河北省雄县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0638民初1408号 原告（反诉被告）：韩玉生，男，汉族，1968年8月20日出生，雄县。 委托代理人：张立强，雄县法律援助中心律师。 被告（反诉原告）：李小斗，男，汉族，1957年8月17日出生，雄县。 委托代理人：房建信，李永强，河北北华律师事务所律师。 第三人：河北雄威三利化工有限公司。 法定代表人：韩云利，执行董事。 第三人：雄县金诺房地产开发有限公司。 法定代表人：韩玉生，执行董事。 原告（反诉被告）韩玉生与被告（反诉原告）李小斗、第三人河北雄威三利化工有限公司、第三人雄县金诺房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩玉生及委托代理人张立强、被告（反诉原告）李小斗及委托代理人房建信、李永强、第三人河北雄威三利化工有限公司的法定代表人韩云利、第三人雄县金诺房地产开发有限公司的法定代表人韩玉生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）韩玉生诉称，河北雄威三利化工有限公司于2004年9月29日取得雄国用（2004）字第0355号国有土地使用证，取得雄白公路西侧24429.6平方米国有土地使用权，用途为工业。2015年，该公司在未将土地性质调整为住宅开发用地，未办理也无法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的情况下，进行“金梦园”小区的建设和销售。2016年8月20日，原被告签订《协议书》协议约定，被告以每平方米2300元的销售单价购买“金梦园”小区住宅楼第四号楼整栋楼（一单元702室、二单元101室、102室、三单元101室、四单元702室除外），建筑面积约为6664.64平方米，总计购房款15328672元，被告于2016年8月20日一次性交付购房款，并于当日由原告向被告出具收到相应金额购房款的收款收据。协议签订后，原告以“金梦园小区”的名义给被告出具了购房款收据，但购房款被告一直没有交纳。原告认为，河北雄威三利化工有限公司在未将土地性质调整为住宅开发用地，未办理也无法办理建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证的情况下，进行“金梦园”小区的建设和销售。原被告就该违法建筑买卖所签订的《协议书》应为无效，因此提起诉讼，请求法院确认原被告签订的《协议书》无效。 被告（反诉原告）李小斗辩称，一、韩玉生和李小斗签订的《协议书》合法有效。1、《协议书》的法律性质是预约合同，不是本约合同，不属于商品房买卖合同。2016年8月20日，韩玉生作为甲方，与作为乙方的李小斗签订了《协议书》、《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，一共有十三项，其中第十三项为兜底性条款，双方约定的其他事项。实质性的主要内容是十二项，《协议书》缺少其中八项，具体为：（一）当事人的住所；（二）商品房的销售方式；（三）交付使用条件及日期；（四）装饰、设备标准承诺；（五）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（六）公共配套建筑的产权归属；（七）办理产权登记有关事宜；（八）解决争议的方法。而且，《协议书》第四条明确约定，双方需要另行签订《商品房买卖合同》，第五条明确约定，本协议签订后，有关商品房买卖所产生的权利义务由双方在《商品房买卖合同》中另行约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第五条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，双方签订的《协议书》的法律性质是预约合同不是本约合同，不属于商品房买卖合同。2、没有预售许可证，不影响作为预约合同的《协议书》的效力。商品房买卖合同司法解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该条适用的前提是双方签订了商品房预售合同，也就是本约合同，而不是预约合同，没有预售许可证，不影响作为预约合同的《协议书》的效力。3、关于韩玉生在《起诉书》中提到的其他行政审批手续。韩玉生在《起诉书》中，还提到了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证，这几个行政审批手续，既不是判断商品房买卖合同本约合同效力的证据更不是判断预约合同效力的依据。有没有这几项行政审批手续，更不影响作为预约合同的《协议书》的效力。因此，韩玉生和李小斗签订的《协议书》合法有效。二、李小斗已经向韩玉生支付了15328672元。2015年10月10日，李小斗作为甲方和出借方，韩玉生作为乙方和借款方，签订了《还款协议书》。《还款协议书》约定：上述乙方就2015年10月10日向甲方借款人民币（大写）壹仟柒佰捌拾壹万陆仟元整（17816000元）一事（乙方款项已收讫），现借款已到期，暂无力偿还，双方平等协商，达成以下协议：“一、自2015年10月10日至2016年10月9日利息按年利率36％计算。二、乙方应在2016年10月9日前偿还本息（按年利率36％计算利息），如逾期偿还，乙方应另行支付甲方借款总额月利率5％的违约金。……”同日，韩玉生向李小斗出具借条，借条内容为：“今借到李小斗现金壹仟柒佰捌拾壹万陆仟元整。”截止到2016年8月20日，上述借款本息合计24182645元，因韩玉生未能偿还，双方协商，用金梦园小区第四号楼整栋楼，建筑面积6664.64平方米（一单元702室、二单元101室、102室、三单元101室、四单元702室除外），按销售单价每平方米2300元计算，抵顶借款15328672元。为此，双方于2016年8月20日签订了《协议书》，也就是本案涉及的《协议书》。24182645元－15328672元＝8853973元，李小斗同意免除2853973元的利息，韩玉生尚欠600万元。抵顶的当日，也就是2016年8月20日，李小斗收到了15328672元的足额收据。2016年9月8日，韩玉生为上述600万元向李小斗出具了借条，同日，因四号楼一单元101室、102室、701室、二单元101室、102室、202室、302室、702室、三单元101室、201室等十套房已经被韩玉生处理，韩玉生同意给李小斗补换五号楼同样房号，并在《金梦园小区四号楼价格表》上签字确认。实际用以抵顶15328672元借款的，共56套房。其中四号楼46套，五号楼10套。其中，五号楼的施工刚出面，尚未建成，没有交付，韩玉生尚欠李小斗五号的10套房。因此，李小斗已经向韩玉生支付了15328672元，但韩玉生尚欠李小斗五号楼的10套房。除此之外，韩玉生还欠李小斗600万元的本金及利息。三、关于韩玉生的其他法律责任。国家决定设立雄安新区，当地房价上涨，韩玉生为了经济利益反悔，有违诚信原则。而且，如果合同无效，按照韩玉生在《起诉书》中的陈述和主张，金梦园小区涉及的房产均应属于行政机关依法没收或拆除的范围，且有可能涉及其他行政责任，甚至是刑事责任。同时，其故意隐瞒没有预售许可证的事实，除了需要足额退还上述抵顶款项15328672元及相应利息、损失等之外，还需另外承担15328672元一倍的赔偿责任。最终，韩玉生将为自己的不诚信行为承担经济和法律责任。综上，韩玉生的起诉没有事实及法律依据，恳请人民法院在查明事实的基础上，依法确认协议书的效力，驳回韩玉生的全部本诉诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）李小斗反诉称，2015年10月10日，李小斗作为甲方和出借方，韩玉生作为乙方和借款方，签订了《还款协议书》。《还款协议书》约定：“上述乙方就2015年10月10日向甲方借款人民币（大写）壹仟柒佰捌拾壹万陆仟元整（17816000元）一事（乙方款项已收讫），现借款已到期，暂无力偿还，双方平等协商，达成以下协议：“一、自2015年10月10日至2016年10月9日利息按年利率36％计算。二、乙方应在2016年10月9日前偿还本息（按年利率36％计算利息），如逾期偿还，乙方应另行支付甲方借款总额月利率5％的违约金。……”同日，韩玉生向李小斗出具借条，借条内容为：“今借到李小斗现金壹仟柒佰捌拾壹万陆仟元整。”截止到2016年8月20日，上述借款本息合计24182645元。因韩玉生未能偿还，双方协商，用金梦园小区第四号楼整栋楼，建筑面积6664.64平方米（一单元702室，二单元101室，102室，三单元101室，四单元702室除外），按销售单价每平方米2300元计算，抵顶借款15328672元。为此，双方于2016年8月20日签订了《协议书》，李小斗同意免除2853973元利息，韩玉生尚欠600万元。抵顶的当日，也就是2016年8月20日，李小斗收到了15328672元的足额收据。2016年9月8日，韩玉生为上述600万元向李小斗出具了借条，同日，因四号楼一单元101室、102室、701室，二单元101室、201室等十套房已经卖出，韩玉生同意给李小斗补换五号楼同样房号，并在《金梦园小区四号楼价格表》上签字确认。实际用以抵顶15328672元借款的，共56套房，其中四号楼46套，五号楼10套。《协议书》的实质是以房抵债协议，根据《协议书》“4.1.1”的约定，《协议书》本身并不是商品房买卖合同，韩玉生在《起诉书》中提到的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，也不是判断商品房买卖合同效力的依据。《协议书》中涉及的房产，现在均是现房，不需要商品房预售许可证，即使是正式的商品房买卖合同，没有预售许可证的现房，也不影响合同效力。因此，《协议书》合法有效。国家决定设立雄安新区，当地房价上涨，韩玉生为了经济利益反悔，有违诚信原则。且如果合同无效，按照韩玉生在《起诉书》中的陈述和主张，金梦园小区涉及的房产，均应属于行政机关没收或拆除的范围，且有可能涉及其他行政责任，甚至是刑事责任。同时，其故意隐瞒没有预售许可证的事实，除了需要足额退还上述抵顶款项15328672元及相应利息、损失之外，还需另外承担15328672元一倍的赔偿责任。最终，韩玉生将为自己的不诚信行为承担经济和法律责任。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，要求依法确认双方于2016年8月20日签订的《协议书》有效。 反诉被告（本诉原告）韩玉生辩称，1、被答辩人反诉称，2015年10月10日答辩人向被答辩人借款17816000元不是事实，答辩人从未向被答辩人借过任何款项，所以所谓的“17816000元已收讫”无从谈起，答辩人没有收到被答辩人任何出借款项。2、因为答辩人从未向被答辩人借过任何款项，所以双方于2016年8月20日所签订的《协议书》并不是以房抵债协议，而是答辩人在征得河北雄威三利化工有限公司同意后将涉诉房屋出卖给被答辩人，被答辩人称一两天交纳购房款，在答辩人的一再要求下，河北雄威三利化工有限公司为被答辩人开出了收到15328672元购房款的收据，但直到现在被答辩人分文未付，所以答辩人早已通知被答辩人收回了涉诉房屋，因为答辩人强行占有涉诉房屋导致本案成诉。3、《协议书》涉及到的房屋没有也无法办理建设工程规划许可证，属于违法建筑，转让违法建筑的协议属于无效协议。综上所述，请求依法驳回被答辩人的反诉，确认答辩人与被答辩人于2016年8月20日签订的《协议书》无效。 第三人河北雄威三利化工有限公司陈述称，1、我公司与李小斗没有任何借款，以房抵债等相关法律关系。2、韩玉生与李小斗于2016年8月20日所签订的《协议书》中涉及到的房屋是我公司建设的职工宿舍，韩玉生在征得我公司同意后将《协议书》中涉及到房屋出售给李小斗，李小斗称一两天交纳购房款，在韩玉生的一再要求下，我公司为李小斗开出了收到15328672元购房款的收据，但李小斗至今分文未付，所以我公司通知韩玉生并由韩玉生通知李小斗收回了涉诉房屋。3、因为涉诉房屋是我公司建设的职工宿舍，所以并未办理建设工程规划许可证等相关审批手续，该房屋属于违法建筑，因此双方所签订的买卖违法建筑的协议书应属无效。综上所述，请求人民法院依法查清事实，驳回被答辩人的反诉，确认答辩人与被答辩人于2016年8月20日所签订的《协议书》无效。 第三人雄县金诺房地产开发有限公司陈述称，我公司并未参与双方所诉协议中“金梦园小区”项目的开发建设，该项目工业用地的使用权人是河北雄威三利化工有限公司，与我公司不是同一主体，我公司对该土地使用权不享有任何权利，不向李小斗和本案被告主张任何权利，也与该案的处理结果不存在任何事实和法律上的利害关系，我公司不应作为第三人参加诉讼。 经审理查明，原告（反诉被告）韩玉生与被告（反诉原告）李小斗于2016年8月20日签订了一份《协议书》，该《协议书》约定了由李小斗购买韩玉生开发建设的位于雄县西侧金梦园小区的房产，建筑面积为6664.64平方米（最终以雄县房屋主管部门实际测量面积为准），单价为2300元／平方米，总计购房款为15328672元，付款方式为一次性付款，双方还约定有关商品房买卖所发生的权利义务由双方在《商品房买卖合同》中另行约定。协议签订后，原告（反诉被告）韩玉生与被告（反诉原告）李小斗在履行该协议过程中双方发生争议。原告（反诉被告）韩玉生于2017年7月20日向本院起诉要求本院确认双方于2016年8月20日签订的协议无效。被告（反诉原告）李小斗在法定期限内提出反诉要求本院确认该协议有效。 另查明，本案所涉金梦园小区的房产坐落在雄白公路西侧，河北雄威三利化工有限公司使用的土地上，该土地性质为工业用地，终止日期为2048年12月25日，原告（反诉被告）韩玉生开发建设金梦园小区，未取得建设工程规划许可证，未办理土地用途变更登记手续并取得建设用地规划许可证，未办理其它行政审批手续。 以上事实有原告（反诉被告）韩玉生与被告（反诉原告）李小斗签订的《协议书》，中华人民共和国《国有土地使用证》及庭审笔录证实。 本院认为，原告（反诉被告）韩玉生在河北雄威三利化工有限公司使用性质为工业用地的土地上投资开发建设住宅楼改变了国有土地用途，未依法办理土地用途变更登记手续未办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等相关审批手续，属违法行为。房屋建成后，擅自向不特定对象销售，其建房及销售行为违反法律法规的强制性规定。原告（反诉被告）韩玉生，被告（反诉原告）李小斗基于该房产买卖签订的《协议书》应为无效协议。原告（反诉被告）韩玉生要求本院确认双方于2016年8月20日签订的《协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）李小斗反诉要求本院确认《协议书》有效的反诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国城市规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条之规定，判决如下： 一、本院确认原告（反诉被告）韩玉生与被告（反诉原告）李小斗于2016年8月20日签订的房屋买卖《协议书》无效。 二、驳回被告（反诉原告）李小斗的反诉请求。 本案本诉受理费80元，反诉受理费80元，由被告（反诉原告）李小斗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院 审判长 金卫东审判员翟文志审判员高建平 二〇一八年六月二十五日 书记员 化      丹      林