江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初4585号 原告：李正楚，男，1977年6月3日生，汉族，住连云港市海州区。 原告：马红梅，女，1975年6月11日生，汉族，住连云港市海州区。 两原告共同委托诉讼代理人：杨周，江苏海滋律师事务所律师。 被告：冯权训，男，1974年5月26日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：穆建康，男，1968年7月15日生，汉族，住连云港市海州区。 变更前委托诉讼代理人：舒连响，男，1974年12月14日生，汉族，住连云港市海州区。 变更后委托诉讼代理人：陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。 原告李正楚、马红梅与被告冯权训房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李正楚及李正楚、马红梅的共同委托诉讼代理人杨周、被告冯权训的委托诉讼代理人穆建康、陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李正楚、马红梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，协助原告办理房产过户手续；2、判令被告赔偿违约金（自2017年5月20日起，每日按房款万分之五计算至房屋交付止）；3.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年3月27日，原、被告双方在连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）就房屋买卖一事达成一份《房屋买卖居间合同》。合同约定，被告将其拥有的龙河小区26号楼一单元602室出售给原告，房屋转让价格58.8万元。合同签订后，双方必须按时到房产交易部门办理房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方按房屋转让价格的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约交纳了定金及首付款，商业贷款也已审批下来。2017年5月19日，双方在办理房产过户手续过程中，被告突然反悔不予办理，并在2017年5月26日向原告发出《解除合同通知书》，以房价上涨太快，损失太大为由解除合同。 被告冯权训辩称，1、双方之间合同无法继续履行，原告没有按照合同约定支付首付款，已经构成违约，被告认为原告存在欺骗行为。2、原告在银行贷款未经农业银行审批，双方合同无法履行，除非原告一次性付款。我是基于原告无法继续履行合同、支付购房款才终止合同。3、我并未违约，且违约金计算过高。请求驳回原告的诉求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖居间合同、房产证、定金收据、存量房资金监管协议、补充协议、解除合同通知书、证明、公证书、土地证、中国银行交易流水明细清单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：涉案的位于连云港市新浦区龙河小区26号楼东1单元602室房屋（丘号251288-12）登记在被告冯权训一人名下；涉案房屋的土地证载明土地使用者系冯权训，土地座落新浦区光辉路16-26号楼1单元602室，地号0702312，图号28.50-94.00，用途为住宅用地，使用权类型划拨，使用权面积23.0平方米。 2017年3月27日，原告马红梅（乙方、购买方）与被告冯权训（甲方、出售方）、甲方代理人穆建康及案外人儒房公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：1、甲方将座落于连云港市新浦区龙河小区26号楼1单元602室房屋（性质：私产房，丘地号251288-12，面积94.15平方米）出售给乙方。2、房屋转让价格58.8万元，乙方于签订合同时支付甲方定金1万元，该定金转交丙方保管，待房屋产权核实无误后，由丙方转交甲方。3、乙方采取银行贷款方式付款。甲乙双方约定自签订合同10日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款9.8万元打到云城担保资金监管账户，暂定银行贷款金额为48万元（实际金额以银行最终审批结果为准）。4、合同第五条规定：“房屋过户手续办理：（一）待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产移交部门办理抵押手续……”。5、合同第七条第2项规定：“在签订本合同后，甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金。超过一个月的可单方解除合同，解除时应双倍支付定金和违约金”。合同还对其他事项进行了约定。在该合同落款处甲方由穆建康签字。庭审中，被告冯权训认可其授权穆建康签订该合同，对该合同真实性予以认可。 2017年4月13日，原告李正楚、马红梅（乙方、买方）与被告冯权训（甲方、卖方）、案外人连云港市云城房产置业担保有限公司（丙方、以下简称云城担保公司）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：1、2017年4月13日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将座落于新浦区龙河小区26号楼1单元602室房屋出售给乙方，合同价格52.5万元，监管总金额52.5万元。2、甲、乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方办理资金交割手续。3、甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为首付款加贷款。乙方将监管房款10.5万元存入云城担保公司的监管账户，乙方商业贷款金额为42万元。4、卖方在指定银行以冯权训名义（身份证号：）开设结算账户，买方在指定银行以马红梅名义（身份证号：）开设结算账户，商业贷款金额42万元。5、乙方需要贷款购房的，凭该协议和首付款凭证到银行办理贷款手续，贷款银行批准贷款后，乙方同意委托银行将贷款直接划入第三条约定的资金监管账户内。6、乙方在取得《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证、填写《连云港市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续，资金领款手续由丙方审核后直接划至第三条规定的卖方开设的结算结算账户，涉及银行贷款需要房屋他项权证办妥后方可办理监管资金领款手续。7、乙方领取《不动产权证书》后，即同意丙方与甲方进行监管资金交割手续。合同还对其他事项进行了约定。在合同落款处甲方有冯权训签字，乙方由马红梅签署了“马红梅、李正楚”名字。 2017年4月6日，云南省瑞丽市公证处出具（2017）云瑞证字第0342号《公证书》，证明李正楚于2017年4月6日在公证处公证员面前，签署《委托书》。《委托书》载明李正楚授权其妻子马红梅作为其代理人，代为办理李正楚、马红梅购买位于江苏省连云港市新浦区龙河小区26号楼东1单元602室房屋的相关手续。 另查明，庭审中，原、被告均认可：被告已经收到原告的1万元定金及5.3万元购房款，原告已将10.5万元购房款支付至云城担保公司的资金监管账户。上述金额共计16.8万元。 2017年5月11日，原告李正楚、马红梅（甲方）与案外人儒房公司（乙方）签订《关于马红梅李正楚购买连云港市新浦区龙河小区26-1-602房屋的补充协议》（以下简称《补充协议》），该《补充协议》约定：“甲方购买连云港市新浦区龙河小区26-1-602房屋成交价格为58.8万，目前已交定金1万元，资金监管10.5万元，商贷42万元，由于乙方原因，还有余款5.3万元未纳入资金监管。现甲方商贷已批复，可以继续办理过户等手续……”。在协议落款处，马红梅在甲方处签字，儒房公司在乙方处加盖儒房公司合同专用章，儒房公司工作人员黄某签字。经向某公司工作人员黄某核实，黄某认可上述《补充协议》的真实性。 2018年6月7日，本院与儒房公司工作人员黄某做了谈话笔录，黄某明确：1、原告在农业银行申请办理贷款手续，农业银行预审通过贷款金额42万元。2、2017年5月19日之前，黄某通知原、被告双方于2017年5月19日下午到房管局办理涉案房屋过户手续。3、2017年5月19日下午，原告马红梅、被告冯权训到房管局办理过户手续，在办理过程中，除了税未交纳，其他手续已办完；双方就交税事宜产生纠纷，原告认为应按《房屋买卖居间合同》中约定的58.8万元的金额交税，被告认为应按较低的金额交税，被告于当天下午未继续配合办理过户手续。4、虽经儒房公司中介人员再次通知被告前往房产局办理过户手续，但被告未去。之后被告向某公司及原告各发了一份解除合同通知书，称房价涨的太多，被告不出卖房屋了。 2017年5月26日，被告作出《解除合同通知书》并将该通知送达给了原告，载明：“马红梅、李正楚：因连云港的房价上涨太快，本人损失太大，我出售的连云港市海州区龙河小区26号楼1单元602室，在连云港儒房房地产经纪有限公司处与马红梅和连云港儒房房地产经纪有限公司黄某签定的房屋买卖居间合同，在连云港市不动产交易中心与马红梅签订的房地产买卖契约，该契约编号为：2017008711，现在本人不出售该套房屋，解除房屋买卖居间合同与房地产买卖契约，收到时即生效”。 涉案房屋的土地性质尽管为划拨，但经核实，涉案房屋的土地过户并不需要再补交土地出让金。 再查明，诉讼中，原告明确不同意先行将购房尾款42万元支付给被告或将42万元提存到本院。 本院认为，一、原告李正楚、马红梅与被告冯权训签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于购房款金额，应以《房屋买卖居间合同》载明的58.8万元为准。原告根据合同约定，已经支付了定金、首付款等共计16.8万元。 本案中，原告申请办理银行贷款、银行预审通过贷款42万元。经中介公司通知，双方于2017年5月19日到房管局办理涉案房屋过户手续，但由于被告的原因，在2017年5月19日当天及其后，涉案房屋未过户至原告名下。2017年5月26日，被告作出《解除合同通知书》，以“房价上涨太快，本人损失太大”为由，要求解除《房屋买卖居间合同》。被告明显系根本违约，被告作为违约方没有合同解除权。原告作为守约方有权主张继续履行合同或者解除合同。 二、关于原告主张的继续履行合同、将涉案房屋过户至原告名下的诉求，本院不予支持。理由具体如下： 1、根据《房屋买卖居间合同》及《存量房资金监管协议》的约定，购房尾款通过银行商业贷款方式支付，具体流程为：被告配合原告办理贷款审批手续-双方签订存量房资金监管协议-银行审批通过-原、被告由儒房公司配合到房产交易部门办理房产过户手续-原告拿到产权证后配合儒房公司到房产交易部门办理房产抵押手续、房产抵押给银行-银行直接将贷款划入资金监管账户内-涉案房屋过户至原告名下且房屋他项权证办妥-云城担保公司将监管资金支付给被告-被告交房-交易全部结束。 2、上述交易流程，环环相扣，足以保障房产过户至买受人名下，出卖人拿到购房款，交易安全。本案中，被告作为出卖人在合同履行过程中明确表明不再出卖涉案房屋给原告，构成根本违约，责任在被告。由于被告根本违约，导致原告无法按照之前双方约定的交易流程继续进行交易。尽管之前银行贷款已经审批通过，但由于被告不配合房产过户，银行在合理的等待期后，在房产未过户至原告名下、房产未在银行办理房产抵押手续的情况下，银行将之前通过的贷款审批作废，约定的贷款无法放款至监管账户，贷款无法支付给出卖人。至此，原、被告之前约定的交易流程所预设的条件已然发生变化，不可能再按照之前约定的交易流程继续进行，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……”，即履行不能。 3、在此情况下，原告要求继续履行合同、房产过户，应将购房尾款支付给被告或提存至法院，以履行完毕付款义务。在付款义务履行完毕的情况下，法院将依法判决涉案房产过户至原告名下。本案中，原告明确不同意将购房尾款先行支付给被告或将款项提存到法院，原告的付款义务未履行完毕。故原告主张的继续履行合同、将房产过户至原告名下的诉求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 三、关于原告诉求被告支付违约金。原告主张违约金的依据是《房屋买卖居间合同》第七条第2项约定：“在签订本合同后，甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金”。被告未在中介公司通知的时间内将房产过户至原告名下，构成违约，责任在被告。原告主张的实际系房产逾期过户违约金。本案中，若原告履行完付款义务，本院将依法判决涉案房产过户至原告名下，原告主张逾期过户违约金将予以支持。但根据上述第二条的分析，本院对原告房产过户的诉求不予支持，故原告主张逾期过户违约金，本院亦不予支持。在此种情况下，原告应主张的违约金是基于被告根本违约（即悔约）所导致的违约金，而不是逾期过户违约金。原告在本案中的诉求被驳回后，原告可通过主张解除合同，退还已付购房款，被告赔偿违约金、房屋差价损失等，另行诉讼维护其合法权益。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 驳回原告李正楚、马红梅的诉讼请求。 案件受理费9680元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长 钱 永 人民陪审员 宋 燕 人民陪审员 王莲娣 二〇一八年六月二十二日 法官 助理 董延磊 书 记 员 李冬玲 法律条文和上诉须知 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行