广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初5533号原告：佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：陈应坚。原告：佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：林世华。两原告共同委托诉讼代理人：莫文政，广东禅都律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都律师事务所实习律师。被告：潘伟成，男，1985年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司诉被告潘伟成租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案，依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人莫文政、谭启健、被告潘伟成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2015年12月13日签订的《租赁合同》，原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司有权没收被告已缴纳的租赁保证金20280元；2.被告向原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司支付拖欠的租金，自2017年1月1日起计至被告实际停止使用租赁物之日，并以拖欠租金为本金，自每季度首月16日起按万分之五利率标准计算逾期违约金计至租金清偿之日止；3.被告向原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司支付拖欠的物业代理服务费，自2017年1月1日起计至被告实际停止使用租赁物止，并以拖欠的费用为本金，自每季度首月16日起按日万分之五利率标准计至费用全部清偿之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月13日，两原告与被告签订《租赁合同》，约定原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司（以下简称樵有公司）与被告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定原告樵有公司将位于佛山市南海区****（以下简称涉讼租赁物）给被告使用，樵有公司同时委托原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司（以下简称樵房公司）对涉讼租赁物进行物业管理。《租赁合同》对租赁期限、租赁费用（租金、物业管理费）的支付方式、逾期付款的违约责任等进行了约定。2017年1月至今，被告一直拖欠租金、物业管理费，原告多次催促被告支付租赁费用，但被告拒不履行付款义务。两原告认为，被告拒不支付租金、物业管理费的行为已构成重大违约。为维护自身的合法利益，两原告提起本案诉讼。被告辩称，第一，涉讼租赁物自双方签订合同起，原告始终未提供涉讼租赁物的产权证明予被告，导致被告无法办理营业执照，造成了被告的经济损失。第二，被告自2017年1月1日起并未使用涉讼租赁物，自2017年起由于经营困难，被告已停止营业，未支付相应的租金及管理费，由于涉讼租赁物没有相应的产权证明，合同是无效的，被告已缴纳了租赁保证金，被告同意原告没收租赁保证金用以抵扣欠付的租金。第三，涉讼租赁合同无效，故被告不同意支付原告主张的违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有提交证据，本院组织了双方当事人对证据进行质证，经质证，本院对当事人无异议或对其真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告出示的催缴通知书，未提供原件核对，且被告有异议，本院对其证据效力不予认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年12月13日，原告樵有公司（出租方、甲方）、原告樵房公司（物业代理服务方、丙方）与被告潘伟成（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于西樵***号铺位组合租赁物共2间（以下简称涉讼租赁物）租赁予乙方，租赁物面积为27.62平方米，租期为60个月，从2014年4月1日起至2019年3月31日止，租赁期限届满，双方的租赁关系即时终止，不再续签新的租赁合同；甲方必须于2014年4月6日或之前将租赁物交付乙方使用，且乙方同意按交付日时租赁物的现状承租，乙方的正式起租期为2014年4月6日；乙方接受甲方委托丙方对租赁物进行资产经营管理；租赁合同保证金20280元，2014年4月1日至2017年3月31日租赁期内租赁费用为每月5070元，其中每月租金2028元，每月物业代理服务费用为3042元；2017年4月1日至2019年3月31日租赁期内租赁费用为每月5577元，其中每月租金2231元，每月物业代理服务费3346元；乙方须于合同签订当日，向甲方支付租赁保证金，租赁期限届满，在乙方已向甲方和丙方交清了全部应付的租金、物业代理服务费及因租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还租赁物等合同所约定的责任后15天内，甲方须向乙方无息退还租赁保证金；租赁费用实行分期缴交，以3个月内为一缴交周期，乙方应于租赁合同签订当日，向甲方和丙方一次性支付首期的租金和物业代理服务费，租赁期内其余的租金和物业代理服务费，乙方须在该缴交期首月的前15天内，按三方约定的支付方式向甲方和丙方支付当期租金和物业代理服务费，乙方逾期支付租金和物业代理服务费，应向甲方和丙方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金和物业代理服务费用总额的1%；除因社会公共利益等公益事业需要使用租赁物外，甲方不得单方面解除合同，否则须向乙方退回合同保证金和当年的全年租金；租赁期间，乙方逾期超过30天支付租金、物业代理服务费用或者其它任何应缴付之款项的，甲方有权终止合同，收回租赁物，没收合同保证金，租赁物的所有装修无偿归甲方所有，并有权要求乙方支付相应的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；乙方逾期支付租金、物业代理服务费或者其它任何应缴付之款项的，甲方有权留置并申请拍卖乙方租赁物内的财产，用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，经甲方书面同意方可提前解约：向甲方交回租赁物，交请承租期的租金、物业代理服务费及其他因本合同所产生的费用，乙方的租赁保证金作为赔偿甲方损失之用，不予退回。双方并约定其他权利义务。2017年8月22日，原告樵房公司委托广东禅都律师事务所莫文政律师向被告发送《律师函》催收欠款，并告知如被告未在收到函件之日起3日内缴纳欠款，将终止合同、没收保证金及停水停电、收回租赁物。被告确认收到该律师函。另查明，涉讼租赁物所在的建筑物已取得房屋所有权证。2018年4月11日，原告提起诉讼。诉讼中，被告陈述其于2017年1月起停止经营，原告可以进入涉讼租赁物，收回租赁物；两原告确认原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司收取了被告缴纳的租赁保证金20280元；两原告、被告均确认被告已支付至2016年12月31日的租金和物业代理服务费。本院认为，涉讼租赁物已办理房屋产权登记，合法适租，原、被告签订的涉讼合同合法有效，被告辩称合同无效没有事实和法律依据，本院不予采信，双方均应依约全面履行各自义务。涉讼合同约定租赁费用实行分期缴交，以三个月为一缴交周期，被告须在该缴交期首月的前15天支付当期租金和物业代理服务费，逾期超过30天支付租金、物业代理服务费或者其他任何应缴付之款项的，原告樵有公司有权终止合同，收回涉讼租赁物，没收合同保证金；现两原告主张被告从2017年1月1日起未向两原告支付租金和物业代理服务费，被告作为义务履行方，其既未提供证据证明已向两原告依约足额交纳该期间的租金和物业代理服务费，又未提供证据证明未依约支付租金和物业代理服务费有法定或约定的理由予以抗辩，被告逾期支付租金及物业代理服务费已构成违约，两原告要求解除涉讼合同及原告樵有公司没收被告缴纳的租赁保证金20280元，合法有据，本院均予以支持。两原告主张涉讼租赁物在2017年1月1日起一直由被告占有使用，庭审中，被告明确已停止经营，原告可以自行收回涉讼租赁物，视为原告于当日（2018年5月24日）可以收回涉讼租赁物。被告作为承租方，未举证证明其在2017年1月1日至2018年5月24日期间未占用使用涉讼租赁物，也未举证证明已依约支付该期间租金及物业代理服务费，故本院对两原告要求被告支付2017年1月1日至2018年5月24日期间的租金和物业代理服务费的诉讼请求予以支持，超出本院核定范围，本院不予支持。经核算，被告需向原告樵有公司支付租金36814.23元[（2028元/月×3个月）+（2231元/月×13个月+2231元÷31日×24日）]，需向原告樵房公司支付物业代理服务费55214.45元[（3042元/月×3个月）+（3346元/月×13个月+3346元÷31日×24日）]。被告逾期支付租金及物业代理服务费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据涉讼合同约定，被告逾期支付当期租金和物业代理服务费应从逾期日起按日1%计收逾期付款违约金，原告自行调整违约金标准为日万分之五标准计算，属于原告对自身权利的处分，且该违约金标准不违反法律规定，本院予以准许。根据涉讼合同约定，被告应于2017年1月15日前向两原告支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金和物业代理服务费、应于2017年4月15日前向两原告支付2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金和物业代理服务费、应于2017年7月15日前向两原告支付2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金和物业代理服务费、应于2017年10月15日前向两原告支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的租金和物业代理服务费、应于2018年1月15日前向两原告支付2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金和物业代理服务费、应于2018年4月15日前向两原告支付2018年4月1日至2018年5月24日期间的租金和物业代理服务费，现被告未依约支付相应月份的租金和物业代理服务费用，应以6084元（2028元/月×3个月）为本金从2017年1月16日起、各以6693元（2231元/月×3个月）为本金分别从2017年4月16日起、2017年7月16日起、2017年10月16日起、2018年1月16日起、以3958.23元（2231元/月+2231元÷31日×24日）为本金从2018年4月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期违约金予原告樵有公司；以9126元（3042元/月×3个月）为本金从2017年1月16日起、各以10038元（3346元/月×3个月）为本金分别从2017年4月16日起、2017年7月16日起、2017年10月16日起、2018年1月16日起、以5936.45元（3346元/月+3346元÷31日×24日）为本金从2018年4月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告樵房公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司与被告潘伟成于2013年12月13日签订的《租赁合同》；二、被告潘伟成交纳的保证金20280元归原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司所有；三、被告潘伟成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日至2018年5月24日期间的租金36814.23元予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；四、被告潘伟成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日至2018年5月24日期间的物业代理服务费55214.45元予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司；五、被告潘伟成应以6084元（2028元/月×3个月）为本金从2017年1月16日起、各以6693元（2231元/月×3个月）为本金分别从2017年4月16日起、2017年7月16日起、2017年10月16日起、2018年1月16日起、以3958.23元（2231元/月+2231元÷31日×24日）为本金从2018年4月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，本项随上列第三项判决清；六、被告潘伟成应以9126元（3042元/月×3个月）为本金从2017年1月16日起、各以10038元（3346元/月×3个月）为本金分别从2017年4月16日起、2017年7月16日起、2017年10月16日起、2018年1月16日起、以5936.45元（3346元/月+3346元÷31日×24日）为本金从2018年4月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，本项随上列第四项判决清；七、驳回原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2976.96元，减半收取计1488.48元（两原告已预交），由被告潘伟成负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告预交的诉讼费用1488.48元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请，本院退还予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年六月二十一日书记员  李 慧