四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川2021民初746号 原告：谢孟均，女，1985年11月29日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：李丁，四川博鉴律师事务所专职律师。 被告：四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇建设街116号。统一社会信用代码91512021711878151R。 法定代理人：唐安东，董事长。 委托诉讼代理人：许珂，四川强德律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所实习律师。 原告谢孟均与被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢孟均委托诉讼代理人李丁、被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司委托诉讼代理人许珂、邓新琴到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告于审理期限届满前同意本案继续适用简易程序。本案现已审理终结。 谢孟均向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付所购商品房的不动产权属证书；2.判令被告支付逾期办理房屋转移登记权属证书违约金（以已付购房款139157元为基数，自2011年1月31日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%计至房屋权属证书交付之日止）。事实和理由：原、被告于2009年9月4日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的安岳县岳阳镇土地堂沟“如诗美地”三期17幢x单元x层x号商品房1套，双方为此约定了房款支付、交房时间、初始登记办理等内容。原告依约履行了义务，但被告交房后至今没有办理和向原告交付购买房的权属证书，应承担相应违约责任。 四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》属实；被告已为原告办理《房屋所有所有权证》，且原告也已领取。合同约定由双方共同办理产权转移登记证书，被告已将相关资料移交登记部门，已履行合同义务；按规定原告需携带身份资料原件到登记部门才能办理权属登记，被告已通知原告备齐资料，但原告未予配合，故至今未能办证的责任在于原告而非被告，被告不应承担违约责任；原告主张的违约赔偿金请求已超过诉讼时效保护期间，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；如法院认为被告需要承担违约责任，因小区部分业主存在不同程度的违章搭建行为，影响了房屋验收、办证，请求减轻被告的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供而被告有异议的证据，本院认定如下：安岳县住房和城乡规划建设局2014年7月14日针对楼主yilanniao发贴反映“如诗美地”小区三期业主未获房屋权属证书在天涯社区的回复、安岳县国土资源局、安岳县房地产管理局2017年12月21日针对“顺顺”网友发帖反映“如诗美地”小区三期业主未获取《国有土地使用证》在资阳论坛的回复与本案有关的部分，予以采信，但不能达到原告关于其诉讼请求未过诉讼时效的证明目的，因原告未举证证实楼主yilanniao、网友“顺顺”即为本案原告；最高人民法院民一庭回复不作为证据采信。对被告提供而原告有异议的证据，本院认定如下：证人李某、杨某某、肖某某的证言与“如诗美地”三期项目部张贴通知的照片能相互印证，证实被告以张贴通知形式告知原告交房、办理及领取房屋权属证书等事宜；税收缴款书、安岳县建设工程质量安全监督站的通知及被告向该站作出的整改回复来源合法、内容客观真实、与本案有关联，对上述证据的证明效力，本院均予以确认。电信公司说明、物管公司证明形式要件不合法，对其证明效力，本院均不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下： 2009年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的安岳县岳阳镇土地堂沟“如诗美地”三期17幢x单元x层x号商品房1套；预测建筑面积84.21㎡，单价1648元/㎡，总价款138778元；原告在签订合同时支付41778元，余款97000元以银行贷款方式支付；被告在2010年10月31日前交房；被告应在2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋权属证明；商品房交付使用后，原、被告双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起X日内取得房屋权属证书，处理方式未约定；办理产权证所产生的登记费、证书费、贴花、契税等由原告承担；原告不得擅自改变、破坏该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，否则所导致的一切后果均与被告无关，由原告承担相应责任及所有费用，楼幢屋面不允许搭建违章建筑。2011年1月26日，被告取得“如诗美地”17幢的初始登记。2011年2月20日，被告向原告发出《如诗美地三期交房收取各项费用清单表》，上载原告购买房产权面积84.44㎡，总房款139157元及原告应缴纳的办证契税、工本费及门牌号费等；当日，原告向被告缴纳代收契税、工本费等共3237元，被告向原告移交了房屋。原告共向被告缴纳购房款139157元。2012年9月6日，被告为原告与其丈夫马付贵办理了原告所购房的《房屋所有权证》，2015年7月14日，马付贵予以领取。 2014年1月22日，安岳县建设工程质量安全监督站对“如诗美地”小区三期1-25号楼进行现场初验，发现14-18号楼屋面有违章搭建；9号楼、11-13号楼、16号楼A段底层、屋面违章搭建、改建较多；19号-21号楼底层、屋面违章搭建、改建较多，顶层无法上屋面；22号楼底层、屋面违章搭建、改建较多；4号楼、6-8号楼、10号楼部分屋面有违章搭建；1-4号楼、6-25号楼承建方亦存在梯间墙渗漏等施工缺陷，并于2月5日通知整改。2014年3月12日，被告向质监站作出回复，表示除小区业主违章搭建未整改外，其余问题均已整改完毕；3月28日，被告将代收的原告购买房的契税和印花税向税务部门缴纳。 因“如诗美地”小区三期业主未获购买房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，有业主在天涯社区发帖反映；2014年7月14日，安岳县住房和城乡规划建设局对发帖内容作出“目前该工程已进行初步验收，开发企业正在按要求对工程初验中发现的问题进行整改，待整改完成后即可对该工程进行综合竣工验改，并为业主尽快办理两证。……”的回复。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》施行。2016年3月15日，被告在位于“如诗美地”小区出入处的售楼部张贴公告，通知未办理国有土地使用证业主在次月20日前将户口簿原件等办证资料交到售楼部，以便顺利办理权属证书；原告等业主未交。2016年8月29日，因安岳县实施不动产统一登记制度，原应颁发的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》整合为《不动产权证书》。因小区业主仅获《房屋所有权证》，有业主又在资阳论坛发帖反映；2017年12月21日，安岳县国土资源局、安岳县房地产管理局对发帖内容联合作出“如诗美地小区第三期14幢的3、4、5单元及15幢、16幢、26幢、27幢共计200户左右未向安岳县国土资源局申请办理土地使用证。其余房屋已办理《国有土地使用证》。开发企业正在收集整理和完善办证所需资料。……”的回复。被告至今未办理并向原告交付《国有土地使用证》，也未办理《不动产权证书》，致形成本案诉讼。 本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现被告未能完全办理并向原告交付房屋权属证书，原告因此要求被告交证及承担迟延交证违约金，被告抗辩不应承担或仅应适当承担违约赔偿金，双方争议焦点有四：一是被告还应否向原告交证；二是迟延办理并交证的责任应否由被告承担；三是被告该承担多少迟延交证违约金；四是原告主张逾期交证违约金是否已过诉讼时效。现分述如下： 一是关于被告还应否向原告交证的问题。原、被告所签买卖合同虽约定由双方共同向权属登记机关申请办理转移登记手续，但被告在交房前又主动向原告收取办理房屋权属证书的费用，并办理和向原告交付了《房屋所有权证》，被告的行为已经表明，原告购买房权属证书已由双方共同办理变更为由被告单方代为办理，双方之间已经形成事实上的委托法律关系，故被告负有向原告完全交付房屋权属证书的义务，被告以合同约定双方共同办理权属证书否认负有交证义务与案件事实和法律规定不符。因此，被告负有办理并向原告交付《国有土地使用证》的义务。由于国家不动产登记制度发生变化，现《国有土地使用证》已经不能办理，只能办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》合为一体的《不动产权证书》，故被告负有在原告交回已领《房屋所有权证》、交付相关办证资料情形下，及时为原告办理《不动产权证书》的责任。 二是关于迟延办理并交证的责任应否由被告承担的问题。双方未约定原告取得房屋权属证书的期限，但约定了被告应在2010年10月31日前向原告交付房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，被告至迟应于2011年1月29日前完成权属证书办理和交付。被告未能在此期限内完成的原因，一是被告未完成验收即行交房为工程验收障碍埋下隐患；二是小区部分业主接房后进行违章搭建、改建且未整改，造成房屋验改障碍；三是施工单位的建筑施工缺陷也对房屋验收产生影响；四是被告通知原告缴纳办证资料时原告未予积极配合。上述原因的综合作用，造成被告延迟办理、交付房屋权属证书。被告对至今未能完成房屋权属证书办理负有一定责任，应承担相应违约责任；但被告违约后本应能在较短时限内消除违约状况，后因部分业主进行违章搭建、改建，导致工程项目迟迟不能验收，房屋权属证书迟迟不能办理，违约损失进一步扩大，该扩大的损失并非被告责任造成，依约不应由被告承担。综合分析延迟办理并交证的责任，应不能完全归咎于被告，其中既有被告责任，也有被告以外的责任；被告当为自身行为造成的后果承担相应责任，但对非自身行为造成的后果不应承担责任。 三是关于被告该承担多少迟延交证违约金的问题。由于原、被告签订的买卖合同未约定迟延交证违约金，原告亦未举证证明迟延交证给自己造成的财产损失，致损失数额不明。在损失数额不能确定情形下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽有“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定参照，但该规定是“可以”参照，而非必须参照，即法律适用者应根据具体案情决定是否适用该标准及适用的额度。鉴于原告接房后未获权属证书不会影响使用、收益等权利；结合安岳房屋价格变化状况，原告当不会因未获权属证书致限制处分权利而遭受多少财产损失。因此，转移登记违约金应根据法律规定并结合案件实际情况予以确定，原告要求按贷款基准利率上浮30%计算转移登记违约金数额过高。 四是关于原告主张逾期交证违约金是否已过诉讼时效的问题。原告在约定交房之日起90日未获房屋权属证书即应知道自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约赔偿金的起算时间点；但因原告主张的转移登记违约金属继续性债权，依照法律及司法解释规定，2015年10月1日前的转移登记违约赔偿金部分已过诉讼时效，此后部分未过诉讼时效，法律应予保护。 综上所述，依据合同法补偿性违约金规定，结合原告可能存在的实际损失及合同约定的承担责任前提，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、诉讼时效规定等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，酌情确定被告承担的违约赔偿金数额。因此，本院对原告要求被告交付房屋权属证书并承担相应违约金主张符合法律规定部分予以支持；对违约金请求过高和超过诉讼时效期间部分不符合法律规定，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百五十八条第一款的规定，判决如下： 一、限被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司于本判决生效且原告谢孟均向其交回《房屋所有权证》、交付办证相关材料后六十日内，向原告谢孟均交付所购安岳县岳阳镇土地堂沟“如诗美地”三期17幢x单元x层x号商品房的《不动产权证书》； 二、限被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢孟均逾期办理房屋转移登记权属证书违约金4500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由原告谢孟均负担60元，被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司负担90。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  吴晓燕 二〇一八年六月二十日 书记员  龚 军