广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初22658号原告：杨燕娜，女，1972年12月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。被告：陈健，男，1986年10月20日出生，汉族，住四川省阆中市，被告：中山市东安房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区怡华苑五幢二层1号办公室之四，统一社会信用代码91442000797759304C。法定代表人：陈诗鸣，职务经理。第三人：蓝木火，男，1980年7月29日出生，汉族，住广东省阳春市，原告杨燕娜诉被告陈健、中山市东安房地产开发有限公司（以下简称东安公司）、第三人蓝木火房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告杨燕娜及其委托诉讼人张春峰、被告陈健到庭参加了诉讼。被告东安公司、第三人蓝木火经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨燕娜向本院提出以下诉讼请求：1.被告陈健继续履行与原告于2015年5月18日签订的房地产买卖合同及其补充协议；2.被告东安公司协助被告陈健办理位于中山市××乡镇××域名××单元××房的所有权转移登记手续；3.被告陈健在取得产权登记后协助原告杨燕娜办理位于中山市××乡镇××域名××单元××房的所有权转移登记手续；4.被告陈健立即将上述房屋腾退交付给原告杨燕娜使用；5.被告陈健承担上述房屋从被告陈健更名过户到原告杨燕娜的一半的税金和费用；6.陈健向原告支付从2016年12月1日起到退还房屋之日止的租金[从2016年12月1日起计算到2017年4月1日止，租金按每月1000元计算；从2017年4月1日起计算到退还房屋之日止，租金按每月1500元计算]；7.被告陈健向原告支付违约金50000元。事实与理由：2015年5月18日，原告与被告陈健签订一份房地产买卖合同，主要约定了房地产座落、房地产价格、付款方式、登记过户手续办理、权利保证约定等。房地产买卖合同签订当日，原告向被告陈健支付涉案房产定金人民币18000元。2015年9月25日，原告向被告陈健支付涉案房产首付款240000元，偿还被告陈健该房产拖欠的银行贷款。2015年10月14日，原告向被告陈健提前支付购房余款人民币10000元。2015年12月17日，因被告陈健违约，原告与被告签订房屋买卖补充协议，主要约定涉案房产交由原告使用，即涉案房产已交付给原告并由原告占有、使用、收益。2015年12月17日，根据房屋买卖补充协议，原告向被告陈健支付购房款人民币10000元。2016年4月8日，被告陈健向原告出具收据，证明原告已向被告陈健付清涉案房产的购房款余款102000元，且约定收款当天双方到国土局办理更名过户手续。此后，因被告陈健未按约定与原告到国土局办理更名过户手续等，在原告多次催促下，被告陈健才告知其与案外人胡姬妮于2014年4月3日签订虚假的二手房买卖合同，实为民间借贷，其合同约定的房地产成交价为人民币220000元，远远低于当时的市场价格，合同签订的目的是以物抵债，用以抵偿被告陈健向案外人胡姬妮借的5万元借款，且该涉案房产现已通过虚假诉讼被法院查封，并已经被申请执行。位于中山市××乡镇××域名××单元××房的房产是原告向被告陈健购买的房屋，双方于2015年5月18日签订房地产买卖合同，原告已向被告陈健付清了房款，并且该房产已交由原告占有、使用、收益，是被告陈健故意拖延才导致不能及时过户，是因被告陈健原因导致涉案房屋被法院查封。依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”。在贵院查封涉案房屋之前，原告与被告签订合法有效的房地产买卖合同，且原告已付清全部购房款并且涉案房地差已交付给原告，现非因原告自身原因未办理过户手续。故原告提出的查封异议符合法律规定的解除查封的情形，应解除查封等强制执行措施。法院查封、扣押、拍卖的房地产属于原告所有。为此原告特向法院提起执行异议之诉讼。执行异议诉讼中，原告于2017年4月5日同意为被告陈健支付胡姬妮执行款及执行费用共89932.25元，后人民法院于2017年4月10日作出（2015）中一法执字第9319-1号-2号执行裁定书，裁定解除（2015）中一法执字第9319-1号-2号执行裁定书对陈健名下涉案房屋的查封。原告垫付执行款项后被申请执行人胡姬妮和法院同意解除涉案房屋的查封等强制措施，使得涉案房屋可以过户更名出证。被告东安公司是上述房屋的开发商，按商品房买卖合同约定，开发商应在2012年9月30日前交付房屋给被告陈健，开发商应在商品房交付后720个工作日内出证，即开发商应在2015年7月30日前出房产证和土地证给被告陈健。2015年原告已代被告陈健支付该房屋的契税等，开发商应在2015年7月30日前出房产证和土地证给被告陈健，并且开发商有义务协助原告办理该房屋的更名过户手续等，并把房屋过户到原告名下。原告与被告陈健签订房地产买卖合同及其补充协议，原告向被告陈健购买位于中山市××乡镇××域名××单元××房的房产。原告分多次向被告陈健付清了房款，并且该房产已交由原告占有使用，后又签订补充协议返租给陈健，约定租金1500元/月，先付三分之二即先付1000元/月租金，即从2015年11月1日起计算到2017年4月1日止，租金按每月1000元计算；从2017年4月1日起计算到退还房屋之日止，租金按每月1500元计算。因被告陈健故意拖延导致不及时过户，被告陈健一房二卖，因被告陈健的原因被法院查封等等，被告行为已严重违反合同约定、侵犯原告合法权益。被告陈健有义务协助原告办理该房屋的更名过户手续等，并把房屋过户到原告名下，被告陈健应向原告支付租金至退还房屋之日止，被告陈健应向原告承担违约责任并赔偿损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.房地产买卖合同；2.住房证明；3.房屋买卖补充协议；4.二手房买卖合同；5.中山市商品房销售合同登记备案证明表；6.收款收据；7.收款收据；8.收款收据；9.收款收据；10.收据；11.中山市商品房销售合同登记备案证明表；12.民事判决书；13.中山市第一民法院执行笔录；14.中山市商品房买卖合同；15.保单保函等；16.(2017)粤2071民初4513号民事判决书；17.生效证明。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、17的真实性确认，对证据6、16的真实性不确认，对证据15的真实性表示不清楚。被告陈健答辩称：1.本案原、被告双方签定合同时，因被告与案外人胡姬妮存在纠纷，涉案房屋已被法院查封，原告明知此事仍与被告签订房地产买卖合同，以达到帮助被告转移财产的目的。2.原告与被告之间并非真正的房屋买卖合同关系，而是借贷关系。3.被告并不拖欠原告租金。4.2017年4月5日原告为被告垫付的89932.25元，原告如果全款支付了房款，是不可能为被告垫付执行款的，这说明原告并没有支付全部房款。被告向原告借款，原告怕被告不还款，故用被告房屋抵债。原告现在不想被告还款，而是想占用被告的房子。被告的房屋是2012年购入，购买价格加装修款有40多万元，被告不可能以低于市场价的价格将房屋出卖给原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈健向本院提供了以下证据：1.微信聊天记录；2.电费转账记录。经开庭质证，原告对被告提供的证据的真实性均确认。被告东安公司未提出任何答辩意见，亦未提供任何证据。第三人蓝木火未到庭应诉，但其向本院提供一份书面意见称，本案的房屋买卖合同及补充协议均是原、被告及第三人共同签订的，是真实的，对原告提供的证据的真实性也没有异议。第三人蓝木火未向本院提供任何证据。本院认定事实如下：位于中山市××乡镇××域名××单元××房销售登记备案在被告陈健名下，现尚未办理权属证书。2015年5月18日，原告与被告陈健签订一份房地产买卖合同，约定：1.被告将其位于中山市××乡镇××域名××单元××房以38万元的价格转让给原告；2.原告在签定合同当日向被告支付定金18000元，在被告办理提前还款，银行通知还款之日，原告向被告支付首期款21万元，余款152000元由被告在售楼部配合办理中山市商品房销售合同登记备案证明表到原告名下，原告拿到备案表时支付；3.原告向被告支付上述首期款21万元时，被告必须配合原告办理中山市商品房销售合同登记备案证明表，被告不配合的按违约处理，被告必须在7天内退还楼款及定金，并支付违约金5万元；4.被告保证能将涉案房屋的中山市商品房销售合同登记备案证明表更名到原告名下，如更名不成功的，双方约定等房屋产权证出来后，被告拿到房产证之日起15日内必须原告到国土部门办理过户手续；5.办理上述房屋过户所需缴纳的所有相关费用，由原、被告双方各自承担一半。合同还约定了其他条款。第三人蓝木火作为见证人在上述合同签名确认。上述合同签订后，原告于当日向被告陈健支付了定金18000元。2015年9月25日，原告向被告陈健支付24万元。2015年10月14日，原告向被告陈健支付1万元。2015年12月17日，在第三人的见证下，原告与被告陈健签订一份房地产买卖补充协议，约定：1.被告承诺在原告支付第二期款项24万元当日，将涉案房屋交付给原告使用出租，如被告不将房屋交付给原告使用，被告承诺按租金的三分之二交租给原告，从2015年11月1日起计算，被告按每月1000元交给原告（双方同意每月租金可在原告应支付的后期楼款中扣减）；2.被告因急用资金，被告要求原告在2015年10月14日提前支付楼款1万元，在2015年12月17日，被告再要求原告提前支付楼款1万元，剩余楼款等被告办好房产证后，双方到国土局办理过户时，扣减租金和水电费后支付给被告。上述补充协议签订后，原告又向被告陈健支付了1万元。2016年4月8日，被告陈健向原告出具一份收据，内容为：兹有陈健收到杨燕娜购买涉案房屋购房款尾款102000元，截至今日，陈健已收到杨燕娜购房款总额38万元，收款当天双方应到过户部门办理更名过户手续。后被告陈健未协助原告办理更名手续，原告于2017年11月30日诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，被告陈健确认收到原告支付的278000元，对于2016年4月8日收据载明的102000元表示没有收到。原告称该102000元的支付方式为：其中89932.25元是原告代被告陈健支付其欠案外人胡姬妮的执行款项，另外从2015年11月至2016年11月的租金共计13000元（每月1000元），共计102932.25元，抵偿了原告尚欠的购房款102000元。又查：2014年4月3日，陈健与案外人胡姬妮签订一份二手房买卖合同，约定陈健将上述房屋以22万元出卖给胡姬妮。后胡姬妮以房屋买卖合同纠纷为由，于2015年6月10日诉至本院，要求解除双方的合同、陈健向其返还定金等。本院经审理后于2015年8月17日作出（2015）中一法三民一初字第657号民事判决，判决：1.解除胡姬妮与陈健于2014年4月3日签订的二手房买卖合同；2.陈健于判决发生法律效力之日起七日内双倍返还定金60000元（30000元×2）及预付购房款20000元，合计80000元给胡姬妮。上述判决生效后，陈健没有履行判决，胡姬妮向本院申请强制执行，执行案号为（2015）中一法执字第9319号。执行过程中，本院于2015年11月3日作出（2015）中一法执字第9319-1号的执行裁定，查封了陈健所有的上述房屋。本院在执行（2015）中一法执字第9319号案过程中，杨燕娜于2017年4月5日同意为陈健支付胡姬妮执行款及执行费用共89932.25元，并实际向本院缴纳了上述执行款89932.25元。后本院于2017年4月10日作出（2015）中一法执字第9319-2号执行裁定书，裁定解除本院（2015）中一法执字第9319-1号执行裁定书对陈健名下的上述房屋的查封。另查：涉案房屋的发展商为被告东安公司。根据东安公司与陈健签订的中山市商品房买卖合同，东安公司应于2012年9月30日前将涉案房屋交付给陈健使用，并于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但至今为止，东安公司尚未为涉案房屋办理权属证书。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的房地产买卖合同及房地产买卖补充协议是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告陈健称原、被告之间属民间借贷纠纷，因被告未提供任何证据证实，本院不予采信。原告已向被告陈健支付了全部购房款38万元的事实，有原告提供的被告出具的收款收据为证，本院依法予以确认。虽然被告陈健辩称没有收到2016年4月8日所载的102000元，但被告未能提供相反的证据推翻其出具的收款收据，而原告已对该102000元的组成（原告代被告支付另案执行款及部分租金）作出了解释，并提供了补充协议及另案的执行笔录及支付凭证为证，足以认定。因原告与被告陈健签订的房地产买卖合同及房地产买卖补充协议是合法有效的，而且原告已支付全部购房款，也不存在违约行为，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。由于涉案房屋尚未办理权属证书，故无法直接由陈健履行过户义务，可由被告陈健办理了涉案房屋的权属证书后，再履行向原告过户的义务。被告东安公司作为涉案房屋的开发商，虽然与东安公司签订合同购买房屋的是被告陈健而非原告，但因陈健已与原告签订房屋买卖合同，为确保该合同的继续履行，东安公司负有为涉案房屋办理权属证书的义务。而且根据被告陈健与东安公司签订的中山市商品房买卖合同的约定，涉案房屋也已到了合同约定的办证时间，故被告东安公司应协助办理涉案房屋的权属证书。涉案房屋办理权属证书后，被告陈健应协助将房屋过户到原告名下。根据2015年12月17日补充协议的约定，原告支付了第二期购房款24万元后，被告陈健应将涉案房屋交付给原告使用，故原告请求被告交付涉案房屋的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。同时，根据补充协议的约定，由于被告陈健未将涉案房屋交付给原告，故应从2015年11月1日起按每月1000元的标准向原告支付租金，现原告确认2016年11月份之前的租金已抵扣房款，并主张从2016年12月开始计算租金，本院予以支持，但租金的计算标准应按合同约定的每月1000元计算。原告主张从2017年4月1日起按每月1500元计算，理据不充分，本院不予支持。另外，根据合同的约定，被告陈健在收取原告第二期购房款21万元后，保证并协助将涉案房屋的销售登记备案表更名到原告名下，原告未履行这一义务，已构成违约，故对于原告要求被告陈健支付违约金5万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告承担一半过户税费的诉讼请求，虽然合同对此有约定，但由于该税费尚未实际发生，故本院暂时不作处理。原告可在该税费实际发生后，再另行向被告陈健追讨。被告东安公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其主动放弃举证、质证和抗辩的权利。综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈健继续履行与原告杨燕娜于2015年5月18日签订的房地产买卖合同及于2015年12月17日签订的房地产买卖合同补充协议；二、被告中山市东安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内协助办理位于中山市三乡镇东安金域名苑6幢2单元502房的权属证书；三、被告陈健应在中山市三乡镇东安金域名苑6幢2单元502房的权属证书办好后三日内协助将该房屋过户到原告杨燕娜名下；四、被告陈健应于本判决发生法律效力之日起三日内将中山市三乡镇东安金域名苑6幢2单元502房交付给原告杨燕娜使用，并向原告杨燕娜支付租金（租金的计算方法：按每月1000元的标准从2016年12月1日起计算到实际交付房屋之日止）；五、被告陈健应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨燕娜支付违约金5万元；六、驳回原告杨燕娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8185元，财产保全费3020元，合共11205元（原告已预交），由被告陈健承担，被告陈健应在支付上述款项时一并将应承担的诉讼费用11205元支付给原告。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一八年六月二十八日书 记 员  卢芷琪杨莉芳