广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终596号 上诉人（原审原告）:钦州市皇庭房地产开发有限公司。住所:广西壮族自治区钦州市永福西大街南面、蓬莱大道西侧皇庭御珑湾A7、A11号楼二楼商铺。统一社会信用代码：91450700791345362P。 法定代表人:郑康雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人:邓光，广西政大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:韦佳良，广西政大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:凌志庆，男，汉族，钦州市人，农民。 上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭公司）因与凌志庆商品房买卖合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2018）桂0703民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人皇庭公司的委托诉讼代理人韦佳良到庭参加诉讼，被上诉人凌志庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人皇庭公司上诉请求：1.撤销钦州市钦北区人民法院（2018）桂0703民初1983号民事判决，改判全部支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案购房合同属于附解除条件的合同，合同的解除条件已经成就；且房屋买卖交易尚未完成，被上诉人尚未取得房屋权属产权证书，对房屋还不拥有法律上的物权；二、被上诉人应承担总房款20%的违约金。签订购房合同及附件时，双方地位平等，协商一致，被上诉人签字时并未对违约条件提出异议，也未提出违约金过高的问题。现被上诉人违约，再辩称违约金过高，意图降低自己的违约成本，明显是为自己的严重违约行为推卸责任，依法不应支持。 被上诉人凌志庆在二审未提交答辩意见。 原告皇庭公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2011年12月14日签订合同编号为11120328的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付违约金62861.20元（总房款314306元的20%）给原告。 一审法院认定事实：2011年12月14日，原告与被告签订合同编号为11120328的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于钦州市；商品房建筑面积92.00平方米；房屋总价款314306元；买受人于签订合同时交付首付款94306元，余款22万元向银行按揭贷款后支付；买受人应在收到出卖人通知后7日内到按揭银行和钦州市建设规划委员会等办理相关手续，提交符合银行要求的全部资料和交纳各项相关费用，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同；出卖人解除合同的，买受人按按总房款的20%支付违约金等合同内容。同日，原、被告签订了一份附件四《合同补充协议》，约定：被告（买受人）申请银行按揭贷款，由原告（出卖人）作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行收执之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购买房屋；买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担；按揭付款的买受人须于出卖人发出办理产权证的通知后30日内自行或委托出卖人向产权管理部门办理产权证和办理抵押登所需的他项权利证书，并将办妥的他项权利证书交付按揭银行，如逾期超过30日未办理，出卖人有权按本条前述约定的办法解除合同等合同内容。 2012年3月2日，被告与中国建设银行钦州分行及原告作为保证人三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为22万元；借款期限为240个月，自2012年3月6日至2032年3月6日止；贷款利率即在基准利率上浮10%；采用等额本息还款方法，每月归还本息1806.77元；保证人在本合同项下提供的保证方式为连带保证责任；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人收执之日；保证范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用等合同内容。 双方签订《商品房买卖合同》当日，原告当即交付首付款94306元给原告，后中国建设银行钦州分行于2012年3月6日依约履行放贷义务，将贷款22万元支付给原告，原告也按合同约定将银行按揭贷款22万元支付给原告，已付清了购房款给原告。之后原告将该房屋交付给被告。房屋交付后，被告对房屋进行了装修并已入住使用。 但自2014年6月份起被告不按约定偿还银行贷款本息，为此，建行钦州分行从原告的账户（账号：45×××46）扣收贷款本息，分别于2014年9月29日扣款6902.54元、2014年12月29日扣款4469.98元、2015年6月29日扣款3376.64元、2015年12月19日扣款2972.03元、2016年3月29日扣款3778.60元、2016年6月29日扣款3542.56元、2017年3月28日扣款8058.29元、2017年6月29日扣款4455.06元、2017年9月29日扣款4645.37元、2017年12月29日扣款4649.29元、2018年3月30日扣款4648.71元、2018年5月31日扣款3015.70元、2018年6月28日扣款1557.21元，合计扣款56071.98元用于偿还被告贷款本息。原告承担连带偿还责任后，于2018年7月5日通过邮政专递向被告催收，但催收无果。2018年8月28日，原告向该院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，被告购买的房屋自2013年11月8日起至2015年11月8日被南宁市江南区人民法院查封；2014年8月27日起至2018年12月28日被南宁市青秀区人民法院查封，至今没有办理房屋产权证。 一审法院认为，一、关于涉案《商品房买卖合同》应否解除的问题。根据《商品房买卖合同》“买受人（被告）于签订合同时交付首付款94306元，余款22万元向银行按揭贷款后支付出卖人（原告）；或买受人应在收到出卖人通知后7日内到按揭银行和钦州市建设规划委员会等办理相关手续，提交符合银行要求的全部资料和交纳各项相关费用，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同”的约定，被告于2011年12月14日签订《商品房买卖合同》时即交付首付款94306元给原告，余下房款通过银行按揭方式支付，后被告也按原告的要求到按揭银行和钦州市建设规划委员会等办理相关手续，提交符合银行要求的全部资料和交纳各项相关费用，并于2012年3月6日将银行贷款22万元支付给原告，已全部付清购房总价款314306元给原告。因此，涉案商品房买卖已经履行完毕。至于原、被告双方同时签订合同附件四《合同补充协议》约定“被告（买受人）申请银行按揭贷款，由原告（出卖人）作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登并将有关抵押文件交按揭银行收执之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同”，该约定实际是原告作为保证人对《个人住房（商业用房）借款合同》的贷款作担保保证的补充说明，被告不按约定偿还贷款本息，致使银行按贷款担保的约定扣划原告款项56071.98元用于偿还被告贷款本息的问题，属于借款担保合同之间产生纠纷，该纠纷已另案处理，被告违反该约定的行为不属于根本性违约，该约定不能作为构成解除房屋买卖合同的根本性违约条件；况且被告已投入资金对该房屋进行了装修并入住使用多年，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条之规定，判决：一、被告凌志庆向原告钦州市皇庭房地产开发有限公司支付违约金7450.1元；二、驳回原告钦州市皇庭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二、关于违约金如何确定的问题。被告不按约定偿还贷款本息是引起本案诉讼的主要原因。因此，被告的行为已构成违约，应按《合同补充协议》约定承担违约责任。根据双方签订的《合同补充协议》约定，如因被告未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求原告履行连带担保责任，则原告因此造成的经济损失由被告承担；原告解除合同的，被告须按总房款的20%向原告支付违约金。对于本案的违约金，从该院受理原告起诉的《商品房买卖合同》纠纷系列案件看，原、被告所约定的违约金，系原告单方出具的格式条款，故不能仅依据该约定证明原告因被告违约所造成的损失，应结合本案的实际情况，予以确认。本案中，原、被告均没有提供证据证明原告因违约所造成的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，对原告主张的违约金，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考虑。首先，原告将房屋转让给被告后，被告已付清购房款314306元，原告已达到房屋出售的预期收益目的；第二、由于被告不约定偿还贷款本息，致使银行按贷款担保的约定扣划原告款项56071.98元用于偿还被告贷款本息，关于原告代付款项56071.98元的问题，原告已另案起诉处理，在此不予审理；第三、因被告的违约行为造成原告的资金被扣划，致使原告资金周转受到影响造成一定的经济损失，被告有过错责任。综上，根据本案的实际情况，原告因被告违约所造成的损失，可按原告分别被银行扣收贷款本息的数额计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即在中国人民银行同期同类贷款基准利率水平上浮加收30%，从银行扣款之日起计算至原告起诉之日2018年8月28日止。第一期扣款6902.54元的违约金按年利率7.8%从2014年9月29日起算，第二期扣款4469.98元的违约金按年利率7.8%从2014年12月29日起算，第三期扣款3376.64元的违约金按年利率7.475%从2015年6月29日起算，第四期扣款2972.03元的违约金按年利率7.475%从2015年12月19日起算，第五期扣款3778.60元的违约金按年利率6.175%从2016年3月29日起算，第六期扣款3542.56元的违约金按年利率6.175%从2016年6月29日起算，第七期扣款8058.29元的违约金按年利率6.175%从2017年3月28日起算，第八期扣款4455.06元的违约金按年利率6.175%从2017年6月29日起算，第九期扣款4645.37元的违约金按年利率6.175%从2017年9月29日起算，第十期扣款4649.29元的违约金按年利率6.175%从2017年12月29日起算，第十一期扣款4648.71元的违约金按年利率6.175%从2018年3月30日起算，第十二期扣款3015.70元的违约金按年利率6.175%从2018年5月31日起算，第十三期扣款1557.21元的违约金按年利率6.175%从2018年6月28日起算，均计至2018年8月28日，共计7450.1元；对原告违约金请求超过部分，该院不予支持。判决：一、被告凌志庆向原告钦州市皇庭房地产开发有限公司支付违约金7450.1元；二、驳回原告钦州市皇庭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审公开开庭审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的诉讼主张，本案争议的焦点是：一、涉案商品房买卖合同是否应该解除；二、上诉人的违约金主张是否应予以支持。 本院认为，一、关于涉案商品房买卖合同是否应该解除的问题。双方当事人于2011年12月14日签订《商品房买卖合同》后，被上诉人凌志庆通过支付首付94306元、按揭贷款22万元的方式向上诉人皇庭公司支付了合同约定的全部购房款。而皇庭公司也将合同约定的皇庭御珑湾第B1栋2单元1003号房交给凌志庆，凌志庆已装修入住。买卖合同双方的主要权利义务已经履行完毕，签订合同的目的已基本实现。结合双方的实际履行情况，从维护交易稳定性及安全性的角度，不宜解除涉案商品房买卖合同。对上诉人皇庭公司的主张，本院不予支持。 二、关于上诉人的违约金主张是否应予以支持的问题。根据以上第一点所述，涉案商品买卖合同不应予以解除，因此，上诉人请求按照合同的约定“出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金，……”来主张违约金的支付标准，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。本案纠纷的起因是被上诉人凌志庆未按时向中国建设银行钦州分行偿还其个人住房借款，从而导致作为连带保证责任人的上诉人被银行划扣款项56071.98元用于偿还被上诉人的借款本息。针对上诉人皇庭公司因被上诉人凌志庆未按时偿还个人住房借款本息而遭受的经济损失，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考虑。被上诉人凌志庆未按时向中国建设银行钦州分行偿还个人住房借款而导致上诉人被银行划扣的款项56071.98元，上诉人已另案起诉，并获得法院生效判决书支持。因此，上诉人皇庭公司因被上诉人未按时偿还个人住房借款本息所造成的损失尚未获得补偿的部分，应为上诉人被银行划扣款项的利息。一审以56071.98元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率水平上浮加收30%，从银行扣款之日起至上诉人起诉之日2018年8月28日止，计付利息合法、合理，本院予以维持。 综上所述，上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司提出的上诉理由不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1372元，由上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李志有 审 判 员 赵斯婷 审 判 员 李彦君 二〇一八年六月二十八日 法官助理 覃世玲 书 记 员 韦光波