广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初11730号原告（反诉被告）：江猛,男，1982年10月16日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：邓以超，广东广鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦键芳，广东广鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁结英，女，1974年5月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：王伟涛，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：董丹云，广东正鸿律师事务所实习律师。第三人：中国光大银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。主要负责人：林银波。第三人：刘永，男，1958年7月4日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。委托诉讼代理人：汪兴华，北京市京师（中山）律师事务所律师。原告江猛与被告梁结英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。后因本案存在不适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并追加中国光大银行股份有限公司中山分行（以下简称光大银行中山分行）、刘永作为本案第三人参加诉讼，于2018年4月2日再次公开开庭进行审理。原告江猛及其委托诉讼代理人邓以超，被告梁结英委托诉讼代理人王伟涛、董丹云，第三人刘永委托诉讼代理人汪兴华到庭参加诉讼，第三人光大银行中山分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江猛起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《二手房买卖合同》，协助原告办理位于中山市××××号明日豪庭E6-501房地产【房产证号：02××71、土地证号：国（2010）易020199】产权过户手续（合同标的额300000元）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年11月13日，原、被告签订《二手房买卖合同》，被告将其位于中山市××××号明日豪庭E6-501房地产以300000元价格转让给原告，原告于合同签订之日支付定金20000元，并于涉案房地产抵押银行通知被告清偿银行抵押贷款当天支付首付款100000元，被告注销抵押后与原告办理产权过户手续。合同签订后，原告依约支付定金及首付款共计120000元。2016年3月26日，原告与被告签订《房产过户补充协议》，双方约定若被告违约，需按定金的四倍支付违约金。然而，被告在收取原告定金及首付款后未按约定清偿银行抵押贷款，并将涉案房地产二次抵押给刘永。经原告多次催促，要求被告注销抵押并将房地产过户至原告名下，但被告拒不履行，为此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告梁结英针对本诉答辩称，1、江猛不支付购房合同尾款，违约在先，梁结英不同意继续履行合同并已另行要求解除合同。合同签订时，双方约定江猛须支付全部购房款后，梁结英再配合其办理过户手续。其后，由于江猛自身原因没有取得银行贷款，江猛亦未通过其他形式支付剩余购房尾款，已经构成违约；2、涉案房地产已抵押给第三人且已被查封，《二手房买卖合同》在法律及事实上均已不能履行。涉案房地产在签订合同之前已抵押给光大银行中山分行，后因民间借贷第二次抵押给刘永。梁结英因与光大银行中山分行、刘永之间的纠纷被债权人诉至法院，涉案房地产已被查封并正在执行；3、如果合同继续履行，将显失公平，严重损害被告的权益。双方于2015年11月13日签订合同时涉案房地产单价约3761.75元/平方米，但涉案房地产目前当地市场成交单价可达7000-8000元/平方米。在目前高企的房价基础上，再要求梁结英按照明显低于目前市场价交易涉案房地产，对其显失公平，严重损害其利益。综上，请求驳回江猛的全部诉讼请求。第三人刘永针对本诉述称，若江猛结清梁结英所欠其债务，第三人同意江猛继续履行合同的要求，否则拒绝其继续履行合同的请求。被告梁结英另向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订关于购买中山市××××号明日豪庭E6-501房地产的《二手房买卖合同》；2、判令原告江猛立即返还中山市××××号明日豪庭E6-501房地产及被告梁结英垫付其占用居住房地产期间的水费186.44元、电费2314.62元、燃气费549.5元；3、判令原告江猛向被告梁结英支付违约滞纳金72180元（180000元购房尾款为基数，从2016年1月16日计算至2018年3月28日，按每日万分之五计算）、违约金24000元；4、判令原告江猛赔偿被告梁结英因其占有涉案房地产造成梁结英的租金损失50000元；5、本案诉讼费用由原告负担。事实与理由：2015年11月13日，原、被告双方通过中介方中山市黄圃镇富屹房地产中介服务部撮合签订《二手房买卖合同》，江猛向梁结英购买位于中山市××××号明日豪庭E6-501房地产（建筑面积79.75平方米、土地使用权面积23.36平方米），合同成交价300000元。签约当天，江猛向梁结英支付定金20000元，双方另约定江猛向梁结英支付首付款100000元，剩余180000元尾款由江猛向银行申请贷款方式支付。按照双方当时口头及合同约定，江猛支付完全部购房款后，梁结英再配合江猛办理过户手续。其后，由于江猛自身原因，既没有银行贷款，又不通过其他形式向梁结英支付剩余购房款，构成违约，以致梁结英无法配合江猛办理后续的房产过户手续，合同无法继续履行。2016年2月27日，梁结英将房屋交付给江猛实际占有，由于未办理过户手续，江猛占有居住期间产生的水电费、燃气费、物业管理费等实际由梁结英垫付，且造成梁结英原本可通过出租房屋获取直接收益的损失。故特提起反诉，请求判如所请。针对被告梁结英反诉，原告江猛答辩称，1、江猛确认梁结英代垫水费186.44元、电费2314.62元、燃气费549.5元；2、梁结英其他反诉请求均无事实及法律依据，涉案房地产买卖合同可以继续履行，理由如下：①江猛不存在违约，事实上系梁结英违约；②江猛已向梁结英支付购房款120000元，取得涉案房地产的居住权及使用权，当时江猛居住涉案房地产征得梁结英同意并确认，梁结英将钥匙交付江猛使用，不存在租金损失。针对被告梁结英反诉，第三人刘永述称，由法院依法处理。第三人光大银行中山分行未到庭，亦未提供证据及有关意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：涉案位于中山市××××号明日豪庭E6幢501房地产【房产证号：02××71、土地证号：国（2010）易020199、房产登记字号：2010-易020199、建筑面积79.75平方米、土地面积23.36平方米】于2010年3月10日登记权利人为梁结英，于2012年10月10日登记抵押权人光大银行中山分行【他项权证号：中府字第0112018184号、被担保主债权数额210000元】，于2016年5月16日登记抵押权人刘永【证号：粤（2016）中山市不动产证明第0032857号、被担保主债权数额100000元】，于2016年8月8日被本院第一查封【（2016）粤2072民初6952号民事裁定书】。前述抵押尚未注销，查封未解除。中山市商品房销售登记备案表载明梁结英于2006年9月4日以185185元向中山市嘉和房地产有限公司购买涉案房地产。2015年11月13日，梁结英（甲方、卖方）与江猛（乙方、买方）签订《二手房买卖合同》一份，合同部分约定：一、交易标的：中山市××××号明日豪庭E6幢501房地产【建筑面积79.75平方米、土地面积23.36平方米、房产证号：02××71、土地证号：国（2010）易020199】及其随附设施、设备等；二、成交总价300000元，成交价包括全屋家具家电（除电视机外），但不包含相关税费；三、乙方在签署本合同当日向甲方支付定金20000元，甲方在申请办理房屋产权过户前违约的，双倍返还乙方定金，乙方违约的无权要求甲方返还定金，完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款；四、乙方采取贷款方式付款，即乙方应以甲方通知还款当天为准给付甲方首付款100000元，余额180000元申请贷款。剩余款按银行按揭贷款额多退少补，若剩余房款不足时，乙方须在银行通知的30个工作日内补足，逾期未补足的，视作乙方违约，按合同相关违约责任处理。反之，贷款有余，待办理过户登记手续当天，由乙方立即收回。乙方应于2015年11月16日向贷款机构提交贷款申请的相关资料，由贷款机构进行贷款调查。审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续，贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方，若贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的（如银行政策原因），合同终止，甲方在合同终止之日起3个工作日内退还乙方已付所有房款（含定金），双方互不承担违约责任，过户费及已支付费用相加总和各半；五、甲方应于银行放款到甲方账户当天必须腾出该房屋，交付给乙方占有、使用并移交该房屋门钥匙，作为房屋转移占有的标志；六、甲、乙双方同意于银行通知甲方领证和乙方贷款审批通过时共同携带资料向房屋权属登记机构申请办理土地使用权、房屋所有权变更、转移登记，办理产权交易过户手续所发生的税费由乙方承担（测量费、评估费、工本费、契税、交易手续费等）；七、除贷款机构原因外，乙方未按合同约定按时支付首期剩余款项，每逾期一天，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方支付滞纳金；逾期超过7日的，甲方有权解除合同；甲方退还包含定金在内的全部购房款给乙方，乙方须支付甲方违约金24000元。如甲方违约，甲方应按逾期未付款的万分之五向乙方支付滞纳金；逾期超过7日的，乙方有权解除合同；甲方支付违约金24000元以及退还包含定金在内的全部购房款。甲方故意隐瞒房屋已出卖或已抵押的，或者本合同签订后甲方又将房屋出卖或抵押的，导致合同不能履行的，乙方有权退房，甲方应在乙方书面解除合同通知到达之日起3个工作日内退还乙方全部款项及利息，并按交易总价的20%向乙方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部税费；八、甲方承诺对该房地产拥有全部的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵，保证乙方不受第三人合法追索；如该房地产在交易前已设定抵押，甲方应在双方到中山市南头镇国土局办理过户登记手续前办理抵押注销手续。甲方收到银行通知还款当天，乙方必须配合将首款及时到账甲方还款账户，如因乙方原因延迟甲方还款的，超过7日视为乙方违约，甲方有权终止交易并要求对方赔偿违约金20000元。乙方所在贷款银行通知乙方签名时，乙方应及时配合，不得以任何理由拒绝或延误，由通知之日起超过2日，乙方要按总价的千分之一向甲方支付违约金，超过7日视为乙方违约。甲方必须履行诺言，银行通知当天约定乙方到该单位办理交楼手续并结清交楼前的所有费用。甲方承诺，房屋作正常起居生活之用，在没有发生任何意外情况下转让给乙方。2015年11月13日，梁结英、江猛签订收款凭证1份，梁结英确认收取江猛购房定金20000元。2015年12月3日、2016年1月18日，江猛通过其尾号为4002的中国工商银行账户向梁结英尾号为1779的中国工商银行账户转账汇入60000元、49000元。2015年12月2日、12月3日，梁结英出具收款收据2份，确认收取购房款60000元、40000元。2016年3月26日，梁结英与江猛签订《房产过户补充协议》1份，双方确认江猛已支付首付款，房贷已审批通过，双方原定于2016年2月29日办理过户手续，因梁结英遗失房产证，导致过户时间延迟。双方另确定截至过户手续办理之时，若梁结英单方毁约，则需按定金的四倍支付违约金。如因梁结英延误导致银行资金、政策变动而产生损失及额外费用，乙方概不负责。梁结英未按约定结清银行贷款并注销，且于2016年5月16日就涉案房地产新增二次抵押，江猛遂以房屋买卖合同纠纷于2016年6月27日诉至本院，但后于2017年8月30日经本院准许撤诉。梁结英于2016年2月27日将涉案房地产交付江猛居住使用至今，但梁结英仍支付2016年2月至12月期间水费186.44元、电费2314.62元、燃气费549.50元。梁结英、张建宁因拖欠贷款本金138358.50元及借款利息等，光大银行中山分行以金融借款合同纠纷为由诉至广东省中山市第一人民法院，该院于2017年12月29日一审判决：1、梁结英、张建宁向光大银行中山分行清偿借款本金138358.50元及利息、罚息、复利等；2、梁结英、张建宁向光大银行中山分行支付律师费710.80元；3、光大银行中山分行对梁结英名下涉案房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得价款享有优先受偿权。梁结英因拖欠借款本金100000元及利息等，刘永以民间借贷纠纷为由诉至本院，本院于2018年1月31日一审判决：1、梁结英向刘永清偿借款本金100000元及利息等；2、刘永对梁结英名下涉案房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得价款享有优先受偿权【以上事实详见广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初16529号民事判决书及本院（2017）粤2072民初13921号民事判决书】。因涉案房地产尚有抵押未注销且被法院查封，梁结英亦当庭表示不同意继续履行合同，本院在庭审中向江猛进行释明是否坚持原诉讼请求还是变更其诉讼请求。江猛当庭明确仍坚持原诉讼请求，即要求继续履行合同及办理过户手续，且当庭确认自愿代为偿还梁结英所欠相关债务以注销涉案房地产抵押及解除查封等权利限制。梁结英要求以月租金2000元为基数计算自2016年2月27日起至2018年3月28日止租金损失，江猛则认为梁结英自身原因导致涉案房地产无法办理过户，自愿提前将房地产交付给江猛使用，江猛无须赔偿梁结英租金损失。梁结英对租金损失标准未提供证据证明，经本院释明后仍明确不要求司法评估确定租金标准；江猛则称租金标准应按1200元/月计算，起算期限不予认可。本院认为，《二手房买卖合同》及《房产过户补充协议》经原告江猛、被告梁结英协商一致后签名盖章确认，各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性要求，应属合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。《房产过户补充协议》证实江猛已按约支付定金20000元及首付款100000元，并取得银行抵押贷款审批同意，故江猛已按约履行其相应义务。另一方面，合同约定梁结英须在办理房地产过户登记前办妥注销抵押登记，但梁结英收取首付款后未按约定清还原有贷款本金及注销抵押，并以遗失产权证书为由延迟办理过户，后于2016年5月16日将涉案房地产办理二次抵押，因此，梁结英前述怠于清还贷款、注销抵押并新增抵押等行为构成严重违约。至于梁结英称因涉案房地产大幅度升值，仍以合同约定价交易属显失公平。本院认为，交易总价由双方协商一致确定，远高于梁结英向开发商购买时支付价款，故不存在显失公平而导致无效或可撤销的情形，故本院对梁结英该项抗辩意见不予采纳。梁结英另称双方约定须全额支付购房款后才办理注销抵押及过户的说法与合同约定明显不一致，亦未提供书面协议或其他证据证明双方已对合同相关条款进行调整变更，江猛对梁结英前述说法亦不予认可，故本院对梁结英前述说法不予采信。综上，江猛不存在违约，梁结英已经严重违约。江猛已经按约履行其应负义务，但因梁结英单方违约行为导致涉案合同至今未能履行完毕，故江猛有权选择是否继续履行合同，梁结英无法定或约定理由要求解除合同。江猛经本院释明后仍选择要求继续履行合同，虽然因梁结英违约行为导致涉案房地产尚有抵押、查封等权利限制未清除，但江猛已承诺代为偿还梁结英相应债务以注销抵押及解除查封，故上述情形不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的不能继续履行的情形，因此，本院对江猛要求继续履行合同及办理产权过户手续的请求予以支持，并驳回梁结英解除房地产买卖合同的诉讼请求。江猛自2016年2月27日起在涉案房屋居住并使用相关设备、设施等，但仍由梁结英支付涉案房屋自2016年2月至12月期间水费186.44元、电费2314.62元、燃气费549.50元等，故江猛应向梁结英退还前述相关费用。梁结英严重违约，江猛不存在违约，故梁结英不得向江猛追讨违约金或其他违约责任。虽然合同约定“甲方应于银行放款到甲方账户当天必须腾出该房屋”，现梁结英自愿提前将涉案房屋交由江猛居住使用，双方在交付房屋时未约定租金或使用费或租金损失赔偿等事项，江猛在履行合同中不存在违约行为，现因梁结英违约导致江猛一直无法依约办妥产权过户手续等，故梁结英关于赔偿租金损失的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁结英于本判决生效之日起立即继续履行双方于2015年11月13日签订《二手房买卖合同》，协助原告江猛办理位于中山市南头镇东福北路6号明日豪庭E6幢501房地产【房产证号：02××71、土地证号：国（2010）易020199、房产登记字号：2010-易020199】产权过户手续，过户所产生的税费等一切费用由原告江猛负担。同时，原告江猛须代为清偿被告梁结英所涉债务（包括但不限于第三人中国光大银行股份有限公司中山分行及刘永所涉债权）以消灭涉案房屋的抵押权及查封等，并于办理过户登记前一次性付清其余未付购房款（若原告江猛代为清偿被告梁结英前述债务后，尚有购房款未付的情形），否则，原告江猛不得要求继续履行合同及办理产权过户手续；二、原告江猛于本判决生效之日立即向被告梁结英支付2016年2月至12月期间水费186.44元、电费2314.62元、燃气费549.50元，合计3050.56元；三、驳回被告梁结英的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费5800元，反诉费1642元，合计7442元，由原告江猛负担50元（原告已交），被告梁结英负担7392元（被告梁结英已预交1642元，不足部分由被告梁结英于本判决生效之日起七日内径向原告江猛支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  卢钊洪人民陪审员  谢嘉明人民陪审员  江 燕二〇一八年六月十二日书 记 员  陈泳欣黎素霞