广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终1910号 上诉人（原审原告）：苏芳，女，汉族，1963年4月27日出生。 委托诉讼代理人：田诗，广东万乘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告一）：深圳市百岳泰投资发展有限公司。 法定代表人：章岳鸣，总经理。 被上诉人（原审被告二）：章岳鸣，男，汉族，1961年1月22日出生。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏莉霞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 上诉人苏芳与被上诉人深圳市百岳泰投资发展有限公司（以下简称：百岳泰公司）、章岳鸣因确认合同有效纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初13493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏芳上诉请求：1、撤销（2017)粤0303民初13493号民事判决，确认苏芳与百岳泰公司之间就深圳市罗湖区深南东路XX号XX广场大厦X座XX楼的XX及XX号房产存在买卖合同关系且买卖合同有效；2、一、二审费用全部由百岳泰公司、章岳鸣承担。事实和理由：一、原审判决以本案合同尚未履行为由认定双方不存在买卖合同关系且买卖合同无效，于法无据，应依法予以撤销。原审判决以“鉴于原告关于其是通过现金方式支付房款的诉讼主张与常理不符”为由认定苏芳与百岳泰公司不存在买卖合同关系明显有悖于法律规定。原审判决以买卖合同尚未履行为由，认为双方不存在买卖合同关系，存在以下三点明显错误：1、合同履行情况与双方是否存在买卖合同关系根本不是一回事。根据《合同法》规定，合同当事人只要存在买卖的真实意思表示，并达成合意便足以成立和形成买卖合同关系，而合同是否得以履行并非合同成立的要件，原审判决以合同未履行而否定合同的成立无法律依据。2、合同履行情况亦与合同效力无任何关系。依据《合同法》之规定，除非存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，合同是否履行、如何履行，皆非影响合同效力的法律因素，原审判决以合同未履行认定合同无效明显有违法律规定。3、合同是否履行及履行情况如何，并非本案争议事实，与本案诉求也毫无关联，原审将审理方向指向合同履行，明显违反了“不告不理”的基本诉讼原则。根据《民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”原审判决无视当事人诉讼请求范围，擅自认定与诉讼请求无关的合同履行事实，已严重违反了法律规定，损害了当事人的诉讼权利。综上三点可知，原审判决以合同履行事实否定双方买卖合同关系、认定买卖合同无效于法于无据，明显损害了当事人的诉讼权利，依法应予撤销。 二、根据上诉人提交的《收据》内容所示，此《收据》已经具备了房屋买卖合同的法定成立要件，且未附生效条件，应当依法认定双方存在房屋买卖关系。原审判决以双方未签订书面房屋买卖合同为由认定房屋买卖关系不存在于法无据，应予撤销。上诉人所提交《收据》中，已经明确了买卖主体的名称，并且写明了买卖标的为XX广场XX、XX号物业，《收据》中亦明确约定了合同价款为人民币213万元整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第一条规定，能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，应当认定合同成立。本案《收据》不但具备上述规定的所有要求，还明确了合同价款，故双方达成的房屋买卖合同已经成立。又根据《合同法》第四十四条规定，合同若无需办理生效手续或未附生效条件的，合同自成立时生效，故本案房屋买卖合同于成立之日已经生效。原审认定《收据》不能证明双方存在买卖合同关系明显是不符合案件事实和上述法律规定的。又根据《合同法》第十条规定，当事人订立合同可以书面、口头和其他形式订立，法律、行政法规规定采用书面形式的才应采用书面形式。而关于房屋买卖合同，法律并未规定须采用书面形式订立，且双方签订的《收据》已完全符合房屋买卖合同的形式要件，故原审判决以双方没有签订房屋买卖合同为由认定双方不存在房屋买卖合同关系明显于法无据，亦与案件事实明显不符。就本案所涉合同的履行事实而言，苏芳在与百岳泰公司达成买卖关系后，鉴于买卖标的物尚未办理产权证明，百岳泰公司已当场将证明房屋产权和权属的唯一的法律文件，即《房屋买卖合同》原件交付苏芳，这本身就是重大履行事实。否则，如果没有买卖关系和买卖合意，百岳泰公司怎么可能将唯一的产权依据原件交给苏芳。另外，房屋买卖关系成立后，涉案房产的租赁管理及租金收取也均由苏芳负责，这同样是履行重要事实。 三、原审判决缺乏法律依据，且明显违背法律规定，应依法予以撤销。根据《合同法》第五十二条规定，合同无效必须存在意思表示不真实，损害国家、集体、第三人和社会公共利益，或者违反法律、行政法规强制性规定的情形下才能被认定无效。并且，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第十四条规定，强制性规定必须属于效力性强制性规定。原审判决却仅以苏芳与百岳泰公司所签订合同违反公司《章程》为由认定合同无效，缺乏法律依据，亦明显违反了上述法律规定，应依法予以纠正。 百岳泰公司、章岳鸣辩称：请求依法驳回苏芳的上诉请求，维持原判。首先，苏芳与百岳泰公司之间并没有签订书面的房屋买卖合同，证明双方不存在买卖合同关系的依据，买卖行为并没有实际履行，而本案中苏芳既没有支付价款，百岳泰公司也没有实际交付房屋。其次，即使章岳鸣出具了收据具备了买卖合同的相关要素，合同成立，但因为苏芳对章岳鸣无权以法定代表人名义转让涉案房产是明知的，该合同也应属于无效合同，章岳鸣是公司的法定代表人，但苏芳是公司的董事，根据公司法第十一条及公司章程三十一条的规定，苏芳与公司进行交易并没有经过董事会的同意，苏芳对章岳鸣超越代理权限是明知的，根据合同法第五十条的规定，法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。可知章岳鸣的行为是无效的，即使收据具备合同要件，构成买卖合同，其代表公司与苏芳签订的房屋买卖合同也是无效的。 苏芳向一审法院提出诉讼请求：1、苏芳与百岳泰公司之间就深圳市罗湖区深南东路XX号XX广场大厦X座XX楼的XX及XX号房产存在买卖合同关系且买卖合同有效；2、章岳鸣、百岳泰公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1、1999年5月18日，百岳泰公司作为买方，案外人深圳市XX广场大厦开发有限公司作为卖方，双方签订《深圳市房地产买卖合同》两份，编号分别为深（罗）房预买字（99）第9810134号、深（罗）房预买字（99）第9810135号，分别约定百岳泰公司向案外人深圳市XX公司购买涉案房产XX、XX房，成交价分别为人民币810350元、781850元。双方还就其他权利义务进行约定。涉案房产XX、XX房现未转移登记至百岳泰公司名下。 2、2013年1月，章岳鸣向苏芳出具《收据》一份，该收据载明：“收到苏芳购百岳泰投资发展有限公司XX广场物业XX、XX号房现金房款人民币贰百壹拾叁万元（￥213万）元正”。 3、章岳鸣系百岳泰公司的法定代表人，苏芳是百岳泰公司的董事。《深圳市百岳泰投资发展有限公司章程》第三十条第二款规定：董事、经理除公司章程规定股东会同意外，不得同本公司订立合同或进行交易。 4、2017年1月16日，百岳泰公司作为原告，以本案苏芳及本案案外人李X云作为被告提起（2017）粤0303民初1387号案件诉讼，案由为房屋租赁合同纠纷，该案目前正在审理当中。 5、庭审中，苏芳称其于2013年1月以现金的方式向章岳鸣支付涉案房产的房款213万元。章岳鸣对此予以否认,认为没有收到购房款。 6、章岳鸣是百岳泰公司的法定代表人及占90%份额的股东，百岳泰公司另一10%份额的股东是案外人苏X慈。苏芳称苏X慈是其父亲。 7、苏芳与章岳鸣原为夫妻关系，双方于2006年9月14日离婚。 8、苏芳主张其与百岳泰公司存在房屋买卖合同关系，主要的证据及事实是章岳鸣出具的《收据》及苏芳持有上述百岳泰公司与案外人深圳市XX广场大厦开发有限公司之间的两份《深圳市房地产买卖合同》原件。 一审法院认为，本案为合同纠纷。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。苏芳在本案中主张其与百岳泰公司存在房屋买卖合同关系，章岳鸣、百岳泰公司则认为苏芳仅是代持涉案的房产，章岳鸣、百岳泰公司与苏芳不存在买卖合同关系。一审法院认为，虽然章岳鸣向苏芳出具的《收据》载明收到苏芳购房款人民币213万元，但鉴于苏芳关于其是通过现金方式支付房款的诉讼主张与常理不符，且苏芳与百岳泰公司之间没有签订房屋买卖合同，同时鉴于百岳泰公司的公司章程及我国《公司法》明确规定公司的董事不得同公司订立合同或进行交易，苏芳作为百岳泰公司的董事应知悉公司章程规定，故苏芳仅依据上述《收据》主张其与百岳泰公司存在房屋买卖合同关系，证据不足，依据不充分，一审法院不予采纳。苏芳要求确认其与百岳泰公司存在买卖合同关系且买卖合同有效的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院判决：驳回苏芳的全部诉讼请求。本案受理费人民币11920元，由苏芳承担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，从苏芳提交的《收据》看，其内容已经明确了买卖主体的名称，并且写明了买卖标的为XX广场XX、XX号物业，《收据》中亦明确约定了合同价款为人民币213万元整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第一条规定，能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。《收据》不但具备上述规定的要求，还明确了合同价款，故双方达成的房屋买卖合同已经成立。苏芳该项上诉理由成立，本院予以支持。对于该合同是否有效，本院认为，根据《收据》出具时施行的《中华人民共和国公司法》（2013年修订前）第一百四十九条规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：…（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易”。本案，涉案房屋系百岳泰公司作为买方与案外人深圳市XX广场大厦开发有限公司签订买卖合同购买，但涉案房屋至今未办理转移登记。苏芳为百岳泰公司董事，在没有证据证明苏芳与百岳泰公司进行房屋买卖交易时，其交易行为经过百岳泰公司股东会同意的情形下，苏芳与百岳泰公司之间的房屋买卖关系，因违反上述法律规定而无效。因此，苏芳请求确认其与百岳泰公司房屋买卖合同有效的上诉理由不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第一条、《中华人民共和国公司法》（2013年修订前）第一百四十九条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初13493号民事判决； 二、确认苏芳与深圳市百岳泰投资发展有限公司就深圳市罗湖区深南东路XX号XX广场大厦X座XX楼的XX及XX号房产买卖合同成立； 三、确认苏芳与深圳市百岳泰投资发展有限公司就深圳市罗湖区深南东路XX号XX广场大厦X座XX楼的XX及XX号房产买卖合同无效； 四、驳回苏芳其他诉讼请求。 一审案件受理费11920元，由苏芳负担5960元，深圳市百岳泰投资发展有限公司负担5960元；二审案件受理费23840元，由苏芳负担11920元，深圳市百岳泰投资发展有限公司负担11920元。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年六月四日 书记员 李开宇（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 《中华人民共和国公司法》（2013年修订前） 第一百四十九条董事、高级管理人员不得有下列行为： （一）挪用公司资金； （二）将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储； （三）违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保； （四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易； （五）未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务； （六）接受他人与公司交易的佣金归为己有； （七）擅自披露公司秘密； （八）违反对公司忠实义务的其他行为。 董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。