海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1985号上诉人（原审被告）：吴久斌，男，1961年6月7日出生，满族，住海南省海口市。上诉人（原审被告）：刘月华，女，1979年7月20日出生，黎族，住海南省海口市。吴久斌与刘月华系夫妻。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：左伟，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈亮，男，1982年8月25日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：王静，女，1982年6月5日出生，汉族，住北京市东城区。陈亮与王静系夫妻。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王琛巍，海南嘉天律师事务所律师。上诉人吴久斌、刘月华因与被上诉人陈亮、王静房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院(2017)琼0106民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴久斌、刘月华上诉请求：1.请求依法撤销（2017）琼01**民初3763号民事判决书第二项；2.本案全部诉讼费用由陈亮、王静承担。事实与理由：1.原审法院判决认定事实错误。2.原审法院认定吴久斌、刘月华主张：“陈亮、王静未依约支付剩余1.5万元定金导致合同目的无法实现”是错误的。吴久斌、刘月华主张的是：“陈亮、王静未按约定支付首付款。”虽然陈亮、王静也未按约定时间支付定金，但吴久斌、刘月华并没有主张过陈亮、王静未依约支付定金。3.原审法院认定陈亮、王静有权拒绝支付首付款是错误的。原审法院以吴久斌、刘月华在将涉案房屋解除抵押后，拒绝履行合同及未配合陈亮、王静办理抵押贷款为由，认定陈亮、王静有权拒绝支付首付款。但原审中证据已经证明，吴久斌、刘月华已经履行了解和配合办贷的义务。认定陈亮、王静有权拒绝支付首付款是没有任何依据的。4.原审法院认定吴久斌、刘月华构成根本违约是错误的。原审呈现的证据可以证明，陈亮、王静未按合同约定支付首付款，造成吴久斌、刘月华看中准备购买的学区房旁落他人，导致吴久斌、刘月华合同目的不能实现。为此，吴久斌、刘月华才通知陈亮、王静，解除双方间的《房地产买卖契约》，并多次与陈亮、王静协商退还其定金。因此，认定吴久斌、刘月华构成根本违约是错误的。5.原审法院采信涉案《房地产估价报告》是错误的。（海南）正理（2017）房（估）字第0887号房地产司法鉴定报告（以下简称“报告”），虽然是由陈亮、王静申请鉴定的，但报告并不是依据陈亮、王静申请的目的和内容作出。该报告擅自将估价的目的设定为：“法院执行案件价值参考”，而不是“房地产纠纷估价”如此鉴定目的，显与案件事实不符。估价目的不同将直接影响估价种类和方法，对估价的规范要求内容也不同。《房地产估价规范》第五章，针对不同估价目的列举了十五种估价种类。其中法院执行目的的房地产估价是第四种，而房地产纠纷估价是第十四种；其次，该报告擅自将估价时点，设为与案件毫无关联的2017年9月5日。该时点既不是陈亮与王静申请鉴定的时点，也不是陈亮与王静确认诉争《房地产买卖契约》解除的时点。本案鉴定人在回答询问时称：“本案被估价房产每个月的估价都不同”。假设被估价房产每个月的估价确实都不同，那么与本案毫无关联的估价时点采样取得的价格信息，怎么能作为依据运用到本案鉴定报告中；再有，该报告违反《房地产估价规范》6.0.5条第一项之规定，随意采用了明显偏高的比较法估价结果作为综合测算结果，而未按规范规定得出综合测算估价结果。总而言之，该报告与陈亮与王静的申请不符，与本案没有关联，原审法院采信此报告定案，完全是错误的。二、原审法院判决适用法律不当。1.原审法院适用《合同法》第六十七条不当。吴久斌、刘月华在陈亮、王静签订合同后，已经履行了解押和配合办贷的义务。认定陈亮、王静有权拒绝支付首付款是没有任何依据的，相反，是陈亮、王静未先履行合同约定的支付首付款的合同义务。原审法院适用《合同法》第一百零七条不当。首先，本案是陈亮、王静违约，不应适用该条约；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原审法院即判决吴久斌、刘月华赔偿定金，有判决赔偿所谓的差价，超越了法律的规定；再有，假设本案吴久斌、刘月华有违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案陈亮、王静分两次勉强交付3.5万元定金，就未再支付首付款。原审判决不顾事实以九月份的房产估价，代替五月份解除合同的房价，其差价远远超过假设存在的损失，而且是任何一方订立合同时无法预见到的或者应当预见到的。综上所述，原审法院判决认定事实错误、适用法律不当，造成判决结果显失公平公正。请求二审法院依法裁判，维护吴久斌、刘月华的合法权益。被上诉人陈亮、王静答辩称：一、一审判决认定事实正确。（一）吴久斌、刘月华并未履行完毕先合同义务，一审法院据此认定陈亮、王静未支付首付款是在行使先履行抗辩权的事实正确。首先，《房地产买卖契约》在补充条款⑤中约定，只有在吴久斌、刘月华将案涉房屋从银行解除抵押权后，并为陈亮、王静办理银行面签及抵押贷款手续时，陈亮、王静才负有支付首付款的义务。该条款包含如下两层含义：第一，吴久斌、刘月华负有解除房屋抵押权、办理银行面签及按揭贷款手续的先合同义务，陈亮、王静负有支付首付款的后合同义务；第二，该条款约定的“银行面签”是指发生在房屋抵押权解除后的银行面签。本案中，吴久斌、刘月华在解除房屋抵押权后并未履行办理银行面签及按揭贷款手续的先合同义务。因此，陈亮、王静未支付首付款是在行使先履行抗辩权。此外，虽然陈亮、王静在2017年2月7日到中国工商银行洋浦分行领取了办理银行面签及按揭贷款手续的材料，但是该领取材料的行为仅仅是办理银行面签及按揭贷款手续的准备行为，该准备行为并不产生银行同意办理面签并为陈亮、王静发放贷款的效果。并且该准备行为实施当日，吴久斌、刘月华尚未将涉案房屋从银行解押出来。因此，陈亮、王静实施的领取材料的准备行为并不是《房地产买卖契约》约定的应当由吴久斌、刘月华实施的办理银行面签及按揭贷款手续的行为。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的一方承担举证责任。本案中，吴久斌、刘月华并未举证证明其已实施了办理银行面签及按揭贷款手续的行为。因此，其提出的已履行完毕先合同义务的主张不成立。（二）一审法院认定吴久斌、刘月华的行为属于根本违约的事实正确。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，在买卖合同中，若当事人未进行特别约定，买受人的合同目的是取得出卖物的价款。本案中，双方当事人并未对《房地产买卖契约》的合同目的进行特别约定。因此，吴久斌、刘月华在《房地产买卖契约》中的合同目的是取得涉案房屋的价款，而并非购买其他学区房。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，只有不可抗力才是违约责任的法定免责事由，合同目的不能实现并非违约责任的免责事由。而吴久斌、刘月华以其自认为的合同目的无法实现为由拒绝履行先合同义务，其行为仍然构成根本违约，不存在任何免责事由。（三）“事实”与“主张”是两个不同的概念。无论一审法院对吴久斌、刘月华提出的“陈亮与王静未依约支付定金”的主张是否认定错误，“主张错误”并不属于法定的“事实错误”或“基本事实不清”。本案中，吴久斌、刘月华混淆了“事实”与“主张”的概念，以一审法院将吴久斌、刘月华提出的主张认定错误为由，请求二审法院撤销原判并依法改判，缺乏法律依据。二、一审判决适用法律正确。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条仅规定违约金与定金不能并用，并未规定违约损失赔偿金与定金不能并用。本案中，房屋差价损失是违约损失赔偿金，并非违约金。因此，一审法院判令吴久斌、刘月华双倍返还定金并支付房屋差价损失并不违反法律规定。其次，《房地产买卖契约》约定的房屋售价与房屋评估价格之间的差价属于合同履行后陈亮、王静可以获得的期待利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿范围包括期待利益的损失。因此，一审法院判令吴久斌、刘月华赔偿房屋差价损失并未违反法律规定。再次，《中华人民共和国合同法》第六十七条是对先履行抗辩权的规定。本案中，陈亮、王静享有先履行抗辩权。因此，一审法院适用该法条审理本案正确。三、吴久斌、刘月华以一审法院对鉴定意见的采信存在错误为由提起上诉，请求二审法院撤销原判并依法改判，缺乏法律依据。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，二审法院撤销一审判决并依法改判的法定事由为一审判决认定事实错误，或适用法律错误，或认定基本事实不清。而一审判决对证据的采信存在错误与否并非二审法院撤销原判并依法改判的法定事由。因此，本案中吴久斌、刘月华以一审法院采信证据错误为由请求二审法院撤销原判并依法改判，缺乏法律依据。其次，《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第五章规定的第四种估价目的是“房地产拍卖、变卖估价”，并非吴久斌、刘月华主张的“法院执行目的的房地产估价”。《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）并未将“法院执行目的的房地产估价”作为单独的估价目的，而是将其和所有与纠纷有关的估价目的统一规定为“房地产纠纷估价”。另外，涉案《房地产估价报告》确定的估价对象与陈亮、王静申请鉴定的对象均是涉案房屋的市场价值。在此情况下，鉴定人员正是根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第3.0.3条第2款的规定，按照估价目的确定的本案价值时点。有鉴于此，涉案《房地产估价报告》对房屋价值的评估正确。综上所述，请依法驳回吴久斌、刘月华的全部上诉请求。陈亮、王静向一审法院提出诉讼请求为：1.解除陈亮、王静与吴久斌、刘月华于2017年2月7日签订的《房地产买卖契约》；2.吴久斌、刘月华向陈亮、王静双倍返还购房定金70000元；3.吴久斌、刘月华赔偿陈亮、王静交通费损失7508元；4.吴久斌、刘月华赔偿陈亮、王静购房差价损失299189元；5.吴久斌、刘月华承担本案诉讼费用、保全费、司法鉴定费。一审法院确认的事实：陈亮与王静、吴久斌与刘月华分别系夫妻关系。2014年7月11日，涉案房产海口市滨海大道76号吉欣海景苑E-18-D号房（以下简称E-18-D号房）取得房屋所有权证（证号：海口市房权证海房字第XX**），房屋所有权人为刘月华、吴久斌，房屋建筑面积为88.25㎡。2014年7月16日，上述房产占用范围内土地取得土地使用权证（证号：海口市国用（2014）第005741号），土地使用权面积15㎡。2014年7月18日，吴久斌、刘月华将E-18-D号房抵押给交通银行股份有限公司海南省分行，他项权证号T065309，抵押日期自2014年7月18日至2034年7月18日。2017年2月7日，陈亮、王静与吴久斌、刘月华签订《房地产买卖契约》，该契约的主要内容为：吴久斌、刘月华已收到陈亮、王静预付的购房定金叁万伍仟元整；吴久斌、刘月华自愿将E-18-D号房地产（房屋建筑面积88.25平方米）出售给陈亮、王静；房地产成交价格为835000元；陈亮、王静分2次付清给吴久斌、刘月华，购房定金将在最后一次付款时冲抵；付款方式为银行按揭,首付款贰拾伍万伍仟元（￥255000，含定金），剩余房款伍拾捌万元（￥580000）由银行按揭贷款支付；陈亮、王静中途违约，不得向吴久斌、刘月华索还定金；吴久斌、刘月华中途违约，应在悔约之日起3日内将定金退还给陈亮、王静，另给付陈亮、王静相当于定金数额的违约金；陈亮、王静不能按期向吴久斌、刘月华付清购房款，或吴久斌、刘月华不能按期向陈亮、王静交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。陈亮、王静与吴久斌、刘月华在《房地产买卖契约》中补充约定：吴久斌、刘月华必须在4月10日前解押房产证出来配合做银行按揭贷款；陈亮、王静需在吴久斌、刘月华解押产证出来做银行面签时付余下首付款贰拾贰万元整给予吴久斌、刘月华。2017年2月7日，王静通过招商银行网上银行向吴久斌的中国农业银行账号转账汇款20000元，吴久斌、刘月华出具《收据》，载明：今收到陈亮交来购买刘月华E-18-D号房定金贰万元整。同日，陈亮、王静前往中国工商银行为购买E-18-D号房申请个人住房贷款，并承诺将E-18-D号房产抵押给中国工商银行。2017年2月12日，王静通过招商银行网上银行向吴久斌的中国农业银行账号转账汇款15000元。2017年2月13日，吴久斌、刘月华刘月华出具《收据》，载明：今收到陈亮购买E-18-D号房购房定金壹万伍仟元整。2017年3月19日，吴久斌、刘月华与陈亮、王静就是否继续履行《房地产买卖契约》一事进行沟通。陈亮、王静认为吴久斌、刘月华拒绝履行上述合同，致使合同目的不能实现，故起诉至一审法院。庭审中，陈亮、王静与吴久斌、刘月华双方皆对解除《房地产买卖契约》没有异议。另查，为协商履行《房地产买卖契约》事宜，陈亮、王静于2017年3月19日自北京飞往海口的机票与保险费用为2940元（1470元×2人=2940元）；同日，陈亮、王静乘坐出租车从家中前往北京首都机场，以及从海口美兰机场前往吴久斌、刘月华家中的花费分别为75元与83元。2017年3月21日，陈亮、王静自海口返回北京的机票与保险费用为3810元（1905元×2人=3810元）。陈亮、王静为参加一审法院原定于2017年5月22日主持的调解，购买2017年5月21日自天津飞往海口的机票，后吴久斌、刘月华于5月21日提出反诉请求解除合同，陈亮、王静办理机票退票，退票手续费为550元（275元×2人=550元）。上述交通费共计7458元（2940元+75元+83元+3810元+550元=7458元）。又查，2017年5月23日，陈亮、王静向一审法院申请对E-18-D号房产的现价值进行评估鉴定。经一审法院委托，海南正理房地产估价有限公司于2017年9月5日对E-18-D号房产进行实地查勘，并于2017年11月20日作出《房地产估价报告》，估价意见为：房地产单价12852元/平方米，建筑面积88.25平方米，房地产总价113.4189万元。司法鉴定费用为6936元。一审法院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、是否应解除陈亮、王静与吴久斌、刘月华签订的《房地产买卖契约》；二、吴久斌、刘月华是否应向陈亮、王静支付双倍购房定金70000元、交通损失7508元及购房差价299189元。一、关于是否应解除陈亮、王静与吴久斌、刘月华签订的《房地产买卖契约》的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，《房地产买卖契约》系陈亮、王静与吴久斌、刘月华双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效合同，各方均应按合同约定全面履行义务。陈亮、王静与吴久斌、刘月华之间成立房屋买卖合同法律关系。因陈亮、王静与吴久斌、刘月华双方在庭审中皆对解除《房地产买卖契约》无异议，故陈亮、王静诉请解除其与吴久斌、刘月华签订的《房地产买卖契约》，一审法院予以支持。二、关于吴久斌、刘月华是否应向陈亮、王静支付双倍购房定金70000元、交通损失7508元及购房差价299189元的问题。陈亮、王静与吴久斌、刘月华在签订《房地产买卖契约》后，分别于2017年2月7日、2017年2月12日通过银行转账向吴久斌支付定金20000元、15000元，共计35000元。2017年2月7日,陈亮、王静前往中国工商银行洋浦分行准备购房贷款面签。2017年3月19日，吴久斌向陈亮、王静表示不再继续履行合同。根据《房地产买卖契约》的补充约定，吴久斌、刘月华的合同义务包括在2017年4月10日前，将房产证解除抵押并配合陈亮、王静做银行按揭贷款，陈亮、王静的合同义务包括在吴久斌、刘月华将房产证解除抵押后向银行申请贷款时，支付剩余首付款220000元。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，吴久斌、刘月华作为合同先履行一方，在将涉案房产解除抵押后，拒绝履行《房地产买卖契约》及配合陈亮、王静办理中国工商银行抵押贷款，故陈亮、王静有权拒绝支付剩余首付款220000元。陈亮、王静已根据双方约定向吴久斌、刘月华支付购房定金35000元，吴久斌出具《收据》表明收到定金。《房地产买卖契约》第五条约定，吴久斌、刘月华中途悔约，应在悔约之日起3日内将定金退还给陈亮、王静，另给付陈亮、王静相当于定金数额的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。吴久斌、刘月华不履行约定配合陈亮、王静取得相应银行贷款的义务，致使房屋买卖合同目的不能实现。吴久斌、刘月华构成根本违约，应向陈亮、王静双倍返还定金70000元。吴久斌、刘月华辩称陈亮、王静违约在先，缺乏事实依据，一审法院不予支持。吴久斌、刘月华辩称其不应向陈亮、王静双倍返还定金，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。陈亮、王静虽然迟延五天才支付剩余1.5万元定金，但陈亮、王静迟延支付该笔剩余1.5万元定金并不必然导致合同目的无法实现，而且，吴久斌、刘月华为该笔定金出具了《收据》，该《收据》应视为吴久斌、刘月华认可陈亮、王静迟延支付的行为并愿意继续履行合同。因此，吴久斌、刘月华辩称陈亮、王静迟延五天支付剩余定金导致合同目的无法实现的理由不能成立，一审法院不予支持。关于吴久斌、刘月华是否应向陈亮、王静支付交通损失7508元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈亮、王静与吴久斌、刘月华关于合同履行的协商和调解事宜，陈亮、王静其中一人即可以处理，陈亮、王静同时为该事宜付出交通成本实属不合理。陈亮、王静乘坐飞机而购买的保险费用并不属于必须支出的费用，一审法院对此不予支持。陈亮、王静从北京市内至首都机场以及从海口美兰机场至吴久斌、刘月华家中，应乘坐价格低廉且具有普适性的机场巴士（分别为30元和20元），其因乘坐出租车超出50元的部分，一审法院不予支持。陈亮、王静自天津飞往海口的机票退票手续费与本案没有关联性，故一审法院不予支持。陈亮、王静主张2017年3月21日自北京首都机场返回家中的车费为50元，但其提供的北京市国家税务局通用定额发票无法显示费用产生时间，一审法院对此不予采信。故吴久斌、刘月华应向陈亮、王静支付交通损失3365元[（1470元-30元）+（1905元-30元）+50元=3365元]。陈亮、王静主张的超出3365元的部分，缺乏事实依据，理由不能成立，一审法院不予支持。关于吴久斌、刘月华是否应向陈亮、王静支付购房差价299189元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方当事人于2017年2月7日签订的《房地产买卖契约》约定E-18-D号房成交价格为835000元。经一审法院委托，海南正理房地产估价有限公司于2017年9月5日对E-18-D号房产进行实地查勘后作出《房地产估价报告》，估价意见为：房地产单价12852元/平方米，建筑面积88.25平方米，房地产总价1134189元。该报告由具有注册房地产估价师资格的人员依据住房和城乡建设部《房地产估价规范》等相关规定作出，且鉴定程序合法，一审法院予以采信。该评估报告是在本案审理过程中作出，合同约定的价格与评估价格之间存在落差，该落差属于陈亮、王静的期待利益损失。吴久斌、刘月华辩称该评估报告不应采信的理由不能成立，一审法院不予采纳。该评估报告是对涉案房产市场价值进行评估测算，其估价目的并不会导致评估价值的偏差。吴久斌、刘月华辩称该评估报告估价目的是为执行案件提供房地产参考，故该评估报告不能适用于本诉讼案件的理由缺乏法律依据，一审法院不予支持。吴久斌、刘月华违反合同约定，致使合同无法继续履行，陈亮、王静因此遭受涉案房屋的差价损失。该损失系由于吴久斌、刘月华违背诚实信用原则所致，故吴久斌、刘月华应给予陈亮、王静赔偿购房差价损失。定金具有处罚的性质，扣除应返还的一倍定金，吴久斌、刘月华应向陈亮、王静赔偿的差价损失为299189元（1134189元-835000元=299189元）。陈亮、王静主张吴久斌、刘月华赔偿差价损失299189元，事实依据和法律依据充分，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定了守约方有权利要求违约方赔偿损失，陈亮、王静主张吴久斌、刘月华支付的购房差价属于违约赔偿，并非损害赔偿。吴久斌、刘月华辩称陈亮、王静主张损害赔偿，属于理解有误，与事实不符，一审法院不予支持。本案吴久斌、刘月华向陈亮、王静赔偿购房差价系因为吴久斌、刘月华违约，陈亮、王静是否支付首付款与吴久斌、刘月华是否应向陈亮、王静赔偿购房差价不存在合同上的必然关系。因此，吴久斌、刘月华辩称陈亮、王静未支付首付款即无权利要求其赔偿损失的理由不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除陈亮、王静与吴久斌、刘月华于2017年2月7日签订的《房地产买卖契约》；二、限吴久斌、刘月华于本判决生效之日起十日内向陈亮、王静支付双倍购房定金70000元、交通费损失3365元、购房差价损失299189元、司法鉴定费6936元；三、驳回陈亮、王静的其他诉讼请求。案件受理费12925元、保全费4695元，由吴久斌、刘月华负担。双方在二审中提交的证据本院已组织双方当事人进行举证、质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于双方之间的《房地产买卖契约》是否已经解除的问题。本案中，该契约系陈亮、王静与吴久斌、刘月华双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。因陈亮、王静与吴久斌、刘月华双方在庭审中皆对解除《房地产买卖契约》无异议，故陈亮、王静诉请解除其与吴久斌、刘月华签订的《房地产买卖契约》，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。二、关于吴久斌、刘月华是否应向陈亮、王静支付双倍购房定金70000元、交通损失7508元及购房差价299189元的问题。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《房地产买卖契约》第五条约定：“吴久斌、刘月华中途悔约，应在悔约之日起3日内将定金退还给陈亮、王静，另给付陈亮、王静相当于定金数额的违约金。”本案中，陈亮、王静在签订《房地产买卖契约》后，已分别于2017年2月7日、2017年2月12日通过银行转账向吴久斌支付定金20000元、15000元，共计35000元。且在2017年2月7日,陈亮、王静前往中国工商银行洋浦分行准备购房贷款面签。2017年3月19日，吴久斌向陈亮、王静表示不再继续履行合同。吴久斌、刘月华作为合同先履行一方，在将涉案房产解除抵押后，拒绝履行《房地产买卖契约》及配合陈亮、王静办理中国工商银行抵押贷款，故陈亮、王静有权拒绝支付剩余首付款220000元。陈亮、王静已根据双方约定向吴久斌、刘月华支付购房定金35000元，吴久斌出具《收据》表明收到定金。陈亮、王静虽然迟延五天才支付剩余1.5万元定金，但陈亮、王静迟延支付该笔剩余1.5万元定金并不必然导致合同目的无法实现，而且，吴久斌、刘月华为该笔定金出具了《收据》，该《收据》应视为吴久斌、刘月华认可陈亮、王静迟延支付的行为并愿意继续履行合同。因此，吴久斌、刘月华辩称陈亮、王静迟延五天支付剩余定金导致合同目的无法实现的理由不能成立，一审法院不予支持并无不当，应予以维持。综上，根据上述法律规定以及双方签订《房地产买卖契约》的补充约定，吴久斌、刘月华不履行约定配合陈亮、王静取得相应银行贷款的义务，致使房屋买卖合同目的不能实现。吴久斌、刘月华构成根本违约，应向陈亮、王静双倍返还定金70000元。吴久斌、刘月华主张其未构成根本违约，缺乏事实依据，本院不予支持。2.关于吴久斌、刘月华是否应向陈亮、王静支付交通损失7508元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因购买房屋为夫妻双方的家庭大事，陈亮、王静与吴久斌、刘月华关于合同履行的协商和调解事宜，陈亮、王静同时为该事宜付出交通成本在为处理涉案纠纷所支出的费用属于必须支出的费用应予以支持。因此，陈亮、王静乘坐飞机而购买的保险费用并不属于必须支出的费用，对此应不予支持。陈亮、王静从北京市内至首都机场以及从海口美兰机场至吴久斌、刘月华家中，应乘坐价格低廉且具有普适性的机场巴士（分别为30元和20元），其因乘坐出租车超出50元的部分，应不予支持。陈亮、王静自天津飞往海口的机票退票手续费与本案没有关联性，故一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。陈亮、王静主张2017年3月21日自北京首都机场返回家中的车费为50元，但其提供的北京市国家税务局通用定额发票无法显示费用产生时间，对此亦应不予采信。故吴久斌、刘月华应向陈亮、王静支付交通损失6680元[（1470元×2-60元）+（1905元×2-60元）+50元=6680元]。陈亮、王静主张的超出6680元的部分，缺乏事实依据，理由不能成立，一审法院仅支持陈亮、王静其中一人的机票不符合常理，本院予以纠正。3.关于吴久斌、刘月华是否应向陈亮、王静支付购房差价299189元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于损失的认定，首先须确定吴久斌、刘月华的违约行为对陈亮、王静造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。本案中，双方当事人于2017年2月7日签订《房地产买卖契约》，3月19日吴久斌即明确表示不再继续履行合同，而在签订合同后陈亮、王静仅向吴久斌、刘月华支付了3.5万元的定金，未继续支付任何购房款。如前所述，因吴久斌以其行为表明拒绝继续履行而导致合同解除，本院已依照相关法律规定判决吴久斌、刘月华双倍返还定金以及相应的交通损失，已足以弥补陈亮、王静的损失。综上，本院认为，虽当事人行使法定解除权亦应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的违约责任，本案系因行使法定解除权而产生的民事责任。根据本案法律关系的性质和本案的实际情况，不应对“赔偿损失”作扩大解释，故本院对于陈亮、王静以《房地产估价报告》主张的涉案房屋差价赔偿损失部分不予以支持，一审支持不当，本院予以纠正。综上，上诉人吴久斌、刘月华的部分上诉请求成立，应予驳回。一审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院(2017)琼0106民初3763号民事判决第一、三项；二、变更海口市龙华区人民法院(2017)琼0106民初3763号民事判决第二项为限吴久斌、刘月华于本判决生效之日起十日内向陈亮、王静支付双倍购房定金70000元、交通费损失6680元；三、驳回吴久斌、刘月华其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12925元，保全费4695元，鉴定费6936元，合计24556元，由上诉人吴久斌、刘月华负担7280元；被上诉人陈亮、王静负担17276元；二审案件受理费6992元，由上诉人吴久斌、刘月华负担1272元；被上诉人陈亮、王静负担5720元。本判决为终审判决。审判长 周慧娟审判员 林 梅审判员 王法坚 二〇一八年六月十九日书记员 谢以欣速录员 陈祥秀附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。