河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0106民初1508号原告：王德玉,男，1989年5月11日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王景龙，河南国银律师事务所律师。被告：河南申颐置业有限公司，住所地郑州市上街区许昌路西段**。法定代表人：申亚伟，总经理。委托诉讼代理人：杨根喜，河南聚尚律师事务所律师。原告王德玉与被告河南申颐置业有限公司（以下简称：“申颐置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德玉的委托诉讼代理人王景龙、被告申颐置业的委托诉讼代理人杨根喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告限期将办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理部门；2、判令被告向原告支付违约金38129元（暂计至2018年2月9日），并要求以总房款0.01%的标准支付至向郑州市住房保障和房地产管理部门报送办理房屋权属初始登记的资料之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年10月28日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以419000元的价格购买被告开发的位于上街区××路××号院的房屋一套。原告依约付清购房款后，被告却未按照约定的时间将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，导致原告至今未取得房屋权属证书。由于被告的违约行为，严重影响了原告对房屋的合法权益，现特根据合同法、民事诉讼法的相关规定，诉至贵院，望依法判决。申颐置业辩称，一、答辩人已严格按照双方所签订的《商品房买卖合同》在五证齐全、配套设施完善的基础上如期向业主交付房屋；交付的房屋五大主体均验收合格，业主在占有、使用房屋过程中未受任何影响，也未给业主造成任何实质损失；二、所有业主至今均未缴纳维修资金和契税，缴纳维修资金和契税是办理房产证（不动产证）的必备要件；也是办理房屋初始登记报送的必备资料；本案的契税纳税义务人为本案涉案业主，涉案业主的纳税义务在签订房屋买卖合同当天即已产生。业主应当纳税，业主未缴纳契税，答辩人无法为其办理权属变更登记手续；三、根据双方《商品房买卖合同》附件四第三条交存首期房屋专项维修资金的约定:买受人应当在商品房交付使用前交存首期房屋专项维修资金。交存方式为：买受人自行交存。买受人在本合同约定的房屋交付使用日期前将上述款项直接存入房屋专项维修资金专户。但业主至今也未将应当缴纳的首期房屋专项维修资金交存后的凭证提供给答辩人，其责任在业主而非答辩人；四、根据双方《商品房买卖合同》附件四第一条第1款规定“买受人自愿委托出卖人代为办理房屋权属证明。”既然约定了由答辩人代为办理房屋权属证明，业主也就应当及时将已缴纳的契税完税凭证及首期房屋专项维修资金凭证提供给答辩人。业主未提供的，其责任应当由业主承担，且答辩人的受委托办证行为是无偿的；五、接受办证资料和办理房屋权属证明是行政机关的行政职能，接受与否、办理与否非答辩人能力所及。且业主应当缴纳契税和首期房屋专项维修资金是双方在《商品房买卖合同》中约定和法律规定的先合同义务，在业主未履行该先合同义务前，答辩人的后合同义务因不具备履行条件而无法进行；六、业主诉请违约金因业主违约在先，先合同义务未履行，诉请既无事实根据，又无法律依据，应当不予支持。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，违约金是与守约方的损失相联系的，但本案业主并没有任何损失。同时，根据我国《合同法解释三》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”之规定，事实是：在自业主购房后，房价一路飙升，飙升比例少则过半，多则二、三倍，业主均获得巨额的利益。业主不但未受到任何损失，还从中获利甚巨，假设答辩人即使存在违约，业主的获利也远远超过答辩人因违约造成的违约金责任，答辩人不应当承担违约金诉求；七、从程序上讲，业主的第一项诉请不具体、不明确、不具有可执行性。不符合我国《民事诉讼法》第119条的立案条件，应当依法驳回业主的起诉。八、业主的诉请超过诉讼时效，双方关于产权初始登记为：“出卖人应当在2015年8月15日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，我国《民法总则》于2017年10月1日开始实施的诉讼时效为三年，之前的《民法通则》规定的诉讼时效为二年，自2015年8月15日起的二年诉讼时效截止日期为2017年8月14日。此时，我国《民法总则》还未实施，本案不能适用三年的诉讼时效。而业主的立案日期应在2018年2月8日之后。因此，业主的起诉超过我国《民法通则》关于诉讼时效的规定，应当依法驳回业主的起诉。综上所述，业主的起诉程序不合法，也未受到实质损失，且先合同义务至今未履行完成。答辩人不存在违约行为，业主的起诉既无事实根据，又无法律依据，请求贵院依法判决驳回业主的诉讼请求。经审理查明，2014年10月28日，以申颐置业为出卖人、以王德玉为买受人签订《商品房买卖合同》一份，王德玉购买申颐置业开发的位于上街区××路××院××单元××房屋××套，房屋总价款为419000元。双方约定：出卖人应当在2015年6月15日前向买受人交付符合条件的商品房。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件四合同补充协议的约定内容执行。合同附件四约定：第三条买受人应当在商品房屋交付使用前，自行交存首期房屋专项维修资金，买受人在本合同约定的房屋交付使用日期前，将上述款项直接存入房屋专项维修资金专户。买受人未及时交存房屋专项维修资金，出卖人因办理房屋初始登记需要代买受人交存的，买受人应当按照同期银行定期存款利率向出卖人支付利息。第四条第1项出卖人应当在2015年6月15日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。截至本案开庭时原告尚未自行向有关部门交纳涉案房屋的专项维修资金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应按照约定全面履行合同义务。根据原、被告的合同附件四第三条的约定，原告应当在商品房交付使用前自行交存首期房屋专项维修资金，并直接存入房屋专项维修资金专户；根据该合同附件四第四条第1项的约定，被告应当在房屋交付使用后60日内将需要办理房屋权属初始登记的资料报送相关住房保障和房地产管理局。至本案开庭时，原告仍未自行交存合同约定的房屋专项维修资金，没有履行先合同义务，被告虽然向原告提前交房，对原告并无不利，但并不能免除原告的先合同义务，被告可以向原告提出先履行合同义务的抗辩权，即在原告没有先交存房屋专项维修资金的情况下，被告可以不进行房屋产权初始登记资料的报送。因此，被告不报送产权初始登记资料的行为，不构成对原告的违约，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告王德玉的诉讼请求。案件受理费376元（原告王德玉已预交），由原告王德玉负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  石岩岩二〇一八年六月三十日书记员  时 磊