河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0883民初1399号原告:王顺杰，男，汉族，1966年6月4日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李建州、刘安，河南孟洲律师事务所律师。被告：马艳红，女，汉族，1979年2月27日出生，住孟州市。被告：李建峰，男，汉族，1988年9月6日出生，住孟州市。原告王顺杰诉被告马艳红、李建峰春确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王顺杰及其委托诉讼代理人李建州、被告马艳红、李建峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王顺杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告于2015年9月1日所签订的《租房协议》无效；2、由二被告立即将其自有的物品从原告的房屋内腾清并搬离原告的房屋；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告马艳红原系夫妻关系，2006年10月13日在孟州市民政局登记结婚。2004年原告购买了位于孟州市××路南段北侧××小区××单元××北户的房屋一套，该房产系原告的婚前个人财产。2011年7月7日，原告与被告马艳红经孟州市人民法院（2011）孟民初字975号民事调解书调解离婚，并经该调解书确认涉案的房屋凤凰小区6单元3层北户的房屋一套及车库归原告王顺杰所有。2015年9月1日，被告马艳红在原告不在孟州且不知情的情况下，私自将原告所有的凤凰小区6单元3层北户的房屋租赁给被告李建峰，并与被告李建峰签订了一份为期十年的租房协议，约定每年的租金为7000元，期限从2015年9月1日至2025年9月1日止。而被告李建峰在明知被告马艳红不是该房屋所有人的情况下仍与其签订租房协议，期限长达十年，房租低至每年7000元，其存在明显的主观过错。原告多次要求二被告停止侵权并要求二被告搬离原告房产，但二被告拒不搬离，故诉请法院，支持原告如上诉求。被告马艳红辩称：1、原告称涉案房产系其婚前个人财产不属实，该房产应系原告与该被告婚前共同所有。理由是：婚前该即与原告王顺杰共同生活，双方的长女王雨馨出生2000年11月15日，而涉案房屋购买于2004年年底，因此该房屋并不是原告婚前个人财产，购该处房产的目的是为了女儿来城上学方便；2、2011年7月7日该与原告经法院调解离婚时，涉案房产归原告所有属实，但由于该房屋空置，原告王顺杰找到该被告母亲李某，要求将该房屋出租，出租费用供该与原告所生的两个女儿抚养费用（长女王雨馨、次女王雯馨2005年腊月初五出生），所以涉案房屋并不是原告所诉的该擅自出租；3、2015年9月1日该将涉案房屋出租给被告李建峰，并签订了为期10年的租房合同，被告李建峰当时将房租70000元（每年7000元）一次性给付该被告后，并由该被告将此款中的40000余元交给沁阳永威小学，付清两个女儿在永威学校当期的学费、住宿费、接送费；4、原告王顺杰之所以同意该将房屋出租，是因为早在此次出租房屋之前，原告王顺杰就让该将涉案房屋出租。租金收到后，该被告母亲将该租金送给王顺杰，王顺杰称租金给两个女儿上学用。2012年9月27日前后，原告王顺杰因涉嫌刑事犯罪被抓前，交待该被告母亲将该房屋出租，房租用于两个女儿上学用，并称涉案房子归两个所有。综上，涉案房屋出租是经过原告王顺杰同意的，并不是该被告擅自出租的，因此王顺杰要求确认合同无效，无事实和法律依据，法院应依法驳回原告王顺杰的诉讼请求。被告李建峰辩称，涉案房屋是经被告马艳红出租该被告的，因此该租房合同应为效合同，法院应依法驳回原告的诉讼请求。本院根据原、被告双方的诉辩意见，将本案的争议焦点归纳为：原告要求确认二被告于2015年9月1日所签订的租房协议无效有无事实和法律依据。原告围绕本案争议焦点，向本院提供如下证据：1、王顺杰与马艳红结婚证一份，证明2006年10月13日原告与被告马艳红在孟州市民政局登记结婚，双方原系夫妻关系；2、2004年7月6日孟州市大定办事处财政所（孟）财契字第01××51号房产契税证一份，证明2004年原告王顺杰购买了位于孟州市××路南段东侧凤凰小区××单元××北户的单元房一套，2004年7月6日孟州市大定办事处财政所为王顺杰出具了房产契税证一份，该房产系原告王顺杰婚前个人财产；3、2005年12月1日孟州市国土资源局出具的国有土地使用证一份，证明2005年12月1日孟州市国土资源局为王顺杰出具了涉案房产的国有土地使用证，证号为孟国用（05）第060号；4、2006年8月22日孟州市房地产管理局出具的房屋所有权证一份，证明2006年8月22日孟州市房地产管理局为王顺杰涉案房产出具了房屋所有权证，证号为孟房权证会字第**；5、孟州市人民法院（2011）孟民初字第975号民事调解书一份，证明2011年7月7日原告与被告马艳红经孟州市人民法院（2011）孟民初字第975号民事调解书调解离婚，该调解书确认“凤凰小区6单元3层北户房产一套及车库归原告王顺杰所有”；6、2015年9月1日被告马艳红与被告李建峰签订的租房协议复印件一份，证明2015年9月1日，被告马艳红私自将原告所有的凤凰小区6单元3层北户房产租赁给被告李建峰，并与李建峰签订了为十年的租房协议，约定每年租金为7000元，期限从2015年9月1日起至2025年9月1日止。而李建峰在明知马艳红不是该房屋所有权人的情况下，仍与马艳红签订期限长达十年的租房协议，房租低至每年7000元，其主观过错明显。原告2016年3月26日出狱后多次要求二被告停止侵权，将房屋交付原告未果。被告马艳红对原告提供的证据真实性均无异议，但认为其出租原告王顺杰的房屋是经过原告同意的，并且原告称房屋出租的费用是供两个女儿上学使用的。况且该房产并不是原告婚前个人的财产，是双方婚前同居生活并生下长女王雨馨后，为了女儿上学方便所购买的房产。该和王顺杰共生育有四个孩子，长女王雨馨出生于2000年农历11月15日，二女儿王雯馨出生于2005年腊月初五，双胞胎儿子王浩穰、王浩骅出生于2009年3月24日。2011年7月7日该与原告经法院调解离婚时，两个女儿由原告王顺杰抚养，两个儿子王浩穰、王浩骅由该抚养。但离婚后四个孩子实际全由该被告抚养，所以原告同意涉案房屋的出租费用作为两个女儿王雨馨和王雯馨的抚养费。2012年9月27日左右，原告王顺杰因涉嫌犯罪被孟州市公安局采取强制措施前，到原告母亲家，要求原告母亲将房屋出租，租金作为两个女儿的抚养费。后王顺杰因犯罪入狱，于2016年出狱。原告现要求确认二被告所签房屋租赁合同无效，没有道理。被告李建峰对原告提供的证据的真实性均无异议，但认为该和马艳红签订的租房合同是有效的。其理由是：该和马艳红之前也不认识，也不知道涉案房屋在原告和马艳红离婚时归谁所有，该是按照马艳红贴在凤凰小区门口租房公告电话联系了马艳红，和马艳红经过协商签订了十年租房协议。之所以签订十年租房协议，并由该被告一次性将房租70000元交给马艳红，是因为马艳红称她的孩子上学急需用钱交学费，同时被告马艳红出示给该被告的水电、费票据上户主名字都是马艳红的名字，至今该所交的水电费的票据上户主名字仍是马艳红，所以该认为和马艳红所签订的房屋租赁合同有效，应驳回原告的诉讼请求。被告马艳红围绕本案争议的焦点，向本院提交的证据为证人李某（系被告马艳红的母亲）的当庭证言，证明系原告本人委托该被告的母亲李某将原告的涉案房屋出租，房租用于抚养该与原告所生的两个女儿，所以该被告按照母亲李某要求将涉案房屋出租，才与被告李建峰签订房屋租赁合同，且房租也用于了两个女儿的抚养费用，原告对此也知情，并非该被告私自将原告的房屋出租。因此，该与被告李建峰所签订的房屋租赁合同应为有效。原告对被告提供的证人证言质证称，原告当时在监狱里，得知房屋被出租后，原告让其与前妻所生儿子王雨竹来交涉此事，并将租房户撵走将房屋收回。这充分证明原告凤凰小区6单元3层北户房产仅是在马艳红将房屋出租给李建峰后，向该证人提及此事，所以该租房协议完全非法无效。本院对原告提供的证据综合分析后认为，由于被告对原告提供的证据真实性无异议，本院对原告提供证据的真实性依法予以采信。原告对被告马艳红提供的证人证言所提异议不能成立，本院依法不予采纳。对被告马艳红提供的证人李某的当庭证言，本院依法予以采信。依据当事人陈述和上述有效证据，本院认定案件事实如下：2006年10月13日原告与被告马艳红在孟州市民政局登记结婚，此前双方即同居生活，并于2000年农历11月15日生长女王雨馨，于2005年腊月初五生次女王雯馨。2004年原告购买了一套位于孟州市××办事处××路南段东侧凤凰小区××单元××北户的房产一处，该房产的土地证于2005年12月1日办妥，证号为孟国用（05）060号，房屋所用权证于2006年8月22日办妥，证号为孟房房权证会字第**。009年3月24日双胞胎儿子王浩穰、王浩骅出生。2011年7月7日原告与被告马艳红经本院（2011）孟民初字第975号民事调解书调解离婚，双方约定两个女儿由原告抚养，两个儿子由被告马艳红抚养，双方互不承担抚养费。涉案的凤凰小区6单元3层北户房产一套归王顺杰所有等。之后，被告马艳红将四个孩子全带在其母亲李某家抚养。2012年原告让被告马艳红的母亲李某将其所有的涉案房产出租，租金作为两个女儿的抚养费。2012年9月27日前后，原告又到李某家，让李某将涉案房屋出租，租金作为两个女儿的抚养费。随后原告即因涉嫌犯罪被孟州市公安局采取强制措施后又获刑入狱，其两个女儿一直随被告马艳红在李某处生活。因王雨馨、王雯馨去沁阳永威上学没有学费，李某即让被告马艳红将原告的涉案房屋出租，房租用于两个女儿的抚育费。经被告马艳红通过张贴租房公告，2016年9月1日被告马艳红与被告李建峰签订了涉案房屋为期十年从2015年9月1日起至2025年9月1日止的租房合同，并由被告李建峰一次性交付给了被告马艳红房租70000元，被告李建峰即入住。被告马艳红称此租金中40000元余当时即用于交付两个女儿在沁阳永威就学的学费及杂费。2016年3月26日原告出狱后，经多次与二被告协商腾房无果，提起本案诉讼。被告马艳红称系原告让该被告母亲李某将原告的房屋出租，房租用于两个女儿的抚养费。由于该被告的母亲李某不识字，才要求该张贴公告、签订合同将原告的涉案房屋出租的。被告李建峰称，该也是按公告的电话联系的被告马艳红，该当时并不知道原告与被告马艳红离婚时房屋归谁所有，马艳红向该示了涉案房屋的水电费票据，并称孩子上学急需用钱，该才与马艳红签订了为期十年的租房合同，并将十年房租70000元一次给付了被告马艳红，目前该所租涉案房屋的水电费票据上仍是被告马艳红的名字。以上为本案事实。本院认为，依据相关法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房产在原告与被告马艳红离婚后虽归原告王顺杰所有，但由于原告王顺杰没有按照其与被告马艳红离婚调解书的约定抚养两个女儿王雨馨、王雯馨，其两个女儿一直以来由被告马艳红带在其母亲李某处生活，所以原告将归其所有的涉案房屋交由被告马艳红的母亲李某出租，租金用于其两个女儿的抚养费用，此应视为原告将其所有的涉案房屋出租并收取租金的权利交予了李某，李某已取得了涉案房屋的出租权和收取租金的权利。由于其两个女儿仍随由李某生活，2012年9月27日左右，原告又找到李某继续要求李某将原告的房屋出租，租金用于其两个女儿的费抚养费用，此应视为原告继续授予李某出租并收取租金的权利。之后由于原告涉罪入狱，其女儿王雨馨、王雯馨仍需抚养教育，且被告马艳红此时也还有两个儿子需要抚养。在此情况下，李某仍继续享有出租原告房屋及收取租金并用于王雨馨、王雯馨抚育费的权利。因李某不识字，其要求女儿被告马艳红代为办理涉案房屋出租事宜并无不当，且符合原告授权李某出租涉案房屋的目的。2016年9月1日被告马艳红将原告的房屋出租给了被告李建峰，并从李建峰处所得的租金用于了两个女儿的抚养教育，同时李某对被告马艳红与被告李建峰所签订的房屋租赁合同无异议，因此原告主张二被告所签订的房屋租赁合同无效，依据不足，同时也不符合诚信原则及善良风俗。再则被告李建峰是按被告马艳红贴出的租房公告与被告马艳红协商租房事宜，被告马艳经向该被告出示的水电费票据上也载明有被告马艳红的名字，被告李建峰有理由相信被告马艳红有出租权，且被告李建峰也向被告马艳红支付了合理的租金对价，因此被告李建峰与被告马艳红签订租房合同时应属善意。综上原告主张二被告所签订的房屋租赁合同无效的依据不足，本院依法不予采纳。故依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王顺杰要求确认被告马艳红与被告李建峰于2015年9月1日签订的《租房协议》无效及要求由二被告立即将其自有的物品腾清并搬离原告房屋的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由原告王顺杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  刘爱云二〇一八年六月二十九日书记员  杨亚彬