广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初614号原告：李丽雯，女，1985年8月17日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：温翠婷，广东富颂达律师事务所律师。被告：朱愿汉，男，1967年8月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：江咏妤，广东都诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何群，广东都诺律师事务所律师。第三人：广州睿峰房地产代理有限公司，住所地广州市花都区凤凰北路8号之二十七，统一社会信用代码91440101MA59G86CXR。法定代表人：曾树建。委托诉讼代理人：黎宏荣，系该公司员工。原告李丽雯与被告朱愿汉，第三人广州睿峰房地产代理有限公司（以下简称睿峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理，并依法适用简易程序于2018年2月12日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告李丽雯及其委托诉讼代理人温翠婷，被告朱愿汉及其委托诉讼代理人江永妤、何群，第三人睿峰公司的委托诉讼代理人黎宏荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽雯向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签署的《存量房买卖合同》；2.判令被告返还原告已经支付的定金30000元；3.判令被告向原告支付按照该房地产成交价的10%的违约金共79000元；4.判令被告赔偿原告已支付的按揭费6000元和中介费共20000元；5.判令被告赔偿原告该房屋增值所造成的差价损失10万元（实际差价损失金额以法院委托司法鉴定结果为准）；6.判令被告赔偿原告为实现本次合法债权产生的律师费30000元;7.判令被告承担本案的所有诉讼费。事实和理由：原告通过中介公司第三人“广州睿峰房地产代理有限公司”的介绍推荐，于2017年9月28日与被告签订一份《存量房买卖合同》，合同约定原告购买登记在被告和其妻子邓初梅名下的位于广州市花都区新华街三东大道106号1栋739房（登记字号：0367483），总成交价格为790000元。其中定金为30000元，于签订合同当天支付；付款方式为银行按揭付款：卖方应在签订合同后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭，卖方应在签订银行按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；合同还约定交易过户手续需在2017年12月30日前完成；原被告双方在合同第十五条的其他事项中还特别约定了：“1、首期款以同贷书为准，多除少补。2、买方可指定第三方落名。3、首期款（不含定金）于交易过户当天支付，余下楼款由买方贷款银行直接划拨至甲方提供的收款账号。”；最后，合同第七条第1款约定了双方的违约责任，违约方除了向守约方支付该房地产成交价格10%违约金外，守约方还可以主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。双方签订合同后，原告按约定于签订合同当天即2017年9月28日向被告指定的银行账户支付了3万元的定金，被告也向我委托人出具了《收款收据》。之后原告指定朱倩茹和被告都配合了第三人和按揭向中国农业银行广州花都支行办理了银行按揭贷款手续，银行于2017年10月25日出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意发放贷款75万元，贷款年限30年，该意向书有限期为出具之日起三个月。但在收到以上银行的同意贷款意向书后，被告就开始拒绝出售该房产，不配合原告及第三人、按揭方到相关部门交税和办理过户手续，最后还在未经原告同意情况下向银行撤回了《个人住房贷款同意贷款意向书》，原告多次要求与被告再次办理按揭贷款手续和过户手续，但被告一直拒绝，至今已经逾期超过三十个工作日以上，经各方多次协商未果，导致合同目的无法实现，被告已经构成根本违约。最后原告本着和平解决的目的于2017年12月25日委托律师向被告发出了要求继续履行合同的《律师函》，但被告在签收后从未主动联系原告协商，被告已构成根本违约。故原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定向法院提起诉讼，请求法院予以支持。被告朱愿汉辩称，我方不存在违约事由，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告在没有跟被告签订明确落名朱倩茹的确认书的情况下，私自利用被告提供的办理按揭贷款所需材料，通过朱倩茹向银行办理按揭贷款手续，侵犯了被告的合法权益，被告出于交易安全考虑有权拒绝跟不明确的第三方办理房屋过户手续。2017年9月28日原告与被告在签订的《存量房屋买卖合同》中约定买方可指定第三方落名，但是合同签订时朱倩茹并不在场，合同上也没有朱倩茹的签名，原告也未向被告透露其与朱倩茹的关系，被告得知朱倩茹这个名字已是在看到同贷书时。原被告是合同当事人，《存量房屋买卖合同》第八条第1点的规定“如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由甲乙丙三方在删除、补充更改处签字盖章确认方为有效。本合同未经三方一致同意、不得擅自解除或变更。三方方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。甲乙丙任何一方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知相对方，合同自通知到达相对方时解除。”根据该条的规定，双方虽在合同中约定原告可以指定第三方落名，但是原告并没有向被告明确落名的第三方是朱倩茹，此项属于需要三方通过补充协议予以约定的事项，现原告在双方没签订指定过户朱倩茹名下确认书的前提下，利用被告提供的办理按揭贷款材料，私自办理按揭贷款，在银行出具同贷书后，在没有确认书的情况下要求被告配合朱倩茹办理房屋过户手续，没有任何合同上的依据，被告据此拒绝原告的无理要求，无需承担违约责任。二、在《存量房屋买卖合同》未具备履行条件的情况下，原告与中介在被告不知情的情况下，私自用朱倩茹的名义办理办理按揭贷款，存在欺瞒的故意。双方在签订《存量房屋买卖合同》的商谈过程中，原告表现出了强烈的购房的意愿，被告出于对原告购房能力及对中介方的信任，于合同签订后依中介及原告的要求将被告签名的空白材料交与原告办理按揭贷款，可见被告是积极配合原告办理购房贷款手续的，但是原告自拿到被告提供的办理按揭贷款所需空白的委托材料、网签委托材料、资金划转委托书等材料后未跟被告明确落名第三方，也未向被告告知过任何有关按揭贷款的办理情况，熟知购房流程的中介也没有尽到义务，直到被告对同贷书提出疑问时，中介却没有给被告一个清晰的答复，之后被告就此事信访。由此可见，在整个按揭贷款办理的过程中，原告与中介存在相互勾结欺瞒被告的故意。三、因合同中的落名第三方约定不明时候未达成明确协议、原告利用被告提供的材料不诚信履约行为以及原告在起诉中的解约请求，原告己毫无履约的意愿，可以认定原告单方解除《存量房买卖合同》。由上可知，其一，在合同履行的过程中，被告不存在任何违约事实，因此，其以违约为基础提出的诉讼请求无事实及法律上的依据。其二、原告以被告不配合朱倩茹办理房屋过户手续为由要求解除合同，被告与原告之间并没有同朱倩茹办理房屋过户手续的约定，因此原告没有合法、合理的解约理由而单方解除合同，根据定金规则，原告无权请求被告返还定金。另，根据三方签订的《存量房屋买卖合同》，其中三方并未约定中介服务费的数额，原告所请求的中介费数额没有依据。我方保留追究原告律师费、交通费及精神损失费的权利。第三人睿峰公司述称，我方确认原告在起诉状中陈述的事实与理由。对于其诉讼请求，我方没有意见。本院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街三东大道106号1栋739房，权属人为朱愿汉及邓初梅，二人各占二分之一的产权份额。2017年9月28日，朱愿汉（甲方、卖方）与李丽雯（乙方、买方）及睿峰公司（丙方、中介公司）签订《存量房买卖合同》，约定：一、3.甲方向乙方出售涉案房屋，总金额790000元，共有人邓初梅同意出售房屋并放弃优先购买权。乙方承担全部税费。六、付款方式为银行按揭付款，定金30000元乙方应在签订本合同的当日支付给甲方。甲方应在签订本合同后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭。乙方应在签订本合同后10个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。乙方应在签订本合同时授权丙方办理按揭手续及交易过户手续。交易过户手续需在2017年12月30日前完成。七、违约责任：1.甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%，并退回乙方支付给甲方的全部费用。2.乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%。3.本合同签订后，甲乙双方未能依本合约买卖该房地产，或甲乙双方解除本合同的，不影响丙方按本合同的约定收取中介服务费，守约方已付的中介服务费用，中介方不予退回，由守约方直接向违约方追偿。6.甲乙任何一方自本合同签订之日起如有以下情形之一，构成根本违约。届时，违约方应按照本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等;（2）甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上；（6）其他因甲乙任何一方原因导致本合同目的无法实现的情形；（7）丙方通过书面函告或短信、邮件的方式通知后，甲乙任何一方不在期限内配合办理按揭手续或交易过户必须的手续。八、1.如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由甲乙丙三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。甲乙丙任何一方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知相对方，合同自通知到达相对方时解除。十五、三方约定的其他事项：1.首期款以同贷书为准，多除少补。2.乙方可指定第三方落名。3.首期款（不含定金）于交易过户当天支付，余下楼款由乙方贷款银行直接划拨至甲方提供的收款账号……合同还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，李丽雯向朱愿汉支付定金3万元，同日，李丽雯向睿峰公司支付中介服务费2万元。2017年10月12日，案外人朱倩茹向广州市银福按揭代理有限公司支付按揭代办费6230元，按揭公司出具相应的收据。2017年10月25日，中国农业银行股份有限公司广州花都支行出具个人住房贷款同意贷款意向书，载明：“朱倩茹女士，关于您向我行提出的用于购买位于广州市花都区新华街三东大道106号1栋739房的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放贷款75万元，贷款期限30年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准……”。李丽雯表示朱倩茹取得同贷书后，按揭公司预约了缴税过户时间，但之后朱愿汉拒绝继续交易，为此，李丽雯多次通过睿峰公司的工作人员与朱愿汉沟通，但均无果，且朱愿汉单方向银行撤回同意贷款意向书。之后，李丽雯在2017年12月25日委托律师向朱愿汉寄送律师函要求在2017年12月30日前按合同约定继续履行合同，逾期不履行则要求解除合同等，李丽雯表示朱愿汉仍拒绝履行合同。朱愿汉在诉讼中同意解除合同，但认为交易不成的责任在于李丽雯一方，当初朱愿汉与邓初梅在睿峰公司中介处签订了空白的承诺书、网签委托及承诺书、个人二手住房贷款资金划转授权委托书，这些资料本来是提供给李丽雯办理按揭贷款的，但之后李丽雯及睿峰公司的工作人员利用这些资料给朱倩茹办理按揭贷款，朱愿汉表示虽然合同约定可以落户第三人，但朱愿汉认为关于具体落户的第三人应通过签订补充协议予以明确权利义务，但李丽雯及睿峰公司在确定朱倩茹为落名人的整个过程均未通知朱愿汉，朱愿汉是直至朱倩茹取得同贷书时才得知朱倩茹的存在，同时，朱愿汉表示李丽雯一方通过将存量房买卖合同的交易价格变更为108万元，从而使朱倩茹取得贷款金额为75万元的同贷书，朱愿汉对此并不知情，朱愿汉认为李丽雯等人的行为属于骗取贷款，且睿峰公司的中介服务亦违反相关规定，为此朱愿汉提交签约时间为2017年10月16日交易价格为108万元的存量房买卖合同，该合同落款的买卖双方处均为空白，朱愿汉表示关于涉案房屋办理按揭贷款事宜其还向相关行政部门对睿峰公司进行投诉，朱愿汉表示基于上述情况故不同意李丽雯在本案的主张。李丽雯表示当时网签合同价格为108万元是经过朱愿汉同意的，且朱愿汉对于房屋过户到朱倩茹名下是知情的，李丽雯认为朱愿汉是由于房价上涨等原因才不同意出售房屋，在朱愿汉对同意贷款意向书提出异议时，朱愿汉曾提及要求增加首期款，李丽雯一方亦同意增加首期款，但朱愿汉却以各种借口从未出现协商具体事宜。关于合同约定落户第三人，朱愿汉认为是由于李丽雯不具备购房资格，李丽雯则表示其在签订涉案合同时是具备广州市限购区域内的购房资格，之所以约定落户第三人是由于涉案房屋是由李丽雯与朋友朱倩茹合作购买，为此提交房管部门出具的购房资格告知书、个人名下房产登记情况查询证明以及户籍证明等予以佐证，李丽雯解释称在朱愿汉不同意出售房屋且无法协商继续履行合同的情况下，李丽雯担心房价继续上涨遂在2017年11月4日另行购买房屋，由于李丽雯是未婚状态，因此房管部门在2018年6月4日才出具李丽雯不具备购房资格的告知书，对此，李丽雯亦提交其在2017年11月签订的商品房预售合同予以佐证。李丽雯表示之后朱倩茹亦另行购买了其他房屋。针对李丽雯的购房资格问题，本院亦发函广州市国土资源和规划局调查李丽雯在2017年9月28日时的购房资格情况，该局于2018年5月23日复函称：一、李丽雯名下房产为荔湾区曼宁街1号（4号楼住宅及商业）3307房。二、未查到李丽雯向我局申请存量房转移登记及网签的记录，也无法核其在广州市其他各区房产交易情况，故无法提供李丽雯在2017年9月28日时的购房资格，建议向网签主管部门核实。李丽雯认为合同无法履行的过错在于朱愿汉，现房屋价格上涨导致其产生相关损失，因此向本院申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院依法摇珠确定广东新鸿信土地房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司经过现场勘查于2018年5月4日出具报告书，载明涉案房屋在2017年12月30日的市场价值为1161712元。为此，李丽雯预缴评估费5404元。针对该评估报告，李丽雯将第五项诉讼请求变更为：5.判令被告赔偿原告该房屋增值所造成的差价损失371712元。另外，李丽雯表示提交代理合同及律师费发票拟证明此次诉讼产生了律师费30000元。诉讼中，李丽雯向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2018）粤0114民初614号之一民事裁定，裁定冻结朱愿汉的银行存款265000元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，为此李丽雯预缴了保全费1845元。本院认为：李丽雯与朱愿汉、睿峰公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查李丽雯与朱愿汉之间的房屋买卖合同关系。本案的争议焦点为朱愿汉拒绝履行合同是否合理有据，对此，本院分析如下：一方面，关于朱愿汉认为李丽雯炒房的问题，因合同约定“乙方可指定第三方落名”，即李丽雯可单方指定第三方落名，该合同条款是双方当事人的真实意思表示，朱愿汉在履行合同过程中表示需要与其再行约定第三方，依据不足，本院不予采纳；同时，朱愿汉认为合同约定可落户第三方是由于李丽雯不具备购房资格，但根据李丽雯提交的购房资格证明、李丽雯在2017年11月另行购买房屋所签订的商品房预售合同以及本院发函国规部门调查的情况，均未显示李丽雯在签订涉案合同时不具备购房资格，朱愿汉亦未能另行举证证明李丽雯是为规避限购政策而约定将房屋过户第三方，故对其该抗辩意见本院亦不予采纳。另一方面，朱愿汉表示其拒绝履行合同的主要原因在于其认为李丽雯指定的第三方朱倩茹取得同意贷款意向书涉嫌骗贷的问题，本院认为，根据2017年3月17日公布的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）的文件，无论是李丽雯还是朱倩茹贷款购买涉案房屋均需执行最低首付款比例30％的要求，现李丽雯仅支付30000元的定金，虽然合同约定首期款（不含定金）于交易过户当天支付，但根据李丽雯指定落户的第三方朱倩茹取得的同意贷款意向书所指向的贷款金额为75万元，而涉案房屋的实际交易价格为79万元，根据现行广州市的购房政策，贷款银行客观上无法出具贷款金额为75万元的同意贷款意向书，虽然李丽雯认为该75万元的同意贷款意向书所依据的是交易价格为108万元的存量房买卖合同，但李丽雯未能举证证明朱愿汉在该108万元交易价格的存量房买卖合同上签字，亦未通过其他方式举证证明朱愿汉同意以108万元的交易价格办理按揭贷款，现朱愿汉不确认该108万元交易价格的存量房买卖合同并认为75万元的同意贷款意向书有可能导致其之后收取剩余房款存在风险，合理有据，本院予以采纳。虽然李丽雯认为是由于朱愿汉不配合就增加首期房款进行补充约定，但根据李丽雯提交的微信对话记录及律师函等证据，亦无法显示李丽雯就增加首期款等事项提出方案与朱愿汉一方进行协商，即在取得同贷书之后，双方对于无法通过按揭贷款支付的剩余房款金额应为多少以及应如何支付剩余房款等事项均未能在事后达成一致意见，买卖双方在履行合同过程中对此产生争议亦为涉案合同不能继续履行的原因之一。综上，涉案房屋无法按合同约定在2017年12月30日前完成交易过户手续不能完全归咎于其中一方，且在双方交易不成之后买方已另行购房，现朱愿汉亦同意解除合同，故李丽雯要求在本案中解除涉案合同，合理有据，本院予以支持。因合同无法继续履行不能归责于其中一方，故李丽雯要求朱愿汉返还定金3万元，合理有据，本院予以支持。根据前述分析，朱愿汉拒绝履行合同合理有据，故李丽雯要求朱愿汉支付违约金79000元、按揭费6000元、中介费2万元、房价差损失371712元及律师费3万元等，依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告李丽雯与被告朱愿汉在2017年9月28日签订的《存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告朱愿汉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李丽雯返还定金3万元；三、驳回原告李丽雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16470元及保全费1845元，合计18315元，由原告李丽雯负担9683元，由被告朱愿汉负担8632元；评估费5404元，由原告李丽雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍审 判 员  白一帆人民陪审员  高 媛二〇一八年六月十一日书 记 员  曾佩仪孙雪芳