广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初701号 原告：黄某。 原告：杨某。 以上二原告的委托诉讼代理人：张某，广西春良律师事务所律师。 被告：桂林聚豪房地产开发有限公司，住所地:广西桂林市临桂区国土大厦**。 法定代表人：潘某。 委托诉讼代理人：粟某，该公司职员。 委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。 原告黄某、杨某与被告桂林聚豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某及二原告的委托诉讼代理人张某、桂林聚豪房地产开发有限公司（以下简称聚豪公司）的委托诉讼代理人粟某、童燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某、杨某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付二原告延期办理《房屋所有权证》的违约金199,515元人民币（时间从2015年1月1日计至2018年3月2日止）；2.请求法院依法判决被告在判决生效后一个月内协助原告办理《房屋所有权证》；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月28日，二原告购买了位于桂林市临桂区秧塘工业园内桂林麓湖国际社区的房屋，当天二原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总金额为2,830,000元整，合同签订后，二原告按合同约定向被告支付了全部房款。2014年1月1日，被告将上述商品房交付原告使用，二原告交纳了相关的物业费用等。但被告至今未按合同约定为原告办理《房屋所有权证》，已经构成违约。按合同约定被告应当每日支付原告总房款的万分之一作为违约金。二原告认为《商品房买卖合同》基于原、被告双方真实意愿达成，系合法有效合同，依法受法律保护。合同签订后，二原告依法履行了付款义务并向被告出具了书面委托书，委托被告办理《房屋所有权证》，被告未按合同约定按照委托内容办理《房屋所有权证》。经二原告多次催促，被告一直未履行办理《房屋所有权证》义务。因此，按合同约定，截止2018年3月2日，被告应当支付原告违约金共计199,515元人民币。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告聚豪公司辩称，1.因为不动产权改革属于国家政策变动，双方的合同以及补充协议中有约定因国家政策的变动导致开发商延迟履行义务的，开发商不承担违约责任。2.具体答辩意见以质证意见为准。3.原告起诉的事实中的部分数据都与事实不符，以法庭核实的为准。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对当事人提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2012年12月28日，原告黄某、杨某与被告聚豪公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区秧塘工业园内桂林麓湖国际社区A18幢D号房屋，建筑面积221.54平方米，套内面积213.54平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13,252.79元，总金额为2,830,000元，付款方式为分期付款方式，房屋交付期限双方约定为2014年12月30日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于产权登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第八条。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条约定：对买卖合同第十五条的补充约定：1、办证税费按政府的有关规定由各自承担。如因买受人不按时提供办理《房屋所有权证》所需的资料或未按规定付清相关办证税费的，由此产生的延期办证后果由买受人承担，出卖人不承担任何责任。2、根据买卖合同第十五条的约定，出卖人在办理房地产权属证书中的义务仅限于将办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内报由产权登记机关备案以及协助提供应当由出卖人提供的资料。3、……由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任。5、《房屋所有权证》由买受人自行办理。如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》。如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。6、《土地使用权证》由买受人自行办理，出卖人不承担办理《土地使用权证》的义务。原、被告双方还对房屋面积确认及面积差异处理、基础设施、保修责任等相关事项做了明确约定。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。二原告于2012年12月28日支付购房款849,000元给被告，2013年5月26日支付购房款330,000元给被告，2013年9月15日支付购房款330,000元给被告，2014年1月4日支付购房款330,000元给被告，2014年4月30日支付购房款330,000元给被告，2014年8月31日支付购房款330,000元给被告，2014年12月20日支付购房款331,000元给被告。2014年12月20日，被告将桂林麓湖国际社区A18幢D号房屋交付二原告使用。2017年11月，被告聚豪公司向二原告邮寄了《桂林花样年·麓湖国际社区房产证办证通知书》，其中：二、经审核，你所购买的桂林花样年·麓湖国际社区A18-D号房屋办理分户房产证缺少以下办证资料：（打钩项）1、身份证复印件（港澳台地区人士请携带台胞证及回乡证，外籍人士请携带护照及护照翻译件。另:护照翻译件需加盖公证处公章）……。通过电脑查询，原告于2017年11月10日已收到邮件。2017年12月26日，临桂区房地产管理所向被告出具业务受理回执单，表明原告所购房屋权属登记业务已受理。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，原告诉至本院，要求被告协助办理房屋产权证书并以购房款2,830,000元为基数自2015年1月1日起至2018年3月2日按每日万分之一计付违约金。 本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向原告交付房屋权属证书，因此被告应当依法承担相应的违约责任。被告辨称因为不动产权改革属于国家政策变动，双方的合同以及补充协议中有约定因国家政策的变动导致开发商延迟履行义务的，开发商不承担违约责任的问题。对此，本院认为，首先，为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，既涵盖土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等领域，又涉及到多部门整合、多机构归并、多层次协调，因此该项改革需要付出时间探索、花费精力推进，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年；其次，不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长的时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足，材料积压过多等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求；再次，原、被告在签订购房合同时对此改革既不可预知，亦不可控。综上，不动产登记改革对房屋登记造成延误乃是众所周知的事实，亦是改革过程中难以避免所要付出的阵痛与代价，且双方当事人亦在合同中约定了“由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”，因此对于机构改革所衍生的损失，不应由被告全部承担。至于被告称由于原告的身份证过期或复印件模糊导致缺少了身份证明复印件从而无法提交办证资料，但是从被告提交的《麓湖国际社区房屋交接单》中并未提示缺少身份证明复印件，也未提示原告身份证过期或者复印件模糊，且被告并未提出相关证据证明原告的身份证何时失效的，原告将办理房屋权属证书事项已经委托给被告，对于办证过程持续时间多长这是原告无法预计的，原告并不能预见到其身份证在办理房屋权属证书时会失效，且被告确实未能在合同约定的时间内完成办理房屋权属证书的合同义务，故对被告认为是由于缺少原告身份证明复印件从而导致交件不能的责任不应由被告承担的意见，本院不予采纳。 对于被告聚豪公司应当具体承担多少违约责任，支付多少违约金的问题。被告聚豪公司对于交房后450日起即从2016年3月13日起至临桂区不动产登记中心成立前即2016年7月29日的办证违约金被告是认可的，本院不再赘述。如前所述，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任，且被告是接受原告的委托为原告办理《房屋所有权证》，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给合同履行所造成的冲击与影响。从被告提供的桂林市临桂区房地产行业协会文件的内容看，不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月起至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，此期间所造成的损失不应由被告承担。从临桂区房地产管理所业务受理回执单记载的受理日期看，说明被告已在2017年12月26日完成了交件，履行完了合同约定的办证义务。因此违约金的计算应为141,500元【2,830,000元×1?×500天（自2016年3月13日起计算至2017年12月25日，其中去掉2016年8月至2016年12月共5个月)】给原告。因被告已经于2017年12月26日完成了双方合同约定的将办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内报由产权登记机关备案以及协助提供应当由出卖人提供的资料的义务，故原告主张违约金计付至2018年3月2日止的请求及主张被告在判决生效后一个月内协助原告办理《房屋所有权证》的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、被告桂林聚豪房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金141,500元给原告黄某、杨某。 二、驳回原告黄某、杨某的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费4,290元，依法减半收取计2,145元，由原告黄某、杨某负担624元，被告桂林聚豪房地产开发有限公司负担1,521元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费4,290元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇一八年六月二十六日 法官助理邓欣荣 书记员李师榕