河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终2346号 上诉人（原审被告）：河北众昊现代农业有限公司。住所地：磁县磁州镇友谊北大街67号。 法定代表人：张波，该公司经理。 委托诉讼代理人：高世友，河北方信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚利军，河北方信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邯郸锦兰童装城有限公司。住所地:磁县磁州镇友谊北大街199号。 法定代表人：张德军，该公司董事长。 委托诉讼代理人:段海珂,河北匡正律师事务所律师。 上诉人河北众昊现代农业有限公司（以下简称众昊公司）因与被上诉人邯郸锦兰童装城有限公司（以下简称锦兰公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2018）冀0427民初1460号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 众昊公司的上诉请求：一、依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判减少租赁费150000元，即众昊公司应交租赁费为704537元；二、依法判决锦兰公司承担全部上诉费用。主要的事实与理由：一审法院判决错误认定事实，适用法律错误，乃至作出错误判决。一审法院认为，“原告是将房屋整体租赁给被告，实际租赁面积合同已约定，自被告租赁原告房屋之日起，被告对合同约定的租赁面积从未提出异议，并一直按照合同约定的面积交纳租赁费。故被告要求扣除第四层部分面积的理由，没有依据”，系错误认定事实。1、前五年的租金标准双方约定的是全部面积的“平均租金标准”。众昊公司、锦兰公司签订的租赁合同约定“租金采用逐年递增的方式确定前五年的年租赁价格”，并且约定了前五年内的租金标准为“0、4、4、5、6／每平米／月”。可见，双方对前五年的租金，采取的是明确约定租金标准，而且是对合同内全部面积约定的平均租金标准。由于前五年双方采取的是约定标准，故众昊公司对前五年的租金标准无异议。2、对后五年的租金标准，双方租赁合同约定“五年后的租赁价格就市场行情而定”，即应根据“房屋的现状”结合“市场行情”进而确定实际的租金标准。市场价的确定必然是根据房屋的实际现状、能否使用等多种因素，结合市场行情进行确定。在众昊公司租赁期间，由于租赁房屋四层有1000多平方米屋顶使用的是夹芯泡沫彩钢板，不符合消防要求，因而多次被消防部门责令整改，致使众昊公司自始至终虽进行了装修，但迟迟不能使用。一审时，鉴定人员出庭时明确表示，其评估的市场价格是按照房屋全部在正常使用情况下的市场综合单价，并未考虑四层夹芯泡沫彩钢板这一影响使用，且影响租赁价格的因素。故对于此部分违反消防规定，且不能正常使用的房屋面积，应当将其从总租赁价格中扣除。综上，请求支持其上诉请求。 锦兰公司答辩称，案涉房屋是整体租赁给众昊公司的，当时是什么结构现仍为什么结构，双方是在自愿的基础上签订的合同。至于房屋的用途只能根据租赁物原始状态调整，而不能因为其用途而改变房屋结构。合同没有约定每个建筑物达到大型欢宴招待消防标准，租赁物一直在使用状态。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 锦兰公司向一审法院起诉请求：1.判令众昊公司向锦兰公司支付欠交锦兰公司的2017年12月31日之前的租金854537元；2.本案诉讼费由众昊公司承担。 一审法院认定的事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2010年12月26日，锦兰公司主管部门磁县童装城管委会与众昊公司签订了《磁县童装城职工餐厅房屋租赁合同》。磁县童装城管委会作为甲方，众昊公司作为乙方。该合同约定，“一、甲方将磁县童装城内的15号（房产证号）房屋租赁给乙方用于经营餐饮以保障童装城内企业职工就餐使用。建筑面积为7293.8平方米。二、租赁期限：房屋租赁期限为10年，即从2010年12月31日起至2020年12月30日止。三、租赁方式及定金的交纳：房屋的免租期为一年，即从2010年12月31日起至2011年12月30日止。租金采用逐年递增的方式确定前五年的年租赁价格，五年后的租赁价格就市场行情而定。1.五年内租金为：第一年免租金，第二年每月4元/平方米，第三年每月4元/平方米，第四年每月5元/平方米，第五年每月6元/平方米。2.根据以上租赁方式，甲乙双方签订合同三日内乙方按第二年租金总额一次性全额缴纳租赁定金人民币为：大写：叁拾伍万零壹佰零贰元肆角整，小写：350102.40元。3.第一年免租金到期后，定金直接转为第二年的租金。4.往后每年的租金，乙方必须在上年的最后一个月内按照租赁方式将全年的租金总额一次性向甲方交清。四、....”。该合同还对其他条款进行了约定。2016年9月20日，磁县童装城管委会成立了邯郸锦兰童装城有限公司，并将该合同的权利和义务全部转让给该公司。2015年12月以前，双方均对合同约定的权利和义务履行无异议。2015年11月30日，锦兰公司向众昊公司送达了催缴租金通知书，通知众昊公司自2015年12月31日至2016年12月30日的租金仍按照每月6元/平方米收取，并催交其2015年12月30日前所拖欠租金。2016年1月5日和4月26日，众昊公司分别向锦兰公司出具了交纳租金保证书和还款计划。2016年11月8日，锦兰公司单方委托邯郸裕安资产评估有限公司对磁县童装城内部分房地产的租金进行评估。该评估意见为被告租赁的房屋2016年租金为每月9元/每平方米。2017年1月12日，锦兰公司向众昊公司发出通知，要求众昊公司自2017年1月1日至2019年12月31日止，房屋租金按照每月9元/平方米交纳。锦兰公司、众昊公司双方因房屋租赁价格发生争执。本案在审理中，众昊公司以锦兰公司单方委托鉴定机构对房屋租赁价格评估违反合同约定为由，向本院申请重新评估。经双方协商后，原审法院委托邯郸市华永资产评估事务所对房屋租赁价格进行了评估。2017年10月30日，该鉴定机构作出评估结论为，评估基准日2017年1月1日，房屋租赁费用的评估价值为每月9.1元/平方米。众昊公司支出鉴定费20000元，鉴定人员出庭费用1000元。另查明，2015年12月31日至2016年12月30日止，房屋租赁费按照每月6元/平方米计算，众昊公司应交房屋租赁费525154元，实际交付457628元，尚欠67526元。锦兰公司主张2016年12月31日的租赁费仍按照每月6元/平方米计算，2017年1月1日至2017年12月30日止，房屋租赁费按照每月9元/平方米计算，众昊公司应交房屋租赁费787011元。 又查明，双方虽然合同约定众昊公司经营的餐厅以保障童装城内企业职工就餐使用。但在合同履行过程中，众昊公司并未负责童装城内企业职工就餐使用，而是按照市场行情经营酒店。 原审法院认为，锦兰公司主管部门磁县童装城管委会与众昊公司签订的《磁县童装城职工餐厅房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。磁县童装城管委会将该合同的权利和义务全部转让给锦兰公司，众昊公司对此无异议，予以认可。根据租赁合同约定，本案争议的焦点为，2015年12月31日至2017年12月30日的房屋租赁价格如何确定。关于2015年12月31日至2016年12月30日的房屋租金问题，锦兰公司2015年11月30日向众昊公司送达的催缴租金通知书载明，要求众昊公司仍按照每月6元/平方米交纳下年度房屋租金。众昊公司收到通知书后未提出异议，并于2016年1月5日和4月26日向锦兰公司出具了交款计划。故，原审法院认为，双方已对2015年12月31日至2016年12月30日的房屋租赁价格按照每月6元/平方米达成一致。众昊公司辩称锦兰公司曾口头通知被告2016年度租金按照每月每平方米5元计算收取租金的理由不予采纳。关于2016年12月31日至2017年12月30日的房屋租金问题，邯郸市华永资产评估事务所作出的邯华永评报字（2017）第143号评估报告是通过锦兰公司、众昊公司双方协商后，原审法院委托该机构作出的，该报告符合法律规定，予以采纳。该报告评估涉案房屋2017年租赁费用为每月9.1元/每平方米。由于众昊公司参照邯郸裕安资产评估有限公司的评估报告主张2017年1月1日至12月30日的房屋租赁费为每月9元/平方米，该租赁费低于邯郸市华永资产评估事务所评估价值每月9.1元/平方米。故，众昊公司主张2017年度房屋租赁费用按照每月9元/平方米计算，予以支持。根据合同约定，众昊公司应按照上述租赁费用向锦兰公司交纳租赁费。众昊公司辩称涉案房屋第四层因涉及彩钢瓦部分，消防不达标，不能使用，交付租金时应予扣除该部分面积。原审法院认为，锦兰公司是将房屋整体租赁给众昊公司，实际租赁面积合同已约定，自众昊公司租赁锦兰公司房屋之日起，众昊公司对合同约定的租赁面积从未提出异议，并一直按照合同约定的面积交纳租赁费。现众昊公司要求扣除房屋第四层的部分面积的理由，没有依据，不予支持。 综上所述，锦兰公司、众昊公司双方应按照约定履行合同义务。锦兰公司要求众昊公司履行交纳房屋租金的义务符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下：河北众昊现代农业有限公司于本判决生效后十日内向邯郸锦兰童装城有限公司支付拖欠的2017年12月30日前的租赁费854537元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12460元，由河北众昊现代农业有限公司负担。 二审期间，众昊公司向本院提交申请，请求对锦兰公司租赁的房屋四层使用夹芯泡沫装修的屋顶部分的面积进行鉴定。 二审经审理查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，锦兰公司主管部门磁县童装城管委会与众昊公司签订的《磁县童装城职工餐厅房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。磁县童装城管委会将该合同的权利和义务全部转让给锦兰公司，众昊公司对此无异议，予以认可。根据租赁合同约定，五年后的租赁价格就市场行情而定。经原审法院委托，邯郸市华永资产评估事务所作出《磁县人民法院价值咨询项目评估报告》，该评估报告评估涉案的房屋2017年租赁费为每月9.1元/每平方米。因锦兰公司要求租赁费为每月9元/平方米低于评估报告的评估的9.1元/平方米。故，原审法院认定众昊公司以每月9元/平方米支付租赁费并无不当。众昊公司上诉称，因租赁房屋四层有1000平方米屋顶使用夹芯泡沫彩钢板，不符合消防要求，应扣除相应的面积的租赁费。本院认为，案涉租赁物已于2010年12月31日被众昊公司实际占用，并交纳了2010年12月31日至2015年12月30日之间的租金。在此期间，众昊公司从未向锦兰公司主张过应扣除租赁屋部分面积租赁费的问题。2015年12月30日之后，锦兰公司并未对租赁房屋的结构进行过任何改变，租赁物四层屋顶的现状仍为交付租赁物时现状。并且双方签订的租赁合同约定的租赁用途为负责童装城内企业职工就餐使用，但众昊公司实际是将租赁物装修为酒店对外进行经营。磁县公安消防部门向众昊公司下达的《责令限期改正通知书》是针对众昊公司目前对外经营酒店现状而作出的。故，众昊公司的主张扣除部分面积租赁费的主张本院不予采纳，对于众昊公司请求对租赁物四层使用夹芯泡沫装修的屋顶的面积进行鉴定申请亦不予准许。 综上所述，上诉人众昊公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由河北众昊现代农业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  王志敏 审判员  聂亚磊 审判员  郭 晶 二〇一八年六月十三日 书记员  李晓阳