海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2162号上诉人（原审被告）：海南荣丰控股有限公司，住所地海口市国贸大道**海南时代广场**。法定代表人：司亮，总经理。委托诉讼代理人：李欢，该公司员工。被上诉人（原审原告）：韩旭，男，1991年11月8日出生，汉族，住河南省南召县。委托诉讼代理人：蔡晶晶，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩清，海南唐海律师事务所律师。上诉人海南荣丰控股有限公司（以下简称荣丰公司）因与被上诉人韩旭房屋买卖合同纠纷一案,不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣丰公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回韩旭的全部诉讼请求。事实和理由如下：原审法院仅仅因为荣丰公司无法举证已经书面通知韩旭收房进而承担全部责任显失公平。首先，涉案房屋在2016年4月5日通过竣工验收达到交房条件，已有数百户经荣丰公司书面通知收房，荣丰公司均向买受人发出过收房通知。其次，房屋买卖是一种双方行为，既可以由荣丰公司通知收房，也可以由韩旭主动来收房，之所以韩旭直到2016年12月5日才收房是因为韩旭一直对合同约定的交房条件存在错误认识，认为只有竣工备案才具备交房条件，所以拒绝收房，韩旭在2016年4月5日以后逾期收房的责任明显不在荣丰公司。韩旭答辩称：原审判决查明事实清楚，认定正确。荣丰公司的上诉请求不应得到支持。韩旭向一审法院提出诉讼请求：1.荣丰公司向韩旭支付迟延交付违约金42214.93元（自2016年3月21日至2016年12月6日，逾期260天）；2.本案的诉讼费用由荣丰公司承担。一审法院认定事实：2014年9月26日，韩旭与荣丰公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：韩旭购买荣丰公司开发的位于海口市××道房,总房款541217元。其中合同第八条约定，荣丰公司应于2016年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付韩旭使用。遇下列特殊原因，荣丰公司可据实予以延期：...4.如韩旭不能在本合同约定的时间内支付房款及在约定的时间内办理按揭手续完毕，荣丰公司不承担逾期交房责任。韩旭办理商品房的交房手续时须缴清全部应付款项，如因此造成的延期交房责任由韩旭承担。合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，荣丰公司应当在合同约定的交付日7日前，书面通知韩旭办理查验手续及相关证明文件。合同第十一条约定，除合同约定的特殊情况外，荣丰公司未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在90日之内，每逾期一天，韩旭有权要求荣丰公司每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，韩旭有权单方面解除合同，韩旭要求继续履行合同的，合同继续履行，荣丰公司按逾期日数每日向韩旭支付已付房价款万分之三的违约金。上述1、2两款的违约金最高不得超过房屋总价款的10%。合同附件七对付款方式及期限补充约定：韩旭应在签订本合同的同时支付首期房款181217元，余款360000元向银行申请按揭贷款，并应在合同签订支付起7日内向银行或银行代理机构交齐规定的担保贷款资料及费用，办理完相关手续，韩旭申请银行按揭的年限、贷款利率、贷款金额以银行审批为准。签订合同当日，韩旭付清首付款181217元。2015年1月15日，韩旭与海口市农村信用合作联社签订《个人购房借款/担保合同》，约定韩旭向该信用社贷款360000元。2015年2月15日，该信用社向荣丰公司足额发放贷款360000元。2016年4月5日，荣丰公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位组成验收组对香榭花园进行工程竣工验收，并出具工程竣工验收报告。2016年12月6日，荣丰公司向韩旭交付房屋，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付韩旭签收。一审法院认为，韩旭与荣丰公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属于合法有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。韩旭依约付清了全部购房款，荣丰公司应按时向韩旭交付房屋。该合同约定交房日期为“2016年3月20日前”，约定交房条件为“该商品房经竣工验收合格”。由于荣丰公司未在约定的交房之日前完成涉案工程竣工验收并向韩旭交房，涉案工程于2016年4月5日经竣工验收合格，荣丰公司应向韩旭承担自2016年3月20日起至2016年4月5日期间的违约责任。另外，根据合同约定，荣丰公司在商品房达到交付使用条件后具有书面通知韩旭办理查验收房手续的义务。本案中，由于荣丰公司未能举证证明在涉案工程竣工验收合格后通知韩旭办理查验收房手续，因此，荣丰公司应承担逾期交房违约金至韩旭实际收房的前一日，即2016年3月20日至2016年12月5日，共计260天，违约金共计42214.93元（541217元×0.0003/日×260天）。双方的合同中约定了支付首付款的时间和金额，对余款的支付双方仅约定向银行申请担保贷款支付，并未对余款的付款时间进行约定，且荣丰公司未举证证明韩旭逾期向银行提供贷款资料。故本案不符合合同第八条第二款第四项的约定，荣丰公司不能据此主张免责。荣丰公司辩称韩旭存在逾期付款情形，其不应承担逾期交房责任的抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决：限荣丰公司于本判决生效之日起七日内向韩旭支付逾期交房违约金42214.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，由荣丰公司负担。二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。双方当事人对原审判决查明的事实均无异议。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》的约定，荣丰公司在商品房达到交付使用条件后具有书面通知韩旭办理查验收房手续的义务。涉案工程于2016年4月5日经竣工验收合格，由于荣丰公司未能举证证明在涉案工程竣工验收合格后通知韩旭办理查验收房手续，因此，原审判决判令荣丰公司承担逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。对于荣丰公司上诉主张的韩旭逾期付款的问题，韩旭按合同约定时间付清首付款，双方对购房余款又约定了申请担保贷款支付，但未对付款时间进行约定，荣丰公司据此主张免责，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，荣丰公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，由海南荣丰控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 何姿玲审判员 赵 曼 二〇一八年六月一日书记员 叶苗芳速录员 符雪梅附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。