四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终30号 上诉人（原审被告）：四川川投置信丽景置业有限公司。住所地：四川省新津县花源镇白云路街102号。 法定代表人：刘晓杨，董事长。 委托诉讼代理人：宋关平，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何搏，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭忠义，男，1953年2月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师。 上诉人四川川投置信丽景置业有限公司（以下简称川投公司）因与被上诉人郭忠义房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2016）川0132民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 川投公司上诉请求：撤销一审判决，驳回郭忠义的诉讼请求，一审、二审诉讼费由郭忠义承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。根据2015年12月28日新津县国土资源局第二十一期土地利用会审会纪要，表明不是因为川投公司的原因导致延迟办理分户国有土地使用权证。根据《商品房买卖合同补充协议》第十条第六款约定，截止2015年12月28日，川投公司对该期限不应承担违约责任，川投公司办理国土证的期限应当自2015年12月29日起算。郭忠义于2017年1月取得不动产权证，并未超出合同约定的两年的期限，川投公司不应承担逾期办证的违约责任。2.即使认定川投公司迟延办理国土证，该行为也未给郭忠义造成任何损失，郭忠义也未能举证证明其损失，郭忠义仍然拥有完整的占有、使用、收益、处分权能，并不影响居住，也不影响以该房屋办理抵押融资贷款，并未造成任何经济损失，也未给其带来任何法律风险及不利影响，因此川投公司不应承担高额违约金。3.原合同的违约金过高。合同签订时，川投公司无法预计到非川投公司的外部原因将导致迟延办理国有土地使用权证，川投公司自2015年12月28日具备办理条件之后，积极履行合同义务。违约金应以赔偿非违约方的损失为主要功能，川投公司并未给郭忠义造成任何损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本合同标的金额巨大，判令近24万元的违约金过高，二审法院应查明事实予以调整。 郭忠义答辩称，土地利用会审纪要是新津县国土局的内部文件，这个会审纪要不足以免除川投公司为郭忠义办理分户国有土地使用证的义务。一审中，郭忠义提交了相关的证据足以证明本案川投公司不能办理分户国有土地使用证的根本原因，在于其将涉案的土地抵押给了中国银行，会议之后这块土地也没有解封。川投公司违反双方约定，没有在合同约定时间内为郭忠义办理国有土地使用证，按照房屋买卖合同及补充协议的约定，川投公司应当每日按照总房款的万分之三来承担相应的违约责任，一审法院对违约金的金额进行调整没有违反公平、合理原则。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 郭忠义向一审法院起诉请求：1.判令川投公司立即协助郭忠义办理所购房屋的分户国有土地使用权证；2.依法判令川投公司立即向郭忠义支付违约金563472元（违约金暂计算至起诉之日，川投公司应按照双方约定支付至办理完毕国土使用证之日止的违约金），从2015年11月19日起计算到2017年1月16日；3.判令川投公司承担本案全部诉讼费。 一审法院查明的事实：2012年9月2日，郭忠义、川投公司双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定郭忠义以602万元的价款购买川投公司开发的位于新津县房屋一套。《商品房买卖合同》补充协议第十条第6点载明“买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋产权证后的两年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因导致迟延申请办理分户国有土地使用权证的，每延迟一天，由出卖人每日按照总房款的万分之三支付违约金给买受人”。双方签订合同后，郭忠义向川投公司支付了购房款，川投公司将房屋交付给了郭忠义。2013年11月18日，郭忠义取得了案涉房屋的房屋所有权证；2017年1月16日，郭忠义取得了案涉房屋的不动产登记证书。案涉房屋所在的国有土地使用权在2010年2月26日设定的抵押权于2013年4月16日注销、在2014年1月23日设定的抵押权于2016年12月2日注销。2016年9月20日，新津县人民政府发布《关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告》载明“2016年9月25日—9月29日，县国土局、县房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年9月30日起，新津县不动产登记中心统一受理不动产登记申请。”2016年12月18日，川投公司的员工通知郭忠义准备办理不动产登记证书的材料。 一审法院认为，郭忠义、川投公司之间的房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依据上述合同行使权利和履行义务。本案中，因案涉房屋的不动产登记证书已于2017年1月16日办理完毕，故对郭忠义要求协助郭忠义办理所购房屋的分户国土使用权证的请求不予支持。本案的争议焦点有两个：一是川投公司是否违约的问题；二是违约金是否调整的问题。 关于川投公司是否违约的问题。一审法院认为，在《商品房买卖合同》补充协议第十条第6点约定“买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的两年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因导致延迟申请办理分户国有土地使用权证的，每延迟一天，由出卖人每日按照总房款的万分之三支付违约金给买受人，本条所称分户国土使用权证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记。”案涉房屋的房屋所有权证于2013年11月18日取得，按照《商品房买卖合同》补充协议第十条第6点约定，川投公司应于2015年11月18日前将协助郭忠义向国土部门申请办理国土使用权证。2016年9月30日起，新津县实施不动产统一登记制度。川投公司未提交证据证明其向其国土部门或者新津县不动产登记中心协助郭忠义申请案涉房屋办理国土使用权证或者不动产权证书的时间。一审庭审中，郭忠义认可川投公司履行协助义务的时间为2016年12月19日，一审法院予以确认。川投公司抗辩称逾期办证是由于政府规划调整导致，故川投公司不应承担逾期办证的违约责任，川投公司提交的《新津县国土资源局土地利用会审会纪要》系复印件且不完整，故对其真实性不予采信，故对川投公司的抗辩也不予支持。故川投公司逾期履行协助申请办证的时间应自2015年11月19日计算至2016年12月19日。但是，新津县政府公示的文件显示“2016年9月25日—9月29日，县国土局、县房管局停止受理各类土地、房屋登记业务”，故逾期履行协助申请办证的天数应减去5天。综上，川投公司逾期履行协助申请办证的天数应为391天。 关于违约金是否调整的问题。一审法院认为，根据在《商品房买卖合同》补充协议第十条第6点约定“买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的两年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因导致延迟申请办理分户国有土地使用权证的，每延迟一天，由出卖人每日按照总房款的万分之三支付违约金给买受人，本条所称分户国土使用权证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记”的约定，逾期办理国土证违约金应按照已付房款的日万分之三计算。由于郭忠义未提交证据证明损失的具体金额，且川投公司主张上述违约金过高并请求人民法院予以调整，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合本案合同的履行情况、逾期时间、郭忠义的实际损失当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院对违约金调整为每天万分之一，故逾期办理违约金为每天602元，前文已确定逾期天数为391天，故逾期办证违约金为235382元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、川投公司在本判决生效后十日内支付郭忠义逾期办证违约金235382元；二、驳回郭忠义的其他诉讼请求。本案案件受理费4767元，由郭忠义承担4000元、川投公司承担767元。此款郭忠义已垫付，川投公司在支付上述款项时一并支付给郭忠义767元。 二审中，川投公司向本院提交了新津县国土资源局《土地利用会审会纪要》（此件为未加盖鲜章的复印件，内容与本院调取的加盖印章的复印件除排版内容差异外，其他内容相同；以下简称土地利用会审纪要）一份，拟证明：案涉房屋所在工程项目于2013年9月2日就已经竣工，但是整个宗地二206.9亩剩余面积未能如期开工，导致前期已竣工的土地证无法办理。造成延期开竣工的原因是宗地周边道路等基础设施配套不完善、项目规划调整，属于政府原因导致不能办理国有土地使用权证。郭忠义质证认为，该证据文件没有相关部门的盖章确认，对真实性有异议。且川投公司说的案涉房屋属于宗地二，与其未为郭忠义办证没有必然联系，即便该文件是真实的，但是也仅仅是内部文件，不是法律也不是行政法规，对本案当事人没有约束力，不足以证明川投公司没有如期为郭忠义办理国土证就可以免责。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，川投公司与郭忠义签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是川投公司是否应为逾期办理国有土地使用权承担违约责任，二是一审认定的违约金标准是否过高。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于川投公司是否应为逾期办理国有土地使用权承担违约责任的问题，本院认为，新津县国土资源局上述土地利用会审纪要载明，2015年12月28日案涉房屋所在建设项目办理国有土地使用权分户登记受到规划调整的影响，但川投公司此前已于2014年1月23日为案涉建设项目所有的土地使用权设定抵押权，且于2016年12月2日才予以注销，故川投公司自身设定上述抵押的行为是导致案涉房屋不能办理土地使用权证的主要原因。同时，合同中约定的权利义务具有相对性，在案涉补充协议明确约定川投公司逾期办理国有土地使用权证应承担违约责任的情况下，川投公司以第三方原因不承担违约责任的意见也不成立。因此，川投公司所提因土地利用规划调整导致办理国有土地使用权证逾期的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于一审判决认定的违约金标准是否过高的问题，本院认为，在双方对违约金标准存在争议时，确定违约方应承担的违约金标准应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。在双方约定逾期办理国有土地使用权证的违约金标准为每日万分之三的情况下，一审判决在综合考虑上述因素的情况下，酌情将该违约金标准下调至万分之一并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人川投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9534元，由上诉人四川川投置信丽景置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年六月十九日 书记员方丽雯