贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初1702号原告：周大英，女，1974年10月10日生，住贵州省兴义市。委托代理人：胡成江，男，1974年10月1日生，住贵州省兴义市。系原告周大英之夫。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：周建忠，系该公司总经理。委托代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。原告周大英与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年3月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年4月27日公开开庭进行了审理，原告周大英的特别授权委托代理人胡成江，被告安达公司的特别授权委托代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周大英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金8863.34元。2、判令被告支付延期办证违约金48665.87元。3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2011年6月13日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市XX花园XX园XX栋XX号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为149.93平方米（实际面积为146.55平方米），房屋总价367900元（已退还多收取的8300元，实际总价为359600）。双方约定2012年6月30日前交房，同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记。事实上，被告至今也没有提供符合移交条件的相关手续，房屋所有权证办理时需要被告提供的证明文件，被告也未提交到房屋登记机构办理备案登记。上述事实被告已违约，给原告带来了巨大损失。故根据合同法及相关法律规定，被告需支付原告从2015年9月18日到2018年1月18日时间段的延期交房违约金8863.34元｛7.2（每月每平方7.2元的租金)×146.55m2(149.93m2-3.38m2)×28(28个月)×30%}。被告需支付原告从2015年8月30日到2017年12月31日时间段的延期办理房屋权属证书违约金48665.87元(按中国人民银行规定的总购房款的逾期贷款利率计算，签订的公积金贷款利率4.9‰上浮30%计算)。为维护原告的合法权益，望支持原告的诉请。被告安达公司辩称：原告已经就案涉房屋收房入住多年。一、被告已经于2015年8月30日前将房屋交付原告，原告也早已装修入住。至2015年8月30日，房屋已经实际交付给原告，并由原告入住多年，对房屋的转移占有应该视为交付，被告不承担逾期交付房屋违约金。二、案涉房屋已经达到法定交付条件，根据《商品房买卖合同》约定，被告不承担逾期交房违约金。案涉房屋已经于2012年3月21日取得工程竣工验收合格证明文件，该房屋在合同约定的交付时间以前就已经达到法定交付条件。2012年3月21日，xx花园xx园x栋（包含B18、B19单元）建设工程经施工单位贵州化工建设公司、监理单位贵州深龙港工程项目管理有限公司、勘察单位贵阳建筑勘察设计有限公司、设计单位广东建筑艺术设计院有限公司、建设单位贵州省兴义市安达房地产开发有限公司、质量监督单位兴义市建设工程质量监督站(6家单位)进行竣工验收，均认定xx花园xx园x栋（包含Bxx、Bxx单元）住宅楼基础分部工程及主体工程分部竣工工程质量合格；三、违约金高于实际损失，请人民法院依法予以调低。四、逾期办证非被告违约导致。被告至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位（贵州化工建设公司）违约行为导致。（1）因施工单位在就该栋房屋施工建设完毕后一直未按照建设工程施工合同约定向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致使被告不能如期向兴义市xx花园xx园xx栋xx号业主周大英办理房屋产权证。就施工单位未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》用予办理房屋产权证事宜，被告于2013年向贵州省兴义市人民法院起诉，请求施工单位及时向被告提供《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。2013年10月22日，贵州省兴义市人民法院作出（2013）黔义民初字第1981号民事判决书，判决施工单位（贵州化工建设公司）在该判决生效后十日内向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，现判决书已生效，贵州化工建设公司至今未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。就贵州化工建设公司不按照判决书确定的义务向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》事宜，被告已经向贵州省兴义市人民法院申请强制执行，而兴义市人民法院至今强制执行未果。（2）就被告逾期向业主办理房产证需承担违约金事宜，兴义市人民法院已经通过生效判决确定由贵州化工建设公司承担主要赔偿责任。本案的赔偿责任人为贵州化工建设公司，依法应该追加贵州化工建设公司作为本案共同被告参与庭审。因贵州化工建设公司一直未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，导致被告赔偿了部分业主的逾期办证违约金。被告赔偿之后，向兴义市人民法院起诉要求贵州化工建设公司承担违约责任，人民法院以（2014）兴民终字第85号判决书、（2016）黔2301民初5450号判决书判决贵州化工建设公司承担主要赔偿责任。本案逾期办证原因系贵州化工建设公司一直未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》导致，且该责任已经由兴义市人民法院法院以生效判决予以作出认定，因法院执行无果，导致产权证无法办理。故逾期办证的不是出卖人原因导致，违约金的赔偿责任主体应该是贵州化工建设公司，被告依法不应该向原告承担逾期办证违约金。五、原、被告双方已签订《协议书》，系双方真实意思表示，据此协议，被告不应再向原告支付逾期交房和逾期办证的违约金。为证明自己的诉辨主张，原告向本院提交了《商品房买卖合同》、《个人购房担保贷款合同》、《协议书》复印件各一份，被告向本院提交了《电子银行交易回单》复印件一份。经本院审查认定事实如下：2011年6月13日，原告周大英与被告安达公司签订合同编号为安字2011139的《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处兴义市XX花园XX园XX栋XX号商品房，约定房屋建筑面积为149.93平方米，房屋总价款为367900元，付款方式为首付加按揭。合同签订后，原告按照合同约定付款方式向被告支付了全部购房款367900元，并于2011年6月接收房屋钥匙。2015年9月18日，原、被告双方签订《协议书》，约定：“一、被告一次性赔偿原告延期交付房屋期间的违约金共计30000元，……；二、原告自本协议签订后，自愿放弃因被告延期交付房屋的其他违约赔偿请求权；”，被告于2015年9月22日支付原告逾期交房违约金30000元。另查明：被告至今未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案和大产权初始登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达公司在取得商品房预售许可后，与原告周大英所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务并于2015年6月装修入住涉案房屋，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于本案被告应否支付原告逾期交房及逾期办证违约金的问题，因双方合同约定被告应于2012年6月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”，在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，故对被告关于双方已经交付房屋即不应再承担逾期交房违约责任的辩解意见，本院依法不予采纳；被告关于应追加贵州化工建设公司为共同被告的意见，因系双方的另一法律关系，本院不予采纳。根据前述审理查明的事实，原、被告双方于2015年9月18日签订的《协议书》约定“二、原告自本协议签订后，自愿放弃因被告延期交付房屋的其他违约赔偿请求权”，且被告已履行《协议书》约定的给付义务，双方虽未对“其他违约赔偿请求权”进行明确约定，但因交付符合法定交付条件的商品房是办理商品房转移登记的必经前提，逾期交房必然导致逾期办证的法律后果，故双方约定的“其他违约赔偿请求权”即系原告周大英已自愿放弃因被告逾期交房及逾期办证的违约赔偿请求权，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，本院予以尊重双方当事人意思自治。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告周大英的诉讼请求。案件受理费508元，由原告周大英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一八年六月一日书记员  廖 雷