四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1953号 上诉人（原审原告）：雷学军，男，汉族，1978年12月25日出生，住四川省乐山市五通桥区。 上诉人（原审原告）：漆利，女，汉族，1986年11月15日出生，住四川省遂宁市船山区。 共同委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都致诚置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道白河路三段32号。 法定代表人：林鸿熙，董事长。 委托诉讼代理人：刘俊清，四川方同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋思月，四川方同律师事务所律师。 上诉人雷学军、漆利因与被上诉人成都致诚置业有限公司（以下简称致诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初8110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 雷学军、漆利上诉请求：一、撤销原判第二项，改判被上诉人按10元/日的标准支付迟延办理房屋权属证书违约金直至雷学军、漆利取得不动产权证书之日止；二、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。 主要事实和理由：一审法院认为上诉人在交房时没有向被上诉人提交办证的相关手续，故被上诉人不应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，一审法院对本案的事实认定错误，与实际不符。被上诉人出具的《物业移交确认单》并非上诉人与被上诉人签署的文件，该《物业移交确认单》系第三方物业管理公司提供，物业公司并非本案的诉讼主体，故该证据与本案不具有关联性。上诉人已经依约履行了递交办证资料和办证费用的义务，上诉人出具的《交房专用收据》足以证明上诉人在2014年11月15日交房时就支付了契税、专项维护资金、及各项代办费用，而其他的办证材料如：购房人的身份证复印件，在2013年4月9日上诉人与被上诉人签订购房合同就向被上诉人提供了其身份证复印件，并在合同中由被上诉人以打印的方式写明了购房人双方的身份证信息，如果上诉人没有提供身份证材料复印件，被上诉人作为开发商企业，在没有核实并留存购房人的身份证复印件的情况下是不会与上诉人签订《商品房买卖合同》的。综上所述，被上诉人违反《商品房买卖合同》的行为，长期未能及时给上诉人办理房屋权属证书或不动产证书，却未能承担任何违约责任，极大损害了上诉人的合法权益，明显违反了法律公平公正原则以及诚实信用原则，为维护上诉人的合法权益，提起上诉。 致诚公司发表答辩意见称：被上诉人未违反合同约定，不应承担违约责任。理由如下：合同签订后，实施新政策导致房屋产权证变更为不动产登记证书，公司的履约时间由一年变更为国土竣工后三年。履行义务期间，成都市双流区相关部门出台了相应政策，造成了事实上不可抗力，导致无法按照原主合同继续履行相关义务。致诚公司愿意继续为上诉人取得房产证书，但不应当承担违约责任。 雷学军、漆利向一审法院起诉请求：一、判令致诚公司为雷学军、漆利办理所购房屋的不动产权证书；二、判令致诚公司向雷学军、漆利支付迟延办理房屋权属证书违约金至买受人取得不动产权证书之日止（违约金的逾期天数暂算至2017年10月1日，为6400元）。 一审法院经审理查明事实如下：雷学军、漆利与致诚公司双方于2013年4月9日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，雷学军、漆利购买致诚公司开发的商品房；合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于双流区机场路近都段77号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：双国用（2011）第××号；商品房预售许可证号为1××3。合同约定：“第十条交付条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人（即本案雷学军、漆利）交付该商品房……第十四条交接手续……（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费……买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5、6种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（5）产权办理手续费，产权登记费及共有人登记费；（6）其他办理房屋权属登记所需的相关费用……第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、ｘ（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理：……合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。《商品房买卖合同补充协议》约定：“第七条对办理房屋分户产权证（即房屋转移登记）的约定1、在买受人办理收房手续之日，买受人应将合同第十四条约定的出卖人代交的费用及相关手续资料交付给出卖人。否则，出卖人代买受人办理房屋分户产权的期限相应顺延。2、产权办理过程中，如因政策调整，买受人须在出卖人发出通知之日起7日内补充提交相关资料及费用；因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用导致办理分户产权的时间迟延的，出卖人不承担任何责任。3、出卖人承诺对该商品房所在土地的合法权利，买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的，出卖人应当在本项目国土竣工后3年内提供必要的协助义务”。合同签订后，雷学军、漆利按照合同约定向致诚公司支付了购房款、房屋产权契税、专项维护资金、工本费、房屋产权登记费、房屋产权税花、国土分户费等费用，致诚公司也向雷学军、漆利交付了涉案房屋。在诉讼中，经雷学军、漆利与致诚公司双方共同确认，以《商品房买卖合同》约定的交房时间即2014年12月31日作为双方案涉房屋的实际交房时间。雷学军、漆利与致诚公司之间于2014年11月26日签署《物业移交确认单》，该《物业移交确认单》权证办理登记上载明办证资料差女方身份证复印件，雷学军、漆利已签署办证文件。一审另查明，“致诚国际”项目1、2、3、4楼栋于2015年9月10日办理初始登记，5、6、7、8、9栋于2016年8月22日办理初始登记。该项目所在国有土地双国用（2011）第××号、双国用（2011）第××号不存在抵押、查封情况；双国用（2011）第××号、双国用（2011）第××号国土已部分竣工，竣工楼栋是1-4栋、5-9栋，竣工时间为2017年1日9日。一审同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 一审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、销售不动产统一发票、交纳契税、专项维护资金等收据、房屋所有权初始登记证、物业移交确认单、产权登记情况复函及雷学军、漆利与致诚公司双方的当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，雷学军、漆利与致诚公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。雷学军、漆利主张致诚公司（协助）办理不动产权证书，致诚公司在庭审中表示同意协助雷学军、漆利办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规规定，且涉案房屋的国有土地使用权也没有权属争议，不存在权利瑕疵。故对雷学军、漆利要求致诚公司协助其办理不动产权证书的主张，一审法院予以支持。 本案的争议焦点在于：致诚公司是否应当承担逾期办理房屋权属证书违约责任。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一审法院认为，根据《商品房买卖合同补充协议》约定，在买受人办理收房手续之日，买受人应将合同第十四条约定的出卖人代交的费用及相关资料交给出卖人。否则，出卖人代买受人办理房屋分户产权的期限相应顺延。即违约金的起算时间为买受人向出卖人交清办证所需的全部资料、税、费后的第366日。本案中，致诚公司提供的物业移交确认单证明在收房时雷学军、漆利的资料并未交齐，雷学军、漆利应当举证证明其向致诚公司交清资料的时间。而本案中雷学军、漆利未能举证证明其向致诚公司交清资料的时间，不能证明违约金的起算时间，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应当承担举证不能的法律后果，故致诚公司不应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，对雷学军、漆利要求致诚公司支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 综上，致诚公司应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋不动产权证书为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、成都致诚置业有限公司于判决发生法律效力之日起三个月内协助雷学军、漆利到不动产权登记部门办理雷学军、漆利在“致诚国际”所购2幢2单元7层707号房屋不动产权证书；二、驳回雷学军、漆利的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由成都致诚置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人雷学军、漆利的上诉请求与被上诉人致诚公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：致诚公司是否应当向雷学军、漆利支付迟延办理房屋权属证书的违约金。现就上述争议焦点的认定做如下论述。 一、致诚公司是否应当承担迟延办理房屋权属证书的违约责任。雷学军、漆利与致诚公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第十九条第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:（2）合同继续履行，出卖人按10元每日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕。根据本案查明的事实，致诚公司于2014年12月31日向雷学军、漆利交付了房屋，致诚公司应于2015年12月31日前为雷学军、漆利办理房屋所有权证书。 根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第1款约定，“在买受人办理收房手续之日，买受人应将合同第十四条约定的出卖人代交的费用及相关手续资料交付给出卖人。否则，出卖人代买受人办理房屋分户产权的期限相应顺延。”但《商品房买卖合同》第十四条并未对办证的手续资料内容予以约定。根据《物业移交确认单》内容“权证办理登记”项下，备注“差女方身份证复印件”，致诚公司作为房地产开发企业，在合同签订时理应已经持有购房人的身份证复印件资料，如因未收到购房人身份证复印件影响办证，致诚公司应尽到开发商的提醒和督促义务，而致诚公司并未举证证明其已尽到提醒和督促义务，故致诚公司应承担逾期为雷学军、漆利办理房屋产权证书的违约责任。 二、关于致诚公司向雷学军、漆利支付逾期办理房屋产权证书的违约金的计算标准的问题。《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）于2015年3月1日施行，实行不动产统一登记制度，不再就房屋所有权证和国有土地使用权证分别单独办理。根据本案查明的事实，2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日起停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日起启用不动产统一登记薄证，进行不动产统一登记。2016年10月30日以后致诚公司已在事实上无法为雷学军、漆利单独办理房屋所有权证书，而不动产权证书系对于房屋所有权以及国有土地使用权统一进行登记，根据本案查明的事实，办理国有土地使用权证的期限至今尚未届满。综上，本院认为，致诚公司承担逾期办理房屋权属证书违约金的期间应为合同约定的办证时间届满次日至双流区实施不动产统一之日止，即2016年1月1日至2016年10月30日期间的违约金。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2017）川0116民初8110号民事判决第一项“成都致诚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助雷学军、漆利到不动产权登记部门办理雷学军、漆利在致诚国际所购2幢2单元7层707号房屋的不动产权证书”； 二、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初8110号民事判决第二项“驳回雷学军、漆利的其他诉讼请求”； 三、成都致诚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向雷学军、漆利支付迟延办理房屋权属证书的违约金3020元； 四、驳回雷学军、漆利的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由成都致诚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵锋 审判员曹洁 审判员张卫敏 二○一八年六月二十二日 书记员龙春光