北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初10167号原告：张海洋，男，1969年7月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张国辉，北京市京哲律师事务所律师。被告:北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人：焦青，执行董事。委托诉讼代理人：李亚茹，女，北京中坤锦绣房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：辛硕，女，北京中坤锦绣房地产开发有限公司员工。第三人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路**世界贸易中心大厦**。负责人：潘晖，总经理。委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。原告张海洋与被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司(以下简称中坤锦绣公司)，第三人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司(以下简称东方资产重庆分公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海洋的委托诉讼代理人张国辉，被告中坤锦绣公司的委托诉讼代理人李亚茹、辛硕，第三人东方资产重庆分公司的委托诉讼代理人叶莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海洋向本院提出诉讼请求：1、请求中坤锦绣公司和东方资产重庆分公司配合解除京海土他项（2011抵）第00231号、京海他项（2012）第00062号在建工程抵押中对北京市海淀区X街X号院X号楼X层X单元X号房屋（X号楼X单元X房屋）的抵押及对应土地使用权的抵押；2、请求判令中坤锦绣公司自2016年1月24日起至我实际取得房屋所有权证书之日止，按照房屋总价款的每日万分之一的标准支付违约金；3、判令中坤锦绣公司协助我办理北京市海淀区X街X号院X号楼X层X单元X号房屋的房屋所有权证。事实和理由：我与中坤锦绣公司在2013年1月31日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定我购买位于北京市海淀区X街X号院X号楼X层X单元X号房屋，合同签订时中坤锦绣公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。签约以后我支付了合同约定的总房款，房屋也交付给我使用。我向海淀区不动产事务中心了解到，东方资产重庆分公司作为债权人与中坤锦绣公司存在两笔债务，中坤锦绣公司及东方资产重庆分公司两次对当时尚未完工的X1、X号楼部分在建工程设定了抵押，他项权证分别为京海土他项（2011抵）第X1号、京海他项（2012）第X2号。X1、X号楼工程竣工以后中坤锦绣公司分别办理了X1号楼、X号楼、以及X1、X号楼的大产权证书。同时中坤锦绣公司及东方资产重庆分公司依据剩余债务将两次在建工程抵押转成现房抵押，现房抵押包括本案X号房屋在内的数十套房屋。抵押后，我在2013年购买了X号房屋，东方资产重庆分公司向我出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。随着中坤锦绣公司陆续偿还东方资产重庆分公司的借款，东方资产重庆分公司解除了对我所购买房屋的现房抵押，但是因为中坤锦绣公司与东方资产重庆分公司之间的两笔债务纠纷未彻底解决，东方资产重庆分公司分别向重庆市高级人民法院以及重庆市第五中级人民法院分别申请查封了包括X号房屋在内的多套房屋。通过向海淀区不动产事务中心咨询，根据中华人民共和国建设部所颁布的《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第六十二条之规定：在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。即现房抵押设定以后，在建工程抵押应该由中坤锦绣公司及东方资产重庆分公司注销，但是在建工程抵押的注销不是行政机关依职权发起的行为，需要中坤锦绣公司与东方资产重庆分公司共同申请才能办理。东方资产重庆分公司以与中坤锦绣公司仍存在债务纠纷为由拒绝配合，在建工程抵押手续不注销，我无法办理不动产登记手续。我认为，东方资产重庆分公司已经按照尚未回款总额对中坤锦绣公司名下数十套房屋的现房设定了抵押，后解除对本案X号房屋的抵押也应视为东方资产重庆分公司收到了X号房屋的购房款，此时东方资产重庆分公司不应该为我办理不动产登记设置任何障碍，其有义务注销两次在建工程抵押，解除在建工程抵押丝毫不影响其行使债务追偿权和对其他房屋行使抵押优先受偿权。综上，我不能办理不动产登记的原因是东方资产重庆分公司不配合办理在建工程抵押的解除手续，以及错误查封，故我诉至法院。中坤锦绣公司辩称，我公司同意配合解除涉案房屋的在建工程抵押手续。涉案房屋逾期办证的原因是由于东方资产重庆分公司拒绝办理涉案房屋在建工程抵押的解除手续，该违约责任应由东方资产重庆分公司承担，与我公司无关。由于东方资产重庆分公司拒绝办理涉案房屋的注销抵押手续，故我公司无法协助办理房屋过户手续。东方资产重庆分公司述称，本案不是民事案件受理范围，之前类似案件起诉过，后来按照撤诉处理了，这个应属于行政案件。我公司对中坤锦绣公司享有合法的债权同时，设置了合法的抵押权，我公司曾同意销售抵押物，但并未放弃抵押权，且中坤锦绣公司转让抵押物所得的转让价款并没有用于清偿债务，张海洋也未代中坤锦绣公司进行清偿。因此，我公司在整个案件中也承受了巨大损失，不应对张海洋或中坤锦绣公司任何一方承担任何责任。另外，张海洋是基于房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，相应的违约责任应由中坤锦绣公司承担。本院经审理认定事实如下：2011年10月24日，中坤锦绣公司以其开发建设的位于海淀区头堆村碧河花园一期工程X区工程（土地证号：京海国用（2004出）字第**）向东方资产重庆分公司提供抵押，后双方到相关政府机关办理了抵押登记手续，东方资产重庆分公司取得了京海土他项（2011抵）第X1号他项权证，抵押范围为：3079、3195部分在建工程及分摊相应土地13084．1平方米。该小区楼房建成后，双方将在建工程抵押转为现房抵押，2012年4月，东方资产重庆分公司取得他项证证书，他项证证号：京海他项（2012）第X2号，抵押范围海淀区头堆村碧河花园一期工程X区该宗地内X、X1号楼部分在建工程及相应分摊土地使用权面积12856．96平方米。X号房屋在其抵押物清单之中。2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，主要内容为：上述在建工程抵押登记[土地他项权利证号：京海他项（2012）第X2号；京海土他项（2011抵）第X1号（在建工程已转现房抵押，房屋所有权证号：X京房权证海字第**；X京房权证海字第XXXX号；X京房权证海字第XXXX号）]。国有土地使用证号：京海国用（2004出）第X9号。抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。后中坤锦绣公司将建成的商品房对外销售。2013年1月31日，张海洋与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定:张海洋购买位于北京市海淀区X街X号院X号楼X层X单元X号房屋，总房款1750000元。合同中约定该商品房已经设定抵押，抵押权人为东方资产重庆分公司。关于权属转移登记，合同第十八条约定：（三）买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同附件二中房屋建筑面积构成说明中注明：X号楼配套商业及商务公寓等3项，楼号：X号楼。其中X单元X号房屋面积47．18平方米。合同附件三为《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。张海洋向中坤锦绣公司支付全款1750000元，中坤锦绣公司亦交付了涉案房屋。由于中坤锦绣公司与东方资产重庆分公司的债务纠纷，导致诉争房屋仍在中坤锦绣公司名下，张海洋未办理分户产权证。后东方资产重庆分公司解除了对X号房屋的抵押。诉争X号房屋因转现房抵押后，原土地抵押及在建工程抵押仍未办理解押手续。庭审中，中坤锦绣公司对张海洋主张违约金的起算点即“2016年1月24日”和违约金标准即“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”均没有异议。本院认为，本案争议的焦点是东方资产重庆分公司（抵押权人）是否有义务协助张海洋（购房人）办理诉争房屋对应的在建工程及土地使用权的解除抵押手续。本院具体分析如下:一、本案中，张海洋、中坤锦绣公司与东方资产重庆分公司相互之间存在三种法律关系：1、中坤锦绣公司（抵押人）与东方资产重庆分公司（抵押权人）之间的抵押合同关系。在开发商中坤锦绣公司与东方资产重庆分公司签订抵押合同并到政府相关部门办理了抵押手续后，抵押合同成立并生效，东方资产重庆分公司成为抵押权人，对抵押物享有抵押权，该权利为担保物权，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。2、张海洋（购房人）与中坤锦绣公司（开发商）之间的商品房买卖合同关系。张海洋、中坤锦绣公司在签订商品房买卖合同后，双方即形成买卖合同关系。在购房人履行了商品房买卖合同约定的义务后即享有对诉争X号房屋的物权期待权，但此期待权的性质是基于买卖合同关系的债权。3、东方资产重庆分公司（抵押权人）与张海洋（购房人）之间单方允诺的债的法律关系。本案中，东方资产重庆分公司通过向政府相关部门出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，向不特定的人作出了单方允诺，即：允许东方资产重庆分公司享有抵押权的房屋由开发商对外销售。在张海洋签订商品房买卖合同，成为合同的相对方后，其单方允许即对相对人生效。二、东方资产重庆分公司（抵押权人）是否有协助张海洋（购房人）办理解除诉争房屋对应的在建工程及土地使用权的解除抵押手续的义务。本院认为：1、物权优于债权，张海洋（购房人）享有的物权期待权即债权能否对抗东方资产重庆分公司（抵押权人）的抵押权即担保物权。对此，本院认为：东方资产重庆分公司享有的抵押权是一种担保物权，具有物权的属性，依据法律规定及合同约定具有对抗所有权人及第三人的权利，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形下，债权人有权就该财产优先受偿。但权利可以放弃。我国物权法第一百九十四条亦规定：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。本案中，东方资产重庆分公司通过《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，以单方允诺的方式，向不特定的人放弃抵押权，此允诺的法律后果为：一旦购房人购买了设定有抵押权的房屋，成为商品房买卖合同的相对人，此允诺即生效，购房人即享有基于商品房买卖合同约定的全部合法权利，抵押权人即同意并有协助的义务实现其所允诺内容。此时，抵押权人对抵押物所享有的担保物权对购房人所享有的物权期待权即债权已不再享有优先权利。2、本案X号房屋与其对应的土地使用权及在建工程抵押的关系，本院认为：我国房地产权属实行“房随地走，地随，地随房走”的原则华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。在建工程抵押后，其所在土地使用权亦同时抵押。在建工程转现房抵押后，抵押转为现房抵押。反之，现房抵押后，原在建工程抵押已经被取代，实际只存在一个抵押即现房抵押，当现房抵押解除后，该房屋所对应的在建工程抵押及土地使用权抵押亦应随之解除。而本案中，虽X号房屋抵押解除，但东方资产重庆分公司未办理该房屋对应的在建工程及土地使用权的解押手续，此举实际违反了其单方允诺。综上，东方资产重庆分公司作出单方允诺，在张海洋购房后，其即对张海洋享有其所允诺的义务，即放弃其针对抵押房屋及对应土地使用权的优先权，并协助清除基于抵押权给购房人办理产权证所设的障碍。现东方资产重庆分公司的京海土他项（2011抵）第X1号及京海他项（2012）第X2号两项抵押权的存在，妨碍了张海洋取得合同约定的权利，故作为商品房买卖合同的出卖人中坤锦绣公司及诉争房屋的抵押权人东方资产重庆分公司有义务协助购房人张海洋将设定在X号房屋对应的在建工程及土地使用权的抵押解除。此外，对于张海洋要求中坤锦绣公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张海洋与中坤锦绣公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方合同第十八条约定：“买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”我国《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，中坤锦绣公司未按合同约定协助张海洋办理房屋所有权证，系违约行为，其应当按合同约定向张海洋支付违约金。其在支付违约金后，还应当继续履行协助购房人办理产权证的义务。现中坤锦绣公司对张海洋主张违约金的起算点及计算标准均无异议，本院依此计算违约金数额。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：一、北京中坤锦绣房地产开发有限公司与中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司于本判决生效后10日内将北京市海淀区X街X号院X号楼X层X单元X号房屋（X号楼X单元X房屋）对应的在建工程及土地使用权抵押（他项证证号：京海土他项（2011抵）第X1号、京海他项（2012）第X2号）解除。二、北京中坤锦绣房地产开发有限公司于本判决生效后向张海洋支付逾期办理房屋所有权证违约金，计算方式为：以张海洋已付购房款1750000元为基数，自2016年1月24日起至张海洋实际取得房屋所有权证书之日止，按日万分之一计算。三、张海洋在在建工程及土地使用权抵押（他项证证号：京海土他项（2011抵）第X1号、京海他项（2012）第X2号）解除后10日内办理北京市海淀区X街X号院X号楼X层X单元X号房屋的房屋所有权证，北京中坤锦绣房地产开发有限公司予以协助。如北京中坤锦绣房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2856元，减半收取计1428元，由北京中坤锦绣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 喜二〇一八年六月八日书记员 王凤怡