福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初116号 原告：南安市源昌房地产开发有限公司，住所地福建省南安市罗东维新村车站。 法定代表人：侯昌财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄情恩，女，该公司职员。 被告：林明春，男，1980年11月19日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：韩小敏，女，1982年4月18日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城普莲路。 负责人：陈元斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭建幸，男，该支行职员。 原告南安市源昌房地产开发有限公司（以下简称“源昌房地产公司”）与被告林明春、韩小敏、第三人中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源昌房地产公司的委托诉讼代理人黄情恩及第三人建设银行南安支行的委托诉讼代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告林明春、韩小敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源昌房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除源昌房地产公司与林明春、韩小敏于2014年2月18日签订的编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》；2.林明春、韩小敏向源昌房地产公司支付违约金64026元；3.林明春、韩小敏向源昌房地产公司支付因其承担保证责任所支付的贷款本息（暂计至2017年12月20日为29100元，最终以银行实际扣划金额为准，计算至2018年6月15日为34100元）；4.林明春、韩小敏立即配合源昌房地产公司至南安市房地产交易管理所办理撤销编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》备案手续。事实和理由：2014年2月18日，源昌房地产公司与林明春、韩小敏签订编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》，购买源昌房地产公司开发的南安市罗东镇湖滨南苑一期X区X号楼XXX单元房产，总价款320131元。合同约定林明春、韩小敏应在合同签订当日支付首期款100131元，余款220000元以按揭付款方式支付。2014年4月1日，源昌房地产公司、林明春、韩小敏与建设银行南安支行签订编号为xxxxxx的《个人住房借款合同》，建设银行南安支行依约发放贷款220000元给林明春、韩小敏，源昌房地产公司承担连带保证责任。自2016年9月起，林明春、韩小敏开始拖欠贷款本息，源昌房地产公司代林明春、韩小敏支付按揭款本息共计34100元。根据《商品房买卖合同》的约定，林明春、韩小敏至今仍不履行其按揭还款义务，源昌房地产公司承担按揭保证责任代林明春、韩小敏支付按揭贷款本息累计达三期以上且林明春、韩小敏已经以自己的行为表明不履行抵押贷款合同或原合同及本协议，因此源昌房地产公司有权单方解除合同，并要求林明春、韩小敏支付违约金。 林明春、韩小敏未作答辩。 建设银行南安支行述称，应由源昌房地产公司与林明春、韩小敏还清贷款后才能解除《商品房买卖合同》。 建设银行南安支行向本院提出诉讼请求：1.解除建设银行南安支行与林明春、韩小敏签订xxxxxx号《个人住房借款合同》；2.林明春、韩小敏立即偿还尚欠个人住房借款本金余额188136.82元及2017年9月13日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行的有关规定及合同约定计算）；3.建设银行南安支行有权从处分林明春、韩小敏提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4.源昌房地产公司承担林明春、韩小敏所欠贷款的连带清偿责任。诉讼过程中，建设银行南安支行变更诉讼请求2为林明春、韩小敏立即偿还尚欠个人住房借款本金余额182243.25元及2018年3月13日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行的有关规定及合同约定计算）。事实和理由：林明春、韩小敏向源昌房地产公司购买位于南安市，交完规定的首期款后因自有资金不足，林明春、韩小敏向建设银行南安支行申请个人住房按揭贷款220000元，贷款期限自2014年8月13日起至2029年8月13日止，由林明春、韩小敏购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由源昌房地产公司提供阶段性连带责任保证。建设银行南安支行和林明春、韩小敏签订《个人住房借款合同》一份，该笔借款的偿还方式为等额本息还款法，借款人未能按合同约定按时足额还本付息。经多次催收现为逾期贷款，建设银行南安支行决定提前收回林明春、韩小敏尚欠借款本金182243.25元及相应利息、罚息。 源昌房地产公司对建设银行南安支行的诉讼请求辩称，贷款本息应由林明春、韩小敏承担偿还的责任，其余由法院依法判决。 林明春、韩小敏对建设银行南安支行的诉讼请求未作答辩。 源昌房地产公司和建设银行南安支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证；因林明春、韩小敏未到庭，未对源昌房地产公司和建设银行南安支行提供的证据进行质证。对本案的证据，本院认定如下：源昌房地产公司提供的《商品房买卖合同》（包含附件六《合同补充协议》）、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《个人住房借款合同》、《特种转账借方凭证》、《没收函》、《邮政特快专递》、《邮件全程跟踪查询》、《房屋移交书》、《装修施工许可证》、《装修管理服务协议》、《借条》，建设银行南安支行提供的《中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书》、《个人住房借款合同》、《南安市预购商品房抵押权预告登记审批表》、《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》、《个人贷款支付凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《贷款账户基本信息》，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 源昌房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发与经营等业务有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2011］第015号。2014年2月18日，源昌房地产公司与林明春、韩小敏签订合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，林明春、韩小敏向源昌房地产公司购买其开发的址在南安市，建筑面积共94.91平方米，总金额320131元。附件六《合同补充协议》约定，买受人于2014年2月18日向出卖人支付首付购房款（含定金）计100131元，余款220000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。买受人以按揭贷款方式付款的，买受人如有任何导致银行追究出卖人按揭保证责任的行为，均构成买受人违反本协议，自出卖人履行保证责任之日起10日内，买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），并按原合同总价款的20%支付违约金。如出卖人承担按揭保证责任代买受人支付按揭贷款本息累计达三期以上（包括三期）或买受人明确表示或以自己的行为表明不履行抵押贷款合同或原合同及本协议的，出卖人有权单方解除原合同及本协议，收回房屋，买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），并按原合同总价款的20%支付违约金，上述赔偿金及违约金出卖人有权直接从应退还的房价款中扣除……合同签订后，林明春、韩小敏向源昌房地产公司支付了首期款4092元，林明春并于2014年2月18日向源昌房地产公司出具《借条》一份，确认林明春向源昌房地产公司借款96039元用于购买本案商品房。购房款余款220000元由林明春、韩小敏向建设银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。为此，林明春、韩小敏、源昌房地产公司与建设银行南安支行签订编号为xxxxxx的《个人住房借款合同》一份，约定林明春、韩小敏向建设银行南安支行借款220000元用于购置坐落于南安市的房产，借款期限为180个月，即从2014年4月1日起至2029年4月1日止，借款年利率为基准利率不上浮不下调，借款采取等额本息还款方式，借款期限起始日在借款期限内每月对日。合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。林明春、韩小敏自愿以其购买的源昌银河新城湖滨南苑一期Ａ区2号楼402室及占用范围内的土地使用权为借款提供抵押担保。源昌房地产公司自愿为借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。该合同通用条款第十六条第一款约定，借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条约定，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……二、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系；四、向借款人收取违约金；……六、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……十一、行使担保权利；……十三、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；十四、有权采取的其他救济措施。本案商品房已办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建设银行南安支行。2014年8月13日，建设银行南安支行将按揭款220000元发放给源昌房地产公司。后林明春、韩小敏没有按约偿还银行贷款本息，导致源昌房地产公司代林明春、韩小敏偿还拖欠的贷款本息。截至2018年6月15日，源昌房地产公司已代林明春、韩小敏偿还贷款本息34100元，林明春、韩小敏尚欠建设银行南安支行贷款本金182243.25元及自2018年3月13日起的利息、罚息未还。2014年9月29日，源昌房地产公司将本案商品房交付林明春使用。2015年3月间，林明春与物业公司签订了《装修管理服务协议》，并办理了装修施工许可证。2017年10月23日，源昌房地产公司向林明春、韩小敏邮寄《没收函》一份，邮寄地址为南安市向阳乡卓厝村崎路27号，《没收函》通知林明春、韩小敏解除双方签订的《商品房买卖合同》；根据合同约定源昌房地产公司向林明春、韩小敏收取其代为偿付的按揭贷款，以银行实际扣划为准，暂计至2017年9月26日按揭贷款计23100元，同时将根据合同约定按原合同总价款的20%收取违约金计64026元；源昌房地产公司保留采取诉讼等司法途径向林明春、韩小敏追索违约责任及损失赔偿之一切权利。2017年10月27日，该邮件以人已他往为由退回。 本院认为，林明春、韩小敏与源昌房地产公司签订的《商品房买卖合同》，林明春、韩小敏、源昌房地产公司与建设银行南安支行签订的《个人住房借款合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，合法有效，对当事人均具有约束力。合同签订后，林明春、韩小敏因没有按约偿还银行按揭款，导致源昌房地产公司代林明春、韩小敏偿还了银行按揭款本息34100元，而林明春、韩小敏至今未返还源昌房地产公司该些款项，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条“买受人以按揭贷款方式付款的，买受人如有任何导致银行追究出卖人按揭保证责任的行为，均构成买受人违反本协议，自出卖人履行保证责任之日起10日内，买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），并按原合同总价款的20%支付违约金。如出卖人承担按揭保证责任代买受人支付按揭贷款本息累计达三期以上（包括三期）或买受人明确表示或以自己的行为表明不履行抵押贷款合同或原合同及本协议的，出卖人有权单方解除原合同及本协议，收回房屋，买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），并按原合同总价款的20%支付违约金，上述赔偿金及违约金出卖人有权直接从应退还的房价款中扣除……”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，源昌房地产公司有权解除合同，故源昌房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，予以支持。《商品房买卖合同》予以解除后，林明春、韩小敏、源昌房地产公司与建设银行南安支行签订的《个人住房借款合同》没有继续履行的基础，借款合同的目的也无法实现，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持”的规定，建设银行南安支行请求解除三方签订的《个人住房借款合同》，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》的约定，源昌房地产公司请求林明春、韩小敏偿还截至2018年6月15日其已代还按揭款本息34100元、支付原合同总价款320131元的20%的违约金64026元以及配合其解除《商品房买卖合同》的备案登记手续，符合法律规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，截至2018年6月15日，林明春、韩小敏尚欠建设银行南安支行贷款本金182243.25元及自2018年3月13日起的利息、罚息未还，因林明春、韩小敏欠建设银行南安支行的借款本金及利息、罚息应由源昌房地产公司直接返还给建设银行南安支行，故建设银行南安支行请求林明春、韩小敏立即偿还尚欠个人住房借款本金182243.25元及2018年3月13日起至还清贷款本金止的利息和罚息以及源昌房地产公司对上述款项承担连带清偿责任，对于符合法律规定的部分即源昌房地产公司应偿还建设银行南安支行贷款本金182243.25元及利息、罚息（利息、罚息自2018年3月13日起至实际还款之日止，按中国人民银行的有关规定与《个人住房借款合同》的约定计算），予以支持；对于其他部分，因缺乏法律依据，不予支持。本案商品房办理抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，本案商品房上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建设银行南安支行作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对房屋的处分，而并非对房屋享有现实抵押权，故建设银行南安支行关于其有权对抵押物所得的价款中优先受偿的主张，于法无据，不予支持。合同解除后，源昌房地产公司应退还给林明春、韩小敏其已支付的购房款，因林明春、韩小敏未提出主张，根据不诉不理的诉讼原则，本案不予处理，林明春、韩小敏可另行主张权利。若林明春、韩小敏已对本案商品房进行装修使用，对于林明春、韩小敏投入的装修费用，可由林明春、韩小敏和源昌房地产公司另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，源昌房地产公司应退还给林明春、韩小敏的款项，则应提交给有关司法机关。林明春、韩小敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市源昌房地产开发有限公司与林明春、韩小敏于2014年2月18日签订的合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》； 二、解除南安市源昌房地产开发有限公司与林明春、韩小敏及中国建设银行股份有限公司南安支行于2014年4月1日签订的编号为xxxxxx的《个人住房借款合同》； 三、林明春、韩小敏应于本判决生效后十日内支付南安市源昌房地产开发有限公司违约金64026元； 四、林明春、韩小敏应于本判决生效后十日内偿还南安市源昌房地产开发有限公司截至2018年6月15日已代还中国建设银行股份有限公司南安支行的贷款本息34100元； 五、截至2018年6月15日，林明春、韩小敏尚欠中国建设银行股份有限公司南安支行的贷款本金182243.25元及利息、罚息（利息、罚息自2018年3月13日起至实际还款之日止，按中国人民银行的有关规定与《个人住房借款合同》的约定计算），南安市源昌房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内直接支付给中国建设银行股份有限公司南安支行； 六、林明春、韩小敏应于本判决生效后十日内协助南安市源昌房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记手续； 七、驳回中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8402元（6102+2300=8402），由林明春、韩小敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员  蔡宗场 人民陪审员  莫战兰 人民陪审员  林寿辉 二〇一八年六月二十日 书 记 员  杨雯君 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。