山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0687民初994号原告：金仁淑，女，1955年4月13日出生，朝鲜族，住吉林省龙井市。委托诉讼代理人：马文斌，男，1963年7月12日出生，汉族，现住黑龙江省鹤岗市南山区。被告：中国工商银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海政路59号。负责人：勇乐山，该行行长。委托诉讼代理人：范滨、王佳，山东通世律师事务所律师。被告：海阳隆祥置业有限公司，住所地山东省烟台市海阳市胜利黄海花园49号楼102号。法定代表人：乔运祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：安景祥，山东鲁通律师事务所律师。原告金仁淑与被告中国工商银行股份有限公司海阳支行(以下简称工行海阳支行)、海阳隆祥置业有限公司(以下简称隆祥公司)金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马文斌到庭参加诉讼，被告工行海阳支行委托诉讼代理人王佳到庭参加诉讼，被告隆祥公司委托诉讼代理人安景祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金仁淑向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决确认两被告与原告三方签订的《个人借款/担保合同》无效；2.依法判令被告《个人借款/担保合同》给原告造成的经济损失；3.本案所产生的诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃被告因《个人借款/担保合同》给原告造成的经济损失的诉讼请求，要求待行政违法被确认时一并解决赔偿问题，强调原告与被告隆祥公司所签订商品房买卖合同的日期已超过商品房预售许可证的日期，原告与工行海阳支行个人借款/担保合同，均属于无效合同。事实和理由：原告于2012年11月29日在被告隆祥公司购买了该公司开发建设的海阳凤都商业广场二层2055号房一户商业性用房。原告当时交纳了购房首付款，剩余房款由被告隆祥公司办理按揭贷款并签订商品房(预)售合同，该合同约定被告隆祥公司于2012年12月31日前将房屋交给原告使用，可时至今日原告所购买的房屋因被告隆祥公司将预售款挪做他用，致使原告所购买房屋工程资金断链，工程停止建设无法交付。因此原告通过到海阳政府部门走访并进行法律咨询，发现原告等购房人的款项被隆祥公司用于另一项目，造成房屋资金断链而停止建设，究其原因，发现原告等所购房款都存入了被告工行海阳支行商品房预售专用帐户，被告隆祥公司为加速其开发的项目商品房的销售及时回笼资金，就必须得到银行支持，被告隆祥公司在取得房地产行政管理部门颁发的商品房预售许可证后，二被告在没有得到监管部门实施监管的情况下，签订了《按揭贷款业务协议》，该协议违背了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《山东省商品房销售条例》以及《海阳市商品房预售资金监督管理暂行办法》等相关法律法规、文件规定，国家及各级人民政府对商品房的预售做了严格的规定，特别是对商品房预售款提出了严格的要求，商品房预售款必须用在相关工程上，必须有房地产行政主管部门实施监管，因此原告认为二被告签订的《按揭贷款业务协议》是《合同法》第52条第5项规定的无效条款，该协议为无效协议。基于此原告预购商品房的款项及贷款必须存入被告提供的专用帐户是不合法的，因此二被告与原告所签《个人借款/担保合同》缺乏监管和合法依据，为此原告认为该合同为无效合同。因为根据事实发展来看，原告为达到购房目的，向银行申请按揭贷款这一行为是商品房预购行为，该款项属于行政管理部门监管范围，且必须用于原告所购商品房工程上，必须在行政部门监管之下的贷款协议方能生效。原告等人的购房款被抽逃挪用，给原告造成重大侵害，这与被告工行海阳支行脱离行政监管，将原告等人的购房款随意拔付给被告隆祥公司使用的行为，使原告等人遭受经济损失，因此原告认为没有行政监管部门、脱离行政监管致使商品房按揭贷款合同无效，这是最根本的原因。二被告对原告等商品房预售款拔付使用，已违反了法律法规及文件的强制性规定。关于被告隆祥公司如何赔偿问题，原告申请仲裁解决，但被告工行海阳运行应承担连带责任，原告多次找被告并书面通知被告，原告要求答复个人借款/担保合同的流程，被告工行海阳支行拒收原告邮件。为此起诉法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告工行海阳支行辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告隆祥公司辩称，被告与原告签订的借款合同不存在法定无效的理由，是双方真实的意思表示，不能确认无效。该合同已经超过了诉讼时效，应该驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2013年6月6日，原告与被告工行海阳支行签订《个人购房借款/担保合同》。由原告向被告借款220000元，担保方式为抵押、保证，期限10年，采取按月等额本息还款法。贷款人授权借款人将贷款一次性划入隆祥公司开设在工行海阳支行帐户。隆祥公司承担全程连带保证责任。合同订立后，工行海阳支行将上述款项依约划入隆祥公司银行帐户。原告购买的商业用房因被告隆祥公司至今没有交付房屋而未再向被告工行海阳支行缴纳房贷。原告购买隆祥公司开发的位于海阳市凤城街道凤政路南龙祥街西凤都商业广场商品房，其建筑面积65.06平方米的商业用房二层2055号房，合同签订于2012年11月29日，总金额456006元，于2012年11月29日前交纳首付款236006元，约定的交付房屋时间为2012年12月31日前，交付条件该商品房验收合格。原告于2012年11月20日交纳购房款定金10000元，于商品房买卖合同签订后的2012年11月29日交纳了首付款226006元，交纳4810元担保费及抵押登记费等，余款220000元通过向被告工行海阳支行贷款，由被告工行海阳支行直接依照合同约定支付到被告隆祥公司银行帐户。海阳隆祥置业有限公司持有的“凤都广场商品房预售许可证”，于2009年11月18日颁发，有效期限自2009年11月18日至2010年9月18日；2010年9月19日颁发的“凤都广场商品房预售许可证”，有效期限自2010年9月19日至2011年7月19日。与原告购买同类商品房的马文斌为维权多次到政府有关部门及银行业上访、信访，政府及有关部门均给予答复。原告认为：隆祥公司其注册资金不具有开发房地产业资质，政府有关部门批准其从事房地产开发属于违法、违规，工行海阳支行不是监管银行，为获取利益违反中国银行业监督管理委员会山东监管局的规定，与其签订的借款合同违反《合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及法律法规的强制性规定，属于无效合同，应当承担无效合同的法律后果。在本院审理马文斌起诉工行海阳支行、隆祥公司的案件过程中，本院依职权调取“海阳市商品房预售资金监管协议”及海阳隆祥置业有限公司工程款支付情况的证据。原、被告对上述证据均无异议。证据显示：甲方海阳市住房保障和交易中心与乙方海阳隆祥置业有限公司、丙方中行海阳支行三方签订的监管协议，“凤都商业广场”项目监管单位为海阳市住房保障和交易中心，监管银行是中国银行股份有限公司海阳支行；自2011年1月12日至2011年4月11日，工程款的支付均是海阳隆祥置业有限公司以工程款项支付通知单的方式申请用款，以转帐支票的形式支付款项，共计支付992万元。原告与被告隆祥公司商品房买卖合同因约定仲裁，原告于2016年11月7日向仲裁部门申请仲裁，裁决结果由隆祥公司支付原告违约金。原告主张如果被告隆祥公司能按期支付违约金，则原告就能足以支付原告交纳工行海阳支行的贷款本金及利息。对于原告庭审所主张的商品房买卖合同项目的审批是否违法及开发商是否以虚假手续获得审批，本院已当庭告知原告其该主张不是本院审理范围。原告所购买的商品房至今没有通过综合验收而未交付给原告。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同无效的情形是法定的，《合同法》第五十二条明确规定：“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。原告与被告工行海阳支行所签订的金融借款合同，是基于其购买商品房而签订的合同，而商品房买卖合同又有预售许可证，金融借款合同是平等主体之间签订的，是当事人真实意思表示，原告因为商品房买卖合同没有按期交付而停止偿还工行海阳支行的借款，并提起本案的诉讼，原告所提供的证据并不能证实其主张的借款合同是二被告恶意串通损害其合法权益，也不符合《合同法》第五十二条规定的无效情形；原告主张工行海阳支行脱管发放贷款问题与合同效力是两个法律关系。至于原告主张隆祥公司是否具有开发房地产资格问题以及批准文件是否合法，不是本案审理范围。综上所述，原告主张其与被告工行海阳支行签订的金融借款合同无效，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告金仁淑要求确认金融借款担保合同无效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告金仁淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙洪杰人民陪审员  于学生人民陪审员  刘树彦二〇一八年六月二十七日书 记 员  张 媛