包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0207民初655号 原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头市。统一社会信用代码×××。 负责人：梁兵，总经理。 委托诉讼代理人：高凤霞，女，该公司业务经理。 委托诉讼代理人：王燕，女，该公司客服主管。 被告：韩彩霞，女，1968年9月14日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区包头市。 原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）与被告韩彩霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人高凤霞、王燕，被告韩彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中奥物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费5233.32元、违约金1825.25元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月1日，原告与包头市和发房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的和发紫薇园小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与选定的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的7月1日至30日，逾期缴费从逾期之日起按每天应缴费用的3‰支付违约金。2017年10月1日，原告与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《物业委托服务合同》，合同期限为3年，业主缴费时间为每年的9月1日之前全额预付全年物业服务费。逾期交纳从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五支付违约金。原告按照上述合同约定为该小区提供了物业管理服务。被告系和发紫薇园小区*号房屋业主，房屋面积97.73㎡，自2015年7月1日欠缴物业服务费，其中2015年7月1日至2017年9月30日的物业管理费为4749.57元、违约金1825.25元，2017年10月1日至2017年12月31日的物业管理费为483.75元。经原告多次催收，但被告拒绝缴费，故诉至人民法院。 被告韩彩霞辩称，房屋在2013年装修后并未居住。因为该房位于二层，曾向上一家物业公司提出安装防护栏，但未获准许。被告在2014年得知房屋的入户门无法打开，几天后发现室内财产被盗，部分首饰丢失。报警后公安机关在调取监控录像过程中告知该小区没有监控。之后物业公司更换为原告，被告曾向原告提出不论物业公司如何更换，之前丢失的财产应当予以解决。2017年12月份，被告的车辆在小区停放时被划伤，从小区的监控却看不到是何人所为。此外，位于二层的房屋和其他楼层按同一标准收取物业服务费并不合理，近期因父亲生病所以去和发紫薇园小区的次数较多，发现楼道里垃圾很多，如果原告仅仅提供卫生保洁服务，在被告不在小区居住的情况下，该部分费用被告无需承担。 本院经审理认定事实如下：和发紫薇园小区系包头市和发房地产开发有限责任公司开发建设，2015年7月1日，该公司与原告中奥物业包头分公司签订了《和发紫薇园前期物业服务合同》，该合同约定：选聘原告为和发紫薇园小区提供前期物业管理服务，住宅物业服务收费标准为1.8元/㎡/月，物业费按12个月为一周期计收，物业买受人或使用人应在每个周期开始之日起30日内按时交纳，未按时交纳物业服务费用，按欠交金额每日3‰的标准支付逾期付款违约金。合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月1日，原告中奥物业包头分公司与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《和发紫薇园项目物业委托服务合同》，合同约定：“委托服务期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止。住宅物业服务费标准为1.65元/月/㎡，业主、物业使用人须自2017年起，每年9月1日之前全额预付当年全年的物业服务费。若逾期支付，应自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金。”上述合同签订后，原告向和发紫薇园小区提供了物业管理服务。被告韩彩霞系该小区*号房屋业主，房屋面积为97.73㎡，2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费没有交纳。原告在诉讼中提交了前期物业服务合同、物业委托服务合同、催费记录、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议，佐证其诉讼请求。被告韩彩霞对于物业服务合同的内容表示不清楚，认可原告曾催收过物业服务费。被告韩彩霞主张房屋无人居住，原告提供的安全秩序维护服务和保洁服务质量不好。庭审中被告韩彩霞陈述，2014年财产被盗时，系包头市和发物业服务有限责任公司为小区提供物业服务，因该公司禁止业主安装防护栏，也未安装摄像头，曾多次向该公司主张损失赔偿，但之后并未有所进展。2017年被告的车辆在小区内被他人划伤，原告却未将车辆停放位置作为监控范围，导致被告无法向他人主张损害赔偿。在财产被盗、车辆划伤均未得到妥善解决的情况下，被告拒绝交纳物业服务费。在保洁服务问题上，被告韩彩霞陈述电梯内和入户防盗门前的楼道卫生不好。双方当事人在物业服务的质量上存在争议。被告韩彩霞除当庭陈述外，未提交其他证据。 本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中包头市和发房地产开发有限责任公司与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》，以及和发紫薇园小区业主委员会与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园项目物业委托服务合同》是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，对业主具有约束力，物业公司、业主应按照合同约定履行相应义务。被告韩彩霞关于房屋无人居住的抗辩意见，在业主与建设单位办理完毕房屋交付手续后，所产生的物业服务费应当由业主承担，被告的此项抗辩意见无合同依据及法律依据，本院不予采纳。被告关于原告的安全防范措施不到位的抗辩意见，在2014年被告财产被盗时本案原告并非物业服务提供者，被告以此为由拒付原告服务期间的费用无事实及法律依据。而被告提出的小区内车辆停放位置未处于监控范围内的问题，在此方面物业服务合同未作相应约定，相关法律法规对此也未作具体规定，被告也未提交证据证明原告在安全秩序维护方面未履行合同义务，因此本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。被告关于原告清洁卫生服务差的抗辩意见，相关陈述无其他证据证实，无法认定原告提供的保洁服务存在瑕疵。被告关于二楼住宅应降低物业服务费收费标准的抗辩意见，无相应的合同依据和法律依据，该抗辩意见本院不能予以采纳。在原告提供物业管理服务后，被告应当按照合同约定履行给付物业服务费的义务，被告应交纳物业服务费5233.32元（2015年7月1日至2017年12月31日期间）。关于原告违约金的主张，因无相关事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告韩彩霞于本判决生效后十日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业服务费5233.32元（2015年7月1日至2017年12月31日期间）； 二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担6元，被告韩彩霞负担19元。 本判决为终审判决。 审判员  巴图 二〇一八年六月八日 书记员  赵娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。