福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初485号 原告：龙岩市新罗区南城街道企业服务中心，住所地福建省龙岩市新罗区溪南路29号，统一社会信用代码12350802004088775N。 法定代表人：张洁莉，主任。 委托诉讼代理人：吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。 被告：龙岩新罗区南鑫铋业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区南城后盂居委会（原南城化工厂），统一社会信用代码91350800717364282F。 法定代表人：谢崇俊。 委托诉讼代理人：甘宁，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告龙岩市新罗区南城街道企业服务中心（以下简称南城企业服务中心）与被告龙岩新罗区南鑫铋业有限公司（以下简称南鑫铋业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，南鑫铋业公司在答辩状期间对管辖权提出异议。本院于2018年2月12日作出（2018）闽0802民初485号民事裁定，裁定驳回异议。宣判后，南鑫铋业公司不服提出上诉，龙岩市中级人民法院于2018年4月18日作出（2018）闽08民辖终29号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南城企业服务中心的委托诉讼代理人吴子胜、被告南鑫铋业公司的委托诉讼代理人甘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南城企业服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除2009年9月30日南城企业服务中心与南鑫铋业公司签订的关于原南城化工厂厂房及其空地的《租赁合同》；2.南鑫铋业公司向南城企业服务中心支付自2014年4月1日起至2017年9月30日止的房屋租金合计28万元；3.南鑫铋业公司以所欠租金28万元为基数、按月利率2%的标准向南城企业服务中心支付至2017年12月31日止的违约金11.76万元；4.南鑫铋业公司立即搬离、腾空其租赁的位于新罗区城翠屏山原南城化工厂厂房及其空地；5.南鑫铋业公司向南城企业服务中心支付自2017年10月1日起至南鑫铋业公司搬离、腾空租赁房屋之日止按年租金8万元标准计算的损失。事实与理由：2009年9月30日，南城企业服务中心与南鑫铋业公司签订关于原南城化工厂厂房及其空地的《房屋租赁合同》。合同约定：1.南城企业服务中心同意南鑫铋业公司有偿管理使用原南城化工厂厂房及其空地，租赁面积约16亩；2.租赁期限从2009年10月1日起至2014年9月30日止；3.每年度（当年10月1日至次年9月30日）的租赁款分两期缴交，即每年10月1日前和次年4月1日前分别缴交当年租赁款的50%，每年每亩租赁款为5000元，合计8万元。逾期交款按拖欠金额每日加收滞纳金百分之十，超过6个月未缴纳，南城企业服务中心有权单方终止本协议的履行，提前将场地收回，地上建筑物及不动产全部无偿归南城企业服务中心所有，由此造成的一切损失全部由南鑫铋业公司负责。合同签订后，南鑫铋业公司租金只支付至2014年3月30日，其余租金经南城企业服务中心多次催告至今未付。租赁合同到期后，南鑫铋业公司继续使用租赁标的物，双方于2017年7月对租金及应交付时间进行确认，并在《对账单》盖章确认，但南鑫铋业公司至今仍未支付租金。 南鑫铋业公司辩称:1.关于本案原告主体身份是否适格的问题，本案的房屋产权人是南城化工厂，租赁合同的主体是南城街道企业管理站，本案原告却是南城企业服务中心；2.南鑫铋业公司从2011年开始为了进行相应的经营及搬迁，已以关联企业的名义与案外人白沙产业园公司签订了合作协议书，南鑫铋业公司想要搬迁的地块迟迟没有落实，该案件在龙岩中院审理，客观上目前无法搬离，原因不是南鑫铋业公司造成的；3.双方约定的使用权面积是16亩，南鑫铋业公司目前为止实际使用的在30多亩，但在南城企业服务中心的起诉状中具体要求腾出的四至不明确，诉请不明确；4.南城企业服务中心提出的违约金标准过高，请求法院依法调整，应以人民银行同期存款利率为标准计算。 本院经审理认定事实如下：1986年1月17日，龙岩市南城街道经济委员会(甲方)与南城后孟村委会（乙方）就原南城化工厂用地问题签订《南城化工厂征地协议书》一份，其中约定征山坡地27.9亩、山田0.61亩，合计28.51亩。1986年2月18日，龙岩市南城街道经济委员会向市计委提交《关于筹建南城化工厂的报告》一份。1995年1月，原龙岩市人民政府颁发了龙国用（94）字第206703号国有土地使用证，证载：土地使用者龙岩市南城化工厂、地址南城翠屏山、地号3-48-1、用途工厂，四至为东至道路、南至翠屏山煤矿、西至道路、北至道路，用地面积11323.2平方米。1993年9月18日，原龙岩市南城化工厂向南城街道党委、办事处递交了《关于申请“终止南城化工厂”的报告》一份，主要内容为因工厂已处于事实上的停产倒闭，故申请企业关闭。 2009年9月30日，南城街道经济管理中心（甲方）与南鑫铋业公司（乙方）就原南城化工厂厂房及其空地签订了《租赁合同》一份。合同主要约定：1.甲方同意乙方有偿管理使用原南城化工厂厂房及其空地，租赁面积约16亩；2.租赁期限从2009年10月1日起至2014年9月30日止；3.租赁款及缴纳办法：每年度（当年10月1日至次年9月30日为一个年度）的租赁款分两期缴交，即每年10月1日前和次年4月1日前分别缴交当年租赁款的50%，每年每亩租赁款为5000元，合计8万元。逾期交款按拖欠金额每日加收滞纳金10%，超过6个月未缴纳，甲方有权单方终止本协议的履行，提前将场地收回，地上建筑物及不动产全部无偿归甲方所有，由此造成的一切损失全部由乙方负责。落款处甲方新罗区南城街道企业管理站、乙方为南鑫铋业公司、见证单位为新罗约南城街道办事处。合同签订后，南鑫铋业公司租金支付至2014年3月30日，且租赁合同到期后南鑫铋业公司继续使用租赁标的物，但未付租金。2017年7月，南鑫铋业公司与南城企业服务中心就应交租金合计62万元，已付至2013年10月至2014年9月上半年租金为36万元、上交时间为2014年7月30日及每期欠付租金数额和应交时间等进行了确认。 另查明，中共龙岩市新罗区委机构编制委员会根据《中央机构编制委员会办公室关于深化乡镇机构改革的指导意见》等文件精神，于2011年5月20日下发龙新编委〔2011〕25号《关于调整各乡镇、街道机构编制有关问题的通知》其中对各街道企业管理站更名为街道企业服务中心（挂企业管理站、安全生产监督管理站、统计站、环境保护站）等事宜作出了调整。据此，南城企业服务中心成立并于2016年7月18日取得事业单位法人资格。 上述事实有南城企业服务中心成立提供的南城化工厂征地协议书、国有土地使用证、《关于成立乡镇、街道一级乡镇企业管理站的通知》、事业单位法人证书、租赁合同、对账单、《关于筹建南城化工厂的报告》、《关于申请“终止南城化工厂”的报告》、《关于调整各乡镇、街道机构编制有关问题的通知等证据》及双方当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）南城企业服务中心是否为本案适格原告；（二）关于违约金标准的问题。就上述焦点分析如下： 针对焦点（一），原南城化工厂虽为案涉厂房及空地的所有权人，但该厂由原龙岩市南城街道经济委员会筹建设立，在企业关闭的情况下，新罗区南城街道企业管理站作为出租方与南鑫铋业公司就原南城化工厂厂房及其空地签订《租赁合同》属于该站管理职责范畴，且该合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同期满后，南鑫铋业公司继续占有使用该租赁物，出租方对此并没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但双方因没有重新签订租赁合同，应视双方租赁期限为不定期。期间，根据上级主管部门的文件精神，南城企业服务中心作为事业单位法人继受取得了新罗区南城街道企业管理站的管理职责等，并就原南城化工厂厂房及其空地租金的欠付等事宜与南鑫铋业公司进行对账，应视为南城企业服务中心与南鑫铋业公司之间就原南城化工厂厂房及其空地确立了租赁关系。因此，南鑫铋业公司抗辩南城企业服务中心非本案适格的原告的理由，不能成立。由于南鑫铋业公司没有依照合同约定支付租金，已构成违约，故南城企业服务中心有权解除租赁关系，并要求南鑫铋业公司应限期给付租金，腾让房屋并依约承担相应的违约责任。 针对焦点（二），关于违约金标准的问题。违约金依法具有补偿和惩罚的双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可根据实际情况或当事人的请求适当进行调整，以维护公平和诚实信用原则。本案中，南城企业服务中心未能提供证据证明其实际损失，本院认为双方对违约金的约定明显过高，应适当予以减少，故本院酌定参照按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。南鑫铋业公司认为南城企业服务中心诉请违约金过高，请求予以调整的理由成立，予以采纳。 综上，南城企业服务中心的诉请部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、确认龙岩新罗区南城街道企业服务中心与龙新罗区南鑫铋业有限公司新罗区南城翠屏山原南城化工厂厂房及其空地的租赁关系解除； 二、龙新罗区南鑫铋业有限公司于本判决生效后十日内新罗区南城翠屏山原南城化工厂厂房及其空地腾空并返还给龙岩新罗区南城街道企业服务中心； 三、龙新罗区南鑫铋业有限公司于本判决生效后十日内支付龙岩新罗区南城街道企业服务中心租金和占有使用费（计算方式：自2014年4月1日起，按月租金8万元的标准计算到龙新罗区南鑫铋业有限公司实际腾退之日止）； 四、龙新罗区南鑫铋业有限公司在本判决生效后十日内偿付龙岩新罗区南城街道企业服务中心以每期应付租金款项为基数，自2014年10月2日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金； 五、驳回龙岩新罗区南城街道企业服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7264元，减半收取计3632元，由龙岩新罗区南城街道企业服务中心负担300元，龙新罗区南鑫铋业有限公司负担3332元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 代理审判员 廖 晓 红 二〇一八年六月六日 书 记 员 饶珊（代） 书 记 员 黄敏（代） 附： 一、主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331