广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初5750号 原告：陈迎春，女，1978年2月6日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：黄文历，广西胜开律师事务所律师。 被告：广西瀚天实业开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区高新大道7号二楼。 法定代表人：杨武明，总经理。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄皓云，广西君桂律师事务所实习律师。 原告陈迎春与被告广西瀚天实业开发有限公司（以下简称“瀚天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月1日公开开庭进行审理。原告陈迎春之委托诉讼代理人黄文历，被告瀚天公司之委托诉讼代理人吴树君、黄皓云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈迎春向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告商铺首付款25500元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告在柳州摆摊宣传南宁的“瀚天新城”楼盘商铺交房后5年被告可原价回购、12年返租回本、70年收益权、承诺可以办证等。原告受其吸引，于2017年7月29日坐被告专车到楼盘了解商铺的购买事宜，但被告出示给原告的却是《合作建商铺合同》，在被告解释称合作建房是融资角度的说法、与购房没有区别的情况下，原告与被告签订《合作建商铺合同》、《补充协议》及《物业委托经营管理合同》，约定购买位于南宁市商铺。原告于同日支付首付款25500元。后经原告查询，涉案项目用地为农村集体土地，其建设开发的项目所用地块未转为国有建设用地，该项目楼盘也未取得商品房销售或预售许可。被告利用集体土地进行开发建设、以合作建房为名变相销售商品房的行为违反了法律的规定，原告与被告订立的《合作建商铺合同》、《补充协议》及《物业委托经营管理合同》应属无效合同。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院。 被告瀚天公司辩称，1、原、被告签订的合同系双方真实意思表示，合同第一条、第二条对涉案项目建设依据、土地性质及合作建房模式进行了清楚表述。2、合同转让的是涉案房屋的使用权，而不是所有权，故涉案合同不应定性为商品房买卖合同。对此，合同第四条、第十八条均予以明确。3、涉案房屋的土地是由南宁市西乡塘区心圩街道振兴村合法授权开发建设，并取得建设用地规划许可证，合同应合法有效。4、如原告要求终止合同，则其应按照合同第七条第二款约定向被告支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》，合同第一条约定：“因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属业主方南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队以政府划拨的方式（南宁建设用地规划许可文号：南规发【2013】225号、南规发【2013】245号；地号450107010206JB00021、450107010206JB00033）取得了以下地块第三产业商服用地的开发权，地块概况如下：1、土地性质：集体产权商服用地。2、项目位置：南宁市东面。土地权属：南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队。4、……土地规划用途为商服用地；土地证号为：南宁集用（2015）第704896、桂（2015）南宁市不动产权第0001333号。上述项目【现定名】瀚天新城。”第二条约定：“1、甲方负责提供属于南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队集体第三产业商服用地供合作建商服综合楼的商铺。2、甲方为联营合作代建方，负责合作建商服综合楼商铺和审批手续建造事宜，寻找合作建商服综合楼商铺和出资方或个人，合作建商服综合楼商铺和出资单位或个人缴纳的合作建商服综合楼商铺款在支付开发建设成本费用后和有结余（合作建房款）的归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队的合作建商服综合楼关系、模式以及合作建商服综合楼商铺的土地性质、用途，愿意出资合作建商服综合楼商铺，根据合同约定支付合作建商服综合楼款（合作建房款），并按本合同约定享有商服综合楼在约定年限内的使用权。”第三条约定：“1、乙方参与甲方的合作建商服综合楼商铺，并交付本合同第五条约定合作建商服综合楼商铺款，该商铺位于本项目第A区2层800号商铺。2、该商铺【合同约定】建筑面积共6平方米……”第四条约定乙方取得该商服综合楼商铺使用权期限为：自该商服综合楼商铺交付之日起至2083年12月1日止。第五条约定该商服综合楼商铺合作建房单价为8500元/平方米（毛坯房），总价款为51000元。第七条约定，原告分期付款，首期款为房屋合作建房款的50%，即25500元，应于签署本合同时交纳；第二期为总合作建房款的20%，即10200元，应于房屋结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内交纳；第三期为总合作建房款的30%，即15300元，应于甲方的商铺符合交付使用时，接到甲方书面或电话通知7天内交纳。第九条约定，甲方应在2017年12月31日前交付房屋给乙方使用。第十八条第5款约定：“该楼房（商铺）使用权限届满，按当时的国家法律、法规办理。”双方同时就面积确认及面积差异处理、逾期付款及逾期交房违约责任、楼房交接、保修责任、房屋征收补偿的归属、商铺交房标准等其他相关事项在合同中进行了约定。 原、被告双方于同日签订《瀚天新城商铺补充协议》一份，约定：“……现本公司承诺在该商铺交付的第5年时可向本公司申请按合作建商铺总价款人民币伍万壹仟元整进行回购。客户在本商铺交付使用至5年到期前，提前30个工作日内向本公司递交回购申请，我公司接到回购申请后30个工作日内办理回购手续，本公司以该商铺合作建商铺总价已收款回购并收回该房屋（商铺）的使用权和经营权。”合同还对其他事项进行了约定。 原告（甲方）与被告（乙方）同日还签订了《物业委托经营管理合同》一份，合同第三条约定：“1、乙方按照《合作建商铺合同》将该物业交付给甲方的同时，甲方将该物业直接委托乙方经营管理，甲乙双方办理相关的移交书面手续。2、甲方委托乙方经营管理的期限为2018年1月1日至2029年12年12月31日。”合同第六条约定：“……5、在委托期限内，甲方可转让该物业，但须保证受让方承担本合同的全部权利与义务，且不得损害乙方的利益。此时，甲方、乙方、第三方（即受让方）应签订协议。”合同还对其他事项进行了约定。 同日，被告向原告出具《收据》一份，确认收到原告支付的瀚天新城商铺合作首付款25500元。 另查明，本案讼争房屋所占用的土地座落于南宁市东面，土地使用权人为南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队、南宁市西乡塘区心圩街道振兴村民委员会，地类（用途）为其他商服用地，使用权类型为批准拨用集体土地，《集体土地使用权证》号为南宁集用（2015）第704896号。2013年8月2日，南宁市规划管理局作出《南宁市规划管理局关于西乡塘区心圩街道振兴村4队产业用地的批复》（南规发〔2013〕225号），批准振兴村4队使用产业用地。《建设用地批准书》（南宁市（县）[2014]南国土批字第07-131号）、《建设工程规划许可证》（建字第450107201610199）载明，建设单位为南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队，建设项目为三产综合楼。 又查明,广西坎晨贸易有限公司分别于2013年9月17日、2015年12月24日与南宁市西乡塘区安吉街道振兴村四队第一组、第三组签订《联合开发经营三产用地合同书》，约定双方联营建设振兴村四队第一组、第三组的三产综合楼。 2016年1月1日，广西坎晨贸易有限公司与被告签订《合作开发战略协议》一份，约定双方共同合作开发前述三产综合楼。 被告具备房地产开发资质，原告并非南宁市西乡塘区心圩街道振兴村村民。 截止法庭辩论终结，被告未提交建设讼争房屋的土地通过行政审批转为国有建设用地、讼争房产项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，关于合同性质。本案中，原告与被告签订的合同虽名为《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》，但从主合同条款及补充协议可看出，该合同并不具备合作开发中共担风险、共享利润的本质特征。认定涉案合同性质应从合同的形式、内容、当事人意思表示等多方面综合考量。合同约定原告有权使用商铺的期限长达65年，同时约定使用权限届满，按当时的国家法律、法规办理，由此可见，原告基于合同，可对商铺享有排他的、独占的权利，期限届满，被告亦不得随意收回。从具体合同条款表述上，该商铺使用权的转让已无限接近于所有权转移，因本案诉争的商铺建设于集体土地之上，对其用途，国家予以严格限制，被告无法将之直接销售，通过本合同，被告直接获取固定款项，原告获取对房屋长期、稳定的排他性的占有、使用、收益、处分的权利。因此，从本案土地性质、合同条款、付款方式、交付日期、交付标准、使用期限、缔约情境等因素考虑，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。 关于合同效力。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而根据《集体土地使用权证》，土地属农民集体所有，土地规划用途载明为“商服”，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告诉请被告返还购房款25500元合法有据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告广西瀚天实业开发有限公司向原告陈迎春返还商铺首付款25500元。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费438元（原告陈迎春已预交），由被告广西瀚天实业开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 希 人民陪审员  黄艳荣 人民陪审员  卢鸿淮 二〇一八年六月二十一日 书 记 员  黄黎欣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。