济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初149号 原告（申请执行人）：济南恒顺源物资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：彭树国，董事长。 委托诉讼代理人：华丽，女，1966年11月12日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。 被告（案外人）：张文峰，男，1985年7月22日出生，回族，阿斯利康（无锡）贸易有限公司地区经理，住济南市。 委托诉讼代理人：张雅萌，国浩律师（济南）事务所律师。 被告（被执行人）孟敬敬，女，1984年10月23日出生，汉族，住济南市。 被告（被执行人）：济南昊宏钢材有限公司，住所地济南市。 法定代表人：姚华磊，总经理。 被告（被执行人）：姚华磊，男，1982年4月10日出生，汉族，住济南市。 原告济南恒顺源物资有限公司与被告张文峰、孟敬敬、济南昊宏钢材有限公司、姚华磊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理，原告济南恒顺源物资有限公司的委托诉讼代理人华丽和高强、被告张文峰及委托诉讼代理人张雅萌到庭参加诉讼，被告孟敬敬、济南昊宏钢材有限公司、姚华磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院于2018年5月30日再次公开开庭进行了审理，原告济南恒顺源物资有限公司的委托诉讼代理人高强、被告张文峰及委托诉讼代理人张雅萌到庭参加诉讼，被告孟敬敬、济南昊宏钢材有限公司、姚华磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南恒顺源物资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令准许执行被告孟敬敬名下坐落于济南市市中区***房产（济南***）；2.本案诉讼费由四被告负担。事实和理由：2017年1月5日，贵院作出（2017）鲁0104民初77号之一民事裁定，裁定冻结济南昊宏钢材有限公司、姚华磊、孟敬敬银行存款70万元或查封其相应价值的财产。同日贵院向济南市国土资源局送达协助执行通知书，查封被告孟敬敬名下坐落于济南市市中区***不动产（济南***）。2017年3月30日，贵院作出（2017）鲁0104民初77号民事判决书，判令被告济南昊宏钢材有限公司、被告姚华磊、被告孟敬敬于判决生效之日起十日内向原告济南恒顺源物资有限公司支付钢材欠款481039.26元及利息（以481039.26元为基数，自2016年11月26日起至款项全部还清之日止，按年息24%计算）。判决生效后，原告向贵院申请强制执行，被告张文峰提出执行异议。2017年11月29日，贵院作出（2017）鲁0104执异62号民事裁定，裁定中止孟敬敬名下坐落于济南市市中区***房产（济南***）的执行。原告于2017年12月12日收到上述裁定书。原告认为，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求判令准许执行被告孟敬敬名下坐落于济南市市中区***房产（济南***），理由如下：一、孟敬敬与张文峰之间在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，《房屋买卖合同》系孟敬敬为逃避债务与张文峰签订的假合同。1、《房屋买卖合同》中丙方济南瑞泽房地产经纪有限公司并没有真正促成合同成立，孟敬敬与张文峰先前就认识，双方至瑞泽公司只是为了走手续，并不是真正的买卖交易。2、2016年12月21日，恒顺源公司从济南市房屋档案馆调取的《房屋权属状况信息》载明涉案房产没有抵押情况。2016年12月22日，孟敬敬与张文峰之间的《房屋买卖合同》第四条第5项明确载明“该房产在中国农业银行设有房地产抵押贷款，甲方（孟敬敬）应于合同之日起40日内到有关机关单位办理抵押注销登记，办理该手续使用的欠款来源为乙方（张文峰）购房首付款。”《房屋权属状况信息》与《房屋买卖合同》关于抵押情况明显不符，在造假过程中出现了纰漏。3、双方未签订网签合同《济南市存量房屋买卖合同》，三方《房屋买卖合同》没有国家机关的鉴证，谁都可以签署，不具有公信力。二、张文峰未能证明在人民法院查封之前合法占有该不动产。1、张文峰提交的《物业交接表》不能证明双方事实上已经交房。该证据没有中介的盖章，没有标注水电煤气的止码，没有提供入住之后物业费、水电天然气费用的发票。仅仅填写《物业交接表》，不足为信。2、若真正合法占有，张文峰应当提供与孟敬敬结算物业费的证明，合法占有之后的物业费、水电燃气有线费等费用。三、张文峰没有按照合同约定支付部分价款且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。1、《房屋买卖合同》第二、三条约定总房价182万元，定金5万元，双方在合同签订之日起40日内提供贷款材料，在完税后办理转移登记之前支付首付款147万元。合同第六条又约定，张文峰应当于2017年1月22日之前支付首付款100万元，剩余47万元于网签当日支付。2、孟敬敬与张文峰均没有按照约定履行贷款义务，更没有办理纳税、转移登记等手续。3、张文峰未向法院支付剩余价款。四、孟敬敬与张文峰对房屋价款约定的支付方式、实际履行情况不合常理。1、双方约定，张文峰仅交付5万元现金定金（恒顺源不认可）、未网签、未交付剩余房款177万元的情况下，孟敬敬就将涉案房产交付张文峰，明显不合常理和二手房交易流程。2、从二手房交易流程看，若没有办理贷款审批手续，是不可能支付首付款的，且贷款审批手续的速度非常慢，不是买卖双方或者中介能决定的，合同中直接约定2017年1月22日之前就支付首付款100万元，明显不合常理。3、从实际履行来看，2016年1月5日涉案房产被查封以后，张文峰支付的142万元都是通过银行转账或者支付宝、微信支付，但五万元却是现金，明显不合常理。只能说明《房屋买卖合同》是孟敬敬知道房屋被查封之后后补的，但五万元的打款凭证却不能补。4、从银行转账、支付宝、微信支付凭证来看，上述证据均没有载明转账用途，不排除两人之间有其他业务往来或者虚假交易。且支付宝、微信支付凭证均为复印件，不能作为定案依据。5、张文峰明知或者应知2017年1月5日涉案房产被查封，仍然多次支付款项，明显不合常理，原告有理由相信是帮助张文峰孟敬敬逃避债务。需要调查孟敬敬收到款项之后的去向。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，提起诉讼。 张文峰辩称，被告张文峰与孟敬敬签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，这种真实的买卖合同关系应该受到法律的保护。首先，孟敬敬与张文峰于2016年12月22日签订的房屋买卖合同中均签字并捺手印，房屋中介机构亦在该合同中加盖公章确认，上述签字、手印、公章均是真实有效的。在各方当事人签字之后合同即成立，而且双方也是均按合同有关约定实际履行。其次，在该份房屋买卖合同对涉案房屋价值的约定也属于当时正常的市场行情，该价格并未背离当时涉案房屋所处位置的价格。最后，原告提到涉案房屋没有抵押，但经我方当事人了解，该房屋在农业银行有抵押，但未在房屋登记部门办理抵押登记，原告提出涉案房屋买卖合同系虚假的，仅是对合同履行中出现的问题所产生的质疑，应该提交相应的证据予以支持。第二，张文峰已经按照房屋买卖合同的约定支付了大部分的房屋价款，剩余30万元价款，没有支付的原因是因房主孟敬敬没有办理公积金贷款造成，请法院判决给予一定的合理期限，张文峰愿意按照法院给予的合理期限足额支付价款。第三，涉案房屋已经实际交付，被告张文峰已经实际占有、居住涉案房屋，张文峰在中介公司以及孟敬敬的配合之下于2016年12月30日到涉案房屋的物业办公室办理了交接手续，在该交接手续中明确约定三方签字即有效，并且张文峰足额交纳了从2017年1月至6月的物业费，接收了房屋钥匙，按照日常生活习惯，在双方签订房屋买卖合同之后交钥匙应视为对房屋的转移占有，因此，上述事实以及相应的证据可以证实被告张文峰已于2016年12月30日已实际占用了涉案房屋。第四，原告在起诉状中多次提到了涉案房屋买卖合同不符合常理的情况，对于这些情况均是在一定的背景之下买卖双方协商的合意，是自己对自己权利的一种处分，且原告认为的这些不合理的情况均是其对合同约定事项的猜测和分析，在当时的情况下，张文峰作为买方其为购买房屋给孩子落户上学，作为卖方急于出卖房屋取得房屋对价款，在这种情况下，双方对付款的时间以及付款的比例做出约定，没有任何不符合常理之处。第五，涉案房屋未办理房屋过户的原因及过错不在于张文峰，首先，合同中约定的时间应该是先由孟敬敬向中介公司提供相关材料，由张文峰办理公积金贷款，但在该时间被告孟敬敬一直拖延，不予配合，其次，在张文峰去办理过户的时候，得知该房屋已于2017年1月5日被查封，实际也无办法办理房屋过户手续，综上，原告起诉所主张的内容，应该提供相应的证据支持，不能仅凭自己的分析、推断，因此，请求驳回原告全部诉讼请求。 孟敬敬未作答辩。 济南昊宏钢材有限公司未作答辩。 姚华磊未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.证人刘丁苍与李国良的证言能否采信的问题。济南恒顺源物资有限公司主张两证人的证言中关于所谓收取的佣金数额及物业费是否结清的表述不一致，该二人存在虚假陈述的成分，张文峰辩称该二人的证言客观陈述了当时整个事件的发生发展过程，因时间间隔一年多，二证人对相关问题难免会产生一些模糊。经审查，二证人的证言虽然在关于所谓收取的佣金数额及物业费是否结清的表述上不完全一致，但是只是表达方式方法的不同，二人关于所谓收取的佣金数额及物业费是否结清的表述属于基本一致，另，二人关于房屋买卖交易的其他过程情况的陈述能够相互印证，故本院认为，二证人的证言属于客观陈述，与本案具有关联性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的证据。2.关于孟敬敬与张文峰之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题。济南恒顺源物资有限公司主张孟敬敬与张文峰之间的《房屋买卖合同》系虚假的买卖合同，张文峰主张该合同是其与孟敬敬之间为房屋买卖所签署的真实的买卖合同，经审查，证人刘丁苍和李国良的证人证言可以证明孟敬敬与张文峰于2016年12月22日在济南瑞泽房地产经纪有限公司签署了《房屋买卖合同》，在合同签署后张文峰向孟敬敬支付了定金50000元，张文峰向济南瑞泽房地产经纪有限公司支付了中介费，孟敬敬与张文峰于2016年12月30日在济南瑞泽房地产经纪有限公司的工作人员刘丁苍和李国良的陪同下对涉案房屋进行了交接；张文峰在签署该份合同后，自2017年1月7日起至2017年3月3日止期间先后通过现金、微信转账、银行转账等方式向孟敬敬支付1470000元，张文峰主张该款项是向孟敬敬支付的涉案房屋的购房款，本院认为，济南恒顺源物资有限公司虽然对孟敬敬与张文峰之间的《房屋买卖合同》的真实性存在异议，但未提交确实充分的证据证明该《房屋买卖合同》系虚假的，亦未提交相应的证据证明张文峰与孟敬敬之间存在其他的经济往来，济南恒顺源物资有限公司关于孟敬敬与张文峰之间的《房屋买卖合同》系虚假的意见，依据不足，本院不予采信；证人刘丁苍和李国良的证言及张文峰提交的向孟敬敬支付相应的款项及款项来源的证据可以证明张文峰与孟敬敬之间存在真实的房屋买卖合同关系，且已经实际履行，对于张文峰关于其与孟敬敬之间存在真实的房屋买卖合同关系的意见，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 济南市市中区***房屋（房产证号：济南***），登记所有人为孟敬敬。2016年12月22日，孟敬敬与张文峰就坐落于济南市市中区***的房产在济南瑞泽房地产经纪有限公司门店（经六路绿地卢浮宫馆南门，挂“玛雅房屋”牌子）签署了《房屋买卖合同》，约定：孟敬敬将其所有的坐落于本市市中区***室的房产以1820000元的价格出卖给张文峰，张文峰需于签订合同时向孟敬敬支付定金50000元，张文峰需于2017年1月22日前向孟敬敬支付该房首付款1000000元，剩余房屋首付款470000元于网签当日支付，其余购房款张文峰通过公积金贷款的方式进行支付，张文峰与孟敬敬于2017年1月1日前进行房屋验收交接。合同亦约定了其他事项。在双方签署合同当天，张文峰向孟敬敬支付定金50000元，2016年12月30日，孟敬敬在济南瑞泽房地产经纪有限公司的工作人员刘丁苍和李国良的陪同下将涉案房屋交付给了张文峰。张文峰于2017年1月7日通过上海浦东发展银行济南槐荫支行向孟敬敬转款300000元、微信转账50000元、支付现金50000元，孟敬敬向张文峰出具收到购房款400000元的《购房房款收条》；2017年1月11日张文峰通过中国工商银行向孟敬敬转款84000元、微信转账66000元，孟敬敬向张文峰出具收到购房款150000元的《购房首付款收条》；2017年1月13日，张文峰通过上海浦东发展银行济南槐荫支行向孟敬敬转账450000元，孟敬敬出具收到购房款450000元的《购房首付款收条》；2017年2月20日张文峰通过支付宝转账的方式向孟敬敬转账50000元，通过微信转账方式向孟敬敬转账50000元；2017年3月3日，张文峰通过上海浦东发展银行济南槐荫支行向孟敬敬转账370000元，孟敬敬于当天就张文峰于2017年2月20日和2017年3月3日的转款出具收到购房款470000元的《购房房款收条》。2018年6月21日，张文峰将剩余的购房款300000元缴纳至本院。 2017年1月5日，本院作出（2017）鲁0104民初77号之一《民事裁定书》，裁定冻结济南昊宏钢材有限公司、姚华磊、孟敬敬银行存款70万元或查封其相应价值的财产。2017年3月30日，本院作出（2017）鲁0104民初77号《民事判决书》，判决济南昊宏钢材有限公司、姚华磊、孟敬敬向济南恒顺源物资有限公司支付钢材欠款481039.26元及利息。2017年1月5日，本院向济南市国土资源局送达协助执行通知书，查封孟敬敬所有的位于济南市市中区***的房产一处。张文峰在本案执行过程中提出书面异议，本院作出（2017）鲁0104执异62号《执行裁定书》，裁定中止对孟敬敬所有的坐落于济南市市中区卧龙路***房产的执行。济南恒顺源物资有限公司不服本院作出的（2017）鲁0104执异62号《执行裁定书》，于2018年1月4日向本院提起申请执行人执行异议之诉，要求处理。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张文峰与孟敬敬于2016年12月22日就涉案房屋签署了合法有效的《房屋买卖合同》，且孟敬敬于2016年12月30日将涉案房屋交付给了张文峰，该份《房屋买卖合同》的签署及张文峰合法占有涉案房屋的时间均在本院于2017年1月5日对涉案房屋采取查封措施前，张文峰已经按照合同约定向孟敬敬支付了购房款152万元，且将剩余的购房款30万元已经交付至本院，另外，本院在孟敬敬与张文峰签署《房屋买卖合同》后仅间隔十四天即对涉案房屋采取查封措施，该期间尚未到张文峰付清部分首付款的约定之日，该房产之所以未办理过户手续并非是张文峰的原因所造成。综合以上情况本院认为，张文峰对本院采取查封措施的涉案房产提出的执行异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张文峰就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，济南恒顺源物资有限公司要求对涉案房屋进行执行的请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，驳回济南恒顺源物资有限公司要求对坐落于济南市市中区***房产（房产证号：济南***）进行执行请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告济南恒顺源物资有限公司的诉讼请求。 案件受理费10800元，由原告济南恒顺源物资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡世涛 人民陪审员  张云琴 人民陪审员  姜丽丽 二〇一八年六月二十五日 书 记 员  吴蓓蓓