四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终7079号 上诉人（原审原告）：黄启敏，男，汉族，1982年2月5日出生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：吴丽红，女，汉族，1986年10月26日出生，住四川省广汉市。系黄启敏之妻。 上诉人（原审原告）：吴丽红，女，汉族，1986年10月26日出生，住四川省广汉市。 被上诉人（原审被告）：成都市晓初物业有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都镇下南街36号。 法定代表人：张文恩，董事长。 委托诉讼代理人：李亚涛，男，汉族，1980年6月5日出生，住四川省什邡市。系公司员工。 上诉人黄启敏、吴丽红因与被上诉人成都市晓初物业有限公司（以下简称：晓初公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 黄启敏、吴丽红的上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持原审关于违约金部分的诉讼请求；二、本案的一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一审适用法律错误，被上诉人应当按合同约定承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，一审法院认定其属于合法有效的合同，根据合同诚实信用原则，违约方应当向守约方支付违约金。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条规定调整违约金为2500元，属于法律适用错误，根据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人根据所签订的《商品房买卖合同》补充协议第十三条第5款约定因被上诉人的原因导致迟延办理分户国有土地使用证的，每迟延一天，由被上诉人每日按照总房款的万分之一支付违约金给上诉人。即双方依法约定了违约金的数额及计算方式，应当按照合同的违约金条款执行。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 晓初公司答辩称：晓初公司已经配合黄启敏、吴丽红及国土局把晓初公司应该做的事情已经做了，在合同中没有明确体现出必须要在365个工作日内办理国土证，合同只是约定了365天向国土局申请办证提交相应资料，一审判决的金额是晓初公司愿意对客户进行的一些补偿，并不是说所有的责任完全在公司。 黄启敏、吴丽红向一审法院起诉请求：请求判令晓初公司支付逾期办理土地使用权证违约金32123.7元（50.99元/天×630天）。 一审法院经审理查明：2011年1月19日，黄启敏、吴丽红与晓初公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买晓初公司开发的大丰镇房屋，总价款509933元，黄启敏、吴丽红采用贷款方式付款。补充协议第十三条载明：“……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用权证在买受人取得房屋所有权证后的365天内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一天，由出卖人每日按照总房款的万分之一支付违约金给买受人（本条所称分户国有土地使用权证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记）；但因买受人未按时提交资料、费用等原因以及法律政策规定、政府主管部门工作程序等原因，造成出卖人不能按照正常程序办理分户国有土地使用证的，出卖人不承担逾期办证的法律责任。”合同签订后，黄启敏、吴丽红按约支付了购房款。2011年2月10日，该商品房备案登记在黄启敏、吴丽红名下。晓初公司交付了房屋，于2013年12月31日为黄启敏、吴丽红办理了房屋所有权证。2016年9月21日，黄启敏、吴丽红取得国有土地使用权证。黄启敏、吴丽红认为晓初公司逾期办理分户国有土地使用权证，遂引发纠纷。 一审法院另查明，2016年5月11日，晓初公司向博雅新城A区、C区业主出具了《承诺书》，载明“由于晓初物业有限公司的原因，造成A区土地使用证、C区房产证及土地使用证未按合同按时办理，……公司承诺：一、于2016年10月1日前将A区、C区的产权证办理完毕；二、未按购房合同所造成的损失公司将按合同所约定的条款执行，业主也可通过司法途径维护自己的合法权益；三、若公司未按期办理双证所造成的一切损失和责任由公司承担，并以晓初公司名下拥有产权证的房屋、铺面或车位作为业主下一步办理双证的担保。” 一审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、商品房买卖合同摘要、房屋所有权证、国有土地使用权证、《承诺书》以及当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，黄启敏、吴丽红与晓初公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，黄启敏、吴丽红按约向晓初公司支付了全部购房款，履行了合同付款义务，晓初公司向黄启敏、吴丽红交付了房屋，并办理了房屋所有权证和土地使用权证，但晓初公司迟延办理国有土地使用权证，违约事实清楚明确。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案而言，虽然晓初公司迟延办理国有土地使用权证，构成违约，同时黄启敏、吴丽红未能举出晓初公司的该违约行为对其造成实际损失的证据，因此，结合本案的实际情况，本院酌定晓初公司应支付逾期办理土地使用权证的违约金2500元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都市晓初物业有限公司于判决生效后三日内给付黄启敏、吴丽红逾期办证违约金2500元；二、驳回黄启敏、吴丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费305元，由黄启敏、吴丽红负担255元，成都市晓初物业有限公司负担50元（此款黄启敏、吴丽红已预交，成都市晓初物业有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人黄启敏、吴丽红的上诉请求与被上诉人晓初公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审法院对违约金的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下： 本院认为，违约金具有“补偿为主、惩罚为辅”的性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院综合以上因素对违约金做出的相应的调整符合法律规定，且黄启敏、吴丽红并未举证证明其实际遭受的损失，一审法院确定违约金金额并无不当，本院予以确认。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费604元，由上诉人黄启敏、吴丽红负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹英 审判员赵锋 审判员袁晟翔 二○一八年六月二十九日 书记员龙春光