.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3317号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乐，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告：汪洋，男，1983年9月28日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：侯云焘，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：苏哲，男，1982年5月10日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区包头市。被告：庄雪梅，女，1981年4月23日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区包头市。原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告汪洋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用普通程序。诉讼中，因苏哲、庄雪梅与本案有利害关系，经被告汪洋申请，追加苏哲、庄雪梅作为本案被告参加诉讼。2018年9月26日，本院依法作出参加诉讼通知书，通知苏哲、庄雪梅作为本案共同被告参加诉讼。2019年1月17日，经被告庄雪梅申请，本案中止审理。本案恢复审理后于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人高乐，被告汪洋的委托诉讼代理人侯云焘，被告庄雪梅到庭参加诉讼。被告苏哲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费35934.70元及违约金10000元，以上费用合计45934.70元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号的万达广场住宅小区项目是由包头市万达广场投资有限公司开发。该小区的前期物业服务是由大连万达物业管理有限公司包头分公司提供。被告汪洋购买万达广场房屋，系万达广场的业主。被告汪洋与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《前期物业服务协议》1份，双方约定：被告将其在万达广场所购房屋委托大连万达物业管理有限公司包头分公司进行物业管理，双方对物业管理、收费标准、逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定。2013年9月，经原告与包头市万达广场投资有限公司、大连万达物业管理有限公司包头分公司三方协商，由原告进驻万达广场住宅小区，为该小区业主提供物业服务。被告汪洋为万达广场底商XXX号业主，其房屋建筑面积为113.18平方米，按每月每平方米5.00元的标准计算，被告每月应缴纳物业服务费565.90元。从2013年9月15日至2018年12月31日，被告汪洋拖欠原告物业服务费35934.70元。原告曾多次向被告汪洋催要欠款，被告汪洋以各种理由拒付。被告汪洋身为万达小区业主，享受了原告提供的物业服务，却不缴纳物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告汪洋辩称，针对原告的起诉，作如下答辩：1.答辩人从未与原告签订过物业服务合同，原告与大连万达物业管理有限公司包头分公司之间的协议对被答辩人没有约束力且该协议违反国家强制性法律规定应属无效；2.被告庄雪梅、被告苏哲实际租赁答辩人房屋，双方约定房屋租赁期间的物业服务费由被告庄雪梅、被告苏哲承担；3.原告的主张已经超过诉讼时效应当驳回其诉讼请求；4.原告的各项诉讼请求无约定及事实依据且根据其起诉书所记载的内容，答辩人房屋属于沿街底商非住宅，原告无收取物业服务费资格。综上，答辩人不应承担物业服务费，请求人民法院依法判决。被告庄雪梅辩称，针对原告的起诉，作如下答辩：1.答辩人与汪洋签订房屋租赁协议，答辩人租赁被告汪洋房屋，如果合同约定，租赁期间的物业服务费由答辩人和被告苏哲承担，答辩人即同意承担；若无此约定，答辩人不同意承担。认可被告汪洋拒缴物业服务费的答辩意见，另外答辩人补充如下意见：原告陈述不属实，原告并没有向答辩人提供任何物业服务。答辩人因经营饭馆自2011年4月起租赁被告汪洋房屋，答辩人对房屋进行了装修；2011年年底包头下大雪，答辩人租赁的房屋的房顶有一条裂缝，积雪融化后，雪水从裂缝渗入，将答辩人租赁房屋中装修的壁纸及中央空调浸泡损坏。当时的物业公司实地勘查取证后，对房屋房顶进行了多次维修，但是效果仍旧漏水，答辩人支出800元维修裂缝，后该费用由房东均摊。但是房顶的维修效果还是不好。答辩人要求当时的物业公司赔偿答辩人损失，当时的物业公司承诺折抵物业服务费，对此，当时的物业公司应该有存档记载。2.答辩人经营的饭馆门前的摄像头不能使用，答辩人经营的饭店玻璃被人泼了油漆，无法调取录像视频；3.原告的保洁曾把扫的垃圾倒在答辩人经营的饭馆门前；4.原告曾向答辩人索要过物业服务费，由于原告与答辩人之间存在很多矛盾，答辩人家的损失，未得到赔偿，故答辩人未缴纳物业服务费。原告为答辩人提供了什么服务应当有答辩人的签字，建议法院依法判决。被告苏哲未做答辩。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.2013年9月12日，原告与包头市万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》1份，原件；2.原告与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》1份，复印件；3.《欠费催缴通知书》3份，复印件；4.不动产登记信息查询证明1份，原件；5.2017年10月16日包头市青山区人民法院调查笔录1份及核准变更通知书1份，复印件；6.照片9张。原告提交以上证据的证明目的：被告汪洋系包头市青山区**万达广场底商**房屋的所有权人，上述房屋的建筑面积总计113.18㎡；原告与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》，三方协商，大连万达物业管理有限公司包头分公司于2013年9月15日将本小区物业管理项目正式交接给原告，原告从2013年9月15日起正式进驻万达小区接管物业管理工作，开始提供物业服务。2013年9月12日，原告与包头市万达广场投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为万达广场住宅区和底商业主提供物业服务，直至小区业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同时止。合同第一条物业类型是高层住宅及底商。该合同第六条约定底商物业管理费价格每月每平米5元。根据以上约定，被告汪洋每月向原告缴纳物业服务费为565.90元。现被告汪洋欠原告2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费35934.70元并产生违约金10000元，以上费用合计45934.70元;原告多次向被告汪洋催收索要，被告汪洋拒不支付。2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司变更名称为大连万象美物业管理有限公司包头分公司。被告汪洋、被告庄雪梅均称对证据1的真实性无法认定，对证明目的不认可。被告汪洋提出，该合同并非前期物业服务合同，对被告汪洋不具有约束力，原告不能依据该合同向被告汪洋收取物业服务费。依据法律，原告入驻，应该通过业主委员会选聘。被告庄雪梅提出，原告并非2013年9月12日入驻万达金街提供物业服务。被告汪洋、被告庄雪梅对原告提交的证据2的真实性及证明目的均不认可，理由如下：1.系复印件；2.《物业管理交接协议》是对前期物业合同的变更，并未经过合同各方和业主的同意、认可，《物业管理交接协议》对业主不发生法律效力，同时该份协议也证明原告提交的证据1系伪造，并不是前期物业服务协议，而是其入驻该小区的物业交接协议，违反法律的相关规定，因此原告不具备起诉资格；对原告提交证据3的真实性及证明目的，被告汪洋、被告庄雪梅均不认可，被告汪洋称从未收到过催缴通知书，原告未以任何形式向被告催缴，自2013年至今，原告的诉讼请求超过诉讼时效，已丧失胜诉权；被告庄雪梅认可原告向其口头催缴过物业服务费。被告汪洋、被告庄雪梅对原告提交的证据4的真实性及证明目的均无异议；对原告提交的证据5，被告汪洋、被告庄雪梅对调查笔录的真实性无异议，对核准变更通知书的真实性及证明目的请求人民法院依法认定；对原告提交的证据6，被告汪洋、被告庄雪梅对真实性及证明目的均有异议。被告汪洋向本院提交如下诉讼证据：1.租赁合同2份，一为2011年3月15日签订，一为2017年10月31日签订，均为原件；2.被告苏哲、被告庄雪梅经营的青山区小香园饭店的信息，网络下载件；3.《业主交接手册（物业）》中的《前期物业管理服务协议》，原件。被告汪洋提交以上证据的证明目的：被告苏哲、被告庄雪梅自2011年4月1日起租赁被告汪洋位于包头市××区号万达广场底商XXX号商业服务用房，双方约定，租赁期间，物业服务费等费用由被告苏哲、被告庄雪梅承担。被告苏哲、被告庄雪梅租赁被告汪洋商业服务用房后一直经营小香园饭店。《业主交接手册（物业）》中的《前期物业管理服务协议》中合同相对人系大连万达物业管理有限公司包头分公司，而非本案原告，合同中对物业服务费的价格标准未做约定，故原告没有诉讼主体资格，其按每月每平方米5.00元收取物业服务费没有事实依据和法律依据，原告的诉讼请求不应该得到法院的支持。原告对被告汪洋提交的证据1、证据2的真实性及证明目的均无异议，对被告汪洋提交的证据3的真实性认可，证明目的不认可，大连万达物业管理有限公司包头分公司将物业服务移交给原告。2013年9月12日，原告与包头市万达广场投资有限公司签订了《前期物业服务合同》对每月每平方米5.00元收取物业服务费做了明确约定。被告庄雪梅对证据1的真实性及证据2的真实性及证明目的无异议，对证据1证明目的有异议，2017年4月6日，双方签订的租赁合同中并未约定物业服务费由被告苏哲、被告庄雪梅承担，故2017年4月6日签订的租赁合同对应的2016年4月1日至2018年3月31日两年的物业服务费不同意承担，现被告汪洋丢失了该租赁合同。被告庄雪梅未向本院提交任何证据材料。本院依法调取如下证据材料：1.《离婚登记审查处理表》1份；2.户籍信息1份，证明被告苏哲、被告庄雪梅于2018年4月离婚；双方户籍所在地为内蒙古包头市××区号滨海名都住宅小区****。被告汪洋、被告庄雪梅对本院依法调取的证据的真实性及证明目的没有异议。被告苏哲未到庭，未对以上证据进行质证。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据5、证据6的真实性及证明目的，对被告汪洋提交的证据1、证据2的真实性及证明目的，本院依法调取的证据1、证据2的真实性及证明目的本院予以确认并记录在案佐证。对原告提交的证据3，真实性不做认定，但被告庄雪梅认可原告工作人员曾上门催缴过，对原告曾上门催缴的事实予以认定。对被告汪洋提交的证据3的真实性予以认定，对证明目的不予认定。本院经审理认定事实如下：原告深圳市开元国际物业管理有限公司（承接方，丙方）与包头市万达广场投资有限公司（建设方，甲方）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，乙方）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：乙方将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与甲方于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。丙方为选聘的新的前期物业服务企业，根据丙方与甲方2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，丙方应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由丙方承担及解决，与乙方无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前乙方应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由乙方承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、丙方所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由丙方承担。本合同自三方签订之日起生效。2013年9月12日，原告（乙方）与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对内蒙古自治区包头万达广场住宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2.底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3.停车位服务费为每月每个人民币95元；4.垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。甲方违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失经甲方确认后由甲方承担。乙方不承担责任的情形：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：甲方违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向乙方支付违约金。乙方违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，甲方有权终止合同；给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，甲方持叁份，乙方持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××路号包头万达广场XXX号商业服务用途房屋建筑面积113.18平方米，其权利人为被告汪洋。底商物业服务费按每月每平方米5.00元标准计算，被告汪洋自2013年9月15日至2018年12月31日应向原告交纳物业服务费35934.65元；被告汪洋于2011年4月1日将其以上底商租赁给被告苏哲、被告庄雪梅，被告苏哲、被告庄雪梅曾系夫妻关系，二人于2018年4月离婚。被告汪洋提交与被告苏哲、被告庄雪梅签订过2份租赁合同，分别为2011年3月15日、2017年10月31日签订，以上两份租赁合同均约定，物业服务费由承租方负担。被告苏哲、被告庄雪梅租赁被告汪洋房屋期间，原告向其催缴过物业服务费。原告2013年9月30日入驻包头万达广场提供物业服务后，被告汪洋、被告苏哲、被告庄雪梅未缴纳过物业服务费。对以上事实，本院予以确认。被告汪洋不缴纳物业服务费的主要原因是其与被告苏哲、被告庄雪梅签订的租赁合同约定租赁期间的物业服务费由被告苏哲、被告庄雪梅承担，被告庄雪梅提出2016年4月6日签订的租赁合同中并未明确约定物业服务费由被告苏哲、被告庄雪梅承担，故2016年4月6日签订的租赁合同对应的2016年4月1日至2018年3月31日两年的物业服务费不同意承担。被告庄雪梅不缴纳物业服务费的主要原因是原告并没有向其提供任何物业服务。2011年年底，被告苏哲、被告庄雪梅租赁的房屋的房顶渗水，造成损失，当时的物业公司承诺折抵物业服务费；被告苏哲、被告庄雪梅经营的饭馆门前的摄像头不能使用，被告苏哲、被告庄雪梅经营的饭店玻璃被人泼了油漆，无法调取录像视频；原告的保洁曾把扫的垃圾倒在被告苏哲、被告庄雪梅经营的饭馆门前。对此，被告苏哲、被告庄雪梅未提交任何证据。本院认为，大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告汪洋签订《前期物业管理服务协议》、原告深圳市开元国际物业管理有限公司与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》及原告与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告汪洋作为包头万达广场XXX号商铺业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告汪洋的商铺提供物业服务后，被告汪洋应依约向原告支付物业服务费。被告汪洋将以上商铺租赁给被告苏哲、被告庄雪梅，三被告约定租赁期间由被告苏哲、被告庄雪梅交纳物业服务费用的，二被告的该约定符合法律规定，从其约定，但作为业主的被告汪洋对租赁期间的物业服务费负连带交纳责任。现原告要求给付2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费35934.70元，经查，2013年9月15日至2018年3月31日被告苏哲、被告庄雪梅尚欠原告物业服务费30841.55元，2018年4月1日至2018年12月31日被告汪洋尚欠原告物业服务费5093.10元,被告汪洋对被告苏哲、被告庄雪梅共同负担的30841.55元负连带交纳责任。其余部分，依据不足，本院不予支持；原告要求被告支付滞纳金10000元，原告是否全面的履行了物业合同，原告未充分举证，故原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告汪洋提出原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，原告工作人员上门催缴过物业服务费，对此，被告庄雪梅认可，被告汪洋与被告苏哲、被告庄雪梅之间关于物业服务费的约定，原告并不知晓，原告上门催缴，视为对XXX号商铺物业服务费的催缴，原告无义务分别对出租方与承租方进行催缴且被告汪洋从未对物业服务费是否应该交纳向原告提出异议，原告并不知道自己的权利受到侵害，故被告汪洋关于诉讼时效的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。被告汪洋不缴纳物业服务费的其他抗辩理由，依据不足，本院不予支持；被告庄雪梅提出，2016年4月6日，被告汪洋与其签订的租赁合同中并未明确约定物业服务费由承租方承担，故不同意承担2016年4月6日签订的租赁合同对应的2016年4月1日至2018年3月31日两年的物业服务费。但在庭审中，三被告均未提交2016年4月6日签订的租赁合同。2011年3月15日、2017年10月31日签订的两份租赁合同均约定，物业服务费由承租方负担。2017年10月31日签订租赁合同是针对转租事宜签订，但是该协议能明显看出租赁期间物业服务费由承租人承担，故被告庄雪梅的该抗辩理由，本院不予支持。被告庄雪梅拒缴物业服务费的其他抗辩理由，依据不足，本院不予支持。被告苏哲未到庭，未做答辩，视为其放弃抗辩权，不影响本案的实体审理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏哲、被告庄雪梅共同支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2013年9月15日至2018年3月31日物业服务费30841.55元，于本判决书生效之日起十五日内付清；被告汪洋对被告苏哲、被告庄雪梅支付的费用负连带交纳责任；二、被告汪洋支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2018年4月1日至2018年12月31日物业服务费5093.10元，于本判决书生效之日起十五日内付清；三、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，原告深圳市开元国际物业管理有限公司已预交，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担210元，被告苏哲、被告庄雪梅负担635元,被告汪洋负担105元；被告苏哲、被告庄雪梅、被告汪洋负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告深圳市开元国际物业管理有限公司。被告汪洋对被告苏哲、被告庄雪梅负担的诉讼费用负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 王晓梅人民陪审员 于宝君 二〇一九年六月三十日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。