中华人民共和国 福建省厦门市思明区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）闽0203行初89号 原告李昭安（LIGADJOHANLIE），男，1945年12月24日出生，印度尼西亚共和国籍。 原告李昭香（LIGAHERMANTO），男，1947年9月22日出生，印度尼西亚共和国籍。 原告李昭敬（LIETJIAUWKENG），男，1953年5月27日出生，印度尼西亚共和国籍。 三原告共同委托代理人吕杨华、卓茂考，福建滨南律师事务所律师。 被告厦门市国土资源与房产管理局，住所地福建省厦门市思明区湖滨中路**，统一社会信用代码1135020000413935XJ。 法定代表人郭俊胜，局长。 委托代理人张婷婷，厦门市国土资源与房产管理局工作人员。 委托代理人梁洪流，福建衡兴明业律师事务所律师。 第三人童素惠，女，1959年7月23日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告李昭安、李昭香、李昭敬不服被告厦门市国土资源与房产管理局（以下简称：市土房局）作出的土地房屋权属行政登记，向本院提起行政诉讼。因童素惠与被诉行政行为存在利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕杨华，被告委托代理人张婷婷、梁洪流到庭参加了诉讼。第三人童素惠经本院传票传唤未到庭参加诉讼不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告李昭安、李昭香、李昭敬诉称，厦门市思明区厦禾路86号第二、三层房屋（产权证号：厦国土房证第××号）原属原告祖父李功味所有，市土房局于2011年4月11日向原告核发土地房屋权证，确认案涉房产为原告所有。2017年11月28日，在原告毫不知情的情况下，杨鸿才持伪造的授权委托材料，以买卖转让为由向市土房局申请将案涉房产转移登记至童素惠名下。市土房局依据杨鸿才提交的虚假申请材料，办理了案涉房产的转移登记手续，并向童素惠颁发了不动产权证书，致使原告所有的案涉房产被非法处分。原告认为，市土房局在办理案涉房产转移登记过程中，未尽法定审查义务，依据虚假的申请材料作出的房产登记行为认定事实不清，主要证据不足，依法应予以撤销。综上，请求撤销市土房局将厦门市思明区厦禾路86号第二、三层房屋（产权证号：厦国土房证第××号）产权转移登记至童素惠名下的登记行为。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 1.厦门市土地房屋权证； 证据1证明，原告为案涉房产的原产权人。 2.授权书、证明书、询问记录； 证据2证明，杨鸿才持虚假委托书申请过户登记。 3.存量房买卖合同； 证据3证明，杨鸿才以买卖方式将案涉房屋转让给童素惠。 4.律师函、法律警告函、回复声明函。 证据4证明，原告在印度尼西亚共和国（以下简称：印尼）根据该国法律程序委托律师向出具授权书的公证处及公证人发函查证案涉的授权书真伪情况，公证处及公证人回函声明过户所使用的授权书未曾在其公证处出具过。证明案涉过户所使用的授权书系虚假的，系伪造的。 被告市土房局辩称，厦门市思明区厦禾路86号第二、三层房屋原为原告按份共有。2017年11月，原告共同委托杨鸿才将案涉房产出售给童素惠。同日，买卖双方共同向市土房局申请转移登记，并提交了不动产登记申请书、土地房屋产籍调查表、身份证件及户口簿、存量房买卖合同、授权书、证明书及公证书、授权委托书、代理合同、完税凭证、原权证等申请材料。市土房局经审核，准予办理转移登记，并核发闽（2017）厦门市不动产权第0114612号不动产权证。市土房局的行政登记行为符合《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《房屋登记办法》的相关规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩，向本院提交下列证据： 1.不动产登记申请书（产权类）； 2.土地房屋产籍调查表； 3.身份证件及户口簿复印件、代理人身份证件复印件； 4.存量房买卖合同； 5.授权书及证明书； 6.公证书3份； 7.授权委托书、代理合同； 8.厦门市不动产登记中心受理凭证； 9.完税凭证； 10.厦门土房证00829564-1、2、3号厦门市土地房屋权证（原权证）； 11.询问记录。 证据1-11证明，市土房局依申请将案涉房产转移登记至童素惠名下的行政行为合法。 第三人童素惠未发表参诉意见，亦未向本院提供证据材料。 经庭审质证，各方发表如下质证意见： 被告对原告全部证据的表面真实性均无异议，但认为原告证据4中回复函的落款印章与市土房局收执的授权材料上的印章不一致，原告就印尼的法律关于公证确认程序具有举证义务，应提供相应的法律意见和依据，原告证据4中无法证明原告证明对象。 原告对被告全部证据的表面真实性均无异议。但认为杨鸿才在没有授权的情况下持虚假委托书办理了案涉登记，市土房局受理程序违法，也未尽到查验受理材料的义务。 本院对上述证据分析认证如下：原告证据4的材料均形成于印尼，并经相应的公证认证程序，对其表面真实性予以确认。再查原告证据4回复声明函，其落款处打印字样为NotarisdiJakarta以及（MYRAYUWONO,SH），并有手写签名字样MyraYuwono及加盖印章。该印章上载有字样NOTARISKOTAJAKARTASELATAN以及MYRAYUWONO,SH。可见，落款处打印字样NotarisdiJakarta与印章上的字样NOTARISKOTAJAKARTASELATAN并不一致，原告对此亦未作出合理解释。反观，被告收执的由MyraYuwono见证的授权书中，落款处打印字样为NotarisdiJakarta以及（MYRAYUWONO,SH），并有手写签名MyraYuwono及加盖印章。该印章上载有字样NotarisdiJakarta以及MYRAYUWONO,SH。对比原告提交的回复声明函及被告提交的授权书，均有MyraYuwono的签名及印章，但授权书的落款处打印字样与印章字样内容一致，较之原告提供的回复声明函证明效力更高。原告仅以此份回复声明函来证明案涉授权书系伪造的，依据不足，对原告证据4回复声明函的内容不予采纳。 对于各方对其表面真实性均无异议的其他证据，本院予以采信。 经庭审查明： 李昭安、李昭香、李昭敬三人系厦门市思明区厦禾路86号第二、三层房屋（土地房屋权证号：厦国土房证第**）的按份共有权人。 2017年11月28日，杨鸿才作为李昭安、李昭香、李昭敬的代理人，与童素惠以买卖为由共同向市土房局申请将案涉房产所有权和国有建设用地使用权转移登记至童素惠名下，并提交了不动产登记申请书、土地房屋产籍调查表、身份证件及户口簿、代理人身份证件、存量房买卖合同、授权书、证明书及公证书、授权委托书、代理合同、完税凭证、厦国土房证第00829564号厦门市土地房屋权证等申请材料。其中，2017年9月27日，李昭安、李昭香、李昭敬在印尼雅加达公证员MyraYuwono的见证下出具授权书，委托杨鸿才以其名义出租或出售案涉房产。该授权书经印尼有关机构公证、认证，并由中国驻印尼大使馆领事部办理了领事认证。2017年11月3日，印尼移民署、系统及信息技术司出具证明书，载明：李昭安，于1945年12月24日在印度尼西亚××（××碑）市出生，现住印度尼西亚××（××碑）市、××号，护照号码A4855334，新身份证号码，旧身份证号码；李昭香，于1947年9月22日在印度尼西亚××（××碑）市出生，现住印度尼西亚××（××）市、西区、××／1320，护照号码A5136542，新身份证号码，旧身份证号码;李昭敬,于1953年5月27日在印度尼西亚××（××碑）市出生，现住印度尼西亚××（××碑）市、ＪａｌａｎＫ.H.WahidHasyinNo.12，护照号码B3442163，身份证号码。该证明书经印尼有关机构公证、认证，并由中国驻印尼大使馆领事部办理了领事认证。另外，上述授权书与证明书中载明的李昭安、李昭香、李昭敬的身份信息基本一致。 2017年11月28日，厦门市不动产登记中心受理案涉登记申请，其中受理凭证中载明受理人张佳琦（政务中心），并加盖厦门市不动产登记中心公章。 又查明，张佳琦系厦门市住房置业担保有限公司员工。张佳琦还就申请登记事项是否为申请人真实意思表示、是否存在其他共有人等事项向李昭安、李昭香、李昭敬（由其委托代理人杨鸿才代为接受询问）、童素惠进行了询问并制作笔录。 另查明，2017年11月25日，杨鸿才以原告三人的代理人身份与第三人签订存量房买卖合同，将案涉房产出售给第三人。 市土房局在案件审理过程中，对其已将厦门市思明区厦禾路86号第二、三层房屋（产权证号：厦国土房证第××号）产权转移登记至童素惠名下的事实无异议。 本院认为，市土房局作为厦门市土地房屋行政主管部门，负责本市土地房屋登记的管理工作，具有负责房屋权属登记管理工作并依法确认房屋产权权属关系的法定职责。 关于本案是否应先行提起民事诉讼的问题。本案原告以登记机关未尽审查义务，被诉具体行政行为违法为由起诉，而非对讼争房产的买卖存在争议，买卖法律关系的效力亦不影响对本案具体行政行为合法性的审查。被告认为应中止行政诉讼，由原告先行提起民事诉讼的意见，本院不予采纳。 关于原告主张被告未尽审慎审核义务的问题。 其一，原告认为被告未依法查验和审核房屋权属人（申请人）的身份证件，其收取的申请材料缺少原告的身份证件。被告收执的只是身份变更证明材料，不是合法的申请人身份证明。 根据《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。在登记申请程序中，行政机关要求提供申请人的身份证明，一方面是为了明确申请登记行为确系申请人本人的真实意思表示，另一方面也便于核实出售房产的申请人是否与原土地房屋权证载明的权属人一致。 本案中，李昭安、李昭香、李昭敬出具的委托书中载明的身份信息与印尼移民署、系统及信息技术司出具的证明书上的身份情况内容一致，且均经过印尼有关机构公证、认证，并由中国驻印尼大使馆领事部办理了领事认证，其内容足以证明李昭安、李昭香、李昭敬的身份情况，也反映了李昭安、李昭香、李昭敬委托杨鸿才处理案涉房屋买卖登记事项的意思表示。原告有关被告未依法查验和审核房屋权属人（申请人）的身份证件的主张，没有事实依据，本院不予支持。 其二，原告认为案涉房屋登记申请系由不具有行政主体资格的案外人受理查验，被告未履行法定职责，存在重大且明显违法情形。 被告抗辩，其将事务性的工作委托其他单位工作人员并不违反法律规定，申请材料是否齐备、形式要件是否具备关键在审核这一步。 本院分析认为，《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。同时第六条规定，从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。厦门市住房置业担保有限公司员工张佳琦对申请登记人进行了询问并在不动产登记中心出具的凭证上记载为受理人，被告将上述查验申请登记材料及受理的法定职责委托厦门市住房置业担保有限公司员工来履行，没有法律依据，其受理程序存在形式上的瑕疵。但案涉受理凭证上加盖有厦门市不动产登记中心的公章，可视为厦门市不动产登记中心对申请材料符合受理条件的认可。再者，办理房屋登记程序包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证五部分，受理只是全部行政登记程序的阶段性行为。受理后被告仍需对申请材料进行查验，并作出是否登记的决定。从案件查明的事实来看，申请人已经将申请房屋所有权转移登记的所有材料提交给被告，被告审查后认为其提供的材料齐备予以核发案涉权证。原告并未举示有效的证据证明案涉申请材料存在不符合法律规定的情形，受理程序的瑕疵并未侵害当事人实体的权利义务，也未影响整个行政登记行为的有效成立，综合考量行政程序公正和效率的价值衡量，对案涉行政登记行为不应予以撤销。 综上所述，市土房局将厦门市思明区厦禾路86号第二、三层房屋（产权证号：厦国土房证第××号）产权转移登记至童素惠名下的行为事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下： 驳回原告李昭安、李昭香、李昭敬的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告李昭安、李昭香、李昭敬负担。 如不服本判决，原告李昭安、李昭香、李昭敬可在本判决书送达之日起三十日内，被告厦门市国土资源与房产管理局、第三人童素惠可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  曹 玲 人民陪审员  林美玉 人民陪审员  邓小露 二〇一八年六月二十一日 代书 记员  温庭馨 附：本案所适用的法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。