广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初563号原告（反诉被告）：陈浩森，男，汉族，1992年3月8日出生，户籍地址广东省普宁市，委托代理人：孙雷，广东核略律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市恒汇盛投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道下村社区第一工业区4号A栋房屋，统一社会信用代码91440300MA5ELRDL1M。法定代表人：朱晓鸿。委托代理人：余庚洋，广东先见律师事务所律师。原告陈浩森诉被告深圳市恒汇盛投资发展有限公司（以下简称恒汇盛公司）以及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙雷、被告委托代理人余庚洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告将其未有取得房屋所有权及建筑工程规划许可证的位于深圳市光明新区公明街道解放路9号中南乐购一楼商铺B09至B10出租给原告并于2017年7月13日签订租赁合同。租赁期限自2017年8月1日至2019年7月31日，租金每月10800元，原告向被告缴纳商铺押金21600元，装修折旧费80000元，2017年8月租金10800元。2017年9月5日原告委托深圳溢彩广告有限公司装修该承租商铺并支付装修费97371.43元。2017年12月4日原告以被告对出租商铺没有取得建筑工程规划许可证向被告发出终止合同通知书。2018年3月14日，深圳市光明新区规划土地监察局发出深光规土监函[2018]207号“关于公明办事处解放路9号中南乐购一楼商铺涉嫌存在违法建设问题的复函”，确认存在违建行为，装修现已控停。原告诉至法院请求判令：1、解除原告与被告于2017年7月13日签订的租赁合同；2、被告返还押金21600元、装修折旧费80000元、租金21600元、管理费600元给原告；3、被告支付上述返还金额的利息从2017年7月14日起按中国人民银行同期贷款利率支付至全部付清之日；4、由被告负担原告实际装修租赁铺位的费用97371.43元；5、由被告负担本案全部诉讼费用。被告答辩及反诉称，被告与原告于2017年7月13日签订租赁合同，原告从2017年9月之后拖欠被告租金及水电费并以各种理由要求被告减少租金。原告恶意拖欠被告租金、水电费，被告反诉至法院请求判令：1、原告向被告支付商铺租金54000元直至搬离并清场商铺为止，从2017年9月开始计算现暂计至2018年1月。2、原告向被告支付管理费、卫生费1500元直至搬离并清场商铺为止，从2017年9月开始计算现暂计至2018年1月（管理费200元/月，卫生费100元/月）；3、判令原告向被告支付自2017年9月-2017年12月期间产生的电费7365元；4、本案的诉讼费用由原告承担。原告答辩称，被告出租的房屋系违反城乡规划的规定，将面临拆除的危险房屋进行出租，故签订的租赁合同系无效非法合同，请求法院驳回被告全部反诉请求。经审理查明,原告陈浩森与被告恒汇盛公司于2017年7月13日签订租赁合同，原告承租被告位于中南乐购的一楼B09至B10号商铺，租赁期限自2017年8月1日至2019年7月31日，租金每月10800元。合同签订后，原告向被告缴纳商铺押金21600元，2017年8月租金10800元，装修折旧费80000元并由被告向原告出具收款收据三张。深圳溢彩广告有限公司出具的“公明下村vivo3.0版专卖店装修费用明细”及收款收据，注明收到原告陈浩森装修款97371.43元。2017年12月4日原告向被告要求终止合同并通知被告。2018年3月14日，深圳市光明新区规划土地监察局发出深光规土监函[2018]207号“关于公明办事处解放路9号中南乐购一楼商铺涉嫌存在违法建设问题的复函”，确认存在违建行为，装修现已控停。原告于2017年9月21日向被告缴纳电费3819元、其它费用600元、至10月7号租金10800元，共计15219元。该商铺2017年8-9月电费为5332.5元，2017年10月电费为1198.5元，2017年11月电费为732元，2017年12月电费为102元。上述事实，有经过庭审质证的租赁合同、收款收据、通知书、土地监察局复函及庭审笔录等证据予以证实。本院认为,本案原告与被告签订的租赁合同中的租赁房屋系未取得建设工程规划许可证的房屋，双方订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。租赁合同无效后，出租人应当返还已付租金，承租人应当腾退租赁物，并支付占有使用费。原告应当支付期间的占有使用费，原告诉请返还租金21600元的诉求，本院不予支持。原告已经实际占用使用该租赁房屋至2017年12月，原告还需向被告支付占用使用费21600元、电费7365元、管理费1200元，共计26346元。被告应当返还原告房屋租赁押金21600元，装修折旧费80000元。根据双向返还原则，扣除相互返还的金额，被告还需向原告返还71435元。租赁房屋的装修费用，因原告没有证据证实系征得被告同意而进行装修，原告请求被告支付装修费97371.43元的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决如下：一、确认原告陈浩森与被告深圳市恒汇盛投资发展有限公司签订的租赁合同无效；二、被告深圳市恒汇盛投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈浩森返还款项71435元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3018元，由原告承担1200元，被告承担1818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 谌   平二〇一八年六月十九日书记员 黄燕（兼）书记员 赵   畅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。