广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1803民初1371号原告：骆红云，女，1984年2月7日出生，汉族，住广东省清远市清城区,委托诉讼代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。被告：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇环城路**枫林水岸豪庭**楼销售中心**。法定代表人：陈桂和。委托诉讼代理人：成惠雄、周杰，广东劲龙律师事务所律师。原告骆红云诉被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（下称乐雅居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄韬，被告委托诉讼代理人成惠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆红云向本院提出的诉讼请求：1、乐雅居公司办理不动产权证；2、乐雅居公司支付逾期办证违约金(从2015年3月25日起，以购房款588888元为基数，按每年1%计至办理不动产权证之日止，至2018年3月25日为17667元)；3、乐雅居公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月25日，与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，购买乐雅居公司开发位于清远市清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭2号楼B梯2603号，购房款为588888元；2016年1月2日前交付验收合格的商品房，逾期超过180日交付，从约定交付期限的第二日起按日支付交付房款万分之二的违约金；交付使用后90日内将办理权属登记的资料备案。合同签订后，按约定支付乐雅居公司购房款588888元。乐雅居公司没有依约办理不动产权证，构成违约，应支付违约金。合同约定的逾期办证违约金明显不足以弥补实际损失，依法应予调整为按总房款年1%计算。被告乐雅居公司辩称：一、骆红云请求按总房款588888元为基数、年利率1%计算逾期办证违约金至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案之日止，缺乏依据。与骆红云签订《广东省商品房买卖合同》约定，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款额的0.02%向买受人支付违约金。《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第3条规定“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。”骆红云认为合同约定的违约金低，应对造成的损失承担举证责任。骆红云没有提供任何证据证明合同约定违约金不足以弥补其损失，其诉讼请求应不予支持。二、房屋的交付时间为2014年10月30日，2015年1月31日，骆红云应知道权利受到侵害，诉讼时效从2015年1月31日开始计算，至2018年4月25日提起诉讼，超过诉讼时效。原告骆红云围绕诉讼请求提交的证据：1、身份证、企业登记资料，拟证明主体资格；2、《商品房买卖合同》，拟证明双方权利义务，乐雅居公司应在2016年1月2日前交付房屋，逾期交付应支付违约金；3、收款收据、完税证明，拟证明已支付购房款；4、楼宇交接书，拟证明收楼时间。被告乐雅居公司没有提交证据。本院组织双方进行了证据交换及质证。被告乐雅居公司对原告骆红云提交的证据1、2、3、4没有异议。本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2014年10月30日，乐雅居公司将位于清远市清新区太和镇环城路108号（原旅游大道3号）枫林水岸豪庭1号楼B梯2603号商品房交付骆红云。2015年3月25日，骆红云与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，骆红云购买位于清远市清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭1号楼B梯2603号商品房，房屋总金额588888元；乐雅居公司应当在2016年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案的房屋交付骆红云。逾期超过180日，骆红云要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向骆红云支付已交付房价款万分之零点三的违约金；乐雅居公司应于房屋交付使用后90日内将办理权属由乐雅居公司提供的资料报产权登记机关备案，因乐雅居公司责任，骆红云不能在规定期限内取得房地产权证书的，骆红云不退房，乐雅居公司向骆红云支付已付房款0.01%的违约金。合同签订后，骆红云按约定支付乐雅居公司购房款588888元。2018年1月4日，该商品房在清远市清新区住房和城乡建设局竣工验收备案，具备办理不动产权证登记的条件，乐雅居公司没有提交登记资料在产权登记机关备案。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与骆红云签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期办证违约金与诉讼时效。1、违约责任。根据合同约定，乐雅居公司应在2016年1月2日前交付房屋，在交付房屋后的90日内（2016年3月31日前）提交产权登记资料在产权登记机关备案。乐雅居公司提前交付房屋，合同约定于2016年3月31日前提交产权登记资料在产权登记机关备案的期限不发生变更。乐雅居公司没有履行办证义务，应承担违约责任。乐雅居公司应为骆红云办理不动产权证，并从2016年4月1日起支付逾期办证违约金。2、逾期办证违约金的调整。骆红云主张按合同约定计算的逾期办证违约金，不足以弥补损失，应予调整为以房款588888元为基数、按年1%计算，符合本地区的实际情况，应予支持。3、诉讼时效。根据合同约定，办理不动产权登记由乐雅居公司负责完成，乐雅居公司没有提交证据证明骆红云在起诉之前，知道该权利受到侵害，骆红云请求乐雅居公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效2年。综上，乐雅居公司应付骆红云的逾期办证违约金以房款588888元为基数、从2016年4月1日起按年1%计算；骆红云请求超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日为原告骆红云办理不动产权证。二、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付原告骆红云的逾期办证违约金（从2016年4月1日起以588888元为基数按年利率1%计至本判决确定付款日），于本判决生效之日起10日内付清。三、驳回原告骆红云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取121元，由被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担80元，原告骆红云负担41元。此款，原告骆红云已预交，被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担部分，本院不作退回，由被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司在履行上述判决时付给原告骆红云。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈兆平二〇一八年六月二十九日书记员  凌书韵附有关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。