四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1381民初3379号 原告（反诉被告）：刘杰，男，汉族，1969年3月17日出生，住辽宁省鞍山市。 委托诉讼代理人：谢恩，四川纪明律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：任吉兵，男，汉族，1968年6月18日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。 原告刘杰（反诉被告，下仍称原告）与被告任吉兵（反诉原告，下仍称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序并于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告刘杰的委托诉讼代理人谢恩、被告任吉兵及其委托诉讼代理人张小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的三份合同，分别为2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》，2013年2月16日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（库房）》；2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告支付房屋租金533549元；4、判令被告自欠付租金之日起，每天按所欠租金的5%向原告支付滞纳金，直至被告实际履行完毕之日；5、判令被告在房屋实际返还前，按被解除合同之标准向原告支付房屋占用费；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将阆中市xx号院中的一楼A区（部分），二楼E、F、G区（部分），租赁给被告使用。租赁面积为961.06平方米；租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日；租金约定为：一楼A区33元/平方米/月，二楼E、F区26元/平方米/月，二楼G区20元/平方米/月。2013年2月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将阆中市xx号院中的一楼A区（部分），二楼E、F、G区（部分），租赁给被告使用。租赁面积为240平方米；租赁期限为2013年5月1日至2017年11月30日；租金约定为：一楼A区33元/平方米/月，二楼E、F区26元/平方米/月，二楼G区20元/平方米/月。2013年2月16日，原、被告签订《房屋租赁合同（库房）》，约定原告将阆中市xx号院中面积200平方米库房，以20元/平方米/季度的租金标准租赁给被告使用。双方书面约定租赁期限为2013年3月6日至2014年2月28日，但实际上双方一直以此合同为基础维持租赁关系至今。三份租赁合同原被告根据具体区域和位置，详细约定了租金标准以及每年租金的递增方式，以及延迟支付租金时，应以当期欠付租金5%/日的标准支付滞纳金。2015年11月起至今，被告无理中止了和原告之间三份合同的租金支付义务，虽经原告多次协商和催要，但被告一直拒绝支付租金。 被告任吉兵辩称，1、该合同已经于2017年1月20日解除，因此2017年7月起诉解除合同不成立。该房屋从2017年1月20日至今都没有使用，因此判令返还房屋只是一个交付。2、2017年1月20日之前的租金被告愿意支付。本诉要求支付滞纳金请求应驳回。3、其它的请求也应当予以驳回。 被告任吉兵在反诉中向本院提出诉讼请求：1、判令《房屋租赁合同》提前解除后反诉被告刘杰赔偿被告任吉兵投资损失40万元；2、判令反诉被告刘杰将被告任吉兵经营期间缴纳的营业税、房产税票据提供给被告任吉兵，并缴清全部税款；3、诉讼费用由反诉被告刘杰全部承担。事实和理由：任吉兵和刘杰签订《房屋租赁合同》，2013年2月签订了期限1年的库房《租赁合同》约定刘杰将阆中市xx号院中的一楼A区的1100平方米出租给被告任吉兵，并约定了房屋租金及缴纳方式。库房一年的合同期满后未再续租。经出租人同意后，任吉兵立即投资进行装修，共计投入装修款项70万元，随后从事家具经营活动。库房租赁到期后，没有继续租赁使用。由于刘杰没有按照约定管理好商场周围环境及交通秩序，也未及时进行房屋维修，未按照约定缴纳税款，致任吉兵长期无法正常经营，给任吉兵造成巨额停业损失、装修损失。现任吉兵的家具经营活动无法继续，已关门停业数月。同时租赁合同的主体不明晰，任吉兵从未见过刘杰本人，不知道出租房屋的主体是谁，致使任吉兵无法及时有效行使自己的权利。 原告刘杰在反诉中答辩称：1、原告刘杰并不负有管理商场周围环境及交通秩序的约定义务，因双方的租赁合同仅仅限定在维护房屋周边安全环境，以及不因出租人的邻里纠纷影响承租人生产经营两个方面，任吉兵将房屋周边全部物业问题及其本身与邻里之间的纠纷归责于出租人，没有法律和合同依据；2、租赁房屋没有必要进行修缮，且承租人没有及时通知刘杰，且即使出租人不履行修缮义务，承租人可以代为履行，以避免损失扩大，承租人也不能以此为由拒不支付房屋租赁费；3、缴纳税款是任吉兵的法定义务，刘杰仅是协助其交纳，任吉兵拒绝支付房租，刘杰就有权拒绝代为缴纳税款；4、根据合同约定刘杰不应当承担任吉兵的装修损失，因双方的租赁合同约定承租人在租赁合同期满后应当恢复房屋原状；5、本案出租方系刘杰，主体明确；6、库房一年的合同期满后，被告继续租用库房至今，双方是口头协议。任吉兵拒付房租系根本违约，其抗辩事由不能成立。因此请求驳回任吉兵反诉主张，支持刘杰全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认定以下事实： 案涉房屋原属阆中市城关粮站，2003年阆中市城关粮站改制，将涉案房屋出售给原告刘杰。2004年5月1日原告刘杰取得案涉租赁房屋的所有权（阆房权证阆权00字第××号），房屋坐落于阆中市总建筑面积2182.36平方米，分别为：1幢2层、建筑面积400.62平方米、办公用房；2幢1-2层、建筑面积477.64元、办公用房；3幢平层、建筑面积1504.10平方米、库房。2003年3月11日刘杰取得涉案房屋的土地使用权阆国用（2003）字第xx号，使用权面积4906.30平方米。建筑物之间系空坝。 2009年4月3日被告作为乙方与作为甲方的韩德甫签订补充协议，约定：甲方愿就乙方经营期内，就从厕所起第五间库房无偿提供给乙方使用，乙方若中途退场，本库房的使用权即中止；甲方应保证家具城外斜坡地带，严禁停放汽车；甲方应加强对张飞大道同保宁醋街大门之间的三角地带通道的管理，不影响乙方的正常经营。2013年元月16日涂汉新在该补充协议上签注有效二字。韩德甫在同年1月28日也在补充协议上签注姓名。 2012年9月1日，原告刘杰作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告任吉兵签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告刘杰将阆中市xx号院内房屋出租给任吉兵，房屋的使用面积为961.06平方米；租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日，共五年；租金按面积计算，具体为：一楼A区33元/平方米/月，二楼E、F区26元/平方米/月，二楼G区20元/平方米/月；租金递增方式为2012年11月1日至2013年10月31日租金标准不变，2013年11月1日至2015年10月31日租金标准在上一年度租金基础上上涨贰元/平方米•月，2015年11月1日至2017年10月31日租金标准在上一年度租金基础上上涨叁元/平方米•月（其中二楼上涨贰元/平方米•月）；租赁费用采用先付后用的形式按月支付，付费时间为合同签订日交清下一月租金，以后在每自然月25-28日将下月的租赁费用付清；乙方向甲方交纳保证金26888元，合同期满，乙方没有违约行为，甲方将合同保证金全额无息退还乙方；2012年9月1日交付装修；乙方自行对租赁范围内的房屋进行装修，装修费用由乙方自行承担，租赁期满恢复原状;甲方协助乙方办理税务手续，经营期间税费由甲方负责缴纳；乙方无正当理由延迟交付租赁费用的，延迟一天，应以当期延迟交付费用金额为基数，以千分之五/日为标准向甲方支付迟延履行金。2012年9月3日被告向原告交纳保证金20000元，2013年1月19日被告向原告交纳保证金6888元。 2013年2月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将阆中市xx院中的一楼A区（部分）租赁给被告使用；租赁面积为240平方米；租赁期限为2013年5月1日至2017年11月30日；租金约定为：一楼A区33元/平方米/月；租金递增方式及租金支付时间与2012年9月1日双方签订的《房屋租赁合同》相同；乙方向甲方交纳保证金7920元，合同期满，乙方没有违约行为，甲方将合同保证金全额无息退还乙方。合同对租金支付方式及拖延支付租金延迟履行金计算方法的约定与上一份租赁合同一致。2013年2月19日被告向原告交纳保证金7920元。 2013年2月16日，原、被告签订《房屋租赁合同（库房）》，约定：原告将阆中市xx号院中面积200平方米库房，以20元/平方米/季度的租金标准租赁给被告使用；租赁期间自2013年3月6日起至2014年2月28日止；乙方向甲方交纳保证金4000元，合同期满，乙方没有违约行为，甲方将合同保证金全额无息退还乙方。合同期满后，刘杰未与任吉兵继续签订库房租赁合同，刘杰称合同期满后双方未签书面合同，只有口头租赁协议，但未举示证据证实；任吉兵称库房期满后就未再续租。 被告任吉兵将涉案房屋装修后用于开办“阳光明珠”家具销售商场。原告刘杰平常委托涂汉新、韩德甫租赁房屋进行管理，韩德甫又雇请苟怀才管理日常事务，并收取进入小区的外来车辆的停车费。被告接手房屋后，对房屋进行了装修，并在开业及节假日促销活动期间印制各种广告、请腰鼓队等进行宣传。 在租赁过程中，双方为被告家具商场门外车辆停放、进出商场的道路通畅、租赁房屋漏水、原告未按照合同约定缴纳被告经营期间的房产税和营业税等问题发生纠纷。原被告双方多次磋商，被告多次提出解除合同，原告提出可以减少租金，但均未达成一致意见。原告称被告于2017年7月陆续退场，至今未腾退房屋。被告称因出入大门长期封堵、与小区居民矛盾大，导致被告一直不能正常经营，被告便于2017年1月20日书面通知原告解除租赁合同，书面通知交给韩德甫后，韩德甫未提出异议，并切断案涉房屋电源，说明原告是同意在当时解除合同的，且事实上被告从2017年2月就未再经营。 同时查明，任吉兵支付了2015年10月31日之前的租赁费，拒绝支付2015年11月之后的租赁费。 另查明，租赁期间，任吉兵承租的房屋多次漏水，韩德甫请的管理人员苟怀才多次在任吉兵告知后修缮房屋。 还查明，2017年10月25日任吉兵向阆中市国家税务局江南税务分局申请停业，停业时间自2017年10月25日起至2018年1月1日止，次日阆中市国家税务局江南税务分局向任吉兵出具《责令限期改正通知书》二份，通知书责令阆中成田家具城和派尼尔家具城申报2017年7月1日至2017年9月30日的增值税。任吉兵称其税务登记证在刘杰处，刘杰未按时交税，也未持该证申请停税，任吉兵便持身份证申请暂停纳税，而该段时间任吉兵已停业，刘杰应缴纳该段时间的税。刘杰对此称，没有税务登记证还可以持身份证办理停税，任吉兵未办理说明此段时间他仍在营业。 本案在审理过程中，本院通过微信视频通话的方式，向原告刘杰本人核实了其购买房屋及委托韩德甫对外出租的事项。原告刘杰认可购买了涉案房屋，并委托韩德甫对外出租和日常管理。 诉讼中，因双方均称涉案房屋的钥匙在对方手中，无法打开涉案房屋门锁。本院于2018年4月19日下午组织原告管理人韩德甫、被告任吉兵和另案被告吴先路到场，请专业开锁人员将两案房屋的门锁全部打开，并更换新锁六把，同时进入室内，查看房屋情况、拍摄部分照片，经查勘房屋存在屋顶漏水、墙面渗水的情况，房屋基本腾空。2018年6月26日本院组织双方进行交付，原告刘杰的管理人韩德甫收取了两案件的房屋钥匙六套。 关于被告任吉兵经营期间截止日期的问题。任吉兵称其于2017年1月20日就向原告刘杰发出了解除租赁合同的通知，刘杰的管理人员韩德甫接到解除通知书后未提出异议，任吉兵将租赁房屋的钥匙一并交给了韩德甫。2017年2月，韩德甫便在大门和门卫室上张贴对外招租的小广告，并在小区大门拉起卖场对外出租的横幅。为此，任吉兵提交了张贴解除房屋租赁通知书以及向韩德甫送达解除房屋租赁通知书以及韩德甫在大门上张贴的对外招租小广告和横幅的照片。2017年3、4月份原告还委托律师向任吉兵催收租金。刘杰称任吉兵从未向韩德甫送达过解除合同通知书，任吉兵也并未将承租房屋的钥匙交给韩德甫。刘杰委托律师在2017年4、5月份找被告协商过租金缴纳的事宜，之前韩德甫也找任吉兵协商过，任吉兵在2017年5、6月份后撤场。对外招租的广告是韩德甫在合同期满后才张贴的。2017年10月25日任吉兵向阆中市国家税务局江南税务分局申请停业至2018年1月1日，说明2017年10月25日任吉兵仍然在经营家具城。被告提交的照片显示的拍摄时间是可以随意设置的，真实时间不是照片上显示的时间。 关于被告任吉兵主张的损失问题。被告任吉兵提交了其2012年至2016年装修租赁房屋的装修合同、装修费收条、饰品配置以及经营期间因营销、宣传等产生的广告费等报价单和收条，总金额为1,237,288.42元。 以上事实，有案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证、2009年4月3日的补充协议、《房屋租赁合同》二份、《房屋租赁合同（库房）》、保证金收条、照片数张、任吉兵的开业及经营期间产生费用的证据，现场勘验笔录，证人证言和庭审笔录为据，足以认定。 本院认为，原告刘杰与被告任吉兵签订的《房屋租赁合同》二份和《房屋租赁合同（库房）》，均是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合同均合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，如果出现法定或约定解除合同的条件时，可以解除合同。本案争议的问题是：一、双方是否提前解除了涉案租赁合同；二、任吉兵应向刘杰支付多少租赁费；三、任吉兵是否应当支付滞纳金；四、刘杰是否应当赔偿被告装修及营销投入等损失；五、刘杰是否应当交清任吉兵经营期间的营业税和房产税，并将票据提供给任吉兵。 关于双方是否提前解除了涉案租赁合同的问题。被告任吉兵称其于2017年1月20日就向原告的管理人员韩德甫送达了解除通知书后，韩德甫接到解除通知书后未提出异议，被告任吉兵将租赁房屋的钥匙一并交给了韩德甫。为此，被告任吉兵提交了张贴解除房屋租赁通知书以及向韩德甫送达解除房屋租赁通知书以及韩德甫在大门和门卫室张贴对外招租的小广告和横幅的照片，照片显示的时间是2017年2月3日和4月25日；刘杰称照片显示的时间可以任意设置，刘杰对外招租的时间是在合同期满后。对此，本院认为照相机是可以随意设置拍摄的时间，但刘杰对外招租的事实成立，本院予以确认。刘杰未就何时对外招租举示证据。结合诉讼中原告刘杰关于2017年4、5月份由律师出面找任吉兵协商，之前是韩德甫在出面协商，任吉兵在当年5、6月份后撤场的陈述，以及刘杰在2017年6月13日就已制作好民事起诉状，并在2017年7月14日在本院立案受理的事实，根据证据高度盖然性的原则，本院确定任吉兵在2017年1月20日向原告管理人韩德甫送达解除租赁合同通知书的事实成立，原告及其管理人未提出异议，视为双方在此时均有解除合同的意思，双方决定提前解除合同。此后原告管理人韩德甫及其律师先后与任吉兵协商租金支付事项无果，考虑到合同解除后，任吉兵腾退房屋需几天时间，故本院酌情确定原被告之间的租赁合同在2017年1月30日解除。刘杰关于双方未提前解除合同的陈述与本案审理查明的事实不符，本院不予支持。 关于被告应向原告支付多少租赁费的问题。如前所述，本院认定原被告签订的租房合同在2017年1月30日解除，合同的权利义务即终止，故被告只需支付2015年11月1日起至2017年1月31日期间的房屋租金。根据租房合同的约定，2015年11月1日起至2017年1月31日止的租金为154,245（即2015年11月至2016年10月每月拖欠金额均为2883元、2016年11月至2017年1月每月拖欠金额为39,883元）元，减扣任吉兵支付的保证金34,808元，任吉兵还应支付房屋租金119,437元。关于库房的租金，双方就合同期满后是否续租的问题各执一词，原告无证据证实续租的事实存在，故本院不支持原告库房租赁费的请求。 关于任吉兵是否应当支付滞纳金。双方在租赁合同中约定了迟延履行金，未约定滞纳金，原告主张的滞纳金计算标准应为迟延履行金的计算标准。根据双方约定，延迟一天，应以当期延迟交付费用金额为基数，以每日千分之五为标准向甲方支付迟延履行金。本院认为双方约定迟延履行金的目的既是对承租人拖延支付租赁费的行为进行惩罚，也是为了弥补拖延缴纳租赁费给出租人造成的资金利息损失，从公平的法律原则考虑，这种约定应当适当、合理，不能过分高于给出租人造成的资金利息损失，而每日千分之五即是年利率182.5%，明显过高，本院酌情调整为按照年利率6%，从每月1日起计算至每期租赁费清偿之日止，具体金额按照任吉兵实际每月拖欠的金额为准（即2015年11月至2016年10月每月拖欠金额均为2883元、2016年11月至2017年1月每月拖欠金额为39,883元）。 关于房屋移交情况的认定。双方对任吉兵是否将承租房屋的钥匙交付给原告管理人韩德甫的问题各执一词。本院于2018年4月19日下午组织双方到场，请专业开锁人员将涉案房屋的门锁全部打开，并更换新锁，房屋基本腾空，刘杰可以随时接手房屋。 关于刘杰是否应当赔偿任吉兵装修及营销广告费用损失的问题。本院认为任吉兵租赁房屋用于销售家居，对租赁房屋投入资金进行装修以及做营销广告宣传等均系自愿的行为。任吉兵主张因刘杰对租赁房屋及周边管理不善，导致任吉兵的经营状况不好，造成巨大的资金投入无法收回的损失以及因房屋漏水、渗水给任吉兵造成的财产损失。任吉兵向本院举示的照片及装修和广告营销支出的证据，可以证实任吉兵对家具城进行过大量的资金投入、经营过程中租赁的房屋存在漏水、家具城的斜坡地带及三角地带有时有车辆停放、张飞大道进入商场的大门有时被锁闭的情况，但任吉兵的证据不能直接证明因刘杰没有完全按照约定管理商场周围环境及交通秩序，未及时进行房屋维修，未按照约定缴纳税款，致其长期无法正常经营，也不能证明刘杰的上述违约与其停业损失和装修损失之间有必然因果关系。同时任吉兵也未说明其各项损失的具体数额。故任吉兵请求刘杰赔偿其相关损失的主张，因证据不充分，本院不予支持。 刘杰是否应当交清任吉兵经营期间的营业税和房产税，并将票据提供给任吉兵的问题。本院认为，虽然双方在租赁合同中约定刘杰协助任吉兵办理税务手续，经营期间税费由刘杰负责缴纳，但税收的核定、征收和缴纳是税务机关的职责，不是人民法院民事案件的审理范围，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）任吉兵在本判决生效后20日内支付原告（反诉被告）刘杰房屋租赁费119,437元；并支付以每月拖欠的租赁费为基数（即2015年11月至2016年10月每月拖欠金额均为2883元、2016年11月至2017年1月每月拖欠金额为39,883元），按照年利率6%，从每月1日起计算至每期租赁费清偿之日止的迟延履行金； 二、驳回原告（反诉被告）刘杰的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）任吉兵的全部诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3254元，由原告刘杰负担2134元，被告任吉兵负担1120元；反诉案件受理费3650元，由反诉原告任吉兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状及副本，同时交纳上诉案件诉讼费用，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  向 曦 人民陪审员  李红军 人民陪审员  罗 宏 二〇一八年六月二十八日 书 记 员  陈 利