广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终3617号上诉人（原审被告、反诉原告）：欧栢棠（曾用名：欧柏棠），男，1949年12月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：叶凤丹，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩辉，广东国慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭广龙，男，1966年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：吴晓明，广东昊驰律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：何钅监钊，男，1974年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原审第三人：汪林勇，男，1981年2月18日出生，汉族，住河南省潢川县，上诉人欧栢棠因与被上诉人谭广龙、原审被告何钅监钊、原审第三人汪林勇租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧栢棠上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.本案一、二审全部诉讼费用由谭广龙承担。事实与理由：（一）欧栢棠已于2015年5月底搬离涉案场地，并于同年6月归还涉案场地，不存在拖欠谭广龙使用费的情况。从2015年6月起，涉案场地实际使用人及控制人均为汪林勇，该使用费应由实际使用人缴付，与欧栢棠无关。欧栢棠与谭广龙已于2015年7月进行结算，双方的租赁合同关系已于2015年7月解除。（二）谭广龙直至2017年6月才主张欠付使用费，已超过一年的诉讼时效期间，谭广龙已丧失胜诉权。（三）涉案场地日常正常用电费用为2万元至4万元不等，但从谭广龙提供的2016年12月份至2017年2月份的电费单据可知，涉案场地已从2017年1月开始没有产生正常的用电量，期间谭广龙也没有收到使用费，谭广龙对涉案场地没有正常经营且已停业是应当知道的，但谭广龙一直没有采取有效的措施阻止损失扩大。同时从谭广龙提供的银行账户明细查询，结合汪林勇庭审陈述，谭广龙与汪林勇的有偿使用场地关系于2017年1月底解除。谭广龙在2017年4月6日《律师函》中也明确知道汪林勇的违约行为，谭广龙可及时行使解除权减少损失。谭广龙辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回欧栢棠的上诉，维持一审判决。（二）欧栢棠是本案租赁合同关系的相对方，应承担合同的给付义务。虽然欧栢棠陈述其在2015年6月已经撤离，但并没有相应的证据予以证明。（三）根据汪林勇在一审期间的陈述以及其提供的证据，可以知道欧栢棠与汪林勇之间存在款项结算关系，但谭广龙与汪林勇之间不存在任何的法律关系。谭广龙与欧栢棠之间的租赁关系并没有结束，欧栢棠也没有退出本案租赁关系。从一审法院查明的事实可以得知，欧栢棠和谭广龙是在2017年10月20日才进行涉案场地以及相应证件的交接，在此之前涉案租赁场地以及租赁场地的相关营业执照一直由欧栢棠所持有，欧栢棠是否对该租赁物件进行经营，是其对租赁物使用的方式，并不代表双方的租赁关系在欧栢棠不对外营业时已经停止，而且谭广龙在发现欧栢棠拖欠租金的时候已经委托律师向其发出律师函，采取了法律的措施，并不是欧栢棠所说的谭广龙并没有采取任何的措施避免扩大损失，而欧栢棠在收到谭广龙的律师函之后，仍不履行支付租金的义务，存在违约的恶意。何钅监钊、汪林勇未作陈述。谭广龙向一审法院起诉请求：1.解除涉诉合同，欧栢棠、何钅监钊返还租赁物；2.欧栢棠、何钅监钊向谭广龙支付拖欠租金1209211.7元（租金计算至欧栢棠、何钅监钊实际返还租赁物之日为止，现暂计算至2017年6月），水电费12248.03元，逾期付款违约金29678.04元（违约金计算至欧栢棠、何钅监钊实际返还租赁物之日为止，现暂计算至2017年6月27日）；3.欧栢棠、何钅监钊向谭广龙返还佛山市里水幸福娱乐城营业执照正副本原件、食品流通许可证正副本原件、卫生许可证正副本原件、组织机构代码正副本原件、税务登记正副本原件、安全检查合格证复印件、娱乐经营许可证正副本原件等6份文件；4.欧栢棠、何钅监钊承担本案全部诉讼费用。欧栢棠、何钅监钊向一审法院提出反诉请求：谭广龙立即返还押金330000元。一审法院认定事实：2013年5月1日，谭广龙（甲方）、欧栢棠（乙方）、何钅监钊（丙方）签订《转让协议》，约定甲方将幸福城KTV室内的装修、设备、设施、用具、用品转让给乙、丙方，转让费2000000元。2013年5月2日，谭广龙（甲方）、欧栢棠（乙方）、何钅监钊（丙方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落于南海里水沙涌沙步开发区自建的两座建筑物（原幸福城KTV及后边宿舍楼）及其水泥地租给乙、丙方使用；租赁期限为十年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止；租金每月110000元，租金每年递增3%；乙、丙方每月五号前缴交租金，逾期缴交则需缴交每日千分之三违约金；乙、丙方如超期半个月缴交租金，甲方有权收回租赁物，没收押金并责令乙、丙方离开；2013年5月到2015年2月4日免收租金，2015年2月5日开始缴付租金；押金共330000元，签订本合同当天乙、丙须缴付220000元给甲方，余下110000元于2014年8月27日缴付，逾期缴交则需要缴交每日千分之三的违约金给甲方，如超期半个月缴交押金，甲方有权收回租赁物；等等。2013年12月18日，谭广龙出具收据，确认收取欧栢棠交来租赁押金220000元。2014年8月27日，谭广龙出具收据，确认收取欧栢棠交来租赁押金余款110000元。2014年10月27日，何钅监钊出具收条，确认收到谭广龙交来的佛山市南海区里水幸福城娱乐城营业执照等证件8份。2015年6月19日，汪林勇出具一份收条，确认收到谭广龙与欧栢棠、何钅监钊签订的租赁合同复印件一份。2015年7月14日，汪林勇出具收据予欧栢棠、何钅监钊，确认收取幸福城结算费用36340元。谭广龙已收取涉案场地截止至2016年9月租金，收取2016年10月租金88000元。谭广龙已支付涉案场地2017年1-3月电费12248.03元。2017年6月30日，谭广龙提起诉讼。2017年10月20日，谭广龙、何钅监钊、汪林勇签订《交接明细表》，对涉案场地及证照等进行交接。一审法院认为，欧栢棠、何钅监钊所述承租人已变更为汪林勇的主张未经谭广龙认可，以现有证据仅能反映欧栢棠与汪林勇之间存在一定的款项结算关系，但就本案租赁关系并未进行处理，亦未与谭广龙协商一致变更承租人，或终止欧栢棠、何钅监钊的租赁关系由汪林勇与谭广龙另行确立租赁关系，租赁关系相对方仍为欧栢棠、何钅监钊；在没有证据反映承租人变更的情况下，他人支付租金仅为合同外汪林勇代为履行义务，相应的合同权利义务仍应由合同相对方即欧栢棠、何钅监钊享有承担，欧栢棠、何钅监钊该辩解一审法院不予采纳。至于欧栢棠、何钅监钊与汪林勇之间的关系及结算，为另一法律关系，本案不作审查认定。判定租赁关系效力应以该租赁关系确立时的法律法规为依据，谭广龙以建筑物起建时没有相应的法律禁止性规定认为合同有效的主张缺乏理据，一审法院不予采纳。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。谭广龙未能提供涉案场地的房产权属证书或相应的建筑规划、报建、验收备案资料，租赁物不具备交付使用的条件，谭广龙、欧栢棠、何钅监钊签订的《租赁合同》依法无效，谭广龙请求解除合同的主张一审法院不予支持。诉讼中，谭广龙已于2017年10月20日接收涉案场地及相关证照，谭广龙该部分主张一审法院不再支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿原则进行处理。无论场地由何人实际使用，欧栢棠、何钅监钊作为合同相对方均应参照约定向谭广龙计付至返还之日止的使用费。没有证据反映其前谭广龙已实际收回场地，或欧栢棠、何钅监钊、汪林勇已通知交接而谭广龙怠于接收场地，欧栢棠、何钅监钊认为谭广龙仅可主张截止2017年1月使用费的主张一审法院不予采纳。依双方提供的银行流水，谭广龙2015年2至5月收取租金为每月103000元、2016年4月至9月收取租金为每月116699元，与原约定不符，故一审法院认定双方对租金（使用费）计算标准进行变更，认定至2017年2月的使用费按每月116699元计算，2017年5月后的使用费按每月120199.97元计算，谭广龙认为分别按每月120199.97元、123805.97元计算的主张超出部分一审法院不予支持。2016年10月收取的88000元，未经谭广龙出具收据认可为全部租金，亦没有其后每月相同的金额支付，欧栢棠、何钅监钊认为租金已变更为88000元的主张一审法院不予采纳。综上，欧栢棠、何钅监钊应支付2016年10月至2017年10月20日使用费1407441.22元[（116699-88000）+116699×6+120199.97×5+120199.97÷31×20]予谭广龙。期间谭广龙已垫付的电费12248.03元欧栢棠、何钅监钊应予以返还。合同无效，谭广龙请求计付违约金的主张缺乏法律依据，一审法院不支持。虽欧栢棠、何钅监钊出示的押金收据与合同约定支付时间并不一一对应，但未有证据反映谭广龙、欧栢棠、何钅监钊存在其他租赁关系，故一审法院认定欧栢棠、何钅监钊已支付本案租赁押金330000元。合同无效，欧栢棠、何钅监钊请求谭广龙返还330000元的主张一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、欧栢棠、何钅监钊应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费1407441.22元予谭广龙；二、欧栢棠、何钅监钊应于判决发生法律效力之日起十日内返还电费12248.03元予谭广龙；三、谭广龙应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金330000元予欧栢棠、何钅监钊；四、驳回谭广龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取8030.12元（谭广龙已预交），由欧栢棠、何钅监钊负担。反诉受理费3125元（欧栢棠、何钅监钊已预交），由谭广龙负担。谭广龙多预交的诉讼费8030.12元，在判决生效后经谭广龙书面申请，一审法院予以退还。欧栢棠、何钅监钊多预交的诉讼费3125元，在判决生效后经欧栢棠、何钅监钊书面申请，一审法院予以退还。本院二审期间，欧栢棠提交收据一张，拟证明欧栢棠已于2015年5月正式撤离涉案租赁物，谭广龙已于2015年7月确认接收涉案租赁物，并于2015年7月出具幸福城结算余款收据予欧栢棠。谭广龙、何钅监钊、汪林勇没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，欧栢棠提交的收据载明“幸福城租金余款（2015年7月），金额为13699元”，谭广龙陈述该收据为欧栢棠欠付2015年6月租金金额，由于欧栢棠未能提交其他可以证明双方办理交接手续的证据予以佐证，仅凭该收据不足以证明双方已进行场地交接，因此本院对欧栢棠提交的收据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于各方当事人均未对一审判决第三项提起上诉，本院对一审判决第三项予以维持。根据欧栢棠的上诉意见和谭广龙的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）欧栢棠应否向谭广龙支付涉案房屋2016年10月至2017年10月20日使用费1407441.22元以及2017年1月至3月电费12248.03元；（二）谭广龙提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一。欧栢棠上诉主张其于2015年5月搬离涉案场地，并于2015年6月将涉案场地归还谭广龙，之后涉案场地由汪林勇使用，因此其无需支付2015年6月之后的涉案场地使用费和电费。经审查，一方面，欧栢棠、何钅监钊与谭广龙签订《租赁合同》后，谭广龙将涉案场地交付给欧栢棠、何钅监钊使用，欧栢棠、何钅监钊在搬离涉案场地时未将涉案场地及场地营业执照等证件交还给谭广龙，而是将该场地及场地营业执照等证件交付给汪林勇使用，而现有证据未能证明谭广龙同意欧栢棠、何钅监钊直接将涉案场地交给汪林勇使用。另一方面，汪林勇于2015年6月开始使用涉案场地至今，并未与谭广龙签订新的租赁合同。汪林勇在二审中陈述汪林勇之所以未与谭广龙签订租赁合同，是因为谭广龙认为其是将涉案场地出租给欧栢棠、何钅监钊而非汪林勇。由此可见，汪林勇与谭广龙之间未订立租赁合同关系，涉案《租赁合同》的相对方并未由欧栢棠、何钅监钊变更汪林勇。由于截至涉案场地于2017年10月20日办理交接之时，涉案《租赁合同》的相对方仍然是欧栢棠、何钅监钊。涉案场地自2016年10月起至2017年10月20日尚未支付使用费，根据合同的相对性原则，参照涉案《租赁合同》的租金标准，欧栢棠、何钅监钊应向谭广龙支付2016年10月至2017年10月20日使用费1407441.22元。谭广龙已垫付涉案场地2017年1月至3月电费12248.03元，因此欧栢棠、何钅监钊应将该电费返还给谭广龙。欧栢棠的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。欧栢棠上诉主张谭广龙提起本案诉讼超过诉讼时效期间。经审查，谭广龙诉请欧栢棠、何钅监钊支付自2016年9月起至欧栢棠、何钅监钊实际返还涉案场地之日的使用费，因此本案诉讼时效应从2016年9月起计算。谭广龙于2017年6月30日提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间。欧栢棠的该上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，欧栢棠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17577.2元，由上诉人欧栢棠负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年六月二十日书记员  何斯棋