山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初906号 原告：刘琦，男，1980年2月19日出生，汉族，住枣庄高新区。 委托诉讼代理人：赵超，山东薛国律师事务所律师。 被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6楼C区。统一社会信用代码：91370400778417165Q。 法定代表人：蒋戈，总经理。 委托诉讼代理人：宋奎，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：田淑始，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。 原告刘琦诉被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘琦的委托诉讼代理人赵超，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋奎、田淑始到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘琦向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金（以购房款518,184元+面积差款1,030元为基数，从2014年5月1日起至2016年4月30日止，按日万分之零点五计算违约金）；2、判令被告立即为原告办理房产权证并支付逾期办证违约金（以购房款518,184元为基数，从2014年7月1日起至本次庭审之日止，按日万分之零点一计算违约金）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区3幢1单元18层01号商品房一套，总价款518,184元。双方约定，基础设施、公共配套建筑应于2014年3月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。同时约定，被告未在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的，自原告应当取得房屋产权登记的日期届满之日起至实际取得房屋产权登记之日止，按日计算向原告支付已付购房款万分之零点一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按法律规定和合同约定履行义务。为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。 被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、根据法律规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，被告在2015年7月28日即已将房屋交付原告使用，已履行完交房义务，且根据原、被告双方于2015年7月28日签订的免责协议，被告给予原告优惠后，原告放弃追究被告的延期交房违约责任和合同约定的其他违约责任，因此，原告诉请被告承担延迟交房的违约责任没有事实依据；二、原告诉请被告为其办理房屋产权证现无法办理，因涉案楼房有关工程资料已被案外人带走；三、原告提供的宣传册属于广告性质并非合同约定内容，不属于双方合同约定的违约事项;四、原告上述诉请已过法定诉讼时效，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年1月8日，原告刘琦与被告枣庄德圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园3幢1单元18层01号住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为143.94平方米，单价为每平方米3,600元，总金额518,184元整；被告应于2014年3月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金;与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2014年3月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示该商品房已取得工程验收合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不解除合同，被告按日计算向原告支付已付房价款的万分之零点一违约金等内容。合同签订前，原告即已向被告交齐了购房款519,214元（含房屋面积差补款1,030元）。 2014年4月28日，原告在被告出具的载有“开发公司让利业主，在实体测绘面积的基础上，阳台面积减半收取面积差款，并委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积二分之一计算，继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元/平方的费用，以上作为开发公司延迟交房的违约赔偿”等内容的新大都花园差补款明细单上签字。2015年7月28日，被告将房屋移交原告。 另查明，新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。被告至今未取得涉案楼房竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明。 上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的上房通知领取明细表、新大都花园差补款明细单等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。关于原告主张的基础设施、公共配套建筑未达标的违约金问题，本院认为，与该房屋直接关联的暖气等基础配套设施于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2014年3月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任及违约金的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。原告关于涉案楼房水、电、暖、燃气尚未实现被告在宣传册中载明的实现智能卡和远程计量，应为配套设施未达到设计使用标准的主张，本院认为，被告在宣传册宣传的上述内容对原告购买涉案房屋不具有决定性作用，上述内容不应当视为合同内容，故原告的该项主张不能成立。而被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已过诉讼时效的抗辩亦依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金的数额本院依法调整为15,083.2元（以房价款519,214元为基数，自2014年4月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。 关于原告要求被告为其立即办理房屋产权证的诉请。本院认为，被告为原告办理房屋产权证系被告应尽的义务，但被告至今未取得涉案楼房的竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明等相关工程手续，故被告现无法按照合同约定为原告办理房屋产权证，属于事实上不能履行，据此，原告要求被告为其立即办理房屋产权证的诉请，本院依法不予支持。而原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请。本院认为，涉案房屋交付后，被告至今未为原告办理房屋产权证，其行为构成违约，原告要求被告支付逾期办证违约金7,363.4元［以购房款518,184元为基数，从2014年7月1日起至本次庭审之日（2018年5月22日）止，按日万分之零点一计算违约金］的诉请，合法有据，计算得当，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘琦基础设施、公共配套建筑未达标违约金15,083.2元； 二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘琦逾期办证违约金7,363.4元； 三、驳回原告刘琦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费480元，减半收取240元,由原告刘琦负担43元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担197元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  张琪 二〇一八年六月十四日 书记员  杨静