广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初158号原告：佛山市高明区荷城街道健力社区居委会显洲经济合作社，住所地为佛山市高明区荷城街道健力社区居委会显洲村。负责人：区国庆，该合作社社长。委托诉讼代理人：王兆鹏，男，1946年2月7日出生，汉族，住佛山市高明区。被告：佛山市高明丰业房地产有限公司，住所地为佛山市高明区荷城街道文昌路219号，统一社会信用代码为91440608749194943N。法定代表人：吴志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：区乃彬，男，1968年12月3日出生，汉族，住佛山市高明区，系该公司的总经理。委托诉讼代理人：梁子浩，广东沧江律师事务所律师。原告佛山市高明区荷城街道健力社区居委会显洲经济合作社与被告佛山市高明丰业房地产有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月2日公开开庭进行了审理，原告的负责人区国庆与委托诉讼代理人王兆鹏、被告的委托诉讼代理人梁子浩与区乃彬到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案延期审理一次，并于2018年6月12日再次公开开庭进行了审理，原告的负责人区国庆与委托诉讼代理人王兆鹏、被告的委托诉讼代理人区乃彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《土地租赁合同》及《补充协议》无效；2.被告偿还所欠租金114.44万元（即从合同生效一年后计至2018年1月31日）及滞纳金（按合同约定的滞纳金总数的30%计算，从2006年11月16日起计算至付清租金之日止）；3.原告无需退还保证金20万元；4.被告负担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2005年11月15日与被告签订土地开发合同，在规划报建公示期间，个别村民发现该规划与合同条款有出入，便提出反对意见。而发生该事件后，被告没有将此事告知原告，更没有与原告商讨如何解决该问题，便以此为由造成方案未获审批。租金也从不支付。到2010年又不与原告商议而强行占用该地块作停车场。根据合同法第227条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租方可以解除合同。因此，请求法院判令解除合同。根据合同法第115条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，因此请求法院判令被告不得要求返还定金。被告辩称：1.案涉《土地租赁合同》是合法、有效的合同，但被告支付租金的条件未成就，因此，原告请求受偿租金缺乏依据，其该项请求应予驳回。《土地租赁合同》第三条第（一）款规定“租赁金额从乙方（即被告）提出整治鱼塘方案获得高明区城市建设规划局等有关部门批准之日计算。”在签订《土地租赁合同》后，被告便着手向有关部门呈报出租物（鱼塘）的整治、建设方案，并拟填塘工作。2006年10月27日佛山市规划局高明分局把整治建设方案进行公示，但在公示期间遭到原告部分成员和村民的强烈反对，并在鱼塘边上拉上横幅阻止鱼塘填土工作。经双方多次协商调解仍然无果。自始至终，被告便没有对出租物进行任何整治，更加没有接收、使用租赁物。此事实有原告向法庭提供的佛山市高明区荷城街道办事处于2015年12月31日作出的《关于健力社区显洲居民小组向省委巡视组反映土地租赁纠纷问题的处理意见》证实。由此可见，合同规定的计租日期尚未发生，被告尚没有义务向原告计付租金。2.原告诉称被告“强行占用该地块作停车场”毫无证据支持。如前所述，在被告拟着手鱼塘填土工作时遭到原告部分成员的强烈反对，被告因此停止了填塘工作。后来据被告所知，由于政府对城区环境升级改造，为此对原告的臭水塘（即拟租赁物）进行治理，以便净化周边环境。因此，2009年原告的鱼塘被政府相关部门填平，并在地块周边加建围墙围蔽。被告从未使用过该地块，更不可能将其占有为停车场，因此原告诉称被告强占该地块毫无依据。该鱼塘被填平后一直被村民强占使用（种菜、堆放建材和杂物）。3.案涉合同存在继续履行的基础，原告请求解除合同理由不充分。案涉合同是经原告三分之二以上成员同意签订的，而且办理合同签订公证手续。因此该合同是合法、有效的合同。况且被告已依约向原告交付了20万元保证金，之所以造成至今未被使用，是因为前期村民上访阻挠部门审批建设方案，阻止被告接收鱼塘进行填土工作以及原告不配合被告办理相关用地规划报建手续。目前原告完全具备条件将该地块交予被告使用。原告是因为意图提高租金租予他人才不顾事实，提出解除合同的请求，原告的行为有违诚实原则，其该项请求也缺乏事实和法律依据。综上所述，被告与原告签订的《土地租赁合同》是合法、有效的合同，应继续履行，请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告举证的《承诺书》，原告不予确认，因被告未提供该证据的原件供本院审查，也未能说明该证据的合法来源，因此，本院对该证据的真实性不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2005年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：1.甲方出租给乙方的鱼塘位于显洲前的大鱼塘，面积约8362.50平方米，含鱼塘水面面积及四周行人道面积。2.租赁期限从2006年7月1日至2026年6月30日止，共20年。3.租赁金额及缴款方法：①租赁金额从乙方提出的整治鱼塘方案获高明区城市建设规划局等有关部门批准之日起计算，但最迟不得超出本合同签订后一年。②在本合同生效后的第一年至第五年每年租金为100000元；第六年至第十年每年租金为105000元；第十一年至第十五年每年租金为110250元；第十六年至第二十年每年租金为115762.50元。③租金每五年计算计付一次，乙方承租后，在每个五年的第一年第一个月的10号前支付该期的五年租金给甲方。4.甲方有义务协助乙方办理规划、报建、报批等一切有关手续。5.乙方承租后，有权按自己商业发展的构思进行规划设计，并自主开展商务活动。乙方有义务将整治鱼塘的规划方案向甲方公开，并取得甲方同意，获准的整治方案及批复应送一份给甲方存留。6.其他规定：①甲方出租给乙方的“显洲前鱼塘”只允许发展为商业用途（不含房地产销售），乙方承租后，必须办理土地使用性质的变更手续，权属为甲方拥有，办证费用由乙方负责。②乙方承租后，在租赁范围内规划设计时，必须严格按照城市建设的要求，合理利用土地，完善规划、报建、验收等一切有关手续，所需费用由乙方自负。③乙方在租赁范围内构建的建筑物必须是混凝土构架结构，地面以上不得少于三层，地面以上面积不得少于6000平方米（不含车库），建筑工程质量应符合同类行业的市优质量标准；租赁范围内，建筑面积外的空地必须符合城市卫生的绿化标准。④在本合同签订之日起三天内，乙方要一次性向甲方缴交合同保证金200000元，合同期满三天内，甲方将保证金不计息一次性返还给乙方。7.违约责任：①本合同签订后，甲乙双方不得无故解除合同，如果甲方无故解除合同的，要双倍返还合同保证金，并赔偿乙方因此而造成的实际损失；如乙方无故解除合同的，甲方有权没收保证金，并双倍收取当年的租金，出租土地上的建筑物归甲方所有。②如因甲方不协助乙方办理报批、报建等有关手续，而造成鱼塘整治方案不能获得区政府有关部门批准的，视作甲方违约，按前款处罚；如因乙方原因致使整治方案不被获准或合同签订一年后才被获准，视作乙方违约，按前款处罚。③在合同期内，如因甲方村民阻止或扰乱乙方的施工或经营，造成乙方停工停业的，每天处罚甲方1000元违约金，造成乙方停工停业三十天的，乙方有权解除合同，视甲方违约，并按第一款处罚。④如乙方超期缴交租金的，每超期一天，处以实缴租金的千分之三的滞纳金，超过三十天未缴交租金的，甲方有权解除合同，视作乙方违约，除按第一款处罚外，乙方在租赁土地范围内的全部资产归甲方所有。前述《土地租赁合同》签订后，被告即向原告交付了200000元合同保证金。2005年11月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：1.在甲乙双方正常履行《土地出租合同》的基础上，为保障甲乙双方的合法权益，到2026年7月1日合同期满后，甲方保证在原《土地出租合同》的基础上，在出租土地上的原整体建筑物（即乙方出资兴建的建筑物）的承租期延期五年。2.在2026年7月1日合同期满前一个月，乙方应以书面形式告知甲方要求行使承租优先权，甲方收到乙方书面通知后视为同意乙方承租，租期从2026年7月1日到2031年6月30日，租金为每年121550.62元，在2026年7月1日前一次性支付五年租金给甲方。3.保证金条款、违约条款按《土地出租合同》第五条第（五）款，第八条第（一）、（四）款的约定执行；合同的变更和解除的约定按《土地出租合同》第六条第（一）、（二）、（三）款的约定执行。2006年10月27日，佛山市规划局高明分局发出佛规明（示）[2006]003号《物业广场伸翼工程和连体工程项目规划方案公示》，公示内容为：“依据国家有关规定，本局对位于文昌路以东、荷花巷以北的物业广场伸翼工程和连体工程项目规划方案进行批前公开展示（时间由2006年10月27日～2006年11月5日，共10天），项目建设包括入口广场、商场、停车场等，如对项目布局、功能设置等方面有任何意见或建议，可通过以下渠道反馈，欢迎公众对规划方案提出宝贵意见。项目情况：物业广场伸翼工程：项目位于现物业广场的东侧，规划用地面积8343.39平方米、建筑面积10969.8平方米，建筑密度44.87%，容积率1.32，三层框架结构，停车位141个……”。在规划报建公示期间，原告的部分村民以规划与合同条款有出入为由，拉横幅阻止、提出反对意见。后，政府部门填埋了涉案鱼塘，并进行了围蔽，目前有村民在涉案鱼塘上种菜等。2015年12月31日，佛山市高明区荷城街道办事处就原告向省委巡视组反映的土地租赁纠纷问题作出核查处理意见：1.鉴于该地块为农用地，联合开发房地产条件未成熟；而且考虑要变更《土地租赁合同》，可能要经过招标程序。2.与丰业房地产有限公司的合同纠纷，如协商不成，建议通过法律途径解决。庭审中，原、被告均称涉案鱼塘目前的土地用途仍为农用地。本院认为，原、被告于2005年11月15日签订的《土地租赁合同》约定涉案租赁物即“显洲前鱼塘”只允许发展为商业用途（不含房地产销售），且租赁范围内构建的建筑物必须是混凝土构架结构，而庭审中双方均述称涉案鱼塘目前的土地用途仍为农用地，截至本案法庭辩论终结前双方当事人仍未办妥涉案鱼塘的土地用途变更审批手续，这就涉及将农用地作为建设用地使用的情形，违反了我国土地管理法有关土地用途管制的规定，属于我国合同法第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形。因此，双方签订的前述《土地租赁合同》应认定为无效。双方于2005年11月17日签订的《补充协议》是以前述《土地租赁合同》的有效与履行为前提的，同样应认定为无效。根据我国合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告已收取被告的200000元合同保证金，被告可另案主张返还。若被告存在占有、使用涉案鱼塘的事实，则被告有义务将涉案鱼塘返还给原告，并参照《土地租赁合同》约定的租金标准向原告支付占有、使用涉案鱼塘期间的费用。本案中，原告并未主张被告返还涉案鱼塘，也未举证证明其已向被告交付涉案鱼塘的事实，而涉案鱼塘实际上亦由原告的部分村民占有、使用中，结合原告自签订《土地租赁合同》至今已逾十二年却从未向被告主张租金的情况，本院确认被告未实际占有、使用涉案鱼塘。因此，原告诉请被告偿还所欠租金114.44万元（即从合同生效一年后计至2018年1月31日）及滞纳金（按合同约定的滞纳金总数的30%计算，从2006年11月16日起计算至付清租金之日止）理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市高明区荷城街道健力社区居委会显洲经济合作社与被告佛山市高明丰业房地产有限公司于2005年11月15日签订的《土地租赁合同》及于2005年11月17日签订的《补充协议》无效；二、驳回原告佛山市高明区荷城街道健力社区居委会显洲经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费47616元，减半收取23808元，由原告佛山市高明区荷城街道健力社区居委会显洲经济合作社负担11904元（向本院缴纳），由被告佛山市高明丰业房地产有限公司负担11904元（向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇一八年六月十二日法官助理赵宇晴书记员林玲欣