广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终3085号上诉人（原审原告、执行案外人）：卓观玲，女，汉族，1975年9月14日出生，住广东省佛山市禅城区,委托代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路**建和中心**，统一社会信用代码9144010171811164X7。负责人：蓝晓寒。委托代理人：刘丰茂、张君风，广东法盛律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：佛山市顺德区钜富贸易有限公司，住所，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇细海工业区**地******号440681000025899。法定代表人：劳志华。上诉人卓观玲与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东公司）、原审第三人佛山市顺德区钜富贸易有限公司（以下简称钜富公司）案外人执行异议之诉一案，不服佛山市禅城区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2017）粤0604民初7370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2018年4月16日公开进行法庭调查。上诉人卓观玲的委托代理人崔春、被上诉人信达广东公司的委托代理人刘丰茂到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。原审法院查明，兴业银行股份有限公司佛山顺德支行（以下简称兴业顺德支行）诉佛山市顺德区盛图钢材有限公司（以下简称盛图公司）、钜富公司等金融借款合同纠纷一案，佛山市顺德区人民法院作出的（2014）佛顺法民二初字第372号民事判决书于2015年11月26日生效。该判决查明兴业顺德支行与盛图公司于2013年4月3日至2013年9月23日期间签订《流动资金借款合同》、《商业汇票银行承兑合同》；钜富公司与兴业顺德支行签订最高额抵押合同，将位于佛山市禅城区人民路52号首层至四层的房产为盛图公司对兴业顺德支行的债务提供最高额抵押担保并进行抵押登记等事实，判令：盛图公司对兴业银行顺德支行负有清还银行承兑汇票垫款及罚息、清还贷款及利息、罚息、复利等金钱给付义务，兴业顺德支行对位于佛山市禅城区的房产（粤房地权证佛字第**、第××号，以下合称52号房产）在折价或拍卖、变卖价值范围内享有优先受偿权。后兴业顺德支行将其于（2014）佛顺法民二初字第372号案的债权转让予信达广东公司。信达广东公司就前述受让债权于2016年1月22日向该院申请强制执行，该院立案执行，案号：（2016）粤0604执462号。案件执行过程中，该院作出（2016）粤0604执462号之一执行裁定，裁定对52号房产及被执行人劳志锋名下的不动产等执行标的进行拍卖。后基于佛山市禅城区盈展物业投资管理有限公司、卓观玲对拟拍卖的52号房产及劳志锋名下不动产主张带租约拍卖，该院作出（2016）粤0604执462号之一通知书，告知各方该院将对52号房产及劳志锋名下房产带租约拍卖。就此，信达广东公司提出执行异议，该院经审查作出（2017）粤0604执异105号执行裁定书，裁定对52号房产去租约拍卖，驳回信达广东公司其他异议请求。2017年5月31日该院向卓观玲送达前述执行裁定，因不服该裁定，卓观玲在法定期限内向该院提起本案诉讼。另查明一：钜富公司与兴业顺德支行签订的两份《最高额抵押合同》约定将52号房产首层及二至四层设置抵押，钜富公司在合同中均承诺52号房产首层及二至四层均未设定租赁或其他权利限制。2013年2月28日，52号房产二至四层办理抵押登记，权证号：粤房地他项权证佛字第01××**；2013年4月3日，52号房产首层办理抵押登记，权证号：：粤房地他项权证佛字第**52号房产登记抵押权人均为兴业顺德支行。另查明二：佛山仲裁委员会于2013年12月27日作出（2013）佛仲字第267号仲裁调解书，载佛山市弘盈经贸有限公司（以下简称弘盈公司）、钜富公司、劳志锋于2013年12月16日自愿达成《和解协议书》，并于2013年12月17日达成一份《补充协议书》，主要内容为：确认截至2013年12月16日，钜富公司欠弘盈公司1008586元（包括欠借款65万元及欠未返还租金358586元）；钜富公司于2013年12月30日前偿还前述欠款1008586元，逾期偿还则须计付相应利息；劳志锋对钜富公司前述债务承担连带责任等等。佛山仲裁委认为，前述协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，确认协议于签署之日发生法律效力。另查明三：2013年8月29日，钜富公司与张官保签订《商铺租赁合同》，约定将52号房产首层部分商铺出租予张官保，租赁期限从2012年5月3日起至2015年4月6日。2012年，钜富公司与方国明签订《商铺租赁合同》，约定52号房产首层部分商铺租给方国明，租赁期限从2012年7月10日至2014年7月10日。2012年，钜富公司与钟见龄签订《商铺租赁合同》，约定将52号房产首层部分商铺出租予钟见龄，租赁期限从2012年6月19日起至2014年8月19日。2012年，钜富公司与陈钊财签订《商铺租赁合同》，约定将52号房产首层部分商铺出租予陈钊财，租赁期限从2012年5月3日起至2016年3月20日。另查明四：2014年3月20日，钜富公司与卓观玲分别签订5份《商铺租赁合同》，约定将52号房产首层及二至四层商铺出租予卓观玲，租赁期限均从2014年3月20日起至2024年3月19日。后卓观玲以前述承租商铺作为住所地，分别成立佛山市禅城区拓渊服装店、佛山市禅城区致超服装店、佛山市禅城区致求百货商行、佛山市禅城区致韵服装店、佛山市禅城区盘子古美摄影店五家个人独资企业，并均于2014年4月16日登记设立。其中，佛山市禅城区盘子古美摄影店已于2015年11月5日变更投资人为谢海森。诉讼中，卓观玲提供合同编号：钜租字第111201号《房屋租赁合同》、合同编号：120116A《借款担保合同》、合同编号：120116B《还款协议书》、《权益转让声明书》、《保证声明书》，以及2014年7月后由卓观玲与他人签订《租赁合同》、租金收据及银行流水等证据拟证实其享有承租权。其中，前述《房屋租赁合同》落款时间为2011年12月1日，主要约定：弘盈公司承租钜富公司名下52号房产首层及二至四层，租赁期限从2011年12月1日至2030年11月31日，租金36513元/月于每月15日前支付；前述《借款担保合同》落款时间为2012年1月16日，主要约定钜富公司向林永康借款965万元，借款给付方式为转账支付，借款期限为1个月，劳志华对钜富公司借款债务提供连带保证责任；前述《还款协议书》落款时间为2012年2月16日，主要约定钜富公司共欠林永康的借款本息9746500元，弘盈公司须向钜富公司支付52号房产租金共计8763120元，林永康将其对钜富公司的借款合同债权转让给弘盈公司，则弘盈公司应付租金悉数冲抵钜富公司对其所负还款债务，钜富公司于2013年2月16日将剩余欠款本金15万元向弘盈公司归还否则承担违约责任，钜富公司可直接与第三方签订租赁合同，代收租金、管理费与押金并按月返还，物业租赁管理期间产生的各项费用及税费由钜富公司承担；前述《权益转让声明书》落款时间为2013年12月30日，主要载明弘盈公司将上述《借款担保合同》、《还款协议书》、《房屋租赁合同》的权益一并转让给卓观玲，由钜富公司及保证人劳志华对卓观玲履行义务；《保证声明书》落款时间是2013年12月30日，主要载明钜富公司承诺对债权受让人卓观玲协助办理相关牌照登记手续。诉讼中，卓观玲本人到庭陈述：卓观玲是通过同行介绍认识弘盈公司；卓观玲在2013年初向弘盈公司出借了600万-700万左右款额，双方口头约定借款期限为15天，无签订借款合同，不记得款项如何出借，因弘盈公司到期未归还，故将52号房产租赁权益用以抵偿债务；卓观玲向弘盈公司出具的款额是一次性支付，当时出借款系卓观玲从银行账户中取出以现金方式分笔给了会计，取款账户源自农信社等金融机构，有的取款账户不是卓观玲名下账户；卓观玲在出借款项时无固定工作，出借资金来源于自身存款，以及向其母亲、前夫所借的资金，所借资金没有与出借方签订书面协议；卓观玲于2012年9月离婚，离婚时前夫分得一半财产，大约100多万元；卓观玲从事放贷业务；不清楚弘盈公司与钜富公司资金的交易往来；卓观玲签署《权益转让声明书》时不清楚52号房产由谁出租，卓观玲从2014年起曾自行经营52号房产，后因效益不佳，才对外出租；与钜富公司签订的《商铺租赁合同》系弘盈公司拟定制作；《债权转让声明书》在弘盈公司签订，由弘盈公司人员盖章；卓观玲不清楚自身资产额度。原审法院认为：案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以期排除对该执行标的物强制执行的，属于案外人异议，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理，以保护案外人和当事人通过诉讼途径寻求实体救济的合法权利。本案中，卓观玲作为案外人以其对52号房产享有承租权为由向该院主张权利，申请执行人信达广东公司在该院作出带租拍卖决定后提出异议，以不存在合法有效租赁关系为由，反对该院对52号房产等执行标的带租约拍卖，系依据实体权利阻止执行的特殊方式，该院应依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查并作出裁定。案外人卓观玲因对该裁定不服的，应向该院提起诉讼解决，而所提起的诉讼即为案外人执行异议之诉。故，卓观玲作为本案原告主体适格，该院对被告信达广东公司提出的主体方面的抗辩不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，卓观玲作为案外人，应就其对52号房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案经审理，该院对卓观玲所主张的权益不予支持，理由如下：一、本案证据不足以证实林永康与钜富公司之间存在真实的借款合同关系。基于卓观玲主张其债权受让于弘盈公司，则弘盈公司、林永康与钜富公司之间债权债务的真实性亦为卓观玲举证责任范围。案中，卓观玲虽提供了林永康、钜富公司与劳志华所签订的《借款担保合同》，但无证据证实林永康已履行出借义务，因案涉债务已涉及钜富公司其他债权人的合法权益，故即便钜富公司与弘盈公司、林永康或其他关系人确认，在缺乏充足证据证实林永康已履行前述借款合同出借义务前提下，仍不足令该院确认林永康与钜富公司之间的借款合同真实有效。至于卓观玲所提供的（2013）佛仲字第267号仲裁调解书，该调解书中涉及弘盈公司与钜富公司之间的租赁关系、借款关系仅为弘盈公司单方陈述，未经佛山市仲裁委员会实体审查确认，而调解书所确定的调解协议也只能认定钜富公司对弘盈公司负有1008586元及相应利息债务，劳志华对此承担连带保证责任，并不能就此倒推弘盈公司与钜富公司之间存在借款合同关系。二、卓观玲所述“以租抵债”缺乏事实依据。卓观玲确认其与弘盈公司、林永康系基于他人介绍认识，则其取得52号房产的承租权理应支付相应对价。就此，卓观玲本人称弘盈公司对其负有600万至700万债务，并基于其对弘盈公司享有的债权而取得弘盈公司对52号房产的承租权。但卓观玲就其所称债权并无证据提交，且在出借能力、资金来源、借款合意方式、出借具体款额、出借方式等方面不能清楚表述，多有矛盾且违背生活常理及民间借贷惯例之处，不足以令该院采信其所称“以租抵债”的真实性。况且，若卓观玲对弘盈公司持有债权，作为以租抵债凭证的《权益协议声明书》理应载明在卓观玲受让权益后，抵销弘盈公司对其所负债务，但该声明书却无相关登载。三、钜富公司与弘盈公司签订的《房屋租赁合同》无实际履行。本案无证据证实弘盈公司在与钜富公司签订房屋租赁合同后实际占用52号房产，相反，为该院所采信的租赁合同反映，52号房产一直系由钜富公司出租管理。至于卓观玲承租52号房产所签订的5份《商铺租赁合同》，亦是由钜富公司作为承租人所签署，虽卓观玲称该5份合同系为办理工商营业证照所签订，但缺乏充分证据佐证，该院不予支持。四、《还款协议书》约定有悖交易惯例。弘盈公司依照《房屋租赁合同》已然取得52号房产的承租权，依照交易惯例，对租赁标的的经营管理应由弘盈公司自行处置，但是还款协议书却约定由钜富公司直接与承租第三方签订租赁合同，即便协议约定钜富公司应将取得的租金交还弘盈公司，但此种舍简求繁的经营方式已然有悖常理。况且，协议书还约定由钜富公司负担52号房产租赁管理期间所产生一切税费及相关费用，更是与租赁市场交易惯例不符。五、卓观玲提供的租赁合同、租金收取单据及银行流水，均发生于2014年以后，系于卓观玲与钜富公司签订的5份《商铺租赁合同》约定的租赁期限内，只能证实卓观玲将承租所得52号房产再行转租，不能反映其承租权成立于52号房产设立抵押之前。综上所述，因本案证据不足以证实卓观玲所主张的权益，故其诉求带租约拍卖52号房产，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项的规定，判决驳回原告卓观玲诉讼请求。上诉人卓观玲向本院提起上诉，请求：1.撤销原审法院作出的（2017）粤0604民初7370号民事判决书，发回重审或依法改判确认上诉人卓观玲为52号房产的承租人，要求对前述房产采取带租约拍卖；2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对于举证责任的范围及责任分配有误。一审判决认定“弘盈公司、林永康与钜富公司之间债权债务的真实性亦为卓观玲举证责任范围”，一审判决的该项责任分配加重了卓观玲的证明责任，且超出了其举证能力。1.就该问题，卓观玲在一审期间已经提供了佛山仲裁委员会的《仲裁调解书》原件、钜富公司与林永康的《借款担保合同》原件、钜富公司与林永康、弘盈公司的《还款协议书》原件，该些原件是卓观玲在概括受让案涉的2011年12月1日《房屋租赁合同》时，弘盈公司向其提供的。卓观玲已经尽到了一般善意受让人的审慎注意义务，卓观玲根据该些文件可以合理判断弘盈公司享有案涉房屋租赁权，并进而受让该租赁权。2.《仲裁调解书》内容虽为调解，但仲裁庭的调解也是在对相关证据材料进行审核，相关事实进行判断之后，才可能接纳双方的调解方案，而并非完全不作审查地调解。其次，《仲裁调解书》涉及的调解金额包括未还借款本金和未返还的案涉房屋租金，这也说明钜富公司确实欠弘盈公司的借款，同时钜富公司代收了案涉房屋的租金而未向弘盈公司返还租金的事实，也印证了《还款协议书》的内容。3.卓观玲就该问题在本案的举证责任范围，也应当基于其受让租赁权时应尽的一般注意义务为限，而不能在出现本案诉讼之后，不正当地扩大其举证范围，并承担由此带来的不利后果。二、一审判决认为钜富公司与弘盈公司签订的《房屋租赁合同》无实际履行，该认定显然与事实不符。1.一审判决作出上述结论实际上是错误设定了一个前提，即一审判决认为《房屋租赁合同》的履行只有唯一的一种方式，即必须是承租人本人占有、使用房屋。但事实上承租人对于租赁房屋的占有、使用可以是本人使用，也可以是第三人使用由承租人收取租金等多种方式。案涉房屋在钜富公司持有期间，也是分租给不同的第三方使用。钜富公司与弘盈公司之间的《还款协议书》确认了在弘盈公司租赁期间，案涉房屋可以以钜富公司名义继续出租给第三人，但租金收入是归弘盈公司所有。即钜富公司与弘盈公司约定的《房屋租赁合同》的履行方式可以是由第三人占有、使用房屋，但由弘盈公司收取租金这种方式。2.《仲裁调解书》确认钜富公司应向弘盈公司支付的款项中就包括了应当返还而未返还的租金，说明弘盈公司已经实际占有、使用了案涉房屋。3.上诉人卓观玲提供的银行流水也显示了，在卓观玲受让租赁权后，即自2014年1月1日起以钜富公司名义与第三人签订的租赁合同项下的租金是由卓观玲收取的，卓观玲对于案涉房屋的占有、使用最初也是以第三人占有、使用，卓观玲收取租金的方式来实现的。三、一审判决认为《还款协议书》约定有悖交易惯例，该认定没有立足于本案的实际情况进行分析。1.钜富公司欠弘盈公司的款项是已经发生的，但钜富公司用于还款的租金收入是尚未真实取得的，以日后长达十数年期间取得的租金收益（或者说房屋使用收益）冲减已经实际产生的借款本息，弘盈公司是有风险的。长达十数年的房屋租赁管理的人工费用、管理费用、税费等是一笔不小的开支。因此，双方约定钜富公司直接与承租第三方签订租赁合同，承担房产租赁管理期间的税费及相关费用，是合理的。通过这种方式，弘盈公司减少了其租赁管理费用的支出，最大限度地保留了租金收入。2.租户在案涉房产上经营，也是需要提供与业主的租赁合同方可办理相关证照，因此，以钜富公司名义直接与第三方租户签订租赁合同也可以更为方便租户办理相关证照，简化手续。基于上述考虑，《还款协议书》采取的模式是有其现实意义的，是合理的。四、一审判决以卓观玲提供的租赁合同、租金收取单据及银行流水均发生于2014年以后，从而认定该些证据不能反映卓观玲承租权成立于案涉房屋设定抵押之前。一审判决割裂了本案的租赁权承继。1.上诉人卓观玲取得的承租权利是来源于2011年12月1日的《房屋租赁合同》。2.卓观玲提供的租赁合同、租金收取单据及银行流水是证明其在2013年12月30日概括受让取得2011年12月1日的《房屋租赁合同》项下租赁权后，卓观玲已经实际占有、使用、受益于案涉房屋。即租赁权的概括转让是得到了实际履行的，并获得了钜富公司、弘盈公司双方的认可和同意的。五、上诉人卓观玲所述的与弘盈公司存在债权债务关系是有事实依据的。1.弘盈公司作为债务人确认卓观玲对其享有债权。2.卓观玲长期从事民间借贷业务，其与借款人之间的借贷通常都未采用书面形式进行，且同行之间经常有互相拆借款项的事由发生。本案债务发生在2013年期间，距今四年多时间，卓观玲能准确、精准地回忆出当时的情况是有困难的，但不能以此认为卓观玲与弘盈公司之间不存在借款关系。3.一审判决在未追加弘盈公司作为第三人的情况下，轻率地断定卓观玲与弘盈公司之间不存在真实的债务是不客观和不严谨的。4.退一步讲，即使卓观玲与弘盈公司之间不存在债务，但只要2011年12月1日的《房屋租赁合同》是客观真实存在的，而弘盈公司又确实将租赁权转让给了卓观玲，则无论卓观玲是以有偿方式取得租赁权还是以无偿方式取得租赁权，都不能改变卓观玲是承租人的身份以及案涉房产上存在租赁权的事实。六、基于一审判决的内容，上诉人强烈要求对2011年12月1日的《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定，并追加弘盈公司作为第三人，以进一步查明案件事实。综上，请求二审法院依法改判，或撤销原判发回重审。被上诉人答辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。一、钜富公司就涉案房产于2011年12月1日与弘盈公司签订的《房屋租赁合同》系伪造的，且早已解除。卓观玲提出的该租赁合同至今有效，且卓观玲为该租赁合同项下的承租人的诉讼主张没有任何事实依据，应当依法予以驳回。（一）钜富公司就涉案房产于2011年12月1日与弘盈公司签订的《房屋租赁合同》系伪造的，其目的是对抗抵押权人的抵押权以逃避债务。1.钜富公司就涉案房产与抵押权人签订的抵押合同明确约定该房产未设定租赁，且钜富公司与弘盈公司签订的《房屋租赁合同》未办理备案或公证手续，原债权银行对此亦毫不知情。钜富公司就涉案房产于2013年2月4日与抵押权人签订的《最高额抵押合同》第十二条第五点明确约定“抵押人声明与承诺：抵押物上未设定租赁、抵押、质押或其他权利限制”，据此可知，在设立抵押时，涉案房产根本不存在租赁合同，钜富公司与弘盈公司签订的《房屋租赁合同》是钜富公司在涉案房产被抵押之后伪造的。同时《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同……并向房产管理部门登记备案”，而钜富公司与弘盈公司签订的《房屋租赁合同》既未按规定办理备案手续，也未办理公证手续，原债权银行对此亦毫不知情，合同的真实性存疑。2.弘盈公司从未依据《房屋租赁合同》的约定向钜富公司实际支付租金，也未实际占有作为租赁物的涉案房产。根据卓观玲提供的《还款协议书》，钜富公司将其应向弘盈公司收取的自2011年12月1日至2030年1月31日的租金合计人民币8763120元用来冲抵其应偿还弘盈公司的部分欠款，这说明截止2012年2月16日，弘盈公司未曾向钜富公司实际支付任何租金，而根据《房屋租赁合同》，弘盈公司应分别于2011年12月15日、2012年1月15日、2012年2月15日支付当月租金。如果《房屋租赁合同》不是伪造的，在签订租赁合同后，双方不可能预料到会发生以租抵债之事。因此，弘盈公司从未依据《房屋租赁合同》的约定向钜富公司实际支付租金的行为与常理相悖，这说明弘盈公司与钜富公司之间的租赁关系从一开始就是伪造的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”。据此可知，占有是人民法院认定承租人享有合法租赁权的重要条件。而钜富公司和弘盈公司签订《房屋租赁合同》之后不久，又于案外人钟见玲、方国明、张官保、陈钊财等人就涉案房产签订了租赁合同。后又与卓观玲签订租赁合同。据此可知，弘盈公司在租赁期间从未实际占有涉案房产，进一步说明弘盈公司与钜富公司之间的租赁关系是伪造的。3.《还款协议书》中关于由出租人钜富公司承担租赁期间租赁物的物业管理费、水电费、卫生费等费用的约定与物业租赁惯例相悖。《还款协议书》第四条约定，各方同意涉案房产租赁管理时产生的一切税费（包括但不限于租赁房屋所产生的政府规定相关费用和税费、物业管理费、物业维修保养费、水电费、卫生费、环保费等）由钜富公司承担。涉案房产的建筑面积合计为730.26平方米，性质为商用物业，租赁期限更长达20年，故租赁期间该物业发生的物业管理费、水电费、卫生费等费用是一笔巨大的开支。而根据物业租赁行业的惯例，通常都是由承租人承担物业在租赁期间所发生的物业管理费、水电费、卫生费等费用的。因此，《还款协议书》的上述约定与物业租赁惯例相悖，这也说明钜富公司与弘盈公司之间的租赁关系是伪造的。4.钜富公司未提交其向林永康借款人民币9650000元的借据、欠条或银行转账凭证等，无法确认其与林永康之间借贷法律关系的真实性，也无法确定以租抵债的真实性。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条规定：“出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。”，据此仅有林永康与钜富公司、劳志华于2012年1月16日签订的《借款担保合同》，而无借据、收据、欠条或银行转账凭证等，无法证明借贷法律关系的真实性，也即无法确认以租抵债的真实性。5.弘盈公司根据《房屋租赁合同》、《借款担保合同》、《还款协议书》向佛山仲裁委申请仲裁后不到半个月即与钜富公司、案外人劳志华达成《和解协议书》，从而让佛山仲裁委制作仲裁调解书的行为存在虚假仲裁的嫌疑，且该仲裁调解书只是对各方达成的和解协议进行确认，并未对租赁关系、借贷关系、以租抵债关系的真实性进行审查和认定。（二）弘盈公司与钜富公司签订的《房屋租赁合同》早已解除，卓观玲与钜富公司签订的《商铺租赁合同》在租金、租赁期限等方面均与《房屋租赁合同》的约定不同，为新的租赁合同，卓观玲提出的《房屋租赁合同》至今有效且卓观玲为该《房屋租赁合同》项下的承租人及《商铺租赁合同》并非实际履行的租赁合同的诉讼主张没有任何事实依据。1.弘盈公司与钜富公司签订的《房屋租赁合同》早已解除。根据卓关玲提供的《权益转让声明书》，弘盈公司将其在《房屋租赁合同》项下的权利转让给了卓关玲，据此可知，弘盈公司与钜富公司之间的租赁关系已经终止。2.卓观玲与钜富公司签订的《商铺租赁合同》与上述《房屋租赁合同》在租金、租赁期限等方面存在诸多差异，《商铺租赁合同》为新的租赁合同。《房屋租赁合同》第二条约定的租赁期限为20年，自2011年12月1日至2030年11月31日，而《商铺租赁合同》第三条约定的租赁期限为10年，自2014年3月20日至2024年3月19日；《房屋租赁合同》第三条约定在租赁期内，租赁物的租金不予调整，而《商铺租赁合同》第四条则约定租赁物的租金每5年递增10%。因此，卓观玲并未继承弘盈公司在《房屋租赁合同》项下的权利，而是于2014年3月20日与钜富公司签订了新的租赁合同，故卓观玲提出的《房屋租赁合同》至今有效且卓观玲为该《房屋租赁合同》项下的承租人的诉讼主张没有任何事实依据。3.协助提供证件资料与协助签署租赁合同系两个不同的概念，卓观玲并未提供证据证明《商铺租赁合同》为办理营业执照之用的合同，而非实际履行的合同。钜富公司在《保证声明书》中承诺：“卓观玲在向工商、税务机关办理相关牌照登记手续之时，钜富公司保证提供及协助其所需要的一切相关证件资料”。钜富公司作为涉案房产的产权人，承诺提供“一切相关证件资料”应为承诺提供与涉案房产相关的产权证等证件资料，而《商铺租赁合同》并非“证件资料”，卓观玲提出的签署《商铺租赁合同》系钜富公司根据上述《保证声明书》的承诺提供证件资料属混淆概念，卓观玲主张其与钜富公司签订的《商铺租赁合同》为办理营业执照之用的合同，而非实际履行的合同，没有事实依据。相反，根据《营业执照》可知，卓观玲承租涉案商铺后，将涉案商铺用于经营服装店百货商行，又将涉案商铺转租给其他人，故《商铺租赁合同》为实际履行的合同。二、卓观玲与钜富公司之间的《商铺租赁合同》系在涉案房产设立抵押权之后签订的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，租赁合同对受让人不具有约束力，故卓观玲提出的带租约拍卖涉案房产的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。如上所述，卓观玲于2014年3月20日与钜富公司就涉案房产签订的《商铺租赁合同》系新的租赁合同，而根据编号为粤房地他项权证佛字第01000XXX、01××49号的房地产他项权证，涉案房产中的首层、二至四层分别于2013年4月3日、2013年2月28日办理抵押登记手续，因此，《商铺租赁合同》签订在涉案房产设立抵押之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”。据此可知，因卓观玲与钜富公司之间的《商铺租赁合同》签订在涉案房产设立抵押权之后，故该租赁合同不能对抗已登记的抵押权，也对涉案房产的受让人不具有约束力，因此，卓观玲提出的带租约拍卖涉案房产的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。综上所述，卓观玲提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据，其主张一审法院错误分配举证责任的范围与责任有误，实属谬论。一审法院认为，弘盈公司、林永康与钜富公司之间的债权债务的真实性亦为卓观玲举证责任范围是对整个案件的真实性进行调查；同时该真实性也涉及本案的租赁自始是否真实，对调查案件的事实真相有着重要意义，并非加重了卓观玲的证明责任，也并未超出其举证能力。一审判决认定事实、适用法律正确，应依法予以维持。请法院依法驳回卓观玲的上诉。第三人钜富公司在二审期间未进行答辩，亦未向本院提交新证据。上诉人卓观玲、被上诉人信达广东公司未向本院提交新证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为是否应对涉案52号房产带租拍卖。首先，上诉人主张其债权受让于弘盈公司，则其应证明弘盈公司、林永康及钜富公司之间债权债务的真实性。本案中上诉人提供钜富公司与弘盈公司签订的《房屋租赁合同》，林永康与钜富公司、劳志华签订的《借款担保合同》及林永康与钜富公司、弘盈公司、劳志华签订的《还款协议书》拟证明弘盈公司取得52号房产的租赁权，后以债抵租方式对52号房产继续享有租赁权，但其并未提供证据证明弘盈公司在签订《还款协议书》前按照《房屋租赁合同》曾向钜富公司支付52号房产的租金，亦无其他证据证明林永康与钜富公司、劳志华签订的《借款担保合同》得到真实履行。即使钜富公司与弘盈公司之间的《房屋租赁合同》签订真实，但结合上诉人提交的证据不能推出该租赁合同得到真实履行。其次，上诉人称其于2013年初向弘盈公司出借600万-700万元，因弘盈公司未按期还款，故将52号房产租赁权益转给上诉人用于抵偿债务。但上诉人未能提供证据证明其与弘盈公司之间存在真实的借贷关系，且在上诉人提交的其与钜富公司签订的《商铺租赁合同》中约定的租赁期限、租金等主要内容与原《房屋租赁合同》约定不同，这与上诉人称弘盈公司将其在《房屋租赁合同》项下的权利转让给上诉人相矛盾。故上诉人主张以租抵债方式继受52号房产租赁权的事实，本院不予支持。再次，上诉人虽提供租赁合同、租金收据及银行流水等，但均发生于2014年，在52号房产抵押给被上诉人之后，该证据仅证明上诉人与钜富公司签订《商铺租赁合同》后，在该租赁合同约定的租赁期限内将承租的52号房产再进行转租，不能证明其取得租赁权要先于52号房产设立抵押的时间。另，关于上诉人申请对《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定问题。因《房屋租赁合同》真实与否对本案审理结果没有影响，故上诉人请求对该合同形成时间进行鉴定，本院不予准许。综上所述，上诉人未能提供充分证据证明其对52号房产主张的租赁权形成于该房产设立抵押之前，故其请求确认对52号房产带租约拍卖，本院不予支持。原审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73142元，由上诉人卓观玲承担。本判决为终审判决。审判长  张照栋审判员  李蔚婕审判员  尹小娜二〇一八年六月十三日书记员  梁佩玲