广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初4833号原告：骆碧锋，男，1976年9月10日出生，汉族，住，委托诉讼代理人：夏志强，广东民诚众信律师事务所律师。被告：封开县枫华粤江房地产有限公司，住所地广东省肇庆市封开县江口镇贺江二路**，统一社会信用代码91441225707566948E。法定代表人：陈建华。委托诉讼代理人：周凤琴，广东汇联律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢校雯，广东汇联律师事务所律师。被告：佛山市元皇房地产代理有限公司，住，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路******一社会信用代码91440604MA4WQ68W4P。法定代表人：陈莲英。原告骆碧锋诉被告封开县枫华粤江房地产有限公司（以下简称枫华公司）、佛山市元皇房地产代理有限公司（以下简称元皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案受理后，适用简易程序，因被告元皇公司需公告送达，本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告及其被告枫华公司的委托代理人到庭参加诉讼。被告元皇公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告封开县枫华粤江房地产有限公司、佛山市元皇房地产代理有限公司承担连带责任，返还原告房屋定金36800元及利息（利息以36800元为基数，从起诉日至清偿日止年利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月2日，原告经朋友介绍前往被告枫华公司的位于广东封开县的粤江花园售楼部，向被告枫华公司认购了粤江花园10幢801房，并支付了36800元定金。售楼部工作人员告知原告，36800元定金在正式签署买卖合同时为房款的一部分，在三个月内不能为原告办理银行按揭贷款从而不能签署买卖合同时予以退还。定金收据由元皇公司出具。因为支付定金行为在粤江花园售楼部完成，原告一直深信36800元定金就是粤江花园10幢801房的定金。在收到收据前不知道有元皇公司的存在，之后才知道两被告存在代理关系。过了一段时间，原告还没有收到是否能得到银行按揭贷款的消息，原告等30多人于2017年12月底到元皇公司询问情况，得知老板已死亡，公司也关闭，银行按揭贷款办理不了，定金也不能退，于是原告他们向派出所报了案。之后原告等20多人于2018年1月3日到粤江花园售楼部要求被告枫华公司退还36800元定金，被告枫华公司拒绝退款。争议未能解决后原告他们就向封开县人民政府信访及向当地派出所报了案。综上所述，被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告根据相关法律规定向法院起诉。被告枫华公司答辩称，一、被告枫华公司并非本案适格被告。被告枫华公司从未与原告签订任何合同，亦未收取或授权他人收取过原告任何费用，双方之间不存在合同关系。被告枫华公司依法开发粤江花园，以被告枫华公司自己名义对外销售，没有授权任何个人或公司代理销售或收款。元皇公司仅是一个房地产中介公司，无权代表被告枫华公司进行任何销售活动。粤江花园售楼部向所有公众开放，任何人均可进入，但被告枫华公司从未接待过原告，没有原告的任何资料。原告既无证据表明其支付定金的行为在粤江花园售楼部完成，也无证据显示其有理由相信元皇公司有权代理被告枫华公司，而且其出示的36800元收据抬头为“元皇房地产收据”,签章为“佛山市元皇房地产代理有限公司”，与被告枫华公司无关。从原告诉状陈述可见，原告从始至终都是与元皇公司联络，其自述在收到收据之前不知道元皇公司的存在并非事实。原告与元皇公司之间是什么关系，被告枫华公司不得而知，但被告枫华公司与原告之间无任何关系。二、被告枫华公司与被告元皇公司之间不存在任何代理或授权关系，元皇公司实施民事行为所产生的法律效果应由其自行承担。元皇公司只是一个房产中介公司，被告枫华公司从未委托或授权元皇公司进行销售或收取款项，双方没有任何所谓代理关系。被告枫华公司对元皇公司出具36800元定金收据一事完全不知情。元皇公司以自己名义向原告出具36800元收据，与被告枫华公司无关，原告亦明知出具收据是被告元皇公司的独立行为，并非代理行为，由此产生的法律效果应当由被告元皇公司独立承担，被告枫华公司无需对此承担任何法律责任。综上所述，被告枫华公司不是本案适格被告，恳请依法驳回原告的相关诉讼请求。被告元皇公司未作答辩，两被告均未提交证据。诉讼中，原告提交了以下主要证据：1、元皇房地产收据，证明原告支付36800元定金；原告购买被告枫华公司的房屋；两被告存在代理关系。2、信访告知书，证明原、被告之间退还定金争议已发生。3、房屋详细信息表打印件，证明涉案房屋的基本信息。4、曾剑山粤江花园认购协议书、曾剑山元皇收据、曾剑山枫华收据、曾剑山刷卡单及银行流水，证明被告元皇公司代理被告枫华公司出卖粤江花园物业。5、钟郴威银行流水、借条、刷卡单，证明原告已支付房屋定金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举证的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、4、5，经核对原件，本院确认其真实性；证据2、3，被告枫华公司对真实性无异议，本院予以确认。本院经审理查明：被告元皇公司于2017年11月2日向原告出具收据，确认收到原告骆碧锋购枫华粤江10-801房的购房定金36800元。另查明：根据城市房地产业务管理信息系统显示，案涉粤江花园项目，开发商为封开县枫华粤江房地产有限公司。诉讼中，原告明确：若法院认定两被告不存在代理关系，则要求被告元皇公司返还定金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，经审查，原告与枫华公司之间不存在房屋买卖合同关系。理由如下：首先，无证据证明双方签订了商品房买卖合同或认购协议，而原告提供的主要证据即元皇公司出具的定金收据仅能证明元皇公司收取了定金，并无其他证据证明元皇公司与枫华公司之间存在委托代理关系，或元皇公司收取的定金最终转入枫华公司账户；其次，元皇公司不构成表见代理。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第13点意见，合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。本案中，原告未举证证明元皇公司存在有代理权的客观表象，也未证明其相信元皇公司有代理权系善意且无过失。房屋买卖作为大宗商品交易，购房者应对所购买的房产及交易主体负有了解、审查的义务。在目前的房地产形势下，定金一般由开发商直接收取，购房者在向非开发商一方支付定金时，应尽谨慎注意义务。而从原告所举的另一主要证据即曾剑山的认购书及定金收据可以看出，开发商与购房者签订的认购书约定的定金为10000元，而开发商实际收取的定金也为10000元，在此情况下，若开发商或中介公司要求收取超过认购书约定金额的款项时，购房者应尽更高的谨慎注意义务，包括要求中介公司出示与开发商之间的委托代理合同、要求开发商或中介公司说明收费依据、修订认购书等，在原告并未提供证据证明已尽上述注意义务，且定金收据并无枫华公司盖章的情况下，无法认定本案存在购房者有理由相信元皇公司有收取定金的代理权的情形，即元皇公司不构成表见代理。终上所述，枫华公司与原告不存在房屋买卖合同关系，也未收取原告定金或委托元皇公司收取定金，原告要求枫华公司退还定金，缺乏依据，本院不予支持。关于元皇公司的责任。元皇公司既非开发商，也无开发商授权，其向原告收取购房定金无法律依据，属不当得利，原告作为受损失一方有权请求其返还不当利益；另外，若元皇公司收取的款项名为定金实为中介服务费用，则因其未促成房屋买卖合同成立，且也无证据证明其向原告提供了中介服务，故亦应向原告退还该款项。因此，原告要求元皇公司归还定金36800元并自起诉日始支付占用利息，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市元皇房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告骆碧锋退还定金36800元及利息（利息以36800元为本金，自起诉日即2018年3月8日起，按中国人民银行同期贷款利率支付至实际清偿日止）；二、驳回原告骆碧锋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费720元，由被告佛山市元皇房地产代理有限公司负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黎秋华人民陪审员  肖璇娜人民陪审员  陈桂好二〇一八年六月二十五日书 记 员  吴章斐