四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初7127号 原告（反诉被告）：中国人民解放军成都军区第三招待所，住所地四川省成都市金河路**。 负责人：任琳，书记。 委托诉讼代理人：王里新，四川发现律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：四川泸州骄子酒业有限公司，住所地泸州市江阳区游湾街**附**。 法定代表人：宋清金，总经理。 委托诉讼代理人：文闻，四川篇章律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：文艺为，四川篇章律师事务所律师，一般代理。 原告中国人民解放军成都军区第三招待所（以下简称成都军区第三招待所）与被告四川泸州骄子酒业有限公司（以下简称骄子公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，骄子公司提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员陈琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成都军区第三招待所的委托诉讼代理人王里新，被告（反诉原告）骄子公司的法定代表人宋清金及其委托诉讼代理人文闻、文艺为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）成都军区第三招待所向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》解除；2.骄子公司返还并腾退位于成都市的房屋；3.骄子公司支付所拖欠的租金、水电气费、垃圾费共计117936.54元及违约金90000元；4.骄子公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向成都军区第三招待所支付成都市房屋占有使用费（自2018年1月1日起至完成返还并腾退房屋之日止）；5.骄子公司承担本案诉讼费用。庭审中，成都军区第三招待所明确第3项诉讼请求中租金为75000元、水电气费为44060.3元、垃圾费600元、违约金90000元。事实和理由：2015年7月1日，成都军区第三招待所与骄子公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于成都市房屋（共980平方米）出租给骄子公司，月租金为37500元，从第四年起，每年租金上浮5%，骄子公司应在每月十日前向成都军区第三招待所支付下一月租金，逾期一个月未交付租金、水、电、电话等费用，成都军区第三招待所可解除合同，且骄子公司应按照年租金的百分之二十支付违约金。2017年11月30日，成都军区第三招待所根据中央军委关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务的有关精神，向骄子公司发出《关于停止有偿服务的函》。2017年12月7日，成都军区第三招待所以公证方式向骄子公司发出《解除租赁合同通知书》，通知骄子公司解除双方租赁合同，支付拖欠的租金、水电费及承担违约责任，并交还房屋。之后，成都军区第三招待所多次催告，但骄子公司至今未返还、腾退房屋，且未付清拖欠的租金、水电气费等。综上，为推进和执行军队停止有偿服务工作，成都军区第三招待所起诉至人民法院。 被告（反诉原告）骄子公司辩称，1.成都军区第三招待所解除合同的事由为军队关于停止有偿服务的规定，成都军区第三招待所并没有明确解除的时间点，骄子公司认为双方合同解除的时间为2017年11月10日。2.本案未达到腾退房屋的条件。3.成都军区第三招待所诉请的租金、水电气费、垃圾费不成立。4.骄子公司无违约行为，不应当承担违约金。5.骄子公司为了配合成都军区第三招待所而将案涉房屋关停，不存在占有使用费的收取。综上，原告的诉讼请求不成立，应当予以驳回。 被告（反诉原告）骄子公司向本院提出反诉请求：1.成都军区第三招待所补偿骄子公司租赁物业装饰装修及设施设备损失2600000元；2.成都军区第三招待所向骄子公司退还保证金37500元；3.成都军区第三招待所向骄子公司补偿搬迁腾退费用50000元；4.成都军区第三招待所向骄子公司返还租金500000元；5.反诉案件受理费由成都军区第三招待所承担。事实与理由：2015年7月1日，成都军区第三招待所与骄子公司签订《房屋租赁合同》，租赁合同签订后，成都军区第三招待所将租赁房屋交付给骄子公司，经成都军区第三招待所同意，骄子公司对租赁房屋进行装饰、装修、改造以及购置和安装设施、设备等。2016年2月起，成都军区第三招待所以军委要求全军全面停止有偿服务为由，曾多次口头让骄子公司做好“关停”准备工作。2017年11月10日，成都军区第三招待所致函骄子公司，将于2017年11月30日对骄子公司经营场地予以关停。至此，双方的租赁合同无法履行，为配合成都军区第三招待所的工作，骄子公司停止了经营活动。成都军区第三招待所基于军队政策的重大调整，而解除了双方的租赁合同，但就解除后的善后处理问题多次协商未果。故骄子公司提起反诉。 原告（反诉被告）成都军区第三招待所辩称，成都军区第三招待所就双方租赁合同的解除无过错，也不存在违约行为。成都军区第三招待所依据中央军委的政策以及房屋租赁合同的约定解除双方合同，不需承担违约责任。另，骄子公司违约支付租金、水电费等已达到合同解除的条件，成都军区第三招待所以公证的方式向骄子公司送达解除通知，骄子公司对此未提出异议。因成都军区第三招待所无过错，也不存在违约行为，故骄子公司的反诉请求不能成立，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年6月26日，骄子公司向成都军区第三招待所支付租房保证金37500元。2015年7月1日，成都军区第三招待所（发包方、甲方）、骄子公司（租赁房、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将东楼三楼建筑面积980平方米房屋，租赁给乙方用于办公、酒类销售、艺术品展示（第一条）；租赁期限自2015年7月10日起至2020年7月9日止（第二条）；租金确定为45万元/年，月租金为37500元。第四年起，每年租金上浮5%（第三条）；乙方应缴纳租赁保证金37500元（第四条）；乙方须在每月十日前缴纳下月的租金（第五条）；甲方保证乙方水、电正常供应，水、电收费标准按表计量按相关部门规定标准执行（第十条第3款）；乙方逾期一个月未交付租金和水、电费等的情况，甲方有权解除合同，乙方并因按照年租金的20%支付违约金（第十二条第1款）；因不可抗力因素，如战争、自然灾害以及国家或军队政策调整、城市规划等导致本合同不能执行时，合同自行解除，甲方退还乙方租赁保证金。双方均不承担违约责任（第十二条第3款）。合同终止后乙方应于15天内将租赁房屋及甲方提供的配套设施以良好的状态交还甲方，不得损坏装修，但乙方购置的可移动的设施和设备乙方可以带走（第十三条）。上述合同签订后，成都军区第三招待所交案涉房屋交付给骄子公司，骄子公司对案涉房屋进行装修改造后进行营业。 2017年11月30日，成都军区第三招待所向骄子公司发出《关于停止有偿服务的函》，载明：根据军委58号文件部署军队和武警部队全面停止对外有偿服务的有关精神及军区善后办全面停止有偿服务推进会明确指示要求，对贵公司项目于2017年11月30日予以收回，善后事宜请贵公司按照程序办理。骄子公司按照成都军区第三招待所的要求立即停止了全部营业。 2018年1月2日，骄子公司向成都军区第三招待所发送《关于金河商务东楼租赁物业被关停的诉求》，载明，关于租赁物业的关停，2017年11月30日，我公司在收到贵单位《关于停止有偿服务的函》后立即停止了全部营业，等候贵单位协商善后补偿事宜，为妥善处理好关停善后事宜，我公司提出如下善后解决方案：一、第一套解决方案，租赁合同不解除，公司指派留守人员看护租赁物业及其本公司的相关资产和资料，租赁物业关停至贵单位将租赁物业移交至地方政府或有关单位。关停期间，贵单位给予我公司每月37500元的经济补偿直至关停解除并由我公司恢复租赁使用之日。第二套解决方案，1.根据贵单位的关停要求，我公司事实上无法继续使用租赁物业，双方签订解除《房屋租赁合同》协议书，贵单位在解除协议书签订之日起5日内退还我公司租赁保证金37500元；2.基于租赁合同的提前解除，贵单位对我公司租赁期间的装修投入给予合理补偿。具体补偿办法是：在签订解除租赁协议之日起5个工作日，贵我双方共同委托第三方评估机构对我公司在租赁房屋内的装修现值（包括但不限于不可移动、拆除的装饰装修材料或设备）进行评估（装饰装修资产的价值评估以2017年12月1日作为评估基准日），并对评估结论为最终结论，贵单位按第三方评估机构评估报告确认的租赁房屋中的装饰装修的实际评估金额予我方经济补偿，支付时间在第三方评估机构评估报告作出后7个工作日内。贵单位支付完毕补偿款后，租赁物业内的装饰装修财产归属贵单位所有；3.解除协议签订后10日内，我公司将非装饰装修部分的办公家具和设施设备全部搬离租赁物业，仅留守2名人员看护装饰装修财产直至第三方评估机构进行评估踏勘完成日止，评估报告作出后，租赁房屋即移交贵单位。如贵我双方达成一致，就相应的解决方案签订协议。 2018年1月5日，成都军区第三招待所向骄子公司发出《公函》，载明，贵公司2018年1月2日递交的《关于金河商务东楼租赁物业被关停的诉求》已收悉，经请示善后办停偿办，同意贵公司诉求的第二套解决方案。请贵公司充分理解政策精神，尽早选址经营、另谋发展，以免贻误商机。根据军停偿函[2017]88号文件规定：“按照军委的有关政策规定，合同协议未到期的，通过协商或司法程序能够终止的项目，应提前解除合同，确需补偿的按照国家法律规定，给予适当经济补偿，收回军队资源。”同时，充分考虑贵公司的合法权益和实际困难，拟在律师指导下，由贵我双方共同委托第三方评估机构对贵公司资产进行评估，并以此为据，给予合情合理的补偿，若双方无法达成一致，则申请法院公正裁决。后双方未就解决方案达成一致意见。 2018年3月19日，成都军区第三招待所向骄子公司发函，载明：根据军队全面停止有偿服务工作领导小组关于《5个行业全面停止有偿服务活动政策指导意见》的通知，现将有关事项通知如下：贵公司属于合同协议未到期，通过协商或司法程序能够终止的项目。经济补偿（包括减免租金）应当经过评估测算、双方协商、党委研究、报上一级单位审定，或通过司法程序确定，所需经费按规定权限和程序报批。 2018年4月9日，成都军区第三招待所、骄子公司共同委托开元资产评估有限公司对骄子公司租赁房屋的装修改造及不可移动设施设备的市场价值进行评估。开元资产评估有限公司于2018年5月25日出具开元评咨字[2018]054号《评估咨询报告》，载明，截止2017年12月31日，骄子公司申报评估的租赁房屋的装修改造及不可移动设施设备的评估值为2314300元。 另查明，1.骄子公司未支付2017年11月的租金37500元、垃圾费300元。2.骄子公司于2017年5月22日由“四川泸舟骄子酒业有限公司”更名为“四川泸州骄子酒业有限公司”。3.案涉租赁房屋位于成都市。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.成都军区第三招待所提交公证书一份，以证明于2017年12月6日向骄子公司邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，通知书中载明因骄子公司拖欠租金构成违约，故成都军区第三招待所单方面解除合同并要求腾退房屋。本院认为，该公证书客观真实，但成都军区第三招待所未提交证据证明骄子公司已经收到该邮件，且该邮件的内容系成都军区第三招待所单方陈述，该证据不能达到成都军区第三招待所的证明目的。 2.成都军区第三招待所提交往来账明细表、能源分摊表、费用分摊表，以证明骄子公司欠付租金、水电费及垃圾费。本院认为，上述证据系成都军区第三招待所单方出具，对其真实性、合法性、关联性不予采信。 3.成都军区第三招待所提交《金河宾馆收据》，载明：2017年11月29日，骄子公司缴纳7-10月租金150000元、8-10月垃圾费900元、水电气费1047.4元。本院认为该证据客观真实，对其真实性予以采信。 4.骄子公司提交《资产评估咨询报告》征求意见稿，以证明骄子公司装饰装修评估市值为2315200元，且该评估报告不包括烟道改道及煤气改道的费用。本院认为，该评估报告系征求意见稿，并非评估公司出具的最终结论，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予采信。 5.骄子公司提交其于2018年1月3日向成都军区第三招待所出具的《租赁合同解除协议书》，以证明双方对解除事宜达成一致补偿意见。本院认为，该证据系骄子公司单方出具，未经成都军区第三招待所盖章确认，对该证据的真实性、合法性、关联性不予采信。 6.骄子公司提交《公函》（2017年11月10日）（复印件），载明：根据军区善后办关于停止有偿服务的指示。我所将于2017年11月30日对贵公司经营场地予以关停，请你们做好关停的相关准备工作，我所将继续追缴拖欠费用。以证明双方租赁合同解除时间为2017年11月10日。本院认为，该证据系复印件，对其真实性无法确认，即便是真实的，也不能证明双方合同解除时间为2017年11月10日，故对本案没有证明力。 本院认为，成都军区第三招待所与骄子公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 （一）关于本诉。根据《房屋租赁合同》第十二条第3款的约定，因军队政策调整导致本合同不能履行时，合同解除。本案中，因军队政策调整，成都军区第三招待所通知骄子公司于2017年11月30日对案涉租赁的房屋进行关停，骄子公司也按照要求停止了经营活动。故本院确认双方《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除。 根据本院查明的事实，骄子公司欠付2017年11月的房屋租金37500元、垃圾费300元，本院对成都军区第三招待要求骄子公司欠付租金75000元、垃圾费600元的诉讼请求予以部分支持。另，成都军区第三招待所主张骄子公司欠付水电气费44060.3元，但根据其提交的《金河宾馆收据》载明的内容可以看出，骄子公司缴纳水电气费的截止时间为2017年11月27日，成都军区第三招待所提交的证据不能证明骄子公司存在欠付水电气费的事实，故对其所该主张，因证据不足，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对成都军区第三招待所要求骄子公司腾退租用的案涉房屋诉讼请求，本院予以支持。案涉租赁合同因军队政策调整原因提前终止，双方均不存在过错，也不存在违约行为，故本院对成都军区第三招待所要求骄子公司支付违约金的主张，不予支持。 双方租赁合同解除后，骄子公司未再进行经营活动，双方在协商善后解决方案过程中，根据双方的往来函件可以确认成都军区第三招待所同意骄子公司将非装饰装修部分的办公家具和设施设备存放于案涉房屋内，现成都军区第三招待所要求骄子公司支付房屋占有使用费的主张依据不足，本院不予支持。 （二）关于反诉。成都军区第三招待所与骄子公司签订的《房屋租赁合同》因军队政策调整而解除，双方均无过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据《评估咨询报告》关于骄子公司租赁房屋的装修改造及不可移动设施设备的评估值为2314300元的结论，本院依照公平原则酌情认定由成都军区第三招待所向骄子公司补偿剩余租赁期内装饰装修残值900000元。骄子公司关于要求成都军区第三招待所补偿2600000元的诉讼主张，本院予以部分支持。成都军区第三招待所认为系对方违约解除合同而不予补偿的抗辩，因与本案查明事实不一致，本院不予支持。 《房屋租赁合同》约定，因军队政策调整导致合同不能执行时，合同自行解除，成都军区第三招待所退还骄子公司租赁保证金。现骄子公司要求成都军区第三招待所退还保证金37500元，符合双方合同的约定，本院予以支持。 另，骄子公司关于要求成都军区第三招待所补偿搬迁腾退费50000元及退还500000元租金的诉讼请求，因无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，原告（反诉被告）成都军区第三招待所的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告（反诉原告）骄子公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认中国人民解放军成都军区第三招待所与四川泸州骄子酒业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除； 二、四川泸州骄子酒业有限公司于本判决生效之日起二十日内向中国人民解放军成都军区第三招待所腾退位于成都市的房屋； 三、四川泸州骄子酒业有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军成都军区第三招待所支付租金37500元、垃圾费300元； 四、中国人民解放军成都军区第三招待所于本判决生效之日起十日内向四川泸州骄子酒业有限公司返还保证金37500元、装饰装修及设施设备损失900000元； 五、上述第三、四项品迭后，中国人民解放军成都军区第三招待所还应向四川泸州骄子酒业有限公司支付899700元； 六、驳回中国人民解放军成都军区第三招待的其余本诉请求； 七、驳回四川泸州骄子酒业有限公司的其余反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7232元，减半收取3616元，由中国人民解放军成都军区第三招待所负担2000元，由四川泸州骄子酒业有限公司负担1616元；反诉案件受理费16150元，减半收取8075元，由中国人民解放军成都军区第三招待所负担4000元，由四川泸州骄子酒业有限公司负担4075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 琴 二〇一八年六月二十日 书记员 邓郁锚