山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0391民初298号 原告：淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会。住所地，淄博高新区南石社区。 法定代表人：王立平，居委会主任。 委托代理人：毕立国，山东柳泉律师事务所律师。 被告：淄博盈达房地产咨询有限公司。 法定代表人：王永泉，经理。 原告淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会（以下简称南石居委会）诉被告淄博盈达房地产咨询有限公司（以下简称盈达公司）确认合同无效纠纷一案，于2018年2月2日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告南石居委会的委托代理人毕立国到庭参加诉讼，被告盈达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南石居委会诉称，2012年8月22日，原、被告签订《旧村改造合作协议书》，约定：原告旧村改造住宅D组团13栋楼建筑面积约46000平方米，由被告负责提供基本建设资金并负责开发建设，并由被告作为项目的建设总承包单位。在房屋建成后，D组团的1、3、8、12、13、15号楼建筑面积约23000平方米归原告所有，D组团的2、5、6、7、9、10、11号楼建筑面积约23000平方米由被告进行销售，销售收入归被告，作为被告投资补偿及合理收益，用以抵顶被告总承包工程款。合同签订后，被告将建设工程分包给第三方建设，但一直未将约定归属于原告的房屋进行交付，致使原告居民迟迟不能得到搬迁，给原告造成了严重的社会影响和巨大的经济损失，同时被告还将部分房屋对外进行了销售，收取了售房款。 涉案房屋的立项是原告旧村改造项目。淄博市人民政府淄政土（开）划拨【2012】8号《关于将国有土地使用划拨给四宝山街道办事处南石社区居民委员会的批复》，本合作协议涉及的土地属于国有划拨土地，用途为建设本社区居民住宅楼，并要求严格按照批准面积、位置和用途用地，建设用地规划许可证批准的用地规划属于南石社区旧村改造项目。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的规定报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。由此可以看出，以划拨方式取得国有土地使用权，如果要进入房地产开发市场，土地使用权人不仅要按照规定报有批准权的人民政府批准，还应办理土地使用权出让手续，即与由批准权的政府部门签订国有土地使用权出让合同，并缴纳土地出让金。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称司法解释）第十六条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 就本案双方所签订的《旧村改造合作协议书》的内容看，原告将国有划拨土地与被告投资合作，所建设的房屋除部分返还给原告外，另一部分进行销售，所得售房款归被告所有。由此可见，该合作协议并非仅仅是建设社区居民住宅，还包括开发和销售部分居民住宅，并且被告事实上也将居民住宅进行了销售，双方应当构成合作开发房地产合同关系，该合同将规划用于南石社区居民住宅用房进行开发销售，亦明显损害了社区全体居民的利益。另，根据司法解释第十五条第二款的规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营自制的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本案原、被告双方均不具备房地产开发经营资质。 综上，原告认为，原、被告双方所签订的《旧村改造合作协议书》因违反国家法律的规定，应当属于无效。为此，原告提起诉讼，请求依法确认原、被告于2012年8月22日签订的《旧村改造合作协议书》无效。 被告淄博盈达房地产咨询有限公司未到庭但提交书面答辩称，本案原告提起的确认双方于2012年8月22日签订的《旧村改造合作协议》无效与答辩人2017年6月7日在淄博市中级人民法院作为原告起诉本案原告合资、合作开发房地产合同纠纷案件属于重复诉讼。上述案件必然涉及双方签订的《旧村改造合作协议》的效力确认。本案单独就合同效力提起诉讼，属于重复诉讼，故答辩人请求将该案移送淄博市中级人民法院一并审理。 经审理查明，2012年8月22日，原、被告双方共同签订《旧村改造合作协议书》一份，主要内容为：原告旧村改造D组团13栋楼总建筑面积约46000平方米，项目占地43.4亩；原告负责提供建设用地及本合同约定的其他事项，由被告负责提供基本建设资金并负责开发建设，并由被告作为项目的建设总承包单位；房屋建成后，D组团的1、3、8、12、13、15号楼建筑面积约23000平方米归原告所有，由原告自行处置，另外的2、5、6、7、9、10、11号楼建筑面积约23000平方米的房屋由双方共同销售，销售收入归被告，作为被告投资补偿及合理收益，用以抵顶被告总承包工程款；若因原告原因、政府行为以及合同无效等情况致使合同无法履行或用于补偿被告投资及收益的房源无法销售时，原告应按照市场评估值补偿被告损失或按照被告的投资额的二倍偿付被告损失，适用何种方式由被告选择，偿付后原告取得该部分房源的处置权等。 2012年11月20日，淄博市人民政府淄政土（开）划拨【2012】8号《关于将国有土地使用划拨给四宝山街道办事处南石社区居民委员会的批复》决定：经研究同意将鲁政土字【2012】989号文批准的527952㎡国有建设用地中的29784㎡土地使用权划拨给四宝山街道办事处南石社区居民委员会，用于建设本社区居民住宅楼。 被告淄博盈达房地产咨询有限公司成立于2010年5月19日，经营范围包括房地产信息咨询、房地产营销策划、商品房代理销售、商品房买卖中介服务等，但至今不具备房地产开发经营资质。原告居委会作为居民自治组织，自始至终均不具备房地产开发经营资质。 现原告认为被告一直未将约定归属于原告的房屋进行交付，但却将部分房屋对外进行了销售并收取了售房款，致使原告居民迟迟不能得到搬迁，给原告造成了严重的社会影响和巨大的经济损失，同时认为双方均不具备房地产开发经营资质，为此，提起诉讼，请求依法确认双方于2012年8月22日签订的《旧村改造合作协议书》无效。 以上事实由原告提供的《旧村改造合作协议书》、淄博市人民政府土地批件、基本建设项目登记备案证明、建设工程方案审计通知书、建设用地规划许可证等以及原告的当庭陈述等证据予以综合证实。 本院认为，本案审理的焦点问题是原、被告双方签订的《旧村改造合作协议书》是否有效。针对该焦点问题，本院认为，首先，虽然双方所签订的协议书从字面上看是“旧村改造”，但从协议书的具体内容分析，双方约定的内容并非仅仅是建设居民住宅楼或者公共设施，更是将其中一半的楼房（23000平方米）对外销售作为被告投资补偿及合理收益，用以抵顶被告的总承包工程款，因此，该协议实质上是合作开发房地产；其次，根据被告公司工商登记的经营范围，其至今一直不具备房地产开发经营资质，而原告居委会自始至终就不具备上述资质，二者联合开发经营房地产，不符合相关法律规定；再次，根据本院前文审理查明的内容，涉案土地系国有划拨土地，不具备进入房地产开发市场的条件，而在涉案协议第二条（合作方式）中却明确载明原告是以该划拨土地作为投资与被告进行了合作开发，违反了相关法律规定。综上，原、被告于2012年8月22日签订的《旧村改造合作协议书》不具备相关法律要求和违反了相关法律规定，属于无效合同，因此，对于原告要求确认上述合同无效的主张，本院依法予以支持，但该确认不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。被告称本案与其2017年6月7日在淄博市中级人民法院作为原告起诉本案原告合资、合作开发房地产合同纠纷案件属于重复诉讼的主张，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款、第十六条及相关法律规定，判决如下： 原告淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会与被告淄博盈达房地产咨询有限公司于2012年8月22日签订的《旧村改造合作协议书》无效。 案件受理费50元（减半收取），由被告淄博盈达房地产咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一八年六月二十五日 书记员  祝 宏