苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0591民初4753号 原告：苏州工业园区第五元素业主委员会，住所地苏州工业园区津梁街**。 负责人：王成文，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：廖洁，江苏拙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季兵，江苏拙正律师事务所律师。 被告：苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：320594000003233，住，住所地苏州工业园区津梁街**19（商）幢**/div> 法定代表人：孙勇。 委托诉讼代理人：寇德元，上海方达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶俊，上海方达律师事务所律师。 原告苏州工业园区第五元素业主委员会与被告苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年6月6日受理后,依法组成合议庭于2017年9月20日、2018年6月21日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人廖洁、季兵，被告委托诉讼代理人寇德元、陶俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州工业园区第五元素业主委员会诉称：苏州工业园区第五元素小区由被告开发建设，根据建设规划，应配置车位1818个（包括3号车库机械车位565个）。2008年12月，小区建设完成（3号车库机械车位565个除外），被告向政府主管部门出具“根据业主入住需要再建设机械车位”的承诺后通过竣工验收，陆续交房。现小区随着入住率的不断提高，被告至今未进行车位的补建工作，车位问题凸显。故诉请：1、判令被告在三个月内规划补足车位至1818个，如不能按期交付车位，则判令被告向原告支付800万元代建费用（准确数额以司法鉴定为准）。2、被告承担本案诉讼费用。2018年5月15日，原告基于鉴定机构经勘查作出根据现有条件无法完成补建车位的鉴定意见，将上述诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告损失及补偿款共计800万元。 被告苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司辩称：1、原告所称补建车位数量不准确，根据规划和现场勘查，实际缺口数量是556个，根据被告与小业主签订的商品房买卖合同的附件记载车位为1205个；2、原告损失主张缺乏依据；3、原告主体资格因缺乏授权而不适格。 经审理查明：苏州工业园区第五元素小区由被告开发建设，根据该小区经政府部门批准的规划设计图显示：机动车停车位为1818个，其中地面停车位375个（其中50个为预留机械停车位）、地下停车位1443、地下停车位1443个，被告出具关于安装3号地下车库机械停车装置的承诺：如该地块内业主车辆拥有量达到目前已配置车位的80%（1007辆）时，即行安装机械停车车位装置，以满足其需求。2009年7月10日，被告所开发的第五元素小区公安编号3-8、10商品住宅工程通过苏州工业园区国土房产局交付使用备案。根据2009年10月被告与小业主签订的涉案小区商品房销售合同附件九显示：地面车位宗地号76：地面车位宗地号76019内约283个，地下车位宗地号76019内约922个iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 根据为该小区提供物业服务的连云港市杨辉物业管理有限责任公司苏州分公司于2015年10月16日出具给原告的函件显示:小区无临停车位导致业主与外来车辆堵塞小区大门2014年度发生1125起，2015年度发生1436起。2015年12月15日，原告向全体业主发布关于初步调查小区车位原规划及协商过程的情况公告。2016年4月6日，原告制定书面的第五元素小区业主代表大会讨论事项，其中聘请律师向开发商讨要车位补偿项目载明：经业委会查实。与原有规划相比，开发商少建设565个车位。2016年2月业委会组织国土局、规划局与开发商多方交涉，仍然不见开发商有具体措施。同时全部来往文件已公示全体业主。如最终开发商无法增加车位，为缓解停车矛盾，不排除将所有地上地下车位管理方案提交全体业主表决。针对此情况，建议聘请律师起诉开发商及相关审批部门，依法补足车位。并以上门问卷的形式征求全体业主意见。参照行业标准，律师费用为车位总价的5%-6%。将从业主公共收益中列支。过半数业主同意聘请律师后，将启动司法程序补足车位。对此，您的意见是同意或不同意（勾选项）。原告据此统计业主代表勾选是否同意与开发商打车位官司结果显示：同意聘请律师讨要车位的业主代表25人，代表面积过半，户数过半。2017年4月22日，原告向第五元素小区全体业主公示关于车位官司等议题业主代表大会表决结果情况：业主代表总数32人，其中4人已卖房离开小区，3人弃权，实际投票人数25人；与开发商车位官司律师事务所选定苏州拙正律师事务所，同意19票、不同意5票、弃权1票。 诉讼过程中，本院组织原、被告双方至第五元素小区实地勘验车位数量，双方共同确认：该小区现有地面车位314个，另有8个标注残疾人车位通道（根据规划图纸显示该部位为8个车位），地下车位940个。，地下车位940个的车位达成由被告出资，原告代建方式履行的合意。原告据此申请对缺少车位的实施方案及造价进行司法鉴定，并支付鉴定单位前期勘验费用10000元。2018年5月9日，鉴定机构回函本院称：经现场测量，涉案地库的次梁梁底距地面高度约3100mm,次梁满布涉案地库并经过现有停车区域正上方，不满足2014机械式停车库工程技术规范、2015车库建筑设计规范中关于机械式停车库的高度要求，无法对委托事项进行鉴定，作退案处理。 再查明：第五元素小区目前地面车位租金每月为120元，地下车位每月为20，地下车位每月为200元示的苏州市区住宅小区汽车停放收费政府指导价标准，露天车位125元/每月，室内车位250元/每月，机械车位250元/每月，具体执行价格在上浮不超过20%，下浮不限的范围内确定。另外，根据市场询价，一个机械车位配建费用约2万元左右。 原告主张损失包括：1、车位租金损失，自被告承诺补建日期2009年2月4日至2018年5月24日计113个月，地面缺少车位61个，地面缺少车位61个，地下缺少车位503个个，按政府指导价计算车位租金损失为15243700元，按小区实际执行标准计算车位租金损失为12194960元。2、被告不能因违反行政规划、违反合同的行为获利，根据每个机械车位设施建造成本超过2万元，被告投资总额至少1000万元。3、车位属于小区重要的配套设施，对小区房屋的价格也有重大影响。被告质证认为，车位缺少导致租金损失的是被告，被告交付的车位符合合同约定。 上述事实由规划设计图纸、交付使用备案公示、业委会资料、销售合同、勘验笔录、退卷函、政府指导文件、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本案争议焦点之一、涉案小区地面、地下车位缺少的数量、地下车位缺少的数量iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 原告认为：根据规划设计，小区应建地面车位375个，地下1443个，共，地下1443个实际地面车位314个，缺61个，地下车位940个，，地下车位940个64个。 被告认为：一方面合同附件约定交付车位数量为1025个；另一方面，根据规划设计和现场清点，地面车位应为322，地面车位应为322个，地下车位为940个iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 本院认为：根据经过审批的规划设计图纸显示：机动车停车位为1818个，其中地面停车位375个（其中50个为预留机械停车位）、地下停车位1443、地下停车位1443个造完成并交付涉案小区全体业主的车位数量。被告以销售合同附件载明车位数量相抗辩，由于该附件载明车位数量仅为约数，并不足以免除被告交付上述规定数量车位的义务，故对该抗辩意见不予采信。根据实地勘察，在规划设计图纸中显示地面车位位置部分，现场有8个位置被黄色斜杠标识为通道，且前端入口处标识有特定车辆号牌。原告辩称此为两辆残疾车辆的上下通道，不能视作车位。由于该争议位置规划设计为车位，实际也有车辆停放，具备设计车位特征，残疾车辆通道应仅是事后使用方式的变更，不足以否定车位的本质特征。据此，认定地面车位实际建造数量为322个，地面车位缺少53个，地面车位缺少53个，地下车位缺少503个个。 本案争议焦点之二、缺少车位的应建造完成时间 原告认为：被告在建造小区时就应当对车位进行建造，虽然被告在此后向有关部门作了补建车位承诺，但也仅是单方承诺，其法定义务应当还是在工程竣工时就对车位的建造一并竣工。 被告认为：根据项目建造情况及小区业主入住情况，当初开发商与政府部门沟通情况应在小区业主入住到80%情况下配建，在2014年开始配建比较合理。事实上也是在2014年车位紧张后向开发商反映，当时也做了方案，进行了询价，没有配建的原因是已经在车库的业主不愿意将车位让出来，所以从2014年开始配建较合理。目前情况因在2015年颁布了新的配建标准，目前有很大的难度，甚至不可能再建，必然带来小区业主生活影响。 本院认为:车位作为住宅小区的重要配套设施，将对小区全体业主的居住生活产生重大影响，理应与小区住宅同时交付全体业主，另有约定的除外。被告所称根据项目建造及小区业主入住情况合理确定配建时间，由于缺乏已达成相关合意的事实依据和其他法律依据，本院不予采信。根据被告向政府部门备案的诉争小区最后交付使用时间（2009年7月10日），本院酌定截至2009年8月1日为被告应该建造完成车位并交付全体业主的合理时间。 本案争议焦点之三、缺少配建车位造成损失的认定 本院认为：被告应予配建的车位是诉争小区的重要配套设施，由于被告至今未能配建完成缺少的车位，其行为已构成违约，理应承担相应违约责任。由于缺少配建车位影响的是全体业主对小区配套设施的使用，故被告应当赔偿诉争小区全体业主的相关损失。根据提供物业服务的物业公司证明，可以认定诉争小区自2014年初开始车位矛盾突显，频发围堵小区大门事件，故此应分段考虑核算全体业主的相应损失。自2009年8月1日至2013年12月底期间，根据小区入住及车辆使用情况，缺少配建的车位并没有严重影响全体业主对车位设施的使用，但被告却因未建造的违约行为，间接节省相应财务成本而获利，有违诚实信用原则，故应将获利部分补偿给守约的全体业主。本院根据配建机械车位的成本(在现在建造成本基础上考虑前期物价及人力成本变化因素)、缺少数量、违约时间、银行同期同类贷款利率等因素，综合酌定该阶段损失为236万元。自2014年1月开始至2018年5月底，诉争小区因车位紧张引发矛盾突显，出现部分业主出行困难及车辆自行在小区外停放的事实，因被告仍未完成配建车位一方面继续获利，一方面已造成小区全体业主的损失，应予赔偿。被告获利部分参照上述标准酌定为295万元；小区全体业主损失部分根据政府关于不同区域车位租赁指导价及合理上浮比例与小区相同区域现行车位租赁价格的差，乘以不同区域缺乏车位的数量，综合酌定该部分损失为205万元。原告另主张因缺少配建车位导致小区住宅产生贬值损失的主张，由于未提供相应证据证明，本院不予采信。综上，本院认定被告缺少配建车位造成全体业主的损失合计为736万元。 综上，本院认为，由于被告至今未配建相应车位缺乏相应依据，且已经给诉争小区全体业主造成损失，应当承担相应赔偿责任，但该部分损失的权利应归属于诉争小区的全体业主共有。由于该小区以业主代表大会的形式对诉争事项进行了表决，原告作为业主大会的执行机构，在取得代表诉争小区双过半业主的同意后提起诉讼，程序正当，符合法律规定，原告主体资格适格。故此，原告相关诉请，合法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，国务院《物业管理条例》第十二条第三款及《苏州市住宅区物业管理条例》第八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告苏州工业园区第五元素业主委员会各项损失合计736万元； 二、驳回原告苏州工业园区第五元素业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67800元、财产保全费5000元，司法鉴定勘验费10000元，合计82800元，由被告负担。此款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行上述义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  陈建峰 人民陪审员  殷荣冠 人民陪审员  陆根英 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  姜 平 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿 星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担 任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信 用卡、限制招投标等。 限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履 行义务信息等。 符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成 犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。