广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初47219号原告（反诉被告）：深圳市珍味汤馆饮食有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道民田路购物公园北园D区305，统一社会信用代码91440300674835928P。法定代表人：侯治国，总经理。委托诉讼代理人：郑卓雄，广东国扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘西瑜，女，汉族，1953年6月21日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：孟宇鹏，广东君言律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日受理后，于2018年5月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑卓雄，被告的委托诉讼代理人孟宇鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：被告向原告退还租赁保证金及管理费水电保证金合计173002.37元；由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2014年3月28日签订了一份《房屋租赁合同》约定，原告向被告承租位于深圳市中心区××与××处××时代广场××、B房屋，房屋总面积为129.83平方米，每月租金为45440.50元。租赁期限自2014年4月28日起至2019年4月27日止。其中，2014年4月28日至2014年5月17日为免租期，租金从2014年5月18日起计。被告交付房屋时可向原告收取租赁保证金90881元。至第二年起，租金每年上调8%。合同签订当天，双方就上述租赁合同签订了一份《补充合同》。补充合同约定，被告将租赁房屋外外摆面积71.13平方米一并租赁给原告使用。外摆位租金每月为14937.3元。外摆位的租赁期限、免租期限、起租时间与原租赁合同一致。原告应在签订合同后向被告交付相当于2个月房屋（含室内及外摆位）租金的租赁保证金和首月租金18113.40元。双方还就合同的其他条款进行了约定。上述合同及补充合同签订后，原告于2014年3月28日除向被告支付首期（2014年5月18日至2014年6月17日）租金外，另行向被告缴交了租赁保证金120755.6元及管理费水电保证金32153.6元，被告向原告出具了相应的保证金收据。被告于2014年4月28日将涉案房产交付原告使用。原告接受房产后，将承租房产用于开办"深圳市珍味汤馆饮食有限公司卓越时代店"，并按双方合同约定向被告缴交租金至2017年5月17日。期间，由于合同约定租金递增原因，原告分别于2015年3月24日、2016年5月16向被告补交租赁保证金9660.45元、10432.72元。原告向被告所缴交的全部租赁保证金为140848.77元，管理费水电保证金32153.60元，全部保证金合计为173002.37元。2017年5月9日，原被告双方经协商一致，就原告所承租上述房产签订了一份《解除合同协议》约定，原被告双方于2017年5月9日解除双方之前所签订的《房屋租赁合同》。原告应于2017年5月14日搬离承租房产，向被告一次性支付外摆位管理费及滞纳金67259.65元、恢复原状施工费2万元。原告须将承租房产内营业执照、餐饮许可证等证件变更或注销并将管道天然气无偿过户给被告。被告应将向原告所收取的全部保证金173002.37元退还原告。《解除合同协议》签订后，原告于2017年5月10日向被告支付了外摆位管理费及滞纳金67259.65元、恢复原状施工费2万元，于2017年5月14日将涉案房产交还被告，于2017年5月19日将承租房产内管道天然气过户至被告名下，于2017年7月17日前办理了全部承租场地内经营单位的证照注销手续。其后，原告通知被告办理相应的验证交接手续，要求被告按《解除合同协议》约定将所收取的全部保证金173002.37元退还原告。但被告均以种种理由推脱，所应向原告退回款项至今分文未付。原告认为，原告与被告经协商一致所签订的《解除合同协议》合法有效，双方均应当按照协议约定履行义务。原告己按《解除合同协议》约定履行了全部义务，被告应当按照约定将全部保证金173002.37元退还原告。被告反诉并答辩称，被告反诉请求事项：1、被告没收原告的保证金173002.37元；原告承担被告物业损坏赔偿费用182030.89元，施工期间的租金及管理费61708.11元。合计243739元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；3、原告承担因其拖延办理涉案房产上相关手续导致涉案房产无法继续租赁造成的租金及管理费损失共计235612.77元4、反诉诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告于2014年3月28日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于深圳市中心区××与××处××时代广场××、B房屋出租给原告使用。租期至2019年4月27日止。双方同时签订《补充合同》，约定被告将出租房屋外外摆面积71.13平方米的场地一并租赁给原告使用。因原告经营不善，遂将涉案物业违反双方约定转租给第三人，转租后仍未能改善经营状况……最终，原告向被告要求提前退租，双方于2017年5月9日签订《解除合同协议》，约定双方“租赁合同自2017年5月9曰解除，双方当日立即前往房屋租赁登记部门办理租赁登记注销手续”。同时约定“乙方须将注册在本铺位内的营业执照、餐饮许可证等证件变更或注销……如对本物业造成损坏的，乙方承担全部赔偿责任。”但上述手续，原告截至2017年7月17日最后一项手续才告注销完毕，且原告又拖延至2017年8月4日才函告被告其完成了相关手续。期间，因其手续未完成变更及注销，被告未能将涉案物业出租，给原告造成巨额损失。同时，因为原告的不当使用，导致涉案物业内的地板及墙面严重污损（包括外摆位地面），必须进行大面积更换（全部地板及部分墙面）。卓越时代广场系甲级写字楼，附属商业部分建材用料高档，均为进口意大利大理石，更换费用高昂。截至目前，污损的地板及墙面，原告均未修复或对被告进行任何的补偿或赔偿。鉴于原告自身存在严重的违约行为。因此，原告的诉讼请求应予驳回。被告请求法院在查明本诉事实，驳回原告诉讼请求的同时，支持被告的全部诉讼请求。原告对被告提起的反诉辩称，一、原被告双方己于2017年5月9日签订了《解除合同协议》，原告已按协议约定将涉案房产交还被告，被告在该协议中也已确认同意退还原告所缴交的租赁保证金173002.37元。被告反诉要求没收租赁保证金没有合同及法律依据。二、被告反诉所诉称的“物业损坏”根本不存在。1、原被告双方己于2017年5月14日办理了退还涉案房产的交接手续，被告接受了原告所退还的房产，并未提出任何异议。2、双方已在《解除合同协议》第四条约定由原告一次性向被告支付恢复原状施工费2万元。原告己按约定向被告支付了该2万元，涉案场地恢复原状的工作及费用应当由被告自行承担，与原告无关。三、原被告双方在《解除合同协议书》第七条中约定，涉案房产的租金、空调、物业管理费等费用计算至交还房屋当日。原告己于2017年5月14日将涉案房产交还被告，并与被告办理房屋交接手续。被告要求原告向其支付交还房产后的租金及管理费没有任何法律依据。四、原告已按《解除合同协议书》约定，于2017年5月10日按合同约定与被告共同办理了解除租赁合同备案的手续，于2017年5月14日将涉案房产交还被告，并按合同约定涉案房产内的管道天然气无偿过户给被告，办理了全部证照的注销手续。虽然原被告双方在《解除合同协议书》中并未约定原告办理证照注销手续的时间期限，相关证照的是否注销也不影响涉案房产的出租及使用，但原告仍然及时积极的办理了相关注销手续。被告以原告延期办理涉案房产相关手续为由，要求原告向其支付租金及管理费损失没有任何事实及法律依据。经审理查明，原告与被告于2014年3月28日签订了《房屋租赁合同》约定，原告向被告承租涉案房屋及相关权利义务。原告向被告缴交了租赁保证金为140848.77元，管理费水电保证金32153.60元，合计173002.37元。2017年5月9日，原被告签订了《解除合同协议》约定，原被告双方于2017年5月9日解除双方之前所签订的《房屋租赁合同》，原告应于2017年5月14日搬离承租房产，向被告一次性支付外摆位管理费及滞纳金67259.65元、恢复原状施工费2万元。原告须将承租房产内营业执照、餐饮许可证等证件变更或注销并将管道天然气无偿过户给被告。被告应将向原告所收取的全部保证金173002.37元退还原告。《解除合同协议》签订后，原告于2017年5月10日向被告支付了79653.77元（银行凭证摘要：管理费、补偿金），于2017年5月14日将涉案房产交还被告，于2017年5月19日将承租房产内管道天然气过户至被告名下，于2017年7月17日前办理了全部承租场地内经营单位的证照注销手续。其后，原告通知被告办理相应的验证交接手续，要求被告按《解除合同协议》约定将所收取的全部保证金173002.37元退还原告。《解除合同协议》未约定原告办理证照注销手续的时间期限。直到原告起诉后被告应诉，被告未提交任何证据证明被告告知了原告其主张的地板及墙面严重污损需要另行补偿或赔偿。本院认为，原、被告签订租赁合同，双方成立房屋租赁合同关系。双方签订的《解除合同协议》未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。被告辩称，原被告双方己于2017年5月14日办理了退还涉案房产的交接手续，被告接受了原告所退还的房产，并未提出任何异议。双方已在《解除合同协议》第四条约定由原告一次性向被告支付恢复原状施工费2万元。原告己按约定向被告支付了该2万元，涉案场地恢复原状的工作及费用应当由被告自行承担，与原告无关。而被告直到原告起诉后应诉前，也未向原告提出有额外的损失需另行承担，现在提出，本院不予采信。对原告的该辩解，本院予以采信。被告辩称，原被告双方在《解除合同协议书》第七条中约定，涉案房产的租金、空调、物业管理费等费用计算至交还房屋当日。原告己于2017年5月14日将涉案房产交还被告，并与被告办理房屋交接手续。被告要求原告向其支付交还房产后的租金及管理费没有任何法律依据。原告已按《解除合同协议书》约定，于2017年5月10日按合同约定与被告共同办理了解除租赁合同备案的手续，于2017年5月14日将涉案房产交还被告，并按合同约定涉案房产内的管道天然气无偿过户给被告，办理了全部证照的注销手续。原被告双方在《解除合同协议书》中并未约定原告办理证照注销手续的时间期限，相关证照的是否注销也不影响涉案房产的出租及使用，但原告仍然及时积极的办理了相关注销手续。被告以原告延期办理涉案房产相关手续为由，要求原告向其支付租金及管理费损失没有任何事实及法律依据。本案被告未提交证据证明相关证照的是否注销影响涉案房产的出租及使用，被告在原告注销期间也未向原告表示或催促过注销影响其出租或使用。故对原告的辩解，本院予以采信，对被告的该主张，本院不予支持。按照该《解除合同协议》，被告应当退还租赁保证金及管理费水电保证金173002.37元，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告主张没收该保证金，本院不予支持。依照《民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘西瑜于本判决生效后10日内向原告深圳市珍味汤馆饮食有限公司退还租赁保证金及管理费水电保证金173002.37元；二、驳回被告的反诉请求。如逾期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费3760元（已由原告预交），由被告负担；反诉受理费5162（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，应在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  雷南山人民陪审员  梅干军二〇一八年六月十三日书 记 员  罗婉婷谢寒