广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初4270号原告：中山市盛世佳物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区顺景花园86幢2卡商铺之二，统一社会信用代码91442000686365919U。法定代表人：赖巧文，该司总经理。委托诉讼代理人：邓峰，该司员工。委托诉讼代理人：秦红英，广东励而德律师事务所律师。被告：欧艳娥，女，1975年4月1日出生，汉族，住广东省中山市，被告：袁池强，男，1974年7月8日出生，汉族，住广东省中山市，原告中山市盛世佳物业服务有限公司（以下简称盛世佳物业公司）与被告欧艳娥、袁池强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛世佳物业公司委托诉讼代理人邓峰、秦红英，被告欧艳娥到庭参加诉讼。被告袁池强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告盛世佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2016年6月1日至2016年9月30日共4个月的物业服务费920元（裕港豪庭一期3幢302房）及滞纳金69元；2.两被告向原告支付2016年4月1日至2016年9月30日共6个月的代收水费228元（裕港豪庭一期3幢302房）及滞纳金24元；3.两被告向原告支付律师费（按实）。备注：（1）被告欧艳娥、袁池强于2011年5月11日办理中山市裕港豪庭一期3幢302房的收楼手续，并已装修入住。（2）因原告盛世佳物业公司接管中山市裕港豪庭一期项目一直经营亏损等主客观因素，原告于2015年12月30日按政府流程提前三个月向业主公示其于2016年4月1日退场，期间业主仍未成立业主大会和选聘新物业公司。在业主和政府相关部门的建议和挽留下，原告本着负责任的态度同意延期，在延期期间继续完成日常服务工作并协助完成业主委员会的成立和聘用了新的物业公司。原告与业主委员会、新物业公司约定于2016年9月30日顺利完成交接。事实与理由：被告欧艳娥、袁池强购买中山市裕港豪庭小区一期3幢302房。两被告从2016年4月1日至2016年9月30日拒绝缴纳物业服务费、代收水费。原告多次打电话、发短信、发函、公示等催收两被告支付费用被拒绝，故特请法院支持原告前述诉讼请求。原告盛世佳物业公司对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.手机短信发送截图；2.关于部分业主欠费的催收通知；3.EMS国内特快专递邮件；4.核准变更登记通知书、中国移动无址办公业务受理登记表；5.值班交接记录表、来访人员出入登记表；6.秩序消防监控值班交接记录表、楼道卫生检查监督表；8.《中山市裕港豪庭前期物业服务合同》；9.中华人民共和国物业管理企业资质证书；10.房屋接收认可书；11.物业移交函；12.中山市不动产登记资料证明表。被告欧艳娥辩称，1.确认拖欠原告2016年6月1日至2016年9月30日的物业服务费920元及2016年4月1日至2016年9月30日的代收水费228元；2.原告在涉案小区进行物业管理服务期间遗留问题过多，导致新入驻的物业管理公司因修整要求加收物业服务费，原告没有提供相应的物业管理服务，属于违反物业服务合同第四条、第五条，被告有权解聘原告，并且对造成的损失要求原告予以经济赔偿；3.原告的物业管理服务不到位，涉案物业存在路面下沉、路灯线路断裂、电梯损坏等问题。被告欧艳娥向本院提交的证据有：1.中山市合顺物业有限公司入住裕港豪庭设备检查登记；2.电梯年审整改报价；3.业主大会会议纪要。被告袁池强未作答辩亦未提交证据。本院经审查认定事实如下：被告欧艳娥、袁池强是中山市港口镇银库路6号裕港豪庭3幢302房[土地证号：国（2011）易1103205，房产证号：02××080211087510]的业主。开发商广东宏达市政建设有限公司与原告盛世佳物业公司分别于2009年12月5日、2010年2月3日签订《中山市裕港豪庭前期物业服务合同》，合同约定裕港豪庭由盛世佳物业公司提供物业管理服务；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取；物业服务费的缴纳时间为每月7日前；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之十缴纳滞纳金。涉案物业的建筑面积为143.89平方米，即每月物业管理费230.22元（143.89平方米×1.6元/月/平方米）。原告盛世佳物业公司主张欧艳娥、袁池强拖欠2016年6月1日至2016年9月30日共4个月的物业服务费920.88元（230.22元/月×4个月）。盛世佳物业公司经多次催讨无果，遂于2017年3月14日诉至本院，主张前述实体权利。另查，根据2016年9月8日的中山市港口镇裕港豪庭一期小区业主委员会的物业移交函，前期物业服务合同的终止日期为2016年9月30日，盛世佳物业公司于2016年10月1日从裕港豪庭一期小区撤场。又查，据中山市不动产登记资料证明表，涉案物业有另一权利人袁达麒。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商广东宏达市政建设有限公司与盛世佳物业公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，盛世佳物业公司为裕港豪庭提供物业管理服务，欧艳娥、袁池强系裕港豪庭3幢302房的业主，理应向盛世佳物业公司支付物业服务费。欧艳娥、袁池强辩称原告的物业管理服务不到位，并向本院提交中山市合顺物业有限公司入住裕港豪庭设备检查登记、电梯年审整改报价等证据，但未能提供证据证明原告的物业管理服务存在重大的过错或过失，对于被告的辩解，本院不予支持。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为143.89平方米，根据前期物业服务合同之约定，物业服务费按建筑面积1.6元/月/平方米计算，即欧艳娥、袁池强每月应缴的物业服务费为230.22元。欧艳娥、袁池强应向盛世佳物业公司支付2016年6月1日至2016年9月30日的物业服务费920.88元。现盛世佳物业公司主张欧艳娥、袁池强支付上述期间的物业服务费920元，此是原告自由处分其民事权利的行为，本院予以照准。关于代收水费的问题，欧艳娥、袁池强确认拖欠2016年4月1日至2016年9月30日的代收水费。盛世佳物业公司主张上述期间的水费、梯灯费有前期物业服务合同、欠费明细予以证明，本院予以支持。关于律师费问题，盛世佳物业公司主张欧艳娥、袁池强支付本案律师费，没有合同依据，本院不予支持。关于违约金问题，原告主张的滞纳金实际是违约金性质。前期物业服务合同约定业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之十缴纳违约金。该违约金过高，本院酌定将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。原告主张代收水费的违约金，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告欧艳娥、袁池强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市盛世佳物业服务有限公司支付2016年6月1日至2016年9月30日期间的物业服务费920元及违约金(违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费230.22元为本金，从欠费的每月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至清偿之日止）；二、被告欧艳娥、袁池强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市盛世佳物业服务有限公司支付2016年4月1日至2016年9月30日的代收水费228元；三、驳回原告中山市盛世佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市盛世佳物业服务有限公司已预交），由被告欧艳娥、袁池强负担（被告欧艳娥、袁池强于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市盛世佳物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄志海人民陪审员  吴妙玲人民陪审员  郭绮文二〇一八年六月十二日书 记 员  梁敏祺冯莹