云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初278号原告：中国建设银行股份有限公司弥勒支行。住所地：弥勒市弥阳镇髯翁西路54号。负责人：施云波，系该支行行长。委托诉讼代理人：杨玥，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈晓龙，云南经峰律师事务所实习律师。被告：王国云，男，1968年1月10日出生，汉族，居民，住昆明市宜良县，现住昆明市。被告：吴云霞，女，1972年3月31日出生，回族，居民，住昆明市宜良县，现住昆明市。以上二被告的委托诉讼代理人：魏鸿翔，云南律知律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：红河春天房地产开发有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇白蜡园村以南。法定代表人：阮友宾，系该公司董事长。委托诉讼代理人：飞扬，男，红河春天房地产开发有限公司法务部员工。代理权限：特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行（以下简称“建行弥勒支行”）与被告王国云、吴云霞、红河春天房地产开发有限公司（以下简称“红河春天房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。同日，原告建行弥勒支行向本院提出财产保全申请。2018年1月29日，本院作出（2018）云2504民初278号民事裁定，查封了被告王国云、吴云霞共同购买的位于弥勒市弥阳镇红河春天一期“春天湖园”2幢的房屋一套。原告建行弥勒支行的委托诉讼代理人杨玥、陈晓龙，被告王国云、吴云霞的委托诉讼代理人魏鸿翔，被告红河春天房地产公司的委托诉讼代理人飞扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行弥勒支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除2014年6月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告王国云、吴云霞偿还原告借款本金1241544.91元、利息4139.87元，合计1245684.78元（截至2017年11月9日），并支付至贷款本息还清之日止的利息；3.原告对抵押物享有优先受偿权；4.被告红河春天房地产公司对贷款本息承担连带担保责任；5.本案诉讼费、财产保全费、律师费由三被告承担。诉讼中，原告建行弥勒支行变更第二项诉讼请求中的借款本金为1188967.72元，利息为5581.12元。事实和理由：2014年6月30日，被告王国云、吴云霞向我行申请贷款，签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告王国云、吴云霞借款1710000元，用于购买弥勒市红河春天一期“春天湖园”2幢；期限为10年，自2014年6月30日起至2024年6月30日止；还款方式为等额本息。同日，我行按约发放了借款1710000元。被告用该幢房屋作为抵押物，并由被告红河春天房地产公司对该贷款承担阶段性担保。自2016年6月30日起至2018年5月17日止，被告王国云、吴云霞未偿还我行本金及利息。我行从红河春天公司保证金账户中划扣439852.25元，其中，2016年9月30日扣划100元、2016年12月30日扣划0.01元、2017年5月29日扣划100元，系从被告王国云还款账户扣划，因金额太小我行未出划款凭证。截至2018年5月30日，被告王国云、吴云霞尚欠我行借款本金1188967.72元，利息5581.12元，未产生罚息。被告王国云、吴云霞、红河春天房地产公司的违约行为，损害了我行的合法利益。为维护我行的合法权益，故向人民法院起诉。被告王国云、吴云霞辩称：1.依据《个人住房（商业用房）借款合同》第16条、17条的约定，不按时还款才能解除合同，现原告未产生任何损失，因此不具备解除合同的条件；2.还款金额小不是没有划款凭证的理由，原告应提供相应凭证；3.抵押手续未办理，也未办理房屋产权登记，涉案房屋未交付，所以原告不享有优先受偿权；4.财产保全费、律师费未提供证据予以证实，不应得到支持。被告红河春天房地产公司辩称：1.根据担保法的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃物的担保范围内，免除保证人的保证责任。因此，原告应优先进行物的担保，而不应该扣划我方的保证金；2.若原告主张王国云、吴云霞偿还欠款或拍卖、变卖该房屋，则我公司应免除相应的保证责任。对于当事人双方没有争议的证据,即原告建行弥勒支行提交的营业执照、金融许可证、组织机构代码证、单位负责人证明及居民身份证，被告王国云、吴云霞的居民身份证及结婚证复印件各一份，《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房贷款推荐保证书》《个人贷款支付凭证》银行卡明细账一份（4张）各一份。本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方有争议的证据,质证和认定情况如下：原告建行弥勒支行为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1.《商品房购销合同》复印件一份，欲证实被告王国云、吴云霞购买弥勒市红河春天一期“春天湖园”2幢房屋。2.贷款账户基本信息一份（2张）、中国建设银行个人贷款对账单（6张）、个人贷款还款凭证（17张），欲证实被告王国云、吴云霞未按约及时偿还原告贷款本息的事实。经质证，被告王国云、吴云霞对原告提交的证据1未质证，认为不是原件；对证据2的证明力有异议，认为应扣减从被告红河春天房地产公司保证金账户扣划的金额；被告红河春天房地产公司对证据1、2无异议。被告王国云、吴云霞、红河春天房地产公司未向本院提交证据材料。本院认定情况：经对上述证据进行审查，结合庭审中双方当事人的陈述，本院认为原告建行弥勒支行提交的证据客观真实，能相互印证原告建行弥勒支行的待证事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：1995年10月27日，被告王国云与被告吴云霞登记结婚，2014年6月10日，二人共同购买由被告红河春天房地产公司开发的位于弥勒市，项目名称为红河春天一期“春天湖园”2幢房屋，双方签订合同编号为红河春天一期2011第066号的《商品房购销合同》及《补充协议》，购房总价款3428370元，2014年6月10日前支付首付款1718370元，剩余1710000元办理银行按揭贷款。2014年6月16日，被告王国云、吴云霞与被告红河春天房地产公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，经弥勒市房管所批准，进行了登记备案，登记号为弥房备（2014）第0448号。2014年6月30日，被告王国云、吴云霞作为借款人和抵押人，被告红河春天房地产公司作为保证人，与原告建行弥勒支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为530166736-2032-20140370238），合同约定：被告王国云、吴云霞向原告建行弥勒支行借款1710000元，用于购买红河春天一期“春天湖园”2幢房屋，借款期限为120个月（即2014年6月30日至2024年6月30日），借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次（利率调整日为每年1月1日）；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入被告红河春天房地产公司开户于建行弥勒支行的账户（账号为53×××77）；还款方法为等额本息还款法，借款人王国云的还款银行为建行云南省昆明城西支行宜良县支行，账号为55×××80；借款担保为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人被告红河春天房地产公司在保证期间（即保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止）。保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等；由抵押人按第十三条的约定提供抵押担保。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，贷款人原告建行弥勒支行将借款1710000元划入被告红河春天房地产公司账户，用于支付被告王国云、吴云霞购买商品房的购房款。自2014年7月30日起至2016年3月30日止，被告王国云、吴云霞按月足额偿还原告建行弥勒支行贷款本息417749.04元；自2016年4月30日起，被告王国云、吴云霞未再按月足额偿还贷款本息，2016年4月30日，原告建行弥勒支行扣收被告王国云还款账号中的金额3725.42元、2016年6月21日扣收1.30元、2016年12月30日扣收0.01元、2016年9月30日及2017年5月29日，分别扣收100元，被告王国云、吴云霞共偿还原告建行弥勒支行贷款本息421675.77元。自2016年6月30日起至2018年3月29日止的期间，原告建行弥勒支行直接从被告红河春天房地产公司保证金账户中扣划了被告王国云、吴云霞的购房借款本金、利息、罚息共计439852.25元，用于抵扣被告王国云、吴云霞应还未还的借款。截至2018年5月30日，被告王国云、吴云霞仍欠原告建行弥勒支行借款本金1188967.72元，利息5581.12元，二项合计1194548.84元。另查明，被告王国云、吴云霞购买的位于弥勒市房屋，至今未办理房屋产权登记，故未能办理抵押登记。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告建行弥勒支行与被告王国云、吴云霞、红河春天房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，借款合同合法有效。合同签订后，双方当事人应全面履行各自的义务，原告建行弥勒支行已依约履行交付借款1710000元给被告王国云、吴云霞的义务，被告王国云、吴云霞未依约履行偿还原告建行弥勒支行借款本金及利息的义务，被告红河春天房地产公司作为保证人，应依约承担连带保证责任。双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，出现违约情形则贷款人可以选择解除与借款人的借贷关系。《中国人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告王国云、吴云霞未按合同约定按期归还借款本息，已构成违约。被告王国云、吴云霞辩称，没有按时足额偿还贷款本息，并未对原告建行弥勒支行造成损失，未达到解除合同的条件，且解除权应当在1年内行使，原告已经超过了行使期限，合同不应解除。根据原告建行弥勒支行提供的个人贷款还款凭证可知，被告王国云、吴云霞自2016年4月30日未全额偿还贷款本息后，原告建行弥勒支行仍从被告王国云的还款账号中扣收部分贷款至2017年5月29日，并从被告红河春天房地产公司保证金账户中扣划应由被告王国云、吴云霞偿还的贷款本金、利息及罚息至2018年3月29日。因此，被告王国云、吴云霞的辩解不成立，本院不予采纳。故原告建行弥勒支行有权按约定解除合同，提前收回贷款本息，并由被告王国云、吴云霞偿还尚欠的借款本金及利息。被告红河春天房地产公司自愿对被告王国云、吴云霞的债务承担连带保证责任，现原告建行弥勒支行主张被告红河春天房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持；原告建行弥勒支行虽与被告王国云、吴云霞约定用位于弥勒市房屋设定抵押，但该房屋至今未办理房屋产权登记和抵押登记，抵押权未设立，原告建行弥勒支行对该房屋无优先受偿权；2018年1月26日，原告建行弥勒支行向本院交纳诉讼保全费5000元，按合同约定，该费用应由被告王国云、吴云霞承担，被告红河春天房地产公司承担连带保证责任。诉讼中，原告建行弥勒支行未提供证据证明支付律师费的凭证，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行与被告王国云、吴云霞、红河春天房地产开发有限公司签订的合同编号为530166736-2032-20140370238的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、由被告王国云、吴云霞于判决生效之日起十日内一次性偿还尚欠原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行截至2018年5月30日的贷款本金1188967.72元，利息5581.12元，二项合计1194548.84元，并支付自2018年5月31日起至贷款本息还清之日止的利息（按年利率5.635%计算）。三、由被告王国云、吴云霞于判决生效之日起十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行诉讼保全费5000元。四、由被告红河春天房地产开发有限公司对第二项、第三项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16012元、诉讼保全费5000元，由被告王国云、吴云霞、红河春天房地产开发有限公司负担；公告费600元，由原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  陈建芸审 判 员  李祯祯人民陪审员  吕 磊二〇一八年六月二十九日书 记 员  杨飞龙