福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0213民初1772号 原告：苏凤珠，女，1983年2月12日出生，汉族，住福建省龙海市。 原告：厦门红珍珠商贸有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路**厦门国际航运中心******F，统一社会信用代码91350200302901277U。 法定代表人：苏凤珠，总经理。 以上两原告共同委托诉讼代理人：林秋红，福建作为律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：许勇珍，福建作为律师事务所实习律师。 被告：海峡现代城（厦门）有限公司，住所，住所地福建省厦门市翔安区滨海东大道海峡现代城****社会信用代码91350213594987702B。 法定代表人：庄秀娟，执行董事。 委托诉讼代理人：谢志伟，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温米平，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 原告苏凤珠、厦门红珍珠商贸有限公司与被告海峡现代城（厦门）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏凤珠与厦门红珍珠商贸有限公司的共同委托诉讼代理人林秋红与许勇珍、被告海峡现代城（厦门）有限公司的委托诉讼代理人谢志伟与温米平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏凤珠、厦门红珍珠商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认厦门红珍珠商贸有限公司与海峡现代城（厦门）有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令海峡现代城（厦门）有限公司立即退还苏凤珠购房款1025440元，其中，首付款595440元，按中国人民银行同期贷款利率计自2014年7月18日起至实际还款日止的利息；3.判令海峡现代城（厦门）有限公司立即赔偿苏凤珠经济损失：总贷款的利息173324.94元、物业费5897.94元、房价涨价的差额损失200000元；4.判令海峡现代城（厦门）有限公司立即协助厦门红珍珠商贸有限公司办理注销《商品房买卖合同》的预告登记或备案手续；5.本案全部诉讼费由海峡现代城（厦门）有限公司承担。事实和理由：2014年6月，苏凤珠在看了宣传册、样板房及海峡现代城（厦门）有限公司销售员极力游说下：海峡现代城是住宅商品房，如果有意购买，价格可比其他楼盘优惠，还可以无息小额贷款20万元，并承诺是以个人名义来签订“购房合同”的，就认购了海峡现代城H1-806单元，并交了5万元定金。2014年6月底交齐首付款595440元。 2014年6月，海峡现代城（厦门）有限公司让苏凤珠去签订正式的《厦门市商品房买卖合同》并交首付款，当时苏凤珠仅是在该合同签名印手印，并不知道有厦门红珍珠商贸有限公司存在。事后，在苏凤珠的质疑下，海峡现代城（厦门）有限公司才告知苏凤珠需要注册一个空壳公司，以公司的名义签订合同是为了避税且两年内可以转至苏凤珠个人名下，苏凤珠无需承担任何费用。厦门红珍珠商贸有限公司的成立均是海峡现代城（厦门）有限公司一手操办，相关公章、私章如何办出来苏凤珠完全不知情。事后，在海峡现代城（厦门）有限公司的协助下苏凤珠与上海浦东发展银行厦门分行办理抵押贷款人民币43万元直接用于购房款。 2016年12月，在海峡现代城（厦门）有限公司的通知下苏凤珠补差价人民币3363.84元，同时，海峡现代城（厦门）有限公司出具正式的购房发票，购房款总价为人民币1025440元。 2016年12月10日，海峡现代城（厦门）有限公司通知苏凤珠要先交物业费才能交房并办理产权证，遂原告苏凤珠交完物业费。 2017年1月13日，苏凤珠才发现其购买的房屋不属于住宅，是纯办公，不能居住，更不可能转至个人名下，在其他业主的友情提示下，苏凤珠找海峡现代城（厦门）有限公司拿回厦门红珍珠商贸有限公司的公章、私章，但却不知海峡现代城（厦门）有限公司在这期间是否做了多少损害原告苏凤珠个人利益的事。据此，苏凤珠认为：海峡现代城（厦门）有限公司明知其所建涉案房屋性质为“办公”却以“住宅”进行虚假宣传出售误导苏凤珠购买，严重损害其利益，造成其巨大的经济损失。更有甚者，海峡现代城（厦门）有限公司为了自身的利益（符合与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业、注册资本不少于500万元等要求）骗取苏凤珠的信任，注册出厦门红珍珠商贸有限公司，让苏凤珠（法定代表人）背负一家注册资本为500万元的空壳公司，承担税费、年检等额外损失。因此，根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，厦门红珍珠商贸有限公司与海峡现代城（厦门）有限公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同，海峡现代城（厦门）有限公司应立即返还苏凤珠全部购房款并承担由此给苏凤珠造成的一切经济损失。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如诉请。 海峡现代城（厦门）有限公司辩称，一、苏凤珠的诉讼主体不适格，应予以驳回。根据《合同法》第八条确立的合同相对性原则，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，苏凤珠并非《商品房买卖合同》的当事人，无权以原告的身份提起诉讼。二、厦门红珍珠商贸有限公司和海峡现代城（厦门）有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合《合同法》等相关法律的规定，不存在《合同法》第五十二条无效事由，为合法有效合同。1、海峡现代城一期项目五证齐全，销售合法、合规。销售对象均是符合土地出让合同要求的钢贸企业（企业经营范围只要包含金属及金属矿批发、钢压延加工、其他仓储业的行业类别之一即可认定为符合约定的钢贸企业），海峡现代城的购房对象都经过翔安区商务局审核，并出具证明给不动产登记中心，不动产登记中心也出具了《商品房买卖合同》备案证明。根据《合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。政府对于销售对象的限制并不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。2、厦门红珍珠商贸有限公司在购房的过程中知道海峡现代城项目房屋用途为办公，且需以钢贸企业的名义购买，是清楚明白。1）从苏凤珠和海峡现代城（厦门）有限公司签订的认购合同中明确约定买受人最终以公司为准;2)厦门红珍珠商贸有限公司和海峡现代城（厦门）有限公司签订《商品房买卖合同》第一条第一款明确本案海峡现代城项目规划用途为“商务金融办公”；第四条明确约定“按出让合同约定，本项目只能销售给符合要求的钢贸企业”，第十七条明确约定“买受人购买的商品房仅作商务金融用地（办公）用途使用”，可以证实厦门红珍珠商贸有限公司在购房的过程中知道海峡现代城项目房屋用途为办公，居住不是讼争合同的目的，并未对厦门红珍珠商贸有限公司产生误导，讼争合同的交易目的符合整体用地规划。3、厦门红珍珠商贸有限公司的成立并非海峡现代城（厦门）有限公司一手操办，系苏凤珠自行设立或委托第三方设立。4、苏凤珠已自认在本案讼争的《商品房买卖合同》上签名并捺手印，苏凤珠作为厦门红珍珠商贸有限公司的法定代表人，即使该合同无厦门红珍珠商贸有限公司的盖章，苏凤珠代表厦门红珍珠商贸有限公司从事的民事活动，根据《合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”《民法通则》第38条“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”《民法总则》第六十一条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，对厦门红珍珠商贸有限公司也会产生法律效力。更何况，讼争的《厦门市商品房买卖合同》都有厦门红珍珠商贸有限公司的盖章。5、海峡现代城项目广告内容并没有作出具体确定的说明和允诺，在宣传资料、认购合同和商品房买卖合同均有明确注明用途或提示，不存在欺诈，也没有损害国家利益。1）宣传广告都有附提示：“本资料内容仅供参考，最终以签订的合同及政府批准的文件为准”。2）认购合同第十一条也明确约定申请人对该项目进行宣传的所有相关资料，包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图等仅供参考，不作为认购合同及商品房买卖合同的组成内容。3）《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第十八条明确约定“出卖人对本项目的宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图、看板等）仅供买受人参考，不作为交房的依据，也不作为主合同及本补充协议的组成内容，本项目实际情况以政府最终批准文件及主合同约定的为准”。《补充协议》第十八条还明确约定“在出卖人售楼部或样板展示区域内展示的样板房和走廊、通道、门厅等公共区域所采用的装修、装饰、家具、灯具、电话、设备和其他物料等仅供买受人参考，不作为买受人购买商品房的交付标准和条件，与买受人购买的商品房无可比性”。6、《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第二十一条买受人承诺：出卖人已向买受人详细地阐述厦门市现行的所有房产销售政策（包括限购的一切规定），买受人已充分知悉所有销售政策并保证其不受销售政策的限制或影响，且买受人完全具备购买资格。在签订主合同及本补充协议后，买受人不得以任何销售政策为由主张合同无效或要求解除主合同/本补充协议或拒不履行主合同/本补充协议，也不得以此为由向出卖人提出任何权利主张，否则出卖人有权解除主合同及本补充协议。7、现厦门红珍珠商贸有限公司与海峡现代城（厦门）有限公司签订的《厦门市商品房买卖合同》已实际履行，讼争房产海峡现代城（厦门）有限公司已交付给厦门红珍珠商贸有限公司使用，且已有部分业主办理了产权证。综上，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。三、原告的其他诉求是建立在合同无效的基础上，合同无效不成立，其本身也就不能成立。退一万步讲，假使合同无效，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，还要区分导致合同无效的责任，以及造成的实际损失。原告所主张的损失也缺乏依据，且退还购房款和赔偿损失也并非由苏凤珠来主张。综上，讼争合同不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，现原告主张合同无效，有违诚实信用原则，其诉求缺乏事实与法律依据，不应得到支持，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 案件审理过程中，苏凤珠、厦门红珍珠商贸有限公司变更诉讼请求为：1、判决确认厦门红珍珠商贸有限公司与海峡现代城（厦门）有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令海峡现代城（厦门）有限公司立即退还苏凤珠购房款875440元，其中，首付款442076元，按中国人民银行同期贷款利率计自2014年7月18日起至实际还款日止的利息；3.判令海峡现代城（厦门）有限公司立即赔偿苏凤珠经济损失：总贷款的利息173324.94元、物业费5897.94元、房价涨价的差额损失200000元；4.判令海峡现代城（厦门）有限公司立即协助厦门红珍珠商贸有限公司办理注销《商品房买卖合同》的预告登记或备案手续；5.本案全部诉讼费由海峡现代城（厦门）有限公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人陈述在案的法庭笔录及当事人提供的证据，本院认定如下事实： 2014年7月18日，厦门红珍珠商贸有限公司与海峡现代城（厦门）有限公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定厦门红珍珠商贸有限公司向海峡现代城（厦门）有限公司购买位于海峡现代城一期H地块H1、H2、H3办公楼H1梯8层806单元的商品房，项目规划用途为：商务金融用地（办公），房屋面积为51.85平方米，总价款为872076元。合同第四条载明“按出让合同约定，本项目只能销售给符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业，办理产权交易登记时，受让人应提供第四方出具的证明（证明销售对象为符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业）”。厦门红珍珠商贸有限公司登记的法定代表人为苏凤珠，苏凤珠同时在上述《商品房买卖合同》买受人法定代表处签名。《商品房买卖合同》签订后，厦门红珍珠商贸有限公司、苏凤珠按合同约定向海峡现代城（厦门）有限公司支付了相应的购房款。2014年7月19日，上述《商品房买卖合同》向厦门市不动产登记中心提交登记备案。案涉讼争房产至今未办理房屋权属证书。 另查明，1、厦门翔坤集团有限公司于2012年以招拍挂方式取得翔安区13-16片区疏港路与滨海大道交叉路口地块（后合同受让人变更为海峡现代城（厦门）有限公司），土地出让合同约定该地块的土地用途为仓储用地（仓储、仓储加工）、商务金融用地（办公）。同时明确约定，本合同项下建设项目办公部分（即G、H子地块）只能销售给符合受让人与第四方（即厦门市翔安区经济贸易发展与科学技术局）签订的协议书要求的钢材贸易企业，即海峡现代城的购房对象均须为注册公司，且购房公司的相关注册信息已经翔安区商务局审核；2、厦门市人民政府办公厅于2018年1月3日印发《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知》（厦府办[2017]234号），其中第七条规定，“本意见发布之日起，土地出让合同约定只能销售给企业或特定对象的办公类建设项目，尚未销售的房产（即商品房买卖合同未备案）再次转让时，只能转让给土地出让合同中约定的企业或特定对象，并由项目监管单位认定买受人资格。”第八条规定，“本意见发布之前，土地出让合同约定只能销售给企业或特定对象的办公类建设项目，已销售的房产（即商品房买卖合同已备案）再次转让时，土地出让合同对再转让有约定的按合同约定处理，未明确约定的不受限制。”；3、原、被告双方均确认，根据上述的政策规定，讼争房产如再行转让，讼争房产可以将权属变更登记至个人名下。讼争海峡现代城项目H1-1009单元商品（房房屋座落地址为翔安区新澳路54号1009室）原产权登记所有权人为厦门晟燕罗商贸有限公司于2018年3月22日变更登记到严明顺名下。4、2017年8月14日，厦门市翔安区市场监督管理局作出厦翔市监处[2017]38号行政处罚决定书，认定：“海峡现代城（厦门）有限公司明知所售项目用途为‘办公’的情况下，仍在销售过程中通过户型折页、招商手册、海报、项目导示牌、报纸等方式，多次使用‘宜商宜住’、‘商住两用’、‘精装现房’、‘现买现住’、‘买一层用两层’、‘MALL式奥特莱斯商城’以及‘餐厅、厨房、卧室、阳台’等项目并不具备的功能或用途的表述，对项目进行广告宣传。当事人上述行为已违反了《中华人民共和国广告法》第四条之规定，构成发布虚假广告的违法行为。……决定责令当事人停止发布广告，在相应范围内消除影响，并处广告费3.5倍的罚款即罚款人民币1081621.1元。”2017年9月12日，厦门市市场监督管理局作出厦市监复中字[2017]第1号决定书，载明：“我局于2017年9月5日收到厦门市翔安区人民政府转送的申请人不服厦门市翔安区市场监督管理局作出的行政处罚决定书（厦翔市监处[2017]38号）而提请的行政复议申请。在行政复议审理期间，因申请人对厦门市翔安区人民政府转送行政复议的行政行为向我局提出异议，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十一条第一款第（六）项的规定，本局决定中止行政复议。” 庭审中，1、原告厦门红珍珠商贸有限公司、苏凤珠向本院明确按《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（三）项的规定主张讼争的《商品房买卖合同》无效；2、本院向二原告释明认为厦门红珍珠商贸有限公司与海峡现代城（厦门）有限公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，并询问二原告是否主张变更诉讼请求，二原告表示拒绝变更诉讼请求。 本院认为，双方主要的争议焦点在于讼争《商品房买卖合同》是否应认定无效。原告厦门红珍珠商贸有限公司主张依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（三）项的规定，讼争《商品房买卖合同》应认定为无效合同。本院认为，讼争《商品房买卖合同》的双方为厦门红珍珠商贸有限公司与海峡现代城（厦门）有限公司，买受人明确为厦门红珍珠商贸有限公司，且原告苏凤珠在《商品房买卖合同》的法定代表人处签字，原告苏凤珠应当明确知道在厦门红珍珠商贸有限公司法定代表人处签字的法律后果。根据海峡现代城（厦门）有限公司与政府签订土地出让合同约定，厦门红珍珠商贸有限公司作为购房一方，符合相关购房规定。本案中，原告苏凤珠认为系被告海峡现代城（厦门）有限公司为其注册公司并以厦门红珍珠商贸有限公司名义与海峡现代城（厦门）有限公司签订《商品房买卖合同》，但事实上《商品房买卖合同》的合同相对方为厦门红珍珠商贸有限公司，苏凤珠与海峡现代城（厦门）有限公司不存在合同关系，不能认定苏凤珠系合同的当事人。根据厦门市人民政府办公厅2018年1月3日印发的厦府办[2017]234号文件规定，讼争的房产如再行转让，可以将权属变更登记至个人名下。即使本案中海峡现代城（厦门）有限公司在出售商品房过程中，可能存在发布虚假广告误导行为，但并没有证据证明原、被告之间签订的《商品房买卖合同》完全系受海峡现代城（厦门）有限公司的欺诈而订立并且损害了国家的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效”的规定，原告厦门红珍珠商贸有限公司主张《商品房买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。本案双方当事人签订《商品房买卖合同》的真实目的就是购买或出售商品房，并未存在掩盖其他非法目的的情形。厦门红珍珠商贸有限公司依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”主张按合同无效，依据不足，本院不予支持。本院认为厦门红珍珠商贸有限公司与海峡现代城（厦门）有限公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，且合同签订后双方当事人已依合同条款履行义务，《商品房买卖合同》应认定为有效合同。故原告厦门红珍珠商贸有限公司主张其与海峡现代城（厦门）有限公司双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求依据不足，本院不予支持。本案中，原告主张要求海峡现代城（厦门）有限公司返还购房款、赔偿损失并办理注销备案登记等其它诉讼请求系基于《商品房买卖合同》无效为前提。因此，原告苏凤珠主张海峡现代城（厦门）有限公司返还购房款、赔偿损失；厦门红珍珠商贸有限公司主张海峡现代城（厦门）有限公司协助办理注销备案登记等诉讼请求均依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回苏凤珠、厦门红珍珠商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费14029元，减半收取计7014.5元，由苏凤珠、厦门红珍珠商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （蔡景贤） 二〇一八年六月二十九日 代书记员（ 黄绿 洲） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。