浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)浙0122民初6304号 原告：高杏仙，女，汉族，1968年11月29日出生，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：谢建华，浙江合强律师事务所律师。 被告：徐利红，男，汉族，1968年12月25日出生，住浙江省。 原告高杏仙诉被告徐利红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序于2018年1月3日、2018年5月21日公开开庭进行审理。第一次庭审时，原告高杏仙及其委托诉讼代理人谢建华，被告徐利红到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告高杏仙及其委托诉讼代理人谢建华，被告徐利红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高杏仙向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年5月8日签订的《桐庐县房屋买卖履约合同》；2、判令被告返还原告定金5万元；3、判令被告承担违约责任，支付原告违约金10万元，并另赔偿原告违约金不足以弥补部分的损失30万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，原、被告签订了《桐庐县房屋买卖履约合同》，被告将其位桐庐县、建筑面积为130.36平方米的房屋转让给原告，转让价格为925000元。合同约定：原告于2017年5月8日向被告支付定金5万元，双方于2017年9月30日之前办理房屋产权过户手续，办理过户手续当天原告向被告支付购房首付款235000元，余款办理银行按揭贷款。并约定被告收到房屋全款之日将房屋交付给原告。合同还对双方的违约责任进行了约定，如果被告逾期交房超过3天的，应当支付违约金10万元，原告的实际损失超过违约金时，被告还应当据实赔偿原告实际损失与违约金的差额。由于原告与被告签订上述《桐庐县房屋买卖履约合同》时被告尚未取得该房屋的产权证书，被告答应当房产证办下来后立即与原告办理房屋过户手续。合同签订后，原告依约向被告支付了定金5万元。但是直到临近合同约定的办理过户手续的最后期限，被告依然欺骗原告说房产证尚未办好。事实上，被告房产证早已办出来，并且已经将房屋二次出卖并过户给了他人。综上，双方自愿签订的房屋买卖合同受到法律保护，双方应当严格遵守。但被告违背了诚实信用的原则，擅自违约，给原告造成了巨大的经济损失，被告应当依法承担赔偿责任。为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判决。 原告高杏仙向本院提供的证据材料有： 1、桐庐县房屋买卖履约合同,用以证明原、被告之间达成房屋买卖、购房款数额、支付方式、期限、定金数额、支付时间、产权过户时间及违约责任的事实； 2、收条，用以证明被告收到原告购房定金5万元的事实； 3、商品房买卖合同，用以证明被告与开发商签订了案涉房屋的商品房买卖合同的事实； 4、购房发票，用以证明被告向开发商付清了案涉房屋全部购房款的事实； 5、不动产权属信息查询记录，用以证明被告于2017年8月4日已取得案涉房屋的产权证书，并于2017年8月9日将案涉房屋过户给案外人吕晶晶的事实； 6、桐庐县房屋转让合同、购房发票，用以证明被告于2017年8月9日与吕晶晶签订房屋转让合同，将卖给原告的案涉房屋又以1100000元的价格转让给案外人吕晶晶的事实。 被告徐利红答辩称：这份合同不是正式的房屋买卖合同，只能算是原、被告及中介公司的居间合同，只有原、被告的签字，而没有中介公司的签字，所以合同是无效。原告只付了定金，没有付购房款。我承认违约对原告造成了损失，愿意在合同框架内赔偿，但不是漫天要价。当时签订合同时我已经离婚，在离婚协议上没有注明房屋是我个人的，但我卖这个房子必须要我前妻来签字，我还专门跑了一趟安徽去找我前妻却没有找到。后来通过某种手段叫某个案外人给我办出了产权证，这个案外人提出房屋只能与其进行成交，我也没办法，只能与其成交。我5月8日签的合同，14号我就通知中介我房产证做不出来，让他们帮忙做房产证，中介公司不肯处理。六月份的时候我到了桐庐县人民政府信访办去反映过我房产证做不出的事情，后来信访办通过房管局，房管局通知中介公司让中介公司去联系原告把事情处理好，但中介公司仍然没有处理。 被告徐利红未向本院提供证据材料。 经庭审质证，对原告高杏仙提供的证据，被告徐利红质证如下：证据1，真实性无异议，但合同缺少中介方的认可，且我只收到定金，没有收到购房款。证据2-6，无异议。本院对原告提供的证据均予以认定。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2010年6月29日，被告徐利红与开发商桐庐海威房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位桐庐县室的房屋。2017年5月8日，买方高杏仙（乙方）与卖方徐利红（甲方）签订《桐庐县房屋买卖履约合同》一份，约定被告徐利红将位桐庐县室的房屋出卖给原告，建筑面积为130.36平方米，单价为每平方米7095.73元，总金额为925000元。随该房屋一并转让的附属设施设备有：地下车位5-29号车位一个、地下储藏室一间、沙发一套、餐桌一套、电视机三台、冰箱一台、空调三台、洗衣机一台、热水器一台。付款方式：2017年5月8日乙方向甲方支付定金50000元，于2017年9月30日之前进行房屋产权过户手续，即日乙方支付甲方房屋首付款235000元，剩余尾款640000元待乙方房屋不动产权证办理完毕后进行银行按揭贷款，等银行放款之日一次性支付甲方房屋尾款640000元。交房方式：甲方收到房屋全款之日，即日将房屋交付给乙方。乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按0.2%计算，逾期付款超过3天，乙方应向甲方支付违约金10万元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿……。甲方逾期交房的违约责任：除不可抗力的因素外，甲方未按本合同约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按0.2%计算，逾期交房超过3天，甲方向乙方支付违约金10万元，合同终止，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿……。关于产权登记的预定：自本合同生效之日起，乙方应在三个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给予协助，如因甲方过失造成乙方不能在15天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起3天内将乙方已付款一次性退还给乙方，并向乙方支付违约金10万元。合同还对其他事项作了约定。同日，原告向被告支付房屋定金5万元。2017年8月4日，案涉房屋登记至被告徐利红名下。2017年8月8日，被告徐利红与案外人吕晶晶签订《桐庐县房屋转让合同》，以110万元的价格将案涉房屋转卖给案外人吕晶晶，并于次日办理了房屋转移登记。 本案审理过程中，原告高杏仙申请对案涉房屋的市场价值进行评估，后原告高杏仙申请撤回评估申请。 本院认为，原、被告之间签订的《桐庐县房屋买卖履约合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方应依约履行。被告承诺将案涉房屋出售给原告，该合同已经具备了拟购房屋的基本状况、房款数额、支付方式等合同主要内容的，可以认定原、被告已形成房屋买卖合同关系。被告将案涉房屋另行出售，导致其与原告的买卖合同履行不能，故对于原告要求解除上述房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，原告支付的购房定金50000元，应当予以返还，故对于原告要求被告返还定金50000元，本院予以支持。因被告在取得房屋权属证书后，未协助原告办理转移登记，而将房屋另行出售，导致双方合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。关于违约责任的具体负担方式及可主张的损失范围,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《桐庐县房屋买卖履约合同》约定的违约责任条款，如被告未配合原告办理房屋转移登记造成违约的，应当支付违约金10万元。合同双方对于违约行为所对应的违约责任是预知的，被告应承担的责任为向对方支付10万的违约金，此违约金等同于原告的损失，原告也未提供充分有效证据证明其实际损失数额高于合同约定的违约金数额。根据利益衡平及当事人意思自治原则，原告要求被告承担违约金不足以弥补部分的损失300000元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告高杏仙与被告徐利红于2017年5月8日签订的《桐庐县房屋买卖履约合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告徐利红于本判决生效之日起十日内返还原告高杏仙购房定金50000元并支付违约金100000元； 三、驳回原告高杏仙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费8050元，减半收取计4025元，由被告徐利红负担1342元，原告高杏仙负担2683元。 原告高杏仙于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐利红于本判决生效之日起七日内交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑霞 二〇一八年六月十一日 书记员  孙洁 ? 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?