江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初2421号 原告（反诉被告)：徐亚兰，女，1989年3月12日生，汉族，住江苏省邳州市。 委托代理人：章浩，江苏德本律师事务所律师。 被告（反诉原告)：南京八佰万新邻里商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区大桥北路22号。 法定代表人：闫阳阳，董事长。 委托代理人：叶新联，江苏臣功律师事务所律师。 被告（反诉第三人)：万齐俊，男，1985年5月23日生，住南京市浦口区。 原告（反诉被告)徐亚兰诉被告（反诉原告)南京八佰万新邻里商业管理有限公司（以下简称八佰万公司)、被告（反诉第三人)万齐俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告)徐亚兰委托代理人章浩、被告（反诉原告)八佰万公司委托代理人叶新联到庭参加诉讼。被告（反诉第三人)万齐俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐亚兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，被告退还自2017年3月1日至12月31日租金22500元、保证金10000元、定金1000元、水电费180元，共计32680元；2、承担本案诉讼费。事实及理由：2016年10月25日，原告与被告八佰万公司签订租赁合同，承租金盛百货F-6摊位1F41商铺，合同期限自2016年11月1日至2017年12月30日，由于被告有多次的开业时间点，原告实际履行到3月1日。原告认为被告的管理混乱，原告方门两次被撬，货物丢失。被告市场里有人使用煤气明火，有聚众赌博的情况，影响原告的经营。原告与被告万齐俊协商，万齐俊承诺为原告更换门，但不履行。原告认为签订合同时被告八佰万公司尚未成立，由被告万齐俊签订合同，被告万齐俊亦应当承担责任。 被告八佰万公司辩称：被告的管理规范严格，被告为管理市场前后进行了大量的宣传工作，并组织经营者开展促销活动。原告门被撬不应由被告承担责任，被告不认可原告被盗的事实。原告经营的商铺门在过道，无法更换。由于原告过年后就一直没来开业，没缴纳管理费，被告于2017年3月26日向原告发出了解除合同通知。原告的诉讼请求没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告万齐俊未答辩。 反诉原告八向本院提出诉讼请求：1、确认双方合同于3月26日解除；2、反诉被告支付管理费、保洁费、空调、吊扇及公共区域照明费2880元；3、反诉被告支付违约金15000元；4、反诉被告支付律师费2500元；5、反诉被告承担反诉诉讼费。事实和理由：2016年10月。反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定反诉原告将金盛百货F-6摊位1F41的商铺出租给反诉被告，经营水果生意，租期自2016年11月1日至2017年12月30日，租金自2017年1月1日起算，年租金为3万元，支付方式为年付，签订合同时一次性付清。管理费、卫生保洁费、空调、吊扇及公共区域照明费2880元/摊位/年，每合同年与房租同时一次性付清。履约保证金10000元。反诉被告严格遵守营业时间的规定，不得擅自闭门停业。反诉被告未征得反诉原告书面同意，擅自闭门停业一年内连续五天或累计十五天以上的，或者一年内违反营业时间规定累计超过五次的，无正当理由拖欠租金或者其它相关费用达十天以上的，反诉原告有权解除合同。反诉被告应承担租金总额50%的违约金，且无权要求返还剩余租金、物业费、押金及其它各项费用。反诉被告支付租金等4万元后入住商铺，但未缴纳管理费、卫生保洁费、空调、吊扇及公共区域照明电费。反诉被告违反合同约定长期闭门停业，反诉原告于2017年3月向其送达处罚决定书和解除合同通知。 反诉被告徐亚兰辩称，反诉原告的商铺没有经过国家消防验收，市场没有空调，而管理费包括空调费用。第三人万齐俊承诺为反诉被告换门需15天，在此期间反诉被告没有开门营业，反诉被告认为停业是经过反诉原告同意的。反诉被告请求驳回反诉原告除反诉诉讼请求1之外的其他诉讼请求。 反诉第三人万齐俊未答辩。 经审理查明，2016年10月25日，徐亚兰（乙方）与八佰万公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方经营的位于浦口区××货××摊位1Ｆ41的商铺，合同期限自2016年11月1日至2017年12月30日，租金自2017年1月1日计算，年租金为3万元，支付方式为年付，签定合同时一次性付清。合同第4.4条规定管理费、卫生保洁费、空调、吊扇及公共区域照明电费2880元/摊位/年（空调每年按4个月时间开放计算)，每合同年与房租同时一次性付清；第5.1条规定保证金收取1万元作为履约保证金，在签定本合同时一次性缴纳；第5.2条规定，保证金退还，租赁期结束或本合同提前终止时，扣除乙方按合同应支付的违约金及其它费用后，于合同终止之日起三个月内无息退还剩余部分；第7.6条规定乙方不得在该商铺内使用明火；第7.7条规定乙方的营业时间应严格遵守甲方的规定，未经甲方书面同意，乙方不得随意改变营业时间，不得擅自闭门停业；第10.3条规定如甲方因乙方违反本合同约定、乙方的过错或其它不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，乙方应赔偿甲方因此而发生的包括甲方聘请律师的代理费用等全部损失；第11.1条规定乙方有下列行为之一（包括但不限于)的，甲方有权解除本合同：11.1.1未按照合同约定日期开业，逾期开业达十天的……11.1.8未事先征得甲方书面同意，擅自闭门停业一年内连续五天或累计达十五天以上（含十五天)的，或者一年内违反营业时间规定累计超过五次的；11.1.9无正当理由拖欠租金或者其它相关费用累计达十天以上（含十天)的；11.2因乙方违约甲方行使合同解除权的或乙方在租赁期内擅自退租的，除甲方对乙方实施清场措施并收回该商铺外，乙方还应向甲方支付相当于本合同租赁期内租金总金额50%的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失；11.3因乙方原因导致甲方行使解除合同之权利的，乙方无权要求甲方返还其剩余合同期限内的租金、物业费、押金及其他各项费用。14.3甲方特别提醒乙方注意本合同中限制或免除甲方责任的条款以及要求乙方责任的条款，乙方已仔细阅读、充分理解该等条款并自愿接受该等条款。乙方代表签字确认处为空白；14.4友情提醒：本项目为保障房配套菜场，先期人流量可能不足，商铺投资存在风险，乙方应对该商铺及周边经营状况充分考察和了解，并承诺独立承担由此带来的经营风险损失。万齐俊在合同中八佰万公司授权代表处签名。 2016年10月19日，徐亚兰支付万齐俊定金1000元，万齐俊出具收据一份。2016年10月25日，徐亚兰支付万齐俊押金10000元、租金30000元，合计40000元，万齐俊出具收据一份。徐亚兰按合同约定入住商铺营业。 2017年3月26日，八佰万公司发出《关于收回违约商铺的通知》，为维护市场经营秩序，保护正常营业经营者和消费者的合法权益，促使经营者合法经营，经我方多次催促仍拒绝开业并正常营业，严重影响租赁合同的履行，属于违约行为。依据《中华人民共和国合同法》规定、《租赁合同》第5页第11条第1项第1条之规定未按合同约定日期开业，逾期开业达十天；根据合同规定视其自动放弃商铺使用权，我方现通知你自2017年3月26日起同时解除双方签订的上述房屋租赁合同关系，收回房屋。现将违约商铺名单公布如下：水果汇1F41徐亚兰电话133××××2841。 另查，万齐俊系八佰万公司的工作人员，八佰万公司认可万齐俊签订合同及收款行为。 上述事实，有当事人提供的《租赁合同》、收据、微信截图、《关于收回违约商铺的通知》、照片、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 原告徐亚兰为证明其主张，提供证据如下： 租赁合同一份，拟证明徐亚兰与万齐俊签订合同，没有八佰万公司的章，租金应从2017年1月1日计算，原告没有在14.3条处签字确认，八佰万公司认为没有盖章不影响合同的效力，徐亚兰于2016年12月入住，租金应从12月开始计算，本院对该证据予以确认，八佰万公司认为租金应从12月开始计算但未提供证据，对八佰万公司的此点意见不予采纳； 收据二份，拟证明支付八佰万公司41000元，八佰万公司对证据无异议，但认为定金1000元在徐亚兰支付租金时已计算在内，八佰万公司实际收取徐亚兰40000元，本院认为，定金冲抵实际租金系通常做法，徐亚兰未提供证据证明支付上述费用金额，故对八佰万公司的意见予以采纳，确认徐亚兰实际支付40000元； 3、徐亚兰与万齐俊的微信截图，徐亚兰表示商铺被偷2次，要求将其门做好再开门，并于3月10日询问已经20天了门搞好了吗，万齐俊回复徐亚兰的位置做不了玻璃门，过道太小，你开门，请问你的东西会被偷，再者你没有一点责任，开不开由你，到时按合同条约办事。拟证明徐亚兰的商铺于2017年2月17日前后两次被盗，万齐俊承诺为其换门，八佰万公司对证据无异议，但认为该证据能证明徐亚兰被盗事件发生在其关门歇业期间，不能证明八佰万公司应承担责任，亦能证明八佰万公司催促其经营，徐亚兰不予理睬，本院对该证据予以确认，认为该证据能证明徐亚兰因商铺被盗，要求做好门再经营，以及在3月10日前有20天未经营的事实，万齐俊回复徐亚兰的位置不能做玻璃门，并催其经营的事实； 八佰万公司为证明其主张，提供证据如下： 4、租赁合同，拟证明八佰万公司诉讼请求的合同依据，徐亚兰认为未交管理费不能排除八佰万公司的责任，合同多处约定违约条款，责任不明，对违约条款不予认可，且超过法律规定的30%，本院认为该证据的违约条款约定明确，若超过法律规定当事人可申请调整，并不导致无效； 5、律师费发票，拟证明八佰万公司支出律师费，徐亚兰认为八佰万公司此期间有多起诉讼均委托同一律师事务所，对此证据的关联性不予认可，本院认为八佰万公司对徐亚兰的意见未能进一步举证，故对该证据的关联性不予认可； 6、（2017）苏0111民初2424号判决书，拟证明徐亚兰的诉讼请求没有法律依据，徐亚兰认为该证据不能证明其证明目的，本院认为两案件情况并不完全一致，不能证明八佰万公司的证明目的。 本院认为，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约定履行各自的义务。 对于原告徐亚兰要求解除合同的诉讼请求及反诉原告八佰万公司的诉讼请求1、确认双方合同于3月26日解除，因双方均同意解除合同，本院确认双方租赁合同于2017年3月26日解除。 对于原告徐亚兰要求被告八佰万公司退还自2017年3月1日至12月31日租金22500元、保证金10000元、定金1000元、水电费180元，共计32680元的诉讼请求，原告徐亚兰认为被告八佰万公司管理混乱，其商铺门两次被撬，货物丢失。被告市场里有人使用煤气明火，有聚众赌博的情况，影响原告的经营。被告八佰万公司否认管理混乱，并为搞活市场进行大量宣传及组织促销活动，徐亚兰停止营业超过合同规定，应按合同规定无权主张退还相关费用，本院认为，当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。原告未提供证据证明市场内使用明火、聚众赌博的事实，亦未提供证据证明水电费180元及定金1000元未冲抵租金，故对徐亚兰此部分陈述不予确认。就徐亚兰商铺被盗事件，徐亚兰提供的证据不能证明此事件应由八佰万公司承担全部责任。徐亚兰提出做玻璃门的要求应视为对八佰万公司管理上的建议，而不是八佰万公司承担商铺被盗责任和八佰万同意其停止营业的依据。徐亚兰停止营业虽事出有因，应当与八佰万公司就停止营业一事协商解决，但其经八佰万公司催促仍未正常经营，超过合同规定的期限，且徐亚兰未按合同约定支付管理费，故徐亚兰应承担违约责任。因徐亚兰未与八佰万公司协商一致擅自离场，拒绝继续履行合同，导致八佰万公司行使合同解除权。依据合同约定，徐亚兰无权要求返还剩余合同期限内的租金、物业费、押金及其他各项费用，结合本案实际情况及此部分费用作为违约金已超过合同租金总额，应当予以调整，故本院酌定被告八佰万公司返还原告徐亚兰12000元。 对于原告徐亚兰起诉被告万齐俊的诉讼请求，因万齐俊系八佰万公司工作人员，履行职务行为的法律后果应由八佰万公司承担，故对原告徐亚兰的此项诉讼请求不予支持。 对于反诉原告八佰万公司的诉讼请求2、反诉被告支付管理费、保洁费、空调、吊扇及公共区域照明费2880元；3、反诉被告支付违约金15000元；4、反诉被告支付律师费2500元。反诉被告徐亚兰认为其停业是经过反诉原告八佰万公司许可的，请求驳回反诉原告的此部分诉讼请求，另认为反诉原告主张的违约金过高。本院认为，反诉被告徐亚兰未能提供证据证明其停业是经反诉原告八佰万公司许可，故对反诉被告徐亚兰的此点意见不予采纳。反诉原告八佰万公司提供的证据不能证明其律师费系因本案所发生，故此费用不应作为其损失。八佰万公司在原告徐亚兰本诉中已主张适用合同中11.3条规定，要求徐亚兰承担违约责任，不予退还相关费用。合同第11.2条与第11.3条适用于条件有部分重复，其内容均为关于解除合同的违约责任，且适用每个条款均能达到赔偿反诉原告八佰万公司损失的目的，故本院确认上述条款应为选择适用条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。八佰万公司未能提供证据证明因徐亚兰的违约造成的实际损失超过不予退还的相关费用，另八佰万公司在解除合同后亦应当采取措施减少损失的扩大，故对反诉原告八佰万公司的此部分诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 确认原告（反诉被告)徐亚兰与被告（反诉原告)南京八佰万新邻里商业管理有限公司签订的租赁合同于2017年3月26日解除； 二、被告（反诉原告)南京八佰万新邻里商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告)徐亚兰租金、保证金共计12000元； 三、驳回原告（反诉被告)徐亚兰的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告)南京八佰万新邻里商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费309元，由原告（反诉被告)徐亚兰承担200元，被告（反诉原告)南京八佰万新邻里商业管理有限公司承担109元；反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告)南京八佰万新邻里商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件本诉受理费309元、反诉受理费150元。 审 判 长 谢 明 人民陪审员 乔 治 人民陪审员 张凤英 二〇一八年六月二十日 书 记 员 胡 颖