福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽01民终3284号 上诉人（原审被告）：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**。 法定代表人：许世坛。 委托诉讼代理人：林莹，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王命兴，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：施修发，男，1958年3月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 上诉人平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）因与被上诉人施修发商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初4728号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平潭海峡如意城开发建设有限公司委托诉讼代理人林莹和被上诉人施修发委托诉讼代理人杨锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平潭海峡如意城开发建设有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回施修发一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费均由施修发承担。事实和理由：一、如意城公司提交的证据已充分证明系因区管委会在未办理规划变更手续的情况下先行要求如意城公司进行规划变更，从而导致诉争项目无法及时通过规划验收，最终导致逾期办理初始预登记。一审判决认定如意城公司未能提交充分证据证明上述事实，属于认定事实错误，依法应当予以纠正；二、根据《商品房买卖合同》第十四条约定以及《福建省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第十五条的规定，只要非因出卖人原因导致逾期办理权属登记的，出卖人无需承担责任。一审法院未尊重双方当事人的自由意思表示以及《福建省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》的相关规定，罔顾导致逾期办证的真实原因，草率依据合同相对性原则认定由如意城公司承担逾期办证的责任，属于适用法律错误，依法应当予以改判；三、施修发并未因预期办理权属登记而遭受损失，一审判决违约金过高，明显超过施修发实际损失；四、办理房屋权属登记是施修发的权利也是义务，平潭海峡如意城开发建设有限公司仅承担协助义务，将施修发怠于办理房屋权属登记的责任由平潭海峡如意城开发建设有限公司承担明显有失公平。 施修发辩称：一、区管委会向如意城公司购买人才公寓属于平等主体行为，区管委会所作出的任何行为及陈述均是作为民事主体来行使，并非行政行为。且一审程序中如意城公司并未就其上述主张提供切实有效的证据予以证明。如意城公司主张系因区管委会的原因造成逾期办证，其应向区管委会主张权利。二、如意城公司负有案涉房屋的办证义务，其未能举证系因政府行政行为或其他原因导致不能办证，故违约责任应由如意城公司承担，其应根据合同约定向施修发支付违约金。三、根据平潭县的交易习惯，业主的房产证均是由开发商办理，业主无法自行办理。施修发的契税维修基金、办证费用等交房时已经缴纳给如意城公司，如意城公司无需长期占用施修发的该部分费用，其应承担办妥房屋权属证书义务。如意城公司办理完总登之后，未根据案涉合同第二十条的约定向施修发发出书面通知，因此，如意城公司应按照合同约定办妥房屋权属证书。四、一审法院对权属证书中土地信息登记不予支持，已经免除了如意城公司的部分办证义务，根据案涉合同第十四条的约定，如意城公司逾期办证需支付日万分之一的违约金，施修发根据该合同条款主张违约责任符合合同约定与法律规定。 施修发向一审法院提出诉讼请求:1.判令如意城公司向施修发支付迟延办理权属证书违约金，按已付购房款796719元的每日0.01%标准自2016年8月17日起计算至如意城公司为施修发办妥权属证书中土地信息登记之日止；2.诉讼费用由如意城公司负担。 一审法院认定事实：2013年6月9日，施修发（买受人）与如意城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，以总价796719元购买位于平潭县金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城2011-G002地块雍景苑第13幢20层1903号房。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，施修发依约定支付了全部购房款。2016年5月17日，如意城公司向施修发交付了案涉房屋。因施修发主张至今未能办理房屋权属证书，遂成讼。 一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人双方均应按合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，施修发依约交纳了全部购房款，如意城公司却未能依约协助施修发办理房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照相关规定，案涉合同中所称的房屋权属证书应当包含房屋所有权证与土地使用权证，鉴于目前已实行不动产权属统一登记，故如意城公司应负完备办理案涉房屋不动产登记证（含房屋所有权及国有土地使用权登记信息）的相关手续并协助施修发办理不动产登记手续之义务。如意城公主张系因政府原因导致未能办理案涉房屋权属证书，但未能提交充分证据予以佐证，不予采信。即便存在如意城公司所述的情形，因平潭综合实验区管委会向如意城公司采购房屋系平等民事主体之间的行为，当事人一方因第三方原因造成违约的，当事人和第三方之间纠纷可依照法律或约定另行解决。而施修发要求如意城公司承担逾期办证责任系基于双方签订的《商品房买卖合同》，如因第三方原因致如意城公司免责，由此产生损失由施修发独自承担，与合同法公平原则不符，故施修发有权要求如意城公司按合同约定标准向其支付逾期办证违约金。鉴于如意城公司的违约行为处于持续状态，故施修发可以主张逾期办证违约金自2016年8月17日起计算至如意城公司协助施修发办妥不动产权证登记手续之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：平潭海峡如意城开发建设有限公司应在本判决生效之日起十日内向施修发支付逾期办证违约金，违约金按购房款总额796719元的日万分之一标准，自2016年8月17日起计算至平潭海峡如意城开发建设有限公司协助施修发办妥不动产权证登记手续之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费629元，减半收取计314.5元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担。 本院二审期间，如意城公司、施修发围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，如意城公司提供的证据一证明函和信息清单无法证明施修发已收到该信息；双方并未约定可采用公告方式进行通知，故如意城公司提供的证据二《平潭时报》、证据三平潭不动产登记中心公告不足以证明其已通知办证，本院对如意城公司提供的三组证据均不予采纳。施修发提供的《收款收据》系手写且未加盖如意城公司公章，真实性无法确认，该证据本院亦不予采纳。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。如意城公司主张非因其原因导致逾期办理权属登记，但其提供的证据不足以证明其该项主张成立，应承担举证不能的法律后果。如意城公司未按合同约定协助施修发办理房屋权属证书，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。 如意城公司主张案涉合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求本院就合同约定的违约金进行调整依据不足，不予支持。 根据案涉合同第十四条的约定，如意城公司仅负有“办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的义务，而施修发未提供证据证明双方已就如意城公司代为办理权属登记进行约定，亦未提供充分有效证据证明其已向如意城公司交纳代为办理权属登记的费用，故原审法院判决如意城公司支付逾期办证违约金至协助施修发办妥不动产权证登记手续之日止有失妥当。鉴于如意城公司已于本案二审开庭之日告知施修发案涉房屋已符合办证条件，即如意城公司已于二审开庭之日完成对施修发的通知义务，故本院将如意城公司应支付的逾期办证违约金的截止日期纠正为如意城公司交付办理权属登记需由其提供的相关材料之日。 综上所述，如意城公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初4728号民事判决； 二、平潭海峡如意城开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向施修发支付逾期办证违约金，违约金以购房款796719元的日万分之一为标准，自2016年8月17日起计算至平潭海峡如意城开发建设有限公司向施修发交付办理权属登记需由其提供的相关材料之日止; 三、驳回施修发的原审其他诉讼请求； 四、驳回平潭海峡如意城开发建设有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审案件受理费629元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 林 伟 二〇一八年六月二十八日 书记员 魏坤贵 -8- -7-