广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4381号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山伊贝尔科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：张剑，总经理。委托诉讼代理人：陈修京，广东安国（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市绿岛长信物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：曾智伟，总经理。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志亮，广东泽康律师事务所律师。上诉人佛山伊贝尔科技有限公司（以下简称伊贝尔公司）因与被上诉人佛山市绿岛长信物业经营管理有限公司（以下简称绿岛长信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初16262号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人伊贝尔公司上诉请求：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初16262号民事判决，改判支持伊贝尔公司的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由绿岛长信公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。伊贝尔公司承租绿岛长信公司***房，即整层租赁，平台花园属于***房屋的角落处。因为是整层装修，绿岛长信公司答应平台花园可以一并装修。装修的过程是伊贝尔公司先勘察，经绿岛长信公司同意伊贝尔公司将平台花园一并装修后，伊贝尔公司才拿着装修申请表进行装修。（一）二审提交的新证据证明，绿岛长信公司承诺如果伊贝尔公司多支付140000元便同意其对平台进行装修，伊贝尔公司确已支付了140000元，绿岛长信公司对此出具了收据。（二）伊贝尔公司于2016年3月1日着手装修案涉平台花园，一直都没有收到绿岛长信公司的反对意见，直至2017年11月，伊贝尔公司已经做好装修后才通知拆除，实为不义。二、一审法院诉讼程序存在错误。（一）开庭后第二天便作出了判决，可见本案在事实未查清的情况下便写好了判决。（二）一审法院未理会伊贝尔公司对绿岛长信公司所提交的证据进行笔迹鉴定的要求便作出了判决。（三）一审开庭时，伊贝尔公司才收到法院的缴费通知书，未待伊贝尔公司缴纳诉讼费，一审法院就已作出判决。被上诉人绿岛长信公司答辩称，一审判决程序正当、认定事实清楚，法律适用正确。一、伊贝尔公司擅自对案涉平台进行改造、搭建建筑物，绿岛长信公司有权要求伊贝尔公司恢复原状。首先，伊贝尔公司所承租的范围不包含案涉平台。《房屋装饰装修管理协议》第三条第2款约定伊贝尔公司不得对楼房外墙、屋面、楼内公共门厅、公共通道等公众场所进行搭建。其次，《房屋装修申请表》、《装修单元提供图纸审核意见表》、《房屋装饰装修管理协议》是依次、非同一天出具和签订的。绿岛长信公司已在上述文件中多次明确表示平台花园暂时不能施工。《租赁合同》第五条第二款约定，伊贝尔公司对案涉物业进行装修前，须提前向绿岛长信公司提供设计图纸，经批准后方可施工。伊贝尔公司在《房屋装修申请表》的签字也表明其默认不会进行违章搭建。再次，绿岛长信公司从未向伊贝尔公司承诺或收取140000元以同意伊贝尔公司对案涉平台进行装修和使用。二、伊贝尔公司于2016年10月17日开始擅自对案涉平台改造，期间绿岛长信公司多次通过发函等方式要求伊贝尔公司限期拆除、恢复原状，但伊贝尔公司并未理会。三、伊贝尔公司的行为已构成违约，恢复原状所造成的损失应由其承担，且伊贝尔公司无证据证明装修费用，要求赔偿装修费用缺乏依据。四、一审程序正当。伊贝尔公司提起反诉，绿岛长信公司表示无需额外的答辩期后，一审法院如期开庭。一审法院驳回伊贝尔公司的反诉请求并非基于其未支付反诉费，而是其存在违约行为应当承担相应责任。《通知函》并非认定伊贝尔公司存在违建的关键证据，且伊贝尔公司拆除违章建筑和恢复原状的义务不以绿岛长信公司是否催告为前提，伊贝尔公司提出笔迹鉴定的申请属于故意拖延的行为。绿岛长信公司向一审法院起诉请求：一、伊贝尔公司立即将佛山市禅城区***楼东南角的公共平台恢复原状并承担相关费用；二、本案诉讼费由伊贝尔公司承担。伊贝尔公司向一审法院反诉请求：一、绿岛长信公司承担伊贝尔公司因装修建设佛山市禅城区***楼东南角的公共平台的装修费用206912元；二、诉讼费由绿岛长信公司承担。一审法院认定事实：2016年3月1日，绿岛长信公司、伊贝尔公司双方签订了四份《租赁合同》，约定伊贝尔公司向绿岛长信公司承租位于佛山市禅城区，租赁期限从2016年6月1日至2021年2月28日止。《租赁合同》第五条第二款约定：“在租赁期限内，如乙方（伊贝尔公司，下同）须对租赁物进行装修、改建、扩建，乙方须事先向甲方（绿岛长信公司，下同）提交装修、改建设计方案，经甲方同意，并获得政府有关部门申报同意，否则由此产生的责任由乙方承担。”2016年3月5日，伊贝尔公司向绿岛长信公司提交《房屋装修申请表》及装修图纸，在图纸中，伊贝尔公司拟将位于佛山市禅城区***角的露天平台（以下简称“案涉平台”）改建为其专有休息区。2016年3月7日，绿岛长信公司出具《装修单元提供图纸审核意见表》，明确告知“同意室内按图施工。平台花园暂时不能施工，待定”，伊贝尔公司在该审核意见表上盖章确认。同日，绿岛长信公司客服中心在上述《房屋装修申请表》中签署“同意按图施工”，并加盖客服中心印章。2016年3月8日，绿岛长信公司与伊贝尔公司签订《房屋装饰装修管理协议》，该协议第三条第二款第2项约定：“为保证商业中心统一美观，装修时禁止以下行为：……（2）、对楼房外墙、屋面、楼内公共门厅、公共通道等公共场所进行任何形式的搭建、安装、铺设或损毁；”、第十四款第1项约定，如发现违反本协议情况绿岛长信公司有权责令恢复原状。之后，伊贝尔公司对上述租赁物进行装修，并对位于***单元侧，即佛山市禅城区***楼东南角的公共平台进行装修。伊贝尔公司将该平台原有的绿化灌木铲除后在其上搭建了两层的不锈钢－玻璃结构建筑。绿岛长信公司陈述：2016年10月份，绿岛长信公司发现伊贝尔公司对案涉平台改建并搭建建筑物随即发出书面通知，要求伊贝尔公司停止搭建行为，恢复平台原状，但伊贝尔公司至今未按要求履行。另查明，伊贝尔公司改建的平台面积长宽约为9.4m×16.6m，原状为绿化隔离带（覆营养土300mm，种植低矮灌木）。又查明，案涉平台所在的建筑物***座的登记建设单位为佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司，该建筑于2013年取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司及案外人佛山市禅高投资开发有限公司共同出具的证明确认绿岛长信公司在2040年8月31日前对上述建筑享有使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。绿岛长信公司、伊贝尔公司双方共同签订的《租赁合同》、《房屋装修申请表》、《装修单元提供图纸审核意见表》、《房屋装饰装修管理协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应诚实全面履行合同义务。本案争议的焦点在于伊贝尔公司对涉案平台进行改造、搭建建筑物是否经过绿岛长信公司同意？经审查，一审法院认为伊贝尔公司并未经过绿岛长信公司同意。理由是：第一，虽然绿岛长信公司在《房屋装修申请表》载明“同意按图施工”的意见，但根据日常生活经验，装修申请人向物业管理人提交装修申请及装修图纸，在物业管理人对相关图纸等材料进行审查后对装修图纸提出意见后，装修申请人按照经过审核后的图纸进行施工。本案中，对于伊贝尔公司提交的装修图纸，绿岛长信公司在《装修单元提供图纸审核意见表》提出“同意室内按图施工。平台花园暂时不能施工，待定”的意见，明确表示不同意图纸中平台装修部分的内容，因此绿岛长信公司在《房屋装修申请表》所述的“同意按图施工”，应指“同意按审核后的图纸施工”之意。第二，从2016年3月1日签订《租赁合同》到2016年3月7日出具《装修单元提供图纸审核意见表》再到2016年3月8日签订《房屋装饰装修管理协议》，上述合同文件中多次明确载明承租人不得对平台等公共场所进行搭建，该些证据能够形成完整的证据链，足以证实绿岛长信公司对伊贝尔公司的改建平台行为持否定态度。伊贝尔公司主张改建平台是经过绿岛长信公司同意，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果，对其主张一审法院不予采纳。综上，伊贝尔公司未经绿岛长信公司同意，对属于建筑物公共空间的涉案平台进行改造搭建，构成违约，应承担违约责任。绿岛长信公司要求伊贝尔公司拆除在涉案平台所搭建的建筑物，恢复平台原状并承担所产生的费用，符合合同约定，也符合法律规定，应予支持。至于伊贝尔公司要求绿岛长信公司赔偿平台装修费用206912元的诉请。且不说伊贝尔公司主张的装修费用尚无证据证实，退一步讲，即使该费用属实，该费用亦是由于伊贝尔公司自身的违约行为而产生，应由伊贝尔公司自行负担。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、伊贝尔公司于判决发生法律效力之日起十日内将搭建于佛山市禅城区***楼东南角的公共平台的建筑物拆除并恢复平台原状（原状为覆营养土300mm，种植草皮及低矮灌木绿化隔离带，面积约为9.4m×16.6m），所产生的费用由伊贝尔公司自行承担；二、驳回伊贝尔公司的反诉请求。一审案件适用简易程序审理，本诉受理费减半收取为50元（绿岛长信公司已预交）、反诉受理费减半收取为2202元，均由伊贝尔公司负担。在二审诉讼中，上诉人伊贝尔公司向本院提交了以下证据：证据1.收据一份，拟证明绿岛长信公司收取了伊贝尔公司140000元后同意伊贝尔公司施工。证据2.证明一份，拟证明案涉装修是由廖哲辉负责，交付了140000元后绿岛长信公司同意装修阳光房。被上诉人绿岛长信公司质证认为，一、上述证据不属于新证据，形成时间为2016年，伊贝尔公司可在一审阶段提交。二、收据载明的款项***单元的装修保证金，并非装修绿化平台的费用，收据记载的金额是绿岛长信公司财务人员错将保证金14000元写成140000元，绿岛长信公司发现错误后与伊贝尔公司沟通修正无果。该收据与拟证明内容无关联。三、对证明的真实性、合法性、关联性不予确认。廖哲辉为伊贝尔公司聘请的装修人员，与伊贝尔公司有利益关系，且未能确认证据上签名的真实性，廖哲辉也未作为证人出庭接受询问，该证明不具有证明力。绿岛长信公司从未向伊贝尔公司表示过如按申请图纸施工，必须支付140000元。绿岛长信公司从未收取过伊贝尔公司或其装修人员的126000元，伊贝尔公司也未能提供取款记录证明。廖哲辉在证明上称简惠玲于2017年3月8日收取现金后直接拿出收据不合逻辑，绿岛长信公司开具收据的日期为2016年3月9日。伊贝尔公司支付装修保证金是在2016年3月，而非2017年3月。证明的样式大部分为打印体，显然是为了配合《收据》所显示的金额及伊贝尔公司的主张而捏造事实。被上诉人绿岛长信公司未向本院提交新的证据。本院审查认为，对于证据1，收据中仅载明为***单元装修保证金，与案涉公共平台建筑物搭建并无关联；对于证据2，该证据为证人证言，但证人未出庭作证，且廖哲辉为伊贝尔公司聘请的装修人员，与伊贝尔公司存在利害关系，故对该证据真实性不予确认。综上，本院对上诉人伊贝尔公司提交的两份证据均不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为伊贝尔公司在公共平台搭建建筑物是否获得绿岛长信公司许可。现评析如下：首先，案涉4份《租赁合同》中均约定，如装修、改建或扩建方案可能对公用部分影响的，绿岛长信公司有权对该部分方案提出异议，伊贝尔公司应予以修改。《房屋装饰装修管理协议》协议中亦明确禁止在公共场所进行任何形式的搭建。其次，根据绿岛长信公司工程部于2016年3月6日确认的《装修单元现场施工勘察意见表》中，明确“同意室内按图施工，平台花园暂时不能施工，待定”；2016年3月7日，绿岛长信公司再次在《装修单元提供图纸审核意见表》中重申了上述意见，伊贝尔公司亦予以签章确认。而对于绿岛长信公司于2016年3月7日在《房屋装修申请表》中填写的“同意按图施工”，结合上述合同约定及审核意见，应理解为同意室内装修按图施工，并不包括平台花园。可见，绿岛长信公司由始至终均不允许伊贝尔公司在公共平台搭建建筑物。第三，伊贝尔公司认为绿岛长信公司同意其在公共平台进行装修，却未能提供证据予以证实，故应承担举证不能的不利后果。伊贝尔公司未经绿岛长信公司许可，擅自在公共平台搭建建筑物，已构成违约，故伊贝尔公司要求绿岛长信公司赔偿平台装修费用206912元的请求，于法无据，本院不予支持。此外，一审法院已告知双方当事人权利义务，充分保障双方当事人诉权，审判程序符合法律规定，故伊贝尔公司认为一审法院程序违法的主张，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人伊贝尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4503.68元，由上诉人佛山伊贝尔科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年六月四日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔