山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁02民终8071号 上诉人（原审原告）：王成梅。 委托诉讼代理人：王凯，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛华裕置业集团有限公司，住所地青岛市黄岛区长江东路**。 法定代表人：焦志裕，董事长。 委托诉讼代理人：胡金磊，山东恒信通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯凯，山东恒信通律师事务所律师。 原审被告：青岛华商天瑞集团有限公司，住，住所地青岛市黄岛区长江中路**国贸大厦****/div> 法定代表人：王书敏，董事长。 委托诉讼代理人：李征，男，该公司员工。 上诉人王成梅因与被上诉人青岛华裕置业集团有限公司（以下简称华裕公司）、原审被告青岛华商天瑞集团有限公司（以下简称华商公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初15750号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王成梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一二审诉讼费用由华裕公司负担。事实和理由：1、上诉人在一审提交的证据足以证明上诉人多次要求被上诉人履行协助义务。被上诉人因与原审被告之间的纠纷，拒绝收取房屋差价款，并拒绝履行配合上诉人办理房屋产权登记义务。2、原审在一审中陈述自涉案房屋交付后，上诉人就房屋产权登记问题多次找被上诉人和原审被告交涉，一致未能解决，可以证明上诉人就逾期办证问题已向被上诉人主张权利，并未超过诉讼时效。且被上诉人的违约行为一直处于持续状态，上诉人可随时主张。3、被上诉人存在拒绝协助上诉人办理涉案房屋产权登记的违约行为，上诉人也提交证据证明诉讼请求并未超过诉讼时效，一审驳回上诉人关于逾期办证违约金的诉讼请求，适用法律错误。 被上诉人华裕公司答辩称，1、上诉人无证据证明被上诉人拒收房屋差价款。2、涉案房屋买卖关系中的权利义务主体为上诉人与原审被告，原审被告应当承担直接责任。3、被上诉人仅是名义上的出卖人，对于华商公司将房屋出售给谁都不能确定，最终的结算也是由华商公司办理，如有违约，也是华商公司承担责任。4、关于诉讼时效的关键证据都是华商公司出具，华商公司与被上诉人已经诉讼多年，其言辞不应采信。华裕公司请求驳回上诉。 华商公司陈述称，1、华裕公司是备案的开发商，只有华裕公司有给业主开具发票、协助办理房产证的义务，华商公司无权利和能力为业主办理房产证。2、华商公司已经将办证所需税款交给华裕公司，违约的是华裕公司，应当由华裕公司承担责任。3、华裕公司从未告知上诉人和华商公司补齐购房款，而是以与华山公司有诉讼为由拒绝办理房产证。 王成梅向一审法院提出诉讼请求：1.华裕公司为王成梅办理房地产权证；2.华裕公司支付王成梅至起诉前的逾期办证违约金647098.52元及其办理完毕产权证为止的违约金；3.本案诉讼费用由华裕公司和华商公司负担。 一审法院查明事实：王成梅与华裕公司于2006年9月13日签订《青岛市商品房买卖合同》，约定王成梅（乙方）购买华裕公司（甲方）位于xxx房屋一处，房屋暂测面积152.03平方米，单价为6040元，总房价款暂定为918261元；合同第十条：甲方应在2007年6月30日前，将房屋交付乙方使用；合同第十三条：甲方应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按照已付房价款的10%向乙方支付违约金。甲方在产权登记中应当履行的义务成就的，应当向乙方发出办理产权登记的书面通知，自乙方接受通知之日起30日内，若乙方不履行其在办理产权登记中的所应履行的义务，导致产权登记迟延办理或无法办理，则甲方不承担任何责任。 合同签订后，王成梅向华裕公司支付了首付款418261元，并通过银行贷款支付房款50万元。2007年7月6日，华裕公司将房屋交付王成梅使用至今，王成梅委托华商公司代办了房屋交付手续。涉案房屋，实测建筑面积为154.25平方米。王成梅在一审庭审中同意按实测面积补齐差价。 2004年9月4日，华裕公司（甲方）与华商公司（乙方）签订《楼座转让开发协议书》。协议约定：华裕公司将其开发的位于青岛开发区xxx楼座转让给华商公司。甲方为乙方单设账户，协助乙方对外销售和签订售房合同；甲方负责为乙方办理代扣代缴房产营业税、所得税、交易费等各种税费。甲方同意乙方以甲方名义开发建设和销售，协助乙方开发楼座办理房屋预售许可证及银行按揭手续，协助乙方签订《商品房买卖合同》，办理代扣代缴税费事宜，并承担该楼项下的房屋的《商品房买卖合同》文书的费用。后，华裕公司与华商公司签订补充协议，约定最终结算面积与预售面积增加或减少的面积差额由华商公司负责联系购房人多退少补，因面积出入引起的一切费用由华商公司负担。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1.王成梅提交华商公司出具的答复意见一份，证明王成梅多次找华裕公司与华商公司要求办理房屋产权证及违约金。华裕公司称其从未见过该答复意见，毫不知情。华商公司认可该答复意见，称自2007年购房者多次找华商公司要求办证及支付违约金，华商公司协助业主到华裕公司协调办理此事，均遭到拒绝，后在购房者的强烈要求下，给购房者出具该答复意见。 2.王成梅提交视听资料及录音笔录一份，证明王成梅在找华裕公司的财务人员要求出具发票办理房产证时，华裕公司财务人员予以拒绝，又找到该公司办公室负责人反映，同样被拒绝。华裕公司认可2014年10月王成梅去过华裕公司，但不认可王成梅整理的书面材料。华商公司表示因业主到华商公司主张权利，华商公司建议到华裕公司进行沟通，业主在沟通未果后又到政府进行了信访。 3.王成梅提交的黄岛区来访人员登记表、来访人统计表，证明王成梅在多次找华裕公司和华商公司主张权利无果的情况下，于2014年10月23日到政府部门进行信访。华裕公司对证据的真实性提出异议，同时认为信访时间距离房屋交付后90日，超过了七年时间。华商公司认为王成梅主张的信访情况属实。 4．华裕公司提交《商品房买卖合同》一份，证明商品房买卖合同第五条对面积差异的处理进行了约定，房屋面积有差异的，应据实结算房价款。王成梅对上述证据的真实性无异议，但认为华裕公司从未通知王成梅存在面积差，并要求王成梅补齐差价，责任在华裕公司。华商公司对此无异议。 5.华裕公司提交不动产登记信息一份，证明王成梅购买的房屋已经于2007年6月19日完成初始登记，华裕公司作为协助办理产权证的义务已经履行完毕，房屋实测面积为154.25平方米，该信息作为政府部门公开的信息，王成梅应当知晓。王成梅对上述证据的真实性无异议，但认为华裕公司与华商公司从未通知王成梅，王成梅不知道房屋面积差价。华商公司对证据真实性无异议。 6.华裕公司提交的华商公司代王成梅缴纳物业费的发票及明细一份。证明2007年9月30日，王成梅在缴纳物业费时就应当知道房屋建筑面积是多少，2008年7月17日收款收据一份，证明王成梅最迟于该日期就知道房屋面积，但王成梅至今未补齐房屋差价。王成梅认为华裕公司提交的证据没有王成梅的签字，不能证明王成梅对房屋面积误差知情。华商公司质证认为，确实有部分业主委托华商公司代缴水电费、物业费，对收款收据真实性无异议。一审法院对上述证据的真实性予以确认。 7．华裕公司提交一审法院（2011）黄商初字第355号民事调解书一份，证明青岛华厦物业有限公司与华商公司关于缴纳物业费问题于2012年2月7日进行过调解，调解书附件中有物业费明细，其中有业主是王成梅，房屋面积是154.25平方米，王成梅自2012年应当知道该房屋的实际面积。王成梅认为该证据真实性无法确认，且与自身无关。华商公司对证据的真实性无异议，表示确实有部分业主委托华商公司代缴水电费、物业费。一审法院对上述证据的真实性予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王成梅与华裕公司签订的《青岛市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务，王成梅同意补齐差价，华裕公司作为开发商有义务协助王成梅办理房产证手续，对于王成梅要求华裕公司协助王成梅办理房地产权证的诉讼请求，予以支持。华商公司不是本案商品房预售合同的主体，王成梅起诉华商公司无事实和法律依据。 本案争议的焦点是华裕公司应否支付王成梅逾期办证违约金。一审法院作出如下分析判定： 关于办理房屋权属登记，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，甲方应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按照已付房价款的10%向乙方支付违约金。根据上述合同约定，华裕公司承担的义务是协助义务，其主要内容是将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。华裕公司提交的青岛市不动产登记信息，足以证明华裕公司已经就王成梅所购房屋于2007年6月19日完成备案，而涉案房屋交付时间为2007年7月6日，因此华裕公司上述行为并未违反合同的约定。华裕公司表示因房屋实测面积大于暂定面积，需要王成梅补交面积差价，但王成梅未补齐差价，因此华裕公司未向王成梅开具发票，王成梅称对房屋差价不知情。一审认为认为，涉案房屋实测面积于2007年6月19日在不动产登记部门备案时就已经确定，买卖合同签订后，王成梅曾委托华商公司工作人员代收房屋并代缴2007-2012年的物业费，而物业费明细中注明了房屋的实测面积，因此王成梅具备获知房屋实测面积的条件，应当知道房屋存在面积差价的事实。王成梅要求华裕公司协助办理房屋权属登记，也有义务补齐房屋差价，华裕公司在王成梅未补齐面积差价的情况下未开具发票，不构成违约。综上，一审法院认为，办理房屋产权证非华裕公司单方义务，王成梅主张华裕公司承担逾期办证违约责任，证据不足，不予支持。 退一步讲，即使华裕公司应当承担逾期办证违约责任，双方《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金按照已付房价款10%计算，该违约金在性质上属一时性债权，王成梅主张上述违约金应自华裕公司违约之日起两年内行使权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华裕公司应自房屋交付使用之日起超过90日即自2007年10月7日起开始承担逾期办证违约金，该违约之日至王成梅起诉之日已超过两年，华裕公司抗辩王成梅诉讼请求超过诉讼时效，一审予以采纳。王成梅主张，在房屋交付后，多次向华裕公司和华商公司要求办理产权证及解决逾期办证违约金，但其提交的视听资料及录音笔录、黄岛区来访人员登记表、来访人统计表等证据只能证明王成梅在2014年曾经找过华裕公司，并到信访部门进行过信访，该时间距离王成梅主张的违约发生之日也已超出两年。华商公司陈述，王成梅在房屋交付后几乎每年或一年多次交涉办理房产证或逾期办证违约金问题，华商公司派员协助到华裕公司协商办理，但一直未能解决，后华商公司与华裕公司产生纠纷，华商公司更加不予理睬。一审认为，华商公司上述陈述缺少相关证据佐证，且华商公司与华裕公司因项目转让存在经济纠纷，存在利益冲突，故对于华商公司上述陈述意见的证明效力，不予采信。 一审认为，王成梅要求华裕公司协助办理房屋权属登记，合法有据，依法应予支持，王成梅要求华裕公司承担逾期办证违约金的诉讼请求缺少事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、华裕公司于判决生效后10日内协助王成梅将位于黄岛区长江路xxx房屋所有权转移登记至王成梅名下；二、驳回王成梅的其他诉讼请求。案件受理费18888元（王成梅已预交），由王成梅负担7888元，华裕置业司负担11000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审经审理查明，1、涉案房屋买卖合同是王成梅与华商公司协商一致后，由华裕公司代为签订合同。王成梅将购房款支付给华商公司后，由华商公司转给华裕公司，华裕公司扣除相应的税费后再返还给华商公司。2、涉案房屋是由华商公司委托其聘用的物业公司与王成梅办理的房屋交接手续，因王成梅在外地，王成梅委托华商公司的工作人员到物业公司办理了交接手续。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，王成梅与华裕公司签订《青岛市商品房买卖合同》后，王成梅已根据合同约定支付了购房款，王成梅也已经实际接收了涉案房屋。对于实际交付房屋与合同约定之间的差价，在王成梅同意补交的情况下，一审判决华裕公司协助王成梅办理涉案房屋的所有权转移登记手续，王成梅与华裕公司、华商公司均未对此提出上诉，本院予以维持 根据涉案合同的签订过程、房款的支付、房屋的交接等，涉案房屋买卖合同的真正履行主体为王成梅与华商公司，华裕公司仅是作为备案的开发商代为办理房屋买卖的相关手续。华裕公司在王成梅未补齐面积差价的情况下不开具发票，并不构成违约。王成梅要求华裕公司承担逾期办证违约责任，无事实及法律依据。 而且，根据合同约定，涉案房屋逾期办证的违约责任应当自2007年10月7日起开始承担，王成梅也于2007年起交纳物业费。而根据现有证据，仅能证明王成梅曾于2014年找过华裕公司并到信访部门进行过信访，已经超过法律规定的诉讼时效。华商公司陈述称王成梅在房屋交付后几乎每年或一年多次交涉办理房产证或逾期办证违约金问题、华商公司亦协助到华裕公司协商办理。因华商公司与华裕公司因项目转让存在经济纠纷和利益冲突，在无其他证据佐证的情况下，本院对其陈述不予采信。一审判决驳回王成梅关于逾期交房违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上，王成梅的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18888元，由上诉人王成梅负担。 本院判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 齐 新 二〇一八年六月三十日 书记员 王 繁