天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0115民初3270号原告：广东康景物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区经济开发区（东区）。负责人：钟国清，总经理。委托诉讼代理人：兰双龙，该公司员工。委托诉讼代理人：王晓翠，该公司员工。被告：叶缚鹏，男，1967年8月24日出生，汉族，居民，住北京市。原告广东康景物业服务有限公司天津分公司（以下简称康景公司）与被告叶缚鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人兰双龙、王晓翠，被告叶缚鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2012年8月1日至2018年4月30日的物业服务费39,447.30元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为京津新城上京和园小区提供物业服务。被告于2010年3月27日购买了原业主梁军和园122别墅，并于2010年3月27日办理了更新收楼手续，约定按建筑面积204.17平方米、每月每平方米2.80元缴纳物业服务费。在被告欠费期间，原告对其物业秩序维护、清洁、绿化、设施设备维护等进行了一系列的物业服务工作。在原告提供服务之同时，被告未交纳2012年8月1日至2018年4月30日的物业服务费。经原告工作人员多次催要未果，给原告造成了极大的损失，为维护原告的合法权益，故原告向法院提出上述诉讼请求。被告叶缚鹏辩称，不同意原告诉讼请求。按照《天津市前期物业管理服务合同》要求，原告有义务召集首次业主会议，但原告目前并未召集该会议。原告物业服务价格的制定没有相关依据。原告主张部分物业服务费已经超过诉讼时效，从原告起诉之日起三年内的物业服务费认可，其他的不予认可。原告向本院提交如下证据：1．《天津市前期物业管理服务合同》1份，以证明原告提供物业服务的真实有效性。2．收楼表格、入住合约、紧急联络资料登记表、确认书、《临时管理规约增加条款》、收楼确认书等各1份，以证明被告系涉诉房屋的业主，与原告存在物业服务关系。3．催缴通知快递单4份，以证明原告向被告催要过物业费。4．照片16张，以证明原告在被告欠费期间一直正常提供物业服务。5．和园122物业费欠费明细表1份，以证明被告拖欠物业费的时间段及欠费明细。被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1无异议，但是原告没有按照合同第五条第十一项规定组织业主会议；因原告一直没有组织成立业主委员会，所以被告才停止缴纳物业服务费。证据2无异议，但是原告没有按照《增加条款》第一条规定及时进行物业费标准的调整。证据3快递单上载明的收件人地址不正确，被告没有收到过该快递。证据4、证据5均不认可。本院对原告提交的证据认定如下：对被告无异议的证据1、证据2，本院予以采纳。证据3无法证实被告确实收到该组快递，对待证事实本院不予采信。证据4可以证明原告提供了一定的物业服务，本院予以采纳。证据5为原告单方制作，证明效力不足，本院不予采纳。依据原告申请，本院到不动产登记部门调取了被告名下的上京和园122别墅《天津市不动产登记簿查询证明》，原业主梁军与天津合生珠江房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》，被告叶缚鹏的《转移登记审核表》。双方当事人对本院调取的上述证据均无异议，本院对该组证据予以采纳。本院经审理认定事实如下：原告康景公司系从事物业服务的企业。原告（乙方）与案外人天津合生珠江房地产开发有限公司（甲方，以下简称合生公司）签订的《天津市前期物业管理服务合同》中约定，由原告康景公司对天津珠江温泉城上京和园进行全面的物业管理服务，合同期限至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。该合同第七条第一款第2项约定：竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，……上京和园住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元；……物业管理服务费由业主交纳；第6项约定：交纳费用时间为每月10日前。同时，双方在合同中还约定了其他事项。被告系合生公司开发的天津市宝坻区京津新城上京和园122别墅业主。该别墅建筑面积为204.17平方米。被告于2010年3月27日办理了收楼手续，同时全文阅读了《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。被告遂成为该小区的业主。同日，原告与被告签订了《临时管理规约增加条款》，第四条约定：“物业管理费从业主与发展商签发的签订的合约交楼日期开始计收。物业管理费收费采用预收方式收取，每半年交纳一次，业主收楼之日应预先交纳6个月物业服务费用。业主或物业使用人应在规定时间内履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。”同时，双方又约定了一些其他事项。原告按《天津市前期物业管理服务合同》的约定为被告提供了一定的物业服务。被告未按合同约定交纳2012年8月1日之后的物业服务费。原告于2018年4月10日来院起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。原告与合生公司之间签订的《天津市前期物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示，且不存在导致合同无效情形，系合法有效的合同，本院予以确认。原告按照《前期物业管理服务合同》的约定履行了提供相关物业服务的义务，原、被告间形成了物业服务合同关系。被告在办理收楼手续时，明确表示遵守《天津市前期物业管理服务合同》和《业主公约》的约定并签字确认，故被告应当遵守并履行相关约定义务，即给付原告相应的物业服务费。诉讼中，原、被告双方首次召集业主会议、原告提供物业服务瑕疵、原告诉请的物业服务费是否超过诉讼时效等问题产生争议，现本院逐一评判如下：庭审中，被告辩称原告应当按照《天津市前期物业管理服务合同》的约定，负责召集首次业主会议，但原告至今未召集业主会议；原告有义务推动业主委员会的成立。对此，原告称业主委员会是由政府相关部门主导成立的，物业公司组织业委会是非法的；业主委员会和业主会议是两个不同的概念；原告确实曾召集过部分业主，但因为小区业主不是常住，有部分业主没时间，部分业主不愿意参加；和园小区共有497户，五一假期期间才住了150户左右。本院认为，设立业主大会、选举业主委员会，是法律赋予业主的权利。设立业主大会和选举业主委员会有相应的程序，地方人民政府有关部门应当给予指导和协助。双方当事人争议的该问题，不属于本案审理范围，本院不予置评。原、被告可另行解决。原告在诉讼中认可其提供物业服务的上京和园小区内存在花池瓷砖脱落、道路坑洼不平等问题，所以本院认定原告提供物业服务确实存在不到位的情况。原告在自身提供物业服务存在瑕疵的情况下，其向被告主张物业服务费数额应当予以适当减少。减少后的数额，本院酌定为被告应交纳的物业服务费的80%为宜。庭审中，被告辩称原告主张的部分物业服务费已经超过诉讼时效。原告虽然提交了快递单以证明向被告催收过物业服务费，但被告否认收到了该组快递单，且从该组证据无法证实被告确系收到过催收通知，故本院对该组证据的待证事实不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》中诉讼时效期间为三年的相关规定，从原告来院起诉之日（2018年4月10日）向前倒推三年，即2015年4月11日。该日之前产生的物业服务费已经超过诉讼时效保护期间，本院不予支持。经本院核算，被告在2015年4月11日至2018年4月30日期间，每月应交纳的物业费数额为457.34元（204.17×2.8×80%）。该拖欠期间为36个月零20天，故被告拖欠物业费服务费数额为16,769.13元。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告叶缚鹏于判决生效后十日内给付原告广东康景物业服务有限公司天津分公司2015年4月11日至2018年4月30日期间的物业服务费16,769.13元。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元，已减半收取计393元（原告预交），由原告负担200元，被告负担193元。被告负担部分，于判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  杨旭凯二〇一八年六月二十六日书 记 员  褚 悦一、附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知上诉人应按《诉讼费用交纳办法》之规定向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将相应票据提交本院。