江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0302民初1772号原告：孙明锟，男，1983年4月9日出生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。原告：李倩，女，1990年8月3日出生，汉族，徐州天安化工有限公司职工，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙明锟（原告李倩丈夫），男，1983年4月9日出生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。被告:江苏润泽置业有限公司,住徐州市中山北路延长段马场湖**。法定代表人：陈晓非，该公司经理。委托诉讼代理人：张光辉，男，1985年8月12日出生，汉族，该公司职工，住，住徐州市云龙区/div>原告孙明锟、李倩诉被告江苏润泽置业有限公司（以下简称润泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案受理后，依法由审判员韩正元适用简易程序独任审判，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告孙明锟及原告李倩的委托诉讼代理人孙明锟，被告江苏润泽置业有限公司的委托诉讼代理人张光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙明锟、李倩提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2015年1月18日起至2017年6月3日止，共865日逾期交房违约金人民币91395.64元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月12日，原告与被告江苏润泽置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号No.388594、No.0388595、No.0454427），合同约定：原告以889853元的价格购买被告开发的山南小区A12幢1单元101号房屋、原告以150000元的价格购买被告开发的山南小区A12幢1单元-101号房屋、原告以16744元的价格购买被告开发的山南小区A12幢1单元-219号房屋，被告应按照购房合同第八条约定于2015年1月18日之前将验收合格的商品房交付原告使用，被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条规定“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已交付房价款万分之一的违约金”承担违约责任。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约应承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第107条以及《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，支持原告的全部诉讼请求。被告润泽公司辩称，山南小镇房屋曾经于2017年3月份在业主群里通知过上房事宜，2017年6月份向业主送达的入伙通知书仅为通知业主成为山南小镇大家庭一员的形式文书，不应将其作为上房通知的相应证据。对于原告诉求的违约金事实，我方部分认同，但认为计算时间节点应截止到2017年3月份，而不是原告诉求的2017年6月3日。经审理查明，2014年11月12日，原告孙明锟、李倩与被告润泽公司签订了合同编号No.0454427商品房买卖合同，约定原告以889853元的价格购买被告开发的山南小区A12幢1单元101号房屋。出卖人应当在2015年1月18日前交付房屋，买受人于2014年11月12日已付房款389853元整，余款500000元整办理按揭，应于2014年12月12日付清。2014年11月12日，原告孙明锟、李倩与被告润泽公司签订了为合同编号No.0388595商品房买卖合同，约定原告以150000元的价格购买被告开发的山南小区A12幢1单元-101号房屋。出卖人应当在2015年1月18日前交付房屋。2015年6月7日，原告孙明锟、李倩与被告润泽公司签订了合同编号为合同编号No.0388595商品房买卖合同，约定原告以16744元的价格购买被告开发的山南小区A12幢1单元-219号房屋。出卖人应当在2015年1月18日前交付房屋。以上三份合同关于第八条出卖人的免责事由以及第九条出卖人逾期交房的相关约定均一致。合同第八条中约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、发生战争、地震、火灾、水灾等自然灾害，以及政府及电力、热点、天然气或煤气、自来水、市政道路等原因（非出卖人原因）；3、因政府部门关于考古、规划等因素影响，致使工期延长等非销售方责任造成的，买受人未按约定付清款的，出卖人不承担违约责任。”合同中第九条还约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已缴付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。2017年6月3日，被告向原告出具入伙（收楼）通知书一份，载明：尊敬的孙女士/先生您好！恭贺您成为山南小镇大家庭的一员！山南小镇已具备入伙条件，您购买的A12栋1单元101室可以正常使用，为了方便您顺利入伙，现将有关事宜通知如下：1、入伙时间17年6月3日上午8:00——12:00下午14:00——18:002、入伙地点：山南小镇客服中心下方落有江苏润泽置业有限公司公章。以上事实有原告提供的商品房买卖合同三份、入伙（收楼）通知书一份以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人应当按照约定的期限交付标的物。关于原告要求支付逾期交房违约金91395.64元的诉请（自2015年1月18日计算至2017年6月3日计865天，按照三套房屋总价款1056597元，按每日万分之一计算）。根据原、被告签订的合同编号No.388594及No.0388595《商品房买卖合同》中约定，被告应在2015年1月18日之前将符合合同约定的房屋交予原告使用，但被告未按照合同约定日期交付房屋。2017年6月3日，原、被告办理房屋交接，原告接收了山南小区A12幢1单元101号房屋。本案中，原告要求三幢房屋违约金均计算至2017年6月3日，且原告庭审中自认于2017年6月3日办理的上房手续，被告在庭审中对此表示无异议，亦未提供其他证据证明其交付时间早于2017年6月3日，故本院认可原告诉请至2017年6月3日期间的违约金。故本院确定违约期间为2015年1月19日至2017年6月3日。关于原告诉请违约天数865天，经计算符合法律规定，本院予以支持。关于合同编号为No.0454427的《商品房买卖合同》，虽然合同中约定出卖人应当在2015年1月18日前交付房屋，但双方合同签订于2015年6月7日，故该房屋于2015年1月18日前交付无现实可能性。合同当事人的权利义务来源于合同的有效成立，因双方合同成立于2015年6月7日，且约定的被告履行义务期限早于此时间，本院确定应以双方合同成立时间作为被告应当履行交房义务的时间。故对于No.0454427的《商品房买卖合同》项下的逾期交房违约金应从2015年6月7日起算。对于2015年1月18日至2015年6月7日期间的部分，事实依据不足，本院不予支持。鉴于原告要求计算违约金至2017年6月3日。故本院确定违约金如下：(889853元+150000元)*865天*0.0001+16744元*728天*0.0001=89947.28元+1218.96元=91166.24元。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告江苏润泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙明锟、李倩一次性支付逾期交房违约金91166.24元；二、驳回原告孙明锟、李倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元（原告已预付）,减半收取1040元，由被告江苏润泽置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  韩正元二〇一八年六月二十五日书记员  袁墨林