连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初2122号 原告:周晶，女，1978年3月17日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：韩志清，江苏苍佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭玥，江苏苍佑律师事务所律师。 被告：连云港市一明医疗科技有限公司，住所地连云港市海州区巨龙南路紫金公馆商3-103号。 法定代表人：汪云凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范金霞，江苏田湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄成喜，江苏田湾律师事务所律师。 原告周晶与被告连云港市一明医疗科技有限公司（以下简称一明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晶的委托诉讼代理人韩志清、谭玥、被告一明公司的委托诉讼代理人范金霞、庄成喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周晶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年12月18日签订的《协议书》；2.判令被告赔偿原告6个月租金损失，共计117500元；3.判令被告自2018年2月2日起以235000元为基数，每天按千分之三向原告支付违约金至2018年5月17日；4.判令被告赔偿原告房屋损失3万元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月18日，原、被告签订1份《协议书》，约定：被告承租原告位于连云港市海州区门面房，承租期限从2013年2月1日起至2019年1月31日止，租赁费用每年235000元。依据《协议书》第3条，被告支付最后一期房租的时间为2018年2月1日，逾期支付的，每天按年租金的千分之三付滞纳金。因被告未按合同约定支付租金，经原告多次催要，催要过程中，被告单方擅自终止合同。为此，原告于2018年2月27日向被告发函催要租金和逾期付款违约金，并告知被告在承租期间给房屋造成的损坏。但截止起诉之日，被告仍未按约履行义务。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告一明公司辩称，1.依据《协议书》第4条约定，被告无义务向原告支付6个月租金；2.被告在2018年1月31日前已多次向原告提出不再继续租赁，被告也明确表示同意，双方已经协商提前终止了租赁协议；3.在被告提出提前终止合同时，原告同意办理交接手续，但未提出任何要求被告继续承担最后一年租金的意思表示，被告不应向原告再支付最后一年租金；4.原告要求被告承担的房屋造成的损失3万元，无任何事实和法律依据。退一步讲，即使原告的主张成立，其要求被告承担的违约金也显著过高，应当依法调低；5.原、被告之间的租赁关系在2018年1月31日之前就已经解除，对解除无异议；6.原告收取被告的3000元押金，被告将另案向原告主张。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《协议书》、电子数据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下： 2012年12月18日，原告周晶（甲方）与被告一明公司（乙方）签订1份《协议书》，约定：甲方将位于海州区港利大厦4号门面房出租给乙方使用。1.租用时间：2013年2月1日起至2019年1月31日止；2.租房费用：年房租费：二十三万元整，六年房租费总计：一百四十一万整。每年房租一次付清……3.付款时间：乙方应分别于2013年2月1日、2014年2月1日、2015年2月1日、2016年2月1日、2017年2月1日、2018年2月1日之前每次付给甲方房租费二十三万五千元整；否则甲方有权收回该房屋。本合同自行终止，由此造成的经济损失均由乙方负责。逾期付款每天按年租金的千分之三滞纳金给甲方。4.乙方在2013年2月1日之前付给甲方水电费及其他押金三千元。租用期满，乙方无违约，甲方应退还给乙方三千元押金。如乙方合同内要求退房，乙方已付房租费不退……6.乙方租用期间，甲方有权对该房屋及附属物的检查，乙方应积极配合。乙方如需要对该房进行装修改造时，必须征得甲方的书面同意，装修费及修理费用由乙方负责。但主体结构、承重墙、吊顶、玻璃地面、室内二层楼、楼梯及楼梯扶手不可拆卸、玻璃地面下的两只龟及珊瑚不得损坏和丢失，否则乙方应双倍赔偿甲方损失。合同期满或合同自行终止，乙方对该租用物的装潢全部予以放弃，无偿归甲方所有……8.乙方对房屋及原有装潢要爱护使用。如损坏乙方应赔偿或给予修复。否则，乙方应按价赔偿甲方损失。《协议书》还对原、被告的其他权利、义务作了详细约定。《协议书》签订后，被告使用租赁房屋至2018年1月31日。后被告因不想继续租赁，于2018年1月31日将租赁房屋钥匙、水费卡、电费卡退还原告。原、被告因租金、违约金、赔偿损失问题产生纠纷，故而成讼。 本院认为，原、被告签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。被告因不想继续租赁房屋，便于2018年1月31日将租赁房屋退还原告，原、被告之间的《协议书》已于2018年1月31日终止履行，原告主张解除《协议书》的诉讼请求，本院予以支持。被告以自己的行为明确表示不再继续履行《协议书》，本案中原告有权依据《协议书》的约定以及法律规定向被告主张违约责任。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。原告主张被告赔偿6个月租金损失117500元（235000元÷12×6），有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其无义务向原告支付6个月租金无法律依据，本院不予采信。因《协议书》已解除，被告无需再于2018年2月1日向原告交纳2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金。被告违约不再继续租赁房屋给原告造成的损失为租金损失，原告还主张被告应按照《协议书》第3条的约定承担逾期付款的责任即自2018年2月2日起以235000元为基数，每天按千分之三向原告支付违约金至2018年5月17日，与约定不符，本院不予支持。原告所举证据不足以证实租赁房屋在被告承租期间内发生损失以及损失的金额，对其要求被告赔偿房屋损失3万元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称不应赔偿原告3万元损失的辩解，本院予以采信。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周晶与被告连云港市一明医疗科技有限公司于2012年12月18日签订的《协议书》； 二、被告连云港市一明医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周晶租金损失117500元； 三、驳回原告周晶的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用5200元（原告已预交），由原告负担2550元，被告负担2650元。被告负担部分，于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，44×××94094（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  郭敏 二〇一八年六月十二日 书记员  张颜 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：江苏省连云港市中级人民法院 44×××94094 开户行：连云港市农业银行苍梧支行