浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0304民初6385号原告（反诉被告）：温州市欧格服饰有限公司。住所地：温州市瓯海经济开发区仙岩工业园。诉讼代表人：温州市欧格服饰有限公司管理人（浙江时代商务律师事务所）。负责人：应云总。委托诉讼代理人：潘德约、金益强，浙江时代商务律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈慧，女，1969年4月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：孙瑞森、厉行，浙江浙瓯律师事务所律师。原告温州市欧格服饰有限公司（以下简称欧格公司）与被告陈慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，被告陈慧在法定期限内提出反诉，本院决定予以合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧格公司的委托诉讼代理人潘德约、金益强，被告（反诉原告）陈慧的委托诉讼代理人孙瑞森到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解无果。本案现已审理终结。原告欧格公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾空房屋，并将房屋恢复原状；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月19日，温州市瓯海区人民法院指定浙江时代商务律师事务所担任欧格公司破产清算一案的管理人（即温州市欧格服饰有限公司管理人，以下简称欧格公司管理人）。在开展管理工作的过程中，管理人发现原告与被告签订了落款时间为2011年5月28日的《房屋租赁合同》，约定：由被告承租原告所有的坐落于温州市瓯海经济开发区仙岩工业园厂房的2号楼生产用房及3号楼综合楼,总租赁房屋面积3100平方米;租赁期限为8年，自2011年6月1日起至2019年5月30日止;租期内租金合计3178000元。我国企业破产法第十八条规定，对于破产申请受理前各方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或者继续履行。本案中，原告已经进入破产清算程序，而被告并未按约支付租金，涉案《房屋租赁合同》系原、被告双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除合同。故原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈慧答辩暨反诉称：被告已经按照合同约定支付8年租期的全部租金3178000元，被告的合同义务已经履行完毕，原告无权要求解除涉案《房屋租赁合同》；而且涉案房屋的租赁关系已经发生，破产程序中完全可以带租拍卖的形式处置租赁房屋，解除租赁合同只会造成双方特别是被告的更大损失，亦不具有合理性。故此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。如果原告坚持要求解除合同，则应承担因解除合同给被告造成的损失。被告反诉请求：1.判令欧格公司赔偿陈慧因解除房屋租赁合同造成的经济损失3801210元（包括应返还租金397250元、装修损失30万元、员工工资损失150万元、设备安装调试费50万元、租金差价717960元等）；2.判令（若解除房屋租赁合同）准予陈慧自解除之日起不少于6个月的腾空宽限期（从租赁厂房搬出的时间）；3.本诉、反诉的诉讼费用均由欧格公司承担反诉被告欧格公司对反诉答辩称：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益并由承租人支付租金的合同，承租人不光要支付租金，还要按照约定的方式使用租赁物，仅仅是支付租金并不是合同义务履行完毕的表现。本案租赁期限未满，出租人将房屋交付承租人使用、收益仍处于持续的状态，即便陈慧已经支付全额租金，涉案《房屋租赁合同》也仍属于“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，依法应当予以解除。陈慧反诉请求的经济损失与解除合同没有法律上的因果关系，即使存在因解除合同给陈慧造成损失，其也应当通过申报债权的方式主张损害赔偿，而不能以提起反诉的形式进行主张。陈慧提出的6个月腾空宽限期的要求不合理，欧格公司仅同意给予15日的搬迁时间。综上，请求法院驳回陈慧的反诉请求。本院经审理认定事实如下：欧格公司于2001年3月14日登记成立，投资人为陈旦萍、陈松庭、陈朴、陈丽萍、陈勇，陈旦萍系法定代表人。欧格服饰公司与陈慧签订一份落款日期为2011年5月28日的《房屋租赁合同》，约定：欧格公司将其坐落于温州市瓯海经济开发区仙岩工业园厂房（产权证号：温房权证瓯海区字第**）的2号楼生产用房及3号楼综合楼出租给陈慧,总租赁房屋面积3100平方米;租赁期限为8年，自2011年6月1日起至2019年5月30日止;租期内租金合计3178000元；租金支付方式为合同签订之日预付定金20万元，一个月内支付100万元，剩余租金于本年度农历春节（2012年1月22日）前支付完毕；租金支付完毕后，20万元定金转为房屋押金，该押金于双方结清水电费等与租赁房屋有关的费用后不计利息退还；陈慧承诺，租赁该房屋仅作为生产经营和员工住宿用途；欧格公司应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；陈慧应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的应立即负责修复或经济赔偿；陈慧应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还欧格公司；陈慧如需装修，所产生的相关装修费用由其自行承担，租赁期满陈慧不得拆除装潢，且欧格公司不承担任何经济补偿等内容。欧格公司确认双方存在租赁合同关系并对租赁合同的效力予以认可。陈慧分别于2011年5月30日向欧格公司股东陈丽萍的银行账户转账20万元，于2011年6月15日向欧格公司股东兼法定代表人陈旦萍的银行账户转账100万元，于2012年1月21日向陈旦萍的银行账户转账2178000元。陈旦萍、陈丽萍及欧格公司另一股东陈松庭均确认陈慧所支付的上述款项系其承租涉案房屋的租金及保证金。现涉案房屋尚由陈慧使用。另查明：2016年12月7日，本院裁定受理台州银行股份有限公司温州分行对欧格公司的破产清算申请，并于2017年1月19日指定浙江时代商务律师事务所担任欧格公司的管理人。2017年4月29日，陈慧向欧格公司管理人出具一份《房屋腾空保证书》，承诺向本院或欧格公司管理人交纳30万元保证金，并保证在上述房产拍卖成交之日起三个月内腾空及交出房产，将房产钥匙交到法院或管理人。2017年5月19日，欧格公司管理人与陈慧进行了谈话并制作一份《谈话笔录》，陈慧称上述房屋租赁合同系2012年补签，其愿于2017年5月24日前向管理人提供30万元保证金，要求在上述房屋拍卖成交后2个月内予以腾空，并承诺逾期不交纳保证金对方可以解除合同；欧格公司管理人称最多可给予陈慧拍卖成交后一个月的腾空期限，并要求陈慧交纳保证金。后陈慧未能提供30万元保证金，欧格公司遂向本院提起诉讼。上述事实由原告提供的《民事裁定书》《决定书》《房屋租赁合同》《房屋腾空保证书》，被告提供的银行转账交易凭证、上海轩弈投资管理有限公司《情况说明》《谈话笔录》，原、被告的陈述及陈旦萍、陈丽萍、陈松庭的相关陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：本案中，原、被告均确认双方之间存在房屋租赁合同关系的事实并对涉案房屋租赁合同效力不持异议。双方的主要争议焦点为：一、被告是否已按合同约定支付租金及押金；二、涉案房屋租赁合同是否应当予以解除；三、被告主张的经济损失应否予以支持；四、被告主张的腾空宽限期应否予以支持等问题。关于第一个争议焦点。被告提供的银行转账交易凭证、上海轩弈投资管理有限公司《情况说明》可以证实其支付给欧格公司股东兼法定代表人陈旦萍3178000元及欧格公司股东陈丽萍20万元的事实，而陈旦萍、陈丽萍及欧格公司另一股东陈松庭均确认上述款项系陈慧支付给欧格公司的租金及押金，应视为公司对收取租金及押金的确认，对此本院予以认定。欧格公司管理人提供的被告与陈旦萍之间资金往来明细不足以否定上述款项的性质，其对资金流向存有异议，可另行向相关人员主张。关于第二个争议焦点。本院认为，租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用、收益，同时应承担妥善保管和按照合同约定或租赁物的性质合理使用租赁物等义务。本案中，被告虽已履行支付租金的义务，但在租赁关系结束之前，合同双方的义务仍均未履行完毕，涉案房屋租赁合同符合我国企业破产法第十八条规定的合同类型，欧格公司管理人有权决定解除或者继续履行。综观欧格公司管理人与被告于2017年5月19日尚在就交纳腾空保证金及如何履行合同等事宜进行协商，应理解为欧格公司管理人当时尚无解除合同之意,而是同意在被告提供腾空保证金的前提下继续履行合同。现被告未交纳腾空保证金，原告提请解除合同，不违反法律规定，本院予以准许。被告的相关抗辩主张缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告依法应当向原告返还租赁房屋，原告要求被告腾空租赁房屋的请求于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告将租赁房屋恢复原状的请求，一者原告未提供证据证明涉案房屋租赁前的状况，恢复原状缺乏可执行性；再者合同亦无约定被告可以拆除相关装修添附物，且拆除装修添附物亦有损房屋的整体价值，不具经济效益，故对原告的该项请求本院不予支持。关于第三个争议焦点。一方面，因被告尚未腾空租赁房屋，其主张的部分经济损失尚不具备确定条件。另一方面，我国企业破产法规定，管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。被告主张的经济损失应通过申报债权的途径寻求救济，不宜在本案中进行处理。故此，本院对被告的该项反诉请求不予支持。被告提供的关于经济损失的证据材料，在本案中不作认证。关于第四个争议焦点。厂房是破产企业的重要财产，承租人若不及时迁出，将会加大处置变现难度，从而增加破产企业及其债权人损失。被告主张应给予其6个月腾空宽限期于法无据且不具合理性，本院不予支持。被告应在合理期限内尽快腾空涉案房屋，经综合考量，本院确定其在30日内腾空。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）温州市欧格服饰有限公司与被告（反诉原告）陈慧签订的落款日期为2011年5月28日的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）陈慧应于本判决生效之日起30日内腾空其承租的原告（反诉被告）温州市欧格服饰有限公司名下的坐落于温州市瓯海经济开发区仙岩工业园厂房（产权证号：温房房权证瓯海区字第**）2号楼生产用房及3号楼综合楼；三、驳回原告（反诉被告）温州市欧格服饰有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈慧的反诉请求。本诉受理费80元，反诉受理费18605元，合计18685元，均由被告（反诉原告）陈慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈伟克人民陪审员  周培俊人民陪审员  朱锦育二〇一八年六月四日代书 记员  黄玉莹?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国企业破产法》第十八条：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十四条：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十三条：管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人确认的送达地址原告（反诉被告）：温州市欧格服饰有限公司；送达地址：温州市鹿城区车站大道时代广场商务楼六层（浙江时代商务律师事务所）；指定签收人：潘德约。被告（反诉原告）：陈慧，送达地址：温州市鹿城区大南街道虞师里万里桥大厦1606室。三、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。