河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0192民初153号原告：乔永杰，男，1976年1月12日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：荆伟杰，新郑市法律服务所法律工作者。被告：河南荣亿置业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北段西侧**。法定代表人：解广法，执行董事。委托诉讼代理人：杨斌，男，该公司法律顾问。原告乔永杰与被告河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔永杰及其委托诉讼代理人荆伟杰、被告荣亿公司的委托诉讼代理人杨斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乔永杰向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《商品房认购协议》；2.判令被告返还原告包括房租抵房款部分在内所交的购房款448180元，并按银行同期贷款利率四倍支付利息；3.判决被告按已交购房款总额的5%支付违约金；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年4月20日，原、被告签订一份商品房认购协议，约定被告出售商铺一间给原告。该商铺位于郑州航空港区保税北路与××处，房号为A7楼2层7227号，建筑面积52.08㎡，总房款为651000元。双方约定的付款方式为按揭分期付款，首付款为总价的50.8%计331000元，该款项包括原告支付226840元和被告返租抵房款104160元，剩余房款320000元在双方网签时办理银行按揭支付。购房协议签订后，原告依约履行了付款义务，被告却迟迟不与原告签订商品房买卖合同。2017年11月，被告通知原告变更房屋租赁协议，承诺的返租金额无法兑现，且现在双方协议已过四年之久，包括商品房预售许可证在内的所有证件被告仍无法办理。被告的售房行为已构成欺诈，已严重违约。因此原、被告双方的协议应当解除，被告应当返还原告全部房款包括房租抵房款部分，并且承担违约责任。荣亿公司辩称，被告不认可原告的诉讼请求，双方签订的《商品房认购协议》应属无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鑫荣·中央金地项目系由荣亿公司开发建设位于郑州航空港区保税北路与××处的商业地产项目。乔永杰于2013年4月15日向荣亿公司支付定金45000元意向定购A7号楼2层7227号商铺。2013年4月20日，乔永杰与荣亿公司签订《鑫荣·中央金地商品房认购协议》一份，双方就买卖该商铺进行了详尽的约定。该商铺建筑面积约52.08㎡，总价651000元。双方约定乔永杰应支付该商铺的首付款为331000元，剩余320000元以银行按揭的方式支付。双方另约定乔永杰应保证通信地址及电话信息准确，在荣亿公司电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》，须于签订《商品房买卖合同》的当日提交办理按揭所需的客户资料并办理相关按揭手续，并特别于该协议书第十条明确约定“乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔”。根据荣亿公司的营销优惠措施，双方另约定“该套房源已参加返租政策，返租比例为总房款16%，返租金额为104160元，实收首付款为226840元。”认购协议签订当日，乔永杰向荣亿公司补齐了应支付的首付款尾款181840元。2013年9月10日，乔永杰按照荣亿公司的要求与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（以下简称鑫欣物业公司）签订《鑫荣·中央金地商铺委托经营合同》及委托书，双方约定乔永杰将商铺经营管理权事务委托给鑫欣物业公司统一经营管理，同意由鑫欣物业公司负责商铺经营管理的一切事务。双方约定商铺第一期必须性托管期限为2年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止，鑫欣物业公司按商铺投资总价款的8%支付年租金，即每季度支付租金13020元；第二期选择性托管期限为8年，自2015年12月1日起至2023年11月30日止，鑫欣物业公司以每2年为一期，以商铺投资总价款的9%为标准，以后每期递增1%的方式分季度支付租金。该合同在实际履行中，鑫欣物业公司除已按时将2015年11月30日前的租金实际付清外，另由荣亿公司于2015年3月25日向乔永杰出具117180元的收据一份以租金抵房款之名抵扣2015年12月1日至2017年11月30日为期二年期间的租金；荣亿公司向乔永杰出具相应收据后不再由鑫欣物业公司向乔永杰支付租金。乔永杰与荣亿公司后因所开发项目必备的证照尚未补办齐全、不能及时办理房屋产权登记发生纠纷，乔永杰诉至本院，请求解除双方签订的商品房认购合同，由荣亿公司返还购房首付款和租金抵房款，并支付利息及违约金等。本院认为，乔永杰和荣亿公司签订的《鑫荣·中央金地商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等均作了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且荣亿公司已依约收受乔永杰购房款226840元，故其双方所签订的该份协议应认定为商品房买卖合同。双方在《商品房认购协议》中虽然明确约定乔永杰明知该房产项目证件尚在办理之中不得以此进行索赔，但荣亿公司在未取得商品房预售许可证明的情况下出售违法建设中的房产，违反了相关法律规定，且荣亿公司至目前仍未取得商品房预售许可证明，因此其与乔永杰所签订的《鑫荣·中央金地商品房认购协议》应认定为无效合同，自始对双方当事人不具有法律约束力，荣亿公司据此协议收取乔永杰的226840元首付款应予返还。荣亿公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与乔永杰订立房屋买卖合同，导致合同无效，荣亿公司应承担主要过错责任；乔永杰在明知荣亿公司未取得商品房预售许可证明的情况下仍与荣亿公司订立房屋买卖合同，其亦应承担相应的过错责任。因荣亿公司对导致合同无效负有主要责任，应当赔偿乔永杰因房屋买卖合同无效产生的损失。荣亿公司在商铺营销期间推出的两年期返租优惠措施双方已实际履行进行了抵扣，也足以弥补乔永杰在此期间的损失，本院尊重双方的意思表示，视该104160元的返租款项为乔永杰所付首付款的一部分，荣亿公司应一并支付给乔永杰。荣亿公司通过指示鑫欣物业公司与乔永杰等业主签订商铺委托经营合同并支付租金的途径转移逾期交房的矛盾，且该公司已实际支付了2015年11月30日前托管经营期间的租金亦足以弥补乔永杰交付的购房资金被占用期间的利息损失，对当事人的实际履行行为，本院予以认可，乔永杰可不予退还，本院亦不再重复计算。但自2015年12月1日后，荣亿公司虽按约定的计算标准向乔永杰出具了117180元的收据，但并未实际履行，双方未形成对应的债权债务关系，对双方没有法律约束力，乔永杰此后的损失可按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。乔永杰与荣亿公司签订的《鑫荣·中央金地商品房认购协议》自始无效，因此其要求荣亿公司赔偿尚未履行部分的租金抵房款及支付违约金的请求，显属不当，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告乔永杰与被告河南荣亿置业有限公司于2013年4月20日签订的《鑫荣·中央金地商品房认购协议》为无效合同；二、被告河南荣亿置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告乔永杰首付款331000元，并自2015年12月1日起至实际付清款项之日止以226840元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；三、驳回原告乔永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8022元，由原告乔永杰负担2097元，被告河南荣亿置业有限公司负担5925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  石青峰人民陪审员  靳伯洋人民陪审员  高永汉二〇一八年六月二十六日法官助理刘思书记员郑兴茂