福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初1594号 原告：徐兆明，男，1976年5月7日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：张莲治，福建闽荣律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王志坚，福建闽荣律师事务所执业律师。 被告：福建省达鑫投资发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路国贸商城**，统一社会信用代码913505005811301280。 法定代表人：韦荣强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林仕腾，福建协力人律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄晓明，福建协力人律师事务所执业律师。 第三人：泉州市丰泽区国贸商城大厦业主委员会，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路国贸商城大厦。 负责人：洪志伟，该业主委员会主任。 原告徐兆明与被告福建省达鑫投资发展有限公司（以下简称达鑫公司）第三人泉州市丰泽区国贸商城大厦业主委员会（以下简称国贸业委会）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张莲治，被告委托诉讼代理人黄晓明到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭。本案现己审理终结。 徐兆明向本院提出诉讼请求：1、判令达鑫公司、国贸业委会立即共同向徐兆明支付拖欠的租金（计算至2017年7月30日止计10192元）；2、判令达鑫公司立即向徐兆明支付逾期付款违约金（计算至2017年7月30日止18609.25元）；3、判令达鑫公司立即按徐兆明的租金数额向徐兆明赔偿两个月的租金合计1420.2元；4、判令达鑫公司承担本案的律师费1200元。事实和理由：2009年，徐兆明购得址在泉州市丰泽区云鹿路西侧鑫源．麦德龙国贸商城A区店铺负XXXX号一间。2014年7月30日，泉州市丰泽区云鹿路国贸商城大厦业主委员会与被告福建省达鑫投资发展有限公司签订《商场租赁合同》一份。合同约定：商场租赁面积48142.17平方米，合同租赁期限十五年，免租期六个月；前三年租金标准按每平方米每个月25元向国贸业委会支付租金，支付日期为每月15日；第四年至第六年的租金标准为前三年租金标准的基础上递增20%，以后每三年均按上一期租金标准递增20%，依次类推；如达鑫公司逾期支付租金超过30天的，按所拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰支付逾期违约金，如达鑫公司累计逾期支付租金累计超过九十日的，达鑫公司还应赔偿徐兆明两个月的租金。合同除上述约定外，还对履约保证金、双方权利义务、转租、诉讼费和律师费等进行了约定。但是，自商场交付后，达鑫公司却未依约履行按期足额交付租金义务，逾期累计已超90天。该拖欠的租金及逾期违约金经徐兆明多次催讨，但国贸业委会拒不履行催缴义务。现因达鑫公司主张其已经按月足额将租金交付国贸业委会，但徐兆明并没有按时足额收到租金。据此，徐兆明认为本案被拖欠租金与国贸业委会具有利害关系，据此，徐兆明有权诉求达鑫公司与国贸业委会共同向徐兆明支付拖欠的租金。 达鑫公司辩称，一、徐兆明的主体不适格，达鑫公司与徐兆明之间不存在租赁合同关系，而是与国贸业委会之间存在租赁合同关系。根据徐兆明提供的《商场租赁合同》等证据可以证实，国贸业委会系经徐兆明等业主推选并依法成立登记的业委会，徐兆明等全体业主委托国贸业委会将泉州市丰泽区国贸商城大厦出租给达鑫公司，合同系达鑫公司与国贸业委会签订，达鑫公司与国贸业委会之间存在租赁关系，合同双方并非徐兆明与达鑫公司。因此，徐兆明主体不适格，根据合同相对性，应由国贸业委会进行起诉。二、徐兆明要求达鑫公司支付租金没有任何事实及法律依据，徐兆明计付租金之标准有误。依据《商场租赁合同》及《商场租赁合同补充协议书》约定，自2015年8月1日起至2017年8月达鑫公司应向业委会支付租金共计30088856.25元，达鑫公司已通过银行转账的方式支付了27192373.25元，尚欠2896483元，其中还应扣除业委会及业主前往翁宴酒楼充值进行抵扣的部分租金共计510700元及达鑫公司交由国贸业委会暂予保存的240万元履约保证金（该240万元履约保证金已由国贸业委会提前发给各业主），本应支付30088856.25元租金，而达鑫公司已实际支付30103073.25元，严格依照《商场租赁合同》及《补充协议》的约定标准达鑫公司已超额支付了租金。同时自2017年8月份后的租金，达鑫公司已根据业委会的要求通过个人汇款方式每月支付给各业主。而2017年8月份之前支付给国贸业委会的租金，国贸业委会是否足额支付给徐兆明，系徐兆明与国贸业委会之间的内部关系，与达鑫公司无关。因此徐兆明对达鑫公司主张租金金额无任何依据。三、徐兆明主张违约金及赔偿两个月租金无任何依据。徐兆明与达鑫公司之间未签订任何租赁合同，不能依据达鑫公司与国贸业委会签订的《商场租赁合同》进行主张违约责任。且就本案实际情况来说，达鑫公司已超额支付了租金，并不存在违约情况。退一步来说，即使构成违约，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，徐兆明主张赔偿及违约金之诉求金额过高且并无任何事实及法律依据，不能获得法庭支持。四、徐兆明要求达鑫公司承担律师费无任何依据，应不予支持。五、徐兆明将国贸业委会列为第三人，并变更诉讼请求，要求其共同承担租金。根据相关法律规定，徐兆明无权对作为第三人的国贸业委会直接请求承担责任，而应将其追加为被告。综上所述，达鑫公司认为徐兆明之诉求与事实不符，且无法律依据，请求法院驳回徐兆明诉讼请求。 第三人国贸业委会未到庭，但向本院提交书面陈述意见，内容如下：一、徐兆明主张从2015年2月15日起算租金缺乏依据，徐兆明仅有权主张从2015年8月1日起的租金。根据达鑫公司与国贸业委会及业主代表于2014年7月30日签订的《商场租赁合同》第二条第4款约定：“本合同免租期为六个月内，即商场交付完毕之次日起计，免租期不计租金，由乙方（达鑫公司）对租赁物进行装修。"以及达鑫公司与国贸业委会、泉州市丰泽区东海街道人民调解委员会签订的《商场租赁合同》补充协议书第一条约定：“当事人（承租方）达鑫本应在2015年5月1日起支付租金，由于出租方国贸未按时清空商户，达鑫出资赔偿商户，给达鑫造成损失，为弥补达鑫损失，支付租金起始日从2015年8月1日算起。"根据上述两份合同，商场自交付完毕后计付租金，由于商场个别商户迟迟未能腾空，导致无法交付，直至2015年8月1日起才起算租金，因此徐兆明仅有权主张从2015年8月1日起的租金。二、国贸业委会已按合同约定履行义务，无需承担徐兆明主张的租金。国贸业委会每月均将达鑫公司支付的租金及金鑫公司的补偿款，按照固定的比例全部支付给各业主，有《国贸环球城租金明细表》、《业主租金明细表》以及银行转账流水为证。同时国贸业委会每月还按照达鑫公司要求向个别业主支付补偿款（详见证据材料2《协议书》及银行流水）。至于徐兆明主张的拖欠的租金，系由于达鑫公司在多个月份中均未按照合同约定向国贸业委会足额支付租金。并且达鑫公司尚有多月租金仍未向国贸业委会支付。据此，国贸业委会已多次向达鑫公司催讨未果。因此，徐兆明无权向国贸业委会主张涉案租金，应向达鑫公司主张。三、国贸业委会与达鑫公司于2017年7月25日签订了《协议书》，约定自2017年8月份起，全体业主租金由达鑫公司直接发放给业主，租金不再汇给业委会银行账户。综上，徐兆明的请求缺乏事实依据和法律依据，依法应当驳回徐兆明的全部诉讼请求。 本院经查明认定事实如下：2009年，徐兆明购得址在泉州市丰泽区云鹿路西侧鑫源．麦德龙国贸商城A区店铺负XXXX号一间。2013年3月22日，泉州市丰泽区国贸商城大厦业主委员会成立。2014年7月30日，国贸业委会作为出租方与达鑫公司作为承租方签订《商场租赁合同》一份，合同主要约定：1、国贸业委会将址在泉州市丰泽区云鹿路国贸商城大厦商城出租给达鑫公司使用。租赁物面积为48142.17平方米；2、位于租赁物**及**以上的自行搭盖**，除保留归国贸业委会物业办公使用外，其他无偿归达鑫公司使用；3、鉴于尚有部分商家承租期未届满，国贸业委会负责将全部商家清理出场，并腾空搬迁完毕，达到上述规定的交付条件后，国贸业委会通知达鑫公司交付，自商场交付完毕之次日开始起计租赁期限。交付完毕当日，双方应当签订交接完毕确认书。合同免租期6个月，商场交付完毕之次日起计，免租期期间不计租金。达鑫公司在签订合同之日，向国贸业委会一次性交付保证金240万元，含本合同签订之前林安平（达鑫公司原法定代表人）支付租赁定金50万元，该款转为达鑫公司的履约保证金；4、租金标准按租赁面积48142.17平方米计，前三年租金按每平方米25元的标准计付，每个月15日支付一次租金。以后每三年均按前三年租金标准递增20%；5、达鑫公司逾期支付租金的，不超过30天，按所拖欠天数乘以欠缴租金总额的1‰，超过30天的，按所拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰，任何租赁年度内（从当年1月1日起至12月31日止），达鑫公司累计逾期交付租金（包括租金未足额交付）累计超过90天的，国贸业委会有权解除合同。视为达鑫公司违约，赔偿国贸业委会二个月租金。达鑫公司分别于2014年7月3日、2014年8月13日分别向国贸业委会支付了50万元、190万元，并由国贸业委会开具收据确认收到240万元的履约保证金。2015年7月18日，达鑫公司与国贸业委会在泉州市丰泽区东海街道人民调解委员会的调解下签订《商场租赁合同》补充协议书一份，协议约定达鑫公司本应在2015年5月1日起支付租金，由于出租方国贸业委会未按时清空商户，达鑫公司出资赔偿商户，给达鑫公司造成损失，为弥补达鑫公司损失，支付租金起始日从2015年8月1日起算。2015年8月1日，国贸业委会与达鑫公司在泉州市丰泽区东海街道办事处的调解见证下签订《协调备忘录》一份，备忘录确认在清退原租赁在国贸商城商户过程中，全体业主需要出资弥补原商户损失，但由于业主没有资金，金鑫集团统一借款60万元给全体业主，该60万元在金鑫集团应支付给业主的最后两个月补贴款中予以扣除。2015年9月30日，达鑫公司作为甲方，与国贸商城一楼部分业主作为乙方，国贸业委会作为丙方签订协议书一份，协议书约定达鑫公司自2015年7月1日至2030年6月30日止，甲方每月补贴乙方15000元，补贴按月支付。国贸业委会与达鑫公司于2017年7月25日签订《协议书》，约定自2017年8月起，全体业主租金由达鑫公司直接发放给业主，租金不再汇入国贸业委会银行账户。2017年8月16日，达鑫公司与国贸业委会共同签章出具一份说明，说明载明“户名卢小云卡号62×××09，此账号是福建省达鑫投资发展有限公司财务总监卢小云的卡。在此说明，此卡是福建省达鑫投资发展有限公司发丰泽区国贸商城大厦业主租金专用账号，其账号若有余额与福建省达鑫投资发展有限公司无关，是有的业主暂时发不出去之租金”。国贸业委会将达鑫公司交付的240万元履约保证金按租金比例发放给国贸商城各业主。 另查明，由于泉州沃德商用物业管理公司经营不善并破产，金鑫集团与国贸业委会签订《“国贸商城”扶持资助协议书》，协议书约定为了扶持国贸商城的后续经营，金鑫集团从国贸业委会及业主提供与新的租赁经营公司签订委托租赁经营协议之日起，在三年内扶持资助国贸商城全体业主1620万元，以支持全体业主，由全体业主按现持有物业比例进行分配。合同生效第一年内前半年每月资助80万元，后半年每月资助50万元；第二年起每月资助40万元；第三年每月资助30万元。以上事实有《商场租赁合同》、《商场租赁合同》补充协议书、《协调备忘录》、《协议书》、《“国贸商城”扶持资助协议书》、调查笔录、质证笔录及各方庭审陈述为证，本院予以认定。 本院认为，国贸业委会与达鑫公司签订的《商场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，合同双方均应按照合同履行相应的权利义务。1、对于徐兆明是否为本案适格主体的问题。国贸业委会系由国贸商城业主依照法定程序设立的自治管理组织，其与达鑫公司签订《商场租赁合同》所产生的权利义务对国贸商城全体业主具有约束力。徐兆明作为国贸商城的业主有权依照《商场租赁合同》的约定向达鑫公司主张支付租金，是本案适格主体。2、对于租金的起算时间应如何认定的问题。双方签订的《商场租赁合同》第二条租赁期限及商场交付的条款中明确约定国贸业委会负责将全部商家清理出场，并腾空搬迁完毕，在达到交付条件后，国贸业委会通知达鑫公司交付，自商场交付完毕之次日开始起算租赁期限。第二条第4款还约定合同免租期为6个月，即商场交付完毕之次日起算，免租期内不计租金。根据2015年7月18日国贸业委会与达鑫公司在泉州市丰泽区东海街道人民调解委员会调解组织下签订的《商场租赁合同》补充协议书一致确认由于出租方原因未能按时清空商户，双方同意支付租金的起始日从2015年8月1日起算。同时在2015年8月1日由泉州市丰泽区东海街道办事处调解见证下由国贸业委会及达鑫公司签订的《协调备忘录》再次确认了清理剩余商户的相关事宜。补充协议书及《协调备忘录》确认的内容仅是对《商场租赁合同》中对于达到商场腾空交付条件及确定最终交付时间的事实确定，并不是对于《商场租赁合同》内容的补充约定，故，国贸商场的业主主张国贸业委会签订补充协议书及《协调备忘录》应由全体业主另外授权，与事实不符，本院不予支持。综上，本院认为，对于合同租金的起算时间应自2015年8月1日计起。3、对于达鑫公司是否存在租金未足额支付的问题。从达鑫公司提供的《2015年8月至2017年8月环球城支付业主租金明细表》及第三人国贸业委会提供的《国贸环球城租金明细》上看，双方均认可达鑫公司未支付的租金分别为：2015年11月、12月租金各少16万元（10%），2016年8月至2017年5月租金各少20万元。而对于2016年1月租金，国贸业委会主张少付2万元租金，但从达鑫公司提供的转账流水体现，达鑫公司在2016年2月至2016年4月转账支付至国贸业委会的款项包括了两个月租金2407108元及两个月支付给国贸商城一楼部分业主补贴30000元，而从国贸业委会提供的租金明细体现，业委会也认可达鑫公司2016年2月至4月支付的款项是在支付2016年1月、2月租金，故，对于第三人主张国贸业委会在2016年1月少付2万元租金，与事实不符，本院不予采信。而，对于上述未支付的租金，达鑫公司在证据中主张系申请免租金，但未提供证据证实出租人同意减免该部分租金，达鑫公司应承担举证不能的法律后果，综上，截止国贸商城各业主诉求中要求达鑫公司支付租金的截止时间，达鑫公司共计欠付租金232万元。而对于欠付的租金，达鑫公司主张国贸业委会已将达鑫公司交付的履约保证金240万元先行发放给各个业主用于垫付租金，该履约保证金应抵扣达鑫公司结欠的租金。本院认为，履约保证金是双方当事人意定的金钱担保。国贸业委会在达鑫公司欠付租金的情况下直接将达鑫公司缴交的履约保证金先予发放至各业主，国贸商城各个业主收取租金的利益损失已经通过履约保证金发放的方式获得填补。达鑫公司要求应将发放的履约保证金与其欠付的租金进行抵扣，合理合法，应予支持。但对于履约保证金，租赁合同的相对方国贸业委会及合同的实际权利人国贸商城的全体业主均有权要求达鑫公司予以再次补足。综上，徐兆明主张达鑫公司结欠其租金，与事实不符，本院不予支持。至于徐兆明主张国贸业委会支付拖欠租金，因国贸业委会按何标准发放各业主租金以及是否足额发放租金，属于国贸业委会与业主之间另一法律关系，不宜在本案中一并处理。徐兆明还要求达鑫公司按比例支付其删除加盖层的租金，但租赁合同第四条第2款第1项明确载明，执行搭盖物不算租金，故，对于徐兆明的该项诉求，本院不予支持。鉴于徐兆明主张的缴交租金的截止日期内，达鑫公司有足额缴付租金，故，达鑫公司无需支付违约金，且依据国贸业委会与达鑫公司签订的《商场租赁合同》中第十五条约定，由败诉方承担由此而产生的诉讼费、律师费等，故，本案支出的律师费应由徐兆明负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告徐兆明的诉讼请求。 本案受理费586元，减半收取298元，由徐兆明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  郭锡锋 二〇一八年六月二十五日 书记员  赖晓璠 附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。