河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初440号原告黄素真，又名黄素贞，女，1951年11月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人高阳，河南成盛律师事务所律师。委托代理人江天福，男，1951年8月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。与黄素真系夫妻关系。被告河南绿色家园置业有限公司。住所地：驻马店市。法定代表人魏宏凯，总经理。委托代理人谢向涛，金博大律师事务所律师。被告魏宏凯，男，1974年4月19日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告韩敬，女，1979年12月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告韩建军，又名韩建，男，1978年8月5日出生，汉族，住河南省驻马店汝南县。第三人郭安福，男，1966年1月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。第三人刘玉珍，女，1967年4月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告黄素真与被告河南绿色家园置业有限公司（以下简称绿色家园公司）、魏宏凯、韩敬、韩建军，第三人郭安福、刘玉珍合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄素真及其委托代理人高阳、江天福，被告绿色家园公司的委托代理人谢向涛，第三人郭安福到庭参加诉讼。被告魏宏凯、韩敬、韩建军，第三人刘玉珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄素真诉称，2013年3月，第一被告与原告所在的金河办事处郭庄居委会江庄村民组签订联合开发协议后，在紧邻原告住房旁边深挖地基建高层楼房，给原告住房造成严重安全威胁。双方经多次协商，2013年10月22日魏宏凯作为实际负责人代表第一被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议》，承认其建楼开挖的地基超深影响了原告住房安全，从而约定：“甲方自愿给乙方一套房子做为补偿，面积120平方米，正负5平方米”；“甲方将13楼D户作为补偿给乙方”。同时约定“交房日期：于江庄村民组同步交房”。原告按约定履行了己方义务。然而被告建成楼房后，却拒不将约定的房屋交付给原告，而是另行交付给了第三人。被告的行为，严重侵害原告合法权益。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。请求：一、判令第一被告履行《协议》立即向原告交付双方约定的补偿房屋，或支付该房屋的等价值款三十万元（暂定，以评估的价值为准），四被告承担连带责任；二、判令被告承担本案的一切诉讼费用。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为要求第一被告支付该房屋的等价值款446600元，四被告承担连带责任。被告绿色家园公司辩称，1、原告当庭申请变更诉讼请求事由虚假，第三人装修入住，在2015年就已经开始，是在原告起诉之前。2、原告起诉我公司主体错误，我公司与原告之间没有合同权利义务关系，我公司是与金河办事处郭庄居委会江庄村民组签订联合开发协议，之后与魏宏凯签订工程施工协议，所开发的房屋属于我公司所有，魏宏凯无权作出处分。3、原告主张依据是2013年10月22日原告与魏宏凯签订的协议书，我公司认为该协议书属于无效协议，是原告与魏宏凯对于我公司的财产作出的处分，该补偿约定我公司并未认可。4、我公司开发房屋过程中，在具体进行施工建设时，多次受到原告及其家人的阻挠，后据了解，魏宏凯是在被迫的情形下与原告签订的2013年10月22日这份协议，房屋建成后，该事项经过当地调解委员会进行调解，我公司也明确不认可该份协议，该协议书的签订违背国家法律规定，属于无效协议，依法不应当支持。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人郭安福辩称，房屋是开发商补偿给第三人的，第三人已经入住装修，第三人也没有恶意占有的意思，第三人装修的时候原告也知情。被告魏宏凯、韩敬、韩建军，第三人刘玉珍未到庭亦未答辩。经审理查明，2013年3月30日，案外人驻马店经济开发区金河办事处郭庄居委会江庄村民组（甲方）与被告绿色家园公司签订联合开发协议（乙方）一份，约定由甲方提供土地，由乙方负责开发并负责该项目的一切报批手续，并承担相关所有费用。合同甲方落款处加盖有江庄村民组印章，并由第三人郭安福等在代表人处署名，合同乙方落款处加盖有“驻马店市绿色家园置业有限公司”印章，并由被告韩敬在代表人处署名，由被告魏宏凯在负责人处署名。2013年10月22日，原告黄素真（乙方）与被告魏宏凯（甲方）签订协议一份，约定：“由于甲方在江庄村民组原马屋院新建高层楼房一座，地基超深于乙方楼房基础，双方楼房间距太近（不足1.5米），通道严重塌陷，对乙方楼房安全造成一定影响，人员出入不安全。经甲乙双方友好协商，本着双方共同利益，双方达成如下协议：1、甲方自愿给乙方一套房子做为补偿，面积120平方米，正负5平方米。2、双方在协议上签字后生效，不得阻碍甲方施工。3、交房日期：于江庄村民组同步交房。4、东侧间距不包括乙方50公分滴水，通道不得低于6.5米，甲方自愿给乙方一套房子（本楼），面积不少于120平方米。交房时间随本楼住户。5、本协议一式二份，双方签字后生效”。协议第一项后，手写补充条款“补充：甲方将13楼D户作为补偿给乙方，韩建，魏宏凯”。协议甲方落款处由魏宏凯署名，协议乙方落款处由黄素真署名。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、原告河南绿色家园置业有限公司原名驻马店市绿色家园置业有限公司，2013年11月4日更名为河南绿色家园置业有限公司，2016年8月17日，股东由韩敬、董彬变更为董彬、魏宏凯，法定代表人由韩敬变更为魏宏凯。二、诉讼中，被告绿色家园公司提交2013年4月1日工程施工协议一份，约定河南绿色家园置业有限公司将江庄安置楼工程发包给魏宏凯施工。合同甲方落款处加盖“河南绿色家园置业有限公司”印章，合同乙方落款处由魏宏凯署名。被告绿色家园公司用以证明魏宏凯承揽被告公司工程，建设江庄村民组安置楼工程，魏宏凯是工程负责人，并非被告公司负责人。原告对该证据不予认可，并称该合同系虚假合同。三、原告称，诉争协议上添加手写部分是在该协议签订后，第二年快过年时，楼盖了有一半，因为协议上没有明确房屋位置，并且被告已经开始卖房子，原告多次找魏宏凯要求明确房屋位置，找了好多次，在售楼部，韩建和魏宏凯确定将13楼D户补偿给原告，并且添加了手写内容，当时韩建是售楼部的负责人。原告同时提交2016年1月10日被告绿色家园公司与案外人刘玉珍签订房屋买卖合同复印件一份，该合同加盖有“河南绿色家园置业有限公司合同专用章”并由韩建在甲方置业顾问处署名。被告绿色家园公司称，韩建不是售楼部的工作人员，韩建是在建设过程中向魏宏凯供应材料的一个供货商。四、被告绿色家园公司称，因为公司与××村民组关于开发房屋事项前期已经沟通了很长时间，在2013年3月30日签订了协议，在签订协议之前，由董彬代表公司也做了大量的沟通工作，而魏宏凯是公司确定的工程建设的工程负责人，为了保障江庄村民组房屋的顺利、快速的开发建设，魏宏凯曾和董彬一起参与沟通和谈判，为保证工程质量，协议上才让工地具体负责工程的魏宏凯进行签名。在与××村民组签订协议进行房屋施工建设时，能够代表我公司的人员就只是法定代表人韩敬和股东董彬。被告绿色家园同时称，据其了解魏宏凯在具体施工建设中受到阻挠，而被迫签订诉争协议，依据法律约定，该协议属于无效协议。第三人郭安福称，当时是董彬、魏宏凯和村民组联系的联建事宜，正式签订联建合同时，我们要求法定代表人签字，由韩敬进行的签字。五、诉讼中，原告黄素真以补偿协议上载明的13楼D户已被绿色家园公司补偿给第三人郭安福、刘玉珍，且第三人已经装修入住为由，不再请求被告绿色家园公司交付房屋，并申请对江庄安置楼13层D户房屋一套的价值进行评估，本院依法委托后，驻马店中亚资产评估事务所作出驻中亚资评报字[2017]第207号资产评估报告书，评估费用为7200元，报告书显示：评估对象和评估范围为该房地产位于驻马店市驿城区正乐路中段路北，为江庄安置楼13层D户，该住宅楼共13层，被评房产位于13层，混合结构，毛坯，被评房产面积为127.6平方米，水、电开口入户，该住宅楼位置一般，交通方便。评估基准日2017年12月22日。评估方法为市场法。评估结论为委托评估的房地产市场价值为446600元，含应分摊的土地使用权价值。原告黄素真质证称，原告方认为评估价偏低，与正常市场价格有差距，但我方接受该评估价格，评估费用应由四被告承担。被告绿色家园公司质证称，1、该鉴定程序违法，且鉴定未通知我方；2、鉴定的对象错误，与本案不具有关联性，参照性，原告主张按其与被告魏宏凯的协议约定，是由魏宏凯补偿其一套房子，面积120平米，正负5平方米。魏宏凯答应其补偿原告房屋，并不能确定就是被告公司所建设的房屋，公司始终未认可或同意给原告其予以补偿；3、该资产评估针对的是江庄安置缕13层D户所做的评估，该房屋位于顶层，即13层，评估报告记载被评房产位于13层，混合结构，毛坯，被评房产建筑面积为126.7平方米，水电开口入户与客观事实存在出入，据第三人所述，该房屋早已装修入住，不存在是毛坯的状况，且房屋面积与原告主张的协议中约定的面积120平米，正负5平方米，也存在着事实出入；4、该资产评估对评估价值也明显过高；五、该评估设定的基准日为2017年12月22日，该基准曰的设定与原告主张的请求也存在事实不符，以此基准日的设定的防务资产价值在本案中不具有参照性、关联性。综上，该资产评估报告书不能作为原告主张或法庭认定的法律有效证据的使用。被告提出异议后，本院依职权通知鉴定人出庭接受询问，鉴定人刘某，毛坯房是我们评估的一个标准，而不是该房屋就是毛坯房，当时是案件当事人、鉴定人员以及法院技术室人员一起去涉案房屋处进行现场勘查，发现涉案房屋属于己经装修入住的房屋，装修的价值是现住户所投入的，经过征求申请人的意见，申请人要求按照毛坯房评估房屋价值，所以评估报告中写的毛坯房是以毛坯房为评估保准，并不是房屋现状为毛坯房，评估报告房屋价值不包含装修价值。鉴定人同时对被告的其他问题进行了回答。六、原告称，魏宏凯签订合同是职务行为，所以应当由河南绿色家园置业有限公司承担责任，并称被告韩敬与被告魏宏凯系夫妻关系，但未提交相关证据加以证明。上述事实，有原告提交的协议等证据，被告绿色家园公司提交的联合开发协议、施工协议等证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，①原告黄素真与被告魏宏凯签订协议一份，并在补充条款中由韩建、魏宏凯署名约定甲方将13楼D户作为补偿给乙方。关于魏宏凯与韩建是否是履行职务行为,本案中，被告魏宏凯以负责人身份在联合开发协议乙方落款处署名，被告绿色家园公司提交施工协议一份并主张魏宏凯实际是工地建设方，并非绿色家园公司负责人。被告绿色家园公司提交的施工协议显示签订时间为2013年4月1日，合同甲方落款处加盖有“河南绿色家园置业有限公司”印章，而依据被告绿色家园公司的工商登记信息显示，被告绿色家园公司系于2013年11月4日更名为河南绿色家园置业有限公司，从常理判断，在未办理工商登记变更之前的2013年4月1日，被告绿色家园公司不应持有“河南绿色家园置业有限公司”的印章，故该施工协议不应作为本案定案依据使用。综合考量联合开发协议上并未注明魏宏凯的身份为施工负责人以及其他相关证据，原告主张被告魏宏凯系被告绿色家园公司人员并履行职务行为，本院予以采信。诉讼中，2016年1月10日被告绿色家园公司与案外人刘玉珍签订房屋买卖合同显示被告韩建曾作为被告绿色家园公司的置业顾问在甲方落款处署名，故被告韩建在诉争协议上署名也应系履行职务行为。综上，诉争协议上虽显示有原告黄素真以及被告魏宏凯、韩建署名，但诉争协议仍形成在原告黄素真与被告绿色家园公司之间，原告黄素真与被告绿色家园公司因诉争协议形成合同关系，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告绿色家园公司辩称该协议是魏宏凯在被胁迫的情况下签订而应为无效协议，但未提供相关证据加以证明，且受胁迫而在违背真实意思情况下签订的合同应属于可撤销合同而非无效合同，故被告绿色家园辩称诉争协议为无效合同，本院不予采纳。②法律规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，协议约定：“甲方自愿给乙方一套房子做为补偿，面积120平方米，正负5平方米”，并补充约定：“甲方将13楼D户作为补偿给乙方”，本案中，江庄安置楼13楼D户已由被告绿色家园公司交付给第三人且第三人已经装修入住，约定房屋因此已无法交付给原告，现原告请求被告绿色家园公司以该房屋的等价值款折价补偿，本院应予支持。关于折价补偿款的数额，诉讼中，原告申请对江庄安置楼13层D户房屋一套价值进行评估，本院依法委托后，驻马店中亚资产评估事务所作出驻中亚资评报字[2017]第207号资产评估报告书，评估费用为7200元，报告书评估结论为委托评估的房地产市场价值为446600元，含应分摊的土地使用权价值。原告同时主张评估费用应由被告承担。本案中，被告绿色家园公司虽对评估报告书有异议，但鉴定人已出庭接受询问，故对该评估报告书，本院予以采信。但从协议“面积120平方米，正负5平方米”的约定以及公平角度出发，本院确定被告绿色家园公司应折价赔偿原告款项为440607.73元（446600元÷126.7平方米×125平方米），同时评估费用7200元应由被告绿色置业公司承担，原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。③因上述已认定被告魏宏凯、韩建系履行职务行为，其行为后果应由被告绿色家园公司承担责任，故原告请求被告魏宏凯、韩建对被告绿色家园公司的上述债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持，原告请求被告韩敬对被告绿色家园公司的上述债务承担连带责任，亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告河南绿色家园置业有限公司在本判决生效后十日内向原告黄素真支付赔偿款440607.73元并支付评估费7200元。二、驳回原告黄素真的其他诉讼请求。被告河南绿色家园置业有限公司如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告河南绿色家园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉审 判 员  张伟光人民陪审员  江琳琳二〇一八年六月二十八日书 记 员  魏浩然