成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初2721号 原告重庆泓山物业管理有限公司成都分公司，住所地成都市武侯区双楠路235号。 负责人陈俊文，系该公司董事长。 委托代理人范安彬，四川路石律师事务所律师。 委托代理人向仲奎，男，汉族，1985年11月1日出生，系公司员工。 被告成都热力阿瑞斯健身服务有限公司，住所地成都市郫都区郫筒镇北外街成灌东路私营城1幢1层。 法定代表人江磊，系该公司总经理。 原告重庆泓山物业管理有限公司成都分公司与被告成都热力阿瑞斯健身服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月16日受理，由本院审判员张毅适用简易程序于2018年6月25日、7月4日公开开庭进行了审理，原告重庆泓山物业管理有限公司成都分公司委托代理人范安彬（特别授权）、被告成都热力阿瑞斯健身服务有限公司法定代表人江磊到庭（第二次庭审未到庭）参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告重庆泓山物业管理有限公司成都分公司诉称，2012年，原告与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，取得绿地缤纷城3-1项目物业管理权。2014年7月9日，被告与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《租赁合同》，被告承租绿地缤纷城3-1项目商场3楼局部商铺888.58平米面积的商铺，约定物业费按照季度交纳，每个交费期最后一月20日前一次性足额支付下个交费期费用，违约责任约定为逾期之日起按照应交未交费用每天千分之一计算。2016年7月1日，原告与绿地申蓉集团签订补充协议，被告租赁区域的物业管理费和水电费直接由原告收取，被告一直欠缴物业费用及水电费用，被告2016年9月23日承诺，2016年9月之后的物业费及水电费按时交纳，2017年2月6日，被告再次书面承诺2017年2月1日以后物业费及水电费每月底结清，但截至2017年12月5日，被告欠物业费用28701.13元、水电费8514.88元，经催收未果，现诉请被告交纳拖欠物业费28701.13元（2017年7月1日至2017年10月12日共计4月）、违约金13440.57元、水电费8514.88元、违约金2201.75元，共计52858.33元（物业费及违约金计算至2018年5月3日。请求计算至付清之日）、被告承担本案诉讼费用。 被告成都热力阿瑞斯健身服务有限公司辩称，被告未与原告签订任何协议，没有关联；违约金没有明细表，计算过高。 经审理查明，2012年3月16日，原告与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，2016年7月，原告与绿地申蓉集团及上海劢杰置业有限公司成都分公司签订合作补充协议的第三次补充协议，取得绿地缤纷城3-1项目物业管理权，案涉商铺所在区域的物业管理费和水电燃气费直接由原告收取，绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司按照合同约定对商户进行了收费主体变更通知。2014年7月9日，成都阿瑞斯健身服务有限公司与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《租赁合同》，成都阿瑞斯健身服务有限公司承租绿地缤纷城3-1项目商场3楼局部商铺888.58平米面积的经营权，约定物业费每平米每月9.5元，按照季度交纳，每个交费期最后一月20日前一次性足额支付下个交费期费用，违约责任约定为逾期之日起按照应交未交费用每天千分之一计算，水电气等能源费用由商业营运公司代收。成都阿瑞斯健身服务有限公司2016年9月23日向原告确认欠付原告物业保证金8441.51元、2016年7月7日至9月7日水电费5381.65元、同年7月1日至8月31日的物业费16883.02元，并承诺2016年9月之后的物业费及水电费按时交纳，承诺书加盖被告成都热力阿瑞斯健身服务有限公司印章。2017年2月6日，被告成都热力阿瑞斯健身服务有限公司书面向原告确认欠付原告物业保证金、水电费、物业费共计11738.51元，承诺2017年3月15日前支付原告、2017年2月1日以后物业费及水电费每月底结清。但截至2017年12月5日，被告欠物业费用28701.13元（2017年7月1日至2017年10月12日共计4月）、水电费8514.88元，经催收未果，原告遂诉讼至本院。 同时查明，2017年8月18日，被告向案涉承租房屋所有方绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司书面通知，成都阿瑞斯健身服务有限公司更名为成都热力阿瑞斯健身服务有限公司。二公司现均处于法定存活状态，成都阿瑞斯健身服务有限公司并未更名注销。 另查明，成都阿瑞斯健身服务有限公司与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司之间租赁合同关系，因成都阿瑞斯健身服务有限公司欠付租赁费，绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司2017年10月12日发出解除合同函件，成都阿瑞斯健身服务有限公司及本案被告此后未再实际经营。 以上事实有原、被告的工商登记信息、租赁合同、前期物业服务合同、补充协议、通知书、名称变更通知单、欠费清单以及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本案法庭辩论结束后，被告认为自然人牟晓军、赵洪江为商铺承租人，与本案有厉害关系，申请追加二人为被告。 本院认为,原告与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据与上海劢杰置业有限公司成都分公司及绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司的三方协议，取得案涉商铺所在区域物业管理权并实际进行物业管理，收费主体变更亦对商铺商家进行了变更通知，成都阿瑞斯健身服务有限公司接受物业服务，受前期物业服务合同的约束，应向原告交纳物业管理费及水电费等费用。根据2016年9月23日及2017年2月6日被告公司向原告书面确认的欠费金额及补交欠费时间，以及公司名称变更通知等，均能证实被告公司为案涉商铺实际承租人，因此，案涉商铺的前期物业服务协议对本案被告具有法定约束力，被告应当向原告交纳物业服务费用及水电费用等，案涉商铺合同实际终止履行于2017年10月12日，相应金额均应计算至2017年10月12日，物业费用为28701.13元，商业电费（起止数99174.5-104631.2）6548.04元、商业水费（起止数3847.4-4108.6）1966.84元。共计37216.01元。原告诉请物业服务费违约金，因约定违约金计算标准过高，同时，原告并未提供其实际受损证据，本院酌情下调为按照欠费总额10%计算，为287元。原告主张商业水费、电费违约金，本院认为该笔费用原告为代收主体，其并未提供因被告逾期未交费用的滞纳金收取情况，同时，并未有书面合同约定，本院对此诉请不予支持。被告法庭辩论终结后申请追加被告，其一，申请时间不符合相应法律规范要求，其二，被告公司在经营期间是否转租他人经营，二者之间应有相应约定规范，原告根据承租合同，要求合同签订方支付物业费用等，合乎法律规定，案外人牟晓军、赵洪江与被告之间关系双方可私下协商处理或另案诉讼，牟晓军、赵洪江并非本案必要诉讼参加人，本院对被告公司追加牟晓军、赵洪江请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告成都热力阿瑞斯健身服务有限公司于判决生效后五日内支付原告重庆泓山物业管理有限公司成都分公司37216.01元及违约金287元； 二、驳回原告重庆泓山物业管理有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取561元，由被告成都热力阿瑞斯健身服务有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 毅 二〇一八年六月二十五日 书记员 焦恋净