集宁区人民法院   民事判决书   （2018）内0902民初110号   原告：闫宏波。现住乌兰察布市。   委托诉讼代理人：康福元，内蒙古振昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张艳峰。工作单位：乌兰察布市烟草公司,系张俊峰的哥哥。   被告：中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处。   负责人：于斌，处长。   委托诉讼代理人：郭福文，内蒙古义利律师事务所律师。   原告闫宏波与被告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适应简易程序公开开庭进行了审理。原告闫宏波的委托诉讼代理人康福元、张艳峰与被告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处及委托诉讼代理人郭福文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告闫宏波向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告赔偿原告租赁期间房屋装修费用等损失902648元；2.本案受理费、鉴定费等依法由被告承担。事实与理由：2012年经张俊峰与被告协商，被告自愿将位于乌兰察布市××区的楼房（坐落号：京蒙字第3100号）共计4300㎡租赁给张俊峰用于办公。租期从2012年1月1日至2016年12月31日。张俊峰租赁该房屋后，由于该房屋年久失修，上下水不通，房屋漏雨，门窗不严，故经乙方同意后，张俊峰于2014年对该房屋进行了大量装修和装饰。同时，由于该房屋无水、无电、无暖，承租人花大量资金接通了水、电、暖。租赁到期前由于考虑到张俊峰装修投资很大，回收成本时间较长，经张俊峰与乙方工作人员协商，双方签订了《补充协议》，该补充协议中明确了：“租赁期限在原合同的基础上再延长五年”，即延长期至2021年12月31日。2015年9月21日，张俊峰因病去世，其法定继承人仍然继续履行该合同，使用该房屋。2017年12月28日乙方通知原告方解除租赁合同，并停止营业。同时告知原告，如有异议和要求可到法院提起诉讼。由于原告使用上述房屋装修投入巨大，租赁期未到，被告强行要求解除合同，致使原告受到很大损失，不能达到预期目的，收回相应的投资成本，给原告方造成很大损失。为了维护原告的合法权益，故根据《民事诉讼法》、《民法总则》和《合同法》有关规定，特诉诸贵院，恳请贵院依据事实和法律判如所请。   被告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处辩称，一、被告不应当赔偿原告租赁期间房屋装修费用等损失。1.原告在租赁被告位于乌兰察布市××区的房屋期间，没有按照《租赁合同》的约定期限交纳租金，其行为存在违约，按照《租赁合同》第十一条第二项的约定：“乙方逾期交付房地产租金及其有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产”，因此原告可以单方面解除合同，不承担赔偿原告房屋装修费用等损失。2.原、被告于2012年1月5日签订的《军队房地产租赁合同》中第九条第四项明确约定：“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，被告根据2016年2月16日中国共产党军事委员会发布的，军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的指示，和原告终止合同的，因此被告对原告不应当承担赔偿责任。二、原告应当按照《租赁合同》约定，向被告支付租赁期间的租金130000元，及其违约金39000元。1.原被告于2012年1月5日签订的《军队房地产租赁合同》第四条中的约定：“租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币250000元，年租金为第一年30000元，每年递增10000元”。在租赁期间原告只向被告交付了2012年30000元、2013年40000元、2014年50000元的租金。原告于2017年12月28日按照被告给其解除租赁合同的通知要求，将租赁的房产归还被告，原告应当按照《租赁合同》的约定向被告支付租赁期间的租金130000元及逾期交付违约金39000元。2.原告没有按照《租赁合同》的约定，按时向被告支付租金，应当承担违约责任。综上所述，请人民法院查明事实，依法裁判。   本院经审理认定事实如下：2012年经张俊峰与被告协商，被告自愿将位于乌兰察布市××区的楼房（坐落号：京蒙字第3100号）共计4300㎡租赁给张俊峰用于办公。租期从2012年1月1日至2016年12月31日。张俊峰租赁该房屋后，由于该房屋年久失修，上下水不通，房屋漏雨，门窗不严，故经乙方同意后，张俊峰于2014年对该房屋进行了大量装修和装饰。同时，由于该房屋无水、无电、无暖，承租人花大量资金接通了水、电、暖。租赁到期前由于考虑到张俊峰装修投资很大，回收成本时间较长，经张俊峰与被告工作人员协商，双方签订了《补充协议》，该补充协议中明确了：“租赁期限在原合同的基础上再延长五年”，即延长期至2021年12月31日。2015年9月21日，张俊峰因病去世，其法定继承人仍然继续履行该合同，使用该房屋。2017年12月28日被告通知原告方解除租赁合同，并停止营业。   另查明，被告所主张的租金130000元是主合同期满后所欠的租金，原告给付房屋时间为2017年12月28日，故原告应当支付2016年12月31日起至2017年12月28日期间的租赁费。以上事实有原告提供的证据1、闫宏波结婚证、公证书各一份；2、张俊峰与被告方于2011年所签订的《军队房地产租赁合同》及2012年张俊峰与被告方所签订的《补充协议》；3、2017年12月28日被告方给张俊峰的法定继承人下发的《解除军队房地产租赁合同的通知》；4、张俊峰向被告方缴纳房租收据三份，共计交纳房租120000元；5、鉴定机构作出的华内鉴字（2018）024号工程造价鉴定意见书及补充鉴定意见书和被告向本院提供的原告向被告支付的租金120000元证明以及原被告在庭审中的陈述在案予以佐证。   本院认为，张俊峰与被告签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》后，张俊峰因病去逝，现原告闫宏波作为张俊峰合法继承人（其他合法继承人明确表示放弃对张俊峰的遗产的继承有公证书为证），故闫宏波作为本案原告主体适格。张俊峰与被告签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自合同义务。本案中，被告根据中央军事委员会发布的，军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，经与原告协商，双方自行解除了租赁合同，被告依照合同约定的因国家和军队政策规定不可抗力因素，收回租赁房屋；被告也应当根据合同原则及原告对租赁房屋的装修的投入给予原告经济补偿。原告租赁房屋后仅支付了租赁费120000元。由于补充合同未明确租金数额，故比照主同的租金约定，按主合同第五年应当交纳的租金支付2016年12月31日起至2017年12月28日期间的租金70000元。截止2017年12月28日，交付房屋后尚欠租赁费200000元及逾期交付租赁费的违约金39000元，合计239000元应当予以支付。经本院委托华春建设工程项目管理有限责任公司对集宁区新华街京蒙字第3100号房产内外装修及改造水电暖工程鉴定意见书和补充鉴定意见书予以确认。故被告应当对原告租赁期间对租赁房屋内外装修及改造水电暖工程扣除折旧，改造工程净值为685129.78元予以补偿。本案鉴定费为40000元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：   一、被告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处在本判决发生法律效力后七日内支付原告闫宏波对租赁房屋的内外装修及改造水电暖工程费用及鉴定费合计725129.78元。   二、原告闫宏波在本判决发生法律效力后七日内给付被告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处租赁费及违约金239000元。   三、以上一、二项折抵，被告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处支付原告闫宏波486129.78元。   四、驳回原告闫宏波的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费15600元，减半收取7800元，由原告闫宏波负担3119元，被告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处负担4681元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。        审 判 员       王大江            二0 一 八年六月十九日            书 记 员       谭 薇            附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。