上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初29357号原告：上海为替投资咨询有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：崔荣，执行董事。委托诉讼代理人：李俊南，上海华勤基信(杭州)律师事务所律师。被告：瑞壹(上海)物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号XXX室。法定代表人：张丽莉，董事长。委托诉讼代理人：陈燕，女。委托诉讼代理人：朱慧浩，上海汉盛律师事务所律师。原告上海为替投资咨询有限公司与被告瑞壹(上海)物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海为替投资咨询有限公司的委托诉讼代理人李俊南、被告瑞壹(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱慧浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海为替投资咨询有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告返还租赁押金53,400元及利息，利息以53,400元为本金，自2018年2月1日起计算至返还押金之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计。事实和理由：2017年7月28日，被告作为出租方将上海市浦东新区东方路XXX号309F房屋(以下简称系争房屋)租赁给原告，双方签订《许可使用合同》，租赁期限为2017年8月1日至2018年1月31日，月租金17,800元，押金53,400元，付一押三。原告在搬入之时即告知被告，合同到期原告不续租。2018年1月2日，原告法定代表人联系被告工作人员，再次声明到期终止合同，该工作人员于次日提出需要原告发出书面到期终止的通知，收到通知并在房屋无损害、钥匙门卡给齐的情况下可以退还全部押金，并告知原告其电子邮箱。原告遂于2018年1月3日发出期满不续租邮件，但被告工作人员称，根据双方合同约定，需在合同届满日三个月以前以书面提出不续约才可终止合同，否则合同自动顺延。被告并称曾于2017年10月31日晚上22时49分发送全英文邮件至原告法定代表人邮箱，询问是否续约，由于原告未及时回复视为放弃要求终止合同的权利。原告至此才发现被告所称的全英文邮件，原告法定代表人不懂英文，且长期不看电子邮箱，双方在此前的沟通中也从未提及必须提前三个月给出书面通知不续租的要求。被告所称合同约定条款为格式条款，原、被告在日常沟通中均为电话通知并有专人提供书面通知至办公地点，原告已多次口头通知被告到期不再续租。2018年1月31日，原告搬出系争房屋，但被告认为双方租赁合同已自动顺延，拒不退还原告押金，故涉诉。瑞壹(上海)物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉请。原、被告间租赁关系已有两年多，期间双方共签署了四份《许可使用合同》。根据双方最后一份租赁合同即本案的讼争合同约定，若到期不再续租，则需在到期日前三个月通知对方即应当于2017年10月31日前通知，但原告直至2018年1月初才向被告提出不再续租。原、被告间的每份租赁合同中均对自动顺延事宜有着相同的约定，因此双方之间的租赁关系已经自动延续，押金应冲抵续约后的租金。原、被告在协商过程中，原告曾同意其继续租赁系争房屋，直至被告找到新的租户。被告实际于2018年4月8日才将系争房屋重新出租。因此，被告认为截止2018年4月7日的租金应由原告承担。被告收取的押金数额实为50,100元，而非53,400元。双方在2016年11月10日签署《许可使用合同》时，曾约定原告需增补押金3,300元，但该笔款项原告并未支付。在本案讼争的租赁合同签署时，被告忽略了该事实。因此，扣除该笔款项后，原告实际支付的押金金额为50,100元。扣除原告应承担的租金后，剩余押金10,346.67元被告同意退还给原告。本院经审理认定事实如下：2017年7月28日，原、被告就系争房屋签订《许可使用合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2017年8月1日起至2018年1月31日止，许可使用费每月17,800元。押金53,400元(已付39,930)。该合同约定，除非其中的一方在本合同终止前叁个月书面提出终止，本合同将自动顺延，相同条款及许可使用期限不变。合同额外约定第2条，自签约之日起三个工作日内，客户(即本案原告)需支付追加押金RMB13,470以及追加房租RMB4,490，共计RMB17,960。许可使用条款第6条：此许可使用终止时(a)如客户已向瑞壹支付全额未到期的许可使用费和其他所有应付费用，客户将根据本许可提前终止其各种义务。一旦这些条件履行，押金将随后退还。(b)由于客户方发生任何合同涉及的违约行为，而导致客户方或瑞壹终止本许可使用合同，客户应向瑞壹支付全额未到期的许可使用费和其他所有应付费用……。第14条约定，所有通知均应采用书面或电子邮件方式。通知客户，如果人工送达或电子邮件送达此通知到本许可签署人即公司法定代表人或授权代表人，或本合同首页中的联系人，则通知视为已经送达。合同另对其他事项作了约定。合同订立后，系争房屋由原告使用。原告补足了被告合同额外约定2中的押金差额13,470元和追加房租4,490元，此后原告按合同支付了截止2018年1月31日止的租金。2017年10月31日晚22时49分，被告向原告法定代表人QQ邮箱发送全英文电子邮件一份，内容大意为(被告于审理中提供翻译件)告知原告，在双方许可使用合同结束后(2018年1月31日)，被告将根据市场价将目前的许可使用费调整至每月31,500外加网络通讯费7,200/9套(网络)，为期6个月的协议，并要求原告于2017年11月3日前确认是否续租。2017年11月8日零时许，被告再次向前述邮箱发送英文电子邮件一份，内容大意为告知原告根据双方现有合同规定，原、被告的许可使用合同将自动顺延，不要回复系统生成的电子邮件。前述两份电子邮件，原告未回复。2018年1月2日，原告法定代表人通过微信向被告工作人员询问原告于1月31日搬离(系争房屋)是否有问题，并表示原告在之前已告知过被告搬离的事项。被告工作人员于次日回复要求原告提供已通知退租的邮件打印后盖章给被告。原告表示不清楚退租邮件之事，原告已多次口头通知被告到期不续租，要求被告提供邮箱以便原告发送退租邮件。此后，被告表示依据双方合同的约定，原告没有于到期三个月前书面提出终止租赁关系，租赁合同已自动顺延。原告告知被告其将于1月31日前搬离系争房屋。此后双方就退租及后续事宜未达成一致。2018年2月9日，被告向原告发送律师函，表示双方租赁合同已自动顺延至2018年7月31日止，原告欠付2018年2月1日起的租金，要求原告在收到函件后3日内支付拖欠的费用。2018年3月5日，被告向原告发送终止通知一份，称尚未收到原告欠付的租金，终止与原告的许可协议。同年3月16日，被告再次向原告发送邮件催要2018年3-4月的租金。审理中，原告向本院提交2018年1月31日的车辆租赁证明一份，证明原告于该日租赁车辆搬离了系争房屋，原告搬离时经过被告前台的同意。经庭审质证，被告表示不清楚原告何时搬离，双方未曾办理过交接手续，系争房屋所处大厦的二、三层由被告整体承租的，系争房屋于2018年2月初确实已经无人。被告另称合同中注明的押金已付款39,930元，其中3,300元原告没有实际支付。审理中，原告表示其于2018年1月初才知晓被告曾发送过英文邮件，原告法定代表人不懂英文，原、被告此前的租赁合同租赁的是其他房屋，双方间从未通过自动续签这种方式订立过合约。原告撤回了要求被告支付利息损失的诉请，对于租赁押金，仅要求被告返还40,000元，其余部分原告自愿放弃。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该租赁合同中约定了“除非其中的一方在本合同终止前叁个月书面提出终止，本合同将自动顺延，相同条款及许可使用期限均不变”，故原、被告对租赁合同到期后即2018年1月31日以后双方是否已经建立续租合同存在争议。前述租赁合同并非原、被告之间的首份租赁合同，从双方以往租赁合同履行情况反映，双方间没有依照前述条款确立续租关系的惯例。并且即使有前述条款的约定，然有关“相同条款”“使用期限”等词义含义模糊，双方在认识上存有争议，故对于新合约的建立双方仍有通过自愿、平等协商建立合同关系的基本权利。纵观被告两次向原告发送全英文邮件的行为，本院认为，在双方不存在沟通障碍的情况下，被告完全可以通过书面、直接送达或当面告知等更直接的方式询问原告到期续租事宜。被告于2017年10月31日晚发送全英文电子邮件给原告，提出对合同到期以后若续租将调整租金的意见。被告发送邮件的行为一方面反映了被告也完全清楚在合同到期以后重新续租合同需另行磋商的交易习惯。另一方面其以全英文的邮件询问原告续租事宜，且未附中文翻译，被告的做法既没有合同依据，且有违一般交易往来的惯例。而被告的邮件内容实则为被告向原告发出的新要约，原告未予回复，可见双方对续租并未达成合意。结合原告与被告工作人员的往来微信，原告至少于2018年1月前已告知被告到期不再续租。故在租期结束后，原告要求被告退还已付租赁押金，本院予以准许。关于系争房屋的返还时间，虽然双方间没有关于系争房屋交还的相关手续，但鉴于双方届时已发生了纠纷，要求原告提供租赁物的交还凭据未免苛刻。系争房屋位于被告整体承租的一、二层内，原告于2018年1月初已明确告知被告到期搬离，被告亦确认系争房屋于2018年2月初已无人办公。故原告主张其于2018年1月31日已搬离并交还系争房屋，本院予以采纳。原告缴纳押金的数额，涉案合同中被告已确认了押金的已付金额，原告提交了押金追加补差的付款凭证，原告主张押金数额为53,400元，证据充分，本院予以采纳。原告自愿放弃部分押金的返还权利，仅要求被告返还押金4万元，其余部分予以放弃，系当事人自由处分其民事权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告瑞壹(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海为替投资咨询有限公司押金40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告瑞壹(上海)物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一八年六月十二日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。