北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初14013号原告：刘昊天，男，汉族，自由职业。委托诉讼代理人：庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京盛荣房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇大宁村**。法定代表人：李九治，董事长。被告：李九治，男，汉族，北京盛荣房地产开发有限公司董事长，住北京市朝阳区。二被告委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。原告刘昊天与被告北京盛荣房地产开发有限公司（以下简称：盛荣公司）、被告李九治房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日做出（2015）大民初字第5239号民事判决书后，刘昊天提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年6月27日做出（2017）京02民终4597号民事裁定书，撤销（2015）大民初字第5239号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘昊天及其委托诉讼代理人庄悦明、被告盛荣公司与被告李九治的委托诉讼代理人李亚凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昊天向本院提出如下诉讼请求：1.盛荣公司与李九治赔偿刘昊天房屋贬值损失，以评估机构评估的鉴定结果最终确定，暂按10万元计算；2.诉讼费用由盛荣公司、李九治承担。事实与理由：2009年，原告受北京明力华房地产开发有限公司（以下简称：明力华公司）发布的团河198行宫别墅售楼报纸广告以及售楼宣传手册等吸引，在对房屋的房屋情况、小区规划以及周边环境考察认可后，于2009年6月27日与明力华公司签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同），购买明力华公司开发建设的位于北京市大兴区黄村卫星城东部团河行宫别墅121#-1层121#商品房屋（以下简称：涉案房屋）。该房屋建筑层数3层，其中地上2层，地，地下**建筑面积331.27平方米，每平方米单价13574.8元，总房价款4496924元。2010年1月10日明力华公司发出《“团河行宫别墅”入住通知书》，原告接收并入住该房屋，2011年8月2日取得了涉案房屋所有权证书。但令原告意想不到的是，明力华公司在售房时承诺规划和设计的小区网球场、运动会所、亲水平台、凤河园林景观带、养生会所、皇家行宫公园专属通道、养生园林等，在部分已经投入使用后，在2013年时逐渐被拆迁或毁损灭失，西门出入口已完全无法通行。明力华公司不仅违背了当初销售承诺的封闭管理的规定，而且欺瞒了小区业主，上述区域是明力华公司有期限租用的周边农村集体组织的土地，随着土地租期届满，土地被出租方收回，导致198别墅区西门道路、周边绿地及亲水平台、凤河园林景观在扩修凤河时完全灭失。房屋是普通百姓赖以生活的安身立家之所，倾注了购房人全家的心血，明力华公司的上述行为已经导致了原告房屋所在小区环境的严重恶化，且直接导致原告房屋价值的大幅贬损。就此恶意违约情形及损失后果，原告等委托业委会曾与明力华公司多次沟通，但协商未果。原告认为，明力华公司就涉案商品房的规划及使用现状的改变已经构成恶意违约，且造成了原告居住生活品质的实际降低及房屋贬值的实际经济损失，应依法承担赔偿责任，赔偿因明力华公司人为造成小区居住环境的变化而导致的原告房屋贬值差价损失。对于原告房屋贬值的损失事实还包括明力华公司至今没有向原告交付小区的会所、居委会、文体活动站、社区卫生服务站、物业管理用房等小区公共服务管理配套公建设施，造成了原告房屋的居住品质的严重降低，对原告的房屋价值造成了贬损。在（2015）大民初字第5239号案件审理过程中，明力华公司进行了注销和清算，但没有通知包括原告在内的小区居民，没有通知债权人，根据相关法律和司法解释规定，清算组没有履行通知和公告义务，导致债权人未能及时申报债权，未获清偿的债权人主张清算组成员盛荣公司、李九治对由此造成的损失承担赔偿责任。盛荣公司、李九治辩称，1.对于原告的诉讼请求，不认可，我方认为原告的诉讼已经超过诉讼时效，依据双方签订的预售合同第十五条交接手续相关条款，原告起诉书中所说交房在2010年左右，原告在接收房屋时已经对房屋及周边环境了然于胸，并顺利办理全部入住手续，原告现在起诉，合同已经履行完毕，已经超过诉讼时效。2.原告起诉主体有误，原、被告双方的权利义务履行完毕后，是由物业公司行使这个权利，原告主张的情况发生在2013年，均与被告无关，争议焦点主要集中在亲水平台、凤河景观带，主要是这两个，原告起诉有误。3.针对诉争的焦点，关于别墅区北侧及凤河观景平台的问题，首先北侧外部道路不在别墅区规划范围内，这个道路是北京市团河农场因拆迁断路，不是被告的原因造成的，凤河观景平台也是在别墅区规划范围外由被告自筹资金建设。4.凤河最初是一条小河沟，环境污染恶劣，大兴区政府对凤河进行治理，按照大兴区政府凤河工程规划，凤河将达到景观效益，因此我方认为，原告所提到的关键问题仅仅是一个暂时性的问题，跟被告没有关系，改造后具体条件更宜居。5.北侧道路、凤河观景平台不在规划内，因此不在双方权利义务内，不是履行合同义务的行为，因此原告以合同违约为由，没有依据。本院经审理认定事实如下：2009年6月27日,原告刘昊天与明力华公司签订预售合同，约定原告购买明力华公司开发建设的位于北京市大兴区黄村卫星城东部团河行宫别墅121#-1层121#房屋，且双方约定了房屋面积、价款、房屋交付时间、购房款给付时间、违约责任等内容。其中，预售合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺，关于其他设施：（1）公共绿地：2009年9月30日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2009年9月30日达到使用条件……预售合同附件十一其他补充约定……6、本补充协议是预售合同不可分割的一部分，由双方在签订预售合同之同时签订，与预售合同具有同等法律效力，如有不一致之处的，以本补充协议为准；7、本合同及本补充协议之内容已充分涵盖及/或根本取代了出卖人在此前发布的销售广告和宣传资料中就本项目开发规划范围内的商品房及相关设施所作的说明和允诺，且对该商品房价格的确定及本合同及本补充协议的签订具有重大影响之内容均在本合同及本补充协议中有充分表述。2009年11月10日明力华公司发出《“团河行宫别墅”入住通知书》，原告接收并入住该房屋，2011年8月2日取得了该房屋所有权证书。本案在审理中，原告提交北京市规划委员会建设工程规划许可证附件及附图（拟证明2010规（大）建字0087规划许可证附件及附图明确了原告所在198栋别墅的土地规划情况及土地使用范围，明力华公司销售时承诺并建设的绿地、园林等不是明力华公司依法可以使用的土地规划范围，明力华公司售房存在虚假宣传）、售楼广告（拟证明明力华公司售楼时宣传的小区的园林规划景观及建设远景）、楼书（拟证明明力华公司售楼后向原告承诺的小区建设养生园林、亲水楼台、绿地、景观带的建设规模目前全部不存在，原告主张楼书是明力华公司向所有业主在购房时提供，并附有北京1**栋总规划平面图，清楚显示了明力华公司承诺的内容，构成商品房买卖的实质性要约）、《北京青年报》8份（拟证明明力华公司在2009年6月至10月间在北京的重大媒体上对198栋别墅所做的大量宣传，其中10万平方米水景园林、皇家园林、绿地等景观是宣传的亮点，成为吸引原告购买房屋的重要因素）、198小区实景对比照片一组（打印件，原告主张拍摄时间是现在和2011年，拟证明原告购买房屋并实际入住后，小区周围绿地、园林、景观都存在，但在2013年至今已经全部消失）、198栋别墅第189号《房屋登记表》复印件（拟证明该处房屋属于小区已经明确规划、建设用途并取得房屋产权证的物业，但明力华公司没有按照审批用途向原告提供教育、商业房屋、文体活动站、居委会、社区卫生服务站、物业管理等配套公建用房，在已经取得产权证的情况下，却未向业主提供和开放，对原告的房屋居住质量以及房屋的外部环境价值造成严重影响和损害）。盛荣公司、李九治对以上证据材料中最后一份证据的真实性不认可，对其他证据的真实性认可，对证明目的不认可。庭审中，原告主张：交房时有亲水平台、景观带等绿化设施，在投入使用三年后，于2013年逐渐被拆迁或毁损灭失，原有景观不复存在，明力华公司构成违约，应承担违约责任。盛荣公司、李九治主张：1.原告一再强调“明力华公司就涉案商品房的规划及使用现状的改变已经构成恶意违约”，对此，盛荣公司、李九治不予认可，依据双方签订的预售合同补充协议，原告提交的楼书系双方签订合同之前产生的，依据双方此后签订的合同约定，该合同己充分取代了楼书。此外，原告刻意将“封闭管理界线”与土地规划红线相混淆，此观点有误。明力华公司在履行合同过程中不存在恶意违约的事实。2.盛荣公司、李九治不认可小区房屋存在缺陷，也不认可房屋价值存在贬值。业委会用房已建成并交付物业管理公司。3.针对原告所叙“被告未提供会所、居委会、文体活动站等公共服务设施”的问题，明力华公司依据预售合同第十二条的约定“市政基础设施和其他设施的承诺”即：市政基础设施和其他设施达到“使用条件”。盛荣公司、李九治提供的证据足以证明已按照合同履行了相关义务。原告虽然在起诉书中多次提及明力华公司存在违约行为，但是原告却没有完成必要的证明义务，原告始终未明确指出明力华公司违反了双方签订的预售合同的具体条款等相关待证事实。4.原告的争议焦点可以概括为：因凤河改造及拆迁等不可预见、不可避免并不可克服的客观事件造成别墅区院墙以外的市政环境改变而造成的房屋贬值的后果应由盛荣公司、李九治承担。盛荣公司、李九治认为，上述主张无法律依据。双方签订的预售合同是双方就诉争房屋买卖达成的最终合意，也是对双方权利义务关系的最终确认。前面提及的北侧道路、凤河观景台不在规划范围内，因此不在双方权利义务范围以内。明力华公司修建道路、观景台不是履行合同义务的行为，而是一种情谊行为，既方便了工程建设，同时也改变了别墅区以外环境。因此，原告以合同违约为由向盛荣公司、李九治主张权利无法律依据。本案在审理过程中，原告申请法院调查大兴区团河路9号团河行宫别墅（198栋）135号房屋（小区会所）的权属及房屋所有权部位明晰情况；向大兴区团河路9号团河行宫别墅（198栋）地）地处相邻的大兴区西红门镇团河北村调查小区周围建设绿地林的土地租赁使用情况。本案在审理过程中，原告提交《房屋环境质量缺陷评估鉴定申请书》，申请事项：1.对大兴区团河路9号团河行宫别墅（198栋）135号房屋室外环境质量缺陷做出鉴定；2.对大兴区团河路9号团河行宫别墅（198栋）135号房屋因室外环境质量缺陷造成的房屋贬值损失做出评估。3.盛荣公司、李九治承担鉴定评估费用。被告以前述答辩理由不同意进行鉴定。另查，2014年2月27日，明力华公司召开股东会，经全体股东研究决定，作出以下决议：1.同意成立清算组。2.清算组成员是：李九治、盛荣公司，清算组负责人是：李九治。2014年3月6日，明力华公司向北京市工商行政管理局大兴分局（以下简称：工商局大兴分局）提交注销备案申请，同日工商局大兴分局决定予以受理。2015年10月27日，明力华公司召开股东会议，经全体股东研究决定，依照《公司法》作出如下决议：同意注销明力华公司，确认清算组出具的清算报告真实有效。2015年11月11日，明力华公司向工商局大兴分局提交注销申请，同日，工商局大兴分局出具编号为京工商大注册企许字（2015）0198134号《北京市工商行政管理局大兴分局准予设立（变更、注销、撤销变更）登记（备案）通知书》，作出准予设立（注销）登记（备案）的决定。本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，原告刘昊天与明力华公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现明力华公司已注销，相应权利义务应由盛荣公司、李九治承继。现原告主张盛荣公司、李九治违约应承担违约责任，盛荣公司、李九治不予认可。关于宣传广告的问题，原告主张构成商品房买卖合同的要约和承诺的客观要件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原告虽提交了部分证据材料，但是上述材料尚不能证明“说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，故原告的该项主张，本院不予采信，原告基于前述主张申请本院调查取证及进行相关鉴定，本院不予准许。关于原告主张的明力华公司至今未向业主或指定部门移交会所、居委会、文体活动站、社区卫生服务站、物业管理用房等公共服务配套设施及用房的问题，涉及其他法律关系，不属于双方预售合同的内容，且已通过其他方式提起诉讼，故对上述问题本院不予处理。综上，原告的诉讼请求缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告刘昊天的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告刘昊天负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 怡人民陪审员  林树影人民陪审员  张渝江二〇一八年六月二十九日书 记 员  黄冰瑶