.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终912号   上诉人（原审原告）：张兴文,男,1968年9月7日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：高文斌，内蒙古万生律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市维多利置业有限公司。   法定代表人:陈新民，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：单佳，内蒙古金矢律师事务所律师。   上诉人张兴文因与被上诉人包头市维多利置业有限公司委托合同纠纷一案，不服包头市青山区人民法院（2018）内0204民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张兴文的委托诉讼代理人高文斌、被上诉人包头市维多利置业有限公司的委托诉讼代理人张斌、单佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张兴文的上诉请求： 一、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、2017年10月27日，双方签订的《商业用房委托出租合同》到期后，被上诉人一直占有使用上诉人的商铺，至今未予以返还。一审法院仅凭借被上诉人提交的个别业主与包头市日诚物业服务有限公司签订的4份合同书，就认定上诉人的商铺由包头市日诚物业服务有限公司占用，没有任何依据。该4份合同只能证明个别业主选择包头市日诚物业服务有限公司签订合同。2、被上诉人向法庭提交的《青山区商务局关于督促维多利置业有限公司加快解决娜琳广场返祖到期相关事宜》的函，已经明确上诉人的商铺由被上诉人继续占有、使用。二、上诉人请求被上诉人按照房屋价款的12%支付商铺被占用期间的使用费符合法律规定。1、上诉人的商铺在出租合同到期后至今，仍由被上诉人一直占有、使用。上诉人向其主张占有、使用期间的使用费有事实根据。2、从使用费标准来看，原合同最后一年约定的收益支付比例为房屋价款的12%。原合同到期后，上诉人与被上诉人没有签订了新的合同。按照相关法律规定，对合同到期后，房屋占有使用的使用费、原合同没有约定上诉人按照原合同租赁费的约定主张占用期间的使用费的法院应予以支持。3、按照物权法规定上诉人对该商铺完全享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人在与被上诉人签订的商品用房委托出租合同到期后，双方没有续签合同，那么被上诉人将无权占有、使用上诉人的商铺，应当将占有上诉人的商铺予以返还。   包头市维多利置业有限公司答辩：一审判决正确，应当予以维持。   一审法院经过审理认定的事实：2007年6月29日，原告张兴文与被告包头市维多利置业有限公司签订了《包头市商品房买卖合同》，原告购买了位于青山区文化路63号（娜琳广场）1-A5号商铺，同时又与包头市维多利商场有限公司签订了《商业用房委托出租合同》，原告将其购买的商铺委托包头市维多利商场有限责任公司进行出租经营，约定委托期限为十年，终止日为2017年10月27日。固定收益总额为137525.58元。支付方式为从第四个委托季度开始，乙方（包头市维多利商场有限责任公司）按季度支付甲方（张兴文）固定收益。被告包头市维多利置业有限公司作为担保方在该合同上盖章。之后除去前三年的固定收益冲抵房款及应交税款从第四个委托年度开始被告支付原告租金收益83346.89元。2011年10月，同是娜琳广场商铺业主的李国君向我院提起诉讼，请求被告包头市维多利置业有限公司支付2007年10月28日至2010年10月27日的租金固定收益，我院作出（2011）青民二初字第261号判决书，认定2007年至2010年的三年的固定收益确实冲抵在购房款中，因而驳回原告李国君的诉讼请求。李国君不服，向包头市中级人民法院提起上诉，包头市中级人民法院作出（2012）包民二终字第34号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案原告的第一项诉讼请求与李国君的第一项诉讼请求相同（金额不同）。《商业用房委托出租合同》签订后，被告对包括原告的商铺在内的娜琳广场一楼的布局重新进行了规划和装修，原告也认可整个商场没有分割带，也没有分割标志。2017年10月27日委托出租合同到期后，原告张兴文与被告包头市维多利置业有限公司没有签订新的委托出租合同，娜琳广场的部分业主与包头市日诚物业服务有限公司签订了合同，原告亦未与包头市日诚物业服务有限公司签订合同，原告的商铺包头市日诚物业服务有限公司在使用。   一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》以及原告与包头市维多利商场有限责任公司签订的《商业用房委托出租合同》均是合同当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的禁止性规定，是合法有效的。包头市维多利商场有限责任公司已被注销，其相应的权利义务已由被告包头市维多利置业有限公司行使。原告请求被告包头市维多利置业有限公司支付2007年10月28日至2010年10月27日的租金固定收益，该请求在李国君起诉的（2011）青民二初字第261号案中，生效判决书已认定2007年至2010年的三年的固定收益确实冲抵在购房款中，判决驳回了李国君的诉讼请求，故原告的该项请求不予支持；原告请求被告将其娜琳广场1005号房屋恢复原状，腾出房屋并返还给原告，《商业用房委托出租合同》签订后，被告对包括原告的商铺在内的娜琳广场的布局重新进行了规划和装修，原告也认可整个商场没有分割带，也没有分割标志，很难将其与相邻商铺进行区分，原告已经知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺，所有权的行使必然受到一定限制，应受制于全体业主整体意志，因此，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，该项请求不予支持；原告请求被告按照房屋价款12%的标准支付原告从2017年10月28日起至交付之日止实际占用承租房屋的使用费，《商业用房委托出租合同》到期后，原告未与被告再签订出租合同，也未约定按照房屋价款12%的标准支付出租费用，且实际使用原告商铺的是包头市日诚物业服务有限公司，而非被告，故原告的该项请求不予支持。综上，原告的各项诉讼请求依据不足，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条、第二百二十六条、第三百九十六条之规定，判决如下：驳回原告张兴文的诉讼请求。案件受理费660元，由原告张兴文负担。   二审查明的事实与一审法院一致,对一审法院查明的事实,本院予以确认。   本院认为，对于合同到期后上诉人是否具备收回该商铺的事实条件，通常而言,上诉人购买了涉案商铺并取得权属登记，其依法将该商铺交由被上诉人出租使用，现租赁期限届满,被上诉人应当向上诉人返还商铺。但鉴于上诉人所购买的商铺不是独立的封闭空间，而是与该商场同楼层其他业主的商铺处于整体布局之中和交织状态，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定。本案中，上诉人要求返还自己的商铺会影响商场整体功能的发挥，甚至会改变商场的整体布局与经营模式，亦会损害商场其他业主的权利，故本案上诉人的商铺不具备返还的客观条件，对于上诉人要求返还商铺的请求，一审法院判决不予支持正确。对于上诉人请求被上诉人按照房屋价款12%的标准支付从2017年10月28日起至交付之日止实际占用承租房屋的使用费的上诉请求，经查证，双方在《商业用房委托出租合同》到期后未另行约定商铺占有使用费，故对于上诉人要求被上诉人按照房屋价款12%的标准支付出租费用的请求，本院不予支持。对于上诉人请求被上诉人支付2007年10月28日至2010年10月27日的租金固定收益的上诉理由，一审法院已做充分阐明，本院不再赘述。双方当事人对该商铺今后如何使用应进行充分协商，以期更为合理地体现其商业价值。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1320元，由上诉人张兴文负担。   本判决为终审判决。   审判长张志强                         审判员包杏花                         审判员王     伟                                二○一八年六月一日                         书记员   张景 文       附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情况，分别处理：   （一）  原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）  原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）  原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）  原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。