湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂民终535号上诉人（原审原告、执行案外人）：童丽，女，1979年8月25日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司，住所地：湖北省黄石市黄石港区广场路**。法定代表人：殷婷茹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：易杨，湖北善远律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：湖北梅林美置业有限公司，，住所地：湖北省鄂州市花湖开发区大泉路**法定代表人：王太平，该公司执行董事。上诉人童丽因诉黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司（以下简称永诚公司）、湖北梅林美置业有限公司（以下简称梅林美公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年４月12日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案，现已审理终结。童丽上诉请求：一、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初49号民事判决；二、立即停止对位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）北大凯旋门第5幢1单元304号房屋的强制执行，并解除对该处房屋的查封，停止对该处房屋的拍卖。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年7月27日，童丽与梅林美公司签订《商品房买卖合同》，购买梅林美公司开发的位于鄂州市花湖镇××村“北大凯旋门”第5幢1单元304号房屋，双方在合同中约定了房屋价格、付款方式、房屋交付期限等内容。合同签订后，其支付了部分购房款的30%，直至合同约定交付日期，梅林美公司没有履行房屋交付义务。永诚公司系与梅林美公司、王太平、黄石国泰置业有限公司（以下简称国泰公司）、黄石蓝溪汽配商贸城管理有限公司（以下简称蓝溪汽配公司）借款合同纠纷执行案件的申请人，梅林美公司系被申请人，在执行程序中永诚公司向黄石市中级人民法院申请对其购买的商品房进行执行，上诉人对执行提出异议，黄石市中级人民法院作出（2017）鄂02民初49号判决，驳回上诉人的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，虽然购买房屋时，上诉人根据合同个人支付了30%的房款，上诉人购房是属按揭形式，按理通过银行，上诉人属一次性给付了该房屋的所有款项给开发商。如果上诉人知晓该房屋要出现此事件，断不会只交30%首付款，那么首付款是否有必要存在，是否会成为一个“陷阱”。况且上诉人早已入住该房屋，是否应享有该房屋第一住房享有权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权”、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。且按照《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第二款的规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗买受人。”被上诉人永诚公司辩称，其对本案标的拥有抵押权，法院执行措施无任何不当，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。被上诉人梅林美公司无答辩意见，请求法院依法审理。童丽向一审法院的起诉请求：1、立即停止对位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）北大凯旋门第5幢1单元304号房屋的强制执行，并解除对该处房屋的查封，停止对该处房屋的拍卖。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年7月27日，童丽与梅林美公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购买梅林美公司开发并已取得预售许可证的位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）“北大凯旋门”第5幢1单元304号（2997元/㎡，面积69.83㎡，总价款209280元)，房屋交付期限2016年12月30日。合同签订后，童丽支付了部分购房款，但约定交付日期已过，梅林美公司至今没有履行房屋交付义务。事实上，该房屋于2013年9月25日已被抵押给永诚公司，并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记。2016年，一审法院在执行申请执行人永诚公司与被执行人梅林美公司、王太平、国泰公司、蓝溪汽配公司借款合同纠纷一案中，作出（2016）鄂02执66号执行裁定，于8月16日查封了被执行人梅林美公司开发的“北大凯旋门”项目1号楼1-901号等计363套商住房（含本案案涉房屋）。童丽认为查封错误，提出书面异议，后被裁定驳回，故提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点是童丽作为案外人对涉案房屋主张权利是否可阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”,该项规定表明案外人对执行标的除享有所有权可以阻止执行外，尚未取得所有权，但享有应当向其交付的债权请求权的，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权，但法律、司法解释另有规定的除外。该司法解释第28-30条即为除外规定，因此，永诚公司认为法律、司法解释尚未作出除外规定，属理解法律错误。根据该司法解释第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，童丽对案涉房屋享有的应向其交付的债权请求权是否可阻却法院的强制执行，必须满足上述三个条件。经审查，童丽与梅林美公司的《商品房买卖合同》是在法院查封之前签订。于合同效力方面，童丽认为2015年4月13日梅林美公司、永诚公司、良信公司三方《合作协议书》即表明永诚公司同意梅林美公司进行房屋出售，放弃了抵押权；永诚公司认为梅林美公司没有对出售房屋进行产权初始登记，案涉房屋的物权权利人为永诚公司，同时，合同行为发生在房屋抵押登记之后，且未经抵押权人同意，属无权处分，因未经其追认，因而合同无效；前者观点与事实不符，后者观点与法律规定相悖，一审法院均不予支持。事实上，该《合作协议书》第二条约定了“乙方（指永诚公司）同意逐步解押……”、“乙方以分步出借资金的形式解决甲方（指梅林美公司）已经出售的135套房屋无法办理按揭手续的问题……”等内容，此外，还约定了“房屋销售款的分配方法、银行监管账户印章备案、售房款从银行监管账户的提取要求”等事宜，从协议整体内容来看，显然是附条件合同，即当满足售房款进入梅林美公司、永诚公司、良信公司三方掌控的银行监管账户并按约定对余额进行分配等条件时，永诚公司才同意对房屋办理逐一解押手续。童丽对此虽不知情，但梅林美公司对抵押权存在以及解押所附条件均系明知，其后来未按《合作协议书》的约定履行并单方面出售房屋的行为，不能认定为经得永诚公司同意或永诚公司放弃抵押权。所谓开发商未进行房屋产权的初始登记，并不能否定其对房屋享有所有权，如无所有权，抵押权也就无法存在；而所谓无权处分未经有权人追认合同无效的抗辩理由，与《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定相悖，同样不能成立。从审查情况来看，本案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。童丽提供的《不动产登记查询证明》可以证实其购买的涉案房屋是“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”，但付款收据等证据仅证明童丽支付了部分款项，不符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件，因此，其对案涉房屋的权利不能够排除执行。综上所述，童丽的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九之规定，判决驳回童丽的诉讼请求。案件受理费100元由童丽负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审无异，本院予以确认。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，围绕上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为上诉人是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件，即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。但这种保护并不是绝对的，为在房屋消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权之间寻求平衡，最高人民法院作出《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其第二十九条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定的三项条件必须全部满足时，购房人的物权期待权才能得到法院保护。从本案查明的事实看，现有证据证实购房者交付了69280元，占总房款209280元的33%，后期也没有办理银行按揭贷款，达不到司法解释规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的标准，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定三项条件，在协调无法化解纠纷的情况下，本院只能依法办理，上诉人的上诉请求确无法支持。综上所述，童丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人童丽负担。本判决为终审判决。审判长  杨文雄审判员  梅启勇审判员  郭登友二〇一八年六月二十日法官助理万冬冬书记员杨基勤