山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁13民终937号 上诉人（原审原告）：刘钰，女，1988年3月1日生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：曹冠坤，山东元开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高坤，男，1971年9月18日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王伟栋，山东临正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜肇连，女，1970年10月23日生，汉族，住临沂市兰山区。 原审第三人：临沂市鲁房房屋置换有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区瑞联温州街A座10号楼1012室。统一社会信用代码：9137130257394019851-1。 法定代表人：赵霞，经理。 委托诉讼代理人：葛明红，临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。 上诉人刘钰因与被上诉人高坤、姜肇连、原审第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初10192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人及委托诉讼代理人曹冠坤、被上诉人高坤委托诉讼代理人王伟栋、原审第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司委托诉讼代理人葛明红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘钰上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用、保全费等全部费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，请求二审法院改判被上诉人赔偿因其违约给上诉人造成的预期可得利益损失（房屋溢价款）。双方签订《房屋买卖合同》后，房价上涨，被上诉人选择毁约。涉案房屋现有价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，上诉人应享有的预期可得利益。未予判决显失公平，且提交录音证据也证明系被上诉人方违约。二、一审程序违法，对上诉人提交的房屋评估申请没有进行评估，也没有协商或依法认定房价就迳直作出判决错误。三、因被上诉人的违约行为导致上诉人的其它直接损失有：诉讼费、保全费、中介费、保全担保费、律师费等应由被上诉人负担。原审仅判决承担诉讼费、保全费对上诉人不公平。上诉人要求的每天100元的补偿金暂计3400元，应由被上诉人赔偿，该部分损失属于合同约定，未予判决错误。 被上诉人高坤庭审答辩称，本合同为效力待定合同，责任承担应为缔约过失责任。签订房屋买卖合同仅要求一方签字有明显过错，损失应由其自行承担，且即使我方存在过错造成损失上诉人可以在一审中诉请继续履行合同。 原审第三人答辩：一审判决事实清楚，适用法律正确。 原告刘钰向一审法院起诉请求：1、判决原、被告双方解除房屋买卖合同；2、判决被告支付原告双倍购房定金及购房佣金共计67185元；3、判决被告向原告支付每天100元的补偿金（暂计）3400元；4、判决被告因其违约给原告造成的因房价上涨的直接和间接损失160000元；5、本案全部诉讼费、保全费、律师费等损失由被告承担。 一审法院认定事实：被告高坤、姜肇连系夫妻关系。2017年4月10日，原告（乙方）刘钰与被告（甲方）高坤、姜肇连及第三人（丙方）临沂市鲁房房屋置换有限公司签订了《房屋买卖合同书》一份，该合同约定：由乙方（原告）购买甲方（被告）所有的位于临沂市兰山区城新区环球国际商务中心2号楼D1-230A房屋一套，甲乙双方同意上述房产的交易价格为479000元。此合同签订当日乙方须付30000元为购房定金，转交中介方保管；甲方向乙方交出房产权属证明，转交中介方保管。经甲乙双方协商并一致同意，乙方于2017年6月10日前到银行打首付款，余款待银行批款放款房产过户后一次性支付给甲方。第八条：此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。第九条：甲乙双方承诺银行放款拾个工作日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟，每天按照￥100元赔偿对方作为补偿金；甲乙双方任何一方逾期30日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约金应按本合同第八条规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。……合同还对双方的其他权利义务作了相关约定。 合同签订后，原告刘钰于2017年4月10日将购房定金30000元交付至第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司处保管，第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司向原告出具相应金额的《收据》一份。2017年7月14日，原告以“被告以种种理由拖延拒不协助原告提交相关材料，逾期达30日以上，导致无法办理房贷等购房事宜，该房屋买卖合同因被告的违约而无法实现”为由，诉至本院。 一审法院认为，原告刘钰与被告高坤、姜肇连通过第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司介绍签订的《房屋买卖合同书》是其真实意思表示，合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法予以确认，双方均应按合同的约定履行义务。现原告要求解除房屋买卖合同，被告亦同意解除，对原告的该项诉讼请求予以支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据上述规定，被告高坤主张因房屋共有人姜肇连不同意处分该房屋为拒绝履行合同义务的理由不成立，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告按照合同约定支付购房定金30000元交由第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司保管，因被告拒不履行合同义务，故应双倍返还原告定金。可由第三人将其代为保管的购房定金30000元返还给原告，再由被告高坤、姜肇连向原告刘钰另行支付购房定金30000元。对于原告提出的被告应向其返还佣金7185元的主张，因该项诉求系当事人之间发生的居间合同纠纷，与本案并非同一个法律关系，故对原告的该项诉求，本案不予审理，可由原告另行主张权利。对原告主张的要求被告支付每天100元的补偿金共计3400元，因成就该约定的条件并未实现，原告的主张缺乏事实依据，不予支持。对于原告主张的因房价上涨给其造成的直接损失和间接损失，因原告只交付涉案房屋的定金，涉案购房合同并未实际履行且涉案房屋也未交付给原告，故对原告的该主张亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告刘钰与被告高坤、姜肇连及第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司签订的《房屋买卖合同书》；二、被告高坤、姜肇连于本判决生效后十日内向原告刘钰支付定金30000元；三、第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘钰购房定金30000元；四、驳回原告刘钰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4760元，减半收取2380元，保全费720元，共计3100元，由被告高坤、姜肇连负担。 二审查明事实同一审相一致。 本院认为，上诉人刘钰与被上诉人高坤于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同书》，双方意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同为有效合同。合同履行过程中，因被上诉人高坤未履行合同约定的相关义务，其行为构成违约，应承担违约责任。 违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。违约责任性属于一种财产责任，可以由当事人在订立合同时事先约定。本案上诉人李钰与被上诉人高坤签订的《房屋买卖合同书》第八条、第九条对于违约行为形态、违约责任方式的承担均作了明确约定，且上诉人李钰未提交证据证明对于违约责任双方“另有约定”，故在上诉人诉请依法判决解除房屋买卖合同的情形下，一审法院依据合同约定未予判决上诉人诉称的被上人因违约给其造成的预期可得利益损失和每天100元的补偿金并无不当，但未按合同约定判决支付佣金费与合同约定内容不符，本院予以改正。综上，原审认定基本事实清楚，但判决结果部分有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1325民初1560号民事判决的第一项；第二项；第三项；第四项及诉讼费负担部分； 二、被上诉人高坤、姜肇连于本判决生效后十日内支付上诉人刘钰中介费用6174元。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4760元，减半收取2380元，保全费720元，共计3100元，由被告高坤、姜肇连负担。 二审案件受理费4760元，由上诉人刘钰负担3373元，被上诉人高坤、姜肇连负担1387元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一八年六月二十五日 书记员 黄金凤