湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0104民初4873号原告张某1，男，1961年10月19日生，汉族，住武汉市硚口区，原告张某2，男，1986年10月19日生，汉族，住武汉市硚口区，原告张某3，男，1991年10月27日生，汉族，住武汉市硚口区，原告张某，女，2003年2月17日生，汉族，住武汉市硚口区，法定代理人张某1，系父女关系。上列原告的委托诉讼代理人许继承，湖北万泽律师事务所律师（特别授权）。原告张某4，男，1985年6月20日生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人张某6，系父子关系（特别授权）。原告张某5，男，1985年3月5日生，汉族，住武汉市硚口区，被告武汉军威文化传播集团有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道**。法定代表人金国杰，该公司董事长。委托诉讼代理人顾宗国，湖北卓创德赛律师事务所律师（特别授权）。第三人张某6，男，1958年2月15日生，汉族，住湖北省武昌区白沙洲黄家湖西路东澜岸****1803，公民身份号码4223231958********。第三人张某7，男，1954年6月20日生，汉族，住，住武汉市硚口区/div>委托诉讼代理人张某5，系父子关系（特别授权）。第三人张某8，男，1952年11月3日生，汉族，住，住武汉市/div>第三人张某9，男，1956年7月6日生，汉族，住，住武汉市硚口区/div>原告张某1、张某2、张某3、张某、张某4、张某5诉被告武汉军威文化传播集团有限公司（以下简称军威公司）、第三人张某6、张某7、张某8、张某9房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李晓丹、人民陪审员徐涛、李翠兰组成合议庭，于2018年1月31日、2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告张某1及委托代理人许继承、张某5、被告军威公司的委托诉讼代理人顾宗国、第三人张某6、张某8、张某9到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1、张某2、张某3、张某、张某4、张某5向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《房屋产权调换协议书》的约定向原告交付门面商用房228.06平方米，面积不足部分按照同地段市场价折价补偿；2、判令被告将军威商城硚口区汉中路186号1层11号、12号、13号、14号、16号、17号房屋产权过户登记到原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张某1的父亲张某10（2006年元月去世）于1994年5月10日与军威商城（原东富商城）的原开发商武汉东富物业发展有限公司签订了《房屋产权调换协议书》，该协议由武汉市硚口区公证处办理了公证，出具（94）硚迁证字第167号公证书。协议约定：甲方还建乙方商用房之见面228.06平方米，在东富一期工程东富商城E栋，临汉正街宽6.6，深12米外共79.2平方米铺面一间，其余面积还在东富××楼××益巷××或南角，面积148.88平方米，还建面积不算其他辅助面积。因东富公司未按协议履行还建义务，张某10于1996年向硚口区法院起诉，硚口法院作出（1996）硚房初字第119号民事判决书，东富公司不服该判决，向武汉市中级人民法院提出上诉。武汉市中院驳回上诉，维持原判。1999年1月12日，双方在武汉中院主持下达成调解协议，同意按原协议履行。在该案强制执行过程中，得知原东富商城E栋一层通道系消防通道，东富公司无权处分。故硚口区房地产管理局“不能协助执行东富商城E栋一层大通道南边79.2平方米房屋的过户”；安置给张某10的“东富商城C栋房屋一楼朝恒益巷从南到被第2、3、4档中砌墙干隔一间铺面房款不少于12米，建筑面积不少于148.88平方米长方形的铺面房是所有人郑某拆迁还建房，并于1996年2月办理了产权登记。”东富公司亦无权处分，故该案中止执行。2005年，张某10向硚口法院起诉要求被告履行拆迁义务，硚口法院以被告无安置义务为由未予立案。2006年张某10去世，被告始终拒绝承担安置义务。后被告起诉原告要求原告腾退实际使用的军威商城硚口区汉中路186号1层11号、12、13号、14号、16号、17号房屋。2017年1月19日，武汉中院作出（2016）鄂01民再124号民事判决书，该判决书确认：2001年1月20日，军威公司取得了硚口区利济南路汉正街东富商城的地号WP-84-82号土地的《中华人民共和国国有土地使用证》，后军威公司到有关部门办理了建房审批手续，在该土地上建成了军威商城，军威公司系东富工程二期实际受让人，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人”的规定，军威公司对张某10的合法继承人有拆迁安置还建义务。该判决为终审判决。张某10于2003年7月7日留下遗嘱，原告均为遗嘱所指定的合法继承人，应享有拆迁协议约定的拆迁权益。综上，原告提起诉讼。被告军威公司辩称：张某10与东富公司签订的《房屋产权调换协议书》约定的权利义务合同双方均存在没有履行的情况，张某10子女将占地150多平方米的旧房至今未拆除仍然做商铺使用。东富公司安置给张某10近80平方米的商铺虽然不符合规划要求不能办证，但不影响其作为商铺使用，现张某10的继承人因得不到还建房屋没有交付被拆房屋，东富公司营业执照已经被吊销，双方合同处于无法履行状态，原告应当诉请解除合同，恢复产权。原告向被告主张权利已经超过诉讼时效，也无事实依据。被告是在执行案件中与香港富浩公司达成收购协议取得东富商城二期项目，收购协议依据是法院委托评估报告，在收购协议执行期间，被告起诉张某10要求其腾退该项目建成的房屋。张某10如认为被告有安置义务应反诉。现原告主张被告有安置义务已经超过两年诉讼时效。被告取得东富商城二期项目不是依据《城市房地产开发经营管理条例》，该项目转让不是由政府部门批准，而是依据《物权法》、《拍卖法》相关规定，依据生效裁判取得的。被告取得项目也是按拍卖程序进行，香港富浩公司也按规定向人民法院缴纳拍卖费，如该项目转让侵害其他权利人权益，权利人依法只能要求委托人、收益人承担补偿责任，而不应该向支付对价的被告主张补偿或安置。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人张某6、张某8、张某9、张某7辩称，对原告的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据的真实性予以认可，对证明目的综合全案予以认定。本院经审理查明如下事实：张某10与张某6、张某7、张某1、张某8、张某9系父子关系。张某6与张某4系父子关系，张某7与张某5（原名张首诚）系父子关系，张某1与张某3（原名张武帝）、张某系父子父女关系。张某9与张某2系父子关系。原湖北省武汉市硚口区汉正街535号丙砖结构二层楼房二栋（建筑面积345.02平方米）系张某10进行的产权登记。东富公司在取得对该栋房屋的拆迁资格后，于1994年5月10日与张某10签订了《房屋产权调换协议书》。双方约定：张某10所有的前栋房屋的二楼及偏屋共有建筑面积194.93平方米，以2.5：1的比例换成安置一楼商业铺面房（换算后即为77.97平方米），加上张某10原有的前栋房屋一楼商业用房面积150.09平方米。东富公司共应安置给张某10商业铺面房面积为228.06平方米；东富公司在房屋××79.2平方米铺面房给张某10，其余铺面房面积还在二期工程B栋房屋内，朝恒益巷北角或南角，门面宽10米，面积148.88平方米；双方还就其它事项进行了约定。协议签订后，张某10按约定将房屋交由东富公司拆除。因东富公司无法在B栋房屋内对张某10进行安置，张某10及其妻陈某于1996年向本院起诉。本院于同年8月作出（1996）硚房初字第119号民事判决书，判决东富公司于判决生效之日起3日内，在东富商城C栋房屋一楼朝恒益巷方向从南向北的第2、3、4档中砌墙干隔一间铺面房宽不少于12米，建筑面积不少于148.88平方米长方形的铺面房安置给张某10、陈某。东富公司不服该判决，向湖北省武汉市中级人民法院提出上诉。1996年12月，湖北省武汉市中级人民法院作出了驳回上诉，维持原判的判决。后本院在执行中查明，安置给张某10、陈某的东富商城C栋房屋一楼朝恒益巷方向从南向北的第2、3、4档中砌墙干隔一间铺面房宽不少于12米，建筑面积不少于148.88平方米长方形的铺面房，是所有人郑某拆迁还建房，并于1996年2月办理了产权登记。武汉市中级人民法院于1997年12月2日向本院来函，要求暂缓执行。本院于1998年9月作出了（1998）硚执字第669号民事裁定书，裁定本院（1996）硚房初字第119号民事判决书中止执行。另外，东富商城E栋房屋一楼朝南边大通道，砌墙干隔一间铺面房宽不少于6.6米，建筑面积不少于79.2平方米长方形的铺面房，系消防通道，不能办理房屋产权登记手续。现由原告方使用出租。原张某10名下硚口区汉正街535号丙砖结构二层楼房二栋（建筑面积345.02平方米）房屋已部分拆除，后因失火进行修缮，现由被告方用于出租使用，其产权凭证交给了东富公司,房屋产权已经注销。1998年11月16日，武汉仲裁委员会受理了福浩公司与东富公司的债务纠纷案后，于1999年3月29日作出（1998）武仲（裁）字第76号仲裁裁决书，裁决东富公司应偿还福浩公司的贷款本金，并支付利息。该仲裁裁决书生效后，东富公司未履行其义务。2000年2月23日，福浩公司与军威公司就东富公司位于汉正街东富商城第一期已封顶但未完工物业中的8827平方米的81套住宅和占地面积为6400平方米的二期工程在建项目签订了协议。同年3月2日，湖北省武汉市中级人民法院作出（1999）武执字第451号民事裁定书，裁定对东富公司所有的硚口区汉正街东富商城二期工程项目的土地使用权以土地局实测面积为准及其在建项目经估价人民币23601842.25元抵偿给福浩公司，且依法将该项目过户给军威公司。同年3月8日，湖北省武汉市中级人民法院作出（1999）武执字第451号协助执行通知书，请武汉市土地规划管理局将东富公司所有的武汉东富商城二期工程项目（含该项目的在建工程），占地面积6400平方米依法过户到军威公司。2001年1月20日，军威公司取得了硚口区利济南路汉正街东富商城的地号为WP-84-82号土地的《中华人民共和国国有土地使用证》。后军威公司到有关部门办理了建房审批手续，在该土地上建成了军威商城。2002年9月，原告及第三人开始使用硚口区汉中路186号军威商城1层11、12、13、14、16、17号六间门面（原军威商城1楼24-27号经营用房）。军威公司于2003年5月19日起诉，要求张某1、张某10立即腾退军威商城房屋，并恢复房屋原状。本院作出（2003）硚房初字第71号民事判决支持了军威公司的诉讼请求。后张某6、张某4、张某7、张某5、张某1等不服该判决，提出上诉。武汉市中级人民法院于2004年3月4日作出（2004）武民终字第11号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，张某6、张某4、张某7、张某5、张某1等向本院申请再审本案。2005年4月5日，武汉市中级人民法院以（2004）武民监字第206号通知书，驳回了再审申请。2009年6月15日，武汉市中级人民法院以（2009）武民监字第11号民事裁定，对该案进行再审。后武汉市中级人民法院又以（2009）武民再终字第115号民事裁定，撤销武汉市中级人民法院（2004）武民终字第11号民事判决和（2004）武民监字第206号驳回再审申请通知书及武汉市硚口区人民法院（2003）硚房初字第71号民事判决，将该案发回本院重审。2016年6月26日，本院作出（2009）硚民再字第00011号民事判决驳回了军威公司的诉讼请求。武汉市中级人民法院于2017年1月19日作出（2016）鄂01民再124号《民事判决书》维持了（2009）硚民再字第00011号民事判决书。该判决书认为：“《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定‘房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人’。东富公司转让涉案二期项目时，尚未完全履行《房屋产权调换协议书》约定的对被上诉人的拆迁补偿安置义务。根据上述规定，军威公司受让涉案东富二期项目，应概括承受《房屋产权调换协议书》的有关权利义务，原审认定军威公司应承担东富二期项目中尚未完成的对张某10继承人的拆迁安置义务，并判决驳回军威公司的诉讼请求是正确的。军威公司关于其有权要求被上诉人腾退涉案房屋的上诉理由，与上述规定相悖，本院不予支持。原审仅判决驳回军威公司的诉讼请求，未对涉案房屋及拟拆迁房屋作出实体处理，军威公司关于判决腾退不损害被上诉人利益和原审程序违法的上诉理由亦不能成立，本院予以驳回。”另查明，武汉军威企业集团有限公司于2002年2月7日名称变更为武汉军威教育投资集团有限公司，武汉军威教育投资集团有限公司于2005年8月29日名称变更为武汉军威文化传播集团有限公司。张某10于2006年1月6日死亡，其妻子陈某已于2000年死亡。东富公司营业执照于2005年12月30日被武汉市工商行政管理局吊销。再查明，张某10于2003年立下《遗嘱》，该遗嘱第二条内容为：军威商城朝恒益巷铺面房，以南向北第一间宽3米面积约为35平方米门面归张首诚所有，以南向北第二间门面宽3米面积约为21平方米门面归张某4所有，由南向北第三间门面宽3米面积约21平方米的门面因张某1负责我养老送终，故我将该门面分配给他，如张某1不负责我养老送终，则他不得享有该门面，谁负责将我养老送终该门面由谁享有。以南向内第4间门面宽3米面积约21平方米的门面归张某所有，以南向北第5间门面宽3米面积约21平方米的门面归张武帝所有，以南向北第二、三间门面房后面面积约为35平方米的非门面房归张某2所有，因上述房产处于安置纠纷中，如安置至别处则根据价值按以上分配方案予以分配。第三条内容为：东富E栋朝汉正街面积79.2平方米的门面，因无法办理产权只有使用收益权，由张某1负责保管、招租以及收取租金，张某6负责监督、协助配合。……所得租金归张某2、张首诚、张某4、张武帝所有，每人各四分之一份额。本院认为：1、被告武汉军威文化传播集团有限公司对原告方有安置义务。生效的法律文书依据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，认定被告概括承受《房屋产权调换协议书》的有关权利义务。2、关于安置义务的内容。东富公司原交付的79.2平米的铺面房，系消防通道，不能办理房屋产权登记手续。此时，因原告方无法取得该铺面房的权属，东富公司此前的履行行为不能发生清偿的效力。而剩余的建筑面积不少于148.88平方米的铺面房，一直未能履行。因此，现被告应向原告方履行的义务，应当是面积228.06平方米的铺面房。但铺面房位置变化必然影响其价值高低，若在被告履行义务后原告仍然认为造成原告损失的，可另行主张权利。3、原告是否有权指定由其取得占有的铺面房清偿债务。《房屋产权调换协议书》本已明确被告方履行义务的具体方式和范围，但因该协议指定的位置部分房产系他人所有，剩余系消防通道，该协议客观履行不能。此时，被告只能在其所有的商城铺面中，用其他铺面来清偿债务。原告仅仅是以某种手段取得了对汉中路186号1层11号、12号、13号、14号、16号、17号房屋的占有，以其对抗被告的所有权。但占有并没有优先受偿的效力，法律秩序也不能认可因为债务的存在，就径行允许债权人取得其已占有的债务人财产的所有权。故对原告请求将上述房产直接判令原告所有的诉请不予支持。4、关于《房屋产权调换协议书》的受益主体。因被拆除的房屋系张某10及陈某的夫妻共有财产，现两人均已去世，张某10立有遗嘱，但陈某生前并未对其财产进行分配，因此，被告应向张某10和陈某所有的法定继承人及遗嘱继承人履行安置义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定，判决如下：一、被告武汉军威文化传播集团有限公司向原告张某1、张某2、张某3、张某、张某4、张某5、第三人张某6、张某7、张某8、张某9交付武汉市硚口区汉中路186号军威商城中228.06平方米的门面商用房。二、驳回原告张某1、张某2、张某3、张某、张某4、张某5其他诉讼请求。案件受理费21220元，保全费5000元，由被告武汉军威文化传播集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓丹人民陪审员  徐 涛人民陪审员  李翠兰二〇一八年六月十九日法官助理邱艳红书记员刘桦