广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终664号上诉人（原审被告）：深圳市维多斯娱乐有限公司，住所地:广东省深圳市罗湖区翠竹路**大江南北大厦**，组织机构代码:69115611-8。法定代表人：王喜波，总经理。委托诉讼代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小亮，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：深圳市经盛实业有限公司，住所，住所地:广东省深圳市宝安区龙华镇建设路机构代码:27944115-2。法定代表人：陈经才，总经理。委托诉讼代理人：李伟雄，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原审被告：刘安平，男，汉族，1978年10月14日出生，住所，住所地：广东省深圳市罗湖区div>上诉人深圳市维多斯娱乐有限公司因与被上诉人深圳市经盛实业有限公司、原审被告刘安平房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初29373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月6日立案后，依法组成合议庭，现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人负担案件受理费。事实与理由：一、被上诉人提交照片中的临时铁棚不是违法加建，是上诉人因修复涉案房屋严重漏水问题而在天台临时搭建，用于存放材料和施工工人临时居住，该临时铁棚不会导致租赁房屋主体结构受损。二、根据合同约定，上诉人的行为一定要达到严重损害涉案房屋主体结构的程度，被上诉人才有权解除合同，房屋没有严重损害，被上诉人无权解除合同。三、上诉人按时交租，被上诉人的合法权利从未受到任何损害。四、上诉人引进第三人合伙经营酒店、KTV、休闲会所，总计投资超过人民币3000万元，法院判决解除租赁合同，将严重损害上诉人、第三人利益，造成严重的利益失衡，而合同继续履行却不会损害被上诉人利益。被上诉人辩称：驳回上诉、维持原判。一、上诉人从未向被上诉人通知顶棚漏水，2015年11月、2016年6月，被上诉人发现上诉人在楼顶天台加建房屋，在楼顶左右两层延伸加建，为此向上诉人发出两份《告知函》，指出上诉人违建事实，要求拆除。上诉人签收两份《告知函》后直至本案一审开庭，长达一年半的时间内从未提出过任何异议。故上诉人以天台漏水需要加建铁棚的理由不能成立。二、本案一审诉前调解时，上诉人的法定代表人王喜波提出，可以对天台加建的房屋按照合同约定的租金支付租金，调解成功后被上诉人撤诉，被上诉人没有同意。原审被告未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩意见。一审判决：一、确认深圳市维多斯娱乐有限公司与深圳市经盛实业有限公司、刘安平签订的《经盛物业房屋租赁合同》于2016年12月15日解除；二、深圳市维多斯娱乐有限公司、刘安平应于判决生效之日起十五日内拆除加减建筑并将房屋恢复原状；三、驳回深圳市维多斯娱乐有限公司的其他诉讼请求。经本院二审审理查明，原审判决认定的事实（详见原审判决书）清楚，本院予以确认。上诉人在二审中提交证据如下：深圳市维多斯娱乐有限公司工商信息、深圳市阳光三六五酒店管理有限公司工商信息、合伙经营协议书、股东合作协议书、经盛大厦漏水照片、经盛大厦八楼房间渗水照片（2018年）、经盛大厦租金支付凭证（《转帐凭据》、《收款收据》）、深圳市维多斯娱乐有限公司经盛大厦项目投入资金表、经盛大厦项目资金投入部分原始票据。前述证据欲证明，上诉人加建系因天台漏水。被上诉人发表质证意见如下：前述证据属于逾期提交证据，非新证据，对前述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。双方当事人二审对《经盛物业房屋租赁合同》、2015年11月30日、2016年6月7日《告知函》的真实性均无异议。《经盛物业房屋租赁合同》的租赁期为：2011年1月1日至2024年4月15日。第八条第5款约定：乙方（深圳市维多斯娱乐有限公司）对所租的房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方（深圳市经盛实业有限公司）书面同意（由乙方出示施工图纸及方案）；乙方私自装修或改造，损害房屋主体结构及外墙、承重墙及结构框架的，由乙方承担赔偿与维护责任（维修必须恢复到原状），甲方根据损害的程度，有权解除本合同，没收乙方押金，收回物业，并追究乙方相应的法律责任。第十条约定合同的解除：（一）租赁期间有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，所收押金不予返还乙方，乙方一切投资损失自行承担，并赔偿由此引起的甲方的损失。1、乙方逾期交纳租金达一个月的；2、乙方拖欠各项应交费用达一个月的；3、乙方未能按照合同约定，履行在装修期间和使用期间对所租物业维护的义务，或者使用不当，导致房屋受到严重损害的。（二）租赁期间有下列情形之一的，乙方有权解除合同并要求甲方返还押金：1、甲方违反本合同约定致乙方无法正常经营的；2、合同期满；3、签订合同后一个月甲方还没能把物业交付给乙方使用的。被上诉人确定，其解除合同的依据是第十条第（一）项第3点前半部分的约定，即“乙方未能按照合同约定，履行在装修期间和使用期间对所租物业维护的义务”；同时，其认为上诉人的加建行为也达到第八条第5款约定的“足以解除合同的损害程度”。本院于2018年5月25日到深圳市宝安区龙华建设东路涉案物业处进行现场勘验及调查。该物业一楼商铺仍在正常经营。上诉人法定代表人王喜波、被上诉人员工王良军、双方当事人的委托诉讼代理人周小亮、李伟雄均到场。王良军陈述，一审被上诉人提交的涉案物业顶楼加建的照片系其2016年6月2日、21日用个人手机拍摄；两份《告知函》均系其出具。其当场提供手机供核对，手机显示前述照片的拍摄时间为2016年6月2日、21日。王喜波对王良军的身份及照片的真实性均无异议。其辩称，加建的不是房屋，而是铁皮棚；加建铁棚系因天台漏水，维修堆放材料及施工工人临时居住所需，现已拆除。双方当事人均当场确认，顶楼的加建部分均已拆除，顶楼现状已与房屋交付租赁时一致。被上诉人确认，就上诉人前述加建行为对涉案房屋主体结构是否构成损害以及损害的程度，均未提交证据予以证明。另查明，本院在现场勘验时被上诉人新提交《经盛物业房屋租赁合同书》附有5份附件，但其一审时未提交前述合同附件。前述附件均有“刘安平”签字。其中，附件1为甲方设备清单，附件2为甲方已分租出去的合同原件清单，共6家商户。王喜波确认接收物业时同时接收了前述6家商户；其陈述，现一楼的商铺有8家商户经营，前述6家商户仍在经营，上诉人自己寻租的新商户为2家。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人对以下事实均无异议，本院依法确认：《经盛物业房屋租赁合同》合法、有效，2015年11月30日、2016年6月7日两份《告知函》已送达上诉人；上诉人实施了在天台屋顶加建的行为，现已拆除。根据上诉人的上诉请求，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：《经盛物业房屋租赁合同》应否解除。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《经盛物业房屋租赁合同》合法、有效，对上诉人、被上诉人均具有法律约束力。《房屋租赁合同》第八条第五款、第十条第（一）项约定：“私自装修或改造，损害房屋主体结构及外墙、承重墙及结构框架的，根据损害的程度，有权解除本合同”；“未能按照合同约定，履行在装修期间和使用期间对所租物业维护的义务，或者使用不当，导致房屋受到严重损害的”。因前述解除条款均涉及承租人的相关行为对房屋造成损害，故造成损害后果，应为本案解除合同条件成就的构成要件。关于上诉人没有经过被上诉人的许可，擅自加建的行为对涉案房屋是否造成损害。根据法定的证据规则，主张合同关系解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。故本案应由被上诉人对“前述加建行为对涉案房屋造成损害以及损害的程度”承担举证责任。被上诉人一、二审对此均未提交相关证据予以证明。故上诉人上诉主张，被上诉人未能证明损害存在，本案约定的合同解除条件未成就，符合双方合同约定的本意，本院予以采纳。考虑到本案租赁合同期限较长、租金金额较大；结合本院现场勘验时，上诉人已拆除违建部分，一楼商铺、上诉人仍在涉案房屋正常经营等实际情况，本案的房屋租赁合同继续履行，更有利于保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。需要特别指出的是，上诉人的加建行为构成违约，其今后在履行合同过程中应当遵循诚实信用原则，遵守法律、行政法规，尊重社会公德。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，二审根据新查明的事实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初29373号民事判决；二、驳回被上诉人深圳市经盛实业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币2150元；二审案件受理费人民币50元，均由被上诉人深圳市经盛实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄  瑜  瑜审判员 唐  林  波审判员 王  丹  妮二〇一八年六月一日书记员 师先超（兼）