海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2018)琼0108民初942号   原告：李某，男，1969年2月27日出生，汉族，住山西省晋中市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：黄某、吴某，海南商汇律师事务所律师。   被告：海南富菱汽车销售服务有限公司，住所地海口市滨海大道63号爱华汽车广场临街23-28号铺面，统一社会信用代码914601007742561490。   法定代表人：严某，公司经理。   委托诉讼代理人：张某，男，1966年4月8日出生，汉族，住五指山市，该司法律顾问，   委托诉讼代理人：王某，海南浩来律师事务所律师。   原告李某诉被告海南富菱汽车销售服务有限公司（以下简称富菱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄某、吴某、被告法定代表人严某、委托诉讼代理人张某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2016年7月3日签订的《铺面及外场租赁合同书》从2017年8月1日其解除，并返还已付的租金113275元及铺面押金300000元，合计413275元；2.判令被告赔偿原告损失1330000元；3.判令被告赔偿原告正常营业可得利益450000元；4.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。   事实与理由：原告李某与被告的法定代表人严某于2016年7月3日签订《铺面及外场租赁合同书》及其补偿协议，约定原告租赁被告所有的位于海口市××道土地上第二间，该租赁物为临时建筑物，结构为钢架结构。租期从2016年7月15日至2021年7月15日止，室内面积为838平方米，室外面积为760平方米，第一年租金每月45310元，第二、三年租金每月51780元；第四、五年租金每月59770元。自合同签订后，原告依合同约定交付了押金30万元，之后对铺面进行了装修（含在铺面内部增加了钢结构第二层），装修各项费用大约为133万元，原告用该铺面作为深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司实体店面，从2017年3月31日开始正式营业出售汽车。租金交至2017年10月15日止，水电费按实际用量结清。原告完全按照约定履行合同。2017年6月8日，被告法定代表人严某给原告发出一份《告知书》，以原告多占用其室内展厅面积为由，限令于2017年7月15日前就多占用的面积与其签订补充协议，逾期将停水停电。《告知书》发给原告之后，被告拒绝原告的合理抗辩，开始断断续续停水停电。到2017年大约7月底左右，被告就擅自对该铺面彻底停水停电，导致原告无法正常营业，被迫无奈停业。2017年8月22日，受原告委托，深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司致被告法定代表人严某《告知书》一份，说明停水停电的后果，但被告仍置之不理，导致原告租赁的铺面无法正常营业，至今还在停业中。被告行为导致原告损失惨重，为维护原告的合法权益，故诉至法院。   被告富菱公司辩称：一、被告富菱公司不是适格被告，根据合同，被告富菱公司并不是租赁合同书的签署人。二、原告要求解除合同没有事实和法律依据。原告与严某签订合同之后，双方都没有发出解除合同的通知书，也没有签订解除合同协议。原告并没有提供任何证据证明其经营的铺面停水停电，更没有证据证明其停水停电是被告造成的。虽然严某于2017年6月5日发出通知书，但该通知书仅仅是通知而已，并不代表已经实际履行。如若原告经营的店铺存在停水停电，也是其未按时缴纳水电费所致，与被告无关。三、原告主张的各项诉求没有事实和法律依据，双方签订的合同并没有解除的事由，且被告并没有违约行为。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对案件事实，本院认定如下：案外人严某系被告海南富菱汽车销售服务有限公司法定代表人，并持有该司80%的股权。2016年7月3日，严某作为出租方（甲方）与原告李某承租方（乙方）签订《铺面及外场租赁合同书》，约定，1.乙方同意承租位于海口市××道土地上第二间作为店铺铺面和外场使用，租赁期限为五年，从2016年7月15日起至2021年7月15日止。第一年：2016年7月15日起至2017年7月15日，租赁物室内按838平方米×45元＝37710元/月，外场按760平米×10元＝7600元/月，共计45310元/月整。第二、三年：2017年7月15日至2019年7月15日，租赁物室内按838平米×50元＝41900元/月，外场按760平米×13元＝9880元/月，共计人民币51780元/月整。第四、五年：2019年7月15日至2021年7月15日，租赁物室内按838平米×55元＝46090元/月，外场按760平米×18元＝13680元/月，共计59770元/月整。2.租金按季度缴付，即三个月支付一次。下一季度租金在上一季度期满前十天向甲方支付清；签订合同之日起二日内，乙方向甲方缴纳第一期租金135930元，合同押金叁拾万元整并开具押金收据。3.乙方承租的铺面只能用于小汽车销售和维修业务，超出适用范围的，须经甲方的书面同意。4.乙方应按时全额交纳租金及水电、卫生等费用，承租期间所产生的水费、电费、水电公摊费、卫生费及一切税费等由乙方承担，如因此使甲方可能或实际受损失的，甲方有权终止合同，不退还乙方保证金，乙方不能拆卸所安装的设备。2016年7月6日，严某与李某又签订《铺面及外场租赁合同书的补充协议》，约定：1.乙方将现有已完成的室内铺地砖部分364平米按每平米100元付款给甲方，计36400元；2.乙方将现有已完成的室内石灰板吊顶部分364平米按每平米50元付款给甲方，计18200元。3.乙方将以上两项款共计人民币56400元整交付甲方，甲方将室内现有的水、电、卫生间、涂料等已完成的按现状完整交付乙方使用。上述两份协议，严某均在出租房、甲方落款处签名捺印，案外人周谦孝代李某在承租方、乙方处签名捺印。2016年7月6日，李某通过网上银行向严某转款280000元，2016年7月7日，严某出具《收款收据》，载明“今收到李某交来（微信转2万元，网银转28万）租琼山大道店面的合同押金共计人民币叁拾万元整（300000.00）”。2016年7月20日，严某出具《收条》载明“今收到李某从网银转来琼山大道塘上村第二间铺面2016年7月15日至2016年10月14日租金人民币壹拾叁万伍仟玖佰叁拾元整（135930.00）”；后李某分多次交纳房屋租金，已交至2017年10月14日，此后租金便未再缴纳。   另查，李某在承租该涉案铺面后，对该铺面进行了装修，并成立深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司，在该铺面经营汽车销售业务，该公司负责人为周谦孝。2017年6月28日，深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司向严某账户转入13912.73元，“交易用途：水电费”；2017年7月25日，深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司向严某账户转入6755.80元，“交易用途：水电费”；2017年12月3日，深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司向严某账户转入6381.10元，“交易用途：水电费。”关于水电费的交纳流程为：水电费是先使用后交费，由涉案铺面所在的村通知严某交费，再由严某通知承租方交费。2017年6月8日，严某向李某发出《告知书》，称因李某多占用展厅138.6平方需补足因多占用部分的租金，共计74844元，并要求原告李某就多占用的138.6平米展厅面积签订补偿协议，逾期将不再对该展厅供水、供电。2017年8月22日，深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司向严某发出《告知书》，称因严某在7月-8月期间对承租铺面无故停水停电，连续或间断停水停电总天数超过20天，对深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司造成了重大损失，导致该司海口实体店停业，并要求严某对停业造成的损失承担责任。   原告主张其装修涉案铺面花费约1330000元，如正常营业可得利益约300000元，并提交《评估申请书》，申请对位于海口市××道土地上第二间铺面（包括在铺面内部增加了钢结构第二层）装修费用价值及对原告正常营业下可得利益损失额进行评估。   庭审中，被告富菱公司认为其并非适格被告，理由为《铺面及外场租赁合同书》及其《补充协议书》的签名均为严某本人，而非其所在公司。原告认为，该涉案铺面系海口市美兰区灵山镇新琼村委会塘上村民小组出租给被告富菱公司的，而非其法定代表人严某本人，并且该村委会出具《租赁土地证明书》对该事实予以确认。严某作为富菱公司法定代表人与李某签订房屋租赁合同系其履行职务行为。   庭审中，经向严某确认，是以被告海南富菱汽车销售方服务有限公司名义与海口市美兰区灵山镇新琼村委会塘上村民小组签订的租赁协议，并于庭后提交加盖公司公章及村民小组公章的《项目合作协议书》予以证实。严某确认，《项目合作协议书》签订后，均由其本人向村委会支付租金，并非从富菱公司账户支出，现被告富菱公司现仍在正常营业，且公司财务与其私人账务均独立运作。   另，原告李某于2018年2月2日向本院申请财产保全，请求对位于海口市××道土地上第二间临时建筑铺面予以现状查封，本院于2018年2月6日作出民事裁定书，裁定对上述铺面予以现状查封。   本院认为：一、关于被告海南富菱汽车销售服务有限公司是否为适格被告的问题。严某在《铺面及外场租赁合同书》及其补充协议上签名捺印，虽未加盖被告富菱公司公章，但该铺面系案外人海口市美兰区新琼村委会塘上村民小组出租给被告富菱公司，且在签订《铺面及外场租赁合同书》及其补充协议前，严某已将被告富菱公司向塘上村民小组承租场地情况告知原告。严某本人在租赁合同书及补充协议书上签字系其履行被告富菱公司法定代表人职责之行为。严某作为公司法定代表人对外履行职权，是作为其代表的法人单位的意志，是以法人的名义对外表达法人的意思表示，虽然没有公司盖章，但也应视为公司的意思，是公司的行为，法定代表人以法人的名义从事的民事活动，其法律够过应由法人承受。虽然严某称其向塘上村民小组承租涉案店铺所在土地使用权后一直以其个人账户向塘上村民小组交付租赁费用，但并未提供证据予以证实。且，即使是以严某本人账户向案外人塘上村民小组交付租赁费用，也只是股东与公司之间的财务问题，与本案无关。合同书及协议书中“李某”的签名虽为案外人周谦孝代签，但李某对该合同予以认可，即证明其为上述合同书的承受人。故本院依法认定，被告富菱公司系本案适格主体，原告李某及被告富菱公司系《铺面及外场租赁合同书》及《补充协议书》的合同相对方。   二、关于是否应当解除《铺面及外场租赁合同书》及《补充协议书》的问题。《铺面及外场租赁合同书》及《补充协议书》系原、被告双方的真实意思表示，依法成立，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订合同后，被告已将该铺面及外场交付原告使用，原告应依约支付租金，被告应保证该铺面及外场可供原告正常使用。原告李某主张被告对该铺面停水停电导致其无法正常营业故要求解除合同，被告对此予以否认，原告未能提供证据予以证实，故对其主张，本院不予采信。原、被告双方并未就合同解除达成一致，原告主张解除合同亦未存在法定解除事由，故对原告要求解除《铺面及外场租赁合同书》及《补充协议书》，本院不予支持。因合同尚未解除，原告李某申请对该铺面装修费用价值及正常营业下的可得利益进行评估鉴定并非必要，故对原告李某评估鉴定申请，本院不予受理。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告李某的全部诉讼请求。   案件受理费人民币24346元、财产保全费5000元，均由原告李某自行负担（已预付）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 **芹   人民陪审员 吴宗华   人民陪审员 林诗柏     二〇一八年六月六日   （法官助理 林小燕   书记员 林书辉   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。   法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。   法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   《最高人民法院关于适用   民事诉讼法>的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。