广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初2529号原告：广州市黄埔房地产开发总公司，住所地广州市黄埔区大沙东路260号丰乐大厦15-17层。法定代表人：刘松霖，总经理。委托诉讼代理人：覃飞鹏，广东南粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李日龙，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：罗银英，女，1951年5月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：戴益武，住广州市黄埔区，系被告罗银英的配偶。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。被告：刘芳，女，1980年6月3日出生，汉族，住广州市天河区。本院受理的原告广州市黄埔房地产开发总公司（以下简称“黄埔房地产公司”）诉被告罗银英商铺租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2017年7月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李日龙、被告的委托诉讼代理人戴益武到庭参加诉讼。庭后，本院依原告的申请追加刘芳为被告，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李日龙，被告的委托诉讼代理人戴益武、谭俏云，被告刘芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告将广州市黄埔区港湾路369号商铺交还给原告；二、判令被告罗银英向原告支付商铺占用费，按照每月10205元计算，自2017年4月1日起计算至被告返还商铺之日止；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月11日，原告与被告罗银英签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将广州市黄埔区港湾路369号商铺出租给被告（乙方）罗银英使用，租赁期限为2014年2月1日至2017年1月31日止，合同第七条乙方的权利和义务第3点约定：“租赁期届满，应将承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同”。但合同到期后，被告罗银英没有将涉案房屋交回给原告，而是以其他不合理条件要求继续非法占用我方房屋。此事经双方协商后无法达成一致意见，被告现还在非法占用我方房屋，其行为已经违反了双方合同约定，侵害了我方合法权益。涉案商铺并非违法建筑，涉案商铺是在《广州市城市规划管理办法》出台之前经黄埔区房管局及黄埔区政府已经批准建设，涉案建筑物在1987年12月份已征得黄埔区房管局及黄埔区政府同意。涉案商铺非原告主导建设，而是区政府整治街道环境所需，我方只是方案的实施方。黄埔区房管局及黄埔区政府也是同意试用期十年，故商铺不属于临时一般建筑，属于特殊时期的产物。被告罗银英承租30年左右，前后签订了五份租赁协议，1989年开始签署协议，到期后双方又签订租赁协议，被告罗银英的非法目的无法达到。根据签署的《有偿转让协议》（我方没有找到与被告罗银英的协议，但是原告与所有回迁户签了一样的协议，提交其他人的版本给法庭），原告已经无偿提供给被告罗银英使用很久。被告罗银英企图以较低价格承租，转租给他人谋利，合同到期后我方并非不愿出租给被告，我方要求签订合同，按照市场价格的七五折出租给被告，但是被告罗银英提出将租金降至4000元/月，被告罗银英也实际将店铺转租给他人以牟利，其想霸占我方商铺，不交租也不搬迁，违反规定及市场公平原则，我方作为商铺合法所有人，在被告面前我方是弱势群体。被告罗银英辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，请法院依法驳回。理由如下：（一）涉案商铺工程从未取得有权机关审批建设，此后作为临时建筑，也未办理《临时建设规划许可证》和《临时用地规划许可证》，更从未办理临时建筑延期使用手续。因此，该商铺从建设之日起就是违法建筑，不但不能使用、出租，而且依法还应立即拆除。请法院认定涉案商铺是违法建筑的事实，向政府有关部门发出司法建议，将该违法建筑立即拆除，以免造成严重的社会危害后果和安全隐患。1.涉案商铺工程是1988年申建的建筑面积1460平方米的临时建筑，根据广州市人民政府1986年12月16日颁布的《广州市城市规划管理办法》第二十四条（二）“在天河区、××、××（不××乡）、××区和海珠区的瑞宝、龙潭、东风、沥□、三□、小洲、土华、官洲、仓头、北山、黄埔、琶洲、赤沙乡范围内，新建、扩建、改建面积在100平方米以上的单幢建筑物和构筑物，由市规划局审批”之规定，该工程的有权审批机关为广州市规划局，其他部门包括区建委等均没有审批权。因此，原告虽提供了广州市黄埔区建设委员会的《修建工程许可证》，但未取得有权机关广州市规划局的批准文件，该工程从未经过有权部门审批建设，从开工、建设之日起就是违法建筑；2.该商铺是临时建筑性质，但自1988年建成迄今已29年，从未按规定办理《临时建设规划许可证》和《临时用地规划许可证》，更从未办理临时建筑延期使用手续。因此，该商铺不但是无证无审批，而且是严重超期的违法建筑，不但不能使用、出租，依法还应立即无条件拆除。基于上述事实，我方现郑重请求法院依法认定商铺和商铺所属工程自始就是违法建筑的事实，向政府有关部门发出司法建议，将该违法建筑立即拆除，以免造成严重的社会危害后果和安全隐患。（二）由于商铺自始就是违法建筑，因此双方签订的租赁合同无效，租赁合同对双方自始没有法律约束力。被告也并非基于租赁合同，而是基于其他法律事实和法律关系，对商铺享有占有使用权的。同时，被告将另案起诉要求原告承担租赁合同无效的相应法律后果。如前所述，商铺自始就是违法建筑，依法不能使用、出租，双方签订的《租赁合同》是无效的。根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，租赁合同对双方自始没有法律约束力。（三）我方系根据黄埔区人民政府和原告的回迁安置，自1989年起回迁使用商铺至今，我方有权占有并且继续占有使用商铺，原告无权干涉。因此，原告诉请要求返还商铺，没有任何依据，应予驳回。1.由于租赁合同自始无效，对双方自始没有法律约束力，因此，本案不能以《租赁合同》来厘定案件事实和法律关系。双方的权利义务，以及被告是否有权占有，应回归到1988年底商铺建成时，按照当时的法规政策，和政府部门的有关安排来确定；2.我方不是因租赁关系，而是基于黄埔区人民政府和原告的回迁安置，才对商铺享有占有使用权利的。我方有权占有并且继续占有使用商铺，原告无权干涉。被告系1987年拆建改造前，原商铺的合法使用权人。1987-1988年原商铺拆建改造时，黄埔区人民政府和相关职能部门以及原告，均多次重申：包括被告在内的，原拆迁商铺业主有权利回迁，并且回迁商铺就在建成后商铺的首层铺面。因此，在商铺改造建成后，自1989年起，根据有关安排，被告即回迁占有使用商铺至今。从以上证据和事实可知：我方不是因租赁关系，而是基于黄埔区人民政府和原告的回迁安置，才对商铺享有占有使用权利的。我方有权占有并且继续占有使用商铺，原告无权干涉；3.我方系有权占有使用商铺，原告诉请返还没有任何依据，请法院驳回。根据《物权法》第二百四十一条之规定，我方系基于回迁安置而占有使用商铺，属于有权占有，依法无需“返还”。因此，原告诉请要求返还商铺，没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回。（四）原告诉请要求我方支付商铺占用费10000元/月，没有任何事实和法律依据，请法院驳回。1.双方签订的租赁合同无效，我方并非由于租赁合同，而是由于回迁安置才占有使用商铺的，属于《物权法》规定的有权占有，无需支付“占用费”；2.即使要支付占用费，也应参照房管部门公布的租金标准（205元/平方米·月×建筑面积15.7平方米=3218.5元/月）来酌情计算，原告主张的10000元/月没有任何依据，何况原告已经收取了被告2017年2、3月的租金12130元、保证金10750元，原告的诉请理应驳回。（五）我方已经按照合同约定租金标准缴纳了2017年2月份及3月份的租金。综上所述，请求法院全面审查事实，溯本归源正确认定租赁合同的效力，认定被告属于回迁以及有权占有使用商铺的事实，依法判决驳回原告的全部诉讼请求。（六）商铺是否为违法建筑，根据《广州市城市规划管理办法条例》第48条，与其最早时间相差近一年，不符合常理。原告是房地产开发企业，其应当清楚报建程序，故本案事实就是原告报建不成功，而转为去区建委违法报建，企图欺上瞒下达到其非法目的。最早签订的公证书，协议十年使用期，公证书实际上就是一份租赁合同，由于建筑物本身就是违法建筑，双方签订的所有材料均为无效文件，故本案所有涉案合同自始无效，因为合同是无效的，是违法的，不能作为定案依据。被告刘芳辩称：我方是在2013年底从被告罗银英处承租的涉案房屋，双方有签订租赁合同，租期从2014年2月1日至2017年1月31日，目前租期已满，我联系被告罗银英说要续签合同，被告罗银英说再等等，要我先按照原合同继续交租和使用商铺，所以没有续签合同，但我已经按照7349元/月的租金标准交租至2017年9月份了。我一直不知道原告和被告罗银英之间的纠纷，直到不久前原告在店里贴出通知告知罗银英，店铺到期了要涨租，如无异议按照涨租后的租金交租。对于原告在本案的请求无异议，原告回收后商铺也要继续出租的，只要能优先出租给我用就行了。经审理查明：涉案商铺位于广州市黄埔区港湾路369号。1987年7月，原告与黄埔港务局签订《合建工程协议书》，约定合建工程为港湾路商业网点第一段工程，工程位置为黄埔区港湾路文化宫地段，合建工程由黄埔港务局提供沿街保证有人行道5米以外的建筑用地，由原告负责组织、设计、报建、施工、拆迁等，负责全部工程的投资，负责办理产权分割手续，办理营业使用的供水供电等;分配：黄埔港务局提供用地建成后，黄埔港务局得建筑面积的25%左右，按在靠近新建影剧院一端部分（南端），其他部份的属原告所有，由原告安排使用，出租出售。原告提交其向区政府申请合建商场的《报告》，载明：“区政府：根据区政府的要求，为尽快改变港湾路的市容面貌，完成大沙地两条商业街改造任务，经与港务局协商，双方同意在港湾路港务局文化宫门前临街面路段合建五栋二层（临建）商铺，建筑面积1460平方米，预计投资50万元，首层主要用于安排原大排档铺面，望予批准。广州市黄埔区房地产管理局于1987年12月25日批示同意，广州市黄埔区人民政府于当日批示：同意，请区建委办理手续。”原告另提交一份《修建杂项工程申请表》载明：“申请日期：1988年1月8日，许可证编埔88字第10号，报建单位：黄埔区房地产开发公司，工程地点：港湾路港务局文化宫门前地段。用途：商场，层数：二层。申请人说明事项：1.本工程是根据区政府要求经区政府批准实施的；2.本工程的地皮是港务局的，与港务局合作建设。广州市黄埔区建设委员会于1988年1月12日出具审核意见：经办公会议讨论研究同意报送设计的三个方案建商场，并抓紧施工落实。”原告还提交一份编号为埔建88字第10号的《修建工程许可证》复印件，发证机关为广州市黄埔区建设委员会，发证日期为1988年1月12日，工程项目为港湾路港务局文化宫地段二层商场，工程地点为港湾路文化宫临街，报建单位为黄埔区房地产开发公司。因原告未能提交该许可证的原件，被告罗银英对该证据不予确认。1988年12月8日，原告向区政府提交的《关于港湾路临街商场分配方案的补充意见》载明：“一、考虑到原档主在拆迁过程中，停业了一段时间，经济收入受到一定的影响，为此给予以下优惠：1.原档主回迁（原档主的确认，凭整顿办发出的拆迁通知）按已确定的位置，将原定首层价格1730元/平方米改为1500元/平方米；2.转让十年期满后，若原档主需要继续租用，租用租金五年内按当时租金标准七折收租；从第六年开始，至第十年止，租金按当时的标准八折收租，十年后取消优惠待遇。二、原档主的铺位不得转让或变相转让，发现转让，则取消优惠，并收回铺位另作处理。三、安排原档主回迁后，余下的铺位（包括二楼）一律由我公司采取公开招标投标的形式，通过平等竞争，决定铺位权属”。1988年12月13日，广州市黄埔区建设委员会及广州市黄埔区人民政府批准同意原告的上述补充意见。1988年12月26日，广州市黄埔区人民政府批准原告提交的《港湾路临街商场分配后余下铺位分配方案》，该方案内容为：港湾路临街商场安排原有档主后，余下的铺位，经区政府批准，以公平招标的方式进行分配，招标工作由我公司组织实施。二、招标方法：3.标底：首层：1730元/平方米，二层1550元/平方米。中标者获得中标铺面的十年使用权，期满后，招标单位收回使用权。1999年，原告（出租人、甲方）与被告罗银英（承租人、乙方）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定：甲方将座落在黄埔区港湾路41号之34号首层部位的房屋出租给乙方作商铺使用。租赁期限自1999年1月30日至2004年1月30日止，共计60个月。月租金为1860元，从第二年起每年递增4.5%计收租金。租金按月或季度结算，由乙方在每月或每季度的第1-10日前缴付本期租金给甲方。五、在租赁期内，甲方负责承担下列责任：5.租赁期满须收回出租房屋的，应在租赁期届满之日前三个月书面通知乙方；如该房屋继续出租的，乙方可在同等条件下有优先承租权。六、在租赁期内，乙方承担下列责任：2.将房屋转租、转让、分租或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联营经营应事前征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新办理登记备案手续，交纳手续费。否则乙方属违反合同，甲方有权随时单方取消合同，收回铺位，所受损失由乙方负责。十一、违约责任，4.租赁期届满，甲乙双方未续订或者解除契约的，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期间月租总金额百分之百收取违约金并没收其保证金。2004年1月20日，原告（出租人、甲方）与被告罗银英（承租人、乙方）签订《广州市房地产（商铺）租赁契约》，约定甲方将黄埔区港湾路369号首层的商铺出租给乙方作商铺使用。租赁期限自2004年1月30日至2009年1月30日止，共计60个月。月租金为1900元。其他约定与上述租赁契约内容一致。同日，原告与被告罗银英另签订了一份《还款协议》载明：双方就1999年1月30日签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》中乙方所欠约定的租金递增部分款项，达成以下还款协议。1.根据租赁契约约定，乙方欠甲方每年递增部分租金合计10506.24元，乙方同意在本协议签订之日起五年内付清。2.甲方同意乙方按月进行分期偿还，即每月应偿还175元，并在每月缴交新一期租赁租金时一并缴纳。2013年12月11日，原告（出租人、甲方）与被告罗银英（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将黄埔区港湾路369号房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限：2014年2月1日至2015年1月31日，月租金为4300元；2015年2月1日至2016年1月31日月租金为4645元；2016年2月1日至2017年1月31日月租金为5015元。租金按月计算，由乙方在每月的第5日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；第四条约定乙方向甲方交纳10750元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；第七条约定乙方的权利和义务：3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。被告罗银英向原告交付使用费至2017年3月31日，此后未再缴纳。2017年4月21日，原告向被告罗银英发出《关于办理续租合同的通知》载明：双方之间关于黄埔区港湾路369号商铺的租赁合同已于2017年1月31日到期，被告至今没有与原告续签合同并继续占用商铺，现通知被告，如需续租请于2017年4月28日前与原告办理续租手续。逾期不办理的，我司将视为被告自愿放弃优先续租的权利，并请于2017年5月5日前把商铺交还给我方及办理有关退场手续，如逾期未交还商铺的，则按新租金标准计租并依法追究法律责任。续租合同的主要条件如下：1.租期：1年；2.租金：7600元/月。另查明，原告委托具有房地产估价机构资质的深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案广州市黄埔区港湾路341之二号、369号商业市场租金进行评估，2017年6月27日，该评估公司出具《房地产咨询报告》【深同诚评字（2017B）06QC第028号】载明：广州市黄埔区港湾路369号咨询租金单价为650元/平方米/月，总值10205元/月。原告庭后提交说明表示愿意以该租价的70%计收被告的占用费、所留保证金10750元用以抵扣来衡平双方利益。还查明，2016年1月12日，罗银英与刘芳签订《铺位租赁合同》，将涉案商铺转租给刘芳经营，租赁时间从2014年2月1日至2017年1月31日止，首年每月租金6300元整，每年按8%递增，2014年2月1日至2015年1月31日每月租金为6300元，2015年2月1日至2016年1月31日每月租金为6804元，2016年2月1日至2017年1月31日每月租金为7349元。为查明相关案件事实，本院向广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局发函询问该单位是否存有《报告》《修建杂项工程申请表》《修建工程许可证》《合建工程协议书》的原件，上述文件是否符合当时的规划报建手续及批准建设手续，涉案商铺有无办理合法的规划报建手续及批准建设手续。2017年12月5日，广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局向本院复函（穗开国规函[2017]1664号）载明：一、经我区城建档案馆核查，可查询到来函所附的《报告》《修建杂项工程申请表》原件，但未查询到原黄埔区建设委员会所批复埔建88字第10号《修建工程许可证》《合建工程协议书》的存根及原件，故关于该文件是否有原件问题，建议可进一步向市城建档案馆等部门查询。二、1987年至1988年期间，广州市建设工程报建审批的相关法规依据为《城市规划条例》《广东省城市建设管理暂行条例》《广州市城市规划管理办法》及《广州市城市规划管理办法实施细则》。因未查询到该《修建工程许可证》及其办理过程记录，故无法判断当时是否符合规划报建手续及批准建设手续。三、经核查广州市国土规划委员会档案系统，未查询提到的港湾路369号房屋办理相关规划报建手续及批准建设手续的情况，建议进一步向城建档案馆查询相关历史档案。本院进一步向广州市城市建设档案馆发函询问该单位是否存在埔建88字第10号《修建工程许可证》的原件，有无埔建88字第10号《修建工程许可证》办理过程记录的材料。广州市国土资源和规划委员会档案管理处、广州市城市建设档案馆于2017年12月22日复函（穗建档函[2017]14号）：经核，我处（馆）查无《修建工程许可证》（88埔建字10号）档案。上述事实有《广州市房屋租赁合同》《关于办理续租合同的通知》《报告》《修建工程许可证》《工程申请表》《合建工程协议书》、办文呈批表、《关于港湾路临街商场分配方案的补充意见》《港湾路临街商场分配后余下铺位的分配方案》《有偿转让港湾路商场使用权协议书》、公证书、《评估报告书》《临时占用道路许可证》《申诉书》《拆迁通知》《关于大沙地住宅小区和两条商业街的开发建设实施方案及优惠办法的通告》《关于港湾路临街商场免税的请示》及当事人陈述等予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：虽然广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局的复函表示该单位未查询到《修建工程许可证》及其办理过程记录，未查询提到的港湾路369号房屋办理相关规划报建手续及批准建设手续的情况，无法判断涉案商铺当时是否符合规划报建手续及批准建设手续;广州市国土资源和规划委员会档案管理处、广州市城市建设档案馆复函表示经核查无《修建工程许可证》（88埔建字10号）档案，但鉴于被告罗银英无证据证明其曾与相关部门达成其有权占有涉案商铺的回迁安置的协议，且原告与被告罗银英签订的合同已于2017年1月31日到期。另外，罗银英从1999年以来一直基于双方之间的商铺租赁关系向原告支付租金，因此，被告罗银英主张其有权继续占有使用商铺，缺乏理据，本院不予采纳，原告请求两被告将涉案商铺交还，本院予以支持。被告罗银英向原告支付费用至2017年3月，原告请求被告罗银英支付自2017年4月起至实际返还之日止的商铺占用费于法有据。双方签订的租赁合同约定的租期届满后，被告一方面以超过合同约定的租金水平转租营利，另一方面对原告提交的更新租金标准提出无理说辞，既然被告不接受原告的续租条件，被告应将租赁物返还，被告继续占用商铺期间，应按市值向原告支付占用费。原告最后主张以其评估价10205元/月的70%即7143元计收占用费合理，本院予以支持，且保证金10750元予以冲抵处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗银英、被告刘芳于本判决生效之日起十日内将广州市黄埔区港湾路369号商铺返还给原告广州市黄埔房地产开发总公司；二、被告罗银英于本判决生效之日起十日内向原告广州市黄埔房地产开发总公司支付商铺使用费（按照7143元/月的标准，从2017年4月1日起付至实际返还商铺之日止，已交保证金10750元抵扣部分费用）；三、驳回原告广州市黄埔房地产开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2953元，由原告广州市黄埔房地产开发总公司负担1501元，由被告罗银英负担1452元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦审 判 员  李春辉人民陪审员  唐 勇二〇一八年六月十二日书 记 员  张 敏孙晓华