浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0122民初1692号原告：管玉如，女，1957年7月20日出生，汉族，住江苏省如东县。原告：季祥，男，1957年2月22日出生，汉族，住江苏省如东县。两原告共同委托诉讼代理人：徐晶，安吉县良朋法律服务所法律工作者。被告：方晓，男，1969年2月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。原告季祥、管玉如与被告方晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理，依法由审判员童杭烟适用简易程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人徐晶，被告方晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房租56804元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确变更诉讼请求为：1、判令被告腾退原告所有的位于桐庐县房屋；2、判令被告支付房屋占用费56804元（自2017年7月1日起按原租赁合同约定的每年85207元标准计算至2018年3月1日，2018年3月2日起至实际腾退之日止的房屋占用费按原房屋租赁合同约定的租金标准另行计算）；3、判令被告支付原告为阻止被告所花费的打墙费5670元；4、判令被告支付原告顾人看管的费用12000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年3月25日通过桐庐县人民法院司法拍卖网络竞得桐庐县非住宅房产和土地使用权，该房产原所有人朱关湖在2011年3月30日与被告签订了一份《房屋租赁合同》，现依据《拍卖须知》，原、被告双方沿用原房屋租赁合同，双方发生租赁关系，房屋租赁合同中约定：2014年7月1日至2018年6月30日每年的租金150000元，每年6月20日至6月30日支付下一年度的租金，不在规定时间内支付房租的情况下有权解除合同，并支付逾期支付租金的滞纳金。2015年11月9日，因该房产在租赁时与其他房产一并租赁给被告，经法院判决被告应按年租金150000元的56.8%支付原告房屋租金，即85207.27元。2016年就被告所欠房租及解除租赁合同一案向法院提起诉讼，法院调解达成民事调解书（2016浙0122民初5231号），约定被告支付房租至2017年6月30日，如未能支付则原告要求终止租赁。被告未能按时支付房租，原告申请执行，后被告将至2017年6月30日前的房租支付完毕，双方解除租赁关系。原告多次要求被告退还房屋，被告一直要求再另行续租，占房使用不退租。2018年1月15日原告通过EMS向被告发《函告》，要求退还房屋，被告不予理会，后原告在2018年3月强行将房屋予以接收。被告在2017年7月1日至2018年3月1日的房屋租金合计56804元，原告要求被告予以支付，被告未能支付。根据浙江省桐庐县人民法院在2016年就原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案达成的民事调解书，双方在2017年6月30日已经解除房屋租赁关系。2017年7月1日起，被告侵占原告房屋不退，造成损失，应由被告赔偿。被告答辩称：对原告的诉讼请求以及所陈述的事实及理由均有异议。原告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据一，判决书及房屋租赁合同，证明原告是在2014年3月25日通过桐庐县人民法院司法拍卖竞得案涉房屋桐庐县幢）房屋所有权及土地使用权；该房产原来所有人是朱关湖，与被告在2011年3月30日签订一份房屋租赁合同，根据拍卖须知，原、被告之间沿用上述房屋租赁合同；房屋租赁合同约定2014年7月1日至2018年6月30日每年的租金为150000元，每年6月20日-30日支付下一年度租金，未按约定支付房屋租金，出租房有权解除合同并要求承租方支付逾期支付租金的滞纳金；根据（2015）杭桐民初字第650号民事判决书，被告应按年租金的56.8%支付原告租金85207.27元（2014年7月1日至2015年6月30日）；根据房屋租赁合同，2018年7月1日起的租金为200000元每年的事实；证据二，房产证及土地证，证明案涉房屋桐庐县幢）由原告季祥与管玉如共同所有的事实；证据三，函告，证明2018年1月15日，原告向被告出具函告，内容主要为根据法院调解书，因被告未按约支付租金，原告要求被告支付房屋租金，并解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被告如欲续租，须在2018年1月20日前与原告进行协商并重新签订合同，如不续租，被告须在2018年1月20日前交付案涉房屋，如被告未与原告联系，原告将于2018年1月20日收取房屋并另行安排处理，并按被告与朱关湖签订的房屋租赁合同处理房屋内的财产等事实；证据四，EMS邮寄面单，证明原告将证据三的函告邮寄被告，并由被告本人签收的事实；证据五，民事调解书，证明在（2015）杭桐民初字第650号民事判决书生效后，被告未支付相应租金，原告起诉被告，后双方达成调解，对被告应支付的房屋租金及违约金数额及支付时间做出相应约定，并约定如被告未按调解书约定的期限履行任何一笔金钱给付义务，则原告有权对未到期的剩余债权一并申请执行，并立即解除双方之间的房屋租赁合同（即朱关湖与方晓于2011年3月30日签订的房屋租赁合同原告享有的部分），后因被告未按约履行给付义务，原告申请法院强制执行的事实；证据六，收条，证明原告一共支付雇人看管房屋的费用合计12000元的事实；证据七，微信截屏，证明原告因装防盗门，购买轻质砖、辅料，花费搬运费、人工费等共计5670元的事实。被告未提供证据。对原告提供的证据，被告质证如下：对证据一、二、三、四，没有异议；对证据五，调解时，对于70000元违约金，承办法官跟我说写是写在上面，但是一般是不会收取的，房租是要付的，所以我以为承办法官这么说了，不用支付违约金，所以就签了字。对证据六、七，均不认可，我欠房租是事实，但是原告把门堵上，造成我还有一部分徐忠贤出租的房屋所涉及的宾馆无法经营，且我也没有看到有人在看管，也不知道其是否实际花费了相关费用。根据原告的申请，证吴某根到庭陈述如下证人证言：我是原告2017年12月18日开始请我看管桐庐县桐君街道富春路88号房产的，到现在还在看管。在我看管期间，共有三次（2017年3月19日、4月1日、4月6日）有人过来搬房子里的冰箱等物品。3月19日那些人还把季总打好的墙和防盗门打掉，这面墙是季总在3月18日前打好的，我在告知季总后，打电话报警了，派出所给现场都拍了照片。4月1日那次有人过来搬音箱等东西，后来人走掉了，我也报警了，派出所过来拍了照，我也到派出所讲明了情况。4月6日那次，共有三个人过来，把所有的电视机都拆下来了，我报警后，派出所把这17台电视机都放在大厅了，不允许挪动，到现在这些电视机还放在徐忠贤的客厅里。这三次过去的人，说是老板叫我们过来干活的。原告共支付我了四个月，每个月3000元，共计12000元的费用。原告对出庭作证的证人陈述的证言质证认为：证人证言能够证明原告已向其支付了共计12000元的管理费，且在其看管期间共发生了三次报警，均是被告阻挠交房，在没有原告允许的情况下，打掉原告打的墙，搬动原告房屋里物品的事实。被告对出庭作证的证人陈述的证言质证认为：证人所陈述的墙，我也不清楚，报警情况我也不清楚，因为我都没在场的，就有一次，季总到桐庐，派出所打电话给我，让我们就租金的事情进行协商，应该是在4月份的时候，调解以后，我就收到了法院的材料；原告把墙封了以后，因为怕东西受潮，我是有叫人去搬过东西，至于有没有把墙推掉，我不清楚，因为我们有好几个股东；我也没有看到证人在那过。对原告提供的证据，本院认证如下：对证据一、二、三、四，被告无异议，本院予以认定；对证据五，该调解书为法院生效裁判文书，被告未举证推翻其效力，本院对其予以认定；对证据六，本院将结合其他证据进行综合认定；对证据七，该证据系微信聊天记录，本院无法确认其真实性，故不予认定。对证人吴某当庭陈述的证言，本院将结合原被告提供的证据及庭审中的陈述综合进行认定。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2011年3月30日，朱关湖将桐庐县桐君街道富春路88号房产出租给被告方晓，双方签订房屋租赁合同一份，约定出租房屋面积折合1800平方米，租期共120个月，自2011年7月1日起至2021年6月30日止，租金支付：2011年7月1日至2014年6月30日每年租金10万元（不含税金），2014年7月1日至2018年6月30日每年租金15万元（不含税金），2018年7月1日至2021年6月30日每年租金20万元（不含税金），签订合同前支付第一笔租金，之后每年的6月20日至6月30日支付下一年度租金。被告方晓承租该房屋后用于经营宾馆。2014年3月25日，原告季祥在本院淘宝网司法拍卖网络平台以485万元的价格竞得被执行人朱关湖所有的桐庐县非住宅房产和土地使用权（房产建筑面积1054.44平方米，土地类型为商服用地）。而被执行人朱关湖所有的桐庐县土地使用权（房产建筑面积801.81平方米，土地类型为住宅用地）被案外人徐忠贤于2014年4月以相同方式以250万元的价格竞得。2014年5月22日，原告季祥、管玉如办理了房产过户登记手续并交纳了契税。2014年5月30日，原告季祥、管玉如办理了土地使用权证。2015年5月21日，原告季祥、管玉如就房屋租赁合同向本院提起诉讼，请求判令被告方晓支付截止至2015年6月30日的房租款190000元。2015年11月9日，本院出具（2015）杭桐民初字第650号民事判决书，认定“以房产建筑面积折算两原告占有的租金份额，故据此标准计算两原告的租金份额为56.8%”，并判决：“一、被告方晓于本判决生效后十日内支付原告季祥、管玉如2014年7月1日至2015年6月30日的房屋租金85207.27元；二、驳回原告季祥、管玉如的其他诉讼请求”。2016年10月28日，原告季祥、管玉如就房屋租赁合同向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁关系；2、被告支付原告租金106509.09元及滞纳金106509.09元；3、被告支付原告为实现债权的费用6112元；4、本案诉讼费用由被告承担。经法院调解，于2016年11月17日，形成（2016）浙0122民初5231号民事调解书，调解内容为：“一、原告季祥、管玉如与被告方晓之间的房屋租赁合同继续履行（即朱关湖与方晓于2011年3月30日签订的房屋租赁合同原告享有的部分）；二、2015年7月1日至2017年6月30日止的租金170414元，被告已支付5万元，尚欠120414元，另被告应支付原告违约金7万元，支付代理费6112元，合计196526元，定于2016年11月30日前支付6万元，余款在2016年12月30日前付清。如被告未按上述约定的期限履行任何一笔金钱给付义务，则原告有权对未到期的剩余债权一并申请执行，并立即解除双方之间的房屋租赁合同（即朱关湖与方晓于2011年3月30日签订的房屋租赁合同原告享有的部分）；三、案件受理费4587元，减半收取2293.5元，由被告方晓负担，于本调解协议生效之日起七日内交纳”。2017年10月20日，原告季祥、管玉如就（2016）浙0122民初5231号民事调解书履行情况，向本院申请强制执行，要求被告方晓支付146526元，并解除双方之间的房屋租赁合同，被告方晓搬离租赁房屋。本院于2017年11月1日正式立案受理，执行标的为146526元，经执行，被告方晓支付执行款146526元，本院于2017年12月18日出具结案通知书。本院认为，审理过程中，原告要求变更案由为财产损害赔偿纠纷，对此，本院认为本案原告诉求被告从案涉房屋中腾退，该诉求仍为房屋租赁合同解除后被告所应履行的合同义务，故本案案由以房屋租赁合同纠纷为宜。被告辩称（2016）浙0122民初5231号民事调解书达成的协议系其在被误导的情况下所签，但其未提供有效证据加以证明，故对于被告的该辩称，本院不予采信。根据法院生效裁判文书（2016）浙0122民初5231号民事调解书，如被告未按此调解书确定的期限履行给付义务，双方之间的房屋租赁合同立即解除，现被告未按约履行，由法院执行结案，故本院确认原、被告双方之间的房屋租赁合同（即朱关湖与方晓于2011年3月30日签订的房屋租赁合同原告享有的部分）已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告从案涉房屋腾退，并由其支付自2017年7月1日起以房屋租赁合同（即朱关湖与方晓于2011年3月30日签订的房屋租赁合同）约定的租金为标准，并按（2015）杭桐民初字第650号民事判决书确认的比例（56.8%）计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。原告要求被告支付其花费的打墙费5670元，对此，本院认为根据原告提供的证据，并不能证明其实际支付该笔费用，以及该笔费用系实际用于案涉纠纷，故对于原告的该诉讼主张，本院不予支持。原告要求被告支付其雇人看管案涉房屋的费用12000元，对此，本院认为虽有看管人员出庭作证，但该费用非案涉纠纷中原告必须支出的费用，故对于该诉讼主张，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告方晓于本判决生效之日起十日内将原告季祥、管玉如所有的位于桐庐县房屋腾空并返回给原告季祥、管玉如；二、被告方晓支付原告季祥、管玉如自2017年7月1日起以房屋租赁合同（即朱关湖与方晓于2011年3月30日签订的房屋租赁合同）约定的租金为标准，并按（2015）杭桐民初字第650号民事判决书确认的比例（56.8%）计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告季祥、管玉如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费1662元，减半收取831元，由原告季祥、管玉如负担120元，被告方晓负担711元。原告季祥、管玉如于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告方晓于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  童杭烟二〇一八年六月二十九日书记员  张 抗?《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?