上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初3015号原告：李俊，男，1969年11月6日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：裴军，上海城开律师事务所律师。被告：高一鸣，男，1991年3月11日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。被告：上海吉喆吉餐饮管理有限公司，住上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX-XXX层。法定代表人：高一鸣，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈惠斯，上海科尚律师事务所律师。原告李俊与被告高一鸣、上海吉喆吉餐饮管理有限公司(以下简称“吉喆吉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告李俊及其委托诉讼代理人裴军，被告高一鸣、吉喆吉公司共同的委托诉讼代理人时瑞芳、陈惠斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签署的关于租赁上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”(以下简称“美食广场”)19号摊位的《租赁合同》；二、判令被告高一鸣退还原告进场费人民币50,000元(以下币种均为人民币)及押金20,000元；三、判令被告高一鸣赔偿原告物品及费用损失53,079元、临时工工资90,000元、装修费用20,000元、经营损失40,000元；四、判令被告高一鸣赔偿原告违约金20,000元；五、判令被告吉喆吉公司对于上述诉请承担连带责任。事实与理由：2017年5月8日，原告李俊与被告吉喆吉公司就美食广场摊位租赁事宜签订《租赁合同》，并按照约定缴纳押金、进场费等费用。后因美食广场经营不善，原告李俊与被告高一鸣于2017年7月28日签订《魔厨美食城补充协议》，就违约责任等问题进行了约定。2017年10月24日，被告高一鸣通知美食广场因个人原因无法继续经营，将于次日正式停业。至此，原告李俊所租赁的摊位无法继续经营，但被告高一鸣拒不承担违约责任。因被告吉喆吉公司系自然人独资企业，而相关场地使用费、管理费均由股东高一鸣通过个人账户收取，存在股东财产与公司财产混同的情况，应由两被告共同承担责任。故原告李俊诉至法院，请求判如所请。被告高一鸣、吉喆吉公司辩称，同意解除双方签订的《租赁合同》，但不同意其余诉讼请求。《租赁合同》是被告吉喆吉公司签署的，被告高一鸣是代表公司向租户收取费用，故相关责任应由公司承担。同时，因美食广场所有摊位进行了统一设计和装修，故原告李俊支付的进场费系其分摊的成本，按约定不予退还，且原告李俊实际缴纳的进场费是20,000元，另由中介公司收取中介费30,000元。在合同履行期间，原告李俊存在逾期给付场地使用费的情况，故被告吉喆吉公司享有单方合同解除权，可要求原告李俊搬离，并由原告李俊自行承担相应损失。按照合同约定，原告李俊若再次装修，应征得出租方的同意，且原告李俊对装修及设施设备等费用无法举证证明，故不同意赔偿相关损失。被告吉喆吉公司亦不应承担违约金，但若法院认定被告吉喆吉公司存在违约情形，该违约金约定过高，请求法院酌情予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、被告高一鸣向案外人承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，用于经营“魔厨美食广场”项目，招商铺位共17个。2017年5月8日，原告李俊就美食广场铺位租赁事宜签订《租赁合同》，该合同主要约定以下内容：原告李俊租赁19号摊位，经营内容为“港式烧腊”；进场日为2017年5月8日，开业日为2017年5月10日，租赁期自开业日起2个租赁年度，即2017年5月15日至2019年5月14日；场地使用费首年为10,000元/月/档口，每年递增上个租赁年度费用的5%，支付方式为“付三押二”；每月管理费1,500元，三个月一付；合同押金(保证金)20,000元，进场费50,000元(不予退还)；鉴于甲方同意已对美食广场及该摊位进行了统一的设计和装修，为此乙方同意向甲方支付场地进场费；未事先征得甲方或管理公司书面同意，乙方不得擅自或允许他人对该摊位进行任何改建、增建或增设；乙方存在未经甲方书面批准擅自改变摊位的用途等严重违约行为时，甲方有权终止合同并收回摊位，乙方应按相当于保证金的金额向甲方支付违约金；租赁期内，非因合同约定的情形，任何一方不得擅自解除，否则依照相当于保证金的金额向守约方支付违约金。该合同首部注明甲方为高一鸣，落款甲方处有“高一鸣”字样签名，并盖有被告吉喆吉公司的公章、注明日期，乙方落款处有“李俊”字样签名、注明日期。后原告李俊接收美食广场内的摊位用于餐饮经营，并经由案外人向被告高一鸣名下银行账户转账给付进场费50,000元、押金20,000元及首期场地使用费30,000元、管理费4,500元。二、2017年7月28日，原告李俊与被告高一鸣签订《魔厨美食城补充协议》，该协议主要内容为：1、因美食广场自2017年5月12日开业起(乙方租赁起始日)至7月27日期间，甲方仍未向乙方提供有效的餐饮卫生许可证，故双方约定甲方作为美食广场的经营、运行和管理方，必须加快许可证的办理，确保店铺正常运行，若因证照问题导致乙方无法营业而造成损失的，甲方承诺进行赔偿，若协议签订之日起三个月内，甲方仍无法提供合法有效的许可证，甲方承诺免除乙方第三季度的租金直至许可证办理完成并提供到位为止；2、甲方需在协议签订之日起一个月内完成对排风系统和就餐环境的整改；3、甲方需在协议签订之日之日起一个月完成对排污系统的整改；4、甲方需确保场地的消防系统符合国家规定的消费安全标准并提供检验报告；5、甲方需确保每日对美食广场的水、电、气的正常供应；6、若因甲方原因，包括但不限于两证、消防、环保不达标，导致美食广场被政府机关查封造成乙方无法正常营业的，甲方承诺应赔偿房租及管理费，并补偿损失；7、因甲方原因导致美食广场被查封或停业超过四天或以上的，视为甲方无法向乙方提供稳定的经营场所，乙方可单方解除合同，甲方除赔偿乙方损失外，须退还乙方全部进场费、押金及剩余部分租金……乙方在协议签订后三天内向甲方支付第二季度房租的一半金额作为诚意金，支持美食广场的正常运营，在甲方向乙方提供合法有效的许可证，且完成协议中针对美食广场的其余整改后，乙方即刻向甲方支付剩余租金。该协议签订后，原告李俊于2017年7月31日通过支付宝转账方式给付被告高一鸣给付17,250元，转账备注为“中山北路1777二楼魔厨美食城19号档口第二季度租金”。三、2017年10月24日，被告高一鸣在美食广场内张贴《停业关门通知书》，内容为：本人高一鸣所经营的美食广场因个人原因无法继续经营，特此公告并通知所有商户，美食广场于2017年10月25日正式停业，各商户自行提前做好撤场准备。该通知发出后，美食广场停止经营。四、2017年10月31日，中山北路XXX号209室招商办公室向被告高一鸣发出《通知书》，告知因被告高一鸣承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，2017年10月17日至2018年1月16日期间的租金未按照约定于2017年10月1日之前支付，故通知被告高一鸣于2017年11月3日给付租金，否则将按照约定解除合同并收回房屋，房屋内所有物品将视为遗弃物品由出租方自行处置，损失由被告高一鸣自行承担。2017年11月12日，中山北路XXX号209室招商办公室在美食广场张贴《告知书》，告知因出租方将于2017年11月16日收回美食广场店铺，通知各经营户于2017年11月16日前清空所有物品，否则视为遗弃物品，由出租方自行处置。后美食广场停业，摊位均被拆除。美食广场经营期间，原、被告均未取得餐饮服务许可证。五、上海同联房地产经纪事务所于2017年5月8日出具《收款收据》一份，载明收取“中山北路XXX号19#”中介费10,000元。六、永乐(中国)电器销售有限公司于2017年5月18日向原告李俊出具发票六张，载明销售美的微波炉、苏泊尔电磁炉、伊莱克斯空调等物品，金额合计3,973元。永乐国美于2017年5月10日向孙太华出具空调安装收费标准，载明收取费用420元。南京德美密胺制品有限公司于2017年5月19日出具订单，载明肥叉煌订购汤勺、单耳碗、方碗，金额合计246元。上海鹏牛不锈钢制品有限公司于2017年5月10日向原告李俊出具报价清单，载明销售六盘燃气蒸饭车、工作台冰箱等物品，金额合计36,730元，并载明2017年5月10号清单帐已清，付款叁万陆仟柒佰叁拾元。上海华艳酒店设备有限公司出具售后服务单，载明海尔2207冷柜1台，金额1,650元。收款人罗桂祥于2017年6月26日向原告李俊出具的收款证明载明：“施工方罗桂祥为中山路XXX号魔厨美食城二楼肥叉煌店铺装修材料人工费用合计贰万元正。”以上事实，有《租赁合同》、《魔厨美食城补充协议》、《通知书》及《告知书》、收款收据、发票及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，双方对以下问题另存争议：针对美食广场经营状况，原告李俊表示，美食广场开始正常营业后不久，即出现水电供应不正常及经营资质欠缺等问题，此后个体经营户又集体与被告高一鸣签订《魔厨美食城补充协议》，但此后被告高一鸣仍未取得合法证照，也未进行整改，直至美食广场停业。对此，被告高一鸣表示，美食广场确曾在2017年6月期间应工商部门要求停业四天，停业期间的场地使用费及管理费同意向个体经营者免除，认可场地使用费标准为每月12,000元的摊位第二季度应收取费用的一半为19,125元；但办理餐饮服务许可证并非被告高一鸣的义务，被告高一鸣也在积极协助原告办理，美食广场经营期间有十几名经营者因经营不善拒不缴付相关费用，从而迫使被告高一鸣签订了《魔厨美食城补充协议》，签订的具体数量记不清楚了，但部分经营户未签订该协议。针对临时工工资及经营损失，原告李俊提供员工雷章松、张岩、李宇航、蔡晓礼四人的证明。对此，两被告表示，对原告支出项目的真实性不予认可，无法确认是否实际发生，且上述费用并非在停业期间产生的。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告李俊就房屋租赁事宜签订《租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律规定，故该合同合法有效，对合同主体均具有约束力。但就作为出租方的合同主体身份，双方存在争议。结合被告高一鸣在美食广场内张贴的《停业关门通知书》及招商办公室发出的《通知书》，可证明被告高一鸣向案外人承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼房屋后，统一装修用于经营美食广场，同时作为承租人的原告李俊所缴付的押金、场地使用费等相关款项，均系由被告高一鸣收取，且在美食广场出现经营问题时，也系被告高一鸣本人直接与承租人进行协商沟通，故综合以上因素，应认定实际履行上述《租赁合同》并承担出租方义务的合同主体应为被告高一鸣。针对原告李俊与被告高一鸣签订的《魔厨美食城补充协议》，被告高一鸣认为系被迫签订，并非其真实意思表示，但被告高一鸣并未就签订协议时存在欺诈、胁迫等情形举证予以证明，故该协议同样合法有效，对当事人亦具有法律约束力。租赁期内，被告高一鸣因未能及时向前一手出租人给付租金，致使美食广场无法继续经营，通过张贴《停业关门通知书》的方式，告知原告李俊等承租人将停止美食广场的经营，应视为被告高一鸣明确表示不再履行主要的合同义务，故双方签订的《租赁合同》应于2017年10月25日解除。被告高一鸣认为因原告李俊逾期给付场地使用费及管理费，致使其无法及时履行向前一手的付款义务，但显然不符合合同相对性的基本原则，且依据《魔厨美食城补充协议》的约定，双方已协议变更第二季度场地使用费及管理费的给付期限，故显然上述《租赁合同》解除的原因不应归咎于原告李俊。依据《魔厨美食城补充协议》的约定，因被告高一鸣的原因导致美食广场停业的，应由其承担相应违约责任。针对原告李俊要求被告高一鸣、吉喆吉公司共同承担违约责任的诉讼请求，依据以上理由，本院难以支持。针对押金，依照上述合同及协议的约定，被告高一鸣应予返还。针对进场费，两被告称其中部分钱款系其向中介方缴付的中介费，但《租赁合同》中载明的进场费金额即为50,000元，且即使确已向他人支付中介费，亦与原、被告的租赁合同关系无关，故被告高一鸣应全额退还进场费50,000元。针对原告李俊主张的设施设备损失、装修损失、经营损失，部分损失有原告李俊提供收据等证据予以证明，同时考虑到正常租赁期间出现停业，导致经营损失难以避免，故本院酌情认定被告应赔偿的该部分损失为15,000元。针对原告李俊主张的临时工工资损失，因并未提供实际支付相关的凭证，且发生在原告李俊正常营业期间，本院对此不予采纳。针对原告李俊主张的违约金，《租赁合同》中载明，若非特别约定的情形，出租方擅自解除合同，应承担相当于押金数额的违约金；但双方在《魔厨美食城补充协议》中，特别约定“由于甲方原因导致美食城被查封或停业超过四天或以上”的，出租方应承担包括赔偿损失、退还进场费及押金在内的责任，本案所涉情形即符合该协议中的特别约定，且本院据此已支持原告李俊对损失赔偿的诉讼请求，故综合考虑以上因素，对原告李俊再行主张违约金的诉讼请求难以支持。针对第二季度的场地使用费及管理费，两被告亦认为存在欠付的情况，原告李俊所给付的数额与双方实际约定的金额不符，但结合《魔厨美食城补充协议》中“在协议签订后三天内向甲方支付第二季度房租的一半金额作为诚意金”的约定，原告李俊于2017年7月28日给付的17,250元即应为第二季度场地使用费及管理费的一半。此外，《魔厨美食城补充协议》还约定：“在甲方向乙方提供合法有效的(餐饮卫生)许可证，且完成协议中针对美食广场的其余整改后，乙方即刻向甲方支付剩余租金”，该约定实际已变更了场地使用费的给付期限，但两被告并未举证证明其在该协议签订后对美食广场进行整改并取得合法证照，故原告李俊至美食广场停业前未再给付场地使用费，并未违反双方的约定。因此，对两被告的抗辩意见，本院难以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李俊与被告高一鸣就上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”19号摊位签订的《租赁合同》于2017年10月25日解除；二、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告李俊押金人民币20,000元；三、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告李俊进场费人民币50,000元；四、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李俊装修、设施设备及经营损失人民币15,000元；五、对原告李俊的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币5,546元，减半收取，计人民币2,773元，由原告李俊承担人民币1,981元，被告高一鸣承担人民币792元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一八年六月二十日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。