上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初3894号原告：国家会展中心(上海)有限责任公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙成海，董事长。委托诉讼代理人：孙国宾，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。被告：上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐智斌，总经理。委托诉讼代理人：宋洁，女。原告国家会展中心(上海)有限责任公司诉被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案于2018年4月18日、2018年6月14日两次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人孙国宾(未参加第二次庭审)、王超到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原、被告于2015年9月23日签署的《上海市商品房预租合同》；2、判令被告支付拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)6,540,972元、物业管理费948,923.40元及相应的违约金(从应付之日起按照每日应付款的千分之一计算至实际给付之日止)；3、判令被告支付因逾期支付租金、物业管理费产生的违约金213,541.62元；4、判令被告支付解约违约金6,355,220.40元；5、判令被告将坐落上海市青浦区诸光路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋恢复原状后返还给原告并办理交接手续；6、判令被告支付A205展厅的占用费(以日租金的两倍即9.6元/平方米，计算面积4,200.41平方米为标准，自2017年9月2日计算至实际返还之日止)和物业管理费(以126,012.30元/月为标准，自2017年9月2日计算至实际返还之日止)；A311、A312办公室的占用费(以日租金的两倍即7.6元/平方米，计算面积803.54平方米为标准，自2017年11月2日计算至实际返还日止)及物业管理费(以24,106.20元/月为标准，自2017年11月2日计算至实际返还日止)；7、判令被告支付原告由此产生的律师代理费基础费用180,295元及风险代理费1,123,212.52元；8、本案诉讼费被告承担。事实与理由：原、被告于2015年9月23日签署《上海市商品房预租合同》，约定被告向原告承租坐落于上海市青浦区诸光路XXX号XXX室展厅以及311、312室办公场所。合同对于租赁期限、装修期、免租期、租金计算及支付方式、违约责任等都进行了约定。合同签署后，原告依约履行了合同义务，但被告未如约按期足额支付租金、物业管理费等款项，原告多次以电话、信函方式催告被告付款，但被告始终未能履行付款义务。根据合同第12-9.2条规定，被告欠款行为已构成根本性违约，故原告于2017年10月20日书面通知被告自2017年11月1日起解除双方签署的租赁合同。原告为维护合法权益，诉至法院作如上诉请。被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司书面辩称：1、本案所涉房屋租赁合同系原告提供的格式合同，合同中的大部分条款被告都无法进行修改，特别是关于违约金和滞纳金的标准约定过高，被告实际接收的房屋面积与合同约定面积不符，且原告扣留了被告交纳的履约保证金，请求依法考虑调低违约金和滞纳金。2、所有晚交的款项当初都是征得原告在该项目的管理人员同意的，达成了缓交的一致协议的。3、2015年起租房屋后，被告即开始装修。装修完毕后，被告使用了一段时间，因拖欠租金未交，原告通知被告搬离，被告人员撤离但物品未搬走。2017年11月时，原告在系争房屋的门上贴封条加大锁，导致被告无法使用房屋也无法搬离物品。4、被告公司的设立得到了相关部门和相关领导的支持，前期手续均已办理完成，但由于国家对网络交易监管政策的变化调整，相关主管部门至今未来进行验收，导致被告无法开展业务经营；被告支付房租、员工工资、装修、购置设备等，已基本用尽股本金四千多万元，公司账上几乎没有资金，导致未按约支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：青浦区徐泾镇二联村40丘房地产登记权利人为上海博览会有限责任公司。2015年8月27日，上海丝绸之路邮币卡交易中心股份有限公司通过银行转账向上海博览会有限责任公司支付租赁意向金7,069,135.60元，向上海上实物业管理有限公司支付物业管理费意向金150,118.50元。2015年9月23日，上海博览会有限责任公司(预出租方，甲方)与上海丝绸之路邮币卡交易中心股份有限公司(预承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》，约定由甲方将位于上海市青浦区诸光路XXX号XXX室(展厅)，面积约为4,200.41平方米,以及位于上海市青浦区诸光路XXX号XXX层311和312室(均为办公场所)，建筑面积约为803.54平方米，展厅及办公场所建筑面积合计为5,003.95平方米的房屋预租给乙方，土地用途为展览用地。合同补充条款第12-3.1(5)条约定装修期内及免租期内，乙方无须支付该房屋的租金，但仍须支付该房屋的物业管理费、附表一第四部分所列的其他费用及本合同第12-6.3(2)条规定的装修期间及其他相关费用。若本合同由于乙方的原因提前终止，乙方应补交装修期及免租期的租金(该房屋租赁面积×免租期和装修期总天数×该房屋日租金标准)。第12-7(4)条约定若乙方未按本条第(1)款约定的时间将该房屋返还予甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回该房屋之日止的期间内(含起讫日期)，乙方应按照该房屋届时的日租金的两倍向甲方支付每一天的占有费(该房屋日租金按本合同租赁期届满或提前终止时的相应租金计算)，并应承担该占用期间的物业管理费及其他费用。此外，如因乙方逾期将该房屋交还甲方而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任，范围包括但不限于甲方因延迟向新租客或使用人交付该房屋而需承担的违约金，中介费、诉讼/仲裁费及律师费。第12-9.2条约定在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任一时间发生后经书面通知乙方而提前终止本合同：(4)一个租赁年内乙方逾期支付应付任何款项连续达十五(15)日(含)或累计达三十(30)日(含)以上的。第12-10.2条对本合同主文第10-6条作如下修正：(1)若甲方根据本合同第12-9.2条的约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的三(3)个月租金计算。(2)在租赁期内，若乙方逾期支付租金及/或物业管理费/或其他费用，在不影响甲方行使其他权利的前提下；乙方应按日向甲方支付逾期金额千分之一(0.1%)的违约金。乙方逾期支付租金、物业管理费及/或其他任何应付款项的时间，从应付日起至甲方实际收到全部该笔款项日止计算。(3)甲方有权(但无义务)从乙方交纳的保证金及乙方根据本合同向甲方预付的租金(未实际使用部分)充抵乙方应支付的违约金或赔偿金……。合同附表一第一部分约定房屋交付日暂定为2015年10月8日，具体以双方签署的《办公楼交接书》上载明的日期为准。装修期为自交付日起4月，即2015年10月8日至2016年2月7日。免租期：自2016年8月1日至2016年8月31日；自2017年8月1日至2017年8月31日；自2018年8月1日至2018年8月31日；计租起始日：装修期届满之次日起，即2016年2月8日。租赁期：自交付日起共计9年，即2015年10月8日至2024年10月7日，自交付日起至12个月届满之日止的一段期限为第一个租赁年。第一个租赁年届满之次日为第二个租赁年的起算日，每12个月为一个租赁年，以此类推。第三部分租金及物业管理费。展厅的租金按以下标准计算：第1至36个租赁月的租金单价为4.8元/平方米*日；即月租金：613,259.8元。第37至72个租赁月的租金单价在36个租赁月的租金单价基础上上涨15%，为5.52元/平方米*日；即月租金705,248.8元……。办公场所的租金按以下标准计算：第1至第36个租赁月的租金单价为3.8元/平方米*日；即月租金92,875.8元。第37至72个租赁月的租金单价在36个租赁月的租金单价基础上上涨15%，为4.37元/平方米*日；即月租金106,807.2元……。该房屋第1至36个租赁月月租金共计706,135.6元，第37至72个租赁月月租金共计为812,056元……。租金的支付：乙方应于本合同签署后5个工作日内支付首期租金，首期租金为计租起始日起至该月最后一日的租金及后一个月的租金，以后乙方应于每月第25日之前向甲方支付下个月的租金，先付后用；若下一个月为免租期，则乙方应当在当月第25日之前向甲方支付免租期结束后第一个月的租金，除非免租期内租赁合同亦到期。物业管理费按租赁面积计算，每月每平方米人民币30元，该房屋的物业管理费为每月人民币150,118.5元。装修期内的物业管理费于该房屋交付日前一次性支付；计租起始日之后的物业管理费起计日与交付日期一致，支付期限与租金一致。第五部分履约保证金及公用事业费押金，在本合同签订时，履约保证金的金额为人民币2,568,762.3元。乙方应于支付首期租金同时付清。公用事业费押金人民币100,079.0元，乙方应于支付首期租金同时向管理方付清。附表三乙方须于交付日前付清以下费用后，并得到甲方许可，方可与甲方办理该房屋进行装修：1、该房屋装修管理费共计人民币50,039.5元；2、该房屋装修押金共计人民币150,118.5元，待乙方装修结束后按照该办公楼租户装修守则的相关规定无息退还给乙方；……4、该房屋装修工人出入通行证保证金为每人每卡人民币30元(不包括通行证工本费每卡人民币10元)，装修结束后乙方须将装修工人出入通行证缴还管理处；管理处应于收到乙方缴还的装修工人出入通行证后无息返还相应部分的保证金(工本费不予退还)。5、该房屋装修期间4个月的物业管理费共计人民币600,474元。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，上海丝绸之路邮币卡交易中心股份有限公司通过银行转账的方式支付履约保证金2,568,762.30元、公用事业费押金100,079元、首期(2016年2月8日至2016年2月28日期间)租金510,739.20元、装修期间的物业费600,474元、首期(2016年2月8日至2016年2月28日期间)物业费118,449.70元。南通八建集团有限公司代替被告转账支付原告装修押金75,059.25元。上海博览会有限责任公司亦按照合同约定于2015年10月8日交付上述房屋予上海丝绸之路邮币卡交易中心股份有限公司，双方并签订《国家会展中心办公楼房屋交接书》。2016年1月5日，上海博览会有限责任公司经上海市工商行政管理局准予变更企业名称为原告国家会展中心(上海)有限责任公司。2016年3月8日，上海丝绸之路邮币卡交易中心股份有限公司经上海市工商行政管理局准予变更企业名称为被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司。合同实际履行过程中，被告于2016年3月24日、2016年4月26日、2016年5月24日、2016年6月27日、2017年5月31日、2017年6月23日通过银行转账方式分次向原告支付2016年4月、2016年5月、2016年6月、2016年7月、2016年9月、2017年7月租金；被告又于2016年3月24日、2016年4月26日、2016年5月24日、2017年1月16日、2017年2月23日、2017年3月23日、2017年4月13日、2017年4月25日、2017年5月24日、2017年6月23日、2017年7月25日通过银行转账方式分次向上海上实物业管理有限公司支付2016年4月、2016年5月、2016年6月、2017年1月、2017年2月、2017年3月、2017年4月、2017年5月、2017年6月、2017年7月、2017年8月的物业管理费。2017年6月7日，原告回函被告表示接受被告提出的缓缴欠款的承诺，但要求被告2017年5月31日前缴纳一个月租金，并开具相当于9个月租金金额的支票质押于原告处，同时被告需从2017年7月起按月正常缴纳租金和物业管理费。2017年8月24日、2017年9月12日，被告发送申请函及补充申请函给原告，称因受国家政策调整影响，市金融办仍暂停发放上线交易所需批文，被告公司资本金已用完，至今严重负债，故就205室退租问题提出申请及承诺：申请自2017年9月1日起，终止205室展厅区域的租赁合约，只保留311、312室办公区域的租赁合约。承诺在2018年12月31日前付清所欠的租金及物业费。另申请原告退还质押支票并免除所欠租金及物业费的滞纳金。2017年10月20日，针对被告的申请函及补充申请函，原告回函通知被告：一、……自2017年11月1日起，解除双方于2015年9月23日签署的租赁合同，并保留追究被告违约责任的权利。另鉴于被告于2017年8月24日来函提出自2017年9月1日起终止205室租赁关系，原告同意自2017年9月1日起终止205室租赁合同关系；二、被告必须在上述租赁合同解除之日起腾空承租的205室、311室、312室并在2017年11月15日前将其恢复原状。三、不同意免除被告205室提前退租违约责任，并要求被告按照合同规定办理退租事宜。四、不同意被告提出的2018年12月31日缴清所有欠款的请求，要求被告在2017年11月15日前缴清所拖欠全部相关费用及违约金。五、暂不退还质押原告的支票，如果被告在2017年11月15日缴清欠款后，可退换该支票。因双方就租赁纠纷无法达成一致意见，原告于2018年2月诉至法院作如上诉请。另查明，2018年1月11日，原告(甲方)与天津张盈律师事务所(乙方)签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。乙方向甲方授权律师代理费方法：基本代理费：人民币180,295元加风险代理费：本案甲方实际获款(不含诉讼费部分)的百分之五。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向天津张盈律师事务所转账支付基本代理费180,295元。审理中，原告表示：1、2017年6月7日原告给被告的回函中虽然同意被告以质押支票的方式进行担保来缓缴欠款，但是同意的前提是被告需要履行原告提出的解决方案。被告在之后的申请函中对原告的解决方案作出了实质性的变更，据此原告认为被告没有按照原告提出的方案予以履行，故缓缴欠款事宜原告并未同意。之前质押在原告处的远期支票，原告虽未退回，但是该支票无法承兑。2、被告已付的租金意向金和物业管理费意向金，原被告曾经一致同意自动转为2016年3月的租金及物业管理费。被告已付的履约保证金和公用事业费用押金，原告同意在本案中一并处理，用于抵扣被告的欠款。装修押金系装修公司南通八建公司支付的，装修押金不同意在本案中处理。合同中约定的装修工人出入通行证保证金，原告并未实际收取。3、对于目前房屋装修的现状，原告要求被告拆除装修、恢复原状。4、双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，希望法院不予调整违约金的计算标准。本院认为：原、被告签订书面合同、建立房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应按约履行各自义务。从被告寄送给原告《申请函》及《补充申请函》以及被告实际付款的凭证可见，被告确有在先的迟延付款、欠付租金物业管理费的违约行为，理应按约承担相应的违约责任。合同履行过程中，原告提出205室展厅提前退租的请求，对此原告亦回函表示同意被告提前退租205室展厅。双方行为表明经协商一致同意205室展厅所涉租赁关系于2017年9月1日解除，本院予以确认，被告理应就205室展厅支付租金、物业管理费至2017年9月1日。至于被告租赁的其他房屋(311、312室)因被告的迟延支付、不付租金及物业管理费的违约行为，符合合同约定的解除条件，原告书面函告被告于2017年11月1日解除311室、312室的租赁关系，被告对此未在法定期限内提出异议。本院对于双方就311、312室的租赁关系于2017年11月1日解除亦予以确认，被告亦应就311室、312室租金及物业管理费支付至2017年11月1日。被告抗辩延付租金系征得原告方同意后达成的一致意见，但对此被告未能提供确凿的证据予以佐证，唯一可见的支票质押书面缓交申请也因被告最后的变更和未兑现未能成就实现，因此被告理应按约向原告承担逾期支付租金及物业管理费的违约金支付责任。关于逾期付款违约金之具体标准问题，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的逾期支付租金或物业管理费的违约金计算标准为未付款项的日千分之一，现被告抗辩合同约定的违约金标准过高请求调整，本院综合考量双方先前的履约情况、被告的违约程度、过错原因以及被告违约造成原告的实际损失等因素，酌情将违约金调整为日万分之五。关于解约违约金问题，原告虽同意被告就205室提前退租，但也明确告知不同意免除被告提前退租的违约责任，而311、312室租赁关系亦因被告违约而导致解除，故被告理应按约向原告承担提前解约的赔偿责任。合同中约定了因被告原因导致合同提前解除或终止的，被告应向原告支付违约金(按照三个月租金计算)，且被告应补交装修期及免租期的租金，该约定并未见明显过高或显失公平之处，故本院予以确认。合同解除后，被告依法依约应当及时将房屋恢复原状、腾空并交还给原告，逾期未腾退的应当承担占用期间的使用费。然，合同解除后至今，被告尚未搬离，原告主张被告按照合同约定以日租金的两倍为标准支付自合同解除日至实际搬离日止的房屋使用费及物业管理费，于法无悖，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费问题，合同约定因被告原因提前解除合同的，原告有权向被告追索所受之损失包括律师费，且原告已与天津张盈律师事务所签订委托代理合同，确已向其支付律师代理基础费180,295元，故原告诉请要求被告支付律师代理费基础费的诉请本院予以支持。另因本案尚在审理期间，对于原告最终能够获得的款项额尚未最终确定，委托代理合同中约定的律师代理风险费认定尚无有效依据且原告也未实际支付，故本院不予支持。被告已交纳的履约保证金、公用事业费押金，本院一并在本案中抵扣处理。至于装修费押金系由案外人代某，当事人亦不要求在本案中处理，本院暂不处理。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的抗辩权利或诉讼权利，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告国家会展中心(上海)有限责任公司与被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司于2015年9月23日签订的《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》解除；二、被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司租金及物业管理费人民币7,489,895.40元；三、被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期支付租金违约金(2016年5月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五计算1天；2016年7月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五计算2天；2016年9月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五计算279天；2016年10月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五自2016年9月25日起算至实际支付日止；2016年11月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五自2016年10月25日起算至实际支付日止；2016年12月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五自2016年11月25日起算至实际支付日止；2017年1月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五自2016年12月25日起算至实际支付日止；2017年2月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五自2017年1月25日起算至实际支付日止；2017年3月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五自2017年2月25日起算至实际支付日止；2017年4月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五自2017年3月25日起算至实际支付日止；2017年5月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五自2017年4月25日起算至实际支付日止；2017年6月违约金以人民币706,135.60元的日万分之五自2017年5月25日起算至实际支付日止；2017年9月违约金以人民币92,875.80元的日万分之五自2017年8月25日起算至实际支付日止;2017年10月违约金以人民币92,875.80元的日万分之五自2017年9月25日起算至实际支付日止);四、被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期支付物业管理费违约金(2016年5月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五计算1天;2016年7月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五自2016年6月25日起算至实际支付日止；2016年8月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五自2016年7月25日起算至实际支付日止;2016年9月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五自2016年8月25日起算至实际支付日止;2016年10月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五自2016年9月25日起算至实际支付日止;2016年11月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五自2016年10月25日起算至实际支付日止;2016年12月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五自2016年11月25日起算至实际支付日止;2017年1月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五计算22天；2017年2月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五计算29天；2017年3月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五计算26天；2017年4月违约金以人民币150,118.50元的日万分之五计算19天；2017年9月违约金以人民币74,512.26元的日万分之五自2017年8月25日起算至实际支付日止;2017年10月违约金以人民币74,512.26元的日万分之五自2017年9月25日起算至实际支付日止)；五、被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司解约违约赔偿金人民币6,355,220.40元；六、被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落上海市青浦区诸光路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋恢复原状后返还原告国家会展中心(上海)有限责任公司；七、被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司房屋占有使用费及占有期间的物业管理费(205展厅的占有使用费按照日租金的两倍人民币9.60元/每平方米的标准计算4,200.41平方米，自2017年9月2日起算至实际搬离日止；205展厅的物业管理费按照每月人民币126,012.30元的标准,自2017年9月2日起算至实际搬离日止;311、312办公室的占有使用费按照日租金的两倍人民币7.60元/每平方米的标准计算803.54平方米，自2017年11月2日起算至实际搬离日止；311、312办公室的物业管理费按照每月人民币24,106.20元的标准,自2017年11月2日起算至实际搬离日止)；八、被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司律师代理费人民币180,295元;九、原告国家会展中心(上海)有限责任公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司履约保证金人民币2,568,762.3元；十、原告国家会展中心(上海)有限责任公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海丝绸之路文化艺术品交易中心股份有限公司公用事业费押金100,079元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币160,638.79元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  胡春明审 判 员  徐冬梅人民陪审员  赵 敏二〇一八年六月二十九日书 记 员  朱 静附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。