黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0108民初359号原告苑仁峰，男，1982年9月16日生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，住所地哈尔滨市平房区新疆大街**。法定代表人刘书健，该公司总经理。委托代理人郭月杰，该公司员工。原告苑仁峰与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苑仁峰、被告绿洋公司的委托代理人郭月杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苑仁峰诉称：苑仁峰于2013年1月购买绿洋公司开发的国际花都小区X栋X单元XX室，总房款是434576元，于2013年1月交首付款81767元；绿洋公司承诺于2013年12月31日具备装修条件，但没有按期达到装修及进户条件，l绿洋公司于2015年10月31日赔偿苑仁峰2013年12月31日至2015年10月31日期间的违约金，数额记不清了。2015年7月24日，绿洋公司给所有业主发一份承诺书，但2015年10月30日之后的违约金未能及时支付。2017年1月20日，苑仁峰交尾款352809元，双方于2017年1月20日签订购房合同。现诉请绿洋公司支付2015年11月1日至2017年1月20日期间的违约金9444.088元，并承担本案诉讼费用。被告绿洋公司辩称：苑仁峰于2013年1月14日交纳首付款81767元后，绿洋公司于2016年5月10日向苑仁峰支付逾期交房违约金为5478元；苑仁峰在知悉绿洋公司于2015年7月24日公示给广大业主的承诺书内容的情况下，并没有按照承诺书中约定全款交纳所购买的房屋，而是拖延至2017年1月20日，能够看出苑仁峰已经放弃双方的约定，认可并收取逾期进户违约金。苑仁峰于2017年1月20日第二次交纳剩余房款352809元并正式签订商品房买卖合同，合同约定2016年12月3日为实际交房日，能够看出苑仁峰为现房并收房，故依据商品房买卖补充协议第12条约定，其他事项中约定2015年10月31日前的违约赔偿金，出卖人已向买受人支付完毕。2015年11月1日至通知实际交房日，出卖人向买受人承诺的违约补偿金，买卖双方另行商议。经本院审理查明：2013年1月14日，苑仁峰与绿洋公司签订认购协议书，苑仁峰认购绿洋公司开发建设的国际花都B区X栋X单元XX室房屋，建筑面积约为81.80平方米，单价为4998元/平方米，总金额约为408836元；约定签订认购协议同时交付房款的20%即首付款81767元，余款于签订商品房买卖合同时依购房者付款方式一次性结清或者办理相关银行（公积金）按揭手续。2013年1月14日，苑仁峰交付购房首付款81767元。2015年7月14日，《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》第三条载明“若国际花都2015年10月30日仍未能如期交房，从2015年11月1日起延期违约金按已付房款每日万分之三赔偿”。2015年10月31日，绿洋公司给付苑仁峰2013年12月31日至2015年10月31日期间逾期交房违约金5478元。2016年12月1日，苑仁峰与绿洋公司签订《附件五：合同补充协议》，第三条约定：“1.买受人选择一次性付款方式购房的，必须在付清约定的购房款之后方能办理房屋的交付手续。否则，出卖人有权暂缓交房且不视为出卖人违约。2.买受人采用按揭贷款或住房公积金贷款购房的，贷款数额、进度及到账情况由买受人自行查询。买受人自付和贷款到达出卖人账户时间视为交款时间，只有全部款项到达出卖人账户方能办理房屋交付手续。否则，出卖人有权不予交房且不视为出卖人违约。3.若买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，则双方约定买受人付清全部款项后2日内，出卖人向买受人办理房屋交付手续。”第十二条第1款约定“2015年10月31日前的违约赔偿金出卖人已向买受人支付完毕。2015年11月1日至通知实际交房日出卖人向买受人承诺的违约补偿金，买卖双方另行商议。”2017年1月20日，苑仁峰与绿洋公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号为17061994747），该合同约定：苑仁峰购买绿洋公司开发建设的位于哈南九路与普惠大道西北侧局部地段第X栋X单元XX室房屋，建筑面积86.95平方米，单价为4998元/平方米，总房款434576元，于2017年1月19日以现金方式付清全款。出卖人绿洋公司应在2016年12月3日前，按照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人苑仁峰使用。该合同第九条同时约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”。2017年1月20日，苑仁峰向绿洋公司交付房屋尾款352809元；绿洋公司随即通知苑仁峰可以进户，苑仁峰于2017年7月17日实际进户。上述事实，有哈尔滨市商品房买卖合同书、合同补充协议、绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书以及双方当事人的当庭陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人依法、自愿订立商品房买卖合同，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》中明确约定绿洋公司应于2016年12月3日前交付房屋，而实际告知苑仁峰交房时间为交完房款即可进户即2017年1月20日，故绿洋公司按2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》之约定逾期交房48天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定即出卖人逾期交房的违约责任，“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”；苑仁峰主张按照2015年7月24日《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》中关于逾期交房违约金的承诺计算违约金，因该承诺时间在先，双方签订的《商品房买卖合同》时间在后，应视为双方在后签订的《商品房买卖合同》中已经对绿洋公司在先承诺中的违约金计算标准予以变更，故苑仁峰主张按照《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》中日万分之三计算违约金的理由不成立，本院不予支持。苑仁峰2016年12月3日（不含3日）至2017年1月20日期间的逾期交房违约金应为392.48元（48天×81767元×0.0001）。关于2015年11月1日至2016年12月3日（含3日）期间的违约金，因该期间尚未签订《商品房买卖合同》，且绿洋公司单方作出的《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》时间在先、双方签订的《附件五：合同补充协议》时间在后，故应视为双方在《附件五：合同补充协议》中对逾期交房违约金的约定变更了绿洋公司在先的单方承诺，故按照《附件五：合同补充协议》之约定“2015年10月31日前的违约赔偿金出卖人已向买受人支付完毕。2015年11月1日至通知实际交房日出卖人向买受人承诺的违约补偿金，买卖双方另行商议。”绿洋公司于2015年10月31日给付苑仁峰2013年12月31日至2015年10月31日期间逾期交房违约金5478元即日万分之一，且双方对2015年11月1日至2017年1月20日《商品房买卖合同》签订之前的违约金未另行商议并达成一致，故参照在此之前双方协商一致并实际给付违约金的标准计算较为适宜，故绿洋公司应给付苑仁峰2015年11月1日至2016年12月3日期间逾期交房违约金3254.33元（81767元×0.01%×398天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苑仁峰2015年11月1日至2017年1月20日期间逾期交房违约金3646.81元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告苑仁峰预交），由被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担，此款于本判决生效之日起十日内给付原告苑仁峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王立立人民陪审员  昌 晶人民陪审员  吕向东二〇一八年六月二十五日书 记 员  李 丹