浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初1495号 原告：章自祥，男，1961年1月29日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：陈姣姣，浙江九恒律师事务所律师。 委托代理人：苏诗雨，浙江九恒律师事务所律师。 被告：方伟英，女，1970年5月26日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被告：徐鹏君，女，1994年1月25日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 以上二被告共同委托代理人：邰万里，浙江振源律师事务所律师。 以上二被告共同委托代理人：毛邦华，男，1943年3月28日出生，住杭州市余杭区。系被告方伟英表哥。 原告章自祥与被告方伟英、徐鹏君宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月13日、4月28日二次公开开庭进行了审理。原告章自祥的委托代理人陈姣姣、苏诗雨，被告方伟英及被告方伟英、徐鹏君的共同委托代理人邰万里、毛邦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章自祥起诉称，原告与被告徐伟英系朋友，被告徐鹏君系被告方伟英的女儿。2010年5月28日，原告与二被告就原告所使用的宅基地签订了宅基地投资使用协议，约定原告向二被告提供位于杭州市余杭区宅基地用作建房，约定原告不得将宅基地收回。二被告支付使用费125000元，并由二被告出资建造房屋，所造房屋归二被告所有。协议签订后，二被告未按约给付该宅基地的使用费，也未出资建房，该宅基地上的房屋全部由原告出资建造。 双方因建房之事产生纠纷，于2017年3月17日经人民调解委员会调解，达成调解协议，约定被告一次性补偿原告房屋建造费用18万元，房屋建造管理费2万元，共计20万元，此后房屋建造一切费用由原告支付，今后房屋管理权归被告负责。被告未支付调解协议约定的建房费用、建房管理费用，该房屋后续建造费用依旧由原告全部承担。但二被告仍然居住在原告该宅基地上的房屋内。原告认为，原、被告之间签订的宅基地投资使用协议违反了国家法律强制性规定，损害公共利益，合同无效，被告应返还原告宅基地及房屋。现原告要求二被告返还房屋，因协商无果诉至法院。诉讼请求：1.确认原、被告签订的宅地基投资使用协议无效；2.二被告归还原告位于杭州市余杭区地上建筑物使用权。3.本案全部诉讼费由二被告承担。 原告为证明其诉称主张，向本院提供如下证据： 1.宅基地投资使用协议一份，用以证明2010年5月28日原、被告签订协议，原告将自己的宅基地转让给二被告的事实。2.现金缴款单、收据若干张，用以证明签订协议后，原告向径山镇人民政府缴纳保证金并购买建房所需材料，该房屋全部由原告出资建造的事实。3.人民调解协议书一份，用以证明2017年3月17日，经过径山村人民调解委员调解建房费用纠纷，被告此前未向原告支付任何费用，全部建房费用系原告所出的事实。4.原告户口本、村委证明、余杭区农村私人建房地质灾害危险评估表、宅基地使用权证明一份，用以证明原告系径山村4组村民且系径山村4组高塘坞34号房屋的户主，宅基地使用权系原告所有的事实。5.被告户籍证明，用以证明二被告并非本村村民，宅基地转让无效的事实。 6.原告申请证人周某（男，1947年3月13日出生，汉族，住杭州市西湖区苑**，公民身份号码：）出庭作证，用以证明章自祥出资建房的事实。 证人周某陈述：我是认识方伟英，我给她新房子里干活后来才认识章自祥的。造房子的时候我是帮忙的。我不知道多少钱，就看到章自祥拿了一个公文包，我问他来干嘛，章自祥说拿钱来了。方伟英让我帮忙，后来认识了章自祥，章说房子是他造的，具体谁造的我不清楚。他们都是认识的，很要好的。干活不要钱的，都是帮忙的。 被告方伟英、徐鹏君答辩称，1.原、被告通过签订协议，原告向被告转让的是4组高塘坞34号户籍地址，和原告起诉书的身份信息一致，不是物权法上面的物权，仅仅只是户籍，是申请建房的资格，事实上原告没有交付土地使用权。被告建房的土地使用权是向案外人流转取得，并支付流转费几万元。2.建房费用及附属设施、装修都是被告支付的，原告在起诉中称房屋是原告出资建造捏造事实。3.被告认为原告的诉请没有事实依据也没有法律依据，缺乏请求权，请求法院驳回。4.被告认为原告涉及虚假诉讼，请求人民法院依法处理，原告捏造事实说交付了宅基地使用权，实际没有交付，另外建房出资等其他费用都是被告出资，原告称是原告出资的。这样妨碍司法秩序，可能会造成错误判决，请求法院依法对原告虚假诉讼予以处理。 被告为证明其辩称主张，向本院提供如下证据： 1.土地流转协议三份，2.双方协议一份，用以证明方伟英用于建房的土地是向案外人流转的，支付流转费7万元的事实。3.建房承包合同一份，4.调解协议一份，共同证明土建是建房最重要的过程，方伟英和案外人陈江川签订建房合同，对工程单价计算方式、支付方式等作了约定。后因建房工资产生纠纷，经村委调解达成协议的事实。5.个人取款回单一份，6.卡续存回单四份，用以证明方伟英因平整土地及砌石块的支付费用1.5万元，支付给陈江川建房费用的事实。7.购买钢筋清单、送货单、付款凭证若干，8.购买混凝土收条等，用以证明被告购买钢筋、混凝土等建筑材料等事实。9.余杭区农村私人建房地质危险性评估表，用以证明方伟英借用原告名义申请地质灾害评估表并支付费用的事实。10.购买建材流水账、收款收据、送货单若干，11.购买水泥凭证，12.存款回单，用以证明方伟英购买相关建材、支付费用等事实。13.存款回单三份，14.章自祥签字单，用以证明方伟英支付章自祥代购建材款并支付管理生活费的事实。15-47．销货清单、收条等，用以证明方伟英购买建房、装修建材、支付费用、工人报酬等事实。48.径山村委情况说明一份，用以证明原、被告因建房纠纷多次调解无果的事实。49.村民证明一份，50.村民名单一份，用以证明由村民签名确认2010年开始方伟英建房，装修好后由方伟英居住至今的事实。51.记账流水账，用以证明方伟英支付陈江川进度款的事实。52.照片一组6张，用以证明房屋基本情况，路边、山坡上面是竹林及挡土石坡等，最后一张就是章自祥的宅基地，水库边4组1号和案涉房屋隔了一条路的事实。 53.被告申请证人胡某（男，1966年7月12日出生，汉族，，住安徽省安庆市岳西县响肠镇千佛塔村寺****公民身份号码：）出庭作证。 证人胡某陈述：我是做石头的，章自祥五六年前叫我做挡土墙，我做了20来天。总共300个平方不到，1万块左右。钱是章自祥给我的。我认识方伟英的，工程完工后，我和章自祥要钱，章自祥打电话让方伟英送钱，我看到方伟英把钱给章自祥，然后章自祥把钱给我。因为我的工程是章自祥介绍的，所以钱是他给我，总额一万多一点。方伟英中午的时候拿钱给章自祥，当天晚上章自祥给我钱。我从章自祥手里拿了一万多点钱。他给我了，我就给工人。章自祥给我介绍活，我支付一个平方5块钱手续费（介绍费），按照平方计算不到一千块钱。 54.被告申请证人陈某1（男，1960年5月19日出生，汉族，，住杭州市余杭区大坞**公民身份号码：）出庭作证。 证人陈某1陈述：我经手的就是砖块、沙、石料、泥工、清运塘渣、挖沟、隔间，房子墙打掉，我是管理者。余杭万石有一批人给我干活的，泥工。还有小工就是我们长乐的。做了卫生间、房间、地下室修补，打掉重新砌墙，再粉刷，我们做的是点工，小工是两百一天，大工不知道。钱是我算好，方伟英支付给我的。 经原、被告双方质证，本院认证如下： （一）原告提供的证据。证据1，被告对三性无异议，认为该协议双方已经履行，双方约定由被告出资建造，所有权归被告，建房土地由原告协助，费用由被告出。该证据证明案涉房屋所有权归被告所有。证据2，对现金缴款单真实性无异议，但当时原告将建房资格转让给被告，被告已将5000元支付给原告。收据若干张均有异议，数额较小，建造案涉房屋最少200万元，时间跨度来讲，票据都是2012、2013年，2012年的时候房子已经造好了。原告主张建房费用由原告出资的，那个时候房子已经造好了。收款收据，不具有说明原告举证的内容。建房所需的材料还要很多。原告本身就是石匠，本身就需要向材料商购买石块，还不包括工资的支付。证据3，真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰证明原告给被告管理建房的，有经济纠纷，但是房屋所有权是被告，房屋是被告建造的。证据4，余杭区农村私人建房地质灾害危险评估表，反面承诺一栏中“严格按照评价危险设计施工”是方伟英亲笔书写的，证明建房者是方伟英，方伟英用原告身份进行建房。身份信息无异议，但宅基地使用权需要管理部门进行登记，认定宅基地使用权人不是村委会所能决定的，证据的证明力有异议。证据5，三性无异议。 （二）被告提供的证据。证据1、2，原告对三性均有异议，认为协议内容不合法。出让方承包经营权不能自由流转给非本村之外的人，不能证明案涉房屋在案外人竹林、土地上建造，不能证明已经支付给案外人款项。证据3，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，陈江川是原告叫来的，前期费用是被告支付的，是和被告签订协议的。证据4，真实性无异议，合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告支付给陈江川建房工资。证据5、6，真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告支付建房款的事实。证据7-8，转账凭证真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，不能证明就是支付钢筋款，也不能证明就是用于案涉房屋建造的钢筋。其他三性均有异议。证据9，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，只能证明宅基地为章自祥所有。信封三性均有异议，是被告单方面书写，与本案无关。证据10，三性均有异议，是被告单方制作的。证据12-13，三性均无异议。证据14，三性均有异议，是被告单方制作的。证据15-48，三性均有异议，认为24中挖机是原告叫来的，不能证明被告支付挖机费用的事实。28-29不能证明已经收到款项，不能证明付款人是谁。32中水卫费用及铝合金门窗纸张比较新，是事后补的。34中收条的三性不予认可，纸张较新。38中的大理石的三性不予认可。39中支付的工资（40268元）都是被告单方制作的，不予认可。40中2015年10月的水泥不予认可，41中陈法根出具的收条与本案无关。42中任永平的证明是在起诉之后补的，该证明只写明价格，内容不明确。43中汪诗雅的2000元三性不予认可。44中杨新宇的复印件也不予认可。45中黄岩出具的收条三性不予认可。46中生活费三性不予认可，被告单方面制作。47中浇路费的真实性认可，但是与本案无关。48中打印的字体不予认可，下面有盖章的及手写的部分认可。但对被告证明目的不予认可。建房户口是章自祥，宅基地属于原告，不能证明该房屋是方伟英独自建造。证据49，村民证明不予认可，背面村委会没有盖章，村里没认可，对被告所要证明的内容不予认可，其中部分是被告亲属，无证明力，证据形式属于证人证言，应该出庭作证接受询问，不符合法定形式。证据50，村委会证明村民名单真实性认可，但与本案无关。 （三）证人周某证言，原告认为证人周某证言可以证明原告给了被告款项用于支付建房费用。根据原告陈述该笔款项支付了16－18万元，是用于当时方伟英建房费用，当时方伟英生病了，说要卖房，原告让她不要卖房。被告对原告的证明目的有异议，认为证人周某不清楚包里什么东西，只听到了钱，具体有多少也不清楚。 （四）证人胡某证言，原告认为该证人称钱都是章自祥给的，可以证明款项用于支付工人，证人提到的优惠的5块钱每平方，该事实不能证明这笔钱是回扣，证人也可以给原告优惠，被告称将款项给了原告，原告再给证人，这个不能证明被告直接支付，不能证明房子是被告所建。被告认为该证人证言充分可信，是章自祥经常给该证人介绍活的，关系较好。现在他作出对章自祥不利证言的可信，方伟英给章自祥钱，章自祥给证人，如果是章自祥自己的活，怎么可能支付介绍费，虽然证人不知道这个活是谁的，但是从介绍费来看，这个活不是章自祥的，该证人对石墙尺寸清楚，证言可信。 （五）证人陈某2的证言。原告认为该证人明确了他不是收款人，只是证明人，所以证人出具的证明真实性不予认可，金额不清楚，无法证明建房费用。被告认为该证人参与度比较大，从建房开始就参与了原料采购，能证明装修是方伟英出资，房屋也是方伟英出资建造的。 本院经审核后认为，（一）原告提供的证据除证据2中的收据若干外，其余部分被告对真实性均无异议，证据2中的收据若干已经人民调解协议确认，故本院结合当事人的陈述及其他证据予以综合认定。（二）被告提供的证据3、4、5、6、7-7、8、9-1、12-1、13-1，10-6（同14-1）、48、52，被告对真实性无异议，本院予以确认；其他证据结合当事人的陈述予以综合认定。（三）证人证言能证明章自祥、方伟英均参与建房的事实，结合径山村人民调解协议、径山村委的证明，可以证实原、被告双方因宅基地纠纷发生争议，由调解委员会调解达成协议，由方伟英支付部分款项，房屋管理权归方伟英的事实。 根据到庭当事人的陈述及提供的有效证据，本院经审理查明事实如下： 章自祥系杭州市余杭区集体经济组织成员，户籍所在地为杭州市余杭区。方伟英、徐鹏君系母女，方伟英、徐鹏君均系杭州市拱墅区祥符镇城镇居民。2010年5月28日，章自祥与方伟英、徐鹏君签订《宅地基投资使用协议》，约定：由甲方即原告向乙方即方伟英、徐鹏君提供位于杭州市余杭区块，由乙方负责出资建造，新建房屋及其附属设施所有权归属乙方。乙方向甲方支付宅基地使用费125000元。支付方式：由乙方自合同签订之日起向甲方支付。建房另需土地的，由甲方协助乙方向第三方购买，买地具体费用由乙方支付。双方还对其他事项进行约定。双方签约后，在上述宅基地上新建地下一层、地上三间**楼房**，并由方伟英装修后入住。 2017年3月17日，章自祥与方伟英、徐鹏君双方因建房产生纠纷，经余杭区人民调解委员会调解，达成如下协议：当事人方伟英一次性补贴章自祥房屋建造费用壹拾捌万元整，房屋建造管理费贰万元，共计贰拾万元整。今后此房屋产生的材料费、务工费、机械费等一切费用由章自祥支付，与方伟英无关。今后此房屋的管理权由方伟英负责，章自祥不得干涉。付款方式：由双方当事人会同律师在五天内来村一次性付清，涉及其余房屋周边土地由双方当事人自行解决。 另认定，2009年10月14日，章自祥向径山镇政府交纳建房保证金5000元。2010年8月23日，案涉宅基地以章自祥的名义经浙江省工程物探勘察院进行私人建房地质灾害危险性评估。另查明，方伟英与陈江川签订房屋土建工程合同，并支付部分建房费用；建房过程中，方伟英曾支付章自祥建房管理费52000元。庭审中，章自祥确认其拥有的宅基地位于杭州市余杭区，签订合同时其拥有的原宅基地上的房屋已坍塌，新建房屋由方伟英全额出资装修。 另查明，案涉宅基地上建造的房屋未经审批，至今未取得房屋所有权证和集体土地使用证，房屋现由方伟英占有使用。现原告章自祥诉至法院，要求确认原告与二被告签订的《宅地基投资使用协议》无效，并要求二被告归还位于余杭区地上建筑物使用权。二被告认为该房屋系其出资建造，且建房地址并非章自祥户籍所在地即高塘坞**，二被告只是借用了原告的户户籍使用，房土地系其向案外人流转。 本院认为，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，二被告系城镇居民，非余杭区集体经济组织成员，故原告章自祥与被告方伟英、徐鹏君签订的《宅基地投资使用协议》违反了法律的强制性规定，应认定为无效。关于原告章自祥要求被告方伟英、徐鹏君返还位于余杭区地上建筑物使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。本案中，原告章自祥并未提供证据证明其已经杭州市余杭区人民政府批准取得案涉宅基地使用权。故原告章自祥无权请求被告方伟英、徐鹏君返还宅基地。另，根据余杭区人民调解委员会出具的调解协议中明确由方伟英支付18万建房费用和2万管理费用后，房屋管理权由方伟英负责，章自祥不得干涉；庭审中，原告章自祥自认房屋由被告方全额出资装修，且原告也未提供足够的证据证明案涉房屋系其出资建造。在原告章自祥不能就此问题与被告方伟英、徐鹏君达成一致意见，未向被告方伟英、徐鹏君支付相应的建房、装修等对价的情况下，要求方伟英、徐鹏君返还地上建筑物使用权，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告章自祥与被告方伟英、徐鹏君签订的《宅基地投资使用协议》无效。 二、驳回原告章自祥的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告章自祥负担20元，由被告方伟英、徐鹏君负担20元。 原告章自祥于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告方伟英、徐鹏君于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  李国华 二〇一八年六月二十日 书记员  韩哲丰 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-1-?