上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初5811号原告(反诉被告)：梅勇，男，1978年1月1日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘凤银，上海浦汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，上海市华源律师事务所律师。被告(反诉原告)：施伟麒，男，1963年9月20日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张艳艳，上海环绮律师事务所律师。原告梅勇与被告施伟麒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理。本案诉讼期间，施伟麒提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员林叶适用简易程序于同年3月12日、4月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)梅勇及其委托诉讼代理人刘凤银、刘斌，被告(反诉原告)施伟麒的委托诉讼代理人张艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梅勇向本院提出诉讼请求：1.确认梅勇与施伟麒签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)已于2017年12月18日解除；2.施伟麒返还梅勇房款人民币(币种下同)200,000元。事实和理由：2017年10月29日，梅勇与施伟麒利用中介的模板就位于上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)签署了房地产买卖合同，同时梅勇在中介独某代理委托出售其所有的一套房屋以解决购房资金和限购的问题，当时双方都知情梅勇的限购情况，同日梅勇给付施伟麒200,000元。2017年11月9日，梅勇与施伟麒就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，因梅勇委托独某代理的房屋无法出售，中介要求梅勇降价，但还是卖不出去。因签订合同时，梅勇需要出售其名下一套房屋解决限购以及筹集5,100,000元资金问题，施伟麒及中介方在签订合同前就已知晓，现无法实现，导致上述合同无法继续履行，为避免双方损失扩大，梅勇多次和施伟麒协商解除事宜，并于2017年12月18日正式通知施伟麒解除合同。根据上述买卖合同补充条款(二)，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，买卖双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于买方责任，造成卖方经济损失的，买方应赔偿相应的损失。施伟麒知晓梅勇签订合同时限购，梅勇没有隐瞒，适用上述补充条款第1项的方式处理，双方互不担责。合同解除后，双方对解除后的事宜无法达成一致，故梅勇起诉至法院。针对梅勇的诉讼请求，施伟麒辩称：不同意梅勇的诉讼请求。梅勇主张解除合同的理由系由于梅勇限购以及没有足够的购房款，但这两点系梅勇作为买受人的义务，与施伟麒无关，同时梅勇提及中介的问题，也是梅勇与中介之间的关系，与施伟麒无关，所以梅勇在没有法定理由又没有约定理由的情况下，不能要求解除合同。梅勇提及在签订合同时梅勇需要出售一套房屋，只是因为梅勇出售房屋筹集购房款，并没有提及限购的事情，故施伟麒对限购并不清楚，而且符合购房资格是梅勇应履行的义务，施伟麒作为出卖人没有义务和能力查明这个情况。当时梅勇还在提交房产交易中心的住房情况申报表中承诺自己符合购房资格，所以施伟麒有理由相信梅勇有资格购房。在距离合同约定支付第二笔购房款和过户时间还有大半年情况下，梅勇有充分的时间去履行合同，现梅勇要求解除合同，主观上是有恶意的。同时，适用补充条款(二)的前提是要求出具过户时房地产交易中心不予办理过户的通知，现在距离该条款约定的条件还有时间，尚未达到该条款的条件，所以并不适用该条款。现鉴于梅勇属于限购，涉案房屋的买卖合同实际已无法继续履行，梅勇也已经以实际行为表示不履行合同，故施伟麒同意双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月18日解除，合同解除后同意退还200,000元，但要求追究梅勇的违约责任，也可以将应退还的款项在违约金中折抵。同时，施伟麒向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月18日解除；2.梅勇支付施伟麒以房价款20%计算的违约金1,620,000元。事实和理由：梅勇与施伟麒于2017年11月9日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定由梅勇向施伟麒购买涉案房屋，购房款共计8,100,000元，梅勇于签约当日支付房款200,000元，于2018年6月30日之前支付房款5,470,000元，于2018年8月31日前办理过户。后梅勇称自己在筹集购房款的时候出现了小问题，希望施伟麒能够宽限付款时间，故双方于2017年12月1日签订《补充协议(二)》，梅勇确认继续履行房屋买卖合同，双方同意将第二笔付款时间延长至2018年8月31日，但梅勇需要支付补偿金。随后施伟麒花费50,000余元拆除了阳光房，并取得了房地产交易中心的解锁证明。2017年12月18日，梅勇委托律师向施伟麒寄发《解除通知函》，声称因为自己无法解决限购及筹集首付款的问题，要求解除合同，之后更是以诉讼方式要求解除合同，梅勇已经明确表示自己不再继续履行合同，构成根本违约，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月18日解除。同时，梅勇的行为也给施伟麒造成了极大的损失，包括但不限于拆除违建的费用50,000余元、已支付的中介费81,000元、为解决本次纠纷支付的律师费50,000元、房屋跌价的损失800,000余元。同时，施伟麒已与案外人签署了网签《房屋买卖合同》并已支付了部分首付款另行购房，如梅勇违约导致本案合同解除，也会在另一个房产交易中给施伟麒造成极大的损失。因此，根据《上海市房地产买卖合同》第九条及《补充条款(一)》第11条的规定，梅勇未按照合同中的约定全面履行自己的义务，应按照房屋总价的20%支付违约金，计1,620,000元，故施伟麒提起了反诉。针对施伟麒的反诉请求，梅勇辩称，不同意施伟麒的反诉请求。施伟麒的反诉请求没有法律和事实依据，也没有合同依据。梅勇的违约责任不成立，合同补充条款约定，由于限购合同自行解除，施伟麒清楚梅勇是处于限购的状况，且在合同条款中也没有任何条款规定违约责任是限购而产生的违约，只约定了逾期付款的责任。梅勇是准时付款的，并没有逾期付款，故不存在违约责任。双方对限购的情况是预知并在合同也约定了，所以梅勇并没有违约，且按照房屋总价的20%计算违约金，该计算标准也过高。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为施伟麒。施伟麒委托案外人上海XXXX服务有限公司作为居间方出售涉案房屋。2017年11月9日，梅勇(作为买受人，签约乙方)与施伟麒(作为卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海XXXXX服务有限公司羽山路二店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为129.05平方米，转让价款为8,100,000元；在2018年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。该合同第十条约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。该合同第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款(一)约定：本次交易，根据上海市房地产登记簿显示该房产存在附有违章搭建的认定的文件登记信息，登记证明号：沪(2017)闵字不动产证明第XXXXXXXX，申请人：上海市闵行区梅龙镇人民政府，甲方应于甲乙双方至房地产中心办理过户手续之前拆除违章搭建并注销该文件登记信息手续，乙方对此知晓，并同意购买该房产；甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后7个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。该合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款200,000元整；2、乙方于2018年6月30日之前，支付甲方房款5,470,000元整；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款2,410,000元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；4、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款20,000元整。同日，梅勇(作为买受人，签约乙方)与施伟麒(作为卖售人，签约甲方)签订《补充协议》1份，约定本次交易，甲方承诺拥有该房产产权已满五年，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付；乙方承诺当乙方取得其名下出售房屋的首付款款项后3个工作日内，支付甲方1,000,000元；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。上述协议还对双方的其他权利义务作了约定。2017年12月1日，施伟麒(签约甲方)与梅勇(签约乙方)签订《补充协议(二)》1份，约定经甲、乙双方友好协商约定，若乙方未能在2018年6月30日之前，支付甲方房款5,470,000元整，则甲方同意乙方延长至2018年8月31日前支付，延长期间该笔款项5,470,000元整，乙方将以年利率5%计算利息作为甲方的补偿金(满月计算利息)，并于乙方支付甲方5,470,000元时一并支付，如期间乙方支付了甲方一笔款项，则利息将以扣除乙方已经支付甲方的款项后进行计算；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。2017年12月16日，梅勇向施伟麒发送微信，称：今天上午跟你通话说XXX中介经常打电话要求我们大幅降价，我老婆听到他们要求降价电话情绪非常激动，坚决不同意降价，中介也明确告诉我们不降价房子卖不掉，你也知道我们签合同时有2套房限购，我们必须卖掉一套才能买您的房子，我们房子卖不掉您合同就无法履行下去，所以我们提出解除买卖合同，这段时间你们合理损失我们友好协商，你说今晚约中介一起谈，时间确定好了吗？施伟麒回复称：在开会，稍后联系。2017年12月18日，梅勇委托律师向施伟麒发出《解除通知函》1份，上载：梅勇与施伟麒于2017年11月9日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，因签订合同时，梅勇需要出售其名下一套房屋解决限购以及筹集5,100,000元资金问题，施伟麒在签合同前就已知晓，现无法实现，导致上述合同无法继续履行，为避免双方损失扩大，律师特正式通知解除合同，施伟麒收到此解除合同的通知函后可与梅勇就解除后的相关事宜进行协商。2018年2月5日，梅勇以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，2017年10月29日，梅勇向施伟麒转账支付了200,000元，施伟麒于当日出具《收据》确认收到梅勇用于购买涉案房屋的房款200,000元。同日，梅勇向案外人上海XX服务有限公司支付了购买涉案房屋的中介服务费71,000元，施伟麒向案外人上海XX服务有限公司支付了出售涉案房屋的中介服务费81,000元。还查明，梅勇系位于上海市景福路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，梅勇于2017年10月29日与案外人上海XXX服务有限公司签订《房地产出售/出租一般委托协议》，委托居间方出售其位于上海市闵行区景福路XXX弄XXX号XXX室房屋，委托出售房价款为5,100,000元。并与案外人XXX服务有限公司、XXX房地产经纪有限公司签订《“VIP房”委托协议书》，委托案外人独某代理销售其位于上海市闵行区景福路XXX弄XXX号XXX室房屋，委托出售房价款为5,150,000元。后上述房屋未能以委托的价格出售。此外，位于上海市嘉善路XXX号XXX号XXX室房屋的权利人为梅勇与案外人曹某某。又查明，施伟麒已将上海市不动产登记簿上显示的涉案房屋上存在的违章搭建拆除，且上海市闵行区梅龙镇人民政府已于2017年12月19日申请了对涉案房屋附有违法建筑已完成整改的证明，登记证明号为沪(2017)闵字不动产证明第XXXXXXXX号。另，施伟麒为本案诉讼聘请了律师并支付了律师费50,000元。以上事实，由梅勇提供的《上海市房地产权证》、上海市不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《收据》、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、《收款收据》、《不动产权证书》、《房地产出售/出租一般委托协议》、《“VIP房”委托协议书》、《解除通知函》、通话录音，施伟麒提供的《上海市房地产买卖合同》、《房地产出售/出租一般委托协议》、《收据》、《补充协议(二)》、上海市不动产登记簿、照片、《聘请律师合同》、发票、微信记录以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，施伟麒还提供了《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》以证明梅勇在2017年10月29日承诺符合住房限购规定，施伟麒有理由相信梅勇有资格购房，并提供了2月份的房屋出售信息以证明和涉案房屋相同类型、相同情况的房屋在2月份的房价已经跌至6万左右1平方米。梅勇对《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》的真实性不认可，认为并非梅勇的签字，梅勇不可能确认名下拥有住房零套，对房屋出售信息认为真实性有异议，并认为两套房屋没有可比性，并不能证明施伟麒的损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，梅勇与施伟麒就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《补充协议(二)》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。本案的争议焦点在于：一、双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》解除的原因与责任归属；二、合同解除的后果处理与责任负担。关于争议焦点一，梅勇认为系由于其自有房屋无法出售导致限购及资金筹集问题无法解决，双方的合同无法继续履行，而施伟麒对此情况在签订合同前均已知晓，故根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(二)的约定，为了避免双方损失扩大而提出解除合同；施伟麒则认为梅勇在签订合同时提及需要出售自有房屋以筹集购房资金，但并未提及限购事宜，故其并不清楚梅勇属于限购，且解决限购及购房资金系梅勇应履行的义务，现鉴于梅勇属于限购对象，双方合同已实际无法履行，且梅勇也以实际行为明确表示不履行合同，构成违约，导致了双方的合同解除。对此，本院认为，第一，双方在签订房屋买卖合同之际，相关限购政策已经出台，且在双方签订的买卖合同补充条款(二)中也明确了双方均已知晓国家和本市住房限售的规定，而梅勇作为购房人，更应审慎对待自身重大资产购置行为，理应清楚限购政策以判断自身是否属于限购对象，并对自身条件是否能够符合购房资格有合理的预见，理应对自己作出的民事法律行为尽到必要、合理的注意义务；第二，虽然买卖合同补充条款(二)对双方当事人在限售情形下合同的解除进行了事先约定，但该条款明确约定的内容为：如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续。而在涉案房屋买卖合同的履行过程中，梅勇在约定的过户日期前即已提出解除合同，而上海市闵行区房地产交易中心并未出具《不予办理房地产交易、过户通知》，故买卖合同解除的条件并未成就。且根据双方买卖合同约定，买卖双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续的时间为2018年8月31日之前，在此日期之前，梅勇有足够的时间出售名下的一套房屋以解决自身购房资格问题；第三，根据双方买卖合同约定，第二笔房款5,470,000元的支付时间为2018年6月30日前，后双方又通过签订《补充协议(二)》约定了若梅勇未能在2018年6月30日之前支付房款5,470,000元，则施伟麒同意梅勇延长至2018年8月31日前支付，故双方对于梅勇可能出现的房款筹集问题也已达成了一致意见，梅勇亦有足够的时间筹集资金以解决房款问题；第四，根据梅勇于2017年12月16日向施伟麒发送的微信内容来看，梅勇未能出售自有房屋的原因系由于中介要求其降价出售，故梅勇在距离双方约定的过户日期尚有充足时间的情况下，其仍可通过出售自有房屋来消除限购的障碍，在约定的过户日期和付款日期届满前，梅勇仍有继续履行的义务，并不当然导致双方的买卖合同无法履行。综上所述，梅勇要求解除双方的合同，缺乏合同依据和法律依据，由于梅勇在没有合同解除权的情况下以自己的行为明确表明不履行合同，致使双方的买卖合同无法继续履行，由此产生的法律责任应当归咎于梅勇，现双方在诉讼中均要求确认双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月18日解除，故本院确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月18日解除。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，施伟麒理应向梅勇返还已收取的房款200,000元，梅勇以自己的行为明确表明不履行合同，致使双方的买卖合同无法继续履行，构成违约，理应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，梅勇若未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的，应按照房屋总价的20%支付违约金，现施伟麒提出主张违约金，对于违约金金额，本院综合考虑《上海市房地产买卖合同》履行的程度、梅勇已支付款项的金额、梅勇违约的主观恶意、对施伟麒造成的实际损失、以及当前房屋市场价格波动等因素，酌定由梅勇赔偿施伟麒违约金700,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)梅勇与被告(反诉原告)施伟麒就位于上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月18日解除；二、被告(反诉原告)施伟麒于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)梅勇购房款人民币200,000元；三、原告(反诉被告)梅勇于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施伟麒违约金人民币700,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币2,150元，由被告(反诉原告)施伟麒负担。反诉案件受理费减半收取计人民币9,690元，由原告(反诉被告)梅勇负担人民币4,187元，被告(反诉原告)施伟麒负担人民币5,503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林叶二〇一八年六月八日书记员  高燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。