福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初1377号 原告：林卫国，男，汉族，1951年4月8日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：谢毅，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玲，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：梁丽君，女，汉族，1972年10月27日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈希，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林威，福建汇德律师事务所律师。 原告林卫国与被告梁丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告林卫国的委托诉讼代理人陈玲、被告梁丽君的委托诉讼代理人林威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林卫国向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2015年8月3日签订的《租赁协议书》；2．判令被告五日内立刻搬离租赁房屋并将房屋归还原告；3．判令被告向原告支付拖欠的租金及逾期付款违约金，其中拖欠的租金计至合同解除之日止（期间租金按每月38056.33元的标准计算），逾期付款违约金按日千分之五的标准，自起诉之日起计至实际付清租金之日止；4．判令被告向原告支付房屋占用费（按月租金38056.33元的标准，自合同解除之日起计至被告实际搬离租赁房屋之日止）；5．判令被告向原告支付拖欠的水费568.4元；6．判令被告立即向原告支付履约保证金余款3万元并判令10万元履约保证金归原告所有；7．本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年8月3日，原、被告双方签订了《租赁协议书》，约定原告将位于福州市房产出租给被告使用；租赁期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止；月租金为34518.21元，每年递增5%，所有递增按上一年度的租金为基数。被告应在每个月的5日前支付租金。协议第四条约定：“本合同签订后，乙方（被告）应当日向甲方（原告）支付壹拾万元履约保证金（该保证金不计息，签约后乙方先支付柒万元，余额叁万元于2015年9月30日前付清）。”第六条约定：“……2、乙方逾期支付租金的，逾期超过3日，应从第4日开始按千分之五向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过15日（含15日），甲方有权单方解除本合同。在甲方向本协议约定的乙方联系地址邮寄解除通知之日起。3日后即视为乙方已收到甲方发出的解除通知，本合同即解除，乙方不得向甲方要求返还所交履约保证金，甲方并有权要求乙方赔偿损失。”协议签订后，原告已依约向被告交付房屋，但被告在支付第一笔履约保证金柒万元后，至今仍未将余额叁万元付清；且被告自2017年3月起多次拖欠部分租金，原告数次通过自身发函、电话等形式催讨后，被告仍未向原告支付拖欠的租金及履约保证金。现经原告结算，至2017年12月31日止被告共欠原告租金合计人民币130028.98元，履约保证金30000元，水费568.4元。现为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告梁丽君辩称，一、本案原告主体不适格，且原告未经共有人同意出租房屋，双方签订的《租赁合同》为无效合同。根据原告提供的房屋所有权证可以看出，诉争房屋的所有权人为林卫国、高晓轩。原告既认为其与高晓轩的共有财产的合法权益受到侵害、提起诉讼，那么该财产的另一共有人高晓轩理应作为本案共同原告，否则原告的主体是不适格的。《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第七十二条规定“第七十二条共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”因此，诉争房屋的另一共有人高晓轩应作为本案共同原告参与诉讼。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。根据上述法律规定，原告提供的房屋所有权证上共有权人为林卫国、高晓轩，出租本案涉案房屋应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，因此，原告林卫国未经高晓轩同意，出租本案讼争房屋，属于无效行为。双方签订的合同为无效合同，原告不得依据《租赁合同》提出诉请。 二、退一步来说即使合同有效，原告未履行合同约定的维修义务，被告有权履行先履行抗辩权。《租赁合同》第五条第2款约定，租赁期间租赁房屋因正常维修（自然损耗、不可抗力等）而产生的维修责任由原告承担。原告未及时维修房屋漏水，导致被告无法及时使用房屋，才导致被告未按时支付房租，原告违约在先，被告未缴纳房屋为履行先履行抗辩权。原告以此为由提起诉讼要求解除合同不符合法律规定。 三、原、被告双方原先达成协议将租金调整为每月30000元，原告诉请租金金额错误。因原告未履行维修义务，经双方口头协商同意将租金调整为每月30000元，自2016年9月份起每月改为人民币30000元，被告每月支付人民币30000元，原告均未提出异议，足以认定双方约定的租金为人民币30000元。 四、原告同时诉请逾期付款违约金和履约保证金属于明显错误，且违约金明显过高。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“若约定的违约金低于或过分高于造成的实际损失时，当事人可以向法院或仲裁机构请求对违约金数额进行增减”。《最高人民法院合同法解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，允许债务人以造成的损失为基础请求法院对约定的违约金进行增减”。根据上述法条约定，本案中原告并不存在损失，其诉请两项违约金属于明显重复计算损失，属于明显错误。而且原告未提供任何证据证明其存在损失，因此，原告诉请违约金明显过高，假设认定被告违约的，违约金应当予以调整。 五、原告要求的支付30000元履约保证金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应当予以支持。根据原被告双方签订的《租赁协议书》第四条约定“租赁保证金余款于2015年9月30日前付清。”但原告直到2018年才向被告提出，可见原告该诉请早已超过2年的诉讼时效，不应当予以支持。 六、原告诉请占用费标准明显过高。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据上述法条规定，原告诉请的占用费明显过高，应当依法按照每月30000元计算占用费，或至少应当按每月34518.21元计算占用费，原告诉请占用费标准明显过高。 综上，原告的诉请违法，依法应当予以驳回，且原告诉请两项违约金明显不符合法律规定，违约金和占用费标准明显过高。 经审理查明，2015年8月3日，原告林卫国和被告梁丽君签订《租赁协议书》，该合同约定：1．原告将位于福州市房产（以下简称诉争房产）出租给被告使用；2．租期自2015年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金34518.2元，每年租金按上一年度租金为基数递增5%，于每月的5日前汇入原告账户；3．合同签订后，被告应向原告支付10万元保证金，其中7万元于签约当日支付，3万元于2015年9月30日支付；4．被告提前解除合同，已交的租金及保证金不予返还，并向原告支付5万元违约金；5．被告逾期支付违约金的，逾期超过3日，应从第4日起按照日千分之五向原告支付逾期付款违约金，逾期超过15日（含15日），原告有权单方解除合同，在原告按照合同约定的被告联系地址邮寄解除通知之日起3日后视为被告已收到原告发出的解除通知，合同即解除，被告不得向原告要求返还所交履约保证金，原告有权要求被告赔偿损失。合同签订后，原告依约将租赁场所交付给被告使用。现原告以被告自2017年3月起未按时足额支付租金为由诉至法院，请求判令解除双方签订的租赁合同并由被告支付其未付租金并承担违约责任，本案纠纷由此产生。 另查明，原告所出租的诉争房产系原告与案外人高晓轩共有。2018年4月4日，案外人高晓轩出具一份《说明》，声明本案租赁合同的签订已经其同意并授权原告处理相关事宜。 再查明，2017年11月29日，案外人高晓轩向被告邮寄一封邮件，内件品名为“关于解除《租赁协议书》的函”，被告于2017年12月1日收到该邮件。 另外，经原、被告确认，被告于2016年8月起支付租金情况如下：2016年9月18日、2016年10月17日、2016年11月21日、2016年11月30日、2016年12月27日、2017年1月23日、2017年3月5日、2017年4月10日、2017年5月10日、2017年7月7日各支付3万元，2017年8月5日支付34518.21元，2017年9月26日支付64518.21元，2017年11月7日支付69036.42元。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护，订立合同的双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，原告与被告签订本案《租赁协议书》，将其与案外人高晓轩共有的诉争房产出租给被告使用，已获案外人高晓轩的追认，且已实际履行，合同内容系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律法规的禁止性规定，为合法有效，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。原告已依约将租赁房产交付给被告使用，即有根据合同约定向被告收取租金的权利。现原告自认其自2016年9月起6个月内将月租金减至3万元，剩余6个月免除递增5%部分的租金，被告主张原告承诺按月租金3万元支付10个月，但其提交的证据无法证明其主张，本院不予采信，故被告自2017年3月起仍按照每月3万元支付租金，已构成合同约定的逾期支付租金，原告主张其于2017年11月29日向被告发函主张解除合同，有其提交的邮寄凭证等证据可以证明，寄件人虽为案外人高晓轩，但鉴于其系诉争房产共有人，且根据被告提交的微信聊天记录可见，被告曾与案外人高晓轩协商本案租赁事宜，故可以认定系原告主张解除合同；原告向被告发函解除合同时，符合合同约定的解除条件，被告主张诉争房屋存在漏水，原告未及时维修违约在先，其提交的证据不足以证明，本院不予采信，故双方签订的《租赁协议书》应于被告收到通知之日即2017年12月1日解除。合同既已解除，原告要求被告返还诉争房产，于法有据，本院予以支持。 经双方确认，2016年8月1日起的应付租金情况为：2016年8月1日至2017年1月31日为每月3万元，6个月共18万元；2017年2月1日至2017年7月31日为每月34518.21元，6个月共207109.26元；2017年8月1日至2017年11月30日合同解除前为每月36244.12元，4个月共144976.48元，以上共计532085.74元；而根据双方确认的支付租金情况，被告在此期间支付的租金共468072.84元，其逾期未付的租金为64012.9元，被告应予支付。另外，原告主张被告自起诉之日（即2018年1月12日）起根据合同约定按日千分之五的标准支付逾期付款违约金，该标准明显过高，本院酌定按照月百分之二标准计付。 租赁合同解除后，被告继续占用诉争房产至今，应支付相应的占有使用费用，可参照合同解除时的租金标准计算，为每月36244.12元，自2017年12月1日起计至被告实际搬离之日止。 至于履约保证金，双方均确认被告已缴纳7万元，合同约定被告应于2015年9月30日前支付剩余3万元，但被告至今未缴纳。原告主张被告支付该3万元款项，被告抗辩其已过诉讼时效，对此本院认为，合同签订时法律规定的诉讼时效为2年，已于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》生效前届满，原告亦无证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，故原告此项诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。而根据合同约定，如因被告逾期缴纳租金导致原告解除合同的，被告已缴的履约保证金不予返还，实为对违约金的约定，即此项违约金为7万元；原告虽未提交证据证明其实际损失，但租赁合同提前解除，于原告确有损失，根据合同约定的租金情况，7万元的违约金并非不合理，被告主张违约金过高，无事实依据，本院不予支持。综上，被告已缴纳的履约保证金7万元归原告所有，不予返还。 另外，原告主张被告支付拖欠的水费，无证据证明，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告林卫国与被告梁丽君于2015年8月3日签订的《租赁协议书》已于2017年12月1日解除； 二、被告梁丽君于本判决生效之日起十日内向原告林卫国返还位于福州市房产； 三、被告梁丽君于本判决生效之日起十日内向原告林卫国支付截止2017年11月30日的未付租金共计64012.9元并支付逾期付款违约金（以64012.9元为基数，从2018年1月12日起按照每月百分之二标准计至该项租金全部付清之日止）； 四、被告梁丽君于本判决生效之日起十日内向原告林卫国支付房屋占有使用费（按每月36244.12元计算，自2017年12月1日起计至被告实际搬离上述房产之日止）； 五、被告梁丽君已向原告林卫国缴纳的履约保证金7万元归原告林卫国所有，不予返还被告梁丽君； 六、驳回原告林卫国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费适用简易程序减半收取7705.5元（预收原告15411元），由被告承担7000元，由原告承担705.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 罗登煌 二〇一八年六月二十五日 法官助理 方晓宇 书 记 员 庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。