.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省桓仁满族自治县人民法院民事判决书（2018）辽0522民初1342号原告：桓仁峻航物业有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇向阳街丽水区3号楼6号门市。法定代表人：张宝顺，系该公司经理。委托诉讼代理人：张琦，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：荣丽萍，系辽宁兴桓律师事务所律师。被告：李延芯，女，1974年11月13日出生，满族，住桓仁满族自治县。桓仁峻航物业有限公司（以下简称峻航物业公司）与李延芯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告峻航物业公司的委托代理人张琦、荣丽萍，被告李延芯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峻航物业公司诉称，我公司与丽水三区、四区业主委员会于2016年1月30日签订的《物业管理委托合同》，于2016年3月1日签订《丽水佳源物业管理补充协议》，接手了丽水佳源三区、四区的物业管理服务。我公司接手后发现丽水三区、四区系弃管小区，多年无人管理，基础设施损坏严重，无保洁、无保安、无监控，即投入二百余万元对小区进行改造，重新铺设了小区路面、安装了监控设备，安装了白钢安全磁力安全门，安装了路灯，购置了垃圾筒，对淤塞的化粪池、下水管进行了清理疏通，定期保洁，定期保安巡逻，丽水三区、四区的面貌焕然一新。广大业主对原告公司的服务给付了好评，80%的业主已缴纳了物业费，但仍有少部分业主拒绝缴纳物业费，其行为不仅侵害了原告公司的合法权益，也侵害了已缴纳物业费业主的利益。被告作为丽水四区18号楼2单元104业主，应按时履行缴纳物业费的义务，该房屋面积37.9平方米，现被告已拖欠两年物业费545.76元，及产生逾期缴纳物业费的滞纳金589.42元。我公司索要无果后，现诉至法院，要求李延芯立即给付物业管理费545.76元（2016年3月1日至2018年3月1日）及按照每日3%0支付逾期缴纳物业费的滞纳金589.42元（以2016年3月1日至2018年3月1日的物业费按照360天计算滞纳金）。被告李延芯辩称，我不同意交物业费，原告接手小区物业之前我没有拖欠过物业费，自原告接管以后我没有交物业费，因为当时小区设施承诺有喷泉等设施，原告现将小区改动，所有的设施都属于业主的公摊面积，原告随意将绿地、喷泉改成车位，改动可以，但收费我有异议，而且业主委员会不知道怎么成立的，我没有弃权也没有选票，我是业主，但是没有业主的权利，我要追究物业责任，我的仓房被砸坏了，给我的儿子和儿媳妇吓着了，我当时要求我儿子和儿媳妇住院，物业公司的人给我道歉说给我修，但两年没有给我修。经审理查明，被告李延芯现住桓仁满族自治县桓仁镇丽水四区18号楼2单元104，建筑面积37.9平方米。原告峻航物业公司于2016年1月30日与向阳社区丽水三区、四区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，于2016年3月1日与向阳社区丽水三区、四区业主委员会签订了《丽水佳源物业管理补充协议》，并且自2016年3月1日起为被告李延芯购买的该处房产所在小区提供物业服务至今，丽水四区住宅收费标准为每平方米每月0.6元。被告李延芯自2016年3月1日起至2018年3月1日止，共拖欠物业费545.76元，原告峻航物业公司向被告李延芯送达了催缴物业费通知单，并经多次催要，被告李延芯拒不交纳，现原告峻航物业公司诉至本院，要求被告李延芯立即交纳物业费545.76元及滞纳金589.42元（以2016年3月1日至2018年3月1日的物业费按照360天计算滞纳金）。上述事实有原告峻航物业公司陈述、被告李延芯答辩、物业服务合同、丽水佳源物业管理补充协议等证据在卷佐证，经庭审质证并经本院的审查，本院予以采信。本院认为，（一）被告李延芯系丽水佳源四区业主，原告峻航物业公司为被告李延芯提供了物业服务，被告李延芯接受原告峻航物业公司服务至今，双方形成事实上的物业合同关系，且被告李延芯所在小区的业主委员会（向阳社区丽水四区业主委员会）与桓仁峻航物业公司于2016年签订了物业服务合同，该物业合同关系对作为丽水四区业主的被告李延芯及原告峻航物业公司均具有约束力。原告峻航物业公司实际履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告李延芯应履行交纳物业费的义务，被告李延芯虽辩称原告峻航物业公司物业服务不到位，其作为业主对原告峻航物业公司物业服务不满意，对丽水四区的社区大环境不满意而拒绝缴纳物业费，但原告峻航物业公司作为物业管理公司系基于开发商的委托或者全体业主共同委托为丽水四区提供物业管理服务，与被告李延芯并非普通的一对一合同关系，而是原告峻航物业公司与全体业主的合同关系，原告峻航物业公司收取的物业管理费系用于丽水四区的维护保养、维护小区正常、持续运行的所必须的费用，并非物业管理公司的经营性收入，被告李延芯拖欠物业费的行为不仅违约而且损害了丽水四区全体业主的共同利益，且根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故对于被告李延芯的该抗辩意见，本院不予采纳。因此，被告李延芯不缴纳物业费的行为属违约。综上，对原告峻航物业公司要求被告李延芯缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持；（二）对于原告峻航物业公司要求被告李延芯缴纳滞纳金589.42元的诉讼请求，因原告与被告李延芯所在小区的业主委员会（向阳社区丽水四区业主委员会）签订的物业管理补充协议约定了自每年的6月1日起按每日3%0收取逾期缴纳物业费的滞纳金，被告李延芯自2016年6月1日起至2018年3月1日止逾期交纳2016年至2018年两年的物业费共计270天，故被告李延芯应给付原告峻航物业公司滞纳金为442.06元。。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告李延芯于本判决生效后立即给付原告桓仁峻航物业有限公司物业服务费人民币545.76元及滞纳金442.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁峻航物业有限公司预交），由被告李延芯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 姜 帆审 判 员 徐 楠人民陪审员 付方阳 二○一八年六月十三日书 记 员 宋 昕附：本判决适用的法律条款。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。