海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初7108号 原告杨丽，女，1965年3月28日出生，汉族，住海口市。 原告廖颜，女，1988年11月11日出生，汉族，住海口市。 以上二原告共同委托代理人钟淑娴，海南昌博律师事务所律师。 被告海南宜欣商业管理有限公司，住所地海口市明珠路。 法定代表人黄楚珍，经理。 委托代理人樊伟，海南京园律师事务所律师。 原告杨丽、廖颜与被告海南宜欣商业管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓莉独任审判，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人钟淑娴和被告委托代理人樊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉称，二原告与被告于2005年2月3日签订了《宜欣商业广场铺面租赁协议》，约定二原告将其位于海口市××区号铺面（面积为14平方米）出租给被告，租期为10年，从2005年10月1日至2015年10月1日止。租金支付标准为：从2005年10月1日至2008年9月30日，每月按127.71元/平方米计，合计每月1788元；2008年10月1日至2011年9月30日，每月按164.21元/平方米计，合计每月2299元；2011年10月1日至2015年10月1日，每月按237.21元/平方米计，合计每月3321元。上述租金为含税租金，租金按季度支付，即从本协议约定的租金开始的月份起计算，满一个季度后，被告应在15天内支付原告前一季度租金，以后支付租金时间依次类推。若逾期支付租金，逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金。合同签订后，二原告依约将前述商铺交付于被告使用，被告经常拖延支付租金，自2012年12月1日起无理由停止支付租金。经原告多次催告，仍无视其支付租金的合同义务。2015年被告为了得到违规扩建工程的规划许可证遂骗取房产共有人签名同意，才在2015年6月19日支付截止到2014年年底的租金，而后自2015年1月1日起至今的租金，被告仍然拒绝支付。原告曾以书面催收的方式现场通知被告，被告当场拒绝签收。无奈之下原告于2016年10月6日、2017年6月24日、2017年12月12日通过邮寄的方式向被告送达了《要求支付拖欠多年租金及到期归还商铺的函》，据查，该邮件的状态为被告法定代表人的同事代为签收。被告严重失信的行为已严重违反合同的约定，致使合同目的已无法实现，构成根本违约，且被告至今仍占用原告商铺，并没有腾退该商铺并交还于原告的意思，原告有权解除合同并要求按可经营条件收回商铺。综上所述，原告在签订合同后全面、正确、适时履行了合同义务，而被告严重失信，暂计算至起诉时拖欠被告租金129519元及滞纳金22230元，合计为151749元。经原告多次上门和邮寄催告，至今仍未支付，已构成根本违约，原告有权解除合同、要求被告支付拖欠多年的租金及滞纳金，同时被告立即腾退涉案租赁铺面并返还给原告及出具完税证明。二原告诉请：1、判令解除原告与被告于2005年2月3日签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》；2、判令被告向原告支付2015年1月1日起至被告实际腾退涉案铺面之日止的租金及滞纳金，暂计至起诉时即2018年3月31日的租金为129519元及滞纳金22230元，合计为151749元；3、判令被告立即清场腾退涉案租赁铺面并按可经营条件返还予原告；4、判令被告向原告出具自2015年10月1日起至被告实际腾退之日止的完税证明，暂计算至2018年4月1日，并承担逾期缴税所产生的滞纳金及罚款，具体数额以税务机关出具的完税证明为准；5、被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称，一、依据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案被告部分租金未支付给原告，是因为原告的商铺不能够使用、收益。原告同意并委托宜欣商场大业主进行宜欣商场整体装修改造，包括外立面、立面、经营布局和公共空间的改建和装修。原告的商铺重新铺装地面，整个商场内外重新贴瓷砖和新建玻璃幕墙，消防、供电等系统重新改造，重新安装直梯和手扶梯13台等。宜欣广场改造装修期间，原告的商铺处于装修毁坏状态，商铺不能使用，商场封闭，租赁合同无法履行。二、宜欣广场改造装修工程自2013年8月5日开工，商场内部开始改造和装修，同时外立面改造和装修上报市商务局和市规划局。2013年9月海口市规划局海规[2013]495号报市政府，2014年6月13日市规划局审核通过方案，12月取得建设工程规划许可，2015年3月全面施工，2016年7月完工。宜欣广场改造装修共计2年零10个月时间，装修期间原告商铺无法出租，没有租金收入，出租人原告商铺改造装修对于承租人被告构成根本性违约，被告未支付原告商铺装修期间共计9个月租金且小于宜欣广场实际装修期，自2015年1月1日至2015年9月30日租赁期满25209.9元。依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第四条规定，原告应保证出租给被告的商铺产权不具有争议性，不得因为产权变更、抵押等原因导致而影响本合同的履行。第五条规定，原告在本合同期内因产权变更、抵押等原因导致本合同无法履行，应赔偿被告及承租该铺面第三方的损失。三、依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第三条，租赁期自2005年10月1日至2015年10月1日。第七条规定，租赁期满，原告是否续租应在期满前三个月通知乙方。如原告未通知被告续租且未签订续租协议，被告按照50元/平方米自动续约。由于原告通知被告不再续租，原告商铺未出租，被告管理宜欣广场物业，物业管理费每平米55元，原告未支付给被告。并且本案租赁合同期已满，被告无继续支付合同租金义务。四、依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第七条，租赁期满后，原告必须服从“五个统一”的管理方式，原、被告签订的《宜欣商业广场经营管理公约》是原告购买和经营该商铺必须遵守的合同，是宜欣商场正常经营的前提，原告商铺出租必须符合整个商场对于商品区域和品牌类别统一划分。原告及宜欣一层小业主商铺的建筑面积总额占宜欣广场一层面积约7%，宜欣大业主占约93%。一层商户需要租赁的面积是几百平米以上，需要宜欣大业主和小业主的铺面统一对外签约才能形成出租。原告及宜欣小业主使用面积约8个平方米到20多平方米，无法单独出租。并且原告的商铺处于完全敞开状态，不具有《不动产条例实施细则》第五条规定的封闭性，原告需要使用被告统一管理的中央空调、电梯、安保、水电等商业配套和物业管理服务，不能够独立使用，故不能按照普通房屋来腾退。五、综上，宜欣广场业主改造装修商场和商铺，原告的商铺改建和装修，构成本案租赁合同根本性违约，导致租赁合同无法履行。按照《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，故本案租赁协议中原告商铺9个月装修期租金损失应由原告自己承担，被告不应当支付和承担，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，根据本院于2016年9月24日作出的（2016）琼0106民初6752号《民事调解书》，确认位于海口市××区号“宜欣商业广场”一层A-78-2号铺面为原告杨丽、廖颜所有，面积为14平方米。二原告与被告于2005年2月3日签订了《宜欣商业广场铺面租赁协议》，约定原告将其位于海口市××区号铺面（面积为14平方米）出租给被告，租期为10年，从2005年10月1日至2015年10月1日止；租金支付标准为：2005年10月1日至2008年9月30日，每月按127.71元/平方米计，合计每月1788元；2008年10月1日至2011年9月30日，每月按164.21元/平方米计，合计每月2299元；2011年10月1日至2015年10月1日，每月按237.21元/平方米计，合计每月3321元，上述租金为含税租金；租金按季度支付，即从宜欣商业广场一层正式开业之日起满一个季度后，被告应在15天内支付原告前一季度租金，以后支付租金时间以此类推；若被告逾期支付租金，逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金；原告在本合同期内无故解除合同或因产权变更、抵押等原因导致合同无法履行，应赔偿被告损失；租赁期满，如原告愿意继续出租该铺面，则在合同期满前三个月内通知被告，续签租赁协议，若原告不再对外续租，也应在合同期满前的三个月内书面通知被告，如原告未按合同约定时间通知被告，被告有权按每月50元/平方米租金自动续约。宜欣商业广场改造装修工程自2013年8月5日开工，至2016年7月完工。2015年5月8日，二原告向被告出具确认书及委托书，确认同意宜欣房地产公司对宜欣商业广场进行整体装修改造，并委托宜欣房地产公司以其名义进行规划报建、施工报建及办理一切相关手续。被告自2015年1月1日开始未向原告支付租金。被告提交的应向原告支付2015年1月至9月租金明细显示：2015年1月-6月扣除税金后应付租金为每月2872.66元；2015年7月-9月扣除税金后应付租金为每月2657.98元。2016年9月16日，原告向被告发函称，其与被告签订的返租租赁合同到期，被告已经声明不再续租，原告要求被告保管好商铺，做好商铺交接工作并支付拖欠租金、滞纳金等。原告分别于2016年10月6日、2017年12月12日将该函件邮寄给被告。2017年6月22日，原告向被告回函称，被告于2017年6月3日向原告发函要求商谈商铺后续出租细节，原告认为被告找其商谈已为时已晚，要求被告支付拖欠的商铺租金和滞纳金，收回商铺。 另查，2015年10月1日双方租赁合同期限届满后，被告仍在实际占有、使用涉案铺面。 上述事实有民事调解书、《宜欣商业广场铺面租赁协议》、《宜欣商业广场经营管理公约》、商铺租金明细表、税务局完税证明、宜欣广场改造《建设工程施工合同》、海口市人民政府专题会议纪要（2014）134号、证明、确认书、委托书、《宜欣商业广场业主的发函》、《宜欣商业广场一楼业主回函》、申通快递详情单、韵达快递详情单、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。 本院认为，二原告系海口市XX区号铺面14平方米的商铺的所有人，原、被告双方签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。首先，关于原告主张与被告解除租赁协议以及被告应当支付其自2015年1月1日至房屋实际腾退之日止的租金及滞纳金的问题。双方签订的租赁协议约定被告应按时支付足额租金，双方并未就装修期间是否暂停支付租金进行约定，故被告在租赁期内没有依约支付租金，属违约行为，原告请求判令解除租赁合同以及支付所拖欠的租金及滞纳金有理，本院予以支持。被告抗辩因宜欣商业广场装修改造，导致租赁物无法使用，租赁合同无法履行，被告不应支付租金。本院认为，原告根据案外人宜欣房地产公司的决定，同意宜欣房地产公司对宜欣商业广场进行整体装修改造，被告作为该商场的管理公司对装修改造事宜应已事先知晓，被告未对装修改造提出异议，应视为已同意宜欣房地产公司对宜欣商业广场进行装修改造。在装修改造已实际进行后，又以装修影响使用为由拒付租金，有违诚信，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。根据合同约定，2015年1月1日至2015年10月1日，被告在代扣税金后应向原告支付租金共计25209.9元(2872.66元×6个月+2657.98元×3个月)。合同期满后，因原告提供的证据不足以证明被告确已收到解除合同的通知，根据合同约定，被告应按每月50元/平方米租金自动续租，故2015年10月2日起至被告实际腾退铺面之日止的租金，应按每月700元（50元×14平方米）的标准计算。滞纳金根据协议约定，滞纳金应当以逾期支付的租金为本金从逾期之日起至债务付清之日止，按每日万分之三计算。根据双方合同约定，2015年1、2、3月为一个支付季度，滞纳金从2015年4月16日起计算，依此类推至债务付清之日止。 其次，关于被告是否应立即腾退涉案租赁铺面并返还原告的问题。因被告未在租赁期间及时支付足额租金构成违约，现原告主张解除合同并返还租赁铺面，于法有据，本院予以支持。 第三，关于原告主张被告应出具自2015年10月1日起至被告实际腾退之日止的完税证明的问题。因2015年10月1日，原、被告双方签订的租赁合同期限已届满，后双方没有继续签订新的铺面租赁合同，故2015年10月1日之后的完税证明不存在。原告主张被告出具自2015年10月1日起至实际腾退之日止的完税证明及承担逾期缴税产生的滞纳金及罚款，没有事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告杨丽、廖颜与被告海南宜欣商业管理有限公司于2005年2月3日签订的《宜欣商业广场铺面租赁合同》； 二、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨丽、廖颜支付2015年1月1日至2015年10月1日的租金25209.9元及滞纳金（滞纳金的计算方法：1、自2015年4月16日起，至债务付清之日止；自2015年7月16日起，至债务付清之日止；以上滞纳金以2872.66元为本金，按每日万分之三计算。2、自2015年10月16日起，至债务付清之日止；以上滞纳金以2657.98元为本金，按每日万分之三计算）； 三、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨丽、廖颜支付2015年10月2日至实际腾退铺面之日止的租金（以每月租金700元计算）及滞纳金（滞纳金计算方法：自2016年1月16日起，至实际腾退铺面之日止，滞纳金以700元为本金，按每日万分之三计算）； 四、被告宜欣商业管理公司自本判决生效之日起十日内立即腾退海口市XX区号铺面14平方米的铺面并返还原告杨丽、廖颜； 五、驳回原告杨丽、廖颜的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行结付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序审理减半收取案件受理费1667元，由被告海南宜欣商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  李晓莉 二〇一八年六月二十八日 书记员  骆天霞