杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初5059号 原告浙江港州纺织有限公司，统一社会信用代码91330621344140437L，住所地绍兴市柯桥区安昌镇红桥头村。 法定代表人胡浩强，经理。 委托代理人申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。 被告彭林琪，男，1971年8月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人金铿枫、周飞波，浙江腾远律师事务所律师。 第三人杭州世昌农业开发有限公司，统一社会信用代码91330109311255262D，住所地杭州市萧山区新塘街道五联村。 法定代表人朱彬，总经理。 委托代理人金铿枫、周飞波，浙江腾远律师事务所律师。 第三人杭州冠亮园林工程有限公司，统一社会信用代码913301095802723945，住所地杭州市萧山区北干街道知稼苑21幢19层。 法定代表人华永福，董事长。 委托代理人谢少虹，浙江商祺律师事务所律师。 原告浙江港州纺织有限公司（以下简称港州公司）诉被告彭林琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法由审判员李诚适用简易程序进行审理。审理过程中，本院依法追加杭州世昌农业开发有限公司（以下简称世昌公司）、杭州冠亮园林工程有限公司（以下简称冠亮公司）为本案第三人。本案于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告港州公司的委托代理人申铁旗，被告彭林琪的委托代理人周飞波、第三人世昌公司的委托代理人周飞波、第三人冠亮公司的委托代理人谢少虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告港州公司诉称：原、被告在2016年11月16日签订租赁合同，被告将其租赁的位于杭州市萧山区新塘街道东瑞四路328-9号的厂房一层车间转租给原告，租赁期自2016年12月1日起至2019年11月30日止。在租赁期间案涉的厂房、相应土地及附属设施被冠亮公司拍得，其不同意原告按本案合同继续履行租赁事项，要求原告与其单独协商租赁事宜，案涉租赁合同无法继续履行，故向本院起诉，要求：1.确认原、被告2016年11月16日签订的《租赁合同》有效；2.要求继续履行上述《租赁合同》。 被告彭林琪辩称：被告对双方之间的租赁关系无异议，原、被告之间的租赁合同是有效且应继续履行的。 第三人世昌公司辩称：案涉房屋整体抵押给华永福等人，世昌公司确实将案涉房屋的第一层出租给被告，对于被告转租给原告的合同予以认可。 第三人冠亮公司辩称：1.原告承租的案涉房屋在2015年3月份至2017年10月份一直是处于抵押状态，抵押权人为沈军、华永福、中信银行股份有限公司萧山支行，原、被告于2016年11月16日签订了租赁合同，系在设立抵押权之后，对买受人冠亮公司无约束力；2.第三人冠亮公司从未同意带租拍卖，且原、被告之间签订的转租租赁合同存在低于市场价的情形，不符合常理；3.原告于2017年12月4日与第三人冠亮公司签订厂房租赁意向协议书，2018年1月19日原告指定其股东绍兴六者纺织有限公司与冠亮公司签订正式的厂房租赁合同，正式的协议内容与意向书中一致；4.2018年3月8日原告已搬离案涉一楼厂房，原告已无承租需求，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了租赁合同2份、转账凭证及收据各1份。经质证，被告及第三人世昌公司上述证据的三性均无异议，被告确认已收到原告第一年的租金78万元，至于第二年租金的交纳情况无法确认。第三人冠亮公司对上述证据的真实性均无法确认，对其证明目的不予认可，冠亮公司作为抵押权人不知道案涉房屋实际的租赁情况。经审查，本院对上述证据能互相印证部分的证明效力予以认定。 被告及第三人世昌公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了案涉房产及土地司法拍卖信息打印件1份，欲证明案涉房产及土地在拍卖时明确存在租赁的事实。经质证，原告对该证据无异议；第三人冠亮公司对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，拍卖信息上没有明确买受人同意带租拍卖，只是书写了自行处理，之后冠亮公司确实也是自行与原告等承租人在协商后续的租赁事宜。经审查，本院对该证据的真实性予以认定，对证明对象的认证在后一并阐述。 第三人冠亮公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.抵押借款合同1份（复印件），欲证明原、被告租赁关系的发生在该不动产抵押之后的事实；2.厂房租赁意向协议书、厂房租赁合同各1份，欲证明原告指定关联企业绍兴六者纺织有限公司与冠亮公司就案涉不动产的一楼、四楼出租于原告的事宜达成协议，且冠亮公司亦将该不动产交付原告使用的事实；3.绍兴六者纺织有限公司营业执照、浙江港州纺织有限公司企业基本信息各1份（均系打印件），欲证明原告与绍兴六者纺织有限公司为关联企业，原告指定绍兴六者纺织有限公司与冠亮公司签订相关合同，租赁的不动产亦交付原告实际使用的事实。经质证，原告对抵押借款合同的真实性无法确认，由法院核实，认为原告承租的厂房涉及三本产权证，并不全部在第三人冠亮公司的抵押权设立的范围内，且该合同当中并未限制第三人世昌公司继续出租；对厂房租赁意向协议书的真实性无异议，需要说明的是由于第三人冠亮公司通过拍卖取得了案涉房屋的所有权，原告也希望继续承租，故与冠亮公司就后续厂房的租赁进行过协商，但原告就案涉厂房的租赁尚未作出最后的决定，故先行签订了意向书，意向书中各项具体条款是冠亮公司提出的要求；对厂房租赁合同的真实性无异议，绍兴六者纺织有限公司是原告的控股股东，之所以让其出面与冠亮公司签署最后的房屋租赁合同，是考虑到原告之前就同一租赁标的签订的租赁合同尚未解除，为了避免其他股东产生质疑，就由绍兴六者纺织有限公司出面签署协议，合同签订之后一楼的厂房原告支付租金至2018年2月8日，四楼的租金一直按约支付，且原告一直在使用；对证据3的三性均无异议。被告、第三人世昌公司对上述证据的真实性及证明对象均无法确认，由法院核实。经审查，本院对上述证据的真实性均予以认定，对证明对象的认证在后一并阐述。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2016年11月16日，原、被告订立《租赁合同》一份，约定被告将坐落于杭州市萧山区新塘街道东瑞四路328-9号厂房车间的一层（面积4643.21平方米）转租给原告，租赁自2016年12月1日起，租赁期限为三年；按每平方米每年168元的标准核算租金，第二年起每年在原有基础上以递增0.5元的方式核算租金；合同另约定了其他费用、违约责任等权利义务条款。合同签订后，原告支付了第一年的租金。因前述房产已设立抵押，第三人世昌公司未履行到期债务，故前述房产经本院在司法拍卖网络公开平台进行拍卖，并于2017年10月10日由第三人冠亮公司以最高价80390000元的价格拍得。2017年12月4日，原告与第三人冠亮公司签订厂房租赁意向协议书，约定第三人冠亮公司将坐落于杭州市萧山区新塘街道东瑞四路328-9号厂房的一楼、四楼（租赁面积16303平方米）出租给原告，租赁价格为一楼250元/平方米/月，四楼180元/平方米/月，物业费0.5元/平方米/月；年租金总价3257590元，从第二年开始在前一年租金基础上每年递增5%至合同终止，租赁期共计二年；自合同签订之日起三日内，原告需向第三人冠亮公司缴纳保证金500000元。2018年1月19日，第三人冠亮公司（甲方）与原告股东绍兴六者纺织有限公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将坐落于杭州市萧山区新塘街道东瑞四路328-9号厂房出租给乙方，租赁总面积16303平方米，其中车间一层4615平方米，车间四层和办公楼四层为11688平方米，配套的宿舍楼三层26间，每间每月按750元单独核算租金；租赁期为二年，自2017年11月10日起至2019年11月9日止；第一年租金3257500元，第二年起租金每年比上一年增长5%；合同另约定了其他费用、违约责任等权利义务条款。合同签订后，案涉厂房的四层原告目前仍在租赁使用，案涉厂房的一层原告在2018年3月8日后搬离。2018年3月23日，原告向本院起诉，要求支持其诉讼请求。 本院认为：关于原告要求确认与被告之间订立的《租赁合同》有效的诉讼请求，审理中被告及第三人世昌公司对合同的有效性并无异议，且经本院审查，该合同系双方当事人真实意思表示，亦无违反相关法律法规强制性规定，故本院确认该合同有效。关于原告要求被告继续履行该租赁合同的诉讼请求，经审查，本院认为，原告明知案涉房产已非第三人世昌公司所有，且与现所有权人即第三人冠亮公司签订了租赁合同并实际履行，后因成本较高从案涉厂房的一层搬离，将该租赁物腾退交还给现所有权人；现原告要求被告继续履行合同，该诉请显然已客观无法履行，原告若需要继续租赁案涉厂房的一层，也应与第三人冠亮公司另行协商，故对该部分诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认浙江港州纺织有限公司与彭林琪于2016年11月16日订立的《租赁合同》有效； 二、驳回浙江港州纺织有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由浙江港州纺织有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  李诚 二〇一八年六月二十一日 书记员  孙飞 ?*ArabicDash?-6-? ?*ArabicDash?-7-?