中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初34573号原告：李仁花（LEEEUNHWA），女，1964年4月15日出生，大韩民国公民，北京冰岛餐饮服务有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄绍华，北京运琪律师事务所律师。被告：北京望都新达城天伦酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路****。法定代表人：徐明,总经理。委托代理人：毕晓棠，北京市广盛律师事务所律师。原告李仁花（LEEEUNHWA，以下简称原告）与被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄绍华，被告委托代理人毕晓棠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认确认原、被告于2017年2月16日签订的《经营权转让协议》于2017年5月22日解除（被告明确告知原告合同无法继续履行，原告行使的是法定解除权，于2017年5月22日退还给原告经营权转让款50万元，原告总共交了1146145元，按照合同约定，原告的经营期间是从2016年12月28日至2052年8月30日，实际上一直没有经营，被告也没有交付）；2、请求判令被告返还原告经营权转让款余额646145元；3、请求判令被告支付原告违约金114614.5元（根据合同第六条，没有交付使用的，违约金额不超过房屋总房款的百分之十，根据合同第五条，交付使用日期是2017年8月31日）；4、请求判令被告支付原告利息（被告实际占用了原告的资金，按照中国人民银行同期贷款利率，以1146145元为基数，自2017年2月16日至2017年5月22日，以646145元为基数，自2017年5月22日计算至实际付款之日）。事实和理由：2017年2月16日原告与被告签订《经营权转让协议》，约定被告将位于北京市朝阳区来广营西路1号“新达城天伦酒店”项目中X号房（以下简称涉案房屋）的经营管理权转让给原告，建筑面积69.8平方米，涉案房屋的用途为公寓式酒店客房。房屋经营权转让期限分为两期：第一期自2016年12月28日至2032年8月20日，第二期自2032年8月21日至2052年8月30日，经营权转让总金额1096145元。原告在2017年1月9日向被告支付了前期费用5万元，总计向被告支付1146165元。协议还约定被告应于2017年8月31日，将合同约定的房屋交付原告使用。被告如未按协议规定的期限将房屋交付原告使用，被告应按日向原告支付日租金200%（每年按365天计算），逾期满40日的，原告有权单方面解除本协议。被告的总违约金额不超过房屋总房款的10%。合同签订后，原告依约向被告支付了经营权转让款，而被告却告知原告无法交付房屋经营权，无法继续履行合同，并于2017年5月22日向原告退款50万元，而对于余款被告一再推拖。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令所请。被告辩称，第一，本案法律关系是房屋租赁合同关系，原告主张的经营转让款实际上是租金。原告提交的协议、客户交款确认单均可以证明双方是房屋租赁合同关系。双方真正的合同金额是1096145元，另有5万元是原告支付给中介公司——北京冀鹏兴业房地产公司（以下简称冀鹏公司）的服务费，该5万元并不是被告收取，与被告无关。原告支付到被告这里的钱款是1096145元，都是租金。而这些租金当中的7%，被告已经支付给了中介公司——冀鹏公司，这部分应予扣除。被告实收款1019414.85元。后被告退还原告50万元，被告认为还有应退的租金是519414.85元。第二，涉案房屋是2014年5月6日从来广营乡政府租来的，房屋本身作为酒店，有附属的场地，从朝阳区园林绿化局办理了认建认养协议书。在前期装修过程中被告和原告签订了协议，将客房租赁给原告，租赁期限分为两期，第一期16年，第二期20年，租金共计1096145元。这个房屋的状态来源原告在签约时是清楚的，被告也进行了告知，即协议第二条有约定。由于政策调整，来广营乡政府要求被告配合腾退，以便拆除这个建筑，导致本案合同无法继续履行。要求被告腾退时被告才知道涉案房屋没有相关规划审批手续，按照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷若干问题的司法解释》第二、第三条规定，本案原告、被告之间签订的《经营权转让协议》是无效的。合同无效，中介公司——冀鹏公司收取的服务费5万元应由中介公司退还给原告。第三，原告主张违约金计算的情形与双方签订合同第六条约定的情形不同，不应适用该违约金条款。原告主张自己依据《经营权转让协议》约定提出该项请求，本案原告的情况是：（1）在合同约定的交房前房屋已被拆除；（2）双方已经就不能履行合同达成一致，并于2017年5月22日退还原告50万元；（3）合同第五条第4项约定：乙方经营管理权的转让生效时间以新达城酒店开业日期为准(2017年8月31日)，并以此日期为标准计算转让时间。原告主张依据合同第六条约定，被告如未按协议规定的期限将该房屋交付原告使用，原告有权单方面解除本协议，总违约金额不超过该房屋总房款的10%。房屋在约定的交房日期前已经拆除，标的物灭失，双方已经无法继续履行协议约定事项，原告已经认可了协议无法履行。也就是说，在合同尚未到约定交房时间双方已经含意终止了合同。因此，原告主张被告按协议第六条支付违约金不符合协议约定，不应支持。另外，合同无效，按照《合同法》关于无效的规定，违约金不予支付。如果法院认定合同有效，被告认为应当调低违约金标准。这里的总房款10%是上限，目前原告无证据证明自己的实际损失到底是多少。第四，原告同时主张违约金和利息属于重复计算。另外，对于《经营权转让协议》无效过错不在于被告，是政策调整导致，且原告在与被告签订合同时被告已经尽到了合理的、全部的告知义务，不应承担过错责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年2月16日，原告（乙方）与望都公司（甲方）签订《经营权转让协议》，约定：“甲方转让经营管理权的房屋即涉案房屋，建筑面积69.8平方米，用途为公寓式酒店客房。在签订本协议之前，甲方已向乙方明示本协议内容及房屋现状、项目周边等情况，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容做了合理说明。乙方已现场了解该房屋的建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况，周边配套等因素均予以认可。转让期限分为两期，第一期2016年12月28日至2032年8月20日，第二期自2032年8月21日至2052年8月20日。第一期协议终止前180天向甲方书面提出申请续约，申请期为60天，甲方收到乙方提出的申请后，需再次与乙方签署补充协议。经营权转让款总金额1096145元。乙方应于2017年2月16日前一次性支付全部经营权转让款。甲方应于2017年8月31日将合同约定的房屋交付乙方使用。除本合同规定的特殊情况外，甲方如未按照此协议中规定的期限将该房屋交付乙方使用，甲方应按日向乙方支付日租金200%（每年按照365天计算），逾期满40日的，乙方有权单方面解除本协议。总违约金额不超过该房屋总房款的10%。乙方就该套房屋的经营权可以以转租，出租、赠与的方式变更给第三方，由第三方承租，乙方变更第三方的权益不得超出本合同约定的期限和范围。乙方在使用期间内不得擅自改变该房屋的建筑主体结构，承重结构及其用途，除本合同及其附件另有规定外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按照占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。”签约前，原告向翼鹏公司支付了涉案房屋“服务费”5万元。签约后，原告向被告支付了涉案房屋租赁费1096145元。就涉案合同的效力，被告提交2017年3月23日北京市朝阳区园林绿化局向北京佳旗伟业商贸有限公司做出的《关于停止使用违法建设的通知》复印件一份，载明：“经我局于北京市规划委员会朝阳分局核实，贵公司在此处代征绿地内建设的新达城海鲜市场为违法建设，同时违反《北京市绿化条例》第57条的规定‘任何单位和个人不得擅自改变绿地的性质和用途’。现再次通知贵公司即刻停止使用该处违法建设，限期一个月内将海鲜市场清理完毕。”原告称看不清楚，请法院裁量。本院调取了2016年7月19日北京市规划委员会朝阳分局向北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局发出《关于朝阳区来广营西路北100米来广营北路西20米处房屋规划审批情况的函》，载明：“经查，位于来广营西路北100米来广营北路西20米处的9486平方米房屋，未依法取得建设工程规划许可证。”原、被告均认可证据的真实性，也认可所述地址为涉案房屋所在地。庭审中，被告表示就原告主张违约金要求法院调低。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。从现有证据看，涉案房屋的建设确未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的房屋租赁合同应属无效。原告要求本院确认双方合同解除，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告依约向被告支付了租金，被告并未向原告交付房屋，被告应将原告所交全部租金退还原告，但在本案现有证据情况下不应包含翼鹏公司收取的5万元。被告主张其中7%已支付给翼鹏公司，原告应向翼鹏公司主张退还该部分钱款，但该行为与原、被告之间的合同无关，应属被告单方行为，故本院对于被告的主张不予支持。被告实际占用了原告的资金而未向原告履行合同对价，原告主张被告支付利息本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。原告主张被告支付违约金，但从合同条款约定看，原告所依据的条款系被告延迟履行房屋交付义务的违约责任。一方面，涉案合同自始无效，本院无法认定被告依据涉案合同对原告负有按时交付涉案房屋的义务。另一方面，以一般房屋租赁合同立约常识判断，从双方订立“租赁合同”中约定的租金支付方式、合同期限等条款看，合同双方在签订合同时均明知涉案房屋的性质及权属存在瑕疵，应认定原告与被告对于无效合同的订立均有过错。故原告主张被告承担逾期无法交付房屋的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李仁花（LEEEUNHWA）经营权转让金（租金）五十九万六千一百四十五元。二、被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李仁花（LEEEUNHWA）逾期付款利息（分两笔，均按照中国人民银行同期贷款利率，第一笔以一百零九万六千一百四十五元为基数，自2017年2月16日计算至2017年5月22日；第二笔以五十九万六千一百四十五元为基数，自2017年5月23日计算至实际支付之日）。三、驳回原告李仁花（LEEEUNHWA）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11408元，由原告李仁花（LEEEUNHWA）负担1646元（已交纳），由被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司负担9762元（原告李仁花已交纳，被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李仁花）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 阳审判员 刘坤鹏审判员 张 怡二〇一八年六月十八日书记员 王泉丁