成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0115民初4738号 原告：张敏，女，汉族，19XX年X月X日出生，住四川省巴中市巴州区。 原告：黄松男，汉族，19XX年X月X日出生，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：张敏,女,汉族，19XX年X月X日出生,住四川省巴中市巴州区，系原告配偶，特别授权代理。 被告：贺泽鹏,男,汉族,19XX年X月X日出生，住成都市成都华区。 委托诉讼代理人：刘莉媛，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯叶，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告：四川巨鸿房地产开发有限公司,住成都市金牛区金府路502号。 法定代表人：赵生武。 委托诉讼代理人：严明慧，女，汉族，19XX年X月X日，住四川省大英县，系公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：廖俊，女，汉族，19XX年X月XX日出生，住成都市温江区，系公司员工。 原告张敏、黄松与被告贺泽鹏、四川巨鸿房地产开发有限公司（以下简称“巨鸿公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张敏、原告黄松的委托诉讼代理人张敏，被告贺泽鹏的委托诉讼代理人冯叶，被告巨鸿公司的委托诉讼代理人严明慧到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告张敏、黄松向本院提出诉讼请求：1、请求中止对成都市温江区柳城街道德通桥路XXX号“御富枫景”小区X栋X单元X楼XXX号房屋的执行，并解除查封；2、确认坐落在成都市温江区柳城街道德通桥路XXX号“御富枫景”小区X栋X单元X楼XXX号房屋的实际购买人系原告，并判令该房屋所有权归原告所有；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月8日，温江法院作出（2017）川0115执XXX号裁定书，查封了成都市温江区柳城街道德通桥XXX号御富枫景小区X栋X单元X楼XX号房屋。2017年11月7日，原告张敏、黄松对此提出书面异议。成都市温江区人民法院于2017年11月13日作出（2017）川0115执异XX号执行异议裁定;驳回案外人张敏、黄松的异议。本案涉案房屋备案登记在贺泽鹏名下，本身不具有买卖的性质，而是通过虚假合同的形式达到其违法目的，不等于贺泽鹏就对本案案涉房屋具有物权上的处分权利。因此原告认为法院应维护原告的合法权益。2011年10月28日，原告与被告四川巨鸿房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》、《“御富枫景”补充协议》，原告按时履行了付款义务，支付了全部房款190,000元。2014年10月28日，被告四川巨鸿房地产开发有限公司向原告张敏、黄松交付涉案房屋。原告也支付物业管理费等费用，原告是实际购房者，原告的权益应当得到维护。 被告贺泽鹏辩称，一、法院执行涉案房屋并无不当，不应当解封房屋。（一）其依法向法院申请强制执行，法院依法查封涉案房屋。（二）其对涉案房屋享有非典型担保权，优于原告的普通债权，可以排除案外人的执行异议。（三）即使案涉房屋被第三人购买，但因第三人原因不办理备案登记，其本身应承担不利后果，不能排除法院执行。二、原告不是案涉房屋合法买受人，购房价格远低于其他同类型房屋买受人，未实际支付购房款。原告并未实际占有、居住在涉案房屋内；三、原告对涉案房屋不享有所有权；综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告巨鸿公司辩称，巨鸿公司2011年10月28日将房屋出售给原告，并签订了商品房买卖合同及补充协议，原告按照合同已付清房款，房屋未备案是因为公司与被告贺泽鹏是借贷关系，不能因为借贷关系查封房屋。 本院经审理认定的事实如下：2011年10月28日，巨鸿公司向原告张敏出具收据，载明：“房款1-1-706，190,000元。”同日，巨鸿房公司与张敏、黄松签订了《商品房买卖合同》、《“御富风景”补充协议》，约定由原告张敏、黄松购买位于成都市温江区柳城街道德通桥路XXX号X幢X单元X层XXX号房屋，面积41.62平方米，价款190,000元。 被告巨鸿公司因欠付被告贺泽鹏借款，将其名下的XX套房产（其中包含涉案房屋）于20XX年X月XX日备案登记在被告贺泽鹏名下。 2014年10月28日，巨鸿公司向原告张敏出具了《接房凭证》载明接验房时间为2014年10月28日；2014年10月28日案外人四川群峰物业管理有限公司向原告张敏出具两张收据，分别载明：“预收物业服务费757.6元”、“预收代收生活垃圾处理费96元。”2015年1月2日案外人四川群峰物业管理有限公司向原告张敏、黄松出具两张收据，分别载明：“管理服务费84.1元”、“建渣清运费105.2元”。2015年1月1日原告张敏办理了装修登记表。2015年5月15日，原告张敏缴纳了电费。 2017年6月8日，本院根据（2017）川0115执902号执行裁定书，查封了巨鸿公司的财产，其中包括张敏、黄松购买的位于成都市温江区柳城街道德通桥路425号1幢1单元7层706号房屋。张敏、黄松向本院提出执行异议，本院作出（2017）川0115执异71号执行裁定书驳回张敏、黄松的执行异议，张敏、黄松向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告身份信息、一次性购房款的收据、《商品房买卖合同》、《“御富风景”补充协议》、《接房凭证》、居住证、四川群峰物业管理有限公司向原告张敏出具的预收物业服务费、预收代收生活垃圾处理费、管理服务费、建渣清运费的收据、电费发票、（2017）川0115执XXX号执行裁定书、（2017）川0115执异XX号执行裁定书等证据证实，本院予以确认。 本院认为，张敏、黄松与巨鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。张敏、黄松在本院查封案涉房屋前与巨鸿公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部购房款190,000元；且张敏、黄松与巨鸿公司在2014年10月28日办理了领取接房凭证，预付了物业服务费，并对房屋进行了装修，其已合法占有该房屋。因巨鸿公司将案涉房屋备案登记在贺泽鹏名下致无法办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩下价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应当认定张敏、黄松就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”之规定，对于张敏、黄松要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，应予支持。对张敏、黄松主张解除查封措施的诉讼请求，属于基于实体权利提出的执行行为异议，不属于本案审查范围，张敏、黄松可依据此判决申请执行法院变更执行行为。 关于张敏、黄松要求确认对涉案房屋享有所有权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人以买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，张敏、黄松与第三人巨鸿公司签订了《商品房买卖合同》，支付了房屋价款，并实际占有涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，双方之间存在的是债的法律关系，此时张敏、黄松依据买卖合同主张确认其对案涉房屋享有所有权，于法无据，故对张敏、黄松要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、停止对位于成都市温江区柳城街道德通桥路425号1幢1单元7层706号房屋的执行； 二、驳回原告张敏、黄松的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由被告贺泽鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 赵 萍 审判员 周 毅 审判员 刘路茜 二〇一八年六月二十六日