广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初249号 原告（反诉被告）：胡志才，男，1981年2月21日，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：唐月勇，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹恒瑜，广西广合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西天益房地产有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区北湖北路6号荣和MOCO社区1号楼1501号。统一社会信用代码：914501001982316552。 法定代表人：卢志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃卓君，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 原告（反诉被告）胡志才与被告（反诉原告）广西天益房地产有限责任公司（以下简称“天益公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月26日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）胡志才之委托诉讼代理人唐月勇、曹恒瑜，被告（反诉原告）天益公司之委托诉讼代理人宋舒妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡志才向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金8398.92元（该违约金自2015年12月31日起，至被告实际取得竣工验收备案表之日止，暂计至2016年5月19日止，每日按购房合同总价的万分之一支付）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年11月5日，原、被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于青秀区华凯·逸悦豪庭23栋2601号房，房屋总价595668元，被告则须于2015年12月30日前依照国家及地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格并达到交付使用条件的上述房屋交付原告使用。 合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告却未按合同约定的期限将符合合同约定条件的房屋交付，直至2016年5月19日止，被告才将上述房屋所在工程办理工程竣工验收，并在之后将部分房屋交付给部分原告，但其交付的商品房没有达到法定的交付条件，其交付行为没有达到合同目的，被告逾期交房的事实一直持续至涉案房屋取得竣工验收备案表为止。被告主张的可顺延情形均不能成立，其已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。综上，为维护自身合法权益，维护法律的公平正义，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告天益公司辩称，1、合同约定和法律规定的交房条件均是五方验收。项目一期（16-19栋、31-35栋）于2015年6月28日五方验收合格。被告于2015年6月30日刊登公告通知一期业主交接房屋，只是因为2015年6月全市竣工验收备案工作政策改变，消防验收需要提前至五方验收之前，工程于2015年11月16日消防验收合格，一期房屋达到交付条件。被告于2015年11月17日再次发布了交房通知。因此，对一期的业主，被告已于2015年11月17日履行完交房义务。项目二期（20-30栋）于2016年5月12日五方验收合格，已经达到合同约定的交房条件。被告于2016年5月13日刊登公告通知二期的业主交接房屋，按照合同约定刊登公告期满，即2016年5月24日，被告已经履行完交房义务。至此，被告不存在逾期交房的违约情形。2、即便存在逾期，项目在建设工程中存在合同约定的可顺延交房的情形，应在扣除可顺延天数后再计算逾期。被告认可原告已经按合同约定支付了合同价款，对原告主张的违约金计算基数、标准没有异议。 反诉原告天益公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期向住房公积金管理中心提交办理按揭贷款所需全部材料的违约金3037.9元（购房总价595668元×51天×0.0001）；2、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年11月5日，反诉原、被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定由反诉被告购买反诉原告开发的2601号房，合同总价款595668元。合同约定在接到《合同》登记备案通知后10个工作日内由反诉被告自行向住房公积金管理中心提交办理公积金按揭贷款所需的全部资料，逾期的按合同总价款每日万分之一支付违约金。然而，反诉被告在2014年11月18日领取备案证明后，直到2015年1月20日才履行前述合同义务，逾期51天。 反诉原告认为，补充协议是双方当事人在合同基础上作出的真实意思表示，合同合法有效，反诉被告逾期向住房公积金管理中心提交办理按揭贷款所需全部材料已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任，不能因其首次买房就以不清楚、不具备相应的常识为由而免除。根据新法优于旧法原则，反诉请求的诉讼时效应适用三年。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求依法审理，准如所请。 反诉被告胡志才针对反诉辩称，1、反诉原告的反诉请求超过两年诉讼时效。诉讼时效应从人民法院受理反诉的时间倒推两年计算。在《民法总则》生效前本案已经超过了诉讼时效，新法没有溯及力。2、反诉原告提供的证据不能形成完整的证据链，不能证明反诉被告逾期的事实。3、反诉原告提出的反诉请求是依据商品房买卖合同的补充协议，该补充协议是格式条款，签订时开发商没有尽到提示的义务，且违约前提不明确，应该予以排除适用。4、对本系列案部分购房者来说是初次购房，办理贷款业务是一项较为专业和复杂的事情，除了购房者自身准备材料外还要开发商、公积金管理中心、银行等多方配合。开发商作为专业房地产开发公司有一定的指导和催告义务。只有开发商尽到了前述义务购房者仍没有办理的情况下，购房者才构成违约行为。事实上，开发商并没有履行该义务，在此情况下追究购房者的违约责任是不公平的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天益公司系具有房地产开发经营资质的有限责任公司，其办理了位于青秀区华凯·逸悦豪庭项目23栋的商品房预售许可证明南房预字（2014）第095号。 2014年11月5日，胡志才（买受人）与天益公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01019696），约定买受人向出卖人购买华凯·逸悦豪庭23栋2601号房，建筑面积89.98平方米，其中套内建筑面积72.85平方米，按套内建筑面积计价，单价每平方米8176.64元，总金额595668元，买受人采用住房公积金贷款方式付款。 其中，合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；……” 第九条“交付期限及交付条件”约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因。（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；（3）政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的；（5）可交房时，如买受人未付清应付款（含违约金），则交房时间顺延至应付款交清之日。”该条文字加以下划线提醒。 第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。” 第十二条“交接”约定:“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：详见附件六：合同补充协议第二条。” 附件六合同补充协议第一条第（二）项约定:“买受人自愿选择以下第（二）项约定的付款方式，已付定金转为合同价款。……（二）银行按揭（商品房担保贷款和住房公积金贷款）：1、买受人在签订本补充协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款和住房公积金贷款应具备的条件及手续。2、买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20%作为首期款……（￥119668元，已付定金抵作首期款）。3、其余80%的房款……（￥476000元）由买受人向银行或住房公积金管理中心办理按揭贷款支付，并须于本楼栋封顶之日起60日内付清给出卖人。……7、买受人选择公积金贷款方式办理银行按揭的，自买受人收到出卖人完成《商品房买卖合同》登记备案的通知之日10个工作日内自行向住房公积金管理中心提交办理公积金按揭贷款所需的全部资料，在上述期限内买受人未能提交资料，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之壹支付违约金；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款10%的违约金。……” 补充协议第二条“房屋交接”约定：“1、除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房屋验收和交接手续。房屋毁损、灭失的风险及其他风险、责任自交接之日起由出卖人转移到买受人。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接。……2、《商品房买卖合同》第十二条第二款所述“由于买受人原因未能按期交付”的情况包括：（1）出卖人根据买受人在本《商品房买卖合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《南国早报》公告交房通知10日后，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的；（2）在房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方单体验收合格的情况下，买受人拒不验收房屋或拒绝签署《房屋交接单》的；（3）买受人未能按合同约定付清总价款的。如出现上述情况，视为房屋已交接，与房屋有关的风险、责任及相关权利义务自《商品房买卖合同》约定的交房之日起转移到买受人。3、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方单体验收合格后，即达到本《商品房买卖合同》约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人限期进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。” 双方还在合同中对其他事项进行了约定。 胡志才主张其已依约向天益公司交付了购房款595668元，天益公司予以认可。 胡志才向天益公司签领了备案证明,又于2014年12月23日签领了预告登记证明。 2016年5月13日，天益公司在《南国早报》上刊登B地块（大院）交房公告，通知业主，B地块（大院）住宅部分楼栋（20栋、21栋、22栋、23栋、25栋、26栋、27栋、28栋、29栋、30栋），及B地块（大院）地下停车场已具备交付条件，即日起可办理交房手续。 另查明，华凯·逸悦豪庭B地块二期22、23#楼于2013年7月18日开工，2016年4月26日竣工，2016年5月12日经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并形成《建设工程质量竣工验收意见书》；2016年4月30日取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2016]第248号），消防验收合格；2016年11月8日办理《竣工验收备案表》，该表上记载的工程竣工验收日期是2016年5月19日。 根据《南宁市晴雨天气实况》记载，2014年11月5日至2015年12月30日期间，大雨、暴雨天气有13天。根据南宁市城乡建设委员会于2015年9月11日发出的《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，要求全市建筑工地即日起至9月22日全面停工整治，重点开展建筑工地隐患排查和环境综合整治工作。天益公司提供的由广东中山建设监理咨询有限公司监制的施工日志显示，2015年9月11日-22日“两会一节”停工。 还查明，胡志才起诉天益公司商品房买卖合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院受理后，天益公司于2017年4月21日向该院提出反诉并获准许。此后，该院作出（2017）桂0103民初405号民事裁定书裁定将本案移送本院处理，遂形成本案诉讼。 本院认为，原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案合同系由南宁市房产管理局、南宁市工商行政管理局监制的示范文本，双方已就合同及补充协议条款进行充分协商，并在扉页上就有关事项进行了说明，胡志才亦签字认可。胡志才仅就部分条款的约定主张系格式条款而无效的理由不充分，本院不予采纳。 关于逾期交房违约金。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案中，双方在合同第九条第一款约定，天益公司应当在2015年12月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的房屋交付于胡志才使用。胡志才要求将交付条件认定为通过竣工验收备案的主张与双方约定不符。天益公司提交有建设、施工、监理、设计、勘察等单位签字验收的《建设工程质量竣工验收意见书》，足以证实工程实于2016年5月12日通过五方验收，达到合同约定的交付条件。实际上，天益公司于2016年5月13日发出交房公告。合同第十二条、附件六合同补充协议第二条还对房屋交接进行了详细约定，双方已明确，胡志才应在公告交房通知后10日内办理房屋验收和交接手续。天益公司在《南国早报》发出交房公告之时，房屋已经五方验收合格，达到约定的交付条件，即使房屋存在轻微瑕疵，在无证据显示对独立房屋使用构成重大影响或房屋质量不合格的情况下，胡志才不应迟延接收。因此，本院采纳天益公司关于交房日期的主张，以2016年5月24日作为其交房义务履行完成之日。 双方在合同第九条第二款还约定了可延期交房的情形，天益公司有权据此主张延期天数。合同未对签订合同之前项目所产生逾期天数有特别约定，因此，天益公司可据实延期交房天数认定的期间，应自《商品房买卖合同》签订之日起至合同约定的交房之日止。经核对，因大雨、暴雨天气停工可据实延期13天。南宁市中高考、“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成为众所周知的事实，订立合同时该情形已经常态化存在，天益公司在拟制合同时完全可以预见常态化情形的出现并将其计入总工期，且有关部门对停工的内容、地域有明确限定，涉案工程是否属于该范围亦天益公司未能充分举证，故本院不予支持为可延期的情形。市建委虽于2015年9月下文要求全市建筑工地全面停工整治，但经与施工日志核对，该期间与当年的“两会一节”期间重合，如前所述，该期间不应重复扣除。据此，天益公司可据实延期的天数共13天，其至迟应于2016年1月12日履行合同约定的交房义务。至此，天益公司仍构成逾期交房，逾期交房的天数达133天，应按合同第十条的约定向胡志才支付逾期交房违约金，即595668元×133天×万分之一=7922.4元。 关于反诉请求的诉讼时效。天益公司主张胡志才至2015年1月20日才向住房公积金管理中心提交办理按揭贷款所需全部材料，构成逾期。假定该主张成立，胡志才逾期提交材料的违约状态至该日结束，诉讼时效应自该日起计算。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为两年，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。按两年诉讼时效计算，天益公司反诉请求的诉讼时效已于2017年1月20日届满，其于2017年4月21日方才提出反诉，诉讼时效期间已经经过。而此时《中华人民共和国民法总则》尚未实施，该法对已经超过诉讼时效的债权请求权不具有追溯力。据此，天益公司提起的反诉请求已经超过两年诉讼时效，其胜诉权已经消灭，本院对其反诉请求不予保护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《商品房销售管理办法》第三十条以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西天益房地产有限责任公司向原告（反诉被告）胡志才支付逾期交房违约金7922.4元； 二、驳回被告（反诉原告）广西天益房地产有限责任公司的反诉请求。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费50元（原告胡志才已预交），由原告胡志才负担3元，被告广西天益房地产有限公司负担47元；反诉案件受理费25元（反诉原告广西天益房地产有限公司已预交），全部由反诉原告广西天益房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁萃华 人民陪审员  何开科 人民陪审员  马振声 二〇一八年五月三十日 书 记 员  方浩瑜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《商品房销售管理办法》 第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。