四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0903民初2041号 原告（反诉被告）：郑向强，男，汉族，生于1972年9月17日，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：李民洪，四川陈理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨小东，男，汉族，生于1978年6月3日，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：廖先军，四川信与和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董晓露，四川信与和律师事务所律师。 第三人：彭朝云，男，汉族，生于1971年4月15日，住四川省遂宁市船山区。 原告郑向强诉被告杨小东、第三人彭超云占有物返还纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，被告杨小冬向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告郑向强及其特别授权委托诉讼代理人李民洪，被告杨小冬及其特别授权委托诉讼代理人廖先军、委托诉讼代理人董晓露，第三人彭朝云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告郑向强向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告立即停止对位于遂宁市永兴镇“兴家园”项目1栋2单元7层4号房屋的占用，并返还给原告占有；2、请求人民法院判决被告赔偿原告损失30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年3月23日，原告与四川靖阳建筑工程有限责任公司签订了《【兴家园】项目房屋购买协议书》，该协议书约定：原告购买位于遂宁市永兴镇“兴家园”项目1栋2单元7层4号的商品房一套，面积为77.31平方米，每平方米单价为1500元，房屋价款共计115965元。同日，原告缴纳购房款97900余元（包括配套费12000元），该开发公司项目部向原告出具了收款收据并加盖了单位印章。同时，项目部将房屋交付给原告。同年5月4日，原告又向项目部缴纳清洁处理费1600元。同年7月，原告开始对该房屋进行装修。同年8月下旬，被告以自己早就买得此房为由，强行将房屋门锁更换，并叫其父居住在屋内，致使原告的物权受到侵害。综上所述，原告因购买商品房而对该商品房事实上取得占有权，这是合法占有，受物权保护。被告与开发商形成的商品房买卖合同受债权保护，根据债权相对性的法律规则，被告应当向开发商主张权利，而不是以侵犯原告物权的方式进行所谓的“维权”。现根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条规定，提起诉讼。 本诉被告杨小冬辩称，1、原告第一项诉讼请求没有事实和法律依据，但是认可房屋一直是被告在占用的基本事实。（2016）川0903民初2218号判决书，判决属无效合同，请求参照生效判决对合同效力先做审查；2、本案原告与开发商签订合同时间为2017年3月23日，晚于被告与开发商签订合同的时间2016年10月8日；3、被告得知原告装修后进行换锁是对权利的保障，不构成侵权，本案不适用物权法的规定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人彭超云辩称，房子确实是第三人与案外人李军合伙修建的，房子应该由彭超云处理。彭超云在半年之前就将房屋出售，不知道李军收钱。原告没有钥匙进屋，是撬门进去的。本人未收到原告的钱。 反诉原告杨小东向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判决被告立即将遂宁市永兴镇“兴家园”项目1栋2单元7层4号房屋装修材料腾空并恢复原状；2、请求法院依法判令被告赔偿原告损失20000元；3、本诉及反诉费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2016年反诉人经人介绍与彭超云相识，并了解到彭朝云在永兴镇修建了房屋需要出售。2016年10月8日，经反诉人到现场了解并确定房屋时空置的状态下与彭朝云达成了口头的买卖协议，协议约定由反诉人购买位于遂宁市永兴镇：“兴家园”项目1栋2单元7层4号房屋，双方约定的房屋买卖单价为1800元每平方米，约定的房屋总价款为144000元。签订合同当天交付了70000元，2017年12月底前交付36000元，产权证办理完毕支付剩余房款50000元。签订合同当日，反诉人向彭超云支付了购房款70000元，其中现金支付16000元，分两次转账支付54000元。随即彭朝云向反诉人出具了《收条》，除载明收款内容外，对合同内容也进行了明确和固定，同时反诉人与彭朝云共同在《收条》上签字捺印。合同签订当日，彭朝云向反诉人交付了房屋钥匙和交接手续。反诉人接收房屋后，因反诉人及家人在外地打工，因此一直没有实际入住该房屋。2017年7月，反诉人回家准备装修房屋并入住，发现被反诉人在装修房屋并且将反诉人的房屋门锁进行了更换。反诉人随即进行了制止并将房屋整理后安排父亲杨运福搬入房屋居住。2017年8月因杨运福生病，才将房屋再次加锁以防止被反诉人继续侵害反诉人的合法权益。在与被反诉人交涉过程中，反诉人才知道被反诉人2017年3月23日通过所谓的“项目部”购买了案涉房屋。反诉人购买的房屋时间在被反诉人之前，且房屋一直在反诉人的实际控制占有之下，是被反诉人非法入侵反诉人的房屋，侵犯了反诉人的合法权益。反诉人有权要求被反诉人腾退房屋并赔偿损失。综上，为维护反诉人的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，依法提起反诉，请求法院依法支持反诉人的全部反诉请求。 反诉被告郑向强辩称，1、被告提出的反诉已对本诉的答辩自相矛盾；2、作为占有受物权法保护的相关规定，物权不以登记为准，占有分为善意和恶意占有，善意占有受物权法保护，恶意不受。既然被告认可原告陈述的事实，那么就不否认被告在对房屋管理、使用过程中采用暴力方式占有，这就叫恶意占有。原告是公开平和的方式进入房屋，公开地装修，是善意占有，被告恶意占有应不受法律保护；3、第三人明确谈到与李军合伙期间成立的项目部，那么项目部代表的是共同认可的行为，被告不找项目部而找个人是错误的，原告是对外产生效力的行为；4、被告谈到有一个案件合同无效，与本案是不同的两回事，原告是合法占有。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用问题的规定》，因为本案不是房地产开发企业，是居民联建房屋出售。综上所述，反诉人的反诉事实与理由明显不能成立，建议驳回其反诉请求。 第三人杨朝云辩称，不认可原告的答辩意见，要求收原告房款的人到场才认可。 本反诉原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月8日，被告杨小东与第三人彭朝云达成协议，约定由被告杨小东购买兴家园2单元7楼4号房屋。同日，被告杨小东向第三人彭朝云支付购房款70000元，第三人彭朝云向被告杨小东出具收条一张。收条载明：“今收到杨小东.购兴家园2单元7-4号房80平方米，单价每平方米1800元，总房款（144000元）壹拾肆万肆仟元整，当日交来现款70000元.下欠房款74000元，别（应为另）外水、电、气、费12000元共计下欠人民币88000元整，于2017年12月底前杨小东付给彭朝云360**元。别（应为另）外50000元伍万元在领房产证时付清。甲方：杨朝云1388255218951090219710415347乙方杨小东2016.10.8”。签订合同当日，第三人彭朝云向被告杨小东交付了钥匙。被告杨小东在购买案涉房屋后并未马上装修入住。2017年3月23日，原告郑向强与遂宁市永兴镇兴家园项目部财务签订《【兴家园】住宅小区房屋购买协议书》，协议甲方为四川靖阳建筑工程有限责任公司。协议书约定郑向强购买位于遂宁市永兴镇“兴家园”项目1栋2单元7分4号房屋，房屋建筑面积为77.31㎡，房屋单价为1500元，总价款为115964元。该协议甲方加盖“遂宁市永兴镇兴家园项目部财务”专用章，乙方在代理人处由原告郑向强签名。协议签订后同日原告郑向强支付购房款、配套款80000元，遂宁市永兴镇兴家园项目部向原告出具收款收据一张。2017年5月4日，原告郑向强支付清洁处理费1600元，遂宁市永兴镇兴家园项目部向原告出具收款收据一张。协议签订后，遂宁市永兴镇兴家园项目部向原告郑向强交付了房屋钥匙。之后，原告郑向强开始对案涉房屋进行装修。2017年9月，被告杨小东准备对案涉房屋进行装修时发现原告郑向强正在对房屋进行装修，之后被告杨小东强制将房屋门锁更换，并在外另加一把锁，至此原告郑向强无法进入案涉房屋。 上述事实，有原、被告身份证复印件、【兴家园】住宅小区房屋购买协议书、收据、庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，本案中原被告双方是否具有侵犯对方物权行为的认定基础为二人谁享有该房屋的所有权。本案审理已查明，“兴家园”项目系第三人彭朝云与案外人李军共同投资修建。而第三人彭朝云在庭审中亦认可“兴家园”项目所使用的土地性质为集体土地，其土地性质并未通过建设规划部门审批变更。任何单位与个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。我国土地管理法和物权法规定，农民集体所有的动产和不动产属于本集体成员集体所有。“兴家园”项目建设使用的土地系农村集体所有的土地，买卖房屋也必然导致集体所有土地使用权的转让，“兴家园”项目位于永兴镇新建村，原被告双方均非该集体经济组织成员，依法不能将该土地的使用权登记在原被告名下，原被告的买卖行为为法律所禁止。而本案中原被告双方均未举证证明二人已成为新建村集体经济组织成员，故两人的买卖行为违反法律强制性规定，不受法律保护。二人均不能依据买卖协议或者占有案涉房屋的行为来取得案涉房屋的合法所有权。故在本案中，原告郑向强非案涉房屋的所有权人、承租人或典权人等，其并非案涉房屋的合法占有人，无权主张占有返还。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。而被告杨小东并非案涉房屋的所有权人，其并无权利要求原告郑向强腾空案涉房屋并恢复原状。故对于被告杨小东的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第五十九条、第六十一条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十条之规定，判决如下： 一、驳回郑向强的诉讼请求； 二、驳回杨小东的反诉请求。 本案案件受理费550元，由郑向强负担。反诉费300元，由杨小东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 剑 人民陪审员  冻玉玲 人民陪审员  杨 强 二〇一八年六月十二日 书 记 员  古雪丁