广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初1753号原告：姚友标，男，1986年5月20日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告：李嘉恩，女，1988年8月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，两原告的共同委托诉讼代理人：林文娟，广东国融律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：王靖，广东国融律师事务所实习律师。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区******，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯莉媛，广东中元（中山）律师事务所律师。原告姚友标、李嘉恩与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚友标及两原告的共同委托诉讼代理人林文娟、王靖，被告贝迪龙庭公司的委托诉讼代理人钱曾亿、冯莉媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚友标、李嘉恩向本院提出诉讼请求：判令被告以486982元为本金按年利率6%的标准从2016年11月24日起计至房屋产权证出证之日止计付违约金，违约金暂计至2018年1月5日为32581元，每三个月向原告支付一次。事实和理由：2013年3月24日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，约定两原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭5幢704房，房价款为486982元，被告应在2013年12月31日前向原告交楼，并在房屋交付使用后720个工作日内（即2016年11月24日）前办理权属证书。合同签订后，原告按约定支付完所有购房款项。但时至今日，被告也未为原告办理房屋产权证书。基于上述事实，原告认为，原被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效。被告未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约，致使原告不能完全行使房屋的占有、使用、收益、处分等权利，造成了无法估量的损失。但合同约定的违约金明显过低，不利于约束和督促被告及时履约，为原告及整个小区的所有业主办理房产证。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八、三十九条之规定，被告应当以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计息违约金。被告贝迪龙庭公司辩称，1.合同补充协议第八条约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。被告之所以未能按时办证，原因不在被告本身，而是政府行为。涉案房屋所在小区分为第一期和第二期分期开发建设，规划许可是同一时期取得的，但建设时间是分了先后，先建第一期再建第二期，根据2015年11月1日实施的中山市建筑项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见之规定，分期建设的必须等第二期建好方可验收，政府的该行为导致涉案物业规划验收推迟；在规划验收通过，被告取得了工程竣工验收备案登记证后，小区地址发生了变化，需要重新办理审批手续，被告无法控制，因此也属政府行为所致的延误。2.即使逾期办证确实属被告原因，按照合同约定，逾期办证不超过60天的不作补偿，逾期60天的按已付房价款每逾期一天支付万分之一计算违约金，故，违约金的计算应当扣除60日的免责期，并以已付房价款的1%作为上限。3.原告认为双方签订的合同是双方的真实意思表示，应合法有效，但原告主张的违约责任明显不是基于合同约定，违反了诚实信用原则。原告主张按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八、三十九条之规定给付违约金，但该指引的适用范围不当。该指引第三十八条适用的前提是双方对违约金的计算方式没有约定，第三十九条适用的前提是双方约定的违约金是固定金额，且该金额不能弥补守约方的损失。本案中，双方对违约金进行了明确约定，且该约定是按天计算的持续违约金，因此不能适用该指引的第三十八条和第三十九条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2011年12月9日，贝迪龙庭公司取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为282042011110054、282042011110055，建设项目名称分别为贝迪豪庭住宅小区一期（1幢至10幢商业住宅楼、门卫室与消防控制中心、垃圾房与地下停车库）、贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库），建设规模分别为54306.13、61835.09，两许可证上均备注有以下内容：该项目于2015年5月25日办理报建变更批复书，批复内容变更，规划报建变更业务分别编号为282082015050015、282082015050016。2011年1月30日，贝迪龙庭公司取得“贝迪豪庭一期商住小区工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2011年1月1日至2013年1月1日，备注栏载明：该工程于2012年11月12日办理调整以下内容，工程名称为贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程，竣工日期延期至2014年1月1日止。2013年7月2日，贝迪龙庭公司取得“贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2013年5月1日至2015年5月1日，备注栏载明：该工程于2015年7月29日办理变更以下内容，竣工日期延期至2017年6月1日。2013年3月24日，姚友标、李嘉恩（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以486982元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭5幢704房；出卖人应当在2013年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失。合同的附件六合同补充协议第八条（对合同正文第十四条的补充）约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。合同签订后，姚友标、李嘉恩按合同的约定向贝迪龙庭公司支付了全部的购房款。2015年11月1日，中山市出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，其中第四点规定，凡属建筑面积5000以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。2017年3月14日，贝迪龙庭公司再次取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为271212017020021、271212017020022，建设规模分别为454.12平方米、321.85平方米，在前述许可证附件中审查意见处载明“同意补办超建面积报建”。同日，中山市城乡规划局作出建设工程规划条件核实批复书，涉案小区一期、二期规划验收合格。2018年1月2日，涉案小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月1日，中山火炬高技术产业开发区联富社区居民委员会同意贝迪龙庭公司将涉案小区不动产地址变更为“中山市火炬开发区联富社区居民委员会园山新区大街6号”。2018年3月14日，中山市公安局同意贝迪龙庭公司将一期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记。涉案房产迄今未取得商品房权属证书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。贝迪龙庭公司与姚友标、李嘉恩形成商品房预售合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同约定，贝迪龙庭公司应在合同约定的2013年12月31日前向姚友标、李嘉恩交楼，并在商品房交付使用后720个工作日内即2016年11月24日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。现根据双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点主要为：一、贝迪龙庭公司能否依据合同约定顺延办证期限；二、违约金的计算标准；三、逾期办证违约金的计算期间。关于焦点一。合同补充协议第八条约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。本院认为，前述条文中“其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用权证》进度的政府行为”应当理解为“不能预见、不能避免并不能克服的影响办证进度的政府行为”，否则，一切与办证相关的政府审批行为都属于影响办证进度的政府行为，这显然是不符合通常理解的。本案中，贝迪龙庭公司抗辩的地址名称变更以及门牌号编排属于办证的必须环节，显然不属于前述不能预见、不能避免并不能克服的政府行为，贝迪龙庭公司无权据此顺延办证期限。贝迪龙庭公司又抗辩中山市在2015年11月1日出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致分期建设的涉案小区一期、二期工程必须同时进行验收备案。经审查，前述实施意见并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，贝迪龙庭公司也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策、法律法规对验收标准发生了改变进而影响办证进度；反之，从贝迪龙庭公司提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，这均会在一定程度上影响办证进度。贝迪龙庭公司所举证据均不足以证明存在合同约定的顺延事项，故应承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩理由不予采信，办证期限不予顺延。关于焦点二。本案中，双方约定的违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的1%作为上限，即违约金持续计算的天数上限为100天，换而言之，100天之后的违约金不再累计而为固定金额。违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。对于还需要继续履行的合同，面对持续的违约行为，如固定的违约成本较低，不但不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。因此，在贝迪龙庭公司目前持续违约的情况下，姚友标、李嘉恩主张违约金变更为按年利率6%的标准持续计算，本院予以支持。关于焦点三。根据合同约定，贝迪龙庭公司应在2016年11月24日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过60日，则按日支付违约金，故违约金应当从2017年1月23日起计算至贝迪龙庭公司将姚友标、李嘉恩个人办理产权登记需要由贝迪龙庭公司提供的资料递交到产权登记机关备案之日止。对已经发生的2017年1月23日至2018年6月28日期间的逾期办证违约金41707元（486982元×521日×6%÷365日），贝迪龙庭公司应当一次性予以支付，其后的违约金，贝迪龙庭公司应按姚友标、李嘉恩之请求每三个月定期支付一次。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告姚友标、李嘉恩支付逾期办证违约金41707元；二、被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司向原告姚友标、李嘉恩支付逾期办证违约金，违约金自2018年6月29日起每三个月定期支付一次，以486982元为基数，按年利率6%的标准自2018年6月29日起计算至被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司将原告姚友标、李嘉恩个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费614元，减半收取为307元，保全费346元，合计653元，由原告姚友标、李嘉恩负担92元，由被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担561元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一八年六月二十八日书记员 詹绮婷王静