河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀04民初29号 原告（执行案外人）：刘芳，女，1968年5月23日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：戈大旺，邯郸县邯大法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王梅，河北精深律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司，住所地：邯郸市华信路**。 法定代表人：袁静波，该公司经理。 委托诉讼代理人：李信涛，该公司法律顾问。 第三人（被执行人）：邯郸市华信实业集团有限公司，，住所地邯郸市华信路** 法定代表人：王帅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李信涛，该公司法律顾问。 原告刘芳与被告袁平年、第三人邯郸市华信房地产开发有限公司(以下简称华信房地产公司)、邯郸市华信实业集团有限公司(以下简称华信实业集团)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳委托诉讼代理人戈大旺，被告袁平年委托诉讼代理人王梅，第三人华信房地产公司、华信实业集团委托诉讼代理人李信涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘芳向本院提出诉讼请求：1.依法撤销(2016)冀04执异124号执行裁定；2.依法确认山水文苑秀园1-801号房产的所有权归刘芳所有，并终止对上述财产的执行；3.诉讼费由袁平年承担。事实与理由：一、袁平年所申请执行的财产为刘芳所有，而不属于华信房地产公司，本案涉及的山水文苑秀园1-801号房产已经于2014年由刘芳购买，双方订立了房屋认购协议书，刘芳也如约支付了购房款，华信房地产公司也已将房产实际交付给刘芳实际占有，现刘芳手中持有房屋认购协议书、房款收据、转账手续、房屋钥匙，刘芳的权利能够排除执行。二、袁平年对属于刘芳的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据。本案涉及的山水文苑秀园1-801号房产的所有权已归属于刘芳，无论是依据《中华人民共和国民事诉讼法》还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，袁平年都无权对刘芳的上述财产申请执行。法院对刘芳提出的执行异议不予采纳是不符合法律规定，完全错误的，该行为损害了刘芳对上述财产的所有权。综上，执行裁定书驳回刘芳作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，请求法院依法公正判决。 袁平年辩称，一、刘芳主张的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。二、刘芳不能证明其名下没有其他可居住房屋。三、刘芳所提供的银行转账凭证不能证明用途。四、根据最高法院查封规定，该房产没有被实际占有的，法院可以查封。刘芳不是房产实际占有人，应当以登记来辨别占有，刘芳并没有登记。综上，刘芳不符合案外人执行异议之诉，应驳回刘芳的诉讼请求。 华信房地产公司述称，同意原告刘芳起诉的内容，原告已支付全部房款，该房产已交付给原告。 华信实业集团的意见与华信房地产公司一致。 原告刘芳围绕其诉讼请求依法向本院提交了华信山水文苑秀园房屋认购协议书两份、购房收据、转款记录、补缴款确认单、华信购房款收取情况证明、领装修钥匙交接单一份、钥匙一把、证人证言、商品房预售许可证、华信房地产公司交付钥匙证明和查封本案房产前未能办理网签证明、刘芳与邯郸市融拓建筑装饰有限公司签订的装修合同及该公司证明，证明该公司2015年7月1日拿到房屋钥匙入户装修、本院(2016)冀04执异124号执行裁定书、邯郸市居民房屋登记信息查询表、房产证等；被告袁平年围绕其答辩意见依法向本院提交了法院查封情况告知书、法院勘验笔录复印件及现场照片六张及商品房买卖合同范本等；华信房地产公司未提交证据；本院组织当事人进行了证据交换和质证，经综合认证后，本院认定以下事实： 2015年10月15日，甲方华信房地产公司与乙方刘芳签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，乙方自愿认购位于山水文苑小区1号楼1单元8层801号住宅，该住宅的建筑面积为144.49平方米；双方同意计价方式以建筑面积为销售面积，该住宅的成交单价为4819元/㎡，总价款为696297元；乙方承诺于2014年12月14日向甲方交纳首付款356297元，贷款340000元。刘芳于2014年12月14日交房款356297元，交维修基金13926元，华信房地产公司于当日给刘芳出具收款收据。2015年9月26日，华信房地产公司向华信山水文苑秀园小区业主刘芳发出《告知书》，告知：1.2015年9月30日给业主交所购房屋钥匙一把；2.前工程达到具备装修条件；…。后刘芳领取1-801号房钥匙一把。 华信房地产公司于2014年12月9日取得本案诉争房产商品房预售许可证，华信房地产公司与刘芳未签订正式的商品房买卖合同，刘芳至今未办理产权登记手续。 刘芳先后两次与华信房地产公司签订房屋认购协议书。第一次签订时间为2015年5月10日，因该协议书上记载交房日期为2016年9月30日，刘芳对此不满，要求改交房日期为2015年9月30日，双方又于2015年10月15日重新签订房屋认购协议书，将交房日期约定为2015年9月30日。 刘芳名下有房产一套，位于邯郸市丛台区。登记时间为2016年5月5日。 袁平年因与华信房地产公司、华信实业集团及王富信民间借贷纠纷一案诉至本院，本院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定，保全查封了争议房产，查封期限自2015年10月15日至2018年10月14日。并于同年10月16日就查封情况向申请人袁平年进行了告知。2015年11月2日，本院对华信山水文苑秀园1号楼进行了现场勘验，部分设施未完工。同年12月21日，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决，判令华信房地产公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息，华信实业集团及王富信分别在部分款项上承担连带责任等。后经河北省高级人民法院二审判决维持。本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，刘芳提出书面异议。本院于2016年7月29日作出(2016)冀04执异124号执行裁定，认为，刘芳于2014年12月14日前向华信房地产公司交付房款356297元，于2015年10月15日与华信房地产公司签订了购房协议，刘芳签订购房协议在查封之后，对该房屋的权利不足以排除执行，故对其异议理由不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，驳回案外人刘芳的异议。后刘芳向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，刘芳请求确认由华信房地产公司开发的山水文苑小区1号楼1单元801号房产的所有权归其所有，并终止对该房产的执行，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。 首先，刘芳与邯郸市华信房地产开发有限公司于2015年10月15日签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、违约责任等等内容均进行了约定，结合邯郸市华信房地产开发有限公司于2015年9月26日给刘芳的《告知书》承诺房屋交付使用条件及时间，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且邯郸市华信房地产开发有限公司已经按照约定收受购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；刘芳第一次签订购房协议的时间为2015年5月10日，后刘芳要求更改交房日期，双方又于2015年10月15日重新签订房屋认购协议书。刘芳缴纳房款及维修基金的时间为2014年12月14日。故虽然刘芳第二次签订购房协议的时间与查封时间同为2015年10月15日，但根据刘芳第一次签订购房协议及交房款情况，应认定刘芳于查封前签订购房协议，其符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。袁平年辩称该认购协议书不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的意见，不予采纳。 其次，刘芳诉称其所购买的房屋用于居住，而该房屋的构造亦具备居住功能；刘芳提交的邯郸市房地产交易登记中心出具的房屋登记信息查询表显示其名下有一套住房，该房产登记时间为2016年5月5日，于查封日期（2015年10月15日）之后取得，涉案房产查封时，刘芳名下没有房产。且刘芳名下该房产位于邯郸市丛台区，而本案涉案房产位于原邯郸县，并非同一辖区，综合上述情况，应认定刘芳符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。袁平年辩称刘芳未能依法提供其用于居住和其名下无房证明的意见，不予采纳。 第三，根据房屋认购协议书、刘芳提交的转款凭证及收据，证实本案争议房产总价款为696297元，刘芳已实际缴纳房款356297元，符合“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。 第四，本案诉争房屋系华信房地产公司开发，2015年9月30日华信房地产公司向刘芳交付了其购买房屋的钥匙,刘芳收到钥匙后即找装修公司对房屋进行装修。本院认为，商品房交付的标志是购买人领取所购房屋的钥匙，故应认定刘芳已对该房屋合法占有。 综上，刘芳要求排除对本案房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。 刘芳与华信房地产公司签订《华信山水文苑房屋认购协议书》后，未签订正式的商品房买卖合同，至今亦未办理产权登记手续，故刘芳要求确认其拥有本案诉争房屋的所有权，本院不予支持。 综上所述，原告刘芳主张的排除执行的诉讼请求成立，应予支持；请求确认其拥有争议房屋所有权的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行邯郸市华信房地产开发有限公司开发的山水文苑秀园1-801号房屋； 二、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。 案件受理费6645元，由被告袁平年负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院(2016)冀04执异124号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  温永国 审判员  刘 勇 审判员  徐海燕 二〇一八年六月十五日 书记员  高晨阳