四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0303民初1223号 原告:刘志文，男，1964年4月20日生，个体，住四平市铁**。 委托代理人：赵媞、宋春晖，吉林辅民律师事务所律师。 被告：赵继海，男，汉族，1965年11月8日生，无职业，住四平市铁**。 委托代理人：曹东新，吉林东泰律师事务所律师。 被告：赵继家，男，汉族，1961年9月25日生。（未到庭） 原告刘志文与被告赵继海、赵继家土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。刘志文的委托代理人赵媞、宋春晖，赵继海及委托代理人曹东新到庭参加了诉讼，赵继家经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志文诉称：2010年10月23日原告与二被告签订《租赁合同》，合同约定：二被告将位于四平市铁东区原第三化工厂院内的一部分土地使用权及地上物、附属物（按图虚线所示部分）出租给原告使用。租赁期限为10年，从2010年10月23日至2020年10月23日。租金每年5万元，原告一次性支付。在租赁期限内，因不可抗力的原因或者因城市规划建设（包括棚户区改造）给原告造成的损失二被告不承担责任，同时二被告也放弃由于上述原因给予的各项补偿，因拆迁、开通道路给予的本宗地内原有的房屋及新建房屋的补偿金收益归原告所有。合同签订后，原告一次性支付租金人民币50万元整，二被告向原告交付了租赁场地及房屋。2014年原告所租赁被告的厂房、地上物等被政府征收征用。依据《租赁合同》，赵继家写的《声明书》，二被告共同书写的《情况说明》，同意将院内所有建筑房屋的拆迁补偿给原告所有，地上物的补偿归原告所有，同意将补偿款由征地办公室直接拨付到原告账户。现二被告不履行租赁合同及声明书，不配合原告办理征地手续，故原告依法向人民法院提起诉讼，请求保护原告的诉讼请求：一、依法判令二被告继续履行2010年10月23日与原告签订的《租赁合同》，二、依法判令二被告配合原告办理征地手续，三、依法确认原、被告租赁宗地内原有的房屋及新建房屋的待发补偿金归原告所有，四、本案诉讼费、保全费由二被告负担。 赵继海辩称：一、本案双方签订的《租赁合同》是虚假合同，原告签订合同的目的不是为了经营，而是依此获取非法利益。本案的《租赁合同》表面看是租赁合同，实质租赁只是原告所虚构的事实，是原告得知此地将要动迁的情况下，围绕着拆迁获利而设计的一个虚假合同，租赁只是幌子。事实上，原告在租赁合同签订后，根本就没有在此经营，没有对原有房屋进行任何改建、装饰、修缮，没有搬入安装任何设备设施，没有保管存放任何材料及物品，租用的房屋及场地近8年无人管理使用，房屋漏雨布满青苔，个别屋顶已塌陷，门窗破损，墙皮大面积脱落，院内场地杂草丛生。原告之所以不用而租，等的就是要动迁获利。为此，原告租赁后在空场地上快速地建立一栋420多平方米的简易房。该简易房除了获取动迁补偿外，什么用途都没有，不仅成本低，而且质量差，在建后第二年就已大面积倒塌，房内除了碎瓦片外，已长出3米多高的树木及杂草。原告以租赁场地为由，以欺诈的手段订立合同，企图获得政府动迁补偿，依据合同法52条第一款“一方以欺诈的手段订立合同，损害国家利益”的，合同无效。二、原告以合法租赁的形式，掩盖以欺诈手段获取被告因拆迁而应得补偿，其目的违法。国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对征收房屋所有权人给予公平补偿。”依据法律规定，房屋拆迁补偿是对产权人的补偿，原告为获取被告的拆迁补偿，以租用的房屋需投入资金改装、修建、装饰为由提出拆迁时其投资需要补偿，并在合同中以被告主动放弃应得补偿，收益全部归其所有，设置了专门条款。这一条款，表面上看是被告自愿放弃，其实质是原告欺诈违法。因为：第一、合同履行中，依据法律规定，一方违约才须承担违约责任，赔偿另一方的经济损失，在此合同履行中被告并没有违约。第二、政府拆迁属特别事件，合同双方并不应承担违约责任，拆迁补偿应遵循法律规定，此约定把租赁转变为产权转让，无法律依据。第三、从本案实际来看，原告除租赁费外无任何资金投入，不因动迁而造成任何损失。以50万元的租赁款而获取340万元的经济补偿，这一手段也不合理。合同法规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，原告以租赁形式试图获取被告的产权补偿款，其目的违法，合同也属无效。三、租赁合同内容明显显失公平，有利于原告获利，而直接损害被告利益。一方面表现在“乙方所扩建的房屋在承租期满后甲方将以每平方米300元收购。”即不管建的什么房，是否有使用价值，是好是坏，被告都得有偿接收。另一方面表现在租期内政府拆迁，甲方原有房屋补偿收益全部归乙方所有。即不管乙方在房屋上是否有投入，可无偿受益，白得产权补偿。再有，该合同把租赁使用转变成了产权转让，用租赁的价款，无形中购得了房屋的产权价值。四、原告依据租赁合同提出的诉请违法，不应支持。一是，依据法律规定，房屋征收部门应当对房屋所有权给予补偿，并同所有权人订立补偿协议。原告诉请被告配合其办理征地补偿手续，征收部门依法无权办理，法院对这一违法诉请也无法支持。二是，原告所租用的土地及吉房权四字第XXXX号房屋，早在租赁前已被被告借款抵押给农村信用合作联社，其名下的土地及房屋已被法院查封，依法被告无权转让他人。三是，国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。”也就是说，假设租赁合同有效的话，在补偿款给付之前，并不影响租赁合同的履行，原告可继续租赁使用。至于什么时候给付补偿款，时间是不确定的，也可能是几个月，也可能是几年。人民法院不可能以尚未发生、并不确定何时发生的事实，作为判决的依据。综上所述，此租赁合同是一个虚假、欺诈的合同，是以合法形式掩盖非法目的，获取不当利益的合同，也是一个显失公平，严重损害一方合法权益的合同，属无效合同。原告依据此合同提出的诉请不应支持，故请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 赵继家未到庭，也没有提交答辩意见。 本案双方争议的焦点是：原告的具体诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应予支持？ 刘志文向法庭提供如下证据材料：1.关于四平市铁东区人民政府国有土地上房屋征收决定的公告、四平市北河治理项目两岸地块征收房屋补偿方案，证明2014年2月15日，四平市铁东区人民政府发布了房屋征收公告及征收房屋补偿方案，对涉案宗地进行了征收，现在征收公告及补偿方案已经发生法律效力，根据《物权法》第二十八条的规定，在四平市铁东区人民政府的征收公告发生法律效力时，涉案宗地上房屋所有权发生了转移，已经归政府所有。被告质证认为，公告和征收方案只是方案，并不代表征地已经实际实施。征地得以动迁合同和发放补偿款才实际实施履行。2.租赁合同、收条，（1）证明被告赵继海、赵继家与刘志文签订租赁合同，将涉案宗地出租给原告刘志文，《租赁合同》第九条约定：因拆迁、开通道路给予的本宗地内原有的房屋及新建房屋的补偿金收益全部归乙方所有。（2）刘志文已经将租金伍拾万元一次性交付给赵继海、赵继家两人。被告质证认为，合同是双方签的。合同虚线据被告讲不包含朝北面开门的北面仓库。合同是虚假的、是显失公平的、是违法的、是无效的。3.声明书、情况说明，证明在涉案宗地被征收后，被告赵继海、赵继家承认《租赁合同》第九条约定的效力，同意将宗地上的建筑物征地补偿金归原告所有。被告质证认为，有异议。签情况说明时，当时我也没看，当时说他盖的房子给他。声明中所有的产权都不是赵继家的，所以这个声明是无效的，根据赵继海讲，情况说明不是他的真实表示。4.证人张某证实，原、被告签合同，我是中间人。前阶段赵继家和原告在一起谈了，赵继家说给原告200万元还是300万元，也没谈成，当时我也在场，也帮着调解了。原告质证认为，根据证人的证明，能够得出这份合同是当事人双方根据合法自愿的原则，协商订立的，合同中的相关条款都是双方当事人的真实意思表示，这份合同没有欺诈、胁迫、显失公平，也不存在损害第三人及国家利益的情形，这个合同应当是合法有效的。被告质证认为，证人所说的赵继家和他们协商，赵继家并不是涉案财产的产权人，他的任何协商是无效的。5.证人申某证实，刘志文他们的协议是真实的，赔偿过程赵继家和赵继海都同意，他俩还给出过说明材料，口头也说过，我都在场。前阶段赵继海说评估应该给多少就给多少，赵继家前阶段说想少给原告点，想给300万，后来又联系不上了。原告质证认为，根据证人的证人证言能够证明这份合同是双方真实意愿的表示，合同条款是双方协商签订的，订立合同没有欺诈、胁迫的行为。合同签订后原告已经在租赁的场地内进行了厂房建设，但因为政府的公告，原告不能再继续投资。被告质证认为，证人所说的赵继家和他们协商，赵继家并不是涉案财产的产权人，他的任何协商是无效的。证人所谈建厂，只是想法而不是实际，因为实际根本没有发生，所谈的建房实际只是为了非法获得动迁款。 赵继海向法庭提交如下证据材料：1.关于财产界定的批复、买卖合同，证明土地和地上物都归属赵继海，与赵继家无关。原告质证认为，对真实性没有异议。这份证据能够证明涉案宗地的土地使用权及房屋所有权归赵继海所有。也证明了赵继海有权利将涉案土地及房屋出租给原告，证明了原告与被告签订的租赁合同合法有效。2.抵押担保借款合同，证明土地和包括涉案9354号房子已经抵押给农村信用合作社了。原告质证认为，该借款合同合法有效，但是涉案土地是不动产，根据担保法及物权法的规定不动产的抵押在办理抵押登记时抵押权产生，涉案宗地没有办理抵押登记，抵押权没有产生。另外办理的抵押只是土地使用权的抵押，我们补偿款是建筑物的补偿款。房屋抵押权因为房屋没有办理过户手续，在签订抵押合同时，赵继海无权将房屋抵押出去，抵押权没有成立。3.齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2010）铁执字第1160-2号、齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2010）铁执字第1161-2号、吉林省四平市中级人民法院（2010）四民二初字第52号、吉林省四平市中级人民法院（2011）四执字第18号、四平市铁东区人民法院（2012）东民执字第39号、吉林省四平市中级人民法院（2011）四执字第18-1号、吉林省四平市中级人民法院（2013）四民二初字第49号，证明土地和房屋都被人民法院查封。原告质证认为，真实性没有异议。这些证据只证明了查封了相关的房产的产籍和地籍，没有变更土地使用权和房屋所有权的产权人。并且这些法律文书最晚的是2013年7月10日，根据四平市铁东区人民政府2014年2月15日的公告，这些不动产已经于2014年2月15日被征收。根据物权法的规定，在公告生效时，也就是2014年2月15日房屋所有权已经归四平市铁东区人民政府所有，所有的查封全部失效。4.照片7张，证明原告盖的简易房中间已经倒塌，多年未用、杂草丛生，倒塌的房中已经长出3米多高的树和杂草。简易房的顶就是一层石棉瓦，简易房中从盖至今没有存放任何物品。原告质证认为，真实性没有异议，对证明的内容有异议。首先证明了原告已经在涉案土地上盖了库房，并且原告已经办理了营业执照手续，在2014年原告本打算继续投资建厂时，因政府发布公告，对土地进行征收，此时的土地所有权已经成为四平市铁东区人民政府，在这种情况下原告不敢再继续投资建厂，因为政府随时可以扒房子，并且根据公告政府也要求不得再继续投资。5.照片9张，证明原告租用的院内和房屋从租至今没有使用过，没有从事任何经营活动，没有进行任何修缮，现房屋已经严重破损，墙皮脱落，个别屋顶塌陷，门窗损坏，屋内长满青苔，院里长满杂草。原告质证认为，这份证据不能证明原告在租赁房屋后没有使用，没有投资。2014年涉案的房屋被征收，原告不可能再继续投资，也不可能对政府的房屋进行修缮或者打草。因为涉案土地及房屋是四平市铁东区人民政府的，原告只需按照租赁合同的约定取得征收房屋补偿款来弥补没有进行建厂的损失。6.王文声证言。原告质证认为，证人没有出庭，真实性无法核实。证人证明2014年8月至2016年12月没有进行生产经营，这期间涉案的宗地及房屋已经被政府征收了，实际上本案的租赁土地是在原告建厂过程中被征收的，征收时厂子没有完全建起来，企业还没有生产，所以因为征收不敢再投资，只能半途而废。7.证人何某证实，我在第三化工厂工作期间即2011年10月份至2017年8月份，小院里从来没有进行过经营，后面盖的房子我去的时候已经塌了，我听厂子领导说那个院已经租给他人了，没存放过设备，也没经营过。原告质证认为，真实性有异议。证人与被告是亲属关系，他的证言偏向被告，也不属实，证人的证言与其他书证和其他证人的证言不相符，该证据不应被采纳，小院没有生产是因为政府征收的原因。被告质证认为，无异议。证言是真实的，与被告所举的证据是一致的，证人证明了从2011年至今原告没有进行过任何的生产经营活动，这也符合客观实际。 赵继家未向法庭提交证据材料。 审理查明：2010年10月23日原告与二被告签订《租赁合同》，二被告(被告赵继海于2006年2月21日购买)将位于四平市铁东区原第三化工厂院内的一部分土地使用权及地上物、附属物（按图虚线所示部分）出租给原告，租赁期限为10年（从2010年10月23日至2020年10月23日）。租金每年5万元，原告一次性支付。在租赁期限内，因不可抗力的原因或者因城市规划建设（包括棚户区改造）给原告造成的损失二被告不承担责任，同时二被告也放弃由于上述原因给予的各项补偿，因拆迁、开通道路给予的本宗地内原有的房屋及新建房屋的补偿金收益归原告所有。合同签订后，原告一次性支付了租金人民币50万元，二被告向原告交付了租赁场地及房屋。2014年2月15日四平市铁东区人民政府下发了关于四平市铁东区人民政府国有土地上房屋征收决定（四东政房征﹝2013﹞1号），原告所租赁被告的厂房、地上物等在征收范围内。在此期间，被告赵继家2014年8月13日写了《声明书》，二被告于2016年1月8日共同书写了《情况说明》，同意将原市第三化工厂内小院厂房、地上物、自建库房及所有补偿款归原告所有，由征地办公室直接拨付到原告账户。现原告以二被告不配合办理征地手续来院告诉，要求：一、依法判令二被告继续履行2010年10月23日与原告签订的《租赁合同》，二、依法判令二被告配合原告办理征地手续，三、依法确认原、被告租赁宗地内原有的房屋及新建房屋的待发补偿金归原告所有，四、本案诉讼费、保全费由二被告负担。 通过原告陈述、被告答辩及庭审调查，结合已经查明的案件事实，依据证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告通过协商签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。被告辩称该《租赁合同》违反合同法52条的相关规定，是一个虚假、欺诈的合同，是以合法形式掩盖非法目的，获取不当利益的合同，也是一个显失公平，严重损害一方合法权益的合同，属于无效合同，但没有提供充分有力的证据证明，故本院对其辩解不予支持。原告依照合同的约定一次性交付了租金50万元。现原告租赁的厂房、地上物等在租赁期间被四平市铁**人民政府于2014年2月15日公告依法征收，被告就应当按照合同的约定履行相应的责任、义务，且被告于2016年1月8日出具了同意将原市第三化工厂内小院厂房、地上物、自建库房及所有补偿款归原告所有，由征地办公室直接拨付到原告账户的《情况说明》。因被告在此期间怠于行使拆迁补偿的权利，未配合原告办理拆迁补偿，致使原告不能依据《租赁合同》的约定得到相应的拆迁补偿款，侵犯了原告的合法权益。现原告要求继续履行双方于2010年10月23日签订的《租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告配合办理拆迁补偿事宜符合合同约定及法律规定，本院予以保护。原告要求依法确认原、被告租赁宗地内原有的房屋及新建房屋的待发补偿金归其所有，本院予以保护。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下: 一、原、被告继续履行2010年10月23日双方签订的《租赁合同》。 二、被告赵继海、赵继家于本判决发生法律效力后5日内配合原告刘志文办理征地补偿手续。 三、原告刘志文租赁宗地内（按图虚线所示部分）原有房屋及新建房屋的待发补偿金归原告刘志文所有。 案件受理费15400元、保全费5000元，由被告赵继海、赵继家负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  居洪武 二〇一八年六月二十八日 书记员  李 丹