成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初2306号 原告：于非，男，1980年9月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：高世蓉，女，1951年8月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：四川正尚荷花商业管理有限公司，住所地：成都市青羊区方池街35号附1号。 法定代表人：朱海群，职务不详。 被告：中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行，住所地：成都市高新区天府大道中段1号成达大厦一楼。 负责人：马波，行长。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。 原告于非、高世蓉与被告四川正尚荷花商业管理有限公司（以下简称“正尚荷花公司”）、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行（以下简称“光大世纪城支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于非、高世蓉、被告光大世纪城支行的委托诉讼代理人万桂峰到庭参加诉讼，被告正尚荷花公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 于非、高世蓉向本院提出诉讼请求：1.判令正尚荷花公司为于非、高世蓉办理位于成都市金牛区房屋的产权证，并支付违约金32800元；2.判令光大世纪城支行撤销抵押，履行其同意销售、办证所涉的相关义务；3.正尚荷花公司、光大世纪城支行承担诉讼费、保全费用。事实和理由：2015年7月11日，于非、高世蓉与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，于非、高世蓉购买正尚荷花公司位于成都市金牛区房屋。合同签订当日，于非、高世蓉依约支付了全部房款656000元，并于2016年12月12日支付过户税费共计22960元。但正尚荷花公司未如期办理房屋所有权证书，按照合同约定，正尚荷花公司应承担已付房款5%的违约金，计32800元。2015年4月17日，光大世纪城支行向成都市房管局出具《关于同意销售“四川正尚花商业管理有限公司”（金荷花B2座服装城）项目商品房的函》，但案涉房屋仍处于抵押状态，光大世纪城支行应履行义务，撤销抵押登记。 正尚荷花公司未作答辩。 光大世纪城支行述称，光大世纪城支行依法放贷并合法取得抵押权；即便光大世纪城支行作出了《关于同意销售“四川正尚花商业管理有限公司”（金荷花B2座服装城）项目商品房的函》（以下简称“同意销售函”），因该函上盖印为合同专用章，对外不能代表光大世纪城支行，同时，该函意思表示对象为成都市房管局，只能对成都市房管局和光大世纪城支行具有约束力，且该内容不能认定为光大世纪城支行放弃抵押权。 本院经审理认定事实如下：2015年7月11日，于非、高世蓉与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容：1.于非、高世蓉购买正尚荷花公司坐落于成都市金牛区房屋（建筑面积8.52㎡），房屋总价为656000元，房屋所有权证号为权1256655；2.正尚荷花公司保证该商品房没有产权纠纷，因正尚荷花公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由正尚荷花公司承担相应责任；3.双方同意以房屋实际现状进行交付，于非、高世蓉委托正尚荷花公司在2015年8月1日前将案涉房屋直接交付承租方；4.于非、高世蓉向正尚荷花公司提出产权办理书面申请、完善相关手续及相关税费后，同意委托正尚荷花公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托公证费由正尚荷花公司支付；5.双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定各自承担所需缴纳的税、费。 合同签订后，于非、高世蓉支付了房款656000元。至今案涉房屋的产权尚未过户登记至于非、高世蓉名下。 另查明，正尚荷花公司已将案涉房屋抵押给光大世纪城支行（抵押件号：2017080900F00436），并办理了抵押登记。光大世纪城支行于2015年4月17日出具《同意销售函》，载明的主要内容：正尚荷花公司将位于成都市金牛区服装城项目-1至2层共三层商业房产抵押给光大世纪城支行，现正尚荷花公司申请上述商品房在抵押期间向社会公开进行销售，销售对象为金荷花B2座服装城项目-1层至2层共三层中的全部房产，现光大世纪城支行同意正尚荷花公司销售上述-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证，请成都市房管局按正尚荷花公司办证申请受理。 2018年6月20日，本院依职权向原光大世纪城支行负责人张伟（2014年1月10日至2016年8月1日，任该行副行长并主持工作）询问查实，正尚荷花公司以盘活资金为由，拟定《同意销售函》内容后，由张伟安排人员盖章，并向正尚荷花公司工作人员提供了该函件的复印件，以便正尚荷花公司对外销售案涉房屋。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、《房屋信息查询记录》、《同意销售函》、张伟的询问笔录等证据及当事人当庭陈述在案予以佐证。 本院认为，于非、高世蓉与正尚荷花公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。于非、高世蓉按合同约定已向正尚荷花公司支付了全部购房款，正尚荷花公司负有将案涉房屋产权协助办理过户登记至于非、高世蓉名下的合同义务。因正尚荷花公司和光大世纪城支行已将案涉房屋办理了抵押权登记，故本案争议的主要焦点为：《同意销售函》的效力认定及法律后果，以确定于非、高世蓉主张正尚荷花公司协助办理过户登记的诉求能否实现。对此，本院认为，首先，《同意销售函》虽仅盖有光大世纪城支行的合同专用章，但根据该行负责人张伟的证言内容，能够确定该函形成的目的是为便于正尚荷花公司对外销售案涉房屋，其对象应为不特定，具有公示性，且形成的印章系光大世纪城支行提供，故光大世纪城支行抗辩印章不具有代表性，且对外不具有法律效力的意见，本院不予采纳；《同意销售函》对外具有法律效力，对光大世纪城支行具有约束力。其次，关于光大世纪城支行出具的《同意销售函》的法律后果。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定内容，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定确立了“抵押财产需经抵押权人同意方可转让”的原则。光大世纪城支行出具的《同意销售函》已明确同意正尚荷花公司将已办理抵押登记的案涉房屋对外进行销售，且该函的目的也不是为促成抵押担保的主债务实现，而是盘活正尚荷花公司的经营资金，即光大世纪城支行已放弃抵押权。于非、高世蓉基于《房屋买卖合同》的合法权益，应受法律保护。 综上，光大世纪城支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务，同时，正尚荷花公司在光大世纪城支行注销案涉房屋抵押登记后，负有协助将案涉房屋产权过户登记至于非、高世蓉名下的合同义务。 关于于非、高世蓉主张的违约金问题。根据合同第十条第2项约定内容，正尚荷花公司逾期办证，于非、高世蓉有权解除合同并主张已付房款5%的违约金。因于非、高世蓉未主张解除合同，据此主张按已付房款5%支付违约金，不符合合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行于本判决生效之日起十日内注销位于成都市金牛区房屋的抵押登记手续； 二、四川正尚荷花商业管理有限公司于中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行注销抵押登记手续后十日内协助于非、高世蓉将位于成都市金牛区房屋不动产权属转移登记至于非、高世蓉名下（相关税、费按规定各自承担）； 三、驳回于非、高世蓉的其他诉讼请求。 案件受理费10688元、保全费3800元，由四川正尚荷花商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 建 人民陪审员  施尚贵 人民陪审员  帅安国 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  蒋雨航