浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0122民初5964号 原告：浙江富春房地产开发有限公司，住所地：桐庐经济开发区。 法定代表人：刘皇辉，执行董事。 委托诉讼代理人：陈金鑫，浙江春江明珠律师事务所律师。 被告：郑国富，男，1971年8月26日出生，汉族，住桐庐县。 原告浙江富春房地产开发有限公司（以下简称富春房地产）诉被告郑国富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理，2017年11月30日，本院依法裁定将本案由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告富春房地产的委托诉讼代理人陈金鑫到庭参加诉讼。被告郑国富经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告富春房地产向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将桐庐县春江路777号灯具市场二楼商铺中的部分（建筑面积为660.0l平方米，详见测绘图纸）腾空，并交还给原告；2、判令被告立即支付原告租金396000元（自2013年5月1日起计算至2015年4月30日止），并支付逾期违约金361515元（按月2%暂计算至2017年10月30日），后续违约金以尚欠租金为基数，按月2%计算至租金付清之日止；3、判令被告立即支付原告房屋占用费495000元（自2015年5月1日计算至2017年10月30日止），2017年11月1日起计算至前述房屋实际腾空返还之日止的房屋占有使用费按照年198000元标准另行计算支付给原告；4、判令本案诉讼费用由被告负担。2018年3月5日，原告变更第2、3项诉讼请求为：2、判令被告立即支付原告租金396000元（自2013年5月1日起计算至2015年4月30日止，198000元/年×2年），并支付逾期违约金356400元（按月2%暂计算至2017年10月30日），后续违约金以尚欠租金为基数，按照月2%计算至租金付清之日止；3、判令被告立即支付给原告房屋占用费428999元（自2015年5月1日计算至2017年6月30日止）。 事实和理由：2012年6月27日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将春江路777号灯具市场一楼部分、二楼及地下室租赁给被告，其中二楼中的660.01平方米房产系桐庐县市政园林建设管理处（以下简称桐庐市政）所有，详见附后测绘图；租赁期限自2013年1月l日至2017年12月31日；第一年租金为69万元，之后每年租金递增5%；被告于每年的3月30日前全额缴纳下一年度的租金。双方还就其他相关事项进行了约定。2013年11月26日，因被告逾期支付租金，原告诉至法院，法院于2015年4月29日判决前述租赁合同于判决生效之日解除。但二楼除部分已经转让给被告外，二楼其余部分（即桐庐市政所有部分）一直未腾退交还给原告，且该部分从2013年5月1日起的租金及租赁合同解除后的房屋占有使用费一直未能支付给原告。为此，原告为维护自身合法权益特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 原告富春房地产为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、商铺租赁合同，证明原、被告间的租赁关系，双方关于租金支付时间、逾期违约金的标准等进行了约定。2、（2013）杭桐民初字第1045号民事判决书、（2014）浙杭民终字第3024号民事判决书，证明2015年4月29日法院判决解除案涉房屋租赁合同的事实，法院确认租金标准按市场标准计算。3、关于尽快支付租金的通知函、快递面单，证明2015年5月8日，原告催告被告支付2015年5月1日起的租金，并要求被告在2015年5月22日前将二楼属于桐庐市政的部分腾空返还给原告的事实。4、平面布置图、房屋分套状况表，证明案涉租赁合同项下的二楼房屋中部分产权属于桐庐市政，具体面积为660.01平方米，桐庐市政委托原告出租。5、协议、民事起诉状、（2017）浙0122民初1414号民事调解书，证明案涉房屋归桐庐市政所有，桐庐市政委托原告出租，原告向桐庐市政支付了至2017年6月30日止的租金。 被告郑国富未答辩、未提供证据 原告提供的证据，被告未质证，本院经审核，对证明效力予以认定。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：桐庐装饰五金灯具市场位桐庐县号。2002年5月22日，富春房地产（甲方）、桐庐市政（乙方）签订《协议》，约定为使桐庐装饰五金灯具市场整体环通，形成规模，统一招商，早日创效，甲乙双方本着互惠互利的原则，经双方友好协商，订立协议如下：一、甲乙双方一至三层市场部分为了租高价格必须整体环通，不得进行分隔封闭。二、乙方可委托甲方进行统一招商，统一管理；也可自行招商管理，……。三、若乙方委托甲方统一招商，统一管理，且乙方参与，甲乙双方按各自产权面积计算正常运行发生费用和净租金，并按外租协议交租时间及时支付租金。四、租赁时间根据统一招租时与承租人签订租赁协议时间为准，若跨年度租赁则租金按一定比例逐年递增，具体详见外租协议。……。 2002年6月12日，桐庐五金灯具市场有限公司（甲方）和桐庐县钟山国富家俬厂（乙方）签订《承包合同》，合同约定：乙方向甲方承包本市场第一层标号为C104、C105、C106三间商铺，建筑面积为350.16平方米，开家俬商场；承包期共五周年，甲方从2002年7月19日起将交付乙方使用至2007年7月18日收回；合同还约定了承包费、支付方式、违约责任等内容。同日，双方还签订另一份《承包合同》，合同约定：乙方向甲方承包市场二层整房，约为2985.2平方米建筑面积开家俬商场；承包期共五周年，甲方从2002年7月19日起将交付乙方使用至2007年7月18日收回；合同还约定了承包费、支付方式、违约责任等内容。 2004年9月15日，富春房地产（甲方）和郑国富（乙方）签订承包合同，合同约定：1、乙方向甲方承包桐庐装饰五金灯具市场一楼东西两侧部分营业房（具体见本合同附图）和地下室部分场地（指地下室除已出售的场地外，并要求乙方无条件为出售场地提供进出通道和便利条件等管理），作经营和储藏之用；承包期限为2004年9月15日起至2008年12月30日收回；合同还约定了承包费、支付方式、违约责任等内容。同日，双方在合同签订的基础上签订《补充协议》，协议约定：乙方（郑国富）同意在承包期内向甲方（富春房地产）支付补偿装修费。 2004年9月21日，富春房地产向郑国富出具说明，载明：我公司同意原双方签于2002年6月12日关于桐庐装饰五金灯具市场的承包合同延期至2008年12月30日止，承包租赁款的递增按原合同执行。 2009年1月1日，富春房地产（甲方）和郑国富（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于灯具市场一、二、底楼部分门面（商铺）租赁给乙方使用；甲方同意乙方所租门面（房屋）作为经营用，其经营范围为家具；租赁期限为4年，自2009年1月1日起至2012年12月30日止；合同还约定了承包费、支付方式、违约责任等内容。 2012年6月27日，富春房地产（出租方/甲方）、郑国富（承租方/乙方）再次签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于灯具市场一楼部分、二楼及地下室门面（房屋）租赁给乙方使用；甲方租赁给乙方的门面（房屋）建筑面积约5700平方米，甲方同意乙方所租门面（房屋）作为经营用，其经营范围为家具；租赁期限为5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；租金实行先付后租原则，具体支付方式为第一年租金为69万元，以后每年递增5%；乙方每年的3月30日前全额缴纳下一年度的租金；乙方未续租的，应在租期届满后5日内清空返还房屋，逾期返还的，按每日租金的5倍支付房租；乙方逾期支付所有款项的属于违约，除付清所欠款项外，每逾期一天应向甲方支付欠款总额1%的违约金，逾期付款超过60日，甲方有权单方终止合同，收回房屋。 2013年6月19日，富春房地产向郑国富发出关于要求支付违约金并终止合同的通知函，载明：协议签订后，你方屡次逾期支付应付租金，该行为已构成严重违约。自2011年4月1日至2013年4月30日期间，根据合同约定，你方应支付违约金总额将近3842646元。鉴于你方的上述严重违约事实，我公司现发函通知如下：1、即日起终止合同，请你在5日内将承租的灯具市场一楼商铺清空归还我公司，逾期未归还的，我公司将依法采取强制措施，同时有权按合同约定每日租金的5倍计算房租，直至收回房屋为止。2、在2013年6月25日之前向我公司支付违约金3842646元，逾期仍未支付的，我公司将依法维权。该函件由国富家私员工姚玉梅于2013年6月20日签收。 2013年10月10日，富春房地产委托代理人向郑国富发送手机短信，载明：富春房地产，账号38×××166，开户行：中国银行桐庐支行，半年房租327580元。 2013年10月11日，富春房地产又向郑国富发出关于终止租赁关系收回房屋的通知函，载明：2013年5月2日，双方签订了协议，约定由你方购买灯具市场二楼、三楼及地下室房屋，但灯具市场一楼商铺的产权仍属我公司所有且仍被你方继续占有使用，尽管我公司多次提出就一楼商铺的续租事宜签订补充协议，但你方一直不同意，且以各种理由拒付租金。后经我公司再三催促，你方于2013年10月9日来我公司，经双方核算确认，最终你方同意按市场租金标准（即年租金655159元）向我公司支付半年期间的租金327580元（自2013年5月1日至2013年10月31日），已实际支付。鉴于你方的上述严重违约事实，我公司现发函通知如下：即日起终止租赁关系，请你方在2013年10月31日前将占有使用的灯具市场一楼商铺清空归还我公司，逾期仍未归还的，我公司将依法采取相应的强制措施，届时可能产生的不良后果均由你自行承担，同时有权按每日租金的5倍计算房租，直至收回房屋为止。该函件由国富家私员工郑堂玉于2013年10月12日签收。 2013年11月26日，富春房地产向本院提起诉讼，诉讼请求：1、终止富春房地产、郑国富之间的房屋租赁关系；2、郑国富支付富春房地产逾期违约金100万元；3、郑国富支付逾期归还房屋期间的租金233344元，后续租金按日租金5倍标准支付到房屋归还时为止；4、本案诉讼费用由郑国富负担。诉讼中，富春房地产增加诉讼请求：郑国富支付拖欠的租金626547元（至2013年10月31日止）；要求郑国富支付鉴定费20000元。该诉讼中，富春房地产的诉讼请求未包括2013年5月1日后案涉灯具市场二楼的660.01平方米的租金。2014年9月29日，本院出具（2013）杭桐民初字第1045号民事判决书，判决：“一、富春房地产与郑国富于2012年6月27日签订的商铺租赁合同于本判决生效之日起解除。二、郑国富支付富春房地产违约金3484元，于本判决生效之日起十日内付清。三、郑国富支付富春房地产拖欠的2013年10月31日前的租金626547元，并支付按年租金655159元标准自2013年11月1日起算至房屋腾退之日止的租金，于本判决生效之日起十日内付清。四、郑国富支付富春房地产鉴定费10000元，于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回富春房地产其他诉讼请求。”郑国富不服上述判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院于2015年4月29日作出（2014）浙杭民终字第3024号民事判决书，维持原判。 2015年5月8日，富春房地产向郑国富发出关于尽快支付租金的通知函，载明：一、桐庐市政于2002年5月22日委托我司将灯具市场一至三层市场统一招商管理，其中属于市政所有的商铺，一楼面积为250.37平方米，二楼及三楼面积均为660.01平方米。二、贵我双方于2009年1月1日签订了《商铺租赁合同》，约定贵方承租我司位于桐庐灯具市场一楼、二楼及地下室商铺经营家具业务，其中二楼商铺中包含桐庐市政的660平方米商铺在内，贵方对此是知悉的，租赁期限截至2012年12月30日止。2012年6月27日，双方再次续签《商铺租赁合同》，约定由贵方继续承租上述商铺至2017年12月31日，合同明确了相关权利义务关系。三、2013年5月2日，贵我双方及浙江元泰控股股份有限公司、俞高峰四方共同签订了《协议》，约定由贵方购买灯具市场二楼、三楼及地下室部分商铺（均不包括桐庐市政所有的二楼及三楼商铺在内），同时约定上述商铺截止到2013年4月30日为止的所有租金收益全部归属于我司享有。四、尽管贵司购买了二楼、三楼部分商铺，但桐庐市政的二楼商铺仍被贵方占有使用，我司曾数次要求双方针对该部分商铺单独签订租赁协议，但贵方始终以各种理由拖延未签，且自2013年5月1日至今未支付房租，期间虽经我司催讨，但贵方以诉讼为由拒付。五、现双方就灯具市场拖欠租金诉讼的二审判决已生效。根据上述客观事实，现我司再次发函并通知如下：1、请贵方在2015年5月22日前与我司就市政所有的二楼660平方米商铺租赁事宜单独签订《租赁协议》，并按市场租金标准300元/平方米/年的标准支付2013年5月1日至2015年4月30日期间的租金396000元，后续租金按此标准计算支付。2、如贵方不同意单独签订《租赁协议》的，请贵方在2015年5月22日之前将二楼的该部分商铺清空归还我司。3、如贵方未在上述期限内决定是否签订租赁协议并支付拖欠租金的，我方将立即启动诉讼程序予以维权。 2017年3月20日，桐庐市政向本院起诉，要求富春房地产支付房屋委托租赁款592954元，并支付从起诉之日起至房租实际付清之日止按年利率6%计算的逾期付款利息。2017年12月5日，本院作出（2017）浙0122民初1414号民事调解书，协议内容：一、富春房地产给付桐庐市政房屋租金592954元，定于2018年6月5日前付清。桐庐市政自愿放弃其他诉讼请求。二、案件受理费9730元，减半收取计4865元，由桐庐市政、富春房地产各负担2432.5元，于本调解协议生效之日起七日内交纳。 另查明，桐庐装饰五金灯具市场有限公司由富春房地产和杭州金丰发展有限公司共同投资组建，于2007年11月26日注销。桐庐县钟山国富家俬厂经营者为郑国富，其性质为个体工商户，其业主为郑国富，2004年5月27日变更字号为桐庐县钟山国富家具厂，于2007年5月28日注销。 本院认为：原告受桐庐市政委托将案涉房屋出租给被告，原、被告之间签订的承包合同、补充协议及商铺租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，双方均应遵照履行。原、被告之间签订的合同，除2012年6月27日签订的商铺租赁合同，其余合同均已到履行期限而终止，而2012年6月27日签订的商铺租赁合同也经生效判决书判决解除，作为承租人的被告应支付合同解除前的未付租金并返还租赁物。故原告请求被告腾空承租房的诉请，合法有据，本院予以支持。现原告根据其于2015年向被告发函所载租金标准主张租金，依据不足，本院结合案涉房屋面积、双方于2012年6月27日签订的商铺租赁合同对总租赁面积、租金标准的约定，确认被告应支付2013年5月1日至2015年4月30日止的租金166516元[2013年5月1日至2013年12月31日租金53264元（660.01平方米÷5700平方米×69万元/年×8个月÷12个月/年）+2014年1月1日至2014年12月31日租金83890元（660.01平方米÷5700平方米×69万元/年×1.05）+2015年1月1日至2015年4月30日租金29362元（660.01平方米÷5700平方米×69万元/年×1.05×1.05×4个月÷12个月/年）]。现被告未按约支付租金，也未返还租赁物，原告有权向其主张逾期付款违约金及房屋占有使用费。结合原告诉请，本院确认截至2017年10月30日止的违约金为148939元[2013年5月1日至2013年12月31日租金的逾期支付违约金58590元（53264元×55个月×2%）+2014年1月1日至2014年12月31日租金的逾期支付违约金72145元（83890元×43个月×2%）+2015年1月1日至2015年4月30日租金的逾期支付违约金18204元（29362元×31个月×2%）]；确认2015年5月1日起至2017年6月30日的房屋占有使用费199771元[2015年5月1日至2015年12月31日房屋占有使用费58724元（660.01平方米÷5700平方米×69万元/年×1.05×1.05×8个月÷12个月/年）+2016年1月1日至2016年12月31日房屋占有使用费92490元（660.01平方米÷5700平方米×69万元/年×1.05×1.05×1.05）+2017年1月1日至2017年6月30日房屋占有使用费48557元（660.01平方米÷5700平方米×69万元/年×1.05×1.05×1.05×1.05×6个月÷12个月/年）]。被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郑国富腾退并交还原告浙江富春房地产开发有限公司位于桐庐县的灯具市场二楼房屋（面积为660.01平方米，详见测绘图纸），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告郑国富支付原告浙江富春房地产开发有限公司2013年5月1日至2015年4月30日止的租金166516元，并支付计算至2017年10月30日止的违约金148939元以及以尚欠租金为基数按月利率2%计算至租金付清之日止的后续违约金，于本判决生效之日起十日内付清。 三、被告郑国富支付原告浙江富春房地产开发有限公司2015年5月1日至2017年6月30日止的房屋占有使用费199771元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回原告浙江富春房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费16073元，由原告浙江富春房地产开发有限公司负担9400元，由被告郑国富负担6673元。 原告浙江富春房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告郑国富于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈 旎 人民陪审员  柴柳发 人民陪审员  朱新民 二〇一八年六月五日 书 记 员  章 涛 ? 附部分法律条文 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?