贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔04民初31号原告：中国农业银行股份有限公司安顺分行。住所地贵州省安顺市西秀区南华路68号。负责人：汪晔，系该行行长。委托诉讼代理人：王刚、张燕，系该行员工。代理权限为特别授权。被告：贵州省华大房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区中华西路荣建大厦9楼。法定代表人：姜荣华。委托诉讼代理人：陈文胜，贵州黔策律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈芃，贵州黔策律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。原告中国农业银行股份有限公司安顺分行（以下简称“农行安顺分行”）与被告贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称“华大房开”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法组成合议庭于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王刚、张燕及被告委托诉讼代理人陈文胜、陈芃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令被告履行《商品房买卖合同》，为原告办理所购房屋的不动产产权证书。2、判令被告支付逾期交付不动产产权证书的违约金至实际交付之日（2014年12月31日至起诉之日2018年3月29日为13781719.51元）。3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安顺市西秀区老大十字荣建大厦一楼商业用房。合同约定，房屋建筑面积612.45平方米，套内面积502.91平方米，价款43416284元。付款方式为分期付款，交房时间为2013年12月30日。同时约定房屋所有权证的办理时间为交房后1年内即2014年12月30日前交付买受人。若逾期未交付的，出卖人自交付期限届满之次日起至实际交付之日，按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款39074655.6元，2013年12月27日被告交付房屋。后因房屋测绘面积与合同约定存在较大差异，经双方协商于2015年5月7日签订《商品房买卖补充合同》，对购房合同中约定的房号、实际面积、总价等事项进行了补充约定，商铺实际成交价款为38799886元，其他事项依照原合同履行。随后，被告退还原告多支付的购房款，并承诺尽快办理产权证书。但截至目前，被告仍然未履行合同义务，原告多次发函要求被告办理并交付产权证书，被告以各种理由予以拒绝，因此诉至法院。被告辩称：1、根据补充协议的约定，办理产权证书的义务已经转移给原告，被告的义务仅为协助。2、房屋已经按照约定交付原告，其并无实际损失，诉请违约金无依据。3、2018年3月2日被告已将办证的相关材料交付原告，证实原告已经同意办理产权证书的时间变更为现在，其起诉不合适。原告提交如下证据：1、营业执照、负责人任职文件复印件，拟证实原告主体身份。2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》复印件各一份，拟证实双方权利义务关系。3、付款凭证三份，拟证实原告已经全额支付购房款。4、房屋移交清单一份，拟证实案涉房屋已经交付。5、2015年7月29日至2018年3月14日催促被告办理房屋产权证书的函件公7份，拟证实交房后原告一直催办房屋产权证。6、被告2016年12月13日和2017年8月23日出具的承诺书两份，拟证实华大违约和承诺办证的事实。7、西秀区法院（2017）黔0402民初2553号民事裁定书一份，拟证实曾向法院起诉，后因被告作出承诺后撤诉。8、安顺市存量房网上交易挂牌单但两份，证实案涉房屋已经备案，但至今未办理产权证。9、荣建大厦房屋所有权证书，拟证实原告所购买房屋是现房，可以办理产权过户。10、安市房权证西秀字第××号、第××号房产证，证实已经收到被告交付的案涉房屋原产权证书。被告提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，拟证实主体资格.2、收条一份，拟证实原告已经收到案涉房屋的原所有权证书，原告接受表明同意变更办理房产证的时间。3、安顺市存量房网上交易挂牌单，拟证实现在可以办理产权过户，被告也正在办理。被告对原告提交的证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。原告对被告提交的证据的真实性和合法性也无异议，但否认被告关于双方已经协商变更办证时间的主张，认为应以原合同约定及后续的催办函件和承诺书为准。本院对于被告提交的证据的真实性合法性予以采信，但因该证据并未体现双方有对办证主体及时间进行变更的意思表示，故对该主张不予采信。本院查明：2013年9月30日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于安顺市西秀区大十字荣建大厦商铺1A-1号和1-B1号，面积总计为612.45平方米，房屋总价为43416284元。合同约定房屋交付时间为2013年12月30日。房屋交付后，买受人提供办证资料，协助出卖人一年内办理产权证，即出卖人应在2014年12月30日前向买受人交付房屋产权证，如逾期未能交付的，出卖人自交付期限届满之次日起按已支付房款每日万分之三向买受人支付违约金至实际交付产权证书之日。原告于2013年11与7日向被告支付购买款26049770.4元，2014年1月6日支付购房款13024885.2元。2015年5月7日因案涉商铺测绘面积与合同约定面积存在差异及房号变动，原、被告双方签订《商品房买卖补充合同》，重新确定了商铺实测面积，并将房号重新确定为荣建大厦一层1-1号和1-54号，购房价款变更为38799886元。约定被告于补充合同签订之日起60日一次性退还原告多支付的购房款274769.6元，其他约定依照原购房合同履行。案涉商铺于2013年12月23日交付原告使用至今。因被告一直未予办理商铺产权过户手续，原告自2015年7月29日至2018年3月前后共计7次向被告发送函件，要求被告尽快退还多支付购房款部分和办理产权证书，被告于2016年4月13日向原告退还补充合同约定的多支付房款274769.6元。但产权证书至今仍未办理，被告于2016年12月13日和2017年8月23日向原告出具承诺书，第一次承诺书中载明因被告欠缴税款不能开具购房发票导致不能办理房产证，第二次承诺书中载明除欠税问题外，还因不动产登记中心的成立等各种因素导致房屋信息暂时无法明确，承诺于2017年10月31日办理产权证书交付原告。原告因被告的违约行为曾向安顺市西秀区法院提取诉讼，因被告于2017年8月23日作出承诺后原告于同日撤回起诉，因被告仍未履行办证义务，原告再次提起诉讼。本院认为，本案争议焦点为：《商品房买卖合同》的效力及被告是否构成违约；如被告构成违约，违约金如何计算。第一、本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思，符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，该合同应为有效合同，原、被告应依照合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年12月30日交付案涉房屋产权证书，但逾期未予交付。经原告多次催办后，仍不能办理，其原因系被告未足额缴纳税费导致，其行为构成违约无疑，应予负担违约责任。被告抗辩称双方《商品房买卖补充合同》已将办理产权证书的义务转移至原告方的理由不能成立，虽然《商品房买卖补充合同》中载明被告配合原告办理产权证书，但结合后续原告向被告发送的催办函件及被告因此所出具的承诺书的内容来看，《商品房买卖补充合同》的表述并无转移办理产权证书的意思表示，系用语不当，办理产权证书的义务仍在被告，对被告的抗辩不予支持。同时被告又抗辩称双方在2018年3月达成合意，自当月起办理产权证书，原告不应主张违约金的理由。本院认为，2018年3月双方签字的网上单据，系办理产权证书需要，且在网单上载明的有效期限内，被告仍未办理任何产权证书手续，原告曾在本案起诉之前提起诉讼，因被告承诺而撤诉，足以证实该网单签字并无被告主张的意思，故对被告的该抗辩，不予支持。第二、双方合同约定于2014年12月30日前交付不动产产权证书，虽然被告在庭审中提出时效抗辩，但根据原告提交的自2015年7月29日至2018年3月前后共计7次向被告发送的函件，证实原告一直向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项之规定，应发生时效中断的效果，故被告的抗辩不予支持。被告又申请调减本案违约金。本院认为，案涉房屋已经于2013年12月23日交付原告使用，基本上实现其合同目的。被告逾期办理房屋产权证书的违约事实客观存在，但原告并没有举证证实因被告的违约行为给其造成的损失及数额，本院根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判，酌情判令被告支付原告逾期办证违约金500000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、限被告贵州省华大房地产开发有限公司于本判决生效之日起30个工作日内办理本案《商品房买卖合同》所涉及的位于安顺市××大厦××、××号商铺（安市房权证西秀字第××号、安市房权证西秀字第××号）的移转登记，并向原告中国农业银行股份有限公司安顺分行交付该不动产产权证书；二、限被告贵州省华大房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中国农业银行股份有限公司安顺分行逾期办证违约金500000元；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司安顺分行的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费104480元，由被告贵州省华大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 杨    虹审判员 黄  光  美审判员 黎  福  伟二〇一八年六月二十八日书记员 曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。