四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川2021民初1136号 原告：唐焕刚，男，1978年1月1日出生，汉族，住四川省安岳县。 原告：周治敏，女，1978年11月18日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：杨永林（系二原告共同委托），重庆渝荣律师事务所专职律师。 被告：安岳县晶盛房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇普州大道北段**。统一社会信用代码91512021206664945W。 法定代表人：李均国，执行董事。 委托诉讼代理人：曾红梅，四川强德律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：刘蔚瑶，四川强德律师事务所专职律师。 原告唐焕刚、周治敏与被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐焕刚、周治敏共同委托诉讼代理人杨永林，被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司法定代表人李均国委托诉讼代理人曾红梅、刘蔚瑶到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告于审理期限届满前同意本案继续适用简易程序。本案现已审理终结。 唐焕刚、周治敏向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即为原告所有的安岳县岳阳镇普州大道北段“豪森铭家”x幢x单元x层x号房屋办理权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理初始登记违约金〔自2014年7月1日起每日按290000元的2‱计至初始登记实际办理之日止〕；3.判令被告向原告支付逾期办理转移登记违约金〔自2015年1月1日起每日按290000元的1‱计至转移登记实际办理之日止〕。事实和理由：原告于2011年9月27日购买被告开发的安岳县岳阳镇普州大道北段“豪森铭家”x幢x单元x层x号商品房1套，双方为此约定了房款支付、初始登记和转移登记办理时限及违约金等内容。原告依约履行了义务，但被告逾期取得初始登记，至今未办理转移登记，应承担相应违约责任。 安岳县晶盛房地产开发有限责任公司辩称：原、被告签订《商品房买卖合同》属实;初始登记、转移登记逾期未能办理的根本原因在于项目完工后未能顺利进行竣工验收，而未能竣工验收的根本原因在于原告等业主违规搭建和政府未及时拆迁项目规划范围内的房屋所致，而非被告责任造成；另原告等业主没有提供办证委托书及相关资料及不动产登记办理程序变化也导致初始登记至今未能办理，并非被告责任所致；原告主张的违约金金额过高，且已过诉讼时效，法律不应再予保护，请求人民法院依法驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：商品房预售备案通知书因不能确定其来源，无法确定真伪，故不予采信。《关于安岳县晶盛房地产开发有限责任公司建设用地的批复》、四川省政府非税收入一般缴款书、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同来源合法、内容客观真实、与本案有关联，故对上述证据的证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月30日，安岳县人民政府同意被告将已确权使用的位于安岳县岳阳镇普州大道北段的国有建设用地30061.39平方米作为修建“豪森铭家”小区用地。2018年1月17日，安岳县国土资源局与被告补签了《国有土地使用权出让合同》，约定安岳县国土资源局出让安岳县岳阳镇普州大道北段21670.87平方米土地与被告，土地使用权年限自2008年4月28日起至2078年4月27日止，被告于合同签订日一次性支付土地出让金额3496194元。合同签订后，被告于2018年2月2日缴清土地出让价款。安岳县岳阳镇石坝子社区康中芳等三户居民约三分之一的房屋位于“豪森铭家”小区用地红线范围内，至“豪森铭家”小区完工，未能完成征收、拆迁。 2012年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县岳阳镇普州大道北段“豪森铭家”4幢2单元第6层2-6-4号商品房1套；实测建筑面积88.43㎡，单价3588元/㎡，总价款317287元；原告分期付款；被告在2013年12月31日前向原告交付该商品房，交付的商品房应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书等条件；被告应在2014年6月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得权属证明，应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款2‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付；原告同意委托被告代交专项维修基金、契税、工本费、印花税等费用，并在接收商品房时将上述税费向被告缴纳；商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋权属证书，应自期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款1‱的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付；原告不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，不得擅自改变与商品房有关的共用部位和设施的使用性质。原告因此共向被告交纳购房款290000元、办理房屋权属证书费用等6574元。2014年6月30日，被告向原告交付房屋，原告接房后对房屋进行了装修，存在搭建阳台影响房屋外观立面状况。 2015年4月10日，质监部门以“豪森铭家”建设工程存在外观与规划建筑设计立面不符、原设计露天阳台现已封闭、外墙窗户多处增设不锈钢护栏、房屋未经验收即已进行室内装修及业主违章搭建等问题要求施工单位整改完善。次日，被告张贴通知要求违章搭建业主立即整改，未果。2015年11月30日至12月10日，“豪森铭家”1-7幢获得初始登记。2016年8月29日，安岳县实行统一不动产登记，原应颁发的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》整合为《不动产权证书》。2017年6月6日，建设行政部门以“豪森铭家”一二期工程未经竣工验收即擅自交付使用为由，对被告进行了行政处罚；同年12月26日，安岳县人民政府要求房屋征收部门对康中芳等三户房屋现状进行锁定，并按国有土地上房屋征收程序依法征收。2018年1月31日，质监部门要求“豪森铭家”的施工单位对楼幢存在的“窗户无限位卡、有违章建筑……”等问题进行整改；2月1日，被告及施工、监理单位联合向质监部门作出回复，表示对工程施工问题已作整改，违章建筑已按程序办理；2月13日，“豪森铭家”建设工程项目完成竣工验收备案。因被告逾期取得初始登记、至今未办理原告所购商品房的不动产权证书，致形成本案诉讼。 本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现被告未能办理原告所购房屋权属证书，原告因此要求被告办证并承担迟延办理初始登记和转移登记的违约金，被告认为自己不应承担或仅适当承担违约金，双方争议焦点有四：一是被告应否及时为原告办证；二是迟延办理初始登记和转移登记的责任应否由被告承担；三是初始登记和转移登记违约金数额应如何确定；四是原告的违约金主张是否已过诉讼时效。现分述如下： 一、关于被告应否及时为原告办证的问题。双方所签买卖合同约定被告在2013年12月31日前交房，原告在被告交房之日起365日内取得房屋权属证书,原告缴纳办证费用并委托被告办理房屋权属证书；因原告接房时已向被告缴纳办证费用，故被告负有为原告办理房屋权属证书的义务。由于国家不动产登记制度发生变化，现只能办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》合为一体的《不动产权证书》，故被告应在原告交付办证资料情形下，及时为原告办理《不动产权证书》。 二、关于迟延办理初始登记和转移登记的责任应否由被告承担的问题。按合同约定，因被告责任致初始登记、转移登记办理迟延，被告才承担违约责任。而迟延办理初始登记和转移登记，并非被告具备办理条件却不作为，主要在于没有顺利完成综合验收所致。而造成综合验收迟迟未能完成的原因，一是建设地块至今未能全部完成拆迁，致开发建设与规划要求不一致，该后果既非被告造成，也非被告自己能够消除；二是原告等部分业主接房后擅自搭建阳台影响房屋外观立面，致工程项目不符合验收要求；三是被告未完成验收即行交房为工程验收障碍埋下隐患。上述原因的综合作用，造成初始登记和转移登记办理迟延。综合分析迟延办证的责任，应不能完全归咎于被告，其中既有被告责任，也有被告以外的责任；被告当为自身行为造成的后果承担相应责任，但对非自身行为造成的后果不应承担责任。 三、关于初始登记和转移登记违约金数额应如何确定的问题。合同约定因被告责任未按期完成初始登记和转移登记的需向原告支付违约金，被告对迟延完成初始登记和转移登记负有一定责任，应依约承担相应违约责任；但被告违约后，原告等小区业主不是采取措施防止损失扩大，而是擅自搭建阳台影响房屋外观立面状况，造成工程项目迟迟不能验收、商品房初始登记和转移登记迟迟不能办理，违约损失进一步扩大，该扩大的损失并非由被告责任造成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告不得要求被告承担非因自身违约行为而扩大的损失；且双方所签《商品房买卖合同》明确约定业主不得擅自改变房屋结构或用途，原告等小区业主对商品房初始登记和转移登记迟延办理存有明显过错，根据公平和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。”的规定，本院酌情确定被告应当承担的违约金数额。 四、关于原告的违约金主张是否已过诉讼时效的问题。初始登记由被告办理并持有，其办理后亦未告知原告，原告无从知晓办理时间，该违约金的诉讼时效当自原告实际知道的2017年12月末开始计算，故原告关于初始登记违约金主张未过诉讼时效。原告在约定期限届满前未获房屋权属证书即应知道被告违约且自己权利被侵害，逾期之日即为转移登记违约金的起算时间点，因该违约金属继续性债权，依照法律及司法解释规定，2015年10月1日前的违约金部分已过诉讼时效，此后部分未过诉讼时效。 综上所述，依据合同法补偿性违约金规则规定，本院以原告可能存在的实际损失及合同约定的承担责任前提，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、诉讼时效规定等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，适当减少被告承担的违约金数额。因此，本院对原告要求被告办理房屋权属证书并承担相应违约金主张符合法律规定部分予以支持，对违约金主张过高、超过诉讼时效期间部分不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条第一款规定，判决如下： 一、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效且原告唐焕刚、周治敏向其交付办证资料后六十日内，为原告唐焕刚、周治敏办理安岳县岳阳镇普州大道北段“豪森铭家”x幢x单元第x层x号商品房的不动产权证书； 二、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐焕刚、周治敏逾期办理初始登记违约金1500元、逾期办理房屋转移登记权属证书违约金1500元，合计3000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2470元，减半收取计1235元，由原告唐焕刚、周治敏负担602元，被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司负担633元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  吴晓燕 二〇一八年六月二十八日 书记员  龚 军