苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初5196号原告：黄宏昌，男，1978年6月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：仲剑峰，江苏百年英豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。被告：苏州盘石商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路****。法定代表人：吴辰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张梓颀，男，该公司员工。被告：北京恒华百富资产管理有限公司，住所地北，住所地北京市朝阳区景华南街**楼**v>法定代表人：张志永。被告：苏州高华房地产开发有限公司，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州市姑苏区干将东路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：蒋易申。委托诉讼代理人：张梓颀，男，该公司员工。被告：苏州硕高资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市，住所地江苏省苏州市人民路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：杨志程，男，该公司员工。委托诉讼代理人：唐文斌，北京大成（杭州）律师事务所律师。原告黄宏昌与被告苏州盘石商业管理有限公司（以下简称盘石公司）、北京恒华百富资产管理有限公司（以下简称恒华公司）、苏州高华房地产开发有限公司（以下简称高华公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，后原告黄宏昌申请追加苏州硕高资产管理有限公司（以下简称硕高公司）为本案被告参加诉讼，本院于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告黄宏昌的委托诉讼代理人仲剑峰，被告盘石公司及高华公司的委托诉讼代理人张梓颀，被告硕高公司的委托诉讼代理人唐文斌到庭参加诉讼，被告恒华公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄宏昌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告盘石公司向原告支付拖欠的2015年7月30日起至2017年12月30日止期间的租金128095元及违约金47807元（违约金47807元中包含合同约定违约金即第三年租金45748元以及以27449元为基数从2017年7月30日起至12月30日止按照每日万分之五计算的违约金）；2、判令被告恒华公司、高华公司、硕高公司对上述债务承担连带责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年7月30日，原告与两被告签订《苏州新象城商铺使用权认购合同》，由原告出资384286元购买被告恒华公司销售的新象城一层××号店面20年的使用权。同时，原告与被告盘石公司、恒华公司订立《苏州新象城商铺委托经营管理合同》，由原告将所购苏州新象城一层××号商铺委托被告盘石公司经营使用，被告盘石公司自2013年7月30日起支付租金，被告恒华公司作为连带保证人，对被告盘石公司上述付款义务承担连带担保责任。另，苏州瑞基房地产开发有限公司在《苏州新象城商铺使用权认购合同》中向原告出具担保函，承诺为被告恒华公司的支付义务及其他义务承担连带保证责任。苏州瑞基房地产开发有限公司后分立为三家公司，分别为苏州瑞基房地产开发有限公司、硕高公司及苏州乾宁资产管理有限公司。2015年3月，苏州瑞基房地产开发有限公司名称变更为苏州高华房地产开发有限公司。上述合同签订后至今，被告盘石公司分别于2013年8月21日、2014年5月6日、2015年6月10日、2016年7月6日共计支付两年租金91496元，拖欠的2015年7月30日起至2017年12月30日止期间的租金128095元。根据合同约定，被告盘石公司若逾期支付租金超过三个月，需另支付第三年租金作为违约金。鉴于被告盘石公司长期拖欠租金，被告恒华公司、高华公司未履行担保义务。被告硕高公司为苏州瑞基房地产开发有限公司分立出来的公司，根据公司法相关规定应承担连带付款责任。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告盘石公司辩称：目前公司没有偿还能力，对于合同关系及结欠的租金金额无异议。被告恒华公司未作答辩。被告高华公司辩称：因担保函只是复印件，故我方不认可该担保函的真实性、合法性、关联性。被告硕高公司辩称：我方不是适格的诉讼主体，本案是委托经营合同纠纷，而原告起诉被告盘石公司依据的是原告与被告盘石公司签订的委托经营管理合同，而原告和恒华公司是商铺使用权认购合同，我方认为本案被告恒华公司、高华公司及我公司都不是适格诉讼主体，关于证据包括担保函的真实性以其他被告的意见为准。本院经审理认定事实如下：2011年7月30日，恒华公司（甲方）与黄宏昌（乙方）签订《新象城商铺使用权认购合同》一份，约定：甲方拥有苏州新象城商铺的长期使用权，乙方向甲方认购位于苏州市人民路××号店面的使用权，店面建筑面积为10.97平方米，认购的长期使用权从2011年7月30日至2031年7月29日止，总金额为384286元。同日，黄宏昌支付给恒华公司商铺租房款384286元，恒华公司出具收据。在《新象城商铺使用权认购合同》最后一页有担保函复印件一份，主要内容为鉴于黄宏昌于2011年7月30日与恒华公司签订《苏州新象城商铺使用权认购合同》并已实际全额支付款项，为保证黄宏昌在《苏州新象城商铺委托经营管理合同》第六条及《新象城商铺使用权回购协议》第1、2、3、4条所述权利的安全有效实现，作为将自身物业使用权转移给恒华公司的资产所有权人，苏州瑞基房地产开发有限公司承诺在恒华公司不能履行债务时，苏州瑞基房地产开发有限公司承担保证责任，以此确保黄宏昌的上述权利能够得到实现，并承诺恒华公司出现上述情形后90日内，苏州瑞基房地产开发有限公司自动履行责任。落款为苏州瑞基房地产开发有限公司加盖公章。《新象城商铺使用权认购合同》包括装订在内的担保函均加盖了恒华公司的骑缝章，且担保函中除了抬头“黄宏昌”及“2011年7月30日与恒华公司”的字样为手写字体，其余内容均为统一打印格式。上述事实，由原告提供的《新象城商铺使用权认购合同》、收据、担保函复印件予以证明。高华公司在庭审中对该份担保函复印件的真实性提出异议，同时陈述：高华公司与盘石公司系合作关系，高华公司与恒华公司可能当时有合作关系。本院调取了新象城商铺委托经营合同纠纷关联案件中案号为（2017）苏0508民初5754号原告项文青、方美英起诉被告盘石公司、恒华公司、高华公司委托经营合同纠纷一案中本院于2017年12月22日向高华公司委托诉讼代理人张梓颀作的调查笔录一份，在笔录中审判员询问：“上述三件案件中均涉及到高华公司向各原告出具的担保函，现原告要求高华公司承担担保责任，你公司有何答辩意见？”张梓颀答：“虽然担保函本身系复印件，但是因为加盖了恒华公司的骑缝章，所以我公司对担保函的真实性均没有异议，这个应该是当时高华公司统一对外出具的，根据该担保函的记载内容，高华公司是对担保人恒华公司再提供担保，而且是一般保证，只有恒华公司不能清偿债务时，高华公司才承担补充清偿责任。”且新象城商铺委托经营合同纠纷关联案件中，担保函复印件中除了手写字体，其余内容均为统一打印格式。2011年7月30日，恒华公司（甲方）与黄宏昌（乙方）签订《新象城商铺使用权回购协议》一份，约定：双方本着公平公正原则，就购买苏州新象城使用权商铺达成如下补充协议：甲方承诺在第七年末，即2018年7月29日前，乙方可提前90天提出回购申请，甲方将在2018年7月29日后30个工作日内，以457483元回购本合同所约定的使用权商铺；甲方承诺在第八年末，即2019年7月29日前，乙方可提前90天提出回购申请，甲方将在2019年7月29日后30个工作日内，以457483元回购本合同所约定的使用权商铺；甲方承诺在第九年末，即2020年7月29日前，乙方可提前90天提出回购申请，甲方将在2020年7月29日后30个工作日内，以457483元回购本合同所约定的使用权商铺；如乙方在以上本附件约定的时间不选择回购，视为放弃回购权利。在本附件约定之外时间的回购将由甲方向乙方提出，价格由双方经协商后约定，不在本附件约定范围之内；本协议作为双方签订的《新象城商铺使用权认购合同》附件，具有同等法律效力。上述事实，由原告提供的《新象城商铺使用权认购合同》予以证明。2011年7月30日，黄宏昌（甲方、委托方）、盘石公司（乙方、受托方）与恒华公司（丙方、担保方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方的使用权商铺座落在苏州新象城一层××号，该商铺建筑面积10.97平方米，甲方委托乙方对该商铺进行商业管理，乙方将该商铺作为商业经营使用，经营种类按照乙方对市场经营需要进行调整。委托期限为二十年，即2011年7月30日起至2031年7月29日止，甲方承诺前二年为市场培育期，乙方不需要向甲方支付租金，第三年（即2013年至2014年止）租金为人民币45748元，第四年（即2014年至2015年止）租金为人民币45748元，第五年（即2015年至2016年止）租金为人民币45748元，第六年（即2016年至2017年止）租金为人民币54898元，第七年（即2017年至2018年止）租金为人民币54898元，……租金支付时间为每年7月30日和1月30日前，每年分两次支付半年租金，丙方作为乙方的担保方，当乙方不能如期按约履行上述租金支付条款时，丙方对本合同约定的乙方义务向甲方承担连带担保责任。乙方未按约定的时间支付租金的，自本合同规定的最后支付期限的第二天起，乙方每日向甲方支付逾期部分万分之五的违约金，若超过三个月仍然未付清的，乙方应向甲方支付本合同约定的第三年租金作为违约金，如乙方无法按时支付，丙方作为担保方继续承担乙方对甲方的支付义务，并且甲方有权选择解除合同或继续履行本合同。上述事实，由原告提供的《委托经营管理合同》予以证明。合同签订后，黄宏昌向盘石公司交付了该商铺，并由盘石公司统一对外招租经营。自2013年7月30日起至2015年7月29日止期间的租金91496元，盘石公司均已支付完毕。后盘石公司未能按约支付2015年7月30日起至2017年12月30日止期间的租金，以上四次租金的付款期限应为2015年7月30日、2016年1月30日、2016年7月30日、2017年1月30日、2016年7月30日，金额合计128095元。上述事实，由原告提供的交通银行账户交易明细及庭审陈述予以证明。另查明，2013年4月，苏州瑞基房地产开发有限公司的两名股东苏州瑞基集团有限公司、苏州盛和工艺品有限公司作出关于公司分立的股东会决议并签订《公司分立协议》一份，分立前公司名称为苏州瑞基房地产开发有限公司（注册资本5000万元，苏州瑞基集团有限公司出资3000万元、占60%股权，苏州盛和工艺品有限公司出资2000万元、占40%股权），分立后成三家公司分别为苏州瑞基房地产开发有限公司（注册资本1000万元，苏州瑞基集团有限公司出资600万元、占60%股权，苏州盛和工艺品有限公司出资400万元、占40%股权）、硕高公司（注册资本2000万元，苏州瑞基集团有限公司出资1200万元、占60%股权，苏州盛和工艺品有限公司出资800万元、占40%股权）、苏州乾宁资产管理有限公司（注册资本2000万元，苏州瑞基集团有限公司出资1200万元、占60%股权，苏州盛和工艺品有限公司出资800万元、占40%股权）。在《公司分立协议》约定，除原瑞基地产在分立前与原瑞基地产的债权人就债务清偿达成书面协议另有约定的，原瑞基地产的债务由新瑞基地产、硕高公司及乾宁公司承担连带责任，并在协议附件中有《原瑞基地产财产清单》、《新瑞基地产财产清单》、《硕高公司财产清单》、《乾宁公司财产清单》等。2013年9月，根据协议内容进行了相应工商变更登记，硕高公司设立，法定代表人为吴某，经过多次股权转让及法定代表人变更，现法定代表人为黄某，股东为上海梦辰物业管理有限公司（占100%股权）。上述事实，由本院调取的苏州市姑苏区市场监督管理局档案室的工商内档材料予以证明。2014年4月24日，分立后的苏州瑞基房地产开发有限公司、硕高公司、苏州乾宁资产管理有限公司共同向苏州市国土资源局出具了《情况说明》一份，说明2013年苏州瑞基房地产开发有限公司分立成三个公司，当时公司只有两块地，经股东研究决定分别给硕高公司和乾宁公司，硕高公司分到的是摩登99即人民路458号，由于在分立时房屋仍在装修，所以在分立协议书上写了在建项目。后苏州瑞基房地产开发有限公司办理手续将位于人民路458号的多套房产变更为硕高公司名下。上述事实，由本院调取的苏州市国土资源局的档案材料及苏州市不动产权属登记簿予以证明。再查明，2015年3月27日，苏州工商行政管理局姑苏（苏州国家历史文化名城保护区）分局出具《公司准予变更登记通知书》，准予苏州瑞基房地产开发有限公司的企业名称变更为苏州高华房地产开发有限公司。上述事实，由原告提供的《公司准予变更登记通知书》予以证明。2017年12月，本院前往苏州市人民路458号新象城对目前在营业的肯德基、必胜客、哥弟服饰的承租情况进行调查，查明2015年8月28日起三家门店的原租赁合同主体中出租方均通过补充协议变更为硕高公司。上述事实，由本院调取的租赁合同、补充协议、付款凭证等证据予以证明。本院认为，原告与被告恒华公司、盘石公司之间签订的《苏州新象城商铺使用权认购合同》、《新象城使用权回购协议》、《苏州新象城商铺委托经营管理合同》，系以商铺使用权认购、回购、租赁的方式，设立了原告给付被告商铺使用权对价，被告定期给付原告收益回报的合同权利义务关系，双方应按约履行合同义务。根据《委托经营管理合同》约定，原告按约将其取得的商铺经营权交付被告盘石公司经营管理，被告盘石公司应按约向原告支付约定商铺租金，现被告盘石公司未能按约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。2015年7月30日起至2017年12月30日止期间的租金均已到期，原告主张被告盘石公司立即支付此期间的租金128095元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金，原告所主张的金额包含合同约定按照第三年租金45748元计算的违约金以及按每日万分之五计算的违约金，本院认为合同约定的违约金金额过高，应予调整，本院调整为从四次租金应付款日的次日起即2015年7月31日、2016年1月31日、2016年7月31日、2017年1月31日、2017年7月31日起算，以每期租金的金额为基数，按照万分之五计算至2017年12月30日，合计31909.33元。关于原告主张被告恒华公司承担连带责任。被告恒华公司在《苏州新象城商铺委托经营管理合同》上盖章确认，自愿作为担保方对上述租金支付义务提供连带责任担保，应当承担连带保证责任，故被告恒华公司应当对被告盘石公司结欠原告的上述债务承担连带清偿责任。关于被告高华公司提出的对担保函真实性有异议的抗辩意见，本院认为，首先被告高华公司在其他多起关联案件中曾根据“加盖了恒华公司的骑缝章”而认定了担保函复印件的真实性，且陈述“应该是当时高华公司统一对外出具的”；其次，在本案中被告高华公司亦未否认当时苏州瑞基房地产开发有限公司与恒华公司存在合作关系；再次，其他多起关联案件中担保函的格式均为除了原告名字、合同签订日期、合同相对方为手写字体以外，其余内容均为表述一致的统一格式，且担保函的证据形式上亦为复印件并加盖了被告恒华公司的骑缝章。综上，本院认为本案中担保函证据形式上虽为复印件，但其内容应是苏州瑞基房地产开发有限公司的真实意思表示，根据担保函中“苏州瑞基房地产开发有限公司承诺在恒华公司不能履行债务时，承担保证责任”的文字内容以及我国担保法第十七条的规定，担保函中提供的保证责任方式应为一般保证，即只有在确定被告恒华公司已经不能履行债务或者被告恒华公司的财产经依法强制执行后仍不能履行债务时，苏州瑞基房地产开发有限公司才应对被告恒华公司不能清偿的部分承担继续清偿的一般保证责任。关于原告主张被告高华公司、硕高公司承担连带责任。根据工商内档材料，被告高华公司、硕高公司均系系苏州瑞基房地产开发有限公司分立后的公司，根据法律规定，公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任，苏州瑞基房地产开发有限公司出具担保函的时间为公司分立前，因此被告高华公司、硕高公司应当对被告恒华公司的债务承担一般保证责任。原告要求被告高华公司、硕高公司承担连带保证责任，依据不足，本院不予支持，被告高华公司、硕高公司在本案中应承担一般保证责任。综上所述，原告的诉讼请求，除了违约金计算标准予以调整、被告高华公司为一般保证而非连带保证以外，其他诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告恒华公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国公司法》第一百七十五条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州盘石商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄宏昌自2015年7月30日起至2017年12月30日止的租金128095元及违约金31909.33元（计算至2017年12月30日）。二、被告北京恒华百富资产管理有限公司对被告苏州盘石商业管理有限公司结欠原告黄宏昌的上述债务承担连带清偿责任。三、如被告北京恒华百富资产管理有限公司不能履行上述债务，由被告苏州高华房地产开发有限公司、苏州硕高资产管理有限公司对被告北京恒华百富资产管理有限公司不能清偿的债务部分承担赔偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3818元，公告费900元，合计4718元，由被告苏州盘石商业管理有限公司、北京恒华百富资产管理有限公司、苏州高华房地产开发有限公司、苏州硕高资产管理有限公司共同负担，四被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付原告，原告预交部分本院不再退还。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  黄 瑶代理审判员  谷振龙审 判 员  郁 明二〇一八年六月一日书 记 员  卞文华相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国公司法》第一百七十五条公司分立，其财产作相应的分割。公司分立，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。第一百七十六条公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。