江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0281民初1032号原告段修建，男，1980年6月4日出生，汉族，江西乐平人，住乐平市。委托代理人朱天恩，江西弘乐律师事务所律师（特别授权）。乐平市亿丰置业发展有限公司，住所地：乐平市。统一社会信用代码：XXX。法定代表人张卫良，系该公司总经理。委托代理人黄海明，江西护三农律师事务所律师（一般代理）。委托代理人王明忠，系该公司经理（一般代理）。原告段修建诉被告乐平市亿丰置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邵海寿适用简易程序公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人朱天恩、被告诉讼代理人黄海明、王明忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段修建诉称，2015年9月6日，原告因购买位于本市辖区内“××印象小区”××单元××室××套房屋，与被告签订了一份《商品房买卖合同》。事后，原告依约支付了首付款并按揭贷款，共计331729.58元，全额支付了房款给被告。现被告于2016年2月份将房屋交付给了原告，但至今未替原告办理房屋产权证。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，…买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金…。为此，原告请求人民法院依法判令：1、被告承担违约责任，支付原告违约金21018元（暂计算自2016年9月6日至2018年6月5日）；2、本案诉讼费用由被告承担。为证明其主张，原告方提交了下列证据予以证实：1、原、被告信息，证明原、被告主体身份信息；2、购房发票、物业费发票，证明原告已入住该小区；3、商品房买卖合同，证明双方约定逾期办证，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；4、乐平市不动产证首发仪式，证明不动产证变更日期为2016年1月6日；5、被告于2018年3月7日公示的办理不动产证通知，该通知载明第一批办理资料收取时间，证明被告已经逾期办证和收取资料，并不存在原告逾期提交材料的事实；6、乐平市建设工程检测中心出具的检测报告单，证明被告房屋存在质量问题，逾期办证是被告房屋质量有问题。被告乐平市亿丰置业发展有限公司辩称，一、答辩人对本案房屋买卖合同逾期登记备案不构成违约。根据商品房买卖合同约定，答辩人应当于商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人承担违约责任。该条约定答辩人承担责任的条件必须是出卖人责任造成原告逾期取得产权证书。但是，本案答辩人未能在约定期限内提供资料报产权登记机关备案，责任不在答辩人，答辩人行为不构成违约。对此事实，答辩人将在举证时提供证据。二、原告主张按《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，…买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金…”等，该主张于法无据。答辩人在本案中不构成违约，原告要求答辩人承担违约责任没有事实依据。虽然存在逾期登记备案事实，但造成逾期登记备案过错责任不属于答辩人。因此，本案不适用合同约定过错责任条款及相应的法律规定追究答辩人责任，原告主张答辩人按合同约定出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金依法不成立。为此，答辩人请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。为证明其主张，被告方提交了下列证据予以证实：1、2016年2月17日、4月19日被告向乐平市规划局报送的“关于乐平印象一期规划验收的申请报告”，证明被告在规定的时间内报请有关职能部门验收，但获批时间延迟，其逾期登记备案责任不在被告；2、2016年5月30日、7月8日，一期项目消防、规划验收通过，证明工程项目消防、规划合格；3、2016年10月12日，一期项目拆迁未到位等原因，导致工程交付、验收等工作未能进行，被告报请乐平市政府，市政府领导走工作流程分别于2016年12月30日、2017年1月4日签字落实，证明逾期登记备案责任不在被告；4、2017年3月9日，乐平市建设局正式受理一期项目竣工验收备案，证明验收备案进入实质性阶段；5、乐平市国土资源局于2017年5月9日对项目用地进行复核验收，2017年6月16日出具书面告知书，证明验收备案进入实质阶段；6、2017年9月25日，乐平市大地测绘队“乐平印象住宅小区一期项目用地复核验收测绘报告”，证明项目测绘数据于2017年9月25日生成，逾期备案责任不在被告，证明原告逾期取得产权证书责任不在被告；7、2017年9月29日被告承诺书，证明小区业主要求办理不动产登记证，被告与业主们解释，大部分业主都同意在2018年6月份之前交付不动产登记证。经审理查明，2015年9月6日，原、被告之间签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定了出卖人为乐平市亿丰置业发展有限公司，买受人为段修建，买受人购买的商品房为预售商品房，该批商品房现定名亿丰乐平印象，双方同时约定：1、买受人所购商品房为第9幢2单元901房，该商品房的用途为住宅，建筑面积112.79平方米，其中套内建筑面积92.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.99平方米；2、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2938元，总金额人民币331377元整；3、付款方式及期限：买受人应付清首付款计人民币101377元，余款计人民币230000元整向银行申请贷款支付；4、交付期限：出卖人应当在2015年8月10日前向买受人交付该商品房；5、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金……。合同签订后，原告依约向被告支付了相应的购房款项，被告按照合同约定将原告购买的商品房交付给原告使用，但被告未按照合同约定及时办理产权登记。另查明，本小区的大部分业主与开发商约定逾期办证的违约责任为按房屋总价款1%计付违约金。庭审中，被告主张虽然存在逾期登记备案事实，但造成逾期登记备案过错责任不属于答辩人。因此，本案不适用合同约定过错责任条款及相应的法律规定追究答辩人责任，原告主张答辩人按合同约定出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金依法不成立。被告为证明其主张，提交了相关证据予以证实。上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、购房发票、物业费发票、商品房买卖合同、乐平市不动产权证首发仪式报道、2018年3月7日公示、乐平市建设工程检测中心出具的检测报告单，被告提交的关于乐平印象一期规划验收的申请报告、2016年5月30日和7月8日一期项目消防、规划验收报告、请示报告等以及双方当事人的陈述及庭审笔录附卷为证。本院认为，依法成立的合同受到法律保护。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同的约定行使权力和承担义务。根据该案的事实，被告未按合同约定及时办理产权登记，被告的违约行为违反了双方的约定（违约金过高，应予以调整），故被告应当承担相应的违约责任（按房屋总价款1%计付违约金）。被告辩称尽管存在逾期登记备案事实，但造成逾期登记备案过错责任不属于答辩人，该抗辩与事实不符，本院不予采纳。综上所述，现根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：限判决生效后十日内被告乐平市亿丰置业发展有限公司一次性支付原告段修建延期办理房屋产权证违约金3314元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费163元，决定由被告乐平市亿丰置业发展有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  邵海寿二〇一八年六月二十日书记员  陈宝珍