海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1927号上诉人（原审原告）：岑新雄，男，1976年10月9日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审原告）：陈彩霞，女，1979年8月2日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：甘力，京园（北海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南省农垦城开发建设总公司。住所地：海口市海秀路农垦总局东院（海垦路东侧）。法定代表人：黄巧，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文灿，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕雨格，海南瑞来律师事务所律师。上诉人岑新雄、陈彩霞因与被上诉人海南省农垦城开发建设总公司（以下简称农垦城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初14065号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。岑新雄、陈彩霞上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初14065号民事判决；2.判决农垦城公司立即支付岑新雄、陈彩霞逾期办理不动产权证书违约金32176元；3.判决一审及二审诉讼费由农垦城公司承担。事实与理由：一、一审判决查明及认定的案件事实存在严重不实和严重错误。1.涉案房屋为1号住宅楼1层1D房，根本没有中空花园，更不存在擅自改建中空花园的问题，一审法院未查明案情，未进行个案分析，直接错误认定岑新雄、陈彩霞改建中空花园并由此承担农垦城公司逾期办证违约责任，认定事实严重错误。2.岑新雄、陈彩霞全额依约支付购房款，于2014年5月1日收房后，根本没有也不可能存在任何违法、违约行为，一审法院居然直接认定农垦城公司“自2014年5月1日至2016年6月30日止的延迟办证期间，不应计算在约定的办理房产证的540日期限范围之内”,此认定从何而来?不得而知，实在令人费解。3.农垦城公司于2016年4月7日才向规划部门报送规划材料，才涉及中空花园改建是否违反规划设计、是否应整改的问题，此期间已事实导致逾期办证，一审判决未尊重案件基本事实，却主观并全部将逾期办证的责任归因于岑新雄、陈彩霞。4.农垦城公司逾期办证基于多方面原因，如小区消防、游泳池规划、验收，地下车库整改、小区基础配套建设等。农垦城公司交房时并未提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、及测绘部门核发的《房屋建筑面积测绘报告》等资料即可证明，上述程序的办理无疑需要时间。而一审判决却只将中空花园改建作为唯一导致逾期办证的原因且将所有责任归因于岑新雄、陈彩霞，有违案件事实和客观公正。5.一审判决对农垦城公司提交的证据13（缴纳罚款的《通知》）因未送达岑新雄、陈彩霞从而对其证明力不予确认，但在“本院认为”部分，却又认可其效力，直接违背事实认定岑新雄、陈彩霞收到该《通知》并拒绝缴纳罚款，从而将本应由农垦城公司承担逾期办证责任全部归责于岑新雄、陈彩霞。6.农垦城公司2016年4月7日才向规划部门报送规划材料。规划部门自2016年4月7日至2016年6月3日处理完毕中空花园改建问题，时间只有56天，小区332户总计罚款仅66951元，每户才201.7元，相对于540天的办证期间，根本不可能成为农垦城公司完全免责的理由。另一方面，如上，岑新雄、陈彩霞并未收到缴纳罚款的《通知》，不存在拒绝缴纳罚款的情形。即便收到该通知，也不可能拒绝缴纳201.7元规划整改费，一审判决为免除农垦城公司责任所持理由完全违背客观事实。7.2017年5月11日，农垦城公司并未如原判决所述通知岑新雄、陈彩霞提交办证资料，该证据只是农垦城公司告知岑新雄、陈彩霞其办证流程。从该证据可以看出，农垦城公司必须准备好涉案房屋测绘报告，根据测绘面积与合同约定的面积误差退补房款后开具全额发票并上传税务部门，农垦城公司明确“上传完毕后具体缴税时间由售楼部职业顾问通知”。事实上，农垦城公司退补房款、开具全额发票并上传发票均是分批次进行，最早一批时间已经延至2017年7月底，直到10月才基本办理完毕（有的至今都未上传发票完毕）。另一方面，农垦城公司并未在上传完毕发票后通知岑新雄、陈彩霞提交办证资料的具体时间。一审判决却直接认定岑新雄、陈彩霞必须在2017年5月11日提交办证资料，并因此承担未及时提交办证资料的责任，有违案件事实和法律的公正。8.农垦城公司自身已承认逾期办证，只是对逾期的时间和计算违约金的基数有异议，而一审判决却直接驳回岑新雄、陈彩霞的诉讼请求，罔顾案件事实，令人无法信服。9.众所周知，两证合一是简化行政办证程序，方便开发商和业主的良好举措。但一审判决居然认为两证合一“手续更加繁杂，办理不动产权的时限应予宽限，农垦城公司提出办理不动产权证延长办证期限符合双方约定，也符合公正原则”，岑新雄、陈彩霞从未与农垦城公司约定延长办证期限，对事实和法律的亵渎根本谈不上公正，一审判决完全漠视案件基本事实和两证合一的惠民理念和政策，以农垦城公司代理人身份自居处理案件，缺乏对法律最起码的尊重。10.岑新雄、陈彩霞依合同约定期限全额支付购房款，此事实岑新雄、陈彩霞一再予以说明和佐证，农垦城公司亦予以认可，但一审判决仅依据农垦城公司开具发票日期，认定岑新雄、陈彩霞拖欠农垦城公司购房款，其对事实认定的严重错误和对法律无最起码的敬畏可见一斑。二、一审程序违法，导致岑新雄、陈彩霞未获得依法行使诉讼权利的机会。一审开庭时，程序过于简单，岑新雄、陈彩霞并未获得依法行使诉讼权利的机会，并未对相关案件事实进行陈述。农垦城公司提交的诸多证据对于岑新雄、陈彩霞的个案并不适用但一审法院却直接确认其效力，并以此判决岑新雄、陈彩霞承担全部农垦城公司逾期办证的责任。三、基于查明的案件事实存在严重错误，一审判决适用法律亦存在严重错误。岑新雄、陈彩霞全面适当履行合同义务和诉讼义务，已提交充分证据证明案件基本事实，但一审法院却未尽基本勤勉义务，未具体查实农垦城公司逾期办证的原因和时间，罔顾农垦城公司逾期办证的自身原因和违约责任，直接认定农垦城公司逾期办证全部责任在于岑新雄、陈彩霞和政府部门两证合一政策，依据《民法总则》第三条驳回岑新雄、陈彩霞的诉讼请求。岑新雄、陈彩霞根据双方合同约定依法提起诉讼行使自身合法权益，是法制而非人治的司法和时代进步体现，一审法院却认为岑新雄、陈彩霞的诉讼行为“侵犯”了农垦城公司权益而驳回岑新雄、陈彩霞的诉讼请求，而不是解析岑新雄、陈彩霞诉讼请求所依据的事实、证据和法律基础，从而依据《合同法》的相关条款做出相应判决。综上，一审判决认定事实和适用法律严重错误，诉讼程序违法。岑新雄、陈彩霞根据民诉法的相关规定依法提起上诉，请求二审法律依法支持岑新雄、陈彩霞上诉请求，维护岑新雄、陈彩霞合法权益。农垦城公司辩称，一、办证延误系因香樟林1、2、3号楼业主违建所致。香樟林风情街小区业主在装修的过程中，违反装修管理规定，擅自自封闭入户花园和公共花园，且不限期整改，农垦城公司申请规划核实以后，城管大队对业主进行行政处罚，但是业主仍不履行缴纳罚款的义务，最终还是农垦城公司代业主缴纳罚款。自违建出现起至规划核实通过止，因业主的原因导致的办证迟延时间应该予以扣除。从2014年5月19日开始，业主逐渐违反装修管理规定第十六条，未经许可擅自自封闭入户花园和公共花园（即花池中空部分），并擅自改变花池的使用功能，直到2016年6月30日，规划核实通过，期间耽误的时间，均应该予以扣除。二、因房地一体登记政策的实施，农垦城公司为业主办理产权证的期限应该为交房之日起900日，而并非交房之日起540日。农垦城公司与业主们签订商品房买卖合同时，均约定自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得房屋权属证书后，出卖人在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地证。合同签订时，海口市尚实行房地分离登记的原则，从2016年7月25日起，正式实行不动产一体登记，住建局不再受理房产证办证申请，统一由不动产登记中心实施不动产一体登记。但因违建导致规划核实2016年6月30日方通过，竣工验收备案证2016年9月14日方取得，此时已经无法办理房产证，而办理不动产权证，除了需要办理房屋权属登记证书的一套完整资料外，还需要办理土地证需要的权籍调查结果、土地使用权坐落及现状、界址坐标图、宗地图等，因此，以办理房屋权属证书的540日要求农垦城公司做完900日（540+360）日方能完成的全部事宜明显不公。因此，应该以交房之日起900日作为办证时间。三、农垦城公司已经在2017年3月13日履行完毕办理不动产权证的义务。办大证的义务主体是房地产开发企业，因为其为新建房屋的所有权人，办小证的义务主体是实际上拥有个人房屋所有权的购房人，不过房地产开发企业需要对购房人办小证进行协助。农垦城公司于2017年2月17日向不动产登记中心提交了1、2、3号楼的分户证申请，不动产登记中心承诺于16个工作日内办结，即2017年3月13日前办理完毕分户证。农垦城公司履行完毕办证义务的时间为2017年3月13日，且农垦城公司已经于2017年5月11日通知业主提交办理过户登记的资料，农垦城公司的法定义务已经履行完毕且还履行了通知义务。因此，从2017年3月13日开始至岑新雄、陈彩霞最终取得不动产权证期间的时间均应予以扣除。四、岑新雄、陈彩霞存在违建，因其至今未向农垦城公司缴纳违建罚款，农垦城公司可以相应顺延办证时间。根据农垦城公司与业主签订的商品房买卖合同附件七补充协议第四条第2项的约定，买受人应该在及时缴清欠付农垦城公司的房款、违约金“等”费用，否则，出卖人有权按照买受人累计逾期天数相应顺延办理产权登记时间。至今为止，业主都没有向农垦城公司支付违建罚款，应该相应推迟办证时间。五、业主逾期办证违约金的计算基数，应该按照已付房款计算，其已付房款少于起诉状中主张的房款，违约金计算基数应该相应调整，此外，所有违约金数额不应超过已付房款的3%。根据农垦城公司与业主签订的商品房买卖合同附件七补充协议第六条第1项的约定，出卖人因违反本合同及附件中的约定产生的利息、赔偿款、违约金数额合计不得超过该商品房总房款的3%。部分业主已经支付的总房款少于业主的诉状中主张的房款，如果存在违约金，也应该按照实付房款计算。六、部分业主存在逾期付款的情形，农垦城公司有权相应顺延其办证期限。根据农垦城公司与业主签订的商品房买卖合同附件七补充协议第四条第2项的约定，买受人应该及时缴清房款，否则，出卖人有权按照买受人累计逾期天数相应顺延办理产权登记时间。七、办证行为涉及到各方当事人，有开发商、业主、物业管理公司、以及其他行政管理机构。正是因为不同的参与人不同的角色交叉活动，最终才能办理不动产权证，在本案中，直观的体现为办理不动产权证的时间约定以及不动产权证的名称内容与合同约定的内容不一致，那么这种不一致是否构成违约或由哪方承担责任，一审法院已经做出判决。比如合同约定的是分别办理土地证和房产证，最终业主拿到的是房地合一的统一的不动产权证，在取得时间上与合同约定不能匹配，一审法院分析有两个原因、第一是业主擅自改建房屋，第二是房地合一的不动产登记政策的原因。主要是这两点原因，当然还存在其他原因，农垦城公司认为一判决正确，但在一些表述上也存在异议。比如一审法院认为因为两证合一需要给农垦城公司一些宽限这是合理的，而农垦城公司认为根据合同性质以及约定，不动产登记的合理办理时间应以合同约定办理土地证的时间为准，但总体上一审判决基本事实清楚、适用法律处理得当。八、有无发生违建的事实是清楚的；违建整改通知书、龙华区城管局的文件也表述很清楚，违建是真实发生的，违建的违法、违约行为，具有两重属性，不管开发商是否同意，均不改变其违法的本质，事实上开发商没有同意，样板房的问题在一审中也没有得到支持，对此事实农垦城公司也不予认可。即便是存在样板房，也与本案无关。因为本案中商品房买卖合同交付条件是毛坯房，与装修成何样无关。事实上，农垦城公司也是严格按照开发程序进行建设和交付的，不涉及到装修内容。违建的责任和对办证的影响，因为违建是由于一部分业主实施的，这是一种规划违法行为，时间发生在开发商交付房屋以后，显然行政处罚对象和行政责任承担的主体在于业主，因为违建的业主的违法行为导致其他业主的利益受到损害，应当由违法的业主承担。违建对办证具体有何影响，影响在于行政相对人不接受行政规划主管部门的行政处罚，规划核实验收就无法通过的，在海口市实行8个部门联合验收及捆绑验收的情况下，规划核实验收未通过，其他验收项目也无法通过，比如消防、人防、园林、雷电是捆绑在一起验收的，因此违建不处理完毕，后续的验收实现国家及相关报审报核均无法予以展开，导致办证迟延。正是因为违建问题的影响，使整个办证进程拖延双证合一之后，使得开发商没有办法按原合同的约定让两证分开办理。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。岑新雄、陈彩霞向一审法院起诉请求：1.判令农垦城公司立即支付逾期办理不动产权证书至实际办理完毕之日止违约金，暂计至2017年8月31日为29519.71元；2.本案诉讼费由农垦城公司承担。一审法院认定事实：2013年5月11日，岑新雄、陈彩霞与农垦城公司签订了《海口市商品房买卖合同》，约定岑新雄、陈彩霞以870788元购买海口市香樟林风情街（以下简称香樟林）1号住宅楼1层1D房，农垦城公司应在2014年5月1日前完成交房，并应自交房之日起540日内办理房屋权属证书，取得权属证书之日起360日内申请办理土地证，逾期未办理则按已付房价款的日万分之0.5支付违约金，逾期360日以上，岑新雄、陈彩霞可单方解除合同，如岑新雄、陈彩霞未及时提供办理证书登记手续材料，办证时间相应顺延，后果由岑新雄、陈彩霞承担等条款。签约后，岑新雄、陈彩霞依约向农垦城公司支付了房价款820000元，农垦城公司也依约于2014年5月1日将房屋交付于岑新雄、陈彩霞。香樟林装修管理规定中约定装修不得改动外墙结构，未经规划部门批准不得自行搭建建筑物、建构物（如由于装修或擅自改动建筑主体而引致任何后遗症或罚款，业主负责承担完全责任）等条款。因香樟林业主擅自改变空中花园的用途，违反了装修管理规定，自2014年5月19日起，农垦城公司陆续向香樟林业主下达违章整改通知书要求限期整改。为提交香樟林工程规划核实材料，2015年9月28日，农垦城公司委托海口市规划勘察测绘服务中心对香樟林工程进行测绘。2016年4月7日，因香樟林入住业主违章封闭花池前面中空，并擅自改变花池使用功能，海口市规划局龙华分局发函退回香樟林规划核实材料。因包括岑新雄、陈彩霞在内的香樟林业主未对上述违规行为进行整改，2016年5月30日，海口市龙华区城市管理行政执法局（以下简称龙华城管执法局）对包括岑新雄、陈彩霞在内香樟林全体业主作出行政处罚事前告知书。同年6月3日，龙华城管执法局对香樟林全体业主作出共计66951元罚款的行政处罚决定书，其中岑新雄、陈彩霞被罚201.7元。因业主拒绝缴纳罚款，为使香樟林工程尽早进行核实验收，农垦城公司于2016年6月3日代为缴纳罚款。2016年6月30日，海口市规划局对香樟林建设工程作出符合规划审批要求的意见书。同年9月12日，海口市城建档案馆对验收意见书进行备案。2016年7月12日，香樟林建设工程被确认通过验收，同年9月14日，海口市住房和城乡建设局对香樟林建设工程竣工验收进行备案。2016年12月30日，农垦城公司办理了香樟林土地及房屋所有权总证。2017年2月17日，农垦城公司为岑新雄、陈彩霞申请办理房产证书。2017年5月11日，农垦城公司通知岑新雄、陈彩霞提交分证办理相关材料。2017年5月9日，岑新雄、陈彩霞缴纳了50443.94元。2017年6月9日，岑新雄、陈彩霞缴纳了契税13032.46元。2017年11月1日农垦城公司为岑新雄、陈彩霞办理了不动产权证书。另查，海口市于2015年12月30日成立不动产登记局、于2016年1月13日成立不动产登记中心，并于2016年7月25日开始实行房地双证合一办理。一审法院认为，岑新雄、陈彩霞与农垦城公司签订的房屋买卖合同，合同主体适格，意思表示自由真实，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。签约后，岑新雄、陈彩霞依约向农垦城公司支付了房屋总价款，农垦城公司也依约履行交房义务，将房屋交付给岑新雄、陈彩霞使用。根据《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，根据双方合同约定，农垦城公司应在交房之日起540日内办理房屋产权证书，农垦城公司应依约履行协助办证义务。交房后，农垦城公司依约进行了各项验收的申报工作，履行了办理商品房产权登记的义务。因包括岑新雄、陈彩霞在内的香樟林业主在装修过程中擅自对空中花园进行改造，违反了装修管理规定，致使香樟林规划核实材料被退回，后因全体业主拒绝整改，龙华城管执法局对其作出了罚款的行政处罚，导致香樟林建设工程规划核实迟延至2016年6月30日。工程项目的规划核实是办理房产证的关键环节，故工程规划核实迟延导致无法及时办理房产证的后果不应由农垦城公司承担。农垦城公司提出规划核实迟延导致办证迟延的抗辩，符合法律规定，一审法院予以采纳。因此，涉案房屋自交房之日即2014年5月1日至2016年6月30日止的延迟期间，不应计算在约定办理房产证的540日期限范围之内。同时岑新雄、陈彩霞、农垦城公司合同中约定，岑新雄、陈彩霞应及时提供办证材料，未按时提交导致迟延时由岑新雄、陈彩霞自行承担。排除上述期限，农垦城公司在交房后完全协助岑新雄、陈彩霞办理不动产权证所用的时间均符合合同约定办理房产证的540日期限范围之内。2016年7月25日，海口地区实行房地双证合一办理，岑新雄、陈彩霞、农垦城公司之间约定的房产证与土地使用权证分别办理已无法实施，办理房地双证合一的程序对于办理单独的房屋产权证的手续更加繁杂，办理不动产权证的时限应予宽限，农垦城公司提出办理不动产权证延长办证期限符合双方约定，也符合公平原则，农垦城公司的抗辩，符合法律规定，一审法院予以采纳。综上，农垦城公司办理房产证书未超过合同约定的期限，故岑新雄、陈彩霞请求农垦城公司支付逾期违约金，不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决：驳回岑新雄、陈彩霞的诉讼请求。本案案件受理费538元，由岑新雄、陈彩霞负担。本院二审期间，岑新雄、陈彩霞提交：证据一、关于样板间的视频资料。证明：开发商在售房已进行改建，说明开发商允许业主改建中空花园。证据二、售房宣传资料。证明：证明在售房资料里表明三房改成四房。农垦城公司质证称，上述证据已超过举证期限。对于证据一的三性均不予认可，视频来源不明，视频内容与争议的事实没有关联，不能证明视频是在何时何地由谁拍摄，显示不出相关联楼盘相关内容。对于证据二的真实性不予认可，来源不清楚，置业计划书已做声明，所有的数据仅供参考，并不构成邀约或者承诺，一切资料以双方签订是买卖合同为主。在侧面也有说明，本册所有图则及文字仅供参考，不构成买卖合同。从D户型计划书来看，可以由3房变成4房，如果加上入户花园部分就是5房，花池里面全是空白，无任何标识，显然开发商没有任何意图暗示业主此花池可以改造房间。本院认为，上诉人提交的两份证据，其真实性可以确认。但证据一视频资料仅能证明拍摄时的房屋现状，不能证明被上诉人是否同意业主对涉案房屋进行改建。证据二售房宣传资料，只是开发商为了推销房屋所作的广告宣传，不是商品房买卖合同的组成部分。故本院对上诉人提交的两份证据的证明内容不予确认。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于办证期限的问题；双方当事人在合同中约定“自交房之日起540日内办理房屋权属证书，取得权属证书之日起360日内申请办理土地证”。因此，农垦城公司应当依约在上述规定的期限内为买方办理相关权属证书。由于双方的商品房买卖合同订立时，海口市尚未实行房屋所有权证与土地使用权证两证合一，故双方在合同中约定了办理房屋权属证与土地使用证的不同期限。而双方在合同订立后，海口市实行了房屋所有权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权属证书的制度。故双方在合同中约定的办证期限应当是办理两证的时间之和。即办理不动产权证书的期限是交房之日起900日内，农垦城公司应当申请办证，否则，应承担逾期办证的违约责任。二、关于农垦城公司是否存在逾期申请办证行为、应否承担违约责任的问题；所谓申请办证，是指开发商将办证申请及相关材料递交给政府有关部门的行为。只要开发商在约定的期限内将办证申请递交给了政府办证部门，则应认定开发商在约定的期限内履行了办证义务。至于在开发商将办证申请递交到政府办证部门后，因办证部门的原因导致相关证件未能及时办理完毕的，不应视为开发商逾期办证。本案中，根据合同约定，农垦城公司应当在交房之日起900日内申请办两证。农垦城公司于2014年5月1日向上诉人交房，按900天计算，应当在2016年10月17日前向有关部门申请办证。但农垦城公司直到2017年2月17日才向政府有关部门申请办证，确已逾期123日，应当承担逾期办证的违约责任。根据双方在合同的约定，农垦城公司应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点五入计付违约金。即820000元*0.5/10000*123天=5043元。涉案小区虽然因部分业主擅自改造入户花园和公共花园，导致有关部门罚款并影响房屋整体验收。其过错在擅自改造的业主，农垦城公司作为开发商也有不可推卸的责任。因此所造成的办证迟延，其责任不应当由上诉人负担。因此，一审判决将因改造空中花园所导致的迟延办证时间扣除，显然不当，本院不予支持。综上所述，岑新雄、陈彩霞的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初14065号民事判决；二、海南省农垦城开发建设总公司应当本判决生效之日起十日内向岑新雄、陈彩霞支付逾期办证违约金5043元。三、驳回岑新雄、陈彩霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费538元，由海南省农垦城开发建设总公司负担92元，岑新雄、陈彩霞负担446元。二审案件受理费604元，由海南省农垦城开发建设总公司负担95元，岑新雄、陈彩霞负担509元。本判决为终审判决。审判长 林 梅审判员 李家林审判员 刘华琪 二Ｏ一八年六月二十五日书记员 廖 敏速录员 梁昌丽附相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。