广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初11993号原告：东莞市沙田镇民田股份经济联合社。住所地：广东省东莞市沙田镇民田村村民委员会。组织机构代码为：79115634-2。负责人：吴志雄，理事长。委托诉讼代理人：曾淑云，广东格雷兄弟律师事务所律师。被告：何超平，男，1969年3月10日出生，汉族，住湖北省石首市，第三人：李林艳，女，1979年4月16日出生，汉族，住重庆市万州区，原告东莞市沙田镇民田股份经济联合社（以下简称“民田经联社”）与被告何超平、第三人李林艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后依法适用简易程序，后转换适用普通程序公开开庭进行了审理。原告民田经联社的委托诉讼代理人曾淑云，被告何超平到庭参加诉讼；第三人李林艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民田经联社向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2015年11月17日签订的《商铺租赁合同书》，被告应立即将租赁物返还给原告；2.被告支付拖欠原告的租金23100元及违约金6930元；3.原告无需退回被告定金10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月17日，原、被告双方经协商一致，就有关房屋租赁事宜签订了一份《商铺租赁合同书》。合同约定，原告将位于民田大街10-11号的商铺租给被告使用。租赁期为5年，从2016年1月1日至2020年12月31日止。租金为每月3850元，每三年递增一次，递增幅度为10%。同时，合同还约定，拖欠超过一个月租金的，原告有权单方随时没收定金、追讨被告拖欠款项、收回商铺及解除本合同。合同签订后，原告如约将租赁物交付给被告使用。但被告却未能按约定及时向原告支付租金，自2017年4月份以来拖欠租金至今。另，据原告了解得知，被告承租后未征得原告同意，将租赁物租给了他人，之后又将其转租给了第三人。在多次追讨未果后，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告何超平辩称，其于2009年初在民田村民田大街承租10-11号商铺二间，租金1000元/月，三年合同期满后，又续租了三年。2015年11月份，村委会对商铺进行投标，其竞得其中两间商铺，但承租商铺后因开支太大，其于2016年6月18日在村委会的见证下将商铺转让给王女士，其要求村委会将合同更名，但村委会不同意，后其与王女士签订了一份转让协议。王女士承租之后因生意亏损而将商铺转让给了案外人王明亮，王明亮后又将商铺转让于李林艳，李林艳欠村委会的租金，村委会多次催讨无果后要求何超平到村委会终止合同，并让其在合同上签字，补交李林艳欠下的租金，何超平认为其合同早已终结，且并非是其未经村委会同意而转让给第三方，故未在合同上签字。后村委会协商只要何超平签名，其他事不用其管，何超平才在该终止合同书上签名。关于电费，何超平转让给王女士后，王女士经村委会书记确认后再到电力部门重新申请了电表，现在的电表非登记在何超平名下。原告要求何超平将商铺交还，但李林艳的上一手承租人王明亮已经将店铺内的东西全部卖掉，且王明亮与李林艳发生多次冲突，也找村委及治安队处理过，他们与村委会有实际关系，且王明亮已办理了工商许可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据依法审查后予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、何超平于2015年11月17日与民田经联社签订了一份《商铺租赁合同书》，约定民田经联社将位于东莞市××镇××村民田大街××号的商铺租给何超平使用，租赁期为五年，从2016年1月1日至2020年12月31日止。租金为每月3850元，每三年递增一次，递增幅度为10%。双方约定未经民田经联社书面同意，何超平不得将商铺的部分或全部转借或转租他人，如何超平有拖欠超过一个月租金的，民田经联社有权单方随时没收定金、追回何超平拖欠的款项、收回商铺及解除合同。民田经联社主张双方签订合同后，民田经联社将案涉租赁物给何超平使用，但何超平未能按约定及时向民田经联社支付租金，且在未经民田经联社的同意下将案涉租赁物转租给他人，后又转租给第三人李林艳。民田经联社提交了《商铺租赁合同书》、《收据》、《铺面转让合同协议》予以佐证。何超平对《商铺租赁合同书》、《收据》的真实性予以确认，对《铺面转让合同协议》不予确认，主张其是经过村委会负责人及相关人员同意并签字确认后将店铺转让给王女士，其权利和义务已概括转让给王女士，王女士又将案涉商铺转让给王明亮，王明亮再转让给李林艳，故应由实际承租人负责相应的租金和违约金。二、民田经联社与何超平于2017年10月31日签订一份《商铺租赁合同书终止协议》，协议约定双方确认提前终止租赁的原因是何超平拖欠2017年4月至10月共计7个月的租金，并在未经民田经联社同意的情况下把商铺转让他人，经经联社理事会会议研究决定提出终止租赁协议。民田大街10-11号铺的《商铺租赁合同书》租赁关系由2017年11月1日起终止，租金缴交至2017年10月31日止。合同终止时民田经联社的责任义务为：1.组织城建、安全部门工作人员联合何超平对租赁物进行验收移交；2.因何超平拖欠民田经联社租金26950元，按合同规定民田经联社没收何超平租赁合同所缴交的定金10000元，同时保留追收其剩余所欠租金16950元的权利。何超平的责任义务为：1.何超平于2017年9月30日前将验收合格的案涉租赁物移交给民田经联社，租赁物如有破损的，在合同终止后10日内由何超平出资负责维修保养好后再移交给民田经联社；2.何超平负责清缴租赁物2017年10月31日前所产生的租金、水电费、卫生费等一切费用。对于为何在2017年10月31日约定何超平于2017年9月30日前移交租赁物，民田经联社在庭审中解释称该协议为提前草拟，日期有误，签订的时候未将时间更改过来。何超平主张民田经联社于2017年10月31日要求其签订该协议，经联社的负责人口头承诺只要其签字，其他事情不用其管也不用其再交纳任何费用，在此情况下其才签署了该份与实际不符的协议书。三、原告在庭审中确认诉讼请求中要求被告交纳的租金变更为2017年4月至2017年10月31日的租金共计26950元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告作为案涉商铺的所有权人，有权将其出租给被告使用。原、被告双方对《商铺租赁合同书》的真实性没有异议，其内容与形式均未违反法律规定，故本院对其效力予以确认。根据双方签订的《商铺租赁合同书》第九条第3款约定，被告有下列行为之一的，原告有权单方随时没收定金、追回被告拖欠款项、收回商铺及解除本合同，由此造成被告经济损失的不予赔偿：“……（2）拖欠甲方超过一个月租金；（5）未经甲方书面同意，将商铺的部分或者全部转借或转租他人……”，被告将案涉商铺转租给案外人，虽其辩称已经取得原告负责人的同意，但未能提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信，故被告转租的行为已经构成违约。双方在被告违约后于2017年10月31日签订《商铺租赁合同书终止协议》，协商一致于2017年11月1日解除双方签订的《商铺租赁合同书》，并约定租金缴交至2017年10月31日止，被告在2017年9月30日前将租赁物移交给原告，如在租赁物有破损的情况下需维修后在合同终止后10日内移交给原告。被告主张是在原告负责人的要求下签下该终止协议，且原告承诺无需其按照终止协议的内容履行，但未能提交证据证明，且原告不予确认，本院对其主张不予采信。本院认为，该《商铺租赁合同书终止协议》是双方协商解除原租赁合同后对双方的权利义务作出的约定，双方应当按照约定履行。对于被告向原告交还租赁物的时间，原告主张是笔误，结合《商铺租赁合同书终止协议》中各条款的表述，被告应当于2017年11月10日前将租赁物交还，故对于原告要求被告将案涉租赁物返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告拖欠的租金，双方已经在《商铺租赁合同书终止协议》中进行结算确认被告的租金计算至2017年10月31日止，原告在庭审中亦确认要求被告支付的租金计算至2017年10月31日止，共计26950元，本院予以确认。双方在《商铺租赁合同书终止协议》中约定原告没收被告所缴交的定金10000元，并保留追收剩余所欠租金16950元的权利，可以视作原告同意被告以定金10000元冲抵所欠租金，故被告尚需向原告支付的租金为16950元，对于原告超出该范围的租金请求，本院不予支持。基于上述分析，原告诉请无需退回被告定金10000元，符合双方的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市沙田镇民田股份经济联合社与被告何超平于2015年11月17日签订的《商铺租赁合同书》已于2017年11月1日解除；二、限被告何超平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市沙田镇民田股份经济联合社归还位于东莞市沙田镇民田村民田大街的10-11号商铺；三、限被告何超平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市沙田镇民田股份经济联合社支付拖欠的租金16950元；四、确认原告东莞市沙田镇民田股份经济联合社无需退回被告何超平定金10000元；五、驳回原告东莞市沙田镇民田股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800.75元（原告已预交），由被告何超平负担。如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李佩玲人民陪审员  李秋月人民陪审员  李慧霞二〇一八年六月十五日书 记 员  杜森森附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。