山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0613民初1377号原告：烟台市莱山区健成建筑工程有限公司。住所地山东省烟台市莱山区广场南路6号。法定代表人：孙茂建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王灵军，山东鑫希望律师事务所执业律师。被告：甄兆冰，男，1985年8月1日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被告：孙永飞，男，1986年3月5日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：吕勇，山东扬衡律师事务所执业律师。同时代理上述二被告。委托诉讼代理人：韩业明，山东扬衡律师事务所执业律师。同时代理上述二被告。原告烟台市莱山区健成建筑工程有限公司（以下称健成公司）与被告甄兆冰、孙永飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告健成公司的委托诉讼代理人王灵军、被告甄兆冰及二被告的委托诉讼代理人韩业明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。健成公司向本院提出诉讼请求：1.甄兆冰、孙永飞向健成公司支付解除合同违约金200000元；2.本案诉讼费由甄兆冰、孙永飞承担。诉讼过程中，健成公司变更诉讼请求为：1.甄兆冰、孙永飞赔偿健成公司解除合同所造成的损失200000元；2.甄兆冰、孙永飞支付健成公司解除合同违约金60000元；3.本案诉讼费由甄兆冰、孙永飞承担。事实和理由：2013年1月14日，健成公司与甄兆冰、孙永飞签订《房屋租赁合同》，约定甄兆冰、孙永飞租赁健成公司所有的健成大厦负一层；租赁期限为5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止；前三年的租金标准为180000元，第四年为190000元，第五年为200000元；如果甄兆冰、孙永飞中途违约，所收租金及押金不予退还且应赔偿健成公司一年的租金损失。2017年3月31日，甄兆冰、孙永飞提出解除《房屋租赁合同》，不再继续承租，并承诺自愿承担中途退租的全部违约责任，双方办理交接手续。按照合同约定，甄兆冰、孙永飞违约应当赔偿一年租金200000元，同时根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》的规定，违约金不得超过违约造成损失的30%,因此甄兆冰、孙永飞应再支付违约金60000元（200000×30%）。甄兆冰、孙永飞辩称，1.我方与健成公司协商，健成公司已同意除扣留现场物品外，不再要求其承担违约责任，且双方已办理了交接手续，健成公司已对房屋进行了接收，健成公司接收房屋后，无论如何使用房屋，均不能认定因此给健成公司造成了损失，故我方无需向健成公司赔偿因解除合同所造成的损失；2.健成公司主张的违约金60000元没有约定或法定的依约，且健成公司已扣留了我方押金10000元及价值79600元物品，我方无需再承担任何违约责任；3.我方承租健成公司房屋期间，健成公司经常以断水断电相要挟，逼迫我方交纳所谓的违约金合计140000元，给我方造成了巨大损失，若法院认定我方需要赔偿健成公司损失，则我方要求以此抵销赔偿损失金额。本院经审理认定事实如下：一、健成公司系烟台市莱山区港城东大街1192号房产的所有权人。2002年甄兆冰、孙永飞合伙设立精武武道馆，2015年，甄兆冰成立烟台胜武体育发展有限公司，孙永飞为该公司监事。二、2013年1月14日，健成公司（出租方）与甄兆冰、孙永飞（承租方）签订《房屋租赁合同》，第一条“租赁期限”中约定：“承租方租用出租方建设的健成大厦负一层建筑面积共计1400平方米，租期从2013年4月1日起至2018年3月31日止，共五年”。第二条“租金、交纳方式及期限”中约定：“1、租金前三年按照建筑面积每年租金180000元，物业管理费按照每月1000元。第四年租金按照每年190000元，物业费每月1000元。第五年租金按照每年200000元，物业费按照每月1000元；2、租金交纳方式：先交租金及物业费后租房，前两年为每半年付一次，后三年为每年交付一次；3、交纳期限：……第五年租金及物业费应于2017年3月1日前一次性交清。上述租金仅为基本租金，租房税由承租方全部承担”。第四条中约定：“承租方应交纳租房押金，租用建筑面积100㎡以内（含100㎡）的租房押金为1000元……200㎡以上的租房押金为5000元。租房期内承租方遵守本合同及出租方物业管理规定的，租期满后出租方全额无息返还。若承租方不按时交纳租房押金，出租方有权终止合同，收回房屋，所收租金不予退还且承租方必须赔偿出租方一年的租金”。第九条约定：“……承租方中途违约，出租方有权终止合同并收回房屋，所收租金及押金不予退还，承租方必须赔偿出租方一年的房屋租金，承租方投入的室内装修等不动产及办公设施等动产不得拆除、搬离，须保持完好，如有损坏，承租方须按照每平方米500元向出租方给予赔偿”。合同另外约定了双方的其他权利义务。三、上述合同签订后，健成公司将涉案房屋交付给甄兆冰、孙永飞。双方按照合同约定履行至2017年3月31日。2017年3月31日，甄兆冰、孙永飞向健成公司法定代表人孙茂建提出不再继续租赁涉案房屋，健成公司工作人员书写《证明》一份，载明：“甄兆冰与孙永飞自愿于2017年3月31日解除和烟台市莱山区建筑工程有限公司于2013年1月14日签订的健成大厦负一层的《房屋租赁合同》（合同租赁期限为2013年4月1日起至2018年3月31日止）。承租房内的所有动产及不动产均不从健成大厦搬走，如有搬走任何物品，均按照市场价格向烟台市莱山区健成建筑工程有限公司给予赔偿。双方于2017年3月31日办理交接手续，甄兆冰与孙永飞自愿将承租房及现场的所有动产及不动产全部交接给烟台市莱山区健成工程有限公司，并自愿承担中途退租的全部违约责任。”甄兆冰在该证明上签字并捺印。庭审中甄兆冰主张，该证明中的“并自愿承担中途退租的全部违约责任”内容系甄兆冰签字后由健成公司工作人员擅自添加，健成公司对此不予认可，甄兆冰亦未对其主张提供相关证据。健成公司收回涉案房屋后，至今未对外出租。关于解除合同的原因和经过。甄兆冰、孙永飞主张在合同履行过程中，健成公司经常不让甄兆冰、孙永飞的学生家长的车辆进入停车场，与学生家长发生冲突，影响二人的经营，且以断水断电相要挟收取甄兆冰、孙永飞140000元违约金，故二人与孙茂建进行协商，双方协商一致甄兆冰、孙永飞不再继续承租涉案房屋，但需要将房屋内的物品及装修留给健成公司，甄兆冰、孙永飞不需承担违约责任，如果法院认定甄兆冰、孙永飞需要赔偿健成公司损失，则要求用健成公司已收取的140000元违约金予以抵销。甄兆冰、孙永飞提供2015年甄兆冰交纳收取违约金的收款收据四份及2017年3月31日甄兆冰与孙茂建的谈话录音以证实其主张。健成公司对甄兆冰、孙永飞的上述主张不予认可，对收款收据的真实性不予认可，且认为该款项与本案违约事实无关；对谈话录音的真实性予以认可，但认为甄兆冰、孙永飞不再租赁房屋并与健成公司办理交接手续并不等于是双方协商一致解除合同，也不等于健成公司不要求二人承担违约责任及赔偿损失。另，甄兆冰、孙永飞主张健成公司收取其房屋押金10000元，要求用该款项抵顶因解除合同给健成公司造成的损失。健成公司不认可其已收取房屋押金。甄兆冰、孙永飞未对其主张提供相关证据。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《证明》等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。本院认为，健成公司与甄兆冰、孙永飞签订的《房屋租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。甄兆冰、孙永飞主张健成公司影响其经营，没有提供证据予以佐证，该二人在《房屋租赁合同》期限届满前向健成公司提出解除《房屋租赁合同》，其行为已构成违约，健成公司要求该二人承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。甄兆冰、孙永飞提出其已与健成公司就解除合同达成一致，将房屋内的物品及装修留给健成公司，则不需承担违约责任的观点，健成公司不予认可，甄兆冰、孙永飞提交的录音证据亦不足以证实其上述主张，故不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《房屋租赁合同》第九条中“承租方中途违约，出租方有权终止合同并收回房屋，所收租金及押金不予退还，承租方必须赔偿出租方一年的房屋租金，承租方投入的室内装修等不动产及办公设施等动产不得拆除、搬离，须保持完好，如有损坏，承租方须按照每平方米500元向出租方给予赔偿”的约定系双方当事人对于因承租方违约所造成损失赔偿数额的预先约定，结合涉案《房屋租赁合同》解除后该房屋的实际情况，健成公司要求甄兆冰、孙永飞赔偿因解除合同给其造成的损失200000元，符合合同约定及法律规定，未超出甄兆冰、孙永飞在订立合同时的合理预期，应予支持。甄兆冰、孙永飞要求以房屋租赁期间健成公司收取的违约金抵销上述损失，因该违约金与涉案房屋租赁合同解除事宜并无关联关系，对其上述主张不予采纳。甄兆冰、孙永飞要求用房屋押金10000元抵销上述损失，因健成公司对收取房屋押金一事不予认可，且甄兆冰、孙永飞未提供证据证实其主张，故不予采纳。健成公司主张甄兆冰、孙永飞支付违约金无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、甄兆冰、孙永飞支付烟台市莱山区健成建筑工程有限公司损失200000元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回烟台市莱山区健成建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果甄兆冰、孙永飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2600元，由烟台市莱山区健成建筑工程有限公司承担450元，由甄兆冰、孙永飞承担2150元；诉讼保全费1520元，由甄兆冰、孙永飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇一八年六月六日书记员  迟卓林