广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0224民初278号原告：钟华，男，汉族，1962年6月7日出生，住址：广东省丰顺县。委托诉讼代理人：曾彦杰，系广东德良律师事务所律师。被告：仁化县长隆物业有限公司。住所：仁化县丹霞山。法定代表人：陈锦芳。第三人：黄伟江，男，汉族，1965年5月26日出生，户籍地：广东省平远县。第三人：仁化县富民实业有限公司。地址：仁化县丹霞山门左侧原金霞小区**第**。法定代表人：黄伟江。原告钟华与被告仁化县长隆物业有限公司（以下简称“长隆公司”）合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案，为查明案件事实，本院于2018年5月9日依法追加黄伟江、仁化县富民实业有限公司（以下简称“富民实业公司”）为本案第三人，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告钟华的委托诉讼代理人曾彦杰、被告长隆公司的法定代表人陈锦芳到庭参加了诉讼，第三人黄伟江、富民实业公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟华向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦A栋第五户房屋（共五层，合计790.51平方米）、B栋主楼房屋（共七层，合计1506.02平方米）的转让登记手续；二、判令被告退还仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦C栋第一户房屋的购房款877468.1元、应退款项63264元、定金10000元，并向原告支付违约金80万元；三、本案的诉讼费用由被告负担。庭后，原告明确其第一项诉讼请求为：判令被告为原告办理仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦A栋第5户房屋（共五层，合计790.51平方米）、B栋主楼房屋（共七层，合计1506.02平方米）的过户登记手续。事实与理由：原告系被告公司的股东，2010年1月17日，经公司股东会讨论决定，由各股东根据自己的股权份额比例认购公司的房地产权，同日，原告向被告缴纳了1万元定金，经协商，原告认购了由被告公司开发的仁化县××旅游开发区××小区商会大厦××号房屋以上共五层（面积为790.51平方米，共计73.51473万元）、B栋主楼房屋地面以上共七层（面积为1506.02平方米，共计102.40936万元）、C栋第一号房屋地面以上共五层（面积为790.51平方米，共计87.74681万元）的房产。双方于2010年1月23日签订了《仁化县长隆物业有限公司股东物业分配认购书》，协议还约定，如单方违约，处罚违约金80万元，同日，被告向原告出具收据，确认收到原告房款270万元，由于上述三栋房产总价为263.6736万元，而原告已交款项为270万元，因此被告还应该退还原告6.3264万元。协议签订后，原告于2010年12月7日与第三人黄伟江签订了《购房协议书》，协议约定将原告认购的仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦C栋第一号房屋地面以上共五层面积为790.51平方米的房产以180万元的价格转让给黄伟江（黄伟江实际支付了110万元），并约定黄伟江办理房地产权证双方需交纳的税费由黄伟江负责，原告也于2011年5月6日将此事告知了被告，要求被告协助黄伟江办理房产过户登记手续，之后原告便未参与过户事宜。但原告事后才知道，被告私下于2011年4月26日与仁化县富民农业有限公司（黄伟江系该公司法定代表人）签订了《房地产买卖合同》，交易价格为75万元，并以75万元的价格缴纳了相关税费、办理了房产登记过户手续，从而导致原告与黄伟江签订的《购房协议书》无效更无法履行，原告也无法依据与黄伟江签订的《购房协议书》主张权利。2018年3月底，原告依法向被告发函催告，要求被告履行合同义务，办理产权过户手续，并支付违约金和退还购房款，但被告却回函要求原告五日内向人民法院提起诉讼。原告认为，原、被告于2010年1月23日签订的《股东物业分配认购书》合法有效，原告也按照约定支付了270万元的房款，被告应依法为原告办理房屋转让登记手续，但是，被告在未经得原告同意的情况下，于2011年4月26日与仁化县富民农业有限公司签订了《房地产买卖合同》，导致原告与黄伟江签订的《购房协议书》无效更无法履行，也无法依据该协议向黄伟江主张权利。由此可见，被告的行为明显违反认购协议的约定，应依法退还房款并支付违约金。为此，特向贵院具状，请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告长隆公司辩称，一、关于房产证的问题。2011年至2014年年底，被告公司两位股东钟华和罗耀祥因公司剩余土地发生了三年之久的讼争，最终由省高院裁定钟华败诉，之后被告多次催促钟华将其认购的长隆公司商会大厦A栋第五套（共五层，建筑面积790.51平方米）以及B栋主楼（共七层，建筑面积1506.02平方米）的房地产权证抓紧时间办到其个人名下，但钟华一直拖延不办，其想找好买主后由被告一次性全部过户给买房人并由买房人缴纳所有税费，从而达到其本人不用缴纳分文税费的目的。至2017年5月份，由于被告公司第二期工程接近尾声，己无任何经营活动，为避免长期年审和申报税务等琐事，准备向有关部门注销公司，但考虑到钟华仍有两栋楼挂在公司名下，如注销公司则其无法办到房地产权证，因此被告最后一次通知钟华，钟华接到通知后于2017年6月10日到公司陈奕民处领取了“被告公司粤房地产权证仁字第**”总证原件一本，由钟华自行办理上述两栋楼房的转户手续，此后钟华并未告知办理结果。另钟华曾要求被告将房地产权证直接办到第三人名下，对于这种明显的偷税逃税行为被告予以坚决拒绝。二、2010年1月23日，被告公司三位股东陈奕民、罗耀祥、钟华按实际出资情况认购公司的房产，钟华认购了A栋第五套（790.51平方米×930元／平方米=73.5147万元），B栋主楼（1506.02平方米×680元／平方米=102.40936万元），C栋第一套（790.05平方米×1110元=87.7468万元），总计房款263.6736元，钟华交款270万元，属实。1、关于钟华63264元购房余款的问题，2004年公司成立之初，应钟华的请求，被告公司当时六位股东委托钟华以包干的形式在被告公司领取150万元现金作为去办理购买土地、办证等的费用，2004年10月13日被告公司六位股东作出会议决议，该150万元开支钟华必须凭票据到公司报账，钟华领到钱后，除了没有办到商会大厦的房产证，其他该办的事情都办到了，但是直至今日，钟华仍未向被告公司提供任何票据，也不承认当年在被告公司领过钱，导致被告公司无法清盘结算，再考虑到后续经营过程中所产生的债务、各项费用粗略计算有60万元左右，钟华的63264元余款远远不够其作为股东应该承担的部分公司开支费用。2、关于购房违约问题。在2010年1月23日钟华认购被告公司C栋第一套房之前的2008年，钟华就将该栋楼房以110万元的价格卖给了黄伟江，2010年12月7日钟华与黄伟江的《购房协议书》是认购之后补签的，钟华才是偷卖公司房产者。3、关于被告公司与黄伟江签订合同以及钟华已收齐房款的说明。2011年4月，在钟华、黄伟江的强烈要求下，被告公司股东罗耀祥、陈奕民经过商量，决定将商会大厦11栋楼房全部向仁化县房管所申请统一办理房产证，此时钟华明确拒绝为其认购的A栋第五套、B栋主楼办证，其他9栋楼房，被告公司法人代表陈锦芳都与对应的购房者签订了《房地产买卖合同》，作为申请办证的程序和房管局备案之用，并在与购房者签订的《房地产买卖合同》第四条房地产交接中注明：“双方同意于2011年5月办妥证，由甲方将房地产交付给乙方使用。”2011年5月6日，被告公司办证经办人罗耀祥要求钟华出具了一个证明，该证明充分证实钟华己收齐了黄伟江的购房款，而且包括钟华卖给黄伟江在内的九栋楼房都在2011年7月29日统一办到了房产证。上述事实表明“钟华与黄伟江签订的《购房协议书》无效、无法履行”的情况根本不存在，钟华相关的诉讼请求纯属讹诈。4、关于87万多元变成75万多元的问题。钟华认购的B栋主楼七层计价680元／平方米，A栋第五套计价930元／平方米，C栋第一套计价1110元／平方米，被告公司缴纳税费时，仁化县地税局考虑到11栋楼房价格高低不一，遂定为整个商会大厦统一按960元／平方米的售价纳税，这才使钟华认购的C栋第一套的纳税价由“790.51平方米*1110元／平方米=877468元”计为“790.51平方米*960元／平方米=758889.6元”。758889.6元是仁化县地税局定的纳税价，被告公司按上级规定依法纳税并无不妥，至于钟华收到黄伟江180万元购房款后，隐瞒事实来偷税、逃税乃至抗缴增值税和个人所得税，造成被判刑和罚款，纯属咎由自取，与被告无任何关系。综上，请法院在查明事实的基础上，驳回原告钟华的所有诉讼请求。第三人黄伟江、富民实业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：证据5《购房协议书》，原告用于证明其于2010年12月7日与第三人黄伟江签订了《购房协议书》，协议约定将原告认购的仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦C栋第一号房屋地面以上五层790.51平方米的房产以180万元的价格转让给黄伟江，并约定黄伟江办理房地产权证双方需交纳的税费由黄伟江负责。被告认为原告之前没有提交，被告2013年年初才发现钟华与黄伟江有该份合同。该《购房协议书》有原告钟华及第三人黄伟江的签名，本院予以确认。被告提交的证据：1、证据1收据，用于证明原告已领取了仁化县长隆物业有限公司的粤房地产权证（仁字第**）总证原件一本用于其本人房地产权转户手续。原告对该证据的真实性无异议，证明目的、合法性、关联性均有异议，因为经原告多次催告后被告才交付了一本总证给原告，但是仅有该证件是没有办法办理房屋过户登记手续，需要被告盖章和证明及双方去房管局办理手续，而被告总是以各种理由推脱，导致房产现在都没有办理过户登记手续，该证据并不代表被告方履行了合同的义务。本院对该证据的真实性予以确认；2、证据2股东会议决议，用于证明原告需将150万元包干款的相关单据交仁化县长隆物业有限公司报账，且原告作为与会股东已签字确认。原告对该证据的真实性部分不予认可，因为该会议决定括号内的内容明显是后面补上去的，是用另外一支笔写的，当时该会议记录只是谈了前半部分的问题，后半部分是在没有经过原告同意下，被告私自加上去的，因此后半部分的三性不予认可，因为该款是股东内部的问题，与本案房屋认购合同没有关系，所以关联性不予认可，而且要求核对原件，如果没有原件，不予认可。该证据与本案没有关联性，本院在本案中不予审查；3、询问笔录，用于证明原告于2008年已将仁化县长隆物业公司商会大厦C栋第一套楼房以110万元的价格偷卖给了黄伟江，事后才于2010年1月23日认购该栋楼房。原告对该证据中黄伟江所陈述内容的真实性不予认可，因为在2008年的时候原告根本不认识黄伟江，不存在2008年以110万元的价格卖给黄伟江的问题，所以对黄伟江陈述内容的三性均不予认可。该询问笔录由公安机关制作，本院对该证据的真实性予以确认；4、证据4函告，用于证明2005年原告就有偷卖被告公司房产的行为并被公司及时制止。原告认为该证据只是一个打印件，没有任何人的签名，因此对该证据的三性均不予认可，而且该函告是被告单方出具，对原告没有任何法律效力，同时原告保留追究被告诬告损害名誉权的权利。该证据是被告单方打印，且无任何人的签名，故本院对该证据不予确认；5、证据5办证合同，用于证明被告于2011年5月统一为购房业主到仁化县房管所办理房地权证。原告认为其从未参与，合同上的内容也是被告自行撰写，原告没有要求被告这样写，对该合同内容的合法性不予认可，而且该合同系被告与仁化县富民农业有限公司签订，因此该协议内容与原告无关，而是被告私下的行为，同时该证据也证明了被告在未经原告同意下，擅自将原告拥有的财产过户给仁化县富民农业有限公司，被告行为违法。该合同并不完整，在无其他证据佐证的情况下，本院无法认定；6、证据6证明，用于证明黄伟江已向原告付清转让房款。原告对该证据的真实性予以认可，对于其合法性、关联性有异议，该证明是请被告将房产办理给黄伟江，而不是办理给仁化县富民农业有限公司，且在2011年4月26日原告向被告出具证明之前，被告就已经与仁化县富民农业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该证明对于被告与富民公司的交易行为没有任何的法律效力。该证明由原告出具，本院予以确认；7、证据7房地产权证，用于证明包括黄伟江在内的购买被告公司房产的所有业主于2011年7月29日统一拿到了房地产权证。原告认为该房地产权证是属于案外人陈奇智的，跟本案没有关系，而且是复印件，无法证实该证据的真实性，对证明目的也不予认可，因为涉案房产并不是过户到黄伟江名下，而是过户给仁化县富民农业有限公司，因此对该证据的三性均不予认可。该证据由政府部门依法核发，本院对该证据的真实性予以确认；8、证据8《代办房产证补充协议》，用于证明被告只是帮黄伟江和钟华代办涉案房产C栋第一户房屋办理过户登记手续。原告认为该证据恰恰证明了被告私自将房产出售给富民农业公司的事实，首先该协议并没有原告的签名，原告从来没有让被告和富民公司签订协议，证明了被告恶意串通第三人来签订协议，黄伟江只是该协议里的法定代表人，不是合同的主体，从时间上来说，被告申报是在2011年的4月26日，而签协议的时候是2011年5月6日。该协议有协议双方法定代表人的签名及双方的盖章，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年元月17日，被告长隆公司向原告出具收条：“兹收到钟华交来认购商会大厦B栋（主楼）、A栋第五套、C栋第一套定金计人民币壹万元整，单价按公司单价表执行。”2010年1月23日，原告钟华（乙方）与被告长隆公司（甲方）签订《仁化县长隆物业有限公司股东物业分配认购书》，该认购书载明：“甲方分配到乙方认购A栋第五户房屋地面以上共五层面积790.51㎡，单价930元/㎡，计得73.51743万元，和B栋主楼房屋地面以上共七层面积1506.02㎡，单价680元/㎡，计得102.40936万元，及C栋第一户房屋地面以上共五层面积790.51㎡，单价1110元/㎡，计得87.74681万元，以上三户房屋总价值共为263.6736万元（该总价值已按房地产权办证部门丈量的面积作调整核准数）。如果按此认购价值物款品对乙方钟华已交的股金270.00万元，公司仍应付给钟华6.3264万元，公司按2010年元月17日股东会议决议及条款单价执行双方达成本认购书，在完善所有附属项目及办证等应付费用后及时清账结算多退少补。”双方签订认购书后，原告按约定向被告支付了上述房产的认购款270万元。2010年12月7日，原告（甲方）与第三人黄伟江（乙方）签订《购房协议书》约定：“甲方同意将位于丹霞山开发区金霞小区环山北路原仁化县长隆物业有限公司的投资物业，股东钟华分配认购所得的C栋楼房共五层，从地面记起宽12米（三间铺面），深约15米，总建筑滴水面积约捌佰平方米，其中1.5间进深8米后的空坪约25平方米按原设计的未建筑用地是双方采光用地，不能做固定建筑，保持原现状，乙方只能种植花草及停车使用，其余后面8米马路甲方不得建房。甲方C栋楼房转让给乙方的三间门面共五层按现有的建设条件卖给乙方作办公住宅使用，双方商定为人民币壹佰捌拾万元整，甲方办理房地产权证双方需交纳的税费由乙方负责支付，建筑面积以房管部门办证为准，使用期按国家规定。”2011年5月6日，原告向被告出具一份证明，载明：“本人（股东）于2010年1月23日认购仁化县长隆物业有限公司按2010年1月17日经全体股东会议决议认购甲方分配到C栋第一户房屋共五层面积790.51㎡，现转让给黄伟江，已付清转让房款，请长隆公司给予申请办理房产使用权证手续。转让房产证明人：钟华2011年5月6日。”同日，被告（甲方）与仁化县富民农业有限公司（乙方）签订《代办房产证补充协议》约定：“甲方股东钟华认购的房屋转让给黄伟江，使乙方取得长隆公司商会大厦C栋-1户房屋使用产权，经钟华书面要求及乙方要求，甲方代为乙方办理该房屋产权证。”另查明，仁化县富民农业有限公司于2009年成立，于2012年将其名称变更为仁化县富民实业有限公司。仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦A栋第五户房屋、B栋主楼房屋现登记在被告长隆公司名下；仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦C栋1号房屋原登记在被告长隆公司名下，2011年5月转移登记到仁化县富民农业有限公司名下，2016年4月变更登记到第三人富民实业公司名下。被告长隆公司建设的仁化县商会大厦于2004年12月开工，2005年12月29日竣工验收合格。本院认为，本案系合同纠纷。一、关于原告诉求被告为其办理仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦A栋第五户房屋及B栋主楼房屋的过户登记手续问题。原告钟华与被告长隆公司签订《仁化县长隆物业有限公司股东物业分配认购书》是双方自愿签订的合同，是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，故上述合同合法有效，受法律保护。现原告主张办理过户手续的该两处房产已竣工验收合格，原告也按上述认购书的约定向被告支付了认购款，且被告对原告该项诉求没有提出异议，并称其公司也一直催促原告办理该两处房产的过户手续，庭审时，原、被告双方均确认该两处房产现还登记在被告公司名下，故本院对原告该项诉求予以支持。二、关于原告诉求被告退还其仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦C栋1号房屋的购房款877468.1元的问题。原告主张，仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦C栋1号房屋已被被告处分，其无法拿回该房屋，故诉求被告退还其该房产的购房款877468.1元。从本案查明的事实来看，仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦C栋1号房屋是原告于2010年1月23日向被告公司认购的房产之一，原告认购该房产后，于同年12月7日与黄伟江签订《购房协议书》将该房产转让给黄伟江，并于2011年5月6日向被告公司出具证明确认：“该房产转让给黄伟江，已付清转让房款，请长隆公司给予申请办理房产使用权证手续”，被告长隆公司也依据原告出具的该证明协助黄伟江将该房产过户登记到仁化县富民农业有限公司（法定代表人为黄伟江）名下，因此，被告并没有私自处分该房产，故原告以该房产被被告处分无法拿回该房产为由，诉求被告退还该房产的购房款877468.1元的理由不充分，本院不予支持。三、关于原告诉求被告退回应退款项63264元及定金1万元的问题。原、被告双方签订的《仁化县长隆物业有限公司股东物业分配认购书》约定：“原告认购的三户房屋总价值共为263.6736万元（该总价值已按房地产权办证部门丈量的面积作调整核准数），如果按此认购价值物款品对乙方钟华已交的股金270.00万元，公司仍应付给钟华6.3264万元，公司按2010年元月17日股东会议决议及条款单价执行双方达成本认购书，在完善所有附属项目及办证等应付费用后及时清账结算多退少补。”庭审时，原、被告确认双方没有进行清账结算，根据前述双方的约定，认购书约定的应退认购款63264元在双方没有进行清账结算前不应退回，故本院对原告该诉求不予支持；至于定金1万元，本院认为，该1万元认购房产定金也属于认购房产的款项，根据双方的约定，在双方没有进行清账结算前，该1万元也不应退回给原告，故本院对原告该诉求亦不予支持。四、关于原告诉求被告支付违约金80万元的问题。原告主张，被告没有为原告办理涉案房产的过户手续，且被告与仁化县富民农业有限公司签订了涉及仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦C栋1号房屋的认购书和《商品房买卖合同》，并办理了过户登记手续，根据原、被告双方签订的认购书第三条，被告应向原告支付违约金80万元。本院认为，第一、从本案现有的证据来看，原、被告双方签订的《仁化县长隆物业有限公司股东物业分配认购书》并没有约定原告认购的涉案房产应于何时过户至原告名下及相关违约责任，原告也没有提交证据证实在2018年3月21日前，其有向被告要求办理涉案房产的过户登记手续及被告拒绝为其办理涉案房产的过户登记手续，且自2010年1月23日原告与被告签订《仁化县长隆物业有限公司股东物业分配认购书》起至2018年3月21日，长达8年的时间，原告就涉案房产的过户问题都未提出主张，故原告主张被告没有为其办理涉案房产的过户手续构成违约理由不充分；第二、原告主张，被告与仁化县富民农业有限公司签订了涉及仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦C栋1号房屋的认购书和《商品房买卖合同》，并办理了过户登记手续，被告严重违反了双方的约定。被告辩称，被告长隆公司与仁化县富民农业有限公司签订《房地产买卖合同》是为了协助原告及黄伟江办理该房产的过户登记手续。本院认为，原告与黄伟江于2010年12月7日签订《购房协议书》后于2011年5月6日向被告出具证明确认，其将其认购的该房产转让给黄伟江，已付清转让房款，并请被告给予申请办理房产使用权证手续，被告收到原告该证明后，协助黄伟江办理该房产的过户手续并无不妥，至于黄伟江要求将该房产登记在仁化县富民农业有限公司名下，是黄伟江处分其购买房产的权利。综合上述两点，本院对原告该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：一、被告仁化县长隆物业有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告钟华办理仁化县丹霞旅游开发区金霞小区商会大厦A栋第五户房屋及B栋主楼房屋的过户登记手续；二、驳回原告钟华的其他诉讼请求。案件受理费10278元（原告已预交），由原告钟华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  秦艳华二〇一八年六月十九日书记员  谢 滔