山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初31号原告：陈淑娜，女，1956年6月13日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：姜胜阳，山东德衡（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘祎伟，山东德衡（威海）律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地威海市青岛中路****。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：王雁楠，女，1991年11月23日出生，汉族，住山东省荣成市，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告陈淑娜与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告陈淑娜及其委托诉讼代理人姜胜阳、被告委托诉讼代理人王雁楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈淑娜向本院提出诉讼请求：1、请求确认威海百度城1C-4502室归原告所有；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月23日，案外人陈淑华与被告签订房屋抵顶协议，约定被告将包括涉案房产在内的5套房产抵顶给陈淑华。2015年12月24日，陈淑华与原告签订《房屋转让协议》，该房产由陈淑华转让给原告，房屋转让款总计332856元，原告已给付215056元，余款117800元待房产过户时给付，被告给原告出具了收款收据。2016年6月29日广信公司被威海市中级人民法院裁定破产重整。2017年7月17日、11月5日、12月31日，被告管理人向原告发出解除合同通知、申报债权通知及重新申报债权的通知等。其中被告在12月31日的通知书中，以该房产已经抵押给恒丰银行，合同无法继续履行为由决定不再向原告交付房产,该房产将作为破产财产。原告认为，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告已经将房产抵顶给陈淑华，即已通过抵顶不动产偿还借款的方式将涉案不动产转让给陈淑华，合同即已生效。后陈淑华又将涉案房产转让给原告，该转让合同亦合法有效。虽未办理物权登记，不影响合同有效。被告以房产已经抵押给恒丰银行认为合同无法继续履行，由此决定不再向原告交付房产，没有任何法律依据。《物权法》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以替代债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。以被设定抵押权的房产为标的的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是可以有效的，只是需要受让人代替债务人清偿抵押部分的债务。本案中，原告同意代替被告偿还抵押部分的债务，所以该房产买卖合同是有效的，且陈淑华是以合理的价格在法院受理破产前六个月之外取得的房产，所以原告取得涉案房产的物权。广信公司辩称，一、涉案房产在办理抵押后，又抵顶给陈淑华以偿还借款，抵顶行为客观上无法履行。涉案房产已办理在建工程抵押，抵押权人为恒丰银行，抵押权依法受保护，广信公司将该房产抵账给其他人，客观上无法继续履行，根据《合同法》第110条的规定，管理人有权解除。二、涉案房产属于以物抵债，且构成个别清偿。在未办理不动产转让登记前，其产权依然属于广信公司，在广信公司被裁定破产重整后，该财产属于破产财产。在广信公司被裁定破产重整的情况下，如继续履行顶房协议，实质上是要求广信公司对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。协议以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为协议的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。基于顶房协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，该协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，如执行该协议，则该以物抵债行为实质上转移了破产财产、损害了其他债权人的合法权益，同时违反了物权法定原则，也违反了破产法关于人民法院受理破产申请后不得个别清偿的规定，且涉案房产买卖发生在广信公司破产重整案件受理前六个月内，已经构成个别清偿，管理人有权依照破产法的规定追回。三、涉案房产在破产时属于在建工程，不具备交付条件，客观上无法履行。依据《合同法》第110条的规定，管理人有权解除合同，此外，依据《企业破产法》第18条之规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除。四、涉案抵账房产未竣工，管理人需继续投资建设才能竣工，而破产后继续建设投入的资金属于共益债务，在此情形下，如果涉案房产的抵账合同继续履行，实际上需要挪用被告其他的资产进行清偿，进而影响广大债权人的合法利益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月23日，案外人陈淑华与被告签订《顶房协议》，协议中约定，被告于2013年4月份向陈淑华陆续借款，现剩余借款本金100万元，至2015年12月尚欠利息22.4万元，本息合计122.4万元，被告将涉案房产在内的5套房产抵顶给陈淑华，房款总价1877976元，解押资金664400元，抵顶房款金额1213576元。其中涉案房产百度城1C-4502号，面积46.23平方米，房款332856元，解押资金117800元，抵顶房款金额215056元。2015年12月24日，陈淑华与本案原告陈淑娜签订《房屋转让协议》，协议约定，陈淑华将合法拥有的一套房屋转让给原告，转让房屋位于百度城二期1C-4502室，建筑面积46.23㎡，转让价格为人民币332856元整，付款方式为由原告先支付房款215056元，剩余款项在办理房屋手续时一次性支付117800元。具体交房时间以被告交付通知时间为准，陈淑华保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，如有尚未交纳或者拖欠的费用，由陈淑华全部承担。关于原告是否向陈淑华支付购房款的问题，原告庭审中主张，当时陈淑华向被告出借的借款是由陈淑华、陈淑娜、张云超、严逸群、孙萌萌共同出借，只是以陈淑华的名义与被告签订借款合同。陈淑华与原告为近亲属关系，没有再单独支付房款，均是由原告出借的借款代替了支付。2016年1月3日，被告向本案原告出具收款收据，记载金额为215056元，事由为百度城二期房款（1C-4502）。2016年6月29日被告被本院裁定破产重整。2017年7月17日，被告管理人向原告出具《关于解除合同的通知书》，通知原告因涉案房产系银行抵押后融资转售未网签，不具备业主债权资格，管理人解除涉案房产有关合同或协议。2017年12月31日，被告管理人向原告出具通知书，由于该房产已经抵押给恒丰银行，合同无法继续履行，管理人认为，第一，涉案房产在被告破产时不具备交付条件，依法仍属于被告的破产财产；第二，原告只是与被告签订了房产买卖（预售）合同或顶账协议，原告对该房产并不享有物权，也不享有其他优先权；第三，原告也不属于消费者购房人；第四，被告破产后，管理人对于尚未履行完毕的合同依法具有解除权；第五，如果向原告交付该房产，属于一种个别清偿行为，将损害被告其他债权人的合法权益，综上，决定不再向原告交付房屋，该房产将作为破产财产依法用于清偿。另查明，涉案房产已于2015年12月1日抵押给恒丰银行股份有限公司海阳支行，并办理了抵押登记。涉案房产尚不具备办理房屋产权登记条件。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产不具备物权登记条件，尚未办理物权登记，根据上述规定，涉案房产的物权尚未设立。陈淑华与被告签订《顶房协议》、陈淑华与本案原告陈淑娜签订《房屋转让协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。但该协议是以消灭因借贷关系产生的金钱债务为目的，而涉案房产的交付、转让登记仅为以物抵债的实际履行方式，其与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。本案中，原告基于《顶房协议》、《房屋转让协议》所享有的权利属性仍为债权，无任何物权属性。在被告进入破产程序后，原告应当依照《中华人民共和国企业破产法》的规定行使权利。据此，原告对涉案房产不享有所有权，故原告请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  崔 敏人民陪审员  张 丽二〇一八年六月二十七日书 记 员  李英男