陕西省安康市汉滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0902民初9号 原告（反诉被告）刘文瑞，男，汉族，出生于1981年2月27日，安康市汉滨区人。 委托代理人朱天奇、陈妍，陕西腾浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）安康市长寿房地产开发有限公司。住所地：安康市汉滨区兴安东路**。 法定代表人邵黎，公司执行董事。 委托代理人路航，陕西许小平律师事务所律师。 原告刘文瑞与被告安康市长寿房地产开发有限公司（以下简称“长寿房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告长寿房地产公司提起反诉，本院予以受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告刘文瑞的委托代理人朱天琪、陈妍及被告长寿房地产公司的委托代理人路航到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2014年12月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于安康市汉滨区兴安东路15号中广国际小区房屋，被告于2016年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定将经建设、施工、勘察、设计、监理五方竣工验收合格并符合该商品房买卖合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定方式履行了全部付款义务，但被告未按照合同约定的期限将符合合同约定的商品房交付原告使用，原告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，其违约行为给原告带来多重损失，严重损害了原告的利益。现请求人民法院：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；判令被告按原告已付购房款的日万分之三支付自2016年6月30日起至2018年2月27日的逾期交房违约金104634元；判令被告承担诉讼费。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.商品房买卖合同、购房发票。用以证明原、被告于2014年12月18日签订的商品房买卖合同，约定了原告购买的楼盘位置、房屋面积、单价、总价款、楼层及房屋交房时间，原告于2015年1月6日、2015年4月21日、2015年6月1日分三次清全部购房款。 2.通知函。用以证明被告于2016年6月27日、2016年8月22日通知延期交房的事实。 3.照片。用以证明截止2017年6月20日，直至目前小区仍然未通电，不符合交房的条件。 被告辩称，请求查明事实，以实际收房为止核算逾期交房责任，并调整违约金额。1.因项目施工单位逾期，又擅自解约，导致答辩人未按期交付，为此答辩人及时联系并向原告说明情况；2.为避免损失扩大，答辩人委托施工收尾，项目住宅部分完工后，原告也于2017年1月起收房装修使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告实际收取装修使用日之后，不应责任逾期交房责任。3.双方合同约定违约金过高，已经超过了最高人民法院规定的合法借款利率的3倍，远远超过了同地段住宅租金标准，请求人民法院按同期银行贷款利率的1.3倍予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加，应当以违约造成的损失确认违约金数额；4.答辩人愿意协商解决，若调解，对于原告当庭增加的诉讼请求，也可以一并调解，协商不了，原告应补交增加的诉讼费用。 反诉原告（被告）反诉称，涉案“中广国际”项目是商住综合体，住宅部分施工完工，底层商业部分尚未完工，工程未完成竣工验收，因施工单位擅自停式导致不能按期交付，期间引起购房户上访。反诉被告2017年1月起以装修名义向我方提出收房申请，根据住建局的意见，我公司同意购房户先进行收房装修。反诉被告装修后，因我公司与施工单位争议还在安康市中院诉讼当中，无法办理工程竣工验收。反诉原告却已擅自居住。根据《中华人民共和国建筑法》第61条规定第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，反诉原告请求判令被告停止住宿，否则由此引起的安全责任反诉原告不予承担。请求判令反诉被告在房屋竣工验收之前停止居住。 被告为支持自己的答辩理由及反诉主张，向本院提交以下证据： 1.工程规划许可证、总工期计划、预售许可证。用以证明涉案工程应于2016年1月2日竣工，我方应于2016年6月30日向业主交房，因与施工单位发生争议，在安康市中级人民法院诉讼，工程目前尚未竣工。 2.收房申请、验收记录表。用以证明原告2017年2月23日收房并进行装修，双方办理了验收手续，原告对于房屋质量无异议，房屋处于转移占有，该日期后被告不再承担逾期交房责任。 3.四份房屋租赁合同。用以证明安康市汉滨区同地段同类型住宅房屋租金标准是每月12元／㎡，延迟交付房屋是应当赔偿损失，但应以实际损失为准进行赔偿。 反诉被告（原告）辩称，反诉人要求答辩人停止入住不应该得到支持，答辩人购买房屋是基于市场刚性需求，是反诉人违约在先，反诉人反诉请求原告停止入住，反诉人应向答辩人预支因此产生的租房费；根据合同法67条规定，当事人双方有互负债务的，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被答辩人提出原告系擅自入住不符合事实，因此答辩人享有先履行的抗辩权，应当由反诉人按照协议先履行。 经审理查明，2014年12月18日，原告刘文瑞与被告长寿房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于安康市兴安东路15号中广国际第1幢1单元1207号房屋，用途为住宅，建筑面积125.18平方米，套内建筑面积100.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.42平方米。合同第四条计价方式与价款约定单价为每平方米4590.16元，总金额为574596元。第六条付款方式及期限约定为公积金贷款，买受人应于合同签订当日向出卖人支付184596元作为履行合同定金，余款390000元，由买受人办理公积金贷款，买受人必须在自签署合同60日内将公积金贷款办理完毕。第八条交付期限约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、勘察、设计、监理五方竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工过程中遇到恶劣气候或发现需保护的文物古迹；其他非出卖人所能控制的因素。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还对项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接及产权登记、保修责任等其他事项进行了约定，合同加盖了被告及其法定代表人邵黎的个人印章，原告签名并捺印。合同签订后，原告于2015年1月6日交纳购房款184596元、2015年4月21日交纳290000元，2015年6月10日交纳100000元，原告分三次付清全部购房款574596元。被告于2016年6月27日、2016年8月22日给购房业主发出通知函，告知因施工单位原因，无法在原计划于8月下旬完工，预计将于2016年12月下旬完工交付。2017年2月23日，原告向被告提交了收房申请，要求被告交付房屋，使其早日进场装修入住，被告当日向原告交付了房屋。2017年6月20日，物业公司向业主发出通知，告知因未正式通电，只能使用照明，绝不能使用空调、热水器，如擅自启用空调，发生重大事故，后果自负。因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，原告遂向本院起诉，要求判令被告继续履行合同约定的交房义务；判令被告按原告已付购房款的日万分之三支付自2016年6月30日起至2018年2月27日的逾期交房违约金104634元；判令被告承担诉讼费。被告则以工程未完成竣工验收，反诉要求判令原告在房屋竣工验收之前停止居住。 另查明，2014年2月7日，安康市城乡建设规划局给长寿房地产公司颁发了建设工程施工许可证。2014年10月24日，长寿房地产公司、陕西安康市长达工程监理有限公司与武汉新建总建设集团有限公司签订的总工期计划，确定为2014年7月1日开工至2016年1月2日竣工。2014年12月5日，安康市住房和城乡建设局给长寿房地产公司颁发了安康市商品房预（销）售许可证。 上列事实，有商品房买卖合同、购房款发票、通知函、通知、建设工程施工许可证、总工期计划、安康市商品房预（销）售许可证、收房申请、验收记录表及原、被告的当庭陈述所证实。 本院认为，原告刘文瑞与被告长寿房地产公司签订的商品房买卖合同的主体合法，内容不违反法律规定，且被告在双方签订合同时已取得土地使用证、规划许可证、施工许可证及预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同为合法有效的商品房预售合同，双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定向被告交纳了全部购房款，原告已履行了付款义务，故被告应按合同约定向原告交付房屋。因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，且逾期超过60日，根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，被告应于2016年7月1日起至实际交付房屋之日止，每日按已付购房款的万分之三向原告承担违约金，故对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持,但逾期交房违约金应计算至实际交房之日。对原告要求判令被告继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，因被告经原告申请，并经双方协商，已向原告交付了房屋，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对被告辩解双方合同约定违约金过高，已经超过了最高人民法院规定的合法借款利率的3倍，远远超过了同地段住宅租金标准，请求人民法院按同期银行贷款利率的1.3倍予以调整，因双方在合同中约定了逾期交房的违约金，且该约定的违约金并不过高，且较为合适，故对被告的此辩解理由，本院不予采纳。对被告反诉要求判令原告在房屋竣工验收之前停止居住的诉讼请求，因该房屋虽未经竣工验收，但被告未提供所交付的房屋存在质量问题及安全隐患的证据，故对被告的反诉请求，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十六条之规定，判决如下： 一、由被告安康市长寿房地产开发有限公司向原告刘文瑞承担逾期交付房屋的违约金40164.54元，限判决生效后十五日内履行完毕。 二、驳回原告刘文瑞的其他诉讼请求。 三、驳回被告安康市长寿房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告安康市长寿房地产开发有限公司承担554元，由原告刘文瑞承担246元；反诉案件受理费50元，由被告安康市长寿房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长  成乃谊 人民陪审员  唐章乾 人民陪审员  赵莲华 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  晁 梅 清单 一、逾期交付房屋的时间：233天 2016年7月1日至2017年2月23日 二、逾期交付房屋违约金的计算标准： 574596元×万分之3／天＝172.38元／天 三、逾期交付房屋应承担的违约金： 172.38元／天×233天＝40164.54元