广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初4754号 原告：覃金海，男，壮族，1956年4月20日生，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市鱼峰区。 原告：潘培香，女，壮族，1961年1月11日生，现住广西柳州市鱼峰区。 二原告共同委托诉讼代理人：黎明智，广西广天一律师事务所律师。 被告：广西正鑫房地产有限责任公司，住所：南宁市高新区高新七路２号正鑫科技园实验楼****房，统一社会信用代码：91450100753715115Q。 法定代表人：杨俊，该公司董事长。 被告：广西正鑫房地产有限责任公司柳州分公司，营业场所：广西柳州市雒容镇广信路66号，统一社会信用代码：91450200664807835X。 负责人：杨通富，该公司经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：周冰，广西甲天下律师事务所律师。 原告覃金海、潘培香与被告广西正鑫房地产有限责任公司(以下简称正鑫公司)、广西正鑫房地产有限责任公司柳州分公司(以下简称正鑫柳州分公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年12月8日立案后，依法适用简易程序,于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告覃金海、潘培香的共同委托诉讼代理人黎明智，被告正鑫公司、正鑫柳州分公司的共同委托诉讼代理人韦剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃金海、潘培香向本院提出诉讼请求：一、判令被告在30天内协助或为原告办理好（分户的）国有土地使用权证；二、判令被告依约定向原告支付违约金3477.97元（按原告向被告购买房屋的价格的1%计算）；三、判令被告依约定赔偿原告损失400元（因起诉被告要求办国有土地使用权证等支付的律师费损失）；四、判令被告承担本案一切诉讼费用。 事实与理由：2010年7月25日，原告（买受人，下同）购买被告（出卖人，下同）的坐落在原鹿寨县，由被告正鑫柳州分公司与原告签订了《商品房买卖合同》，原告按约定已付清房款。合同约定，被告应当在2011年7月1日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，并应当在商品房交付原告使用后的90天内，即在2011年10月1日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（以便于原告办理房地产权属证书，即分户的房产证、国有土地使用权证）。房屋早已交付使用，但被告正鑫房开柳州分公司未履行该法定和约定的义务，导致原告至今未能办理取得分户的国有土地使用权证，极大的影响了原告对自己所买房屋的权利行使。这么多年来原告多次催促被告办理，但被告总是以理由推脱，不得已，原告才起诉至法院。原告认为： 第一、被告出卖商品房必须遵守法律法规和规章，履行法定的义务。1、我国《城市房地产开发经营管理条例》，第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。2、中华人民共和国建设部令第88号令《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。依据上述规定，二被告应当立即按照政府房地产登记部门办理土地使用权证登记的时限协助或为原告办理好（分户的）国有土地使用权证。 第二，合法有效的合同应当受法律保护，双方必须严格遵守。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90天内件办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按第2、3项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现因被告的原因，导致原告至今未能办理取得分户的国有土地使用权证，根据本条，被告应当向原告支付违约金；2、双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”现因被告的原因，导致原告至今未能办理取得分户的国有土地使用权证，依据本条，被告应当赔偿原告的损失，包括为维权支付律师费用的损失。综上，原告提出上述诉讼请求，恳请人民法院秉公办案，依法支持原告的各项诉讼请求为盼。 被告正鑫公司、正鑫柳州分公司共同辩称，一、被告在2017下半年已经把规划变更之后的资料报产权部门备案，现在原告已经可以到产权登记部门办理不动产权证。另外原告诉请被告在30天内协助或者为原告办理好分户的土地证，首先从2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》实施，政府已经不办理土地使用证了，原告的此项诉请不具有可诉性；其次，办理好权属证书不是被告一方可以完成的，被告只负责交备案材料，还需要原告自己主动去申请，以及产权部门在收到申请材料后予以办理。因此原告的此项诉请不是本案能处理的。二、被告没有违约，依照房屋买卖合同的约定，被告应当在商品房交付使用后的90天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已经依照约定履行了备案义务，义务包括原告在内的所有阳光丽景二期的业主早已顺利办理了房屋所有权证，足以证明被告没有违约。原告暂时办理不了分户的土地证不能归因于被告，按照房屋买卖合同的约定，对于产权登记出卖人提交资料备案，买受人需要自行到登记机关申请办理。办理不了的一种原因有可能是原告怠于办理，原告并没有提供其向土地部门申请办证的证据来证明其已经履行申请义务，因此原告不能主张是被告的过错导致其办理不了土地证。原告办理不了土地证的另外一原因是房屋所涉及的地块遇到规划调整，要办理分户的土地证必须先办理好业主的房产证，因为房产证是办理土地证必须提交的材料之一，办理房产证本身需要较长的时间，当原告办理好房产证时，已经碰上雒容镇桂龙路建设项目上马，因为该项目，阳光丽景二期用地被政府收回25亩，被告原先提交备案的涉及土地的资料全部作废，新的资料需要重新制作，还需要政府重新审批。这时原告自然办理不了土地证，但是无论如何都不是被告的过错，是政府行为所致，不应该要求被告承担违约责任和赔偿损失。三、原告关于违约金的诉请已经超过诉讼时效，因为此请求为一时性债权请求权，适用诉讼时效的规定，按照合同约定，被告提交备案资料的最后期限最晚的在2014年5月4日，本案已经超过诉讼时效，从逾期之日到原告向法院起诉之日均已经超过诉讼时效，原告的此项诉请也应当被驳回。四、原告对律师费损失的诉请没有法律依据，原、被告之间也没有在合同中对律师费的承担有特别约定，因此这一诉请也应该被驳回。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区阳光丽景房地产项目的开发商系被告正鑫柳州分公司，该项目分为一期、二期，被告正鑫柳州分公司于2005年取得鹿寨县国土部门核发的土地使用权证。 2010年7月25日，原告覃金海与被告正鑫柳州分公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告覃金海购买阳光丽景第15幢2单元502号房屋一套，建筑面积119.54平方米，房屋总价格为347216元；合同第八条约定出卖人应当在2011年7月1日前将经设计、施工、工程监理和勘察单位竣工验收合格的商品房交付给买受人适用；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付适用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同附件五：合同补充协议第四条约定：如因政府及相关部门的原因造成该商品房不能办理产权登记的，出卖人可免除责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后，原告覃金海向被告正鑫柳州分公司足额支付了购房款，被告正鑫柳州分公司也在规定期限内向原告覃金海交付了房屋。2013年8月1日，原告覃金海、潘培香取得了柳州市鱼峰区阳光丽景15栋2单元502号房屋的房屋所有权证，为共同共有（产权证号：桂房权证鹿寨字第××号、桂房权证鹿寨字第××号），但一直未能办理土地使用权分户登记手续。因二原告迟迟未能取得上述房屋的国有土地使用权证，原告诉至本院，要求被告协助办理国有土地使用权证并承担支付逾期办证违约金及承担律师费用。 另查明，因柳州市行政区划变更及柳东新区成立，雒容镇于2011年起变更由柳东新区管辖，行政区划属于柳州市鱼峰区，且因柳州市人民政府城市道路规划需要，阳光丽景二期项目总平用地红线与城市规划道路红线存在重叠，2012年10月31日，柳州市柳东新区管理委员会向被告正鑫公司出具《关于桂龙路建设使用土地的处置意见函》，载明因雒容镇桂龙路建设需要使用鹿寨县人民政府原出让给被告正鑫公司的局部土地，故先行收回桂龙路占用的正鑫公司的土地并由柳东新区管理委员会协调规划部门适当提高阳光丽景二期项目容积率，确保不少于原出让合同约定的总建筑面积，保证公司不因用地面积减少而受损。 2013年1月9日，柳州市规划委员会召开会议，会议对雒容镇“阳光丽景”小区二期项目规划方案进行讨论及审议并形成会议纪要。 2013年6月5日，柳州市规划局刊登《公示通告》，称被告正鑫柳州分公司开发建设的位于柳州市鱼峰区的“阳光丽景二期”规划总平图曾于2008年8月19日通过鹿寨县建设局及相关部门审批，现该公司根据开发建设和使用功能需要拟对“阳光丽景二期”项目规划总平图进行局部调整并已向该局申报，该申报已通过该局初步审查，设计方案调整内容符合国家相关规范及柳州市城乡规划管理技术规定，现按程序对调整后的规划总平图进行公示。庭后本院到柳州市规划局柳东分局调查，柳州市规划局柳东分局复函称“阳光丽景二期”规划总平图调整的原因为“阳光丽景二期”总平用地红线与城市规划道路红线存在重叠，调整后的规划总平图于2014年7月获得该局审批通过。 2016年8月26日，柳州市人民政府柳政函[2016]294号《柳州市人民政府关于同意调整广西正鑫房地产有限责任公司使用的位于雒容镇广元路79号地块国有建设用地土地面积及容积率的批复》：“同意柳州市国土资源局请示的收回广西正鑫房地产有限责任公司位于雒容镇广元路79号的13715.25平方米国有建设用地使用权，土地出让面积由65802平方米调整为52086.75平方米，综合容积率由1.7调整为3.3，综合建筑密度调整为26.96%和综合绿地率35.01%，商业建筑面积为12900平方米，土地使用年限从2005年2月16日起算，商服用地40年（终止时间2045年2月16日），住宅用地70年（终止时间2075年2月16日）。请柳州市国土资源局与广西正鑫房地产有限责任公司补充签订《国有土地使用权出让合同》。”被告正鑫公司就调整后的土地取得了不动产权属证书（产权证号：桂（20**）不动产权第0018373号）。2016年6月20日，广西壮族自治区柳州市地名委员会办公室下发《关于“阳光名苑”地名备案的通知》（柳地名字[2016]028号）：同意被告正鑫公司在广元路开发建设的住宅楼拟用“阳光茗苑”名称，经审核，同意备案。2017年10月13日，被告正鑫公司取得了雒容镇广元路79号阳光茗苑（剩余宗地）的不动产权属证书（产权证号：桂(20**)柳州市不动产权第0079123号），自此，阳光丽景二期（即阳光茗苑）业主可以办理包含国有土地使用权在内的不动产权属登记手续。 本院认为，综合原、被告庭审陈述及各自提交的证据，本院确认本案的争议焦点为：1、原告主张要求二被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效？2、被告正鑫公司、正鑫柳州分公司是否应当对原告承担逾期办证的违约责任？ 对争议焦点1，本院认为，本案中，原告与被告正鑫柳州分公司签订商品房买卖合同的时间为2010年7月25日，合同约定的房屋交付时间为2011年7月1日，在庭审中原告亦认可被告已按照合同约定及时交付房屋，且原告在2013年8月1日已办理了房屋所有权证。根据商品房买卖合同的约定，被告应当在商品房交付使用后的90天内将需由被告提供的办理权属登记的资料交产权登记机关备案，此处约定的权属登记应包含有房屋权属登记及房屋所属的土地权属登记，由于原告已取得房屋所有权证，并且在取得房屋所有权证后一直与被告正鑫柳州分公司协调办理国有土地使用权证的相关事宜，且根据庭审查明的事实，原告无法办理土地使用权证的阻却事由一直存在，直至2017年10月13日之后方可办理，在此期间原告一直向二被告主张权利，故本院认为原告的起诉没有超过诉讼时效，对二被告的辩解意见不予采信。 对争议焦点2，本院认为，根据庭审查明的事实以及本院到国土部门、规划部门调取的相关证据，阳光丽景二期项目未能及时办理国有土地使用权证系多重因素综合导致，2011年柳东新区成立，雒容镇规划审批等工作划归柳州市管理，2012年柳东新区管理委员会向被告正鑫公司出具函件先行收回桂龙路占用的鹿寨县人民政府出让给被告正鑫公司的土地，由此导致阳光丽景二期项目的总平面积变更需重新提交项目规划总平图，而调整后的项目规划总平图在2014年7月完成审批，被告正鑫公司在2016年9月方取得调整后土地的不动产权属证书并于2017年10月13日取得了雒容镇广元路79号阳光茗苑（剩余宗地）的不动产权属证书。从上述情况可知阳光丽景二期项目因政府规划调整导致该项目涉及的土地出让面积变更而无法及时办理国有土地使用权分户登记手续，并非被告的原因，因商品房买卖合同附件五第四条已明确约定如因政府及相关部门原因导致无法办理产权登记的，被告免除违约责任，因此，被告逾期办证的行为虽然客观存在，但逾期办证的原因符合合同约定的免责条款，二被告据此免除违约责任。故原告要求二被告支付逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。 至于原告的第一项诉请，因二被告已履行了提交备案资料的义务，至庭审辩论终结前，阳光丽景二期的部分业主已经成功更换了含国有土地使用权在内的不动产权属证书，表明阳光丽景二期业主已可以自行到不动产登记部门办理产权登记手续，故该项诉请已无需本院处理。 至于原告诉请的律师代理费，因被告无需承担逾期办证违约责任，且商品房买卖合同对此并无明确约定，原告的此项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 驳回原告覃金海、潘培香的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告覃金海、潘培香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  侯宇虹 二〇一八年六月五日 书记员  韦斯琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。