广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0125民初799号 原告：蒙仁廉，女，1939年7月10日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：杨显，广西达兰律师事务所律师。 被告：黄玺，女，1984年3月2日出生，壮族，住广西上林县。 被告：周珍萍，女，1986年5月27日出生，壮族，住广西上林县。 被告：杨紫莹，女，1986年7月10日出生，壮族，住广西上林县。 原告蒙仁廉与被告黄玺、周珍萍、杨紫莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告蒙仁廉的委托诉讼代理人杨显到庭参加诉讼，被告黄玺、周珍萍、杨紫莹均未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒙仁廉向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄玺支付给原告房屋租金40833元，违约金8225元，共计49058元；2.判令被告周珍萍、杨紫莹对上述款项承担连带偿付责任。事实和理由：座落于上林县产系原告自有房产，2017年8月9日，原告蒙仁廉（甲方）与被告黄玺（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同主要约定：原告将该楼房第一层至第四层房屋出租给被告黄玺用作美容经营，年租金7万元，租期为三年，即从2017年9月1日起至2020年8月30日止；租金交付时间为：第一年的租金，乙方在合同签订后5天内先支付给甲方4万元（含押金5千元），签订合同三个月后再支付3.5万元；第二、三年的租金，乙方须提前30天将全年租金一次性付清，即在当年的8月1日前将全年租金一次性付清，第三年的租金为7.7万元。租金支付方式为通过银行转账或现金支付，如转账则转到原告指定姚献群在邮政银行上林县支行开户的账户。合同还约定乙方逾期支付租金，每逾期一日，向甲方支付年度租金的万分之五的违约金，逾期超过一个月，甲方有权解除合同。被告周珍萍、杨紫莹作为担保人在该合同上签字担保。合同签订当日，原告将房屋交给被告黄玺使用。被告黄玺交了第一年的租金后，未按合同约定给付第二年的租金。2019年3月16日，原告发函通知被告黄玺于2019年3月25日前交清第二年房租，但被告黄玺仍未交付。2019年3月24日，原告与被告黄玺经协商，双方同意解除合同，签订了《解除合同协议书》。合同解除时，被告黄玺尚欠原告7个月房租40833元（70000/12×7个月）未交，应付违约金8225元（70000元×5/10000×235天）也未给付。根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”依据《担保法》有关条款的规定，被告周珍萍、杨紫莹作为担保人，应承担连带偿付担保责任。为维护原告的合法权益，请求法院支持如上所请。 被告周珍萍、杨紫莹、黄玺未向本院提交书面答辩状，亦未提供任何证据。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.房产证复印件一份，证明涉案房产为原告自有合法财产；2.楼房租赁合同一份，证明原告将涉案房产出租给被告黄玺，被告周珍萍、杨紫莹承担担保责任的事实；3.微信聊天记录复印件一份，证明被告承认拖欠租金的事实；4.解除合同协议书复印件一份，证明原、被告解除租赁合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月9日，被告黄玺（乙方）与原告蒙仁廉（甲方）签订了《楼房租赁合同书》，主要约定：甲方将位于上林县建筑面积为458平方米的房屋租给乙方经营美容美体保健生意；房屋租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月30日止，租期为3年；第一年和第二年每年租金70000元，第三年租金为77000万元；第一年租金在合同签订后，乙方在5天内先支付甲方40000元（其中35000元为租金，5000元为押金），签订合同三个月后乙方再支付35000元；第二、三年的租金，乙方必须提前30天将全年租金一次性付清，即在续租当年的8月1日前将全年租金一次性付清，乙方不支付或不按期支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同；乙方逾期支付租金的，每逾期一日向甲方支付年度租金的万分之五的违约金，逾期一个月的，甲方有权解除合同；担保人履行和乙方同等责任等。被告黄玺在《楼房租赁合同书》乙方（承租人）处签名并捺印，被告周珍萍、杨紫莹在担保人处签名并捺印。合同签订当日，原告将租赁房屋交给被告黄玺使用。截止至2018年9月1日，被告黄玺按照合同的约定向原告支付第一年的租金70000元，同时向原告支付押金5000元。因被告黄玺未按照合同的约定继续向原告支付第二年的租金，原告与被告黄玺于2019年3月24日签订《解除合同协议书》，双方同意自2019年3月24日起解除双方于2017年8月9日签订的《楼房租赁合同》。因被告黄玺仍未向原告支付尚欠的房屋租金，原告遂于2019年4月17日向本院提出前述诉讼请求。 另查明，被告黄玺向原告支付的押金5000元，原告未用于扣除相应款项。原告明确押金将用于扣除违约金。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄玺、周珍萍、杨紫莹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不进行答辩，也不提交相关证据，视为其已放弃依法享有的质证、答辩等诉讼权利。原告提交的证据真实、合法有效并与本案相关联，故对于原告提交的证据本院均予以确认。原告与被告黄玺签订的《楼房租赁合同》及《解除合同协议书》是当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。原告按照约定向被告黄玺交付了房屋，被告黄玺未按约定向原告支付租金，构成违约，应承担相应的民事责任。 关于被告黄玺是否应当支付原告房屋租金40833元、违约金8225元及应支付多少的问题。合同中约定第一年和第二年每年租金为70000元，被告黄玺只向原告按约支付了第一年的租金。被告黄玺向原告支付的房屋租金截止至2018年9月1日，《楼房租赁合同》于2019年3月24日解除时，故被告黄玺尚欠原告6个月23天的房屋租金，尚欠的房屋租金按照双方签订的合同计算应为39411元。故原告要求被告黄玺支付房屋租金40833元，于法无据，本院不予支持。双方签订的合同中约定第二年的租金必须在当年的8月1日前（即2019年8月1日前）将全年租金一次性付清，逾期支付租金的，每逾期一日向出租人支付年度租金的万分之五违约金。至合同解除时，被告黄玺未向原告支付尚欠的房屋租金，按照合同约定被告黄玺向原告支付违约金为70000元×5/10000×235天=8225元。诉讼过程中，原告明确以5000元押金扣抵违约金，故被告黄玺应向原告支付违约金3225元。现原告要求被告黄玺支付8225元违约金，于法无据，本院不予支持。 关于担保人的责任问题。本案双方签订的《楼房租赁合同》只约定担保人履行和承租人同等的责任，没有明确写明担保的形式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，被告周珍萍、杨紫莹的保证方式为连带责任保证。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”的规定，本案未明确约定保证期间，被告黄玺于2018年8月2日开始存在违约，故保证期间应自2018年8月2日起至2019年2月1日止。原告在保证期间超过后于2019年4月17日向本院提起民事诉讼，主张债权，并要求担保人承担担保责任。被告周珍萍、杨紫莹的保证期间已超过，保证责任已免除，对本案债务不再承担保证责任。因此，原告诉请本院判令被告周珍萍、杨紫莹对本案债务承担连带偿付责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄玺于本案判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒙仁廉房屋租金39411元； 二、被告黄玺于本案判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒙仁廉违约金3225元； 三、驳回原告蒙仁廉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1026元，减半收取513元，由原告蒙仁廉负担67.2元，由被告黄玺负担445.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1026元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈贞臣 二〇一八年六月十九日                                                                                                                法官助理张秀关                                                                                                                书 记 员  覃小密 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。