广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终1824号上诉人（原审原告）：王传均,男,1974年6月7日出生,汉族,住址：重庆市合川市。委托诉讼代理人：张中各，四川虹信律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡昌春，四川虹信律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）:广东中胜置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******。法定代表人：颜添河。委托诉讼代理人：江伟，系该公司法律顾问。上诉人王传均因与被上诉人广东中胜置业有限公司（以下简称中胜置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初4079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王传均及其委托诉讼代理人张中各、胡昌春、中胜置业公司的委托诉讼代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王传均上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判中胜置业公司继续为其办理按揭贷款手续；并向其支付逾期交房违约金，违约金以794000元为基数，每日按0.05％的标准从2015年7月31日起计算至房屋交付之日止，暂计至2017年11月30日为339038元（794000元×0.05%/日×854日＝339038元）；2.判决中胜置业公司承担一审、二审案件受理费。事实和理由：一审法院没有查清案件事实，对其提供的重要视频音频证据只字未提。判决明显对其不公。一、一审法院没有查清房款没有交清的真实原因。（一）王传均确实没有付清房款，但没有付清房款的原因是银行未放款，而银行未放款的原因是案涉房屋所在项目工地长时间停工，银行为控制风险停止与中胜置业公司合作，停止放贷。在2014年至2016年期间，因中胜置业公司建设资金不足，拖欠施工方工程款，施工方停止施工，案涉项目停工长达两年多时间差一点烂尾，与中胜置业公司合作的几家银行为控制风险都陆续停止了放贷。后经政府调解恢复施工，但银行对该项目仍不放心，至今不愿意放贷。又因有部分商铺业主起诉中胜置业公司要求其承担逾期交房违约责任，中胜置业公司害怕更多的业主起诉，不愿意与银行积极沟通协调，最终导致王传均的贷款至今没有放款。因此，银行没有放款责任在中胜置业公司，并不是王传均贷款资料不齐，不符合贷款条件所致。（二）2017年11月24日，和王传均一样按揭贷款没有下来的较多商铺业主找中胜置业公司讨要说法，中胜置业公司派销售经理杨昭敏向商铺业主解释。杨经理明确解释了按揭贷款没有办下来是因为项目停工，银行要控制风险，原因不在于商铺业主。该过程由商铺业主用手机视频录下来。王传均在一审时提供了该视频证据，但一审法院对该视频证据视而不见，对该证据是否采纳没有作出任何的分析。二、王传均在本案中没有任何违约行为，中胜置业公司已严重违约，应该承担违约责任。因商铺价款较高，王传均无法一次性交清房款，才与中胜置业公司约定以按揭贷款方式付清房款。根据《商品房买卖合同》约定，只要王传均按时付清首付款，交清相关税费，提供银行贷款资料及按揭费用给中胜置业公司按揭部，其合同义务就算履行完毕。中胜置业公司的义务则是向银行提供阶段性担保，向银行递交按揭贷款资料，确保与银行的正常合作，确保项目按期完工交付商铺。本案中，王传均完全履行了合同义务，但中胜置业公司因项目停工无法保证与银行正常合作，导致贷款无法办下来，案涉房产至今没有竣工验收，中胜置业公司已经违约。王传均主张按照已经交纳的房款（首期款）每日万分之五支付违约金符合合同的约定。一审法院只看到房款没有交清这一结果，却没有探究房款没有交清是中胜置业公司造成的。在付款方式没有协商变更和中胜置业公司违约无法办理按揭贷款的情况下，王传均永远无法交清房款。三、王传均购房近五年时间，已支付794000元，至今没有收房，在没有违约行为的情况下，如果不能获得中胜置业公司的违约赔偿，这对王传均是不公平的。综上，一审法院认定事实不清，判决显失公正。恳请二审法院明察秋毫，纠正一审法院的错误判决，依法支持王传均的上诉请求。中胜置业公司辩称，一审判决公平公正，其中对中胜置业公司无需支付逾期违约金作出了符合法律及司法实践的判决，恳请二审法院依法维持原判，驳回上诉。王传均向一审法院起诉请求：1.中胜置业公司继续为王传均办理按揭贷款手续;2.中胜置业公司向王传均支付逾期交房违约金,违约金以794000元为基数,每日按0.05%的标准从2015年7月31日起计算至房屋交付之日止,暂计至2017年11月30日为339038元(794000元×0.05%/日×854日=339038元);3.中胜置业公司承担本案诉讼费用(包括受理费、保全费)。一审法院认定事实：2013年10月18日，王传均与中胜置业公司签订《广东省商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2013）00010282］及《商铺补充协议》，约定：王传均向中胜置业公司购买位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××商业××楼××房，房屋总价款1584000元；付款方式为签订合同当日付清首期款794000元，余款790000元办理按揭付清。其中第八条约定中胜置业公司应当在2015年7月30日前把经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付给王传均使用；第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；2、买受人未付清房款该房不交予使用”；《商铺补充协议》第四条第三款约定“乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款”、第五条第三款约定“……在乙方付清全部房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”等等。合同签订后王传均已向中胜置业公司支付首期房款794000元及按揭费用、办理房产证费用54714元，但未办理按揭贷款手续，也未支付剩余房款，涉案房产未交付。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王传均与中胜置业公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，王传均已依照合同约定，向中胜置业公司按揭部提交了按揭材料，但截止庭审辩论结束时，王传均就涉案商铺申请的按揭贷款尚未获批，按揭贷款是否能成功办理取决于很多因素，并非是中胜置业公司单方所能决定，故对王传均诉请中胜置业公司继续为其办理按揭贷款手续，不予支持。另，王传均未能按照合同约定支付全部房款，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2款“买受人未付清房款该房不交予使用”、《商铺补充协议》第五条第三款约定“……在乙方付清全部房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”之约定，王传均诉请逾期交房违约金证据不足、理由不充分，不予支持，应予驳回。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回王传均的诉讼请求。一审案件诉讼费3193元，由王传均负担。二审中，王传均提交了一张视频光盘及其文字资料作为新证据，称该证据是业主代表在本案一审判决后向按揭贷款银行负责人了解贷款没有批准的原因时录制的，拟证明按揭贷款银行因项目停工，为控制风险，才停止了放贷，停止放贷的原因与其无关。中胜置业公司质证认为，对该证据材料的真实性和关联性无法确认。该证据的形成时间、形成地点以及形成的主体均无法通过其文字表述得到合法有效的确认。王传均于2018年5月3日向本院提交《调查取证申请书》，请求本院向东莞银行惠州分行调查取证，核实按揭贷款未批准的真正原因。同时，因中胜置业公司于二审庭审中对王传均提交的新证据材料进行质证时认为，对于相关情况，法院认为有必要时应依法主动查明。本院于2018年5月15日向东莞银行股份有限公司惠州分行发出《调查函》调查相关情况。该行《复函》载明：“2013年开始，我行曾受理广东中胜置业有限公司项目清泉城市广场按揭贷款业务，该项目的按揭业务后期不符合我行审批要求，我行对不符合要求的按揭业务进行退档处理，客户相关资料一并退回开发商。”中胜置业公司质证认为，认可该证据的真实性、合法性，但对关联性有异议，该函所述内容，不能证明是中胜置业公司的原因导致按揭无法获得银行批准。王传均质证认为，对该函的真实性、合法性和关联性没有异议。从该复函可以看出，我方的按揭材料已经交给东莞银行，是因为不符合审批要求才退还给被上诉人。另外，该复函只是笼统说不符合审批要求，没有说明具体是哪一点不符合要求，因此，结合我方提交的与东莞银行领导的对话录音，可以看出，“不符合要求”是因为项目长时间停工，东莞银行为了控制风险，所以没有批准贷款。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合王传均的上诉请求及中胜置业公司的答辩理由，本案二审争议焦点是：一、中胜置业公司是否应承担继续为王传均办理按揭贷款手续的责任；二、中胜置业公司是否应承担支付逾期交房违约金的责任。本院分析如下：王传均与中胜置业公司签订的《商品房买卖合同》和《商铺补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，并且双方当事人均于二审庭审中表示认可合同效力，因此，双方应当按照合同约定履行自己的义务。一、关于焦点一，中胜置业公司是否应承担继续为王传均办理按揭贷款手续的责任的问题。第一，根据《商品房买卖合同》第六条约定，王传均按照支付首期款、余款按揭贷款的方式付款；根据《商铺补充协议》第四条第2项约定，买方选择按揭贷款付款的，按揭的部分房款由买方向卖方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且买方保证该部分房款于合同签订后60日内全部支付至卖方的银行账户；根据《商铺补充协议》第四条第3项约定，买方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件，无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致买方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，买方应在补充协议约定的期限内向卖方付清全部剩余购房款。因此，办理按揭贷款的义务应由王传均承担，如果其未获得银行按揭贷款，则应在补充协议约定的期限内向卖方付清全部剩余购房款。第二，尽管根据东莞银行股份有限公司惠州分行的《复函》，涉案房屋所属项目的按揭业务后期不符合该行的审批要求，但影响按揭贷款是否能办理成功的因素不仅包括担保人的状况，还包括借款人的经济状况、贷款银行业务要求、房地产市场相关政策甚至社会经济形势等多方面因素。因此，王传均提出的中胜置业公司继续为其办理按揭贷款手续的请求，没有事实和合同依据，原审法院不予支持无误。但是，需要指明的是，根据合同约定，按揭部分房款须向中胜置业公司认可的银行申请，故中胜置业公司具有协助义务，在具备条件的情况下，应积极创造条件，继续协助王传均办理按揭贷款手续。二、关于争议焦点二，中胜置业公司是否应承担支付逾期交房违约金的责任的问题。王传均未获得银行按揭贷款，也未按照合同约定付清全部购房款，根据《商品房买卖合同》第九条第2项约定的“买受人未付清房款该房不交予使用”，《商铺补充协议》第四条第7款约定的“在该房屋交付前，如乙方存在违反本条约定的行为，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所有欠款为止，且甲方不承担逾期交房责任。双方特别明确，本款约定效力优先于所有双方相关约定”和第五条第3款约定的“在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”，故原审法院认定中胜置业公司在王传均没有按约支付房款的情况下，不承担逾期交房责任并无不当。综上所述，王传均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6386元，由王传均负担。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 池志勇审判员 郭志文二〇一八年六月二十八日法官助理刘剑锋书记员蒋琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。