海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终806号 上诉人（原审原告）：邢维江，男，1985年8月2日出生，汉族，海南省文昌市人，现住海南省文昌市。 委托诉讼代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：文昌佳友实业有限公司，住所地文昌市文城镇沿江东路**。 法定代表人：符敦佳，总经理。 委托诉讼代理人：黄良福，海南川合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎寿珠，海南川合律师事务所律师。 上诉人邢维江因与被上诉人文昌佳友实业有限公司（以下简称佳友公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢维江及其委托诉讼代理人韦桂庆，被上诉人佳友公司的委托诉讼代理人黄良福、黎寿珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢维江上诉请求：1.撤销文昌市人民法院（2018）琼9005号民初161号民事判决（以下简称原审判决）2.改判佳友公司向邢维江支付自2015年12月14日起至2018年1月8日止的逾期办理房屋所有权证违约金40,589.64元，并继续支付邢维江自2018年1月9日起至该房屋所有权证办至邢维江名下之日止每日按已付购房款的万分之一计算的逾期办理房屋所有权证违约金；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人佳友公司承担。事实和理由：一、原审判决以被上诉人佳友公司取得涉案商品房项目用地时，政府并未对该宗地设定容积率，对于项目用地是否涉及改变土地用途，政府难于确定，导致被上诉人佳友公司无法按程序顺利完成竣工验收等为由，认定逾期办证的原因不应归咎于被上诉人，属于认定事实错误。第一，根据被上诉人提交《关于追缴“金城广场”项目增容费的函》（文府函［2013］62号）、《关于尽快办理“金城广场”项目改变土地用途手续的函》（文府函［2013］418号）及《文昌市规划局（委员会）退件通知单》载明的内容显示，导致“金城广场”项目至今未能按时办证的原因系作为开发商的被上诉人未缴纳增容费和未及时办理土地变性手续所致，并非其他原因。第二，根据原审查明事实可知，涉案“金城广场”项目土地用途为办公住宅用地，虽然于2000年12月29日批准出让时未设定容积率，但被上诉人将涉案房屋出让给上诉人之前，即2013年1月31日取得《文昌市建设工程规划临时许可证》时，容积率已设定为2.5。可见，容积率及土地用途改变在先，双方商品房买卖行为在后，被上诉人在明知涉案项目存在增容及土地变性的问题的情况下，仍将涉案房屋出让给上诉人并承诺按时办证，即使系由于政府的原因导致涉案项目容积率发生改变，或导致未能办理土地变性手续，进而未能对整个涉案项目按时验收办证，亦不能免除被上诉人的违约责任。原审判决无视上述事实，认为上诉人请求支付逾期办证违约金没有依据，进而驳回上诉人的诉讼请求，明显认定事实错误。二、原审判决认定涉案房屋逾期办证系因政府原因所致，被上诉人的行为并未违反双方合同的约定和法律规定，驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。第一，如前所述，由于原审判决没有查清涉案房屋逾期办证的具体原因，故其在认定涉案房屋逾期办证原因时，仅考虑到政府原因，而不考虑是否所有因政府原因导致逾期办证的均构成不可抗力（政府原因包含政府不作为和政府出台新政策两种原因，只有后一种原因才有可能构成不可抗力），尤其是没有考虑到被上诉人未及时缴纳增容费和办理土地变性手续的事实，将逾期办证的原因全部归咎于政府，而不加区分政府原因是否系逾期办证的唯一原因（即使系因政府原因导致被上诉人无法对土地进行变性，也不影响被上诉人缴纳增容费，被上诉人未按规定缴纳增容费，仍然构成违约）。况且双方也未曾就因政府原因导致逾期办证的被上诉人可以免责进行过约定。一审判决明显违反了民法所应遵循的“公平、公正原则”，最终导致错判。第二，根据原审查明的事实可知，涉案房屋的实际交付时间为2014年12月19日，根据合同约定，被上诉人应当自房屋交付之日起360日内为上诉人办理房屋权属证书，即被上诉人应于2014年12月19日至2015年12月14日期间为上诉人办理房屋所有权证。而此时，海南省人民政府于2016年2月23日作出《关于加强房地产市场调控的通知》，“暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划用地审批”（以下简称两个暂停）并未出台实施。退一万步讲，即使上述“两个暂停”政策实施属于不可抗力，且系因“两个暂停”政策实施导致逾期办证，但因被上诉人违约在先，“两个暂停”政策实施在后，根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，亦不能免除其违约责任。因此，原审判决将涉案房屋逾期办证完全归咎于政府原因，适用法律明显错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平，为维护法律尊严和上诉人之合法权益，特向贵院提起上诉，请依法改判。 被上诉人佳友公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，1.本案所涉房产证以及土地使用权证之所以没有办理是因为政府的原因导致的，属于不可抗力。文昌市政府职能部门没有将涉案房屋的不动产权证书办理下来，导致上诉人不能取得涉案房屋的不动产权证。被上诉人已经尽力在为上诉人办理相关的不动产权证书。被上诉人不应承担任何责任。2.被上诉人提交了施工合同和预售许可证，足以证明被上诉人在依法取得开发的条件下，有权利将房屋出售给购房人。被上诉人严格履行合同的内容，也向政府提交了相关办理权属证书的材料，被上诉人一审已经提交的证据证明被上诉人已经向政府部门提交了相关办理证书的材料。涉案土地不存在增容费的问题，容积率为2.5。二、上诉人认为按照日千分之一的违约金来计算错误，被上诉人认为即便被上诉人存在违约，也应当按照总房款的千分之一来计算违约金。请法院驳回上诉人的上诉请求。 邢维江向一审法院起诉请求：1.判令佳友公司向邢维江支付自2015年12月14日起至2018年1月8日止逾期办理房屋所有权证违约金40,589.64元，并继续支付邢维江自2018年1月9日起至该房屋所有权证办至邢维江名下之日止每日按已付购房款的万分之一计算的逾期办理房屋所有权证违约金；2.本案诉讼费用由佳友公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月29日，邢维江与佳友公司签订《文昌市商品房买卖合同》，约定邢维江购买佳友公司开发的位于文昌市××镇号商品房，房屋建筑面积123.15平方米，每平方米4,577.30元，总价款为563,695元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用......”；合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请为买受人办理土地使用权证。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。买受人不退房，出卖人按已付房价的千分之一向买受人支付违约（金）”。邢维江于2014年11月3日、2015年7月16日分别向被告支付购房款173,695元、390,000元，共计563,695元，并交付了办理房产证所需证件资料。佳友公司于2014年12月19日将房屋交付邢维江使用。另查明，涉案“金城广场”项目用地土地证号为文国用（2015）第W01015**，面积为6875.31平方米，土地出让用途为办公、住宅用地，于2000年12月29日经市政府文府函[2000]246号文件批准出让，初始出让未设定容积率。2013年1月31日，佳友公司取得关于“金城广场”1号楼、2号楼商住小区项目的《文昌市建设工程规划临时许可证》，容积率为2.5。2015年1月21，文昌市规划委员会日向佳友公司发出《退件通知书》，要求佳友公司到国土局办理增容等相关手续后，再申请办理规划方案变更手续。2016年2月23日，海南省人民政府作出《关于加强房地产市场调控的通知》，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划用地审批。2016年3月1日，文昌市国土资源局（以下简称国土局）对文昌市住房和城乡规划建设局（以下简称住建局）作出《关于征询文昌佳友实业有限公司文国用（2005）第W0101585号地块出让条件的复函》（文土资函[2016]76号），载明涉案土地的具体情况，要求住建局核准该项目用地是否涉及增加容积率或改变土地用途，如涉及增容或改变土地用途，应及时函告国土局依法办理增容或改变土地用途补缴地价款相关手续。2016年3月14日，住建局对国土局作出《关于征询文国用（2005）第**宗地土地用途变更的函》，内容为：“文国用（2005）第W0101586号宗地位于文城镇文清大道，土地使用面积6875.31平方米，土地登记用途为办公、住宅，土地使、住宅为佳友公司，2013年已批建金城广场商住小区项目。根据《文昌市文城组团东?北片区控制性详细规划》，该宗地规划用地性质为商住用地。为依法履行规划审批手续，现特向贵局征询'办公、住宅用地&#、住宅用地'土地用途变更手续方可转变为'商住用地'。”2017年9月30日，佳友公司换取“金城广场”项目房屋的《文昌市商品房预售许可证》。2017年12月25日，文昌市规划委员会向佳友公司作出《退件通知单》，要求佳友公司办理土地变性手续及缴完增容费后再申请办理变更手续。2018年2月1日，国土局作出《关于文国用（2005）第W0101585号宗地涉及土地用途情况的函》，函告市规划委：该宗地涉及改变土地用途，须按规定办理改变土地用途审批手续。因改变土地用途的审批手续尚未办完，截至开庭前，涉案工程未取得《建设工程规划验收证明》，涉案房屋尚未登记至邢维江名下。 一审法院认为，本案的争议焦点是涉案房屋逾期办证的原因及责任承担。涉案房屋的实际交付时间为2014年12月19日，根据合同约定，佳友公司应当自房屋交付之日起360日内为邢维江办理房屋权属证书，并于此后180日内办理土地使用权证，即佳友公司应2015年12月14日、2016年6月14日前分别为邢维江办理房屋所有权证和土地使用权登记，但佳友公司至今未办理上述证件，其行为已构成违约。但根据查明的事实，佳友公司取得涉案商品房项目用地时，文昌市政府并未对该宗地设定容积率，对于项目用地是否涉及改变土地用途，文昌市政府难以确定，导致佳友公司无法按程序顺利完成竣工验收、初始登记及房屋权属证书办理等工作。直至2018年2月1日，国土局才明确意见，认为该宗地涉及改变土地用途，须按规定办理改变土地用途审批手续。上述问题的解决涉及多个行政流程，且需行政部门的工作协调，其用时长短不在佳友公司的控制范围内，且不以佳友公司的主观意志为转移。因此，并非佳友公司有意懈怠不予办理房地产权属登记，而是涉案房屋在客观上存在短时间内办证不能的合理事由，该逾期办证的原因不应归咎于佳友公司。根据双方合同第十五条“......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同，买受人不退房，出卖人按已付房价的千分之一向买受人支付违约（金）”的约定，以及依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，只有因出卖人的责任导致逾期办证，出卖人才应承担违约责任。如前所述，本案房屋逾期办证并非因佳友公司的责任所致，系因政府原因所致，佳友公司的行为并未违反双方合同的约定和法律规定，故邢维江要求佳友公司承担逾期办证的违约责任，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回邢维江的诉讼请求。案件受理费814.74元，由邢维江负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据，且均坚持一审的举证、质证意见和诉辩主张。二审查明的事实与一审查明的相同，对一审查明的事实及2016年3月14日，文昌市规划局向市国土局函询的涉案“金城广场”项目用地土土地证号应为文国用（2015）第W01015**事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是被上诉人佳友公司是否应承担涉案房屋逾期办证的违约责任。上诉人邢维江与被上诉人佳友公司于2014年10月29日签订的《文昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，邢维江依合同约定支付了购房款，佳友公司也依约将涉案房屋交付给邢维江使用。依合同约定，佳友公司应于2015年12月14日前为上诉人邢维江办理房屋所有权证。但因涉案房屋涉及土地变性等的问题，在双方约定的时间内，涉案房屋的房产证未能办到邢维江的名下。根据双方合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人应支付违约金。但本案延期办证的责任不在佳友公司，理由如下：2015年1月21日，文昌市规划委员会向佳友公司发出《退件通知书》，要求佳友公司到国土局办理增容等相关手续后，再申请办理规划方案变更手续。而2016年文昌市规划委员会就涉案土地是否涉及增容、改变土地用途的等问题向国土局函询。直到2018年2月1日，国土局作出《关于文国用（2005）第W0101585号宗地涉及土地用途情况的函》，确定涉案土地应办理改变土地用途审批手续。故2018年2月1日之前涉案土地是否办理土地用途变更手续处于未能确定的状态，佳友公司无法办理土地用途变更的手续，相关的房产证亦无法正常办理。邢维江主张逾期办证的责任在佳友公司，没有事实根据。而逾期办理房产证的原因亦不属于不可抗力，佳友公司关于不可抗力抗辩理由，不予采纳。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条的约定，仅当因佳友公司的原因致使房产证无法按期办理时，佳友公司才应当承担违约责任。故对邢维江关于佳友公司承担逾期办证违约金的诉讼主张,本院不予支持。一审判决关于逾期办证的原因不应归咎于佳友公司的认定准确，本院予以确认。 综上所述，邢维江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费814.74元，由邢维江负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮慧婷 审判员  林 敏 审判员  卢艳萍 二〇一八年六月十九日 法官助理  闫海宁 书记员  王 超 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。