河北省张家口市宣化区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0705民初335号原告：中国建设银行股份有限公司宣化支行，住所地张家口市宣化区牌楼东街**。统一社会信用代码：91130705806316549A。法定代表人：侯建斌，该支行行长。委托诉讼代理人：张永利，男，该支行员工。委托诉讼代理人：赵东生，北京威诺（张家口）律师事务所律师。被告：任军，男，1968年11月28日出生，汉族，现住张家口市宣化区。被告：贾建平（与任军系夫妻），女，1970年7月25日出生，汉族，现住。任军、贾建平的委托诉讼代理人：胡万斌，河北海龙律师事务所律师。被告：张家口市宣化福源房地产开发有限公司，住所地张家口市宣化区赵川镇赵川村。营业执照注册号：130721000000043。法定代表人：郝维宝，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司宣化支行（以下简称建行宣化支行）与被告张家口市宣化福源房地产开发有限公司（以下简称福源房地产公司）、任军、贾建平金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告建行宣化支行委托诉讼代理人张永利、赵东生，被告任军、贾建平的委托诉讼代理人胡万斌到庭参加诉讼。被告福源房地产公司本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。诉讼期间，被告任军、贾建平向本院提起反诉，要求解除与原告签订的个人住房借款合同，返还扣划原告的7750元，并清除被告的不良信用记录，经本院审查，不符合法律规定，本院已先行裁定驳回其反诉。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司宣化支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告一、二偿还原告借款本金214520.02元、利息16396.47元、罚息2011.97元，合计232928.46元（利息、罚息计算至2018年1月18日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿日止）；二、判令被告三对上述借款本金、利息、罚息承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告一、二因购买被告三开发的宣化区东二道巷南侧福源住宅小区2号楼3单元302室向原告申请购房贷款。2010年3月1日，被告一、二与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：130675149-011-2010000192），借款金额为：270000元（大写：贰拾柒万元整），借款期限为2010年3月1日至2030年3月2日止。被告三与原告于2008年12月1日签订了《个人住房借款最高额保证合同》（编号：130675149-2008-029），被告三作为被告一、二借款的保证人，承担连带保证责任。贷款发放后，被告一、二却未能按约向原告偿还借款，该笔借款现已逾期，截止到2018年1月18日，被告一、二尚欠原告贷款本金214520.02元、利息16396.47元、罚息2011.97元。合计232928.46元。原告经多次催收未果，现为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令被告一、二偿还原告借款本金及利息、罚息，被告三承担连带清偿责任。任军、贾建平辩称，对与原告签订个人住房借款合同事实无异议，但由于被告签订个人住房借款合同的目的是向福源房地产公司购买住房，现福源房地产公司已人去楼空，购房目的已根本无法实现。在签订的个人住房借款合同中，双方明确约定了原告发放借款的条件是抵押加最高额保证，即福源房地产公司办理了最高额保证，且借款人任军、贾建平办理了房屋抵押的情况下，原告才能向福源房地产公司发放贷款。实际情况是，原告未按约定发放了贷款，导致了本案争议的发生，是原告违约，其后果当然应由原告自己承担。个人住房借款合同第五条虽约定“除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款”，但事实上，原告没有放弃的说法，双方也没有放弃的约定，所以请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1.任军、贾建平个人借款申请书（2010年1月25日）；2.个人住房贷款柜台签约谈话笔录一份（2010年3月1日）；3.任军夫妻的身份证、结婚证、户口本复印件；4.任军与福源房地产公司签订的商品房买卖合同一份（2010年1月8日）；5.任军缴纳福源房地产公司首付款收据一份（2010年1月8日）；6.原告与任军、贾建平个人住房借款合同一份（2010年3月1日）；7.个人贷款支付凭证一份（2010年4月1日）；8.个人住房借款最高额保证合同一份（2008年12月1日）；9.贷款账户基本信息一份（2018年1月18日）。被告任军、贾建平对原告提供证据均无异议，但认为上述证据不能证实任军、贾建平违约，反而证实原告未按合同约定，提前提供给被告福源房地产公司贷款。被告任军、贾建平向本院提交张家口市宣化区不动产登记中心出具的一份查询结果，证实该局无任军、贾建平的房产登记信息。建行宣化支行对任军、贾建平提交的证据无异议。张家口市宣化福源房地产开发有限公司未答辩，亦未提交证据。由于原、被告对对方提供证据均无异议，本院予以认定，并据此认定如下事实：2010年1月8日，任军、贾建平与福源房地产公司签订商品房买卖合同一份，任军、贾建平向福源房地产公司预购其开发的宣化区东二道巷南侧福源住宅小区2号楼3单元302室一套，双方约定了合同的相关条款，并约定：由任军、贾建平一次性付款：2010年1月8日交首付款184400元，剩余27万元银行按揭。同日，任军、贾建平向福源房地产公司缴纳了首付款184400元。2010年3月1日，任军、贾建平与建行宣化支行签订了个人住房借款合同一份，合同编号为130675149-011-2010000192，该合同系建行宣化支行提供的格式合同，合同特别条款第二十八条约定的借款用途即购置福源房地产公司开发的宣化区东二道巷南侧福源住宅小区2号楼3单元302室。并特别注明：本房产是2010年1月8日与福源房地产公司签订的商品房买卖合同所涉及的房产（并且是第三十七条约定的本合同项下的抵押财产）。第二十九条约定的借款金额为27万元；第三十条约定的借款期限为240个月，即（2010年3月1日至2030年3月2日），以实际放款日为准。第三十一条约定的贷款利率为：浮动利率，即在基准利率水平上下调20%。第三十五条约定的本合同项下担保方式为抵押加最高额保证。在借贷合同第五条借款的发放与支用中约定：一、除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款：（一）本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已生效且持续有效；（二）借款人未发生本合同所约定的任一违约事项；……（四）借款人已向售房人支付首付款。上述合同签订后，建行宣化支行于2010年4月1日向福源房地产公司发放了贷款27万元。福源房地产公司因种种原因，未能向任军、贾建平交付房屋及办理房屋产权登记，现该公司已于2012年12月28日被吊销营业执照。任军、贾建平亦一直未按合同约定偿还借款。2016年5月4日，建行宣化支行从贾建平账户中扣划7750元。本院认为，建行宣化支行、福源房地产公司与任军、贾建平签订的个人住房借款合同，系建行宣化支行提供的格式合同，合同第五条约定的除外条款，加重了借款人任军、贾建平的责任，排除人任军、贾建平的主要权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，系无效条款，不具有法律约束力。该条其他约定规定了建行宣化支行的发放贷款条件，即本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已生效且持续有效，结合合同第三十五条约定的担保方式，本合同中，建行发放贷款的条件有二：一是福源房地产公司提供了最高额保证担保，二是借款人提供了合同指定房产，即福源房地产公司开发的宣化区东二道巷南侧福源住宅小区2号楼3单元302室的抵押担保，且上述两个条件均系建行宣化支行发放贷款的必要条件。依照法律规定，任军、贾建平提供指定房屋的抵押担保的前提是福源房地产公司向任军、贾建平交付该房屋并办理了房屋产权登记。因此，合同三方当事人的合同权利义务相互牵制，相互依托，任何一方当事人违反合同，将会导致其他当事人的权利义务失衡，这是住房按揭贷款合同的本质，亦是合同当事人为维护各自权利义务，订立住房按揭贷款合同的本意。本案中，建行宣化支行、福源房地产公司与任军、贾建平签订的个人住房借款合同，除第五条的除外条款以外，其他条款均系当事人真实意思表示，约定明确、具体，不违反法律规定，均系有效条款，具有法律约束力，各方当事人均应严格遵照履行。按照合同约定，本合同的履行顺序应为：一、福源房地产公司交付房屋并为任军、贾建平办理产权登记；二、任军、贾建平办理房屋抵押登记；三、建行宣化支行发放贷款；四、任军、贾建平按合同约定偿还借款。因此，任军、贾建平按合同约定偿还借款的前提条件是：一、福源房地产公司交付房屋并为任军、贾建平办理产权登记；二、建行宣化支行发放了贷款。在上述两个前提条件不具备时，任军、贾建平拥有顺序履行抗辩权，这是任军、贾建平理应享有的合同顺序权利。在合同实际履行过程中，建行宣化支行违反合同约定，在条件未成就时，即于合同签订当日向福源房地产公司发放了贷款，构成违约；福源房地产公司未按商品房买卖合同约定交付任军、贾建平房屋，且公司已被吊销营业执照，已构成根本性违约；任军、贾建平在合同履行中没有违约行为，但其按揭贷款的目的，已不能实现。综上所述，任军、贾建平在合同履行过程中，没有违约行为，在福源房地产公司未履行交房并办理房屋产权登记的情况下，享有顺序履行抗辩权，有权拒绝建行宣化支行的履行要求，建行宣化支行要求任军、贾建平偿还贷款并支付利息的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。建行宣化支行发放贷款的行为系其违反合同约定的单方行为，其贷款不能回收的风险，主要是由福源房地产公司的根本性违约行为导致，同时，建行宣化支行因自己的违约行为，亦应承担相应责任。建行宣化支行可依据相关法律规定，另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十七条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第144条，判决如下：驳回中国建设银行股份有限公司宣化支行的诉讼请求。案件受理费4,794.0元，由中国建设银行股份有限公司宣化支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判长  徐向军审判员  蒙金峰审判员  申晓璐二〇一八年六月十三日书记员  段雅欣判决引用条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第144条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。