广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终7397号 上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳链家房地产经纪有限公司。 法定代表人：张海明，总经理。 委托诉讼代理人：肖悦，女，汉族，1992年11月6日出生，系公司员工。 上诉人（原审被告、反诉原告）：初晓东，男，汉族，1972年5月25日出生。 委托诉讼代理人：方程，广东鼎方律师事务所律师。 上诉人初晓东因与上诉人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初字23866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 初晓东上诉请求：1.撤销（2016)粵0304民初字23866号民事判决第一、四项，依法驳回链家公司的诉讼请求；2.变更（2016)粤0304民初字23866号民事判决第二项为链家公司立即返还初晓东交楼押金1万元，及按照法律规定从2016年5月22日至链家公司支付日的同期银行贷款利率四倍的利息。3.本案一、二审诉讼费用由链家公司承担。事实和理由：一、根据初晓东与第三人签订的房屋买卖合同，约定由第三方作为买家支付所有费用其中包括佣金，卖家不需要向中介公司支付佣金。初晓东是卖家，因此，初晓东不应当向中介公司支付佣金。合同法关于居间合同的条款中没有规定居间服务的事由没有成功，作为居间人可以追究违约方的违约责任。更何况本交易并没有完成，链家公司没有法律依据向初晓东讨要佣金。一审法院认定初晓东向链家公司支付佣金属于事实认定错误。 二、链家公司在本交易履行过程中毫无诚信、没有尽到最基本的服务义务，根据《合同法》第425条第二款的规定，其更加没有资格向初晓东讨要佣金。 三、链家公司以（2016)粵03民终3580、3616号民事判决为依据向初晓东讨要佣金，须知该判决是初晓东与案外人赖X新的合同纠纷，不能作为链家公司向初晓东讨要佣金的依据。初晓东已经依法就该民事判决向深圳市人民检察院提起抗诉申请，深圳市人民检察院于2017年12月6日受理了初晓东的申请，案号是深检控告控民受（2017)603号。深圳市人民检察院现在还在审查中，因此这份判决的正确性尚未有定论。 四、初晓东在开庭前和庭审时都正式向一审法官申请就（2016)粵03民终3580、3616号案的核心证据——《履约催促函》的EMS快递单上签收人位置的“初晓东”签名进行“笔迹鉴定”，以证明“初晓东”三个字是伪造的，但是一审法官拒绝了初晓东的笔迹鉴定申请。其拒绝的理由是错误的，因为该《履约催促函》的邮寄不属于“他人代收、本人拒收、无人签收”中的任何一种情况，而是明显有他人蓄意伪造了初晓东的签名。为证明这一关键证据确是伪造，初晓东委托有国家级司法鉴定资质并且是法院认可的“广东众和司法鉴定所”对（2016)粵03民终3580、3616号案的这一关键证据进行笔迹鉴定。广东众和司法鉴定所于2018年1月21日出具了司法鉴定意见书（司法鉴定许可证号：440308164):鉴定结果明确了“日期为2015年5月14日编号1066498164211号的《EMS国际标准快递》签名处书写字迹“初晓东”与同名样本字迹不是出自于同一人笔迹”。这份极其重要的新证据将对（2016)粵03民终3580、3616号案判决的正确性提出有力的质疑。因此，在原房屋买卖过程中，是谁违约，尚待定论。 五、链家公司所举证的“佣金及必要费用支付承诺书（卖方)”，只是链家公司的格式文本，既不是居间合同也不是债权证明，没有法律约束力。一审法院以此认定初晓东支付佣金是错误的。 六、一审法院佣金计算错误。合同的转让价是358万，即使参照“佣金及必要费用支付承诺书（卖方)”，按照0.6%计算佣金应该是358000×0.6%=21480元，因此3万元的佣金数额是毫无根据的，是错误的。事实上根据交易习惯和交易惯例，初晓东根本不需要向链家公司支付佣金。因此，初晓东认为一审法院所认定的初晓东需向链家公司支付佣金，是错误的。 链家公司辩称：首先，链家公司已为初晓东及案外人赖X新提供了房屋买卖市场行情咨询、协助查看房屋权属证件、发布涉案房产信息，引领案外人赖X新实地看房，为初晓东及案外人赖X新提供了订立买卖合同的机会等服务，并在订立买卖合同后继续协助初晓东及案外人履行合同，积极与双方沟通，为双方提供定金监管等服务，链家公司已切实履行了应尽的居间义务。链家公司从2015年5月4日起以短信、微信等多种方式联系初晓东，告知其买方资金已到位，并可按合同约定办理资金监管等手续，但是初晓东一直不予任何回应，链家公司提供的居间服务并无任何瑕疵。其次，案外人赖X新于2015年5月11日前往贷款银行办理资金监管手续，并签署了《交易资金委托监管业务申请表》等银行要求签署的相关文件，只需初晓东前往配合办理签署银行要求签署的相关文件即可，但初晓东一直未予任何回应，亦未按买卖合同约定履行前述义务。最后，初晓东拒绝继续履行买卖合同，并在此后径行解除合同，初晓东构成根本违约，导致合同解除，买卖合同未能继续履行的原因完全归属于初晓东的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第246条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬。买卖合同最终未能实际履行并不影响买卖合同的成立，链家公司作为居间人，已促成了买卖合同的签订，无论从法律规定还是按《佣金支付承诺书》的约定，初晓东都应当支付全额佣金。 链家公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判初晓东向链家公司支付佣金91290元及延期付款违约金人民币47516.45元（按佣金总额的万分之五从2015年4月3日起计算至佣金付清之日，暂计至具状日），以上两项共计人民币138806.45元。二、本案诉讼费用由初晓东承担。事实和理由：一、原审判决认为，链家公司主张的佣金金额91290元属于链家公司与案外人赖X新约定的数额，初晓东并不知道该金额，该约定对初晓东不具有约束力，属于认定事实错误。首先，链家公司已为初晓东及案外人赖X新提供了房屋买卖市场行情咨询、协助查看房屋权属证明文件、发布涉案房产信息、引领案外人赖X新实地看房、为初晓东及案外人赖X新提供签订买卖合同的机会等服务；在买卖合同签订之后，链家公司继续协助初晓东及案外人履行合同，积极与双方沟通，为双方提供定金监管等服务，有权按《佣金支付承诺书（卖方）》及《佣金支付承诺书（买方）》约定收取足额佣金。其次，《佣金支付承诺书（买方）》中己明确记载“如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，买卖双方需连带向经纪方支付佣金及必要费用，守约方可向违约方追究违约责任”，链家公司在初晓东签署《佣金支付承诺书（卖方）》前已充分向其披露该条款的具体内容及签署后将承担的法律责任，初晓东完全清楚前述文件内容，且经其充分评估后，确认并签署该文件，初晓东已书面确认同意该条款，该条款应适用于初晓东。最后，该佣金金额为《佣金支付承诺书（买方)》上明确记载的佣金金额，案外人赖X新已在此页签字确认，初晓东对于该佣金金额并未提出任何异议，如初晓东按照买卖合约定履行，其无需向链家公司支付足额佣金，但实际情况系初晓东构成根本违约导致合同无法继续履行，故初晓东应向链家公司支付足额佣金。 二、原审判决认为，链家公司在提供居间服务过程中存在瑕疵，属于事实认定错误。首先，余X伟非链家公司员工，其系深圳市房贷通置业代理服务有限公司员工，链家公司无须就余X伟的行为承担任何责任，链家公司从2015年5月4日起以短信、微信等多种方式联系初晓东，告知其买方资金已到位并可按合同约定办理首期资金监管等手续。但是，初晓东一直不予以任何回应，链家公司提供的居间服务并无任何瑕疵。其次，案外人赖X新于2015年5月11日前往贷款银行办理资金监管手续，并签署了《交易资金委托监管业务申请表》等银行要求签署的相关文件，只需初晓东前往该行配合办理首期款监管及按揭贷款手续，并签署银行要求签署的相关文件即可，但初晓东一直未予以回应，亦未按买卖合同约定履行前述义务。最后，初晓东拒绝继续履行买卖合同并在此后径行解除合同，初晓东构成根本违约导致合同解除，买卖合同未能继续履行的原因完全归属于初晓东的违约行为，链家公司提供的居间服务并无任何瑕疵。 三、原审法院判令初晓东仅应支付链家公司佣金3万元，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。买卖合同最终未能实际履行并不影响买卖合同的成立，且初晓东与案外人赖X新签订的买卖合同满足合同成立的要件，链家公司作为居间人促成了买卖合同的签订，初晓东无论是按法律法规规定还是按《佣金支付承诺书（卖方)》及《佣金支付承诺书（买方)》的约定都应当支付全额报酬而非仅支付部分佣金。 初晓东辩称：链家公司并没有按其居间义务撮合订立并履行合同，而是与其联系的买方赖X新以签订合同造成初晓东违约为由索要巨额的违约赔偿金。其在上诉中否认一直与初晓东联系的余X伟是其公司员工，也不对其居间义务合同承担任何责任。其员工于2015年4月4日以陈X煜的银行账户向初晓东支付购房定金，可以看出赖X新作为购房人并没有支付购房定金。直到2015年5月13日约定的最后一天办理资金监管的日期，下午才告诉初晓东具体的银行地址，而购房人却没有到场。从原审判决书中可以看到，事后其员工邓X在发信息中口气恶劣，直指是初晓东没签监管协议就算违约，作为居间人应当化解矛盾促成交易的成交，并非激化矛盾，使初晓东看不到买方人的诚意。次日，链家公司就邮寄了履约催促函，该催促函初晓东并没有收到，而链家公司就伪造初晓东的签名。并以此为由导致初晓东对买方购房诚意的不信任，解除了与其的房屋买卖合同。链家公司和赖X新又通过向法院起诉，导致初晓东支付购房人违约金537000元，链家公司主张高额的居间佣金缺乏事实和法律依据。请依法予以驳回。 链家公司向一审法院提出诉讼请求：1、初晓东向链家公司支付佣金人民币91290元；2、初晓东向链家公司支付延期付款违约金25378元（按佣金总额的万分之五从2015年4月3日起计算至佣金付清之日，暂计至具状日），以上两项共计116668元；3、初晓东承担全部诉讼费用。 初晓东反诉请求：1、依法驳回链家公司的无理诉求，其无理诉求缺乏事实及法律依据；2、链家公司归还初晓东“交楼押金”人民币10000元，及按照法律规定从2015年5月20日至链家公司赔付日的同期银行贷款利率四倍的利息；3、链家公司蓄意制造伪证诬陷初晓东，已经给初晓东造成赔偿金损失566553.96元（已减去初晓东所收的15万定金），请求依法判令链家公司赔偿初晓东566553.96元，及按照法律规定从2016年7月11日至链家公司赔付日的同期银行贷款利率四倍的利息；4、链家公司蓄意制造伪证诬陷初晓东，初晓东因此支付律师费2万元，诉讼费31280元，请求依法判令链家公司赔偿初晓东51280元，及按照法律规定从2015年6月19日至链家公司赔付日的同期银行贷款利率四倍的利息；5、本案诉讼费用由链家公司承担。 一审法院认定事实：链家公司原名称为深圳市中联地产置业顾问股份有限公司，于2015年4月17日变更名称为深圳市中联地产置业顾问有限公司，于2015年12月7日变更为现名称深圳链家房地产经纪有限公司。 一审法院（2015）深福法民三初字第1179、1368号民事判决查明如下事实： 2015年4月3日，初晓东（卖方）与赖X新（买方）签订了一份《房产买卖合同》，约定：初晓东将其名下位于深圳市福田区嘉隆星苑X栋XX房产（下称涉案房产）转让给赖X新，转让价格为358万元，双方约定购房定金为16万元，赖X新在签订合同当日支付；赖X新须于2015年5月13日之前预付首期购房款（不包括定金，首期购房款数额以银行要求为准）到赖X新贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，初晓东应在收到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价20%违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金。合同特别备注：卖方承诺该物业所属中小学学位在2009年4月3日后未曾使用过，否则承担违约责任。 同日，赖X新向初晓东支付购房定金16万元，初晓东向赖X新出具了收款收据。 同日，深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（下称中联地产）向初晓东开具《房产证收条》，确认收到涉案房产的房地产证。陈X煜在收条上签名。 2015年5月11日，赖X新到中国银行深圳侨香支行办理了个人账户开户及综合服务，同时签署了为购买涉案房产办理资金监管及贷款的相关资料，包括《交易资金委托监管业务申请书》、《个人借款申请表》、《个人贷款合同》、《房贷综合资料》、《二手楼贷款款项存入账户确认书》、《抵（质）押评估约定书》、《声明书》、《按时还款承诺书》等。 合同签订后，买卖双方在中介的居间下进行了多次沟通，中联地产员工邓X于2015年4月8日至5月13日期间多次向初晓东发信息，称赖X新已在2015年5月7日备齐首期款准备做资金监管，但初晓东一直不接听电话、不回信息，同时告知初晓东于2015年5月13日办理资金监管。其中邓X于2015年5月13日18时23分向初晓东发信息称：“按揭员余X伟说你来银行了，但不签署办理相关的资金监管手续，然后你打个电话就不见了，最后打你电话一直不接听，你到底是什么意思？今天是最后一天，如果你没签监管协议的话，就算违约了。”同日，中联地产员工余X伟与初晓东的往来信息显示，初晓东于2015年5月13日下午16时34分到银行，于18时30分向余X伟发信息称：“鉴于买家今天没有出现，及存在违规行为，我需要咨询相关人士意见”，余X伟回复：“好的，你咨询一下专业人士吧！合同约定5月13日到银行办理手续，你已违反合同了，请尽快吧！”初晓东回复称：“你说话要负责任！不要颠倒黑白！我13日按合同约定到银行履约，是对方先违反合同，没有出现的！” 2015年5月14日，中联地产通过邮政EMS向初晓东的涉案房产地址邮寄《履约催促函》称，初晓东未按合同约定在2015年5月13日前到买方指定银行作资金监管并签订相关协议，该行为违反了诚实信用原则，导致合同无法继续履行，已构成违约。为此，特发出此函，希望在收到函件后2个工作日内到银行办理资金监管，签订相关协议，继续履行合同。否则，我方将和买方按合同的约定追究法律责任。赖X新在该函件下方的守约方签名处签字。该邮件于次日妥投。函件载明中联地产的联系人为陈X煜和邓X。 2015年5月20日，初晓东向赖X新发出《解除房屋买卖合同通知书》称，卖方应一同办理首期款监管手续，初晓东按合同约定于2015年5月13日到贷款银行，但赖X新未没有按约定到达银行、买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，赖X新的首付款比例过低，违反了《房屋买卖合同》第十二条之约定。鉴于赖X新违约，现正式通知赖X新解除《房屋买卖合同》。赖X新确认收到该通知。 2015年5月23日，赖X新向初晓东发出《对“解除房屋买卖合同通知函”的回复》称，我方已于2015年5月11日到达贷款银行并办理了用于做资金监管的银行卡和按揭贷款申请等手续，并签署了《交易资金委托监管业务申请表》等银行要求签署的相关文件，银行工作人员及中联按揭部余X伟告知，只需贵方到银行配合办理并签署相关文件即可。据此，我方没有违反合同的约定；关于首期款，我方是以银行要求金额为准；我方于2015年5月13日16时15分接到中联地产邓X的电话通知，一方面我方无法在银行下班前赶到银行，另一方面，我方已在5月11日办理了所有相关手续，只需你方配合即可；另外，我方从银行工作人员及余X伟处得知，银行拿出了我方于2015年5月11日签署的相关文件请贵方配合，但是贵方称首期款比例过低后离开了银行。所以是贵方未按合同约定办理首期资金监管及按揭贷款手续，是贵方违约；2015年5月14日中联地产寄出了有我方签名的《履约催促函》，但贵方依然未按函件要求履行相应义务。综上所述，贵方所称解除合同的理由根本不成立，我方将按《房屋买卖合同》之约定追究贵方的法律责任。 2015年5月24日，中联地产员工陈X煜、邓X、蒲X华、余X伟对赖X新及初晓东在签订涉案合同后履行合同的情况及双方办理资金监管过程出具了证人证言，证言内容与一审法院查明的事实基本一致。 另查，涉案房产登记在初晓东名下，2015年5月13日未能办理资金监管后，初晓东向中联地产索要涉案房产的房产证，中联地产没有返还初晓东，初晓东于2015年5月15日以遗失为由重新补办了房产证。 庭审时，初晓东自认其于2015年10月30日就涉案房产与案外人签订了购买意向书将涉案房产重新出售，出售价格为470万元。 另，庭审时，一审法院当庭拨打余X伟的电话，询问赖X新与初晓东二手房买卖履约的有关情况，余X伟称涉案房产的按揭业务由其跟单，其已通知初晓东于2015年5月11日到银行办理相关手续，余X伟于2015年5月11日陪赖X新到银行办理了资金监管和贷款手续，只需初晓东配合签字即可，初晓东于2015年5月13日下午4点多到达了银行，但称赖X新不符合购买条件，所以没有签字就离开了银行，之后其告知初晓东已经违约。一审法院认为，赖X新与初晓东之间签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。本案中，赖X新已依约支付了定金、办理了资金监管及按揭贷款的有关手续，只需初晓东予以配合，签署相关资金监管协议即可，但初晓东无正当理由拒不配合办理资金监管手续，继而在房产证原件监管于中介方的情况下，谎称房产证遗失予以补办，进而在诉讼过程中以高价另行出售涉案房产，其行为已构成根本违约，且违约性质比较恶劣，应依法承担相应的违约责任。赖X新请求解除双方签订的《房产买卖合同》，初晓东返还购房定金160000元，并按合同约定支付20%的违约金716000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。初晓东请求没收赖X新已支付的定金160000元，并支付违约金556000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，当庭判决：一、解除赖X新与初晓东于2015年4月3日签订的《房产买卖合同》；二、初晓东应于本判决生效之日起十日内向赖X新返还定金160000元；三、初晓东应于本判决生效之日起十日内向赖X新支付违约金716000元；四、驳回初晓东的诉讼请求。1179号案件受理费12560元、保全费5000元，1368号案件受理费9360元，均由初晓东负担。初晓东不服上述两份判决，提出上诉。本院于2016年5月22日作出的（2016）粤03民终3580、3616号民事判决书查明，初晓东与中联地产员工余X伟的往来信息显示，一、2015年4月7日，初晓东收到信息，内容显示“感谢您在我司成交嘉隆星苑X栋XXX，您的后续服务将由我为您办理，我是客户经理余X伟（136XXXX0487），将会竭诚为您服务。【中联】”。二、2015年5月2日，初晓东向余X伟发送信息，内容显示“中联地产按揭部余X伟，13日下午可以做首期款资金监管。估计时间在三四点钟。你把银行的地址发过来。”三、2015年5月13日上午8点07分，初晓东向余X伟发送信息，内容显示“中联地产按揭部余X伟，昨晚打你电话你没接。今天下午可以做首期款资金监管。我估计我大约下午四点左右能赶过来。你尽快把银行的地址发过来。”初晓东于当日15点57分收到余X伟的回复信息，内容显示“在中行侨香支行”。四、2015年5月13日15点57分，初晓东向余X伟发送信息，内容显示“中联地产按揭部余X伟，刚才打你电话你又没接。给你发了几次短信也没收到你任何回复！你们中介不告诉我银行地址，我去哪里做首期款资金监管？！！”初晓东于当日15点58分收到余X伟的回复信息，内容显示“侨香村一楼”；其后于当日16点27分再次收到余X伟的回复信息，内容显示“地址：监管银行在侨香村对面振业翠海花园一楼中行XX支行，侨香路与农园路交汇处，地铁2号线C1出口”。原审查明的其他事实清楚，二审法院予以确认。本院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，该案二审的争议焦点为违约方的确定及违约责任的承担问题。关于违约方的确定问题。本院认为，涉案合同系合同双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。故对违约方的确定，应严格依据涉案合同的约定，具体考察涉案合同的履行情况。对此，本院分析如下：一、从本案的现有证据看，依据前述初晓东与涉案中介人员余X伟往来信息的内容，初晓东于2015年5月2日即已告知中介人员其可以办理资金监管手续的时间为2015年5月13日下午三四点钟，且于2015年5月13日上午8点07分再次向中介人员明确其当天下午四点钟可以办理资金监管手续并询问监管银行地址，结合初晓东迟至2015年5月13日16点27分才从中介人员处获知监管银行具体地址，在此情形下，本院认为，初晓东于2015年5月13日下午四点多钟到达监管银行欲履行配合办理资金监管的合同义务，其行为不具有过错，且该日期亦未超过合同约定的办理资金监管手续的最后期限。据此，赖X新关于初晓东故意违约、怠于配合办理资金监管手续的主张理据不足，本院不予采纳。二、本案中，涉案合同约定，赖X新须于2015年5月13日之前预付首期购房款作资金监管，依据监管合同存入监管账户，初晓东应在收到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议。据此，本院认为，首期款资金监管手续应由双方相互配合、共同办理完成，双方及监管银行需就监管款项数额、监管账户等重要条款协商一致、签订监管合同，赖X新亦应依约于2015年5月13日前依据监管合同将首期款存入监管账户。在前述初晓东未有怠于配合办理资金监管手续的情形下，未有证据显示赖X新或中介人员有通知初晓东于2015年5月11日共同办理资金监管手续，故本院认为，赖X新虽于2015年5月11日单方向监管银行提交了相关资料，但其于2015年5月13日未至监管银行与初晓东共同办理资金监管手续且由此致未能依约预付首期款作资金监管，赖X新对此具有一定过错。三、如前所述，赖X新未如期预付首期款作资金监管，存在迟延履行的违约行为；但赖X新于次日即2015年5月14日即通过涉案中介向初晓东发函，要求继续履行涉案合同。由此可见，赖X新履行合同义务虽有迟延，但不致合同双方的合同目的难以实现，其行为不构成根违约。在此情形下，初晓东拒绝继续履行合同并在此后迳行解除合同有悖诚实信用和公平原则，初晓东的行为已构成根本违约。综上，原审认定初晓东根本违约正确，本院予以维持；原审对赖X新存在过错未予查清认定，处理欠妥，本院予以纠正。 关于违约责任的承担问题。初晓东的行为己构成根本违约，赖X新得据此解除合同并主张违约金，本院对此予以支持。对于违约金的数额，综合考虑涉案合同的履行阶段、履行情况及前述赖X新亦存在一定过错的情形，本院酌情调整违约金数额至涉案房产转让价的15%，即初晓东应向赖X新支付违约金537000元。综上，初晓东的上诉主张部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审认定部分事实有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决：一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1179、1368号民事判决第一、二、四项；二、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1179、1368号民事判决第三项为：初晓东应于本判决生效之日起十日内向赖X新支付违约金537000元；三、驳回赖X新的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。3580号案一审受理费9360元，由初晓东负担；3616号案一审受理费12560元、保全费5000元，由初晓东负担10712元，由赖X新负担6848元。3580号、3616号案二审受理费21920元，由初晓东负担17022元，由赖X新负担4898元。初晓东未主动履行上述生效判决，被法院扣划了716553.96元（包括初晓东应返还给赖X新的定金15万元）。 一审法院另查明，2015年4月3日，赖X新向链家公司出具了一份《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》，主要内容为：由经纪方深圳市中联地产置业顾问股份有限公司提供居间服务，已经促成本人与卖方初晓东签订关于购买案涉物业的《房地产买卖合同》，合同约定转让价为358万元，本人承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用，佣金为91290元，居间服务的必要费用按转让价的0.6%计算，交易完成后此必要费用可抵扣佣金；如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的佣金及必要费用，如尚未交付佣金及必要费用的，仍需支付，买卖双方需连带向经纪方支付，守约方可向违约方追究违约责任。同日，初晓东向链家公司出具了一份《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》，主要内容为：由经纪方深圳市中联地产置业顾问股份有限公司提供居间服务，已经促成本人与买方赖X新签订关于购买案涉物业的《房地产买卖合同》，合同约定转让价为358万元，如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的佣金及必要费用，如尚未交付佣金及必要费用的，仍需支付，买卖双方需连带向经纪方支付，守约方可向违约方追究违约责任；本人联系地址为嘉隆星苑X栋XX，本人确认一切联系以此为准，如有变更本人书面通知方为有效（按上述地址收发文书无论是他人代收、本人拒收、无人签收，均视为已送达本人）。本案庭审中，链家公司陈述，如买卖双方顺利履行合同，应由赖X新支付佣金，初晓东无需支付佣金；初晓东表示，其知道佣金由买方赖X新支付，但不知道佣金的具体数额。 本案诉讼中，链家公司认为余X伟不是其公司员工，是深圳市房贷通置业代理服务有限公司的员工，链家公司与该公司有合作关系。2015年5月14日，链家公司以嘉隆星苑X栋XX房为收件地址向初晓东寄出《履约催促函》，快递单上显示“初晓东”签收了该函件。初晓东否认有收到过该函件，函件上“初晓东”的签名不是其本人所签，申请对该签名进行笔迹鉴定。 一审法院认为，本案链家公司作为中介已促成买方赖X新与卖方初晓东成立了买卖合同关系，链家公司与初晓东形成了居间合同法律关系。链家公司未与初晓东另行签订居间合同，链家公司可依初晓东出具的《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》向初晓东主张佣金。承诺书明确初晓东作为卖方不用支付佣金，但同时明确了如因买卖某一方违约导致无法完成交易，买卖双方需连带向原告支付佣金，守约方可向违约方追究违约责任。本院已生效的判决已认定在赖X新与初晓东之间的房屋买卖合同关系中，是初晓东构成了根本违约导致合同解除，初晓东应承担违约责任。因此，链家公司可向初晓东主张佣金。佣金91290元是链家公司与赖X新约定的数额，初晓东并不知道该金额，该约定对初晓东不具有约束力，但初晓东在签订房屋买卖合同时知道赖X新应支付佣金，按初晓东出具的《押金及必要费用支付承诺书（卖方）》，初晓东应当知道如其在房屋买卖合同关系中违约的应承担支付佣金的责任。由于该承诺书未明确佣金数额，在佣金数额不明的情况下，一审法院根据市场行情、双方履约情况、承诺书已明确的居间必要费用以转让价的0.6%计算等综合认定初晓东应付的佣金数额。从生效判决查明的事实可知，链家公司在提供居间服务过程中存在瑕疵，如未通知初晓东在2015年5月11日与赖X新一起做资金监管，导致赖X新做了单方的资金监管，与买卖合同的约定不符；初晓东告知链家公司其于2015年5月13日可以做资金监管时，链家公司的委托人余X伟迟迟不告诉初晓东银行具体地址，也没有提前通知赖X新，导致买卖双方当天不能完成资金监管手续，故一审法院酌定初晓东应付的佣金为3万元。链家公司请求初晓东支付佣金91290元及利息，依据不足，一审法院不予支持。 初晓东签收了赖X新的定金16万元，其中1万元作为交楼押金留存在链家公司处，现初晓东与赖X新的房屋买卖合同已解除，该款已失去交楼押金的功能，初晓东主张链家公司应将该款返还给初晓东，一审法院予以支持。由于初晓东与赖X新之间的买卖合同纠纷一案在2016年5月22日才由本院作出终审判决，才明确违约方是初晓东，且初晓东还负有向链家公司支付佣金的义务，初晓东也未提供证据证明其在提起反诉前有向链家公司主张过返还该笔交楼押金，故初晓东主张链家公司应从2015年5月20日开始计付交楼押金的利息，一审法院不予支持。已生效判决认定，初晓东在房屋买卖合同关系中构成根本违约，是因初晓东在赖X新不构成根本违约的情况下不继续履行合同，并于2015年5月15日在向链家公司返还房产证不成的情况下以遗失为由重新补办了房产证，于20日向赖X新发出了《解除房屋买卖合同通知书》，并不是因链家公司的瑕疵服务导致初晓东根本违约，故初晓东请求对其在房屋买卖合同中的根本违约应承担的责任，由链家公司予以赔偿，与事实不符，一审法院不予支持。关于链家公司于2015年5月14日发出的《履约催促函》是否由初晓东签收的问题，由于该函件的收件地址是嘉隆星苑X栋XX房，是初晓东在《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》所留的地址，该承诺书已明确按该地址收发文书无论是他人代收、本人拒收、无人签收，均视为已送达本人，故即使该函件的签收人不是初晓东，也不影响该函件已送达的效力，初晓东申请对函件签收人的签名进行笔迹鉴定已无必要。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、初晓东应在本判决发生法律效力之日起十日内向链家公司支付佣金3万元；二、链家公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向初晓东返还交楼押金1万元；三、驳回链家公司的其他诉讼请求；四、驳回初晓东的其他反诉请求。当事人如未按本判决指定期限履行上述金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2633元，由链家公司负担2083元，初晓东负担550元；反诉案件受理费6184元，由链家公司负担50元，初晓东负担6134元。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审法院认定链家公司作为中介已促成买方赖X新与卖方初晓东成立了买卖合同关系，链家公司与初晓东形成了居间合同法律关系正确，本院予以确认。故初晓东上诉称赖X新与初晓东之间交易没有成功的理由不能成立。链家公司虽未与初晓东另行签订居间合同，但其可依初晓东出具的《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》向初晓东主张佣金。该承诺书明确初晓东作为卖方不用支付佣金，但同时明确了如因买卖某一方违约导致无法完成交易，买卖双方需连带向链家公司支付佣金，守约方可向违约方追究违约责任。在另案已生效的赖X新与初晓东之间的房屋买卖合同判决中，法院认定初晓东构成了根本违约导致合同解除，初晓东应承担违约责任。因此，链家公司可依据承诺书的约定向初晓东主张佣金。佣金91290元是链家公司与赖X新约定的数额，初晓东出具的《押金及必要费用支付承诺书（卖方）》中，对于佣金虽然没有具体数额，但初晓东在签订房屋买卖合同时知道赖X新应支付的佣金，且在该承诺书中，初晓东承诺如其在房屋买卖合同关系中违约应承担支付佣金的责任。由于该承诺书未明确佣金数额，在佣金数额不明的情况下，一审法院根据市场行情、双方履约情况、承诺书已明确的居间必要费用以转让价的0.6%计算等综合认定初晓东应付的佣金数额，符合实际情况，初晓东上诉称仅应按照居间服务必要费用以转让价的0.6%计算，不符合合同约定，其上诉理由不能成立。 从生效判决查明的事实可知，链家公司在提供居间服务过程中存在瑕疵，如未通知初晓东在2015年5月11日与赖X新一起做资金监管，导致赖X新做了单方的资金监管，与买卖合同的约定不符；初晓东告知链家公司其于2015年5月13日可以做资金监管时，链家公司的委托人余X伟迟迟不告诉初晓东银行具体地址，也没有提前通知赖X新，导致买卖双方当天不能完成资金监管手续，故一审法院酌定初晓东应付的佣金为3万元，并无不当。链家公司上诉称余X伟并非其公司员工，但生效判决已做出认定，且生效判决并未撤销，故其上诉理由不能成立，链家公司上诉请求初晓东支付佣金91290元及利息，依据不足，本院不予支持。 综上，链家公司与初晓东的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费分别为2476元、550元，分别由深圳链家房地产经纪有限公司负担2476元，初晓东负担550元。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷    二〇一八年六月二十二日 书记员 李开宇（兼）