广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终7324号 上诉人（原审被告）：翁兆成，男，汉族，1969年4月8日出生。 委托诉讼代理人：张宇，广东诺万律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳家世界投资顾问有限公司。 法定代表人：左红姣，总经理。 委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。 原审被告：陈敦丽，女，汉族，1962年11月22日出生。 原审被告：陈婳，女，汉族，1978年1月22日出生。 两原审被告共同委托诉讼代理人：钟概萍，广东尚律律师事务所律师。 两原审被告共同委托诉讼代理人：赵红，广东尚律律师事务所实习律师。 上诉人翁兆成因与被上诉人深圳家世界投资顾问有限公司（以下简称：家世界公司）、原审被告陈敦丽、陈婳居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初20619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翁兆成上诉请求：1、撤销原审判决第一项，并改判翁兆成无需向家世界公司支付任何费用，驳回家世界公司的全部请求。2、本案一、二审案件受理费由家世界公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决，应依法予以改判。第一，家世界公司过错更大，应当承担更多责任。家世界公司作为专业的房屋中介服务机构，应当向翁兆成全面和系统的介绍购房政策，购房首付款、购房贷款的要求及限制等，并应在向翁兆成推介房屋时，系统全面的了解翁兆成的具体情况，购房资格，经济状况，贷款资格等等。如当时家世界公司对以上各个方面做到尽职尽责，全面系统的做了介绍和了解，那么翁兆成将会根据自己的实际情况作出正确的判断，而不会被家世界公司所误导，认为其可以低首付低利率贷款买房。也正是因为家世界公司的误导，才导致翁兆成在不甚了解的情况下，基于对家世界公司的信任匆匆签订了购房合同。再考虑家世界公司作为中介服务方，在其介绍成功的情况下，可以收取不菲的中介服务费用。鉴于此，家世界公司完全有动机和目的，故意隐瞒或回避一些对翁兆成购房决定有重大影响的问题，甚至故意引诱误导翁兆成签订该买房合同，可以说家世界公司的过错和故意诱导翁兆成的动机均很大，应当承担更多的责任。 第二，一审判决也确认翁兆成所签的承诺书系家世界公司提供的格式条款，加重了翁兆成一方的责任，而未体现家世界公司应承担的责任。那么就应当对家世界公司故意不签居间中介服务合同，只用买卖方承诺的行为予以纠正及处罚，体现在判决中就应当加大其应承担的责任才公平合理，而在一审判决中让双方对半承担责任有失公平。退一步来说，即使要翁兆成承担一部分责任，根据该承诺书，翁兆成最多也只需承担一个基本的必要费用，为佣金的20%,按照佣金金额36900元，最多承担7380元才相对合理。 家世界公司辩称：请求驳回翁兆成的上诉请求。 陈敦丽、陈婳辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 家世界公司向一审法院提出诉讼请求：1、陈敦丽、陈婳支付家世界公司居间费用人民币20000元及违约金（以20000元为基数，按照每日万分之五，从2017年9月19日起至付清该款项之日止，暂计至起诉之日为2000元）；2、陈敦丽、陈婳共同支付家世界公司违约金110000元；3、翁兆成支付家世界公司佣金36900元及违约金（以36900元为基数，按照每日万分之五，从2017年9月19日起至付清该款项之日止，暂计至起诉之日为3690元）；4、翁兆成支付家世界公司违约金36900元；5、本案受理费、保全费、公告费等费用由陈敦丽、陈婳、翁兆成承担。 一审法院认定事实：陈敦丽为深圳市龙岗区怡龙枫景园X号楼X座XX号房屋的所有权人。陈婳系陈敦丽的侄女，受陈敦丽委托代为出售上述房屋。2017年9月中旬，家世界公司工作人员滕香艳多次联系陈敦丽、陈婳、翁兆成，就翁兆成购买上述房产事宜进行中介服务。此后，在家世界公司工作人员滕香艳的促成下，陈婳受陈敦丽委托与翁兆成于2017年9月19日签订了《房地产买卖合同》1份（以下简称“房产买卖合同”），买卖合同约定，“卖方（陈敦丽）将其位于深圳市怡龙枫景园X号楼X座XX号房产出售给买方（翁兆成），转让价为369万元，在签署合同之日买方向卖方支付定金5万元。付款方式采用银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起20日内付清首期房款（以银行贷款为准）。同日，陈婳与家世界公司签订《居间服务费用支付承诺书（卖方）》（以下简称卖方承诺书），卖方承诺书约定内容如下：由经纪方深圳家世界投资顾问有限公司提供居间服务，已经促成本人（承诺人）与买方翁兆成签订关于购买位于深圳房产转让价为人民币3690000元，本人承诺以此价格计算经纪方的居间服务费用，并作出如下承诺：1、居间付费为人民币20000元；2、本次居间服务为我方独家委托深圳家世界投资顾问有限公司出售上述房产事宜；3、居间服务费应在签订《房产买卖合同》时支付，延期支付居间服务费的，应按居间服务费用总额的万分之五按日向经纪方支付延期违约金，拒绝支付居间服务费的，经纪方有权拒绝办理买卖交易手续；4、如买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费，如尚未交付居间服务费的，仍需交付，买卖双方需连带向经纪方支付。守约方可向违约方追究违约责任。5、如买卖双方未能实际履行合同的或买卖双方私下成交或买方的亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其他经纪方成交的，本人承诺仍支付以上全部居间服务费，经纪方有权从托管定金、交房保证金或首期款项中扣除，且经纪方有权追究我方违约责任，本人承诺与卖方连带向经纪方支付违约金人民币110000元。 同日，翁兆成与家世界公司签订《居间服务费用支付承诺书（买方）》（以下简称买方承诺书），买方承诺书约定内容如下：由经纪方深圳家世界投资顾问有限公司提供居间服务，已经促成本人（承诺人）与卖方陈敦丽签订关于购买位于深圳市龙岗区怡龙枫景园X号楼X座XX房产的《房产买卖合同》，合同约定转让价为人民币3690000元，本人承诺以此价格计算经纪方的居间服务费用，并作出如下承诺：1、佣金按交易价计算，为人民币36900元，居间服务的必要费用为佣金金额的20%，交易完成后次必要费用可抵扣押金；2、必要费用应在签订《房产买卖合同》时支付，佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金，拒绝支付佣金的，经纪方有权拒绝办理过户手续；3、如买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费，如尚未交付居间服务费的，仍需交付，买卖双方需连带向经纪方支付。守约方可向违约方追究违约责任。4、如买卖双方擅自解除合同的，应当向经纪方支付必要费用，经纪方有权从托管定金、交楼保证金或首期款等相关款项中扣除，如买卖双方解除合同后又私下成交或买方的亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其他经纪方成交的，本人承诺支付以上全部佣金及必要费用，否则本人承诺与卖方连带向经纪方支付违约金人民币36900元。 《房地产买卖合同》签订后，翁兆成向银行了解贷款事宜，被银行告知翁兆成曾于2007年在广东惠阳购房，虽然该房已于2013年出售，但已有银行购房贷款记录，在此情况下，翁兆成在深圳购房首付需50%以上，且自2017年9月20日银行贷款利率上调，购房成本上升。结合以上两因素，翁兆成认为其无力承担首付及购房款成本，故翁兆成告知家世界公司及陈敦丽，称翁兆成不再购买涉案房产，交易取消。此后，因家世界公司要求陈敦丽、陈婳、翁兆成支付佣金及其他费用遭拒，引发本案诉讼。 一审法院认为，本案纠纷系买方单方面取消交易导致房产买卖合同未完成履行造成。本案存在三个合同关系，一为陈敦丽与翁兆成之间的房屋买卖合同关系，二为家世界公司与陈敦丽、陈婳之间的居间合同关系，三为家世界公司与翁兆成之间的居间合同关系。关于陈敦丽与翁兆成之间的房屋买卖合同关系，因双方当事人均未起诉，一审法院在本案中不予处理。 关于家世界公司与陈敦丽、陈婳之间的居间合同关系，《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》第2条明确约定“本次居间服务为我方独家委托深圳家世界投资顾问有限公司出售上述房产事宜”，也即居间事项为家世界公司代陈敦丽出售涉案房屋，虽然陈敦丽与翁兆成间有达成买卖合同，但是买卖合同未履行，也即涉案房屋并未实际出售，陈敦丽、陈婳的委托目的并未达到，故居间人并未促成合同成立。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。虽然卖方签署的《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》中有“如买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费，如尚未交付居间服务费的，仍需交付，买卖双方需连带向经纪方支付。守约方可向违约方追究违约责任”等内容，但涉案房产买卖合同不能继续履行，过错并非在卖方，根据公平原则，无过错方不应当承担过错责任，而《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》系家世界公司提供的格式合同，该格式合同限定卖方在无过错时仍需与过错方承担连带责任，显失公平，而家世界公司未提交证据证明其就格式合同中加重对方责任的内容有明确提示，故就家世界公司依据《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》要求卖方即陈敦丽、陈婳支付居间费用及违约金的主张，一审法院不予支持。关于委托人应支付的居间活动支出的必要费用，因家世界公司与陈敦丽、陈婳既未明确约定必要费用金额，家世界公司也未提交证据证明其费用损失，故就家世界公司从事居间活动支出的必要费用，结合家世界公司工作量，一审法院酌情支持由陈敦丽支付家世界公司2000元。因陈婳仅为受托人，受托行为后果均由委托人陈敦丽承担，故家世界公司要求陈婳承担费用的主张，一审法院不予支持。 关于家世界公司与翁兆成之间的居间合同关系，虽然翁兆成提出的《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》无家世界公司公章、家世界公司非适格主体的答辩意见，但是因承诺书系买方向家世界公司作出的意思表示，不为家世界公司对外出示的文书，故翁兆成该意见，一审法院不予采纳，并认定家世界公司与翁兆成之间存在居间合同关系。在家世界公司的促成下，翁兆成与他人达成了房产买卖合同，虽然此后买卖合同未履行，但是若翁兆成继续履行房产买卖合同，则买房行为即可完成，故就翁兆成委托购买房屋事项，家世界公司已完成了居间行为。但是需说明，居间人取得居间报酬的前提是居间行为无瑕疵，居间行为不仅包括促成合同成立，也包括磋商过程中确保合同可实际履行等沟通、解释等义务。家世界公司作为房地产中介机构，其应履行的中介义务除了居中协调促成交易外，还应当利用自身专业能力及中介资质，提供包括购房咨询、讲解购房政策、估算首付款及分期款、协助办理贷款等专业工作，根据家世界公司所提交的《房地产买卖合同》显示，合同中并未列明首付款数额，家世界公司也未提交证据证明其有完成为买方讲解相关购房政策、估算首付款、协助贷款等专业义务，故一审法院认为，家世界公司未充分有效地履行居间义务，未如实报告居间事项重大信息，就本案纠纷产生，家世界公司存在一定过错。同时，翁兆成系完全民事行为能力人，对自身行为具有自由认知和独立判断，购房就个人而言为重大事件，在涉及购房等重大事件时，买方应持审慎、独立的态度，深圳市购房首付等相关政策在双方交易前早已向社会各界公布，任何人均可以通过多种途径查询、了解，翁兆成自身有义务在购房前就深圳相关购房政策进行了解，且有义务就有无购房贷款记录等重大情况向中介机构披露，故一审法院认为，翁兆成未充分了解深圳相关购房政策、未及时披露已有房贷等重大信息也是系造成本案纠纷的原因之一，翁兆成亦存在过错。综上，一审法院认为，家世界公司与买方即翁兆成均就纠纷产生存在过错，对家世界公司要求翁兆成支付佣金36900元的诉讼请求，一审法院认为由翁兆成支付一半佣金即18450元更为妥当。关于家世界公司请求的违约金，因双方均有过错，一审法院不予支持。关于翁兆成提出《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》为格式合同，加重了买方责任属无效的意见，因翁兆成确实存在过错，且家世界公司要求的佣金及违约金，一审法院已予以调整，故目前过错与责任承担已相当。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、翁兆成于本判决生效之日起三日内向家世界公司支付居间佣金计人民币18450元；二、陈敦丽于本判决生效之日起三日内向家世界公司支付居间活动支出必要费用计人民币2000元；三、驳回家世界公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2221元，由家世界公司承担2066元，陈敦丽承担25元，翁兆成承担130元。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，家世界公司作为中介已促成买方翁兆成与卖方陈婳成立了买卖合同关系，家世界公司与翁兆成形成了居间合同法律关系。家世界公司虽未与翁兆成另行签订居间合同，但其可依翁兆成出具的《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》向翁兆成主张佣金。该承诺书第3条明确：“如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已支付的必要费用及佣金，如尚未支付必要费用及佣金的，仍需支付。守约方可向违约方追究违约责任。”本案系翁兆成单方面取消交易导致房屋买卖合同未完成履行造成，因此，家世界公司可依据承诺书的约定向翁兆成主张佣金。佣金36900元是家世界公司与翁兆成约定的数额，一审法院根据家世界公司未充分有效地履行居间义务，未能如实报告居间事项重大信息，就本案产生纠纷存在一定过错等；翁兆成未充分了解深圳相关购房政策，未及时披露已有房贷等重大信息对造成本案纠纷亦有一定过错等情形，酌情判决翁兆成应付的佣金数额为18450元，符合实际情况。翁兆成上诉称应按照居间服务必要费用的7380元用于支付佣金，不符合合同约定，其上诉理由不能成立。 综上，翁兆成的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费261.30元，由翁兆成负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年六月二十二日 书记员 李开宇（兼）