贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0521民初1672号 原告：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段华屹锦城Ⅰ组团**楼负**。统一社会信用代码：91520521072029814T。 负责人：谢小刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡云，该公司员工。 被告：陈廷跃，男，1974年2月4日出生，彝族，户籍地：贵州省大方县，居住地：贵州省大方县。 原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下简称普华物业大方公司）与被告陈廷跃物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序于2018年5月28日公开开庭进行了审理，原告普华物业大方公司委托诉讼代理人胡云，被告陈廷跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普华物业大方公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费5596.00元；二、判令被告支付从起诉之日起按中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，原告于2013年4月22日与华屹锦城开发商签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是华屹锦城Ⅰ-7#-C-302业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费，但其无故拖延缴纳2010年4月1日起至2017年12月31日期间的物业管理费共计5596.00元。被告在原告催收的情况下，仍拖欠不交，为维护原告合法利益，特提起诉讼。 被告陈廷跃辩称，原告称被告无故拖欠物业管理费事实不明，原告催缴物业管理费，被告多次到物业公司与其对接，但原告对被告提出的问题没有解决，房开公司同意在水、电、路通了后才收物业费，物业费应从2013年7月计收，而且2010年御景物业收了被告半年的物业费，原告不认可，房开公司2012年做“老带新”活动，老客户带新客户可以免两年物业管理费，原告也不认可，我们去找房开公司，房开公司叫我们找原告，一直没有达成一致意见，所以才导致没有交物业管理费，请求法院判决，该我交的我会交，但不该我交有我不承担。 经审理，本院查明，被告陈廷跃系大方县华屹锦城红旗小区一组团7栋C单元302号房屋的业主，房屋建筑面积为120.31平方米。2009年7月5日，被告陈廷跃与贵州御景物业服务有限公司大方分公司签订《华屹锦城前期物业服务协议》，约定物业管理费为每月每平方米0.50元，当日，被告陈廷跃向贵州御景物业服务有限公司交纳了半年的物业管理费361.00元。2012年，红旗小区开发商贵州华屹房地产开发有限公司搞“老带新”活动，即老业主带新客户可以享受由开发商代缴二年物业管理费的奖励。2013年4月22日，原告重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司签订《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》，合同约定由乙方为甲方提供物业管理服务，委托管理期限贰年，自2013年6月1日至2015年5月30日止。合同期满后双方均未提出异议的，本合同继续履行并应于合同期满后30日内续签合同。2015年6月8日，甲乙双方继续签订《大方县华屹锦城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对大方县华屹锦城小区实施前期物业管理服务事宜，多层房住宅物业费标准0.50元/平方米，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止，并约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。若本协议到期后仍然未成立业主委员会，可以续签新的前期物业服务合同。合同签订后，原告普华物业大方公司按合同约定为大方华屹锦城小区提供了物业管理服务。被告陈廷跃以贵州华屹房地产开发有限公司同意物业管理费从水、电、路通后才开始计收，而小区的水、电、路是2013年7月才通，故物业管理费应从2013年7月开始计收，贵州御景物业服务有限公司大方分公司向其收取的半年物业费是预收，应当扣除，贵州华屹房地产开发有限公司开展的“老带新”活动可以免除两年物业管理费，其带了一个新客户，原告普华物业大方公司应当免除两年的物业管理费。原告普华物业大方公司对被告陈廷跃的主张不予认可，双方为此发生争议，被告陈廷跃至今未向原告普华物业大方公司交纳物业管理费，原告普华物业大方公司遂诉来本院。 上述事实有原、被告陈述及原告提交的《华屹锦城前期物业服务协议》《前期物业服务委托合同》，被告提交的发票、收据、《华屹锦城业主推荐登记表》在卷佐证，足以认定。 本院认为，虽然原、被告未直接签订物业服务管理合同，但被告陈廷跃认可应当交纳物业管理费，其仅是对交纳物业管理费的开始时间等有异议，而被告陈廷跃对其所主张的开发商同意自小区水、电、路三通后才开始计收物业管理费的主张没有提供证据加以证明，故本院对被告陈廷跃的该主张不予采信；被告陈廷跃主张贵州御景物业服务有限公司大方分公司于2009年7月5日向其收取的半年物业管理费361.00元是预收，原告应当扣除，但其提供的发票上并未注明是预收，也未载明可以在以后的应交物业管理费中扣除，故本院对被告陈廷跃的该主张也不予支持。被告陈廷跃主张贵州华屹房地产开发有限公司开展的“老带新”活动可以免除两年物业管理费，故原告普华物业大方公司应当免收其两年的物业管理费，虽然原告普华物业大方公司是贵州华屹房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，但原告普华物业大方公司与贵州华屹房地产开发有限公司是两个相互独立的主体，而被告陈廷跃提供的《华屹锦城业主推荐登记表》上载明的奖励为“由开发商代缴二年物业管理费”，在开发商贵州华屹房地产开发有限公司未代缴，而原告普华物业大方公司不予认可的情况下，被告陈廷跃可以另行向贵州华屹房地产开发有限公司主张。因此，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告普华物业大方公司请求判决被告陈廷跃支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告普华物业大方公司向被告陈廷跃提供提供物业服务的时间是从2013年6月1日开始，虽然原告普华物业大方公司提交的《授权委托书》载明，贵州御景物业服务有限公司大方分公司委托是其收取2009年12月1日对2013年5月31日期间的物业管理费，但这属于债权转让，而双方并未通知被告，故根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，原告普华物业大方公司要求被告陈廷跃从2010年4月1日起交纳物业管理费没有事实依据，其只能从其提供服务的时间即2013年6月1日起开始主张物业服务费。《前期物业服务合同》约定的截止日期是2017年5月31日，而原告普华物业大方公司并未提供其另行签订了《前期物业服务合同》，原告普华物业大方公司只能主张2017年5月31日前的物业服务费。从2013年6月1日至2017年5月31日共计48个月，被告陈廷跃应交纳的物业管理费为2887.44元（建筑面积120.31平方米×单价0.50元/月/平方米×月数48个月）。对原告普华物业大方公司要求被告陈廷跃支付从起诉之日起按中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金的诉讼请求，《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均未规定业主未交纳物业管理费的应当支付违约金，故原告普华物业大方公司的该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告陈廷跃于本判决生效后十日内向原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司支付2013年6月1日至2017年5月31日期间物业服务费2887.44元。 二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告陈廷跃负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  胡桂海 二〇一八年六月八日 法官助理先正才 书记员王廷