重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0104民初1656号 原告（反诉被告）：中冶建工集团重庆物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥冶金三村****，统一社会信用代码91500107709484815R。 法定代表人：冯文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方明湘，女，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：陈戈，男，该公司员工，特别授权。 被告（反诉原告）：段后光，男，1953年8月19日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 中冶建工集团重庆物业管理有限公司（以下简称“中冶建工物业公司”）诉段后光，以及段后光诉中冶建工物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。中冶建工物业公司的委托诉讼代理人方明湘、陈戈，段后光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中冶建工物业公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令段后光支付物业管理费2100.6元、公摊费270元、违约金1156元，共计3526.6元；2、段后光承担本案的诉讼费。事实与理由：段后光系中冶建工物业公司所服务城邦国际小区*栋业主，房屋建筑面积87.54平方米。从2014年4月14日起，段后光入住小区，与中冶建工物业公司签订了《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等。《前期物业服务合同》中约定，小区物业管理费按建筑面积1.6元/平方米/月计算，乙方应在每月10日前将当月物业管理费全额缴清，逾期按日加收应缴纳费用的千分之三的违约金。中冶建工物业公司按约向段后光小区提供了物业服务，但段后光拖欠从2017年1月至2018年3月物业费2100.6元，公摊费270元及违约金1156元，经多次催收无果，其行为已构成违约。中冶建工物业公司为维护企业合法权益，特诉至法院。 段后光本诉辩称，厨房水管多次漏水，造成客厅、冰箱损失，给物业打电话，虽然来维修，但是没有处理好，要求物业公司把这些问题处理好。 反诉原告段后光向本院提出反诉诉讼请求：1、判令中冶建工物业公司赔偿段后光损失10000元；2、中冶建工物业公司承担本案的诉讼费。事实与理由：段后光与中冶建工物业公司签订中冶称邦国际一期《业主临时管理规约》，第四章对中冶建工物业公司的维护相关义务作了详细约定，但是中冶建工物业公司并没有履行其相应义务。2015年11月11日，反诉人段后光厨房处的公共管道渗水同时渗透出其他脏物，经反诉人多次催促后，被反诉人才安排维修人员前来处理。但并没有彻底解决厨房处公共管道的问题，后厨房公共管道于2015年11月30日、2017年3月15日、2017年8月25日多次出现漏水现象，以上事实由物业服务派工单为证。同时，反诉人阳台处的公共管道于2015年12月18日出现渗水现象，严重影响与楼下的邻里关系，经反诉人多次催促，被反诉人才派人维修。被反诉人的上述行为导致反诉人屋内的家具被泡烂生锈等，同时直接导致屋内的冰箱和洗衣机被烧坏。综上，被反诉人的行为严重侵犯了反诉人的合法权益，特诉至贵院。 中冶建工物业公司反诉辩称，段后光提及的公共管道漏水是在2015年11月11日，在开发商的质保期期间，应向开发商要求赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：段后光系重庆市大渡口区钢花路中冶城邦国际小区*-2-*号房屋的业主，其房屋建筑面积87.54平方米。2013年8月16日，中冶建工物业公司（作为乙方）与中冶建工集团重庆房地产有限公司（以下简称“中冶集团公司”）作为甲方签订《中冶·城邦国际一期前期物业服务合同》，约定：1、甲方选聘乙方为中冶城邦国际小区提供物业服务，合同期限自2013年9月30日起至2016年9月30日止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，如乙方愿意继续履行本合同，本合同有效期自动顺延，直至小区业委会成立为止；2、物业服务费收费标准为高层住宅1.6元/月·平方米，公共能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；3、物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务；4、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金。 2014年4月11日，中冶建工物业公司（作为乙方）和段后光（作为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：1、自2014年3月30日起至2017年3月29日止，中冶建工物业公司为中冶城邦国际小区提供物业服务，合同期满，如甲乙双方愿意继续履行本合同，本合同有效期自动顺延三年；2、物业服务费收费标准为高层住宅1.6元/月·平方米，公共能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收；3、甲方或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费及公摊水电费等相关费用的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。 中冶建工物业公司为中冶城邦国际小区提供物业管理服务，后《中冶·城邦国际一期前期物业服务合同》到期后，因该小区一直未成立业主委员会，亦未聘请新的物业服务企业，中冶建工物业公司一直继续为该小区提供物业服务。2017年8月25日，段后光房屋漏水被淹，中冶建工物业公司派工人进行维修处理。段后光未向中冶建工物业公司交纳2017年1月至2018年3月物业管理费、2016年1月至2018年3月公摊费，经中冶建工物业公司催收，段后光仍未交纳。 审理过程中，中冶建工物业公司、段后光确认：2015年段后光家中因小区主管道问题导致渗水，后经处理。段后光确认：2018年1月1日渗水，自己接了管子，现在没有漏水，诉请的损失指的是购买冰箱、洗衣机和地板砖等设备。 上述事实，有原、被告陈述、《中冶·城邦国际一期前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、备案证明、物业公司日常物业服务证明、《物业服务维修派工单》等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中冶建工物业公司和段后光签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，段后光应按照物业合同的约定履行自己交纳物业管理费用的义务。段后光提出其房屋渗水未解决并诉请中冶建工物业公司赔偿损失10000元。根据查明的事实，段后光2015年房屋地面渗水系小区主管道反水所致，非中冶建工物业公司的服务引起，且在收到段后光反映的情况后，中冶建工物业公司进行了修复，履行了合同义务；后2017年先后渗水，中冶建工物业公司均进行处理，段后光确认现在没有漏水，也并未举示相应证据证明渗水与中冶建工物业公司物业服务有直接的因果关系及中冶建工物业公司存在怠于履行合同约定的义务导致扩大损失的情况；另如果该房屋渗水问题系房屋质量问题，若该房屋未超质保期，段后光可向房屋开发商主张权利；若该房屋已超质保期，段后光可通过其他途径启动大修基金予以解决。故对段后光以渗水问题未处理拒交物业管费及要求中冶建工物业公司赔偿损失10000元，无事实和法律依据，本院不予支持。段后光欠缴2017年1月至2018年3月物业管理费2100.6元、2016年1月至2018年3月公摊费270元，段后光对欠费金额未提出异议，故本院对中冶建工物业公司要求段后光支付拖欠物业管理费2100.6元和公摊费270元的诉讼请求，本院依法予以支持。 段后光虽未交纳物业服务费，但段后光未交纳费系因与中冶建工物业公司因房屋渗水发生争议引起，段后光非恶意拖欠物管费用，故本院对中冶建工物业公司关于段后光支付违约金1156元的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、段后光于本判决生效之日起五日内向中冶建工集团重庆物业管理有限公司支付物业管理费2100.6元和公摊费270元，合计2370.6元； 二、驳回中冶建工集团重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回段后光的反诉诉讼请求。 若段后光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费25元、反诉受理费25元（本诉受理费已由中冶建工集团重庆物业管理有限公司预缴），由段后光负担（本诉受理费在支付上述款项时一并迳付中冶建工集团重庆物业管理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。 审判员  曾继川 二〇一八年六月二十九日 书记员  韩定芬