苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初740号原告：朱莉萍,女,1972年5月18日出生，汉族,住江苏省苏州市虎丘区。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路****。法定代表人：张定辉，总经理。原告朱莉萍与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理，并依法适用简易程序于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告朱莉萍到庭参加诉讼。被告奥食卡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告朱莉萍向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告到期租金（2013年7月1日-2015年12月30日)人民币72500元，并承担因逾期支付租金产生的违约金36485元（按合同约定，违约金按每天万分之三，从2013年7月1起至被告完全履行之日止）。2、强制被告将商铺回归初始独立状态。3、由被告支付所有诉讼费用。审理中，原告放弃其上述第二项诉讼请求，并明确第一项诉讼请求为：要求被告支付2013年7月1日至2015年12月31日期间租金合计人民币72500元（租金为14500元/半年）并支付违约金（以72500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年1月1日计算至被告实际付款之日止）。事实和理由：原告与被告奥食卡公司于2010年2月4日签订《租赁合同》，原告将其位于苏州市相城区商铺出租给被告奥食卡公司，租期均从2010年1月1日起至2029年12月31日止，但被告奥食卡公司未按约定向原告支付2013年7月1日至今应付租金。原告多次沟通未果，故原告为维护自身合法权益，特起诉来院，请求判如所请。被告奥食卡公司书面辩称，1、对于未付租金事实无异议，对欠付租金数额不予认可。根据合同约定，第一年和第二年租期内不收取租金，租金自第三年起算到第五年，租金按房屋价款119%的8%给付，自第六年至第十年，被告在每个经营年度结束后45个工作日内将税前利润的40%按原告投资比例支付给原告税前租金，且税费由被告代扣代缴。因此，半年租金的计算方式应为304630×119%×8%×（1-5%）/2=13775.4元。2、对原告主张的违约金的计算方式和数额不认可，虽合同约定违约金的计算方式为欠付租金的每天万分之三，但此标准与原告损失不相对应且有失公平，不应按此方式计算。另，根据合同约定，租金为每半年一付，先用后付，结算基准日为每年的1月1日和7月1日，结算基准日后45日内支付租金，故违约金应自2013年8月16日起开始计算2013年7月1日至2013年12月31日的违约金，以此类推。经审理查明，2010年2月4日，原告朱莉萍作为出租方（甲方）、被告奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》一份（编号为租字D2202号），约定甲方将位于苏州市相城区元和街道华元路880号苏州环球奥食卡城D馆地上二层2206号单元（建筑面积18.96平方米）出租给乙方使用；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2010年1月1日起至2029年12月31日止；甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认，该物业购房款总计304630元，从第三年至第五年间，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的8%支付给甲方税前租金。每年分两次支付，在每年1月1日和7月1日（遇法定节假日顺延）各支付顺延的六个月税前租金。从第六年开始至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的40%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金”。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。合同落款甲方处有原告朱莉萍签字，乙方处由被告加盖合同专用章。另查明，坐落于苏州市相城区元和街道聚元街****房屋的所有权人为原告朱莉萍及案外人俞永金，系共同共有，上述房屋已于2011年1月6日办理了不动产权证书。审理中，原告朱莉萍表示，合同中“2206号单元”系笔误，原告实际出租被告的系苏州市相城区元和街道聚元街233号2202室房屋，此从合同封面合同编号显示“（租）字D2202号”可以看出。审理中，案外人俞永金向本院明确，其作为涉案房屋的共有权人，本案中所有诉讼权利交由原告朱莉萍一人向被告主张即可，其不要求作为本案原告。以上事实，有原、被告身份信息、营业执照复印件、《租赁合同》、房屋所有权证、情况说明、《商品房买卖合同》及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，双方于2010年2月4日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，故该合同应对双方均有约束力，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据《租赁合同》的约定，扣除免租期后，被告应当从2012年1月1日起开始向原告方支付租金，2012年1月1日至2014年12月31日期间每年的租金按照涉案商铺总价款304630元的119%的8%计算。由于原告确认2013年6月30日（含当日）之前的租金均已付清，故对被告应支付原告方自2013年7月1日至2014年12月31日期间欠付租金合计43500元。关于2015年1月1日至12月31日的租金，根据《租赁合同》约定，该段期间的租金按照税前经营利润的40%按原告的投资份额比例计算。现被告未到庭举证财务报表、审计报告等证据证明其实际经营及盈亏状况，应由被告对此承担不利的法律后果，故本院认定被告仍应按原告主张的14500元/半年的租金标准向原告支付2015年起的租金，经核算，本院认定被告还应支付原告方2015年1月1日至12月31日的租金合计29000元，故被告奥食卡公司应支付两原告2013年7月1日至2015年12月31日期间的欠付租金合计72500元。关于违约金，原告主张以72500为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年1月1日计算至被告实际付款之日止，对此，本院认为，根据《租赁合同》约定，2012年1月1日至2014年12月31日期间的租金在每年的1月1日和7月1日（遇法定节假日顺延）支付，2015年1月1日至12月31日的租金在每个经营年度结束后45个工作日内支付。被告未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，现被告逾期未支付租金，已违反合同约定，故被告还应向原告支付违约金。对于原告上述主张的违约金计算标准（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准），系其对自身权利的处分，也未超出合同约定的范围，本院予以认定。对2013年7月1日至2014年12月31日期间欠付租金应支付的相应违约金，原告自愿主张自2016年1月1日起算，此亦系其对自身权利的处分，本院予以认定。对于2015年1月1日至12月31日期间欠付租金所应支付的相应违约金，应自该经营年度结束后45个工作日内支付，即该年度欠付租金所应支付的相应违约金应自2016年3月4日起算。综上，被告奥食卡公司应支付原告违约金：1、以43500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年1月1日计算至被告实际付款之日止；2、以29000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年3月4日计算至被告实际付款之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱莉萍2013年7月1日至2015年12月31日期间的欠付租金合计72500元及违约金（共分两部分：1、以43500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年1月1日计算至被告实际付款之日止；2、以29000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年3月4日计算至被告实际付款之日止）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1240元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 宁 璐二〇一八年六月二日书 记 员 戴梦瑜