河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0192民初183号原告：王磊，男，1981年12月25日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：叶培林，河南良承律师事务所律师。被告：河南荣亿置业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北段西侧**。法定代表人：解广法，执行董事。委托诉讼代理人：杨斌，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王琴琴，女，该公司工作人员。原告王磊与被告河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王磊的委托诉讼代理人叶培林、被告荣亿公司的委托诉讼代理人杨斌、王琴琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王磊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认原、被告于2012年11月22日签订的鑫荣·中央金地A3楼3层33026号商铺的《商品房认购协议》无效；2.判令被告退还原告房屋首付款100000元；3.判令被告赔偿原告租金抵房款的损失49400元（暂计算至2017年12月）；4.判令被告按照同期人民银行贷款基准利率赔偿原告自交款之日至实际返还款项之日的资金占用利息23750元（暂计算至2017年11月22日）；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告和被告于2012年11月22日签订了关于【鑫荣·中央金地】A3楼3层33026号商铺的《商品房认购协议》一份，就所购买的商铺的位置、价格、面积等相关事宜进行约定，并约定原告可在交房后直接进行包租获得收益。原告在签订合同后向被告交付房屋首付款100000元，但被告迟迟未能按照承诺交房并签订正式的《商品房买卖合同》，原告多次前往被告处询问催促交房事宜，被告与原告在2013年10月19日签订了《交房租金补贴协议》，对逾期交房的租金损失进行了补贴。后又写下《承诺书》，保证在2014年12月31日前签订《商品房买卖合同》，办完房贷手续后365个工作日内办理独立产权证。但被告至今仍没有办齐《房产证》、《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》等证件。2013年10月，被告通知让原告与其指定的前期物业公司河南鑫欣时代商业物业服务有限公司签订《商铺委托经营合同》，约定原告可以收取租金收益，但在合同签订后却又告知原告只能将租金收益抵房款，共抵扣房款49400元，并向原告开具了租金抵房款的收据。被告言而无信，一直办不到当初承诺的房屋合法手续，致使合同无法履行，其行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了重大损失。荣亿公司辩称，1.被告认可与原告签订的《商品房认购协议》无效；也认可应当退还原告购房首付款100000元；2.被告不认可原告要求赔偿的49400元损失和23750元利息的诉讼请求；3.被告对原告所述的事实与理由中的商品房认购协议无效的意思表示予以认可，但对其他意思表示不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鑫荣·中央金地项目系由荣亿公司开发建设位于郑州航空港区保税北路与琴台街交汇处的商业地产项目。王磊于2012年11月16日向荣亿公司支付定金20000元意向定购A3号楼3层33026号商铺。2012年11月22日，王磊与荣亿公司签订《鑫荣·中央金地商品房认购协议》一份，双方就买卖该商铺进行了详尽的约定。该商铺建筑面积约26.4㎡，总价190000元。双方约定王磊应支付该商铺的首付款为100000元，剩余90000元以银行按揭的方式支付。双方另约定王磊应保证通信地址及电话信息准确，在荣亿公司电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》，须于签订《商品房买卖合同》的当日提交办理按揭所需的客户资料并办理相关按揭手续，并特别于该协议书第十条明确约定“乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔”。认购协议签订当日，王磊向荣亿公司补齐了应支付的首付款尾款80000元。2013年10月19日，荣亿公司以支付租金补贴为名以首付款为基数按年利率8%、以支付利息的方式向王磊承担逾期交房的违约责任，并向王磊支付了截止2013年12月31日共214天的利息4690元。同日，王磊又按照荣亿公司的要求与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（以下简称鑫欣物业公司）签订《鑫荣·中央金地商铺委托经营合同》及委托书，双方约定王磊将商铺经营管理权事务委托给鑫欣物业公司统一经营管理，同意由鑫欣物业公司负责商铺经营管理的一切事务。双方约定该商铺第一期必须性托管期限为2年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，除前3个月免租期、装修期外，自2014年4月1日至2015年12月31日，鑫欣物业公司按商铺投资总价款的8%支付年租金，即每季度支付租金3800元；第二期选择性托管期限为2年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，鑫欣物业公司按商铺投资总价款的9%支付年租金，即每季度支付租金4275元。该合同在实际履行中，鑫欣物业公司除已按时将2014年三个季度的11400元租金实际付清外，另由荣亿公司于2015年1月23日向王磊出具15200元的收据一份以租金抵房款之名抵扣2015年度的租金；2015年12月31日出具34200元的收据一份抵扣2016和2017年度的租金，荣亿公司向王磊出具相应收据后不再由鑫欣物业公司向王磊支付租金。王磊与荣亿公司后因所开发项目必备的证照尚未补办齐全、不能及时办理房屋产权登记发生纠纷，王磊诉至本院，要求认定双方签订的商品房认购合同无效，退还支付的房屋首付款100000元，赔偿租金抵房款损失49400元，并按同期中国人民银行贷款利率赔偿资金占用期间的利息。本院认为，王磊和荣亿公司签订的《鑫荣·中央金地商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等均作了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且荣亿公司已依约收受王磊购房款100000元，故其双方所签订的该份协议应认定为商品房买卖合同。双方在《商品房认购协议》中虽然明确约定王磊明知该房产项目证件尚在办理之中不得以此进行索赔，但荣亿公司在未取得商品房预售许可证明的情况下出售违法建设中的房产，违反了相关法律规定，且荣亿公司至目前仍未取得商品房预售许可证明，因此其与王磊所签订的《鑫荣·中央金地商品房认购协议》应认定为无效合同，自始对双方当事人不具有法律约束力，荣亿公司据此协议收取王磊的100000元首付款应予返还。荣亿公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与王磊订立房屋买卖合同，导致合同无效，荣亿公司应承担主要过错责任；王磊在明知荣亿公司未取得商品房预售许可证明的情况下仍与荣亿公司订立房屋买卖合同，其亦应承担相应的过错责任。因荣亿公司对导致合同无效负有主要责任，应当赔偿王磊因房屋买卖合同无效产生的损失，因此其以交房租金补贴名义已实际支付的4690元无权要求王磊退还。荣亿公司通过指示鑫欣物业公司与王磊等业主签订商铺委托经营合同并支付租金的途径转移逾期交房的矛盾，且该公司已实际支付了2014年度托管经营期间的11400元租金亦足以弥补王磊交付的购房资金在2014年期间被占用的利息损失，对当事人的实际履行行为，本院予以认可，王磊可不予退还，本院亦不再重复计算，但自2015年1月1日后，荣亿公司虽按约定的计算标准向王磊出具了两份共49400元的收据，但并未实际履行，双方未形成对应的债权债务关系，对双方没有法律约束力，王磊相应期间的损失可按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告王磊与被告河南荣亿置业有限公司于2012年11月22日签订的《鑫荣·中央金地商品房认购协议》为无效合同；二、被告河南荣亿置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告王磊购房首付款100000元，并应自2015年1月1日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；三、驳回原告王磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3762元，由原告王磊负担1072元，被告河南荣亿置业有限公司负担2690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  石青峰人民陪审员  靳伯洋人民陪审员  高永汉二〇一八年六月二十六日法官助理刘思书记员郑兴茂