河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终2024号上诉人（原审被告）：驻马店市经盛置业有限公司。住所地：驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角。统一社会信用代码：9141170055690163XQ。法定代表人:蒋义海，该公司总经理。委托诉讼代理人：张书功，河南公义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：景逢春，男，1974年4月3日生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：安运银，河南成盛律师事务所律师。上诉人驻马店市经盛置业有限公司（以下简称经盛公司）因与被上诉人景逢春与商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后,依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人经盛公司的委托诉讼代理人张书功，被上诉人景逢春的委托诉讼代理人安运银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经盛公司上诉请求：1、撤销驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初158号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原判认定事实错误。1、原判认定《建设工程竣工验收意见书》不属于合同约定和法律规定的工程验收合格的必要条件错误。《建设工程竣工验收意见书》是有勘察、设计、施工、工程监理、建设五单位竣工验收签署的质量合格的文件，是我国建设工程质量管理条例规定竣工验收合格的必备要件；2、原判认定工程未取得竣工验收备案表，不符合法律规定的交房条件错误。该备案表是行政管理方面的规定，不是交付房屋条件的规定。其于2017年10月15日公告交房是合法的，其不应当支付该日期之后的违约金。被上诉人景逢春辩称，原判认定事实清楚，处理正确。《建设工程竣工验收意见书》是五部门内部的一个原审意见，不是行政主管质量监督部门的验收，不能证明其应当交付的房屋建设质量合格；原判认定其未取得工程结果验收备案表不符合法律规定正确。没有经过质量监督部门的验收备案表就不能证明房屋经过了验收和质量合格；原审法院作出同类的判决业已生效。请求驳回上诉，维持原判。原告景逢春向一审法院起诉请求：其于2014年11月4日和被告经盛公司签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角“新加坡花园城”小区第3幢独单元1601号房屋，面积136.9平方米，价款为508994元，合同约定的交房日期为2015年12月31日，如被告逾期交房应按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金。被告支付5个月违约金后，一直不予再支付违约金。故请求依法判令被告向其支付自2016年6月1日起到2017年11月30日的违约金27892.87元，并继续支付直至交房时止的违约金。被告经盛公司辩称，双方签订的商品房买卖合同属实，合同约定属实；延期交房的原因系承包方（中建七局四公司）延期向被告交付房屋，导致被告无法向原告交付其所购买的房屋；又因驻马店市近几年来一直进行六城联创，政府有关部门通知停工；该房于2016年9月20日经过建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位验收合格；2017年10月15日，被告在驻马店日报公告通知交房，从该通知之后的违约责任，被告不应当承担。原审法院认定事实：2014年11月4日，原告景逢春（××）与被告经盛公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同中约定：1、××购买出卖人位于驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角“新加坡花园城”第3幢独单元1601号房屋。商品房预售许可证号为驻房管预字第20140151号。2、建筑面积为136.9平方米，单价为每平方米3718元，总价款为508994元。3、××应于2014年11月4日前付清首期款338994元，同时需提供按揭贷款所需资料，并承担贷款相关费用，剩余房款170000元，××应于定房五日内办理个人住房贷款手续。4、出卖人应当在2015年12月31日前，将验收合格的商品房交付××使用。5、出卖人逾期交房的违约责任：①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等条款。庭审中，原告向法院提交一份河南增值税发票及一份契税税收缴款书，用以证明其已向被告足额支付了全部购房款508994元。被告经盛公司对此无异议。2017年10月15日，被告经盛公司在驻马店日报上公告交房。后原告以诉称理由起诉至法院，酿成纠纷。另查明，1、庭审中，被告经盛公司向法院提交一份《建设工程竣工验收意见书》，被告用以证明本案诉争工程已经验收合格。原告对此不予认可，认为该意见书只是被告公司的内部验收，并不能证明本案诉争工程已符合交付条件；2、本案诉争工程至今未取得《工程竣工验收备案表》。3、本案立案时间为2018年1月2日。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、发票等，被告提交的公告报纸、验收意见书等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。原审法院认为，原、被告于2014年11月4日签订商品房买卖合同，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约支付全部购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未按合同约定的履行期限即2015年12月31日，履行交房义务，已构成违约。现原告请求被告经盛公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。关于逾期交房违约金数额，1、合同约定的交房时间为2015年12月31日，又因被告已向原告支付了从2016年1月1日至2016年5月31日期间的逾期交房违约金，故本案的违约金应从2016年6月1日起开始计算；2、合同约定：逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，故本案的违约金应从2016年6月1日开始计算至原告请求的2017年11月30日止，按已付购房款508994元的日万分之一计算，计款27892.87元（508994元×548天×日万分之一）。原告请求27892.87元，予以支持。关于原告请求被告支付从2017年12月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，符合法律规定，但本案诉争房屋的实际交房日期至今尚未确定，无法对该期间的违约金进行核算，原告可在交房日期确定后另行主张权利。关于被告提交的《建设工程竣工验收意见书》，因该意见书不属于合同约定及法律规定的工程验收合格的必备要件，故被告持该意见书主张本案诉争工程已经验收合格，不予采纳。关于被告主张本案诉争工程已于2017年10月15日公告交房，在此之后不再计算违约金。因被告公告交房时该工程并未取得竣工验收备案表，尚不符合法律规定的交房条件，故被告上述主张该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、限被告驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向原告景逢春支付逾期交房违约金27892.87元。二、驳回原告景逢春的其他诉讼请求。如果被告驻马店市经盛置业有限公司如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由被告负担。二审中，经盛公司提交照片八张及其向部分业主交付房屋材料、3#、7#、2#B所有交房和未交房业主的登记表，还有李平安于2018年5月8日接收房屋的证明材料，用以证明双方签订房屋买卖合同所指向的楼房及外部环境已经符合合同约定的条件，其在2017年10月15日的公告交付房屋，完全符合房屋交付的法律规定。景逢春的委托诉讼代理人质证认为，经盛公司提交的照片只能证明涉案房屋周边环境的改善，不能证明房屋的质量合格，对登记表无法核实，对李平安的接收材料予以认可，但违约金应支付到交房之日。本院二审查明事实：1、2016年9月20日，涉案房屋建筑工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具建设工程竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2、2017年10月15日，经盛公司在驻马店日报上发布交房通知，内容为：“新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼购房业主：你们购买本公司开发的新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼，现已达到交付使用条件，今日通知你们于2017年10月22日前到驻马店市欢居物业管理有限公司（驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角新加坡花园城内）办理交房手续，并按规定交清相关费用，逾期不来办理房屋交接手续的，自本通知之日起视为已交付你所购房屋。特此通知”。本院二审认定的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，景逢春与经盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担违约责任。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的内容，双方约定的涉案房屋的交房时间为2015年12月31日前，双方约定的涉案房屋的交付使用条件为该商品房经验收合格，而非该商品房经综合验收合格。景逢春与经盛公司在合同中明确约定交付房屋是以验收合格为条件，应按此约定履行。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，涉案房屋建筑工程于2016年9月20日经过勘察、设计、施工、监理等单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方在《商品房买卖合同》第八条的约定，此时涉案房屋已经具备了交付条件。双方在合同中没有约定以涉案房屋取得竣工验收备案表作为房屋交付的条件，且《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发【2004】16号，自公布之日起施行）已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，景逢春主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。经盛公司关于工程竣工验收备案表是行政管理方面的规定、《建设工程竣工验收意见书》证明建设工程经竣工验收合格符合合同约定交房条件的上诉理由有合同依据与法律依据，予以采信。一审判决关于经盛公司公告交房时该工程并未取得竣工验收备案表、尚不符合法律规定的交房条件的认定不当，对此予以纠正。关于涉案房屋的逾期交房问题，房屋具备交付条件后，2017年10月15日，经盛公司在驻马店日报上发布交房公告通知业主于2017年10月22日前办理交房手续，景逢春未在上述期限内办理交房手续，双方在《商品房买卖合同》第十一条交接中约定“……由于××的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理费等各项费用。2、见附件四补充协议”，因此依照合同约定，经盛公司于2017年10月22日已视为交付房屋。合同约定的交房时间为2015年12月31日前，经盛公司于2017年10月22日交付房屋已经逾期，因经盛公司已向景逢春支付了从2016年1月1日至2016年5月31日期间的逾期交房违约金，逾期期间为2016年6月1日至2017年10月22日，其应依照合同约定向景逢春支付逾期期间的违约金。故本案的违约金应从2016年6月1日起开始按景逢春已付购房款508994元的日万分之一计算至2017年10月22日止，计款25907.79元（508994元×509天×日万分之一）。据此，一审判决关于涉案房屋逾期交房的期间及违约金的计算数额认定不当，本院予以纠正。综上所述，经盛公司的上诉请求成立，予以支持；原审法院判决认定基本事实清楚，但处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初158号民事判决；二、驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向景逢春支付逾期交房违约金25907.79元；三、驳回景逢春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，减半收取250元，二审案件受理费500元，均由驻马店市经盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文德群审判员  郭留会审判员  郭建平二〇一八年六月六日书记员  王贞懿