广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终1244号上诉人（原审被告）：柳州市某某房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市潭中西路，统一社会信用代码:9145XXXX980Q。法定代表人：韩某东，董事长。委托诉讼代理人：崔宇平，广西信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝羽，广西信和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林某某，女，1989年2月出生，汉族，住广西北流市。被上诉人（原审原告）：伍某某，男，1986年12月出生，汉族，住广西北流市。委托诉讼代理人：吴敏，广西华尚（柳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽娜，广西华尚律师事务所律师。上诉人柳州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房开公司）因与被上诉人林某某、伍某某商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初3443号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭于2018年5月28日公开开庭审理了本案，上诉人某某房开公司的委托诉讼代理人崔宇平、蓝羽，被上诉人林某某、伍某某的委托诉讼代理人吴敏、黄丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人某某房开公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判上诉人支付逾期交房违约金的期限计算至被上诉人收房之日(即被上诉人在房屋交接书上签字并领取房屋钥匙之日)止。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对交房日期的事实认定错误，应当认定交房日期为被上诉人在房屋交接书上签字并领取房屋钥匙之日，理由如下：首先，本案双方签订的《商品房买卖合同》附件四：“合同补充协议”第十五条约定：“双方确认：买受人在出卖人提供的房屋交接相关表格上签字接受房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释(2003)7号第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，上诉人在涉案工程经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格后，按照双方以上约定及法律规定与被上诉人办理了商品房交付手续。被上诉人在《房屋交接书》上签字确认：“经实地验收，房屋符合房屋销售合同中各条款的规定，无任何异议，同意接收”，且被上诉人同时在《入伙钥匙领用登记》上签字领取了房屋钥匙。根据以上合同约定及法律规定，被上诉人已经转移占有所购商品房，双方对房屋的交付使用已经完成。被上诉人在所购商品房经“建设、设计、施工、监理、勘察”五方验收合格后收房的事实表明，双方已经协商一致，将双方《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件，由第7种“取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”，变更为第6种“该商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格”。根据民法的自愿原则，上诉人与被上诉人各自按照自己的意思对合同交房条件的变更达成了一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。而且，被上诉人收房后装修、入住至今，并没有提出房屋不符合交房条件拒绝收房，侧面证明了被上诉人实际认可了本案商品房符合交房条件。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条均规定：建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，即可交付使用。根据以上事实和法律规定，应当认定涉案商品房已经交付被上诉人使用，上诉人已经按双方约定履行了交房义务。因此，被上诉人在已经收房入住涉案商品房且没有发现涉案商品房有任何质量问题的情况下，又以涉案商品房验收备案登记逾期而请求上诉人偿付交房后的逾期交房违约金，既不符合公平原则，也没有事实和法律依据。被上诉人林某某、伍某某辩称，上诉人的上诉请求及理由与事实不符，无法无据，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林某某、伍某某向一审法院提出的诉讼请求为:一、依法判令柳州市某某房地产开发有限公司支付给林某某、伍某某逾期交房违约金25168元。（从2017年6月1日起计至柳州市某某房地产开发有限公司取得《工程竣工验收备案表》2017年8月28日止）；二、依法判令本案的全部诉讼费用由柳州市某某房地产开发有限公司承担。林某某、伍某某当庭变更诉讼请求，将实际起算违约金的终止时间变更为2017年8月29日。一审法院确认以下法律事实：林某某、伍某某与柳州市某某房地产开发有限公司于2016年4月15日签订《商品房买卖合同》，约定林某某、伍某某购买位于房屋，建筑面积133.42平方米，购房总金额942612元。合同第八条中约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.×。6.该商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、非因出卖人原因的政府行为及市政配套设施安装延误；3、非因出卖人原因造成的一天（含一天）以上的停水或停电（24小时内连续停水或者停电四小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降雨（24小时内连续降雨四个小时或间断降雨累计六个小时算一天），则交付期限据实延期。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因柳州市某某房地产开发有限公司逾期交房林某某、伍某某曾诉至该院，该院于2017年8月11日依法作出（2017）桂0204民初1710号民事判决书，判决柳州市某某房地产开发有限公司支付2016年6月1日至2017年5月31日期间的逾期交房违约金101802元。故对于未经生效判决书确定的从2017年6月1日至2017年8月29日的逾期天数，林某某、伍某某于2017年12月6日诉至该院。另查明，2016年9月22日林某某、伍某某在某栋房屋交接书上签字并领取了房屋钥匙。2016年7月30日勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位在建设工程质量竣工验收意见书的工程质量合格参验单位一栏签名并盖章，2016年8月30日在竣工验收备案表竣工验收意见一栏上签名并盖章同意竣工验收备案，柳州市某某房地产开发有限公司于2017年8月29日取得竣工验收备案表。一审法院认为，双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同第八条中约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。”柳州市某某房地产开发有限公司在2016年8月29日取得工程竣工验收备案证明，故柳州市某某房地产开发有限公司逾期交房天数从2017年6月1日计算至2017年8月28日即90天，故柳州市某某房地产开发有限公司应支付林某某、伍某某的逾期交房违约金为25451元（942612元×3?×90天）。柳州市某某房地产开发有限公司辩称，林某某、伍某某在房屋交接书上签字确认并领取房屋钥匙的行为，变更了原合同约定房屋交付条件，林某某、伍某某要求柳州市某某房地产开发有限公司偿付收房后的逾期交房违约金与本案事实及法律规定不符，而林某某、伍某某认为双方签订的商品房销售合同中明确约定了明，法律法规对商品房交付条件的规定是强制性的。林某某、伍某某对于柳州市某某房地产开发有限公司辩解的意见已反映出双方并无变更原合同约定的房屋交付条件的意思表示，且林某某、伍某某在房屋交接书签字确认及领取房屋钥匙的行为并不符合双方约定的交房条件，故对于柳州市某某房地产开发有限公司的辩解，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：柳州市某某房地产开发有限公司向林某某、伍某某支付逾期交房违约金25451元。案件受理费436元，保全费272，共计708元（林某某、伍某某已预交），由柳州市某某房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有新证据提交，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，双方当事人就涉案房屋的交易，在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。被上诉人依约支付了房屋价款，上诉人应当将符合质量要求的房屋交付给被上诉人占有、使用。从本案已查明的事实来看，上诉人在合同约定的交房期限（2016年5月31日前）未能将涉案房屋交付给被上诉人，存在逾期交房的行为。关于逾期交房的具体天数，起始日期应当为2016年6月1日，双方对此无异议，本院予以确认；对于截止日期，上诉人主张应当将实际交房日（即被上诉人在房屋交接书上签字并领取房屋钥匙之日）作为截止日期。对此本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。本案争议房屋的施工、勘察、设计、监理、建设单位均于2016年7月30日签署了质量合格意见，符合《建设工程质量管理条例》规定的内容，故柳州市某某房地产开发有限公司在通过竣工验收合格之后即符合法定交房条件。虽然上诉人实际交房时并未取得竣工验收备案表，但上诉人在达到法定交房条件之后通知被上诉人收房，被上诉人于2016年9月22日在某栋房屋交接书上签字并领取了房屋钥匙，目前亦没有证据证实争议房屋交房后出现质量问题，因此可认定柳州市某某房地产开发有限公司履行了交房义务；如因未取得竣工验收备案表导致延迟办理房产证等情况，被上诉人可另行主张逾期办证违约责任或其他相应损失。综上分析，本院对上诉人关于“将实际交房日作为逾期交房截止日期”的抗辩意见予以采纳。一审法院认定上诉人逾期交房的截止时间为取得竣工验收备案表之日，该认定有不当之处，本院予以纠正。柳州市某某房地产开发有限公司逾期交房天数应从2016年6月1日计算至2016年9月22日。林某某、伍某某本案中主张逾期交房违约金的期间为2017年6月1日至2017年8月29日，该诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人柳州市某某房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初3443号民事判决；二、驳回林某某、伍某某的全部诉讼请求。一审案件受理费436元，保全费272元，共计708元（林某某、伍某某已预交），二审案件受理费436元（柳州市某某房地产开发有限公司已预交），一、二审案件受理费、保全费共计1144元，由林某某、伍某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 佳审 判 员  赵舒颖审 判 员  黄智文二〇一八年六月二十七日法官助理覃永慧代书记员  覃宝云