贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0321民初2366号 原告：遵义市世邦博厚物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区南京路保利一号楼2楼三单元一号。统一社会信用代码：91520303697542183U。 法定代表人：陈红清，公司总经理。 委托诉讼代理人：莫志祥，贵州名城（播州）律师事务所律师（特别授权）。 被告：朱显茂，男，1970年7月6日出生，汉族，户籍住址：贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：李长勇、蒋昆松，贵州文熙律师事务所律师（特别授权）。 原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司（以下简称世邦物业公司）诉被告朱显茂物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世邦物业公司的委托诉讼代理人莫志祥，被告朱显茂的委托诉讼代理人李长勇、蒋昆松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 世邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令朱显茂支付物业服务费4720.00元及逾期交纳的滞纳金8782.90元，合计：13502.90元；2、本案诉讼费用由朱显茂承担。事实和理由：被告朱显茂系播州区桂花桥街道遵南社区经典2008小区11-1-3-2号住房的业主,其住房建筑面积为133.32平方米。2014年4月16日，原告与遵义市百隆房地产有限公司（以下简称百隆房地产公司）签订了《百隆.播州时代中心物业管理委托服务合同》。合同签订后，原告按照合同约定从2014年4月16日起向经典2008小区全体业主提供物业服务，合同约定按照每平方米0.6元/月的标准收取物业服务费。被告从2012年10月1日至2017年10月31日共61个月未向原告交纳物业服务费4720.00元，产生了滞纳金8782.90元。原告通过公告、电话等方式向被告催收未果，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 朱显茂辩称：1、原告计算的费用有一部分是其入驻之前遵义同兴物业管理有限公司（以下简称同兴物业公司）管理期间的，原告没有提供债权转移的依据，不能主张其入驻前的物业服务费，且该费用欠交至今己逾四年，同兴物业管理有限公司从未催收，原告也未催收过，己超过诉讼时效，依法不予保护。2、原告主张其管理期间的费用，由于原告是与建设单位订立合同而入驻，建设单位属于无权代理，也未得到业主大会或者全体业主追认，其行为后果应由建设单位承担，无论原告是否完全履行合同义务均不能向业主主张权利，且未经书面催交程序，原告也不应承担。综上所述，要求驳回原告诉讼请求。 根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定： 2010年9月，百隆房地产公司在销售其建设的播州区经典2008小区住房时委托同兴物业公司对经典2008小区进行物业管理，经典2008小区业主（甲方）与同兴物业公司(乙方)签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“第一条，物业管理服务期限至小区成立业主委员后三个月止；第十三条，由物业公司代收水费；第十四条，多层住宅0.45元/月·平方米，商业门面1.20元/月·平方米”。合同签订后，同兴物业公司即对该小区进行管理。在同兴物业公司对经典2008小区进行物业管理期间，因前期遗留问题和部分业主不交纳物业服务费，同兴物业公司遂向百隆房地产公司提出终止对该小区的物业管理，并于2014年4月15日退出该小区的物业管理。由于该小区尚未设立业主大会和选举业主委员会，2014年4月16日，百隆房地产公司（委托方、甲方）又与世邦物业公司（受托方、乙方）签订《百隆·播州时代中心物业管理委托服务合同补充协议》，同日签订《经典2008小区物业服务合同》，甲方将经典2008小区委托乙方进行物业管理。合同约定：“第二条，物业服务期限为伍年，自2014年4月16日起至2019年4月15日止；第四条，步梯房0.6元/月·平方米，商业门面1.2元/月·平方米；第五条，物业服务费于开发商公告交房之日起全额计收，开发商未售出的空置物业的服务费，由开发商全额交纳；第六条，业主或物业使用人应于每月末的最后一天前向乙方缴纳次月物业服务费。业主或物业使用人可以通过银行转账、交纳现金的方式缴纳物业服务费。逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的千分之二计算”。签订合同当日，同兴物业公司与世邦物业公司对经典2008小区的物业工作进行了交接，世邦物业公司即进入经典2008小区开展物业管理工作。在世邦物业公司进行物业管理过程中，又因小区建设的遗留问题及部分业主不交纳物业服务费，世邦物业公司于2017年11月1日撤离经典2008小区，并在小区公示栏以张贴业主欠缴物业服务费清单的方式向业主催收物业服务费。2016年4月，原遵义县南白镇经典2008小区成立业主委员会，原遵义县住房和城乡建设局予以备案。2017年11月3日，世邦物业公司向经典2008小区业主委员会出具“工作联系函”，载明：“请业委会转达欠费业主们，能在敝司采取法律途径追缴欠费之前配合将所欠物业费、水费全部交清（不计违约金）。逾期未交，敝司全部移交聘请律师处理。”2017年11月28日，世邦物业公司将经典2008小区物业工作移交给该小区业主委员会。 朱显茂的住房位于经典2008小区11-1-3-2号，系多层住宅，建筑面积为133.32平方米。2017年3月30日，朱显茂向世邦物业公司交纳了2016年12月至2017年2月的水费62.30元。世邦物业公司通过电话、公告等方式催收，朱显茂一直未向世邦物业公司交纳2014年4月16日至2017年10月31日期间的物业服务费。 上述事实，有双方当事人的陈述，物业移交确认书、移交物品清单、工作联系函、情况说明、交班记录表、保洁记录表、值班表、巡查记录表、证明、《前期物业服务合同》、《百隆·播州时代中心物业管理委托服务合同补充协议》、《经典2008小区物业服务合同》、收款收据、证人叶某的证言、《备案证明》、相片等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。庭审中，朱显茂提供照片主张世邦物业公司管理不到位，因该证据不足以证明被告主张的事实，本院不予认定。 本院认为，在经典2008小区尚未设立业主大会和选举业主委员会之前，百隆房地产公司（建设单位）售房时委托的同兴物业公司终止了该小区的物业管理工作后，百隆房地产公司为了小区的管理，又与具有合法资质的世邦物业公司签订《经典2008小区物业服务合同》，世邦物业公司依据双方签订的合同进入经典2008小区，并于2014年4月16日至2017年10月31日对经典2008小区业主提供了物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，朱显茂是经典2008小区的业主，接受了世邦物业公司的服务，世邦物业公司与朱显茂之间形成了事实上的物业服务合同关系。朱显茂应当向世邦物业公司交纳物业服务费，但经世邦物业公司通过电话、公告等方式催收，朱显茂一直未向世邦物业公司交纳物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，世邦物业公司请求朱显茂支付从2014年4月16日起至2017年10月31日止的物业服务费，本院予以支持。朱显茂的辩解意见不成立，本院不予采纳。世邦物业公司与百隆房地产公司签订的合同约定按每月0.6元/平方米交纳物业服务费，该收费标准高于业主与同兴物业公司约定的0.45元/平方米的标准，加重了业主责任，世邦物业公司未提供证据证明在签订合同时该收费标准已告知业主，故应按业主与同兴物业公司签订合同时约定的每月0.45元/平方米交纳物业服务费。即朱显茂应向世邦物业公司支付从2014年4月16日至2017年10月31日的物业服务费2549.75元（42.5个月×133.32平方米×0.45元/平方米）。对世邦物业公司请求朱显茂支付2014年4月16日以前的物业服务费，未提供相关证据证明该段时间的物业服务费应由其收取，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，世邦物业公司请求朱显茂支付滞纳金8782.90元，未举证证明已采用书面形式通知朱显茂，并告知欠费数额及交费宽限日期，该请求证据不充分，本院不予支持。 综上所述，为规范物业管理活动，维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告朱显茂在本判决生效后十日内向原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司支付物业服务费2549.75元。 二、驳回原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取69.00元，由被告朱显茂负担25.00元，原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司负担44.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  冯先书 二〇一八年六月二十日 书记员  张廷露