广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初10233号原告张继红，女，汉族，1973年12月4日出生，身份证住址湖北省京山县，委托代理人石远山，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告张继娥，女，汉族，1975年8月18日出生，身份证住址湖北省京山县，被告张乐，男，汉族，1988年5月5日出生，身份证住址陕西省镇安县，被告王延龙，男，汉族，1986年10月30日出生，身份证住址吉林省蛟河市，委托代理人王利海，广东诚公律师事务所律师。委托代理人邱文伟，广东诚公律师事务所实习律师。第三人中国银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市罗湖区建设路2022号国际金融大厦，统一社会信用代码91440300455769027E。负责人宁效云，该银行行长。委托代理人刘军华，广东邦罡律师事务所律师。委托代理人李青舟，广东邦罡律师事务所实习律师。原告张继红与被告张继娥、张乐、王延龙所有权确认纠纷一案，本院受理后，经审理作出（2014）深宝法民三初字第225号民事判决书，原告张继红不服该判决提出上诉，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第989号民事裁定书，撤销原审判决并发回本院重审，本院依法追加中国银行股份有限公司深圳市分行为第三人，另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人石远山，被告王延龙及其委托代理人王利海，第三人委托代理人刘军华到庭参加了诉讼，被告张继娥、张乐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认位于深圳市宝安区××东侧××花园××房产的产权为原告所有；2、确认被告张乐与被告王延龙之间签订的涉及深圳市宝安区××东侧××花园××房产的全部合同（包括《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》等）无效；3、三被告于判决生效之日起三日内将深圳市宝安区××东侧××花园××房产的100%产权过户登记至原告名下；4、三被告赔偿恶意过户原告房产给原告造成的经济损失人民币22320元；5、三被告承担本案诉讼费用。原告放弃了第1项诉讼请求，将第3项诉讼请求变更为：被告王延龙于判决生效之日起三日内将深圳市宝安区××东侧××花园××房产的100%产权过户登记至原告名下；明确第4项请求为：原告在（2013）深宝法民三初字第622号案件支出保全费4520元、支付担保公司费用16000元、公证费1200元以及本案公证费600元。具体事实和理由：原告与被告张继娥为亲姐妹关系。2000年2月21日，原告以银行贷款方式向深圳市物业管理工程开发公司购买了位于深圳市宝安区××东侧××花园××房产，购房价为239525元。此后，原告一直居住在涉案房产内。2005年8月，因被告张继娥替原告偿还了银行贷款及其他债务，原告与张继娥约定暂将涉案房产过户到张继娥名下，由原告向张继娥还清全部欠款来赎回涉案房产。2012年8月11日，原告向被告张继娥还清了全部欠款，并因此多次要求被告将房产过户回原告名下，但均遭到被告张继娥拒绝。2012年11月2日，被告张继娥为了达到真正占有涉案房产的目的，将原告起诉到深圳市宝安区人民法院，要求原告向其交还涉案房产。该案经（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决驳回了被告张继娥的诉讼请求。被告张继娥败诉后仍不死心，不断想方设法占有涉案房产，不但以提起上诉方式拖延时间，而且在上诉过程中与被告张乐（被告张乐为深圳市世华房地产投资顾问有限公司员工）串通，于2013年4月27日将涉案房产以买卖的形式过户到被告张乐名下。在涉案房产被成功过户到被告张乐名下之后，被告张继娥撤回上诉，由被告张乐代替被告张继娥不断骚扰原告，威胁原告交出涉案房产。针对被告张继娥、被告张乐的恶意串通过户行为，原告被迫于2013年6月4日向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，案号为（2013）深宝法民三初字第622号。该案诉讼过程中，被告张继娥和被告张乐为达到占有涉案房产的目的而不择手段，不但串通伪造银行转账凭证等多项证据，还实施了企图隐瞒双方恶意串通的真实情况等多种恶劣行为。二被告也因此受到法院的训诫惩罚。该案经（2013）深宝法民三初字第622号判决确认涉案房产归原告所有，被告张乐应将涉案房产100%产权过户登记到原告名下。二被告为阻止涉案房产最终过户回原告名下，又再次与被告王延龙（被告王延龙为联合地产公司员工）串通，于2013年11月5日将涉案房产再次以买卖的形式过户到被告王延龙名下。在涉案房产被成功过户到被告王延龙名下之后，再次由被告王延龙代替被告张继娥、被告张乐不断骚扰原告，威胁原告交出涉案房产。被告张继娥、被告张乐、被告王延龙的行为严重损害了原告的合法权益，并给原告造成严重经济损失和精神损害，三被告应当依法承担赔偿责任。被告张继娥、张乐未提交书面答辩意见。被告王延龙辩称，（一）被告王延龙是基于善意取得涉案房产，并且已经支付了合理的对价，并且已经取得涉案房产产权登记，应当依法取得涉案房产的所有权。被告王延龙作为善意第三人购买涉案房产时，被告王延龙提供的房屋查询信息证明被告王延龙前往房地产权登记中心查询涉案房产的产权是登记在被告张乐名下，被告王延龙有理由相信涉案房产由被告张乐拥有房屋所有权。被告王延龙基于以上事实，出资购买涉案房产是善意取得的行为。同时，被告王延龙也是以合理的价格支付房款，被告王延龙提供的二手房预约买卖合同证明被告王延龙与被告张乐签订二手房买卖合同，被告王延龙向被告张乐支付购房款，价格为160万元人民币，符合正常市场交易价格。被告王延龙提供的定金收据证明被告王延龙为购买涉案房产向被告张乐支付了定金，被告王延龙提供了银行借款借据证明被告王延龙为了购买涉案房产向银行抵押贷款112万元。此时，涉案房产是登记在被告王延龙的名下，被告王延龙也提交了二手房买卖合同、按揭贷款承诺书、个人贷款合同、个人抵押贷款合同、公证书等证据证明被告王延龙购买涉案房产完全符合法律规定，并办理了房屋购买所要求的程序。因此，被告王延龙购买涉案房产的行为构成善意取得，被告王延龙应当取得涉案房产的所有权。（二）原告以自己的严重过错行为对抗被告王延龙善意取得的行为，要求将涉案房产转移到原告名下，不符合法律的规定。同时，也是对正常市场经济秩序的严重侵害。理由如下：原告在（2013）深宝法民三初字第622号案件中明知被告张继娥会采取将涉案房产出售的措施来转移房屋所有权，原告应当预见到上述案件完结后，被告张继娥、被告张乐可能会采取其他措施来转移涉案房产的所有权，但原告明知存在合法诉讼权利的情况下，未采取查封、保全的措施来阻止被告张继娥、被告张乐转移涉案房产。本次诉讼中，原告采取了查封房屋的措施。被告王延龙认为，正是由于原告在明知其应享有的诉讼权利的情况下，而不去实施其合法的权利，并最终导致被告张乐将涉案房产以合法的途径过户给被告王延龙。并且，被告王延龙以合理合法的行为向银行办理了相关的贷款手续，导致一系列市场经济行为的顺利发展。因此，正是由于原告的严重过错才引发了一系列法律后果的出现。如果任由原告的行为及诉求得到法律的支持，必将对正常的市场秩序造成严重的侵害。因此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。（三）（2015）深宝法民三初字第1766号判决书已经明确确认四被告之间所签订的涉及该案房产的合同均合法有效，并驳回了本案原告的全部诉讼请求，且该案件在本案原告提起上诉后主动撤诉，已经生效。根据（2015）深仲裁字第38号仲裁裁决书证实，被告王延龙和第三人之间的合同合法有效，并且也得到了生效仲裁裁决书的确认。第三人述称，第三人依法取得涉案房产的抵押权，并且支付了相应的对价，请求法庭依法保护第三人的抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：原告和被告张继娥为姐妹关系。2005年因原告拖欠债务，为摆脱经济困境，原告遂决定将其所有的位于深圳市宝安区龙华镇人民路东侧丰润花园D3栋401房即涉案房产转让给被告张继娥。2005年9月30日，原告和被告张继娥签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定被告张继娥向原告购买涉案房产，购房价239525元。2005年10月19日，涉案房产过户登记至被告张继娥名下，但原告一直未向被告张继娥交付涉案房产，原告至今一直占有使用该涉案房产。因原告未交付涉案房产，被告张继娥诉至法院，请求原告向其交付涉案房产。深圳市宝安区人民法院2012年12月19日做出（2012）深宝法民三初字第1928号《民事判决书》，判决驳回了张继娥的诉讼请求，并认定：1、张继娥虽然已经取得涉案房产的所有权，但其又同意张继红将房产赎回，双方形成新的买卖合同关系；2、张继红从张继娥处赎回涉案房产的价格应为330000元；3、张继红为赎回涉案房产，已经实际支付张继娥270000元，张继红已经支付了大部分房款，并实际占有和使用涉案房产，属于有权占有，故张继红有权占有涉案房产。张继娥不服上述判决，提起上诉。后张继娥于2013年5月20日申请撤回上诉，深圳市中级人民法院于2013年5月23日做出（2013）深中法房终字第847号《民事裁定书》，裁定准予上诉人张继娥撤回上诉。在第一次庭审中，原告主张其已经向被告张继娥交付了购房款330000元，其中直接交付张继娥270000左右，剩下的67500元交由张继萍代收。2013年4月21日，被告张继娥和被告张乐签订了一份《房地产买卖合同》，约定：1、被告张继娥将涉案房产转让给被告张乐，转让成交价为1430000元；2、被告张乐在签订本合同时向被告张继娥支付定金人民币160000元；3、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起3日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。该份《二手房买卖合同》未约定支付首期款的时间。2013年4月27日，被告张继娥和被告张乐签订了深（宝）房现买字（2013）第8331号《深圳市二手房买卖合同》。2013年5月6日，经产权登记部门核准，涉案房产过户登记至被告张乐名下。原告主张被告张继娥、张乐恶意串通转移房产，故诉至法院，请求确认被告张继娥和被告张乐于2013年4月27日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，并确认涉案房产的所有权人为原告。本院于2013年9月30日作出（2013）深宝法民三初字第622号民事判决，判令：1、确认被告张继娥和被告张乐于2013年4月21日、4月27日签订的《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》无效；2、被告张继娥应向被告张乐返还购房款1430000元；3、确认原告张继红享有位于深圳市宝安区××东侧××花园××房产的所有权；4、被告张乐注销深圳市宝安区龙华镇人民路东侧丰润花园D3栋401房屋的抵押登记；5、被告张乐在注销抵押登记后将该房产过户登记至原告张继红名下。后因张继娥、张乐不服该判决，提出上诉，深圳市中级人民法院于2014年11月3日作出（2014）深中法房终字第373号民事判决，认为张继娥与张乐在涉案房产转让过程中存在恶意串通损害张继红利益的情形，但涉案房产已经登记在王延龙名下，在未解决王延龙受让涉案房产是否属善意取得、涉案房产能否回转登记至被告张乐名下的情况下，该案无法迳行判决涉案房产回转登记至被告张继娥或原告张继红名下，故判令：1、维持（2013）深宝法民三初字第622号民事判决第一项；2、撤销（2013）深宝法民三初字第622号民事判决第二、三、四、五项；3、驳回原告张继红其他诉讼请求。2013年5月21日，被告张乐出具一份经过公证的委托书，就其拥有的深圳市宝安区龙华镇人民路东侧丰润花园D3栋401房，在2013年5月21日至2014年5月20日期间，委托刘广为其代理人，办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续。2013年8月26日，被告张乐和被告王延龙签订了一份《深圳市二手房预约买卖合同》，约定被告张乐将位于深圳市宝安区龙华镇人民路东侧丰润花园D3栋401房转让给被告王延龙，转让价款1600000元，定金130000元，剩余房款被告王延龙向银行抵押贷款支付；该房地产没有租约，被告张乐应于2013年12月27日将该房地产交付给被告王延龙；刘广作为被告张乐的委托代理人在合同上签名。合同签订后，被告王延龙于2013年8月28日、2013年9月12日分别向被告张乐支付了定金30000元、100000元，并于2013年9月12日向中国银行股份有限公司深圳龙华支行存入购房监管资金350000元。2013年9月25日，被告王延龙就购买涉案房产取得第三人中国银行股份有限公司深圳市分行承诺发放1120000元贷款的个人二手住房按揭贷款承诺书。后来第三人中国银行股份有限公司深圳市分行将监管资金发放被告张乐。2013年11月5日，为办理上述房产的过户登记手续，被告张乐和被告王延龙签订了《深圳市二手房买卖合同》。2013年11月7日，上述房产过户登记至被告王延龙名下。2013年12月3日，第三人中国银行股份有限公司深圳市分行将被告王延龙的借款1120000元划入被告张乐的账户。第三人中国银行股份有限公司深圳市分行为涉案房产登记的抵押权人。2015年，原告向本院提起诉讼，要求上述张乐、王延龙、中国银行股份有限公司深圳市分行、中国银行股份有限公司深圳龙华支行间就涉案房屋订立的全部合同（包括《个人贷款合同》、《个人抵押合同》等）无效、中国银行股份有限公司深圳市分行、中国银行股份有限公司深圳龙华支行注销对涉案房产的抵押登记。本院作出（2015）深宝法民三初字第1766号民事判决，驳回原告张继红全部诉讼请求。2014年，因王延龙拖欠涉案房屋贷款本息，第三人中国银行股份有限公司深圳市分行申请仲裁，请求：1、解除双方签订的《个人贷款合同》，2、王延龙偿还借款本息、罚息，3、第三人中国银行股份有限公司深圳市分行有权就处分涉案房产所得价款优先受偿。深圳仲裁委员会于2015年1月14日作出[2015]深仲裁字第38号裁决书，认为王延龙在仲裁程序期间清偿逾期债务，驳回了第三人中国银行股份有限公司深圳市分行全部仲裁请求。原告主张涉案房产一直由原告居住，即使没有对涉案房产采取查封措施，正常的购买者都会进行看房，涉案房产不可能进入正常的市场流通环节，看房的话肯定会知道涉诉的情况，并主张王延龙的资金来源于何洋、付翔、刘广等人。被告王延龙则称其在联合地产做中介，曾经和同事说过准备买房子准备结婚，同事就和被告王延龙说了涉案房产的情况，被告王延龙觉得房子不错，当时同样的户型在外面可能卖170万元，觉得涉案房产便宜就买了，被告王延龙了解涉案房产的朝向，当时卖方说不方便看房子因此没有实地看房，中介公司也曾发房产的内部情况给被告王延龙看，并不认可原告提出的其资金来源于何洋、付翔、刘广等人的主张。另查明，原告具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格。原告因（2013）深宝法民三初字第622号案件支出财产保全费4520元、支付深圳市汇融担保有限公司财产保全担保费用16000元。本院认为，综合原被告的诉辩意见及庭审举证、质证意见，本案争议焦点在于如何认定被告张乐与被告王延龙之间订立的房屋买卖合同的效力，王延龙是否善意取得涉案房屋。原告认为被告张乐和被告王延龙之间恶意串通签订《深圳市二手房预约买卖合同》并将涉案房产过户至被告王延龙名下，损害了原告的权益；被告王延龙认为其系基于善意取得涉案房产，已经支付了合理的对价，并且已经取得涉案房产产权登记，应当依法取得涉案房产的所有权。善意取得，是财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时处于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得制度作了具体规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”结合本案，（一）有关被告张乐出售涉案房屋是否构成无权处分的认定。（2014）深中法房终字第373号民事判决已经发生法律效力，该判决确认被告张继娥和被告张乐于2013年4月21日、4月27日签订的《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》无效。合同无效，自始不发生法律效力。被告张乐无权依据无效合同处理涉案房产，构成无权处分。（二）有关被告王延龙在受让涉案房产时是否构成善意的认定。1、由于涉案房产登记在被告张乐的名下，刘广持有公证委托书代被告张乐签订买卖合同，被告王延龙作为交易相对方可以信赖登记信息和对经公证的委托书这一权利外观产生合理的信赖。由于不动产物权的登记有公示效力，由此产生了第三人的信赖利益，因此被告张乐是否在涉案房产中居住不能成为影响被告王延龙信赖利益的理由。2、当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张王延龙与张乐订立合同存在恶意串通，主要是认为王延龙购房未到现场看房、监管资金在过户前发放给被告张乐、王延龙购房资金来源于何洋、付翔、刘广等人，然而从现有证据看，原告提供的证据未能证实原告主张的王延龙购房资金的具体来源，而有关监管资金确系从王延龙账户支付，且是否到现场看房、监管资金是否提前发放不能就此直接推断被告张乐与王延龙存在串通的恶意，上述交易行为虽有瑕疵，但原告提供的相关证据未能形成证据链，未能达到高度盖然性的认定标准，对于该项主张本院不予采纳。（三）有关被告王延龙是否支付合理对价的认定。被告王延龙签订合同后，依照约定陆续向被告张乐支付定金130000元、购房款350000元，同时通过按揭贷款的方式支付剩余购房款1120000元，共计支付购房款1600000元，原告未能提供证据证实该合同价款明显低于涉案房屋的市场价格，故本院认定被告王延龙为购买涉案房产已经支付了合理对价。（四）有关涉案房产完成过户登记的认定。涉案房屋已经实际变更登记至被告王延龙名下，王延龙已经被记载为登记簿上的房屋所有权人。因此，本案中，被告王延龙实际完成了交易房屋的所有权变更登记，符合善意取得不动产要求过户登记的构成要件。从房屋变更登记之日起，被告王延龙可根据善意取得制度取得涉案房产的所有权，其正当权益应受法律保护。因此，本院认定，被告张乐和被告王延龙签订的《深圳市二手房预约买卖合同》合法、有效，原告主张合同无效并要求被告王延龙将涉案房产过户至原告名下的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿原告经济损失，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张继红全部诉讼请求。本案受理费2614元、保全费1717元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  陈炯波人民陪审员  李 静二〇一八年六月十二日书 记 员  董 宏书 记 员  李一军