江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初985号 原告：黄丽，女，1972年10月19日生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人:仲剑峰，江苏百年英豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:沈倩，江苏百年英豪律师事务所律师。 被告：苏州盘石商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区。 法定代表人：吴辰，总经理。 被告：北京恒华百富资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：张志永。 被告：苏州高华房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区。 法定代表人：蒋易申。 被告：苏州硕高资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市。 法定代表人：黄良棋,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐文斌，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告黄丽与被告苏州盘石商业管理有限公司（以下简称盘石公司）、北京恒华百富资产管理有限公司（以下简称恒华公司）、苏州高华房地产开发有限公司（以下简称高华公司）、苏州硕高资产管理有限公司（以下简称硕高公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，并于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告黄丽的委托诉讼代理人仲剑峰，被告硕高公司的委托诉讼代理人唐文斌到庭参加诉讼，被告盘石公司、被告恒华公司及被告高华公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告盘石公司向原告支付拖欠租金151658﹒50元（自2015年2月1日起至2018年1月30日止期间）及违约金39939元；2、判令被告恒华公司、高华公司、硕高公司对上述债务承担连带责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第一项诉讼请求支付租金为132072元。事实和理由：2011年7月31日，原告与被告恒华公司签订《苏州新象城商铺使用权认购合同》，由原告出资399391元购买被告恒华公司销售的新象城一层××号店面20年的使用权。同时，原告与被告盘石公司、恒华公司订立《苏州新象城商铺委托经营管理合同》，由原告将所购的上述商铺委托被告盘石公司经营使用，被告盘石公司自2013年7月31日起支付租金，被告恒华公司作为连带保证人，对被告盘石公司上述付款义务承担连带担保责任。另，苏州瑞基房地产开发有限公司在《苏州新象城商铺使用权认购合同》中向原告出具担保函，承诺为被告恒华公司的支付义务及其他义务承担连带保证责任。苏州瑞基房地产开发有限公司后分立为三家公司，分别为苏州瑞基房地产开发有限公司、硕高公司及苏州乾宁资产管理有限公司。上述合同签订后至今，被告盘石公司分别于2013年11月22日、2014年6月19日、2015年9月10日共支付租金59635﹒50元，截止2018年1月31日拖欠租金132072元。根据合同约定，被告盘石公司若逾期支付租金超过三个月，需另支付第三年租金作为违约金。鉴于被告盘石公司长期拖欠租金，被告恒华公司、高华公司未履行担保义务。被告硕高公司为苏州瑞基房地产开发有限公司分立出来的公司，根据公司法相关规定应承担连带付款责任。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告盘石公司未作答辩。 被告恒华公司未作答辩。 被告高华公司未作答辩。 被告硕高公司辩称：我方不是适格的诉讼主体，本案是委托经营合同纠纷，而原告起诉被告盘石公司依据的是原告与被告盘石公司签订的委托经营管理合同，而原告和恒华公司是商铺使用权认购合同，我方认为诉讼主体不适格；关于证据中的担保函的真实性我方无法确认，且承担的是一般保证责任。 本院经审理认定事实如下：2011年7月31日，恒华公司（甲方）与黄丽（乙方）签订《新象城商铺使用权认购合同》一份，约定：甲方拥有苏州新象城商铺的长期使用权，乙方向甲方认购位于苏州市店面的使用权，店面建筑面积为9.42平方米，认购的长期使用权从2011年7月31日至2031年7月30日止，总金额为335488元。同日，黄丽付给恒华公司商铺租房款335488元，恒华公司收款后向其出具收据。在该认购合同的最后一页有担保函复印件一份，主要内容为：“鉴于你于2011年7月30日与恒华公司签订《苏州新象城商铺使用权认购合同》并已实际全额支付款项，为保证你在《苏州新象城商铺委托经营管理合同》第六条及《新象城商铺使用权回购协议》第1、2、3、4条所述权利的安全有效实现，作为将自身物业使用权转移给恒华公司的资产所有权人，苏州瑞基房地产开发有限公司承诺在恒华公司不能履行债务时，苏州瑞基房地产开发有限公司承担保证责任，以此确保你的上述权利能够得到实现，并承诺恒华公司出现上述情形后90日内，苏州瑞基房地产开发有限公司自动履行责任。”落款为苏州瑞基房地产开发有限公司加盖公章。该认购合同包括装订在内的担保函均加盖了恒华公司的骑缝章，且担保函中除了抬头“黄丽”及“2011年7月31日与恒华公司”的字样为手写字体，其余内容均为统一打印格式。上述事实，由原告提供的《新象城商铺使用权认购合同》、收据、担保函复印件予以证明。 2011年7月31日，恒华公司（甲方）与黄丽（乙方）签订《新象城商铺使用权回购协议》一份，约定：双方本着公平公正原则，就购买苏州新象城使用权商铺达成如下补充协议：甲方承诺在第七年末，即2018年7月30日前，乙方可提前90天提出回购申请，甲方将在2018年7月30日后30个工作日内，以399391元回购本合同所约定的使用权商铺；甲方承诺在第八年末，即2019年7月30日前，乙方可提前90天提出回购申请，甲方将在2019年7月30日后30个工作日内，以399391元回购本合同所约定的使用权商铺；甲方承诺在第九年末，即2020年7月30日前，乙方可提前90天提出回购申请，甲方将在2020年7月30日后30个工作日内，以399391元回购本合同所约定的使用权商铺；如乙方在以上本附件约定的时间不选择回购，视为放弃回购权利。在本附件约定之外时间的回购将由甲方向乙方提出，价格由双方经协商后约定，不在本附件约定范围之内；本协议作为双方签订的《新象城商铺使用权认购合同》附件，具有同等法律效力。上述事实，由原告提供的《新象城商铺使用权认购合同》予以证明。 2011年7月31日，黄丽（甲方、委托方）、盘石公司（乙方、受托方）与恒华公司（丙方、担保方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方的使用权商铺座落在苏州新象城一层××号，该商铺建筑面积9.42平方米，甲方委托乙方对该商铺进行商业管理，乙方将该商铺作为商业经营使用，经营种类按照乙方对市场经营需要进行调整。委托期限为二十年，即2011年7月31日起至2031年7月30日止，甲方承诺前二年为市场培育期，乙方不需要向甲方支付租金，第三年（即2013年至2014年止）租金为人民币39939元，第四年（即2014年至2015年止）租金为人民币39939元，第五年（即2015年至2016年止）租金为人民币39939元，第六年（即2016年至2017年止）租金为人民币47927元，第七年（即2017年至2018年止）租金为人民币47927元，……租金支付时间为每年7月31日和1月31日前，每年分两次支付半年租金，丙方作为乙方的担保方，当乙方不能如期按约履行上述租金支付条款时，丙方对本合同约定的乙方义务向甲方承担连带担保责任。乙方未按约定的时间支付租金的，自本合同规定的最后支付期限的第二天起，乙方每日向甲方支付逾期部分万分之五的违约金，若超过三个月仍然未付清的，乙方应向甲方支付本合同约定的第三年租金作为违约金，如乙方无法按时支付，丙方作为担保方继续承担乙方对甲方的支付义务，并且甲方有权选择解除合同或继续履行本合同。上述事实，由原告提供的《委托经营管理合同》予以证明。 合同签订后，黄丽向盘石公司交付了该商铺，并由盘石公司统一对外招租经营。自2013年7月31日起至2018年1月30日止共计租金191707.50元，扣除盘石公司于2013年11月22日、2014年6月19日、2015年9月10日已向黄丽支付租金59635﹒50元，截止2018年1月31日尚欠租金132072元。上述事实，由黄丽提供的银行账户交易明细及庭审陈述予以证明。 另查明，2013年4月，苏州瑞基房地产开发有限公司经股东会议决议并签订《公司分立协议》，决定分立前公司名称为苏州瑞基房地产开发有限公司（注册资本5000万元，苏州瑞基集团有限公司出资3000万元、占60%股权，苏州盛和工艺品有限公司出资2000万元、占40%股权），分立后成三家公司分别为苏州瑞基房地产开发有限公司（注册资本1000万元，苏州瑞基集团有限公司出资600万元、占60%股权，苏州盛和工艺品有限公司出资400万元、占40%股权）、硕高公司（注册资本2000万元，苏州瑞基集团有限公司出资1200万元、占60%股权，苏州盛和工艺品有限公司出资800万元、占40%股权）、苏州乾宁资产管理有限公司（注册资本2000万元，苏州瑞基集团有限公司出资1200万元、占60%股权，苏州盛和工艺品有限公司出资800万元、占40%股权）。《公司分立协议》还约定：除原瑞基地产在分立前与原瑞基地产的债权人就债务清偿达成书面协议另有约定的，原瑞基地产的债务由新瑞基地产、硕高公司及乾宁公司承担连带责任，并在协议附件中有《原瑞基地产财产清单》、《新瑞基地产财产清单》、《硕高公司财产清单》、《乾宁公司财产清单》等。2013年9月，根据协议内容进行了相应工商变更登记，硕高公司设立，法定代表人为吴凤梅，经过多次股权转让及法定代表人变更，现法定代表人为黄良棋，股东为上海梦辰物业管理有限公司（占100%股权）。 2014年4月24日，分立后的苏州瑞基房地产开发有限公司、硕高公司、苏州乾宁资产管理有限公司共同向苏州市国土资源局出具了《情况说明》一份，说明2013年苏州瑞基房地产开发有限公司分立成三个公司，当时公司只有两块地，经股东研究决定分别给硕高公司和乾宁公司，硕高公司分到的，由于在分立时房屋仍在装修，所以在分立协议书上写了在建项目。后苏州瑞基房地产开发有限公司办理手续将位于人民路458号的多套房产变更为硕高公司名下。上述事实，由本院调取的（2017）苏0508民初5196号民事判决书予以证明。 再查明，2015年3月27日，苏州工商行政管理局姑苏（苏州国家历史文化名城保护区）分局出具《公司准予变更登记通知书》，准予苏州瑞基房地产开发有限公司的企业名称变更为苏州高华房地产开发有限公司。上述事实，由原告提供的《公司准予变更登记通知书》予以证明。 审理中，本院调取了新象城商铺委托经营合同纠纷关联案件中案号为（2017）苏0508民初5754号案中本院于2017年12月22日向高华公司委托诉讼代理人张梓颀作的调查笔录一份，在笔录中审判员询问：“上述三件案件中均涉及到高华公司向各原告出具的担保函，现原告要求高华公司承担担保责任，你公司有何答辩意见？”张梓颀答：“虽然担保函本身系复印件，但是因为加盖了恒华公司的骑缝章，所以我公司对担保函的真实性均没有异议，这个应该是当时高华公司统一对外出具的，根据该担保函的记载内容，高华公司是对担保人恒华公司再提供担保，而且是一般保证，只有恒华公司不能清偿债务时，高华公司才承担补充清偿责任。”且新象城商铺委托经营合同纠纷关联案件中，担保函复印件中除了手写字体，其余内容均为统一打印格式。 审理中，本院调取了新象城商铺委托经营合同纠纷关联案件中案号为（2017）苏0508民初5196号案，2017年12月该案审判员前往苏州市人民路458号新象城对目前在营业的肯德基、必胜客、哥弟服饰的承租情况进行调查，查明2015年8月28日起三家门店的原租赁合同主体中出租方均通过补充协议变更为硕高公司。上述事实，由本院调取的租赁合同、补充协议、付款凭证等证据予以证明。 本院认为，原告与被告恒华公司、盘石公司之间签订的《苏州新象城商铺使用权认购合同》、《新象城使用权回购协议》、《苏州新象城商铺委托经营管理合同》，系以商铺使用权认购、回购、租赁的方式，设立了原告给付被告商铺使用权对价，被告定期给付原告收益回报的合同权利义务关系，双方应按约履行合同义务。 根据《委托经营管理合同》约定，原告按约将其取得的商铺经营权交付被告盘石公司经营管理，被告盘石公司应按约向原告支付约定商铺租金，现被告盘石公司未能按约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。2015年1月31日起至2018年1月30日止期间的租金均已到期，原告主张被告盘石公司立即支付此期间的租金132072元,符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 对于原告主张的违约金，原告所主张的金额为合同约定按第三年租金39939元计算的违约金，本院认为合同约定的违约金金额过高，应予调整，虑及违约金弥补守约方损失和惩戒违约行为的双重功用，酌情调整违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，即从六次租金应付款日的次日起即2015年1月31日、2015年7月31日、2016年1月31日、2016年7月31日、2017年1月31日、2017年7月31日起算，以每期租金的金额为基数，按照同期同类贷款利率的1.3倍计算至2018年1月30日。 关于原告主张被告恒华公司承担连带责任。被告恒华公司在《苏州新象城商铺委托经营管理合同》上盖章确认，自愿作为担保方对上述租金支付义务提供连带责任担保，应当承担连带保证责任，故被告恒华公司应当对被告盘石公司结欠原告的上述债务承担连带清偿责任。 关于被告硕高公司提出的对担保函真实性有异议的抗辩意见，本院认为，首先被告高华公司在其他多起关联案件中曾根据“加盖了恒华公司的骑缝章”而认定了担保函复印件的真实性，且陈述“应该是当时高华公司统一对外出具的”；其次，在本案中被告高华公司亦未否认当时苏州瑞基房地产开发有限公司与恒华公司存在合作关系；再次，其他多起关联案件中担保函的格式均为除了原告名字、合同签订日期、合同相对方为手写字体以外，其余内容均为表述一致的统一格式，且担保函的证据形式上亦为复印件并加盖了被告恒华公司的骑缝章。综上，本院认为本案中担保函证据形式上虽为复印件，但其内容应是苏州瑞基房地产开发有限公司的真实意思表示，根据担保函中“苏州瑞基房地产开发有限公司承诺在恒华公司不能履行债务时，承担保证责任”的文字内容以及我国担保法第十七条的规定，担保函中提供的保证责任方式应为一般保证，即只有在确定被告恒华公司已经不能履行债务或者被告恒华公司的财产经依法强制执行后仍不能履行债务时，苏州瑞基房地产开发有限公司才应对被告恒华公司不能清偿的部分承担继续清偿的一般保证责任。 关于原告主张被告高华公司、硕高公司承担连带责任。根据工商内档材料，被告高华公司、硕高公司均系系苏州瑞基房地产开发有限公司分立后的公司，根据法律规定，公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任，苏州瑞基房地产开发有限公司出具担保函的时间为公司分立前，因此被告高华公司、硕高公司应当对被告恒华公司的债务承担一般保证责任。原告要求被告高华公司、硕高公司承担连带保证责任，依据不足，本院不予支持，被告高华公司、硕高公司在本案中应承担一般保证责任。 综上所述，原告的诉讼请求，除了被告高华公司、硕高公司为一般保证而非连带保证以外，其他诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告盘石公司、恒华公司、高华公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国公司法》第一百七十五条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州盘石商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄丽自2015年1月31日起至2018年1月30日止的租金132072元，及逾期付款违约金（自2015年1月31日、2015年7月31日、2016年1月31日、2016年7月31日、2017年1月31日、2017年7月31日起算，以每期租金的金额为基数，按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2018年1月30日）。 二、被告北京恒华百富资产管理有限公司对被告苏州盘石商业管理有限公司结欠原告黄丽的上述债务承担连带清偿责任。 三、如被告北京恒华百富资产管理有限公司不能履行上述债务，由被告苏州高华房地产开发有限公司、苏州硕高资产管理有限公司对被告北京恒华百富资产管理有限公司不能清偿的债务部分承担赔偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4132元，公告费600元，财产保全费1520元，合计6252元，由被告苏州盘石商业管理有限公司、北京恒华百富资产管理有限公司、苏州高华房地产开发有限公司、苏州硕高资产管理有限公司共同负担，四被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付原告黄丽。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  沈录印 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  谢建国 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  朱晶雯