四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终2127号 上诉人（原审原告）：蒋前飞，男，汉族，1972年1月22日出生，住四川省遂宁市安居区。 上诉人（原审原告）：袁仁娟，女，汉族，1973年10月12日出生，住成都市龙泉驿区。 二上诉人共同委托代理人：李琴，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川博朗实业发展有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道龙平路102号亚热带商城4层。 法定代表人：曾传忠，职务不详。 上诉人蒋前飞、袁仁娟因与被上诉人四川博朗实业发展有限责任公司（以下简称博朗公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月21日公开开庭审理进行了审理，上诉人蒋前飞、袁仁娟及其委托诉讼代理人李琴到庭参加诉讼，博朗公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋前飞、袁仁娟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为博朗公司立即支付蒋前飞、袁仁娟从2014年6月30日起至办理完转移登记之日止每日按房屋总价的万分之五支付逾期办证的违约金。事实和理由：1.《商品房买卖合同补充协议》不应作为违约金的计算依据。因为补充协议系格式合同，博朗公司未尽提醒注意义务；补充协议并未经过房管部门登记备案，效力低于已登记备案的《商品房买卖合同》；补充协议签订时间早于或同于买卖合同签订时间，其签订目的并非出于对买卖合同未尽事宜予以补充约定，而是为了免除自身义务；根据《商品房买卖合同》第26条约定，补充协议内容属于不合理减轻或免除出卖人责任或加重买受人责任，违约金计算应以《商品房买卖合同》第十九条为准。2.合同纠纷应遵循意思自治原则，约定的违约金未超出双方签订协议时应预见范围，违约一方以违约金过高主张调减，单位提供证据证明约定的违约金数额明显高于实际遭受损失，且该调减请求与双方签订协议时约定违约金目的明显不符，法院应不予支持。 博朗公司未作答辩。 蒋前飞、袁仁娟向一审法院起诉请求：1.博朗公司立即为蒋前飞、袁仁娟办理位于龙泉驿区房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证；2.判令博朗公司自2014年6月30日起至办理完毕权属证书日止按照蒋前飞、袁仁娟已付房款总价万分之五每日的标准支付蒋前飞、袁仁娟逾期办证的违约金。 一审法院认定事实：2012年12月26日蒋前飞、袁仁娟作为买受人与作为出卖人的博朗公司签订了《商品房买卖合同》，约定博朗公司将位于龙泉驿区房屋出售给蒋前飞、袁仁娟，房屋总价款624964元；博朗公司应在2012年12月31日前向蒋前飞、袁仁娟交付房屋；双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。其中合同第十九条第（二）关于转移登记约定：“…。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。”同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议约定：“本协议为双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。《合同》与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准…。第十二条对《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2款第（2）条的补充约定：如因出卖人责任使买受人未能在交房之日后540日内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书和国有土地使用权证书（因买受人未办理完毕相关手续、延期付款等或政府因素除外），买受人不退房的，出卖人支付买受人已付款0.5%的违约金，合同继续履行。…。” 上述合同及补充协议签订后，蒋前飞、袁仁娟向博朗公司支付了全部购房款，该款后经双方结算确定为624799元。2013年12月31日，博朗公司按合同的约定向蒋前飞、袁仁娟交付了房屋，但至今未为蒋前飞、袁仁娟办理房屋权属转移登记和国土使用权转移登记。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应全面履行合同约定的义务。本案中，蒋前飞、袁仁娟、博朗公司双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应当按约履行各自的义务。根据本案查明的事实，双方签订《合同》后，蒋前飞、袁仁娟已按约向博朗公司交付了购房款；博朗公司按约向蒋前飞、袁仁娟交付了房屋，但迄今未按约向蒋前飞、袁仁娟交付房屋所有权证书和国有土地使用权证书。博朗公司应当及时履行其协助蒋前飞、袁仁娟办理房屋权属转移登记和国土使用权转移登记的义务，并承担逾期办理的违约责任。关于违约金的计算标准。蒋前飞、袁仁娟主张违约金应当按《商品房买卖合同》第十九条约定以实际购房款的金额为基数按日万分之五计算至取得产权证书之日止。但双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对逾期办理转移登记的违约责任进行了内容不同的约定，其中补充协议约定，合同与补充协议有抵触的，以补充协议为准。鉴于此，博朗公司承担的逾期办理转移登记的违约责任应当依照补充协议的约定进行计算，即蒋前飞、袁仁娟实际支付购房款的0.5%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、博朗公司于判决生效后三十日内协助蒋前飞、袁仁娟办理位于龙泉驿区房屋的所有权转移登记以及土地使用权转移登记；二、博朗公司于判决生效之日起十日内支付蒋前飞、袁仁娟逾期协助办理移转登记违约金3124元。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由博朗公司负担（诉讼费已由蒋前飞、袁仁娟预交，博朗公司在履行本判决确定的违约金支付义务时一并付给蒋前飞、袁仁娟）。 二审中，蒋前飞、袁仁娟提交以下证据：2014年9月16日签订的《出售协议》一份、收条两份，拟证明蒋前飞、袁仁娟因博朗公司的逾期办证行为造成了蒋前飞、袁仁娟出售房屋时承担了2万元的损失。博朗公司未予质证。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《商品房买卖合同》第二十六条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。” 本院认为，蒋前飞、袁仁娟与博朗公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 本案二审的主要争议焦点为：案涉逾期办证违约金金额应按照《商品房买卖合同》还是《商品房买卖合同补充协议》约定的标准计算。 蒋前飞、袁仁娟认为案涉《商品房买卖合同补充协议》系格式合同且博朗公司对免除或者限制其责任的条款未尽到提醒义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《商品房买卖合同补充协议》虽系博朗实业公司提供的格式文本，但作为补充协议，该协议具有变更、调整原合同的内容，在双方当事人签字后，即成为双方当事人的一致意思表示。其次，上述补充协议在前言部分约定，购房合同与补充协议有抵触的以本补充协议为准。该约定符合双方订立合同的目的、交易习惯以及通常理解，并不存在免除一方责任，加重对方责任或排除对方主要权利的情形。 蒋前飞、袁仁娟认为补充协议未经房管部门登记备案，效力低于已登记备案的《商品房买卖合同》。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房买卖合同登记备案系国家行政管理的手段，在于保护商品房交易的安全，保障商品房买卖合同目的的实现。但商品房买卖合同登记备案并不影响合同的效力。补充协议系双方当事人自愿签订，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，并不因未登记备案而无效或效力低于《商品房买卖合同》。蒋前飞、袁仁娟的该主张没有法律依据。 蒋前飞、袁仁娟认为补充协议签订时间早于或同于《商品房买卖合同》签订时间，并非对未尽事宜的补充。根据本案查明的事实，《商品房买卖合同》与补充协议同日签订，且补充协议明确载明“本协议为双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议”，从补充协议的内容来看，也系对《商品房买卖合同》部分条款的补充约定或变更约定。因此，补充协议系对《商品房买卖合同》的补充。 蒋前飞、袁仁娟还认为《商品房买卖合同》第26条约定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，补充协议的约定属于上述第26条的约定，仍应以《商品房买卖合同》为违约金计算依据。对此，本院认为，《商品房买卖合同》约定违约金为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五”，补充协议约定违约金为“已付款0.5%”。在出卖人是否违约及违约时间不确定的情况下，《商品房买卖合同》约定的违约金与补充协议约定的固定违约金之间孰高孰低是不确定的，不能以此认定补充协议属于“不合理减轻出卖人责任”的情形。 综上，案涉逾期办证违约金应按照《商品房买卖合同补充协议》约定的标准计算，一审判决认定正确，本院予以维持。 另外，蒋前飞、袁仁娟认为《商品房买卖合同》约定的违约金未超出双方签约的预见范围，博朗公司也未主张调减，违约金仍应按每日按总房款万分之五计算。本院认为，一审法院计算违约金的依据系根据补充协议的约定，而非基于《商品房买卖合同》及博朗实业公司主张调低违约金，故蒋前飞、袁仁娟的该上诉理由与查明事实不符，本院不予支持。 综上所述，上诉人蒋前飞、袁仁娟的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人蒋前飞、袁仁娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年六月五日 书记员饶志誉