四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民初304号 原告：吴庆华，女，汉族，1976年11月18日出生，住重庆市石柱县。 委托诉讼代理人：黄雪韬，四川华敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卿文兵，四川华敏律师事务所律师。 被告：四川省蜀通建设集团有限责任公司。住所地：四川省成都市高新区高朋大道22号。 法定代表人：但玉林，总经理。 委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师。 被告：四川省巴中市集洲房地产开发有限公司。住所地：四川省巴中市江北巴人广场南侧A区（九洲商业城内）。 法定代表人：殷绍普，董事长。 被告：成都润洲房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段116号。 法定代表人：陈永生，总经理。 被告：四川润洲商业经营管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区武侯大道双楠段389号。 法定代表人：殷玉龙，总经理。 被告：陈永生，男，汉族，1969年11月11日出生，住四川省南江县。 被告：殷绍普，男，汉族，1955年10月21日出生，住四川省巴中市巴州区。 被告：殷玉龙，男，汉族，1974年10月19日出生，住四川省巴中市巴州区。 以上六被告共同委托诉讼代理人：毛恩检，北京市金开（成都）律师事务所律师。 原告吴庆华与被告四川省蜀通建设集团有限责任公司（以下简称蜀通公司）、四川省巴中市集洲房地产开发有限公司（以下简称集洲公司）、成都润洲房地产开发有限公司（以下简称润洲房产公司）、四川润洲商业经营管理有限公司（以下简称润洲商业公司）、殷绍普、陈永生、殷玉龙，案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴庆华的委托诉讼代理人黄雪韬，被告蜀通公司的委托诉讼代理人杨林，被告集洲公司、润洲房产公司、润洲商业公司、陈永生、殷绍普、殷玉龙的委托诉讼代理人毛恩检到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴庆华向本院提出诉讼请求：1.中止对成都市金堂县“润洲·金外滩”一期工程9幢1单元X号房屋的强制执行程序并解除该房屋查封措施；2.由六被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：蜀通公司申请强制执行成都市中级人民法院作出的（2014）成民初字第2617号民事调解书一案，执行过程中，原告吴庆华位于成都市金堂县“润洲·金外滩”一期工程9幢1单元X号房屋（以下简称案涉房屋）被查封。此后吴庆华提起的案外人执行异议申请被（2017）川01执异2760号执行裁定书驳回，遂提起本案诉讼。因吴庆华于2014年6月18日，即就案涉房屋与集洲公司签订了《商品房买卖合同》及相关的补充协议，并依集洲公司指示，通过银行转款和少部分现金支付的方式付清了全部的购房款，集洲公司亦出具购房款收据。《商品房买卖合同》签订后，吴庆华和集洲公司为案涉房屋办理了备案，案涉房屋也于2014年12月18日由集洲公司交付吴庆华使用至今，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。另外，（2015）成执字第129-6号执行裁定书的执行依据（2014）成民初字第2617号民事调解书已被人民法院生效判决所撤销，该执行裁定书已丧失法律基础，不应再产生法律效力。综上，人民法院应中止对案涉房屋的强制执行程序并解除查封。 被告蜀通公司辩称，1.吴庆华与集洲公司并无真实的房屋买卖的意思表示，吴庆华是案外人四川盛鸿投资发展有限公司（以下简称盛鸿公司）的法定代表人，双方签订包括案涉房屋在内的共计17套房屋的买卖合同，其实质是集洲公司为其向盛鸿公司的借款提供的让与担保行为，案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，吴庆华的诉讼请求不应得到支持。2.（2014）成民初字第2617号民事调解书经再审之后，成都市中级人民法院（2016）川01民再25号民事判决书维持了除优先权之外的全部内容，且已经四川省高级人民法院二审维持，蜀通公司据此生效判决申请执行集洲公司欠付工程款合法有据，吴庆华有关案涉房屋失去执行依据的主张不成立，不应得到支持。 被告集洲公司、润洲房产公司、润洲商业公司、陈永生、殷绍普、殷玉龙答辩意见称，请法院查清相关事实，依法作出判决。 经审理查明：2014年6月13日，集洲公司与吴庆华签订《商品房买卖合同》。合同约定集洲公司将位于金堂县“润洲·金外滩”9幢1单元X号房屋（即案涉房屋）出售给吴庆华，价款总计260364元，并于2014年6月17日对《商品房买卖合同》进行备案登记，备案号为59693。 2014年6月18日，集洲公司与吴庆华签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：吴庆华所购17套商品房（包括案涉房屋）位于金堂县商品房，总价款合计5316026.00元，案涉房屋对应的签约备案号为59693，《商品房买卖合同》及其补充协议生效时间为集洲公司将吴庆华所购包括案涉房屋在内的17套房屋合同网签备案至吴庆华名下，且得到吴庆华查验之日；《商品房买卖合同》单价低于集洲公司实际执行销售价格是基于吴庆华购买集洲公司商品房数量较多故集洲公司给予优惠价格；吴庆华需将包括案涉房屋在内的17套房屋购房款分次支付至“四川省巴中市集洲房地产公司大邑分公司”（以下简称集洲公司大邑分公司）在浙江民泰商业银行成都武侯支行的账户（账号为：58×××15）；交房时间为吴庆华每支付一笔购房款，则集洲公司在两个月内实现交付该笔购房款所对应的商品房；集洲公司承诺在商品房交付给吴庆华后的60日内，办理完毕吴庆华所购17套商品房屋的房产和土地权属证书。 2014年8月27日、9月18日，重庆聚信矿业有限责任公司向前述补充协议约定的集洲公司大邑分公司账户分别转款4500000元和475000元，均附言：“代吴庆华支付购房款”。2014年8月27日、9月18日、10月21日，集洲公司出具三份收据，分别载明“收到吴庆华购金外滩住房购房款肆佰伍拾万元整，备注转账”“收到吴庆华购金外滩住房购房款肆拾柒万伍仟元整，备注转账”“收到吴庆华购金外滩购房款（住宅房款）叁拾肆万壹仟零贰拾陆元整，收款人殷”，前两份收据加盖集洲公司财务专用章，第三份收据加盖集洲公司公章，三份收据所涉价款总额为5316026元。 2014年12月17日，集洲公司与吴庆华签订《交房协议》，约定集洲公司应在协议签订后两日内将吴庆华所购买的房屋全部交付给吴庆华。 2014年12月22日，成都金房物业服务有限公司出具收据，载明“收到金外滩吴庆华X-1-302、502、902、1002、1304、1402、1602、1703、1704、X-2-1701、X-3-1102、1204、1402、1604、1702、1703、1704，共计：2118.04×0.5×3（2014.12.18-2015.3.18），3178.00元，经手人：严其丽”。 2015年10月21日，成都金房物业服务有限公司出具《证明》，内容为：集洲公司和吴庆华于2014年12月18日办理了前述17套房屋的交接手续，吴庆华同时领取了房屋的全部钥匙；2014年12月22日吴庆华向成都金房物业服务有限公司缴纳了该17套房屋3个月物业管理费（自2014年12月18日至2015年3月17日）并一直使用至今。 2015年1月6日，吴庆华与四川饰美宜装饰工程有限公司签订《房屋室内装修承包合同》，约定对包括案涉房屋在内的“润洲·金外滩”一期9栋11套房屋进行室内装修，总金额为496000元，工期为2015年1月12日至2015年10月11日，并约定吴庆华分五次（第一次148800元、第二次99200元、第三次99200元、第四次124000元、第五次24800元）给付装修款，其中第五次给付价款作为装修质量保证金于完工一年后结算。四川饰美宜装饰工程有限公司分别于2015年1月6日、2月2日、7月8日、10月12日、10月13日出具了五份收据，分别载明“收到吴庆华润洲金外滩房屋装修工程款148800元”“收到吴庆华润洲金外滩房屋装修工程款99200元”“收到吴庆华润洲金外滩房屋装修工程款99200元”“收到吴庆华润洲金外滩房屋装修工程款64000元”“收到吴庆华润洲金外滩房屋装修工程款60000元”，五份收据所涉金额共计471200元。 2015年1月15日，吴庆华出具《委托书》一份，委托其父吴心恒代为办理吴庆华名下（位于金堂县“润洲金外滩”一期工程）住宅的装修现场监督、房屋出租、签订房屋租赁合同、收取房屋出租押金及租金等事项。 2015年12月19日，吴心恒与易明签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋以每月900元的价格出租给易明，租期从2015年12月23日起至2016年12月22日。2016年6月20日，吴心恒与钟蔚签订《租房协议》，约定将案涉房屋以每月850元的价格出租给钟蔚，租期从2016年6月20日起至2017年6月20日止。吴庆华提交了四份收据，分别载明“收到易明租房押金900元，已退（金堂），附注：X-1-902（已解约、押金已退）”“收到易明房屋半年租金5400元（2015年12月23日至2016年6月22日），已退、金堂，附注：X-1-902”“收到钟蔚租房押金850元，金堂（押金），附注：X-1-902，经手人：吴庆华”“收到钟蔚房屋一年租金10200元（2016年6月20日至2017年6月20日）扣除门卫50元中介费，实收10150元，附注：X-1-902”。 另查明，本院于2014年12月16日，对蜀通公司与集洲公司、润洲房产公司、润洲商业公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙建设工程施工合同纠纷一案，作出（2014）成民初字第2617号民事调解书，确认：一、集洲公司于调解书签收之日起3日内支付蜀通公司工程款及逾期利息、延期支付工程进度款的利息合计83685585元；二、由集洲公司于调解书签收之日起3日内支付蜀通公司律师代理费1500000元；三、润洲房产公司、润洲商业公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙对上述给付内容承担连带责任；四、蜀通公司对成都市金堂县“润洲国际一期工程”的1号楼土建及主体工程，对2、8、9、10、14、15、16、17、18栋建设工程享有优先受偿权；五、蜀通公司于调解书签收之日起3日内向本院提交解除（2014）成民保字第1215-1号民事裁定书项下被查封财产的申请书。该调解书发生法律效力后，蜀通公司向本院申请执行。执行过程中，本院于2015年3月11日作出（2015）成执字第129-6号执行裁定，裁定查封位于成都市金堂县“润洲·金外滩一期工程”1号楼、2、8、9、10、14、15、16、17、18栋房屋，案涉房屋在上述裁定查封范围内。吴庆华对该裁定不服，向本院提出书面异议，本院于2017年12月25日作出（2017）川01执异2760号执行裁定，驳回吴庆华的异议请求，吴庆华在法定期限内向本院提起本案诉讼。 2016年9月25日，本院作出（2016）川01民再25号民事判决，判决内容为：一、撤销本院（2014）成民初字第2617号民事调解书；二、由集洲公司于判决书发生法律效力之日起十日内支付蜀通公司工程款及逾期利息、延期支付工程进度款的利息合计83685585元（并自2014年10月16日起按照1.5%的月息支付利息至前述款项付清之日止）；三、由集洲公司于判决书发生法律效力之日起十日内支付蜀通公司律师代理费1500000元；四、润洲房产公司、润洲商业公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙对上述给付内容承担连带责任；五、驳回蜀通公司的其他诉讼请求。之后，蜀通公司向四川省高级人民法院提起上诉。四川省高级人民法院作出（2016）川民再541号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认定上述事实，主要采信了（2014）成民初字第2617号民事调解书、（2015）成执字第129-6号执行裁定书、（2016）川01民再25号民事判决书、（2016）川民再541号民事判决书、（2017）川01执异2760号执行裁定书、《商品房买卖合同》及补充协议、中国民生银行支付业务回单凭证、集洲公司出具的收据、交房协议、成都金房物业服务有限公司出具的收据及《证明》《房屋室内装修承包合同》、四川饰美宜装饰工程有限公司出具的收据、吴庆华出具的《委托书》《房屋租赁合同》及《租房协议》及当事人陈述等证据。 本院认为，鉴于（2016）川01民再25号民事判决书对集洲公司欠付蜀通公司工程款的事实及金额的认定已经发生法律效力，吴庆华据此提出案涉房屋应当终止执行的主张不成立，在此基础上，本案的主要争议焦点为吴庆华是否享有足以阻却案涉房屋强制执行的民事权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，商品房买受人排除登记在被执行人名下不动产的执行需具备上述四个条件。 案涉房屋于2015年3月11日被人民法院查封，而根据审理查明的事实，吴庆华系于2014年6月13日与集洲公司签订《商品房买卖合同》，此后通过委托付款的方式由案外人重庆聚信矿业有限责任公司于2014年8月27日、9月18日向《商品房买卖合同》补充协议中约定的集洲公司大邑分公司账户分别转款4500000元和475000元（转账凭证上明确附言转款用途为“代吴庆华支付购房款”），余款以现金方式支付，集洲公司也分别出具三份收据载明收到吴庆华购金外滩住房购房款，该三份收据所涉价款总额为5316026元，与《商品房买卖合同》补充协议中约定吴庆华购买含案涉房屋在内的17套房屋的总价款金额一致。据此，可以认定吴庆华于2015年3月11日本院裁定查封案涉房屋前，已经与集洲公司签订合法有效的书面买卖合同，并已支付案涉房屋全部价款。蜀通公司虽主张吴庆华与集洲公司并无真实的房屋买卖意思表示，但其提交的证据与本案争议标的并无直接的关联性，对其提交的证据，本院不予采信。 结合交房协议、成都金房物业服务有限公司出具的收据及《证明》《房屋室内装修承包合同》《委托书》《房屋租赁合同》及《租房协议》等证据，可以认定集洲公司与吴庆华2014年12月18日办理了包括案涉房屋在内的17套房屋的交接手续，吴庆华至迟于2015年2月2日（装修主要材料进场之日）已经实际占有和使用案涉房屋等事实。 鉴于案涉《房屋买卖合同的补充协议》约定，集洲公司应于商品房交付给吴庆华后的60日内办理完毕所有房屋的房产和土地权属证书，集洲公司于2014年12月18日交付案涉房屋，本院于2015年3月11日查封案涉房屋，间隔时间较短，在此情形下，案涉房屋未办理过户登记，不能认定为买受人自身怠于行权的原因或其他自身原因所致。 因吴庆华与集洲公司在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款且已实际占有，案涉房屋非因吴庆华的原因未能办理过户，据此，吴庆华应对案涉房屋享有足以阻却强制执行的民事权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 中止对成都市金堂县“润洲·金外滩”一期工程9幢1单元X号房屋的强制执行程序并解除该房屋查封措施。 案件受理费5205.46元，由蜀通公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邱 寒 审 判 员  谢 芳 人民陪审员  裴幼郡 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  折 月