成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初109号 原告：成都国色天乡旅游投资有限公司。住所地：温江区万春镇卫星村国色天乡西班牙馆。 法定代表人：杨朝，总经理。 委托诉讼代理人：张腾龙，四川法奥律师事务所律师，一般授权代理。 被告：尹凯，男，汉族,1970年11月30日出生，住四川省中江县。 原告成都国色天乡旅游投资有限公司（以下简称天乡公司）与被告尹凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。本案当事人原告天乡公司的委托诉讼代理人张腾龙到庭参加诉讼，被告尹凯经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告尹凯向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，被告协助原告到房产管理部门办理注销鹭湖宫8区三期（E组团）第*单元*层*号房的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号为259XXX）、商品房预告登记等合同解除的全部手续；二、请求判令被告向原告支付违约金66072.60元，律师费5000元，合计71072.60元；三、请求判令被告承担本案的受理费、公告费等诉讼费用。事实与理由：天乡公司与尹凯于2015年12月31日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，约定：尹凯购买天乡公司开发的商品房一套，合同价款660726元，尹凯的付款方式为按揭贷款。2016年1月4日，天乡公司和尹凯签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》在房管部门进行了登记备案（合同签约备案号25XXX）。《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第1款约定:如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权解除合同，同时买受人应承担总房价款10%的违约金。《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议第十五条第三款约定，出卖人因解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）等由买受人承担。在贷款人中国工商银行股份有限公司成都金牛支行（一下简称工行成都金牛支行）与尹凯（借款人）、天乡公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》中约定：贷款人向借款人发放个人购房住房贷款460000元；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金等费用承担连带担保责任等。工行成都金牛支行放款后，尹凯却未按约定履行还款义务，经多次催促后，尹凯仍不履行还款义务，工行成都金牛支行要求天乡公司履行担保义务，天乡公司代尹凯清偿了欠工行成都金牛支行的全部贷款本金、利息、罚息及复利合计435197.40元。基于尹凯的违约行为，天乡公司依照合同约定于2017年10月12日向尹凯寄送了《解除合同通知书》。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。 被告尹凯经公告送达，未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期间内向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下： 2015年12月31日，天乡公司与尹凯签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（编号：BQE1450）及其附件、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定尹凯购买天乡公司开发的位于成都市温江区房屋，房屋总价款660726元。2015年12月30日，尹凯向天乡公司支付房屋首付款200726元，剩余尾款由尹凯向中国工商银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称工商银行金牛支行）申请按揭贷款支付,天乡公司为尹凯向工商银行金牛支行提供阶段性连带责任担保。 2015年9月15日天乡公司与工商银行金牛支行签订了关于鹭湖宫8区项目的《按揭贷款业务合作协议》。2017年2月8日至2017年9月8日期间，尹凯连续8期未偿还欠付工商银行金牛支行的按揭贷款。2017年9月22日工商银行金牛支行向天乡公司发出《履行保证责任通知书》。天乡公司于2017年9月29日代尹凯向工商银行金牛支行归还贷款本息共计459913.44元。2017年10月9日天乡公司通过中国邮政（EMS）向尹凯邮寄送出《合同解除通知书》，邮寄单号为：1023604575523，未有邮寄签收的详细信息。2018年1月4日，天乡公司向本院起诉尹凯，本院依法予以立案。2018年1月18日，本院办理公告，依法向尹凯公告送达法律文书（传票、举证及应诉通知书、起诉状副本）。本公告于2018年2月1日刊登于报，于2018年4月3日视为向尹凯送达了上述文书。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第一款约定：“买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收款），并要求出卖人承担代偿责任的，或者出卖人累计已代偿三期按揭贷款的，出卖人有权解除本合同，并有权向买受人追偿出卖人代还贷款，同时买受人应承担总房价款10%的违约金”。 《商品房买卖合同补充协议》第十五条第二款约定“无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案/预告登记/预告抵押注销手续……”第十五条第三款约定：“出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。 另查明，案涉房屋已在2016年6月30日办理了预告登记（预告登记号为：预0222107），《四川省商品房买卖合同（预售）》（编号：BQ1450）已办理登记备案手续（合同签约备案号为：259324）。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、《履行保证责任通知书》《合同解除通知书》、中国工商银行进账单、个人贷款提前归还凭证、邮政快递回执单等证据予以佐证。 本院认为，天乡公司与尹凯签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及《商品房买卖合同补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定和《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定。《商品房买卖合同补充协议》第十五条第二款约定了尹凯逾期还贷导致工商银行金牛支行提前收贷，天乡公司累计为尹凯代偿三期按揭贷款的，天乡公司有权解除合同。本案中，尹凯连续8期未偿还工商银行金牛支行按揭贷款，天乡公司代为偿还了上述款项且结清了尹凯在工商银行金牛支行的个人住房贷款全部本息。上述的行为使天乡公司的解除合同条件成就。故，天乡公司享有合同的解除权。虽然天乡公司通过邮寄方式向尹凯寄出解除通知书，未有详细的邮件寄送信息，未提交证据证明尹凯已经收到解除合同的通知，但天乡公司于2018年1月4日起诉尹凯，本院于2018年4月3日向尹凯公告送达了法律文书（传票、举证及应诉通知书、起诉状副本），该起诉状副本含有解除合同的意思表示，在公告送达之日即为天乡公司解除合同的意思表示到达尹凯。故，本院确认天乡公司与尹凯于2015年12月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2018年4月3日解除。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件的适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”，按照《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第一款约定，天乡公司代偿了尹凯的个人住房按揭贷款解除合同，有权向尹凯追偿，同时尹凯应承担总房价款10%的违约金。由于尹凯违反合同约定，也不参加诉讼活动，更未提交书面答辩意见，其未就合同约定的违约金是否过高向法院请求调整。根据我国合同法关于违约金调整属于当事人的请求范畴，法院不主动调整的规定，加之违约金也兼具惩罚功能，考虑到尹凯违反合同约定存在过错，有违诚实信用原则。且双方对违约金有明确的约定，尹凯的违约行为符合上述的规定，其应当向天乡公司支付违约金66072.6元（以房屋总价款660726元为基数乘以10%）。故，本院对天乡公司的该项诉讼请求予以支持。 关于律师费负担问题。本院对天乡公司主张的违约金予以支持，且我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金，补偿性乃其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。由于违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与合同履行损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果。但双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第十五条第三款明确约定了关于律师费负担的问题，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定。故，本院对天乡公司主张尹凯向其支付律师费5000元的诉讼请求予以支持。 按照《商品房买卖合同补充协议》第十五条第二款约定，在涉案合同解除后，尹凯应当协助天乡公司前往房产主管部门办理涉案合同的登记备案注销手续及涉案房屋的预告登记注销手续。天乡公司要求尹凯协助其办理涉案合同的登记备案注销手续符合合同的约定，有事实及法律依据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，涉案合同已经解除，天乡公司有权要求尹凯将涉案房屋恢复原状，即注销涉案房屋的预告登记手续。其该项诉讼请求有事实和法律的依据。故，本院对其该项诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件的适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下： 一、确认成都国色天乡旅游投资有限公司与尹凯于2015年12月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2018年4月3日解除； 二、尹凯于判决生效之日起十五日内协助成都国色天乡旅游投资有限公司前往产权管理部门办理《四川省商品房买卖合同（预售）》登记备案注销手续（签约备案号:259XXX）和鹭湖宫8区三期（E组团）万春镇江宁南路88号41幢1单元14层2号房屋的预告登记注销手续（预0222XXX）； 三、尹凯于本判决生效之日起十五日内向成都国色天乡旅游投资有限公司支付违约金66072.6元、律师费5000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1576元，公告费260元及后续办理公告所需费用由尹凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  魏义欢 人民陪审员  杨桂芳 人民陪审员  任英峰 二〇一八年六月十五日 法官 助理  陈 强 书 记 员  陈卓婷