湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0683民初1572号原告：枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司，住所地：枣阳市316国道南与东环路交界处。法定代表人：蔡传祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈龙，湖北高实律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙虎，湖北金鹤律师事务所律师。被告：方树林，男，1979年9月10日出生，汉族，住襄阳市襄州区，原告枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司（以下简称百盟同心公司）与被告方树林租赁合同、服务合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百盟同心公司的委托诉讼代理人孙虎到庭参加了诉讼。被告方树林经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告百盟同心公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付租金及商业管理服务费共计26595元及违约金、滞纳金；2、请求依法判令被告腾退所租赁的二间商铺（30栋120、121号）；3、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2014年3月30日，被告方树林以经营油漆生意为由向原告租赁商铺二间（30栋120、121号），并签订了《商铺租赁合同》、《运营管理服务合同》，合同约定租期三年，即自2014年5月1日起至2017年4月30日止。租赁合同第四条约定“第一个租赁年度租金6777元，第二个租赁年度租金13554元，第三个租赁年度租金20331元，三年共计40662元”。第一、二、三租赁年度被告租金已经付清，但合同到期后，被告既不签订续租合同，也不办理退房手续继续占用租赁商铺。至今，被告已拖欠租金17657元未结清。依据合同第十二条第12.4项“双方均应当严格履行本合同，任何一方违约均应承担违约责任。除本合同另有约定外，一方违约的应当向对方支付违约金5000元整。”故，被告除应向原告付清下余租房款外，还应承担违约金5000元。另依据《运营管理服务合同》第四条，商业管理服务费第一年度免收，第二年度为4376元，第三年度为5075元，三年合计9451元。第一、二、三租赁年度被告商业管理服务费已付清，因被告继续占用租赁的商铺，被告还有商业管理服务费8938元未结清。依据第十三条第13—2项“若乙方拖欠商业管理服务费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金”。故，被告除应向原告付清商业管理服务费外，还应支付滞纳金。双方发生纠纷，特诉至法院请求解决。被告方树林未到庭进行答辩，也未提交相关的书面意见或证据。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，被告方树林作为乙方与原告百盟同心公司作为甲方签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定：甲方将枣阳百盟光彩产业园投资有限公司位于枣阳市××大道东侧××“××产业城××商铺”××、××号租赁给方树林作为经营油漆之用。租赁期限为三年，即自2014年5月1日起至2017年4月30日止。第一个租赁年度租金6777元，第二个租赁年度租金13554元，第三个租赁年度租金20331元，三年共计40662元。若乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按本合同约定的时间撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占有租赁场所的，其占用不能视为合同续期，在占用期间乙方需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的标准向甲方支付逾期占用费，同时应当向甲方支付相当于合同期满前或者合同解除前最后一个月月租金3倍的违约金，不足一个月按一个月计算；乙方还应向甲方支付占用期间的其他费用；此外甲方及其委托方仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方合同期满或解除后占有租赁场所而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方或其委托方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因迟延向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等）。双方均应当严格履行本合同，任何一方违约均应承担违约责任。除本合同另有约定外，一方违约的应当向对方支付违约金5000元整；本合同约定的违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应当承担赔偿责任（本合同赔偿守约方损失的赔偿范围包括但不限于直接和间接损失、利息、违约金以及为主张这些损失而发生的诉讼费、执行费、律师费以及差旅费等）。同日，被告方树林作为乙方与原告百盟同心公司作为甲方还签订了一份《运营管理服务合同》。合同约定：鉴于乙方为枣阳百盟光彩产业城（下简称产业城）商铺业主（或实际租赁户），甲方为专业从事商业地产运营管理服务的有限公司，为统一商业业态规划、规范市场管理、维护全体业主共同利益、保障物业的公告区域合理使用、规范物业的公共秩序，乙方将其拥有产权（或租赁）的商铺交由甲方提供进行统一的商业化管理服务。本合同商业管理服务期限为叁年，自2014年5月1日起至2017年4月20日止。商业管理服务内容：制定、修订并执行产业城经营管理制度，使产业城的经营能够有序进行。对产业城进行合理、统一的功能划分，并根据需要进行调整。产业城装饰装修管理，对装修活动进行监督，确保装修人文明装修，不影响他人正常经营。对产业城整体的宣传、推广工作。处理消费者的投诉，解答经营户的工作咨询。对产业城公共区域的商业用途进行管理。管理规定或管理细则中约定的其他由甲方负责提供商业管理服务的内容。商业管理服务费：第一个合同年度，服务费标准4元/㎡/月，年服务费0元；第二个合同年度，服务费标准4元/㎡/月，年服务费4376元；第三个合同年度，服务费标准4元/㎡/月，年服务费5075元，前三个合同年度合计服务费9451元。付款方式为：乙方应按年度支付服务费。乙方应本合同签订后五日内向甲方支付第一个合同年度的全额服务费，其后的服务费应当在当年度合同期满前提前两个月向甲方支付下一个年度的全额服务费。如遇法定节假日须在法定节假日前提前支付。自第四个合同年度开始，商业管理服务费标准由甲方通知乙方，乙方应按照甲方通知的商业管理服务费标准向甲方支付；甲方的该项通知应当在该合同年度起算时提前至少两个月作出，且甲方依本条通知的商业管理服务费标准应当处于同类型或相近类型服务费的合理水平内。为维护市场信誉、业主权益、商铺完整性、消费者权益，以及保证乙方全面履行本合同所载乙方应遵守、履行的条款即规定，乙方应向甲方支付履约保证金6000元（大写：陆仟零佰零拾元整）。保证金应与乙方签署本合同时一次性付清（返还时不计利息）。乙方无权将所缴纳的履约保证金在本合同履约期间冲抵乙方应缴纳的商业管理服务费及其他各项费用。若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用包括但不限于商业管理服务费及其他各项费用，以及应向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，从履约保证金中扣除。若该保证金在扣除后不足本合同约定的保证金总额的，乙方应在保证金总额不足之日起五日内补足；乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三收滞纳金，直至乙方补足全款。甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，除应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，本合同赔偿守约方损失的赔偿范围包括但不限于直接和间接损失、利息、违约金以及为主张这些损失而发生的诉讼费、执行费、律师费及差旅费等。若乙方拖欠商业管理服务费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未交纳的，甲方有权采取停电、停水、或采取其他必要措施中止乙方营业。以上二合同签订后，双方均对合同给予了履行。被告方树林全额付清了《商铺租赁合同》约定的第一、二、三租赁年度租金和《运营管理服务合同》约定的第一、二、三租赁年度商业管理服务费，并交纳了合同履约保证金6000元。但合同到期后，被告既不签订续租合同也不办理退房手续，继续占用租赁商铺。为此，原告百盟同心公司来院起诉，请求：1、依法判令被告向原告支付2017年5月1日至2018年3月31日的租金17657元及2017年5月1日至2018年3月31日的商业管理服务费8938元，共计26595元及违约金5000元、滞纳金14166元；2、依法判令被告腾退所租赁的二间商铺（30栋120、121号）；3、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。另查明，本案争议租赁房屋为枣阳百盟光彩产业园投资有限公司位于枣阳市××大道东侧××“××产业城××商铺”××、××号。其房屋登记房权证号分别为：枣房字第**、枣房字第**。其建筑面积分别为：100.27㎡、111.41㎡，共计建筑面积211.68㎡。2014年1月1日，枣阳百盟光彩产业园投资有限公司将位于枣阳市中兴大道东侧的“枣阳百盟光彩产业园一期”项目所有物业（包括枣阳百盟光彩产业城一期30栋1层120、121号商铺在内）委托原告百盟同心公司进行统一招商和运营管理，期限至2024年12月31日。枣阳百盟光彩产业园投资有限公司出具的函中载明：委托统一招商和运营管理期间，原告百盟同心公司有权独立出租所有物业、签订租赁合同、收取租金和整体运营管理服务等相关事宜。另查明，原告百盟同心公司的经营范围为物业服务；水利水电安装服务；园林绿化；场地租赁；房屋维修。以上认定的事实，有原告百盟同心公司提供的与被告方树林签订的《商铺租赁合同》、《运营管理服务合同》各一份，方树林现在枣阳百盟光彩产业城一期30栋1层120、121号商铺经营的照片一张，枣阳百盟光彩产业园投资有限公司的一份证明函以及当事人的陈述及开庭笔录在卷证实。本院认为，2014年1月1日，枣阳百盟光彩产业园投资有限公司将位于枣阳市中兴大道东侧的“枣阳百盟光彩产业园一期”项目所有物业（包括枣阳百盟光彩产业城一期30栋1层120、121号商铺在内）委托原告百盟同心公司进行统一招商和运营管理，期限至2024年12月31日。枣阳百盟光彩产业园投资有限公司出具的函中载明：委托统一招商和运营管理期间，原告百盟同心公司有权独立出租所有物业、签订租赁合同、收取租金和整体运营管理服务等相关事宜。因此，原告百盟同心公司取得了枣阳百盟光彩产业城一期30栋1层120、121号商铺的用益物权，其依法享有对该两间商铺的占有、使用和收益的权利。原告百盟同心公司的经营范围包括物业服务，具有签订《运营管理服务合同》的主体资格。故本案原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《运营管理服务合同》合法有效，双方当事人均应严格遵照履行。按照《商铺租赁合同》的约定，租赁期限于2017年4月30日已经到期，方树林应当返还租赁的两间商铺。但在租赁合同到期后，方树林却继续占有使用原租赁商铺。《合同法》第二百三十六条和第二百三十二条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，本案租赁合同届满后，方树林继续占有使用原租赁商铺的行为应视为对商铺的不定期租赁，原租赁合同继续有效。因此，被告方树林应当按照原《商铺租赁合同》的约定支付租金。《商铺租赁合同》约定的前一年的租金为20331元，其继续租赁期间的租赁费应当参照20331元/年计算。按照原告百盟同心公司请求，被告方树林截止2018年3月31日应支付租赁费18659.96元（计算公式为20331元÷365天×335天）。原告请求计算至2018年3月31日和应支付租赁费17657元，其请求支付租赁费的金额小于应当支付的金额，属原告百盟同心公司对自己权利的处分。该权利处分减少了被告的承担责任，且并不损害他人的权益，本院予以支持。本案被告方树林继续占有使用原租赁商铺的行为是对商铺的不定期租赁，原告百盟同心公司依法可以随时解除该不定期租赁关系，被告方树林应当在合理期限将租赁商铺交还原告百盟同心公司。现原告请求解除与被告的租赁合同，由被告支付租金的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告方树林在接到本院送达的原告要求解除租赁合同的起诉状后仍然占有使用原租赁商铺，拒不交付腾退，应当属于违约行为。原告据此请求被告支付合同约定的违约金5000元，既符合双方约定，亦符合法律规定。故该请求，本院予以支持。本案原告百盟同心公司与被告方树林签订的《运营管理服务合同》，双方已经实际履行。原告百盟同心公司要求被告方树林支付商业管理服务费的诉讼请求应当确定为“服务合同纠纷”。根据最高人民法院关于印发修改后的《民事案由规定》的通知第三条第三项“同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，因此，本案应增加“服务合同纠纷”这一案由。为了提高诉讼效率，便利当事人诉讼，减少当事人的诉累，对于原告百盟同心公司要求被告方树林支付商业管理服务费的诉讼请求一并审理。本案租赁合同到期后，方树林继续占有使用原租赁商铺，其实际已经享受了原告百盟同心公司的运营管理服务。原告百盟同心公司要求被告方树林支付运营管理服务费合法有理，本院予以支持。本案双方不定期租赁商铺合同期间为双方约定的第四年度。按照双方《运营管理服务合同》约定：“自第四个合同年度开始，商业管理服务费标准由甲方通知乙方，乙方应按照甲方通知的商业管理服务费标准向甲方支付；甲方的该项通知应当在该合同年度起算时提前至少两个月作出，且甲方依本条通知的商业管理服务费标准应当处于同类型或相近类型服务费的合理水平内。”，本案原告并未向被告通知商业管理服务费标准。因此，被告方树林继续占有使用原租赁商铺期间的商业管理服务费参照《运营管理服务合同》约定的前一年的商业管理服务费4元/月/平方计算。按照原告百盟同心公司请求，被告方树林截止2018年3月31日应支付商业管理服务费9313.92元（计算公式为11个月×4元/月/㎡×211.68㎡）。原告请求计算至2018年3月31日和应支付商业管理服务费8938元，少于其应当支付的金额，属原告百盟同心公司对自己权利的处分。该权利处分实际减少放弃了被告应承担金额，亦不损害他人的利益，本院予以支持。在接到本院送达的原告要求支付商业管理服务费的起诉状后，被告未履行支付商业管理服务费义务，应当按照《运营管理服务合同》的约定支付滞纳金。对于滞纳金《运营管理服务合同》约定：若乙方拖欠商业管理服务费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金；”。本案被告方树林已经向原告百盟同心公司支付了履约保证金6000元，在被告未履行支付商业管理服务费的情况下，原告按照约定可以从履约保证金中扣除。扣除后，方树林下欠商业管理服务费2938元。该2938元被告方树林应当在接到本院送达的原告要求支付商业管理服务费的起诉状之日即2018年5月5日支付，其拒绝支付，应当从2018年5月5日起按照《运营管理服务合同》约定的每日千分之五计收滞纳金。但该滞纳金约定的支付标准超过了法律规定的限额，故本院按照年利率24%予以核减。对其超过部分，本院不予保护。本案原告百盟同心公司未提供其他费用的相关证据，其主张被告方树林支付其他费用，无事实依据。对该主张，本院依法不予支持。综上，原告百盟同心公司的诉请解除与被告方树林的租赁合同，由方树林腾退交还租赁商铺、支付租金、商业管理服务费、违约金、滞纳金合法有理，本院予以支持。被告方树林经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本案的审理。其拒不到庭，应视为放弃质证权利和抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司与方树林之间的《商铺租赁合同》；二、方树林于本判决生效后十五日内将租赁的枣阳百盟光彩产业园投资有限公司位于枣阳市中兴大道东侧的“枣阳百盟光彩产业城一期商铺”30栋1层120、121号腾退交还枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司；三、方树林支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司租金17657元；四，方树林支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司违约金5000元；五、方树林支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司商业管理服务费2938元；六、方树林支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司滞纳金（滞纳金以2938元为基数，从2018年5月6日起按年利率24%计算至付清之日止）；以上三、四、五、六项均于本判决生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费944元，由方树林负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长 艾 斌审判员 彭金宏审判员 谷中合二〇一八年六月二十日书记员 杜明军