重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0116民初11924号原告:陈兵,男,汉族,住重庆市江津区。原告:何承红,女,汉族,住四川省合江县。二原告委托代理人：廖厚洪，重庆市江津维权法律服务所法律工作者。被告:吴玉恒,男,汉族,住重庆市江津区。原告陈兵、何承红与被告吴玉恒房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员余力独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈兵、何承红的委托诉讼代理人廖厚洪及被告吴玉恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兵、何承红诉称：2016年7月1日，原告与被告签订《祥瑞·时尚天街租赁合同》,将位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道商铺及其水、电设施出租给被告经营，商铺建筑面积为45.57㎡。租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日，租期60个月，租金按建筑面积计算并按季度缴纳，承租方需向出租方缴纳履约保证金5000元。合同签订后，原告于2016年7月1日将案涉商铺交付给被告装修。2016年8月18日，被告支付原告9570元，其中保证金5000元，租金4570元，其余租金至今未付。2017年10月8日，被告电话告知原告解除租赁合同，并将门市钥匙放到物管处。2017年11月10日，门市物管通知原告领取被告交还的门市钥匙。被告的行为违反诚实信用原则构成违约，依法应承担违约责任。请求依法判决：1、被告赔偿原告2016年7月1日至2017年11月10日期间商铺的租金损失40414.80元（2759.80元/月×16个月+2759.80元/月×0.3个月）；2、被告支付原告违约金5000元（在履约保证金中抵扣）。被告吴玉恒辩称：因经营困难，被告于2017年7月2日左右打电话通知原告退租，但原告不同意退租，也不接门市钥匙。2017年9月底，被告向原告邮寄解除合同通知书，原告没有回信，被告就将门市钥匙放到了物管处后离开。租赁合同约定第一年为免租期，被告不应支付租金，同意5000元履约保证金作为违约金支付给原告。经审理查明：原、被告于2016年7月1日签订《祥瑞·时尚天街租赁合同》，合同3.1条约定出租方将位于重庆市江津区鼎山街道商铺及其水、电设施出租给承租方经营使用，商铺建筑面积45.57平方米；4.1条约定租赁期间为60个月，即2016年7月1日起至2021年6月30日止；5.1条约定租金按建筑面积计算，2016年7月1日至2017年6月30日期间，租金标准为0元/㎡/月，月租金合计为0元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，租金标准为70元/㎡/月，月租金合计为3190元；2018年7月1日至2020年6月30日期间，租金标准为75.6元/㎡/月，月租金合计为3445元；2020年7月1日至2021年6月30日期间，租金标准为81.6元/㎡/月，月租金合计为10123元；5.3条约定租金按季度缴纳，承租方须于2016年7月1日前缴纳租金给出租方，之后租金每季度为一期，须提前10日以现金方式缴纳或到达出租方账户；5.4条约定首次租金承租方须一次性缴纳3个月租金；6.1条约定双方于2016年7月1日之前在现场交接商铺，同时办理交接手续；11.1条约定承租方须于本合同签署当日一次性向出租方缴纳履约保证金5000元；18.3.1条约定承租方租赁期间，如承租方因经营不善等原因须转租给第三方，出租方应同意其转租，如不同意转租则视为违约，违约责任参照18.5.2条款执行。承租方转租时应须征得出租方认可。未经出租方认可，承租方不得自行退租或转租给第三方等。如承租方违反本条约定，出租方有权终止本合同，承租方所缴纳之租金和履约保证金作为违约金不再退还，并保留向承租方追偿由此造成的损失进行法律诉讼的权利；18.3.2条约定如因经营原因承租方提前退场，承租方须向出租方书面申请提前解除合同。承租方须依约缴纳相关应付租金和费用并办理相关手续后撤场，履约保证金作为赔偿出租方的损失，归出租方所有；18.5.1条约定在租赁期内，承租方严重违约的，出租方有权单方解除租赁合同，非出租方原因，若承租方提前解除合同或因承租方严重违约出租方单方解除合同，出租方有权不退承租方已缴纳的履约保证金，并将其作为违约金处理，有权向承租方追究因承租方违约给出出租方造成的一切损失。合同签订后，原告按约将出租房屋交付被告使用，被告于2016年8月18日向原告支付9570元，其中保证金5000元，租金4570元。2017年10月8日，被告因经营困难，电话告知原告解除租赁合同，并将门市钥匙放到物管处后离开。以上事实，有当事人陈述、《祥瑞·时尚天街租赁合同》等证据经庭审质证，在案证实。本院认为，原、被告签订的《祥瑞·时尚天街租赁合同》合法有效，各方均应严格按约履行自己的义务。合同18.3.2条的约定说明被告因经营原因提前解除合同的，应承担依约缴纳相关应付租金和费用、以履约保证金赔偿原告损失的责任；而合同18.5.1条的约定说明非原告原因，被告提前解除合同的，应承担支付违约金、赔偿原告损失的责任。因此，被告解除合同应承担相应的责任。根据合同有关违约责任前述约定的内容及其之间的逻辑关系可知，被告解除合同的原因不同，承担的责任也不同，18.3.2条约定了被告对因经营原因解除合同应承担的责任，18.5.1条约定了被告对非原告的、经营原因以外的其他原因解除合同应承担的责任，表明合同18.3.2条与18.5.1条是并列而非递进或包含关系，否则，相应的内容就不会规定在不同的条款中，或者即使规定在不同的条款中但会特别说明相互之间的关系。由于合同是被告因经营原因解除而非其他原因解除，更不是被告严重违约原告行使解除权而解除，则被告应按照合同18.3.2条而非18.5.1条承担责任，即被告应承担支付原告相关应付租金、以履约保证金赔偿原告损失的责任，而不应承担支付或赔偿原告第一年免租期租金的责任。被告于2017年10月8日电话告知原告解除租赁合同，并将租赁门市钥匙放到物管处，又未实际占有门市，证明被告以自己的行为表明不愿继续履行合同，故双方签订的租赁合同应于2017年10月8日解除，被告应支付原告2017年7月1日至2017年10月8日期间的租金10420元[3190元/月×（3月＋8天÷30天/月）]，扣除被告已付租金4570元，被告还应支付原告租金5850元（10420元-4570元），并以履约保证金5000元赔偿原告损失。综合原告的几项诉讼请求，其真实意思是要求被告按约支付合同解除前应付租金、赔偿损失及以保证金支付违约金，而如前所述，按照合同18.3.2条约定，被告应支付原告合同解除前的租金5850元、以履约保证金5000元赔偿原告损失，但并无支付违约金的内容，故原告超出该两部分的请求没有事实和法律依据，本院不予支持；被告的抗辩理由部分成立，本院对该部分予以采纳，对其余部分不予采纳。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告吴玉恒于本判决生效后三日内支付原告陈兵、何承红租金5850元。二、被告吴玉恒于本判决生效后三日内赔偿原告陈兵、何承红损失5000元（以交纳的履约保证金5000元抵扣）。三、驳回原告陈兵、何承红的其他诉讼请求。案件受理费936元，减半收取468元，由原告陈兵、何承红负担346元（已向本院预交），被告吴玉恒负担122元，限被告吴玉恒在本判决生效后七日内向本院交纳。被告吴玉恒如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 余 力二〇一八年六月七日书记员 张文霰