重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初2365号原告:谭萍，女，1968年6月12日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人:徐泽高，重庆弘平律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人:董津蓉，重庆儒泰律师事务所律师，一般代理。被告:重庆兴拓置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体路**附**至附**，统一社会信用代码915000005868861787。法定代表人：蓝海青，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海崴，北京德恒（重庆）律师事务所律师，特别代理。原告谭萍诉被告重庆兴拓置业有限公司（以下简称兴拓置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘香军独任审判，适用小额程序公开开庭进行了审理,实行一审终审。原告谭萍的委托代理人徐泽高、董津蓉,被告兴拓置业的委托代理人刘海崴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告违约金12734元（636747元＊2％）；2、本案诉讼费由被告承担。2015年6月30日，原、被告就诉争房屋签订《物业买卖补充协议》，2015年8月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区金茂珑悦17幢xxxxxx号房。2016年5月31日，原、被告签订《物业买卖补充协议(二)》，因被告违反《物业买卖补充协议(二)》第一条第五项的约定，没有保证原告的购房优先权，将22号楼底5个商铺（47、48、49、50、62均为被告销售时自编号）在没有书面通知原告的情况下卖于他人；被告违反《物业买卖补充协议》第四条第二款约定，交付给原告的17号楼电梯没有达到电梯厢内净高2.4米，速度不低于2m／s；被告违反《物业买卖补充协议》中第四条第三款约定，承诺为原告安装的1600千伏安电缆至今没有安置到位并通电；被告违反《物业买卖补充协议》第四条第五款约定，没有向原告提供管径DN80的主水管到17号楼（现已由自行安装）；被告违反《物业买卖补充协议》第四条第九款约定，未给原告指定并制作完成酒店广告及指引导视（精神堡垒）；被告违反《物业买卖补充协议》第四条第十一款约定，无法协调好下属物管公司，导致物管公司长期向原告索取物业管理费并对酒店装修造成极大阻碍。针对上述问题原、被告之间多次开会协调，原告也曾数次发函致被告，要求解决问题，但被告却置之不理，根据原、被告双方于2015年6月30日签订《物业买卖补充协议》第七条第三款之约定，违反本合同约定，违约方向守约方支付合同总价2％的违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告兴拓置业辩称，因原告按揭手续不齐、征信等原因未全额发放，本条款无效，故原告不再享有对5个商铺门面的优先购买权。《检测报告》已明确记载，被告交付原告的17号楼5部电梯质量合格，参数符合合同约定。被告已委托四川省南充市水电工程有限公司、重庆弘金电力工程有限责任公司对17号楼1600KVA电缆进行施工，并于2017年10月30日完工并通过验收，现通电运行正常。被告委托泉州立达防水工程有限公司重庆分公司为原告安装DN80主水管到17号楼，工程已于2017年1月20日施工完毕并验收合格。被告已在主干道为原告设立酒店广告及指引导视（精神堡垒）。原告因物业费问题与物业公司多次协商未果，被告多次组织原告暨物业公司进行协商，已完成合同义务。综上被告不存在违约行为，原告主张的违约金条款为《物业买卖补充协议》第七条第三款，故《物业买卖补充协议（二）》不受该条款约束，如法院认定被告违约，违约金比例过高，请法院予以调整。经审理查明：2015年6月30日，兴拓置业与谭萍签订《物业买卖补充协议》，约定谭萍将以整体购买兴拓置业所开发“金茂珑悦”项目中的17号塔楼整栋、22号楼部分底商共计127套和负四层车位用于经营五星酒店。协议第三条约定，兴拓置业与谭萍一致确认买卖房屋及车位总价为136000000元……。协议第四条约定，为经营酒店需要，谭萍客观存在对所购物业的改造或增设等个性化需求，鉴于17号楼仍处于施工状态，为妥善处理这些个性化需求，双方充分协商后形成如下共识：因谭萍将17号楼改造为五星级酒店，为满足酒店所需兴拓置业同意17号楼五部电梯轿厢的厢内净高度为2.4米，电梯的速度不低于2m／s；谭萍对17号楼五星级酒店的用电需求为1600千伏安，兴拓置业保证17号楼的电力供应负荷达到上述的需求，如再需增容，则由谭萍自行负责；谭萍酒店整体的用水需求为日消耗水量200吨，兴拓置业向谭萍提供不小于DN80的主给水管到17号楼，兴拓置业将在交房前按此需求予以配建到位；谭萍与兴拓置业沟通确定后，可在项目广场上双方确定一个临主干道位置，设立一个较大的独立酒店广告及指引导视（精神堡垒），该费用由兴拓置业负责；谭萍自行对所购17号楼物业进行管理，谭萍只承担相应的公共区域物业费用，由兴拓置业协调其所属的物业公司予以谈判解决……。协议第七条约定，违反本合同约定内容，或出现其他未列明的违约情形时，违约方应向守约方支付合同总价2％的违约金，守约方如有其他损失未受偿付的，违约方还应按实际损失向守约方履行赔偿责任。2015年8月1日，兴拓置业（甲方）与谭萍（乙方）就诉争房屋签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：甲方将九龙坡区九龙园区袁家岗158号17幢xxxxxx号预售商品房出售给乙方，总成交金额为636747元。2016年6月30日，兴拓置业将诉争房屋交付谭萍。2016年3月31日，兴拓置业与案外人嘉兴融茂投资管理有限公司签订重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）有限合伙协议，案外人嘉兴融茂投资管理有限公司出资425.35万元，兴拓置业出资19574.65万元（其中将22号楼底5个商铺（47、48、49、50、62均为被告销售时自编号作为出资，并将5个商铺的产权转移登记至重庆珑悦商业运营管理中心名下），成立重庆珑悦商业运营管理中心。合伙企业所在地为重庆市九龙坡区袁家岗158号21幢。谭萍因资金周转困难，未按约定支付其中28套房屋的购房首付款。2016年5月31日，兴拓置业（甲方）与谭萍（乙方）再次就“金茂珑悦”项目17号楼（写字楼塔楼整栋）、22号楼底商（部分）签订《物业买卖补充协议（二）》，协议第一条第五项约定，由于谭萍是将17号楼及22号楼底商整体改造为高档酒店，依据酒店初步设计，需要将22号楼底商第47、48、49、50、62号五个合计建面246.74平米的铺面纳入酒店大堂装修使用，因兴拓置业原因暂无法交易，待兴拓相关事宜解决后，兴拓确保谭萍对以上5个铺面具有优先购买权，兴拓置业给予谭萍一定的价格优惠，具体购买价格另行协商，如双方未能在2016年12月31日前就交易价格及条件达成一致意见，完成签约，优先购买权失效，兴拓置业有权将以上5个商铺另行销售。若截止到2016年5月30日，附件一、二所列按揭款因谭萍按揭手续不齐、征信等原因未全额发放，本条款无效。若在2016年5月30日，已达到银行放款条件，但因兴拓置业原因无法放款，该条款继续生效。协议第三条，本协议与原协议约定不一致之处，以本协议约定为准，本协议未约定事项，按原协议执行。另查明，诉争房屋的22号楼底5个商铺（47、48、49、50、62均为被告销售时自编号实为17号楼17-1-1、17-1-2、17-1-3、17-1-4、17-1-16号5个商铺截止到本案法庭辩论终结前仍登记在案外人重庆珑悦商业运营管理中心名下。谭萍所购房屋租赁给案外人重庆嘉吉浩文酒店有限公司，重庆嘉吉浩文酒店有限公司委托广告公司制作广告指引和精神堡垒。2017年3月21日，谭萍和案外人重庆立人达控股集团有限公司共同向兴拓置业送达《关于金茂珑悦17号楼相关问题的函》，该函载明：“关于17号楼17-1-1、17-1-2、17-1-3、17-1-4、17-1-16号5个商铺优先购买权未得到保障，请兴拓置业保证谭萍的优先购买权；请兴拓置业尽快按约定将1600千伏安的酒店用电需求配置到17号楼约定的位置；请求将金茂广场警务室处原贵司的一个精神堡垒交于谭萍独立使用，希望兴拓置业尽快将该设施交于谭萍改造使用；基于五星酒店的特殊性及服务配套，根据双方约定谭萍购买的物业由谭萍自行独立管理，不纳入金茂物业管理，谭萍方只承担相应公区的物业费用。兴拓置业迟迟未能解决物业费如何缴付的问题，导致谭萍与物业管理公司不能有效配合的开展工作，管理职责也未明确划分……。”谭萍关于上述问题又分别于2017年7月9日、2017年11月15日向兴拓置业邮寄送达《律师函》,要求兴拓置业按协议履行自身义务。2017年11月20日，兴拓置业将1600千伏安的酒店用电需求配置到17号楼约定的位置。上海三菱电梯有限公司为17号楼安装的5部电梯厢内净高度为2.4米，电梯的速度为2m／s。审理中，谭萍与兴拓置业一致确认的事实如下：2015年6月30日，兴拓置业与谭萍签订《物业买卖补充协议》，协议第七条约定，违反本合同约定内容，或出现其他未列明的违约情形时，违约方应向守约方支付合同总价2％的违约金中的合同总价系诉争房屋成交总价。谭萍认为，兴拓置业在与谭萍签订《物业买卖补充协议（二）》时，17号楼17-1-1、17-1-2、17-1-3、17-1-4、17-1-16号5个商铺已登记案外人重庆珑悦商业运营管理中心名下，兴拓置业无法保证谭萍购买其5个商铺，谭萍多次发函兴拓置业，兴拓置业都不予回复。酒店精神堡垒系谭萍房屋的承租方委托广告公司设立的，合同五星级酒店1600千伏安通电时间系谭萍接房1年后才通电，兴拓置业并未协调谭萍与物业公司就17号楼物业收费问题予以谈判解决。2016年6月30日，兴拓置业交房时未达到双方签订《物业买卖补充协议》及《物业买卖补充协议（二）》的交房标准。兴拓置业则认为，兴拓置业将5个商铺以合伙形式入股重庆珑悦商业管理中心，兴拓置业对其享有控制权，兴拓置业完全能保障谭萍对5个商铺的有限购买权；兴拓置业已经协调物业管理公司与谭萍缴纳物业管理费的问题；精神堡垒已按协议约定建成；17号楼五星级酒店的用电需求为1600千伏安已经安装完成，兴拓置业已按协议约定履行完毕自身义务。上述事实，有当事人陈述、《物业买卖补充协议》、《物业买卖补充协议（二）》、《重庆市商品房买卖合同》、《关于金茂珑悦17号楼相关问题的函》、不动产登记受理通知单、发票、函等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《物业买卖补充协议》、《物业买卖补充协议（二）》系原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，兴拓置业向本院提交证明17号楼5部电梯质量合格和不小于DN80的主给水管到17号楼的证据，已证明5部电梯和DN80的主给水管到17号楼达到双方签订协议约定的标准，本院予以采信。针对双方争议的其他焦点本院作如下阐述：首先，原、被告在签订《物业买卖补充协议（二）》时，17号楼17-1-1、17-1-2、17-1-3、17-1-4、17-1-16号5个商铺已登记在案外人重庆珑悦商业运营管理中心名下，兴拓置业无权就5个商铺与谭萍签订协议，确保谭萍对5个商铺具有优先购买权。即使重庆珑悦商业运营管理中心同意兴拓置业与谭萍就登记在重庆珑悦商业运营管理中心名下5个商铺具有优先购买权后，兴拓置业也应当向谭萍就5个商铺进行报价并进行协商，兴拓置业却未向本院提交证明其履行上述协议约定义务的证据，兴拓置业应当承当举证不能的法律责任。兴拓置业无证明谭萍按揭手续不齐、征信等原因导致《物业买卖补充协议（二）》第一条第五项条款无效的证据，兴拓置业也应当承担举证不能的法律责任。其次，物业补充协议明确约定17号楼五星级酒店的用电需求为1600千伏安、兴拓置业负责设立独立酒店广告及指引导视（精神堡垒）的费用，兴拓置业在庭审中未向本院提交谭萍接收诉争房屋时已达到五星级酒店用电需求1600千伏安和设立独立酒店广告及指引导视（精神堡垒）的费用的证据。再者，兴拓置业未提交证明其与所属物业公司谈判已解决谭萍对自行所购17号楼物业进行管理，只承担相应公共区域物业费用的证据。综上，谭萍在接收诉争房屋后多次向兴拓置业发函，要求兴拓置业尽快按照协议约定履行上述自身义务。兴拓置业未履行上述协议约定的行为已构成违约，本院予以采信。庭审中，兴拓置业主张双方约定的违约金过高，请求法院依法予以减少，兴拓置业并未提交证据证明双方约定的违约金过分高于其给谭萍造成的损失，兴拓置业要求调低违约金，本院不予采信。兴拓置业应当支付谭萍诉争房屋违约金12734.94元（636747元＊2％）,谭萍请求兴拓置业支付诉争房屋违约金12734元，本院予以尊重。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告重庆兴拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭萍违约金12734元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59元，由被告重庆兴拓置业有限公司负担。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判员  刘香军二〇一八年六月十二日法官助理张朝义书记员曹丽娟