上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初6023号原告(反诉被告)：上海车谊佰汽车服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代理人：黄宇，总经理。委托诉讼代理人：吕淑琴，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：董美根，上海普世律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海广衡物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张冬燕，执行董事。委托诉讼代理人：封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓婧，上海市海华永泰律师事务所律师。原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司(以下简称车谊佰公司)与被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司(以下简称广衡公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理，依法适用简易程序审理于2018年3月6日公开开庭予以审理。广衡公司在答辩期内提起反诉，本院受理后于2018年4月18日公开开庭予以合并审理。车谊佰公司的委托诉讼代理人董美根，广衡公司的委托诉讼代理人张晓婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)车谊佰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的租赁合同；2.判令广衡公司赔偿车谊佰公司实际损失人民币1,030,724.73元，并支付车谊佰公司违约金88,200元(3个月租金及物业费总额)，共计1,118,924.73元；3.判令广衡公司返还车谊佰公司支付的租赁保证金88,200元、装修保证金10,000及能耗押金3,000元；4．诉讼费由广衡公司承担。本案审理过程中，车谊佰公司撤回了要求广衡公司支付违约金88,200元的诉讼请求。事实与理由：广衡公司与车谊佰公司于2016年7月13日签订了《租赁合同》，根据该合同第一、三条约定，广衡公司将闵行区古北路XXX号虹桥大成商务广场地下B3层停车场共计18个车位出租给车谊佰公司作为汽车美容店使某。合同签订后，车谊佰公司进行了装修，并按约支付了租金及物业管理费及合同约定的保证金。期间，车谊佰公司一直要求广衡公司出具相关车位的产权证明，以便车谊佰公司办理工商营业执照，但广衡公司一直未能提供。2017年8月，车谊佰公司接收到上海市市场监督管理局闵行分局的口头责令改正通知，要求办理营业执照。广衡公司明知车谊佰公司租赁车位系为了经营性使某，车谊佰公司必须领取营业执照，否则构成无证经营，现广衡公司无法提供产权证明，出租的车位无法达到《租赁合同》约定的用途。为此，车谊佰公司根据《租赁合同》第十一条之1的“甲、乙双方不履行本合同所规定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。如一方确需要解除合同，应提前3个月通知另一方，支付守约方3个月租金和物业管理费总额的违约金，并赔偿守约方因此受到的损失”的约定，故提起本案诉讼。广衡公司辩称，1、双方间的租赁合同已于2017年9月8日解除，2017年9月7日广衡公司向车谊佰公司发送解除合同的律师函，车谊佰公司于9月8日签收通知到达；2、本案解除理由系车谊佰公司未支付租金及相应费用，广衡公司依据合同第11条第2款约定，解除租赁合同，并无需赔偿损失，该实际损失由车谊佰公司自行承担；3、关于租赁保证金的返还，本案合同解除系车谊佰公司违约在先，故无需返还保证金，依据合同关于装修押金的约定，广衡公司应在车谊佰公司装修结束验收合格后返还押金，但车谊佰公司存在多处不合格装修现象，未验收通过，车谊佰公司未如期支付能耗费，包括2017年7月、8月的水电费，故广衡公司无需返还能耗押金。被告(反诉原告)广衡公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令车谊佰公司支付自2017年8月1日起至2017年9月8日的租金16,990元(租金14,400元每月，需抵扣8月份代金券1,250元)；2.判令车谊佰公司支付自2017年7月1日起至2017年8月31日的水电费21,332元；3、判令车谊佰公司按日租金千分之五的标准支付滞纳金，暂计至2018年2月28日为458元；4.判令车谊佰公司按日千分之二的标准支付迟延支付水电费的滞纳金，7月水电费10,427.5元，暂计至2018年2月28日为4,421元，8月水电费10,904.5元，暂计至2018年2月28日为3,947元；5.判令车谊佰公司按照按3个月租金及物业费总额的标准支付违约金88,200元；6、判令车谊佰公司支付自2017年9月9日起至2017年9月13日的占有使某费，参考合同约定的日租金标准共计2,400元；7、判令车谊佰公司支付恢复原状费154,195元；8、诉讼费由车谊佰公司承担。事实与理由：2016年7月13日，双方之间签订《古北1699地下车位租赁合同》一份，合同约定车谊佰公司向广衡公司承租位于上海市闵行区古北路XXX号虹桥大成商务广场地下B3共18个车位，月租金为14,400元，租赁期自2016年8月1日起至2021年9月30日止，共五年；自交付之日起，在租赁期内单独安装水表、电表计量，租赁期间该单元所发生的水、电等相关费用由车谊佰公司按照电费1.25元/度，水费5.50元/立方米(含排污费)支付，付款方式为租金押三付一，物业管理费押三付三，现付后用，提前15天支付。根据上述约定，车谊佰公司应当在2017年8月1日起向广衡公司支付租金、7月水电费及8月水电费，但车谊佰公司至今尚未支付上述费用。根据合同约定，车谊佰公司不交付租金延迟一个月以上及欠费达到一个月以上，广衡公司可解除合同并要求支付相应租金、违约金等。2017年9月4日，广衡公司向车谊佰公司邮寄《告知函》一份，告知车谊佰公司欠费情况及后果，后于2017年9月7日委托律师发函，要求解除租赁合同收回租赁区域，支付拖欠租金、水电费、滞纳金、违约金，要求结清与客户的会员卡或消费卡等债务，并要求车谊佰公司于2017年9月10日之前，到广衡公司处办理恢复原状施工手续，并于2017年9月13日前依合同要求返还租赁场地，否则将对物品做无主物处理。车谊佰公司已经严重侵犯了广衡公司的合法权益，故以讼称事由提起反诉。针对反诉，车谊佰公司辩称，不同意反诉诉讼请求。1、因广衡公司违约在先，故不同意支付租金，代金券1,250元无证据支持；2、对7月的电费10,427.5元的水电费无异议，但车谊佰公司8月10日就停止营业，且8月水电费签收人是任儿，车谊佰公司从未委托该人，广衡公司也从未把8月份单据发给过车谊佰公司；3、因广衡公司违约在先，故不同意支付滞纳金、违约金使某费、恢复原状费及诉讼费。经审理查明，上海市闵行区古北路XXX号地下4层车位(人防)487等的产权人为上海XX置业有限公司。2011年11月17日，上海XX置业有限公司取得虹桥大成商务广场的《建筑工程施工许可证》。2012年5月18日，上海XX置业有限公司取得虹桥大成商务广场的《建筑用地规划许可证》。2016年5月18日，上海XX置业有限公司取得《建设工程竣工规划验收合格证》，并于2017年向上海市闵行区房地产交易中心申请办理不动产登记，其中地下3层及地下4层均为车位，于当年1月7日已取得《不动产权证》。2016年6月10日，上海XX置业有限公司向广衡公司出具《委托书》，委托物业范围为：该大楼地下3-4层(均为整层)、地面停车、权属范围内广告位。委托权限为：委托物业的租赁、签署合同及相关文件、办理相关手续、收取费用、日常服务管理，以及与此相关的其他事宜。2016年7月13日，广衡公司(签约甲方)与车谊佰公司(签约乙方)签订《古北1699地下车位租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于闵行区古北1699号虹桥大成商务广场地下B3停车场共18个车位出租给乙方使某；2016年7月29日前办理进场手续及缴纳相关费用、验房、交装修图进行审核，自2016年8月1日起至2021年9月30日止共5年，自房屋交付日2016年8月1日至2016年9月30日为免租期；车位仅限于汽车美容店用途，乙方须以XXX车辆清洁美容护理中心之类的商业名称经营前述业务，店招上不得出现古北1699的LOGO或文字；前3年租金不变，第4年开始环比递增12%，2016年8月1日起至2019年9月30日期间，每月/车位/800元(含税)，每月14,400元；2019年10月1日起至2021年9月30日期间，每月/车位/896元(含税)，每月16,128元；从交付之日起计算，在租赁期内单独安装水表、电表计量，租赁期间该单元所发生的水、电等相关费用由乙方按照电费1.25元/度，水费5.50元/立方米(含排污费)支付。因使某公用设施所引起的一切费用均由乙方承担，乙方应于每月10日或之前按照管理单位通知账单将上月水费和电费支付给甲方，甲方向乙方收取水电费后，向乙方开具水电费发票。此外，乙方应在该房屋交付前办理入住手续时支付能耗押金3,000元；前3年物业费不变，第4年开始环比递增12%，2016年8月1日起至2019年9月30日，每月15,000元(含税)，2019年10月1日起至2021年9月30日期间，每月16,800元(含税)；装修押金10,000元，乙方应在该房屋交付时支付，甲方于乙方装修结束后验收合格后将装修押金全额返还乙方；甲、乙双方约定，于签署本合同后五个工作日内，乙方须向甲方支付租赁保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，租赁保证金为首期三个月的租金和三个月的物业管理费之和，保证金为88,200元，甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证，在整个租赁期内保证金由甲方保管；租赁期内租金按约支付，能源保证金为3,000元，租赁期届满或本合同提前终止时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本合同约定的标准交还了该场地、付清租赁期内应付的一切费用，甲方应在租赁期届满或本合同提前终止后的20个工作日内将履约保证金无息返还乙方；甲方有权对乙方的装修标准、品质或风格向乙方提出其装修应符合本项目作为5A物业形象的要求，管理单位亦保留制订、修改其认为维持该物业作为一流物业所需要的一切规章制度的权力，乙方应该遵守上述规章制度及甲方的要求。乙方确认收到并知悉该区域平面图及相关技术资料，乙方应按该物业租户手册、装修要求及甲方装修要求的规定设计装修方案、进行装修，并按照甲方要求及管理规定承担相应责任；一切有关消防系统、空调系统、用电增容以及给排水系统等工程之改造，乙方必须事先经甲方书面同意方可进行该有关工程，费用由乙方承担，乙方应自己负责消防验收，并承担相关费用，甲方给予必要的协助。乙方消防验收时应认真负责，如因消防问题在合同期内发生任何安全事故的，视为乙方严重违约，并由乙方承担全部责任，如因消防等问题延误开业时间与甲方不承担责任；若乙方在装修过程中，因其自身原因造成空气中有害物质超标(有害物质包括但不限于甲醛、氨、苯、二甲苯及总挥发物等)，该物业的设施遭受破坏等情况致使甲方及其他租客的经营收到影响或被要求赔偿的，乙方将承担全部赔偿责任；乙方不交付租金迟延一个月以上，乙方所欠物业费或者其他各项费用达一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租区域；租赁期满合同自然终止，乙方恢复原样；乙方拖欠租金或者物业费累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该租赁区域，乙方应按照3个月租金和物业管理费总额向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，同时本合同第八条约定的履约保证金不予退还；租赁期内，如乙方逾期支付租金或本合同约定的其他各项费用，每逾期一日，乙方需按日租金的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金不支付的，按日应付款向甲方支付千分之五的违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金(含物业费)2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；乙方应按本合同交付日(或甲方另行通知的时间)与甲方办理该场地的交接手续并支付所有相关费用，若乙方未按上述约定的期限办理场地交接手续，则交付日的第二日起该场地的风险转移至乙方，乙方未按期支付首期租金、装修押金或公用事业押金的，甲方有权顺延交付该场地并且不承担任何责任。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议当场提出，当场难以检测判断的，应于30日内向对方主张；乙方应于洗车房租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方并恢复原样；乙方已明确知晓甲方出租的物业规划核定为汽车库使某性质，乙方自行办理相关经营许可(若需)，甲方不承担任何责任等。该合同后还附停车场平面图、公用部位设备设施配备和使某要求、交房标准附属设施及设备状况、保险要求。合同签订后，广衡公司将系争车位交付车谊佰公司，车谊佰公司进行了装修后对外经营使某。车谊佰公司并于2016年7月21日支付租赁保证金88,200元，于2016年8月3日支付装修保证金10,000元。租赁过程中，车谊佰公司支付了至2017年7月31日止的租金、物业费。2016年7月29日，车谊佰公司的法定代表人黄宇于广衡公司处签署《租户信息登记表》，上载任儿车谊佰公司经理，系公司物业事物授权代表。2016年8月1日，车谊佰公司出具《委托书》，载明：兹有我单位任儿通知前往贵处，全权办理入户手续、装修手续事宜，请予接洽为盼。2016年12月27日，车谊佰公司的任儿与广衡公司员工龚立新进行装修验收，签署《二次装修工程验收表》。广衡公司方提出部分装修问题。2017年8月，车谊佰公司收悉了7月的水电费清单，电费9,877.50元、水费550元，共计10,427.50元。2017年9月，任儿收悉了8月的水电费清单，电费10,327元，水费577.50元，共计10,904.50元。2017年9月4日，古北1699广场物业管理中心向车谊佰公司出具《告知函》，表示因车谊佰公司自2017年8月1日起开始欠缴各类费用，租金13,150元、7月水电费10,427.50元、8月水电费10,904.50元及滞纳金。物业公司多次上门沟通催缴以及连发二次催缴函但未果，要求车谊佰公司在9月8日前缴纳上述款项，逾期缴纳依据租赁协议主张解除合同。该函件由任儿签字予以收悉。2017年9月7日，广衡公司委托律师向车谊佰公司发送律师函，表示因车谊佰公司拖欠租金及相关费用已严重违约，故广衡公司主张解除合同并收回出租区域。要求车谊佰公司支付拖欠费用，并于2017年9月10日之前，到物业办理恢复原状施工手续，并于2017年9月13日前依合同要求返还租赁场地。车谊佰公司表示未收悉该函件。后广衡公司于2017年9月14日将系争租赁区域收回，并另租他人使某。后手承租方接收系争租赁区域后重新予以装修，现对外经营。上述事实，由车谊佰公司提交的《古北1699地下车位租赁合同》、转账凭证一组，由广衡公司提交的《建筑工程施工许可证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》、不动产登记申请书、《委托书》、《古北1699地下车位租赁合同》、《租户信息登记表》、《委托书》、《二次装修工程验收表》、《缴费清单》二份、《告知函》、《律师函》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，车谊佰公司、广衡公司双方签订的《古北1699地下车位租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。该合同履行过程中，双方产生纠纷，而广衡公司已将出租区域予以收回并另租他人，该租赁协议实际已解除。现双方争议的焦点为合同解除的责任在何方，就此车谊佰公司认为系因无法办理营业执照致使无法实现租赁目的。车谊佰公司起诉时主张多次向广衡公司要求出具产权证明，系因广衡公司未能提供，但依据本案查明事实上海XX置业有限公司于2012年已取得该房屋的建设规划许可，并于2017年1月取得古北路XXX号房屋的不动产权证。且上海XX置业有限公司将地下3-4层交于广衡公司管理，在已取得产权证的情况下并无提供之障碍，而就此事实车谊佰公司并无提交证据予以证明。关于办理营业执照，双方于租赁合同中已明确约定：“乙方已明确知晓甲方出租的物业规划核定为汽车库使某性质，乙方自行办理相关经营许可(若需)，甲方不承担任何责任”，车谊佰公司作为承租经营方，应知晓承租区域的性质及相应经营所需许可，双方于租赁合同中已明确系由车谊佰公司承担办理相关经营许可之责任，故车谊佰公司应明确该风险后予以承租经营。且车谊佰公司主张其曾经申请办理营业执照并因无证经营被口头责令改正，均无证据予以证明，车谊佰公司的该主张本院不予支持。现车谊佰公司在双方未予协商的情况下，停止经营并未按约支付相应租金已属违约，广衡公司依据双方约定要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。又主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。广衡公司于2017年9月7日发送之解除函，现因未能明确系由车谊佰公司签收，但广衡公司已于2017年9月14日将该区域交付他人使某，已实际收回明确不再继续履行双方间租赁合同，本院确认双方的租赁合同于2017年9月13日解除。如前所述，本案租赁合同解除之责任在于车谊佰公司，应自行承担相应损失，故其要求广衡公司支付实际损失的诉讼请求，本院不予支持。关于装修保证金10,000元，现双方合同已解除，且广衡公司已将租赁区域交由他人使某，相应保证金应予以返还。关于能耗押金3,000元，在车谊佰公司结清相应水、电费用后，应予以返还。关于广衡公司主张的2017年8月1日起至2017年9月8日的租金及2017年9月8日至2017年9月13日的占有使某费，因本院确认双方租赁合同于9月13日解除，自2017年8月1日至9月13日期间的租金19,090元，车谊佰公司应予以支付。关于广衡公司主张的水、电费21,332元，车谊佰公司对7月电费无异议，认为8月已无经营但电费高于7月，且未委托任儿签收缴费清单，故不予认可。本院认为，车谊佰公司接收租赁区域及装修之时，均委托任儿予以处理，且任儿为车谊佰公司的经理，其签收缴费清单系职务行为，就8月的电费亦已确认，故车谊佰公司应予以支付。关于原告主张的逾期支付租金违约金，依据双方合同约定租金为先付后用，且若车谊佰公司逾期支付，每逾期一日需按日租金的千分之五支付违约金。依据双方合同约定之租金支付方式，车谊佰公司应于2017年6月15日前支付7月1日至9月30日期间段的租金，但实际仅支付了至2017年7月31日止的租金，已逾期支付。对于广衡公司的该反诉诉讼请求，本院予以支持。关于广衡公司主张的逾期支付水、电费违约金，如前所述车谊佰公司未能按期支付应承担相应违约责任。本院注意到7月电费车谊佰公司于2017年8月3日签收，8月电费车谊佰公司于2017年9月2日签收，故应于次日开始计算逾期付款责任。关于车谊佰公司主张保证金88,200元不予退还，并要求车谊佰公司支付违约金88,200元，即要求车谊佰公司承担176,400元违约金，就此车谊佰公司认为无需支付。虽解除合同之责任在于车谊佰公司，但本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。广衡公司于9月14日收回房屋后即出租于案外人使某，房屋并未空置，另考虑免租期造成的损失，确认车谊佰公司支付违约金88,200元，违约金数额与保证金一致，故可冲抵违约金，租赁保证金广衡公司无需返还。关于广衡公司主张的房屋恢复费用，本院注意到广衡公司将房屋交付他人后，新的承租人已将房屋重新装修予以使某，实际无需恢复该房屋，故该反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司与被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司签订的《古北1699地下车位租赁合同》于2017年9月13日解除；二、原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司支付租金19,090元；三、原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司支付水、电费21,332元；四、原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每日2.40元的标准，向被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司支付自2017年8月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；五、原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内，以10,427.50元为本金，按照每日千分之二的标准，向被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司支付自2017年8月4日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；六、原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内，以10,904.50元为本金，按照每日千分之二的标准，向被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司支付自2017年8月4日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；七、原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司支付的租赁保证金88,200元，被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司无需返还；八、被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司返还装修保证金10,000元及能耗押金3,000元；九、驳回原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司的其余诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7,890.56元，由原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司负担7,806.49元，由被告(反诉原告)上海广衡物业管理有限公司负担84.07元；反诉案件受理费减半收取计2,839.58元，由原告(反诉被告)上海车谊佰汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年六月五日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。