山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0613民初227号原告：高坤，男，1975年4月22日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王承强，山东滨海正大律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：于述旗，山东滨海正大律师事务所实习人员。被告：杨吉涛，男，1952年4月21日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：杨佳伍（系杨吉涛之子），男，1978年9月26日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。原告高坤与被告杨吉涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高坤的委托诉讼代理人王承强、于述旗，被告杨吉涛及其委托诉讼代理人杨佳伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高坤向本院提出诉讼请求：1.杨吉涛继续履行《房屋买卖合同》，将位于烟台市莱山区产权过户到高坤名下；2.杨吉涛支付高坤违约金40000元，高坤重新办理贷款损失25810.75元，本案律师代理费40600元，合计106410.75元；3.杨吉涛承担本案诉讼费。诉讼过程中，高坤变更诉讼请求：1.解除高坤与杨吉涛于2017年7月6日签订的《房屋买卖合同》；2.杨吉涛返还高坤定金20000元；3.杨吉涛支付高坤违约金122000元；4.杨吉涛赔偿高坤支出的律师费40600元；5.诉讼费由杨吉涛承担。事实和理由：2017年7月6日，高坤与杨吉涛通过烟台华昌房产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定杨吉涛将位于烟台市莱山区楼房以610000元出卖给高坤，高坤交付押金20000元。合同签订后，高坤依约办理了房屋贷款审批手续，而杨吉涛拒绝继续履行合同并将已办好的贷款手续退回。另外，根据合同约定，违约方应承担守约方因诉讼所支出的诉讼费、律师费等相关费用。杨吉涛辩称，1.对高坤要求解除《房屋买卖合同》我方无异议；2.高坤将定金交给了中介，我方没有实际收取，所以不需要返还高坤定金；3.对于违约金的计算方式我方没有异议，但我认为不能出售房屋、办理房屋过户手续系因不可抗力原因造成的，我在2017年2月28日到2017年4月份查档时涉案房屋是可以办理房屋转移登记的，之后不能办理了，我方一直在配合高坤，我方不存在违约行为，不应支付违约金；4.既然我方不存在违约，就更不应该支付高坤的律师费。本院经审理认定事实如下：一、杨吉涛系烟台市莱山区房屋的房屋所有权人。2017年7月6日，杨吉涛（卖方，甲方）与高坤（买方，乙方）、烟台华昌房地产经纪有限公司（以下称华昌公司，丙方）就上述房屋（建筑面积89.67平方米，附随小棚一个）签订《房屋买卖合同》。合同第二条“甲方担保”约定：“甲方对转让房屋的权属提供如下担保：1、保证该房屋是符合房屋买卖的有关规定及政策，否则，由甲方承担相应赔偿责任；……甲方承诺对该房屋享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证高坤不受第三人合法追索。”第三条“成交价格”约定：“该房屋按套计价，成交价格为人民币陆拾壹万元整（￥610000），该成交价款包含房屋及其附属设施本身价格以及附随房屋一并转让的设施、设备价格。”第四条“付款方式和期限”约定：“㈠合同签订之日，乙方应向甲方支付定金贰万元整（￥20000），作为购房担保。双方同意由丙方代卖方保管定金。待完成房屋产权过户手续且甲方将房屋交付乙方并自房屋中迁出户口后，定金抵作购房款，由丙方支付给甲方；㈡除定金之外的剩余房款伍拾玖万元整（￥590000），甲乙双方约定采取以下付款方式：……乙方采取贷款方式付款1、乙方应于本合同签订之日起过户当天给付甲方首付款170000元整，双方同意由丙方代为保管首付款，待完成房屋产权过户手续后由丙方支付给甲方，剩余房款420000元申请银行贷款。2、乙方应于本合同签订之日起5日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料（甲方配合贷款需提供的相关材料也应于同日前备齐），并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，具体贷款额度、年限、利率以银行（或公积金管理中心）最终审核为准。贷款部分的房款于贷款机构房款的当日直接给付甲方……。”第五条“房屋交付”约定：“㈠甲方应于银行放款后三天内腾出该房屋交付给乙方，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志……。”第六条“产权过户”约定：㈠甲乙双方同意于银行审批贷款通过后共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋产权过户手续，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料……。”第七条“违约责任”约定：“……㈡甲方未按本合同约定提交房屋所有权证及其他材料造成过户延期（除不可抗力影响外），或交付房屋，或有其它违约行为的，每逾期一日，甲方应按房屋成交总价的1‰支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣，逾期超过十日的，乙方有权以书面形式通知甲方解除合同。甲方应按该房屋成交总价的20%承担违约金。”第八条“中介服务酬金”约定：“㈠甲乙双方确认，本合同签订之日即视为丙方居间成功，丙方有权收取中介服务酬金。㈡甲方应承担的中介服务酬金计陆仟元整（￥6000），应于付清。乙方应承担的中介服务酬金计陆仟元整（￥6000），应于签订本合同当日付清。㈢甲乙双方未能交易成功的（包括因房屋买卖合同解除、无效等情形），中介服务酬金不予减免，各方仍应支付；如因一方原因造成交易未能成功，则违约一方应赔偿对方应支付的中介服务酬金。㈣本合同签订后，甲乙双方不付清中介酬金而私下交易或通过其他居间方成交的，除应按照约定缴纳应缴中介服务酬金外，各自应向丙方支付一万元的违约金。㈤在本合同签订之日，甲方应将房屋所有权证、土地使用权证（或者原购房合同书及房款交付凭证、契税发票）以及其它一切交易过户所需的资料交给丙方暂时代为保管，丙方出具收到凭证，办理产权过户手续时，丙方及时提供。㈥如因违约引起的诉讼，则违约方应承担由此引起的诉讼费、律师代理费等，同时违约方放弃调整违约金的权利。”合同还约定了双方的其他权利义务。二、合同签订当日，高坤支付定金20000元，由华昌公司代收。之后，华昌公司配合高坤、杨吉涛共同到贷款机构提交了贷款申请的相关材料，银行对该申请已审批通过。庭审中，高坤主张，涉案房屋贷款手续审批通过后，其通过华昌公司找杨吉涛，要求杨吉涛协助其办理房屋过户手续，但杨吉涛不予配合，且称不想卖房子了。杨吉涛则主张，我方在签订合同当天即与华昌公司工作人员蓝军强到烟台市不动产登记中心莱山分中心查档，并将房产证提交给该分中心，一周后，烟台市不动产登记中心莱山分中心给我方出具一份《不动产登记不予受理通知书》，并答复称涉案房屋所在的土地存在问题，不能办理过户，我方问华昌公司《房屋买卖合同》是否可以继续履行，华昌公司答复称可以找找人，我方就回家等消息；2017年8月23日，我方又与蓝军强一起去查档，不到一周时间烟台市不动产登记中心莱山分中心又以同样的理由给了我方一份《不动产登记不予受理通知书》，我方当时就告诉华昌公司因为不能办理手续就不能出售涉案房屋了，因此，在高坤贷款审批前我方已明确向华昌公司表示过不想出售涉案房屋，但因没有高坤的联系方式，我方没有通知高坤不能继续履行涉《房屋买卖合同》。杨吉涛为证实其主张提交2017年7月11日烟台市不动产登记中心莱山分中心出具的《不动产登记不予受理通知书》，载明：“杨吉涛：你于2017年7月6日向我单位提出国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记申请，经审查，你申报材料不齐全（或不符合法定形式），且未在规定时限内予以补正，依据《不动产登记条例》第十七条规定，我中心决定不予受理”。高坤对该证据的真实性予以认可，认为该证据所在内容恰恰证明了杨吉涛存在违约行为，没有按照国家规定申报材料，也没有按照规定期限予以补正。2018年4月11日，本院落实烟台市不动产登记中心莱山分中心涉案房屋能否办理不动产转移登记手续，该分中心工作人员答复称，目前孙家滩1-20号楼没有土地审批手续，故不能办理。三、高坤为涉案诉讼与山东滨海正大律师事务所签订《委托代理合同》一份，合同约定高坤应于合同签订当日支付律师代理费40600元。上述事实，有《房屋买卖合同》、《不动产登记不予受理通知书》、收据等证据及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，2017年7月6日，高坤、杨吉涛与华昌公司签订《房屋买卖合同》，该合同由房屋买卖合同及居间合同两部分内容组成，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对三方当事人均具有法律约束力，均应严格按照合同履行各自义务。经查，烟台市莱山区房屋所涉土地未办理土地审批手续，无法办理不动产转移登记手续，故不能实现买卖房屋的合同目的，高坤要求解除与杨吉涛之间的房屋买卖合同，符合法律规定，应予支持。该合同于2018年4月20日杨吉涛收到变更诉讼请求申请书之日解除。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十四条第一款约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，杨吉涛未能依照合同约定确保涉案房屋符合买卖条件，违约事实清楚，高坤要求其支付违约金122000元，符合法律规定，应予支持。因高坤所交纳的定金20000元由华昌公司代收，杨吉涛并未取得，高坤应向华昌公司主张相关权利，对其要求杨吉涛返还定金20000元，不予支持。关于高坤主张杨吉涛支付律师代理费40600元，因违约方承担律师代理费的条款系高坤、杨吉涛、华昌公司在《房屋买卖合同》第八条“中介服务酬金”中进行的约定，仅在违反居间合同引起的诉讼中适用，高坤、杨吉涛之间因房屋买卖产生纠纷并无相关合同约定，且律师代理费亦非诉讼的必要支出，与杨吉涛违约并无必然的因果关系，故对高坤主张律师代理费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、高坤与杨吉涛签订的房屋买卖合同于2018年4月20日解除；二、杨吉涛支付高坤违约金122000元，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回高坤其他诉讼请求。如果杨吉涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4950元，由杨吉涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇一八年六月二十七日书记员  迟卓林