浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0328民初551号 原告（反诉被告）：周素平，女，1968年12月17日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：朱小宝，文成县鹤城法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：文成县大峃镇周村村民委员会会，住所地浙江省文成县大峃镇周村农贸市场三楼，组织机构代码77724551-7。 法定发表人：王平，系该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。 原告（反诉被告，下同）周素平为与被告（反诉原告，下同）文成县大峃镇周村村民委员会（以下简称周村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年2月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月2日第一次公开开庭进行审理，原告周素平委托代理人朱小宝及被告周村村委会委托代理人严永斌到庭参加诉讼。在庭审过程中，被告周村村委会向本院提起反诉，本院于同日立案受理。本院于2018年5月16日合并公开开庭进行了审理。原告周素平的委托诉讼代理人朱小宝、被告周村村委会委托诉讼代理人严永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周素平诉称：2006年4月，原告租赁被告位于作为原告兴办聚凤阁农家乐餐馆。2015年8月，原、被告双方协议续租事宜，2015年10月8日，原、被告签订店面租赁协议，协议书约定：双方租赁期限五年，租金22000元。合同签订后，被告向原告出具房屋合法建造证明，经镇人民政府盖章后到市场管理局登记备案。2015年8月，原告对聚凤阁农家乐餐馆进行装修，装修78.8万元。2017年10月，被告未通知原告搬迁，店内部分物品也未搬离，即被文成县大峃镇人民政府以违章建筑为由强制拆除为平地。综上，被告提供的场所系违章建筑，双方签订的协议系无效合同，被告反而向原告出具合法建筑证明，被告的行为已构成民事欺诈。故向法院起诉要求：1、依法判令原、被告签订的租赁协议无效；2、判令被告承担原告装修费用47.28万元；3、判令被告承担原告停业损失12万元（按每月2万元，装修期四个月，寻找新店面二个月）；4、本案诉讼费用由被告承担。 为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据： 1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况； 2、被告组织机构代码证复印件一份，以证明被告的主体资格； 3、原告的营业执照复印件一份，以证明原告将租赁物用于经营文成县聚凤阁农家乐餐馆的事实； 4、店面租赁协议、有利害关系业主同意证明各一份，以证明被告将店面租赁给原告经营及约定租金的事实； 5、房屋合法使用证明复印件一份，以证明被告出具房屋合法建筑的事实，欺骗原告； 6、温州市农村集体经济组织统一收据二份，以证明原告交纳租金的事实； 7、装修合同及装修实际效果图（照片），以证明原告装修店面的费用及装修后的效果图； 8、拆除照片，以证明原告店面被强制拆除的事实。 被告周村村委会答辩并反诉称：一、对双方签订《店面（场地）租赁协议书》及约定租金、租期的事实无异议，但因原告周素平对涉诉房屋未办理产权证未尽审核义务，其对涉案租赁协议书的无效及造成损失存在过错；二、周村村委会将涉诉房屋交付周素平使用是符合条件的，周素平将涉诉房屋用于聚凤阁农家乐使用并装修未征得周村村委会同意，根据法律规定，装修和扩建产生的费用由承租人负担，因此周村村委会无需赔偿装修损失；三、因涉诉房屋属违章建筑在2017年10月26日被文成县大峃镇人民政府依法拆除前，周村村委会、镇政府已对周素平进行了告知；四、周素平仅支付房屋占有使用费至2016年12月31日，自2017年1月1日起至房屋被拆时按照年租金22000元计算的房屋占有使用费18092元至今未支付。故被告特提起反诉，请求法院依法判令：反诉被告周素平支付反诉原告房屋占有使用费18092元，并承担反诉诉讼费用。 为证明辩称的事实，被告申请调取本院审理的（2017）浙0328民初2689号文成县聚凤阁农家乐餐馆诉周村村委会房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录中证人赵某、叶某的证言，以证明涉诉房屋拆除前大峃镇人民政府已告知周素平搬离相关物的事实。 原告周素平对被告周村村委会的反诉答辩称：对反诉的事实及诉讼请求均无异议。 本院依职权调取如下证据： 1、向文成县大峃镇市场监督管理所调取店面租赁协议二份、房屋使用证明一份； 2、国家企业信用信息公示系统（文成县聚凤阁农家乐餐馆）公示信息打印件一份。 对原、被告提供的证据及本院依职权调取的证据，本院认证如下： 1、对原告提供的证据1、2、6，经被告质证无异，其证明效力本院予以认定； 2、对原告提供的证据3，经被告质证认为该营业执照非原件，且与本案不具有关联性。本院认为，该营业执照能够证实文成县聚凤阁农家乐餐馆的经营者为原告周素平，登记的经营场所为文成县； 3、对原告提供的证据4、5，经被告质证对店面租赁协议的真实性没有异议，合法性有异议，认为涉案租赁物属违章建筑，故协议无效。对有利害关系业主同意证明形式真实性没有异议，认为该证明仅为原告办理工商执照所使用。对该房屋合法使用证明真实性没有异议，认为该证明是应原告周素平办理工商执照需要所出具。本院认为，该组证据能够证实被告周村村委会将涉案租赁物租给原告周素平作为经营场所使用的事实； 4、对原告提供的证据7，经被告质证对该组证据的真实性、关联性有异议，认为不能证明涉案租赁物被拆除时原告相关装修损失。本院认为，该组证据能够证实原告为经营所需对涉案租赁物进行装修的事实； 5、对原告提供的证据8，经被告质证认为该组照片仅能证明涉案租赁物被拆除时的情况。本院认为，该组照片能够证实涉案租赁物被拆除的事实； 6、对被告提供的证据，经原告质证认为，证人陈述涉案租赁物拆除前对原告周素平进行口头告知不属实，并未口头告知。经被告质证，证人陈述具有可信度。本院认为，证人赵某、叶某系文成县大峃镇人民政府村建办工作人员，其证人证言能够证实县政府工作人员已在涉案租赁物被拆除前对原告进行告知，且拆除时租赁物内物品已搬离的事实； 7、对本院提取的证据1，经原告质证无异，经被告质证对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为租赁协议已经履行终止，房屋使用证明仅为办理工商登记需要，被告对原告与被告存在租赁关系是认可的。本院认为，该组证据能够证实被告周村村委会于2009年10月开始将涉案租赁物租给原告周素平作为经营场所使用的事实； 8、对本院调取的证据2，经原、被告质证无异，其证明效力本院予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2015年10月8日，原告周素平与被告周村村委会签订《店面（场地）租赁协议书》，约定周村村委会将坐落在文成县栖霞路周村停车场1号的经营场地租给周素平使用，使用期为5年，租金22000元，按年（季、月）付清，自签订之日起生效。合同签订后，周素平向周村村委会支付租金至2016年12月31日。 另查明，注册号为330328602000765的个体工商户于2015年9月15日进行工商名称变更登记为文成县聚凤阁农家乐餐馆，经营者为周素平，登记的经营场所为文成县。 2015年7月18日，原告与案外人文成县登丰建筑装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，合同约定：由文成县登丰建筑装饰工程有限公司对文成县大峃镇周村聚凤阁农家乐以包工包料的方式进行室内装修，工程承包造价为78.8万元，工期为2015年8月8日至2015年10月8日。原告将涉案租赁物装修后，用于对外经营。 2017年7月至9月期间，文成县大峃镇人民政府村建办工作人员已告知周素平涉案租赁物系违章建筑将依法被拆除，并通知原告周素平搬迁事宜。2017年10月26日，涉案租赁物被文成县大峃镇人民政府依法拆除。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，被告周村村委会出租的房屋系未取得合法权证或经过合法审批取得临时建筑许可的违章建筑，故原告主张涉案的《店面（场地）租赁协议书》无效，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告明知涉案房屋未取得合法权证或经过合法审批取得临时建筑许可，依然将涉案房屋承租给原告用于经营使用，存在过错，故对原告因合同无效而产生的损失应当承担赔偿责任，而原告未尽审查义务，对合同无效而产生的损失也应承担一定的责任。结合双方的过错程度，对于原告的损失，原告与被告应各自承担40%、60%为宜。 关于原告主张装修损失47.28万元。本院认为，被告周村村委会明知原告承租涉案房屋用于经营使用，原告对涉案房屋进行必要的装饰装修，应当认定承租人已经出租人同意对涉案房屋进行装饰装修。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，涉案房屋因依法被拆除，必然产生涉案房屋的装饰装修损失，但因无法评估已形成附合的装饰装修物现值损失，结合原告的装修、使用年限、租期等情况以及双方的过错程度，本院酌定由被告周村村委会赔偿原告周素平装修损失45000元。 关于原告主张停业损失12万元。本院认为，原告未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。 关于反诉原告周村村委会提出的反诉请求。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，反诉被告对反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费18092元无异议，故对反诉原告的反诉请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）周素平与被告（反诉原告）文成县大峃镇周村村民委员会于2015年10月8日签订的《店面（场地）租赁协议书》无效； 二、被告文成县大峃镇周村村民委员会赔偿原告周素平因合同无效导致的损失45000元； 三、反诉被告周素平支付反诉原告文成县大峃镇周村村民委员会房屋占有使用费18092元； 四、上述第二、三项相折抵后，被告文成县大峃镇周村村民委员会尚应向原告周素平支付26908元，款限本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费9728元，减半收取4864元，由原告周素平负担4495元（已交纳），被告文成县大峃镇周村村民委员会负担369元；反诉受理费2432元，由反诉被告周素平负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 李晶晶 二〇一八年六月五日 代书记员 彭晓晓 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?