安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0705民初1170号 原告杨智奎，男，1955年5月1日出生，汉族，住铜陵市铜官山区。 原告卢爱萍，女，1957年9月13日出生，汉族，住铜陵市铜官山区。 委托诉讼代理人：李金明，安徽徐秉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施敏婵，安徽徐秉宸律师事务所律师。 被告：铜陵市铜峰房地产开发有限公司,住所地安徽省铜陵市铜官区石城路168号。统一社会信用代码：91340700764751365P。 法定代表人：汪锡奎,公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵礼平，安徽众佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈继群，安徽良实律师事务所律师。 原告杨智奎、卢爱萍诉被告铜陵市铜峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨智奎、卢爱萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理产权登记；2、确认被告要求原告签署的放弃违约赔偿承诺无效；3、依法撤销被告让原告签署的申请中放弃主张违约金的内容；4、判令被告向原告支付逾期交房违约金11517.7元（自2017年7月1日起按67元/日计算至2017年12月20日止）；5、判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金（自2017年9月28日起按10元/天计算至实际办理产权登记之日止，截至起诉之日约为1600元）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买被告所开发的位于铜峰·塞纳庄园1号楼803房，房屋总价款为334817元。依据合同第八条及第十一条约定，被告应于2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，以书面的形式通知原告办理交付手续，签署房屋交接单，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条及第十六条规定，如被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告承担已交付房屋价款万分之二违约金（自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）；如因被告的原因致使原告逾期办理房屋产权登记的，被告应向原告按每日10元支付违约金（自合同第十一条规定的最后办理期限届满后的第二天起至实际办理产权登记之日止）。合同签订后，原告及时地向被告履行了付款义务，付款金额为334817元。此外，在原告等业主要求被告交付钥匙进行装修时，被告为免除自身的违约责任，强行要求原告等业主在其事先准备好的申请书上签字，要求承诺放弃向被告主张违约赔偿的权利。原告等业主中有很多人迫于无奈，不得不在被告事先准备好的申请书上签字。原告认为，该承诺不公违反了自愿平等原则，更是属于被告出具的免除自身责任的格式条款，且违反了国家法律规定，损害了国家及社会公共利益，应当确认无效。截至2017年12月20日，被告才向原告等业主发出交房的书面通知，至于房屋产权登记的时间仍不确定。据了解，被告违约的根据原因是房屋不具备交付的条件。鉴于被告逾期交付房屋及逾期办理产权登记的严重违法行为，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 被告铜峰公司辩称：一、被告已经履行协助办证义务。被告于2018年2月7日已经办理诉争房屋的不动产首次登记，并于2018年2月10日以短信方式通知原告登记办证。二、被告不存在逾期交房违约行为。原告已经与被告办理了房屋交付手续，并已经入住。双方实现了提前交房，被告不存在逾期交房违约事实，原告主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。三、原告已书面表示放弃要求被告承担违约责任。原告于2017年3月20日出具的《关于要求提前拿住房正式钥匙、交付住房的申请》中明确表示“本人放弃以该住房不具备交付条件或以该住房存在质量问题等为理由向你公司主张任何民事责任的权利（包括放弃要求你公司承担违约责任或承担赔偿责任、放弃要求退房等）。”根据原告该承诺，原告现主张逾期交房和逾期办证违约金违背诚实信用原则。原告诉请无法律事实依据请求驳回原告诉请。四、原告向被告出具的：关于要求提前拿住房正式钥匙、交付住房的申请，不具有合同法第52条规定的合同无效情形，也不具有合同法第54条撤销情形。该申请是原告要求变更房屋交付条件或变更违约责任的请求，经过被告同意后，双方就房屋交付条件和违约责任条款进行了变更，并且双方实际履行，该变更的约定是原告与被告真实意思表示，不属于合同无效情形或可撤销情形。综上，原告的各项诉讼请求均没有法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2015年3月31日签订《商品房买卖合同》。该合同约定：一、原告向被告购买座落于铜峰·塞纳庄园1号楼803号商品房，房屋建筑面积91.48平方米，房屋总价款334817元；二、被告应于2017年6月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、（1）该商品房经竣工验收合格，并报主管部门备案；（2）本期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；（3）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已经落实；（4）商品住房质量责任主体已明确；（5）前期物业管理已落实；三、若被告逾期交房，则按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；3.如因被告原因而至原告逾期办证的，原告有权按下列方式处理：（1）原告自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，被告应向原告按每日10元支付违约金；（2）原告自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，原告可选择退房，原告退房，被告在原告提出书面退房要求之日起90日内将原告已付房款退还原告，并按10元/天赔偿原告的损失；原告不退房，被告应向原告按每日10元支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告依合同约定支付了购房款334817元。2017年3月20日原告向被告提出《关于要求提前拿住房正式钥匙、交付住房的申请》，该申请载明“本人杨智奎购买的铜峰.塞纳庄园2号楼803室现已拿装修钥匙并装潢完毕。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，客观上目前还未到交住房正式钥匙时间，但因本人自身需要特向你公司申请提前拿正式钥匙入住，本人认可该住房具备交付条件，认可该住房质量合格同意验收，本人领取房屋正式钥匙视为本人与你公司已经按《商品房买卖合同》经定正式交付住房。本人放弃以该住房不具备交付条件或以该住房存在质量问题等为理由向你公司主张任何民事责任的权利（包括放弃要求你公司承担违约责任或承担赔偿责任、放弃要求退房等）”等内容。2017年12月13日，涉案房屋办理了竣工验收备案手续。2018年2月7日，涉案房屋办理了不动产首次登记证明，2018年2月10日，被告以短信方式通知原告办理不动产登记手续。 另查明，涉案房屋所在小区名称已变更为“铜峰庄园”，涉案房屋楼号已变更为铜峰庄园2栋803室。 上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案房屋已于2018年2月7日办理了不动产首次登记，被告于2018年2月10日，以短信方式通知原告办理不动产登记手续。原告可凭相关材料自行办理不动产登记手续，被告已履行了协助原告办理产权登记的义务，故原告要求被告协助原告办理产权登记的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，因原告自己申请要求不按合同约定提前交付房屋。视为双方对房屋交付约定条款的变更。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。对于房屋的交付，出卖人只要在约定的期限内将房屋转移给买受人占用，就应认定出卖人按期履行了房屋交付使用的义务。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予以支持，故本案原告接受房屋的行为应依法认定房屋已交付使用。综上所述,原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原告诉请被告自2017年9月28日起至实际办理产权登记之日止按10元/天支付逾期办理产权登记证的违约金，根据双方《商品房买卖合同》的约定，如被告于房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，应当向原告按每日10元支付违约金。被告于2018年2月10日通知原告办理产权登记，已超过合同约定的办证期限，被告应当按照合同约定的10元/日赔偿原告逾期办证的损失。被告同意按合同约定自2017年9月28日起支付违约金，但应计算至通知原告办理产权登记日，即2018年2月10日止。本院认为，被告于2018年2月7日已办理涉案房屋的不动产首次登记，并于同年2月10日通知原告携带身份证、合同及相关证件到售楼处办理房产证手续，此时被告已履行了通知办理房产证的合同义务，对被告该辩称本院予以采信。故自2017年9月28日起至被告通知原告可办理产权登记之日止被告逾期136天，原告应领取的逾期办证违约金为1360元。对原告所提要求确认原告在其申请中所作的放弃违约赔偿承诺无效及撤销申请中放弃主张违约金的内容。因该申请系原告自身所提，且也并未损害到原告的合法权益。故对该诉求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，判决如下： 一、被告铜陵市铜峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨智奎、卢爱萍逾期办理产权登记违约金1360元。 二、驳回原告杨智奎、卢爱萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费128元，减半收取64元，由原告杨智奎、卢爱萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 王 云 二〇一八年六月十二日 书记员 朱艳妮 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 …… 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立凳时显失公司的。 ……