海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初139号 原告：海口玉金海租赁服务有限公司，住所地海南省海口市龙华区金秀路。 法定代表人:林道贻，总经理。 委托诉讼代理人：黄玫瑰，海南大华园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴婷娟，海南大华园律师事务所律师。 被告：海南歌碧欧投资管理有限公司，住所地海南省海口市金秀路。 法定代表人:周彦妤，董事长。 委托诉讼代理人：林奕材，海南海新律师事务所律师。 原告海口玉金海租赁服务有限公司与被告海南歌碧欧投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄玫瑰、戴婷娟，被告的法定代表人周彦妤和委托诉讼代理人林奕材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海口玉金海租赁服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，被告于2018年2月1日前退还原告租赁房屋，屋内添附的装修设施归原告所有；2、请求依法判令被告向原告支付租金1372800元（2016年8月至2017年1月期间的租金748800元，2017年7月至2017年8月期间的租金312000元，2017年11月至12月期间的租金312000元，此后的租金按合同约定继续计算）；3、请求依法判令被告向原告支付违约金1171965.6元（暂计至2017年12月31日，应计算至被告偿还所有拖欠租金之日止）；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：第一条：原告将海口市金海广场1－2号楼一层和二层全部商铺面积3321.66平方米，出租给被告经营。第二条：租赁期限为壹拾伍年零陆个月（含免租期6个月在内），即租赁期限从2014年8月1日起至2030年1月31日止。陆个月免租期满即收取租金，即从2015年2月1日起计收租金壹拾伍年。第三条：合同生效之日起五个工作日内，被告向原告支付合同履行押金陆拾万元。被告应当于每月5日前付清当月租金至被告账户。第六条第2款：在合同履行过程中，被告如不按时交付租金，除了应补交所欠租金外，还要对延期支付租金的行为向原告支付违约金，违约金按违约天数计算，每天违约金按所欠租金的千分之三支付。被告拖欠租金超过一个月，原告可以书面通知被告，被告收到书面通知后一个月内仍未支付的，原告有权单方面解除合同，收回商铺......。2015年4月28日，原告与被告签订《补充协议》，约定：第一条：原告同意给予被告再延长三个月免租期，即合同的免租期延长为九个月。第二条：《商铺租赁合同》的履行期限从2015年5月1日起至2030年10月31日止，共计十五年六个月，原告从2016年2月1日起开始计收租金。原告于2014年8月1日将涉案商铺交付给被告使用，但被告仅向原告支付2016年2月的租金，在原告一再催促被告交付租金的情况下，被告才于2017年1月10日向原告发函，要求原告降低从2016年3月至2017年1月共11个月的租金，支付标准按照80％收取，并保证其将按照承诺的时间向原告支付租金。原告考虑到被告目前的经营现状，便同意了被告要求按照原租金80％的标准支付租金，并按照其承诺期限支付租金的请求。但被告在原告已为其减收部分租金的情况下，仍未按照其承诺的支付期限向原告支付2016年8月至2017年1月共6个月租金748800元，2017年7月至2017年9月共3个月的租金468000元，共计1216800元。2017年10月17日，原告在一再催讨无果的情况下，向被告发出《商铺租金催缴通知书》，要求被告于收到通知书之日起一个月内将其所拖欠的1216800元租金向原告足额支付，但被告在收到原告的通知书后只向原告支付了2017年9月租金，未支付上述其他月份租金。且，被告也未按时足额向原告支付2017年11月至2017年12月共2个月的租金312000元。被告不按时缴纳租金的行为已构成严重违约，并给原告造成了严重的损失，因此被告应依约向原告支付违约金。综上，原告认为，被告拖欠租金的行为已构成严重违约，并给原告造成了严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的所有诉请。 被告海南歌碧欧投资管理有限公司辩称，本案原告诉讼请求解除双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》没有事实与法律依据。原告存在违约行为，涉案房屋在交付被告使用时就存在房屋屋顶漏水的问题，被告于2015年6月30向原告去函，函告涉案商铺2层商铺房顶严重漏水、墙体断裂，交付的房屋存在严重质量问题，要求原告尽快进行维修。原告于2015年7月3日向被告进行回函，函告已收悉，尚待被告与商铺业主协商后确定处理。2017年3月、4月，被告就上述事实再次函告原告，要求其尽快处理上述存在的事宜，但原告收到被告的函告后至今均未作出任何处理，这就导致了被告无法正常经营，造成被告巨大的损失。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应担相应减少租金或者延长租期”及第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原告交付涉案房屋时，该房屋就出现严重漏水、墙体断裂的事实，经被告多次函告至今原告均未解决，故原告存在严重的违约行为，导致被告为此未支付租金，其过错及违约责任不在于被告。原告请求解除合同没有事实与法律依据。关于拖欠租金的问题被告认可自2016年8月起至2017年12月31日止未向原告支付租金1372800元。但未支付租金的原因系原告至今未能解决上述房屋漏水的问题，导致了被告拒付租金。其违约责任在于原告。被告承诺在原告修补完成涉案房屋多处漏水后，愿意支付其全部租金。三、关于违约金的问题。（一）被告不存在违约行为，被告不支付租金是因为原告违反了合同法的规定，交付的租赁物存在质量问题，导致了被告合同目的部分不能履行，其存在严重的过错，所以被告不应当承担违约责任。（二）其次退一万步讲，如果被告存在违约行为，那么原告诉请的违约金过高，不符合法律的规定和合同的约定。合同第六条第二款第二项约定：“乙方拖欠租金超过一个月，甲方可以书面通知乙方，乙方收到甲方书面通知后一个月内仍未支付的，甲方完全有权单方解除合同收回商铺，乙方已付给甲方的押金600000元作为违约金归甲方所有。”这就明确约定了，如果被告违约的，并超过一个月未支付租金，押金作为违约金归原告所有。而不是按照原告诉状所称的按照每日3‰收取。这就导致了违约金重复计算的情形。故而退一万步讲如果被告存在违约行为，违约金应当系原告收取的600000元押金。（三）如果按照每日3‰计算违约金，那么一年的违约金高达1095‰，故本案违约金严重过高。根据《合同法》解释第229条的规定：如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少根据合法的诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅。故而本案违约金过高，请求贵院予以适当减少。四、屋内添附的装修设施应归被告所有《合同》第六条第一款第二项约定“如乙方无故解除合同，甲方除了依约收取乙方到期租金外，乙方装修时或经营期添附的不可移动、不可拆除的装修设施全部归甲方所有”这里所约定的是乙方无故解除合同的情形，本案中，被告作为承租人在得知涉案房屋存在屋顶严重漏水的质量问题的情况下，与原告多次沟通协商解决，但原告至今未解决上述问题，导致了被告合同目的部分未能履行，其存在严重的违约行为，其情形不属于乙方无故解除合同的情形，故而，屋内添附的装修设施应归被告所有，与原告无关。综上所述，被告虽然未足额支付到期租金，造成了原告的租金损失，但造成被告未支付租金的原因是在于交付的涉案房屋存在严重质量问题，导致被告合同目的部分不能履行，原告存在违约行为在先，故而，被告承诺在原告修复完毕交付的租赁物质量后，被告在扣除给被告造成的损失后，足额支付其租金。请求贵院依法查明本案事实的基础上驳回被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告所提交的证据1-8，与原件核对无异，能证明待证事实，本院对其三性均予以确认；二、对被告所提交的证据1、2，原告亦承认涉案房屋存在漏水问题，对被告的经营管理造成影响是事实，但并非无法经营，故本院对其真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。 经审理查明，2014年8月1日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将海口市金海广场1-2号楼一、二层全部商铺出租给被告经营，面积约为3321.66㎡，商铺现状为毛坯，租赁期限为2014年8月1日至2030年1月31日止，免租期6个月，即从2015年2月1日才开始计收租金，被告有权根据经营需要对商铺进行装修，但前提是不改变商铺主体结构和不破坏房屋的质量，租金前4年为47元每月每平方米，第5年为49元每月每平方米，被告应于签订合同5日内向原告支付押金600000元，被告应于每月5日前付清当月租金，逾期支付的，还应按所欠租金的3‰计付违约金给原告，被告拖欠租金超过一个月的，原告可以书面通知被告，被告收到通知书后一个月仍未支付的，原告有权单方解除合同，被告在原告处的押金600000元作为违约金归原告所有。2015年4月28日，原、被告签订了《补充协议》，约定因被告对其所承租的商铺进行装修时，被该小区部分业主阻扰，导致装修工程长期窝工，故原告决定从2016年2月1日起计收租金。2017年1月10日，被告向原告制发了《关于调整支付租金方式的函》，因装修工程长期窝工，请求原告降低从2016年3月至2017年1月共11个月的租金，支付标准按照80%收取（该项包括被告2016年之前承担的屋顶补漏工程费用），并承诺2017年1月20日前支付500000元，2017年2月至同年7月，每月支付280800元，2017年8月31日前支付280000元，以上均含当月租金156000元，多余部分用以支付2017年1月31前拖欠的租金，从而至2017年8月31日付清此前的所有租金。原告接收该函件后，同意了被告的请求。上述合同、补充协议及回复意见的签订或做出，都经过了海口市金海广场1-2号楼一、二层商铺共有人的签章授权或代表参加。2017年2月24日，被告向原告支付400000元。2017年4月19日，被告向原告支付200800元。2017年6月8日，被告向原告支付468087元。2017年7月14日，被告向原告支付312000元。2017年10月16日，原告向被告发出《商铺租金催缴通知书》，载明被告截至2017年9月为止，已累计拖欠租金共计1216800元，请被告在收到本通知书之日起一个月内将上述所拖欠的租金付清，否则因被告违约行为所引起的一切后果和损失由其自行承担。被告于同年10月18日收到该通知书。 另查明，海口市金海广场1-2号楼一、二层商铺的共有人共同授权原告，由原告代其与被告签订《商铺租赁合同》，代为进行租赁管理、履行合同等，委托期限为共有人全部签字后至商铺租赁合同终止之日止。 再查明，2015年6月30日，被告向原告制发《关于尽快对金海广场1-2号楼2层商铺房顶进行防水维修的函》，载明被告在装修过程中，发现涉案房屋2层商铺房顶漏水严重，墙体断裂，故请求原告履行租赁物质量保证责任，尽快维修处理。2015年7月3日，原告向被告复函，载明涉案商铺房顶防水维修工程的维修费用由原告垫付，关于是否抵扣租金或由我司直接支付，尚待我司于商铺业主协商后确定。2017年3月20日，被告向原告制发《关于二楼楼顶漏水问题的函》，载明涉案商铺房顶三处漏水严重，已影响到正常经营，但原告到现场确认后，至今未予以解决，故被告停止一个月124800元作为漏水维修备用金。2017年4月25日，被告再次就漏水问题向原告发函，要求原告尽快进行勘察、询价作出补漏工程预算，确定施工单位进行维修，保证铺面能正常经营使用。庭审中，被告称其共花费了210000元用于防水，但没有修好。 本院认为，原告主张被告拖欠其2016年8月至2017年1月、2017年7、8、11、12月的租金共1372800元的事实，被告对该拖欠租金的金额1372800元无异议，本院对此予以确认。另，被告曾于签订该合同后，依约向原告支付了押金600000元，应予以抵扣拖欠的租金，经抵扣，被告还应向原告支付租金772800元，原告主张被告向其支付拖欠的租金1372800元，无事实依据，本院对超出部分不予支持。《商铺租赁合同》（下简称“该合同”）中约定“被告拖欠租金超过一个月的，原告可以书面通知被告，被告收到通知书后一个月仍未支付的，原告有权单方解除合同”，该约定赋予了原告单方面解除该合同的权利。被告从承租涉案商铺起就开始拖欠租金，即使原告同意了《商铺租金催缴通知书》中被告减免租金和还款计划的要求后，仍未按其承诺支付租金，2017年10月18日，被告收到原告依约向其发出的《商铺租金催缴通知书》，该通知书限被告接收到该通知书之日起一个月内付清拖欠的租金，但被告仍拒不支付，故原告单方面解除该合同的条件已于2017年11月18日成就，现原告主张解除该合同，有事实和法律依据，本院予以支持；该合同解除后，原告当然有权要求被告退还涉案房屋，屋内添附的装修设施也应一并归原告所有，但主张被告于2018年2月1日前退还，显然不符合常理，本院不予支持；至于被告在涉案商铺内添附的装修设施，被告可通过另案主张相应补偿，本案不予处理。被告拖欠租金的行为，已构成违约，依约应按所欠租金的3‰计付违约金给原告，该违约金年化利率高达1095‰，即使被告最近拖欠的2017年12月租金依约计付违约金至今，亦已高达租金金额的60.6%，显然过高，且被告也对约定的违约金过高提出异议，结合本案案情，本院酌情调整违约金为所拖欠租金13728000元的20%，即274560元，原告主张被告向其支付违约金1171965.6元（暂计至2017年12月31日，应计算至被告偿还所有拖欠租金之日止），于法无据，本院对超出部分不予支持。关于被告提出涉案商铺多处漏水至今未修好，原告未尽到租赁物的质量保证和维修义务，原告违约在先，其不存在违约情形的抗辩意见，原告交付的涉案商铺确实存在漏水等问题，也未积极、主动的履行维修义务，已构成违约，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，被告可以对房屋进行自行维修，相应维修费用由原告承担，且被告也曾自行对涉案商铺进行过补漏等维修工作，共产生了210000元左右的维修费用，被告应通过诉讼等方式向原告主张，而不是以拖欠租金的方式，且也没有相应的法律法规或合同条款，规定被告有权以拒付租金的方式抗辩原告不履行涉案商铺维修义务的权利，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和第二百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、确认原告海口玉金海租赁服务有限公司与被告海南歌碧欧投资管理有限公司于2014年8月1日签订《商铺租赁合同》于2018年6月29日解除； 二、限被告海南歌碧欧投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告海口玉金海租赁服务有限公司支付拖欠的租金772800元及违约金274560元，共计1047360元； 三、限被告海南歌碧欧投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告海口玉金海租赁服务有限公司退还海口市金海广场1-2号楼一、二层全部商铺。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27158元，由被告海南歌碧欧投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  涂业明 人民陪审员  林 录 人民陪审员  邢益长 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  余红梅