上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初4798号原告：杨世金。委托诉讼代理人：张春。被告：徐金海。法定代理人：徐惠锋。被告：徐惠锋。原告杨世金与被告徐金海、徐惠锋、王茉（原告庭审前撤回对其起诉）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张春、被告徐金海法定代理人即被告徐惠锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2013年9月4日签署的金山区朱行镇恒康路258弄48号602室房产的买卖合同并配合原告办理过户手续；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年9月4日，原、被告通过中介签署了房屋买卖合同，约定被告将自己动迁安置的位于金山区朱行镇恒康路258弄48号602室房产卖给原告，合同对双方的权利义务、房屋的价格、付款方式及违约金等均作了约定。现在原告已按照合同约定支付了相应的房款，且该房产已符合过户条件。现虽经原告多次催促被告总以各种理由不予配合办理过户手续。被告的行为已构成了违约。原告特向法院提起诉讼，请求判决支持原告诉请。被告徐惠锋辩称：答辩人与王茉系夫妻关系，2007年6月15日生育儿子徐金海，2009年3月因夫妻感情破裂，经上海市崇明区人民法院调解离婚，徐金海由答辩人抚养。2010年王茉父女住房动迁，徐金海户口在王茉处，属于动迁安置对象，分到一套70多平米安置房，位于金山区亭林镇恒康路258弄48号602室。因当初拿房时答辩人作为徐金海的监护人拿不出购房的钱，经中介介绍后，把房屋以390,000元价格卖给了原告。作为房产中介很清楚没有房产证的房子不好出租或出卖，况且是未成年人名下房产。答辩人损害了被监护人的权益，严重违反了法律相关规定，与原告签订的《房屋买卖居间协议书》应属无效，原告诉请应予驳回，答辩人愿意退还原告房款390,000元并给予50,000元经济补偿。原告为证明自己主张，向本院提供了如下证据：1.《房屋买卖居间协议书》及《房屋转让补充协议》，证明原告与被告徐惠锋签订房屋买卖合同及对房款支付、过户事项等约定；2.收据及银行凭证，证明原告支付房款情况；3.（2009）崇民一（民）初字第1030号民事调解书，证明被告徐惠锋与王茉离婚的事实，且调解书中明确被告徐金海随徐惠锋共同生活；4.水、电、物业缴费凭证，证明原告自2013年11月份即入住案涉房屋，并进行了装修；5.不动产登记薄，证明案涉房屋产权人为徐金海，没有抵押，只有原告申请的司法查封，符合过户条件；6.拆迁补偿协议及安置人员面积核定单，证明徐金海是被安置对象及享受的面积；7.房屋安置结算单，证明所有被动迁人员皆已安置及安置地址。被告徐惠锋对原告提供的证据真实性皆无异议，但认为自己将儿子财产处理了，是不合法的，且签订合同时原告知道该房屋系徐金海的，只有儿子母亲王茉不知道房屋已出卖的事实。另一套安置房原为王茉及其父亲王道明所有，因王道明现已去世，房屋产权应在王茉名下。被告徐惠锋为证明自己主张，向本院提供了《房屋买卖居间协议书》及2015年《补充协议》，证明房屋买卖合同都是中介起草的，自己因不动法而签字，原告2015年曾有过退房的想法。原告对该证据真实性皆无异议，但认为2015年因被告徐惠锋可能欠了高利贷，债主找到原告处，原告当时有些害怕才签了该补充协议，事实上后来未能履行。对原、被告双方提供的证据，本院审查后认为，其来源合法、客观真实，且能够证明案件事实，故皆予以采信。根据该些证据及双方庭审中陈述，本院查明事实如下：被告徐惠锋与王茉原系夫妻关系，双方于2007年1月15日登记结婚，同年6月15日生育儿子徐金海，2009年3月19日经崇明县人民法院调解离婚，徐金海随徐惠锋共同生活。2010年9月25日，王茉及其父亲王道明、儿子徐金海因农村宅基地房屋动迁，与上海新金山工业投资发展有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，获得拆迁补偿款258350元及每人60平米安置房购买资格，并最终选定金山区亭林镇恒康路258弄39号301室面积为130.72平米及48号602室面积为70.07平米的两套房屋。作为徐金海的监护人，被告徐惠锋因无钱购买属于徐金海的48号602室安置房，遂通过上海萧羽房地产经纪事务所介绍，于2013年9月4日与原告签订《房屋买卖据间协议》，将案涉房屋以420000元转让给原告，并约定等符合政策过户交接时，被告徐惠锋无条件配合原告，如果被告徐惠锋违约不配合过户，应支付原告成交价的50%即210000元作为违约金。同年9月15日，双方签订了《房屋转让补充协议》，除了重申了违约责任等，还特别约定，房屋产权过户时，产权人如是未成年人，被告徐惠锋保证监护人到场配合办理过户手续。合同签订后，被告徐惠锋已收到原告房款390,000元（其中190,000余元作为购买案涉安置房款支付动迁方），尾款30,000元按约原告应于过户日支付被告徐惠锋。自2013年11月起，原告已实际入住案涉房屋至今。2015年5月11日，原告与被告徐惠锋曾签订过《补充协议》一份，约定如果被告徐惠锋于2015年12月31日前退回原告已收全部房款，则原告交出案涉房屋，双方撤销2013年9月4日《房屋买卖据间协议》，双方不承担违约责任；如果被告徐惠锋无力退回全部已收房款，则双方继续按原协议执行。后被告徐惠锋未能退回房款，双方合同并未撤销。2018年3月6日，案涉房屋被登记至徐金海名下，按照政策规定，已符合过户交易条件，但在原告提出请求时，被告徐惠锋予以拒绝，遂涉讼。本院认为，本案的争议焦点是原告与被告徐惠锋签订的《房屋买卖居间协议书》及《房屋转让补充协议》是否有效？被告徐惠锋认为合同无效的抗辩理由有两点，一是没有产权证的房子不能转让，二是其作为案涉房屋权利人徐金海的监护人，出卖房屋的行为损害了被监护人的合法权益。关于第一点，无论是拆迁安置房还是普通商品房，在取得产证前并非不能转让，只是暂时不能办理过户交易手续，尤其是动迁安置房，在政策上对过户交易的时间尚有一定限制，但这并不能否定房屋转让合同的效力，只要买卖双方系真实意思表示，且不具有法定的合同无效的五种情形，合同即为有效。关于第二点，不可否认，案涉房屋系徐金海基于拆迁安置利益而获得购买权，但作为未成年人，其本身并无独立购买的经济能力和行为能力，相关权利应由监护人代为行使，房款可从其获得的拆迁补偿款中支出，不足部分应由其监护人补齐，或代为放弃购买。本案中，作为徐金海监护人的徐惠锋也自认，因为付不出案涉安置房购买款而选择将之转让给原告，且在全额支付房款后仍获得了近230,000元的差价，该转让行为相较于放弃购买，显然没有损害被监护人利益而是保护了被监护人利益。至于徐惠锋取得房款差价后如何处分，是否损害了被监护人利益，系其内部关系，与原告无关。原告作为房屋购买方，付出了合理对价，并实际占有使用至今，系善意取得的第三人，其合法权益应予保护。本院注意到，徐金海作为未成年人随徐惠锋共同生活，并不存在独立居住、无处居住的情况，至于其居住及生活条件的好坏，皆为其监护人的抚养能力和职责所决定，显与案涉房屋买卖无因果关系。据此，原告诉请既有事实依据亦有法律依据，依法应获支持。但原告应在办理过户手续之日将尾款30,000元支付被告。为了保护合同当事人的合法民事权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杨世金与被告徐惠锋于2013年9月4日签订的《房屋买卖居间协议书》及2013年9月15日签订的《房屋转让补充协议》应继续履行；二、被告徐金海、徐惠锋应于本判决生效之日起十日内协助原告杨世金将位于上海市金山区亭林镇恒康路258弄48号602室房屋过户至原告杨世金名下，相关税费由原告杨世金承担。案件受理费减半收取6900元，财产保全费5000元，合计11,900元，由被告徐惠锋负担。此款应于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李庆阳二〇一八年六月十五日书记员  顾春燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。