浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0328民初552号 原告（反诉被告）：周爱娥，女，1972年2月16日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：朱小宝，文成县鹤城法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：文成县大峃镇周村村民委员会会，住所地浙江省文成县大峃镇周村农贸市场三楼，组织机构代码77724551-7。 法定发表人：王平，系该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。 原告（反诉被告，下同）周爱娥为与被告（反诉原告，下同）文成县大峃镇周村村民委员会（以下简称周村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年2月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月2日第一次公开开庭进行审理，原告周爱娥委托代理人朱小宝及被告周村村委会委托代理人严永斌到庭参加诉讼。在庭审过程中，被告周村村委会向本院提起反诉，本院于同日立案受理。本院于2018年5月16日合并公开开庭进行了审理。原告周爱娥及其委托诉讼代理人朱小宝、被告周村村委会委托诉讼代理人严永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周爱娥诉称：2009年4月，原告租赁被告位于间作为原告兴办周爱娥拉面店。2016年6月，原、被告双方协议续租事宜，口头约定：双方租赁期限五年，租金12000元。2017年6月13日，原告食品经营许可证进行换证，被告向原告出具间的房产证正在办理中。2016年6月，原告即对文成县周爱娥拉面店进行装修，装修费用67206元。2017年10月，被告未通知原告搬迁，店内部分物品也未搬离，即被文成县大峃镇人民政府以违章建筑为由强制拆除为平地。综上，被告提供的场所系违章建筑，双方签订的协议系无效合同，被告反而向原告出具合法建筑证明，被告的行为已构成民事欺诈。故向法院起诉要求：1、依法判令原、被告签订的租赁协议无效；2、判令被告承担原告装修费用53764.8元；3、判令被告承担原告停业损失6万元（按每月1万元，装修期四个月，寻找新店面二个月）；4、本案诉讼费用由被告承担。 为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据： 1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况； 2、被告组织机构代码证复印件一份，以证明被告的主体资格； 3、原告的营业执照、食品经营许可证各一份，以证明原告将租赁物用于经营文成县周爱娥拉面店的事实； 4、文成县大峃镇周村村民委员会出具的证明一份，以证明被告向原告出具房产证正在办理，其行为已构成欺诈的事实； 5、村集体经济组织收据一份，以证明被告收取原告租金的事实； 6、装修协议合同书及装修实际效果图（照片），以证明原告装修店面的费用及装修后的效果图； 7、拆除照片，以证明原告店面被强制拆除的事实。 被告周村村委会答辩并反诉称，一、对双方未签订书面租赁协议及约定租金的事实无异议，双方属不定期租赁关系。但因原告周爱娥对涉诉房屋未办理产权证未尽审核义务，其对涉案租赁合同关系无效及造成损失存在过错；二、周村村委会将涉诉房屋交付周爱娥使用是符合条件的，周爱娥将涉诉房屋用于周爱娥拉面店使用并装修未征得周村村委会同意，根据法律规定，装修和扩建产生的费用由承租人负担，因此周村村委会无需赔偿装修损失；三、涉诉房屋属违章建筑在2017年10月26日被文成县大峃镇人民政府依法拆除，周村村委会、镇政府已对周爱娥进行了告知；四、周爱娥仅支付房屋占有使用费至2016年12月31日，自2017年1月1日起至房屋被拆时按照按照年租金12000元计算的房屋占有使用费9867元至今未支付。故被告特提起反诉，请求法院依法判令：反诉被告周爱娥支付房屋占有使用费9867元，并承担反诉诉讼费。 为证明辩称的事实，被告申请调取本院审理的（2017）浙0328民初2689号文成县周爱娥拉面店诉周村村委会房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录中证人赵某、叶某的证言，以证明涉诉房屋拆除前大峃镇人民政府已告知周爱娥搬离相关物的事实。 原告周爱娥对被告周村村委会的反诉答辩称：对反诉的事实及诉讼请求均无异议。 本院依职权调取如下证据：向文成县大峃镇市场监督管理所调取店面租赁协议、经营场所证明各一份。 对原、被告提供的证据及本院依职权调取的证据，本院认证如下： 1、对原告提供的证据1、2，经被告质证无异，其证明效力本院予以认定； 2、对原告提供的证据3，经被告质证认为该组证据与本案不具有关联性。本院认为，该组证据能够证实文成县周爱娥拉面店的经营者为周爱娥，登记的经营场所为文成县间； 3、对原告提供的证据4，经被告质证对证明的形式真实性没有异议，内容真实性及关联性有异议，认为该证明是应原告周爱娥办理工商执照需要所出具。本院认为，该证明能够证实被告周村村委会将涉案租赁物租给原告周爱娥作为经营场所使用的事实； 4、对原告提供的证据5，经被告质证无异，其证明效力本院予以认定； 5、对原告提供的证据6，经被告质证对该组证据的真实性、关联性有异议，认为不能证明涉案租赁物被拆除时原告相关装修损失。本院认为，该组证据能够证实原告为经营所需对涉案租赁物进行装修的事实； 6、对原告提供的证据7，经被告质证认为该组照片仅能证明涉案租赁物被拆除时的情况。本院认为，该组照片能够证实涉案租赁物被拆除的事实； 7、对被告提供的证据，经原告质证认为，证人陈述涉案租赁物拆除前对原告周爱娥进行口头告知不属实，并未口头告知，店铺内的咖啡机、空调等物品未搬离。经被告质证，证人陈述具有可信度。本院认为，证人赵某、叶某系文成县大峃镇人民政府村建办工作人员，其证人证言能够证实政府工作人员已在涉案租赁物被拆除前对原告进行告知，且拆除时租赁物内物品已搬离的事实； 8、对本院调取的证据，经原告质证无异，经被告质证对该组证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为调取的租赁协议书已经履行终止。本院认为，该组证据能够证实被告周村村委会于2010年8月31日将涉案租赁物租给原告周爱娥作为经营场所使用的事实。 本院经审理认定事实如下： 原告周爱娥于2009年4月开始承租被告周村村委会位于文成县间的房屋。2010年8月31日，双方签订店面（场地）租赁协议，协议约定使用期为1年。使用期到期后，原告继续租用上述房屋，双方未签订书面租赁协议，口头约定年租金12000元。原告已支付租金至2016年12月31日。 另查明，注册号为330328602033741的个体工商户工商名称登记为文成县周爱娥拉面店，经营者为周爱娥，登记的经营场所为文成县间。 2016年6月，原告周爱娥与案外人温州万川家具有限公司签订《装修合同》，合同约定：由温州万川家具有限公司对文成县周爱娥拉面店以包工包料的方式进行装修，工程总价款为67206元，工期自2016年6月28日至2016年8月27日。原告将涉案租赁物装修后，用于对外经营。 2017年7月至9月期间，文成县大峃镇人民政府村建办工作人员已告知周爱娥涉案租赁物系违章建筑将依法被拆除，并通知原告周爱娥搬迁事宜。2017年10月26日，涉案租赁物被文成县大峃镇人民政府依法拆除。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，被告周村村委会出租的房屋系未取得合法权证或经过合法审批取得临时建筑许可的违章建筑，而双方系口头约定租赁，未签订书面租赁合同，故应认定原、被告之间的租赁合同关系无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告明知涉案房屋未取得合法权证或经过合法审批取得临时建筑许可，依然将涉案房屋承租给原告用于经营使用，存在过错，故对原告因合同无效而产生的损失应当承担赔偿责任，而原告未尽审查义务，对合同无效而产生的损失也应承担一定的责任。结合双方的过错程度，对于原告的损失，原告与被告应各自承担40%、60%为宜。 关于原告主张装修损失53764.8元。本院认为，被告周村村委会明知原告承租涉案房屋用于经营使用，原告对涉案房屋进行必要的装饰装修，应当认定承租人已经出租人同意对涉案房屋进行装饰装修。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，涉案房屋因依法被拆除，必然产生涉案房屋的装饰装修损失，但因无法评估已形成附合的装饰装修物现值损失，结合原告的装修、使用年限、租期（未约定租期）等情况以及双方的过错程度，本院酌定由被告周村村委会赔偿原告周爱娥装修损失5000元。 关于原告主张停业损失6万元。本院认为，原告未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。 关于反诉原告周村村委会提出的反诉请求。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，反诉被告对反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费9867元无异议，对反诉原告的反诉请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）周爱娥与被告（反诉原告）文成县大峃镇周村村民委员会之间的租赁合同关系无效； 二、被告文成县大峃镇周村村民委员会赔偿原告周爱娥因合同无效导致的损失5000元； 三、反诉被告周爱娥支付反诉原告文成县大峃镇周村村民委员会房屋占有使用费9867元； 四、上述第二、三项相折抵后，原告（反诉被告）周爱娥尚应向被告（反诉原告）文成县大峃镇周村村民委员会支付4867元，款限本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2575元，减半收取1287.5元，由原告周爱娥负担1231元（已交纳），被告文成县大峃镇周村村民委员会负担56.5元；反诉受理费643.8元，由反诉被告周爱娥负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 李晶晶 二Ｏ一八年六月五无 代书记员 彭晓晓 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?