江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初262号 原告：苏州迪宝新材料实业有限公司，住所地江苏省太仓市沙溪镇岳王区岳镇村1幢，统一社会信用代码91320585346122814Q。 法定代表人：张玉茹，董事长。 委托诉讼代理人：陈建国，总经理。 被告：太仓给力贸易有限公司，住所地江苏省太仓市沙溪镇岳王区岳东村1幢，统一社会信用代码91320585586654756Y。 法定代表人：门华，董事长。 委托诉讼代理人：李启龙，江苏德龙律师事务所律师。 被告：妙管家（苏州）日用品有限公司，住所地江苏省太仓市岳王镇岳王工业园区，统一社会信用代码91320585739425939B。 法定代表人：庄启传。 被告：太仓轩伊库服饰有限公司，住所地江苏省太仓市沙溪镇岳王镇岳王大街，统一社会信用代码913205853463336118。 法定代表人：李运平。 被告：张新超，男，1984年11月13日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市，现暂住江苏省太仓市。 原告苏州迪宝新材料实业有限公司（以下简称迪宝公司）与被告太仓给力贸易有限公司（以下简称给力公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，于2018年2月12日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告迪宝公司的申请依法追加妙管家（苏州）日用品有限公司（以下简称妙管家公司）、太仓轩伊库服饰有限公司（以下简称轩伊库公司）、张新超为本案共同被告参加诉讼。因案情复杂，本院依法适用普通程序，于2018年6月12日公开开庭对本案进行了审理。原告迪宝公司的委托诉讼代理人陈建国，被告给力公司的委托诉讼代理人李启龙到庭参加诉讼，被告妙管家公司、轩伊库公司、张新超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迪宝公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给力公司将太仓市房屋[苏（2017）太仓市不动产权第0001433号，房屋建筑面积6010平方米]腾退交还给原告迪宝公司；2.请求判令被告给力公司自2017年11月22日起至实际腾退之日止，按168280元/月的标准（28元/平方米/月，共6010平方米）向原告迪宝公司支付房屋占有使用费；3.请求判令被告给力公司、张新超、妙管家公司、轩伊库公司自其占有的原告迪宝公司位于太仓市的土地[苏（2017）太仓市不动产权第0001433号，土地使用权面积11554.50平方米]部分中腾退。 事实和理由：迪宝公司自平安普惠融资担保有限公司苏州分公司处购得太仓市房屋和土地后，该房屋和土地为给力公司占有使用。因给力公司与平安普惠公司存在租赁合同关系，故迪宝公司起诉平安普惠公司要求其承担逾期交房的违约责任。经法院调解，平安普惠公司赔偿迪宝公司逾期交房损失110万元。但给力公司在与平安普惠公司的租赁合同到期后，仍不将房屋、土地交还迪宝公司，故迪宝公司要求给力公司从原告的房屋和土地中腾退出，并自2017年11月22日起至实际腾退之日，按照28元/平方米/月，6010平方米的标准向迪宝公司支付房屋占有使用费。另外，经迪宝公司调查发现，迪宝公司所拥有产权的房地产中，部分房屋、土地为张新超、妙管家公司、轩伊库公司占有使用，为此要求该三被告与给力公司也一并从其中腾退。因迪宝公司购买厂房后，急需使用，故起诉要求各被告尽快从房屋、土地中腾退，并要求给力公司支付房屋占有使用费。对于张新超、妙管家公司、轩伊库公司占有使用部分房屋土地的占有使用费，迪宝公司视情况确定是否另案起诉。请求法院维护迪宝公司的合法权益。 被告给力公司辩称：1.给力公司与涉案房产之前的所有权人平安普惠融资担保有限公司苏州分公司签订了以租代售合同，该合同约定了给力公司享有优先购买权。故涉案房产通过网络拍卖的方式转让给了迪宝公司，侵犯了给力公司的购买权利。同时，给力公司是依据以租代售合同合法占有使用涉案房产，故原告要求给力公司腾退的诉讼请求应予驳回。2.如果法院审理后认为给力公司应予腾退的，给力公司愿意支付占有使用期间相应的租金或使用费。 被告轩伊库公司书面答辩称：1.轩伊库公司对涉案房产系合法占有使用。2016年3月1日，轩伊库公司与给力公司签订了房产租赁合同，租期为六年，至2022年2月28日止，租金为每年5万元。轩伊库公司已经支付到2022年2月28日为止的租金。2.轩伊库公司与给力公司的租赁合同尚未到期，无论涉案房产转让与否，在租赁合同到期之前，轩伊库公司仍然享有合法的承租权利。3.除此之外，轩伊库公司愿意配合房产的所有权人实现其应当享有的其他权利。 被告妙管家公司、张新超未作答辩。 经审理查明：富登投资信用担保有限公司苏州分公司成立于2009年4月17日。2015年8月27日，经市场监管部门核准，该公司的企业名称变更为平安普惠融资担保有限公司苏州分公司（以下简称平安普惠公司）。 平安普惠公司因与苏州愿景针织有限公司（以下简称愿景公司）等发生追偿权纠纷，经苏州市中级人民法院（2013）苏中执字第0290-3号裁定，平安普惠公司取得愿景公司名下位于太仓市的房屋（房屋所有权证号：太房权证沙溪字第××号、02××17号）与附属设施，并取得愿景公司名下的3781.03平方米无证建筑物。 2016年8月19日，平安普惠公司与迪宝公司签订《房屋买卖合同》一份，约定平安普惠公司将其房屋出售给迪宝公司，该房屋坐落于太仓市，土地面积11554.50平方米，有产权证房屋建筑面积6010平方米及地上其他无产权证房屋及地上附着物；房屋转让价款为1300万元。 上述《房屋买卖合同》签订后，迪宝公司向平安普惠公司付清1300万元款项，并在2017年1月19日取得苏（2017）太仓市不动产权证第0001433号不动产权证书，权证记载该不动产坐落于太仓市，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为工业，土地使用权面积为11554.50平方米，房屋建筑面积为6010平方米（其中1#面积为4395.68平方米，2#面积为1614.32平方米），房屋结构为钢混，总层数为2层。 另查明：2014年6月，平安普惠公司（甲方）与被告给力公司（乙方）签订《以租代售租赁合同》一份，约定：1.1乙方向甲方承租位于太仓市.50平方米、有产权证房屋6010平方米、无产权证房屋以及地上附着物；2.1租赁期限为36个月，从2014年6月30日至2017年6月30日；2.2甲方已于2014年6月30日将标的物交给乙方，乙方确认标的物完好，且能满足乙方使用要求；2.3租赁期满后，乙方应在3日内交还租赁房屋，如乙方要求继续租赁，需在合同期满前三个月向甲方书面提出，经甲方同意后，双方重新签订租赁协议；3.1租金标准及支付进度是2014年支付35万元，2015年支付60万元，2016年支付60万元，2017年支付25万元；3.3甲方在将该房产出租给乙方期间，甲方应缴的房产税、土地使用税、营业税应由乙方承担，甲方在垫付上述款项后，将缴税单据复印件交由乙方，乙方据此支付甲方；5.3有下列情形之一，甲方有权提前解除合同，要求乙方按照合同约定的租金标准支付实际发生的租金，并按照全部租金及应付购房款总金额的20%支付违约金：（1）乙方逾期向甲方应付税费10天及以上，其他应付款项（包括但不限于应付租金、应付购房款等）60天及以上……；5.4乙方应于租赁期满之日或合同提前解除之日起3日内向甲方返还租赁房屋，如乙方逾期返还租赁房屋，按照租金标准的双倍向甲方支付违约金；7.1租赁期间内，乙方按照约定履行各项义务，无违约情形下，租赁期满后，甲方同意将租赁标的物以总价920万元转让给乙方，其中有产权证的房产转让价为820万元，无产权证房屋及地上附着物转让价为100万元，且乙方在2014年支付购房款107万元，在2015年支付购房款244万元，在2016年支付购房款270万元，在2017年支付购房款299万元，如乙方未履行或逾期履行任一付款义务，则视为乙方放弃购买标的物，已支付的购房款将转为租金，甲方不再返还。嗣后，给力公司仅支付平安普惠公司2014年度的租金35万元和购房款107万元，其余款项再未支付。 审理中，本院于2018年4月20日组织迪宝公司、给力公司至太仓市对苏（2017）太仓市不动产权证第0001433号不动产权证书载明的房地产进行勘查。后迪宝公司、给力公司确认上述不动产权证所涉土地上的有证房屋1#、2#房屋由给力公司占有使用，同时该土地上还存有如下无证房屋：其中，3间门卫室由张新超占有使用；1#房屋与2#房屋之间的仓库由妙管家公司占有使用；最西侧南北走向的厂房由轩伊库公司占有使用；其余无证房屋由给力公司占有使用。 2018年6月1日，本院向江苏苏信房地产评估咨询有限公司太仓分公司土地估价师、注册房地产估价师邱永康咨询涉案太仓市房屋的租金情况，其向本院陈述：根据该不动产权证显示的位置以及现场查看情况，房屋地址在太仓市北侧，门牌号是××，地点虽然不在城区但位置还算可以，交通也蛮方便的。厂房是两层的，层高在正常范围之内，钢混的，租金价格在0.7元到0.9元每天每平方米之间，每个月每平方是在21元至27元之间。如果厂房是单层的，租金价格在这个基础上要稍微贵一点。 2018年6月12日的庭审中，给力公司向本院提交了三份合同，分别为：1.愿景公司和张新超于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》（复印件），合同约定愿景公司将太仓岳王新港中路××门卫室房屋3间（面积为60平方米）出租给张新超使用，每月租金500元，租期自2011年5月1日至2031年4月30日止。2.给力公司和轩伊库公司于2016年3月1日签订的《厂房租赁合同》，约定给力公司将太仓市岳王岳东村1幢厂房（面积为450平方米+50平方米+厨房）租给轩伊库公司使用，期限自2016年3月1日至2022年2月28日止，年租金为5万元。3.给力公司和妙管家公司于2017年1月7日签订的《仓库租赁合同》，约定给力公司将岳王新港中路××的1288平方米的仓库出租给妙管家公司使用，期限自2017年1月9日至2018年1月8日，租赁费用为224112元。另，给力公司在庭审中称其与妙管家公司之间的租赁合同到期后，妙管家公司仍继续使用租赁房屋，但妙管家公司在收到法院的应诉材料后即将承租仓库腾退归还给给力公司。 2018年6月13日上午9时30分，本院至涉案房地产现场查看，妙管家公司仍占有使用上述所涉房屋。 以上事实有原告迪宝公司提交的太仓市存量房买卖合同、不动产权证书、律师函、回复函、房屋买卖合同，被告给力公司提交的以租代售租赁合同、租赁合同，咨询笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，虽然给力公司与平安普惠公司于2014年6月签订《以租代售租赁合同》，约定平安普惠公司将位于太仓市.50平方米、有产权证房屋6010平方米、无产权证房屋以及地上附着物出租给给力公司使用，且给力公司在租赁期间内无违约情形，在租期届满后平安普惠公司将上述租赁标的物以920万元的价格转让给给力公司，但该合同约定的租赁期限已于2017年6月30日届满，而给力公司也未取得上述租赁物的所有权。至于给力公司提出其与平安普惠公司在《以租代售合同》中约定了优先购买权，与本案系属不同法律关系，本案不予理涉。根据迪宝公司与平安普惠公司签订的《房屋买卖合同》，平安普惠公司将上述土地、房屋出售给迪宝公司。现迪宝公司在付清房款后就太仓市房屋（建筑面积为6010平方米）及相应国有土地使用权取得了不动产权证书，故给力公司继续占有上述两幢房屋已无法律依据，其应将该两幢房屋腾退给迪宝公司。 同时，迪宝公司作为上述两幢房屋的所有权人，有权要求给力公司自2017年11月22日起至实际腾退之日止向其支付该两幢房屋的占有使用费。关于占有使用费的标准，虽然原告主张按照28元/平方米/月的标准计算，但经咨询，该房屋每月每平方米的市场租金在21元至27元之间，故本院根据该咨询意见以及本地区房地产市场的租金情况，酌定按照24元/平方米/月的标准计算。结合两幢房屋的面积6010平方米，给力公司应按144240元/月的标准向迪宝公司支付房屋占有使用费直至其腾退之日。 关于迪宝公司要求给力公司、张新超、妙管家公司、轩伊库公司自涉案土地中腾退的诉讼请求，本院分析如下：张新超、妙管家公司、轩伊库公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。涉案土地的使用权人系迪宝公司，对于土地上的建筑物，1幢、2幢房屋由给力公司占用，其余房屋分别由张新超、妙管家公司、轩伊库公司、给力公司占用。本案中，轩伊库公司抗辩因其与给力公司存在租赁合同，故对相应房屋属合法占有。但涉案土地上除1幢、2幢房屋外，其余房屋没有证据显示取得过建设工程规划许可证，故即使轩伊库公司以及张新超、妙管家公司就其占用的相应房屋与愿景公司或给力公司存在房屋租赁合同，该合同亦属无效。故给力公司、张新超、妙管家公司、轩伊库公司均缺乏占有使用涉案房屋的法律依据。而涉案所有房屋均处于迪宝公司所享有的土地使用权范围之内，因此，迪宝公司有权要求给力公司、张新超、妙管家公司、轩伊库公司自迪宝公司所享有的土地使用权范围内的土地上腾退。 综上，给力公司应将太仓市的房屋腾退归还给迪宝公司，并支付迪宝公司房屋占有使用费（自2017年12月22日起至实际腾退之日止，按照144240元/月的标准计算）。给力公司、张新超、妙管家公司、轩伊库公司应自迪宝公司土地使用权范围内的土地上腾退。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告太仓给力贸易有限公司将原告苏州迪宝新材料实业有限公司名下的位于太仓市房屋腾退归还给原告苏州迪宝新材料实业有限公司，并向原告苏州迪宝新材料实业有限公司支付上述房屋的占有使用费（自2017年12月22日起至实际腾退之日止，按照144240元/月的标准计算）； 二、被告太仓给力贸易有限公司将其占用的原告苏州迪宝新材料实业有限公司名下位于太仓市的土地使用权[苏（2017）太仓市不动产权第0001433号不动产权证书]范围内的土地腾退给原告苏州迪宝新材料实业有限公司； 三、被告妙管家（苏州）日用品有限公司将其占用的原告苏州迪宝新材料实业有限公司名下位于太仓市的土地使用权[苏（2017）太仓市不动产权第0001433号不动产权证书]范围内的土地腾退给原告苏州迪宝新材料实业有限公司； 四、被告太仓轩伊库服饰有限公司将其占用的原告苏州迪宝新材料实业有限公司名下位于太仓市的土地使用权[苏（2017）太仓市不动产权第0001433号不动产权证书]范围内的土地腾退给原告苏州迪宝新材料实业有限公司； 五、被告张新超将其占用的原告苏州迪宝新材料实业有限公司名下位于太仓市的土地使用权[苏（2017）太仓市不动产权第0001433号不动产权证书]范围内的土地腾退给原告苏州迪宝新材料实业有限公司。 上述五项均于本判决发生法律效力之日起三十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15561元，由原告苏州迪宝新材料实业有限公司负担2200元，被告太仓给力贸易有限公司负担13281元，被告妙管家（苏州）日用品有限公司、太仓轩伊库服饰有限公司、张新超负担80元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，各被告负担部分由其于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 坤 人民陪审员  毛建华 人民陪审员  张 寅 二〇一八年六月二十九日                                                               法官助理    胡浩                                                           书记员 陈忆