山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3873号原告：吴学臣，男，1952年9月30日出生，汉族，住山东省临沂市。委托诉讼代理人：李轲，山东弥纶律师事务所律师。被告：山东省对外建设工程总公司，住所地济南市。法定代表人：温守亮，总经理。委托诉讼代理人：王景生，山东浩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛长聚，男，该单位职工。被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，董事长。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱维虹，山东齐鲁律师事务所律师。原告吴学臣与被告山东省对外建设工程总公司（以下简称对外建设公司）、山东天澍置业有限公司（以下简称天澍公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴学臣的委托诉讼代理人李轲，被告对外建设公司的委托诉讼代理人王景生到庭参加诉讼。天澍公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。原告吴学臣向本院提出诉讼请求：1.判令对外建设公司、天澍公司返还吴学臣50万元及利息；2.判令对外建设公司、天澍公司赔偿吴学臣需购买相同面积房屋所增加的成本1226947元；3.判令对外建设公司、天澍公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：吴学臣与对外建设公司于2014年1月25日签署协议书一份，双方约定吴学臣以成本价出资购买位于山东省济南市历下区经十东路南侧、洪山路东侧“东方天澍花园”的商品房，并约定了付款方式。该商品房由对外建设公司与天澍公司联合开发，且由对外建设公司施工，吴学臣依照约定先后二次向对外建设公司与天澍公司支付房款50万元，但至今仍未向吴学臣交付房屋，吴学臣多次主张返还购房款和利息并赔偿需另外购房的损失未果，无奈诉至法院，请求依法支持吴学臣诉求。吴学臣为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1.吴学臣身份证复印件；证据2.商品房认购协议书及收据；证据3.东方天澍花园住房网签转移单。被告对外建设公司辩称，1.吴学臣应当提供合法有效的证据来证实其诉讼请求，否则应当承担对其不利的后果。2.对外建设公司与天澍公司之间为联合开发，至于后续的房屋出售办理网签等有关事项均由天澍公司予以实施，因此建议吴学臣撤回本案诉讼或者找有关单位协商处理。对外建设公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：证据1.联合开发协议书复印件；证据2.吴学臣签署的退房款收到条。被告天澍公司提交答辩状辩称，一、吴学臣与天澍公司之间不存在商品房销售合同关系，吴学臣起诉天澍公司是错误的。1.天澍公司从未与吴学臣签订过任何书面合同或口头协议，二者之间毫无合同关系。天澍公司不具备本案被告主体资格，吴学臣起诉天澍公司是错误的，依法应驳回吴学臣对天澍公司的起诉。2.即便吴学臣与对外建设公司之间签订有《“东方天澍花园”商品房认购协议》，但天澍公司并非该认购协议一方当事人，并未在该协议上签字或盖章，不知悉也不认可该协议，该协议内容并不约束天澍公司。根据合同的相对性原则，即便对外建设公司违反认购协议书约定，吴学臣可以依约起诉对外建设公司，但吴学臣无权依据该认购协议起诉天澍公司。3.吴学臣提交的证据不能证明吴学臣与天澍公司之间存在任何合同关系，应承担举证不能的不利后果。二、天澍公司与对外建设公司之间不存在房地产联合开发合同关系，双方之间系建设工程施工合同关系。1.吴学臣主张购买对外建设公司与天澍公司联合开发的“东方天澍花园”商品房与事实不符，缺乏合同及法律依据，且无证据加以支持。2.天澍公司与对外建设公司之间不存在房地产联合开发关系，双方之间系建设工程施工合同关系。东方天澍花园项目土地系天澍公司通过招拍挂方式取得，并于2012年11月份取得土地使用权证，2014年8月份取得小区1号楼、5号楼商品房预售许可证，东方天澍花园小区是天澍公司独立开发建设，开发主体仅系天澍公司一方，天澍公司与对外建设公司之间根本不存在房地产联合开发合同关系。2012年1月1日，天澍公司与对外建设公司签订《建筑工程施工合同》，天澍公司系施工合同的甲方、发包方，对外建设公司系合同的乙方、施工方，对外建设公司对该小区1号楼、5号楼、幼儿园及小区大门的部分工程进行建筑施工，天澍公司与对外建设公司之间系建设工程施工合同关系。三、对外建设公司曾以其单位名义参与小区1号楼、5号楼商品房团购活动，在对外建设公司内部职工作为购房人与天澍公司网签并直接签订《济南市商品房买卖合同》之前，天澍公司与对外建设公司内部职工之间不存在任何合同关系。1.虽然天澍公司与对外建设公司签有团购协议，但吴学臣并非对外建设公司职工，不符合团购条件。2.吴学臣也无权依据天澍公司与对外建设公司签订的团购协议主张权利。根据合同的相对性原则，吴学臣并非团购协议的一方当事人，吴学臣无权依据团购协议内容主张任何权利。对外建设公司与其内部具体职工之间如何达成口头协议或认购协议，如何交纳团购款，天澍公司并不知悉，也没有参与，也没有向其内部职工直接收取团购款。若对外建设公司违反了其与内部职工之间签订的认购协议存在违约，则内部某一职工只能依认购协议直接起诉对外建设公司，但无权依据其内部认购协议起诉天澍公司。3.由于吴学臣情况不符合、也不适用团购协议约定内容，其所主张的退款按10%年利率支付利息缺乏依据。四、吴学臣与对外建设公司签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》并非商品房买卖合同，从性质上讲应系预约合同，从法律上讲应为无效协议。1.对外建设公司并非东方天澍花园的开发商，并不具有商品房开发及销售资质，其与单位内部职工之间签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》依法应为无效协议。对外建设公司收取吴学臣50万元购房款缺乏法律依据和合同依据，依法应由对外建设公司予以返还。2.吴学臣与对外建设公司签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》，从性质上讲应为吴学臣与对外建设公司之间签订的参加团购活动的意向性协议，属于预约合同范畴。该认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，导致该意向书内容也无法具体履行。因此，吴学臣与对外建设公司之间就参加团购活动方面只存在意向性协议关系，而并不构成商品房买卖合同关系。五、吴学臣起诉天澍公司是错误的，其对天澍公司的诉讼请求缺乏合同及法律依据，依法应予驳回对天澍公司的全部诉讼请求。1.吴学臣与天澍公司之间不存在合同关系，吴学臣与对外建设公司签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》依法应为无效协议。无效协议不存在解除问题，其自始无效。2.根据法律规定，合同无效的后果是恢复原状，既然对外建设公司收取了原告50万元购房款，则应由其予以全额返还，但与天澍公司无关。3.吴学臣主张支付利息，缺乏合同及法律依据，不应得到支持。天澍公司没有与吴学臣签订任何协议，也没有直接收取吴学臣的购房款，吴学臣不是团购协议的一方当事人，其个人情况也不符合团购协议约定的条件，故不存在与对外建设公司共同支付吴学臣利息的问题。4.吴学臣主张赔偿购买相同面积房屋所增加的成本损失，缺乏合同及法律依据，亦无事实及证据加以支持，不应得到支持。六、吴学臣的诉讼请求，已超过2年诉讼时效，依法丧失胜诉权。综上，吴学臣的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，应依法驳回其对天澍公司的全部诉讼请求。天澍公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：证据1.《国有土地使用权证》；证据2.《商品房预售许可证》；证据3.《建设工程施工合同》；证据4.《购房协议书》；证据5.对外建设公司向天澍公司提供的东方天澍花园1号楼、5号楼参加团购活动的《统计表》2份；证据6.对外建设公司向天澍公司递交的《工作函》1份；证据7对外建设公司向天澍公司发出的通知一份；证据8.招商银行网上银行的账户开户表及密码申请表各一份。经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：2012年1月1日，天澍公司（发包人）与对外建设公司（承包人）签订《建设工程施工合同》（编号：GF-1999-0201），由对外建设公司承建东方天澍花园1号楼、5号楼、3号楼（幼儿园）、地下车库、大门及其他附属工程。2014年8月14日，天澍公司取得了东方天澍花园1号楼（共21层）、5号楼（共24层）的《商品房预售许可证》，编号分别为：济建预许2014407号，济建预许2014408号。上述两份许可证均载明：开发单位为天澍公司，项目名称为东方天澍花园，项目坐落位置为历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北。2014年12月19日，天澍公司（甲方）与对外建设公司（乙方）就乙方内部职工购买东方天澍花园1号、5号楼商品房事宜签订了《购房协议书》，约定：“一、乙方内部职工购买东方天澍花园1号、5号楼商品房的价格为8650元/㎡，甲方同意给乙方内部职工优惠价格为7900元/㎡，内部职工个人网签合同时按乙方确定的价格（不低于5900元/㎡）执行，房款全部回收后，甲方按房屋实际销售面积将内部职工所交纳的5900元/㎡以外的房款按工程进度支付给乙方作为1号、5号楼的全部建筑安装工程款，同时，乙方出具工程款全额发票；二、自本协议签订之日起10日内，乙方组织内部购房职工到甲方售楼处办理网签手续，逾期按退房处理，房屋由甲方另行销售。甲方应按乙方提供的1号、5号楼购买名单、对应房号及实际交款金额签订网签合同；三、已向乙方预交房款并占有房源，现放弃购房，要求退款的职工，自本协议签订之日起10日内提出书面申请，按照乙方原始收据上的时间和数额，甲方按10%的年利率，于30日内给予退款，房屋由甲方另行销售”。后，对外建设公司向天澍公司提供了东方天澍花园1号、5号楼交钱人员统计表，该统计表上并无吴学臣名字。2014年1月25日，对外建设公司（甲方）与吴学臣（乙方）签订《“东方天澍花园”商品房认购协议书》，该认购协议书载明：根据对外建设公司与天澍公司签订的联合开发“东方天澍花园”协议，乙方按甲方要求预交购房款，购买甲方与天澍公司联合开发的位于山东济南历下区经十东路南侧，洪山路东侧“东方天澍花园”1号楼西单元1802室商品房（以下简称1802室）建筑面积大约为136平方米，及地下储藏室；二、乙方按照甲方要求，分别在2011年7月交纳35万元，2011年12月交纳15万元购房预付款，并交到了指定账户（天澍公司，账号：531902965610903）；三、商品房预售许可证办理后，甲方负责通知并协助乙方与天澍公司签订《商品房买卖合同》。吴学臣交纳了50万元购房款，对外建设公司于2009年9月4日向吴学臣出具了35万元的收款收据，于2012年3月28日向吴学臣出具了15万元的收款收据，该两份收据上显示交款单位为吴学臣，收款事由为房款，并加盖了对外建设公司的财务专用章。2014年12月17日，对外建设公司向天澍公司发出《通知》，载明：“我公司已为购房职工开出的预收房款（以收款收据为准），我公司同意你公司从我公司借给你司的款项中扣除（如不够，可从建设东方天澍花园1、5号楼的建设费用中继续扣除）。2015年11月10日，对外建设公司向天澍公司发出《工作函》，载明：“我公司承建施工的东方天澍花园1（新6）、5（新2）号楼，经协调，已基本通过了济南市建委质监站的验收。这两栋楼系外建系统职工的团购楼，现购房职工强烈要求提前交房，请贵公司近日组织交房，如果造成政府处罚，由我公司承担”。2016年2月2日，吴学臣向对外建设公司出具由其签字的《收到条》，证明其已收到退房款20万元。经吴学臣申请，本院委托山东明和房地产评估经纪有限公司对1802室及配套储藏室的价格进行评估，该评估机构出具了编号为鲁明和房地产估字18-05112号《评估报告书》，对1802室及配套储藏室在2016年10月份的市场价值评估为2325600元。吴学臣为此支出评估费13200元。另查明，天澍公司通过出让方式取得了座落于济南市历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北的38129平方米的城镇住宅用地土地使用权，并于2012年11月5日取得了由济南市人民政府颁发的《国有土地使用权证》（证号：历下国用（2012）第0100083号）。2006年12月14日，天澍公司在招商银行开立账户在网上企业银行申请表上加盖有天澍公司财务专用章及天澍公司法定代表人吴士民、对外建设公司法定代表人温守亮的个人名章。吴学臣非对外建设公司职工。本院认为，对外建设公司主张其与天澍公司联合开发了东方天澍花园项目，但其提交的《联合开发协议书》系复印件；且《建设工程施工合同》、《工作函》中均明确显示，对外建设公司系东方天澍花园项目1号楼、5号楼、3号楼（幼儿园）、地下车库、大门及其他附属工程的承包人，天澍公司系发包人；《国有土地使用权证》上东方天澍花园所在地块的土地使用权人、东方天澍花园1号楼与5号楼《商品房预售许可证》上的开发单位均系天澍公司，并无对外建设公司的记载。结合上述证据，本院认定天澍公司与对外建设公司系系发包人与承包人的关系。吴学臣已按照其与对外建设公司签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》履行了付款义务，共计支付50万元购房预付款，但对外建设公司向东方天澍花园提交的东方天澍花园1号、5号楼已交钱人员统计表上无吴学臣的名字，且现已实际无房可交付，吴学臣购房的目的已无法实现。吴学臣与对外建设公司均无证据证明50万元购房款是由天澍公司收取的，且对外建设公司向吴学臣出具了50万元购房款的收据，吴学臣支付的购房款应由对外建设公司返还。吴学臣已于2016年2月2日领取了20万元的退房款，对外建设公司还应退还吴学臣购房款30万元。此外，对外建设公司还应支付吴学臣购房款的利息损失，吴学臣主张按照年利率10%计算利息，没有事实和法律依据，本院按照中国人民银行同期贷款利率计算吴学臣的利息损失。吴学臣要求对1802室及配套储藏室在2016年10月份的价格进行了评估，但根据吴学臣2016年2月2日出具的退房款收到条，其至迟应已于该日与对外建设公司解除了购房协议，吴学臣要求对外建设公司按照2016年10月份的评估价值赔偿其购房损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《“东方天澍花园”商品房认购协议书》系由吴学臣与对外建设公司签订，天澍公司并非该协议一方当事人，就东方天澍花园项目，天澍公司与对外建设公司签订了建设工程施工合同，双方系发包人与承包人的关系，天澍公司与吴学臣之间不存在合同关系，吴学臣要求天澍公司返还购房款50万元、支付利息及赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东省对外建设工程总公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴学臣购房款30万元；二、被告山东省对外建设工程总公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴学臣利息（以35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2009年9月4日计算至2016年2月1日；以15万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年3月28日计算至2016年2月1日；以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年2月2日计算至实际清偿之日）；三、驳回原告吴学臣超出部分的诉讼请求；四、驳回原告吴学臣其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告吴学臣负担3000元、被告山东省对外建设工程总公司负担5800元；案件鉴定费13200元，由原告吴学臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 勇人民陪审员  吴卫平人民陪审员  胡丽颖二〇一八年六月一日书 记 员  刘 璐