甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初1316号原告（反诉被告）：王继红，男，汉族，生于1977年5月8日，甘肃省定西市人，教师，中共党员，住定西市安定区。被告（反诉原告）：甘肃凯华房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区雁滩乡雁滩路4164号（以下简称凯华公司）。法定代表人：肖琼，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁福利，甘肃金城律师事务所律师。（特别代理）被告（反诉第三人）：甘肃天筑建设工程有限公司，住所地：兰州市城关区定西路518号第56幢506号（以下简称天筑公司）。法定代表人：**志，系该公司经理。委托诉讼代理人：蒋亚丽，甘肃唯真律师事务所律师。（特别代理）本院于2020年3月19日立案受理了原告王继红与被告甘肃凯华房地产开发有限公司、甘肃天筑建设工程有限公司商品房预售合同纠纷一案。审理中，被告甘肃凯华房地产开发有限公司于2020年4月20日申请追加甘肃天筑建设工程有限公司为被告参加诉讼，并于2020年5月18日提起反诉。本案依法适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王继红、被告（反诉原告）甘肃凯华房地产开发有限公司委托诉讼代理人、被告（反诉第三人）甘肃天筑建设工程有限公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王继红提出诉讼请求，1、判令被告凯华公司立即向原告无条件交付位于定西市安定区××水××住宅小区××单元××室商品房；2、判令被告凯华公司赔偿因延期交付商品房给原告所造成的经济损失照当地房屋租赁平均价即：22元/月/建筑平方米向原告支付赔偿金，共计人民币66107.58元；3、案件受理费由被告凯华公司负担。事实与理由，2018年3月14日，原告与被告甘肃凯华房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告依照合同约定于2018年5月11日将购房款500815元全部支付到甘肃凯华房地产开发有限公司指定的账户，被告甘肃凯华房地产开发有限公司应于同年6月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，但经原告多次催要至今被告仍未履行合同按期交房，遂形成诉讼。针对被告（反诉原告）甘肃凯华房地产开发有限公司的反诉辨称，涉案房屋确系与天筑工程公司协商购买，原告王继红妻子于2018年1月，与凯华公司、天筑公司签订了《抵款协议》，同年3月原告王继红与凯华公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，原告依照合同已支付了购房款，合同合法有效，凯华公司应按照合同约定，给原告交付定西市安定区××水××住宅小区××单元××室商品房。被告（反诉原告）甘肃凯华房地产开发有限公司辩称，涉案房屋系原告与天筑公司协商购买，并非原告直接从凯华公司处购买。而是凯华公司，天筑公司及原告之间的抵账，三方约定被告天筑公司施工的消防工程验收不合格时，凯华公司有权单方面解除原告与凯华公司签订的商品房买卖合同，截止目前，天筑公司施工的消防工程验收不合格，凯华公司有权解除合同，拒绝向原告交付房屋。由于凯华公司有权解除涉案房屋，故没有向原告交付房屋的义务，综上，原告的诉请不应得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。并提起反诉，要求1、依法判令解除反诉原告与反诉被告于2018年3月14日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令本案诉讼费由反诉原告承担。被告（反诉第三人）甘肃天筑建设工程有限公司辩称，抵账协议是三方真实意愿表示，该协议合法有效，协议约定将涉案房屋已抵付给天筑公司，天筑公司出售给王继红，凯华公司与王继红已签订购房合同，凯华公司应该向王继红交付房屋。消防工程验收不合格是凯华公司所造成的。且解除权属于除斥期间，天筑公司因凯华公司拖欠工程款，已于2018年5月退场，已过了一年的时间。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对王继红提交的证据《商品房买卖合同》1份、购房发票1张、维修基金收据1张、不动产权登记费收据1张、2020年4月20日拍摄的照片6张，证明合同签订后，王继红按合同约定已支付购房款500815元、维修基金7155元、不动产权登记费80元及涉案房屋已投入使用的事实。甘肃凯华房地产开发有限公司对照片有异议，根据照片不能证明房屋已经投入使用，对其他证据真实性无异议，对证明目的不予认可。甘肃天筑建设工程有限公司对王继红提交的证据均无异议。对甘肃凯华房地产开发有限公司提交的证据，一、协议书2份、合同1份，证明凯华公司与天筑公司于2016年4月14日针对西水湾6#、7#、8#、9#楼的消防工程签订《消防工程施工协议》及凯华公司、天筑公司、王继红于2018年1月11日签订《6-9#楼工程进度款抵款协议书》、2018年3月14日凯华公司与王继红签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋抵顶凯华公司应付天筑公司的工程款586669元，办理在王继红名下，及若天筑公司施工的工程因验收不合格，凯华公司有权单方面解除与王继红签订《商品房买卖合同》的事实；二、签证单4张、照片24张，证明天筑公司退场后，其所施工的消防工程经接手施工的陕西思坦消防工程有限公司确认存在问题，凯华公司对消防工程进行维修及支付费用的事实。王继红对凯华公司提交的证据无异议，但认为如果知道凯华与天筑公司有纠纷，不会签这个合同。甘肃天筑建设工程有限公司对凯华公司提交的证据一的证明目的有异议，认为抵款协议约定的条款，明显损害了王继红的利益，不符合公平公正原则不应当支持。对证据二的真实性及证明目的均有异议，不予认可。对甘肃天筑建设工程有限公司提交的证据1、协议2份，证明天筑公司与凯华公司签订协议，西水湾6-9#楼的消防工程由天筑公司负责施工，凯华公司以现金和抵顶房两种付款方式支付工程款及凯华公司将涉案房屋卖给王继红，以房款抵付工程款的事实；2、协议1份、6-13#楼工程量统计情况、付款明细，证明加上涉案抵价房屋，凯华公司尚欠天筑公司工程款未付清，凯华公司应当履行办理交房的事实。3、照片3张、工程核算单，证明涉案房屋已投入使用的事实。原告王继红对天筑公司提交的证据均无异议。甘肃凯华房地产开发有限公司对天筑公司提交的证据1无异议，该证据能证明天筑公司撤场与凯华公司无关，证据2的证明目的有异议，认为与本案无关对其证明目的不予认可。本院认为，对王继红提交的证据《商品房买卖合同》1份、购房发票1张、维修基金收据1张、不动产权登记费收据1张，凯华公司、天筑公司对真实性均无异议，证据来源合法，内容真实，能证明本案的相关事实，其证明效力，本院予以确认。对王继红提交的照片，无法证明案涉房屋所在楼房已竣工验收合格交付的事实，其证明效力，不予确认。对凯华公司提交的证据一，王继红、天筑公司对其真实性无异议，证据来源合法，内容真实，能证明本案的相关事实，其证明效力，本院予以确认。对凯华公司提交的证据二，天筑公司对其真实性、证明目的均提出异议，本院认为，该组证据与本案无关联性，其证明效力不予确认。对天筑公司提交的证据1，与凯华公司提交的证据一的证据相同，其证明效力予以确认。对天筑公司提交的证据2及证据3中的结算单，与本案无关联性，其证明效力不予确认。对天筑公司提交的证据3中的照片，无法证明案涉房屋所在楼房已竣工验收合格交付的事实，其证明效力，不予确认。经审理查明，2018年1月11日，甘肃凯华房地产开发有限公司（甲方）与甘肃天筑建设工程有限公司（乙方）王继红（丙方）签订《6-9#楼工程进度款抵款协议》，约定，甲、乙双方于2015年签订了《西水湾6#、7#、8#、9#楼工程施工合同》，乙方同意上述合同工程内容的部分工程款抵购买商品房，并转让给其指定丙方买受人，该房屋产权同时转移。若此工程完工后因验收不合格或未达到合同中规定的标准施工的，此抵房协议无效，甲方有权利解除与此协议相关联的《商品房买卖合同》。乙方指定的丙方明确并接受下述房屋是乙方从甲方以工程款抵付方式取得。甲乙双方均同意将上述房屋产权办至丙方名下。乙方同意甲方以位于定西××区××水××住宅小区××楼××单元××房，面积143.09平方米，单价4100.00元/㎡，总价￥：586669.00（大写伍拾捌万陆仟陆佰陆拾玖元整）。抵付方式为双方互开票据的方式抵付，价款应于《商品房买卖合同》中规定的房款一致，该票据仅供乙方指定第三人买受人办理房屋所有权证书使用。并约定了其他权利。2018年3月14日，甘肃凯华房地产开发有限公司（出卖人）与王继红（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定，买受人购买的商品房为本合同第一款规定的项目中的第11幢1单元2304室，房屋代码为43934。…出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3500元，总金额（人民币）*仟￥佰伍拾零万零仟捌佰壹拾伍元整。合同签订后，于2018年5月16日在定西市住房保障及房地产管理办公室进行了商品房预售登记备案。2018年3月14日、5月11日，甘肃凯华房地产开发有限公司给王继红出具了维修基金收据1张（7155元）、购房发票1张（500815元）。2018年5月，甘肃天筑建设工程有限公司以甘肃凯华房地产开发有限公司拖欠工程款为由，在工程未验收、结算的情况下退出了施工现场。另查明，2016年4月16日，甘肃凯华房地产开发有限公司与甘肃天筑建设工程有限公司签订《消防工程施工协议》，约定，工程名称：西水湾住宅小区二期6#、7#、8#、9#楼工程，工程承包内容：火灾自动报警及消防自动联动控制系统工程、事故广播及火灾通讯系统工程、消防栓系统工程、电气火灾监控系统工程。总之以设计施工图范围内的所有消防工程内容为准的全部内容（不含室外工程）。质量：保证合格。工期：与总包单位同步进行，开竣工及验收交工日期以甲方要求日期为准。付款办法：本工程无预付款。甲方支付100万元作为乙方的施工费用（6#、7#、8#、9#楼人工工资），此款根据工程进度视甲方资金情况支付。剩余的工程款甲方以抵房的形式支付乙方，具体如下：乙方完成一期消防工程验收合格（2016年4月30日前完成）、乙方必须在2016年4月30日之前开具所有已付工程款发票（含11#到13#楼消防工程）及申报的已完成工程进度审核后甲方根据情况可以抵相应价款的房子作为工程款支付给乙方（房价按挂牌价执行）。其余甲方以抵房形式支付乙方的工程款视工程进度定。预留总包干价的5%（13.3万元）作为质量保修费（保修期二年，期满后无质量问题七日内一次性付清，不计利息）。并约定了其他权利义务。以上事实，有当事人的陈述、原告提供的借条等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点是一、《6-9#楼工程进度款抵款协议》的效力？二、《商品房买卖合同》合同的效力？针对焦点一，本案案涉商品房买卖合同签订前，甘肃凯华房地产开发有限公司与甘肃天筑建设工程有限公司存在建设工程施工合同纠纷，为了解决该纠纷，王继红、甘肃凯华房地产开发有限公司与甘肃天筑建设工程有限公司三方于2018年1月11日签订的《6-9#楼工程进度款抵款协议》。该协议签订时，没有证据证明甘肃凯华房地产开发有限公司与甘肃天筑建设工程有限公司对已完成的工程进行验收、结算，同时，在协议中约定，“若此工程完工后因验收不合格或未达到合同中规定的标准施工的，此抵房协议无效，甲方有权利解除与此协议相关联的《商品房买卖合同》。”《抵款协议》签订后，根据当事人陈述，甘肃天筑建设工程有限公司于2018年5月在工程未完工的情况下，退出了施工现场，无证据证明其已施工的工程进行了验收、结算，且该协议约定的位于定西××区××水××住宅小区××楼××单元××房屋未实际交付，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，故三方签订的《抵款协议》无效，对三方无约束力。针对焦点二，王继红与被告甘肃凯华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是基于三方于2018年1月签订的《6-9#楼工程进度款抵款协议》而签订的，因三方《抵款协议》无效，且双方《商品房买卖合同》约定的房屋价款与《抵款协议》中约定的房屋价款不一致，充分说明《6-9#楼工程进度款抵款协议》是在债务履行期限届满前签订，且房屋未实际交付，债权债务未消灭的情况下，又签订了《商品房买卖合同》，该合同无效。综上所述，对原告（反诉被告）王继红的诉讼请求，不予支持，对其辨称不予采纳。对被告（反诉原告）甘肃凯华房地产开发有限公司的辨称不予采纳，对其反诉请求不予支持。对被告（反诉第三人）甘肃天筑建设工程有限公司的辨称不予采纳。至于王继红如支付了购房款，可另行起诉主张权利。对甘肃凯华房地产开发有限公司与甘肃天筑建设工程有限公司的建设工程施工合同纠纷，双方可另行起诉。现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五），《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王继红的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）甘肃凯华房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1433元，因适用简易程序审理，减半收取717元，由原告（反诉被告）王继红负担，反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）甘肃凯华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  赵利越二〇一八年六月十五日书记员  林 婕