安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0291民初5307号 原告：鲍某某，女，汉族，1968年11月3日出生，住安徽省安庆市迎江区。 原告：杨某某，男，汉族，1962年7月7日出生，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：鲍某某，与原告杨某某系夫妻关系。 被告：芜湖手足医院，住所地安徽省芜湖经济技术开发区齐落山路1号工业园，统一社会信用代码52340200774976496M。 法定代表人：汪怀树，院长。 委托诉讼代理人：陆在春，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 第三人：安徽国脉科技有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区齐落山路1号，统一社会信用代码913402007110385826（1-1）。 法定代表人：陈明媚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈某某，男，该公司员工。 鲍某某、杨某某与芜湖手足医院（以下简称手足医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月29日作出（2015）芜经开民一初字第00799号民事判决书，鲍某某、杨某某及手足医院均不服提起上诉，安徽省芜湖市中级人民法院于2016年6月27日作出二审判决，案外人安徽国脉科技有限公司（以下简称国脉科技公司）向安徽省芜湖市中级人民法院申请再审，2017年8月24日，该院裁定发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，并追加国脉科技公司为第三人公开开庭进行了审理。原告鲍某某同时作为杨某某的委托诉讼代理人与被告手足医院的法定代表人汪怀树及委托诉讼代理人陆在春，第三人国脉科技公司委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲍某某、杨某某向本院提出诉讼请求：1.解除被告手足医院与国脉科技公司于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告手足医院立即向原告返还涉案房屋；3.被告手足医院向原告承担违约金185260元；4.被告手足医院自2015年6月13日起按每日3383.7元的标准向原告支付房屋租金及管理费，直至被告将涉案房屋交还给原告之日为止（暂计至2015年10月31日，为477101.7元）；5.本案的诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：2010年2月1日，被告手足医院与第三人国脉科技公司签订一份《房屋租赁合同》，约定国脉科技公司将位于芜湖市水阳江路的建筑面积为11599平方米的六层楼房出租给被告用于开办医院，租赁期限自2010年2月1日至2019年1月31日，租金及管理费在租期的前三年固定为1391880元，第四年开始每年递增10%。双方还约定被告手足医院应于每年2月1日前一次性付清当年租金及管理费，任何一方违约应当向对方承担合同总价的10%的违约金。原告与国脉科技公司的债务纠纷由芜湖市中级人民法院于2014年1月21日、2014年9月1日作出判决。在上述判决生效后，原告向芜湖市中级人民法院申请强制执行。2015年3月2日，原告与国脉科技公司达成和解协议，法院下达（2014）芜中执字第00340号、（2015）芜中执字第00242号执行裁定书，依据上述两份裁定书，原告与国脉科技公司办理了产权变更登记手续并承担了相应的税额，2015年6月12日，原告取得案涉房屋一至三楼的产权。 2015年6月24日，原告向被告单位法定代表人汪怀树告知上述事项并请求被告及时将案涉房屋一至三楼2015年6月13日至2016年1月31日的租金支付给原告，但被告以各种理由拒绝，次日，芜湖市中级人民法院向被告送达《协助执行通知书》，要求被告手足医院将国脉科技公司名下位于齐落山路1号（房地产权证为芜开发区第2011005216号、2011005217号、2011005218号）房产的租金支付给原告，但被告手足医院仍拒绝支付租金及管理费。 原告认为其在合法取得案涉房屋产权后，基于不动产物权变更不影响租赁合同效力的法律规定，原告作为产权人及出租方，理应有权向被告手足医院收取房租及管理费用，被告拒不向原告缴纳房租的行为已违约，原告有权要求解除合同并要求被告手足医院返还房屋，原告现为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。 被告手足医院辩称，1、被告手足医院已实际付清2010年至2015年的租金及管理费，不应再向原告支付2015年6月13日至2016年1月31日的租金及管理费；2、至原告提起一审诉讼时，被告不存在违约情形，不应承担违约责任，原《房屋租赁合同》不应被解除。 第三人国脉科技公司述称，三方协议是虚假的，正在鉴定中，签字都是后补的。付款有第三人公章的，均予以认可。双方约定按面积计算租金，不是按楼层价值，租金应按房屋租赁协议来计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年2月1日，被告手足医院与第三人国脉科技公司签订一份《房屋租赁合同》，约定国脉科技公司将其位于水阳江路（现为齐落山路1号）建筑面积为11599平方米的房屋出租给被告手足医院用于开办医院，租赁期限自2010年2月1日起至2019年1月31日止。合同还约定第1-3年房租与管理费为每平方米十元，第4年起房租与管理费按年百分之十递增。租赁期间，如遇市场变化，双方可协商调整租金和管理费；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金与管理费。被告手足医院于每年2月1日前一次性支付当年全部房租和管理费，第一年的年租金为791880元，管理费为600000元，总计1391880元。国脉科技公司在合同中保证出租房屋若因产权、按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷造成手被告足医院经济损失的，由其负责赔偿。 2012年7月26日，本院对案外人陈某某、胡某某及第三人国脉科技公司、被告手足医院民间借贷纠纷一案作出（2012）芜经开民一初字第00104号民事调解书，调解书确认如下协议：一、国脉科技公司、陈某某共欠胡某某本金3000000元（包括陈某某另外向胡某某借款1000000元在内），至2012年8月6日止，胡某某要求国脉科技公司、陈某某连带归还本息及律师代理费用共3925500元，其余部分放弃。二、上述欠款，国脉科技公司、陈某某于2012年8月底之前付清，胡某某同意将所有借款利息按月利率1.25%计算，如确实无力付清，于2012年7月23日付利息25500元，再分别于2012年8、9、10三个月的月底前各支付100000元利息，在2013年1月底之前再支付1100000元（含200000元利息及律师代理费）；其余本金自2013年2月至2013年12月起于每月月底前各支付100000元，于2014年1月底前给付300000元；其余款项自2014年2月开始于每月底前各给付100000元直至本金付清为止。国脉科技公司、陈某某自2012年8月份开始于每月的10日前支付至下个月6日前的利息（利息按照实际所欠本金计算，月利率为1.5%）。如国脉科技公司、陈某某不能按期履行，未能归还的本金部分则应按月利率2.2%计算支付利息。国脉科技公司、陈某某承诺在资金状况好转时，尽力提前支付全部欠款。三、上述还款计划，国脉科技公司、陈某某如有两次不能按期履行，胡某某有权就全部债权申请法院强制执行。利息仍按月利率2.2%计算，但不适用双倍执行罚息。四、手足医院以租用国脉科技公司办公用房的租赁费及管理费为国脉科技公司清偿本案债务承担连带清偿责任（在房屋租金范围内承担且该租金直接支付到胡某某指定账户，具体内容见被告手足医院出具的承诺书），不得将该租赁费用作其他任何用途。即使国脉科技公司将房屋出租给他人，租金也应清偿本案债务。 2011年7月11日、2011年7月13日，被告手足医院向本院及国脉科技公司出具承诺函，承诺为配合案件调解，保证在2012年8、9、10月三个月各支付100000元利息；在2013年1月底之前再支付1100000元本金；其余欠款自2013年2月起每月支付100000元欠款本金；再于2014年1月底前给付300000元，其余款项于2014年2月起每月月底前给付100000元直至本金付清为止。其中《调解协议书》中按月汇款部分由国脉科技公司承担。每年的一月底前，保证在应付国脉科技公司年房租金的范围内承担责任，即保证每年的房租金全部用于支付胡某某欠款。 2015年1月4日，国脉科技公司向手足医院出具一份《联系函》，确认手足医院于2013年交胡某某1100000元，2014年度房租金全额交给胡某某。案件涉及总金额为3925500元，现手足医院与国脉科技公司共支付3263675元，剩余661825元，由手足医院在2015年1月31日至2016年2月1日房租金中交纳给胡某某，2015年1月31日至2016年2月1日，手足医院的房屋租金为1852593元，剩余房租1190768元支付至国脉科技公司指定账户。2015年2月1日，胡某某出具一份收款说明，认可手足医院已全部付清2015年度由该院担保付款的租金及管理费。 后芜湖市中级人民法院就鲍某某与国脉科技公司、陈某某借款合同纠纷一案作出（2013）芜中民二初字第00303号、（2014）芜中民二初字第00167号民事判决书，因国脉科技公司、陈某某未履行判决书确定的义务，鲍某某申请法院强制执行。执行过程中，双方达成执行和解协议，国脉科技公司将其名下位于芜湖经济技术开发区齐落山路1号（房地产权证号为芜开发区第2011005216号、第2011005217号、第2011005218号）房产作价9000000元抵偿欠鲍某某的所有债务，芜湖市中级人民法院就此和解协议下发（2014）芜中执字第00340号、（2015）芜中执字第00242号执行裁定书。2015年6月12日，鲍某某、杨某某取得上述房产的所有权，上述房屋总面积为5756.68平方米。2015年6月25日，芜湖市中级人民法院向手足医院送达《协助执行通知书》，要求手足医院将房地产权证号为芜开发区第2011005216号、第2011005217号、第2011005218号房屋的租金支付给鲍某某。鲍某某、杨某某因催要租金未果，遂向法院提起诉讼。 另查明：胡某某分别于2014年8月15日、2014年10月20日、2014年12月19日、2015年1月29日、2015年2月15日、2015年3月27日向手足医院出具金额为350000元、70000元、500000元、600000元、60000元、104000元的收据。 2012年8月8日，国脉科技公司将案涉房屋一楼抵押给鲍某某，担保债权数额为4000000元；2012年8月24日，国脉科技公司将案涉房屋二楼、三楼抵押给鲍某某，共抵押担保债权数额为5000000元。2013年8月21日，国脉科技公司将案涉房屋四楼抵押给案外人王燕，抵押担保债权数额为2000000元；2013年1月25日，国脉科技公司将案涉房屋五楼、六楼抵押给案外人陈红，抵押担保债权数额为2700000元。 还查明:2016年9月9日,原、被告双方重新签订合同一份，租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日，同时双方对租金等内容作出新的约定。 本院认为：第三人国脉科技公司作为案涉整栋楼房（1-6层）的原产权人，与被告手足医院签订的《房屋租赁合同》，系双方真是意思表示，对双方均有约束力。在《房屋租赁合同》，第三人国脉科技公司与手足医院明确约定以房屋面积平方米为单位计算租金及管理费。在该幢楼1-3层变更为原告鲍某某、杨某某所有之后，依据买卖不破租赁的原则，上述《房屋租赁合同》对现房主仍有约束力。因此自房屋变更所有权之后，权利人应当按原合同约定按每平方米向承租人收取相应的租金及其他费用。因此，原告可依据面积比例即49.63%（5756.68平方米/11599平方米）进行主张。 关于计算的期限问题。2015年6月12日，涉案房屋1-3层变更为原告鲍某某、杨某某，同时2016年9月9日，原、被告双方重新签订租赁合同，新租赁合同约定的租赁期间为2016年9月1日至2021年8月31日止，原告可向被告手足医院按原《房屋租赁合同》的约定主张自2015年6月13日起至2016年8月31日相应的房租及管理费。 关于上述费用金额认定。被告手足医院与第三人国脉科技公司签订的《房屋租赁合同》确定的房租及其他费用计算期间为每年的2月1日至下一年度的1月31日，同时经核算2015年度案涉整栋楼面房租及其他费用总额为1852593元，2016年度为2037852元（1852593元110%）。故原告可主张的费用应分两段计算。一是2015年6月13日至2016年1月31日，该期间为233天，占全年365天的63.83%，因此该段原告可主张的费用为1852593元63.83%49.63%=586879.77元；二是2016年2月1日至2016年8月31日，该期间为213天，占全年366天的58.20%。因此该段原告可主张的费用为2037852元58.20%49.63%=588626.62元。以上合计1175506.39元，该费用均由被告手足医院向原告进行支付。 本案审理过程中，原告提交答辩状认为，自2010年8月1日至2015年6月13日止，原告向第三人国脉科技公司（包含向案外人胡某某支付的部分）支付租金已超过合同约定的租金总额，但第三人国脉科技公司部分不予认可，双方就房租的支付金额存在较大异议，因此，被告手足医院与第三人国脉科技公司关于租金及其他费用是否存在超额支付的情形可另案处理。 鉴于原、被告双方之间已重新签订租赁协议，且在合同履行期间内，因此，原告请求解除被告与第三人国脉科技公司之间的租赁合同及返还房屋的诉讼请求不予支持。 被告手足医院是否需要按原《房屋租赁合同》的约定承担承担违约责任的问题。本案纠纷系由于涉案房屋部分产权被动发生变更，关于房租缴纳的方式及比例涉案当事人均存在异议，被告手足医院无法按照原协议履行合同，因此，被告手足医院不应承担违约责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告芜湖手足医院在本判决生效之日起十日内向原告鲍某某、杨某某支付2015年6月13日至2016年8月31日房屋租金及管理费总额1175506.39元； 二、驳回原告鲍某某、杨某某的其他诉讼请求。 被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期限间的债务利息。 本案案件受理费5212元，保全费3920元，合计9132元，由原告鲍某某、杨某某负担2739.6元，被告芜湖手足医院负担6392.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  肖 珍 人民陪审员  陈世富 人民陪审员  刘向文 二〇一八年六月二十六日 法官助理（兼）王瑞 书记员安文静 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。