上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初17340号原告(反诉被告)：上海承功实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李英，经理。委托诉讼代理人：屈小荣，上海市方正律师事务所律师。被告(反诉原告)：北京易代储科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：刘涛，董事长。委托诉讼代理人：罗宝贵，上海耶林律师事务所律师。原告上海承功实业有限公司诉被告北京易代储科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉请求，本院经审核后依法受理予以合并审理。本案于2017年12月13日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人屈小荣，被告委托诉讼代理人罗宝贵到庭参加诉讼。审理中，原告申请对房屋装修改动工程进行司法评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司进行司法评估。因案情复杂，本案转适用普通程序，并由审判员徐冬梅、人民陪审员宋惠琴、王宏美组成合议庭进行审理。本案于2018年6月5日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人屈小荣，被告委托诉讼代理人罗宝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海承功实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年6月1日签订的《易代储—库房租赁合同》于2017年9月8日解除；2、判令被告返还原告押金人民币(以下币种人民币)221,433.35元；3、判令被告返还原告全额租金332,150元；4、判令被告支付违约金(自2017年5月24日起算至判决生效之日止，以每天5,535元进行计算)；5、判令被告赔偿原告房屋装修改动费损失1,573,291元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告签订《易代储—库房租赁合同》，合同约定被告提供位于上海市青浦区北青公路XXX号德力西生活区的库房租赁给原告使用，库房面积为2,800平方米以及房屋租赁期限和价格等相关事项。由于租赁的库房权利人并非被告，故被告承诺会提供房屋产权证、德力西公司出租文件、消防验收报告、环评验收报告等文件给原告将公司营业地址迁移至租赁物处。根据合同约定被告应当将房屋形成独门独院；在得到被告同意后原告对房屋内部进行了装修，在装修过程中被告知：德力西公司不同意原告的房屋形成独门独院且拒绝拆除消防通道上的违章建筑，给原告的人身和财物安全形成较大的安全隐患。同时，被告一直无法提供其有权出租的相关证明文件以及无法提供库房的产权证，故原告有理由相信被告出租的库房为违章建筑。被告的原因致使原告无法实际使用库房，造成了原告相应的损失，原告多次发函，被告对此置之不理。为此原告诉至法院，作如上诉请。被告北京易代储科技有限公司辩称：1、被告向原告出租的库房为案外人上海德力西集团有限公司所有的合法建筑，已取得不动产登记，并且案外人同意被告转租，原告认为所租赁的库房为违法建筑无事实依据。2、被告出租的库房四周已有围墙和防护门，已形成独门独院，并且该区域有保安24小时值班，财产安全能够得到安全保障，其次，原告为形成独门独院而建造的围栏需建筑在公共通道上，这将严重影响附近车辆、人员的通行，建立围栏实则对加强安全毫无必要，且会侵犯他人合法权益，影响相邻关系，再次，对于安装挡隔护档，独门独院应该理解为安装可移动伸缩的围栏，被告对此从未反对过；3、被告所出租的库房及其配套设施已建成多年，在没有政府有关部门认定有违章建筑的情况下，原告所述的在消防通道上有违章建筑无事实依据；4、被告从未允许原告在库房内进行钢结构加层的装修改动，原告拆除部分加层也是原告自愿的，有损失也是原告在建造时考虑不当以及收到业主方的要求后进行改动所致，与被告无关。因原告未经被告书面许可，对库房进行大规模钢结构改造，且被告在第二期租金支付期限届满后，拒付租金，已构成违约，故此被告提起反诉请求：1、确认原、被告双方签订的《易代储—库房租赁合同》解除；2、判令原告对租赁库房恢复原状，并退还库房；3、判令原告支付租金或占用费(自2017年9月8日起至实际退还租赁库房之日止，按每天3,640元计算)；4、判令原告赔偿违约金332,150元；5、反诉费由原告承担。针对反诉，原告上海承功实业有限公司辩称：1、关于合同解除问题，原告已在本诉中提出主张。2、2017年6月8日由于房屋权利人的阻止，原告无法获得库房使用，被告亦未完全交付库房，因此不存在原告需返还库房问题。3、因被告违约在先，导致原告装修改动等相关损失，原告无需恢复库房原状，也无需向被告支付租金或占用费以及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争的青浦区重固镇北青公路XXX号房地产登记权利人为上海德力西集团有限公司(以下简称德力西公司)，建筑面积14,408.57平方米。被告向德力西公司承租了其中A1-001库房。2017年6月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《易代储—库房租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区北青公路XXX号德力西生活区的库房租赁给乙方使用，用途为仓储，乙方未经甲方书面同意擅自转变使用用途(包括但不限于转租)的，甲方有权提前收回租赁物，要求乙方支付三个月租金作为违约金，并不退还押金、保证金；库房库位号为A1-001，面积为2,800平方米；库房租金为每月每平方米39.54元，月租金为11,0716.67元，付款方式为押二付三；合同租赁期限为2017年6月8日至2020年6月7日，且在合同期满前若甲乙双方未提出不再续约，则本合同自动续期三年；甲方于2017年5月22日收到乙方支付的合同定金5万元，合同生效后，自动转为租金。合同5.0条约定甲方保证按照双方约定时间将租赁物交付乙方，如未按时交付，每迟延一天按月租金的5%给付乙方迟延交付违约金；合同6.2条规定，乙方所租赁的房屋库房或设施如需改造、装修、或需要在所使用的场地上搭建建筑和设施等，必须事先征得甲方书面同意，若乙方未经甲方同意擅自改造、装修、搭建任何设施，甲方均有权予以拆除，并不承担任何责任，若乙方的上述行为还导致库房遭到破坏的，甲方有权解除合同，要求乙方支付三个月的租金作为违约金。合同10.1条规定了，乙方在合同履行期内违反约定，或者欠缴相应费用，则甲方有权从保证金中抵扣相应费用。合同另就其他权利义务等事宜作出了相应的约定。同日，原告(乙方)与被告(甲方)还就部分合同事宜在《甲乙双方关于主合同条款的变更》作出进一步明确，约定了：一、可以挡隔护档安装，独门独院……六、仓库需要整理装修，特提供14天免租期，免租起止时间为2017年5月24日至2017年6月7日。同时，原告在免租期内即已进驻库房，开展钢结构加层装修改动。原告称：2017年6月8日，德力西公司告知原告库房内不得安装钢结构加层，且整个库房不得形成独门独院。此后，原告将部分钢结构加层进行了拆除。原告实际于2017年6月8日之后向被告支付押金221,433.35元以及2017年6月8日至2017年9月7日期间三个月租金33,2150元(其中50,000元于2017年5月22日支付)。2017年8月25日，原告致《律师函》给被告，主要提及以下几方面内容：一、磋商时被告的8项承诺未能在合同中体现。二、合同约定的“内部装修及改动”内容范围涵盖了原承诺的“可以搭建二层”，有利于原告。三、原告花费192万元进行设计施工搭建二层至90%时，2017年6月8日德力西公司人员至施工现场要求停止施工，并于当天经原被告及德力西公司三方确认认可目前搭建的二层至何位置。四、此后，原告又遭德力西公司多次断电，导致原告无法进驻库房开展生产经营；且德力西公司对于原告形成门房、厕所、安装隔离栏形成独门独院表示否认，对于疏通消防通道亦不予配合。五、原告要求被告提供房屋的所有权凭证、环评验收、消防验收等资料用于原告注册公司，但被告仍未交付上述资料。由于被告的各种拖延推诿，造成原告损失重大，为此函告被告在收函后三日内确认：1、厂房是否证照齐全；2、是否确定门房、厕所、安装隔离栏及形成独门独院；3、是否配合留有消防通道以便车辆进出确保安全生产；4、是否提供环评、消防验收等材料以便原告办理工商登记；5、是否确保提供500KW生产用电；6、将德力西员工电瓶车停放处的车辆移至德力西之用厂区。否则将承担相应的违约责任和赔偿责任。2017年8月31日，被告致送《北京易代储科技有限公司对律师函的回复》，表示：一、关于搭建库房二层，不是被告的合同义务，被告没有义务保障原告正常搭建、使用二层，亦不就原告遭到业主方阻止而产生的损失承担任何责任，因搭建二层所产生的一切后果应由原告自己承担。二、关于进驻库房的问题，被告在履行合同期间始终积极联系德力西公司，致力于协调解除此事，并未相互推诿，现事情正在协调解决中，望知悉。三、关于原告要求确认的6项要求，被告正积极协调业主解决该6项要求，原告应给予被告合理的期限予以确认。2017年9月8日，原告提起本案诉讼作如上诉请。2017年11月3日，被告致送《合同解除通知函》予原告，表示：因原告存在擅自改建二层和拖延租金不付的情况，因此要求解除合同、支付租金或使用费、恢复原状。审理中，依据原告申请本院依法通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对原告在系争房屋内的装修改动工程进行司法鉴定，鉴定单位作出鉴定意见：1、钢结构工程(现场已拆除部分)根据现场保留钢结构经测算涉及金额632,855元，被告不予认可；2、钢结构基础工程(隐蔽工程)根据原告所述计取涉及金额241,591元，被告不予认可;3、无争议部分698,846元。原告为此司法鉴定垫付鉴定费43,890元。本院认为：系争《库房租赁合同》系原被告真实意思表示，未违反法律效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。在签订《库房租赁合同》的同日，双方以补充签订《甲乙双方关于主合同条款的变更》的形式对涉及的七项内容进行了约定，可见《甲乙双方关于主合同条款的变更》所涉及七项内容是对原被告双方均具有重大影响、非约不可的主合同条款，此些内容的明确与否会直接影响到今后权利义务的明确或合同的履行。查阅上述主合同条款的约定，结合此后租赁中发生的争议，可知：被告作为系争库房的转租人，在向次承租人即原告书面承诺仓库在免租期内可以装修改动、承诺可以挡隔护档安装形成独门独院、承诺门卫及物业管理由承租方自行承担等的情况下，却未取得出租方即德力西公司的授权或认可，导致原告在租赁开始后、添附改动过程中遭到出租人德力西公司的阻止，且此后被告始终未能就《甲乙双方关于主合同条款的变更》中涉及的重要内容与德力西公司协调解决，导致原告的租赁条件不能成就、租赁目的不能实现，在此情况下原告及时向法院提起诉讼，要求明确合同的去向及相关权利义务。故此，对于原告要求解除系争租赁合同、返还押金、返还租金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告以双方合同约定的迟延交付租赁物的之违约金标准主张因被告违约导致合同目的无法实现的违约金，没有法律依据，本院难以支持。因被告违约导致原告因系争合同在房屋内的添附损失，结合司法鉴定的意见以及原告实际支出的情况，本院酌情确定被告应赔偿原告添附损失1,550,000元。同时，考虑到此些添附损失中既包括了钢结构的搭建人工费用也包括了钢结构的材料费用，而拆除钢结构时又会引起拆除人工费的产生和钢结构材料残余价值的享有，因此为避免拆除钢结构再生纠纷，在合同解除后，由原告直接退还系争库房，无需再行拆除钢结构。因被告违约导致原告合同目的不能实现、导致合同解除，因此被告反诉主张租金或占用费、违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海承功实业有限公司诉被告北京易代储科技有限公司签订的《易代储库房租赁合同》于2017年11月2日解除；二、被告北京易代储科技有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海承功实业有限公司押金人民币221,433.35元；三、被告北京易代储科技有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海承功实业有限公司租金人民币332,150元；四、被告北京易代储科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海承功实业有限公司添附损失人民币1,550,000元；五、原告上海承功实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、反诉被告上海承功实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还库房予反诉原告北京易代储科技有限公司；七、反诉原告北京易代储科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币23,815元，由被告负担。反诉受理费人民币3,141.13元，由被告负担。鉴定费人民币43,890元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅人民陪审员  宋惠琴人民陪审员  王宏美二〇一八年六月二十六日书 记 员  陈逸玮附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。