广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初1650号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地桂林市高新技术开发区6号小区1栋6-1号，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，总经理。 被告：雷肖琳，男，1978年7月23日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 被告：朱贵凤，女，1979年9月19日出生，瑶族，住广西桂林市象山区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告雷肖琳、朱贵凤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司法定代表人李仁彬、被告雷肖琳到庭参加诉讼，被告朱贵凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费2536.04元，2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费419.82元以及电梯维保、技术服务、年检费450.5元，滞纳金2842元（滞纳金暂计算至2017年12月31日，此后以3406.36元为基数，按每天千分之三计算至付款之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：桂林市南溪花园小区业主委员会（以下简称南溪花园业委会）于2014年1月25日与原告签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《补充协议》、2017年12月20日签订《移交清单》。《物业服务委托合同》约定：第十八条物业费收费标准1.非电梯住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2.电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3.住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4.车位使用费：⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个。第二十二条甲方权利义务：五、落实公共设备…及其他属于公共部分的维修养护费用。业主应于每月10日前交纳当月费用，逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告依约提供了物业服务。2014年2月至2017年10月，原告为南溪花园小区支出共用水费17060.47元、电费161745.3元，合计178805.77元。按照南溪花园业主资料（1-11栋），共有建筑面积为47373.84平方米，每平方米应分摊共用水、电费3.77435669元。2014年2月至2017年12月，原告为南溪花园小区支出电梯维保、技术服务、年检费，南溪花园9栋、10栋系电梯楼，共有建筑面积为22829.47平方米，每平方米应分摊上述费用4.050247元。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条、第五十三条以及《中华人民共和国物权法》第八十条规定，原告有权要求被告返还共用水电费和电梯维保、技术服务、年检费。被告系南溪花园10#楼X号房的业主，其房屋建筑面积为111.23平方米。现被告拖欠原告2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费以及电梯维保、技术服务、年检费。按合同约定，被告应当支付滞纳金。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告雷肖琳辩称，1.《物业服务委托合同》已于2016年12月31日到期，2017年1月1日签订的《补充协议》仅有两名业主委员会成员签字且业主委员会任期已届满，《补充协议》上的印章是事先盖好之后再打印内容，对该协议的效力不予认可。2.原告未按照合同约定的标准提供物业服务，存在绿化养护不到位、设备设施维修不到位、安全保障不到位等问题，因此物业服务费应酌减收取。3.共用水电费以及电梯维护保养费、技术服务费、年检费已包含在物业服务费中，电梯的大修费用应从专修维修基金中支付，须经小区三分之二以上业主同意方能使用。原告主张上述费用由被告承担没有合同约定及法律依据。4.原告未履行向被告书面催告义务，被告并非无故拖欠物业服务费；且原告2017年12月20日撤场时未告知被告，原告撤场后的物业服务费不应交纳。5.原告诉请收取滞纳金没有法律依据，而且计算标准过高。 被告朱贵凤未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告（乙方）与南溪花园业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费：非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由原告出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，南溪花园业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至南溪花园业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，2016年5月2日，南溪花园业委会出具原告在南溪花园小区服务的业绩报告，载明南溪花园业委会对原告提供的物业服务满意度指数达90%以上。 查明，2017年12月20日，南溪花园业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出南溪花园小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于桂林富鑫物业服务有限公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园小区业主委员会已经通知小区业主，桂林富鑫物业服务有限公司收费到2017年12月31日止。 另查明，被告系南溪花园10#楼X号房的业主，该房屋为电梯楼住宅房，其建筑面积为111.23平方米。2016年1月1日起，被告未再交纳物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与南溪花园业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告辩称《补充协议》存在先盖章后打印、日期倒签等情形，但对此主张其未能提供证据证实，且协议上盖有原告及南溪花园业委会的印章，已具备合同的形式要件，故本院对该辩称意见不予采纳。被告自2016年1月1日起未再支付物业服务费，违反合同约定及法律规定。据此，被告应支付原告2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2536.04元（111.23平方米×0.95元/平方米/月×24个月）。对被告辩称原告撤场后的物业服务费不应交纳的意见，本院认为，《移交清单》已明确原告收取物业服务费至2017年12月31日止，系南溪花园业委会代表小区全体业主对自身权利的处分，被告亦未提供证据予以反驳，故本院对被告该辩称意见不予采纳。 关于被告主张原告服务不到位的问题，一方面，被告未向本院提供充分有效证据证明其主张，本院不予采信；另一方面，物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，事关全体业主的利益，而非针对某一特定业主，因此业主的个人主观评价与客观标准不一致在所难免，且物业公司的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而侵害到全体业主的利益。 关于原告诉请的2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。原告虽提供证据证明其交纳了南溪花园小区的共用水电费，但对涉诉小区的建筑物总面积，其仅提交了《南溪花园业主资料》予以证实，本院认为，该《南溪花园业主资料》系原告自行登记造册，部分内容还有涂改，故仅凭该份证据本院无法核实小区的建筑总面积，亦无法据此计算出被告每月应分摊的共用水电费数额。因此，原告要求被告支付共用水电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 关于原告诉请的电梯维保、技术服务、年检费问题。《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；”，第四款规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”涉诉《物业服务委托合同》约定：落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由原告出）。本院认为，原告对于电梯楼住宅房相较非电梯楼住宅房多收取的0.5元/月/平方米的收费用途未能作出合理说明，也未能举证证明其曾就上述费用依约申请小区专项维修基金支出，故原告在自行垫付该项费用后要求各业主进行分摊，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定，业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，双方约定的滞纳金属违约金性质，被告认为滞纳金计算标准过高，原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告雷肖琳、朱贵凤应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2536.04元及逾期付款违约金（以2536.04元为基数，自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告雷肖琳、朱贵凤负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒙晓霞 二〇一八年六月二十九日 书记员  刘 涛