管理费用的行为已构成违约。因此，被告陈明应向原告支付物业费737.66元、绿化保洁公共照明分摊费55元、公共维修资金73.77元。原告请求的过高部分，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金，因原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，根据《物业管理条例》第三十六条的规定，应承担相应责任，故原告请求被告陈明支付违约金，本院不予支持。关于诉讼时效问题，被告陈明主张原告的请求已超过诉讼时效，但是根据被告陈明提交的收据，被告陈明于2015年8月1日、2015年9月27日、2016年1月14日都分别交纳有相关物业管理费用，本案于2017年7月3日立案受理，原告的诉讼请求并没有超过二年的诉讼时效，被告陈明的主张不成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告陈明向原告北海家安物业服务有限公司支付2016年1月份至2016年11月份期间的物业费737.66元、绿化保洁公共照明分摊费55元、公共维修资金73.77元，合计866.43元； 二、驳回原告北海家安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告陈明负担（该费用原告已向本院预交，由被告陈明在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  黄小兵 人民陪审员  黄耀群 二〇一八年六月二十八日 书 记 员  零春容 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。