襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0606民初4973号原告（反诉被告）：韩明海，男，1974年9月25日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托代理人：何贵林、王虎，湖北思扬律师事务所律师。一般授权代理。被告（反诉原告）：襄阳齐星房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区长征路60号。统一社会信用代码：420600000113938。法定代表人：朱大和，该公司总经理。委托代理人：郑鹏，湖北亘恒律师事务所律师。一般授权代理。原告（反诉被告）韩明海与被告（反诉原告）襄阳齐星房地产开发有限公司（以下简称齐星房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩明海及其委托代理人何桂林、王虎，被告（反诉原告）齐星房地产公司的委托代理人郑鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩明海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年7月27日签订的两份《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已付购房款5881820元，工本费1100元、测绘费1100元、维修基金25207.8元，共计5909227.8元；3、判令被告赔偿因违约给原告造成的装修损失835014.7元、经营损失350000元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失（其中，首付购房款2951820元从2012年7月26日起计息、按揭贷款2930000元从2012年9月28日起计息、装修款从2013年1月18日起计息）。事实和理由：2012年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，合同约定,被告将其开发的位于襄阳市樊城区长征路60号齐星泰安华府1单元2-1号，建筑面积为325.33平方米及1单元2-2号，建筑面积为94.8平方米的商铺出售给原告。该商品房为商业用房，房屋单价为每平方米14000元，总价款为5881820元，交付时消防应验收合格。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，随后原告投入835014.7元装修房屋，并于2013年1月18日开始经营“德庄火锅店”。由于被告擅自改变规划，将房屋分割销售，导致原告购买的商铺无消防通道，消防部门两次下达责令期限整改通知书，要求原告解决消防通道问题。原告多次找到被告解决，并向房管部门投诉，均未解决。2016年11月4日，襄阳市樊城区公安分局消防大队查封了原告经营的德庄火锅店，原告被迫停业。综上，国家相关法律规定，未经消防验收合格的房屋不能交付使用，被告违规将房屋分割销售，分割后的房屋消防未经验收合格，且消防问题长期得不到解决，导致原告经营的德庄火锅店一直无法正常经营，原告订立合同的目的不能实现，被告的行为已经构成根本违约，故请求依法支持原告的诉讼请求。齐星房地产公司辩称，原告取得的房屋已经消防验收合格，其不存在违约行为；房屋所有权已经转移给原告，消防整改事宜应由原告负责；原告经营的德庄火锅店亏损系其自身经营不善造成，与其无关。故请求驳回原告的诉讼请求。齐星房地产公司向本院提出反诉请求，判令韩明海继续履行合同，并向齐星房地产公司支付购房款245700元。事实和理由：2012年7月27日，齐星房地产司与韩明海签订两份《商品房买卖合同》。合同签订后，齐星房地产公司履行了合同约定的义务，并交付了房屋，韩明海未按合同约定支付购房款。故请求支持齐星房地产公司的反诉请求。韩明海对齐星房地产公司反诉辩称，齐星房地产公司反诉请求不能成立，其交付给原告的房屋未经消防验收，导致无法使用，故我方有先履行抗辩权，请求驳回齐星房地产公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院予以确认：2012年7月27日，韩明海与齐星房地产公司签订合同编号分别为：XF201206532、XF201206535《商品房买卖合同》两份，编号为XF20126532的合同约定，齐星房地产公司将位于襄阳市××区××路齐星·泰安华府一层2-1号，建筑面积325.33平方米的商业用房出售给韩明海，每平方米14000元，总价款为4554620元；编号为XF201206535合同约定，齐星房地产公司将齐星·泰安华府一层2-2号，建筑面积94.8平方米的商业用房出售给韩明海，每平方米14000元，总价款为1327200元。两份合同还对付款方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，韩明海按合同约定支付了全部购房款，齐星房地产公司亦按合同约定的期限交付了房屋。因案涉房屋面积经房管部门测绘有误差，2012年12月27日齐星公司与韩明海签订《商品房实测面积补充协议》，确认实测面积大于合同约定建筑面积17.55平方米，韩明海应向齐星房地产公司补交房款275700元。齐星房地产公司交付房屋后，韩明海即对房屋进行了装修，于2013年1月18日开始经营德庄火锅店。自2014年因消防通道数量不足问题，消防部门多次向韩明海发出责令期限改正通知书，要求限期整改。韩明海自2015年4月开始多次向房管部门投诉要求解决消防通道问题，并要求退房，经房管部门多次组织韩明海与齐星房地产公司协调督办无果。2016年11月4日，襄阳市公安局樊城区分局消防大队消防监督检查发现德庄火锅店存在火灾隐患，以“疏散通道、安全出口数量不足（经营区仅一部疏散楼梯），已不具备安全疏散条件”，作出《临时查封决定书》，并对韩明海经营的德庄火锅店予以了查封。致使德庄火锅店停业。本案在审理过程中，韩明海于2017年6月16日向本院提出申请，对案涉房屋装修损失进行鉴定，本院依法委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司对案涉房屋装修进行了评估，评估价值为549908.54元。本院认为，韩明海与齐星房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》，系合同双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，且齐星房地产公司在签订《商品房买卖合同》时取得了商品房销售许可证，故合同合法有效。齐星房地产公司将商业用房分割销售后，房屋使用结构发生变更，齐星公司应按照消防法的相关规定，增设疏散通道安全出口，解决火灾隐患，并重新申报消防审核后出售。齐星房地产公司在消防部门对韩明海经营的德庄火锅店因消防疏散通道不足被查封，且韩明海多次要求其解决的情况下，仍未解决疏散通道，安全出口问题，致使德庄火锅店无法经营。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”。第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”韩明海与齐星房地产公司签订的《商品房买卖合同》，韩明海购买的是商业用房，齐星房地产公司交付给韩明海的房屋不具备商业用房的使用条件，致使韩明海所购买的商业用房无法使用，不能实现合同目的。因此，韩明海请求解除商品房买卖合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，齐星房地产公司依法应当退还韩明海已支付的购房款及相关费用，故韩明海请求判令齐星房地产公司退还其已支付购房款及相关费用的诉讼请求，本院予以支持；韩明海请求判令齐星房地产公司赔偿因违约给其造成的装修损失835014.7元及购房款占用期间利息损失、装修费用的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故韩明海的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但应按鉴定评估的价值确定装修损失，即：装修损失为：549908.54元；关于装修费的利息损失，因韩明海经营的德庄火锅店于2013年1月18日开业至2016年1月4日停业，已经营近三年，已获得了利益，故装修费的利息损失，本院不予支持。韩明海要求齐星房地产公司赔偿其经营亏损350000元的请求，韩明海未向本院提交充分证据证明因德庄火锅店停业所造成350000元的损失依据，故韩明海的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。齐星房地产公司反诉请求判令韩明海继续履行合同，并向其支付购房款245700元，因合同解除不存在支付面积误差应补交购房款问题，故其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除韩明海与襄阳齐星房地产开发有限公司于2012年7月27日签订的合同编号分别为XF201206532、XF201206535《商品房买卖合同》；二、襄阳齐星房地产开发有限公司返还原告韩明海已付购房款5881820元，工本费1100元、测绘费1100元、房屋维修基金25207.8元，合计5909227.8元；三、被告襄阳齐星房地产开发有限公司赔偿原告韩明海装修损失549908.54元；四、襄阳齐星房地产开发有限公司按中国人民银行同期流动资金贷款利率向韩明海赔偿购房款利息损失，其中2951820元从2012年7月26日起计算，2930000元从2012年9月28日起计算；五、驳回韩明海的其他诉讼请求；六、驳回襄阳齐星房地产开发有限公司的反诉请求。上述（二）、（三）、（四）项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费64049元，韩明海负担4049元，齐星房地产公司负担60000元，反诉案件受理费4985元，由齐星房地产公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  张耀承审判员  海 飞审判员  石海燕二〇一八年六月二十八日书记员  周 芹