北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2018）京0108执异33号案外人：张岸天，女，1988年6月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：陈文鹏，北京市久瑞律师事务所律师。申请执行人：高超，男，1987年2月22日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托代理人：张秀君（高超之母），女，1963年6月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被执行人：杨晓仑，男，1977年6月27日出生，回族，住北京市海淀区。本院在执行高超与杨晓仑民间借贷合同纠纷一案[执行依据：（2015）海民（商）初字第1765号民事判决书，执行案号：（2015）海执字第9416号]中，案外人张岸天对本院查封位于北京市海淀区颐慧佳园××号楼××层×单元××××室房屋（以下简称涉案房屋）的执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人张岸天述称，2015年1月23日，我与杨晓仑在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下，签订了房屋买卖合同，约定由我购买杨晓仑所有的涉案房屋，因该房屋有抵押，由杨晓仑在与我方做网签前办理解押。同日，双方又分别签订了《补充协议》及《装修款补充协议》，约定了双方的权利义务。依据上述合同约定，总房款为636万元，我方于2015年1月26日前向杨晓仑支付了首期房款30万元，杨晓仑应当在合同签订之日起90天内与我方到房屋权属登记机关申请办理房屋权属变更手续，我方再通过银行贷款向杨晓仑支付剩余房款。在到房屋登记机关办理网签手续后，应我方的要求，杨晓仑与我办理了房屋交接手续，我方也已实际入住了涉案房屋。但当我方和杨晓仑到房屋登记机关办理房屋权属变更登记时，才得知此房屋已于2015年5月8日被北京市海淀区人民法院执行查封。2015年10月26日，我方委托律师到北京市海淀区人民法院执行局找到了执行法官后，才得知涉案房屋因为抵押权人（典当行系第二抵押权人）和债权人的申请，被北京市海淀区人民法院执行局以（2015）海执字第09488、09489、09416号三个执行裁定书查封。我方通过法院调取的房屋产权登记信息了解到，涉案房屋还有第一抵押权人为星展银行（中国）有限公司北京分行（以下简称星展银行），由于杨晓仑不能按期清偿星展银行贷款本息合计约330万元左右，星展银行向北京市朝阳区人民法院提出了诉讼请求，2016年7月29日，北京市朝阳区人民法院以（2015）朝民（商）初字第62161号民事判决书对星展银行的债权给予支持。在上述的情况下，我方经与执行局法官和杨晓仑和其他债权人多方沟通，他们都认可了张岸天与杨晓仑的房屋买卖合同，对买卖房价不持异议，为了进一步维护自己的合法权益，我方委托律师于2015年12月9日向北京市海淀区人民法院提出了请求判令被告杨晓仑履行合同义务配合我方办理涉案房屋过户手续的诉讼，案号为（2015）海民初字第44483号，并且将涉案房屋再次做了诉讼保全。后又经北京市海淀区人民法院执行局法官确认，我方于2016年1月4日通过我母亲吴遐账户向北京市海淀区人民法院账户支付了576万元房款。2017年8月10日，北京市海淀区人民法院以（2017）京0108民初2157号民事判决书，对上述事实进行了认定，认为房屋买卖合同合法有效，但由于涉案房屋仍设定有抵押、查封的情形，客观上不具备办理过户登记的条件，故对我方要求杨晓仑配合办理涉案房屋过户手续的诉讼请求未予支持。现因我方与杨晓仑之间购买房屋的事实已经法院及其他相关当事人的确认，故现根据相关法律及法规规定特此向北京市海淀区人民法院提出执行异议申请，请求撤销贵院于2015年5月8日依据（2015）海执字第09416号执行案件对涉案房屋的查封措施，并中止对涉案房屋的执行。张岸天为证明其主张，向本院提交了（2017）京0108民初2157号民事判决书、《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据二张、银行个人转账汇款业务受理回单二张、吴遐出具的证明、宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司出具的证明、收据五张、增值税发票一张、银行转款回执二张、宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司出具的证明、物业管理费发票、招商银行信用卡对账单、装修管理协议、装修管理费收据、装修押金收据、居民户口簿、公证委托书等证据材料。高超称，我方不同意张岸天的异议请求。本院查明，2015年3月23日，本院就原告高超与被告杨晓仑民间借贷纠纷一案作出（2015）海民（商）初字第1765号民事判决书，判决主要判项为：杨晓仑于本判决生效后十日内归还高超借款330万元及其利息（截止2014年8月18日为9万元，以140万元为基数，自2014年9月11日起至欠款付清时止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；以190万元为基数，自2014年10月11日起至欠款付清时止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费33920元由杨晓仑负担。上述判决书于2015年4月18日生效后，因杨晓仑未履行法定义务，2015年4月30日，高超向本院申请执行，本院于同年5月5日立案执行。执行过程中，2015年5月19日，本院作出（2015）海执字第9416号强制执行裁定书及协助执行通知书，查封涉案房屋。2015年6月9日，本院将执行回案款1109370.99元发还给高超。执行员发现涉案房屋已于2010年11月25日办理了第一抵押权人为星展银行（中国）有限公司北京分行的抵押登记，贷款金额为350万元，此后，涉案房屋又办理了第二抵押权人为北京宝盛源典当有限公司的抵押登记（该借款合同案亦在本院执行程序中），同时发现，杨晓仑于2015年1月23日将涉案房屋出售给张岸天，高超、北京宝盛源典当有限公司均认可杨晓仑将涉案房屋出售给张岸天的真实性，请求本院不再对涉案房屋采取处分性执行措施，故本院未再采取进一步执行措施。2016年12月21日，本院作出（2015）海执字第9416号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另查，2015年1月23日，杨晓仑与张岸天签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要条款约定，杨晓仑将涉案房屋出卖给张岸天，成交价格为636万元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押金额300万元，杨晓仑应在网签前办理抵押注销手续。合同签订当日，张岸天依约向杨晓仑支付5万元，同月26日，张岸天通过其母吴遐银行账户又向杨晓仑汇款25万元。2015年2月17日，中华人民共和国驻纽约总领事馆出具（2015）纽领公字第0000809号公证书，确认张岸天签字委托吴遐、张燕生以其名义办理购买涉案房屋的相关事宜。2015年4月3日，吴遐与宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司签订装修管理协议，开始对涉案房屋进行装修。2016年1月14日，张岸天通过其母吴遐银行账户向本院案款账户转账576万元，用于向杨晓仑支付购房款。现张岸天在涉案房屋内居住。张岸天因上述房屋买卖合同向本院提起诉讼，要求杨晓仑履行合同义务配合办理涉案房屋过户手续，本院于2017年8月20日作出（2017）京0108民初2157号民事判决书，虽认定了前述涉案房屋的交易事实，但因涉案房屋被设定抵押及查封的情形，客观上不具备办理过户登记的条件，故判决驳回张岸天的诉讼请求。现涉案房屋仍登记在杨晓仑名下。本案审查期间，张岸天同意将剩余价款30万元按照法院的要求交付执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封的涉案房屋系杨晓仑出售给张岸天的商品房。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的时间和张岸天实际入住该房屋的时间，均在本院查封之前，张岸天亦已按照合同约定支付了部分价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。且涉案房屋目前登记在杨晓仑名下，未办理过户登记给买受人，是源于杨晓仑涉及多起债务纠纷所致，而非因买受人自身原因和过错。现张岸天对涉案房屋提出排除执行的请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、张岸天提出的案外人异议成立；二、中止对位于北京市海淀区颐慧佳园××号楼××层×单元××××室房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  常丽珍二〇一八年六月七日书 记 员  张 月