济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初4236号原告：邢兵，男，1976年12月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：刘琨，女，1988年12月4日出生，汉族，系原告之妻，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：李玉岗，山东舜元律师事务所律师。被告：李琰琰，女，1979年3月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵延峰，济南历下鲁林法律服务所法律工作者。第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：高瑞楠，女，1991年4月15日出生，汉族，系该公司法务，住河南省濮阳县。原告邢兵与被告李琰琰及第三人山东中住地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢兵及其委托诉讼代理人刘琨、李玉岗，被告的委托诉讼代理人赵延峰，第三人山东中住地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高瑞楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢兵向本院提出诉讼请求:1、判令被告将位于济南市历下区环山路108号11号楼1-301的房屋〔不动产证号：鲁（2016)济南市不动产权第0101521号〕及地下室交付原告;2、判令被告赔偿原告租金损失30000元(按每月租金2500元，自2016年8月16日起计算至2017年8月15日共12个月，自2017年8月16日起至被告交付房屋之日止的租金按上述标准另行计算);3、判令被告支付原告居间服务佣金25000元；4、判令被告承担本案律师费4500元以及全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月2日，原告、被告与第三人山东中住地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定:被告将所有的、位于济南市历下区环山路108号11号楼1-301房屋及地下室一间出卖给原告，房屋建筑面积约97.01平方米，地下室4-5平方米，178万元，首付款40万元，余款办理银行贷款支付被告，签订合同时，涉案房屋有租赁，租赁期限至2017年1月31日止，双方约定在2017年1月31日租赁到期时进行房屋交接，如违约，应支付对方违约金及承担律师费、交通费等。原告支付给第三人山东中住地产经纪有限公司中介费25000元。合同签订后，原告支付给被告房款37万元，尾款3万元在双方办理物业交割手续时付清，双方于2016年7月9日到房管部门办理了房屋产权过户手续，2016年8月15日，济南市国土资源局颁发房屋不动产权证，不动产权证号为:鲁(2016)济南市不动产权第0101521号。之后经原告多次催促，但被告至今未将涉案房屋交付原告，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请法院判如所请。李琰琰辩称，原被告双方签订房屋买卖合同时，已将涉案房屋有租赁的事实告知原告，被告不存在违约；涉案房屋已过户至原告名下，因有房屋租赁，不存在被告向原告交付房屋的问题；原告诉求租金损失不合理；佣金费用、律师费应由原告自行承担；原告诉讼遗漏诉讼主体，应追加被告父亲为本案被告。山东中住地产经纪有限公司述称，原被告于2016年7月2日在第三人的居间下签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违法法律的强制性规定，应于合同签订后成立并生效；签订合同之后，第三人积极履行居间义务，协助双方办理过户等手续。因房屋交付问题，发生争议之后，第三人多次沟通协调，寻找解决办法，均未达成共识；对于原告的其他诉讼请求与第三人无关，第三人不发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月2日，李琰琰（出卖人）与邢兵（买受人）及山东中住地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定李琰琰将其所有的坐落于济南市历下区环山路108号11号楼1-301室房屋出售给邢兵，房屋建筑面积97.01平方米，有地下室一间，产权证号为历字第102577号，该房屋上有租赁（2017年1月31日止），房屋总价款170万元。邢兵在合同签订时向李琰琰支付2万元的定金，邢兵于2016年7月9日前，将首付款37万元（含定金）存入李琰琰指定的账户，剩余房款130万元，通过银行按揭贷款的方式，在银行发放贷款之日直接由银行向李琰琰支付，以上款项具体金额由贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额邢兵应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，邢兵向李琰琰结清全部房款。李琰琰应于2017年1月31日前通知邢兵进行房屋验收交接。如李琰琰、邢兵任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿向对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。2016年7月2日，邢兵向李琰琰支付定金2万元，由李琰琰出具收条。同日，邢兵向山东中住地产经纪有限公司支付25000元居间服务佣金。2016年7月9日，双方办理了房屋权属变更登记手续。2016年7月11日、7月25日，邢兵通过银行转账的方式分两次共计向李琰琰支付35万元。另外130万元房款，邢兵以按揭贷款的方式由银行支付给了李琰琰，邢兵余有3万元尾款未支付。2016年8月15日，涉案房屋不动产权证书办理完毕，邢兵领取不动产权证书。2017年7月8日，三方签订《补充协议》，约定李琰琰、邢兵双方协商此房产及配套设施的总价款调整为178万元，李琰琰保证于此房产过户当日之前确定此房产的腾房时间，并于收到全款当日之后的租赁费用支付给邢兵。协议签订后邢兵又支付给李琰琰房款8万元。另查明，涉案房屋由案外人张文燕租住，李琰琰与张文燕签订两份租赁合同，一份租赁期限为2015年2月1日至2016年1月31日，一份租赁期限为2016年2月1日至2018年7月31日，租金均为每月2500元。现张文燕已经搬离涉案房屋。再查明，邢兵因本案房屋买卖合同纠纷与山东舜元律师事务所签订委托代理合同，向山东舜元律师事务所支付4500元律师费。本院认为，邢兵与李琰琰、山东中住地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实的意思表示，内容亦不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，双方应按约履行。根据合同约定，李琰琰应于2017年1月31日前通知邢兵进行房屋验收交接，但房屋至今未交付。同时，涉案房屋产权已登记至邢兵及其妻子刘琨名下，邢兵为涉案房屋的合法所有权人，故邢兵要求李琰琰向其交付济南市历下区环山路108号11号楼1-301的房屋〔不动产证号：鲁（2016)济南市不动产权第0101521号〕及地下室的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，李琰琰应于2017年1月31日前通知邢兵进行房屋验收交接，到期未交接，致使邢兵无法按时入住，只能另行租赁房屋居住，其另行支付租金的损失应由违约方李琰琰负担，故邢兵主张李琰琰赔偿其损失的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于李琰琰对外出租涉案房屋的租金为每月2500元，邢兵以每月租金2500元的标准主张租金损失，符合法律规定，本院予以支持。因《房屋买卖合同》约定的交付房屋期限为2017年1月31日之前，故租金损失的起算时间应为2017年2月1日。关于邢兵主张李琰琰支付律师费4500元的诉讼请求，因李琰琰未按合同约定将涉案房屋交付，确存在违约行为；且合同对于该项损失有单独的约定，因而李琰琰应赔偿邢兵的律师费损失，故该项诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。关于邢兵主张李琰琰支付居间服务佣金25000元的诉讼请求，根据《房屋买卖合同》及邢兵与山东中住地产经纪有限公司签订的《佣金确认单》的约定，居间服务佣金25000元由邢兵支付，故该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于邢兵应支付给李琰琰的房屋尾款3万元，因李琰琰未提反诉，李琰琰可行使抵消权或另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李琰琰于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市历下区环山路108号11号楼1-301的房屋及地下室交付原告邢兵；二、被告李琰琰于本判决生效之日起十日内赔偿原告邢兵租金损失（自2017年2月1日起至实际交付房屋之日止，按照房租每月2500元计算）；三、被告李琰琰于本判决生效之日起十日内赔偿原告邢兵律师费4500元；四、驳回原告邢兵的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20100元，由被告李琰琰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  郭小云人民陪审员  胡丽颖二〇一八年六月十二日书 记 员  郭 帅