中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11698号原告：风顺有限公司，注册地英属维尔京群岛托托拉岛罗德城三叉戟大楼邮政信箱146号。法定代表人：陈小珉，董事。委托诉讼代理人：王俊民，上海泽玖欣律师事务所律师。被告：何逸飞(PhilippeHERBIET)，男，1957年10月15日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张伟，上海申浩律师事务所律师。原告风顺有限公司与被告何逸飞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本院适用普通程序，再次公开开庭进行审理。原告的法定代表人陈小珉及其委托诉讼代理人王俊民，被告的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风顺有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2被告向原告支付定金人民币80万元；3.被告向原告支付违约金人民币95.8万元(以525万元为本金，自2016年8月1日起计算至2017年7月31日止，按每日万分五计算)；4.被告赔偿原告公证费港币22,700元。庭审中，原告调整诉讼请求为：1.确认原告向被告发出的解除通知函合法有效，并于送达时产生效力；2.被告赔偿原告定金人民币80万元；3.被告赔偿原告公证费港币22,700元；4.被告支付从解除合同通知送达之日(2017年4月14日)起至判决生效之日止的房屋使用费(按每月30,000元计算)。事实与理由：原告为上海市徐汇区岳阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2015年11月18日，原告委托陈小珉及上海磐德律师事务所(以下称磐德律师事务所)张某某转让系争房屋，2016年1月27日原告委托上海翰嘉拍卖有限公司(以下简称翰嘉公司)拍卖系争房屋。同年7月13日，翰嘉公司刊出拍卖公告，载明本次拍卖保证金为80万元，并载明了拍卖的相关事项。7月22日，翰嘉公司举行系争房屋拍卖会，被告以750万元拍得系争房屋，8月8日，原、被告签订《上海市房屋买卖合同》，约定本协议签订前，被告先向拍卖公司或磐德律师事务所支付225万元首付款，剩余525万元房款向银行申请按揭贷款。合同并约定了逾期付款的违约责任。后被告向翰嘉公司支付了182.5万元房款，2016年10月31日，翰嘉公司将225万元转交磐德律师事务所，磐德律师事务所出具了收条。因被告贷款未被审核通过，被告也不理会原告发出的通知，以原告应承担税费等理由拒绝履行合同，未于2016年10月15日与原告前往交易中心进行审税，并拒绝与原告协商补充协议。直至2017年4月12日，被告突然要求原告前往税务机关进行审税，但拒绝承担相应的违约责任。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告诉至法院，请求判如所请。何逸飞辩称，原告与被告签订房屋买卖合同是事实，根据合同约定，双方在2016年10月15日之前共同办理过户手续，因原告系境外注册企业，未在国内开设过纳税账户，且原告一直将系争房屋用以出租，原告多年欠缴税费，故导致被告无法办理相应的审税手续，为此被告要求原告提交房屋租赁发票，以便被告办理缴税，但原告未予提供。被告具有相应的购房资质，也具有相应的付款能力，而是由于原告拖延办理申报税收手续，导致不能办理过户交易。原告在开具税单后由被告支付相应的税款，但原告在被告多次要求下，拒绝开具税单，致使过户交易手续无法完成。被告办理了相应的贷款手续，也有能力支付剩余房款，由于原告不配合，致使无法进行交易。原告并未向被告发过通知，要求解除合同，原告也从未向被告交付房屋，其主张使用费没有依据。被告不存在违约，故不同意原告的诉讼请求，被告已经另案提起诉讼，要求原告继续履行买卖合同。本院经审理认定事实如下：风顺有限公司为上海市徐汇区岳阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)公示登记的产权人。2016年1月27日，风顺有限公司(委托人、甲方)与案外人翰嘉公司(拍卖人、乙方)签订上海市拍卖业委托合同，约定拍卖标的为系争房屋，带租约按现状拍卖，保留价为750万元。2016年7月13日，翰嘉公司在新闻晨报上刊登了拍卖公告。在《拍卖须知》中约定，拍卖成交后买受人交付的保证金即转为定金。在《拍卖特别规定》里确定，竞买人如果竞得标的，所交付的拍卖保证金即转为履约保证金。本场房产拍卖成交后，买卖双方按国家相关法律法规及有关部门规定缴纳的税金和费用(包括但不限于国有土地出让金、房产税、增值税、土地增值税、企业所得税、过户费、印花税、契税、过户手续费、物业维修基金等)全部由买受人承担。卖出方的应缴税费种类较多，再加上欠缴税费所产生的滞纳金和罚金较难计算，故应缴税费总计数额较大且存在不确定性，竞买人在签署本《拍卖特别规定》和参加拍卖前应自行对此作详尽地调查，审慎竞拍。2016年7月20日，何逸飞代理人黄某向翰嘉公司转入80万元保证金，同年8月1日，黄某向翰嘉公司转入182.5万元。2016年8月8日，风顺有限公司(卖售人、甲方)与何逸飞(买受人、乙方)就系争房屋买卖事宜签订上海市房地产买卖合同，约定房屋转让价款为750万元，双方确认于2016年10月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。房屋补充条款约定，如果买受人自身不符合国家和当地政府的相应规定而造成该房屋无法办理交易登记的，按买受人违约处理，所支付款项不予返还，并同意由出卖人委托拍卖公司对该房屋再次拍卖，并承担再次拍卖的成交价低于第一次拍卖成交价的差额部分，同时承担法律责任。买卖双方按国家相关法律规定及有关部门规定应缴纳的税金和费用(包括但不限于国有土地出让金、房产税、增值税、土地增值税、企业所得税、过户费、印花税、契税、过户手续费、物业维修基金等)及该房屋欠缴税费所产生的滞纳金和罚款等全部由买受人承担。仅按现状交房，不包括室内的可移动的家具、用具及电器等物品。出卖人同意买受人于本合同签订前，先向上海翰嘉拍卖有限公司(或上海磐德律师事务所)支付225万元人民币的首付款，剩余525万元人民币房款，买受人将向银行申请按揭贷款，待银行贷款核准后，买、卖双方共同前往相关房地产交易中心办理审税以及转移登记、贷款登记等相关手续。合同另就其他事项作了约定。双方签订买卖合同当日，何逸飞同时办理了贷款合同，后该份贷款合同没有履行。2016年10月，翰嘉公司将拍卖成交首付款225万元汇入磐德律师事务所。2017年3月，磐德律师事务所又将该款项退回翰嘉公司。至2016年10月15日，何逸飞未至交易中心与风顺公司办理系争房屋过户手续。此后风顺公司多次与何逸飞联系，要求其继续履行合同，并通过翰嘉公司要求何逸飞前往税务部门办理相关手续。但何逸飞一直未与风顺公司办理相应的手续，并坚持认为风顺公司不提供历年税款清缴完成或免除的证明，不提供出租发票等，导致何逸飞无法交付相应的税费，故不能过户的责任应由风顺公司承担。期间风顺公司多次发函给何逸飞，要求何逸飞支付购房余款，承担税费等，并确定时间办理过户手续，但未能达成一致。何逸飞要求2017年4月13日下午办理过户手续。2017年4月13日，风顺公司再次发函给何逸飞，提出拟签订补充协议，补充协议内容为，何逸飞应于2017年4月30日前支付购房余款525万元，如逾期支付或不能足额支付，风顺公司有权提出解除岳阳路房产买卖合同，何逸飞应无条件同意解除合同。何逸飞已付首付房款中的150万元作为购房定金赔偿，拍卖保证金80万元赔偿40万元。何逸飞认为该函件仅表明双方在协商，不能说明风顺公司要求解除合同，也不同意签订该补充协议。并再次要求风顺公司办理税费清缴手续。双方协商未果，风顺公司遂向本院提出如上诉请。何逸飞则另案向本院提起诉讼，要求继续履行合同等［(2017)沪0104民初11962号］。本案审理过程中，本院依法通知上海磐德律师事务所张某某、上海翰嘉拍卖有限公司余某到庭作证，证明2016年10月15日前，风顺公司提供了审税所需的相关材料。因系争房屋系外销房，风顺公司系外资公司，故存在不同的房产税计算方式，何逸飞要求风顺公司提供出租发票等，以抵扣税费。风顺公司认为提供出租发票并非合同约定的义务，其也没有相应的发票，何逸飞未支付房产税，双方交易未能继续履行。后何逸飞重新办理了贷款申请。庭审中何逸飞表示可以以现金方式支付剩余房款525万元。还查明，风顺公司撤回了要求何逸飞支付逾期付款违约金的诉讼请求，在法庭辩论终结后，风顺公司又表示不放弃主张逾期付款违约金的诉讼请求。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有上海市房地产权证、房地产登记簿、委托拍卖合同、房地产买卖合同、收款收据、拍卖公告、往来函件、到庭证人证言等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同依法成立，合法有效，双方当事人均应恪守。根据合同约定，双方在2016年10月15日之前共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。风顺公司此前已经提交了办理审税相关的材料，因何逸飞要求风顺公司提交出租发票，风顺予以拒绝，何逸飞未履行纳税义务，导致在合同约定的时间内双方未能办理转让过户手续。其后双方多次联系，但均未就过户时间另行协商达成一致意见，风顺公司提出补充协议，何逸飞亦予以拒绝。根据双方签订的买卖合同约定，剩余房款由何逸飞向银行申请按揭贷款，待银行贷款核准后，买、卖双方共同前往相关房地产交易中心办理审税以及转移登记、贷款登记等相关手续。由于何逸飞未支付相应的房产税费，致使双方审税手续等无法进行，导致不能办理过户手续，合同约定以贷款形式支付房款无法实现，故何逸飞的行为构成违约。鉴于合同仅约定以贷款支付剩余房款，该付款以银行放贷时间为准，未约定具体付款时间。现何逸飞虽申请了按揭贷款，但未进一步提供充分证据证明银行核准贷款，何逸飞要求风顺公司于2017年4月13日协助办理过户的，对风顺公司无约束力。风顺公司于2017年4月13日向何逸飞发出通知所附协议，系其行使催款的权利，同时该协议表达了将行使解除权的意思，何逸飞收到该通知及所附协议后，既未履行纳税义务又未履行付款义务，再次构成违约。本案审理过程中，何逸飞表示其可以以现金方式支付剩余房款，可认定其银行贷款未经审核。现风顺公司起诉主张违约责任并要求解除合同，经本院释明后，风顺公司要求确认其发出的通知系其解除合同的意思表示，该通知意思表示已经到达何逸飞，故本院确认风顺公司发出的通知函合法有效，双方签订的房地产买卖合同于判决生效时解除。因何逸飞支付的房款在案外人上海翰嘉拍卖有限公司处，故对房款本院不予处理。何逸飞支付的保证金80万元已转为房款，鉴于风顺公司至今未提供何逸飞支付的保证金80万元为定金的充分证据，而根据合同约定，80万元的保证金已为首付款，故风顺公司要求没收该80万元定金缺乏事实和法律依据，对风顺公司的该项诉讼请求本院不予支持。双方的合同依法成立，风顺公司并未向何逸飞交付房屋，对其主张房屋使用费的诉讼请求本院亦不予支持。风顺公司在庭审中撤回了要求何逸飞支付逾期付款违约金的诉讼请求，在法庭辩论终结后再次提出，对此本案不予处理。风顺公司认为其权益受到侵害的，可另行主张。由于风顺公司提供的公证费无法证明与本案有关联性，故其要求何逸飞赔偿公证费缺乏依据，对风顺公司的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：一、风顺有限公司向何逸飞(PhilippeHERBIET)于2017年4月13日发出的通知函合法有效；二、风顺有限公司与何逸飞(PhilippeHERBIET)于2016年8月8日就上海市徐汇区岳阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同于本判决生效之日起解除；三、驳回风顺有限公司的其余诉讼请求。案件受理费26,760元，财产保全费5,000元，合计31,760元，由风顺有限公司负担29,180元，由何逸飞负担2,580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  陈向红人民陪审员  徐 杰二〇一八年六月十四日书 记 员  谯 烨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。