广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初1756号原告：广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司，住所佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园42栋首层，统一社会信用代码91440605560856202K。负责人：刘欢。委托诉讼代理人：龚敏，是广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴紫薇，是广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：邓木妍，女，1980年4月19日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：周德攀，男，是被告丈夫。原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司（以下简称“利海佛山分公司”）与被告邓木妍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序于同年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚敏、裴紫薇，被告邓木妍及其委托诉讼代理人周德攀均到庭参加了诉讼。诉讼过程中，当事人申请庭外和解，本院予以准许,审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2016年2月1日至2018年1月31日期间的物业管理费39244.8元，及逾期付款滞纳金（从逾期之日起按应缴费的日万分之五计算，暂计至起诉日为6861.5元）。2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告是利海尖东半岛花园小区×××房的业主，房屋面积为389.34平方米。2015年11月12日，原、被告签署了《前期物业服务协议》，约定双方权利义务。原告积极履行相关义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。被告自2016年2月1日起至今拖欠物业管理费，经原告多次催收，未果。被告辩称：一、原告诉请被告支付物业管理费的时间段为2016年2月至2018年1月期间有所不实。被告购买案涉房屋时，开发商赠送了一年的物业管理费。交楼时，物业管理处己接纳被告免交一年物业管理费的请求，期间被告已将相关资料递交物业公司管理处，时任管理人员的张春梅己确认此事。此外，物业管理处曾于2017年11月致电被告确认上述事实，故被告仅需向原告支付2017年2月至2018年1月期间的物业管理费。二、原告主张4.2元/平方米/月的物业管理费标准过高，明显不合理。被告入住案涉房屋以来，从未享受过与上述收费标准相符的国家级物业管理服务，理由如下：（一）根据《前期物业服务合同》的签订情况，原告不具备本案诉讼主体资格，同时尖东半岛项目约定的物业服务企业应具备“国家一级”资质，原告至今仍不具备相应资质。原告的举证显示，尖东半岛项目的前期物业管理合同是开发商佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称“托斯卡纳公司”）与广州利海酒店物业管理有限公司（以下简称“利海公司”）签订，而非原告利海佛山分公司与开发商所签订。相关合同明确约定，尖东半岛项目的物业服务企业应当具备“国家一级”资质，资质编号1302041，但原告至今仍未取得相应资质。同时，原告也未能举证证实其具备或符合上述资质条件。根据《佛山市物业管理办法》第66条规定，物业服务企业不得有下列行为：将物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让他人。利海公司违法将尖东半岛项目的物业管理服务整体转让予原告，违反了上述禁止性规定，应认定无效。为此，被告认为，原告不具备对尖东半岛项目进行物业管理的条件，并非本案适格主体。（二）被告购买的案涉房屋并不具备交楼条件。该小区生活设施极其缺失，应依法减免部分物业管理费。根据《佛山物业管理办法》第52条规定：物业服务企业承接物业时，应当会同居（村）民委员会对物业共用部分，共用设施设备进行查验。目前别墅区内尚未开通管道燃气；部分防盗围墙仅采用简单的铁丝网作象征性摆设，未能起到应有的防护效果；智能防盗系统形同虚设，至今仍未正式启用；原告对此总是推卸责任，称是开发商遗留的问题，与其毫无关系。但事实上，小区内的设备与业主们的生活息息相关，若设备缺失，则原告按4.2元/平方米／的标准收取物业管理费是缺乏依据的。其中智能系统方面，开发商已交付费用，其与案外人签订的《利海尖东半岛花园一期智能化工程施工合同》可以证实，开发商已结算合同款项，目前洋房区域已投入使用，但别墅区至今仍未启动。该设施为业主提供很多便利，对业主很重要，但原告对此却置之不理。（三）退一步说，即便被告有资格履行物业服务合同，但原告也根本没有实际履行物业合同约定的义务。具体如下：1、被告自2016年8月入住以来，原告并未公开账务开支状况，根据《佛山物业管理办法》第86条规定：物业服务企业应当每季公布经业主委员会确认的收支情况。但原告从来履行该项义务，存在违规情形。原告在别墅区投放物业人员严重不足。原告曾在2018年3月7日另案庭审中，确认仅在别墅区投放2名清洁工和１名绿化工，而保安实行二班制，人数约12人左右，由别墅区与洋房区域共用，目前别墅区大门每天仅有一名保安在岗，负责车辆通行和收取保管费等工作。目前别墅区共有164户，可收取物业管理费约25万/月；而洋房有429户，可收取的物业管理费约8.5万元/月，而原告在别墅区投入的人力物力都很有限，其服务水平与4.2元/平方米／月的收费标准并不匹配。2、原告擅自关闭别墅区汽车专用通行车道，明显违反了《佛山市物业管理办法》第66条的规定：不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途。该大门入口自2015年底关闭，原告当时称设施损坏、需要维修，但目前该一侧大门仍处于封闭状态。好端端的出入口无故关闭，明显是原告故意设置障碍，刁难别墅区的业主，原因是别墅区的业主人力单簿。相比之下，洋房区业主众多，经过集体游行，天然气便随即开通了。3、原告没有尽到安全保障义务，小区盗窃事件频发。2015年11月至2017年12月期间，小区内陆续发生7-8起入室盗窃事件，目前别墅区内的业主均自行安装监控设备防盗，部分业主还饲养狗来防盗和和保护人身安全。一个本来高档的别墅区，变成如此现状，物业公司在管理上有不可推卸的责任。4、小区公共设施设备管理不到位，损坏现象严重；小区内卫生状况堪忧，绿化无人管理；近期曾出现物业管理处殴打业主事件；最令被告深刻的是，自2016年8月入住以来，别墅区约有一年多的时间整个别墅区晚上不开路灯，每当晚上，别墅区内的业主都不敢在小区内散步和走动，曾要求原告处理，原告则称路灯线路故障，但一直没有进行维修。后来是小区×××房的业主郭先生冲破重重困难，在2017年6月找到部分电路图纸，自己掏钱找相熟电工搞好了小区门前的路灯，恢复了部分区域照明。目前原告已随意关闭游泳池和六个喷水池，导致池底干裂废置、下方的车库多处破裂，一下雨便出现车库水浸现象，原告的不作为已导致小区的公共设施严重损坏。去年，地下车库过道出现严重水浸，但原告却置之不理，后来是×××房业主吕生自己掏钱，让施工队重新弄了排水管，才得以缓解。小区内白蚁成灾、情况甚忧，原告在白蚁防治方面并未采取任何措施，《佛山日报》就此亦曾作过相关报导。此外，还有其他未列举的设施缺失，已在《佛山日报》等媒体中详细报道，部分业主对物业公司的管理乱状办理了公证。5、小区内管理失控，违建加建情况严重，建筑工人随意在工地内居住，原告对业主的装修并未加以监管，没有履行《佛山市物业管理办法》第七十条规定，放任违章建筑材料及重型设备进入小区施工，而且没有对违法加建行为进行有效劝阻和制止，更无及时报告有关行政管理部门处理，造成业主投诉无门。（四）案涉小区与隔邻的碧海湾小区相比，规模差不多，但该小区的管理比案涉小区要好，其物业管理费在0.8元至1.2元/平方米/月之间；另一墙之隔的万科金域南湾，由国家级称号的万科物业负责管理，物业管理费亦仅需2.18元/平方米/月。而案涉小区，洋房区域配套了燃气、电梯和门禁，有围墙，公共区域面积大，而别墅区则什么都没有，物业费却比洋房区高出1.8元/平方米，收费明显不合理。综上，别墅区的物业管理费应予以减免，被告认为以2元/平方米/月的标准收取为宜，同时请求法院责令原告进行全面整顿。原告就被告的上述答辩意见回应如下：一、原告并未接到开发商关于赠送物业管理费的消息，或实际已代被告缴纳赠送部分物业管理费的情况，被告与开发商之间的约定应由其双方自行处理，与本案无关。二、被告所居住的是别墅，实行市场调节价，4.2元/平方米/月的收费标准在双方签订的合同中已明确约定。三、原告总公司即利海公司，在国家实行自治管理期间一直具备物业管理资质。广东省自2015年起取消物业管理资质，国务院亦自2018年起全面废止资质证书管理办法，总公司自2010年取得物业管理资质，并在当年从二级调升为一级，这些信息均能在网络上查询到。原告是利海公司依法在南海设立的分支机构，是与被告签订前期物业服务协议的履约主体，分支机构无权申领和取得物业管理资质，其代表总公司履行相应职务。服务协议的乙方是原告，服务中心是任何一个物业公司设立于楼盘的内设机构，无需办理营业登记，服务中心在协议上盖章的行为代表的是原告，因此原告是前期物业服务协议的当事人。本案也不存在把物业管理服务分包予他人的情况。至于被告抗辩房屋是否具备交付条件的问题，属于不同的法律关系，若被告认为其利益受损可另案主张权利，与本案无关。四、被告抗辩原告物业质量问题，物业服务是无形的，有别于有形的商品，服务的好坏与接受者的自身感受有着密切关系，物权法第七十六条也规定，应当符合绝大多数人的利益，服务本身不可能让每一名业主百分之百满意。同时，根据最高院物业服务司法解释第三条规定，若被告认为原告存在违约或不适当或不严格履行合同的情形，可另案主张权利，但不应在本案中一并处理。对于其所称物业管理方面的问题，原告代理人均不予确认。煤气管道的配套不属于物业管理服务的范围。物业公司的职责是对现有设施设备的维护和保养，物业交付使用后，专属部分的维修，应由业主自行处理，而围墙缺损，则应纳入更新、改造费用范围，在物业维修资金中支出。由于业主对相关情况不理解，亦导致了如今物业诉讼案件的增加。智能防盗系统属于自家专有设备，且该设备属于房屋配套，与原告提供的物业管理服务无关。原告一直有依法公开财务信息，被告可随时前往原告处查阅资料，若被告认为利益受损，可另案主张。被告对人员配备的抗辩，若被告有异议，可向房地产主管部门主张权利；在物业服务实施中的问题，服务协议第二条的内容包括了四大项二十八小项的服务内容，服务过程中难免有瑕疵，但原告会努力改进，不会放任问题继续发生。对于人员配备等问题，双方在合同中没有约定人员配置数额，因此原告不建议法庭在庭审中审查人员配备是否充足的问题，因为法律法规并没有明确的标准。被告提出的出入口问题，经代理人向项目负责人咨询，被告所称的一处车辆入口封闭确实存在，是因为该处设计不合理，曾导了多起交通事故发生，原告出于正常的物业管理需要，不得不对该入口采取封闭措施，但并没有因此增加业主的负担。原告负责人亦就小区目前的管理现状说明如下：一、被告所称的小区围墙、管道煤气安装、门禁等问题，应自行向开发商主张权利，与原告无关，被告不能以此作为不交纳物业管理费的理由。二、被告所称的小区管理不足，与包括被告在内的业主长期拖欠物业管理费密切相关：（一）小区内共有洋房429户、别墅164户。目前洋房常住约370户，别墅则仅有11户，另有约10户正在装修，而2017年前别墅区的入住户数仅有2-3户，入住率更低。目前洋房交费率约30%，别墅的正常交费住户仅有5-6户，其他业主均长期欠费。由于别墅属于大面积住宅，占地面积较大，故管理费标准相对较高，业主签订协议时对该收费标准知悉，根据协议约定，业主应于每月20日前交费，否则从当月21日起应按日万分之五的标准计付违约金。（二）代收垃圾处理费在前期物业服务协议中并无注明，由原告与清运公司另行签订协议。（三）小区原先设计是洋房和别墅分区管理的，但由于别墅区的入住率不高且整体交费率偏低，故物业公司暂未分区管理。小区共有两个大门，由于别墅区入住率和交费率偏低，且设计存在缺陷容易导致车辆发生碰撞需进一步整改等缘故，该区域一侧大门暂时封闭，别墅区业主的车辆需绕道洋房区大门进入小区。（四）小区部分区域没有围栏，但设置了通透式的铁栏进行围闭，出于安全考虑，物业公司亦在铁栏上方安装了铁丝网。（五）小区内确有个别业主存在违建现象，每当发现，物业公司定必主动干涉，但由于不具备执法权，一般业主对物业公司的劝告都不予理会。物业公司会向该部分业主发出整改单，要求其限期恢复原状，若业主仍不理会，则物业公司会将情况报送至街道城管部门处理，但一般得到的反馈意见都是走流程。物业公司也尝试采取措施应对，如禁止材料进入，但业主还是会破坏围墙偷运进来，若断其水电，则业主又会将水电箱砸坏连上。（六）部分业主曾经向物业公司出示开发商承诺免交物业费的单据，物业公司为此亦尝试与开发商联系，但未能成功，目前也不可能单凭这些单据免除业主的物业费用，毕竟物业公司并未在相关单据上盖章确认；退一步说，即便开发商承诺业主免交相关费用，其仍需向物业公司支付相应免交费用，原告目前并未收到开发商代业主支付的任何费用，故物业公司不同意相关业主免交费用的诉求。（七）小区内白蚁问题较为严重，物业公司曾联系相关防治机构，但对方开出的方案涉及费用高达10万元以上，物业公司目前根本没有这个负担能力。（八）游泳池目前仍未启用，若整体启用，则需投入相应的人力、物力和资金，物业公司目前亦是有心无力。（九）目前别墅区安排了2名保洁员、1名垃圾收集员和1名绿化工；别墅加洋房的保安分两班，每12小时轮值一次，每班7人；整个小区另有2名电工、1名综合维修工、1名工程部主管和1名客服管家。物业费的收缴情况并不理想，不足以支付物业公司员工的日常工资，更不用说其他的维修、保养项目的支出，原告的经营出现严重亏损，面临极大困难。当事人围绕诉讼请求依法举证，本院组织双方进行质证。本院经审查认为，对各方均无异议的举证本院予以确认并附卷佐证，对有异议的举证及本案事实认定如下：涉讼房产位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园一期×××房，买受人是被告邓木妍，被告与该小区开发商托斯卡纳公司签订的《认购书》和《广东省房地产买卖合同》，均约定房屋建筑面积为389.34平方米，其中《认购书》还约定赠送一年物业管理费。原告为该房产所在小区提供物业管理服务至今。2015年11月12日，被告邓木妍（甲方、业主）与利海佛山分公司（乙方）签订《利海.尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方为甲方（×××房）提供前期物业管理服务，物业管理服务质量：一、房屋外观在甲方的配合下保持房屋整体外观统一、完好、整洁；二、设备运行良好、正常，无事故隐患，特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程；三、共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善，道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；四、整体环境及环卫设施保持清洁，生活垃圾日产日清，定期杀虫灭鼠；五、绿化布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观，绿化定期消杀，无大面积黄土裸露；六、车辆停放、行驶有序，主要干道和消防通道交通顺畅；七、公共区域内文明有序、可能危及住户安全处有标识；八、公共区域各类消防设备完好，有效，发生火警及时通报，并协助消防部门救助；九、共用部位、共用设施设备的小修小补半小时到场，48小时内完成，水电急修在接到报修通知后15分钟到达现场。业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当月的物业服务费，洋房住宅2.47元/月/平方米，别墅住宅4.2元/月/平方米，私家车位服务费80元/个/月，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、中央空调等）运行能耗费用，另行按实向业主或物业使用人分摊。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正或者给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担；合同期限自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理合同》生效时终止。其中，合同上乙方登记为原告利海佛山分公司，而落款处的乙方签章处则加盖了“广州利海酒店物业管理有限公司服务中心”的印章。庭审中，原告确认该中心为其进驻于该小区的内设机构，代表原告加盖印章。2018年1月26日，原告向本院提起本案诉讼,主张相关权利。至起诉时止,被告并未向原告支付案涉房产在2016年2月至2018年1月期间的物业管理费39244.8元[4.2元/月/平方米×389.34平方米=1635.2元/月，1635.2元/月×24个月=39244.8元]。庭审过程中，主办人曾到案涉小区进行现场勘查。勘查情况如下:小区内白蚁情况较为严重，室外游泳池已停用，积有污水，小区道路清洁卫生尚可，但有个别区域的垃圾、树叶未能及时清理，部分绿化地带无植被覆盖，小区外围部分位置没有设置围墙，仅以绿色铁网予以围蔽，别墅区个别房屋有明显改建现象，原告封闭了别墅区大门一侧的车辆进出口，大门两侧水池并未放水，小区内的监控系统有个别黑屏现象。本院认为：原、被告签订的《利海.尖东半岛花园前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。被告收楼并使用案涉房屋，现原告主张其拖欠2016年2月至2018年1月期间的物业管理费39244.8元,被告未能就其支付上述款项进行举证，故本院采信原告所称，确认上述欠款事实。被告与开发商签订的《认购书》中，开发商承诺赠送其一年物业管理费，但原告对此不予确认，故本院认为被告以与案外人协议的内容主张扣减案涉物业管理费缺乏依据，对其该项辩解不予采纳。被告长期拖欠上述物业费用，已构成违约，但从本案查明事实反映，原告在提供物业服务过程中亦确实存在服务不到位的情况，亦有违约，经综合考虑双方的过错程度，以及考虑到物业管理费的收缴比例偏低一定程度上直接影响物业服务标准等现实状况，本院确定被告应支付上述拖欠物业管理费的80%，经核算，尚应交纳住宅物业管理费31395.84元（39244.8元×80%=31395.84元），但无需支付滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓木妍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司支付2016年2月至2018年1月期间的物业管理费31395.84元。二、驳回原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费476.33元（原告已预交），由原告负担95.33元,由被告负担381元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张焕然二〇一八年六月二十二日书记员  杨绮琪