广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0304民初1185号 原告：中国银行股份有限公司桂林分行，住所地：广西桂林市中山中路**。 负责人：曹耀锋，该分行行长。 委托诉讼代理人：邹倩，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢自聪，广西君健律师事务所实习律师。 被告：蒋莉娟，女，汉族。 被告：徐秀明，男，汉族。 被告：桂林顺鸿房地产开发有限责任公司，住所地：广西临桂县临桂镇金水路**“一品尚城”1楼。 法定代表人：刘顺喜，该公司执行董事。 原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中国银行）与被告蒋莉娟、徐秀明、桂林顺鸿房地产开发有限责任公司（以下简称顺鸿公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人邹倩，被告蒋莉娟出庭参加了诉讼。被告徐秀明、顺鸿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年4月27日签署的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款抵押合同》（编号：2015年桂中银零西开发房贷字第0110号）；2、判令被告蒋莉娟向原告偿还贷款本金141939.16元、利息13205.5元、罚息2051.17元（利息及罚息按上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》约定暂计至2018年4月23日，此后按上述约定计至被告还清全部本息之日止），并向原告支付律师代理费7574元（如发生二审、执行，费用另计），以上合计164769.83元；3、判令被告徐秀明、桂林顺鸿房地产开发有限责任公司对被告蒋莉娟所欠上述贷款本息及费用承担连带清偿责任；4、判令原告对位于临桂县依法处分所得价款享有优先受偿权；5、判令由被告承担本案全诉讼费用、保全费用及相关费用。事实与理由：2015年4月27日，原告与被告蒋莉娟、徐秀明、顺鸿公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（编号：2015年桂中银零西开发房贷字第0110号），约定：被告蒋莉娟向原告贷款人民币149000元，用于其购买位于临桂县的购房款，贷款期限15年/180个月，被告蒋莉娟以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，被告顺鸿公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。另外，被告徐秀明向原告出具《共同还款承诺书》，自愿对上述贷款本息及费用承担共同还款责任。此后，原告依约向被告蒋莉娟发放了贷款，但被告蒋莉娟、徐秀明未依约按期归还贷款本息，截至2018年4月23日共同拖欠贷款本金14697.69元、利息13205.5元、罚息2051.17元未归还。根据《贷款抵押合同》及《共同还款承诺书》等相关条款，被告蒋莉娟、徐秀明未按期归还贷款本息，原告有权解除合同、宣布贷款本息全部提起到期，要求被告蒋莉娟、徐秀明赔偿违约损失，承担律师费等相关费用，对抵押房屋行使抵押权，要求被告顺鸿公司承担保证责任。 被告蒋莉娟答辩称，不同意解除合同，这是商品房开发商引起的烂尾楼事件，不是普通的借贷案件。被告要求与银行、商品房开发商一起协商，等到楼盘重新开发建设时，被告再继续还款。对原告诉请的本金、利息无异议，但罚息，律师费、诉讼费不应该由被告支付。被告贷款应由贷款银行转入监管银行，再由监管银行转入开发商账户，在房屋没有竣工验收前，在监管银行的专用账户资金应不低于总销售额的5%，原告将贷款直接支付给开发商，被告是不知情的。 被告徐秀明、顺鸿公司未到庭，未答辩。 结合全案证据，本院确认以下法律事实： 2015年4月27日，原告作为贷款人，被告蒋莉娟作为借款人，被告顺鸿公司作为保证人，被告蒋莉娟、徐秀明作为抵押人，四方签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（合同编号2015桂中银零西开发房贷字第0110号）。合同主要约定：原告向被告贷款149000元用于购买广西桂林市临桂县两江镇东风街顺鸿﹒两江明珠商业街第4幢1单元5层1号房屋；贷款期限180个月，从2015年4月至2030年4月；贷款利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应期限贷款基准利率执行，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%；供款计划为按月等额本息还款方式，每月还款日为12日；贷款发放账户户名为桂林顺鸿房地产开发有限责任公司，放款账户号为00×××47。被告蒋莉娟、徐秀明以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；被告如未按期归还贷款本息则视为违约，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，同时终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，并要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；被告顺鸿公司提供阶段性连带责任保证，保证期限至为借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并贷款人收到他项权证之日止；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。上述合同签订后，原告于2015年4月29日就抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，登记债权金额为149000元，但至今原告尚未取得他项权证。另外，被告徐秀明与被告蒋莉娟系夫妻关系，被告徐秀明就上述贷款向原告出具共同还款承诺书，自愿与被告蒋莉娟共同承担还款责任。2015年5月8日，原告向原、被告合同约定的指定账户发放了贷款149000元。从2016年5月起，被告蒋莉娟、徐秀明未按期偿还原告贷款本息。截止2018年4月23日，尚欠原告贷款本金141939.16元、利息13205.5元及罚息2051.17元。2018年5月2日，原告与广西君健律师事务所签订一份《民事诉讼委托代理合同》，委托该所律师代理本案一审阶段事务，合同约定律师代理费为7574元，原告已支付律师服务费3787元。另外，被告顺鸿公司在涉案《个人一手住房贷款抵押合同》附件一“特别签订条款”中填写住所地为“临桂县临桂镇金水路186号”。该合同附件二“个人一手住房贷款抵押合同通用条款”第六条第2款约定：本合同载明的借款人、保证人住所地、电话为通讯及联系方式，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书、诉讼文书送达地均以此为准；借款人、保证人承诺在通讯及联系方式发生变更时，应及时通知贷款人，否则贷款人按本合同载明的通讯及联系方式送达的文件均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人、保证人承担。本院以上述地址向被告顺鸿公司邮寄送达开庭传票等法律文书，其未签收退回。 本院认为，被告蒋莉娟向原告提出贷款申请，双方签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》约定各自的权利义务，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已依约履行了向被告蒋莉娟指定的银行账户发放贷款，但被告蒋莉娟未按照合同约定的还款方式即按等额本息履行还款义务，其行为已构成合同约定的违约。被告蒋莉娟、徐秀明与商品房开发商之间的权利义务关系，因双方签订的《商品房房买卖合同》而建立，与本案的借款合同纠纷不同属于同一法律关系。被告以商品房开发商未能交付房屋为由，拒绝继续归还贷款的理由不成立，本院不予采纳。被告蒋莉娟逾期还款的违约行为，符合《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》约定解除合同的条件，原告要求解除与被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”中国人民银行《关于人民币货款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”原告要求被告蒋莉娟偿还尚欠的借款本息亦符合法律规定，故被告蒋莉娟应偿还原告截止2018年4月23日，尚欠的贷款本金141939.16元、利息13205.5元及罚息2051.17元。其后利息按照合同约定计算，贷款逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率的水平上加收50%。原告为本案支出律师代理费3787元，原告诉请要求被告按照其与广西君健律师事务所签订的《民事诉讼委托代理合同》约定的7574元支付律师费损失，本院认为应以原告实际已经支付的律师代理费为准，故被告应向原告支付实现债权而支出的律师代理费3787元。 被告徐秀明与被告蒋莉娟系夫妻关系，被告蒋莉娟贷款的用途是购买家庭住房，应属为共同生活所负的债务，且被告徐秀明也向原告出具了共同还款承诺书，故原告要求被告徐秀明承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。被告顺鸿公司为上述贷款提供连带责任保证，现被告蒋莉娟作为债务人不履行债务，而该债务仍在被告顺鸿公司提供连带责任保证的保证期间内，故被告顺鸿公司亦应当对上述债务承担连带清偿责任。 原告要求对位于广西桂林市临桂县两江镇东风街顺鸿﹒两江明珠商业街第4幢1单元5层1号房屋依法处分所得价款享有优先受偿权。本院认为，原告只办理了预购商品房抵押权预告登记，而抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 另，《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定，当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理：一、当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址。本案中，被告顺鸿公司在涉案《个人一手住房贷款抵押合同》中填写了通讯地址，本院依法以该地址向其邮寄送达开庭传票等法律文书，其未签收退回。根据前述意见的规定，视为已向被告顺鸿公司送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书，可依法缺席判决。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条之规定，判决如下： 一、解除中国银行股份有限公司桂林分行与被告蒋莉娟、徐秀明、桂林市顺鸿置业投资有限公司签订的合同编号为2015年桂中银零西开发房贷字第0110号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》； 二、被告蒋莉娟应偿还原告中国银行股份有限公司桂林分行截止2018年4月23日尚欠的贷款本金141939.16元、利息13205.5元、罚息2051.17元、律师费3787元（2018年4月23日以后的利息及罚息以本金141939.16元为基数按合同约定计算标准计付至偿还完毕借款之日止）； 三、被告徐秀明、被告桂林顺鸿房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费1798元、保全费1420元，共计3218（原告均已预交），由被告蒋莉娟、徐秀明、桂林市顺鸿置业投资有限公司承担3150元，其余68元由原告中国银行股份有限公司桂林分行自行承担。 上述判决义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3596元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  文雯 二〇一八年六月二十一日 书记员  刘涛