广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终2030号 上诉人（原审被告）：朱帅，男，1983年2月1日出生，汉族，记者，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：徐崴，广西景耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市尚德物业服务有限公司，住所：柳州市东环路**南亚风情园“二期澳洲青青”8号楼架空层。 法定代表人：唐型军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆忠，男，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 上诉人朱帅因与被上诉人柳州市尚德物业服务有限公司（简称尚德公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初3565号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱帅上诉请求：一、撤销(20l7)桂0203民初3565号民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。二、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。 事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。理由为：一、上诉人认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释[2009]8号】第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，上诉人应先行书面催交物业费，但在一审中，即便上诉人在庭审中提出了被上诉人未进行书面催交亦未提交相关证据的问题．一审法院对该事实仍未进行查实，被上诉人也没有补交相关证据，因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，贵院应当驳回被上诉人全部诉讼请求，由被上诉人先行进行书面催交。二、一审判决认定被上诉人的物业服务确实尚存一定的瑕疵，那么根据双方合同约定，被上诉人存在违约情况的应当承担违约责任，因此即便判决上诉人支付物业费也不应全额支付，应按照收费标准的50％即1254．85元支付。三、被上诉人违约在先，上诉人不缴纳物业费系行使先予履行抗辩权，上诉人不存在违约情况，案件受理费均由被上诉人承担。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，依法向贵院提起上诉，请支持上诉人的上诉请求。 被上诉人尚德公司辩称，一审法院判决查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 尚德公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令朱帅向尚德公司支付物业服务费2509.7元，电梯运行电费540元，电梯年检费67.1元，二次加压电费41.3元，其他费用61.7元，违约金1995.2元，共计5215元；二、本案诉讼费由朱帅承担。 一审法院经审理认定事实如下：柳州市文昌路3号南亚名邸小区系柳州市银河房地产开发有限公司（以下简称银河房开）开发的小区。尚德公司系具有三级资质等级的物业服务企业法人。2008年8月1日，尚德公司与银河房开签订《前期物业委托服务合同》，约定由尚德公司为南亚名邸小区提供前期物业服务。朱帅系柳州市文昌路3号南亚名邸27栋3单元10-3号房屋的业主。尚德公司于2008年10月6日取得柳价字［2008］192号广西壮族自治区柳州市物价局文件《关于对南亚名邸小区前期物业服务收费标准的批复》，其中批复物业服务费（含物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、管理服务人员工资及福利等）按建筑面积计，高层住宅为1元/月•平方米（不包括电梯日常运行、维护保养、电梯年检、电梯用电费用），该收费标准从2008年11月1日起执行。2009年3月11日，朱帅办理房屋交接手续。尚德公司与朱帅签订《南亚名邸前期物业服务协议》，约定：房屋建筑面积为139.43平方米；物业管理服务费由业主按其拥有物业或使用物业的建筑面积交纳，高层住宅物业管理服务费标准为1元/月/平方米；关于电梯系统日常运行、维护保养费用和正常年检费用，由四层以上（含四层）所属业主即物业使用人按建筑面积分摊；对于电梯系统运行电费按实由四层以上（含四层）所属业主或物业使用人按建筑面积分摊，业主或物业使用人必须于装修开始前按30元/月标准向尚德公司预先交纳12个月电费周转金，尚德公司按实向业主或物业使用人进行摊销，待所交纳的电费周转金不足以支付应承担费用时再由所属业主或物业使用人向尚德公司按30元/月的标准预交12个月电费周转金；二次供水电费分摊由二次加压供水业主进行分摊，折算入每度水单价成本；化粪池清掏费用，按实际支出由全体使用人分摊；朱帅违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，尚德公司有权要求朱帅补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的3‰收取滞纳金；等等。协议签订后，朱帅未按约定支付从2015年4月1日起至2016年9月30日止期间的物业服务费。尚德公司向朱帅书面催交拖欠的物业服务费，因朱帅未按时交纳物业服务费，故酿成本案纠纷。 另查明，南亚名邸小区存在部分灭火器的灭火剂失效情况。 一审法院认为，尚德公司与朱帅签订的前期物业服务协议，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，尚德公司依约为朱帅所在小区提供了物业服务，朱帅作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。故朱帅应支付尚德公司2015年4月1日起至2016年9月30日止期间的物业服务费2509.7元（1元／平方米／月×139.43平方米×18个月）。关于朱帅辩称尚德公司未履行书面催收义务，与事实不符，一审法院不予采纳。关于朱帅认为尚德公司提供的物业服务不符合合同约定、不应全额支付物业服务费的观点，一审法院认为，朱帅举示的证据不足以证实尚德公司提供的物业服务存在严重瑕疵，尚未达到其可以减交物业费的程度，故对朱帅的此项辩解意见不予采纳。 关于电梯运行电费，根据《南亚名邸前期物业服务协议》约定，“对于电梯系统运行电费按实由四层以上（含四层）所属业主或物业使用人按建筑面积分摊”，现尚德公司主张按30元每月的标准计算，不符合前述协议约定，且尚德公司亦未举证电梯系统运行电费实际支出情况及应参与分摊的业主和建筑面积明细，故一审法院对尚德公司的此项诉请不予支持。 关于电梯年检费，尚德公司并未提供证据证实此项费用的实际支出情况，亦缺乏相应检修记录，不足以证实上述费用分摊的合理性，故一审法院对尚德公司的此项诉请不予支持。 关于二次加压电费，根据《南亚名邸前期物业服务协议》约定，“二次供水电费分摊由二次加压供水业主进行分摊，折算入每度水单价成本”，尚德公司并未提供证据证实此项费用的实际支出情况，亦未提供应参与分摊的业主明细，故一审法院对尚德公司的此项诉请不予支持。 关于其他费用，尚德公司要求朱帅分摊电梯维修费、单元门维修费、专用变压器维修费、车库防火门锁更换费，但所提供的证据均缺乏相应维修记录不能形成完整证据链，不足以证实上述费用分摊的合理性，且朱帅对此不予认可，故一审法院对尚德公司的此项诉请不予支持。 关于违约金，从查明的情况看，尚德公司的物业服务确实尚存一定的瑕疵，对消防器材检测及维护不足，故一审法院对尚德公司请求的违约金不予支持。 最后，一审法院需要指出的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，但一审法院不支持以欠交物业服务费作为对小区物业服务不满意的对抗手段，同时朱帅小区业主应尽快成立业主委员会以行使业主管理小区事务的权利，尚德公司也应积极改进工作方式，不断提高服务水平，利用多种渠道和方式向业主有效地公开小区重大服务管理事项，善于与业主沟通，以增进业主对尚德公司服务内容的了解和对尚德公司工作成果的认可，同时物业公司还应主动听取业主对物业服务的意见，及时处理服务中遇到的问题，给业主提供舒心、便利的物业服务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、朱帅应支付柳州市尚德物业服务有限公司物业服务费2509.7元；二、驳回柳州市尚德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（尚德公司已向预交），减半收取25元，由朱帅负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均没有提交新的证据，本院经审理确认一审查明的事实。 本院认为，被上诉人尚德公司与上诉人朱帅签订的前期物业服务协议，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，被上诉人尚德公司依约为上诉人朱帅所在小区提供了物业服务，上诉人朱帅作为该小区的业主，亦应受该合同约束，自觉履行交费义务。故上诉人朱帅应支付被上诉人尚德公司2015年4月1日起至2016年9月30日期间的物业服务费2509.7元（1元／平方米／月×139.43平方米×18个月）。关于上诉人朱帅诉称被上诉人尚德公司未履行书面催收义务，与事实不符，本院不予采纳，对上诉人朱帅的该项上诉请求，理由并不充分，本院不予支持。关于上诉人朱帅认为被上诉人尚德公司提供的物业服务不符合合同约定、不应全额支付物业服务费的观点，本院认为，上诉人朱帅举示的证据不足以证实被上诉人尚德公司提供的物业服务存在严重瑕疵，尚未达到其可以减交物业费的程度，故对上诉人朱帅的此项请求不予采纳，对上诉人朱帅的该项上诉请求，理由并不充分，本院不予支持。一审法院诉讼费计算有误，本院予以更正。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费50元（尚德公司已预交），减半收取25元，由原审原告柳州市尚德物业服务有限公司承担13元，由原审被告朱帅承担12元；二审案件受理费50元（尚德公司已预交），由上诉人朱帅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯雪山 审 判 员 黄 昕 代审判员 侯海丽 二〇一八年六月六日 代书记员 黄 媚