河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终2825号上诉人（原审被告）：李颖，女，1984年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：苏桂霞，女，汉族，1960年10月3日出生，住北京市海淀区。系李颖之母。委托诉讼代理人：谢波，北京市中海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱智刚，男，1980年10月12日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：林焕斌，河北王洪波律师事务所律师。原审被告：三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧，统一社会信用代码91131082084969432U。法定代表人：果士红，该公司经理。委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。上诉人李颖因与被上诉人朱智刚及原审被告三河市兴达置业房产经纪有限公司（以下简称兴达置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李颖及其委托诉讼代理人苏桂霞、谢波，被上诉人朱智刚的委托诉讼代理人林焕斌，原审被告兴达置业的委托诉讼代理人何宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李颖上诉请求：一、请求二审法院撤销三河市人民法院（2017）冀1082民初2743号民事判决，依法改判或者发回重审；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在案件事实认定、证据采信及法律适用上均存在重大错误，对于合同延迟履行的原因未予认定，是由于被上诉人的违约导致国家政策出台后合同不能履行，被上诉人应承担上诉人的损失。一、上诉人与被上诉人于2017年3月4日签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定被上诉人应于面签当天支付首付款93万元。签订合同后，被上诉人一再拖延办理面签手续，恶意延期支付首付款，构成违约。2017年3月22日，限购政策出台后，房价大幅下跌，被上诉人要求降价20万元，上诉人未同意。二、对于补充协议加上的变更首付款金额的内容，上诉人并没有同意，双方未达成一致意见，没有上诉人一方的签字确认，不构成合同内容，对上诉人没有合同约束力和法律效力。一审法院对于该部分内容的认定和采纳存在错误。三、上诉人一方提供的录音证据及中介机构的微信记录，充分证明被上诉人在合同履行过程中存在违约情形，对此一审法院没有查实认定，仅仅考虑政策原因，贷款比例提高，推定对被上诉人造成影响，认定被上诉人可以解除合同。四、政策出台后，合同完全可以履行，直到5月份，被上诉人也未表示不履行合同。一审法院认定贷款比例提高10%，对被上诉人履行合同构成障碍不能成立。由于被上诉人拒绝配合办理面签，才赶上新政的出台，被上诉人存在重大的过错，由此给上诉人造成了一定的损失，被上诉人应当予以赔偿。五、涉案房屋价格至一审开庭时下跌至190万元，差价损失约30万元。被上诉人为达到失去购房资格的目的，2017年6月19日第一次开庭后，于2017年6月26日办理了离婚手续，一审法院不应采纳该证据。六、合同不能履行，并非完全由于政策所致，是由于被上诉人一方有违约情形在先，且用假离婚行为阻却合同继续履行。被上诉人无权要求返还5万元定金，且应赔偿上诉人的损失。朱智刚辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。因限购政策原因导致被上诉人首付比例大幅度提升，超出了自身承受能力，合同履行出现障碍。2017年6月6日，新的限购政策出台后，因被上诉人不是本地户口，也没有三年社保、缴税记录，彻底丧失购房资格，合同已无法履行。按照合同法情势变更的原则，出现情势变更，合同履行出现阻碍或者无法实现合同目的，可以解除。被上诉人对限购政策出台没有预见性，对合同履行没有过错。兴达置业辩称，本案一审不存在程序违法或者基本事实没有查清的情况，上诉人要求撤销一审判决，发回重审没有法律依据。兴达置业只是原审被告的身份，说明上诉人对一审判决中关于兴达置业公司的部分是认可的。对上诉人所述的事实及理由部分没有异议。朱智刚向一审法院起诉请求：一、依法判令解除房屋买卖合同；二、判令被告李颖向原告返还已付定金人民币50000元；三、判令被告兴达置业向原告返还居间服务费41760元；四、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2017年3月4日，原告（买受人）朱智刚与被告（出售人）李颖签订《存量房买卖合同》。该合同约定：卖方所出售房屋位于三河市燕郊开发区天宝嘉麟房地产公司用地北侧星河皓月五期（二期）A5-2-303号商品房（房屋所有权人李颖，房权证号：三河市房权证燕字第**）；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，出售人应于2017年4月30日前办理抵押注销手续；经双方协商一致，房屋成交总价为230万元，买受人在签订本合同同时支付购房定金5万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为139万元，买受人因自身原因未获得银行批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。同日，原告与二被告同时订立《居间服务合同》，该合同甲方（出售人）为李颖，乙方（购买人）为朱智刚，丙方（居间人）为兴达置业。该合同约定：甲乙双方在丙方的居间服务下就三河市燕郊开发区天宝嘉麟房地产公司用地北侧星河皓月五期（二期）A5-2-303号房屋签订《存量房买卖合同》；甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：1、提供房屋信息和签约机会；2、实地看房；3、促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同；甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费；各方同意，应向丙方支付居间代理费为41760元，由乙方承担，并于本合同签订当日向丙方支付。同日，原告与二被告另行签订了《补充协议》，甲方（出售人）为李颖，乙方（购买人）为朱智刚，丙方（居间人）为兴达置业。该合同约定：乙方于2017年3月4日向甲方支付定金人民币5万元，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分；甲方应在60日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方于面签当日将首付款93万元（包括定金人民币5万元）直接支付甲方；甲乙双方应于首付当天共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在该协议底部另注明：经甲乙双方协商一致，乙方于面签当日支付甲方首付款50万元，剩余首付款43万元过户前付清。原告依照上述约定支付定金及居间服务费。原、被告兴达置业对上述事实无异议。但被告李颖表示：补充协议底部关于首付款支付时间的约定未经被告认可。被告兴达置业表示：补充协议底部条款系经买卖双方认可后由被告兴达置业店长增加。庭审中，原告提交户口页显示其户籍为湖北省监利县，原告据此表示：由于原告户籍性质，2017年3月22日新政，由于首付比例提升，原告需按60%比例支付；2017年6月6日新政后，原告丧失购房资格。二被告表示：原告妻子系燕郊户籍，3月22日新政后，增加首付比例为50%，以家庭为单位不妨碍合同继续履行。原告另提交房房产证一份证明其名下在，另提交与刘瑶的离婚证一份，表示：其妻子虽为本地户籍，但双方因感情不和于2017年6月26日离婚。二被告表示：原告在签署合同时表示自有房屋已售出，原告离婚的行为构成恶意违约。被告李颖在庭审中提交与原告的录音一份，通话时间为2017年4月26日，双方对购房合同履行情况进行协商，原告陈述内容为：因为政策原因，没有资格购买，名下房子没有卖出；原告要求被告李颖将房价降到225万元，让其妻子或者弟弟购买。被告李颖陈述内容为：需要原告支付价款购买其他房屋。被告李颖另提交与被告兴达置业工作人员马小娟的短信记录，双方在短信中约定5月24日做面签。被告李颖表示，通过以上证据可以证实：原告具备购房资格，不配合面签。原告及被告兴达置业对以上证据的真实性予以认可，原告表示：以上证据可以证实在限额政策出台后，双方积极协商，探讨履行方案。被告兴达置业提交工作人员马小娟与原告妻子刘瑶的微信记录，时间为2017年3月18日、3月19日、3月22日、3月27日、内容为：被告兴达置业工作人员通知3月29日早上做面签，刘瑶在限购前询问办理面签相关手续，在限购后表示先处理自家房子的成交问题，要求将面签时间延后。原告表示，微信记录中无原告本人，对微信记录的真实性不予认可。一审法院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的限制性规定，合法有效。原告与被告李颖在《补充协议》中约定了首付款为总房款40%即93万元，并约定支付时间为面签当日。其后在《补充协议》底部对首付款支付时间进行更改，被告李颖虽不予认可，但通过被告兴达置业的陈述及被告李颖持有的《补充协议》，对原告与被告李颖更改首付款时间的事实本院予以确认。原、被告同时在《补充协议》中约定：“《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分”，双方实际在《补充协议》中将定金性质转化为首付款的一部分。通过被告兴达置业提交的证据及双方的庭审陈述，本院可以确认，双方约定首付款的时间为2017年3月29日，在2017年3月22日新政后，被告认可原告的首付比例提升至50%，原告与被告李颖随后即因首付款支付及购买资格问题产生争议。在首付比例提升后，原告虽非本地户籍，但其妻子刘瑶系本地户籍，原告不存在无购买资格问题，但首付比例较之双方签订买卖合同时提升10%系不争事实，相较于原告与被告李颖的购房价格，提升20余万元，对普通购房者来说障碍显而易见。原告与被告李颖其后就因政策变更后的首付款支付进行协商，但未达成一致协议，被告亦未举证证明原告的履行能力，且原告其后与其妻子离婚，依据新政，彻底丧失购买资格。综上，对原告要求与被告李颖解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以维护。因原告与被告李颖在《补充协议》中已将定金转化为首付款的一部分，在双方合同予以解除情况下，首付款应予返还。原告与被告兴达置业在《居间服务合同》中明确约定：“甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费”，被告兴达置业实际促成原告与被告李颖房屋买卖合同的订立，从合同约定来说，居间行为已经完成，故对原告要求返还居间服务费的诉讼请求，本院无法维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、原告朱智刚与被告李颖签订《存量房买卖合同》、《补充协议》予以解除；二、被告李颖于本判决生效后三日内返还原告朱智刚首付款人民币50000元；三、驳回原告朱智刚其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人李颖提出双方在2017年3月4日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》后，被上诉人朱智刚拖延办理面签手续，后办理假离婚，造成限购政策出台后合同无法履行，被上诉人存在重大过错，无权要求返还定金，应当赔偿上诉人的损失的上诉主张，在双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》中约定面签当天支付首付款，但未约定面签的具体时间，根据现有证据可以证实约定的支付首付款时间为2017年3月29日，该时间在2017年3月22日限购政策出台后，被上诉人朱智刚需要支付的首付款比例提高，出现支付障碍。现无证据证实被上诉人朱智刚系虚假离婚，根据三河市出台的限购政策，被上诉人朱智刚不符合购房条件，无法办理房屋产权过户手续，合同无法继续履行，应予解除，合同解除属于不可归责当事人双方的事由。现有证据不能证实被上诉人朱智刚存在重大过错，本院对上诉人李颖的上诉主张不予支持。综上所述，李颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由李颖负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松书记员 周 雪