福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初4575号 原告：陈健，男，1962年10月15日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄邵涛，福建闽隆律师事务所律师。 被告：福建向荣建设集团有限公司，住所地漳州市芗城区南昌中路**鑫荣小区商业中心，统一社会信用代码:91350600705210462R。 法定代表人：曾国雄，总经理。 委托诉讼代理人：杨朝晖，福建向荣建设集团有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：林金表，福建向荣建设集团有限公司工作人员。 原告陈健与被告福建向荣建设集团有限公司（以下简称向荣集团公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈健的委托诉讼代理人黄邵涛，被告向荣集团公司的委托诉讼代理人杨朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈健向本院提出诉讼请求：1、判令被告以购房款人民币144943元为基数，从2012年1月1日起至2013年12月25日止按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金29090元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、2010年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以总价款人民币144943元购买被告开发的坐落在芗城区，金岭路以北惠民花园二期南分区西侧经济适用房16幢301号房屋；被告应当在2011年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交房款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款及依被告要求提交办理银行按揭贷款的一切手续，并在此后依被告及银行通知缴交了各种杂费及于银行签订《个人住房借款合同》。可是，在合同规定的最后交付期限届满前，原告从未收到被告让原告办理商品房交付手续的通知。合同约定的交付期限届满后，原告多次催促被告交房，被告先以房屋未建成、未验收为由推诿。后以原告必须签署由其制作的放弃追究违约条款的调解书为条件才能办理房屋交付手续，直至原告等起诉至贵院，贵院于2013年12月25日电话责令其交房后才将惠民花园16幢301号房屋交付给原告使用，但仍拒绝依约赔偿违约金。2、原、被告双方签订的《商品房买合同》即《合同补充协议》都是被告为了重复使用预先拟定的，属于格式合同，合同第八条的“但书”以及《合同补充协议》第六条不仅免除了被告的责任，且将被告在合理期限内提供证明的法定义务取消，因此属于无效条款。3、被告主张因政府管理、法定节假日、停电、恶劣气候等原因要求顺延交房时间，抵扣部分违约天数，因本案合同中并没有约定法定节假日、高温天气可以扣除，且该天数也是被告可以预见的，不属于不可抗力。昼夜降雨超过40MM或者七级以上阵风天气构成不可抗力，但是被告没有履行通知义务，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。至于被告所提供的停电通知，由于被告开发的商品房并不处于停电区域，且一般停电影响时间并不长，不至于直接导致工程停工，因此不应该予以扣除。4、该案件为系列案件，同一批的共计21件在2013年已经起诉到法院，法院于2013年年底调解后，被告向原告交付了讼争房屋，但是违约金的问题一直没有处理。2014年10月21日，法院对21件案件当中的4件进行正式立案，并经过多次调解后，于2015年10月进行判决，其中一件被告还上诉至漳州市中级人民法院，二审法院于2016年9月判决。即使存在诉讼时效问题，也应该从2016年9月开始计算，原告主张权利没有超过诉讼时效。 被告向荣集团公司辩称，1、讼争房屋的实际竣工验收日期为2013年1月18日，合同约定必须书面通知原告，其目的就是告知原告房屋已竣工，让其及时与被告办理交房手续。被告虽没有采取书面形式通知原告，但被告已采取电话通知和在闽南日报登报形式告知业主，因原告故意拖延至2013年12月25日才与被告办理房屋交接手续，原告以此作为实际交房日来计算逾期交房天数是没有法律根据的。购房合同双方约定的交房日期是2011年12月31日，即计算至2013年1月18日，计算的逾期天数也就383天，但在签订商品房预售合同时，由于已经出现工期拖延问题，而合同中约定的交房日期是统一的不便改动，因此双方才会在补充协议中明确约定扣除法定节假日及中考、高考天数以及高温及台风天，顺延工期，该约定可顺延的天数为386天（其中高考、中考87天，大雨和暴雨19天、高温天气107天，台风、大风31天，台风风暴警报49天，停电6天，法定节假日87天），被告已经没有任何义务支付任何款项给原告。2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据中华人民共和国民法总则第188条之规定，请求保护民事权利的诉讼时效期为3年，但法律另外有规定的除外。因此，该房屋买卖合同中要求给付逾期交房违约金的诉讼时效亦为3年。其诉讼时效是从知道或应当知道权利被侵害时起计算，即预售商品房合同交楼时间的次日开始计算。约定交房时间为2011年12月31日，即起算日期为2012年1月1日，即便原告所说到2013年12月25日才交房，才知道自己的权利被侵犯，那么诉讼时效期间也至2016年12月25日届满，而原告于2018年5月7日才向法院提起诉讼，显然已过诉讼时效。3、2013年法院确实通知我方进行调解。但是本案与之前法院正式立案的4件案件的情况不同。因为当时正式立案的4件案件当事人不同意被告交房，而该案原告已经接收了讼争房屋，因此我方认为2013年我方向原告交付房屋后，调解就已经完毕，本案存在诉讼时效的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年5月26日，原告陈健与被告福建向荣建设集团有限公司签订编号为35060108027104765的《商品房买卖合同》，由原告向被告购买址于芗城区、金岭路以北惠民花园二期南分区西侧廉租住房（经济适用房）16幢301号房屋，房屋建筑面积为67.01㎡，其中67.01㎡按政府规定价为每平方米2163元，总购房款144943元。合同第八条约定被告应于2011年12月31日前将经验收合格的上述房屋交付原告使用；但如遇特殊原因，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且被告在发生之日起X日内告知原告的；（2）因政策性原因或政府行为及其他非被告原因造成的事由。合同附件四补充协议的第六条中约定：出现下列事由，被告可凭有关单位出具的证明文件或其他有效证据据实予以延期：（1）由于政府的法规、规章、命令或市政建设的原因引起的延误；（2）政府部门作出禁止施工、交通管制、噪音管理或其他限制建设工程施工的原因引起的延误；（3）出现昼夜降雨超过40㎜或七级以上阵风天气造成工程无法正常施工的。出现上述事由，被告可凭有关单位出具的证明文件或其他有效证据，据实予以延期。合同第九条约定被告逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示房屋经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告如数付清了总房价款144943元。2013年1月28日，被告在闽南日报刊登交房公告：惠民花园二期南分区14-24幢经有关部门验收合格可以交房，为此定于2013年1月24日至2013年2月8日办理交房手续。诉讼中，原、被告确认原告于2013年12月25日接收了惠民花园二期南分区16幢301号房屋。同日，原告陈健向被告交清了房屋面积补差款952元，被告亦于当日将讼争房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》交付给原告。 另查明，根据被告所提供的漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，自2010年5月26日起至2011年12月31日期间，出现24小时降水量超过40㎜的天数为13天；出现七级（13.9-17.1米/秒）以上阵风天气的天数为3天；漳州市气象台在期间基于台风对我市的影响发布台风警报涉及的天数为34天（共计8个台风，最大风速均为7级或7级以上）。上述三者中同时存在24小时降水量超过40㎜并台风警报所涉及的日期天数为4天。2013年9月，原告向本院递交庭前调解的诉讼材料，要求进行庭前调解。 本院认为，本案存有二个争议焦点：1、被告所主张的延期交房的理由是否成立；2、被告何时履行交付房屋的义务。 焦点一：被告所主张的延期交房理由是否成立？ 原告认为双方签订的《商品房预售合同》第八条以及《合同补充协议》第六条为格式条款，且减轻了被告的义务，因此应该为无效条款，且合同没有约定法定节假日、高温天气、中高考可以抵扣。至于恶劣天气，被告也未尽到告知义务。本院认为，原告所购买的房产为经济适用房，解决的是原告居住问题，对于原告具有重要的意义，原告作为完全民事行为能力人，对于合同及补充协议不可能不作详细阅读，亦能够理解讼争条款的内容以及签名确认的法律意义和后果，而被告作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，原、被告买卖双方是平等的交易主体，既然原告自愿选择购买讼争房屋，并接受相应的合同条款，是原告对自身权利的处置，不能仅以合同文本是被告预先拟定为由就认定讼争合同条款属于格式条款。讼争条款虽然对某些被告可以延期交房的原因进行约定，但是并没有免除被告的交房责任，更没有加重原告的责任，亦或者排除原告的收房的权利，因此讼争条款并不属于法律规定的无效条款，其内容合法有效。更何况《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定以法律形式确定“不可抗力”作为法定免责事由。因此，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告应该按照合同约定全面履行各自义务。 1、24小时降水量超过40MM、七级或七级以上大风天气的天数是否可以抵扣？ 根据原、被告双方签订的附件四《合同补充协议》第六条第三款约定，该项天数可以抵扣。原告认为，被告应该履行告知义务，但根据条款约定，被告可以凭借相关单位出具的证明文件或其他有效证据，据实予以延期，因此被告已经提供的气象报告证实相关天气情况，可以据实予以抵扣。 2、高温天气是否可以抵扣？ 目前没有任何法律规定，在最高温度≧35℃的情况下，户外施工一定要停工，且原、被告双方签订的合同也没有进行约定，因此高温天气在本案中不可以抵扣。 3、台风天气是否可以抵扣？ 本院认为，台风路径是很难预估的，但是只要有可能对本市造成影响，气象部门就会发布台风预警信号，为了确保人身财产安全，施工单位要停止露天活动和高空作业，因此即使最终台风未能在本市登陆，亦或者没有造成太大影响，台风天气也是会造成停工。且台风作为不可抗力典型的代表，可以予以抵扣。 4、高考、中考天数是否可以抵扣？ 被告主张扣除法定节假日及中考、高考天数。因法定节假日及中考、高考的因素应属于被告在合同签订前就能预计到的，且双方在合同中并未约定，故本院不予扣除。 5、停电天数是否可以抵扣？ 被告辩解应扣除停电的天数6天，但依据被告提供的证据，并无法体现该停电范围有影响到被告针对本案讼争房屋的建设，且其中亦存在停电时间短暂的情况，同时停电情形也不在双方合同约定的可合理延期的范围，故对被告的该辩解意见，本院不予支持。 综上，自2010年5月26日起至2011年12月31日期间，被告可据实予以合理延期的天数为13+3+34-4=46天。 焦点二：被告何时履行交付房屋的义务？ 本案中，原、被告双方均确认被告将讼争房屋交付原告接收的时间为2013年12月25日。被告主张延期天数应计算至讼争房屋实际竣工验收日（2013年1月18日），该主张缺乏依据且与法不符，本院不予支持；同时，被告虽于2013年1月28日在闽南日报刊登交房公告，但依合同的约定，被告应当书面通知原告，且需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并签署房屋交接单，依据原、被告的自认以及被告于2013年12月25日将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告的情况，本案逾期交房期间应从2012年1月1日起计算至2013年12月25日止，共计725天。 综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。原告陈健依约履行支付购房款义务，被告向荣集团公司未按合同约定在2011年12月31日前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交房违约金。本案被告应该支付从2012年1月1日至2013年12月25日的逾期交房违约金，且根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告可据实予以延期，故本案应扣除2010年5月26日至2011年12月31日期间据实予以合理延期的天数46天，因此被告应支付的违约金应为144943×0.0003×（725－46）日=29525元。原告主张被告支付的逾期交房违约金为29090元没有超过法定标准，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告福建向荣建设集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈健逾期交房违约金29090元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费527元，减半收取263.5元，由被告福建向荣建设集团有限公司负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员 王伟英    二〇一八年六月二十五日 书记员  张敏