上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初46813号原告：李爱萍，女，1968年3月3日生，汉族，住上海市虹口区。原告：李建武，男，1978年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：赵升平，男，1981年4月20日出生，汉族，住湖南省长沙市。上列三原告共同委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：董锦锦，上海中沃律师事务所律师。被告：丁永光，男，1955年8月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。原告李爱萍、李建武、赵升平诉被告丁永光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依三原告申请追加上海申昶房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。后因三原告变更诉讼请求，上海申昶房地产开发有限公司退出诉讼。原告李爱萍、李建武、赵升平及三原告的共同委托诉讼代理人赵强、董锦锦、被告丁永光及其委托诉讼代理人杨泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爱萍、李建武、赵升平向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁永光将上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付三原告；2、判令被告以人民币(以下币种相同)220万元为基数，按日千分之一标准计算支付自2017年6月15日起至房屋实际交付之日止的违约金。事实和理由：三原告于2017年5月17日与被告签订《房地产买卖合同》和补充合同，购买系争房屋。合同约定总价220万元。三原告于签订合同当天支付被告190万元，并约定余款30万元于房屋交付时支付10万元，于产权过户时支付20万元。合同并约定，被告应于2017年6月15日将房屋交付三原告。合同还约定，被告延迟交付，每延迟一日，向原告支付总房价的日千分之一的逾期违约金。后经催促，被告未按约交房。审理中，三原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告所签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还三原告购房款190万元；3、判令被告支付违约金220万元；4、被告承担本案诉讼费和保全费。之后，原告再次变更诉请3为判令被告赔偿损失220万元。被告丁永光辩称，系争房屋由被告与家人共同动迁取得，双方签订买卖合同时，系争房屋尚未登记在被告名下，被告无权处分。根据动迁房转让政策，取得产权三年内不得处分，故双方签订的买卖合同不合法；被告当时因公司流动资金短缺向案外人张炼强筹集钱款，张炼强要求被告就被告的动迁房与购房人签订房屋买卖合同作为借款依据。之后，被告应张炼强安排签署了本案所涉《上海市房地产买卖合同》，并在当天收到转账付款188万元，当场提现118万元交给了张炼强所称的资金方，30万元转账张炼强，余款40万元由被告留存。期间，张炼强表示所有借款的事情都与购房人讲清楚了，对方还要求如3个月不还款要承担30万元的违约金。至于张炼强取走的148万元，将在三天内给付被告50万元，交房时再给付100万元。当天，张炼强还从被告处要走5万元利息。被告从未签署过《房地产买卖居间协议》和《定金收条》，亦不认识王军此人。2017年7月，原告方要求交房，被告将以上情况尽数告知，亦同意原告报警。原、被告间的《上海市房地产买卖合同》应属无效，不同意向三原告交付房屋并支付违约金。对于三原告变更后的诉讼请求，原告表示，同意解除合同，购房款仅同意返还188万元，不同意返还由王军签收的定金2万元；关于损失赔偿，合同虽有双倍的约定，但仍应按照实际损失计算。合同约定金额过高，请求调整。又因原告在签约时还不具有上海购房资格，且在房屋没有产权登记的情况下与被告签订合同，亦有过错，故对实际损失应各半责任。本院经审理认定事实如下：2014年5月27日，被告及案外人丁佳明、廖菊英因上海市浦东新区王港镇暮一村丁家宅XXX号房屋动迁共同被安置，该户预定了含系争房屋在内的四套房屋。2016年1月11日，系争房屋经核准办理产权初始登记。2017年5月14日，原告李爱萍作为买受方(乙方)、案外人王军作为出售方(甲方)代理人签署《房地产买卖居间协议》，上海隆宸房地产经纪事务所作为居间方(丙方)盖具印章。该协议约定，被告向李爱萍转让系争房屋，房价款220万元，其中首期190万元于《上海市房地产买卖合同》签订后当日内支付甲方(含定金)；第二期10万元于2017年6月15日甲方将该房屋交付给乙方当日支付，第三期20万元于该房屋产权过户于乙方当日支付。《房地产买卖居间协议》还约定，双方同意在签订本协议后，于2017年5月17日前共同赴中介方签订登记文本。当天，王军签署《定金收条》一份，记载收到李爱萍用于购买系争房屋定金2万元。2017年5月17日，三原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)签署《上海市房地产买卖合同》。合同约定，被告向三原告转让系争房屋，总价款220万元。合同第四条约定，甲方于2017年6月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，房地产权利转移日期以浦东新区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，以补充合同约定为准。合同补充条款(一)第一条“交易内容”中记载有“2017年5月15日，甲乙双方在上海隆宸房地产经纪事务所的居间下达成《房地产买卖居间协议》，约定甲方将其分得的位于上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号XXX室的动拆迁安置房一套出售给乙方”的内容。第五条“甲方义务”中记载“甲方延迟交付的，每延迟一日，向乙方支付总房价的日千分之一作为逾期违约金。第六条“产权约定”记载“甲方保证在今后该房屋办理房地产权证时，在政策允许情况下只报送丁永光一个人的名字，若甲方在报送做房产证的资料时加上其他任何人的名字，导致该房屋有丁永光之外的其他共有权人，进而影响到本次房屋转让的买卖合同的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的过失责任或者违约责任，分别按照以下情况处理：……如乙方不愿意接受该房屋而主张解除买卖合同的，甲方应按该房屋成交价的200%赔偿给乙方，并赔偿乙方因准备履行本合同所发生的所有费用，并放弃向乙方主张任何违约责任的权利。同时，如因甲方违约诉诸法律的，甲方保证赔偿乙方因索赔而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。第七条“房屋处分”约定，甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，该房屋非本人或家庭名下唯一住房，保证任何第三方(人)不能对该房屋主张任何权利。若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如该房屋有甲方之外的共有权人而未征得共有权人的同意，在出卖给乙方之前已设定抵押，保证担保或者已出租而承租人有优先购买权等，导致在该房屋交易限制期满后不能办理交易过户给乙方，甲方应根据本合同第十五条之规定承担违约责任。第十五条“兜底条款”约定，因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期满后房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者作其他处分的，须按照该房屋市值的双倍标准赔偿给乙方。合同附件一“出卖人产权声明承诺书”记载“本人丁永光：今明确声明并承诺保证：我是位于上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号XXX室的动拆迁安置房的被安置人，是今后该房屋进行产权初始登记后该房屋的所有权人，该房屋没有任何其他所有权人。我的其他家庭成员和其他任何人对该房屋都不拥有任何产权”。被告在该附件下方声明承诺人处签署姓名。当天，原告李建武转账向被告丁永光支付了钱款188万元，被告出具了188万元购房款的收据。被告账户收取上述钱款后，于当天现支138万元，并转支30万元至案外人张炼强账户，转支2万元至案外人陈巧园处，又另现支19万元。2016年1月11日，系争房屋经核准办理了产权初始登记。审理中，1、三原告表示，原告李爱萍曾因咨询房源与上海隆宸房地产经纪事务所业务员张某某互加微信。2017年5月因看到张某某在微信上发布系争房屋信息，故与张某某联系，并得以与被告丁永光的代理人王军签订《房地产买卖居间协议》，并向王军交付了定金2万元。居间协议签订时，王军提供的动迁协议复印件等材料中记载被安置人为丁永光一人。期间，一直未能看到原件。2017年5月17日上午签约转账时，原、被告均在场，王军陪同被告在场。转账结束被告离开后，原告方还去中介处交付了中介费。2、原告提供证人张某某到庭证称，其为上海隆宸房地产经纪事务所业务员，在微信朋友圈发布系争房屋挂牌信息后，原告李爱萍联系要求看房。当天经实地看了系争房屋和另外一套后，李爱萍要求联系系争房屋房东。当天自称房东表弟的王军作为代表前来。双方就价款磋商过程中，王军一直电话与房东联系确认。5月17日双方签约时，房东即被告本人到场，签订买卖合同后，自己和双方以及房东的表弟一起去银行转账。6月15日交房期限界至之后，联系房东一直称在外地，再后来就无法联系了。原告还提供证人任某某到庭作证，证明内容除微信发布朋友圈以外与张某某一致，另证明2万元现金系任某某当被告面交付王军。原告还提供与张某某之间的微信交谈记录以证明自己得到房屋出售信息以及通过中介人员了解磋商的过程。被告对两证人证言真实性不予认可，对微信交谈记录真实性予以认可，但不认可关联性。3、三原告表示，其所主张赔偿的损失220万元按照补充条款第十五条根据合同成交价提出的。4、原、被告均确认，应按现在的房价计算房价上涨损失，系争房屋现市场价值为人民币330万元。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，均由本人签署，且买卖房屋的意思表示清楚明确，应属合法有效。被告虽抗辩出售房屋非其本意，而是对他人借款的担保，但其并无任何证据予以证明，并且在签约时亦不曾对作为相对方的三原告进行明示，故本院对被告抗辩的事实不予采信。至于被告抗辩中主张的其他事实，均非足以导致合同无效的事由，亦不予采信。现被告违反合同约定，以动迁安置有他人份额、转让尚不符合动迁安置房转让政策、卖售系争房屋非被告真实意思等为由拒绝向三原告交房，原告方主张解除合同，并无不当，且被告亦同意解除合同，本院予以准许。作为合同解除的后果，三原告要求被告返还房款190万元，于法有据，予以支持。被告以王军并非自己代理人为由，主张在返还房款时扣除王军收取的2万元。对此，因被告亲自签署的《上海市房屋买卖合同》确认了之前王军签署的《房地产买卖居间协议》内容，并且《上海市房屋买卖合同》中亦记载有买卖双方签署《房地产买卖居间协议》的事实和缴纳定金的事实，故不论被告事先是否委托王军为代理人，其签署《上海市房屋买卖合同》的行为均构成了对王军之前行为的追认。因此，被告关于在返还房款时扣除2万元定金的抗辩，毫无依据，不予采信。原告还主张要求被告赔偿损失，但双方对于赔偿金额，存有争议。原告主张按照合同约定应赔偿房屋市值的双倍，原告已酌情递减主张，被告主张双方均有过错被告只应赔偿上涨幅度的一半。对此，本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现合同第十五条约定的“按照该房屋市值的双倍标准赔偿”虽名为赔偿，其实质显然并非违约所产生损失赔偿额的计算方法，而属约定的违约金。被告主张约定过高要求调整，符合事实与法律规定，本院予以准许。同时，三原告购买未经产权登记的动迁安置房时既未核对动迁资料原件，亦未采取其他措施审查房屋权利真实性，其贸然签订房屋买卖合同的行为，确属自甘风险。据此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以裁决，确认被告应赔偿三原告损失100万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告李爱萍、李建武、赵升平与被告丁永光就上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告丁永光应于本判决生效之日起十日内返还原告李爱萍、李建武、赵升平购房款人民币190万元；三、被告丁永光应于本判决生效之日起十日内支付原告李爱萍、李建武、赵升平钱款人民币100万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币845元，保全费人民币5,000元，合计人民币5,845元(均已由三原告预付)，由被告丁永光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  宋丽君人民陪审员  沈 英二〇一八年六月二十九日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。