山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初6252号 原告：刘晓寒，女，1990年11月12日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：臧国戆，山东金彩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王顺利，山东金彩律师事务所实习律师。 被告：丘媛，女，1956年12月4日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：厉文亮，山东农康律师事务所律师。 被告：丘尔刚，男，1949年12月7日出生，汉族，青岛市市**。 委托诉讼代理人：厉文亮，山东农康律师事务所律师。 被告：丘靖，男，1953年11月27日出生，汉族，青岛市市**。 委托诉讼代理人：厉文亮，山东农康律师事务所律师。 被告：邱婷，女，1956年12月4日出生，汉族，青岛市市**。 委托诉讼代理人：厉文亮，山东农康律师事务所律师。 第三人：青岛友泰不动产经纪有限公司，住所地青岛市市**东海西路****大厅北侧。统一社会信用代码9137020205306784X5。 法定代表人：郭可悦，职务：总经理。 委托诉讼代理人：徐彤，女，1986年2月11日出生，汉族，住青岛市，系该公司法务。 第三人：青岛友泰不动产经纪有限公司绍兴路分公司，，住所地青岛市市**绍兴路**甲统一社会信用代码91370202326017961X。 法定代表人：徐迁均，总经理。 委托诉讼代理人：胡方芳，女，1992年8月15日出生，汉族，该公司房产经纪人，户籍所在地河北省沧州市东光县，现住青岛市市**。 原告刘晓寒诉被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷、第三人青岛友泰不动产经纪有限公司（以下简称友泰公司）、第三人青岛友泰不动产经纪有限公司绍兴路分公司（以下简称绍兴路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓寒及其委托诉讼代理人臧国戆、王顺利，被告邱婷及四被告共同委托诉讼代理人厉文亮，第三人青岛友泰不动产经纪有限公司委托诉讼代理人徐彤，第三人青岛友泰不动产经纪有限公司绍兴路分公司委托诉讼代理人胡方芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓寒向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方合同解除，判令被告退还定金30000元、赔偿中介费30780元以及承担违约金346500元，以上合计407280元；房屋上涨差价超过该违约金部分待法院评估之后另行追回；2、诉讼费、评估费等由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月28日与被告丘媛、丘尔刚、丘靖、邱婷以及第三人绍兴路分公司签订《房屋买卖合同》，该房位于市南区奉化路XX号田家花园X单元XXX户。合同约定被告方应于2017年1月5日前腾出该房屋，同时交房给原告，否则视为被告违约。但合同签订后被告未按照合同约定如期交房，原告多次与被告沟通，但被告以诸多借口拖延履行合同，以实际行为表示不再履行合同，被告已经构成根本违约。原告依法通知被告解除合同，现为维护原告合法权益，特起诉。 被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷共同辩称，一、本案所涉房屋买卖合同并没有成立，也没有生效，四被告无需就该合同承担任何责任。认定该合同是否成立，应当依据2016年12月28日四被告在该合同上签字时的涉案房屋权利情况及相关事实进行认定。根据房产部门调查材料可知，2016年12月28日四被告在该合同上签字时，涉案房屋正处于遗产未分配状态，继承人为四被告及丘尔娟、于汶利，涉案房屋的权利状态为六继承人共同共有。且根据第三人当庭关于“双方约好全部继承人一同签合同”的陈述及合同第二条第一款“乙方对甲方以上房产状况已充分了解并做详细认知”及第十六条“甲乙双方确认丙方已履行必要的审查义务，并将买卖双方与交易有关的信息如实告知甲乙双方”之约定，原告知晓上述情况，并约好六个继承人共同前往第三人处签订合同。然最终就是否同意签订合同出售该房屋，案外人丘尔娟及于汶利作为涉案房屋的出售方（甲方）并未在该合同上签字按指印，双方就该房屋的买卖并未达成一致意见，即按照合同约定及法律规定，该合同并没有成立，也没有生效，在合同没有成立的情况下，该合同条款并未生效，任何一方也有权拒绝签订该合同，四被告无需承担任何责任。二、如若法庭认定该合同成立并有效，四被告也不应当承担任何责任。理由如下：1、四被告已经将涉案房屋钥匙交给本案第三人青岛友泰不动产经纪有限公司绍兴路分公司，涉案房屋到现在一直处于闲置状态，原告随时可以收房，四被告不存在拒绝向原告交付房屋情形。同时房屋交付是需要双方配合的事情，原告因自身原因怠于履行收房的义务造成的后果应当由原告自行承担。2、原告也并未按照合同约定向四被告支付定金。根据原告提交的证据显示，原告将3万元支付给了本案第三人，支付日期为2016年12月9日，而此时双方从未见面也不认识，也未商谈涉案房屋的买卖事宜，上述原告支付给第三人的3万元不能排除系原告与第三人因其他事由而发生的费用，因此上述3万元与本案无关，不能认定为支付本案所涉房屋买卖合同的定金。同时，四被告也从未委托本案第三人代为收取包括定金在内的任何欠款，第三人擅自收取的任何费用均与被告无关。关于收条的问题，代理人认为该收条是在被告丘媛在合同上签字时，第三人没有明确告知也没有让丘媛仔细查看所签署文件的情况下签署的，被告丘媛作为一个老人，对交易流程不熟悉，也不具备一般人具有的风险意识，才导致在第三人的指导下签署了上述收条。同时，收条上仅有丘媛一人签字，而涉案房屋权利人为六人，其他五人并未在该收条上签字认可，结合上述原告支付给第三人的3万元与本案不具备关联性的事实，该收条不能作为认定被告已收取原告定金的证据。因此被告并未收到原告支付的任何款项，如该合同成立并生效，也是原告违约在先，被告不应当承担任何责任。3、本案第三人并未将本案所涉合同交付给被告，被告对合同何时交房等具体内容并不知情。开庭时，本案第三人当庭认可本应给被告的合同在第三人手中，并未给被告。同时，该合同非签字页即合同第一页关于交房时间等手写部分内容，被告并未按手印以确认合同内容被告已知晓并认可。因合同并未成立，双方对房屋出售事宜并未达成一致，被告对合同手写部分内容也并不知情也不认可，该合同手写部分条款对被告不具备法律效力。综上所述，本案所涉房屋买卖合同并未成立和生效，四被告也没有收取原告任何定金，没有拒绝交付房屋的行为，不应当承担任何违约责任。 第三人青岛友泰不动产经纪有限公司辩称，与我司无关。 第三人青岛友泰不动产经纪有限公司绍兴路分公司辩称，原告与四被告系通过我方居间签署的坐落于青岛市市南区奉化路5号三单元103户的房地产买卖合同。事实经过如下：1、2016年12月25日，卖方丘媛及配偶跟买方刘晓寒见面谈，口头约定房价114万元，首付款、定金、付款时间、交房时间等交易细节谈好了。但是当天卖方丘媛说明，该房屋登记的产权人是其父亲，父亲去世后有姊妹6人，其中一个妹妹在老人之前就去世了，担心妹妹的孩子分不到，等经公证处确定了妹妹的孩子有一份，就同意签字。2、2016年12月28日签订买卖合同。丘媛一人携带身份证、户口本、房产证原件到场。丘媛表示，当天他们所有继承人已经去公证处办理继承公证的手续，办完手续后，其他人因为时间比较晚了，比较累了先回家，“其他人谁路过谁来签就行”。并表示，兄弟姐妹关系都很好，没有分歧，其他继承人都同意这个价钱和交易条件出售。签订买卖合同当天，约定买方刘晓寒交3万元定金给丘媛，并约定由陈述人代为保管，丘媛给刘晓寒出具了定金收条，陈述人为丘媛出具了定金代保管收款收据。3、2016年12月29日，丘尔刚、丘靖、邱婷陆续来我方店里签合同确认。4、2017年1月5日，根据合同约定交房。丘媛说因为大姐有东西还没搬走，过几天再交接。就一直拖着没交。5、2017年2月过完春节，丘媛说大姐不同意了，自己因为这件事跟大姐谈僵了，自己不管了，让去跟大姐沟通。6、期间，陈述人多次跟丘媛和其家人沟通，希望促成买卖双方的交易。7、2017年2月16日，我方三名员工去丘媛家拜访，经过沟通，丘媛姊妹几个都在，对于履行合同的细节已经落实清楚。约定了第二天拿房产证，把产证押在中介，中介给房东转钱（定金）。8、2017年2月17日领房产证，但未押房产证，也没有开始办理相关手续。后来一直拖着，大姐后来表示，口头说同意了不算，就是卖，也不是这个价格卖。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷系兄弟姐妹关系，其父亲为丘振一。2014年11月25日，丘振一去世。丘振一去世时名下有青岛市市南区奉化路XX号X单元XXX户房屋一处。 2016年12月28日，被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷及案外人丘尔娟、于汶利前往青岛市市中公证处立公证书一份，内容为丘振一名下青岛市市南区奉化路XX号X单元XXX户房屋等遗产由被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷及案外人丘尔娟、于汶利共同继承。2017年1月5日，青岛市市中公证处出具（2016）青市中证民字第014226号公证书。 2016年12月28日，原告刘晓寒与被告丘媛在第三人绍兴路分公司的居间下签订《房地产买卖合同》，合同约定：丘媛将青岛市市南区奉化路XX号田家花园X单元XXX户房屋以114万元的价格出售给刘晓寒。合同签订之日，原告应当支付被告购房定金3万元。被告应于2017年1月5日前腾出该房屋，同时将房屋给原告。中介费30780元由原告于合同签订时一次性支付给第三人绍兴路分公司。如因原告或被告的违约行为导致本合同终止、解除或双方协商一致解除本合同的，并不影响第三人完成其居间义务的事实，第三人收取的佣金费用不予退还，守约方有权要求违约方承担中介费损失。本合同签订后，任意一方违约，按照300元/每天支付给对方作为违约金，逾期超过15日的，守约方要求解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。 同日，刘晓寒支付定金3万元，由第三人绍兴路分公司保管。合同签订后，原告向第三人绍兴路分公司支付中介费30780元。合同签订当日，出卖人仅有丘媛签字，后被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷陆续前往第三人绍兴路分公司处签字。房屋共有人丘尔娟、于汶利一直未在合同上签字。 2017年1月11日，被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷及案外人丘尔娟、于汶利前往青岛市不动产登记中心申请对涉案房屋的登记，申请事项为涉案房屋按份共有，每人各占1/6。 2017年5月17日，刘晓寒向被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷发送《解除房地产买卖合同的通知》，内容为：按照合同约定你方应于2017年1月5日前腾出该房屋，我曾与中介多次督促你们履行腾房义务，你们目前为止都没有履行合同义务…现因你们的行为已经构成根本违约，我正式通知你们解除合同。被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷收到该份通知。 对有异议的事实和证据，本院认定如下： 第三人绍兴路分公司提交：录音光盘一份，证明丘媛、丘尔刚、丘靖、邱婷等办理完继承手续，并领取房产证前一日，也表示同意出售，计划办理买卖、贷款的相关事宜，说明丘媛等知道中介代保管定金的事实。原告质证后对录音无异议，被告对合同的价款、违约责任等是明知的，还能证明被告表示继续履行合同，协助原告办理贷款手续和房产过户手续。被告质证后称录音本身真实性无异议，对证明事项有异议，该份证据证明对于该房产是否出售的问题，以及合同签订的问题并未达成一致，且该录音也并未明确提到3万元的事情。对于该份录音证据因各方均认可其真实性，本院依法予以确认。通过该份录音中可知，第三人绍兴路分公司曾与丘媛及丘媛的姐姐等人就房屋买卖事宜进行协商，但共有权人并非均参加。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。 本案中，青岛市市南区奉化路XX号X单元XXX户房屋原系丘振一及其配偶所有。2016年12月28日，丘振一及其配偶的继承人即被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷及案外人丘尔娟、于汶利在青岛市市中公证处立公证书一份，内容为：丘振一名下青岛市市南区奉化路XX号X单元XXX户房屋等遗产由被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷及案外人丘尔娟、于汶利共同继承。被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷及案外人丘尔娟、于汶利作为涉案房屋的继承人在经过公证的情况下有权利对涉案房屋进行处分。 2016年12月28日，在被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷及案外人丘尔娟、于汶利办理公证手续后，丘媛与原告刘晓寒签订《房地产买卖合同》，合同约定：丘媛将青岛市市南区奉化路XX号田家花园X单元XXX户房屋以114万元的价格出售给刘晓寒。后被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷相继在该《房地产买卖合同》签字。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房地产买卖合同共有四人签字，占份额的三分之二，因此该房地产买卖合同合法有效，原、被告均应按照合同及协议约定履行各自的权利义务。 根据双方签订的《房地产买卖合同》，被告应于2017年1月5日前腾出该房屋，同时将房屋给原告。但在合同履行过程中，四被告并未按照合同约定将房屋交付给原告。原告于2017年5月17日向被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷发送《解除房地产买卖合同的通知》，解除双方签订的合同，被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷收到该份通知。现原告主张确认解除该《房地产买卖合同》符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，收取的定金应当返还原告，因定金3万元在第三人绍兴路分公司处，应当由第三人绍兴路分公司返还原告。因第三人绍兴路分公司为第三人友泰公司的分支机构，如第三人绍兴路分公司无法履行返还义务，其民事责任应当由友泰公司承担。 对于原告支付的中介费30780元，因双方签订的合同约定，“如因原告或被告的违约行为导致本合同终止、解除或双方协商一致解除本合同的，并不影响第三人完成其居间义务的事实，第三人收取的佣金费用不予退还，守约方有权要求违约方承担中介费损失”，本案中系被告违约导致合同解除，因此，中介费30780元应当由被告返还原告。对于原告主张的违约金346500元，按照合同约定支付总价款30%为违约金过高。结合庭审原告知晓被告违约的时间及购房定金交付了3万元且3万元在中介处的事实，本院将违约金酌减为总房款的10%较为适宜即114万元×10%=11.4万元。对于原告主张的差价损失，因双方签订合同的时间为2016年12月28日，按照合同约定，被告应于2017年1月5日前腾出该房屋，但被告并未按照合同履行，原告在被告于2017年1月5日未搬出涉案房屋时应当预见到被告存在违约的风险。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告有义务采取措施避免损失扩大，其主张的差价损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、确认原告刘晓寒与被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷签订的《房地产买卖合同》解除； 二、被告丘媛、被告丘尔刚、被告丘靖、被告邱婷于本判决生效之日起十日内共同支付原告刘晓寒中介费30780元，违约金114000元; 三、驳回原告刘晓寒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7409元，由原告负担4775元，四被告共同负担2634元。因四被告负担部分原告刘晓寒已预交，四被告于本判决生效之日起十日内给付原告刘晓寒。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  姜正华 人民陪审员  王秀凌 二〇一八年六月二十日 书 记 员  孙金霞