成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初99号 原告：付伟，男，1979年6月29日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师。 被告：李晨曦，女，1988年10月29日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：李伟明，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第六支行。住所地，成都市童子街2号。 负责人：范林，行长。 委托诉讼代理人：王永志、唐华，系第三人员工。 原告付伟与被告李晨曦房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月3日立案后，依照原告申请依法追加中国建设银行股份有限公司成都第六支行（以下简称“建行第六支行”）为本案第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序于2018年3月16日、2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告付伟及其委托诉讼代理人谷栋，被告李晨曦的委托诉讼代理人李伟明，第三人建行第六支行的委托诉讼代理人王永志、唐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行其与原告签订的《房产买卖合同》义务，将位于成都市天府新区房屋产权过户至原告名下，并办理房屋所有权证；2、判令第三人建行第六支行协助原告办理本案案涉房屋的抵押登记注销手续。事实和理由：2016年10月20日，原、被告双方协商签订了《房产买卖合同》，约定被告将自己名下的位于成都市天府新区房屋以810000元的价格出售给原告。具体付款方式为：签订合同时原告向被告支付定金50000元。首付款360000元待原告到司法机关出具公证书后原告支付给被告，余款400000元于过户取件递件当日原告一次性支付给被告。合同同时约定，原告选择一次性付清尾款，则被告在取得房屋产权15个工作日内，前往房产交易中心办理过户手续。合同签订当日，原告即按照合同约定向被告支付了购房定金。2016年10月24日，原、被告双方前往公证处就房屋买卖合同进行了公证。同日，原告将房屋首付款支付给被告，履行了合同约定的付款义务。合同签订后，被告将案涉房屋交付给原告，原告将房屋装修后出租。现案涉房屋产权证已经办理，被告因按照合同约定履行过户义务，但因房屋价格上涨，被告明确向被告表示拒绝履行合同，并向原告发送了《解除合同通知书》。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告李晨曦辩称，原、被告双方未签订正式的房屋买卖合同。2016年10月20日签订了《房屋买卖合同》,此后双方签订了《预约合同》，《预约合同》预定双方应当签订《房产买卖合同》。原告明知被告已婚，但被告方出售房屋并未取得夫妻另一方的授权，出售案涉房屋系无权代理，该合同并未生效。原告将房屋改为出租房，改变了房屋的结构，被告亦发出了解除合同通知书。被告认为双方签订的合同已经解除，且案涉房屋亦被其他法院查封，故被告不同意办理房屋过户手续。 第三人建行第六支行述称，案涉房屋在第三人处的按揭贷款已经结清，但尚未办理抵押权注销手续。如法院作出判决，第三人愿意配合办理。 本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，被告李晨曦作为甲方，与作为乙方的原告付伟、作为丙方的成都环球易居房地产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，约定甲方将其所有的位于美城悦荣府7栋2单元7层704号，建筑面积97.56平方米的住宅出售给乙方。双方约定该房屋的成交价为810000元。付款方式及付款期限：乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币50000元，首付款360000元乙方在到司法机关出具公证书成功后支付甲方，余款400000元如乙方采用按揭方式购买，则过户完成抵押成功后由银行放款于甲方，如乙方采用一次性付款则过户递件当日支付甲方。办理过户、按揭手续：该房屋已设立抵押，甲方承诺在签订合同之日400个工作日内办理完成该房屋他项权证的注销。该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，甲方承诺在签订合同之日460个工作日内取得该房屋的房产所有权证，因此产生的一切费用由甲方承担。如乙方采用按揭方式则贷款审批通过5个工作日内，一次性购买则甲方取得产权15个工作日内前往房产交易中心办理过户手续。甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。补充条款：1、丙方已告知双方此房为合同房，甲乙双方熟知一切法律法规；2、双方采用到国家司法机关采用预约公证买此房屋，产权办理下来15个工作日办理房屋交易流程；3、公证完毕后，甲方允许乙方进行装修，使用此房屋，完成交房手续；4、因此房屋目前未收房，收房费用及税费由甲方承担；5、取得产权正常过户给乙方，乙方承担全部费用。合同签订当天，付伟向李晨曦支付了定金50000元。 2016年10月24日，李晨曦作为甲方与作为乙方的付伟签订《预约合同》，并经成都市蜀都公证处公证。合同约定将位于成都市（号）7幢2单元7层704号商品房（现备案地址为：成都市天府新区）（美城.悦荣府）的买卖事宜进行了预约，达成如下意向意见：1、甲方系已婚。甲方于2014年3月6日与成都环美置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于成都市（号）7幢2单元7层704号商品房。房屋面积及房屋具体地址以房产证登记为准。开发商已将房屋交付给甲方，现尚未办理房产证、土地证；2、本合同性质。甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方。双方应按照本预约合同签订正式《房地产买卖合同》。双方自愿恪守本预约合同之约定，并在签订正式《房地产买卖合同》文本后，完成双方之合同义务（本合同约定的交易条款为今后正式《房地产买卖合同》之必备条款，甲乙双方有完全履行的义务。除非双方在签订正式的《房地产买卖合同》时协商一致变更相关条款）。本合同不作为房屋产权转移的依据。正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更；3、房屋价款。该房屋转让总价款为人民币81万元整，（特别强调：该价格系甲乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响）；4、买方义务。双方在签订本合同之前乙方支付给甲方上述房屋的定金金额共5万元；双方签订本合同之后，乙方即支付给甲方上述房屋的首付款金额共36万元；尾款40万元由乙方按揭贷款的方式由银行直接划付给甲方，如因乙方按揭银行贷款审批不能通过或部分不能通过，则由乙方以现金的方式金额向甲方支付。卖方义务：甲方保证其已向开发商付清全部购房款并无拖欠房款或其他费用；该转让之房产权属清楚、完整，无任何债权债务纠纷；该房产为甲方单独所有，甲方对该房产享有完全处分权……双方约定在签订本合同后甲方即将该房屋交付给乙方使用。交房后甲方同意乙方有权在该房屋进行装修并使用该房屋，交房后相关房产物管费、水、电、气等与使用房屋相关的费用均由乙方负责承担，交房后如因乙方管理、使用房产过程中产生的一切法律责任、经济责任均由乙方自行承担；5、违约责任：若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、不配合乙方办理过户手续的、提高转让价款的、甲方应向乙方支付房屋总价款20%的违约金，同时乙方有权要求甲方继续履行合同。《预约合同》签订当天，付伟通过银行转账向李晨曦支付首付款360000元。李晨曦亦按照合同约定向付伟交付了房屋，付伟对房屋进行了装饰装修，并将房屋出租。2017年8月23日，李晨曦取得诉争房屋的不动产权证，证书编号：川（2017）成天不动产权第0042355号。此后，李晨曦向付伟送达了《解除合同通知书》，载明因双方签订《房屋买卖合同》时该房屋尚未取得产权，该交易与现行房产政策相冲突，现正式通知取消前述合同。 另查明，本案诉争房屋在第三人建行第六支行处的按揭贷款已结清，但未办理抵押权注销手续。2017年12月4日，我院依照付伟的申请依法对诉争房屋进行了查封，2018年1月25日，成都市武侯区人民法院对诉争房屋进行了轮候查封。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《房产买卖合同》及《预约合同》的效力问题。被告李晨曦主张，双方签订的《预约合同》在《房产买卖合同》之后，且根据《预约合同》约定，双方需签订正式的买卖合同，故原、被告之前的合同并未生效。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》及《预约合同》均系双方当事人真是意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且合同对房屋位置、总价款、付款方式及违约责任均作了详细的约定。合同签订后，付伟按照合同约定的时间及金额支付了购房定金及首付款，被告亦予以接收并将房屋交付给了付伟使用。且《预约合同》中约定的违约责任载明，若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、不配合乙方办理过户手续的、提高转让价款的、甲方应向乙方支付房屋总价款20%的违约金，同时乙方有权要求甲方继续履行合同。故本院对原、被告2016年10月20日签订的《房产买卖合同》及2016年10月24日签订的《预约合同》的效力均予以确认，现被告拒不按照《预约合同》约定签订正式合同，原告有权要求被告继续履行《预约合同》。关于被告李晨曦辩称，该房屋系夫妻共同财产，房屋出售未经配偶授权，故合同应属无效。本院认为，根据法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当经依法登记，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2017年8月23日，李晨曦取得诉争房屋的不动产权证，登记权利人为李晨曦一人，不动产权证书对外具有公示效力，故李晨曦作为诉争房屋唯一登记产权人具有对外出售房屋的权利，本院对其主张合同无效不予采信。关于被告李晨曦辩称，因诉争房屋已被其他法院司法查封故不能协助办理过户登记。本院认为，本院为案涉房屋的首查封法院，轮候查封不影响房屋的过户程序，本院对被告的该辩解不予采信。综上，原、被告签订的《房产买卖合同》及《预约合同》合法、有效，且原告当庭表示愿意一次性支付剩余房款，故被告应当按照合同约定履行协助办理诉争房屋产权过户的义务。关于原告要求第三人协助办理诉争房屋的抵押登记注销手续的请求，因诉争房屋的按揭贷款已结清，第三人亦表示愿意由法院判决后履行协助义务，故本院对原告的该请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人中国建设银行股份有限公司成都第六支行于本判决生效之日起十日内协助原告付伟办理案涉房屋（位于成都市天府新区房屋，川（2017）成天不动产权第0042355号）的抵押登记注销手续； 二、原告付伟于案涉房屋抵押权登记注销手续办理完毕后十日内一次性给付被告李晨曦购房款400000元； 三、被告李晨曦收到原告付伟给付的上述购房款后当日协助原告付伟办理案涉房屋（位于成都市天府新区房屋，川（2017）成天不动产权第0042355号）的不动产权过户登记手续，将房屋过户登记之原告付伟名下。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5950元、保全费4570元，由被告李晨曦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  姚   雪   莉 二〇一八年六月二十八日 法官助理    张     萍 书记员周文莉