三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初3326号原告：三亚中铁置业有限公司，住所地:海南省三亚市吉阳区迎宾路165号中铁置业广场23层。法定代表人：王作鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：甘敏、徐俊，海南邦威律师事务所律师。被告：新目录（海南）文化创意有限公司，住所地：海南省三亚市。法定代表人：祁帅，该公司执行董事。原告三亚中铁置业有限公司（以下简称：中铁公司）与被告新目录（海南）文化创意有限公司（以下简称：新目录公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告中铁公司的委托诉讼代理人甘敏到庭参加诉讼。被告新目录公司经本院合法传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铁公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2015年1月25日签署的《中铁CP商业广场租赁合同》已于2018年1月4日解除；2.判令被告将中铁CP商业广场物业产品2层216号及217号商铺交还给原告；3.判令被告向原告支付租金1863.468元（以日租金为人民币465.867元计算，自2018年1月1日起计算至2018年1月4日止）及房屋占有使用费39598.695元（以每日人民币465.867元计算，自2018年1月5日起暂计算至2018年3月31日止，最终数额计算至被告实际交还涉案商铺之日止）；4.判令被告向原告支付逾期交还涉案商铺的违约金118796.085元（每日违约金为原日租金三倍即人民币1397.601元。自2018年1月5日起暂计算至2018年3月31日止。最终数额计算至被告实际交还涉案商铺之日止）；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月25日，中铁公司与新目录公司签署《中铁CP商业广场租赁合同》（合同编号为CRREC-SY-2015-1-3，以下简称“租赁合同”），合同约定：中铁公司将三亚市迎宾路165号中铁CP商业广场物业产品2层216号及217号商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给新目录公司，建筑面积为499.14平方米；租期为120个自然月，租赁期自2015年10月1日起至2025年9月31日止，其中，2015年10月1日起至2017年9月31日止为经营免租期，每月租金为人民币0元；2017年10月1日起至2018年9月31日止，每月租金为13976元；租金每三个月支付一次，先付后用，第一期租金新目录公司应于2015年2月1日前支付，后续租金应在当前租金到期之前1个月缴清；新目录公司拖欠应付租金15日以上，且在收到中铁公司要求其纠正违约的通知后10个工作日内未予纠正的，中铁公司有权解除合同，收回物业，新目录公司无权要求返还租赁押金及已付租金。租赁合同签订后，中铁公司依约将涉案商铺交给新目录公司使用，但新目录公司仅仅支付了租赁押金以及第一期（即2017年10月1日起至2017年12月31日止）租金人民币41928元。按合同约定，2018年1月1日起至2018年3月31日期间的租金人民币41928元，新目录公司应于2017年12月1日向中铁公司支付。但实际新目录公司并未如约支付，为追索新目录公司拖欠的租金，中铁公司于2017年12月6日向新目录公司送达《中铁置业广场租金催款通知单》，后又于2017年12月18日向新目录公司送达《通知函》，通知新目录公司自本通知函公证送达之日起10个工作日内，新目录公司仍未支付拖欠租金的，则租赁合同自动解除。但新目录公司仍未支付租金，中铁公司遂于2018年1月9日向新目录公司送达《关于尽快进行清场的通知函》，要求新目录公司将租赁场地内被告安装的附属设施及物品清除出场，并将租赁场地按合同约定的要求交还中铁公司。但新目录公司至今仍未如约交还涉案商铺。中铁公司认为涉案合同合法有效，新目录公司的违约行为侵犯其公司的合法权益，诉至法院，恳请法院依法查明事实。被告新目录公司经合法传唤未出庭答辩。本院经审理认定事实如下：中铁公司与新目录公司于2015年1月25日签署《中铁CP商业广场租赁合同》，合同约定：中铁公司将三亚市迎宾路165号中铁CP商业广场物业产品2层216号及217号商铺出租给新目录公司，建筑面积为499.14平方米；租期为120个自然月，租赁期自2015年10月1日起至2025年9月31日止，其中，2015年10月1日起至2017年9月31日止为经营免租期，每月租金为人民币0元；2017年10月1日起至2018年9月31日止，每月租金为13976元；租金每三个月支付一次，先付后用，第一期租金新目录公司应于2015年2月1日前支付，后续租金应在当前租金到期之前1个月缴清；新目录公司拖欠应付租金15日以上，且在收到中铁公司要求其纠正违约的通知后10个工作日内，未予纠正的，中铁公司有权解除合同，收回物业，新目录公司无权要求返还租赁押金及已付租金。中铁公司于合同签订后将涉案商铺交给新目录公司使用，新目录公司支付了租赁押金以及第一期（即2017年10月1日起至2017年12月31日止）租金人民币41928元。按合同约定，2018年1月1日起至2018年3月31日期间的租金人民币,41928元，新目录公司应于2017年12月1日向中铁公司支付。新目录公司未如约支付，为追索新目录公司拖欠的租金，中铁公司于2017年12月6日向新目录公司送达《中铁置业广场租金催款通知单》，后又于2017年12月18日向新目录公司送达《通知函》，通知新目录公司自本通知函公证送达之日起10个工作日内，新目录公司仍未支付拖欠租金的，则租赁合同自动解除。后新目录公司未支付租金，中铁公司遂于2018年1月9日向新目录公司送达《关于尽快进行清场的通知函》，要求新目录公司将租赁场地内被告安装的附属设施及物品清除出场，并将租赁场地按合同约定的要求交还中铁公司。新目录公司分别于2018年1月16日和2018年1月26日作出回函，主张中铁公司未送达《通知函》以及其对合同约定的对涉案商铺内装修及设备等财产的处分存在异议。至起诉之日止，新目录公司未如约交还涉案商铺。对以上查明事实，本院予以确认并在卷佐证。本案有争议的事实为：1.被告新目录公司是否构成违约；2.解除合同的条件是否成立;3.中铁公司是否未按照合同约定在租金支付的15日前向新目录公司开具相应金额的缴款通知书并告知收款账户，造成新目录公司无法支付租金。关于事实1，中铁公司提供的证据一《中铁CP商业广场租赁合同》（以下简称合同），是原被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本院对证据一的三性予以认可。根据《合同》约定，租金每三个月支付一次，先付后用。第一期租金新目录公司于2015年2月1日前支付，后续租金应在当前租金到期之前1个月缴清。新目录公司支付了租赁押金以及第一期租金人民币41928元。按合同约定，2018年1月1日起至2018年3月31日期间的租金人民币41928元，新目录公司应于2017年12月1日前向中铁公司支付。新目录公司未如约支付。根据合同第4.2款以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告新目录公司逾期支付租金的行为构成违约；关于事实2，根据《合同》第8.1款第（2）项的规定：“因乙方违反本合同约定，且经甲方提出后的15日内，乙方未予纠正的”。可以解除该合同。中铁公司提供的证据三、证据四有邮寄单及公证书进行佐证，本院对这两份的真实性予以认可。根据证据《中铁置业广场租金催缴通知单》、EMS邮寄单、公证书显示，新目录公司未支付到期租金违反合同约定且经中铁公司发出《通知函》后仍未支付租金，合同解除的条件达成。因此对于中铁公司关于涉案合同于2018年1月4日解除，新目录公司应将商铺返还中铁公司的主张，合法有理，本院予以支持；关于事实3，本案中中铁公司与新目录公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方存在房屋租赁的民事法律关系。民事活动应该遵循公平、诚信原则，双方都应该及时履行各自应尽的义务。合同中已经明确了租金的支付方式以及支付期限，根据中铁公司提供的证据三亦附有按合同通讯地址邮寄的《催款通知单》。且新目录公司已于2015年向中铁公司支付过租金，可以证明其知晓中铁公司的收款账号。且主动支付租金亦是新目录公司的义务。所以对于中铁公司主张其已于租金支付截止日的15日前向新目录公司开具缴款通知书的主张，本院予以支持。本院认为，依照合同的约定以及法律的规定，中铁公司要求确认原、被告于2015年1月25日签署的《中铁CP商业广场租赁合同》已于2018年1月4日解除、要求判令新目录公司将中铁CP商业广场物业产品2层216号、217号商铺交还给中铁公司、要求判令新目录公司向中铁公司支付租金1863.468元（以日租金为人民币465.867元计算，自2018年1月1日起计算至2018年1月4日止）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。1、关于原告主张的房屋占有使用费是否合理的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题指导意见》（法发〔2009〕40号）要求，“在调整尺度的价值把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则”。因此当新目录公司蓄意违约，不及时返还租赁房屋时，对于新目录公司非法占有涉案商铺期间的房屋占有使用费，参照原租赁合同约定的租金标准来确定房屋占有使用费，相对公正也能适当弥补中铁公司在此期间的损失。对于中铁公司提供的房屋占有使用费的计算标准，本院予以支持。关于原告主张的被告向原告支付逾期交还涉案商铺的违约金问题。本案中涉案合同约定逾期一日支付原日租金3倍的违约金。本院认为违约金既具有补偿性又具有惩罚性，但以补偿性为主。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。据此，本院认为违约金具有补偿和惩罚的双重性质，但以赔偿守约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方。本案中中铁公司已诉请本院要求新目录公司支付房屋占有使用费，根据其提供的计算标准足以弥补中铁公司商铺被占用期间的损失。在房屋占有使用费基础上再要求新目录公司支付3倍的违约金过于严厉也过分加重了新目录公司的责任。因此对于中铁公司请求判令新目录公司向中铁公司支付逾期交还涉案商铺的违约金118796.085元（每日违约金为原日租金三倍即人民币1397.601元，自2018年1月5日起暂计算至2018年3月31日止，最终数额计算至被告实际交还涉案商铺之日止）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法(javascript:SLC(2780,0))》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：1确认原告三亚中铁置业有限公司与被告新目录（海南）文化创意有限公司于2015年1月25日签署的《中铁CP商业广场租赁合同》已于2018年1月4日解除；2被告新目录（海南）文化创意有限公司将中铁CP商业广场物业产品2层216号、217号商铺交还给原告三亚中铁置业有限公司；3被告新目录（海南）文化创意有限公司向三亚中铁置业有限公司支付租金1863.5元（以日租金为人民币465.867元计算，自2018年1月1日起计算至2018年1月4日止）及房屋占有使用费39598.7元（以每日人民币465.867元计算，自2018年1月5日起暂计算至2018年3月31日止，最终数额计算至被告新目录（海南）文化创意有限公司实际交还涉案商铺之日止）；4驳回原告三亚中铁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1752元，（原告已预缴并已减半收取），由被告新目录（海南）文化创意有限公司负担453元，原告三亚中铁置业有限公司负担1299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三亚市中级人民法院。审判员 陈媛 二〇一八年六月十三日书记员 王捷相关法律条文：《中华人民共和国合同》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。