山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终4146号上诉人（原审被告）:济南海信置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘浩，总经理。委托诉讼代理人：徐广蓬，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玮，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王良鑫，男，1982年3月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李明飞，山东泉兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓珀，山东泉兴律师事务所律师。上诉人济南海信置业有限公司（以下简称海信置业公司）因与被上诉人王良鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。海信置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回王良鑫的诉讼请求；2.全部诉讼费用由王良鑫承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清。（一）2011年4月27日五部门联合下发的《关于转发的通知》（以下简称“《通知》”）属于对房地产行业产生重大影响的临时新政，并非是对原有政策的深化和明确。本案中，虽然早在《通知》实施以前就有关于房地产开发项目综合验收备案办法的相关规定，但是将《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》（以下简称“《综合验收备案证明》”）作为房地产交付、产权报备的必要条件，确实是在该《通知》下发后正式实施的，理由如下：1.在房屋主管部门备案的格式合同——《济南市商品房买卖合同》中约定的交付条件仍然为“经济南市高新区建筑工程质量监督站竣工验收备案”，而非“取得《综合验收备案证明》”。2.《通知》规定“本通知下发之前，已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记”，本身也说明《通知》下发之前，并未以《综合验收备案证明》作为交付及办证依据。3.即便是在山东省境内，各地市实施综合验收备案办法的时间也不一致。例如青岛市是在2005年2月24日下发《青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》之后开始实施，滨州市是在2008年8月14日下发《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》之后开始实施，淄博市是在2011年1月20日下发《淄博市人民政府办公厅关于印发淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法的通知》之后开始实施。另外，高密、东营、德州、聊城等地正式实施综合验收备案办法的时间也与济南市不一致。这即说明，虽然山东省早有相关文件，但是在2011年4月27日之前，济南市范围之内，根本不存在该政策的实际执行问题。（二）《通知》的颁布实施，在客观上大量增加了海信置业公司办理产权登记手续的实质性义务，加之项目园区内高压线因政府原因迟迟未能拆除，导致海信置业公司未能如期办理初始产权登记。根据海信置业公司在一审中提交的证据可以看出，《通知》下发之前，办理房屋所有权初始登记，仅仅需要提交营业执照、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋测绘报告、房屋已竣工的证明等相关材料即可。而对于涉案房屋所属小区——海信慧园小区，建设用地使用权证明于2008年1月31日取得；建设工程符合规划的证明于2008年3月26日取得；房屋测绘报告于2010年6月28日取得；房屋已竣工的证明（房屋建筑工程竣工验收备案单）于2010年6月28日取得。上述材料的取得时间均远远早于《商品房买卖合同》约定的开发商办理初始产权登记报备日期——2011年6月25日。从《通知》来看，较之原先的办理初始产权登记报备手续而言，增加了供水、供电、供气、供暖、道路、绿化等多项单体验收工作，只有逐个组织完成这些单项验收，才能最终取得《综合验收备案证明》，这些工作并非想当然的一蹴而就，需要房地产开发企业提交以及从政府职能部门取得的相关手续多大数十项，各项单体验收工作耗时长短不一，最终导致海信置业公司无法按期完成产权报备义务。尤其是在供电设施的验收过程中，因为项目园区内高压线政府相关部门一直未搬迁，导致变压室迟迟无法开工建设，项目园区内始终无法启用正式电，供电设施无法验收合格，这也直接导致了在很长一段时间海信置业公司无法通过电力设施的验收，进而取得综合验收备案证明，最终完成产权报备义务。二、根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，高压线等地方公建设施的迟延迁移，《通知》等地方政府临时性政策调整，均属于双方共同认可的可以据实延期的情形；且王良鑫对于高压线的存在和迁移时间待定的客观情况，也是提前知悉并放弃主张权利的。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，由于政府等非海信置业公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，王良鑫不会因此与海信置业公司发生任何纠纷。因政府职能部门及地方公建设施等非海信置业公司原因造成工程延误；或者因遵守国家及地方政府颁布的可能导致海信置业公司延期的各种法律、法规、规定或通知而导致延期的，海信置业公司可据实予以延期。且王良鑫在购买该房屋时已明确直销并认可项目园区北侧有高压线，具体迁移时间以政府规划为准，并承诺不会因高压线与海信置业公司产生任何纠纷。根据双方的约定，海信置业公司可以据实予以延期，且不承担逾期办理初始产权报备的违约责任，并且基于双发在合同中明知的高压线迁移时间未定的客观情况和政府行为免责的约定，王良鑫无权向海信置业公司主张违约责任。综上，《通知》的下发确实临时性的提高了整个济南市房地产开发项目初始产权登记报备的难度，切实影响到了很大一部分房地产卡法企业交付房屋以及办理产权报备工作的开展，在实践层面给海信置业提报各项材料制造了一定的障碍，加之政府原因导致高压线的迟延拆除，使海信置业花费了大量的时间适应新政所带来的变化，最终取得了《通知》要求的《综合验收备案证明》。按照原政策尺度，海信置业公司没有任何违反合同约定及法律规定的情形，故，如果将该抽象行政行为的不可抗力及政府公建设施原因带来的消极影响，强加给无过错的海信置业公司，必然是有失公平的。三、退一步讲，即便是海信置业公司应当承担违约责任，王良鑫诉请的违约金数额也过高，应当酌情调减。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，综合本案，首先，关于王良鑫的实际损失及预期利益问题。因该房屋已经交付王良鑫使用，海信置业公司是否在合同约定的时间内提供办证条件，对王良鑫使用该房屋并无实质性影响，也不会给王良鑫带来相应的预期收益；其次，关于履约情况及海信置业公司的过错程度问题。本案中，王良鑫付款和海信置业公司交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办证仅为海信置业公司履约的附随义务，且如前所述，迟延办证是由于临时性政策变更，提高办理初始产权登记的条件所致，海信置业公司一直在积极采取措施，配合新政策的调整，积极办理综合验收工作，期间没有任何履约过错。所有，海信置业公司认为，王良鑫诉请的违约金过高，应当予以减少。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任。根据《合同法》的规定，《商品房买卖合同补充协议》是双方对于《商品房买卖合同》的补充和修改，是双方共同意思表示的书面体现，对于海信置业公司违约责任的约定，应当以补充协议的约定为准。而王良鑫主张的违约金明显过高，故其主张不能成立。综上所述，请求二审法院依法查明事实并改判。王良鑫未作答辩。王良鑫向一审法院起诉请求：1.海信置业公司支付逾期办理房地产权属证书之违约金9185.72元；2.本案的诉讼费由海信置业公司承担。一审法院认定事实：2009年6月30日,王良鑫（买受人）与海信置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由王良鑫购买海信置业公司开发建设的位于济南高新区舜华北路179号海信慧园一区13号楼2-****商品房一套，建筑面积为94.06平方米。房屋总价款为475944元。合同第十二条约定：由于政府等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，买受人不会因此与出卖人发生任何的纠纷。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。同日，王良鑫与海信置业公司签订《济南市商品房买卖合同补充协议》，其中第十二条第三款约定“买受人不会因高压线与出卖人产生任何纠纷”，第十七条：关于买受人解除合同的补充约定中，第五款约定“出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任”。《济南市商品房买卖合同》及补充协议签订后，王良鑫依约支付了全部购房款。置业公司于2012年6月18日取得了《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。双方实际交房时间是2010年12月28日，海信置业于2012年7月4日向产权登记机关申请办理房屋产权初始登记并登记，并将办理产权初始登记的材料报备。一审法院认为，王良鑫与海信置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，双方均应依照合同约定履行自己的义务。王良鑫依约履行了支付购房款的合同义务，海信置业公司应在商品房交付使用之日（2010年12月28日）360日内为本案房屋办理产权初始登记。而海信置业公司直至2012年7月4日才予以登记备案，已构成违约。违约金应自2011年12月24日至2012年7月3日。王良鑫主张海信置业公司支付逾期违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。海信置业公司的抗辩，既无合同的约定，亦无法律规定，故不予支持。判决：济南海信置业有限公司于判决生效之日起10日内支付王良鑫逾期办理房屋产权初始登记的违约金9185.72元（193天，以总房价475944元为基数，按每日万分之一计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由济南海信置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系海信置业公司与王良鑫之间因履行商品房预售合同而产生的争议，属商品房预售合同纠纷。双方争议焦点为：一、海信置业公司是否应承担违约责任；二、违约金数额是否过高。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。海信置业公司未按期向产权登记机关备案构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政和地方法规，已经明确规定了综合验收制度，双方签订《商品房买卖合同》之前已有综合验收制度，可见综合验收制度的实施并非不可预见。海信置业公司以不可抗力进行免责抗辩，欠缺事实根据，本院不予支持。根据约定，海信置业公司在商品房交付使用之日360日内为本案房屋办理产权初始登记，而海信置业公司直至2012年7月4日才予以登记备案，构成违约。且海信置业公司未提供证据证实因综合验收制度的实施、高压电线路迁移迟延导致验收时间延长,影响其办理初始登记报备的具体情况，故海信置业公司应依约承担违约责任。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。涉案《商品房买卖合同》已经明确约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，海信置业公司仅主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，故海信置业公司主张违约金过高证据不足，本院对其要求降低违约金数额的上诉请求不予支持。综上所述，海信置业公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南海信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  李 静审判员  刘 洋二〇一八年六月八日书记员  李宜濂