海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2018)琼0108民初4805号   原告:马文运马某，男，1966年12月19日出生，汉族，住浙江省嵊州市。   委托诉讼代理人：张助宽张某1，浙江三惟律师事务所律师。   被告：海南捷联实业有限公司，住所地海口市美兰区海甸五西路丰泽园小区302房，营业执照注册号：460000000177474。   法定代表人：张增源张某2，总经理。   第三人：海南兆南小额贷款股份有限公司，住所地琼海市银海路1号兆南万泉绿洲A5座，统一社会信用代码：91460000557356602P。   法定代表人：林克周林某，总经理。   原告马文运马某诉被告海南捷联实业有限公司、第三人海南兆南小额贷款股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告马文运马某的委托诉讼代理人张助宽张某1到庭参加诉讼，被告海南捷联实业有限公司、第三人海南兆南小额贷款股份有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告马文运马某向本院提出诉讼请求：1、判令被告与第三人自本判决生效之日起十日内向房屋管理部门申请办理海口市美兰区海甸五西路德利路11-6号海岸·郁金香花园7号楼第16层1602房的商品房买卖合同备案登记的注销手续（合同备案号：L00026473）；2、判令被告将上述房屋的不动产权证过户到原告名下；3、判令被告承担本案的诉讼费。   事实与理由：2013年12月21日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》一份，约定被告将位于海口市美兰区德利路11-6号海岸·郁金香花园7号楼位于海口市××区第16层1602房销售给原告。房价款为每平方米9000元，总金额为1240650元。合同约定被告于商品房交付之日起720日内将房屋权证办理至原告名下。原告于2013年12月23日通过银行转账方式支付了1240650元的全部房款，被告同日开具了收款收据，并将房屋交付给原告。原告接收房屋后，于2013年12月24日向小区物业公司支付了有线电视开通费350元、互视对讲系统费600元、燃气安装费3000元和物业费2428元。在取得物业管理公司同意后，对购买房屋进行了装修，并于2014年12月22日支付装修工程款135715元，并居住至今。   原告自入住以来，一直敦促被告给原告办理房产证，被告以各种理由推诿、搪塞，至今未办理该房屋的产权证，自约定办证之日起，逾期办证近两年。2016年3月，原告到海口市住房和城乡建设局查询才发现其所购房屋被海南省第一中级人民法院与海南省琼海市人民法院查封。原告从被告处获悉，第三人与被告因借贷纠纷，向海南省第一中级人民法院及琼海市人民法院申请查封了原告所有的房屋，并向海南省第一中级人民法院申请执行，原告向海南省第一中级人民法院提出执行异议，海南省第一中级人民法院依法裁定中止了涉案房产的执行，并于2017年10月18日解除查封。原告基于同样的事实与理由，向琼海市人民法院提出解除对上述房屋的查封，琼海市人民法院依法于2018年3月13日解除了查封。被告与第三人因借贷关系，把属于原告的房屋，备案至第三人名下，是导致原告房屋被查封及不能及时办理房屋产权证的原因。原告认为其与被告进行房屋买卖的交易合法有效，应受法律保护。至于被告与第三人因借款纠纷，并把属于原告的房屋备案至第三人名下，侵犯了原告的合法权益。原告是上述房产的权利人，合法占有使用房产，现请求人民法院依法保护原告的合法权益，依法判令被告与第三人办理涉案房产的注销手续，并将此房的房屋所有权证书过户到原告名下，且承担本案的诉讼费用。因为现在政策改变，房屋产权证与土地证合二为一，所以只能办理不动产权证。现原告提起民事诉讼，请求判令如所请。   被告海南捷联实业有限公司、第三人海南兆南小额贷款股份有限公司未作答辩。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年12月21日，原告马文运马某与被告海南捷联实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：“原告向被告购买其开发建设的位于海口市海甸岛西北片（现美兰区德利路11-6号）海岸·郁金香花园7号楼的位于海口市××区第16层1602房，建筑面积为137.85平方米，房屋总价款为1240650元；被告应当于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在原告办理完交房手续后两年内将房屋权证办理至原告名下，逾期办理则被告按已付房款×银行同期活期存款利率的标准向原告支付违约金，但非被告原因造成延期办理除外。”2013年12月23日，原告马文运马某向被告海南捷联实业有限公司交付购房款1240650元，海南捷联实业有限公司亦向马文运马某交付房屋。其后，马文运马某缴纳了涉案房屋的物业管理费、燃气管道初装费、有线电视开通费、可视对讲系统初装费，并装修入住使用涉案房屋至今。   另查，2014年12月16日，海南省第一中级人民法院根据申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司的申请，依据该院就原告海南兆南小额贷款股份有限公司诉被告海南捷联实业有限公司、海南金富源房地产开发有限公司、张增源张某2、海南金富源投资控股有限公司金融借款合同纠纷一案作出的（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书，裁定查封海南捷联实业有限公司位于海岸·郁金香花园7号楼第16层1602房在内的房屋及相应面积的土地使用权。经马文运马某提出异议，海南省第一中级人民法院于2016年5月24日作出执行裁定，裁定中止对海岸·郁金香花园7号楼第16层1602房的执行，并在海南兆南小额贷款股份有限公司逾法定期限没有提起执行异议之诉后，裁定解除对涉案房屋及相应土地使用权的查封。2018年3月13日，涉案房屋的轮候查封法院琼海市人民法院基于马文运马某的上述异议理由，也作出执行裁定，裁定解除查封。   再查，根据房屋管理部门出具的《海口商品房买卖合同备案确认表》（合同备案号：L00026473），被告海南捷联实业有限公司于2011年12月2日将涉案房屋备案登记至第三人海南兆南小额贷款股份有限公司名下。被告海南捷联实业有限公司于2013年11月4日领取涉案房屋的初始登记不动产权证（证号：HK397951号），截止至2018年6月5日，涉案房屋未发现正在被抵押或查封的情形。   本院认为，原告马文运马某与被告海南捷联实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是合同当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告马文运马某已依约定交付完毕购房款，并接受交付的房屋实际装修入住至今，因此，原告为涉案房屋的真实使用和管理者，原告诉求被告将涉案房屋所有权证办理至原告名下，事实清楚、于法有据，本院予以支持。   至于第三人的房屋买卖合同备案登记能否对抗原告要求将涉案房屋产权过户至其名下的问题。本院认为，本案无证据可证实被告与第三人之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，第三人未取得被告开具的销售发票，也没有接收管理涉案房屋，更未对马文运马某占有使用房屋提出异议，应确认第三人与被告之间的房屋买卖合同已无法继续履行，双方依合同进行的合同备案登记的民事行为应予以解除，故第三人的合同备案不能对抗原告要求办理房屋所有权的诉求，被告与第三人应在本院限定的期限内解除涉案房屋的备案登记。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：   一、被告海南捷联实业有限公司与第三人海南兆南小额贷款股份有限公司须于本判决生效之日起十五日内向房产管理部门申请办理注销海口市美兰区德利路11-6号海岸·郁金香花园7号楼第16层1602房的商品房买卖合同备案登记手续（合同备案号：L00026473）。   二、被告海南捷联实业有限公司须于本判决生效之日起三十日内，协助原告马文运马某将海口市美兰区德利路11-6号海岸·郁金香花园7号楼第16层1602房的房屋权属证书办理至原告马文运马某名下。   案件受理费7982.93元（原告已预缴），由被告海南捷联实业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 庄鑫斌     二O一八年六月十日   书记员 李平湖   速录员 周岁贤   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   ……。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者以自己的行为表明不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。