.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书 （2018）内0102民初2051号 原告：内蒙古自治区工会干部学校。法定代表人：刘永钢，该学校校长。委托诉讼代理人：赵娜，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜龙龙，内蒙古益鑫律师事务所律师。被告：格林豪泰酒店（中国）有限公司。法定代表人：ALEX SHUGUANG XU，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李强，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康丹，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。第三人：刘晏。委托诉讼代理人：白建朝，经世律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚庆，经世律师事务所律师。原告内蒙古自治区工会干部学校（以下简称工会学校）与被告格林豪泰酒店（中国）有限公司（以下简称格林豪泰公司），第三人刘晏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工会学校的委托诉讼代理人赵娜、杜龙龙，被告格林豪泰公司的委托诉讼代理人李强，第三人刘晏的委托诉讼代理人白建朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工会学校向法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告房屋租赁关系；2、判令被告立即将承租的房产返还原告；3、判令被告向原告支付欠付的房屋租金620121元（计算至2018年3月31日），并支付截止到实际返还房产之日的租金；4、判令被告支付原告违约金1726614元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年2月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于××号房产，租赁期共9年，自2008年7月16日起至2017年7月15日止，建筑面积为3718.48平方米，年租金为155万元整，每三年递增3%，自2009年7月16日开始，被告每3个月作为一个支付周期，被告须于每年7月1日、10月1日、次年1月1日、4月1日始向原告支付当期租金。同时，原被告签订《备忘录》，双方达成意向，原租赁合同到期后，原告房产仍租赁给被告使用，届时双方另行签订合同，2017年7月16日，《房屋租赁合同》到期后，原告两次向被告致函，要求被告续签《房屋租赁合同》，否则，双方租赁关系解除，要求被告向原告返还房产。被告在原告要求的答复期间内没有任何明确答复，原告认为被告已经没有继续续签《房屋租赁合同》的意愿，双方的租赁关系应当解除。被告在租赁期内，经常出现拖欠租金的情况，截止到2018年3月31日，被告已经欠付租金620121元，按照双方《房屋租赁合同》第5.3条的约定：如乙方拖欠租金并经甲方书面催告后又15个工作日内仍未支付，甲方可直接向物业所在地人民法院申请执行收取租金或无条件索回全部物业；第12.5条：有下列情形之一的，守约方有权单方面解除本合同，且本合同自解除通知书到达对方之日起即告解除，违约方除应按当年全年租金支付违约金外，还应赔偿由此给对方造成的损失；其中包括乙方未按照本合同5.3条规定交付租金。原告多次通知被告支付拖欠租金，被告都以各种理由予以推辞。综上所述，被告的行为已经严重违约，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告格林豪泰公司辩称，1、被告方不认可原告与被告解除租赁关系，因为合法的租赁关系已经到期；2、被告不是原告房屋的现实际使用人，故不存在将承租的房产返还的问题；3、原告主张的欠付租金是从2017年10月1日起计算的，该时间为原被告合同到期后产生的，原被告合同2017年7月15日到期，至2017年10月1日之间，谁向原告支付租金即为实际使用人。而被告并不拖欠及没有缴纳的相应义务；4、原告主张的违约金是基于已到期的合同和有明确的直接法律关系所主张，与本案的被告既不存在约定，也不存在法定；5、被告要求追加第三人即实际使用人为共同被告。第三人刘晏陈述称，对于原告的第一、二项诉请，第三人是实际承租人，现已投入巨额资金，租赁房屋是在经营酒店。如果原、被告的租赁合同解除，第三人租赁房屋就没有了事实依据，对于投入的资产存在风险，对于解除合同，第三人不同意；对于欠付租金的数额是正确的，第三人不交纳房租的原因是基于不安抗辩权，酒店经营注册地址等信息均是被告的名称，第三人想注册自己的公司客观上不能办到，第三人一直要求被告协助办理经营手续，被告置之不理，所以第三人没有缴纳租金，所以应该由被告缴纳租金。对于支付违约金，因为当时第三人与原告并没有签订租赁合同，原、被告之间的合同，第三人是不知道的，所以此条款不能适用于第三人，如按条款被告造成违约，被告应当支付违约金。                                                                                                            当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交的2014年4月9日被告向原告通过传真的方式发送的函件，庭审中，被告代理人需对函件的真实性向被告公司核对，但在本院规定的时间内，被告未向本院提交关于对此函件是否认可的书面材料，亦未对函件中被告的盖章申请司法鉴定，故对于原告的此证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月1日，原告工会学校（甲方）与被告格林豪泰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告位于××号房屋，租赁期限及交付日期为2008年7月16日至2017年7月15日，共9年，交付日为2008年2月1日；附件三租金及支付方式：租金为每年155万元，每三年递增3%；首期租金在本合同签订后7个工作日内，乙方应电汇支付人民币100万元，甲方接到汇款后7个工作日内出具合法有效的等额发票给乙方；在2008年3月25日甲方实际交付该物业一层部分后7个工作日内，乙方应支付人民币55万元，甲方接到汇款后7个工作日内出具合法有效的等额发票给乙方，首期租金合计155万元作为自2008年7月16日至2009年7月15日的租金；自2009年7月16日开始，乙方每3个月作为一个支付周期，即第二年度起，年租金分四次支付，乙方须于每年7月1日、10月1日、次年1月1日、4月1日始向甲方支付当期租金；附件七房屋返还时的状态：合同期满后，如不再续约，乙方须于合同终止日后15天内将承租的物业交还甲方，租赁终止返还该物业时乙方将改造或更新后的固定设备和设施返还给甲方，无需交付原物，乙方投资的固定资产部分的装修、装饰装修等属固定、不能移动的财产部分，均无偿归甲方所有，乙方不得损坏、拆毁和移走。乙方有权在合同终止后15天内拆除并取回属于乙方的可移动的设施、设备等，该15天拆除期，甲方免收租金；附件八转租、转让和交换：在租赁期内，乙方可将该物业不超过30%部分进行转租，但转租合同涉及甲方利益的条款必须经甲方同意；在不改变本合同第六条款租赁用途的前提下，经甲方同意，乙方可将该物业全部或部分划归乙方属下分支机构（如分公司、办事处）管理经营，但应确保该受让方具备履约能力。附件九解除本合同的条件第12.5条：有下列情形之一的，守约方有权单方面解除本合同，且本合同自解除通知书送达对方之日起即告解除，违约方除应按当年全年租金支付违约金外，还应赔偿由此给对方造成的损失（如甲方违约，则违约赔偿应包括乙方已装修装潢费用减去已使用年限均摊费用；如乙方违约，甲方有权按当时物业现状当即收回物业，同时乙方不得主张已装修装潢的损失，并不得拆除装修部分）。同日，原、被告签订《备忘录》，约定：双方协议原租赁年为十五年，因原告签订满十年的合同期限需向中华全国总工会报批，因此双方同意将合同租赁期限定为9年，后6年的合同届时另行签订。一、原告同意将该物业从2017年7月16日至2023年7月15日仍租赁给被告；二、届时租金递增幅度由每三年递增3%调整为每三年递增5%，即到2017年9月合同期满后，以当时年租金的5%增长，3年后，以当年该物业租金的5%再增长一次，直至15年的租期结束；三、原合同其他内容不变，若原合同与本备忘录有抵触的部分，以本备忘录为准，其他条款按照原合同执行。2014年4月9日，被告通过传真的方式向原告致函，内容为：一、原合同中约定的××号物业的承租方不作改变，仍由我司承租；酒店的经营管理方面，我司总部不再安排人员前往，而是委托呼和浩特当地的刘晏刘总对酒店进行管理；二、为便于酒店的经营管理，刘晏刘总将代我司向贵方缴纳物业租赁费用，贵方开具发票的付款方名称仍为“格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司”。2017年7月28日，原告向被告致函，内容为：双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了合同到期日为2017年7月15日，但合同到期后，被告仍欠2017年1-7月的租金，并在原告方多次催促下，直至2017年7月24日才交清，被告已构成合同违约；根据双方签订的备忘录，关于下一步是否续签合同，原告已向被告致函联系，被告一直未明确答复。2017年10月24日，原告向被告致函，内容为：原被告签订的《房屋租赁合同》明确约定了合同到期日为2017年7月15日，根据双方所签订之《备忘录》，关于续签合同事宜，原告已向被告联系，被告一直未明确答复，原告声明被告如在2017年10月31日前不予明确答复，原告将收回房产。2014年3月10日，格林豪泰无锡公司（甲方）与第三人刘晏（乙方）签订《资产、业务和经营管理权转让协议》，约定：甲方拥有位于内蒙古自治区××号酒店-格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司的全部资产，并全权负责酒店的经营管理，甲方同意转让附件一所列的全部酒店资产、附件二全部业务合同以及酒店经营管理权给乙方，乙方同意按照本协议约定的条件受让酒店的全部资产及经营管理权。第三条第2款约定：乙方必须以格林豪泰加盟酒店的形式继续经营酒店，并就加盟事宜重新签订《格林豪泰酒店特许经营合同》；第7款约定：甲方承诺在甲方与原告《房屋租赁合同》到期后，甲方将配合乙方续签《房屋租赁合同》。其中附件二业务合同中包括原被告签订的《房屋租赁合同》。2014年3月11日，被告（甲方）与第三人刘晏（乙方）签订《青皮树酒店特许经营合同》及补充协议，约定：甲方允许乙方非独占性地使用甲方之“青皮树酒店”品牌，特许经营位于以下地址的酒店：××号，特许经营期限自合同签署之日起算共计9年4个月。另查明，现涉案房屋的经营主体为格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司，庭审中，原告认可格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司的经营行为系被告的经营行为，自2014年4月开始涉案房屋的租金由第三人刘晏交纳；第三人刘晏认可2017年10月1日至2017年12月31日的租金支付了239762元，2018年1月1日至2018年3月31日的租金未支付。本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告与第三人签订的《青皮树酒店特许经营合同》及补充协议，及格林豪泰无锡公司（甲方）与第三人刘晏（乙方）签订的《资产、业务和经营管理权转让协议》，系被告或格林豪泰无锡公司与第三人之间签订的加盟酒店协议，协议对被告、及第三人发生法律效力，对于原告不发生法律效力。原、被告签订的租赁合同到期后，按照约定，被告应向原告返还涉案房屋，或续签合同，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，并收取了合同到期后的租金的，应认为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；原告请求解除原、被告之间的租赁合同关系，庭审中，被告亦明确表示合同到期后，不再续租，故对于原告的此诉请，本院予以支持；对于原告请求被告返还涉案房屋的诉请，被告抗辩称现房屋实际占有人为第三人刘晏，第三人为实际承租人，应由第三人承担返还房屋的义务，因现涉案房屋的实际经营者为格林豪泰酒店（无锡）有限公司呼市一分公司，即被告未对于经营主体进行变更，故对于原告的此诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付欠付房屋租金620121元，及至实际返还房屋之日租金的诉请，根据2014年4月9日被告通过传真的方式向原告致函的内容，第三人系作为被告的管理者代被告支付租金，实际承租方仍是被告，第三人对于欠付租金数额予以认可，故对于原告的此诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付违约金的诉请，根据双方租赁合同约定，被告未按约定向原告支付房屋租金，已构成违约，应当承担违约责任，根据租赁合同约定：违约方除应按当年全年租金支付违约金外，还应赔偿由此给对方造成的损失。原告请求按照2017年7月16日至2018年7月15日全年租金计算违约金，被告未提出违约金过高请求减少的抗辩，故对于原告的此诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告内蒙古自治区工会干部学校与被告格林豪泰酒店（中国）有限公司的房屋租赁关系；二、被告格林豪泰酒店（中国）有限公司于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于××房屋返还原告内蒙古自治区工会干部学校；三、被告格林豪泰酒店（中国）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告内蒙古自治区工会干部学校2017年10月1日至2018年3月31日止的租金620121元，违约金1726614元，合计人民币2，346，735元，并支付自2018年4月1日至实际返还房屋之日止的租金（租金按照每年1726614元计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费人民币25574元，由被告格林豪泰酒店（中国）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审判长 韩宇人民陪审员  孟丽旌人民陪审员  李春秀   二〇一八年六月一日   书记员 苏君洁