湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0111民初2795号 原告：杜虹。 委托诉讼代理人：马珍，女，系武汉大学法律援助中心法律工作者。一般授权代理。 委托诉讼代理人：曾少坤，男，系武汉大学法律援助中心法律工作者。一般授权代理。 被告：武汉招银物业有限公司，住所地：武汉市汉口建设大道**。 法定代表人：谭波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鄂玲，女，该公司员工。一般授权代理。 委托诉讼代理人：吴艳霞，湖北英达律师事务所律师。一般授权代理。 原告杜虹与被告武汉招银物业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜虹的委托诉讼代理人马珍、曾少坤，被告武汉招银物业有限公司的委托诉讼代理人鄂玲、吴艳霞到庭参加了诉讼。在诉讼中，原告等83户业主共同推选了鲁婧、李红深、周力平为代表人，经83户业主同意后，本院依法进行了合并审理。本案现已审理终结。 原告杜虹向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金5564元；2、依法判令被告向原告支付逾期办理房地产初始登记违约金4263.6元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年1月9日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪130033181），购买被告建于武汉市洪山区珞狮南路与二环线交汇处珞珈雅苑的9-12栋11-2单元25层2502号商品房一套。合同第五条约定单价为每平方米4750元，总价款为426360元。原告已依照合同约定支付了全部房款。根据合同第九条约定，出卖人应当在2014年7月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但由于被告的原因，该房迟至2015年4月15日才办理完竣工备案手续，达到合同约定的交房条件。被告应当按照合同第十一条的约定向原告支付5564元逾期交房违约金【426360（房屋总价）×261（逾期天数）×0.00005（约定按日赔偿比率）】。根据合同第十六条的约定，被告应于商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。但被告迟至2016年2月6日才向业主发出办证通知，已经构成严重违约，被告应向原告支付4263.6元逾期办证违约金【426360（房屋总价）×1%（约定违约金比率）】。因原、被告未能达成一致意见，原告为此提起诉讼。 被告武汉招银物业有限公司辩称，1、原告主张的逾期交房违约金及逾期办理房屋初始登记违约金的请求已经超过了诉讼时效期间。原、被告签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2014年7月28日前，经生效民事判决书认定，被告于2014年7月30日之前已经通知原告办理交收房的手续。且根据合同约定：“在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”。被告应于2014年7月30日之日起90日内（即2014年10月28日之前）办理完房地产初始登记，原告应该于2014年10月28日就知道被告无法在该日之前完成房地产初始登记，原告主张被告承担逾期办理房地产初始登记的责任，应至少于2016年10月27日之前提出。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，原告于2018年2月提起诉讼，主张逾期交房及逾期办理房地产初始登记的违约金，显然已经超过了诉讼时效期间。2、被告不存在逾期交房和逾期办理房地产初始登记的情形。被告于2012年10月24日取得涉案商品房“珞珈雅苑（一期）”建设项目土地使用权证，该项目为武汉大学为安置其被拆迁房屋的教职工及原居民还建申报的限价安置商品房项目，原预定交付时间为2015年2月，但在项目建设过程中，武汉大学要求被告将工期提前7个月，以便业主在暑假期间完成房屋交付，故在商品房买卖合同中将交房时间约定为2014年7月28日前。2014年7月20日，武汉大学在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，完成了通知交房的义务，且被告应武汉大学的要求，于2014年7月30日举行交房仪式，对此，原告应当知晓，武汉大学已通知交房。在合同约定的交房期限届满前，被告已完成单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收。被告于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，2015年7月完成《房屋面积实测技术报告书》，并将该报告书提交武汉市测管办进行审核，因项目体量大及技术层面的原因，最终于2015年11月才审核通过，2016年1月19日取得房屋初始登记证明。被告在约定的房屋交付期前一个多月已申请房屋面积实测，如果正常完成，被告完全可以在交房后90日内完成房屋初始登记。房屋面积测绘实测工作历经了近一年半的时间，远远超出了正常的时限，其并非被告在签订合同时可以预计和控制的，属于不可抗力，被告在完成该项工作中并无主观过错。综上，被告不应当承担逾期交房及逾期办理房地产初始登记的责任。 根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩意见，本院确认事实如下： 2014年1月9日，原告杜虹（买受人）与被告武汉招银物业有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。合同对所购商品房的基本情况、价款、付款时间及方式、逾期付款的违约责任、交房期限及条件等进行了约定。其中合同第九条约定：出卖人应当在2014年7月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设置、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续/；5、供电：供应单位为业主安装一户一表；6、给水：供应单位为业主安装一户一表；7、供燃气：供应单位为业主安装一户一表；8、有线电视、宽带、电话的接口安装入户；9、道路、绿化自交房之日起正式使用。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第1项中的比率金）的违约金。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人退房，……。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 2008年3月10日，被告与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》，并于2011年1月14日获政府相关部门批准，该项目为安置武汉大学被拆迁房屋的教职工及原居民还建的限价安置商品房。2014年7月20日武汉大学在其校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网站内发布交房通知，被告按武汉大学要求，在同年7月30日举行了交房仪式。后原、被告双方办理了涉案房屋的交接手续。2015年2月17日，涉案商品房取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；2016年1月19日，涉案房屋取得武汉市房屋初始登记证明。 另查明，原告杜虹于2018年2月5日向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于原告主张逾期交房违约金及逾期办理房地产初始登记违约金是否超过法定诉讼时效的问题，本院认为： 1、被告于2015年2月17日取得武汉市城乡建设委员会颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明涉案商品房于2015年2月17日已达到合同约定的交房条件。故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年2月18日开始起算。 2、根据《合同》第十六条的约定，被告应于商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。被告武汉招银物业有限公司于2015年2月17日取得涉案商品房的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，其应于2015年5月18日前办理完房地产初始登记，原告主张逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼时效应从2015年5月19日起开始起算。 3、原告主张的逾期交房与逾期办理房地产初始登记违约金的事实均发生在民法总则实施之前即2017年9月30日之前，且诉讼时效期间在2017年9月30日前均已届满，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效期间的规定，原告于2018年2月5日向法院提起诉讼，已超过法定的二年诉讼时效期间。 综上，对原告要求被告武汉招银物业有限公司支付逾期交房违约金及逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，本院均不予支持。对被告武汉招银物业有限公司提出的原告诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告杜虹的诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由原告杜虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  杨洁 二〇一八年六月十九日 法官助理李惠 书记员郑梦婷