重庆市渝中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0103民初25788号 原告：何欣，女，汉族，1990年1月15日出生，住重庆市大渡口区。 原告：唐敏，女，汉族，1963年1月8日出生，住重庆市大渡口区。 二原告共同委托诉讼代理人：李苓，重庆彰义律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：旷渝练，重庆彰义律师事务所律师。 被告:重庆海翔房地产开发有限公司破产管理人，住所地重庆市大渡口区文体路**。 法定代表人：李伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘佩洁，女，汉族，1986年8月13日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：马涛，中豪律师事务所律师。 第三人：重庆市大渡口区房屋管理局，，住所地重庆市大渡口区松青路**统一社会信用代码115001040092865517。 负责人:贾云杰，局长。 委托诉讼代理人：袁成，重庆渝敏律师事务所律师。 第三人：恒丰银行股份有限公司重庆大渡口支行，住，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路******一社会信用代码91500104584299375R。 负责人：马向东，行长。 委托诉讼代理人：罗瑶，女，汉族,恒丰银行股份有限公司重庆大渡口支行员工。 原告何欣、原告唐敏与被告重庆海翔房地产开发有限公司破产管理人（以下简称“海翔公司”）、第三人重庆市大渡口区房屋管理局（以下简称“大渡口房管局”）、第三人恒丰银行股份有限公司重庆大渡口支行（以下简称“恒丰银行大渡口支行”）物权确认纠纷一案，本院于2017年12月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何欣、原告唐敏的委托诉讼代理人李苓、旷渝练，被告海翔公司的委托诉讼代理人刘佩洁、马涛，第三人大渡口房管局的委托诉讼代理人袁成，第三人恒丰银行大渡口支行的委托诉讼代理人罗瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何欣、原告唐敏向本院提出诉讼请求：1、确认被告海翔公司名下的重庆市大渡口区文体路XX号附1号1-7房屋属原告所有；2、判令被告和第三人立即协助办理上述房屋的不动产权属过户登记手续；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：因重庆市大渡口区人民政府作出房屋征收决定，需对二原告所有的重庆市大渡口区文体路XX号房屋进行征收，经原告与大渡口房管局协商，于2013年9月9日签订了《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议》及《补充协议》。协议约定，二原告将其所有的大渡口区文体路XX号房屋与大渡口房管局提供的重庆市大渡口区文体路XX号附2号1-6、附3号2-2、附1号1-10、附1号1-11、附1号1-7等五套安置房屋进行房屋产权调换，对征收当中的各项补偿标准和细节问题进行了约定。补充协议约定，免除二原告支付房屋调换差额款的义务，大渡口房管局另承诺于2014年12月30日前办理好安置房屋产权证，如延期按2000元/月支付违约金。前述协议签订后，二原告按约履行了义务，将重庆市大渡口区文体路XX号房屋及权属证书均交与大渡口房管局进行拆迁，海翔公司亦按前述协议约定将涉案四套安置房转移与二原告占有。当时海翔公司本已将涉案四套房屋出租与他人，在交付时，由原告与海翔公司和承租人三方签订三方协议，在三方协议第2条中，海翔公司均明确涉案房屋为还二原告的拆迁安置房且承认二原告为房屋实际所有人。涉案房屋交付后，至原告和大渡口房管局约定的办证时间届满时，二原告提出要求海翔公司和大渡口房管局办证时，海翔公司和大渡口房管局却拒绝办理产权过户手续。二原告认为，二原告与海翔公司、房屋实际承租人签订的三方协议合法有效，各方均应按协议履行，海翔公司既然承认二原告为涉案房屋的实际所有人，理应协助二原告办理不动产权属的过户登记手续。大渡口房管局基于与二原告之间的征收法律关系，具有保证二原告顺利获得拆迁安置房，协助二原告取得权属登记证书的义务。在多次向海翔公司和大渡口房管局提出办证请求未果的情况下，二原告向重庆市大渡口不动产登记中心对涉案房屋提出异议登记申请，该中心于2017年12月4日受理并于同日进行异议登记，并告知二原告可于15日之内提起诉讼，由于海翔公司已经向重庆市第五中级人民法院提起破产申请，故特诉至渝中区法院，请求依法判如所请。 被告海翔公司辩称，原告与大渡口房管局签订产权调换协议时，涉案房屋的产权登记在海翔公司名下，并设定有抵押权，抵押权人是恒丰银行大渡口支行，原告应当知道涉案房屋存在抵押的情况，目前该房屋上的抵押尚未解除，故海翔公司无法将产权证办理到原告名下。我国实行物权法定原则，不动产所有权以登记为准，因此涉案房屋的所有权为海翔公司所有。原告与大渡口房管局之间签订的房屋产权调换协议与海翔公司无关，海翔公司与原告之间无任何关于确立房屋所有权的协议或说明，即便海翔公司在房地产开发过程中存在违约行为，也应向拆迁合作协议的签订主体即重庆大晟资产经营（集团）有限公司（以下简称大晟公司）承担违约责任，而非向原告承担。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人大渡口房管局述称，只要涉案房屋能够办理过户登记，大渡口房管局愿意全力配合原告办理该房屋的过户登记手续。涉案房屋进行过两次抵押登记，第一次登记原告是知道的，解押后海翔公司又重新进行了第二次抵押登记。第二次设立抵押权，大渡口房管局不清楚，不知道原告是否清楚。 第三人恒丰银行大渡口支行述称，抵押人海翔公司因为借款人邱路清向恒丰银行大渡口支行借款2000万提供担保而将案涉房屋第一次设定抵押的时间是2012年11月15日，期限为2012年11月14日至2014年11月14日；第二次设定抵押时间是2014年11月13日，期限为2014年11月6日至2018年2月6日，借款人邱路清，抵押人为海翔公司，担保金额2000万，并将涉案房屋的产权证交由恒丰银行大渡口支行保管。原告与大渡口房管局签订房屋产权调换协议时，涉案房屋已经抵押给恒丰银行大渡口支行，原告在签署该协议时应当知晓涉案房屋存在抵押的情形，原告明知涉案房屋存在抵押仍与大渡口房管局签订房屋产权调换协议，很明显原告具有过错。至今为止涉案房屋产权证上登记的权利人仍为海翔公司。原告于2017年12月4日才向不动产登记中心申请异议登记。因此，恒丰银行大渡口支行没有理由知晓大渡口房管局将涉案房屋置换给原告的事实。不动产以登记为准，根据房屋产权证的记载，海翔公司为涉案房屋的权利人。且原告与大渡口房管局并未举证证明涉案房屋实际权利人发生变更的证据。故，恒丰银行大渡口支行系涉案房屋的抵押权人，对海翔公司所抵押的涉案房屋享有优先受偿权。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原重庆市大渡口区新街道文体路XX号商业用房屋（建筑面积34.21平方米）产权系何欣所有。 2013年9月9日，大渡口房管局（甲方，房屋征收部门）与何欣（乙方，被征收人）签订《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议》，约定：根据重庆市大渡口区人民政府2012年11月23日作出的工会及原证券营业部旧城改造项目房屋征收决定（大渡口府发[2012]77号）以及该项目征收补偿方案，需对乙方所有的文体路XX号房屋进行征收。被征收房屋的房屋所有权证号为102字第014736，国有土地使用证号为渡国用（2000）字第3863，地址为文体路X，地址为文体路**，证载建筑面积34.21㎡，被征收房屋建筑面积评估单价32496元/㎡。乙方同意将其所有的被征收房屋与甲方提供的房屋进行房屋产权调换，产权调换房屋的地点为：1、文体路XX号附2号1-6号，建筑面积14.66㎡，用途商业，建筑面积单价为30450元/㎡；2、文体路XX号附3号2-2，建筑面积21.92㎡，用途商业，建筑面积单价为30450元/㎡；3、文体路XX号附1号1-10，建筑面积20.54㎡，用途商业，建筑面积单价为26750元/㎡；4、文体路XX号附1号1-11，建筑面积24.38㎡，用途商业，建筑面积单价为26750元/㎡；5、文体路XX号附1号1-7，建筑面积14.66㎡，用途商业，建筑面积单价为30450元/㎡。产权调换房的交房标准为清水房，甲方应补偿乙方的款项为：房屋补偿金、搬迁费、提前签约奖励费、装修补偿费共计1162366.46元。乙方应交纳给甲方的产权调换房屋房款共计2761868元。甲方按2500/月向乙方支付停产停业损失费，每6个月支付一次共计15000元（暂按6个月计算，具体金额以实际过渡期限为准）。本协议签订的同时，乙方将被征收房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用证》等权属证明文件全部交与甲方，并协助甲方办理被征收房屋的产权注销手续，办理被征收房屋移交时，由甲乙双方共同点交。乙方按照本协议约定向甲方腾交被征收房屋，并结清房屋产权调换差价30日内，甲方将产权调换房屋交付乙方。除不可抗力外，本协议一经签订，任意一方不得单方解除协议。甲方违约，已付给乙方的征收补偿金，乙方不予退还。乙方违约，除扣除乙方应得的奖励费用外，乙方还需支付按货币补偿方式计算的房屋征收补偿总额的20%作为违约金给甲方。2013年9月9日，甲方大渡口房管局与乙方委托代理人唐敏签订《补充协议》，约定：减免被征收人何欣产权调换房屋差额1599501.54元；乙方交付被征收房屋的同时，甲方将协议约定的产权调换房屋交付给乙方（文体路XX号附3号2-2除外）。文体路XX号附3号2-2门面，甲方按2500元/月向乙方支付停产停业损失费，6个月支付一次，过渡期限以自该项目最后一户被征收人签订补偿安置协议并腾空交房之日起30个月内。如延期交房甲方过渡费按5000元/月向乙方支付；甲方承诺于2014年12月30日前办理好安置房屋产权证，如延期按照2000元/月支付违约金。 2013年11月28日，重庆海翔房地产开发有限公司（甲方）与罗怀清（乙方）、何欣（丙方）签订《XX区合同转签协议》，内容为：甲乙双方于2013年10月15日就位于重庆市大渡口区文体路XX号XX区A1幢第1层第1107号铺位签订了《租赁合同》，该铺位现已作为甲方还拆迁安置房，该铺位实际产权人为丙方。经甲乙丙三方友好协议，三方确认自2013年11月28日起，甲方在原合同项下的全部权利义务即一并转让给丙方，自2014年3月25日起，乙方在原合同项下应支付给甲方的相关款项由乙方支付给丙方。2013年11月28日，何欣（出租人）与罗怀清（承租人）签订《XX区店铺租赁合同》，约定，何欣将重庆市大渡口区文体路XX号XX区A1幢第1层第1107号铺位租赁给罗怀清，建筑面积14.66平方米，租赁期限自2013年12月26日至2014年12月25日止。 2013年12月13日，何欣与唐敏签订《协议书》一份并经重庆市大渡口公证处（2013）渝渡证字第01089号《公证书》公证，约定，原大渡口区文体路XX号商业用房系何欣拥有的财产，经协议人共同协商，该房屋的产权变更为何欣、唐敏共同所有，何欣占99%产权份额，唐敏占1%产权份额。现该房屋遇征收，因拆后调换的房屋包括文体路XX号附1号1-7号房屋等共5套商业用房屋，5套商业用房屋的产权为何欣、唐敏共同所有，何欣占99%产权份额，唐敏占1%产权份额，拆迁过程中的一切手续具体由唐敏一人负责办理。 庭审中，原告何欣、唐敏还举示了唐敏与卞永林于2015年4月15日签订的《房租合同》和唐敏与易凡于2015年7月28日签订的《房租合同》，拟证明原告何欣、唐敏实际占有重庆市大渡口区文体路XX号XX区A1幢第1层第1107号铺位并连续出租收取租金。 2014年9月2日，重庆市大渡口区新山村街道文体路XX号附1号1-7房屋登记在海翔公司名下，权证号为102房地证2014字第13766号。 2017年12月5日，大渡口房管局出具《证明》，内容为：我局已于2013年9月9日将文体路XX号附2号1-6（建筑面积14.66平方米）、文体路XX号附3号2-2（建筑面积21.92平方米）、文体路XX号附2号1-10（建筑面积20.54平方米）、文体路XX号附1号1-11（建筑面积24.38平方米）、文体路XX号附1号1-7（建筑面积14.66平方米）用于安置工会及原证券营业部旧城改造项目被征收人何欣、唐敏。特此证明。 另查明，2010年12月21日，重庆大晟资产经营（集团）有限公司与海翔公司签订《拆迁合作协议》，约定大晟公司与海翔公司就大渡口区B4-7/02（部分）地块房屋拆迁安置）地块房屋拆迁安置及土地整治进行合作公司工作并对实施房屋拆迁补偿安置、房屋拆除清渣及管网迁移等就本协议所需费用进行全额出资。 2012年7月27日，重庆大晟资产经营（集团）有限公司与海翔公司签订《拆迁合作协议之补充协议》，约定大晟公司向海翔公司定购的安置房源包括大渡口区文体路XX号非住宅房源，大晟公司和房屋征收部门负责将被征收人的产权资料等指定被征收人送至海翔公司，由大晟公司委托海翔公司与被征收人完善所有现房安置行为，包括结算房款、交房、为被征收人办理房屋产权证等，海翔公司保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因海翔公司原因，造成大晟公司所购房屋不能办理登记或发生债权债务纠纷的，由海翔公司承担全部责任。本合同约定的现房部分，自被征收人回购接房之日起180日内，由海翔公司向交易管理部门申请办理合同登记备案和房地产权证。 2012年10月15日，重庆大晟资产经营（集团）有限公司与大渡口房管局签订《工会及原证券营业部旧城改造项目国有土地上房屋征收工作委托合同》，约定大晟公司将包括文体路XX号在内的房屋的征收补偿安置工作委托给大渡口房管局实施，大晟公司提供的本项目的安置房有XX区B1栋现房及XX区C区原地期房，在被征收人签订现房补充协议并腾交被征收房屋后，大晟公司需在10日内将被征收人选定的现房交付大渡口房管局或被征收人。 2012年11月23日，重庆市大渡口区人民政府作出大渡口府发[2012]77号《重庆市大渡口区人民政府关于工会及原证券营业部旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》，征收范围包括文体路XX号房屋。 2012年11月26日，重庆市大渡口区人民政府发布《工会及原证券营业部旧城改造项目国有土地上房屋征收公告》，征收范围包括文体路XX号，补偿安置方式包括货币补偿和产权调换两种方式。 还查明，2012年11月14日，恒丰银行大渡口支行（贷款人）与邱路清(借款人)签订合同编号为2012年恒银渝个借字第11120001的《个人循环借款合同》，约定邱路清向恒丰银行大渡口支行借款2000万元，期限自2012年11月14日至2014年11月14日，担保人重庆市裕祥门窗制造有限公司、海翔公司、重庆顺祥房地产开发（集团）有限公司为前述贷款提供最高额连带责任保证担保，担保人海翔公司、重庆顺祥房地产开发（集团）有限公司以其名下财产为前述贷款提供最高额抵押担保。同日，恒丰银行大渡口支行（贷款人、抵押权人）与海翔公司(抵押人)签订《个人借款最高额抵押合同》，约定，海翔公司抵押担保的主债权为恒丰银行大渡口支行依据主合同2012年恒银渝个借字第11120001《个人循环借款合同》发放的所有贷款，抵押物详见附件《抵押物清单》。《抵押物清单》载明抵押物地址在大渡口区新山村街道文体路XX号1栋，建筑面积650.63平方米。 2012年11月15日，海翔公司与恒丰银行股份有限公司重庆大渡口支行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定，海翔公司以大渡口区新山村街道文体路XX号1栋房地产（详见清单）设定抵押权作为邱路清向恒丰银行大渡口支行履行债务2000万元的担保，贷款期限自2012年11月14日至2014年11月14日，抵押期限2年，自2012年11月14日至2014年11月14日。该《重庆市房地产抵押合同》所附“抵押物清单”中载明包括大渡口区新山村街道文体路XX号1栋附1号1-7房屋。前述《重庆市房地产抵押合同》并在重庆市国土房管局土地房屋登记中心进行了备案登记。 2012年11月30日，恒丰银行大渡口支行向邱路清放款2000万元。 2014年9月10日，海翔公司与恒丰银行股份有限公司重庆大渡口支行签订《重庆市房地产抵押合同变更协议书》《重庆市房地产抵押合同》，约定，海翔公司以大渡口区新山村街道文体路XX号1栋等房地产（详见清单）设定抵押权作为邱路清向恒丰银行大渡口支行履行债务2000万元的担保，贷款期限自2014年11月6日至2018年2月6日，抵押期限自2014年11月6日至2018年2月6日。该《重庆市房地产抵押合同》所附“抵押物清单”中载明包括大渡口区新山村街道文体路XX号1栋附1号1-7房屋。前述《重庆市房地产抵押合同》并在重庆市国土房管局土地房屋登记中心进行了备案登记。 2014年11月6日，恒丰银行大渡口支行（债权人）与邱路清(债务人)、李建国（共同债务人）签订合同编号为恒银（渝）[15]个授借字（2014）年第（04494）号的《个人授信额度借款合同》，约定授信额度为2000万元，有效期自2014年11月6日起至2018年2月6日止。2014年11月17日，恒丰银行大渡口支行向邱路清放款2000万元。2014年11月6日，恒丰银行大渡口支行（抵押权人）与海翔公司(抵押人)签订《个人借款最高额抵押合同》，约定海翔公司自愿以房产（详见附件抵押物清单）设定抵押，为合同编号为恒银（渝）[15]个授借字（2014）年第（04494）号的《个人授信额度借款合同》中约定的授信额度2000万元提供抵押担保，抵押额度有效期自2014年11月6日至2018年2月6日止。该《个人借款最高额抵押合同》所附“抵押物清单”中载明包括大渡口区新山村街道文体路XX号1栋附1号1-7房屋。 2016年3月31日，重庆市大渡口区人民法院就恒丰银行大渡口支行与邱路清、李建国、重庆市裕祥门窗制造有限公司、海翔公司、重庆顺祥房地产开发（集团）有限公司借款合同纠纷一案作出（2015）渡法民初字第02663号《民事调解书》，其中调解内容载明：一、经原被告确认截至2016年4月21日被告邱路清、李建国尚欠原告借款本金2000万元，利息、罚息、复利共计1478589.37元，违约金300万元，共计24478589.37元；二、被告邱路清、李建国于2016年5月31日前支付原告7343576.81元，于2016年6月30日前支付原告7343576.81元，于2016年7月31日前支付原告9791435.748元，若被告未按上述约定按时足额履行，原告可申请法院强制执行；三、本案诉讼费71350元，保全费5000元，律师费18万元，由被告邱路清、李建国承担，于2016年7月31日前支付给恒丰银行大渡口支行；四、若未按上述约定足额支付任意一期，恒丰银行大渡口支行可就本案未兑现全部金额申请强制执行；六、恒丰银行大渡口支行就海翔公司名下的位于大渡口区新山村街道文体路XX号附1号1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11，被告重庆顺祥房地产开发（集团）有限公司名下的位于渝中区巴教村XX号主楼第6层部分、第5层部分、附楼第1、2、3层全层，九龙坡区科园一街25号附1-3号房地产享有抵押权，并就其折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；五、被告重庆顺祥房地产开发（集团）有限公司、被告海翔公司、被告重庆市裕祥门窗制造有限公司承担连带清偿责任。 上述事实，有房地产权证、《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议》《补充协议》《XX区合同转签协议》《XX区店铺租赁合同》《协议书》《公证书》以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，物权确认是指在物权的归属和内容不明或者发生争议的时候，利害关系人请求有权机关对争议内容予以明确，从而解决物权争议的行为。确认物权以存在物权归属争议为前提。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。前述法律规定确立了物权原因行为与物权变动的区分原则，该原则强调合同等原因行为的效力应当受《合同法》调整，而物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制。具体到本案，涉案房屋重庆市大渡口区新山村街道文体路XX号附1号1-7房屋的所有权并非不明或有争议，原告依据何欣与大渡口房管局于2013年9月9日签订的《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议》《补充协议》及何欣与海翔公司、罗怀清于2013年11月28日签订的《XX区合同转签协议》，请求确认案涉的登记在海翔公司名下的重庆市大渡口区新山村街道文体路XX号附1号1-7房屋的所有权由其享有，并要求被告及第三人协助原告办理涉案房屋的所有权变更登记手续的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。同时应当指出，在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，本案原告依据生效的合同，依法享有债权的请求权，因此，原告基于与大渡口房管局等合同主体的合同关系而产生的债权关系，可另循法律途径解决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告何欣、原告唐敏的全部诉讼请求。 本案受理费9324元，由原告何欣、原告唐敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  颜莉丽 人民陪审员  费兴智 人民陪审员  黄乾玉 二〇一八年六月二十五日 书 记 员  余 峥