中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初7918号原告：吴宝德，男，1940年3月17日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：梁志强，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：赵建华(ZHAOJIANHUA)，男，1964年12月7日生，现住上海市松江区。被告：吴濛，女，1968年5月4日生，汉族，住上海市闵行区。被告：赵昕玥，女，1994年11月29日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴濛(系被告赵昕玥的母亲)，住上海市闵行区。原告吴宝德与被告赵建华、吴濛、赵昕玥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用普通程序于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁志强、被告赵建华、被告吴濛(同时系被告赵昕玥的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴宝德向本院提出诉讼请求：判令三被告配合将上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下。事实和理由：原告系被告吴濛的父亲，三位被告为一家三口。2007年9月，三位被告计划将上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售，并用出售所得款项外加贷款购置同一小区内更大的房屋，即上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“111号401室房屋”)，后原、被告一致同意，由原告以112万元购买涉案房屋，为省去麻烦并配合三位被告购置大房的需求，原告将购买涉案房屋的房款直接支付给111号401室房屋的房东金浩凌。2007年下半年，原告通过转账及现金支付等方式向金浩凌支付房款112万余元，三被告在购置好111号401室房屋后，亦将涉案房屋实际交付给原告使用。其后，在办理涉案房屋过户手续过程中，由于被告赵建华入籍加拿大，不断往来于加拿大、中国，原告也长期在美国退休养老，再后，赵昕玥又至美国留学，故涉案房屋的过户手续一直未能办理。时至2016年，被告赵建华见涉案房屋价格大幅上涨，因而反悔，明确拒绝配合原告过户涉案房屋。多次协商无果后，原告只好将三位被告起诉至法院，请求判如所请。被告赵建华辩称：不同意原告的诉请，赵建华从未同意将涉案房屋出售给任何人，自己和原告存在借款关系，不是房屋买卖关系，被告吴濛欲以房屋买卖的形式将夫妻共同财产转化为个人财产，虽然本案的案由是房屋买卖合同纠纷，但是原告和赵建华并没有签订过房屋买卖合同，原告提供的证据存在伪造的嫌疑，请求法庭考虑原告和被告吴濛的诚信因素不予采信，两份公证书中“赵建华”的名字都是冒签的。原告提供的证明双方存在房屋买卖合同关系的证据都是间接证据，不能形成完整的证据链。综上，原告应当承担举证不能的法律后果，应驳回原告诉请，并追究有关人员冒签赵建华签名的责任。被告吴濛、赵昕玥辩称：原、被告买卖关系真实，被告吴濛、赵昕玥对此是认可的，愿意配合将房子过户至原告名下，按照原告发的邮件，原告一直按照房屋买卖操作备忘录在履行自己的义务，但是房子最终没能过户至原告名下。经审理查明：现涉案房屋的登记权利人为被告赵建华、吴濛、赵昕玥，2006年12月28日，涉案房屋上的抵押被登记注销。2007年11月4日，被告赵建华向原告和被告吴濛发出电子邮件，其附件为房屋买卖操作备忘录。该备忘录载明，赵建华、吴濛决定购买111号401室的房屋(卖方净到手价165万元，买方支付所有的税费)，赵建华、吴濛决定出售涉案房屋，(卖方净到手价112万元，买方支付所有的税费等费用)操作备忘录如下：1、2007年10月31日已支付111号401室房东金浩凌5万元定金，2、2007年11月5日吴濛到上海公证处办理授权委托书，委托吴惠德代理赵建华、吴濛赵昕玥办理购买111号401室房屋的事宜，3、2007年11月5日支付首付款40万元(含5万元定金转为房款)，签订房地产买卖合同(为避税买卖合同房价为110万元，另外签订55万元装修、家具补偿合同)，4、2007年11月6日吴濛到上海银行办理员工优惠贷款手续，拟贷款66万元，5、2007年11月13日前累计支付111号401室房东金浩凌95万元房款，6、2007年11月14日左右上海银行贷款额度批准，买卖双方到房地产交易中心缴纳房屋买卖税费约8万元左右，办理产权过户，出售方承诺房屋维修基金、进户费无条件转让购买方，并约定全套家具家电包含在总房价内，产权过户时买方支付中介费2万元，7、2007年12月20日左右产权过户完毕，由银行将贷款66万元放入卖方指定账户，全款到位交房并于物业过户时将尾款4万元支付卖方，8、以上除贷款以外的购房款共计109万元左右均由涉案房屋的购买方吴宝德支付，冲抵吴宝德购买涉案房屋的购房款，所剩3万元左右(累计112万元购房款)以现金方式支付给赵建华、吴濛，9、2007年12月20日左右产权过户完毕，赵建华、吴濛承诺：已收到出售涉案房屋的全部房款(买方净到手价112万元，买方支付所有的税费及其他所有费用)，……,赵建华、吴濛在111号401室房屋产权过户完毕后，立即将涉案房屋和产权证交给购买方吴宝德，吴宝德对该房屋有处置权，赵建华、吴濛承诺在2008年8月前把该房屋抵押撤销，在房屋抵押撤销完成后，根据买方的具体时间要求，赵建华、吴濛承诺在2008年12月前协助买方吴宝德办理完产权过户手续。2007年11月5日，上海市公证处出具(2007)沪证字第15174号公证书一份，载明三位被告委托吴惠德办理购买111号401室房屋的事宜。2007年11月29日，原告向被告赵建华的电子邮箱发送邮件，告知：1、家具家电清单正式文本已交给原告，核对了一下完全正确无误，请放心；2、产权证下个月上旬可办好，正式交易中心收据也交给原告了，到时中介开车小叔与小王一起去交易中心取产证；3、中介费已付14000元，余款待全部事宜办完再付；4、银行抵押贷款事宜由小叔去办；5、小王讲：108-401BF卖到195万元，看来被告的房子还是值得，而且位置质量家具家电都没有111-401的好。2007年11月30日，该邮箱回复称“爸爸，非常感谢！赵建华、潆潆”。原告据此证明原告告知被告赵建华111号401室大房子的交易的办理事项，赵建华表示感谢，大房子是被告赵建华委托吴濛和小叔办理的，原告也参与其中了；赵建华回复邮件时人是在加拿大的。2007年12月3日，111号401室被核准登记在三位被告名下。2008年7月，原告将涉案房屋对外出租，后因原、被告产生纠纷并诉讼，涉案房屋空置。2007年11月5日，上海市公证处出具(2008)沪证字第12005号公证书一份，载明三位被告委托吴惠德办理购买涉案房屋事宜。2016年9月4日，原告、案外人吴惠德、被告赵建华、被告吴濛就涉案房屋的事宜进行了协商，被告赵建华表示对涉案房屋的交易有异议，当时自己在加拿大，自己曾告诉吴濛用自己的钱付大房子的首付，自己来还，因为当时自己不在家，全部是吴濛操作的；被告赵建华有对邮件进行回复，但双方没有经过最后签字确认；赵建华表示大房子跟原告没有关系，原告要买的是涉案房屋，原告应该把涉案房屋出的钱给被告看；备忘录是是赵建华发给原告和吴濛的，但是按照吴濛的要求做的，不是赵建华的意思，即便按照备忘录的操作程序，也同样要有原告出具付款凭证；按照法律程序首先要签字，及时当时赵建华发了邮件回来还是要补签字手续。2017年9月5日，上海市东方公证处出具(2017)沪东证复决字第11号、12号《撤销公证书决定书》，载明经复查发现，该处出具的(2007)沪证字第15174号公证书、(2008)沪证字第12005号公证书中赵建华的签名非本人签署，而系他人假冒，故决定撤销涉及赵建华的签署委托书的公证证明内容。另查明，被告赵建华与被告吴濛是夫妻关系，被告赵昕玥是二人的女儿。案外人酆某与原告是夫妻关系，吴惠德是原告的弟弟。庭审中，原告向法庭提交了原告及案外人酆某的银行流水取款信息、税收通用缴款书、收据、银行本票申请书、工商银行业务委托书等，证明原告及案外人酆某通过现金、银行本票、刷卡等方式自2007年10月31日至2008年2月1日已经支付了1,121,233.94元，付清了涉案房屋的购房款，现金支付的款项，被告吴濛、案外人金浩凌、中介都出了收据，原件在原告处。被告赵建华质证认为，付款明细和涉案房屋没有关系，只是大房子的购房款，原、被告双方并未就涉案房屋的付款金额和方式进行约定，也没有合同，只能反映原告帮助被告支付购买大房子的房款，且部分款项的支付不予认可。被告吴濛及赵昕玥对此认可，并表示原告给的不止112万元。原告还提交了房屋买卖意向书、补偿协议、案外人金浩凌出具的收条等111号401室房屋的买卖文件，证明大房子的购房款是165万元，补偿协议约定房款110万元，金浩凌出具收条，其中2007年10月31日支付了5万元定金，2007年11月6日支付了31万元首付款(5万定金、17万本票、9万现金)，2007年11月13日支付了64万元购房款(64万本票)，2008年1月26日的66万元为大房子的银行贷款，当日支付了4万元现金对应清单中的4万元，另外一笔支付给被告吴濛的5万元现金没有开具收据。被告赵建华表示当时自己不在国内，购房意向书不清楚，自己也没有付过钱，但是知道家庭三个人要购买大房子，都是被告吴濛在操作，购买大房子的钱款付清了，根据收条看，钱是吴濛付的。被告吴濛及赵昕玥质证认为，认可原告的陈述，被告吴濛没有能力支付，也没有付款的银行流水，因为吴濛是购房人，金浩凌打收条就会写吴濛的名字。庭审中，原告提交了原告的中国银行存折、酆某的基金对账单、交易流水、原告的基金对账单等，证明原告家庭具有100多万元的自有资金，具备购房的履行能力。被告赵建华质证认为，支出的钱款和涉案房屋无关，基金购买的资金来源、银行信息不清楚，有异议。被告吴濛及赵昕玥对此没有异议。被告提交了工资单、银行流水及基金对账单，证明三被告有能力在不出售涉案房屋的情况下购买111号401室房屋；被告吴濛有转移资金的迹象。原告质证认为，房屋买卖发生在2007年底，无法证明被告赵建华在当时的购房能力，且被告将房屋贷款95万进行了投资，2007年初投资股票的人大都赔钱。被告吴濛及赵昕玥质证认为，有银行盖章的工资单认可，房子作抵押就是为了投资证券和基金市场，小房子当时不是很好出售，银行贷款每个月是要付利息的，2007年10月以后股票市场大幅下跌，所谓转移资金是被告赵建华的主观臆断。以上事实，有公证书、付款凭证、房屋租赁合同、房屋交接书、收据、谈话录音、不动产登记簿、买卖意向书、补偿协议、收条、房地产权证、银行存折、基金对账单、交易流水、户口本复印件、笔迹鉴定报告、撤销公证决定书、护照、工资单、银行流水及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。本案的争议焦点在于：1、原告与三位被告就涉案房屋是否成立买卖合同关系；2、三被告是否应当协助原告办理过户手续。对于第一个争议焦点，本案中，被告赵建华于2007年11月4日曾就涉案房屋的买卖以及另购房屋的事宜向原告发出要约，并同时告知另一被告吴濛，被告赵建华、吴濛均系被告赵昕玥的法定代理人，各方当事人对于备忘录均未提出异议，嗣后，原告按约配合三位被告履行了另行购买111号401室房屋的合同义务，并于2007年11月29日向被告告知了履行情况，被告赵建华表示感谢，故应视为原告与三被告就涉案房屋的买卖事宜达成合意，双方成立房屋买卖合同关系，均应受到房屋买卖操作备忘录的约束。对于第二个争议焦点，实际履行过程中，原告向法庭提供了充分的证据证明其已按照备忘录的约定履行了支付112万元购房款的义务，即直接代为支付111号401室房屋的购房款、税金、中介费等，用于冲抵涉案房屋的购房款，原告的取、付款行为与111号401室房屋的交易时点、金额等相互吻合，可信度较高，本院予以认可。被告吴濛及赵昕玥对此没有异议，被告赵建华虽有异议，但并未提供充分的证据予以反驳，本院对此不予采纳。现原告已经按约履行了支付房款的义务，三位被告亦已将涉案房屋交付原告使用，被告未按约履行协助过户义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。但过户中产生的税费依约应当由原告负担。被告赵建华辩称的公证授权委托书中赵建华的签名系伪造，其从未授权吴惠德办理买卖涉案房屋事宜等，对本案的处理不具有实质性影响，三位被告应当按照房屋买卖操作备忘录的约定履行相应的义务。被告赵建华辩称的购房款系被告吴濛支付，与本案查明的事实不符，且吴濛本人也表示否认，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十六条、第一百零七条的规定，判决如下：被告赵建华(ZHAOJIANHUA)、吴濛、赵昕玥于本判决生效之日起十日内协助原告吴宝德办理上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告吴宝德名下(过户过程中产生的所有税费由原告吴宝德负担)。案件受理费14,880元，由被告赵建华(ZHAOJIANHUA)、吴濛、赵昕玥负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，原告吴宝德、被告吴濛、被告赵昕玥可在判决书送达之日起十五日内，被告赵建华(ZHAOJIANHUA)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一八年六月十三日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十六条要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。