浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0483民初963号 原告：李杰，男,1986年10月4日出生，汉族，住桐乡市。 被告：桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。统一社会信用代码330483000096082。 法定代表人：葛江峰。 委托诉讼代理人：杨开福，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：平晓霞，女，该公司员工。 第三人：桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司。住所地：桐乡市振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。统一社会信用代码91330483MA28AP545P。 法定代表人：王惠明，该公司经理。 原告李杰与被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司（以下简称世贸商管公司）、第三人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司（以下简称世贸至尊公司）合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2017年8月7日转为普通程序，并于2018年6月29日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告李杰均到庭参加诉讼，被告世贸商管公司委托诉讼代理人杨开福、平晓霞第一次庭审到庭参加诉讼，第三人世贸至尊公司经本院传票传唤两次庭审均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李杰向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告立即支付2015年7月1日至2016年12月8日期间的承包费37663.41元并自2015年12月2日起每日按逾期未付款的万分之三标准支付违约金至实际付款日止；2、判令被告立即将桐乡世贸中心二期2幢200001号公寓返还给原告，第三人与被告承担共同返还公寓责任；3、本案诉讼费由被告承担。 被告世贸商管公司答辩称，不同意终止该合同。 第三人世贸至尊公司述称，原、被告不得提前解除《公寓承包经营合同》，理由：首先，《合同》第三条约定，双方均不得提前解除本合同；第五条第三款约定，任何一方不得擅自变更或解除合同，确需变更或解除的，经双方协商一致，签订补充协议加以明确；第七条，由于承包经营的连续性，甲方（原告）不得擅自变更、解除、提前终止本合同。其次，第三人为开快捷酒店，累计投资1300多万元，如果原告与被告解除合同，将严重影响第三人的正常经营和管理。 本院经审理查明，2014年9月28日，原告和案外人桐乡市世贸中心置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，备案编号：12014004786，原告购买桐乡世贸中心二期2幢200001号公寓（建筑面积53.52平方米），合同约定购房款为310200元，原告于2014年7月30日已付清购房款。2014年7月30日，原、被告签订一份《公寓承包经营合同》，约定由被告对原告的公寓进行承包经营管理。承包经营期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。关于承包费及支付方式：2015年1月1日至2017年12月31日，每年承包费26210元；2018年1月1日至2020年12月31日，每年承包费29954元；2021年1月1日至2024年12月31日，每年承包费33698元；被告应于每年6月1日、12月1日分两次向原告支付当年承包费。关于违约责任，合同约定：在承包经营期内，被告未按约定时间向原告支付承包费的，应当向原告支付违约金，违约金每日按逾期未付款的万分之三计算，自本合同约定的应付期限届满之日起计算至实际付款之日止。违约方承担违约责任后，另一方仍有权要求继续履行合同。合同还约定，在租赁期限届满或合同解除后，被告必须在三日内将公寓交还原告。《公寓承包经营合同》签订后，被告从案外人桐乡市世贸中心置业有限公司受领了上述公寓，并将之租给了第三人世贸至尊公司，现该公寓由第三人世贸至尊公司实际占用，且第三人进行了一定装修。2015年6月，原告已收到被告2015年上半年的承包费。被告尚欠原告2015年7月1日至2016年12月8日承包费37663.41元。 另查明，2016年11月29日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告在收到律师函之日起7天内，支付2015年7月1日至2016年11月28日涉案公寓承包费及违约金。2016年12月8日，原告委托律师向被告发送《律师函》，即日起解除原、被告签订《公寓承包经营合同》，并在3日内交还公寓。2016年12月9日，该《律师函》送达被告。 本院认为，原告与被告世贸商管公司签订的《公寓承包经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。故原告要求被告支付2015年7月1日至2016年12月8日的承包费37663.41元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告逾期未支付承包费已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。 本案争议焦点在于：一、《公寓承包经营合同》能否解除？二、世贸至尊公司有无继续经营的权利及可能。 关于争议焦点一，本案被告长期拖欠租金，且经原告催讨、起诉，至今仍分文未付，致使原告不能实现合同目的，严重损害了原告的合法权利，在此情形下，原告要求解除合同，符合《合同法》第九十四条第一款第四项关于法定解除合同的规定。且原告向被告发送两次律师函，符合《合同法》第九十六条第一款规定，《公寓承包经营合同》于2016年12月9日解除。合同解除后，被告负有返还公寓的义务，第三人亦负有交还义务，故原告要求返还公寓的诉讼请求，本院予以支持。被告及第三人依据《公寓承包经营合同》相关规定，认为不能提前解除合同。本院认为，该合同虽约定合同当事人不得擅自变更或解除合同，但前提应当是指在双方均能全面及时履行义务的情形下所做的特别约定，现被告长期拖欠租金，第三人也不愿按《公寓承包经营合同》代为全面及时履行义务。故被告及第三人的抗辩意见，本院不予采信。 关于争议焦点二，根据合同相对性原则，世贸至尊公司与业主并未实际发生权利义务关系，在世贸商管公司违约的情况下，世贸至尊公司可依约寻求救济；在案件审理中，本院将其列为第三人，目的是希望其在充分表达意见的同时，与众业主沟通，寻求完善的解决方案，但最终无法达成一致。在此情形下，本院对原告要求解除合同，腾退房屋的请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李杰2015年7月1日至2016年12月8日期间的承包费37663.41元并支付违约金（以13105元为基数，自2015年12月2日起；以13105元为基数，自2016年6月2日起；以11453.41元为基数，自2016年12月2日起，均按每日万分之三，计算至实际支付之日止）； 二、被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将桐乡世贸中心二期2幢200001号公寓腾退完毕，并将该公寓返还原告李杰，第三人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司协助将该公寓返还原告李杰； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费893元，由被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  赵建华 人民陪审员  郭 群 人民陪审员  沈 红 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  马 丽