江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0730民初1124号原告(反诉被告)：黄宜胜，男，1957年7月2日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县，被告：谢翠平，男，1972年5月6日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。被告（反诉原告）：赖书锦，又名赖森南，男，1987年5月1日生，汉族，江西省宁都县人，宁都县，二被告共同委托诉讼代理人，李兴凤，系江西赣宁律师事务所律师，一般授权代理。本院受理原告（反诉被告）黄宜胜与被告谢翠平、被告（反诉原告）赖书锦房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄宜胜（反诉被告）到庭，被告赖书锦（反诉原告）、谢翠平共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄宜胜（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告黄宜胜（反诉被告）与被告赖书锦（反诉原告）于2016年12月1日所签订的《店面出租协议》；2、责令两被告支付自2016年12月1日至2018年4月30日的租金人民币136000元（即17个月×8000元/月）；3、责令两被告支付违约金10000元；4、本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2016年12月1日被告赖书锦（反诉原告）因个体经营所需，租用原告黄宜胜（反诉被告）位于宁都县城锦绣泉城写字楼288平方米，并立下《店面出租协议》壹份，书面约定租用时间自2016年12月1日至2021年11月30日止。每月租金为人民币8000元，付款方式每月一付。如单方违约处以10000元人民币罚款（详见协议附后）。签订合同日被告谢翠平自愿在协议书上签署了“在协议的履行由本人负责监督到位，如未履行有本人承担全部责任”的担保承诺。此后，原告黄宜胜（反诉被告）如约正式将写字楼交付给被告赖书锦（反诉原告）掌控至今，期间，原告黄宜胜（反诉被告）也曾多次告知两被告按协议自觉履行支付租金。两被告均以种种理由相互推诿，且置若罔闻仍我行我素，既不付租金，也不终止租赁协议，久拖不结。且又给原告黄宜胜（反诉被告）造成了不应有的经济损失，据此遂具状诉至本院。被告赖书锦（反诉原告）辩称：1、原告黄宜胜（反诉被告）没有按期交付房屋；2、原告黄宜胜（反诉被告）的写字楼无法正常使用。被告谢翠平辩称：1、答辩人不是租赁关系的当事人；2、本案是原告黄宜胜（反诉被告）违约，导致合同无法履行。反诉原告赖书锦（本案被告）向本院提出反诉请求：1判决反诉被告返还反诉原告押金2.4万元，并支付1万元违约金；2本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：1、反诉被告没有按期交付房屋，协议第一条约定租期为2016年12月1日至2021年12月1日，但是截止2016年12月1日，反诉被告并没有取得写字楼的产权，也没有实际将写字楼交付反诉原告；2、反诉被告的写字楼无法正常使用，协议第三条约定“合同期内，甲方要保证乙方店铺正常使用”，但是反诉被告至2016年12月1日尚未办好产权证，就无法去办理水、电开户，导致反诉原告无法正常使用，反诉被告无法按期交房及正常水、电开户，导致反诉原告无法正常经营，就要求反诉被告解除协议、返还押金及支付违约金，反诉被告同意解除协议，但反诉被告一直拖延返还押金及违约金至今，据此遂具反诉状诉至本院。反诉被告黄宜胜（本诉原告）辩称：1、答辩人与反诉原告赖书锦（本案被告）在签订的《店面出租协议》之前，从谢翠平手中以132万元购买了宁都县城锦绣泉城401#写字楼，并取得了该写字楼的所有权，相关产权证件仅是缓办，该房屋买卖关系合法有效；2、2016年12月1日双方在第三人谢翠平的担保监督见证下自愿签订《店面出租协议》，也正式交付给反诉原告赖书锦（本诉被告）推行接管、装修及使用掌控至今，在租赁期限内答辩人也无权干涉一切，况且以协议规定答辩人只提供写字楼的店面，水电由反诉原告赖书锦（本诉被告）自行安装，因书面约定80天内完成装修，根本不存在反诉原告赖书锦（本诉被告）在反诉中所称的一些不实之辞，在租赁期限内无法正常经营是反诉原告赖书锦（本诉被告）自身原所致，且久拖不结，理应承担相应的法律责任。本院经审理认定事实如下：2016年12月1日被告赖书锦（反诉原告）因个体经营所需，租用原告黄宜胜（反诉被告）位于宁都县城锦绣泉城写字楼288平方米，并立下《店面出租协议》壹份，书面约定租用时间自2016年12月1日至2021年11月30日止。每月租金为人民币8000元，付款方式每月一付。如单方违约处以10000元人民币罚款。被告谢翠平自愿在协议书上签署了“在协议的履行由本人负责监督到位，如未履行有本人承担全部责任”的担保承诺。此后，原告黄宜胜（反诉被告）如约正式将写字楼交付给被告赖书锦（反诉原告）掌控至今。期间，原告黄宜胜也曾多次告知两被告按协议自觉履行支付租金。被告均以种种理由相互推诿，既不付租金，也不终止租赁协议。上述事实有原告提供的店面租赁协议1份及原、被告的当庭陈述予以证明。本院认为：原告黄宜胜与被告赖书锦在平等、自愿基础上签订《房屋出租协议》，该租赁协议合法有效，其租赁法律关系合法成立。协议签订后，双方未能全面履行协议，实现合同目的。造成协议未能履行，现原、被告均同意解除租赁协议，且未损害国家利益及他人合法权益，依意思自治原则，本院予以准许。对产生长时间大额租金损失的法律及其过错在哪一方？应由谁承担损失法律后果？是本案的焦点，本院认为作为租赁法律关系的出租方应提供符合的法定及出租物正常使用的义务，本案原告在协议履行过程中，未向房产部门交纳有关税费从而未办理房产证，及其租赁物办理用电开户手续，导致承租人被告赖书锦未能全面对所承租物正常使用，对此原告方有过错责任，应对本案租金损失承担相应的法律后果。本案被告赖书锦在签订协议后未及时进行及雇请工匠进场进行装修，没有在合同约定的装修时间80天内完成装修，对原告未开户电的行为没及时向原告告知主张，被告可自行向供电部门申请用电开户，但被告没有采取这一补救措施，放任了协议为履行这一状态的发生，被告对此也有过错，对产生租金损失这一法律后果也应承担相应的法律后果。对本案中租金损失金额的认定问题，本院认为，协议中约定在合同生效期间有80天的装修时间，应予以扣除，即租金应从2017年2月21日起按约定每月8000元，计算至今2018年4月30日，共计租金损失为：114666元。对此损失应由双方的承担，原、被告各承担百分之五十，即57333元为宜，但被告交纳的押金2.4万元应予抵扣，即被告应产应予支付原告租金损失33333元，被告谢翠平不是本案合同相对人，是不适格被告，对此，被告谢翠平不承担本案租金损失的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第二款第（四）、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年2月1日签订的《房屋租赁协议》。二、限被告赖书锦在本判决生效后赔偿原告黄宜胜房屋租金损失33333元。三、驳回原告（反诉被告）黄宜胜及被告（反诉原告）赖书锦的其他诉讼请求。本诉案件受理费3220元及反诉费650元合计3870元，减半收取1935元，由原告黄宜胜承担967.5元，被告赖书锦承担967.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。审判员  宋寿生二〇一八年六月十一日书记员  曾世总附法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款，对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。