上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初4573号原告：上海阅柔资产管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：姜伟，执行董事。委托诉讼代理人：袁晓红，上海旭路伟光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光武，上海旭路伟光律师事务所律师。被告：张世梅，女，1986年10月24日生，汉族，户籍地河北省定州市，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：赵以刚(系被告丈夫)，男，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：陈高乾，上海美谷律师事务所律师。原告上海阅柔资产管理有限公司与被告张世梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月23日、2018年6月21日两次公开开庭进行了审理。原告上海阅柔资产管理有限公司的委托诉讼代理人袁晓红、被告张世梅及其委托诉讼代理人赵以刚、陈高乾均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告上海阅柔资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年10月1日至2017年12月5日期间的租金20,737元、物业费6,818元、2017年10月及11月的水电费379.51元；2、被告支付2017年12月6日起至工商注销之日止的房屋占有使用费以及物业费，使用费按每月9,581元计算，物业费按每日每平方米1.5元计算；3、被告支付逾期付款违约金8,546.87元；4、被告支付提前解除合同的违约金114,972元。事实和理由：原、被告于2017年5月15日签订商铺租赁合同，约定原告将位于星雨城时代广场第一层编号为1F-A-08面积为70平方米的商铺出租给被告，同时就租金、支付方式、租期、违约责任等都作了约定。2017年9月起，被告开始拖欠租金及物业服务费，后被告出具承诺书，表示最迟将于2017年10月25日支付，但被告仍未支付。原告于2017年12月5日向被告发出解除通知，并要求被告办理退房手续，被告仍不理睬，原告遂诉至法院。被告张世梅辩称，不同意原告的诉讼请求。2017年6月，租赁商铺出现了严重的漏水反水情况，给被告造成了一定损失，其应尽修缮义务，原告存在违约。2017年11月7日以后，原告采取了断电的行为，致使被告无法正常营业，后原告撬了锁，直接控制了租赁商铺，故双方之间的合同已于2017年11月7日解除，之后的租金、物业费无需支付。关于2017年10月及11月的水电费379.51元，被告愿意支付。关于违约金，原告同时提了两个违约金，属重复计算，且约定都过高。关于房屋的交付标准，被告认为本合同属格式条款，约定注销工商登记之日为交房之日，显然加重了被告的义务，且被告已在积极配合办理注销手续，但尚未办理完毕，故认为交房之日就应以原告控制之日2017年11月7日为准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提供的商铺租赁合同、收据、申请书、照片的真实性均无异议；原告对被告提供的照片、光盘真实性亦无异议，本院对上述证据予以确认。被告对原告提供的水电煤费用交款通知单、催款函、关于解除租赁合同的函表示没有收到，本院认为因被告对水电费无异议，故对水电煤费用交款通知单予以确认，关于函件，本院核实了双方合同约定的邮寄地址及快递回执单，对上述证据予以确认。原告对被告提供的证人证言表示不认可，本院认为证人未到庭参加诉讼，对该证言亦不予确认。被告申请证人周某出庭作证，周某表示其经营的店在被告租赁的商铺隔壁，其与被告以前并不认识。2017年11月份的一天，被告找到她，说自己的店里没有电了，周某表示她经营的店有电，也不知道怎么回事，建议被告去办公室问问。后来没过几天，被告开始搬店里的产品等一些小东西，架子等大件没有搬走，搬东西时店铺里有电。关于被告店铺的门是谁上的锁其不清楚。原告对证人证言不认可，被告无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日，原、告签订《奉贤星雨城时代广场商铺租赁合同》一份，约定原告将位于上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号南桥星雨城时代广场第一层第1F-A-08号商铺出租给被告经营化妆品，建筑面积为70平方米，租赁期限为24个月，自计租日开始计算，2017年5月15日至2017年6月30日为免租期，免租装修期内被告无需承担租金。租金为每月9,581元，按三个月为一期支付，被告应于每期租金到期前不少于15日支付。房屋租赁保证金28,743元、物业水电费保证金9,450元、被告销售商品或提供服务保证金10,000元。该商铺物业服务费按租赁面积计算，每月每平方米45元，先付后用，按三个月为一期支付，被告应于每个支付周期结束前15日支付下一个支付周期的物业服务费。关于被告的违约责任，约定为被告逾期支付租金、租赁保证金、物业服务费等，每逾期一日，按照应付款金额的千分之五向原告支付违约金。被告逾期支付租金或其他各项费用超过七日，原告可书面通知被告单方面解除本合同，被告应向原告按月租金的12倍支付违约金。无论任何原因导致本合同终止、解除、无效的，被告应于本合同终止、解除、无效确定之日完成该商铺的交还，交还必须满足条件，其中一条约定为被告已办理完毕以该商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。若被告未按约定的期限及要求交还商铺，原告有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其他措施收回该商铺，原告或物业服务企业也有权停止该商铺水、电及空调等的供应，被告仍应按照合同约定支付该商铺占用费、物业服务费及本合同约定的其他费用。合同关于通知与送达约定，本合同一方向对方发出的任何通知、文件或联络，均应按照本条约定的联系信息，以专人送达并签署送达回执方式或邮寄送达方式进行。采用专人递送方式的，接收一方签署送达回执之日视为送达，采用邮寄送达的，自邮寄发出之日起第五日视为送达，被告联系地址上海市奉贤区南桥镇阳光园一期84号402室。当日，双方还签订了房屋交接验收确认书，办理了本案讼争商铺的交接手续。被告向原告支付了2017年7月、8月两个月的租金19,162元及2017年7月至9月三个月的物业费9,450元，2017年7月6日被告支付了2017年9月的租金9,581元。被告还陆续支付了10月前的水电费。2017年9月25日，被告向原告提交申请书一份，表示因近期营业收入入不敷出，2017年10月至12月的租金申请推迟交付，最后交款日期为2017年10月25日。2017年11月14日，原告向被告邮寄催款函一份，要求被告于2017年11月15日之前支付所欠水电费、租金及其他费用，否则被告将采取断电断水措施，并解除合同，收回商铺。2017年12月5日，原告向被告邮寄关于解除租赁合同的函，正式通知被告解除合同，并要求被告办理注销营业执照、补齐欠费等事宜。庭审中，原、被告一致确认：被告支付保证金28,743元、水电保证金9,450元、服务费保证金10,000元，共计48,193元，双方均同意保证金与欠费相抵扣，也同意物业服务费按每月30日计算；2017年6月下旬，因下水道堵塞导致租赁商铺反水，被告报修后，原告予以了修缮，之后未再发生反水现象；原告认可2017年12月5日邮寄解除函之后，为了安全考虑，于2018年1月中旬将租赁商铺的锁撬了之后，换了把U型新锁，工程部也放了点东西在商铺里。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告于2017年5月15日签订的《奉贤星雨城时代广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守，现被告未按约支付租金、物业服务费等费用，经原告催告后仍未履行付款义务，显属违约，原告有权单方提出解除合同，根据双方合同的约定，原告于2017年12月5日向被告邮寄解除合同的函，故双方的合同于邮寄发出之日起第五日即2017年12月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付2017年10月1日起至合同解除之日的租金、物业服务费及解除次日起至工商注销之日止的房屋占有使用费、物业服务费的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，在合同履行期内，被告所欠的费用应付清，在合同解除后，被告未返还租赁商铺之前，原告仍有权要求被告按照合同约定的租金标准支付占有使用费及物业服务费。现原告主张返还之日包括办理完工商注销之日，被告辩称本案租赁合同系格式合同，对返还之日的约定加重了被告的负担，应以事实上的返还之日即原告实际控制之日2017年11月7日为准。本院认为本案合同系原告提供的格式合同，关于交还商铺需满足的条件约定过于苛刻，办理工商注销等均属于合同履行中的非主要义务，且原告亦自认本案租赁商铺其已于2018年1月中旬换锁控制，并堆放东西实际使用，故本院认为被告向原告支付2017年10月1日起至2018年1月15日止的租金、占有使用费及物业管理费较妥。被告辩称原告已于2017年11月7日实际控制租赁商铺，但其并无充分的证据予以佐证，本院不予采信。关于原告主张的2017年10月及11月的水电费379.51元，因被告无异议，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金及提前解除合同的违约金，被告辩称系重复计算，且约定过高。本院认为即使合同解除，就解除之前被告拖欠租金等费用的违约行为一直持续着，损失也一直存在着，合同解除也无法恢复原状，故被告应支付逾期付款违约金及解约违约金，并不重复计算，但对违约金的计算标准，本院将结合原、被告的履行情况等予以酌定。关于被告支付的保证金，现双方合同已解除，原告亦应返还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告张世梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海阅柔资产管理有限公司2017年10月1日起至2018年1月15日止的租金、占有使用费共计33,533.5元；二、被告张世梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海阅柔资产管理有限公司2017年10月1日起至2018年1月15日止的物业服务费11,025元；三、被告张世梅于本判决生效之日起十日内偿付原告上海阅柔资产管理有限公司逾期付款违约金1,500元；四、被告张世梅于本判决生效之日起十日内偿付原告上海阅柔资产管理有限公司解除合同违约金28,743元；五、被告张世梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海阅柔资产管理有限公司2017年10月及11月的水电费379.51元；六、原告上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张世梅保证金48,193元;七、驳回原告上海阅柔资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取计356元，由原告上海阅柔资产管理有限公司负担178元，被告张世梅负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  裴孙英二〇一八年六月二十八日书记员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。