广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初5967号原告：东莞市家盛物业服务有限公司，住所为广东省厚街镇S256省路赤岭路段。法定代表人:周科兵。委托诉讼代理人：叶少芸，系广东众坚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文林，男，汉族，1993年3月5日出生，住福建省安溪县，系原告员工。被告：肖立斌，男，汉族，1977年2月28日出生，住湖南省新宁县，原告东莞市家盛物业服务有限公司（以下简称家盛公司）诉被告肖立斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周淑君适用小额诉讼程序于2018年5月22日公开开庭进行了审理，原告家盛公司的委托代理人叶少芸、冯文林以及被告肖立斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家盛公司诉称，原告受东莞市富盈房地产开发有限公司的委托，为位于东莞市樟木头镇××大道与××路交汇处的加州阳光海岸花园（山水华府）业主和物业使用人提供物业管理服务。根据原告与东莞市富盈房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》和原、被告双方签订的《前期物业服务协议》的相关约定，原告有权向物业的业主和物业使用人收取物业管理费，且在业主和物业使用人逾期交纳上述费用时，原告有权按所欠款的千分之三／日计收逾期违约金。被告是东莞市樟木头阳光海岸15栋303的业主，拖欠2014年10月1日至2018年2月28日的物业管理费人民币8412.38元，及上述费用产生的违约金。原告一直按照约定履行物业管理服务义务，被告应于次月10日前缴纳上月物业管理费，但无故拖欠上述费用。原告多次上门协商及每月发函催收，被告均拒绝履行给付物业管理费的义务。原告家盛公司为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2014年10月1日至2018年2月28日的物期间的物业管理费8412.38元，及2014年11月11日至实际支付之日止的违约金（暂计至2018年3月15日有违约金5042.4元）上述合计13454.78元；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告肖立斌辩称，原告管理混乱，造成不少业主出现失窃等现象，被告案涉房屋亦曾于2014年失窃，其要求原告处理此事，原告称需向领导请示，却一直拖着迟迟不答复，被告认为原告的管理不到位才造成失窃，不应该收取那么多管理费，双方因此对被告应缴纳的物业管理费数额进行过多次协商却达不成一致意见。本院经审理认定事实如下，原告家盛公司系从事物业管理、房地产中介、酒店管理、家居清洁服务、停车场管理、物业租赁的有限责任公司，已经取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为二级。案涉物业所在的加州阳光海岸花园（山水华府）小区至今未成立业主委员会，由原告家盛公司向该小区提供物业管理服务。2013年1月12日，被告肖立斌与东莞市富盈房地产开发有限公司签署了商品房买卖合同，购买了东莞市樟木头镇柏地村东城大道樟木头加州阳光海岸花园高层住宅15幢303号房。2013年2月20日，被告肖立斌办理了上述房屋的收楼确认手续，并与家盛公司签署了《前期物业服务协议》。前期物业服务协议》约定：家盛公司对樟木头加州阳光海岸花园进行物业管理并有权向肖立斌收取物业服务费；肖立斌按照房屋建筑面积（85.49平方米）每月每平方米2.4元的标准于每月7日前交纳物业服务费；若不按照约定交纳有关费用的，家盛公司有权从逾期之日起按照每天千分之一收取违约金。庭审中，原告主张原告在案涉小区统一为每月10日前收取物业费，被告肖立斌拖欠物业管理费的期间为2014年10月1日至2018年2月28日。案涉房屋于2014年10月8日被盗，被告肖立斌于当天前往公安部门报警，目前该案仍未侦破。原告家盛公司主张案涉小区设有固定巡逻岗，岗位都有编排，案涉房屋15栋属于空中花园，有安排固定巡查的人及要求按时签到，巡逻岗正常在晚上半个小时左右巡查一次小区，如有发现异常情况，会要求定点巡查岗每一层楼去巡查，失窃发生后，原告亦加强了保安巡查以防再次发生，即使具有强制执行力和公权力的公安部门也无法保证其辖区不会发生犯罪，故被告要求原告保证整个楼盘不会发生类似的盗窃案件是不合理也不现实的。以上事实，有前期物业服务协议、商品房买卖合同、收楼通知书、收楼确认书、受案回执、立案告知书以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告家盛公司与被告肖立斌之间存在物业服务合同关系，家盛公司已经为案涉住宅小区提供了物业服务，被告肖立斌应当按照双方签订的《前期物业服务协议》的约定履行支付物业服务费的义务。原、被告双方对于未缴纳物业管理费的数额为8412.38元，本院对此予以确认。关于被告主张其房屋失窃的问题，其未提供相应证据证明此类问题的出现系因原告提供的物业服务不合格所致，故对于被告以此抗辩不应缴纳物业管理费，本院不予采信。综上，被告拖欠原告的物业管理费属客观事实，因被告确认拖欠原告从2014年10月至2018年2月的物业管理费8412.38元，故被告应向原告缴纳上述费用。至于原告诉请的违约金，考虑到本案实际情况，双方在被告房屋失窃后对原告有无责任以及被告所应缴纳的物业管理费数额问题一直进行沟通协商，对此仍未达成共识所致，并非被告无故拖欠物业管理费，因此本院对原告要求被告支付前述时段的物业服务费的违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告肖立斌应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市家盛物业服务有限公司支付2014年10月1日至2018年2月28日的物业服务费8412.38元。二、驳回原告东莞市家盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68元（原告已预交），由被告肖立斌负担41元，由原告东莞市家盛物业服务有限公司负担27元。本判决为终审判决。审判员  周淑君二〇一八年六月十三日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民发运不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。