河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初3953号原告：谢瑞玲，女，汉族，1981年12月21日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈勇,河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔源迪,河南天基律师事务所实习律师。被告：郑州元龙房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路**院****楼附**小岗刘地块商业裙房。法定代表人：黄建胜,该公司董事长。委托诉讼代理人：崔晓波,河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：武业沛,河南国银律师事务所实习律师。原告谢瑞玲与被告郑州元龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈勇，被告委托诉讼代理人崔晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照屋面工程施工质量标准、防水卷材屋面工程技术规程的要求对位于中原区工人路186号院2号楼1单元3007号房屋漏水问题进行修复至不再漏水；2.判令被告对位于中原区工人路186号院2号楼1单元3007号房屋墙壁裂缝问题进行修复；3.判令被告赔偿原告因房屋漏水和墙壁裂缝导致的损失共计53508元；4.判令被告承担逾期办理产权登记的违约责任，支付违约金2996.08元；5.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：被告系郑州市中原区工人路186号院中原新城E区项目开发建设方。2011年8月，原告购买被告房屋，即中原新城E区8号楼1单元30层3007号房（即：中原区工人路186号院2号楼1单元3007号）。房屋买卖合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内办理产权登记，否则被告按已付房价款的1%向买受人即原告支付违约金。但该房屋2012年10月交付，被告2016年6月才办理房产证。2013年7月，原告入住该房屋，该房屋位于顶层。在原告居住使用过程中，房屋多次发生下雨后房顶漏水现象，且室内墙壁多处裂缝。经向被告反映，虽然其对原告房顶进行了维修，房屋依然漏水严重，造成原告室内装修、财物损失和其他损失。后经原告多次向被告反映沟通,被告仍没有进行有效维修。被告在履行保修义务期间未采取有效措施确保质量，造成房屋经多次维修仍不能得到有效处理，房顶漏水和墙壁裂缝问题长期存在，给原告造成生活影响和财产损失。而且被告违反合同约定逾期办理房屋产权登记。为维护原告合法权益，原告起诉至法院。被告辩称：1.原告房屋漏水的原因不能确定系被告造成的，因为根据之前的质证情况可知，原告本人也对屋顶进行过修复，尽管如此，被告本着解决问题的态度，已经对原告房屋的漏水问题进行了解决，已经重新铺装了防水层；2.原告房屋内的裂缝不是被告所致，且原告也未进行相关的鉴定，裂缝问题并未影响原告的正常生活；3.原告所主张的损失被告不予认可，另外被告曾于2014年9月份对原告屋内的损失赔偿过12000元；4.被告没有为原告办理产权登记的义务，被告的义务仅是提交相关备案资料，且原告要求支付违约金的诉求已经超过诉讼时效；5.因原告的主张被告不予认可，故本案诉讼费、鉴定费应由原告负担。经审理查明：2011年8月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为11880931，约定原告购买被告开发的位于中原区××北、工人路西××商品住宅××套，房款总金额为299608元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能按期办理的，其责任由买受人承担。被告出具的《商品住宅质量保证书》显示：地：地基基础及主体结构保修期限为合理使用年限面防水的保修期限为5年；墙面、厨房和卫生间地面、地、地下室道渗漏的保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为2年。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款299608元。被告于2012年10月31日将房屋交付原告使用。原告已经取得涉案房屋的《房屋所有权证》，该证书载明：房屋所有权人为谢瑞玲，房屋坐落为中原区工人路186号2号楼30层3007号，登记时间为2016年3月29日。2014年9月26日，因涉案房屋漏水问题，原告作为乙方、被告和中原新城观澜小区E区管理处作为甲方，双方签订《具结书》，主要内容为：因房屋屋面防水层漏水，造成客厅顶严重掉皮、吊顶石膏板损坏、卧室衣柜严重被泡及四周开裂，影响乙方正常生活，甲、乙双方经过充分沟通，就室内损失事宜，达成以下协议：甲方一次性补偿费用12000元，用于乙方自行维修漏水造成的物品损坏及所有损失，甲方协调施工班组在2014年10月15日前对房屋漏水问题处维修完毕。乙方不能以2014年10月15日前房屋漏水问题为由要求二次补偿，此事终结。原告为证明其诉讼请求，于2016年8月1日向本院提交《鉴定评估申请书》一份，申请：对郑州市中原区工人路186号院2号楼1单元3007号房屋的质量进行鉴定并出具维修方案，及评估确定损失金额。后经过鉴定机构的反馈，原告的申请事项几经变更，最终于2017年6月19日将申请事项确定为：1.要求对郑州市中原区工人路186号院2号楼1单元3007号房屋的屋顶漏水原因进行鉴定；2.对郑州市中原区工人路186号院2号楼1单元3007号房屋因漏水导致的损失进行价格评估确定损失金额。按照鉴定机构的要求，先对第1项申请事项进行了鉴定。鉴定机构河南泰合房屋安全鉴定有限公司于2017年9月18日出具《房屋司法鉴定报告》，鉴定结论为：委托方提出的谢瑞玲郑州市中原区工人路186号2号楼30层3007住宅屋面漏水原因是因为屋面防水层质量不符合要求引起的；鉴定建议为：建议对整个屋面防水层按照相关标准进行重做。原告为本次鉴定支付房屋司法鉴定费4000元。根据《房屋司法鉴定报告》，原告主张：被告应按照该建议履行其义务。被告称：对该证据真实性无异议，不能直接证明房屋漏水原因系被告造成，尽管如此，被告本着解决问题的态度已经在2018年3月28日对原告所在楼层的屋顶的防水进行了全面修复。原告认可被告于2018年3月28日对屋顶进行了维修，但认为：并不能说明被告进行的维修能对房屋漏水的问题进行有效解决，因为自房屋交房以来被告已经维修过四次，并未有效解决漏水。针对原告主张的53508元损失。在庭审中，原告将其损失明确如下：1.室内损失18748元；2.误工损失7363.64元；3.交通费损失500元；4.干洗受污衣物损失1470元。以上损失共计28081.64元。针对剩余25426.36元损失，原告未向本院陈述该部分损失的具体构成及提交相对应证据，故本院不予认定。本院对原告主张的以上四项损失逐项分析如下：针对原告主张的室内损失18748元。为查明原告室内损失情况，本院于2018年3月17日组织双方到涉案房屋进行了勘验并制作了《勘验笔录》，双方对下列室内损失情况无异议：1.卧室。卧室阳台顶部有水渍，出水点位于推拉门南边上角处，墙皮脱落；推拉门门框墙体处墙皮脱落。卧室西北角的房顶及柜体有水渍、污损、开裂；靠墙（推拉门门框处墙体）的柜体自上至下有水渍、污损、开裂；柜体上部房顶的石膏线可见水渍延伸至卧室门中部；吊柜底部可见水渍浸泡痕迹，靠卧室门处的柜体上部与墙体接触部分开裂至卧室门中部；窗帘上部的石膏线可见水渍延伸至推拉门中部。卧室门框东上侧墙体处可见内、外一致的80厘米左右的裂痕。2.客厅阳台。晾衣架以东的顶部系石膏板吊顶，从破洞处可见吊顶距房顶30厘米左右，洞内可见房顶有水渍，石膏板破洞周围及东侧有水渍，晾衣架上部房顶有水渍。3.门厅走廊南墙处有丁字形裂纹，其中竖纹贯穿房顶至地板，横纹长约80厘米。4.卫生间北墙瓷砖有长约110厘米的斜裂纹，横跨四块瓷砖。原告为证明其室内损失为18748元，提交其本人制作的《赔偿明细》一份和河南东威装饰工程有限公司与原告之间的《装修施工合同》原件一份，被告的质证意见为：“原告屋内的损失并非被告原因所造成，且原告进行重新装修的标准和依据被告均不予认可，被告不应赔偿原告所主张的损失。”鉴于房屋漏水给原告造成的房屋及室内物品损失真实存在，并因长期得不到解决而给原告生活造成诸多不便，故在庭审中，针对举证责任分配，本院向被告释明了如下内容：“被告，根据2018年3月17日勘验笔录你方认可的内容可以认定，勘验笔录中所显示的除裂缝外（裂缝原因未鉴定）的各项损失与房屋漏水有因果关系，但你方在答辩及当庭陈述过程中明知有具结书内容存在的情况下，仍不认可损失的因果关系。考虑以上原因及本案争议标的较小，鉴定时间及成本较大，现向你释明：提醒你方注意针对原告提交的《谢瑞玲观澜小区3007室装修预算》中各项费用计算标准、方式、高低进行答辩。”被告在本院释明后，仍坚持其原答辩及质证意见。本院认为，本案系业主与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，属于《中华人民共和国消费者权益保护法》调整范围，基于以上庭审情况，在作为消费者的原告提供相关证据证明其室内损失系由被告行为所致且损失数额为18748元的情况下，作为经营者的被告亦负有对客观存在的损失数额进行概括性陈述并提供相应证据予以证明的义务，但其未尽该义务。故本院对原告提交的《赔偿明细》和《装修施工合同》予以采信，认定原告室内损失数额为18748元。针对原告主张的误工损失7363.64元。原告提供了河南央融财富资产管理有限公司营业执照复印件、原告与该公司之间的劳动合同书原件，据此证明其与该公司之间存在劳动合同法律关系。被告虽称原告证据存在虚假可能性，但并未提供相应证据予以证明。结合河南央融财富资产管理有限公司经营范围，本院对原告系从事商务服务业予以确认。针对原告误工天数及误工费数额，原告提供误工证明原件、工资条原件、河南央融财富资产管理有限公司出具的《因漏雨请假天数汇总》原件各一份，证明其误工18天，误工费总计7363.64元。本院认为，结合涉案房屋漏水期间长短，原告主张18天误工期具有合理性，本院予以支持。针对原告主张的其本人工资标准，因其未提供银行流水、完税证明，本院不予采信，应当按照法庭辩论终结时河南省商务服务业年平均工资40417元予以认定，以此标准计算，原告误工费应为2021元，对其主张过高部分不予支持。针对原告主张的交通费损失500元。虽然原告没有提供相对应的500元交通费票据，但结合被告向原告交付房屋的时间为2012年10月31日，双方签订《具结书》后被告未及时修缮房屋导致漏水至今的事实，被告的行为确如双方《具结书》中所述长期影响到了原告的正常生活，原告为解决漏水纠纷需要花费大量人力、物力及一定数额的交通费，原告所主张的500元交通费用符合日常生活经验法则，本院予以支持。针对原告主张干洗受污衣物损失1470元。原告所购房屋仅有一间卧室、一组衣柜，大量衣物被服只能放置在卧室唯一衣柜内，结合勘验过程中发现的衣柜内有水渍浸泡的事实，在漏水问题长期得不到解决的情况下，势必会给原告衣物被服造成污损，故本院酌定自2012年至2018年每年支持100元清洗费，共计700元，对过高部分不予支持。庭审结束后，原告于2018年4月17日向本院提交了《情况说明》一份，将其误工损失增加至40天16360元，同时增加主张其未来装修房屋期间的住宿费损失，并补充提交多份证据。因该证据系法庭辩论终结后提交，故本院不予认定。针对原告第四项诉讼请求中主张的逾期办理产权登记违约金，原告称：被告应在2013年10月30日（交房后365日）前为其办理房屋所有权登记，商品房买卖合同第十五条记载买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，按照已付房款的1%支付违约金。被告称：根据该合同第十五条之约定，被告没有为原告办理房产证的义务，被告义务仅是向产权登记机关提交相关的备案资料，另外本案原告起诉时间在2016年7月份之后，且原告要求支付的违约金是固定金额，所以原告关于违约金的起诉已经超过两年的诉讼时效，依法应当予以驳回。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、《入伙通知书》、《房屋所有权证》、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、《司法鉴定报告》、劳动合同书、鉴定发票、《赔偿明细》、《装修施工合同》、《勘验笔录》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依约向被告交付房款，履行了合同约定义务。被告亦应当按照约定，全面履行义务。针对原告第一项诉讼请求。被告应当按照商品住宅质量保证书的承诺，在保修期内对屋面防水承担保修责任。且原、被告双方于2014年9月26日签订的《具结书》中约定有“甲方协调施工班组在2014年10月15日前对房顶漏水问题处维修完毕”的内容。但《司法鉴定报告》能够证明在《具结书》签订后，原告房屋仍存在漏水问题，且屋面漏水系被告施工的屋面防水层质量不符合要求导致。故被告未完成对原告房顶漏水问题的维修义务，构成违约。虽然被告于2018年3月28日对原告房屋所在的整栋楼的顶层屋面做了防水处理，但其并未提供证据证明本次维修达到了商品住宅的国家、行业标准，故应当承担继续履行的违约责任，本院对原告要求被告对位于中原区工人路186号院2号楼30层3007号房屋漏水问题进行修复至不再漏水的诉讼请求，予以支持。针对原告第二、三项诉讼请求，因原告称已将第二项诉讼请求折价包括在了其主张的室内损失18748元的请求中，故针对原告第二项诉讼请求，本院不再予以支持。根据前述查明的事实，因房屋漏水等质量问题给原告造成的损失金额为21969元，该金额系原告主张的能够予以认定的自其接收房屋至今的全部合理损失。被告基于《具结书》已向原告支付12000元，且原告自认并未用于维修房屋，故应当将该12000元从21969元中予以扣除，扣除后，被告仍应当向原告赔偿损失9969元，对原告主张的过高部分的损失，本院不予支持。原告支付的鉴定费4000元，因证明了原告主张的房屋漏水系被告房屋质量问题所致，故被告应当承担本案鉴定费4000元。针对原告第四项诉讼请求。首先，双方《商品房买卖合同》并未约定原告取得房屋权属证书的具体时间。其次，办理房屋权属证书需要原、被告双方提交相关资料报送房屋产权登记机关，由房屋产权登记机关办理并下发房屋权属证书，原告并未提交证据证明其委托了被告办理房屋权属证书，故原告主张被告支付逾期办理产权登记违约金，没有约定及法律依据，本院不予支持。针对案件受理费1213元的负担，被告作为开发商及经营者，在得知原告房屋存在严重漏水事实的情况下，应当及时按照有关国家、行业标准予以维修，以确保作为业主及消费者的原告最基本的遮风避雨的居住需求和保障，但被告不仅违反其在《具结书》中的承诺，在诉讼中仍不积极寻求解决漏水问题。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，本院酌定案件受理费1213元由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州元龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内按照商品住宅有关国家标准、行业标准的要求对原告谢瑞玲名下位于中原区工人路186号2号楼30层3007号房屋的漏水问题进行修复至不再漏水；二、被告郑州元龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告谢瑞玲赔偿损失9969元并支付鉴定费4000元，共计13969元；三、驳回原告谢瑞玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，由被告郑州元龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  李军波审判员  任留柱审判员  陈俊南二〇一八年六月二十日书记员  张春玲