贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初1693号原告：黔东南州某某房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼。法定代表人：程某，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张昌胜、龙建，贵州铁力律师事务所律师。被告：刘某某，男，1972年2月8日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：廖某某，女，1988年3月18日出生，苗族，贵州省岑巩县人，住凯里市。原告黔东南州某某房地产开发有限公司（下简称某某房产公司）诉被告刘某某、廖某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某房产公司之委托诉讼代理人张昌胜及被告刘某某到庭参加诉讼，被告廖某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告某某房产公司向本院请求判决：1、确认原、被告双方于2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》已于2017年9月22日依法解除；2、被告退还凯里电力小区A组团1单元23层2号给原告；3、被告拆除凯里电力小区A组团1单元23层2号房屋内的装修，恢复到交房时的状态（未装修的毛坯状态）；4、支付原告违约金1590.00元；5、承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告把凯里电力小区A组团1单元23层2号房屋出售给被告，价格为每平方米4370.13元，套内建筑面积90.97平方米，总价397551.00元，首付款79551.00元，按揭318000.00元。被告支付首付款后，拒绝办理按揭手续和支付按揭款。事后，原告将房屋交给被告，经原告多次催交所欠房款，都遭被告无故拒绝，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判如诉请。原告为证明自己的主张成立，向本院提交营业执照、商品房买卖合同、合同备案表、收款收据、公证书等证据，拟证明其诉请事实。被告刘某某辩称：本人完全有能力按揭贷款，导致不能贷款的原因如下：被告2015年8月18日首付款79551.00元，到2016年12月近1年零5个月时间不低于10次向原告催办按揭贷款，但被告未办理商品房备案登记，导致被告不能按揭贷款，由于在外租房，失去信心，才向银行贷款10万装修房子，导致我在原告获得备案登记后一时未能按揭贷款，现该债务我已还清，要求继续履行合同，只要原告同意签字，三个工作日就能贷款支付原告所欠购房款。房屋备案登记时间为2017年1月16日，实际我收到此备案表的时间是2017年5月，到2017年10月原告单方毁约才违约5个月，而原告违约长达17个月，故不应支持原告的诉请，请求继续履行合同。刘某某提交收款收据、公积金个人住房贷款申请表、离婚协议等证据，拟说明其交付首付款后确已申请住房公积金贷款系原告导致贷款不能，以及其与被告廖某某离婚，双方将涉案房屋分配归其所有，其自愿承担本案所有民事责任的事实。被告廖某某未提出书面答辩意见，亦未向本院提交证据材料。本院经审理，对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。查明案件事实如下：被告刘某某为购买原告某某房产公司开发的凯里电力小区A组团1单元23层2号房屋，于2015年8月18日向原告交纳首付款79551.00元，并于2015年12月25日双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买的房屋建筑面积110.40平方米，套内面积90.97平方米，单价4370.13元，总价款397551.00元，并对房屋基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、房屋交付使用条件及日期、交接手续、规划设计变更、房屋登记、前期物业管理等及其他事项等进行了约定，其中付款方式及期限约定为：贷款方式付款，合同签订之日交付首款79551.00元，余款318000.00元以银行按揭方式支付，买受人应当在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的的材料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，因买受人原因未获贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买卖人在收到书面通知之日起7日内支付不足款项且不承担违约责任，逾期，出卖人有权解除合同；因出卖人原因致买受人未获贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人选择合同继续履行，具体付款方式及期限另行协商；逾期付款责任约定为逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；交房期限约定为2014年12月31日，转移登记约定为出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。补充协议约定：买受人于合同签订当日支付首期房款，其余房款由买受人在约定的时间内向银行按揭贷款或住房公积金贷款方式支付。合同签订后，被告于2016年12月5日向黔东南州住房公积金管理中心提出贷款申请，但因涉案房屋未备案登记而未能审核。2017年1月6日涉案房屋办理商品房预售合同备案登记，此时被告因在银行有贷款未偿还而未能办理公积金贷款。原告遂于2017年9月22日向被告邮寄送达解除合同通知书，以被告尚欠按揭款318000.00元经多次催交仍未付为由，告知被告双方签订的《商品房买卖合同》自收到该通知书时解除，并要求被告自收到通知书之日起5日内向其支付违约金、返还房屋、恢复房屋原状，并将此进行公证。2018年4月23日，被告填写公积金个人住房贷款资格审核表，州公积金管理中心凯里市管理部在申请表中加盖公章。另查明，被告刘某某与廖某某系夫妻关系，双方于2016年11月将房屋进行装修后入住至今，2017年10月10日，被告刘某某与被告廖某某到凯里市民政局办理了离婚登记，二人对涉案房屋协议分割为刘某某所有，刘某某亦当庭表示愿意承担本案因该房相关的民事责任。上述事实，有原、被告提供的且双方均无异议的证据及各自的庭审陈述在卷证实，本院依法审查予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的解除应符合约定及法律规定。本案原告某某房产公司与被告刘某某订立的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方协商一致自愿签订，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利履行义务。关于本案《商品房买卖合同》能否解除问题，本院认为，被告刘某某依约支付了购房首付款，并自2016年11月对房屋装修并居住至今，原告某某房产公司未举证说明其对此提出异议，视为原告默认涉案房屋已交付给被告，双方的房屋交接完成。基于被告已交纳购房首付款且对房屋实际装修并占有使用且原告对此予以默认的事实，本院确认为双方的权利义务基本履行。关于被告未能按约按揭支付下欠购房款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求确认解除合同及被告搬离已装修居住房屋并承担违约责任，会导致双方签订商品房买卖合同的目的无法实现，既不符合双方当事人缔约的初衷，增加交易的成本，亦会使得当事人的利益严重失衡，不利于社会稳定。现被告要求继续履行合同并愿立即贷款支付原告购房余款，符合法律的规定，原告可从配合被告办理贷款等支付购房余款的方式得以利益救济，且原告在合同中约定2015年6月30日取得商品房初始登记并将转移登记的文书交付给被告，但其直至2017年1月6日方获得该房屋备案登记，亦存在违约之嫌，故解除该《商品房买卖合同》显失公平；关于原告解除权行使期限的问题，本院认为：合同解除权的行使有法定期限及当事人约定期限，本案原、被告在合同中约定买受人贷款支付不足款项的时间为收到书面通知之日起7日内，逾期，出卖人有权解除合同，同时逾期付款责任约定为逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，补充协议中亦约定无论被告选择住房公积金贷款还是银行按揭贷款，买受人必须在签订合同后7日内，按要求向出卖人提供全部相关贷款资料贷款支付其余房款，根据前述约定，原、被告签订合同的时间为2015年12月25日，因双方在合同中没有约定解除权的行使期限，被告也未向原告催告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使，解除权消灭。”的规定，原告解除权的发生之日应认定为2016年1月16日，但原告直至2017年9月22日方向被告发出解除合同通知，已超过法律保护的一年解除权行使的期限，本院对原告向被告发出解除合同通知的行为不予确认。综上，原告请求确认与被告双方于2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》于2017年9月22日解除的诉讼请求不予支持，进而对原告的其他诉讼请求亦不予支持。被告廖某某经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审判。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黔东南州某某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取3644.00元，由原告黔东南州某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 李 晓 红二〇一八年六月二十四日书记员 杨琼（代）