贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1284号原告：万永强，男，1975年2月15日出生，汉族，住四川省仁寿县曹家乡，现住贵州省贵阳市乌当区，原告：李恒菊，女，1981年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。两原告共同委托诉讼代理人：杨正英，贵州群众律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：魏玉明，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道，统一社会信用代码：XXX。法定代表人：李亿红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀丽，女，1994年2月4日出生，汉族，住贵州省湄潭县，系该公司员工。原告万永强、李恒菊与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万永强、李恒菊的共同委托诉讼代理人杨正英、魏玉明，被告嘉友公司的委托诉讼代理人李秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万永强、李恒菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理房屋产权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金34833.42元（从2015年9月13日至2018年4月10日，即372550元×0.0001/天×935天）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年11月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以372550元价格购买被告开发的位于乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋XXX号房屋，由于该房是预售房，被告在原告付清房款后，于2013年4月30日将房屋交付原告入住，原告在入住时按照被告要求，向被告交付了房屋产权登记费、契税、维修基金、产权代办费。双方约定：被告应当于房屋交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。到目前为止，房产证还没有办理下来。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告嘉友公司辩称：原告所陈述的案件事实属实，对协助办理房屋产权证的诉讼请求无异议，但不同意原告主张支付逾期办证违约金的诉讼请求。理由是：逾期办证的原因并非被告过错造成，主要原因是施工单位在工程竣工后拒不交付工程竣工资料影响竣工备案时间，以及政府因房产“三证合一”改革又拖延了办证时间。根据双方在《补充协议》第5.4条“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。办理房屋权属登记涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”的约定，被告不应当支付违约金。经审理查明：2011年11月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以372550元价格购买被告开发的位于乌当区龙广路10号绿湾国际B4幢1单元3层3号房屋。双方约定：被告应当于房屋交付使用后600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。庭审中，被告对原告主张的事实均无异议。被告对其辩称的事实未提供证据予以证明。上述事实，有原被告双方当事人的当庭陈述，《商品房买卖合同》，购房发票，维修基金收据，产权登记费收据，契税收据，代办房产证收据等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，可以确认。本院认为：关于原告主张被告协助办理房屋权属证书的问题。因原被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方在合同中不仅约定了被告申请案涉房屋初始登记的义务和期限，被告还收取了原告的产权登记费、契税、维修基金及产权代办费等费用。由此，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系，被告不仅负有基于商品房买卖合同关系产生的对案涉房屋初始登记和协助原告办理产权证书的义务，还负有基于双方委托合同关系产生的产权证书代办义务。庭审中，被告对协助原告办理权属证书无异议。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对原告要求被告立即协助原告办理房屋权属证书的请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。因原被告双方在合同中约定，被告在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记，被告于2013年4月30日将房屋交付原告使用，被告应在2015年8月18日前办理产权初始登记。本案中，被告于2016年1月11日才办理完案涉房屋的产权初始登记，被告办理产权初始登记的时间已超出合同约定的期限，因此，被告应当承担逾期办证的违约责任。对于被告辩称延迟办证的原因是施工单位拒不移交竣工资料，以及政府因房产“三证合一”改革拖延所致。庭审中，被告对该辩称，未提交证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，以及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，本案迟延办证的原因即使是施工单位未交付完整的施工资料造成的，被告依法也应当向原告承担违约责任，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于违约金的起止日期问题。对于起算日期，根据合同约定，被告应当在2015年8月18日前办理案涉房屋初始登记，故逾期办证违约金应从2015年8月19日起算，但原告主张从2015年9月13日起计算违约金，本院从其自愿。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至被告办理完案涉房屋产权的初始登记之日止。被告于2016年1月11日完成案涉房屋初始登记，应以此时间作为止算日期。故被告应当向原告支付从2015年9月13日起至2016年1月11日止，共计120天的违约金。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，对原告要求按已付房价款每日万分之一的标准计算违约金的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，被告也未提出异议，本院予以支持，被告应向原告支付的违约金计算为：372550元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×120（违约天数）=4470.6元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内，履行协助原告万永强、李恒菊办理位于乌当区龙广路10号绿湾国际B4幢XXX号房屋权属证书的义务；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告万永强、李恒菊支付逾期办证违约金4470.6元；三、驳回原告万永强、李恒菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，由原告万永强、李恒菊负担292元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担43元（该款已由原告预交，被告履行本判决第二项义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  阮劲松二〇一八年六月二十九日书记员  谢阳阳