北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初9383号原告：齐电海，男，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨杰（齐电海之妻），汉族，无业，住北京市海淀区。被告：北京先锋兴盛百货有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇建材城西路**院**楼。法定代表人：杨永胜，总经理。委托诉讼代理人：余洪吉，男，北京先锋兴盛百货有限公司经理。第三人：李冬青，女，满族，住北京市海淀区。原告齐电海与被告北京先锋兴盛百货有限公司（以下简称先锋兴盛公司）、第三人李冬青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐电海、被告先锋兴盛公司的委托诉讼代理人余洪吉、第三人李冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐电海向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁关系，返还房屋；2.判令被告向原告支付至2018年1月16日止的租金45832.38元，并向原告支付违约金至实际支付租金之日止（违约金暂计算至2018年1月16日金额为15976.88元）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告齐电海放弃关于要求被告先锋兴盛公司返还房屋的诉讼请求。事实和理由：原告与其他业主于2013年1月31日授权李冬青与北京先锋时代服装商贸有限公司（以下简称先锋时代公司）签订了房屋租赁协议，由先锋时代公司承租位于北京市昌平区××镇××楼的商铺，包括原告的××商铺（占全体签约业主投资额的0.2641057%），合同约定租赁期限为2013年1月17日起至2025年10月24日止。随后签订了补充协议，变更了2013年1月17日至2016年4月16日的租金计算方法，明确了支付时间和具体金额，约定2013年1月17日前支付租金294万元，2013年7月17日前支付租金294万元，2014年1月17日前支付租金294万元，2014年7月17日前支付租金308.7万元，2015年1月17日前支付租金308.7万元，2015年7月17日前支付租金308.7万元，并约定每逾期一日，应支付银行利息4倍的违约金，逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同。补充协议未规定的内容，以原合同为准。2013年12月4日，原告与其他业主授权李冬青与被告和先锋时代公司签订了《债务转移协议书》，约定原告与先锋时代公司签订的租赁协议及补充协议因履行而产生的债权债务全部转移给被告（当时先锋时代公司欠付全体业主租金100万元）。截至2018年1月16日，被告共欠全体业主租金17353800元、违约金6049436元，其中欠原告租金45832.38元、违约金15976.88元，严重违反了协议约定。故原告诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。被告先锋兴盛公司辩称，按照合同约定，原、被告双方之间的租赁合同已经在2015年1月17日解除，故对于2015年1月17日之后的租金，我公司不同意向原告支付。同意向原告返还房屋。我公司已于2018年3月将永星商业城的运营权转让给了北京坚果易购科技有限公司，故申请追加该公司为本案被告。第三人李冬青述称，2015年1月17日时，租赁合同并未解除，被告也不同意返还涉案房屋。被告的转让行为不符合法律规定。经审理查明：位于北京市昌平区××路××号楼的房屋登记于齐电海名下。该两套房屋的建筑面积分别为17.54平方米、17.88平方米，其中套内建筑面积分别为8.72平方米、8.89平方米。2013年1月31日，齐电海及北京市昌平区××路××号楼其他部分房屋的所有权人授权李冬青（甲方）与先锋时代公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方将其所有的位于北京市昌平区××镇××楼商铺租赁给乙方合法使用（包括自用和转租）；商铺租赁期自2013年1月17日起至2025年10月24日；本合同所涉及每平方米租赁价格（层均价）均按照使用面积计算；2013年1月17日起至2013年7月16日，如乙方出租价格达到5元以上（含5元）/平方米/天，甲方收取总收益的80%，乙方收取20%，若乙方出租价格不能达到5元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；2013年7月17日起至2015年7月16日，按照6元/平方米/天计算租金，如乙方出租价格超过6元（含6元）/平方米/天，甲方收取总收益的90%，乙方收取10%，若未达到6元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；2015年7月17日起至2017年7月16日，按照6.5元/平方米/天计算租金，如乙方出租价格超过6.5元（含6.5元）/平方米/天，甲方收取总收益的90%，乙方收取10%，若未达到6.5元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；2017年7月17日起至2019年7月16日，按照7元/平方米/天计算租金，如乙方出租价格超过7元（含7元）/平方米/天，甲方收取总收益的90%，乙方收取10%，若未达到7元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；甲方按照对该商铺的投资总额即购房发票所示的购房款总额占所在楼层与乙方签订相同租赁合同业主投资总额的百分比收取本层租金；市场开业后的一个自然月内，乙方应邀请甲方共同确认当年租金，并通过转账方式将第一年租金转入甲方指定账户，之后每一个新的租赁年度开始的第一个月内乙方应按照同样方式确认并支付租金；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权对乙方所欠租金按照每天1%的标准向其加收滞纳金；本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商，作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；本合同所列出租单价均为第二层标准，第一层单价在此基数上浮0.5元，第三层出租单价在此基数上下调0.5元，甲方按其商铺所在楼层对应以上相应标准计算租金。合同签订后，李冬青（甲方）与先锋时代公司（乙方）又签订《租赁合同补充协议》。该协议主要约定：本协议起止期为2013年1月17日至2016年4月16日，其中2016年1月17日至2016年4月16日是甲方给予乙方的免租期；原合同的租期维持不变，不因本协议的三年零三个月期限而受到任何影响；原合同期限中的首个本协议租期，甲方以定额回报的方式获取租金，本协议期满后，在本协议均能满足双方诉求时，可以另行签订补充协议；租金支付时间和金额分别为：2013年1月17日前支付租金294万元，2013年7月17日前支付租金294万元，2014年1月17日前支付租金294万元，2014年7月17日前支付租金308.7万元，2015年1月17日前支付租金308.7万元，2015年7月17日前支付租金308.7万元；乙方须严格按照本协议第五条的约定支付租金，逾期每超过1日，乙方须向甲方支付应付金额同期银行利息4倍的违约金，超过30日，甲方有权解除本协议，并向乙方索取赔偿；本协议未明确规定内容均以原合同规定内容为准。2013年12月4日，李冬青（甲方）、先锋时代公司（乙方）与北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司（该公司名称于2016年3月3日经核准变更为北京先锋兴盛百货有限公司）签订《债务转移协议书》，主要约定：1.乙方将因履行其与甲方于2013年1月31日签订的《租赁合同》及其全部补充协议而产生的债权债务全部转移给丙方；2.本合同签订之日，乙方对甲方尚欠2013年1月17日至2013年7月16日期间租金合计100万元尚未支付，乙方将此债务也一并转让给丙方。上述合同签订后，至2015年1月17日前，先锋兴盛公司共计向李冬青支付租金1076万元。2015年1月17日后，先锋兴盛公司未再支付租金。本案庭审中，齐电海称先锋兴盛公司支付租金的具体时间及金额为：2013年7月4日支付194万元、2013年9月30日支付294万元、2014年1月21日支付294万元、2014年7月25日支付100万元、2014年8月28日支付194万元；李冬青对此无异议。先锋兴盛公司未向本院提供其支付租金的相关凭证。本案庭审中，李冬青称其收取先锋兴盛公司支付的租金后，按照每个业主实际支付的购房款金额占所有业主购房款总金额的比例进行分配。齐电海对李冬青陈述的租金分配方法及分配比例无异议。本案庭审中，先锋兴盛公司主张其与齐电海之间的房屋租赁关系已于2015年1月17日解除，齐电海对此陈述不予认可。先锋兴盛公司并向法庭提供《永星商业城运营权整体交接合同》一份，主张其已于2018年3月将“永星商业城”的运营权转让给了案外人北京坚果易购科技有限公司（以下简称坚果易购公司）。经询，坚果易购公司对该合同的真实性无异议。另查：2018年4月23日，齐电海（甲方）与坚果易购公司（乙方）签订《房屋委托租赁合同》。该合同第一条“委托事项”约定：甲方全权委托乙方代理出租的房屋位于北京市昌平区××路××号楼××号铺位，面积35.42平方米。第二条“委托代理期限”约定：租赁期限为自2018年4月16日至2023年6月30日止，其中2018年4月16日至2018年9月15日为甲方给予乙方的招商及装修免租期，在此期间乙方不需要交付房租。第四条“租金及相关费用说明”约定：乙方须按本合同约定向甲方支付租金，租金每年为21216元；租金每6个月支付一次，共计10608元。首付租金（2018年9月16日至2018年12月31日期间租金）及租金奖励在北京市昌平区××路××号楼××层试营业前（不晚于2018年8月25日）由乙方将款项汇入甲方合同账户内。第七条“补租金额及支付方式”约定：考虑到包括甲方在内的部分业主在2016年9月3日至2018年3月31日期间因未与项目前运营商签署租赁或委托租赁合同，未获得当期收益，乙方计划在以下前提下在本合同内对甲方进行补租，具体金额及方式如下：1.乙方计划对甲方按照当初业委会商议租金标准的80%，也就是项目前运营商与部分业主签署的租金价格进行补偿；2.乙方计划用于补偿的资金来自项目开发商自用房屋在合同期内的租金收益。若项目开发商来主张权益，乙方需及时通知甲方，并一并来争取相应权益。若最终乙方未能收取相应租金，本补偿条款自动失效（需乙方出具相应的转账记录来证明其未收取相应租金）；3.甲方确实未获得2016年9月3日至2018年3月31日任何租金收益，否则不列入补贴范围；4.在本合同期内，乙方计划对甲方共计补租金额15680元；5.补租金额打款时间为2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日、2020年7月1日、2021年1月1日、2021年7月1日、2022年1月1日、2022年7月1日、2023年1月1日、2023年6月1日，共计十次，乙方每次将在打款日前五个工作日内将1568元汇入甲方账户；6.若甲方在合同期间内，将房屋租赁权收回或解除与乙方的合同，乙方将不再履行本条款。诉讼过程中，齐电海称其已将上述××号房屋交付给坚果易购公司占有使用。以上事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《债务转移协议书》、（2015）昌民初字第07509号民事判决书、（2016）京0114民初4817号民事判决书、（2018）京01民终1782号民事判决书、《永星商业城运营权整体交接合同》、《房屋委托租赁合同》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，齐电海委托李冬青与先锋时代公司签订《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，齐电海与李冬青之间形成委托合同关系，该委托合同关系合法有效。先锋时代公司在与李冬青签订合同时，应当知道李冬青与齐电海之间的代理关系，因此，李冬青受托与先锋时代公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》直接约束齐电海及先锋时代公司。先锋时代公司将上述合同中的权利义务一并转让给先锋兴盛公司后，齐电海与先锋兴盛公司之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。双方均应按照该合同约定履行自己的义务。根据《租赁合同补充协议》的约定，先锋兴盛公司应于2013年1月17日前、2013年7月17日前、2014年1月17日前各支付租金294万元，应于2014年7月17日前、2015年1月17日前、2015年7月17日前各支付租金308.7万元，若逾期超过30日，齐电海有权解除合同。而在合同履行过程中，先锋兴盛公司履行支付租金义务并不符合合同约定，且自2015年1月17日之后未再支付租金，齐电海据此有权解除合同。根据本案查明的事实，先锋兴盛公司于2018年3月将包括涉案房屋在内的“永星商业城”的运营权转让给案外人坚果易购公司；齐电海亦于2018年4月23日与坚果易购公司签订《房屋委托租赁合同》，约定租赁期限自2018年4月16日起至2023年6月30日止，并将涉案房屋交付给坚果易购公司占有使用，故此，本院认定齐电海与先锋兴盛公司之间的房屋租赁合同关系在事实上已于2018年4月15日解除。先锋兴盛公司辩称其与齐电海之间的房屋租赁合同关系已经于2015年1月17日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故齐电海要求先锋兴盛公司给付欠付租金，于法有据，虽然齐电海与案外人坚果易购公司约定，由坚果易购公司向齐电海支付自2016年9月3日至2018年3月31日期间的补租金额，但此约定并不能免除先锋兴盛公司应依约向齐电海支付租金的义务，现齐电海主张由先锋兴盛公司支付租金至2018年1月16日，本院对此不持异议。关于2016年4月16日《租赁合同补充协议》期限届满之后的租金支付标准，应依《房屋租赁合同》予以确定，但《房屋租赁合同》未明确租金的具体金额，双方当事人亦均未举证证明先锋兴盛公司在此租期内获取租金收益的具体情况，故本院参照《租赁合同补充协议》约定的租金标准酌情予以确定。因《租赁合同补充协议》约定的租金额系为李冬青所代理的所有业主应得的租金额，故在具体到齐电海应得租金额的确定上，本院根据李冬青陈述并经齐电海认可的分配方法及分配比例予以计算。根据前述法律规定，齐电海要求先锋兴盛公司支付迟延付款违约金，理由正当，本院应予支持。其中对于迟延支付《租赁合同补充协议》内租金的违约金计算标准，本院按照该补充协议予以确定；对于迟延支付补充协议期满后应付租金的违约金计算标准问题，《房屋租赁合同》约定为欠付租金的每日1%，该标准过高，现齐电海自愿参照《租赁合同补充协议》的约定计算，本院对此不持异议。经计算，齐电海主张的截至2018年1月16日的违约金金额合理，本院予以认定；对于自2018年1月17日起的违约金，本院以欠付租金额为基数，参照《租赁合同补充协议》约定的违约金计算标准，计算至实际给付租金之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告北京先锋兴盛百货有限公司于本判决生效后十日内给付原告齐电海租金45832.38元；二、被告北京先锋兴盛百货有限公司于本判决生效后十日内给付原告齐电海截至2018年1月16日的违约金15976.88元，并向原告齐电海支付自2018年1月17日起至实际给付租金之日止的违约金（以45832.38元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、驳回原告齐电海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1346元，减半收取计673元，由被告北京先锋兴盛百货有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张彦辉二〇一八年六月二十九日书记员  雷迎新