河北省涞源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0630民初122号 原告（反诉被告）：高彦贵，男，1981年4月16日出生，汉族，住涞源县。 原告（反诉被告）：郭金山，男，1964年4月25日出生，汉族，住涞源县。 委托诉讼代理人：李勇，河北杜素伟律师事务所律师。 被告（反诉被告）：田国玉，男，1958年10月1日出生，汉族，住涞源县。 被告（反诉被告）：贾二利，男，1975年5月25日出生，汉族，住涞源县。 委托诉讼代理人：郭锐刚，河北涞正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：田金山，男，1949年9月7日出生，汉族，住涞源县。 被告（反诉原告）：李套花，女，1954年6月13日出生，汉族，住涞源县。 委托诉讼代理人：高洋，河北匡合律师事务所律师。 原告（反诉被告）高彦贵、郭金山与被告（反诉被告）田国玉，贾二利，被告（反诉原告）田金山、李套花合同纠纷一案，本院于2017年8月18日作出（2017）冀0630民初1148号民事判决。田金山、李套花不服该判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉。2017年12月18日，河北省保定市中级人民法院作出（2017）冀06民终6486号民事裁定，撤销了本院（2017）冀0630民初1148号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高彦贵、郭金山的委托诉讼代理人李勇，被告（反诉被告）田国玉、贾二利的委托诉讼代理人郭锐刚，被告（反诉原告）田金山、李套花的委托诉讼代理人高洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）高彦贵、郭金山向本院提出诉讼请求：一、判令被告田国玉、田金山、李套花立即连带返还二原告买房款70万元，且连带赔偿二原告缴纳的卖房过户费2万元（即房屋买房契税费），同时判令被告田国玉、田金山、李套花按照双方于2012年4月23日签订的《卖房协议》约定连带赔偿二原告违约金；二、判令被告贾二利与被告田国玉、田金山、李套花连带返还70万元卖房款中的55万元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告田国玉与被告田金山系兄弟关系，被告田金山与被告李套花系夫妻关系。位于涞源县间房屋及院落一处系田国玉和田金山共同共有，该处房产的房屋所有权证号为涞房字第××号，共有权证号为172号。被告贾二利用被告田国玉、田金山共同共有的该处房产于2009年4月在银行办理了抵押贷款且办理了抵押登记。经过二原告与被告田国玉、田金山、李套花协商，被告田国玉、田金山、李套花同意将该处房产转让给二原告，约定二原告替四被告归还银行贷款本金及利息合计55万元后再给付三被告15万元现金，该处房产的过户费用由二原告承担。2012年4月23日，二原告按照约定替四被告归还了银行贷款本金及利息合计55万元，然后又给付被告田国玉、田金山、李套花现金15万元，当天签订了《卖房协议》，双方签订的《卖房协议》上只写了房产转让价款15万元，实际二原告共给付被告田国玉、田金山、李套花卖房款70万元。双方在签订《卖房协议》时还约定：“保证该房产与他人无任何纠纷以及该房不受他人合法追索，如有争议被告愿承担一切责任；如有一方违约按照房屋价款70％承担违约金且按天计算违约金”。可是在二原告缴纳了房产买卖税费后办理房产过户手续时，被告田国玉、田金山、李套花拒绝办理过户手续。二原告只好将被告田国玉、田金山、李套花起诉至法院，要求履行双方签订的《卖房协议》交付房产并办理过户手续，可是被告田金山、李套花夫妻二人以没有在《卖房协议》上签字按手印为由主张该协议无效，且申请法院做了笔迹鉴定和指纹鉴定证实其主张，之后二原告撤回起诉。故此，为了维护二原告的合法权益，特提起本案之诉。 被告田国玉辩称，1、根据原告诉状中所陈述的事实，房屋买卖无效后，不能再主张违约金，违约金是在合同有效的情况下才能主张，所以应当驳回原告对被告主张违约金的诉讼请求；2、买房款实际上是以偿还银行贷款55万为限，所谓的15万购房款是双方为了规避支付更多的税款而虚构的，实际上没有发生；3、原告主张的为被告偿还贷款数额已为原告出具的相应借条和欠条中已经包含，该笔款也用于保定时代隆福购物广场实际的建设经营中，故依法应驳回对田国玉的起诉。 被告贾二利辩称，根据原告在诉状中所陈述的事实，贾二利是为田国玉应名，偿还的贷款也是为田国玉所偿还，该款与贾二利无任何关系，贾二利不应承担任何责任，望依法驳回对被告贾二利的起诉。 被告田金山、李套花答辩并反诉称，1、原告在诉状中所述的借款及还款事实我方均不知情；2、原告所述的房屋买卖合同中的签名，经司法鉴定，确认答辩人的姓名及按印均非答辩人所为，因此，原告要求答辩人承担返还卖房款及过户费等义务没有事实和法律依据。并答辩人要求反诉被告承担因鉴定产生的鉴定费8000元。 原告高彦贵、郭金山针对反诉辩称，反诉人以笔迹鉴定为由主张返还8000元鉴定费没有事实和法律依据。1、有证人刘某、肖某证实田金山、李套花在二原告为田国玉、田金山归还贷款时均在场并且表示同意将房屋转让给二原告；2、田国玉本人一再向二原告保证卖房协议是田金山、李套花本人的签字与按印；3、根据田金山、李套花同意将房屋转让给原告及积极配合情况，证实田金山、李套花同意将房屋转让给原告，故鉴定结论不能证实其主张。 被告田国玉针对反诉辩称，请依法作出认定和裁判。 被告贾二利针对反诉辩称，未参与此事不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告高彦贵、郭金山为支持自己的主张，举证如下： 1、二原告的身份证，证实原告主体身份情况与主体适格；2、卖房协议一份，证实2012年11月23日二原告与四被告签订卖房屋协议，约定将位于涞源县的一处房产转让给二原告，转让款15万元，违约金以房款70％按日计算，另证实违约天数为1480天；3、被告田国玉给原告出具的收条一张，证实田国玉于签订协议当天收到原告的买房款15万元；4、完税发票两张，证实原告为了办理过户，缴纳税费14355元；5、房屋所有权证书及共有证书各一份，证实转让给原告的房产属于被告田金山、田国玉共同所有，并证实该房产于2009年4月30日，在银行办理了抵押贷款，在2012年11月23日，二原告为被告田国玉、田金山、李套花办理了抵押注销登记，也就是二原告替田国玉、田金山、李套花偿还贷款本金及利息，该两份证据在原告手中，证实田国玉、田金山、李套花同意将涉案房屋转让给二原告，若田国玉、田金山、李套花不同意转让，该证书就不会在原告手中；6、申请法院调取的二原告为田国玉、田金山、李套花归还贷款的相关材料，证实替田国玉、田金山、李套花归还了480732.98元，经办人是刘某。贾二利作为应名人也应承担责任；7、原审证人刘某、肖某的证言，二原告替三被告代行了还款义务，还款金额经银行转账50多万，给付现金10多万元。 被告田国玉、贾二利对原告所举1没有异议；证据2是以买卖为担保的实际借款行为，田国玉与原告属于借贷关系。所打借款条15万元没有实际履行，是为了以买卖房屋的形式来担保田国玉所借的原告的40多万及银行的利息。涉案房屋的价值在100万以上，田国玉的其他借款以实际的借据和利息为准，通过原一审卷可以看出，贾二利只是顶名贷款，且该借款已经偿还，因此，田国玉与原告形成了新的借贷关系，所以贾二利在本案中不应承担任何责任；对证据3、4、5、6、7均不认可，理由同上。 被告田金山、李套花对原告所举证据1没有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均提出异议，该协议并非我方当事人签署，也未收到所谓的15万元购房款，我方在原审中出具的鉴定书予以证实，我方并非该协议约定义务的承担人；对证据3原告方应出示支付凭证予以证实我方收到该15万元，结合田国玉方发表的质证意见，该15万元并未实际发生；对证据4的关联性提出异议，该费用支付系原告方的单方行为，在我方当事人未与二原告签署买卖协议的情况下，该费用支付与我方无关；对证据5、6综合质证，原告所述的借款我方并不知情，借款与还款等相应资料中无我方当事人签署的任何资料，结合田国玉方的质证意见，该款用于时代隆福广场，该借款的偿还我方也非受益人，与我方不存在利益上的关联，且借款人为贾二利与我方当事人之间不存在委托借款的关系，即使二原告偿还了客观上发生的借款，我方亦不承担返还借款的法律责任；对证据7，因两位证人未出庭接受质询，无法发表质证见，且证人与二原告及田国玉之间有利害关系，因此，该证言不能作为原告的诉请依据。 被告田国玉、贾二利在本院指定的举证期限内未提供证据。 反诉原告田金山、李套花为支持自己的主张，举证如下： 鉴定意见书及鉴定费票据各一份，证实我方为反驳原告的诉讼主张，对卖房协议中我方笔迹及按印申请司法鉴定，该鉴定结论为，原告主张的卖房协议中我方的签字、按印并非我方当事人所为，为此支付的鉴定费用应当由二原告及田国玉方予以承担。因我方未参与涉案房屋的过户行为，所以二原告支付的所谓借款本息480732.98元，也非我方受益人。结合原告举证、陈述意见及田国玉方陈述的所谓借款用途，均与我方无关，该鉴定意见书同时用于反驳原告出示的第二份证据的真实性及关联性，说明我方不是本案还款义务的承担人。 反诉被告高彦贵、郭金山对反诉原告田金山、李套花所举证据均不认可，同时也不能证实其主张，因1148号卷宗中刘某、肖某的证言以及被告田国玉的质证，均证实反诉原告对签订买卖房屋协议知情。 反诉被告田国玉、贾二利对反诉原告田金山、李套花所举证据的真实性没有异议，对其关联性有异议，该鉴定费应当由主张方或由异议方承担，该费用与我方无关。 本院基于当事人举证、质证及庭审陈述认定如下事实：涉案房屋及院落系被告田国玉和田金山共同共有，田国玉用该处房产于2012年3月31日，在河北省农村信用社以被告贾二利的名义办理了抵押贷款，抵押借款资料未经共有人田金山签署，所借款项用于其开发的保定时代隆福购物广场。2012年11月23日，二原告与被告田国玉签订卖房协议，由二原告归还贷款注销抵押登记后将涉案房产以15万元的价格转让给二原告，并由二原告承担该处房产的过户费用。协议签订当日，二原告对在该银行抵押贷款的本息480732.98元进行清偿后，办理了抵押注销手续。同日被告田国玉为原告高彦贵出具收到卖房款15万元的收条，由原告高彦贵缴纳契税6005元及房屋转让所得税8350元。二原告缴纳了房产买卖税费后在办理过户手续时，被告田金山、李套花拒绝交付该房产。2014年6月17日，二原告将被告田国玉、田金山、李套花诉至本院，要求履行双方签订的《卖房协议》交付房产并办理过户手续。被告田金山、李套花夫妻二人以没有在《卖房协议》上签字按印为由主张该协议无效，并申请本院委托鉴定机构进行笔迹鉴定和指纹鉴定，经鉴定证实卖房协议上非被告二人签字、按印，为此被告田金山、李套花支付鉴定费8000元。之后二原告撤回起诉提起本诉。 反诉部分所查明的事实与本诉部分所查明的事实一致。 本院认为，原告高彦贵、郭金山基于2012年11月23日与被告田国玉、田金山签订的《卖房协议》主张要求田金山、李套花与田国玉连带返还购房款并承担违约金、过户费的诉请，但该协议中被告田金山、李套花的签字、按印经鉴定证实非其本人所为，亦未意思表示，且卖房款项二人也未收取。并抵押借款的款项用于了田国玉开发的保定时代隆福购物广场，因此，二原告主张要求被告田国玉、田金山、李套花连带返还购房款及房产过户费以及按照《卖房协议》中约定违约金的计算方法承担违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。但二原告为卖房实际受益人田国玉归还贷款、缴纳契税的证据足以证明该支付款的事实，本院予以确认。被告田国玉对此有异议，认为其与二原告之间系抵押借款行为，并买房款15万元未实际发生，且此款包含在原告向其主张借款的另案当中，但上述抗辩理由未有相关事实依据佐证，故本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。被告田国玉未经房屋共有权人同意设定抵押贷款，又因二原告归还贷款而解除抵押，田国玉既为借贷该款的实际占有人，又为出卖涉案房产的受益人，故其应为该债务主体的承担者。被告贾二利系顶名抵押借款，并未实际受益，被告田国玉并无异议，故贾二利不应承担归还责任。二原告虽诉请买房款70万元，但经查证实际支付的贷款本、息为480732.98元、支付买房款15万元及缴纳契税款14355元合计632165.98元，该款由田国玉实际占有、使用并因卖房协议而产生，故应由被告田国玉返还，并按中国人民银行同期贷款利率计息自2012年11月23日实际支付之日起至实际归还之日止承担利息损失； 关于二原告其他诉讼主张，因未提供相应证据予以证实，本院不予支持。 关于反诉原告田金山、李套花诉请，要求反诉被告共同承担赔偿鉴定费8000元的主张，根据本诉所查明的事实，本诉原告及被告田国玉对涉案房屋的买卖均存在过错，应由除反诉被告贾二利未涉及，不应承担该鉴定费用外，应由反诉被告高彦贵、郭金山、田国玉共同承担。 综上所述，本院根据合法、自愿的原则主持了调解，但原、被告双方未能达成调解协议，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中国人民共和国合同》第四十四条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告田国玉于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告高彦贵、郭金山归还贷款本、息和买房款及契税款共计632165.98元，并按中国人民银行同期贷款利率计息承担自2012年11月23日起至本案执行完毕之日期间的利息； 二、反诉被告高彦贵、郭金山、田国玉于本判决生效之日起三十日内共同给付反诉原告田金山、李套花因申请鉴定所产生的鉴定费8000元； 三、被告（反诉被告）贾二利不承担返还款及赔偿责任； 四、驳回原告（反诉被告）高彦贵、郭金山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11000元，由原告高彦贵、郭金山负担1342元，被告田国玉负担9658元。反诉案件受理费50元，由反诉被告高彦贵、郭金山、田国玉共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员  杨东山 审 判 员  冀振鑫 人民陪审员  栾晓娜 二〇一八年六月二十五日 书 记 员  吴俊涛