广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4389号上诉人（原审被告）：佛山市金漫诗家具有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：饶贵生，执行董事。委托诉讼代理人：吴承铭，广东康格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永贵，男，1970年10月23日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：朱乔，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢国全，广东信孚律师事务所律师。上诉人佛山市金漫诗家具有限公司（以下简称金漫诗公司）因与被上诉人王永贵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初20472号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人金漫诗公司上诉请求：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初20472号民事判决，依法驳回王永贵的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由王永贵承担。事实和理由：案涉商铺租赁合同依法有效，且王永贵没有证据证明其在金漫诗公司处有履约保证金。一、案涉房屋已经主管部门批准建设，一审认定事实有误。案涉房屋所在区位属于村庄而非城镇，其属于1994年前建设的违章建筑，后已接受处理，于1998年3月20日经顺德规划国土局批准取得《建设用地规划许可证》，并于同年5月10日取得《关于同意补办用地的批复》，于2000年9月28日消防验收合格，于2011年5月16日经顺德区乐从镇国土城建和水利局批准同意用作粤隆家私城。依据1990年起施行的《中华人民共和国城市规划法》第三条、《顺德市实施行政处罚暂行办法》第三条、第十二条规定，案涉房屋虽属1994年前建设的违章建筑物，但因其所在区位属于村庄不在城市规划区内，符合城市规划，顺德市规划国土局批准同意补办手续，依法有据，案涉房屋租赁合同依法有效。二、案涉房屋不违反法律法规的强制性规定，一审适用法律有误。依据1998年《中华人民共和国城市规划法》案涉房屋不属于当时的城市规划区，当时无需专此进行建设规划审批。法无溯及既往的效力，不能将自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》作为处理本案的依据。没有1998年施行的顺德市政府编制的规划文件在案为证，（2015）佛顺法乐民初字第1878号民事判决认定“案涉房屋属于城市、镇规划区内”，依据不足；认为“案涉房屋租赁合同无效”，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定矛盾。因此，（2015）佛顺法乐民初字第1878号民事判决不能作为处理本案的依据。三、一审判决金漫诗公司退还王永贵履约保证金依据不足。王永贵提供的银行转款单仅可证明其向金漫诗公司支付过相应金额的款项，并不能证明支付的就是履约保证金。若金漫诗公司收取了王永贵相关款项，必将出具保证金收据，王永贵只能凭收据要求金漫诗公司退还。金漫诗公司提供的证据已证实，收取租户保证金都有开具收据。王永贵长期拖欠金漫诗公司租金、物业费和水电费，王永贵亦可持保证金收据向金漫诗公司主张抵销欠款。此外，金漫诗公司称，已向广东省高级人民法院申请对（2015）佛顺法乐民初字第1878号民事判决、（2016）粤06民终2960号民事判决进行再审，故请求中止本案审理。被上诉人王永贵答辩称，一、案涉《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》因违法已在之前的案件中被法院的生效裁判文书中认定为无效。且金漫诗公司在之前的案件审理过程中，未曾对合同无效的认定提出任何异议。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，判决事实无需当事人举证证明即可作为定案依据。二、金漫诗公司提供的《建设用地规划许可证》中提及，该证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审核，许可用地的法律凭证，且用地项目名称为南宝电器厂等，用地分类为工业用地，而要在该土地上建设工程需要建设工程规划许可证，否则建设的工程就是违章建筑。三、王永贵向金漫诗公司缴纳了71560元押金是不争的事实，金漫诗公司亦对此确认。一审法院结合之前案件的庭审情况及裁判结果等材料，确认涉案押金并无抵扣租金。（2015）佛顺法乐民初字第1878号民事判决也确认了“被告王永贵向原告租赁案涉商铺一直按约定向原告缴纳租金及水、电费至2014年12月”的事实。王永贵向一审法院起诉请求：一、判令金漫诗公司返还王永贵商铺租赁履约保证金71560元（从2015年12月23日至实际清偿日止的利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；二、诉讼费由金漫诗公司承担。一审法院认定事实：2013年7月30日，金漫诗公司作为出租方，王永贵作为承租方，双方分别签订一份《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》，约定金漫诗公司将“金漫诗家具城”***后仓商铺出租给王永贵作家具销售经营使用，面积共计1789平方米，合同期限为三年，从2013年8月1日起至2016年7月31日止。合同还约定2013年8月1日至2013年9月30日为装修期，装修期间免交商铺租金及管理费，……，王永贵应于每月的1号至5号向金漫诗公司缴纳当月租金。王永贵向金漫诗公司租赁案涉商铺一直按约定向金漫诗公司缴纳租金及水、电费至2014年12月。2015年1月起，王永贵未按时向金漫诗公司缴纳租金及水电费。2015年5月23日，王永贵向金漫诗公司出具一份《关于王永贵的欠款和还款证明》，明确王永贵租赁金漫诗家具城B座二楼商铺共欠2015年1月至5月铺租共196790元，并约定了还款方案及违约责任等内容。后王永贵未按上述还款方案履行，截至2015年11月尚欠租金及水电费合共246718元。金漫诗公司为此于2015年11月3日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》，并要求王永贵向其支付租金、水电费及违约金等。一审法院于2016年1月29日依法作出（2015）佛顺法乐民初字第1878号民事判决书，认为金漫诗公司出租的商铺属于城市、镇规划区内的房屋，诉讼中金漫诗公司虽然提供了《用地许可证》，但是《用地许可证》明确注明用地单位或个人必须持该证到建设规划管理部门办理报建手续，金漫诗公司未能举证证明案涉的“粤隆家私城”A、B座已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，金漫诗公司与王永贵签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》无效，不受法律保护，据此依法判令王永贵向金漫诗公司返还案涉租赁物并支付房屋占有使用费及水电费合共246718元。后王永贵不服上述民事判决书，向佛山市中级人民法院提出上诉，案号为（2016）粤06民终2960号，2016年7月12日，佛山市中级人民法院依法作出（2016）粤06民终2960号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决书已发生法律效力。另查明，金漫诗公司的企业名称从2017年9月30日起由佛山市顺德区金漫诗家具有限公司变更为佛山市金漫诗家具有限公司。根据双方的约定，王永贵分别于2013年8月6日和2013年8月20日向金漫诗公司支付了30000元和41560元。针对押金，王永贵在（2015）佛顺法乐民初字第1878号案件答辩时及（2016）粤06民终2960号案件上诉诉称时均提出要求金漫诗公司向其退还押金并在所欠租金中予以抵扣，对于王永贵的上述请求，（2015）佛顺法乐民初字第1878号案件经审理认为该案的王永贵提起的诉讼请求未涉及押金，不属于该案处理的范围，应另行处理，（2016）粤06民终2960号案件经审理认为，金漫诗公司的诉讼请求不包含请求处理押金问题，王永贵在一审中亦未针对请求返还押金的问题提起反诉，故押金问题不属于该案处理范围，法院不予审理，王永贵可以另案主张。再查明，在（2015）佛顺法乐民初字第1878号案件开庭审理过程中，双方当事人在庭前调解时均同意调解，王永贵提出已支付的押金78000元用于抵扣租金，但金漫诗公司不同意押金抵扣租金，最终没有达成一致意见。一审法院认为，王永贵、金漫诗公司双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，已被一审法院及佛山市中级人民法院认定为无效，金漫诗公司在本案中亦无法提供案涉商铺已取得建设工程规划许可证的相关证据，金漫诗公司辩称上述两份协议合法有效并无事实和法律依据，对金漫诗公司的辩驳理由一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，金漫诗公司继续收取王永贵的押金并无事实和法律依据，应予返还。王永贵提供证据证明其已依约于2013年8月份向金漫诗公司支付了押金共计71560元，金漫诗公司在庭审中亦确认该事实，虽王永贵未能提供押金收据，金漫诗公司辩称押金已用于抵扣王永贵所欠的租金，但结合（2015）佛顺法乐民初字第1878号案件、（2016）粤06民终2960号案件的庭审情况及裁判结果可知，押金在上述两案审理时并未用于抵扣租金，因此金漫诗公司的上述辩驳理由并不成立，金漫诗公司收取的押金71560元应予退回。王永贵在租赁案涉商铺时没有对相关证件予以审查核实，对《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》被依法认定无效存在过错，因此对于上述协议被认定为无效所产生的损失，应由其自行承担，王永贵要求金漫诗公司支付利息依据不足，一审法院不予支持。综上所述，王永贵要求金漫诗公司返还押金的诉请于法有据，一审法院予以支持，王永贵要求金漫诗公司支付利息的诉请依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金漫诗公司于判决生效之日起十日内向王永贵退还押金71560元。二、驳回王永贵的其他诉讼请求。如金漫诗公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给王永贵。一审案件受理费1589元，减半收取计794.5元，由金漫诗公司负担。在二审诉讼中，上诉人金漫诗公司向本院提交了以下证据：乐从镇镇域总体规划说明书、乐从镇镇域总体规划1995-2010年规划图、乐从镇镇域总体规划1994年现状图各一份，拟证明由于案涉租赁物的建设时间为1994年，1998年已经补办合法的土地手续。由于1995-2010年新隆村属于沙窖组团，不在规划区内，根据相关城市规划法，无需取得建设工程规划许可证。此外,金漫诗公司向本院提出调查取证申请，请求向顺德规划国土部门调查案涉租赁物在1998年经顺德规划国土部门补办合法用地手续时，是否还须补办《建设工程规划许可证》。被上诉人王永贵质证认为，上述证据不属于新证据，且案涉区域属于城市规划许可区内。被上诉人王永贵未向本院提交新的证据。对上诉人金漫诗公司提交新证据的认证意见及对其调查取证申请的处理意见，在下文一并论述。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，现将二审争议焦点归纳并评析如下：关于案涉《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》的效力问题。因案涉物业未取得建设工程规划许可证，（2015）佛顺法乐民初字第1878号民事判决、（2016）粤06民终2960号民事判决已认定上述合同无效，该判决已发生法律效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。金漫诗公司二审所提交的证据，仅为规划资料，无法证明案涉物业不适用《中华人民共和国城市规划法》，无需取得建设工程规划许可证。同时，金漫诗公司在一审过程中提交的《建设用地规划许可证》，明确案涉物业所在土地在城市规划区内，规划国土部门也是根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定准予办理征用划拨土地手续。故金漫诗公司并未有相反证据足以推翻上述生效判决确认的事实。对于金漫诗公司提出的调查取证申请，并不属于因客观原因不能自行收集的证据，故本院对该申请不予准许。关于金漫诗公司有无收取王永贵押金的问题。金漫诗公司与王永贵于2013年7月30日签订了《商铺管理协议》，其中第三条约定，王永贵应在协议签订时向金漫诗公司交纳履约保证金71560元；第十五条约定，2013年8月1日至2013年9月30日为装修期，免交租金及管理费。王永贵分别于2013年8月6日、8月20日向金漫诗公司转账30000元、41560元，合计71560元。虽然王永贵未能提供押金收据，但根据合同约定、转账金额及交款时间，足以认定上述71560元为金漫诗公司收取的押金。金漫诗公司主张该押金用于抵扣王永贵所欠租金，但却未能提供证据予以证实，故应承担举证不能的不利后果。因《商铺管理协议》为无效合同，金漫诗公司所收取的押金71560元，应当退还王永贵。此外，金漫诗公司向广东省高级人民法院申请对（2015）佛顺法乐民初字第1878号民事判决、（2016）粤06民终2960号民事判决进行再审，不属于中止审理本案的法定事由，故本院对金漫诗公司的中止审理申请不予准许。综上，上诉人金漫诗公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1589元，由上诉人佛山市金漫诗家具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年六月二十六日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔