贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1587号 上诉人（原审被告）:毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**，统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：吴明江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陆奎（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610103995。 被上诉人（原审原告）曾春，男,白族，1985年4月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈雄（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师,执业证号：15224201710691943。 上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司(以下简称：三江公司)因与被上诉人曾春商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告曾春起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金10,000.00元，具体金额从2013年12月31日起以原告已付总房款278,938.00元为基数，按照每日万分之一的标准计算至实际交房之日止；2.判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计10000.00元。具体金额以原告已付购房总款278,938.00元为基数，按日万分之三的标准计算至被告向原告交付产权证书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2012年7月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的位于毕节市××城区××路项目名称为依山雅苑的商品房，该商品房系依山雅苑A幢4单元18层3号房屋，建筑面积为117.25平方米，套内建筑面积为97.49平方米，房屋总价为278,938.00元。合同签订后，原告于2012年7月11日前向被告支付了全部购房款，被告应于2013年12月31日前将涉案房屋交付给原告使用。且被告承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但被告未按约履行义务，因此被告应向原告按日支付已付房款0.03%的违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，被告未按照约定向原告交付房屋及房屋所有权证、国有土地使用证等文书，原告多次催促并与被告协商，被告总是以各种理由搪塞。 原告认为，原、被告双方的买卖合同依法成立，内容合法有效，对双方具有约束力，双方当事人应按照约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该期间内的任何时候交付。”之规定，被告三江公司未按照合同将涉案房屋交付给原告，已经构成违约，应承担违约责任。违约金按照合同约定的已交房款的日万分之一计算。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告双方对被告办理所有权登记的时间进行明确约定，被告三江公司已构成违约，应承担违约责任。被告应按照合同约定的已交房款的日万分之三向原告给付违约金。 原审被告三江公司辩称：被告在2014年主体工程已经竣工验收合格，就通过毕节日报公告交付，大部分购房人已入住，入住率达90%以上，是原告拒不接收房屋。原告诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效，根据约定，2013年12月31日为交付时间。即便最终认定被告构成逾期交房，因原告2015年12月31日前未主张权利，已超过诉讼时效。根据商品房买卖司法解释规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日办理房屋产权证，因原告未接收房屋，被告办理房屋产权证的期限没有届满，原告针对其所主张的被告逾期交房同一行为，向被告主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，对被告明显不公平，日违约金万分之三约定过高。 原审经审理查明：2012年7月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发建设的位于贵州省××市××单元××房出卖给原告，总价款为278,938.00元，被告承诺于2013年12月31日前向买受人交付涉案房屋，交付房屋时应当具备的条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。逾期交房的违约责任为：1.逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万之一的违约金。同时，被告承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人按已付房款的万分之一承担违约责任。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交房款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款278,938.00元。因涉案房屋至今未取得建筑工程竣工合格证明文件，原告拒绝接收涉案房屋。同时，合同约定的办证期限届满后，被告既未向原告提供办理涉案商品房转移登记的有关文书，也未为原告办理涉案商品房的转移登记。 原审认为：1.原告向被告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付涉案房屋，但因涉案房屋未取得建筑工程竣工合格证明文件而原告予以拒收。根据《商品房买卖合同》第十四条：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”之约定，原告拒绝接收涉案房屋，于约有据，原审法院予以支持，故被告应当承担逾期交房违约责任，应从2014年1月1日起开始计算被告应向原告支付逾期交房违约金的诉讼时效，由于原被告双方在商品房买卖合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，故该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，虽然此种继续性侵权行为的诉讼时效也是三年，但在买受人于约定交房期限届满超过三年起诉主张违约金时，由于出卖人交房违约行为仍在继续，对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定为超过诉讼时效。因此，本案中，原告向原审法院提起诉讼的时间为2017年10月31日，应以2017年10月31日为起点考察原告主张的违约金是否超过诉讼时效。从2017年10月31日起倒推三年至2014年10月31日，对于该三年期间的逾期交房违约金，并未超过诉讼时效，应予保护。对于回溯超过三年部分，亦即2014年1月1日至2014年10月30日期间的逾期交房违约金，已超三年诉讼时效，不予保护。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交房违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，原审法院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，原审法院不予采纳。 2.如何计算被告应当支付的逾期交房违约金。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，如果被告逾期交房，则应按日计算向买受人支付已交房款万之一的违约金。故应从2014年10月31日起，以原告已付购房款278,938.00元为基数，按照每日万分之一标准计付至涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件并实际交付原告之日止。 3.被告是否应当向原告支付逾期办证违约金。 根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。现合同约定的办证期限已届满且已超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《商品房买卖合同》的约定，被告应当向原告支付逾期办证违约金。由于原被告双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金的计算方式为每日按原告已付购房款的0.03%支付，该约定过分高于被告逾期办证给原告造成的损失，因此，原审法院作适当调整，根据前述规定，被告应当按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。故被告应当支付的逾期办证违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计付，时间从2015年7月27日开始计算至被告办理完毕涉案房屋不动产权属证书并交付给原告收执之日止。故对被告抗辩涉案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金日万分之三过高的理由，于法有据，原审法院予以采纳。 对于被告抗辩不应向原告同时支付逾期交房违约金以及逾期办证违约金的理由。因被告该抗辩理由无事实及法律依据，原审法院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司支付原告曾春逾期交房违约金，违约金计算方式为：从2014年10月31日起，以278,938.00元为基数，按照每日万分之一的标准计付至涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件并实际交付原告之日止，并于交付涉案房屋之日起十日内支付完毕；二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司支付原告曾春逾期办证违约金，违约金计算方式为：从2015年7月27日起，以278,938.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计付至被告办理完毕涉案房屋不动产权属证书并交付给原告收执之日止，并于交付不动产权属证书之日起十日内支付完毕；三、驳回原告曾春的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币150.00元（已减半），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司承担。 宣判后，毕节市三江房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人曾春负担。事实及理由：《中华人民共和国民法总则》施行前，诉讼时效已届满的，不应适用三年诉讼时效。原审法院将被上诉人关于逾期将交房违约金诉讼请求的诉讼时效前溯及三年，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》系从2017年10月1日开始施行，针对2017年10月1日之前已超过诉讼时效的，《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定不具有溯及力。故原审法院将逾期交房违约金自起诉之日（即2017年10月31日）回溯超过三年部分（即2014年10月31日之前）的诉讼请求认定为超过诉讼时效，并判决上诉人从2014年10月31日起向被上诉人支付逾期交房违约金属适用法律错误。被上诉人2015年9月30日之前关于逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到保护。原审法院调整的违约金过高。上诉人逾期交房主要系因施工方拖延进度，且房地产行业整体萎靡，非恶意违约。且针对同一行为（逾期交房），上诉人同时承担两份违约责任（逾期交房违约金和逾期班办证违约金），明显加重了上诉人的义务，对上诉人不公平。虽然原审法院对逾期办证违约金进行了调整，但仍然较高，与合同约定的违约金相差无几，请求予以调整。 被上诉人曾春二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：1.逾期交房违约金诉讼时效适用是否正确？2.逾期办证违约金是否应当继续调整？ 关于焦点1，上诉人应于2013年12月31日之前履行交付商品房的义务，被上诉人于2017年10月31日提起本案诉讼。根据《民法通则》第一百三十五条之规定，被上诉人2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，上诉人已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。而被上诉人2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权）应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。被上诉人于2017年10月31日提起本案诉讼，对于2015年10月1日起至上诉人交付商品房之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对2014年1月1日至2015年9月30日期间产生的违约金债权，因至2017年9月30日已超过两年的诉讼时效期间，上诉人据此取得了不履行债权的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为上诉人已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。原审判决适用《民法总则》关于诉讼时效制度相关规定，自被上诉人向人民法院起诉之日起倒推三年计算违约金不当，予以纠正； 关于焦点2，依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定按照已交付房价款0.03%计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，原审认为该违约金过高已调整至以278,938.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计付，上诉人依然认为违约金明显过高主张调整，其负有证明违约金明显高于守约方遭受的实际损失的初步举证责任。鉴于上诉人对此未予举证，应当承担举证不能的不利后果，故对上诉人主张继续调整违约金的请求，不予支持。 综上，上诉人三江公司的上诉理由及请求部分成立，予以支持；对不合理的上诉理由及请求，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6885号民事判决第二、三项，即：被告毕节市三江房地产开发有限责任公司支付原告曾春逾期办证违约金，违约金计算方式为：从2015年7月27日起，以278,938.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计付至被告办理完毕涉案房屋不动产权属证书并交付给原告收执之日止，并于交付不动产权属证书之日起十日内支付完毕；三、驳回原告曾春的其他诉讼请求；驳回原告曾春的其他诉讼请求； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6885号民事判决第一项，即：被告毕节市三江房地产开发有限责任公司支付原告曾春逾期交房违约金，违约金计算方式为：从2014年10月31日起，以278,938.00元为基数，按照每日万分之一的标准计付至涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件并实际交付原告之日止，并于交付涉案房屋之日起十日内支付完毕； 三、上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司支付被上诉人曾春逾期交房违约金，违约金计算方式为：从2015年10月1日起，以278,938.00元为基数，按照每日万分之一的标准计付至涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件并实际交付原告之日止，并于交付涉案房屋之日起十日内支付完毕； 四、驳回上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，由上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年六月十九日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进