北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初20453号原告：耿明雷，男，1980年6月15日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：何福生，北京燕宁律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司北京怀柔区支行，住所地北京市怀柔区青春路18号，统一社会信用代码911101166723976614。法定代表人：王铁峰，行长。委托诉讼代理人：汪敏，北京市尚荣信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹诗虎，男，1977年10月4日出生，汉族。第三人：许俊好，男，1981年5月25日出生，汉族。原告耿明雷诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司北京怀柔区支行（以下简称邮储银行怀柔支行）、第三人许俊好案外人异议之诉纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告耿明雷委托诉讼代理人何福生，被告邮储银行怀柔支行委托诉讼代理人汪敏、邹诗虎到庭参加诉讼。第三人许俊好经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿明雷向本院提出诉讼请求：1.确认耿明雷与许俊好于2014年6月10日就位于北京市顺义区×××房屋签订《北京市房屋租赁合同》有效；2.依法对北京市顺义区×××房屋进行附带租赁权拍卖；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2017年8月22日收到北京市顺义区人民法院（2016）京0113执恢598之一号通知书，该通知书决定顺义区人民法院在办理中国邮政储蓄银行股份有限公司北京怀柔区支行与第三人许俊好公证债权文书的（2016）京0113执恢598号执行案过程中决定对登记在第三人许俊好名下的位于北京市顺义区×××房产不负担租赁权拍卖，并通知原告10日内腾退并搬离北京市顺义区×××房屋。原告认为，案件涉及的位于北京市顺义区×××房产系登记在许俊好名下（产权登记号为×京房权证顺字第××××号）；2014年6月10日，原告与许俊好签订《北京市房屋租赁合同》，许俊好将涉案房屋出租给原告使用，租期2014年6月10日至2034年6月10日共计20年，租金100万元；是时许俊好没有向原告提及涉案房屋任何有关他项权利，之后原告即接收房屋使用。2014年6月15日，原告按照许俊好要求以现金形式向其支付了100万租金，故原告占有使用涉案房屋至今。（2016）京0113执恢598执行案件系被告中国邮政储蓄银行股份有限公司北京怀柔区支行于2015年10月12日在顺义区人民法院申请执行的（2015）顺执字第5056号案件的恢复执行，涉案房屋系在2015年10月12日之后由法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，原告于2014年6月即承租，占有使用涉案房屋，根据上述规定，即使涉案房屋有了新的受让人，原告亦有权在租期内阻止移交；现涉案房屋仅是进入拍卖程序，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(法释〔1998〕15号）“71．对案外人提出的异议，执行法院应当依照民事诉讼法第二百零八条的规定进行审查。审查期间可以对财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，但不得进行处分。正在实施的处分措施应当停止”，故此法院责令原告限期腾退搬离没有法律依据。另，北京市顺义区人民法院2016年11月9日，2016年11月28日,2017年3月21日关于本涉案房屋的拍卖公告，均明确提及涉案房屋现由案外人即原告租用并使用，法院知悉申请人租赁事实。据此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百二十五条规定“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”对（2016）京0113执恢598之一号通知书提出执行异议。2017年10月11日顺义区人民法院以（2017）京0113执异60号执行裁定书裁定“驳回案外人耿明雷的异议申请”【注：原告于2017年10月13日签收裁定】，该裁定书认为：经审查，案外人提供的房屋租赁合同与申请执行人提供的被执行人与王玉娟签订的房屋租赁合同在租赁期限上有重合之处，又因被执行人未到庭，本院无法认定案外人与被执行人存在合法正当的租赁关系，故此案外人所提异议理由不成立；据此驳回。原告认为，（2017）京0113执异60号裁定书并不正确，其一该裁定做出前未经合法传唤第三人到庭进行听证，其二该裁定所指被告提供的第三人与王玉娟的租赁合同亦未经原告进行质证，该合同的真实性等均存在疑问。故此原告认为根据原告所提证据，执行法院应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十一条规定，依法对北京市顺义区×××房屋进行带租赁权拍卖；故此，原告提出案外人执行异议之诉。被告邮储银行怀柔支行辩称：第一项诉讼请求不同意，请求法庭驳回，租赁合同有效性不是本案案由处理的内容。第二项诉讼请求（2017）京0113执异60号裁定书是正确的，我方认可该裁定书，请求法院驳回。第三人许俊好既未做出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理查明如下事实：2015年1月15日，许俊好与邮储银行怀柔支行签订《个人最高额抵押合同》及《补充协议书》，并于同日经北京市国泰公证处出具（2015）京国泰内经证字第16号公证书予以公证。抵押财产清单显示：抵押房屋位于北京市顺义区×××房屋。2015年9月30日，北京市国泰公证处作出（2015）京国泰执字第14号执行证书，同年10月9日，邮储银行怀柔支行作为申请执行人向本院提出强制执行申请，本院依法受理并立案执行。在执行中，本院于2015年11月5日依法查封登记在被执行人许俊好名下的位于北京市顺义区×××房屋（即本案涉案房屋）；同年12月28日，本院作出（2015）顺执字第05065号执行裁定书，裁定终结北京市国泰公证处作出的（2015）京国泰执字第14号执行证书本次程序。2016年10月8日，本院决定恢复执行上述执行案件，在恢复执行中，本院于2017年8月22日作出（2016）京0113执恢598之一号通知书，通知案外人耿明雷本院依法决定对登记在被执行人许俊好名下位于北京市顺义区×××房屋不负担租赁权予以拍卖，案外人耿明雷自收到本通知之日起十日内腾退并搬离40-208房屋，逾期未腾退、搬离，本院将予以依法处理，由此产生的损失由案外人耿明雷承担。耿明雷不服上述通知书的内容向本院提起案外人异议，本院于2017年10月11日依法作出（2017）京0113执异60号执行裁定书裁定驳回耿明雷所提异议。邮储银行怀柔支行认可上述执行裁定的内容，耿明雷不服上述执行裁定持诉称理由诉至本院。为证明其诉讼请求，耿明雷提供如下证据：1.北京市房屋租赁合同及收条，证明2014年6月19日签署上述租赁合同，耿明雷于2014年6月15日支付租金100万元。涉案房屋出租人是许俊好、承租人是耿明雷。上述租赁合同主要内容为：房屋坐落于北京市顺义区×××，建筑面积182.65平方米；租赁用途为商业；租赁期限自2014年6月10日至2034年6月10日；租金标准及支付方式：50000元/年，租金总计壹佰万元，本合同生效之日起七日内一次性支付。该合同结尾处出租人（甲方）有许俊好签字并按手印，承租人（乙方）处有耿明雷签字，居间人（丙方）处有北京玛尚友家房地产经纪公司合同专用章。庭审中，被告邮储银行怀柔支行不认可上述租赁合同及收条的真实性及证明目的，称这份租赁合同是虚假伪造的。合同里面的字体全是耿明雷自己书写，租赁合同期限与其实际发放贷款设立抵押权时核实到的许俊好与王玉娟签订的合同期限重合，王玉娟租赁合同期限为2014.11.18-2015.11.17。涉案房屋在其设立抵押权时实际占用人是王玉娟。庭审中，本院询问耿明雷与许俊好关系、耿明雷租金支付过程，耿明雷答复称：耿明雷与许俊好在签订租赁合同之前不认识，双方没有债权债务，双方谈租赁时了解到许俊好的一些情况并通过朋友核实，当时图便宜，就租了涉案房屋。100万元是借来的，借了10多个人。租之前看过房子，是空着的，找了中介方北京玛尚友家房地产经纪公司，交了中介费1000元。2.许俊好身份证复印件、涉案房屋所有权证复印件，证明租赁合同签订时房屋状态完好，没有查封、抵押。庭审中，被告邮储银行怀柔支行不认可上述证据的真实性及证明目的，称其手中有他项权证书。3.（2016）京0113民初3067号案件民事卷宗，证明租赁合同签订以及履行情况，耿明雷曾就涉案房屋起诉过要求确认租赁合同有效。庭审中，被告邮储银行怀柔支行不认可上述证据的真实性及证明目的，称耿明雷与许俊好是倒签的租赁合同，没有真实的租赁关系，在其发放贷款的时候是没有这个租赁。4.拍卖标的调查情况表，证明法院拍卖涉案房屋时知情涉诉房屋由原告租赁使用。庭审中，被告邮储银行怀柔支行认可上述证据的真实性但不认可证明目的，称当时法院启动拍卖程序时有租赁无法说明涉案房屋设立抵押时有租赁。庭审中，被告邮储银行怀柔支行提供如下证据欲反驳原告诉讼请求：1.授信、借款、抵押公证书以及他项权利证书复印件，证明被告邮储银行怀柔支行抵押权依法设立的事实。庭审中，原告耿明雷认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，称虽然设立了抵押，但是不能对抗其租赁权，在后续抵押程序中，是否许俊好存在故意或者银行工作环节不尽完美甚至银行工作人员有其他目的为了侵害原告权益。2.许俊好与王玉娟签订《房屋租赁协议》、王玉娟承租抵押房屋开店照片、许俊好当时在王玉娟所开店铺现场照片、王玉娟所开店铺在网络上载明地址是本案争议房屋。证明2014.11.18-2015.11.17期间许俊好与王玉娟存在租赁关系，房屋实际使用人是王玉娟，王玉娟与耿明雷无任何关系，被告在设立抵押权时耿明雷没实际使用占有该房屋，另耿明雷提供的《房屋租赁合同》的租赁期限是2014.6.10-2034.6.10，与王玉娟租赁期限重合，显然耿明雷与许俊好所签房屋租赁合同真实性存疑。《房屋租赁协议》的内容为：房屋坐落于北京市顺义区×××；租赁用途为商业；租赁期限自2014年11月18日至2015年11月17日，甲方应于2014年12月9日前将房屋按约定条件交给乙方；租金标准及支付方式：85000元/年，租金总计捌万伍仟元。该合同结尾处出租人（甲方）有许俊好签字，承租人（乙方）处有王玉娟签字。庭审中，耿明雷称上述证据真实性无法核实，亦不认可证明目的。耿明雷并不认识王玉娟。涉案房屋承租后，因一时没有好的项目，房屋闲置。后准备上项目时，发现王玉娟在使用涉案房屋，经了解是许俊好背着耿明雷又将房屋出租，但无法联系许俊好，经做工作王玉娟腾退涉案房屋。3.工商注册信息查询，证明耿明雷提供的房屋租赁协议中的中介方北京玛尚友家房地产经纪公司，该公司法人为耿明雷，该公司于2017年3月13日注销，耿明雷提供的房屋租赁协议真实性存疑。庭审中，原告认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。称耿明雷确系北京玛尚友家房地产经纪公司的法定代表人，当时是有人用耿明雷的名字成立经纪公司并承诺给一定好处，耿明雷对北京玛尚友家房地产经纪公司实际经营人及情况均不了解，后来听说国家要对经纪公司进行整顿担心受牵连就通过朋友注销了。4.目前抵押房屋实际使用情况，证明目前实际使用人为赵某，房屋用来开培训班，与耿明雷无关系，房屋从未被耿明雷实际使用或占有；银行工作人员与目前房屋的实际使用人赵先生的的通话记录，证明目前房屋实际使用人为赵先生，且赵先生与耿明雷之间没有租赁关系，耿明雷陈述实际占用房屋是虚假的。庭审中，耿明雷不认可上述证据的真实性及证明目的，称赵先生系其合作伙伴，二人系合作关系，赵先生出资、耿明雷提供房屋。另查，耿明雷曾起诉许俊好要求确认其二人2014年6月19日签订的《北京市房屋租赁合同》有效，本院予以立案受理，案号为（2016）京0113民初3067号，后耿明雷撤回对许俊好的起诉。上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议、工商登记材料、（2016）京0113民初3067号案件民事卷宗、执行裁定书、录音材料等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人许俊好经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案争议焦点系2014年6月19日签订的《北京市房屋租赁合同》是否真实有效。从被告提交的许俊好与王玉娟签订《房屋租赁协议》、王玉娟承租抵押房屋开店照片、许俊好当时在王玉娟所开店铺现场照片、王玉娟所开店铺在网络上载明地址是本案涉案房屋等证据来看，2014年11月18日至2015年11月17日期间，许俊好与王玉娟确实存在租赁关系，在此期间由王玉娟实际使用涉案房屋。耿明雷称其与许俊好在2014年6月19日签订《北京市房屋租赁合同》，签订合同时耿明雷系北京玛尚友家房地产经纪公司的法定代表人，且耿明雷陈述其与许俊好在签订上述租赁合同前并不相识，仅图便宜就一次性支付许俊好租金100万元承租涉案房屋，且涉案房屋在2014年11月18日至2015年11月17日期间由王玉娟实际使用，耿明雷解释为“没有好的项目就闲置涉案房屋，并不知情王玉娟使用涉案房屋情况”，上述租赁过程及耿明雷的解释均有违常理。应当指出，耿明雷与许俊好并非亲属关系，耿明雷所述合同约定的租金较低是因为一次性支付租金100万元并不能合理解释合同约定的租金价格与市场实际价格之间的巨大差距。在此背景下，2014年6月19日签订的《北京市房屋租赁合同》违反基本生活常识和房屋租赁惯例，真实性存疑，本院实难采信。退一步讲，即使2014年6月19日签订的《北京市房屋租赁合同》租赁合同真实、有效，邮储银行怀柔支行2015年1月就涉案房屋设定抵押权时，已就涉案房屋的租赁情况进行核实，当时涉案房屋系王玉娟实际使用并与许俊好签订租赁协议，邮储银行怀柔支行亦无法知悉涉案房屋于2014年6月出租给耿明雷的事实，故原告要求确认租赁协议有效并要求涉案房屋附带租赁拍卖的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告耿明雷全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告耿明雷负担（已交纳）。送达起诉状副本及开庭传票公告费二百六十元由原告耿明雷负担（已交纳）、送达本案判决书公告费（按实际发生额确定）由原告耿明雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 冰人民陪审员  孙家法人民陪审员  刘东华二〇一八年六月十三日书 记 员  曾德荣