四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0903民初2019号 原告：方致远，男，1969年11月1日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：吕海春，四川诚中成律师事务所律师。 被告：遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司，住所地遂宁市船山区中国西部现代物流港邻里中心，统一社会信用代码91510900309305136Q。 法定代表人：刘俭，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：邓莎林，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王卿，系该公司员工。 第三人:吕焕，男，1978年7月18日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：王玉，女，1982年1月22日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告方致远与被告遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司（以下简称恒生公司）、第三人吕焕、第三人王玉案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方致远及其委托诉讼代理人吕海春、被告恒生公司邓莎林、委托诉讼代理人王卿到庭参加诉讼。第三人吕焕、王玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方致远向本院提出诉讼请求：1.判令停止对吕焕、王玉名下位于成都市金牛区屋的执行（拍卖）、解除查封；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年6月9日，吕焕因资金困难向原告借款150万元，并手写借条“今借到方致远现金人民币壹佰伍拾万元正，月息贰分，借款人：吕焕，2015年6月9日”。同日，原告将1500000元转至被王玉的银行账户,后吕焕、王玉一直未按约定归还借款本金及利息。为解决借款本息，吕焕、王玉将自己位于成都市金牛区房屋出租原告，用房屋租金偿还本息，双方于2017年5月9日签订《租赁合同》约定，“租期自2017年5月9日至2037年5月8日止；该房屋在整个租赁期限内的租金共计219万元；乙方已向甲方借款150万元，甲方未能按约定清偿本息，截至本协议签订之日本息合计219万元；乙方的前述借款本息自本协议签订之日抵作本合同项下租金，甲方的借款债务因此完全清偿”。2017年6月9日，吕焕、王玉将位于成都市金牛区房屋出卖给原告，抵偿上述借款本息，双方签订《协议书》约定“一、双方同意按房屋现状进行买卖。二、该房屋已抵押给贷款银行，但贷款本息尚未完全清偿。三、乙方向甲方提供借款用于甲方向银行清偿贷款本息并注销抵押登记，该款项乙方直接付至贷款银行。四、双方应及时办理房屋的过户登记。五、双方不再就买卖价款的支付进行找补”。该《协议书》签订时，吕焕已将房屋产权证交给原告。双方于2017年7月29日向贷款银行申请提前还款，2017年8月9日银行审批同意提前归还全部贷款，原告于8月10日向银行还清协议约定的贷款共计889454.32元。2017年12月30日，原告发现本院（2017）川0903执2596号公告“对被执行人吕焕、王玉位于成都市金牛区房屋进行拍卖”。后原告了解到，本院于2017年8月4日作出的（2017）川0903民初2611号民事裁定书对“吕焕、王玉位于成都市金牛区屋进行查封”。同年8月10日，本院向成都市不动产登记中心送达（2017）川0903民初2611民事裁定书并登记。原告对查封、拍卖不服，向船山法院提出执行异议，请求对诉争房屋停止执行（拍卖），解除查封。2018年3月29日，船山法院作出（2018）川0903执异41号执行裁定书，裁定“驳回案外人方致远的异议请求”。原告认为其已与吕焕、王玉签订的《租赁合同》《协议书》系双方真实意思表示，真实、合法、有效；在法院查封前，原告已经按照约定结清全部款项，完全履行了合同义务，并对该房屋实际占有、使用，原告是房屋的所有权人。虽然本案房屋没有办理过户，但是不影响合同效力。产权登记是行政行为，登记只是公示作用，并不确认房屋的产权归属。本案未过户，完全是吕焕、王玉的原因造成的，原告没有任何过错。为了维护原告合法权益，现起诉至法院，提出前述请求。 被告恒生公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由：1.执行拍卖程序、内容合法有效；2.原告与第三人实为普通债权，无优先权，不能排除执行。原告与第三人吕焕签订的借条、《租赁合同》、《协议书》只能证明原告与第三人之间因为借贷关系而产生的普通债权，双方并没有发生真实租赁关系和买卖关系。且以上内容并未经过相关权力机关确权，其有效性不能确认，因此不能排除执行；3.原告还款行为发生于本院采取法律措施之后，不能排除被告的保全和执行行为。2017年8月10日，原告进行还款行为时并未对房屋作充分了解后就进行还款，原告存在失察的严重过失，应当由原告自行承担；4.《协议书》明确约定“双方及时办理房屋的过户登记”，但二人在2017年6月9日签订协议后至8月4日船山法院作出保全之日一直未办理房屋产权过户登记，至船山法院执行查封时，该房屋仍然登记在被执行人名下，且房屋并未实际占有；5.原告与第三人有串通嫌疑。第三人将位于成都二环旁繁华中心商业区的房屋以每平方米5000元价格抵给原告，明显低于市场价，存在串通嫌疑。 第三人吕焕、王玉未到庭参加诉讼，但是提交书面意见共同述称,请求法院停止对位于成都市金牛区房屋的查封、拍卖。理由：1.第三人与原告借款1500000元属实；2.第三人与原告的房屋买卖是真实、合法的；3.原告与第三人签订《租赁合同》后，房屋的使用权已经归原告，原告已经从原租赁单位收取一年的租金；4.买卖《协议书》签订后，第三人向银行申请提前还款，银行审批后，原告于2017年8月10日还清买卖《协议书》约定银行按揭款共计889454.32元；5.买卖《协议书》签订后，因第三人经常出差，后房屋被查封了，至今无法过户给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 第三人吕焕和第三人王玉系夫妻关系。原告方致远与第三人吕焕因生意往来而认识，同系浙江老乡。2015年6月9日，吕焕向方致远出具借条一张，借条载明“今借到方致远现金人民币壹佰伍拾万元正（1500000），月息为贰分。借款人：吕焕，2015.6.9”。方致远于同日向吕焕之妻王玉转账1500000元。2017年5月9日，方致远与吕焕、王玉签订《租赁合同》1份，合同约定由方致远承租吕焕、王玉位于成都市金牛区房屋，租赁房屋的建筑面积共计375平方米，租期自2017年5月9日至2037年5月8日，租期内租金共计为219万元，并确认将该合同项下租金219万元抵偿吕焕、王玉的前述借款债务。2017年6月9日，方致远与吕焕签订《协议书》1份，约定由方致远购买吕焕、王玉上述1-8号房屋，吕焕、王玉因购买该房尚欠银行按揭贷款，由方致远代为清偿，该房屋的买卖价款等于方致远已借给吕焕、王玉的1500000元借款本息和代其清偿该房屋的银行按揭贷款，双方不再就买卖价款的支付进行找补，吕焕应在清偿银行按揭贷款后注销房屋抵押登记，并及时办理该房屋的过户登记。2017年7月29日，第三人吕焕、王玉向成都农商银行申请提前还清诉争房屋的借款，后方致远于2017年8月10日向成都农商银行成都支行还款共计人民币889454.32元，但双方一直未办理上述房屋的产权过户登记。2017年8月4日，方致远（出租人，甲方，委托代理人王玉、吕焕）与中铁西北科学研究院有限公司西南分院（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将375平方米的房屋租赁给承租人，用于办公，租赁期自2017年10月8日至2020年10月7日，年租金为132000元，租金支付方式为银行汇款。中铁西北科学研究院有限公司西南分院分别于2017年11月29日向原告转账70000元和2017年12月15日向原告转账92000元，用途为租赁款。 在恒生公司与吕焕、王玉借款合同纠纷一案中，恒生公司于2017年8月4日向本院申请财产保全，经本案审查，本院于2017年8月4日依法作出（2017）川0903民初2611号《民事裁定书》，查封了吕焕、王玉名下位于成都市金牛区。2018年2月26日，吕焕在成都市不动产登记中心自助打印《成都市不动产登记信息摘要》，载明：本院作出的（2017）川0903民初2611号《民事裁定书》查封首次登记时间为2017年8月9日13时47分，法律文书送达时间为2017年8月10日13时39分。后经我院开庭审理，本院作出（2017）川0903民初2611号《民事判决书》，判决被告吕焕、王玉向原告遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司偿还借款共计1000000元及利息。因被告未按判决履行义务，恒生公司向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2017年12月28日作出（2107）川0903执2596号《公告》，拟拍卖吕焕、王玉位于成都市金牛区房屋。原告对查封、拍卖不服，向本院提出执行异议，请求对诉争房屋停止执行（拍卖），解除查封。2018年3月29日，本院经审理后作出（2018）川0903执异41号执行裁定书，裁定“驳回案外人方致远的异议请求”。原告对该驳回裁定不服，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案争议的焦点在于以物抵债是否能够排除法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”之规定，要确认被法院查封的房屋归属，应当从上述四个方面审查。本案中，第三人吕焕于2015年6月9日向原告出具《借条》一份。同日，原告向第三人王玉转款1500000元。2017年5月9日，原告与吕焕、王玉签订《租赁合同》，约定将位于成都市金牛区房屋出租给原告，租期为20年，租金为2190000元。2017年6月9日，原告与吕焕签订《协议书》，该协议书，约定将已经出租给案外人四川铁研科技有限公司的位于成都市金牛区房屋出售给原告。从以上基本事实可以看出，该份《协议书》系原告与第三人吕焕之间以物抵债协议,系双方真实意思表示，应受法律保护。从原告提供的2017年5月9日《租赁合同》、2017年8月4日的《房屋租赁合同》以及2017年11月29日、2017年12月15日建设银行转款明细等证据来看，原告提供的证据能够形成完整的证据锁链，原告提供的证据足以证明本院在查封诉争房屋时即2017年8月10日原告与第三人吕焕、王玉签订抵债协议书，原告按照约定支付了诉争房屋在银行的款项，其余房款抵偿原告的债务，原告收取了诉争房屋租金，实际占有和使用该房屋。据此，对原告主张判令停止对吕焕、王玉名下位于成都市金牛区屋的执行的诉讼请求，其理由充分，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 停止对吕焕、王玉名下位于成都市金牛区屋的执行。 案件受理费11500元，由被告遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  杨 君 人民陪审员  李爱萍 人民陪审员  何艳妮 二〇一八年六月六日 书 记 员  伍莲君