北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终4986号上诉人（原审原告）：石俊德，男，1948年4月26日出生。委托诉讼代理人：沈民，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市琅山苗圃，住所地北京市石景山区。法定代表人：刘宝刚，主任。委托诉讼代理人：文家雄，男，北京市琅山苗圃副主任。委托诉讼代理人：屈子英，北京市汇源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京奈伦房地产开发有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。法定代表人：李书青，总经理。上诉人石俊德、上诉人北京市琅山苗圃（以下简称琅山苗圃）因与被上诉人北京奈伦房地产开发有限责任公司（以下简称奈伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初19608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石俊德及其委托诉讼代理人沈民，上诉人琅山苗圃之委托诉讼代理人文家雄、屈子英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石俊德上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判支持一审全部诉讼请求。2、诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：第一，奈伦公司与琅山苗圃达成的由琅山苗圃办理房产证是无效的约定，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《房屋登记办法》细则中都非常明确规定所有的房地产开发的初始登记必须由开发商进行办理。第二，初始登记没有办理的原因并没有查实，就直接在判决书中免去了两个被上诉人应当承担的责任，在适用法律上没有要求也没有从法律规则的角度对二被上诉人进行审理和判定；第三、按照相关的法规，即使在房屋相关手续不是很齐备的情况下，通过司法途径，按照《房屋登记办法》第35条，也可以对涉及本案的联建房办理相关手续，涉及本案的联建房在房屋设计、规划均没有瑕疵，只是两个被上诉人刻意不履行义务造成的拖延，事实是至今都没有向相关部门报送可以办理房产证的相关资料。琅山苗圃针对石俊德的上诉请求辩称，一方面，在房产证办理过程中，我们一直在积极努力，直到最近，这个月市里领导跟区里领导约见面来解决这个事，现在还没有结果。另一方面，我们对一审判决让我方一方承担责任是有意见的，我们认为奈伦公司应当承担责任。琅山苗圃上诉请求：1、撤销原判，改判奈伦公司承担连带责任。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：初始产权登记未能及时办理的原因是奈伦公司未及时交付应由其提供的测绘成果报告书，导致上诉人不能及时为购房者办理相关手续。由于代征绿地的问题，至今尚未解决，政府综合部门意见不一，导致办理初始登记等事宜拖延至今。上诉人一直积极努力办理上述事宜，但至今无果。因此，给购房者造成的损失也不应由上诉人承担，应由负责办理产权初始登记的奈伦公司承担。石俊德针对琅山苗圃的上诉请求辩称，所谓一直积极努力没有任何证据。琅山苗圃有两个厂子占用绿地，一个加油站，一个修理厂，没有任何证据表明对方曾经向行政部门递交过任何资料。奈伦公司提交书面意见称：同意一审判决。石俊德向一审法院起诉请求：1、要求琅山苗圃、奈伦公司办理石景山区43栋6单元402号房屋的房屋产权证。2、琅山苗圃、奈伦公司支付迟延办理产权的赔偿金127971元（以已付购房款355476元为基数，参照中国人民银行同期贷款年利息6%为标准计算6年，至办理完毕止）。3、琅山苗圃、奈伦公司对赔偿金承担连带给付责任。4、诉讼费由琅山苗圃、奈伦公司共同承担。一审法院认定事实：1999年9月18日，北京市环境优美服务公司（甲方）与奈伦公司（乙方）签订《合作建房合同》，约定：甲乙双方共同开发北京市林业局石景山西部住宅楼项目，项目位于北京市琅山苗圃南园子，占地面积50亩，规划建筑面积71900平方米。由甲方负责提供土地，乙方负责该项目的全部资金。合作开发按实物分成，甲方分得职工住宅建筑面积20000平方米（不含阳台面积），剩余部分为乙方所得。1998年12月30日，北京市环境优美服务公司更名为琅山苗圃。2007年12月28日，北京市人民政府住房制度改革办公室出具《关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复》（京房改办［2007］××号），批复内容：“一、同意你单位按每建筑平方米4000元的均价，向本单位无房和住房未达标住房困难职工出售石景山区杨庄东路金辉苑小区A1号、C1号住宅楼，不得对外销售。二、向职工收取的售房款，可根据楼层、朝向因素进行上下浮动，上下浮动不得超过均价的3%。三、单位以经济适用房价格出售的公有住房，应按照购房款的2%向购房职工收取住房专项维修资金，并按照房改售房的程序为购房职工办理房屋所有权证，所购房屋按照经济适用住房产权管理。四、按经济适用住房价格向职工出售住房，是在进一步深化房改形势下房改售房的新探索，望你单位加强领导和监管，执行中遇有政策性问题及时报告”。2008年7月30日，琅山苗圃（甲方）与奈伦公司（乙方）签订《金辉苑小区房屋分配协议》，约定：“第一条项目背景：甲乙双方于1999年9月18日订立《合作建房合同》，约定双方对位于北京市琅山苗圃南园子共计71900平方米的土地进行共同开发建设，建设金辉苑小区。经过双方的共同努力，现已正式竣工。于2008年5月5日，双方签订了《关于琅山苗圃金辉苑住宅小区职工住宅楼交付验收的会议纪要》，在此基础上，双方根据《合作建房合同》中关于建筑面积分配比例的约定，最终确定了具体的房屋分配。第二条双方的房屋分配：根据北京市政府部门的规划，金辉园小区共建设7幢楼，楼号分别是A1、A2、A3、A4、B1+B2、C3、C1+C2，其中甲方分得A1号楼的全部房屋、C1+C2号楼的5-8单元的全部房屋和4单元的401、402、501、502、601、602号房；乙方分得：A2号楼的全部房屋、A3号楼的全部房屋、A4号楼的全部房屋、B1+B2号楼的全部房屋、C3号楼的全部房屋、C1+C2的1-3单元的全部房屋和4单元的101、102、201、202、301、302号房。第四条房屋产权登记手续：甲、乙双方各自按《合作建房合同》、补充协议、会议纪要及相关文件的约定办理己方分得的房屋的产权登记手续”。A1号楼现在楼号为49栋，C1+C2号楼现在楼号为43栋。2008年11月14日，琅山苗圃向北京市园林绿化局提交《关于的请示》。2008年11月19日，北京市园林绿化局房改办下发《关于的批复》，批复内容为：“一、根据京房改办［2017］××号文件规定，同意你单位参照经济适用房价格向职工售配公有住房，均价为每平方米4000元。每栋楼再根据楼层结构、楼层朝向等因素进行上下浮动，幅度不超过3%。二、单位以经济适用房价格出售公有住房，应按照购房款的2%向购房职工收取住房专项维修基金”。2008年12月22日，琅山苗圃（甲方）与石俊德（乙方）签订《购房协议书》，约定：“根据北京市房改办公室《关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复》（京房改办[2007]××号）文件规定，市琅山苗圃向职工出售位于石景山区的43栋、49栋住宅楼。现甲乙双方在平等自愿的基础上达成如下购房协议：一、房屋坐落：北京市石景山区43栋6单元(层）402号住房一套，现状为毛坯房，建筑面积80.79平方米，其中套内建筑面积（含阳台）72.55平方米，分摊的共有共用建筑面积8.24平方米。阳台面积3.09平方米。以上数据源自石景山区测绘队《房屋土地测绘技术报告书》。二、房屋售价：1、该套住房按建筑面积计算，每建筑平方米单价4400元,总房价款为355476.00元。2、根据北京市房改办公室批复规定，按照总房价款的2%交纳住房专项维修资金。乙方应交纳住房专项维修资金7109.52元。3、付款方式及期限：自双方签订本协议之日起，乙方于20个工作日（不含法定节假日）内，一次性向甲方交付总房价款和住房专项维修资金；三、房屋交接：乙方按约定时间将全部购房款、住房专项维修资金及其他相关费用全部付清，并与供暖、物业等部门办理完相关入住手续后，即可领取房屋钥匙。四、双方权利与义务：(一）甲方：1、甲方有如期足额收取全部购房款及相关费用的权利，若乙方不能在20个工作日内全额交付，视为乙方主动放弃购房，本协议及附属协议自动解除，甲方退还乙方已支付的款项。2、甲方收取的住房公共维修资金按国家有关规定实行专户管理。3、按北京市房改办公室的批复，待相关手续齐备后，甲方为乙方办理房屋所有权证。乙方所购房屋按照经济适用住房产权管理。(二）乙方：1、乙方应按期足额向甲方支付全部购房款及相关费用，若乙方不能在20个工作日内全额交付，将视为乙方自动放弃购房。2、在办理房屋产权证过程中，乙方应按要求提供本人相关信息资料，并承担个人应缴纳的相关费用。3、乙方要按规定及时与指定的供暖单位、小区物业公司签订相关协议；自乙方领取房屋钥匙之日起，房屋所发生的费用（如物业、水、电、燃气、供暖等）均由乙方承担。2008-2009年度供暖季的供暖费由甲方承担。4、乙方应按规定使用公共部位、毗连部位；保证走廊、楼梯通道整洁畅通；对楼房的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备的使用改造，必须严格遵守政府及有关部门的规定，擅自拆除改造或使用不当造成损坏或发生故障的，按有关规定由乙方维修或赔偿。五、本协议有附属协议（协议)，在附属协议履行完毕后，本协议方可生效，具有法律效力。无附属协议，本协议自双方签字（盖章）之日起生效，具有法律效力。六、本协议未尽事宜，按国家有关规定执行或由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向石景山区人民法院提起诉讼。七、本协议一式三份，甲乙双方和石景山区房管部门各执一份”。此后，石俊德向琅山苗圃缴纳房屋价款及住房专项维修资金。琅山苗圃向石俊德交付了北京市石景山区43栋6单元402号房屋。另查明，琅山苗圃至今未办理北京市石景山区43栋5-8单元的房屋所有权初始登记，故无法给石俊德办理其所购房屋的房屋所有权证（即办理房屋权属转移登记）。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。石俊德与琅山苗圃签订的《购房协议书》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。《购房协议书》约定，按北京市房改办公室的批复，待相关手续齐备后，琅山苗圃应当为石俊德办理房屋所有权证。北京市房改办公室作出的《关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复》亦指出，单位应按照房改售房的程序为购房职工办理房屋所有权证，所购房屋按照经济适用住房产权管理。根据琅山苗圃与奈伦公司签订的《金辉苑小区房屋分配协议》“甲乙双方各自按《合作建房合同》、补充协议、会议纪要及相关文件的约定办理己方分得的房屋的产权登记手续”的约定，琅山苗圃负有为石俊德办理房屋所有产权证（即办理房屋权属转移登记手续）的义务。奈伦公司虽与琅山苗圃签订《合作建房合同》，属于金辉苑小区的开发商，但其并非石俊德所签《购房协议书》的一方当事人，未收取石俊德交纳的购房款，根据奈伦公司与琅山苗圃签订的《金辉苑小区房屋分配协议》，奈伦公司不负有为石俊德办理房屋所有权证的义务。琅山苗圃为石俊德办理房屋所有产权证（即办理房屋权属转移登记手续）的前提是需要办理初始登记。而本案中涉案房屋所在43号楼6单元的初始登记尚未办理。因此，石俊德要求琅山苗圃办理转移登记的诉讼请求尚不具备条件。石俊德自2009年入住涉案房屋以来，琅山苗圃一直未积极办理涉案房屋所在单元的初始登记，导致石俊德所购房屋亦无法办理所有产权证（即办理房屋权属转移登记手续），因此琅山苗圃应适当赔偿石俊德的合理损失。作为出卖人琅山苗圃并非以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。琅山苗圃与石俊德所签《购房协议书》买卖的房屋，是按照北京市房改办公室的批复，向本单位职工出售的住宅，不得对外销售，并按照经济适用住房产权进行管理，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规范的商品房范围，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定主张赔偿金。而且，《购房协议书》未约定办理房屋所有权证的时间以及逾期办证的违约赔偿标准，考虑涉案房屋按照经济适用住房产权管理，法院对石俊德截止起诉日为止的赔偿数额予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、北京市琅山苗圃于本判决生效后七日内赔偿石俊德损失二万三千一百元；二、驳回石俊德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，石俊德提交两份合同，第一份是琅山苗圃与北京市长顺达汽车修理厂签订的《租赁经营合同》，约定琅山苗圃将其所辖南园子地段占地5亩出租给北京市长顺达汽车修理厂，租赁期限1999年7月1日至2019年7月1日；第二份是北京市环境优美服务公司与北京市环美加油站签订的《租赁合同》，约定北京市环境优美服务公司将加油站原使用的土地、房屋出租给北京市环美加油站，租赁期限2001年1月1日至2020年12月31日。两份合同都证明没有办理房产证是与被上诉人怠于履行办理义务有关系，导致代征绿地不能实现，相关部门不能办理手续。琅山苗圃对上述两份合同真实性认可，亦认可上述两份合同涉及的土地在代征绿地范围内。上述事实，有购房协议书、收据、合作建房合同、金辉苑小区房屋分配协议、建设工规划许可证、建筑工程施工许可证、关于北京市环境优美服务公司更名的通知、国有土地使用证、关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复、关于北京市琅山苗圃南园子职工住房售配方案的请示、关于北京市琅山苗圃南园子职工住房售配方案的批复、房屋所有权证、收条、咨询笔录、租赁合同以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形除外。根据《房屋登记办法》的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提供房屋所有权证书或者房地产权证书，换言之，房地产开发企业应当先办理完毕房屋所有权初始登记，方能办理房屋所有权转移登记。根据已查明的事实，琅山苗圃至今未办理北京市石景山区43栋5-8单元的房屋所有权初始登记，石俊德要求办理其所购房屋的房屋所有权证，即办理房屋权属转移登记，法律上履行不能，故一审法院判决驳回其该项诉讼请求正确，本院予以维持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《购房协议书》约定，按北京市房改办公室的批复，待相关手续齐备后，琅山苗圃应当为石俊德办理房屋所有权证。但据双方陈述，由于代征绿地问题，诉争房屋所在楼栋暂不能办理初始登记，而代征绿地现由琅山苗圃占有，因此琅山苗圃应当承担违约责任，赔偿石俊德的实际损失。《购房协议书》未约定办理房屋所有权证的时间以及逾期办证的违约赔偿标准，一审法院考虑涉案房屋按照经济适用住房产权管理，对石俊德截止起诉日为止的赔偿数额予以酌定，并无不当，本院予以确认。奈伦公司并非《购房协议书》的一方当事人，不负有为石俊德办理房屋所有权证的义务，故石俊德要求奈伦公司办理房屋产权证及支付赔偿金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，石俊德、琅山苗圃的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5720元，由石俊德负担2860元（已交纳），由北京市琅山苗圃负担2860元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  辛 荣审判员  赵 蕾二〇一八年六月二十五日法官助理李想张进中书记员舒妍