贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初1156号原告：杨靓华，女，1997年7月20日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里。委托诉讼代理人：吴玉香，女，1972年9月11日出生，苗族，贵州省天柱县人，住址同上，系杨靓华之母亲。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：何家敏，女，1994年3月25日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市番禹区。原告杨靓华诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年2月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨靓华的委托诉讼代理人吴玉香，被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、何家敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨靓华向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒丰房产公司向原告支付金泉国际新城11栋16-3号房屋从2013年1月1日起至2015年2月10日共计770天逾期交房违约金14082元；2、判令被告向原告支付金泉国际新城11栋16-3号房屋从2015年2月11日起至起诉之日2018年2月6日共计1091天逾期交房违约金19952元；3、本案诉讼费由被告承担。原告杨靓华在开庭前向本院申请变更诉讼请求为：1、判令被告恒丰房产公司向原告支付金泉国际新城11栋16-3号商品房从2013年1月1日起至2018年2月10日（领房前一天）共计1866天逾期交房违约金34126.53元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月17日，原告与被告恒丰房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告恒丰房产公司所开发的凯里市金山大道2号金泉国际新城11栋16-3号房一套，建筑面积125.35平方米，原告按时向被告恒丰房产公司支付了总价款182886元。按合同约定，被告恒丰房产公司应于2013年4月13日向原告交付该商品房，逾期超过15日，被告恒丰房产公司应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起5日内向原告支付逾期交房违约金。《补充协议》约定：被告应于2012年12月31日前交房，本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本协议为准。时至2015年2月10日，被告恒丰房产公司才取得涉案房屋的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，才具备法定的交房条件，距合同约定的交房日期已经逾期770天。其后，原告多次向被告要求领房，但被告一直未能出具按合同约定交房时应提供的竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，直至2017年11月14日才提供（2015）第15号《贵州省建设工程竣工验收备案表》。而恒丰物业公司要求原告交纳从2014年4月起计算的物业费后才予交房，不同意原告要求从2015年2月10日起计算物业费。以上两个原因导致原告至2018年2月10日才领房，从2015年2月11日起计算至起诉之日2018年2月6日，被告恒丰房产公司逾期交房共计1091日，现被告恒丰房产公司共计逾期交房1866天，应向原告支付违约金34126.53元（1/10000×182886元×1866天）。综上所述，我与被告恒丰房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，被告恒丰房产公司的行为属违约行为，依法应承担违约责任。请求判决支持原告如上诉请。原告杨靓华为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份27页、《补充协议》复印件一份3页，拟证明原告与被告恒丰房产公司签订合同，并约定如被告恒丰公司未能在2012年12月31日前交付房屋且超过15日，应按日分别向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。3、《贵州增值税普通发票（房地产营补）》复印件一份1页，拟证明原告已向被告恒丰房产公司足额支付商品房价款，已经履行完毕商品房买卖合同之全部合同义务。4、《催告通知书》、《关于逾期交房和逾期办证有关情况的复函》复印件各一份共5页，拟证明原告曾于2015年9月书面向被告过涉案房屋权利，被告已经收到此通知书并复函。5、《贵州增值税普通发票（物业服务费）》复印件一份1页，拟证被告交房时间及还未交房就收取物业费的事实。6、《录音光盘》一张、《录音摘要》复印件一份6页，拟证明①恒丰物业公司是被告的交房代理人；②截止2018年2月5日被告及其代理人仍不能按照合同约定在交房时应当交付的资料；③被告的代理人要求原告必须交纳起算时间不合理的物业费后，才给予交房；④被告代理人告诉原告物业费起算的依据是单元首位业主入住时间为准。被告恒丰房产公司辩称：1、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。2、未能按期交房不是我公司的过错所致。我公司与原告签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年4月13日，但在2012年中旬我公司预售商品房的主体工程完工并且已经按照设计要求完成内墙装饰的情况下，凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在楼房共7栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆面改装为瓷砖墙面，这延长了大半年工期，推迟了商品房的竣工验收时间。这符合合同法第一百一十七条的规定，我公司不应当承担违约责任。我公司开发的小区属于供电局职工部分的楼栋从2013年8月起就开始交房入住，虽然竣工验收备案表在2015年年初才取得，后又于2013年11月以挂号信的形式向原告发起交房通知函。3、对原告提交《催告通知书》这一份证据不认可，该《催告通知书》上有部分业主的签字，但没有原告的签字。综上所述，本案已超过法定诉讼时效，原告已丧失胜诉权，为维护市场经济公平的交易规则，请求法院依法驳回原告的诉请。被告恒丰房产公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份1页，拟证明我公司的工商登记信息及诉讼主体资格。2、《照片》复印件两份2页，拟证明应业主要求，我公司将原设计装修的乳胶漆墙面变更为瓷砖墙面，因此延长了商品房竣工验收的时间。3、《贵州省建设工程竣工验收备案表》复印件两份6页，拟证明该楼栋已竣工验收。4、《供电局2013年8月9月交房业主名单》复印件一份2页，拟证明本小区属于供电局职工住宅部分共625套中从2013年8月份开始就已交房。5、《交房通知函》复印件一份2页，拟证明本公司在2013年8月打电话给供电局职工交房后，又于2013年11月7日又以挂号信形式向供电局职工发起交房通知函。6、《贵州省地方税务局通用机打发票》复印件一份1页、《记账凭证》复印件两份2页，拟证明（1）邮政局开具的收起挂号邮寄费发票；（2）本公司财务登记的挂号信费用的日期；（3）本公司法人签字同意办理该事宜的办事人员的费用报销，证明本公司于2013年11月7日确实通过邮局向供电局职工邮寄去挂号信。7、《退回信件样本》复印件两份2页、《供电局挂号信退回业主名单》复印件一份3页，拟证明2013年11月7日邮寄的挂号信，部分因地址不详或是查无此人等原因被退回，邮政交还给本公司的事实。原、被告围绕诉讼请求提供了证据，本院依法主持双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2011年12月14日，以原告杨靓华为买受人、被告恒丰房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城11幢16层16－3供电局号商品房一套，房屋建筑面积125.34平方米，总价款182871元。被告恒丰房产公司承诺在2013年4月13日前向买受人交付该商品房，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告根据房屋实际面积125.35平方米将购房款182886元支付给被告恒丰房产公司。被告于2017年10月20日向原告出具了《贵州增值税普通发票（房地产营补）》。涉案房屋所在楼栋于2015年2月10日取得建备（2015）第15号《贵州省建设工程竣工验收备案表》，因原告认为恒丰物业公司收取物业费不合理以及不能提供涉案房屋的竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等，迟延至2018年2月11日才到恒丰物业公司收涉案房屋。庭审中，因被告恒丰房产公司不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2011年12月14日，原告与被告恒丰房产公司就涉案房屋的买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，内容为：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房……本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。再查明：2015年9月7日，包括原告在内的部分业主向被告恒丰房产公司发出一份《催告通知书》，内容为：“……根据贵我双方签订的商品房买卖合同第十条约定，贵公司应当按我交付购房款总额的日万分之一的比例，向我支付逾期交房违约金。请贵公司在收到本通知之日起3日内根据实际逾期天数向我支付逾期交房违约金”2015年10月18日，被告针对原告发出的催告通知书回复了一份《关于逾期交房和逾期办证有关情况的复函》。同时查明：2017年9月26日，恒丰房产公司通过在《黔东南日报》刊登公告的形式告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续，内容为：“凯里·金泉国际新城1#-13#，17#-22#楼的业主，现再次通知办理房屋产权手续，自公告之日起30日内逾期未办证者责任自负。”本院认为，本案是否已过诉讼时效问题。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年2月9日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年2月9日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告恒丰房产公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。原告与被告恒丰房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告恒丰房产公司未按补充协议的约定在2012年12月31日前交付该商品房使原告的利益受损是不争的事实，被告恒丰房产公司应依约承担违约责任。被告恒丰房产公司辩称因凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在楼房共7栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆面改装为瓷砖墙面，导致工期延长，推迟了商品房的竣工验收时间，逾期交房的过错不在其公司。对该辩解意见原告不予认可，并且被告恒丰房产公司提供的证据也无法证实因供电局领导要求改变了电梯前室装修影响工期，对被告恒丰房产公司的该抗辩意见本院不予采纳。关于逾期交房的问题，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》补充协议，内容为：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房……”。以及《补充协议》第八条第4项“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该项内容是对《商品房买卖合同》第十一条的第一项即“出卖人应当在2013年4月13日前向买受人交付该商品房……。”的变更，其逾期交房时间从2013年1月1日起算。被告恒丰房产公司提交了在2013年11月向案外人唐彩虹邮寄交房通知书的邮件以及《供电局挂号信退回业主名单》，该名单上有原告的名字，但却未加盖邮政局的公章，鉴于涉案房屋所在楼栋于2015年2月10日才竣工验收，故在2012年年底涉案房屋并未达到交付条件，被告恒丰房产公司在2013年11月进行交房的通知，本院不予认可。恒丰房产公司于2017年9月26日，通过《黔东南日报》刊登公告的形式告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续，原告也自认在起诉过程中知晓涉案房屋可以交房，而由于去交房时认为被告未能提供交房时应提供的相关文书以及恒丰物业公司收取物业费不合理，故才延迟到2018年2月11日领房。本院认为，对于被告是否在交房时能够提供涉案房屋的相关文书以及物业费收费是否合理都不是仅针对原告一户，原告可针对该问题另行起诉，本院另案处理。故本院认为违约金应计算至被告恒丰房产公司在2017年9月26日刊登公告告知涉案房屋可以办理房产证时止。但鉴于民法通则两年诉讼时效的规定，对2017年9月30日已超过两年即2015年9月30日以前的逾期交房违约金，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告恒丰房产公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故本院支持的逾期交房违约金应为2015年9月30日计至2017年9月26日，共计727日，其违约金为13295.81元（727日×0.0001×182886元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨靓华逾期交房违约金13295.81元。二、驳回原告杨靓华的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取323元，由原告杨靓华负担197元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 韩    晶二〇一八年六月五日书记员 李维君（代）