福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0782民初379号 原告：姜昌华，男，1984年12月24日出生，汉族，住武夷山市。 原告：曹玲，女，1986年9月23日出生，汉族，住武夷山市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈梦昕，福建本末律师事务所律师。 被告：福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司，住所地武夷山市五九路余庆园****。 法定代表人：张萍，董事长。 委托诉讼代理人：李延程，男，该公司员工。 原告姜昌华、曹玲与被告福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司（下称汇华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜昌华、曹玲的委托诉讼代理人陈梦昕、被告汇华公司的委托诉讼代理人李延程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜昌华、曹玲向本院提出诉讼请求：判令汇华公司向姜昌华、曹玲支付逾期交房违约金38634元，并自2017年10月21日起至汇华公司实际交房之日止，以476971元为基数，按照日万分之四的标准计算后续的逾期交房违约金。事实和理由：2015年7月7日，姜昌华、曹玲与汇华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理了武夷山市商品房买卖合同备案登记。合同约定，姜昌华、曹玲向汇华公司购买武夷山市商品房，房屋总价款为476971元，汇华公司应当在2016年12月31日前交付该商品房。逾期未交付房屋，汇华公司应支付自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。因汇华公司逾期交房，2017年3月7日，姜昌华、曹玲等汇华广场业主在武夷山市住建局工作人员的调解下，与汇华公司签订了一份《协议书》，协议书约定，如汇华公司未能于2017年6月30日交房的，自2017年7月1日起，逾期交房违约金按照日万分之四赔偿。然而时至今日，汇华公司仍然未向姜昌华、曹玲交付商品房，也未支付逾期交房违约金，基于上述事实，姜昌华、曹玲为维护自己的合法权益，特依法具状起诉，望判如所请。 汇华公司辩称，1.其与姜昌华、曹玲签订《商品房买卖合同（预售）》属实，但汇华公司迄今为止没有收到姜昌华、曹玲所谓的购房首付款；2.汇华公司开发的房地产项目实际施工人是鲍兴旺，汇华公司有将涉案商品房抵工程预付款交付，但鲍兴旺有无向姜昌华、曹玲借款及借款有无用于工程建设无法确认，不排除鲍兴旺与姜昌华、曹玲虚伪通谋，做出损害汇华公司利益的行为；3.汇华公司与姜昌华、曹玲等人于2017年3月7日签订“按日万分之四支付逾期交房违约金”的协议书是在汇华广场等众多业主信访胁迫并在武夷山市住建局工作人员和稀泥下不得已签订的，不是汇华公司的真实意思表示，不应受法律保护；4.姜昌华、曹玲已经领取房屋钥匙，并签有承诺书，承诺领取钥匙之后不再求偿违约金。总之，汇华公司同意按姜昌华、曹玲实际支付的购房款按《商品房买卖合同（预售）》约定的日万分之二支付逾期交房违约金。 经审理查明，姜昌华、曹玲与汇华公司经过协商于2015年7月7日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.姜昌华、曹玲向汇华公司购买的商品房坐落武夷山市室，总价款为476971元；2.付款方式及期限：2015年7月1日前首付现金146971元，其余330000元以银行贷款方式支付；3.商品房交付条件：出卖人应当在2016年12月31日向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合：已取得建设工程竣工验收备案证明文件……；4.逾期交房的违约责任：（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 汇华广场系案外人鲍兴旺以浦城恒鑫建筑工程有限公司（下称恒鑫公司）名义向汇华公司垫资承建，鲍兴旺系实际施工人。鲍兴旺在承建过程中，多方筹措资金，鲍兴旺为偿还债务，要求汇华公司以房抵工程款，在鲍兴旺的要求下，汇华公司拿出包括案涉商品房在内的26套商品房作为工程预付款交与鲍兴旺。 汇华公司与姜昌华、曹玲签订合同（2015年7月7日）当日，双方完成了商品房买卖合同信息备案登记，汇华公司同日在未实际收到姜昌华、曹玲购房首付款的情况下，通过实际施工人鲍兴旺以抵付工程款的形式向姜昌华、曹玲开具146971元的首付购房款发票一张，并于2017年7月5日在收到姜昌华、曹玲330000元的按揭房贷后，开具了同等金额的购房发票。 因汇华公司未按合同约定时间交付商品房，导致汇华广场众多业主群体信访，2017年3月7日，在武夷山市住建局等有关部门工作人员的参与下，甲方汇华公司与乙方汇华广场小区全体业主签订《协议书》，协议书约定，甲方（汇华公司）必须于2017年6月30日前交房，并于2017年9月30日前完成房产初始登记（具备办理产权证明的条件）并协助乙方（买受人）办理房产产权证明，如甲方未能于2017年6月30日交房的，自2017年7月1日起按照购房合同所规定的日万分之二利率作出双倍赔偿（即为日万分之四）。该协议书落款处有部分业主签名，本案姜昌华、曹玲未签名，庭审中，汇华公司对该协议书代表全体业主无异议。 2017年7月，汇华广场工程建设项目先后经过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的自评合格验收，已具备竣工验收条件，因汇华公司与施工单位恒鑫公司之间存在工程款纠纷，恒鑫公司拒绝在建设工程竣工验收备案表上盖章，双方因此在本院引发诉讼，本院作出（2018）闽0782民初347号之三民事裁定，责令恒鑫公司立即配合汇华公司在建设工程竣工验收备案表上盖章、移交竣工验收资料并办理竣工验收备案手续。2017年10月23日，姜昌华、曹玲经与汇华公司协商，姜昌华向汇华公司出具承诺书并领取了案涉商品房钥匙，承诺书载明：本人系汇华广场7幢402室的购买人，明确汇华广场尚在验收中，但本人认为所购房屋具备装修条件，在未验收完成之前，可以先行装修。现经双方协商，同意先行收房，故作如下承诺：……4.自承诺签字之日起不再主张之后的违约金，之前产生的违约金不变。 上述事实有姜昌华、曹玲提供的《商品房买卖合同（预售）》、武夷山市商品房买卖合同备案信息表、《协议书》、发票，汇华公司提供的《汇华广场》钥匙领用表、《承诺书》，本院调取的（2018）闽0782民初347号之三民事裁定书以及法庭笔录等证据证明，可以认定。 本院认为，第一，就汇华公司与姜昌华、曹玲于2015年7月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》而言，该《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行。合同签订后，汇华公司开具了与合同约定总购房价款同等金额的购房发票，可视为系汇华公司对姜昌华、曹玲履行付款义务的认可，汇华公司未按照合同约定交房，应当支付逾交房违约金。但根据庭审查明的事实，476971元的总购房款，姜昌华、曹玲实际支付的购房款为330000元，另有146971元的购房首付款并未实际支付给汇华公司，而是通过实际施工人鲍兴旺以抵付工程款的形式予以抵销，故汇华公司拒绝支付该部分逾期交房违约金，有事实依据，予以采纳。第二，就2017年3月7日汇华公司与汇华广场众多业主签订的《协议书》而言，该《协议书》系在众多业主的群体信访及武夷山市住建局工作人员的参与下签订的，协议的内容并非汇华公司的真实意思表示，根据《民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效（二）意思表示真实……’’的规定，该《协议书》依法无效。第三，姜昌华于2017年10月23日出具的承诺书系经双方平等协商后，由姜昌华自愿作出的，系姜昌华对其享有民事权益的自行处分，不违反法律规定，亦不损害他人权益，对姜昌华具有约束力。故姜昌华现要求按《协议书》约定的日万分之二利率作出双倍赔偿违背了民事活动应当遵循的公平、诚信原则，不予支持。 综上，汇华公司应支付的逾期交房违约金为自2017年7月6日起按姜昌华、曹玲实际支付的330000元购房款，以日万分之二计算至2017年10月23日姜昌华、曹玲收房之日止，共计7194元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付姜昌华、曹玲逾期交房违约金7194元； 二、驳回姜昌华、曹玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费766元，减半收取383元，由福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  林典仲 二〇一八年六月二十八日 书记员  陈 丽 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》第六条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22585339?deid=24791271?)民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22585339?deid=24791272?)民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百四十三条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22585339?deid=24791408?)具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -9- -2-