福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初6752号 原告：厦门市家景物业有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路**摩登大厦**，统一社会信用代码：91350203761713515G。 法定代表人：曾心梅，总经理。 委托代理人：李伟明，福建知圆律师事务所执业律师。 被告：林志东，曾用名林志辉，男，1974年7月19日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托代理人：郑英明、涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 原告厦门市家景物业有限公司（以下简称家景物业公司）与被告林志东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李伟明、被告委托代理人郑英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家景物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令林志东立即向家景物业公司支付物业管理费5453元、公共维修基金955元、垃圾处理费57元，共计6465元及其利息（按照6465元为基数，从起诉之日起算至实际付款之日止）；2.判令林志东承担全部诉讼费用。事实与理由：家景物业公司系厦门市益田海景大厦（以下简称益田海景大厦）的物业管理单位。林志东系厦门市思明区的业主，其从2016年6月至2017年12月拖欠物业管理费5453元、公共维修基金955元、垃圾处理费57元，共计6465元。家景物业公司分别于2016年6月15日、2016年10月15日、2017年1月15日、2017年4月15日、2017年10月10日向林志东催缴物业服务等相关费用，但是林志东都不予支付。 林志东辩称：1.厦门市益田海景大厦第一届业主委员会（以下简称益田海景大厦业委会）与家景物业公司签订的《物业服务委托合同》无效。益田海景大厦业委会设立程序严重违法，导致益田海景大厦长期以来由两个物业公司管理的事实，目前益田海景大厦的店铺仍由厦门万亘物业管理公司进行管理。2.家景物业公司未实际对益田海景大厦店铺进行管理，其要求林志东支付物业管理费、垃圾处理费等费用没有任何事实和法律依据，应予驳回诉求。 本院经审理认定事实如下： 林志东于2015年1月8日购买厦门群伟房地产开发有限公司开发的益田海景大厦A1层08单元，地址位于，地址位于厦门市思明区为143.5平方米，房屋用途为商业服务。 2016年6月10日，益田海景大厦业委会（合同甲方）与家景物业公司（合同乙方）签订《益田海景大厦物业服务委托合同》（以下简称《物业服务委托合同》），就益田海景大厦物业服务事项进行约定。合同约定：甲方委托乙方就益田海景大厦进行物业服务管理，委托管理期限为五年，自2016年6月12日起至2021年6月11日止。委托管理事项包括：公用部位的维修、养护和管理；公用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理等；公共环境卫生管理；协助公安部门维护小区公共秩序；进一步完善物业档案管理；小区维修基金利息及维修资金的管理和使用工作；房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施；规劝、制止业主、使用人违反有关规定的行为等。益田海景大厦物业管理服务质量和标准按住宅小区三级标准实施，物业管理服务费为店面商场每月每平方米2元，公维金每月每平方米0.35元。 2016年11月7日，厦门市思明区建设局作出厦思建物合同备案【2016】960号物业服务合同备案证明，对《物业服务委托合同》予以备案。 2017年7月14日，厦门市集美区人民法院就原告林志东诉被告厦门市思明区人民政府筼筜街道办事处（以下简称筼筜街道办）、第三人益田海景大厦业委会行政备案登记一案作出（2017）闽0211行初20号行政判决书，判决撤销被告筼筜街道办于2016年1月6日作出的编号为厦思筼筜业备【2016】16001号业主委员会备案证明。筼筜街道办不服该判决，提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年4月9日作出（2018）闽02行终14号行政裁定书，撤销（2017）闽0211行初20号行政判决书，驳回林志东于原审的起诉。 以上事实，有家景物业公司提交的《物业服务委托合同》、厦思建物合同备案【2016】960号物业服务合同备案证明、厦门市不动产登记中心产权证明、林志东提交的厦门市集美区人民法院（2017）闽0211行初20号行政判决书和厦门市中级人民法院（2018）闽02行终14号行政裁定书及双方当事人的庭审陈述为证。本院对上述事实予以确认。 林志东围绕其抗辩意见，提供以下证据：证据1厦门市集美区人民法院（2017）闽0211行初20号行政判决书和厦门市中级人民法院（2018）闽02行终14号行政裁定书，拟证明益田海景大厦业委会设立程序严重违法，《物业服务委托合同》无效；证据2益田海景大厦《物业管理委托合同》，拟证明厦门群伟房地产开发有限公司将益田海景大厦的物业管理委托厦门万亘物业管理有限公司（以下简称万亘物业公司）实施；证据3劳动合同、证据4环境卫生劳务承包协议，拟证明万亘物业公司聘任杨某为益田海景大厦的管理员，并将益田海景大厦的环境卫生劳务发包给曹某；证据5相片及视频光盘、证据6冬季防火消防演练参加人员签名及相片，证明益田海景大厦实际由万亘物业公司管理；证据7账户交易明细对账单，拟证明林志东已经将物业管理费用缴交给万亘物业公司。另外，林志东在庭审过程中申请证人曹某、证人杨某到庭陈述。曹某陈述其自2016年4月向万亘物业公司承包益田海景大厦店铺门面的卫生及垃圾清运工作。杨某陈述其自2016年3月起被万亘物业公司雇佣，负责管理益田海景大厦的店铺。 家景物业公司的质证意见为：对证据1的表面真实性予以确认，但认为益田海景大厦业委会仍合法有效。对证据2有异议，认为万亘物业公司无权管理益田海景大厦，且该物业公司法定代表人是林美丽，是林和平的妻子、林志东的母亲。对证据3-6有异议，认为益田海景大厦系由家景物业公司管理，除林志东、林和平名下的商铺，其他业主或物业使用人均将费用缴交给家景物业公司。对证据7有异议，认为万亘物业公司的法定代表人系林志东母亲，其缴交行为系另一层法律关系，另外缴交费用也明显不符，公共维修金也应由物业公司代收后交给业委会的专项账户；对曹某、杨某的证人证言有异议，认为两证人与万亘物业公司存在利害关系，受万亘物业公司雇佣，其证人证言不具备说服力。 结合双方的举证质证，本院分析认为：1.关于《物业服务委托合同》的效力问题。本院分析认为，林志东关于益田海景大厦业委会设立程序违法的主张，未经生效裁判或其他法定程序予以认定，故其以益田海景大厦业委会设立程序违法为由，认为《物业服务委托合同》无效的答辩意见本院不予采纳。2.关于益田海景大厦物业管理的问题。林志东主张其房产由万亘物业公司进行管理，并提供万亘物业公司与厦门群伟房地产开发有限公司签订的益田海景大厦《物业管理委托合同》等证据。本院认为：万亘物业公司《物业管理委托合同》已超过委托管理期限。家景物业公司与益田海景大厦业委会签订的《物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，家景物业公司已经按照合同约定提供服务，林志东以其未接受家景物业公司的相关物业服务作为其不缴交物业管理费的抗辩理由，本院不予支持。 综上，本院认为：家景物业公司与益田海景大厦业委会签订的《物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。林志东作为益田海景大厦的业主之一，应当交纳物业管理服务费和房屋公共维修金。林志东应交纳的2016年6月至2017年12月的物业管理服务费为5453.00元（2元/月·平方米×143.5平方米×19月）、房屋公共维修金为954.28元（0.35元/月·平方米×143.5平方米×19月）。现家景物业公司要求林志东交纳2016年6月至2017年12月期间的物业管理服务费5453元、房屋公共维修金955元，对超出部分本院不予支持。 家景物业公司主张林志东应支付2016年6月至2017年12月期间的垃圾处理费57元，但未提供相应证据证明，故对该项诉讼请求本院不予支持。家景物业公司主张林志东支付拖欠款项从起诉之日起算至实际付款之日的利息，但未提供相应的支付标准及证据，故对该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 1被告林志东应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门市家景物业有限公司自2016年6月至2017年12月的物业管理服务费5453元、房屋公共维修金954.28元； 2驳回原告厦门市家景物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告厦门市家景物业有限公司负担1元，被告林志东负担24元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘亚乐 二〇一八年六月二十六日 法官助理  张栎 代书记员 林雅静 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。