广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0114民初1675号 原告：任华平，男，汉族，1989年2月28日出生，住重庆市忠县， 原告：肖俊清，女，汉族，1993年8月13日出生，住广东省电白县， 共同委托诉讼代理人：钟慧波，广东为峰律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。 被告:广州市信升房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街荔红南路1号，统一社会信用代码914401017282364975。 法定代表人：胡惠萍。 委托诉讼代理人：杨雯雅，广东合誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。 原告任华平、肖俊清与被告广州市信升房地产开发有限公司（以下简称信升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人钟慧波及被告信升公司的委托诉讼代理人杨雯雅、罗月薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任华平、肖俊清向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办妥和交付广州市花都区新华街荔红南路1号信升御景豪庭（13栋）905房《房地产权证》的违约金（计算期限自2017年3月10日起，以566029元为本金，按照每日0.05%的标准暂算至2017年8月30日止，合计174天共49242元）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告以566029元的价格购买被告位于广州市花都区新华街荔红南路1号信升御景豪庭(13栋)905房，于2014年12月20日签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告应在2016年5月1日前交付房屋（合同第十三条），房屋自交付之日起210个工作日内被告为原告办妥产权登记并将《房地产证权》证交付给原告（合同第二十一条），逾期办妥并取得《房地产权证》的，被告自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金（合同第二十二条）。原告于2016年5月7日收楼，但被告在随后的210个工作日内即至2017年3月9日前没有为原告办妥《房地产权证》并交付给原告。原告认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告逾期办证应按照约定承担违约责任，自2017年3月10日起，被告每日应向原告支付逾期办证违约金283元，算至2017年8月30日为174天，共49242元违约金。为维护原告合法权利，特起诉，请求法院支持原告诉讼请求。 信升公司辩称，一、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，信升公司不需承担逾期办证的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。信升公司已举证证明在合同约定及法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件，故可不承担逾期办证的违约责任。二、涉案房地产项目于2013年4月24日动工，2016年1月26日竣工，2016年4月29日取得《竣工验收备案表》，2016年6月15日完成《房屋面积测量成果报告书》，取得法律规定申请初始（首次）登记的全部资料（详见《房屋登记办法》第30条、《不动产登记暂行条例实施细则》第35条），2016年6月20日向广州市花都区国土资源和规划局（下称国规局）递交资料申请涉案房地产项目首次登记，2016年7月21日取得国规局出具的《受理回执》，信升公司取得申请首次登记的《受理回执》，证明涉案房地产项目“申请登记材料齐全且符合法定形式”，已具备办证条件，故信升公司依法可不承担逾期办证的违约责任。三、《不动产登记暂行条例实施细则》在2016年1月1日出台、不动产登记部门在2016年进行机构改革，导致涉案房地产项目的首次登记延误了300多天，并非信升公司的责任，涉案房屋的转移登记延迟300多天是因为政策法规变更和政府行政行为导致的，并非是信升公司的过错，故根据合同约定，信升公司不需支付违约金。综上，当被告于2016年7月21日取得初始登记回执，应视为被告已经完成了初始登记的法定义务。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：信升公司以出让方式取得位于广州市花都区新华镇荔红路东编号为205429的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，土地使用权年限自2003年10月31日起计算，住宅用地70年……。经批准，信升公司在该地块上投资建设信升御景豪庭商品房。该项目所涉批文有：1、《建设用地规划许可证》，编号：穗规地证[2008]514H号；2、《建设工程规划许可证》，编号：穗规建证[2013]997号；3、《国有土地使用权证》，编号：粤房地证字第C4240757；4、《建设工程施工许可证》，编号：440118201309300101。信升公司于2014年9月19日取得商品房预售许可证，编号：穗房预（网）字第××号，预售房屋栋号及层数：10-13栋/18层-24层。 2014年12月20日，任华平、肖俊清作为乙方（买方）与信升公司作为甲方（卖方）签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条合同标的物基本情况约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的信升御景豪庭10-13栋（自编C1-C3、D栋）第13栋9层905号房，房屋地址：花都区新华街荔红南路1号（信升御景豪庭13栋）905房，建筑面积75.62平方米，房款总金额566029元；第八条付款方式约定：按揭贷款方式支付房款；第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年5月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择由乙方委托甲方办理《房地产权证》的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。附件七本合同补充协议第四条关于《买卖合同》第十三条的补充约定：在该商品房交付期限届满，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1.乙方未能按合同约定如期支付每一期房款或银行按揭贷款未能获得批准放款；2.政府行为（但甲方必须取得政府有关部门出具的证明文件）；3.乙方未缴清政府规定或本合同约定应由乙方支付的有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等）；第八条关于《买卖合同》第二十一条、二十二条的补充约定第1点：乙方委托并授权甲方代为办理产权登记及申领《房地产权证》。乙方须在甲方按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产权证的通知后的7个工作日内，向甲方提交办理上述手续所需证明以及签署一切需要之文件并缴清有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等），否则甲方无责任为乙方申领该商品房的《房地产权证》，且不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。 合同签订后，任华平、肖俊清于2015年3月3日向信升公司支付了全部房款566029元，信升公司给任华平、肖俊清开具了广东省地方税收通用发票。2016年5月7日，任华平、肖俊清办理了收楼手续，于2017年5月10日交纳了契税并取得税收完税证明，2018年1月15日将契税完税证明交给信升公司。2018年1月26日，广州市花都区国土资源和规划局出具了增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记的《受理回执》。 诉讼中，信升公司向本院申请向广州市花都区国土资源和规划局调查取证，经向广州市花都区国土资源和规划局发函，查询涉案房产办证过程的相关情况。该局分别于2018年4月25日、2018年5月9日以穗花国规函[2018]453号、513号复函，该局复函内容明确了以下内容：1、信升公司于2016年7月21日向该局申请初始登记，由于未完善地价（土地出让金），该局指引信升公司先行申请土地出让金审核手续，当日出具的受理回执为申请土地出让金审核业务，并非该局受理初始登记回执；2、已出让用地调整土地出让金业务无法定期限，该局承诺办理期限为34个工作日（其中补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间及提交会审时间不计在内），因项目属于最后一期确权，原入件资料欠缺整体项目全部建筑的资料，信升公司于2016年12月1日补齐相关资料，2016年12月30日通过市国规委委托评估公司评估楼面地价，2017年3月28日收到评估公司提交的土地估价报告，经计算和审核应补交的土地出让金，于2017年4月25日向信升公司发出《补交土地出让金通知》；3、信升公司补交办理土地出让金后于2017年4月27日正式申请办理所涉房屋的初始登记，该局于当天正式受理并出具受理回执，后于2017年7月31日办结并出具《广州市房地产初始登记告知书》，不存在滞后办理的情形；4、受理补交土地出让金的条件：用地单位应在取得项目《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》及《房屋面积测量成果报告书》后才能向主管部门申请调整项目土地出让金。 本院认为，任华平、肖俊清与信升公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据庭审调查，认定如下： 一、关于信升公司是否应承担迟延办证违约责任的意见。 1．关于信升公司提出其于2016年6月20日已向广州市花都区国土资源和规划局申请初始登记，并于2016年7月21日取得《受理回执》，根据《房屋登记办法》第二十三条规定，广州市花都区国土资源和规划局应在三十个工作日内完成初始登记，而该局直到2017年7月31日才作出《初始登记告知书》，该延误时间不属于信升公司违约的意见。经查，根据广州市花都区国土资源和规划局复函，信升公司于2016年7月21日向该局办理涉案房屋的产权初始登记，因未完善土地出让金的核查，该局指引信升公司先行申请土地出让金审核手续，所出具的《受理回执》为申请补交土地出让金审核业务，并非受理初始登记回执，故信升公司的上述答辩事由与查明的事实不符，不予采信。 2．根据广州市花都区国土资源和规划局复函可知，在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》及《房屋面积测量成果报告书》后即可申请调整土地出让金，信升公司于2016年6月15日已取得《房屋面积测量成果报告书》，即于当日便符合申请办理补交土地出让金的条件，此后，信升公司又由于材料欠缺于2016年12月1日才补齐材料，由此可见信升公司存在迟延办证情形，且信升公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续是其法定的合同义务之一，其亦明知补交土地出让金系办证的前置条件，理应及时准备及调整涉案楼盘的开发流程，故迟延办证责任应由信升公司承担。 综上所述，信升公司认为非因其自身原因而不承担迟延办证违约责任的意见，理据不足，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，对信升公司辩称不应承担迟延办证的意见不予采纳。 二、关于本案违约金的计算起始截止日期问题。广州市花都区国土资源和规划局于2018年1月26日出具了增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记的《受理回执》，此时，被告已将涉案房屋所有权转移于两原告，所以被告“代为办理产权登记及申领《房地产权证》”的义务已完成，本案应以被告将办理房产证相关办证材料交给房管部门记后房管部门出具受理回执之日为迟延办证计算截止日，即截止计算日为2018年1月26日。至于两原告主张应以“乙方为产权人的房地产权证交付乙方”为违约金截止计算日，两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记约定“甲方为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方”，但合同附件七第八条关于《买卖合同》第二十一、二十二条的补充约定：1、乙方委托并授权甲方代为办理产权登记及申领《房地产权证》。因此，本院认定被告代原告办理产权证书的义务至其将相关办证材料送交房管部门登记后出具受理回执时止。所以，违约金的计算时间应为2017年3月10日起至2018年1月26日止，共322天。 三、关于信升公司提出任华平、肖俊清迟延纳税、延迟提交契税资料，应由其承担迟延办证责任的意见。信升公司在2017年7月31日才取得《初始登记告知书》，故任华平、肖俊清在信升公司通知其在2017年3月28日起至信升公司取得告知书之前缴纳税款并提交材料，不会导致迟延办证。又因任华平、肖俊清未在信升公司取得《初始登记告知书》前缴纳契税并将契税完税证明交给信升公司，致信升公司取得告知书之后不能及时为任华平、肖俊清办理不动产权证书，故任华平、肖俊清应对其迟延提交契税完税证明导致信升公司迟延办证的168天（2017年8月1日至2018年1月15日）承担迟延办证责任，故本院对被告该抗辩意见合理部份予以采纳。 四、关于信升公司庭后提交代理词提出违约金过高的意见。本案信升公司已将涉案房屋交付给任华平、肖俊清使用，信升公司迟延办理房屋产权证的行为并不影响涉案房屋的使用，且近年来房价上涨，亦不会影响房屋交换价值，结合信升公司亦有积极履行办证义务，迟延办证亦与土地出让金补交政策引发办证流程变化等一些客观外在因素有些关联，故对信升公司提出调低违约金的请求予以支持，根据双方陈述的实际损失，结合本案实际履行情况，本案纠纷的成因等，本院酌情调整违约金标准为以每日万分之二的标准计算，经计算，信升公司应支付给任华平、肖俊清的违约金为17434元[566029元×0.02%×154天（322天-168天）]。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下: 一、被告广州市信升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告任华平、肖俊清支付逾期办证违约金17434元； 二、驳回原告任华平、肖俊清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费515.5元，由原告任华平、肖俊清负担333元，由被告广州市信升房地产开发有限公司负担182.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员  郑玮玲 二〇一八年六月二十六日 书记员  沈佩珊