海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初4930号 原告：黄丘，男，1993年3月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市，现住海口市。 委托诉讼代理人:邹永锋，海南弘纲律师事务所律师，法律援助。 被告：海南普克实业有限公司，住所地海南省海口市。 法定代表人:彭国优，总经理。 委托诉讼代理人：张紫艳，海南海叶律师事务所律师。 第三人：中国人民解放军92261部队，住所地海南省海口市美兰区。 法定代表人：文建湘，旅长。 委托诉讼代理人：丁烨敏，海南正益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈思妤，海南正益律师事务所律师。 原告黄丘与被告海南普克实业有限公司、第三人中国人民解放军92261部队租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄丘及其委托诉讼代理人邹永锋、被告的法定代表人彭国优及其委托诉讼代理人张紫艳、第三人的委托诉讼代理人沈思妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年3月13日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告向原告退回已交纳的2017年3月至2017年7月的租金20000元；3.判令被告赔偿原告经济损失150000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2008年6月25日与第三人签订《军队房地产租赁合同》，承租第三人所有的海口市龙华区城西乡仁里村城西路92261部队城西院大门东侧土地及铺面，租赁期限为18年（2008年10月15日至2026年10月15日），租金按年计算，年租金为180000元（2013年8月5日双方签订《租赁补充协议》，将租赁期限延长至2028年11月14日，年租金调整为280000元）。同年7月6日，第三人书面同意被告对以上商铺进行转租。经被告同意，原告于2017年3月13日向案外人受让编号为86-17号铺面，用于经营建材，并向案外人支付了130000元的转让费。转租后，原告与被告签订了《房屋租赁合同》（均是以被告职员钟青元的名义签订），合同到期后，双方又于2016年6月1日续签了《房屋租赁合同》，租期至2019年5月31日止。原告已向被告支付了2016年6月至2017年7月的租金。2015年12月16日，第三人向被告发出《关于终止租赁合同的通知》，以军事需要为由，要求收回以上房屋及土地。但在原告向案外人转租上述铺面征求被告同意时，被告并未向原告告知上述事实。2017年7月28日，第三人再次向被告发出《租赁合同解除通知书》，以政策变化为由，提出解除合同。同年10月，第三人贴出告示“自10月29日20:00时起，铺面停水停电”。为此，原告被迫在2017年10月29日后搬迁出该铺面。第三人于2017年9月1日就其与被告的租赁纠纷向海口市龙华区人民法院提起诉讼，海口市龙华区人民法院已判决确认第三人与被告的租赁合同无效。原告认为，第三人租赁给被告铺面的合同无效，则被告将铺面转租给原告的合同也同样无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在第三人明确向被告发出通知要求收回铺面后，被告隐瞒该重要事实，并向原告承诺可以继续租赁使用该铺面，与原告继续签订租期至2019年5月31日止的《房屋租赁合同》，致使原告花费巨额资金向案外人转让铺面。现因被告隐瞒和欺骗的行为导致原告租赁的铺面被第三人收回，原告不得不中途退出租赁，不得不临时找其他铺面，甚至再行花巨额资金向第三方转让铺面、装修铺面，造成原告巨大经济损失，对该损失的造成，被告存在明显的过错，理应承担原告的经济损失并返还原告已交纳的铺面租金。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。 被告辩称，一、被告不存在欺骗的行为，第三人于2015年12月16日以军事需要为由发出终止租赁通知，原告对该行为是清楚并且知晓的，按照原告的说法房屋租赁合同系2016年6月1日签订，那就说明对于该合同可能面临时停租的情况，原告可以预测并且清楚了解。作为一个正常的拥有民事行为能力的人，在这种情况下签订的合同不存在欺骗的情形。二、原告主张返还租金并赔偿损失的诉求没有法律和事实依据。依据被告与原告签订的房屋租赁合同第13条，被告与原告之间已就因第三人军事需要合同终止作出约定，该约定是双方的真实意思表示，出现合同终止的情形应按照合同约定处理，原告要求退还租金和赔偿损失的要求毫无道理。更何况，原告主张损失没有任何证据证明。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。即使被告和原告之间的租赁合同被撤销，原告占用、使用该房屋并在此基础上收益已经是既定的事实，基于该事实，被告收取与原约定租赁同等的占有使用费合理合法，没有返还的道理。四、根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或返还不了的，应当折价补偿。本案中，合同被撤销后，如果原告要求被告返还租金，那么原告基于租赁该房屋而取得的经营收入，也应当返还给被告，租房合同是一个双务合同，那么返还也应该是双务。鉴于房屋本身的特殊性，其出租的为房屋一定期间内的占有、使用、收益的权利，该已被占有、使用的权利无法返还，那么基于该占有、使用权利而形成的利益则应该被返还，原告只主张由被告返还租金的理由违反民法根本原则，不应该不支持。 第三人述称，虽然合同无效，但本案应按合同条款约定履行。第三人与原告之间没有合同关系，第三人依据军事需要终止与租客的租赁关系，因此原告与被告的纠纷与第三人无关，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《房屋租赁合同》，被告没有异议，本院对该份证据的真实性、关联性、合法性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月25日，被告与第三人签订一份《军队房地产租赁合同》，第三人将坐落在海南省海口市××区城西院大门东侧土地及铺面（包括涉案房屋在内）出租给被告用于商铺租赁，租赁期限为18年（2008年11月15日至2026年11月14日），租金按年计算，年租金为180000元。同年7月6日，第三人同意被告对以上商铺进行转租。2013年8月5日，被告与第三人又签订一份《租赁补充协议》，将租赁期限延长至2028年11月14日，年租金调整为280000元。后被告将涉案房屋转租给原告，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定租期从2013年6月1日至2016年5月31日止，税后租金为每月3500元，从2016年6月1日至2019年5月31日止，税后租金为每月4000元。2015年12月16日，第三人向被告发出了《关于终止租赁合同的通知》，以军事需要为由，要求收回以上房屋及土地。2017年7月28日，第三人再次向被告发出《租赁合同解除通知书》，以政策变化为由，提出解除合同。2017年9月1日，被告与第三人因涉案房屋租赁合同纠纷起诉至本院，本院作出（2017）琼0106民初12299号民事判决认为，由于涉案房产没有依法进行报建，被告与第三人签订的《军队房地产租赁合同》和《租赁补充协议》属于无效合同，并判决确认被告与第三人签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁补充协议》无效。被告不服该判决，上诉于海口市中级人民法院，该院于2018年2月27日作出（2018）琼01民终180号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 另查，被告称其向第三人支付涉案房屋租金至2017年11月15日。原告向被告支付租金至2017年7月份。2017年10月29日，第三人对涉案房屋停水停电。 因原告未向被告支付2017年8月至10月的租金及2017年10月份的水电费，被告遂诉至本院，本院于2018年3月21日作出(2018)琼0106民初320号民事判决，判决：限原告于判决生效之日起十日内向被告支付2017年8月至10月的房屋占有使用费12000元、2017年10月份的水电费280元。原告不服该判决，已上诉至海口市中级人民法院，该案现尚未生效。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案房屋没有依法进行报建，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第十三条约定，因部队军事需要或政府建设需要等已租赁的房屋，使原、被告双方造成损失，互不承担责任，租金按实际使用的时间计算。由此可见，原告在订立合同之初就已对涉案房屋的性质及涉及的风险作了充分了解，故该租赁合同无效，原告亦存在过错，原、被告双方应当各自承担相应的责任。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告在2016年6月至2017年7月期间占有使用涉案房屋，应按照每月4000元的租金标准向原告支付房屋占用费，故原告要求被告退回已交纳的2016年6月至2017年7月的租金56000元的诉求，本院不予支持。原告主张被告赔偿其经济损失150000元，亦未提供充足的证据予以证明。故对原告的该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告黄丘与被告海南普克实业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效； 二、驳回原告黄丘的其他诉讼请求。 案件受理费3700元，由原告黄丘负担。（本院已批准原告免预交诉讼费）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  许 蕾 审 判 员  王晓静 审 判 员  李家炎 二〇一八年六月二十二日 法官助理  尹 霏 书 记 员  黄 静