福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0881民初546号 原告：夏玉梅，女，1970年11月20日出生，汉族，住漳平市。 委托诉讼代理人：吴立印(系夏玉梅配偶)，住所同上。 被告：漳平市华昇城市综合开发有限责任公司，住所地漳平市和平路**中行大厦**，统一社会信用代码913508817053737714。 法定代表人：蔡桥生，董事长。 委托诉讼代理人：许天和，福建博平律师事务所执业律师。 原告夏玉梅与被告漳平市华昇城市综合开发有限责任公司（以下简称“漳平华昇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法由审判员王建英独任审判，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告夏玉梅及其委托诉讼代理人吴立印，被告漳平华昇公司的委托诉讼代理人许天和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令漳平华昇公司承担逾期办理城北小区3号楼103室不动产登记证的违约责任，支付自2013年1月17日起至2017年12月8日止的逾期违约金，以本金98225元按每日0.01%计算；2.本案的诉讼费由漳平华昇公司承担。当庭变更第一项诉讼请求为：“漳平华昇公司承担逾期办理城北小区3号楼103室不动产登记证的违约责任，支付自2014年1月11日起至2017年12月8日止的逾期违约金，以本金98225元按每日0.01%计算”。事实和理由：夏玉梅于2012年经漳平市人民政府层层报批购得城北小区保障性住房一套，并积极响应漳平华昇公司的通知及时将购房款支付给漳平华昇公司。漳平华昇公司未按合同要求在夏玉梅交清购房款后给予办理不动产登记证。此后夏玉梅数次向漳平华昇公司索要不动产登记证，漳平华昇公司总以各种理由推诿，让夏玉梅身心劳累。按双方自愿签订的商品房买卖合同，漳平华昇公司已经违反了合同第十四条之约定：90天内买受人不能取得房屋权属书应按第十四条第二项规定，自漳平华昇公司逾期之日起向夏玉梅支付0.01%的违约金。综上，依据《商品房买卖合同》第十八条规定，现夏玉梅依据民事诉讼法的相关规定，特向人民法院起诉，请求判如所请。 漳平华昇公司辩称：一、夏玉梅应依法履行申请办理房屋权属证书的义务并自行承担未及时申办的相应后果。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十四条等约定，经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记。可见，如买受人没有书面委托出卖人时，买受人的房屋权属证书依法应由买卖双方共同向房屋权属登记机构申办。在该合同实际履行过程中，漳平华昇公司在2012年9月18日先行将夏玉梅购买的房产交付给夏玉梅，2012年12月3日向漳平市房地产交易服务中心办理房屋预告登记，夏玉梅实际付清全部购房款时间为2013年9月11日，此后，夏玉梅并没有书面委托答辩人为其代办房屋权属证书，直至2014年7月3日才与漳平华昇公司共同向漳平市城乡规划建设局提交《漳平市（商品房）产权登记申请表》，申请办理房屋所有权转移登记手续，夏玉梅于2014年7月8日实际领到漳平华昇公司代其从房产登记部门处领回的漳房字第××号房屋所有权证书后，长期持有该房产证，直到2017年12月7日才肯配合提供出该房产证与漳平华昇公司共同向漳平市不动产登记局申办不动产证书，2017年12月8日夏玉梅实际领取相应不动产证书。二、夏玉梅的诉讼请求明显无理，应依法驳回。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等规定，因出卖人原因导致买受人未能在合同约定的期限内办理房屋所有权登记以取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。首先，夏玉梅在2013年9月11日才向漳平华昇公司付清购房款，漳平华昇公司因此依法享有同时履行抗辩权，对夏玉梅的办证主张给予顺延，故其办理房屋所有权证书时间应从2013年9月12日才起算90日。其次，原、被告双方在合同中对办理不动产证时限没有约定，且不动产登记发证工作应根据政府相关部门统一安排开展，非漳平华昇公司能够决定的业务，而我市由于各种主客观原因，直至2016年6月才开始开展不动产权证登记发证工作，故夏玉梅要求漳平华昇公司承担所谓的逾期办证违约责任，于法无据。再次，根据法律规定，向漳平市城乡规划建设局申办房屋权属证书及向漳平市不动产登记局申办相应不动产登记是原、被告应共同履行的义务，也是双方应共同申请完成的事项，并非漳平华昇公司单方义务和行为，现因夏玉梅个人原因拖延申办，导致办证逾期的法律后果不应归咎于漳平华昇公司，漳平华昇公司对此没有主观违约过错，夏玉梅要求漳平华昇公司承担违约责任，缺乏事实依据。最后，退一万步讲，本案中，即使漳平华昇公司应承担违约责任，对违约金也应适用民法总则中诉讼时效的规定进行调整。原告是于2018年3月30日才向人民法院提起本案诉讼，依据规定，其主张违约金权利应适用3年的诉讼时效保护和限制，即违约金应从2015年3月31日起算直至2017年12月8日为止，夏玉梅主张漳平华昇公司应支付自2013年1月17日起2017年12月8日为止违约金明显无理，不应支持。综上，夏玉梅应对未及时依法申请办证后果自行承担相应责任，且办证时限应据实确定，夏玉梅的诉讼请求于法无据，漳平华昇公司恳请人民法院依法审查并作出正式裁决。 夏玉梅、漳平华昇公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据如下： 漳平华昇公司提供的《漳平市房屋产权转移登记申请表》、《房屋所有权证书》复印件、《漳平市房屋产权转移登记审批及交证表》复印件一组、《不动产登记申请书》复印件、《不动产登记申请受理通知书》复印件一组；经质证，夏玉梅不认可其中《漳平市房屋产权转移登记申请表》、《不动产登记申请书》中的签名，但认可已收到漳平华昇公司办妥的房屋所有权证书及不动产权证书。本院认为，虽夏玉梅对签名有异议，但可证明漳平华昇公司欲证明的内容。 经审理查明,2012年9月8日，夏玉梅与漳平华昇公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：夏玉梅向漳平华昇公司购买位于漳平市城北新区商品房，商品房建筑面积为51.4㎡，商品房总价款为98225元。出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”同时，双方又在附件六以《补充协议》的方式对该《商品房买卖合同》的相关条款进行补充约定，其中《补充协议》第五条对《商品房买卖合同》的第一条“对原合同第四条中收取费用的”事项补充约定：“…2、买受人必须在该廉租住房交付时一次性付清应由买受人承担的各项费用：电话、闭路电视入户费、水电储蓄费、房产土地登记费、房产土地代办费、专项维修基金、物业费、装修保证金等其他费用。以上费用按规定执行。除以上费用外，其他未注明的费用按有关部门的规定缴纳。”合同签订后，漳平华昇公司于2012年9月18日将商品房交付给夏玉梅，当日夏玉梅支付有关费用4046元。夏玉梅于2013年1月7日支付了30225元，又于2013年9月11日支付68000元，合计98225元，交清购房款。2014年7月15日漳平华昇公司办妥夏玉梅的房屋所有权证，但未向土地权属部门办理土地使用权证。2014年8月3日夏玉梅领取了漳房字第××号房屋所有权证书。2017年12月7日漳平华昇公司办妥夏玉梅的二证合一的不动产权证书。为此，夏玉梅诉至本院，认为漳平华昇公司违反合同的约定，应支付逾期办证的违约金，漳平华昇公司在庭上辩称，夏玉梅诉求已超过二年的诉讼时效。 综上所述，本院认为，夏玉梅与漳平华昇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。夏玉梅已向漳平华昇公司支付了全部购房款及相关的费用，履行了合同约定的义务，漳平华昇公司应按合同约定的时间代夏玉梅办理房屋权属证书（房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书）。本案中，漳平华昇公司于2012年9月18日交房，而夏玉梅于2013年9月11日才交清房款，根据合同的约定，办理房屋所有权证书时间应从2013年9月12日才起算90日，因此，被告逾期办理房屋所有权证书的时间为从2013年12月11日起至2014年7月15日止。关于办理土地使用权证是否逾期的问题，本院认为，虽然夏玉梅、漳平华昇公司双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定土地使用权证的办理期限，但根据《福建省土地登记条例》第三十四条的规定，，地上有建筑物的土地权属变更登记应当在取得变更后的房屋所有权证之日起三十日内，向登记部门办理。国务院发布的《不动产登记暂行条例》是自2015年3月1日起才施行，因此被告逾期办理国有土地使用权证的时间为从2014年8月15日起至2017年12月8日止。夏玉梅于2018年3月29日才起诉至本院，要求漳平华昇公司从2014年1月11日起至2017年12月8日止每日按已付购房款总额的万分之一支付逾期办证违约金的诉讼请求，漳平华昇公司庭上辩称夏玉梅诉求已超过二年的诉讼时效，由于漳平华昇公司逾期办证的事实，是发生在民法总则实施之前，因此，应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，本案中夏玉梅从2013年12月11日就应当知道自身权利被侵害之日起到起诉之日(2018年3月29日)部分诉请已逾二年，且夏玉梅未能提供证据证明期间有诉讼时效中断的事实，因此对超过时效部分的诉请，本院不予支持。因此，漳平华昇公司应当支付夏玉梅从2016年3月30日起开始计算违约金，漳平华昇公司逾期办证的违约时间为2016年3月30日至2017年12月7日，累计618日，应支付违约金为98225元×618日×0.01%／日＝6070.31元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、漳平市华昇城市综合开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付夏玉梅逾期办证违约金6070.31元； 二、驳回夏玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费239元，减半收取120元，由漳平市华昇城市综合开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  王建英 二〇一八年六月二十九日 书记员  郑巧玲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。