广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0981民初443号 原告：北流市兴和物业服务有限公司，住所地北流市北流镇南园新苑11号楼23号。 法定代表人：阮清金，经理。 委托诉讼代理人：李开勇，广西鸿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人；苏官彩，广西鸿州律师事务所律师。 被告：陈英，女，1968年9月10日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：施彦，广西鼎峰律师事务所律师。 原告北流市兴和物业服务有限公司（下称兴和公司）与被告陈英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案不宜使用简易程序审理，本院于2018年4月8日作出裁定转为普通程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告兴和公司的委托诉讼代理人李开勇、被告陈英的委托诉讼代理人施彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告付清物业费13283.04元及违约金（以13283.04元为基数，按年利率24％计，从2016年8月1日起至付清之日止，其中计至起诉之日止的违约金为4693.33元）。 事实和理由：2012年6月4日，原告与北流市新天地商业街（下称商业街）的开发商北流市新天地房地产有限公司（下称新天地公司）签订《北流市新天地商业街前期物业服务合同》（下称前期物业合同），由原告对商业街实行物业管理，向业主和物业使用人收取物业管理服务费用，商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳等。原告对商业街实行物业管理直至2016年7月31日止。2015年11月18日，被告与新天地公司签订《商铺买卖合同》，购买商业街16号楼负一层001号至008号共8间商铺，面积共计1106.92平方米。新天地公司向北流市房地产管理所报备的《业主临时管理规约》规定业主每月1－5日缴交物业管理服务费，延期缴交的处以每日千分之三的滞纳金。从2015年12月1日起至2016年7月止，被告拖欠原告物业管理服务费共13283.04元。 被告辩称，2016年8月1日以后，原告将物业费追收权转给后手物业公司代收，原告无权向被告催收物业费。至起诉时止，原告没有向被告催收过物业管理费。被告已经足额支付了2015年12月至2016年7月的物业费。涉案商铺由开发商股东陈泽坚经营管理，应当按每月每平方米0.5元的标准计算物业费。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换。本院对有争议的证据和事实认定如下： 原告提交的证据1、2、3、4、5、8、9真实性予以确认，证据6、7系原告自证，欠费金额计算不准确，不予确认。 被告提交的证据真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月，由新天地公司开发建设的商业街第一期交付使用，由北流市华佳物业有限公司（下称华佳公司）提供物业服务，并制定《业主临时管理规约》。2012年5月，华佳公司退出服务。2012年6月4日，新天地公司与原告签订前期物业合同，约定委托原告对商业街提供物业管理，期限自2012年6月1日起至新天地商住小区业主委员会成立或业主大会重新聘物业服务公司并订立物业管理合同止，如业主委员会继续选用该物业公司，此合同继续有效。由原告向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用。商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取（建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），由业主按其拥有物业的建筑面积（未取得房屋所有权证前按商品房买卖合同记载的建筑面积计算，取得房屋所有权证后按证载建筑面积计算）交纳等。新天地公司与原告签订前期物业合同，未经招投标和所在地房地产行政主管部门批准。同日，新天地公司又与原告签订《补充协议》约定，原告负责代收业主所欠前届物业公司的物业管理费，收到的现金按三七分成，新天地公司占七成，原告占三成分配。属于新天地公司股东经营管理的商铺，原告按每月每平方0.5元收取物业费，直至新天地公司把商铺销售或出租后则按前期物业合同收取各项费用，新天地公司股东直接经营的收费价格永久不变等。 2015年11月18日，被告与新天地公司签订《商铺买卖合同》，约定购买商业街16号楼负一层001号至008号共8间商铺，面积共计1106.92平方米。该买卖合同没有包含前期物业合同约定的内容。合同附件四合同补充协议约定买受人承诺遵守本项目《业主（临时）公约》，但新天地公司没有制定《业主（临时）公约》，也没有向被告出示和说明《业主（临时）公约》。当日，新天地公司即交房给被告。2016年4月20日，北流市新天地商住小区业主委员会（下称业主委员会）成立。2016年7月31日，原告退出对商业街的物业管理。同年8月1日，由玉林宏祥物业管理有限公司（宏祥公司）对商业街提供物业管理服务。同日，新天地公司出具《委托书》：2016年8月份之前各业主、商户所欠各项物业费由宏祥公司负责代收。原告签字同意新天地公司的委托书意见。2017年2月28日，宏祥公司退出商业街的物业管理。同年3月3日，宏祥公司按代收取物业费的70％向业主委员会移交原告服务期间的物业费。2017年3月起，该小区物业由业主委员会管理。2018年1月10日，新天地业委会与广西北流市鸿丞物业管理有限公司（下称鸿丞公司）签订《北流市新天地商住小区物业服务合同》，约定从2018年1月13日起由鸿丞公司为新天地商住小区一、二期提供物业服务，鸿丞公司取得新天地业委会的授权后，有权利和义务追缴小区业主以往拖欠的物业费等费用，按7比3比例分配，新天地业委会收七成，鸿丞公司收三成等。同年1月13日，业主委员会出具委托书，委托鸿丞公司代收所欠物业费，按物业费总额的30％提取劳务费。2018年4月1日，业主委员会出具证明：原告、新天地公司和业主委员会一致同意，该小区物业服务移交后，无论业委会、新进驻的物业公司或开发商继续托管等，代收前届物业服务公司服务期间业主拖欠的相关费用时，沿用原华佳公司退出该小区服务时与原告约定的代收拖欠前届物业费等费用的分配办法，新物业公司占三成，前届物业公司收七成。电梯维护费、公共维修基金、车位费不提成。诉讼期间，被告同意按每月每平方米0.5元的标准交纳物业费给原告，原告不同意接收。2018年3月28日，被告向鸿丞公司交纳了2015年12月至2016年7月物业费和公共维修基金5313.22元，其中物业费4427.68元。 另查明，原告退出小区服务后移交的《商铺欠费明细表（开发商一、二期商铺）》将被告商铺列入开发商的商铺。 本院认为,新天地公司与原告签订的前期物业合同、补充协议是双方真实意思表示，合法有效。但新天地公司与被告签订的《商铺买卖合同》不包含有前期物业服务合同约定的内容，被告与原告又没有物业收费协议，前期物业合同中关于商铺每月每平方米1.5元的约定对被告没有约束力。虽然被告承诺遵守《业主（临时）公约》，但新天地公司既没有制定也没有向被告明示、说明《业主（临时）公约》，应当认定对被告商铺的收费标准及交费期限不明确。鉴于原告已提供了相应的物业服务，被告应当支付相应的物业费。被告商铺的物业收费标准实行市场调解价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。原告起诉前移交的《商铺欠费明细表（开发商一、二期商铺）》将被告商铺列入开发商的商铺，证明原告认可被告商铺是新天地公司股东经营的商铺，按新天地公司股东经营商铺的物业收费标准计收被告物业费。《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》第五条、第十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，建设单位与买受人签订的买卖合同应当约定物业管理服务内容，服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。因此，被告商铺与新天地公司股东经营商铺的收费标准应当一致。新天地公司未经与业主协商，利用定价优势与原告签订的前期物业合同约定商铺物业服务费标准每月每平方米1.5元，却另外约定其股东经营的商铺每月每平方米0.5元，明显损害了其他业主的利益。原告未提供证据证明其服务水平与每月每平方米1.5元的收费相适应。参照新天地公司与原告签订的《补充协议》约定其股东经营的商铺每月每平方米0.5元的标准，以及被告同意按每月每平方米0.5元交纳物业费的情况，被告商铺应按当每月每平方米0.5元交纳物业费较为适宜。被告8间商铺面积共计1106.92平方米，从2015年12月1日起至2016年7月31日止，应当支付物业费1106.92平方米×0.5元/月×8个月＝4427.68元。结合华佳公司委托原告代收物业费、原告签字盖章同意新天地公司委托书意见、宏祥公司按70％移交物业费、业主委员会委托鸿丞公司代收所欠物业费、业主委员会证明等事实，互相印证，形成完整的证据链条，足以证明和认定原告同意其退出服务后由下届物业公司或业主委员会代收其服务期间的物业费的事实成立。被告在诉讼期间按每月每平方米0.5元的标准向原告交纳物业费遭到拒绝后，向原告认可的代收人鸿丞公司交纳，被告的义务已经履行完毕。原告请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告北流市兴和物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费250元（原告已预交），由原告北流市兴和物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满后七日内预交案件受理费250元(开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57)；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李兆远 人民陪审员  覃惠清 人民陪审员  罗 兰 二〇一八年六月二十五日 书 记 员  罗 镇