海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初1171号 原告：唐溢言，男，2012年10月30日出生，汉族，四川省成都市人，住该市×××××。 法定代理人：任华，女，1984年6月16日出生，汉族，四川省成都市人，住该市×××××。 委托诉讼代理人：唐文发，男，1952年10月20日出生，汉族，四川省德阳市人，住该市×××××。 被告：文昌海石投资有限公司，住所地：海南省文昌市×××××。 法定代表人：宫兴禾，总经理。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符潇成，海南外经律师事务所实习律师。 原告唐溢言与被告文昌海石投资有限公司（以下简称海石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐溢言委托诉讼代理人唐文发，被告海石公司委托诉讼代理人田国建、符潇成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐溢言向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房707天的违约金59,731元。事实和理由：原、被告于2013年4月5日签订了《文昌市商品房买卖合同》，按照合同第八条约定，被告应于2013年11月30日前将验收合格的龙禧湾.偶寓B407房交于原告。但被告于2015年11月7日才将该房交于原告。被告违约应按合同书第11条约定，按原告已付购房总额的万份之二的违约金（2013年12月1日至2015年1月31日，共计427天），为22631元。被告多次推迟延期交房并多次违约，按被告最后承诺书违约支付金万分之五计算（2015年2月1日至2015年11月6日，计280天），为37100元，违约金合计59731元。被告逾期交房，给原告造成的损失是不可估量的，但并未列支。原告为了维护自己的权益，特向法院提起诉讼。 被告海石公司辩称，1、原告逾期交房违约金的主张已过诉讼时效或部分过诉讼时效。2、原告主张每日万分之二及万分之五的计算没有依据，即使有依据，该违约金也过高，请求法院按照银行同期贷款利率进行降低。3、根据合同补充协议第四条第1款及合同第16条和22条的约定，原告至今没有交付面积差异款及物业维修基金等相关费用，被告有权不支付违约金，不承担违约责任。4、住房补贴或者租赁补贴与违约金重复计算，如存在违约金应将已领取的补贴扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原、被告共同提交的证据：《文昌市商品房买卖合同》及其附件；二、原告提交的证据：1.房款发票一张；2.税收完税证明一张；3.海南省住宅专项维修资金专用收据一张；4.被告于2015年11月7日出具的《收据》一张。三、被告提交的证据：购入水电凭证及《业主手册》、承诺书，证实被告于2015年11月7日向原告交房的事实。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告于2014年12月24日及2015年7月16日做出的《承诺书》，该证据系被告通知原告于2015年1月31日办理房屋交接手续后做出的书面承诺，与本案具有关联性，本院予以确认；2.《偶寓业主需开发商解决的问题》，该证据无出具单位签章，证据来源不合法，且该证据无原告主张逾期交房违约金的内容，与本案不具有关联性，本院不予确认；3.文昌市信访局2017年12月25日《处理人民群众来访登记表》（复印件），该证据为复印件，真实性无法确认，证据载明反映的内容为涉案房屋竣工验收、物业安全、电梯安全等问题，且该证据中信访人姓名处未登记原告，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认；4.《偶寓业主交纳维权费名单》一本，拟证实原告及小区部分业主推选赵顺芳、项家驹、马元方作为业主代表，代表其维权并交纳维权费。该证据经与原件核对无异，系小区部分业主收取费用10元后制作的交费清单，同时载明“经维权代表赵顺芳、项家驹、郑国生、马元芳、李文华同意该费用只能用于业主维权活动开资”，并无推选业主代表及原告明确授权委托上述业主就涉案房屋违约赔偿事宜向被告提出履行请求的证据予以佐证，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认；5.照片一张，拟证实原告向被告主张逾期交房违约金的事实。该证据仅显示涉案小区部分业主向文昌市人民政府进行上访的照片，无其他证据予以佐证上访的内容及原告是否参与主张，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。6.录音光盘一张，拟证实2017年2月22日的《会议纪要》中业主代表的行为代表全体业主。该证据虽未当庭播放录音原始载体，但在本院审理的杨萍等人与被告公司商品房销售合同纠纷案庭审中该原始载体已当庭播放，该证据与被告公司作出的2017年2月22日的《会议纪要》内容一致，但该录音中部分内容不清晰，参会业主并未在录音中明确其代表小区全体业主就逾期交房违约金事宜向被告提出主张，且无其他证据予以佐证原告授权委托上述业主就涉案房屋违约赔偿事宜向被告提出履行请求，本院不予确认；7.龙禧湾.偶寓业主临时小组关于小区部分重大事项告文昌海石有限公司的函，该证据系照片，原告无证据予以佐证被告是否收到该函件，对该证据，本院不予确认。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2013年4月5日，原告与被告海石公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市×××××号房，合同总价款265,000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将验收合格（文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定物业专项维修基金的应缴金额及缴付账户和用户名。同时该合同附件七补充协议第四条第1款约定，出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任……。《合同》签订后，原告已依约向被告支付购房款265,000元。2014年12月24日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：1、定于2015年1月31日交付涉案商品房；2、对业主赔偿问题按原购房合同进行，如因我司原因导致原定交房日期无法交付房屋，对不退房的业主将每天按购房总额的万分之五进行补偿，并按承诺书第4条协定执行，即自2015年1月1日至2015年1月31日给予业主每月租赁补贴1500元；3、由于延期交房减免两年物业费。同时，原告委托代理人在该承诺书上签名领取2500元租赁补贴，被告公司工作人员在承诺书中签名予以同意。被告于2015年7月16日再次向原告出具《承诺书》，承诺：坚决履行合同，并按合同约定的违约责任予以承担，偶遇房屋未达到交房相关标准，此次不作正式交房，但公司不承担从即日起产生的违约金责任。被告于2015年11月7日向原告交付涉案房屋，原告于当日向被告支付代收费1183元。原告于2018年1月23日交付房屋契税，于同年2月1日交付房屋维修基金。涉案商品房至今未经文昌市建设工程质量安全监督站验收合格，未向监管部门备案，未取得《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告要求被告支付违约金的主张是否已过诉讼时效；二、原告主张的违约金数额是否应予以支持。 一、关于原告要求被告支付违约金的主张是否已过诉讼时效的问题。原告主张逾期交房违约金属于继续性债权，应分别适用诉讼时效的规定。被告未依《合同》约定于2013年11月30日前将涉案商品房交付原告使用，本案诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2013年12月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”的规定，原告未向本院提交其向被告主张逾期交房违约金的证据，违约金的诉讼时效因被告于2015年7月16日作出承诺而引发中断，本案违约金的诉讼时效应自2015年7月17日起重新计算。原告主张其于上述日期之后曾多次向被告主张逾期交房违约金，但提交的证据不足以证明该事实，对原告的该主张，本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《民法总则》于2017年10月1日施行，其第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。对于新旧法施行前后的诉讼时效问题，中断、有关程序终结在《民法总则》施行之前，诉讼时效期间重新计算，但重新计算之日起至《民法总则》施行之日已超过二年的，诉讼时效期间按《民法通则》的二年计算，诉讼时效期间已届满的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，诉讼时效期间按《民法总则》的三年计算。《民法总则》施行时，原告主张的2013年12月1日起至2015年7月16日止的违约金诉讼时效，自2015年7月17日起算已满二年，应适用《民法通则》二年的普通时效，截至原告2018年4月12日起诉时止，该诉讼时效期间已届满。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应当向原告交付经验收合格的房屋。被告开发的涉案商品房项目应当取得合同约定的经文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件及《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。被告虽书面通知原告于2015年1月31日接收涉案商品房，但被告至今未办理涉案商品房的备案登记，未取得涉案商品房项目的《工程竣工验收备案登记证》，不具备交房条件，违约行为仍在继续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告于2015年11月7日居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，视为原告对交房条件的认可。故，涉案房屋违约金应计算至2015年11月6日止。原告主张的2015年7月17日起至同年11月6日止的违约金，其中2015年7月17日起至同年10月1日的违约金时效在《民法总则》施行时诉讼时效已超二年，应适用《民法通则》关于二年的诉讼时效，截至原告起诉时止，该部分主张的诉讼时效期间已届满。2015年10月2日起至同年11月6日期间的诉讼时效在《民法总则》施行时未满二年，应适用《民法总则》三年的普通时效，截至起诉时止，该部分主张的诉讼时效期限未届满。 二、关于原告主张的违约金数额是否应予以支持的问题。原告与被告签订的涉案《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《合同》附件及其承诺书均系双方当事人的真实意思表示，对合同的部分条款予以补充约定，系合同的组成部分，双方应按约定予以履行。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。被告未按合同约定将商品房交付原告使用，应向原告承担相应的违约责任。对原告诉讼时效期间已届满的违约金主张，本院不予支持。被告应向原告支付2015年10月2日起至同年11月6日期间的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告未以实际造成的损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准，被告应依照合同约定承担相应的违约责任。涉案合同对被告逾期交房的违约责任予以明确约定，即按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金；被告于2014年12月24日出具的《承诺书》中对违约金数额予以变更，同意自逾期未能交付房屋之日起按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金，但被告于2015年7月16日出具的《承诺书》中对违约金同意按合同约定的违约责任予以承担。被告未能按约定向原告交付房屋，应按最后出具的《承诺书》约定即合同约定的每日万分之二向原告计付违约金，即向原告支付2015年10月2日起至同年11月6日期间的违约金为1908元（265,000元×0.0002×36天）。原告超出上述数额的违约金主张，本院不予支持。被告辩称违约金数额过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”及参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告主张按每天万分之五的标准计算违约金未超过年利率24%，违约金数额也未超过合同总价款的30%。故，对被告违约金过高应予以调整的辩解，本院不予采信。被告在《承诺书》中同意违约金及租赁补贴一并执行，原告已领取的租赁补贴与违约金不属于重复计算。因此，对被告要求违约金应相应扣减原告已领取的租赁补贴2500元的辩解，本院不予采信。被告辩称，因原告未依约履行交付相应税款、物业维修基金等义务，被告依《合同》附件7补充协议第四条应免于支付违约金。《合同》附件7补充协议第四条虽约定因买受人未支付物业专项维修基金、税费等义务导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，及《合同》中虽载明相应税款由出卖人代缴、专项维修基金的金额和收款账户，但未约定上述款项原告应何时缴付，且被告也未提交其通知原告缴付而原告拒绝缴付及因上述税款未缴付导致逾期交房的证据。故，对被告该辩解，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告文昌海石投资有限公司应向原告唐溢言支付逾期交房违约金1908元，应于本判决生效之日起五日内一次性付清。 二、驳回原告唐溢言的其他诉讼请求。 如果被告文昌海石投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币646.64元（该款项原告已预缴），由原告唐溢言负担621.64元，原告多缴付部分，本院予以退还；由被告文昌海石投资有限公司负担25元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                                        审 判 员 符 娟                                                 二〇一八年六月二十八日                         法 官助 理 吴 清 岳             书 记 员 陈 梓 贵