山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0402民初538号原告：朱国铭，男，汉族，1994年12月27日出生，居民，现住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李军，山东鼎赢律师事务所律师。被告：枣庄中安房屋开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路84号。法定代表人：刘忠贵，总经理。委托诉讼代理人：杨清芳，山东信雅律师事务所律师。原告朱国铭与被告枣庄中安房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告将位于枣庄市市中区房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；二、依法判令被告支付因逾期办理房屋所有权登记已产生的违约金共计45050元，逾期违约金计算至被告依约完全履行合同义务时止；三、依法判令被告支付房屋的交付、城市基础建设及公共服务及其他配套设施等三项逾期违约金共计112200元。计算方式为：总房款503158×0.0001×880天×3（合同约定上房时间为：2014年8月30日至中院生效判决时间2017年1月30日，计880天）四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告位于枣庄市市中区房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后原告依约交清了房款，但被告没有在合同的时间内交付商品房，没有在约定的时间内建好城市基础设施，公共服务和其他配套设施，没有办迄房屋所有权登记，构成严重违约。依约应承担违约责任，向原告支付违约金。被告辩称，涉案房屋价款是503158元，已退还原告面积差价款4888元。请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。需要由开发公司报备产权登记机关的材料均已备案，办理产权证唯一欠缺的条件是各业主没交纳自己的专项维修基金。原告第二、三项诉讼请求没有事实依据，已超过诉讼时效期间，被告依法不应给付。2015年3月10日双方签订补偿协议，一次性补偿5947元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：1.身份证复印件一份；2.商品房买卖合同一份；3.房屋验收交接单一份，于2015年3月5日交付使用；4.被告出具的收据二份，购房款数额是503158元；5.枣庄市中级人民法院民事判决书一份。被告提交如下证据：1.2015年3月10日双方签订的补偿协议及收据一份，一次性补偿5947元；2.城市基础设施水、燃气、暖气竣工验收证明书三份（包括供水于2014年6月18日竣工、燃气于2015年2月8日竣工、暖气于2015年2月竣工）；竣工报告和竣工验收报告各一份，证明居民生活用电于2012年8月12日验收竣工，高压用电于2016年6月10日竣工、2016年8月1日验收；3.公共设施及其他配套设施：2014年6月20日山东路源建设工程有限公司中标通知书一份、沥青道路施工承包合同一份；2014年10月8日绿化施工合同一份；2014年7月18日幼儿园的房屋租赁协议书一份及收据；2013年3月22日枣庄市中安物业管理有限责任公司关于涉案小区内物业管理的中标通知书一份、2013年4月1日签订的涉案小区物业委托管理服务合同一份、物业管理移交协议一份；4.户室面积信息表、房屋面积差价确认书及银行回单各一份，退还原告面积差价款4888元；5.《住宅工程分户验收表》、《单位工程质量竣工验收记录》，证明涉案房屋在期限内交付时已经达到合同约定的交付条件；6.枣庄市房地产开发项目竣工综合验收备案申请表及相关资料。被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据3、4、5真实性无异议，对证明目的有异议。对其他证据有异议。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于房屋交付条件的证据：原、被告双方提供的《商品房买卖合同》后均附有《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，可以证明被告已于签订上述合同时提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；《住宅工程分户验收表》及《单位工程质量竣工验收记录》均加盖了建设单位、监理单位、施工单位印章，本院对真实性予以确认，可以证明涉案房屋于2014年12月验收且验收结论为符合设计及规范要求，验收合格。《户室面积信息表》盖有枣庄市房地产测绘队的印章，本院予以确认，结合原告签字确认的房屋面积差价确认书，可以证明被告于2015年4月已取得具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2、关于城市基础设施的证据：工程竣工验收证明书（供热、供水、燃气）三份、工程验收报告均加盖了设计单位、施工单位及相关单位的印章，对其真实性本院予以采信，可以证明“中安·鸣翠苑”小区的供电、供水、供热、燃气分别于2012年8月6日、2014年7月11日、2015年4月24日、2015年2月13日达到使用条件；3、关于公共设施及其他配套设施证据：（1）中标通知书一份、《沥青道路施工承包合同》一份、2014年7月10日竣工申请一份、供应商明细账三张及收据四份，（2）2014年10月8日绿化施工合同一份、2014年10月8日中安鸣翠苑苗木统计表一份、2016年9月18日出具的证明一份及结算付款单据一宗，（3）2014年7月18日幼儿园的房屋租赁《协议书》一份、2014年9月1日至2016年8月31日缴纳的租金收据及转账单据两份、鑫昌路小学幼儿园学前教育办园许可证及鑫昌路小学幼儿园2014年10月8日保育费部分收费收据一宗，（4）2013年3月22日枣庄市中安物业管理有限责任公司关于涉案小区内物业管理的中标通知书一份、2013年4月1日签订的涉案小区物业委托管理服务合同一份、物业管理用房移交协议一份，对上述证据的真实性本院予以采信，可以证明小区内非市政道路、公共绿地、涉案小区幼儿园分别于2014年7月10日、2014年11月30日、2014年8月30日前竣工，且涉案小区物业管理用房于2014年8月30日交付使用；4、逾期交房一次性补偿协议及补偿款收据原告作为住户签字、被告盖章，应属有效，证明被告已支付原告逾期交房事宜补偿金5947元；5、被告提交的竣工综合验收备案申请表中市住建部门意见处并未加盖市住建部门的印章，不能证明市住建部门同意备案。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告枣庄中安房屋开发有限公司投资开发了“中安·鸣翠苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年10月22日，原告作为买受人与被告为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以503158元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于该商品房交付时间和条件的约定：（一）出卖人应于2014年8月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十一条关于该商品房相关设施、设备的交付时间与使用条件的约定：（一）城市基础设施：上水、下水、供电、供暖、燃气均为2014年8月30日达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，如果未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付10元违约金；（二）公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、幼儿园均为2014年8月30日前竣工，物业管理用房于2014年8月30日交付使用，以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件或者竣工的，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金。第十二条关于交接手续的约定：该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝签收，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。第十三条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（1）逾期在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日内后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》附件八为《房屋使用说明书》及《房屋质量保证书》，附件九为《补充协议》，约定3号楼地下81号储藏室，价格为17000元。原告向被告支付购房款503158元、储藏室价款17000元。上述《商品房买卖合同》签订后，被告于2014年12月12日将涉案房屋交付给原告，但至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2015年3月10日，原、被告签订一份协议书，内容为：“朱国铭购买中安·鸣翠苑3号楼东二单元403室住房，按合同交房日期2014年8月30日，截止2015年1月23日。共计￥5947元，作为合同违约一次性补偿。”当日被告将该补偿款5947元支付给原告。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，应属于有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案争议焦点问题如下：争议焦点之一涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及被告是否应承担违约责任。被告按照合同约定应于2014年8月30日前将涉案房屋交付给原告，被告实际于2015年3月5日履行交付义务，故被告存在逾期交房的违约行为。依照《商品房买卖合同》关于交付时间和条件的约定，被告交付商品房时还要提供证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件，及符合规范的房屋保修书、使用说明等。被告提供的《单位工程质量竣工验收记录》、《住宅工程分户验收表》、《户室面积信息表》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》可以证明被告至2015年4月已履行了合同约定的交付条件。况且，原、被告已就交房事宜的补偿问题签订协议书，被告已履行了支付补偿款的义务。原告作为完全民事行为能力人，应知晓签收一次性补偿协议的法律后果，且原告已实际收到了上述补偿金，视为其对自身权利的放弃。原告于2018年1月30日起诉并主张逾期交房及附属条件的违约金明显已超2年的诉讼时效，本院不予支持。争议焦点之二涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施是否符合合同约定及被告是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》明确约定城市基础设施、公共服务及其他配套设施应于2014年8月30日达到使用条件或竣工条件。从庭审查明的事实看，城市基础设施至2015年4月达到了使用条件，公共服务及其他配套设施至2014年10月30日达到竣工条件或者交付使用条件。涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施确实不符合合同约定，构成违约。原告于2018年1月30日起诉并主张城市基本设施、公共服务和其他配套设施的违约金明显已超2年的诉讼时效，本院不予保护。争议焦点之三被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能取得房屋权属证书。被告的行为构成违约，应属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2015年6月4日一直延续至今，故违约金的计算应从2015年6月4日起开始计算。而原告于2018年1月30日诉至本院，且提供的证据不足以证明在起诉之日前向被告主张过权利，故自2015年10月1日之后至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告枣庄中安房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；二、被告枣庄中安房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告朱国铭违约金（以503158元为基数，计算时间自2015年10月1日起至被告枣庄中安房屋开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，利率按日万分之一计算）；三、驳回原告朱国铭的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3446元，减半收取1723元，由原告负担1223元，由被告枣庄中安房屋开发有限公司负担500元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  曹利君二〇一八年六月二十九日书记员  马 壮