山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初5019号原告：胡清元，男，1985年12月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马铄，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琼，山东康桥律师事务所实习律师。被告：济南恒大翡翠华庭置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：王双，女，系被告济南恒大翡翠华庭置业有限公司职工。原告胡清元诉被告济南恒大翡翠华庭置业有限公司(以下简称济南恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡清元的委托诉讼代理人马铄、被告济南恒大公司的委托诉讼代理人王双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡清元向本院提出诉讼请求：1.判令济南恒大公司支付自2016年1月1日至2016年12月21日期间逾期交房违约金共计140106.075元；2.判令济南恒大公司退还强制胡清元交纳的自2016年1月至2016年12月物业服务费6058.80元；3.判令由济南恒大公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：胡清元于2014年8月26日与济南恒大公司签订了销售（字）201416670911号《商品房买卖合同》，购买济南恒大公司开发建设的恒大帝景商品房（恒大帝景1栋2单元1401）。房屋实际建筑面积219.50平方米，房屋总价为3946650元。按照本合同第八条规定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《综合验收备案证明》和《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；本合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收；本合同同时约定，出卖人逾期交房的按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。本合同签订后，胡清元依约履行了付款义务，于2016年4月1日付清所购房屋全部房款3946650元。2016年12月21日，济南恒大公司未取得恒大帝景项目的《综合验收备案证明》，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收；《山东房地产开发项目综合验收备案管理办法》第二条则规定，凡在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。2016年12月21日，胡清元得知该项目已通过综合验收取得《综合验收备案证明》后，胡清元收房。胡清元认为，济南恒大公司迟延交房不存在法定的免责事由，违约事实明显，胡清元不能按约及时入住，严重损害了胡清元的利益，济南恒大公司应该依照本合同约定承担违约责任，支付胡清元违约金140106.075元（3946650元×0.01%×355天）。此外，鉴于济南恒大公司违约，双方于2016年12月21日才完成验收交接，根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十一条规定，业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月缴纳物业服务费，已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。因此，在收房时济南恒大公司强迫胡清元交纳的2016年1月至2016年12月期间的物业费应予以退还。济南恒大公司辩称，1.关于胡清元第一项诉讼请求答辩如下：济南恒大公司与胡清元已在签订的商品房合同附件五中将交房条件变更为：济南恒大公司在2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条款不违反法律的效力性强制性规定，胡清元诉称的《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目综合验收备案管理办法》系山东省、山东省建设厅下发的地方性法规、部门规章性文件，是对房地产企业进行管理的管理性规范，不属于能够影响合同效力的法律法规的强制性规定。并且，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：建设工程经验收合格方可交付使用。该验收合格是指工程竣工验收合格，是法律法规规定的建筑工程交付使用的强制条件。因此，上述条款并未违反法律的效力性强制性规范，且不存在法律规定的无效情形，依法为有效条款。胡清元所购买的房产已于2015年11月、12月陆续取得单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，济南恒大公司也在上述合同约定的交房日期前——2015年12月29日向胡清元寄送了交房通知书，现胡清元也已经实际收房，故其诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。2.关于胡清元的第二项诉讼请求答辩如下：首先，物业费并非是济南恒大公司收取，与济南恒大公司之间不存在物业服务关系。其次，济南恒大公司不存在任何违约行为，济南恒大公司已经按照合同约定通知胡清元前来收房，自此物业开始为胡清元所购房产所在的小区提供物业服务，胡清元即使未入住也应缴纳物业费。因此，胡清元要求济南恒大公司退还物业费没有事实和法律依据。综上，胡清元的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对济南恒大公司提交的电梯验收合格证等资料、房屋建筑工程竣工验收备案单，系本院档案室复印，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，胡清元（买受人）与济南恒大公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，约定：由胡清元购买济南恒大公司开发的位于恒大帝景小区一期1号楼2单元1401商品房一套，总价款为3946829元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得开发项目分期综合验收备案证明，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议第三条约定，双方同意本合同第八条变更为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。胡清元已按照合同约定支付了全部购房款，并于2016年12月21日接收了涉案房屋。涉案房屋已于2015年12月31日前通过了房屋建筑工程竣工验收、电梯验收、建设工程消防验收、单位（子单位）工程质量竣工验收。2015年12月29日，济南恒大公司通过EMS快递向胡清元邮寄了交房通知。2016年12月22日，胡清元向金碧物业有限公司济南分公司支付物业费6558.8元。2017年6月19日，济南恒大帝景物业服务中心向胡清元出具业主证明，证明胡清元已实际入住。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方已在补充协议中明确约定，将涉案房屋的交付条件变更为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该补充协议并未免除出卖人济南恒大公司的责任、加重买受人胡清元的责任、排除买受人胡清元的主要权利，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，且胡清元也未在法定期间内，以济南恒大公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致胡清元没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充协议。因此，本院认定双方对交付条件的补充协议合法有效。济南恒大公司已经依照合同约定履行了交房义务，胡清元要求济南恒大公司承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。对于胡清元要求济南恒大公司退还自2016年1月至2016年12月物业服务费6058.80元的诉讼请求，因胡清元与济南恒大公司不存在物业服务合同关系，且胡清元物业费用交予金碧物业有限公司济南分公司，因此对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、第十条、第十四条、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡清元的诉讼请求。案件受理费人民币3220元，由原告胡清元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 勇人民陪审员  侯丽娜人民陪审员  张 忠二〇一八年六月四日书 记 员  李 鑫