广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终205号 上诉人（原审被告）：深圳众安金融控股有限公司 法定代表人：赵小芳，董事长。 委托诉讼代理人：陈江朵，广东都源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡湘奇，广东鹏港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳知本康业有限公司 法定代表人：丁程碑，董事长。 委托诉讼代理人：温贵林，广东格明律师事务所律师。 上诉人深圳众安金融控股有限公司（以下简称众安金融公司）因与被上诉人深圳知本康业有限公司（以下简称知本康业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初7708号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人众安金融公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法驳回知本康业公司的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由知本康业公司承担。 上诉事实和理由：一、众安金融公司与知本康业公司都已确认知本康业公司对涉案房屋并无转租权，涉案租赁合同当属自始无效，一审法院未严格审查该事实，反而认定该租赁合同是双方真实意思表示合法有效，完全违背了事实真相与法律规定。二、双方都未实际履行合同，不存在房屋租赁合同关系，双方的《房产租赁合同》明确约定：“乙方依约支付完履约保证金及首期租金后，甲方应当在租赁期开始前向乙方交付租赁房产；交付时，甲乙双方应当核对有关费计表，并予以确认”，但由于案外人即涉案房屋产权人深圳市招商创业有限公司向各方明确表达了不同意转租，并出面阻挠转租事宜，实际上知本康业公司并未移交房产，众安金融公司也未缴纳履约保证金和租金，双方也未曾核对有关费用计表，一审时上述事实都未见证据。众安金融公司为谨慎起见，于2016年6月1日又与知本康业公司签订《租赁合同附加合同》，其后知本康业公司始终无法协调好房屋产权人深圳市招商创业有限公司就该转租行为进行追认，因此最终双方都未实际履行合同，知本康业公司并未按约定向众安金融公司交付租赁场地及所有办公设施设备，而该租赁场地及办公设施设备在所谓租赁期间内一直是由知本康业公司自用，一审时知本康业公司也未提交任何双方交接清单等证据。与此相对应，众安金融公司也未向知本康业公司缴纳履约保证金及租金。从常理来看，这么大金额的租赁合同，承租方不按合同约定缴纳押金也长期不缴纳租金而出租方却提供租赁场地供其使用半年也是极不合理的。很显然，知本康业公司所主张的双方租赁关系是并不成立的，也不存在支付房屋占有使用费的情形。三、因合作关系知本康业公司提供少量场地供众安金融公司免费使用，基于上述原因双方未实际形成租赁合同关系，但众安金融公司与知本康业公司在多次商谈过程中却寻找到了共同商机，转而磋商其他合作途径。知本康业公司从事的是生物工程研究与技术开发业务，宣称是国内范围内肽类相关产品的唯一生产加工基地和供货单位，一直寻求合作企业或融资，而众安金融公司作为金融控股企业在融投资方面具有一定的实力和经验，因此双方找到了最合适的合作切入点和契机。2016年6月6日，众安金融公司与知本康业公司签订了《合作协议》，约定双方合作开发生物活性肽类产品，众安金融公司对知本康业公司现金投资参股占比51%，同时双方再各出资50%组成营销公司共同销售生物活性肽产品，在股权变动完成及新公司成立之前，众安金融公司为了合作事业的筹备工作派工作人员入驻涉案场地与知本康业公司合署办公，众安金融公司的工作人员只借用了部份场地，而且是无偿借用。2016年9月5日，双方又进一步签订《合作框架协议》，对股权转让事宜细节进一步明确补充。所以在此期间，双方是不存在租金问题的，知本康业公司也从未向众安金融公司主张过任何租金、管理费等合同债权，知本康业公司起诉时称曾多次通过微信、通知等形式催缴完全与事实不符，一审时也未见知本康业公司对此举证，而一审法院未对此重要证据予以查证并直接予以认定，显然是不公平的。四、为查清案件事实、作出合理判决，应当理清几个事实：1.知本康业公司对涉案房屋没有转租权，合同签订后也未取得租赁场地产权人深圳市招商创业有限公司的事后追认，涉案合同至始无效；2.双方也未对该无效合同实际履行，知本康业公司未能举证租赁场地及办公设备的移交，而众安金融公司也未如合同所约缴纳押金及租金，众安金融公司不应当为一个实际不存在的法律关系承担责任；3.房屋租赁合同流产后，双方签订多份合作协议，众安金融公司只为履行合作协议而使用了少量办公室，而由于知本康业公司的不诚信，所有合作协议也被其单方毁约，双方最终不能完成股权转让及合办新公司，知本康业公司作为过错方理应承担订约责任。 被上诉人知本康业公司辩称，一、双方签订的租赁合同是真实、有效的。二、双方均已实际履行转租合同，众安金融公司曾于2016年12月缴纳了部分房租，从而可以证明众安金融公司在实际使用租赁涉案房屋，因此众安金融公司的上诉理由均不能成立。 知本康业公司向一审法院起诉请求：1、众安金融公司支付自2016年6月1日起至2017年1月14日止拖欠的房屋租金1821428元；2、众安金融公司支付租赁期间拖欠的物业管理费174355.07元、物业管理维修基金14529.9元、水电费61384.43元、互联网专线费32286.68元、行政宽带套餐费2738.66元、电话费4777.94元；3、众安金融公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年5月5日，知本康业公司（出租方，甲方）与众安金融公司（承租方，乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区谋号房产（以下简称涉案房屋）及其设备在良好状态下出租给乙方作办公使用，房屋建筑面积为1950平方米；租赁期限为三年，从2016年5月18日起至2019年5月17日止；月租金为269100元，乙方须于每月5日前以现金或转账的方式向甲方支付租金；签约后三日内，乙方应向甲方支付租赁保证金538200元及首期租金269100元，甲方收款后应出具收据；乙方依约支付完履约保证金及首期租金后，甲方应当在租赁期开始前向乙方交付租赁房产；交付时，甲乙双方应当核对有关费用计表，并予以确认；租赁期间，乙方如拖欠租金达两个月或欠租金、管理费、水电费等达一个月租金数额的，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方面解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；合同还约定了其他内容。 2016年6月1日，知本康业公司（出租方，甲方）与众安金融公司（承租方，乙方）又签订了《租赁合同附加合同》（以下简称补充协议），约定：在办公室租赁期内，甲方同意将办公室场所内现有物品及办公设施免费提供乙方使用，产权归甲方，具体家私等物件名称详见清单，甲、乙双方代表交接验收签字生效；本合同为补充合同，乙方支付甲方租赁押金，甲方把办公室相关物件全面移交，并协助乙方改变公司导视系统，在双方约定的时间内同步进行；在合同期限内，由于甲、乙方是转租关系，故如果与物业产权方产生任何纠纷必须由甲方无条件负责协调，如果协调失败，甲方无条件退还乙方全额租赁押金；本合同所有计费起租日以甲方实际交房与乙方之日起算。 一审庭审中，知本康业公司称其已于2016年6月1日将涉案房屋全部交付给众安金融公司使用，众安金融公司则称上述两份合同并无实际履行，但承认知本康业公司于2016年6月6、7日确实提供了部分涉案房屋给众安金融公司作为办公场所使用，主张知本康业公司、众安金融公司双方是基于合作协议而合署办公。签约后，众安金融公司并未支付约定的履约保证金，知本康业公司于2017年1月14日收回了涉案房屋。知本康业公司提交了招商银行付款回单、深圳市招商物业管理有限公司出具的收款收据及发票、中国银行客户借记回单和中国电信股份有限公司深圳分公司客户账单等，证明其代众安金融公司支付了涉案房屋的租金、物业管理费、维修基金、水电费、互联网费、行政宽带套餐费及电话费的事实，其中，深圳招商物业管理有限公司通用机打发票所载管理费合计174355.07元、水电费合计61384.43元，深圳招商物业管理有限公司收款收据所载维修基金合计14529.9元，中国电信股份有限公司深圳分公司客户账单所载电话费合计4777.94元、互联网专线费32286.68元、行政宽带套餐费2738.66元。2017年1月12日，知本康业公司向众安金融公司发出《关于办理归还借用我司办公物品交接通知函》，决定解除双方租赁合同并办理办公物品退还事宜。众安金融公司称其没有收到上述函件。众安金融公司提交了双方于2016年6月6日签订的《合作协议书》及于2016年9月5日签订的《合作框架协议》，证明知本康业公司、众安金融公司的合作关系及合作内容。众安金融公司主张《合作协议书》是在《房产租赁合同》无法履行之后签订的，知本康业公司向众安金融公司提供了借款和办公场所。知本康业公司认为《合作协议书》与本案无关。众安金融公司提交了《代付授权委托书》，证明其受知本康业公司委托支付涉案房屋2016年12月份的房屋租金。知本康业公司认为该证据没有原件，故不予认可。另查，众安金融公司于2016年12月16日向深圳市招商创业有限公司转账支付了183801元，备注为2016年12月份房租。 一审法院认为，知本康业公司、众安金融公司于2016年5月5日签订的《房产租赁合同》及其补充协议均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。虽然众安金融公司辩称涉案的《房产租赁合同》及其补充协议由于涉案房屋权利人不同意转租而未得到履行，其仅基于与知本康业公司的合作关系在涉案房屋合署办公，但其未提交充分的证据证明其主张，故一审法院不予采纳。众安金融公司在占有使用涉案房屋的期间应依约向知本康业公司支付房屋租金、物业管理费、维修基金及其他相关费用。众安金融公司未依约履行上述金钱给付义务，知本康业公司依约主张解除租赁合同的行为，符合法律和合同约定，一审法院予以支持，众安金融公司已于2017年1月14日搬离涉案房屋，知本康业公司、众安金融公司签订的《房产租赁合同》及补充协议已解除。合同解除后，扣除众安金融公司已支付租金183801元，知本康业公司主张众安金融公司应支付房屋租金1821428元[269100元×7(个月)＋269100元÷31天×14天-183801元]、物业管理费174355.07元[23398.3元×7(个月)＋23398.3元÷31天×14天]、维修基金14529.9元[1949.9元×7(个月)＋1949.9元÷31天×14天]、水电费61384.43元（按知本康业公司实际代付的票据计算）、互联网专线费32286.68元[4500元×7(个月)＋1741.94元÷31天×14天]、行政宽带套餐费2738.66元[360元×7(个月)＋38.66元]和电话费4777.94元（按电信公司客户账单计算），一审法院依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、众安金融公司应于判决确定之日起十日内向知本康业公司支付房屋租金1821428元；二、众安金融公司应于判决确定之日起十日内向知本康业公司支付物业管理费174355.07元、物业管理维修基金14529.9元、水电费61384.43元、互联网专线费32286.68元、行政宽带套餐费2738.66元、电话费4777.94元。如果众安金融公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11846元，知本康业公司已预交，由众安金融公司负担。 本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，一、本案二审期间，就涉案房屋转租的相关情况，本院向深圳市招商创业有限公司调查询问，深圳市招商创业有限公司确认涉案房屋由其出租予知本康业公司，并称其不同意转租，且对于知本康业公司将涉案房屋转租予众安金融公司不知情，不存在因其不同意转租致众安金融公司无法使用涉案房屋的情形。二、本案一审庭审时，涉案双方均确认知本康业公司收回涉案房屋的时间为2017年1月14日。三、本案二审期间，就涉案房屋的使用情况，本院向深圳招商物业管理有限公司调查询问，关于知本康业公司是否有重新设置门禁将涉案房屋交付众安金融公司，深圳招商物业管理有限公司称其未参与该过程，仅有听说知本康业公司重设门禁；关于知本康业公司收回涉案房屋的情况，深圳招商物业管理有限公司称知本康业公司于2017年1月在其见证下收回房屋。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同的效力及合同是否有实际履行的问题。 关于合同效力问题。涉案合同系合同双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，其内容合法有效，双方均应恪守履行。众安金融公司上诉主张知本康业公司未取得转租权故涉案合同无效，该主张于法无据，本院不予采纳。一审关于涉案合同效力认定正确，本院予以确认。 关于合同履行情况。依前述查明事实，涉案双方均确认知本康业公司于2017年1月14日收回涉案房屋，深圳招商物业管理有限公司亦称其见证涉案房屋收回的过程，故足以认定众安金融公司占有使用涉案房屋至2017年1月14日。众安金融公司上诉主张因深圳市招商创业有限公司不同意转租致知本康业公司无法将涉案房屋交付其使用，众安金融公司就此并未提供相关证据予以证明，且经本院向深圳市招商创业有限公司调查询问，该公司称其对于转租不知情因此不存在因其原因致众安金融公司无法使用涉案房屋的情形，据此，众安金融公司的前述上诉主张缺乏事实依据，本院不予采纳。众安金融公司上诉亦主张其仅基于涉案双方的合作关系无偿使用涉案房屋的少量场地，众安金融公司对此未提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张亦不予采纳。综上，前述众安金融公司关于涉案合同未能实际履行的上诉理由均不能成立，其据此主张不需支付涉案租金及相关费用，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。一审处理正确，本院予以维持。 另，众安金融公司所称其与知本康业公司的合作纠纷，与本案纠纷非属同一法律关系，并非本案审理范围，双方可另循法律途径解决。 综上，众安金融公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费23692元（深圳众安金融控股有限公司已预交），由深圳众安金融控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马    龙 审判员 周    敏 审判员 路  德  虎  二〇一八年六月四日 书记员 陈晓莹（兼）