福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0402民初2812号 原告:三明市体育场馆管理站，住所地三明市梅列区沪明新村53幢。 法定代表人：张芳超，主任。 委托诉讼代理人：林长洋，福建策问律师事务所律师。 被告：三明紫阳美术馆，住所地三明市体育中心（东新六路）体育场4号店面。 法定代表人：钱学先，馆长。 原告三明市体育场馆管理站与被告三明紫阳美术馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2017年4月7日作出（2016）闽0402民初3224号民事判决书。原告三明市体育场馆管理站不服本院判决提起上诉，三明市中级人民法院作出的（2017）闽04民终673号民事裁定书，裁定撤销（2016）闽0402民初3224号民事判决，发回三明市梅列区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三明市体育场馆管理站的委托诉讼代理人林长洋，被告三明紫阳美术馆的法定代表人钱学先到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 三明市体育场馆管理站向本院提出诉讼请求：1.判令解除三明市体育场馆管理站与三明紫阳美术馆签订的《商业用房租赁合同》；2.判令三明紫阳美术馆立即支付拖欠的租金978000元（自2014年12月1日暂计至2016年9月30日，实际计至《商业用房租赁合同》解除并交回房屋之日止）及违约金293400元（按拖欠租金金额的30%计算）；3.判令三明市体育场馆管理站无需退还三明紫阳美术馆已支付的履约保证金115800元；4.判令三明紫阳美术馆立即将三明市体育馆4号店面腾空并交付给三明市体育场馆管理站；5.判令本案诉讼费由三明紫阳美术馆负担。事实与理由：2013年12月31日，三明市体育场馆管理站与三明紫阳美术馆签订合同编号为明体中心租（2012）第20号的《商业用房租赁合同》，租赁资产地址：体育馆4号店面；建筑面积：2560平方米；租赁期限：5年；租赁用途：画廊、艺术品投资；月租金：38600元/月（前三年），51200元/月（后二年）；交租金方式实行“先交租，后使用”和“按月交付租金”的原则。《商业用房租赁合同》第四条第（二）款约定：“逾期缴交租金的，每逾期一天按3‰加收滞纳金。”；第九条第（四）款约定：“有下列情形之一，甲方（三明市体育场馆管理站）有权单方面解除本合同，强制收回租赁资产；乙方（三明紫阳美术馆）已支付的租金、履约保证金等费用，甲方（三明市体育场馆管理站）均不予退还并赔偿甲方（三明市体育场馆管理站）的损失：1.乙方（三明紫阳美术馆）累计欠交房租或水电费2个月及以上的……；合同还就装修及维护、税费承担、管理责任等方面作出了明确的约定。合同签订后，三明市体育场馆管理站依约向三明紫阳美术馆交付了上述租赁房屋，履行了出租方的全部合同义务。但三明紫阳美术馆未按合同约定支付租金，自2014年12月起开始拖欠租金。三明市体育场馆管理站曾多次向三明紫阳美术馆拖欠催收租金，三明紫阳美术馆屡次以资金困难为由，拒不支付租金。三明紫阳美术馆于2016年2月4日向三明市体育场馆管理站出具一份《承诺书》，承诺其因运营资金困难，导致无法按时缴纳租金，请求三明市体育场馆管理站给予两个月时间，彻底解决营运资金困难的问题。之后，三明紫阳美术馆并未履行承诺，截止2016年9月，三明紫阳美术馆共拖欠三明市体育场馆管理站租金978000元。三明市体育场馆管理站多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。 三明紫阳美术馆辩称，欠租金是事实，但实际使用面积与合同面积不一致，合同面积是2560平方米，实际是2364平方米，多出面积的租金应扣除。其在做文化产业，本来要享受入住文化广场作为文化产业的房租待遇，但并没有享受到。其并不是不交租金，只是认为不能和一般的生意混为一谈，希望和对方协商沟通解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下： 1.2013年12月31日，三明市体育场馆管理站与三明紫阳美术馆签订《商业用房租赁合同》，约定三明市体育场馆管理站将位于三明市体育中心（东新六路）体育场4号店面，建筑面积2560平方米出租给三明紫阳美术作为画廊、艺术品投资，租赁期限五年，从2012年9月1日起至2017年8月31日止。前三年，每月租金38600元，后两年，每月租金51200元。实行“先交租，后使用”和“按月交付租金”的原则。三明紫阳美术馆应于每月30日前以现金或银行转账方式一次性向三明市体育场馆管理站交纳下月租金。逾期交纳租金的，每逾期一天按3‰加收滞纳金。三明紫阳美术馆应交纳履约保证金115800元。三明紫阳美术馆因使用需要，在不影响租赁资产、附属设施的结构、外观和安全及周边环境的前提下，须将方案事先以书面方式提出，征得三明市体育场馆管理站同意后，方可对租赁资产进行适当装修。合同还约定，有下列情形之一，三明市体育场馆管理站有权单方面解除合同，强制收回租赁房屋，三明紫阳美术馆已支付的租金、履约保证金等费用均不予退还并赔偿三明市体育场馆管理站的损失。1.三明紫阳美术馆累计欠交房租或水电费2个月以上的;……合同还对其他事项进行约定。合同签订后，三明市体育场馆管理站将上述租赁房屋交付给三明紫阳美术馆使用，三明紫阳美术馆依约交纳履约保证金115800元给三明市体育场馆管理站，并支付租金至2014年11月30日，2014年12月开始未按期支付租金。 2.2017年12月28日，三明紫阳美术馆提出对实际使用面积和合同面积进行重新复核的申请报告。2017年12月28日，三明市体育场馆管理站在报告上确认三明紫阳美术馆反映的情况属实，合同面积较实际面积多196平方米，建议将多算面积的租金予以扣除，即每月扣除2940元。 3.2012年11月2日和2013年12月3日，三明紫阳美术馆承租的三明市体育中心（东新六路）体育场4号店面屋顶出现渗漏水现象，三明紫阳美术馆聘请工人进行维修。 4.三明紫阳美术馆于2016年2月4日向三明市体育场馆管理站发出承诺书，承诺书载明：该馆建馆以来一直从事公益展览，所有画展活动均为免费开放，没有经营收入，因此运营资金困难，导致无法正常缴纳租金。正在积极寻求各种渠道解决改变现状的途径，已与有关方面进行接触和商洽，请给予两个月时间，彻底解决运营资金困难的问题。 5.三明市民政局于2013年1月24日向三明紫阳美术馆颁发民办非企业单位登记证书，业务范围为开展理论研究、作品推荐、市场推销、书画文物咨询；宣传优秀书画、作品；收集整理出版各时期流派的书画艺术作品及资料；定期举办书画笔会和展览，编发有关书刊。 6.本次诉讼期间，三明紫阳美术馆于2018年5月30日向三明市体育场馆管理站提出申请报告，决定于2018年6月1日起将整体占地面积1773平方米空店面退还；根据中共三明市第九届委员会会议纪要精神，三明市体育场馆管理站于2018年6月8日将三明紫阳美术馆原址整体占地面积1773平方米的空店面移交给三明市文学艺术界联合会，三明市体育场馆管理站与三明市文学艺术界联合会于2018年6月8日办理了交接手续。 本案双方当事人争议的主要问题： 关于三明紫阳美术馆提出的三明市体育场管理站的诉讼请求超过诉讼时效的问题。三明市体育场管理站认为，自三明紫阳美术馆欠租金后，其财务人员每月都在催收房租，在长期催收下，三明紫阳美术馆于2016年2月4日向三明市体育场馆管理站出具一份《承诺书》，承诺其因运营资金困难，导致无法按时缴纳租金，请求三明市体育场馆管理站给予两个月时间解决营运资金困难的问题，因此本案并未超过诉讼时效。 本院认为，本案于2016年10月8日立案，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故诉讼时效问题应适用《中华人民共和国民法通则》。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的。”本案三明市体育场馆管理站于2016年10月8日诉至法院，其主张从2014年12月1日至2015年10月7日期间的房屋租金已超过一年的诉讼时效，但三明紫阳美术馆2016年2月4日出具的承诺书在诉讼时效期间届满后，且形式真实，内容得到双方的确认，系三明紫阳美术馆对尚欠租金的认可及同意履行租金缴交义务的真实意思表示，应视为与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力，诉讼时效期间重新计算，因此三明紫阳美术馆在诉讼期间又以时效期间届满为由进行抗辩的主张，本院不予支持。 综上所述，本院认为，三明市体育场馆管理站与三明紫阳美术馆签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及效力性强制规定，属合法有效的合同。双方理应按合同约定履行各自义务。三明紫阳美术馆自2014年12月1日起未向三明市体育场馆管理站支付房屋租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。故三明市体育场馆管理站要求解除合同及立即腾空并交还诉争店面的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于三明紫阳美术馆于已于2018年6月1日起将诉争店面退还且三明市体育场馆管理站于2018年6月8日与新接收方三明市文学艺术界联合会办理了交接手续，本案双方租赁合同因期限届满实际已解除，诉争店面也已退还，因此，对三明市体育场馆管理站要求解除合同及立即将诉争店面腾空并交付的诉讼请求，本院不再作处理。关于尚欠租金的数额（截止2016年9月30日），根据双方租赁合同的约定，自2014年12月1日起至2015年8月31日止的房屋租金按38600元/月计，扣除多算面积的租金2940元/月后实际应为35660元/月，自2015年9月1日起至2016年9月30日止的房屋租金按51200元/月计，扣除多算面积的租金2940元/月后实际应为48260元/月，因此尚欠租金的总额为35660元/月×9+48260元/月×13＝948320元。关于三明紫阳美术馆主张的租赁期间诉争店面出现渗漏水现象，其为了自救聘请工人进行维修的维修费应予以抵扣的问题，鉴于三明紫阳美术馆系从事公益文化事业，对房屋漏水及时进行维修自救产生的费用是合理且必需的，但因三明紫阳美术馆未提供正式的维修费发票，本院酌定维修、保养费为两个月，该费用以租金进行抵扣，即从尚欠租金中抵扣71320元。因此，三明紫阳美术馆尚欠三明市体育场馆管理站从2014年12月1日起暂计至2016年9月30日止的房屋租金为948320元－71320元＝877000元。2016年10月1日起至合同解除之日止的房屋租金继续按合同约定标准51200元/月扣除多算面积的租金2940元/月后即48260元/月计算。关于三明市体育场馆管理站主张的违约金问题，根据双方租赁合同约定，每月30日前交纳下月租金，逾期交纳租金的，每逾期一天按3‰加收滞纳金，该约定的滞纳金属违约金性质，但约定标准过高，本院予以调整，酌定按所欠租金总额的15%计算为宜，故三明紫阳美术馆应缴纳滞纳金（违约金）为131550元。根据本案租赁合同约定，逾期两个月交纳房屋租金的，三明市体育场馆管理站可没收履约保证金115800元，该履约保证金实际具有违约金的性质，鉴于三明市体育场馆管理站已就违约金提出主张，该履约保证金依法应冲抵房屋租金，故三明紫阳美术馆尚欠三明市体育场馆管理站截止2016年9月30日的房屋租金应为877000元－115800元＝761200元。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第四项，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，判决如下： 一、三明紫阳美术馆应于本判决生效之日起十五日内支付给三明市体育场馆管理站自2014年12月1日起暂计算至2016年9月30日止的租金761200元； 二、三明紫阳美术馆应于本判决生效之日起十五日内支付给三明市体育场馆管理站从2016年10月1日起至租赁合同解除之日止，按每月48260元标准计算的租金； 三、三明紫阳美术馆应于本判决生效之日起十五日内支付给三明市体育场馆管理站违约金131550元； 四、驳回三明市体育场馆管理站其他的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17485元，由三明市体育场馆管理站6232元，三明紫阳美术馆负担11253元，于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  黄谨铭 人民陪审员  张东凯 人民陪审员  俞碧芳 二〇一八年六月二十二日 书 记 员  杨 力 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2775"t"_blank?)》 第二十二条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2775?deid=473895"t"_blank?)诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。