贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初7634号原告：吴朋肖，男，汉族，1988年5月25日出生住贵州省毕节市。原告：余敏，女，汉族，1987年7月24日出生住址同上。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），周遵才（一般授权代理），均系贵州本芳律师事务所律师。原告吴朋肖、余敏与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案登记后，依法适用简易程序审理，原告吴朋肖、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴朋肖、余敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司按评估租金910元每月的标准折算计付原告逾期交房违约金，计算期限从2016年1月1日至房屋实际交付之日止；2、本案诉讼费、保全费、评估费由被告负担。事实及理由：2013年6月27日，二原告与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称博泰公司）签订《博泰·美欣明珠预购协议书》，合同约定，被告博泰公司将其开发建设的位于贵州省××市七星关区××路陈家祠堂博泰·美欣明珠（2组团，芭布提亚）8栋2单元2101号房出卖给原告，房屋总价款326,800.00元，预购协议书签订后，原告向被告缴纳购房首付款106,800.00元。2014年9月16日，原告与被告博泰公司签订《协议书》，被告博泰公司承诺于2015年12月31日交房，但被告未能按约定期限交房已构成违约。后原告提出对涉案房屋自2016年1月1日至2017年12月31日时间段的同等地段同类房屋的租金进行评估，现要求被告以评估租金为910元每月的标准折算计付给原告逾期交房违约金，计算期限从2016年1月1日至房屋实际交付之日止。被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司辩称：本案双方合同约定交房时间为2015年12月31日，因此本案逾期交房违约金只能从2016年1月1日起计算，且合同约定被告方违约金以万分之一计算。因此对于逾期交房的违约金应以商品房买卖合同约定的为准。商品房买卖合同签订后，双方权利义务应以商品房买卖合同约定为准，双方签订的博泰美欣明珠预购协议书及2014年签订的协议书即被取代。对双方不再具有约定效力，原告以该协议书主张逾期交房及逾期签约的违约金过高，应当予以调整。原告至今尚未付清涉案购房款，被告行使后履行抗辩权，并不承担逾期交房的违约责任。即使法院判令被告方承担责任也只能以原告已付购房款为基数按合同约定的万分之一计算。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告吴朋肖、余敏系夫妻，2013年6月27日，二原告与被告签订《博泰.美欣明珠预购协议书》，约定原告向被告购买被告开发的“博泰.美欣明珠（2组团）芭布提亚”8栋2单元21楼1号房，建筑面积108平方米，销售单价3026元每平方米，总价326800元。前述协议签订前后，原告依约支付被告首付购房款118100元、办证费13446元。2014年9月16日，原、被告再次签订《协议书》，约定2014年9月30日签订正式的《商品房买卖合同》，交房时间2015年12月31日，若2016年1月1日起被告未能按时交房，每日按已付购房款的万分之三向原告支付违约金，若2017年起还不能交房，每日上调违约金万分之二。2014年9月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同关于房屋座落、建筑面积的约定与《预购协议书》一致，购房款总价变更为291600元，付款方式为首期付款111600元，余款180000元以公积金贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知或电讯通知之日起3日内将办理贷款的资料提交出卖人。合同约定交房时间为2015年12月31日前，逾期交房的，被告应按日计算向原告支付已付购房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，被告未将合同交付原告持有。合同约定交房时间届至，被告未履行交房义务，原告诉至本院。诉讼中，原告以与被告在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金计算标准过低，申请对房屋租金鉴定评估，以实际造成的租金损失确定违约金数额，2018年4月24日，贵州皓天价格评估司法鉴定所作出（2018）皓鉴字第38号《鉴定意见书》，测算涉案房屋2016年1月1日至2017年12月31日的租金为21840月，折合910元/每月。本院认为：原告吴朋肖、余敏与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付涉案房屋，但被告至今还未履行该项义务，已构成违约，应依法承担支付原告逾期交房违约金的责任。关于违约金如何计算问题，合同约定逾期交房违约金为按原告已付购房款每日万分之一的标准计付，原告已付购房款为118100元，若按合同约定，每日违约金为11.81元。被告违约逾期交房给原告造成的损失是：原告因为迟延获得涉案房屋而导致的房屋使用价值损失，然而原告因使用房屋而产生的价值是多少不易用货币衡量，故可参考若原告及时获得涉案房屋而将该房屋出租的租赁收益作为原告的损失。经评估，涉案房屋在逾期交付期间（2016年1月1日以后）每月租金为910元，折合每天约30.33元，合同约定的违约金计算标准远低于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，原告要求被告按评估报告评定的涉案房屋租金标准910元每月（30.33元每天）计付2016年1月1日至房屋交付之日期间违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定原告以公积金贷款方式支付购房尾款，虽然原告还未足额支付完毕购房款，但原告履行该义务的前提是需被告以书面或者电讯方式通知，而被告未能举证证明其已经履行了该通知义务，因此本院认定原告对还未支付购房尾款无过错，被告要求每日按原告已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金的抗辩，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司按每日30.33元向原告吴朋肖、余敏支付逾期交付毕节市七星关区环东路陈家祠堂（东客站旁）博泰.美欣明珠（二期）第8幢2单元21层1号房的违约金。其中，2016年1月1日至2018年5月31日的违约金26390元，于本判决生效之日立即支付；2018年6月1日至房屋交付之日期间的违约金，于房屋交付之日结算并支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元、评估费4000元，合计4025元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一八年六月十五日书记员  姜童尧