广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初323号原告：清远市清新区长信物业管理有限公司。住所地为清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢D座首层。法定代表人：陆日平。委托诉讼代理人：朱绍敏，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。被告：梁志慧，男，汉族，1976年10月17日出生，住清远市清新区，被告：黄凤清，女，汉族，1983年12月15日出生，住清远市清新区，第三人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园10幢世纪悦城售楼部。法定代表人：罗松生。原告清远市清新区长信物业管理有限公司诉被告梁志慧、黄凤清、第三人清远市清新区清晖房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2018年1月23日受理后，由审判员韩雯依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人朱绍敏、被告梁志慧到庭参加诉讼。被告黄凤清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。审理过程中，因案情复杂，本院于2018年4月8日作出民事裁定书，依法变更普通程序审理本案，并于同日作出参加诉讼通知书，追加清远市清新区清晖房地产开发有限公司作为本案的第三人，本院于2018年5月17日第二次公开开庭对本案进行审理，原告的委托代理人朱绍敏、被告梁志慧到庭参加诉讼。被告黄凤清、第三人清远市清新区清晖房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁志慧、黄凤清立即向原告支付拖欠的物业管理费3824.55元，并按每月2%计算相应的违约金直至清偿之日止，其中计至2017年12月31日止的违约金为1070.87元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告梁志慧、黄凤清于2015年9月12日就清远市清新区太和镇明霞大道山湖世纪花园5栋C座1603单元进行了收楼，同时与原告签订了《山湖世纪花园业主收楼确认书》以及相关的物业管理协议，上述协议签订后，被告应当按时向原告支付管理费，但是被告自2015年10月1日起一直拖欠原告的物业管理费，至2017年12月31日止，被告拖欠原告物业管理费共3824.55元。经原告多次催促，被告仍一直没有支付其拖欠原告的物业管理费，被告不支付物业管理费的行为已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告提交的证据：1、营业执照、身份证明书、身份证复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明被告房屋的具体情况；3、律师函、快递单，拟证明原告曾经向被告要求支付物管费；4、服务协议、收楼确认书，拟证明被告已经收楼，应当向原告支付物业管理费。当庭补充山湖世纪花园业主临时公约，拟证明被告已经收楼，应当向原告支付物业管理费被告梁志慧、黄凤清辩称：一、被告与原告约定交付物业管理费的前提是“房屋竣工验收后”，但是到目前为止，房屋仍未通过竣工验收，被告不存在交付物业管理费的义务。根据被告与原告所签订的《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》（附件1），其中第四章第4条约定：乙方（被告）自房屋竣工验收后，收到发展商书面通知书规定的收楼时间之日起交纳费用。显然，被告交付物业管理费的前提是房屋通过竣工验收后。但是到目前为止，开发商并没有在有关行政主管部门取得《竣工验收备案证》，房屋至今还没有通过行政主观部门的竣工验收。因此，只有在房屋通过竣工验收合格后，被告才负有交纳物业管理费的义务。被告与原告所签订的《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》内容真实、不违反法律行政法规规定，应当依法有效。因此，各方应当根据约定执行协议的内容，不得违反诚实信用原则。原告在明知协议内容的情况下，却还无理提起诉讼，己经严重违反了诚实信用原则，浪费了司法资源。二、无论是清新区清晖房地产开发有限公司（开发商）还是原告都曾明确表示交付物业管理费的前提是房屋取得竣工验收合格。根据被告与开发商签订的《山湖世纪花园五号楼补充协议》（附件2）其中第五条约定：甲方同意乙方在取得竣工验收合格证之日起开始缴纳物业管理费。根据合同的相对性，开发商与被告所签订的《补充协议》不应与原告产生联系，但是，开发商与原告存在特殊的关系。清新区清晖房地产开发有限公司（开发商）的法定代表人是罗松生，罗松生之子罗雪锋至今依然是原告(长信公司）的股东之一（附件3）。很多场合清晖公司和长信公司的代表同时出现、共同面对业主商谈山湖世纪5号楼有关事宜，这是山湖世纪花园的每一个业主都能作证的，作为我们一般老百姓来说，当然有理由相信“取得竣工验收合格证之日起开始缴交物业管理费”是开发商与原告共同的意思表示。开发商与被告签订的《山湖世纪五号楼补充协议》、原告与被告签订的《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》，均约定交付物业管理费的前提是房屋取得竣工验收合格。因此，原告的诉请不符合客观事实和法律依据，是不信守承诺的行为。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，并且严重违反诚实信用原则。因此，恳请人民法院查明事实，依法判决驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费。被告梁志慧、黄凤清提交证据如下：1、《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》，拟证明答辩人不用向被答辩人交纳物业管理费；2、《山湖世纪花园五号楼补充协议》，拟证明发展商、被答辩人均明确收取物业管理费的前提是取得竣工验收合格证；3、国家企业信用信息公示报告，拟证明被答辩人清远市清新区长信物业管理有限公司的股东之一是开发商清晖房地产开发有限公司之子罗雪锋。被答辩人与开发商存在关联，且关联的两公司均一致明确表示答辩人交纳物业管理费的前提是“取得竣工验收合格后”。补充提交证据4、《山湖世纪花园临时公约》，拟证明物业公司与业主约定房屋竣工验收备案后才开始收取物业费；5、公用水电分摊单据、被答辩人的律师函、快递单，拟证明被告近两年时间都依约交纳水电分摊费。第三人清远市清新区清晖房地产开发有限公司未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年3月3日，被告梁志慧、黄凤清与第三人清新县清晖房地产开发有限公司（现更名为清远市清新区清晖房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢C座1603房，合同约定的建筑面积为141.65平方米。2013年3月3日，原告与被告签订《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按每月每建筑平方米1元收取，约定原告提供的服务主要包括对物业公共区域实行24小时值班巡值，并作值班记录；设专人负责楼宇大堂、楼梯间、小区道路等公共区域的环境卫生保洁工作；清运业主生活垃圾；对重点部分进行闭路录像监控，监控资料保存1周时间、指挥本物业区域内的车辆有序行驶和停放等，并约定业主自房屋竣工验收后，收到开发商书面通知书规定的收楼时间之日起交纳费用。被告梁志慧于2015年9月12日签署《山湖世纪花园业主收楼确认书》，被告梁志慧当庭确认从未向原告交纳物业服务费，但近年来一直有向原告交纳水电分摊费。本院于2018年4月4日到山湖世纪花园实地调查，原告依据《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》在山湖世纪花园提供了基本符合合同约定的物业服务。另查明，第三人清远市清新区清晖房地产开发有限公司于被告梁志慧收楼当日与其签订《山湖世纪花园五号楼补充协议》，约定被告梁志慧同意第三人清远市清新区清晖房地产开发有限公司赔付2015年1月30日至2015年5月30日的违约金3314.61元，该违约金的赔付方式为等价的物业管理费。协议还约定清远市清新区清晖房地产开发有限公司同意梁志慧在取得竣工验收合格证之日起开始缴纳物业管理费。另经庭审询问，原告书面确认不向第三人清远市清新区清晖房地产开发有限公司主张权利。另查明，清远市清新区住房和城乡建设局出具复函：“经核查，山湖世纪5栋工程的建设单位至今未组织工程竣工验收，故未在我局办理竣工验收备案。”上述事实，有营业执照、身份证复印件、《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》、《山湖世纪花园五号楼补充协议》、山湖世纪花园业主收楼确认书、清远市清新区住房和城乡建设局《关于清新区太和镇明霞大道山湖世纪花园5栋竣工验收备案情况的复函》、照片及庭审笔录等在案佐证，足以证明。本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：原告主张的物业服务费是否成立，应从何时起算。本院认为，原告与被告梁志慧、黄凤清签订《山湖世纪花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，该协议第六条物业管理服务费用部分第4项约定，业主自房屋竣工验收后，收到发展商书面通知书规定的收楼时间之日起交纳费用。被告提供的《山湖世纪花园五号楼补充协议》显示第三人清远市清新区清晖房地产开发有限公司同意被告在取得竣工验收合格证之日起开始缴纳物业管理费，且违约金以等价的物业管理费赔付，基于上述约定，被告梁志慧于当日签署《山湖世纪花园业主收楼确认书》。在庭审过程中，本院询问原告是否要向本案第三人清远市清新区清晖房地产开发有限公司主张物业管理费，原告庭后书面答复不向第三人主张权利。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本院认为，根据原告与被告的约定，涉案房屋竣工验收是收取物业服务费的前提条件，该约定是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律法规，应予准许。竣工验收应理解为竣工验收合格或在清远市清新区住房和城乡建设局办理竣工验收备案，根据本案查明的事实，涉案房屋至今未在清远市清新区住房和城乡建设局办理竣工验收备案，故原告主张被告梁志慧、黄凤清支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费没有事实和法律依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告清远市清新区长信物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（已预交），由原告清远市清新区长信物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  韩 雯人民陪审员  陈志勇人民陪审员  李立宪二〇一八年六月二十六日书 记 员  廖卓玲附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《物业管理条例》业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。