广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初2243号原告：马英彪，男，汉族，1955年12月7日出生，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：张颜，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州市国商大厦开发有限公司，地址：广州市荔湾区十三行路一号新中国大厦十三楼。法定代表人：潘维曦。原告马英彪诉被告广州市国商大厦开发有限公司(以下简称：国商公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马英彪及委托代理人张颜到庭参加诉讼，被告国商公司经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马英彪诉称：位于广州市荔湾区十三行路新中国大厦（43层，地下5层）原是由被告广州市国商大厦开发有限公司开发建设的商品楼宇，2002年10月18日，被告广州市国商大厦开发有限公司与马英彪达成买卖商铺口头合同，被告将新中国大厦负一层D131号商铺(即原1221号商铺)出售给原告马英彪经营使用，马英彪根据双方口头约定支付了该商铺购房款，其中港币5633.60元，人民币160077.98元，之后，被告广州市国商大厦开发有限公司即将大厦负一层D131号商铺(即原1221号商铺)交付原告马英彪使用。期间，原告马英彪一直在行使商铺业主权利，包括商铺发包经营权利及中怡物业管理有限公司为其提供保证的事实，都显示马英彪对D131号商铺拥有绝对业主的权利。由于被告广州市国商大厦开发有限公司隐瞒资不抵债的情况，导致其开发新中国大厦项目被贵院执行查封，在拍卖、变卖前，法院对原告马英彪现使的D131号商铺(即原1221号商铺)面积进行摸查登记确认，并委托市房管局进行实地测绘作了产权备案登记，法院据此也在《变卖公告》中将D131号商铺面积作了剔除，公正地保护了原告马英彪对D131号商铺(即原1221号商铺)享有的合法权利。故原告使用负一层D131号商铺(即原1221号商铺)的合法性不但已由广州市荔湾区人民法院执行变卖时确认，而且已具备了办理产权登记的条件。为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。1、确认原告与被告广州市国商大厦开发有限公司就位于广州市荔湾区十三行路新中国大厦负一层D131号商铺(即原1221号商铺)存在合法有效的买卖关系。2、判令被告广州市国商大厦开发有限公司协助原告马英彪办理上述商铺产权登记手续。3、被告广州市国商大厦开发有限公司逾期协助办理产权登记手续，应按已付房价总额的千分之一向马英彪支付违约金至产权登记完成为止。4、本案案件受理费全部由被告广州市国商大厦开发有限公司负担。被告国商公司没有到庭答辩和举证。经审理查明：2002年10月原告共向被告国商公司支付购买新中国大厦负一层-1221铺（原认购人黄灼新）楼款港币5633.60元、人民币160077.98元。合共人民币166252.41元（按当时汇率折算为1：1.095）。2010年5月13日，本院发出《变卖公告》，依法变卖广州市国商大厦开发有限公司的新中国大厦整体工程项目，该公告明确减除原广州市国商大厦开发有限公司与小业主已办理预售鉴证登记购买的面积21427.97平方米；购买人已提交证据显示其支付了部分房款并实际占有使用，但未到广州市国土资源和房屋管理局办理预售登记面积3443.2360平方米（见本院2009年9月22日新中国大厦解除查封表）等；其中在第七条补充说明：由于项目未完工，未经有关部门的规划验收，面积未能准确确定等…。已出售给小业主的面积、按合作协议分配给友谊公司的面积、安置拆迁户的面积等，不属于买受人所有。但上述面积的准确数字和具体位置未经有关部门核准，最终以有关部门核准确定等…。2010年7月21日，本院作出（2007）荔法执字第4158-4号执行裁定书裁定：将新中国大厦整体工程项目变卖给广东金穗丰实业有限公司所有，广东金穗丰实业有限公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。在庭审中，原告确认被告国商公司于2002年10月18日将新中国大厦负一层-1221铺交付给原告使用。及2007年新中国大厦负一层的经营管理者将新中国大厦负一层-1221铺编号变更为D131号。原告为证实其是新中国大厦负一层-1221铺的认购人还提供被告国商公司与黄灼新签订的《房地产认购书》、黄灼新《退铺申请》、业主信函、业主自营档口费用收据、物管费、水电费收据、发票、《委托出租经营管理协议》、租金收取协议、完税证、《证明》、证人证言、荔湾区人民法院《执行裁定书》、附位置列表的公告、负一层商场各小业主（包括原告）使用商铺《平面图》、广州市房地产交易登记中心《收缴证件收据》、广州市房地产交易登记中心作出的测字号：11221998909《新中国大厦负一层商铺套图》、《广州市国土资源和房屋管理局关于新中国大厦负一层入户摸查工作的通告》、通告、规划局在2009年出具的关于新中国大厦违法建设处理意见的函、附图、套图等证据。在庭审中，由于新中国大厦的建设方已经变更为广东金穗丰实业有限公司。经向原告释明是否追加广东金穗丰实业有限公司为当事人，原告不同意追加广东金穗丰实业有限公司为本案当事人。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”原告虽然向被告国商公司支付认购新中国大厦负一层-1221铺的房款及向有关行政部门申报和递交其是1221铺的认购人的资料。根据原告提供向被告国商公司支付认购新中国大厦负一层-1221铺的房款及向有关行政部门申报和递交其是1221铺的认购人的资料，可确认原告与被告国商公司存在涉案商铺的买卖关系。被告国商公司对原告主张涉案商铺没有到庭答辩和举证。故原告请求确认与被告国商公司存在涉案商铺的买卖关系的诉讼请求，本院予以支持。关于D131号铺是否为1221号商铺的问题。根据原告的陈述D131铺号是因物管公司方便对商场管理，自行对1221号商铺的编号进行调整。本院认为商铺编号的确定应以房地产管理部门登记备案核定的为准，目前房地产管理部门尚未核定。原告要求确认D131号铺即为1221号商铺，本院不予采信。由于新中国大厦至今未完工，未经有关部门的规划验收，面积未能准确确定，具体位置未经有关部门核准。在物权登记方面存在法律上和事实上的障碍，尚不具备确认所有权及办理房地产权属证书的条件。另新中国大厦的建设方已经变更为广东金穗丰实业有限公司非被告国商公司，经本院释明原告仍坚持要求被告国商公司承担办理涉案商铺产权登记义务的诉讼请求，本院不予支持。原告应待新中国大厦物权登记方面在法律上和事实上的障碍消除后，再另行主张。对于原告主张被告国商公司支付违约金的问题。因原告与被告国商公司就涉案商铺的买卖只是口头约定，对于办证时间及迟延办证的违约责任，原告不能提供证据予以证实。原告要求被告国商公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告国商公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告马英彪与被告广州市国商大厦开发有限公司就位于广州市荔湾区十三行路新中国大厦负一层1221号商铺存在合法有效的买卖关系。二、驳回原告马英彪的其他诉讼请求。案件受理费3596元，由马英彪负担3496元，被告广州市国商大厦开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  何汉彬人民陪审员  罗夏杰二〇一八年六月六日书 记 员  谢绮雯黄佩仪