河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初9397号原告胡珂，女，1990年1月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告委托代理人张忠富，河南惠发律师事务所律师。被告河南长实置业有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路********，统一社会信用代码：91410100053387982E。法定代表人张帆，总经理。委托代理人张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托代理人刘胜，河南恪法律师事务所律师。原告胡珂诉被告河南长实置业有限公司（以下简称长实置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡珂委托代理人张忠富、被告河南长实置业有限公司委托代理人张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月31日,原告胡珂与被告河南长实置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买总房价为417696元的房屋一套。合同签订后,原告于2015年2月12日向被告支付购房款127696元。2015年2月12日,被告向原告出具了收取首付款发票。2016年6月28日,被告向原告交付了29万元购房发票,被告却未按约定在2015年9月1日前向原告交付房屋等,也未按照约定于2015年11月1日前向郑州市住房保障和房地产管理局报送原告所购房屋初始登记资料均构成违约,双方协商未果,为维护原告合法权益,诉至法院,请求判令：1.判令被告支付原告逾期交房违约金35587.70元(从2015年9月1日起暂计算至2017年12月31日,共计852天其后继续履行至被告交房条件完全达到之日止)；2.判令被告向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金33039.75元(从2015年11月1日起暂计算至2017年12月31日,共计791天,其后继续履行至被告办证义务履行之日)；4.本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、被告已经按照《商品房买卖合同》约定将房屋交付给原告，原告无权要求被告承担逾期交房违约金。二、原告要求逾期交房违约金与要求逾期办证（办理初始登记）违约金自相矛盾，法院应当依法予以驳回。《商品房买卖合同》明确约定，办理产权初始登记时间为房屋交付使用后60日，那么要求逾期办理初始登记违约金的时间应为房屋交付使用后60日。如果原告主张逾期交房违约金，说明原告承认房屋未交付，那么还未达到逾期办理产权初始登记的条件，诉请要求逾期办理初始登记的违约金就没有存在的基础。反之亦然，如果原告要求逾期办理初始登记的违约金，那么说明原告认可房屋交付的事实，则不能逾期交房违约金。综上，原告同时要求逾期交房违约金与逾期办理初始登记违约金自相矛盾，请法院查明事实，依法判决。三、原告有先履行完毕支付购房款的义务，原告未按《商品房买卖合同》约定按时付款，被告河南长实置业有限公司不应当支付原告迟延付款期间的违约金。且根据合同约定，原告逾期付款应当向被告支付违约金。两者违约金应当互相抵消。四、被告已经按照《商品房买卖合同》约定，将涉案房屋交付原告，且原告已将涉案房屋托管给第三方，已收取租金实际获利，被告未办理初始登记的行为并未给原告造成任何实际损失，基于违约金为补偿性质的规定，被告不应当承担因此产生的违约责任。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护被告的合法权益。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、业主身份信息(身份证复印件)被告企业信息查询单，证明：原被告主体身份情况，主体适格。证据2、商品房买卖合同及补充协议、附件;证据3、合同信息备案表;证据2、证据3证明：原被告之间存在合法房屋买卖合同法律关系，被告如不履行合同义务应承担违约责任（详见合同第九条第一款第一项，第十一条，附件四第六条）。证据4、个人住房（商业用房）借款合同及个人贷款支付凭证;证据5、购房款收据（Pos机小票）、发票;证据6、契税发票;证据7、维修基金票据;证据4、5、6、7证明：原告已经依据约定支付了房款并缴纳了政府相关税费;8、代办证费收据。证明原告已经委托被告办理房产相关证件并支付相关费用，但是被告至今无法依约定和委托办理相关证件，被告应依法承担违约责任。被告质证称：对证据一无异议；证据二、证据三真实性无异议，证明目的有异议，该合同中明确约定了原告支付购房款的义务，如逾期支付购房款应承担相应的违约责任，被告交付房屋及办理初始登记的时间应相应顺延；对证据四、证据五真实性无异议，证明目的有异议，该组证据能证明原告未按照合同约定按时支付购房款；对证据六、证据七、证据八真实性无异议，证明目的有异议，该组证据系原告办理房屋相关手续所缴纳的税费，能证明被告积极配合原告办理各项手续，不存在恶意违约的行为。经本院审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：第一组证据1、《房屋托管意向协议》一份;2、原告收取租金的银行转账明细单一份;本组证据证明:1、被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告使用,不存在逾期交房的违约情形。原告已将涉案房屋托管第三方待租,且已收取租金获利,不应当向被告主张逾期交房违约金。2、被告逾期办理初始登记的行为并未给原告造成任何经济损失,基于违约金补偿损失的性质,被告不应当承担违约金。第二组证据1、郑州市中级人民法院(2017)豫01民初10224号《民事判决书》一份该组证据证明:1、被告已经符合交房条件的事实已经郑州市中院生效判决确认,原告将房屋托管给第三方的行为证明被告已按照合同约定交付房屋的,不存在违约交房的事实。原告质证称，对第一组证据，证据一真实性无异议；对证据二真实性、关联性均有异议，即使真实也与本案无关，对该组证据证明目的有异议，该组证据不能证明被告已经交付房屋，相关验收没有通过的情况下也没有通知原告办理交房手续，不能证明其目的；对第二组证据真实性、关联性均有异议，该组证据与本案无关，因该证据系复印件，无法核实其真实性。经本院审查，被告提交的证据一客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信；证据二与本案无关，本案依法据实判决。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况查明事实如下：2015年01月31日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，房屋总金额为417696元，约定原告于2015年1月31日支付127696元，下余290000元以商业贷款形式支付。被告应当在2015年9月1日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付原告使用，《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。2.出卖人取得商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记办理方式：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。原告向被告缴纳房款后，被告分别于2015年2月12日、2016年6月28日向原告出具127696元、290000元的发票。2015年5月7日中国银行零售贷款借据显示：借款人胡珂，借款金额290000元，收款人被告河南长实置业有限公司，借款人处由原告胡珂签字，并由中国银行盖章。原告胡珂就涉案房屋与案外人广东宏德科技物业有限公司郑州分公司签订了《房屋托管意向协议》，委托期限为2015年6月1日至2020年6月1日，每月租金为960元。原告自2015年8月至今已收取房屋租金。该系列案经庭审询问，被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案、登记。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因为在本案中原告没有主张办理房屋权属登记及办理房屋所有权证书，故被告部分答辩与本案无关，不予审查。鉴于被告方未在法定期限内提起反诉，故其主张原告方应向被告支付违约金无法在本案中进行审理，在此予以释明。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告向原告交房的时间为2015年9月1日，约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成，前期物业管理已经实施”，同时约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从原告提供的证据中可以认定被告长实置业收到全部房价款的日期为2015年5月7日，超过了约定的最后付款时间82日，根据合同约定被告可相应顺延交房时期，故被告应交房时间顺延至2015年11月22日，被告报送办理房屋权属登记材料的时间顺延至2016年1月21日。截止庭审时被告仍未完成涉案房屋的初始登记，因初始登记是办理产权登记的一部分程序，故被告应当自2016年1月21日起至初始登记办理完毕之日止按日向原告支付总房款417696元0.01%的逾期办证违约金。对于原告请求判令被告向其支付逾期办证违约金33039.75元(从2015年11月1日起暂计算至2017年12月31日,共计791天,其后继续履行至被告办证义务履行之日)的诉讼请求，不符合合同约定，被告应当自2016年1月21日起至初始登记办理完毕之日止按日向原告支付总房款417696元0.01%的违约金，本院予以认定。对于涉案房屋初始登记完成后，被告能否及时办理房屋所有权证，属于尚未发生的事情，本院不作处理，在此予以释明。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但被告并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，虽然原告与案外人广东宏德科技物业有限公司郑州分公司签订了《房屋托管意向协议》并按期收取租金，但不符合合同约定的交付条件，不能构成有效交付，被告应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应自顺延后的交房日期2015年11月22日起至被告实际向原告出示商品房建设竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表之日止的违约金。对于原告请求被告支付逾期交房违约金35012.17元(从2015年9月1日起暂计算至2017年12月31日,共计852天,其后继续履行至被告交房条件完全达到之日止)的诉讼请求，不符合合同约定，逾期交房违约金应从2015年11月22日起算至实际取得竣工验收备案表止。根据合同约定，在房屋交接时，被告需出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接,现原告已实际接收房屋，与案外人广东宏德科技物业有限公司郑州分公司签订了《房屋托管意向协议》并按期收取租金，故关于原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉请，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南长实置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告胡珂交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款417696元为基数，按日0.01%向原告胡珂支付自2015年11月22日起算至被告河南长实置业有限公司实际取得《商品房竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金；三、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款417696元为基数，按日0.01%向原告胡珂支付自2016年1月21日起至初始登记办理完毕之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元，减半收取758元，由被告河南长实置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年六月二十六日书记员  许一鸣