海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0108民初249号 原告：林宇，男，汉族，1981年10月11日出生，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：王兆冠，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘瑛瑛，海南坤和律师事务所律师。 被告：海南明珠广场投资有限公司，注册地址：海口市盐灶一横路**海景湾花园观海楼，办公地址：海口市海秀路16号明珠广场9楼，统一社会信用代码：914600002840265869。 法定代表人：王成，总经理。 委托诉讼代理人：朱建军，海南威盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范佳琳，海南威盾律师事务所律师。 原告林宇与被告海南明珠广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兆冠、被告的委托诉讼代理人朱建军与范佳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林宇向本院提出诉讼请求：1.判决确认解除原、被告双方于2016年1月4日签订的《明珠广场铺面返租合同》；2.判决被告支付拖欠的租金合计149938元（自2016年9月1日至2017年8月31日），并支付逾期付款的违约金（暂计至2017年11月20日为15452元，违约金应计至实际付清时止）；3.判决被告赔偿原告因解除《明珠广场铺面返租合同》造成的经济损失计289422元；4.判决被告支付原告已缴纳的租赁税金合计14061.44元；5.判决被告支付原告已缴纳的物管费、日常养护费及公摊用电费合计30480元；6.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2000年6月20日，原告向被告购买明珠广场贰层2111号铺面，并自购买之日起，双方协议由原告将所购铺面返租给被告经营，双方先后签订了数份铺面返租或租赁协议。2016年1月4日，被告因资金周转问题，提出改变原约定的租金支付方式，即由原约定的按季度支付变更为按月支付。双方终止了原签订的返租合同，并重新签订《明珠广场铺面返租合同》[合同编号：明珠返租字2T（2016）年4号]，约定：原告将铺面返租给被告；租赁期限自2016年1月1日至2022年10月31日止；2016年1月1日至2016年10月31日每月租金为人民币11534元，2016年11月1日至2019年10月31日每月租金12687元；每月租金20日前支付，在商铺返租中物管费及公摊费均由被告承担等内容。2016年8月25日，被告突然向原告发送《关于明珠广场二楼西区2111铺退租的函》，提出终止返租合同。但原告明确表示不同意并委托律师于2016年9月5日向被告发出《律师函》，要求继续履行返租合同。尔后，被告置之不理，但自此不再向原告支付租金。经统计，被告现欠付原告自2016年9月1日至2017年8月31日租金合计149938元。根据《明珠广场铺面返租合同》第五条第2款“若乙方逾期支付租金，则每逾期一天按拖欠金额的0.4‰向甲方计缴滞纳金”的约定，被告逾期支付租金，须依约支付违约金。因被告拒付租金，原告经多次交涉未果的情况下，无奈只好自行对外招租，于2017年9月1日将店铺租赁出去，租期三年（自2017年9月1日至2020年9月30日），租金每月5000元，这与《明珠广场铺面返租合同》约定原告应得的租金额度相差甚远，造成原告重大经济损失。此外，2017年8月14日，原告另行出租后，被告强行要求原告缴纳2016年8月26日至2017年8月25日期间的物管费、日常养护费及公摊用电费合计30480元，否则不同意租客进场经营。但依《明珠广场铺面返租合同》约定，该费用应由被告承担，故应由被告退还原告。2016年7月至2017年11月期间，该铺面应缴纳各种税费合计14061.44元，原告已向税务机关缴付，但此费用应由被告承担，故应由被告退还原告。综上所述，被告2016年8月25日提出终止铺面返租合同不能成立，且原告已明确表示不同意，因此返租合同继续有效履行。由于被告长期拖欠铺面租金已构成重大违约，原告只好自行招租，客观上解除了返租合同。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，原告有权要求被告赔偿因解除合同造成的损失。原告为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告海南明珠广场投资有限公司辩称，被告单方解除与原告签订的返租合同，实属出于无奈。被告是国有企业，其经营的目的是为国有资产的保值增值，追求盈利是企业的终极目的。现因商业租赁市场的情势变更，使得被告与原告签订返租合同的基础发生动摇。若双方继续履行合同，对被告显失公平，被告的合同目的根本不能实现。情势变更的根源来自两方面。第一、电子商务的快速发展，极大地冲击了实体门面的发展；第二、自2012年10月11日后，海口市区域新兴建的商业广场“星罗棋布”，消费群体快速分散，致使被告的商业租赁业陷入困境，尽管商铺租金一再下调，仍有大量的商铺难以出租。这一情势的变更，被告在2012年签订返租合同时根本无法预料。就本案的2111号铺面的租赁情形实属“情势变更”，显失公平。一、2012年10月双方签订返租合同，第一阶段原告的租金为每平方米522.19元/月（含税），而被告转租给海口美兰德美旺服装商行的租金为每平方米465元/月，被告每平方米每月亏损57元。被告就原告2111号铺面按29.88㎡计算，一年就亏损20438元；第二、第三阶段亏损更大。该亏损相对转租给德美旺商行每平方米465元/月而言，而给德美旺商行的租期至2016年6月25日届满，租期满后再也不能以每平方米465元/月租出。二、至2017年原告2111号铺面的相邻商铺租金为每平方米215元/月。如果被告与原告的返租合同不解除，被告将以每平方米215元/月转租，可见被告的亏损状况，即每月每平方米亏损将大于307.19元。三、被告解除返租合同后，原告自己根本租不出去，经装修后，原告于“2017年9月1日将商铺租赁出去，租期三年，租金为每月5000元”（原告在诉状中陈述）。每平方米167.33元/月，与租赁给被告的租金每平方米522.19元/月相比，每平方米的差价下降了约320%，如此的价差对被告而言极不公平。综上，被告单方解除返租合同，是出于“情势变更”，若继续履行返租合同显失公平，请求人民法院依据最高人民法院《关于适用合同法》若干问题的解释（二）第26条的规定，驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交以下证据：1.《明珠广场返租协议》（2000年6月20日）；2.《明珠广场铺面租赁协议》（明珠租赁13号；3.《明珠广场铺面返租协议》（明珠租赁2010-9号）；4.《明珠广场铺面返租合同》（明珠返字2W（2012）年2号）；5.《终止合同协议》（2016年1月4日）；6.《明珠广场铺面返租合同》（明珠返租字2T（2016）年4号）；7.《关于明珠广场二楼西区2111铺退租的函》；8.《律师函》及快递单；9.原告名下光大银行存折；10.《缴费通知书》及发票；11.《租赁合同》（2017年8月12日）；12.海口市不动产登记中心登记信息查询记录；13.税收完税证明；14.手机信息截图。 被告质证意见：对证据1-13的真实性没有异议；证据14无法核对原件，信息接收人无法证明是原告，截图信息上反映不出是涉案铺面的交租金情况。 被告向本院提交以下证据：1.《终止合同协议》（2015年11月6日）；2.《海南明珠广场租赁合同》（明珠租字2W（2015）年5号）；3.《终止合同协议》（2016年1月4日）；4.《明珠广场铺面返租合同》（明珠返字2W（2012）年2号）；5.《明珠广场铺面返租合同》（明珠返租字2T（2016）年4号）；6.增值税普通发票；7.《海南明珠广场租赁合同》（明珠租字2T（2017）年1号）；8.《海南明珠广场租赁合同》（明珠租字2T（2017）年21号）；9.《海南明珠广场租赁合同》（明珠租字2T（2017）年26号）；10.《海南明珠广场租赁合同》（明珠租字2T（2017）年22号）；11.《明珠广场装修申请、审批、验收表》；12.明珠广场二楼平面图。 原告质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，该合同是被告与德美旺商行签订的，原告无法确认其真实性；对证据3-5的真实性、合法性、关联性及证明内容没有异议；对证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，其与本案无关；对证据7-10的真实性无法确认，对关联性有异议，该证据涉及的铺面与本案无关；对证据11-12的真实性没有异议，对证明内容有异议。 本院经审查认为，（一）原告提交的证据1-13均与原件核对无误，被告质证对其真实性、合法性予以认可，法庭经审查，对上述证据的文本真实性、合法性予以确认。证据14为手机短信息截图，虽然原告当庭出示手机打开短信核实，打印件与手机显示的内容无误，但是由于该手机已取出手机卡，无法判断该手机号码确实为林宇所有，因此，该短信是否是建设银行发送给林宇无法确认，对该证据的真实性本院不予认定，相关事实根据已采信的证据进行审查。（二）被告提交的证据1-10均与原件核对无误，原告对证据1-2、7-10的真实性表示无法确认，其理由是其并非合同签约方，本院经审查，确认上述合同的文本真实性。证据11、12原告对其真实性予以确认，法庭对该证据真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 海口市海秀路16号明珠广场第二层铺面2111号（套内面积29.88平方米）产权登记在原告林宇名下。自2000年开始，原告林宇便与被告海南明珠广场投资有限公司的关联企业签订租赁合同，将明珠广场第二层2111号铺面返租给该企业经营管理。2016年1月4日，原告与海南明珠广场物业管理有限公司签订《终止合同协议》，解除上述最后一份租赁合同。同日，原告与被告海南明珠广场投资有限公司签订《明珠广场铺面返租合同》（明珠返租字2T（2016）年4号），合同约定：原告将明珠广场第二层2111号铺面租赁给被告，租赁面积按铺面套内面积计算为29.88平方米；租赁期限从2016年1月1日至2022年10月31日止；租金数额分三段计算：①2016年1月1日至同年10月31日，每月租金11534元，②2016年11月1日至2019年10月31日，每月租金12687元，③2019年11月1日至2022年10月31日，每月租金13956元；租金每个月支付一次，每月租金在20日前支付；原告在合同期内不得无故解除本合同；被告应按时足额支付租金；被告可以采取任何方式（含转租、联营等）合法经营该铺面，并承担相应的法律责任；被告有按国家规定代扣代缴原告应交相关税金的义务；若被告逾期支付租金，则每逾期一天按拖欠金额的0.4‰向原告计缴滞纳金；本合同经双方签字盖章后生效。 涉案铺面由被告对外出租经营管理，向原告支付租金并缴纳相应税款。2016年8月24日，被告向原告邮寄一份《关于明珠广场二楼西区2111铺退租的函》，称：涉案铺面对外出租的合同到期，难以招商到位，被告无力返租铺面，因此退还该铺面给原告，合同终止时间为2016年8月25日。原告于同年8月26日收到该函件，之后于2016年9月13日委托海南瑞来律师事务所给被告邮寄一份《律师函》，要求被告继续履行《明珠广场铺面返租合同》。 涉案铺面为敞开式铺面，没有门锁、钥匙，被告没有与原告办理铺面返还手续，双方亦未就《明珠广场铺面返租合同》的解除达成协议。原告于2017年8月12日与案外人卢春翠签订《租赁合同》，作为出租人将涉案铺面出租给卢春翠经营使用，租赁期限从2017年9月1日至2020年9月30日，铺面租金每月5000元。庭审中，被告称其在给原告发函后，于2016年8月底便将涉案铺面清理完毕并以电话方式通知原告接收铺面，当时原告回复“知道了”，但原告是否到现场接收被告不清楚。原告表示被告并未通知原告接收铺面，其在2017年9月1日将铺面交付给卢春翠时该铺面处于无人使用状态。 另查，原告与被告确认：被告向原告交付截至2016年8月的铺面租金，之后的租金不再支付。原告缴纳了自2016年7月至2017年11月期间的租赁税款及滞纳金共计14061.44元，其中2016年7月至2017年8月期间的税款和滞纳金为9934.81元。原告于2017年8月15日向物业部门缴纳物业费用30480元。被告承认按合同约定上述税款及物业费用应由被告承担，但因租赁合同已解除，故其未缴纳。 关于原告的诉讼请求，1.原告与被告均认为明珠返租字2T（2016）年4号《明珠广场铺面返租合同》实际已解除，但对于合同解除时间存在争议，原告主张合同于2017年9月1日解除；被告则主张合同解除时间为原告收到《关于明珠广场二楼西区2111铺退租的函》之日即2016年8月26日，因此原告明确其第一项诉请是要求确认该合同于2017年9月1日解除。2.原告表示第二项诉请的违约金是根据《明珠广场铺面返租合同》第五条第二款的约定，每月所欠缴租金从当月21日开始按每日0.4‰计付。被告则提出：违约金不应超过所受损失的130%，原告请求的违约金过高，应按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准上浮30%计算。3.原告提出：因被告没有交付租金，原告将铺面另出租给卢春翠，两份合同的租金差价就是第三项诉请所指的经济损失，原告根据合同计算的租金是从2017年9月1日到2020年的9月1日，三年期间被告应支付租金469422元，但是原告租赁给卢春翠该三年期间租金是18万元，该三年的经济损失是289422元。 本院认为，一、关于租赁合同的效力及解除问题。原告与被告经充分协商在平等互利基础上签订的《明珠广场铺面返租合同》，体现双方的真实意思，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方具有约束力，双方应依约全面履行。 合同签订后，原告将铺面交付被告经营使用，被告亦向原告交付租金，合同已正常履行。涉案租赁合同约定的期限至2022年10月31日止，在履行过程中，被告于2016年8月24日向原告发函要求提前解除合同。对此，原告复函明确表示不同意解除合同，双方并未就提前解除合同达成合意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该条款是关于合同履行中情势变更的规定。情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力会显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。所谓“情势”，是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。情势变更与商业风险的性质不同：情势变更属于作为合同成立的基础环境发生了异常变动，所造成的风险属于意外风险；而商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、价格涨落等属于此类。本案中，被告要求解约的理由是“对外出租的合同到期，难以招商到位，被告无力返租铺面”，显然是商业经营困难的原因。双方成立租赁合同关系属于商业行为，商业经营活动因经济环境、市场变化及经营者自身经营能力等因素具有一定的风险性，这是商业领域中不可避免的情形。作为商业经营者理应对经济风险有必要的认识和抵抗，不能因正常的商业劣势而转嫁风险。被告因招商困难无力返租实际属于商业风险，并非属导致合同之基础动摇或丧失的情势变更以及继续履行合同将会造成一方当事人显失公平，其单方要求提前解除合同不符合法律规定，不产生法律效力。被告主张其在2016年8月底以电话方式通知原告接收铺面，并无证据证明，且原告并未实际接收铺面。双方未达成解约的合意，亦未办理铺面返还手续。因此，被告主张合同于2016年8月26日解除，无事实与法律依据，应不予采纳。之后被告不再支付租金，原告因此将铺面另行对外出租，实际上接管了铺面，双方的租赁合同不再继续履行，故原告要求确认租赁合同于2017年9月1日解除，符合客观事实，本院予以确认。 二、租赁合同于2017年9月1日解除，被告仅支付至2016年8月止的租金，2016年9月—2017年8月的租金未支付，已构成违约。该期间的租金：2016年9月至同年10月的租金计为23068元（11534元/月×2个月），2016年11月至2017年8月的租金计为126870元（12687元/月×10个月），共计149938元，被告应予支付原告。合同约定“若被告逾期支付租金，则每逾期一天按拖欠金额的0.4‰向原告计缴滞纳金”，原告诉请被告支付逾期付款的违约金（即滞纳金），有合同依据，本院予以支持。至于违约金的计算标准，原告要求按合同约定计算，被告则要求调整为中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准上浮30%。本院认为，违约金责任的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素予以考量。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以及中国人民银行银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平加收30%—50%”的规定，本院采纳被告的抗辩意见，违约金按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准上浮30%确定，每月租金的违约金从当月21日起算。 三、因被告欠付铺面租金，且铺面实际已停止使用，原告将铺面另行出租给案外人，是采取措施防止损失进一步扩大的行为。自2017年9月1日至2020年9月1日，根据原、被告的《明珠广场铺面返租合同》约定，该期间租金数额为469422元（12687元/月×26个月+13956元/月×10个月）；根据原告另行与卢春翠签订的《租赁合同》，该期间的租金数额共计18万元（5000元/月×36个月）。两份合同的租金差价为289422元（469422元－180000元）,也就是,如果继续履行与被告的《明珠广场铺面返租合同》,原告所获得的相应租金相比履行与卢春翠的《租赁合同》多出289422元，即因《明珠广场铺面返租合同》的解除原告损失预期利益289422元。由于合同解除的原因在于被告违约，应当由被告向原告承担该损失的赔偿责任。但是，租金是每月支付，要考虑到通货膨胀、资金周转、资金产生的利息等因素，一次性即时付款和分期付款对于资金利用价值来说是存在明显差异的。要求被告一次性赔付原告289422元的预期租金利益损失，显然不公平不合理。本院根据本案的实际情况，酌情确定被告应赔偿原告经济损失16万元。 四、2016年7月至2017年8月仍属原、被告之间的《明珠广场铺面返租合同》履行期间，根据约定，相关税金及物业费用由承租人被告承担。原告已垫付上述期间的税款（含滞纳金）9934.81元及物业费用30480元，现原告诉请被告支付上述费用，符合合同约定和法律规定，应予以支持。2017年9月双方的租赁合同已解除，该年度9月至11月的税款被告无承担义务，原告请求被告支付该段期间的税款，于法无据，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告林宇与被告海南明珠广场投资有限公司于2016年1月4日签订的《明珠广场铺面返租合同》（明珠返租字2T（2016）年4号）于2017年9月1日解除； 二、被告海南明珠广场投资有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告林宇租金149938元，并按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款基准利率的1.3倍支付违约金（其中2016年9月租金11534元的违约金从2016年9月21日起算，2016年10月租金11534元的违约金从2016年10月21日起算，2016年11月租金12687元的违约金从2016年11月21日起算，2016年12月租金12687元的违约金从2016年12月21日起算，2017年1月租金12687元的违约金从2017年1月21日起算，2017年2月租金12687元的违约金从2017年2月21日起算，2017年3月租金12687元的违约金从2017年3月21日起算，2017年4月租金12687元的违约金从2017年4月21日起算，2017年5月租金12687元的违约金从2017年5月21日起算，2017年6月租金12687元的违约金从2017年6月21日起算，2017年7月租金12687元的违约金从2017年7月21日起算，2017年8月租金12687元的违约金从2017年8月21日起算。上述违约金均计付至款项付清之日止）； 三、被告海南明珠广场投资有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，偿付原告林宇经济损失16万元； 四、被告海南明珠广场投资有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告林宇垫付的税款9934.81元及物业费用30480元； 五、驳回原告林宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8790.3元（原告已预付），由原告负担2640.3元，被告负担6150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                            ⺀             jw8p1gnnlpobrs3j3r       案件唯一码                                                                             审 判 长 吴小亮             人民陪审员 符永蕃             人民陪审员 孙鸿彬                                     二0一八年六月二十日                         法官助理 杨滨涯             书 记 员 周 妤             速 录 员 赵远寒                            附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。