江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏0305民初1136号 原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司，住所地徐州市贾汪区大吴街道办事处大吴商城内。 法定代表人王飞，该公司经理。 委托代理人董兆强，江苏同凯律师事务所律师。 被告陈玉启，男，1974年2月11日生，汉族，住安徽省萧县孙圩子乡蒋陈庄村陈庄**，现住徐州市贾汪区。 委托代理人徐爱松，江苏彭城律师事务所律师。 第三人连云港宁发建设有限公司，住所地江苏省连云港市灌南县新安镇新东北路东侧。 法定代表人刘宁，该公司经理。 委托代理人赵春祥，北京市君泽俊（南京）律师事务所律师。 第三人刘士清，男，1963年5月18日生，汉族，住徐州市。 原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司（以下简称皓宇农贸公司）诉被告陈玉启，第三人连云港宁发建设有限公司（以下简称宁发建设公司）、刘士清返还原物纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告皓宇农贸公司的委托代理人董兆强，被告陈玉启及其委托代理人徐爱松，第三人宁发建设公司的委托代理人赵春祥到庭参加诉讼，第三人刘士清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告皓宇农贸公司诉称，2014年5月18日，皓宇农贸公司将大吴农贸市场的土建工程发包给第三人宁发建设公司施工并签订工程施工合同，在合同履行过程中双方发生纠纷并各自提起诉讼。在双方就工程款发生诉讼期间，宁发建设公司通过刘士清将大吴邻里中心内区23号房以135000元的价格出售给陈玉启并签订涉案房屋商业用房租售合同。现该商业用房租售合同已经人民法院审理确认无效，依照合同法第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还之规定，陈玉启应将涉案房屋返还给皓宇农贸公司，并赔偿因无效合同占有房产给皓宇农贸公司造成的损失30000元。 被告陈玉启辩称，首先，涉案房屋没有办理相应的规划、土地挂牌等行政审批手续，土地仍然属于集体所有，人民法院虽确认涉案房屋的买卖合同无效，但并未明确涉案房屋为皓宇农贸公司所有，因此皓宇农贸公司对涉案房产并不享有任何物权，其作为原告主体不适格。其次，本案属于小产权房买卖合同纠纷，根据相关法律规定，此类纠纷应当属于行政部门处理，本案纠纷不属于人民法院受理范围，应当驳回皓宇农贸公司的起诉。第三，皓宇农贸公司在房屋买卖合同中签字盖章明确出售涉案房屋，陈玉启以合理的价格购买涉案房屋，属于善意有偿取得，依法取得该房产物权，应受到物权法的保护。现陈玉启已对涉案房屋进行了装修并使用，皓宇农贸公司不仅无权要求陈玉启返还，而且对于其无理缠诉导致陈玉启支出的相应的律师费等损失应当赔偿。最后，涉案房产买卖合同被确认无效，是皓宇农贸公司没有取得相应的行政审批手续，皓宇农贸公司属于过错方，陈玉启不仅不应当返还房屋及向其支付任何损失，相反其应当尽快解决相应手续，以维护善意购买人所应当享有的房屋所有权。 第三人宁发建设公司述称，第一、江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第12条规定，小产权房属于行政机关处理的范畴，人民法院对于小产权房买卖不予受理。已经受理的，驳回起诉。因此，本案应驳回皓宇农贸公司的起诉；第二、皓宇农贸公司和宁发建设公司是房屋的出卖方，人民法院确认皓宇农贸公司、宁发建设公司和陈玉启之间房屋租售合同无效，无效的理由是皓宇农贸公司没有办理规划、开工建设等行政审批手续，也没有土地挂牌出让手续。对于既成事实的涉案房屋买卖合同，因为宁发建设公司有合理的依据凭皓宇农贸公司盖章认可的销售合同将房屋出售给陈玉启，陈玉启支付了对价，且陈玉启与宁发建设公司之间无任何串通损害皓宇农贸公司利益的行为，陈玉启对涉案房屋占用并装修投入使用，不符合返还的条件，皓宇农贸公司的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。至于因涉案房屋买卖而引起的皓宇农贸公司和宁发建设公司之间纠纷可以另案处理。第三、合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效合同的法律后果并不必然导致相互返还。本案中，陈玉启基于对合同的信赖、支付了对价、占用后装修并使用等事实证明，本案不适用相互返还。因房屋不具备办理产权过户登记的法定条件的情形，这是损害购房人陈玉启的利益，陈玉启基于对涉案房屋购房现状和价格的认可，本案也不存在折价补偿的情形。且如果补偿的话，皓宇农贸公司应基于不能办证的情形对购房人进行补偿。根据物权法相关规定，陈玉启占有、使用涉案房屋的权利应得到保护。另外，根据最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见，皓宇农贸公司属于恶意诉讼，滥用诉讼权利，拖延承担诉讼义务的类型。综上所述，宁发建设公司依据皓宇农贸公司出具的合同出售房屋，陈玉启以合理的价格取得房屋，且经装修使用，系善意第三人，皓宇农贸公司无权要求返还涉案房屋。应当依法驳回皓宇农贸公司的诉讼请求。 第三人刘士清未到庭参加诉讼，亦未提供书面的答辩意见。 经审理查明，2014年4月23日，皓宇农贸公司与贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会（以下简称解台村委会）签订解台农贸市场合作投资建设协议书一份，约定双方合作开发建设解台农贸市场，项目地点位于大吴商城西侧，占地约30亩，皓宇农贸公司投资约4000万元作为协议合作开发的预算资金，并按建设的实际需求量增加投入，解台村委会以上述土地作为投资，并负责本项目物业的规划、报建、备案等相关行政审批手续，并明确土地以国土部门审批或挂牌出让为准；工程竣工后，市场摊位部分底层面积约6000平方米，二层约4000平方米和市场的东侧房屋500平方米及拆迁安置补偿房屋200平方米归解台村委会所有；其余所有房屋及相关配套设施的产权及土地使用权归皓宇农贸公司所有，皓宇农贸公司有权以转让及出租等方式处理并享有收益。2014年5月18日，皓宇农贸公司与宁发建设公司签订《合同协议书》一份，约定皓宇农贸公司将大吴农贸市场总承包给宁发建设公司施工，工程范围为施工图纸所有内容，合同价款暂定为3000万元，工期为2014年6月1日至2015年1月20日，计230天。2014年5月27日，江苏徐州工业园区管理委员会对《关于大吴农贸市场改造项目建议书》作出批复，同意解台村委会进行大吴农贸市场改造项目，工程总投资4000万元，所需资金由解台村委会自筹解决，项目总占地30亩，重建一个综合农贸市场，建设地点位于原大吴农贸市场（华联超市西侧），批复明确仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据。2014年9月22日，徐州市贾汪区规划局出具大吴邻里中心项目选址位置图，规划用地面积为18057.5平方米，选址位置在贾汪大吴街道办事处，北侧、南侧为农田，西侧为机耕路，东侧为大吴商城，规划用地性质为服务设施用地，并于9月24日颁发建设项目选址意见书一份。2014年9月23日，徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会对大吴街道办事处提交的关于办事处邻里中心建设工程项目建议书作出批复，确定工程名称为大吴街道办事处邻里中心建设工程，工程总投资3000万元，资金自筹；建设规模为占地28亩，总建筑面积26000平方米；建设地点为大吴街道办事处206国道西侧；批复并明确仅作为办理相关手续的意见，不作为开工建设依据，批复要求开发单位接文后抓紧办理土地、规划、环评及能平等相关手续。2014年9月26日，南京国环环境科技发展股份有限公司为大吴街道办事处邻里中心建设工程作出建设项目环境影响报告表（试行），认为建设项目污染排放量少，对周围生态环境无影响，不会产生扰民问题，本评价认为建设项目按环评要求采取污染防止措施后，才具有环境可行性。并做出建议：建议项目绿化应请由资质的园林设计部门进行规划设计，保证厂区内绿化面积达标，以体现生态绿色、人与自然的和谐，维持生态的平衡。污染防止措施应由有资质的单位设计、安装，以保证运行效果。2014年10月9日，徐州市贾汪区环境保护局对大吴街道办事处邻里中心建设工程项目环境影响报告表作出审批意见，原则同意项目按《报告表》所列建设内容在拟定地点建设，但必须落实《报告表》中提出的各项环评要求，并对工程的具体环保工作提出整改意见，并明确整改经验收合格后方可投入正常运营。2015年7月31日，因工程款支付及工程竣工验收产生争议，（甲方）皓宇市场管理公司、（乙方）宁发建设公司、（丙方）解台村委会、（丁方）王海波，四方签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》，约定甲方确保在2015年12月31日前支付清全部剩余工程款（工程造价5%作为质保金除外，质保期1年，期满后三个工作日内支付）。如到期未足额支付，则甲方应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给乙方，并由丙方配合甲方、乙方登记在丙方名下的相应房产合同变更或书面说明，以便乙方得以取得用于抵付工程款的房产。后宁发建设公司将签有皓宇市场管理公司公章及股东王永签字的房屋租售空白合同交给刘士清，委托其对外出售涉案房产。2016年2月4日，刘士清与陈玉启签订房屋租售合同一份，约定将大吴邻里中心内区（商业街）23号商业房，建筑面积共24平方米，以总价135000元出售于陈玉启。2016年4月9日，刘士清为陈玉启出具收条一份，明确收到陈玉启大吴商贸城内23号房购房款共计135000元。就大吴邻里中心内区23号商业房的权属纠纷，皓宇市场管理公司于2016年12月8日诉至本院，要求确认宁发建设公司委托刘士清与陈玉启签订的房屋租售合同无效，本院审理后于2017年9月12日依法作出（2016）苏0305民初5727号民事判决书，认为涉案大吴农贸市场改造项目中尚未办理土地挂牌出让、建设用地规划许可及建设工程施工许可等行政审批手续，所建房屋尚不具备在产权交易中心办理备案登记手续，致使涉案工程因未按照法定个程序进行开发建设而处于不合法状态，判决宁发建设公司与陈玉启于2016年2月4日签订的关于大吴邻里中心内区（商业街）23号房的《商业用房租售合同》无效。后宁发建设公司提起上诉要求撤销一审判决，依法改判或发回重审。徐州市中级人民法院审理后于2018年1月25日作出（2017）苏03民终7920号民事判决书，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，判决驳回了宁发建设公司上诉，维持原判。现皓宇农贸公司诉至本院，要求判令陈玉启将大吴邻里中心内区23号房返还给皓宇农贸公司，并赔偿皓宇农贸公司经济损失30000元。 以上事实，有原、被告的陈述、解台农贸市场合作投资建设协议书、合同协议书、江苏徐州工业园区管理委员会文件、大吴邻里中心项目选址位置图、建设项目选址意见书、环境影响报告表、大吴农贸市场结算和付款协议书、营销代理委托合同、商业用房租售合同、（2016）苏0305民初5727号民事判决书、（2017）苏03民终7920号民事判决书及开庭笔录等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋系在农村集体土地上建设的房产，未依法缴纳土地出让金等费用，房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同不具备备案条件，基于该类房屋发生的纠纷应属于行政机关处理范畴，不属于人民法院民事诉讼受案范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司的起诉。 案件受理费3600元，本院予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  贺夫建 审 判 员  赵 丹 人民陪审员  董爱莲 二〇一八年六月七日 法官 助理  张双双 书 记 员  杜成功