四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川13民终1069号 上诉人（原审原告）：祝继明，男，生于1971年4月6日，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈红军，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林娟，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市鼎立房地产开发有限公司，住所地南充市高坪区鹤鸣西路**。 法定代表人:彭翀，执行董事。 委托诉讼代理人：彭旭，四川扬雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓波，四川鑫中云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李方舟，男，生于1977年9月2日，汉族，户籍住址四川省南充市顺庆区。 上诉人祝继明因与被上诉人南充市鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称鼎立公司）、李方舟商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2017）川1303民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祝继明上诉请求：撤销一审判决，改判支持祝继明的一审诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。李方舟与案外人肖天翔签订的《补充协议（二）》的解除条件并未成就，因此，李方舟对案涉房屋仍然享有完全的所有权和处分权。1.一审判决解除条件成就的理由为（2017）川1303民初329号民事判决书，该判决书判决鼎立公司与李方舟对某一笔债务承担连带责任，该判决正在二审中尚未生效，且鼎立公司也未提交其他生效判决来证明李方舟的行为使《补充协议（二）》的解除条件成就，导致李方舟对案涉房屋丧失处分权和所有权。2.首先，根据2015年10月22日鼎立公司与李方舟、肖天翔签订的《补充协议（二）》第六条第2款约定的解除条件，为签订协议时因李方舟债务导致已对万美广场项目采取强制措施，非因李方舟对外的债务将来可能对鼎立公司和肖天翔采取强制措施。其次，双方在2016年又签订的一份《补充协议（三）》，虽未写明具体的签订时间，但可以明确为《补充协议（二）》相差不止10天，说明李方舟已在10日内解除了因第三方对项目所采取的强制措施，或者说李方舟、肖天翔已不再将该约定作为解除条件，《补充协议（二）》仍然有效。二、即使李方舟与肖天翔、鼎立公司签订的《补充协议（二）》的解除条件成就导致合同解除，也不能溯及李方舟在合同生效期间已将分得房屋抵偿给祝继明的行为，相关的权利义务应当属于合同失效法律后果中的“不能返还情形”，并由李方舟个人对肖天翔等人及鼎立公司承担相应的法律后果。三、祝继明与鼎立公司签订的《订购协议》为本约合同，符合正式房屋买卖合同的各项法定要件，现案涉房屋已符合交房条件，鼎立公司应向祝继明交付房屋并完善相关手续。四、一审判决认定祝继明借款给案外人富民理财公司，富民理财公司以范若冰的名义借款给李方舟不是事实。首先，从各方当事人一审的庭审意见来看，均未对抵偿协议的主体及效力持疑，并都表示对通过范若冰进行抵偿知情。其次，祝继明与范若冰的关系并不影响本案抵偿协议的效力。五、根据《补充协议（二）》的约定以及鼎立公司在一审庭审时提交的委托销售书，鼎立公司因对本案房屋的交付承担责任。 祝继明向一审法院起诉请求：1.确认李方舟于2015年12月29日与范若冰所签订的《结算协议》有效，祝继明与鼎立公司于2015年12月14日签订的《万美、预订房源订购协议》有效；2.判令鼎立公司与祝继明签订正式的《商品房买卖合同》并办理备案登记；3.判令鼎立公司、李方舟将位于南充市高坪区鹤鸣路116号的万美广场1幢2-14-12号房屋交付祝继明占有、使用并配合办理产权登记手续；4.本案诉讼费用由鼎立公司、李方舟负担。 一审法院认定事实：一、2015年10月22日，李方舟作为甲方、肖天翔作为乙方、鼎立公司作为丙方签订了《合伙协议》解除暨5•23《会议纪要》补充协议（二）（简称《补充协议（二）》。约定：鉴于甲、乙双方与张强于2009年4月22日签订《合伙协议》，就共同出资收购丙方全部股权，以及在收购完成后开发建设高坪区鹤鸣宾馆及“万美广场”事宜进行了约定。后因对收购事宜未达成一致协议，甲、乙双方与张强分别于2012年5月23日、2013年7月26日达成协议，约定张强与甲方李方舟退伙，“万美广场”由乙方肖天翔单独投资开发经营，并由乙方全额退付张强与甲方李方舟的合伙投资及支付投资利润。为完善退伙事宜，甲乙丙三方特订立《补充协议（二）》。同时约定：一、确定了“万美广场”投资主体及各方的权益义务；二、约定甲方有权利对所得房产进行转让（包括要求丙方转让给甲方自己或者甲方指定第三方）、出租、抵押等其他处置，但应当提前十日书面告知丙方，请求丙方予以配合；为此所产生的包括但不限于丙方应交税费均由甲方承担。若甲方的处置行为损害乙方、丙方权益的，丙方有权利拒绝配合……。五、对外债务的处理：1.甲方以个人名义或自行以丙方等名义对外发生的一切债务责任由其个人承担，与乙方及丙方和万美广场项目无关；2、涉及到乙方或丙方为甲方提供保证担保的对外借款，甲方同意用其在万美广场所分的的房产优先偿付，甲方同意乙丙双方有权将甲方所得房产直接以销售的方式转让或将销售房款支付给相关债权人，用以抵扣乙方或丙方为甲方提供保证担保的对外借款。六、甲方履行债务的担保：1.因甲方与第三方发生债务纠纷造成乙方及丙方等公司损失的，甲方应当承担赔偿责任，乙方、丙方有权利根据法院生效裁判所确定的乙方或丙方等公司承担的金额，从甲方所得房产或其销售房款直接扣除。且享有差额部分向甲方继续追偿的权利；2.若因甲方对外债务导致乙方、丙方、万美广场项目被施加强制性措施，甲方须自行与相关部门及人员协商，自本协议签订十日内解除因甲方对外债务导致乙方、丙方、万美广场项目被施加的强制性措施。否则本协议自动失效。本协议被解除或无效的，甲方不得依据本协议任何约定向乙方、丙方主张任何权利。 二、2016年，李方舟作为甲方、肖天翔作为乙方、鼎立公司作为丙方签订了《合伙协议》解除暨5•23《会议纪要》补充协议（三）（简称《补充协议（三）》，对甲方所得的房产相关税费进行了进一步明确和变更，明确约定甲方在丙方的房款不足以缴纳甲方所分的房产产生的一切税费时，丙方有权直接扣留相应价值的房产或通过其他途径向甲方追缴。在甲方未交清相关税费时，丙方有权不为甲方所得房产办理一切手续。 三、2015年12月14日,鼎立公司作为甲方与祝继明作为乙方签订了《万美.预订房源认购协议》。该协议约定：1.祝继明以总房款248962元的价格认购鼎立公司位于南充市高坪区鹤鸣路116号的万美广场1幢2-14-12号楼的房产（建筑面积42.92平方米）；2.付款方式为一次性支付；3.约定乙方接到甲方通知7日内到指定地点签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，如乙方逾期或不按本协议约定的基本条件签订上述合同，视为乙方放弃对该房屋的认购权，同时甲方有权解除协议。协议签订后，祝继明未实际向鼎立公司交纳房款。 四、祝继明借款给案外人富民理财公司，富民理财公司以范若冰的名义借款给李方舟，后因富民理财公司经营困难，李方舟无力偿还富民理财公司的借款本息。2015年12月29日，范若冰作为甲方与李方舟作为乙方签订了结算协议。该协议约定：（一）双方签订协议后，乙方李方舟已归还了甲方范若冰部分本息，截止目前李方舟尚欠范若冰本息260万元，并约定本结算为各方最终结算。若之前转账凭证、存款依据、协议、收据、收条等相关资料与本结算不一致的，以本结算为准，且本借款结算作为唯一的债权主张凭证；（二）对上述260万元借款本息，乙方用其开发的“万美广场”房屋抵偿部分本金和利息（鼎立公司已同意本次抵偿并签章出具了《万美.预订房源认购协议》），具体抵偿清单如下：祝继明于2015年12月14日与鼎立公司签订了《万美.预订房源认购协议》，认购万美广场1幢2-14-12号，建筑面积为42.92平方米，总价款248962元，由鼎立公司向认购人祝继明出具收据，视为收到了上述房款，再由甲方与祝继明另行结算，与乙方无关；（三）对于抵偿后剩余的款项，由李方舟在3个月内归还给范若冰不计利息，若有逾期，逾期期间仍不计息；（四）本协议签订之日甲乙双方债权债务至此终结；（五）本协议签订时，甲方将甲、乙、鼎立公司三方于2013年10月24日签订的《协议书》等原件全部退还给乙方，并制作复印件作为本协议的附件。 五、2017年6月26日，一审法院作出了（2017）川1303民初329号民事判决书，判决由鼎立公司对李方舟对外所付的债务(借款)一千余万元承担连带偿还责任。 一审法院认为：焦点一、关于《万美.预定房源认购协议》的效力问题。 本案祝继明与鼎立公司虽签订了《万美.预定房源认购协议》，但祝继明并未向鼎立公司缴纳任何房款，且该认购协议来源于李方舟与案外人签订的偿还借款的协议及李方舟与鼎立公司等人的退伙协议，而退伙协议明确约定了“解除条件”，现由于李方舟对外的逾千万元债务被法院判令由鼎立公司承担连带责任，故认定鼎立公司与李方舟的退伙协议约定的“解除条件”已成就。换言之，李方舟对外的债务一旦波及由鼎立公司承担连带责任，那么李方舟就不能按照协议取得万美项目的房屋所有权。鉴于李方舟现已丧失因退伙协议而获得的案涉房屋处分权，且李方舟事实上也未实际获得案涉房屋的所有权，故李方舟欲用案涉房屋抵偿自己对外借款无理。因此，该《认购协议》应认定为无效协议。 焦点二、本案法律关系是商品房销售合同纠纷还是民间借贷纠纷，祝继明的诉请是否应予以支持。 法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，由于祝继明与鼎立公司之间不存在真实的买卖合同关系，且祝继明亦认可是因其借款给案外人富民理财公司，富民理财公司以范若冰的名义借款给李方舟后，李方舟无力偿还富民理财公司的借款本息，李方舟欲用案涉房屋抵偿富民理财公司对外借款，从而导致祝继明与鼎立公司双方签订了《认购协议》。故本案的基础法律关系应认定为民间借贷关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，在诉讼过程中，当事人主张法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，如当事人在诉讼中按照民间借贷关系变更了诉讼请求，人民法院予以审理。而祝继明在法院释明后，虽然认可本案名为商品房销售合同纠纷，实为民间借贷纠纷，但并未变更诉讼请求，仍要求判令鼎立公司签订正式的《商品房买卖合同》并办理备案登记,判令鼎立公司、李方舟将位于南充市高坪区鹤鸣路116号的万美广场1幢2-14-4号房屋交付祝继明占有、使用并配合办理产权登记手续。因此，祝继明的诉请无理，不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用,中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定,判决:驳回祝继明的诉讼请求。案件受理费2517元，由祝继明负担。 本院二审查明，2017年1月9日，根据陈元斌等人的申请，一审法院作出（2017）川1303财保4号民事裁定，查封了鼎立公司万美广场1幢三区2层11套房屋，以及13层8套房屋。此后，陈元斌等人以李方舟、肖天翔、鼎立公司等为被告，向一审法院提起追偿权纠纷的诉讼，2018年4月28日，该案经本院终审，判决李方舟偿还陈元斌等代还款本息10075151.74元并赔偿从2016年12月30日起的损失（按年利率7%计算）、支付担保费178万元；肖天翔及鼎立公司承担连带责任。 2015年12月10日，李方舟向鼎立公司出具《委托书》，内容为：“根据本人与贵公司于2015年10月22日签订的（合伙协议）解除暨5.23《会议纪要》补充协议二），现委托贵司将所分割予本人的高坪区“万美广场”项目部分房屋以《商品房买卖合同》形式划至本人指定人员名下”，《委托书》载明了指定人员的明细，包括祝继明等8人需签约的7套房屋的房号、面积、价款，总价款合计为2522549元。祝继明等人持该《委托书》与鼎立公司订立了房源订购协议。 2015年12月9日，范若冰与李方舟签订的《结算协议》中载明，2013年10月24日，双方及鼎立公司签订《协议书》，就范若冰购买李方舟开发的万美国际广场临街商铺一层17-22号房屋的相关事宜作出了约定，现予结算。 2013年10月24日，鼎立公司《授权委托书》载明，公司委托李方舟与范若冰签订“万美国际广场”《商铺认购协议》及委托管理协议书，行为及法律后果由公司全部承担。商铺应交总购房款740万元，其中650万元转至李方舟在难从商业银行的账号上，现金90万元直接交付给李方舟个人。公司承诺，若范若冰在认购期内申请退款，公司应在其交款之日起三个月内全额退付，不计利息，若逾期未退付，公司承担总购房款20%的违约金与按日支付千分之三的滞纳金；此授权不可撤回。 2013年11月24日，李方舟出具收到范若冰购房款现金90万元的收条。本案二审中，祝继明等人提交了于2013年10月24日范若冰向李方舟通过银行转账650万元的业务回单。 鼎立公司未就案涉房屋房款向祝继明出具收据。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，关于本案各方当事人之间的法律关系问题。祝继明借款给案外人富民理财公司、富民理财公司以范若冰的名义借款给李方舟后，李方舟无力偿还，遂与范若冰签订结算协议，约定李方舟用其应取得的房屋抵偿。因此，祝继明与李方舟系以房抵债的关系，李方舟负有向祝继明交付抵偿房屋及变更所有权等义务。 2015年10月22日，李方舟与肖天翔、鼎立公司签订《补充协议（二）》，约定以万美广场部分房屋分配给李方舟，作为退付李方舟合伙投资及投资利润分配，李方舟有权对所得房产进行转让（包括要求鼎立公司转让给李方舟自己或李方舟指定的第三方）出租、抵押等其他处置，但应提前十日内书面告知鼎立公司，请求鼎立公司予以配合。根据该协议的约定，鼎立公司负有向李方舟或李方舟指定第三方交付房屋及变更所有权等义务。 2015年12月10日，根据2015年10月22日李方舟与肖天翔、鼎立公司签订的《补充协议（二）》，李方舟向鼎立公司出具《委托书》，委托鼎立公司就分割给自己的部分房屋以商品房买卖合同的形式划至其指定的祝继明等人名下。祝继明等人遂持李方舟出具的委托书，与鼎立公司签订了房源认购协议。 从以上事实可以看出，李方舟将退伙取得的房屋抵偿给祝继明等人，本应由李方舟向祝继明等人履行义务，但因房屋以鼎立公司名义进行开发，登记在鼎立公司名下，且分给李方舟的房屋又未交付并过户给李方舟，因此，李方舟根据与鼎立公司签订的《补充协议（二）》，出具委托书，将部分房屋委托鼎立公司与祝继明等人以签订《商品房买卖合同》形式划至祝继明等人名下。因此，祝继明等人与鼎立公司签订房源订购协议，其实质为由鼎立公司代李方舟向祝继明等人履行义务的代为履行约定，祝继明与鼎立公司并非建立真正的房屋买卖关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，此类合同虽然约定由第三人代为履行合同，但并不表示合同双方当事人之间的债权债务关系发生了改变，债务不因此而转移给第三人。本案中，李方舟与祝继明等人的以房抵债关系，李方舟应履行的义务约定由鼎立公司代为履行，在鼎立公司不履行时，其义务并未转移给鼎立公司，故祝继明只能向李方舟主张权利。 祝继明要求李方舟交付所抵偿房屋的诉讼请求，由于该房屋来源于李方舟与鼎立公司、肖天翔签订《补充协议（二）》所约定的退伙取得，该协议系债权合同，协议中所涉房屋因未过户给李方舟，李方舟并未取得所涉房屋的物权。此后，由于出现因李方舟对外债务导致万美广场项目被法院查封的强制措施，且未予解除，符合《补充协议（二）》所约定的“本协议自动失效”的约定，即协议所附解除条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，《补充协议（二）》解除。另依据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因涉及祝继明所抵偿房屋并未实际履行，故在《补充协议（二）》解除后，李方舟已失去该房屋的处分权，祝继明与李方舟之间的抵债协议已经履行不能。一审法院在向祝继明释明后，祝继明坚持不变更诉讼请求，故一审判决驳回其要求签订合同、交房及办理权属变更手续的请求正确，本院予以维持。 至于李方舟2015年12月29日与范若冰签订的结算协议，以及祝继明与鼎立公司订立的《万美、预订房源订购协议》，均不违反法律、行政性法规的强制性规定，祝继明请求确认有效应予支持。一审判决驳回祝继明的全部诉讼请求不当，本院予以纠正。两协议虽然有效，如前所述，但并不影响对祝继明其他诉讼请求的处理。 综上，一审判决对祝继明要求签订合同、交房及办理权属变更手续的请求正确，但驳回请求确认结算协议以及订购协议有效的请求不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2017）川1303民初2413号民事判决； 二、确认2015年11月5日范若冰与李方舟签订的结算协议有效； 三、确认2015年12月14日祝继明与南充市鼎立房地产开发有限公司签订的《万美、预订房源订购协议》有效； 四、驳回祝继明的其他诉讼请求。 一审案件受理费2517元，由祝继明负担；二审案件受理费5034元，由祝继明负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 苟 豪 审判员 刘 苗 二〇一八年六月二十五日 书记员 杨天生