新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民事判决书（2018）新2325民初515号原告：昌吉州天安物业服务有限责任公司奇台分公司，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县天悦丽景小区。法定代表人：陈颢，该公司经理。委托诉讼代理人：王**绪，男，该公司片区经理。被告：朱晓丽，女，1983年11月16日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。委托诉讼代理人：俞天保，男，1972年2月23日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。原告昌吉州天安物业服务有限责任公司奇台分公司（以下简称物业公司）与被告朱晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后。依法适用简易程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王**绪，被告朱晓丽的委托诉讼代理人俞天保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的物业管理费1751.9元；2、本案全部起诉费用由被告承担。事实和理由：原告接受天和房产公司委托对天悦丽景小区进行前期物业管理，《物业管理委托合同》约定由原告向该小区提供物业管理服务，合同期限至物业业委会与业委会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，物业管理费按0.4元/平方米收取，被告系小区业主，该房屋建筑面积115.66平方米。自2015年4月17日至2017年4月17日被告拖欠原告物业管理费1665.5元，垃圾费86.4元，合计是1751.9元。导致原告运营困难，严重损害原告及其他业务利益，原告多次催交无果，2016年11月20日原告又以书面形式通知被告限期3天支付，被告仍不予理睬，原告故诉至法院。被告朱晓丽辩称，被告2013年4月买房，2014年4月申请拿的钥匙，一直到2015年才入住，而且原告的房子不太热，房子本身就是一个电力供热试点，到了2015年房子才热，被告到了2015年入住，房子比较冷；被告办理入住的时候，原告让交暖气费，原告没有权利收取暖气费，是物业公司做了许多不合理的事情，房子要装修时，物业公司还让交装修押金，如果交了押金，也应该退还，到现在都没有说法。装修垃圾费还让被告承担，是不合理的。被告入住时，房子有许多质量问题，现在问题是越来越多，车停在小区，还被刮伤，物业服务里面的垃圾没有清理，小区里面的摄像监控不健全，楼道卫生没有打扫干净，垃圾箱的垃圾堆的多，小区的治安也有问题，车进门是顺便进的，门是常开的，出门需要掏钱，为此向110、社区反映过，小区里面的保安是70多岁的老人，小区里面的水管一直在爆，导致小区的路面不平，地面上全是冰滩，被告也一直和小区的住户沟通，打算换物业，但是房产公司也没有给回复。小区物业存在问题太多，不愿意承担物业费。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院依法组织当事人进行证据质证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的物业服务协议、家庭情况登记表、装饰装修协议、业主临时公约、入住通知单、入住资料签收表、业主入住验房表各1份。被告认为字是被告签字的，但原告没有按照管理服务协议去提供服务，下水管道堵了，原告说是被告自己的事情，找了人修理，说是外面的管子坏了，春天消冻后，下水道好了。本院对组证据的真实性予以确认；2.原告提交的发改委答复文件1份。被告提出对文件没有意见，但是文件是2015年的，2018年有无新的文件被告也不知道。本院对该证据真实性予以确认；3.原告提交的收费明细表1份。被告提出对收费明细表没有意见，有收费标准，但不知道原告按照几级物业收的。本院对该证据真实性予以确认；4.被告提交的图片一组。原告认为图片中车的刮痕、焚烧垃圾、没有扫雪，不知道是不是原告小区，是否为外面车的刮痕也不清楚。本院对该组证据的真实性予以确认；5.被告提交的押金票1份。原告认可该押金票。本院对该证据真实性予以确认；本院经审理认定事实如下：被告购买了案外人昌吉州天和房地产开发有限责任公司奇台分公司开发的奇台县***住宅，建筑面积115.66平方米，该小区由原告物业公司提供物业服务2014年4月18日，被告办理入住时与原告物业公司签订《物业管理服务协议》、《装饰装修协议》、“天悦丽景”小区业主临时公约，《物业管理服务协议》约定的物业管理服务费标准为住宅0.4元/平方米/月，物业服务内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共同部分的和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理，委托管理期限为自签订之日起至业主委员会成立并与新的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止，物业费交费期限为办理入住移交手续时一次性交纳第一年的服务费，次年起在每个月的10日前缴纳物业服务费，同时，该协议对停车占道费、共用部分、共用设施范围、双方的权利和义务、违约责任等各事项作出了约定。被告办理入住时缴纳了2014年4月18日至2015年4月17日的物业管理费555元，并交纳装修押金500元。后被告再未交纳过物业费，装修押金亦未退还。另查明，奇台县发展和改革委员会下发的奇发改价函［2015］第3号对全县各物业服务公司要求收取各项服务费用及保证金的答复第二条载明，根据昌州价费字［2001］001号文件规定：1、城镇居民垃圾清运费：东三县为1.2元/人.月，西五县市和五家渠地区为1.5元/人.月。本院认为，本案争议的焦点为被告是否应当支付物业服务费、生活垃圾费及支付的金额？本案中，原、被告双方签订了《物业管理服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，对协议双方具有法律约束力。按照协议约定，被告入住的小区由原告物业公司提供物业服务，被告应当按照0.4元/月/平方米交纳物业费。被告抗辩提出房子暖气不热、2015年才实际入住、车停在小区出现了划痕、没有监控设施、垃圾清理不及时、路面不平整、烧垃圾等各种问题，本院认为，物业服务关乎小区全体业主的利益，物业服务的双方应当相互配合，共同维护好小区的环境，原告应当按照约定做好物业服务，被告应当按照约定按时支付物业费。对于业主提出的在物业服务范围内的诉求，物业服务企业应当及时予以处理。本案中，被告提出的垃圾清理不及时、烧垃圾及部分路面不平整问题，属于原告公司物业服务的范围，原告应当及时清理垃圾，杜绝烧垃圾行为，维护好小区的环境卫生，对于路面坑洼需要修补整理的应当及时采取措施予以处理，给业主提供良好的出行环境，这样才能赢得业主的好评，减少矛盾，顺利收取到物业费。对于被告提出的不属于物业服务范围的问题，原告作为物业服务企业应当告知业主解决途径，业主也可以向有关的主管部门及时反映解决。从被告提交的照片看，原告的物业服务存在一定的瑕疵，对此原告应当予以及时纠正，被告也可以向相关行业主管部门反映解决。现《物业管理服务协议》约定物业费支付期限已过，原告提出主张要求被告支付2015年4月18日到2017年12月31日期间物业费1502元，2015年垃圾清运费28.8元（1.2元/人/月×2人×12个月），被告应当予以支付。故对原告主张要求被告支付物业费1502元、垃圾清运费28.8元，合计1530.8元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告多主张的部分诉讼请求，庭审中，原告亦未说明是如何计算出的，本院不予支持。对于被告交纳的装修押金500元，按照原告提交的奇发改价函［2015］第3号文件规定，属于原告不得收取的担保性费用，原告物业公司应当予以退还被告。扣除该费用后，被告应向原告支付物业费1002元、垃圾清运费28.8元，合计1030.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第5项之规定，判决如下：一、被告朱晓丽于本判决生效之日起十日内给付原告昌吉州天安物业服务有限责任公司奇台分公司物业费1002元、垃圾清运费28.8元，合计1030.8元；二、驳回原告昌吉州天安物业服务有限责任公司奇台分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱晓丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 石志亮 二○一八年六月六日书记员 毕长阳