山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终990号上诉人（原审原告）：李克跃，男，1982年3月9日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：杨俊涛，山东长远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台义泰置业发展有限公司，住所地烟台市莱山区观海路**。法定代表人：孙振义，董事长。委托诉讼代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙振春，山东君孚律师事务所律师。上诉人李克跃因与上诉人烟台义泰置业发展有限公司（以下简称义泰置业）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2017）鲁0681民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李克跃的委托诉讼代理人杨俊涛与上诉人义泰置业的委托讼代理人戴江玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李克跃上诉请求：1、请求二审法院依法审理，撤销一审判决，判令支持上诉人李克跃的诉讼请求；2、本案一切诉讼费用由义泰置业承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、事实不清。（一）本案未过诉讼时效。1、本案违约金属于持续性变动债权，只在确定后才明确，故诉讼时效应当从上诉人李克跃取得房地产权属证书后计算。2、对于不断变化的违约金，李克跃持续主张不符合现实，应当从违约金确定之日起开始计算诉讼时效。就本案的实际情况而言，要求李克跃对义泰置业因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不断的提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。3、违约金属于没有约定履行期限的债权，债权人可以随时主张，不存在诉讼时效问题。（二）退一步讲，本案诉讼时效也已经中断。李克跃近几年不断到各级信访部门信访维权主张权利，本案诉讼时效因此中断。根据法律规定，债权人对自己所拥有的债权的一部分主张权利，则整体债权中未被主张的部分诉讼时效也随之中断。二、适用法律错误。（一)本案应适用三年的普通诉讼时效期间。本案在审理过程中《中华人民共和国民法总则》已经正式实施，延长普通诉讼时效期间至三年以应法治发展之现实需要。义务人的诉讼时效抗辩权系在《中华人民共和国民法总则》施行后产生，基于新法实行及新法关于诉讼时效规定有益于保护权利人等因素考虑，此时此时《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定产生溯及力，不再适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定。（二）《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》不属于法定的判案依据，不能直接引用。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院考虑案件判决的法律效果与社会效果相结合，依法予以改判，形成敦促开发商及时办证的社会效果。义泰置业辩称，一、本案已过诉讼时效，李克跃提到的2017年第四期的《民事审判指导与参考》对办案不具有法律效力。二、李克跃所称的本案适用法律错误不成立。义泰置业的上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判上诉人义泰置业不承担自2015年7月17日至2016年1月18日期间的逾期办理产权证书违约金。事实和理由：一审判令义泰置业应承担自2015年7月17日至2016年1月18日期间的逾期办理产权证书违约金错误。一审已经查明：关于办证，作为开发商的义泰置业应履行的义务是根据《商品房预售合同》第十五条约定，将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，而涉案的1号楼已于2015年3月31日完成初始登记取得产权大证。”至此，义泰置业已经完成合同约定和法律规定的开发商义务。至于业主的小证何时办至业主李克跃名下，不是义泰置业所能控制，而是由各级房地产行政主管部门实际办理。实践中，各级法院也均是将开发商义务界定为将相关办证资料报办证机关备案和取得初始登记大证。故，在涉案房屋所在1号楼的房屋所有权大证于2015年3月31日办理完毕起，李克跃再主张义泰置业承担逾期办证违约金于法无据。一审判决在已经查明了上述案件事实的前提下，仍然支持了李克跃主张的自2015年7月17日至2016年1月18日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，是完全错误的。敬请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。李克跃辩称，义泰置业上诉理由不能成立，无事实和法律依据。李克跃向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告赔偿原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金32,648元（2012年8月10日至2016年2月5日，按照年存款利率4.25%计算，219,912元*4.25%/365*1275天）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月31日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的东莱街道菜园泊财源佳园第1幢1号楼2单元202号房，合同约定建筑面积是68.08平方米，房屋总价款为220,171元，实测面积是68.0平方米，实际缴纳房款为219,912元；合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。……；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、2、……；3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的中国人民银行同期存款利息赔偿买受人。合同签订后，原告共交纳房款219,912元。2012年6月10日，原、被告双方办理了房屋交接手续。2015年3月31日，被告取得涉诉房产所属1号楼的房屋产权证书。2016年1月18日，被告收取原告契税费用，并于2016年2月1日代原告向税务局交纳契税2199.12元。2016年2月5日，原告取得涉诉房产的产权证书。另查明，2017年9月18日龙口市信访局出具证明一份，载明：“近几年财源佳园小区李梅等业主，为办理所购楼房产权证等事项，不断到各级信访部门上访维权，至今该等诉求事项尚未解决。近期，李梅等业主又多次到信访部门反映同一问题，建议接访中向业主说明按法定途经解决”。法院针对该证明对信访局相关负责人进行了调查，该负责人的调查笔录记载，“2016年左右至2017年7月，他们通过信访行为到信访接待中心或行政中心上访，证明中‘李梅等业主’的表述是根据2017年7月17日的上访材料以及2017年7月18日的人民来访登记表中所登记的人员。2017年7月18日他们来访时告诉我们房产证仍未办理，所以我们根据他们反映的情况交办给东莱街道给予协调，在此之后李梅等二、三位业主又结伴到我局查询7月18日反映的信访事项的解决进度……”信访局另外又提供了2017年7月17日由李梅、谢永兴、李克跃、孙建华、王静、李忠、李浩吉签字的上访材料及2017年7月18日人民来访登记表。该起诉讼中的另一业主李梅在庭审中陈述，2016年1月因迟迟未办理产权证书，我们小区业主集体到市政府上访，市政府协调主管部门让开发商在春节前给我们解决办证问题……一审法院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守履行。依照双方在合同十五条中关于产权登记一项的约定，被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续；原告应在涉诉房产交付使用后90日内到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。涉诉房产于2012年6月10日交付原告，但直至2015年3月31日被告才办理完毕房屋初始登记取得涉诉房产所属1号楼的产权大证，原告于2016年2月5日才取得涉诉房产的产权证书。原告据此主张被告承担逾期办证违约责任的时间止点应为2016年2月5日，被告则主张其承担违约责任的时间应截止至取得产权大证之日即2015年3月31日。针对该争执焦点，一审法院认为，在被告办理完毕房屋产权初始登记即取得产权大证后，涉诉房产就具备了办理产权变更登记至原告名下的条件。在此情形下，根据合同十五条的约定“买受人应按相关规定在商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续”可看出，此时办理产权变更登记手续的义务人转移为买受人即原告。同时，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，从该条规定的内容亦可看出，办理房屋所有权登记的主体是“商品房的购买人”，“房地产开发企业”在已完成初始登记具备协助办证这一法定条件的前提下，履行的是协助义务。因此，无论依合同的约定还是法定，在被告已完成产权初始登记的情形下，办理产权登记证书的义务人均为原告。同时，被告在完成初始登记后还应履行告知义务，告知原告涉诉房产已完成初始登记可以办理产权证书，至此，被告的办证义务即履行完毕。本案中，被告虽于2015年3月31日完成了初始登记，但其提交的通知无法证明其履行了告知义务，故被告主张违约金的计算时间截止至2015年3月31日，法院不予采信。被告于2016年1月18日代为收取原告契税，应视为其向原告履行了办证告知义务，故被告的违约行为应截止至2016年1月18日。双方争执的另一个焦点问题为本案是否适用诉讼时效及是否存在诉讼时效中断的情形。关于是否适用诉讼时效。原告主张因该债务为持续性债务，从原告取得房产证的2016年2月5日，原告的债务才最终确定，故至原告起诉之日，尚未超过诉讼时效。被告则辩称，原告的主张已超两年的诉讼时效，本案2017年8月1日立案，原告主张违约金的诉讼时效应追溯到2015年8月1日。本院认为，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款之规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，故该请求权应当适用诉讼时效。本案双方在合同中约定如逾期办证被告按房价款的同期存款利息承担违约责任，即以“日”存款利息额为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的推移不断发生变化，因此，对该违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，故应以每个个别的债权（即“每日”）分别适用诉讼时效。关于是否存在诉讼时效中断的情形。原告主张诉讼时效因其近几年的不断上访维权而中断，被告则主张原告提交的证据仅能证实其上访诉求是房产证的办理，并未涉及逾期办证违约金事宜，2017年7月17日的上访材料及7月18日来访登记表中的信息虽涉及到违约金的诉求，但很明显是为8月1日的起诉解决诉讼时效问题而为，故不存在中断情形。法院认为，权利人在主张权利时，需提出明确的诉求，才能引起该项诉求诉讼时效的中断。按照合同十五条的约定，办证期限届满之日应为房屋交付使用（2012年6月10日）后90日即2012年9月10日，原告自期限届满之次日（2012年9月11日）即可主张逾期违约金，但原告直至2017年7月17日向信访局提交的上访材料中才明确提及该项主张，其虽主张一直上访维权，逾期办证违约金的诉讼时效因此而中断，并提交信访局出具的证明作为证据予以佐证，但综合分析该证明及相关负责人的调查笔录、上访材料及来访登记表中的信息，并结合业主李梅的庭审陈述可看出，原告只在2017年7月17日的上访材料中提及逾期办证违约金事宜，在此之前并没有任何证据证明原告曾就违约金事宜主张过权利，故本案诉讼时效的中断时间应为原告明确提出违约金诉求之日即2017年7月17日。综上，本案中原告主张的逾期违约金适用诉讼时效，同时该诉讼时效因2017年7月17日原告提出明确的诉求而中断，因该时间在《中华人民共和国民法总则》施行前，仍适用二年的诉讼时效，故只能保护原告自2017年7月17日倒推两年即自2015年7月17日起的违约金，2015年7月17日前的逾期办证违约金因已过诉讼时效不再保护。因被告的违约行为截止至2016年1月18日其履行了告知义务之日，故计算违约金的起止时间应为2015年7月17日至2016年1月18日。计算方式为：以总房款219,912元为基数，自2015年7月17日起至2016年1月18日止，按照中国人民银行同期存款利息计算。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，并参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款之规定，判决：一、被告烟台义泰置业发展有限公司于判决生效后十日内给付原告李克跃逾期办理产权证书违约金（以219,912元为基数，自2015年7月17日起至2016年1月18日止按照中国人民银行同期存款利息计算）；二、驳回原告李克跃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费616元，减半收取308元，由被告烟台义泰置业发展有限公司负担46元，由原告李克跃负担262元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实同一审。本院认为本案的争议焦点在于：一、2015年3月31日义泰置业取得房产大证登记后是否通知了业主可以办理产权登记，应否承担2015年7月17日至2016年1月18日的逾期办证违约金。二、诉讼时效抗辩以及时效是否中断，时效期间为两年还是三年。关于焦点一：关于2015年3月31日义泰置业取得房产大证登记后是否通知了业主可以办理产权登记，应否承担2015年7月17日至2016年1月18日的逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房预（销）售合同》约定，义泰置业应于商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，但涉案房产于2013年6月21日交付后，迟迟未办理相关手续，直至2015年3月31日才办理完毕涉案房屋初始登记取得产权大证。因其一直处于迟延办证状态，业主无从确定其何时提交相关手续，因此作为迟延办证违约方的义泰置业有必要对相关业主履行通知义务。虽然其主张已经以电话通知和张贴公告的形式通知了业主，但并无足够的证据予以证明，本院不予采信。一审法院认定其违约行为截止至代为收取原告契税的时间（即2016年1月18日），理由充分，本院予以支持。故关于义泰置业应承担2015年7月17日至2016年1月18日的逾期办证违约金的主张，本院予以确认。关于焦点二：关于诉讼时效抗辩以及时效是否中断，时效期间为两年还是三年的问题。1、一审判决关于诉讼时效是否由于上诉人不断上访维权而中断的问题说理充分，本院不再赘述。2、按照双方签订的《商品房预（销）售合同》约定，义泰置业应于涉案房产交付后60天内（即2013年8月20日前）向房产管理部门提交办证资料，因此业主自该期限届满之次日（2013年8月21日）即可主张逾期办证违约金，而其只在2017年7月17日的上访材料中提及逾期办证违约金事宜。故在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》开始施行前，本案2015年7月17日前逾期办证违约金两年的诉讼时效已经届满，不受法律保护。一审对于自2015年7月17日至2016年1月18日止逾期办证违约金的计算时间及计算方式的认定正确，本院予以确认。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张均不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元，由上诉人李克跃负担308元，由上诉人烟台义泰置业发展有限公司负担308元。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  鲁晓辉审判员  李 安二〇一八年六月四日书记员  于佳昕