海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2331号上诉人（原审被告）：朱镇建，男，1953年12月27日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：邱新华，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘炳坤，湖南崇民律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴玲，女，1981年8月11日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：吴海坤，海南颖川律师事务所律师。上诉人朱镇建因与被上诉人吴玲定金合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱镇建上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由吴玲承担。事实与理由：一、《房地产中介服务合同（卖方）》和收条系无权代理，朱镇建并未追认，该合同效力不能及于朱镇建。（一）朱镇建只是自冯星星处获取了交易信息，并未向冯星星出具授权委托书。冯星星得知了朱镇建欲出售房屋的消息，联系朱镇建表示能提供交易信息后，冯星星与海南百年红房地产营销策划有限公司（以下简称百年红公司）签订了《房地产中介服务合同（卖方）》，因朱镇建在长沙，去海口一趟不容易，朱镇建要求买家支付诚意金才去海口面谈，冯星星在朱镇建不知道该笔转账为定金的情况下代朱镇建出具了定金收条，然后通知朱镇建前往海口交易。百年红公司未就《房地产中介服务合同（卖方）》和购房定金收条与朱镇建沟通确认，相关手续的准备工作由百年红公司员工符传平与朱镇建交流，朱镇建只是以为冯星星提供了一个和百年红公司的交易机会。在此期间，朱镇建并不知道吴玲的身份，也没有进行过沟通，朱镇建依照百年红公司的要求办理好公证手续后，前往海口交易时，对于百年红公司提供的服务极度不满，并与百年红公司就房屋买卖合同的履行步骤没有达成一致而导致房屋买卖合同未能如计划订立。（二）吴玲在一审提交的身份证复印件并不能证明朱镇建与冯星星存在委托代理关系。吴玲提交了朱镇建身份证复印件和冯星星的身份证复印，试图证明朱镇建与冯星星的委托代理关系，但朱镇建对该组证据的关联性有异议。朱镇建从未向冯星星出具过授权委托书，仅凭两张身份证不能证明冯星星是朱镇建的委托代理人。（三）朱镇建有新的证据，证明朱镇建对冯星星与百年红公司签订的中介合同不知情。基于朱镇建与百年红公司员工符传平的微信聊天记录，可以得知，朱镇建对于冯星星以朱镇建名义与百年红公司签订《房地产中介服务合同》并不知情，且朱镇建在知情后并未作出追认的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款"被代理人未作表示的，视为拒绝追认"的规定，合同效力不及于朱镇建，一审法院认定事实错误。二、一审法院认定吴玲支付的2万元为定金，属于事实认定错误。（一）由于《房地产中介服务合同（卖方）》未对朱镇建产生效力，故定金合同效力不能及于朱镇建。冯星星在未得到授权委托的情况下与百年红公司签订的《房地产中介服务合同（卖方）》属于无权代理行为，百年红公司作为专业的中介公司，理应审查冯星星的委托授权的合法性和有效性。朱镇建事后并未追认《房地产中介服务合同》，该合同对朱镇建不产生效力。（二）2万元款项的收条是冯星星在无权代理的情况下出具的，且该款系百年红公司在朱镇建不知道是定金的情况下转入账户的，双方并未达成合意，不应依据支付和收款行为认定双方成立定金合同。三、朱镇建并未与吴玲产生法律上的牵连，吴玲不是本案的适格原告。2万元的款项是吴玲交付予百年红公司，再由百年红公司转入朱镇建账户的，在《房地产中介服务合同（卖方）》不对朱镇建产生效力，且朱镇建从未与吴玲进行过沟通的情况下，朱镇建与吴玲没有法律上的牵连，吴玲并非本案适格原告，无权向朱镇建主张双倍返还定金，四、与本案相关联的海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3958号判决，朱镇建将依法申请再审。吴玲辩称：首先，朱镇建主张《房地产中介服务合同（卖方）》和收条系无权代理，其未进行追认，该主张与事实不相符。在百年红公司与朱镇建居间合同纠纷的（2017）琼0108民初3958号案件中，朱镇建承认与冯星星存在委托代理关系，也确认收到了吴玲提交的购房定金，故该案庭审中未将是否有代理权限作为调查重点和争议焦点，而朱镇建在该案中亦答辩称当时签订完协议以后就办理公证书，并于2017年3月20日飞往海口办理房产过户手续，故朱镇建承认与冯星星存在委托代理关系。朱镇建在本案中予以否认，与其在另案中的陈述及生效判决确认的事实相互矛盾。其次，在海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3958号案件中，百年红公司诉请朱镇建双倍返还定金，但朱镇建辩称百年红公司系中介公司，无权要求返还定金，并以定金由吴玲交纳以及定金收条是向吴玲出具为由，主张返还定金的诉请应由吴玲主张，故生效的（2017）琼0108民初3958号民事判决书认定百年红公司主张双倍返还定金没有依据，应当由吴玲主张。现吴玲依据该生效判决认定的内容起诉请求朱镇建双倍返还购房定金，与朱镇建当时的答辩和要求相吻合，而朱镇建又在本案中称吴玲不是适格原告，明显自相矛盾。综上所述，朱镇建应承担违约责任，一审判决应予维持。吴玲向一审法院起诉请求：1.判令朱镇建双倍返还定金共计4万元；2.本案的全部诉讼费用由朱镇建承担。一审法院认定的事实：2017年3月12日，吴玲与百年红公司签订《房地产中介服务合同（买方）》，约定吴玲委托百年红公司协助购买海口市机场路南侧金桃苑B栋第3层301房，房产套内面积为112.76平方米，房屋产权人为朱镇建。吴玲确认该房地产按套售价为63万元。吴玲签订合同时向百年红公司支付2万元预购订金，达成本协议并转为购房款。签订合同后，百年红公司将在2017年3月18日12点内以书面形式通知业主，取得业主同意并签署出售房地产的书面文件，百年红公司不需吴玲另行指示，将购房定金转交给卖方，并以业主出具定金收据为准。百年红公司收到业主出具的购房定金收据后，业主反悔不卖此房或逾期不来百年红公司处与吴玲签订买卖合同，百年红公司应先行向吴玲全额退还购房定金，并协助吴玲向业主追索同等数额的违约金。吴玲在2017年3月31日之前等候百年红公司通知前来公司与卖方签订该房地产的买卖合同。2017年3月13日，朱镇建的代理人冯星星代表朱镇建与百年红公司签订《房地产中介服务合同（卖方）》，约定朱镇建委托百年红公司出售海口市机场路南侧金桃苑B栋第3层301房，房产套内面积为112.76平方米，房屋产权人为朱镇建。朱镇建确认该房地产按套售价为63万元。签订本合同时，百年红公司已取得买方同意并签署了购买房地产的书面文件，百年红公司将已收到的购房定金2万元转交给朱镇建；达成本协议转为购房款，朱镇建出具定金收据为准。若朱镇建收到百年红公司转交来的购房定金后反悔不按上述条件卖房或产权问题不能正常过户或不卖此房，应无条件退还已收到的购房定金给买方，并按朱镇建收到的全额购房定金同等数额违约金赔偿给买方。签订《房地产买卖契约》时间为2017年3月31日之前。合同签订当日，百年红公司将吴玲交来的2万元定金转到朱镇建银行账户。同日，朱镇建的代理人冯星星出具《收据》，载明："今收到海南百年红房地产营销策划有限公司代吴玲交来购买位于海口市××路第3层301房（房产套内面积为112.76平方米，房屋产权人为朱镇建）的购房定金人民币贰万元整。"之后，朱镇建将涉案的金桃苑B栋第3层301房出售他人并已办理过户手续。2017年6月，百年红公司将朱镇建诉至本院，以朱镇建拒不与买方签订《房地产买卖契约》已构成违约为由，请求朱镇建双倍返还定金4万元及利息以及支付3.78万元违约金及利息。2017年11月28日，一审法院作出（2017）琼0108民初3958号民事判决，认定朱镇建将涉案房屋出售他人构成违约，百年红公司没有证据证明其已先行向买方退还定金，其自行向朱镇建追索定金没有依据，判决朱镇建向百年红公司支付违约金1.5万元，驳回百年红公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。朱镇建至今未向吴玲或是百年红公司返还定金。一审法院认为，百年红公司分别与吴玲、朱镇建之间的《房地产中介服务合同（卖方）》是各方之间的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，各方应按合同约定履行各自义务。百年红公司与朱镇建之间的《房地产中介服务合同（卖方）》约定，若朱镇建收到百年红公司转交来的购房定金后反悔不卖此房，应无条件退还已收到的购房定金给买方，并按朱镇建收到的购房定金同等数额违约金赔偿给买方。百年红公司与吴玲之间的《房地产中介服务合同（买方）》约定，百年红公司收到业主出具的购房定金收据后业主反悔不卖此房，百年红公司应先行向吴玲全额退还购房定金，并协助吴玲向业主追索同等数额的违约金。朱镇建收到百年红公司转交来吴玲的2万元购房定金后，没有依约与吴玲签订《房地产买卖契约》，并将涉案房屋售予他人。故朱镇建已构成违约，现吴玲根据合同法关于收受定金一方不履行约定债务应双倍返还定金的规定要求朱镇建双倍返还定金共计4万元，于法有据，予以支持。朱镇建经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，由其自行承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：朱镇建应于本判决生效之日起十日内双倍返还吴玲定金共计4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由朱镇建负担。二审中，朱镇建提交如下证据：1.微信聊天记录截屏（复印件）；2.公证书；拟证明朱镇建不清楚冯星星以其名义与百年红公司签订了中介服务合同，也不清楚百年红公司转付给朱镇建的2万元是购房定金，百年红公司及吴玲对交易失败存在过错。吴玲的质证意见：朱镇建提交的证据在（2017）琼0108民初3958号案件诉讼之前已经存在，不属于本案新证据。已生效的（2017）琼0108民初3958号民事判决未采纳朱镇建的意见，故朱镇建提交的证据不能证明百年红公司存在过错以及冯星星没有代理权，反倒证明了冯星星有代理权以及朱镇建违约。本院的认证意见：首先，朱镇建提交的证据在本案一审立案前已经存在，不属于二审新证据。其次，证据为朱镇建持有，但朱镇建在二审举证期限届满后才提交，属于逾期举证。再次，从证据的形式和内容来看，朱镇建提交的证据１为电子信息且为复印件，朱镇建未提供电子介质以核对证据的真实性，故本院对其真实性及证明效力不予确认；证据2的内容主要为朱镇建的妻子刘远珊委托朱镇建办理涉案房屋的转让过户手续，虽可证明朱镇建与其妻子均有出售涉案房屋的意思表示，但与本案争议的朱镇建和冯星星是否存在委托代理关系以及朱镇建收到的２万元是否为定金的基本事实无关联，本院对其关联性及证明效力不予确认。据此，本院对朱镇建二审中提交的证据不予采纳。吴玲在二审中未提交新证据。二审经审理对一审查明的事实予以确认。本院另查明，已经发生法律效力的海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3958号民事判决书认定如下事实：2017年3月13日，百年红公司与朱镇建的委托代理人冯星星签订了《房地产中介服务（卖方）合同》。本院再查明，在百年红公司与朱镇建居间合同纠纷一案[案号：（2017）琼0108民初3958号]案件中，朱镇建辩称：一、涉案合同签订后，其按百年红公司的要求办好公证书，并于2017年3月20日专程飞往海口办理涉案房产的过户手续。因百年红公司和买方提出苛刻要求，才导致合同无法签订。二、朱镇建与百年红公司签订的是中介服务合同而非买卖合同，２万元定金是百年红公司代买方交的，百年红公司并未交付定金，故该公司无权请求双倍返还定金，即使要双倍返还定金，也应由预付定金的买方来主张。百年红公司主张的违约金过高。百年红公司既要求赔偿损失，又要求双倍返还定金不符合法律规定，只能择一行使。三、买方是否具有购房资格需要百年红公司举证，若买方没有购房资格，则双方的合同当属无效。本院认为，本案的争议焦点为：1.朱镇建与冯星星是否存在委托代理关系，涉案的《房地产中介服务合同（卖方）》的效力是否及于朱镇建；2.吴玲支付的2万元是否为购房定金，朱镇建应否向吴玲双倍返还定金；3.吴玲是否本案一审适格原告。涉案的《房地产中介服务合同（卖方）》虽然为冯星星所签订，但已经发生法律效力的海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3958号民事判决书已经确认了冯星星系作为朱镇建的委托代理人代为签订合同的事实。而且，朱镇建在（2017）琼0108民初3958号案件中并未否认冯星星所签订的合同系其真实意思表示，故朱镇建在本案中主张其与冯星星不存在委托代理关系，却未能提供充分证据推翻其在（2017）琼0108民初3958号案件中的陈述意见以及该案生效的民事判决书认定的事实，本院不予支持。冯星星作为委托代理人履行委托事务的结果由朱镇建承担，故一审认定《房地产中介服务合同（卖方）》的效力及于朱镇建正确，本院予以维持。朱镇建主张《房地产中介服务合同（卖方）》的效力不及于其，没有事实和法律依据，本院不予支持。《房地产中介服务合同（卖方）》签订后，百年红公司将吴玲支付的2万元购房定金转付到朱镇建提供的账户，冯星星亦向吴玲出具收据确认收到定金的事实。朱镇建作为收受定金一方，不按《房地产中介服务合同（卖方）》的约定与吴玲签订《房地产买卖契约》，构成违约，依法应向吴玲双倍返还定金。朱镇建主张其不应承担双倍返还定金的义务，理据不足，本院不予支持。吴玲与本案有直接利害关系，其作为原告向一审法院提起诉讼，主体适格。朱镇建主张吴玲并非适格的诉讼主体，理由不成立，本院不予支持。综上，朱镇建的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人朱镇建负担。本判决为终审判决。审判长 何姿玲审判员 陈杰林审判员 谭晓梅 二〇一八年六月二十二日书记员 陆 云速录员 符雪梅附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。