广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初982号原告：佛冈文康物业管理有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇教育路泰康新邨第**首层**，统一社会信用代码：91441821559181586U。法定代表人：罗成影，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱光玺，男，该公司办公室主任。被告：周灿明，男，1983年8月16日出生，汉族，身份证住址：广东省佛冈县。原告佛冈文康物业管理有限公司（以下简称：文康物业公司）与被告周灿明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告文康物业公司的委托代理人朱光玺到庭参加了诉讼，被告周灿明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文康物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费人民币2376元及自起诉之日起至付清前述款项之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算所得的逾期利息；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在佛冈县××新××内××商品房××（佛冈县××××号××邨××幢××梯××房，建筑面积177.97平方米）。原告是该商品房所在小区泰康新邨的合法物业管理有限公司且已经提供了相应的物业管理服务。自2017年7月起至2019年4月30日止，被告合共拖欠了人民币2376元的物业管理费（共拖欠22个月，按每平方米0.6元，加上2元楼梯灯等公共设施的每月公摊电费，根据日常生活经验法则，该费用为合理且必须会产生的费用）。经原告多次催收，被告仍未缴纳物业管理费。为维护原告的合法权益，故起诉，请求法院判如所请。被告周灿明辩称，一、被答辩人已不是该小区合法物业管理公司。于2018年11月17日经业主大会投票决定以及依据《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，依法终止被答辩人与开发商佛冈县泰康房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，并另行选聘佛冈县邻睦物业管理服务有限公司作为该小区新的物业管理公司。自2018年11月17日之后，被答辩人再无权向答辩人收取物业管理费。二、被答辩人称答辩人自2017年7月起至2019年4月30日止共拖欠了人民币2376元的物业管理费，这只是其单方说辞，并没有证据证明答辩人有拖欠被答辩人物业管理费的事实。其分述如下：1、被答辩人并没有提供与答辩人签订的物业管理合同，无法证明答辩人是同意由被答辩人进行管理、收取管理费的事实。2、被答辩人并没有提供任何的交费通知单、催缴通知单等证据证明答辩人拖欠被答辩人物业管理费人民币2376元的事实。3、关于公摊电费，被答辩人并没有提供任何证据予以佐证。基于以上三点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被答辩人应承担举证不能的责任。4、依据《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。因答辩人与被答辩人并没有签订任何的物业服务合同，因此退一步来说，就算答辩人有拖欠被答辩人物业管理费也应从2017年7月起计算至2018年10月份，并且按套内面积计算而不是建筑面积去计算。原告文康物业公司围绕其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.企业法人营业执照、法定代表人身份证明书；2.《物业管理委托合同》；3.协调会会议记录、通知；4.业主交纳物业费清单。被告周灿明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。原告提供的上列证据来源合法，内容真实，与本案相关联，证据之间能相互印证，本院予以确认，并采信作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院确认原告起诉的基本事实。另查明，原告文康物业公司是于2010年8月5日经佛冈县工商行政管理局核准登记成立的物业管理企业。2010年3月28日佛冈县泰康房地产开发有限公司与文康物业公司签订《物业管理委托合同》，由文康物业公司承包泰康新邨的物业管理工作。被告周灿明于2017年6月购买位于佛冈县××××号××第××幢××梯××房，该商品房建筑面积为175.12平方米，套内面积153.67平方米。2019年4月16日，经泰康新邨的业主委员会、发改委、附城居委、住建局、物业公司召开协调会，决定泰康新邨业主委员会须以书面公告和业主群公告等多种途径协助文康物业公司追缴物业管理费；文康物业公司配合新物业服务企业和业主委员会做好撤场准备，并于2019年4月30日15：00正式撤出泰康新邨小区……。同日，文康物业公司与佛冈县泰康新邨小区业主委员会发出通知：在佛冈县住建局××××局、佛冈县石角镇附城居委会等职能部门组织和协调下，经佛冈县泰康新邨小区业主委员会与文康物业公司协商一致，同意文康物业公司服务期限至2019年4月30日止，并同意于2019年4月30日15：00撤场交接的要求。请尚未支付2019年4月30日前物业管理和车位管理费的业主，自行缴交应缴的管理费，逾期未缴者，由文康物业公司追缴。经原告催缴，被告未支付物业管理费，遂引起本诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告文康物业公司与小区开发商佛冈县泰康房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，《物业管理委托合同》的约定对泰康新邨小区的全体业主均具有约束力，被告作为泰康新邨小区的业主，接受了物业管理和服务，使用了小区的水电等资源，有支付物业管理费和水电费等的义务。而被告没有按约定向原告履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约。对于原告的物业管理期限，经业主委员会、住建局等部门的协调，确定文康物业公司服务期限至2019年4月30日止，由业主委员会及文康物业公司共同发出通知告知各业主，同时催缴物业管理费，文康物业公司在此之前为泰康新邨小区提供了物业服务，有权收取至2019年4月30日的物业管理费。根据原告提交的业主交纳物业费清单，被告自2017年7月1日起未交纳物业管理费，因此，被告应支付从2017年1月1日起至2019年4月30日止的物业管理费2355元（175.12㎡×0.6元/㎡×22个月＋2元/月×22个月）（取整数），原告主张超出部分不予支持。原告主张自起诉之日（即2019年5月6日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息，不违反法律的强制性规定，本院予以支持。对被告辩称原告无权收取自2018年11月17日之后的物业管理费、原告无证据证明被告拖欠物业管理费、公摊费，应按套内面积计收物业管理费，本院不予采信。被告周灿明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论等相关民事诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周灿明于本判决生效之日起十日内支付物业管理费2355元及利息（以2355元为基数，从2019年5月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清之日止）给原告佛冈文康物业管理有限公司；二、驳回原告佛冈文康物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周灿明负担。原告佛冈文康物业管理有限公司预交的受理费25元，可以在本判决生效后向本院申请退回。本判决为终审判决。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  黄丽仪二〇一九年六月二十七日书记员  黄银英附：佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用的有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。