广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终8696号 上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。 法定代表人：包桂兴，执行董事。 委托诉讼代理人：吴传文，男，汉族，1993年7月31日出生，该公司法务。 委托诉讼代理人：郑雨霞，女，汉族，1989年10月28日出生，系该公司法务。 被上诉人（原审被告）：李孔兰，女，汉族，1971年7月17日出生。 委托诉讼代理人：杨文华，广东万乘律师事务所律师。 原审第三人：许晟，男，汉族，1975年8月1日出生。 上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）因与被上诉人李孔兰、原审第三人许晟居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初14675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世华公司上诉请求：一、撤销（2017)粤0304民初14675号民事判决；二、改判李孔兰向世华公司支付人民币75600元及该款按每日1‰标准从涉案房产过户之日起计至实际付款之日的迟延履行违约金；三、本案一、二审诉讼费用全部由李孔兰承担。事实和理由：一、一审判决认定“原告促成双方签订房屋买卖合同后，并未实际履行完毕所有的居间合同义务”错误。根据《合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，世华公司已促成李孔兰与许晟签订了《二手房买卖合同》，李孔兰应当向世华公司支付其承诺的报酬。(一）根据上述法律规定，委托人支付居间费的依据为是否促成合同成立，而不是合同是否履行完毕。在世华公司的撮合下，李孔兰与许晟己就涉案房产签订了《二手房买卖合同》，应视为世华公司已促成合同成立，即便李孔兰因与许晟的另案纠纷而最终未能买到涉案房产，李孔兰也应当依据世华公司与李孔兰之间签订的《购买物业独家代理委托书》、李孔兰向世华公司出具的《居间服务及佣金承诺书》（下称：《承诺书》）向世华公司支付佣金75600元。事实上，李孔兰最终买到了涉案房产，交易目的已达成，更应当支付前述佣金。(二）居间人的义务仅限于报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，居间人促成合同成立的，即可依法收取全额的居间报酬。至于合同此后是否履行、如何履行、是否提前解除、是否履行完毕，均不能影响居间人收取居间报酬权利的实现。此外，2012年3月7日《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一（十六）条“支付居间费用的条件的确定”进一步明确规定：“按照《合同法》第四百二十六条和四百二十七条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”因此，判决支付居间费的依据为是否促成合同成立，而不是合同是否履行。(三）作为买卖房屋的一方当事人在签订房屋买卖合同之后，因另一方当事人出于各种原因而不履行合同约定义务，居间人无权也无法强制买卖双方继续履行合同；房屋买卖合同履行遭遇阻碍产生纠纷，李孔兰需通过向人民法院申请强制执行的方式才能获得涉案房产的全部原因皆是许晟的违约行为所导致，世华公司不能逼迫交易双方继续履行合同。 二、世华公司在协调买卖双方进行磋商，最终促成双方签订《二手房买卖合同》的整个过程中已提供了全面的居间服务，李孔兰应当按照《承诺书》向世华公司支付报酬，一审法院认定世华公司未实际履行完毕所有的居间合同义务错误，应当予以纠正。(一）李孔兰独家委托世华公司购买涉案房产，世华公司接受委托后积极联系卖方许晟并最终促成双方签订《二手房买卖合同》。世华公司的义务仅限于报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，居间责任在促成交易双方签订合同后即告终止，世华公司即可依法收取约定的居间报酬，至于诸如“为合同双方完成交易提供服务”、“协助双方履行完毕合同”的工作并不属于世华公司的居间义务，亦非交易习惯要求。(二）况且二手房交易实践没有要求“协助双方履行完毕合同”属于居间人的居间义务。在二手房交易实践中，买卖合同签订后，交易双方为履行合同，要或可能要与专业担保公司、银行、国土部门发生担保合同关系、资金监管合同关系及按揭贷款合同关系、行政审批关系，这些关系均与居间合同关系无关。（三）一审法院认定“原告促成双方签订房屋买卖合同后，并未实际履行完毕所有的居间合同义务，涉案房产最终以法院强制执行的方式变更过户至被告名下”是一审法院对居间义务内容的错误认识，与法律规定及合同约定相悖，应予纠正。第一，法律没有规定居间人在促成双方签订房屋买卖合同后，需要“协助双方履行完毕合同”。居间人的居间义务限于“促成合同成立”，促成合同成立后即可收取全额居间报酬。第二，合同没有约定“协助双方履行完毕合同”是居间人的居间义务。1、《承诺书》正文第一段明确约定，李孔兰支付居间报酬的基础是世华公司已提供了全面的居间服务，并撮合李孔兰与许晟签订了买卖合同，而不是所谓的“居间方要协助买卖双方要履行完毕合同”，李孔兰更没有声明“居间方要协助履行完毕合同后（即交易完成后）才支付居间报酬”。2、世华公司根据《承诺书》第2点收取的“居间佣金”75600元属于“居间报酬”性质。“居间佣金”和“按揭、过户服务费”两项报酬完全是不同的概念，互不包含、折抵，亦互不影响。(四）退一步而言，即使买卖双方通过委托居间人代为办理某些程序手续，由此发生的也是“委托合同关系”，且买卖双方应据此另行向居间人支付“代理报酬”，与“居间合同关系”下的“居间报酬”无关。2011年4月1日起实施的住房和城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部制定的《房地产经纪管理办法》第十七条进一步表明了“基于代办某些程序手续”发生的是另外的“委托合同关系”及“代理报酬”，与“居间合同关系”及“居间报酬”是两个完全不同的法律关系。据此应当强调，人民法院不能将“委托合同关系”与“居间合同关系”两种完全不同的法律关系进行等同或者混淆，更不能将某些须由买卖双方另行委托、并须另行支付代理报酬的工作强加到居间人头上作为“居间义务”，并以此认为居间人“促成双方签订房屋买卖合同后，并未实际履行完毕所有的居间合同义务”，从而扣减相应的居间报酬。 三、一审法院认为“考虑到本案佣金金额较高……本院酌情确定被告应向原告支付佣金20000元”，是一审法院对佣金金额、居间义务核心内容的错误认识，更与法律规定及合同约定相悖，应当予以纠正。（一）1995年7月发布实施的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条第三款、第四款规定了独家代理房屋买卖的居间人佣金最高不超过成交价的3%，而本案涉诉佣金金额为7.56万元，涉案房产转让成交价为358万元，即佣金仅为房产成交价的2.11%左右，完全达不到一审法院认为的“本案佣金金额较高”的程度。显然本案涉诉佣金金额是完全合法合理的。2014年7月实施的《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》己经废止了前述《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》，国家已经放开了房地产中介收费标准，实行市场调节价。故到目前为止尚无任何一部法律、法规等对房地产中介收费标准予以明文规定，本案涉诉佣金金额既不违反任何法律规定，也经李孔兰书面承诺确认。世华公司已完全履行了全部居间义务，李孔兰应履行其承诺向世华公司支付全额报酬。（二）一审法院认为世华公司“并未实际履行完毕所有的居间合同义务”，是因“涉案房产最终以法院强制执行的方式变更过户至被告名下”，从而作出“本院酌情确定被告应向原告支付佣金20000元”的认定系一审法院对居间义务核心内容的错误认识，从而对世华公司应当收取的全额居间报酬作了大幅度扣减的错误裁判。一审法院错误的认为“协助双方办理房产过户”就是居间义务的“核心内容”，世华公司未履行此事项，从而大幅度扣减居间人的居间报酬是混淆了“居间义务”与“委托事项”，而且与法律规定及合同约定向违背，应予纠正。（三）《承诺书》中第2点约定的不是李孔兰支付全额居间报酬的提前条件，而是界定了李孔兰支付报酬的最晚时间节点，即递件过户前，而且该约定一并赋予了世华公司追究李孔兰逾期支付报酬而产生的迟延履行违约金的权利。房地产中介市场存在激烈竞争，世华公司为了招揽客户，除了履行法定义务之外，还会在《承诺书》提供一些延伸服务并另行约定服务报酬，同时将付佣时间延后。但这并不等同于世华公司须完成这些延伸服务才能获得全额佣金报酬，只要世华公司促成交易双方签订合同的法定义务，即有权收取全部佣金，既符合法律规定，也遵循合同约定。 二审庭审中，世华公司补充称：上诉状第三点综上所述前补充如下：首先，此处违约金是逾期付款义务的违约赔偿金。其次，《佣金支付承诺书》中明确约定违约金计算方式是按照每日千分之一计算的。最后，李孔兰未履行付款义务，支付佣金的行为是违约行为。依照《合同法》相关规定及双方的合意，李孔兰应向世华公司支付违约金。 李孔兰辩称：一、世华公司上诉状第一项上诉理由存在对象错误的问题。其该第一项上诉理由虽然是针对一审判决所认定的世华公司未履行完毕所有居间义务这一项事实，但下文所陈述的理由全部是在一般的居间关系中居间人促成合同后该所被促成的合同是否实际履行、是否影响居间佣金支付的问题。显然，一审判决认定世华公司未履行的是居间合同义务，其相关判决结果所依据的理由也正是该项理由，并非指向的是李孔兰与许晟之间的房屋买卖合同是否履行的问题。因此，世华公司第一项上诉理由是偷换概念，曲解了一审判决。二、从本案的现有证据事实和案件实际情况来看，世华公司确实没有履行完毕所有的居间合同义务，特别是在二手房交易中居间方的关键、核心义务，即促成买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》，签订该书面合同恰恰是居间方完成所有居间义务的核心标志。1、根据深圳市不动产登记中心网站所公示的房屋所有权转移登记办事规程第四项，必须提交深圳市房地产买卖合同书。而从登记实践来看，该深圳市房地产买卖合同书指的就是居间方必须以网签的方式促成买卖双方最终签订的《深圳市二手房买卖合同》。2、深圳市房地产中介协会于2016年4月12日发布的深圳市房地产经济服务指引即二手房居间服务标准流程，其中明文规定标准流程中的所有环节都是二手房买卖过程中中介方不可或缺的。具体来看，该流程即包括了两份合同文件，其一是深圳市二手房买卖预约买卖及居间服务合同；其二是深圳市二手房买卖合同。可见，促成买卖双方网签深圳市二手房买卖合同正是世华公司所在的深圳市房地产协会所规定的标准流程中中介方不可或缺的一部分，促成双方签订深圳市二手房买卖合同也是中介方整个居间服务流程的最后一个环节，这也正是实践中大家惯常理解认为的，是判断居间服务成功的标志。3、经进一步核查，上述标准流程中提到的深圳市二手房预约买卖及居间服务合同的示范文本，在该示范文本的前言特别提示部分明确要求中介机构必须使用该示范文本，并且要求经纪人必须在该深圳市二手房预约买卖及居间服务合同上签字，并注明执业信息。从整体上来看，世华公司并没有遵照该规定的要求使用该示范文本并参与签订该示范文本合同，不仅构成违约，而且构成违规。通过比较该深圳市二手房预约买卖及居间服务合同的基本结构，与世华公司提供给买卖双方签订的合同文本来看，示范文本中明确界定了在正式签订深圳市二手房买卖合同之前由中介方与买卖双方共同签订的该合同的性质为预约合同性质，对于中介方收取佣金的条件，也明文界定为以最终促成买卖双方正式签订深圳市二手房买卖合同为准。因此，示范文本事实上是对于中介方提供服务以及该预约合同的预约性质均作出了明确界定，世华公司违规不使用该示范文本而使用其自己印刷的合同文本恰恰模糊了对于居间方是否应当促成买卖双方最终签订深圳市二手房买卖合同这项关键合同义务。世华公司作为居间方并没有按照政府部门及行业协会发布的示范文本的相关要求，作为印刷版合同的一方当事人参与签订，也进一步模糊和含混了其本来应当承担以及必须承担的促成双方签订深圳市二手房买卖合同这一关键居间义务，因此世华公司在本案提供居间服务的过程中刻意违规拒不使用示范文本合同存在逃避其法定义务的主观恶意。4、世华公司的上诉理由还强调了关于佣金承诺书的问题。该佣金承诺书是由世华公司事先拟定并重复使用的格式条款，该格式条款的内容违反了《合同法》第39条以及40条的规定。世华公司在本案中一再主张根据该证据的证明目的恰恰表明世华公司提供该承诺书要求李孔兰签署的核心目的和义务是要达到逃避其本应承担的促成双方网签深圳市二手房买卖合同，进而免除其相应的责任和风险。依据《合同法》第39条的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方的权利义务，并且要采取合理的方式提醒对方注意免除或限制其责任的条款，并按对方的要求对该条款进行说明。从本案来看，世华公司提供给李孔兰的承诺书在形式上并没有对于相关条款内容的特别提示，也没有向李孔兰予以特别说明。依据《合同法》第40条的规定，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方的责任，该条款无效。如果按照世华公司对于该承诺书在本案中作出解释和说明，其利用该承诺书或者其要求客户签订该承诺书其主观上要达到的目的是要导致即便将来卖方毁约拒不签订深圳市二手房买卖合同，买方也仍然需要向世华公司支付全额佣金这样一种及其不公平的方式。但世华公司要求李孔兰签订该承诺书时并没有向李孔兰特别说明。从常理来看，李孔兰也不可能在明知存在这样巨大风险的情况下而签订该承诺书，任何二手房买卖合同的买方在接受居间方的居间服务时都会相信居间方对于促成双方网签深圳市二手房买卖合同负有不可推卸的责任和义务。5、关于佣金承诺书中第三项、第四项的相关规定，进一步表明世华公司收取佣金的实质条件是买卖双方签订深圳市二手房买卖合同，所以必须以签订深圳市二手房买卖合同为前提条件的解释结论。因此，依据《合同法》第41条的规定，即便世华公司能够对于承诺书的内容作出其他合理解释，本案也应当依照不利于世华公司的方式作出上述解释。三、一审判决酌情确定的支付数额基本公平、合理，世华公司第三项上诉请求同样不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 许晟未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。 世华公司向一审法院提出诉讼请求：1、李孔兰立即向世华公司支付75600元，以及该款按每日千分之一的标准从涉案房产过户之日起，计至实际付款之日的迟延履行违约金；2、李孔兰承担本案案件受理费等诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年5月11日，李孔兰与许晟在世华公司的居间服务下签订了一份《二手房买卖合同》，约定李孔兰购买许晟名下的位于深圳市福田区港丽豪园X座XX房产，建筑面积77.21平方米；转让成交价358万元；李孔兰在签订合同当日支付定金15万元；李孔兰应于签署合同之日起30日内付清首期款约115万元，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；双方应于银行出具足额贷款承诺函之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。合同并对房屋买卖交易过程中的其他问题作出了详细的约定。 同日，李孔兰在世华公司出具的《居间服务及佣金承诺书》上签字承诺：李孔兰自愿向世华公司支付佣金75600元，按揭、过户服务费1000元，并最迟在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付佣金的，应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向世华公司支付违约金。 此后，本案许晟未能履行房屋买卖合同约定的义务，导致房屋买卖合同未能交易成功。本案李孔兰以本案许晟为李孔兰起诉至一审法院要求继续履行房屋买卖合同，案号为（2015）深福法民三初字第2169号，一审法院依法作出判决支持了本案李孔兰的诉讼请求。后本案许晟不服上述判决，上诉至本院，本院作出（2016）粤03民终14082号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，世华公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年3月9日作出（2017）粤0304执1722号执行裁定书及协助执行通知书，将涉案房产强制过户至本案李孔兰名下。 一审法院认为，世华公司与李孔兰之间成立合法有效的居间合同关系。李孔兰利用世华公司提供的信息和服务与许晟签订房屋买卖合同向许晟购买涉案房产，并向世华公司出具《居间服务及佣金承诺书》承诺向世华公司支付佣金及逾期支付佣金的违约金。现涉案房产已变更过户至李孔兰名下，世华公司据此有权要求李孔兰支付上述费用。考虑到本案佣金金额较高，世华公司促成双方签订房屋买卖合同后，并未实际履行完毕所有的居间合同义务，涉案房产最终以法院强制执行的方式变更过户至李孔兰名下。一审法院酌情确定李孔兰应向世华公司支付佣金20000元。 关于逾期支付佣金的违约金。因房产买卖双方在交易过程中涉诉，李孔兰实际上未与许晟在世华公司的居间服务下递件过户，在世华公司未能举证证明所支出的费用的金额的情况下，一审法院确认上述佣金的金额足以弥补世华公司的损失。对于世华公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、李孔兰应于本判决生效之日起10日内向世华公司支付佣金20000元；二、驳回世华公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，由世华公司负担1243元，由李孔兰负担447元。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，世华公司作为中介已促成买方李孔兰与卖方许晟成立了买卖合同关系，世华公司与李孔兰形成了居间合同法律关系。世华公司虽未与李孔兰另行签订居间合同，但其可依李孔兰出具的《居间服务及佣金承诺书》向李孔兰主张佣金。该承诺书第2条明确：“我方应向居间方支付居间佣金人民币柒万伍千陆百整（小写75600）。因此，世华公司可依据承诺书的约定向李孔兰主张佣金。”佣金75600元是世华公司与李孔兰约定的数额，但因涉案房屋系最终以法院强制执行的方式变更至李孔兰名下，故一审法院据此酌情减低李孔兰应支付的佣金，符合实际情况。本院考虑世华公司在促成李孔兰与许晟房产买卖合同成立时，没有过错，故酌情确定李孔兰按照合同约定数额的50%向世华公司支付佣金，即李孔兰应支付佣金37800元。世华公司上诉理由部分成立，本院予以支持。 综上，一审法院认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初14675号民事判决第二项； 二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初14675号民事判决第一项为：李孔兰应于本判决生效之日起10日内向深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付佣金37800元； 三、驳回深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1690元，深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担845元，李孔兰负担845元；二审案件受理费1243元，深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担621.5元，李孔兰负担621.5元。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年六月二十二日 书记员 李开宇（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。