广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初56号原告：广州市怡仁物业管理有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦A402室，统一社会信用代码91440101749907456A。法定代表人：刘荣龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄伯福，男，1962年12月13日出生，汉族，住广东省化州市，系该司员工。被告：岑春英，女，1976年9月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托诉讼代理人：许建强，男，1972年2月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，系岑春英所在的广州市黄埔区创氏居民楼物业服务部推荐的公民。第三人：广州市黄埔区创氏居民楼物业服务部，住所地广东省广州市经济技术开发区青年路369号，统一社会信用代码92440101MA59H5G967。经营者：李世学，女，1971年10月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，原告广州市怡仁物业管理有限公司（以下简称“怡仁公司”）诉被告岑春英，第三人广州市黄埔区创氏居民楼物业服务部（以下简称“创氏服务部”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告怡仁公司的委托诉讼代理人黄伯福和被告岑春英的委托诉讼代理人许建强到庭参加诉讼，第三人创氏服务部经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告怡仁公司向本院提出诉讼请求：1.岑春英向怡仁公司支付2015年4月至2017年7月的物业管理费3333.39元以及支付怡仁公司已垫付的各项费用，其中2015年4月至2017年7月共计28个月的水费1899.88元、2015年4月至2017年7月共计28个月的垃圾费140元，上述各项费用共计5373.27元；2.岑春英向怡仁公司支付上述款项的相应利息（自2015年5月起，分别以岑春英当月欠付金额为本金，按银行同期同类逾期贷款利率计算，计至全部款项付清之日止）；3.本案全部诉讼费由岑春英承担。事实和理由：广州经济技术开发区创氏大厦由广州市创氏达置业有限公司（原广州市创氏贸易有限公司，以下简称“创氏公司”）开发建设。岑春英于2008年通过拍卖的方式购得创氏大厦A座410房，自此一直使用至今。怡仁公司是创氏大厦的物业管理人，2003年4月，怡仁公司受发展商创氏公司委托，开始接管创氏大厦物业管理，为业主提供物业管理服务，对创氏大厦房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护创氏大厦物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。物业管理收费也按照此前标准（低于当时物价局公布的政府指导价），即住宅每月1元/平方米收取。怡仁公司的物业管理服务得到了之后由广州经济技术开发区国土资源和房屋管理局批准成立的（穗开国房【2006】67号）业主委员会认可，大部分业主（或租户）也依约按时交纳了物业管理费及各项代收代付费用。怡仁公司的物业管理服务也得到了广州市黄埔区人民政府夏港街道办事处的认可，怡仁公司经常在该街道办的要求下完成对创氏大厦的各项环境卫生清洁、垃圾清运、垃圾分类等工作。但包括岑春英在内的部分业主，却长年以种种借口不愿交纳应付的相关物业管理费用，甚至连怡仁公司代收代付的水电费、垃圾费等也不支付，怡仁公司为维护大厦正常秩序，保证大厦业主正常生活，只好不断地由公司股东私人筹资借给怡仁公司，让怡仁公司垫付代收代交的水电费及垃圾处理费，垫付电梯保养费、大厦消防保养费、化粪池清理费、大厦非生活垃圾清理费，垫付大厦电梯厅公共场所防盗电子门安装费维修费等，还要为大厦清洁工、保安、机电工、收费员等管理大厦人员每月垫付工资，至此怡仁公司已垫付了大量的资金，这严重影响了怡仁公司的正常运营。从2015年5月至今，怡仁公司一直通过各种方式长期、持续向岑春英等欠费业主追讨自2015年4月至2017年7月所欠的各项水费、电费、垃圾费、物业管理费。被告岑春英辩称，请求法院驳回怡仁公司的全部诉讼请求。1.怡仁公司起诉时就应该向法院提交有关与岑春英的物业服务合同或与岑春英有相关联的自愿承认并同意怡仁公司在广州开发区青年路369号创氏大厦进行物业服务管理工作的证据。2.怡仁公司证据《委托代理合同》，明确甲方为广州保税区创氏国际贸易有限公司，签约代表是范凤英；乙方是广州市清馨物业管理有限公司（以下简称“清馨公司”），签约代表是李仁香。该委托代理合同是以范凤英与李仁香为代表的双方约定概括移交广州保税区创氏国际贸易有限公司对讼争物业进行管理的权利义务。所以说怡仁公司赖以主张权利的合同相对方、明确的被告应是广州保税区创氏国际贸易有限公司的范凤英。3.在（2007）穗中法民五终字第424号、（2006）萝法民初字第179号判决书中，经原审法院审理查明，青年路369号创氏大厦业主(包括岑春英)与怡仁公司不存在物业服务合同关系，原审法院查明的事实与判决是:怡仁公司起诉主张业主向其支付物业服务费的依据是其于2003年4月1日与广州市保税区创氏贸易有限公司签订的《委托代理合同》,该合同约定清馨公司接管广州市保税区创氏国际贸易有限公司物业管理的工作,双方对有关物业管理方面的债权债务进行了正式移交,由此可见,该合同是双方约定概括移交广州市保税区创氏国际贸易有限公司对讼争物业进行管理的权利义务,因此清馨公司赖以主张权利的合同相对方是广州市保税区创氏国际贸易有限公司,依据《中华人民共和国合同法》第八十八条,这种转让应征得广州市保税区创氏国际贸易有限公司提供物业服务的业主同意方可。而作为业主的岑春英从来都没有同意过这个物业服务合同的转让行为。也就是说这等同于这次的委托代理行为是广州市保税区创氏国际贸易有限公司的公司内部经营操作行为，与岑春英没有任何的关系。第三人创氏服务部提交书面意见述称，岑春英早在2015年就已经加入开发区青年路369号创氏大厦的业主自治物业管理的组织，在夏港街道政府的指引和帮助下广州开发区青年路369号创氏大厦的业主们于2016年12月19日注册成立创氏服务部，由业主们集资出资安装安保监控、电梯，维护维养环境卫生，与黄埔环境美化中心签订垃圾清运合同。经审理查明：广州经济技术开发区创氏大厦由广州市创氏贸易有限公司（原称“广州保税区创氏国际贸易有限公司”，以下简称“创氏公司”）开发建设。岑春英是广州开发区青年路369号410房的所有权人，住宅建筑面积为119.0498平方米。2008年12月12日怡仁公司公司名称由广州市清馨物业管理有限公司（以下简称“清馨公司”）变更为广州市怡仁物业管理有限公司。2003年4月1日，创氏公司与清馨公司签订《委托代理合同》，同年4月18日签订《关于委托代理合同的补充说明》，主要内容为：创氏公司与清馨公司经充分协商，清馨公司接管创氏公司物业管理方面的工作，对有关物业管理方面的债权债务进行了正式移交，创氏公司委托清馨公司对创氏大厦部分物业进行物业管理，代理内容为创氏大厦售出房屋的物业管理，收费内容为物业管理维修基金、物业管理费、停车费、代收代交水电费、代收代交垃圾费等，管理内容为有关大厦的清洁、卫生保安工作，有关大厦公共部分的维护、保养工作。本院已生效的（2012）穗萝法民三初字第465号案中，怡仁公司主张2005年3月至2012年4月期间的物业管理费及水电费等相关费用，在该案民事判决书中审理查明部分载明“创氏大厦系由创氏公司开发建设，其在售楼时与卖方签订的《房地产预售契约》中约定双方共同遵守《创氏大厦管理条例》。（2007）穗中法民五终字第421号《民事判决书》查明，创氏大厦楼盘的业主在收楼时，向广州市创氏贸易有限公司签具《管理公约确认及承诺书》、《楼宇接收声明书》，载明同意遵守创氏公司与‘广州创氏物业管理有限公司’签署的《管理公约》的一切条款及有关修订等内容，确认该物业管理者系‘广州创氏物业管理有限公司’。‘广州创氏物业管理有限公司’即是广州保税区创氏国际贸易有限公司创氏物业分公司（以下简称‘创氏物业分公司’），是创氏公司1996年6月17日注册成立的分支机构，该分支机构于2000年5月11日注销。上述《管理公约》订立于1998年6月10日，约定创氏物业分公司为创氏广场提供物业管理，首任管理者的任期为三年。创氏大厦开发商向业主交楼后，依据《管理公约》与业主确定了管理费、停车费、代收水电费及垃圾费等各项费用的标准，其中管理费住宅用途每平方米1元、办公用途每平方米4元、商业用途每平方米5元。”“本院已生效的（2010）萝法民三初字第329号《民事判决书》查明，创氏大厦于2006年7月成立业主委员会，该业主委员会成立后，既没有与清馨公司签订委托管理合同，也没有召开业主大会或提议解聘清馨公司。创氏大厦业主委员会分别于2006年12月8日和2008年9月11日向广州市国土资源和房屋管理局出具《证明》，主要内容为：坐落在广州开发区青年路369号的创氏大厦从2003年4月份起一直由清馨公司管理大厦，没有发生过任何违法乱纪的行为，认真尽职地为大厦住客服务，得到了绝大多数住户的拥护。”该判决书认定“广州市中级人民法院于2007年5月18日作出的就创氏大厦同类物业服务纠纷的《民事判决书》，虽然认定原告和创氏大厦业主之间2005年7月前的物业管理合同关系不成立，而且驳回了原告要求业主支付2005年7月前的物业服务、汽车保管、垃圾费的诉讼请求，但上述判决认定的前提是2005年7月前的物业管理仍是以创氏公司的名义进行、原告的管理并未得到业主及业主委员会的确认。从本院查明的事实来看，首先，经创氏大厦业主确认的创氏公司和创氏物业分公司签订的《管理公约》所约定的物业服务公司是创氏物业分公司，但依据该《管理公约》，首任物业服务公司的服务期限是三年，上述期限届满、物业服务合同自然终止后，创氏大厦业主委员会或业主并未选聘新的物业服务公司；其次，自2005年7月起创氏大厦已经以清馨公司（即原告）名义进行管理和提供服务、通知业主缴纳相关费用；该大厦业主委员会出具给广州市国土资源和房屋管理局的《证明》也证实创氏大厦自2003年4月起一直由清馨公司管理，得到了大多数住户的拥护。本案中虽被告对上述业主委员会及其出具的《证明》的合法性提出异议，但其未提交相反的证据证明其主张，本院对其主张不予采纳；其三，原告已举证证明其为业主提供的部分物业服务内容，包括代为垫付水费、电费、提供卫生、安保服务以及委托相关公司对大楼消防设施和电梯设备进行维修和保养，并支付费用的事实。可见，原告与被告和创氏大厦的其他业主及业主委员会虽没有签订书面的物业管理合同，但原告事实上为该大厦提供了物业管理服务，且原告对该大厦的管理得到了业主委员会认可，被告也在事实上享受了原告提供的相关服务。因此，本院确认原、被告之间构成事实上的物业服务关系。根据公平原则，被告应支付相应的对价，故原告请求被告支付物业服务费合理合法，应予支持。原告主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，本院支持。”怡仁公司为证实其为小区提供了物业管理服务，提交了以下证据：1.怡仁公司与广东穗安消防工程有限公司就创氏大厦消防设施签订的《消防设施维修保养合同》及广东穗安消防工程有限公司出具的消防维保费收据，合同期限从2011年3月16日至2012年3月15日；2.怡仁公司与西安市永安消防工程有限责任公司广州分公司就创氏大厦消防设施签订的《消防设施维修保养合同》，合同期限从2012年7月1日至2013年6月30日；3.怡仁公司与广州经济技术开发区南亚电梯维修服务部签订的《电梯保养合同》及广州经济技术开发区南亚电梯维修服务部出具的电梯保养费发票，合同期限从2009年11月1日至2012年11月1日；4.怡仁公司与广州市珠富电梯工程有限公司签订的《广州市电梯日常维护保养合同》，合同期限从2012年11月1日至2015年10月31日；5.怡仁公司与广州开发区环卫美化服务中心签订的《垃圾清运协议书》，合同期限从2010年5月25日至2015年5月24日；6.怡仁公司分别与创氏大厦清洁人员、保安员谭章翠、王在顺、袁石海、谢国生、左金玉、滕木根签订的《劳动合同》及支付清洁人员王在顺工资加班费的支付证明单；7、2016年10月28日，怡仁公司与广东西江电梯有限公司签订的《电梯销售合同》，与广东林元电梯有限公司签订的《电梯安装工程合同》及该公司于2017年5月2日取得的《特种设备安装（移装、改造、维修）告知表》；8、怡仁公司于2017年8月31日公示的《有关维修更换创氏大厦消防主系统设备的公告》及更换相关设备的收据、维修图片。9、2017年8月14日及10月16日公示的因维修水泵而停水的通知及公示照片等。庭审中，怡仁公司称创氏大厦A、B栋目前仅有一名保安服务，因家事回家了，无法出庭接受庭询。怡仁公司称其聘请一名清洁工负责A栋大厦清洁,该清洁工王在顺出庭陈述称其是A栋唯一的清洁服务人员，负责公共空间、广场等清洁工作，但未购买社保，工资1900元每月以现金方式发放，并表示B栋大厦有两名清洁人员。岑春英陈述称楼道清洁工作由业主自主进行，王在顺并没有清洁楼栋卫生。另查明，创氏服务部成立于2016年12月19日，2017年1月1日，岑春英与创氏服务部签订《物业自治管理服务协议》，约定创氏服务部为创氏大厦提供物业管理服务，对在居民楼内约定的房屋的共用部分、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，服务期限自2017年1月1日至2017年12月31日。物业服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大/中修、更新、改造的费用）主要用在青年路369号居民楼清洁、消防分摊，化粪池清理分摊等公共主要设施的维护和管理。物业管理费每平方米每月1元，建筑面积119平方米，每月119元。收取的管理费用只以加盖本物业服务部的公章的收据作为收费凭证，如有特殊情况需要开具发票的，物业服务部可到税务机关根据有关规定代开。岑春英提交了收款收据及微信转账凭证，拟证明其已向创氏服务部缴纳了2015年6月至2017年12月的物业管理费。创氏服务部提交了广州开发区环卫美化服务中心出具的2016年10月至2018年3月创氏大厦的垃圾清运费付款明细表（显示每月费用约为418.5元）及银行转账回单、部分发票等，证明其缴纳了垃圾清运费。岑春英提交了2014年至2018年清洁人员值班表，拟证明大楼日常清洁一直均是由业主自行进行；提交了《电梯日常检查记录表》《广州市特种设备使用登记证》《安全管理人员证》，拟证明2017年以来电梯的保养检查均是由业主姚振杰免费服务。案涉创氏大厦分为住宅区A栋及商业区B栋，业主所在楼栋为A栋即青年路369号，双方均确认大厦水泵是由整个大厦A栋、B栋共用。怡仁公司庭审中确认其主张的水费至今尚未向自来水公司等有关部门代缴。岑春英陈述目前也未向相关部门缴纳水费。此外，本院在案涉房屋所在创氏大厦相关联的物业服务合同纠纷中已依法查明，创氏大厦《管理公约》第五章第（四）项管理及其他费用c款：“管理费用作支付（但不限于）下列各项：处理垃圾的费用”。以上事实，有《委托代理合同》《关于委托代理合同的补充说明》《民事判决书》《民事裁定书》《消防设施维修保养合同》《电梯保养合同》《垃圾清运协议书》《劳动合同》《垃圾收运协议书》《垃圾清运费付款明细》《物业自治管理服务协议》《电梯日常检查记录表》《广州市特种设备使用登记证》《安全管理人员证》、发票、收据等书证以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据查明的事实，经创氏大厦业主确认的创氏公司和创氏物业分公司签订的《管理公约》所约定的物业服务公司是创氏物业分公司，但依据该《管理公约》，首任物业服务公司的服务期限是三年，上述期限届满、物业服务合同自然终止后，创氏大厦业主委员会或业主至今仍未召开业主大会选聘新的物业服务公司，而自2005年7月起清馨公司（即原告）即对创氏大厦进行管理和提供服务、通知业主缴纳相关费用，怡仁公司与创氏大厦业主之间就创氏大厦物业服务相关事宜实际上是延续《管理公约》的约定，由怡仁公司继续提供物业服务，因此《管理公约》约定的服务到期后，怡仁公司已实际与创氏大厦业主之间成立物业服务关系。被告答辩称其提交的生效(2007)穗中法民五终字第424号、(2006)萝法民初字第179号判决认定怡仁公司与业主不存在物业服务合同关系，本院认为因该判决已被后续生效判决查明认定的事实予以推翻，被告仍以此为由提出抗辩，依据不足。关于怡仁公司主张的2015年4月至2016年12月期间的物业服务费，虽然岑春英提交向创氏服务部交纳2015年6月至2016年12月的物业管理费的收据，但创氏服务部于2016年12月19成立，于2017年1月1日与岑春英签订《物业自治管理服务协议》，岑春英主张2017年1月1日之前的物业服务由创氏服务部提供，无事实及法律依据。故在2017年1月1日之前岑春英应向怡仁公司缴纳物业管理服务费。怡仁公司主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，本院予以支持。本院认定2015年4月至2016年12月共计21个月的物业管理费，每月119元（按1元/平方米，面积119.0498平方米计算），共计2499元。对该笔费用，岑春英应及时向怡仁公司清缴并支付利息，利息分别以当月欠付金额119元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自欠付当月的下月第一日起计算至付清之日止。对于上述期间的垃圾费，一方面怡仁公司未能举证证明其收取该笔费用的合同或法律依据；另一方面，根据关联案件查明的《管理公约》第五章第（四）项管理及其他费用c款：“管理费用作支付（但不限于）下列各项：处理垃圾的费用”，故处理垃圾的费用应包括在物业管理费中，怡仁公司不应重复主张，本院对其请求不予支持。但自2017年1月1日起，岑春英等业主与第三人创氏服务部签订了《物业自治管理服务协议》，约定由创氏服务部为创氏大厦住宅区提供物业服务。现双方争议的焦点在于2017年1月1日起，怡仁公司是否有提供创氏大厦A栋住宅楼的电梯维保、安保、楼道清洁、水泵维护、垃圾清运等物业服务。分别就各项服务来看，1.关于电梯维护，怡仁公司自认2015年10月A栋电梯损坏后就没有再提供维护服务，新的电梯也只是进行了报装而未正式安装，岑春英主张由业主集资新安装了一部电梯并由业主负责维护并提交了相关维修保养记录。故怡仁公司实际未对小区电梯提供维保服务。2.关于安保服务，怡仁公司主张目前仅有一名保安负责A、B栋大厦的安保，岑春英不确认怡仁公司有提供安保服务。本院认为怡仁公司主张的目前仅有一名保安人员负责创氏大厦A、B栋的安保，显然不能满足日常安保需求。3.关于楼道清洁，怡仁公司提交了王在顺劳动合同及工资支付证明，并通知王在顺出庭作证，岑春英主张是由业主自行轮值清洁楼道卫生。本院认为，怡仁公司提交了劳动合同及现金支付工资的支付证明单，但未能提交清洁人员购买社保的证明以及支付工资的银行流水单，该证据尚不足以证明怡仁公司确实聘请了王在顺等工作人员提供清洁服务,本院对于怡仁公司的主张不予采信。4.关于水泵维护，怡仁公司虽然提交了《有关维修更换创氏大厦消防主系统设备的公告》及更换相关设备的收据等证据证明对水泵进行了维护，但怡仁公司也确认小区水泵是创氏大厦A、B栋整体共用的，而非A、B栋独立运行及维护，怡仁公司维修水泵的行为不足以证明其专门为A栋住宅提供了物业服务。综上，怡仁公司提交的证据不足以证明其为创氏大厦A栋住宅楼，提供了2017年之后满足基本物业服务需求的安保、楼道清洁等物业服务。同时从岑春英、创氏服务部提交的电梯维保记录、垃圾清运交费单据等可以看出，相应的电梯维保服务及垃圾清运服务确实是由创氏服务部及业主共同进行，也进一步证明了怡仁公司未能为创氏大厦A栋住宅楼提供物业服务，同时2017年1月1日岑春英等业主与创氏服务部签订《物业自治管理服务协议》，也说明岑春英等业主与怡仁公司的物业服务关系于2017年1月1日终止。岑春英等业主实际已经与创氏服务部于2017年1月1日建立了物业服务关系，故怡仁公司向岑春英主张2017年1月1日之后的物业管理服务费没有事实依据，本院不予支持。关于怡仁公司主张的水费，怡仁公司确认该水费尚未代缴，怡仁公司诉请没有事实依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告岑春英于本判决生效之日起十日内向原告广州市怡仁物业管理有限公司支付2015年4月至2016年12月期间的物业管理费2499元及利息（每月物业管理费的利息分别以当月欠付金额119元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自欠付当月的下月第一日起计算至付清之日止）；二、驳回原告广州市怡仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市怡仁物业管理有限公司负担24元，被告岑春英负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳审 判 员  李春辉人民陪审员  臧玉林二〇一八年六月二十五日书 记 员  姚春华钟陈