石家庄铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）冀8601民初597号 原告（申请执行人）：赤峰建设建筑(集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团天义路东应昌街北综合办公楼01五层。 法定代表人：王庆林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈志，河北照海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张现超，河北照海律师事务所律师。 被告（案外人）：杨林，男，满族，1959年11月18日生，住河北省遵化市。 被告（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区西窑电厂工房商业楼A段。 法定代表人：董庆柱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董雅君。 原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）与被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）、杨林执行异议之诉一案，本院于2017年7月20日作出（2017）冀8601民初483号民事判决。赤建公司不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）冀01民终12780号民事裁定书，发回重审。本院于2018年5月10日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告赤建公司的委托诉讼代理人陈志、张现超，被告杨林，凤辉公司的委托诉讼代理人董雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赤建公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可对遵化市产的继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告就其与被告凤辉公司建设工程合同纠纷一案依据（2016）冀8601执15号民事裁定书向石家庄市铁路运输法院申请了对位于遵化市产的拍卖。在石家庄铁路运输法院拍卖过程中，被告杨林提出执行异议，称拍卖的上述房产系其合法财产，要求停止对该房产的执行。石家庄铁路运输法院作出了（2017）冀8601执异77号执行裁定书，裁定中止对遵化市产的执行。原告认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告申请执行的房产已经法院查封，说明房产产权就登记在被告凤辉公司名下，且二被告采取伪造合同及收据的恶劣手段，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付给被告，妄图以此来抗拒和逃避自己应尽的法律义务。因此，被告杨林不享有足以排除强制执行的权益。故对（2017）冀8601执异77号执行裁定书不服，特提起诉讼以维护原告的合法权益。 被告杨林辩称，我是2012年借给凤辉公司款，到约定的时间凤辉公司给不了我钱，就用房子抵，房子就是我的了。等到交房的时候我又补的尾款，所以这房子是我的合法财产。 凤辉公司辩称，借款是真实的，还有打款的明细。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年3月24日，杨林与凤辉公司、梅子杰（原凤辉公司董事长）签订《协议书》，协议约定，凤辉公司向杨林借款130000元，月息4.5%，凤辉公司保证于2013年3月23日之前还款，并以凤辉公司玫瑰园一区13-1-2102号房产作为抵押。2014年4月14日，杨林另向凤辉公司支付10万余元。2014年4月15日，凤辉公司向杨林开具了该房产的购房收据，购房金额379690元、维修基金7594元，共计387284元（包括借款、尾款、利息），双方签订了玫瑰园一区13-1-2102号房产的《商品房买卖合同》，该合同有出卖人和买受人签字。2015年3月9日，杨林向遵化市建华物业管理有限公司交付物业费、装修保证金、电费周转金、垃圾清理费、粉刷费、电梯使用费等费用。杨林已入住本案涉案房屋，其名下无其他用于居住的房屋。 另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤辉公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤辉公司总计7600余万元的房产、财产及银行存款（含本案争议房产）；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤辉公司107套房产。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤辉公司的107套房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤辉公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人杨林提出案外人执行异议，杨林称，遵化市产系其合法财产，法院裁定对其拍卖存在错误，请求停止对该房产的执行，并提交了其与凤辉公司签订的《商品房买卖合同》及房款交款收据等材料。本院于2017年3月28日作出（2017）冀8601执异77号执行裁定书，中止对遵化市产的执行。 根据原告的起诉和被告的答辩，本案的主要争议焦点在于杨林对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于本案，首先，虽然法院查封本案涉案房产的时间为2013年7月30日，但被告杨林与凤辉公司所签的借款协议明确约定了借款期限至2013年3月23日，并将本案争议房产作为抵押。该抵押虽未登记，但具有合同效力。为抵顶欠款签订的《商品房买卖合同》对具体房号、总价、付款方式等均做了明确约定，并有出卖人签章和买受人签字。2012年3月24日杨林取款13万余元的中国邮政储蓄银行取款凭证、2014年4月14日杨林向凤辉公司支付尾款10万元的银行付款凭证及2014年4月15日载明房号和房款金额并加盖有凤辉公司发票专用章的收款收据，证明凤辉公司已经按照约定收受了全部购房款，故该《商品房买卖合同》合法有效。对于原告赤建公司所提申请对杨林与凤辉公司的借款协议书上的文字形成时间进行鉴定的意见，根据最高人民法院司法行政装备管理局《关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》：“一、一般情况，对外委托文件制成时间鉴定时，应要求送检单位提供比对的样本，若送检单位不能提供样本，目前只有少数鉴定机构用多次鉴定法能鉴定三个月以内的制成文件；极个别公安部门的鉴定机构能鉴定六个月以内的制成文件，由于受各种客观因素的影响，送检鉴定的检出率不高。对此，人民法院的司法技术人员应对委托案件的鉴定条件和鉴定机构的资质、能力进行审查，对落款时间和怀疑时间超过六个月的，要求送检单位必须提供比对的样本。二、由于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境等方面的不同都会对鉴定结果产生决定性影响，鉴定机构自备样本不可能满足与送检材在纸张的种类及颜色，墨水、油墨的色料及燃料的主要成分，保存环境的温度、湿度等方面相同。因此，不能使用鉴定机构的自备样本进行文件制成时间鉴定。”依据上述规定，本院认为，本案涉案证据的记载时间在2012年，故涉案证据记载时间远超于六个月，不仅与检材在纸张的种类及颜色，墨水、油墨的色料及燃料的主要成分，保存环境的温度、湿度等方面相同的样本难以收集且鉴定难度大，结合上述规定及案件实际情况，本院决定对相关涉案材料不予鉴定，对原告的鉴定申请予以驳回。故此可以认定，杨林与凤辉公司为抵顶欠款签订购房合同的时间在法院查封该房产之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件。其次，房管部门出具杨林无房证明证实杨林无其他用于居住的房屋，加之本案争议房产为住宅，杨林已向物业公司交纳了物业费、装修保证金、电费周转金、垃圾清理费、粉刷费、电梯使用费等费用,且已实际居住,符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。综上所述，杨林对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。因此，原告赤建公司请求判令许可对遵化市产继续执行的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司负担（于本判决生效后七日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  李延军 审 判 员  呼广宇 人民陪审员  孟凡强 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  王 磊 ——