云南省泸西县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2527民初94号 原告：王云仙，女，1928年12月24日生，汉族，农民，文盲，住泸西县。 委托诉讼代理人：杨庆仙（原告王云仙的儿媳），女，住泸西县。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：毛俊刚，云南兴春律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：王增华，男，1938年4月12日生，汉族，居民，小学文化，住泸西县。 委托诉讼代理人：李海波（被告王增华的儿媳），女，住泸西县。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告王云仙与被告王增华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月1日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月13日公开开庭进行了审理。原告王云仙的委托诉讼代理人杨庆仙、毛俊刚，被告王增华的委托诉讼代理人李海波、李世旭到庭参加诉讼。本案审理过程中，因被告王增华的妻子张树芬向本院起诉请求确认王云仙与王增华的房屋买卖关系无效，本院于2015年3月15日决定本案中止诉讼，2018年5月15日恢复本案审理。本案现已审理终结。 王云仙向本院提出诉讼请求：1.判决确认王云仙与王增华之间的房屋买卖合同有效；2.判决王增华协助王云仙将坐落泸西县的房屋产权过户到王云仙名下；3.本案诉讼费由王增华负担。事实和理由：王云仙与王增华系姐弟关系。2000年双方经协商一致，约定王云仙购买王增华坐落于泸西县房屋，王增华将该房屋交付王云仙管理使用。王云仙支付完购房款3.6万元后，王增华出具相关凭据给王云仙，同时将《集体土地使用权证》及《房屋产权证》交付王云仙持有，并承诺随时协助办理产权变更过户登记手续。2017年11月，王云仙找到王增华请求协助办理房屋产权变更手续，王增华拒绝协助办理。王云仙认为，其已履行支付购房价款义务，且王增华已将其出售房屋交付王云仙管理使用近十七年，现王增华拒绝协助办理房产变更过户手续的行为侵犯了其合法权益，故提起本案诉讼。 王增华辩称，（1）本案房屋买卖关系非法集资引发，王增华上当受骗所致，房款未实际付清。王云仙及儿媳杨庆仙欠王增华的妻子张树芬非法集资欠款40700元，王云仙及儿子肖志华欠王增华43800元，至今未履行还款义务。另外，王云仙的儿媳杨庆仙欠王增华3880元，有欠条为证，至今也尚未还款。2002年初，王云仙只在当时给付了王增华8000元后，以偿还王增华家参与的全部非法集资款为由，使用欺诈手段诱骗王增华书写了《收条》一份，并将相关产权证书及房屋交付王云仙。王云仙收取了多年的房屋租金，收条载明的房屋尾款事实上至今未支付。（2）该房屋的买卖仅是二人之间的买卖关系，其他人均不知情。王增华与王云仙双方买卖该房屋，王增华家人包括配偶张树芬等人均不知道该房屋的买卖情况，而且该房屋买卖关系没有办理公证及预告登记等手续，王增华一人无法处理夫妻共同财产的过户手续。请求驳回王云仙的诉讼请求。 王云仙围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织庭审进行了质证。经本院审查认为，王云仙提交证据：1.收条一份，系由王增华出具并加盖印章，能证明2002年1月11日王增华收到王云仙给付的全部购房款3.6万元，王增华同意随时办理过户手续的事实，本院予以确认；2.房产所有权证、土地建设用地使用证及房屋照片，能证明双方买卖房屋及其土地使用权情况，该房产座落泸西县（房产权证记载为“3号附3号”），本院予以确认；3.证人王某的证言及其调查笔录，证人王某已依法出庭作证，故其证言本院予以确认。被告王增华提供的证据：1.王增华与张树芬的结婚证、户口簿常住人口登记卡，经质证王云仙无异议，能证明王增华于1963年10月23日与张树芬登记结婚的事实，本院予以确认；2.土地登记卡及地基调查表、1993年9月23日王增华与王增富及王志和、王志义、王志华签订的《房屋、宅基地使用权管理、使用协议书》、1999年1月7日王增华与王增富因调换部分宅基地签订的《协议书》、（1998）泸民初字第104号王增华与王增富相邻权纠纷民事调解书，经王云仙质证没有异议，本院予以确认；3.非法集资欠款单一份、民间借贷纠纷民事纠纷判决书二份、欠条一份，因其内容与本案无关联，故本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：王云仙与王增华系姐弟关系。王增华享有的位于泸西县土木结构祖遗房屋，经申请于1986年6月19日泸西县人民政府颁发了No:001583号《泸西县私房房产所有权证》，产权人为王增华，住宅建筑面积为54.6㎡，但该房屋座落误写为“3号附3号”。该房产于1993年9月23日家庭分家析产确定归王增华管理使用，1996年5月8日经王增华申请登记，泸西县人民政府颁发了泸集建（2000）字第005586号《集体土地建设用地使用证》，土地使用者为王增华，用地面积89.97㎡，其中建筑占地78.55㎡；共有使用权面积68.55平方米，其中分摊面积11.4㎡。1999年1月7日，因王增富建盖住宅，其现有宅基地难以建盖，经与王增华协商签订了《协议书》，约定双方调换部分宅基地，王增华原有猪厩、厕所所占宅基地划归王增富。同年，经王云仙作为中间人联系，王增华及其妻张树芬与侄女王某（王增富之女）协商，约定由王增华将该房屋以36000元价款出卖给王某。王某支付了18000元房款后，因无力支付剩余房款，遂与王云仙、王增华进行协商，口头约定转由王云仙购买，王某已付房款由王云仙返还（已返还）。2002年1月11日，王增华向王云仙出具收条，该收条记载的内容为：“今收到王雲仙人民币叁万陆仟元，此款是我卖新街老房子的款，现在房产费以全部付清，我出此据，不论在什么时间过付，我都给你们。此据，售房人王增华”。同日，王增华将该买卖房屋交付给王云仙进行管理，并将该房屋的《泸西县私房房产所有权证》、《集体土地建设用地使用证》交给王云仙持有。因双方至今未办理房屋产权转让登记，现王云仙欲申请办理房屋产权转让登记，但王增华不予协助办理，于是王云仙提起了本案诉讼。 上述事实，有双方当事人的陈述、收条、房屋所有权证、土地使用权证、证人王某的证言等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照法律规定或合同约定履行义务。本案王增华与王云仙存在房屋买卖合同关系及王云仙已付清全部房款36000元事实，有收条、证人证言等证据加以证明，本院予以确认。 关于双方买卖房屋合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案双方虽然没有签订书面合同，但根据王云仙已给付王增华全部购房款36000元，及王增华收取房款并将买卖房屋及其房产所有权证、建设用地使用证交付王云仙的事实，双方的房屋买卖合同已实际进行履行，且该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间的房屋买卖合同关系，应于2002年1月11日成立并生效。现王增华以双方存在其他债权债务关系、房款未付清、其配偶张树芬等亲属不知情等进行抗辩，理由不能成立，故对其抗辩请求主张，本院不予支持。 关于王云仙主张的协助办理变更登记请求问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。本案双方进行房屋不动产买卖，应依法申请办理房屋所有权及土地使用权变更登记，但双方至今没有办理，王云仙现要求申请办理变更登记，王增华应依法协助办理变更登记，将该买卖房屋的所有权转移登记由王云仙享有，故王云仙主张的该项诉讼请求，本院应予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百四十五条、第一百四十七条规定，判决如下： 一、确认王云仙与王增华之间的房屋买卖合同关系于2002年1月11日成立并有效。 王增华于本判决生效之日起十五日内，协助王云仙将其位于泸西县的房屋所有权及土地使用权变更登记为由王云仙享有。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由王云仙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  王石所 二〇一八年六月七日 书记员  倪 静