海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1995号上诉人（原审被告）:黄峰强，男，1968年8月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：叶雯婧，浙江一剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福记南洋投资有限公司。住所地：海南省海口市秀英区秀华路**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：李涛，董事长。委托诉讼代理人：李君，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，海南东方国信律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司海口分行。住所地：海南省海口市金贸区世贸中心**首层。负责人：张轶昌，行长。上诉人黄峰强因与被上诉人福记南洋投资有限公司(以下简称南洋公司)、原审第三人中国光大银行股份有限公司海口分行(以下简称光大银行海口分行)房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初6000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄峰强上诉请求：撤销（2017）琼0105民初6000号判决，驳回南洋公司的一审诉讼请求。事实和理由：2003年11月1日，海口大地商贸城有限公司(以下简称大地公司)与黄峰强签订《商品房买卖合同》，合同约定，大地公司将位于海口市××区号义乌市小商品市场南洋批发城6栋1-2层6087号房以302424元的价格出售给黄峰强。第一期房款122424元，第二期房款18万元，向银行申请按揭贷款。同时，黄峰强与大地公司签订《委托租赁合同》，合同约定，黄峰强将前述房屋委托给大地公司出租，期限为36个月。大地公司在第一、二、三年分别向黄峰强支付租金1512元/月，2016年/月及2520元/月。2017年9月南洋公司向一审法院提起诉讼，以黄峰强违约为由请求法院确认双方订立的《商品房买卖合同》于2014年2月解除。一审法院认为：因黄峰强未按照贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使大地公司为黄峰强担保而设定的保证金被银行划扣，黄峰强在受到大地公司还贷通知后15日内，仍未偿还贷款的，符合《商品房买卖合同》附件四的约定。因此大地公司有权单方面解除合同。合同自通知的到达对方时解除。鉴于南洋公司已于2014年2月向黄峰强发出解除合同的通知书。进而支持南洋公司的诉讼请求。黄峰强认为，一审法院片面着重于南洋公司偿还按揭款事实，依此认定黄峰强违约是错误的。一审法院忽略了南洋公司偿付按揭款的原因，偿付的具体方式及背景。同时也有意忽略南洋公司违约事实，对黄峰强提供的相关证据不闻不问，难谓公正。一审法院也承认黄峰强与大地公司签订《委托租赁合同》，合同约定，黄峰强将前述房屋委托给大地公司出租，期限为36个月。大地公司在第一、二、三年分别向黄峰强支付租金1512元/月，2016年/月及2520元/月。但在一审法院事后的认定中却把南洋公司支付的租金变成了代偿的按揭款。如果大地公司依约履行支付租金的义务自不会发生延迟偿还按揭款的情况。2005年、2006年的租金收入都高于按揭还款数额，黄峰强无需补足差额。但南洋公司没有按约定数额汇付约定租金，其汇入的租金不足偿还按揭款，导致偿还按揭款的延误。其责任在于南洋公司而非黄峰强。一审法院忽略南洋公司偿还按揭款的具体情况进而认定黄峰强违约也是错误的。黄峰强提供的证据4表明2008年5月26日在偿还按揭款账户存入8000元。自此后黄峰强账号一直有足够资金余额偿还按揭款。但南洋公司不顾该具体事实，统一汇付资金代偿按揭款。并在2013年3月13日提前一次性偿还按揭款。在黄峰强有足够资金偿还按揭款的情况下，南洋公司自行代偿不能以此认定黄峰强违约。该事实也可以由南洋公司自己出具的材料证明。南洋公司曾为处于与黄峰强同一利益状态的购买人黄秀玲出具一份证明（黄峰强提供的证据9及黄秀玲的证言）。表明按揭贷款逾期不是房屋购买人黄秀玲方面原因造成的。在诉讼中，南洋公司也没有主张购买人黄秀玲与本案黄峰强的区别。上述证据足以推翻南洋公司试图证明的目的。但一审法院直接无视该证据的存在。一审法院按其主观目的裁剪事实不符合其应有的立场。同时，《商品房买卖合同》附件四条款解除权的前提是南洋公司有通知义务。但一审法院从未严格审查南洋公司是否作出通知。同样一审法院也没有审查南洋公司在2014年2月作出的解除合同通知送达情况。一审法院有意忽略该事实无非是为了规避《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限规定的适用。其目的如同回避对南洋公司违约事实的审查如出一辙。确保支持已根本违约的南洋公司解除商品房买卖合同的请求，进而让南洋公司获取市价已上涨十余倍的履行利益。一审法院在本案中对事实及法律的漠视也可以从其作出的第二项判决中得出。一审法院自作主张支持黄峰强未提出的请求，不惜违背诉讼基本规则来粉饰公平。足以表明一审法院更关注的是其主观意愿而非法律。为此，黄峰强请求二审法院从法律及已确立的诉讼规则出发，对一审法院判决及诉讼主体双方权利、义务关系作出裁决。被上诉人南洋公司答辩称，一、一审法院认定“南洋公司与黄峰强于2003年11月1日签订的《商品房买卖合同》已于2014年2月解除”，事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。（一）黄峰强的行为已构成了根本违约，南洋公司可以解除《商品房买卖合同》。一审庭审中，南洋公司向法院提交的证据足于证明：《商品房买卖合同》第七条以及附件四的约定，如黄峰强未按合同规定的时间付款，逾期30日的，南洋公司有权解除合同；黄峰强未按照贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使南洋公司为黄峰强贷款担保而设定的保证金被银行划扣，黄峰强在收到南洋公司关于还贷的通知后15日内，仍未偿还贷款的，南洋公司有权解除本合同。根据合同约定，黄峰强应当支付第一期房款122424元，第二期房款18万元向光大银行海口分行申请按揭贷款。但截至本案起诉时，黄峰强仅向南洋公司支付了2万元购房款，仅向光大银行海口分行偿还按揭款23620元，导致南洋公司的保证金账户被光大银行海口分行扣划用于偿还前述按揭贷款。因此，南洋公司可以解除双方签订的《商品房买卖合同》。（二）《解除合同通知书》已合法有效送达黄峰强，即解除合同已经发生了法律效力。一审庭审中，南洋公司已提交邮政特快专递回单证明黄峰强于2014年2月收到了《解除合同通知书》，合同解除当即发生法律效力。而本案中，当事人双方没有约定合同解除异议期间，应当适用法定的三个月异议期间。黄峰强收到解除通知后，未在三个月内提起诉讼，黄峰强的异议权已经消灭。二、黄峰强关于“2005年、2006年的租金收入都高于按揭还款数额，黄峰强无需补足差额”的说法，没有事实和法律依据，不应得到认可和支持。南洋公司与黄峰强之间不存在以租金冲抵房款或按揭贷款的任何约定。委托租赁合同和商品房买卖合同是涉及两种不同法律关系的合同，除非当事人有明确约定，否则以租金冲抵房款或贷款的理由不能成立。而双方签订的《委托租赁合同》的期限为三年，即2004年1月1日至2006年12月31日。期限届满后，当事人双方未就涉案房产是否继续委托租赁达成协议，更谈不上以租金冲抵房款或按揭贷款。同时，租赁合同约定的三年租金远远低于第一期剩余房款和按揭贷款。由此可见，黄峰强以租金冲抵房款及按揭贷款，无需补足差额的主张是根本无法成立的。三、黄峰强关于“2008年5月26日在偿还按揭款账户存入8000元。自此后账号一直有足够资金余额偿还按揭款”的说法，没有事实和法律依据，不应得到认可和支持。首先，光大银行海口分行出具的《情况说明》载明“黄峰强黄峰强实际支付6087房的按揭贷款金额为人民币贰万叁仟陆佰贰拾元正；南洋公司每月通过其账户转入款项（含保证金专户扣划、现金方式存入等）累计支付6087房的按揭金额为人民币贰拾贰万柒仟柒佰玖拾陆元伍角叁分。”这就足以证明，黄峰强没有履行按期偿还按揭贷款的义务。其次，自2004年开始，黄峰强就开始拖欠按揭贷款，南洋公司通过现金/转账方式代黄峰强支付16632元用于偿还黄峰强拖欠的2014年的按揭贷款本息。自2005年1月21日始，光大银行海口分行从南洋公司的保证金账户中划扣款项用于偿还黄峰强的按揭贷款。仅2008年，南洋公司就被划扣20938.34元，远远多于黄峰强所称的8000元。因此，黄峰强关于其账户余额足够偿还按揭贷款的辩解根本无法成立。其次，当借款人即买房人没有及时归还按揭款超过一定期限时，银行就会要求担保人即出卖人承担担保责任，从保证金账户先行扣划，不足部分继续向出卖人追讨。因贷款账户是以买房人的名义开设的，所有的按揭款本息的扣收按操作程序均应从买房人开设的贷款账户中进行。出卖人承担保证责任时会将相应款项汇入光大银行海口分行用于偿还按揭款本息，银行再按照内部程序将出卖人保证金存款和用于还款的金额转入买房人贷款账户。本案中，黄峰强贷款账户的每笔按揭扣款均会从南洋公司的保证金账户扣划或由南洋公司支付给光大银行海口分行后，光大银行海口分行再将相应款项转入黄峰强的贷款账户并从中扣取按揭款本息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法予以维持，驳回黄峰强的全部上诉请求。原审第三人光大银行海口分行没有陈述意见。被上诉人南洋公司向一审法院起诉请求：1.确认南洋公司、黄峰强于2003年11月1日签订的《商品房买卖合同》于2014年2月已解除；2.南洋公司返还黄峰强已付购房款2万元。一审法院认定事实：2003年11月1日,大地公司与黄峰强签订《商品房买卖合同》，合同约定，大地公司将位于海口市××区号义乌小商品市场南洋批发城6栋1-2层6087号房以302424元的价格出售给黄峰强。合同第七条约定,黄峰强逾期付款超过30日后，大地公司有权解除合同。合同附件四约定,第一期房款122424元,第二期房款18万元，向银行申请按揭贷款。因黄峰强未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使大地公司为黄峰强担保而设立的保证金被银行划扣，黄峰强收到大地公司还贷通知后15日内仍未偿还贷款的，大地公司有权单方面解除合同。后双方与中国光大银行海口支行签订《中国光大银行个人贷款合同》，合同约定,黄峰强向银行贷款18万元，贷款期限为120个月。贷款采取保证加抵押的担保方式。大地公司为黄峰强的借款向贷款人提供贷款履行期内的连带责任保证担保。如黄峰强未按合同约定履行还款义务，贷款人有权向保证人发出还款通知，保证人在接到贷款人的通知之日起5日内即应按通知中所载明的偿还金额、方式向贷款人支付该款项。如借款人未按合同约定履行还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他第三人提出付款要求，对借款人、其他第三人提起诉讼，或采取其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行保证责任。保证人授权贷款人自行按贷款金额的10%从保证人账户中将相应金额转入保证金专户，作为保证人履行担保责任的保证金。贷款人实现担保权益时，有权直接从保证金专户中扣划借款人未付的本金、利息和其它应付款项。同时,黄峰强与大地公司签订《委托租赁合同》，合同约定，黄峰强将前述房屋委托给大地公司出租，期限为36个月。大地公司在第一、二、三年分别向黄峰强支付租金1512元/月、2016元/月及2520元/月。上述合同签订后，三方当事人对前述房屋依法办理了抵押登记手续。截止2013年3月,黄峰强仅支付了20000元购房款，仅向银行偿还按揭款23620元。因黄峰强未及时偿还银行贷款，导致南洋公司保证金账户中的保证金被银行扣划用于偿还按揭款，上述贷款本息于2013年3月偿还完毕,南洋公司共计向银行偿还贷款227796.53元。目前，前述房屋已办理解除抵押手续，房产证已办理到南洋公司名下。南洋公司于2014年2月向黄峰强邮寄了解除合同通知书,要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。黄峰强于2014年5月9日回复南洋公司，认为南洋公司的主体不符。另查明，2003年11月19日，大地公司变更为海口义乌小商品市场南洋批发城有限公司。2005年3月2日，中国光大银行海口支行更名为光大银行海口分行。2006年12月7日，海口义乌小商品市场南洋批发城有限公司变更为南洋公司。一审法院认为，大地公司与黄峰强于2003年11月1日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示,内容合法,属于有效合同,应受法律的保护,双方应按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第七条以及该合同附件四的约定，如黄峰强逾期付款超过30日，大地公司有权解除合同。因黄峰强未按照贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使大地公司为黄峰强担保而设定的保证金被银行划扣，黄峰强在收到大地公司还贷的通知后15日内，仍未偿还贷款的，大地公司有权单方面解除合同。大地公司变更为南洋公司后,该合同的权利和义务由南洋公司承受。根据双方约定,第一期房款122424元,第二期房款18万元，向银行申请按揭贷款。截止2013年3月,黄峰强仅支付了20000元购房款,仅向光大银行海口分行偿还按揭款23620元。因黄峰强没有及时足额偿还银行按揭贷款，导致南洋公司的保证金账户被光大银行海口分行扣划用于偿还上述按揭贷款，因此，南洋公司可以解除双方签订的《商品房买卖合同》。合同法第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。南洋公司已于2014年2月向黄峰强发出解除合同通知书,因此,南洋公司主张确认双方于2003年11月1日签订的《商品房买卖合同》已于2014月2月解除的诉讼请求,有事实和法律依据,一审法院予以支持。合同解除后，南洋公司应将黄峰强已经支付的20000元购房款和已偿还银行的23620元按揭贷款共计43620元返还给黄峰强。黄峰强的抗辩意见，理由不成立，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，一审法院判决：1.确认南洋公司与黄峰强于2003年11月1日签订的《商品房买卖合同》已于2014月2月解除;2.南洋公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄峰强返还购房款43620元。案件受理费400元,由黄峰强负担。二审中，双方没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，1.黄峰强是否依约支付首付购房款和银行按揭贷款；2.南洋公司解除双方签订的《商品房买卖合同》的条件是否成就。一、关于黄峰强是否依约支付首付购房款和银行按揭贷款问题。本案中，根据合同约定，涉案房屋的第一期房款122424元,第二期房款180000元向银行申请按揭贷款。经查，截止2013年3月,黄峰强仅支付了20000元购房款,仅向光大银行海口分行偿还按揭款23620元。黄峰强主张根据双方签订的《委托租赁合同》其将有足够的租金收益支付剩余购房款和银行按揭贷款而未支付责任在南洋公司。但该合同并未约定用租金冲抵房款，且在该合同期满后双方也未续签委托租赁合同，即便南洋公司存在拖欠黄峰强涉案房屋租金的形情，也属于不同法律关系，黄峰强可另行主张权利。故黄峰强的该项主张无事实根据。由于黄峰强未能按期支付银行按揭贷款，导致南洋公司保证金账户中的保证金被银行扣划偿还贷款227796.53元，因此，可以认定黄峰强未能依约支付首付购房款和银行按揭贷款，已构成违约。二、关于南洋公司解除双方签订的《商品房买卖合同》的条件是否成就问题。根据《商品房买卖合同》第七条以及该合同附件四的约定，如黄峰强逾期付款超过30日，南洋公司有权解除合同。如上所述，黄峰强未能依约支付购房款和银行按揭贷款，致使南洋公司的保证金被银行划扣。南洋公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。又因南洋公司于2014年2月向黄峰强邮寄了解除合同通知书,故双方签订的《商品房买卖合同》已于2014月2月解除。南洋公司诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》于2014月2月解除和其返还黄峰强已付购房款，有事实和法律根据，应予以支持，一审判决支持南洋公司的诉讼请求正确，应予以维持。黄峰强的上诉主张无事实根据。综上所述，黄峰强的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由黄峰强负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 符玉梅审判员 谢焕怡 二○一八年六月二十五日书记员 何 军速录员 郑珊珊附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；