安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0522民初905号 原告：方道生，男，1964年7月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 委托诉讼代理人：康文华，安徽联君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，安徽联君律师事务所实习律师。 被告：豆永发，男，1956年9月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 委托诉讼代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师。 方道生诉豆永发房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年5月15日公开开庭进行审理。方道生及其委托诉讼代理人康文华、豆永发及其委托诉讼代理人林晓彬到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 方道生诉讼请求：1、请求法院依法确认方道生与豆永发之间的房屋买卖合同有效，并请求判决豆永发协助方道生将含山县清溪镇苍横行政村童墩村地号为04071601021地块上的房屋产权及土地使用权过户到方道生名下。2、判令豆永发承担本案诉讼费用。事实与理由：方道生与豆永发系同村村民，1996年7月5日，方道生因家庭生活需要购买豆永发家房屋，签订房屋买卖协议书一份，约定了主要内容：1、豆永发因盖了新楼房将原老瓦房三间出售给方道生，包括大门屋一间、后院一小间在内，总价3000元整；2、豆永发老屋四至界限。该协议除双方签字外，还有本村村民豆念平、豆念才等四位证人证明。此后方道生将3000元购房款给豆永发，豆永发也将房屋交付给方道生使用。双方在含山县土地管理局也对该房屋的土地使用人一栏进行变更并盖章确认，由于历史和豆永发的原因，房屋产权过户手续一直未办，现为一己之利，豆永发竟拒绝协助办理房屋产权过户手续。 豆永发辩称：1、房屋买卖合同实际不存在，豆永发根本不知道该协议，双方也未就所谓的房屋买卖达成一致，原告的诉请无事实、法律依据，请求法庭依法予以驳回。2、如果方道生与豆永发确实存在房屋买卖关系，双方理应签订房屋买卖合同或者协议，并由双方签字确认，同时到土地管理部门办理农村宅基地土地使用权变更手续。本案的实际情况是20年前方道生刚搬到童墩村无地方居住，豆永发将房屋提供给方道生居住。 方道生为证明自己的主张，向法庭提供以下证据： 证据1.方道生身份证、户口本，证明：原告身份及诉讼主体资格。 证据2.方道生老身份证、耕地承包合同书一份，证明：方道生于1990年12月开始户口登记在，并取得该村第二轮土地承包，具备童墩村民组村民资格。 证据3.房屋买卖协议书、土地使用证，证明:方道生、豆永发在豆念才、豆念平等人见证下，豆永发将其位于本村的涉案房屋以3000元出售给方道生，协议从形式、内容上都具备房屋买卖关系的要件。协议之后豆永发将土地使用权变更到方道生名下，并有含山县土地局清溪土地管理所盖章确认，双方对房屋买卖关系是明确的。 证据4.吕才六、豆念枝书面证言各一份，证明：原告取得涉案房屋后，对房屋进行翻修的事实。 证据5.证人豆念才、豆念平、豆念枝出庭作证，证明：涉案房屋的买卖关系，方道生先付房款且住进涉案房屋，后在见证人的主持下，买卖双方在场共同委托豆念才执笔书写《买卖房屋协议》，同时委托豆念才代签字的事实。 豆念才证言：我是童墩村人，和涉案双方当事人没有亲戚关系，方道生和豆永发是亲戚，豆永发堂兄是方道生继父，豆永发那时在行政村当干部，把方道生搞到童墩村来，开始没房子就住在豆永发家老房子，1996年7月5日方道生和豆永发喊我们（包括豆永忠、郎学水、豆念平、豆永生、豆念木、豆念发）到方道生家吃饭，由豆永发提供青横行政村信笺纸给我为他们书写《买卖房屋协议》，一式两份协议写好后在饭桌上我让他们签字，他们说房子不值钱，钱都给过了就不签字了，让我代签就行了。此后买卖房屋双方为房子一直没有意见，去年搞拆迁时豆永发讲这个协议是假的。 豆念平证言：我是童墩村人，方道生是我妹婿，豆念才写协议我在场，还有另外两个老头子在场，那两个老头子已经死了，协议一式两份，由于我和那两个老头子都不识字，让豆念才一起写的。豆永发不签字的原因是钱已经给了，方道生家人也住进去了，签不签字都无所谓了，他要是不同意卖能搞到今天吗，二十多年了，具体给钱我不在场，听说给了。 豆念枝证言：我是青横行政村大豆村人，方道生要我帮他家翻修房子，干事时听说房子是豆永发卖给他家的，翻修房子时豆永发没有找过我说房子是他家的。 证据6.含山县清溪镇苍横行政村村民委员会证明一份，证明：土地证上的方道松与本案的方道生是同一人，豆永发的老房土地使用权已经清溪镇土地管理所变更为方道生使用。 豆永发对方道生举证的质证意见： 对证据1：真实性无异议。 对证据2：新身份证办好后老身份证应该收回，方道生何时将户口迁入应凭户籍管理部门相关证明材料；关于承包合同书，对合同书的真实性无异议，但是合同书登记承包人是豆念英。 对证据3:三性均有异议，该证据从形式上看是协议书，但是从实际内容看和签字来看，所有的文字均是出自一人之手，协议的双方没有签字，证明人也没有签字，书写人也没有签字，书写人不知道是谁，不具备房屋买卖协议书的法律要件，不能证明房屋买卖的事实。土地使用证合法登记是豆永发，后将豆永发的名字修改为方道松，尽管在变更修改部分加盖了印章，但是这种变更是不合法的，包括程序上不合法，应重新办理土地使用权证，而不是在土地使用证上进行修改，应有转让人和受让人共同到土地管理部门办理土地变更手续。 对证据4：书面证言证明人未出庭，不能证明案件事实。 对证据5： 豆念才证言，豆念才可以证明涉案房屋买卖协议是其书写的，但是其证明内容不符合常理，因为买卖双方既然想就房屋买卖写书面协议，为什么又不愿意签名，这种说法难以自圆其说；另外，豆念才证明内容不具有真实性，豆念才说除了协议书上写的六人外，还有豆念木、豆念发、豆永生在场，但实际情况，这几个人都否认有这样的事实，豆念才的证言缺乏其他佐证，其证言不具有客观真实性，不能作为定案依据。 豆念平证言，豆念平是方道生妻子的亲哥哥，从证明角度来看，都是倾向方道生，其证言不能作为证据。 豆念枝证言，证明受方道生委托对房屋进行维修，合情合理，但对涉案房屋是否卖给了方道生，他不知道是听谁说的，该证言都不能认定为传来证据，更不能作为认定本案事实的证据。 对证据6：对苍横行政村的证明三性均有异议，首先该证据不具有合法性，形式上看仅有行政村盖章，无负责人签字，真实性上看，行政村不能证明方道松就是方道生，只能由户籍管理机关证明。 豆永发为证明自己主张提供以下证据： 证据1：涉案房屋土地登记档案复印件一份，证明涉案房屋土地使用权到现在仍然属于被告豆永发。 证据2：马鞍山日报刊登遗失声明一份，证明豆永发将涉案房屋土地证遗失，2016年11月18日在马鞍山日报上刊登了遗失声明。 方道生对豆永发举证的质证意见： 对证据1：真实性、合法性无异议，土地证档案说明豆永发符合出售房屋的主体资格，有权对其房屋及其土地使用权进行转让，只是因为没有过户，导致本案发生。 对证据2：真实性无异议，但是这份遗失声明方道生有理由认为豆永发是为了应付诉讼或者为达到反悔房屋买卖事实所作。因为在此之前，豆永发一直对房屋买卖没有异议，2016年年底，该涉案房屋要拆迁，豆永发开始反悔才刊登了这份声明。 对方道生所举证据1-6，本院认为，证据1、2真实性无异议，本院予以认定；证据3，本院结合其他证据认为，《买卖房屋协议》的内容是真实存在的，涉案土地使用权变更的行为不符合法律规定；证据4，虽然证人未出庭作证，但能够佐证已出庭作证的豆念枝证言，即方道生对涉案房屋进行了翻修；证据5中证人豆念才证言的真实性、合法性、关联性，中立性较强，结合其他证人证言本院予以认定，豆永发所述另外三个证人豆念木、豆念发、豆永生否认有签买卖房屋协议的事实，但未提供证据不足以推翻豆念才证言真实性；证据6真实性、关联性予以认定，村委会的证明虽然不具有法律效力，但基层组织在其区域范围内的情况是比较清楚的，同时对方也未能提供相反证据推翻该证明内容。 对豆永发所举证据1、2，方道生对证据1真实性、合法性予以认可，本院认为该证据证明了所涉房屋土地使用权的来源，故对该证据真实性、合法性、关联性予以认定；方道生对证据2真实性予以认可，对合法性不予认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人双方的举证、质证及本院对证据的分析认定，查明事实如下： 方道生继父系豆永发堂兄，1990年前方道生从他乡迁移至含山县落户，1995年农村第二轮土地承包，方道生户承包了含山县清溪镇青横行政村4.13亩耕地。由于方道生当时没有住房，借住其他村民房子,1996年豆永发盖了新房便将老房借给方道生居住，后两人又商量了涉案房屋买卖之事，1996年7月5日方道生邀请豆永发及村民豆永忠（已去世）、郎学水（已去世）、豆念才、豆念平等到他家吃饭，饭前方道生叙述了与豆永发家老房子买卖之事，由豆永发（当时在行政村任职）提供含山县信笺，由豆念才（村老干部）执笔书写一式两份《买卖房屋协议》，协议约定主要内容：豆永发因盖新房，原老瓦房三间出售给方道生，包括大门屋一间，后院猪圈一小间在内总价3000元，占地面积和四至以土地、房产证为准；此协议经买卖双方、中证人在场，作为依据，证明事实。由于买卖双方认为老房不值钱，便没有亲自签名或按手印，中证人也都没有亲自签名，均有豆念才代替书写买卖双方及中证人姓名。诉讼中方道生持有涉案房屋土地使用证，该房屋土地使用证（含集建（1993）字第049208号，地号04071601021）上土地使用者姓名豆永发，于1996年10月24日经含山县土地管理局清溪土地管理所加盖印章变更为方道松（即方道生），同时土地使用证变更记事栏注明：“该户属亲戚关系于1996年8月份变更使用，经办人唐守国”签名，所长盖印，同时加盖含山县土地管理局清溪土地管理所印章。该房屋自1996年一直由方道生家居住，期间方道生将该房屋进行了翻修，并在涉案房屋土地上新建了几间房屋，豆永发一直未提出异议。2014年含山县褒禅山经济园区新建苍横连接线道路，导致涉案房屋区域水系改变，使童墩村北侧小村积水难以排出，含山县褒禅山经济园区计划实施村民住房搬迁工程解决该问题，涉案房屋就在征迁范围内。2016年11月18日豆永发申请在马鞍山日报上刊登了遗失声明：遗失豆永发坐落在的集建土地使用证，地号：04071601021，开始对该房产权提出异议。 本院认为：方道生与豆永发之间发生的房屋买卖纠纷，方道生提供的《买卖房屋协议》，虽然未经双方签名，但有证人出庭证明涉案房屋存在买卖的基本事实，且涉案房屋实际被方道生占有使用近二十年时间，期间方道生还对原房屋进行了翻修、在原房屋所使用的宅基地上又新建了房屋，豆永发一直未提出异议；方道生提供的涉案房屋土地使用权证书，系政府颁发给豆永发的宅基地使用权证明，在《房屋买卖协议》之后，由含山县土地局下属清溪镇土地管理所加盖印章，直接将豆永发姓名变更为方道生，并注明该宅基地使用权自1996年8月变更为方道生使用，由经办人和土地所长签名盖章，虽然该变更行为程序不合法，但也无证据证明系土地所工作人员个人非法行为，相反能够进一步佐证涉案房屋存在买卖的事实；豆永发否认房屋买卖事实，当庭提供涉案房屋原始土地使用证复印件，以及后期在报纸上所刊登的涉案土地使用权证遗失申明，原始土地使用权证书能够证明涉案土地尚未依法变更，不能当然否认后期未发生涉案房屋买卖行为，涉案土地使用权证遗失申明不能当然证明方道生提供的宅基地使用权证系捡来的，更不能证明土地使用权证变更系方道生个人行为；方道生与豆永发就涉案房屋是否存在买卖关系，方道生是否已交付3000元买房款，双方都未能向法庭提供充分证据证明；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”，综合本案双方提供的证据分析，方道生所举证据证明力明显优于豆永发所举证据的证明力，可以认定涉案《买卖房屋协议》客观存在，涉案房屋买卖是双方自愿基础上的真实意思表示，同时该买卖行为发生在同一村民组织之间，参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》，涉案房屋买卖符合农村房屋买卖有关法律政策规定；3000元购房款，根据日常生活经验判断，方道生应当在房屋买卖达成协议后已经给付；故对方道生要求确认涉案房屋买卖合同有效诉请，本院予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下： 一、确认方道生、豆永发于1996年自愿达成的《房屋买卖协议》合法有效； 二、豆永发有义务协助方道生办理涉案房屋、土地变更登记，若拒不协助，方道生可依据本生效判决申请相关产权变更登记。 本案诉讼费80元，由豆永发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  胡成全 二〇一八年六月二十五日 书记员  赵如慧