湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民初27号原告（执行案外人）：秭归兴福村镇银行有限责任公司，住所地秭归县茅坪镇。法定代表人：陈磊，该行行长。委托诉讼代理人：李海峰，湖北峰峦律师事务所律师。被告（申请执行人）：洪春林，男，汉族，1968年9月2日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：陈敏，湖北楚贤律师事务所律师。被告（被执行人）：宜昌建丰置业有限公司秭归分公司，住所地秭归县茅坪镇兰惠路**。法定代表人：王功平，该公司经理。委托诉讼代理人：肖发红，湖北民基律师事务所律师。原告秭归兴福村镇银行有限责任公司（以下简称“秭归兴福银行”）与被告洪春林、宜昌建丰置业有限公司秭归分公司（以下简称“建丰置业秭归分公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理后作出（2017）鄂05民初14号民事裁定书，驳回了原告秭归兴福银行的起诉。原告秭归兴福银行不服，向湖北省高级人民法院提起上诉，湖北省高级人民法院作出（2017）鄂民终2288号民事裁定书，撤销本院（2017）鄂05民初14号民事裁定，指令本院审理。本院于2018年1月9日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秭归兴福银行委托诉讼代理人李海峰、被告洪春林委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼，建丰置业秭归分公司委托诉讼代理人肖发红庭前提交了书面代理意见，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。秭归兴福银行向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于秭归县茅坪镇桔颂路43号“国华盛景”小区一楼面积为59.65平方米的房屋（产权证号第××号）及二楼面积为873平方米的房屋（产权证号第××号）的强制执行，并解除查封；2、请求确认上述房产属于原告所有；3、诉讼费用由被告建丰置业秭归分公司承担。事实和理由：原告是以江苏常熟农村商业银行股份有限公司（以下简称“常熟农商银行”）为主发起人投资设立的农村商业银行，2014年9月26日成立，成立时名称为秭归常农商村镇银行有限责任公司，2016年6月15日，名称变更为秭归兴福村镇银行有限责任公司。2013年12月15日，常熟农商银行与被告建丰置业秭归分公司签订《购房协议》，购买被告建丰置业秭归分公司开发的位于秭归县茅坪镇桔颂路43号“国华盛景”售楼处一、二层，建筑面积为1403平方米，其中一楼面积为530平方米，二楼面积为873平方米，合同价款为1517万元。合同第四条第（三）约定：鉴于原告尚处于筹建期，故先由其发起行常熟农商银行代为签订购房协议，并垫付认购定金及预付款，待原告正式注册成立并在取得营业执照后10日内与建丰置业秭归分公司签订《商品房买卖合同》，并由原告支付剩余房款。合同签订后，常熟农商银行分别于2013年12月23日、2014年4月18日向被告建丰置业秭归分公司预付房款758万元、450万元，合计1108万元。上述房款支付后，常熟农商银行对房屋进行装修并具备办公条件。2014年9月26日原告正式成立。2014年10月1日，原告与被告建丰置业秭归分公司签订《商品房买卖合同》，合同内容与常熟农商银行和被告建丰置业秭归分公司签订的《购房协议》一致。合同签订后原告分别于2014年9月30日、10月14日、10月23日向被告建丰置业秭归分公司付房款50万元、109万元和100万元，由于购买一楼107号房59.65平方米部分未进行分割，暂时无法办理过户手续，故剩余50万元尾款未付。2015年5月20日，因被告建丰置业秭归分公司债务纠纷上述房产被宜昌市中级人民法院查封，原告依法提出执行异议后未予执行。2016年6月8日，因被告建丰置业秭归分公司与洪春林债务纠纷，上述房产再次被宜昌市中级人民法院查封，并告知上述房产于2014年9月17日被建丰置业秭归分公司抵押给洪春林，现洪春林申请强制执行。原告依法提出执行异议被宜昌市中级人民法院裁定驳回。原告认为，原告签订的商品房买卖合同合法有效，且按约支付了全部购房款（仅有尾款50万元由于被告没有办理过户手续尚未支付）并实际占有使用至今。本案原告善意且无任何过错，根据《物权法》及相关法律规定，原告已取得涉案房产的所有权。被告建丰置业秭归分公司在原告不知情的情况下将涉案房产抵押给洪春林的行为不能否定原告对该房产享有所有权的事实。洪春林辩称，一、洪春林对涉案房产享有优先受偿权已经生效法律文书确定，洪春林有权就抵押财产申请强制执行，原告提起案外人执行异议之诉无事实和法律依据。二、原告并非善意相对人，存在重大过错，亦未支付全部价款。原告为专业金融机构，对房屋买卖的流程应当充分掌握，且具有严格的注意义务，但涉案房产却非正规流程购买，原告未查清房屋权属状况即与开发商签订购房合同，未尽到审慎义务，自身存在重大过错。因此，原告不是善意第三人，不享有涉案房屋的所有权，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之第十七条规定。三、2014年10月1日，原告与被告建丰置业秭归分公司签订的《商品房买卖合同》未在房管部门登记备案，不能产生物权变动的效力，不能以此合同为异议依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。建丰置业秭归分公司述称，我公司与原告签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》是事实，与洪春林办理了涉案房产的抵押也是事实，请求法院依法裁决。原告秭归兴福银行围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织被告进行了质证。被告洪春林、建丰置业秭归分公司均未提交证据。本院对案件事实认定如下：原告秭归兴福银行是以江苏常熟农村商业银行股份有限公司（以下简称“常熟农商银行”）为主发起人投资设立的农村商业银行，2014年9月26日成立，成立时名称为秭归常农商村镇银行有限责任公司，2016年6月15日，名称变更为秭归兴福村镇银行有限责任公司。2013年12月15日，常熟农商银行与被告建丰置业秭归分公司签订《购房协议》，购买被告建丰置业秭归分公司开发的位于秭归县茅坪镇桔颂路43号“国华盛景”售楼处一、二层，建筑面积为1403平方米，其中一楼面积为530平方米，二楼面积为873平方米，合同价款为1517万元。合同第四条第（三）约定：鉴于原告尚处于筹建期，故先由其发起行常熟农商银行代为签订购房协议，并垫付认购定金及预付款，待原告正式注册成立并在取得营业执照后10日内与建丰置业秭归分公司签订《商品房买卖合同》，并由原告支付剩余房款。合同签订后，常熟农商银行分别于2013年12月23日、2014年4月18日向被告建丰置业秭归分公司预付房款758万元、450万元，合计1108万元。上述房款支付后，常熟农商银行对房屋进行装修并具备办公条件。2014年9月26日原告正式成立，其工作人员入驻涉案房屋办公。2014年10月1日，原告与被告建丰置业秭归分公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后原告分别于2014年9月30日、10月14日、10月23日向被告建丰置业秭归分公司付房款50万元、109万元和100万元，剩余尾款未付。2014年9月11日，翟国华、建丰置业秭归分公司、宜昌建丰置业有限公司、湖北隆图置业有限公司与洪春林签订借款合同，建丰置业秭归分公司将本案诉争房产作为借款抵押担保，于9月17日在房管部门办理了《房屋他项权证》，将本案诉争房产抵押给洪春林。翟国华、建丰置业秭归分公司、宜昌建丰置业有限公司、湖北隆图置业有限公司未如约归还借款，洪春林诉至本院，本院于2015年12月18日作出（2015）鄂宜昌中民一初字第00127号民事判决书，判决：一、翟国华、建丰置业秭归分公司、宜昌建丰置业有限公司、湖北隆图置业有限公司自本判决生效之日起三日内向洪春林返还借款本金2500万元，2015年6月11日前的借款利息560万元，并以2500万元为借款本金按照年利率24%支付2015年6月11日至实际付款日的借款利息。二、翟国华、建丰置业秭归分公司、宜昌建丰置业有限公司、湖北隆图置业有限公司自本判决生效之日起三日内向洪春林支付律师代理费80万元。三、洪春林对建丰置业秭归分公司所有位于秭归县茅坪镇桔颂路43号房产（房屋所有权证号1004422、1004424、1004425）依法拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。四、驳回洪春林的其他诉讼请求。此后，翟国华、建丰置业秭归分公司、宜昌建丰置业有限公司、湖北隆图置业有限公司未履行（2015）鄂宜昌中民一初字第00127号民事判决，洪春林申请执行该生效判决，本院于2016年6月8日作出（2016）鄂05执237号执行裁定书，裁定查封、拍卖、变卖被执行人建丰置业秭归分公司所有的位于秭归县茅坪镇桔颂路43号的房产（房屋所有权证号1004422、1004424、1004425）。秭归兴福银行对执行标的提出异议，本院作出（2016）鄂05执异108号执行裁定，驳回案外人秭归兴福银行异议。秭归兴福银行收到该裁定后向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，一、2014年10月1日，原告与建丰置业秭归分公司虽签订《商品房买卖合同》，但该合同订立晚于同年9月17日洪春林在房管部门办理抵押权《房屋他项权证》，且该《商品房买卖合同》未在房管部门登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生法律效力”，原告秭归兴福银行请求法院确认涉案房产属于原告所有，本院不予支持。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”常熟农商银行以及本案原告秭归兴福银行均为专业的金融机构，而非一般购房人，其在公司设立及对外订立合同时更应审慎注意并依法依规进行。本案涉案房产的大部分价款由常熟农商银行支付，虽然常熟农商银行是原告的发起人，但是法律上二者是不同的主体。原告亦未举证涉案房产是非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，秭归兴福银行对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求法院判令立即停止对位于秭归县茅坪镇桔颂路43号“国华盛景”小区一楼面积为59.65平方米的房屋（产权证号第××号）及二楼面积为873平方米的房屋（产权证号第××号）的强制执行，并解除查封，确认上述涉案房产属于原告所有，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回秭归兴福村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费59400元，由原告秭归兴福村镇银行有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一八年六月二十日书记员 余 丹