西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初2409号 原告（反诉被告）唐淑娥，女，1977年11月12日出生，汉族。 委托代理人张军，陕西哲智律师事务所律师。 委托代理人唐磊，陕西哲智律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）牛积科，男，1954年12月28日出生，汉族，职业不详。 委托代理人薛亚芬，陕西云德律师事务所律师。 委托代理人李佳佳，陕西云德律师事务所律师。 第三人西安龙湖物业服务有限公司。 法定代表人王建辉。 委托代理人王思铭，男。 委托代理人何宗宾，男。 原告（反诉被告）唐淑娥与被告（反诉原告）牛积科、第三人西安龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐淑娥及委托代理人张军、唐磊，被告（反诉原告）牛积科的委托代理人薛亚芬、李佳佳，第三人龙湖公司的委托代理人王思铭、何宗宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）唐淑娥诉称，其与牛积科在第三人处签订《转让居间合同》和《补充协议》，双方约定，牛积科将西安市未央区太华北路2幢11104室房屋出卖给其，房屋建筑面积为79.56平方米，总价款为82万元。双方根据合同约定的付款方式为原告现场支付定金5万元，首付款为现款支付45万元，余款32万元通过按揭贷款方式支付。合同签订当日，其依约向牛积科支付定金5万元，牛积科出具定金收条。因牛积科出卖房屋在合同签订时尚有部分贷款尚未还清，因此双方约定在房屋解押手续完成后60个工作日内，双方到房管部门办理产权过户登记手续。后牛积科在2017年7月5日取得房屋所有权证书，根据约定，牛积科应于2017年9月28日配合其办理完过户登记手续，现被告逾期履行，其多次催促未果，故诉至法院请求判令：1、被告继续履行合同。2、被告按照同地段同类房屋租金赔偿原告损失5400元。 被告（反诉原告）牛积科辩称，一、涉案房屋在2017年6月28日受政策约束，不符合上市交易的条件，不具备提交网签信息的条件，涉案房屋于2017年7月5日取得不动产权证，此时方可转让，2017年4月29日签订的《转让居间合同》只能视为签订了预定涉案房屋的定金协议，而非正式的商品房买卖合同，故《转让居间合同》不能按照原政策执行。二、《转让居间合同》约定了合同解除的条件，现已达成约定解除的条件，合同应当被解除，而不应当继续履行。其于2017年8月15日前实际取得房产证，根据合同第二条约定，因政策原因涉案房屋在2017年8月1日前不能办理完过户手续，应当按照合同约定协商解除合同。三、双方签订《转让居间合同》时涉案房屋尚未取得房产证，该合同并非正式的商品房买卖合同（或购房协议），而是一份双方就涉案房屋相互确定买卖意向的定金协议，原告向其支付的5万元定金，因约定“该定金原告需在该房屋办理资金监管手续后三日内支付至资金监管账户，定金自动转化为购房款”，故该定金属立约定金，出卖人与买受人均享有以“定金罚则”为代价而决定是否继续签订正式商品房买卖合同的权利。四、原告要求其承担同地段同类房屋的租金无事实和法律根据。 第三人龙湖公司辩称，事情经过与原告诉状所述情形一致，其认为被告存在违约，合同应当继续履行。 被告（反诉原告）牛积科诉称，2017年4月29日其与唐淑娥在第三人的居间下签订《转让居间合同》，合同约定，其将位于西安市未央区太华北路2幢11104室房屋出售给唐淑娥；双方协商一致办理过户的时间为2017年8月1日前；因国家调控政策原因导致不能及时过户的情况，双方进行友好解约手续，其退还原告支付的房款定金，原告不再购买该房屋。现因政策原因涉案房屋未在约定的时间及时过户，符合合同约定的解除合同的条件，故提出反诉，请求判令：1、解除牛积科与唐淑娥签订的《转让居间合同》及《补充协议》。2、本案反诉费用由唐淑娥承担。 原告（反诉被告）唐淑娥辩称，一、被告牛积科称居间合同属于预约合同而非商品房买卖合同，其认为合同是双方当事人真实意思表示，双方签订的合同内容权利义务是正式的商品房买卖合同。二、根据龙湖公司以往的交易习惯，都是以这个居间合同来销售房屋的。故其认为合同合法有效，权利义务明确，应当继续履行。关于牛积科所述其不具有购房资格，根据相关政策规定，其具有在西安购房的资格，且有继续履行的条件，不存在协议中规定的解除合同的事由。 第三人龙湖公司辩称，双方签订的买卖合同是在2017年6月28日前，且定金已通过转账的方式支付，符合相关政策，不存在牛积科所述唐淑娥因政策原因导致合同无法继续履行的情况。 经审理查明，2017年4月29日唐淑娥、牛积科与龙湖公司签订《转让居间合同》及补充协议，约定唐淑娥购买牛积科名下的位于西安市未央区太华北路2幢11104室的房屋；房屋成交价82万元，定金5万元；2017年5月20日前清偿贷款余额，办理解抵押手续，解押手续完成后60个工作日内办理产权过户手续；双方协商办理过户手续的时间为2017年8月1日前。合同签订当天，唐淑娥向牛积科支付5万元，其中2万元为现金，3万元通过转账方式支付至牛积科儿子牛向的账户中。后唐淑娥称其与第三人到房管局咨询得知办理网签手续时须提供牛积科与牛向的身份关系证明，但牛积科一直未提供相关证明，牛积科称因牛向户口一直变动，故牛向户籍所在地派出所不给出具亲子关系证明。 牛积科于2018年5月办理了涉案房屋解押手续，8月15日领取了房产证，牛积科称因其取得房产证的时间已经超过了双方约定的过户时间，故其不想再继续履行合同，且因政策原因合同亦不能继续履行。 以上事实，有转让居间合同及补充协议，支付记录，房产证，贷款服务合同，房屋租赁合同，当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，牛积科称其与唐淑娥签订《转让居间合同》及《补充协议》时尚未取得房产证，故该合同及补充协议系定金协议而非正式的房屋买卖合同，而该合同及补充协议中对房屋的基本状况、总价款、支付时间和方式、过户时间等都有明确约定，故《转让居间合同》及《补充协议》为房屋买卖合同，房产证是否领取并不影响该合同的性质。2017年4月18日西安市人民政府发布《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，规定在住房限购区域范围内购买的商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易。唐淑娥、牛积科与龙湖公司于2017年4月29日即该限购政策发布后签订了《转让居间合同》及《补充协议》，虽该合同及协议系三方真实意思表示，合法有效，但涉案房屋位于住房限购区域，合同及补充协议签订时牛积科尚未取得房屋产权证书，受政策影响，涉案房屋不具备上市交易的条件，故唐淑娥要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。因政策原因致使本案中转让居间合同目的不能实现，故牛积科请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同及补充协议解除后，牛积科应向唐淑娥退还定金5万元。本案中转让居间合同因政策原因致无法继续履行，非因牛积科违约，故唐淑娥要求牛积科按照同地段同类房屋租金赔偿其损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）唐淑娥与被告（反诉原告）牛积科、第三人西安龙湖物业服务有限公司于2017年4月29日签订的《转让居间合同》及《补充协议》解除。 二、被告（反诉原告）牛积科于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）唐淑娥定金5万元。 三、驳回原告（反诉被告）唐淑娥的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费150元（原告已预交），现由原告唐淑娥自行承担。反诉受理费50元（被告已预交），由原告唐淑娥承担，于上述第二条款项给付时一并支付牛积科。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王宝娟 代理审判员  任瑞鑫 人民陪审员  樊魁元 二〇一八年六月十二日 书 记 员  张 锐