贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初301号原告：陈守松，男，1970年9月27日出生，侗族，住贵州省贵阳市乌当区。原告：邓贵凤，女，1972年6月18日出生，汉族，住址同上。以上两原告的委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨正英，贵州群众律师事务所律师。以上两原告的委托诉讼代理人（特别授权代理）：魏玉明，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司住所：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。法定代表人：李亿红，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：佟振峰、李秀丽，该公司员工。原告陈守松、邓贵凤与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈守松、邓贵凤的委托诉讼代理人杨正英、魏玉明，被告嘉友公司的委托诉讼代理人李秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈守松、邓贵凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金50603.96元（2012年1月26日至2015年3月17日1145天×441956.54元×0.0001）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以441956.54元用于购买被告开发建成的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际D2幢3单元10层3号商品房，由于该房是预售房，被告在原告付清房款后，于2011年1月31日将该房屋交付原告入住，原告入住时按被告要求，向被告交付了房屋产权登记费、维修基金、契税、产权代办费。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年3月17日该房屋产权证才办理下来，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，请求依法支持原告前述所请。被告嘉友公司辩称，请求驳回原告诉讼请求。1、本案延迟办证的原因并非我方过错造成，主要是施工单位拒不移交竣工资料影响竣工备案时间，以及政府因房产三证合一改革又拖延了办证时间。双方于2010年3月21日签订的补充协议第5.4条规定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起360日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。这是双方对于办证问题的特殊约定；2、办证时间是商品房交付之日起360日，按此计算截止时间为2013年8月12日；3、我方的协助义务是提交申请该商品房所有权初始登记的资料，本案我方提交申请该商品房所有权初始登记资料的时间是2015年1月27日。另外，在众多起诉我公司的原告中，属D1、D2、A4栋住户的起诉已经超过诉讼时效，我方不应承担责任。综上，请法院作出公正判决。本院经审理认定事实如下：原告陈守松、邓贵凤与被告嘉友公司于2010年3月21日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际D2幢3单元10层3号住宅房（建筑面积122.63平方米），以每平方米3653.44元的单价销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限、面积差异处理以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十五条，关于产权登记的约定为：“一、预告登记约定……二、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。……”合同签订后，原告按约支付了结算后的全部房款441956.64元，被告于2011年1月31日将涉案房屋交付原告使用。2015年1月27日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际D2栋《商品房销售现房证明书》，2015年3月17日，涉案房屋取得筑房权证乌当字第**《房屋所有权证》，房屋所有权人登记为原告。上述事实，有双方当事人的陈述，以及《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、销售不动产统一发票、相关费用的收据、《房屋所有权证》、商品房销售证明书等书证在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。对于涉案房屋产权登记事项，双方在合同中进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2011年1月31日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2012年1月26日前对涉案房屋办理产权登记备案手续而未办理，直至2015年1月27日被告才完成其该合同义务，因此，被告的行为构成违约，理应承担其违约责任，即向原告支付自2012年1月27日至2015年1月27日共计1095天的迟延办证违约金。对于被告提出延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而本案《商品房买卖合同》亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于本案诉讼时效问题，在商品房买卖合同中，守约方请求违约方支付违约金的请求权属于债权请求权，受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能简单从合同约定的办证日期届满后的第二日起算。因为，在商品房买卖合同中，虽然约定的日期届满之时，守约一方已经知道违约方不能够按照合同的约定办理权属备案，但对于违约一方是否支付违约金，守约方并不知情。且对于该债权的履行期限，在商品房买卖合同中并未有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在守约方向违约方主张履行支付违约金之义务且违约方拒不支付的情况下，守约方才知道其权利受到侵害，诉讼时效才应当开始计算，故本院对被告以本案超过诉讼时效为由提出的抗辩不予采信。现原告请求违约金以每日按已付房价款的万分之一计算的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，本院予以支持。对于原告请求违约金计算至2015年3月17日（原告取得房屋产权登记之日）的主张，因不符合合同约定，亦于法无据，本院不予支持。对被告应向原告支付的违约金计算为：441956.64元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×1095天（违约天数）=48394.3元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告陈守松、邓贵凤违约金48394.3元；二、驳回原告陈守松、邓贵凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532.53元（已减半），由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担482.53元（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告），由原告陈守松、邓贵凤负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一八年六月二十八日书记员  翟彦霖