广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初994号 原告：于水成，男，汉族，1989年3月18日出生，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：揭军英，广西新鸿律师事务所律师。 被告：吴合云，女，仫佬族，1957年1月22日出生，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：苏岳，广西华胜律师事务所律师。 被告：南宁丰优置业有限公司，住所南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲17号楼1层101号房，统一社会信用代码91450100MA5MUWRM9B。 法定代表人：李英瑞，该公司总经理。 原告于水成与被告吴合云、第三人南宁丰优置业有限公司(以下简称丰优公司)房屋买卖合同、居间服务合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。庭审过程中，原告明确其解除合同的范围包括房屋买卖合同和居间服务合同后，本院依法变更丰优公司为被告。原告于水成及其委托诉讼代理人揭军英、被告吴合云的委托诉讼代理人苏岳、被告丰优公司的法定代表人李英瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于水成向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年1月26日签订的《委托代办手续合同》及《合同补充协议》；2.判令吴合云返还于水成已付购房款40万元及支付违约金40万元。事实和理由：原被告三方于2018年1月26日签订一份《委托代办手续合同》，约定吴合云将其位于南宁市良庆区恒大绿洲27号楼XX号房(以下简称XX号房)作价70万元出售给原告，原告支付首期房款40万元后，吴合云应于2018年3月31日前办理完XX号房的抵押登记涂销手续，房价尾款30万元于房屋所有权更名到原告名下后支付。同日，于水成和吴合云还签订一份《合同补充协议》，吴合云承诺签订协议后不会将该房屋转卖或抵押给第三方，否则应以合同成交价的二倍金额作为违约金赔付给原告。原告于2018年1月23日支付了首期房款40万元。吴合云未按合同约定办理房屋抵押登记的涂销手续，并违反补充协议约定将房屋另卖他人。吴合云的行为已构成违约，三方签订的委托代办手续合同已无法继续履行，为此要求解除合同，由吴合云根据合同约定承担违约责任。 吴合云辩称，《委托代办手续合同》及《合同补充协议》还在履行过程中，吴合云没有违约，原告诉请解除合同、返还已付购房款及支付违约金，没有事实依据，理由不成立。即使解除合同，导致合同解除的原因不在吴合云。此外，原告诉请支付40万元的违约金过高，请求法院予以调低，违约金以不超过合同价款的20%为原则。 丰优公司辩称，如果买卖双方的房屋买卖合同解除，其公司亦同意解除居间合同，但合同解除前其公司已履行了义务，买卖双方已支付的居间服务费不予退还。 综合诉辩双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.吴合云是否存在违约行为，合同应否解除；2.违约金40万元是否过高，应否予以调低。 于水成围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《委托代办手续合同》《合同补充协议》《收条》《承诺保证书》《南宁市商品房买卖合同》及备案证明。吴合云、丰优公司无证据提交。本院组织当事人对于水成提交的证据进行了质证，吴合云、丰优公司对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴合云于2015年8月14日与南宁市银象房地产开发有限责任公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定吴合云以983453元房价购买银象公司开发建设的位于南宁市良庆区恒大绿洲27号楼XX号房(简称2301号房)，建筑面积117.18平方米，套内建筑面积86.51平方米，首付款为303453元，余款68万元采用银行按揭贷款方式支付。该房于2016年1月4日办理了买受人为吴合云的商品房买卖合同登记备案证明。 2018年1月23日，吴合云就其XX号房与于水成在丰优公司恒大绿洲点达成成交价为70万元的房屋买卖合同，于水成于当日向吴合云支付首期房款40万元。2018年1月26日，吴合云(委托方、卖方)、于水成(委托方、买方)、丰优公司(代办方、优居南宁特许加盟商)三方签订一份《委托代办手续合同》，载明XX号房的成交价为70万元，于水成已于2018年1月23日支付首期款40万元给吴合云，尾期款于更名过户后支付；委托方共同委托代办方办理XX号房的房产过户手续，委托代理服务费为21000元，由卖房承担。合同“其他约定”手写内容为：卖方承诺送一个恒大绿洲27栋负一楼车位，附带一套价值20万元家私；买卖双方委托中介方办理手续；卖方承诺于2018年3月31日前办完解押手续。于水成与吴合云当日就XX号房还签订一份《合同补充协议》，约定：一、卖方承诺签订协议前该物业除银行按揭抵押贷款外，无其他抵押及小额贷款行为；二、卖方承诺签订协议后不会将该物业转卖或抵押给第三方；三、卖方签订协议后不能单方终止协议，如该物业更名过户前终止协议视作卖方违约；四、卖方如违反以上三条协议，则应以合同成交价的二倍金额作为违约金赔付买方。吴合云未按合同约定办理XX号房抵押登记涂销手续，经丰优公司多次催告仍不履行该义务。该房至今尚未办理不动产权证至吴合云名下。 2018年4月13日，丰优公司发现吴合云在案外中介公司雄博地产公司就XX号房另卖与第三人后，经联系吴合云，其于2018年4月14日向丰优公司出具一份《承诺保证书》，确认其将XX号房另卖与第三人，并承诺其之前在丰优公司成交的恒大绿洲另7套房不再转卖第三人。 本院认为，吴合云与于水成2018年1月23日在丰优公司成立的买卖XX号房的房屋买卖合同，以及三方于2018年1月26日签订的《委托代办手续合同》、于水成与吴合云当日签订的《合同补充协议》，是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，三方当事人均应严格履行。 关于违约责任和合同解除问题。《委托代办手续合同》约定吴合云应于2018年3月31日前办理完XX号房抵押登记涂销手续，之后由丰优公司代为办理XX号房不动产更名手续，吴合云逾期无正当理由不履行该义务，而且私下又将该套房在其他房地产交易中介公司转让给第三人，在原告于2018年4月23日提起本案诉讼后至今，仍未办理合同约定的抵押登记涂销手续，该房不动产权至今仍无法变更至于水成名下，其行为已构成根本性违约，于水成因此诉请解除XX号房的买卖合同和居间合同，并由吴合云返还已付房款40万元，理由充分，有事实和法律依据，本院予以支持。吴合云主张其仍在履行《委托代办手续合同》《合同补充协议》，与事实不符，本院不予采信。 关于违约金是否过高，应否调低的问题。《合同补充协议》约定合同成交价的二倍违约金的条件之一为吴合云签订协议后将XX号房再转卖给第三方，根据该补充协议约定，合同成交价二倍违约金应为140万元。本案买卖合同及合同补充协议签订后，吴合云于2018年4月13日前将XX号房另卖给了第三方，该情形属于《合同补充协议》约定的应支付合同成交价二倍违约金的情形。于水成诉请违约金40万元，未超出合同约定的违约金范围，亦未超过吴合云订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院予以支持。吴合云要求调低违约金为合同成交价款的20%,无事实根据，理由不充分，于水成不同意，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除吴合云、于水成、南宁丰优置业有限公司于2018年1月26日签订的《委托代办手续合同》; 二、解除吴合云与于水成于2018年1月26日签订的《合同补充协议》； 三、吴合云于本判决生效之日起7日内返还于水成购房款400000元； 四、吴合云于本判决生效之日起7日内支付于水成违约金400000元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行上述义务的，权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11900元，财产保全申请费4520元，合计16420元，由吴合云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 愿 人民陪审员  李明建 人民陪审员  韦子良 二〇一八年六月三十日 书 记 员  宁小艳 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和 交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自 己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限 内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。