江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0612民初8538号原告：达荔，男，1966年6月18日生，汉族，住南通市崇川区。被告：南通五洲商业投资有限公司，住所地南通市通州区锡通科技产业园竹松路9号，统一社会信用代码9132061206021115XG。法定代表人：刘春来，董事长。委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈立新,江苏永屹律师事务所实习律师。原告达荔与被告南通五洲商业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告达荔、被告委托诉讼代理人唐朝、陈立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达荔向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年9月13日订立的A4－110商品房买卖合同和2014年12月9日订立的A4－109商品房买卖合同，按照合同约定退房及退款，被告退还原告A4－110购房款465020元，A4－109购房款451070元；2、被告支付A4－110房违约金4650.20元，A4－109房违约金4510.70元，合计9160.90元；3、被告赔偿原告实际损失148998.08元，其中A4－110首付款按年息4.7%5计算为44653.80元（235020×4.75%×4），银行贷款23万元至2017年12月已产生利息28903.36元，A4－110房损失合计为73557.16元；A4－109房以年息4.75%计算，其中235020元计算4年为44653.80元，216050元计算3年为30787.12元，A4－109房实际损失为75440.92元，上述损失，除银行贷款利息损失外，其余损失要求计算至被告实际返还之日。事实和理由：2013年9月13日、2014年12月9日，原、被告分别订立A4－110、A4－109商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的五洲国际汽车博览城A4－110、A4－109房，被告应当于2014年11月30日前将验收合格、取得商品房交付使用备案说明书的房屋交付被告。后被告未能按约办理商品房交付使用备案证明书。2015年9月28日双方订立商铺办证协议，明确如2015年12月31日被告未能办好房产证，买受人可选择退房。后被告仍未能履约，原告于2016年1月19日在多次收房、办证无果的情况下书面函告被告要求退房，但被告拒收。故诉至法院，请求依法处理。被告辩称，1、被告已于2014年11月24日通知原告办理交付，原告未能按约办理手续，责任在原告；2、被告未收到原告的解除合同通知，原告现主张解除合同已超过期限；3、根据合同及商铺委托管理协议书约定，原告的房屋已实际交付，商铺三年免租期截止于2017年11月29日，原告不存在实际损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，原告向被告交纳南通五洲汽车博览城A4－110号、A4－109号购房款235020元、235020元，2014年10月24日，原告向被告交纳A4－109号购房款216050元。被告向原告开具了三份销售不动产统一发票。2013年9月13日、2014年12月9日，原、被告分别订立合同编号为A4－110、A4－109商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的锡通科技产业园S336省道与锡通大道交叉的五洲汽车博览城A4幢110、109号房，建筑面积75.42平方米，价款分别为465020元、451070元。合同第八条约定被告应当于2014年11月30日前将取得商品房交付使用备案证明书的房屋交付原告，但如遇下列特殊原因、除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同所指不可抗力及免责事项的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害；战争、战乱、大规模疾病；政府政策、规划、法律法规的调整等政府行为；3、县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林水等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过六个月。第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限交付房屋的，逾期交房不超过90日，按日交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意给予90天顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得房产登记。在宽限期结束时，若出卖人未达到产权登记，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。合同附件四补充协议第十八条约定：买卖双方相互送达与合同有关的通知书，须以书面形式挂号邮寄或者专人送达。送达地址以本合同记载的地址为准。买受人自愿同意：出卖人的通知在到达合同记载的买受人地址之日及拒收的视为出卖人已送达，且买受人清楚出卖人的通知内容。买受人如有变更地址的应及时书面通知出卖人，并登记备案。因买受人未及时书面通知，导致出卖人的通知无法到达或无法顺利、及时到达买受人，由此产生的责任由买受人承担。2014年11月20日，被告向原告发出入伙及产权办理通知书，要求原告于2014年11月29日起办理109号房相关交付手续，要求原告于2014年11月29日前将A4－110号房尾款补齐。2014年12月19日，原告作为主债务人，蒋娟作为共同债务人、被告作为保证人与兴业银行股份有限公司南通分行（以下简称兴业银行）订立个人购房抵押（保证）借款合同一份，约定原告为购买五洲国际汽车博览城A4－110号房向兴业银行借款23万元，借款期限60个月，款项汇至被告账户，原告按月还本付息。被告于同年12月22日收到23万元。自2015年1月1日至2017年12月1日，原告共还款158982.42元，其中利息为28903.36元。2015年9月28日，原、被告订立商铺办证协议，约定出卖人于2015年12月15日前办好房产证，如未能办好，则按每套每日25元支付补偿金；如2015年12月31日前仍未办好房产证，买受人有权选择退房，买受人提出退房的，出卖人支付买受人总房款百分之一的违约金。2015年12月30日，五洲国际汽车博览城商业区A1#－A45#取得建设工程竣工验收备案证明书，2016年1月14日取得商品房交付使用备案证明书。2016年1月19日，原告通过挂号信按被告案涉项目所在地向被告送达函件，认为被告未能按合同约定领取房产证，违约后签订协议，承诺于2015年12月31日前办理好房产证，但仍未能兑现承诺，故要求退房。后该函件因被告拒收于2016年1月20日退回。2017年11月21日，南通五洲物业运营有限公司与沈锋订立商铺租赁合同与商铺管理合同，约定将案涉房屋在内的4间商铺出租给沈锋使用。2017年12月22日，被告向原告发出办证通知书，载明五洲博览城于2016年1月28日具备办理产权证条件，要求原告于2017年12月28日前至售楼处办理相关产证手续。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效。本案争议焦点为1、原告是否享有合同解除权，原告行使合同解除权有无超过期限；2、原告主张的各项损失能否成立。关于原告是否享有合同解除权，合同法第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同中约定被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。商铺办证协议约定被告未能在2015年12月31日前办好房产证，原告有权选择退房。而被告直至2016年1月才取得商品房交付使用备案证明书，此时房屋才具备交付与办证的条件。因此，双方约定的解除合同的条件成就，原告自2016年1月1日起享有合同解除权。关于原告合同解除权有无消灭。合同法第95条、96条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，根据合同法第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告解除合同是基于商铺办证协议约定的合同解除条件成就，双方对该情形的合同解除权行使期限未作约定，根据司法解释规定，原告应当在解除权发生之日起一年内行使。原告于2016年1月19日书面函告被告要求退房，原告已在法定期限内行使解除权，虽然该函件因被告拒收被退回，但合同附件四补充协议中双方已确认与合同有关的通知书的送达地址以合同记载的地址为准，并明确买受人拒收出卖人的通知视为送达。根据权利义务相一致原则，原告按合同中载明的被告的地址邮寄送达书面通知，被告拒收也应视为送达。因此，原、被告之间的合同已于2016年1月20日解除。被告关于房屋已交付的抗辩与事实不符，不能成立。关于原告主张的各项损失。合同法规定，合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。买卖合同司法解释规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款，人民法院应予支持。本案中，因被告违约导致合同解除，原告要求被告按协议约定支付A4－109房违约金符合法律规定，被告应当按房款的1%支付原告违约金。因该违约金低于原告的损失，原告另行要求按年息4.75%计算其损失符合法律规定，本院予以支持。关于A4－110房，对于首付款部分按上述计算违约金及损失，对于贷款部分，原告的损失为银行贷款利息，对于违约金与贷款利息损失之间的差额被告应当予以赔偿，其余部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条、第一百七十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2013年9月13日、2014年12月9日订立的的A4－110、A4－109商品房买卖合同已于2016年1月20日解除；二、被告南通五洲商业投资有限公司返还原告达荔购房款916090元；三、被告南通五洲商业投资有限公司赔偿原告达荔A4-110银行贷款的利息损失28903.36元（2017年12月1日前产生的利息）；四、被告南通五洲商业投资有限公司支付原告达荔违约金及利息损失（按年息4.75%计算至被告实际返还之日，其中470040元自2013年9月13日起算，216050元自2014年10月24日起算）；五、驳回原告达荔的其他诉讼请求。上述二、三、四项，限被告于本判决书发生法律效力之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14468元，由原告负担35元，由被告负担14433元（被告负担部分原告已代垫，待履行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院交纳案件受理费14468元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审判长  俞妙琴审判员  徐 东审判员  张海峰二〇一八年六月二十五日书记员  李沅芹