广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0328民初88号 原告：石永军，男，住广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：陈建明，广西桑江律师事务所律师。 被告:李海锋，男，户籍地河南省郸城县，现住广西龙胜各族自治县。 原告石永军与被告李海锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石永军及其委托诉讼代理人陈建明，被告李海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石永军向本院提出诉讼请求：1.解除双方2014年5月24日签订的《房屋租赁合同》，并按合同约定支付违约金50000元，一年房租39000元；2.判决生效后10日内被告将所有的东西搬出原告房屋；3.判决被告支付判决生效前的房屋租金；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年原告以被告擅自转租以及不按时缴纳租金并且被告家人对原告家人有暴力威胁为由，向人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，龙胜法院以原告要求解除合同的理由不充分而驳回原告的诉讼请求。但同时指出“被告以与原告有纠纷未缴纳2017年下半年的租金尚可理解，但不能作为长期抗辩的理由，被告应在本纠纷判决生效前缴纳所欠的房租，只要被告及时缴纳所欠租金，双方的矛盾还是可以解除的。”法院判决生效后，被告既未在生效判决前缴纳2017年下半年的租金，判决生效后也未缴纳，而且2018年上半年的租金，双方合同约定应当于1月23日前缴纳，被告也未缴纳。原告向主审本案的法官反映了被告未缴纳房租的情况，主审法官跟被告联系后，被告依旧未缴纳租金。原告认为，被告的行为完全有违民事活动的诚信原则,根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。由于被告不履行合同义务，不按时缴纳租金，有恶意拖欠房租的故意，有违诚信原则，其行为完全藐视法院的判决。被告的行为给原告及家人的人身安全造成了危险，经济上带来了重大损失，继续租赁给被告经营将会产生难以预计的不良后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条的规定，原告有权要求解除合同。为此，原告再次向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告李海锋辩称，一、原告在诉状中置基本事实于不顾，其双方矛盾产生的根本原因是原告认为2014年5月24日签订的《房屋租赁合同》租金过低，心理不平衡所致。原告见被告经营的宾馆生意好，于是就不断制造事端，搞得被告一家经营的宾馆、饭店不得安宁，图谋迫使被告提高房屋租金，或者由被告单方提出解除《房屋租赁合同》，但其目的未能得逞。2017年7月24日（即被告拟缴纳房租之时），原告再次制造事端，把其自行车停放在叁龙宾馆营业室内，被告之妻周某某劝其挪开，但原告拒不答应将车挪开，之后双方发生争吵。在争吵过程中，原告几次欲殴打周某某，但均被他人隔开而未能得逞。周某某见状，遂报警。然而，原告见警察到场后仍数次欲欧打周某某，都被在场民警制止拉开。其后，原告在周某某和民警不注意的情况下，挥拳打击周某某右眼部位，周某某当即倒地不醒（头部先着地）。后经120送县人民医院住院治疗，诊断为：1.右眼钝挫伤；2.头部外伤反应；3.眼球震颤。出院医嘱：1.建议继续治疗；2.不适随诊复查。经中国人民解放军第一八一医院三天门诊治疗，诊断结果与龙胜医院诊断一致。2017年8月1日，经龙胜各族自治县公安局委托，桂林市正诚司法鉴定中心作出鉴定：周某某因人身伤害受伤损伤程度属轻微伤。2017年7月24日，原告殴打周某某案已诉到法院（见龙胜各族自治县人民法院（2017）桂0328民初405号《受理案件通知书》和原告提交的潘某某、罗某某、石永军三份《询问笔录》）。事实上，自双方签订涉案合同以来，被告从未拖欠过原告的房租，反而是原告不断制造矛盾，扰乱被告经营，且造成被告经营受损。从法理上看，原告的行为已构成违约。 二、《房屋租赁合同》第五条并没有约定转租必须要经甲方书面签字同意，这就意味着口头同意的效力是一样的，事实是被告把其承租的房屋转租给第三人张华经营，已经原告口头同意，被告在转让时还把转租的《租赁合同》复印件交给原告备存，原告之所以能向法院提交此复印件，恰恰证明了涉案房屋转租是得到了原告同意的。现原告反口说被告违反约定是不能成立的。且《租赁合同》是2015年6月1日签订的，至今已转租长达两年多时间，而房租被告都依约向原告交付。作为房东的原告，天天进进出出此房屋，现才说未经其同意过，显然有违日常生活经验法则。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第66条之规定，亦可推定其默认同意被告转租涉案房屋。就此，被告并未违约。 三、所谓被告不按约定支付租金的问题。2017年7月23日，确实是应缴纳下半年度的房租的前后期间，但合同约定逾期满五天之后才构成违约。但是，原告在2017年7月24日再次在被告承租经营的门面进行扰乱，并当警察的面打伤承租经营者，造成被告方经营受阻。原告的行为构成违约是显而易见的。被告依此抗辩并无不当。 四、原告所诉的判决生效后支付租金的问题。判决书生效后，被告于2017年12月20日10时20分到原告指定的农业银行转账，但是账户无法转账，被告联系原告，原告却说不着急，并且原告将被告一楼楼梯下面的储藏间拆坏，东西洒落满地，导致饭店无法经营，原告还将其摩托车放进储藏间。此后，原告又通过法院转告被告打款，因为原告的账户无法进账，所以回复法院告知原告写好收条到宾馆现金结算，但是原告却一直没有写收条来结算。原告是故意挑事为难人，是原告违约。 五、既然双方为涉案房屋租赁闹到如此恶化地步，继续履行合同已无意义。被告满足原告提出解除涉案合同的前提条件是：依据涉案《房屋租赁合同》第七条约定，在追究原告违约责任即处罚50000元违约金后，还应赔偿2017年12月23日拆坏被告储藏间，耽误饭店营业造成损失及摩托车停放被告储藏间的停车费，并且原告提前解除合同还应承担被告因租房而支付的房屋装修折旧费，或者用折旧费抵后续房屋租金完结时解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供证据6，信息截屏（即收款账号告知被告）不予认可，认为原告有意为难被告，只要原告写好收条交给被告，被告当即付清租金。本院认为该信息通过手机发送，应予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月24日，原告石永军与被告李海锋签订《房屋租赁合同》，约定：原告石永军将县城北岸汽车站旁自建的7层楼房屋中的2至5层(含1楼的小门面)出租给被告李海锋居住使用，租赁期限自2014年5月24日至2026年5月24日，共12年，每年租金39000元（租赁期满10年后，后面租金在原租金基础上上浮10%），每半年交一次租金，租赁承包期间不得随意转让给第三方经营，如需要转让，需经原告同意，并付清租赁承包费用后方可转让。同时双方还约定，一方强行终止合同，须向另一方支付违约金50000元。2015年7月28日，原告在写给被告李海锋的收据上注明：今后不再口头告知，每年的7月23日及次年的1月23日为交租金日，逾期5天为违约，甲方视乙方为违约，甲方有权解除合同，不再口头通知，同时不再收现金。原告石永军在收据上留下了其开户行的账号。2015年6月1日，石永军将其承租的部分房屋（1-3层，268房间除外）以每月租金4200元转租给张华使用。2017年7月24日，原告石永军与被告李海锋的妻子发生了纠纷，被告李海锋的妻子向本院提起了生命权、健康权、身体权纠纷之诉，为此，被告李海锋未缴纳2017年下半年应付的房租。原告于2017年10月10日向本院提出诉讼，要求：1.解除双方2014年5月24日签订的《房屋租赁合同》，并按合同约定支付违约金；2.判决生效后10日内被告将所有的东西搬出本人房屋；3.判决被告支付判决生效前的房屋租金；4.被告承担本案诉讼费用。本院于2017年12月14日作出（2017）桂0328民初390号《民事判决书》驳回了原告石永军的诉讼请求。此后，被告李海锋曾按原告石永军于2015年7月28日提供的银行账号将所欠租金转给原告，但因原告已注销该账号，租金未能转给原告。此后被告电话联系原告，要求交付租金给原告，但原告拒绝提供新的银行账号也未找被告收取租金。直到2018年1月3日，原告才将新的银行账号通过手机发给被告。被告认为原告有意刁难，因此未将租金转给原告。为此，原告于2018年2月1日向本院提起诉讼。 同时查明，原告住址就在出租给被告的出租屋楼上。 另查明，被告李海锋按照《房屋租赁合同》约定尚欠原告石永军租金39000元（截止2018年7月23日）。 本院认为，原告石永军与被告李海锋于2015年5月24日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议焦点是：1.被告李海锋为何不履行缴纳租金的义务。根据现有证据来看，客观原因是原告石永军没有积极配合，在被告李海锋主动缴纳租金时拒不提供有效账号，导致双方产生新的矛盾，同时原告石永军也未找被告收取租金；主观原因是因原告石永军不及时主动提供有效账号，被告李海锋无法缴纳租金，发生新的矛盾后，被告李海锋拒绝按原告石永军的要求支付租金。因此，被告李海锋不履行缴纳租金的行为，首先原告是有责任的，其次被告在得知原告提供的银行账号后仍未主动将租金转给原告，其做法也是错误的。2.双方在履行合同过程中，谁违约。根据已查明的事实，虽然被告存在两次不按时缴纳租金行为，但均属事出有因，故被告李海锋不构成违约，亦无需承担违约责任。3.双方签订的《房屋租赁合同》能否解除。根据已查明的事实，双方在《房屋租赁合同》履行过程中，均不构成违约，本案无法定事由解除双方所签订的《房屋租赁合同》，但双方可协商解除《房屋租赁合同》。关于被告李海锋尚欠原告石永军租金39000元，被告应按合同约定及时交清。 被告在答辩状中提出附条件解除合同，因在本案中被告未提起反诉，故在本案中不作处理。 综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告未按时缴纳租金是错误的，但原告在被告主动缴纳租金时不予积极配合，导致被告拖欠租金，引起双方矛盾，原告对此也负有一定的责任，故不能认定被告违约。原告要求解除双方2014年5月24日签订的《房屋租金合同》和要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。被告依据合同约定，租用了原告的房屋，应当按合同约定支付租金，原告要求被告支付判决生效前的房屋租金39000元证据确实，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下: 一、被告李海锋应于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告石永军的租金39000元； 二、驳回原告石永军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2025元，由原告石永军负担1138元，被告李海锋负担887元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  杨 革 审 判 员  龙林华 人民陪审员  吴春玲 二〇一八年六月二十五日 法官助理满敏 书记员杨芬 附： 1.法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.上诉有关事项告知 如当事人提出上诉，需预交上诉案件受理费2025元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），递交上诉状七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。