广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0303民初3444号 原告：王某，男，回族，1968年10月8日出生，户籍地址北京市朝阳区， 委托诉讼代理人：盛敏琥，广东融方律师事务所律师，执业证号14403201110268777。 委托诉讼代理人：梁凯雁，广东融方律师事务所律师，执业证号14403201711226726。 被告：深圳市安曼投资咨询有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路丹枫白露苑裙搂03层，统一社会信用代码91440300192358372F。 法定代表人：刘宝森。 委托诉讼代理人：郑涛，广东盛唐律师事务所律师，执业证号14403201810021011。 委托诉讼代理人：张鹏，广东盛唐律师事务所律师，执业证号14403200210373133。 被告：深圳市三九旅游酒店有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路1001号，统一社会信用代码91440300192197791P。 法定代表人：孔小凯。 委托诉讼代理人：刘帅，系公司员工。 上列原告诉被告深圳市安曼投资咨询有限公司（以下简称“安曼公司”）、被告深圳市三九旅游酒店有限公司（以下简称“三九公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方委托诉讼代理人盛敏琥、梁凯雁，被告安曼公司的委托诉讼代理人张鹏，被告三九公司的委托诉讼代理人刘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王万冬向本院提出诉讼请求，1、判令两被告向原告支付违约金人民币300000元；2、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2001年，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告购买两被告位于深圳市罗湖区深南东路1001号丹枫白露苑B座B340X号房，两被告在原告购房之初，曾向原告承诺中庭广场作为小区的附属配置供业主使用，并将《丹枫白露住宅使用说明书概况》发给原告，该说明书中以文字形式向原告承诺小区内有约2800平方米的四季中庭广场。预售合同第二十二条第二款约定“除买卖双方另有约定外，买方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为合同的组成部分，买方应承担相应的义务”。中庭广场的存在，让丹枫白露苑的业主居住的环境空间更为舒适宽敞，在市中心有一处地面花园是丹枫白露苑最具吸引力的卖点，两被告为将丹枫白露苑的房屋卖出，对业主宣称小区内的公共区域设施中包含中庭广场，原告在相信两被告所作承诺的情况下购买了丹枫白露苑的房屋。近日，中庭广场被围栏改建，禁止原告在中庭广场活动，原告才知道两被告将中庭广场卖与第三人。综上所述，两被告违反合同约定，强制回收场地，侵犯了原告的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告安曼公司、三九公司辩称，一、被告没有在涉案房产销售时对原告称存在所谓的中庭广场。二、在原、被告双方签署的买卖合同中附表和附图非常清楚的显示了涉案房地产的状况及社区的情况，双方也没有约定被告有向原告提供所谓中庭广场的义务。三、原、被告双方买卖合同签署于2002年，房屋在2002年末交付使用，如果原告认为交付的房产与合同约定不符或与此前的理解不同，则应当最迟在接受房产之日起两年内向被告提出主张，自该时至今已经16年有余。即便假设双方存在所谓的中庭广场的约定，原告现在向被告提出主张也早已超出了诉讼时效，其胜诉权不应得到保护。四、原告主张所谓30万元的违约金没有事实和法律依据。综上所述，被告认为原告提出的诉求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉求。 本院经审理查明，2000年6月30日，深圳市三九旅游酒店（集团）有限责任公司（被告三九公司变更前的企业名称）、深圳市三九房地产（集团）有限公司（被告安曼公司变更前的企业名称）与深圳市规划国土局签署《深圳市土地使用出让合同书》，约定深圳市规划国土局将地块编号为H118-0013，土地面积约为4887.40平方米（见合同附的宗地图红线范围）的土地出让给深圳市三九旅游酒店（集团）有限公司、深圳市三九房地产（集团）有限公司，并移交给深圳市三九旅游酒店（集团）有限公司、深圳市三九房地产（集团）有限公司使用。土地使用年期为70年，从2000年12月6日至2070年12月5日。合同所附的宗地图显示编号为H118-0013的地块并不包括中庭广场的地域范围。 2001年12月4日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买两被告位于深圳市罗湖区深南东路1001号丹枫白露苑B座B340X号房产，建筑面积为69.34平方米，总价为72万元；合同第二条约定，卖方与深圳市规划国土局签订深地合字（2000）45号《土地使用权出让合同书》，取得位于深圳市××××路，宗地编号为H118-0013，土地面积4887.40平方米的土地使用权，土地用途为住宅，土地使用期限自2000年12月6日起至2070年12月5日止；合同第三条约定，房产具体楼层和位置见所附总平面图、立面图、楼层平面图及分户平面图。卖方出售的房地产所位于宗地编号为H118-0013的土地及公共设施，为该地域范围内房地产权利人共同享有；合同第十一条约定，卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同第十九条约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄包括以下文件：卖方与深圳市规划国土局签订的《土地使用权出让合同书》、《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告；第二十二条第二款约定，除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。合同所附的总平面图显示房产所在宗地地域范围并不包括中庭广场的地域范围。 原告称其在购房之初，两被告曾向原告承诺中庭广场作为小区的附属配置供业主使用，并提交了住宅使用说明书、小区业主的情况说明书、中庭广场照片及销售广告予以证明。其中住宅使用说明书为原告2002年办理入伙手续时由被告提供，该说明书载明：小区占地面积4887平方米，总建筑面积为61222.52平方米…小区内设有儿童乐园、老人乐园、泳池、室内休闲活动中心、医药连锁店、三九医疗咨询服务、地下车库等配套设施，还有约2800平方米的四季中庭广场；小区业主的情况说明书则表示中庭广场一直以来都供业主占用、使用和支配；对于销售广告，原告称广告中的园林图片即为中庭广场，但没有任何关于中庭广场的文字表述。 2017年3月份，三九大酒店城市更新单元规划（草案）通过登报进行了公示，其中中庭广场属于该城市更新单元规划范围。 另查，原告认为参照深圳市规划和国土资源委员会2018年1月公示的土地拍卖成交价，中庭广场土地的市场价格高于18083.1万元，丹枫白露小区的房子有592套，据此计算其损失为30.5万元(18083.1万元÷592套)。 本院认为，对于原告的诉请是否成立，本院主要从以下几个方面进行综合判断：首先，双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附有总平面图，该图显示销售房产所在宗地的地域范围并不包括中庭广场的地域范围，载明的宗地情况也与《土地使用权出让合同书》约定的内容一致。合同同时也约定卖方应提供包括《土地使用权出让合同书》、《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、总平面图等资料供买方查阅、复印、摘抄。其中《土地使用权出让合同书》所附的宗地图也显示编号为H118-0013的地块并不包括中庭广场的地域范围。可见，双方签署合同时对房产所在的宗地的地域范围是明确且知晓的；其次，虽然《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。原告也提交了销售广告并称其中的园林图片即为中庭广场。但该广告仅有图片没有任何关于中庭广场的文字描述，难以确定该图片就是中庭广场的图片，也不足证明被告曾作出中庭广场属于小区附属配置的承诺；再者，住宅使用说明书虽载明“小区内设有儿童乐园、老人乐园、泳池、室内休闲活动中心、医药连锁店、三九医疗咨询服务、地下车库等配套设施，还有约2800平方米的四季中庭广场”，但该说明书是原告在办理入伙手续时由被告提供，是双方签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》之后，因双方合同签署时对地块的宗地范围已明确且是知晓的，该说明书并不会影响双方对房产及其相关情况的认知，也不会影响对房产交易价格的确定；最后，即使在三九大酒店城市更新单元规划之前，中庭广场事实上一直有供丹枫白露小区业主使用，但在没有确切证据证明被告有表示或承诺中庭广场属于小区的地域范围或配套设施的情况下，事实上的使用并不能当然就将中庭广场纳入属于小区的地域范围或者固有配套设施，并据此推定被告作出过相应的承诺。综上，原告诉讼请求所依据的事实和理由没有相应的证据予以支持，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。 关于本案诉讼时效的问题，因三九大酒店城市更新单元规划（草案）是2017年3月份公示的，原告也只有在上述时间之后才得以知晓相关情况，上述时间距原告提起本案诉讼并未超过法定的诉讼时效。被告关于诉讼时效抗辩的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告王某的诉讼请求。 本案受理费人民币5800元，由原告王某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  马宏记 人民陪审员  钟悦欢 人民陪审员  邓泽佐 二〇一八年六月二十日 书 记 员  关天才