山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终2293号上诉人（原审被告）：山东中铁诺德房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人：何海强，总经理。委托诉讼代理人：王军，山东鲁明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友翠，山东鲁明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李平春，男，1982年2月10日出生，汉族，住章丘区。委托诉讼代理人：张运祯，章丘高扬法律服务所法律工作者。上诉人山东中铁诺德房地产开发有限公司（以下简称中铁诺德公司）因与被上诉人李平春房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初6120号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中铁诺德公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并予以改判，驳回李平春的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李平春承担。事实与理由：一审法院判决适用法律错误，支持李平春请求没有法律依据。具体理由如下：1、《商品房买卖合同》中明确约定中铁诺德公司逾期交付房屋的违约责任，双方另于2015年12月18日对延期交房的违约责任进行了补充约定，即达成《退款说明》。在《退款说明》中明确注明应当退还给李平春的款项及退款时间，中铁诺德公司已按照《商品房买卖合同》及补充协议履行完毕。2、根据民法总则第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立，变更，终止民事法律关系。《退款说明》是双方的真实意思表示，应当共同遵守。现李平春又以其他损失为由起诉，显然违背诚实信用原则。基于以上原因李平春已无权再向中铁诺德公司主张其他损失。综上，一审法院适用法律错误，请求法院查明事实后，予以改判。李平春辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回中铁诺德公司的上诉请求，维持原判。李平春向一审法院起诉请求：1.判决被告赔偿原告损失27988.64元；2.判决被告赔偿原告首付款利息损失26441.54（按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算：以3万元为基数自2014年8月30日计算至20104年9月5日，以112162元为基数自2014年9月5日计算至2014年9月8日，以127162元为基数自2014年9月9日计算至2015年2月25日，以248126元为基数，自2015年2月25日计算至2015年8月28日,以369162元为基数自2015年8月28日计算至2016年4月11日）；3.判决被告支付违约金，以总房款的万分之一按日支付，自2016年2月1日至付清之日止。一审法院认定事实：1、2014年8月30日，原告夫妇至被告售楼处欲购房屋，按被告要求交纳了3万元定金，签订了认购协议书。2、2014年9月8日，被告与原告夫妇签订商品房买卖合同（合同编号XXXX0021），房屋买卖合同约定涉案楼房为被告开发的XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋，房屋面积102.67平方米，单价每平方米7150元，房产总价为734162元，付款方式为银行按揭方式，于2014年9月8日交付首付款369162元，其他通过银行贷款，贷款额度为365000元。房屋交付期限为2015年9月30日前。如逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。3、2014年9月8日，被告与原告夫妇签订《首付款分期支付协议书》，约定于签订《认购协议书》后七日内支付127162元，于2015年2月28日前支付121000元，于2015年8月30日前支付121000元。4、李平春、师芳芳于2014年8月30日向被告交纳定金3万元，于2014年9月5日支付房款82162元，于2014年9月8日支付房款15000元，于2015年2月25日支付房款121000元，于2015年8月28日支付房款121000元。合计：369162元。5、2015年3月25日，李平春与农行章丘市支行签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》，李平春从该行按揭贷款365000元。还贷款账号为：户名李平春，账号尾号1664，开户行：农业银行。6、被告于2015年9月16日通知原告夫妇所购买的涉案楼房因故延期交房。7、李平春、师芳芳于2015年12月18日按商品房买卖合同约定提出退房申请，被告作说明如下：1、根据合同约定已达到退房条件的客户，自提出退房申请日期起至实际退房日期间产生的银行贷款月从款由我公司代为偿还；2、我公司承诺根据合同约定已提出退房申请的客户应退款金额于2016年1月31日前以转账形式退至客户银行账户；3、如我公司在2016年1月31日前未按期退还客户应退款金额，按日向客户支付已付房款万分之一的违约金至实际退款日。2015年12月18日，李平春与师芳芳在被告出具的“退房申请单”上签字摁手印，该“退房申请单”载明退款金额为380758.03元，虽然原告称该“退房申请单”载明的“首付款369162元、已还银行本金4254.41元、延期交房违约金7341.62元”，其在签字时并没有这些内容，但该三项数额之和恰为380758.03元，故本院对该“退房申请单”载明的退款金额构成予以确认。8、李平春偿还银行按揭的情况，自2015年4月30日至2016年3月21日，共计偿还12个月，本息合计：20349.7元。9、2016年4月11日，被告向师芳芳账户转款10万元，2016年4月15日，被告向师芳芳账户转款250758.03元，合计380758.03元，其构成为：首付款369162元，延期交房违约金7341.62元，及原告所还银行本金4254.41元。10、李平春与师芳芳于2008年9月3日结婚。11、庭审中，原告放弃第四项诉讼请求。一审法院认为，原被告所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律或行政法规的强制规定，应认定为有效。被告逾期交房，原告按商品房买卖合同的约定要求解除合同，对此被告亦予同意，并在被告出具的退款说明第二项称“我公司承诺根据合同约定已提出退房申请的客户应退款金额于2016年1月31日前以转账形式退至客户银行账户”，但被告仅退还了原告所交首付款369162元，延期交房违约金7341.62元，及原告所还银行本金4254.41元。但原告所还银行本息合计为20349.7元，该款系因被告违约给原告造成的损失，原告主张该项损失并无不妥，且符合最高人民法院相关司法解释的规定，不应受“退款说明”及“退房申请单”的约束，故一审法院支持原告该项请求，但该损失的数额为：20349.7元-4254.41元=16095.29元。原告主张27988.64元不妥，一审法院支持的数额为16095.29元。关于原告主张的首付款利息损失26441.54元。首先，违约金与利息损失原告可一并主张，但根据合同法第一百一十四条第二款的规定，违约金是以填补守约方的损失为主、惩罚为铺，故如原告同时主张违约金与经济损失，如约定的违约金的数额高于经济损失，则经济损失不应支持，如约定违约金低于其经济损失，则可在支持其主张的违约金基础上补足其经济损失。现原告的利息损失大于双方所约定的违约金，故一审法院所支持利息损失的数额为原告经计算所得首付款利息与被告已支付原告商品房买卖合同所约定的违约金的差额。关于首付款的利息，可按中国人民银行同期同类贷款利率分别计算，以3万元为基数，自2014年8月30日计算至2014年9月4日，以112162元为基数，自2014年9月5日计算至2014年9月7日，以127162元为基数，自2014年9月8日起计算至2015年2月24日，以248162元为基数，自2015年2月25日计算至2015年8月27日,以369162元为基数，自2015年8月28日起计算至2016年1月31日（因在被告给原告所作退款说明中，已规定如2016年1月31日应退款不到位，则按总房款的日万分之一支付原告自2016年2月1日至实际退款日的违约金，该应退款含首付款，故之后的利息一审法院不予支持）。如经计算，以上数额高于原告主张的利息损失26441.54元，则支持原告主张的利息损失26441.54元；如经计算得出的数额低于原告主张的利息损失26441.54元，则以计算得出的数额为准。但中铁诺德已按约定支付给李平春的违约金7341.62元应予从中扣除。关于原告主张被告每日按总房款的万分之一计算，支付自2016年2月1日起至付清之日止的违约金，其依据为被告为其出具的退款说明第三项，即“如我公司在2016年1月31日前未按期退还客户应退款金额，按日向客户支付已付房款万分之一的违约金至实际退款日”。但结合被告提交的“退房申请单”，该“应退款数额”实际指的是“退房申请单”上的380758.03元，该款项被告已于2016年4月15日转入李平春之妻师芳芳账户，故被告应支付原告该项违约金的计算期间应为：2016年2月1日至2016年4月15日。亦因总房款万分之一为73.42元，则一个月为73.42元*30天=2202.6元，而首付款369162元，按人行同期同类贷款利率计算369162*5%/12=1538元。违约金大于利息损失，故一审法院支持原告主张的该项违约金，而对于原告同时主张的2016年2月1日至2016年4月11日的利息则不予支持。师芳芳作为购房人之一，经一审法院询问其称表示不作为原告参加诉讼，只让李平春一人主张权利，系对其权利的放弃，故本案原告主体合法。综上，判决：一、山东中铁诺德房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内赔偿李平春经济损失（月供）16095.29元。二、山东中铁诺德房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付李平春首付款利息损失（可按中国人民银行同期同类贷款利率分别计算，以3万元为基数，自2014年8月30日计算至2014年9月4日，以112162元为基数，自2014年9月5日计算至2014年9月7日，以127162元为基数，自2014年9月8日起计算至2015年2月24日，以248162元为基数，自2015年2月25日计算至2015年8月27日,以369162元为基数，自2015年8月28日起计算至2016年1月31日。如经计算，以上数额高于26441.54元，则以26441.54元为准；如经计算得出的数额低于26441.54元，则以计算得出的数额为准。但中铁诺德已支付给李平春的违约金7341.62元应予从中扣除）。三、山东中铁诺德房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付李平春违约金（以总房款734162元为计算基数，按日利率万分之一计算，自2016年2月1日起计算至2016年4月15日）如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元，减半收取830元，由李平春负担100元，山东中铁诺德房地产开发有限公司负担730元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李平春提供如下证据：证据1，客户购房通知原件一份，欲证明中铁诺德公司在双方商品房买卖合同中均提供格式合同，其利用自己的强势地位强加给李平春不平等条款。证据2，退房申请单照片复印件一份，欲证明退房申请单中没有关于退款金额组成部分的详细内容。经质证，中铁诺德公司对该证据1真实性有异议，且与本案无关，认为该证据仅是李平春自己签字的一个须知，未加盖中铁诺德公司公章。对证据2真实性有异议，该退房申请单不是李平春的，而是于浩的，与本案无任何关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为中铁诺德公司应否对李平春支付的首付款利息损失承担责任。关于一审判决中铁诺德公司赔付李平春经济损失16095.29元，该款项系李平春因办理按揭贷款而实际支付的银行利息，属李平春实际支付而应由中铁诺德公司退还的款项，故中铁诺德公司主张不应支付，理由不能成立，本院不予支持。关于李平春支付的购房首付款利息损失问题，双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该约定系李平春作为房屋买售人解除合同后，出卖人中铁诺德公司应承担的法律责任。根据《国华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。故此，李平春主张按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其损失，并无不当，本院予以支持。关于一审判决中铁诺德公司赔偿李平春的违约金，从双方签订的《退款说明》第三项载明内容“如我公司在2016年1月31日前未按期退还客户应退款金额，按日向客户支付已付房款万分之一的违约金至实际退款日”来看，双方以就逾期支付违约金问题达成了合意，且中铁诺德公司于2016年4月15日实际支付该款项，已构成违约，故中铁诺德公司主张不应支付，与事实不符，本院不予采信。综上所述，中铁诺德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人山东中铁诺德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年六月十三日书记员  李在利