新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院   民事判决书   （2018）兵民终45号   上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市乾益坤贸易有限公司，住所地乌鲁木齐市。   法定代表人：刘继海，该公司总经理。   委托诉讼代理人：苏成，新疆广翼律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：新疆青辰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区五家渠市。   诉讼代表人：新疆青辰房地产开发有限公司破产管理人，住所地新疆维吾尔自治区五家渠市。   负责人：王伟，该公司清算组组长。   委托诉讼代理人：赵蕾，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人乌鲁木齐市乾益坤贸易有限公司（简称乾益坤贸易公司）与被上诉人新疆青辰房地产开发有限公司（简称青辰公司）确认合同无效纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第六师中级人民法院（2016）兵06民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乾益坤贸易公司的委托诉讼代理人苏成，被上诉人青辰公司的委托诉讼代理人赵蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   乾益坤贸易公司上诉请求：确认乾益坤贸易公司与青辰公司签订的六份《商品房买卖合同》有效。事实与理由：2015年11月4日，乾益坤贸易公司与青辰公司签订六份《商品房买卖合同》。一审法院以青辰公司开发建设的“碧水戎城”小区20号楼未取得商品房预售许可证为主要理由，认定以上合同无效错误，违反了合同法最基本的诚信原则，签订以上合同是双方当事人的真实意思表示，一审法院对青辰公司主张合同无效的请求予以支持，变相纵容了违约方的违约行为；我国合同法中的合同无效有严格的限制，不适用于被上诉人的这一行为，以上六份合同应合法有效。   青辰公司辩称，1.涉案合同无效。至本案起诉前青辰公司未取得预售许可证，根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案合同应当认定为无效合同。2.乾益坤贸易公司在签订合同时明知青辰公司未办理预售许可证，未尽到合理的注意义务，乾益坤贸易公司对合同无效存在过错。3.乾益坤贸易公司属于青辰公司的债权人，青辰公司已经进入破产程序，作为债权人应当依据破产法的规定，申报债权，若破产管理人对申报的债权不予确认，乾益坤贸易公司可提起债权确认之诉。本案的购房款是用青辰公司欠付的水泥款予以抵付，涉案房屋买卖合同无效后，乾益坤贸易公司可向破产管理人申报该水泥款的债权。综上，乾益坤贸易公司要求确认六份《商品房买卖合同》有效的请求不能成立，应当驳回。   青辰公司向一审法院起诉请求：1.确认乾益坤贸易公司与青辰公司签订的六份《商品房买卖合同》无效；2.本案的诉讼费用由乾益坤贸易公司承担。   一审法院认定的事实：2014年，被告乾益坤贸易公司与新疆智通振业商贸有限公司签订水泥供需合同，由被告供给该公司10087.36吨水泥，货款金额为2883697.1元。新疆智通振业商贸有限公司付款1100000元，尚欠1783697.1元未支付。2015年，新疆智通振业商贸有限公司将该笔债务转给原告青辰公司。2015年11月4日，原告与被告签订6份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的碧水戎城20-1-1504室、20-2-1001室、20-2-1101室、20-2-1102室、20-2-1104室、20-2-1004室。同日原告青辰公司给被告乾益坤贸易公司出具了6份购房收据。上述房屋实际系原告用以抵偿其欠被告的水泥款。   2015年10月23日，新疆中强大建筑工程有限公司、江苏信拓建设（集团）股份有限公司以青辰公司不能清偿到期债务为由向新疆生产建设兵团第六师中级人民法院申请对青辰公司进行破产重整。2015年11月5日，该院裁定受理了青辰公司破产重整案。目前青辰公司由指定的破产管理人管理并公告申报债权。2015年11月20日，被告向原告青辰公司申请确认涉案的《商品房买卖合同》的债权。青辰公司管理人以涉案的《商品房买卖合同》无效为由不予确认。2017年4月21日，原告青辰公司向该院提起诉讼。   另查明，原告青辰公司开发的五家渠“碧水戎城”商住楼项目20号楼至本案起诉前未取得商品房预（销）售许可证。   一审法院认为，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原告青辰公司开发的五家渠“碧水戎城”商住楼项目20号楼至本案起诉前未取得商品房预（销）售许可证。依据前述法律规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。原告青辰公司的请求依法成立，予以支持。青辰公司在未取得商品房预（销）售许可证的情况下销售房屋，是造成本案诉讼的主要原因，青辰公司应承担本案诉讼费用。遂判决：原告新疆青辰房地产开发有限公司与被告新疆乾益坤贸易有限公司于2015年11月4日签订的六份《商品房买卖合同》无效。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，至二审庭审结束时，青辰公司开发的五家渠“碧水戎城”商住楼项目20号楼未取得商品房预（销）售许可证。   本院认为：针对上诉人的上诉请求、理由以及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：乾益坤贸易公司与青辰公司于2015年11月4日签订的六份《商品房买卖合同》是否有效。   2015年11月4日，青辰公司以“以房抵债”的方式与乾益坤贸易公司签订六份《商品房买卖合同》，以购房款抵偿青辰公司欠乾益坤贸易公司的水泥款。上诉人乾益坤贸易公司上诉提出，六份《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效。《合同法》第五十二条第一款规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。可见，当事人签订合同除了需要当事人意思表示真实外，还不得违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，直至二审庭审结束时，青辰公司开发的五家渠“碧水戎城”商住楼项目20号楼仍未取得商品房预（销）售许可证。依据前述法律规定，乾益坤贸易公司与青辰公司于2015年11月4日签订六份《商品房买卖合同》应当认定无效。上诉人乾益坤贸易公司上诉提出，六份《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人乾益坤贸易公司提出，我国合同法中的合同无效有严格的限制，不适用于被上诉人这一行为的上诉理由于法无据，本院不予采信。因此，一审法院认定乾益坤贸易公司与青辰公司签订的六份《商品房买卖合同》无效，并无不当。   综上所述，上诉人乾益坤贸易公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人乌鲁木齐市乾益坤贸易有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长  张艳荣   审判员  唐志军   代理审判员  薛梅                            二〇一八年六月十九日   书记员  田晓玲      1