福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0504民初339号 原告：任土生，男，1986年10月11日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人:庄荔城，福建大涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人:邓子超，福建大涵律师事务所律师。 被告：泉州东华百希达发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安工业开发区。 法定代表人：苏碧山，董事长。 委托诉讼代理人：于那刚，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 原告任土生与被告泉州东华百希达发展有限公司（以下简称东华百希达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任土生的委托诉讼代理人庄荔城、邓子超、被告东华百希达公司的委托诉讼代理人刘伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任土生向本院提出诉讼请求：1.判令东华百希达公司立即向任土生交付位于泉州市洛江区汇龙·大江盛世某号房屋；2.判令东华百希达公司立即支付给任土生自2016年8月31日起至实际交房之日止按已付购房款575000元每日万分之0.5计算的违约金（暂计至2017年12月31日违约金为14030元）；3.判令东华百希达公司立即为任土生办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，并交付给任土生；4.判令东华百希达公司立即支付给任土生自2016年11月29日起至交付《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日止按已付购房款575000元每日百分之0.0001计算的违约金（暂计至2017年12月31日违约金为228元）；5.判令东华百希达公司立即支付给任土生自2016年8月31日起至实际交房之日止因逾期交房而支出的租金（租金按每月1500元计算，暂计至2017年12月31日租金为24000元）；6.本案诉讼费用由东华百希达公司承担。诉讼过程中，任土生放弃第3项至第5项的诉讼请求。事实和理由：任土生与东华百希达公司于2014年11月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定任土生向东华百希达公司购买泉州市洛江区汇龙·大江盛世某号房屋房屋的预售商品房一套；合同第八条交付条件和期限约定“出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）…（2）…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。任土生依照约定支付购房款575000元。但时至今日，东华百希达公司未向任土生交付房屋，更未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》并交付给任土生，任土生多次与东华百希达公司进行协商，东华百希达公司均未向任土生提出具体交房时间或采取相应措施，因东华百希达公司未交房行为，任土生只能在外租房过渡。为维护任土生的合法权益，特向法院提起诉讼。 东华百希达公司辩称，任土生所主张的交房及支付违约金的诉求不能成立。1.关于交房方面，本案诉争商品房尚未竣工验收，根据合同法规定，在法律上或事实上不能履行的合同，东华百希达公司无需承担履行义务。因此任土生要求交房的诉求在法律上和事实上均不能成立。2.《住宅专项维修资金管理办法》第十三条明确规定，未按本办法规定交存专项维修资金的，开发单位不得将房屋交付购买人。同时，双方所签订的合同补充协议附件六第四条明确约定，买受人应当付清总房款、专项维修资金等及其他费用后，方可办理房产交接手续。综上，任土生无权要求东华百希达公司交付房屋，即不存在违约金计付的基础。3.本案诉争商品房在施工过程中，发生了相应的可以顺延交房的客观事实，相应的天数也应当予以扣除。其中，2013年7月11日至2017年6月12日台风13天，2012年10月至2016年5月停水22天，2012年5月15日至2018年2月28日中雨192天，2012年5月15日至2018年2月28日大风天10天，2012年至2017年中考、高考一年4天共24天，总计261天，应当予以扣除。 本院经审理认定事实如下：任土生与东华百希达公司于2014年11月27日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由任土生向东华百希达公司购买位于泉州市洛江区汇龙·大江盛世某号房屋商品房，成交金额为575000元。任土生已支付全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六补充协议第四条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因政府行为(如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等)以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10㎜以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其他自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人每日向买受人按已付款的万分之一支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十八条前期物业服务约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2016年3月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。补充协议第四条还约定买受人应付清总房款，违约行为产生的违约金、房屋物业管理费的相关费用、专项维修资金等，以及其他应付的所有费用后方可办理房产交接手续。否则，出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。补充协议第五条约定买受人应于合同约定的交房时间按产权建筑面积向出卖人缴纳专项维修资金，该专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴纳，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人，出卖人另行开具专项维修资金代收款收据给买受人。 在庭审过程中，东华百希达公司确认诉争房产尚未通过竣工验收，任土生确认尚未缴纳专项维修资金。 上述事实有双方当事人的陈述，任土生提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证;东华百希达公司提供的《停水检修施工统计表》《天气证明》《天气资料分析报告》《紧急通知》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，任土生与东华百希达公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 关于东华百希达公司可顺延交房的天数。东华百希达公司主张按合同约定存在停水、中雨以上降雨、大风、台风、中高考等可据实延期交房的情形，可延期天数为261天。任土生主张东华百希达公司关于延期交房的理由不足，且未进一步提供证据予以证明实际停止施工天数，亦未书面通知。经审查，双方约定东华百希达公司应于2016年8月31日前交房，又约定了东华百希达公司可据实延期交房的情形，包括遇停水、日降雨量10㎜以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风等。任土生主张东华百希达公司应进一步提供证据证明实际停止施工天数，因双方约定导致工程延期的，以相关部门提供或公示资料为准，现东华百希达公司已提供了有关部门出具的有关天气、停水的资料，故对任土生的上述主张，不予支持。又，合同约定若发生可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人，故任土生主张东华百希达公司未尽通知义务的意见不予采纳。至于双方签订合同之前发生的天气、停水等情形，东华百希达公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，东华百希达公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。根据东华百希达公司提供的泉州市自来水有限公司出具的《洛江万安自来水停水检修施工统计表》、泉州市气象信息服务中心出具的《天气证明》《天气资料分析报告》、泉州市洛江区建设工程质量安全监督站出具的《紧急通知》，及本院依职权调取的泉州市洛江区行政执法局《建筑施工噪声污染行政指导意见书》，结合东华百希达公司关于中高考一年各4天需停工的意见，可知从2014年11月27日合同签订之后至合同约定的交房日期2016年8月31日止停水、中雨以上降雨、六级以上大风、台风、中高考，合计100天（已扣除重复天数），故东华百希达公司因天气等可延期交房100天，其可将交房时间延长至2016年12月9日。另据东华百希达公司提供的资料，可知2016年9月1日起至2016年12月9日止，洛江区出现上述可延期天数16天，故东华百希达公司可延长至2016年12月25日交房。再据东华百希达公司提供的资料，可知2016年12月10日起至2016年12月25日止，洛江区出现上述可延期天数1天，故东华百希达公司可延长至2016年12月26日交房。 2.关于专项维修资金。合同第十八条约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2016年3月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。双方又在合同附件六补充协议第五条约定，买受人应于合同约定的交房时间按产权建筑面积向出卖人缴纳专项维修资金，该专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴纳，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人，出卖人另行开具专项维修资金代收款收据给买受人。该第五条约定对于缴纳专项维修资金的时间存在矛盾，视为约定不明，格式合同应作出不利于制作者的解释。根据建设部和财政部颁布的《住房专项维修资金管理办法》第二条“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”的规定，专项维修资金交房后才能发挥功能。本案中，诉争房屋尚未通过竣工验收，不符合合同交付条件，出卖人亦未通知买受人办理交房手续，买受人客观上无法与出卖人办理交房手续，出卖人以买受人未缴纳专项维修资金为由逾期交房，理由不充分，不予支持。 3.关于逾期交房违约金。依约定，东华百希达公司应于2016年12月26日前将符合合同约定条件的商品房交付给任土生使用，但东华百希达公司至今未交付商品房，应承担相应的逾期交房违约责任。双方约定，交房逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。现买受人自愿将逾期交房违约降低为日万分之零点五，是对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许；故东华百希达公司应向任土生支付自2016年12月27日起至东华百希达公司将符合双方合同约定条件的商品房交付之日止按已付款575000元的日万分之零点五计算的逾期交房违约金。 综上，本案诉争房产尚未通过建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收，尚未符合交付条件。双方约定了交房顺延情形，东华百希达公司可据合同约定延长交房时间。现东华百希达公司至今未交付商品房，任土生主张东华百希达公司交付，于法有据，予以支持。东华百希达公司已提交相关证据证明诉争房产存在顺延交房的情形，任土生主张东华百希达公司应进一步提供证据证明实际停止施工天数，缺乏依据，不予支持。双方在补充协议中对专项维修资金的交付时间、方式进行了重新约定，而客观上双方无法办理交房手续，东华百希达公司以任土生未缴纳专项维修资金为由逾期交房，理由不充分，不予支持。由于诉争房产尚未符合交房条件，东华百希达公司应承担相应的逾期交房违约金。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州东华百希达发展有限公司应将符合《商品房买卖合同》约定条件的泉州市洛江区汇龙·大江盛世某号房屋商品房交付给任土生； 二、泉州东华百希达发展有限公司应向任土生支付自2016年12月27日起至泉州东华百希达发展有限公司将符合《商品房买卖合同》约定条件的商品房交付之日止按已付款575000元的日万分之零点五计算的逾期交房违约金； 三、驳回任土生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151元，减半收取计75.5元，由任土生负担9元，泉州东华百希达发展有限公司负担66.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  颜海容 二〇一八年六月二十二日 法官助理苏艳月 书记员苏璐萍 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。