上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初15711号原告：顾兰英，女，1962年2月2日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹文，上海骏丰律师事务所律师。被告：叶旺盛，男，1954年7月20日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：朱明娣，女，1955年12月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：叶建国，男，1983年10月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：蒋菊英，女，1987年11月14日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：叶苡一，女，2016年3月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。法定代理人：蒋菊英，系被告叶苡一之母，即本案另一被告。法定代理人：叶建国，系被告叶苡一之父，即本案另一被告。五被告共同委托诉讼代理人：周文宣，北京市隆安律师事务所上海分所律师。五被告共同委托诉讼代理人：缪佳菁，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告顾兰英与被告叶旺盛、朱明娣、叶建国、蒋菊英、叶苡一排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易瑞京、被告叶旺盛、朱明娣、叶建国及五被告共同委托诉讼代理人周文宣、缪佳菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾兰英向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶旺盛、朱明娣、叶建国、蒋菊英、叶苡一从原告所有的位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋内腾让迁出，将该房屋返还原告；2、判令被告叶旺盛、朱明娣、叶建国、蒋菊英共同支付占用原告房屋的使用费(自2003年11月26日起，按照每月1,800元计算至实际迁出之日止，暂计至2017年7月25日为人民币230,400元)；3、判令被告支付截止于其搬迁之日止的全部水、电、煤气和有限电视费(按实计算)。事实与理由：2003年11月8日，原告经案外人王瑞其介绍，与案外人潘某某签订《上海市房地产买卖合同》，以总价人民币(以下币种同)429,000元购买系争房屋，并按约支付定金10,000元。2003年11月11日，原告向案外人潘某某支付购房款119,000元。同日，双方共同前往上海市嘉定区房地产交易中心办理了系争房屋过户手续。2003年11月26日，系争房屋产权登记至原告名下。2003年11月9日，原告向交通银行上海分行徐汇支行(以下称交行徐汇支行)抵押贷款30万元，付清了全部房款，交行徐汇支行持有系争房屋上30万元抵押债权和他项权利。后因原告无力偿还贷款，交行徐汇支行起诉原告，双方就该案达成调解，由上海市徐汇区人民法院(以下称徐汇法院)出具调解书。因原告至今仍无力归还借款本息，系争房屋目前被徐汇法院采取司法查封措施。原告于2017年前往系争房屋查看情况时，经询问居委，得知五被告均居住在系争房屋内，被告叶旺盛向原告出具了一份上海市嘉定区人民法院(以下称嘉定法院)作出的民事判决书。原告才得知，被告叶旺盛曾在2001年购买系争房屋，但是经过诉讼，法院已判决撤销被告叶旺盛购房所签署的房屋买卖合同，同时判令中介公司返还购房款并赔偿其另行购房损失费，被告叶旺盛将系争房屋返还原产权人并由原产权人赔偿其装潢费等。据此足以认定被告叶旺盛及其家庭成员无权占用系争房屋。综上，自原告于2003年11月26日取得系争房屋产权后，被告已经至少在系争房屋居住了十三年多，被告占用系争房屋没有正当理由和法律依据，故应当腾让并返还房屋并支付房屋占有使用费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告是有权占有。被告于2001年9月购买系争房屋并已支付全部购房款项，虽然2002年嘉定法院生效民事判决书判令被告应当返还房屋，但是根据(2003)嘉执字第255号民事裁定书，上述案件已经中止执行，因被告未能收回购房款及相关补偿款，也无需履行返还房屋的义务。第二，原告为系争房屋的瑕疵所有权人，原告在上述案件尚未执行完毕的情况下对物权的取得存在瑕疵，其与案外人潘某某之间的房屋买卖只完成了系争房屋的权利交付，但未完成实体交付，故原告并未取得房屋的实体占有权，应当承担当时购买系争房屋的风险。另外，被告与原产权人之间相关判决的执行案件在2004年2月已经中止执行，系争房屋已于2003年11月过户至原告名下，但在诉讼前长达14年的时间内原告未主张任何权利，故原告的交易行为不符合交易习惯。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2001年5月25日，案外人上海绿地(集团)有限公司(甲方)与案外人杨某1、赵某某、杨某2(乙方)签订《上海市内销商品房出售合同》，约定甲方将系争房屋出售于乙方，总房价款184,103元。案外人赵某某为此向中国农业银行上海市长宁支行抵押贷款14.7万元用于支付房款。2001年8月，案外人杨某1口头委托案外人上海新佳房屋置换有限公司(以下称新佳公司)下属二分公司承包人董延霞出售系争房屋。2001年9月，被告叶旺盛欲购房而至案外人新佳公司下属二分公司处了解购房情况，后经介绍，其有意向购买系争房屋并将定金7,000元交付给案外人新佳公司下属二分公司。当月9日，被告叶旺盛签订了购房合同并将购房款9万元交给案外人新佳公司下属二分公司。案外人新佳公司下属二分公司交给案外人杨某14.2万元。后被告叶旺盛入住系争房屋。同年10月13日，被告叶旺盛按约交付给案外人新佳公司下属二分公司剩余房款9.8万元。后被告叶旺盛发现新佳公司隐瞒其出售的系争房屋属于抵押房的事实，故以其签订房屋买卖合同属于重大误解为由起诉至本院要求撤销与案外人杨某1签订的房屋买卖合同，本院经审理认为被告叶旺盛是在不知情的情况下签订了合同书，确属重大误解，且案外人新佳公司下属二分公司承包人董延霞从事房地产中介经纪服务的行为属于职务行为，其虽涉嫌犯罪，但不影响该案的处理，故于2002年11月26日作出(2002)嘉民一(民)初字第687号民事判决书，对被告叶旺盛要求撤销其与案外人杨某1签订的房地产买卖合同的诉请予以支持，被告叶旺盛应将系争房屋返还给案外人赵某某、杨某1，同时判令案外人赵某某、杨某1将已取得的购房款4.2万元返还被告叶旺盛并补偿房屋装潢费、房屋维修基金、有线电视、煤气安装费共计31,254元，案外人新佳公司则应将收取的房款15.3万元返还被告叶旺盛并补偿购房差价款4万元。上述判决生效后，因案外人新佳公司及赵某某、杨某1均未履行判决书确定的义务，故被告叶旺盛于2003年1月22日向本院申请执行，同年3月18日，案外人杨某1、赵某某亦作为权利人向本院申请要求叶旺盛返还房屋。因新佳公司无可供执行的财产，且叶旺盛暂无力将系争房屋返还案外人杨某1、赵某某，双方于2004年2月均表示同意中止上述案件执行，故本院于2004年2月20日作出(2003)嘉执字第255号民事裁定书，裁定中止执行。另外，根据案外人杨某1户籍信息显示，其户籍于2016年7月24日注销，注销原因为各种疾病死亡。二、2003年4月4日，系争房屋产权过户登记至三案外人名下，由案外人杨某1、赵某某和杨某2共同共有。2003年10月16日，案外人杨某1、赵某某、杨某2(甲方)与案外人潘某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售于乙方，总房价款230,000元。同年10月28日，系争房屋产权过户登记至案外人潘某某名下。同年11月8日，原告与案外人潘某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定案外人潘某某将系争房屋以429,000元的价格出售于原告，房款支付方式为2003年11月8日前支付定金10,000元，2003年11月30日前支付119,000元，2003年12月10日前支付300,000元。因当时中介方告知原告系争房屋虽然可以买卖并办理产证，但因为之前前手有纠纷，目前无法居住，故合同未对交房时间作出明确约定。合同签订当日，原告以现金方式支付定金10,000元。2003年11月11日，原告以现金方式支付房款119,000元并申请办理了系争房屋的过户手续。剩余房款30万元原告以贷款方式支付。2003年11月26日，系争房屋经核准登记至原告名下。后原告于2017年到系争房屋查看时，发现五被告居住在内，被告叶旺盛向原告出示了(2002)嘉民一(民)初字第687号民事判决书，并告知原告希望通过法律途径解决，遂原告涉诉。三、原告为办理购房贷款在系争房屋上设立抵押并办理了他项权利证明，抵押权人为交行徐汇支行，债务履行期限自2003年11月11日起至2023年11月11日。因原告无力偿还贷款，交汇支行于2005年将原告诉至徐汇法院要求归还借款本息，经调解双方达成协议，原告应归还交行徐汇支行贷款本金297,811.33元及相应的逾期利息。后因原告仍未归还贷款，交行徐汇支行向法院申请强制执行，徐汇法院对系争房屋采取了司法查封措施，目前系争房屋仍处于司法查封状态。本案的争议焦点为被告是否有权占有系争房屋。本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告通过向案外人潘某某购买系争房屋，并支付了相应对价，已合法取得系争房屋的产权。虽然被告叶旺盛曾经购买过系争房屋，但其已通过诉讼方式要求撤销房屋买卖合同，生效判决亦对被告叶旺盛的上述请求予以支持，并同时判令被告叶旺盛向案外人杨某1、赵某某返还系争房屋，该判决并未认定被告在取得全部购房款和补偿款后才负有返还房屋的义务。至于本院在上述判决执行过程中基于新佳公司无力支付应付款项，被告表示在未取得相应款项的情况下无力另行购房，无法返还房屋的实际情况，在征得杨某1同意的情况下，作出了中止执行的裁定，并不意味着免除双方应履行的生效判决所确定的义务，故被告以上述案件已中止执行，在其未获得购房款及补偿款的情况下无需履行返还房屋的义务为由，认为其居住行为属合法占有，无事实和法律依据，本院难以采信。作为系争房屋的权利人，原告要求被告从系争房屋内腾让迁出并将房屋返还原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告返还房屋的同时，应结清其使用的水、电、煤气、有线电视和物业管理费等费用。由于被告实际占用了系争房屋，直接损害了原告对系争房屋各项权能的实现，现原告主张要求被告支付房屋使用费，于法有据，但因原告与案外人潘某某间签订的房屋买卖合同并未就房屋交付时间作出明确约定，故原告主张自2003年11月26日起算房屋使用费，缺乏事实和法律依据，现原告起诉前曾向被告主张过相关权利未果后起诉来院，故应从原告起诉之日起算。至于原告主张的房屋使用费的标准，结合系争房屋周边的市场行情，本院认为符合法律规定，予以照准。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告叶旺盛、朱明娣、叶建国、蒋菊英、叶苡一应于本判决生效之日起三十日内从位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室的房屋腾让迁出，并将上述房屋返还原告顾兰英，同时应结清使用房屋期间产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费等费用；二、被告叶旺盛、朱明娣、叶建国、蒋菊英应于本判决生效之日起十日内支付原告顾兰英房屋使用费(按照每月1,800元的标准，自2017年7月17日起至实际迁出之日止)；负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由被告叶旺盛、朱明娣、叶建国、蒋菊英、叶苡一负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 芬二〇一八年六月二十八日书记员 梅丽霞附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。