安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初2299号原告：合肥星帝物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路356号徽商国际大厦401室，统一社会信用代码9134010066421698X4。法定代表人：李琼，董事长。委托诉讼代理人：李晓涛，该公司员工。委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。被告：唐舒三，男，1990年3月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，现住安徽省合肥市蜀山区。原告合肥星帝物业管理有限公司（以下简称星帝物业公司）诉被告唐舒三物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星帝物业公司的委托代理人刁忠阳、李晓涛，被告唐舒三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星帝物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业管理费3429.45元，逾期违约金1183.16元（2014年1月1日至2017年9月30日，违约金按日万分之五计，后期计至付清之日止），合计4612.61元。事实和理由：被告购买了安徽方兴置业有限公司开发的国光山水间住宅物业一套，房号为13栋104室。2013年7月1日合肥市蜀山新产业园区仰桥社区居民委员会委托原告对该小区进行物业管理，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2014年1月起便无故拖欠物业管理费。我方曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费用，但其未予理睬。现根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。被告唐舒三辩称，1、物业公司对于物业合同是违约在先。表现在：家中被盗，电动车被盗2次；家中外墙损坏渗水导致家中漏水，造成了2000多元的损失；小区单元门禁损害，物业不维修；小区消防通道被物业公司占用；物业公司在公共区域划归停车位，还收费；小区绿化护理不当，大面积死亡；小区地下室堆放了可燃物；物业擅自排干小区景观水系中的水；小区安保形同虚设，在岗位上睡觉；小区北门，物业允许商铺开门，安全隐含增加；消防设施缺乏维护；小区公共收入没有公开；物业态度蛮横与被告争吵；小区的周界系统物业擅自拆除；小区垃圾清理不及时；物业公司擅自伐木；2、因为原告违约在先，所以原告诉请中物业费应该打折，违约金不应支持；3、被告从未收到过物业公司的缴费通知单和催费通知；4、原告2017年9月份才向被告催费，所以在此两年之前的物业费不应缴纳。两年之前的债务已经过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年6月30日，合肥市蜀山新产业园区仰桥社区居民委员会（委托方、甲方）和星帝物业公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定，鉴于国光山水间小区目前尚不具备成立业主委员会，且原开发商聘用的物业公司合同期满，为了不影响小区的物管服务，根据上级主管部门的指导意见，由甲方暂委托乙方为广大业主提供服务，待小区业主委员会成立后，对乙方进行综合评议后，决定是否对本合同进行延续或重新签订；收费标准：多层0.7元/平方米/月、高层1.1元/平方米/月、商铺1.5元/平方米/月；收费期限：自2013年7月1日起；物业管理服务收费标准按合肥市物价部门的有关规定执行。合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。2014年1月起，经合肥市物价局核定，山水间花园小区的物业服务收费标准调整为有电梯物业综合服务费1.26元/平方米/月；无电梯物业综合服务费0.80元/平方米/月。唐舒三为国光山水间小区13幢104室及储112（-）的业主，建筑面积分别为80.79平方米、14.48平方米，合计95.27平方米，属于无电梯物业。自2014年1月1日起，经星帝物业公司催收，唐舒三未交纳物业费至今。上述事实，除当事人陈述外，尚有原告星帝物业公司提供的物业管理委托合同、物品移交清单、收费许可证、物业费催缴照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：合肥市蜀山新产业园区仰桥社区居民委员会与原告签订的物业管理委托合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约为国光山水间小区提供了物业服务，被告作为物业管理区内的业主应当按照合同的约定交纳物业费。从唐舒三提供的照片及本院审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明的事实来看，星帝物业公司在绿化、保洁、安保、车辆管理、公共设施维护等方面存在瑕疵，但无法认定星帝物业公司在整个小区内所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，且小区的某些不良现状和个别业主不遵守公共秩序有关，其不能构成业主不交物业费的理由。须指出的是，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害的也是广大业主的利益。关于被告辩称的原告诉讼请求中部分期间的物业费已超过诉讼时效。本院认为，尽管各期物业费确因时间经过而逐渐产生，但由于其系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，各期应履行的债务实际上具有整体性和关联性，该连续性债务应从最后履行期限届满之日起算诉讼时效期间，故原告请求被告支付自2014年1月1日至2017年9月30日期间的物业费并未超过诉讼时效。综上，被告相关的辩称，本院不予采纳，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但针对业主提出的问题，星帝物业公司应当认真对待，努力改进，不断总结经验，以便更好地开展工作，同时要加强与业主的沟通，取得业主对物业服务工作的理解与支持。经核算，被告应交纳自2014年1月1日至2017年9月30日期间的物业费为95.27平方米×0.80元/平方米/月×45个月=3429.72元，对于原告诉请3429.45元，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因合同没有约定，且被告的物业服务确有改进的空间，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告唐舒三于本判决生效之日起十日内支付原告合肥星帝物业管理有限公司2014年1月1日至2017年9月30日期间的物业费3429.45元；二、驳回原告合肥星帝物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告唐舒三负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  毕东风二〇一八年六月十一日书记员  王 豪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。