福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初5243号 原告：游明友，男，1973年4月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：施明行，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王利强，福州市鼓楼区正鑫法律服务所法律服务工作者。 被告：林小全，男，1971年11月21日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：黄祥滨，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨栋，福建亚太天正律师事务所实习律师。 被告：福建好家置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道新权南路**鑫涛苑**楼**02店面。 法定代表人：陈静宇，职务总经理。 委托诉讼代理人：李佳，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：雷品赐，系公司工作人员。 原告游明友与被告林小全、福建好家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游明友及其委托诉讼代理人施明行、王利强，被告林小全的委托诉讼代理人黄祥滨、杨栋、被告福建好家置业有限公司的委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游明友向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年5月23日签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》已于2017年9月2日解除。2.两被告共同向原告支付违约金300000元整；3.两被告共同向原告支付为维权所支出的律师费35000元；4.被告福建好家置业有限公司立即向原告返还房地产权证原件；5.两被告承担本案的诉讼费。 事实和理由：2017年5月23日，原、被告三方共同签订《房地产买卖交易服务合同》和《房产居间服务合同》，约定原告将其所有的位于晋安区岳峰镇桂溪路11号香槟花园一期工程36#楼2901单元以3350000元的价款出售给被告林小全，被告林小全以银行按揭贷款方式支付购房款，被告福建好家置业有限公司为此次房产交易提供居间服务。并且，上述《房地产买卖交易服务合同》还约定，因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按合同约定行使解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金300000元整，并承担包括但不限于交易过程中产生的税费、提起诉讼所支出的诉讼费、律师代理费、差旅费等。 上述合同履行过程中，基于被告林小全提供的涉税证明等初步材料，原告充分信任其具有购房资格。但直至涉案房产于2017年7月份办理过户手续时被有关房产交易登记机构退件后，原告才发现事实上被告林小全并不具有购房资格，上述合同已实际不能履行，合同目的已根本无法实现。因此，原告于2017年8月24日与两被告签订了一份《补充协议》，明确系因被告林小全不具有购房资格而先行办理贷款退件和资金解冻手续，待被告林小全具有购房资格且届时原告仍愿意继续出售涉案房产时再行交易。 在上述《补充协议》签订后，考虑到此次交易已造成严重的经济损失，且无法确定被告林小全何时具有购房资格，原告遂决定与两被告解除上述交易合同。经协商，两被告同意由原告将涉案房产另行与他人进行交易，并由被告福建好家置业有限公司将原告为办理此次房产交易所作的相关授权委托《公证书》原件全部返还给了原告，原告于2017年8月29日对此出具《承诺函》予以证明。可见，两被告实际已同意解除上述交易合同。因此，原告于2017年9月1日向两被告发送《关于解除2017年5月23日的通知》，书面通知解除上述交易合同并要求两被告承担相应的违约责任，且两被告均已签收。 如上所述，被告林小全的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及相关法律规定，原告有权要求立即解除合同，并要求被告林小全按合同约定承担违约金赔偿责任，且原告发送的解除通知自两被告签收之日也已发生解除上述交易合同的效力。同时，被告福建好家置业有限公司作为具有法定资质、具有房产交易专业知识的居间服务提供机构，但却未充分审查被告林小全提供的涉税证明等材料是否真实合法，对此次交易不能顺利完成存在严重的过错。因此，根据相关法律规定，原告有权要求被告福建好家置业有限公司承担相应的连带赔偿责任，并立即返还涉案房产的不动产权证等权属证件。 被告林小全辩称：其不同意解除《房屋买卖交易服务合同》及相关协议，《房屋买卖交易服务合同》及补充协议是原告与其真实的意思表示，本案不存在法定及约定的合同解除事由，其虽因限购政策无法将讼争房屋登记至其名下，但根据2017年5月23日签订的《补充协议》，其有权要求原告将讼争房屋登记至指定的“福建益意农业发展有限公司”名下，且原告提出将按揭贷款变更为一次性付款方式，该合同仍然可以履行。其并未有任何违约行为。签约时，原告与被告福建好家置业有限公司均知悉其为南平户籍，可能面临限购情形，为了避免限购导致交易无法继续的情形，故三方特别约定若房产无法登记至其名下，则其有权指定第三人为新的产权人。合同签订后，因限购政策导致无法办理产权过户登记手续，但其已经向原告提出愿意将付款方式变更为一次性付款，并要求原告将讼争房屋相关权属过户至其指定的“福建益意农业发展有限公司”名下。然而，原告却不愿意继续履行合同义务，且无理要求加价。因此，在此过程中是原告违背了诚实信用原则，存在违约行为。2017年8月24日签订的《补充协议》只是双方对交易流程进行变更而做出的补充约定，双方未同意解除诉争房屋交易。原告虽于2017年9月1日向其发送《关于解除2017年5月23日的通知》，但其并未收到该通知。同时，解除权的行使必须具备行使解除权的条件，本案中，其未有任何违约行为，原告行使解除权的条件尚未具备，因而原告的解除通知并不能发生合同解除的效果。因此原告主张解除合同无法律及事实依据，应当予以驳回。原告主张其赔偿律师代理费没有事实与法律依据。 被告福建好家置业有限公司辩称：签订合同时，其已经告知买方需要购买资格，买方也提供了纳税证明，这点卖方也知道，交易中心通知退件责任不在其公司。补充协议有约定买方可以指定他人作为产权人，其是中间人，不能代表任何一方决定合同是否继续履行，其有收到卖方的解除合同通知书。 本院审理查明事实如下：2017年5月23日，原告游明友作为卖方（甲方）、被告林小全作为买方（乙方）、被告福建好家置业有限公司作为交易服务方（丙方）签订一份《房产买卖交易服务合同》（以下简称合同），载明游明友与林小全就房产交易事宜约定，林小全购买游明友名下坐落福州市晋安区东侧）香槟花园一期工程36#楼2901单元（以下简称讼争房屋）；讼争房屋存在抵押，林小全按套购买讼争房屋，成交价为3350000元；签订合同时，林小全支付履约保证金30000元交给福建好家置业有限公司无息监管；合同签订后5个工作日内，游明友应提交房屋权属证明，并配合评估公司工作人员到讼争房屋内进行现场看点，林小全应提交委托人（即买受人）的身份证件，以委托贷款银行认可的评估公司办理该房产评估事宜；林小全应于2017年6月1日之前且办理游明友名下该房产还款解押手续前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，并将贷款银行要求的首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续，同时游明友与林小全应积极办理按揭贷款的申请手续，林小全应将差额款一次性解入双方认可的银行办理资金监管手续。合同第五条B款约定了交易流程，其中第（3）项载明，游明友与林小全应于游明友办结讼争房产的抵押注销手续，且办妥资金监管等手续及完成按揭贷款审批后5个工作日内到不动产交易登记部门办理讼争房产《房屋所有权证》或《不动产权证书》的过户收件受理手续；第（4）项载明，游明友与林小全应于讼争房产交易可办理缴税后的2个工作日内前往不动产交易登记等部门缴纳相关税费。合同就违约认定及违约责任约定，游明友及林小全任何一方未按约履行合同、违背其本人的保证内容或保证内容不属实的，视为该方违约；任何一方未按合同或相关附件的约定履行义务的，或未经协商一致擅自变更或解除合同的，均视为违约行为；自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约，守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同；因一方迟延履行本合同约定义务，导致守约方依约行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金300000元，同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。《房产买卖交易服务合同》首部下方以加黑字体记载特别提示，内容为“本合同履行过程中所有文件及通知函以特快专递或挂号信的形式发出至合同各方在本合同中所留地址或是身份证件上的地址，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。” 《房产买卖交易服务合同》签订当日，游明友与林小全就该合同签订一份《补充协议》，载明：1.游明友与林小全约定讼争房屋新的产权人为林小全指定的人员，新产权人可以为一人或多人，游明友同意配合办理该房产相关权属过户至林小全指定人名下所需的一切相关手续。2.游明友以实收3350000元出售讼争房屋，在交易过程中所产生的解押费用、公证费、增值税、个人所得税、契税、评估费、印花税、中介佣金、交易服务费等费用由林小全承担。3.双方约定于2017年5月24日前至银行办理该房产的部分履约保证金270000元林小全名下的资金冻结手续，待上述房产交易成功后直接冲抵部分房款。4.签订合同时，讼争房屋尚处于抵押状态，林小全同意借资协助游明友解押，解押金额及违约金以游明友贷款银行为准，但不超过1000000元，若有超出，由游明友自行筹措。游明友同意将讼争房产的解押申请、解押注销及领取解押注销后的产权证、办理产权交易过户、国有土地使用证过户、办理水、电、闭路、煤气、代为出售、代为签署买卖合同等房产出售转让及交易过户的相关手续委托给福建好家置业有限公司指定人员，在林小全贷款审批通过，公证书办妥且游明友的贷款银行通知可还款当日，林小全直接将该款项存入游明友的还款银行账户，游明友开具借条给林小全，待讼争房产交易成功后直接冲抵部分房款。若该房产交易不成功，则游明友应于交易不成功之日起两个工作日内将该款项一次性无息退还给林小全，办理上述公证委托书所产生的费用由林小全承担。本补充协议与《房产买卖交易服务合同》不一致的，以本补充协议为准。 福建好家置业有限公司已于2017年5月23日将有关限购政策的规定书面告知林小全。 林小全于2017年5月23日支付购房保证金30000元至福建好家置业有限公司处。2017年5月24日，林小全将部分购房款270000元付至银行监管。2017年6月2日，林小全将房屋交易资金1050000元存入银行办理房屋交易资金托管。2017年6月20日，游明友办妥委托福建好家置业有限公司指定人员办理讼争房屋解押还款手续、产权交易过户手续等事宜的公证。2017年7月3日，林小全向游明友转账1000000元用于办理讼争房屋提前还贷解押手续，游明友向林小全出具借条，载明其向林小全借资1000000元用于解除讼争房屋抵押权，并以讼争房屋作为此次借款担保，如交易成功，款项直接抵为购房款。不论何种原因导致讼争房屋交易不成功，则在经确认无法根据合同约定继续办理手续的五个工作日内游明友必须将借款全额退还林小全，每拖延一日，游明友应按该套房产成交的日万分之五向林小全支付滞纳金，同时仍应履行所借款项的返还义务。后游明友于2017年7月13日办理了讼争房屋提前还贷解押手续。 2017年7月，林小全及案外人吴丽秀向福州市不动产登记交易中心申请办理讼争房屋的产权过户登记，福州市不动产登记交易中心就该申请作出不予登记决定书，以讼争房屋涉及限购，林小全提供的完税证明入库时间为3月29日之后，缴交月份不足为由，予以退件。 2017年8月24日，游明友作为甲方、林小全作为乙方、福建好家置业有限公司作为丙方共同签订一份《补充协议》，协议载明游明友与林小全于2017年5月23日签订《房产买卖经纪服务合同》及《补充协议》，现二人均明确更改后的交易风险，但鉴于其他原因，游明友与林小全自愿将流程进行如下更改，对原合同的房产买卖及交易服务相关内容达成如下补充协议：游明友与林小全约定，由于政策原因，林小全目前无法购买讼争房屋，现游明友与林小全同意先至林小全贷款银行办理贷款退件手续及光大银行资金监管的解冻手续，“若乙方后续有资格购买且甲方同意继续出售给乙方，乙方同意以一次性的方式成交该套房产。”该补充协议与《房产买卖交易服务合同》不一致的，以该补充协议为准。当日，游明友、林小全配合将林小全付至银行的两笔托管资金270000元及1050000元退回林小全账户。 2017年8月29日，游明友出具一份《承诺函》，确认福建好家置业有限公司将代为保管的《公证书》原件全部归还给其，《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》仍交由福建好家置业有限公司保管。游明友承诺，若其将讼争房产转卖后第一时间通知林小全与福建好家置业有限公司，待其转卖后收到超过1000000元以上的房款且产权证变更成新买方的名字后的两个工作日内，游明友将林小全出资解押资金1000000元归还被告林小全。 2017年9月2日，游明友向林小全、福建好家置业有限公司分别寄发《关于解除2017年5月23日的通知》，称林小全违反《房产买卖交易服务合同》第五条B款第（3）、第（4）条约定，林小全本身不具备购房资格，为了达到能具备购房人资格，违规操作税务涉税证明，致使房屋过户时被房屋交易登记机关退件，使合同无法继续履行，给游明友造成重大经济损失，并据此通知解除《房产买卖交易服务合同》，要求林小全支付违约金300000元、承担因涉及诉讼应承担的诉讼费、律师代理费、差旅费等，要求福建好家置业有限公司将讼争房屋的房屋产权证、国有土地使用权证等材料返还游明友。邮件寄至林小全居民身份证上载明的地址，后邮件未投递成功，于2017年10月8日退回寄件人处。福建好家置业有限公司于2017年9月3日签收该通知后向游明友寄发《回复函》，称其收到游明友的上述通知后于2017年9月5日约游明友和林小全到其公司协调，林小全为继续履行合同，提出原来按揭购房方式改为一次性付款方式，并按补充协议第一条指定新产权人购买讼争房产，但不同意加价，因林小全还在继续履行，故不能单方面将《房屋所有权证》《国有土地使用权证》归还给游明友。 2017年10月27日，游明友向福建好家置业有限公司寄发《关于要求返还不动产权证的通知函》，以《房产买卖交易服务合同》及其补充协议已经解除为由，要求福建好家置业有限公司返还其不动产权证，并称林小全以介绍人的身份介绍他人购买讼争房屋，游明友主张按现在的市场价格进行面议等。后福建好家置业有限公司回函游明友称，因买方林小全不同意解除合同并继续指定新产权人购买游明友房屋，其为合同继续履行，有义务继续监管游明友名下《不动产权证书》，待游明友与林小全协商好价格后，其方可协助双方办理手续。福建好家置业有限公司确认目前讼争房屋的《房屋所有权证》[证号：榕房权证ＦＺ字第××号]、《国有土地使用权证》[证号：榕晋国用（2016）第33533102905号]仍由其公司保管。 后各方协商无果，游明友诉至本院。本案立案当日，林小全亦就本案纠纷以游明友为被告、福建好家置业有限公司为第三人向本院提起诉讼，要求继续履行《房产买卖交易服务合同》等，本院对该案另案审理，案号为（2017）闽0111民初5240号。 游明友因本案诉讼花费律师代理费35000元。 上述事实，有《房产买卖交易服务合同》、《补充协议》（2017年5月23日）、《收款收据》、房屋交易资金托管开户通知/协议书、借条、存款明细账、公证书、不予登记决定书、《补充协议》（2017年8月24日）、《承诺函》复印件、具结书复印件、光大银行个人转付回单复印件、建设银行房易安交易资金退回材料复印件、《关于解除2017年5月23日的通知》、《关于要求返还不动产权证的通知函》、委托代理合同、福建增值税普通发票、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、告知函、回复函、快递面单、物流查询信息、游明友及被告的陈述等证据证实，可以认定。 本院认为，本案《房产买卖交易服务合同》及相关联的两份《补充协议》均为原、被告自愿签订，系各方真实意思表示，合法有效。 2017年8月24日《补充协议》明确约定，“若乙方（即林小全）后续有资格购买且甲方（即游明友）同意继续出售给乙方，乙方同意以一次性的方式成交该套房产”，该约定同时将被告林小全具备购买资格及游明友同意继续出售作为双方继续交易的前提条件，变更了《房产买卖交易服务合同》的约定，实际上赋予游明友对是否继续交易的决定权，即无条件的合同解除权，两被告关于该《补充协议》仅变更交易流程、付款流程的抗辩与该《补充协议》实际内容不符，不予采纳。 林小全在履行2017年5月23日《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》的过程中并无违约情形，房屋不能过户系政策原因导致，在买卖双方已经约定指定产权人条款的情况下，本案房屋买卖合同仍可继续履行；此外，2017年8月24日《补充协议》亦约定林小全目前虽被限购，但双方在条件具备时仍可继续交易，因此游明友以林小全当前不具备购房资格为由主张林小全违约不能认定。游明友发出的《关于解除2017年5月23日的通知》已经按照约定方式送达，该通知所载的解除合同理由虽然不成立，但游明友有权无条件解除合同，其作出的解除合同的意思表示仍产生合同解除的法律效力。本院根据两被告的签收情况确认本案《房产买卖交易服务合同》及相关的两份《补充协议》已于2017年10月8日解除。 《房产买卖交易服务合同》及其《补充协议》非因林小全违约而解除，游明友请求林小全支付违约金及律师代理费没有依据，不予支持。游明友请求福建好家置业有限公司支付违约金与律师代理费亦没有依据，不予支持。 《房产买卖交易服务合同》及其《补充协议》均已解除，根据履行情况，福建好家置业有限公司应将其保管的讼争房屋《房屋所有权证》原件、《国有土地使用权证》原件返还给游明友，并将林小全缴纳的购房保证金30000元退还林小全。根据2017年5月23日《补充协议》的约定及《借条》的内容，游明友向被告林小全所借的解押款1000000元实为被告林小全预先支付的部分购房款，为避免诉累，宜在本案中一并处理，现交易不成功，游明友应依约将该款退还林小全。 游明友无条件解除合同后，各方对是否存在违约尚有争议，现游明友在未全面协商合同解除后续处理事宜的情况下即以两被告违约为由提起诉讼，且理由未获支持，因此产生的诉讼费用应由游明友自行承担50%；林小全在明知游明友已主张解除合同的情况下，仍以存在指定产权人条款为由要求继续履行合同，是导致本案诉讼的原因之一，本院确认林小全承担本案诉讼费用的50%。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下： 1确认原告游明友与被告林小全、福建好家置业有限公司于2017年5月23日签订的《房产买卖交易服务合同》及其两份《补充协议》已于2017年10月8日解除。 二、被告福建好家置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告林小全30000元。 三、原告游明友应于本判决生效之日起十日内返还被告林小全1000000元。 四、被告福建好家置业有限公司应于本判决生效之日起五日内将《房屋所有权证》[证号：榕房权证ＦＺ字第××号]、《国有土地使用权证》[证号：榕晋国用（2016）第33533102905号]返还原告游明友。 五、驳回原告游明友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36280元，由原告游明友负担18140元，被告林小全负担18140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  徐 姗 人民陪审员  黄文钗 二〇一八年六月八日 书 记 员  陈琳珊 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。