广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4383号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁伟雄，男，1957年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张岫虹，女，1958年5月13日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈正军，广东中信顺成律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴钊勇，广东中信顺成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李露，女，1987年1月1日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：林晓，广东聚理律师事务所律师。上诉人袁伟雄、张岫红因与被上诉人李露房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12250号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人袁伟雄、张岫红上诉请求：一、撤销（2017）粤0606民初l2250号民事判决书第一、二、三项判决；二、改判解除袁伟雄、张岫红与李露及中介公司佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司于2017年4月16日签订的《房屋及车位买卖合同》，并判决李露双倍返还定金1300000元，支付违约金668000元，赔偿袁伟雄、张岫红已付中介费50000元，合计2018000元；三、驳回李露的全部诉讼请求；四、本案一、二审诉讼费用由李露承担。事实与理由：一、一审判决确认案涉合同于2017年7月29日解除，属于适用法律错误。对于一般违约情况下的合同解除，应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条，否则合同一方将可依据对方的任何细小履约瑕疵而任意行使解除权。况且案涉《房屋及车位买卖合同》第十一条第2.2款本身是一种违约责任的笼统约定，并非专门设定解约条件的条款。二、合同履行延误非袁伟雄、张岫红原因造成，袁伟雄、张岫红不构成根本违约。案涉合同签订后，袁伟雄、张岫红一直积极履行合同，直至2017年6月才间接从房管部门获知存在“限贷政策”，后即着手处理名下的一套房产。一审法院将全部责任归袁伟雄、张岫红承担是对其作为普通人作出了过高要求。且袁伟雄、张岫红已于2017年7月26日取得银行同贷书并签订贷款合同，并已告知李露，该时间仅仅超过约定过户时间11天，李露的合同目的完全可以实现，而李露却于7月29日发出解除合同通知，明显与《中华人民共和国合同法》第九十四条设定的单方解除合同条件不符。三、李露的行为构成根本违约，依法应承担相应违约责任。李露在明知袁伟雄、张岫红已取得同贷书、合同目的可以实现的情况下，执意要求解除合同，毁约意图明显。另据了解，李露实已于本案讼争前卖予他人并签订买卖合同及收取定金，李露的行为应认定为恶意毁约并构成根本违约。四，中介佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）应参加本案诉讼，一审诉讼遗漏诉讼主体。案涉《房屋及车位买卖合同》为袁伟雄、李露及天之龙公司共同签署，本案处理与天之龙公司有密切关系，且对于本案合同履行的延误天之龙公司负有不可推卸的责任，为查清事实、明确责任，应列天之龙公司为第三人参加诉讼。袁伟雄、张岫红在起诉时已列天之龙公司为第三人．但一审法院并未通知天之龙公司参加诉讼，也未对此作出任何释明，属严重程序错误。被上诉人李露答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李露已于2017年7月15日前多次通过微信催促袁伟雄、张岫红履行贷款义务，支付首期款，但袁伟雄、张岫红怠于履行，以致交易无法完成，袁伟雄、张岫红已构成违约，李露有权依法解除合同；二、袁伟雄、张岫红明确承认2017年6月才获知限贷政策，但合同上明确约定了双方在2017年4月28日到银行办理按揭手续，届时袁伟雄、张岫红需了解相关按揭政策；三、签订合同期间，李露已明确告知袁伟雄、张岫红卖顺德房产的资金是为了购买珠海房产。四、双方在一审中对未追加天之龙公司作为第三人参与诉讼均未提出异议，天之龙公司并非必要的诉讼参与人。袁伟雄、张岫红向一审法院起诉请求：一、解除袁伟雄、张岫红、李露及中介方佛山市大良天之龙信息服务有限公司于2017年4月16日签订的《房屋及车位买卖合同》；二、李露向袁伟雄、张岫红双倍返还定金合共1300000元；三、李露向袁伟雄、张岫红支付违约金668000元；四、李露向袁伟雄、张岫红赔偿已支付的中介费50000元；五、本案受理费、财产保全费由李露承担。李露向一审法院反诉请求：一、确认袁伟雄、张岫红、李露签订的《房屋及车位买卖合同》于2017年7月29日解除；二、袁伟雄、张岫红向李露支付违约金668000元；三、袁伟雄、张岫红向李露赔偿中介费66800元；四、本案诉讼费用由袁伟雄、张岫红承担。一审法院认定事实：2017年4月16日，袁伟雄与李露、天之龙公司签订一份《房屋及车位买卖合同》，约定袁伟雄以6680000元的价格向李露购买其名下的位于佛山市顺德区汽车位（以下简称：涉案物业）；价款的支付方式为：袁伟雄在2017年4月17日前支付首笔定金100000元、在2017年4月27日前支付剩余定金550000元，双方在2017年7月15日前前往房地产登记机关办理产权过户登记手续，袁伟雄在过户同时向李露支付首期款2330000元，余款3700000元以银行按揭贷款方式支付，袁伟雄在2017年4月28日前申请办理银行按揭贷款手续，如按揭贷款由于银行流程原因延期，则过户时间相应顺延；同时约定“乙方（即袁伟雄）办理银行按揭贷款时，有了解相关按揭政策义务，并承担政策变化的风险”，“收到定金后，甲方（即李露）反悔拒绝转让该房屋及车位，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方，并按本合同约定的总价的10%赔偿给乙方，本合同自动解除”，“若乙方违约，甲方收取的定金不予返还，乙方必须按本合同的总价的10%赔偿给甲方，本合同自动解除”。该合同签订后，袁伟雄分别于2017年4月17日、2017年4月27日向李露支付定金100000元、550000元，合共650000元。2017年6月，袁伟雄、张岫虹夫妇了解到两人当前名下存有两套住房的情况不符合佛山地区已实施的房地产市场调控政策，袁伟雄向李露提出将涉案物业过户时间延期，但双方未就此达成一致协议。袁伟雄遂于2017年6月26日与案外人黄江签订一份《房屋买卖合同》，约定袁伟雄向黄江出售其名下的位于佛山市顺德区房产，并约定双方在2017年7月25日前前往房地产登记机关办理产权过户登记手续。袁伟雄与黄江于2017年7月5日向房地产登记机关递交了该房产产权的转移登记申请手续。2017年7月14日，李露通过微信方式催促袁伟雄向其支付首期购房款2330000元，但双方未在2017年7月15日前办理涉案物业的过户手续，袁伟雄亦未向李露支付首期购房款2330000元。2017年7月26日，袁伟雄、张岫虹与中国农业银行股份有限公司顺德勒流支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定中国农业银行股份有限公司顺德勒流支行向张岫虹提供按揭贷款3460000元用于袁伟雄、张岫虹购买位于佛山市顺德区房屋。2017年7月29日，李露向袁伟雄送达了一份《解除〈房屋及车位买卖合同〉通知书》，要求解除上述《房屋及车位买卖合同》。2017年8月1日，袁伟雄向李露寄送了一份《继续履行〈房屋及车位买卖合同〉通知书》，要求继续履行上述《房屋及车位买卖合同》。双方未就此协商一致，遂引起本案诉讼。另查明，2016年10月7日，佛山市人民政府办公室发布佛府办［2016］52号文件，即《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件规定：“自即日起，在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。……自2016年10月8日起，对上述限购区域的差别化住房信贷政策作如下调整：……4.对拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款”。再查明，2017年4月17日，李露就涉案物业交易向天之龙公司支付中介费66800元。2017年12月12日，袁伟雄亦就涉案物业交易向天之龙公司支付中介费50000元。一审法院认为，袁伟雄与李露签订的上述《房屋及车位买卖合同》，合法有效，一审法院予以确认；双方均应依约履行各自合同义务。该合同明确约定袁伟雄与李露应在2017年7月15日前申请办理产权过户登记手续，但袁伟雄在向李露提出延期过户却未与李露就此达成一致的情况下仍未按此约定期限申请办理涉案物业的过户手续。袁伟雄称此延误情形系因按揭贷款银行流程原因所致，并主张其依据上述《房屋及车位买卖合同》第三条第3款约定有权顺延过户时间。对此一审法院审查认为，袁伟雄在办理银行按揭贷款时未尽了解相关按揭政策的合同义务，虽然袁伟雄于2017年7月5日作出了将其名下一处房产申请过户给案外人黄江的补救措施，但其在过户期限届满时仍未满足现行差别化住房信贷政策条件，由此造成了上述延误情况。此情形的出现应归因于袁伟雄的自身原因，不属于袁伟雄所称的贷款银行流程原因，袁伟雄应就此向李露承担相应违约责任。因此，李露向袁伟雄发出《解除〈房屋及车位买卖合同〉通知书》的行为，系李露基于袁伟雄的前述违约行为而依据上述《房屋及车位买卖合同》第十一条第2.2款约定行使合同约定解除权，合法有效，一审法院予以确认；袁伟雄、张岫红主张李露拒绝继续履行上述《房屋及车位买卖合同》构成违约，并据此要求李露双倍返还定金、支付违约金、另赔偿中介费的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。对此《房屋及车位买卖合同》的解除时间，一审法院相应确认为上述通知到达袁伟雄的2017年7月29日；故一审法院对袁伟雄、张岫红要求判决解除该《房屋及车位买卖合同》的诉讼请求不再作重复处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。如前所述，李露要求袁伟雄向其支付违约金668000元的反诉请求，符合《房屋及车位买卖合同》约定，理由充分，一审法院予以支持；但袁伟雄此前已支付给李露的定金650000元应当抵扣相应部分违约金，故袁伟雄尚应在本案中向李露支付剩余违约金18000元。李露未在本案中提供充分证据证明其存在超出上述违约金数额的可预见的合理损失，故李露要求袁伟雄在上述违约金外另向其赔偿中介费66800元的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。张岫虹并非原《房屋及车位买卖合同》的相对方，李露要求张岫虹向其支付违约金并赔偿中介费的反诉请求，理由不充分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、袁伟雄与李露签订的《房屋及车位买卖合同》于2017年7月29日解除；二、袁伟雄应在判决生效之日起五日内向李露支付剩余违约金18000元；三、驳回袁伟雄、张岫虹的全部诉讼请求；四、驳回李露的其他反诉请求。一审本诉受理费减半收取为31555元、财产保全费5000元，合共36555元（已由袁伟雄、张岫虹预交），由袁伟雄、张岫虹负担；一审反诉受理费减半收取为32353元（已由李露预交），由袁伟雄负担800元，由李露负担31553元。在二审诉讼中，上诉人袁伟雄、张岫虹向本院提交了一份微信通信语音记录一份，拟证明中介公司工作人员本身也不清楚限贷政策的实施，2017年6月在袁伟雄、张岫虹的提醒下才知晓。中介方一直混淆限购及限贷政策，一直声称袁伟雄、张岫虹此前两套住房贷款还清了即可为案涉房产办理贷款。被上诉人李露质证认为，对证据的真实性、合法性和关联性不予确认，应由中介公司工作人员作为证人出庭作证，且该证据无法证明拟证明的内容，反而证明袁伟雄、张岫虹未按合同约定履行了解相关贷款的义务。微信语音记录可以反映出：一、中介方一直积极配合袁伟雄、张岫虹办理贷款手续；二、微信语音的双方探讨的是2017年6月1日的限购政策而非限贷政策；三、中介方一直催促袁伟雄、张岫虹办理按揭手续，但不清楚为何袁伟雄、张岫虹不去办理，且多次电话联系但未得到袁伟雄、张岫虹回复，由此证明袁伟雄、张岫虹未履行办理银行按揭手续。被上诉人李露未向本院提交新的证据。对于上述证据的认证意见在下文一并论述。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，综合双方诉辩意见，现将二审争议焦点归纳并评析如下：关于袁伟雄是否构成违约。根据案涉《房屋及车位买卖合同》的约定，2017年7月15日前，李露、袁伟雄带齐相关资料及袁伟雄申请的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理房屋及车位的买卖过户手续。在合同履行过程中，因袁伟雄名下存有两套住房，其不具备佛山部分地区房地产调控政策中申请商业性个人住房贷款的条件，故袁伟雄未能在上述合同约定的时间内办理过户手续，已构成违约。袁伟雄主张因中介公司误导，导致其不清楚限贷政策，并提供了微信通信语音记录予以佐证。但该语音记录并不能反映通话当事人为天之龙公司人员，讨论内容亦未确定为涉案房屋，该语音记录的真实性及关联性均无法确认，故本院不予采信。退一步而言，即使该语音记录属实，但按照涉案合同的约定，应由袁伟雄自行了解抵押政策并承担相应风险。故本院对袁伟雄的上述主张不予支持。若袁伟雄认为天之龙公司对案涉合同迟延履行负有责任，可另诉解决。根据案涉合同中关于违约责任的约定，若袁伟雄违约，案涉合同自动解除。故李露通知袁伟雄解除案涉合同，符合合同约定。关于违约金应如何认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。袁伟雄在得知其不符合申请商业贷款条件后，积极采取补救措施，出售当时其名下的一套房产，以获得贷款资格。而袁伟雄最终与银行签订贷款合同的时间，亦仅比合同约定时间迟延了11天。可见，袁伟雄过错程度较低，违约时间较短，对李露所造成的损失亦相对较轻。李露提出售案涉房产的目的是为了购买珠海房产，因袁伟雄的违约行为造成相应损失的主张，并无证据予以佐证，故本院不予支持。综合本案案情，按照约定的合同总价10%的标准支付违约金668000元，明显过高，一审判决对此处理不当，本院予以纠正，并酌定袁伟雄应向李露支付违约金400000元。因袁伟雄已向李露支付定金650000元，抵扣上述违约金后，李露应向袁伟雄返还250000元。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理部分欠当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12250号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12250号民事判决第二项、第三项、第四项；三、李露应在本判决发生法律效力之日起十五日内向袁伟雄返还250000元；四、驳回袁伟雄、张岫红的其他诉讼请求；五、驳回李露的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费31555元、财产保全费5000元，合共36555元（已由袁伟雄、张岫虹预交），由袁伟雄、张岫虹负担32027元，由李露负担4528元；一审反诉受理费32353元（已由李露预交），由李露负担。二审受理费22944元（已由袁伟雄、张岫虹预交），由袁伟雄、张岫虹负担20102元，由李露负担2842元。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年六月七日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔