江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民再1号 监督机关：徐州市泉山区人民检察院。 申诉人（原审被告）：陈丽丽，女，1981年8月28日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王玉梅，江苏它石律师事务所律师。 被申诉人（原审原告）：任磊，男，1977年7月19日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈杨，女，1980年10月7日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴震，江苏彭隆律师事务所律师。 申诉人陈丽丽因与被申诉人任磊房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2012年4月11日作出的（2012）泉民调初字第486号民事调解书，向徐州市泉山区人民检察院申诉。徐州市泉山区人民检察院以泉检民（行）监[2017]32031100005号民事再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2017年10月9日作出（2017）苏0311民监12号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。申诉人陈丽丽的委托诉讼代理人王玉梅、被申诉人任磊的委托诉讼代理人陈杨、吴震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐州市泉山区人民检察院提出再审检察建议，该院在审查本案期间，依法委托南京东南司法鉴定中心对任磊提供的载有陈丽丽对陈强代理权予以追认等内容的字条主文与落款时间先后顺序进行鉴定。南京东南司法鉴定中心的鉴定意见为，字条主文符合在落款之后形成的特点。陈强未经陈丽丽书面授权而以其名义参与原审民事诉讼，该行为对陈丽丽不产生法律效力。任磊提供的字条经鉴定为主文形成于落款之后，亦不符合日常书写惯例。本案出现新的证据，致使（2012）泉民调初字第486号民事调解书出现错误，故提出再审检察建议。 陈丽丽申诉称，撤销（2012）泉民调初字第486号民事调解书，并驳回任磊关于协助变更房屋权属登记的诉讼请求。 事实和理由：案涉房屋负有中国工商银行贷款70万元，贷款期限240个月，该房于2010年2月3日设定抵押。双方签订买卖协议时，并未通知并征得银行同意，故该协议依法应属无效。案涉房屋实际由陈丽丽哥哥陈鹏出资购买并居住至今，银行贷款、房屋水电费用及物业费用等均由陈鹏支付，陈丽丽仅系登记权利人，无权出售案涉房屋。陈丽丽自2010年1月起向任磊、陈杨夫妇借款，至今双方债务尚未结清。陈丽丽将案涉房屋以买卖协议的形式为借款提供担保，协议约定的35万元明显低于市场价格，陈丽丽也并未收到任磊、陈杨交付的任何购房款。综上，请求人民法院判如所请。 任磊辩称，案涉买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。协议明确约定了房屋用途、出售价格及过户时间等内容，且陈丽丽出具收到35万元房款的收条。协议签订后，因陈丽丽负债过多失联，任磊直至2012年4月方诉至贵院要求过户。陈丽丽与任磊之妻陈杨之间确实存在借款关系，但与买卖协议无关。陈杨与陈丽丽已就借款达成书面结算协议，且陈杨已另行诉至贵院要求还款，正等待判决。案涉房屋现存抵押及贷款并不影响买卖协议的效力，协议明确约定任磊将贷款偿还完毕后再行过户。买卖协议签订后，任磊实际占有房屋，陈杨也已将该房出售。陈丽丽于2016年12月曾诉至贵院，要求返还买卖协议同签订后陈丽丽代任磊偿还的贷款25.2万元。该行为足以证明陈丽丽认可买卖协议有效及房屋已归属任磊的事实。综上，请求依法判令陈丽丽协议办理权属登记。 任磊向原审法院起诉请求：请求确认徐州市都市家园X号楼XXX室房屋的权属归任磊所有（后变更为判令陈丽丽协助将徐州市都市家园X号楼XXX室房屋的权属登记变更至任磊名下）。事实和理由：任磊与陈丽丽于2012年1月1日签订买卖协议，约定陈丽丽将徐州市都市家园X号楼XXX室房屋以35万元的价格售予任磊，房屋剩余贷款由任磊负责偿还，办理权属过户登记日期为2012年2月1日。现陈丽丽未按约履行过户义务，请求人民法院判如所请。 在本院受理该案后，陈丽丽之弟陈强携一载有“陈丽丽”落款且为特别授权的《授权委托书》至本院参加诉讼，并以陈丽丽委托诉讼代理人身份与任磊达成调解协议如下：一、任磊于2012年5月10日前向中国工商银行股份有限公司偿还设定于徐州市都市家园X号楼XXX室房屋上的所有剩余抵押贷款；二、陈丽丽应于任磊按该协议第一项约定还清贷款后七日内协助任磊办理徐州市都市家园X号楼XXX室房屋的所有权过户手续。2012年4月11日，本院作出（2012）泉民调初字第486号民事调解书对上述协议予以确认。 围绕当事人的再审请求，本院认定本案事实如下：2010年1月12日，陈丽丽与案外人宁静签订《存量房买卖合同》，约定以单价7634.17元、总价100万元购买建筑面积为130.99平方米的徐州市都市家园X号楼XXX室房屋。陈丽丽为此向中国工商银行股份有限公司徐州分行贷款70万元，借贷双方约定偿还期限为240个月。2010年2月，陈丽丽完成徐州市都市家园X号楼XXX室房屋的所有权变更登记，中国工商银行股份有限公司徐州分行亦完成该房的抵押权登记。 2012年1月1日，任磊与陈丽丽签订《房屋买卖协议》。该《协议》主要约定：陈丽丽将其名下的徐州市泉山区都市家园X号楼XXX室房屋售予任磊，售价35万元。房屋所有权自缔约之日即归任磊所有，陈丽丽须于2012年2月1日协助办理权属变更登记，否则任磊有权自行处置该房。违约金按总房款20%计算。该房原负贷款70万元，任磊须于办理权属变更登记时将剩余贷款偿还完毕。 当日，陈丽丽还签署《收条》，内容为“今收到购房现金35万元。” 2016年11月3日，陈丽丽向本院提出再审申请，请求撤销（2012）泉民调初字第486号民事调解书。其主张，直至2016年，陈丽丽一直偿还徐州市都市家园X号楼XXX室房屋的银行贷款。2016年4月左右，任磊突然要求陈丽丽迁出房屋。陈丽丽这才知晓其弟陈强经任磊欺骗，出具虚假的《授权委托书》，并以陈丽丽名义与任磊达成调解协议。陈强于（2012）泉民调初字第486号案件的所有行为未经陈丽丽授权，该案调解书应予撤销。 在本院审查上述案件期间，陈丽丽提交载有“陈强”落款的《情况说明》。该《情况说明》内容为：“本人曾经于2012年4月10日向泉山区法院出具了一份授权委托书，委托人陈丽丽三个字是我自己冒用我姐姐陈丽丽的名义所签。当时情况是，我姐姐陈丽丽与任磊关系密切，任磊找我让我帮忙签个授权委托书。我并不知道其中有什么事情，我觉得不好拒绝，就按照他的要求填写了一份授权委托书。现在才知道，我姐姐并不知道此时，而且我姐姐的房产可能因为我的虚假委托书被任磊侵吞，感觉到很对不起我姐姐，希望法院撤销我的授权委托书。” 在本院审查上述案件期间，任磊向本院提交载有“陈丽丽”落款、落款与主文笔迹不一的字条一张。该字条内容为：“本人委托陈强办理都市家园房屋买卖一案，并出具委托书，委托陈强到庭诉讼并全权处理本案，调解结案。为阻止任磊申请执行该房屋，本人承诺因欠任磊债务未按约定偿还，任磊也无法还清该房贷，再而引起银行逾期带来不良后果，所以由本人每月按时偿还房屋按揭贷款。” 本院审查上述案件后认为，虽然（2012）泉民调初字第486号案件中的《授权委托书》不是陈丽丽签名授权，但任磊在审查过程中提供的字条能够证明陈丽丽知晓陈强代其参加诉讼并予以追认。故陈丽丽以陈强未经其授权进行调解而申请再审的理由不能成立。2016年11月28日，本院作出（2016）苏0311民申19号民事裁定，驳回陈丽丽的再审申请。 2016年12月20日，陈丽丽将任磊诉至本院。陈丽丽称，（2012）泉民调初字第486号民事调解书及后续执行法律文书严重违法，陈丽丽通过申请再审、申诉及执行异议等方式维护权益，但司法机关尚未作出最终结果。依照（2012）泉民调初字第486号民事调解书，任磊应于2012年5月前将案涉房屋的银行贷款偿还完毕，然陈丽丽并不知情，仍自行偿还贷款。任磊对陈丽丽自行偿还的相应贷款构成不当得利，应予返还。请求判令任磊返还不当得利25.2万元及相应利息损失。 因徐州市泉山区人民检察院受理陈丽丽关于（2012）泉民调初字第486号民事调解书的申诉申请，本院受理上述不当得利纠纷后于2017年2月裁定中止审理。2017年11月，陈丽丽向本院申请撤回上述不当得利纠纷的起诉。期间，徐州市泉山区人民检察院对任磊提交的字条委托鉴定后认为存在重大瑕疵，遂向本院提出再审检察建议。 2017年1月3日，任磊前妻陈杨（双方于2006年登记结婚、2015年12月31日登记离婚）将陈丽丽诉至本院。陈杨称，陈丽丽自2010年1月起向陈杨累计借款数百万元用于经营。截止至2013年5月18日，双方签订书面协议，确认陈丽丽尚欠330万元。因陈丽丽及其他保证人财产不足以清偿全部债务，故陈杨于本次诉讼仅主张陈丽丽等偿还借款本金50万元。 在本院审理上述民间借贷纠纷过程中，陈杨提交借款凭证一组、银行转存款凭证一组、《结算清单》两张。其中，借款凭证内容多为“今借现金……元”，但银行凭证显示，部分借款凭证项下金额系通过卡卡转账的方式交付。两张《结算清单》的内容分别为“经核算，截止至2011年7月9日，陈丽丽仍欠310万元整未还，陈丽丽，2011年7月9日”、“经核算，截止至2013年5月底共欠陈杨本金330万元整，不含迈腾车钱，2011年9月30日前本息已清，2011年10月1日至2013年5月底利息按原商谈5%计月息，以打款凭条核对为准，陈丽丽，2013年5月18日”。陈丽丽在该案中质证称，诉争借款均系通过银行转款方式交付，陈杨、任磊从未交付过现金。两张《结算清单》确系陈丽丽出具，但所确认的310万元含有违法利息，另一张《结算清单》系应陈杨等胁迫而出具。 在本案再审过程中，任磊陈述，陈丽丽主动提出出售案涉房屋，同时期还向他人出售了香榭丽小区的房屋（具体房号不详）。《房屋买卖协议》签订前，陈杨曾至案涉房屋中查看，该房有装修及家具陈设，但无人居住。2012年1月1日下午，陈丽丽独自至陈杨位于徐州市响山路上的中天昊润不锈钢精密铸造有限公司门店内，陈杨代任磊与陈丽丽签订《房屋买卖协议》，因双方事先均未核实剩余银行贷款数额，遂约定房屋总价为105万元，刨除贷款另付35万元余款。双方口头约定办理权属变更登记时交付房屋。《房屋买卖协议》签订后，陈杨从保险柜中取出35打现金（每打1万元，合计35万元）当场交与陈丽丽，陈丽丽并未清点，直接放入随身携带的手包里，并向陈杨出具《收条》。因陈丽丽于《房屋买卖协议》签订时并未告知还款账户，任磊未偿还2012年1月之后的银行贷款。《房屋买卖协议》签订后，陈丽丽哥哥陈鹏居住在案涉房屋中，任磊于2015年方才自行开锁入室，此时案涉房屋已无人居住。不知晓案涉房屋现在居住情况。在本院强制执行（2012）泉民调初字第486号民事调解书期间，任磊无力偿还银行贷款，故无法强制变更案涉房屋的权属变更登记。就35万元现金确已交付的主张愿接受测谎鉴定。 在本案再审过程中，陈丽丽主张，其于2010年1月始向陈杨借款，期间有借有还。至2012年1月时尚欠300万元左右，陈杨遂要求陈丽丽提供案涉房屋作为借款担保。因为借款以“滚动”方式延续，故无法确定《房屋买卖协议》具体担保哪一笔借款。陈丽丽每月偿还银行贷款4500元左右。案涉房屋现由陈鹏居住。就35万元现金并未交付的主张愿接受测谎鉴定。 至本案再审法庭辩论终结时，案涉房屋仍登记于陈丽丽名下，且仍设定抵押权。 本院再审认为，陈强于原审时提交的《授权委托书》并非陈丽丽出具，而检察机关亦查明载有陈丽丽追认内容的字条存在瑕疵。故原审调解程序违反法律规定，（2012）泉民调初字第486号民事调解书应予撤销。 案涉《房屋买卖协议》约定，案涉房屋所有权于缔约之日即归属任磊所有。任磊于缔约前未核实剩余银行贷款数额，于缔约后既长期未实际占有案涉房屋，亦未索要还款账户以便于尽快清偿贷款、变更登记，且于本院强制执行原审调解书时仍未偿还剩余贷款。上述行为与正常市场交易习惯及交易主体的正常意思表示严重不符。任磊主张向陈丽丽交付35万元现金，但在双方同期存在巨额民间借贷的情况下，仅凭《收条》无法证明该款确已实际交付。故案涉《房屋买卖协议》虽然对交易内容进行约定，但双方缔约前后的行为却能证明双方真实的意思表示并非买卖房屋。 应当指出的是，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。即使任磊、陈丽丽确就案涉房屋的买卖达成合意，在案涉房屋权属登记变更前，任磊亦负有清偿银行贷款、消灭抵押权的义务。现其并未履行上述义务，亦无权要求陈丽丽协助办理权属变更登记。 综上，对于任磊关于陈丽丽应协助变更案涉房屋权属登记的诉讼请求，本院不予支持。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条、第二百零七条、第二百零八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零九条规定，判决如下： 一、撤销（2012）泉民调初字第486号民事调解书； 二、驳回原审原告任磊的诉讼请求。 原审案件受理费3275元，由原审原告任磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长  强晋川 审判员  关 林 审判员  杨 瑞 二〇一八年六月二十五日 书记员  赵 静