广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终947号上诉人（一审被告）：珠海市恒荣房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区红旗镇广安路**梅雁大厦商住楼****。法定代表人：罗邦明，执行董事。委托诉讼代理人：林春芳，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红年，广东德赛律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：张华光，男，汉族，1987年11月13日出生，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽律师事务所律师。上诉人珠海市恒荣房地产开发有限公司（以下简称恒荣公司）因与被上诉人张华光房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒荣公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张华光的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院确认恒荣公司与张华光签订的《商品房买卖合同》关于违约金的计算方式的约定合法有效，但一审判决却未依据合同约定的计算方式判决。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交付的违约责任根据逾期时间不同分别处理：逾期不超过90日的，自约定交付期限届满第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过商品房总价款的1%，合同继续履行。一审法院在一审判决中确认上述约定合法有效。一审法院判决恒荣公司向张华光支付自2017年3月1日起至2017年10月31日止的逾期交房违约金27935.56元，违约金金额明显超过合同约定的商品房总价款的1%。一审判决与一审法院认定的事实存在矛盾，一审判决错误。二、一审判决认为珠海市金湾区住房和城乡建设局发出的《关于落实住宅小区配套建设管道燃气设施的通知》要求对尚未竣工验收的住宅小区建设工程同步配套建设管道燃气设施的行为不属于不可抗力，事实认定错误。2016年10月18日，珠海市金湾区住房和城乡建设局发出《关于落实住宅小区配套建设管道燃气设施的通知》，要求对尚未竣工验收的住宅小区建设工程同步配套建设管道燃气设施，并承担投资建设相关费用。对未按规定落实的，主体工程不予办理竣工验收备案。应珠海市金湾区住房和城乡建设局《通知》的要求，恒荣公司与珠海市恒信管道设备安装有限公司签订《珠海市恒荣花园燃气管道工程合同书》，约定由其负责安装燃气管道。现管道工程已经竣工但未验收。因安装燃气管道，导致建设工程工期延期的，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第1点关于“遭遇不可抗力”免于承担违约责任的约定及《中国人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，珠海市金湾区住房和城乡建设局的《通知》属于具有强制力的政府行为，因政府行为影响工期的，属于不可抗力，恒荣公司应免于承担违约责任。因此，因政府行为导致工期延期的时间不应计算逾期交房违约金。被上诉人张华光答辩称，恒荣公司作为格式条款的制定人，在缔约能力明显与张华光不对称，恒荣公司应当更了解何时可以交房。1%违约金限额显属无效条款。恒荣公司所称“煤气管道”问题并非不可抗力，缺乏不可抗力的实质要件和形式要件。该问题可以预见，也可以避免和克服。张华光向一审法院起诉请求：恒荣公司向张华光支付逾期交房违约金55871元（从2017年3月1日开始以房款1140227元为本金，按日万分之二的标准计算至房屋交房之日止，暂计至2017年10月31日止为55871元）。一审法院认定事实：2015年12月3日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：张华光以按揭贷款方式购买由恒荣公司开发的位于金湾区红旗镇顺达路88号地块规划用途为商住的地块上定名为恒荣花园（房屋预售许可证号为JWS2015013）5栋1101房，总房款为1140227元。合同第九条约定：“商品房交付条件……1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”合同第十一条第（一）款约定：“出卖人（恒荣公司）应当在2017年2月28日前向买受人（张华光）交付该商品房。”合同第十二条约定：“按照逾期时间，分别处理（1.2不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。2.逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，……在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第1点承担违约责任。”合同订立后，张华光付清了全部购房款1140227元。涉案房屋至今未办理工程竣工验收备案手续。2016年12月23日，恒荣花园工程分别经勘察、设计、施工、工程监理等单位签署《工程竣工验收报告》，确认验收合格。因涉案工程原规划报建时未计算飘窗面积，后恒荣公司重新规划报建，于2017年9月4日取得《珠海市建设工程规划条件核实合格证》，计容建筑面积增加至55642.37㎡。一审法院认为，本案争议焦点为恒荣公司是否逾期交房。《商品房买卖合同》约定恒荣公司应在2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付张华光使用，故恒荣公司有义务在2017年2月28日前交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋。第一，从涉案房产的交付条件上看，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。故，对住宅工程的验收，除主体建筑工程外，还应包括满足正常居住需求的水电、规划及消防项目的验收。即，涉案房产的交付条件是通过符合居民居住条件的质量、规划、水电、消防、人防验收。2004年5月19日，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收和行政审批项目，开始由开发商组织单项验收并将结果报建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收并将结果报建设主管部门备案后才完成综合验收，方可交付使用。从一审法院查明的事实来看，涉案房产“恒荣花园”至庭审之日，尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合交付条件。第二，恒荣公司主张其具备《商品房买卖合同》附件关于“遭遇不可抗力”的约定，珠海市金湾区住房和城乡建设局于2016年10月18日发文要求住宅小区需配套建设管道燃气设施，否则不予办理竣工验收备案，该行为属于不可抗力，交房期限应当顺延。2012年9月1日，《珠海市燃气管理办法》颁布实施，恒荣公司辩称2016年10月18日珠海市金湾区住房和城乡建设局发文要求住宅小区需配套建设管道燃气设施属于不可抗力，一审法院认为，不可抗力应符合“不可预见、不能避免、不能克服”之要件，而双方在签订合同时，该燃气配套建设的规定早经市政府颁布实施，并非恒荣公司不可预见、不能避免、不能克服的情形，故其辩解意见一审法院不予采信。第三，恒荣公司辩称因规划部门对涉案房产“恒荣花园”飘窗面积计算标准存在争议，导致延期交楼，属于其与规划部门之间的争议，不能构成恒荣公司免责的事由，恒荣公司可另寻途径解决。综上，关于张华光提出恒荣公司逾期交房构成违约的主张，一审法院予以支持。双方《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法即按已付房款每日万分之一，最高额不超过该商品房总价款的1%，违约金的支付期限自逾期之日2017年3月1日起计至实际交付之日止。上述约定合法有效，恒荣公司在开庭之日止仍未能提供建设工程竣工验收备案证明文件，未能向张华光交付经验收合格的房屋，因此，一审法院确定违约金的计付期限自2017年3月1日起计至2017年10月31日止（合计245天）。张华光主张按日万分之二的标准计算违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。故，恒荣公司应以1140227元为基数，按日万分之一，向张华光支付自2017年3月1日起至2017年10月31日止（合计245天）的违约金27935.56元。至于张华光诉请要求违约金计算至实际交房之日止，一审法院认为，因逾期交房违约金最高额不超过该商品房总价款的1%，且实际交房之日未确定，本案对此不宜处理，建议张华光待损失实际发生后另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，一审法院判决：一、恒荣公司于判决发生法律效力之日起七日内向张华光支付自2017年3月1日起至2017年10月31日止的逾期交房违约金27935.56元；二、驳回张华光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费425元，由恒荣公司负担。二审期间，双方当事人都提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，关于涉案买卖合同第十二条第2款约定的“逾期交房违约金最高不超过商品房总价款1%”是否应当适用的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《商品房买卖合同》第十二条第2款的约定如果适用，违约金数额一旦超过总房价的1%，恒荣公司应当承担的逾期交房违约责任就不会再随着逾期时间的增加而相应加重，这很大程度上免除了恒荣公司逾期交房违约责任，显然很大程度地免除了格式条款提供方恒荣公司的责任，依照《中华人民共和国合同法》的上述规定，涉案合同的该条款无效。一审法院认为上述约定有效，适用法律错误，本院予以纠正。但是，一审法院确定违约金的计算期间及标准无误，本院对该项判决予以维持。第二，关于须配套建设管道燃气设施是否属于不可抗力的问题。《珠海市燃气管理办法》于2012年9月1日颁布实施，恒荣公司主张2016年10月18日金湾区住房和城乡建设局发文要求配套建设管道燃气设施属于“不可抗力”，显然没有事实根据和法律依据。一审法院对此主张不予采纳，并无不当。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但实体处理无误，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费498元，由上诉人珠海市恒荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一八年六月十二日书记员  吴佳鲜