广东省中山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤20民终6448号上诉人（原审原告）：赖伟宣，男，1968年3月21日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人:陈文珍，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人:董建，广东共阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山火炬高技术产业开发区城乡建设服务中心，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道7号城建大楼，统一社会信用代码12442000398047844J。法定代表人：邓传友，该中心主任。委托诉讼代理人:欧献强，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：中山火炬高技术产业开发区管理委员会，住所地广东省中山市中山港康乐大道，组织机构代码00733342-2。法定代表人：招鸿，该单位主任。委托诉讼代理人：温观生，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖俊，广东中元（中山）律师事务所律师。原审第三人：雷金秀，女，1965年5月2日出生，汉族，住湖南省新田县。上诉人赖伟宣因与被上诉人中山火炬高技术产业开发区城乡建设服务中心（以下简称开发区建设服务中心）、中山火炬高技术产业开发区管理委员会（以下简称开发区管委会），原审第三人雷金秀合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赖伟宣上诉请求：撤销一审判决，改判支持赖伟宣的全部诉讼请求。事实和理由：一、开发区建设服务中心没有完全履行合同义务，合同目的无法实现，且经催告后其明确表示不能履行，并非赖伟宣的原因导致涉案土地闲置多年无法及时分割办证。1.开发区建设服务中心仅征收涉案部分土地，尚余5.0136亩，相关征地合同的目的不仅是完成征地补偿，还包括剩余未征收部分的分割办证。2.开发区建设服务中心经催告后，明确表示不能履行土地分割与更名办证手续。3.涉案土地无法分割办证的原因在于开发区建设服务中心长期拖延，导致出现了因控规变化导致无法办理的情况，与赖伟宣无关。二、由于开发区建设服务中心的严重违约行为导致赖伟宣无法实现物权法意义上的占有、使用、收益、处分权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，开发区建设服务中心应赔偿由此造成的租金损失。三、对涉案土地租金的评估以及对现场的勘验对认定事实具有关键和决定性的作用，且赖伟宣已在法定期限内提出申请，符合法律规定，一审法院不作处理，程序违法，应予纠正。开发区建设服务中心辩称：一、涉案土地在2005年办证后一直未报建使用，闲置多年，开发区建设服务中心在签订合同后向国土部门申请分割办证时，发现土地性质已由工业用地变更为二类居住用地和道路用地，暂时不能分割，原因是土地自身问题所致。二、开发区建设服务中心已依约及时履行申请分割涉案地块的义务，不存在拖延，是事后根据规划局复函才了解到涉案土地已于2009年变更为二类居住用地和道路用地的，有相关文件可以证明。三、赖伟宣诉请赔偿的损失没有依据。开发区管委会辩称：一、同意开发区建设服务中心的答辩意见。二、本案系合同纠纷，赖伟宣基于涉案合同提起本案诉讼，但开发区管委会并非合同相对方，与赖伟宣不存在合同关系。三、开发区管委会不是涉案土地征收所涉的基础设施使用单位和管理单位。四、涉案土地征收合同的主要目的已经实现，征收补偿款已向赖伟宣足额支付，所征收的土地已用于道路建设，赖伟宣主张解除合同没有依据。五、涉案土地不能分割办证的责任在赖伟宣，其主张赔偿损失没有依据。雷金秀二审期间未向本院陈述意见。赖伟宣于2016年11月30日向一审法院起诉请求：1.解除赖伟宣与开发区建设服务中心于2014年1月21日签订的《火炬开发区“怡乐二街”征收补偿合同》、2014年3月19日签订的《补充协议》及2014年5月21日签订的《补充协议（二）》；征收地块补偿金额共1553448元；2.开发区建设服务中心、开发区管委会限期内退还中府国用（2016）第易151448号国有土地使用权证；3.开发区建设服务中心、开发区管委会将位中山市于火炬开发区中山港的工业用地恢复原状；4.开发区建设服务中心、开发区管委会赔偿因合同解除而给赖伟宣造成的损失1450848元【以土地面积5334平方米、租金暂计算为8元/平方米/月（实际以评估的价格为准）作为计算依据，从2014年2月1日开始计算至开发区建设服务中心、开发区管委会恢复原状之日，暂计算至2016年11月30日，即5334平方米×8元/平方米×34个月=1450848元】。一审法院认定事实：1.2014年1月，开发区建设服务中心与赖伟宣、雷金秀签订《火炬开发区“怡乐二街”征收补偿合同》，约定：因中山××开发区怡乐二街工程建设需要，征收赖伟宣位于火炬开发区中山港的工业用地2.7312亩【土地证号：中府国用（2006）字第151448号】，该宗地块补偿金额为1420224元、地上附着物及青苗补偿款1074551元、赖伟宣搬迁费8000元、雷金秀搬迁费2000元。土地证的分割和更名手续费用由开发区建设服务中心负责。开发区建设服务中心分两期支付赖伟宣、雷金秀补偿款。赖伟宣、雷金秀收到第一期补偿款7个工作日内，将已补偿范围内的土地、地上附着物及青苗移交给开发区建设服务中心处理。合同还约定了其他事项。2.2014年2月8日，赖伟宣将涉案土地证（编号为：中府国用（2006）第易151448号）移交给开发区建设服务中心办理土地分割手续。2017年4月28日，开发区建设服务中心委托诉讼代理人欧献强出具情况说明，证明已收取上述土地证，作为办理土地分割证使用。3.2014年3月19日，开发区建设服务中心与赖伟宣签订《补充协议》，约定：因赖伟宣向开发区建设服务中心提出保留双方签订的征收补偿合同补偿明细表中的变压器，并同意扣减该变压器补偿款120000元，本宗征地拆迁开发区建设服务中心实际支付赖伟宣的补偿款为2225832元；按原合同付款约定，开发区建设服务中心已支付赖伟宣第一期补偿款1642082.4元。因此，变压器的补偿款在第二期应付款703749.6元中扣除，开发区建设服务中心实际需支付赖伟宣第二期补偿款为583749.6元。本补充协议与征收补偿合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。4.2014年5月21日，开发区建设服务中心与赖伟宣签订《补充协议（二）》，约定：受开发区规划变更影响，开发区建设服务中心需多征收赖伟宣0.2562亩土地。土地补偿单价按征收补偿合同约定的52万/亩计算，折合补偿款为133224元。5.一审诉讼中，赖伟宣确认开发区建设服务中心已按合同约定支付了所有的征地补偿款。6.2006年5月31日、2011年1月1日，赖伟宣分别与深圳市伟金明运输有限公司、中山市骏伟物流有限公司签订场地租赁协议，约定租赁期从2006年6月1日至2007年5月30日、2011年1月1日至2012年12月31日止。7.2015年10月9日，县志办退件通知书载明：“中府国用（2006）第151448号土地需补充之前规划情况”。8.2016年5月25日中山市国土资源局火炬开发区分局关于赖伟宣闲置用地办理情况的回复载明：“土地使用权人赖伟宣位于中山××开发区中山港，土地证号为中府国用（2006）第易151448号的闲置用地1宗，面积5334平方米，土地证用途为工业，在我分局办理闲置处置手续。在办理处置方案过程中因需重新出具规划意见、征收补偿合同及单据模糊需重新提交、提交控规不符的解决方案等情况市闲置办多次退件，最后一次退件为2015年10月，退件原因为‘补充签订补偿之前的控规规划情况’。由于该地块目前土地证功能与规划控规功能（二类居住及道路用地）不符，需提出解决方案后方可提交市县志办办理处置，分局已通知退件情况但目前为止未收到该地块产权人提交最新的补充资料。”9.2016年6月1日，中山市城乡规划局火炬开发区分局关于火炬区赖伟宣用地规划手续的函复载明：“……自2005年建设用地申领土地使用证至今，建设单位没有向我局申请办理该用地的相关规划业务。”针对用地闲置处理，2014年9月3日，中山市规划局出具中规函[2014]325号关于赖伟宣5334平方米用地规划情况的函复载明涉案土地在中山市城市总体规划（2010—2020）中规划功能为二类居住用地、道路用地；中规函[2015]325复函中载明涉案土地在原中山市城市总体规划（2010-2020）及其待批版（2015年5月1日）中均为建设用地、在中山××开发区中心片区控制性详细规划（中府办复[2009]59号，2009年3月29日）中为二类居住用地和道路用地、该用地未办理建设工程规划许可证。中规函[2015]3320号函复载明，涉案土地在中山市城市总体规划（2010-2020）（充实完善方案，2014年9月30日）中为建设用地。10.2017年4月7日，赖伟宣与开发区建设服务中心到涉案土地现场，在中山××开发区测绘工程有限公司的主持下，当场放点划清已征土地与未征土地的界线。11.一审诉讼中，双方当事人共同向一审法院提出申请，要求给予四个月时间让双方庭外和解，一审法院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。一审法院认为，本案系合同纠纷。赖伟宣与开发区建设服务中心签订的《火炬开发区“怡乐二街”征收补偿合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。关于赖伟宣诉请解除《火炬开发区“怡乐二街”征收补偿合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》的诉讼请求。一审庭审中，赖伟宣确认开发区建设服务中心支付了相应征地补偿款。其认为按照合同的约定，涉案土地不能完成分割，也不能办理新证，时隔已经3年多，开发区建设服务中心没有完全履行合同的全部义务，导致赖伟宣不能使用土地，所以其对土地的使用和所有权不能实现，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，所以应予以解除涉案的相关合同。涉案合同约定，土地证的分割和更名手续费用由开发区建设服务中心负责，合同签订后，开发区建设服务中心依照合同的约定，向中山市国土资源管理部门提出了分割土地的申请，但涉案土地自2005年办理好土地证后，闲置多年，目前土地证功能与规划控规功能（二类居住及道路用地）不符，需到中山市闲置办办理土地闲置手续，但该块土地现已被中山市城乡规划局调整为建设用地，与涉案土地证中工业用地的土地用途不符，需经规划部门调整为工业用地后才能提出闲置处理，才可分割办证。而目前涉案土地的调控正在报审阶段，须待控规调整成果经市政府批准后方可启动项目的规划报批。可见，涉案土地无法及时分割办证的原因在于赖伟宣将该土地闲置多年，现涉案土地性质变更，若需在闲置办办理闲置证需要等市政府批准后方可启动项目的规划报批。本案中，涉案土地已被规划为二类居民住用地和道路用地，开发区建设服务中心已履行了按时支付征地补偿款和申请办理土地分割证的义务，根据合同约定，赖伟宣需无条件配合开发区建设服务中心对涉案土地进行分割和更名手续。赖伟宣与开发区建设服务中心双方已经履行了合同的主要义务，合同的根本目的已经实现，赖伟宣依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，解除其与开发区建设服务中心签订的《火炬开发区“怡乐二街”征收补偿合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》的诉求，缺乏事实依据，一审法院予以驳回。由于赖伟宣其他的诉讼请求均建立在解除合同的基础上，而一审法院已经驳回赖伟宣要求解除其与开发区建设服务中心签订的《火炬开发区“怡乐二街”征收补偿合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》的诉讼请求，一审法院对赖伟宣其他的诉讼请求均不予支持。另外，对赖伟宣在诉讼中提出的评估、现场勘验申请，因该评估、现场勘验的结果不影响本案的处理结果，一审法院对赖伟宣的申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条之规定，判决：驳回赖伟宣的全部诉讼请求。一审案件受理费30834元（赖伟宣已预交），由赖伟宣负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，赖伟宣起诉认为开发区建设服务中心违反双方签订的涉案征收补偿合同、补充协议以及补充协议（二）之约定，至今未能办妥土地证的分割和更名手续，导致上述合同目的不能实现，故诉请主张开发区建设服务中心、开发区管委会共同承担赔偿损失、恢复原状等法律责任。但案件事实表明，开发区建设服务中心因基础设施建设需要，与赖伟宣签订前述合同，由开发区建设服务中心先后向赖伟宣征收其名下的涉案2.9874亩工业用地用于中山××开发区怡乐二街工程建设，并由开发区建设服务中心拆迁办向赖伟宣足额支付了合同约定的征地拆迁补偿款，赖伟宣亦已向开发区建设服务中心移交了相关的土地权属证书，但开发区建设服务中心迟迟未履行合同约定的土地证分割和更名手续导致本案诉讼。可见，本案诉因系开发区建设服务中心因公共利益需要而征收赖伟宣名下的涉案2.9874亩工业用地及地上附着物的行为，前述合同表面上为当事人平等协商的结果，但根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、第六十一条规定，开发区建设服务中心的上述行为实系行使土地行政管理权的行政行为，故本案争议实际上是涉案国有土地被部分征收后办理的相关手续纠纷，与征地行为有关，涉案协议双方当事人并非平等民事主体，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，因涉案协议而产生的本案纠纷不属于民事诉讼案件的范围，依法应予以驳回起诉。至于开发区管委会、开发区建设服务中心是否具有征收国有土地上的房屋以及收回国有土地使用权的职权，并不影响前述纠纷的定性问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，一审法院判决驳回赖伟宣的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，一审法院适用法律不当。赖伟宣的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24987号民事判决；二、驳回上诉人赖伟宣的起诉。本案赖伟宣预交的一审案件受理费30834元，由一审法院退还给赖伟宣。赖伟宣向本院预交的二审案件受理费30834元，由本院退还给赖伟宣。本裁定为终审裁定。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一八年六月二十八日书记员 廖博睿