重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0241民初3525号 原告：孙江勇，男，1988年12月14日生，汉族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住酉阳县。 被告：秀山佳诚房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道丹凤路瑞馨园小区1-11，统一社会信用代码：91500241686240892N。 法定代表人：鲁斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人:杨宏疆，该公司职工。 被告：杨再江，男，1961年6月21日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 原告孙江勇诉被告秀山佳诚房地产开发有限公司（以下简称秀山佳诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告孙江勇到庭参加诉讼、被告秀山佳诚公司经本庭传票传唤未到庭参加诉讼。因与本案有利害关系，本院追加杨再江为本案共同被告，于2018年5月29日第二次公开开庭进行审理，原告孙江勇到庭参加诉讼、被告秀山佳诚公司的委托诉讼代理人杨宏疆到庭参加诉讼，被告杨再江经本庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙江勇向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告给原告办理房地产权证；二、依法判令被告支付原告逾期办证违约金10355.2元；三、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2017年3月22日，原告孙江勇与被告秀山佳诚公司在秀山国土部门售房网签系统签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同编号：CQ-317-00748376。原告按照合同约定履行了义务，支付全部购房款，并配合被告提交了申请办证的全部资料，被告未按照合同约定履行办证义务，不予向国土机关办理房地产权证，依据《重庆市商品房买卖合同》第10条第4项（1）条（2）条的约定，至提起诉讼之日止，被告故意拖延办证已经违约391天，应按照已付房款每日万分之一计算违约金，故被告应当向原告孙江勇支付违约金10355.2元。因此，特诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告秀山佳诚公司辩称，一、原告购买的房屋涉及的项目实际上系杨再江开发，责任应当由杨再江承担，我公司仅仅是提供挂靠资质；二、我公司只是负责给购房户盖章，并不参与房屋买卖事宜；三、我公司与杨再江、购房户均签订了房屋买卖补充协议，约定宏兴佳源项目已经授权给杨再江全权负责，购房户购买房屋后，房屋的建筑质量、债权纠纷和相关事宜均与我公司无关，概由责任人杨再江承担。 本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，原告孙江勇(乙方)与被告秀山佳诚公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：秀山佳诚公司销售的商品房为现房，被告秀山佳诚公司将其开发的位于重庆市秀山县×街道×居委会×大道×号×-×商品房，房屋建筑面积为106.79㎡，建筑面积单价为2480元/㎡，以总价264839元出售给原告孙江勇。该合同十三条第1款约定：“现售商品房的，在本商品房签订之日起30日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房产权证的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单”该条第3款约定：“甲、乙双方相互配合办理本商品房产权登记。乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”该条第4款第（2）项约定：“逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，秀山佳诚公司按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金……”。同日，原告孙江勇与被告秀山佳诚公司、杨再江签订《购房补充协议书》，其中第五条约定：“宏兴佳源项目，甲方（秀山佳诚公司）已授权给责任人（杨再江）全权负责，乙方（孙江勇）购买房屋后，房屋的建筑质量、债权纠纷和相关事宜与甲方（秀山佳诚公司）无任何责任，概由责任人（杨再江）承担。”合同下方由原告孙江勇、被告秀山佳诚公司、杨再江签字。 另查明：2014年8月4日，原告孙江勇在被告秀山佳诚公司宏兴佳源项目部与被告秀山佳诚公司达成购买宏兴佳源项目×街道×大道×号×号房屋的协议，并于当日与另案原告孙江红合计交付57万元购房款，本套房屋已付房价款为264839元。2015年3月4日，秀山佳诚公司将×街道×大道×号×-×号房屋交付给原告孙江勇。 本院认为，本案的争议焦点涉及如下问题:被告秀山佳诚公司是否应当为原告孙江勇办理涉案房屋产权登记并承担赔偿逾期办证违约金责任问题。 本案中，原告孙江勇与被告秀山佳诚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是原告孙江勇、被告秀山佳诚公司在平等、自愿的基础上达成的，内容未违反法律法规强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。即原告孙江勇应在规定时间内交清房款，被告秀山佳诚公司应按约定期限交付房屋，并按照约定为原告孙江勇办理房屋产权证。本案中，秀山佳诚公司抗辩已授权给责任人杨再江全权负责，原告孙江勇购买房屋后，房屋的建筑质量、债权纠纷和相关事宜与秀山佳诚公司无任何责任，概由责任人杨再江承担的理由。本院认为，首先，根据合同相对性原则，涉案商品房销售合同的双方系原告孙江勇与被告秀山佳诚公司，双方均是适格的民事责任承担主体，原告孙江勇依照合同签约主体向秀山佳诚公司主张权利符合法律规定；其次，合同法虽然规定，合同的权利和义务可以一并转让，但转让应当符合法律规定条件，不得转让法律禁止转让的权利和义务，涉案合同系商品房买卖合同，指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条与第三十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条亦规定了房地产开发项目转让条件及情形，商品房开发涉及设计规划、基础设施建设、房屋建设、房地产销售等等，有严格的资质要求、严格的准入、退出程序及条件，如商品房买卖合同主体权利、义务转让给不具备开发资质的自然人杨再江，将动摇商品房买卖合同订立的基础，致使当事人订立合同相关目的难以实现，当事人的合法利益得不到应有的保护；最后，关于涉案房屋的建筑质量、债权纠纷和相关事宜与秀山佳诚公司无任何责任，概由责任人杨再江承担的约定，本院认为，根据庭审查明，该《购房补充协议书》中第五条约定的条款系格式条款，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，该协议第五条的约定是否包含办理房地产权证及逾期办证违约金并不明确，秀山佳诚公司亦未在双方签订该协议书时对该条款作说明解释，按通常理解亦不能理解出包含办理房地产权证及逾期办证违约金责任转移的约定，因此，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即秀山佳诚公司提出的不应当承担办理房地产权登记及逾期办证违约金抗辩理由不成立。关于秀山佳诚公司提出的涉案宏兴佳源项目系被告杨再江挂靠其公司资质，实际是由被告杨再江开发的问题，不是本案审查范围，也不是秀山佳诚公司免责事由，属于被告秀山佳诚公司与被告杨再江之间另外的法律关系，可另寻它途处理。综上，秀山佳诚公司的抗辩理由不成立。 关于秀山佳诚公司具体的责任承担问题，本院认为，原告孙江勇与被告秀山佳诚公司在2014年8月达成口头购房协议，并全额支付购房款，双方未签订书面合同，达成口头协议时，房屋正在建设之中，属于预售性质，2015年3月，被告秀山佳诚公司将房屋交付给原告孙江勇，根据合同法的规定，当事人协商一致，可以变更、补充合同内容，合同内容变更后，变更后的内容就取代了原合同的内容，当事人就应当按照变更后的内容履行合同，2017年3月双方另行签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同明确了双方关于房屋性质、坐落、办证责任等。该合同约定，原告孙江勇在被告秀山佳诚公司购买的商品房为现房，根据原告孙江勇与被告秀山佳诚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第1款的约定：“现售商品房的，在本商品房签订之日起30日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房产权证的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单”，秀山佳诚公司应当在双方签订合同之日起30日内为原告孙江勇所购商品房取得房屋登记机构出具的登记受理单，而迟至原告孙江勇提起诉讼之日仍未取得，已经违约，应当承担违约责任，原告孙江勇要求继续履行合同，则被告秀山佳诚公司应承担继续向本县土地房屋登记机构提出办理原告孙江勇所购买的位于秀山土家族苗族自治县×街道×居委会×大道×-×号商品房产权证的申请，提交办理房屋产权登记相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单以及承担支付逾期办证违约金的责任。 按照原告孙江勇与被告秀山佳诚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项的约定，逾期办理产权登记违约金的计算方式为：自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起止，按日向原告孙江勇支付已付房款的万分之一的违约金，即从2017年4月22日起，按已付房款的万分之一每日计算至秀山佳诚公司实际提交资料并取得登记受理单之日起止。原告孙江勇主张计算至提起诉讼之日，不违反法律规定，应予支持，其起算期间调整为从2017年4月22日起，每日以已付房款264839元的万分之一计算至2018年4月24日，此期间共计367天，逾期办理产权登记违约金为9719.6元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告秀山佳诚房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向本县土地房屋登记机构提出办理原告孙江勇所购买的位于秀山土家族苗族自治县×街道×居委会×大道×-×号商品房产权证的申请，提交办理房屋产权登记相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单； 二、被告秀山佳诚房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内赔付原告孙江勇2017年4月22日至2018年4月24日期间的逾期办证违约金9719.6元； 三、驳回原告孙江勇其他诉讼请求。 如未在本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，减半收取计69元，由原告孙江勇负担5元，由被告秀山佳诚房地产开发有限公司负担64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吴润林 二〇一八年六月二十日 书记员  夏一天