贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终3825号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄华忠，男，1968年11月23日出生，汉族，住遵义市播州区（原南白镇商贸城）。委托诉讼代理人：邹建忠，贵州远度律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍福伟，贵州远度律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军成都军区房地产管理局遵义办事处。住所地遵义市汇川区西安路**。负责人：陈以华，该办事处处长。委托诉讼代理人：向东，贵州他山律师事务所律师。上诉人黄华忠因与被上诉人中国人民解放军成都军区房地产管理局遵义办事处（以下简称成都军区房管局遵义办事处）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年6月26日公开开庭进行了审理，上诉人黄华忠及其委托诉讼代理人邹建忠、鲍福伟，被上诉人成都军区房管局遵义办事处委托诉讼代理人向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄华忠上诉请求：请求二审人民法院依法撤销遵义市播州区人民法院作出的(2018)黔0321民初769号民事判决书，并依法予以改判支持上诉人的反诉请求或将本案发回重审。二、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认为上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》系合法有效，该事实认定错误，该合同性质应当认定为无效。(一）从双方最初建立租赁关系至今，被上诉人均未就涉案租赁物出示任何相关权属证明以及规划审批手续给上诉人，也未向人民法院出示涉案租赁物的土地证、房产证、建设规划许可手续以及军队提供有偿服务许可证等相关手续。另外，涉案租赁物的土地性质发生了变化、涉案房屋的租赁和修建未经军队上一级单位备案以及未经规划部门的审批。同时，涉案租赁物位于遵义市××区龙坑镇共青湖地段，属于城市建筑规划的范围之内，依法受到《中华人民共和国城乡规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中国人民解放军房地产管理条例》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的约束。(二）本案租赁合同最初签订时，涉案租赁物中的房产部分已变更了相应的用途。涉案租赁物中的房产自始为违法建筑，以违法建筑为租赁标的而订立的租赁合同依法应当认定为无效合同。并且，被上诉人出租的场地已经改变了原有的土地使用性质，因此应当依法确认上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》为无效合同。二、导致本案租赁合同无效的主要过错和责任属于被上诉人中国人民解放军成都军区房地产管理局遵义办事处，应当按照其过错责任(80%)的比例承担由此给上诉人所造成的损失。三、本案被上诉人中国人民解放军成都军区房地产管理局遵义办事处不是涉案租赁物（房屋和场地）的所有权人和使用权人，同时被上诉人也不具备独立承担民事责任的能力，被上诉人的诉讼主体资格不适格。综上所述，本案上诉人与被上诉人所签订的《军队房地产租赁合同》属于无效合同，被上诉人对于导致合同无效具有重大过错和责任，应当按照自身过错比例向上诉人承担相应损失的赔偿责任，为此，上诉人请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人成都军区房管局遵义办事处辩称:本案租赁合同系双方当事人真实意思体现，且被上诉人也提交了租赁合同涉及的土地证以及许可证。上诉人依据《合同法》第52条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，是适用法律错误。《中国人民解放军房地产管理条例》第16条规定，营区实行营区规划管理，包括营区土地、建筑物等是不需要在地方办理规划许可证。军队空余土地是可以进行出租的，上诉人所租的空闲房产是70年代修建的医院，经报上级部门允许可以出租，遵义办事处也是适格的。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人成都军区房管局遵义办事处向一审法院起诉请求：1、判令黄华忠在十日内将租赁房屋和场地腾空后交还给成都军区房管局遵义办事处；2、判令黄华忠立即向成都军区房管局遵义办事处支付房屋场地占用费23,917.50元；3、本案诉讼费用由黄华忠承担。黄华忠向一审法院提出反诉请求：1、依法确认双方从2004年6月1日起至2013年8月7日签订的《军队房地产租赁合同》无效；2、依法判决成都军区房管局遵义办事处返还黄华忠租赁保证金3,000.00元；3、依法判决成都军区房管局遵义办事处赔偿黄华忠资产折价款1680万元（包括在租赁场地内新建房屋、构筑物及设施、堡坎、土石方回填、硬化地面、景观绿化、装饰装修等）；4、本诉及反诉的诉讼费用由成都军区房管局遵义办事处承担。一审法院认定事实：2004年至2013年，成都军区房管局遵义办事处与黄华忠多次以一年一签或两年一签的方式签订《军队房地产租赁合同》，因租赁物面积过大，双方同时签订了四个合同，合同分别约定：成都军区房管局遵义办事处将位于贵州省遵义县××（现××为遵义市××区龙坑街道办事处）共青湖1号房东面楼(成黔字第7444A号)的房屋、场地等出租给黄华忠经营文体业和餐饮业。黄华忠不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。双方最后一次签订合同的租赁期限分别是2015年11月30日、2015年11月30日、2015年11月30日和2016年6月17日止。成都军区房管局遵义办事处将租赁物交给黄华忠从事经营活动，黄华忠按期交纳租金。在租赁经营过程中，黄华忠为了生产经营需要，多次书面向成都军区房管局遵义办事处提交《申请》载明：维修、改造所需费用由黄华忠自行承担，增设后的设施权属归成都军区房管局遵义办事处所有。经成都军区房管局遵义办事处同意后，黄华忠对租赁的房产进行了修缮，增设和完善了相关附属设施，并增扩了部分固定设施。2016年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，成都军区房管局遵义办事处于2017年2月23日召开7444号坐落租户停偿工作座谈会，传达中央军委关于停偿工作的相关文件精神，并要求承租人在规定期限内搬离，黄华忠等人参会并签到。2017年6月22日向黄华忠送达《通知》，明确表示将于2017年6月30日上午9时对案涉租赁场所统一停止水、电供应，同时收回出租房屋和场地。黄华忠未按期交还房屋和场地，亦未交纳场地占用费。成都军区房管局遵义办事处于2017年10月26日发布《通告》，并于2017年10月31日强行关停了所出租的房屋及场地，黄华忠即没有再行经营。另查明，双方最后一次签订合同的租赁期限届满后，黄华忠向成都军区房管局遵义办事处交纳场地占用费至2017年4月30日。一审法院认为：成都军区房管局遵义办事处与黄华忠签订《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，且合同期间已届满，该合同合法有效，双方应当全面履行合同义务。黄华忠多次向成都军区房管局遵义办事处递交申请，承诺自愿出资修缮、改建相关设施，不动产产权归成都军区房管局遵义办事处所有。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”一审案件中，租期届满后双方未再续签合同，但是沿用了原租赁方式，双方形成事实上的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2016年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，成都军区房管局遵义办事处于2017年2月23日召开7444号坐落租户停偿工作座谈会，传达中央军委关于停偿工作的相关文件精神，并要求承租人在规定期限内搬离，黄华忠等人参会并签到，成都军区房管局遵义办事处向黄华忠履行了通知义务。2017年6月22日向黄华忠送达《通知》，明确表示将于2017年6月30日上午9时对案涉租赁场所统一停止水、电供应，同时收回出租房屋和场地。双方的租赁关系自2017年6月22日即已解除，但黄华忠未全面履行合同义务，应当承担违约责任。因此，本院对成都军区房管局遵义办事处要求黄华忠返还租赁物并比照原租金标准支付房屋场地占用费的诉讼请求予以支持。因双方最后一次签订合同的租赁期限届满后，黄华忠向成都军区房管局遵义办事处交纳房屋、场地占用费至2017年4月30日。成都军区房管局遵义办事处于2017年10月31日强行关停了所出租的房屋及场地，黄华忠即没有再行经营。其场地占用费从2017年5月1日至2017年10月31日止按合同约定最后一年的租金标准计算，即（12731＋14807＋26162＋41970）÷12×6＝47，835.00元，成都军区房管局遵义办事处在诉状中只主张23,917.50元，本院予以支持。黄华忠反诉称双方签订的《军队房地产租赁合同》属于无效合同，黄华忠提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持；对成都军区房管局遵义办事处是否应当返还黄华忠租赁保证金的请求，因成都军区房管局遵义办事处在庭审中表示同意返还，该项诉请本院予以支持；关于成都军区房管局遵义办事处是否应当赔偿黄华忠资产折价款的问题，双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条载明对承租房屋的改造、装修、扩增，费用乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。且黄华忠向成都军区房管局遵义办事处提交的《申请》亦载明维修、改造所需费用其自行承担，增设后的设施权属归成都军区房管局遵义办事处所有。现合同履行期限已届满，按照约定成都军区房管局遵义办事处不应承担相应赔偿，故该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄华忠于本判决书生效之日起十日内将租赁房屋和场地腾空后交还给成都军区房管局遵义办事处；二、黄华忠于本判决书生效后立即向成都军区房管局遵义办事处支付房屋场地占用费23,917.50元；三、成都军区房管局遵义办事处于本判决书生效后立即返还黄华忠保证金3，000.00元；四、驳回黄华忠的其他反诉请求。案件受理费396.00元，反诉费减半收取61,300.00元，由黄华忠负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是上诉人黄华忠与被上诉人成都军区房管局遵义办事处签订的租赁合同是否合法有效以及黄华忠提出的相关赔偿请求应否予以支持。本案系涉军土地、房屋租赁合同纠纷。《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定：“军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定”。本案中，成都军区房管局遵义办事处出租的土地、房屋系军队空余房地产，经中国人民解放军总后勤部司令部发放有偿服务许可证，许可进行房屋租赁、场地出租。因此，本案双方当事人签订的租赁合同是合法有效的。上诉人关于合同无效的主张不能成立，本院不予支持。关于黄华忠提出的损失赔偿问题。本案中，双方在租赁合同中明确约定了租赁期限，并对合同期满后场地上新建、改、扩建、装修以及增扩设备等产权归属也明确约定归成都军区房管局遵义办事处所有。现双方租赁合同已经到期终止，上诉人理应将租赁场地以及房屋交还给被上诉人成都军区房管局遵义办事处。成都军区房管局遵义办事处对于上诉人黄华忠并无赔偿义务。上诉人黄华忠提出由被上诉人成都军区房管局遵义办事处进行赔偿的主张依法不能成立，本院不予支持。综上所述，黄华忠的相关上诉理由于法无据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122,600.00元，由上诉人黄华忠负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 何 亮审判员 施正高二〇一八年六月二十七日法官助理毛丹书记员袁芳