福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初736号 原告（反诉被告）：柯孙远，男，1966年8月10日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告（反诉被告）：王淑琼，女，1966年12月9日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：张贻启，北京盈科（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曹君莹，北京盈科（泉州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市九二路石狮宾馆内，统一社会信用代码91350581705226747G。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶永宏，福建侨声律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张楗群，福建侨声律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）柯孙远、王淑琼与被告（反诉原告）石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柯孙远、王淑琼的共同委托诉讼代理人曹君莹、被告（反诉原告）豪富华公司的委托诉讼代理人叶永宏、张楗群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯孙远、王淑琼向本院提出诉讼请求：1.判令豪富华公司向柯孙远、王淑琼交付经竣工验收合格、消防验收合格、具备水电等住宅使用条件的商品房，并以已付购房款1,890,000元按日万分之二计算，从2007年4月12日起至实际交付商品房之日止的逾期交房违约金，暂计至2018年1月15日为1,485,162元；2.判令豪富华公司将办理上述房屋权属登记需要由其提供的资料文件向产权登记机关备案，协助柯孙远、王淑琼办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并向柯孙远、王淑琼支付逾期办证违约金1,890元；3.判令豪富华公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：柯孙远与王淑琼系夫妻关系，2005年10月12日，柯孙远与豪富华公司签订商品房认购协议书，认购了位于石狮市整栋房产，购房款总额2,100,000元。针对前述商品房认购协议书，2011年5月16日柯孙远与豪富华公司分别签订了合同号0988496(房号10#110-1、2)、合同号0988465（房号10单元2层）、合同号0968848（房号10#310单元）的商品房买卖合同，王淑琼与豪富华公司分别签订了合同号0968849（房号10#410单元）、合同号0968831（房号10#510单元）、合同号0988470（房号10#610）的商品房买卖合同。根据协议约定，豪富华公司负有在认购协议书签订后的十八个月后向柯孙远、王淑琼交房、并协助办理相关产权登记手续等合同义务。然柯孙远、王淑琼依约支付了1,890,000元购房款，豪富华公司至今未能向柯孙远与王淑琼交付商品房、协助办理相关产权登记手续。根据商品房买卖合同第九条、第十五条之约定，对豪富华公司逾期交房、办证的行为，其应按已付房价款的日万分之二支付逾期交房违约金、按已付房价款的0.1%支付逾期办证违约金。为维护自身的合法权利，现提起诉讼。 豪富华公司辩称，其公司尚未具备交房的条件也未具备办理产权证书的条件。柯孙远、王淑琼没有依照合同约定支付全部购房款，尚欠全部购房款210,000元。柯孙远、王淑琼构成违约，其公司不存在逾期交房及逾期支付违约金的事实，即使其公司违约，柯孙远、王淑琼计算的违约金错误。从2007年计算，诉讼时效是两年，能够主张的只能在诉讼时效内。根据认购合同、商品房买卖合同附件3第10条规定，柯孙远、王淑琼要支付水电费、营业税等，柯孙远、王淑琼未支付该费用，也从未提供办不动产登记手续的材料，系柯孙远、王淑琼违约造成的。综上，应驳回柯孙远、王淑琼的全部诉讼请求。 豪富华公司向本院提出反诉请求：1.判令柯孙远、王淑琼支付购房款210,000元，支付自2016年2月4日起至2018年2月3日止的逾期付款违约金30,660元（按拖欠金额每日万分之二计算），并按拖欠金额每日万分之二支付自2018年2月4日起至法院判决付款之日止的逾期付款违约金；2.判令柯孙远、王淑琼支付水电公摊费用59,863元，代垫的营业税130,379元，并拖欠金额每日万分之二支付自2018年2月4日起至法院判决付款之日止的逾期付款违约金；3.判令柯孙远、王淑琼承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由：豪富华公司与柯孙远、王淑琼于2005年10月12日签订《商品房认购协议书》，柯孙远、王淑琼向豪富华公司认购石狮市整栋房产。根据《商品房认购协议书》，2011年5月16日豪富华公司又与柯孙远、王淑琼分别签订了7号楼10单元一至七层的7份《商品房买卖合同》协议。但柯孙远、王淑琼没有按照合同约定履行，应承担违约责任。1.柯孙远、王淑琼逾期支付购房款。《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》约定的购房总价款2,100,000元，《商品房买卖合同》第六条及附件四约定，付款方式为银行按揭付款，买受人于2011年5月15日按40%支付首期款，60%的余款办理银行按揭…如买受人原因未能在规定时间内办理好按揭贷款手续的，则视同逾期付款。柯孙远、王淑琼没有按照合同约定支付首期购房款，而且不接受银行按揭付款方式，本应在不接受按揭付款时，应支付全部的购房款，但柯孙远、王淑琼直至2012年5月3日才支付了购房款1,890,000元，余款210,000元至今尚未支付。应根据合同第七条约定，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。2.柯孙远、王淑琼应承担代垫的营业税130,379元，水电公摊费用59,863元。《商品房认购协议书》第二条约定，购房总价款2,100,000元，及“本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由乙方承担，甲方在代办产权证时，由乙方直接支付给甲方代缴”。根据该约定，柯孙远、王淑琼应承担豪富华公司代垫的营业税130,379元。《商品房买卖合同》附件三第十条约定“其他：小区用电变压申请及水电开户由买受人申请代为办理，费用全部由小区买受人案购买楼盘的面积均分承担”。根据该约定，水电公摊费用系属应由买受人另行支付的购房费用，柯孙远、王淑琼应承担豪富华公司代垫的应由柯孙远、王淑琼承担的水电公摊费用59,863元。2009年7月1日，宏德时代广场已通过竣工验收，具备交房条件，柯孙远、王淑琼不予接受交房，柯孙远、王淑琼应承担代垫营业税130,379元，水电公摊费用59,863元至今尚未交付。综上，柯孙远、王淑琼没有依照合同履行义务，应承担违约责任。 柯孙远、王淑琼辩称，其是依据认购协议书支付购房款的，并未构成违约。营业税并未实际性支出且未有证据证明，水电费用是房屋的基础费用应由豪富华公司承担，合同补充附件三的约定违反价格法。豪富华公司没有证据证明有提供通知其办理产权登记的证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于柯孙远、王淑琼提交的证据，本院认定如下：1.身份证，可以证明柯孙远、王淑琼的身份基本信息。2.企业登记表，可以证明豪富华公司的企业基本信息。3.《商品房认购协议书》及《商品房买卖合同》，可以证明柯孙远、王淑琼与豪富华公司就购买案涉商品房签订合同的事实。双方约定了房屋位置、价格、付款方式、交房、产权登记、违约责任等事项。4.发票，可以证明柯孙远、王淑琼已支付1,890,000元购房款。5.照片，可以证明涉案房产的现状。对于豪富华公司提交的证据，本院认定如下：1.《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》，与柯孙远、王淑琼提供的证据3一致，认定意见同上。2.水电公摊费用的计算材料，因涉及该费用的承担问题，该证据在综合认定时一并予以分析说明。3.工程竣工验收报告,可以证实宏德时代广场8、9、10、11号楼经过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位同意竣工验收，时间为2009年7月1日。4.消防验收意见书、网上备案抽查结果表、消防竣工验收合格证，该证据仅提供复印件，不予采信。5.收款收据，该证据的内容系案外人缴交税费、水电费，与本案无关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：豪富华公司系开发案涉项目“宏德时代广场”的房地产开发企业。柯孙远、王淑琼于1989年11月10日办理结婚登记。2005年10月12日，豪富华公司（甲方）与柯孙远（乙方）签订一份《商品房认购协议书》，柯孙远向豪富华公司认购宏德时代广场7号楼10单元整栋房产，总价款为2,100,000元。双方约定了付款方式与期限、违约责任、办理产权证、交房时间等事项。认购书第二条约定，本买卖所需营业税、契税由柯孙远承担，豪富华公司在代办产权证时，由柯孙远直接支付给豪富华公司代缴。第三条约定：“付款方式：乙方采用以下第（2、3）种付款方式：……2、分期付款：乙方应于合同签定日后三天内支付总价款的15%，房屋二层完工乙方支付总价款的15%；房屋三层完工乙方支付总价款的15%；房屋四层完工乙方支付总价款的15%；房屋五层完工乙方支付总价款的15%；房屋六层完工乙方支付总价款的15%，余款总价款的10%在办理产权时付清。3、其他方式：乙方应于合同签定日后三天内支付总价款的15%，房屋二层完工乙方支付总价款的15%，房屋封顶乙方支付总价款的10%，余款总价款的60%办理银行按揭，乙方须在接到甲方通知之日起七日内提供齐全相关按揭贷款材料，到银行办理按揭贷款手续，如因乙方原因未能在规定时间办理完毕按揭付款手续，则视为乙方逾期付款。”第六条约定，本合同签定后，十八个月后交房。2009年7月1日，宏德时代广场8、9、10、11号楼经过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位同意竣工验收。2011年5月16日，柯孙远与豪富华公司签订合同编号为MF-2000-NO0988496、0988465、0968848的三份《商品房买卖合同》，王淑琼与豪富华公司签订合同编号为MF-2000-NO0968849、0968831、0988470的三份《商品房买卖合同》，房屋位置、面积、价款分别为：第10幢10-1、2单元店面，114.15平方米，332,860元；第10幢10-2层，147.2平方米，294,400元；第10幢10-3层，147.2平方米，294,400元；第10幢10-4层，147.2平方米，294,400元；第10幢10-5层，147.2平方米，294,400元；第10幢6、7层，294.77平方米，589,540元。合计为2,100,000元。柯孙远、王淑琼与豪富华公司确认《商品房买卖合同》与《商品房认购协议书》所指向的房地产一致。除编号0988496号合同约定交房时间在2011年3月31日前外，其余五份合同均约定在2013年3月31日前交房。六份合同均约定豪富华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。六份合同附件三均约定：“小区用电变压申请及水电开户由卖受人申请代为办理，费用全部由小区买受人按购买楼盘的面积均分承担。”六份合同附件四均约定，买受人于2011年5月15日支付部分首期款，余款办理银行按揭，“按揭相关手续从买受人通知之日起10日内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，如买受人原因未能在规定时间内办理好按揭贷款手续的，则视同逾期付款。”2012年5月3日，豪富华公司开具销售不动产统一发票，确认收到柯孙远、王淑琼支付的1,890,000元购房款，具体为：第10幢10-1、2单元店面的购房款299,574元，第10幢10-2层的购房款264,960元，第10幢10-3层的购房款264,960元，第10幢10-4层的购房款264,960元，第10幢10-5层的购房款264,960元，第10幢6、7层的购房款230,586元+300,000元。 本院认为，豪富华公司与柯孙远、王淑琼签订的认购协议书、商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。认购协议书与商品房买卖合同及补充协议均合法有效，但对于交房时间、付款方式、办证方式等部分事项约定不一致的，商品房买卖合同及补充协议的签订时间在认购协议书之后，视为对上述约定事项的变更，应按商品房买卖合同及补充协议的约定履行。关于交付房屋。除编号0988496号的合同约定交房时间在2011年3月31日之前外，其余五份合同均约定在2013年3月31日之前交房，现柯孙远、王淑琼要求豪富华公司交付经竣工验收合格、消防验收合格、具备水电等住宅使用条件的商品房，合法有据，予以支持。关于办理权属登记。六份合同均约定豪富华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故柯孙远、王淑琼要求豪富华公司将办理上述房屋权属登记需要由其提供的资料向产权登记机关备案，合法有据，予以支持，但期限为交房后365日内。关于购房款和付款方式。认购协议书约定了两种付款方式，第一种为分期付款，即乙方应于合同签定日后三天内支付总价款的15%，房屋二层完工乙方支付总价款的15%；房屋三层完工乙方支付总价款的15%；房屋四层完工乙方支付总价款的15%；房屋五层完工乙方支付总价款的15%；房屋六层完工乙方支付总价款的15%，余款总价款的10%在办理产权时付清。第二种为40%购房款分期支付，另60%办理银行按揭。商品房买卖合同附件四约定的付款方式为，买受人于2011年5月15日支付部分首期款，余款办理银行按揭，“按揭相关手续从买受人通知之日起10日内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，如买受人原因未能在规定时间内办理好按揭贷款手续的，则视同逾期付款。”对此，柯孙远、王淑琼认为，其系按照认购协议书支付购房款；应由出卖人通知其办理银行按揭，且该条款约定不明确，无法确认谁通知谁，没有约定时间。豪富华公司则认为，按揭的相关手续应由买受人提供，买受人应自己提交给银行审查是否具备贷款条件，自己去办理银行按揭，而不是开发商通知买受人去办理银行按揭，该通知是买受人通知出卖人，通知的时间是买受人提供办理按揭的手续后，银行办理按揭的时间。柯孙远、王淑琼与豪富华公司对此条款理解不一，但按通常理解，可以认定双方系约定买受人应在合理的时间内支付全部购房款，包括采用银行按揭的方式支付房款，商品房买卖合同附件四的该约定明显变更了认购协议书中约定的付款方式。该条款未约定具体的日期，但自2011年5月16日双方签订合同至本案受理时已六年多，远超过通常理解的合理时间，故现豪富华公司要求柯孙远、王淑琼支付剩余购房款210,000元，合法有据，予以支持。关于逾期交房、付款、办证违约金。本案双方当事人对于交房及付款并没有约定先后履行顺序，办理权属登记资料报备则约定在交房后365日内，根据合同法第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”双方应同时履行交房、付款义务，故本案不存在逾期交房、付款、办证的情形，双方各自主张逾期交房、付款、办证违约金，不能成立，本院不予支持。因违约金不予支持，故豪富华公司主张诉讼时效问题不再予以审查。关于水电公摊费用。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在合同附件三中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定因违反了《中华人民共和国价格法》第十三条中关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定而无效。故应驳回豪富华公司要求柯孙远、王淑琼支付水电公摊费用59,863元及相应违约金的诉讼请求。关于营业税。根据双方在认购协议书中的约定：“本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由乙方（柯孙远）承担，甲方（豪富华公司）在代办产权证时，由乙方（柯孙远）直接支付给甲方（豪富华公司）代缴。”相关营业税应由柯孙远、王淑琼负担，豪富华公司承担代缴的义务。现豪富华公司要求柯孙远、王淑琼支付其公司代垫的营业税130,379元，但未能提供证据证明其公司已代垫该税款，故其主张柯孙远、王淑琼支付税款及违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十二条第四项、第六十六条、第七十七条第一款、《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内交付给柯孙远、王淑琼验收合格的位于宏德时代广场第10幢10-1、2单元店面、10-2、3、4、5、6、7层商品房； 二、柯孙远、王淑琼应于本判决生效之日起十五日内支付石狮市豪富华房地产开发有限公司购房款210,000元； 三、石狮市豪富华房地产开发有限公司应于交付上述商品房之日起三百六十五日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案； 四、驳回柯孙远、王淑琼的其他诉讼请求； 五、驳回石狮市豪富华房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23,600元，减半收取计11,800元，由柯孙远、王淑琼负担4,891元，石狮市豪富华房地产开发有限公司负担6,909元。反诉案件受理费11,800元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担6,050元，柯孙远、王淑琼负担5,750元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  邱堂寅 二〇一八年六月十五日 书记员  郭鹏珍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国价格法》第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。