广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初6683号原告：佛山市白燕园物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区亲仁路35号二座六层自编1号，统一社会信用代码91440604MA4UJTFD6M。法定代表人：李泳豪。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。被告：杜家洪，男，1980年3月24日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。原告佛山市白燕园物业管理有限公司与被告杜家洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认2018年3月6日解除《铺位租赁合同》；2、判决被告立即腾空铺位并将铺位返还给原告；3、判决被告交纳的保证金1275元归原告所有；4、判决被告向原告支付2016年12月-2018年2月水电费143元；5、判决被告向原告支付逾期付款违约金143元；6、判决被告向原告支付延期还铺违约金850元（暂计算至起诉时止，请求计算至被告交还铺位止）；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，原告与被告签订《铺位租赁合同》。合同签订后，被告支付了商铺保证金。合同签订后，原告按约定向被告交付铺位，但被告并未按约定开业及营业，在没有通知原告并得到许可的情况下，被告经常停业或减少营业时间。原告已多次口头警告，并于2017年10月19日、11月3日、2018年1月18日、1月26日、2月2日发出警告并要求被告整改。除此以外，被告自2016年12月起至今一直没有支付水电费用，经原告多次催收仍没有交付。被告的行为已经构成严重违约可解除合同，根据合同的约定原告已发函给被告解除合同，并要求被告在2018年3月6日前搬出铺位，但被告至今仍未搬出铺位。原、被告之间的租赁关系合法有效，被告在承租期间擅自停业、减少营业时间，经警告后仍未改正，并拒交水电费，严重违反合同约定，应承担违约责任。被告辩称，原告的各项诉求没有事实和法律依据，并且明显违反《合同法》诚实信用和公平原则，被告没有拖欠原告的租金，而且在签订合同时一次性将三年租期内的租金和管理费全部交齐，而且二楼的铺位并非像一楼存在一个独立的商铺，只是在空地上划线和间隔的玻璃来区分，所以铺位在使用期内不存在自己使用产生水费的问题，电费也很少，所以原告主张的被告拖欠一年多的水电费也仅143元，且绝大部分是经由公共分摊而来，每个月的水电费也仅有十多元，根据此事实，被告认为双方签订的租赁合同，第七条第三项关于被告逾期支付水电费超过一个月，原告即有权解除合同没收保证金收回铺位的约定明显不公平。原告无权据此主张解除合同，而且既然被告从2016年12月就开始拖欠水电费，原告为何没有在被告逾期超过一个月后就主张解除合同收回铺位，却等到一年多之后才向法院提出主张，这也不合常理。并且在租赁期内，原告存在明显的阻碍二楼商铺经营的行为包括经常将通往二楼的电梯停止，二楼停止提供公共照明，导致二楼的铺位经常在白天都非常黑暗，根本无法正常经营。所以原告自身也存在明显的违约行为，被告认为原告在被告早已交齐全部租金和管理费的情况下，仅因拖欠了少额水电费就主张解除合同，明显与事实不符，对被告不公平，被告所欠的水电费已经结清，没有给原告造成严重的不良影响和损失。根据诚实信用和公平原则，被告要求继续履行合同。本案中，原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件、被告佛山市流动人员办理暂（居）住证历史记录；2、铺位租赁合同；3、短信通知；4、通知（2018年2月23日）、通知（2018年2月28日）、EMS快递单、微信通知、照片；5、不动产信息查询结果、房产证、委托出租证明及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；6、快递查询；7、视频。被告提交如下证据：1、收据、银联POS签购单；2、兴业银行流水；3、网页截图打印件（白燕园招商及原规划）；4、照片、光盘；5、微信截图。经审查，本院对原告、被告提交的上述证据（除被告提交的证据3、5外）的真实性均予以确认。被告提交的证据3、5，无其他有力证据相印证，原告亦不确认，故本院对其真实性不予确认。经审理查明：2016年10月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同》（合同编号：20161031B44），主要内容如下：“……一、租赁铺位位置：甲方将位于佛山市禅城区亲仁路35号花鸟鱼虫古玩工艺品交易中心的第二层B44号铺出租给乙方……4、租赁用途：乙方承租用于红木家具经营，未经甲方书面同意不得变更经营项目及使用用途。二、租赁期限1、租赁期共3年，自2016年10月31日起至2019年10月30日止……三、租赁费用及支付方式1、租赁费用：铺位租金为425元/月，管理费为63元/月，合计488元/月。…5、本合同签订当日，乙方应向甲方支付3个月的租金作为租赁保证金，即人民币1275元，甲方应向乙方出具收据。合同期满在乙方付清所有费用并且无违约的情况下，乙方清理完毕承租场地交回甲方后十日内，甲方将保证金不计利息全额返还给乙方……四、1、租赁期间，铺位内的水、电安装产生的费用由乙方承担。乙方经营所发生的水、电费等一切费用由乙方承担。乙方在甲方发出缴费通知后5日内付清水、电费用。乙方拖欠水、电费超过10天，甲方有权暂停乙方铺位的水、电使用……五、铺位的装修和经营……4、为确保交易商场整体经营效益，乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间……七、违约责任……3、乙方未按时支付水电费的，每延迟一日，按水电费的10%支付违约金。若乙方逾期支付水电费超过1个月的，甲方有权解除本合同，租赁保证金作为违约金不再退回给乙方，同时乙方仍需支付未付的全部费用……5、乙方出现下列情形之一的，甲方有权立即解除合同并没收乙方保证金作为违约金：……e、乙方未经甲方同意停业、歇业或减少营业时间，经甲方警告超过三次（含三次）；……八、送达地址及方式……2、乙方的联系地址：……电话：159××××4777。3、双方向对方送达文件时，可通过上述联系地址、邮箱地址或电话的方式通知或发送，若合同约定需提交书面文件的，须通过当面提交、邮寄至联系地址或发送电子文件至邮箱地址的方式通知对方。……”原告向上述号码为159××××4777的手机发送以下信息：2017年10月11日，“……二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10475元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业……”2017年10月19日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司第二次通知您，在2017年10月25日前整改开门营业。……”2017年10月25日，“……二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10475元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2017年11月3日，“……二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10475元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”同日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司再次通知您，在2017年11月6日前整改开门营业。本商场营业时间8：30-18：30……”2017年11月9日，“……A31、A39、B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10545元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2017年11月14日，“……A31、A39、B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10545元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2017年12月7日，“……A31、A39、二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：19755元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2018年1月18日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司再次通知您，在2018年1月24日前整改开门营业。本商场营业时间8：30-18：30……”2018年1月26日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司再次通知您，在2018年1月31日前整改开门营业。本商场营业时间8：30-18：30……”2018年2月2日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司再次通知您，在2018年2月7日前整改开门营业。本商场营业时间8：30-18：30……”2018年2月7日，“……B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺。但你承租后未按合同的约定按时支付电费及水电公摊费，现你已拖欠我司2017年1月电费1.2元、2016年12月-2018年1月水电公摊费1029元。……请你于2018年2月10日前支付你拖欠的电费水电公摊费及相应的滞纳金。逾期未能支付拖欠的费用，按照我司与你签订的《铺位租赁合同》……我司将与你解除合同收回铺位并追究你的违约责任……”2018年2月28日，原告向上述号码为159××××4777的手机发送出具日期为2018年2月28日的《通知》，主要内容为：“……由于你长时间不开门营业并且长期拖欠我公司的电费、水电公摊费，我司多次以短信、书面、邮寄等多种方式敦促你前来缴纳相前费用，同时也通知你要正常营业。但你至今仍未前来缴纳相关的费用，同时也未正常开门营业，你已严重违约……我司将与你解除合同收回铺位并没收保证金作为违约金，限您在2018年3月6日前将铺内私人物品搬走，将铺位恢复原貌。若逾期返还，每逾期一日应按月租金10%标准向我司支付占用费，逾期超过10日的，视该铺主默认铺内物品为废弃物，我司可进行清理，收回铺位，并追究您相关的法律责任。”2018年5月7日，被告通过上述《铺位租赁合同》约定的租赁费用收款账号转账水电费合计1320.92元，并备注为白燕园B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87铺交至2018年4月水电费。另查明一，庭审中，原告陈述如下：当时签B系列的合同的时候，是约定被告一次性支付一年半的租金和管理费，我们可以赠送一年半的租金和管理费，所以我们出过收据是使用期间是三年的，但是实际收的是一年半的租金和管理费。电费一部分是公摊，一部分是被告自己商铺的产生，水费是公摊。被告陈述如下：合同签订之后我们是按照合同约定在11月1日准时开业，开业之后也是按照正常的营业时间正常营业，不存在原告所说的非正常营业的情况。被告在租赁期间都在正常营业，被告承租原告的物业投入装修等成本很大，租赁后如果不正常营业对被告自身也是损失，原告所说被告没有正常营业不合常理也没有事实依据。租赁期内原告多次甚至连续性地无故停止电梯的运作，不提供二楼整个公共照明，导致被告在期间客观上无法正常营业。除原告无故不提供公共照明的时间以外，被告均正常营业。另查明二，佛山市禅城区亲仁路35号一座、二座、三座的房地产权属人是案外人佛山市新宝制衣有限公司。2016年5月8日，佛山市新宝制衣有限公司出具《委托出租证明》，委托原告对上述房地产商铺进行出租和管理。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，双方所签订的租赁合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除《铺位租赁合同》，本院经审查后认为缺乏依据，不应支持。理由如下：一、虽然上述合同约定若乙方逾期支付水电费超过1个月的，甲方有权解除本合同。但综观上述合同，对于乙方应缴纳的水电费并无约定明确具体的数额，对于水电费公摊的部分亦无约定明确的分摊方式。故基于公平、合理的原则，考虑到守约方解除合同是在违约方构成根本性违约的情况下才应行使的权利，因此上述解除合同条款应适用于违约方对相关费用的数额明确表示无异议的情形。而从本案情形来看，虽然原告曾告知被告相关费用的数额，但被告并未明确表示对上述费用无异议，故原告以此诉请解除合同，缺乏依据；二、另外，上述合同约定乙方未经甲方同意停业、歇业或减少营业时间，经甲方警告超过三次（含三次），甲方有权立即解除合同。虽然原告在本案中提交相关短信证明其曾警告被告，但原告提交的视频日期为2018年2月24日至28日，未能提供原告发送相关短信前的视频。原告虽在本案中提交了出具日期为2018年2月23日的《通知》、《铺位整改通知》，要求被告于2018年2月28日前支付拖欠的电费、水电公摊费及相应的滞纳金、恢复正常营业，否则将解除合同，但并无证据证明该《通知》、《铺位整改通知》已向被告送达。由于被告对原告所主张的非正常营业事实不予确认，故本院只能依据视频确认被告2018年2月24日至28日非正常营业的事实，但对于原告所主张的2018年2月24日前被告非正常营业的事实不予确认。至于被告辩称原告存在阻碍商铺正常经营的行为如停止电梯运行及公共照明，缺乏依据，本院不予采纳。另外，原告亦未有证据证明在2018年2月24日后曾对被告进行三次警告及三次警告期间被告仍存在非正常营业的情形，故原告以此为由解除合同，缺乏依据。关于原告诉请水电费，由于被告提供证据证明其已经缴纳，原告未提供相反的证据予以反驳，故本院对被告已缴纳原告诉请的水电费的事实予以确认。但考虑到被告系在原告起诉之后才缴纳，故相关诉讼费用仍应由被告承担。至于原告诉请支付逾期付款违约金，基于前述理由，亦应自被告明确对上述费用表示无异议后才能适用上述违约金条款，故原告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。至于原告在本案中的其他诉请，均是基于解除合同为前提，鉴于本院对原告诉请解除合同不予支持，故对相关诉请亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告佛山市白燕园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由被告杜家洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年六月十二日书记员 冯裕雯附引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。