四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川2021民初1825号 原告：朱庆艳，女，1976年8月18日出生，汉族，住四川省安岳县。 原告：邹强，男，1975年2月21日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：游乡雪（二原告共同委托），重庆中钦国彦律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：游璐（二原告共同委托），重庆中钦国彦律师事务所实习律师。 被告：安岳县晶盛房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇普州大道北段**。 法定代表人：李均国，执行董事。 委托诉讼代理人：李丁，四川博鉴律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：蒋春余，四川博鉴律师事务所实习律师。 原告朱庆艳、邹强与被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱庆艳、邹强共同的委托诉讼代理人游乡雪、游璐，被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司法定代表人李均国的委托诉讼代理人李丁、蒋春余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱庆艳、邹强向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告交付安岳县岳阳镇普州大道华府国际*幢*单元*层*号房屋的权属证书；2.由被告向原告支付逾期办理初始登记违约金（自2014年12月31日起至办理完毕初始登记之日止，每日按387020元的万分之一计算）；3.由被告向原告支付逾期办理转移登记违约金（自2015年7月1日起计至原告实际取得房屋权属证书之日止，每日按387020元的万分之一计算）；4.由被告向原告支付逾期交房违约金（自2014年7月1日起计至2015年8月22日止，每日按387020元的万分之一计算）。事实和理由：原告于2012年7月7日与被告签订《商品房买卖合同》，购买安岳县岳阳镇普州大道华府国际*幢*单元*层*号住宅1套，双方为此约定了房款支付、初始登记和转移登记办理时限及违约金等内容。原告依约履行了义务，但被告逾期向原告交付房屋，至今也未取得初始登记，亦未向原告交付所购房屋权属证书，其应承担相应违约责任。 安岳县晶盛房地产开发有限责任公司辩称，原告所购房屋所在楼栋已经办理了初始登记权属证明，其主张的逾期交房违约金已过诉讼时效；合同约定由双方共同办理房屋权证证书，被告没有单方办证的义务，且造成办证迟延的责任在于原告等业主的违规行为，被告没有责任，不应承担违约责任；如法院认定被告负有一定责任，也应认定原告等业主对损失的发生存有重大过错，并相应扣减被告的损失赔偿额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：华府国际项目部向华府国际物管办发出的通知、安岳县建设工程质量安全监督站发出的整改通知及通知与华府国际3#.4#楼工程(初验)整改回复、1#.2#.5#楼工程(初验)整改回复、违章搭建照片能相互印证，证实“华府国际”存在违章搭建等安全隐患及整改情况；华府国际4-16层偶数层平面图、安住建罚[2016]第010401号《建设行政处罚决定书》、四川省工程质量监督报告、安岳县建设工程竣工验收申请表、四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告、四川省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、（2018）安岳县不动产权第0000998号《不动产权证》来源合法、内容客观真实、与本案有关联;被告发出的缴纳办证资料通知与小区业主提交资料记载表能相互印证，证实被告在具备办证条件后通知小区业主提交办证资料及部分业主已提交的事实;故对上述证据的证明效力，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县岳阳镇普州大道“华府国际”*幢*单元*层*号商品房1套；预测建筑面积116.11㎡；单价：3087.35元/㎡；总价款383338元；原告分期付款；房屋面积差异按该套房屋《房屋所有权证》的建筑面积乘以商品房买卖合同的单价结算多退少补；被告在2014年6月30日前向原告交付该商品房，交付的商品房应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告、取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明等条件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，除不可抗力外被告未能在约定期限内向原告交付房屋，应自期限届满次日起至实际交付房屋之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际交付房屋之日起30日内支付；被告应在2014年12月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得权属证明，应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋权属证书，应自期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付；原告不得擅自改变、破坏该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，否则所导致的一切后果均与被告无关，由原告承担相应责任及所有费用。房屋建设工程完工后，原告购买房屋的实测面积117.37㎡。原告共向被告交纳购房款387020元。2014年8月22日，被告向原告收取了办证税费9753元并将原告所购商品房向其进行了交付。原告接收房屋后对房屋进行了装修，但存在搭建阳台影响房屋外观立面状况。 因“华府国际”存在业主违规搭建问题，2014年8月14日，被告通知要求物管单位对华府国际业主改变房屋结构行为进行制止；物管单位表示尽力做好宣传解释工作，但也表明对执意改变房屋结构的业主缺乏制止权力，对已经改变房屋结构的部分缺乏拆除权力。 2014年9月30日，被告公司会同设计、地勘和施工监理单位对华府国际1-5﹟楼及地下室工程进行了初验。2015年3月24日，安岳县建设工程质量安全监督站对华府国际施工单位发出《建设工程安全隐患整改通知书》，认为该工程存在违规搭建观光电梯和中间夹层、外观与规划建筑设计立面不符、原设计露天阳台现已封闭及外墙窗户多处增设不锈钢护栏；房屋未经验收前用户即已进行室内装修等问题，并要求整改完善。2015年8月7日，安岳县建设工程质量安全监督站对华府国际3、4幢楼进行现场初验，发现存在部分梯间管道洞口未封堵、错层阳台乱搭乱建造成与立面设计不符等19项问题；当月14日，该站对华府国际1、2、5幢楼进行现场初验，发现存在底层露台未设排水口、背立面住户用钢架搭设楼层等43项问题，并要求整改后复查。2015年9月29日，华府国际建设施工监理单位回复安岳县建设工程质量安全监督站，表明3、4幢楼除错层阳台乱搭乱建、左侧面底层改为商业用房、4幢楼2单元顶层违章搭建、4幢楼部分右立面底层将墙体改为门市等问题，1、2、5幢楼除背立面住户用钢架搭设楼层等多处违章搭建、违章搭建楼层平台破坏挑板致主筋外露未处理、顶层圆弧窗顶有水平裂缝等8项问题外，其余问题已整改完毕。2016年1月11日，安岳县住房和城乡规划建设局向被告发出《建设行政处罚决定书》，以被告开发的华府国际商住小区工程项目未组织竣工验收即擅自交付使用而处以10万元罚款。2017年7月12日，华府国际1-5幢楼及地下室工程通过相关部门综合验收备案。2017年11月14日，被告取得原告所购房屋所在楼栋的初始登记证明，被告至今未能取得原告所购房屋的权属证书并向原告交付。现形成本案诉讼。 本院认为，原、被告所签买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。合同虽然明确双方共同办理权属转移登记，但补充协议又约定原告委托被告代办转移登记并负担相关税费，被告随后收取原告办证契税等费用，表明双方系按补充协议约定办理转移登记，即被告负有为原告办理转移登记的合同义务。被告按约应在2014年6月30日前向原告交房，实际在2014年8月22日才向原告交房，属交房迟延，依约应承担违约责任；因双方约定有30日的违约金支付宽限期，故主张该项违约金的诉讼时效起算点应为原告实际接收房屋后30日内，即2015年9月21日前。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”的规定，原告至迟应于2017年9月21日向人民法院提起诉讼，现原告起诉逾期交房违约金已超过诉讼时效保护期间，法律不再予以保护。被告未完成验收即将商品房交付原告等业主装修使用，为工程项目迟延验收、商品房初始登记和转移登记逾期未能办理留下隐患，建筑施工缺陷对此亦有一定影响；原告等小区业主接房后擅自搭建阳台影响房屋外观立面状况或改变房屋用途且未行整改，则最终造成工程项目迟迟不能验收、商品房初始登记和转移登记迟迟不能办理，原告等小区业主对此应负主要责任。合同约定因被告责任未按期完成初始登记和转移登记的需向原告支付违约金，被告对迟延完成初始登记和至今未能办理转移登记负有一定责任，应依约承担相应违约责任；但被告违约后，原告等小区业主不是采取措施防止损失扩大，而是擅自搭建阳台影响房屋外观立面状况或改变房屋用途，造成工程项目迟迟不能验收、商品房初始登记和转移登记迟迟不能办理，违约损失进一步扩大，该扩大的损失并非由被告责任造成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告不得要求被告承担非因自身违约行为而扩大的损失；且双方所签《商品房买卖合同》明确约定业主不得擅自改变房屋结构或用途，否则所导致的一切后果均与被告无关，由业主承担相应责任，原告等小区业主对商品房初始登记迟延办理和转移登记至今不能办理存有明显过错，根据公平和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。”的规定，结合可能造成的实际损失及合同约定的承担责任前提，兼顾合同履行情况和双方当事人的过错程度，本院酌情确定被告应当承担的违约金数额。 综上所述，本院对原告要求被告交付房屋权属证书并承担逾期办证违约金主张符合法律规定部分予以支持，对逾期办证违约金主张过高部分及逾期交房违约金不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内向原告朱庆艳、邹强交付所购安岳县岳阳镇普州大道“华府国际”*幢*单元*层*号商品房的权属证书； 二、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付原告朱庆艳、邹强逾期办理初始登记违约金1500元、逾期办理房屋转移登记权属证书违约金2000元，合计3500元； 三、驳回原告朱庆艳、邹强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1910元，减半收取计955元，由原告朱庆艳、邹强负担470元，被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司负担485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  樊宗华 二〇一八年六月二十二日 法官助理杨浩 书记员陈凤