安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0304民初837号 原告：蚌埠天宸汽车贸易有限公司，住所地安徽省蚌埠市迎宾大道1155号（蚌埠国际汽车城C1区3栋1单元010140号），统一社会信用代码913403003971461979(1-1)。 法定代表人：朱二顺，该单位经理。 委托诉讼代理人：姜声雷，蚌埠市高新法律服务所法律工作者。 被告：蚌埠市众成汽车贸易有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区秦集镇大徐村村委会村部2楼201室，统一社会信用代码913403005730347930(1-1)。 法定代表人：张文安，该单位经理。 委托诉讼代理人：玉铭，上海众律律师事务所律师。 被告：安徽瑞福达汽车贸易有限公司，住所地安徽省蚌埠市迎宾大道西侧（公司4S店综合楼），统一社会信用代码91340300786535962L(1-1)。 法定代表人：金勇，该单位经理。 委托诉讼代理人：杨大全，安徽治邦律师事务所律师。 原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司诉被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司、安徽瑞福达汽车贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日受理后，依法由审判员**适用简易程序于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司法定代表人朱二顺及其委托诉讼代理人姜声雷、被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司委托诉讼代理人玉铭、被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司委托诉讼代理人杨大全到庭参加诉讼，本院依法进行审判，本案现已审理终结。 原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司所签订的房屋转租协议于2018年3月1日解除；2、被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司退还原告房屋转租费38000元及押金5000元；3、被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司支付结余租赁费173250元；4、被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司与被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司共同承担支付给原告违约金按总租金（231000元X3年=693000元）的10％即69300元；5、被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司与被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司共同承担支付原告租赁房屋的装修费用人民币40000元（具体装修费用待鉴定结果出来后确定）；6、本案所需一切诉讼费由被告承担。事实和理由：被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司经过被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司同意，将被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司法定代表人妻子巩莉与被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司签订的房屋租赁合同书内的房屋（汽车展厅）转租给原告经营，原告与被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司于2017年11月签订房屋转租协议一份，约定租赁主合同按原房屋租赁合同书执行，原告根据合同约定支付给被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司房屋转租费38000元及押金5000元（共计人民币43000元），原告根据被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司的要求将2017年12月1日至2018年11月30日的全年房屋租赁费人民币231000元全部转入被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司法定代表人妻子龙红霞账户。原告就该房屋仅使用3个月，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司于2018年3月1日就将该房屋的电停了，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司又将该房屋大门用门锁锁上，并多次报警，致使原告无法经营，原告无奈，故诉至法院。 被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司辩称：原告要求解除房屋租赁协议无事实和法律依据，原告与被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司未签订房屋租赁协议，原告不具备主体资格，被告不构成违约，不应承担违约责任，原告主张两被告共同承担支付原告租赁房屋的装修费40000元无事实和法律依据，被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司将房屋从2017年11月15日交付给朱二顺，朱二顺就使用该房屋，对此被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司是明知的，原告要求赔偿违约责任及装修损失是被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司断电造成的责任，应当由被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司承担。被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司没有对原告造成损害，不应当承担民事责任。 被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。2015年11月2日，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司与被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司法定代表人妻子巩莉签订房屋租赁合同一份，合同第八条中明确约定乙方无权擅自转租转借甲方房屋，2017年12月份，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司得知该房屋转让他人时，立即通知被告蚌埠市众成汽车贸易公司张文安。被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司与巩莉之间签订的合同中已经明确约定了不得擅自转租转借，该转租行为构成违约，将追究违约责任。原告在事实与理由中陈述被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司转租行为经过被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司同意并无任何事实依据，转租协议也能反映出未得到被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司同意，同时2017年11月6日，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司部门经理李培云向被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司张文安催要第三年租金231000元，后通过转账方式收到231000元，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司没有直接向原告收取，原告诉称根据被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司要求将231000元全部转入龙红霞账户，无事实依据。被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司未要求原告转账给付房屋租金，也不认识原告，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司与巩莉之间的每年租赁费在11月1日收取，2017年11月6日被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司部门经理李培云向张文安催要第三年租金231000元是正常收取租金，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司确实收到转账231000元，至于是张文安自己转账还是其安排别人转账，与被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司无关，事后张文安告知李培云房屋租赁费已经转账支付，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司与原告之间无合同关系，因原告与被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司之间签订的合同擅自转租，该合同无效，原告在承租过程中也是有过错的，明知被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司与巩莉之间租赁合同约定不得擅自转租转借还继续签订合同，应当承担相应的法律责任。综上被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司与巩莉之间明确约定了乙方无权擅自转租转借房屋，巩莉的行为构成违约，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司通知巩莉要求解除房屋租赁合同，限期收回房屋并承担违约责任，所以原告的诉讼无事实和法律依据，请求驳回。 经审理查明：2015年11月2日，安徽瑞福达汽车贸易有限公司与巩莉关于位于安徽省蚌埠市迎宾大道西侧国际汽车城内五号地块西侧面向北汽车展厅263.16平方米房屋，双方签订房屋租赁合同书。房屋租赁合同书中载明“……3.1租金，第一年租金为贰拾万元整。第二年增加5％租金为贰拾壹万元整，第三年至第五年再增加10％为贰拾叁万壹仟元整，租赁费用为壹年壹付。甲方税后净得房屋租金，租赁发票及税金由乙方承担。……第八条租赁物的转租乙方无权擅自转租、转借甲方房屋……”。2017年11月蚌埠市众成汽车贸易有限公司法定代表人张文安与蚌埠天宸汽车贸易有限公司法定代表人朱二顺签订房屋转租协议，载明“甲方（承租方）：张文安340302197510181014.138××××8615.乙方（承租方）：朱二顺340311199010061638.17730071999.应双方经营需要，甲方将现使用的“威旺展厅”转租给乙方，具体如下：1、租赁主合同按原“房屋租赁合同书”执行。2，转租费用人民币叁万八千元整（38000.00）乙方一次性将费用转给甲方。3、押金5000元，乙方转给甲方，甲方将原收据转给乙方保存，4，交转房屋在2017年11月15日前完成”。签订房屋转租协议后，蚌埠天宸汽车贸易有限公司法定代表人朱二顺通过转账给蚌埠市众成汽车贸易有限公司法定代表人张文安43000元，蚌埠天宸汽车贸易有限公司法定代表人朱二顺通过转账给龙红霞231000元，庭审中安徽瑞福达汽车贸易有限公司认可收到转账231000元。 另查明：2018年2月5日，安徽瑞福达汽车贸易有限公司向巩莉作出解除合同通知书。2018年2月27日，张文安向安徽瑞福达汽车贸易有限公司作出不予解除合同异议书。 以上事实，有营业执照、企业信息查询单、房屋转租协议、房屋租赁合同、微信截图、手机银行转账截图、照片、报警记录、不予解除合同异议书、解除合同通知书、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司与巩莉签订房屋租赁合同书。后被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司法定代表人张文安与原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司法定代表人朱二顺签订转租协议，因被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司张文安无权与原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司法定代表人朱二顺签订转租协议，事后被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司未追认该转租协议，故应当认定被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司法定代表人张文安与原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司法定代表人朱二顺签订的转租协议无效，故原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司要求确认原告与被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司所签订的房屋转租协议于2018年3月1日解除不予支持。转租协议无效，因该合同取得的财产应当予以返还。因此被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司应当返还转租费38000元及押金5000元。虽该转租协议无效，但可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用。该转租协议中载明“交转房屋在2017年11月15日前完成”，因此认定房屋占有使用期间起始时间应为2017年11月15日，截止时间应为原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司起诉到法院时间即2018年3月15日，故认定原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司房屋占有使用时间4个月。被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司认可收到房屋一年租赁费用231000元，该转租协议无效后，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司无权继续收取原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司支付的该房租收益，应扣除占有使用房屋4个月占有使用费用，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司应予以返还原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司余下租赁费用154000元。原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司主张两被告共同承担支付给原告违约金按总租金（231000元X3年=693000元）的10％即69300元，该转租协议中未明确约定违约责任，且该转租协议应为无效合同，于法无据，故原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司该主张不予支持。原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司主张两被告共同承担支付原告租赁房屋的装修费用人民币40000元（具体装修费用待鉴定结果出来后确定），原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司庭审中不要求鉴定，明确表示放弃该项诉讼请求，原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司自愿处分自己权利，不违反法律规定，应予准许。综上依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司于本判决生效十日内返还原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司转租费38000元及押金5000元； 二、被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司于本判决生效十日内返还原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司房屋租赁费154000元； 三、驳回原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司他诉讼请求。 案件受理费6183元，减半收取3091.5元，由被告蚌埠市众成汽车贸易有限公司负担414.9元，被告安徽瑞福达汽车贸易有限公司负担1470.9元，由原告蚌埠天宸汽车贸易有限公司负担1205.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  ** 二〇一八年六月十二日 法官助理张业顺 书记员李梦娇