上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4637号原告：蒋燕燕，女，1983年5月27日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。原告蒋燕燕与被告上海绿茵置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理，原告蒋燕燕、被告委托诉讼代理人陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同并协助原告按约定办理过户登记手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；2、请求判令被告承担逾期办理产证的违约金人民币(以下币种同)13,500元；3、请求判令被告退还税费及代办费等共计43,863元及赔偿相应利息(按中国人民银行公布的同期贷款利息，自2017年3月21日起计算至实际偿还之日止)。后原告当庭增加两项诉讼请求：1、判令被告交付位于上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号绿茵商业广场商铺铺号地下一层25室房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告承担逾期交房的违约金(以总房价款为基数，按每日万分之2.5的标准，自2017年12月31日计算至实际交付之日止)。事实与理由：原告于2017年1月7日至3月21日期间，分四次总共向被告支付1,393,863元，其中房屋总价135万元，税费及代办费43,863元，上述款项用于购买系争房屋，并于2017年1月21日与被告签署《上海市商品房出售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)。合同第三条约定房屋总价款为135万元，第七条约定被告最晚应于2017年12月30日前将该商铺交付给原告，第十九条约定被告最晚应于2018年1月21日前协助原告取得该商铺的房地产权证(小产证)。签约后，原告已累计支付房款135万元，支付税费及代办费43,863元，但该商铺的产权证尚未办理，房屋亦未交付。经原告多次催被告履行合同约定办证等义务，均无果。被告在收取房款后不履行合同办证条款，已严重违反合同。依照合同第十九条约定，被告除了继续履行合同并协助原告办理产证外，还需按房屋总价的1%支付违约金。另外，原告于2017年3月21日同时向被告支付了办理产证所需的税费及代办费等费用总计43,863元，被告收了这笔钱却没有履行缴税和办证义务，实际损害了原告的经济利益，要求被告退还该笔费用并赔偿相应利息。被告辩称，不同意原告诉请，1、被告系行使先履行抗辩权，在原告未按时先履行完毕全部合同项下的全部付款义务的前提下，原告无权要求被告继续履行合同，被告也不承担相关的违约责任。依据涉案合同附件一之约定，原告应于2017年1月21日前支付全部首付款实际上就是房屋的全部价款135万元；同时依据该合同第十九条第一款之约定，原、被告于2017年7月21日前共同向房屋登记机构办理价格申报及过户申请手续，依据该合同第七条第四款之约定，在原告付清房屋全款后于2017年12月30日前被告向原告交付房屋，由此可见，原告负有先履行完毕全部付款义务的，其后被告才应按照合同之约定向其履行交付房产以及办理过户登记等手续。在原告未为履行完毕全部付款义务的前提下，被告享有先履行抗辩权并且得以行使抗辩权。2、原告的诉请之间相互矛盾，原告请求判令被告退还税费及代办费，并承担相应利息的诉请本身与其第一项诉讼请求判令被告继续履行合同相互矛盾，原告未向被告支付43,863元税费及代办费，被告实际上也未收到过该笔款项，原告实际是向案外人上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称彰荣公司)支付该款，应向彰荣公司主张；即使该笔款项最后认定为被告收取，那么在原告诉请被告要求履行合同的前提下，其已经无权再要求被告向其返还税费及代办费，因为该部分费用按照合同约定应由原告承担，并且在被告履行合同将会实际发生，故第一项和第三项诉请本身相互矛盾。3、让被告承担税费及代办费利息缺乏依据，即使被告应承担违约金责任，原告也未就实际损失进行举证，逾期交房和逾期办证违约金亦过高，应该调低，应按原告已支付给被告公司指定账户的款项作为计算基数。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年1月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号-1层地下1层25室的系争房屋作店铺使用，建筑面积30.70平方米，单价43,974元，总房价款1,350,000元，第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋。第十一条约定如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同。第十七条约定该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。第十九条约定双方商定2017年7月21日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2018年1月21日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年1月21日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款。第二十一条约定按本合同约定，甲、乙双方单方解除本合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。附件一付款时间和付款方式中约定付款方式为一次性付款，不贷款，乙方于2017年1月21日与甲方签约，并付首付房款计1,350,000元。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告先后分别于2017年1月7日、2017年1月8日、2017年1月21日在绿茵商业广场售楼处通过POS机刷卡向案外人彰荣公司支付10,000元、40,000元和1,300,000元，合计支付房款1,350,000元。POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”。后原告又于2017年3月21日向案外人彰荣公司转账支付43,863元，并收到《收据》一张，载明收款事由为“代办产证费”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。2017年11月6日，被告向原告开具一张价款为1,350,000元的增值税发票。2018年1月29日，原告向被告邮寄一份《通知函》，通知被告于收到本通知函后5日内，将该商铺交付给原告以及协助原告办理该商铺的不动产权证，并在绿茵置业承诺的2018年3月30日期限前将该商铺的房地产权证办理完毕。若被告对原告方的合理要求置之不理，原告将启动诉讼程序维护自身合法权益，追究被告违约责任。审理中，被告自认彰荣公司为系争商铺所在的绿茵商业广场的委托销售公司，被告与原告于2017年1月21日签订《上海市商品房出售合同》时是由彰荣公司具体操作，本案的房屋出售合同签约及付款均发生在被告委托彰荣公司销售期间。本案的争议焦点：一、被告是否已收取购房款？彰荣公司收取购房款的行为是否构成表见代理？二、被告是否存在违约，是否应继续履行合同，向原告交付系争房屋、配合办理过户登记手续并承担逾期交房违约金和逾期办证违约金？三、是否应由被告退还税费及代办产证费等计43,863元及赔偿相应利息？一、被告是否已收取购房款？彰荣公司收取购房款的行为是否构成表见代理？因被告与彰荣公司为委托销售合同关系，彰荣公司作为被告的委托销售公司与原告签约，被告对于《上海市商品房出售合同》上被告公司公章的真实性也未予否认，故原告与被告于2017年1月21日签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。虽《上海市商品房出售合同》第四条约定原告应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入指定的被告账户，但原告在售楼处通过POS机刷卡向标注为“上海绿茵置业”的商户转账，其有理由相信收款方为被告，原告也无从知晓收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，其作为被告的委托销售方，原告也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限，且被告也开具了135万元的购房发票。根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。综上，本院认定彰荣公司收取房款的行为构成表见代理，原告已向被告支付房款135万元。如被告认为彰荣公司收到上述房款后未向其进行转交，就该部分房款被告可另行向彰荣公司主张。二、被告是否存在违约，是否应继续履行合同，向原告交付系争房屋、配合办理过户登记手续并承担逾期交房违约金和逾期办证违约金？原告已付清全部购房款，根据合同第七条约定原告付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，被告向原告交付房屋。第十三条约定除不可抗力外，被告如未在本合同约定的期限内将该房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十九条约定双方商定2017年7月21日前，由双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因被告原因，原告无法在2018年1月21日前取得房地产权证(小产证)，被告应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；被告的先履行抗辩不能成立，现原告要求被告继续履行合同，向原告交付系争房屋、配合办理过户登记手续并承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉请符合合同约定，且按日万分之2.5计算逾期交房违约金及按总房价款1%计算逾期办证违约金的标准尚属合理，对此本院予以支持。被告抗辩应按原告已支付给被告公司指定账户的款项作为违约金计算基数的意见缺乏依据，对此本院不予采信。三、是否应由被告退还税费及代办产证费等43,863元及赔偿相应利息？本院认为，原告支付税费及代办产证费并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，且收据上为“绿茵商业广场营销中心”字样印章，并非被告公司印章，且该部分费用实际由彰荣公司收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，税费及办理产证费用应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，无法认定彰荣公司收取该43,863元的行为构成表见代理，故不应由被告返还，原告要求被告退还税费及代办产证费等计43,863元及赔偿相应利息的诉请缺乏依据，对此本院不予支持。原告就此可另行向彰荣公司主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：一、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内将位于上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号地下一层25室房屋交付原告蒋燕燕，并协助其办理该房屋的产权过户登记手续，将房屋过户登记至原告蒋燕燕名下；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内给付原告蒋燕燕逾期办理产证违约金人民币13,500元；三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内给付原告蒋燕燕逾期交房违约金(该违约金以总房价款1,350,000元为基数，按每日万分之2.5的标准，自2017年12月31日计算至实际交付之日止)；四、驳回原告蒋燕燕其余诉讼请求。本案受理费2,459.76元，减半收取1,229.88元，保全费5,000元，合计诉讼费6,229.88元，由原告蒋燕燕负担448.29元，由被告上海绿茵置业有限公司负担5,781.59元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄卉二〇一八年六月二十五日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。……第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。