安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1522民初1743号原告：郭士祥，男，1967年12月6日出生，汉族，安徽省霍邱县人，农民，初中文化，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：胡冬梅，安徽大鸣律师事务所律师。被告：王礼丸，男，1982年5月2日出生，汉族，安徽省霍邱县人，农民，初中文化，住安徽省霍邱县。被告：王兵章，男，1970年3月20日出生，汉族，安徽省霍邱县人，农民，住安徽省霍邱县。被告：王福章，男，1978年1月1日出生，汉族，安徽省霍邱县人，农民，住安徽省霍邱县。以上两被告共同委托诉讼代理人：韩冰洁，安徽霍达律师事务所律师。原告郭士祥与被告王礼丸、王兵章、王福章农村建房施工合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告郭士祥及委托诉讼代理人胡冬梅、被告王礼丸、被告王兵章、王福章的共同委托诉讼代理人韩冰洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭士祥诉称：2016年3月10日，原、被告签订建房协议，协议约定：原告承建被告在霍邱县新店镇新淮路中段坐西朝东的房屋，价格每平方950元，具体面积以房屋建成后测量面积为准。建成验收后三个月内付清建房款。2016年8月20日房屋竣工，被告验收合格后入住。经原告多次催要，被告尚欠261180.88元建房款至今未付。为维护自身合法权益，特诉至来院，诉求判令三被告连带支付上述拖欠的建房款并从应支付之日起到实际偿清之日止按银行同期贷款利率支付利息；被告承担诉讼费。被告王礼丸辩称:连带支付责任不认可，房子是我两个叔叔即王兵章、王福章委托我帮忙建的，建房款应由被告王兵章、王福章支付，我不应承担付款责任。被告王兵章、王福章辩称：1、答辩人从未授权王礼丸与被答辩人郭士祥签订建房协议，该建房协议系被答辩人与王礼丸私自签订，且承揽费用约定超过正常价格，损害答辩人的合法权益，答辩人对该建房协议不认可也不予以追认，因此被答辩人不是本案适格的主体，若拖欠也应由王礼丸起诉答辩人。2、答辩人与王礼丸口头约定建房合格且达到居住条件，答辩人按700元每平方米支付建房款，然而王礼丸又委托他人代建与答辩人无关，现王礼丸与他人共谋起诉答辩人，损害答辩人的利益。同时王礼丸所建房屋存在严重质量问题，诸如水电工程未完工，答辩人更没有接收入住。答辩人将依法对房屋质量进行鉴定。如被答辩人坚持要求按其主张的标准支付款项，答辩人还要求对房屋造价进行鉴定。3、答辩人已经支付42万元建房款，除去6300元质保金，不应再支付其他款项。经审理查明：被告王兵章、王福章与被告王礼丸系家门叔侄关系。被告王兵章、王福章常年在新疆经商，因老家房屋需要新建，2015年底至2016年初电话委托王礼丸帮忙建房。被告王礼丸于2016年3月10日与原告签订建房协议，约定：一、甲方（王礼丸，以下同）在霍邱县新店镇新淮路中段坐西朝东地皮一块，需要建房，现承包给乙方（郭士祥，以下同），价格每平方米950元，具体面积以房屋建成后测量面积为准，建筑面积以外的墙头、地坪等附属建筑另行核算。建筑标准：毛坯房、门窗属乙方（郭士祥）安装、水电暗管下好。二、乙方负责甲方建筑房屋时的一切工、料和处理邻里关系纠纷，并负责甲方房屋建筑质量。三、房屋建成后，经甲方验收后，甲方建房费用三个月内付清，逾期不付，乙方有权追究甲方法律责任。在协议签订之前即2016年3月5日涉案房屋开始施工，2016年8月份房屋建成，附属工程2017年春节前建成。2017年春节王兵章夫妇从新疆回来对涉案房屋进行测量验收。在验收过程中，王兵章夫妇提出涉案房屋墙上有裂缝，并提出每平方米950元高了，口头提议每平方米降至880元，原告郭士祥口头同意，双方未签订书面协议。王兵章夫妇还承诺待回到新疆后两周内和王福章一起将建房余款打过来。另查明：在原告郭士祥建房过程中，被告王兵章、王福章汇款至王礼丸陆续给付原告建房款42万元。涉案房屋位于霍邱县新店镇新淮路中段坐西朝东，四间三层共计12间。原告郭士祥无建房资质。被告王礼丸一直以开饭店为业。本院认为：王兵章、王福章口头委托王礼丸帮忙建房，因王礼丸不从事建筑工作，故该委托应视为授权王礼丸与他人签订建房协议。退一步，即便王兵章、王福章是委托王礼丸本人建房，因王礼丸不从事建筑工作，在其接受两被告建房委托后与原告签订建房协议，并将该情况告知王兵章、王福章后，王兵章、王福章陆续汇款至王礼丸并通过其支付原告建房款，该行为应视为王兵章、王福章对王礼丸与原告签订建房协议的认可。由于原告不具建房资质，且所建涉案房屋为三层，故王礼丸与原告签订的建房协议不符合法律规定，为无效合同。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，本案原告郭士祥与被告王礼丸签订的合同无效后，被告王兵章及其配偶在涉案房屋竣工后，对该房屋进行测量、验收，并承诺返回新疆后将建房余款打来，应视对涉案房屋质量认可，故理应按双方约定支付下余建房款。对于房屋建造单价，建房协议原约定每平方米950元，但后双方口头达成一致降为每平方米880元，是对原协议的变更，故建房款应按此单价结算。关于涉案房屋的建造面积，原告及两被告的受托人王礼丸共同测量为662.62平方米并在2018年2月2日的协议中签字认可，故建造面积应按此结算。对于两被告关于被告王礼丸与原告共谋，损害其利益的抗辩，因未提交证据证实，另外证人朱某（建筑工人）也证实涉案房屋用料较好，每平米造价在900多元，故对两被告的上述抗辩，本院不予采信。两被告在案件审理过程中，申请对涉案房屋造价及房屋质量、房屋等级以及确定房屋是否可以继续使用，若可以使用维修方案及费用进行鉴定，鉴于被告已于2017年春节对涉案房屋进行过测量验收，且本案已查明双方对造价作出明确具体约定，故不予准许。对于原告诉求涉案房屋室内电线、开关等费用9430元，原告郭士祥、被告王礼丸均认可包含在原约定的房屋造价内，系重复计算，不予支持。对于原告主张的附属部分中的墙头建造费用22280.88元，在被告王礼丸告知两被告后，两被告明确表示价格高了，原告也未能提供该部分的决算价格，故该部分费用本案不予处理。对于原告诉求的附属部分的其他费用即扒房费2800元、后院垫土费8360元、下水道、沉淀池1600元、院里下水管1200元、挖机平土费4500元，予以支持。对于原告诉求的吃饭钱760元、切割机钱700元，被告王丸礼不认可，不予支持。对于原告诉求的利息，按约应从王兵章夫妇2017年春节验收后三个月内付清，逾期后应以涉案房屋（包括附属部分）逾期金额按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，本案酌定逾期利息的起算时间为2017年4月28日。另外被告王礼丸系两被告王兵章、王福章的委托代理人，其不应承担支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十七条之规定，判决如下：一、被告王兵章、王福章支付原告郭士祥下余建房款181565.6元（880元/平×662.62平+2800元+8360元+1600元+1200元+4500元-420000元）及逾期利息（逾期利息以181565.6元为基数从2017年4月28日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清为止）于本判决书生效后三十日内清讫。二、驳回原告郭士祥其他诉求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，原告郭士祥负担1600元，被告王兵章、王福章负担3600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  梅辉人民陪审员  刘颖人民陪审员  杨丽二〇一八年六月二十日法官助理李丹书记员张光耀附：民事判决书相关法律条款《钟华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。