四川省汉源县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1823民初1518号 原告汉源县小关农业开发有限责任公司，住所地：汉源县唐家镇小关村。 法定代表人魏松柏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人蒋兴洪，四川黎源律师事务所律师。 被告李博，男，生于1973年7月10日，彝族，四川省汉源县人，住四川省汉源县。 被告汉源县康态生猪养殖专业合作社，住所地：汉源县唐家镇小关村**。 法定代表人罗康健，系汉源县康态生猪养殖专业合作社董事长。 被告李博、被告汉源县康态生猪养殖专业合作社的委托诉讼代理人李元敏（特别授权），四川和创律师事务所律师。 原告汉源县小关农业开发有限责任公司（以下简称小关农业公司）诉被告李博、汉源县康态生猪养殖专业合作社（以下简称康态合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，依法适用普通程序不公开开庭进行了审理。原告小关农业公司的法定代表人魏松柏、委托诉讼代理人蒋兴洪，被告李博、康态合作社的委托诉讼代理人李元敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告小关农业公司向本院提出的诉讼请求：1、依法解除原告与被告李博于2011年12月29日签订的《养猪场租赁合同书》；2、依法判令二被告连带向原告支付拖欠的养猪场租金4122863.50元【4800000元（800000元／年×6年）－已付猪场租金154187.50元－代付猪场用地租金522949元（7年×74707元／年），和按拖欠租金额4122863.50元的30%计算违约金1236859.05元】，二项合计为5359722.55元。事实和理由：2011年12月29日原告通过公开招租方式与被告李博签订《养猪场租赁合同书》（以下简称租赁合同）。合同第三条就租赁费用的支付和计算方式作了明确约定，其中第2款（租金支付兑现方式）约定：乙方（被告李博）每年交付租赁金总额不低于四十万，不高于八十万，基础原则按每销售一头猪交租金七十元，若按实际销售生猪量计不足四十万的，乙方应在年底结算时补足四十万，如按实际销售生猪量计超过八十万的，归乙方所有。第3款（具体实施方法）约定：乙方（被告李博）在销售生猪时须至少提前两小时通知甲方，甲方指派负责人员参与，共同清点出栏生猪数量。若乙方未通知甲方擅自销售按当次销售生猪头数应支付租金金额的三倍赔偿甲方（原告）。若乙方提前通知甲方，而甲方未按时到达，所产生的后果甲方自行负责。第4款约定，乙方收到销售生猪款及时向甲方支付租金，甲方向乙方开具收款凭证。每半年结算一次，若半年租金不足二十万的应及时补足；年底结算清全年租金。第5款约定，乙方逾期未支付租金，须向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：欠交租金总额的两倍乘以拖欠天数，甲方直接从乙方交付的保证金中扣除，乙方在年底结算租金时补足当年被扣保证金数额。合同第六条（终止合同的情形）第1款约定，在租赁期内若遇乙方欠交租金超过三个月，甲方在书面通知乙方交清款前之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过六个月，甲方有权提前解除本合同。在甲方以信函或电话等方式通知乙方之日起，本合同自动终止。合同第九条（租赁物与转租）约定，乙方必须是本次合同经营者，在合同期内不得擅自将租赁物转租给第三方，否则甲方有权终止合同。2012年8月7日被告康态合作社成立，并在未经原告同意情况下使用原告出租与被告李博养猪场进行生猪生产经营活动至今。被告李博租赁养猪场距今己近6年，被告康态合作社使用猪场近5年，但二被告仅支付租金154187.5元，代原告向猪场所占用土地的农户支付土地租金522949元（2011年至2017年共7年，每年74707元）。原告因二被告未按约结算当年租金，而无法知道二被告每年实际销售生猪数量和每年实际应支付租金额，特根据租赁合同第三条第2款、第3款、第4款规定，要求二被告按每年80万元支付租金。二被告拖欠租金行为，造成原告投资500余万元建起400余亩果园，因无力支付农户土地租金而被农户收回，致原告遭受直接经济损失500余万元，间接经济损失无法估量。二被告拖欠租金行为虽按租赁合同第三条第5款约定，是按欠交租金总额的两倍乘以拖欠天数计算滞纳金，但该违约金约定过高，故原告现仅按拖欠租金额30%主张违约金。二被告拖欠租金行为，原告曾分别于2012年7月、2013年6月、2015年、2017年8月8日催收，但未果。综上，二被告每次出栏生猪未通知原告清点出栏生猪数量，和每年未结算支付租金，及拖欠租金达6年违约事实清楚。被告李博未经原告同意将猪场给予被告康态合作社经营至今行为，也属严重违约行为。原告为维护自身合法权益，特提出上列诉讼请求，望法院支持原告诉讼为谢！ 被告李博、康态合作社辩称：被告希望继续履行合同。原告的诉讼请求中要求支付的租金被告已经支付完毕，而且超额支付，根本不存在拖欠租金的行为。原告在长达六年的时间不主张权利，这不符合常理。原告在履行合同的过程中，已经收了租金，但是没有履行合同的约定，原告存在严重的违约行为。 本院经审理认定事实如下： 2011年12月29日，原告小关农业公司与被告李博签订养猪场租赁合同，双方主要约定：1、出租方小关农业公司（甲方），法定代表人魏松柏；承租方（乙方）（此处空白），代表人李博；2、甲方自愿将位于汉源县唐家乡小关村“汉源县小关农业开发有限责任公司”的养猪场租赁给乙方使用；3、整个租赁物包括：养猪场的圈舍、仓库、部分办公楼（注：二楼整层办公楼由甲方使用，其余归乙方使用）、养猪场内配套的相应设施及物件、养猪场内的土地及土地附属物租赁给乙方使用，双方对以上资产清查结果予以认可；4、租赁时间及期限：本合同从2011年12月30日至2021年12月29日终止，租赁期限为十年，合同期满后，甲方如重新发包，在同等条件下乙方享有优先权；5、合同签订生效后，乙方一次性向甲方交付保证金50000元，合同期满后甲方无息退还乙方全部保证金；6、租金支付兑现方式：乙方每年交付租赁金总额不低于四十万，不高于八十万，基础原则按每销售一头生猪交租金七十元，若按实际销售生猪量计不足四十万的，乙方应在年底结算时补足四十万，若按实际销售生猪量计超过八十万的，归乙方所有；7、乙方收到销售生猪款时向甲方支付租金，甲方向乙方开具收款凭证，每半年结算一次，若半年租金不足二十万的应及时补足，年底结算清全年租金；8、乙方逾期未支付租金，须向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：欠交租金总额的两倍乘以拖欠天数，甲方直接从乙方交付的保证金中扣除，乙方在年底结算租金时补足当年被扣保证金数额；9、甲方的债权债务不随合同的签订而转移，甲方在合同签订之前因经营生产所产生的债权债务均由甲方承担，与乙方无关；10、由于甲方债权债务而导致乙方不能正常经营生产所产生的损失，由甲方全权负责；11、甲方负责协调乙方生产所需的水电路等设施正常运行及租赁物与周边发生的不良矛盾的排解，若因解决不当所造成的损失由甲方承担；12、在租赁期内若遇乙方欠交租金超过三个月，甲方在书面通知乙方交清欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金超过六个月，甲方有权提前解除本合同；在甲方以信函或电话等方式通知乙方之日起，本合同自动终止。13、乙方必须是本合同经营者，在合同期内不得擅自将租赁物转租给第三方，否则甲方有权终止合同。 2011年12月30日，原告小关农业公司与被告李博签订购销合同，双方主要约定：1、甲方小关农业公司，乙方（此处空白）授权代表李博；2、甲、乙双方于2011年12月29日签订了养猪场租赁合同，针对养猪场内甲方的现存栏母猪、种公猪、仔猪、生猪，现库存饲料、药品等签订本购销合同；3、甲方于2011年12月30日进行盘点清查，乙方对甲方盘点结果予以认可，依据目前市场行情评估上述物资，甲方按总价款4508000元人民币销售给乙方。2011年12月31日，被告李博向原告小关农业公司交纳保证金50000元、生猪款4448000元、饲料和药品款220238.30元。 2012年8月7日，被告康态合作社成立，李博担任法定代表人，继续经营本案所涉养猪场。原告小关农业公司知道该事实，并未提出异议。2016年3月29日，罗康健担任康态合作社法定代表人。 2017年11月10日，汉源县唐家镇人民政府出具情况说明，载明：2011年以来小关农业公司未付养猪场占地群众小关村2、3、4、5、6组村民土地租金，上述群众于2012年7月24日将养猪场围堵追讨土地租金，因小关农业公司法人代表魏松柏长期未在家，无法联系，无人牵头兑付土地租金，为化解矛盾，确保社会稳定，经唐家镇镇、村、组干部与承租人李博多次协商达成一致意见，由李博代付2011年以来的土地租金，并确保今后如期将土地租金发放到村民手中，剩余租金由小关农业公司和李博另行结算；2015年10月，村民采取围堵养猪场的形式要求上涨租金，后经镇、村、组及村民代表会同李博一起于2015年11月11日在达成租金上涨内容及支付形式，并以会议记录形式印发各方。[该会议记录主要内容为：1、四组部分村民要求土地租金需涨价，以约定2000斤稻谷每亩折合现金需3600元/亩，或者要求当年稻谷2000斤兑现；2、除去猪场所占土地租金以外，需将剩余租金支付用于猪场以外的土地租金，以李博当初租用猪场最低40万每年，就依40万每年，需付到目前为止四年的租金；3、周镇长根据会议上大家提出的意见，综合性发表以下意见：参照2007年农业公司与村民之间的土地租用合同，以合同上每亩2000斤谷子折合当年稻谷价格，2015年小关4组村民采购谷子为1.70元/斤，然后根据实际情况，适当加上买谷子所需运输费用和务工费，商定价格为1.80元/斤，折合土地租金为3600元/亩（以水田为标准），旱地为1800元/亩；4、租金支付方式：2015年猪场所占土地租金在2015年12月30日以前必须付清，从2016年起，土地租金支付时间改为每年6月30以前一次性支付当年租金；5、以上会议内容经全体参会人员共同过目，同意此次会议所商议内容；参会人员：白仕国、周永清、陈治军、李国君、罗光智、陈定全、白云禄、李博等人。] 另查明，被告李博、康态合作社交纳或代付历年租金的情况：2011年74707元，2012年132497元，2013年81577元，2014年79537元，2015年140787元，2016年141215元，2017年282430元，其他代付或支付的租金77730元，共计1010480元。 认定上述事实的证据有：原、被告身份信息，养猪场租赁合同书，通知函，购销合同，产品移交清单，淘汰母猪的情况说明，租金明细，关于李博代付汉源县小关农业开发有限责任公司养猪场占用租金的情况说明，会议记录，收款收据，领条，土地面积表、赔偿表，内资企业登记基本情况表，以及当事人的陈述等。 本院认为，原告小关农业公司与合同相对方代表人李博经协商签订养猪场租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，本院依法予以确认。此后，被告康态合作社成立，被告李博担任其法定代表人，并实际经营该养猪场，原告小关农业公司知道该事实，并默认了该租赁关系，未提出异议。由于原告小关农业公司拖欠农户土地租金、拖欠工资等多方面的原因，影响了社会稳定，被告李博、康态合作社在汉源县唐家镇镇、村、组干部的协调下，出于化解社会矛盾、确保社会稳定的目的，先后多次向农户代付了土地租金等费用，对唐家镇人民政府协调上涨的租金，本院依法予以确认。本案双方均存在履行合同不规范的情形，根据汉源县唐家镇人民政府出据的关于李博代付汉源县小关农业开发有限责任公司养猪场占用租金的情况说明中载明，因小关农业公司法人代表魏松柏长期未在家，无法联系，无人牵头兑付土地租金，在这种情况下，被告未向原告小关农业公司支付租金；同时，原告向本院所举的通知函、请示报告等证据，未举出相应的证据证实其已经送达相关人员或部门；故原告主张被告违反约定、拒绝支付租金的事实不能成立。综上，对原告小关农业公司提出的要求解除养猪场租赁合同，要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告李博、康态合作社支付或者代付的费用中，土地租金可在应付租金中予以抵扣，其他双方诉争的涉及饲料款、药品款、借款、劳务费、运费、沙子款、协调费等费用，款项性质与租金不同，依法不在本案中一并处理，双方可另行主张权利。本案所涉及购置变压器等其他事实，因系租赁过程中，实际由承租人在使用，现租赁合同在未能解除的情况下，所涉及的类似的纠纷依法不在本案中作出处理，双方可在租赁期届满时或者租赁合同依法可予以解除时一并处理。对于本案原、被告双方的租金标准，因双方在租赁过程中，均未按照合同约定严格执行，故本院依法可确定标准为每年60万元，并据此计算出2011年12月30日至2017年12月29日被告应付原告的租金为360万元，扣除被告李博、康态合作社代付的土地租金和其他代付或者支付的租金后，计算出被告康态合作社、李博所欠原告小关农业公司的租金。被告李博、康态合作社提出被告已经超额支付租金的答辩意见，与本院查明的事实不符，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七十六条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告汉源县小关农业开发有限责任公司要求解除与被告李博于2011年12月29日签订的《养猪场租赁合同书》的诉讼请求； 二、由被告李博、汉源县康态生猪养殖专业合作社在本判决生效后三十日内一次性支付原告汉源县小关农业开发有限责任公司养猪场租金2589520元（3600000元－1010480元）； 三、驳回原告汉源县小关农业开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49318元，由原告汉源县小关农业开发有限责任公司承担25491元，被告李博、汉源县康态生猪养殖专业合作社承担23827元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  杜 江 人民陪审员  杨思虎 人民陪审员  李 烈 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  李小雨 附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。