上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初90867号原告：北大资源集团有限公司上海分公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX室。法定代表人：贺新忠，总经理。委托诉讼代理人：孙彬彬，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏杰，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海满凯贸易发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：孙斌，董事长。委托诉讼代理人：梁文琰，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐瑞，上海市凌云永然律师事务所律师。原告北大资源集团有限公司上海分公司诉被告上海满凯贸易发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日受理后，依法适用普通程序，由审判员杨怡霖担任审判长，与人民陪审员田有娣、人民陪审员梅丽华组成合议庭，于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告北大资源集团有限公司上海分公司的委托诉讼代理人孙彬彬、李宏杰、被告上海满凯贸易发展有限公司的委托诉讼代理人梁文琰、唐瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北大资源集团有限公司上海分公司诉称，2016年，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区新金桥路XXX号702-705、1807、2009房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。租期自2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为每月人民币(以下币种同)64,569元，被告自合同生效之日起从未支付过租金，经多次催讨，未果。被告于2017年11月30日将新金桥路XXX号1807、2009房屋返还给原告。现向法院起诉要求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、判令被告将上海市浦东新区新金桥路XXX号方正大厦702-705室房屋返还给原告；三、判令被告支付给原告自2016年1月1日起按照月租金64,569元标准计算至2017年11月30日的房屋租金及使用费；四、判令被告支付给原告自2017年12月1日起按照月租金54,184元的标准计算至实际迁出之日止的房屋租金及使用费；五、判令被告支付给原告以193,707元为本金自2016年1月1日起算，以193,707元为本金自2016年4月1日起算，以193,707元为本金自2016年7月1日起算，以193,707元为本金自2016年10月1日起算，以193,707元为本金自2017年1月1日起算，以193,707元为本金自2017年4月1日起算，以193,707元为本金自2017年7月1日起算，以183,322元为本金自2017年10月1日起算，以162,552元为本金自2018年1月1日起算，以61,408.5元为本金，自2018年4月1日起算，上述均按照日1%标准计算至2018年5月4日止的逾期付款违约金；六、诉讼费由被告负担。被告上海满凯贸易发展有限公司辩称，系争房屋的实际使用人为利德科技发展有限公司(以下简称利德公司)和西藏昭融投资有限公司(以下简称昭融公司)。被告是利德公司和昭融公司的债务人，应要求以被告的名义与原告签订房屋租赁合同，被告代两公司支付租金给原告，从被告欠付两公司的债务中予以抵扣。房屋租赁合同期限已届满，不存在解除合同。被告不是系争房屋的实际使用人，无法返还房屋。实际使用人于2017年11月30日将1807室、2009室房屋返还给原告。租赁期限于2016年12月31日届满后，原、被告未续签租赁合同，被告也未实际使用房屋，原告要求被告支付租金及违约金缺乏事实根据。相关费用应由实际使用人来承担。根据方正集团财务部总监吴小娟的协调，鉴于利德公司和北大资源集团有限公司互为股东的关系，2016年起不必再向原告支付房屋租金了。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，上海市浦东新区新金桥路XXX号702-705、1807、2009房屋产权登记在北大资源集团有限公司名下。2014年4月29日，北大资源集团有限公司与原告签订《授权委托协议》，约定全权委托原告经营管理系争房屋，授权范围为出租经营。2014年，原告与利德公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区新金桥路XXX号7F室出租给利德公司使用，租期自2014年1月1日至2014年12月31日。2015年，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区新金桥路XXX号7F室出租给被告使用，租期自2015年1月1日至2015年12月31日。被告支付了2015年全年租金。2016年，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区新金桥路XXX号702-705、1807、2009房屋出租给被告使用，租期自2016年1月1日至2016年12月31日。合同第4-1条约定，以一个月为一个支付周期，每日每平方米建筑面积租金为2.50元，月租金总计为64,569元。第4-2条约定，被告应于每季度开始前一个月内支付下一季度租金。逾期支付的，逾期一日，则被告需按日租金的1%支付违约金。被告自2016年1月起未付租金。原告于2016年12月5日、2017年7月7日两次向被告发送《催缴通知书》催讨租金。2017年11月30日，原告收回新金桥路XXX号1807室、2009室房屋。另查，2018年4月9日，利德公司和昭融公司向本院出具《情况说明》称，新金桥路XXX号7楼自始至今一直由利德公司和昭融公司使用。虽然2015年和2016年原告与被告签订了房屋租赁合同，但是被告从来没有实际使用过该房屋。2015年和2016年因房屋使用产生的电费由利德公司及其下属企业上海赋唐贸易发展有限公司支付。2015年的房屋租金、物业管理费、车位费以及2016年物业管理费、车位费，利德公司和昭融公司已经结算给被告。根据方正集团财务部总监吴小娟的协调，鉴于利德公司和北大资源集团有限公司互为股东的关系，2016年起不必再向原告支付房屋租金了。以上事实由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、授权委托书、催缴通知书、情况说明等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告于2016年签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。被告抗辩系争房屋的实际使用人为利德公司和昭融公司，被告仅受两公司之托以被告的名义与原告签订合同。根据法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。庭审中，原告坚持选择被告作为相对人要求其承担相应责任，本院依法予以支持。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告于2016年签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年12月31日期限届满，系争房屋继续被使用，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。现原告以被告欠付为由要求解除租赁合同关系，本院依法予以准许。合同解除后，被告理应将系争房屋返还给原告。被告抗辩根据方正集团财务部总监吴小娟的协调，鉴于利德公司和北大资源集团有限公司互为股东的关系，2016年起不必再向原告支付房屋租金了，原告对此不予认可，被告未提供书面证据予以佐证，故对被告的抗辩，本院难以采信。原告要求被告支付自2016年1月1日起欠付的租金和房屋使用费以及逾期付款违约金，符合双方合同约定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告北大资源集团有限公司上海分公司与被告上海满凯贸易发展有限公司之间的房屋租赁合同关系；二、被告上海满凯贸易发展有限公司在本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区新金桥路XXX号方正大厦702-705室房屋返还给原告北大资源集团有限公司上海分公司；三、被告上海满凯贸易发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告北大资源集团有限公司上海分公司自2016年1月1日起按照月租金64,569元标准计算至2017年11月30日的房屋租金及使用费；四、被告上海满凯贸易发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告北大资源集团有限公司上海分公司自2017年12月1日起按照月租金54,184元的标准计算至实际迁出之日止的房屋租金及使用费；五、被告上海满凯贸易发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告北大资源集团有限公司上海分公司以193,707元为本金自2016年1月1日起算，以193,707元为本金自2016年4月1日起算，以193,707元为本金自2016年7月1日起算，以193,707元为本金自2016年10月1日起算，以193,707元为本金自2017年1月1日起算，以193,707元为本金自2017年4月1日起算，以193,707元为本金自2017年7月1日起算，以183,322元为本金自2017年10月1日起算，以162,552元为本金自2018年1月1日起算，以61,408.50元为本金，自2018年4月1日起算，上述均按照日1%标准计算至2018年5月4日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,889元，减半收取计人民币10,444.50元，财产保全费人民币5,000元，上述共计人民币15,444.50元，由被告上海满凯贸易发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨怡霖人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一八年六月二十二日书 记 员  杨艳冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租金期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。