海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初1116号 原告：陈春雨，女，1973年8月15日出生，汉族，住文昌市文城镇×××××。 委托诉讼代理人：么东升，海南肖明德律师事务所律师。 被告：文昌华都物业管理有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇文建路5号。 法定代表人：王禄雄，董事长。 委托诉讼代理人：王录义，系该公司员工。 原告陈春雨与被告文昌华都物业管理有限公司（以下简称华都公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈春雨及其委托诉讼代理人么东升，被告华都公司委托诉讼代理人王录义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈春雨向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与被告签订的《内部购房协议书》合法有效；2.判令被告在房屋建成具备办理产权证条件时为原告及时办理不动产权书。事实和理由：2014年11月13日，原告与被告签订了《内部购房协议书》（以下简称合同），约定原告购买被告开发建设的位于文昌市文城镇文建路二横路段商业步行街拆迁安置工程项目×××××房屋，建筑面积为62.53平方米，单价为3500元/平方米，房屋总价款218,855元。合同约定自签订协议三日内原告(合同乙方）先向被告（合同甲方）支付109,428元，房屋为毛坯房，交房时间暂定为2015年12月31日前，合同第三条1项约定：“如乙方按照本协议约定支付房屋总价款，甲方保证在2017年12月31日前将办理房产证所需材料递交至行政主管部门，乙方应配合签订办理房产证所需的合同、文件及提交相应办证所需材料。如因乙方原因造成房产证无法办理的，甲方不承担违约责任。”合同第四条违约责任第2项约定：“如乙方未能按照本合同约定支付认购房屋的价款，逾期超过30日的，甲方有权选择解除本协议或继续履行本协议。”合同签订后，原告按约定向被告支付购房款109,428元。被告在海南省第一中级法院开庭审理原告起诉的执行异议之诉的法庭上，认可原告己经购买并取得涉案房屋的期待物权。由于海南省第一中级法院（以下简称一中院)于2015年1月20日作出（2015)海南一中执字第8号执行裁定，查封了原告所购房屋的土地和在建房屋工程，致使该房屋建设停止，建筑物主体框架至今未封顶。原告看到一中院整体按现状拍卖该房屋征询异议意见后，即与其他20余家购房户提出执行异议，2017年12月，一中院作出裁定驳回原告异议请求，原告即按该裁定要求向一中院提起执行异议之诉。一中院于2018年3月19日（原告3月26日收到）作出（2018)琼96民初19号《民事判决书》，认为“原告提出要求确认原告与第三人（即被告）文昌华都物业管理有限公司签订的《内部购房协议书》合法有效，不属于本案审查范 围”，遂驳回原告诉讼请求。原告即将本案起诉至贵院。原告认为：双方签订《内部购房协议书》前，被告已经取得了该房屋的《商品房预售许可证》，被告销售该房屋合法。双方签订《内部购房协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，不损害第三方利益，根据《合同法》规定属于合法有效合同。合同约定购房的内容符合房屋买卖合同的基本要素，标的指向明确，权利义务清晰，具备可操作性，原告已经按合同约定支付了50%的对价款，被告至今没有交房，没有办理产权证是因为被法院查封造成，是被告意志以外的原因使然，原告予以理解。根据我国物权法、合同法和相关司法解释规定，特向法院提起诉讼。 被告华都公司辩称，原告与被告于法院查封之前签订了《内部购房协议书》，购买被告位于文昌商业街一期拆迁安置房。该协议书主要约定：（一）乙方认购的房屋座落在文昌市商业步行街安置工程项目。该房屋为毛坯房，房屋结构为框架；(二)该房屋按建筑面积计价；协议签订当日，原告按照协议约定，向被告支付了约定的金额，占房屋总价款的50%以上；同时被告也向原告出具《收据》。该份购房协议是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议对商品房基本情况、价款、付款方式、交房时间、产权登记以及违约责任等均有约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该份协议因该认定为合法有效的书面买卖合同。对于居住用房问题，原告及其家庭成员在文昌市未有办理房屋产权及不动 产登记。对于支付购房款问题，原告实际上已经按照约定金额通过现金或转账，或是现金加转账的方式，将款项打入被告指定的账户内，并且被告也出具《收据》，应当认定原告已经如约履行合同义务。在法院查封之前，原、被告已签订合法有效的购房合同，并且按照约定支付购房款已超过总价款的百分之五十以上，所购商品房系原告用于居住且名下无其他用于居住的房屋，应当排除法院的查封。综上，恳请法院判决，维护双方的合法权益。 当事人围绕其诉讼请求提交证据如下：1.原告与被告签订的《内部认购协议书》（以下简称《认购协议》）一份；2.被告于2014年11月13日出具的《收据》一张；3.海南省第一中级人民法院（2018）琼96民初19号《民事判决书》一份；4.《文昌市商品房预售许可证》。上述证据均经与原件核对无异，原、被告质证均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：被告于2014年12月17日取得涉案项目《商品房预售许可证》。2014年11月13日，原告与被告华都公司签订《内部认购协议书》（以下简称《认购协议》），认购被告出售的位于文昌市文城镇文建二横路文昌商业步行街一期拆迁安置工程项目×××××层，建筑面积约为62.53平方米，房屋为毛坯房，合同总价款218,855元。《认购协议》约定：原告应自本协议签订之日起三日内支付109,428元，被告取得预售证后7天之内原告需向被告申请109,427元的按揭贷款，经银行审查同意后，由原告与银行 办理贷款手续，其贷款由银行直接划给被告，该款为原告应支付房款的一部分。若因原告原因造成无法办理或未能如期办理按揭贷款，原告在银行答复不予受理按揭之日起3天内付完余款。交房时间暂定为2015年12月31日前。如原告依约支付房屋总价款，被告保证在2017年12月31日前将办理房产证所需材料递交至行政主管部门，原告应配合签订办理房产证所需的合同、文件及提交相应办证所需材料。该协议同时对违约责任进行约定。同日，原告将109,428元支付至被告指定的个人账户，被告公司于同日向原告出具《收据》确认收到原告支付的上述款项为购房款。原、被告双方签订上述《认购协议》后未签订《商品房买卖合同》，涉案房屋也未办理备案登记手续。截至诉前，涉案项目工程未封顶，目前已停工。 另查明，海南省第一中级人民法院于2015年1月20日作出（2015）海南一中执字第8号《执行裁定书》，查封华都公司名下位于文昌市文城镇文建二横路地段19699.09平方米土地使用权【国有土地使用证号：文国用（2014）第W×××××号】，并随后查封地上建筑物。因查封的房产不具备处置条件，海南省第一中级人民法院于2016年12月14日作出执行裁定，终结该案的本次执行。2017年1月17日，海南省第一中级人民法院恢复执行该案，经委托评估后，于2017年10月24日作出（2017）琼96执恢7号之三执行裁定，拍卖华都公司名下位于文昌市文城镇文建路二横路地段9699.09平方米土地使用权及该地上在建工程整体（不含该 土地上未签订拆迁协议的49户职工住房）。原告在海南省第一中级人民法院拟对上述在建工程和土地使用权进行拍卖时，向法院提出书面异议。海南省第一中级人民法院作出（2017）琼96执异164号《执行裁定书》，裁定驳回原告异议请求。原告于2018年1月16日向海南省第一中级人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行，解除查封，并要求确认原、被告签订的《认购协议》合法有效。海南省第一中级人民法院于2018年3月19日作出（2016）琼96民初19号《民事判决书》，认定原告与被告的认购协议属于违法销售，对原告要求停止涉案房屋的执行不予支持，同时认定原告主张的《认购协议》效力，不属于本案的审查范围，因此判决驳回原告的诉讼请求。原告为此特向本院提起民事诉讼。本案审理过程中，本院向原告进行释明：因涉案房屋处于法院查封状态，不具备办证条件及何时具备办证条件待定，原告是否待不能履行的情形消除后另行主张权利或请求解除协议返还购房款。原告仍坚持其本案主张。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案的《认购协议》是否合法有效；2.原告主张被告办理不动产权证是否应予以支持。本案中，海南省第一中级人民法院认定，原告与被告签订的《认购协议》未在当地政府房产管理部门办理网签备案手续，也未将购房款支付至当地政府房产管理部门指定的监管账户，原、被告之间的认购属于违法销售。但原告与被告在法院查封涉案房屋之前已签订《认购协议》，该协议书 系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，亦不损害第三人权益，该《认购协议》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，房屋的权属应以不动产登记为准，涉案《认购协议》虽然有效，但涉案房屋未办理备案登记手续，且未办理不动产权证，未产生物权效力，涉案房屋的所有权仍归被告所有。《认购协议》签订后，原告已依约向被告支付部分购房款，原告有权依约定要求被告继续履行《认购协议》，办理房屋的不动产权证，但被告因他案的债务问题涉讼，在双方办理备案登记手续及不动产权证前房屋已被查封。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，涉案房屋现被法院查封，无法办理不动产权证，且被告何时能恢复施工将涉案房屋交付原告及涉案房屋何时具备办证条件均待定的现实状况下，原告主张继续履行合同要求被告办理不动产权证，属于事实上不能履行的情形，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证的主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第（一）项的规定，判决如下： 一、原告陈春雨与被告文昌华都物业管理有限公司于2014年11月13日签订的《内部认购协议书》合法有效； 二、驳回原告陈春雨的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2291.41元（该款项原告已预缴），由被告文昌华都物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                            审 判 员 张 鹏                                                 二〇一八年六月七日                         法 官助 理 吴 清 岳             书 记 员 伊 雅 茜