广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初14519号原告：朱宝庆，男，1977年8月22日出生，汉族，住广东省信宜市。原告：胡静琴，女，1984年12月17日出生，汉族，住广东省信宜市。以上两原告的共同委托诉讼代理人：龙伟文、伍华娟，广东大润律师事务所律师。被告：陶泽峰，男，1984年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：张敏，女，1982年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：佛山市佳源房地产有限公司，住所地佛山市禅城区城门西路商业街10号之一，统一社会信用代码：91440604763808665C。法定代表人：陈翠仪。委托诉讼代理人：梁立权，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钢，系公司员工。原告朱宝庆、胡静琴诉被告陶泽峰、张敏、佛山市佳源房地产有限公司（下称佳源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日受理后，依法适用简易程序，后因被告陶泽峰、张敏下落不明，本案转为普通程序。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《房屋买卖协议》、《房地产买卖合同》于2017年6月30日解除；2、请求判令被告陶泽峰、张敏连带向两原告返还购房款620000元及利息（利息以620000元为本金，自合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；3、请求判令被告陶泽峰、张敏连带赔偿两原告因其违约造成的损失870000元；4、请求判令被告陶泽峰、张敏连带赔偿两原告支付的中介服务费20000元；5、请求判令被告陶泽峰、张敏连带赔偿两原告的律师费20000元；6、请求判令被告佳源公司就上述五项请求承担连带责任；7、请求判令由三被告连带承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2014年5月21日签订《房屋买卖协议》，由两原告购买被告所有的佛山市禅城区季华五路5号1014房的房屋，约定被告陶泽峰、张敏应于《房屋买卖协议》签订之日起一个月内注销房产的抵押权并办理房产过户手续，并明确约定了违约责任。两原告依协议约定合计支付了购房款620000元并投入了30万元对案涉房屋进行装修，但被告陶泽峰、张敏却至今仍未履行约定注销房产的抵押权并办理房产过户手续，现房产的抵押权人已向法院申请强制执行拍卖该房产，被告陶泽峰、张敏的违约行为导致两原告遭受了巨大损失。被告佳源公司未尽到应尽的审查义务，依法应与被告陶泽峰、张敏承担连带责任。在诉讼过程中，两原告补充陈述称：2014年5月21日两原告签订房屋买卖协议前，被告佳源公司告知两原告，涉案房屋只有银行一个抵押，并说被告陶泽峰、张敏一直委托其将该房屋出租，是很信得过的业主。2014年5月23日，被告陶泽峰将房产证原件交给被告佳源公司，当时房产证上显示有两个抵押权，抵押权人分别为中国银行股份有限公司佛山分行（履行债务日期至2016年8月1日）和贾满林（履行日期至2014年4月15日）。当时两原告产生怀疑，但被告佳源公司多次说贾满林的债权履行债务日期至2014年4月15日，是已经过期的，没有优先受偿权了，且被告陶泽峰、张敏是很可靠的业主，保证没有问题，两原告基于对被告佳源公司的信任及其保证陈述才转继续付款，合计支付了62万元购房款后，被告陶泽峰、张敏携款潜逃，两原告去找被告佳源公司，被告佳源公司主动提出退还20000元的中介费。明显，被告佳源公司已知己方有错。被告佳源公司在2014年5月21日签订房屋买卖协议前未查询房产的抵押情况，未审查清楚涉案房屋的实际情况，其是在2014年5月22日才查询的，且其向两原告出示的查询结果仅显示有抵押，未显示抵押权个数及金额，而被告佳源公司告知原告只有银行的抵押权。在两原告知悉涉案房屋还有一个贾满林的抵押权时，被告佳源公司说抵押权已过期，并多次保证交易会顺利完成，不会出现任何问题。被告佳源公司在收取案涉房屋的权属证明后没有尽保管义务，2014年5月23日将权属证书交予被告陶泽峰办理第三个抵押权。我方完全有理由相信三被告是串通的。综上，被告佳源公司未尽到应尽的审查及保管义务，且明显是与被告陶泽峰、张敏合谋串通非法侵害原告，依法应承担连带责任。被告陶泽峰、张敏未作答辩。被告佳源公司辩称：1、程序上，我方与原告只存在居间合同关系，不存在房屋买卖合同关系。我方并非本案买卖合同的当事人，只是向买卖合同双方当事人提供订立买卖合同的媒介服务，是居间法律关系的当事人。上述两个法律关系的案由不同，如果原告坚持向我方主张权利，则依法应当另案起诉，不能在本案一并处理。2、实体上，我方已经向本案双方当事人履行了法定的“如实报告”义务。我方在履行居间合同过程中，不存在隐瞒或提供虚假情况的事实，原告向我方主张赔偿责任，没有事实和法律依据。原告在诉讼中提供了以下证据：1、两原告的身份证、被告陶泽峰、张敏的身份证、佛山市佳源房地产有限公司全国企业信用信息公示系统，证明原被告的诉讼主体适格。2、《房屋买卖协议》，证明2014年5月21日，原告与被告陶泽峰、张敏签订《房屋买卖协议》，由两原告向被告陶泽峰、张敏购买位于佛山市禅城区季华五路5号1014房的房屋，并明确约定了违约责任。3、《广东省房地产买卖合同》，证明2014年5月27日为办理过户，原告与被告陶泽峰、张敏签订《广东省房地产买卖合同》。4、交楼确认书，证明2014年5月28日，被告陶泽峰、张敏向原告交付涉案房屋。5、收据（NO3010923）、收据（NO8145808）及工商银行个人业务凭证（2014年5月27日）、收据（NO3010924）及工商银行个人业务凭证（2014年5月29日）、收据（NO8145811）及工商银行个人业务凭证（2014年6月3日），证明两原告已向被告陶泽峰、张敏支付62万购房款。6、收据（NO8145809、NO5019168），证明两原告向被告佳源公司支付了2万元中介费用。7、广东省佛山市禅城区人民法院公告【（2015）佛城法执字第1949号】、（2015）佛城法执异字第105号、（2014）佛城法民三初字第2297号民事判决书、（2015）佛城法民三初字第1599号民事判决书，证明被告陶泽峰、张敏未履行协议约定的办理抵押权的注销登记的义务，涉案房屋现处于法院强制执行阶段。被告陶泽峰、张敏的违约行为导致两原告遭受了巨大的损失。被告佳源公司应对此承担连带责任。8、佛山市禅城区房地产抵押登记申请书、各类房地产抵押权设立登记申请书（2013年10月16日）、佛山市房地产抵押权设立登记申请书（2014年5月23日），证明2014年5月21日前，涉案房屋已登记了两个抵押权，但被告佳源公司未尽审查义务，告知两原告只有银行一个抵押权。2014年5月23日，被告佳源公司将房产证等权属证明交给被告陶泽峰办理抵押登记，未尽保管义务。被告佳源公司提供的证据如下：1、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果、发票联，证明作为经纪方在5月21日三方签订了买卖协议后，5月22日被告佳源公司即到房管部门办理涉讼房屋的产权登记情况查询，并将有关信息向原告方披露，上面明确显示有抵押，经纪方有及时履行了相关的告知义务以及查询义务，不存在隐瞒或疏忽而导致原告的误解等情形存在。2、不动产登记办事指南（不动产档案管理利用），证明作为中介方查询不动产相关资料需要原被告与中介方签订的房屋买卖协议，否则不能查询。2份被告佳源公司与原告朱宝庆的短信截图，证明原告朱宝庆以短信的方式同意被告陶泽峰在2014年5月26日拿到房产证到中介方继续履行合同就不算违约，并证明被告佳源公司拿到被告陶泽峰的房产证的时间是在5月26日之后。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1-8，被告佳源公司对真实性无异议，本院确认以上证据的真实性。被告佳源公司提供的证据1，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据2，该证据仅为房屋管理部门的办事指南，本院仅作为参考；证据3，原告质证对真实性有异议，因被告提供了证据原件核对，本院对该证据的真实性予以确认。在诉讼过程中，本院还依职权调取了本院作出的生效法律文书（2014）佛城法民一初字第888号《民事判决书》以及（2015）佛城法执字第1949号-3《执行裁定书》。综合本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2007年7月13日，被告陶泽峰、张敏取得佛山市禅城区季华五路5号1014房的产权登记，该房屋建筑面积121.07平方米，两被告各占有1/2份额。2014年5月21日，被告陶泽峰（卖方）、两原告（买方）、佳源公司（经纪方）签订《房屋买卖协议》，约定：第一条：房产地址为佛山市禅城区季华五路5号1014房，建筑面积121.07㎡。第二条：卖方持有房地产权证。卖方保证就该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权纠纷，由于卖方的原因，造成该物业不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担买方及经纪方及一切经济损失。第三条：买卖双方同意该物业总金额为1030000元。第四条：买方应按时将该物业购房款交给卖方，并以按揭付款方式付款。第五条：签订本协议之日起2014年卖方注销交易房屋抵押当天，买卖双方应携带有关资料到佛山市禅城区土地房产交易所办理验证及过户手续，本次交易过户所需缴纳一切税费及费用按政府规定征收由买方支付。……第六条：卖方交付该物业于买方使用之日期为2014年5月25日交首期款当天；……第八条：基于经纪方已促成买卖双方签订本协议并提供了中介服务，买方同意予本协议生效当日付28000元作为中介服务费。第九条：基于经纪方已促成买卖双方签订本协议，买卖双方交付中介服务费给经纪方后，无论在任何情况下买方或卖方无法履行本协议时，不得向经纪方索还中介服务费。……第十条：为了保障买卖双方的利益，卖方在收取定金时须将该物业的权属证明等原件资料交由经纪方保管直至交易递件当天。第十一条：1、卖方收取定金后，不得中途不卖和转让他人，或不能履行本《协议》条款出售该物业，则作为卖方中途悔约处理。本《协议》即告解除，卖方在悔约之日起三日内返还购房定金给买方，并赔偿人民币50000元给买方……第十二条：由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。备注：1、卖方陶泽峰承诺其配偶已同意出售该房产及知悉该份协议内容，且无异议，如因此原因卖方配偶不同意出售导致交易不成功，卖方须承担违约责任；……3、卖方在签订本协议之日起一个月内注销交易房产的抵押手续；……。附件一约定：买方于2014年5月21日前支付卖方50000元作为认购定金；于2014年5月25日卖方交付房产证给经纪方当天支付300000元；于2014年6月5日前支付270000元；于2014年6月30日前由买方向银行贷款410000元，于买卖完成并办妥其他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为该物业楼价余额，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。该笔房款在出具买方房产证之日起三个月内到卖方账户。被告陶泽峰在上述《房屋买卖协议》及附件一落款“卖方”处签名捺印并代被告张敏签名，两原告在“买方”落款处签名捺印，佳源公司在“经纪方”落款处盖章。2014年5月27日，两被告（甲方、转让方）与两原告（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，除约定“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方300000元整的违约金。”之外，其他内容与上述《房屋买卖协议》及附件一的约定基本一致。被告陶泽峰在甲方落款处签名捺印，两原告在乙方落款处签名捺印。2014年5月28日，原告朱宝庆与被告陶泽峰办理了涉案房屋的交接手续，并在《交楼确认书》上签名确认。另查明一：2014年5月21日，两原告向被告陶泽峰付款50000元，被告陶泽峰向两原告出具NO.3010923《收据》，载明“今收到朱宝庆、胡静琴交来购买佛山市禅城区季华五路5号1014房定金50000元”。2014年5月27日，两原告以汇款方式向被告陶泽峰付款300000元，被告陶泽峰向两原告出具NO.8145808《收据》，载明“今收到朱宝庆、胡静琴交来购买佛山市禅城区季华五路5号1014房第一期房款300000元”，但该收据载明日期为2014年5月23日。2014年5月28日，两原告以汇款方式向被告陶泽峰付款100000元，被告陶泽峰于同日出具NO.3010924《收据》，载明“今收到朱宝庆、胡静琴交来购买佛山市禅城区季华五路5号1014房第二期房款100000元”。2014年6月3日，两原告再次以汇款方式向被告陶泽峰付款170000元，被告陶泽峰亦于同日出具NO.8145811《收据》，载明“今收到朱宝庆、胡静琴交来购买佛山市禅城区季华五路5号1014房第三期房款170000元”。另查明二：根据生效的法律文书（2014）佛城法民一初字第888号《民事判决书》载明涉讼房屋的抵押情况如下：2006年8月1日，被告陶泽峰、张敏将涉讼房屋抵押给中国银行佛山分行，当日办理了抵押登记手续。2013年10月16日，被告陶泽峰、张敏将涉讼房屋抵押给案外人贾满林，并于当日办理了抵押权设立登记手续。2014年5月23日，被告陶泽峰、张敏再次将涉讼房屋抵押给案外人贾满林，并于当日办理了抵押权设立登记手续。另查明三：根据生效法律文书（2015）佛城法执字第1949号-3《执行裁定书》载明：本院通过广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司对涉讼房屋进行评估，涉讼房屋在价值时点2017年10月24日的评估价值为1888692元。本院通过淘宝网司法拍卖平台于2018年1月19日10时起至2018年1月20日止对涉讼房屋进行拍卖，由案外人张艳红以最高价1492084.4元竞得涉讼房屋。另查明四：本案受理后，本院于2017年12月31日向被告陶泽峰、张敏送达了起诉状副本。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉讼《房屋买卖协议》、《广东省房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应依约履行。关于两原告主张的解除涉讼合同的诉请。原告朱宝庆、胡静琴在签订涉讼合同后，依约支付了定金50000元和部分购房款570000元，但被告并未依约履行办理房屋过户的义务，构成根本违约，且现房屋因抵押权人主张权利已被拍卖，涉讼合同已无法继续履行，两原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。至于解除合同的时间点，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告在起诉前并未向被告发出解除通知，故应以被告收到起诉状时为通知达到时间，本院确认涉讼合同于2017年12月31日解除。涉讼合同解除后，被告陶泽峰、张敏应向原告返还购房款62万元，并从解除之日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。原告的相关诉讼请求本院予以支持。关于原告诉请的赔偿损失87万元、赔偿中介费、赔偿律师费的问题。本院分别阐述如下：1、房屋上涨差价损失。原告主张的87万元损失，经本院询问，原告表示起诉时预估该房屋价格为190万元，减去103万元合同成交价后为87万元，原告的该主张为房屋上涨差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉讼房屋经过淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，拍卖成交价比原、被告在合同中约定的价格高出462084.4元（1492084.4元-1030000元），被告应向原告赔偿房屋上涨差价损失462084.4元，原告的相关诉讼请求超过部分，本院不予支持。2、中介费20000元。该中介费为原告为购买涉讼房屋而产生的费用，且原告提供的收款收据可以证实中介费的费用金额，原告主张被告赔偿该部分费用有事实和法律依据，本院予以支持。3、因原告并未提供律师费发票、转款凭证等证实律师费的实际产生，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于被告佳源公司的责任。本案合同不能履行原因在于被告陶泽峰未能还清抵押借款，且本案中并无证据显示被告佳源公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者向原告提供了虚假情况，故原告主张被告佳源公司承担责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告朱宝庆、胡静琴与被告陶泽峰之间签订的《房屋买卖协议》以及《广东省房地产买卖合同》于2017年12月31日解除；二、被告陶泽峰、张敏于本判决生效之日起十日内向原告朱宝庆、胡静琴返还定金50000元、购房款570000元及利息（利息计算方式：以本金620000元为基数，自2017年12月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日）；三、被告陶泽峰、张敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱宝庆、胡静琴赔偿房屋上涨差价损失462084.4元；四、被告陶泽峰、张敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱宝庆、胡静琴赔偿中介费20000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费18570、财产保全费3520元，合计22090元，由原告负担3852元，由被告陶泽峰、张敏负担18238元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  邬青山人民陪审员  陈桂好人民陪审员  肖旋娜二〇一八年六月二十二日书 记 员  潘有鹏