湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初1421号原告：湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司，统一社会信用代码91430800567652958A，住湖南省张家界市永定区永定办事处北正居委会澧滨小区。负责人：戴泉，总经理。委托诉讼代理人：刘伟，男，1987年6月16日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。系公司法务，代理权限为特别授权。被告：王南艳，女，1969年8月22日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：尚东林，男，1966年7月26日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。系被告王南艳的丈夫，代理权限为特别授权。被告：尚东林，男，1966年7月26日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。两被告系夫妻关系。原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司（以下简称鸿运物业公司）与被告王南艳、尚东林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿运物业公司的委托诉讼代理人刘伟、被告王南艳的委托诉讼代理人尚东林、被告尚东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿运物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业管理费1283.76元及滞纳金400元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为张家界市永定区鑫成君泰小区业主，原告为该小区的物业服务企业，对该小区实施规范的物业管理，后该小区业委会致函要求原告退场，原告于2017年8月15日离场。原告离场前，被告尚欠原告物业管理费未予支付，为维护原告的合法权益，依法向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王南艳、尚东林共同辩称，1.原告在管理鑫成君泰小区期间不作为，表现为不及时维修小区公共设施、大门门禁损坏大半年不予修理，非小区业主随便进出，不养护绿化，不及时清理垃圾等，部分业主在楼顶和门面顶部公共部分加盖房屋，居民用房改为商用等；2、乱作为表现在没有征得业主委员会同意的情形下，在同一小区收取不同的物业管理费及电费；3、管理也存在混乱，表现为原告物业管理人员死在小区的地下车库内，多起业主车被盗及房间财物被盗；4、侵犯了小区业主的公共利益，表现为每年的广告收入和收取的停车费多年未移交给小区业主；5、暴力管理小区，表现为发生纠纷后，原告应当与业主及委员会协商解决，或通过其他合法途径解决，而原告多次与业主发生冲突，并打伤业主，具有黑社会流氓性质；6、对小区业主不负责，2016年9月和2017年8月，原告负责人多次“跑路”，不移交相关材料，造成小区治安和物业管理混乱；7、原告不接受业主委员会的管理；8、后期管理资格不合法，不是原建设单位通过招标方式取得的管理资格，业委会自成立以来要求与原告签订物业管理合同，均被拒绝；9、原告在管理期间损坏被告房屋，在被告没有装修进驻时拿了被告的钥匙，未征得被告的同意在被告房屋内拉绳子打广告，致使房屋栏杆被拉断，内墙损坏严重，原告还协助开发商改变被告车位状况，在开发商改变被告车位时不通知被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并应退还被告在业主委员会成立后2015年9月至2017年8月期间交纳的物业管理费2464.82元，并给被告赔偿损失1000元和补交5年的广告费5000元，共计8464.82元。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实被告王南艳、尚东林购买了张家界市永定区鑫成君泰小区的商品房一套（1栋A1001号房，面积142.64平方米），并于2012年12月19日签订了《鑫成·君泰入伙手续》，当天被告王南艳、尚东林与原告鸿运物业公司签订了《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》，约定由原告鸿运物业公司进行物业管理服务，物业管理费1.2元/平方米/每月，自2012年2月1日起开始计时交费，入伙时预交12个月，以后每季度6个月为一个缴费周期，缴费期前10天预交下6个月的物业管理费，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求补交，并自逾期之日起每日加收应交费用的3‰的滞纳金，服务期限至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议签订后，原告鸿运物业公司为被告房屋所在物业区域提供了物业服务。原告鸿运物业公司在后期物业服务中未完全按照合同约定提供相应的物业服务，于2017年8月15日退出鑫成·君泰小区的物业管理。被告王南艳、尚东林未支付2016年12月31日至2017年8月15日物业管理费1283.76元。庭审中，经本院调解双方无法达成一致意见。双方对以上事实无争议，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实1、原告鸿运物业公司管理混乱及服务不到位的事实争议，被告王南艳、尚东林认为，原告在其管理期间小区混乱，存在暴力管理小区打伤业主，及门禁车辆被损坏，房顶修建违章建筑等不作为情形，为证明其主张提交以下证据：视频截图两页，网上打印材料一页，视频截图照片打印件一份，网上打印材料一份，会议记录复印件一份，视频U盘一个；原告鸿运物业公司认为，对被告提交的所有证据三性均有异议，不能达到被告的证明目的，门禁损坏的图片只能反映当时的情况，车辆照片看不出是在小区位置，对小区保安死于地下车库的照片真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，对于违章建筑，原告没有执法权，只能向其他机构汇报。本院认为，被告图片为截图及网上自行下载和打印而来，部分内容具有发布人主观意识，并不是直接证据，对其证明目的，本院不予采信；对于门禁损坏及保安死于地下车库的事实，本院予以采信；关于部分业主加盖房屋及改变住房问题，要向有关部门报告，与本案无关，原告为服务型企业，不是执法单位，原告只有制止、汇报或协调的义务。2、原告鸿运物业公司有无管理资质的问题。被告王南艳、尚东林认为，原告后期管理资质不合法，并未经过原建设单位招标方式取得，为证明其主张提交以下证据：会议记录复印件两页、物业服务合同复印件。原告鸿运物业公司认为，被告提交的证据并不能证明原告没有管理资质。本院认为，原、被告签订了前期物业管理服务合同，该合同合法有效，合同中约定了原告系前期物业服务公司，并约定了原告的服务期限至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，因此，原合同在合同期限内仍然有效，同时，被告提交的会议记录无实际会议内容，合同亦为空白合同，并不能证明原告拒绝与业主委员会签订合同的事实，故，被告王南艳、尚东林主张原告鸿运物业公司后期管理不合法的理由，本院不予支持，对被告王南艳、尚东林提交的该组证据，本院不予采信。3、关于广告费及被告王南艳、尚东林损失赔偿的事实争议。被告王南艳、尚东林认为，原告在其空置房屋内挂条幅打广告，并损坏了其房内栏杆，应给被告广告费及赔偿损失费，其车位被开发商改变，原告应承担负责，为证明其主张提交以下证据：照片打印件三页，证明复印件一份，车库使用权出售协议复印件一份共六页，换车位申请书、收据复印件共一页；原告鸿运物业公司认为，照片无法反映房子的位置及情况，车库相关证据与物业公司无关，车位已经经过开发商进行了更换。本院认为，原告提交的照片打印件只能看见绳索，并未有广告条幅，不能达到其证明原告在其房内打广告的目的，栏杆损坏亦未证据证实系原告所为，对该组证据的证明目的，本院不予采信；被告车位更换，系其与开发商之间的行为，与本案无关，对该组证据，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，被告王南艳、尚东林与原告鸿运物业公司签订的《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，被告王南艳、尚东林以原告鸿运物业公司没有管理资质为由拒交物业费，并要求其退还已交纳的物业管理费的请求，理由不当，本院不予支持。双方仍应按合同履行权利义务，被告王南艳、尚东林应按合同双方约定的物业服务价格标准按时交纳物业管理费，原告鸿运物业公司在提供物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务，按时交纳物业费是业主的法定义务，且双方签订的《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》中亦未约定业主拒交物业费的情形。物业服务对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主认为物业服务企业存在违约行为，可以通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，被告王南艳、尚东林应当依约交纳物业费。因原告鸿运物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有全面履行合同义务，故原告鸿运物业公司要求被告支付滞纳金的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。被告王南艳、尚东林主张原告鸿运物业公司应给其支付广告费及赔偿损失的请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王南艳、尚东林向原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司支付2016年12月31日至2017年8月15日物业管理费1283.76元，限本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告王南艳、尚东林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  潘 琴二〇一八年六月十九日代理书记员  何益琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。