浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙1181民初239号 原告:龙泉市东升幼儿园，住所地：龙泉市环城东路**。 负责人：吴金美。 委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：项晓弘，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。 被告：浙江省龙泉市宝剑厂有限公司，住所地：龙泉市环城东路**。 负责人：张叶胜。 委托诉讼代理人：张小青，系浙江金铿律师事务所律师。 原告龙泉市东升幼儿园(以下简称东升幼儿园)与被告浙江省龙泉市宝剑厂有限公司（以下简称龙泉宝剑厂）不当得利纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序于2017年3月13日、2017年9月7日两次公开开庭进行了审理，原告东升幼儿园的委托诉讼代理人项晓韬、被告龙泉宝剑厂的委托诉讼代理人张小青到庭参加了两次诉讼，龙泉宝剑厂的负责人张叶胜到庭参加了第二次诉讼。后因本案需以龙泉宝剑厂与吴金美租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，本案于2017年9月11日中止审理。本案现已审理终结。 原告东升幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告装饰装修及其他建筑物部分的拆迁补偿款285979.25元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2007年8月1日起租赁被告坐落于XX的房屋一幢用于开办龙泉市东升幼儿园。多年以来，双方均能履行合同义务。原告根据约定按时结清租金，并根据幼儿园的经营需要自行对房屋进行装饰装修以及添置其他设施，被告并无该项费用支出。 2016年底，龙泉市人民政府根据城区改造规划对该区块进行征收拆迁。市房屋征迁管理部门以被告为被拆迁人签订了《龙泉市国有土地上房屋征收补偿协议》，被告所获得的补偿款总价值为4578553.25元，由两个部分组成：1、工业用房评估价值4292574元；2、装饰装修及其他建筑物补偿金额285979.25元。上述第2项补偿金额即为原告在十余年来开办幼儿园过程中增加的价值量。为此，原告向被告要求支付该部分补偿款，但遭被告拒绝。双方由此产生纠纷。原告认为：其一，市房屋征迁管理部门选择房屋产权人为合同签订对象，与被告签订拆迁补偿协议，仅仅体现本地拆迁工作的一种操作方式，原告的合法权益凝结在该拆迁补偿协议之内，不能因征迁管理部门未与原告签订补偿协议而别除，更何况拆迁部门不是判定财产最终归属的法定机关。其二，原告以租赁合同方式取得的房屋使用权，系属于享有用益物权内容的合法权利，受物权法保护。《物权法》第一百二十一条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。原告的合法权益因拆迁受到损害，依法应当获得相应的补偿。其三，涉案的拆迁补偿协议对各项财产权益均分别进行了评估计价，其中装饰装修及其他建筑物补偿金额285979.25元系在原告开办儿园的过程中增加的价值量，而被告并无任何投资。因此，该项补偿款于法于理均应归原告享有。 综上，被告将装饰装修及其他建筑物补偿金额285979.25元予以截留，不向原告支付，显然侵害了原告的合法权益。原告特提起民事诉讼，请求判如原告所请。 被告龙泉宝剑厂答辩称：一、答辩人认为本案答辩人所获取的拆迁补偿款并非不当得利，而是通过正常征收途径，依法签订征收协议，由龙泉市土地和房屋征收工作办公室支付的合法的补偿款。因此原告以不当得利为由提起诉讼不能成立。 第二、答辩人认为原告东升幼儿园无权主张本案答辩人所获取的装修装饰及其他建筑物部分的拆迁补偿款。理由如下：l、根据租赁合同第5条约定，租赁期限届满后，房屋的装修乙不得向甲方提出补偿，也不得拆除原来的装修，即归甲方所有。因此根据双方合同的约定，租赁期限届满后，装修装饰部分的产权归答辨人所有，而本案租赁合同虽然未到期，但由于政府的拆迁致使合同法履行，租赁合同第10条也明确约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任”。因此本案双方之间的租赁合同应当视同为已经到期，既然合同已经到期，那么就应当根据合同的约定，装修装饰部分归答辩人所有，原告自然无权提出主张。2、原告并无证据表明自己对涉案的房屋进行过装修。本案的租赁最早的起始时间是在2007年，第一期合同5年已经结束。根据租赁合同的法律规定，租赁期间的装饰装修与房屋形成附合的归出租方所有，即第一期租赁合同内的装修装饰已然归于答辩人。那么我们再来看第二租赁期从2012年至2017年的5年，原告没有提交任何证据证明，在这个五年期间对房屋进行了装修装饰。因涉案房屋极有可能被拆迁，因此原告与答辩人在合同第五条中明确约定“乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工”。根据该条款的约定，如原告在第二租赁期内对房屋进行装修的，必须征得答辩人的书面同意，但自2012年7月至2017年1月原告租赁期间，原告方从未就装修事宜征求答辩人的意见，更未取得答辩人的书面同意。由此可见，在第二租赁期内原告并未对涉案的房屋进行过装修。退一步讲即便是原告曾经对租赁的房屋进行过装修，那么也属于未经答辩人同意的装修，根据司法解释第13条之规定，承租人未经出租人同意装修装饰的费用，由承租人负担。因此即便有过装修也应由原告自行承担费用，而不应当向答辩人主张装修的拆迁补偿。 综合以上，答辩人认为本案原告主张的不当得利285979.25元没事实和法律依据，恳请法庭查明本案事实依法予以驳回，同时由于被告拖欠2016年8月1日至2017年1月31日的房屋租金，答辩人将提起反诉。 本院经审理认定事实如下： 2007年7月1日，原告东升幼儿园的负责人吴金美与龙泉宝剑厂签订《房屋出租合同》，约定将XX房屋出租给吴金美使用，合同期自2007年8月1日至拆迁之日止，房屋由承租方自行装修，并约定了租金及支付方式等。2007年12月13日，双方签订《房屋出租补充协议》一份，约定宝剑厂盐库边房屋归承租方使用，承租方另行支付5000元/年的租金，其余条款参照前合同执行。 2011年8月8日，双方重新签订一份《个人房屋租赁合同范本》，约定被告继续将上述房屋出租给吴金美使用，租赁期限自2012年8月1日至2017年7月31日止。房屋用途为教学，第一年租金为85000元，第二年起每年递增10%，每年9月20日前交付。合同第5条约定：承租方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得出租方书面同意后方可施工。租赁期满后或因承租方责任导致退租的，原来房屋的装修承租方不得要求出租方补偿，也不得拆除原来的装修即归出租方所有。 合同第10条约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，出租方、承租方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，致使双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。 2016年8月1日，龙泉市人民政府土地和房屋征收工作办公室（以下简称征收办）与被告龙泉宝剑厂签订《龙泉市国有土地上房屋征收补偿协议》，确定征收房屋总价值为4578553.25元，其中厂房价值4292574元，装饰装修及其他建筑物补偿金额285979.25元。协议签订后，被告龙泉宝剑厂陆续收到了2146287元。2017年2月27日，征收办与被告龙泉宝剑厂签订了《工业用房货币补偿结算单》，确认补偿总计4797172.3元，已支付2146287元，本次支付2650885.3元，各项补偿全部支付完毕。后原告主张该补偿款中的装修装饰部分应当归原告所有，遂涉讼。 另查明，根据征收办计算，宝剑厂户装饰装修及其他建筑物金额为133998.6元、宝剑厂内幼儿园装饰装修及其他建筑物金额为151980.65元。 2017年9月11日，被告龙泉宝剑厂以租赁合同纠纷另案起诉原告的法定代表人吴金美，要求支付租金62224.25元及利息，该案经龙泉市人民法院一审判决驳回诉讼请求，后被告龙泉宝剑厂上诉，经丽水市中级人民法院二审判决维持原判。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、被征收房屋补偿情况（协议及清单）、装饰装修及其他建筑物计算清单、东升幼儿园内装修照片、本院向征收办调取的《龙泉市国有土地上房屋征收补偿协议》、《工业用房货币补偿结算单》、宝剑厂户装饰装修及其他建筑物计算清单、宝剑厂内幼儿园装饰装修及其他建筑物计算清单、（2017）浙1181民初1717号、（2018）浙11民终374号民事判决书及原告与被告在庭审中的陈述。 本院认为，本案应当分以下三个层面进行评析： 一、本案原告的请求权基础是什么？ 本案原告以不当得利起诉被告，被告答辩称补偿款系基于被告与征收办签订的征收协议获得，有合法依据，不构成不当得利。本院认为，首先，根据2011年1月19日国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人只能是房屋所有权人，这就限定了征收办的补偿费用支付对象只能为被告龙泉宝剑厂，该形式上的支付对象固定并不当然构成合法取得。 其次，原告东升幼儿园作为承租人，在使用过程中对房屋进行装饰装修，是在被告龙泉宝剑厂的不动产上附合动产，已经构成添附，根据不动产吸收动产原则，该部分装饰装修依附于房屋，故征收办无需单独就该部分装饰装修与原告东升幼儿园进行结算，被告称原告即使认为其权利受到侵害则应该向征收办主张权利的抗辩主张缺乏依据。 最后，鉴于原告东升幼儿园装饰装修行为提升了被征收的房屋的价值，故原告具有添附求偿权，该权利是指添附物依法归属于一方后，失去添附物的另一方基于公平原则，依法向添附物所有人提出的一种权利。被告龙泉宝剑厂抗辩主要基于其获取该利益具有法律上的原因，本院认为，不当得利构成要件中的无法律上的原因最根本的体现应当在利益的取得是否正当，而非指利益取得的变动过程是否存在合理的理由。不应当因为法律上规定了某种特定情况下所有权归属于某一方，就认为该方接收利益具有法律上的原因，有法律上的规定并不必然等同于有法律上的原因。故原告以不当得利起诉被告符合法律规定。 二、拆迁补偿款中当中是否有基于原告东升幼儿园的装饰装修产生的补偿收益？ 原告系从事教育行业，被告系从事制造业，故被告在出租房屋时的原有装修不能满足原告的使用，原告在承租房屋后进行装饰装修符合客观需要。从原告提交的房屋拆除前的照片可以看出，原告为配合使用目的做了装饰装修。同时，根据本院于2017年8月22日龙泉市征收办调取的清单，支付给被告的285979.25元装饰装修及其他建筑物补偿款中，有133998.6元系基于原告东升幼儿园的装修产生，与原告的不动产形成附合。原告与被告均对该清单内容有异议，认为龙泉市征收办不能确定房屋装修的权属。本院认为，龙泉市征收办作为房屋征收实施单位，负责具体的房屋征收与补偿工作，其中就包含了对被征收房屋的各类物品进行清点、估价、并根据实际情况就装饰装修产权作出区分。本案的清单虽未经过原告与被告签字确认，但从清单内容来看，分项明确，不存在明显不合理的情形。并且，被征收房屋现已经被拆除，本院无法现场审核，原告与被告也无法提供其他更加合理的证据对装饰装修属于谁施工进行确认。故本院确认该份清单的效力，被告收取的拆迁补偿款中当中有133998.6元系基于原告的装饰装修产生的补偿收益。 三、根据双方的租赁合同约定，被告是否需要支付给原告补偿款？ 在厘清前两个争议焦点后，本院再从双方在租赁合同当中的约定来评析，被告获取的该部分利益是否需要返还。本院认为，《个人房屋租赁合同范本》由原告法定代表人吴金美签字，由被告盖章，对双方具有约束力。合同约定租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日。 合同第10条约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，出租方、承租方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，致使双方造成损失，互不承担责任。该条款约定的“损失”是指原告、被告因国家政策需要导致的生产经营损失，但本案的国家征收已经对装饰装修作出了补偿，双方的争议的事项是补偿归谁所有的问题，故不属于本条款约定的损失互不承担的情形。 合同第5条约定：租赁期满后或因承租方责任导致退租的，原来房屋的装修承租方不得要求出租方补偿，也不得拆除原来的装修即归出租方所有。该条对租赁期满的装修归属做了约定，但本案租赁期限未满，双方系因国家征收导致合同解除。依照物权法和征收补偿条例的规定，出租房屋被国家征收、拆迁时，政府部门或者拆迁单位要对被征收房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。如果政府或者拆迁单位将补偿支付给了出租人，承租人可以依照对装饰装修物享有的物权，向出租人请求返还不当得利。此时，虽然合同解除具有不可归责于双方的事由，却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题，装饰装修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款中分配。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项因此作出“法律另有规定的，适用其规定”的表述，作为适用解释规定的归责原则之外的兜底条款。 综上，本院认为，被告宝剑厂获取的利益中存在133998.6元缺乏法律依据，应当返还原告。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条判决如下： 一、被告浙江省龙泉市宝剑厂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙泉市东升幼儿园133998.6元； 二、驳回原告龙泉市东升幼儿园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5590元，减半收取计2795元，由原告龙泉市东升幼儿园负担1118元，由被告浙江省龙泉市宝剑厂有限公司负担1677元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 员 吴孝森 二〇一八年六月一日 代书记员 刘 娟