浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终1921号 上诉人（原审原告、执行案外人）：叶建恒，男，1971年9月21日出生，汉族，住浙江省金华市金东区岭下镇包村村石龙坞15号，现住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：何国通，浙江迎鸽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱恺，浙江迎鸽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司金华分行，住所地浙江省金华市人民西路453号。 负责人：楼永跃，行长。 委托诉讼代理人：何玮，浙江泽邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江泽邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：金华市万德隆商贸发展有限公司，住所地浙江省金华市婺城区白龙桥镇工业街1幢。 法定代表人：赵晓宏。 被上诉人（原审被告、被执行人）：朱绍军，男，1966年7月22日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈国龙，男，1953年8月3日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杜丹宁，女，1958年7月25日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈一村，女，1981年10月21日出生，汉族，住浙江省缙云县。 上诉人叶建恒因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司金华分行（以下简称浦发银行金华分行）、金华市万德隆商贸发展有限公司（以下简称万德隆公司）、朱绍军、陈国龙、杜丹宁、陈一村案外人执行异议之诉一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初6355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶建恒上诉请求：撤销原审判决并改判支持其原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由浦发银行金华分行、万德隆公司、朱绍军、陈国龙、杜丹宁、陈一村承担。事实和理由：朱绍军系有权代表房屋所有权人出租案涉房屋，其与朱绍军签订的《房屋租赁合同》有效，该合同形成时间及租金支付均在本案贷款发生之前，其已经实际取得涉案房屋的使用权。其承租案涉房屋，雇佣装修工人对房屋进行基础的平整与简装改造之后，才将房屋转租给赵晓宏。其对承租的案涉房屋做简装改造后四处寻求租户，以便转租赚取差价的行为，本身就是对房屋的使用和处置，已经构成法律意义上的“占有使用”，其租赁权应当得到保护。 浦发银行金华分行辩称，朱绍军将案涉房屋抵押给浦发银行金华分行时，并未提及该房产已有租赁的事实。叶建恒提供的涉案《房屋租赁合同》真实形成时间无法确定，也无证据证明叶建恒在抵押之前已经占有案涉房屋。即使该合同关系确系形成于抵押前，该合同也应认定无效，不能对抗浦发银行金华分行享有的抵押权。请求驳回上诉，维持原判。 朱绍军辩称，案涉房屋实际上是其所有的，暂时挂在原房东名下，后面补了委托公证。其和叶建恒确实签过租赁合同，其和浦发银行金华分行也确实存在抵押关系，由法院依法判决。 万德隆公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村均未作陈述。 叶建恒向一审法院起诉请求：1.立即停止对金华市美丽湖公馆601—615室房屋的执行；2.确认叶建恒与朱绍军于2012年2月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效；3.诉讼费用由浦发银行金华分行、万德隆公司、朱绍军、陈国龙、杜丹宁、陈一村承担。 一审法院认定事实：叶建恒与朱绍军签订的租赁合同约定：租期15年，从2012年2月8日起至2027年2月7日止；第一年的租金为17万元，第二年起租金按每年5%递增，甲方（即朱绍军）因投资资金的需要，与乙方（即叶建恒）多次友好协商，乙方同意将15年的租金一次性付清给甲方，甲方同意将租金优惠让利给乙方，15年的总租金一次性付清作价为150万元，租金在合同签订后一个月内付清。2012年2月29日，叶建恒以转账方式向朱绍军汇款150万元，朱绍军于同日向叶建恒出具了租金收据；但叶建恒未提供证据证明其在签订租赁合同后即已占有使用涉案房屋。2013年8月28日，叶建恒将涉案房屋转租给赵晓宏，现该房屋由他人经营使用。 另查明，万德隆公司曾多次向浦发银行金华分行借款，其中由陈国龙、杜丹宁、陈一村以其所有的位于婺城区婺州街1255号美丽湖公馆601-615室房地产（案涉房屋）提供最高额抵押担保，并于2012年5月14日办理了抵押登记。借款逾期后，浦发银行金华分行提出实现担保物权并申请财产保全，该院于2015年1月29日作出民事裁定书查封了公馆601-615室房产。案经审理，该院于2015年3月14日作出（2015）金婺商特字第6号民事裁定：……二、对陈国龙、杜丹宁、陈一村提供的位于婺城区婺州街1255号美丽湖公馆的房地产（他项权证号：金房他证婺字第××号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，浦发银行金华分行对变价后所得款项在本裁定第一项载明的借款本金及利息〔即本金22990239.93元、至2014年12月23日止的利息964894.6元（之后利息按合同约定利率计算至实际履行之日止）〕的范围内以最高债权额781.35万元为限优先受偿。案件受理费80788元、保全费5000元，合计85788元，由万德隆公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村共同负担。该民事裁定生效后，万德隆公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村未履行生效法律文书所确定的义务，浦发银行金华分行申请执行。该院于2015年8月19日作出（2015）金婺执字第1411号执行裁定，拍卖陈国龙、杜丹宁、陈一村所有的案涉房产。叶建恒提出执行异议，该院于2017年4月26日作出（2017）浙0702执异38号民事裁定书，驳回叶建恒的异议。叶建恒不服，提起本案诉讼。 一审法院认为，不动产的权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在民事执行程序中，不动产的权属登记是人民法院甄别执行标的物权属的基本依据。本案中，被执行人万德隆公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村未履行生效法律文书所确定的义务，法院执行拍卖登记在陈国龙、杜丹宁、陈一村名下，且于2012年5月14日办理了抵押登记的美丽湖公馆601-615室房产，并无不当。虽然叶建恒与朱绍军于2012年2月8日签订了案涉房屋租赁合同，但在涉案房屋被抵押给浦发银行金华分行之前，叶建恒并无证据证明其已实际占有使用该房屋，故即使相关租赁合同真实存在，也不能排除执行。综上所述，对涉案房屋的执行拍卖并不违法；叶建恒诉请依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第二百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百七十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决：驳回叶建恒的诉讼请求。案件受理费人民币18300元，由叶建恒负担。 二审中，叶建恒提供下列证据及申请证人徐某出庭。 1、叶建恒与许忠新的通话录音光盘及文字整理资料各一份，证明叶建恒于2012年3、4月份开始委托许忠新对案涉房屋进行装修，已经实际占有案涉房屋。浦发银行金华分行质证认为，录音时间无法证明是2012年3月28日，也无法证明通话人为叶建恒和许忠新，所谓的装修人的讲话很明显是按写好的内容来念的，对该证据的真实性与证明目的均有异议。朱绍军对该组证据没有意见，同时陈述对本案这事也没有话好说，其合同也签了，也确实抵押给银行了。 2、案涉房屋装修前后的现场照片八张，证明叶建恒在2012年3、4月份开始对案涉房屋进行装修，已实际占有案涉房屋。浦发银行金华分行质证认为，拍摄照片的相机系统时间可以调整，不能证明照片真实形成时间，不能达到叶建恒的证明目的。朱绍军对该组证据没有意见。 3、物业费收条的照片及转账凭证、装修合同及照片、支付装修费的转账凭证及收条二份、装修用电发票，证明叶建恒已经交纳案涉房屋及7楼的物业费并实际占有案涉房屋。浦发银行金华分行质证认为，物业管理专用章的真伪无法核实，转账凭证没有注明资金用途，无法达到叶建恒的证明目的。对装修合同及照片等证据真实性有异议，无法核对许忠新个人的身份，电费显示是赵晓宏户交纳了电费。该组证据无法达到叶建恒的证明目的。朱绍军陈述，物业费上朱绍军的签名是其签的，真实性没有异议；银行的凭证有银行的章，没有异议；对装修的事也没有异议，其租赁给叶建恒的是毛坯房，叶建恒想装修一下，其是知道的，对用电发票真实性没有异议。 4、叶建恒申请的证人徐某出庭作证陈述，其不认识叶建恒，2012年2、3月份，许忠新叫其到金华市美丽湖公馆6楼走廊和7楼楼梯铺地砖，是许忠新给的工资。叶建恒对证人证言无异议，认为能够证明其在2012年3、4月份开始对案涉房屋进行装修，已实际占有案涉房屋。浦发银行金华分行质证认为，徐某与许忠新是利益关系人，且徐某所说装修时间与证据二中的照片显示时间不符，不能达到叶建恒的证明目的。朱绍军对证人证言无异议。 本院认为，许忠新未出庭作证，通话录音中通话人的身份不能确定，房屋装修前后的照片仅能显示装修前后房屋的状况，装修合同及物业费收条照片显示所涉及的房屋为美丽湖公馆6层和7层，转账凭证未载明款项用途，电费发票显示缴纳人为赵晓宏，证人徐某陈述其并不认识叶建恒，而叶建恒主张租金关系成立的合同载明其所租赁的案涉房屋仅是美丽湖公馆的第6层。综上，叶建恒所提供的证据间存在矛盾，不能形成完整的证据链，不足以认定叶建恒系在抵押前已实际占有案涉房屋，本院对其证明目的均不予认定。 本院二审经审理，对一审认定的事实予以确认。另查明，2012年2月7日经浙江省金华市正信公证处公证，陈国龙、杜丹宁、陈一村委托朱绍军代为办理包括案涉房屋在内的美丽湖公馆56套房产的抵押贷款、出售、出租及过户等所有手续。在原审法院执行申请人浦发银行金华分行与被执行人万德隆公司、朱绍军、陈国龙、杜丹宁、陈一村实现担保物权纠纷一案中，金华市金磐开发区康维尔家庭服务部以其对案涉房屋享有租赁权为由，对原审法院的执行提出异议；2015年11月6日，原审法院执行机构作出（2015）金婺执异字第65号执行裁定，驳回金华市金磐开发区康维尔家庭服务部执行异议。 本院认为，叶建恒主张对涉案房屋享有租赁权，应由其提供证据证明其在抵押前已签订合法有效的书面租赁合同并直接占有使用案涉房屋。本案中，叶建恒提供的案涉房屋的租赁合同落款时间虽载明为2012年2月8日，但并未经备案登记；合同虽约定十五年租金一次性支付，则可以优惠作价为150万元，朱绍军亦于2012年2月29日收到叶建恒转账交付的150万元人民币，但叶建恒提供的银行转账凭证并未载明所汇款项系用于支付租金。案涉房屋所有权人在办理抵押登记时，既未依抵押合同的约定向浦发银行金华分行提供租赁合同及租金收取凭证以表明案涉房屋已出租，也未向承租人叶建恒披露抵押事实并协调叶建恒接受浦发银行金华分行对有关租赁事实进行核实。叶建恒提供的证据不足以证明案涉房屋租赁合同实际签订于抵押登记之前。根据叶建恒的陈述及所提供的证据，案涉房屋被叶建恒于2013年8月28日转租给赵晓宏以赚取差价后，该房屋又被转租他人用于经营活动，并一直由他人经营使用，叶建恒并未直接占有使用案涉房屋。综上，叶建恒提供的现有证据不足以证明其在抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同，已按合同约定支付全部租金且租金支付标准符合当地市场行情，并已直接占有使用全部案涉房屋。叶建恒就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求于法无据，应予驳回。一审判决驳回叶建恒的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币18300元，由上诉人叶建恒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛建青 审 判 员 梁 立 审 判 员 马美华 二〇一八年六月十九日 代书记员 苏丽燕 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?