广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0391民初2209号原告：深圳市家和福百货有限公司南山分公司，住所地深圳市南山区南头街道南头城中山南街49号一楼。法定代表人：张明勇，总经理。委托诉讼代理人：张明忠，广东济诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳，广东济诚律师事务所实习律师。被告：李唐，女，1982年2月25日出生，汉族，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：徐建勋，广东中圳律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭婷婷，广东中圳律师事务所律师。原告深圳市家和福百货有限公司南山分公司诉被告李唐租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张明忠、郭艳，被告李唐及其委托诉讼代理人徐建勋、彭婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告的租金10110元，管理费482元，水费24元，电费1198.2元，中央空调费962元，逾期付款违约金2872.3元，违约金暂计至2017年7月31日，要求计算至租金付清之日止，以上合计15648.5元；2.解除双方的租赁合同。在庭审过程中，原告表示放弃2016年10月份以后的费用。事实与理由：原、被告于2015年10月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市前海××与月亮××大道交汇处××商业广场××区××号商铺租赁给被告，该商铺建筑面积24.07平方米，月租金总额为5055元，经营品牌为缤果时光。合同签订后，被告按合同约定装修并开业经营，由于被告经营不善，多次拖欠原告租金，2016年9月16日被告停止营业。现双方合同目的已无法实现，故请求法院判令被告立即支付拖欠的相关费用并解除合同。被告辩称，1.被告在进驻场地过程中，原告在招商时存在虚假承诺，夸大事实、诱骗被告进驻场地，有失诚信。2.龙海商业广场定位规划不清晰、品牌业态混乱等导致人气低迷、商户经营惨淡。3.原告违约在先，龙海商业广场经常停水、停电、停空调，导致商业无法正常营业；公共区域不完善；消防设施、空调等与招商时承诺的情形严重不符，存在不合理收费。4.被告及其他商户多次向原告请求对租金进行调整，但原告均不予理会。原告私自将被告店铺的门锁更换，对被告的商铺进行封店。原告现主张封店之后的房租、管理费、空调使用费、电费、水费等于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年10月21日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》。合同第2条约定：原告出租给被告的房屋坐落在深圳市前海桂湾三路与月亮湾大道交汇处的龙海商业广场（项目）B区93号铺。租赁房屋的建筑面积为24.07平方米。被告在租赁房屋经营品牌为缤果时光，经营范围限于奶茶、果饮、冰淇淋。第3.1条约定：租赁期限为租赁房屋交付日起至36个月止。第4.1条约定：原告在2016年1月30日之前交付租赁房屋，具体交付时间以原告另行通知的时间为准；被告应在交付租赁房屋之后7日内进场装修。第4.3条约定：原告迟于约定的时间交付租赁房屋的，应提前一个月通知被告，被告同意给予原告不多于90个自然日的交付宽限期，原告在宽限期内交付租赁房屋不承担任何违约责任。如原告逾期交付超过150个自然日，被告有权终止本合同，原告应免息退还被告租赁保证金。第5.2条约定：原告同意给予被告15日的装修免租期，自开业后15日的经营免租期；经营免租期间被告不需支付租金，但应承担本合同除租金以外的所有费用。第5.3条约定：租赁房屋的租金按照租赁房屋的建筑面积计算，210元/平方米/月，月租金总额为5055元，该款项为不含税租金，若被告要求开具发票，所产生的税费由被告支付；租金递增标准：租金从计租年第三年起，每年租金在上一年租金的基础上上浮5%的增幅递增，直至合同期满；从第一个计租月起，被告应于每月5日前向原告支付当月租金。第6.1条约定：本合同签署后三个工作日内，被告应当向原告支付租赁保证金（三个月租金），合计15165元；本合同终止之日起30个自然日内，如被告在合同履行期间不存在本合同约定之违约或原告有权扣除被告租赁保证金之任何情形，按照本合同约定交还租赁房屋并办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，原告应根据相关凭证将租赁保证金无息退还给被告。第6.1.3条约定：如出现租期未满，被告未经原告书面同意私自停租的；租期未满，因被告原因提前终止本合同等情形之一的，原告有权不予返还租赁保证金及本合同约定的其他保证金，或以租赁保证金抵扣被告应付款项。原告抵扣租赁保证金的，被告应在收到原告通知后三个工作日内补交相应差额，否则原告有权单方解除本合同。第6.2.2条约定：原告有权从租赁保证金及装修押金中扣除被告因装修而造成的损失，书面通知被告扣减装修押金并附合理的收费凭证或凭据；原告应于装修结束后三十日内将装修押金在扣除上述损失后一次性无息退还被告。第6.3条约定：水电费的计算标准为水费6元/立方/月、电费1.2元/度/月。第6.4条约定：被告须自行负担与该商铺使用有关的管理费10元/平方米/月（按建筑面积计算）、空调费、电话费、燃气费及其他费用，缴费方式以原告的通知为准。第14.1条约定：在租赁期限内，被告逾期支付本合同约定应支付的费用（包括但不限于租金、装修押金、水费、电费、非正常营业时间所产生的费用或原告交付于被告的现有装修、附属设施和设备的开通或使用的费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金等费用），每逾期一天，则应按每日逾期之款项的0.3%支付违约金。逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过十个自然日的，原告有权解除合同，并且原告物业管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由被告自行承担。第14.6条约定：被告出现下列违约情形的，原告有权单方解除本合同，被告应于本租赁合同解除之日起十五个自然日内向原告支付所有应支付的费用，原告解除本合同前被告已支付的所有租金和其他费用（无论该等租金所对应的租赁期限间是否届满）均不予退还，并且被告应向原告支付相当于六个月租金和物业管理费总和的违约金，上述违约金、赔偿金不足以补偿原告损失的，原告有权向被告继续追索。违约情形包括：租赁房屋交付后，非本合同约定的情况，被告擅自解除本合同退租的；被告逾期支付租金超过10天的；被告不支付租金以外的合同约定的其他任何应付款项逾期超过10天等。第16.4条约定，如被告在租赁期限届满之日或本合同终止之日起十个自然日内没有向原告交还租赁房屋，则原告除有权按照本合同约定的租金、管理费及其他费用标准向被告收取房屋占用使用费及其他费用以外，还有权出租给第三方，并有权在本合同终止之日起三个自然日后开启租赁房屋的门锁并更换门锁，将屋内的对象包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出租赁房屋并制作物品清单，将租赁房屋腾空收回。原告对因此而引起的损坏及损失概不负责。2.2016年5月7日，被告向原告交纳了商铺押金15165元。2015年10月21日，被告向原告支付了空调分摊费6018元。3.2016年6月2日，原告与被告签订一份《商户管理服务协议书》，协议约定：被告租用原告的房屋坐落在深圳市前海××与月亮××大道交汇处××商业广场××号铺，建筑面积24.07平方米，双方构成物业服务合同关系；物业服务费按照10元/平方米·月计收，被告的每月物业服务费合计为241元；中央空调费20元/平方米·月计收，被告的每月中央空调费合计为481元；中央空调分摊费按照250元/平方米单次收取，被告一次性支付中央空调分摊费合计为6018元；中央空调系统每天10时至22时运行；水费、电费等收取标准为：水费6元/立方/月、电费1.2元/度/月，如遇政府定价变更则做相应调整，被告应按照调整后的费用标准向原告支付水费、电费；物业服务费及其他费用每月收取一次，每月5日前缴纳当月物业服务费及上月的水电等费用，被告必须按时交纳各项费用，如未按期交纳，每日按总额的百分之五计收违约金，逾期至当月10日仍未缴纳或交齐该经营场所的租金、物业、空调移机水电等费用，原告有权停电、停水、停气，对于逾期支付行为，原告有权通过法律途径予以追缴。协议有效期自2016年4月1日起至2019年3月31日止。4.2016年8月至2016年9月16日，被告未交纳租金及其他费用，原告将被告经营的商铺收回，被告停止营业，欠付租金10110元、中央空调费962元、管理费482元、电费471.7元、水费12元，共计12037.7元。原告收回店铺后至今未返还被告店铺内的设备及物品。5.2015年8月1日，承租人深圳市家和福百货有限公司作为乙方与出租人甲方深圳市住房和建设局签订了《龙海家园配套商业项目整体租赁合同》。合同约定：乙方以建筑面积每平方米每月163元的最终竞得价竞得龙海家园配套商业项目的整体承租权，该项目归属甲方的商业部分为龙海家园9-18栋0001房，测绘建筑面积（包括应分摊的附属通道、公共设施部分的面积）为13183.99平方米。承租期限为2015年8月1日至2030年7月31日。同日，深圳市家和福百货有限公司委托深圳市家和福百货有限公司南山公司办理商铺租赁合同的签署、租金代收等事务。本院认为，本案案由是租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》等系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。被告未按约交纳租金已经构成了原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定原告可以解除合同的条件，被告对解除合同亦无异议。本案的争议焦点是：一是合同解除的时间；二是合同解除后的法律后果。一、合同解除的时间。原告主张2016年9月16日被告停止营业，但未提供有效证据。被告主张8月已停业，9月1日被封门。在庭审中证人张某称被告的店铺在9月份关门，证人郑某亦称被告的店铺在9月初已被原告上锁收回。庭审中，原告也承认在锁被告店铺时未通知被告。鉴于双方均未能充分举证准确的原告收回店铺时间，根据谁主张谁举证的原则，本院判定原告应承担举证不力的后果。故本院确认双方合同于2016年9月1日已发生解除效力。二、合同解除后的法律后果。第一，对原告而言，合同解除后，有权收回租赁房屋，并获得合同解除前的租金及水电费用等。故被告应支付8月租金5055元、管理费241元、中央空调费481元、电费310.6元，水费6元，共计6093.6元。被告辩称，原告招商时夸大事实、虚假承诺，诱骗被告签订合同之后未兑现招商时的承诺，并提供了龙海商业广场的广告宣传单等作为证据。经庭审审查，该广告宣传单只是记载了规划图，从其文字记载来看，无法构成具有法律意义上的承诺，故无法作为合同条款及内容对合同双方产生有效约束力，故而被告此证明目的，本院无法采纳。第二，合同解除后，关于被告已交纳押金、保证金等费用是否可以抵扣问题。（1）对于被告交纳的装修押金5000元，原告在庭审中同意抵扣，本院予以确认，故被告还应支付的款项为1093.6元（6093.6－5000）。（2）对于租赁保证金，《房屋租赁合同》第6.1.3条约定，因被告原因提前终止本合同的，原告有权不予返还租赁保证金，或以租赁保证金抵扣被告应付款项。这说明合同赋予了原告面对被告提前解除合同时，有权选择租赁保证金抵扣被告应付款项或直接扣留租赁保证金。从租赁保证金的名称看，功能就是对正常履约的保证。对于房屋租赁合同而言，承租方单方提前解除合同后，出租方对合同履行的可预期收益是受损的，出租方有权要求承租方赔偿适当的违约金。本案中，原告主张不予返还租赁保证金，即相当于主张违约金，故应与原告主张的其他违约金合并核算。原告主张的违约金是以被告欠付的租金、费用为基数，按每月利率2%赔付。原告主张的上述两项违约金之和过分高于原告损失，不符合商业房屋租赁市场的普遍情况，属于惩罚性违约金，被告亦提出了异议。原告没有举证证明其在收回店铺时已正式通知被告，收回店铺后至今也未返还被告店铺内的设备及物品，存在一定过错。根据公平原则和诚实信用原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调低违约金，即抵扣一个月租金的租赁保证金。经核算，被告最终无需再向原告支付费用，而是原告应向被告退还3961.4元（1093.6－5055=-3961.4）。故原告的此项诉求本院予以驳回。另，关于被告主张原告应归还被扣留的设备物品等要求，因双方对设备数量、价值存有较大争议，无法在本案折抵处理，从减少讼累的角度出发，建议双方本着友好的态度与原告应退还金额一并协商处理，无法协商的，被告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市家和福百货有限公司南山分公司与被告李唐签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月1日解除；二、驳回原告深圳市家和福百货有限公司南山分公司的其他诉讼请求。本案受理费191.21元，由原告深圳市家和福百货有限公司南山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  郭宁华人民陪审员  黄任德人民陪审员  王 明二〇一八年六月二十九日书 记 员  颜湘梅书 记 员  程 颖