山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁民再663号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：柳玉利，男，1962年5月22日出生，汉族，居民，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：杨春芸，山东三同律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：烟台银行股份有限公司毓璜顶支行，住所地山东省烟台市芝罘区西南河路**。法定代表人：高杰，行长。委托诉讼代理人：姜绍强，烟台福山博海法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：烟台恒生-汤斯曼房地产开发有限公司，，住所地山东省烟台市福山区城里街**法定代表人：张允祥，经理。再审申请人柳玉利因与被申请人烟台银行股份有限公司毓璜顶支行（以下简称烟台银行）、烟台恒生-汤斯曼房地产开发有限公司（以下简称恒生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2014）烟民四终字第957号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月23日作出（2016）鲁民申1841号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人柳玉利及其委托诉讼代理人杨春芸，被申请人烟台银行的委托诉讼代理人姜绍强到庭参加诉讼。被申请人恒生公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。柳玉利向本院申请再审称，（一）二审法院认定柳玉利与恒生公司之间并未形成房屋租赁关系错误。柳玉利所提交的五份书面证据能够形成一个完整的证据链，足以证明1996年9月6日其已经与恒生公司就涉案房屋形成了租赁关系。烟台银行作为该房屋新的产权人，将尚在租赁期限内的房屋强行收回，并出租给他人，违反了“买卖不破租赁”的法律原则，故应赔偿柳玉利的所有损失。具体分析如下：本案原审审理过程中，柳玉利主要提交了五份书面证据来证明己方主张。证据一，落款日期为1996年9月6日的租赁合同一份；证据二，2002年3月28日补充协议一份；证据三，1996年9月6日租赁合同草稿一份；证据四，1996年9月16日、1996年9月18日、1996年9月21日盖有恒生公司结算章的收款收据三张以及2001年1月15日盖有恒生企业（集团）总公司印章的收款收据一张；证据五，1997年1月由恒生工业公司向西关村委交纳水电费的收据以及2001年10月、11月、2002年3月由排污中心向恒生小区服务管理处交纳电费收据。其中，证据三足已证实恒生公司于1996年9月6日就将涉案房屋出租给柳玉利，双方此时已经形成了房屋租赁关系。证据一、证据二只是证据三形式上的补充。在证据三中，柳玉利在租赁合同草稿上签字，恒生公司在其上盖章，证明双方已经就涉案房屋的租赁达成了合意，该租赁合同草稿实际上就是一份有效的租赁合同。如果烟台银行不认可该证据，那么就应责令其提供证据证实该证据系伪造。二审法院却要求柳玉利提供佐证，加重了柳玉利的举证责任负担。另外，在二审法院审理的过程中，恒生公司对证据一的真实性予以认可。对其该质证意见，应予采纳。结合一审中柳玉利所提交的证据四，能够证明即使柳玉利与恒生公司没有签订书面的租赁合同，但自1996年9月开始租赁合同已经实际履行。（二）二审判决所引用的法律条文与判决结果相互矛盾。因为按照二审判决引用的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第一项之规定，则应维持烟台市福山区人民法院（2012）福民一重字第1号民事判决，而不是撤销。综上，请求撤销二审判决，改判烟台银行赔偿柳玉利租金损失1579224.83元以及违约损失10万元。一、二审诉讼费用及再审费用由烟台银行负担。烟台银行答辩称，二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）柳玉利提供的五份证据自相矛盾，无法证明其与恒生公司之间存在房屋租赁关系。退一步讲，即使事实上存在房屋租赁关系，承租人也是烟台市恒生企业总公司工业供销公司（以下简称供销公司），而非柳玉利个人。具体分析如下：关于柳玉利所提供的证据一。该证据并非原始合同，而且在烟台银行查证落实合同加盖印章时，该印章尚未启用的事实情况后，柳玉利又改称合同是后补的。由此来看，其所言并无事实依据。关于证据二，因证据一无法说明该证据的形成过程，故证据二也就失去了其存在的合理性。关于证据三，从该证据的内容能够看出，之所以要召开这次会议是为了解决恒生公司下属31家分公司或者子公司无偿使用公司房产的现状，明确提到涉案房屋的使用权人是供销公司，而非柳玉利个人。关于证据四，其中前三份收据加盖的是结算章。结算章通常是公司内部或者集团公司下属公司之间为了财务账目收支平衡才会使用的印章。这恰恰印证了交费主体是供销公司，而非柳玉利个人。另外，该三张收据的收费主体与另外一张根本不是同一主体，自相矛盾，故亦不足以采信。关于证据五，从交费主体和收费主题看，证据之间相互矛盾，无法证明与涉案房屋有关，更不能证明柳玉利与恒生公司之间存在房屋租赁关系。（二）恒生公司与供销公司均系烟台市恒生企业总公司下属公司，柳玉利在担任供销公司法人的同时兼任恒生公司的副经理，恒生公司的法人张允祥又与柳玉利是同村村民，且同事多年，两人之间存在着明显的利害关系。因此，张允祥的陈述不能作为定案的依据。（三）虽然涉案房屋产权变更到烟台银行名下时，存在一份房屋买卖契约，但之前双方早已签订了一份抵顶协议。所签订的买卖契约只是按照房屋管理部门的要求为办理房屋产权过户而签订，抵顶协议才是烟台银行取得房屋产权的合法依据。（四）关于柳玉利要求赔偿损失的问题。即使柳玉利与恒生公司之间确实存在房屋租赁关系。柳玉利所谓的损失，也仅仅是其已经支付的租金。其所谓的转租后增加的租金损失，实质为间接损失，依法不应支持。柳玉利为证明增加租金的损失而提供的其与宫秀娟之间的租赁合同，因证据的取得方式不合法，故依据该证据而主张所谓的损失，亦于法无据。综上，请求驳回柳玉利的再审申请。恒生公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。柳玉利以烟台银行为被告起诉至烟台市福山区人民法院。2008年10月22日，烟台市福山区人民法院作出（2007）烟福民一初字第758号民事判决，判决烟台银行于判决生效后十日内将涉案房产交付柳玉利使用至2015年9月16日，并赔偿柳玉利损失40万元。烟台银行不服提起上诉，烟台市中级人民法院于2009年4月3日作出（2009）烟民四终字第167号民事裁定书，裁定撤销烟台市福山区人民法院（2007）烟福民一初字第758号民事判决，发回重审。柳玉利在第一次重审中增加诉讼请求，要求烟台银行支付经济损失223.90万元（自2009年5月20日起至实际腾退房屋之日止，按一楼每年800元／平方米，二至四楼每年500元／平方米的标准计算）。2010年11月12日，烟台市福山区人民法院作出（2007）烟福民一重字第758号民事判决，判决烟台银行于判决生效后十日内将涉案房产交付柳玉利使用至2015年9月16日，赔偿柳玉利租金损失1579224.83元（自2006年6月1日计算至2010年11月12日，之后的房屋租金损失按2010年租金计算至烟台银行实际交房之日），赔偿柳玉利违约损失10万元，支付柳玉利评估费17000元。烟台银行不服提起上诉，烟台市中级人民法院于2011年10月5日作出（2011）烟民四终字第554号民事裁定书，裁定撤销烟台市福山区人民法院（2007）烟福民一重字第758号民事判决，发回重审。第二次重审中，烟台市福山区人民法院依职权追加恒生公司为本案共同被告参加诉讼。柳玉利向一审法院起诉请求：一、烟台银行、恒生公司将烟台市福山区城里街恒生3号小区1号楼门市西起第一门1-4层的房屋交付柳玉利租赁使用至2015年9月16日，支付给柳玉利赔偿金40万元。诉讼费用由烟台银行、恒生公司承担。在第二次重审审理过程中，柳玉利变更诉讼请求，要求烟台银行、恒生公司赔偿柳玉利租金损失1579224.83元（按照评估租金自2006年6月1日计算至2010年11月12日），赔偿柳玉利违约损失10万元。一审法院认定事实：结合当事人提交的证据及庭审质证意见，将争议的焦点问题归纳如下：一、柳玉利与恒生公司是否存在租赁关系，租赁关系实际发生在何时，柳玉利主张其已租赁房产是否包括涉案房产，涉案房产由谁占有使用；二、烟台银行是以何种方式取得涉案房产的所有权（实现抵押权方式还是买卖方式取得）。针对焦点一、柳玉利与恒生公司租赁关系是否存在，租赁关系实际发生在何时，柳玉利主张其已租赁房产是否包括涉案房产，涉案房产由谁占有使用。为证实租赁关系存在且自1996年9月16日开始，柳玉利（合同乙方）提交其与恒生公司（合同甲方）于1996年9月16日的打印租赁合同，合同约定：“由乙方租赁使用甲方开发建设的位于恒生3#小区1-2#楼1#楼1-4层，从1轴线至5轴线的房屋，建筑面积为1814.75㎡；租赁期限为15年，自1996年9月16日至2011年9月16日；租金按每年28000元计算，共计42万元。合同签订后，乙方先支付甲方租金10万元；因甲方欠乙方工程材料款22万元，乙方可以此款抵顶甲方房屋租赁费；余款10万元，乙方在2001年1月31日之前全部付清。”2002年3月28日，柳玉利（协议乙方）又与恒生公司（协议甲方）签订了补充协议，协议约定：乙方因对租赁房屋进行了拆迁、扩建、改造共花费人工费、材料费108000元，甲方无能力支付乙方的改造费，将乙方租赁期限延长4年，至2015年9月16日，以此抵顶乙方的改造费用；在租赁期内，乙方有权将此房屋转租他人进行商业活动。经质证，烟台银行主张柳玉利与恒生公司签订的两份租赁合同均系伪造，认为两份证据均是2002年形成，内容虚假。恒生公司对柳玉利提交的上述证据的真实性、证明内容都无异议，也认可与柳玉利租赁关系自1996年9月16日开始。诉讼中，柳玉利认可1996年9月16日的租赁合同是2002年重新打印的，但主张租赁关系已于1996年9月16日开始。为证实上述事实，柳玉利提交了1996年9月6日租赁合同草稿，载明：“为了规范企业管理，各单位实行独立核算，根据恒生企业总公司关于各下属企业自行负担用房费用的要求，经公司经理办公室会议研究决定一、由柳玉利辖属企业使用的恒生3#小区1-2#楼共4层，面积1814.75平米，于96年9月16日始为有偿使用。二、使用期限为15年，使用费为每年叁万元整（水电费自理）。合计费用为人民币肆拾伍万元整。三、柳玉利应于96年9月16日始付给恒生-汤斯曼房地产开发公司人民币壹拾万元整。于2001年1月再付壹拾万元，余额可用恒生汤斯曼房地产开发公司所欠恒生工业供销公司的工程材料款抵顶。其他未完善事宜可另协商决定。”合同中有恒生公司的印章及柳玉利的签名。经质证，恒生公司对该证据无异议，烟台银行对此有异议，认为真实性无法认定。经法院释明，烟台银行不申请对该租赁合同草稿上加盖的恒生公司的公章真实性进行鉴定，但向法院提交申请对该租赁合同草稿的书写年限及所使用的信笺纸的制造年限予以鉴定，但烟台银行在法院限期内未预交鉴定费用。柳玉利主张其原系供销公司法定代表人，该公司现已注销，经查，该合同草稿上记载的“恒生工业供销公司”未在工商部门查到相应档案信息。对于涉案房产交纳租金情况，柳玉利提交恒生公司于1996年9月16日、1996年9月18日、1996年9月21日出具的收款收据3张及恒生企业（集团）总公司于2001年1月15日出具的收款收据1张，分别盖有恒生公司结算专章和恒生企业（集团）总公司财务专用章，载明柳玉利分别支付租金款2万元、6万元、2万元、10万元。柳玉利主张恒生企业（集团）总公司代恒生公司收取租金10万元。经质证，烟台银行对此有异议，认为真实性无法认定，恒生公司无异议，恒生公司以账目找不到为由未向法院提交公司关于租金的财务账目。对于涉案房产交纳水、电费情况，柳玉利提交了1997年1月由恒生工业公司向西关村委交纳水电费的收据及2001年10月、11月、2002年3月由排污中心向恒生小区服务管理处交纳电费的收据。经质证，烟台银行对此有异议，认为真实性无法认定，恒生公司无异议。对于电费交纳主体恒生工业公司，未在工商部门查到相应档案信息。关于排污中心，柳玉利陈述该排污中心系烟台华安机动车辆排气污染防治中心，一审法院依法调取了烟台华安机动车辆排气污染防治中心的工商登记材料，工商登记显示该中心成立于1997年4月7日，注册经营场所为芝罘区环山路**，系由烟台市公安局刑警支队和山东省机动车辆排气污染防治中心烟台工作站组建的法人企业，后于1999年4月30日转为个人独资企业，负责人是柳玉利。另调取山东省机动车辆排气污染防治中心烟台工作站的工商登记材料，工商登记显示该工作站成立于1996年9月25日，负责人柳玉利，，经营场所为烟台市福山区城里街**（租用恒生企业集团总公司的房产66平米办公用房及10平米仓库用房）租期、租房价格未定。经质证，柳玉利认为烟台华安机动车辆排气污染防治中心与山东省机动车辆排气污染防治中心烟台工作站二者的营业场所都在同一个地点，都在涉案房产上；烟台银行认为企业住所应当以登记为准；恒生公司表示对两个单位情况不清楚。关于租赁房产的范围，柳玉利提交的1996年9月6日合同草稿载明承租的是3号小区1-2号楼共四层面积1814.75平米；1996年9月16日租赁合同载明承租的是3号小区1-2号楼1号楼1-4层，从1轴线至5轴线，共1814.75平米；2002年3月28日的补充协议载明的是3号小区1-2号楼1-4层从1轴线至5轴线。柳玉利对此解释为数轴线的系2号楼1层的1轴线至5轴线的四间房，1996年9月16日开始租赁的1814.75平米是指1号楼1至4层（即被告烟台银行办证房产1639平米）、2号楼1层（从1轴至5轴），恒生公司对柳玉利租赁房产包括烟台银行办证房产的事实无异议，烟台银行对柳玉利租赁房产范围有异议，认为无法证明与其办证房产有关系。诉讼中，对于涉案房产（即被告烟台银行办证房产）的各层面积，柳玉利、烟台银行、恒生公司一致认可一层面积为226.8平米、二层面积为497.1平米、三层面积为610.5平米、四层面积为304.6平米。关于涉案房产的占有使用情况，柳玉利提交2006年1月18日烟台银行与**、2006年4月21日烟台银行与王志勇（落款由王旭光签字）签订的租赁合同复印件，以及2006年6月2日烟台银行向烟台市公安局福山分局城关派出所出具的公函，证实烟台银行将涉案房产出租给第三人。烟台银行对上述租赁合同及公函的真实性无异议，但主张其与第三人的合同没有实际履行，烟台银行及第三人均未占有涉案房产。诉讼中，柳玉利主张涉案的一、二、四层房产在2006年以后由烟台银行租给王旭光，王旭光转租给王志勇，王志勇转租给现在的经营者；三层在2006年以后由烟台银行租给**开办幼儿园。对于二层，柳玉利称在2006年以后就一直堆放的建筑垃圾，这些垃圾有柳玉利堆放的废品，也有三层幼儿园、四层烟台银行的装修垃圾。烟台银行主张其在2010年开始使用一层、四层，二层由柳玉利占有，三层不知是谁使用并上的锁。2013年5月13日，一审法院工作人员与柳玉利、烟台银行委托代理人王忠旭、洪伟、恒生公司法定代表人张允祥对涉案房产的占有使用情况进行现场勘验：一层由新网通手机连锁店、米奇童装使用，烟台银行认可是其出租给上述单位使用；二层有南北两道门，均已上锁，后有人开锁，二层放置建筑垃圾；三层上锁，内放置幼儿园设施；四层上锁，烟台银行认可由其使用。针对焦点二：烟台银行是以何种方式取得涉案房产的所有权，是以实现抵押权方式还是买卖方式取得。本案中，设定抵押的房产证号为0×**号，而涉案房产即烟台银行办证房产证号为第**，二者是何关系。一审法院依职权于2013年3月1日在烟台市福山区房管局调取了烟房房权证福自字第**房、第××号房产的档案信息材料，档案材料记载，设定抵押的房房房产证号为第**，房产所有权人为恒生公司，后经多次分割，分别转让至烟台恒生机械施工有限开发责任公司、烟台市福山区恒生汤斯曼美术装潢有限责任公司、烟台恒生商场，档案信息显示，烟台银行所拥有的第××号房产是通过房产一级市场买卖购得，并无抵押记录。经质证，柳玉利认为，涉案房产与第××号房产证下的房产所有权人完全不一致，由此可见涉案房产与抵押房产不是一处房产，涉案房产也并未设定抵押。烟台银行则主张涉案房产是从第××号房产证中分割而来。根据第××号房产证记载包含的是福山区城里街恒生3号小区1号楼和2号楼，经现场勘验，柳玉利与恒生公司法定代表人张允祥均指认福山区城里街恒生3号小区1号楼位置是指临街的一排楼包括东西两间耳房、2号楼为后面的一排楼，而涉案房产即第××号房产证记载的3号小区1号楼门市西起第1门1-4层位于临街的一排楼西侧，由此可以确认第××号房产系从第××号房产中分割而来。2000年8月26日，烟台银行（协议甲方）与恒生公司（协议乙方）签订协议，约定：“甲、乙双方在协商一致的基础上，就乙方所欠甲方债务事宜，达成如下协议：（一）乙方以其所有的2560.56平米房产抵顶在甲方的贷款本金615万元，利息130万元以及过户等相关费用，抵顶价格为3055元／平方米。（二）本协议第一条所指房产具体指位于福山区中心大街3号小区1号楼的一栋玻璃幕墙装修的四层楼房以及与该楼相联的向东延伸到2、3层大部，详细面积待过户时丈量而定。（三）乙方协助甲方将上述房产过户到甲方后，乙方与甲方所签订的借款总额为615万元的借款合同、抵押合同及合同项下的债务废止。”烟台银行以该协议以及涉案房产抵押情况主张其是以实现抵押权的方式取得涉案房产所有权。柳玉利对此提出异议，主张涉案房产系烟台银行购买所得。针对涉案房产的一层、二层，烟台银行是如何取得其所有权。烟台银行解释为第一层抵押权已经注销，第二层抵押给烟台住房储蓄银行，但恒生公司在烟台住房储蓄银行的贷款已经还清，而三、四层抵顶的贷款数目不够，因此与恒生公司商量把一层、二层同时抵顶了。恒生公司解释为将1号楼二层（抵押给烟台住房储蓄银行）与2号楼一层（抵押给被告烟台银行）的抵押交换，但没有办理抵押变更登记。柳玉利为证明涉案房产系烟台银行通过买卖方式取得所有权，向法院提交2004年7月4日，烟台银行与恒生公司签订的《房地产买卖契约》，合同约定烟台银行自愿以245.85万元向恒生公司购买涉案房产，房款已付清，房屋交付时间为2004年7月4日。烟台银行对2004年7月4日契约的真实性无异议，但主张2004年7月4日烟台银行与恒生公司办理房产过户手续时，因2000年8月26日所签订的合同不符合规定，而重新写的买卖契约，是按照房管局提供的格式合同签订的，其目的是为了过户。烟台银行对其主张未能提供证据证明。另查明，在过户过程中，烟台银行共为恒生公司交纳一般营业税等税款37.2万元。烟台市商业银行股份有限公司毓璜顶支行于2009年2月12日更名为烟台银行股份有限公司毓璜顶支行。一审法院认为，一、关于租赁关系是否存在以及租赁关系的起始时间问题。柳玉利向法院提交了1996年9月6日其与恒生公司签订的租赁合同草稿，基于此，柳玉利主张其于1996年9月16日租赁涉案房产。恒生公司对该租赁合同草稿无异议。烟台银行对该租赁合同草稿的真实性提出异议，并申请对其形成时间进行鉴定，但在法院限期内未预交鉴定费，应视为放弃鉴定。诉讼中，恒生公司对租赁事实予以认可，虽然恒生公司未能向法院提供交纳租金的财务账目，但根据柳玉利提供的租赁合同、缴纳租赁费的收款收据、水电费收据等证据，已经形成完整的证据链条，足以证明柳玉利租赁涉案房产，且租赁关系自1996年9月16日开始的事实，故法院对该事实予以认定。二、关于涉案房产设定抵押情况以及烟台银行取得涉案房产所有权的方式问题。柳玉利否认涉案房产设定了抵押，对此，一审法院认为，因涉案房产即第××号房产系从办理抵押登记的房产即第××号房产中分割而来，而抵押登记明确指向涉案房产的1-4层，因此，法院对涉案房产设定抵押的事实予以认定。烟台银行主张以实现抵押权的方式取得涉案房产，对此，一审法院认为，虽抵押权设立先于柳玉利与恒生公司的租赁关系存在，但烟台银行与恒生公司于2000年8月26日签订的以房抵债协议不是烟台银行实现抵押权进而取得房产所有权的直接依据。本案中，因涉案房产的第一层抵押权已经注销，由此可以认定涉案房产的第一层并非通过实现抵押权的方式取得，而是烟台银行通过买卖方式取得，是以买卖的价款抵顶恒生公司所欠烟台银行的贷款；对于第二层，烟台银行虽主张系通过实现抵押权方式取得，但因登记的抵押权人系烟台住房储蓄银行而非烟台银行，依照法律规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，故烟台银行对第二层不享有抵押权，亦非以实现抵押权的方式取得涉案房产第二层的所有权；涉案房产的第三、四层抵押虽然已过期，但是依据法律规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，故在恒生公司的贷款尚未还清的前提下，涉案房产的第三、四层上仍然设有抵押权。按照法律规定，抵押权人可以折价、拍卖、变卖等方式实现抵押权，因此，烟台银行无论是依据以房抵债协议还是房地产买卖契约取得第三、四层房产所有权，均是以实现抵押权为目的，由此可以认定涉案房产第三、四层是烟台银行通过实现抵押权方式取得。三、关于涉案房产的占有使用情况。通过现场勘验，烟台银行认可涉案房产第一、四层目前由烟台银行占有或出租他人使用，并主张占用时间自2010年开始，但根据烟台银行2006年6月2日向烟台市公安局福山分局城关派出所出具的公函可以认定烟台银行于2006年6月2日之前已将第一层、第四层房产出租给第三人事实；对于第二层，诉讼中，柳玉利认可2006年以后第二层房产一直闲置，堆放柳玉利及他人的建筑垃圾，且从现场勘验情况看，第二层闲置，因此柳玉利主张烟台银行使用或出租给他人使用涉案的第二层房产没有事实依据；通过现场勘验，第三层内放置幼儿园设施，根据2006年1月18日烟台银行与**签订的租赁合同，用途载明经营小饭桌，能够认定烟台银行于2006年1月18日将第三层出租给他人使用的事实。四、关于柳玉利诉请烟台银行赔偿损失问题。一审法院认为，对于涉案房产的第一层，应适用买卖不破租赁，租赁优先，根据烟台银行时任行长助理迟志峰的证言可以证明烟台银行在取得涉案房产所有权的过程中，明知柳玉利享有对涉案房产的租赁权，在柳玉利租赁尚未到期的情形下，烟台银行将第一层出租的行为侵犯了柳玉利的租赁权，故应对柳玉利承担损失赔偿责任。对于第二层，因柳玉利证据不足以证实烟台银行使用或出租给他人使用涉案的第二层房产，故柳玉利要求烟台银行承担该层的损害赔偿责任无事实及法律依据。对于第三、四层，本案中柳玉利与恒生公司租赁关系自1996年9月16日开始，而第三、四层抵押权起始期限最晚为1996年4月1日，先于租赁，依照法律规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。本案中，恒生公司在出租涉案房产时，没有向柳玉利履行书面告知义务，故对柳玉利诉请的第三、四层的损失，应由被告恒生公司承担。经法院释明，柳玉利放弃向恒生公司主张权利，系对自己民事权利的合法处分，予以准许。关于损失数额，一审法院认为，因烟台银行侵犯柳玉利的租赁权而给柳玉利造成的直接经济损失系柳玉利向案外人宫秀娟赔偿的违约金10万元，故对柳玉利要求烟台银行赔偿10万元损失的主张予以支持。柳玉利要求烟台银行赔偿自2006年6月1日计算至2010年11月12日的租金损失，根据鉴定补充报告，涉案房产的第一层每平米年租金2006年为417.52元、2007年为488.50元、2008年为571.55元、2009年为668.71元、2010年为764.27元，按照当事人都认可的一层面积为226.8平米，自2006年6月1日至2010年11月12日计算柳玉利对涉案房产第一层的租金损失为597545.58元，对此租金损失予以认定。五、关于柳玉利诉请返还涉案房产继续租赁使用问题。一审法院认为，对于涉案房产第一层，由于烟台银行已将该层出租，故继续履行原合同已经失去意义，也不符合现实情况，因此，对该诉讼请求不予支持，对因无法返还房产继续租赁使用给柳玉利造成的损失，柳玉利可另行主张；对于第二层，因柳玉利证据不足以证实由烟台银行占有使用，故柳玉利无权要求烟台银行返还；对于第三、四层，依照法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故柳玉利与恒生公司之间的租赁合同对烟台银行不具有约束力，因此柳玉利无权继续租赁使用涉案房产第三、四层。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条、《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第一款、第六十六条之规定，山东省烟台市福山区人民法院于2014年3月26日作出（2012）福民一重字第1号民事判决：一、烟台银行于判决生效后十日内支付柳玉利违约损失10万元。二、烟台银行于判决生效后十日内支付柳玉利房屋租金损失597545.58元。三、驳回柳玉利的其他诉讼请求。一审案件受理费20300元，由柳玉利负担9525元，烟台银行负担10775元。评估费17000元，由烟台银行负担。烟台银行不服一审判决，上诉请求：依法改判驳回柳玉利的诉讼请求。二审法院经审理查明，一审审理中，柳玉利陈述其自1992年到2002年在恒生公司任常务副总经理，总公司恒生集团下属31个企业，恒生公司就是其中的一个。二审法院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，根据烟台银行的上诉请求以及柳玉利的答辩理由，本案争议焦点为：柳玉利主张其与恒生公司之间于1996年形成了涉案房屋租赁关系，烟台银行将涉案房屋再出租他人侵犯了其合法权益，要求烟台银行赔偿其经济损失，理由是否成立，应否予以支持。该院认为，当事人对自己的主张负有举证义务。柳玉利主张其与恒生公司于1996年形成了涉案房屋租赁关系，对此应向法院提交相关证据。现柳玉利向法院提交的主要书面证据：一是1996年9月16日租赁合同一份；二是2002年3月28日补充协议一份；三是1996年9月6日租赁合同草稿一份；四是1996年9月16日、1996年9月18日、1996年9月21日盖有恒生公司结算章的收款收据三张及2001年1月15日盖有恒生企业（集团）总公司印章的收款收据一张；五是1997年1月由恒生工业公司向西关村委交纳水电费的收据及2001年10月、11月、2002年3月由排污中心向恒生小区服务管理处交纳电费的收据。关于证据一，该院认为，恒生公司虽对1996年9月16日租赁合同的真实性予以认可，但未能向法院提供其应持有的租赁合同及相关账目予以佐证。烟台银行对该租赁合同的真实性不认可，主张该租赁合同上恒生公司印章系2002年以后才启用的，柳玉利又主张该租赁合同是2002年重新打印的，但对其主张柳玉利未能提供其他直接证据予以证实，故对该租赁合同的真实性依法不予认定。关于证据二，2002年3月28日补充协议是在1996年9月16日的租赁合同基础上将租赁期限延长四年，因1996年9月16日租赁合同缺乏客观真实性，2002年3月28日补充协议即丧失了其存在的合同基础，且柳玉利对合同中用以抵顶租赁费的人工费、材料费等未能提供充分证据予以证实，恒生公司也未能提供相关账目予以佐证，故对该补充协议协议的真实性依法不予认定。关于证据三，1996年9月6日租赁合同草稿是柳玉利在烟台银行对1996年9月16日租赁合同和2002年3月28日补充协议的真实性提出异议的情况下向法院提交的，用于佐证柳玉利与恒生公司于1996年已形成了租赁合同关系，烟台银行对该租赁合同草稿的真实性不认可，并主张该租赁合同为草稿，在无其他直接证据佐证的情况下，不能作为认定柳玉利于1996年与恒生公司形成租赁合同关系的依据。关于证据四，恒生公司对1996年9月16日、1996年9月18日、1996年9月21日及2001年1月15日收款的真实性虽表示认可，但未能向法院提交相关账目予以佐证，且1996年9月16日、9月18日、9月21日交租金的收款收据存在连号情况，柳玉利与恒生公司均未能作出合理解释，故对上述收款收据的真实性依法不予认定。关于证据五，1997年1月交纳水电费的收据交费主体是恒生工业公司，不是柳玉利个人，收取水电费的主体是西关村委，而不是恒生公司，2001年10月、11月、2002年3月交纳电费的主体是排污中心，不是柳玉利个人，收取电费的主体是恒生小区服务管理处，而不是恒生公司，且上述收据与柳玉利和宫秀娟于2006年签订的租赁合同中约定的涉案房屋尚未接通水电的情况相矛盾，故上述收款收据不能作为认定柳玉利个人向恒生公司交纳涉案房屋水电费的依据。综上，柳玉利主张其与恒生公司之间于1996年形成了涉案房屋租赁关系所提供的上述证据缺乏客观真实性、关联性，未能形成完整的证据链，不能证实柳玉利主张其与恒生公司之间于1996年形成了涉案房屋租赁关系的事实，故对柳玉利该主张，依法不予采信。柳玉利要求上诉人赔偿其经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审判决错误，依法纠正。烟台银行上诉理由成立，依法予以支持。山东省烟台市中级人民法院于2015年1月20日作出（2014）烟民四终字第957号民事判决：一、撤销烟台市福山区人民法院（2012）福民一重字第1号民事判决；二、驳回柳玉利的诉讼请求。一审案件受理费20300元，评估费17000元，二审案件受理费10755元，共计48055元，由柳玉利负担。本案再审过程中，烟台银行提交烟台恒生总公司工业供销公司的档案材料一份，证明该公司系集体企业，柳玉利在1996年系该公司法定代表人，即使涉案租赁合同存在，租赁人也非柳玉利个人。柳玉利质证认为，对该证据的真实性无异议，但该公司系个人企业，且涉案租赁合同系柳玉利个人与恒生公司签订，该证据与本案没有关联性。本院认为，柳玉利对该组证据的真实性予以认定。该证据显示烟台恒生总公司工业供销公司的经济性质为集体，柳玉利主张该公司系个人企业。该公司于1999年3月10日注销。本院再审认定的其他事实与原一、二审认定的事实一致。本院再审认为，烟台银行是否应赔偿柳玉利涉案房产的租金损失。一、关于涉案合同真实性及生效时间问题。柳玉利向一审法院提交了1996年9月6日其与恒生公司签订的租赁合同草稿，并主张其于1996年9月16日租赁涉案房产。从该草稿的内容看，系为解决柳玉利辖属企业无偿使用恒生公司涉案房产改为有偿使用的问题，该草稿的内容具备要约承诺的真实意思表示，符合租赁合同签订的构成要件。烟台银行对该租赁合同草稿的真实性提出异议，并申请对其形成时间进行鉴定，但在法院限期内未预交鉴定费，应视为放弃鉴定。柳玉利另提交落款日期为1996年9月6日的租赁合同，烟台银行认为，该合同上恒生公司的印章于2002年以后启用，柳玉利认可该合同系2002年重新打印形成。本院认为，该合同不是1996年9月6日形成，而系于2002年补签形成。诉讼中，恒生公司对租赁事实予以认可。柳玉利另提交缴纳租赁费的收款收据、水电费收据等证据，拟证明柳玉利实际占有使用涉案房产的事实。虽然柳玉利于1996年9月缴纳租赁费的三份收据存在连号情形，但从上述三次缴费的时间节点看，符合常理。从1997年1月恒生工业公司缴纳涉案房产水电费及2001年排污中心于2001年、2002年缴纳电费的情况看，因柳玉利系恒生工业公司与排污中心的法定代表人，可以证明上述缴费情况与柳玉利主张的租赁合同有一定的关联性。因此，上述证据已经形成完整的证据链条，可以证明涉案房产租赁关系自1996年9月16日成立的事实，本院对该事实予以认定。二、关于涉案合同主体的问题。烟台银行主张即便存在涉案租赁合同关系，租赁合同签订主体系恒生工业公司而非柳玉利个人，柳玉利不是本案适格原告。虽然恒生工业公司工商登记为集体企业性质，但柳玉利予以否认，且该公司已经注销。烟台银行主张涉案租赁合同是为解决原恒生集团下属企业无偿使用公司房产的问题而签订的，但涉案合同的付款主体和实际签章人均是柳玉利个人和恒生公司，且恒生公司对此予以认可。因此，涉案合同的签订主体应是柳玉利个人，其有权提起本案诉讼。三、关于损失的赔偿问题。烟台银行主张以实现抵押权的方式取得涉案房产，因涉案房产的第一层抵押权已经注销，由此可以认定涉案房产的第一层并非通过实现抵押权的方式取得，而是烟台银行以买卖的价款抵顶恒生公司所欠烟台银行的贷款；涉案房产的第二层，因登记的抵押权人系烟台住房储蓄银行而非烟台银行，烟台银行对第二层不享有抵押权，亦非以实现抵押权的方式取得涉案房产第二层的所有权；涉案房产的第三、四层在租赁之前已设定抵押，在恒生公司的贷款尚未还清的前提下，烟台银行对第三、四层房产仍享有抵押权。烟台银行无论是依据以房抵债协议还是房地产买卖契约取得第三、四层房产所有权，均是以实现抵押权为目的，由此可以认定涉案房产第三、四层是烟台银行通过实现抵押权方式取得。结合烟台银行与他人的相关租赁合同与烟台银行2006年6月2日向烟台市公安局福山分局城关派出所出具的公函看，可以认定烟台银行于2006年6月2日之前已将第一层房产出租给第三人事实。对于涉案房产的第一层，柳玉利租赁在先，烟台银行抵偿在后，应适用买卖不破租赁原则，柳玉利享有涉案房产的租赁权。根据烟台银行时任行长助理迟志峰的证言可以证明烟台银行在取得涉案房产所有权的过程中，明知柳玉利享有对涉案房产的租赁权，在柳玉利租赁尚未到期的情形下，烟台银行将第一层出租的行为侵犯了柳玉利的租赁权，故应对柳玉利承担损失赔偿责任。对于涉案房产的第二层，涉案房产处于闲置状态，柳玉利主张烟台银行使用或出租给他人使用涉案的第二层房产没有事实依据。涉案房产的第三、四层抵押权设定于1996年4月1日之前，先于租赁，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，烟台银行实现抵押权后，柳玉利的租赁合同不能约束烟台银行。因此，对于因烟台银行占有或对外租赁行为给柳玉利涉案房产第一层的租赁权造成的直接损失，应予赔偿。一审法院对于涉案房产第一层租金损失的认定数额属于柳玉利的直接经济损失，并无不当，应予支持。对于柳玉利因租赁合同向案外人宫秀娟赔偿的违约金10万元的问题，双方合同第十三条约定条款非违约金条款，而是违约责任承担方式的约定，合同约定的柳玉利因违约应赔偿宫秀娟与保证金相应的经济损失不是柳玉利主张的支付宫秀娟10万元违约金。柳玉利主张10万元违约金系分三次现金支付，现仅有宫秀娟10万元收条，不符合常理，现有证据不足以证实柳玉利向宫秀娟实际支付该经济损失。对于柳玉利主张的10万元违约金应由烟台银行赔偿的再审请求，不予支持。对于涉案房产二、三、四层的损失，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，二审法院部分事实认定不清，导致错误判决，应予纠正。一审判决部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市中级人民法院（2014）烟民四终字第957号民事判决。二、维持山东省烟台市福山区人民法院（2012）福民一重字第1号民事判决第二、三项。三、撤销山东省烟台市福山区人民法院（2012）福民一重字第1号民事判决第一项。四、驳回柳玉利的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20300元，由柳玉利负担9970元，烟台银行股份有限公司毓璜顶支行负担10300元及评估费17000元；二审案件受理费10755元，由烟台银行股份有限公司毓璜顶支行负担10300元，由柳玉利负担455元。本判决为终审判决。审判长  初乐坤审判员  范 勇审判员  张 涛二〇一八年六月二十八日书记员  孙小颖