河南省鹤壁市山城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0603民初108号原告：张红星，男，1974年10月4日出生，汉族，鹤壁市鹤山区居民。被告：鹤壁市广源置业有限公司，住所地鹤壁市山城区。法定代表人：郝风，该公司董事。委托诉讼代理人：董振勇。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王永军。代理权限为代为承认、反驳对方诉讼请求，代为参与法庭调解、进行和解、签收法律文书等。原告张红星诉被告鹤壁市广源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日做出（2017）豫0603民初1565号民事判决，宣判后，原告张红星提起上诉，鹤壁市中级人民法院于2017年12月27日做出（2017）豫06民终1520号民事裁定书，裁定一、撤销鹤壁市山城区人民法院（2017）豫0603民初1565号民事判决；二、本案发回鹤壁市山城区人民法院重审。本院2018年1月10日受理本案后，依法适用普通程序于2018年4月9日公开开庭审理了本案。原告张红星及被告鹤壁市广源置业有限公司诉讼代理人董振勇、王永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红星向本院提出诉讼请求：1、判令解除2014年2月26日原被告双方签订的房屋买卖合同；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款82671元并支付利息；3、判令支付违约金，按82671元的10%计算；4、未按期交房支付原告违约金按已付房款的日违约金1.5倍计算；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月26日原告与被告签订了一份房屋买卖合同，原告购买了被告开发的广源新都汇项目房屋一套，总价为272671元，原告按照约定支付了首付82671元，被告按合同应该在2015年12月31日前交房，但至今未交房，故诉至法院请求依法判决。被告鹤壁市广源置业有限公司辩称：1、原、被告签订的合同双方主体合法、意思表示真实，合法有效，依法不应解除。原告主张的违约金与解除合同请求相互矛盾，不应支持。2、被告未交房系因政府原因和环保问题以及××不履行付款义务，导致工期延误。因涉案工程为棚户区改造项目，后过渡为商品房性质，未能及时办理预售许可等审批手续不是被告的责任。3、原告所称户口及孩子上学的问题是造成的损失的理由，该理由与双方签订合同目的以及本案无关联性。且政府与被告已在新都汇项目户口迁移以及业主孩子就学问题上作出了努力，保证了业主户口迁移以及业主孩子就学。4、原告称曾经多次找过退房，不符合事实。《房屋买卖合同》第二十条第二款明确约定“一方送达任何正式文件、回复等，必须用书面形式……”，迄今被告也未收到原告的任何主张解除合同的文件。综上，双方签订的合同合法有效，不应解除，涉案工程项目延期交房是属于合同约定的据实延期，为合理延期，请法院驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、2014年2月26日原被告双方签订的《房屋买卖合同》一份共计8页。证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。2、鹤壁市广源置业有限公司出具的收款日期为2014年8月26日的收据一张，交款人为张红星，交款金额82671元。证明原告张红星交付被告房屋首付款82671元。被告对证据1、2的真实性、关联性无异议，但认为原告行使解除权已超解除权除斥期间，解除权已消灭。对以上无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告围绕其辩护主张，向本院提交了以下证据：1、编号为（山城）房预售证第2016-004号的商品房预售许可证一份，发证时间为2016年11月28日。证明被告在原告起诉前已经取得预售许可证，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、鹤壁市棚户区改造工作领导小组办公室“鹤棚改办【2012】1号”文件一份。证明涉案工程原为棚户区改造项目。3、2015年6月25日《鹤壁日报》第3版部分版面复印件一份。证明合同第六条第二款第2项的情形，按照约定出卖人可以据实延期，而且不承担违约责任。4、邮政快递单（单号1077655868516）一份，内附催告函件。证明出卖人依照合同第二十条约定，书面函件通知催告原告履行合同义务。5、通话详单一份。证明被告曾电话联系通知催告原告履行合同。为查明案情，本院对鹤壁市山城区住房和城乡建设局房管科姚俊炜制作询问笔录1份，姚俊炜陈述主要内容为：商品房预售许可证的有效期限为1年，到期后可以延期，办理商品房预售许可证的权限已授权鹤壁市山城区，办理商品房预售许可证后不需要到市级单位备案。原告对以上证据质证认为，对证据1的真实性没有异议，对其他证据的真伪不发表意见。对以上无异议证据1，本院予以确认。对证据2为文件，载明的内容客观，予以确认。证据3、4、5不能证明被告辩称的内容，本院不予采信。以上证据均入卷佐证。依据以上有效证据，本院认定以下事实：2014年2月26日，原告与被告签订了一份房屋买卖合同,被告为出卖人（甲方），原告为××（乙方）。合同约定的主要条款如下：第二条基本情况。1、乙方自愿购买甲方开发的该项目中的第10幢1单元17层西南号房屋。第三条计价方式与价款。该房屋的预测建筑面积为96.7平方米，甲方与乙方约定按以下方式计算该房屋价款：1、按预测建筑面积计算，该房屋单价为人民币2819.76元/平方米，总金额￥272671（大写贰拾柒万贰仟陆佰柒拾壹元）……。第四条付款方式及期限。乙方按下列第三种方式按期付款。3、公积金贷款：签订本合同时付首付款为总房款的30%，金额为￥82671（大写捌万贰仟陆佰柒拾壹元整）作为首付购房款。……除首付购房款外，其余购房款计￥190000（大写壹拾玖万元整）作银行贷款。第六条交付期限和交付条件。甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的房屋交付：1、该房屋经验收合格。……第七条甲方逾期交房的违约责任。除本协议第六条规定的特殊情形外，出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）出卖人于2014年12月31日前达到××所认购房屋的施工进度达到主体建成，如未达到，××可以无理由退房。××解除协议的，出卖人应当自××解除协议通知到达之日起30日内退还全部已付款，出卖人支付××已付房款10%的赔偿金。（2）房屋交付逾期不超过90日，自本协议第六条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。（3）房屋交付逾期超过90日后，××有权解除协议。××解除协议的，出卖人应当自××解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付房款。××要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。第二十条关于联系方式的变更及通知、送达的约定。……本合同中约定一方向另一方送达的任何正式文件、回复等，必须用书面形式，且采用特快专递、挂号邮寄或直接送达的方式，送达另一方的地址或另一方通知更改后的地址。如以特快专递、挂号邮寄方式，在投邮后对方签收之日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视作已送达。若对方拒绝签收的，视为已送达。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告交纳购房首付款XX元。2016年11月28日，被告取得商品房预售许可证。2017年10月9日原告向本院提起诉讼。截止目前，涉案工程尚未竣工，被告未向原告交付房屋。本院认为，本案原、被告于2014年2月26日签订房屋买卖合同时被告虽未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前已取得商品房预售许可证，故双方签订的房屋买卖合同为有效合同。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告依合同约定履行交纳首付款义务后，被告应依合同约定履行义务。依照合同第六条的约定，被告应在2015年12月31日前交付房屋，但涉案工程至今未竣工，被告未向原告交付房屋。依照合同第七条约定的处理方式（3），原告（××）享有解除合同的权利。原告据此主张解除合同，应予以支持。合同解除后，被告也应当按照合同第七条的约定退还原告已付购房款82761元。故原告要求解除房屋买卖合同，被告退还购房首付款82761元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，原、被告双方签订的房屋买卖合同第七条对退还购房款的时间作了约定，即被告应当自原告解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付房款，但本案中原告并未提交其在起诉前曾向被告主张解除合同等证据，故本院确定被告自原告起诉之日起即2017年10月9日起至实际退还原告购房首付款之日止，以应退还的购房首付款82761元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算赔偿原告利息损失。原告主张的其他期间的利息损失，证据不足，不予支持。关于原告主张的违约金，因在原、被告签订的房屋买卖合同中并未对违约金进行约定，故原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告辩称的原告行使解除权已超解除权除斥期间的抗辩意见。本院认为，解除权的行使应在解除权发生之日起一年内提出。本案中，被告的主要义务是于2015年12月31日前交付房屋，双方约定的“房屋交付逾期超过90日后”没有明确的发生时间。2015年12月31日至今，被告房屋始终在建设中，原告在对合同履行的期待中直至起诉前认为交房无望，遂产生解除合同之意思，故原告行使解除权的期间发生时间自起诉时起，不超过除斥期间。被告的该抗辩意见本院不予采纳。综上所述，被告退还原告购房首付款82761元及赔偿原告利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张红星与被告鹤壁市广源置业有限公司2014年2月26日签订的房屋买卖合同。二、被告鹤壁市广源置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张红星购房首付款82761元和利息损失（利息损失的计算方式为：以应退还购房首付款82761元为基数，自2017年10月9日起至实际退还原告张红星购房首付款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回原告张红星的其他诉讼请求。审判长  吕文涛审判员  靳红英审判员  付 蕾二〇一八年六月二十九日书记员  齐红丽