黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0109民初1039号 原告：徐文江，男，汉族，个体，住黑龙江省双鸭山市宝山区双鸭山。 委托诉讼代理人：刘敏，黑龙江振华律师事务所律师。 被告：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**上院小区会馆**。 法定代表人：王宏宇，职务总经理。 委托诉讼代理人：张春光，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。 原告徐文江与被告哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐文江及其委托诉讼代理人刘敏、被告众诚置业公司委托诉讼代理人刘晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐文江向本院提出诉讼请求：要求判令众诚置业公司支付逾期办证违约金168490.42元。事实和理由：徐文江于2011年11月20日在众诚置业公司处购买位于哈尔滨市松北区××号房屋，房屋建筑面积130.08平方米，总价款610700元，付款方式为现金。双方签订合同当天，徐文江即依约将全部房款交付众诚置业公司，众诚置业公司后依约于2012年9月26日交付房屋。在办理进户当天，徐文江按照众诚置业公司及合同要求交纳了契税、维修基金、产权登记费、印花税、代办费、水费、电费、燃气安装费及取暖费等费用，并按照众诚置业公司要求交付了身份证复印件、购房合同原件等办理权属证件的相关材料。根据双方合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,3项处理：3、买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”。按照合同约定，其应至迟于2013年6月23日前让徐文江取得房地产权属证书，但由于众诚置业公司原因，徐文江入住房屋六年后仍未取得该房屋产权证书。在徐文江多次催促后，众诚置业公司于2018年3月20日办理了该房屋的不动产权证书，较合同约定时间迟延了1739天。徐文江系外地户籍，买房系为落户，因办证严重超期影响房产证办理，致使徐文江合法权益受到侵害，无法开展与房产证有关的其他民事活动，导致该房产无法转让、无法通过抵押等方式加以利用，且给徐文江造成了极大损失，众诚置业公司已属违约。双方在合同中未明确约定逾期办证的违约责任，徐文江根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求众诚置业公司以已付房款610700元为基数，按照中国人民银行五年以上期贷款基准利率为标准，给付徐文江2013年6月23日起至2018年3月20止的违约金。徐文江自2013年6月23日起多次与小区业主一同去众诚置业公司售楼处询问何时办理产权证事宜，但该公司工作人员一再拖延，因徐文江考虑到房产证总是要办，故未提过违约金。因众诚置业公司系持续性违约，不存在诉讼时效超期问题。 众诚置业公司辩称，该项目已取得竣工验收备案许可证。案涉房屋已于2012年9月26日交付，徐文江于交房前已交纳全部房款。案涉房屋于2012年6月29日办理联机备案合同，于2018年3月5日起可以办理产权证。众诚置业公司不同意徐文江的诉讼请求，理由如下：一、众诚置业公司在合同约定期限内为业主办理了房产证，不构成违约，不应承担赔偿责任。一是合同约定办证期限明确，至今还未到达约定期限。双方合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意对于买受人不退房的，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”，合同第二十条、二十一条、二十二条约定了合同附件补充协议与主合同具备同等法律效力，双方合同《补充协议》第六条中双方约定合同第十五条的“规定期限内”为：“买受人交齐所有房款（含按揭贷款）并接受该商品房且交齐办证资料和税费之日起120日内，如发生买受人迟延交纳办证资料或迟延签署办证资料等非因出卖人原因影响办证的，则办证时间相应顺延”，故合同第十五条约定的“规定期限”起算时间为买受人交齐所有房款（含按揭贷款）并接受该商品房且交齐办证资料和税费之日起。按照房屋所有权登记机关的要求，建设单位办理预售证转销售证之后，买受人须本人到代办公司或登记机关现场填写申请表、签字、照相。根据双方合同约定，买受人在办完上述填表、签字、照相流程后才属于交齐办证资料，此时120天的办证期限开始计算，此系附条件、附期限的约定，系当事人真实意思表示，合法有效。本案众诚置业公司已在合同约定时间内为徐文江办理房屋权属登记证书，不存在违约行为，不应承担任何违约责任。二是合同第十五条虽然约定了出卖人在180天内办理产权登记备案，但对未能在180天完成备案的后果和是否属于违约未做任何约定，众诚置业公司完全履行了合同义务并无违约行为存在。三是众诚置业公司承继该公司及项目不到两年，其中经历了一年八个月的不动产登记改革，登记部门在此期间不对外办理产权登记业务，众诚置业公司无法为业主办理产权登记属于不可抗力，故逾期办理产权证系非因众诚置业公司所致，该段时间不应计算在逾期办证时间内，应予扣除；二、双方合同已就逾期办证违约责任明确约定，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定。一是双方合同就逾期办证的违约责任原有3个选项，第2项待填处打×，第1、3项明确了违约责任。徐文江在合同上签字即表明自愿接受第1、3项约定的内容，即以明示的方式放弃了违约金。二是违约责任依法有继续履行、赔偿损失、支付违约金等多种方式，支付违约金只是违约责任的承担方式之一。合同第十五条明确约定了徐文江不能在规定期限内取得房地产权属证书而应承担的违约责任，即由众诚置业公司继续办理产权登记事宜，且徐文江随时可以选择退房，众诚置业公司在提出退房要求之日30日内将已付房款退还并按已付房价款的0.5%赔偿损失，该约定即属于司法解释第十八条规定的“当事人有特殊约定”之情形，亦不违反法律、法规强制性规定，故双方虽未约定具体违约金数额，但确系违约责任的特别约定。三是徐文江不存在任何实际损失，众诚置业公司不应该承担赔偿责任。第一，现众诚置业公司不同于2016年7月之前的公司，现众诚置业公司由恒大集团100%持股。原××小区项目已濒临破产，拖欠国有金融公司、施工单位、小额贷款公司等近4亿元，且已售房屋业主近千户面临入住条件欠缺、无法办理产权证等诸多问题。恒大集团出于社会责任，响应地方政府号召，自愿为政府分担压力，以收购全部股权的行为承继整合该项目，历经一年多将该项目整合、完善并盘活。今年年初，恒大集团一次性出资5.4亿元将该项目土地解除抵押，使业主能够办理不动产登记，彻底解决历史遗留问题，并导致该项目房屋价格高涨，故业主不存在任何损失。第二，该项目房屋均已在第一时间办理了联机备案合同登记，根据市场交易习惯，逾期办证的损失发生仅能是无法交易房屋，但在合同已联机备案的情况下业主可以交易房屋并能节省1%-2%的契税。三、徐文江要求众诚置业公司违约赔偿的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。该房屋于2012年9月26日交付，按照徐文江理解的270天后计算办证起算时间，其应于2013年6月23日起知晓其权利受到侵害，诉讼时效应予起算，而徐文江于2018年5月7日方起诉，其起诉已超过诉讼时效应予驳回。综上，徐文江购买的房屋已成倍增值并可实际交易买卖，其无任何损失，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，且该司法解释于2003年出台，物权法生效时间为2007年，上述法律对联机备案登记事宜没有进行归类，建议法院参考市场现状及交易习惯，依法确认徐文江无损失发生，并适用公平公正、诚实守信、等价有偿原则来衡量实际得失，考虑个案平衡和社会效果，避免破坏招商引资大局，请求法院驳回徐文江的诉讼请求。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的证据，本院经审理认定如下：徐文江举示的证据1，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。徐文江举示的证据4，能够证明徐文江在2012年9月26日将代办费、契税、维修基金、产权登记费、印花税及身份证复印件三份、购房合同原件交纳至众诚置业公司委托的产权代办公司即哈尔滨真诚房地产估价咨询有限公司处，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。徐文江举示的证据5，无法证明其待证问题，本院不予采信。 本院认定事实如下：2011年11月20日，徐文江与众诚置业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定徐文江以现金方式购买众诚置业公司位于哈尔滨市松北区××号房屋，房屋总价款为610700元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√3、买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”。该合同补充协议第六条“关于《合同书》第十五条之补充”约定：“合同书第十五条中‘在规定期限内’买卖双方同意约定为‘买受人交齐所有房款（含按揭借款）并接受该商品房且交齐办证资料和税费之日起120日内、如发生买受人迟延交纳办证资料或迟延签署办证资料等非因出卖人原因影响办证的，则办证时间相应顺延’。”此后，徐文江向众诚置业公司缴纳房款610700元，众诚置业公司后于2012年9月26日将该房屋交付徐文江。2012年9月26日，徐文江将案涉房屋的产权代办费、契税、维修基金、产权登记费、印花税及身份证复印件三份、购房合同原件交纳至众诚置业公司委托的产权代办公司即哈尔滨真诚房地产估价咨询有限公司处。徐文江曾于交房后找到众诚置业公司催促办理房屋产权证事宜，但未提及违约金。案涉房屋于2018年3月5日起可办理不动产权属登记。2018年3月6日，众诚置业公司为徐文江出具案涉房屋的商品房买卖增值税发票。案涉房屋于2018年3月20日取得了不动产权证书〔证书编号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第0062300号〕。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、关于是否存在逾期办证违约问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，众诚置业公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因众诚置业公司的责任，徐文江不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如徐文江不退房，众诚置业公司应在此后90天内继续办理并完成产权登记事宜。因此，众诚置业公司应在其向徐文江交付商品房使用后的270日内即2013年6月23日前完成产权登记的资料备案工作，而众诚置业公司未能在此期限内完成该合同义务，应系违约并应承担违约责任。双方合同补充协议第六条虽对合同第十五条的“规定期限”进行了约定，但该约定应系在众诚置业公司已完成需由其提供的权属登记资料备案至产权登记机关后，买受人在交齐办证资料及税费后120日内取得产权登记证书，因众诚置业公司未能在约定期限内履行本条约定的产权登记资料备案义务，且无证据证明买受人在众诚置业公司履行本条约定义务后有迟延交纳办证资料等行为，故该规定期限并不能导致出卖人权属登记资料备案义务履行期限的变更或顺延。众诚置业公司虽辩称其已进行案涉房屋商品房合同的联机备案登记，但合同的联机备案登记并不产生房屋所有权转移登记之效力，故对其该抗辩主张，本院不予采纳。 二、关于逾期办证的违约责任承担问题。本案《商品房买卖合同》虽为通用制式合同，但其约定内容可由当事人自愿约定、选择，其合同约定均系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，当事人应依约履行。商品房买卖合同中，出卖人的主要权利为获取房屋价款，主要义务为依约交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记于买受人。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十五条，分别对出卖人逾期交房和逾期办证的违约责任均进行了约定。合同第九条中对众诚置业公司逾期交房的违约责任明确约定了徐文江有两种处理方式：第一种是逾期交房不超过90日，众诚置业公司按日向徐文江支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第二种是逾期交房超过90日，徐文江有权解除合同。徐文江解除合同的，众诚置业公司自解除合同通知到达第二日起90日内退还已付房款并给付已付房款2%的违约金；徐文江要求继续履行的，众诚置业公司自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向徐文江支付已付房款万分之一的违约金。合同第十五条对因众诚置业公司的责任导致徐文江不能在规定期限内取得房地产权属证书时也明确约定了徐文江有两种处理方式：第一种为徐文江选择退房时，众诚置业公司将徐文江已付房款退还徐文江，并按已付房价款的0.5%赔偿徐文江损失；第二种为徐文江选择不退房时，众诚置业公司继续办理产权登记事宜并在90日内完成。徐文江选择了不退房的处理方式，既符合双方订立合同的本意，也能够实现双方合同目的，还有利于维护交易稳定性，故其作为守约方的合法权益应当得到保护。该种处理方式情形下，双方约定了众诚置业公司继续履行协助办证义务并在90天内完成，但众诚置业公司未能在该90天内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众诚置业公司的逾期办证行为导致徐文江在约定期限内未能取得房屋所有权属证书，其房屋所有权属证书的缺失必然导致徐文江存在损失，故对众诚置业公司不承担违约责任的抗辩观点不予采纳。根据双方合同约定，对众诚置业公司逾期交房且徐文江选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的2%给付违约金；对众诚置业公司逾期办证且徐文江选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的0.5%赔偿损失。即在徐文江选择解除合同的情况下，众诚置业公司逾期交房与逾期办证之违约责任即损失赔偿数额相较之比例为4:1。以上约定说明，双方一致认可并约定因逾期交房产生之损失明显高于逾期办证之损失，逾期交房之违约责任亦应明显重于逾期办证之违约责任。徐文江主张众诚置业公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以同期中国人民银行五年以上期贷款基准利率的标准承担违约责任，该主张与前述逾期交房应承担较重的违约责任所对应的违约金数额相比，超过一方订立合同时能够预见的损失并与双方约定出卖人违约时承担的责任标准不符，且该司法解释第十八条系“可以”参照并非强制性规定。现涉案房屋市场价格已较购买时有较大幅度增长，综合本案案情，在徐文江未能举证证实其损失具体数额的情况下，本院根据公平原则和诚实信用原则，参照双方合同第九条约定的徐文江选择不退房的损失赔偿计算标准，结合逾期交房与逾期办证之违约责任相较之比例，确定逾期办证之损失赔偿计算标准应为按日支付已付房款的万分之0.25。因逾期办证损失赔偿标准为按日累计而成，即每违约一日则计算一日的损失，属继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。徐文江虽曾向众诚置业公司要求办理房屋产权证，但其未举证证实主张过逾期办证损失赔偿，且庭审自认未主张过逾期办证违约金。徐文江要求众诚置业公司协助办理不动产权属登记系独立请求，其主张办理权属登记不必然引起请求赔偿逾期办证损失的诉讼时效的中断。本案中，众诚置业公司的逾期办证期间应自逾期之日即2013年6月24日起计算至该房屋能够办理产权登记之日即2018年3月5日止，因徐文江于2018年5月7日提起诉讼，故徐文江符合诉讼时效的权利期间为自2015年10月1日起至2018年3月5日止，共计887天，故众诚置业公司的时效抗辩主张本院予以部分支持，该公司应赔偿因其逾期办证造成徐文江的损失13542.27元（610700元×日万分之0.25×887天），对徐文江诉请超过上述金额的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿徐文江逾期办证损失13542.27元； 二、驳回徐文江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1835元（徐文江已预付），由徐文江负担1688元，由哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司负担147元，此款哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十五日内给付徐文江。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判员  马宁 二〇一八年六月二十日 法官助理尹进 书记员高佳媛