上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初4450号原告：唐蓓，女，1985年11月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵明亮，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵轶民，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：李桉，男，1968年4月4日出生，汉族，住上海市。被告：刘爱华，女，1966年2月24日出生，汉族，住上海市。两被告共同委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。第三人：上海志远房地产经纪有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号XXX楼XXX-XXX室。法定代表人：钱建国，总经理。委托诉讼代理人：吴万乐，男。原告唐蓓与被告李桉、刘爱华、第三人上海志远房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。后本院依据当事人的申请，依法追加上海志远房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼，于2018年5月10日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵明亮、两被告的共同委托诉讼代理人李涛、汤春林、第三人的委托诉讼代理人吴万乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。唐蓓向本院提出诉讼请求：1、要求撤销原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、要求两被告返还已支付的购房款385万元及利息，以385万元为本金，按银行同期贷款利率计算，自2017年11月16日起算至返还本金之日；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月，经中介公司介绍，原告结识了两被告，并打算购买被告名下的上海市肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，双方签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买系争房屋，房款总金额1100万元，原告应于合同签订后支付首期房款385万元，其他房款通过贷款方式支付。在合同协商、签订过程中，两被告均未向原告告知过系争房屋存在任何瑕疵。此后，原告依约于2017年11月15日向被告支付首期房款385万元，并开始办理房屋贷款手续。但是在贷款过程中，原告从贷款银行处获悉系争房屋冬至日连续日照不足一小时。原告认为，根据《城市居住区规划设计规范》的规定，住宅建筑日照标准为冬至日日照大于等于一小时。系争房屋性质虽然是居住用房，但不符合居住的标准。系争房屋存在重大瑕疵，导致系争房屋不满足住宅建筑的最低标准，这与原告购买住宅房屋的意思表示相悖，被告从未明确提示该瑕疵。根据《合同法》的规定，原告属于重大误解的情形，故诉至法院，要求判如所请。李桉、刘爱华共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在购房过程中实地看过房屋，在签合同当天原告也看过房产证的原件，日照情况在产证上有明确记载，被告并不存在隐瞒的情形。系争房屋经过合法登记，用途为居住，是合法有效可正常流通的建筑，日照问题并不会导致系争房屋无法居住，故不存在重大瑕疵。双方之间的合同合法有效，不存在重大误解的可撤销情形。即使法院认定合同应当撤销，亦是自判决撤销之后合同才归于无效，原告的利息起算时间亦无依据。上海志远房地产经纪有限公司述称：原、被告之间的纠纷如何处理，由法院依法判决。本院认定事实如下：2016年4月22日，系争上海市肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室房屋登记被告李桉、刘爱华为权利人，房屋建筑面积172.69平方米，总层数21层，系争房屋在2层，房屋建筑类型公寓，用途居住。房地产权证附记记载：该套住宅冬至日连续日照不足一小时。不动产登记簿备注栏记载：该套住宅冬至日连续日照不足一小时。2017年11月上旬，被告(出售方)、原告(买受方)签署关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，其中约定：总房价款1100万元，首期房价款385万元，双方于2018年1月31日前办理交易过户手续。合同另有其他约定。2017年11月15日，被告刘爱华签署收条，载明收到原告支付的系争房屋首期款385万元。另查明，2014年10月，刘爱华、李桉因办理过户手续、违约金等问题，起诉上海汇峰房地产开发有限公司至本院。该案审理中查明，刘爱华、李桉购买系争房屋时，认购书后注明此户型每年中的冬至日采光不足1小时。2015年5月，上海市徐汇区规划和土地管理局发函至上海汇峰房地产开发有限公司称，为妥善处理历史遗留问题，现经研究同意将F幢4号202室(系争房屋)由办公调整为住宅，该套房屋在办理房地产权证时应注明：该套住宅冬至日连续日照不足一小时。该案判决：刘爱华、李桉与上海汇峰房地产开发有限公司签订的《上海市商品房预售合同》继续履行，上海汇峰房地产开发有限公司协助刘爱华、李桉办理系争房屋的过户手续等。该案已于2015年12月13日生效。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、补充协议、收条、汇款回单、民事判决书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，原告提供其与中介人员赵某某的录音，以此证明原告在房屋买卖过程中从未看到过房产证原件，且被告也仅提供给中介公司房产证前几页的照片，并无附记页。原告称，直至银行审核贷款材料时，银行因“冬至日连续日照不足一小时”而需对原告的贷款利率进行调整，并为此联系原告时，原告才知晓此事实。被告对此证据不予认可，称赵某某所述“是的、是的”只是日常回复客户的一种习惯性口语，且录音无法看出何时何地进行，原告亦存在故意诱导发问。第三人称录音确实是赵某某的声音，赵某某所述“是的、是的”是对原告第一次买房不了解情况的认可。审理中，关于系争房屋买卖的过程。原告称，其于2017年10月下旬在中介的微信朋友圈、网上看到系争房屋的房源信息，随即于某天中午由中介人员陪同前去看房，当时房屋采光还可以，且厨房的一面墙被拆除，无法确定整体采光情况。系争房屋在小区中间位置，前面一栋楼与系争房屋所在楼差不多高，但楼间距非常大。中介人员说因房屋无人居住、装修不好，故价格有优势，且因为房东要离婚、出国，所以急售，还说楼间距很大，没关系的。看房时，中介人员给原告看了产证复印件的前几页，并未出示附记页。看房后隔了几天，2017年11月2日，原告与中介签署意向金协议并支付1万元意向金。之后原、被告双方签署《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》。2017年12月，因为审税需要，原告、被告、中介人员共同前往交易中心调取房屋产权信息，当时被告、中介人员让原告在二楼等待，被告、中介人员调取产权信息后并未给原告查看。系争房屋所在小区的市场挂牌单价的均价9万元/平米，但是此价格存在虚高，原告查询过实际成交价格，单价5万-8万元均存在。因系争房屋楼层低、面积大，对价格亦会有影响。被告称，其通过中介挂牌出售系争房屋，因被告在国外，故由中介带人看房。签订《上海市房地产买卖合同》时，被告将产证原件向原告出示并交给中介。2017年12月，原告、被告、中介人员共同前往交易中心调取房屋产权信息。因被告不在国内，亦无其他机会与原告沟通房屋日照问题。系争房屋所在小区的市场单价均价8万-10万元/平米，而系争房屋总价比市场价低了100万-200万元。据被告了解，原告前后至三家银行申请贷款，因日照问题导致银行贷款利率高于原告的预期，原告遂找借口不再购买系争房屋。第三人称，被告在其公司挂牌出售系争房屋，后第三人带原告去现场看房。2017年11月5日，双方都至第三人处协商买卖具体细节。开始双方在不同的房间，被告先和第三人的法务人员沟通，之后原告到被告房间，被告将产证原件拿给原告查看，当时还有原告的两个朋友在场，第三人和原告的两个朋友确认了买卖的最后细节，第三人将房产证复印件交给原告，房产证一共也就三页，第三人是将房产证全本都复印给了原告。之后被告先离开。原告签署了《上海市房地产买卖合同》，此后第三人再将合同交予被告签字。第三人调取系争房屋产调信息后，未将产调信息交给原告查看。系争房屋所在小区的单价均价8.6万-10万元/平米。本院认为，本案争议焦点为：原告签订系争房屋的买卖合同是否构成重大误解，合同应否被撤销。所谓重大误解，是指行为人作出意思表示时，对涉及民事法律行为或合同法律效果的某些重要事项存在认识上的显着缺陷，其后果是使行为人的利益受到较大的损失，或者达不到行为人订立合同的目的。分析本案情况：系争房屋为居住用途，日照时间是房屋居住的重要因素之一，对人们居住的质量有较为明显的影响。系争房屋存在“冬至日连续日照不足一小时”的特殊情形，对此重大情形，被告应履行明示告知的义务。但从目前查明事实和证据可知，被告或第三人并未向原告出示过系争房屋的产权调查信息；除被告、第三人自述外，亦无其他证据可以佐证被告、第三人曾向原告出示了房地产权证中记载“冬至日连续日照不足一小时”的附记页面；亦无任何证据表明被告或第三人曾就“冬至日连续日照不足一小时”信息向原告进行特殊提示；被告也自认，除房地产权证附记页记载了“日照时间”信息外，“因被告不在国内，亦无其他机会与原告沟通房屋日照问题”。故实难认定被告已经履行了明示告知义务。原告并非专业人士，仅凭现场查看房屋的短暂过程，亦难以对房屋日照时间做出精确判断。系争房屋房价款1100万元，被告陈述系争房屋比市场价低100万-200万元，而原告认为系争房屋楼层低、面积大、产权人出国急售，上述情节确有可能对房屋的价格产生影响，故仅凭目前系争房屋的出售价格，难以认定原告已经知晓系争房屋“冬至日连续日照不足一小时”。原、被告均称，因系争房屋“冬至日连续日照不足一小时”的情况，原告后续房款的银行贷款利率提高，此对原告的经济利益造成了影响。综上，被告对于系争房屋“冬至日连续日照不足一小时”的特殊情况并未尽到明示告知的义务。原告对于系争房屋日照时间这一重要事项存在认识上缺陷，使系争房屋与原告的购买预期存在差距，影响了原告房屋居住感受，也提高了原告的贷款成本，上述事实和后果足以影响原告购买决定，构成重大误解。故原告要求撤销双方原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，具有事实与法律依据，本院予以支持。根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现双方的买卖合同应予撤销，原告要求返还其已支付的购房款385万元，于法有据，本院予以支持。原告在购买系争房屋的过程中，并未完全尽到审慎注意义务，故对于原告主张的利息损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、撤销唐蓓与李桉、刘爱华签订的关于上海市肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》；二、李桉、刘爱华于本判决生效之日起十五日内返还唐蓓购房款XXXXXXX元；三、驳回唐蓓的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费37886元，减半收取计18943元，由唐蓓负担143元，由李桉、刘爱华负担18800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一八年六月六日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。