广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初6600号原告（反诉被告）李钢，男，汉族，1986年10月15日出生，户籍住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县，委托代理人邓标华，广东法广律师事务所律师。被告（反诉原告）张魁，男，汉族，1988年5月25日出生，户籍住址深圳市福田区，委托代理人阙再仑，广东乐为律师事务所律师。原告（反诉被告）李钢与被告（反诉原告）张魁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告代理人邓标华、被告张魁、代理人阙再仑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2017年5月10日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区平湖街道白坭坑社区新荔一路58号1栋三楼的厂房出租给被告使用，租赁期限自2017年5月10日至2023年5月9日止，月租金为13800元（人民币，下同），以后每三年递增10%，租金缴纳方式为每月五日前缴清。同时合同约定：被告逾期缴纳租金的，每逾期一日，原告按照月租金额的5%向被告收取违约金，如果被告拖欠当月租金至25日未缴纳的，原告有权解除本合同，并由被告赔偿相关经济损失。但被告使用租赁房屋后，于2018年1月份起至今一直拖延租金及水电费，违反了合同法及《房屋租赁合同》第二条第4款的规定，经多次追讨，被告均拒绝支付。原告为维护合法财产权益，故诉至法院要求判令：一、解除原、被告双方于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》并由被告返还租赁房屋给原告；二、被告立即支付拖欠原告的自2018年1月至2018年3月份租金41400元，并按每日5‰的标准支付每月租金的逾期付款违约金，每月租金的逾期付款违约金从当月6日开始计至付清之日止；三、被告立即支付拖欠原告的水电费等总计1000元；四、案件受理费由被告承担。被告答辩并反诉称，一、原、被告租赁合同可能是无效的。二、原告并无向被告发出收款通知书，导致租金交纳有所延迟，不构成根本违约。三、在原告起诉之前，被告未收到任何解除通知，原告的行为已构成违约，要求被告支付租金及违约金没有依据。四、原告私自变卖被告的设备收回房屋，违反合同法的相关规定，应当赔偿被告相应损失。故反诉请求：一、原告返还租赁押金41400元；二、原告赔偿被告设备款269000元、材料库存款40000元；三、承担本案诉讼费用。诉讼中，被告以需另外收集证明为由当庭撤回第二项反诉请求，保留第一项反诉请求。针对被告的第一项反诉请求，原告辩称，因被告拖欠租金违约在先，根据租赁合同的行为惯例，应当没收被告的租赁押金，无需返还被告。经审理查明，2017年5月10日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将位于深圳市龙岗区平湖街道白坭坑社区新荔一路58号厂房1栋三楼出租给被告（乙方）使用，租赁期限自2017年5月10日至2023年5月9日止，租赁押金为41400元，每月租金为13800元。其中合同第一条第13、14、15款约定，基本电费按24元/KVA/月计算，合计720元，每月用电量按1.2元/度计算，另收用电损耗6%，用电管理及维护费10%，每月用水量按5.8元/吨计算，另收用水损耗、管理及管道维护费16%。合同第二条第4款约定，乙方应于每月5日前向甲方支付所有款项（包括但不仅限于次月的：租金、厂长费、垃圾费、管理费及当月的水电费等费用）到甲方指定的账户；如乙方延迟交付（以甲方账户的实际到账日期为准），乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金；如乙方在应缴费用日期起10天内拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，甲方有权通过停水、停电外，另增加限制乙方货物进出或其他措施督促乙方交费（甲方所采取的方式不再另行通知乙方），期间造成的所有损失均由乙方自行承担；如乙方到应交费用日期的当月25号时仍拖欠本月房租上月水电费等相关费用，甲方可立即单方解除本合同，并按乙方违约的条款执行，乙方滞留在甲方房屋内的所有财产甲方有权处理用以弥补乙方拖欠的各项费用，不足部分甲方保有追索权。合同第二条第6款约定，合同期届满，经甲方确认乙方无违反本合同任何约定，同时无任何损坏承租的物业、配套设施及装修，在交清租金及其它一切费用后三十天内，甲方将房屋押金及用电押金全额无息退还给乙方。合同第四条第1款约定，本合同履行期满前，乙方必须提前三个月以书面形式通知甲方，给予甲方合理充足的时间准备租赁事宜，合同到期三个月前，乙方应向甲方提出申请或声明，明确告知甲方到期是否申请继续承租或是不续租，如合同期满乙方未提前三个月通知或申请给予甲方合理准备时间，合同终止时，押金不退。合同第四条第2款约定，在本合同有效期内若乙方因为异常原因需要退租的，乙方也必须在退租前三个月以书面申请方式通知甲方，甲方从签收乙方书面申请之日起15个工作日内回复乙方；如乙方在退租三个月前提出了书面申请或书面通知的，甲方认为理由成立，甲方在乙方退出时不退押金，并按本合同中约定标准收取乙方实际所用水电费用和其他费用；如乙方在退出前未留足三个月申请或通知甲方要终止合同退租的，视为乙方违约，甲方押金不退，乙方除需按标准如数支付本合同约定的各项租赁费用外，同时还要向甲方支付免租期的租金，支付甲方付出的因签订本合同所支付的介绍费（佣金），如果因解约行为给甲方造成其他损失，乙方应在损失的范围内赔偿因乙方违约，乙方还需向甲方支付相当于两个月租金的违约金，同时乙方不得要求甲方对其装修赔偿或补偿；如未按前述标准执行的，甲方有权限制乙方的机器设备、货物及办公设备出入；合同第四条第3款约定，在本合同有效期内若乙方逃逸，或不提前向甲方申请退租强行解约、搬离被视为逃逸的，因其己严重违约，性质恶劣，甲方可立即单方解除本租赁合同，为减少损失甲方可无需征得乙方意见即行招租，同时，甲方没收押金，乙方除需按标准如数支付本合同约定的各项租赁费用外，同时还要向甲方支付免租期的租金、支付甲方付出的因签订本合同所支付的介绍费（佣金），如果因逃逸行为给甲方造成其他损失，乙方应在损失的范围内赔偿，因乙方严重违约，乙方还需向甲方支付相当于三个月租金的赔偿金，同时乙方不得要求甲方对其装修赔偿或补偿；如未按前述标准执行的，甲方有权限制乙方的机器设备、货物及办公设备出入。合同第四条第4款约定，除本合同特别约定条款外，合同期间如任何一方违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。上述合同签订后，被告向原告交纳了租赁押金41400元，原告将涉案厂房交付被告使用，被告正常交纳租金至2017年12月。2018年1月12日，因被告拖欠2018年1月的租金，原告向被告微信催收，被告回复称过两天安排，但之后被告未交且无法联系。2018年4月5日，被告联系原告要求支付拖欠的租金，原告微信回复称“不用来了，我已按合同处理了”。被告回去后发现涉案厂房已被收回且已另行出租他人使用。原告于2018年4月8日诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼中，原告称因被告未交租金，涉案厂房已于2018年4月被村委收回，其只请求2018年1月至2018年3月的租金。被告称其于2018年4月回去了，发现厂房已被收回另行出租他人使用，被告认为系原告于2018年3月12日另行出租他人使用的，并非村委。双方对此问题均未提交证据证明。对于原告请求的水电费问题，原告提交一张2018年1月的《收款通知单》，抄表确认上月即2017年12月的电费为1224元、水费为77元，原告称在本案中只请求其中1000元。被告对上述《收款通知单》无异议。另查，经本案核实，涉案的厂房已取得《房屋所有权证》，登记所有权人为“宝安县平湖镇白坭坑村民委员会”。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。由于被告拖欠原告2018年1月至3月的租金，已构成违约，故原告请求解除双方签订《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。由于双方已确认原告收回涉案厂房，故原告请求被告返还房屋已无必要，本院不予支持。原告确认收回涉案房屋的时间系2018年4月，被告虽对该时间不确认，但未提交证据证明，本院酌情认定原告收回的时间为2018年4月1日。对于2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金及逾期付款违约金，依照合同约定，被告应予以交纳，但合同约定的逾期付款违约金每日按5‰计算过高，本院酌情调整为年利率24%计算，每月租金产生的逾期付款违约金均从当月6日起算至被告付清之日止。原告请求被告拖欠的2017年12月的水电费1000元，被告对此无异议，本院予以确认。关于租赁押金问题，由于《房屋租赁合同》并未明确约定在被告拖欠租金，原告单方解除合同的情况，需要没收被告交纳的租赁押金，故原告请求没收被告的租赁押金，没有合同依据，本院不予支持，原告应当将租赁押金退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李钢与被告张魁签订的《房屋租赁合同》；二、被告应于本判决生效之日起三日内支付原告2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金人民币41400元及逾期付款违约金，每月租金的逾期付款违约金均按当月租金13800元为本金，按年利率24%的标准，从当月6日起计算付清之日止；三、被告应于本判决生效之日起三日内支付原告2017年12月的水电费人民币1000元；四、原告应于本判决生效之日起三日内退还被告租赁押金人民币41400元；五、综合上述第二、三、四判项，被告应付原告的租金41400元与原告应退被告的租赁押金41400元相抵后，被告仍需在本判决生效之日起三日内向原告支付截至判决时（2018年6月11日）逾期付款违约金3457.18元及水电费1000元，共计4457.18元;六、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币480元（原告已预交），由被告承担。反诉费人民币3278元（被告已预交），由原告承担417.5元，由被告承担2860.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一八年六月十一日书记员  刘 青