江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初4860号原告（反诉被告）：王建刚，男，汉族，1972年6月4日生。委托诉讼代理人：沈涛，江苏天之权律师事务所律师。被告（反诉原告）：代良云，女，汉族，1983年4月10日生。委托诉讼代理人：胡松涛，男，汉族，1964年7月21日生。原告（反诉被告）王建刚诉被告（反诉原告）代良云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王建刚及其委托诉讼代理人沈涛、被告代良云及其委托诉讼代理人胡松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建刚向本院提出本诉诉讼请求：要求被告代良云返还押金5000元、租金28800元及电费1609元，合计35409元，并赔偿装修损失。事实和理由：原、被告于2016年6月3日签订房屋租赁合同，约定被告将其租赁的位于南京市江宁区×××门面房部分转租给原告经营生发黑发业务，租赁期自2016年6月20日至2022年7月30日，租金57600元/年，保证金5000元，租金两年后每年增加3000元。2017年7月，被告就开始违约，要求原告搬走退房，采取拉闸停电、破坏门头招牌的方式，严重影响了原告正常经营，造成原告很大的经济损失，故要求被告赔偿。被告代良云辩称，其不存在违约行为，系原告在租赁期内拖欠电费，违约在先，并私自偷电使用，被告造成了很大损失。被告才要求原告搬离，但实际上被告至今未搬离涉案房屋。故其不同意退还押金和租金，也没有向原告多收取电费，原告亦无权要求赔偿装修损失。综上，要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告代良云向本院提出反诉诉讼请求：1、要求反诉被告王建刚清空并迁出涉案租赁房屋；2、支付私自偷电产生的电费16000元；3、支付违约金1000元及将涉案房屋作为员工宿舍使用的罚金1000元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年6月3日签订关于涉案房屋的租赁合同，反诉原告将涉案房屋交给反诉被告使用，反诉被告对涉案房屋进行了装修并使用。但在反诉被告使用期间，反诉原告发现反诉被告私自改造了电表，私自偷用反诉原告的电量。反诉原告要求反诉被告补交该部分电费遭拒。故认为反诉被告违反合同约定，欠缴电费，按约反诉原告可要求解除合同，同时不退还保证金及租金。另外，反诉被告还应承担违约金1000元。且反诉被告违反约定，将涉案房屋用作员工宿舍，按约也应承担违约金1000元。反诉被告王建刚辩称，其不存在反诉原告所诉的偷电行为，并未欠缴电费。反诉原告要求其补交电费并承担违约责任没有事实及法律依据。另外，其也未与反诉原告签订书面合同约定涉案房屋不能作为员工宿舍，反诉原告要求其承担该部分违约金1000元亦无依据。故要求驳回反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）王建刚与被告（反诉原告）代良云于2016年6月3日签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方代良云将涉案房屋出租给乙方王建刚使用，租期自2016年6月20日至2022年7月30日，第一、二年租金为57600元/年；保证金为5000元，合同期满手续交清后三天内退还；水电费乙方按实际使用表计数缴纳给甲方，乙方应于每个月15号前交清上个月实际使用的水电费、网费等；甲方允许乙方在不影响安全、作用功能和他人经营活动的条件下，对租赁物进行改善或增设他物（如装潢、增设照明、音响等）。乙方应向甲方书面报告并经批准，乙方负担费用，乙方可带走可移动物品，甲方不得干涉；乙方拒交租金、水电费达15日以上的甲方有权解除合同，并且不退还保证金和租金；甲乙双方不履行本合同任何一条，均视为违约，必须加罚违约金1000元。合同签订后，代良云将涉案房屋的部分交付给王建刚使用，王建刚进行装修后在该店面经营生发、黑发业务，代良云同时亦在涉案房屋的其他部分经营美容院。王建刚向代良云交纳了保证金5000元，并按57600元/年的标准将租金交纳至2018年8月1日。2017年9月27日，王建刚向代良云支付了电费2185元，缴清了2017年9月之前的电费。2017年8月，代良云口头要求王建刚搬出涉案房屋，王建刚于2018年3月23日自涉案房屋搬出，但其仍留有经营物品在涉案房屋中，双方尚未办理房屋交接手续。双方发生纠纷后，至2018年4月13日，王建刚与代良云在公安部门协调下协商一致，由王建刚向代良云支付2017年9月至2018年4月的电费2267元。另查明，涉案房屋所有权系登记于案外人陈某名下。代良云于2014年8月1日与陈某的配偶鲍某签订了关于租赁涉案房屋的合同，租期自2014年8月1日至2022年7月30日。出租人鲍某在本案审理过程中确认同意代良云将涉案房屋部分转租。审理中，王建刚于2018年5月10日庭审中明确表示要求解除涉案房屋租赁合同，代良云亦同意解除合同，但至2018年6月6日庭审时，王建刚又变更陈述要求代良云承担其各项损失的前提下才同意解除合同，同时要启动评估程序确认损失数额后其方能自涉案房屋中搬出。但双方均认可由法院确定涉案合同解除的时间。王建刚称其按57600元/年的标准交纳房租至2018年8月1日，至其起诉时租期还剩半年，故要求退还半年租金28800元。王建刚及代良云均认可王建刚对涉案房屋装潢残值为15000元。王建刚在法庭辩论阶段要求增加诉请，由代良云赔偿其营业损失14400元，但其并未对该部分诉请缴纳诉讼费用。反诉原告代良云提交其拍摄的现场视频及电工师傅的书面说明，用以证明王建刚私自更改电表，使得其租赁的房屋内的用电并未经过其个人的计费电表，存在偷电的行为。但偷电的数额尚未确定，代良云以其自己估算的数额要求王建刚补交电费16000元。王建刚对代良云提交的上述证据的真实性均不认可。王建刚陈述其不存在偷电行为，电表系代良云安装，其并未进行过改造。代良云认可电表系其安装，但其也未提供证据证明王建刚对电表进行过改造。王建刚在庭审中经核查后确认其所使用的两台空调及一台热水器的用电在租赁期内至2017年8月18日的用电没有经过计费电表，该部分电费因双方未能协商一致，其尚未交给代良云。代良云陈述涉案房屋总表电费约4000元/月，王建刚正常使用期间其独立电表计费约1000元/月。王建刚认可其每月电表计费约1000元，但认为未经过电表计费的两台空调与一台热水器每天最多产生电费16元。关于电费部分，原告王建刚还主张要求被告代良云返还多收取的电费1609元。王建刚认为涉案房屋电费标准应为0.82元/度，但代良云系按照1元/度收取，故要求返还多收取的部分电费。代良云对此不予认可，其认为双方对于已缴纳的电费已协商确认完毕，不存在多缴纳的部分。对此，王建刚亦未提交证据证实其所主张的1609元电费的计算依据。反诉原告代良云还提交其与案外人刘某签订的《租房补充协议》，其中载明涉案房屋包间不可用于当员工宿舍或夫妻同住，严禁男士入住，如刘某违约，违约一次罚款1000元。代良云陈述刘某系王建刚的合伙人，可以代表王建刚签订合同。但王建刚对此补充协议的真实性不予认可，亦不认可刘某可以代表其与代良云签订协议。上述事实，有房产证、书面证明、租赁合同、收条、微信聊天记录、现场照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告（反诉被告）王建刚与被告（反诉原告）代良云签订的关于涉案房屋的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现合同约定的租期尚未届满，但王建刚即要求退还租赁保证金和租金，代良云亦要求王建刚搬出并补交电费等，涉案租赁合同实际上已失去在双方间继续履行的基础。虽然王建刚最后一次庭审时陈述要求代良云赔偿其诉请的损失才同意解除合同，但该前提实际系合同解除后的责任承担问题，不能改变涉案合同无法继续履行的事实。故本院判令王建刚与代良云签订的关于涉案房屋的租赁合同于2018年6月6日解除。本案争议焦点主要在于双方对于涉案合同无法继续履行的责任方的争议。而双方纠纷发生的起因系代良云认为王建刚在租赁期内存在偷电行为，但对此代良云并未提交证据证实，也不能确认其所诉称的王建刚偷电的数额。王建刚自认其所使用的两台空调和一台热水器的用电并未经过单独的计费电表，但对造成此后果的原因双方均未提交证据证实，无法查实原因。由于涉案房屋电表系代良云安装，代良云不能证明系王建刚改造了电表即要求王建刚搬出涉案房屋，而王建刚在发现其所使用的电器存在未过电表计费的情形也未能及时查明原因，双方之后也未能就该部分电费补交数额达成一致。最终导致纠纷产生，双方均不愿再继续履行合同，涉案合同失去双方彼此信任的履行基础。因此，双方对于涉案合同的解除均存在过错，因此反诉原告代良云无权要求扣留王建刚交纳的保证金5000元并承担违约金1000元。双方合同解除后，代良云应向王建刚返还该保证金5000元。故对王建刚要求代良云返还保证金5000元的诉请，本院予以支持。由于王建刚自认其目前尚有物品在涉案房屋内未搬出，因此涉案房屋一直由王建刚占有使用。现涉案租赁合同已于2018年6月6日解除，王建刚应清空涉案房屋，并交付给代良云。代良云应向王建刚返还2018年6月7日至2018年8月1日期间未发生的租金8460元。故对王建刚要求代良云返还租金28800元的诉请，本院部分予以支持。王建刚还要求代良云返还电费1609元，但双方在庭审中均认可根据电表交纳的电费已于双方在公安部门协调时结算清楚，王建刚未提交证据证明其所诉请的多交的电费的依据，故对此诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。王建刚诉请要求代良云赔偿因提前解除合同造成的装潢损失，该损失双方均认可价值15000元，但由于双方对涉案合同的解除均存在过错，故本院认定由代良云赔偿7500元。王建刚在审理中增加要求代良云赔偿营业损失14400元的诉请，但其并未缴纳相应诉讼费用及提交证据，故本案对此不予处理。综上，代良云共计应向王建刚返还保证金、租金及赔偿损失共计20960元。反诉原告代良云要求王建刚支付电费16000元，但并未提交证据证实该16000元电费产生的依据。但由于王建刚自认其在租赁期内至2017年8月18日即2016年6月20日至2017年8月18日期间，有两台空调和一台热水器的使用电费尚未补交，由于双方均未提交证据证实该部分电费的数额，也未能达成一致意见，本院综合使用情况、双方陈述等酌定王建刚按照700元/月的标准补交该部分电费，共计9800元。代良云反诉称王建刚违约将涉案房屋用作员工宿舍，应承担违约金1000元，但其与王建刚的租赁合同中并未作上述约定。代良云提交的其与刘某的书面补充协议亦不能证明系王建刚的意思表示。故代良云要求王建刚支付该违约金1000元缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王建刚与被告代良云于2016年6月3日签订的《房屋租赁合同书》于2018年6月6日解除；二、被告代良云于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告王建刚保证金5000元，租金8460元，并赔偿装潢损失7500元，合计20960元；三、反诉被告王建刚于本判决发生法律效力之日起10日内腾空其所租赁的南京市江宁区×××门面房，并将该房屋交还给反诉原告代良云；四、反诉被告王建刚于本判决发生法律效力之日起10日内向代良云支付电费9800元；五、上述二、四项抵销后，由被告代良云于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王建刚支付11160元。六、驳回原告王建刚的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告代良云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉应收案件受理费920元，减半收取，计460元，反诉应收案件受理费265元，合计725元，由原告王建刚负担323元，由被告代良云负担402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  霍翔二〇一八年六月二十一日法官助理杨倩倩书记员梁杨