福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初2483号 原告：福州万兴物业管理有限公司，住所地：福建省福州市晋安区新店镇秀峰路536号秀北小区11#楼。 法定代表人：陈祖津，执行董事。 委托诉讼代理人：高建峰，福建韦达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰瑞泰，系公司职员。 被告：吕剑风，女，汉族，1963年7月19日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告福州万兴物业管理有限公司与被告吕剑风物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高建峰和兰瑞泰到庭参加诉讼，被告吕剑风经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州万兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告偿付拖欠原告的物业管理费9273.5元；2．依法判令被告向原告支付滞纳金（违约金）7282元（从2016年6月起暂计至2018年1月1日，实际计至全部费用付清之日止；按每月实际欠费金额的日千分之三计付）；3．依法判令被告承担本案的所有诉讼费用。 事实与理由：2015年10月21日，福州万兴物业管理有限公司（下称万兴物业）与山海观花园业主委员会签订《物业服务合同》。双方约定：由万兴物业为福州市鼓楼区西环北路80号山海观花园之物业提供物业服务。B座沿街店面物业费按建筑面积每月每平方米2.50元，物业服务费按月进行交纳，业主须在每月30日之前履行交纳义务。如业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。被告的房屋建筑面积为204.55平方米。合同签订后，原告全面履行了物业管理服务义务，然而被告却未依约履行交纳物业费等之义务，截止2016年6月至2017年12月被告仍拖欠原告物业9273.5元，以上共计9573.5元（此费用滞纳金未计算在内）；被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。为维护原告合法权利，依照《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告吕剑风提交书面答辩意见辩称，被告共拥有山海关花园B2#、B3＃店面实际使用权，本次诉讼主要针对B2＃店面B2店面实际经营项目为“全美动物医院”，被告作如下辩护： 其一，2013年1月，被告发生失窃事件，损失财物9000余元（当时已由洪山派出所鉴定），被告第一时间向公安机关洪山派出所报案，并向原告要求提供失窃当晚报案巡岗记录和监控录像，但原告以各种理由推楼，期间被告多次交涉未果，并向原告要求提供之前缴纳的各项服务费的发票也未果。根据《物业管理条例》第三十六条、原告与山海观业委会签订的服务合同第十九条第八条、第二十二条、《发票管理办法》第四章第十九条之规定，综上所述，证明被告在经营和服务履行合同期间存在违法、违规行为。未能按与业主签订的服务合同条款履行，并且这种违约行为直接、间接导致被告的经济损失。 其二，2013年8月公共污水管道（天花顶管并非被告使用，是楼房公用）途经被告使用的B2店铺的裸露部爆裂导致被告的仓库内货品受淹污染。除去清洗后可以重复使用的货品外，仍有价值人民币13496元的犬粮损失，无法利用，损失惨重。事发前该处公共污水管已经有渗水迹象，被告发现此问题后多次找原告要求维修，但原告置之不理。最后导致悲剧的发生，事后被告及时找专业人员进行检查后发现，仅仅是管道接驳处因年久未检查密封脱落，之后更换配件及当日人工费用150元后即解决漏水。这么小的隐患由于原告的失职，导致被告不可估量的损失，令人愤慨。根据被告签订的《服务合同》第五条之规定，综上所述，这么小的隐患，被告多次反映，原告置之不理。而天花顶的管道属性已自然证明该管属于楼上的楼层共用污水管。以上事实完全可以证明本该由原告负责维修的小隐患，因原告未履行服务合同约定维保，导致被告的损失，原告自然应该为自己的违约行为承担理赔责任。 原告未履行合同在先，而被告却一直履行支付物业费的事实一直到2016年6月。在事发后到2016年6月的时间里，被告多次与原告协商解决以上所述两件原告未履行服务合同或违约导致被告损失的事情，但均未达成一致。被告逼于无奈于2016年6月停止履行合同义务直到2017年12月，共计9273.5元。到2018年1月被告重新履约缴纳物业费，被告未履约是由于原告未履行合同违约在先，协商三年未果的情况下的无奈之举，但是被告的金额达到因原告未履约的违约导致的损失金额临近之后，重新缴纳物业费一直到现在。这些客观事实证据已经充分说明被告有理有据，有礼有节。 其三，原告提供给法院的证据三中的欠费清单，被告对此表示异议，被告于2017年8月10日曾一次性缴纳3000元物业费，但原告却不予体现在证据三的清单中，在原告给出的收款收据中清楚写明缴费日期为2017年8月10日。因此原告的主张金额应该是9273.5元减去被告2017年8月10日已缴的3000元，实际为6273.5元。 综上所述，原告未履行与被告签订的合同在先，违约在先，而被告未缴物业费在后，如果原告未履行与被告签订的《服务合同》已违约，被告的守约责任应自然解除，请法院根据事实，同情弱势群体判定原告败诉，并依法对原告违约失职而导致被告的2万余元损失作出赔偿，并责令原告将被告十三年缴纳服务费的发票给被告保存。 经审理，本院查明如下法律事实：2015年10月21日，原告福州万兴物业管理有限公司与案外人福州市鼓楼区山海观花园业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：1．福州市鼓楼区山海观花园业主委员会选聘原告对山海观花园提供物业事宜。原告按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费：A楼高层带电梯住宅1.6元/月．平方米；沿街店面2.5元/月．平方米。公共水电公摊费住宅按户分摊。2．业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。3．合同期限为三年，从2015年11月1日起至2018年10月31日止。合同签订后，原告依约提供物业服务。 另查，被告吕剑风系福州市鼓楼区洪山镇2号店面业主，该房屋建筑面积为204.55平方米，每月应缴物业费为2.5元/月．平方米×204.55平方米=511.38元。现原告主张被告自2016年6月起至2017年12月止未向原告缴纳物业服务费。 本院认为，原告与福州市鼓楼区山海观花园业主委员会签订的《福州市物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力，其效力及于包括被告在内的全体山海观小区业主。被告在享受物业服务权利的同时也应履行支付物业管理费用之义务，被告在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。关于诉请物业服务费，根据原告提交的欠费明细表来看，原告确认被告于2016年6月已缴纳物业服务费人民币443.1元，本院对此予以确认。另被告于2017年8月10日向原告缴纳了3000元，原告亦认可收到该款项，本院对此予以确认，原告诉称该3000元系被告缴纳2016年6月份之前的物业服务费，该意见与被告提交的收款收据、原告提交的欠费明细表内容相悖，本院不予采信，该3000元应系被告缴纳本案诉争期间的物业服务费，应当在被告欠费中予以抵扣。故被告吕剑风自2016年6月至2017年12月止期间欠缴的物业费共计：511.38元×19个月-443.1元-3000元=6273.12元，故原告诉请物业服务费中的相应金额，本院予以支持。关于诉请滞纳金，本案《福州市物业服务合同》虽约定了滞纳金条款，但根据被告提交的证据来看，本案原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。关于被告的答辩意见，被告辩称原告物业管理不到位等情况、以及被告辩称被盗损失及其他损失等情况，如属实，可向原告另行主张，该相应答辩意见不能作为被告拒绝缴纳物业费的理由和依据。 被告吕剑风经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吕剑风于本判决生效之日起十日内向原告福州万兴物业管理有限公司支付从2016年6月1日至2017年12月31日止的物业服务费共计人民币6273.12元； 二、驳回原告福州万兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取107元（原告预交214元），由原告福州万兴物业管理有限公司负担66元，被告吕剑风负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇一八年六月二十六日 书记员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。