河南省襄城县人民法院行 政 判 决 书（2018）豫1025行初24号原告万里运业股份有限公司（原河南万里运业有限责任公司）。法定代表人陈立干，该公司董事长。住所地许昌市南外环东路万里物流园。委托代理人苗中强，河南禹曦律师事务所律师。委托代理人李水建，河南金泰律师事务所律师。被告禹州市国土资源局。法定代表人关晓东，该局局长。住所地禹王大道东段**。委托代理人江彦昌，该局法制室主任。委托代理人魏皖敏，该单位法律顾问。第三人段建五，男，1966年5月21日生，汉族，住，住河南省郏县/div>第三人杨桃芬，女，1968年9月26日生，汉族，住，住址同上段建五妻子。委托代理人许占宾，河南长顺律师事务所律师。原告万里运业股份有限公司诉被告禹州市国土资源局、第三人段建五、杨桃芬撤销房产证纠纷一案，本院于2017年5月8日作出（2017）豫1025行初14号行政判决书，原告万里运业股份有限公司和第三人段建五、杨桃芬提起上诉。2017年9月28日经许昌市中级人民法院审理后，作出（2017）豫10行终57号裁定书，裁定撤销（2017）豫1025行初14号行政判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年6月1日公开开庭审理了本案。原告万里运业股份有限公司的委托代理人苗中强、李水建，被告禹州市国土资源局的委托代理人江彦昌、魏皖敏，第三人段建五、杨桃芬及委托代理人许占宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万里运业股份有限公司诉称，禹州市神垕镇的房屋属于原告所有，房产证号为**××84、06××67。2014年6月17日，原告单位职工贾许伟伪造原告公章、董事会决议、委托书等，通过原禹州市住房和城乡规划局房产部门，将上述房产分为五部分，其中把06××18号房产证分为三部分（分别为064290号、064287号、064286号），把06××67房产证分为二部分（分别为064287号、064289号）。然后再次伪造原告公章、董事会决议、委托书等，将064287房产卖给了第三人段建五、杨桃芬夫妇，并办理了06××89号房产证。案发后，贾许伟被逮捕，2016年12月23日，禹州市人民法院作出（2016））豫1081刑初字491号刑事判决书，判决贾许伟构成合同诈骗罪，该判决已经发生法律效力。2016年8月20日，禹州市人民政府作出决定，将禹州市住房和城乡建设局房产管理职能划归被告禹州市国土资源局。综上，被告房产管理部门在办理房产登记时，没有尽到查验申请登记材料的义务，错误将原告的房产过户给第三人，使原告受到严重的经济损失，为此提起行政诉讼，依法保护原告的合法权益。请求依法撤销被告给第三人颁发的06××89号房产证；判决被告将请求的房产变更登记在原告名下。原告万里运业股份有限公司提交了一下证据、依据：第一组（1-11页），房屋产权证及贾许伟提交的变更、转移申请及第三人的房屋产权证复印件等。证明原告房产证号为**××84的房屋被非法分割登记成064287号、064286号、064290号三本房屋产权证，并进行转卖。其中064287号被非法转卖给了第三人段建五、杨桃芬，并在被告处变更为06××89号、06××9Ｇ号房屋产权证。第二组（12-17页），1、组织机构代码证（有效期2010年1月14日至2014年1月14日）、河南万里运业有限责任公司章程、河南万里运业有限责任公司【2014】29号文件、河南万里运输（集团）有限公司【2014】38号文件各一份。证明材料上的印章、签名均为贾许伟伪造的，系虚假证据材料，原告从未委托贾许伟处理原告的任何房产。2、（18-22页），万里运业股份有限公司变更信息一份。证明原告公司名称自2013年12月30日就已经由‘河南万里运业有限责任公司’变更为“万里运业股份有限公司”，而被告及第三人对原告的信息情况不进行确认，而于2015年1月6日被告及第三人仍以早已不存在的“河南万里运业有限责任公司”名义进行房产变更登记，显然被告和第三人未尽到基本的房屋登记材料审核义务，错误的将原告的房产非法分割、登记，致使原告权益受到极大的损害，被告应当承担赔偿责任。3、（23-34页），证明材料、万里运业（2014）29号文件、公章刻制备案证明及印鉴移交记录样本、组织机构代码证（万里运业股份有限公司）、许万里（2013）及（2014）38号文件。证明贾许伟所套用的公司印章、文件的真实内容，不是关于变卖原告房产的内容。且“河南万里运业有限责任公司”的印章已于2014年1月3日销毁，新的“万里运业股份有限公司”的印章于同日启用并在公安机关备案。第三组：（35-44页），禹州市人民法院（2016）豫1081刑初491号判决书、起诉书刑事侦查卷宗复印材料。证明贾许伟已构成合同诈骗罪，并已判刑。被告禹州市国土资源局辩称，一、原告的起诉已超过起诉期限，根据《行政诉讼法》第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。原告作为房屋出让方，在办理房屋转移登记时已经知道该行政行为，至2017年2月16日起诉，明显已超过起诉期限。二、房屋买卖合同的效力。贾许伟担任的是原告分公司神垕汽车站站长职务，在与第三人签订的房屋买卖协议、房屋转让登记中，提供的土地证、房产所有权证都是真是的，第三人将房屋转让价款通过贾许伟支付给了原告，贾许伟的身份及提供的材料足以让第三人确信就是代表公司进行房屋买卖的，房屋买卖合同符合《合同法》第52条的规定，应认定房屋买卖合同有效。贾许伟犯合同诈骗罪，并不必然导致贾许伟代表原告公司及第三人签订的房屋买卖合同无效。三、按照《房屋登记办法》的相关规定，在办理房屋转移登记时，被告只作形式审查即可，已尽到了审慎的审查义务。四、作出的房屋转移登记行政行为，事实清楚，程序合法，适用法律正确，符合法律规定，请人民法院依法驳回原告的起诉。被告禹州市国土资源局提交了一下证据、依据：证据一（程序证据）：房屋所有权转移登记申请书、公告、询问笔录、受理业务审核书、权证存根。证明房屋转让登记的行政行为程序合法。证据二（实体证据）：申请书、身份证明、原产权人**房屋所有权证、禹国用（2013）第19-0048号国有土地使用证、双方身份证明、房地产买卖契约、房地产估价表、测绘报告、税收缴款书、声明材料。证明房屋转移登记的行政行为事实清楚、证据充分。法律依据：《房屋登记办法》第四、七、三十三条。第三人段建五、杨桃芬述称，1、本案所涉房产原产权登记人及房产对应土地使用权人为河南万里运业有限责任公司。上述涉案房产在向答辩人出售期间，贾许伟向答辩人提供的《房屋所有权证》及房产对应的《国有土地使用证》登记的权利人均为河南万里运业有限责任公司。2、贾许伟在向申请人出售涉案房产期间系河南万里运业有限责任公司神垕汽车站站长。贾许伟自2008年至2016年3月份本案案发前这一期间一直担任河南万里运业有限责任公司神垕汽车站站长，负责该汽车站所有事务。答辩人于2014年3月6日购买涉案房产，即该房产交易时间介于贾许伟担任神垕汽车站站长期间。3、答辩人有理由相信涉案房产交易已经过房屋产权人河南万里运业有限责任公司同意。（1）神垕汽车站隶属于河南万里运业有限责任公司，系河南万里运业有限责任公司分支机构；（2）贾许伟时任神垕汽车站站长；（3）贾许伟向答辩人出示了涉案房产的《房屋所有权证》及房产对应的《国有土地使用证》原件；（4）涉案房产已按照法定程序经过测绘、评估，答辩人业已交纳相关税收费用，房产已过户到答辩人名下。4、贾许伟经河南万里运业有限责任公司同意，持有涉案房产相关手续，以神垕汽车站站长身份，以神垕汽车站形式对外出售涉案房产，贾许伟的系列卖房行为系正当履行职务，应认定为职务行为。5、贾许伟所谓的“伪造营业执照、企业代码、委托书等手续办理的房产过户”同样系其单方供述，办理涉案房产过户手续所提供的相关材料是否伪造，未有结论，同时不能排除贾许伟炮制所谓的“过户手续伪造言论”系为某单位、某机构推脱民事赔偿责任的嫌疑。6、第三人取得房屋所有权是善意的，付出的房款在当时来说是对等的，所取得的房屋产权证无论从哪方面均不应当撤销，请求驳回原告的诉讼。第三人段建五、杨桃芬庭审中未提交证据，庭审后向本院提交了缴纳购房款的证据。经庭审质证认证，原告万里运业股份有限公司对被告禹州市国土资源局的证据认为，被告出示的证据超出了证据目录的范围，不应作为有效证据。且被告提交的证据材料都加盖有河南万里运业有限责任公司，经过认定（刑事判决）是假的，与原告办理房屋初始登记时使用的印章有明显的区别，请法庭予以核对，充分说明被告没有尽到审查义务。被告禹州市国土资源局对原告的证据认为，第一组证据，不属于行政登记行为第一组证据不属于行政登记行为，原告认为是非法分割理由是不成立，是原告的一个站长到被告处主动办理的，房屋的转让登记行为是合法的。第二组证据，原告公司的章程及公司文件，没有必要作为房屋登记的审查材料，被告只是作为形式审查义务，并无实质审查要求。2013年原告变更公司名称时，在办理房屋转移登记时，原告公司并未向被告提供相应证据和说明相应的情况。对于印章的真实性无异议，原告应提供印模与房屋登记时的印章进行对比，不能证明在你房屋登记时加盖的原告的印章为假印章。第三组证据，对判决书的真实性无异议，但对证明的目的有异议，贾许伟犯合同诈骗罪，并不必然导致贾许伟代表公司与本案第三人签订的买卖房屋合同无效，合同的效力应当按照《合同法》的相关规定，予以确认。本案第三人在签订房屋买卖合同时，并无任何过错，是基于对贾许伟的身份和提供房屋所有权证、土地证的真实性，第三人有理由相信房屋的出让人，系原告公司。证明被告的登记行为给原告造成损失要求赔偿的证明目的，因原告在起诉时并无有此诉讼请求，且属于国家赔偿审理的范畴，该证明目的是错误的。另外，对原告起诉时提交的两份房屋产权证是假的，上面填写的字号与正常房屋所有权证不一致，真正的房产证已经存档。第三人段建五、杨桃芬对被告提交的证据无异议。对原告提交的证据认为，第一点同被告和第三人付朝许、赵红丽提出的质证意见；第二点有关贾许伟的刑事犯罪，已有第三人于2017年年初向许昌市人民检察院控申处递交的申请，许昌市人民检察院已经受理，并在审查中。本院对上述证据认证如下：原告提交的第一组证据中（第1-3页），系行政机关颁发的房屋所有权证书，与本案具有关联性，予以采信。第一组证据的（第4-11页）及第二组证据（12-17页）均从被告处复印而来，真实、合法，且符合证据的形式要求，予以采信；第二组证据（第18-34页），系原告公司变动的相关证明材料，与本案具有关联性，予以采信。证据三（第35-44页）系从司法机关复印的生效法律判决及案件侦查材料，真实、合法，与本案的事实具有关联性，予以采信。被告提交的证据材料中，对加盖有“河南万里运业有限责任公司”印章的材料及相关文件，均已在贾许伟受到刑事处罚中予以承认系伪造，并已通过刑事判决予以认定，对证据的合法性不予采信，但在查明案件的事实中上予以采纳。经庭审查明，原告万里运业股份有限公司是于2005年7月26日，由原“河南万里快运有限公司”变更为“河南万里运业有限责任公司”，于2013年12月30日变更为“万里运业股份有限公司”而来。2014年6月4日，原告单位职工贾许伟（现已判刑）利用担任许昌万里客运有限责任公司禹州公司神垕汽车站站长的身份，用伪造的“河南万里运业有限责任公司”印章、委托书（时间2014年6月10日）、法人身份证复印件及公司章程，以“河南万里运业有限责任公司”的名义向被告原房产管理服务中心神垕房产管理所提出房屋所有权分割登记申请。被告于当日受理后即发出公告（期限7日），并于2014年6月17日，为贾许伟办理了禹房权证第**、第××号《房屋所有权证》的分割登记，其中禹房房权证第**《屋所有权证》被分割为禹房房权证第**、房权房权证第**、权证房权证第**《房屋所有权证》。禹房房权证房权证第**房权证房权证第**、证第房权证第**房屋所有权证》。2014年7月20日后，贾许伟再次伪造“河南万里运业有限公司”（2014）29号、38号文件、印章、授权委托书（时间2015年元月6日）、企业法人营业执照（营业期限自2004年12月30日至2040年5月6日）、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程。于2014年8月28日，贾许伟以“河南万里运业有限责任公司”的名义与第三人段建五、杨桃芬签订了《房地产买卖契约》，以50.1501万元的价格将原告位于禹州市神垕镇东环路的房屋（建筑面积151.97㎡、房屋所有权证号为064287）出售给本案第三人。其中买卖契约第二条约定：甲方（出卖人河南万里运业有限公司）乙方（买受人段建五、杨桃芬）议定房地产成交价格为￥50.1501万元。乙方于2014年8月28日前清付给甲方；甲方于2014年8月28日将上述房地产交付给乙方。2014年8月19日，贾许伟以“河南万里运业有限责任公司”的名义和第三人段建五、杨桃芬向被告原房产管理服务中心神垕房产管理所申请办理房屋所有权转移登记。2014年8月28日，被告原房产管理服务中心经审核后，认为符合办理转移登记的条件，办理房屋转移登记并为第三人段建五、杨桃芬办理了禹房权房权证字房权证字第**Ｇ号《房屋所有权证》。另查明，至本案庭审时，涉案房屋自2014年3月21日以来由案外人高贯周租赁使用，期限至2024年3月20日，一直未交付本案第三人。第三人段建五、杨桃芬与贾许伟签订房屋买卖协议后，只缴纳给了贾许伟本人36万元的购房款，尚有14.1501万元房款未支付。涉案当事人贾许伟因犯合同诈骗罪、职务侵占罪，已于2016年12月23日经禹州市人民法院依法作出（2016）豫1081邢初491号刑事判决，判处有期徒刑十年零六个月，并处罚金人民币100000元。该判决现已生效。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否超过法定的起诉期限。二、被告禹州市国土局原房屋登记机构作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法。三、第三人所取得房屋所有权是否构成善意取得。一、关于原告是否超过法定的起诉期限问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。因本案涉案房屋的所有权转移登记的行为均系贾许伟持伪造的材料、隐瞒原告公司所办理的，2016年3月11日，原告下属许昌万里客运有限公司禹州分公司工作人员发现贾许伟涉嫌职务侵占罪后即向公安机关报案，在公安机关侦查中贾许伟供述了私刻公司印章、伪造委托书、公司文件及章程等材料，将原告所有的位于禹州神垕汽车站临街房屋的所有权证分割后分别出售给他人。起诉期限的起点应当确定为2016年3月11日，原告2017年2月16日提起行政起诉，并未超过行政诉讼的起诉期限。二、关于被告禹州市国土资源局原房屋登记机构在作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法问题。按照《房屋登记办法》第二十条的规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。根据庭审中被告提交的证据显示，2014年6月4日，贾许伟首次向被告提出办理06××67号、06××84号两本房产权证的分割登记申请时，分割登记由于不改变登记内容，不属于具体行政行为，其合法性本院不予评判。原告公司名称2013年12月30日由“河南万里运业有限责任公司”变更为“万里运业股份有限公司”，在工商部门登记备案公示，原告没有及时办理房屋所有权人名称变更登记，也没有到房屋登记机构报备公司名称变更情况，转移登记时被告依据《房屋登记办法》第二十条第一、三、四项的规定对房屋转移登记申请材料和申请人身份一致性进行审查后，作出的房屋所有权转移登记行为，符合形式审查的要求。但是贾许伟在办理房屋转移登记时，已经刑事判决认定在所提交的原告公司文件、印章、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程均系虚假的申请登记材料，违反了《房屋登记办法》第十一条的规定，导致房产管理部门在作出行政行为时依据的主要证据不足，因此，所办理的房屋转移登记行为不具有合法性。三、关于本案第三人所取得房屋所有权是否构成善意取得问题。按照《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得必须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据庭审查明的情况，2014年8月28日，第三人与贾许伟签订的《房屋买卖契约》是在第三人交付一定的付款之后，在申请办理房屋转移登记过程中，贾许伟以“河南万里运业有限公司”的名义与第三人补签的协议，该协议不能作为评判转让价格是否合理的依据。庭审过程中原告、第三人也均未向法庭出示交付房款前双方签订的《房屋买卖协议》或约定房屋价款的证据材料，单凭第三人向贾许伟交付购房款36万元，无法判断是否属于“以合理的价格转让”。且第三人在2014年8月28日与贾许伟签订房屋买卖契约前和取得房屋所有权证至今，涉案的房屋一直由案外人高贯周占有并使用。其约定的人民币50.1501万元的房屋价款至今第三人只支付了36万元，该价款没有交付房屋的权利人，而是交给了贾许伟本人，出具的手续则为贾许伟本人书写的“暂收”、“借欠”之类，故第三人段建五、杨桃芬主张所受让的房屋构成善意取得的证据不足，理由不成立。综上，原告万里运业股份有限公司的起诉期限未超过法定的起诉期限。被告以贾许伟伪造的“河南万里运业有限公司”委托书、公司印章等其他材料所办理的房屋转移登记行为侵犯了原房屋所有权人的合法利益，不具有合法性，依法应予撤销。第三人段建五、杨桃芬主张受让房屋构成善意取得的证据不足，不予支持。原告要求撤销被告于2014年8月28日为第三人段建五、杨桃芬办理的禹房权证禹房权证禹州字第**、禹州房权证房权证禹州字第**由成立，予以支持。原告要求判决将房屋产权变更登记在原告名下的请求，按照司法权不能替代行政权的原则，合法产权人可按照相关法律、法规规定向房屋登记机构提出申请，由登记机构审查后决定是否变更登记。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决如下：一、撤销被告于2014年8月28日为第三人段建五、杨桃芬办理的禹房权证禹州房权证禹州字第**、州字房权证禹房权证禹州字第**iv>二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告禹州市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  方军义审 判 员  李淑亚人民陪审员  罗书惠二〇一八年六月二十七日书 记 员  张 翀