成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初4732号 原告：成都瑞进合能房地产开发有限公司。住所地：成都市郫都区犀浦镇恒山大道一段金犀庭苑1幢。 法定代表人:候永桥，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:郑丹莉、彭婉芹，系该公司员工。 被告：郭领云，女，汉族，1989年5月6日出生，住河北省廊坊市文安县。 委托诉讼代理人：罗煜，四川瀛领律师事务所律师。 原告成都瑞进合能房地产开发有限公司（以下简称瑞进合能公司）与被告郭领云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，本案依法适用简易程序，由本院审判员徐佳独任审理，公开开庭进行了审理。原告瑞进合能公司的委托诉讼代理人彭婉芹、郑丹莉，被告郭领云及其委托诉讼代理人罗煜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告瑞进合能公司向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令确认原、被告的租赁合同于2017年5月22日解除，被告郭领云向原告瑞进合能公司支付本年度三个月租金金额的违约金42525元；2.依法判令被告郭领云支付拖欠的2016年7月1日至2016年10月31日租金54000元、2017年1月1日至2017年1月31日租金13500元、2017年4月1日至2017年5月22日租金23102元、2016年5月至2017年5月的物管及空调费59670元及水电费31283.67元；3.依法判令被告郭领云支付已享受的免租装修期租金23516.13元及免租经营期租金54000元；4.本案所有诉讼费用由被告郭领云承担。事实与理由：原、被告2016年4月29日签订《租赁合同》，由被告承租成都市郫都区犀浦红光镇四季城一期6栋负一楼5-6号商铺，租赁期自商铺交付日起至2021年4月30日，租金标准为：交付日至2017年4月30日为13500元/月，2017年5月1日至2018年4月30日为14175元/月，物业管理费为2430元/月，空调费为2160元/月，自商铺交付之日起至2016年6月30日。合同签订后至商铺整体开业为免租装修期，免租经营期为2016年11月1日至2016年12月31日、2017年2月1日至2017年3月31日。该商铺于2016年5月9日交付给被告使用。被告自商铺交付之日开始，一直拖欠租赁费用，经原告多次催收未果，原告于2017年5月18日发出《解除租赁合同通知书》，被告于2017年5月22日签收。被告违反合同给原告造成损失，为维护合法权益，原告起诉至法院，请求支持原告的诉请。 被告郭领云辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 本院经审理查明以下事实：原、被告2016年4月29日签订《租赁合同》，约定：1.被告承租成都市郫都区犀浦镇福梓路255号合能四季城一期6栋负一楼5-6号商铺（以下简称案涉商铺），租赁期限自商铺交付日起至2021年4月30日；2.2017年4月30日前租金为13500元/月，2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为14175元/月，物管费2430元/月，空调费2160元/月，合同签订后至商铺整体开业为免租装修期，2016年11月1日至2016年12月31日、2017年2月1日至2017年3月31日为免租经营期；3.租赁期间，被告发生下列情形之一的，原告有权解除合同，被告履约保证金不予退还且原告有权按当年度三个月租金的金额收取违约金，且有权停止水电供应，无需给予被告任何补偿或赔偿：（a）拖欠租金、装修管理费、物业服务费、空调使用费、水电费等超过15日的……；4.租赁期限届满前，如因被告原因导致合同解除的，被告除应按本合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租装修期和免租经营期的租金；5.装修管理费或物管费由原告委托案外人成都合能物业管理有限公司收取。 原告于2016年5月9日向被告交付案涉商铺。被告自商铺交付后一直未付租金，经催收未果，原告于2017年5月18日发出《解除租赁合同通知书》，通知被告其违约，原告依法解除合同，被告在指定期限内自行清理场地，逾期则原告自行收回租赁物，被告于2017年5月22日签收，原告在被告签收《解除租赁合同通知书》后，已将案涉商铺出租给案外人。 另查明：1.2017年6月11日，原告代被告向案涉商铺的物业服务企业成都合能物业管理有限公司交纳案涉商铺水电费31283.67元。 2.被告向原告缴纳了履约保证金27000元，原告尚未退还。 本院认为,原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。原告向被告交付了案涉商铺，被告应当按照合同约定交纳租金及物管、空调费、水电费等费用，被告至今未交纳案涉商铺租金及其他费用，符合合同约定的原告单方解除租赁合同的条件，原告以向被告发出《解除租赁合同通知书》的形式作出单方解除房屋租赁合同的意思表示，合同自通知到达被告时解除，被告于2017年5月22日收到《解除租赁合同通知书》，原、被告之间的房屋租赁合同已于2017年5月22日解除。 被告在租赁期间未支付租金，按照租赁合同对租金的约定，2017年4月30日前租金为13500元/月，2017年5月1日至2018年4月30日期间租金为14175元/月，且按照租赁合同对免租期的约定，租赁期限届满前，如因被告原因导致合同解除的，被告除应按本合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租装修期和免租经营期的租金，原告要求被告支付免租装修期及免租经营期的租金符合法律规定，本院予以支持。故被告应当支付自交房后至租赁合同解除之日即2016年5月9日至2017年5月22日的全部租金（含免租装修期、免租经营期及正常租赁期的租金），被告应支付原告租金168575.81元，原告对租金总额仅主张了168118.13元，视为对自身权利的处分，本院予以认可。对于被告主张离场前已达成协议免除租金的给付义务，原告不予认可，被告未提交证据证明，本院对被告该答辩意见不予采纳。 根据合同约定，租赁期间被告应支付物管费2430元/月及空调费2160元/月，原告已代被告向物管公司交纳物管费及空调费，原告要求被告向原告支付，于法有据，符合合同约定。被告主张已支付三个月的物管费及空调费，但未能提交其交纳物管费及空调费的票据，故被告应承担举证不能的不利后果，被告应支付原告2016年5月至2017年5月期间的物管费及空调费共计59670元。租赁期间的水电费被告认可其在2017年春节后开始未交纳，原告代被告交纳水电费27296.63元，故被告应支付原告水电费27296.63元。 根据租赁合同中对违约金的约定，违约金为本年度三个月的租金，但2017年度的租金约定为分段计算，违约金约定属于约定不明。违约金具有损失补偿原则，以守约方的实际损失为参照，以不超出损失的30%为限。由于被告已向原告交纳了履约保证金27000元，根据合同约定被告违约履约保证金不予退还，截至本案宣判前原告实际亦未退还，故本院结合双方履约情况及原告实际损失，酌定以该保证金冲抵被告应支付的违约金，对原告主张被告另行支付三个月租金金额的违约金的诉讼请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、原告成都瑞进合能房地产开发有限公司与被告郭领云的租赁合同于2017年5月22日解除； 二、被告郭领云于本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都瑞进合能房地产开发有限公司租金168118.13元、物业及空调费59670元、水电费27296.63元； 三、驳回原告成都瑞进合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取3033元，由被告郭领云承担2500元，由原告成都瑞进合能房地产开发有限公司承担533元（此款原告已预交）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐佳 二〇一八年六月二十一日 书记员贾安琴