广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终4688号上诉人（一审被告）:钱永兴，男，1962年3月27日出生，汉族，住所地：广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡伟奇，男，1972年2月1日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：代里程，广东百浩律师事务所律师。上诉人钱永兴因与被上诉人胡伟奇土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人钱永兴上诉请求：1.请求撤销佛山市三水区人民法院于2018年2月14日所作出的（2017）粤0607民初字1569号民事判决，依法改判上诉人钱永兴不须要赔偿被上诉人胡伟奇损失186388.94元；2.被上诉人胡伟奇承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、钱永兴没有存在过错，胡伟奇的有关损失不应当由钱永人赔偿。证据《关于要求划留经济留用地的批复》（三府复[2006]112号）《村民代表会议决议》《见证书》（[2007]佛三西法见字第17号）《租赁土地使用合同书》和涉案的《土地分租合同》等可以证明，钱永兴向村所租用土地共53亩，国家已同意变更为集体建设用地的面积为43亩（即是28663.8平方米），暂未被同意变更集体建设用地的面积为10亩（包括涉案的土地）。在签订涉案合同时，钱永兴已将上述情况全部告知并将上述有关材料交给胡伟奇，胡伟奇知悉上述情况。钱永兴租到上述土地后，不久就流转租给胡伟奇等5人使用。从涉案的《土地分租合同》生效之日起，在履行涉案合同过程中，钱永兴除了帮胡伟奇缴纳税费外，涉及使用涉案土地有关事务都是胡伟奇直接负责处理。综上，钱永兴没有存在过错。二、退一步说，即便钱永兴有过错，也只是承担次要责任。签订和履行涉案的《土地分租合同》过程中，钱永兴将自己了解得到涉案土地有关情况已毫无保留地告知胡伟奇，胡伟奇是在充分了解的情况下向钱永兴租用涉案土地的，而且在长达9年使用过程中，胡伟奇每天都直接接触到有关国家机关，涉案土地的有关信息只是通知胡伟奇。因此若钱永兴有过错，也只是承担次要责任，胡伟奇应承担主要责任。三、一审法院认定胡伟奇的涉案厂房建设成本过高。1.涉案的厂房建设成本无法确定。关于涉案的厂房建设成本问题，胡伟奇在一审中所提供的证据材料都是个人签名的收据，没有合法的票据，钱永兴对上述材料的真实性有异议。因此，胡伟奇没有真实的证据可以充分证明涉案的厂房建设成本是多少。2.涉案厂房是胡伟奇于2015年在原来厂房的基础上改建改造，在改建改造过程中，胡伟奇使用许多旧厂房的材料。3.在没有经过有资质的专业单位鉴定建设成本情况下，一审法院确认涉案厂房建设成本没有依据，侵害了钱永兴的合法权益。四、胡伟奇没有进行场地清理和修复，没有存在实际损失，即便有损失，一审法院认定修复费过高。涉案的有关证据证明，胡伟奇没有对涉案场地进行过清理和修复。即便涉案的厂房需要修复，但没有证据可以充分证明涉案的厂房的修复费用是多少。在没有经过有资质的专业单位鉴定建设成本情况下，一审法院确认涉案修复费用没有依据，侵害了钱永兴的合法权益。五、合同无效后，依法不存在预期收益有关问题，即便有，一审法院认定预期收益过高。合同被确认无效后，将溯及既往，自合同成立之日起就是无效，合同关系不再存在，原合同对当事人不再具有任何拘束力，当事人也不得基于原合同而主张任何权利或享受任何利益。合同被确认无效后，有过错方可以赔偿无过错方因信赖合同有效而已支付各种订约和履行的费用，但不包括合同在有效的情况下可获得期待利益损失。因此，一审法院在确认合同无效情况下，认定胡伟奇存在预期收益是没有法律依据的。即便胡伟奇存在预期收益，一审法院认定的预期收益也过高。在一审法院审理过程中没有讨论过双方的过错以及责任的分担。判钱永兴承担80%责任不公平，钱永兴租赁土地时胡伟奇是知悉土地的情况，土地一共分租给五个人，胡伟奇是其中一家，因此胡伟奇是对土地的情况是清楚的。胡伟奇对土地的经济、政府要求的消防等责任均是清晰的，钱永兴将所有钱永兴持有的土地文件都交给胡伟奇保留。胡伟奇对土地已经营、使用、收益了十多年时间，因此钱永兴不应承担80%的责任。一审法院认定的责任分担比例对钱永兴不公平。而且胡伟奇这十多年的收益是很高的，现在要求钱永兴对被拆除的厂房承担赔偿责任不公平，应改判钱永兴承担20%责任。综上所述，一审判决处理不当，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人胡伟奇辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡伟奇向一审法院起诉请求：1.确认胡伟奇、钱永兴双方于2007年12月13日签订的《土地分租合同》自合同生效开始合法有效的租赁土地面积为4.8401亩、无效的租赁土地面积为2.4384亩（1624平方米÷666平方米/亩）；2.钱永兴向胡伟奇退还从2008年1月1日至2016年12月31日无效租赁土地的租金共计254024.32元；3.钱永兴向胡伟奇赔偿损失共计489819.08元（包括被拆除厂房的建设成本281232.9元、厂房被拆除后的四周修复费用26470元、直接损失155600元、预期收益损失26516.18元）；4.钱永兴承担本案的诉讼费用。一审法院确认胡伟奇起诉状所陈述的租赁合同的内容、履行、部分厂房被拆除（庭审后双方当事人确认被拆除的厂房面积为1055.24平方米、无效合同涉及的面积为1342.8平方米）的事实。一审法院认为，该案系租赁合同纠纷，由于胡伟奇系香港特别行政区居民，故该案属涉港民商事纠纷，应参照适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编“涉外民事诉讼程序的特别规定”进行审理。关于该案的管辖权，该案为租赁合同纠纷案件，租赁物在中华人民共和国广东省佛山市三水区辖区内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，……可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地……人民法院管辖”的规定，可以确定合同的履行地为中华人民共和国广东省佛山市三水区，故一审法院对本案拥有管辖权。关于该案的法律适用问题。涉案租赁物所在地为中华人民共和国广东省佛山市三水区辖区内，应适用法院地法律，故该案适用中华人民共和国法律审理。一审法院认为，胡伟奇与钱永兴之间签订的《土地分租合同》是双方当事人的真实意思表示，租赁标的为工业用地，但租赁标的当中1342.8平方米的土地为农业用地，该部分合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效，合同部分无效，并不影响其他部分的效力。对该案双方争议的焦点，一审法院分析如下：一、导致合同部分无效的原因。在本案中，在相关行政执法部门进行拆除之后，才发现胡伟奇承租的土地当中，有1342.8平方米的土地属于农业用地，其中被拆除的厂房面积为1055.24平方米。钱永兴在向胡伟奇分租土地时，没有查清楚所出租土地的性质，误将农业用地当工业用地出租给胡伟奇使用，是导致合同部分无效的主要责任方，应承担80%的责任；而作为承租者，胡伟奇并没有尽到谨慎审查的义务，亦应承担20%的责任。二、关于损失的计算。1、建设厂房建筑物必然需要费用，现因厂房被拆除，没有了进行价格评估的基础，再考虑到胡伟奇提供的相关单据存在一定瑕疵的因素，一审法院酌定被拆除的厂房建设成本为180000元；2、因厂房被拆除后，需要进行场地的清理及基本的修复，故对胡伟奇诉请的修复费用26470元予以认可。3、关于租金问题。合同虽然部分无效，但由于胡伟奇实际使用了涉案的土地，并进行了分租，如果钱永兴再退还租金给胡伟奇，则明显有失公平。4、关于第三人卢某贵的损失问题，因胡伟奇没有举证说明，一审法院不予采信。5、关于预期收益损失问题，因合同尚未到期，胡伟奇的预期收益是基本可以确定的，故胡伟奇诉请该款为26516.18元，一审法院予以认可。三、关于合同其他土地租赁的效力问题。除上述部分因涉及农用地而导致部分土地租赁合同无效之外，剩余土地的租赁是否有效，因是否有效关键在于土地的性质，需相关部门进行确权，在该案中双方当事人也没有提供相关有效的证据予以证明，故对胡伟奇该诉请不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、第二百六十五条的规定，一审法院判决：一、钱永兴须于该判决生效之日起十日内向胡伟奇支付损失赔偿款186388.94元；二、驳回胡伟奇其他的诉讼请求。案件受理费11238元，由胡伟奇负担7867元，钱永兴负担3371元。双方当事人在二审期间没有提交新的证据。经审查，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷。双方当事人对一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本上诉案的争议焦点是：1.合同无效的责任划分；2.各项财产损失的确定问题。关于第一个争议焦点，根据查明的事实，钱永兴与胡伟奇之间订立的《土地分租合同》所涉租赁物经行政机关认定，有部分是农用地，不得用于工业建设，继而导致租赁合同部分无效。钱永兴主张胡伟奇在订立《土地分租合同》之时已知悉租赁物的性质、用途，钱永兴对合同部分无效无须承担缔约过失责任。胡伟奇则抗辩称其本人在订立《土地分租合同》之时并不了解部分租赁物并非建设用地。经审查，《土地分租合同》本身并未将租赁物的性质、用途加以明确区分，没有特别指明部分租赁物是建设用地，部分租赁物是农用地。钱永兴主张其对租赁物的客观情况在订立合同之时已告知胡伟奇，但是，钱永兴对此仅有口头陈述，不能提供证据证明。胡伟奇对此予以否认，认为其直至厂房被拆才得知部分租赁物是农用地。此外，根据《村民代表会议决议》所示，租赁物在出租之前已经村民代表讨论通过，决议文件将租赁物表述为工业用地，未指出部分租赁物是农用地。因此，钱永兴主张胡伟奇对租赁物土地性质在订立合同之时已全面了解，依据不足，本院不予采信。钱永兴是《土地分租合同》的出租人，对其所提供的租赁物负有保证正常使用的义务。钱永兴未能出租符合法律规定的租赁物给胡伟奇使用，导致租赁合同部分无效并产生相应的财产损失。钱永兴应承担主要赔偿责任。一审法院认定钱永兴承担80%的责任正确，应予维持。关于第二个争议焦点，本院对钱永兴有异议的财产损失项目分析如下：1.被拆除厂房的建设成本，在本案诉讼之前，厂房已被拆除，客观上无法在本案启动价值评估。一审法院结合胡伟奇提供的建筑工程款单据对被拆除的厂房建设成本进行酌定，符合客观实际，本院予以认可。2.被拆厂房四周的修复费用，胡伟奇对该部分费用提供相应的单据予以佐证。该部分费用确实是厂房被拆后胡伟奇清理、修复现场的必要支出，是胡伟奇因合同部分无效所遭受的直接财产损失。一审法院对修复费用26470元予以认定正确。3.预期收益损失，因部分租赁物是农用地，不得用于工业建设，导致租赁合同部分无效，但胡伟奇对租赁物的最初投入与建设是全局性的，其在租赁合同的有效部分及无效部分所涉租赁物之上均建有整体性厂房并对外寻租，追求经济利益。由于部分厂房被拆导致胡伟奇的整体性预期经济收益部分受损。一审法院认定该部分损失存在是恰当的。综上所述，钱永兴的上诉理由不充分，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6742元，由上诉人钱永兴负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇一八年六月二十日法官助理庞玮明书记员何敏玲