贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初401号原告：周泽贵，男，汉族，1953年11月28日生，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人：魏玉明，执业证号32401031100582，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号，统一社会信用代码915201127897806058。法定代表人：李亿红，女，汉族，1973年2月8日生，户籍所在地湖南省怀化市鹤城区，该公司总经理。委托代理人：易娜娜，女，汉族，1994年3月28日生，住贵州省，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。委托代理人：李秀丽，女，汉族，1994年2月4日生，住贵州省湄潭县,系该公司员工。代理权限为特别授权代理。原告周泽贵与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周泽贵的委托诉讼代理人魏玉明，被告嘉友公司的委托诉讼代理人易娜娜、李秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周泽贵向本院提出诉讼请求：1、请求被告协助原告办理房屋产权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金26909.26元（违约天数自2016年1月1日至2017年11月13日共计682天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年7月2日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以394564元购买被告开发建成的位于乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋1单元8层2号商品房一套。被告在原告付清房款后，于2013年6月30日将房屋交付原告使用。原告在入住时按照被告要求交付了房屋产权登记费、维修基金、契税、产权代办费。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后，于2015年12月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。到目前为止，房产证还没有办理下来。综上，被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告嘉友公司辩称，我方只是协助办理产权证，对原告的第一个诉请无异议；延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的,不是我方责任。对于延期办证违约金的计算，按照合同约定，应当以房屋总价款为基数，按照日万分之一的计算方式，从原告接房时间往后推600个工作日（两年四个月零15天）开始起算，至提交大产权时间为止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告周泽贵提交了如下证据:1、身份证，证明原告主体资格；2、《商品房买卖合同》及《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，证明合同约定的权利义务；3、购房发票，证明原告已支付了全部购房款；4、代办费收据，以证明房产权由被告代办并且原告已支付了产权代办费；5、契税、维修基金支付收据及产权登记费收据，证明原告已经支付了办理产权证的其他费用。被告嘉友公司提交了如下证据：商品房销售现房证明书，用以证明其已于2016年1月11日完成了商品房所有权初始登记。经当庭质证，原、被告双方对双方提交的证据均表示无异议，本院予以确认并在卷佐证。综上，本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：原告周泽贵与被告嘉友公司于2013年7月2日签订《商品房买卖合同》，约定被告以394564元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋1单元8层2号住宅房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记……”，该合同附件十二《补充协议》第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……5.3、双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。……”。合同签订后，原告按约支付了房款394564元，被告于2013年7月8日将房屋交付原告入住，被告并收取了原告产权代办费、产权登记费、维修基金及印花税等费用。2016年1月11日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际B4幢《商品房销售现房证明书》，涉案房屋至今未取得房屋产权证书。庭审中，原、被告双方一致认可600个工作日即两年四个月零15天。本院认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金及违约金的计算方式、起止时间。对于该争议焦点，双方在合同中进行了约定，即出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2013年7月8日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年11月23日前办理产权登记备案手续。本案中，被告未提交相关证据证明其办理产权登记备案的具体时间，根据贵阳市乌当区住房和城乡建设局于2016年1月11日向被告颁发《商品房销售现房证明书》，本院推定该时间为涉案房屋的产权登记备案时间，因此，被告办理产权登记备案的时间已超出合同约定的范围。对于被告提出延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而本案《商品房买卖合同》亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延办证的违约金。关于原告未按期取得权属证书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2015年11月23日前办理产权登记备案手续而未办理，应从2015年11月24日开始起算。对于止算日期，从双方在合同中约定的是出卖人负有报备义务，并未约定出卖人负有办证义务。而《合同补充协议》亦未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，且办证并非被告的法定义务。因此，被告于2016年1月11日对涉案房屋办理产权登记备案后，即履行了合同约定义务，应以此时间作为止算日期。故被告嘉友公司应当向原告支付自2015年11月24日起至2016年1月11日止共计49天的违约金。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案《商品房买卖合同》中对此没有约定违约金，根据上述法律规定，对原告以违约金每日按已付房价款的0.0001即万分之一计算的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，本院予以支持，对被告应向原告支付的违约金计算为：394564元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×49（违约天数）=1933.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，履行协助原告周泽贵办理位于贵州省贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋1单元8层2号房屋权属证书的义务；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告周泽贵违约金1933.4元；三、驳回原告周泽贵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担63元，由原告周泽贵负担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈琛二〇一八年六月二十八日书记员  徐静