江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0722民初7290号 原告:刁海军,男,1967年1月17日出生,汉族，住东海县。 委托代理人：赵良，东海县西双湖法律服务所法律工作者。 被告:徐敏艳,女,1986年11月19日出生,汉族，住东海县。 委托代理人：庞培培，江苏瑞宏律师事务所律师 被告:任长贺,男,1984年9月2日出生,汉族，住东海县。 被告：宰安娜，女，1983年6月17日出生，汉族，住东海县。 原告刁海军与被告徐敏艳、任长贺、宰安娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刁海军及其委托代理人赵良、被告徐敏艳的委托代理人庞培培、被告任长贺到庭参加诉讼。被告宰安娜经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令三被告继续履行合同。事实和理由：2014年9月2日,原告与被告徐敏艳签订了房屋租货合同,约定租期10年。协议签订后原告将10年房租一次性付给被告徐敏艳,合同并经公证处公证。后原告亲属住该房至2015年年底后外出,被告徐敏艳要求临时借住,原告答应。但被告徐敏艳在临时借住期间擅自将其已出租给原告的房屋卖给被告任长贺,而且不交还给原告使用,二被告的行为显然违反了法律规定,二被告的过户行为,不管有效还是无效,二被告均应将租赁合同履行期满。原告找被告徐敏艳找不到,找被告任长贺不理睬,无奈只有诉诸法院,恳请依法判准原告的诉讼请求。 被告徐敏艳辩称，答辩人与被答辩人虽于2014年9月2日签订了房屋租赁合同，但该合同并未实际履行，被答辩人并未支付租金也未实际占有使用该房屋。其签订的合同是为担保答辩人向被答辩人的借款，双方并无就系争房屋建立租赁关系的真实意思表示。答辩人只收到被答辩人300000元的汇款，且该汇款是借款，并不是房屋租金。综上，答辩人与被答辩之间不存在真实的房屋租赁关系，本案应按民间借贷的法律关系审理，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告任长贺辩称，原告与被告徐敏艳之间的房屋租赁的事情我并不知情，与我无关。被告徐敏艳的房屋是法院裁定给我的。原告让我赔偿他的租赁费用与我毫无关系，他可以去找被告徐敏艳。 被告宰安娜提供答辩状称，不论我本人到庭与否，我的意见都是一致的。关于原告的诉讼请求，我坚决不同意。我的房屋所得是通过正当渠道办理，正规手续的。关于原告与前房主之间的租赁协议是真是假，我也不得而知，即便如原告所述是真的，也于我无关，民法有规定，租赁大于买卖，前提是要在真正的事实面前，证明租赁是合情、合理、合法的。原告拿的租赁协议存在弄虚作假，他们之间明明是债务关系，为何要扯到租赁上来，原告用之前的债务关系的证据又来证明租赁关系，而且有明显证据显示原告一份债务关系，做了两份手续，这件事情已经被证实，我相信法官会给一个公正的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据如下：证据1、原告身份证复印件。证明：原告身份信息情况。证据2、房屋租赁合同。证明：原告与被告徐敏艳于2014年9月2日签订房屋租赁合同，双方对牛山镇玉带河路203号碧溪玫瑰园18-3-301房屋达成10年租赁合同。证据3、公证书一份。证明:原告与被告徐敏艳于2014年9月11日对证据2房屋租赁合同申请公证，公证处给予公证并出具公证书，双方的合同合法有效。证据4、被告徐敏艳签字确认的房产证复印件。证明：原、被告签订租赁合同的房产登记信息情况。证据5、被告徐敏艳出具的收条。证明：原告已经将350000元即10年的房租付清。证据6、照片8张。证明：被告徐敏艳经过法院执行局将涉案租赁房屋过户给被告任长贺。证据7，证人张某出庭的证言。证明原告在2015年居住在涉案的房屋，且因为错层，原告准备将第二层装修为水晶展示，租赁合同已经实际履行。证据8、农业银行交易明细单，证明原告租赁被告1的房子，用了之前一张未到期的借条，是450000元，其中包括利息，由被告1出具一张350000元的收条，因为该借条没有到期，还差十个月到期，实际本金是345000元，在换条子时候被告1又给付了50000元利息，所以原告觉得被告还不错，不仅将自己的房屋腾空给原告，又及时支付了利息，原告才再次又出借了350000元转账给被告1，在万尚会投资。时间的巧合完全是被告1的策划。估计是被告1想将两笔债权赖成一笔。证明450000元的借条原件被被告1收回，换了一个350000元的房租的收条。因被告1与原告妻子是好朋友，且原告妻子不会转账，所以一般都是提现交给被告1，原告居所和被告经营的净水器店距离300米左右。被告徐敏艳提交如下证据：证据1、连云港市东海县玉带河路203号碧玺玫瑰园三区8号楼3-301的三张电费缴费单。证明：被告自2014年至2015年4月底一直使用房屋，该房屋并未交付于原告占有使用，合同并未实际履行。证据2、原告常住人口登记卡一份、2014年9月2日被告徐敏艳及吕新港向案外人孙汉芝出具的借条一份、东海县人民法院（2016）苏0722民初1238号民事判决书一份。证明：原告与案外人孙某系夫妻关系，原告作为孙某的委托代理人已于2016年2月24日以民间借贷的形式起诉被告偿还其包括本案涉争金额在内的490000元借款。根据判决书中法院查明的事实：2014年9月2日被告徐敏艳、吕某向孙某出具借条，内容为今借到孙某现金叁拾伍万元（350000元）。该笔借款原告举证的支付凭证为户名刁海军，账号62×××15的银行卡，并称通过该卡分别于2014年8月29日转支被告150000元、2014年9月3日转支被告150000元。2014年9月7日转账予被告人民币50000元。经东海县人民法院查明认可其中前两笔转账。对于原告所举证的2014年9月7日的转账，经法院查明，该笔转账的收款账户实为刁海军本人的6013826108003981578账号，并未转给被告徐敏艳，法院未予认定该笔转账。原告所举证的两笔转支款项与本案涉争金额属于同一笔交易记录，因此本案的法律关系应定为民间借贷。证据3、股份转让协议，证明被告1与原告在签订股份转让协议时被告1将万尚会B1馆金牌橱柜全部股份以600000元转给原告，该股份转让协议的目的是清偿被告1和原告在2015年12月30日之前的所有债务。被告任长贺提供如下证据：营业执照，证明该营业执照是真实的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月2日,原告与被告徐敏艳签订了《房屋租货合同》,约定将被告徐敏艳所有的位于东海县房屋租赁给原告，约定租期为10年，租金为350000元,合同并经东海县公证处公证。2014年9月2日，被告徐敏艳书写了收条一张给原告为凭，写明已经收到租金350000元，10年一次性付清。2016年3月17日，东海县人民法院以（2016）苏0722执686-2号《执行裁定书》，该裁定书载明：“本院依据已发生效力的东海县人民法院(2016)苏0722民初875号民事调解书于2016年2月月24日向被执行人徐敏艳发出执行通知书,责令被执行人依据已生效法律文书确定的义务履行,但被执行人至今仍未履行义务。执行中,被执行人徐敏艳于2016年3月17日自愿与与申请人任长贺某成协议,由被执行人将其所有的东海县牛山镇碧溪玫瑰园18-3-301号房屋作价100万元,折抵给任长贺以抵所欠其债务713000元,任长贺需承担该房屋的银行贷款，执行中查明,该房屋在江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行有抵押贷款540434.14元。任长贺自愿承担享有优先权的江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行抵押贷款540434.14元,接受该房屋,该房屋抵偿的借款不足部分由双方另行协商还款,不再要求法院执行,本案执行费用由徐敏艳承担”，裁定将徐敏艳所有的东海县牛山镇碧溪玫瑰园18-3-301号房屋所有权转移为任长贺所有，目前该房屋的所有人权人为被告任长贺、宰安娜。2015年12月30日，原告与被告徐敏艳及吕某签订一份《股份转让协议》，约定将徐敏艳和吕某所有的万尚会B1馆金牌橱柜的股份以600000元价格转让给原告，但双方一致认可约定的600000元没有实际交付。为查明案件事实，本院发了当事人本人必须到庭的传票，但被告徐敏艳无正当理由拒绝到庭。 本院认为，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。2014年9月2日,原告与被告徐敏艳签订的《房屋租货合同》经过东海县公证处的公证，被告徐敏艳抗辩称其在代表国家的公证机关做了虚假陈述，欺骗了公证处，现对法院其是否仍在做虚假陈述令人存疑。被告徐敏艳、任长贺之间的债权、债务关系在诉讼时，是以调解方式结案的，在执行阶段，被告徐敏艳、任长贺仍然是以调解方式结案。原告称两被告恶意串通进行虚假诉讼侵犯其合法权益，该问题不属于本案审理范围，原告可另案主张其权利。关于原告和被告徐敏艳之间在350000元的租金和原告再次借出的350000元数额及日期如此巧合的问题，庭审中本院对原告进行了询问，原告解释称租金是被告徐敏艳在2014年1月7日欠原告450000元，实际本金是345000元，租金由该条子转换的，转换时被告徐敏艳有给了50000元利息，该笔借款原告已经赚了拾多万，因此才在租金上作出一些让步，并再次通过银行转账借给被告徐敏艳350000元。原告的上述解释并不明显违反常理。租赁权是债权，并不因房屋的所有权转移而消失，参照买卖不破租赁的原理，经过东海县公证处公证的《房屋租货合同》仍然应当履行，被告任长贺、宰安娜过户了该房屋，就有义务配合履行该租赁合同，其损失可以另案向被告徐敏艳主张。为查清事实，本院要求被告徐敏艳本人必须到庭，被告徐敏艳无正当理由拒绝到庭，应承担相应的法律责任。被告宰安娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃质证的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告徐敏艳、任长贺、宰安娜应于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于东海县交付给原告刁海军使用，继续履行原告刁海军与被告徐敏艳于2014年9月2日签订的《房屋租赁合同》。 案件受理费4975元，公告费310元，合共5285元，由被告徐敏艳负担2797.5元、被告任长贺、宰安娜负担2487.5元（先由原告垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4975元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  曹 建 人民陪审员  马长宜 人民陪审员  李春清 二〇一八年六月九日 书 记 员  霍学聪 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。” （二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。” 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。