广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初5387号（反诉被告）原告王兴华，女，1970年7月7日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。委托代理人李晓彬，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。（本诉原告）被告李燕，女，1986年4月27日出生，汉族，住四川省江油市铜星乡。（本诉被告）被告东莞市百年世爵婚纱摄影有限公司，住所地：东莞市东城街道主山东纵路208号东城万达广场C区9幢商铺106号，统一社会信用代码：91441900324781560J。法定代表人何琼，经理。以上两被告共同委托代理人肖六一，广东莞信律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人袁开，广东莞信律师事务所律师。原告王兴华诉被告李燕、东莞市百年世爵婚纱摄影有限公司（以下简称“百年世爵公司”）及李燕反诉王兴华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴抒航适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行审理，原告的委托代理人李晓彬，两被告的共同委托代理人袁开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月29日，原告王兴华与被告李燕就位于东莞市东××路××东城万达公馆×栋×号商铺签订《东莞市东城万达公馆铺位租赁合同》。合同约定，双方租期为5年，从2017年9月1日起至2022年8月30日止；租赁期前两年，每月租金（不含税）为人民币9150元整。另，约定李燕应于每月1号前交付当月租金，如逾期每日加收千分之二滞纳金。合同签订后，李燕又同时承租了旁边万达公馆12栋132号商铺，用于经营其东莞市百年世爵婚纱摄影工作室。因其需扩大店铺的经营，故在装修过程中需拆除两商铺的中间隔墙。2017年9月，被告李燕与东莞市亚业装饰设计工程有限公司约定，由东莞市亚业装饰设计工程有限公司负责被告东莞市百年世爵婚纱摄影有限公司在案涉铺位的装修工程。9月30日，亚业公司安排装修散工姜万龙从事装修墙体拆除工作，由于未采取安全保护措施，姜万龙在施工作业时跌落地面，后经抢救无效死亡，而案涉商铺也因该事故的发生，被东莞市东城安全监督管理局封锁调查。根据合同约定，王兴华履行合同义务，交付了商铺让被告使用，但从10月1日起被告开始拖欠租金，经王兴华多次催讨无果，为此王兴华诉至法院请求判令：一、解除原被告签订的编号为2017062912133的《东莞市东城万达公馆铺位合同书》；二、被告支付原告租金及利息（租金以9150元每月为基数，从2017年10月1日起计至合同解除之日止；利息以上述计得租金总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至合同解除之日止）；三、被告支付滞纳金，滞纳金以上述计得租金总额为基数，按每日2‰的标准计算，从2017年10月2日起计算至合同解除之日止；四、被告支付2017年10月1日起至合同解除之日止的租赁期间的管理费；五、被告支付修复墙体及清理现场建筑垃圾费用17852.1元；六、被告支付原告交通费465元；七、被告赔偿原告损失100000元；八、本案诉讼费用由两被告承担。两被告辩称，一、本案为合同纠纷，百年世爵公司并非合同的相对主体，王兴华突破合同相对性诉请百年世爵公司承担责任没有依据，应当驳回王兴华对百年世爵公司的起诉；二、王兴华在2018年1月25日前已经收回了案涉商铺，在该日期之前商铺一直被安监局查封，该安全事故不是李燕的责任，应当根据公平原则，对该期间的铺位租金损失由双方分担；三、王兴华主张的利息、滞纳金以及间接损失费均属于违约责任，王兴华没有证据证明其实际损失高于约定的违约责任，对于超出部分应当不予支持；四、合同约定的违约责任过高，王兴华的租金损失不会超过中国人民银行同期贷款利率，请求予以调整；五、王兴华主张的管理费并没有证明其已经实际代付；六、王兴华诉求修复墙体没有合同约定，该费用系王兴华违约提前收回铺位，应由其承担；七、王兴华诉请的交通费没有依据。被告李燕反诉称，2017年6月29日李燕与王兴华签订《铺位租赁合同》，且李燕于当日依约向王兴华支付了18300元履约保证金。后李燕聘请装修公司于2017年9月30日对案涉商铺进行装修时，因装修公司及其工人的原因，导致在拆除墙体时发生工人坠落的安全事故，案涉商铺在事故发生当天被东莞市安全生产监督管理局查封至2017年12月10日止。由于不能归责于双方的原因导致李燕从未实际占有使用案涉商铺，因此双方对于租金存在争议。在双方协商租金承担的过程中，王兴华在未通知李燕的情况下于2018年1月25日擅自收回案涉商铺并与装修公司签订《装饰工程合同书》并于2018年1月27日进场将案涉商铺已经依约拆除的墙体重新砌墙。王兴华违约收回铺位的行为应担违约责任，特反诉至法院请求判令：一、王兴华向李燕双倍返还保证金36600元以及利息，利息以18300元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年1月28日起计算至付清之日止；二、反诉费用由王兴华承担。原告对被告的反诉辩称，一、王兴华已于2017年6月29日开始将案涉商铺交付给李燕，李燕也已经实际占用并使用案涉商铺；二、李燕既然已经实际使用商铺，应负有安全妥善使用商铺的义务，应选择具有相应行业资质并符合安全生产条件的建筑队伍进行装修活动，该生产事故并非“不可抗力”，李燕本有义务亦有能力将生产风险降到最低；三、李燕对王兴华的积极协商沟通行为置之不理，王兴华为了止损，只好聘请装修公司将商铺恢复原状并清理现场的建筑垃圾；四、李燕违约在先，要求王兴华双倍退还保证金缺乏事实依据。经审理查明，原告王兴华系东莞市东城区东纵路208号东城万达广场C区12栋商铺133号业主。2017年6月29日，王兴华与被告李燕签订《铺位租赁合同》，约定王兴华将案涉商铺出租给李燕经营婚纱摄影；租赁期间从2017年9月1日起至2022年8月30日止；2017年8月30日前为装修免租期，2017年9月1日至2019年8月30日期间的租金为9150元/月；李燕需在合同签订后向王兴华支付保证金18300元。另合同第五条第二款约定，每月1号支付当月租金，逾期每日加收千分之二滞纳金，逾期超过三十天，王兴华有权解除合同并收回商铺，不予退还保证金。合同第五条第四款约定，王兴华同意李燕自费搭建夹层及拆除墙体连通使用，搭建部分不收租金。庭审中，原、被告双方对被告应在承租期间支付管理费876.67元/月没有异议。合同签订后，李燕向原告支付了保证金18300元以及2017年9月的租金9150元。王兴华向李燕交付了案涉商铺。2017年9月，李燕以百年世爵公司负责人名义口头委托东莞市亚业装修工程有限公司（以下简称“亚业装修”）对案涉商铺进行装修。2017年9月30日，亚业装修在案涉商铺装修施工过程中发生一起坠落事故，导致一人受重伤死亡。东莞市安全生产监督管理局（以下简称“东莞安监局”）于当日查封案涉商铺，认定事故死者负直接责任，亚业装修负有责任。2017年10月初，李燕向王兴华表示不再继续承租，要求解除合同。2017年12月15日，东莞市安监局解封了案涉商铺。原告于2017年12月20日将东莞安监局的锁打开后控制了案涉物业。原、被告双方对合同的解除、租金支付等问题产生矛盾，诉至法院请求解决。诉讼中，原、被告双方对合同主体、解除的时间、原因以及支付租金的期间等均存在争议。关于合同主体的问题。王兴华主张虽案涉租赁合同系李燕所签，但由于百年世爵公司签订合同时尚未设立，且从东莞安监局出具的《事故调查报告》也可反映被告百年世爵公司系案涉商铺的实际使用人，应认定为实际承租人。李燕则主张案涉租赁合同系被告李燕所签订，且在百年世爵公司成立后也并未授权或追认，案涉合同主体为李燕。关于合同解除的时间及原因。王兴华主张案涉租赁合同系因其提出解除合同而解除，由于李燕未修缮案涉商铺，应于王兴华将案涉商铺修缮完毕的时间即2018年1月29日作为合同解除时间。李燕则认为其于2017年10月提出解除合同后，王兴华于2017年12月收回案涉商铺，系双方协商一致于2017年12月20日解除合同。李燕要求王兴华双倍退还保证金36600元，且认为李燕并未实际使用案涉商铺，上述期间的租金及管理费应按公平原则分担,滞纳金的计算标准也过高，应予以调整。李燕已将案涉商铺墙体以及相邻商铺墙体打通，王兴华提交《装修合同》、《施工图纸》、结算书、发票以及营业执照，主张王兴华为使用商铺，修复墙体委托装修公司修缮花费了17852.1元。王兴华要求该费用应由两被告承担。另王兴华提交交通费发票，主张王兴华为处理本案事宜花费了交通费465元，应由两被告承担。此外，王兴华认为因两被告委托他人装修导致安全事故，导致他人在案涉商铺死亡，致使该商铺变成“凶宅”，影响案涉商铺的交易及价格，给王兴华实际造成了损失。因此，王兴华要求两被告赔偿100000元。以上事实，有原告提交的房地产权证、《铺位租赁合同》、《事故调查报告》、《装修许可证》、照片、事故现场图、《装修合同》、《施工图纸》、结算书、发票、营业执照、《收据》、交通费票据以及微信聊天截屏，被告提交的《商铺租赁合同》、微信转账凭证、视频光盘、收条以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。合法的租赁合同应当受到法律的保护。王兴华享有案涉商铺的出租权，案涉《铺位租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于合同的主体问题。李燕系案涉《铺位租赁合同》签订的承租主体，保证金及租金也是由李燕个人缴纳，即使在事故调查报告中也显示系李燕委托亚业公司对案涉商铺进行装修。王兴华仅以百年世爵公司对案外人进行了赔偿为由认为百年世爵公司系实际承租人，理据不足。因此，案涉《铺位租赁合同》的合同主体系李燕，并非百年世爵公司，百年世爵公司无需在本案中承担责任。关于合同的解除原因及时间。李燕于2017年10月向原告提出解除合同，且从2017年10月起也没有向王兴华支付过租金，但李燕没有证据证明其已跟王兴华达成一致意见协商解除，已构成违约，王兴华于2017年12月20日打开东莞安监局的锁后即实际掌控了该商铺。依据上述事实，本院可认定案涉租赁合同系因李燕要求解除合同且没有按时支付租金给王兴华，构成合同违约，导致合同被解除。由于合同解除系因李燕违约所致，故李燕反诉要求王兴华双倍返还保证金36600元及利息的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。合同解除的时间应为王兴华实际收回案涉商铺之日，即2017年12月20日。案涉租赁合同履行期间，因李燕委托的装修公司发生安全事故，导致商铺被查封，但该商铺被查封并非因王兴华的过错所导致，故李燕应依约支付合同解除之前的租金及管理费。按照合同第五条第二款约定，李燕应在每月1日支付当月租金，逾期每日加收千分之二滞纳金。李燕至今尚未向王兴华支付2017年10月1日至2017年12月20日期间的租金及管理费，因此，王兴华要求李燕支付2017年10月1日至2017年12月20日期间的租金及管理费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。租金的具体计算为9150元/月×（2+20÷31）=24203.23元（精确至小数点后两位，其中12月租金5903.23元）；管理费的具体计算方式为876.67元/月×（2+20÷31）=2318.93元（精确至小数点后两位）。李燕逾期付款，按照合同约定应支付滞纳金，但考虑案涉商铺因安全事故被查封，也给李燕经营造成影响，李燕亦提出调低滞纳金标准的请求。本院综合李燕的违约程度、主观恶意以及王兴华的实际损失，对滞纳金的计算标准予以调整，滞纳金按照每月2%的标准计算，具体分段计算如下：1、以9150元为基数，从2017年10月1日起计算至付清之日止；2、以9150元为基数，从2017年11月1日起计算至付清之日止；3、以5903.23元为基数，从2017年12月1日起计算至付清之日止。王兴华诉求超过上述范围的，本院予以驳回。另本院已支持王兴华要求李燕支付滞纳金的诉讼请求，王兴华再要求李燕支付逾期付款利息，没有事实和法律依据，本院予以驳回。虽合同约定李燕可对案涉商铺进行拆墙等改造装修，但李燕在合同履行仅一个月即违约提出解除合同，王兴华要求李燕承担修复墙体及清理现场的费用，合情合理。根据王兴华提交的证据，综合修复的程度以及清理的工程量，本院采信王兴华的主张，认定王兴华因修复墙体及清理案涉商铺的沙石、工程垃圾等已花费17852.1元，该费用应由李燕承担。王兴华提出因李燕违约要求李燕承担交通费465元并赔偿其损失100000元的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王兴华与被告李燕签订的《铺位租赁合同》已于2017年12月20日解除；二、被告李燕应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告王兴华支付租金24203.23元及滞纳金，滞纳金按照每月2%的标准，分段计算如下：1、以9150元为基数，从2017年10月1日起计算至付清之日止；2、以9150元为基数，从2017年11月1日起计算至付清之日止；3、以5903.23元为基数，从2017年12月1日起计算至付清之日止；三、被告李燕应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告王兴华支付管理费2318.93元；四、被告李燕应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告王兴华支付修复清理费用17852.1元；五、驳回原告王兴华其他的诉讼请求；六、驳回被告李燕所有的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1328.98元（原告已预交），由原告王兴华负担868.98元，被告李燕负担460元；反诉费用722.63元（已由被告李燕预交），由被告李燕负担250元，由原告王兴华负担472.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴抒航二〇一八年六月十五日书记员  刘宇兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同；（三）当事人一方迟延履行主要债务，催警告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。