广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15539号原告（反诉被告）：佛山化纤集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛罗公路45号，统一社会信用代码91440600617621763W。法定代表人：周康。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灵芝，广东阐博律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁大鹏，男，1969年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黎沛虹，广东顺龙律师事务所律师。原告佛山化纤集团有限公司（以下简称化纤公司）诉被告梁大鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后发现有不宜适用该程序的情形，本案转为适用简易程序。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，并与本诉合并审理。本院公开开庭审理了本案。原、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2010年4月28日签订的《租赁协议书》已于2016年12月30日解除；2、被告将承租的位于佛山市禅城区佛罗公路45号长丝厂办公楼、饭堂等物业（面积约4586平方米）交还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2010年4月28日签订一份《租赁协议书》，约定：原告将位于佛山市禅城区佛罗公路45号的长丝厂办公楼、饭堂空置房等物业，面积约4586平方米出租给被告；租赁期限从2010年5月1日至2020年4月30日止；合同期内如遇战争、自然灾害、国家建设及统一规划需要改变土地使用功能，涉及政府征用等不可抗力造成本合同不能履行或造成损失的，双方应无条件服从，自行承担各自损失，双方均不负违约责任。协议书还对租金标准及支付方式、抵押金、违约责任等作出了约定。因佛山市人民政府调整汾江河（佛山水道）沿线用地规划，原告公司所在地块的使用功能由工业用途改变为居住用地，该地块上的建筑物（包括原告承租的物业）需拆除。双方签订的《租赁协议书》已无法继续履行。2016年9月18日，原告向被告发出《关于解除的通知》，告知其《租赁协议书》无法继续履行，以及将于2016年12月30日解除双方签订的《租赁协议书》并收回出租房屋。但被告一直以种种理由拖延将承租物业交还给原告。原告认为，双方签订的《租赁协议书》已于2016年12月30日解除，被告应当将承租物业交还给原告。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告辩称：一、原告诉称其通过向被告发出《关于解除〈租赁协议书〉的通知》，已与被告于2016年12月30解除了《租赁协议书》，该陈述与事实不符。虽然被告确于2016年9月19日签收了原告的《关于解除〈租赁协议书〉的通知》，但被告当即明确表示不同意解除双方的租赁合同，并在签收的《通知》副本上将“我公司将于2016年12月30日解除与贵单位签订的〈租赁协议书〉并收回出租房屋”的内容用笔划除，以表明态度。之后原告又多次找被告协商，被告均不同意解除合同。于是原告在其通知解除合同的日期即2016年12月30日届满后直至提起本案诉讼期间一直没有再要求与被告解除租赁关系，被告如常租用原告的房屋并按时缴交租金，原告也一直收租至2017年10月份。可见原、被告双方的租赁合同至今仍在履行，并未解除。而原告收租的行为也表明其已默认双方的合同关系仍然存在。因此，其发出的《关于解除〈租赁协议书〉的通知》并无实际产生解除双方租赁合同关系的效力。二、被告与原告双方的《租赁协议书》并无明确约定将国家建设统一规划需要改变土地使用功能作为其可单方以通知方式解除合同的条件。虽然《租赁协议书》第七条规定：“合同期内如遇战争、自然灾害、国家建设及统一规划需要改变土地使用功能，涉及政府征用等不可抗力造成本合同不能发行或造成损失的，双方应无条件服从，自行承担各自损失，双方均不负违约责任”，但该条款并没有明确约定如遇国家建设及统一规划需要改变土地使用功能时，租赁合同双方必须无条件解除租赁合同。而该条的真实意思应为：当遇到包括国家建设统一规划需要改变土地使用功能等不可抗力情况，造成合同不能履行时，所造成的损失由双方各自负担。因此，原告主张解除合同，不符合我国《合同法》第93条及94条规定的约定和法定解除合同的事由，其无权以通知的方式单方解除与被告的租赁协议。三、原告要求解除租赁合同的理由不成立。原告诉状中称，因佛山市人民政府调整汾江河沿线用地规划，原告公司所在的地块的使用功能由工业用途改变为居住用地，该地块上的建筑物（包括被告承租的物业）需拆除，双方签订的《租赁协议书》已无法继续履行。对原告的这一陈述，被告不予认可。首先，原告称被告承租的物业改变用途及需拆除，并无提供相应的证据。根据我国《城市房地产管理法》的规定，土地使用者需改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，但相关法律、法规和政策明确规定和出让合同约定由政府收回国有土地使用权的除外。但本案原告并无提交改变土地用途的相关政府批准文件、土地使用权出让合同或变更协议、国家收回土地的证明文件等证据，而原告的证据《佛山市人民政府办公室关于实施汾江河沿线用地控制性详细规划局部调整的通知》无法证明原告诉称的“以上土地需要改变用途和建筑物需拆除，双方合同无法继续履行”的主张。其次，即使被告承租的房屋的土地确因规划需要改变用途，也并不必然会致使原、被告的租赁合同无法继续履行而必须解除。理由有以下几点：第一、政府的统一规划只是限制了将来土地使用的方向，并无形成具体的改造时间表，更没有要求立即拆除原有建筑物，何时改造及如何改造完全由原告自主决定。只要原告同意，双方的合同完全可以继续履行。第二、被告租用原告的房屋的用途是开办养老机构。原来土地属工业用途都可以给被告使用，为何转变为居住用地反而无法履行合同呢？可见其理由根本不成立。四、被告要求继续履行双方的租赁合同，理由如下；第一、被告与原告的租赁合同期限为十年，至2020年4月30日止，距合同期满还有两年半。被告开办的养老机构佛山市禅城区寿星老人公寓属于民办性质，为了给入住的老人提供一个舒适优美的居住和养老环境，被告投入了大量的财力、物力。如果原告解除合同，将给被告造成重大的经济损失。第二、现入住寿星老人公寓的老人人数达到225名之多，很多都已经入住多年。被告与入住老人均签了入住合同，并承诺保证为他们提供养老的居所和服务，因此，从某种意义上，被告履行的是社会责任。如果原告与被告解除租赁合同，被告根本无法妥善安置这些老人，必然将会给政府部门增加负担，不利于社会稳定和谐。据此，被告从希望原告从大局出发，不要只顾及自己的商业利益，慎重处理，继续履行双方的租赁合同。如确需解除合同收回房屋，也应本着公平合理及趋利避害的原则，与被告协商解决。综上所述，被告认为原告请求判决确认原、被告的租赁合同已于2016年10月30日解除，及要求判令被告交还承租房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭查明事实，依法予以驳回。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、原告继续履行与被告于2010年4月28日签订的《租赁协议书》；2、本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：2010年4月20日，被告与原告签订了一份《租赁协议书》，约定原告将位于佛山市禅城区佛罗公路45号自有长丝厂办公楼、饭堂空置房等约4586平方米的物业出租给被告使用，租期自2010年4月28日至2020年4月30日共10年。上述协议签订后，被告依约向原告支付租金及水电费等，从未存在违约情形，但2016年9月19日，原告却突然以租赁物所在土地使用功能发生改变为由要求解除合同，被告当即表示反对，并不同意解除合同，其后双方一直未就解除合同事宜达成一致意见，协议至今仍在继续履行。但现被告却就本案提起诉讼要求判决确认双方《租赁协议书》已于2016年12月30日解除及要求判令被告交还承租物业。被告认为：原告以租赁物所在土地使用功能发生改变为由要求解除租赁协议并无事实与法律依据，因为据被告了解得知，该所谓规划功能改变其实是由原告一方主动向当地人民政府申请改功能的，属于原告有意的主动申请，并非双方协议中约定的“国家建设及统一规划需要改变土地使用功能”的政府主动和原告被动行为，不构成原告解约的要件；而且，根据双方《租赁协议书》第七条的约定，即使规划功能改变，也必须是在导致协议无法继续履行的情况下才得以解除。但本案中，该所谓规划功能改变也只是政府发文公告规划事宜而已，截至目前，政府仍未有实际实施整改的方案或文件，也未发文称需要收回案涉土地以拆除或改建等。由此，在政府未对案涉土地进行收储拆迁前，该规划功能改变都并未影响双方继续履行该租赁协议，由被告租赁地块本属工业用途但仍出租给被告作为养老院使用也可知所谓规划功能并未对案涉租赁协议产生任何不能继续履行的影响，因此，该租赁协议仍存在继续履行的可能以及事实依据和法律依据。事实上，据被告所知，原告之所以要求解除案涉租赁协议是因为其已经将案涉土地出卖给保利房地产公司用以开发住宅项目，而并非是由于规划功能改变，在原告收取了保利房地产公司相应的拆迁补偿款后却不想补偿给相应承租户，由此以所谓规划功能变更为由要求解约，以达到将补偿款收归自己囊中而不想对各承租方进行任何补偿的目的。另外，案涉租赁协议仍一直在正常履行当中，原告仍收取租金至2017年11月，可见案涉租赁协议并未解除，原告仍应按照案涉租赁协议继续切实履行其义务。故为了维护自己的合法权益，现特向法院提出上列反诉请求.原告（反诉被告）辩称：1、请求法庭依法驳回被告的反诉请求，被告称案涉土地规划使用功能变动是由原告主动申请无法律依据，案涉土地的功能规划是政府主管部门按照法律程序进行的，而非原告的主动行为，案涉土地是汾江河（佛山水道）沿线用地控制性规划的一部分；2、为实施政府规划，被告承租的物业确实要拆除，但一直不能顺利进行；3、无论是用地规划的调整还是土地出让都有法定的程序，而非被告称的个人行为；4、双方签订租赁协议书约定了双方的权利义务，被告要求原告补偿拆迁补偿款无事实和法律依据，双方签订的租赁协议书2016年12月30日解除，被告虽将解除通知书的部分划掉，但不能否定该通知的效力，且被告收到解除合同通知后，双方也就拆迁补偿进行过协商，被告从未对原告解除合同提出异议，被告的反诉请求无事实和法律依据。诉讼中，原告对本诉和反诉提交如下主要证据：1、原告的营业执照，证明原告的主体资格。2、被告的居民身份证复印件，证明被告的主体资格。3、租赁协议书，证明原告与被告于2010年4月28日签订《租赁协议书》，约定：被告租用原告长丝厂办公楼、饭堂等物业，面积约4586平方米；租赁期限从2010年5月1日至2020年4月30日止；前三年，每月租金40000元，第四年起，每两年递增8%；合同期限内遇战争、自然灾害、国家建设及统一规划需要改变土地使用功能，涉及政府征用等不可抗力造成本合同不能履行或造成损失的，双方应无条件服从，自行承担各自损失，双方均不负违约责任。4、粤房地证字第××号、68××71号、68××72号《房地产权证》一本，证明原告系案涉物业的所有权人。房屋用途为“工业用房”，土地用途为“工业”。5、佛山市人民政府办公室关于实施汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划局部调整的通知、《汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划》局部调整，证明根据佛府办函[2016]611号《通知》，原告公司所在地块（包括案涉物业所在土地）的使用功能发生变化，由原来的工业用地调整为居住用地。为实施政府规划，被告租用的物业需要拆除。6、关于解除《租赁协议书》的通知，证明2016年9月18日，原告通知被告于2016年12月30日解除双方签订的《租赁协议书》，收回出租房屋。被告于2016年9月19日确认收到该通知。7、佛山市禅城区国有土地使用权储备协议书，证明经佛山市禅城区人民政府批准，案涉物业及所在地块的土地使用权纳入政府土地储备；原告应当在2018年2月底前完成搬迁退场及交地工作，并负责地上建筑物的拆除、平整和地下管线勘探及迁改，以净地形式将土地交给禅城区土地储备中心。诉讼中，被告对本诉和反诉提交如下主要证据：1、被告的身份证，证明被告的主体资格。2、民办企业登记证书、养老机构设立许可证，证明被告租赁原告的物业的用途是开办寿星老人养老中心。3、租金收据6份（2017年7月-11月），证明原、被告的租赁协议直到2017年11月还在继续履行，且被告按时交纳租金给原告。4、寿星老人公寓11月份的入住登记表5页，证明被告租赁原告的物业开办的寿星老人公寓现有250名老人居住使用。如双方解除租赁协议，被告无法安置这些老人，并会对被告造成巨大的经济损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人举证的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1-7，被告对真实性均无异议，本院予以确认。对被告提交的证据1、3，原告对真实性无异议，本院予以确认；对证据2，经核对，并结合其他证据，本院对其真实性予以确认；对证据4，该证据为被告单方制作，登记表上所列250名老人是否确在该公寓居住，并无其他证据佐证，其真实性无法确认，但结合该证据及证据2，本院对案涉租赁物用于开办养老院的事实予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告为佛山市禅城区佛罗公路45号（自编16、41、45号）（粤房地证字第××号、Ｃ6××22号、Ｃ6××71号）房屋的合法产权人，房屋所在土地使用性质为工业用地，原告将上述房产中面积约4586㎡的部分出租给被告使用。2010年4月28日，原告（合同出租方）与被告梁大鹏（合同承租方）签订《租赁协议书》，合同约定：一、租用物业详细情况出租方将自有长丝厂办公楼、饭堂空置房等物业，面积约4586㎡，租用给出租方，详见（物业位置示意）。二、租赁期限：从2010年5月1日至2020年4月30日，租用期共10年，如到期出租方条件许可而承租方要继续租用，同等条件下优先考虑承租方。三、租金及租金交纳方法（注：租金不含税金，由此发生的其他税金也由承租方承担）1、前三年，每月租金40000元。第四年起，每贰年在原基础上递增8%。（即第4、5年月租金以43200元计算；第6、7年月租金以46656元计算；……依次类推）。2、租金从2010年7月1日开始计算；3、在租赁前应交纳二个月租金作为抵押金，抵押金八万元。直至本协议期终止，承租方交齐水电费及所应缴纳的租金后十天内由出租方退回承租方。4、出租方向承租方提供水、电，容量尽量满足承租方要求。承租方在该场地内需新安装的水电表、管线等设施，施工方案必须先由出租方审核，认可后方可施工，所发生的一切费用由承租方负责……5、承租方必须每月5日前向出租方交纳当月租金及上月水电费，出租方须提供有效的租金收据。如承租方不按时交纳租金，出租方有权对该违约行为按日息千分之五计算滞纳金，直至加倍经济处罚，停止水、电供应，因此引起的一起后果由承租方负责。四、承租方租用该物业只能作商业用（敬老院），不能擅自转租（经出租方同意除外）、移作它用或进行有损出租方利益的活动。承租方在租用物业上开展的生产经营活动必须遵守国家、地方的法律法规……七、合同期内如遇战争、自然灾害、国家建设及统一规划需要改变土地使用功能，涉及政府征用等不可抗力造成本合同不能履行或造成损失的，双方应无条件服从，自行承担各自损失，双方均不负违约责任……九、在租赁期出现问题，必须提前三个月内通知对方，责任由违约方承担。若出租方违约，除退回承租方的抵押金，还需另赔偿承租方单倍抵押金；若承租方违约，出租方没收承租方的抵押金。若协商解决不成，守约方可向当地禅城区法院起诉违约方……合同签订后，原告向被告交付了承租场地。被告以承租的佛山市禅城区佛罗路45号为工商登记地址，出资成立了佛山市禅城区寿星老人公寓。2016年8月30日，佛山市人民政府发布《佛山市人民政府办公室关于实施汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划局部调整的通知》，通知称：《汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划》局部调整已按法定程序完成了相关审批手续，现经市人民政府批准实施。2016年9月19日，原告向被告发出关于解除《租赁协议书》的通知，通知称“由于佛山市人民政府调整汾江河（佛山水道）沿线用地规划，我公司所在范围的土地（以下简称“该地块”）使用功能发生改变，即由原来的工业用途转变为住宅用地。该地块上的建筑物也将被拆除，双方签订的《租赁协议书》已无法继续履行。为此，特通知贵公司，我公司将于2016年12月30日解除与贵公司签订的《租赁协议书》并收回出租的房屋。”同日，被告收到原告发出的解除通知。2017年8月2日，原告与佛山市禅城区土地储备中心签订《佛山市禅城区国有土地使用权储备协议书》，协议约定根据原告的申请，经佛山市禅城区国土城建和水务局同意及禅城区人民政府批准，双方同意将原告位于佛山市禅城区祖庙街道汾江河以北、佛罗路以南、佛山大道西侧的出让用地使用权及其地上建筑物纳入政府土地储备，原告应在签订协议后6个月内完成搬迁退场及交地工作，并负责地上建筑物的拆除、平整和地下管线勘探及迁改，以净地形式将土地交给土地储备中心。诉讼中，我院向市国土资源和城乡规划局发函调查有关事实，该局于2018年4月11日复函称：佛山化纤集团有限公司位于佛山市禅城区佛罗公路45号（厂区）土地，地号为060001040114，使用权类型为出让，土地用途为工业，使用权面积为189184平方米，暂未发现有抵押、查封及相关变更的信息。二、佛山化纤集团有限公司位于佛山市禅城区佛罗公路47号（住宅）土地，地号为060001040126，使用权类型为出让，土地用途为住宅，使用权面积为20547平方米，暂未发现有抵押、查封及相关变更的信息。三、涉及佛山化纤集团有限公司的用地位于《局部调整》范围内，该成果已于2016年8月经市政府批准实施。另查明，被告在2017年11月10日收到本案诉状副本。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告梁大鹏签订的《租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除。对此，首先，佛山市国土规划局作出的《汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划》局部调整已于2016年8月30日得到佛山市人民政府的批准，包括案涉租赁房屋在内的土地被纳入规划的范围，根据城市建设的需要重新进行规划，亦即案涉租赁房屋所在地块因统一规划需要土地使用功能发生变化，由工业用地改为住宅、商业用地；其次，2017年8月2日，原告与佛山市禅城区土地储备中心签订《佛山市禅城区国有土地使用权储备协议书》，案涉租赁房屋所在土地已经被佛山市禅城区土地储备中心收储，且收储协议中约定原告化纤公司应于六个月内将土地交给佛山市禅城区土地储备中心。至此，案涉房屋所在土地被纳入统一重新规划的范围，且被土地储备部门收储，案涉《租赁协议书》实际上已无法继续履行，应予解除。至于合同解除的时间点，原告虽于2016年9月18日向被告发出解除合同通知书，但当时案涉租赁合同并非不能履行，故本院对原告主张《租赁协议书》于上述通知书载明的2016年12月30日解除不予确认。2017年8月2日，案涉租赁房屋所在土地被收储之后合同已实际不能履行，本院确认《租赁协议书》于本院向被告送达起诉状之日，即2017年11月10日解除。因此，本院对原告关于解除合同的主张予以支持，被告反诉要求继续履行合同，缺乏依据，本院不予支持。经本院释明，被告在本案中不提出要求赔偿损失的反诉请求，若被告认为合同的解除造成其损失的，可另行主张。关于返还案涉租赁物的问题。案涉租赁合同已解除，被告占有案涉租赁物已无法律依据，应向原告返还案涉租赁物，故本院对原告要求被告返还案涉租赁物业的诉请予以支持。综上，根据《中华人民共和合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山化纤集团有限公司与被告梁大鹏于2010年4月28日签订的《租赁协议书》于2017年11月10日解除；二、被告梁大鹏在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山化纤集团有限公司返还佛山市禅城区佛罗公路45号长丝厂办公楼、饭堂等物业（面积约4586平方米）；三、驳回被告（反诉原告）梁大鹏的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案本诉受理费25元，由被告梁大鹏负担；反诉费25元（被告已预交50元，对其多交的受理费25元，经书面申请，本院予以退回），由被告（反诉原告）梁大鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年六月二十日书记员  吴章斐