福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽民终877号 上诉人（原审原告）：王河龙，男，1978年8月22日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：卢钦煌，上海协力(厦门)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许思迪，上海协力(厦门)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:香山国际游艇俱乐部(厦门)有限公司，住所地福建省厦门市思明区环岛东路**。 法定代表人：陈玲霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄重取，福建闽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤桂凤，福建闽润律师事务所律师。 原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**信和广场**div> 主要负责人：林志忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱恒，福建天凯（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶晓梅，福建天凯律师事务所律师。 原审第三人：中国金谷国际信托有限责任公司，住所地北京市西城，住所地北京市西城区金融大街**通泰大厦****div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：彭新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱恒，福建天凯（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶晓梅，福建天凯律师事务所律师。 上诉人王河龙因与被上诉人香山国际游艇俱乐部(厦门)有限公司(以下简称香山游艇公司)、原审第三人中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司(以下简称信达公司)、中国金谷国际信托有限责任公司(以下简称金谷公司)合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王河龙的委托诉讼代理人卢钦煌、许思迪，被上诉人香山游艇公司的委托诉讼代理人黄重取、汤桂凤，原审第三人信达公司及金谷公司的委托诉讼代理人朱恒、叶晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王河龙上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持王河龙的原审诉讼请求。事实理由：（一）原审判决认定讼争合同性质为商品房买卖合同错误。讼争项目立项及规划批文、土地使用权出让合同等明确记载，为游艇泊位及配套项目而非商品房项目；合同交易对象是泊位而非配套用房，与商品房无关联；香山游艇公司将依法建设的配套综合用房根据功能需要交由VIP泊位业主使用，并非买卖关系。（二）《泊位VIP综合用房认购书》合法有效，原审判决认定无效错误。讼争合同依法成立，王河龙也履行了合同主要义务，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，也没有侵害任何人利益，应属有效；合同项目规划用途为游艇泊位会所、配套设施等，不是商品房建设项目，本案纠纷应适用合同法而非商品房买卖相关司法解释相关规定；抵押权人金谷公司也同意香山游艇公司出让VIP泊位及综合用房；项目由政府重点推介，王河龙据此签约付款，合同不可能侵害国家、集体或第三人利益。原审法院及仲裁部门对该项目同类合同认定过有效，原审法院裁判尺度不一。（三）讼争VIP泊位及配套用房可以交付使用，原审判决合同无法履行不当。VIP泊位已达到交付条件，现行法律没有限制规定，可以交付使用；相应综合配套用房交付为法律许可的物权处分范围，合同约定交付期限已届满，157幢VIP泊位及综合用房已全部完工，也有部分业主及有关部门在使用，故合同项下VIP泊位及综合用房可以也应当交付王河龙使用。（四）信达公司、金谷公司与香山游艇公司系借贷关系，与本案泊位买卖没有关系，也没有侵害其权益，不符合追加第三人条件，原审法院追加该两公司作为案件第三人，程序违法。综上，原审判决事实认定及适用法律错误，程序亦违法，请求二审法院依法予以撤销并改判。 香山游艇公司辩称，（一）本案讼争标的物系由香山游艇会VIP会籍、私人会所和游艇泊位三个部分组成，分属于无形资产、建筑物区分所有权和海域使用权三种产权形态，应分别受合同法、房地产法和海域使用管理法三个部门法调整。从香山游艇项目2005G05地块土地使用权出让的竞买人资格限制、地块土地系填海造地形、地块土地系填海造地形成项目地块上建筑物与游艇泊位分别按照建筑法及海域使用管理法审批等，形成了项目的独特性，既不同于仅提供泊位、不提供可供居住使用建筑物的一般游艇码头，也不同于仅提供居住使用的建筑物、不涉及海域使用权的一般房地产开发项目。（二）本案双方以商品房买卖的方式转移权属和取得对价，合同的主要内容是房产和土地权益，而非泊位和海域使用权。海域使用权是否能转让对认定合同无效并没有实质影响，在主要内容违反国家强制性法律法规的情况下，合同当然归于无效。香山游艇项目的泊位VIP综合用房，至今无法取得商品房预售许可证，原审判决认定案涉《泊位VIP综合用房认购书》及补充协议为无效合同正确。案涉标的物主要是私人会所，泊位只是作为配套，王河龙关于本案案由应为海域使用权转让合同纠纷的上诉理由不能成立。综上，讼争综合用房系建设在出让土地使用权之上,并经相关部门专门立项,香山游艇公司将尚未建成的房屋通过订立合同的方式作为商品面向社会销售,从中获益,符合商品房买卖合同的特征，原审判决认定本案合同性质为商品房买卖正确。香山公司至今无法取得预售许可证,原审判决认定案涉《泊位VIP综合用房认购书》及补充协议无效，并判决驳回王河龙原审诉讼请求也是正确的。请求依法驳回王河龙的上诉请求。 信达公司、金谷公司述称，（一）原审判决认定讼争合同标的具有商品房特征正确。从《泊位VIP综合用房认购书》及补充协议相关约定内容看，合同标的虽包括VIP会籍、游艇泊位及VIP综合用房，但泊位VIP综合用房所有权为主要标的，讼争合同符合商品房买卖合同特征。（二）香山游艇公司通过招拍挂实际取得项目地块并进行开发建设，从事相应的经营行为，在其工商登记的经营范围虽未体现房地产开发字样，实际包含了房地产开发内容。香山游艇公司在项目开发期间，未取得商品房预售许可证，以推销VIP综合用房为主对外推介、销售，依据相关司法解释规定应认定无效。（三）讼争VIP综合用房已由相关行政部门通过告知函、不予受理通知等形式明确不得销售，香山游艇公司仍然进行违法销售，违反城市房地产管理法第三十八条“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”以及《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”相关规定，应当根据合同法第五十二条规定，认定合同因违反法律、行政法规强制性规定无效。（四）王河龙与香山游艇公司未征求抵押权人同意即签订讼争合同，损害抵押权人的合法权益，违背商品房预售管理制度，扰乱房地产市场的交易秩序，原审法院依法追加信达公司、金谷公司作为第三人参加本案诉讼正确。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回王河龙上诉，维持原判。 王河龙向一审法院起诉请求：1．判令香山游艇公司向王河龙交付香山国际游艇第46号VIP泊位及配套综合用房(含私人游艇泊位一个、会员卡一张)；2．判令香山游艇公司向王河龙支付逾期交付违约金(违约金以l877.2万元为基数，按银行同期存款利率计算，自2012年1月1日起计算至VIP泊位及配套综合用房实际交付之日止，暂计算至起诉日为330万元)；3．判令香山游艇公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2011年6月14日，王河龙与香山游艇公司签订《泊位VIP综合用房认购书》，约定王河龙作为买受人向出卖人香山游艇公司购买泊位VIP综合用房(附带私人游艇泊位一个，会员卡一张)，建筑总高度为9-12米，建筑层数为二层半层。该泊位VIP综合用房总价款为1877.2万元；2011年6月14日前付清全房款；交付期限为出卖人应于2011年12月31日前将该泊位VIP综合用房交付使用；逾期交房的违约责任为除第七条第二款规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该泊位VIP综合用房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加)：1．逾期不超过90日，自本合同第七条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。2．逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款2．5％向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人补偿此期间已付款的同期银行存款利息。同日，香山游艇公司(甲方)与王河龙(乙方)签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定王河龙应于补充协议签订时向香山游艇公司支付交易房产的全部购房款。香山游艇公司有权在王河龙支付全部购房款之日起l2个月内向王河龙回购上述VIP泊位及配套用房，香山游艇公司逾期支付回购款或逾期未回购的，则自动丧失回购权利。 2012年7月2日，香山游艇公司(甲方)与王河龙(乙方)签订《补充协议二》，约定：1、香山游艇公司在2012年7月2日前支付回购款l20万元给王河龙，在2012年7月30日前支付回购款166万元给王河龙。王河龙自愿放弃要求香山游艇公司承担违约责任或赔偿的权利；2、王河龙同意将原合同回购日期延展至2012年10月14日；等等。 2008年6月13日，厦门市国土资源与房产管理局出具《厦门市国土房产局关于严格执行转让土地使用权的告知函》(厦国土房函[2008]75号)称，经查，2005年8月16日香山游艇公司与我局签订的厦门市国有土地使用权有偿转让合同(［2005］厦地合字(挂)03号)中第二十四条规定：“受让人按照本合同约定已支付全部土地出让金并完成造地工程，领取《土地房屋权证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，本项目的建筑单体不得分割转让”。根据建设部《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商 品房，不得向买受人收取任何预定性质的费用”。你司现未办理商品房 预售许可，我局要求你司严格遵守国家法律法规规定和厦门市国有土地使用权有偿出让合同的约定。2008年11月19日，厦门市房地产交易权籍登记中心，对香山游艇公司办理预售的申请，以［2005］厦地合字(挂)03号中泊位VIP综合用房能否分割转让未明确为由，作出不予受理通知。 2010年11月6日，厦门港口管理局向香山游艇公司出具《关于厦门香山国际游艇俱乐部游艇泊位工程设计泊位数量变更的批复》(厦港[2010]245号)，批复：一、同意设计院提出的变更方案：外港池泊位总数从原来的500个变更为502个，桩基数量不变，L区端部增加一个30米游艇泊位，M区端部增加一个35米游艇泊位。二、原则同意施工图设计单位和咨询审查单位的其他意见，望你司严格按照设计组织实施。 2010年12月17日，厦门市海洋与渔业局向香山游艇公司作出《关于香山游艇俱乐部申请泊位海域使用权转让问题的复函》(厦海渔函[2010]167号)，复函如下：根据《中华人民共和国海域管理法》及《海域使用权管理规定》的有关规定，你司可以办理外港池范围内的泊位海域使用权转让手续。 2015年4月20日，厦门市国土资源与房产管理局向福建臻永律师事务所出具《关于香山国际游艇俱乐部(厦门)有限公司所建泊位VIP综合用房问题的复函》(厦国土房函[2015]100号)函复如下：根据2005年8月16日签订的厦门市国有土地使用权有偿转让合同(［2005］厦地合字(挂)03号)第二十四条规定：“受让人按照本合同约定已支付全部土地出让金并完成造地工程，领取《土地房屋权证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，本项目的建筑单体不得分割转让”。该项目内的VIP综合用房土地用途为酒店，建成后应与项目其他酒店用途建筑一并办理整体产权，整体转让、整体抵押，香山游艇公司所建的泊位VIP综合用房不具备《商品房预售许可证》的条件。 中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称厦门建行）与香山游艇公司于2007年6月27日签订《人民币资金借款合同》，约定香山游艇公司借款4.45亿元。厦门建行就此于2007年7月6日对“厦门香山国际游艇俱乐部码头陆域”项目港口用海域设定抵押。厦门建行再于2010年1月20日对香山游艇公司所有的址于厦门市思明区东侧，香山北侧2005G05地块的土地使用权设定抵押。2010年2月1日，厦门市房地产交易权籍登记中心向厦门建行出具《在建工程抵押登记证明书》。信达公司与厦门建行签订《债权收购协议》，约定收购对香山游艇公司债权19520万元。2014年10月29日，厦门建行向厦门市海沧区法院出具证明函，证明信达公司实际继受《债权收购协议》项下包括抵押权在内的全部债权权利。 2010年5月26日，金谷公司与香山游艇公司签订《游艇泊位收益权转让合同》，约定香山游艇公司将泊位收益权转让给金谷公司，并以其所有的香山游艇项目土地使用权及在建工程提供第二顺位的抵押担保。2012年1月12曰，双方签订《之补充协议》，约定金谷公司增加转让款，并设定第三顺位抵押，并就此办理了2005G05地块及在建工程抵押权的登记。 一审法院认为，王河龙与香山游艇公司签订的《泊位VIP综合用房认购书》及补充协议，约定标的物为VIP泊位及综合用房。2008年6月13日，厦门市国土资源与房产管理局出具《厦门市国土房产局关于严格执行转让土地使用权的告知函》(厦国土房函[2008]75号)中明确，根据2005年8月16日香山游艇公司与厦门市国土资源与房产管理局签订的厦门市国有土地使用权有偿转让合同(［2005］厦地合字(挂)03号)约定“本项日的建筑单体不得分割转让”。2015年4月20目，厦门市国土资源与房产管理局向福建臻永律师事务所出具《关于香山国际游艇俱乐部(厦门)有限公司所建泊位VIP综合用房问题的复函》中重申，“本项目的建筑单体不得分割转让”，并明确“该项目内的VIP综合用房土地用途为酒店，建成后应与项目其他酒店用途建筑一并办理整体产权，整体转让、整体抵押，香山游艇公司所建的泊位VIP综合用房不具备《商品房预售许可证》的条件”。从出让合同的约定和相关函件可知，厦门国土资源与房产管理局作为出让方和土地行政管理部门，明确指出讼争VIP综合用房不能分割转让，如进行转让，必须办理商品房预售许可证。讼争的综合用房系建设在出让土地使用权之上，并经相关部门专门立项，香山游艇公司将尚未建成的房屋通过订立合同的方式作为商品面向社会销售，从中获益，符合商品房买卖合同-的特征，故其性质属于商品房买卖。香山游艇公司与王河龙签订的《泊位VIP综合用房认购书》及补充协议等，违反土地使用权出让合同的约定，无法取得预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定为无效，则综合用房不应予以交付。作为综合用房附带的泊位一并不应予以交付。因综合用房与泊位系一整体，不可分割，故因综合用房及泊位不应予以交付，则相应的违约金诉求亦予以驳回。综上，王河龙的诉求缺乏法律依据，均应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决:驳回原告王河龙的诉讼请求。案件受理费33200元，由原告王河龙负担。 本院二审期间，当事人对原审查明认定事实没有异议，予以确认。香山游艇公司向本院提供其房地开发企业资质证书一份，记载其资质等级为四级，批准从事房地产开发经营业务时间自2011年8月11日至2016年12月31日。用于证明其系房地产开发经营企业，讼争合同性质为商品房买卖合同。王河龙对该份证据真实性没有异议，认为只能证明香山游艇公司于2011年取得房地产开发经营企业资质，但讼争合同签订时间为2006年，其在2007年至2009年间先后申请泊位VIP综合用房开发建设批文，均不是以房地产开发经营企业身份办理，故该资质证书不能证明讼争合同性质属于商品房买卖司法解释规定的商品房。信达公司及金谷公司同意香山游艇公司意见。本院根据各方意见，对香山游艇公司提供的资质证书记载的事实予以确认。 另查明，（一）2005G05地块及泊位VIP综合用房项目相关情况：1.2005年7月1日，厦门市人民政府向厦门土房局、厦门市规划局作出厦府［2005］163号《关于2005G05地块土地使用权挂牌出让方案的批复》，同意厦门土房局对该地块土地使用权挂牌出让，并对竞买人资格及项目规划设计、造地工程建设等提出要求。2.2005年8月16日，出让人厦门土房局与受让人南顺控股（香港）有限公司、第三方厦门市思明区人民政府莲前街道办事处（以下简称“莲前街道办”）签订2005G05地块土地使用权出让合同（［2005］厦地合字（挂）03号），约定根据厦府［2005］163号文，出让2005G05地块土地使用权，出让金3.239亿元，宗地面积25万平方米（包括项目总平图中填海、高桩平台、护岸、防坡堤等部分，实际面积以规划确定为准），买受人同时获得本项目用地25万平方米外的451097.8平方海域使用（总用海面积701097.8平方米），应与厦门海洋与渔业局签订海域使用权出让合同并依法缴纳海域使用费。宗地用途为国际游艇俱乐部码头及配套设施，受让人同意在2005年9月12日前启动造地工程建设，2007年2月7日前完成本项防坡堤、护岸、高桩平台和陆域形成的造地工程，2009年2月7日完成所有工程建设并竣工验收。受让人按照本合同约定支付全部出让金并完成造地工程，领取《土地房屋权证》，取得土地使用权后，有权将合同项下全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，本项目的建筑单体不得分割转让。地上总建筑面积18.。地上总建筑面积18商务办公、商业、游艇俱乐部、游艇销售训练中心及候船室及其它公共设施等建筑物，合同还对各建筑物总控面积及层数作了要求。3.2005年8月22日，上述三方签订《［2005］厦地合字（挂）03号出让合同之补充合同》，记载南顺控股（香港）有限公司在厦门设立香山游艇公司，2005G05地块土地使用权受让主体变更为香山游艇公司等。4.2007年9月30日，厦门市规划局向香山游艇公司作出《关于同意2005G05地块规划设计条件变更的批复》，同意减少建筑酒店面积，VIP泊位建筑面积由2.2万平方米增至3万平方米，总建筑面积保持不变。5.2008年5月16日，香山游艇公司与厦门土房局及莲前街道办三方签订《［2005］厦地合字（挂）03号出让合同之补充合同2》，记载根据厦门市政府会议纪要，买受人2007年2月7日前完成造地工程，2009年6月30日完成游艇码头、游艇俱乐部、VIP泊位会所、游艇销售中心/训练中心及公共配套的建设等。后三方于2009年9月6日签订《［2005］厦地合字（挂）03号出让合同之补充合同3》约定，将上述VIP泊位会所等建筑物完工时间由2009年6月30日变更为2009年12月31日。6.2008年6月5日，香山游艇公司取得厦门土房局颁发的《土地房屋权证》，记载出让取得2005G05地块土地使用权，总用地面积24.9993万平方米。7.2008年9月8日，厦门市规划局向香山游艇公司作出《关于同意香山国际游艇俱乐部VIP泊位会所项目变更项目名称的批复》（厦规建［2008］206号），主要内容为，经该局批准建设的香山国际游艇俱乐部VIP泊位会所项目，香山游艇公司因原批准的项目名称在权属上无此专项分类，为便于今后权属登记，申请作名称调整。鉴于实际情况，根据厦门政府专题会议纪要（2007）160号精神，同意将其名称变更为泊位综合用房，建筑功能为泊位VIP配套的综合性用房。8.2011年8月4日，厦门市规划局向香山游艇公司作出《关于同意香山国际游艇俱乐部项目部分泊位VIP综合用房施工图设计的批复》（厦规建［2011］109号），记载泊位VIP综合用房由158栋调整为157栋。（二）20011年6月14日，王河龙与香山游艇公司签订的《泊位VIP综合用房认购书》还约定，王河龙购买的泊位VIP综合用房为附图《示意图》第46号，属框架结构，按个（单元）计算泊位VIP综合用房价款。（三）2008年11月19日，香山游艇公司向厦门市房地产交易权籍登记中心申请泊位VIP综合用房预售登记，该登记中心收件收据记载，香山游艇公司提供房地产开发资质证书等登记材料。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点为讼争合同的性质和效力问题。王河龙与香山游艇公司签订《泊位VIP综合用房认购书》及补充协议，约定其向香山游艇公司购买合同附图《示意图》第46号泊位VIP综合用房（附带私人游艇泊位一个，会员卡一张），属框架结构，建筑总高度9－12米，建筑层数二层半层，按个（单元）计算泊位VIP综合用房价款等。从以上约定看，合同标的包括泊位VIP综合用房、游艇泊位及会员资格三部分，其中泊位VIP综合用房部分建筑情况明确具体且约定为购买，游艇泊位及会员资格为附带，据此可以认定合同标的以泊位VIP综合用房为主，游艇泊位及会员资格为辅。香山游艇公司经政府有关部门审批，对VIP泊位会所项目进行工程开发建设，2008年9月8日厦门市规划局作出厦规建［2008］206号《关于同意香山国际游艇俱乐部VIP泊位会所项目变更项目名称的批复》，同意香山游艇公司将VIP泊位会所项目名称变更为泊位综合用房，其建筑功能为泊位VIP配套的综合性用房；2011年8月4日厦门市规划局作出厦规建［2011］109号《关于同意香山国际游艇俱乐部项目部分泊位VIP综合用房施工图设计的批复》，记载调整后泊位VIP综合用房由158栋调整为157栋。以上事实可以认定讼争合同项下VIP配套综合用房，位于建筑规模**的泊位VIP综合用房项目中。 讼争合同涉及出售VIP配套综合用房及附带游艇泊位、会员资格，其内容包括房屋所有权及海域使用权、无形资产等方面，因履行该合同引发的争议，原审判决认定案由为合同纠纷正确。因讼争合同标的以VIP配套综合用房为主，游艇泊位及会员资格为辅，应根据合同主要标的物泊位VIP配套综合用房出售行为确定合同性质和效力。至于合同性质，首先，从出售方香山游艇公司资格及出售方式看，2007年9月30日厦门市规划局《关于同意2005G05地块规划设计条件变更的批复》将VIP泊位建筑面积由2.2万平方米增至3万平方米；2008年5月16日《［2005］厦地合字（挂）03号出让合同之补充合同2》在2005G05地块上增加VIP泊位会所建筑物；香山游艇公司于2008年6月5日取得2005G05地块土地使用权，同年11月7日申请泊位VIP综合用房预售登记时提供房地产开发资质证书，二审诉讼中提供2011年8月11日至2016年12月31日房地开发企业资质证书；2011年8月4日厦门市规划局批复同意部分泊位VIP综合用房施工图设计等事实，可以认定香山游艇公司在开发建设泊位VIP综合用房项目中具备房地产开发经营企业资质。香山游艇公司对其正在开发建设的泊位VIP配套综合用房向包括王河龙在内的社会公众公开出售，收取购房款，转移产权，体现商品房买卖法律特征。其次，从当事人意思表示及政府有关部门意见看，双方签订的补充协议名称直接冠名为“商品房买卖合同补充协议”，2008年11月19日香山游艇公司向厦门市房地产交易权籍登记中心申请泊位VIP综合用房预售登记；根据厦府［2005］163号批复签订的2005G05地块土地使用权出让合同约定内容，位，位于2005G05地块土地上的泊位VIP配套综合用房项目建筑单体不得分割转让，特别是2008年6月13日及2015年4月20日厦门土房局先后作出《厦门市国土房产局关于严格执行转让土地使用权的告知函》及《关于香山国际游艇俱乐部(厦门)有限公司所建泊位VIP综合用房问题的复函》，进一步明确香山游艇公司未依法取得商品房预售许可证，出售泊位VIP综合用房，除违反2005G05地块土地使用权出让合同有关“本项目的建筑单体不得分割转让”约定外，还违反建设部《商品房销售管理办法》相关规定,以上情况亦可印证香山游艇公司向王河龙出售泊位VIP综合用房而签订的合同，为商品房买卖合同。由上，本案合同应按VIP配套综合用房买卖性质认定为商品房买卖合同。因香山游艇公司至今未依法取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，其与王河龙签订的泊位VIP综合用房买卖合同，应当认定无效。作为泊位VIP综合用房附带取得游艇泊位及会员资格也应一并无效。王河龙主张本案与商品买卖合同无关并应认定合同有效，依据不足，不予支持。信达公司、金谷公司为讼争泊位VIP综合用房项目抵押权人，与本案泊位VIP综合用房买卖存在关联，原审法院追加其作为本案第三人参加诉讼，并无不当，王河龙对此上诉主张原审法院程序违法，不予信采。 综上所述，王河龙与香山游艇公司签订的《泊位VIP综合用房认购书》及补充协议、补充协议二依法应当认定无效，其上诉请求香山游艇公司依约交付VIP综合用房及游艇泊位、会员卡，并承担违约金等理由不能成立，应予驳回。一审法院判决驳回王河龙诉讼请求正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33200元，由上诉人王河龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  董碧仙 审 判 员  李春敏 代理审判员  林 琳 二〇一八年六月二十六日 法官助理齐传楠 书记员缪建铃