石家庄铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）冀8601民初544号 原告（执行案外人）：王建婷，女，1980年12月30日出生，满族，农民，住河北省唐山市玉田县。 委托诉讼代理人：王海杰（王建婷之夫），男，1981年1月25日出生，满族，住河北省遵化市。 被告（申请执行人）：赤峰建设建筑(集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团天义路东应昌街北综合办公楼01五层。 法定代表人：王庆林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈志，河北照海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张现超，河北照海律师事务所律师。 第三人（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区西窑电厂工房商业楼A段。 法定代表人：董庆柱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董雅君。 原告王建婷与被告赤峰建设筑建（集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）、第三人唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月28日作出（2017）冀8601民初358号民事判决。王建婷不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2017年12月6日作出（2017）冀01民终12360号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建婷及其委托诉讼代理人王海杰，被告赤建公司的委托诉讼代理人陈志、张现超，第三人凤辉公司的委托诉讼代理人董雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建婷向本院提出诉讼请求：1、确认遵化市归王建婷所有；2、停止对遵化市产的强制执行，并解除查封扣押。事实和理由：2012年4月20日，张鑫伟出借给凤辉房地产公司现金50万元，2013年5月20日前偿还。因无力偿还，2013年5月24日，凤辉房地产公司将遵化市11号楼1101、1501号房产及地下室顶账给张鑫伟。2015年3月6日张鑫伟将遵化市产转让给原告王建婷所有，并与凤辉房地产公司签订了商品房买卖合同，办理了收据。原告交纳相关费用并装修入住至今。2017年3月15日向石家庄铁路运输法院提出执行异议，（2017）冀8601执异79号裁定书驳回原告申请。张鑫伟2013年5月24日在凤辉房地产公司顶账的房产合法，发生在2013年7月30日查封之前。案外人张鑫伟拥有该房产的合法有权，转让给原告合法有效，诉争房产尚未登记，不影响合同效力的规定。 赤峰建筑公司辩称，从原告提供的证据及其诉状可以看出，原告与凤辉公司签订商品房买卖合同的时间为2015年3月16日，同日凤辉公司为原告出具了收款收据。原告称2013年5月24日张鑫伟与凤辉公司签订顶账协议，当时未签订商品房买卖合同也未出具收据，这期间并没有完全房屋的真正抵顶，房屋的权益仍归第三人凤辉公司，而原告购买房屋的时间为2015年3月16日是在河北省高院对涉案房产查封期间，所以原告不享有排除执行的权利。 凤辉房地产公司述称，对原告提交的证据无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年4月20日，因工程资金紧张，凤辉公司与张鑫伟签订协议书：约定张鑫伟出借给凤辉公司现金50万元；凤辉公司于2013年5月20日前偿还；凤辉公司将遵化市11号楼1101、1501号房产作为抵押，如凤辉公司到期不能偿还本息，凤辉公司将抵押物无偿交割给张鑫伟。2013年5月24日，因不能按时偿还本息，凤辉公司将遵化市11号楼1101号、1501号房产及地下室顶账给张鑫伟。2015年3月16日张鑫伟将遵化市产转让给原告王建婷，王建婷与凤辉房地产公司签订了商品房买卖合同，办理了收据。原告交纳相关费用并装修入住至今。凤辉公司因其自身原因未能为其业主办理房屋产权过户登记手续。 另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤辉公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤辉公司总计7600余万元的133套房产（含本案争议房产）、财产及银行存款并于2013年8月1日进行公告；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤辉公司107套房产并于2014年9月25日进行公告。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院于2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤辉公司的房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤辉公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人王建婷提出案外人执行异议，王建婷称遵化市产系其合法财产，法院裁定对其拍卖存在错误，请求停止对该房产的执行，并提交了其与凤辉公司签订的《商品房买卖合同》及房款交款收据等材料。本院于2017年2月20日作出（2017）冀8601执异79号执行裁定书，裁定驳回案外人王建婷的异议请求。 本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩、第三人的述称，本案争议的焦点在于原告王建婷对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于本案，首先，2013年5月24日，凤辉公司因不能按时偿还借款本息将涉案房产抵顶给张鑫伟，顶账协议对具体房号、每平方米单价、房屋总价均作了明确约定，并有张鑫伟签字和凤辉公司盖章，证明在涉案房产查封之前凤辉公司已经按照约定收受了全部购房款（以抵顶借款本息形式），故该商品房买卖合同合法有效。2015年3月16日张鑫伟将涉案房产转卖给王建婷。凤辉公司将涉案房产顶账给张鑫伟及张鑫伟转让给王建婷的行为均合法有效。虽然法院查封本案争议房产的时间为2013年7月30日，但凤辉公司顶账给张鑫伟涉案房产的时间为2013年5月24日。故此可以认定，买受人与凤辉公司签订购房合同的时间在法院查封该房产之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件。其次，房管部门出具证明证实王建婷及其配偶无其他用于居住的房屋，加之本案争议房产为住宅，王建婷已向物业公司交纳了物业费、电费周转金、垃圾清运费、电梯使用费、粉刷费等费用，证实其已实际居住，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。总之，买受人对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。综上所述，原告王建婷请求依法判令撤销石家庄铁路运输法院（2017）冀8601执异79号执行裁定书的诉讼请求符合法律相关规定，本院予以支持。关于原告请求确认涉案房产系其所有的诉讼请求，本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、不得执行河北省遵化市产。 二、驳回原告王建婷的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 本院（2017）冀8601执异79号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  呼广宇 审 判 员  路丽欣 人民陪审员  韩春江 二〇一八年六月三十日 书 记 员  王 磊