江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终1591号上诉人（原审原告）：明小帆，男，1986年10月20日生，汉族，住赣州市南康区。委托诉讼代理人：刘万超，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟贻云，男，1977年7月16日生，汉族，住赣州经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：赣州世华房地产经纪有限公司，住所地：赣州市章贡区长征大道**金鹏雅典园**店面。法定代表人：李海华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱同海，男，1988年4月10日生，汉族，住赣州经济技术开发区。上诉人明小帆与被上诉人钟贻云、被上诉人赣州世华房地产经纪有限公司（简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。明小帆上诉请求：依法撤销一审判决，改判被上诉人承担139980元违约金，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、上诉人与被上诉人关于违约金的约定符合法律规定，合同中约定违约方须向守约方承担交易标的物价值20%的违约金，双方应当遵照执行。2、被上诉人钟贻云没有向一审法院提出违约金过高酌情减轻的请求。钟贻云经法院合法传唤拒不出庭，也未提交任何材料，应当认定为放弃诉讼权利，一审判决对约定的违约金进行调整违反了“意思自治”原则。被上诉人钟贻云未发表答辩意见。被上诉人世华公司答辩称，对上诉人的上诉没有意见。明小帆向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告钟贻云向原告支付违约金139980元并承担房屋中介费14000元；3、判令被告世华公司向原告退回定金40000元并返还相关证件原件；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月17日在居间人被告世华公司的牵线、斡旋下，原告明小帆（卖方）与被告钟贻云（买方）签订一份《房地产买卖居间合同》，该合同约定：一、【合同标的】买卖双方通过居间方买卖位于赣州市迎宾大道××天地××室之物业，房屋所有权人明小帆，产权证号（不动产权证号）Ｓ0XXX063。……三、【转让价格】该物业之转让成交价为人民币陆拾玖万玖仟玖佰元整（小写￥699900.00）。四、【付款方式】买方按下述方式支付房款：1、定金和交房押金。买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币肆万元整（小写￥40000.00）。为防范交易风险，买卖双方同意在定金中预留人民币贰仟元（小写￥2000.00）作为交房押金，此款在卖方实际交付时进行结算。为了买卖双方本次交易安全，三方一致同意购房定金、交房押金由居间方暂时保管。2、付款方式如下。银行按揭付款：⑴签署本合同后卖方须将（房屋所有权证、共有权证、契证、土地使用权证、商品房买卖合同、购房发票）等交易资料原件交居间方保管。⑵买、卖双方须于2017年8月1日前将银行按揭所需资料（买、卖方夫妻双方的身份证、户口本、结婚证等复印件、买方夫妻双方收入证明原件、银行流水账单及其他相关证件）交至居间方，并在居间方通知的时间内配合银行办理贷款审批和产权变更手续。任何一方迟延交付材料、迟延办理过户时间超过10天，则视为根本性违约，另外一方可主张解除合同并按本合同第十条追究其违约责任。⑶首付款由买方划入银行指定的账户，按揭款由银行直接转至卖方账户，按揭款金额以银行审批的额度为准，如实际审批数额不足买方申请的额度，买方应在办理产权过户手续之日前将差额补足给卖方，否则卖方有权不予配合办理产权变更手续。……十、【违约责任】如买方未能履行本合同约定，则卖方所收定金不予返还，且卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格20%的违约金；卖方保证该房屋无任何权属争议和债务问题，并已征得共有权人一致同意出售该房屋，保证能全面履行本合同义务，如卖方未能履行本合同约定，则买方可要求卖方双倍返还定金，且买方有权要求卖方赔付不低于本合同物业转让价格20%的违约金。如买卖双方有任何一方未能履行本合同约定，违约方须即时向居间方支付该物业成交价2%的服务佣金。2017年6月17日，被告钟贻云向原告明小帆支付了40000元定金（其中2000元为交房押金），由被告世华公司代为保管。同日，原告明小帆将房屋所有权证原件、不动产统一发票原件及契税发票原件交由被告世华公司居间保管。后因被告钟贻云购房资金不足，无法支付购房首付款以及办理银行按揭手续，致使房屋买卖合同无法继续履行。一审法院认为，原告明小帆与被告钟贻云就赣州市迎宾大道××天地××室所签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，因而是合法有效的，双方均应遵照履行。被告钟贻云交付定金后，未按照合同约定履行交付首付款及办理银行按揭的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告明小帆要求解除与被告钟贻云之间的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，守约方只能选择适用违约金或者定金条款。经一审法院释明，原告明小帆选择适用违约金条款。根据原、被告之间买卖合同约定，如买方未能履行本合同约定，则卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格20%的违约金。现被告钟贻云的行为构成违约，应向原告支付违约金，但原告主张的违约金过高，考虑原告的实际损失、预期利益等因素，酌情支持被告钟贻云向原告明小帆支付违约金60000元。原告明小帆与被告钟贻云买卖合同解除，原告要求被告世华公司返还房屋所有权证、不动产统一发票等原件的诉讼请求，予以支持。被告世华公司还应将被告钟贻云交付的40000元定金返还给被告钟贻云。关于原告要求被告钟贻云承担房屋中介费14000元的诉讼请求，因原告不是房屋居间服务佣金的所有权人，且原告也未向被告赣州世华房地产有限公司支付服务佣金，故原告无权主张此权利。对于房屋居间服务佣金的承担，被告世华公司可另行主张权利。被告钟贻云经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，依法应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告明小帆与被告钟贻云于2017年6月17日所签订的《房屋买卖合同》；二、被告钟贻云于本判决生效之日起一个月内向原告明小帆支付违约金60000元；三、被告赣州世华房地产经纪有限公司向原告明小帆返还房屋所有权证（不动产权证号：Ｓ00XXX63）、不动产统一发票（票号：101XXX52）、契税发票（票号：108XXX93）；四、驳回原告明小帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4180元，依法减半收取2090元，由被告钟贻云承担。本院二审期间，被上诉人世华公司向本院提交《收条》两张，证明世华公司已经履行了一审判决。上诉人质证认为，对该证据没有异议。被上诉人钟贻云没有发表质证意见。本院审查认为，由于上诉人对此不存异议，本院对上诉人出具的《收条》真实性、合法性和关联性予以确认；由于被上诉人钟贻云未到庭发表质证意见，本院对钟贻云出具的《收条》真实性暂时不予以确认。二审认定事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，关于违约金数额的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，三方签订的《房地产买卖（居间）合同》第十条约定，如买方未能履行本合同约定，则卖方所收定金不予返还，且卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格20%的违约金。该约定系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，约定合法有效。现被上诉人钟贻云违反合约，亦未向人民法院请求减少违约金数额，一审判决减少违约金违反“意思自治”原则，不符合法律规定，本院予以纠正。据此，上诉人请求被上诉人支付违约金139980元，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初1183号民事判决第一、三、四项；二、变更赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初1183号民事判决第二项为：被上诉人钟贻云于本判决生效之日起一个月内向上诉人明小帆支付违约金139980元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2090元，二审案件受理费1800元，合计3890元，由被上诉人钟贻云负担。本判决为终审判决。审 判 长  赖国东审 判 员  郑小兵审 判 员  王阿婷二〇一八年六月十日书 记 员  王 佳代理书记员  葛 彦