重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初11688号原告赵文东，男，汉族，1963年10月出生，住重庆市南岸区。原告赵俊，男，汉族，1986年4月出生，住址同上。委托代理人邹莹（特别授权），泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人曾瀚知（特别授权），泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号，统一社会信用代码915001082031684524。破产管理人重庆索通律师事务所。破产管理人重庆经纬资产清算有限公司。委托代理人徐恒，重庆索通律师事务所律师。原告赵文东、赵俊与被告重庆凯悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年3月1日向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵文东及其委托代理人曾瀚知、被告凯悦公司的委托代理人徐恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2008年1月1日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区商品房，涉案房屋总计342242元，被告应于2009年12月31日前，将已进行竣工验收备案登记的涉案房屋交付原告使用，若被告未按约定期限交付房屋，逾期超过90日后，且原告要求继续履行合同的，自2009年12月31日的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了购房款及各种税费，被告于2015年11月18日与原告结算，确认被告应退房款7737.45元，原告应补费用为1901.19元，故被告应退房款为5836.26元，该款项已由被告支付。结算办理完毕后，被告于2015年11月27日交付了涉案房屋，逾期交房时间长达2157日。被告应承担逾期交房的违约责任。原告起诉请求1、判令被告支付逾期交房违约金73821.59元；2、被告承担诉讼费用。被告辩称，原告主张的交房时间与实际交房时间不一致，被告认为的交房时间是2015年5月7日。原告向法院起诉之时倒推两年时间内，未举示过其主张过逾期交房的诉求，已经超过诉讼时效应当驳回。经审理查明，2008年1月1日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区房屋，总成交金额为342242元，乙方签约时付房款50000元，余款292242元于2008年1月14日前付清。第六条交房期限及交付条件属预售商品房的，甲方应当在2009年12月31日前，按国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第七条交房手续的办理商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。第十七条附则乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用公约。乙方应按照有关规定缴纳物业专项维修资金。附件四补充协议四、乙方确认合同的通迅地址及联系人是甲方履行通知义务的唯一通迅地址及联系人。甲方按上述通迅地址向指定的联系人履行了书面通知义务，视为甲方已向乙方履行了通知义务。五、若甲方具备交房条件但乙方拒绝接房，甲方在向乙方送达接房通知书后十五日内乙方仍不接房的，视为乙方接房。合同签订后，原告交纳房款342242元及各种税费。2015年11月18日，原告与被告就涉案房屋进行结算，被告应退原告房款7737.45元，原告应补款1901.19元，被告共向原告退款5836.26元，被告已支付完毕。原告实际支付房款334504.55元。2015年11月27日，原告与重庆美伦物业管理有限公司签订《浪高会展国际广场D栋（或4栋）前期物业服务合同》，约定由重庆美伦物业管理有限公司为原告提供物业服务。当日，原告缴纳物管费1045元。2015年5月6日，被告及西南经济区协作大厦重庆股份有限公司取得涉案房屋的初始产权登记。2015年6月3日，被告在《重庆商报》发布公告，载明：重庆凯悦房地产开发有限公司开发项目西南经济区协作大厦改扩建工程三期，现已具备交付条件，请购买房屋的业主到项目现场咨询并办理房屋交接手续。特此公告。南岸区江南大道7号4栋即南岸区江南大道7号D栋。另查明，被告以资产不足以清偿全部债务为由，向重庆市第五中级人民法院申请破产重整。重庆市第五中级人民法院于2017年1月19日作出（2017）渝05破申3号民事裁定书，裁定受理被告凯悦公司的破产重整申请并指令本院审理。本院受理后，于2017年5月18日通过竞争方式选任重庆经纬资产清算有限公司与重庆索通律师事务所联合担任破产管理人。以上事实由双方当事人举示的证据在卷证明并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系其真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行权利义务。合同第六条约定被告应当在2009年12月31日前向原告交付涉案房屋，被告未在合同约定期限内履行交房义务，应按合同第九条约定向原告承担违约责任。关于本案的诉讼时效问题，根据合同第九条约定，被告承担违约责任的方式为自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告逾期后每一日违约金均构成独立的债权，每一日违约金均受诉讼时效限制。根据《中华人民共和国民法总则》规定，诉讼时效为三年，故对原告主张的逾期交房违约金应自2014年3月2日计算至交房之日。关于实际交房时期，合同第十七条约定，自交房之日起，原告即将房屋交甲方委托的物管企业统一管理。原告于2015年11月27日与重庆美伦物业管理有限公司签订《浪高会展国际广场D栋（或4栋）前期物业服务合同》，并于当日缴纳物管费。原告签订前期物业服务合同与原、被告签订的商品房买卖合同约定相一致，故本院认定涉案房屋实际交付日期为2015年11月27日。被告称其于2015年5月7日向原告发出接房通知书，但在其邮寄单上没有5月7日的明确显示，对此本院不予采信。关于被告在《重庆商报》上发出的公告，双方商品房买卖合同中对通迅地址及联系人作出明确约定，被告在报纸上公告的方式不符合合同约定，对此本院不予采信。被告应支付违约金的期限为2014年3月2日至2015年11月27日。原告交纳342242元房款后，双方于2015年11月18日进行结算，原告实际应交纳房款为334504.55元，故原告已交付房款应分段计算。2014年3月2日至2015年11月17日以342242元为基数按日万分之一计算违约金为：342242元×万分之一×625天＝21390.13元。自2015年11月18日至2015年11月27日违约金以334504.55元为基数按日万分之一计算为：334504.55元×万分之一×10天＝334.5元。被告应向原告支付的逾期交房违约金为21390.13元＋334.5元＝21724.63元。因被告进入破产程序，债务的清偿应当在破产程序中处理，因此本案仅作债权确认，不再判令债务人给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告赵文东、赵俊对被告重庆凯悦房地产开发有限公司享有债权为21724.63元；二、驳回原告赵文东、赵俊的其他诉讼请求。本案案件受理费1645元，由被告重庆凯悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  安 娜人民陪审员  董泽芬人民陪审员  陈作秀二〇一八年六月六日书 记 员  庞 丹