广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初4741号原告：周锦彪，男，1987年10月15日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区，原告：凌崇芳，女，1989年5月29日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，两原告共同委托诉讼代理人：陆宇星，广东法制盛邦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郭威，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：董福林，男，1980年8月9日出生，汉族，住广东省南雄市，第三人：梁守亚，男，1943年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告周锦彪、凌崇芳与被告董福林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案。依据审理需要，本院依法追加梁守亚作为本案第三人共同参加诉讼，依法适用简易程序，于2018年5月9日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人卢宇星、郭威到庭参加了诉讼。被告董福林、第三人梁守亚经本院传票传唤均没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认房屋合建协议无效；2.被告返还两原告购房款256000元及利息（自2018年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至该款付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告经人介绍与被告取得联系，被告声称有自建房屋可以合法出售给两原告，随后以被告董福林的名义与两原告于2018年3月20日签订了《房屋合建协议》（以下简称涉讼协议），名为合资建房实为房屋买卖，约定两原告购买位于佛山市南海区里水镇流潮管理区潭村自编17号的第八层803房（以下简称涉讼房屋）。被告为取信于两原告，携两原告一同前往广东鹏永律师事务所，出具见证书，进行律师见证。签订涉讼协议后，两原告向被告支付了前期款项共256000元，但两原告后发现涉讼房屋属于第三人梁守亚名下，并非在被告董福林名下，董福林无权处分涉讼房屋，且早在签订涉讼协议之前，涉讼房屋已根据（2018）粤0605民初1923号民事裁定书而被查封，查封起始时间为2018年2月8日起至2021年2月7日止，被告在明知涉讼房屋已被查封的情况下，仍欺骗两原告购买涉讼房屋，显然存在明显恶意。此外，经两原告查悉，两原告向被告购买的涉讼房屋建设在佛山市南海区里水镇流潮村集体所有的农村集体土地上，是俗称的“小产权房”，属于法律禁止流转的范围，涉讼协议是以合法形式掩盖非法目的，且违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。综上，原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告及第三人均没有答辩。两原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告及第三人经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面的质证意见或证据，视为放弃举证、质证的权利。经查，两原告的证据来源合法、内容真实，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区里水镇流潮管理区潭村的土地使用者为梁守亚，集体土地建设用地使用证号为南府集建字[89]第266837号，所载土地自有使用权面积为72平方米。位于佛山市南海区里水镇流潮管理区潭村的房屋所有权人为梁守亚，房屋所有权证号为粤房字第××号，所载房屋基底面积为72.84㎡，建筑面积90.84平方米，建筑结构为混合贰层，土地使用证号为南集字第266837号。2014年6月24日，梁守亚（赠与人）与董福林（赠受人）签订《赠与书》，约定梁守亚位于佛山市南海区里水镇流潮潭村新村（自编17号）约240平方米宅基地，其中72.84平方米已领取南府集总字0272837号《集体土地建设用地使用证》，现因董福林为梁守亚出资改造房屋，故梁守亚同意将其位于佛山市南海区里水镇流潮潭村新村（自编17号）约240平方米的50%宅基地使用权，赠与董福林永久使用。董福林同意接受赠与，并享有转让该宅基地使用权的权利。2014年6月26日，梁守亚（甲方）与董福林（乙方）签订《协议书》，约定甲乙双方同意以甲方提供宅基地、乙方负责出资建设的合作建房模式进行合作建房，并按双方约定分成比例对合建房屋享有永久占有、使用、收益和处分权；该合建房屋拟建设九层电梯房，房产建成后，该楼房靠西南角第1至5层房产产权归甲方，余下所有房产产权归乙方所有；房屋交付使用后，乙方所分得楼层，乙方有权出租、转让、馈赠、继承、赠送、抵押及处理等权利。2015年12月23日，梁守亚（甲方）与董福林（乙方）签订《补充协议》，约定乙方依据2014年6月24日双方签订的《赠与书》要求，在位于甲方宅基地佛山市南海区里水镇流潮潭村新村（自编17号）上兴建的9层住宅楼现已完工并达到交付使用的条件和要求，根据2014年6月25日双方签订的《协议书》第二条第四款约定：该楼靠西南角第1至5层房产产权归甲方，余下所有房产产权归乙方所有；该楼6至9层房产全部归乙方所有。同日，上述《协议书》、《补充协议》经广东鹏永律师事务所出具见证书，证明上述协议内容是梁守亚与董福林真实意思表示，双方身份及签名属实。因梁守亚、董福林与案外人卢贵春的建设工程施工合同纠纷一案，经卢贵春的申请，本院于2018年2月5日作出（2018）粤0605民初1923号民事裁定书，裁定冻结梁守亚、董福林的银行存款人民币1200000元或查封、扣押起相应价值的财产。同月8日，本院依据上述裁定书查封了梁守亚名下所有的位于南海区里水镇流潮管理区潭村自编17号，土地证号为集用（1989）266837、房产证号为01××71的不动产权。2018年3月17日，两原告通过银行转账支付董福林购房定金20000元。2018年3月20日，董福林（甲方）与周锦彪、凌崇芳(乙方)签订《房屋合建协议》，约定甲、乙双方合资将甲方董福林名下的不动产房屋（以下简称旧屋）进行重新兴建一栋九层楼的房屋（以下简称新屋），并将建成后新屋的803号房（以下简称涉讼房屋）建筑面积约118平方米分配给乙方；涉讼房屋坐落于南海区里水镇流潮管理区潭村自编17号，旧屋房屋所有权证号为粤房字第××号，房产证所载旧屋基底面积为72.84㎡，旧屋集体土地建设用地使用证号为南府集建总字第0272837号字[89]第266837号，所载土地自有使用权面积72.84㎡；甲、乙双方出资兴建新屋竣工后，乙方享有新屋第八层803房的完全权利（所有权），乙方不得以任何理由和借口干涉，不得擅自破坏房屋的主体结构；甲、乙双方决定在旧屋土地上共同出资兴建新屋，乙方需向甲方支付出资款456000元作为建房费用，见证时先付款256000元，余下200000元分12个月付清，每月付18000元（含利息），一年利息共15000元，如6个月内付清200000元则免除利息，只收取房款本金，如超六个月则需支付利息，余款按实际结算（如超过六个月后提前还款则后期利息不用支付）每月28号为还款日，房款付清后甲方向乙方开具总收款收据；在政策允许乙方能办理涉讼房屋房产权证明或过户手续时，甲方应按约定一个月内积极协助乙方办理，因甲方故意或者拖延造成乙方办理不了产权证明或过户的，甲方应当支付乙方购房款的30%作为违约金。同日，上述协议经广东鹏永律师事务所出具见证书，证明协议内容是双方真实意思表示，甲、乙双方当事人身份及签名属实。同日，董福林出具收据确认收到周锦彪支付涉讼房屋购房款256000元。次日，周锦彪通过银行转账支付董福林房款236000元。诉讼中，两原告陈述，签订涉讼合同时，被告向其出示证号为南府集建总字第0272837号字[89]第266837号的集体土地建设用地使用证，两原告知晓涉讼房屋所在土地为宅基地；两原告确认其均不是佛山市南海区里水镇流潮潭村集体成员。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省府100号令）第四条的相关规定，宅基地不得转让及流转。南海区现行对农村宅基地及地上建筑物只限于本农民集体经济组织内成员或直系亲属之间赠与、转让。两原告及被告均未举证证明其为涉讼房屋所在土地佛山市南海区里水镇流潮潭村集体成员，故两原告与被告签订的涉讼《房屋合建协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，被告应返还购房款256000元予两原告。两原告主张被告支付以购房款为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，实为主张被告占用购房款造成的资金损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，两原告陈述签订涉讼合同时，被告已向其出示涉讼房屋所在土地的集体土地建设用地使用证，两原告已知悉涉讼房屋所在土地为宅基地。被告未到庭举证证明其为涉讼房屋所在土地佛山市南海区里水镇流潮潭村集体成员，亦未举证证明涉讼房屋所有权登记至其名下。我国法律法规明文规定禁止宅基地及地上建筑物在非本农民集体经济组织内成员或直系亲属之间转让，两原告作为买受人，被告作为出卖人，在明知涉讼房屋所在土地为宅基地及被告并非涉讼房屋所有权人的情况下仍签订涉讼合同，两原告及被告对涉讼合同构成无效合同均存在明显过错，故两原告主张被告承担购房款利息依据不足，本院不予支持。被告董福林、第三人梁守亚经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，判决如下：一、确认原告周锦彪、凌崇芳与被告董福林于2018年3月20日签订的《房屋合建协议》无效；二、被告董福林应于本判决发生法律效力之日起十日内返还256000元予原告周锦彪、凌崇芳；三、驳回原告周锦彪、凌崇芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费8140，减半收取计4070元，财产保全费1800元，合计5870元（两原告已预交），由原告周锦彪、凌崇芳负担2035元，由被告董福林负担3835元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告周锦彪、凌崇芳预交的3835元，在本判决发生法律效力后经原告周锦彪、凌崇芳书面申请,本院退还予原告周锦彪、凌崇芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年六月一日书记员  李 慧