安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1302民初5027号原告（执行异议人）：刘认,男，1966年11月21日生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。被告（被执行人）：宿州市鑫发房地产开发有限公司，住所地：安徽省灵璧县兰亭宾馆4楼。法定代表人：赵新闻,总经理。被告（案外人）：赵飞，男，汉族，1986年11月10日出生，住灵璧县。第三人（申请执行人）：张翠，女，1993年2月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：张展，安徽民之声律师事务所律师。第三人（被执行人）：张磊，男，1956年3月29日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。原告刘认与被告宿州市鑫发房地产开发有限公司、赵飞、第三人张翠、张磊案外人执行异议之诉一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘认及委托诉讼代理人周步海、被告宿州市鑫发房地产开发有限公司（以下简称鑫发公司）法定代表人赵新闻、被告赵飞、第三人张翠委托诉讼代理人张展到庭参加诉讼。第三人张磊经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本案提出诉讼请求：1、请求判决确认被告之间的买卖行为无效。2、诉讼费由被告赵飞承担。事实与理由：原告于2010年11月24日与被告一签订商品房买卖合同，并于当日付现金12万元整（加定金10000元，共计付款柒万元），合同约定原告购买总款为221000.00元，房屋位置为灵城工业园农贸市场（辣椒市场），房屋为门面3号，余款分期支付。合同签订后，被告即将房屋交付给原告使用，原告巨资装修后建成浴池经营，使用至今，原告并于2013年4月办理了营业执照经营。但被告一却在与第三人张翠的诉讼中败诉，导致埇桥区法院下达（2015）埇执字第02711号执行裁定书，将原告购买的房屋予以拍卖。原告刘认提出异议，埇桥区人民法院以（2017）皖1302执异23号执行裁定书驳回案外人刘认的异议，并告知原告在15日内起诉。原告认为被告赵飞在购买前曾多次前往原告处察看房屋并询问原告是租赁何人房屋，原告均告知被告赵飞是原告购买的房屋。即被告赵飞明知房屋存在所有权方面的争议还购买，显然属于恶意购买。第三人张磊是被告一共同败诉的当事人，其与被告一及第三人张翠也有直接的利害关系，因此也应作为当事人参加诉讼。综上所述，被告赵飞没有考虑原告已经购买并使用多年的实际情况，为贪图不法利益故意购买有争议的房屋，存在主观恶意，以合法形式掩盖非法目的，因此其购买行为错误，违法，应依法宣告无效。被告鑫发公司辩称：原告刘认确实买我的房了，经赵斌之手购买，我公司少赵斌钢材款，赵斌已经把钱拿走了，原告刘认和李正光各付了十几万元，鑫发公司借此偿还赵斌的钱了，房子是赵斌交付的。原告刘认便用房子开浴池，赵新闻不认识李正光，不知房子做何用，原告主张房子买卖合同无效，赵斌签定合同代表公司签订的，由法院确定其效力。被告赵飞辩称：本被告通过司法拍卖网合法购买所争议的房子，本被告购买行为与本案无关，诉讼费本被告不能承担，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张翠述称：第三人与被告鑫发公司有债权债务关系，因民间借贷纠纷，法院作出(2015)宿埇民一初字第1122号民事调解书，确认赵新闻及鑫发公司承担连带还款责任，在诉讼过程中，法院查封了赵新闻及鑫发公司的房产。案件在执行过程中，被告赵飞通过法院的拍卖过程中取得房产，合法取得了房屋的所有权。赵新闻也提出是欠赵斌的钢材款，把争议房产出卖给原告，赵斌直接拿走原告的购房款。但按照《物权法》规定房屋登记原则，涉案财产仍属鑫发公司的房产，法院执行拍卖手续无问题，请求判决驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院举证：1、商品房买卖合同一份，收据一份，证明原告与被告鑫发公司于2010年10月14日签订商品房买卖合同，原告购买鑫发公司开发的房屋一处。2、租赁合同一份、收条两份、承诺书一份，证明原告刘认使用购买的房屋并且租赁别人的房屋用于经营浴池。3、营业执照一份、卫生许可证一份，证明原告实际使用购买的房屋。被告鑫发公司对上述证据均无异议，认可赵斌让赵新闻在商品房买卖合同上签字。收据上也是被告鑫发公司法定代表人赵新闻签的字。被告赵飞对原告举证上述证据均无异议。第三人张翠对上述证据质证意见为：1、商品房买卖合同内容是空白的，实际是被告鑫发公司用争议的房屋抵付工程欠款的。收据是被告鑫发公司专用财政收据。本案原告并没有购买该房屋。对证据2、3真实性无异议，原告实际使用该房并不能说明该房物权属于原告。物权的取得应以登记为准。被告鑫发公司未向本院举证。被告赵飞针对其辩称理由向本院举证。1、安徽省银河拍卖有限责任公司现场成交确认书，证明被告赵飞通过司法拍卖购买灵壁县灵城东关工业园区辣椒市场1#楼一层0101一0105室房产。2、对外委托鉴定、审计、评估、拍卖委托书。3、（2015）埇执字第02711号执行裁定书、致估价委托人函、往来结算收据、银河司法拍卖公告、李斌身份证复印件、银河拍卖交款通知书、安徽银河司法拍卖结案报告、埇桥区人民法院报告财产令、银河拍卖公司的营业执照等，证明被告赵飞通过司法拍卖程序购买了本案争议的房屋，支付了拍卖房款。原告对被告赵飞上述证据质证如下：对上述证据真实性无异议。对报告财产令有异议，报告的是赵新闻个人财产，不是鑫发公司的财产。被告鑫发公司对上述证据均无异议。第三人张翠认可被告赵飞上述证据证明目的。第三人张翠针对其述称理由向本院举证：1、(2015)宿埇民一初字第1122号民事调解书，证明赵新闻欠第三人张翠借款，第三人张磊与被告鑫发公司承担连带还款责任。2、协助执行通知书及回执，证明法院对鑫发公司的房屋予以查封。3、照片4张，证明法院查封时，在现场张贴封条。原告对上述证据质证如下：1、民事调解书系复印件不予质证。2、协助执行通知书及回执真实性无异议。3、照片证明不了是张贴在执行现场房屋处，也证明不了张贴的内容，照片中请勿带盆入内的2张照片予以认可。被告鑫发公司对上述证据均无异议。被告赵飞对上述证据均无异议。本案争议的焦点为：原告对灵壁县灵城东关工业园区辣椒市场1#楼一层0103室房产是否享有排除强制执行的民事权益。原告主张确认被告之间的买卖行为无效是否应支持。本院经审理查明，第三人张翠因与赵新闻、张磊、鑫发公司民间借贷纠纷一案，向本院提出诉前保全申请，本院作出（2015）宿埇民保字第0028号民事裁定书，裁定：“一、对被申请人宿州市鑫发房地产开发有限责任公司所有的位于灵璧县灵城东关工业园辣椒市场1＃楼一层0101-0105室（房地权证灵房字第××号）予以查封。二、对担保人陈永铮所有的皖Ｌ×××××号英菲尼迪小型越野客车一辆予以查封”。灵璧县房屋登记部门于2014年12月29日协助本院查封了上述房屋。本院于2015年1月13日立案受理了张翠与赵新闻、张磊、鑫发公司民间借贷纠纷一案，同年2月5日作出（2015）宿埇民一初字第01122号民事调解书，内容为：“一、被告赵新闻自愿于2015年3月5日以前给付原告张翠借款利息92100元，本金207900元，合计300000元，余款本金242100元及2015年1月12日至本金还清之日的利息于2015年4月5日前全部还清（利息按月利率2%计算）。被告张磊、宿州市鑫发房地产开发有限责任公司承担连带担保责任。二、案件受理费9220元，减半收取为4610元，保全费3020元，被告赵新闻自愿负担”。该民事调解书生效后，赵新闻、张磊、鑫发公司未按生效的法律文书履行义务，第三人张翠于2015年8月3日向本院申请执行。本院于2015年12月22日向被执行人发出执行通知书、财产报告书，责令其限期履行。2016年2月23日第三人张翠向本院提出对查封房产进行评估、拍卖申请，同年6月3日本院委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对房产价值进行评估，评估价格为：762200元。本院于同年9月13日做出（2015）埇执字第02711号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人宿州市鑫发房地产开发有限责任公司所有的坐落于灵璧县灵城东关工业园辣椒市场1＃楼一层0101-0105室（房地权证灵房字第××号）”。同年11月7日本院委托安徽银河拍卖有限责任公司对该房产进行拍卖。2016年12月13日，安徽省银河拍卖有限公司在皖北晨刊刊登了上述房屋的拍卖公告。被告赵飞于2016年12月28日出资819210元（包括佣金3.901万元）购买了上述房屋。为此，原告刘认以案外人身份提出异议。本院以（2017）皖1302执异23号执行裁定书驳回案外人刘认的异议。另查明，2012年12月20日，赵新闻与原告刘认签订房屋租赁合同，赵新闻将工业园区刘尧村辣椒市场4间门面房租赁给原告刘认使用，租赁期限为10年。2015年12月20日赵新闻收取刘认5年租赁费50000元。原告刘认于2013年2月10日办理了卫生许可证，经营公共浴池，地址为灵璧县工业园区刘尧村。被告鑫发公司欠赵斌钢材款，赵斌带原告刘认找到被告鑫发公司法定代表人赵新闻，原告刘认与被告鑫发公司于2010年10月14日签订商品房买卖合同，购买灵璧县灵城东关工业园辣椒市场1#楼门面叁号房，建筑面积为69·08平方米，房价为221056元，被告鑫发公司法定代表人赵新闻在商品房买卖合同上签字，原告刘认将购房款120000元交给案外人赵斌，由鑫发公司法定代表人赵新闻为其出据交款收据，赵新闻在收据上签名。原告刘认签订商品房买卖合同未办理合同备案登记手续。2014年，被告鑫发公司办理了上述房屋的房屋产权登记证。本院认为，人民法院在执行过程中按照不动产登记簿确认本案争议房屋为被告鑫发公司所有，作为被执行人鑫发公司拒不履行还款义务，本院依法对鑫发公司名下资产予以评估、拍卖不违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告刘认虽然签订商品房买卖合同，其仅缴纳部分房款，未办理房屋买卖备案登记手续，也未办理房屋过户登记手续，其不具备争议房屋权利人的身份，原告刘认对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权益。原告刘认作为案外人提出异议，提出确认被告之间的买卖行为无效。被告赵飞通过司法拍卖第三方交易平台，按照拍卖程序预交了保证金，在拍卖成交后将房款汇入指定的账户，其支付了合理对价购买了本案争议房产，被告赵飞与被告鑫发公司之间不存在房屋买卖行为，故原告刘认主张确认被告之间的买卖行为无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款（第二项）之规定，判决如下：驳回原告刘认的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式四份，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费80元（银行转账方式，收款人：宿州市财政局，开户银行：中国农业银行宿州城中支行，账号：12×××75-608。汇款时在汇款用途栏中注明编码05301-053101，并在汇款后将银行回执交付我院），上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  朱群芳审 判 员  王金萍人民陪审员  曹凤侠二〇一八年六月十五日书 记 员  尹 赛