福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初164号 原告（反诉被告）：中国人民解放军73881部队，住所地：福州市鼓楼区梅峰路6号。 法定代表人：王铁，部长。 委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福州鼓楼恒滋外语培训学校，住所地福州市鼓楼区梅峰支路106号综合一层。 法定代表人：金建华，总经理。 委托诉讼代理人：姚银生，福建共与和律师事务所律师。 被告：金建华，男，汉族，1973年5月16日出生，住福建省福州市晋安区。 被告：福州博一教育信息咨询有限公司（现为福州博通进出口贸易有限公司），住所地：福州市台江区鳌峰路184-186号桂园怡景二期3号楼10层01单元。 法定代表人：孙建斌。 原告中国人民解放军73881部队与被告福州鼓楼恒滋外语培训学校（以下简称恒滋学校）、金建华、福州博一教育信息咨询有限公司（以下简称博一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，被告恒滋学校依法提出反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人陈恒峰，被告恒滋学校委托诉讼代理人姚银生到庭参加诉讼。被告金建华、博一公司经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国人民解放军73881部队向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒滋学校支付拖欠原告的租金19.4万元、水电费2.5209万元；被告金建华、博一公司对被告以的债务承担连带清偿责任。2.本案诉讼费由三被告承担。3.判令被告恒滋学校限期将2015年12月20日《物品清单》项下的物品从原告处取走，逾期视为遗弃物，由原告进行处理。事实与理由：2010年10月1日，原告将位于福州市鼓楼区400平方米面积的房产出租给博一公司使用，租期三年即2010年10月1日起至2013年9月30日止，合同每年一签，年租金163200元，月租金13600元。2012年10月16日，博一公司向原告递交《场地续租报告》，告知租赁房产自2012年6月1日起已由其下属机构即被告恒滋学校使用，请求以被告恒滋学校名义与原告续签租赁合同。于是，2012年10月1日由被告恒滋学校与原告续签一年合同，年租金不变；2013年10月1日又续签一年，至2014年9月30日租金期限届满。此后，原告与被告恒滋学校未再续签合同，但房屋仍由被告恒滋学校使用，且自2014年6月1日起，被告恒滋学校拒交房租、水电费，至2015年11月30日至累计拖欠租金19.4万元，至2015年12月16日止累计拖欠水电费2.5209万元，原告多次催讨无果。被告恒滋学校系博一公司的下属机构，且金建华、博一公司系被告恒滋学校的举办人。被告恒滋学校现已名存实亡。原告认为，被告恒滋学校承租原告的房产，应当清偿拖欠的租金和水电费。金建华、博一公司对被告恒滋学校的债务应承担连带清偿责任。为维护自己的合法权益，原告具状起诉，请依法判决。因租赁合同届满后，被告恒滋学校不理睬原告多次通知，拒不腾空搬走，原告在当地五凤派出所刘景银警官、白龙社区治保主任林鹏、福建秉峰律师事务所律师陈恒峰见证下，并在被告恒滋学校学校办学点负责人吴斌全程在场下，收回租赁房屋，并将租赁房屋中被告遗留物品进行清点，清点过程全程录像，对遗留物品制成《物品清点》，由吴斌、刘景银、林鹏等相关人员签字确认后，由原告暂时保存。因原告通知被告恒滋学校取走遗留物品无果，为全面、彻底解决租赁合同纠纷，现增加诉讼请求，请予以支持。 被告福州鼓楼恒滋外语培训学校辩称，请求驳回原告对三被告的诉讼请求。1.原告不能证明房屋产权属于原告。2.要缴纳租金要交给真正的产权人。拖欠水电费缺乏依据，而且诉争房屋面积与合同约定不一致的，根据鉴定是，要求支付拖欠租金和水电费缺乏依据。根据最后合同约定缴纳40800元保证金，应该予以扣减。被告恒滋学校、金建华、博一公司是独立的法人，各自责任由各自承担，即使有责任，也应该各自承担。 反诉原告福州鼓楼恒滋外语培训学校向本院提出诉讼请求：1.退还反诉原告多收取的租金155643元，2.赔偿反诉原告经济损失250000元；3.反诉被告让十八分部有偿服务办主任周海峰向反诉原告道歉。事实与理由：反诉被告将位于福州市鼓楼区租赁给反诉原告，租赁期限自2010年10月1日至2014年9月30日，共48个月。反诉被告始终按其声称的租赁400平方米（实际面积没有400平方米，且合约上明确注明是“使用面积”而不是建筑面积）及合同约定的每月34／ｍ2即月租金13600元的标注向反诉原告收取租金。反诉被告将承租范围内本应是反诉原告使用的部分房屋强制割掉64.80平方米给“吉祥苑”茶叶店使用，并在该过程中威胁反诉原告的人员，如不遵从，就不让反诉原告继续使用租赁房屋。后反诉原、被告双方对反诉原告实际承租面积产生争议，约定根据双方共同测量的面积结算租金，多还少补。经测量，反诉原告的实际承租面积仅为308.212㎡，反诉被告十八分部有偿服务办主任周海峰作为部队领导却反悔，不肯按反诉原告的实际承租面积结算租金。另，反诉原告用作舞蹈教室面积为28.652㎡的房屋，反诉被告也推迟半年交付（该半年期间实际使用人为福建健民医药公司）。因此，反诉被告向反诉原告多收取的租金为（400㎡-308.212㎡）×34元／㎡月×48月＋28.652㎡×6月＝155643元。反诉被告拒不退还上述多收取的租金。由于一楼为单一电表，还有“吉祥苑”茶叶店使用，反诉原告有权知悉水电支付标准及支付状况，反诉被告却隐瞒分摊状况。为此，反诉原告认为反诉被告应公开水电费用与“吉祥苑”茶叶店分摊情况，提供租赁期间“吉祥苑”交付的房租及电费的汇款凭证。反诉被告在反诉原告租赁期间，公然违约，强行将反诉原告搬出，应赔偿反诉原告的装修损失及学校停止营运、证照年检未能通过等给反诉原告造成的经济损失合计25万元。 反诉被告辩称，1.原告并未多收被告的租金，除了第一份合同，约定以使用面积为400平方米，后面与被告恒滋学校签订的合同均为建筑面积。在双方约定合同时，乙方以对甲方充分了解，愿意租赁该房产。尤其是茶叶店，本来就不包含其中。2013年10月1日就不给你们使用。茶叶店于2013年10月1日进入。2.反诉不存在赔偿反诉原告经济损失。3.有偿服务办主任周海峰是履行职务行为，反诉被告在反诉请求中要求周海峰道歉是不存在的，也不应该在本案中提出。 被告金建华、被告福州博一教育信息咨询有限公司（现为福州博通进出口贸易有限公司）未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告均未提交证据材料，本院组织到庭的被告恒滋学校进行了证据质证，对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院结合所查明的事实和法律规定进行分析。根据原告提交的证据，本院查明如下事实： 2010年，中国人民解放军南京军区联勤部卫生部福州药品器材供应站（甲方A）与福州博一教育信息咨询有限公司（乙方A）签订《药品器材供应站综合楼租赁合同》（以下简称合同A），约定：1.甲方A自愿将坐落在福州市梅峰支路106号综合楼第一层，使用面积400平方米，出租给乙方A使用，乙方A已对甲方A所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。2.租赁期限自2010年10月1日起至2011年10月1日止，租赁期限为一年，租赁用途为办公、展示。3.租金每平方米每月租金为34元，租金按季度结算，乙方A于每季度第二个月的前十日内交付甲方A。4.自本合同签订后十日内，乙方A按年租金金额的百分之十向甲方A支付租赁保证金16320元。 2011年，中国人民解放军73881部队空余房地产租赁管理办公室（甲方Ｂ）与福州博一信息教育咨询有限公司（乙方Ｂ）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称合同Ｂ），约定：1.甲方Ｂ自愿将位于福建省福州市鼓楼区原药材站楼一层的房屋建筑面积400平方米出租给乙方Ｂ使用，乙方Ｂ已对甲方Ｂ所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。2.租赁期限自2011年10月1日起至2012年10月1日止，租赁用途：办学，办公、展示。3.租金总额（不含水、电、暖、气、物业等费用）人民币163200元。租金按季结算，乙方Ｂ于每季的前十日内交付甲方Ｂ。4.自本合同签订后十日内，乙方Ｂ按年租金额的百分之十向甲方Ｂ支付房地产租赁保证金人民币16320元。5.附加条款：按约定的租期三年，租金不变。 2012年，中国人民解放军73881部队空余房地产租赁管理办公室（甲方Ｃ）与福州鼓楼恒滋外语培训学校（乙方Ｃ）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称合同Ｃ），约定：1.甲方Ｃ自愿将位于福建省福州市鼓楼区原药材站楼一层的房屋建筑面积400平方米出租给乙方Ｃ使用，乙方Ｃ已对甲方Ｃ所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。2.租赁期限自2012年10月1日起至2013年9月30日止，租赁用途：办学，办公、展示。3.租金总额（不含水、电、暖、气、物业等费用）人民币163200元。租金按季结算，乙方Ｃ于每季的前十日内交付甲方Ｃ。4.自本合同签订后十日内，乙方Ｂ按年租金额的百分之十向甲方Ｂ支付房地产租赁保证金人民币16320元。5.附加条款：按约定的租期三年，租金不变。 2013年，中国人民解放军73881部队空余房地产租赁管理办公室（甲方D）与福州鼓楼恒滋外语培训学校（乙方D）续签了《军队房地产租赁合同》（以下简称合同D），该合同D约定的租赁场地、用途、租金总额均保持不变，该合同D约定的附加条款为：1.原药材楼一层意向租期三年，至2013年9月30日到期，乙方提出续租申请，并经甲方批准，现签订续租租赁合同，合同期限为2013年10月1日至2014年9月30日，2014年9月30日合同期满，甲乙双方中止租赁合同。 2012年10月16日，福州博一教育信息咨询有限公司向原告出具《证明》一份，载明：“福州博一教育信息咨询有限公司在2012年6月成立了其下属机构——福州鼓楼恒滋外语培训学校”。 2012年10月16日，福州博一教育信息咨询有限公司向“73881部队营房处”出具《场地续租报告》一份，载明“……2012年6月该场所由我司下属机构的福州鼓楼恒滋外语培训学校使用，该校具备独立的法人资格，因此希望以福州鼓楼恒滋外语培训学校名义进行续租……”。 2013年9月9日，福州鼓楼恒滋外语培训学校向“73881部队有偿服务管理办公室”出具《场地续租报告》，载明“……由于我校还在运营，现向贵处申请继续租用该场所使用一年，至2014年10月1日……” 2015年11月6日，原告委托律师事务所向被告恒滋学校发出《律师函》，称被告恒滋学校既不续签合同也不缴纳租金水电费，至2015年9月30日止共拖欠租金16.32万元、水电费1.61万元，部队多次催收无果；并要求被告恒滋学校于2015年11月30日前主动到部队有偿服务办公室签订续租合同或将承租的房产归还给部队，同时交清拖欠的所有租金和水电费。 2015年12月11日，原告向被告恒滋学校发出《通告》，明确最后交房期限为2015年12月20日。2015年12月19日，原告向被告恒滋学校发出《通告》，称拟于12月20日派员将学校存于原药材楼一层内的教学桌椅和相关物品登记造册后搬离另行存放，自通知送达之日起一个月内若仍不派员接洽搬离上述教学桌椅和相关物品，视为学校自动放弃处置权，由原告自行处置。 经被告恒滋学校申请，本院依法委托，福建省地质工程研究院于2017年11月27日出具《房屋建筑面积、使用面积鉴定报告书》，其鉴定结论为：福州鼓楼恒滋外语培训学校租用鼓楼区梅峰支路106号（原药材站一层）房屋建筑面积为342.64㎡，使用面积为308.62㎡。 另查，被告恒滋学校按双方合同约定的租金数额向原告支付租金至2014年9月30日，之后至2015年11月30日搬离未再缴纳租金。福州博一教育信息咨询有限公司（后更名为福州博通进出口贸易有限公司）与福州鼓楼恒滋外语培训学校均系独立的法人单位。 本院认为，原告与被告恒滋学校签订了租赁合同，双方均应依约履行。本案原告主张按合同确定的租金数额缴纳租金，而被告恒滋学校主张按测量的实际面积计算租金数额，故本案争议焦点在于应缴纳租金的标准，本院分析如下： 其一，根据本案查明的事实，合同A的签订主体为中国人民解放军南京军区联勤部卫生部福州药品器材供应站与被告博一公司，约定使用面积400平方米，租金每平方米每月34元。合同B的签订主体为原告的内设办公室与被告博一公司，约定建筑面积400平方米，一年的租金总额163200元。合同C与合同D的签订主体均为原告的内设办公室与被告恒滋学校，均约定建筑面积400平方米，一年的租金总额163200元。 其二，恒滋学校主张按照使用面积计算租金，认为合同A至合同D具有延续性，合同A约定的“使用面积”，之后的合同均根据第一份合同计算。本院认为，合同A和合同B的承租方均系博一公司，不能约束作为独立法人主体的被告恒滋公司。恒滋公司签署的合同C和合同D均未明确约定“使用面积”，而是约定“建筑面积”，故恒滋公司主张按“使用面积”计算租金，无合同依据，本院不予支持。 其三，鉴于本案的租赁合同，即合同A、合同B、合同C、合同D均系原告提供的模板，故对于租赁面积、租金等条款，可以认定为格式条款。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对于是按照实际建筑面积计算租金，还是按照原告主张的约定的数额计算租金，应作不利于提供格式条款的原告一方的解释，认定为按实际建筑面积计算租金。 根据上述分析，本院对原告的本诉请求、被告的反诉请求分析如下： 关于原告主张拖欠的租金数额，本院认为，原告与恒滋学校租赁合同约定的期限2014年9月30日届满后，原告并未对恒滋公司继续租赁讼争房屋提出异议，故双方至2015年11月30日搬离前系不定期租赁关系。故被告恒滋公司仍应按照之前租赁合同约定的标准向原告缴纳租金，其数额为：建筑面积342.64㎡×（163200元÷12个月÷400㎡）/月×14个月=163096.64元。 关于原告主张的水电费，本院认为，原告提交了其缴纳水电费的相关票据，可以证明原告缴纳了讼争房屋的水电费。同时，原告亦按被告恒滋学校的要求提交了吉祥苑交付房租和电费的相关凭证，能够说明吉祥苑与恒滋学校水电费分摊的情况。原告另有向恒滋学校发出的《水电费收缴通知书》以及欠缴水电费的情况统计表，故原告该项诉请，本院予以支持。被告恒滋学校实际使用讼争房屋却未缴纳相关水电费，庭审中仅口头抗辩无法确定应缴纳水电费数额，但并未提供相关证据予以否定，故恒滋学校的相关辩解本院不予采信，其应向原告支付25209元水电费。 关于原告主张博一公司与金建华承担连带清偿责任的诉请，本院分析如下：虽然博一公司向原告出具《证明》表示恒滋学校系其下属机构，但是，两家公司均系独立的法人，可以各自独立承担法律责任。况且，博一公司出具的《证明》并非表示其愿对恒滋学校的租金支付承担连带责任。另外，依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条之规定，法人以其全部财产独立承担民事责任，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受；故本案并不由法人的法定代表人或公司股东的个人财产承担责任。因此，对于恒滋学校支付拖欠租金、水电费等诉请，原告要求金建华与博一公司对恒滋学校欠付租金和水电费的行为承担连带责任的诉请，本院不予支持。 关于原告增加的诉讼请求，本院认为，被告恒滋学校已经从讼争房屋搬离，故其及时清空屋内属于自己的物品，恢复空置的状态，系租赁合同的附随义务。因此，根据租赁合同的交易习惯，被告恒滋学校应在合理期限内取走2015年12月20日《物品清单》项下的物品，否则由原告进行处理。 关于被告恒滋学校主张原告返还其多收的租金的反诉请求，本院认为，鉴于合同约定的建筑面积与实际的建筑面积相差57.36平方米，可以认定恒滋学校对该部分租金存在重大误解，应当按照实际的建筑面积收取租金。2012年10月1日起至2014年9月30日合同约定租赁期间，原告多收的57.36㎡部分的租金，应返还给被告恒滋学校。（400㎡-342.64㎡）×（163200元÷12个月÷400㎡）/月×24个月=46805.76元。对于恒滋学校主张推迟交付部分房屋应退还租金的主张，以及其要求退还48个月多收的租金的主张，无事实依据，本院不予采信。 被告恒滋公司主张原告赔偿其经济损失25万元，但并未提供证据证明，本院不予支持。对于被告恒滋公司主张原告让十八分部有偿服务办主任周海峰向被告道歉的反诉主张，更无法律依据，本院不予支持。 综上，被告金建华、被告福州博一教育信息咨询有限公司（现为福州博通进出口贸易有限公司）经本院公告送达，公告期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告福州鼓楼恒滋外语培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73881部队2014年10月1日至2015年11月30日的租金163096.64元； 二、被告福州鼓楼恒滋外语培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73881部队拖欠的水电费25209元； 三、被告福州鼓楼恒滋外语培训学校于本判决生效之日起二十日内取走2015年12月20日《物品清单》项下的物品，否则由原告中国人民解放军73881部队处理； 四、反诉被告中国人民解放军73881部队于本判决生效之日起十日内退还反诉原告福州鼓楼恒滋外语培训学校多收取的租金46805.76元（该笔款项可与第一项判决的款项进行抵扣）； 五、驳回原告中国人民解放军73881部队的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告福州鼓楼恒滋外语培训学校的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4534元，由中国人民解放军73881部队负担574元，由福州鼓楼恒滋外语培训学校负担3960元；反诉案件受理费3692元，由中国人民解放军73881部队负担426元，由被告福州鼓楼恒滋外语培训学校负担3264元，鉴定费5321.47元，由原告负担。。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄昌杰 人民陪审员  戴 清 人民陪审员  杨金华 二〇一八年六月五日 书 记 员  林晶晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六十条法人以其全部财产独立承担民事责任。 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。