广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初9261号原告：张志中，男，1956年10月6日出生，住台湾台南市高雄市鸟松区，委托诉讼代理人：孙志鸿，广东乾耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉朝，河南御典律师事务所律师。被告：东莞市创越物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇富华中路181号。统一社会信用代码：9144190006848999X7。法定代表人：梅林锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。被告：东莞市五福购物中心开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心地下商铺106。统一社会信用代码：9144190078579679XN。法定代表人：梅林锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡玉梅，广东颖诚律师事务所辅助人员。原告张志中诉被告东莞市创越物业管理有限公司（下称创越公司）、东莞市五福购物中心开发有限公司（下称五福公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法由审判员吴振滨适用简易程序独任审理，于2016年10月26日公开开庭审理，后转为适用普通程序，由审判员梁虹担任审判长，与审判员吴振滨、人民陪审员李子聪依法组成合议庭于2017年3月13日公开开庭审理。原告张志中的委托诉讼代理人孙志鸿、被告东莞市创越物业管理有限公司及东莞市五福购物中心开发有限公司的共同委托诉讼代理人何悦筑到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带向原告支付拖欠的租金人民币35604元；2.两被告连带向原告支付赔偿金人民币39955.6元；3.两被告支付原告违约金人民币100000元；4.两被告承担本案的诉讼费用。原告于诉讼中明确，其第一项诉请的租金是2016年1月23日至2016年7月22日期间按人民币5934元/月计得，第三项诉请的违约金是根据《商铺委托运营管理协议》第9.6条的约定主张的。事实与理由：2013年底，被告五福公司对外推广“GOGOPARK万荟时代”项目，对外预售位于东莞市大朗镇富华中路111号的商铺，原告有意购买万荟时代B区一层1056号商铺，建筑面积为47.47平方米，后支付定金给被告五福公司。随后按照被告五福公司的要求，于2014年1月10日与被告创越公司签订《大朗镇“GOGOPARK万荟时代”商铺委托运营管理协议》，约定将上述商铺委托给被告创越公司代为运营管理，被告创越公司保障上述商铺整体运营的可持续发展，引导项目升值与保值，并约定在运营期三年，根据商铺的实际运营情况，被告创越公司向原告支付该商铺的租金分红，分红标准为该铺运营过程中实际产生的月租金收入的100%，于每月10号支付给原告，月租金以被告创越公司和租户签署的《五福购物中心商铺租赁合同》租金为准，合同约定的免租期不用支付租金分红。2014年6月12日，原告与被告五福公司正式签订购房合同，约定原告向被告五福公司购买上述案涉商铺，合同总价格为人民币壹佰叁拾三万伍仟壹佰陆拾元整，原告于签订当日全额支付房价款，并于2015年9月9日办理房地产权证登记，随后拿到粤房地权证莞字第××号房地产权证。2014年7月24日，被告五福公司与刘建签订《五福购物中心商铺租赁合同》，将案涉商铺出租给刘建，刘建于2014年签约当日将2015年6月25日至2015年7月25日的租金5934元支付给被告五福公司。按合同约定，购物中心应于2014年12月25日开业，可是，两被告违反约定，2015年7月23日才开业。被告五福公司曾出具声明，同意给予6个月22天的租金补偿。原告按照约定，将案涉商铺交给两被告运营管理，两被告本应按照合同约定，按时足额的支付租金给原告，但购物中心开业一年来，原告仅收到一个月的商铺租金。截止起诉之日，两被告尚拖欠原告租金人民币75559.60元。原告为维护自身合法权益，特提出请求，请人民法院支持原告诉求。被告创越公司辩称：原告与创越公司签署的商铺委托运营管理协议，建立的是一个委托和受托的法律关系，创越公司作为受托人为原告的涉案物业提供运营服务。双方关于租金分红的分配有合同约定，原告在起诉状当中主张的诸多事实与事实不符。对于原告的第一项诉讼请求，创越公司认为无需承担任何的支付责任，案涉的物业已经在创越公司的运营服务后对外租赁，现由于承租人未按照租赁合同的约定支付租金，因此创越公司本身也没有收取到除第一个月之外的租金。按照委托经营管理协议，创越公司也无需承担租金分红的赔偿责任，创越公司仅仅作为一个受托方代表原告对外经营，创越公司作为受托人对经营的法律后果应该由委托人承受，包括租金不能够收回的风险，不能收回的风险应当由原告自行承担。对第二项诉讼请求，该请求没有任何法律及事实依据，是原告单方面歪曲，其所谓声明中的内容并非是由被告赔偿原告6个月零22天租金损失，而是说在6个月零22天的租期范围内所收到租金收益100%归业主所有，被告不参与分配，因此原告主张的要求承担6个月零22天租金损失的赔偿责任没有依据，被告本身作为一个受托人投入了巨大的人力物力对外运营，也因为开业的延迟致自身利益受损，因此原告要求创越公司赔偿该期限的损失没有任何法律依据，当时创越公司可以放弃这6个月零22天的租期范围内的收益分成的权益，该期间的收益可以由原告享有。第三项诉讼请求原告要求支付违约金人民币100000元依据的是委托运营管理协议第9.6条，首先创越公司没有相应的违约事项，不能够正常收取租金的风险是正常的经营风险之一，也并非创越公司能够控制，涉案物业的实际承租人没有支付租金，原告作为该房屋的实际权属人可以通过法定的途径去追讨，不应当由创越公司承担不利结果，因此其要求支付违约金不应得到支持。被告五福公司答辩称：本案是服务合同纠纷，五福公司与原告没有任何服务合同关系，五福公司与原告仅存在商品房买卖合同关系，五福公司已经按照商品房的买卖约定向原告交付案涉房屋，因此双方之间的商品房买卖关系已经实际履行完毕，与本案无关。尽管租赁合同是由五福公司签订的，五福公司是基于创越公司的委托对外签订的租赁合同，而原告与创越公司之间已经在委托经营管理协议当中授权创越公司可以以自己的名义对外出租，也可以转授权第三人对外出租，创越公司是基于原告的授权，也为了统一的经营管理方便，因案涉房屋所在的项目仍有部分的商铺是由五福公司持有的，所以创越公司委托五福公司将案涉的商铺以创越公司的名义作为出租方对外签署合同，但是五福公司也是接受创越公司的委托才签署合同，其所产生的法律后果也应当由原始的委托人原告来承担后果，实际上也是原告在出租其案涉房屋，因此其要求五福公司对其主张的诉请承担赔偿责任没有任何法律依据，五福公司与原告没有任何服务合同关系。本院查明：、被告五福公司于2014年6月12日签署《商品房买卖合同》约定被告五福公司将位于广东省东莞市大朗镇富华中路181号的五福购物中心3栋、4栋、5栋、商业、住宅楼商铺1056号房（下称案涉商铺）出售给原告。原告、被告创越公司签署《商铺委托运营管理协议》约定，原告将案涉商铺委托给创越公司或创越公司授权人进行运营管理；委托运营管理的期限“自2014年12月25日至2022年12月24日止（委托开始日以本购物中心开业日为准。如经双方确认之实际开业日推迟或提前，则以上委托开始日和委托结束日均相应推迟或提前，但委托期限不变）”；原告同意将案涉商铺运营管理一切事项均委托给被告创越公司处理，创越公司可以自身名义对外出租或转授权第三人对外出租及运营管理；合同4.1条约定在运营管理期前3年，根据案涉商铺的实际经营情况，创越公司向原告支付案涉商铺的租金分红，分红标准为商铺经营过程中实际产生的月租金收入的100%，于每月10日支付给原告，月租金以创越公司和租户签署的《五福购物中心商铺租赁合同》租金为准，合同约定的免租期不用支付租金分红；合同第7条创越公司或创越公司授权人有如下权利和义务，1.运用专业的市场研究体系，结合本商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的评判导入操作策略、提供运营决策支持，最大程度上保障本商铺的整体市场竞争优势。2.对本商铺的业态划分、营业时间、租户的店名广告、促销广告等进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。3.协调解决租户、消费者、管理公司及其他各方之间的冲突、矛盾，与甲方及时沟通、反馈各方信息。4.负责商业市场调研、商铺定位、业种业态划分、商品大类结构、布局规划、招商组货、商业培训、机构设置、开业筹备策划、商品陈列布展、运营管理等全程服务工作。11.有义务代收或督促租户将租金等费用全部直接汇入原告指定账户；合同第9.2条约定，未经原告同意，被告创越公司无故扣留已收取的租金等来源于该商铺的收益时，应在原告提出后15日内将应付的款项汇入原告指定账户，逾期30天未支付的原告有权解除合同，在合同解除30天内，被告创越公司应向原告返还所有应付的全部款项并向原告支付应付款二倍的违约金，违约金不足以弥补损失的，被告创越公司继续承担赔偿责任；合同第9.6条约定，除上述约定外，一方违反本合同约定项下义务时，违约方应向守约方支付人民币100000元，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方继续承担赔偿责任；履行合同工程中发生争议不能协商解决的，双方同意向案涉商铺所在地人民法院提起诉讼；案涉合同的签署及履行，均适用中华人民共和国的法律。该协议后附的授权委托书记载，原告于2014年1月10日签署该委托书，授权创越公司以自身名义对外出租或转授权第三人对外出租及运营管理等权限。被被告五福公司与案外人刘建于2014年7月28日签署《五福购物中心商铺租赁合同》约定，五福公司将案涉商铺出租给刘建；租赁期限从2014年12月25日至2022年12月24日止，五福公司给予刘建免租期为8个月，第1年免租6个月，从2014年12月25日至2015年6月24日，如购物中心开业时间调整，租赁期限从购物中心开业的第一天开始计算，免租期亦相应调整；前三年的租金标准为每月人民币5934元，刘建按月支付租金，于每月5日前支付，并在签订本合同时付清首月租金人民币5934元等。原告提交的收款收据显示案外人刘建于2014年7月24日向被告五福公司支付2015年6月25日至同年7月25日的租金人民币5934元。被告提交的客户专用回单显示被告创越公司于2016年6月14日向原告转账支付人民币26041元，原、被告于庭审中确认该款项包含了前述租金人民币5934元。被告并解释称因签署租赁合同后商场暂不具备开业条件，在未开业期间可能出现实际承租人解除租赁合同或主张相关赔偿、已收取的租金需要返还给承租人的风险，故其在收到租金后待前述风险消除后才支付租金给原告。关于该租赁合同的履行，被告创越公司表示承租人除缴纳前述租金外一直拖欠租金至庭审时，租赁合同仍在履行，被告创越公司多次向承租人催讨租金未果，原告作为房屋权属人未向承租人起诉追讨租金，故相关责任应由原告承担。原告主张被告迟延履行向承租人催缴租金及支付分红的义务，违反《商铺委托运营管理协议》的相关约定，因此需向原告支付违约金。被告则抗辩称即使其存在逾期向原告返还租金的违约行为，亦应当适用《商铺委托运营管理协议》第9.2条的约定，且原告主张的人民币100000元违约金相对于每月租金而言显然过高。被告五福公司于2015年7月20日向“万荟时代商铺业主”发出《五福购物中心（万荟时代）开业声明》、《五福购物中心（万荟时代）开业及收益保障声明》。开业声明记载，购物中心于7月23日正式开业，商铺的租金分红在租户免租期届满后按《委托运营管理协议》约定的分红方式执行。开业及收益保障声明记载，购物中心正式于7月23日开业，五福公司综合考虑后决定对商铺业主在购物中心延迟开业期间的投资收益损失进行补偿，五福公司承诺，在购物中心整体开业且租户免租期届满后的连续6个月零22天内，业主将享有租金收益100%的分成以弥补业主的投资收益损失。原、被告对前述声明提及的补偿存在不同理解，原告主张该声明表明被告五福公司同意支付6个月22天的租金作为延迟开业导致业主损失的补偿。两被告则表示五福公司并没有自行支付6个月22天租金作为补偿的意思表示，而是放弃《商铺委托运营管理协议》约定的租金分红中被告应得的部分，将该部分由商铺业主享有作为补偿。被告并提交创越公司分别与案外人彭玮、黄欢东及唐春桃签署的《商铺委托运营管理协议》，该些协议内容与原告签署的协议内容基本一致，其中协议4.1条约定的创越公司向商铺业主支付的前3年租金分红比例为50%。被告表示上述声明是针对全部商铺业主发出的，商铺业主中除原告外其余业主的协议约定的前述租金分红比例均不是100%，其因此声明表示将该些比例变更为100%作为对商铺业主的补偿。关于被告创越公司与被告五福公司的关系。原告主张两者混同经营。被告五福公司及被告创越公司认为，被告五福公司受被告创越公司的委托进行运营。两被告未提交证据证明被告创越公司委托五福公司运营案涉商铺，亦未举证证明原告对此是知情的。两被告的工商登记资料显示，两被告经营地址均在广东省东莞市大朗镇富华中路181号，法定代表人均为梅林锋。案涉《商铺委托运营管理协议》、《租赁合同》中被告创越公司、五福公司的签约代表均为朱红斌。上述事实，有前述证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：原告、被告创越公司对双方形成的法律关系性质存在争议，根据原告与被告创越公司签订的《委托运营管理协议》的约定，本院认为原告与被告创越公司之间形成委托合同法律关系。原告为台湾居民，故本案为涉台委托合同纠纷。原告、被告创越公司于《委托运营管理协议》中约定适用中华人民共和国的法律，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，本案应适用中华人民共和国的法律。关于两被告的关系，被告五福公司作为案涉购物中心的开发商，被告创越公司作为案涉购物中心商铺的受托运行方，二者的经营活动均围绕案涉购物中心，且本院已查明两被告在经营地址、法定代表人、相关合同签约代表均一致。被告五福公司向案涉购物中心商铺业主发出声明中确认的事项及关于补偿的承诺显示，五福公司履行了案涉委托合同项下被告创越公司应履行的义务，处分了案涉委托合同项下创越公司享有的权益。综上，本院对原告关于两被告于案涉交易中存在混同经营的主张予以支持。两被告应就案涉交易中发生的债务承担连带责任。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求。《委托运营管理协议》明确约定被告创越公司根据商铺的实际经营情况向原告支付租金分红。原告并未举证证明被告创越公司已经实际收到了案涉商铺2016年1月23日至同年7月22日期间的租金。因此，原告要求被告创越公司向其支付该期间的租金分红，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求。结合创越公司与原告及其他商铺业主签署的《委托运营管理协议》关于租金分红比例条款的差异及《保障声明》关于补偿的文字内容的含义，本院采信被告关于补偿内容的解释。原告根据《委托运营管理协议》可获得的租金分红已经为租金的100%，故事实上原、被告并未约定被告因购物中心延期开业给原告造成的损失的计算方式。根据案涉商铺的实际情况，本院认为可按案涉商铺的租金标准计算延期开业期间的损失，即两被告应向原告支付赔偿金人民币39955.6元（延期6个月22天，即人民币5934元/月*6个月=人民币35604元，人民币5934元/30天*22天=人民币4351.6元，人民币35604元+人民币4351.6元=人民币39955.6元）。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。《委托运营管理协议》第9.2条约定了逾期支付租金分红的的违约责任。虽然该条没有约定如逾期超过30天但未解除合同时的违约金计算，但本案被告创越公司的逾期支付租金分红的违约行为与该条指向的违约行为一致，本案被告创越公司的违约程度亦已达到甚至超出了该条约定的违约金对应的违约程度。因此本院认为被告逾期支付租金分红的违约行为给原告造成的损失可以参照本合同条款计算。因此两被告应向原告赔偿逾期支付租金分红的损失人民币11868元（人民币5934元/月*2倍）。原告要求按照《委托运营管理协议》第9.6条的约定确定损失，没有事实依据，本院不予支持。对原告该项诉请中超出本院认定部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市五福购物中心开发有限公司、被告东莞市创越物业管理有限公司应在本判决生效之日起五日内向原告张志中赔偿延期开业的损失人民币39955.6元；二、被告东莞市五福购物中心开发有限公司、被告东莞市创越物业管理有限公司应在本判决生效之日起五日内向原告张志中赔偿逾期支付租金分红的损失人民币11868元；三、驳回原告张志中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3812元，由原告张志中负担人民币2716.4元，由被告东莞市五福购物中心开发有限公司、被告东莞市创越物业管理有限公司负担人民币1095.6元。服本判决，被告东莞市五福购物中心开发有限公司、被告东莞市创越物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告张志中可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 虹审 判 员  吴振滨人民陪审员  李子聪二〇一八年六月四日书 记 员  蔡凤怡附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。