海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1156号 原告：韩某，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：廖某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南高速公路房地产开发公司。 法定代表人：郭某。 委托诉讼代理人：周某，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告韩某与被告海南高速公路房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖某，被告的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金115852.75元（以逾期日数每日按已付房款万分之四为标准自2014年12月30日暂算至2016年8月28日，最终以被告取得竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向原告交房之日止）；2、判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年6月13日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于琼海市银海路的瑞海水城二期2G5#（幢）3层304号商品房，总房价款为477153元，付款方式为一次性付款；同时约定2014年12月30日前房屋验收合格并交付原告使用，如被告逾期交房，按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之四的违约金。该合同签订后，原告依约定一次性向被告支付了全部购房款477153元，但被告违反诚实信用原则，违反法律强制性规定，至原告起诉前被告出售的房屋仍未达到交付标准（综合竣工验收合格并办理完成竣工验收备案），致使被告至今无法向原告交房，导致原告遭受巨大损失。原告认为，《商品房买卖合同》合法有效，被告违反《建筑法》等法律法规强制性规定及合同约定，依法应承担违约责任。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告辩称，1、原告主张已超过诉讼时效，依法应予驳回。原告与被告于2014年6月13日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于琼海市银海路的瑞海水城二期2G5#（幢）3层304房出售给原告。合同约定2014年12月30日前交房，诉讼时效应从2015年1月1日起计算，截止2016年12月30日届满，原告于2018年3月15日向法院起诉时早已超过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。2、涉案房屋已经验收符合交房条件，原告拒绝收房，其主张至2016年8月28日逾期交房违约金不当。合同第八条第一款约定，商品房交房条件为经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。2016年8月9日，瑞海水城二期2-G5栋经琼海市建筑工程质量安全监督站到场监督，由被告组织设计、施工、监理、勘察四个建设单位竣工验收，结论为验收通过，工程质量合格，符合交房条件。2016年8月1日，被告通知原告于2016年8月26日至2016年8月28日前来办理交房手续，但原告拒绝收房，应视为已交付。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据有：原告提交的证据1、《琼海市商品房买卖合同》，2、定金收据，3、购房款收据，4、交房通知书，5、再次通知办理交房手续的催告函；被告提交的证据1、《琼海市商品房买卖合同》,2、竣工验收签到表，3、2-G5栋单位（子单位）工程质量竣工验收报告，4、交房通知书及邮寄单。对双方当事人无异议的上述证据材料，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月13日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市银海路的瑞海水城二期2G5#（幢）3层304号商品房，建筑面积80.46平方米，房价总额人民币477153元，付款方式为签订合同当日一次性付清房款；合同第八条、第十一条关于房屋交付期限、逾期交房的违约责任方面约定，被告（出卖人）应在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用；出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款477153元。2016年8月9日，瑞海水城二期第一标段2-G5幢经琼海市建筑工程质量安全监督站到场监督，由被告组织设计、施工、监理、勘察四个建设单位通过竣工验收合格。2016年8月1日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告在2016年8月26日至8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续。但原告未按期前来办理交房手续。2016年9月1日，被告再次向原告发出《再次通知办理交房手续的催告函》，该函主要内容为：我司（被告）已于2016年8月1日向你（原告）发出《交房通知书》，安排你2016年8月28日前来瑞海水城项目售楼处办理交房手续，但你未按期前来办理交房手续。根据《商品房买卖合同》第九条第5款约定，应视为我公司已于2016年8月28日向你交房。我公司再次通知你于2016年9月15日前来瑞海水城项目售楼处办理交房手续，如逾期，我公司将房屋移交物业管理机构代为管理。原告收函后，其以被告应按合同约定承担支付逾期交房违约金责任，而双方对此协商未能达成一致为由至今仍未到被告处办理交房手续。原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼，请求处理。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。本案的争议焦点是：被告应否承担逾期交房的违约责任；原告提出的诉讼主张是否超过诉讼时效。 按照合同约定,被告应在2014年12月30日前将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房则按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之四的违约金。本案中，原告购买的涉案瑞海水城二期2-G5幢304号商品房所在楼栋已于2016年8月9日经过设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，具备合同约定的交房条件。被告于2016年8月1日向原告发出交房通知书，通知原告于2016年8月26日至8月28日前来收房，但原告至今仍未前来办理收房手续。被告通知原告办理交房手续的时间确实超过合同约定的交房期限，被告逾期交房的行为已构成违约，其应承担相应的法律责任。但被告逾期交房违约金计算的截止时间应为2016年8月27日，而不是原告所主张的应计算至涉案房屋工程建设项目取得竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向原告交房之日止。对此，被告抗辩原告提出的诉讼主张已超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告对其主张的被告逾期交房的违约责任应当在法律规定的三年诉讼时效期间内主张，且应从被告出现违约之日即从2014年12月31日起计算。双方约定出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之四向买受人支付违约金。被告逾期交房，其逾期交房的违约金每天都发生，属于连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，应从人民法院审查立案之日起，向既往的时间计算三年，这三年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案中，原告于2018年3月23日向本院起诉主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生中止、中断情形，故其请求被告支付2015年3月23日之前的违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持，但2015年3月24日至2016年8月27日止522天产生的违约金共计99629.5元（477153元×0.0004×522天），未超过诉讼时效期间，依法应予保护。被告应当支付逾期交房违约金99629.5元给原告。原告主张违约金超出上述的部分，以及违约金应计算至涉案房屋工程建设项目取得竣工验收备案文件之日的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告海南高速公路房地产开发公司在本判决生效之日起十日内向原告韩某支付逾期交房的违约金人民币99629.5元。 二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1309元，由原告韩某负担183元，被告海南高速公路房地产开发公司负担1126元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 陈宏友 二〇一八年六月二十日 法官助理 李昌琴 书 记 员 何书龄 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。