成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0106民初6789号 原告（反诉被告）：成都市长江电器配件有限公司。住所地：成都市金牛区****。 法定代表人：但小玲，总经理。 委托诉讼代理人：何薇，女，1991年4月4日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈金龙，男，1974年3月8日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 被告（反诉被告）：成都华福堂药房。住所地：成都市金牛区。 投资人：卢上伦。 委托诉讼代理人：李京玉，四川凯航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司。住所地：成都市金牛区站西桥东街**。 法定代表人：孔亮，总经理。 委托诉讼代理人：黄斌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王靳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告成都市长江电器配件有限公司（以下简称“长江电器”）诉被告成都华福堂药房（以下简称“华福堂药房”）、中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司（以下简称“中铁八局”）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，中铁八局在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议申请，要求将本案移送至成都市高新区人民法院管辖，本院依法于2017年10月16日作出（2017）川0106民初6789号民事裁定书，裁定驳回中铁八局对本案提出的管辖权异议，中铁八局不服上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）川01民辖终2175号民事裁定书，裁定驳回上诉维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告长江电器的委托诉讼代理人何薇、陈金龙，被告华福堂药房的委托诉讼代理人李京玉、被告中铁八局的委托诉讼代理人王靳到庭参加庭审。本案现已审理终结。 长江电器向本院提出本诉诉讼请求：1、请求判令确认长江电器与华福堂药房于2015年11月2日签署的《房屋租赁合同》、长江电器与中铁八局于2015年11月20日签署的《协议》已经解除；2、请求判令华福堂药房、中铁八局立即向长江电器腾退位于成都市二环路北二段107号（现地名变更为金牛区一楼建筑面积为249.3平方米的租赁房屋；3、请求判令华福堂药房、中铁八局按照《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》约定向长江电器支付截止腾退租赁房屋之日止的房屋租金（暂计算至2017年7月30日，为8.946万元）；4、请求判令华福堂药房向长江电器支付违约金22.68万元；5、请求判令华福堂药房、中铁八局承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月2日，长江电器与华福堂药房签订了《房屋租赁合同》，约定华福堂药房租赁长江电器所有的位于一楼，建筑面积约为249.3㎡。同时《房屋租赁合同》第十五条约定了因政府行为如拆迁等需承租方配合的事宜，承租人须无条件配合，且不得向出租人主张任何权利。违反合同约定将承担半年租金损失。《房屋租赁合同》签署后，长江电器向华福堂药房交付租赁房屋。后因华福堂药房将租赁房屋转租给中铁八局，长江电器与中铁八局于2015年11月20日签署《协议》，长江电器同意华福堂药房将租赁房屋转租给中铁八局，并明确若遇拆迁等政府改造行为，中铁八局应予配合。现因租赁房屋因成都地铁5号线同体工程项目建设需要进行拆迁，长江电器已与拆迁单位签署了拆迁安置补偿协议，上述租赁合同文件已无法继续履行。据此，长江电器根据相关合同文件约定及法律规定于2017年5月17日最后一次向华福堂药房发出《解除合同通知》、向中铁八局发出《搬迁通知》，告知华福堂药房、中铁八局租赁关系解除并要求其搬离租赁房屋。前述通知发出后，华福堂药房、中铁八局至今仍拒不搬离房屋。为维护合法权益，原告长江电器诉至本院。 庭审中，长江电器向本院申请撤回第四项诉讼请求，即“华福堂向长江电器支付违约金22.68万元”，本院予以准许。 华福堂药房辩称：华福堂药房的转让行为得到了长江电器的认可，并收取了由中铁八局支付的房租，在转让中华福堂药房也明确告知了中铁八局该地段的现有情况，随时面临拆迁，中铁八局明确承诺无条件配合，故本案中华福堂药房根本没有直接利害关系。 中铁八局辩称：一、长江电器在租赁期限尚未届满、出租人也未拖欠租金的情况下提出解除合同，不符合法律规定也不符合约定。二、长江电器未向中铁八局发送通知要求解除《协议》，其主张三个月异议期满，中铁八局无权就《协议》解除提出异议的理由不成立。三、按照《房屋租赁合同》以及《协议》的约定，案涉房屋租赁期限截止2020年10月9日，租赁期限届满前，中铁八局无腾退义务。四、即使长江电器与华福堂药房之间签订的租赁合同最终被解除，中铁八局作为次承租人有腾退房屋的义务，在腾退之前，长江电器应当依据其在《协议》第五条的承诺，对由此给中铁八局造成的经济损失进行赔偿，且赔偿应当以实际损失为限。综上，请求驳回长江电器的诉讼请求。 中铁八局向本院提出反诉请求为：1、请求确认长江电器与华福堂药房于2015年11月2日签署的《房屋租赁合同》的解除无效，并判决继续履行；2、请求判令长江电器与中铁八局于2015年11月20日签订的《协议》解除无效，并判决继续履行；3、请求判令长江电器和华福堂药房共同赔偿因此给中铁八局造成的各项损失共计4856510元；4、请求判令长江电器、华福堂药房承担本案诉讼费用。事实与理由：中铁八局与华福堂药房于2015年11月20日签订《房屋转租合同》，约定中铁八局承租成都市金牛区房屋，建筑面积249.3平方米，租赁期限从2015年11月17日起至2020年10月9日止，同时，合同亦明确华福堂药房自2008年3月1日起至2020年10月9日期间，从长江电器处取得承租权，且转租取得房屋所有人同意。2015年11月20日，中铁八局与长江电器签订《协议》，长江电器明确表明认可中铁八局与华福堂药房签订的《房屋转租合同》。在租赁期限尚未届满情况下，长江电器要求解除与华福堂药房签订的《房屋租赁合同》以及与中铁八局签订的《协议》，并要求中铁八局腾退房屋，缺乏合同依据，不符合法律规定，且长江电器主张解除租赁合同的行为，已经给中铁八局造成了经济损失，应当承担相应责任。特诉至法院，望判如所请。 中铁八局在本案审理过程中撤回对华福堂药房的起诉，并明确其诉讼请求为：1、请求判令长江电器与中铁八局于2015年11月20日签订的《协议》解除无效，并判决继续履行；2、请求判令长江电器赔偿因此给中铁八局造成的各项损失共计4856510元；3、请求判令长江电器承担本案诉讼费用。 长江电器辩称：1、长江电器与华福堂药房于2015年11月2日签订的《房屋租赁合同》、与中铁八局签订的《协议》已于2017年5月17日解除。2、中铁八局并非《房屋租赁合同》的当事人，无权就长江电器解除与华福堂药房之间租赁关系提出异议，如对长江电器的解除行为有异议，应由华福堂药房提出。3、中铁八局与华福堂药房之间签订的《房屋转租合同》系中铁八局与华福堂药房之间合同关系，中铁八局以其与华福堂药房之间的约定来对抗长江电器的解除行为，无法律依据。4、中铁八局要求长江电器赔偿因此给其造成损失的主张无法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 2015年11月2日，长江电器（甲方）与华福堂药房（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定出租房屋坐落于，建筑面积约249.3平方米；第二条约定租赁期限从2005年11月1日至2018年10月31日。年租金43.2万元，第一年期满后每年按5%递增；第三条约定租金为每月一付，到期后十日之内支付下一月租金；第七条约定租赁合同期满，房屋的装修、改缮增设他物的处理，由承租人自行负责；第八条约定此房可转租，但承租人需提前告知出租人；第十条约定房屋租赁合同期满，由双方重新协商是否续租，如双方未能就续租达成一致意见，承租人需在2018年10月30日前向出租人返还房屋；第十一条约定违约责任承担对方半年租金损失；第十五条约定因本房屋处在北改地段，因政府行为如拆迁等需承租方配合的事宜，承租人需无条件配合，且不得向出租人主张任何权利。 2015年11月20日，长江电器（甲方）与中铁八局（乙方）签订《协议》，第二条约定甲方认可乙方与成都皇池足御养生保健有限公司及华福堂药房在2015年11月20日签订的《房屋租赁合同》，同意乙方取得出租房屋的经营权及转租权；第四条约定在乙方对该出租房屋租赁有效期内，乙方可以对该物业进行转租；第五条约定在《房屋转租合同》有效期内，如遇到拆迁等政府改造行为，致使乙方无法正常使用本出租房屋，甲方在获得政府补偿后酌情给予乙方一定经济补偿。 2015年11月20日，华福堂药房（甲方）与中铁八局（乙方）签订《房屋转租合同》，第一条约定转租房屋位于成都市金牛区，建筑面积249.3平方米，性质为商业，甲乙双方一致同意，甲方将该房屋转租给乙方作为售楼部使用；第二条约定转租期限从2015年11月17日起至2020年10月9日止；第三条约定自本合同签订之日起至2020年10月9日止，乙方还向甲方支付每月房屋租金为36000元/月，每月房屋租金由乙方直接向产权人支付，每季度交纳一次，交纳金额为108000元/季度；第五条第八款约定因本房屋处在北改地段，因政府行为如拆迁等需乙方配合的事宜，乙方须无条件配合，但乙方享有作为承租人获得相应赔偿的权利，甲方放弃该项权利。中铁八局于2017年5月16日起未再支付租金。 2016年1月28日，成都市鑫地建设投资有限责任公司与成都市金牛区房产管理局共同发出《城市房屋附条件协议搬迁公告》，载明附条件协议搬迁范围为金牛区站西桥西街4、6、8、10（火车北站西二路54号）、12、14号；蓉北商贸大道二环路北二段5号、107号的建（构）筑物。 2016年5月30日，成都市鑫地建设投资有限责任公司、成都市金牛区房产管理局、成都市金牛区人民政府荷花池街道办事处出具《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（（地铁**线同体工程附条件协议搬迁项目生效公告》，载明《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（（地铁**线同体工程附条件协议搬迁补偿安置合同》从即日起正式生效，请各被搬迁住户从2016年5月30日起30日内腾退移交旧房。 2017年1月9日，成都市鑫地建设投资有限责任公司向中铁八局出具《成都市鑫地建设投资有限责任公司关于火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（（地铁**线同体工程项目附条件协议搬迁的函》，载明成都市金牛区站西桥西街2号1栋1层权属人长江电器已于2016年11月18日与成都市鑫地建设投资有限责任公司签订安置补偿协议，为尽快推进该项目工作顺利完成，确保按时施工，请中铁八局积极配合及时交付成都市金牛区站西桥西街2号1栋1层所租赁房屋。 2017年5月17日，长江电器发出《解除合同通知》函告华福堂药房，载明自华福堂药房收到本通知书之日起，双方签订的租赁合同即解除，华福堂药房应当于2017年5月19日前与长江电器办理租赁房屋交接手续。因华福堂药房将租赁房屋转租给中铁八局，华福堂药房应当负责协调中铁八局搬离租赁房屋，否则应该承担因迟延搬迁对长江电器造成的经济损失。 2017年5月17日，长江电器发出《搬迁通知》函告中铁八局，载明因案涉房屋处于拆迁范围，导致长江电器与成都市皇池足御养生保健有限公司、华福堂药房签订的租赁合同无法继续履行，据此，长江电器已函告成都市皇池足御养生保健有限公司、华福堂药房解除租赁合同，并要求成都市皇池足御养生保健有限公司、华福堂药房在2017年5月19日前与长江电器办理租赁房屋交接手续。现因长江电器与成都市皇池足御养生保健有限公司、华福堂药房签订的租赁合同已经解除，中铁八局已无权利继续使用转租的租赁房屋，中铁八局应于2017年5月19日之前搬离租赁房屋。 另查明，1、《成都市不动产登记信息摘要》显示金牛区站西桥西街2号1栋-1层、1层、2层、3层、4层房屋的所有权人为长江电器； 2、案涉房屋原地址为金牛区火车站北站西二路52号后变更为金牛区站西桥西街2号。2018年4月11日，成都市公安局金牛区分局杨柳派出所出具《门（楼）牌号变更证明》，载明原成都市金牛区站西桥西街2号变更为成都市金牛区。 上述事实有《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》、《协议》、《城市房屋附条件协议搬迁公告》、《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（（地铁**线同体工程附条件协议搬迁项目生效公告》、《成都市鑫地建设投资有限责任公司关于火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（（地铁**线同体工程项目附条件协议搬迁的函》、《解除合同通知》、《搬迁通知》、《成都市不动产登记信息摘要》、《门（楼）牌号变更证明》、当事人庭审陈述以及庭审记录等证据在案佐证。 本院认为，长江电器与华福堂药房于2015年11月2日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。后华福堂药房与中铁八局于2015年11月20日签订《房屋转租合同》将案涉房屋部分转租给中铁八局。当日，长江电器与中铁八局签订《协议》，长江电器在《协议》中同意中铁八局取得出租房屋的经营权及转租权，并认可了华福堂药房与中铁八局签订的《房屋转租合同》，《协议》系长江电器对华福堂药房转租行为的认可，因此华福堂药房的转租行为有效。针对华福堂药房主张长江电器与中铁八局直接建立租赁关系的观点，本院不予采纳。 关于《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》、《协议》是否解除及案涉房屋腾退问题。本院认为，相关部门作出的《城市房屋附条件协议搬迁公告》要求各搬迁住户从2016年5月30日起30日内腾退移交旧房，本案中的案涉房屋位于上述拆迁范围内，虽然合同的约定租赁期限尚未届满，但长江电器已与成都市鑫地建设投资有限责任公司订立拆迁补偿协议，案涉房屋属于拆迁对象，长江电器与华福堂药房签订的《房屋租赁合同》事实上不能继续履行，应当予以解除。参照《城市房屋租赁管理办法》第三十一条“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止”之规定，因此中铁八局与华福堂药房之间签订的《房屋转租合同》以及长江电器与中铁八局之间签订的《协议》亦应当解除，中铁八局反诉主张案涉租赁合同及相关协议解除无效继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，中铁八局作为次承租人已无再占有案涉房屋的依据，故中铁八局应当腾退其租赁部分的案涉房屋。本案中长江电器虽向华福堂药房邮寄了《解除合同通知》向中铁八局邮寄了《搬迁通知》，但未举证证明其向华福堂药房和中铁八局有效送达了《解除合同通知》和《搬迁通知》或通过其他方式告知华福堂药房和中铁八局解除合同的意思表示，因此应当以本案起诉状副本送达之日即2017年9月1日为合同解除之日。 关于房屋租金及占用费问题。由于华福堂药房与中铁八局签订的《房屋转租合同》明确约定每月租金由中铁八局直接向产权人长江电器支付，中铁八局于2017年5月16日起未再支付租金，故其应向长江电器支付2017年5月16日至合同解除之日（即2017年9月1日）期间（共计3个月16天）的房屋租金，根据《房屋转租合同》中约定房屋租金为36000元/月，共计127200元（36000元/月×3个月+36000元/月÷30天×16天）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，中铁八局从华福堂药房处转租案涉房屋后实际占有并使用，合同解除后其应当支付房屋占用费，长江电器主张中铁八局支付房屋占用费的诉讼请求本院予以支持，房屋占用费计算标准与中铁八局与华福堂药房签订的《房屋转租合同》中约定的租金标准一致（即36000元/月），从2017年9月1日之日起（合同解除时间）支付至案涉房屋实际腾退之日止。 关于是否支付违约金及赔偿损失的问题。本案合同解除的原因为政府拆迁行为，系因不可归责于各方当事人的原因导致，各方均无过错且不存在违约情形，且华福堂药房在庭审中撤回对违约金的主张，本院予以采纳；中铁八局反诉主张因合同解除给其造成损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，中铁八局作为次承租人的补偿问题因尚未实际发生，本院不予处理，其可另行主张。综上，关于中铁八局的全部反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同就跟案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都市长江电器有限公司与成都华福堂药房于2015年11月2日签署的《房屋租赁合同》，成都市长江电器有限公司与中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司于2015年11月20日签署的《协议》于2017年9月1日解除； 二、中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司、成都华福堂药房于本判决生效之日起二十日内向成都市长江电器有限公司腾退位于成都市金牛区房屋； 三、中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司于本判决生效之日起二十日内向成都市长江电器有限公司支付房屋租金127200元； 四、中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司于本判决生效之日起二十日内向成都市长江电器有限公司支付房屋占用费（从2017年9月1日之日起以36000元/月为标准支付至实际腾退之日止）； 五、驳回成都市长江电器配件有限公司的其它诉讼请求； 六、驳回中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6044元，减半收取3022元，由成都华福堂药房负担；反诉案件受理费45652元，由中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一八年六月二十一日 书记员  徐艺菲