中华人民共和国 广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南市民四初字第30号 原告：建生有限公司（JIANSHENCO.LTD.），住所地：英属维尔京群岛托多拉市路德镇，RoadTown,Tortola,BritishVirginIslands。 法定代表人：张淑娴，董事长。 委托代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。 委托代理人：杨溢，广西创想律师事务所律师。 被告：广西华联综合超市有限公司，住所地：南宁市东葛路**。 法定代表人：彭舸，董事长。 委托代理人：刘春晖，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人：丘琼，女，1960年10月3日出生，汉族，广西华联综合超市有限公司职员。 被告：广西建生房地产开发有限公司，住所地：南宁市东葛路**。 法定代表人：刘长泉，董事长。 原告建生有限公司诉广西华联综合超市有限公司（以下简称“华联公司”）、广西建生房地产开发有限公司（以下简称“广西建生公司”）侵权纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，于2015年12月9日进行第一次庭审，原告建生有限公司的委托代理人陈振宇、黄宇奇，被告华联公司的委托代理人刘春晖、邱琼，被告广西建生公司的法定代表人刘长泉到庭参加诉讼。2018年1月2日第二次开庭，原告委托代理人陈振宇、杨溢，被告华联公司的委托代理人刘春晖、丘琼到庭参加诉讼，被告广西建生公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院第二次庭审时进行了缺席审理。本案现已终结。 原告建生有限公司诉称：1998年10月30日，原告领取房屋所有权证书（邕房权证字第××号),依法享有广西民族宫商业中心综合楼Ｂ区部分房产(以下简称B区地下一层东南部分房产)的房屋所有权。1999年11月3日、2000年10月31日,未经原告同意,华联公司与广西建生公司签订《广西民族宫地下室租赁合同》和《广西民族宫地下室租赁合同补充协议》。上述合同约定,被告广西建生公司将B区地下一层东南部分房产出租给被告华联公司,租期从2000年4月1日起至2030年3月31日止,租金为人民币13元/月/平方米；自租期起算日起,每满三年年租金递增一次,每次递增率为上一年的年租金的8%。 2000年2月24日,南宁市中级人民法院受理广西建生公司诉请景富投资控股有限公司返还广西民族宫商业中心综合楼B区1层商场、建生有限公司返还广西民族宫商业中心综合楼Ｂ区部分房产侵权纠纷案件。经审理，南宁市中级人民法院、广西壮族自治区高级人民法院作出(2000)南市经初字第43号及(2001)桂经终字第14号判决书,二审判决景富投资控股有限公司将B区1层商场、建生有限公司将地下一层东南部分房产返还给广西建生公司。建生有限公司不服,提出抗诉申请。2008年2月3日,最高人民检察院提出民事抗诉书。2008年5月5日,最高人民法院作出(2008)民一抗字第18号民事裁决书，裁定提审(2001)桂经终字第14号民事案件;再审期间,原判决中止执行。2009年12月23日,最高人民法院作出(2008)民一抗字第18号民事裁定书，撤销广西壮族自治区高级人民法院(2001)桂经终字第14号民事判决书及南宁市中级人民法院(2000)南市经初字第43号民事判决书;将案件发回南宁市中级人民法院重审。南宁市中级人民法院于2010年12月16日作出(2010)南市民再重字第1号民事判决书，判决驳回广西建生公司诉讼请求。广西建生公司不服，上诉后，广西壮族自治区高级人民法院于2014年5月27日作出(2011)桂民再终字第8号判决书，判决驳回被告广西建生公司上诉,维持原判。该再审判决书已发生法律效力。综上所述，在原告享有B区地下一层东南部分房屋所有权的情形下，两被告签订有关租赁合同的效力依法不能及于原告。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、从本案判决生效之日起三个月内,被告华联公司搬离广西民族宫商业中心综合楼Ｂ区部分房屋;二、从2014年6月5日起实际搬离之日止,以5001.46平方米为基数,按每平方米每月115元计算,被告华联公司向原告支付房屋占有使用费(暂计至2015年6月4日止,扣除已付的1108308元后,被告应付房屋占有使用费为5793706.8元);三、被告华联公司向原告赔偿2009年1月1日起至2014年6月4日的租金损失4037105.14元;四、被告广西建生公司对第二项、第三项诉请承担共同责任;五、本案诉讼费由两被告承担。 被告华联公司辩称：华联公司与广西建生公司签订的租赁合同合法有效，应当继续履行，原告要求华联公司搬离租赁场地没有任何事实和法律依据。1999年11月3日、2000年10月31日华联公司与广西建生公司分别签订《广西民族宫地下室租赁合同》及《广西民族宫地下室租赁合同补充协议》(以上合同统称“租赁合同”)，约定华联公司整体承租民族宫商业中心地下一层场地(包括B区9725平方米、A区2489.76平方米等场地)及地上一层162平方米等场地。租赁期限为30年，自2000年4月1日起至2030年3月31日止。广西建生公司成立的目的是为了建设民族宫项目，项目产权归广西建生公司所有，这是众所周知的事实。签订租赁合同时，由于整个民族宫工程尚未全部竣工，广西建生公司提供包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程开工单等权属证明材料。 2000年2月24日，广西建生公司起诉建生有限公司、景富公司要求返还包括诉争租赁场地在内的房产。2000年10月8日南宁市中级法院作出(2000)南市经初字第43号判决，判令景富投资控股有限公司和建生有限公司将房屋产权证邕房权证字第××号和邕房权证第××号归还广西建生公司，广西壮族自治区高级人民法院(2001)桂经终字第14判决书维持上述判决。根据《物权法》第28条规定，广西建生公司取得租赁场地的所有权，成为合法出租人，双方签订的租赁合同有效。尽管该案最终改判，但对于华联公司来说，只是出租场地的所有权发生了变动。根据《合同法》第229条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 租赁合同已履行16年，建生有限公司作为广西建生公司的股东，一直清楚地知道华联公司与广西建生公司签订租赁合同的事实，却从未表示过任何异议。建生有限公司从未向华联公司明确提出租赁合同无效或者要求解除，而是委托广西创想律师事务所接受了华联公司支付的2014年和2015年租赁场地的租金。建生有限公司以行动和事实表明其对租赁合同进行了追认。 合同无效是收取房屋占有使用费的前提，而根据前述，该租赁合同合法有效，华联公司已支付了2014年和2015年租赁场地的租金，无须支付2014年6月5日起始的房屋占有使用费。而且房屋占有使用费应当参照原租赁合向约定的租金，而建生有限公司的要求已经是原来租金的5倍多，明显超出合理限度。另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条规定，违约金一般不得超过造成损失的百分之三十。建生有限公司的要求也大大超出该司法解释的规定。 建生有限公司委托广西正德资产评估有限公司做出的《资产评估报告》，没有提供合理的取价依据，将普通的地下停车场与成熟的商业中心混为一谈，没有任何参考价值。租赁场地原本为普遍的地下停车场，经华联公司出资近千万元改造置换为商业用途，利用“北京华联”著名品牌的优势，才逐渐将其打造为繁华的商业中心，而按照其原来地下停车场的用途，合理的租金仅为每月10-20元左右。 根据租赁合同约定，因权属争议而产生的责任由广西建生公司承担，华联公司作为善意第三人不应承担任何责任。租赁权具有一定的物权属性，参照《物权法》第106条，华联公司作为善意第三人，按照合理价格缴纳租金、履行合同义务，取得了合法的租赁权，不应承担任何责任。请求人民法院驳回建生公司的全部诉讼请求，依法公正判决。 广西建生公司辩称：原告主张我方是侵权行为不合理。涉案房屋是银兴公司开发房产,建生公司也是股东之一,由于涉案房屋在所地段较荒凉,当时公司急需把房屋出租出去,所以就将地下一层出租给华联公司。建生有限公司和景富投资控股有限公司共出资300万港币,有自治区相关部门的审计,当时银兴公司总经理和外方融资来共同建设,答应把一楼和地下一层给景富投资控股有限公司和建生有限公司。法院曾判决房产属于广西建生公司,我们与华联公司签订租赁合同的期限只有8年,当时比较混乱，建生有限公司及景富投资控股有限公司也没有提出异议。南宁市中级人民法院、广西壮族自治区高级人民法院及最高人民法院曾判决房产权属我方,我方有权出租，不存在侵权。最终广西壮族自治区高级人民法院生效判决确认涉案房产权属建生有限公司,我方没有意见。 原告建生有限公司为证明自己的主张，提交了以下证据：证据一、邕房权证字第××号房屋产权证，证明民族大道中段49号民族宫商业中心B区地下一层东南部分房产（5001.46㎡）所有权属于建生有限公司；证据二、1、2000.2.20广西建生公司的起诉状；2、补充民事起诉状；3、立案审批表，证明广西建生公司诉景富公司、建生有限公司返还民族大道中段49号民族宫商业中心B区一层商场、地下**东南部分房产所有权；证据三、1、财产保全申请；2、担保书，证明广西建生公司申请查封，银兴公司提供担保；证据四、1、南市经初学第43-1号民事裁定书；2、协助执行通知书(回执43-1)；3、协助执行通知书(回执43-2)；4、查封、扣押财产清单(民族宫商业中地下一层房产)；5、查封、扣押财产清单(民族宫商业中地下一层房产)，证明民族大道中段49号民族宫商业中心B区一层商场、地下**东南部分房产，已于2000年2月29日被南宁市中级人民法院查封；证据五、南宁市房屋产权管理局的电脑查询单，证明民族大道中段49号民族宫商业中心B区地下一层东南部分房产产权，一直未变更户名，直到2015年2月9日原告换领新证；证据六、1、《广西民族宫地下室租赁合同》；2、《广西民族宫地下室租赁合同补充协议》，证明广西建生公司与华联公司签订租赁合同，由华联公司承租地下一层；证据七、1、(2000)南市经初字第43号民事判决书；2、(2000)南市经初字第43-2号民事裁定书，证明南宁市中级人民法院一审判决建生有限公司、景富投资控股有限公司返还房产所有权；证据八、（2001）桂经终字第14号民事判决书，证明广西壮族自治区高级人民法院二审判决维持原判；证据九、1、《不予立案再审通知书》；2、《驳回再审申请通知书》，证明广西壮族自治区高级人民法院、最高人民法院不予立案、驳回再审通知书；证据十、(2008)民一抗字第18号民事裁定书，证明最高人民法院裁定提审本案，中止原判执行；证据十一、(2008)民一抗字第18号民事裁定书，证明最高人民法院裁定撤销原一二审判决，发回重审；证据十二、(2010)南市民再重字第1号民事判决书，证明一审判决驳回广西建生公司诉请；证据十三、(2011)桂民再终字第8号民事判决书，证明广西壮族自治区高级人民法院二审维持原判；证据十四、(2011)桂民再终字第8号送达回证，证明二审判决书于2014年6月4日发生法律效力；证据十五、(2014)南市执字第144号受理执行案通知书，证明原告建生有限公司依法申请广西建生公司返还房产及孳息；证据十六、敦请函，证明建生有限公司告知华联公司房屋产权属于建生有限公司，敦请与有关代理人联系商谈有关事宜；证据十七、邮政快递详情单，证明被告华联公司已签收；证据十八、《复函》、《函》，证明华联公司主张广西建生公司是合法产权人，要求建生公司与广西建生公司自行协商解决；证据十九、被告关于租金（场地使用费）情况说明，证明被告向南宁市中级人民法院付“租金（场地使用费）”；证据二十、中国建设银行客户专用回单，证明华联公司向建生有限公司付款1108308元；证据二十一、《商业用房地资产评估报告书》（正德资评报字(2015)第013号），证明以2014年6月5日为评估基准日，广西民族宫商业中心综合楼Ｂ区部分的市场租金为115元/㎡·月(含税)；证据二十二、综合楼B区地下1层东南部分产权证书，证明原告享有综合楼B区地下1层东南部分产权权属凭证。 被告华联公司对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性均有异议；对于证据二至证据十五，都是历年诉讼材料，对真实性均没有异议；关于证据五第19.20页，在备注写得很清楚，首先产权人从序号二开始就是广西建生公司，并且在第20页备注该房产过户到广西建生公司名下，在2002年9月11日产权人已经是广西建生公司，所以合同是有效的；对于证据十六的真实性没有异议，原告只是说他胜诉了，但没有附任何判决文书。 广西建生公司对原告提交的证据均无异议。 本院对原告提交的证据认定如下：证据一房屋产权证（邕房权证字第××）虽然原告未能提交原件，但在（2011）桂民再终字第8号生效判决书中已经查明1998年10月30日南宁市房产管理部门给建生有限公司办理了房产证，证号为邕房权证字第××号，确定广西民族宫商业中心地下层东南部分5001.46平方米的产权归建生有限公司享有，故本院对证据一的三性予以认可。证据二至证据二十、二十二的来源及形式合法，真实有效，与本案具有关联性，至于是否能够证明原告的主张，本院将在认为部分陈述。证据二十一《商业用房地资产评估报告书》（正德资评报字(2015)第013号）是建生有限公司委托相关机构作出，与本案有关联，至于是否采纳其标准，本院将在认为部分陈述。 被告华联公司为证明自己的主张，提交：证据一、1、广西民族宫地下室租赁合同；2、广西民族宫地下室租赁合同补充协议,证明华联公司与广西建生公司签订有效合同,整体租赁广西民族宫地下室一层以及地上部分场地;证据二、住所使用证明、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程开工单,证明广西建生公司根据法律规定提供相应证明材料,证明其是租赁场地合法出租人;证据三、1、(2000)南市经初字第43号判决书；2、(2001)桂经终字第14号判决书,证明广西建生公司在签订《租赁合同》时经过法院判决,已经取得租赁场地所有权,成为合法出租人;证据四、1、通报；2、郑重声明,证明建生有限公司作为广西建生公司的股东知道并认可《租赁合同》的效力;证据五、1、敦请函；2、复函；3、函,证明建生有限公司在2014年6月5日后并没有提出租赁合同的无效或者解除,应视为其追认租赁合同的有效,华联公司收函后及时回复并通知出租人广西建生公司,符合《合同法》第228条第2款的规定;证据六、2006-2015年支付租金明细,证明华联公司根据《租赁合同》的约定以及按照南宁市中级法院的要求,按时支付各项场地租金,原告委托其代理人广西创想律师事务所收取了2014年和2015年的租金,已经以行动追认了租赁合同的有效;证据七、1、民族宫停车场相关政府批文；2、民族宫停车场审计报告；3、停车场车位租赁收据,证明华联公司申请并经政府同意,出资近1000万元另建立体停车场,将原本的地下停车场变更为商业用途,合理的租金仅为每月每平方米10-20元左右;证据八、开业至今部分荣誉证书,证明华联公司一直以来守信经营，取得良好商誉,不可能也没必要违约。 2018年1月2日开庭，被告补充提交：证据一、2014年租金催收函,证明自2014年下半年至今已将租金汇至其委托的广西创想律师事务所账户；证据二、2014年-2017年支付租金银行汇款回单,证明华联公司一直按原《租赁合同》约定履行支付租金义务；证据三、(2015)南市执恢字第2-1号协助执行通知书；证据四、2018年1月-3月支付租金银行存款支取凭证,两证据证明，华联公司按照法院协助执行的要求,将2018年1月-3月的租金汇至法院账户。 原告建生有限公司对被告华联公司提交的证据发表意见如下：证据一无异议，恰恰说明两被告侵害原告物权的事实；证据二无原件，对其真实性不认可，房屋的权属证明应当以房产证为准，上述证据不能证明房屋权属；证据三无异议；证据四无原件，不认可；证据五真实性合法性无异议，关联性有异议。应当视为原告积极主张权利，而并非追认合同有效；证据六与原来提交的证据二租金明细有差别，我方不同意撤回原来的明细，实际支付的费用以原来被告提交的证据二明细为准。华联公司举证主张其在上述期间内，已共计支付6700969.71元，具体如下：①2009年7月10日支付德信交通公司账户500000元；②2010年1月27日支付给广西建生房地产开发有限公司52875元；③2011年11月23日支付给广西建生房地产开发有限公司127746元；④2011年12月27日支付给广西建生房地产开发有限公司1404670.52元；⑤2011年12月1日支付给南宁市中级人民法院3166995.32元；⑥2012年7月10日支付给广西建生房地产开发有限公司200000元；⑦2012年12月10日支付给广西建生房地产开发有限公司131662.87元；⑧2013年7月18日支付给广西建生房地产开发有限公司121616.38元；⑨2013年12月19日支付给广西建生房地产开发有限公司121616.38元；⑩2014年1月22日支付给广西建生房地产开发有限公司436893.62元；?2014年1月28日支付给广西建生房地产开发有限公司436893.62元。但我们认为，上述款项并非全部用于支付涉诉房屋2009年1月1日至2014年6月4日期间的费用。上述费用中，仅有⑥-?项为支付涉诉房屋的款项，共计1448682.87元。证据七、证据八与本案无关。对被告补充提交的证据一、二、三、四三性无异议。2014年下半年至2018年第一季度华联公司向建生有限公司、景富投资控股有限公司的受托人广西创想律师事务所共计支付了5168980.81元，其中49338.72元是支付广西民族宫一层商场162平方米面积（大堂）的费用。 被告广西建生公司对被告华联公司提交的证据没有意见，亦没有向法院提交证据。 本院对被告华联公司提交的证据认证如下：证据一各方当事人均无异议，本院认可其真实性；证据二、证据四无原件，且原告不认可其真实性，本院对此证据不予认可；证据三、证据五本院予以认可；证据六与被告原来所提交的证据二存在多处不一致，原告不同意被告撤回原证据二，因此应当以被告原先提交的证据二且原告认可的租金支付金额作为认定标准。根据被告原先提交的证据二2009年-2015年支付建生房地产开发有限公司明细记载，第①项金额500000元的款项备注为“建生因需缴纳房屋买卖交易税跟法院申请后将2009年部分租金转入此户”；第②项金额52875元的款项备注为“支付[建生]南门大堂租金08.10.1-09.12.31[94.3㎡]”；第③项金额127746元的款项备注为“付2008年10月1日签订的(广西民族宫南门入口大堂租赁协议)的2009-2011年租金”；第④项金额1404670.52元的款项备注为“付2006年1月-2011年6月（3221.75㎡租金）”；第⑤项金额3166995.32元的款项备注为“付2006年1月-2011年6月（（3221.75㎡）租金（依中级人民法院协助执行通知书将租金转入此户）”。上述①-⑤项并非用于支付涉诉房屋的费用，故不应当视为华联公司已履行该部分款项的支付义务。本院认定2009年1月1日至2014年6月4日期间华联公司支付的费用为1448682.87元。证据七、证据八与本案无关联性，本院不予认可。对被告补充提交的证据一至证据四真实性予以认可。 经审理查明：被告广西建生公司系外商投资企业，原告建生有限公司系被告广西建生公司的外方股东。广西建生公司开发建设民族宫商业中心。1998年8月25日广西建生公司董事会决定将广西民族宫商业中心地下一层东南部分房屋的产权分配给建生有限公司，广西建生公司的股东建生有限公司与另外一名外方股东景富投资控股有限公司及中方股东广西民族宫建设有限公司（以下简称“民族宫公司”）签订一份《合建房产分配协议书》，约定将民族宫商业中心第一层商场约6087平方米产权及地下一层东南部分物业约5000平方米产权分配给景富投资控股有限公司和建生有限公司，并经广西区公证处予以公证。1998年9月8日，景富投资控股有限公司获得邕房权证字第××号房产证，民族宫商业中心第一层商场的6169.97平方米面积的房屋产权归景富投资控股有限公司所有。1998年10月30日，建生有限公司获得了邕房权证字第××号房产证，民族宫商业中心地下一层5001.46平方米面积的房屋产权归建生有限公司所有。 1999年11月3日，广西建生公司与华联公司签订一份《广西民族宫地下室租赁合同》，约定广西建生公司将广西民族宫商业中心地下室（四至范围为按地下室设计图所示18轴至34轴扣除甲方公用设备用房及必要的交通通道后的部分，建筑面积共计9541平方米）出租给华联公司设立大型商业项目使用，租赁期限为30年，自2000年4月1日起至2030年3月31日止。租赁物的租金标准为每月每平方米人民币13元，自租期起算日起，每满三年（每年按12个日历月计）年租金递增一次；每次递增率为上一年的年租金的8%。合同签订后，广西建生公司将上述租赁物交付给华联公司使用。 2000年2月20日广西建生公司起诉建生有限公司、景富投资控股有限公司、民族宫公司至南宁市中级人民法院，请求判令景富投资控股有限公司、建生有限公司分别将其依据无效《合建房产分配协议书》已取得的房产，即广西民族宫商业中心第一层商场共6169.97平方米和地下一层的5001.46平方米返还给广西建生公司。2000年10月8日，南宁市中级人民法院作出（2000）南市经初字第43号民事判决，判决建生有限公司、景富投资控股有限公司分别将邕房权证字第××号和邕房权证字第××号的房产归还给广西建生公司。 在一审判决书未生效、二审期间，2000年10月31日广西建生公司与华联公司签订一份补充协议，约定：增加民族宫B区裙楼地上一层商场24轴至28轴与B轴1/B轴之间162平方米的面积作为租赁场地。162平方米面积的租金标准为每月每平方米人民币60元，每年租金为116640元，自租期起算日起，每满三年（每年按12个日历月计）年租金递增一次；每次递增率为上一年的年租金的8%。 建生公司、景富投资控股有限公司不服上述一审判决，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，驳回广西建生公司的诉讼请求。2003年10月9日广西壮族自治区高级人民法院作出（2001）桂经终字第14号民事判决，驳回上诉，维持原判。 建生公司不服广西壮族自治区高级人民法院（2001）桂经终字第14号民事判决，向检察机关申诉，最高人民检察院向最高人民法院提出抗诉。2009年12月23日，最高人民法院经提审认为一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，作出（2008）民一抗字第18号民事裁定，撤销（2001）桂经终字第14号及（2000）南市经初字第43号民事判决，发回南宁市中级人民法院重审。 2010年12月16日，南宁市中级人民法院作出（2010）南市民再重字第1号民事判决，驳回广西建生公司的诉讼请求。广西建生公司不服提起上诉，2014年5月27日，广西壮族自治区高级人民法院作出（2011）桂民再终字第8号民事判决，驳回了广西建生公司的上诉，维持原判。此判决于2014年6月4日生效。 2015年2月，建生公司取得了邕房权证字第××号房屋所有权证，取得了民族宫商业中心地下1层东南部分5001.46平方米的产权，注明2014年5月经法院判决所有。 2015年4月，建生有限公司认为华联公司与广西建生公司侵害了其合法权益，遂向本院提起诉讼。 另查明：因人民法院协助执行广西建生公司行为的介入，华联公司将向广西建生公司支付租金的行为改为向法院划付租金，由人民法院收取租金。 再查明：本案诉讼中，2015年3月建生有限公司授权广西创想律师事务所委托广西正德资产评估有限公司对广西民族宫商业中心地下1层东南部分房地产进行评估。3月24日广西正德资产评估有限公司出具《广西创想律师事务所委托评估建生公司（JIANSHENCO.LTD）位于南宁市青秀区民族宫商业中心地下**东南部分房地产的资产评估报告书》（正德资评报字2015第**），结论为上述商业用房在评估基准日2014年6月5日的市场租金为115元/㎡·月（含税），报告的使用日期为2014年6月5日至2015年6月4日。 又查明：2014年下半年至2018年第一季度华联公司向建生有限公司及其受托人广西创想律师事务所共计支付了5168980.81元，其中49338.72元是支付广西民族宫一层商场162平方米面积（大堂）的费用。 各方当事人均同意本案处理适用中华人民共和国法律。 本案的争议焦点为：一、两被告是否实施了共同侵权行为？二、如果两被告共同侵权，原告主张的赔偿数额是否有事实和法律依据？三、原告要求被告广西华联综合超市有限公司搬离涉案房产是否有法律依据？ 本院认为： 关于本案的法律适用。本案原告建生有限公司的注册地为英属维尔京群岛,根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条,本案系适用涉外程序审理的案件。各方当事人同意适用侵权行为地法,即中华人民共和国法律处理本案,本院予以认可。 关于本案的处理。对于两被告是否构成共同侵权的问题。首先，在1998年10月,建生有限公司取得了涉案房产的产权证,被告广西建生公司作为建生有限公司的合资公司,明知建生有限公司为涉案房产的所有权人,在1999年11月与华联公司签订租赁合同，将当时登记在建生有限公司名下的民族宫商业中心B区地下一层东南部分房产出租给华联公司，租赁合同期限为30年。期间，广西壮族自治区高级人民法院曾二审判决涉案房屋归被告广西建生公司所有，但其后，该案经最高人民检察院抗诉，案件进入再审程序后，最后的生效判决确定涉案房产仍归原告建生有限公司所有，被告广西建生公司不具有涉案房产的物权，其将不具有物权的房屋出租给华联公司，对合法物权人建生有限公司造成了侵权，应当承担侵权责任。华联公司主张签订租赁合同时，由于整个民族宫工程尚未全部竣工，广西建生公司提供了包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程开工单等权属证明材料，华联公司与广西建生公司签订的租赁合同和补充协议有效合法。本院认为，华联公司明知房产登记在建生有限公司名下，广西建生公司不享有物权的情况下，仍与广西建生公司签订租赁合同，其租赁权的取得有瑕疵，不以物权作为基础，客观上导致了物权人与出租人分离的情形，对物权所有人建生有限公司造成了侵权，且华联公司不具有善意。至于华联公司提出按照《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”和《中华人民共和国物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，认为其取得了合法租赁权，本院认为，上述两条法律规定针对的是所有权合法转移的情形，即前提是物权人合法享有物权，将物权转移给下一位物权人，或者因法律因素，原合法物权人的物权发生变动，不影响原物权人的租赁合同。本案是物权登记在建生有限公司名下，发生纠纷后，生效法律判决仍确认物权登记在建生有限公司名下，并未与上述两条法律规定的适用情形相符。因此，华联公司的上述主张，本院不予支持。广西建生公司和华联公司明知房产登记在他人名下，仍签订租赁合同，侵犯了他人的合法权利，依据《中华人民共和国侵权责任法》第八条“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”的规定，两被告共同承担侵权责任。 关于华联公司占用涉案房产的具体面积，以及是否应当按照《房屋所有权证》所记载的建筑面积向建生有限公司支付房屋占有使用费的问题。华联公司辩称，其原与广西建生公司签订的合同面积是9725平方米，但因广西建生公司在于其签订房屋租赁合同之前，已将部分房产抵押出去，其中，南宁永茂房地产有限公司通过拍卖取得1174.94平方米，南宁博凯资产经营有限公司通过拍卖取得1214.20平方米，南宁君都商务工作室取得3221.75平方米，故现华联公司实际租赁广西建生公司的面积为4114.11平方米。本院认为，本案为侵权之诉而非合同之诉，广西建生公司与华联公司签订的租赁合同约定的面积数额，不能作为其实际侵占建生公司房屋面积数额的依据。对比华联公司与广西建生公司签订租赁合同时所附的平面图和讼争房屋的《房屋所有权证》所附平面图可知，华联公司实际已全部占用涉案房产，因此，应当按照《房屋所有权证》所记载的房屋建筑面积5001.46㎡确定华联公司占用涉案房产的面积。 关于原告主张原告主张的赔偿数额是否有事实和法律依据问题。依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”的规定，两被告应当按照侵权发生的市场价格向原告赔偿财产损失。原告建生有限公司在本案中主张：1.按照广西正德资产评估公司的资产评估报告书的结果115元/㎡·月，要求华联公司和广西建生公司向原告共同支付2014年6月5日至华联公司实际搬离场地之日止的场地占用费；2.参照被告广西建生公司与华联公司约定的租金标准，要求华联公司和广西建生公司共同赔偿原告2009年1月1日至2014年6月4日期间的租金损失。 本院认为，首先，原告建生有限公司主张2014年6月5日至华联公司搬离场地期间的损失是上述期间的市场价格的租金，不能以两侵权人约定的价格确定原告的损失，而是应当按照法律规定以2014年6月法院生效判决最后确认涉案房产的所有权仍归原告后的市场价格确定原告的财产损失金额。原告建生有限公司提交了广西正德资产评估公司的资产评估报告书，该报告书是原告单方委托进行，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”被告华联公司虽然提出该评估报告没有提供合理的取价依据，但其并未提交反驳证据，也未要求重新鉴定，该评估报告的出具单位具有鉴定资格，是在2015年3月对2014年6月作为基准日的房地产市场租金进行的评估，为追溯性评估，具有较强的客观性，对评估报告的结果本院酌情采纳。评估报告的结果是租金每月每平方米115元，本院以92元作为损失基数。被告华联公司在2014年6月重新确权后至2018年第一季度向建生有限公司及其受托人广西创想律师事务所共支付了5168980.81元，其中49338.72元是支付广西民族宫一层商场162平方米面积（大堂）的费用，即支付涉案房屋的费用为5119642.09元（5168980.81元-49338.72元），该款项应当从两被告应当承担的2014年6月5日后的财产损失赔偿中扣除。 其次，法院生效判决确定建生有限公司1998年10月30日取得涉案房屋所有权合法有效，因此建生有限公司有权要求华联公司和广西建生公司赔偿2009年1月1日至2014年6月4日期间的租金损失。建生有限公司主张参照被告广西建生公司与华联公司约定的租金标准计算损失金额，华联公司和广西建生公司对该计算标准未提出异议，华联公司仅认为其已全部支付上述期间的租金，不应再承担赔偿责任。被告广西建生公司与华联公司在1999年11月3日签订的《广西民族宫地下室租赁合同》中约定的民族宫商业中心地下室（四至范围为按地下室设计图所示18轴至34轴扣除甲方公用设备用房及必要的交通通道后的部分，建筑面积共计9541平方米）的租价格是每月每平方米人民币13元，自租期起算日起，每满三年（每年按12个日历月计）年租金递增一次；每次递增率为上一年的年租金的8%。根据上述标准计算，华联公司各年度应付租金标准为：1、2000年4月1日至2003年3月31日期间租金为13元/㎡/月；2、2003年4月1日至2006年3月31日期间租金为14.04元/㎡/月（13元/㎡/月×108%）；3、2006年4月1日至2009年3月31日期间租金为15.16元/㎡/月（14.04元/㎡/月×108%）；4、2009年4月1日至2012年3月31日期间租金为16.37元/㎡/月（15.16元/㎡/月×108%）；5、2012年4月1日至2014年6月4日期间租金为17.68元/㎡/月（16.37元/㎡/月×108%）。根据华联公司占用建生有限公司房屋面积5001.46㎡和上述租金标准计算，2009年1月1日至2014年6月4日期间华联公司应当支付的租金为5485788.01元，具体如下：1、2009年1月1日至2009年3月31日（3个月）期间为227466.4元（15.16元/㎡/月×5001.46㎡×3个月）；2、2009年4月1日至2012年3月31日（36个月）期间为2947460.4元（16.37元/㎡/月×5001.46㎡×36个月）；3、2012年4月1日至2014年6月5日（26个月4天）期间为2310861.21元(17.68元/㎡/月×5001.46㎡×26个月+2947.52元／天×4天)。经原、被告双方举证质证，本院认定华联公司于2009年1月1日至2014年6月4日期间已向广西建生公司支付的租金为1448682.87元，原告建生有限公司认可该款项应从两被告应当承担的2009年1月1日至2014年6月4日期间的财产损失赔偿中扣除。两被告应当共同向原告赔偿2009年1月1日至2014年6月4日期间的损失4037105.14元（5485788.01元-1448682.87元）。 关于原告要求被告华联公司搬离涉案房产是否有法律依据问题。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”和《中华人民共和国侵权责任法》第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍……（四）返还财产……”的规定，因被告华联公司占用涉案房屋属侵权行为，故原告建生有限公司要求被告华联公司从本案判决生效之日起三个月内搬离涉案房屋的诉请，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条的规定，判决如下： 一、被告广西华联综合超市有限公司于本案判决生效之日起三个月内搬离原告建生有限公司（JIANSHENCO.LTD.）所有的位于广西民族宫商业中心综合楼Ｂ区部分场地（建筑面积5001.46㎡）； 二、被告广西华联综合超市有限公司、广西建生房地产开发有限公司共同赔偿原告建生有限公司（JIANSHENCO.LTD.）2009年1月1日至2014年6月4日期间的经济损失4037105.14元； 三、被告广西华联综合超市有限公司、广西建生房地产开发有限公司共同赔偿原告建生有限公司（JIANSHENCO.LTD.）2014年6月5日至广西华联综合超市有限公司实际搬离广西民族宫商业中心综合楼Ｂ区部分场地期间的经济损失（计算方式：以5001.46㎡面积为基数，按每月92元/㎡（含税）的标准，从2014年6月5日起计至广西华联综合超市有限公司实际搬离广西民族宫商业中心综合楼Ｂ区部分场地之日止，损失总数扣减已支付款项5119642.09元）； 四、驳回原告建生有限公司（JIANSHENCO.LTD.）的其他诉讼请求。 案件受理费87989元，由广西华联综合超市有限公司、被告广西建生房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期限届满后7天内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77），逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 余 健 审判员 王文强 审判员 李 帮 二〇一八年五月十五日 书记员 张东燕