湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终998号上诉人（原审原告）：苏赛军，女，1969年5月11日出生，汉族，住湖南省株洲县。上诉人（原审原告）：郭少林，男，1968年11月19日出生，汉族，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗淇予，湖南金州律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨超慧，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲市汇通置业有限公司，住所地:湖南省株洲市芦淞区太子路**。法定代表人：徐祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡家云，湖南添力律师事务所律师。上诉人苏赛军、郭少林因与被上诉人株洲市汇通置业有限公司（以下简称汇通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2018）湘0203民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏赛军、郭少林的委托诉讼代理人罗淇予、杨超慧，被上诉人汇通公司的委托诉讼代理人胡家云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏赛军、郭少林上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其诉讼请求;二、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人提交的交房通知书、房屋验收书等证据不应认定；2、上诉人提交的2016年、2017年株洲市建筑质量监督站房屋建筑工程竣工验收备案公示表、书面通知、公证书等证据应予认定；3、案涉商品房并不符合人防验收、消防验收的要求，被上诉人逾期交房已成事实；4、委托经营协议未尽到提示义务，该格式条款无效；5、上诉人并不知晓《授权委托书》的内容，委托收房更非其真实意思表示；6、案涉工程竣工验收备案公示时间的证据已经证明合同约定的解除条件成就。二、一审判决适用法律错误。上诉人并无委托他人收房的意思表示，一审判决错误适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的规定。被上诉人汇通公司辩称：一、涉案商品房于2015年11月12日前已经达到合同约定的交房条件。上诉人主张未达到交付条件，没有事实依据。二、涉案房屋已经按期交房。按照上诉人提供的《授权委托书》的指定，被上诉人已向上诉人委托收房人湖南新凯龙商业运营管理有限责任公司（以下简称新凯龙公司）交付房屋。上诉人主张《委托经营协议》及《授权委托书》无效，没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏赛军、郭少林向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的合同号为9000300773的《株洲市商品房预销售合同》；二、汇通公司退还其已付房款473939元；三、汇通公司向其支付违约金4739.39元；四、汇通公司向其支付逾期付款利息14402.24元（按银行同期贷款利率暂自2017年5月19日计算至起诉之日）；五、由汇通公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月6日，汇通公司作为甲方（卖方）与苏赛军、郭少林作为乙方（买方）共同签署了一份《株洲市商品房预销售合同》，内容大致为：……第二条乙方向甲方购买《汇通金港》芦淞区太子路998号汇通金港芦淞服饰物流配送中心2栋1277室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为商业服务。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为18.03平方米，其中套内建筑面积为8.59平方米、公用分摊建筑面积为9.44.平方米。该房屋建筑层高为5.4米。该房屋建筑设计及平面图见合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三……第三条乙方购买房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币26286.13元。（大写）：贰万陆仟贰佰捌拾陆元壹角叁分。根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币473939元……第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：三、商品房经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签。第十一条甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，根据法律的有关规定处理。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应当乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为经株洲市建筑质量监督站验收合格并登报公示后。验收交接时，甲方应出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料……第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价的0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十八条该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。第十九条乙方行使本合同约定的解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.5%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款……附件一付款方式和付款期限，乙方自愿选择一次性的付款方式：签订合同之日付清全部房款人民币肆拾柒万叁仟玖佰叁拾玖元整（小写：￥473939元）…附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准：一、非公共室内部分：1、室内地面：结构整平。2、室内墙面：结构墙面抹光。3、室内顶棚：原结构天花。4、窗户：铝合金单框中空玻璃平开窗。5、空调：中央空调1#：1-2层、2#、3#：1-4层，4#：无……合同签订后，苏赛军、郭少林向汇通公司支付了购房款473939元。2015年10月22日，原告苏赛军、郭少林作为委托方（业主方、甲方）、新凯龙公司作为受托方（物业方、乙方）与株洲市汇通置业有限公司作为开发商（丙方）共同签署了一份《株洲汇通金港项目委托经营管理协议书》（以下简称《委托经营协议》），大致内容为：鉴于甲方购买丙方开发的商铺用于投资经营。现就甲方所购买丙方的商铺委托乙方经营管理等事宜达成如下条款，以供三方信守：一、委托内容，1.甲方购买的商铺位于株洲市芦淞区【汇通金港】项目2栋1层277号铺位（以下简称：该物业），该物业的具体指标以甲、丙方签署的《商品房买卖合同》（同本案的《销售合同》）为准。2.甲方就该物业全权委托乙方统一管理，乙方享有该物业的使用、经营、管理和收益权利，并在法律规定的范围内进行合法经营。3.甲方授权乙方实施该物业的的商业经营事宜，具体内容包括如下：1.全面制定经营方案，引进陷阱的市场管理理念、经营模式；2.负责品牌经营，在委托经营期内建立品牌形象……5.制定经营收入标准，收取经验收入及收取实际承担经营户租金，依法向拖欠租金和费用的承租经营户进行追缴；6.承担经营中的成本与盈亏风险，并制定有效控制成本的方法和标准……10.授权委托乙方办理收铺（入伙或收楼）手续、签署收铺（入伙或收楼）手续涉及的相关文件。二、委托期限，甲乙双方约定，本合同的委托期限为该商铺《商品房预售合同》（同本案的《销售合同》）中约定的房屋交付之日起5年内，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，即汇通金港开业之日起计算委托日期。三、委托经营管理及经营收益方案，1.委托期限内前三年（即2016年7月1日起至2019年6月30日止）为不可撤销的委托期限，同时此委托期限甲方已享受丙方返场地经营购铺优惠，乙方不再支付甲方此委托期限内的经营收益等任何费用。2.委托期限内第四、第五年（即2019年7月1日起至2021年6月30日止）为不可撤销的委托期限，甲方全权委托乙方统一经营管理，甲方享受由乙方按购房总款即473939元第四年9%、第五年10%标准的经营收益分配，于每季度末，每年平均分四次存入甲方本人开户的银行账户中……八、其他约定。3、本合同为甲方购买该物业所签订的《商品房买卖合同》（同本案中的《销售合同》）的组成部分，如有冲突以本合同为准。附件三：授权委托书，大致内容为：株洲市汇通置业有限公司，本人已将位于株洲市芦淞区【汇通金港】的2栋1层277号商铺委托新凯龙公司统一经营。本人授权委托新凯龙公司代表本人与贵公司办理株洲市芦淞区【汇通金港】2栋1层277号商铺的收楼手续，并委托其签署相关收楼手续所涉及的相关文件。授权方：苏赛军、郭少林（签字并按手印），授权日期：2015年10月22日。另查明，汇通公司汇通金港项目2#栋于2014年2月13日开工；于2015年9月22日竣工验收，2015年11月5日进行了工程竣工验收报告，取得商品房经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签；并分别于2014年3月28日、2014年5月6日、2014年11月10日、2014年12月4日，2015年3月11日、2015年9月8日、2015年10月21日，缴纳人防易地建设费5501299元；2015年11月3日湖南省株洲市公安消防支队对汇通金港项目1#、2#、3#栋建设工程进行了消防验收，认定该工程消防复验合格，2017年10月11日对2#商业部分第1F-4F室内装修进行了消防验收，认定室内装修消防复验合格；2015年12月20日，汇通公司向新凯龙公司出具了《关于交付房屋（铺面）的通知》，大致内容为：根据业主向我公司出具的《授权委托书》，汇通金港项目1#、2#、3#栋的已售房业主，均委托贵公司进行所售商铺的收楼手续，现该项目1#、2#、3#均已符合验收交付标准，请贵公司在交房日期前，与我司办理代理业主收房的手续。2016年6月30日汇通公司与原告代理人新凯龙公司签订了《汇通金港房屋验收书》，对业主苏赛军、郭少林位于汇通金港2栋1层277号商铺进行了验收，认定无质量问题。2016年12月1日，备案机关对汇通公司将汇通金港2#栋工程的竣工验收备案文件进行了核查，认定资料基本齐全，同意备案。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告要求解除与被告签订的《销售合同》是否符合法律的规定。评述如下：一、关于被告是否对委托收房事宜履行提示义务的问题。原告主张《委托经营协议》属于格式合同，被告未对委托收房事宜尽提示义务。被告对委托收房的事宜在《委托经营协议》附件三中单独制作了《授权委托书》应当认定关于委托收房事宜被告对原告已经尽到了提示义务，而且被告要求原告在《授权委托书》上进行签名并按手印，应当认定被告将委托收房事宜作为重要事项对原告进行了特别提示。原告已经在该《授权委托书》上作为授权方签名并按手印予以确认，视为原告同意将其购买的房屋委托案外人新凯龙公司办理收房手续，应当承担相应的法律后果，故对原告的主张不予支持。关于《委托经营协议》的授权期限问题，本案中该协议的内容包括委托经营和委托收房两项，委托经营的授权期限按合同的约定从2016年7月1日起至2021年6月30日止。委托收房的授权期限应当认定为原告签署《授权委托书》之日至收房手续完成之日。《授权委托书》的生效之日即原告签名之日，收房手续完成之日即授权期届满。本案中，原告签名之日为2015年10月22日，《销售合同》中约定的交房日期2016年6月30日，故委托收房的授权期限为从2015年10月22日起至2016年6月30日日止。案外人新凯龙公司于2016年6月30日办理收房手续后从2016年7月1日起开始经营，符合常理。二、关于原告购买的房屋交付问题。1、关于交付条件。从《销售合同》约定内容来看，并没有约定交房标准为“精装修”而仅仅约定了必须符合五方会签这一个条件。被告在交付涉案房屋之前经过了五方会签、消防验收合格、缴纳了人防建设费用、并对工程竣工验收进行了备案，符合销售合同第十条约定的交付条件以及法律的规定。2、关于交付标志。《销售合同》第十三条约定了房屋交付的标志为经株洲市建筑质量监督站验收合格并登报公示后。但原、被告之间关于房屋交付事宜已在《授权委托书》中明确约定为由案外人新凯龙公司代为办理收房手续。《委托经营协议》的附件三《授权委托书》是《委托经营协议》不可分割的组成部分。可以看出，《销售合同》第十三条约定房屋交付的标志的内容与委托经营协议书的附件三《授权委托书》约定的由案外人代为收房的内容相冲突。《委托经营协议》第八条其他约定的第3款：本合同为甲方购买该物业所签订的《销售合同》的组成部分，如有冲突以本合同为准。故依照上述协议中的冲突适用规则，当《销售合同》第十三条约定的关于房屋交付标志的内容因为与《委托经营协议》附件三《授权委托书》约定的由案外人代为收房的内容相冲突，应当认定，《销售合同》第十三条约定的关于房屋交付标志的内容已经不能再在本案原、被告之间适用，本案交房的标准已经明确为由案外人新凯龙公司办理收房手续，而无须再履行登报公示手续。3、关于交付程序。本案的原告、被告以及案外人新凯龙公司三方共同签订了一份《委托经营协议》，约定原告委托案外人新凯龙公司代理其办理在被告处购买的涉案房屋的收楼手续以及其后的经营管理。2016年6月30日，被告向新凯龙公司交付了涉案房屋，并在房屋验收书中载明：“房屋无质量问题”。据此，即视为被告已向原告交付了涉案房屋，履行了交付义务，符合双方当事人在《销售合同》中作出的被告于2016年6月30日前交房的约定，不存在逾期交房的事实。原告与新凯龙公司签订的《委托经营协议》中约定委托期限为自2016年7月1日起至2021年6月30日，委托前三年为不可撤销的委托期限，在此期限内原告已享受被告返场地经营费购铺优惠，现原告与新凯龙公司的《委托经营协议》尚未届满，原告也实际享受了被告给予的购房优惠，被告并不存在违约行为，现原告以房屋逾期交付为由主张解除合同没有事实依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。该《委托经营协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，合同双方应按约定履行。原告与被告签订的《销售合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定及行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按约定履行。现原告主张被告存在逾期交房的事实，要求解除其与被告签订的《销售合同》，并请求判令被告退还已付房款、支付违约金、支付逾期付款利息的诉讼请求，因没有提交相应的证据予以证明，没有事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回原告苏赛军、郭少林的全部诉讼请求。本案案件受理费8776元，由原告苏赛军、郭少林负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：一、交房时合同约定的交房条件是否达到；二、房屋是否按期交付，合同约定的解除条件是否成就；三、一审判决法律适用是否正确。现分析如下：一、交房时合同约定的交房条件已经达到。双方签订的《商品房预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……（三）商品房经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签。根据建设工程质量管理行政法规的规定，建设工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。合同将商品房经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签作为交房条件，其实质是将商品房建设工程竣工验收合格作为交房条件。被上诉人在一审中提交的工程竣工验收报告，证明芦淞服饰物流配送中心2#栋于2015年11月10日已经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签。上诉人虽对该工程竣工验收报告提出异议，但未能提交反驳证据，一审法院对该证据予以认定并无不当。合同并未将建设工程竣工验收备案作为交房条件，故被上诉人申请备案时能否提交规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，备案机关何时同意备案，均不影响被上诉人按照合同约定向上诉人交房。上诉人以在约定的交房期限内建设工程不符合公安消防、人防部门的验收要求，且未完成竣工验收备案为由，主张交房时合同约定的交房条件并未达到，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、房屋已经按期交付，合同约定的解除条件并未成就。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，双方签订的《商品房预售合同》第十一条、第十二条约定，出卖人未在约定的2016年6月30日前将该房屋交付，逾期超过90天，买受人有权解除合同。同时，双方当事人及新凯龙公司签订的《株洲汇通金港项目委托经营管理合同》附件三《授权委托书》载明：上诉人授权委托新凯龙公司代表本人与被上诉人办理株洲市芦淞区汇通金港二栋一层277号商铺的收楼手续，并委托其签署相关收楼手续所涉及的相关文件。由此，上诉人与新凯龙公司的代理关系成立。虽然《授权委托书》系《株洲汇通金港项目委托经营管理合同》的附件之一，但上诉人与新凯龙公司之间的委托经营管理合同关系与委托收房的代理关系为不同的法律关系，二者既相互关联，又互相独立。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《委托经营管理协议》中买受人授权委托新凯龙公司办理收房的条款，并不属于上述无效的情形。上诉人主张提供格式条款一方未尽提示义务而导致委托收房的条款无效，缺乏法律依据，上诉理由不能成立，本院不予采纳。新凯龙公司接受上诉人的委托，于2016年6月30日签署《汇通金港房屋验收书》，已经确认收房。上诉人应对新凯龙公司的代理行为承担法律后果。上诉人主张其并不知晓《授权委托书》的内容，委托收房并非其真实意思表示，与客观事实不符，上诉理由亦不成立，本院不予采纳。三、一审判决适用法律并无不当。案涉《授权委托书》签署时《中华人民共和国民法总则》尚未实施，一审判决书援引《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的规定，虽有瑕疵，但《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条与《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定并无本质上的区别。一审判决认定上诉人委托新凯龙公司收房而形成代理关系，适用法律并无不当。综上所述，上诉人苏赛军、郭少林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8776元，由上诉人苏赛军、郭少林负担。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二〇一八年六月二十二日法官助理齐志龙书记员刘娜