福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0626民初471号 原告：吴琼，女，1989年8月16日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖若凡，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路**。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：常艳坤，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王明花，女，该公司员工。 原告吴琼与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴琼的委托诉讼代理人徐传远，被告新新房地产公司的委托诉讼代理人常艳坤、王明花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴琼向本院提出诉讼请求：判令新新房地产公司向吴琼支付自2016年7月1日起至2017年11月4日止以已付购房款525376元为基数按0.0003/日计算的逾期交房违约金77387.88元。庭审中吴琼变更诉讼请求如下：判令新新房地产公司向吴琼支付自2016年7月1日起至实际交房之日止以已付购房款525376元为基数按0.0003/日计算的逾期交房违约金（暂计至起诉之日为86371.81元）。事实与理由：2014年6月11日，吴琼与新新房地产公司签订了商品房买卖合同，约定由吴琼向新新房地产公司购买位于东山县东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城商品房一套（面积123.29㎡，总价款525376元），交房期限为2016年6月30日前。合同同时约定新新房地产公司逾期交房超过90日，吴琼要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新新房地产公司以已付购房款为基数按日万分之三向吴琼支付违约金。合同签订后，吴琼支付了全部购房款，但新新房地产公司至今未依约向吴琼交付房屋，且已逾期超过90日。现吴琼要求继续履行合同，由新新房地产公司向吴琼交付符合法定和约定条件的房屋，并支付逾期交房违约金。故请求支持其诉讼请求。 新新房地产公司辩称，1.讼争合同第八条、合同附件六合同补充协议第五条第三款对可顺延交房的情形已作出约定，答辩人在出现约定免责事由时不承担逾期交房的违约责任。答辩人与吴琼于2014年6月11日签订商品房买卖合同，约定于2016年6月30日前交付商品房，而在此期间出现合同约定的气象因素可顺延交房的天数为433天，顺延后的交房时间为2017年9月6日；2.答辩人在案涉商品房符合交房条件时，已于2017年10月29日向吴琼确认的地址邮寄交房通知书，要求吴琼前来办理交房手续，因吴琼未在答辩人指定的时间办理交房手续，故答辩人已于2017年10月29日向吴琼履行了交付商品房的义务。综上，答辩人逾期交房51天，同意依照合同第八条第四款的约定支付吴琼逾期交房违约金1000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认证如下： 新新房地产公司提交证据一气象报告一份，欲证明自合同签订之日至2016年6月30日，案涉商品房所在工程出现昼夜降雨超过18mm、六级及六级以上大风天气共计433天；证据二监理日记（自2013年10月4日至2016年7月27日），欲证明因出现昼夜降雨超过18mm、六级及六级以上大风天气导致案涉商品房所在工程无法施工，实际停工共计433天；证据三工程竣工报告、2号楼房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，欲证明案涉商品房于2017年6月20日竣工，且于2017年8月28日验收合格，符合交房条件；证据四建设工程消防意见书，欲证明案涉商品房于2017年10月19日通过消防验收；证据五收楼通知书、EMS邮寄单各一份，欲证明新新房地产公司于2017年10月29日向吴琼发送收楼通知书，要求吴琼于2017年10月28日至2017年10月31日配合办理交房手续，因吴琼未来办理交房手续，故应视为答辩人已于2017年10月29日向吴琼履行了交付商品房的义务。 吴琼对证据一气象报告的真实性没有异议，但认为气象报告本质上属于单位出具的证明，需由经办人签名并加盖单位公章，而新新房地产公司提交的气象报告没有经办人签名，形式不合法；并且案涉楼盘位于东山县西埔镇，而东山县气象观测站在东山县铜陵镇，因东山县地处沿海地带，故不同观测位置所观测的气象结果存在差距；同时，气象报告记载的大风大雨天气不能作为新新房地产公司逾期交房的免责事由。对证据二监理日记的真实性及合法性均不予认可，认为该证据不能作为认定本案事实的依据：1.监理日记需要记载日期、气温、气候、工程名称、记录人、监理工程师，同时应全面记录监理活动，包括工程实施、监理工作及其他有关情况（如工程进展、重要会议、重大事件、联合检查、监理通知/联系单、工程开工/复工、当地气候、参加人员等），但除部分监理日记有记载白天的气候外，前述监理日记均未载明前述要求的内容，且记录人及监理工程师也均未签名确认；2.监理日记首页加盖的是项目部印章而非监理单位的印章，项目部印章不能作为具有法律效力、对外使用的签章。证据三中：1.对工程竣工报告的真实性没有异议，但提出工程竣工报告记载的竣工日期与竣工验收报告中记载的竣工日期不一致；2.对房屋建筑工程竣工验收报告的真实性不予认可，认为：（1）除了该报告上各单位的公章以及个人签名外，报告上手写的文字体现的均是复印件，且报告上建设单位负责人签名处及建设、勘察等单位的盖章处需要签署日期的地方均没有签署日期，结合案涉商品房的质量保证书未记载竣工日期的情况，该证据不能证实案涉商品房已于2017年8月28日竣工验收的事实；（2）报告记载的竣工日期和验收日期系同一天；3.对工程竣工验收备案表的真实性没有异议，但对备案表的内容的真实性和合法性均有异议，认为：（1）该表格填表须知说明中记载编号包含竣工验收备案简称、区号、区县标识、年份、序号，而前述工程竣工验收备案表没有序号，形式不完整；(2)备案表封面及表内建设单位（福建新新房地产开发有限公司东山分公司）与工程竣工报告、竣工验收报告的建设单位（福建新新房地产开发有限公司）不一致;(3)表内的合同开工日期、合同竣工日期两个栏目均空白；表内要件是否齐备中部分打钩是手写体，部分打钩是打印体，也即其中环保认可文件或准许使用文件以及城建档案认可文件为事后添加；备案机关意见中没有记载相关意见。对证据四建设工程消防意见书的真实性没有异议，但该意见书正文第二行括号处载明“第一次重新申请”，说明之前新新房地产公司有申请过消防验收，结合新新房地产公司主张的2017年8月28日竣工验收的事实及该意见书于2017年10月19日出具的事实，该意见书存在事后出具的可能。对证据五收楼通知书、EMS邮寄单的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该收楼通知书仅能证明新新房地产公司向吴琼发出交房通知，并不能证明新新房地产公司在通知交房时已经具备交房条件，且新新房地产公司在交房过程中也没有向吴琼出示案涉商品房的竣工验收报告、消防验收报告、面积测绘报告，不符合法律规定及合同约定的交房形式要件。 本院认为，案涉气象报告系福建省东山县气象局出具的，所采用的数据均来自东山县国家基本气象观测站观测资料，故对该证据的真实性予以确认。监理日记记载的内容不完整，且监理工程师均未在每天记载的内容上签名，而新新房地产公司又未提供其他证据佐证监理日记记载的内容的真实性，故对监理日记的真实性不予认定。工程竣工报告、房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表均加盖相关单位的公章，且经本院核实，新新房地产公司提供的前述证据的复印件与在东山县城乡建设规划局及东山经济技术开发区管理委员会建设环保局留存的原件一致，故对该组证据的真实性均予以确认。建设工程消防意见书系漳州市公安局消防支队出具的，内容真实客观，故对该证据的真实性予以确认。因吴琼对收楼通知书、EMS邮寄单的真实性没有异议，故予以确认，该证据可以证实新新房地产公司于2017年10月29日以特快专递方式向吴琼邮寄收楼通知书。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴琼于2014年6月11日与新新房地产公司签订商品房买卖合同，约定吴琼购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城商品房，总价款525376元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.详见附件六合同补充协议（合同补充协议第四条约定双方同意不选择主合同第一款之1、2、3;双方明确商品房的交付条件为该商品房“验收合格”，验收合格指的是建设单位、施工单位、设计单位和监理单位共同进行的工程竣工验收合格）。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，由出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的。合同附件六合同补充协议第五条第3点约定出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同附件六合同补充协议第五条第6点其中约定，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十一条第2点其中约定，以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，吴琼支付了全部购房款。经评定，案涉商品房所在2号楼工程（建筑高度98.2m）于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。2017年10月29日新新房地产公司以特快专递方式向吴琼邮寄收楼通知书。庭审中，双方一致确认案涉商品房的交房时间为2017年11月4日。因吴琼认为新新房地产公司未能按合同约定的时间履行交房义务，已构成违约，故诉至本院请求支持其诉讼请求。 本案争议的主要焦点为：新新房地产公司逾期交房的天数及应承担的违约金数额。对此，本院综合分析认证如下： 吴琼认为，1.合同第八条第一款1-3项约定了三项交房条件，该三项交房条件大部分为法定交房条件，但第4项却排除了前三项的约定，为无效条款，应以前三项的约定作为案涉商品房是否符合交房条件的标准。商品房的法定交付条件为竣工验收、消防验收合格和商品房面积测绘（套内面积及公摊面积），而现新新房地产公司提交的证据不能证明案涉商品房已具备法定和约定的交房条件。因此，虽案涉商品房已实际交付，但新新房地产公司应向其支付逾期交房违约金至案涉商品房符合法定和约定交付条件时止；2.案涉商品房买卖合同及补充协议系新新房地产公司未与吴琼磋商而事先拟定且重复使用的，补充协议的大部分条款属于格式条款，包含了减轻或者免除新新房地产公司应当承担责任的内容，依法属于无效条款，即使该条款有效，新新房地产公司现提供的证据也不能证明出现合同约定的天气因素就导致案涉工程无法施工，故新新房地产公司主张因天气原因导致逾期交房而可免除违约责任的主张不能成立；3.合同第八条约定的交房条件大部分为法定交房条件，故合同关于“如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接受，出卖人支付1000元违约金”的约定无效。即使有效，也没有排除合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定的适用。 新新房地产公司认为，1.案涉合同约定的交房条件为竣工验收合格和消防验收合格，案涉商品房已经达到交房条件，商品房面积测绘是办证需要而不是商品房的交付条件；2.因建筑行业系特殊行业，遇到特定天气原因无法施工系在签订合同时已经预见，故在签订合同时才会对此作出约定，该约定系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，且双方在缔结补充协议时新新房地产公司在补充协议的抬头已作明确提示说明，对双方均有约束力。该条款约定只要出现合同约定的天气原因时，新新房地产公司即可相应顺延交房时间，并未约定需因天气原因且导致停工才可以顺延交房时间。故根据气象报告，新新房地产公司可以延期交房433天,依约仅需支付逾期交房违约金1000元。 本院认为，1.依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，案涉商品房必须通过竣工验收和消防验收合格方符合交付条件。因此，合同附件六补充协议第四条中关于商品房交付条件排除消防验收合格的内容以及第八条第二款关于“如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接受，出卖人支付1000元违约金”的约定均违反法律的强制性规定，应属无效。吴琼认为面积测绘亦属于商品房法定交付条件之一，于法无据，不予采纳。案涉商品房已于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格，符合交付条件。新新房地产公司已于2017年10月29日以特快专递方式向吴琼邮寄收楼通知书，故2017年10月31日可视为送达日，但吴琼至2017年11月4日才予以办理交付手续，则依合同附件六合同补充协议第五条第6点的约定，2017年11月4日即视为新新房地产公司向吴琼履行了交付商品房的义务。2.新新房地产公司现仅提供气象报告证明在合同签订之日至合同约定的交付商品房之日出现合同约定的气象情况，但并未同时提供其他证据证明在出现前述天气时已实际影响施工，应承担举证不能的法律后果，对新新房地产公司认为只要出现合同约定的天气原因即可顺延交房时间的主张不予采纳。综上，自合同约定的最后交付期限的第二天即2016年7月1日起至2017年11月4日共491天，即新新房地产公司已逾期交房491天，新新房地产公司应依照合同第九条的约定承担逾期交房违约责任。 综上所述，本院认为，吴琼与新新房地产公司签订的商品房买卖合同及合同附件六补充协议中关于交付期限、逾期交房的违约责任、房屋交付、书面通知送达等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。吴琼已经支付了全部购房款，新新房地产公司则应按合同约定将符合条件的商品房交付给吴琼使用，但新新房地产公司至2017年11月4日才向吴琼履行交付商品房义务，已逾期交房491天，新新房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任。吴琼要求新新房地产公司以已付购房款525376元为基数按日万分之三支付逾期交房违约金，具有事实与法律依据，予以支持，但逾期交房的时间应计算至2017年10月31日，即逾期交房违约金为525376元×0.0003/天×491天=77387.88元。对吴琼和新新房地产公司提出的其他主张与抗辩，因缺乏事实依据或法律依据，故均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴琼支付逾期交房违约金77387.88元； 二、驳回吴琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1960元，减半收取计980元，由吴琼负担102元，福建新新房地产开发有限公司负担878元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐旭曦 二〇一八年六月二十九日 书记员  林太川 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。