镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1111民初1232号 原告陈君，女，汉族，1964年7月27日生，住本市润州区。 委托诉讼代理人侯祥，男，汉族，1960年8月14日生，住址同上，系原告丈夫。 被告镇江协信房地产开发有限公司，住所地本市中山西路88号。 法定代表人邹淑媛，该公司董事长。 委托诉讼代理人袁俊、徐晨，江苏律威律师事务所律师。 原告陈君与被告镇江协信房地产开发有限公司（以下简称协信地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈君委托诉讼代理人侯祥，被告协信地产公司委托诉讼代理人袁俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈君诉称，2017年3月7日，原告与被告协信地产公司签订《协议（太古城）认购协议书》一份，约定双方于2017年3月10日签订《镇江市商品房买卖合同》（含附件），原告按约交付定金1万元。在合同约定的签订正约的时间和地点，原告支付了49万元，双方同意推迟签订正约时间不迟于2017年3月13日。2017年3月11日，原告发现作为《镇江市商品房买卖合同》附件四，系被告事前拟定的可以反复使用且违反公平原则的合同补充协议，被告在签订认购协议书之时，并没有以合理的方式引起原告的注意并按原告的要求进行解释，侵害了原告权利且被告不同意基于公平交易、诚实信用的原则进行磋商。具体为：附件四合同补充协议第二条承诺与保证第1款、第2款、第3款属于免除被告责任的条款；第六条对底层景观区域、地下室、公共区等的补充约定第1款，第七条，第八条，第九条，第十条属于法律否定条款；第三条对逾期付款的补充约定第1款、第2款、第3款、第4款、第5款、第6款、第7款属于不公平条款。含有上述条款的合同补充协议，不但作为镇江市商品房买卖合同的附件四，而且效力高于买卖合同，从而成为原、被告双方预约合同约定要签订的合同内容。被告此行为违反了民事法律基本原则，侵害了原告的知情选择权、公平交易权，故要求：1、撤销《镇江市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第1款、第2款、第3款，第六条第1款，第七条，第八条，第九条，第十条；2、变更《镇江市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第1款、第2款、第3款、第4款、第5款、第6款、第7款。 被告协信地产公司辩称，双方签订的认购协议书明确注明被告已将镇江市商品房买卖合同（含附件内容及业主临时规约内容）进行了公示，对此原告在签订认购协议书时已知晓上述合同内容，对内容认可并愿意签订合同，因此被告已尽到了充分告知义务；2、双方没有签订镇江市商品房买卖合同及其附件，因此原告要求撤销或变更合同内容，违反了合同自愿原则，也不属于人民法院调整的范围；3、双方要签订的合同并非格式合同，需经双方协商一致才能签订。原告所主张的合同部分内容不公平，只有显失公平的合同才属于人民法院可撤销范围。 经审理查明，2017年3月7日，侯祥代表其妻原告陈君与被告协信地产公司签订《协信（太古城）认购协议书》一份，约定原告向被告定购位于本市中山西路与黄山北路交汇处协信太古城一区项目4号楼2502室房屋，建筑面积为178.63平方米，最终以政府职能部门实际测量面积为准，单价为每平方米10847.53元，总价为1937694元。付款方式如为按揭则享受98折购房优惠。协议书第三条约定，原告在签署认购协议书时向被告交纳定金1万元，并在签订本认购协议书之日起3日内（即2017年3月10日前）凭本认购协议书原件、身份证及定金收据前往被告处签署《镇江市商品房买卖合同》（含附件），原告支付的定金将不计息全数转为该商品房买卖合同规定的购房款首期款。协议书第四条约定，被告已将《镇江市商品房买卖合同》（含附件）内容及《业主临时规约》的内容进行公示，原告在签订本认购协议书时已知晓《镇江市商品房买卖合同》（含附件）内容及《业主临时规约》的内容，对内容予以认可并表示愿意签订前述合同等法律文件。如原告未在规定时间内与被告签订《镇江市商品房买卖合同》（含附件）及《业主临时规约》的，即视为原告放弃此次购房，本认购协议书随即失效，所认购的物业单位被告勿需通知原告可自行决定处理，定金不予退还。本认购协议书自双方签订，且原告支付定金时生效。当日，原告即支付定金1万元。 2017年3月10日，原告及代理人侯祥至被告案场，拟与被告签订商品房买卖合同，但因故双方未签订《镇江市商品房买卖合同》（含附件）及《业主临时规定》。原告于当日又支付了49万元给被告，连同此前支付的1万元，合计为50万元，被告开具了收据给原告，收据注明收取50万元的事由为大平层4#2502室定金。此后，双方因分歧未能签订《镇江市商品房买卖合同》（含附件）及《业主临时规定》。 上述认购协议书约定的《镇江市商品房买卖合同》附件四合同补充协议，第二条承诺与保证第1款载有：出卖人在签订合同之前已向买受人明示本合同示范文本、全部销售依据《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《前期物业服务合同》等信息，同时向买受人出示了上述文件，并按照买受人要求做出了完整、充分、合理的说明，买受人已清楚及充分预见到该商品房相关的包括但不限于建设依据、规划条件、设计条件、结构形式、法律状况及该商品房竣工后的自然状态等，买受人对此予以确认。第2款载有：双方确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/沙盘/模型以及宣传资料、广告仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位/沙盘/模型以及宣传资料、广告向出卖人主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同约定的为准。除书面记载于商品房买卖合同和本补充协议外，任何出卖人的置业顾问包括出卖人的授权代理人的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务。第3款载有：买受人对出卖人设置所购商品房相邻的房屋或公共区域的配套设施、建筑和管道的配置、置放位置等予以接受。第三条对逾期付款的补充约定第1款载有：……如买受人蓄意逾期付款或不配合银行办理贷款的相关手续，逾期超过应付款时间60天以上，出卖人有权解除合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，买受人除承担本合同第七条约定的违约责任外，还应向出卖人支付总房价款20%的违约金；第2款载有：买受人选择银行贷款方式的，……若买受人未按约定期限签署按揭合同、或未按约定期限提供按揭所需资料、或因买受人原因导致按揭贷款不能正常到账的，则视为买受人逾期付款，出卖人按上述第1款规定追究买受人的违约责任；第3款载有：……若在买受人变更付款方式后，超过15日买受人仍不能支付的，视为买受人逾期付款，出卖人按上述第1款规定追究买受人的违约责任；第4款载有：……如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，由此导致出卖人向银行代偿任何一期或全部银行按揭贷款的，出卖人有权解除合同，买受人除需赔偿出卖人全部损失外，还应向出卖人支付该房屋价款总额的20%金额的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用。第5款载有：若买受人自行联系银行办理按揭以支付房款，……买受人必须按照出卖人指定的时间回款，否则按上述第2款规定追究买受人的违约责任。第6款载有：因政策或其他非买受人原因导致买受人不能在约定时间获得按揭贷款的，不构成买受人解除合同理由。……买受人在出卖人约定的期限内仍未支付的，则每逾期一日，买受人应按贷款金额的2‰向出卖人支付违约金，超过60日以上买受人仍不履行合同的，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金。第7款载有：买受人如办理银行按揭贷款……如因买受人拒绝办理或拒绝配合该房屋的产权或他项权证办理手续，致使该房屋的产权证/他项权证无法办理，或导致出卖人为买受人的按揭贷款银行提供的以办理过户登记手续为解除条件的担保无法解除的，由此引发全部责任及损失由买受人承担，并自出卖人通知办理产权证之日起买受人每日按合同房款的0.5‰向出卖人支付违约金。如逾期超过合同交付日期60日，出卖人有权解除合同，买受人除需赔偿出卖人全部损失外，还应向出卖人支付该房屋价款总额的20%金额的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用。第六条对底层景观区域、地下室、公共区等的补充约定第1款载有：买受人对其购买房屋紧密相连的底层景观区域等不拥有所有权，相邻买受人应自觉维护其所购商品房相邻的景观区域。买受人不可撤销的放弃对其他购买人紧连的上述部位的所有权利，非底楼业主不得占用他人购买房屋紧密相连的一楼景观区域或地下室。第七条载有：该楼栋地下1层，出卖人享有建筑区规划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，……在建筑区规划内的游泳池、文体设施、会所及附属设施设备等均属于出卖人所有。第八条载有：买受人已知悉并阅读《红线内外不利因素公示》，对小区内的公共设施及公用设备以及对该房屋的内部结构、房间布局、朝向、层高及公共绿地布置等均做了了解并予接受，出卖人在买受人购买时也作了充分说明，买受人承诺日后不因上述问题向出卖人提出任何异议或主张。第九条载有：出卖人和买受人一旦双方正式签署本合同，则视为买受人对本物业现状完全接受、同时前期签署的其他协议均即时失效。第十条载有：在不影响买受人正常使用的前提下，出卖人有权无偿在本物业的屋顶、外墙面等位置设置宣传材料，买受人应予以认可。 本院认为，原、被告双方签订的《协信（太古城）认购协议书》系相对于正式商品房买卖合同这一本约合同而言的预约合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方履行《协信（太古城）认购协议书》就是订立正式商品房买卖合同，但对于被告发出的《镇江市商品房买卖合同》（含附件）这一要约，原告要求对内容进行实质性变更，双方未形成合意，《镇江市商品房买卖合同》（含附件）未成立，故原告要求撤销或变更《镇江市商品房买卖合同》附件四合同补充协议中部分条款没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈君的诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由原告陈君承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知） 审判员  潘丁亮 二〇一八年六月十日 书记员  王 媛