贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初2780号原告（反诉被告）：汪小兰，女，1986年5月17日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：张凯，贵州泳清律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红燕，贵州泳清律师事务所律师。被告（反诉原告）：黔西南州富利来房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处机场大道富瑞雅轩6号（民航大道侧）。法定代表人：汪国富，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦娜，贵州天生律师事务所律师。第三人：贵州天寿建设工程有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金大道铭都公寓A栋19层03房。法定代表人：杨天寿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨夏有，男，系该公司办公室主任。原告（反诉被告）汪小兰与被告（反诉原告）黔西南州富利来房地产开发有限公司（以下简称富利来房开公司）、第三人贵州天寿建设工程有限公司（以下简称天寿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪小兰及其委托诉讼代理人张凯、陈红燕，被告（反诉原告）富利来房开公司之委托诉讼代理人韦娜、第三人天寿公司之委托诉讼代理人杨夏有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汪小兰向本院提出诉讼请求：1、判令富瑞雅轩11栋2101号房屋价值406260元归原告所有；2、判令被告履行办理房地产权属证书的义务；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年时，被告名下房地产开发项目“富瑞雅轩”由第三人承建，并由第三人成立“富瑞雅轩二期项目部”。在建设的二期房建中的外墙砖由原告供应。第三人承建项目完成后原告与第三人进行货款结算，经结算，原告一共向第三人供应货物价值582480元。此时，原告想要购买被告“富瑞雅轩”商品房，因此，原、被告及第三人达成了工程款、货款及房款的口头约定“约定第三人应支付原告的货款中由原告所选的富瑞雅轩11栋2101号商品房价值406260元直接抵扣，不足部分由原告与第三人自行结算。被告在应付第三人工程款部分中直接扣减原告所购买的商品房的价值部分”。2013年11月时，三方就以上约定全部履行完毕，原告也从2013年开始入住该房屋至今长达5年之久。在居住期间原告多次要求被告履行办理房地产权属证书但是被告都以各种理由推脱。综上所述，原、被告之间达成的商品房买卖合同受法律保护，通过原、被告及第三人之间的债权债务转让关系，原告已经履行了向被告支付购房款的义务，因此判令房屋归原告所有并要求被告履行办理房地产权属证书的义务应到得到支持。现为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所诉为谢！被告（反诉原告）富利来房开公司辩称，1、原告所陈述的并非事实，不存在原告向天寿公司或者项目部供应外墙砖的事实；2、不存在原、被告及第三人三方之间协商以房抵款的事实，被告与原告之间无任何债权债务关系，原告诉请无任何事实依据。第三人天寿公司述称，第三人并不认识原告，亦没有向原告购买过瓷砖，没有与原告进行任何形式的结算。本案是商品房买卖合同纠纷，故本案与天寿公司没有任何关系。被告（反诉原告）富利来房开公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人向反诉人支付欠付购房款375000元。并按年利率6%向反诉人支付利息至上述购房款清偿之日止（利息从2014年8月12日暂计算至2018年4月23日为83187.5元）；2、请求依法判令被反诉人完善与反诉人商品房买卖行为的相关手续；3、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人系第三人富瑞雅轩项目部的项目经理彭钟村的朋友。2013年11月18日，被反诉人欲购买反诉人开发的富瑞雅轩小区商品房，第三人项目经理彭钟村联系反诉人法定代表人汪国富，希望反诉人以优惠价格销售富瑞雅轩小区C1-2101号房给被反诉人。鉴于与彭钟村的朋友关系，反诉人法定代表人汪国富同意商品房买卖“合同按肆拾万零伍仟元执行合同，先付定金，分期付款。”2013年11月19日被反诉人汪小兰付支付定金10000元，承诺其尾款在办理交房手续前分多次支付完毕，否则愿意支付逾期利息。2014年6月底，富瑞雅轩小区开始和小区业主办理交房手续。2014年8月11日，被反诉人恳请反诉人先为其办理入住手续，保证加紧筹措资金，尽快支付拖欠房款和利息。鉴于熟人关系，反诉人特批其再付2万元房款便为其办理交房手续。但此后，被反诉人并未兑现承诺，反诉人多次要求其补签商品房买卖合同并支付剩余房款，被反诉人均置之不理，导致至今双方未能签订商品房买卖合同，不能到住建部门办理备案登记。至今，被反诉人拖欠反诉人购房款375000元，利息83187.5元（按年利率6%从办理入住手续次日即2014年8月12日暂计算至2018年4月23日）。被反诉人在本诉中诉称其向第三人供货，并与反诉人和第三人达成口头协议以房抵货款不是客观事实，是被反诉人为逃避支付购房款义务而故意虚拟事实，隐瞒真相。综上，被反诉人拒不支付购房款，严重侵害了反诉人合法权益。为保护反诉人合法权益，特向贵院提起反诉，请贵院在查明事实基础上支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）汪小兰辩称，1、被反诉人与反诉人已经就本案商品房达成了以货款抵房款的约定；2、实际承建人彭钟村就该次抵扣房款事件具有重大的证明能力，因为实际承建人为彭钟村，在结算工程款时，反诉人与彭钟村、第三人就所有工程款达成过书面的结算；3、反诉人与被反诉人之间并没有书面的购房合同，则反诉人反诉中要求的利息没有依据，反而被反诉人有权利向反诉人主张逾期交房的损失。第三人天寿公司未答辩。本院经审理认定事实如下，2012年5月25日，富利来房开公司与天寿公司签订《建设工程施工合同》，合同约定天寿公司承建富利来房开公司开发的富瑞雅轩二期C1、C2、G1、G2栋商品房的工程施工。承接工程后，天寿公司将涉案二期工程由案外人彭钟村挂靠其进行实际施工。2016年，富利来房开公司用涉案富瑞雅轩11栋2101号房屋向第三人天寿公司抵款406260元。另查明，涉案富瑞雅轩11栋2101号房屋，也即是富瑞雅轩C1栋2101号房屋由汪小兰从2013年装修居住至今。汪小兰向富利来房开公司缴纳定金及购房款共计30000元。以上事实有汪小兰向本院提交的其《身份证》、《置业计划书》、本院的（2016）黔2301民初5280号案件中富利来房开公司提交的《诉状》、证据材料清单、2016年工程款拨付情况明细；富利来房开公司向本院提交的《营业执照》、负责人身份证明、《置业计划书》、《收据》以及庭审笔录在卷佐证，故作认定。本院认为，根据汪小兰向本院提交的（2016）黔2301民初5280号案件中富利来房开公司提交2016年工程款拨付情况明细中载明“房款抵扣工程款406260元”，房号为C1-2101，其中有“汪小兰”的字样。该明细表系富利来房开公司向天寿公司的付款明细，说明该购房款已经由汪小兰向天寿公司支付，且富利来公司也将涉案房屋交付汪小兰居住至今。上述证据足以形成完整证据链，证明汪小兰与富利来公司之间存在房屋买卖合同关系，本院予以认定。汪小兰向天寿公司支付购房款后，富利来房开公司从其差欠天寿公司的工程款中予以扣减抵消，实际等于汪小兰已经向富利来房开公司支付购房款406260元（含已经支付定金10000元及房款20000元，共计30000元），汪小兰支付相应的房屋价值后，理应取得涉案房屋的所有权。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，富利来房开公司应承担办理涉案房屋房地产权属证书的义务，故汪小兰诉请判令富瑞雅轩11栋2101号房屋价值406260元归汪小兰所有，并判令富利来房开公司履行办理涉案房屋房地产权属证书的诉求，于事实和法律有据，本院依法予以支持。关于富利来公司房开公司要求汪小兰支付购房款、利息及完善商品房买卖行为的相关手续问题。因从本案证据来看，富利来房开公司已经指定汪小兰向天寿公司支付购房款406260元，然后富利来房开公司从其应向天寿公司支付的工程款中予以扣减，汪小兰已经履行了支付购房款的义务，故对于富利来公司要求汪小兰支付购房款、利息及完善商品房买卖行为相关手续的诉求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：一、富瑞雅轩11栋2101号房屋归汪小兰所有；二、黔西南州富利来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行办理房地产权属证书的义务；三、驳回黔西南州富利来房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费3697元，由黔西南州富利来房地产开发有限公司负担；反诉费4086元，由黔西南州富利来房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘宽生二〇一八年六月十五日书记员  郑新新