浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初20514号原告：冯永林，男，1954年1月22日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：孙雪华，男，1966年8月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。现住杭州市余杭区。被告：刘连凤，女，1968年6月5日出生，汉族，住杭州市余杭区。现住杭州市余杭区。系被告孙雪华配偶。二被告共同委托代理人：朱磊、郑晨，浙江睿磊律师事务所律师。原告冯永林为与被告孙雪华、刘连凤物权保护纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理后，依法由审判员谈建明独任审判。后因案情复杂，依法组成合议庭。本案于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告冯永林，被告孙雪华、刘连凤及其委托代理人朱磊、郑晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯永林诉称：2008年12月23日，原告通过中介方杭州中都置业咨询连锁有限公司，与案外人叶风虎签订了《二手房买卖协议》一份，约定：叶风虎将其位于杭州市余杭区产，作价44万元转让给原告。后原告依约支付了全部款项，并通过中都置业办理了产权过户手续，取得了房产三证。然，由二被告一直占住上述房屋，以至原告无法实现完全所有权。2010年6月30日，贵院以案中相关人员叶风虎的行为涉嫌犯罪，将案件移送杭州市公安局余杭公安分局处理。经原告了解，叶风虎至今未因本案被追究刑事责任。原告认为，本案仍应按民事诉讼解决。故请求判令：二被告立即从原告所有的余杭区搬出，并腾空房屋。本案诉讼费由二被告承担。为证明以上主张，原告向本院提交如下证据：1、《二手房买卖协议》一份，证明2008年12月23日原告通过中介方与案外人叶风虎签订了《二手房买卖协议》，向叶风虎购买了位于杭州市余杭区屋，另对房价等相关权利义务进行了约定的事实。2、房产证、契证及土地使用权证各一份，证明位于杭州市余杭区屋产权属于原告的事实。3、杭州市余杭区人民法院（2009）杭余商初字第2092号民事调解书一份，证明案涉房屋抵押给杭州银行股份有限公司，由于没有按期清偿房贷发生诉讼的事实。二被告共同答辩称：被告孙雪华早年在余杭镇上经营打火机买卖，后经汪玉林介绍认识了叶风虎。约1989年，被告孙雪华要购买余杭集镇住房，因二被告系农业户口而不能购买。后被告孙雪华向叶风虎借了身份证，以叶风虎的名义购买了余杭区余杭镇南安1幢3单元505室（后更名为余杭镇山西园路8幢3单元501室）房屋，并由被告付清了全部房款，该房屋自交付后一直由被告居住。2000年，上述房屋拆迁，该房产权虽登记在叶风虎名下，被告给拆迁方看了与叶风虎的“借名买房”的材料后，拆迁方向被告支付了相关拆迁安置补偿，与叶风虎毫无关系。同时，相应的拆迁安置房即余杭镇紫祥公寓西区3幢2单元502室（下称“案涉房屋”）增加部分的建筑面积部分的房款均由被告支付，并由拆迁方将安置房屋交付给了二被告。二被告一直居住使用该住房至今。因原被拆迁的余杭区余杭镇南安1幢3单元505室房屋登记在叶风虎名下，拆迁安置所取得的案涉房屋不能直接登记到被告名下，随后办理的权属证书仍以叶风虎的名义登记。当时，被告孙雪华与叶风虎讲好该安置房的权证办出后，过户登记至被告孙雪华名下。但是等房产证办好后，叶风虎回避协助办理过户登记，并向被告索要20000元才可办理。对此，被告要求在办理过户登记完毕后给叶风虎20000元，因这纠葛没有谈好，孙雪华便从办理房屋权属证书的孙小红（中介公司人员）处拿回了房产三证等资料。2008年11月12日，被告回家发现门被撬，案涉房屋的权属证书等资料被偷，其他东西没少。被告认为系叶风虎偷的，当日报案后，由余杭公安分局依法立案侦查。2009年初，杭州商业银行的工作人员来到被告家里说被告的案涉房屋已经抵押登记给银行，随后，原告也找到被告家里，被告才知道房屋已经转让过户在原告名下。那天晚上，被告又向公安机关报案。二被告认为，二被告以叶风虎的名义购买了案涉房屋，原告向案外人叶风虎购房过程中，原告自始至终从没来看房，也没有完全履行支付购房款，且没有进行房屋的交付，其通过中介公司购房，房屋应该腾空才能出售；另外，办理房产抵押，抵押权人也没有查看房屋。综上，原告向案外人叶风虎购房属于无效，原告仅凭房屋产权证要求二被告腾退房屋，缺乏事实与法律依据，应驳回原告的诉讼请求。为证明以上辩称事实，二被告向本院提供如下证据：1、案件回执单一份，证明2008年11月12日被告刘连凤向公安机关报案，称房产证、契证、购房协议等被盗的事实。2、杭州市公安局余杭分局立案决定书一份，证明2009年6月17日公安机关针对被告刘连凤的报警予以立案侦查的事实。3、情况说明一份，证明2007年7月被告委托中介方孙小红办理余杭区房屋产权证书，孙小红在办证完毕后于2008年2月将该房屋证书交付给被告孙雪华的事实。当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：原告提供的证据，二被告对其中证据1的真实性无异议，但认为当时叶风虎偷走了被告处的房屋权属证书与原告签订了《二手房买卖协议》，应属无效；对证据2、3的真实性无异议。本院认为，上述证据1、2、3真实，确认可以作为证据使用。原告对被告提供的证据1、2没有异议，对证据3的真实性无法确认。本院对上述证据1、2予以认定，对证据3，因无佐证，不予认定。审理中，为了查明原告向案外人叶风虎购买二手房的事实经过，本院调取了杭州市公安局余杭分局向案外人叶风虎制作的询问笔录六份，对上述笔录的真实性、合法性、关联性，原、被告均没有异议。根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：1989年，二被告因经商需要在余杭集镇购买住房，根据当时政策由于二被告属于农村户口不能购买余杭城镇住房，故以案外人叶风虎的名义出资购买了位于杭州市余杭区房屋（房价2万多元），二被告购买该房后一直居住使用。2000年，上述房屋被拆迁，后拆迁方在2003年下半年将位于余杭区房屋作为拆迁安置房屋交付给了二被告，并由二被告一直居住至今。因原被拆迁的余杭区余杭镇南安1幢3单元505室房屋产权登记在叶风虎名下，故该拆迁安置的余杭区房屋的权属证书仍登记在叶风虎名下。之后，二被告在2008年6月左右时要求叶风虎配合办理房屋产权过户，对此叶风虎主张由二被告给予适当补偿，但最终因未形成一致意见而未完成房产过户登记至被告名下。2008年11月12日，被告刘连凤向公安机关报警，称其家中的案涉房屋房产证、契证、购房协议等被盗，并认为系叶风虎所为。余杭公安分局于2009年6月17日予以了立案侦查，并对叶风虎实施了刑事拘留。2010年9月9日，叶风虎被取保候审，后于2011年8月29日取保候审被解除。2008年12月23日，原告经杭州中都置业咨询连锁有限公司中介与叶风虎签订了《二手房买卖协议》一份，约定：叶风虎以总房价44万元将位于杭州市余杭区产转让原告，按揭方式付款，首付132000元于协议签订后三天内存入中介方指定的保证金监管帐户，其余308000元办理按揭贷款，待银行按揭贷款发放并具备条件且买卖双方完成物业交割后40个工作日内向叶风虎支付全部房款440000元，款清交房。2009年1月中旬，原告经办理过户登记取得了该受让房屋的所有权证、土地使用权证，但并没有办理房屋的交付手续。随后过了一个多月，原告前往查看其所购房屋，发现房屋由二被告居住使用。为此，原告曾于2010年5月向本院起诉，要求二被告腾房并搬离。本院受理后，该案经审理依法于2010年6月30日以案中相关人员叶风虎的行为涉嫌犯罪移送余杭公安分局处理，裁定驳回原告的起诉。本院认为，本案争议焦点：二被告对案涉房屋是否享有占有权。本院认为，原告经中介方向案外人叶风虎购买了案涉房屋，虽办理了过户登记，但据以查明的事实，案涉房屋原系二被告系以案外人叶风虎的名义所购，属于“借名买房”，且二被告自房屋入住后一直居住至今，原告购买该房屋并没有与叶风虎到现场办理物业交割等相关手续，故二被告依法对案涉房屋享有占有权。二、原告购买案涉房屋的行为是否属善意。本院认为，首先，被告在原告向叶风虎购买案涉房屋之前已向公安机关报案称“房屋的权属证书被叶风虎所盗”，以防止可能发生房屋被恶意转让的风险；其次，案涉房屋系二手房，原告购买时，应当先实地查看房屋，也是其应尽的谨慎义务，如购房前不查看房屋，应当认定其接受了房屋现状和可能发生的风险。但原告在购房前，并未实际到现场查看房屋，其在取得房产证后的一个多月才去看房，严重违背二手房交易常理，故原告购房自身存在重大过失，其购房善意存疑。综上，原告要求二被告腾房并交付房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告冯永林的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告冯永林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谈建明人民陪审员  徐卫民人民陪审员  李 华二〇一八年六月三十日书 记 员  郑旭昶