上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初20858号原告：上海广泽贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙敏巧，董事长。委托诉讼代理人：常瀛，男，在上海广泽贸易有限公司工作。委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。被告：尹涛，男，1976年3月8日出生，汉族，户籍所在地山东省新泰市。委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：施群海，上海市申茂律师事务所律师。原告上海广泽贸易有限公司诉被告尹涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。本案于2018年1月22日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人曹岭、被告委托诉讼代理人虞音、施群海到庭参加诉讼。2018年3月26日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2018年4月24日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人曹岭、被告委托诉讼代理人虞音、施群海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海广泽贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿恢复房屋原状费用人民币19万元；2、判令被告支付2014年2月18日至2017年11月10日应付租金1,371,638元；3、判令被告支付拖欠租金违约金(以613元为本金，自2014年2月4日起；以95,320元为本金，自2014年5月4日起；以95,320元为本金，自2014年8月4日起；以95,320元为本金，自2014年11月4日起；以95,320元为本金，自2015年2月4日起；以95,320元为本金，自2015年5月4日起；以95,320元为本金，自2015年8月4日起；以98,728元为本金，自2015年11月4日起；以101,069元为本金，自2016年2月4日起；以101,069元为本金，自2016年5月4日起；以101,069元为本金，自2016年8月4日起；以101,069元为本金，自2016年11月4日起；以101,069元为本金，自2017年2月4日起；以101,069元为本金，自2017年5月4日起；以93,963元为本金，自2017年8月4日起；均按日万分之七计算至实际支付之日)；4、判令被告支付2014年10月4日至2017年11月10日之间物业管理费90,148元；5、判令被告支付合同解除违约金245,643元；6、判令被告支付免租金期的租金47,354元；7、判令被告支付律师代理费15,000元。审理中，原告明确第一项诉讼请求：判令被告向原告赔偿恢复房屋原状费用人民币130,790元。事实与理由：原告与被告于2013年12月27日就上海市青浦区公园东路1289弄(富坤商业中心)项目(235、236、237号)房屋签订房屋租赁合同，被告为经营“酒窝”日式料理店向原告承租上述房屋使用，租赁期为2014年1月4日至2020年1月3日。起始日租金每平方米6.30元，月物业管理费每平方米15元，房屋暂测建筑面积164.74平方米；初始租金暂定每月31,569元，并每两年递增6%一次，物业管理费暂定每月2,472元；被告应交付履约保证金71,958元。租金、物业管理费、履约保证金最终按照实测建筑面积据实调整。上述租金每3个月提前15日支付一次，先付后用，物业管理费直接支付给物业管理公司，如逾期支付，承担日千分之三的违约金。如被告违约，原告有权解除合同，被告应在解除合同后三日内将房屋交还原告，如逾期交还，除应按合同标准支付租金、物业管理费外，还应按合同标准的三倍支付违约金，另由于被告原因导致合同解除的，还应向原告支付相当于房屋剩余租赁期的25%的租金和物业管理费的违约金。2014年1月4日，原告将房屋交付被告，并给予45天的装修免租金期。后经实测，房屋建筑面积为165.81平方米。根据租赁合同，起始租金每月调整为31,773元，每月物业管理费调整为2,488元。但，被告自2014年5月3日开始，严重拖欠租金。自2014年9月20日开始也拒缴物业管理费。截止目前也仅支付下列款项：履约保证金71,958元，2014年2月18日至2014年5月17日的按预估面积计算的租金94,707元，2014年1月4日至2014年10月3日的物业管理费，其余后续租金及物业管理费经原告屡次催告仍拒不支付。被告已经构成根本违约，为此原告于2017年11月6日向被告发出解除函，要求解除租赁合同并要求被告返还房屋。另外，被告亦未按照租赁合同约定，即未于合同提前解除起3日内将房屋恢复原状返还原告，现原告已将房屋代为恢复原状，由此产生的费用按照租赁合同约定应由被告承担。为维护原告合法权益，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告尹涛辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁合同签订后，由于原告招商不力，导致客流很少，被告经营困难，对于此情况原告知晓的。原告也同意被告可以不用支付租金，到了2015年3月被告无法经营下去，合同就不再履行。因为双方还有合作意向，原告于2015年4月通过电子邮件方式向被告发送新的租赁合同，租赁合同的大部分内容与原租赁合同一致，只是对租金进行调整，将原来的日租金每平方米6.30元调整为4.50元，被告觉得租金还是太高，也与原告进行了沟通，但是原告认为不能再低了，被告就同意了，准备与原告签订合同时，原告反悔了，双方就没有签订合同。租赁关系在2015年3月已经终止，原告现在的主张没有事实依据。经开庭审理查明：2013年12月27日，原告与被告签订房屋租赁合同一份。合同约定，原告将坐落于上海市青浦区公园东路1289弄(富坤商业中心)项目(235、236、237号)店铺出租给被告使用，建筑面积预测为164.74平方米，如实测建筑面积与合同约定的建筑面积有差异，据实结算，多退少补；租赁日期为2014年1月4日至2020年1月3日，租赁起始日即开始计算租金，其中原告给予被告的优惠装修免租金期为自租赁起始日起计45天的期间；租金每3个月为一个支付期支付一次，采用先付后用原则，被告应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日支付3个月租金，租赁期届满前的最后一个支付期涵盖的租赁期间不足3个月的，该期租金按实际尚存租赁天数折算支付，首期租金(从免租金期结束之日起计3个月的租金，共计94,707元)，被告应于房屋租赁起始日5日前支付给原告；该房屋每日每平方米建筑面积起始租金为6.30元，起始每月租金计为31,569元，起始每年租金总计为378,820元，该房屋租金2年内不变，自第3年起，以上一年的租金标准为基础，每两年递增6%；被告应向原告支付的履约保证金合计等于租赁期内平均月租金的两倍加上当期月物业管理费额度两倍，计71,958元；房屋交付后，由于装修、营业活动产生的水、电、气、通讯、有线电视等费用、物业管理费由被告自行承担，并由被告自行向物业管理公司交纳物业管理费，现时物业管理费为每月每平方米15元，计为每月2,472元，物业公司有权根据实际情况予以调整，现时物业管理费先付后用，每3个月支付一次，被告至少应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日预付3个月的物业管理费；当本合同终止，原告有权要求被告恢复原状返还房屋，本合同附件一作为返还该房屋的验收依据；本合同终止，被告应于本合同终止之日起5天内向原告付清尚未支付的全部款项包括但不限于租金、物业管理费、违约金、损害赔偿、拆除费、垃圾清运费、水电煤气公用事业费等，若未在上述期限内付清欠款，则原告有权根据本合同追究被告的违约责任即按每逾期1天加收被告拖欠款项0.3%的违约金至付清欠款之日；租赁期内，被告拖欠支付租金或者拖欠支付约定的其他费用的，被告在原告通知后的10个工作日内未补足履约保证金的，原告可单方解除本合同；在租赁期限内，被告逾期交付租金将视为被告违约，被告除应支付租金之外，每逾期一天，应按当期应付租金的3‰向原告支付迟延履行金至实际支付之日止；被告未按时缴纳物业管理费、水、电、燃气、空调及其他费用的，被告每逾期一天，应当同时向原告支付应付某项的3‰作为违约金至实际支付之日止；在合同期内，原告行使约定的解除权单方面解除合同时，原告除有权收回该房屋外，原告解除本合同前被告已支付的所有租金均不予退还，此外，被告还须向原告支付相当于该房屋剩余租赁期25%的租金和物业管理费的违约金，该笔违约金不得低于相当于履约保证金的金额，如低于的，则按履约保证金的金额计算，原告有权直接从履约保证金中直接扣除，不足部分继续向被告追索；原告因向被告催讨租金或其他费用即按照合同约定向被告行使和主张权利而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担；若被告违反本合同约定，原告依据本合同有权终止、解除本合同的，被告无权要求返还质量保证金、履约保证金、已付的租金、管理费和其它费用；如系被告的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响原告其他权利的前提下，视为被告不再享有装修免租金期，被告须向原告补交免租金期的所有租金，计47,354元；任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明。合同另行约定了其他事项。合同签订后，2014年1月4日，原告将租赁房屋交付被告使用，并给予45天的装修免租金期。后经实测，租赁房屋建筑面积为165.81平方米，起始月租金调整为31,773元，每月物业管理费调整为2,488元。2014年2月18日至2014年5月17日，被告尚欠原告租金613元，2014年5月18日之后的租金被告至今未付。2014年10月4日至2017年11月10日期间的物业管理费90,148元，由原告代为支付。2015年5月至2017年3月，原告多次向被告发出付某通知书，被告均未理睬。2017年11月6日，原告向被告发出解除合同函，并于2017年11月10日强行收回租赁房屋。另查明：2017年11月29日，原告与上海市国泰律师事务所签订聘请律师合同，原告于2017年12月6日依据该合同支付了律师代理费15,000元。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁合同、房屋交接书、邮政特快专递单、付某通知书、解除合同函、聘请律师合同、发票、付某凭证等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告认为按照合同约定被告交还房屋时应当将房屋恢复原状，由于被告没有将房屋恢复原状，原告只能自行将房屋恢复原状。为此，原告提供与案外人签订的合同，证明为了将房屋恢复原状，原告向案外人支付了130,790元。被告对原告上述证据发表质证意见如下：真实性有异议，该合同是原告与案外人之间签订的，与被告无关。被告认为，租赁房屋实际使用到2015年2月，2015年3月合同已经终止。之后，原告通过电子邮件重新商谈合同，由于对租金标准无法取得一致，新的租赁合同没有达成。为此，被告提供：1、煤气费发票，证明被告实际使用房屋到2015年2月；2、公证书，证明2015年4月17日，原告委托的招商代理公司向被告发送新的合同，原被告之前的租赁合同已经终止。原告对被告上述证据发表质证意见如下：证据1真实性无异议，但不能证明被告2015年3月之后就不再使用房屋了；证据2公证书真实性予以认可，但对邮件的内容不予认可，邮件的往来双方是黄佳斌发送给何永法的，黄佳斌不是原告员工，何永法也不是被告，邮件的内容不能代表原、被告双方，邮件上注明的合同，根据现有证据无法证明原被告之间签订的合同，对原被告没有约束力。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金及物业管理费。由于被告逾期支付租金及物业管理费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。因租赁房屋原告已于2017年11月10日自行收回，且原告于2017年11月6日向被告发出解除合同函，故本院认定该日为合同解除日。由于被告未能提供证据证明其实际使用房屋至2015年2月，已经将房屋返还原告，故被告应向原告支付从欠付开始至原告收回房屋之日的租金。合同履行过程中，原告为被告垫付2014年10月4日至2017年11月10日期间的物业管理费，该款被告理应支付给原告。由于被告违约，按照合同约定被告无权要求原告返还履约保证金，并应承担原告支出的律师代理费及补交免租金期的租金47,354元。原告要求被告按日万分之七支付拖欠租金的违约金及按合同剩余租赁期的租金和物业管理费总合数之25%支付解除合同违约金，被告表示违约金过高，要求调整，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、守约方行使权利时间、合同的预期利益等因素，酌情将拖欠租金的违约金标准调低至日万分之三，将合同解除违约金标准调低至合同剩余租赁期的租金和物业管理费总合数之10%即98,257元。至于原告要求被告赔偿恢复房屋原状费用，原告仅凭与案外人之间的合同及向案外人付某的凭证，依据不充分，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尹涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广泽贸易有限公司租金人民币1,371,638元；二、被告尹涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广泽贸易有限公司拖欠租金违约金(以人民币613元为本金，自2014年2月4日起；以人民币95,320元为本金，自2014年5月4日起；以人民币95,320元为本金，自2014年8月4日起；以人民币95,320元为本金，自2014年11月4日起；以人民币95,320元为本金，自2015年2月4日起；以人民币95,320元为本金，自2015年5月4日起；以人民币95,320元为本金，自2015年8月4日起；以人民币98,728元为本金，自2015年11月4日起；以人民币101,069元为本金，自2016年2月4日起；以人民币101,069元为本金，自2016年5月4日起；以人民币101,069元为本金，自2016年8月4日起；以人民币101,069元为本金，自2016年11月4日起；以人民币101,069元为本金，自2017年2月4日起；以人民币101,069元为本金，自2017年5月4日起；以人民币93,963元为本金，自2017年8月4日起；均按日万分之三计算至实际支付之日止)；三、被告尹涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广泽贸易有限公司物业管理费人民币90,148元；四、被告尹涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广泽贸易有限公司合同解除违约金人民币98,257元；五、被告尹涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广泽贸易有限公司免租金期的租金人民币47,354元；六、被告尹涛应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广泽贸易有限公司律师代理费人民币15,000元；七、原告上海广泽贸易有限公司要求被告尹涛赔偿恢复房屋原状费用人民币130,790元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27,273.67元，财产保全申请费人民币5,000元，由原告上海广泽贸易有限公司负担人民币1,046.32元，被告尹涛负担人民币31,227.35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民审 判 长  孙佑正人民陪审员  张水英人民陪审员  陆文元二〇一八年六月二十五日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。