四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1421民初1705号 原告：陈华容，女，生于1962年9月1日，汉族，居民，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：苏慧，四川铁韬律师事务所律师。 被告：四川宏霖置业投资有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥西路********。 法定代表人：阳勇，经理。 委托诉讼代理人：林火军，四川达宽（成都）律师事务所律师。 被告：成都赛力安实业有限公司，住所地：成都市青羊区人民南路一段******。 法定代表人：曾正泉，总经理。 委托诉讼代理人：杨锋，公司员工。 委托诉讼代理人：谢李亮，重庆巴渝律师事务所律师。 原告陈华容与被告四川宏霖置业投资有限公司（以下简称：宏霖公司）、成都赛力安实业有限公司（以下简称：赛力安公司）物权确认纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈华容的委托诉讼代理人苏慧，被告宏霖公司的委托诉讼代理人林火军、被告赛力安公司的委托诉讼代理人杨锋、谢李亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈华容向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于仁寿县文林镇“城南铭居”一期2栋2单元6楼2号的房屋所有权归原告陈华容所有；2.依法判令二被告协助注销登记在被告赛力安公司名下的位于仁寿县文林镇“城南铭居”一期2栋2单元6楼2号房屋的签约备案登记手续，合同签约备案号为23375；3.依法判令被告宏霖公司为原告陈华容办理位于仁寿县文林镇“城南铭居”一期2栋2单元6楼2号房屋的不动产登记证书；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年9月17日，原告通过中介王敏的介绍与唐红利签订《房屋买卖协议》，购买了由被告宏霖公司开发的位于“城南铭居”一期2栋2单元6楼2号的住房一套，购房总价款34万元，房屋面积116.23㎡。协议签订后，双方于2011年9月27日到被告宏霖公司处更改合同名字，原告与被告宏霖公司另签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告应于2012年10月1日前取得房屋的权属证明。同日，原告向唐红利支付了购房款34万元，其中包含了水、电、气、电话、闭路电视、宽带网络的户头费等，唐红利出具了收款收条，并将其向被告宏霖公司交纳了购房款的收据交与原告，被告宏霖公司向原告交付了房屋钥匙、水、电、气户头，原告收房后进行了装修并入住至今。2014年1月7日，被告宏霖公司向“城南铭居”全体业主出具《承诺书》，承诺在2014年元月31日前将项目大产权办理完毕，在2014年3月31日前办理完分户房屋产权证，逾期同意按照房价日万分之六支付违约金至拿到房产证时止。后因被告宏霖公司一直没有按照合同约定及承诺为原告办理房屋产权转移登记，原告及其他住户认为被告宏霖公司存在合同诈骗的嫌疑，于2014年向仁寿县公安局报案，并到仁寿县房地产管理局查询了相关信息后得知，原告所购买的位于“城南铭居”一期2栋2单元6楼2号的房屋已于2011年5月3日被被告宏霖公司签约备案到了被告赛力安公司名下。综上，原告认为，被告宏霖公司的行为已违反了双方合同的约定及相关法律、法规的规定，并严重损害了原告的合法权益，故原告为了维护自己的合法权益，特依据相关法律规定具状诉至法院，望判如所请。 被告宏霖公司辩称，原告所述属实，对原告的诉讼请求无异议。但原告是否尚有部分款项未结清不清楚，具体金额需进行核实，只要双方结算后原告付清了购房款，就为原告办理房屋不动产登记证书。被告宏霖公司与赛力安公司之间是民间借贷关系，本案案涉房屋签约备案登记在赛力安公司名下是对借款进行的担保，请法院查明案件事实后依法判决。 被告赛力安公司辩称，原告与被告宏霖公司之间没有房屋买卖关系。原告与唐红利之间就案涉房屋的买卖关系也不成立，原告诉称的交易过程不受法律保护，案涉房屋应由唐红利取得产权后再以二手房交易的程序进行买卖。另原告与唐红利之间进行买卖的房屋是否系案涉房屋也不确定，《房屋买卖协议》的签订主体、房屋位置等均与案涉房屋不一致。反之，被告赛力安公司与被告宏霖公司之间签订了真实的《商品房买卖合同》，赛力安公司向宏霖公司支付了全部购房款，并进行了签约备案登记，且签约备案时间早于原告所诉称的购房时间。综上，被告赛力安公司与被告宏霖公司之间的房屋买卖关系合法有效，应受法律保护，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告陈华容为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.原、被告身份信息，拟证明双方主体适格；2.《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议》，拟证明原告从案外人唐红利处购买了由被告宏霖公司开发的“城南铭居”一期2栋2单元6楼2号的住房一套，并重新以自己的名义与被告宏霖公司签订了《商品房买卖合同》，其与被告宏霖公司之间存在房屋买卖关系，以及案涉房屋的基本情况和双方对权利义务的约定等；3.案外人唐红利向原告出具的《收条》2张、被告宏霖公司向案外人唐红利出具的购房款《收据》1张、转款凭证1张以及张志强出具的《情况说明》，拟证明原告支付了购房款；4.商品房买卖合同摘要，拟证明案涉房屋被被告宏霖公司错误的登记在了被告赛力安公司名下；5.购电卡、自来水及天然气户头资料以及文林镇新民社区居民委员会出具的《证明》1份，拟证明案涉房屋实际由二原告居住使用；6.《承诺书》，拟证明被告宏霖公司承诺在2014年3月31日前为“城南铭居”全体业主办理完分户房屋产权，逾期按购房价款日万分之一支付违约金；7.（2018）川0107执异113号执行裁定书，拟证明被告宏霖公司因对外欠债致案涉房屋被法院查封，原告提出异议后，法院裁定解除了对案涉房屋的查封，以及原告交纳了购房款，并自2011年起就一直在该房屋居住生活的事实。 经质证，被告宏霖公司对原告提交的证据6，不予认可，认为因宏霖公司现在的特殊情况，《承诺书》已不具有任何意义；认可原告与唐红利之间的交易过程，宏霖公司将案涉房屋卖给了案外人唐红利，并同意协助原告办理产权手续。对其余证据无异议。 经质证，被告赛力安对原告提交的证据1，真实性无异议，但并不能证明原告的主体适格；对证据2，真实性无异议，但不认可其合法性和关联性，案涉房屋系二手房，唐红利在取得房屋产权后才能进行出卖，直接更名的做法不受法律保护；对证据3，真实性无异议，但合法性、关联性不认可，不能证明双方之间存在合法的买卖关系，《房屋买卖协议》以及付款的主体都是张志强，与原告是不同的主体，且除《收据》外也缺乏唐红利和宏霖公司之间存在房屋买卖关系的证据；对证据4，真实性无异议，恰能证明赛力安公司与宏霖公司之间存在真实的房屋买卖关系；对证据5，真实性、合法性无异议，但不能证明原告与唐红利之间的房屋买卖关系合法，不能证明原告合法占有了案涉房屋；对证据6，与赛力安公司无关，不予质证；对证据7，真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的，武侯区法院只是裁定解除了对案涉房屋的查封，停止了执行措施，裁定书对案涉房屋的权属并未进行认定，不能证明案涉房屋属于原告所有。 被告宏霖公司未向本院提交任何证据。 被告赛力安公司为证明其辩称及理由向本院提交了以下证据：商品房买卖合同摘要、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案表、转款凭证（3张）、购房款《收据》，拟证明赛力安公司与宏霖公司之间系房屋买卖关系，赛力安公司向宏霖公司购买了多套房屋，共计支付购房款3362268元，并依法办理了签约备案登记。 经质证，原告对商品房买卖合同摘要及备案表、转款凭证（3张）无异议，但对《商品房买卖合同》及购房款《收据》有异议，赛力安公司向法庭出示的合同非正式合同，不予认可；因并不存在房屋买卖的事实，对其持有的购房款《收据》的真实性、合法性和关联性均不予认可。 经质证，被告宏霖公司对赛力安公司提交的上述证据的真实性均无异议，但认为签订该《商品房买卖合同》并进行签约备案登记的目的是对双方的借款进行担保，双方之间的真实关系为借贷关系。 原告提交的上述证据，具有证据的真实性、合法性和关联性，能相互印证，并形成证据锁链，证明原告所主张的事实和诉请，本院依法予以采信。对被告赛力安公司提交的证据，本院对其真实性均予以采信，但该组证据不能达到其证明目的，该组证据只能证明案涉房屋预售备案登记在了赛力安公司名下，不能据此认定赛力安公司与宏霖公司之间存在真实的房屋买卖关系，以及赛力安公司支付了相应的购房款并取得了案涉房屋所有权。 本案在审理过程中，本院依职权调取了被告宏霖公司开发修建的“城南铭居”土地使用权登记情况。仁寿县国土资源局土地登记卡记载，被告宏霖公司“城南铭居”土地使用权分别抵押在兴业银行股份有限公司成都分行及四川省经济技术融资担保中心名下，并办理了抵押登记手续，且该土地使用权被成都铁路运输法院查封。 经质证，原、被告双方对该组证据均无异议。 根据本院采信的证据，并结合庭审查中双方当事人的诉辩主张，本院对本案事实认定如下：原告陈华容与案外人张志强系同居关系，二人协商共同购买住房一套，并登记在原告陈华容名下。2011年9月17日，案外人张志强代原告陈华容与案外人唐红利签订《房屋买卖协议》一份，约定购买唐红利在“安置二街6楼602号”的房屋一套（后经审理查明，该房屋即原告诉称的位于仁寿县文林镇“城南铭居”一期2栋2单元6楼2号的住房），面积约116平方米，成交价34万元。协议签订之日，原告向案外人唐红利支付了购房定金5000元。之后，原告又分别于2011年9月23日向案外人唐红利支付了购房定金50000元，于2011年9月29日通过张志强的银行账户向案外人唐红利支付了购房款265000元，两次付款后，案外人唐红利均向原告出具了收款《收条》。由于该房屋系被告宏霖公司开发修建，唐红利出售该房屋后与原告一同找到被告宏霖公司，由原告作为买受人与被告宏霖公司于2011年9月27日重新签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买宏霖公司开发的“城南铭居”2幢2单元6层2号房屋一套，建筑面积116.23㎡，单价2500元∕㎡，总价款290575元；一次性付款；办理房产初始登记时间为2012年10月1日前，但该合同未明确约定交付房屋及办理产权证的时间。该《商品房买卖合同》签订前，被告宏霖公司于2011年8月31日向案外人唐红利出具了购房款《收据》一张，载明：“收到唐红利购房款250000元”。案外人唐红利在收到原告的购房款后将该《收据》原件交与了原告保管。此后，被告宏霖公司向原告交付了房屋，原告收房后进行了装修并入住至今，水、电、气户头均办理在原告名下。2013年，因案外人何林与被告四川宏霖置业投资有限公司民间借贷纠纷进入执行程序，原告居住的房屋被成都市武侯区人民法院查封。后原告向成都市武侯区人民法院提出执行异议，成都市武侯区人民法院于2018年4月4日裁定中止了执行。 另查明，本案案涉房屋位于仁寿县文林镇利民街136号2栋2单元6楼2号，房屋唯一号为60180。2011年5月3日，被告宏霖公司以自己为出卖人，以赛力安公司为买受人将案涉房屋签约备案登记在了被告赛力安名下，合同签约备案号为23375。2011年5月4日，被告宏霖公司与被告赛力安公司公司签订《商品房买卖合同》一份，约定赛力安公司向宏霖公司购买案涉房屋，总价款244083元。同日，被告赛力安公司向被告宏霖公司转账1100000元，后又于2011年5月5日分两笔向被告宏霖公司转账各262268元和2000000元。2011年5月4日，被告宏霖公司向赛力安公司出具《收据》一张，载明：收到成都赛力安实业有限公司售房款面积1601.08㎡（16套），金额3362268.00元。 再查明，2014年1月7日，被告宏霖公司向仁寿“城南铭居”全体业主出具书面承诺，承诺在2014年3月31日前办理完分户房屋产权证。 本院认为，原告与被告宏霖公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。本案中，原告既与被告宏霖公司签订了房屋买卖合同，又按约支付了购房款，应当认定双方的房屋买卖关系依法成立。被告宏霖公司虽至今未为原告办理房屋不动产登记证书，但从庭审查明情况来看，原告支付了购房款，并自2011年起实际居住于案涉房屋至今，应当认定对案涉房屋享有所有权。被告赛力安公司辩称其购买案涉房屋在先，且进行了备案登记，应受法律保护，但从赛力安公司举示的证据来看，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2011年5月4日，而签约备案登记时间为2011年5月3日；赛力安公司向宏霖公司三次转账的时间分别时2011年5月4日和5月5日，而三次转账出具《收据》的时间是2011年5月4日，以上行为从逻辑顺序和时间节点来看，不符合正常签约备案登记流程和商品房买卖的一般交易习惯，对此情况赛力安公司并未作出正当合理的说明，且被告宏霖公司在庭审中称其与赛力安公司之间系民间借贷关系，将案涉房屋备案登记在赛力安公司名下是对借款做担保。故被告赛力安公司提交的现有证据并不足以证明其与宏霖公司之间存在真实的房屋买卖关系。另案涉房屋虽预售备案登记在被告赛力安公司名下，但预售登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在通过行政管理的手段来保护房屋交易的安全，最大限度的保障房屋买卖合同目的的实现。通过备案登记来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示不具有物权的公示效力，只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以实现物权。因此，案涉房屋预售登记在被告赛力安公司名下并不具有物权公示的效力。退一步说，即使两个房屋买卖关系均成立，但在均没有办理物权变更登记的情况下，就房屋买卖合同的履行而言，宏霖公司以交付行为选择了与原告履行合同；就利益优先保护而言，原告购房用于居住生活的生存利益远大于被告赛力安公司购房用于投资的经营利益，在公司的投资利益与公民的生存利益产生冲突时，应优先保护公民的生存利益。综上，被告赛力安公司的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告请求二被告协助注销备案号为23375的房屋签约备案登记，因原告享有案涉房屋的所有权，二被告应负有协助注销签约备案登记的义务，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告诉请判令被告宏霖公司为其办理房屋不动产登记证书，根据《商品房买卖合同》约定，原告已按约支付了购房款，并实际居住在案涉房屋，双方在庭审中虽对付款情况有争议，但原告明确表示若在办证过程中经核实后尚有余款未交清，同意向被告宏霖公司支付剩余购房款，故被告宏霖公司也应当依照承诺为原告办理房屋不动产登记证书，但因被告宏霖公司涉及其他债务纠纷，案涉房屋仍被法院查封，“城南铭居”项目的土地使用权也因被告宏霖公司借款分别抵押给了兴业银行股份有限公司成都分行及四川省经济技术融资担保中心，并办理了抵押登记手续，且土地使用权也被成都铁路运输法院查封，故对原告要求办理房屋不动产登记证书的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条规定，判决如下： 一、位于仁寿县文林镇利民街**“城南铭居”一期2栋2单元6楼2号的房屋（房屋唯一号60180）的所有权归原告陈华容所有； 二、被告成都赛力安实业有限公司在本判决生效后十五日内协助被告四川宏霖置业投资有限公司注销仁寿县文林镇利民街136号“城南铭居”一期2栋2单元6楼2号房屋的备案登记； 三、驳回原告陈华容要求办理房屋不动产登记证书的诉讼请求。 案件受理费100元，由被告四川宏霖置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  陈淑英 审 判 员  文 雯 人民陪审员  邹文东 二〇一八年六月二十二日 书 记 员  李佳珏