四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终6436号 上诉人（原审原告、反诉被告）：侯晓红，女，1973年10月18日出生，汉族，住重庆市秀山县。 委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁彦玲，四川蓉城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都龙湖西晋置业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区晋阳路**金雁大厦****。 法定代表人：王光建。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人侯晓红因与被上诉人成都龙湖西晋置业有限公司（以下简称龙湖西晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯晓红上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，并驳回龙湖西晋公司的诉讼请求。事实和理由：（一）双方在《龙湖.租赁合同营运期》中明确约定了b1-06号商铺的位置，又在该合同附件《品牌位置说明》中对该商层各商铺出入口作了明确约定，该合同附件与合同正文具有同等法律效力。虽然附件对客流量东线以及主力店永辉超市出入口是以图形表示，但完整明确地体现出客流量动线走势图及永辉超市出入口的分布，应属合同内容对双方产生约束力。（二）原审法院认定龙湖西晋公司对该超市的主入口无法控制，但据龙湖西晋公司提供的装修竣工图显示，该超市的左侧入口被封，取而代之的是将B1-23商铺修缮成主入口，使主入口变宽且便于进入超市，因此所谓龙湖西晋公司不能控制永辉超市入口改动与事实不符。宣传资料虽不是合同附件但与合同附件中《品牌位置说明图》一致，足以证明该宣传资料是对双方均有约束力的合同组成，否则也无须双方将其作为合同附件列入合同组成了。虽本案非房屋买卖合同关系，不能直接适用《商品房销售管理办法》第十四条及第十五条之规定，但作为房屋租赁原理相同，应符合诚实信用原则，该宣传资料对双方均有约束力，否则商家可作出不真实不合理的宣传不用承担责任。原审法院将该证据仅认定为前期宣传资料做法也是错误的，应认定为合同组成部分。（三）虽双方合同约定出租人基于商场整体经营环境、品质、优化动线等，有权对建筑物的全部或者任何部分进行改扩建，但本案没有证据证明龙湖西晋公司的改扩建达到提升商场整体经营环境、品质、优化动线等合理原因。相反正是龙湖西晋公司未遵守约定，擅自将永辉超市的主入口改动，使侯晓红的经营无法继续。（四）龙湖西晋公司在一审中提供的没有任何签字盖章的打印件，想证明对侯晓红的经营没有影响，但该证据不符合证据三性。（五）本案龙湖西晋公司违约后，双方进行沟通，龙湖西晋公司同意侯晓红撤场，但1月底临近撤场时，却要求侯晓红承担违约责任。本案龙湖西晋公司违约，侯晓红有权解除合同，并退还履约保证金、商铺装修款及加盟费。 龙湖西晋公司辩称，理由与一审答辩意见基本一致，即双方对于客流的流向及出入口在合同中没有约定。客流大小以及经营状况并无必然关系，在合同中确保承租人收益并不是合同约定的出租人的义务，侯晓红因经营不善导致的后果不应当由龙湖西晋公司承担，客流路线导致的无法经营是侯晓红的主观意见。 侯晓红向一审法院起诉请求：1判决解除双方之间的租赁合同；2.判决龙湖西晋公司向其返还282556.34元（保证金、装修押金、装修及加盟费，共计309440.11元，扣除2016年2月租金、物管、POS机租金、电费共计26883.77元，合计为282556.34元）。 龙湖西晋公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《龙湖.租赁合同（运营期）》已于2016年3月2日解除；2.判决侯晓红支付拖欠的租金共计17739.72元、物业服务费5489.16元、收银机使用费638.7元、代收电费4498.89元；3.判决侯晓红支付基于拖欠租金、物业服务费、代收电费的违约金（自欠付之日至实际支付之日止，暂计算至2016年4月30日，共计10640.38元）；4.判决侯晓红支付将该房屋恢复至毛坯状态的费用共计13812元；5.判决侯晓红支付解除租赁合同产生的违约金59008.43元。 一审法院认定事实：2015年10月18日，侯晓红与龙湖西晋公司签订了《龙湖.租赁合同（营运期）》。合同专用条款第1.1条、第3.1条、5.1条和7.1条约定，出租人将商场【BIF-06】号商铺出租给承租人使用，租用面积为【92.08】平方米；该房屋的租期共计3年1月，自2015年11月1日至2018年11月30日止，实际租期自交付日开始计算；2015年11月1日至2015年11月30日为装修期，装修期届满后的次日或实际开业日为计租日。合同第8.1-13.2条约定相关费用计算方式，其具体为:1.租金。保底租金和提成租金统称为“租金”，以保底租金与提成租金中较高者为准，二者均由承租人按月支付。2015年12月1日至2016年11月30日期间保底租金标准为180元/月/平方米,月保底租金合计为16574.40元,期间月提成租金标准为每月含税营业额的10％;2016年12月1日至2017年11月30日期间保底租金标准为190元/月/平方米,月保底租金合计为17495.20元,期间月提成租金标准为每月含税营业额的10％;2017年12月1日至2018年11月30日期间保底租金标准为人民币210元/月/平方米,月保底租金合计为19336.80元,期间月提成租金标准为每月含税营业额的10％。2.收银机使用费600元/月，自使用日开始计算。3.物业服务费及能源费。物业服务费自交付日开始起算，费用标准为56元/月/平方米,案涉房屋每月物业服务费为5156.48元;电费和水费由出租人代收代付。4.合同保证金。作为履行本合同的保证，承租人应向出租人缴纳的合同保证金共计70675.84元。5、首期费用。包括2015年12月1日至2015年12月31日期间的保底租金16574.40元、2015年12月1日至2015年12月31日期间的收银机使用费600元，共计17174.40元。同时合同通用条款第3.5.1条约定，除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、收银机使用费（若有）、物业服务费、上月的水电费及其他根据合同及附件约定应支付的相关费用支付到出租人的账户。第3.6.2条约定，租期内，承租人不得以任何理由要求出租人从其已支付的合同保证金或本合同约定的其他保证金中抵扣其必须向出租人缴纳的租金和其他款项。第3.6.5条约定，承租人应于交付日前向出租人缴纳装修押金4604元。第5.12条约定，如承租人或其装修工程承包商违反本合同及有关装修管理制度的各项规定，出租人有权不予退还承租人缴纳的装修押金。第11.2.6条约定，出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化动线等合理原因，有权对建筑物的全部或者任何部分进行改建、扩建或装修，承租人应予以配合，并不得以此要求出租人减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施。第14.4条约定，若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全部缴纳租金、合同保证金、物业服务费及本合同及附件约定的其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4％计算收取滞纳金，承租人逾期支付累计超过30日的，出租人有权解除本合同。第14.12条约定，出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10％的违约金。合同签订后，侯晓红于2015年9月30日、2015年10月21日、2015年11月26日先后将合同保证金70675.84元和装修押金4604元支付给龙湖西晋公司。庭审中双方当事人确认案涉房屋租金、物管费已支付至2016年1月21日，同时案涉房屋已被龙湖西晋公司于2016年3月1日收回。 2015年10月8日，侯晓红与上海木木生活贸易有限公司签订《木槿生活特许加盟经营合同》，该公司授权侯晓红在案涉租赁商铺开设特许加盟店，合同约定加盟期限为三年，自2015年10月8日起至2018年10月7日止，侯晓红于2015年10月22日、27日和29日先后将加盟费5万元、货品保证金30万元、装修保证金14万元支付给上海木木生活贸易有限公司，后因侯晓红自行装修，装修保证金14万元已退还至侯晓红。2015年10月16日，上海木木生活贸易有限公司与侯晓红协商对账，侯晓红在装修加盟过程中实际产生设备道具费用41160.27元、店铺使用费68000元、加盟费用50000元、店铺设计费6000元、系统使用费2500元，共计167660.27元。 2015年10月20日，侯晓红与四川省冠亚装饰工程有限公司签订《铺面装修工程承包合同》，约定由四川省冠亚装饰工程有限公司承包案涉商铺装修工程，合同工期20天，总包干价为54500元，四川省冠亚装饰工程于205年12月28日进场装修，2015年11月14日完工。侯晓红于2015年12月23日将装修款项54500元、空调风管安装费5500元和水晶卷帘门安装费6500元一次性支付给四川省冠亚装饰工程有限公司。 2016年2月20日，侯晓红向龙湖西晋公司发出《解除租赁合同通知书》，称龙湖西晋公司在未征求侯晓红同意也未通知的情况下，擅自将该楼层主力店永辉超市的主入口改至楼层另一侧，使得包括侯晓红承租的店铺在内的诸多商铺成为事实上的客流盲区，与龙湖西晋公司在招商初期所宣传和承诺的商业前景完全不符，致使侯晓红承租该商铺的商业目的无法实现，为避免损失继续扩大，决定于2016年3月1日起终止与龙湖西晋公司的租赁合同。龙湖西晋公司于2016年2月23日收到侯晓红出具的解除合同通知书，但未回应。2016年3月1日，龙湖西晋公司向侯晓红发《律师函》声称侯晓红欠缴租金、物业服务费、POS机租金、电费等费用已超过30日，已经严重违约，故要求解除双方的租赁合同。侯晓红在庭审中确认已经收到该律师函。 侯晓红提供《品牌位置路线图》，拟证明龙湖西晋公司前期宣传资料均对主力商铺永辉超市的出入口进行了标示，但后期该公司擅自更改楼层布局，造成自己经营损失。龙湖西晋公司对该证据不予认可。经审理查明该路线图系龙湖西晋公司前期宣传资料，并不是合同附件之一。 龙湖西晋公司提供案涉商铺周边店铺销售情况，拟证明相近的铺面有正常经营，位置和人流对经营状况没有必然的联系。侯晓红对该证据不予认可。 一审认定上述事实，有《龙湖.租赁合同（营运期）》、《商铺进撤场交接确认书》、《解除租赁合同通知书》、《品牌位置说明》、《铺面装修合同》、《木槿生活特许加盟经营合同》、《永辉装修图》、《竣工图》、《金楠天街木槿生活周边店铺销售情况》、《律师函》、收据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 一审法院认为，侯晓红、龙湖西晋公司签订的《龙湖.租赁合同（营运期）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实合法有效。本案争议焦点为龙湖西晋公司改变超市出入口的行为是否构成违约。一审法院认为，首先，侯晓红所称的楼层主力店永辉商场的出入口客流走向并未在双方合同中予以明确约定；其次双方争议的出入口位置，只是作为可选择的出入口之一，龙湖西晋公司对客流实际出入口选择无法控制，侯晓红提供的《品牌位置路线图》也只是龙湖西晋公司前期的宣传资料，并非合同附件；第三，根据合同约定，龙湖西晋公司有权对建筑物的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，侯晓红应予以配合；第四，龙湖西晋公司列举出的周边店铺的销售情况虽不能直接证明自己更改超市出入口行为与侯晓红商铺经营状况之间的关系，但可以显示超市出入口的更改对周边商铺经营状况的影响。综上，一审法院认为，龙湖西晋公司改变超市出入口的行为并不构成违约，侯晓红并不因此享有法定的合同解除权，故对其据此要求解除合同的诉讼请求不予支持。同时，侯晓红自2016年1月以后未再支付租金及相关费用已构成违约，且拖延支付已经超过30日，根据合同约定，龙湖西晋公司有权解除合同。龙湖西晋公司于2016年3月1日向侯晓红发出解除合同的《律师函》，并于同日收回案涉商铺，即依约行使解除权，故一审法院确认双方合同已于2016年3月1日解除。 对侯晓红主张返还的费用，一审法院认为，合同保证金作为合同履行的保证，因侯晓红拖欠租金等费用，存在违约事实，并不符合退还保证金的条件，其主张退还合同保证金70675.84元的主张，一审法院不予支持。对其主张返还装修押金的请求，现龙湖西晋公司未举示证明证明侯晓红及其装修工程承包商有违反有关装修管理制度的各项规定的情形，故侯晓红有权依照合同对装修押金的约定要求返还。故一审法院对侯晓红主张退还装修押金4604元的诉讼请求予以支持。因龙湖西晋公司不构成违约，侯晓红主张龙湖西晋公司赔偿其支付的装修费和加盟费损失即缺乏依据，故对侯晓红主张退还装修及加盟费的诉讼请求一审法院不予支持。 对龙湖西晋公司的反诉请求，一审法院认为，因确认侯晓红租金、物业服务费、收银机使用费支付至2016年1月21日，而房屋系2016年3月1日收回，故龙湖西晋公司主张侯晓红支付该期间的租金17739.72元、物业服务费5489.16元、收银机使用费638.7元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对侯晓红提出的用保证金抵扣租金、物管费、POS使用费和电费的抗辩，一审法院认为合同中已明确约定不得用保证金抵扣相应款项，且侯晓红作为承租人就应当按照合同约定支付相应费用，故对其抗辩理由不予采纳。对龙湖西晋公司主张的水电费及房屋恢复费用，因其均未举示相关证据，故一审法院对龙湖西晋公司主张的上述两项费用不予支持。对龙湖西晋公司主张的两项违约金，根据合同约定，两项违约金均针对侯晓红拖欠相关费用的违约行为，对同一违约行为约定多个违约金标准，且每一项均足以弥补守约方的损失时，一审法院仅选择其中一项即59008.43元的违约金予以支持。 综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认侯晓红与龙湖西晋公司之间签订的《龙湖租赁合同（运营期）》于2016年3月1日解除；二、龙湖西晋公司于判决生效之日起五日内返还侯晓红装修押金4604元；三、侯晓红于判决生效之日起五日内向龙湖西晋公司支付租金17739.72元、物业服务费5489.16元、收银机使用费638.7元，共计23867.58元；四、侯晓红于判决生效之日起五日内向龙湖西晋公司支付违约金59008.43元；五、驳回侯晓红的其他诉讼请求；六、驳回龙湖西晋司其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费5538元，因适用简易程序，减半收取2769元，由侯晓红负担2724元，成都龙湖西晋置业有限公司负担45元;反诉费用1268元，由侯晓红负担940元，龙湖西晋公司负担328元。 二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。侯晓红除认为遗漏了永辉超市变动其商场入口的事实，其他事实没有提出异议。龙湖西晋公司对侯晓红所称永辉超市入口发生改变不持异议，亦对一审法院事实不持异议，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议内容系侯晓红解除与龙湖西晋公司合同是否符合法律规定，其实质问题是作为同层主力商户的永辉超市对入口进行改变是否可归责于龙湖西晋公司。具体而言，包括三个问题：其一，永辉超市对于入口的变更是否受龙湖西晋公司控制；其二，龙湖西晋公司是否系对负一层的动线（客流方式）予以了承诺；其三，对于入口的变更是否导致合同目的无法实现。对此，本院分述如下： 首先，据龙湖西晋公司陈述，对于其出租管理的案涉龙湖·金楠天街购物中心（以下简称商场）内的承租的商户的装饰装修行为应受其装修管理制度约束，因此，可知对于同为商场内承租方的永辉超市的门面变动亦应受其管理和约束。同时，从龙湖西晋公司提交的其与四川永辉超市有限公司《租赁合同》第六条亦显示，乙方（永辉超市）经营布局方案接受龙湖西晋公司审核。因此，对于侯晓红主张永辉超市对于超市入口的变更由龙湖西晋公司控制，本院予以采纳。 其次，对侯晓红所举前期宣传资料，因双方对该份宣传资料的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。侯晓红主张其提交的合同附件的《品牌位置说明》和宣传图例显示中的虚线部分系客流动线走势图，而龙湖西晋公司对此不予认可。对此，本院认为，该虚线图并未作相应的标注，不足以证明系侯晓红主张的客流动线图，故本院不予采纳。 再次，即使如侯晓红主张该图例系客流动线图，亦不足以导致合同目的无法实现。本院认为，双方订立的合同系以龙湖西晋公司出租商铺，侯晓红对商铺承租后获取商业收益的合同。侯晓红主张的龙湖西晋公司容许永辉超市更改出口使其合同目的无法实现，但该份合同中并未标注永辉超市的出入口位置，而即使龙湖西晋公司对于人员动线进行了标注，只代表对于进入该楼层人员如何流动方向而并未明确承诺系必然路线，而永辉超市变动其出入口，并未将原出入口封锁，因此即使出现相应的客流量的减少，并不导致合同目的无法实现，因此，对于侯晓红主张合同目的无法实现导致解除合同本院不予支持。综上，一审法院认定侯晓红违约，认定正确，本院予以确认。 基于上述认定，对于侯晓红主张支持其一审诉讼请求部分：1.侯晓红主张双方合同解除，因双方对此均无异议，并共同确认系2016年3月1日解除，本院予以确认。2.因装修押金一审法院已予以支持了，龙湖西晋公司也未提出上诉，本院不予处理。侯晓红主张返还约定保证金，但根据双方合同第14.2条规定，“除合同约定及法律规定承租人有权解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，出租人不予退还承租人已缴纳的所有款项……”，根据本院认定的事实，系侯晓红违约在先，侯晓红主张退还保证金无法律依据，一审法院认定正确，本院予以确认；3.侯晓红主张装修及加盟费的诉请，系其自行产生，亦非龙湖西晋公司违约造成的损失，故侯晓红主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对于龙湖西晋公司诉请部分，因侯晓红租金、物业服务费、收银机使用费支付至2016年1月21日，而双方合同于2016年3月1日解除，故龙湖西晋公司主张侯晓红支付该期间的租金17739.72元、物业服务费5489.16元、收银机使用费638.7元，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。侯晓红上诉称应扣除2016年2月的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；其对收银机使用费无异议，本院予以确认。对于违约金部分，侯晓红虽主张金额过高，但并未提交相应证据证明，本院不予支持。 综上所述，侯晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6806元，由上诉人侯晓红负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗健文 审判员  陈进梅 审判员  郑小茂 二〇一八年六月二十七日 书记员  何鸿卓