浙江省丽水市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）浙11行终1号 上诉人（原审原告）浙江丽水市金科房地产开发有限公司，住所地丽水市南城新区吴垵路与遂松路十字路口。统一社会信用代码：91331100573989637G。 法定代表人王金水，该公司董事长。 委托代理人杨天胜，北京市铭泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）丽水市住房和城乡建设局开发区分局，住所地丽水市水阁工业区绿谷大道**。 负责人徐礼琼，该分局局长。 委托代理人李晓丽，浙江博翔律师事务所律师。 委托代理人江旭姝，浙江博翔律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）丽水市地理信息中心，住，住所地丽水市莲都区城东路**/div> 负责人厉旭东，该中心主任。 上诉人浙江丽水市金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）、丽水市住房和城乡建设局开发区分局（以下简称住建局开发区分局）因其他行政行为一案，不服松阳县人民法院（2017）浙1124行初76号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。 原审法院经审理认定：原告金科公司名下的涉案南城金科学府商住项目工程位于丽水市××××经济开发区。被告住建局开发区分局于2015年5月20日作出：请丽水市地理信息中心在金科公司名下未售房源进行限制销售工作上给予大力支持的关于金科公司未售房源限制销售的函。2015年6月11日，丽水市莲都区人民法院作出（2015）丽莲执行字第1号执行裁定，查封了被执行人金科公司名下的除政府回购房外的其他未售房产。2016年11月10日，丽水市莲都区人民法院作出（2015）丽莲执行字第1号执行裁定，解除了对被执行人金科公司名下的除政府回购房外的其他未售房产的查封。被告住建局开发区分局于2016年12月1日对丽水市地理信息中心等作出：关于同意解除对金科公司名下除政府回购房外的其他未售房产的查封的函，2017年2月13日送达给原告金科公司。原告金科公司不服，向法院提起请求确认限制未售房源销售行政行为违法的行政诉讼。 原审法院认为，本案第一个争议焦点，原告金科公司的起诉是否超过法定起诉期限且无正当理由的问题，本案中，被告住建局开发区分局于2015年5月20日作出限制原告未售房源销售的行政行为，原告于2016年10月21日知道该行政行为的内容，根据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第四十一条之规定，原告于2017年8月7日向法院提起行政诉讼，未超过从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年的点，被告住建局开发区分局对丽水市地理信息中心作出的关于金科公司未售房源限制销售的函的行为，是否属可诉行政行为的问题，被告住建局开发区分局对丽水市地理信息中心作出限制原告金科公司未售房源的销售，系被告作出有关行政许可的行政行为与原告具有利害关系，属于可诉的行政行为；第三个争议焦点，被告住建局开发区分局作为具有相应行政许可职责的行政机关，作出的限制原告未售房源销售的行政行为是否具有法律依据问题，被告住建局开发区分局在对原告金科公司开发建设的金科学府苑1、2、3、5、6、7、8号楼的商品房屋，先后于2012年9月11日、2013年1月5日作出经审查具备公开预售条件的丽经开售许字（2012）第04号商品房预售证和丽经开售许字（2013）第01号商品房预售证的行政许可行为后，被告住建局开发区分局在履行对原告金科公司从事金科学府苑商品房屋许可销售活动的监督责任时，如发现原告有符合《中华人民共和国行政许可法》第六十九条规定的情形的，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可。鉴于本案，被告住建局开发区分局于2015年5月20日作出限制原告未售房源销售的行政行为，并已于2016年12月1日作出了解除对原告未售房源销售的行政行为。同时，原告的未售房源自2015年6月1日至2016年11月10日期间，被丽水市莲都区人民法院依法查封，被告住建局开发区分局在该时间段的限制原告未售房源销售的限制销售的行政行为自然无效。被告住建局开发区分局以消除影响可能出现的重大社会不稳定因素及根据矛盾化解工作的需要为由，作出限制原告未售房源销售的许可行政行为，与行政许可法定原则相违背，作出限制销售的行政行为缺乏法律依据。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第(一)项之规定，判决确认被告住建局开发区分局2015年5月20日作出限制原告金科公司未售房源销售的行政行为违法。案件受理费50元，由被告住建局开发区分局负担。 上诉人金科公司上诉称：原审法院认定“原告的未售房源自2015年6月11日至2016年11月10日期间，被丽水市莲都区人民法院依法查封，被告住建局开发区分局在该时间段的限制原告未售房源销售的限制销售的行政行为自然无效”，与事实、法律不符，属认定事实错误。住建局开发区分局于2016年12月1日作出的解封函并未及时解除第三人对上诉人销售房屋的网签限制。直到上诉人于2017年1月通过公证向丽水经济开发区管委会发送了《公证书》，住建局开发区分局才于2017年2月解除对上诉人销售房屋的网签限制。一、住建局开发区分局违法行政行为的起因与莲都区人民法院的查封裁定毫无关系。莲都区人民法院作出的查封裁定时间在住建局开发区分局作出限制销售函之后，且莲都区人民法院并未向第三人送达过该查封裁定。二、从“解封函”内容看，其解封行为是基于莲都区人民法院的解封裁定，但这与当初作出“限制销售函”的内容完全不相关，说明“限制销售函”和“解封函”依据的理由荒唐。另一方面看，“解封函”是在对莲都区人民法院的解封裁定进行认可,但是，莲都区人民法院作为独立的司法机关，其作出的裁定依法无需行政机关进行确认。三、住建局开发区分局的违法行政行为自始至终连续存在，莲都区人民法院的司法行为与住建局开发区分局的限制销售的行政行为没有因果关系，也不可能导致住建局开发区分局的违法行政行为自然无效。综上，请求二审法院对原判决错误认定部分事实予以纠正，所有诉讼费用由住建局开发区分局负担。 上诉人住建局开发区分局上诉称：一、金科公司未在法律规定的期限内提起诉讼。网上签约暂停具有实时性，只要进入相关系统就可知晓，而金科公司作为房地产企业必然知晓该系统，其诉状中称其从2013年11月1日就被限制网签，由此可知其在2015年5月20日被暂停网签时就知晓该行政行为。金科公司起诉状时间2017年8月1日，可见起诉时已经超过两年起诉期限。二、限制销售并不是禁止销售，金科公司未售房源被禁止销售的原因是司法查封，本案中不存在撤销许可的行政行为。1、限制销售是指需要在上诉人的监管下进行销售。上诉人的监管体现在金科公司不能像未限制之前自由销售，而是需要上诉人审核，在保障购房者利益且房地产市场稳定的前提下，可以进行正常销售。若撤销金科公司的预售许可，按照《城市商品房预售管理办法》第六条第二款规定，即便上诉人对金科公司的销售行为审核通过，金科公司也不得进行商品房预售。而本案的限制销售在和家园项目中已经运用，并通过这种监管手段，平稳化解社会矛盾，保障和家园项目顺利竣工交付。2、金科公司名下未售房源被禁止销售是基于莲都区人民法院的查封。3、暂停网上签约是行政监管手段，并不是撤销预售许可。依照《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十六条“对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约”的规定，上诉人作为房屋预售的主管部门，可以对符合该条规定的问题项目，采用暂停商品住房网上签约的行政监管手段。4、撤销商品房预售许可需要经法定程序。依照《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，“责令停止销售，撤销商品房预售许可证”为两个行政行为，撤销必须明示且以法定的程序进行。本案中，没有实施过撤销程序，若撤销成立，则原先签订的合同均为无效，应重新核发预售许可证后，对已售房源进行重新签订。三、上诉人作出限制销售的行为有事实和法律的依据。1、事实依据。金科公司在案涉工程建设施工及销售过程中，存在大量拖欠民工工资、工程质量存在问题、工程无法竣工验收、大量已售房屋无法如期交房、400多户购房者集体上访的情况。2013年10月15日，丽水市工商行政管理局作出丽工商案(2013)第56号行政处罚决定书，认定金科公司在其他工程投标过程中串标，对其处以1136万元罚款。金科公司已经出现资金问题，工程极有可能出现烂尾。2、法律依据。2015年5月20日，在无法竣工验收的情况下，金科公司准备进行每日分批交付15户房屋，又向公众承诺2015年6月20日交房，严重违反《浙江省建筑工程质量管理条例》第十一条规定“未经竣工验收的工程不得交付使用”。其次，金科公司改变交房日期，是对预售方案主要内容的变更，却未进行备案公示，违反《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第八条规定；大量拖欠农民工工资，违反《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》第三条规定。基于以上的事实及法律法规规定，依照《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）第十六条的规定，上诉人可依职权对金科公司名下未售房源进行限制销售。四、金科公司多次要求政府给予帮扶，并在向开发区作的报告中主动提出接受开发区相关部门的监管，上诉人监管职能履行到位。综上，请求撤销（2017）浙1124行初第76号行政判决书，依法改判；本案全部的诉讼费用由金科公司承担。 被上诉人丽水市地理信息中心未提交书面答辩意见。 本院认为，本案一审法院对部分需查明的事实未予查明，可能对本案的正确处理造成影响。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销松阳县人民法院（2017）浙1124行初76号行政判决； 二、本案发回松阳县人民法院重审。 审 判 长 朱建民 审 判 员 邹一峻 审 判 员 李月群 二〇一八年六月二十五日 代书记员 叶 娃