南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初288号 原告：陈邕，男，1985年8月7日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：韦克尔，广西法严律师事务所律师。 被告：广西泰业市场开发有限公司，住所地南宁市东葛路。 法定代表人：冯寿群，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。 原告陈邕与被告广西泰业市场开发有限公司（以下简称泰业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告陈邕的委托诉讼代理人韦克尔，被告泰业公司的委托诉讼代理人郑武贵、王伟占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈邕向本院提出诉讼请求：1.确认泰业公司与陈邕于2017年5月30日签订的《商铺租赁合同》无效；2.泰业公司返还已收取陈邕的租金36465元给陈邕；3.泰业公司返还已收取陈邕的履约保证金13500元给陈邕；4.泰业公司支付违约金13500元给陈邕；5.泰业公司赔偿陈邕各项经济损失合计214034元，其中商铺转让折旧费损失70640元（原转让费为88300元）、商铺店面装修及设施拆迁损失72788元、评估费损失1500元、货物直接损失2606元、营业利润损失54000元、支付员工经济补偿金损失12500元；6.本案诉讼费由泰业公司承担。事实和理由：泰业公司与陈邕于2016年11月7日签订了一份《商铺租赁合同》，泰业公司作为出租方（甲方）将位于南宁市青秀区陆区壹号商铺租赁给陈邕（乙方），合同约定的租赁期间从2016年9月1日起算，因为在2016年9月1日至11月7日期间由案外人顾友志承租。顾友志于2016年11月7日转让铺面给陈邕，得到了泰业公司认可，泰业公司遂与陈邕签订了一份《商铺租赁合同》，顾友志与陈邕签订一份《店面转让协议书》。顾友志及泰业公司在与陈邕签订合同时承诺陈邕承租的铺面至少可以承租经营三至五年，租赁合同要一年一年的续签。2017年5月30日，泰业公司与陈邕签订的第一期《商铺租赁合同》到期，泰业公司与陈邕又续签了一份《商铺租赁合同》，约定租赁期间为2017年6月1日至2018年5月30日，租金为每月5209.40元，按季度交付，每季度租金为15628.20元，履约保证金13500元。《商铺租赁合同》第十二条约定“本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方请求赔偿违约金13500元。”自从2016年11月7日陈邕与泰业公司签订《商铺租赁合同》并接收案外人顾友志店面转让之后，又对店面投入了10多万元进行了新装修和布置。自开业以来，店面的经营状况良好，每天利润都在400元以上。2018年1月14日晚上，陈邕接到南宁市青秀区建政街道长堽村民委员会三组（以下简称长堽村三组）的通知，要求陈邕清场撤离。长堽村三组在陈邕14日晚上（实际为2018年1月15日凌晨）营业结束后停水停电，造成陈邕店面尚未销售的海鲜产品全部死亡，其他产品变质，直接经济损失2606元。由于陈邕与泰业公司签订的《商铺租赁合同》尚未到期，突然遭遇长堽村三组停水停电，造成陈邕重大经济损失，陈邕找到泰业公司要求继续履行合同，并要求泰业公司赔偿陈邕经济损失，却遭到泰业公司拒绝。泰业公司遂向陈邕出示一份《长堽村三组农贸市场及场地租赁合同》，说明泰业公司与长堽村三组的场地租赁合同已经到期，长堽村三组要收回场地。陈邕在拿到泰业公司提供的其与长堽村三组签订的《长堽村三组农贸市场及场地租赁合同》复印件后，才真正明白自己已经被转让店面的案外人顾友志和泰业公司联合起来骗了。泰业公司与长堽村三组签订的《长堽村三组农贸市场及场地租赁合同》到期日为2017年6月1日。显然，2016年11月7日案外人顾友志及泰业公司与陈邕签订商铺转让合同和商铺租赁合同时，泰业公司明知合同到期日是2017年5月30日。之后，泰业公司是无权与陈邕续签租赁合同的。但是，泰业公司却隐瞒事实真相，承诺给陈邕租赁期可以在三年以上到五年。陈邕为此投入了大量资金进行新装修并添加设备。如果陈邕早知道泰业公司在2017年5月30日之后无权续签租赁合同，陈邕也不至于在租赁期只有7个月（2016年11月7日至2017年5月30日）的情况下接收转让费高达88300元的店面转让，并投入大量资金进行新装修并添加设备。由于泰业公司从2017年6月1日起不再是租赁合同的实际有权出租人或者代理人，泰业公司采取欺骗手段与陈邕于2017年5月30日签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。因此，泰业公司已经收取陈邕的7个月租金36465元以及履约保证金13500元应当返还给陈邕，并按照合同约定向陈邕支付违约金13500元。由于泰业公司的欺诈和违约行为，使得陈邕的财产遭受到重大损失，泰业公司应当赔偿陈邕的全部财产损失，包括商铺转让折旧费损失70640元（原转让费为88300元）、商铺店面装修及设施拆迁损失72788元、评估费损失1500元、海鲜及货物直接损失2606元、营业利润损失54000元（从2018年1月15日至2018年5月30日共135天，每天利润400元，可得利润为54000元）、提前解除员工劳动合同支付给员工的经济补偿金损失12500元。以上各项经济损失合计214034元。为维护陈邕合法权利，遂诉至法院，请求判如所请。 泰业公司辩称：1.根据泰业公司与长堽村委、长堽村三组签订的补充协议，村委同意延长租期，泰业公司有权与陈邕签订相应的租赁合同；2.在泰业公司与长堽村委、长堽村三组产生纠纷过程中，诉讼达成调解协议后，泰业公司向陈邕发出通知，明确告知陈邕可以与村委重新签订合同并办理租赁事宜，泰业公司收取的押金可以退，基于此事实，泰业公司没有与陈邕解除合同，也没有强迫陈邕撤场，陈邕的经济损失并没有产生，是否继续经营继续租赁的选择权在陈邕手上。因此，双方签订的合同合法有效，陈邕要求返还实际履行的租期的租金并赔偿相应损失及违约金没有依据，请求驳回陈邕诉请。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月7日，泰业公司（出租方，甲方）与陈邕（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称合同一），约定：甲方将南宁市青秀区陆区壹号商铺出租给乙方。租赁期限自2016年9月1日至2017年5月30日止。乙方在签订租赁合同时向甲方交纳履约保证金13500元。同日，案外人顾友志（甲方）与陈邕（乙方）签订《店面转让协议书》，约定：甲方同意将案涉商铺转让给乙方使用。乙方于2016年11月7日向甲方支付转让费88300元。 上述合同一履行期限届满后，2017年5月30日，泰业公司（出租方，甲方）与陈邕（承租方，乙方）再次签订《商铺租赁合同》（以下简称合同二），约定：甲方将案涉商铺出租给乙方。租赁期限自2017年6月1日至2018年5月30日止。乙方在签订租赁合同时向甲方交纳履约保证金13500元。合同自双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方请求赔偿违约金13500元。如甲方需要进行项目开发重建的，甲方提前一个月书面通知乙方，合同提前解除，双方概不用承担任何提前解除合同的法律责任。合同还对其他权利义务进行了约定。 合同二签订后，合同一已支付的履约保证金13500元已转为合同二的履约保证金。2017年6月1日至2017年12月30日的租金36465.8元，陈邕已支付完毕。 2017年12月10日，泰业公司向各经营户、承租户发出《通知书》，内容主要载明：因泰业公司与长堽村三组的租赁合同已经到期，并将于2018年1月1日将东葛路92号场地移交回长堽村三组，为此，特通知如下：1.依据合同交付有押金或合同履约保证金的经营户、承租户，请在2018年1月10日前到公司办公室办理相关退押金、保证金事宜；2.有意向继续经营的，可以与长堽村三组直接联系。 2018年1月10日，长堽村三组向农贸市场的全体商户发出《撤离场地通知》，其内容主要载明：因长堽村三组与泰业公司签订的场地租赁合同已到期，长堽村三组将东葛路92号的第三产业用地收回。请各商户于2018年1月14日前将货品撤清，退出场地，长堽村三组在1月12日全部停水停电。同时，如有商户与泰业公司签订的租赁合同有疑问的，请自行与泰业公司协商处理。 2018年1月13日，陈邕购买罗非鱼、草鱼支付费用196.25元。次日，陈邕购买罗非鱼、草鱼支付费用282.5元，同时购买老抽等调味品支付费用360元。 另查明：2017年10月3日，陈邕与何健文签订《劳动合同》，约定：期限从2017年10月3日至2018年10月3日。工作岗位为烧烤师傅，工作内容或职责为烧烤。2018年1月16日，陈富民出具《收条》，证明收到提前解除劳务合同经济补偿金4000元。 2017年11月1日，陈邕与陈富民签订《劳动合同》，约定：期限从2017年11月1日至2018年11月1日。工作岗位为海鲜厨师，工作内容或职责为炒菜。同日，陈邕与徐海杰签订《劳动合同》，约定：期限从2017年11月1日至2018年11月1日。工作岗位为切配师傅，工作内容或职责为切配菜。2018年1月16日，陈富民、徐海杰分别出具《收条》，证明分别收到提前解除劳务合同经济补偿金5000元、3500元。 2018年1月27日，经陈邕委托，广西中硕资产评估有限责任公司作出中硕估字【2018】第43号《价格评估报告书》。该报告书载明：1.店面装修损失评估值为53788元；2.店内可搬迁物品搬迁产生的人工费、运输费评估值为2000元；3.物品存放保管费用评估值为9000元；4.物品贬值评估值为8000元。2018年1月30日，陈邕支付评估费1500元。 还查明：2002年6月19日，长堽村三组（原南宁市新城区津头乡长堽村民委员会三组，出租方，甲方)与冯寿群（承租方，乙方）签订《长堽村三组农贸市场及场地租赁合同》，约定：甲方将本组一个农贸市场及场地租赁给乙方经营使用。租赁期限自2002年6月1日至2017年5月31日止。 2002年12月12日，长堽村三组（甲方）与冯寿群、泰业公司（乙方）签订《长堽三组农贸市场租赁合同补充协议》，约定：双方协商在不违反政策、原则和不违背双方利益且乙方在甲方市场投资金额、固定资产超过1000万以上，已成事实的前提下，甲方同意租赁延长年限，但延长的年限及延长期的年租金，待双方协商好后签订为准。 2017年4月7日，冯寿群、泰业公司与长堽村三组、长堽村委因租赁合同纠纷一案诉至本院，提出诉讼请求：1.长堽村委、长堽村三组继续履行与冯寿群于2002年6月19日签订的《长堽村三组农贸市场及场地租赁合同》及2002年12月12日与冯寿群、泰业公司签订的《长堽三组农贸市场租赁合同补充协议》，延长15年的租赁年限；……。2017年10月20日，本院作出（2017）桂7102民初344号民事调解书，确认双方自愿达成协议：冯寿群、泰业公司有权在位于南宁市农贸市场（南宁市规划局对面，具体包括：1955096㎡的土地、1950.5㎡的一栋办公综合楼、3770㎡的钢架结构大棚和181㎡的厕所）经营至2017年12月30日止，……。该调解书已生效。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《商铺租赁合同》、《店面转让协议》、《广西增值税普通发票》、《收据》、《长堽村三组农贸市场及场地租赁合同》及《长堽三组农贸市场租赁合同补充协议》、《劳动合同》及《收条》、《利旺干杂副食品经营部发货单》、《价格评估报告书》、《通知书》、《撤离场地通知》、本院（2017）桂7102民初344号民事调解书、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，陈邕与泰业公司于2017年5月30日签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限自2017年6月1日至2018年5月30日止，而根据查明的事实，泰业公司于2017年12月31日前有权对案涉商铺进行出租，之后就无权再进行出租。因此，陈邕与泰业公司于2017年5月30日签订的《商铺租赁合同》为部分有效和部分无效。陈邕诉请确认双方于2017年5月30日签订的《商铺租赁合同》无效，经本院释明后，陈邕仍坚持原来诉请不变，本院将据实判决。故，陈邕诉请双方2017年12月31日前的租赁合同关系无效，本院不予支持；诉请双方自2017年12月31日至2018年5月30日止的租赁合同关系无效，本院予以支持。 关于返还租金问题。因2017年12月31日前双方存在合法有效的租赁合同关系，且陈邕已实际使用案涉商铺进行经营。故，陈邕基于合同无效理由诉请泰业公司返还2017年6月1日至2017年12月30日的租金36465元，本院不予支持。 关于履约保证金问题。陈邕已向泰业公司支付履约保证金13500元，泰业公司表示愿意退还该履约保证金。故，陈邕诉请泰业公司返还履约保证金13500元，本院予以支持。 关于违约金问题。合同约定，租赁期限自2017年6月1日至2018年5月30日止；合同自双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方请求赔偿违约金13500元。如前所述，因泰业公司存在部分无权处分的情形导致双方合同为部分有效和部分无效，从而导致陈邕无法按合同约定的期限使用案涉商铺，泰业公司的行为已构成违约，应按双方合同约定承担违约责任。故，陈邕诉请泰业公司支付违约金13500元，本院予以支持。 关于赔偿损失问题。1.商铺转让折旧损失。陈邕与泰业公司签订合同一的同时与案外人顾友志签订了《店面转让协议》，《店面转让协议》约定陈邕向案外人顾友志支付转让费88300元。该《店面转让协议》仅仅是陈邕与案外人顾友志签订，陈邕既未能举证证明与泰业公司有关，也未能举证证明泰业公司收取了转让费，且陈邕在明知合同一约定的租赁期限仅自2016年9月1日至2017年5月30日止情况下仍签订《店面转让协议》，而泰业公司已保证合同一的正常履行，履行期限也已届满，并未存在任何违约行为。故，陈邕诉请泰业公司赔偿商铺转让折旧损失，无事实和法律依据，本院不予支持。2.商铺店面装修、设施拆迁及评估费损失。根据陈邕在起诉状中的陈述，案涉铺面的装修是在合同一履行过程中发生。庭审中，陈邕也表示无法举证证明在合同二履行中有重新装修投入，且合同一已履行期限届满，泰业公司并未存在任何违约行为，陈邕在合同一中的装修投入已消耗完毕。故，陈邕诉请泰业公司赔偿商铺店面装修损失，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因泰业公司违约在先，导致陈邕不得不搬离案涉商铺，从而导致损失的发生。根据陈邕提交的《价格评估报告书》内容，陈邕店内可搬迁物品产生的人工费、运输费评估值为2000元，物品存放保管费评估值为9000元，物品贬值评估值为8000元，共计19000元，该损失应由泰业公司承担。评估费1500元，根据泰业公司承担的损失数额比例，由泰业公司承担384元，由陈邕承担1116元。3.货物直接损失。从陈邕提交的证据来看，能证明陈邕购买食材及调味品情况的仅仅是2张《收款收据》及1张《利旺干杂副食品经营部发货单》，金额合计为838.75元，但陈邕未能举证证明上述货物尚未进行销售而导致损失的发生。且上述货物购买的时间为2018年1月13日至14日，而泰业公司已于2017年12月10日通知将于2018年1月1日将案涉商铺移交回长堽村三组，长堽村三组亦于2018年1月10日通知各租户于2018年1月14日前将货品撤清，退出场地，并于1月12日全部停水停电。因此，陈邕事先已明知将无法继续经营的情况下仍购买食材及调味品进行经营，即使上述货物存在损失亦应由其自行承担。另外，陈邕主张的总金额为2606元的货物直接损失的其他部分则是陈邕自行书写和计算，是否实际产生并无证据证实。综上，陈邕诉请泰业公司赔偿货物直接损失2606元，本院不予支持。4.营业利润损失。陈邕主张营业利润每天400元仅仅是其预估，并无证据证实。故，陈邕诉请泰业公司赔偿营业利润损失54000元，本院不予支持。5.员工经济补偿金损失。陈邕承租案涉商铺后雇请相关人员进行经营符合行业惯例，因泰业公司违约在先，导致陈邕无法继续经营从而支付提前解除劳动合同经济补偿金，泰业公司应对自己的违约行为导致陈邕的损失承担赔偿责任。从陈邕举证的《劳动合同》及《收条》内容来看，陈邕与何健文签订的《劳动合同》期限从2017年10月3日至2018年10月3日，与陈富民、徐海杰签订的《劳动合同》期限从2017年11月1日至2018年11月1日，均超过了案涉合同的租赁期限。因此，对于超过租赁期限的损失部分应由陈邕自行承担。据此，陈邕向何健文支付的经济补偿金4000元，由泰业公司承担2619元，陈邕承担1381元；陈邕向陈富民支付的经济补偿金5000元，由泰业公司承担2877元，陈邕承担2123元；陈邕向徐海杰支付的经济补偿金3500元，由泰业公司承担2014元，陈邕承担1486元。综上，陈邕诉请泰业公司赔偿员工经济补偿金12500元，本院支持7510元，多出的部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认陈邕与广西泰业市场开发有限公司自2017年12月31日至2018年5月30日的租赁合同关系无效； 二、广西泰业市场开发有限公司返还陈邕履约保证金13500元； 三、广西泰业市场开发有限公司向陈邕支付违约金13500元； 四、广西泰业市场开发有限公司赔偿陈邕损失26894元； 五、驳回陈邕其他的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5462元，减半收取计2731元（陈邕已预交），由陈邕负担2201元，广西泰业市场开发有限公司负担530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  杜金泽 二〇一八年六月十一日 书记员  吴宾虹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。