重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0101民初1252号原告：重庆市秉诚物业管理有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路三段**附**，统一社会信用代码915001015748481237。法定代表人：周启明，男，汉族，1972年2月2日生，住重庆市万州区，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢元斌，男，汉族，1982年2月8日生，住重庆市万州区，该公司副总经理。(特别授权）委托诉讼代理人：张林，重庆市万州区陈家坝法律服务所法律工作者。(一般代理)被告：郝兵，男，汉族，1975年10月20日生，住重庆市万州区。原告重庆市秉诚物业管理有限公司（以下简称秉城物业公司）与被告郝兵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员龚举芬担任审判长，与人民陪审员唐厚琴、周君组成合议庭，于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告秉城物业公司的委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼，被告郝兵经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、2012年4月25日，原告秉城物业公司与重庆市向往置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：重庆市向往置业有限公司选聘原告对××小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务内容主要包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿化、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所、房屋公用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，房屋装修管理；物业服务收费选择包干制方式，前期物业服务费用由业主按其拥有房屋的建筑面积交纳，具体收费标准暂行如下，住宅1.00－1.80元/月˙平方米…以上收费标准法律法规要求审批的，以审批为准，不要求审批的，可随市场水平调整。…共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应于通知接房之日起交纳物业服务费用、公共水电费等相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方；物业服务费用、公共水电费等相关费用按年交纳，物业所有人在每一个服务年度开始前30日（或物业管理公司通知时间为准）将下一年度费用缴清，逾期将按日向物业所有人加收应缴纳费用的3‰的违约金…本合同期限18年，自2012年4月25日起至2029年8月31日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2、重庆市万州区发展和改革委员会于2012年7月23日印发万州发改价〔2012〕30号《重庆市万州区发展和改革委员会关于确定××(一期)多层住宅物业服务收费试行标准的通知》，多层住宅（建筑面积）的物业管理服务费收费标准确定为1.00元/月˙M2，其中日常维修养护费0.40元/月˙M2；在试行期间，须下浮30％收费，下浮30％由建设单位承担；重庆市万州区发展和改革委员会于2013年8月20日印发万州发改价〔2013〕39号《重庆市万州区发展和改革委员会关于确定××(一期)物业服务收费标准的通知》，对物业高层住宅（建筑面积）的物业管理服务费收费标准确定为1.00元/月˙M2，其中日常维修养护费0.40元/月˙M2，电梯费由物业管理公司根据实际情况选择一种方式收取：月票票价，按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。二、被告郝兵系该小区一组团×栋×单元×室房屋业主，该房建筑面积为69.07㎡。被告入住后，按物管费0.7元/㎡/月、公共水电费0.10元/㎡/月的标准，向原告交纳至2015年8月17日，从2015年8月18日至2017年8月17日尚欠原告物业服务费1160元（0.7元/㎡/月×69.07㎡×24个月）、公共水电费166元（0.10元/㎡/月×69.07㎡×24个月）。共计1326元。三、原告的诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付重庆市万州区××小区××组团×栋×单元×室房屋自2015年8月18日至2017年8月17日欠缴的物业服务费1160元、公共水电费166元合计1326元，违约金以1326为基数按日3‰从2015年8月187日起至付清之日为止；2、诉讼费由被告承担。本院认为，原告与××小区开发商重庆市向往置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效。本案中，虽然原、被告没有签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故建设单位重庆市向往置业有限公司依法与原告签订的前期物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告为小区业主提供了物业服务，小区业主事实上也接受了相关服务，业主应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费。被告郝兵作为小区业主，没有按照合同约定向原告交纳物业服务费，有违诚实信用原则应承担相应的违约责任。关于原告主张的公共水电费，根据合同约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，合同就该部分费用虽然没有明确约定计收金额，在实际履行过程中，被告郝兵按照0.10元/月/㎡给付该费用符合法律规定，故原告要求被告支付物业服务费1160元及公共水电费166元合计1326元，本院予以支持。原告主张的违约金问题，被告入住后，只向原告交纳至2015年8月17日物业服务费用，根据合同约定应在2015年9月18日前交纳下一年度费用，被告没有按照约定支付该费用，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，但原告主张的违约金标准过高，本院酌情将违约金标准调整至年利率24%，期限从2015年9月19日起至付清时止分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、第四十二条之规定，判决如下：一、被告郝兵于本判决生效后三日内支付原告重庆市秉诚物业管理有限公司2015年8月18日至2017年8月17日期间的物业服务费、公共水电费共计1326元及违约金（其中663元从2015年9月19日起，663元从2016年9月19日起至付清之日止，按照年利率24%计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告郝兵负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  龚举芬人民陪审员  唐厚琴人民陪审员  周 君二〇一八年六月十三日法官助理孙家杰书记员李丹丹