贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初2893号原告：葛永玉，女，汉族，1972年10月2日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人（特别授权代理）：阮历梅，系葛永玉之儿媳，被告：熊梅，女，彝族，1969年11月24日出生，住贵州省毕节市，被告：阿景雅荷，女，彝族，1995年7月4日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人（一般授权代理）：熊梅，系阿景雅荷之母亲，第三人：贵州书亚房地产经纪有限公司，地址贵州省毕节市七星关区碧阳街道办碧阳大道53号，统一社会信用代码：91520502MA6E65CA51。法定代表人：陈亚，该公司执行董事。原告葛永玉与被告熊梅、阿景雅荷及第三人贵州书亚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日登记立案后，依法适用简易程序于2018年6月8日公开开庭进行了审理，原告葛永玉及其委托诉讼代理人阮历梅，被告阿景雅荷委托诉讼代理人暨被告熊梅，第三人贵州书亚房地产经纪有限公司法定代表人陈亚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告葛永玉向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告葛永玉与被告熊梅、阿景雅荷签订的《二手房买卖定金合同》无效，并由被告熊梅、阿景雅荷返还原告葛永玉8,000.00元。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2018年4月4日，原告经第三人贵州书亚房地产经纪有限公司居间介绍与二被告订立了《二手房买卖定金合同》，约定原告以250,000.00元价格购买被告位于七星关区××水果批发市场××栋顶层壹号的房屋，并先由原告向二被告支付定金8,000.00元。经原告了解涉案交易房屋无权属证书，不能办理过户交易，且系“黑开发”非法建造。为此，原告要求二被告返还原告定金。经原告与二被告多次交涉无果后，原告遂诉至贵院。原告认为：涉案交易房屋来源不合法，且无权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让。（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要》第十五条：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告之间订立的《房屋买卖合同》违反法律禁止性规定，属于无效合同，二被告应当依法返还原告定金8,000.00元。为此，特诉至法院。被告辩称：1、涉案房屋系被告与吉闯、廖正学通过签订《房屋买卖合同》（约定“价款的20％用于办理产权手续”）购得，产权手续在申办中，其所有权的取得是合法的。2、原告不是交付定金后，经了解才知道涉案房屋是没有房产证的，而是在签订《二手房买卖定金合同》之前就明知该房屋没有房产证。3、该案纠纷的要因，是被告拒绝原告要求与其绕过书亚公司另签一份80万元的购房合同。4、原告购买涉案房屋的动机不纯且具有违法性，其目的是通过与被告另签一份80万元的购房合同，企图骗取政府拆迁补偿款。5、原被告签订的《二手房买卖定金合同》纯属意向性合同，不是实质性的买卖合同，不属《城市房地产管理法》调整的范围，《二手房买卖定金合同》合法、有效。第三人述称：我公司在58同城上看见该房屋买卖信息，我公司员工罗林丽就带原告去被告处看房，双方都在现场一起去看房，双方将房价从35万谈到25万元成交，原被告双方都在场说明该房屋无房产证，但原告觉得房屋便宜就决定购买了，原告要求先签定金合同，正式的买卖合同就约定在2018年4月7日签订，签订定金预约合同后，在陈亚的陪同下，原告交付了8,000.00元给被告。但2018年4月6日那天，原告到我公司说担心涉案房屋不能办理房产证就决定不购买该房屋了。原、被告双方当事人围绕诉讼请求提交了如下证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的第一组证据“身份证复印件”，用以证明，原告的身份信息及诉讼主体资格。被告质证意见：无异议。第三人质证意见：无异议。经审查，该证据符合证据三性要件，本院予以确认。一、原告提供的第二组证据“房屋买卖合同及收条一张”，用以证明，原被告双方签订了买卖合同，原告向被告交付了8,000.00元定金。被告质证意见：无异议。第三人质证意见：属实。经审查，该组证据的真实性、关联性本院予以确认。因交易房屋未依法登记领取权属证书，对该组证据的合法性本院不予确认。二、被告提供的第一组证据“商品房销售房屋一份、收款收据5张”，用以证明：涉案房屋系被告通过合法渠道取得，被告交付了所有房款，对房屋具有处分权。原告质证意见：无异议。第三人质证意见：无异议。经审查，该组证据的真实性、关联性本院予以确认。因交易房屋未依法登记领取权属证书，对该组证据的合法性本院不予确认。三、被告提供的第二组证据“58同城网页截图”，用以证明：被告在58同城上已经告知了涉案房屋无产权证，已尽到告知义务。原告质证意见：在看58同城信息时，上面并未告知无产权证。第三人质证意见：58同城信息上确实有告知无产权信息。经审查：该组证据系手机截图，显示内容不完整，不符合证据三性要求，本院不予确认。四、被告提供的第三组证据“证明一张”，用以证明：被告在收取原告定金前，被告一直向原告告知涉案房屋无产权证。原告质证意见：被告并未告知涉案房屋无产权证，且称可以过户。第三人质证意见：无异议。经审查：该份证明系第三人出具，内容与第三人当庭陈述内容一致，不符合证据三性要求，本院不予确认。第三人无证据提交。本院根据双方当事人的陈述和双方提交的证据，确认事实如下：2007年9月30日，被告熊梅与案外人吉闯、廖正学签订《商品房销售合同》，购买位于七星关区××水果批发市场××栋顶层壹号的房屋，该房屋系吉闯、廖正学自建房，系未依法登记领取权属证书的房屋。2018年4月4日，经由第三人居间介绍，原告与被告熊梅、阿景雅荷签订《二手房定金买卖合同》，约定原告以250，000.00元的价格购买涉案房屋，原告于2018年4月4日向被告阿景雅荷支付了定金8,000.00元。另查明：涉案房屋至今未办理权属证书。本院认为：涉案房屋原由案外人吉闯、廖正学修建，吉闯、廖正学作为自然人主体，不具有房屋开发修建资质，所修建的房屋未依法登记领取权属证书，不得进行转让交易。被告熊梅与吉闯、廖正学签订《商品房销售合同》购买涉案房屋，并未取得房屋的物权，亦未改变房屋的性质。此后，被告熊梅、阿景雅荷与原告签订《二手房定金买卖合同》，将涉案房屋卖与原告，违反了法律强制性规定，合同依法应宣告无效；因此，原告的诉讼请求应予支持。《二手房定金买卖合同》应当具备房屋买卖合同的主要条款，属于房屋买卖合同，被告主张《二手房定金买卖合同》系意向性合同的抗辩理由本院不予采纳；同时，原告在签订《二手房定金买卖合同》当时是否知悉涉案房屋无产权证的事实，对涉案房屋的性质以及合同效力的判定并不产生影响，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：原告葛永玉与被告熊梅、阿景雅荷及第三人贵州书亚房地产经纪有限公司于2018年4月4日签订的《二手房定金买卖合同》无效。被告熊梅、阿景雅荷于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告葛永玉人民币8,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行判决义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费25.00元，由被告熊梅、阿景雅荷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年六月十三日书记员  高立