成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0107民初814号原告：成都宏建物业管理有限公司。法定代表人：曾毅。委托诉讼代理人：杨文良，男，系公司员工。委托诉讼代理人，周鹏，男，系公司员工。被告：姜军。原告成都宏建物业管理有限公司与被告姜军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都宏建物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨文良、周鹏，被告姜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都宏建物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年12月1日至2017年10月31日期间的物业服务费1771元、垃圾处理费88元、2016年11月14日至2017年10月13日期间拖欠的水费271.80元、电费2617.10元，上述费用共计4747.90元；2.被告向原告支付滞纳金1750.43元及违约金3249.17元，共计4999.60元；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告香月楠岸小区1栋5单元1302号房屋的业主，房屋建筑面积89.57平方米。原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告所在小区提供物业服务，物业服务管理费按每月1.8元/平方米。2016年12月1日至2017年10月31日，被告共计拖欠物业服务费1771元、垃圾处理费88元。2016年11月14日至2017年10月13日，拖欠水费271.80元、电费2617.10元。此外因拖欠上述费用还产生滞纳金1750.43元及违约金3249.17元。经原告多次催收，被告至今未付，原告因此诉至法院。被告姜军辩称，1.对物业服务费欠费区间无异议,对垃圾费，水费电费欠费期间不认可；2.原、被告签订的物业服务合同已于2011年12月30日到期；3.原告提供的物业服务存在瑕疵，如：广告收益及停车费等公共收益未按约定进行分成，也没有进行公示。物业的二次供水证过期影响饮水安全。未尽到安保义务，小区监控设备有损坏，无红外对视和电子围栏导致盗窃案件频发，被告丈夫在小区里被人袭击，原告安保人员未妥善处理，部分单元门和电梯的可视对讲不能使用。综上应减免相应的费用。4.原告擅自改变小区部分建筑的用途，将地面停车库及部分绿地更改为物管用房。对于维修监控的报价高于市场价格5.原告主张的违约金与滞纳金属于同一性质，不得重复主张，且标准过高，要求进行调整。本院经审理认定的事实如下：2009年10月19日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为位于成都市一环路西一段88号“香月楠岸”小区提供物业管理服务，合同有效期自2008年4月1日起至2011年12月30日止；物业管理服务包括：房屋共用部位的维护和管理，物业共用设施设备的维修和养护，协助维护公共秩序，保洁服务，绿化养护和管理，代收代缴收费服务；物业服务费按半年收取，每半年末15日前缴纳下半年物业服务费，物业服务费由业主按其物业建筑面积计收，住宅1.8元/月/平方米，业主应于交房之日的第二日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠费用每日5‰的比例向原告支付滞纳金，凡逾期30日以上者，还应按欠款总额的50％向原告支付违约金；小区建筑物及其附属设施的公共部分由原告统一规划、经营、管理，所得收益原告按50%的比例收取管理服务费后，其余扣除相关法定税费后进入小区总的专项维修资金。小区内的电梯广告或总坪广告所得收益原告按50%的比例收取管理服务费后，其余扣除相关法定税费后进入小区总的专项维修资金。上述合同签订后，原告为“香月楠岸”小区提供物业服务至今。被告系位于成都市一环路西一段88号“香月楠岸”小区1栋5单元1302号房屋业主，建筑面积89.57平方米。被告未支付2016年12月1日至2017年10月31日期间的物业服务费1771元、垃圾处理费88元、2016年11月14日至2017年10月13日期间拖欠的水费271.80元、电费2617.10元。原告通过在案涉物业门上张贴《缴费通知单》、邮寄《关于拖欠物管费的催告函》及发送短信的方式向被告催收了上述欠缴的费用。另查明，1.2013年4月23日，原告与成都市利万家智能技术有限公司签订了《设备改造合同》，改造范围为香月楠岸生活给水二次加压系统；2.2016年8月16日，成都市发展和改革委员会发出《成都市发展和改革委员会关于调整中心城区污水处理收费标准的通知》，通知载明居民污水处理收费标准由0.9元/立方米调整为0.95元/立方米，自2017年1月1日起执行。调整后居民生活用水终端价格为3.03元/㎡；3.2016年10月14日，案涉物业部分业主向成都市武侯区房产管理局投诉原告，称原告未经任何业主同意私自动用房屋专项维修资金86517元用于监控系统维修，但之前原告并未就动用房屋专项维修资金告知全体业主，也未有具体维修方案、施工费用等信息进行公示；4.2016年12月29日，涉案小区首届业主委员会发出关于提交小区公共资源收益相关资料及其他资料的函，要求原告于2017年1月5日前提交从案涉物业交房始至提交资料时止，小区公共资源收益全部相关账目资料及建设规划图纸；5.2017年2月16日，涉案小区首届业主委员会发出关于签订新物业服务合同的通知，通知载明希望原告于同月20日前与案涉业委会联系，以商议续签物业服务合同事宜；6.2017年4月12日，原告出具关于香月楠岸电梯维修报告，载明变频器、模块、隔离开关、接触器损坏需更换，需要动用住宅专项维修资金进行修复。并在成都市武侯区双楠街道办事处百花社区居委会备案。同年4月27日，涉案小区首届业主委员会向原告发出关于电梯维护维修的工作联系函，上有原告员工杨文良签字确认收悉。同年6月27日，涉案小区首届业主委员会向原告发出关于电梯维修的函，希望原告出具电梯以往的维修、保养记录、本次维修的方案和所需费用；7.原告已将《香月楠岸2017年上半年广告经营表》张贴于小区公示栏，但未公示全部案涉小区公共资源收益收支账目；8.被告丈夫在小区被被他人致伤，此案已由成都市公安局武侯区分局双楠派出所受理，经四川基因格司法鉴定所鉴定为；因外伤致鼻部损伤，其损伤程度为轻伤二级；9.原告申请动用专项资金用于监控系统维修，已在成都市武侯区房产管理局备案，因案涉物业部分业主向房管局投诉，维修工作未能进行；10.成都宏建置业发展有限公司于2018年6月16日出具情况说明，载明香月楠岸小区购电账户是在由成都宏建置业发展有限公司（开发公司）申请设立，户名：成都宏建置业发展有限公司，表号：0038994382,2009年12月30日交房至今香月楠岸小区电费一直由成都宏建物业管理有限公司缴纳。以上事实有，《前期物业服务协议》、房权证、《物业服务收费备案表》《成价费[2005]第31号》、关于香月楠岸电梯维修报告、备案公告及投诉截图、《成都市发展和改革委员会关于调整中心城区污水处理收费标准的通知》、智能水表电表记录、《设备改造合同》、欠费明细、电费发票、香月楠岸水费发票、上海银行业务回单、催收照片、广告牌照片、公示栏照片、消防通道照片、工作联系函、会议记录及光盘、成都市公安局武侯区分局双楠派出所的受案回执、成都宏建置业发展有限公司的情况说明、证人证言等证据材料以及当事人的庭审陈述收集在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双发真实意识表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告作为物业管理企业为“香月楠岸”进行了物业管理服务，被告作为“香月楠岸”的业主，应当按《前期物业服务协议》的约定向原告支付物业服务费。虽然该合同期限已于2011年12月30日届满，但是由于“香月楠岸”小区业主未选聘新的物业服务企业，且原告一直在该小区提供物业服务至今，因此在《前期物业服务合同》的合同期限届满后，原、被告之间建立了事实上的物业服务合同关系，被告以合同到期作为抗辩的理由依法不能成立，故本院对原告要求被告支付拖欠的2016年12月1日至2017年10月31日期间的物业服务费1771元（建筑面积89.57平方米×1.8元×11个月）的诉请予以支持。对于原告主张的垃圾处理费，根据《成价费[2005]第31号》的规定，居民住户征收标准为8元/户*月，原告向本院提交了垃圾处理费的票据，且被告对此代缴票据未提出异议，因此本院对原告要求被告支付2016年12月1日至2017年10月31日期间的垃圾处理费88元（8元/户*月×11个月）的诉讼请求予以支持。对于原告主张的水费及电费，原告向本院提交了智能水表电表记录、代缴水电费缴纳发票及成都宏建置业发展有限公司出具的情况说明，因此本院对原告要求被告支付2016年11月14日至2017年10月13日期间拖欠的水费271.90元（（571吨-555吨）×2.98元/吨+（（645吨-571吨）×3.03元/吨））、电费2617.10元（0.55元/度×（21464度-16674度））的诉讼请求予以支持。关于被告提出的拒交物业服务费的理由，本院认为，虽然原告在提供的物业服务过程中存在一定的瑕疵，需要进一步加强和改进，但并不能以此证明原告没有提供物业服务，存在违法和严重违约行为，同时，物业服务需要小区全体业主的配合，如:环境卫生的保持、公共秩序的自觉遵守和维护。且被告作为业主，对原告提供的服务如果不满意，可通过正常途径与原告沟通、协商解决，也可通过业主委员会与原告沟通加以解决，同时法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，故被告拒交物业服务费的理由于法无据。对于原告要求被告支付滞纳金1750.43元及违约金3249.17元的诉讼请求，鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，导致被告未按约支付物业服务费，因此本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下：一、被告姜军于本判决生效之日起十日内向原告成都宏建物业管理有限公司支付2016年12月1日至2017年10月31日期间的物业服务费1771元及垃圾处理费88元；二、被告姜军于本判决生效之日起十日内向原告成都宏建物业管理有限公司支付2016年11月14日至2017年10月13日期间的水费271.90元、电费2641.10元；三、驳回原告成都宏建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告姜军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 郭 静二〇一八年六月二十日书记员 李天琪