山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0402民初1752号原告：张峰，男，汉族，1992年4月24日出生，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。被告：枣庄中安房屋开发有限公司，住所地：市中区振兴路**。法定代表人：刘忠贵，总经理。委托诉讼代理人：杨清芳，山东信雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：董越，山东信雅律师事务所律师。原告张峰与被告枣庄中安房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理房屋产权证（将办理权属登记资料报产权登记机关备案），并按日计算向原告支付全部已付购房款538778元万分之一的违约金，自2015年6月29日起至实际取得房屋所有权登记之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月10日，原告与被告签订了编号为“YS0042101”的《商品房买卖合同》，商品房预售许可证号为（枣）房预售证第1305号，合同约定被告将枣庄市市中区中安鸣翠苑1号楼独立单元1002室房屋出售给原告，合同总价款为538778元，交房日期为2014年10月30日前。合同同时约定，被告应当在商品房交付使用后90日内办讫房屋所有权登记，如逾期不能办理房屋产权证，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2015年3月30日交付房屋。此后原告曾多次要求被告办理房产证并支付逾期办理房产证的违约金，但被告均以种种理由推脱至今。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告已于2018年2月11日将办理权属登记需由××即被告提供的资料报产权登记机关备案；二、原告办理产权证欠缺的唯一条件是没有交纳专项维修资金；三、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，原告应先缴纳住宅专项维修资金，被告才能履行办理产权登记的申请；四、原告要求逾期办证违约金自2015年6月29日计算至实际取得产权登记之日即无法律依据也无事实依据。违约金立法的依据是有实际损失，要求办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则不应得到支持；如逾期办证违约金是基于物权产生的债权请求权，根据最高法及高法关于《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见，在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、编号为YS0042101的商品房买卖合同一份；2、购房款收据四张；3、房屋验收交接单一张；4、专项维修资金票据一张。被告对上述证据均无异议。对该证据，本院予以确认并在卷佐证。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、枣庄市房地产开发项目竣工综合验收备案申请表及相关资料；2、枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》；3、告知交纳专项维修资金通知。原告对上述证据发表质证意见：1、证据1缺乏证据形式要件，内容上备案申请表没有加盖市住建部门公章，不能证明市住建部门同意被告的备案请求，各单项验收结论备案单位一栏没有加盖有关政府部门公章，无法证实各单项已经验收合格，从证明目的看，该证据仅是竣工验收备案申请，不是购房合同第19条约定的房屋权属登记备案申请；2、证据2与本案没有关联性，不能达到被告证明目的；3、被告发出该通知的方式是一个概括性的通知，不能证实本案起诉的原告已经知道该通知内容，证明目的不予认可。对上述有异议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据不足以证明其已经履行完毕《商品房买卖合同》中约定的“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”的义务，因此，对被告提供的证据本院不予采信，其抗辩理由本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月10日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告张峰购买被告枣庄中安房屋开发有限公司开发的坐落于市中区建华西路281号中安·鸣翠苑1号楼独立单元1002室房屋，合同总价款538778元。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款538778元，被告于2015年3月30日将涉案房屋交付给原告，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今无法办理房屋所有权登记。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，××即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。因被告提交的证据无法证明其已经完全履行了该备案义务，且原告至今无法办理房屋所有权登记。故被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。因上述约定为按日计付的违约金，应属于继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。因被告于2015年3月30日将涉案房屋交付给原告，其违约行为自2015年6月29日起一直延续至今，而原告于2018年5月16日诉至本院，且未提交证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，依照“从旧兼从长”的原则确定《民法总则》中诉讼时效的溯及力，故自2015年10月1日之后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：被告枣庄中安房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于市中区建华西路281号中安·鸣翠苑1号楼独立单元1002室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并支付原告张峰违约金（以538778元为基数，自2015年10月1日起至将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告张峰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，减半收取计577元，由被告枣庄中安房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王东二〇一八年六月二十六日法官助理吴士伶书记员刘丽莉