成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初4733号 原告（反诉被告）：成都瑞进合能房地产开发有限公司。住所地：成都市郫都区犀浦镇恒山大道一段金犀庭苑1幢。 法定代表人:候永桥，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:郑丹莉、彭婉芹，系该公司员工。 被告（反诉原告）：吕春燕，女，汉族，1974年12月5日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗煜，四川瀛领律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都瑞进合能房地产开发有限公司（以下简称瑞进合能公司）与被告（反诉原告）吕春燕房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2017年8月23日立案受理后，本案依法适用简易程序，由本院审判员徐佳独任审理，公开开庭进行了审理。瑞进合能公司的委托诉讼代理人彭婉芹、郑丹莉，吕春燕及其委托诉讼代理人罗煜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告瑞进合能公司向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令确认原、被告的租赁合同于2017年5月3日解除，被告吕春燕向原告瑞进合能公司支付本年度三个月租金金额的违约金19533.15元；2.依法判令被告吕春燕支付拖欠的2016年6月1日至2016年6月30日租金6201元、2016年9月1日至2016年9月30日租金6201元、2016年11月1日至2017年5月3日租金39076.3元、2016年6月至2017年5月的物管及空调费10812元及水电费1654.16元；3.依法判令被告吕春燕支付已享受的免租装修期2015年12月17日至2016年5月31日的租金34005.48元及免租经营期租金18603元；4.本案所有诉讼费用由被告吕春燕承担。事实与理由：原、被告2015年10月30日签订《租赁合同》，由被告吕春燕承租成都市郫都区犀浦红光镇四季城二期8号楼一层5-7号商铺，租赁期自商铺交付日起至2018年12月31日，租金标准为：交付日至2016年12月31日为6201元/月，2017年1月1日至2017年12月31日为6511.05元/月，物业管理费为477元/月，空调费为424元/月。免租经营期为2016年7月1日至2016年8月31日、2016年10月1日至2016年10月31日。该商铺于2015年12月17日交付给被告吕春燕使用。被告吕春燕自商铺交付之日开始，一直拖欠租赁费用，经原告瑞进合能公司多次催收未果，原告瑞进合能公司于2017年5月2日发出《解除租赁合同通知书》，被告吕春燕于2017年5月3日签收。被告吕春燕违反合同给原告造成损失，为维护合法权益，原告瑞进合能公司起诉至法院，请求支持原告的诉请。 被告吕春燕辩称：1、原告在招商阶段对超市、人流量的说明对被告决定签署租赁合同具有重大影响，应当视为租赁合同的内容，原告违反招商时的说明，构成违约；2、原告与被告的合同于2017年4月11日解除，原告对合同解除负有相当的责任，被告不应当支付违约金19533.15元，且违约金过高，应当予以降低。3、被告对非免租期的租金没有异议；4、物管费和水电费据实结算；5、免租期租金金额无异议，但导致合同解除原告负有很大责任，被告不应补足全部租金；6、免租装修期应至2015年12月31日，开业延长至2016年6月1日是原告自身原因造成；7、被告未付租金原因是被告入驻后，原告完全违反招商说明，不提供有效的商场配套；8、在整个合同履行过程中，在商场管理出现重大问题时，被告拒不解决，同时采取断水断电的方式，逼迫被告离场，造成被告毁约的假象，合同的解除原告应当负相当大的责任。 反诉原告吕春燕向本院提出以下诉讼请求：1.确认《租赁合同》第7.3款、第8.1款a）、第8.2款、第9.2款、第9.3款、第9.4款无效；2、确认租赁合同于2017年4月11日解除；3、反诉被告瑞进合能公司返还装修保证金3000元、履约保证金12402元；4、反诉被告瑞进合能公司赔偿装修装饰损失88000元、物品损失112504元；5、反诉被告瑞进合能公司支付违约金19533.15元；6、案件受理费由反诉被告瑞进合能公司承担。事实与理由:反诉原告相信了反诉被告招商时的介绍，缴纳了招商金7050元后，与反诉被告签订了租赁合同，合同订立后，反诉被告未实现招商时的承诺，大门位置不在反诉原告商铺旁，商铺所在楼层与超市之间被完全隔断，负一楼到一楼的电梯直到2016年8月才开，空调一直没有，商场管理混乱，人流量极为稀少。反诉被告除了催收租金外没有任何整改。2017年4月，反诉被告催要租金时说不交租金就断水断电，2017年4月11日反诉原告关闭电动门撤出商场。过了十天，反诉被告要求反诉原告交出钥匙，之前的租金就不收了，反诉原告要求其写书面承诺，反诉被告不同意。最终商铺被反诉被告重新出租，装修被砸了，设备不知去向。 反诉被告瑞进合能公司辩称：1、租赁合同是由于反诉原告没有支付租赁费用，后果应当由反诉原告承担；2、违约金的诉请不认可；3、我方不应当承担诉讼费。 本院经审理查明以下事实：吕春燕与瑞进合能公司2016年10月30日签订《租赁合同》，约定：1.吕春燕承租成都市郫都区犀浦红光镇四季城二期8号楼一层5-7号商铺（以下简称案涉商铺），租赁期限自案涉商铺交付日起至2018年12月31日；2.2016年12月31日前租金为6201元/月，2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为6511.05元/月，物管费477元/月，空调费424元/月，合同签订后至商铺整体开业（2016年5月31日）为免租装修期，2016年7月1日至2016年8月31日、2016年10月1日至2016年10月31日为免租经营期；3.第9.2条约定：租赁期间，乙方（即吕春燕）发生下列情形之一的，甲方（即瑞进合能公司）有权解除合同，乙方履约保证金不予退还且甲方有权按当年度三个月租金的金额收取违约金，且有权停止水电供应，无需给予乙方任何补偿或赔偿：（a）拖欠租金、装修管理费、物业服务费、空调使用费、水电费等超过15日的……；4.租赁期限届满前，如因乙方原因导致合同解除的，甲方除应按本合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租装修期和免租经营期的租金；5.装修管理费或物管费由瑞进合能公司委托案外人成都合能物业管理有限公司收取。合同第7.3条约定：合同提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿其未售出之商品或因装修该商铺而发生的任何费用和支出或乙方发生的搬迁等费用，乙方商品应当自行处置。第8.1条a)约定：租赁场地交还要求：在不损坏或不影响租赁场地建筑结构完整的情况下，乙方可以拆除其自行添附的设备、设施，可移动的装饰装修，搬空该租赁场地内属乙方的所有物品，否则该等添附物、物品等无偿归甲方所有；如甲方需要拆除或处理该等添附物、物品的，则费用由乙方承担。若拆除乙方添附的设备、设施将不可避免地会损坏或影响租赁场地建筑结构完整性的，乙方应当通知甲方，并按甲方的方案进行处理，处理费用由乙方自行承担，并且由乙方对造成的损害承担赔偿责任。第8.2条约定：乙方逾期不搬离或不交还租赁场地的，逾期时间内，甲方收取双倍租赁费用（租金按本年度平均日租金的二倍计算，其他租赁费用按实际发生额的二倍计算）；逾期超过5日以上的，则租赁场地内所有归乙方所有的物品均视为乙方遗弃物，乙方同意由甲方处置，甲方有权执行组织人员搬离，乙方承担甲方清除、搬离及保管、处置该物品的费用。第9.3条约定：租赁期间，乙方提前终止合同的或以实际撤场的行为提前终止合同的，甲方有权按照相当于当年度三个月租金的金额向乙方收取违约金，且履约保证金不予退还。第9.4条约定:乙方逾期不搬离或不交还商铺的，乙方自行承担其货品之任何损坏、丢失等责任，同时根据逾期时间，应按照合同约定的日租赁费标准的三倍向甲方支付逾期退铺期间甲方损失，但是本合同效力已终止，双方并不因此产生事实租赁关系，以上费用仅为乙方支付给甲方的场地占用费，及本项规定并未设定甲乙双方关于租赁合同终止后之任何租赁关系。 瑞进合能公司于2015年12月17日向吕春燕交付案涉商铺。吕春燕自商铺交付后一直未付租金，经催收未果，瑞进合能公司于2017年5月2日通过ems邮件发出《解除租赁合同通知书》，邮件地址及联系方式与租赁合同中吕春燕的通知方式一致。该通知书载明吕春燕其违约，瑞进合能公司依法解除合同，吕春燕在指定期限内自行清理场地，逾期则瑞进合能公司自行收回租赁物。该邮件显示于2017年5月3日代收，瑞进合能公司在吕春燕签收《解除租赁合同通知书》后，已将案涉商铺出租给案外人。 另查明：1.2017年6月11日，瑞进合能公司代吕春燕向案涉商铺的物业服务企业成都合能物业管理有限公司交纳案涉商铺水电费1654.16元。 2.吕春燕向瑞进合能公司缴纳了履约保证金12402元及装修保证金3000元，瑞进合能公司尚未退还。 本院认为,原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。对于《租赁合同》第7.3款、第8.1款a）、第8.2款、第9.2款、第9.3款、第9.4款的效力，上述条款并未违反《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的强制性或禁止性规定，当事人在合同中可以对退租后的装修以及撤场事由进行约定，且上述条款约定中并无免除出租方责任、加重承租方责任、排除承租方主要权利的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条和第五十三条规定，上述条款合法有效，对双方均有约束力。本院对反诉原告吕春燕请求确认《租赁合同》第7.3款、第8.1款a）、第8.2款、第9.2款、第9.3款、第9.4款无效的诉讼请求不予支持。 瑞进合能公司向吕春燕交付了案涉商铺，吕春燕应当按照合同约定交纳租金及物管、空调费、水电费等费用，吕春燕至今未交纳案涉商铺租金及其他费用符合合同约定的原告单方解除租赁合同的条件，瑞进合能公司以向吕春燕发出《解除租赁合同通知书》的形式作出单方解除房屋租赁合同的意思表示，合同自通知到达被告时解除。对于吕春燕主张未收到《解除租赁合同通知书》的意见，本院认为，通知书通过ems邮件方式送达，邮寄地址及联系方式系吕春燕在租赁合同中载明的通讯地址，对于通讯地址错误导致通知无法亲自签收的法律后果，根据合同约定，应当由吕春燕承担，瑞进合能公司向合同中载明的吕春燕通讯地址送达的行为不论是否签收，均视为向吕春燕签收该通知书。故双方的房屋租赁合同已于2017年5月3日解除。对吕春燕主张合同已经于2017年4月11日解除的诉讼请求，吕春燕应当就合同自2017年4月11日解除负有举证责任，吕春燕并未举证证明瑞进合能公司确实存在断水断电导致案涉商铺无法使用的情形，应承担举证不能的不利后果，本院对反诉原告吕春燕的该项诉讼请求不予支持。 吕春燕在租赁期间未支付租金，按照租赁合同对租金的约定，2016年12月31日前租金为6201元/月，2017年1月1日至2017年12月31日期间租金为6511.05元/月，且按照租赁合同对免租期的约定，租赁期限届满前，如因吕春燕原因导致合同解除的，吕春燕除应按本合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租装修期和免租经营期的租金，瑞进合能公司要求被告支付免租装修期及免租经营期的租金符合法律规定，本院予以支持。故吕春燕应当支付自交房后至租赁合同解除之日即2015年12月17日至2017年5月3日的全部租金（含免租装修期、免租经营期及正常租赁期的租金），吕春燕应支付瑞进合能公司租金104086.78元。 根据合同约定，租赁期间被告应支付物管费477元/月及空调费424元/月，瑞进合能公司已代吕春燕向物管公司交纳物管费及空调费，瑞进合能公司要求吕春燕向其支付，于法有据且符合合同约定。吕春燕主张已支付了部分物管费及空调费，但未能提交其交纳物管费及空调费的票据，故应承担举证不能的不利后果。吕春燕仍应支付瑞进合能公司2016年5月至2017年5月期间的物管费及空调费共计10812元。瑞进合能公司代吕春燕交纳水电费1654.16元，故吕春燕应支付瑞进合能公司水电费1654.16元。 对于吕春燕是否应当支付违约金，吕春燕自交房后一直未交案涉商铺租金，已违反了租赁合同约定，应当支付违约金。但由于吕春燕已向瑞进合能公司交纳了履约保证金12402元，根据合同约定吕春燕违约，履约保证金不予退还，截至本案宣判前原告实际亦未退还，故本院结合双方履约情况及瑞进合能公司实际损失，酌定以该保证金冲抵吕春燕应支付的违约金，对瑞进合能公司主张吕春燕另行支付三个月租金金额的违约金的诉讼请求不予支持。本院对吕春燕要求退还履约保证金的诉讼请求不予支持。 对于瑞进合能公司是否应当支付违约金，吕春燕主张瑞进合能公司未完成招商时的承诺，但从本案证据来看，并无证据可以印证吕春燕所做的陈述，无法显示瑞进合能公司在招商时进行了承诺，且该承诺属于租赁合同的附件，且吕春燕主张参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，于法无据，本院不予采纳。吕春燕的证据不足以证明瑞进合能公司存在违约行为，故本院对吕春燕要求瑞进合能公司支付违约金的诉讼请求不予支持。 吕春燕提交的证据可以证明其向瑞进合能公司交了3000元装修保证金，案涉商铺装修早已完毕，且无其他须扣除装修保证金的情形，瑞进合能公司应当退还吕春燕装修保证金3000元。 对于吕春燕要求瑞进合能公司赔偿装饰装修损失、物品损失的诉讼请求，双方在租赁合同中已经对合同解除后装修及物品处理作出了明确约定，吕春燕要求损失赔偿于合同约定不符，且吕春燕的证据不足以证明在合同解除时的装饰装修价值，亦无法证明解除合同时案涉商铺内确有价值112504元的物品，应承担举证不利的后果，故本院对该项诉讼请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都瑞进合能房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吕春燕的租赁合同于2017年5月3日解除； 二、被告（反诉原告）吕春燕于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）成都瑞进合能房地产开发有限公司租金104086.78元、物管费及空调费10812元、水电费1654.16元； 三、原告（反诉被告）成都瑞进合能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）吕春燕装修保证金3000元； 四、驳回原告成都瑞进合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告吕春燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取1511元，反诉案件受理费2415.8元，由被告（反诉原告）吕春燕承担3415.8元，由原告（反诉被告）成都瑞进合能房地产开发有限公司承担511元（本反诉案件受理费均已预交）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐佳 二〇一八年六月二十一日 书记员贾安琴