江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初91号 原告：刘大矿，男，1973年9月16日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省阳县。 委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。 被告：江苏省国营青伊湖农场，住所地江苏省沭阳县青伊湖农场厂部。 法定代表人：冯朝阳，该农场场长。 委托诉讼代理人：房玉琛，江苏序阳律师事务所律师。 第三人：宿迁欧佛照明科技有限公司，统一社会信用代码：91321322MA1N3PC43Q,住所地沭阳县青伊湖农场垤庄工业园区振兴大道北侧。 法定代表人：张启连，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢小林，1970年5月25日出生，广东省佛山市人，住广东省佛山市南海区。 原告刘大矿与被告江苏省国营青伊湖农场（以下简称青伊湖农场）、第三人宿迁欧佛照明科技有限公司（以下简称欧佛照明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘大矿及其委托代理人葛明、被告青伊湖农场的委托代理人房玉琛、第三人欧佛照明公司的委托代理人谢小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘大矿向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2016年11月2日签订的《厂房租赁合同》，判令被告返还房屋并恢复原状。具体内容为：1.拆除东西侧厂房门前的仓储用房（钢结构）；2.东侧厂房西墙中间部位开设的两个门，该厂房是框架结构，要求把门拆除，并砌成墙恢复原状；3.承租人在西侧厂房东墙中间部位开设了五平方米左右的一扇门，要求恢复原状；4.要求被告拆除院内西侧墙墙边的三间平房（砖混结构）；5.要求被告恢复院内西南角假山的景观，如不能恢复，要求被告赔偿该方面的损失；6.要求被告拆除东侧厂房南侧车棚（钢结构），面积为50平方米，具体位置在东侧厂房南边墙。二、自2017年11月16日起，按685元每天计算租金至厂房实际返还之日止；三、判令被告给付原告违约金250000元。 事实及理由：2016年11月2日，被告租赁原告所有的位于工业园区标准化厂房，双方签订《厂房租赁协议》一份，约定：“……；房屋建筑面积为7000平方米，租金为250000元/年（不含税），租期为五年。自2016年11月15日起至2021年11月14日止，于2016年11月15日前支付第一年度租金，第二年及以后的租金，于每年对应日期前支付，逾期支付租金的，以应付租金为本金，按照月息2%支付至实际给付之日止。在不违反法律、法规，不影响房屋安全情况下，可将房屋转租给第三方使用，但在租赁期间未经甲方（原告）同意，乙方（被告）不得改变房屋结构、不得在租赁场内搭建构筑物，逾期支付租金超过十五日的，甲方有权依据《房屋租赁合同》第十条第二项第三款约定，选择包括但不限于解除合同，要求乙方支付五年内全部租金并承担五年租金总额的30%违约责任。”合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告又将厂房转租给第三人使用，第三人使用期间，未经原告同意，擅自改变房屋结构，在租赁场地上大面积搭建构筑物，拆除原告兴建的假山景观等，严重损害原告合法权益。原告认为，原、被告之间的《厂房租赁合同》成立且生效，被告应当全面履行合同义务，被告逾期支付租金超过15日且未经原告同意擅自改变房屋结构，在租赁场地搭建构筑物，违约行为已经明显，原告有权依据合同第九条第二项约定，要求解除合同，并要求被告承担给付违约金等责任。 被告江苏省国营青伊湖农场辩称：被告既没有拒付租金的意思表示，也没有迟延给付租金的行为，更没有擅自改变房屋结构的违约行为。原告要求解除租赁合同、返还房屋等诉求无任何事实及法律依据。1、被告正常给付租金甚至提前支付了原告租金，原告和被告双方租赁合同履行期限为五年，每一年租金为250000元。第一年，被告按照双方约定及时给付原告全部250000元租金，另外提前支付了第五年度的100000元租金。第二年度租金，被告提前支付了50000元租金。剩下150000元租金，因租赁合同中有逾期支付租金，以应付租金为本金，按照月息2%的约定，原告为了不当利息不主动向被告出具发票，要求被告付款。相反，倒是被告多次催促要求原告及时提供发票，因原告一直不予配合，未能向被告提供发票，导致被告无法支付余款。同时，因沭阳县公证处未开办提存业务，法庭亦未同意而无法提存房屋租金，并不存在被告无正当理由未支付或者迟延支付租金的情形。2、被告系国营企业，有着严格的财务制度。正常的财务支出，通常是采用报账方式，必须是先由收款人提供发票，交由被告审核无误后付款。没有付款事由和相关手续，没有办法付款。原告也清楚地知道有此规定，并且前面所有收款也是遵照这个程序和交易习惯。原告怠于履行提供租金发票的义务，拒不配合开具、提供发票导致被告不能付款，其过错不在被告。责任应由原告自行承担。3、被告及次承租人均不存在未经原告同意，擅自改变房屋结构等情形。原告房屋系框架结构，房屋租赁合同也约定被告可以根据使用需要对房屋进行装饰装修。被告及次承租人只是按照合同约定的正常的装饰装修，没有造成租赁房屋建筑主体和承重结构的变动及扩建，并且是经过了原告的同意。否则，也不可能到今天原告没有提出异议。退一万步讲，假定真的是存在原告所说的情形，原告是明知的，亦因未在合理期限内提出而丧失权利。4、合同法第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时就生效。不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，虽然租赁合同约定了解除条件，但是由于原告怠于提供租金发票，导致被告无法及时给付租金。原告这种行为不正当促成了“延时租金超过15天，甲方可以解除合同”的条件成就，因而可以依法认定该解除条件不成就。5、依照经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人可以解除合同的规定。本案被告未支付租金的时间尚未达到六个月且原告亦未催告被告。故原告无权要求解除合同。综上，本案中，被告不存在任何违约或者过错行为。无论如何也达不到合同法规定的法定解除或者约定解除的条件和标准，原告任性行使单方解除权是无效的。被告再次请求法庭同意将剩余租金提交法庭提存，并请求法庭依法进行调解，如果调解不成，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人欧佛照明公司辩称：第三人与被告签订租赁合同属实。原告主张的假山不存在，是土堆而已，土堆是被告农场移走的，现在记不清是什么样子了。厂房内第三人搭建停车棚以及三间平房、在东西侧厂房各搭建一个钢架结构大棚属实属实。第三人现在开设的门以前是窗户，第三人把窗户下面的墙大概八十到九十公分卸掉，然后开设了门。对原告提供的照片无异议。 本院经审理认定事实如下：2016年11月2日，原告刘大矿与被告江苏省国营青伊湖农场签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“……。出租方（下称甲方）：刘大矿，承租方（下称乙方）：江苏省国营青伊湖农场，甲乙双方经充分、友好协商，就房屋租赁事宜达成如下协议，共同信守：一、租赁物概况：位于沭阳县工业园区，房屋所有权人：刘大矿，房屋结构：框架结构，共三幢。建筑面积约7000平方米左右，其中一层厂房约1000平方米，2层厂房约2000平方米，4层厂房约3000多平方米。本协议签订前，乙方已经充分了解房屋概况，清楚房屋规划，施工等手续。甲方自愿将该三幢厂房出租给乙方使用，乙方自愿承租。二、租期：五年，自2016年11月15日起至2021年11月14日止。三、租金及给付方式：租金每年250000元（贰拾伍万元）（不含税），租赁期间租金不递增。先付租金后用房，乙方于2016年11月15日前付第一年租金，第二年及以后的租金于每年对应日期前支付。乙方逾期支付租金的，自应付租金之次日起，以应付租金为本金，按照月息2%支付至实际给付至日止。四、房屋交付：甲方于2016年11月15日前将租赁厂房交付乙方使用，甲方逾期交付的按日2000元向乙方承担违约金责任。因租赁房屋防水、下水道需要维修、疏通，甲方承诺在2016年11月30日前修缮完毕，因修缮部分均是室外工程，因此修缮期间并不影响乙方使用，不会给乙方造成损失（今后五年内，如因房屋漏雨乙方进一步修缮的，所有费用从甲方第二年租金中扣除）。五、用途：乙方租用租赁厂房是为了招商引资，因此在不违反法律、法规，不影响房屋安全情况下，乙方可将租赁房屋转租给第三人使用，不论乙方转租费用多于或少于贰拾伍万元，乙方均按照贰拾伍万元每年的标准与甲方结算租金。六、租赁期间，乙方可以根据使用需要对房屋进行装饰装修，租赁期满后，装修附着物归甲方所有，未经甲方书面同意乙方不得擅自改变房屋结构、不得在租赁场地内搭建构筑物。七、乙方付给甲方房屋使用保证金20000元，以保证厂房结构不受损坏。租赁期满后，无损坏甲方退还20000元保证金。……。十、违约责任：……；（二）、乙方的违约责任，乙方违反下列约定，甲方有权选择包括但不限于解除合同、要求乙方支付五年期间的全部租金、承租五年租金总额的30%的违约金责任，1、乙方单方解除合同；2、逾期支付租金超过15日的；3、未经甲方书面同意，擅自改变房屋结构、擅自在租赁场地搭建构筑物、或利用租赁房屋做违法用途的（包括次承租人）；……。”合同签订后，原告依约向被告交付涉案厂房，被告依约向原告支付第一年租金250000元。2017年7月份，被告提前向原告预付第二年租金50000元。 2016年11月21日，原告刘大矿与被告青伊湖农场签订《补充协议》一份，内容为：“出租方（下称甲方）刘大矿，承租方（下称乙方）：江苏省国营青伊湖农场。因出租房屋修缮费用过高，甲乙双方经充分、友好协商，达成如下协议，共同信守：1、因房屋修缮费用高，乙方自愿预付壹拾万元租金给甲方，作为租赁房屋交付前的修缮费用，乙方于2016年11月30日前给付到位，该壹拾万元从第五年租金中扣除，如乙方单方解除合同，又或因乙方原因导致合同无法履行的，该修缮费用由乙方负担。……。”后被告依约向原告支付100000元。 被告青伊湖农场承租原告所有的涉案厂房后又将涉案厂房转租给第三人欧佛照明公司，并签订租赁合同。 另查明：涉案厂房未取得建设工程规划许可证。 庭审中，原告提供现场照片七张，主张第三人在西侧厂房东面墙中间部位开设一扇门、在东侧厂房西面墙中间部位开设两扇门（其中一扇门用于职工食堂进出口）、在东侧厂房西面墙处搭建钢结构大棚一个、在东侧厂房南面墙处搭建钢结构停车大棚一个、在西侧厂房东面墙处搭建钢结构大棚一个、厂房院内西南侧建造砖混结构平房三间。第三人经质证，对原告提供的七张照片的真实性予以认可，并认可上述门、钢结构大棚及平房系其开设及建造。 本案争议焦点为：一、原、被告签订的《厂房租赁协议》效力如何认定；如《厂房租赁协议》合法有效，原告要求解除租赁协议、返还厂房并恢复原状有无法律依据；二、原告要求被告支付租金及违约金有无法律依据。 关于第一个争议焦点。 本院认为：根据《最高人民法院》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告均未提供证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证，故原告与被告青伊湖农场签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因原、被告签订的租赁合同为无效合同，被告应当依法向原告返还涉案厂房，故原告要求被告返还涉案厂房的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。虽然涉案厂房内的门、钢结构大棚及平房三间系第三人开设及建造，但被告并未提供证据证实第三人的上述行为经过原告同意，故根据合同相对性原理，被告仍应当承担恢复原状的法定义务。关于恢复原状的具体内容。庭审中，原告主张第三人在西侧厂房东面墙中间部位开设一扇门、在东侧厂房西面墙开设两扇门、在东侧厂房西面墙处搭建钢结构大棚一个、在东侧厂房南面墙处搭建钢结构停车大棚一个、在西侧厂房东面墙处搭建钢结构大棚一个、厂房院内西南侧建造砖混结构平房三间。第三人对上述事实予以认可，本院予以确认。关于原告要求被告恢复涉案厂房内西南角假山景观一处的诉讼请求，因原告并未提供证据证实要求恢复的假山景观原状的具体标准及要求恢复的假山景观的具体价值，故原告的该诉讼请求证据不足，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定：“合同无效、被撤销或者终止，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”本案中，虽然原、被告签订的租赁合同为无效合同，但并不影响该合同中关于租金计算标准的条款的效力。故被告应按照该合同约定的租金计算标准向原告支付厂房占用期间的租金。庭审中，原、被告一致确认被告已向原告支付完毕第一年租金，并于2017年7月份提前向原告预付了第二年租金50000元，本院对此予以确认。关于被告依据补充协议向原告支付的100000元性质如何认定的问题。根据该补充协议约定的内容，上述费用为被告预付给原告的第五年的租金中的一部分，只有在被告单方解除合同或因被告原因导致合同无法履行合同的情况下，该费用才由被告负担。因双方签订的租赁合同为无效合同，并不存在被告单方解除合同或者因被告原因导致合同无法履行的情形，故该100000元应认定为被告预付给原告的厂房租金。关于原告主张要求被告支付违约金250000元的问题。因双方签订的租赁合同系无效合同，该协议中约定的关于违约金的相关条款亦系无效条款。故原告要求被告支付违约金250000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分有事实及法律依据，本院予以部分支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏省国营青伊湖农场应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沭阳县工业园区标准化厂房三幢返还给原告刘大矿，并恢复原状（具体内容为：1、将西侧厂房东面墙中间部位门一扇、东侧厂房西面墙门两扇予以拆除并用砖块从底部砌成墙，具体高度与周边窗户下方的墙高度一致；2、对东侧厂房西面墙处搭建的钢结构大棚一个、东侧厂房南面墙处搭建的钢结构停车大棚一个、西侧厂房东面墙处搭建的钢结构大棚一个、厂房院内西南侧建造的砖混结构平房三间予以拆除）； 二、被告江苏省国营青伊湖农场应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘大矿支付租金（自2017年11月16日起至实际向原告刘大矿返还涉案厂房之日止，按每年250000元的标准计算。已付150000元应予以冲抵，多退少补）； 三、驳回原告的其他诉讼。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，由原告担负4400元，由被告负担4400元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8800元。 审 判 长  肖 云 人民陪审员  陈德宣 人民陪审员  王育强 二〇一八年六月十三日 书 记 员  徐 静 （附本案相关法律条文） 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条【合同解决争议条款的效力】合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。