云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终3399号上诉人（原审原告）：卢涛，男，1977年11月10日生，壮族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张万华、郭莎萍，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南汉都房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区龙泉路沙坝营**云南广播电视大学龙泉校区内办公楼**。法定代表人：苏黎明，总经理。委托诉讼代理人：方鸣，女，1982年9月9日生，彝族，，住云南省昆明市五华区系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：周宇艳，女，1987年8月15日生，傈僳族，，住云南省普洱市思茅区系该公司员工，特别授权代理。上诉人卢涛因与被上诉人云南汉都房地产开发有限公司（以下简称：汉都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初6035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢涛上诉请求：1、撤销五华区人民法院（2017）云0102民初6035号民事判决；2、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、本案房屋目前尚不具备交房条件，一审以被上诉人提交的五方验收报告认定房屋已于2016年10月28日符合交房条件错误。根据相关法律规定，商品房屋必须经过质量监督、规划、消防、人防等相关部门进行验收才能交付，这是法律强制性标准，目前本案房屋并未进行消防水电验收、附属设施尚未完善，并不满足交房条件。且昆明市住房和建设局的责令整改通知亦明确房屋不符合交房的情况；2、上诉人主张被上诉人在逾期交房60日后按照已付房款的0.03%支付违约金具有充分的事实和法律依据，一审将违约金调整为已付房款的0.01%明显属于认定事实和适用法律错误。案涉《商品房购销合同》属被上诉人提供的格式合同，在此情况下被上诉人还要求调整违约金有违诚实信用原则。上诉人在合同签订后，已经积极将全部购房款支付完毕，并无任何违约，房屋逾期交付的全部原因均在于被上诉人，在其并无证据证实违约金高于被上诉人损失的情况下，一审调整违约金显然有失公平。被上诉人汉都公司答辩称：我公司已经按照合同约定通知业主接房；合同对于违约金的约定过高，应调整为每日万分之一；请求维持一审判决。上诉人卢涛向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行天阔3-1601号《商品房购销合同》将符合交房条件的久皓大院Ⅱ3幢16层1601号房产交付给原告，并将不动产证办至原告名下；2、判令被告支付原告自交房届满次日起至2017年5月19日的逾期交房违约金158456元（2015年9月1日至2015年10月31日按照每天50元计算，2015年11月1日至2017年5月19日按照已付房款947150元的0.03%/天计算）；3、判令被告支付从2017年5月20日至实际交房之日止的逾期交房违约金（已付房款947150元的0.03%/天计算）；4、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年8月31日，卢涛与汉都公司签订《商品房购销合同》，约定卢涛向汉都公司购买久皓大院Ⅱ第3幢第16层1601号房，房屋参考套内建筑面积110.88平方米；该商品房总价款为947150元，付款方式为贷款方式付款，原告于2014年8月31日支付首付款577150元，其余价款37万元向中国农业银行官渡支行贷款支付；汉都公司应于2015年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给卢涛。合同还约定汉都公司如未按本合同约定的时间交房，则①自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，汉都公司按每天50元向卢涛支付违约金，合同继续履行；②逾期60天后，汉都公司按卢涛已付款的0.03%乘以逾期天数向卢涛支付违约金，合同继续履行。合同另约定该商品房经建设单位组织验收合格后，汉都公司应当以媒体公告形式通知卢涛办理交接手续；交接时汉都公司应当向卢涛移交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。由于卢涛原因未能按期交接的，责任由卢涛承担。汉都公司与卢涛同意按以下方式处理：卢涛在本合同约定（或甲方通知）的期限内未与汉都公司办理完毕房屋交接手续的，自本合同约定（或甲方通知）的期限届满次日起，房屋的毁损灭失风险及物业管理费由卢涛承担，且汉都公司不承担逾期交房责任。关于产权登记的约定：卢涛须向汉都公司：1、支付全部房价款、维修基金、相关税费及其他相关费用；2、办理完毕房屋交接手续；3、签订委托汉都公司办理产权证和房权登记的委托书；4、向汉都公司提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、支付汉都公司代办办理产权登记所需的手续费、工本费、行政规费等。在卢涛提供相应资料并办理完上述事项后，汉都公司在90个工作日内负责向产权登记机关申请办理该套商品房产权登记手续，如卢涛为按揭方式购房，汉都公司将把产权证移交贷款银行，送相关主管部门办理抵押登记手续。如卢涛未能在汉都公司规定时限内完成本条5项事项，则视为因卢涛原因未能及时办理产权登记，责任由卢涛自行承担。庭审中汉都公司自认卢涛已付清购房款，房屋尚未交付。另外，包括原告所购买房屋在内的中天·久皓大院1-8栋房屋已于2016年10月28日由建设单位、监理单位、施工单位设计单位及勘察单位五方验收合格，汉都公司于2016年10月30日在云南信息报上公告通知业主交房。一审法院认为，原、被告于2014年8月31日签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。按照约定被告应于2015年8月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，方式为被告以媒体公告形式通知原告办理交接手续。本案中，被告汉都公司至2016年10月28日进行了五方验收，于2016年10月30日刊登交房公告，涉案房屋已达到合同约定的交房条件且被告已通过约定方式通知原告交房。原告认为涉案房屋未达到约定交房条件，其主张与一审查明的以上事实相悖，且无确凿证据予以证实，由此视为原告已接房。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按约将房屋交付原告，其行为已构成违约，应对逾期交房承担违约责任向原告支付逾期交房的违约金。关于违约金。第一，如上文所述，被告应支付原告在其以媒体公告通知原告办理交房手续前的违约金，对公告后原告拒绝接房期间的损失不再承担违约责任。据此，一审确认违约金计算期间自2015年9月1日至2016年10月30日止。第二，违约金的标准。对于逾期交房60天以内的违约金，合同约定为50元/天，原被告双方对此标准均无异议，应遵照履行。对于逾期交房60天以后的违约金，原告主张按《商品房购销合同》约定标准计算违约金，被告则提出了减少约定违约金的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，被告应承担的违约责任应与原告因被告的违约行为而导致的损失相当，一审综合考量涉案商品房面积、坐落、合同的履行情况，酌情将被告逾期交房60天以后的日违约金调整为已付房款的0.01%即94.72元。综上，依据前述标准被告应支付原告的逾期交房违约金总计为37762.24元。对于原告诉请被告办理所购房屋的不动产证，由于原告尚未接房，且原告未交纳相关费用，出具委托书，办理不动产证的条件现未成就，故对该诉求不予支持；如原告按约定办理完手续后，被告不办理不动产证，原告可另案起诉。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南汉都房地产开发有限公司应在本判决生效后五日内向原告卢涛支付逾期交房违约金37762.24元；二、驳回原告卢涛的其他诉讼请求。”二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、光盘一张，证明涉案房屋截止2016年10月并未达到交房标准；2、五华区人民政府通告一份及昆明市住房和城乡建设局给业主黄祖铭的答复一份，证明被上诉人未交付房屋的事实。经质证，被上诉人对证据1及其证明目的均不予认可，对证据2的关联性不予认可。本院认为，上诉人提交的上述证据并不足以证实其待证事实，且与本案查明事实相悖，本院不予采信。本案二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。另确认，在被上诉人汉都公司2016年10月30日刊登交房公告中明确，本案涉案房屋接房的截止日期为2016年11月15日。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、涉案房屋是否已具备交付条件？是否已经交付及交付时间？二、汉都公司应如何支付违约金？其违约金应否调整？本院认为，对于争议焦点一，首先，根据双方《商品房购销合同》第七条约定，被上诉人汉都公司应于2015年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的涉案房屋交付上诉人。根据该约定，涉案房屋交付条件为“经建设单位组织验收合格并符合合同约定”。经审理查明，涉案房屋已于2016年10月28日由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位进行竣工验收，综合验收结论为“合格”，故涉案房屋此时已达到合同约定的交房条件。其次，涉案房屋验收后，被上诉人汉都公司于2016年10月30日刊登交房公告，涉案房屋接房的截止日期为2016年11月15日。根据双方《商品房购销合同》第十条约定，被上诉人通知上诉人接房后，自通知接房期限届满次日起，被上诉人不承担逾期交房责任。故本案中被上诉人汉都公司承担逾期交房违约责任截止日为2016年11月15日，一审判决对此认定有误，导致处理结果不当，本院予以纠正。对于争议焦点二，根据本案查明事实，因被上诉人汉都公司未按双方《商品房购销合同》约定期限交房，已构成违约，其应承担相应的违约责任，即向上诉人支付2015年9月1日至2016年11月15日期间的逾期交付违约金。对于2015年9月1日至2015年10月31日期间的违约金3000元，双方均无异议，本院予以维持。对于逾期交房60天后即2015年11月1日至2016年11月15日共计380天的违约金，双方合同约定按已付房款的0.03%乘以逾期天数计算，因庭审中被上诉人申请予以调整，且上诉人并未举证证实其损失，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，酌情调整逾期交房60天后每日违约金为已付房款0.01%的标准并无不当，本院予以维持。综上，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金为38993.6元（3000元+35993.6元）。综上所述，卢涛的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初6035号民事判决第二项，即“二、驳回原告卢涛的其他诉讼请求。”二、变更昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初6035号民事判决第一项“一、被告云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告卢涛逾期交房违约金37667.52元”为“云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付卢涛逾期交房违约金38993.6元。”本案一审案件受理费3469元，二审案件受理费3469元，合计6938元，由上诉人卢涛负担2428元；由被上诉人云南汉都房地产开发有限公司负担4510元。本判决为终审判决。审判长  宋光玉审判员  罗增龙审判员  方云红二〇一八年六月三十日书记员  武 婕