海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初354号 原告：李某，女，1987年9月1日出生，汉族，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：王某，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 被告：张某，女，1963年11月18日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：陈某，琼海市恒信法律事务所法律工作者。 原告李某与被告张某排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某，被告张某及其委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从琼海市嘉积镇豪华路（海虹家园二期）5栋11A房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告；2、判令被告支付自2018年1月24日至实际搬离之日的房屋占有使用费（占用费每月2100元，从2018年1月24日计算至实际搬离涉案房屋之日止，暂计算到2018年1月29日共计420元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原告向案外人购买位于琼海市××镇房屋，2017年12月27日完成过户手续并取得不动产权证书。准备入住时，发现被告在涉案房屋中居住。原告于2018年1月15日通过电话和短信通知被告，表明原告是涉案房屋的所有权人，要求被告立即搬离涉案房屋，但被告拒绝搬离。1月19日，原告委托律师向被告发律师函，要求被告在收到函件后三日内搬离，否则原告将通过诉讼的方式来维护自己的合法权益。然而，被告在收到律师函后仍拒绝搬离。原告是涉案房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告拒绝搬离涉案房屋，致使原告无法使用涉案房屋，至今拒不返还，已经严重侵犯了原告的所有权。同时，被告未经原告同意占有使用原告房屋，应当支付房屋使用费，原告按照涉案房屋同地段、同类房屋、同期租金估算使用费为每月2100元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告张某辩称，一、一房二卖后者抢先过户合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的转移以登记为标志，登记具有公示公信的效力。如果存在一房二卖，一般以已办理过户手续拿到产权证的买受人取得房屋所有权。但需要注意两点：1、已过户拿到产权证者取得房屋所有权是正常的继受取得，并非基于善意取得制度取得。2、取得产权证者不一定能够取得房屋的所有权。如果取得产权证者与卖房人恶意串通损害另外的买房人合法权益的情况下，买卖合同无效。二、涉案房屋原房主李翠梅、张兰智承认被告与其之间的房屋买卖合同有效。双方签订《二手房买卖合同》，被告依约支付购房款，李翠梅、张兰智按照约定，将所有水、电、气、物业费用及闭路结清，并于2017年1月22日交给被告居住使用，房屋及设施，家具、家电以及电动摩托车均移交给被告。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的规定，原告系一房二卖的买主，其买卖关系无效，请求法院依法确认原告与李翠梅、张兰智买卖关系无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、二手房买卖合同、兴业银行及建设银行个人账户支出交易明细，证明2017年1月23日原告向案外人购买涉案房屋并支付全部购房款60万元，实际上支付65万元。2、不动产权证书，证明原告是涉案房屋所有权人而非被告。3、律师函及EMS快递单，证明被告在涉案房屋中居住侵犯原告房屋所有权的事实。4、短信聊天记录，证明原告已经通知被告搬离，被告拒绝搬离涉案房屋，侵犯了原告的所有权。被告质证认为，对证据1中的二手房买卖合同真实性无异议，对合法性、关联性有异议，案外人已将涉案房屋卖给被告，案外人又与原告签订合同出卖该房屋，出现了一房二卖，后者是无效的；对证据1中的银行单据的真实性无异议，对证明内容有异议，违法的交易是无效的。对证据2的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，该房屋已卖给被告，后者过户的行为应当无效。对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议。对证据4的真实性无异议，恰恰证明被告已经购买该房屋并且交付使用；原告交易过程中连房产都不看违背交易习惯。本院审查认为，对原告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提供的证据：1、被告交付购房款定金和房产证收据、付款凭证，证明被告与案外人买卖已经产生交付，包括水电费等。证据2、被告与案外人的聊天记录。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，这与本案无关。对证据2的真实性、合法性无异议，对证明内容原告无法认定。本院审查认为，对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:李某与聂庆鹏是夫妻关系，李翠梅与张兰智是夫妻关系。2017年1月23日，原告及聂庆鹏与李翠梅、张兰智签订《二手房买卖合同》一份，约定甲方（李翠梅、张兰智）将位于琼海市××镇房屋出售给乙方（李某、聂庆鹏）；房屋的交易总价为60万元，乙方于本合同签订之日给付甲方购房定金20万元整，乙方于办理房产过户手续之前一次性付清剩余款项，为40万元整；经双方协商确定，甲方在交房当日将水、电等费用结清；甲方于2017年12月31日前，配合乙方办理更名过户手续；房屋内所有家具、家电全部包括在售房款内。合同还对税费承担及合同备案、违约责任等做了约定。合同签订后，原告于2017年1月27日、28日通过银行转账方式共向李翠梅支付了65万元，并于2017年12月27日办理了涉案房屋的过户登记手续[不动产权证号：（2017）琼海市不动产权第XXXX号]，将房屋过户登记到原告李某的名下。在原告与李翠梅、张兰智签订合同之前，李翠梅、张兰智与张某已于2017年1月19日签订《二手房买卖合同》，约定将涉案房屋以51.5万元价格出售给张某。合同签订后，张某按合同约定向李翠梅、张兰智支付了购房款10万元，余款41.5万元双方约定办理更名手续当天一次性支付。李翠梅、张兰智已于2017年1月22日将房屋交付张某居住使用，并将相关设施、家具、家电及电动摩托车一辆移交张某。2018年1月15日,原告短信通知被告，表明原告是涉案房屋的所有权人，要求被告搬离涉案房屋，以及1月18日，广东深天成（文昌）律师事务所接受原告向被告发出《律师函》，要求被告在收到函件后三日内搬离房屋，但被告均未搬离。庭审中，原告表示涉案房屋的实际交易价格是65万元，提前付清房款是因为李翠梅急着用钱；2016年底其就从小区物业处拿钥匙看过涉案房屋，签订合同时没有再看涉案房屋，也没有办理房屋交接手续，并不知道李翠梅、张兰智已将涉案房屋先行卖给了被告，房屋过户后李翠梅、张兰智才告知其被告居住在涉案房屋中。被告认为李翠梅、张兰智已先向其出售涉案房屋并交付，原告与李翠梅、张兰智买卖关系无效。 另查明，李翠梅与原告的母亲李翠玲是姐妹关系。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告及聂云鹏与李翠梅、张兰智签订的《二手房买卖合同》是否有效；二、原告主张被告从涉案房屋中迁出，将房屋返还原告以及主张房屋占有使用费是否有依据。 关于争议焦点一。被告与李翠梅、张兰智签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示且不违背法律规定，合法有效。此后原告及聂云鹏与李翠梅、张兰智签订的《二手房买卖合同》，虽然李翠梅与原告的母亲李翠玲是姐妹关系，但根据现有证据及庭审情况不足以证明原告及聂云鹏在订立合同时已得知存在“一房二卖”的情况，即不能确定原告在订立合同中存在恶意串通有意欺诈行为或以其他非法手段签订买卖合同，且原告已向李翠梅、张兰智支付了合理对价，故该合同亦合法有效。被告抗辩原告与李翠梅、张兰智签订的《二手房买卖合同》无效，无事实依据和法律根据，本院不予采纳。 关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告在签订房屋买卖合同时主观上并无恶意，且房屋买卖合同已履行完毕，涉案房屋已登记至原告名下，原告对涉案房屋依法享有所有权。虽然被告签订合同在先，亦占有涉案房屋，但因物权具有排他性，被告不具有涉案房屋的所有权，在涉案房屋已登记至原告名下之后对房屋的占有、使用，是对原告合法财产的侵占和对其所有权的妨害，原告要求被告迁出其合法购买的房屋，符合法律规定，本院予以支持。至于被告与李翠梅、张兰智之间的纠纷应另案解决。关于房屋占用费，原告未提交相关证据对房屋占用费标准予以证实，无法确定其具体数额，对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张某于本判决生效之日起十日内从琼海市嘉积镇豪华路（海虹家园二期）5-11A房中迁出，并将上述房屋返还给原告李某。 二、驳回原告李某的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原、被告各承担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  钟兴珠 二〇一八年六月三十日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提 供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。