江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初1176号原告吴伟，男，1968年12月30日出生，汉族，临川区人，住抚州市。被告王光耀，男，1975年8月15日出生，汉族，抚州市人，住抚州市。被告艾丽华，女，1989年6月5日出生，汉族，抚州市人，住抚州市。原告吴伟诉被告王光耀、艾丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴伟、被告艾丽华均到庭参加诉讼，被告王光耀经本院公告送达应诉材料及开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟诉称，被告在玉茗大道开店因资金周转有时会向原告借款，后因被告业务发展有两间店面需装修缺少资金，需卖房获得资金。在此情况下，2015年6月11日原告与被告签订了抚州市南门路516号环球澜湾国际5号楼2504室房屋买卖合同，并于2015年6月13日交付购房定金7万元，约定房屋总价为人民币20万元，余款在房屋过户办证后一次性付清，过户办证费用由被告支付，在2015年6月26日前交房，合同还约定如被告违约、一房多卖或找各种理由和借口不把房屋卖给原告，被告将无条件赔偿20万元给原告，并同时退还定金7万元整。合同签订后，原告找被告协商过户事宜，被告要原告先付清尾款，原告要求先办证后付款，当时原告没同意，后双方协商被告先借原告13万元，被告在2015年10月23日借原告13万元，并约定还款时间为2015年12月30日之前还清，如不按时还款，借款直接抵扣房款，原告房款早已付清，但至今未办理房屋过户手续，原告遂诉至法院，请求法院依法判令被告履行《房屋买卖合同》义务，将抚州市南门路516号环球澜湾国际5号楼2504室（抚房权证金开字第××号）的房屋所有权过户给原告，并限期办证。被告王光耀未应诉答辩。被告艾丽华辩称，我根本不知道王光耀向原告借款抵押房屋的事情，我自与王光耀结婚以来就没有用过他一分钱。经审理查明，被告王光耀与艾丽华于2014年5月19日登记结婚，2017年9月26日两被告签订了离婚协议书，并在民政部门办理了离婚登记手续，离婚协议约定位于抚州市南门路516号环球澜湾国际5号楼2504室房屋（建筑面积为116.78平方米、产权证号为抚房权证金开字第××号、1××0号）及位于广州市白云区大源南路半山四街1号1504室房（建筑面积为93.19平方米，产权证号粤房地权证穗字第××号）全归女方所有，无房产纠纷。2015年6月11日被告王光耀作为甲方、原告吴伟作为乙方签订了一份《房屋买卖转让合同》，该份合同主要约定如下：1、甲方因店面装修需要资金周转将环球澜湾国际5号楼2504室房屋转让给乙方，房屋建筑面积为116.78平方米（抚房证字第2015-1××0号），房屋总价为人民币20万元整；2、乙方已付房屋定金人民币现金7万元给甲方，签字后已一次性付清，余款在房屋过户办证后乙方一次性付清，房产过户办证费都由甲方负责与乙方无关；3、交房时间：甲方同意在2015年6月26日之前交房给乙方；4、如甲方违约、一房多卖或找各种理由和借口不把房屋卖给乙方，甲方将无条件赔偿人民币20万元给乙方作为经济补偿，并同时一次性还清购房定金7万元；5、甲方（王光耀）全权代替王光耀老婆艾丽华签字生效，上述签订合同的当日被告王光耀在合同的“甲方”处签了名、原告吴伟在合同“乙方”处签了名，事后，被告艾丽华在该份合同下面也签了名。2015年6月13日被告王光耀向原告出具了购房定金收条一份，收条中记载收到吴伟购房款定金人民币现金7万元。2015年10月23日被告王光耀向原告出具了借条一份，借条中记载以下内容：今借到吴伟人民币现金13万元整，已收到13万元，还款时间为2015年12月30日之前。王光耀本人用抚州市南门路516号环球澜湾国际5号楼2504室（抚房权证金开字第××号）房屋抵押给吴伟，特写此据，如不按时还款，借款直接抵房款。被告王光耀在该份借条借款人处签了字，被告艾丽华也在借条下面签了字。此后，被告未向原告归还上述借款，也未将涉案房屋交付给原告，原告催问未果，遂诉至本院。对上述原告已支付给被告的20万元，原告自述仅有6.5万元是通过银行转账方式支付，其余款项均是通过现金给付方式支付给王光耀。庭审中，被告艾丽华陈述2015年6月11日的那份合同下面“艾丽华”的签字是王光耀拿去给她本人签的，但其在签字时根本没有看里面的内容，当时也不知道签什么字，被告艾丽华还认为涉案房屋也不可能只卖20万元，且王光耀的妈妈还帮王光耀还了一部分钱给原告。原告自述王光耀除了涉案20万元外，还于2015年6月1日、11月3日分别借款5万元、4.2万元，期间王光耀的妈妈仅代其向原告偿还了2万元，其余款至今未还。另查明，座落在抚州市南门路516号环球澜湾国际5号楼2504室房屋的所有权人为两被告王光耀与艾丽华共同共有，各占产权比例50%，该套住宅的建筑面积为116.78平方米，其中王光耀持有的产权证号为抚房权证金开字第××号，艾丽华持有的产权证号为抚房权证金开字第××号，产权证的登记时间为2015年5月25日。抚州市统计局提供的临川区2015年房地产开发投资数据记载：住宅实际销售面积949015平方米、住宅实际销售额471158万元。以上事实，有原被告身份证、两被告结婚证、离婚证、离婚协议、原被告签订的房屋买卖转让合同、定金收条、房产证、借条、信息截图、庭审笔录等证据在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，2015年6月11日原告与被告王光耀虽签订了涉案房屋的房屋买卖转让合同，但在签订合同的当时，被告艾丽华并不知晓，其虽在事后补签了名字，但从整份合同的内容分析，涉案房屋的建筑面积为116.78平方米，按照抚州市统计局发布的临川区房地产开发投资数据计算，2015年抚州市临川区住宅平均价格为4964.7元／㎡（471158万元÷949015平方米），涉案房屋在2015年的市场价值为579777元（4964.7元／㎡×116.78㎡），而原被告签订的房屋买卖转让合同中约定的房屋总价仅为20万元，该约定的购房价款明显远低于当时的市场价值，且合同中还约定原告已付房屋定金7万元，余款在房屋过户办证后再一次性付清，并约定房产过户办证费都由被告王光耀负责与原告无关，按房屋出卖的一般市场规则和常理，通常购房余款在房屋过户办证前都要全部付清，付清购房款之后，卖方才会配合买房去办理房产过户手续，且房产过户办证费通常由购房者承担，况且涉案房产在交易时未满二年，需要缴纳高额的个税，故该份合同无论是从房屋总价，还是付款时间、办证时间及房产过户办证费用的承担，都不符合房屋买卖的市场规则和交易习惯，也有悖于公平原则。再者，根据2015年10月23日被告王光耀向原告出具的借条内容，该借条中记载王光耀本人用抚州市南门路516号环球澜湾国际5号楼2504室房屋抵押给原告，如不按时还款，则借款直接抵房款，按照该份借条记载的内容分析，结合本案其余证据，本院认为，被告王光耀与原告签订涉案房屋买卖合同的本意并不是出卖涉案房屋，而是原被告之间存在借贷关系，为了保证借款的履行，双方以签订涉案房屋买卖合同作为借款的担保，将涉案房屋抵押给原告，故原被告之间就涉案房屋的买卖合同关系不能成立，原告要求被告履行房屋买卖合同义务并过户给原告的诉请，本院不予支持。原告应基于与被告之间的借贷关系向两被告主张偿还借款。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告吴伟的诉讼请求。案件受理费2150元，由原告吴伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  胡军红人民陪审员  丁筱玲人民陪审员  张柏兰二〇一八年六月十二日书 记 员  毛 青