浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终747号上诉人（原审被告）：潘光宏，男，1971年11月15日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。上诉人（原审被告）：焦素珍，女，1972年7月8日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张露燕，浙江力协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江华钛新材料科技有限公司，住所地：浙江省桐乡经济开发区迎宾大道385号。统一社会信用代码：913304005765468903。法定代表人：李旖旎，执行董事。委托诉讼代理人：岳金发，浙江中锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚伟光，浙江中锐律师事务所律师。上诉人潘光宏、焦素珍因与被上诉人浙江华钛新材料科技有限公司（以下简称华钛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2017）浙0481民初8180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘光宏、焦素珍上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用均由华钛公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.华钛公司与潘光宏实际履行的是《承包经营合同》而非《房屋租赁合同》，一审认定双方存在租赁关系与事实不符。华钛公司与潘光宏于2016年12月22日签订《房屋租赁合同》后，华钛公司得知潘光宏、焦素珍经营石材复合板，且拟注册公司、办理工商、环评等手续，而华钛公司之实际负责人范丽娟、李震认为华钛公司经营范围及已获批准的建设项目环评均包含了潘光宏拟生产的产品，遂反复劝潘光宏承包其经营权，以省去新注册公司、申报环评等手续，同时华钛公司亦可获得更高回报（后约定为除房屋占用费110万元外以实际开票金额8%支付额外承包费）。于是，2017年2月10日，双方另行签订了《承包经营合同》以替代《房屋租赁合同》。故签订在前的《房屋租赁合同》未生效且已实际废止，双方实际履行的是后签订的《承包经营合同》。比对两份合同可知，出租的场地和承包经营使用场地、租金和承包费、租期和承包期限、水电费的承担等关键因素基本一致。没有一个人会在同一时间对同一场地支付两笔数额上百万元的使用费。且从潘光宏短暂的经营过程可知，潘光宏对外以华钛公司名义开具发票，有关部门亦以华钛公司为主体进行处罚，双方的交涉都是围绕承包经营事宜展开的。租赁合同仅是对房屋、场地的使用，各自经营主体及管理是独立的，承租人无需在工商隶属、财务管理及产品环保审批上依赖出租人，出租人也无需对承租人的行为负责。潘光宏对华钛公司这种高度的依附性足以证明双方在履行《承包经营合同》。潘光宏于2017年4月29日支付的40万元系《承包经营合同》约定的承包费中的房屋占用费，支付的水电费亦是承包经营过程中潘光宏自担的经营产生的费用。两份合同均有该两笔相同费用的约定，存在重叠情况。一审将上述费用认定为租赁合同项下的费用，并将案件定性为因租赁产生的纠纷错误。由于华钛公司未提供符合生产需要的环评也未配合潘光宏、焦素珍对环保措施给予整改导致潘光宏、焦素珍被迫停产，华钛公司自愿作出三个月房租（即承包费中的房屋占用费）的意思表示以求弥补潘光宏、焦素珍损失。潘光宏、焦素珍保留要求华钛公司承担赔偿责任的权利。2.潘光宏被迫停产最终导致退回车间均是在履行《承包经营合同》过程中因华钛公司的环保问题导致。退一步说，即便双方存在租赁关系，一审认定的实际租赁时间亦有误。首先，华钛公司未按《租赁合同》约定时间交付房屋已违约在先。2017年2月至4月，华钛公司在待交付使用的房屋内施工搭建加层，导致潘光宏无法按时、正常使用。期间华钛公司仅交付约50平方米厂房供潘光宏使用。直至2017年4月22日，华钛公司通知潘光宏支付场地占用费，潘光宏于2017年4月29日支付40万元场地占用费，华钛公司于2017年5月1日将全部5040平方米场地交付使用。故若租赁关系成立，租赁合同生效时间为2017年4月29日，租金应按实际交付时间及面积计算。2017年7月5日，桐乡市环保局因环保问题查封了潘光宏承包经营车间的设备，车间为此无法正常生产，潘光宏因此遣散了一批工人，退回了二间宿舍。同时，潘光宏多次与华钛公司之实际负责人范丽娟、李震沟通，要求以华钛公司名义尽快重新申报环保审批手续，均未获支持。2017年8月1日，桐乡市环保局责令华钛公司停止生产，潘光宏承包的石材复合板车间从此停止生产；2017年8月9日桐乡市环保局再次查封了潘光宏承包经营车间的设备。至此，潘光宏明确提出要求退场地、解除《承包经营合同》，减少亏损。范丽娟、李震承诺等到2017年9月11日后能让潘光宏正常经营。直至9月底，环保问题仍未解决。潘光宏遂于10月8日遣散全部工人，退回剩余宿舍，于2017年10月20日将生产设备搬出，腾空车间。故即便是租赁关系，潘光宏退还房屋的时间应是2017年7月5日退回二间宿舍，10月8日退回剩余宿舍，车间自2017年8月9日停止使用，因华钛公司原因拖延腾退的时间应酌情不计费用，而一审判决认定2017年12月4日腾退无事实依据。二、一审将焦素珍列为被告并判决其承担责任错误。焦素珍既未在《房屋租赁合同》上签字，亦未在《承包经营合同》上签字，焦素珍均非当事人，其从未与华钛公司达成租赁或者承包经营合意，亦未作出共同承担的意思表示，非适格被告。一审仅凭其与潘光宏系夫妻关系、租赁期间的租金大多由焦素珍支付即认定其应为另一独立民事主体的单独民事行为承担责任，证据不足。综上，华钛公司的诉讼请求缺乏事实基础，潘光宏、焦素珍无需基于不存在的租赁关系支付租金、违约金及水电费等费用。华钛公司辩称，一、双方是先签订《承包经营合同》再签订《房屋租赁合同》，双方都是以《房屋租赁合同》为履行内容，从潘光宏、焦素珍支付40万元租金以及租赁期间对应的水电费可明确，双方之间是租赁合同关系。一审对本案的争议焦点的分析很清楚，双方交易的过程是房屋租金和租赁期间的水电费支付，实质就是华钛公司将厂房交给潘光宏、焦素珍使用，完全符合租赁关系。二、一审中潘光宏、焦素珍向法庭提交的《承包经营合同》，落款时间是2017年2月1日，这个时间是潘光宏、焦素珍自己写的，当时签订《承包经营合同》时还有焦素珍签字，真正签订的时间是2016年12月。三、关于焦素珍是否能够作为共同被告承担责任的问题，首先焦素珍和潘光宏是夫妻关系，承租以后租赁事项以及租金、水电费的支付都是焦素珍在参与，碰到事情也都是焦素珍在和华钛公司的法定代表人联系，符合共同经营的特征，所以焦素珍承担共同责任是有事实和法律依据的，所以一审判决正确。四、《房屋租赁合同》约定交付时间是2017年2月10日，华钛公司当时的确在2017年2月10日以后进行改造，可能影响了租期，但是一审已酌定扣除了租期。五、最后两个月的水电费已由潘光宏、焦素珍的员工朱友林签字确认，但是一审没有把这个判进去。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确。潘光宏、焦素珍的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判，驳回上诉。华钛公司向一审法院起诉请求：1.解除华钛公司与潘光宏签订的《房屋租赁合同》；2.潘光宏、焦素珍支付华钛公司租金323998元（自2017年2月10日起至2017年9月30日共234天，租金共计712998元，扣除已付租金400000元，食堂租金11000元。租金要求实际计算到房屋交付日止）。3.潘光宏、焦素珍支付逾期付款违约金13304元[第一期租金从2017年2月10日计算至2017年9月30日的违约金为8701元：（556000元-400000元）×4.35%×2×234天÷365天；第二期租金从2017年6月1日计算至9月30日的违约金为4603元：（712998元-556000元）×4.35%×2×123天÷365天。违约金要求实际计算至租金付清日止]。4.潘光宏、焦素珍支付承租期间的水电费（2017年8月、9月）116717.96元。诉讼过程中，华钛公司将第1项诉讼请求变更为：解除双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》，潘光宏、焦素珍腾空并返还房屋给华钛公司；第4项诉讼请求变更为：要求潘光宏、焦素珍支付2017年8月至11月的水电费共计142720.44元。一审法院认定事实：2016年12月22日，华钛公司与潘光宏签订《房屋租赁合同》1份，约定：华钛公司将其所有的坐落于桐乡市经济开发区迎宾大道385号1#车间西面第一跨二十间底楼，厂房建筑面积约5040平方米，宿舍8间、小套房1间出租给潘光宏；出租场地的用途：人造石生产、销售；租期自2017年2月10日至2020年2月9日。同时约定：厂房年租金1000000元，宿舍500元/月/间，共10间，年租金肆万捌仟元（60000元），小套房年租金18000元，别墅5间年租金34000元，共计年租金壹佰壹拾壹万贰仟元（1112000元）。保证金100000元，水电费由潘光宏自行交纳。租金先付后用，每半年支付一次，支付日期定于每年6月1日和12月1日前。合同还约定：如拖欠房租7天以上的，华钛公司有权解除合同；如逾期支付租金，每逾期一日，按日租金2倍数支付违约金等。2016年10月20日，潘光宏、焦素珍支付了50000元保证金，2017年4月29日，潘光宏、焦素珍支付了租金400000元。2017年7月5日，桐乡市环境保护局查封（扣押）了潘光宏、焦素珍的3台搅拌机，并于7月13日解除查封（扣押）；8月1日，桐乡市环境保护局出具《环境违法行为改正决定书》，认定潘光宏、焦素珍从事的石材复合板生产项目与华钛公司审批的项目不一致，未重新报批，故责令停止生产、停止建设；8月9日，桐乡市环境保护局又查封（扣押）了潘光宏、焦素珍的3台搅拌机，查封时间一个月。另查，华钛公司与潘光宏、焦素珍还签订了一份《浙江华钛新材料科技有限公司承包经营合同》，约定承包期限为三年，从2017年2月1日起至2020年1月31日止。潘光宏与焦素珍系夫妻关系。华钛公司方的实际负责人范丽娟在与潘光宏、焦素珍商谈时，曾有退三个月租金的意思表示。潘光宏、焦素珍庭审中自认尚欠华钛公司8月、9月的水电费98450元。一审法院认为，本案争议焦点是：1.本案是租赁合同纠纷还是承包合同纠纷，一审法院认为，华钛公司诉讼请求依据的是双方签订的《房屋租赁合同》；从双方的交易过程来判断，潘光宏、焦素珍支付的是房屋租金及相应租赁期间使用的水电费用；从交易的实质来看，华钛公司提供厂房及住宿用房给潘光宏、焦素珍使用，符合租赁合同的特征。故本案应为因租赁产生的纠纷。2.焦素珍与潘光宏是否共同对租赁合同承担责任，一审法院认为，应当共同承担责任。理由是：潘光宏与焦素珍系夫妻，租赁期间的租金大都由焦素珍支付，且两人自认是共同经营。3.关于租赁房屋中宿舍的租赁数量，一审法院认为，从合同中约定的租金总额的计算和潘光宏、焦素珍确认的华钛公司抄表明细表上载明的内容，都可以确定潘光宏、焦素珍租赁的宿舍为10间。4.关于实际租赁的时间，一审法院认为，潘光宏、焦素珍已经实际使用租赁的房屋，且无证据证明华钛公司未及时交付，同时潘光宏、焦素珍已经向华钛公司支付2017年2月、3月的水电费用，故应以合同约定的交付时间来认定。至于潘光宏、焦素珍归还的时间，因归还租赁物时租赁合同尚未到期和解除，潘光宏、焦素珍也未办理相应的手续，故一审法院以华钛公司自认的归还时间予以认定。潘光宏、焦素珍认为，因华钛公司在厂房内搭建钢棚，故潘光宏、焦素珍于2017年4月29日可以使用厂房时才支付了租金；华钛公司自认在厂房交付后，确实用了二十多天的时间在厂房内搭建钢棚；由于潘光宏、焦素珍未举证证明搭建钢棚的时间，一审法院根据华钛公司的自认，酌定扣除一个月的厂房租金。根据华钛公司的自认和前述认定，一审法院确认各房屋的租赁期间和租金为：厂房自2017年2月10日至12月4日，租金734246元（已扣除一个月租金）；别墅自2017年2月10日至12月4日，租金27758元；小套房（401室）自2017年2月10日至11月22日，租金14104元；宿舍分别为：403室、404室、405室自2017年2月10日至11月22日，租金14104元，402室、406室、408室、409室、410室自2017年2月10日至11月3日，租金21945元，407室自2017年2月10日至6月30日，租金2317元，411室自2017年2月10日至8月31日，租金3336元。租金共计817810元。综上所述，本案中，潘光宏、焦素珍已将承租的房屋腾退给华钛公司，故华钛公司与潘光宏之间的《房屋租赁合同》已实际解除，故一审法院对华钛公司要求解除《房屋租赁合同》的请求予以支持。根据前述计算，潘光宏、焦素珍应向华钛公司支付租金817810元，扣除潘光宏、焦素珍已付租金400000元、保证金50000元，还应支付367810元。至于华钛公司方在与潘光宏、焦素珍商谈时口头认可退3个月租金的意思表示，并未签订书面协议且华钛公司现不予认可，故一审法院不作认定。潘光宏、焦素珍逾期支付租金，应当支付违约金，由于合同约定比率过高，华钛公司自愿按银行同期贷款利率两倍计算，并无不当；庭审中华钛公司表示当初同意潘光宏、焦素珍延迟至2017年4月29日支付租金，故华钛公司要求潘光宏、焦素珍承担第一期逾期支付租金违约金的起算日应为2017年4月30日，依据《房屋租赁合同》中关于租金支付时间的约定，第一期违约金为：以本金106000元（556000元-400000元-保证金50000元），自2017年4月30日起按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际付清日止；第二期租金的违约金：以本金261810元（817810元-556000元），自2017年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际付清日止。华钛公司要求潘光宏、焦素珍支付食堂的租金11000元，无依据证实，一审法院不予支持。华钛公司要求潘光宏、焦素珍支付2017年8月至11月的水电费141640.67元的请求，一审法院对潘光宏、焦素珍确认的8月、9月水电费98450元予以支持，其余部分，因证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、华钛公司与潘光宏于2016年12月22日签订的《房屋租赁合同》解除。二、潘光宏、焦素珍于判决生效之日起十日内支付华钛公司租金367810元；支付逾期支付租金的相应违约金（其中：第一期租金违约金以106000元为本金，自2017年4月30日起按中国人民银行同期基准贷款利率的两倍计算至实际付清日止；第二期租金违约金以261810元为本金，自2017年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的两倍计算至实际付清日止）。三、潘光宏、焦素珍于判决生效之日起十日内支付华钛公司水电费98450元（2017年8月、9月的水电费）。四、驳回华钛公司的其余诉讼请求。案件受理费8500元，减半收取计4250元，保全费3020元，合计7270元，由华钛公司负担210元，潘光宏、焦素珍负担7060元。潘光宏、焦素珍二审中提供原材料产品质量证明书、送货签收单、发票各1份，证明潘光宏实际生产经营过程中对外以华钛公司名义采购原材料，符合双方签订的《承包经营合同》的约定，进而证明双方实际履行的是《承包经营合同》。华钛公司质证称，一、对于原材料质量证明书、送货签收单两份证据的真实性有异议，对证明内容也是有异议的。二、对于发票的真实性没有异议，这个是开票行为，不能证明双方之间是承包经营合同关系，发票与本案没有关联性。本院认证意见为，上述证据仅能证明华钛公司代潘光宏开具了发票，但此代开发票的行为无法否定双方存在租赁关系。华钛公司二审中未提供新的证据。潘光宏、焦素珍对一审认定的事实提出异议，认为华钛公司实际交付了8间宿舍。经查，焦素珍签字确认的水电费抄表明细显示，潘光宏、焦素珍实际使用了402-411室宿舍，共10间，故潘光宏、焦素珍的异议不成立。本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定以下事实：《承包经营合同》第四条载明，承包经营的方式为：发包方（华钛公司）在承包经营期限内将公司经营权提供给承包方（潘光宏），承包方为此支付给发包方承包费，承包费按每年度房屋占用费110万元与实际开票金额8%之和计算，具体约定为：房屋占用费先付后用，实际开票金额按月计算。2017年11月10日，一审法院对潘光宏、焦素珍进行了询问，潘光宏称，现在是其和其妻子焦素珍在经营。本院认为，本案争议焦点：一、双方是否存在租赁关系；二、房屋交付、返还时间的确定；三、焦素珍应否承担责任。争议焦点一。双方共签订了两份合同，一份是《房屋租赁合同》，一份是《承包经营合同》。至于双方为何订立两份合同，双方说法不一，华钛公司称，双方先订立《承包合经营合同》后订立《房屋租赁合同》，双方实际履行的是《房屋租赁合同》。潘光宏则称，双方起初是以租赁关系进行洽谈的，洽谈过程中双方决定在租赁基础上再增加实际开票金额8%的承包费，由潘光宏承包华钛公司的经营权，所以一致决定再签订《承包经营合同》，不再履行《房屋租赁合同》。根据查明的事实，华钛公司提供的《承包经营合同》未载明订约日期，潘光宏提供的《承包经营合同》虽载明订约日期为2017年2月10日，但华钛公司以订约日期晚于约定的承包起始日（2017年2月1日）、订约日期是潘光宏私自添加为由不予认可。本院根据现有证据无法查清两份合同签订的先后时间。由于华钛公司未以《承包经营合同》主张承包费仅以《房屋租赁合同》主张房屋租赁费，故本院仅需审查双方是否存在租赁关系。首先，《房屋租赁合同》的效力，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，华钛公司、潘光宏均在《房屋租赁合同》上签章、捺印，《房屋租赁合同》于双方签章时即2016年12月22日即成立。根据合同法的规定依法成立的合同自成立时生效。且《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家利益、社会公共利益，应当认定合法有效。潘光宏有关《房屋租赁合同》未生效的理由不成立。其次，《承包经营合同》的订立是否视为对《房屋租赁合同》的终止，本院认为即便如潘光宏所称《房屋租赁合同》订立在前，《承包经营合同》订立在后，《承包经营合同》的订立也不能视为对《房屋租赁合同》的终止，理由为：1.承包经营合同中约定承包费按每年度房屋占用费110万元与实际开票金额8%之和计算，同时对费用的支付时间进行了分别约定，即实际开票金额按月计算，房屋占用费先付后用。至于房屋占用费的具体支付时间，未作明确约定。但《房屋租赁合同》对具体租赁标的物、租金标准、支付时间等进行了明确的约定。可见，《承包经营合同》仅是对房屋占用费的重申，具体的履行应参照《房屋租赁合同》的约定，否则不同类型房屋的交付间数及房租计算标准、支付时间均无依据。2.潘光宏、焦素珍二审中称，双方先洽谈租赁合同，后在租赁基础上增加实际开票金额8%的承包费。可见即便双方有所谓的承包经营合同关系，实际承包费用也仅为实际开票金额的8%，110万元实则为租金而非承包费。3.《承包经营合同》第十四条约定，“遇承包方欠交租金、水电费……发包方有权提前解除本合同。”可见，双方在订立《承包经营合同》时亦未否认或终止双方存在租赁关系，若潘光宏欠交租金，华钛公司仍有权依据约定解除承包合同关系。且《承包经营合同》也未约定潘光宏存在支付租金的合理抗辩。最后，《房屋租赁合同》是否实际履行。焦素珍在转账40万元时明确注明款项性质是房租，现再主张双方不存在租赁关系，与其实际行为不符，本院不予采信。综上，一审认定双方存在租赁关系正确。争议焦点二。1.房屋交付时间，潘光宏称华钛公司2017年2月至4月占用厂房施工搭建，仅交付50平方米的厂房，至2017年5月1日才全部交付房屋。华钛公司对具体交付时间不予认可，称在厂房交付后仅用了二十多天的时间在厂房搭建钢棚。本院认为，双方约定房屋租赁起始日期为2017年2月10日，在无相反证据的情况下，原则上推定潘光宏自此开始支付租金。潘光宏虽称华钛公司在租赁期限内又占用了房屋，但对于华钛公司具体占用时间未举证证明，一审根据华钛公司自认酌定扣除一个月厂房租金并无不当。2.房屋腾退时间，根据合同法规定，返还租赁物是承租人的义务。潘光宏、焦素珍主张其于2017年7月5日退回二间宿舍、10月8日退回剩余宿舍，车间自2017年8月9日停止使用，因华钛公司原因拖延腾退的时间应酌情不计费用。潘光宏、焦素珍对此未提供充分证据证明其已于上述时间腾退，亦未举证证明因华钛公司原因导致其拖延腾退，对此应承担举证不能的不利后果。争议焦点三。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。焦素珍虽未在《房屋租赁合同》上签字，但根据焦素珍与潘光宏共同经营及焦素珍支付租金、水电费等行为，可以认定焦素珍对《房屋租赁合同》进行了追认，有与潘光宏具有共同租赁的意思表示，一审认定焦素珍与潘光宏共同对租赁合同承担责任正确。综上所述，潘光宏、焦素珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8294元，由上诉人潘光宏、焦素珍负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年六月十一日法官助理周倩书记员赵婉沁