苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0591民初6435号 原告：苏州市金八吧贸易有限公司，统一社会信用代码91320506593932275D，住所地苏州市吴中区木椟镇金桥工业园孙庄东路**。 法定代表人：张良东。 委托诉讼代理人：陈当澳，江苏新苏律师事务所律师。 被告：苏州海大尔食品有限公司，统一社会信用代码91320594773757187E，，住所地苏州工业园区娄葑**扬贤路** 法定代表人：梁爱国。 委托诉讼代理人：张华，江苏德富信律师事务所律师。 原告苏州市金八吧贸易有限公司（以下简称“金八吧公司”）与被告苏州海大尔食品有限公司（以下简称“海大尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭审中，原告苏州市金八吧贸易有限公司的委托诉讼代理人陈当澳，被告苏州海大尔食品有限公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金八吧公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金80000元；2、判令被告返还原告多支付的租金45000元；3、判令被告支付原告装修、设备、附着物余款181831.5元；4、判令被告支付原告停产停业损失费240000元；5、判令被告支付原告上述四项款项的逾期支付利息（计算方式以546831.5元为基数，按照人民银行同期贷款利率，自2017年7月19日起计算至实际支付之日）；6、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将上述第一项诉请变更为判令被告返还原告租赁押金80000元，将第二项诉请予以撤回；将第三项诉请的金额变更为151831.5元；将第四项诉请金额变更为285000元（计算方式：以950平方米为计算面积，按300元/平方米为标准）；第五项诉请中的计算基数变更为516831.5元。事实和理由：2012年6月13日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告从被告处承租苏州工业园区扬贤路一号的部分厂房，租赁期间自2012年6月20日起至2016年6月20日止，租金标准为15万元/年，租房押金5万元。在此期间，原告又向被告承租了同一厂区内的12间房屋，租金标准为6万元/年，就此原告又交付被告租房押金3万元。合同签订后，双方均依照合同约定履行各自权利义务，原告陆续向被告支付房租共计88.5万元，现被告的厂房已被拆迁，故被告应返还收取的押金。2015年期间，被告的厂房纳入拆迁征收的范围，征收部门对原告所承租区域内的装修、设备以及附着物等均进行了价值评估，该部分所对应的款项金额为451470元，对于该部分款项被告仅向原告支付了269638.50元，余款181831.5元至今未付。另外，针对原告所租赁的厂房，拆迁部门按照300元/平方米的标准向被告支付了停产停业损失费，该费用亦属于原告所有，故被告亦应向原告支付该款项。双方就上述拆迁补偿款的问题多次协商未果，原告遂诉讼来院。 被告苏州海大尔食品有限公司答辩称：2012年6月，原、被告双方签订租赁合同，约定原告向被告承租位于苏州工业园区扬贤路一号的部分厂房，租金标准为21万元/年，租金半年一付，且提前一个月支付。合同签订后，被告向原告收取了租赁保证金5万元。2015年原告又向被告承租了两间办公室，年租金约定为1万元/年。双方租赁关系存续期间，被告从未准时支付过租金，根据租赁合同约定，承租人违约的，出租人有权增收5%的滞纳金。2016年，涉案房屋被政府拆迁，被告海大尔公司向原告支付两笔拆迁补偿款合计359638.5元。又因，原告最后一次支付房租时仍欠被告租金70000元，故被告已实际向原告支付各类补偿款429638.5元。综上，原告的诉请事项并不存在，被告已和原告结清所有款项，故法院应驳回原告的全部诉请。 本院经审理查明的事实如下：2012年6月13日，原告金八吧公司（承租方、乙方）与被告海大尔公司（出租方、甲方）签订《标准厂房租赁合同》一份，约定原告金八吧公司从被告海大尔公司处承租苏州工业园区扬贤路一号的部分厂房，租赁期间自2012年6月20日起至2016年6月20日止，租金标准为150000元/年，租房押金50000元。该合同中未明确约定租赁房屋面积，原、被告双方在庭审中均表示该租赁面积按500平米确定。关于该合同对应的保证金50000元，原告提交了被告出具的收据，被告对于收到该保证金50000元不持异议。 2012年6月20日，原告金八吧公司（承租方、乙方）与被告海大尔公司（出租方、甲方）又签订《厂房租赁合同》一份，约定原告金八吧公司从被告海大尔公司处承租苏州工业园区扬贤路一号东侧研发一楼的厂房，租赁面积为450平方米，租金标准为60000元/年，租赁期间为2012年6月20日至2016年6月20日止。合同第三条第2项约定：租金每半年支付一次，提前一个月付下半年租金，乙方应在合同生效之日向甲方支付厂房租赁费人民币30000元（保证金30000元），乙方应在2012年11月20日前向甲方支付第二笔租金30000元。此后根据以上支付日期，每半年支付一次。关于该合同约定的定金30000元，原告称其已交纳给被告，但被告未出具收据，因此无法提供凭证。被告海大尔公司则称原告并未交纳该合同所对应的租赁押金。 另查明：在诉讼中，双方确认在上述两份租赁合同关系存续期间政府就涉案房屋在内的厂房、房屋发布了拆迁公告。2016年5月30日，案外人苏州工业园区娄葑镇街道动迁回购办公室（拆迁人、甲方）与被告苏州海大尔食品有限公司（被拆迁人、乙方）签订《苏州工业园区城镇房屋回购货币补偿协议书》，该协议书第三条约定：停产停业补助费，1、按乙方有证面积10386.85平米，300元/平米计算，计3116055元。2、按乙方无证建筑面积1731.18平米，300元/平米计算，计519354元。3、按乙方无证建筑面积252.89平米。150元/平米计算，计37933.5元。另外，原告提交了涉案厂房及房屋在2016年3月被告相关部分张贴封条的照片，用于证明上述房屋因动迁原因在2016年3月即被查封无法使用。 又查明：关于原告金八吧公司因受房屋动迁无法使用租赁房屋被告由此给予原告补偿的情况，双方确认被告海大尔公司已向原告支付的补偿款分为两笔，一笔为269638.5元，另一笔为30000元，合计为299638.5元。 另外，关于涉案租赁房屋的装修设备以及附着物的补偿款评估金额，原告称应当根据评估报告上所载的451470元来确定，被告对于评估报告上所载金额为451470元的金额本身不持异议，但认为应支付该原告的相应费用金额应以被告法定代表人张良东签字确认的金额为准，该金额低于上述451470元。 以上事实有《标准厂房租赁合同》、《厂房租赁合同》、收据、《苏州工业园区城镇房屋回购货币补偿协议书》、评估报告等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。 本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，本案中，原告金八吧公司与被告海大尔公司就苏州工业园区扬贤路一号的相关厂房及房屋签订了《标准厂房租赁合同》及《厂房租赁合同》，该两份合同均系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。涉案房屋在原告承租期间被政府回购，并导致租赁合同无法继续履行并提前终止，被告因回购从政府处获得相应的货币补偿，而补偿中的一些项目系因原告承租、使用涉案房屋而产生，故对于该部分费用应由被告海大尔公司支付给原告。 该部分费用分为两部分：第一部分为租赁房屋中装修设备以及附着物的补偿款，根据回购中形成的评估报告，该费用金额为451470元，该评估报告系第三方制作具有较高的客观性，且政府亦是根据该金额向被告实际支付补偿款，故对于该部分费用金额应照此确定即为451470元；第二部分，停产停业损失，原告承租涉案房屋及厂房系用于生产经营，因房屋回购导致合同提前终止必然会给原告带来相应的停产停业损失，且根据原告提交的证据涉案房屋在2016年3月份就无法继续使用，故被告从回购中获得的该部分款项亦应支付给原告，根据上述“回购协议”停产停业补偿标准除少部分无产证面积为150元/平方米之外，其余均按300元/平方米计算，被告未举证证明原告所承租的房屋为上述少部分无产证且按150元/平方米计算的房屋，故该部分费用应按300元/平方米计算为宜，关于房屋租赁面积根据双方在庭审中的确认总计为950平方米（500+450），故该项费用金额为285000元。综上，被告海大尔公司共计应向原告支付补偿款736470元（451470+285000）。又因双方确认，被告已支付补偿款299638.5元，故被告还应向原告支付436831.5元。 关于原告主张退还的租赁保证金80000元，目前原告有证据证明已交纳且被告确认的为50000元，对于另外的30000元原告并未提交证据证明其已交纳且被告对此予以否认，故对于该30000元不予认可。由于涉案的房屋租赁合同已经因政府回购而提前终止，故被告作为出租方应向原告返还其所交纳的租赁押金，返还的金额为50000元。 关于上述房屋押金及补偿款未及时支付而导致的逾期支付利息，本院认为在租赁合同中并无对于上述款项返还及支付的具体时间约定，本院认为应自本案起诉之日起计算为宜，至于逾期利息的计算标准，原告主张按银行同期同类贷款利率计算，该标准符合相关法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州海大尔食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市金八吧贸易有限公司补偿款436831.5元并退还租赁保证金50000元； 二、被告苏州海大尔食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市金八吧贸易有限公司上述第一项款项的逾期付款利息（计算方式：以486831.5元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2017年7月24日起计算至实际支付之日止）； 三、驳回原告苏州市金八吧贸易有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9268元，由被告苏州海大尔食品有限公司负担9000元，由原告苏州市金八吧贸易有限公司负担268元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告苏州海大尔食品有限公司在判决生效之日起十日内支付原告苏州市金八吧贸易有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  陈新雄 人民陪审员  张伟元 人民陪审员  卢慧琴 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  姚海燕