江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初1575号 原告盛阿生，男，1947年7月14日生，汉族，住太仓市。 原告许纪英，女，1947年5月20日生，汉族，住太仓市。 委托诉讼代理人周振宇（代理上列两原告），江苏简文律师事务所律师。 被告潘囡蝶（曾用名潘青华），女，1974年8月21日生，汉族，住太仓市。 委托诉讼代理人杨建明，太仓市娄江法律服务所法律工作者。 被告苏州冠豪人力资源服务有限公司，住所地太仓市经济开发区四通路106号2幢424室，统一社会信用代码91320585MA1MQXKY66。 法定代表人薛俊杰。 被告盛子俊，男，1998年3月7日生，汉族，住太仓市。 委托诉讼代理人杨建明，太仓市娄江法律服务所法律工作者。 本院于2018年3月12日立案受理了原告盛阿生、许纪英诉被告潘囡蝶返还原物纠纷一案，后原告申请追加苏州冠豪人力资源服务有限公司为本案共同被告，本院予以准许。本案依法由审判员沈坚独任审判，公开开庭进行了审理。原告盛阿生及两原告共同委托诉讼代理人周振宇、被告潘囡蝶及其委托诉讼代理人杨建明到庭参加诉讼。被告苏州冠豪人力资源服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。之后原告又申请追加盛子俊为本案共同被告，本院予以准许，盛子俊答辩并质证相关证据后向本院要求不再开庭，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于1995年从太仓市交通运输局城厢中心交通管理所处购买了现位于双凤镇××区××路××东侧××楼××商品房××及门面房××套。曾因被告潘囡蝶与原告之子盛玉林结婚，原告将房屋借其暂住。现潘囡蝶与盛玉林离婚多年，离婚后盛玉林常年在外打工，潘囡蝶继续使用该房屋至今，并将门面房擅自出租收取租金，现承租人为苏州冠豪人力资源服务有限公司。被告盛子俊现已成年，也随其母潘囡蝶居住商品房至今。在此过程中，原告多次要求被告搬离，后在2014-2016年间盛玉林老宅拆迁，盛玉林将两套拆迁房中的大套即新安苑公寓13幢402室赠与被告潘囡蝶，且已于2016年6月1日交付。两原告年事已高，多次要求被告腾退未果，故起诉要求三被告立即从原告所有的房屋腾退，并由被告自2016年6月1日起支付房屋占有使用费至实际腾退之日（暂计算至2018年3月1日为24000元，之后要求继续计算至腾退之日）。 原告向本院举证的证据为：1、房产证明1份，证明1995年原告从太仓市交通运输局城厢中心交通管理所购买了现位于双凤镇××区××路××东侧××楼××商品房××及门面房××套，两原告系该房屋的所有人。2、现场照片打印件4份。证明第一被告占有了该房屋至今，且将门面房擅自出租给了第二被告。3、拆迁办公室和社区盖章的证明2份，证明2016年6月1日双凤镇拆迁安置办公室已经将拆迁房交付给了第一被告，新苑社区居委会对此进行确认，证明第一被告现在有其他房屋可供其居住。4、接处警登记表1份，证明第一被告长期使用该房屋，并将门面房出租给了第二被告经营，原告为了维权进行了报警。5、太仓市城厢镇宏瑞房产信息中介服务部出具的租金建议，确认太仓市双凤镇××区××路××东侧××楼的房屋一套（约98平方米）2016年、2017年、2018年的月租金各为约800元、850元、1000元；太仓市双凤镇××区××路××东侧××楼××门面××套（约32平方米）2016年、2017年、2018年的月租金各为约700元、800元、900元。 被告潘囡蝶辩称：涉案房屋是无权证房产，该房是被告与前夫盛玉林结婚时的婚房，于1997年居住至今，按照当地风俗习惯，该房是赠与给被告与前夫的，且被告居住使用至今已有21年，该房购买时的房款，被告在1998年2月用婚前资金在婚姻存续期间由盛玉林交付，期间被告对门面房还进行了装修，2006年被告对门面房进行了扩建，从1997年起涉案房屋以被告和前夫盛玉林名义缴纳水电费用并出租，故该房并非原告借被告暂住，房屋的权利人不属于原告所有，且涉案权利已经超过20年的诉讼时效，该房实际使用人还有原告的孙子盛子俊。综上，被告认为，诉争房屋并非原告借被告居住，更不存在使用费，也不是被告一人居住，且诉争房屋不具有合法性，涉案房屋享有相关权益的是被告，故不应支持原告的诉讼请求。 被告潘囡蝶提供的证据有：1、水电费交纳票据和账号，证明门面房和住的房屋是原告赠与给被告和盛玉林的，赠与后被告和盛玉林已经接收了，所有权是被告的。2、民事调解书和离婚协议，因为本案房屋是无证房，所以协议中没有确定。离婚后，盛玉林声明大套房归第一被告所有，这套房屋和本案没有关系。 被告苏州冠豪人力资源服务有限公司辩称，原告要求返还原物，但我方承租的门面房没有明确系原告所有，原告仅凭一份证明确定财产所有权为原告显然证据不足，在无所有权的情况下原告的请求不成立。我方承租的房屋合同相对人是潘囡蝶与盛子俊，合同期限为5年，在合同期限内原告要求返还原物理由不充足。如果涉案房屋是原告的，原告在我方租赁期间从未提出过异议，从行为上表明该房屋已是潘囡蝶、盛子俊的。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告盛子俊辩称：答辩意见与潘囡蝶的一致，我从出生起就住在诉争房屋中，该房屋是两原告赠与我父母的，且房屋没有产权证，无法确认房屋产权归两原告所有；两原告要求我们腾退，我没有地方居住。 根据上述证据及当事人在庭审中的答辩质证意见，本院查明，两原告之子盛玉林与被告潘囡蝶原系夫妻，于1997年2月20日登记结婚，1998年3月7日生一子盛子俊，双方婚后一直居住在位于双凤镇××区××路××号的东侧一楼的房屋（约98平方米）内。位于双凤镇××区××路××东侧××楼××门面房××套约16平方米，也由两人占有，并在2006年3月由两人进行了扩建，增加了16平方米，花费约5000元，并用于出租，两原告未提出异议。2015年5月7日，盛玉林与潘囡蝶经本院调解离婚，调解书中未涉及该房屋。之前潘囡蝶、盛子俊曾将门面房租给一理发店，年租金7500元。2017年11月1日，潘囡蝶、盛子俊与第二被告签订租赁合同，将该门面房租给第二被告，租期5年，年租金9000元，第一年租金已付。2014-2016年间盛玉林老宅拆迁，盛玉林将两套拆迁房中的大套即新安苑公寓13幢402室分给被告潘囡蝶，且已于2016年6月1日交付。两原告曾要求第一被告腾退出该房屋，并曾在2018年2月25日因产生纠纷而报警，太仓市公安局双凤派出所接警后出警，并在了解情况后要求双方通过法律途径解决。为此原告向本院起诉。 本案的焦点主要在于：诉争房产的财产权归属、各被告是否应当腾退、使用费的计算。 本院认为：根据原告提供的证据，可以证明诉争房屋由两原告出资购买。第一被告称自己用婚前财产出资购买，未提供任何证据，本院不予认可。第一被告提供水电费单据仅能证明其长期使用诉争房屋，不能证明房屋财产权归第一被告。故本院确认上述房屋的财产权归两原告。依照民法通则的相关规定，两原告对上述房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告要求第一被告腾退出该98平方米房屋，符合法律规定。第一被告称要求其腾退超过20年的最长诉讼时效，对此本院认为，第一被告占有该房屋的行为持续至今，故原告主张未超过诉讼时效。第三被告与第一被告共同居住，且现已成年，原告要求其共同腾退，符合法律规定。根据原告提供的证据显示，潘囡蝶、盛子俊已有住房，足够居住，故对其提出的无法居住的意见，本院不予认可。潘囡蝶、盛子俊将不属于自己的房屋出租给第二被告，且未获得两原告的追认，在潘囡蝶、盛子俊作为出租人尚需腾退的情况下，第二被告占有门面房无法律依据，两原告要求第二被告腾退，本院予以支持。至于第二被告辩称两原告在其租赁后未提出异议，经本院审查，本案并不适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，即使参照该规定，第二被告从2017年11月租赁后，2018年2月原告已经要求被告腾退并报警，第二被告的意见也不成立。第一被告与盛玉林在2006年曾对门面房进行了扩建和装修，投入资金5000元，两原告亦予认可，本院予以确认，上述添附增加了原门面房的价值，依照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第86条的规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。故两原告应对属于第一被告部分的投入给予折价补偿。两原告提供的当地房屋租金市场价格，经到庭被告质证无异议，本院予以确认。本院综合考虑第一被告上述投入及装修的事实，确定第一被告和第三被告对该居住用房应付的使用费与上述投入及装修相抵扣，酌定在原告起诉之前的使用费不再计算，但自原告起诉之日起按每月1000元计算至实际腾退之日。但关于门面房的出租所得租金，鉴于潘囡蝶、盛子俊取得了不应当由其享有的收益，该收益本应属于门面房财产权人即两原告，故潘囡蝶、盛子俊已取得的租金应当返还给原告。原告要求潘囡蝶、盛子俊支付从2016年6月1日起的门面房使用费，本院予以支持。潘囡蝶、盛子俊确认2016年租金为每年7500元即每月625元，租给第二被告为每年9000元，基本符合市场价格，本院予以确认。经计算在此期间潘囡蝶、盛子俊租金所得为12125元，应返还原告。第二被告占有的门面房，本院酌定于本年度租期届满时即2018年10月31日腾退，如逾期不退，则从2018年11月1日起按每月900元的标准计算使用费至实际腾退之日。至于第二被告与第一被告、第三被告间因租赁合同产生的未尽事宜，由其另行解决，本案中不予理涉。在不违反法律规定的前提下，第二被告亦可与两原告另行协商租赁。现第二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告潘囡蝶、盛子俊于本判决生效之日起3个月内腾退位于太仓市双凤镇新湖区建湖路148号的东侧一楼的房屋一套（约98平方米），并返还原告盛阿生、许纪英。 二、被告潘囡蝶、盛子俊应按1000元/月的标准向两原告支付腾退期间的居住用房屋使用费3000元（从2018年3月12日起暂计算至2018年6月11日），并继续计算至实际腾退之日，于本判决生效之日起1个月内履行。 三、被告潘囡蝶、盛子俊应向两原告返还已收取的2016年6月1日至2018年10月31日止门面房租金12125元，于本判决生效之日起1个月内履行。 四、被告苏州冠豪人力资源服务有限公司于2018年10月31日前腾退位于太仓市双凤镇新湖区建湖路148号的东侧一楼的门面一套（约32平方米），并返还两原告。被告苏州冠豪人力资源服务有限公司如逾期腾退，应按900元/月的标准向两原告支付逾期腾退期间的房屋使用费（从2018年11月1日起计算至实际腾退之日）。 五、驳回两原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费480元，减半收取240元，由原告负担22元，被告潘囡蝶、盛子俊负担193元，被告苏州冠豪人力资源服务有限公司负担25元。该款原告已预交，本院不再退还，三被告在本判决生效后1个月内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 沈 坚 二〇一八年六月十二日    书记员 徐瑜洁