福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初2402号 原告：恒禾物业（福建）有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：黄志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴华文，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪卫峰，男，该公司员工。 被告：蔡晓红，女，1984年7月27日出生，汉族，住晋江市。 原告恒禾物业（福建）有限公司（以下简称恒禾公司）与被告蔡晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告恒禾公司委托诉讼代理吴华文到庭参加诉讼，被告蔡晓红经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒禾公司向本院提出诉讼请求：1.蔡晓红立即支付恒禾公司物业服务综合费11638.2元（自2013年1月1日起计至2017年12月31日止），其中物业管理费11002.8元、公摊水电费635.4元；2.蔡晓红立即向恒禾公司支付违约金（自起诉之日起按拖欠金额3‰/日计算）。事实和理由：2013年1月20日，蔡晓红与恒禾公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：由恒禾公司为蔡晓红购买的址在滨海新城房屋提供物业服务，房屋产权面积为141.05平方米；物业服务费用按1.3元/㎡·月计算，蔡晓红应于房屋交付时预交六个月的物业服务费，其余物业服务费按季度缴交，于季度第一个月的七号前支付；若蔡晓红逾期支付物业服务费的，恒禾公司有权要求蔡晓红补交，并要求蔡晓红按应交费用总额3‰/日的标准支付违约金，赔偿因此给恒禾公司造成的相关损失等，同时恒禾公司保留终止提供物业服务的权利。协议签订后，恒禾公司已依约履行协议项下的相关义务，但蔡晓红自2013年1月1日起却未依约支付物业费。 蔡晓红未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因蔡晓红未到庭参加诉讼，且未对恒禾公司提供的证据提出反对、反驳的意见，也未能提供相反的证据，视为其放弃相应的诉讼权利。对有争议的证据和事实，本院认定如下：恒禾公司提供的商品房买卖合同来源合法，内容客观真实，对其真实性、合法性予以确认，其中附件4前期物业管理服务协议由蔡晓红签名、按捺指模确认，对该证据予以采信，应认定恒禾公司与蔡晓红签订物业服务合同的事实；资质证书、物业服务合同备案证明系有权机关出具的证明，对其真实性、合法性予以确认，应认定恒禾公司具备物业管理的相应资质，并已将收费标准等备案的事实；短信催缴记录、催告函、律师函、收费通知单虽系由恒禾公司单方制作的，但根据双方签订的物业服务协议及物业服务行业惯例，公摊水电费是必要的费用支出，且蔡晓红对该费用亦未提出异议，故应认定物业服务费用按1.3元/㎡·月计算,蔡晓红尚欠恒禾公司2013年1月20日至2017年12月31日的物业管理费及2013年1月20日至2017年8月31日公摊电费587.6元、公摊水费47.8元的事实；邮件单来源合法，内容客观真实，对该证据予以确认，应认定恒禾公司向蔡晓红催讨物业费的事实；测绘图来源合法，内容客观真实，对该证据予以采信，应认定本案房屋于2012年10月24日测绘，实际面积为141.05㎡的事实。综上，蔡晓红尚欠恒禾公司2013年1月20日至2017年12月31日的物业管理费10879.66元（1.3元/㎡·月×141.05㎡×59个月零10天），2013年1月20日至2017年8月31日的公摊水电费635.4元（587.6元+47.8元），合计11515.06元。 经审理查明，蔡晓红于2013年1月20日与晋江市金祥房地产公司签订商品房买卖合同，同时与恒禾公司签订前期物业服务合同（商品房买卖合同附件4），约定甲方（即恒禾公司）为乙方（即蔡晓红）购买的址在滨海新城房屋提供物业服务，房屋建筑面积为141.02㎡；物业收费标准为1.3元/㎡·月，上述物业服务费不包物业服务区域公共水电费用，电梯电费、楼道照明费以梯为单位，由该梯使用业主按实分摊，物业企业应定期在小区醒目处公布一次公共水电费用分摊详细情况；在该物业取得产权证之前，按甲方与开发企业签订的合同约定的建筑面积计算物业服务费，在取得产权证后，以确权的实测建筑面积计算物业服务费，对该物业确权前的物业服务费差异，甲乙双方互不需退、补；乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按应交费用的3‰向甲方支付违约金，并还可以追讨因此而造成甲方的损失。该房屋于2012年10月24日测绘，实际建筑面积为141.05㎡。物业管理服务协议签订后，蔡晓红未能依约支付物业服务费，尚欠自2013年1月20日起至2017年12月31日止的物业管理费10879.66元及2013年1月20日至2017年8月31日的公摊水电费635.4元，合计11515.06元。恒禾公司多次向蔡晓红催讨未果。 本院认为，恒禾公司与蔡晓红之间签订的前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方已形成物业服务关系，蔡晓红应依约支付物业服务费。恒禾公司已按照合同约定履行了相应的物业管理服务的义务，蔡晓红作为涉诉房屋物业管理服务相关费用的缴交义务人，未依约缴交相应费用，应承担相应的违约责任。因蔡晓红于2013年1月20日购买房产，物业服务费应自2013年1月20日起计算，故对恒禾公司要求蔡晓红支付自2013年1月1日起至2017年12月31日止期间的物业管理费、公摊水电费计11638.2元的诉讼请求，本院予以部分支持。恒禾公司请求自起诉之日（2018年2月1日）起按合同约定的3‰/日计算违约金，该约定明显过分高于物业管理费迟交后能够造成的恒禾公司损失，按照合同法的规定，应依法予以调低，本院酌情按0.5‰/日的标准计算。 综上所述，蔡晓红尚欠恒禾公司物业服务费计11515.06元及违约金，依法应予偿还。蔡晓红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、蔡晓红应于本判决生效之日起十日内支付恒禾物业（福建）有限公司自2013年1月20日至2017年12月31日止的物业服务费11515.06元，并自2018年2月1日起按0.5‰/日的标准计算违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回恒禾物业（福建）有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费91元，由蔡晓红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  施艳萍 人民陪审员  施清晓 人民陪审员  郑晓西 二〇一八年六月八日 书 记 员  陈春燕 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－