广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终4722号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄永平 委托诉讼代理人：杨帆，深圳市法律援助处指派北京市京都（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀英 委托诉讼代理人：朱元琳，广东海法律师事务所律师。 上诉人黄永平因与被上诉人陈秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初14168号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人黄永平上诉请求：一、撤销一审判决，对一审判决陈秀英向黄永平返还押金74450元及房屋租赁税损失66325元认可，对一审判决其余部分依法改判；二、一、二审诉讼费由陈秀英承担。 上诉事实和理由：一审认为陈秀英采取停水电的方式催收房租固然有损黄永平的权益但时间较短，一审对于本案事实的认定有矛盾之处。涉案房屋用于经营宾馆，宾馆停水停电是无法正常营业的，陈秀英称停水电1-2天并非事实，应有证据证明才可。关于场地占有使用费，应截至2016年4月16日止。我方已经支付2015年5月份的租金20000元，陈秀英在其一审答辩状《佳圣旅馆结算单》中已明确。关于装修损失，中天运和资产（2016）评字第017号评估书第9页编号24-28共四项，确认价格为39000元，认可度为0.988折，应以此核算装修损失为639611.44元。一审诉讼期间，陈秀英把物业装修部分拆除后，造成法院委托的深圳市鹏信工程项目管理顾问有限公司无法作出有效评价，陈秀英应承担全部责任。一家证件执照齐全的正常营业的旅馆不可能仅有前台，客房不可能没有任何装修和物品。请求二审法院依据中天运和资产（2016）评字第017号评估书确定的装修损失作出判决。陈秀英未能提供涉案房产实际用水用电量，一审仅凭水电费清单进行核算，却不用同样方法核算装修损失。请求二审法院对一审依法改判。 被上诉人陈秀英辩称，认可一审判决，要求维持原判。一、黄永平虽然通过公告的形式通知陈秀英退回物业，但是找不到黄永平，房屋实际还在黄永平的控制下，黄永平应当支付占用费。二、关于水电费，有几份证据材料的交费情况是黄永平已经确认的，因为没办法分表计算水电费，所以只能按照以往的情况预估。三、房屋租赁之前已经装修好，不需要重新装修，黄永平在一审庭审中也确认了包括卫生间、楼梯、消防设施、铝合金窗等各种设施在内都由陈秀英装修好的。黄永平提交的鉴定结果是依据黄永平的单方委托，而且没有实物的情况下做的虚假评估。评估书记载是有产权证明的产权方委托评估与事实不符，其评估结论里拍摄的卫生间等情况都与陈秀英未出租予黄永平的5楼、6楼的装修是一致的，说明显示的装修情况是陈秀英出租予黄永平之前就存在的，是陈秀英之前进行装修的，但是评估书把相应的楼梯、卫生间等项目都归入黄永平装修的部分，所以评估报告是失实的，不能采信。黄永平申报的是2、3、4、7楼的装修以及实物评估，而事实上3楼只有半层是出租给黄永平的，这也说明了这个评估报告的不真实性。评估报告里没有与资产清单相对应的资产的照片。 黄永平向一审法院起诉请求：1、陈秀英退还黄永平所交76000元押金，并赔偿76000元，共计152000元；2、陈秀英给黄永平支付预期收益12个月，15000元/月，小计共180000元；3、陈秀英赔偿给黄永平装修费500000元；4、陈秀英退还房屋租赁税1150元/月，共120个月，小计132650元；5、由陈秀英承担本案的全部诉讼费用。 陈秀英向一审法院反诉请求：1、陈秀英已解除与黄永平签订的《房屋租赁合同书》，黄永平承担全部的违约责任，明确黄永平已交的保证金76000元作为违约赔偿；2、黄永平支付所欠陈秀英房租及水电费人民币349284元及滞纳金5000元（按合同每天按月租金总额10%收取滞纳金，暂从2016年7月1日起计至2016年10月30日）至付清为止，延期利息2000元（按中国银行同期贷款利率计算，暂从2016年7月1日起计至2016年10月30日）至付清为止；3、黄永平承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2004年以来，陈秀英将位于x镇和x高新技术工业园的房产租给黄永平作为旅馆使用，双方先后签订《房屋租赁合同书》五份，具体如下：1、2004年12月7日签订，租赁范围为“第四楼”，租赁期间从2004年12月7日至2006年3月30日止，保证金17000元，月租金8500元；2、2007年6月27日签订，租赁范围为“二楼半层”，租赁期间从2007年6月27日起至2010年8月26日止，保证金12000元，月租金6000元，陈秀英于2007年7月3日出具了押金12000元的收据；3、2008年1月1日签订，租赁范围为“三楼至七楼”，租赁期间从2008年1月1日起至2010年12月30日止，保证金72050元，月租金36025元，陈秀英于2008年10月1日出具押金收据载明二楼半层押金16000元，并于2010年5月4日再次出具了押金收据一份，内容为今收到佳圣旅馆交来三四楼月份押金32450元，并备注：原三楼至七楼押金单金额为72050元，现变成二楼半层押金16000元+三四楼押金32450元，2009年所欠房租23600元，合计72050元；4、陈秀英于2011年3月1日签字，黄永平于3月4日签字，黄永平提交的合同租赁范围为“一、三、四、七楼（三楼半层）”，而陈秀英持有的合同租赁范围为“三、二、四、七楼（三楼半层）”，租赁期间从2011年3月1日起至2014年2月28日止，保证金70000元，月租金34600元，陈秀英于2011年3月1日出具了七楼两个月押金14000元的收据；5、2014年3月1日签订，黄永平提交的合同租赁范围为“二、三、四、七（三楼半层）”，而陈秀英持有的合同租赁范围为“二、一、四、七楼（三楼半层）”，租赁期间从2014年3月1日起至2017年2月28日止，保证金76000元，月租金38000元。 2015年5月31日，黄永平出具《佳圣旅馆结算》一份，确认截止到2015年5月31日，尚欠2015年5月份房租人民币20000元，欠2014年房租人民币85000元。陈秀英提交2015年6月至2017年4月的《房租水电费通知单》11页、深圳市深水宝安水务集团有限公司出具2016年水费清单、水费通知单9页以及深圳市x经济发展有限公司出具电费收据10页，用于证明黄永平应缴水电费数额，黄永平否认陈秀英有发送《房租水电费通知单》，并以水费通知单、电费收据均只反映租赁物业所在整栋房产水电费缴纳情况，没有分户计收水电费为由对水费清单、电费收据亦不予确认，而据黄永平提交经陈秀英确认的《房租、水、电费收据》四张统计，黄永平月均水电费缴纳数额为12376元。一审庭审中，黄永平、陈秀英均确认涉案租赁场所所在为一栋七层半建筑，黄永平承租部分为一楼楼梯口45平方米门面、二、四、七楼整层（每层800平方米）及三楼一半（400平方米）。陈秀英主张截止2016年6月30日黄永平共拖欠其房租599000元，水电费152192元、十三个月租赁税14950元（每月1150元）、房租押金欠款6000元、以及代垫租客押金及退还租金17500元，扣除黄永平支付款项434300元后，其仅向黄永平主张349284元，黄永平确认其已付款项为434300元，租赁税金额为14950元，但不确认陈秀英主张的押金欠款、水电费、2015年4月以后租金、以及陈秀英代垫租客押金及退租17500元。黄永平主张陈秀英于2016年4月1日通过停水停电、锁闭大门的方式强行收回了租赁物业，致使黄永平自此无法继续使用，要求陈秀英赔偿预期收益损失、代缴租赁税损失及装修损失。陈秀英承认2016年4月份有停水电一到两天，但认为该措施是为了督促黄永平支付拖欠的租金，并未在当时强行收回租赁物业，后期因联系不到黄永平，租赁物业无人管理，陈秀英于2016年7月解除租赁合同并收回租赁物业。为证明装修损失，黄永平提交一份深圳市中天运和资产评估有限公司出具的资产评估报告，陈秀英以该评估系黄永平单方委托作出，且评估项目并不属实为由不予确认其证明效力，但认可评估报告记载背景墙、窗帘、外墙广告、喷绘广告等四项为黄永平装修，该四项估值为人民币39470元。为证明租赁物业收回情况，陈秀英提交短信打印件、微信聊天记录、《证明》等证据。黄永平确认接收并发送短信的手机号137××××6150为其所有，但不认可《证明》的证明效力。经查，手机短信反映，2016年4月13日，陈秀英有向黄永平催收租金及水电费，2016年4月25日，黄永平发短信称“这次合同的终止站商业角度考虑问题，一切都很正常，我没有任何想不通。……前台你安排人，除了我个人物品拿走，我什么都不动……”，并建议“要尽早通电，安排人员租月租，正常在做生意要转让、招租，都有好处……旅馆证照我已报停……”，黄永平已确认手机号为其所有，一审法院对陈秀英提交短信记录予以采信，陈秀英曾于2016年4月13日向黄永平催收租金，黄永平于2016年4月25日表明旅馆证照已报停，并同意租赁合同终止；《证明》系案外人提供证言，二人均称据租户反映，佳圣旅馆老板2016年3月底没回旅馆，租户找不到人要求房东退押金，二人均未出庭作证，对其证言一审法院不予采信；微信聊天记录，陈秀英不能证明往来账号的持有人，陈秀英以此主张系与黄永平妻子沟通租赁事宜，一审法院不予采信。另，陈秀英还提交圣旅馆住宿登记表、收据等单据22页，以此证明有代黄永平退还住户押金及房租，黄永平认为住宿登记表没有加盖其经营旅馆的公章，真实性不确认，而收据仅有部分有加盖公章但均注明为租金，陈秀英以此主张退了押金无依据。经查，仅有6页收据加盖有深圳市宝安区x佳圣旅馆公章，均记载款项性质为租金，具体为701房2016年4月至6月租金800元、706房2016年4月租金400元、707房2016年3月至5月租金800元、710房2016年4月至6月租金800元、719房2016年3月20日起一月租金400元、722房2016年4月租金400元，陈秀英主张代退租金中，其中701房租金600元、707房租金400元，一审法院予以采信。再查，陈秀英虽主张涉案不动产的建设有取得建设工程规划许可证，但未能在一审法院规定的期限内提交相关证件予以证明。一审诉讼过程中，经黄永平申请，一审法院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估计有限公司对涉案场地装修现值进行评估，但经评估机构现场勘查，装修状况已大部分被拆除，为毛坯状态，仅剩旅馆门口招牌及前台等，其无法对拆除部分进行测量及评估。黄永平明确表示不对残留部分装修进行评估。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案场地，陈秀英未能提交相关建设工程规划许可证等相关证明文件，一审法院视为该涉案场地无建筑规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。基于无效合同取得的财产应予以返还，因陈秀英已确认收回涉案租赁物业，一审法院不再处理涉案租赁场所的返还问题。关于押金的返还数额，黄永平虽主张已支付76000元，但其仅能提交共计74450元（12000元+16000元+32450元+14000元）的押金收据，在陈秀英否认黄永平主张数额的情况下，理应由黄永平承担举证不能的不利后果，故一审法院仅确认有押金收据佐证的部分，即陈秀英应向黄永平返还押金74450元。涉案《房屋租赁合同书》虽为无效合同，但涉案场地自2004年12月起交付给黄永平使用，黄永平已实际占有并使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，黄永平仍应按约定租金标准向陈秀英支付占用期间的房屋占有使用费。关于占用期间。黄永平主张陈秀英于2016年4月1日采取停水电锁闭大门的方式强行收回，陈秀英仅确认在该时段有停水电一到两天，但否认有收回租赁物业。一审法院认为，陈秀英采取停水电的方式催收租金固然有损黄永平权益，但陈秀英采取停水电措施的时间较短，而黄永平又不能提交有效证据证明陈秀英确有采取锁闭大门致其不能经营，故黄永平主张其自2016年4月1日起因陈秀英原因未再占用并使用涉案租赁物业，一审法院不予采信。而陈秀英虽主张黄永平实际占用至2016年6月底，但其水电费仅主张到2016年4月，且其提交水费缴纳相关部门抄表时间为每月14日，而4月14日至5月14日及5月14日至6月14日期间的用水量明显低于黄永平正常使用期间，故陈秀英主张黄永平一直占用至2016年6月底，一审法院亦不予采信。结合陈秀英于2016年4月13日以短信方式催收租金等费用，并告知“逾期将按合同规定处理（将房子回复原状交还我方，我方将作其他用途）”，而黄永平于2016年4月25日回复认可终止合同，确认旅馆证照已报停，并要求拿回个人物品，一审法院认定黄永平占用涉案租赁场所至2016年4月25日，则黄永平应支付2015年6月至2016年4月25日的房屋占有使用费人民币411675元（38000元×10个月+38000元/30天×25天）。因黄永平确认尚欠陈秀英2015年5月前租金人民币105000元，黄永平共计应支付陈秀英场地占有使用费人民币516675元。关于水电费，因陈秀英未能证实黄永平实际使用水电量，一审法院酌情以黄永平提交的2011年的水电费单据核算的月平均数额计算应付金额为人民币134085元（12376元×10个月+12376元/30天×25天）。 关于装修损失。因涉案租赁物业装修大部分均已拆除，且黄永平不同意就残余部分进行评估，理应承担举证不能的不利后果。因陈秀英确认黄永平确有进行背景墙、窗帘、外墙广告、喷绘广告的装修，参考评估机构计算工程造价，一审法院酌定该部分装修的现值损失为人民币30000元。对涉案租赁合同的无效，黄永平、陈秀英均有过错，且过错程度相当，一审法院判令陈秀英赔偿黄永平装修损失人民币15000元。关于租赁税的损失，黄永平、陈秀英均确认租赁税一直由黄永平缴纳，且每月金额为1150元，自2004年12月至2015年5月共计126个月，现黄永平仅主张缴纳120个月共计132650元，一审法院予以确认，该部分损失亦应由双方共同承担，即陈秀英应赔偿黄永平人民币66325元。因涉案租赁合同无效，黄永平主张剩余租赁期的预期收益没有法律依据，一审法院不予支持。 关于陈秀英退还租客押金及租金。因陈秀英未能提交有效证据证明黄永平应退押金，故其关于代黄永平退还押金的主张，一审法院不予支持。至于租金，陈秀英提交收据确能反映黄永平有预先收取租金，且相关租客提前退租系因黄永平2016年4月未正常经营所致，故黄永平理应返还陈秀英代为退还的租金，因陈秀英仅能提交证据证明有退租金人民币1000元，一审法院仅对该部分数额予以支持，故黄永平应返还陈秀英人民币1000元。 综上，黄永平应支付陈秀英场地占有使用费516675元，水电费134085元，代退租金1000元，陈秀英应返还黄永平押金74450元，赔偿装修损失15000元，租赁税损失66325元，两相折抵，并扣减黄永平已支付款项434300元，黄永平还应支付陈秀英场地占有使用费及水电费人民币61685元。因双方签订的《房屋租赁合同书》无效，陈秀英要求黄永平依该合同支付10%的滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持，但黄永平确实未及时支付房屋占用费及水电费，陈秀英要求从2016年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息，于法有据，一审法院以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、确认黄永平与陈秀英于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、黄永平应于本判决生效之日起五日内向陈秀英支付场地占有使用费及水电费共计人民币61685元及利息（利息以61685元为本金，从2016年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、驳回黄永平的其他诉讼请求；四、驳回陈秀英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案一审本诉受理费人民币6723元，由黄永平负担人民币5580元，陈秀英负担人民币1143元；反诉受理费人民币3307元，由黄永平负担人民币2017元，陈秀英负担人民币1290元。 本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，一、关于涉案房产占有使用情况。二审期间，黄永平向本院提交南方都市报上刊登的有关涉案房产的《通知》，其内容载明：承租方黄永平将涉案房产退回出租方陈秀英，落款时间为2016年4月16日。黄永平提交该份材料拟证明其以登报方式通知陈秀英退回房产、涉案房产占有使用费应计付至2016年4月16日。二、关于黄永平支付租金情况。陈秀英于一审期间提交的《佳圣旅馆结算单》显示：黄永平已付2015年5月租金20000元、2015年6月至2015年12月租金364300元、2016年1月租金50000元，前述已付租金合计434300元。三、关于涉案房产装修情况。二审期间，黄永平向本院申请深圳市中天运和资产评估有限公司的工作人员陈勇山作为证人出庭作证，拟证明涉案房产现场装修及其测量评估情况，黄永平亦向本院提交报警回执拟证明涉案房产现场装修情况遭陈秀英破坏致无法重新评估鉴定。本案二审调查询问时，陈秀英主张涉案房产出租予黄永平时带有装修并非毛胚状态，黄永平主张其承租后对涉案房产进行了二次装修。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房产未有取得建设工程规划许可证，亦未有其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。一审关于合同效力认定正确，本院予以确认。综合涉案双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、黄永平应付涉案房产占有使用费的期间；二、涉案房产装修损失的认定；三、涉案房产水电费问题。 关于涉案房产占有使用费。前述黄永平虽于2016年4月16日以登报方式通知陈秀英退回涉案房产，但本案中，未有证据显示黄永平于2016年4月16日当天有与陈秀英实际办理房产交接手续将涉案房产返还陈秀英，黄永平亦未能举证其无法联系陈秀英实际办理交接手续而仅能通过登报通知的方式退回房产，于此情形下，本院认为，黄永平上诉主张其已于2016年4月16日退回房产、占有使用费计付期间应截至该时间点，理据不足，本院对其主张不予采纳。一审综合涉案合同实际履行情况及涉案双方的沟通情况认定黄永平应付占有使用费的期间截至2016年4月25日，处理得当，本院予以维持。至于黄永平上诉所称其已支付2015年5月租金20000元，依前述查明事实，该笔租金款项20000元已计入黄永平已付的租金款项434300元之中，并在黄永平应付的占有使用费中予以扣减。据此，一审关于涉案房产占有使用费的处理正确，本院予以维持。 关于涉案房产装修损失。依前述查明事实，即便黄永平对涉案房产有进行装修，亦属二次装修，黄永平单方委托深圳市中天运和资产评估有限公司对涉案房产现场装修情况作出的评估报告中，并未能区分涉案房产现场装修情况中由陈秀英实施装修的部分和由黄永平进行二次装修的部分，黄永平于二审期间申请证人出庭作证的证人证言及向本院提交的报警回执亦不足以证明涉案房产现场装修情况均由黄永平实施完成，于此情形下，一审仅认定陈秀英认可的由黄永平装修部分的损失并无不当，一审据此参考涉案评估报告中对该部分装修的估值酌定装修损失为30000元，处理正确，本院予以维持。黄永平上诉主张依据前述深圳市中天运和资产评估有限公司作出的评估报告认定涉案装修损失，缺乏法律和事实依据，本院对此不予采纳。 关于涉案房产水电费问题。本院认为，依日常生活经验法则，黄永平占有使用涉案房产期间应有实际产生水电费用，黄永平上诉主张其不需支付该部分水电费用，有悖诚信亦有失公平，本院不予支持。一审依涉案双方均确认的已收取涉案房产水电费的情况核算涉案房产月均水电费缴纳数额，并以此计付黄永平应付的占有使用涉案房产期间的水电费，处理正确，本院予以维持。 综上，黄永平的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币10468元（黄永平已预交），由黄永平负担。 本判决为终审判决。 审判长 马    龙 审判员 周    敏 审判员 路  德  虎  二〇一八年六月五日 书记员 陈晓莹（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。