.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初1186号原告（执行案外人）：郑希民,男，1963年12月7日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。委托诉讼代理人：杨建垒，北京市新桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯志刚，北京市新桥律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：张志，男，1981年11月12日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：祁晓光，内蒙古包头市青山区148法律服务四所法律工作者。第三人（被执行人）：谷宝成，男，1976年3月26日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。第三人（被执行人）：谷戌成，男，1970年1月4日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。原告郑希民与被告张志、第三人谷宝成、第三人谷戌成案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告郑希民及其委托诉讼代理人杨建垒、冯志刚、被告张志的委托诉讼代理人祁晓光、第三人（被执行人）谷宝成，到庭参加了诉讼。第三人（被执行人）谷戌成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告郑希民向本院提出诉讼请求：1、不得执行被执行人谷宝成位于包头市××区号房屋；2、请求依法确认包头市东河区北梁九江核心区XX小区X-XX号房屋已由原告购得并享有权利，依法解除查封，房屋价值柒拾肆万肆仟陆佰贰拾玖元整；3、诉讼费用被告承担。事实和理由:一、原告与第三人谷宝成在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，原告与第三人谷宝成的《房屋买卖协议书》签订于2011年3月24日，系当事人之间真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，系合法有效的书面合同。而贵院查封涉诉房屋的时间是2012年12月18日。原告与第三人谷宝成之间的交易发生在贵院查封之前。也就是说在贵院查封之前原告与第三人之间就已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议规定》)第一项即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、原告(买受人)在人民法院查封之前已合法占有该不动产，本案中，原告与第三人谷宝成签订《房屋买卖协议书》后，谷宝成即将涉诉房屋钥匙及购房合同、发票等手续交与原告，其后原告便在涉诉房屋中一直经营至今，现有原告提供的物业费、水电费等缴费发票及物业开具的证明可以相互佐证，可见原告于贵院查封涉诉房屋前已经合法占有该房屋，并且支出了相应的使用成本，符合《异议规定》第二十八条第二项的规定，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、原告依约支付了全部购房价款。本案中，原告按照《房屋买卖协议书》约定支付了全部购房款744429元。其中358429元为谷宝成购房时办理的银行贷款，在其交付房屋后一直由原告进行偿还，并于2012年8月24日提前清偿。其余款项分三次向谷宝成支付，且约定尾款30000元于过户时一次性付清，后由于谷宝成家中有病人急用钱，原告自2012年2月起陆续向其支付尾款30000元，并于2015年8月16日付清全部房款。虽然其中有7000元是在法院查封涉诉房屋之后支付的，但《异议规定》第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的内容充分说明：1、已支付全部价款的事实并不要求发生在“在法院查封房屋之前”。这从其后半部分内容也可以得到印证。2、“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，说明在法院查封房屋之后，只要买受人将剩余价款按照人民法院的要求交付执行即可。本案中，原告当时根本不知道贵院查封涉案房屋。而贵院对于查封后剩余的7000元价款贵院也没有要求原告向贵院交付执行。因此，原告的诉讼请求符合《异议规定》第二十八第(三)项的规定，即：已支付全部价款。四、未办理过户登记不是因原告(买受人)自身的原因。本案中，涉诉房屋系谷宝成办理按揭贷款购买，原告购房时该房屋所享有的是具有指向性的特殊债权，而被告仅享有基于一般金钱债权申请强制执行后的优先受偿权，其权利明显弱于原告所享有的物权期待权。且原告对涉诉房屋虽享有排除法院强制执行的民事权益，但并没有绝对地排除被告对被执行人谷宝成及谷戌成所享有的债权，该债权亦未被消灭，被告仍可以通过执行其他财产来实现债权。故原告对涉诉房屋所享有的具有指向性的物权期待权应依法予以保护，排除法院对涉诉房屋的强制执行裁定。被告张志辩称，1、原告郑希民不能直接证明原告与第三人谷宝成之间存在涉案房屋的买卖意思表示，且原告也无法证明其真实支付了房屋价款，因此不能确定原告对本案涉案房屋享有相关权利，原告和第三人之间通过形式完备买卖关系，以到达转移财产逃避债务的目的；2、第三人在包商银行的贷款根据原告与第三人的房屋买卖协议，确定贷款本息为358429元由原告进行偿还，但原告将该贷款本息剩余部分打到第三人卡上，因此被告有理由怀疑原告与第三人买卖关系的真实性。综上，原告并不能证明房屋买卖的真实性，请求驳回原告诉讼请求。第三人谷宝成述称，原告与第三人的房屋买卖是真实的，房屋价款已经支付完毕，曾经与银行协商把贷款转给原告郑希民，但是未协商成，所以第三人就把卡交给原告郑希民进行还款，待还清贷款之后把银行卡还给第三人。原告要求第三人对该房屋给原告过户，因为第三人的原因没有过户。第三人谷戌成未到庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告提供的《房屋买卖协议书》，2011年3月24日，郑希民作为乙方与作为甲方的谷宝成签订的《房屋买卖协议书》，协议约定：一、甲方自愿将自己所有的坐落于包头市东河区北梁九江口核心区XX小区X-XX号底店(建筑面积71.54平米)一套卖给乙方。二、该房总价款为柒拾肆万肆仟肆佰贰拾玖元整(￥744429元)，乙方分三次将房款给付甲方。第一次为叁拾万元于签订合同之日付清；第二次付款伍万陆仟元整于三个月之内付清；尾款叁万元于房屋过户时付清。三、此房甲方向包头市商业银行胜利支行作了按揭贷款叁拾伍万捌仟肆佰贰拾玖元整(￥358429元)(包括利息)因此在乙方向甲方付款30万元后，乙方负责向银行还清贷款，该银行贷款与甲方无关。由于银行贷款引发纠纷由乙方负责处理。四、乙方向甲方交付叁拾万元房款后，甲方将该房的钥匙、甲方与包头市XX置业投资有限公司所签包头市商品房买卖合同及一切手续交于乙方(合同编号:200XXXXXXXX)并将房屋交付给乙方。五、甲方自费办理房屋产权证后，在乙方交付余款叁万元后十五日内，甲方提供房本及一切手续协助乙方办理过户手续，费用由乙方自负，双方还对违约金等其他项进行了约定。该合同是双方的真实意思表示，本院予以采信。二、关于原告提供的第三人谷宝成、谷戌成给原告出具的7张收条,分别为：1、2011年3月24日即房屋买卖协议签订的当日，在房屋买卖协议背面第三人谷宝成给原告郑希民出具的收条，内容为：今收到郑希民购买谷宝成所有东河区XX小区X-XX号底店购房款叁拾万元整。2、2011年4月15日第三人谷戌成给原告郑希民出具的收条，内容为：今收到郑师傅现金贰万元整、3、2011年5月9日第三人谷戌成给原告郑希民出具的收条，内容为：今收到XX小区X-XX号底店房款叁万陆仟元整；4、2012年2月20日第三人谷戌成给原告郑希民出具的收条，内容为：代谷宝成收财神庙广场底店款叁仟元整；5、2012年6月3日第三人谷戌成给原告郑希民出具收条一张，内容为：代谷宝成收财神庙广场底店145#房款壹万元整；6、2012年8月16日第三人谷戌成给原告郑希民出具收条一张，内容为：今收到郑希民XX底店XX#房款壹万元整；7、2015年8月16日第三人谷宝成给原告郑希民出具收条一张，内容为：今收到郑希民购房款柒仟元整，购房款已全部付清。上述收条符合双方所签订的房屋买卖协议中对付款约定的时间，本院予以采信。三、关于原告提供的银行对账单打印件及包商银行的存款凭条与中国银行结算业务申请书。对账单显示2012年8月24日，第三人谷宝成在包商银行×××的账户两次分别存入169000元和55550元，与原告提供的同日的包商银行的存款凭条与中国银行结算业务申请书存入金额完全吻合，并且包商银行的存款凭条与中国银行结算业务申请书上均有原告郑希民的配偶白建平的签名，当日包商银行从第三人谷宝成的银行账户扣款226080.05元。因此该份银行对账单本院予以采信。四、关于原告提供的借款凭证第一联原件1页、提前还款申请表复印件1页、结清证明原件1页。三份证据与上述原告提供的银行对账单打印件及包商银行的存款凭条与中国银行结算业务申请书证据相互印证，具有关联性，证明2012年8月24日原告郑希民将购房款转账给第三人，第三人谷宝成在包商银行的贷款全部清偿，三份证据本院予以采信。五、关于原告提供的物业费收据、电费发票、暖气费发票、物业通知、物业证明及当庭查询国家企业信用信息公示系统。该组证据证明原告郑希民于2012年4月19日在所争议的房屋东河区XX小区X-XX底店注册了东河区XXX礼品店，经营者为原告郑希民。包头市XX物业服务有限公司出具的物业费收据中记载的交款人均为原告郑希民，足以证明原告郑希民于2012年4月前已占有了该争议房屋，对该组证据本院予以采信。被告张志未提供证据。本院认为，2011年3月24日原告郑希民作为乙方与作为甲方的第三人谷宝成签订了《房屋买卖协议书》，是双方的真实意思表示，2011年3月24日原告郑希民支付谷宝成购房款300000元，谷宝成交付原告郑希民房屋钥匙及购房合同，原告郑希民对该房屋实际占有使用。截止到2012年8月16日原告郑希民给付第三人谷宝成、谷戌成的购房款379000元，第三人谷宝成、谷戌成给原告郑希民出具了6张收条，上述款项均按双方所签订的房屋买卖协议中约定的时间支付的，第三人谷宝成购买争议房屋的贷款于2012年8月24日由原告郑希民偿还通过谷宝成的贷款账户全部清偿。2012年12月5日，我院受理张志与谷宝成、谷戌成民间借贷纠纷一案，2012年12月18日我院查封了谷宝成位于XX小区X-XX号房屋。但未通知已购买并占有使用该房屋的原告郑希民，也未要求原告郑希民将剩余的购房款7000元交付我院。2015年8月16日原告郑希民给付第三人谷宝成最后一笔购房款7000元，第三人谷宝成给原告郑希民出具了收条，表明购房款已全部付清。双方办理过户手续时发现该房屋被我院查封，该房屋非因原告郑希民的原因而未办理过户登记。2018年1月24日原告郑希民以我院作出的（2012）青民一初字第647号民事裁定书查封谷宝成名下XX小区X-XX号房屋系其所有为由向我院提出书面异议。2018年2月2日我院作出（2018）内0204执异6号执行裁定书，该裁定书认为，争议的XX小区X-XX号房屋目前登记在被执行人谷宝成名下，虽然郑希民与谷宝成签订了购房合同，郑希民提供了付款凭证及收条，且已经实际占有使用，但不能证明其在本院查封该房屋前已经支付全部购房款，也没有提供未办理过户登记手续系被执行人的过错，因此，驳回了郑希民提出的异议申请。综观以上事实，原告郑希民与第三人谷宝成于我院查封该争议房屋前签订了《房屋买卖协议书》，原告郑希民在我院查封前按合同支付了谷宝成购房款及银行贷款，谷宝成将该房屋钥匙及购房合同交付原告郑希民，原告郑希民对该房屋实际占有并使用。2012年12月18日我院查封该房屋时未通知原告郑希民，也未要求原告郑希民将剩余的购房款7000元交付我院。原告郑希民与谷宝成办理该房屋过户手续时发现该房屋被我院查封，该房屋非因原告郑希民的原因而未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告郑希民购买的第三人谷宝成位于XX小区X-XX号房屋完全符合上述规定，原告郑希民请求不得执行第三人谷宝成位于包头市东河区北梁九江核心区XX小区X-XX号房屋并请求确认该房屋已由原告购得、应依法解除查封符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告请求确认位于包头市东河区北梁九江核心区XX小区X-XX号房屋已由原告购得并享有权利，不得执行该房屋符合法律规定，本院予以支持。原告请求解除对包头市东河区北梁九江核心区XX小区X-XX房屋的查封具有法律及事实依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认位于包头市东河区北梁九江核心区XX小区X-XX号房屋已由原告郑希民购得并享有权利，不得执行该房屋；二、解除对包头市东河区北梁九江核心区XX小区X-XX号房屋的查封；三、本院（2018）内0204执异6号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费11240元，由被告张志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 王满祥审 判 员 高 玲人民陪审员 侯晓莉二○一八年六月二十九日书 记 员 张 颖附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。