海南省第二中级人民法院民事判决书（2018）琼97民终715号海南省第二中级人民法院民事判决书（2018）琼97民终715号上诉人（原审原告）：蔡夏临，女，汉族，现住海南省东方市。委托诉讼代理人：李天来，海南遂良律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地海南省东方市八所镇滨海北路**。法定代表人：郑玉洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所律师。委托诉讼代理人：符美玲，海南林源律师事务所律师。上诉人蔡夏临与上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称：东方滨海花园）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初124号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡夏临委托诉讼代理人李天来，上诉人东方滨海花园委托诉讼代理人梁如秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人蔡夏临上诉请求暨答辩称，请求法院：1.撤销一审判决，改判支持蔡夏临一审全部诉讼请求；2.律师服务费及一、二审诉讼费由东方滨海花园负担。事实与理由：1.一审认定“原、被告双方约定730天内办理房屋所有权证”是错误的。根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，东方滨海花园在房屋交付之日起730日内为蔡夏临“办理完毕”房屋权属转移登记，但其为蔡夏临实际办理完毕的时间应为2018年3月23日，因此，违约金截止日期应为2018年3月23日。2.一审庭审中，东方滨海花园未提出违约金赔付截止日期为2017年9月20日，对蔡夏临提出的截止日期也未提出异议，说明双方认可合同约定。3.一审判决认定东方滨海花园“于2017年9月20日履行了协助东方市不动产登记中心颁证义务”是错误的。不动产中心出具的证明材料仅能证明东方滨海花园开始着手为一期业主办理不动产权证书，没有具体到哪个业主，不能证明为蔡夏临履行办证义务，更不能证明履行了“办理完毕”的义务。4.一审判决主动将涉案违约金计算标准从合同约定的万分之二，下调至万分之一，缺乏事实与法律依据。该违约金计算标准系东方滨海花园制定，双方均予认可，且不违反法律强制性规定，东方滨海花园也未提出调整，一审法院主动下调违约金计算标准，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。一审判决认为蔡夏临没有遭受经济损失错误。海南房价呈上涨趋势，如按期取得房屋权属证书，可办理抵押或出卖，东方滨海花园迟延办证，严重侵害了蔡夏临的合法权益，无法获得相应利益，必然遭受经济损失。5.一审判决认定，因国家政策调整，东方滨海花园违约责任较轻错误。（1）国家规定交房90天后买受人取得房屋产权证书，东方滨海花园制定的730天办理产权证书，超过规定８倍时间，且仍未办理，构成严重违约。（2）因国家政策影响办证的理由不成立。首先，如系不可抗力，东方滨海花园未履行通知义务；其次，国家未因不动产登记制度调整法定办证期限，说明该项政策对办证时间和难度没有影响；再次，东方市政府从国家颁布到实施不动产登记制度，准备了一年零三个月，东方滨海花园应有充分准备，可以完成办证。6.一审对“律师费”请求未予判决或说明，属于漏判。双方在合同附件七《补充协议》第十四条已有约定由违约方承担。7.一审法院主动依职权调取证据，程序违法。一审法院主动依职权调取不动产中心工作人员的《询问笔录》，超出法定调取证据范围，程序违法。上诉人东方滨海花园上诉请求暨答辩称，请求法院：1.撤销一审判决，改判驳回蔡夏临一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由蔡夏临负担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清。（1）东方滨海花园于2016年7月12日已经提交办理不动产权证申请。一审判决认定于2017年9月20日才提交申请，与事实不符。（2）由于国家政策调整，东方市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通知》，自2016年6月29日暂停受理土地、房屋登记业务，自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。但办理的前提是先办理土地分割。东方市不动产登记机构于2017年3月份才开始办理涉案房屋的土地分割，因此，应认定东方市不动产权登记机构于2017年3月份才开始办理不动产权证。一审法院认定自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务错误。2.一审判决适用法律错误。（1）一审法院认定“原、被告双方约定730天内办证，被告超过约定期限，被告行为构成违约”属适用法律错误。国家《不动产登记暂行条例》和海南省《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》及东方市《关于实施不动产统一登记的通告》系政府行为，且发生在双方合同签订后，约定办证期限前，属于不可抗力，根据不可抗力的影响，应部分或全部免责。而东方滨海花园已按合同约定履行了全部义务，在约定时间提交了办证材料，且蔡夏临没有遭受任何损失，东方滨海花园不应承担违约责任。（2）合同签订后，东方滨海花园积极、全面办理房屋所有权证手续，备齐了全部材料，具备了办理涉案房屋所有权证条件，并提交办证机关。但因上述政策颁布实施，致使无法办理房屋所有权证。2016年7月12日，为顺应国家政策，东方滨海花园向东方市不动产中心提交不动产登记申请。不动产登记中心受理后，由于必须先行进行宗地分割，因此于2017年3月7日进行宗地分割，东方滨海花园积极配合提交相关材料，因不动产登记增加了土地分割及地籍调查，办证期限延长，不能按期完成办证。不能按期履行的原因系政府行为，不可归责于东方滨海花园，且蔡夏临未按要求时间提交办证所需材料，也应承担相应责任。3.蔡夏临依据合同原约定办理房屋所有权证期限主张违约责任，没有事实和法律依据。（1）因国家政策变化，新的不动产权证办理需进行房屋占地分割及地籍调查等，相对约定的房屋所有权证所需材料多，时间长。（2）因不动产统一登记政策发生重大变更，原双方约定的办理房屋所有权证无法办理，合同条款不具有约束力，该合同义务因情势变更，客观无法履行。蔡夏临依原合同约定主张违约责任，显失公平。（3）双方合同仅就办理房屋所有权证进行约定，在国家政策变更后，双方未就不动产登记事宜进行补充约定，应当根据新政策实施日期往后顺延办理期限，不能依据原约定。蔡夏临向一审法院起诉请求：1、判令东方滨海花园从判决生效之日起六十日内为蔡夏临办理完毕不动产权证书；2、判令东方滨海花园按照每日125.65元的标准向蔡夏临支付从2016年11月2日起至实际办理完不动产权证书之日止的违约金，暂计算至2018年1月31日共计456天，违约金额为57296元；3、判令东方滨海花园承担案件诉讼费。一审法院认定事实:蔡夏临、东方滨海花园于2014年1月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定蔡夏临购买东方滨海花园位于东方市××区精装房一套。合同签订后，蔡夏临当即以全款方式向东方滨海花园支付房款616934元、房屋契税6169.34元、专项维修资金5082.6元，共计628185.94元。双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“按揭贷款买受人依照本合同约定向出卖人支付相关税费、代办费用及相关资料后，出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。东方滨海花园于2014年11月1日交付房屋。房屋交付后，蔡夏临已按双方合同约定履行义务。东方滨海花园于2016年1月11日已取得包括涉案房屋在内的海·东方一期3号楼的房屋所有权证。东方市人民政府于2016年6月28日作出东方市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起暂停受理土地、房屋登记业务；自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务；自2016年6月30日起，在东方市辖区内实施不动产统一登记发证工作。东方滨海花园2016年7月12日为涉案房屋已向东方市国土资源局申请办理不动产权证书，且已着手办理涉案房屋的分割。东方滨海花园2017年9月20日已将为蔡夏临办理不动产权证的材料交至东方市不动产登记中心。一审法院认为，该案争议的焦点问题是：1、东方滨海花园向蔡夏临交付房产的时间如何确定；2、合同约定的办理房屋权属登记属于办理房屋所有权证还是办理不动产权证；3、东方滨海花园是否应当在约定的合同期限内办理房屋权属转移登记，蔡夏临起诉的东方滨海花园的行为是否构成违约。对本案存在的三个争议焦点，分别分析认定如下：一、关于东方滨海花园向蔡夏临交付房产的时间如何确定问题。蔡夏临出具的《物业费收据》内容显示蔡夏临实际开始缴纳物业费的时间为2014年11月1日，东方滨海花园出具的《海东方物品交接表》的落款时间为2014年11月26日，按照房地产行业的交易习惯，一旦购房业主开始缴纳物业费，代表房屋已经交付，否则业主也不会缴纳这些费用，故东方滨海花园向蔡夏临交付房产的时间应认定为2014年11月1日。二、关于合同约定的办理房屋权属登记属于办理房屋所有权证还是办理不动产权证问题。《商品房买卖合同》第15条中有“出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记”的约定。该约定中的房屋权属转移登记，按照当时签订合同时的合理解释，不仅包括房屋所有权证书，还包括土地使用权证书，但在2016年6月30日后，东方市已实施不动产统一登记制度，该制度实际上是将房屋所有权证书和土地使用权证书合二为一，合称为不动产权证书，房屋权属登记的实质没有变化，故在庭审过程中蔡夏临主张的请求东方滨海花园为其办理不动产权证书合法合理。另外，根据蔡夏临出具的合同编号为DFL000002056的于2015年12月5日签订的《东方市商品房买卖合同》、合同编号为DFL000022573的于2017年3月22日签订的《东方市商品房买卖合同》，东方滨海花园于2015年12月5日、2017年3月22日分别与不同的两个业主签订了合同，二合同中关于15条房屋权属转移登记的内容没有改变，且2015年和2017年跨越了2016年6月30日这一时间节点，说明东方滨海花园已默认房屋权属登记就是不动产权登记。故双方关于合同约定的办理房屋权属登记应属于办理不动产权证。但考虑到东方滨海花园目前已将为蔡夏临办理不动产权证的材料交至东方市不动产登记中心，该中心正在办理中，具体办理完毕的时间不取决于东方滨海花园，故对蔡夏临的第一项诉讼请求不予支持。三、关于东方滨海花园是否应当在约定的合同期限内办理房屋权属转移登记，蔡夏临起诉的东方滨海花园的行为是否构成违约问题。《商品房买卖合同》第15条约定：“按揭贷款买受人依照本合同约定向出卖人支付相关税费、代办费用及相关资料后，出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。根据上述约定，本案东方滨海花园应在房屋交付之日起730日内为蔡夏临办理完毕房屋权属转移登记。本案中，东方滨海花园将涉案房屋交付给蔡夏临的时间为2014年11月1日，东方滨海花园应在房屋交付之日起730日内，即在2016年10月30日前为蔡夏临办理完毕房屋权属转移登记，而东方滨海花园于2017年9月20日才将为蔡夏临办理不动产权证书的材料交至东方市不动产登记中心，并未如东方滨海花园所辩称的已全面地办理涉案房屋的不动产权证，故蔡夏临所诉东方滨海花园的行为已构成违约，东方滨海花园的辩解理由不成立，不予采纳。东方滨海花园所辩称的蔡夏临至今拒不配合提供相关资料，因其未提供相关证据证明，不予认可。关于违约金的计算方法，根据《商品房买卖合同》第15条约定，蔡夏临应当取得房屋所有权证书的期限届满的次日为2016年11月1日，鉴于蔡夏临实际取得房屋所有权证书之日无法确定，考虑到东方滨海花园2017年9月20日已将为蔡夏临办理不动产权证的材料交至东方市不动产登记中心，故违约金的计算应酌定为从2016年11月1日至2017年9月19日（共323天）。虽然双方约定按日万分之二计算逾期办证违约金，但考虑到因国家政策的调整，东方滨海花园在2016年7月12日已着手办理涉案房屋的分割，且蔡夏临也未遭受经济损失，可酌情减轻东方滨海花园的违约责任，故将违约金从日万分之二调整为按日万分之一计付，即东方滨海花园应向蔡夏临支付违约金628185.94元×1/10000×323天=20290.41元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东方滨海花园房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向蔡夏临支付因逾期办理不动产权证书产生的违约金20290.41元。二、驳回蔡夏临的其他诉讼请求。案件受理费585元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担。二审审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人蔡夏临提交：证据1.《公示》、《东方市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，拟证明2016年6月30日起东方市不动产中心便可办理不动产登记业务，东方滨海花园不存在免责事由；证据2.《情况说明》，拟证明一审法院以2017年9月20日为违约金截止时间没有事实依据。东方滨海花园对证据的真实性没有异议。东方滨海花园提交：证据1.《东方市不动产登记中心关于办理不动产权证书的函》，拟证明办理不动产权证耗时长且复杂；证据2.《东方市不动产登记中心关于办理国有土地使用权合宗的函》，拟证明东方市不动产登记中心于2016年8月4日要求补齐土地合宗相关材料；证据3.办理不动产权证跟踪记录，拟证明东方滨海花园在合同约定的期限内已经为蔡夏临等人申请办理产权证；证据4.关于海东方项目不动产权证办理过程的情况说明，拟证明东方滨海花园依约为蔡夏临等人申请办理不动产证，不存在违约。蔡夏临质证认为，证据1、2不是新证据，证据3、4系东方滨海花园自行制作，对其三性不予认可。本院认为，对蔡夏临提交的二份证据的真实性予以确认。对东方滨海花园提交的证据1、2的真实性予以确认，但对其证明内容的关联性不予确认；证据3、4系东方滨海花园单方制作，本院不予确认。因双方对提交办证的时间有异议，本院向东方市不动产登记中心核实，东方市不动产登记中心出具《情况说明》，说明受理涉案办证材料的受理时间，双方当事人对该情况说明的真实性均无异议，本院予以确认。二审查明，2017年9月20日东方滨海花园向东方市不动产登记中心提交的办理不动产权证全部手续不包含本案当事人。东方市不动产登记中心受理蔡夏临不动产权证的时间为2018年1月26日。以上事实有东方市不动产登记中心出具的两份《情况说明》、庭审笔录为证，足以认定。其他事实与一审法院查明相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为:1.东方滨海花园是否逾期办理房屋权属转移登记；2.如果逾期办证，违约金如何计算。关于第一个争议焦点问题。在商品房买卖合同中，办理权属证书并不是一个单一的行为即可完成，而是要遵循特定的房屋权属登记的程序，其中包括提交申请材料、登记机构审查核准、领取权属证书等。依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”。因此，在办理房屋权属登记过程中，前期工作虽然是由房地产开发企业即东方滨海花园办理，但最终核准颁证的是行政机关。由于具体办证完毕的时间并不取决于开发商，故蔡夏临主张以办证完毕时间为计算违约金的截止日期不当。根据已查明的事实，东方市不动产登记中心受理蔡夏临办证材料的时间为2018年1月26日，而双方合同约定的办证截止时间为2016年10月31日前，故东方滨海花园构成违约，违约期间为从2016年11月1日起至2018年1月25日（共450天）。东方滨海花园上诉主张其于2016年7月12日提交了申请材料，不构成违约，但从其二审提交的证据看，东方滨海花园在2016年7月12日之后仍被办证机关要求提交相关材料，由此证明其在2016年7月12日时提交的材料不符合办证要求，故其以该时间主张已履行合同约定的办证义务，没有依据，本院不予支持。关于东方滨海花园主张因国家政策变化属于不可抗力，应部分或全部免除其责任，本院认为，东方市政府实施不动产统一登记的新政策，但在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响东方滨海花园履行义务，故对该上诉主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。本案中，蔡夏临认为应当按照已付款万分之二的标准收取违约金，本院认为，一审法院根据减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，进行综合判断，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，其按照已付款万分之一的标准计算违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的内容和精神，应予维持。蔡夏临主张海南房价呈上涨趋势，如按期取得房屋权属证书，可办理抵押或出卖，从中受益。本院认为，该利益具有不确定性，且出卖人已经依约交付了涉案房屋，并未影响买受人对涉案房屋进行居住，故对蔡夏临的该项主张，不予支持。另，关于违约金的计算基数。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定以“全部已付款”来计算违约金。本院认为，蔡夏临在合同签订当日支付了全部房屋总价款616934元，房屋契税、维修基金及房屋转移登记费蔡夏临虽支付给东方滨海花园，但东方滨海花园实质上是属代收，款项的所有权并不属于东方滨海花园，因此计算违约金的基数“全部已付款”应理解为全部已付房款。一审将房屋契税、维修基金及房屋转移登记费的款项也作为违约金基数不当，应予纠正。综上，违约金的计算应定为2016年11月1日起至2018年1月25日（共450天），按蔡夏临已支付全部房款按日万分之一计算，即东方滨海花园应向蔡夏临支付违约金616934元×1/10000×450天=27762.03元。关于律师费的问题。因蔡夏临主张的律师费属于二审新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，蔡夏临应另行起诉。综上，蔡夏临上诉请求有理部分，应予支持；东方滨海花园上诉请求无理，应予驳回。一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初124号民事判决；二、东方滨海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向蔡夏临支付因逾期办证违约金27762.03元；三、驳回蔡夏临的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费585元，由蔡夏临负担292元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担293元；二审案件受理费应收1189.47元，由蔡夏临负担594元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担595.47元。本判决为终审判决。审 判 长 龙蜀娟审 判 员 何 亮审 判 员 张模金 二○一八年六月二十一日法官助理 路仪婷书 记 员 邓业荣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。