四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1602民初5364号 原告：罗春兰，女，生于1972年11月13日，汉族，这；有住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：张茂华，男，生于1971年9月24日，汉族，家住四川省广安市广安区，系原告罗春兰之夫。 被告：四川圣之房地产开发有限公司，住所在四川省成都市青羊区玉沙路90号。 法定代表人：刘某，董事长。 被告：罗旭，男，生于1973年3月8日，汉族，居民，住四川省达州市。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 原告罗春兰与被告四川圣之房地产开发有限公司（以下简称“圣之公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后。2018年5月11日，本院依被告圣之公司的申请，追加罗旭为本案被告参加诉讼。依法适用普通程序，于2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告罗春兰及其委托诉讼代理人张茂华，被告罗旭的委托诉讼代理人蔡国庆到庭参加了诉讼。被告四川圣之房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗春兰向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告圣之公司于2011年1月20日签订的《商品房买卖合同》属无效合同。2、判令将原告所购被告位于广安市平安片区摊位退还给被告。3、判令被告退还原告支付的房款(摊位款)等12万元左右。被告并承担相应的违约金和利息。4、本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告罗春兰变更诉讼请求为：解除原、被告于2011年1月20日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。事实和理由：2011年1月20日，原告与被告圣之公司签订了《商品房买卖合同》。其商品房地址为：广安市平安片区摊位，面积17.57平方米。此商品房已于2011年6月27日由被告交给了原告。被告将此商品房交给原告六年多了，但未按双方签订的合同办事，即未给原告办理房屋产权证。依据《商品房买卖合同》第二十条二款的规定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所的权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出买人支付。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等协商的基础上签订的，但被告未按《商品房买卖合同》的有关规定执行，其行为纯属严重的民事侵权行为，应承担相应的民事法律责任。 被告圣之公司未作答辩。 被告罗旭辩称:1、原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，摊位所涉及的土地建设工程规划许可证、预售许可证等都是合法有效的，因此该合同不存在法律无效的情形。2、对于原告第二、三项诉讼请求，同意原告将摊位退还给被告，也同意退还其摊位的房款，但不应当承担违约金和利息。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院结合采信的证据，对本案事实综合认定如下： 2007年7月26日，圣之公司与广安市国地资源局签订了《国有土地使用权出让合同》约定：出让人广安市国地资源局出让给受让人圣之公司的宗地位于平安片区，宗地编号为XXXXX号；宗地总面积3367平方米，用途为商业用地（市场）；出让人同意在2007年10月31日前将出让宗地交付给受让人，出让年限为40年，总金额为160万元。受让人同意在2007年12月31日之前动工建设等内容。合同加盖了无编码的“四川圣之房地产开发有限公司”公章，法定代表人栏中加盖了罗旭印章。 2008年10月13日，圣之公司与四川朝晖建筑有限责任公司签订《建设工程施工合同》。圣之公司于2008年12月22日取得建设用地规划许可证，于2009年3月16日取得“鸿成农贸市场”建设工程规划许可证。随后，四川朝晖建筑有限责任公司对“鸿成农贸市场”工程进行承建。2009年10月13日，圣之公司取得“鸿成农贸市场”商品房预售许可证。 2011年1月20日，原告（买受人）与圣之公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同编号：XXXXX，合同上载明的内容有：出卖人为“四川圣之房地产开发有限公司”，营业执照注册号XXXXXX，法定代表人罗旭，买受人为原告罗春兰。出卖人以出让方式取得位于广安市平安片区福加油站旁地块的国有土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为广安市鸿成农贸市场，建设工程规划许可证号为XXXXXXX，建筑工程施工许可证号为XXXXXXX，建设工程施工合同约定的开工日期为2009年4月2日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2010年10月21日。买受人购买的商品房为预售的商品房，预售商品房批准机关为广安市规划和建设局，商品房预售许可证号为（2009）房预售证第21号。该商品房为第一条规定项目中的1幢负一层031号，预测建筑面积为17.57平方米，其中套内建筑面积8.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.83平方米。该商品房总价款为89345元。买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。其中第二十条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。出卖人依法选聘的物业管理企业为：广安千福物业管理限公司，资质证号为XXXXXX。前期物业管理期间，物业服务收费价格见附件七，物业管理企业按照月收取，买受人应当在每月缴费。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约等内容。在合同尾页的出卖人栏中加盖了无编码的“四川圣之房地产开发有限公司”公章，法定代表人栏中加盖了罗旭印章，原告罗春兰作为买受人签名。 签订《商品房买卖合同》的同日，原告与四川圣之房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议中约定的内容有：买受人应当在出卖人通知的收房时间内，到房屋所在地办理收房手续，若至2011年6月30日，买受人还未得到出卖人电话或书面交房通知的，买受人也应在该日到房屋所在地办理交接手续；不论因何原因解除《商品房买卖合同》的，买受人均应在解除合同后五日内配合出卖人办理撤销备案手续，否则买受人应当向出卖人支付总房款10%的违约金。在补充协议附件目录中有买受人于2011年1月20日前一次性支付房价款89345元人民币等内容；在协议的尾页上的出卖人栏中加盖了无编码的“四川圣之房地产开发有限公司”公章，法定代表人栏中加盖了罗旭印章，买受人罗春兰签名。 2011年6月27日原告交纳购房款111486元，2011年6月27日交纳契税、登记费、交易费、国土证工本费、印花税、维修金，共计5705元，收据两张，并加盖四川圣之房地产开发有限公司鸿成现代农贸超市财务专用章。2011年6月27日，原告交纳门牌××元，收款收据加盖的是广安千福物业管理有限公司财务专业章。 2014年10月17日，川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会向被告圣之公司发出《行政处罚听证告知书》（广协管罚告字【2014】第30号），认为圣之公司未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，但对规划实施的影响已经消除，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，拟对其作出建设工程造价5%的罚款（681万元×5%﹦34.05万元）的行政处罚；10月27日，川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会向被告圣之公司发出《行政处罚听证告知书》（广协管罚听告字【2014】第010号），对作出的罚款行政处罚享有举行听证的权利，告知其在接到本告知书之日起3日内提出听证，逾期视为放弃听证的权利。被告圣之公司因未按照建设工程规划许可证的规定进行建设受到行政处罚，未能按合同约定的时间为原告办理房屋所有权证书，原告遂起诉来院，要求依法裁决。 同时查明，2006年7月28日，四川省工商行政管理局同意预先核准由四川省广卫房地产开发有限公司、罗旭、刘某作为投资人出资设立的四川圣之房地产开发有限公司，预先核准的企业名称保留至2007年1月28日，在保留期间，企业名称不得用于经营活动，不得转让，经成都市工商行政管理局登记机关设立登记，颁发营业执照后企业名称正式生效。8月3日召开了第一次股东会议，会议有“选举产生了执行董事（即公司法定代表人）罗旭，任期3年，聘任罗旭为公司总经理，聘期3年。”等项内容。 2007年3月30日，被告圣之公司召开股东会，会议一致同意股东四川省广卫房地产开发有限公司持有的四川圣之房地产开发有限公司出资的100万元人民币，占注册资金的10%，以货币形式转让给股东刘某，四川省广卫房地产开发有限公司退出股东会，不再作为公司股东，转让后债权债务由受让方承担。公司股份重新调整为，罗旭出资510万元人民币，占注册资金的51%，刘某出资490万元，占注册资金的49%。会议一致通过了《四川圣之房地产开发有限公司新章程》。 2008年3月28日，被告圣之公司股东会决议，公司注册资本和实收资本由原来的1000万元增加到2000万元，新增注册资本由罗旭出资510万元人民币，刘某出资490万元。 2008年12月17日，被告圣之公司在《华西都市报》上登载声明公告：四川圣之房地产开发有限公司自2008年12月25日启用编码公章，原公章同时废止。 2009年2月21日，罗旭、刘某、王某某签订了《股权转让协议》，约定有：罗旭将“圣之.佳天下”的全部股权31.37%，“山水人家”项目的全部股权40%和四川圣之房地产开发有限公司的全部股权51%转让给刘某、王某某。在本协议签字生效后一个月内，上述各方应配合完成公司股东、股权结构和法定代表人的工商变更登记等内容。 2009年3月1日，被告圣之公司召开了股东会议，形成的股东会议决议有：鉴于广安土地已与公司无关，故该土地应由罗旭等人另起炉灶开发，公司除在土地过户事宜上提供协助配合外，不得提供其他任何支持。股东会同意由刘某担任公司董事长和法定代表人等内容。 2009年3月20日，被告圣之公司召开股东会决议，同意公司新增股东王某某，同意股东罗旭退出公司。同意公司免去罗旭原执行董事、法定代表人、总经理职务，重新选举刘某为公司执行董事、法定代表人兼总经理，同意免去原监事刘某的职务，重新选举张德先为公司监事；3月25日，被告提交公司变更登记申请书，申请变更登记事项为法定代表人姓名为刘某、股东为刘某、王某某。 认定上述事实的依据有： 1、2011年1月20日，原告（买受人）与圣之公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。 2.收据及收款收据复印件； 3、本院作出的(2015)广安民初字第1657号民事判决书的事实部分。 4、原、被告的当庭陈述等相关证据证实。 本院认为，被告圣之公司于2007年7月26日与广安市国地资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得本案争议房屋所在地的土地出让权，并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证的事实，说明被告圣之公司享有“鸿成农贸市场”的开发和对外销售的权利。虽然公司股东发生了变更，对公司财产作出了分割，以及对公章作出变更，但其内部变化并不影响对外效力，本案争议房屋开发、销售未办理变更登记手续，实际开发人罗旭仍以公司的名义进行开发和出售房屋，而公司并未提出异议，并且房屋修建违规，公司因此受到相关职能部门的处罚，因此被告四川圣之房地产开发有限公司对此应承担相应的责任。诉争房屋实际系被告罗旭开发修建并出售，被告罗旭是实际的受益人，因此应承担相应的合同责任。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，实为被告罗旭以被告圣之公司之名与原告所签订，意思表示真实，合同有效，双方应按合同履行。被告至今没有为原告办理房屋所有权证书，根据合同中“出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房”的约定，原告可以依约解除合同。因此，对原告请求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告将所购被告位于广安市平安片区摊位退还给被告。 被告罗旭以四川圣之房地产开发有限公司名义收取了原告购房款，应予退还；同时，根据合同中“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。”的约定，原告购房款的利息应按银行同期活期存款利率计算，从2011年6月27日起计算。 被告罗旭以四川圣之房地产开发有限公司名义收取了原告交付的契税、登记费、交易费、国土证工本费、维修金、印花税，合计5705元，亦应予退还，双方虽未对这些费用的利率作出约定，但被告占用这些费用，仍应承担占用期间的资金，故被告从2011年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算承担资金利息。 至于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告罗春兰与被告四川圣之房地产开发有限公司于2011年1月20日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告罗旭返还原告罗春兰购房款111486元及资金利息（利息按中国人民银行同期活期存款利率从2011年6月27日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 三、被告罗旭返还原告罗春兰契税、登记费、交易费、国土证工本费、维修金、印花税等共计5705元及资金利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年6月27日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 四、被告四川圣之房地产开发有限公司对被告罗旭承担的上述债务承担连带责任； 五、原告罗春兰将所购被告四川圣之房地产开发有限公司位于广安市平安片区摊位退还给被告四川圣之房地产开发有限公司。 六、驳回原告罗春兰的其他诉讼请求。 本案受理费2700元,由原告罗春兰负担300元，被告四川圣之房地产开发有限公司、罗旭共同负担2400元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，义务人应于本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  洪 鲜 人民陪审员  罗昭俊 人民陪审员  王 刚 二〇一八年六月七日 书 记 员  龙黎丽 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。