福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0922民初1110号 原告：邱文洋，男，1979年6月29日出生，汉族，住古田县。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。 被告：古田县翊家商贸有限公司，住所地：古田县城西街道614路七支路****，组织机构代码证号：33749384-0。 法定代表人：陈小琴。 委托诉讼代理人：江惠陈，福建华忠盛律师事务所律师。 原告邱文洋与被告古田县翊家商贸有限公司（以下简称“翊家公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱文洋的委托诉讼代理人龚雅铃，被告翊家公司及其委托诉讼代理人江惠陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱文洋向本院提出诉讼请求：1.确认其与翊家公司于2015年9月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月26日解除；2.判令翊家公司向其支付未足额缴纳的租金共计2700元（按合同约定计算至2018年3月31日止）及相应的违约金（违约金按逾期租金的1%/日计算，其中2017年11月的逾期租金违约金以1500元为基数，从2017年11月11日计算至实际交付租金止；2017年12月的逾期租金违约金以逾期租金300元为基数，从2017年12月11日计算至实际交付租金止；2018年1月的逾期租金违约金以逾期租金300元为基数，从2018年1月11日计算至实际交付租金止；2018年2月的逾期租金违约金以逾期租金300元为基数，从2018年2月11日计算至实际交付租金止；2018年3月的逾期租金违约金以逾期租金300元为基数，从2018年3月11日计算至实际交付租金止。）；3.判令翊家公司向其支付拖欠的物业费、公共水电费、电梯维修及电费共计2021元；4.判令翊家公司向其返还其为翊家公司装修涉案房屋而代垫的装修款共计30000元；5.判令翊家公司向其支付违约金100000元。事实和理由：邱文洋与翊家公司于2015年9月21日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同第一条约定：甲方（即本案原告）将坐落于古田县的房屋出租给乙方（即本案被告）；第二条约定:房屋租赁期限共十年（自甲方交房之日起顺延十年止）；第三条约定：1、租金：自交房之日起第一年至第三年的月租金为人民币1500元整；第四年至第六年的月租金为人民币1575元整；第七年至第十年的月租金为人民币1655元整。2、租金按月支付，于每月1日支付，乙方应按时足额将租金汇入甲方指定的银行账户。合同第四条（一）5约定：甲方应于2015年5月1日一次性支付给乙方房屋装修费3万元（装修金不足部分由乙方承担）；合同第四条（二）2约定：乙方应按期足额地向甲方指定的银行账户汇入房屋的承租金，若因特殊情况无法按时支付租金，需事先通知甲方，但汇款时间不得超过10天，若超过10天，乙方应按日向甲方支付逾期租金的1%。超过60天，甲方有权终止本合同，将房屋收回另行处理，房屋的一切装修设施、财务全部无偿归甲方所有。若因乙方原因造成本合同无法履行的，乙方应一次性赔偿造成甲方经济损失款人民币10万元，包含所有的补偿款在内。合同第四条（二）3约定：承租期内该房屋所产生的水电、燃气、通讯、网络、物业等一切费用由乙方承担，若因乙方不按时或拒交以上费用而造成甲方房屋无法正常居住使用，一切责任由乙方承担。合同签订后，其即向翊家公司支付房屋装修款30000元并向翊家公司交付租赁房屋，翊家公司拿到该装修款后对租赁房屋进行装修，并开始按月支付租金，但自2017年11月起，翊家公司就未足额向其支付租金超过60天，至2018年3月，逾期缴纳租金共计2700元，并拖欠缴纳水电费、物业费，违反了合同约定，构成严重违约，翊家公司还于2018年3月16日向其发出《解除并终止履行通知书》，表明其决定解除合同并要求其领回租赁房屋的钥匙。鉴于翊家公司已严重违约并已行动表明其不再履行合同，其被迫向翊家公司发出《同意解除《房屋租赁合同》及要求你方承担违约责任等合同义务的通知书》，通知书内容如下：一、同意解除我方与你方于2015年9月21日签订的《房屋租赁合同》，该解除合同的意思表示自我方实际从你方收房之日起生效；二、你方应向我方支付逾期未足额支付的租金，租金按合同约定计算至你方实际向我方交付租赁房屋为止（上述逾期支付的租金应按照《房屋租赁合同》第四条（二）第2点的约定按日向我方支付逾期租金的1%）；三、你方向我方交付租赁房屋时应结清租赁房屋所有相关水、电、物业费、网络通讯费等费用，否则我方将在代垫后另行向你方主张该费用及相关违约责任；四、你方应在收到本通知书之日起三日内立即返还我方为你方装修租赁房屋而代垫的装修款共计三万元。五、因你方违反了《房屋租赁合同》第四条（二）第2点的约定，逾期60天未足额支付租金，故导致《房屋租赁合同》无法履行的原因在你方，除租赁房屋的一切装修设施、财物归我方所有外，你方还应依照《房屋租赁合同》第四条（二）第2点的约定，付给我方赔偿款十万元。翊家公司于2018年3月26日收到其发出的通知书后，拒不履行通知书及合同约定的义务，侵犯了其的合法权益，故其依法提起诉讼，请求支持其的诉讼请求。 翊家公司辩称，一、讼争的房屋截止到2018年5月4日，古田县住建局回复给时代广场业主的回复函中，明确讼争的房屋还没有经过综合验收，依照法律规定，未经验收不能投入使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”。所以双方签订的合同也是无效的。二、造成本案合同无法履行的根本原因是原告提供的房屋硬件设施等由于没有经过综合验收，提前投入使用，不具备使用条件，不能达到订立合同目的，所以违约是原告，其没有任何违约行为。主要体现在：1、电梯无法正常使用。2、水一直到了上个月才能正常使用，原来只临时使用原开发商建设时临时用水。水压不稳，经常断水。3、物业管理混乱。三、开发商为了楼盘的销售，承诺购房方，每套房屋（小户型）租金每个月补贴300元，保证租金不低于1500元，即实际业主每套每个月的租金为1200元，加上开发商给予业主的补贴300元，合计1500元。由于其租赁房屋数量多，其要求补贴款直接与其结算，由其与房租一起付给各业主。但实际上该款开发商一直拖欠，至今一分钱都没有付。四、租金1200元+300元，这个租金对应的房屋是精装房，由于其需要统一装修风格，所以由原告出资3万元由其统一装修，但实际装修费用3万元远不够，其中06户型的装修（硬装部分）将近4万元，07户型（硬装部分）5万元多，同时，其还购买了电视、空调、热水器、洗衣机、床及床垫、桌子、椅子、窗帘等物品，合同解除后，这些物品也全部移交给原告使用了。五、原告的房屋租金也畸高，没有装修期，即装修期间租金照付；原告出资3万元中，实际只给两万元，另外一万元还要用租金抵扣；原告出资3万元，根本无法达到拎包入住的条件，而古田租赁市场行情，1500元/月的房屋，必须达到“拎包入住”的条件。六、本案是双方同意解除合同的，其没有违约，开发商及物业的违约，造成的后果应由房屋的所有权人（业主）承担，与承租人没有关系。七、原告主张的违约金过高，不应得到支持，原告要求退回装修金3万元，赔偿违约金10万元，按日1%计算逾期租金利息等约定都是明显过高，且原告的主张没有任何依据。八、其没有欠原告租金，其与原告的结算租金是每个月1200元，另外300元是购房时由开发商承诺补贴给原告。九、物业费，由于开发商的原因，物业管理单位也不管理（开发商与物业公司是关联公司），所有业主都没有交物业费（原告第一年已经交了一年物业费），2017年的物业费必须经过诉讼后由法院裁决后才能确定物业费交费，而原告为了诉讼恶意去交物业费，后果只能与原告自己承担，其是明确表示一分不出的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院组织当事人进行举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认无争议事实如下： 一、翊家公司向邱文洋租用位于古田县房屋，双方于2015年9月21日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年，自交房之日起第一年至第三年的月租金为1500元，第四年至第六年的月租金为1575元整，第七年至第十年的月租金为1655元整。每月1日翊家公司应足额以转账方式将租金汇入指定银行账户，汇款时间不得超过10天，如若超过10天，翊家公司应按日向其支付逾期租金的1%。超过60天，出租方有权终止合同。承租期内该房屋所产生的水、电、网络、物业等一切费用由翊家公司承担。翊家公司在装修之前应出租方提供首次装修图纸，装修施工过程中翊家公司不得破坏房屋的主体结构。邱文洋支付给翊家公司房屋装修款30000元。现双方均同意于2018年3月26日解除租赁合同关系； 二、翊家公司从2017年12月份起至2018年3月份仅支付租金1200元； 三、邱文洋缴纳2017年5月至2018年5月5日止的物业费821元、公共水电费300元、电梯维修及电费900元，总计2021元。 双方的争议焦点：邱文洋的诉请是否应得到支持。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 邱文洋要求翊家公司支付未足额支付的租金并提供《房屋租赁合同》、《转账凭证》证明其与翊家公司约定自交房之日起第一年至第三年的月租金为1500元以及租金的实际支付情况，故该主张有事实和法律依据，依法予以支持；翊家公司虽抗辩称其未拖欠邱文洋租金，且仅应支付的月租金为1200元即其中的300元应由古田县盛达房地产有限责任公司补贴。但其提供的与古田县盛达房地产有限责任公司《房租补贴协议》、返租补贴广告仅能证明其与第三方古田县盛达房地产有限责任公司达成房租补贴协议，与邱文洋的房屋租赁关系无关，且未能提供证据证明其已足额支付2017年11月份的租金。故其应承担举证不能的法律后果。但邱文洋要求从逾期付款之日起按日利率1%支付违约金的主张过高，有违公平，亦与当地经济发展水平不符，按月利率2%以未按期支付款项数额为基数计算违约金足以弥补因翊家公司违约给邱文洋造成的损失，亦对翊家公司的违约行为起到惩罚作用；邱文洋要求翊家公司支付拖欠的物业费、公共水电费、电梯维修费等2021元，有事实和法律依据，依法予以支持。但翊家公司应支付至2018年3月26日实际解除合同之日止的相关费用即物业费731元、公共水电费267元、电梯维修费801元，总计1799元；邱文洋主张翊家公司返还装修款30000元，根据《房屋租赁合同》第四条第（二）款乙方的权利与义务1、约定：“乙方装修房屋应遵守有关装修法律法规规定。乙方在装修房屋时，向甲方提供首次装修图纸，装修施工不得破坏房屋的主体结构，若因装修造成整体楼房的损失，一切法律责任由乙方承担”。该房屋装修至今已两年多。邱文洋、黄如秀在翊家公司装修时未对房屋装修样式等提出异议。且根据市场行情双方签订的租赁合同租金1500元对应的应系已装修好的房屋。故邱文洋要求返还装修款的诉请，于法无据，不予支持；翊家公司超过60日未支付租金，造成违约。但邱文洋承租房屋亦存在电梯无法全部正常使用、水压不稳等问题，无法提供正常的出租条件。且其主张违约金100000元过高。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定，结合邱文洋与翊家公司双方的过错程度、预期利益等综合因素，翊家公司应按过错程度承担50%的责任,按合同损失总额的百分之三十计算违约金即应支付的为违约金21771元［实际损失145140元（双方合同约定10年的总租金为190140元-至解除合同之日的租金45000元）×30%×50%］。 综上所述，本院认为，本案翊家公司与邱文洋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人都具有法律约束力。翊家公司未按约向邱文洋全面履行支付房屋租金的义务，已构成违约，邱文洋请求确认解除合同及翊家公司支付租金的诉讼请求，于法有据，予以支持；邱文洋主张翊家公司从逾期付款之日起按日利率1%支付违约金，本院认为邱文洋该主张过高，有违公平，亦与当地经济发展水平不符，应按月利率2%以未按期支付款项数额为基数计算违约金；翊家公司按《房屋租赁合同》之约定对涉案房屋进行装修，不存在违约情形，故邱文洋退还装修款30000元，于法无据，不予支持；邱文洋主张翊家公司向其支付物业费、公共水电费、电梯维修费及电费的诉请，有事实和法律依据，但应计算至合同解除之日止即1799元；邱文洋主张的违约金过高，应按双方过错责任及损失承担违约金即21771元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认2016年3月2日邱文洋与古田县翊家商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年3月26日解除。 二、古田县翊家商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向邱文洋支付房屋租金2700元及逾期付款违约金（其中2017年11月租金1500元从2017年11月1日起，12月份租金余款300元从2017年12月1日起，2018年1月份租金余款300元从2018年1月1日起，2月份租金余款300元从2018年2月1日起，3月份租金余款300元从2018年3月1日起均按月利率2%计算至款项付清之日止）。 三、古田县翊家商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向邱文洋支付拖欠的物业费、公共水电费、电梯维修费及电费等费用1799元。 四、古田县翊家商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向邱文洋支付违约金21771元。 五、驳回邱文洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2994元，减半收取计1497元，由邱文洋负担1205元，由古田县翊家商贸有限公司负担292元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  黄文熹 二〇一八年六月二十六日 法官助理施倩倩 书记员池嘉艺 注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。