福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初1708号 原告（反诉被告）：林玉，女，1981年4月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告（反诉被告）：姚文盛，男，1974年2月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 上列原告的委托诉讼代理人：冯波，平潭县远大法律事务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：中海置业（福建）有限责任公司，住所地福建省福州市平潭县潭城镇九一六路建行大厦**。 法定代表人：林彩华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李开辉、袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 原告林玉、姚文盛与被告中海置业（福建）有限责任公司（下称简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，中海公司于同年4月23日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玉、姚文盛向本院提出诉讼请求：判令中海公司向林玉、姚文盛支付按购房总价款日万分之一的标准，自2017年10月19日往前推3年起计算逾期办证违约金。事实与理由：2013年4月15日，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定林玉、姚文盛向中海公司购买位于平潭县房屋，总价款1355672元。中海公司应当在2013年3月30日前将房屋交付林玉、姚文盛，在房屋交付使用后60日内为林玉、姚文盛办理房屋权属证书并交付，逾期办证应自逾期之日起按买受人已付款的日万分之一支付违约金。合同签订后，林玉、姚文盛依约支付了购房款，并向中海公司支付了维修基金及契税等。中海公司直至2016年2月2日才为林玉、姚文盛办理房屋所有权证，直至2017年10月19日才办理含国有建设用地使用权在内的不动产权证，已构成违约。 中海公司辩称，本案逾期交房违约金起算时间错误，应适用2年诉讼时效的规定，超过2年诉讼时效部分应不予支持。林玉、姚文盛诉请的逾期办证违约金标准过高，应予以调整。 中海公司向本院提出反诉请求：判令林玉、姚文盛向中海公司支付按购房总价款日万分之一的标准，自2017年6月19日起计至2017年10月19日止逾期办证违约金。事实和理由：2013年4月15日，双方签订《合同》。合同补充协议第四条约定，中海公司通知林玉、姚文盛办理产权证时，自通知之日起30日内，林玉、姚文盛应持相关手续到中海公司指定地点办理权属登记手续，逾期未来办理的，每逾期一日，应向中海公司支付总房款万分之三的违约金。2014年7月3日，案涉房屋已办妥房屋权属初始登记，具备办理房屋所有权登记条件，2017年5月19日，案涉房产已通过土地核验，具备办理土地使用权登记条件。同日，中海公司即通知林玉、姚文盛前来办理权属登记手续，但林玉、姚文盛迟迟未前来办理，已构成违约，应承担违约责任。 林玉、姚文盛辩称，中海公司反诉时称案涉房屋具备办理登记条件，中海公司直至2016年2月2日才为林玉、姚文盛办理房屋所有权证，2017年10月19日才办理含国有建设用地使用权在内的不动产权证，且其反诉请求已超过诉讼时效，应予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院分析认定如下：双方并未约定可采用告示方式进行通知，中海公司提供的告示无法证明其已通知林玉、姚文盛办证事宜，故中海公司提供的告示无法证明其已通知办证。 本院经审理认定事实如下： 2013年4月15日，林玉、姚文盛（买受人）与中海公司（出卖人）签订《合同》，以总价款1355672元购买中海公司开发的位于平潭县。《合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。《合同》附件六补充协议第四条约定，出卖人通知买受人办理产权证时，自通知之日起30日内，买受人应持相关手续到出卖人指定地点办理权属登记手续，相关税费按有关部门规定缴交。买受人逾期未来办理的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金。 合同签订后，林玉、姚文盛依约交纳了全部购房款。双方在约定期限内办理交房手续。2014年7月3日，案涉房地产项目进行了权属初始登记。2016年2月2日，案涉房产办理岚房权证L字第20160708-1（-2）号房屋所有权证。2017年5月19日，案涉房地产项目通过土地竣工核验，具备办理国有土地使用权转移登记的条件，2017年9月29日，平潭综合实验区房地产交易中心受理了案涉房屋的不动产权登记，2017年10月19日办妥不动产权证。 本院认为，《合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 对于本诉部分，双方当事人的主要争议焦点如下： 1中海公司是否构成违约 本院认为，《合同》签订后，林玉、姚文盛已依约交纳了全部购房款，中海公司依约应于交房后60日内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但中海公司未履行上述约定义务，案涉房地产项目至2014年7月3日才进行房屋所有权初始登记及至2017年5月19日才具备办理国有土地使用权转移登记的条件，故中海公司已构成违约，应承担相应的违约责任。 二、违约金的计算标准及计算期间 关于违约金的计算标准问题，现林玉、姚文盛主张继续履行合同，要求中海公司应自2014年10月19日起每日按已付款的0.01%支付违约金。本院结合案涉合同的实际履行情况，中海公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形。且中海公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻中海公司的违约责任，故本院酌定逾期办证违约金按购房总价款日0.003%的标准。 关于违约金的计算期间问题，中海公司抗辩对违约金超过两年诉讼时效的部分应不予支持。本院认为，2015年10月1日前的违约金已超过2年的诉讼时效，林玉、姚文盛未在有效诉讼时效期间内主张权利，已丧失胜诉权，不再适用民法总则的规定，为此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，违约金应自2015年10月1日起算。对于截止日期，中海公司提供的证据尚不足以证明其已通知办证，鉴于林玉、姚文盛的案涉房屋已于2017年9月29日自行去办理不动产权，故本院将中海公司应支付的逾期办证违约金截止至2017年9月29日止。违约期间自2015年10月1日至2017年9月29日止，计730日。双方并未形成办证的合意，故林玉、姚文盛诉请违约金计至办妥不动产权证之日止，缺乏依据，不予支持。为此，中海公司应向林玉、姚文盛支付的逾期办证违约金为1355672元*0.003%*730日计29689元。 对于反诉部分，本院认为，经认定，中海公司在反诉时并未尽通知义务，其反诉请求林玉、姚文盛支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，不予支持。 综上，对林玉、姚文盛的本诉请求予以部分支持，对中海公司的反诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一、中海置业（福建）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向林玉、姚文盛支付逾期办证违约金29689元； 二、驳回林玉、姚文盛的其他诉讼请求； 三、驳回中海置业（福建）有限责任公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3268元，减半收取计1634元，由中海置业（福建）有限责任公司负担271元，林玉、姚文盛负担1363元；反诉案件受理费525元，由中海置业（福建）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  吴岚芳 二〇一八年六月二十日 书记员  王 纬