海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初2247号   原告：马凤玉，女，1963年7月12日出生，汉族，现住海口市。   委托诉讼代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。   被告：海南保发房地产开发有限公司，住所地海南省海口市琼山区。统一信用社会代码：914601007425714279。   法定代表人：张泰史，董事长。   委托诉讼代理人：裴道武，海南至睿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。   原告马凤玉与被告海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马相龙，被告保发公司的委托诉讼代理人裴道武、林巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马凤玉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿逾期办理房产证的违约金：132607元（暂定自2014年6月1日至2018年5月31日，每日以已付房款的万分之二计算，直至被告给原告办理房产证时止）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年8月21日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》(以下简称合同)及《补充协议》，被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村儒俊雅苑XX房出卖给原告，房屋总价款为460440元。该合同第八条约定，原告所购买房屋被告交付时间是2012年5月31日前；第十五条关于产权登记的约定出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。《补充协议》第八条对合同第十五条作了补充约定：在买受人交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，出卖人协助买受人办理房地产权属登记，如因买受人原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，出卖人不承担责任。合同所约定的取得房地产权属证书的时间是指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按总房价款万分之二的日息支付违约金。合同签订后，原告依约支付给被告购房款及办理房产过户的所有费用。可是，被告至今没有书面通知原告提交办理房屋所有权证所需资料，并办理相关手续。原告认为，被告逾期给原告办理房屋所有权证书的行为已经构成违约。依据双方签订的合同第十五条及《补充协议》第八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求法院支持原告的诉讼请求。   被告保发公司辩称：一、被告在2012年4月海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目(儒俊雅苑属于该29个项目之一)和海口市人民政府对该29个项目重新处置前，开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全，但因政府原因造成无法办理儒俊雅苑项目相关竣工验收、商品房预售许可、房产证等手续。2002年，被告已取得儒俊雅苑项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，2003年因故停工后，于2011年经住建部门同意复工，并取得商品房预售许可证，所开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全。2012年4月，海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目，2013年海口市人民政府要求对该29个项目重新处置。本来，在被告开发儒俊雅苑及销售房产“五证”齐全的情况下，如果没有政府部门责令暂停和政府要求重新处置，儒俊雅苑项目完全可以迅速地完成建设并办理商品房预售许可、房产证等手续。然而，因政府原因，导致造成被告对无法办理商品房预售许可、房产证等一切手续，只能等待政府处置完毕后再办理。二、2013年市政府要求对该29个项目重新处置后，因政府工作原因，一直到2015年6月1日才明确该29个项目重新处置的工作流程，在此之前，被告根本无法办理儒俊雅苑项目的任何手续。2013年3月13日，市政府下发《关于印发原琼山县批建29个项目重新处置工作方案的通知》后，因政府或政府部门“处置工作的进展不尽如人意，仍然存在时序滞后、效率不高、主动意识不强、多部门联动不够、实质性处置措施难以有效落实等问题”，直至2015年6月1日，[2015]132号海口市人民政府专题会议纪要才确定该29个项目处置工作流程。因此，在市政府确定该29个项目处置工作流程之前，被告根本无法办理儒俊雅苑项目的任何手续，并非由于被告原因不办理房产证。三、在市政府2015年6月1日明确该29个项目处置工作流程之后，被告立即积极、全面地办理相关手续，但又因相关业主违法原因，造成无法办理项目规划验收等手续和办理房产证。2015年6月1日市政府明确该29个项目处置工作流程后，被告立即按照流程要求向海口市规划局等部门办理了规划核验等一系列手续，并付出几千万元的巨额代价后，终于取得建设部门准许儒俊雅苑恢复施工建设。随后，被告立即办理项目竣工规划验收等手续，然而，因相关业主在入住后违法封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台，导致儒俊雅苑项目无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证。综上，被告认为：1.在被告开发儒俊雅苑及销售房产手续齐全的情况下，由于相关政府部门和政府责令暂停项目建设和要求重新处置，造成被告无法办理项目预售许可、房产证等一切手续，这完全是被告无法预料的客观原因，被告不存在拖延办理房产证行为，不应承担违约责任；2.在市政府明确处置该29个项目工作流程后，被告已经积极、全面地按照工作流程要求办理儒俊雅苑项目相关手续，然而因相关业主违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，导致儒俊雅苑项目无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，其责任应由业主承担。四、尽管之前的案件法院作出了相关判决，但在本案中，有充分的证据证明被告开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全的情况下，因政府责令暂停和重新处置，导致被告无法办理相关预售许可、房产证等手续，特别是有新的证据证明政府部门责令暂停和重新处置不是因为被告原因造成，应当认定被告不构成违约办证并承担违约责任。五、因业主违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，经城市管理部门通知后至今没有一个业主自行拆除（更有甚者还撕坏国家机关公文），导致儒俊雅苑项目至今无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，由此发生的责任与被告没有任何关系。恳请法院考虑本案的实际情况，公平、公正地审理本案，驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交《海口市商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证、资金往来专用凭证、交易服务费通用机打发票、儒俊雅苑住宅小区房屋交接验收表，被告对以上证据的真实性没有异议。被告提交建设用地规划许可证、琼山市建设工程规划许可证副本、琼山市建设工程施工许可证（副本）、建设工程复工通知书（琼山住建[2011]002号）、海口市商品房预售许可证（[2011]海房预字（0054）号）、国有土地使用证（海口市国用（2014）第003701号）、通知、海口市监察局关于对琼山区住建局办理29宗复工建设项目处理意见的函（海监函[2012]4号）、海口市人民政府关于印发原琼山县（市）批准29个项目重新处置工作方案的通知（海府[2013]10号）、关于解决企业相关问题的建议意见（琼山住建[2013]21号）、海口市政府服务中心受理通知书3份（办件编号：2012132631、2012146490、2013317719）、海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示、海口市规划局关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示（海规[2013]250号）、海口市人民政府专题会议纪要[2014]11号《研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题》、海口市人民政府专题会议纪要[2015]132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》、海口市规划局关于儒俊雅苑的规划核验意见（海规函[2015]1115号）、海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见（海规函[2015]1819号）、海口市住房和城乡建设局关于“儒俊雅苑”项目的复工核验通知书（海住建[2016]210号）、建设工程竣工规划经济技术指标核算书、关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告（照片）、儒俊雅苑住宅小区房屋交接验收表、儒俊雅苑住宅小区入户资料签收表、《地基与基础分部（子分部）工程质量验收记录表》、《主体结构分部（子分部）工程质量验收记录表》、《层面分部（子分部）质量验收记录表》、《装饰装修工程分部（子分部）工程质量验收记录表》、《海口市环境保护局关于批复儒俊雅苑项目环境影响报告表的函》（编号：海环审[2014]379号）、城镇污水排入排水管网许可证（副本）。原告对被告提交上述全部的证据的真实性均无异议，但对证明内容不予认可。经本院与原件核对，本院对双方无异议的证据的真实性均予以确认并附卷在案。经被告申请，本院向海口市规划局琼山分局调查的询问笔录，经原、被告质证，对其真实性均无异议。另，对双方提交的证据真实性有异议的证据认证如下：原告补充提交证据:1、《海口市公安消防支队建设工程消防验收意见书》,2、《儒俊雅苑建设项目（水、大）环境保护验收公示》，被告对《消防验收意见书》的证明内容有异议，对环保验收公示的三性均不予认可，并补充提交《儒俊雅苑建设项目竣工环境保护验收（水、大气）验收组意见》、建设项目竣工关系保护验收检测表，拟证明涉案项目已经通过环评验收，经原告质证对该两份证据的真实性不予认可。鉴于双方有异议的证据均无原件核对，无法核实其证据来源，本院对其真实性不予采信。   本院经审理认定事实如下：2011年8月21日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同主要约定内容如下：一、被告将位于海口市府城铁桥管理区儒俊村的儒俊雅苑××房出卖给原告；二、房屋建筑面积共89.06平方米，每平方米5170元，总金额460440元；被告同意原告一次性付款，详见补充协议第四条；三、被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；四、被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的资料，若被告原因致使原告不能在约定期限内取得房产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成被告无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》中第四条约定，原告须于签订合同当日一次性付清全部房款；第八条约定，在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房屋权属登记，如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理，即原告不退房，被告按房屋总价款的日万分之二支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的，以补充协议为准。合同及《补充协议》签订后，原告付清了全部房款460440元，被告向原告开具了发票。2012年9月10日被告将涉案房屋交付给原告装修使用。   另查，原琼山市建设局于2002年为被告开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经被告申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意被告复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向被告（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。被告分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，被告第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现行批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。因被告至今未能为原告办证，原告遂向本院提起本案诉讼。至本案庭审时上述项目预售许可证延期仍未获批。   又查，2015年，“儒俊雅苑”项目的部分购房人分别向本院提起诉讼，请求保发公司支付逾期办证违约金，该系列案件经本院审理作出一审判决，认定保发公司逾期办证构成违约，“儒俊雅苑”项目属于停缓建项目，政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，但该因素并不是保发公司可以据以免责的事由。而保发公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与购房人约定办证时间却未能依约履行合同义务，其存在一定过错，应承担相应的民事责任，保发公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，不予采纳。综合全案，考虑到购房人向保发公司购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已将房屋交付购房人，逾期办证并不会给购房人造成无法弥补的损害，而保发公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，本着公平原则，酌定保发公司承担50%的违约责任，并判决保发公司向购房人支付自办证期限届满之日（即原告实际收房次日起算730日）起至该案庭审之日止的相应违约金。保发公司不服该判决提出上诉，经海口市中级人民法院审理认为，该案双方当事人争议的焦点问题是保发公司是否应当承担涉案房屋逾期办证违约责任。涉案房屋逾期办证是否由于不可抗力以及不可抗力的影响程度，是认定保发公司承担违约责任的关键。保发公司称，2012年4月海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”（涉案儒俊雅苑项目属其中之一），是保发公司未能办理预售许可证延期和按合同约定办理房屋产权证的主要原因。虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后保发公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。由于保发公司未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题，故政府责令暂停涉案项目的行为不应简单地视为不可抗力，保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，主张免除保发公司逾期办证的违约责任，没有事实与法律依据。原审法院判决保发公司承担50%的违约责任，处理并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。2016年，保发公司针对该二审判决向海南省高级人民法院申请再审，海南省高级人民法院经审查认为，保发公司明知“儒俊雅苑”项目属于停缓建工程，应能预见开发该项目和销售项目房产可能存在的风险。故政府责令暂停涉案项目或对预售许可证延期不予行政许可等情况，并非完全不可预见。因此，政府责令暂停涉案项目或对预售许可证延期不予行政许可，不符合不可抗力的构成要件，不属于不可抗力。虽然双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条第五款约定，“如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。”但保发公司一、二审时未能举证证明政府有关法规政策发生变化，亦未能提供证据证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目本身存在问题。而保发公司二审期间提交的海口市人民政府专题会议纪要[2015]123号《研究原琼山县（市）批建29个历史遗留处置工作有关问题》、海口市规划局海规函[2015]1115号《关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》、海口市城市管理行政执法局海管法罚告字HZ[2015]第11号《行政处罚事先告知书》等三份证据及被政府相关部门列为“经完善手续或整改后可予以批准的建设项目”，均能说明“儒俊雅苑”项目本身存在问题。因此，保发公司关于存在不可抗力或政府政策因素等约定的免责事由的抗辩主张，没有事实和法律依据，遂裁定驳回保发公司的再审申请。   再查，2016年，另一批“儒俊雅苑”项目购房人分别向本院提起诉讼，请求保发公司支付逾期办证违约金，该系列案件经本院审理，以相同理由判决保发公司向购房人支付自办证期限届满之日起至该案庭审之日止的相应违约金。购房人不服一审判决提出上诉，经海口市中级人民法院审理认为，“儒俊雅苑”小区已于2014年1月13日被海口市政府和相关规划部门归类为“经完善手续或整改后可予以批准的项目”。而保发公司作为该小区的开发商，在一、二审期间均未提交证据证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，而且直至一审庭审时尚未办理预售许可证延期。由此可见，保发公司在履行合同过程中存在严重问题。该问题导致商品房在交付给购房人使用数年后均未能进入办理产权登记阶段。购房人与保发公司在商品房买卖合同及补充协议中对房屋权属证书办理的约定不同，主要表现在对730天办证期限的起算时间约定不同：买卖合同中约定自房屋交付之日起730日内为购房人办理房屋权属证书，在补充协议中约定自购房人交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内协助办理。商品房买卖合同与补充协议为同时签订，而约定的内容不一致。由于保发公司存在预售许可证延期未能获得批准的问题，商品房销售手续不完备，导致双方在补充协议中关于购房人交清办理房屋所有权证所需资料并办理完相关手续的约定事实上无法进行，而无法进行的责任在于保发公司，因此，一审法院参照房地产行业一般交易习惯确定保发公司为购房人办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内，符合商品房买卖合同中对办证期限起算时间的约定，购房人亦未提出异议，二审法院予以维持。由于保发公司未能自房屋交付之日起730日内协助购房人办理房屋权属登记，应当承担违约责任。双方签订的《补充协议》约定每日按总价款万分之二支付违约金，购房人要求保发公司按约定承担违约责任本无不当，但考虑到“儒俊雅苑”小区的逾期办证纠纷此前已有业主提起诉讼，法院根据房屋已实际交付给业主使用的实际情况，综合当前国内宏观经济环境的变化和影响、保发公司的履约情况及履行能力，适当减轻其违约负担以确保合同得以履行，酌情确定保发公司承担合同约定违约金50%的责任，判决已发生法律效力。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条有关“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的意见，购房人上诉主张违约金约定合理，亦负有一定的举证责任。在购房人未举证证明其实际损失的情况下，二审法院综合上述情况，统一裁判尺度，对购房人本次起诉要求判令保发公司按约定支付违约金的请求不予支持。但是保发公司应当本着诚实信用的原则，切实履行合同义务，尽快完善手续，协助购房人办理房屋权属登记。如保发公司在本次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。海口市中级人民法院遂于2016年12月29日判决驳回上诉，维持原判。   另，经被告申请，本院到海口市规划局琼山分局核实关于“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因，经规划局副局长回复，第一，主要原因是该项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理；第二个原因是项目投入使用后，存在大部分业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况，该问题已经交由城管执法部门处理；第三个原因是该项目本身涉及超容问题，即便不包含上述1栋9层楼的建筑面积，以及业主违规封闭阳台的违建面积，项目本身存在超容问题，该问题也是待该栋9层楼的问题处理好了才能解决。且2017年8月28日被告第一次申请规划验收后由于材料不齐，自己申请退档；2018年1月16日再次申请规划验收，经规划局告知其存在的问题后，让其协调整改，但是被告存在拖拉现象，至今尚未解决上述问题。   海口市琼山区城市管理行政执法局于2018年2月26日作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2、严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日内自行改正，恢复原状。   本院认为：被告在其预售许可期限内将其开发的儒俊雅苑××房出售给原告，双方签订的合同及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同和协议对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付全部购房款，被告亦应依约协助原告办理房产权属登记。至庭审前，涉案房屋仍未办理产权证，因此被告存在逾期办证的事实，但被告认为逾期办证的原因并非其所造成的，并不应承担逾期办证的违约责任。   本案的争议焦点如下：一、关于被告是否应承担逾期办证的违约责任的问题。被告辩称至今无法办理房屋产权证的原因是政府对包含儒俊雅苑项目在内的29个项目暂停批建导致逾期，但经上述生效的判决已经认定，该原因不属于合同中约定的不可抗力或政府政策的免责事由，且被告并无充分证据可以推翻上述判决书中所认定的事实，因此在本判决中不再累述，被告该项辩称意见本院不予采纳。此外，被告称在政府明确处置29个项目的工作流程后，因业主违建导致其无法办理项目规划验收及房产证，经本院到海口市规划局分局调查了解，儒俊雅苑项目至庭审前未能办理规划验收的原因并非如被告所述主要在于业主违规封闭阳台、入户花园改造露台等违建行为导致，主要原因还是项目存有其他问题导致，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但并非是影响被告办证的主要原因或唯一原因。加之，被告作为建设单位将未经规划验收合格的房屋交由业主居住，其对业主入住后违法改扩建的行为并未进行劝阻，对业主违法改扩建导致的后果亦应承担一定的责任。因此，目前业主的违建行为不足以作为被告逾期为原告办理房产证的免责原因，如待其他影响规划核验的问题解决后，业主仍未配合相关执法部门进行处理导致规划核验无法通过，进而影响房产证的办理，该抗辩意见才能成立。另，自2016年12月29日海口市中级人民法院作出生效判决，如被告保发公司在该次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。至今被告无法通过规划验收的主要原因还是在于项目用地内的原琼山香料厂的1栋9层楼是否可以纳入儒俊雅苑的实建面积，虽然被告抗辩该问题在政府处置29个项目时未一并进行处理，并非是其所造成的。但在被告开发建设时该栋9层楼早已存在，被告在项目规划建设时，应当对项目用地上的非建设单位所有的附着物或建筑物应有充分的了解并有审查核实义务，但被告未采取积极的措施进行风险防范，待项目规划核验未能通过时，被告才去处理该问题且处理不及时，以致现今规划核验无法通过、房屋产权登记仍无法办理等一系列后果的产生。综上，自2016年12月29日二审法院判决减免其部分违约责任后，结合被告的履约情况，被告所提交的证据无法证明其具备可以减免违约责任的事由，被告应当对至今未能办理房屋产权证承担逾期办证的违约责任。   二、关于被告应支付的违约金数额问题。1、关于被告应支付违约金的计算期限，应遵循上述生效判决的认定原则。按照上述生效判决所确定应自交付房屋之日起730日内办理房产证，原告于2012年9月10日收房，因此被告则应于2014年9月9日前为原告办理房产证，被告未能在该时间内为原告办理，应自2014年9月10日起支付逾期办证违约金，因具体办证时间尚不能确定，本案违约金暂计算至庭审之日即2018年5月9日，故被告应支付自2014年9月10日起至2018年5月9日的违约金。2、关于被告应承担违约责任的比例。根据上述海口市中级人民法院2016年12月29日做出的二审判决所确定的处理原则，本着统一裁判尺度的原则，被告应按照50%的比例承担2016年12月29日之前的违约责任；2016年12月29日之后至本案2017年5月9日开庭审理时被告仍未履行办证义务，也未能证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，其无权再请求对其违约责任予以减免，本院对其违约责任不再予以减免，故被告应按合同约定的计算标准向原告承担2016年12月30日起至2017年5月9日止的违约责任。   综上，被告应向原告支付自2014年9月10日起至2018年5月9日止的违约金，其中自2014年9月10日起至2016年12月29日止的违约金以购房款460440元为本金按日万分之二的50%计算，为38723元（460440元×0.2‰×841日×50％）；自2016年12月30日起至2018年5月9日止的违约金以购房款460440元为本金按日万分之二计算，为45583.56元（460440元×0.2‰×495日），共计84306.56元。原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、限被告海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马凤玉支付自2014年9月10日起至2018年5月9日止的逾期办证违约金84306.56元；   二、驳回原告马凤玉其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1476元（原告已预交），由原告马凤玉负担537.61元，被告海南保发房地产开发有限公司负担938.39元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 杨 新     二Ｏ一八年六月十一日   法官助理 贾 璇   书记员 唐 俊   速录员 王彦玲   附：适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。