浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终2400号 上诉人（原审原告）：李景宝，男，1971年11月21日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李继生，北京市安都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浦江县仙华街道十里亭村民委员会，住所地浙江省浦江县仙华街道十里亭村办公大楼。 负责人：朱圣满，村主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：魏东明，浙江良友律师事务所律师。 原审原告：洪锤正，男，1984年1月9日出生，汉族，住浙江省浦江县。 上诉人李景宝因与被上诉人浦江县仙华街道十里亭村民委员会（以下简称十里亭村）、原审原告洪锤正确认合同无效纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2017）浙0726民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李景宝上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持李景宝的全部诉讼请求。事实与理由：1、一审认定《房屋租赁合同》有效错误。李景宝租赁的涉案房屋属于违章建筑，依法不得对外出租，所签租赁合同属于无效合同。签订合同时双方明确约定租赁用途为办学，但十里亭村明知该建筑物在消防、卫生等方面均不合格，仍然与李景宝签订租赁合同，对合同无效具有重大过错，应当承担由此给李景宝造成的一切损失。2、（2017）浙0726民初2162号民事判决认定李景宝与洪锤正、薛玲燕签订的《十里亭学校转让协议及补充协议》因“十里亭学校”未取得相关部门审批许可属于非法办学，转让协议及补充协议无效。同样，十里亭村签订《房屋租赁合同》时明知“十里亭学校”不具有办学资格，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。3、即使认定《房屋租赁合同》有效，“十里亭学校”后期因未取得办学许可证而被教育部门责令关停，涉案房屋未实际使用，租赁合同未实际履行完毕，李景宝支付的租金167500元也应当部分退还。庭审中补充：1、一审认定涉案房屋是合法建筑错误。即使十里亭村取得了集体土地使用权证，但建造房屋时没有办理任何手续，也未经主管部门审批，涉案房屋是违法建筑。2、集体土地使用权证的面积仅为390.6平方米，而涉案房屋每一层建筑面积将近500平方米，明显超出土地使用权证的面积，是违法建筑。3、从《房屋租赁合同》来看，除了涉案房屋每层将近500平方米外，还有其他的空地，比如厕所、明堂、操场、水泥路、绿化等，整个使用的土地面积远远超过了土地使用权证390.6平方米的面积。十里亭村未能提供超出部分土地的合法性依据。4、涉案《房屋租赁合同》第8条约定，在四年的租期内，十里亭村保证李景宝能够正常办学，但十里亭村未能尽到该合同义务。学校被关停后，我方撤离租赁房屋，当时十里亭村纠集了将近20个村民闹事，还报过警。剩余的租期我方没有使用房屋，房屋交还十里亭村，十里亭村应当退还剩余租期的租金。我方对涉案房屋进行了装修、绿化，该投入经过评估是16万余元。这些投入都是按照租赁合同的约定进行的，由于十里亭村未能保证在合同约定的四年内正常办学，应当赔偿这些损失。 被上诉人十里亭村答辩称：1、关于合同是否有效的问题。本案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应认定有效。该房屋取得建设土地使用权证，用于出租没有违反法律和行政法规的强制性规定。李景宝声称涉案房屋属于违章建筑，但没有任何部门确认说涉案房屋属于违章建筑。李景宝混淆了土地使用权面积和建筑面积的概念，本案属于集体土地，操场、厕所等均属于集体土地的范畴。2、关于《房屋租赁合同》第8条，涉案房屋并没有导致李景宝不能正常办学，其被责令关停是因为经营问题。李景宝从2013年开始就在这里办学，为了扩大规模才租赁涉案房屋。3、关于租期的问题，李景宝并未撤离租赁房屋，而是仍然占有和使用房屋。李景宝起诉以后我们去过现场，在一审法官的陪同下拍摄了一些照片。现在合同还在有效期内，李景宝也没有将租赁房屋交付给十里亭村，所以仍然应当支付租金。4、关于装修等投入的损失问题，上诉人自行装修、投入，没有经过十里亭村的同意，很多设施都是违法建筑，等合同到期后十里亭村将另行起诉李景宝要求赔偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告洪锤正未作答辩。 李景宝向原审法院起诉请求：1、确认涉案《房屋租赁合同》无效；2、被告立即退还已收房屋租金167500元；3、被告赔偿资金占用费25962.50元；4、被告赔偿房屋装修、铺设水泥地坪等损失169690元。 原审法院认定事实：2014年9月1日，两原告因其开办的“十里亭学校”扩大规模的需要向被告承租了坐落于仙华街道十里亭办公大楼后庄头五间三层楼房，并与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“房屋用途为租赁办学；租赁期限自2014年9月1日至2018年6月30日止；议定租金16.75万元整，交纳方式为四年一次性付清；四年租期内应保证学校能正常办学，如发生教育局干涉不能办学等情况，另行村两委配合协商决议；三层楼梯护栏、房屋内水泥地建设费用由乙方负责，教室内隔间所用材料由乙方负责，工时费用由乙方负责，厨房、厕所、消防通道楼梯由乙方负责等等。”合同签订后，原告支付了租金16.75万元，被告依约将涉案房屋交付给原告使用。在租赁期间，原告修建了食堂、门卫房、围墙、停车棚、购置了不锈钢旗杆、宣传栏、铁大门、不锈钢门等设施、并浇注了部分水泥地、翻建了化粪池，经金华市汇金资产评估事务所评估，原告增加的设施评估价值为96990元，水泥地及化粪池评估价值为72700元。2016年，“十里亭学校”因未能办理办学许可证，而被教育部门责令关停，为此，原告诉至法院，提出了上述诉请。涉案的出租房屋十里亭村办公大楼的土地证号为[浦集用（2011）第2833号]，使用权类型为批准拨用。该大楼系2012年度浦江县村级公益事业“一事一议”建设项目，由地方财政与省财政奖补资金进行建设，于2013年6月6日竣工。“十里亭学校”系原告洪锤正于2013年租赁被告办公大楼中的七间三层楼屋（与涉案房屋相邻）后与他人合伙开办，其中原告洪锤正占学校三分之一的股份。2014年，原告李景宝受让了其他两合伙人的股份，2015年9月12日，原告洪锤正将其拥有的三分之一股份转让给了原告李景宝。之后，由原告李景宝经营管理。因“十里亭学校”未经相关部门审批许可而被关停，经原告李景宝提起诉讼，浦江县人民法院于2017年10月10日作出（2017）浙0726民初2162号民事判决，确认两原告之间的“十里亭学校”转让协议无效。 原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，涉案房屋依法取得建设土地使用权，且系政府财政支持的公益事业建设项目，用于出租并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。被告开办的学校因未能办理办学许可证，而被教育部门责令关停，并不属认定合同无效的法定情形。因此，原告诉请确认合同无效及退还已收房屋租金并赔偿损失，依据不足，不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十二条之规定，判决：驳回原告李景宝的诉讼请求。案件受理费2085元（已减半收取），资产评估费3000元，合计5085元，由原告李景宝负担。 二审期间，各方当事人均未提供新的证据。 本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，李景宝主张因租赁房屋系违章建筑，故租赁合同无效，但十里亭村提供的土地使用权证、申请验收报告、项目初验意见、浦财农[2012]14号文件等证据，足以证明涉案租赁房屋为批准拨用土地，由财政奖补资金建设，经政府相关部门验收合格，李景宝也未提供证据证明涉案租赁房屋被认定为违章建筑而导致“十里亭学校”被关停，故其关于违章建筑的诉称，依据不足，不予采信。李景宝主张十里亭村承诺可以正常办学4年，即使确有该承诺，该承诺未完成也并非导致合同无效的情形。李景宝与洪锤正之间的《转让十里亭学校股份的协议》被确认无效，系因该协议转让的标的物为未获办学资格的学校的股份，并非李景宝本案所主张的理由。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性效力规定，应当认定有效。李景宝主张合同无效，依据不足，不予支持，其基于合同无效所提出的退还租金并赔偿损失的诉讼请求，于法无据。 综上，李景宝的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4170元，由上诉人李景宝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  陈旻尔 审 判 员  郑青蓝 二〇一八年六月二十二日 法官助理  江献 代书记员  黄佳婧