四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1502民初4996号 原告:四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司，住所地，宜宾市翠屏区西街**大观楼商城**。统一社会信用代码：915115002088511707。 法定代表人：郭英，总经理。 委托诉讼代理人：邹雪梅，公司员工。 委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410577920。 被告：成都大商投资有限公司，住所地，四川省武侯区晋阳路**。统一社会信用代码：915101076604636331。 法定代表人：毛平，董事长。 委托诉讼代理人：刘映，公司员工。 委托诉讼代理人：李亭，四川旌启扬律师事务所律师。执业证号：15101201011722150。 被告：成都美好家园商业经营管理有限公司，，住，住所地四川省武侯区晋阳路**一社会信用代码：91510107672161368T。 法定代表人：周建，总经理。 委托诉讼代理人：陈博洋，公司员工。 委托诉讼代理人：黄鹤，四川旌启扬律师事务所律师。执业证号：15101200620225115。 原告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称宜宾中山房地产公司）与被告成都大商投资有限公司（以下简称成都大商公司）、成都美好家园商业经营管理有限公司（以下简称成都美好家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，发现案情复杂，裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宜宾中山房地产公司的委托诉讼代理人邹雪梅、王琪，被告成都大商公司的委托诉讼代理人刘映、李亭，被告成都美好家园公司的委托诉讼代理人陈博洋、黄鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾中山房地产公司诉称，请求法院依法判决：1.确认原告与被告成都大商公司签订的《合作合同》于2017年5月2日解除；2.二被告腾空并搬离房屋（宜宾市大观楼商场负一层、第一、二、三层房屋及四楼办公室）；3.二被告共同支付原告各项损失8，803，749元；4、诉讼费、保全费由被告承担。后变更诉讼请求为：1.确认原告与被告成都大商公司签订的《合作合同》、原告与被告成都美好家园公司签订的《合作合同》、《关于大观楼二期商场退租协议》已于2017年5月1日解除；2.二被告将宜宾市大观楼商场负一层及第一、二、三、四层房屋返还原告；3.二被告共同支付及赔偿原告房租、违约金、房屋占用费、双倍房屋占用费、房租滞纳金、招租期间空置期的租金损失、装修期间免租的租金损失等共计21，043，163元（冲抵被告预付款和保证金后）。事实和理由：被告成都美好家园公司系被告成都大商公司的全资子公司。2008年9月28日，被告成都大商公司与原告签订《合作合同》，主要约定：成都大商公司租赁原告所有的宜宾市大观楼商场第一期负一层、第一层、第二层、第三层房屋；租期自2009年1月8日至2024年1月7日止共15年；从2008年10月18日起每年的10月18日大商公司按时支付次年1月8日至再次年1月7日租金；第一年至第五年每年第一期租金650万元，第六年至第十年每年在前一年的基础上递增5%；大商公司逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，大商公司向原告赔偿违约金1000万元等，合同签订后，美好家园公司进驻涉案房屋开展经营。2014年3月19日，美好家园公司与原告签订《关于大观楼商场退租协议》，主要约定：美好家园公司放弃大观楼二期商场的承租权；其向原告支付的二期商场垫资修建资金600万元及预付的二期商场租金250万元共850万元，在2016年10月18日支付2017年1月8日至2018年1月7日期间一期商场租金时抵扣400万元；在2017年10月18日支付2018年1月18日至2019年1月7日期间一期商场租金时抵扣450万元。2016年10月18日，二被告未按照合同约定支付2017年1月8日至2018年1月7日期间的租金390.08万元（已抵扣400万元），原告多次致函二被告要求履行，但二被告拒不付款，原告无奈之下于2017年5月1日书面通知被告终止合作合同并再次致函二被告办理相关交接事宜，二被告不但置若罔闻，且至今拒不返还房屋。原告为维护自身合法权益，望判如所请。 被告成都大商公司辩称：成都大商公司并非本案涉案合同的相对方。原告提交了两份《合作合同》，除了合同主体中乙方不同，合同的内容全部一致。而在2008年9月28日合同签署之日，成都大商公司与成都美好家园公司并没有任何关联，系两家独立的企业法人。针对同一场地同时与两个不同的主体签订合作合同，明显不合常理。除了上述《合作合同》，还有与该合同配套的《经营合作分红支付表》，以及2013年签订的《借款协议》，2014年签订的《关于大观楼二期商场退租协议》，这些协议的签订各方均系原告与成都美好家园公司签订，与成都大商公司无关。成都大商公司并非是本案系列合同履约的对象。在系列合同、协议的实际履行过程中，各种款项往来支付均是发生在原告与成都美好家园公司、以及宜宾美好家园公司之间，而成都大商公司从未与原告产生过任何资金款项往来情况。成都大商公司也并非涉案房屋的实际使用人。在涉案房屋处进行实际经营的主体是宜宾美好家园公司，即成都美好家园公司在以涉案房屋为经营场所设立的全资子公司。根据该公司的工商档案信息，以及原告提交的证据，明确涉案房屋由宜宾美好家园公司实际经营使用，这也与双方签订的《合作合同》第十二条第（九）款的约定“中山公司允许成都美好家园公司设立的宜宾子公司使用合作商业用房”相印证。因此，成都大商公司并非本案适格的被告，不应承担任何法律责任。成都大商公司与成都美好家园公司虽有股权上的关联，但在法律上仍然是两个不同的、独立的民事主体，原告对成都大商公司的诉讼请求，应依法予以驳回。 被告成都美好家园公司辩称：原告诉请与双方合同约定不一致。原告诉请被告按照租赁关系支付租金、房屋占用费等，而双方签订的合作合同约定被告向原告支付的款项为合作分红款。即使被告存在支付义务，支付的也应该是合同约定的合作分红款，而非原告诉请的租金。成都美好家园公司已经通过债权抵偿的方式支付了2017年的400万元分红款，原告诉称被告未按照合同约定支付分红款与事实不符。400万元的金额至少占到了2017年度总分红款的50%以上，也至少应该涵盖2017年度的大半年时间，但原告却在2017年5月1日即单方提出解除合同属于违法解除。另外，成都美好家园公司已经缴纳400万元合同定金，还对原告拥有450万元债权，即使从债权抵扣的角度来看，原告获得合作分红款的目的肯定不会落空，原告根本无权单方解除合同。2013年9月23日，原告、成都美好家园公司和自然人付文革三方签订借款协议，约定原告向付文革借款1300万元，原告以合作合同中约定的应收合作分红款对该笔借款本息提供担保。合同中约定如原告提前终止与被告的合作合同，原告必须提前清偿完毕付文革借款本息。显然，原告在没有提前清偿完毕对付文革的1300万元借款本息之前，无权解除与被告的合作合同。原告于2017年5月1日单方发函解除合同后，于5月2日以停水停电方式导致整个商场无法营业，并且还在宜宾日报上刊登公告，从而直接导致商场事实上无法继续经营，导致合同无法再继续履行，事实上已经解除了双方的合同。原告的行为不仅给被告造成了极大的损失，也严重违反了合同约定和法律规定。原告不仅采取了违法解除合同的方式，并且在此过程中还多次采用过激手段，侵犯了被告合法权益。原告在违法解除合同后，现已强行控制和占有了涉案场地，已将被告合法资产强行清空，并已将涉案场地出租给了其他人，原告诉请被告退还场地的诉讼请求不能成立。综上，原告在没有合同解除权的情况下，单方发函解除合同属于违法解除，理应承担相应违约责任，其诉求被告承担违约责任与事实不符，请求依法全部驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供了一份甲方为原告、乙方为被告成都大商公司的《合作合同》，合同内容基本与成都美好家园公司签订的前述《合作合同》一致，该份合同加盖有成都大商公司的公章，但没有成都大商公司的法定代表人或委托代理人签字，也没有签署签约日期。成都大商公司否认真实性，但没有提供证据证明。能证明成都大商公司对原告与成都美好家园公司签订的《合作合同》的盖章确认。2.原告提供案涉房屋外立面的店招为“大商集团美好家园”、二被告发行的提货款、购物卡、积分卡，证明二被告共同经营，本院认为不能达到证明目的。3.原告出示会议纪要、催收第四层租金的函、第四层房屋产权证、原告与他人签订第五层房屋的租赁合同以及租金收据，证明被告应自2009年1月8日起至今按照60元/平方米/月支付第四层房屋的租金，本院认为原告的证明目的没有合同约定依据。４.被告成都美好家园公司出示借款协议，证明2013年9月23日，案外人付文革以其个人名义向原告出借1300万元，同时又与原告、成都美好家园公司共同签订了三方协议，约定成都美好家园公司将部分合作分红款直接支付给付文革作为代原告偿还的借款利息，2018年10月18日前每年代偿利息为91万元。同时约定，无论是原告还是被告，均不得单方解除合作合同，否则应承担违约责任。本院认为三方协议约定应收分红款作为借款担保，即使原告单方解除合作合同，担保发生变化，原告应承担的违约责任是借款协议中约定的违约责任，不影响《合作合同》违约条款的约定效力，三方当事人应另行解决。该组证据不能证明原告在《合作合同》中应承担的违约责任。５.被告成都美好家园公司出示涉案现场照片及视频，入院病历，报案材料，派出所受案回执，紧急请示，证明原告非法侵害被告的合法财产，非法侵害被告管理人员人身健康权。上述证据证实双方因腾退房屋发生争执。至于被告主张的财产权、人身权系侵权纠纷，与本案合同纠纷无关联，被告应另行解决或主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月3日，被告成都美好家园公司经工商注册成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）。2016年12月2日核准的成都美好家园公司工商登记信息载明，唯一股东为被告成都大商公司。 2008年9月28日，被告成都美好家园公司与原告宜宾中山房地产公司签订《合作合同》，合同约定：原告将其所有的四川省宜宾市翠屏区西街43号（大观楼商场）的第一层部分、负一层、第二层、第三层整体提供给成都美好家园公司使用。一期可使用面积约为11000平方米，二期由成都美好家园公司全额无息垫资修建。二期商场经双方确认符合使用条件后，视为原告交付二期商场。原告按成都美好家园公司实际垫资的修建费冲抵第二期的分红款。经营合作分红期限自2009年1月8日至2024年1月7日止共计15年。成都美好家园公司保证第一年至第五年每年第一期和第二期原告分红900万元，第六年至第十年每年在前一年的基础上递增5%，第十一年至第十五年每年在前一年的基础上递增6%。第一年的分红于经营合作分红期限起计算。第一期为650万元，第二期为250万元。从2009年10月18日（包含本年）起每年的10月18日按时支付每一年的分红。双方在合同签订后，成都美好家园公司在3个工作日内向原告支付1300万元作为合同定金。其中成都美好家园公司预付一期商场合作分红定金650万元，预付二期商场合作分红定金250万元。成都美好家园公司预付的合作分红定金无需原告返还（属预期所得）；其中成都美好家园公司预付合同定金400万元，在合同终止并清算完毕后由原告无息退还。合同第十条约定了解除本合同的条件，其中（五）项约定：成都美好家园公司逾期支付分红及本合同约定的其他费用超过一个月的，原告可书面通知成都美好家园公司解除本合同。合同第十一条约定了违约责任，其中约定：任何一方根据本合同第十条解除本合同的，违反合同的一方，应向另一方支付违约金1000万元；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。成都美好家园公司不得以任何理由就用于本合同经营房屋的装修费、设施设备添置费及其他一切费用冲抵原告分红。合同的其他条款还约定：原告允许成都美好家园公司设立的宜宾子公司使用合作商业用房。 之后，2008年10月7日，成都美好家园公司依约支付原告一期大观楼商场2009年合作分红款650万、合作合同定金400万元，预付二期大观楼商场合作分红款250万元。2009年10月、2010年10月、2011年11月、2012年10月，成都美好家园公司依约向原告支付了2010年至2013年一期大观楼商场合作分红款，每年650万元。2013年10月，成都美好家园公司依约向原告支付了2014年一期大观楼商场合作分红款682.5万元。2014年10月，成都美好家园公司依约向原告支付了2015年一期大观楼商场合作分红款716.625万元。2015年10月，成都美好家园公司依约向原告支付了2016年一期大观楼商场合作分红款752.4562万元（包括代偿借款利息）。 2009年10月26日、2011年2月23日、2011年9月1日，成都美好家园公司分别向原告支付了二期大观楼商场垫资修建资金各200万元，合计600万元。 2014年3月19日，成都美好家园公司与原告签订《关于大观楼二期商场退租协议》，约定：成都美好家园公司放弃《合作合同》中关于二期大观楼商场约8000平方米的承租权，对于成都美好家园公司支付的二期商场垫资修建资金600万元及预付的二期商场租金250万元，成都美好家园公司在2016年10月18日支付2017年一期大观楼商场租金时抵扣400万元，在2017年10月18日支付2018年一期大观楼商场租金时抵扣450万元。四层办公室和库房由成都美好家园公司退给原告，原告在Ａ幢四楼靠Ｆ栋地方提供约200平方米办公室给乙方免费使用至一期租赁合同结束。本协议是对双方签订的《合作合同》中关于成都美好家园公司承租二期商场的有关条款的修正。 2017年5月1日，原告向成都美好家园公司发出告知函，该函载明：依据《合作合同》，成都美好家园公司拖欠分红金半年以上，已严重违约。原告决定与成都美好家园公司终止合作协议。成都美好家园公司于当日收到了告知函。之后，2017年7月6日、7月28日，原告向二被告发函并在宜宾日报上公告，要求被告撤离商场，并腾退房屋，致使双方在商场发生争执。原告遂向本院提起诉讼。 本案审理期间，2017年11月28日，成都美好家园公司、宜宾美好家园商贸有限公司向宜宾市中级人民法院提起诉讼，请求宜宾中山房地产公司向成都美好家园公司退还款项850万元，向成都美好家园公司、宜宾美好家园商贸有限公司支付违约金1000万元、赔偿经济损失1160.69万元。 本院认为，原告宜宾中山房地产公司与被告成都美好家园公司签订的《合作合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。双方签订的合同名为“合作合同”，但约定的主要内容即一方交付房屋给另一方使用，另一方支付相应款项，符合房屋租赁合同的法律关系。即使还有其他法律关系，均与合作合同中约定的房屋使用的双方权利和义务有实际联系。每年定期支付分红款的性质为租金，合同定金的性质为租赁保证金。 本案争议的焦点为：１.被告成都大商公司是否为本案适格被告；２.原告宜宾中山房地产公司是否有权单方解除合同；３.二被告是否应当支付违约金、赔偿经济损失。现评析如下： １.被告成都大商公司是否为本案适格被告。被告成都大商公司认为，合作合同是由成都美好家园公司签订，一期大观楼商场租金、保证金、二期大观楼商场预付租金均由成都美好家园公司支付，成都大商公司不是本案适格被告。原告提交了成都大商公司与其签订的合作合同，证明在履行合作合同的过程中，成都大商公司盖章确认参与经营。原告还提交了其他证据，证明二被告在同一场所办公，二被告的人员、财务、业务等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格，二被告法人人格混合。据此成都大商公司应承担连带责任，是本案适格被告。《中华人民共和国公司法》第五十八条第二款规定“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”，第六十条规定“一人有限责任公司应当在公司登记中注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明”，第六十四条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。根据上述法律规定，被告成都美好家园公司是一人有限责任公司，被告成都大商公司系其唯一股东。债权人要求股东对公司债务承担连带责任的，股东需证明公司财产与股东财产相互独立，不能证明的，股东即应当对公司债务承担连带责任。本案中，虽然原告提供的证据不足以证明二被告之间人格混同，但被告成都大商公司没有提供证据证明公司财产与股东财产相互独立，因此被告成都大商公司的举证责任没有完成。被告成都大商公司是本案适格被告，在本案中应对被告成都美好家园公司的债务承担连带责任。 ２.原告宜宾中山房地产公司是否有权单方解除合同。原告主张，2016年11月14日和2017年4月20日，向被告成都美好家园公司发函称，成都美好家园公司应于2016年10月18日向原告支付2017年1月8日至2018年1月7日的2017年一期大观楼商场租金790.0791万元，按照《退租协议》的约定抵扣400万元，再扣除其他抵扣款项后，还应向原告支付299.079万元。而成都美好家园公司一直没有支付剩余租金，依照《合作合同》约定，成都美好家园公司逾期支付租金一个月后，原告可以单方解除合同。原告于2017年5月1日向成都美好家园公司发出解除合同的通知，该通知于2017年5月1日到达成都美好家园公司，双方的《合作合同》于2017年5月1日解除。虽然成都美好家园公司称《退租协议》中明确的剩余的450万元以及保证金400万元足以抵扣应付欠付款项，但在《退租协议》中明确约定了450万元的抵扣时间是在2017年10月18日支付2018年1月8日至2019年1月7日的租金时予以抵扣，而并没有约定在2016年10月18日抵扣了400万元以后，用这450万元抵扣欠付租金。而且，《合作合同》的违约责任条款明确约定成都美好家园公司不得以任何理由就用于本合同经营房屋的其他一切费用冲抵原告分红。因此，原告在催收欠付租金时，成都美好家园公司并没有作出用这450万元抵扣租金的意思表示，成都美好家园公司也没有证据证明双方已经对《退租协议》进行了变更，该450万元仍然应当在2017年10月18日用以抵扣2018年1月8日至2019年1月7日的租金。保证金400万元按照《合作合同》约定也不能抵扣租金。成都美好家园公司逾期支付租金一个月以上已经构成违约，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告有权单方解除合同。 ３.二被告是否应当支付违约金、赔偿经济损失。《合作合同》于2017年5月1日解除时，成都美好家园公司逾期支付租金半年以上，根据该违约情况及合同约定，应向原告支付违约金1000万元。同时，成都美好家园公司通过抵扣方式支付的租金计491万元，已支付的租金足以占全年租金的7个月以上，即至少可抵足至2017年7月底前的租金，因此，原告主张计算至2017年7月31日房屋实际返还之时的房屋占用费时，原告并无实际损失。原告还主张第四层自2009年1月8日至2017年5月1日的租金损失，查明双方在2014年3月19日《退租协议》中约定四层办公室和库房由成都美好家园公司退给原告，但以原告另行免费提供办公室使用为条件，且双方在《合作合同》中并没有对此约定租金。原告主张第四层租金损失从2009年1月8日开始计算，没有合同依据。即使成都美好家园公司按照《退租协议》没有退还第四层房屋，租金损失也应从2014年3月19日《退租协议》签订时起算。因此，按照原告主张的计算依据计算第四层从2014年3月19日起的租金损失，再考虑原告主张的三个月招租期间空置期租金损失、六个月重新出租装修期免租的租金损失，该三项损失也未超过1000万元。故原告不能证明实际损失超过1000万元，根据双方合同约定“给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，在支付违约金1000万元的情况下，对原告主张再赔偿经济损失的诉讼请求不应支持。 综上所述，成都美好家园公司与原告宜宾中山房地产公司签订《关于大观楼二期商场退租协议》，是履行双方《合作合同》过程中产生的相关协议。成都美好家园公司逾期支付租金的行为已经构成违约，原告有权解除合同，因此，对原告请求确认原告与被告成都美好家园公司签订的《合作合同》、《关于大观楼二期商场退租协议》已于2017年5月1日解除，本院予以支持。至于成都大商公司在《合作合同》上盖章，应为股东确认《合作合同》，成都大商公司并非签约主体和合同相对人。在已解除原告与被告成都美好家园公司签订的《合作合同》后，原告诉讼请求解除原告与被告成都大商公司签订的《合作合同》，无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对原告要求被告将宜宾市大观楼商场负一层及第一、二、三、四层房屋返还原告的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告成都美好家园公司支付违约金1000万元的诉讼请求予以支持，由被告成都大商公司承担连带责任。对原告要求二被告共同支付及赔偿原告房租、房屋占用费、双倍房屋占用费、房租滞纳金、招租期间空置期的租金损失、装修期间免租的租金损失的诉讼请求，没有合同依据或事实依据，本院不予支持。至于被告成都美好家园公司主张原告退还400万元租赁保证金以及预付款450万元，成都美好家园公司已经向四川省宜宾市中级人民法院提起诉讼，本案不再处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司与被告成都美好家园商业经营管理有限公司签订的《合作合同》、《关于大观楼二期商场退租协议》于2017年5月1日解除。 二、被告成都美好家园商业经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司退还上述《合作合同》和《关于大观楼二期商场退租协议》约定的宜宾市大观楼商场负一层及第一、二、三、四层房屋。 三、被告成都美好家园商业经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司支付违约金1000万元。 四、被告成都大商投资有限公司对被告成都美好家园商业经营管理有限公司的上述支付义务承担连带责任。 五、驳回原告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费147016元，由原告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司负担47000元，由被告成都美好家园商业经营管理有限公司、被告成都大商投资有限公司负担100016元；财产保全费5000元，由被告成都美好家园商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 陶 刚 审 判 员 邹 洪 人民陪审员 刘 霞 二〇一八年六月十五日 书 记 员 杨希亚