江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0311民再39号 原告：中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行，住所地江苏省徐州市泉山区南郊翟山。 负责人：卢远铭，该行行长。 委托诉讼代理人：王衍惠，女，1964年7月21日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：苏海燕，女，1964年12月14日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：黄允全，男，1974年1月3日生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 被告：方玉华，女，1973年11月6日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：青岛厚铧物资有限公司，住所地青岛即墨市南泉镇闽龙钢材交易市场C区100、102号。 法定代表人：张传军，该公司董事长。 以上三被告共同委托诉讼代理人：时瑞，江苏天根律师事务所律师。 被告：徐州新铜城置业发展有限公司，住所地徐州市铜山县新区5号楼西8号路南（铜山县供销合作社二楼）。 代表人：杨元玲，该公司清算组负责人。 委托诉讼代理人：李源，男，1981年8月17日生，汉族，住江苏省邳州市。 原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行（以下简称工行徐州泉山支行）诉被告黄允全、方玉华、青岛厚铧物资有限公司（以下简称厚铧公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月16日作出的（2015）泉商初字第940号民事判决，已经发生法律效力。被告黄允全、方玉华及厚铧公司不服该判决，向江苏省徐州市中级人民法院申请再审。江苏省徐州市中级人民法院于2017年11月12日作出（2017）苏03民再101号民事裁定书，撤销原（2015）泉商初字第940号民事判决书，发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭于2018年3月1日公开开庭审理了本案。审理过程中，原告工行徐州泉山支行申请追加徐州新铜城置业发展有限公司（以下简称新铜城置业公司）作为被告，本院依法追加新铜城置业公司为被告于2018年4月10日二次公开开庭进行了审理。原告工行徐州泉山支行委托诉讼代理人王衍惠、苏海燕、被告黄允全、方玉华、厚铧公司共同委托诉讼代理人时瑞、被告新铜城置业公司委托诉讼代理人李源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行徐州泉山支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除涉案金融借款合同关系；2、判令被告黄允全、方玉华偿还所欠贷款本金7174152.94元、利息163562.58元（暂计算至2015年7月21日，日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）；3、依法判令原告对抵押物（南洋国际购物中心C-X-XXX、XXX）优先受偿；4、判令被告厚铧公司、新铜城置业公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用、保全费及其他实现债权费用均由上述被告负担。事实和理由：被告黄允全、方玉华、新铜城置业公司、厚铧公司于2010年1月30日与原告签订《个人购房借款/担保合同》及《徐州市房地产抵押合同》，借款1200万元，期限自2010年2月2日至2020年2月2日。被告黄允全、方玉华以所购房产南洋国际购物中心C-X-XXX、XXX提供抵押担保，且办理了预抵押登记手续。被告新铜城置业公司、厚铧公司自愿为被告黄允全、方玉华借款合同项下所产生的全部债务向原告提供连带保证责任。合同依法成立，真实有效，2010年2月2日原告依约履行了放款义务，按照合同约定与法律规定，借款人及保证人具有偿还贷款本息、承担连带清偿责任的义务。自2015年4月起被告违约未按合同约定履行还款义务，至2015年7月21日共欠贷款本金7174152.94元、利息163562.58元未还。2015年7月24日原告诉至徐州市泉山区人民法院。虽2016年1月28日徐州市铜山区人民法院作出（2015）铜民初字第02518号民事判决书，认定被告黄允全、方玉华与被告新铜城置业公司商品房买卖合同系该公司为融资借用黄允全、方玉华的身份证办理虚假按揭贷款而签订的，系以合法形式掩盖非法目的，故而认定商品房买卖合同是无效合同。但是该判决并未推翻被告黄允全、方玉华及新铜城置业公司、厚铧公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》及房地产抵押合同的法律效力，该判决书并未否定黄允全、方玉华借款及抵押担保的客观事实。且被告黄允全、方玉华与新铜城置业公司恶意串通，以商品房买卖为名，行新铜城置业公司融资之实，作为债权银行，原告并不知晓，也不存在过错。四被告恶意串通，共同欺骗原告，损害了原告的合法权益，危害了银行贷款安全，被告黄允全、方玉华、新铜城置业公司具有明显过错。作为有过错、欺诈一方，按照合同约定及法律规定，应当承担还款或赔偿责任。因此被告黄允全、方玉华、新铜城置业公司及厚铧公司应当对黄允全、方玉华所负债务承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告合法权益，请求法院依法判如所请。 被告黄允全、方玉华、厚铧公司共同辩称，1、签订借款合同属实，但是在徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第02518号案件中，作为借款合同的前提合同，两份商品房买卖合同均被确认无效。该案中原告系第三人也参与了诉讼，因此借款合同不应当认定为有效，三被告不应再承担相应的还款责任。2、（2015）铜民初字第02518号案件实际上也确认了借款合同实际借款人是新铜城置业公司，该案二审时第三人并未提出任何异议，也未提出上诉。本案中原告已经向新铜城清算组就涉案的两套房屋涉及的债权进行了申报，申报金额为7253924.23元，现其已经合法向新铜城清算组主张了权益，不应当再向被告主张权益。3、（2015）铜民初字第02518号案件中，被告黄允全、方玉华均明确表示借款合同系善意签订，且在借款合同履行中，黄允全与方玉华实际偿还了大量借款，二人不存在过错。现商品房买卖合同被确认无效且商品房由新铜城清算组进行拍卖，黄允全、方玉华在无法取得上述房产的情况下还要承担借款还款责任，违反了法律规定。4、原告主张的预抵押登记应当向新铜城清算组主张。 被告新铜城置业公司辩称，涉案的商品房买卖合同已经（2015）铜民初字第02518号民事判决书依法确认无效，且该判决书已经发生法律效力。2015年8月5日原告已向清算组申报债权，债权的金额与涉案的贷款本金利息一致，清算组予以确认。另涉案的两套房屋并未办理相关的产权权属证书，原告对涉案两套房产不能依法享有优先受偿权。 根据当事人的陈述和提供的证据，本院确认如下事实:2010年1月22日新铜城置业公司为融资需要与黄允全签订合同编号为TS08349、TS08350两份商品房买卖合同，约定新铜城置业公司将南洋国际购物中心C座X单元XXX室、XXX室出售给黄允全，房屋价款分别为12548586元、13315683元。2010年1月23日新铜城置业公司在黄允全没有实际交纳房屋首付购房款的情况下，出具两张销售不动产发票，载明收取黄允全交付南洋国际购物中心C座X单元XXX室、XXX室购房款分别为6726042元、7137206元，用于黄允全办理抵押贷款手续。 2010年1月30日黄允全、方玉华与原告签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定黄允全、方玉华向原告借款1200万元，用于购买南洋国际购物中心C-X-XXX、C-X-XXX房产，借款期限10年，利率为浮动利率，为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%计算。采用每月等额本息还款方式还款，还款日为每期20日。借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。同日，黄允全、方玉华与原告签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定以南洋国际购物中心C-X-XXX、C-X-XXX房产作为抵押物为涉案贷款提供担保，并办理了预抵押登记，但至今未办理抵押权登记手续。厚铧公司向原告出具保证函一份，承诺如借款人黄允全在原告处的贷款到期不能还本付息，其愿意对该笔贷款承担连带责任，放弃要求原告先予行使抵（质）押权利的抗辩权。新铜城置业公司经过董事会决议于2010年2月2日出具保证函一份，承诺如借款人黄允全在原告处的贷款到期不能偿还本息，其愿意对该笔贷款承担连带责任，放弃要求原告先予行使抵（质）押权利的抗辩权，主动为此清偿。合同签订后，原告于2010年2月2日按约发放了贷款1200万元，此款划拨至新铜城置业公司账户中。2010年2月至2012年5月，新铜城置业公司按照《个人购房借款/担保合同》约定的每月还款额，将款项转入黄允全还款账户中以偿还借款本息。后因新铜城置业公司资金断裂，无力偿还为融资而以黄允全名义进行的按揭贷款，故2012年6月起至2015年4月，涉案按揭贷款由黄允全个人支付，工行徐州泉山支行每月从黄允全银行账户中直接予以扣款。截至2015年7月21日，涉案《个人购房借款/担保合同》项下尚欠本金7174152.94元、利息163562.58元未予偿还。 2015年5月20日徐州市铜山区人民法院作出（2015）铜商破字第00001号裁定书及决定书，裁定受理新铜城置业公司的破产清算申请，并指定杨元玲为清算组组长。清算组成立后，黄允全向新铜城置业公司破产清算组申请支付其代新铜城置业公司向原告偿还的贷款本息共计524万余元，新铜城置业公司破产清算组已依据黄允全的要求支付完毕。 2016年1月28日徐州市铜山区人民法院作出（2015）铜民初字第02518号民事判决书，认定新铜城置业公司与黄允全签订的两份商品房买卖合同系该公司为融资需要借用黄允全身份办理虚假按揭贷款而签订的，系以合法形式掩盖非法目的，不是双方当事人真实意思表示，应属无效合同，并据此判决确认新铜城置业公司与黄允全签订的编号TS08349、TS08350两份《商品房买卖合同》无效。 2017年10月30日新铜城清算组向原告出具确认书，载明“你单位于2015年8月5日申报的关于南洋国际SC401、501房屋贷款本金7174153.44元、利息79770.79元，清算组对上述债权本息数予以确认，依法参与新铜城置业公司破产财产分配。”原告至今尚未取得破产分配的财产。 另查明，厚铧公司成立于2009年3月26日，在涉案《个人购房借款/担保合同》签订时该公司法定代表人为被告黄允全，2014年9月3日该公司法定代表人由黄允全变更为傅春生，现该公司法定代表人为张传军。 本院认为，关于涉案《个人购房借款/担保合同》是否有效的问题，首先被告黄允全与新铜城置业公司签订的两份《商品房买卖合同》与被告黄允全、方玉华与原告签订的《个人购房借款/担保合同》系三份独立合同，三份合同之间并不具有从属关系。《个人购房借款/担保合同》并不因两份《商品房买卖合同》的无效而无效。其次涉案《个人购房借款/担保合同》系原告与被告黄允全、方玉华真实意思的表示，并未违反法律、法规强制性规定，也未构成合同法定无效的情形，故该合同合法有效，原告有权依据合同约定向四被告主张权益。被告黄允全、方玉华及厚铧公司辩称涉案金融借款合同无效，本院不予支持。 关于被告黄允全、方玉华、新铜城置业公司对涉案欠付贷款本息是否承担连带清偿责任及厚铧公司是否承担连带保证责任的问题，本院认为，首先开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的商品房买卖合同，并以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款的，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。本案中，2010年2月至2012年5月的贷款本息均是由新铜城置业公司偿还，且新铜城清算组已依据黄允全的债权申报向其支付了黄允全于2012年6月至2015年4月代新铜城置业公司偿还的贷款本息。此外黄允全利用当时作为厚铧公司法定代表人的身份让厚铧公司为涉案《个人购房借款/担保合同》提供了担保，根据上述情形可认定黄允全、方玉华与新铜城置业公司构成相互串通签订虚假的商品房买卖合同，并以黄允全与方玉华的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款的情形，被告黄允全、方玉华、新铜城置业公司应当共同承担连带清偿责任。被告黄允全、方玉华辩称其在无法取得南洋国际购物中心C座X单元XX室、XXX室的情况下还要承担借款还款责任违反了法律规定，本院不予支持。其次公司法定代表人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的意外，该代表行为有效。本案中，涉案《个人购房借款/担保合同》签订时，被告黄允全时任厚铧公司法定代表人，厚铧公司未提供证据证明原告明知黄允全系超越权限代表厚铧公司提供连带保证，或证明原告与黄允全、方玉华之间存在串通的情形，故厚铧公司提供担保的行为有效。厚铧公司应当承担连带保证责任，其承担连带保证责任后有权向被告黄允全、方玉华追偿。 关于原告已申报破产债权是否还有权要求被告黄允全、方玉华、厚铧公司承担连带清偿责任的问题，本院认为原告向新铜城置业公司破产清算组申报债权仅是向新铜城置业公司主张权利的方式之一，不能就此视为已免除被告黄允全、方玉华及厚铧公司的连带清偿责任。被告黄允全、方玉华及厚铧公司辩称因原告已向新铜城清算组申报债权，不应当再向被告黄允全、方玉华及厚铧公司主张权益，其不应再承担相应的还款责任，本院不予支持。 关于涉案《个人购房借款/担保合同》是否可以解除的问题，本院认为按照该合同已明确约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息和其他费用，直至解除合同。”故原告要求解除双方之间的金融借款合同有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告是否对南洋国际购物中心C座X单元XXX室、XXX室享有优先受偿权的问题，本院认为以不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权在登记时设立。本案中涉案房屋仅办理了预登记抵押，并不属于正式的抵押权登记，故原告要求对南洋国际购物中心C座X单元XXX室、XXX室优先受偿，本院不予支持。 关于逾期罚息及复利应计算至何时止的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故自本判决确定的履行期限之日起，逾期罚息和复利的诉请本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条第一款、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行与被告黄允全、方玉华签订的《个人购房借款/担保合同》。 二、被告黄允全、方玉华、徐州新铜城置业发展有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行借款本金7174152.94元、利息163562.58元（该利息包含利息、罚息及复利，暂计算至2015年7月21日；自2015年7月22日起的逾期罚息、复利按涉案金融借款合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%计算至实际给付之日）。 三、被告青岛厚铧物资有限公司对被告黄允全、方玉华上述第二项的债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告工商银行股份有限公司徐州泉山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费93800元、保全费5000元，合计98800元，由被告黄允全、方玉华、青岛厚铧物资有限公司、徐州新铜城置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长  强晋川 审判员  张新建 审判员  杨 瑞 二〇一八年六月二十日 书记员  姚梦寒