福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初1712号 原告（反诉被告，以下简称原告）：黄雪梅，女，台湾地区居民，1972年8月30日出生，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈玮智，福建大中律师事务执业所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路312号）江盛楼四层，统一社会信用代码91350000555088237A。 法定代表人：**辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄如权，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 原告黄雪梅与被告福建世欧投资发展有限公司（以下简称，世欧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄雪梅的委托诉讼代理人陈能武及被告世欧公司的委托诉讼代理人黄如权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄雪梅向本院提出诉讼请求：判决世欧公司向其支付逾期办理不动产权证书违约金(每日按已付购房款315000元的0.01%，计算自2016年3月31日至讼争车位具备办理不动产权证书条件且世欧公司通知业主之日止，暂计至2017年03月22日违约金为11214元。事实与理由：2014年4月2日其为购买世欧公司开发的楼盘福州市晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄城（八区）C-a2地块地下室地下二层042号车位（以下简称诉争车位）与世欧公司订立《商品房买卖合同》约定，车位面积为29.07平方米，总价款为315000元；出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人违约金。其依约支付购房款后，世欧公司于2015年3月31日将诉争车位交付其使用，但世欧公司逾期提供办理讼争房屋权属登记所需材料，违反合同约定，损害其合法权益。 世欧公司辩称，1.黄雪梅诉请其应支付逾期办理车位不动产权证书违约金，缺乏事实和法律依据。其已于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日通过了项目规划条件核实。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据《商品房买卖合同》第十四条约定以及法律规定，非因其原因导致无法按时取得房屋权属证书的，其不承担违约责任；2.不动产权证书作为房屋权属的唯一凭证，能够办理不动产证书即意味着其完成了买卖合同约定的协助办理不动产权证书的义务，诉争项目未能办理不动产权证书的情形于2016年10月即不存在。3.福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，不动产权证书颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2-3月后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。故土地信息登记不全的原因在于政府部门。 世欧公司向本院提出反诉请求：判令黄雪梅向其支付逾期办理诉争车位不动产权证书登记手续违约金（每日按购房款总额315000元的0.01%，计算自2016年10月12日起至其实际办妥案涉房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止，暂计至2016年12月1日违约金为1575元）；2.判令黄雪梅向其支付逾期缴纳专项维修资金违约金（每日按案涉房屋专项维修资金6300元的0.01%，计算自2015年5月31日起日计算至反诉被告实际全额缴纳专项维修资金之日止，暂计至2018年5月21日违约金684.18元）。事实与理由：《商品房买卖合同》约定上述商品房的专项维修资金计6500元由被反诉人于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上；附件六《合同补充协议》约定，在该商品房具备办理权属登记条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行携有关材料前往相关部门、机构办理权属登记手续，办理权属登记手续所需的一切费用均由买受人自行承担。若买受人逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，买受人应按购房款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金；若买受人未按约定及时缴纳专项维修资金的，每逾期1日，应按缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。合同签订后，其于2016年9月30日向黄雪梅寄发了《产权办理通知书》，要求黄雪梅于2016年10月16日之前赴被告指定地点办理领取办理案涉房屋产权证所需要的由其应提供的材料并携带有关材料前往相关部门办理权属登记手续，但黄雪梅至今未办理房屋权属登记手续，其行为已构成违约。 黄雪梅反诉辩称，1.其已于2016年12月1日办理讼争房屋的所有权登记手续。《合同补充协议》约定，出卖人应当书面通知买受人办理权属证书，但世欧公司在2016年10月通知其时，还不具备办理完整的权属登记条件，即无法登记土地信息，故世欧公司的违约行为尚未终结，无权提起反诉。在产权证办理时才可以缴纳专项维修资金；2.补充合同中关于出卖人期办证的约定，出卖人未进行提示、说明，且条款内容存在免除出卖人责任、单方强加给买受人的不合理义务，属于无效条款，不能作为定案的依据；3.其购买讼争车位的付款方式为一次性付清购房款世欧公司并未对其按揭贷款提供担保。因此，世欧公司反诉业主逾期办理权属证书违约，没有事实与法律依据，其诉求应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年2月6日，黄雪梅与世欧公司签订《商品房买卖合同》约定，黄雪梅购买诉争车位，总价款为315000元；出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金等内容。《商品房买卖合同》签约后，黄雪梅依约支付了购房款。世欧公司于2015年3月31日向黄雪梅交付诉争车位。后因世欧公司变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向世欧公司发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日世欧公司向黄雪梅发出《产权办理通知书》，黄雪梅于2016年10月11日领取办证资料，2016年10月25日缴交了2900元物业专项维修资金，并于2016年12月1日办理了诉争车位的不动产权证书，但该权证载明该房产土地登记信息无法记载。2017年2月17日世欧公司向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。2018年2月2日世欧公司再次向黄雪梅发出《不动产权办理通知书》，明确尚未办理不动产权证的业主于七日内自行携带有关材料到福州市不动产登记和交易中心办理不动产权属登记。 本院认为,双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当予以履行。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，“‥‥如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金”。商品房完整的房屋权属证书应当包括商品房所有权证和国有土地使用权证，在我国施行“房地合一”的登记模式后，应当指有完整房地信息登记内容的不动产权证书。世欧公司于2016年9月30日通知黄雪梅办理诉争车位不动产权证书时，尚未完成土地信息总登，导致黄雪梅办理的不动产权证书中缺失土地登记信息，故应当认为世欧公司协助黄雪梅办理不动产权属证书的合同义务尚未全部完成。本案逾期办证的根本原因在于世欧公司变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，世欧公司关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。 世欧公司在2015年3月31日向黄雪梅交房后的365日内即2016年3月31日前，未能完成通知黄雪梅办理不动产权证书的义务，构成违约。结合世欧公司的履约情况及黄雪梅未举证证明因土地登记信息未登记给其造成实际经济损失的情况，根据公平原则和诚信原则，确定世欧公司逾期办证的违约期从2016年3月31日计至2017年3月22日土地总登手续出件之日止，其中2016年3月31日至世欧公司通知黄雪梅第一次可以办理不动产权证书之日即2016年10月9日计193天，违约金标准按照合同约定已付房款的日万分之一计算；2016年10月11日至2017年3月22日计164天，违约金标准调整为按已付购房款的日万分之零点二五计算。两段违约金合计7371元（6079.5元+1291.5元=7371元）。 关于反诉部分，世欧公司未为诉争车位的购房款提供阶段性担保，黄雪梅是否及时办证不影响世欧公司的利益，故世欧公司黄雪梅逾期办证的违约金请求，不予支持；世欧公司在2016年9月22日才完成房屋产权初始登记，在此之前黄雪梅车位的产权面积尚未确定，根本无法在合同约定的2015年5月31日前履行缴纳专项维修资金义务，故世欧公司反诉黄雪梅逾期缴交专项维修资金事实不成立，其反诉请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向黄雪梅支付逾期办证违约金7371元； 二、驳回黄雪梅的其他诉讼请求； 三、驳回福建世欧投资发展有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费80元，由福建世欧投资发展有限公司负担52元，由黄雪梅负担38元；反诉受理费25元，由福建世欧投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑雄俊 人民陪审员  赖丹玲 人民陪审员  陈钰烨 二〇一八年六月二十八日 书 记 员  姚雪倩 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 10/10