重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初2224号原告：王立辉，男，1972年9月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江**。被告：重庆星冠通风冷却设备有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇新店村二社，统一社会信用代码915001072033243200。法定代表人：丁建才，重庆星冠通风冷却设备有限公司执行董事。被告：丁建才，男，1967年3月18日出生，汉族，重庆星冠通风冷却设备有限公司执行董事，住浙江省上虞市。被告：刘莲，女，1972年11月14日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。原告王立辉与被告重庆星冠通风冷却设备有限公司、丁建才、刘莲租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员郭娅、人民陪审员常秀芳组成合议庭，适用普通程序审理并于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告王立辉到庭参加诉讼。被告重庆星冠通风冷却设备有限公司、丁建才、刘莲经本院公告送达诉状副本及开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王立辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘莲、丁建才、重庆星冠通风冷却设备有限公司向原告王立辉支付房屋占用使用费61740元；2、判令三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告刘莲与原告之妻林兰芳签订《出租协议》一份，协议约定由原告王立辉将其位于重庆市沙坪坝区某厂房出租给被告，房屋使用费为每年147000元。后因被告不能按时缴纳房屋使用费，被告于2016年4月3日、2016年4月15日分别出具借条一张和承诺书一份，承诺于2016年7月15日之前支付所有欠款。然而，截至今日，被告尚欠原告61740元未支付，多次催收无果。现原告王立辉诉至法院，请求法院支持原告王立辉的诉讼请求。被告重庆星冠通风冷却设备有限公司未作答辩。被告丁建才未作答辩。被告刘莲未作答辩。经审理查明，2006年5月1日，原告王立辉（乙方）与案外人重庆市沙坪坝区歌乐山镇新开寺村倒座厅经济合作社（甲方）签订《土地承包合同》，约定甲方将其位于黄泥磅附近的集体土地承包给乙方进行有偿、合法使用，共计6.15亩。承包期限：2006年5月1日至2025年4月30日止。承包金额：该承包地起始每年每亩人民币3200元，合同期内，每5年每亩增加人民币500元。即：1、2006年5月1日至2011年4月30日，每年每亩人民币3200元。2、2011年5月1日至2016年4月30日，每年每亩人民币3700元。3、2016年5月1日至2021年4月30日，每年每亩人民币4200元。4、2021年5月1日至2025年4月30日，每年每亩人民币4700元。承包金缴纳方式：本合同签字、盖章生效后，乙方即付清首年度承包金，以后合同期内的每年4月30日前付清次年的承包金。《土地承包合同》签订后，原告王立辉在其承包的农村集体土地上修建厂房进行出租。2013年8月1日前，原告王立辉（甲方）口头委托其妻林兰芳代其与被告刘莲（乙方）签订《出租协议》，约定乙方租赁甲方位于重庆市沙坪坝区某厂房，每年使用费147000元（大写：壹拾肆万柒仟元整）。租赁时间从2013年8月1日起至2016年8月1日止，租赁期满后乙方需要继续租赁厂房必须在到期前三个月内与甲方协商，经双方协商一致后可续签协议。租金每半年缴纳一次，合计73500元，以后半年末一个月租金到期前5日缴纳下半年租金，因乙方原因未满半年，不退换剩余租金。未按时缴纳租金则视为违约，甲方有权收回乙方所租厂房，并赔偿给甲方造成的经济损失。乙方向甲方缴纳保证金20000元（大写：贰万元整）。终止租赁协议后，经甲方检查房屋结构和水电设施完好，水、电费用付清后，退还保证金。合同签订后，原告王立辉将涉案厂房交付给被告刘莲使用。2016年4月3日，被告丁建才、被告刘莲出具欠条一份，载明：今尚欠银城食品厂王立辉厂房租金壹拾壹万壹仟柒佰肆拾元整（小写：111740.00元），根据双方协商如下：1、重庆星冠通风冷却设备有限公司丁建才承诺在2016年4月31日前支付给王立辉伍万元整。2、余下租金丁建才承诺在2016年12月底前付清给王立辉。3、丁建才在未付清款前，以显冠公司的产品、材料（价值叁拾陆万元整）及特灵中央空调主机2台（价值叁拾捌万元整）暂存放在王立辉厂房旁空地。4、在丁建才付给王立辉伍万元后，丁建才可以拉走相关显冠公司产品，但不可以拉走中央空调主机。5、如果丁建才不支付相应欠款，（王立辉）在2016年8月底有权处理丁建才存放的相关设备。6、以前协议双方共同遵守，并双方承担的相应法律责任。欠款人处载明：重庆星冠通风冷却设备有限公司丁建才、刘莲。2016年4月15日，被告重庆星冠通风冷却设备有限公司、被告丁建才向原告王立辉出具《承诺书》一份，载明：丁建才尚欠银城食品厂王立辉厂房租金壹拾壹万壹仟柒佰肆拾元整（小写：111740.00元），并于2016年4月3日经双方协商由丁建才写下书面欠条还款计划书，现因重庆饭店项目急需进场，并经双方协商同意，丁建才可以先把重庆饭店产品拉去安装，并承诺在重庆饭店审批支付大修基金款45%（合同总价）下来到达丁建才公司账户上，当天支付给王立辉伍万元整（50000.00元），工程项目完成，大修基金支付完余下30%款，当（到）账当天支付完王立辉余下陆万壹仟柒佰肆拾元正（61740.00元），余款在2016年7月15日前支付完余款。备注：第一笔款货到现场经大修基金验收后大约15天左右到账（5月10日前）。另查明，原告王立辉与被告林兰芳系夫妻关系。上述事实，有原告王立辉提供的《土地承包合同》、《出租协议》、欠条、承诺书以及双方当事人的陈述等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告王立辉与案外人歌乐山镇新开寺村倒座厅经济合作社签订《土地承包合同》，表明了涉案土地的性质为农村集体土地。原告王立辉基于《土地承包合同》在该农村集体土地上修建了厂房等进行了非农业建设，且原告王立辉并未举示证据证明其出租给被告刘莲的土地以及租赁房屋所使用的土地依法办理了农用地转为建设用地的转用审批手续，原告王立辉也未举示证据证明其出租给被告刘莲的房屋办理了建设工程规划许可证。因此，原告王立辉与被告刘莲签订的《出租协议》，违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。涉案房屋《出租协议》无效，但出租方即原告王立辉可以请求承租方即被告刘莲参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告丁建才、被告重庆星冠通风冷却设备有限公司虽不是《出租协议》的承租方，但被告丁建才于2016年4月3日向原告王立辉出具了《欠条》、被告丁建才与被告重庆星冠通风冷却设备有限公司于2016年4月15日向原告王立辉出具了《承诺书》，上述行为表明了被告丁建才、被告重庆星冠通风冷却设备有限公司均愿意履行向原告王立辉支付房屋占用使用费的债务，为债的加入，因此被告丁建才、被告重庆星冠通风冷却设备有限公司也应当向原告王立辉支付房屋占用使用费。结合《出租协议》、《欠条》、《承诺书》可以看出，现被告刘莲、被告丁建才、被告重庆星冠通风冷却设备有限公司尚未支付的房屋占用使用费为61740元，因此本院对原告王立辉要求判令被告刘莲、被告丁建才、被告重庆星冠通风冷却设备有限公司向原告王立辉支付房屋占用使用费61740元的诉讼请求予以支持。被告刘莲、被告丁建才、被告重庆星冠通风冷却设备有限公司经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘莲、被告丁建才、被告重庆星冠通风冷却设备有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告王立辉房屋占用使用费61740元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费1344元（原告已预交），由被告刘莲、被告丁建才、被告重庆星冠通风冷却设备有限公司负担，此款限被告刘莲、被告丁建才、被告重庆星冠通风冷却设备有限公司于本判决发生法律效力后三日内给付原告王立辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 员  谢凤鸣人民陪审员  郭 娅人民陪审员  常秀芳二〇一八年六月十九日法官助理袁琴书记员郭琴