呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初2746号原告：刘伟，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张耘华（原告刘伟母亲），住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人马春梅，慧聪律师事务所律师。被告：内蒙古巨东房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区诺和木勒大街80号A、B座综合楼B单元6层4064室。法定代表人：张玉宝，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：王中伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。第三人：内蒙古昭华建筑工程（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区。法定代表人：王燕霖，该公司董事长。委托诉讼代理人：马建国，男，该公司员工。第三人：黄建平，男，无固定职业，住所地呼和浩特市。委托诉讼代理人：李芊葆，北京市金励律师事务所律师。第三人：刘超，男，学生，住呼和浩特市。原告刘伟与被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司（以下简称巨东公司）、第三人内蒙古昭华建筑工程（集团）有限责任公司（以下简称昭华公司）、黄建平、刘超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人张耘华、马春梅、被告巨东公司的委托诉讼代理人王中伟、第三人黄建平的委托诉讼代理人李芊葆到庭参加诉讼，第三人昭华公司、刘超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟提出诉讼请求：1.请求判令被告将水语青城二期七号楼西单元二十二层西户的房屋交付原告（房屋价值43万元）；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月，原告通过介绍从第三人昭华公司委托人黄建平处购买了被告巨东公司与昭华公司共同开发的水语青城二期七号楼西单元二十二层西户房屋一套，并交清了43万元购房款。2016年8月，昭华公司的委托代理人黄建平将购房款钥匙交到原告手中。原告领到钥匙后找了装修公司开始装修，在装修的过程中，物业公司通过断水断电的方式阻止原告装修，并将原告购买房屋的门锁更换。2017年10月17日，原告发现房屋已经被巨东公司出售于第三人刘超。原告认为，被告巨东公司无权将涉案房屋出售，被告巨东公司系无权处分，原告的合法权益受到了侵害，故原告诉至本院，请求判如所请。被告巨东公司辩称，原告与第三人签订的协议是个无效协议，无效的协议应该由第三人向原告返还购房款。原告应向合同的相对方主张权利，不应向被告主张权利。被告既没有和原告签订买卖协议，也没有收取分文房款。综上，所述应驳回原告的诉讼请求。第三人昭华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作陈述。第三人黄建平述称，依据第三人昭华公司与被告巨东公司之间的合作开发协议约定，本案涉案房屋属于昭华公司所有，黄建平作为涉案房屋建设的实际出资人，经昭华公司授权，出售所分取的西单元房屋给原告，并已交付，原告取得房屋后进行装修，该房屋应属于原告所有。被告擅自出售并强行抢占涉案房屋，其应当向原告返还房屋，并且依据与昭华公司的合作建房协议约定为真实购房人即原告办理相关手续。原告刘伟所述真实，黄建平同意其诉讼请求，被告巨东公司无权将刘伟所购房屋出售于第三人刘超，巨东公司应当将水语青城二期七号楼西单元二十二层西户的房屋交付于原告刘伟。第三人刘超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘伟向本院提交了以下证据：证据一：《合作开发协议》（2011年10月29日）、《水语青城三区高层楼结算单》（2016年8月4日）、《已开出明细表》，拟证明被告巨东公司与昭华公司合作开发水语青城7号楼，《合作开发协议》第一条第5项约定，工程款给付方式为“甲方（巨东公司）按乙方（昭华公司）所施工的平米数划4.8/5.2（甲方5.2、乙方4.8）房抵顶全部工程款，乙方所分得的房屋，销售税由乙方自行承担，分成竖向分割”。《水语青城三区高层楼结算单》第二行载明，“建筑面积21679.88㎡”，第4项载明，“应付面积为21679.88㎡÷2=10839.94㎡。”第三人黄建平代表昭华公司所售房屋均为7号楼西单元的房屋。综上，昭华公司有权出售水语青城7号楼一半面积的房屋，7号楼一共两个单元，依据竖向分割原则，昭华公司分得7号楼西单元房屋。巨东公司有义务根据昭华公司的指示办理涉案房屋的交付和销售手续。证据二：《建筑工程施工合同》（2012年4月12日）、《委托书》、第三人黄建平身份证复印件、证人证言（崔保平），拟证明第三人黄建平是昭华公司的代理人，代表昭华公司与原告签订房屋认购协议。原告有理由相信昭华公司对涉案房屋有处分权,黄建平基于昭华公司的委托处分涉案房屋的行为合法有效。证据三：《水语青城二期（7#西单元）认购协议》（2014年7月21日）、收据一张、银行回单四张、收条一张，拟证明2014年7月21日，原告与昭华公司签订房屋认购协议，并付清了43万元购房款。该协议是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，房屋认购协议合法有效。根据巨东公司与昭华公司签订的《合作开发协议》、《水语青城三区高层楼结算单》、《已开出明细表》可知，涉案房屋的处分权归属于昭华公司，被告巨东公司对涉案房屋无处分权。因此，巨东公司应向原告交付涉案房屋。证据四：案外人杨正刚《水语青城二期（7#西单元）认购协议》、（2016）内0104民初3733号开庭笔录及民事判决书、（2018）内0104民初1633号民事判决书，拟证明案外人杨正刚于2013年1月14日从昭华公司及黄建平手中购买水语青城二期7号楼西单元的房屋，（2016）内0104民初3733号开庭笔录第7页证人吴某证明当时通过杨正刚介绍，三人一起买了西单元12、13、14层的房屋，巨东公司已给办理了房屋销售手续。法院综合案件事实及证据，认定巨东公司应当立即向购房人交付房屋。被告巨东公司的质证意见为，对证据一，对《合作开发协议》真实性认可，但不能证明原告要证明的问题，其余都是复印件不能证据使用。对证据二，证据中施工合同，委托书，均是复印件不能做证据使用，证人证言出庭作证，书面形成不能做证据使用。对证据三，真实性认可，但不能证明与被告有任何关系，应是无效协议，是黄建平个人行为，被告既没有与原告签订卖房协议，也未收到房款。对证据四，该组证据与原告没有任何关系，两判决书均不是终审判决书不能做证据使用。第三人昭华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未进行质证。第三人黄建平的质证意见为，对证据一，对该组证据的真实性，关联性，合法性均予以认可，该证据所反映的是巨东公司与昭华公司以及黄建平之间的真实买房及结算情况，结算单和已开证明表示巨东公司制作，并且持有原件，其应当承担证据责任，发条可以向巨东公司财务人员进行核实并要求其签署诚信保证书。对证据二，对该组证据的真实性，合法性，关联性均予以认可，且该组证据在另案中巨东公司也认可真实性，并且巨东公司也认可为黄建平划房的事实，所以该组证据与事实相符。对证据三，对该组证据真实性，关联性，合法性，均予以认可，与真实相悖，巨东公司应当向原告交付涉案房屋。对证据四，对该组证据，巨东公司在与杨正刚案件当中认可巨东公司与昭华公司以及黄建平之间的合作关系，以及为黄建平划房的事实，所以巨东公司应当依据诚信向原告交付房屋。第三人刘超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未进行质证。被告巨东公司向本院提交了以下证据：证据一：合作开发协议，拟证明被告与第三人昭华公司合作开发，第三人授权委托人是郭永亮，与第三人黄建平没有关系。证据二：认购协议、划房审批表，拟证明涉案房屋由第三人昭华公司授权人郭永亮划给第三人刘超。原告刘伟的质证意见为，对证据一，对该证据的真实性认可，但对证明问题不认可，黄建平与昭华公司签有《建筑工程施工合同》，且有昭华公司的授权委托书，黄建平是实际施工方，黄建平有权出售涉案房屋。对证据二，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均不予认可。第三人刘超未到庭，该协议真实性存疑，依据《合作开发协议》、《高层楼结算单》等证据均可证明黄建平对涉案房屋有处分权，且该房屋已经实际交付与原告。第三人昭华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未进行质证。第三人黄建平的质证意见为，对证据一，真实性认可，证明问题不认可。该施工合同当中郭永亮是做为合同签署一方的代表签字，但合同权力义务是昭华公司享有，而且昭华公司又将涉案房屋的处分权授权给黄建平，所以只有黄建平对涉案房屋有处分权，非郭永亮。郭永亮仅是协助办理，并且该施工合同明确工程款以房抵款，双方按48:52分配建成的房屋并授权实际投资人黄建平出售、抵顶。涉案房屋属于该范围，巨东公司应当原告交付。对证据二，真实性、合法性、关联性、证明问题均不认可，对该证据当中购房人即本案第三人刘超未到庭接受质询，且仅有合同没有付款凭证。首先，该证据并不能其真实性。其次，购房人刘超在合同落款日期时未到18岁，根本不具有购买能力。第三，巨东公司对涉案房屋并不具有处分权，该合同也没有巨东公司的签章，所以对该证据不认可。第三人刘超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未进行质证。第三人昭华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未提交证据。第三人黄建平向本院提交了以下证据：证据一：（2018）内0104民初1633号民事判决书、呼和浩特市中级人民法院庭审笔录，拟证明被告巨东公司对于公司与昭华之间的《合作开发协议》对于昭华公司与黄建平之间的《建筑工程施工合同》昭华公司对黄建平的授权以及双方之间的结算单的真实性认可，认可巨东公司与黄建平之间的合作及分房比例，也就是认可黄建平对涉案房屋的处置权以及巨东公司应承担的划房办理相关手续的义务。证据二：划房统计表，拟证明水语青城二期7#西单元房屋为黄建平所有，均黄建平进行处置，所售房屋由黄建平自行决定或出售对象其中部分由郭永亮进行办理，部分由购房人直接与被告巨东公司办理相关手续，巨东公司对黄建平抵顶和出售的7#楼西单元房屋进行划房手续的办理，但巨东公司对该单元房屋没有处分权。原告刘伟的质证意见为，对证据一，对该组证据的真实性，关联性、合法性及证明问题均予以认可，可以证明黄建平对该房屋有处分权，巨东公司应按约定向原告办理相关手续。对证据二，对该组证据的真实性、关联性、合法性及证明问题均予以认可。该证据可以证明黄建平对该房屋有处分权，而巨东公司没有处分权。被告巨东公司的质证意见为，对证据一，该判决书不是最终判决，现二审尚未开通，不能做证据使用。对证据二，复印件不能做证据。第三人昭华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未进行质证。第三人刘超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未进行质证。第三人刘超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未提交证据。综合有争议的证据和事实，本院查明：1.2011年11月29日，甲方（发包方）巨东公司、乙方（承包方）昭华公司签订了《合作开发协议》，约定：甲方将其位于甲方在水语青城开发的7号楼建设施工工程承包给乙方，该工程由项目部组织施工并签订内部承包协议书。工程款给付方式为甲方按乙方所施工的平米数划4.8/5.2（甲方5.2/乙方4.8）房抵顶全部工程款，乙方所分得的房屋，销售税由乙方自行承担，分成按竖向分割。合同尾部，甲方巨东公司加盖公章，乙方昭华公司加盖公章，项目负责人郭永亮签字、捺印。2016年8月4日，双方结算，并形成《水语青城三区高层楼结算单》。2.2012年4月12日，甲方昭华公司、郭永亮与乙方黄建平签订了《建筑工程施工合同》，约定工程为水语青城三期7号楼，面积21512平方米。工程款给付方式为，48%房抵顶全部工程款，乙方所分得的房屋，按建筑量的进度划分，8层以上开始划乙方所分工程48%的80%。合同第九项第四点约定，乙方分得48%的房屋，有权自行销售，同时甲方给予办理出售房屋的一切事宜。被告昭华公司于2012年3月出具委托书，写明我王燕霖系昭华公司法定代表人，现委托黄建平为我单位十九项目部经理，管理水语青城二期7号楼住宅，处理水语青城二期7号楼的一切事物，并承担相应的法律责任。2017年11月12日，证人崔某出具书面证言，写明由我介绍二平和张耘华买水语青城二期7号楼西单元22层西户，在这期间，黄建平有权卖方，黄建平和昭华公司第十九项目部的委托代理人有出售房屋的权利。3.2014年7月21日，甲方昭华公司第十九项目部（委托代理人黄建平），乙方刘伟签订《水语青城二期（7号楼西单元）认购协议》，约定乙方向甲方预订《水语青城》二期（7号楼西单元）商品房事宜，订立本协议并严格遵循与巨东房地产合作开发协议执行。乙方预订云中路南段水语青城二期7号楼西单元22层西户。该房屋建筑面积测约为152.39平方米，总价43万元。协议第五条约定，甲乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内携购房协议到《水语青城》7号楼现场与巨东房地产开发有限公司签订正式变更销售手续，双方权利与义务最终以更换手续为准。协议尾部黄建平签字捺印，并由黄建平出具收据。3.2017年6月7日，被告巨东公司与第三人刘超签订了《水语青城认购协议》，约定乙方刘超认购甲方巨东公司出售的C区7号楼A2201号房屋，暂定面积152.39平方米，总价609560元。本院认为，甲方昭华公司第十九项目部（委托代理人黄建平）与乙方刘伟于2014年7月21日签订的《水语青城二期（7号楼西单元）认购协议》系双方真实的意思表示，本院予以认定，但协议应属预约合同。预约合同系作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果系在一定期限内签订本约合同，故预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任，且双方在《水语青城二期（7号楼西单元）认购协议》中第五条已明确约定，甲乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内携购房协议到《水语青城》7号楼现场与巨东房地产开发有限公司签订正式变更销售手续，双方权利与义务最终以更换手续为准，在最终未变更正式销售手续前，虽原告据以证明黄建平有权对外销售房屋，但仅依据此要求交付房屋，实属依据不足，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告刘伟的诉讼请求。案件受理费3875元，由原告刘伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 刘万华人民陪审员 托 娅人民陪审员 云俊平 二〇一九年六月二十一日书 记 员 苏永清附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。