江苏省新沂市人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏0381民再5号再审申请人（原审被告）：张春红，女，1976年8月29日出生，住新沂市。委托诉讼代理人：梁苏成，男，1974年2月8日出生，住新沂市。被申请人（原审原告）：徐飞，男，1978年1月4日出生，住新沂市。委托诉讼代理人：梁伟，江苏沭新律师事务所律师。再审申请人张春红因与被申请人徐飞房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）新民初字第0266号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月17日作出（2017）苏0381民申8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张春红及其委托诉讼代理人梁苏成、被申请人徐飞及其委托诉讼代理人梁伟、证人王某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春红申请再审称，再审申请人与被申请人之间没有房屋买卖的合意，双方之间的关系名为房屋买卖，实为民间借贷，且借款金额仅是8万元。由于双方不存在房屋买卖关系，所以也就不存在房屋交付给被申请人之说。故原审认定的案件事实不清、不实。请求撤销新沂市人民法院（2012）新民初字第0266号民事判决，依法改判驳回被申请人在原审中的诉讼请求。徐飞辩称，再审申请人先前确实借了我5万元未还，但双方房屋买卖是事实，成交价是14万元，14万元中包含先前的借款5万元。再审申请人的再审请求没有事实及法律依据。理由如下：1、申请人的申请书所述前后矛盾，系虚假陈述。申请人在2013年已经提出一次再审申请，其当时陈述9万元的形成是5万元的借款本金加上4万元的利息，而本次陈述是8万元的本金加上1万元的起诉费用，显然申请人无法正确陈述9万元的实际组成。其前后矛盾的原因就是虚假，无法自圆其说。2、申请人陈述在2010年底涉案房屋的价值约20多万元，其没有理由以12万元的低价将该房卖掉，但其在申请书中却陈述在2010年2、3月份涉案房屋的评估价格为15.4万元，因房龄时间过长，无法办理贷款。这样矛盾的陈述纯属是为了混淆视听，无事实依据。3、申请人始终以被申请人多支出2万元为由以证明买卖合同的虚假，这是错误的。正如申请人多次提出的观点及申请人不应该承担过户费用，也就是因为合同上约定了过户费由申请人承担，在被申请人交付购房款时，申请人反悔，为此被申请人才多支付2万元作为过户费用，鉴于双方的信任及被申请人法律意识的淡薄，没有及时更改合同的内容，但仅以此理由推定买卖合同的虚假，其理由不足。4、申请人称涉案房屋并未交付给被申请人这也是错误的。在原审案件中，案外人陈建筑作为被申请人的代理人，也当庭陈述了涉案房屋已于2011年12月份交付给被申请人，至原审诉讼期间，被申请人一直占有使用该房，退一步讲，即便该房未交付，按照合同约定，也是申请人违约，申请人应该承担违约责任，并支付违约金，申请人也不应该以其违约行为来证明合同的虚假性。5、申请人并未如实陈述原审的庭审情况。原审庭审前法庭在传票无法送达的情况下，审判人员及书记员多次拨通申请人的手机，但申请人无视法律的严肃性，要么拒接电话，要么说自己没时间过来，申请人自己放弃诉权，其应承担相应的不利后果，而申请人在第一次再审申请以及本次再审申请书上均陈述是因为被申请人隐瞒真相，误导法院。6、申请人认为仅靠马某一人的证言就可以证实买卖合同的虚假性这也是错误的。从申请人的申请书可以证实，申请人多次借款均是给马某使用，且利息部分由马某给付，由此足以推定申请人与马某之间存在着利害关系，那么马某的证人证言依据证据规则规定，其效力极低，且系孤证。根本不可以作为定案的依据。鉴于申请人两次申请理由多处相互矛盾，纯属虚假诉讼，为此请求法院查明事实后，依法追究申请人的责任。徐飞向本院起诉请求：判令张春红继续履行房屋买卖合同，交付房屋并协助办理房屋过户手续。本院原审认定事实：2010年12月21日，徐飞（乙方）、张春红（甲方）双方签订一份房屋买卖合同，张春红将其所有的座落于新沂市现代商城11幢3单元202室房屋出售给徐飞，双方约定：一、甲方自愿将房产卖给乙方所有，面积约90平方米。二、经双方协议，该房产总卖价为人民币12万元。乙方预交定金5万元，于2011年12月21日前乙方须一次性交清余款，房屋产权归乙方所有。三、办理房产证、土地使用证的手续费由甲方负责，过户费用由甲方承担。在办理过户时，甲方有义务协助乙方办理。四、甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务等与该房屋有关的问题，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。五、此合同签订后，乙方全面了解上述房屋情况，现自愿购买，乙方将房屋转让费一次性付清给甲方，双方永不反悔，特立此据，以此为证。如违约，违约方付守约方违约金10万元。六、本协议一式三份，甲乙各持一份，房管局一份，签字生效。该合同约定定金5万元由张春红向徐飞借款5万元冲抵，余下购房款徐飞在实际支付给张春红时多支付了2万元，即支付了9万元给张春红，购房款交清后，张春红将买卖房屋的房产证、土地使用证交付给徐飞，张春红因没有将房屋及时交付给徐飞，徐飞及其代理人陈建筑找到张春红协商，张春红在2011年12月份将房屋交付给徐飞。徐飞一直使用至今。张春红在交房后下落不明，为此，徐飞请求依法判令张春红履行合同约定的义务，办理以上房屋的房产、土地过户手续。本院原审认为，徐飞与张春红间的房屋买卖合同依法成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。徐飞按照合同约定交清且超过合同约定的全部购房款，张春红也将房屋交付给徐飞。按照房屋买卖合同约定，张春红应该按照房屋买卖合同第三条的约定，协助徐飞办理房屋的产权、土地过户手续。徐飞诉请要求张春红协助办理房屋、土地过户手续的主张，本院应予支持。本院原审判决：张春红于本判决生效后十日内协助徐飞办理新沂市现代商城11号楼三单元202室的房屋产权、土地使用权过户手续。围绕当事人的再审请求，本院对无争议的证据和事实认定如下：2010年2月13日，张春红向徐飞借款5万元。为此，张春红给徐飞出具借据一张，借据内容是：今借徐飞现金伍万元整（￥50000.00），从2010年2月13日至2010年3月13日止。张春红在借据上注明“自愿将房产证现代商城11号3单元202室作为抵押担保，逾期不还房子归徐飞所有”。案外人马某作为张春红担保人在借据上签字作保。借款期限届满后，张春红未有偿还借款。2010年12月21日，张春红与徐飞签订房屋买卖合同，合同内容是张春红将现代商城11幢3单元202室房屋出售给徐飞，房款总价为12万元，徐飞预交定金5万元，并于2011年2月21日前一次性交清余款；办理房屋过户手续等费用由张春红负担。马某作为见证人在合同书上签字。当日，张春红给徐飞出具收条，收条内容是“今收到现代商城（1109幢3单元202室）房屋买卖款9万（玖万元整）2010年12月21日卖方：张春红”。2012年1月3日，徐飞具状起诉张春红，其诉讼请求是：1、依法继续履行房屋买卖合同；2、依法交付房屋；3、依法协助办理房屋过户手续。事实与理由是：2010年12月21日，原被告签订房屋买卖合同，被告将其现代商城11幢3单元202室房屋出卖给原告，双方约定房屋价款为12万元，原告共支付给被告14万元，被告将房屋的房产证、土地证交付给原告，但被告经多次催促，至今未有交付房屋，故提起诉讼。庭审中徐飞称涉案房屋已于2011年12月份即交付。本案再审争议的焦点是：双方当事人之间的法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系。从原审过程中原告提供的诸证据分析，若将本案法律关系认定为房屋买卖，则存在诸多矛盾和不合理之处。具体分析如下：第一，合同第二条约定，乙方预交定金5万元。但并不存在预交定金这一事实，所谓的定金5万元，在再审审理中查明是指2010年2月13日的借款5万元。合同关于定金的约定与实际情况不符。第二，合同第二条约定，乙方于2011年2月21日前一次性付清剩余购房款。但徐飞在原审中提供的张春红出具的9万元收条落款日期却是签订房屋买卖合同的当日，即2010年12月21日。徐飞在再审中也认可9万元的给付时间是2010年12月21日。合同关于剩余购房款给付时间的约定与实际情况也不相符。第三，徐飞在原审中提供了张春红的1张5万元的借条和1张9万元的卖房款收条，无论把5万元的借款是否当作购房款，都与合同约定的购房款为12万元不符（9万元≠12万元；5万元+9万元≠12万元）。第四，徐飞在原审中陈述，其购买张春红房屋的价款是12万元，事实上支付了14万元，且多付的2万元是后来付的。但对于为什么多支付2万元，没有作任何说明。在再审庭审中，对于多付的2万元，徐飞解释为系给张春红作过户费用，且是当场给付的。假如多付的2万元是当场给付的，那么合同约定的价款就应当是14万元，而不应当是12万元。显然，对于实际给付的14万元与合同约定的价款12万元的关系，无论作何解释均不能自圆其说。第五，合同第三条约定，办理房产证、土地证的手续费和过户费由张春红承担。这种约定明显不符合正常房屋买卖所涉费用一般由购房一方负担的交易习惯。况且既然徐飞若愿意另支付2万元作为过户费用，那么双方直接约定该费用由徐飞负担即可，而事实上合同却约定由张春红负担费用，岂不多此一举。第六，徐飞落款日期为2012年1月3日的起诉状上诉讼请求事项之一是要求交付房屋，并主张自2010年12月21日签订房屋买卖合同后，多次催促张春红交付房屋，且多次协商亦无结果。但在开庭审理中却又主张房屋已于其具状之前的2011年12月交付。房屋交付与否，何时交付，作为购房人，自己居然说不清楚。第七，徐飞主张因购买房屋，其向陈建筑借款11万元，且由证人王某提供担保。王某在再审庭审中陈述，其只知道徐飞买房子欠陈建筑的钱，并给徐飞担保，但具体徐飞怎么欠的，却说不清楚。关于徐飞归还陈建筑该笔借款一节，王某在回答张春红的质问“你是怎么知道徐飞已经把钱还清给陈建筑”时，答：“当时还钱时我在场”。但在回答法庭询问：“钱是徐飞借的，那还钱时徐飞应该到场吧”时，却又称“是我从徐飞那拿的钱还给陈建筑的。”此外，关于该11万元借款，徐飞在再审庭审中称“向陈建筑借款11万元用于购买涉案房屋。”后又称因买房向陈东海借款6万元。继而又称“以上说的不对，没表达清楚，这次只借（陈建筑）6万元，以前先借过5万元，加在一起一共是11万元”。由上可见，关于徐飞借款买房一节事实，徐飞自己陈述前后矛盾，证人王某陈述前后矛盾，徐飞与证人王某的陈述也是矛盾。此外，徐飞此次借款数额无论是6万元还是11万元，与其主张的实际给付张春红14万元均不能产生对应关系（先前借款5万元+6万元≠14万元；先前借款5万元+11万元≠14万元）。综上，原审认定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系这一基本事实，缺乏证据证明。而在再审庭审中，证人马某称，双方当事人虽然签订了2010年12月21日的房屋买卖合同，但事实上双方只是再次发生了借贷关系，签订房屋买卖合同的目的，是为这一次的借贷及2010年2月13日的借贷予以担保。本院再审认为，基于以上对再审查明事实的分析，并结合证人马某的证言，可以确认，本案双方当事人之间并不存在真实的房屋买卖关系，真正的法律关系是民间借贷。双方所签订的房屋买卖合同只是为民间借贷提供担保。可见本案原审按房屋买卖合同法律关系进行审理并作出判决是错误的。本案在再审庭审中，法庭根据查明的事实，依法向徐飞进行了释明，告知其法庭认定的本案事实及法律关系，其可以变更诉讼请求，但徐飞拒绝变更。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题规定》第35条和《民间借贷司法解释》第24条第1款规定，裁定如下：一、撤销新沂市人民法院（2012）新民初字第0266号民事判决；二、驳回原审原告徐飞原审起诉。原审案件受理费1650元，退还给徐飞；再审案件受理费1650元，退还给张春红。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  陈雪艳审判员  郁允录审判员  孙永刚二〇一八年六月二十八日书记员  朱 佳