海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初2296号 原告（反诉被告）：黄良彪，男，汉族，1954年11月2日出生，住海口市。 委托诉讼代理人：黄芳（系黄良彪的女儿），住海口市美兰区海府路。 委托诉讼代理人：黄慈福（系黄良彪的儿子），住海口市。 被告（反诉原告）：王少睛，女，汉族，1989年4月3日出生，住海口市。 委托诉讼代理人：许昌强（系王少睛的丈夫），住海口市。 原告（反诉被告）黄良彪与被告（反诉原告）王少睛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄良彪向本院提出诉讼请求：1.终止《房屋租赁合同》；2.被告支付违约金1万元；3.被告支付拖欠房租2833元；4.被告支付滞纳金7750元；5.诉讼费由被告承担。 事实和理由：一、原告与被告于2014年5月10日签订《房屋租赁合同》，房屋地址：海口市××区，双方合同签订承租期为2014年5月10日至2022年5月10日止。2016年8月30日，政府发布《关于坡博、坡巷片区（城中村）改造项目房屋征收决定》，原告收到第一笔补偿款时间为2016年10月31日。至原告第一笔过渡费收到为止，房屋产权未注销，房屋所有权实际应为原告，被告应支付房租至2016年10月31日，但被告至今未搬离房屋，也未按时缴纳房租。原告有权终止合同，被告应搬离原告房屋。 二、根据原告与被告之间签订《房屋租赁合同》第十一条免责条款第二点“因市政建设需要拆除、政府征用或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补”，被告与原告签订《房屋租赁合同》后以资金周转为由，将年租金方式支付改为按月支付，每月11日至15日先交付租金后使用。根据原告与被告签订《房屋租赁合同》第十二条第二点承租方责任“1、在每个经营月度时间规定时间内，未按时交付承租款，除如数补交外，每拖欠一日加收五十元滞纳违约金”、“8、逾期不归还房屋，除补交承租款外，另偿付违约金人民币壹万元予出租方，并由出租方强行收回租赁物。”，第十条第二点“承租方有下列情形的，出租方有权单方解除合同：1.拖欠租金款超过5天的”。被告在2016年支付房租时效上，有迟延支付行为： 1.2016年1月11日至1月15日应支付本年度第一次租金，被答辩人延迟到2月28日支付，延迟支付44天； 2.2016年2月11日至2月15日应支付本年度第二次租金，被答辩人延迟到3月1日支付，延迟支付14天； 3.2016年3月11日至3月15日应支付本年度第三次租金，被答辩人延迟到3月28日支付，延迟支付12天，且支付金额为3400元，少于合同约定的每月租金3500元； 4.2016年4月11日至4月15日应支付本年度第四次租金，被答辩人延迟到5月10日支付，延迟支付24天，支付金额为4600元，除本月3500元租金及补足第三次租金100元后，剩余1000元； 5.2016年5月11日至5月15日应支付本年度第五次租金，被答辩人延迟到6月22日支付，延迟支付37天； 6.2016年6月11日至6月15日支付本年度第六次租金，被答辩人延迟到7月15日支付，延迟支付30天； 7.2016年7月11日至7月15日应支付本年度第七次租金，被答辩人延迟到9月11日支付，延迟支付58天，支付金额9000元，除本月3500元租金外，扣除本年度第八次租金3500元，余额2000元；2016年9月11日至9月15日支付本年度第九次租金，应支付3500元，扣除2000元，及第4条的1000元，尚欠500元房租； 8.2016年10月11日至2016年10月31日（答辩人收到第一笔安置补偿款时间）止，共20天，尚欠房租2333元，截止至2018年1月30日，拖欠天数91天。被告拒交房租，声称“自己住的是政府的房子，不需要交房租”，也拒搬迁。 9.被告违约金人民币壹万元。 综上第1至9点，被告拖欠房租2833元，违约金1万元，滞纳金7750元（此处酌情减半滞纳金，延迟天数310天，每逾期一日加收50元滞纳金），合计20583元。 原告与被告签订《房屋租赁合同》的时间早于政府发布的房屋征收决定，合同条款已经明确租赁的风险和义务，是原告与被告双方的真实意思表示。作为合同的相对方，以每月不足13元/平方米的价格将约270平方米的房屋租赁给被告，这个价格已经明显低于政府安置过渡费18元/平方米的价格，原告一直按合同的约定内容进行，并无违约。 根据《中华人民共和国合同法》六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。请求人民法院依法判决。 被告（反诉原告）王少睛辩称，不存在滞纳金，也没有该事实存在，交房租之前是我通过电话与原告联系，原告同意我才迟延支付了租金。租金是按年交也可以按月交。从原告与政府签约之日起就不支付房租了，我交纳房租至2016年10月11日，不存在拖欠房租。 被告（反诉原告）王少睛向本院提出诉讼请求：1.反诉人要求被反诉人退回多交的二十天房租2333元人民币；2.被反诉人应退还反诉人押金5000元人民币；3.诉讼费用由被反诉人承担。 事实和理由：一、反诉人与被反诉人于2014年5月10日签订《房屋租赁合同》，房屋地址：海口市××区，建筑面积270.24平方米，双方合同签订承租期为2014年5月10日起至2022年5月10日止。2016年8月30日，海口市龙华区政府发布《关于坡博、坡巷片区（城中村）改造项目房屋征收决定》，被反诉人于2016年9月19日在反诉人不知情的情况下与龙华区政府坡博坡巷棚改指挥部签订了《房屋征收补偿协议》。也就是从2016年9月19日起，反诉人与被反诉人就不存在实际的租赁关系，双方的《房屋租赁合同》从被反诉人与龙华区坡博坡巷棚改指挥部签字之日起合同就自行终止，被反诉人须退还反诉人多支付给被反诉人的二十天的房租款共2333元人民币。 二、反诉人自2014年5月10日起承租位于××村经营友谊旅租，反诉人为了旅馆能正常运转，按照双方签约的《房屋租赁合同》八年的租赁期对旅馆内部进行精装修，并对旅馆附属设施设备进行了更新，期间共投资人民币叁拾捌万陆仟元整。这些投资不光耗尽反诉人所有的积蓄，而且大部分钱都是从起亲戚朋友那里借的，可旅馆才经营仅二年多的时间，适逢龙华区政府对坡博坡巷棚户区改造，友谊旅租正在改造范围之内，二年多的时间，反诉人投资的钱几乎血本无归。而造成这一损失的原因是反诉人不知情没赔偿的情况下，由被反诉人与龙华区坡博、坡巷棚改指挥部私自签订了《房屋征收补偿协议》，造成反诉人《房屋租赁合同》无法继续。 三、反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，经双方友好协商，被反诉人同意反诉人将年租金方式支付改为按月支付，反诉人在每月11日至15日交付租金给被反诉人，后因反诉人自己周转困难，在每月11日前反诉人口头通知被反诉人需要延迟交付房租，并说明不足部分可以从押金（为保证合同的延续性，反诉人交给被反诉人的押金款5000元）中抵扣一部分，被反诉人对此也无异议，并收取了反诉人支付给被反诉人当月的房租款，所以事实上就不存在反诉人拖欠反诉人房租款一日加收五十元滞纳违约金的理由，更没有延迟支付房租款之说法。 综上所述，被反诉人应退还给反诉人多交的房租款：2333元人民币；被反诉人应退还给反诉人押金5000元人民币。 原告（反诉被告）黄良彪答辩称，对反诉原告的第一项诉请不认可，没有事实和法律依据，被告缴纳的房租只能使用涉案房屋至2016年10月6日，第一笔征收补偿款是在2016年10月31日发放的，不是我方欠被告2333元人民币，是被告欠我方2333元人民币。根据合同第十二条违约责任第七点，被告交房租的记录和事实，25天房租没有缴纳，反诉原告已经构成违约了，我方有权不退还保证金。反诉原告的诉请我方都有理由予以反驳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 被告（反诉原告）王少睛提交《海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目住宅自行改为经营用房确认表》，证明原告（反诉被告）黄良彪与龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）拆迁指挥部签订涉案房屋《安置协议》的时间为2016年9月19日。原告（反诉被告）黄良彪认为，这只是申请事项，不能证明其与龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）拆迁指挥部于该日签订《安置协议》。本院经审查后认为，签订《安置协议》应当以协议上记录的签订时间为准，《海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目住宅自行改为经营用房确认表》并非《安置协议》，其上面记录的时间不能认定为《安置协议》的签订时间，故本院对该份证据的关联性不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月10日，原告（反诉被告）黄良彪（甲方）与被告（反诉原告）王少睛（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将自有的坐落在海口市××区（以下简称涉案房屋），建筑面积270.24平方米[（10.06+1.2）×4.8]，出租给乙方作为宾馆使用；承租经营期限为八年整，即从2014年5月10日起至2022年5月10日止；租金为每月人民币3500元，以年租金方式收取，以后租金缴纳时间为每年5月11日至5月15日，先交付租金后使用；合同签订时，承租方需交付人民币5000元合同保证金；承租方拖欠租金款超过5天、未与出租方签订转租协议下，擅自转租的出租方有权解除合同；在每个经营月度规定时间内，未按时交付承租款，除如数补交外，每拖欠一日加收人民币50元滞纳违约金；承租期未满，承租方要求提前终止合同或因承租方违约等其他原因致使合同终止的，出租方有权不予清退5000元合同保证金，承租方偿付违约金人民币10000元予出租方；逾期不归还房屋，除补交承租款外，另偿付违约金人民币10000元予出租方，并由出租方强行收回租赁物。合同签订后，被告（反诉原告）王少睛向原告交付了5000元合同保证金，原告（反诉被告）黄良彪将涉案房屋交付给被告（反诉原告）王少睛使用。另，原、被告达成一致意见，租金缴纳方式变更为按月交付，被告（反诉原告）王少睛需在每月11日至15日交付租金给原告（反诉被告）黄良彪。 2016年租赁期间，被告（反诉原告）王少睛分别于同年2月28日、3月1日、3月28日、5月10日、6月22日、7月15日、9月11日向原告（反诉被告）黄良彪支付租金3500元、3500元、3400元、4600元、3500元、3500元、9000元租金。其中5月10日支付的4600元，补上3月28日少交的100元租金，还剩1000元，加上最后一次支付的9000元租金，共10000元，可支付8、9月份以及到10月6日的租金。 2016年8月30日，海口市龙华区人民政府发布《关于坡博、坡巷片区（城中村）改造项目房屋征收决定》的公告，涉案房屋被列入征收范围，原告（反诉被告）黄良彪与龙华区房屋征收局签订了《安置协议》，并于2016年10月31日收到了第一笔拆迁补偿款。后因涉案房屋被征收，原、被告双方对涉案房屋是否需继续缴纳租金及被告（反诉原告）王少睛是否存在违约等问题产生纠纷，双方协商未果后，原告（反诉被告）黄良彪遂将被告（反诉原告）王少睛起诉至本院，被告（反诉原告）王少睛遂提起反诉。 本院认为，一、关于原、被告之间租赁关系存续的认定。合同的终止是指合同当事人依合同约定享有的权利及应承担的义务的终止，合同的终止是合同当事人行使法律规定的法律行为造成的一种法律效果，其本身并非是民事法律行为。根据原告（反诉被告）黄良彪请求终止合同的理由系因被告（反诉原告）王少睛违约，故原告诉请终止《房屋租赁合同》本意应当是解除该合同来达到终止合同权利义务的法律效果。原告（反诉被告）黄良彪对涉案房屋享有的权益并非在其与龙华区房屋征收局签订《安置协议》之时丧失，而是在其收到第一笔拆迁补偿款时。原告（反诉被告）黄良彪于2016年10月31日收到第一笔拆迁补偿，自该日起，原告（反诉被告）黄良彪对涉案房屋享有的权益灭失，无法继续履行《房屋租赁合同》，合同双方的权利和义务自此终止。原告（反诉被告）黄良彪诉请解除《房屋租赁合同》已经于2016年10月31日终止，现双方之间不存在租赁关系，其诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于本案违约行为的认定。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2016年10月31日终止，被告（反诉原告）王少睛理应支付至2016年10月31日的租金，故被告（反诉原告）王少睛要求原告（反诉被告）黄良彪返还2016年9月19日至2016年10月16日的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 本案中，被告（反诉原告）王少睛仅支付到2016年10月6日的租金，并拒绝交纳之后的租金，已经构成违约。原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定的是：“逾期不归还房屋，除补交承租款外，另偿付违约金人民币10000元予出租方········”，原、被告的《房屋租赁合同》尚未到期，且被告（反诉原告）王少睛虽然拒绝支付租金，原告（反诉被告）黄良彪在2016年10月31日前并未解除《房屋租赁合同》，自然不存在被告（反诉原告）王少睛逾期未归还房屋的情形，原告（反诉被告）基于此主张被告（反诉原告）王少睛支付违约金10000元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 然而被告（反诉原告）王少睛自2016年10月6日至2016年10月31日的租金2917元（3500元/月÷30天×25天）仍未支付给原告（反诉被告）黄良彪，故原告（反诉被告）黄良彪请求其支付租金2833元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。 《房屋租赁合同》中关于合同保证金约定为：“承租期未满，承租方要求提前终止合同或因承租方违约等其他原因致使合同终止的，出租方有权不予清退5000元合同保证金，承租方偿付违约金人民币10000元予出租方”，该条款为被告（反诉原告）王少睛违约致使租赁合同提前解除时才适用，但本案中，《房屋租赁合同》终止的原因系涉案房屋被政府征收，原告（反诉被告）黄良彪无法继续履行合同，非因被告（反诉原告）王少睛违约而致使合同解除，原告（反诉被告）黄良彪理应在合同终止后将合同保证金5000元返还被告（反诉原告）王少睛，故对被告（反诉原告）王少睛请求原告（反诉被告）黄良彪返还合同保证金5000元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。 被告（反诉原告）王少睛在2016年支付租金中，其应于2016年1月11日至1月15日应支付租金，其延迟至2月28日支付，延迟支付44天；2016年2月11日至2月15日应支付租金，延迟到3月1日支付，延迟支付14天；2016年3月11日至3月15日应支付租金，延迟到3月28日支付，延迟支付12天；2016年4月11日至4月15日应支付租金，延迟到5月10日支付，延迟支付24天；2016年5月11日至5月15日应支付租金，延迟到6月22日支付，延迟支付37天；2016年6月11日至6月15日支付租金，延迟到7月15日支付，延迟支付30天；2016年7月11日至7月15日应支付租金，延迟到9月11日支付，延迟支付58天；2016年8月11日至8月15日应支付租金，延迟到9月11日支付，延迟支付26日；2016年10月11日至10月15日应支付10月6日至10月31日的租金，该租金至今未支付截止至起诉之日，延迟455日，以上共计延迟700天缴纳房租。根据合同：“在每个经营月度规定时间内，未按时交付承租款，除如数补交外，每拖欠一日加收人民币50元滞纳违约金”之约定,但每日50元违约金的年利率为521%，超出年利率24%部分，本院不予支持，故被告（反诉原告）王少睛应向原告（反诉被告）黄良彪支付700天的迟延支付租金的违约金1610元，被告（反诉原告）王少睛主张其交付迟延交付租金是经过原告（反诉被告）黄良彪同意的，但其并未提交证据予以证明，本院对被告（反诉原告）王少睛的抗辩意见不予采纳。原告（反诉被告）黄良彪诉请超出1610元部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）王少睛于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄良彪支付房屋租金2833元； 二、限被告（反诉原告）王少睛于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄良彪支付违约金1610元； 三、限原告（反诉被告）黄良彪于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王少睛返还合同保证金5000元； 四、驳回原告（反诉被告）黄良彪的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）王少睛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费315元，由黄良彪负担265元，王少睛负担50元；反诉案件受理费25元，由黄良彪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡小龙 人民陪审员  李 芳 人民陪审员  王 映 二〇一八年六月五日 书 记 员  罗明茜