北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终7354号上诉人（原审被告）：蒋立艳，女，1981年7月14日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：杨雪琴，北京大燕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何雅丽，女，1973年6月8日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：朗克宇，北京观邦律师事务所律师。上诉人蒋立艳因与被上诉人何雅丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初1990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋立艳之委托诉讼代理人杨雪琴、被上诉人何雅丽之委托诉讼代理人朗克宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋立艳上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回何雅丽一审的全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由何雅丽承担。事实及理由：1．2017年8月6日，蒋立艳突然遭受重大打击以致离婚，经济上已经无法履行合同义务。蒋立艳向何雅丽告知该变故，以期协商解决同时避免造成何雅丽损失，因双方就违约金数额无法达成一致，随后何雅丽提起诉讼。2．一审判决认定事实不清、适用法律错误。何雅丽提交其于2017年7月8日与韩兆一签订的房屋买卖材料，主张因蒋立艳未按合同履行付款义务造成购买韩兆一房屋时因属二套房多缴纳税款7万余元及借款利息30余万元。双方买卖合同签订于2017年7月24日，何雅丽在购买韩兆一房屋时其名下的涉案房屋并未出售，事实上属于二套房，其应当依照二套房政策缴纳相关税款。关于借款利息，何雅丽与韩兆一的房屋买卖合同中约定了付款方式为银行按揭，拟贷款金额187万元。何雅丽提交的银行明细不能证明其借款利息损失30余万元。本案在确定实际损失数额时，应以蒋立艳未能履行的含有违约金条款的合同给守约方何雅丽造成的实际损失为基础。对于因其他合同受到的损失，即使与本案合同有一定的牵连关系，也不能简单作为认定争议合同实际损失的依据。在何雅丽没有证据证明其实际损失的情况下，法院应以双方签订的房屋买卖合同为准，按照逾期付款金额的利息损失来确定何雅丽的实际损失。一审法院没有查明事实，酌情判定违约金30万元，是明显错误的；3．买卖合同约定的实际成交价格与网签合同的价格存在巨大差距，违反法律规定，符合合同无效的规定；4．何雅丽出售的房屋是婚内夫妻共同财产，何雅丽未取得其配偶同意，向中介公司出具的配偶知情同意书是何雅丽自己签字，其无权处分，买卖合同应属无效。5．蒋立艳已经向何雅丽支付了购房定金5万元，蒋立艳答辩时要求何雅丽退还，一审法院没有进行处理。何雅丽辩称：同意一审判决，不同意蒋立艳的上诉请求。1．双方签订的合同是双方真实意思的表示，是合法有效的，符合法律规定。何雅丽出售的房屋是其父亲的拆迁安置房，是赠与给何雅丽的，不是夫妻合同财产，即便是夫妻共同财产，何雅丽的配偶也没有明确表示不同意何雅丽出售房屋。2．何雅丽向蒋立艳主张违约金是基于双方签订的合同，实际损失的情况一审何雅丽提交了相关证据，对于一审判决的违约金数额能够接受。3．对蒋立艳支付违约金5万元购房定金的事实认可，具体怎么处理遵循法律裁判。何雅丽向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令蒋立艳向何雅丽支付违约金68万元；2．诉讼费由蒋立艳负担。一审法院认定事实：2017年7月24日，何雅丽与蒋立艳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：蒋立艳购买何雅丽位于怀柔区滨湖小区63号楼10层×单元×室，房屋总价款为340万元。当日，何雅丽（甲方）与蒋立艳（乙方）及北京天地神通房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《补充协议》，约定：第一条、成交价格：涉案房屋定价为660000元，家具、家电、装饰装修及配套设施2740000元，总价款3400000元；第二条、税费的承担：全部由乙方承担；第三条、付款方式及物业交割：（一）、甲、乙双方已达成该房屋买卖合同意向：在签订本合同当日，乙方需向甲方支付购房定金50000元。甲乙双方同意并签署《购房定金转存确认书》将该房产购房定金由丙方暂时保管。（二）付款方式：一次性付清；（三）、若甲方该房屋仍在原贷款机构抵押则以如下第（2）条方式提前还清贷款，（2）甲方应在签署本协议后二十四日内向该房屋的原贷款机构预约并（不迟于2017年8月18日前）将其原贷款由乙方代为甲方偿还人民币壹佰万元整（该款项为首付款的一部分）；（五）一次性付款方式：（1）甲、乙双方经过友好协商决定该房屋产权变更时间为网签后十个工作日内且银行解押完毕后。（2）乙方于产权变更前三日内将人民币陆拾陆万元整（660000元）存入建委指定的资金监管账户内（该款项为房款的一部分）。（3）乙方于产权变更当日将设施设备款人民币壹佰柒拾肆万元整（1740000元）自行支付给甲方。综合以上（三）（2）、（四）（2）、（四）（3）款，乙方应支付甲方房款共计人民币叁佰肆拾万元整（3400000元）。第四条、违约责任：（4）逾期办理相关手续责任：甲乙双方未按照本协议第三条付款方式及物业交割约定的时间办理相关手续的、按照下列方式处理。（1）按照逾期时间，分别处理。①和②不作累加。①逾期在十五日之内，自约定的时间期限届满之次日起至实际履行办理相关手续之日止，逾期方应按日计算向守约方支付总房款万分之五的违约金，并于实际履行办理相关手续之日起5日内向守约方支付违约金，合同继续履行。②逾期超过15日【该日期应当与第（1）项中的日期相同】后，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，逾期方应当自解除合同通知送达之日起5日内按照房屋总价款的20%向守约方支付违约金。签订上述合同、补充协议当日，蒋立艳支付何雅丽定金50000元。2017年8月1日，何雅丽（甲方）与蒋立艳（乙方）签订补充协议一份，约定：乙方购买甲方位于怀柔区滨湖小区63号楼10层×单元×房屋，双方于2017年7月24日签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》（合同编号：20170239）。经甲乙双方友好协商特签订本补充协议：一、甲乙双方友好协商达成一致：该房屋原贷款由甲方自行偿还，并办理解除抵押登记手续。二、网签当日由乙方支付给甲方部分房款人民币壹佰万元整。剩余房款仍按原合同约定日期支付。本补充协议一式二份，甲乙双方各持一份，若与《房屋买卖合同》、《补充协议》（合同编号：×）发生冲突则以本补充协议为准，本协议自签字之日起生效，具同等法律效力。2017年8月18日，何雅丽与蒋立艳签订了网签合同，合同编号：×。经质证，上述证据双方当事人均予以确认。在开庭审理中，何雅丽提交中介公司与蒋立艳催办涉案房屋相关手续证据8页，经质证，蒋立艳对该证据的真实性不予确认。何雅丽向该院提交2017年7月8日与韩兆一签订的房屋买卖合同一份、为购买房屋向中信银行借款记录及购买房屋所缴纳的税款发票，证明其购买韩兆一坐落于北京市朝阳区甘露园南里25号2号楼×层×房屋，因蒋立艳未按合同履行付款义务，造成其购买房屋时因属于二套房屋多缴税款7万余元及借款利息损失30余万元，经质证，蒋立艳认为何雅丽与韩兆一签订房屋买卖合同时间早于涉案房屋签订的时间，在签订合同时已经属于二套房屋，对其损失情况不予确认。何雅丽向该院提交涉案房屋产权证明、拆迁补偿协议、优惠购房意向书各一份，证明涉案房屋属于其回迁安置的房屋。经质证，蒋立艳对三份证据的真实性予以确认，但认为回迁房屋属于何雅丽父亲赠与，应属于何雅丽婚内夫妻共同财产。蒋立艳向该院提交其2017年8月2日民政部门颁发的离婚证明书一份，证明其与何雅丽签订房屋买卖合同后因其离婚造成其因精神、经济压力无法履行合同。经质证，何雅丽认为该证据与该案无关。因蒋立艳未按照合同约定交付购房款，为此何雅丽诉于该院。该案在审理过程中，何雅丽增加诉讼请求，请求判令解除双方于2017年7月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及双方于2017年8月1日签订的《补充协议》及2017年8月18日签订的网签合同。蒋立艳在庭审中向该院提交反诉请求，后自行撤回。一审法院认为：何雅丽与蒋立艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。根据该案现已查明的事实，在双方合同履行期间，因蒋立艳家庭纠纷等因素，造成蒋立艳未能按照双方签订的房屋买卖合同及补充协议约定的期限内交付购房款，已经构成违约，应当承担违约责任。故对何雅丽起诉要求解除双方于2017年7月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及双方于2017年8月1日签订的《补充协议》及2017年8月18日签订的网签合同及支付违约金的诉讼请求，理由正当，该院予以支持；对于违约金的给付金额，蒋立艳认为该项请求高于何雅丽实际所受损失，要求该院予以调整。该院根据在合同履行过程中蒋立艳家庭状况及其违约主观意识以及何雅丽实际损失情况，该院酌情调低违约金，具体数额由该院酌定；关于蒋立艳认为双方签订的房屋买卖合同未经何雅丽配偶签字，属于无效合同的答辩主张，因涉案房屋权属证书在何雅丽名下，该房屋属于何雅丽之父赠与的房屋，且何雅丽之夫未对双方签订的房屋买卖合同提出异议，蒋立艳的该项答辩主张缺乏法律依据，该院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除何雅丽与蒋立艳于二○一七年七月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及双方于二○一七年八月一日签订的《补充协议》及二○一七年八月十八日签订的网签合同。二、蒋立艳于判决生效之日起七日内给付何雅丽违约金三十万元。三、驳回何雅丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：何雅丽与蒋立艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等合法有效，双方均应依约履行。蒋立艳认为何雅丽出售涉案房屋未经其配偶同意、合同应属无效，本院认为涉案房屋权属证书登记在何雅丽名下，且何雅丽之夫并未对双方签订的房屋买卖合同等协议的效力提出异议，故蒋立艳的该项主张不能成立。蒋立艳提出买卖合同约定的实际成交价格与网签合同的价格存在巨大差距、因违反法律规定而无效。本院认为，本案2017年7月24日《补充协议》及网签合同中确实存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力。蒋立艳未按合同约定交纳购房款，合同无法继续履行，蒋立艳构成根本违约，对此蒋立艳应承担违约责任。何雅丽起诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、两份《补充协议》、网签合同并支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的具体数额，如按双方协议约定的违约金标准计算应为68万元，一审法院考虑到蒋立艳并未主观恶意违约，参照因此给何雅丽造成实际损失的情况，已经大幅度调低了违约金的数额至30万元，本院对此予以确认。关于定金的返还问题，因一审期间蒋立艳并未提起反诉，一审法院未予处理，并无不当。综上所述，蒋立艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由蒋立艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香审 判 员  张 慧审 判 员  贾 旭二〇一八年六月十三日法官助理  熊 静法官助理  何 平