广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初994号原告：施苟润，男，1947年6月26日出生，汉族，住江门市蓬江区，委托诉讼代理人：许法人，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余万臻，广东广能律师事务所律师。被告:谭锦松，男，1957年10月20日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告:张美凤，女，1953年2月11日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告:梁志坚，男，1982年2月12日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告:梁艳玲，女，1984年6月26日出生，汉族，住江门市蓬江区，上述四被告共同委托诉讼代理人：蔡莉雅，广东五邑律师事务所律师。上述四被告共同委托诉讼代理人：骆美平，广东五邑律师事务所律师。原告施苟润诉被告谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲物权纠纷一案。本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭进行了审理，原告施苟润的委托诉讼代理人许法人及被告谭锦松、张美凤、梁志坚及其委托诉讼代理人蔡莉雅、骆美平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。施苟润向本院提出以下诉讼请求：1、谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳立即返还江门市蓬江区里村西头里58号第二、第三层的房屋使用权；2、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2017年12月28日，谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲诉施苟润，要求依据2017年9月8日江门市蓬江区人民法院作出的生效判决（2016）粤0703民初4695号民事判决书确定双方1994年9月15日签订的合作建房《协议书》无效，返还谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲投入的房屋建造成本及利息等。依据《中华人民共和国合同法》第58条关于合同无效的规定，基于谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲已经占用涉案房屋第二、第三层逾20年，现属于合同被确认无效后的清理阶段，我方依法亦有权要求四被告返还其按无效合同占用的涉案房屋第二、第三层。故向法院提起诉讼。原告施苟润在举证期限内提供的证据有：1、谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲身份证各一份；2、房地产登记证明一份；3、（2016）粤0703民初4695号判决书一份；谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲共同辩称：1、因施苟润与谭劲松、梁月光签订的协议书被判无效，那么各方应同时负有相互返还的义务，谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲在（2018）粤0703民初35号案件中已提起要求原告返还建房本金、利息及相应赔偿之诉讼，与本案基于同一个事实、同一法律关系，谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲认为为充分保障各方当事人的利益，该两案应当合并审理，一并依法作出判决，避免任何一方逃避返还的义务；2、本案应从诚实信用及公平原则出发，应充分保障被告的居住权，从法律原意上分析，民法制定不当得利的返还制度，志在保障无效合同双方因该无效合同而获得的利益得以保障，确保双方利益的公平，让因此受损的一方不至于因为无效合同而一无所有，志在保障交易的公平合同稳定，志在预防有人因无效合同而获得不法的利益而造成社会经济秩序的混乱，而今因为此类合建合同而无效发生的案件比比皆是，虽然法律固定了无效合同的利益应当相互返还，而无明确规定双方应何时返还，如何返还，这个时候法律就应当从诚信和公平原则出发来考虑应何时返还，如何返还的问题，而非机械性根据房屋的权属而判定让被告立即返还房屋，被告认为原告获益在前，应以其向四被告作出的实际经济补偿以作四被告返还房屋的前置条件才符合法律的本意和公平原则，否则被告的居住权将无从保障，流离失所。被告谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲在举证期限内提供的证据有：1、谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲身份证各一份；2、户口本一份；3、户口登记信息一份；4、亲属关系证明一份；5、死亡证明一份；6、协议书一份；7、放弃继承声明书一份；8、房地产登记证明一份；9、公证书一份；10、公证费收据一份；11、涉案房屋二楼、三楼照片十三张；12、江门市环市镇建设委员会收据三张；13、施工费用结算证明七十五张；14、收据一张；15、水费、卫生费交费单三页；16、房屋拆迁补偿协议书一份；17、安置房选房办法及注意事项一份；18、江门市泮海蓝湾小区房屋销售价格网页资料一份；19、（2016）粤0703民初4695号民事判决书一份。案经审理查明：里村西头里58号房屋所在的土地为里村村委会的集体用地，施苟润为该里村村委会经济组织成员。梁月光是江门市新会区司前镇石桥管理区亨美村村民（已死亡），1994年9月15日，施苟润（甲方）、谭锦松（乙方）、梁月光（丙方）签订《协议书》一份。该《协议书》经公证处公证，内容为：甲、乙、丙三方现合作建造一幢混合结构二层半民房，楼房位于江门市里村西头里××号，楼房建筑面积233平方米。三方就此事宜达成如下协议：1、甲方负责提供该楼房的建设用地，面积92.37平方米【集体建设用地许可证（94）005735】，并负责办理该楼房的报建施工手续，费用由乙方和丙方负责。2、乙方和丙方负责全幢楼房建成所需资金（包括基础工程，但不包括装修），楼房建成所需的资金乙方和丙方各负责50%。3、楼房建成后的权属：建成后，首层全部归甲方所有；第二层/第三层产权归乙方和丙方共同所有，建筑面积各占二分之一，二层由乙方占有及使用，第三层由丙方占有及使用，首层上二层的楼梯由乙方和丙方共同使用。4、楼房建成后，甲方必须无条件协助乙方和丙方办理产权登记及有关的手续，产权过户登记的一切费用由乙方和丙方负责。后由施苟润提供集体用地，谭锦松和梁月光依协议约定合作建成蓬江区里村西头里58号房屋。房屋建成后首层由施苟润使用，第二层由乙方谭锦松使用，第三层由丙方梁月光使用，现该房屋第三层已由张美凤、梁志坚、梁艳玲出租给他人居住。谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲于2016年8月8日向本院提起诉讼，请求判令上述《协议书》有效，并判令里村西头里58号房屋按份共有，其中施苟润占有一楼份额，谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲占有二楼、三楼份额。本院于2017年9月8日作出（2016）粤0703民初4695号民事判决书（以下简称4695号判决书），判决驳回谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲全部诉讼请求。另查明：该里村西头里58号房屋系以施苟润的名义报建，施苟润于2003年12月16日领取了该房屋的房产证。另梁月光已于2004年1月18日死亡，其法定第一顺序继承人为母亲李积女、妻子张美凤、儿子梁志坚、女儿梁艳玲。由于母亲李积女于2010年7月23日死亡，其继承份额由大儿子梁仪、女儿梁徐焕、二儿子梁广齐承受，但上述继承人表示放弃继承梁月光的遗产，故梁月光遗产的法定继承人为妻子张赛凤、儿子梁志坚、女儿梁艳玲。还查明：里村西头里58号房屋所在区域已列入三旧改造范围，施苟润与江门市里村房地产有限公司已于2015年5月4日签订《房屋拆迁补偿协议书》。本院认为：本案属物权保护纠纷，综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲是否应返还江门市蓬江区里村西头里58号第二、第三层的房屋使用权。首先，涉案《协议书》已在4695号判决书确认无效，梁月光已死亡，其法定继承人张美凤、梁志坚、梁艳玲及谭锦松要取得西头里58号房屋二楼和三楼的产权有赖于施苟润与谭锦松、梁月光之间订立的《协议书》的有效性。如前所述，由于该《协议书》无效，故张美凤、梁志坚、梁艳玲及谭锦松不能根据该无效协议取得里村西头里58号房屋二楼和三楼的产权份额。其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，目前西头里58号房屋的二层、三层由谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲占有和使用，而苟润作为西头里58号全部房屋的产权人，应当对其享有占有、使用、收益和处分的权利。对于施苟润请求谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲返还江门市蓬江区里村西头里58号第二、第三层的房屋使用权合法有据，本院予以支持。再次，谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲在（2018）粤0703民初35号案件已提起要求施苟润返还建房本金、利息及相应赔偿之诉讼，并不影响物权人施苟润对其名下的房屋里村西头里58号房屋二楼和三楼享有的占有和使用的权利，同样张美凤、梁志坚、梁艳玲返还江门市蓬江区里村西头里58号第二、第三层的房屋使用权并不影响其向施苟润主张建房本金、利息及相应赔偿之诉讼。考虑到谭锦松已久居住在第二层，故应给予其合理的搬迁时间。本院酌定谭劲松、张美凤、梁志坚、梁艳玲应于本判决生效之日起一百八十日内向施苟润返还西头里58号房第二、三层的房屋使用权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲应于本判决生效之日起一百八十日内向原告施苟润返还江门市蓬江区里村西头里58号第二、第三层的房屋使用权。二、驳回原告施苟润的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊审 判 员  王文锋人民陪审员  李樊荇二〇一八年六月二十五日法官助理康业为书记员潘颖贤