广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终4505号 上诉人（原审被告）：深圳中信航城房地产有限公司 法定代表人：谭燕波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：花季，万商天勤（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李文珊 委托诉讼代理人：方锤，广东扬权律师事务所律师。 上诉人深圳中信航城房地产有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人李文珊商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初20555号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人中信公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李文珊的全部诉讼请求。 上诉事实和理由：一、办理不动产权登记，需要转让方与受让方分别提供各自资料。李文珊没有向中信公司提供应由其提供的资料，也没有证明其已经向贷款银行提供，故涉案房屋迟延办理不动产权证的原因不在中信公司，责任应由李文珊承担。根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十三条第4款“买受人在本房地产交付之日起240日内，仍未收到出卖人或贷款银行发出的通知，则应在该期限内与出卖人或贷款银行联系，若本房地产已办妥初始登记，则买受人应及时提交资料、交纳各种税费或领取办证的相关资料，否则，逾期办证的法律责任由买受人承担。”根据深圳市不动产登记中心办事指南，申请人申请办理一手房转移登记，除应当提供身份资料、买卖合同以及不动产权证书外，还应当提供涉及“限购令”的相关证明资料以及购房纳税凭证，而这些资料为申办不动产权转移登记所不可或缺的，且只能由李文珊获取和提供。涉案房产于2014年7月20日向李文珊交付，2014年8月29日完成了初始登记，但李文珊并未向中信公司提供应由其提供的办证资料，也没有举证证明其已经向贷款银行提供。因此，涉案房地产延期办证的责任应由李文珊承担。需要特别说明的是，中信公司于2014年3月28日签收了李文珊身份证、社保清单、无房证明等文件系用于办理涉案房地产预售合同备案（于2014年5月6日完成），并非提交用于办理不动产权登记。二、中信公司提交的《中信航城合同签收表》与本案其他事实相结合，应合理推断中信公司已经向贷款银行移交了涉案房产全部买卖合同原件，其已经完全履行了己方办证义务。一审法院认为，中信公司提交的《中心航城合同签收表》只显示签收人为“彭斌”，并未加盖中信银行（涉案房产的贷款银行）印章，因无法核实签收人身份及实际签收时间，对该份证据不予采纳。但是，结合李文珊在涉案房地产贷款中的特殊情况，可以合理推测银行已经完全控制涉案房地产全部买卖合同：1、中信银行在涉案房地产并未办理预抵押登记的情况下，即向李文珊放款；2、截止李文珊起诉时，涉案房地产仍未办理预抵押登记。正是因为中信银行在没有办理预抵押登记的情况下向李文珊发放贷款，所以其才收走了全部预售合同原件，这是银行控制风险的常规做法，也与房地产预售的交易习惯一致。 二审期间，中信公司补充其上诉事实和理由称，1、本案纠纷是因没有找到双方签订的房屋买卖合同原件所导致的，李文珊向中信银行采取按揭贷款方式支付购房款，但涉案房屋并没有办理预抵押登记，因此涉案合同是被银行全部保留的，李文珊参与了抵押贷款的情况是明知的，并且在没有办理抵押登记的情况下拿到贷款本身也不正常，因此贷款合同的遗失和中信公司没有任何关系。2、合同有约定，在交房240天后仍然没有办理产权证书的，李文珊有义务提交资料、缴纳税费、领取办证的相关资料，并且要找中信公司和银行联系办证，但李文珊一直没有提交前述资料，也没有缴纳税费等；这与法律规定的一方违约，另一方有防止损失扩大义务是相一致的，即李文珊有积极义务而没有履行。3、本案一审时，李文珊提交的短信记录中确认中信西乡支行有一位彭先生，是联系办证的，跟我方合同移交表上的签字人“彭斌”很可能是同一个人，可以间接证明合同是中信银行取走的。 被上诉人李文珊辩称，1、中信公司的上诉理由在一审中已然陈述，中信公司的上诉理由与本案的事实严重不符。本案造成逾期办证的根本原因是中信公司遗失了预售合同原件，中信公司在一审庭审及答辩状及二审中都予以确认这个事实，违约方是中信公司，中信公司理应承担逾期办证的后果。2、刚才中信公司提到的中信银行彭经理是不存在的，实际是陈先生，他们根本就不是同一个人；办证的人员叫李颖。3、根据合同约定，中信公司负有办证的相关义务，在李文珊起诉后，中信公司找出预售合同并顺利予以办证。综上，请求二审法院依法驳回中信公司的上诉，维持原审判决。 李文珊向一审法院起诉请求：1、中信公司立即为李文珊办理x花园第1栋3002房房地产证；2、中信公司向李文珊支付延期办证的违约金暂计1274245.41元（违约金按购房总价款日万分之四自房产实际交付之日第240日起计至李文珊实际取得房地产证之日止，暂计2015年3月17日至2017年7月17日）；3、中信公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月22日，李文珊（买受人）与中信公司（出卖人）签订了《深圳市房地产认购书》，李文珊向中信公司认购位于深圳市宝安区××号住宅。2014年3月28日，李文珊向中信公司提供了社保清单、无房证明等相关购房资料，中信公司工作人员王彩香予以签收。2014年4月17日，李文珊（买受人）与中信公司（出卖人）签订一份《深圳市房地产买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于深圳市宝安××号住宅，建筑面积164.47平方米，购房总金额3738983元，合同签订之日首期支付购房总价款的30%即1128983元，合同签订之日起30日内办理银行贷款并向卖方支付剩余价款2610000元；出卖人应当于2014年6月30日前将房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的房地产初始登记；出卖人应书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，在将房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自房地产交付之日后第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。合同附件五第十三条对合同第二十一、二十二条补充约定，如买受人系按揭付款且委托贷款银行办理该房产的《房地产证》的，则该买受人应在规定的时间内按出卖人或贷款银行通知要求缴纳各种应由买受人承担的税费和提供办证所需的全部资料；出卖人在房地产交付之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务；买受人在房地产交付之日起240日内，仍未收到出卖人或贷款银行发出的通知，则应在该期限内与出卖人或贷款银行联系，若房地产已办妥初始登记，则买受人应及时提交资料、缴纳各种税费或领取办证的相关资料，否则逾期办证的法律责任由买受人承担。合同附件五第二十一条补充约定，合同正文第十二、二十二条约定的迟延履行的违约金变更为“出卖人按照政府主管部门公布的市场指导租金向买受人支付违约金”。李文珊、中信公司双方在合同附件五每页内容下方落款处均签字确认。 2014年5月6日，中信公司为涉案位于宝安区西乡街道航城大道北侧x花园二期、三期1栋3002住宅办理了不动产权预售备案登记，买方为李文珊。2014年5月21日起，李文珊按月向中信银行股份有限公司深圳分行偿还涉案房屋的银行按揭贷款。2014年6月7日，中信公司向李文珊开具《付清楼款证明书》、《发票》，确认李文珊已付清购房款3738983元。2014年7月20日，李文珊签署《收楼意见书》、《业主入伙文件/物品接收清单》。2014年8月29日，中信公司为位于宝安区西乡街道××栋办理了初始登记。2017年9月28日，涉案x号房屋办理了《房地产证》，不动产登记号为粤（2017）深圳市不动产权第0181983号，登记权利人为李文珊，建筑面积164.48平方米。《房地产证》载明，涉案房屋竣工日期为2013年12月26日。一审法院另查明，中信公司主张其于2014年5月8日向为x花园二期、三期提供楼宇按揭贷款的中信银行股份有限公司深圳分行提供了涉案四份合同原件，李文珊不予确认。中信公司提供的《中信航城合同签收表》只显示签收人为“彭斌”，未加盖中信银行股份有限公司深圳分行印章。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李文珊、中信公司签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。 双方签订的《深圳市房地产买卖合同》第二十一条、第二十二条就办证义务及办证的违约责任进行了约定，而合同附件五第十三条、第二十一条则对合同上述内容进行了变更约定，约定为出卖人在房地产交付之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务，有关迟延办证的违约金则按政府主管部门公布的市场指导租金支付。按照合同约定，中信公司负有向按揭银行提供购房、办证等资料的义务。中信公司主张其已经履行了向中信银行股份有限公司深圳分行提供合同原件等的义务，应视为其履行了办证义务，但其提供的《中信航城合同签收表》只显示签收人为“彭斌”，该证据并未加盖该银行的印章，一审法院无法核实签收人的真实身份及实际签收时间，对该份证据一审法院不予采纳，中信公司未能充分举证证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。一审法院认定，中信公司构成违约，应当承担相应的违约责任，中信公司应按照政府部门公布的市场指导租金标准，向李文珊支付自2015年3月18日起至2017年9月28日的违约金。一审法院核算违约金为131830.72元（25元/月/平方米×164.48平方米×9.5月+26元/月/平方米×164.48平方米×12月+28元/月/平方米×164.48平方米×9月）。对于李文珊诉求，超过一审法院认定的部分，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、中信公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付李文珊违约金131830.72元；二、驳回李文珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8134元，由李文珊负担7292元，中信公司负担842元。 本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，二审调查询问时，中信公司确认涉案房产未能如期办证系因涉案合同原件丢失，涉案双方均确认涉案合同原件均由中信公司持有、李文珊并未持有合同原件。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。首先，依合同约定，中信公司负有将相关资料提交至贷款银行的办证义务。本案中，涉案房产因涉案合同原件丢失而未能如期办证，中信公司于一审提交《中信航城合同签收表》拟证明其已将涉案合同原件提交至贷款银行，但该表仅显示签收人为“彭斌”且未加盖银行印章，故本院认为，本案现有证据尚不足以证明中信公司已尽其办证义务，据此，中信公司应依约承担相应的违约责任。一审处理正确，本院予以维持。其次，依前述查明事实，涉案合同原件均由中信公司持有，李文珊并未持有合同原件，而涉案房产未能如期办证系因涉案合同原件丢失，据此，本院认为，李文珊对于涉案房产未能如期办证并无过错，中信公司上诉主张逾期办证的责任在于李文珊，与事实不符，本院不予采纳。 综上，中信公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2936元（深圳中信航城房地产有限公司已预交），由深圳中信航城房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马    龙 审判员 周    敏 审判员 路  德  虎  二〇一八年六月四日 书记员 陈晓莹（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。