福建省平潭县人民法院     民事判决书                       案号                   （2018）闽0128民初2220号                         案由                   金融借款合同纠纷                   适用程序                   简易程序                         立案           日期                   2018年4月24日                   是否公开开庭                   是                                                                                     当事人                                       原告                   招商银行股份有限公司福州平潭支行，住所地福建省平潭县潭城镇海坛东路52号A、B、C座。           负责人：陈进美，行长。           委托诉讼代理人：游鸿燕、林伟杰，福建汇德律师事务所律师。                                   被告                   吴云钦,女,1973年4月19日出生,汉族,住平潭县北厝镇。           林心仁,男,1967年4月10日出生,汉族,住平潭县北厝镇。           平潭海峡如意城开发建设有限公司,住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。           法定代表人：孙岩，董事长。           委托诉讼代理人：杨艳杰，女，公司职工。                         原告           诉讼           请求                   一、解除招商银行股份有限公司福州平潭支行（以下简称“招商银行平潭支行”）与吴云钦、林心仁、平潭海峡如意城开发招商有限公司（以下简称“海峡如意城公司”）签订的编号为815072721XXXX的《个人购房借款及担保合同》；           二、判令吴云钦、林心仁偿还招商银行平潭支行借款本金548000元及利息11472.81元、罚息131.48元、复息146.52元（利息、罚息和复息暂计至2018年3月20日为止，此后的利息、罚息、复息按合同约定的标准计付至全部款项还清之日止）；           三、吴云钦、林心仁承担招商银行平潭支行为实现上述债权支付的律师费2799元；           四、招商银行平潭支行有权以吴云钦、林心仁提供的抵押物即平潭综合实验区金井纵二路与金井横一路交叉口南侧海峡如意城景苑X幢X层XXXX号房屋折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；           五、海峡如意城公司对上述债务承担连带清偿责任；           六、本案的诉讼费用由吴云钦、林心仁、海峡如意城公司共同承担。                         被告           答辩意见                   林心仁辩称，招商银行平潭支行诉请属实，但其无能力还款。           吴云钦未作答辩。           海峡如意城公司辩称，1.海峡如意城公司承担保证责任后，有权向吴云钦、林心仁追偿。2.如意城公司仅对抵押物不足清偿部分的债务承担连带责任。本案中的《个人购房借款及担保合同》为格式合同。虽然合同中第35条约定：保证人自愿放弃要求首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。该约定排除了海峡如意城公司作为担保人的主要权利，同时也加重了海峡如意城公司的担保责任，应属于无效的格式合同条款。根据《物权法》第一百七十六条的规定，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。3.关于吴云钦、林心仁应偿还的贷款本息具体金额，以法院查明的为准。                                                                                               认定           的事           实与           理由                                       借款事实                   合同签订时间                   2015年7月27日                         合同名称                   《个人购房借款及担保合同》                         借款金额                   600000元                         借款利率                   年利率5.4%                         逾期利率                   罚息                   利率水平上加收50%                         复息                   按照罚息利率按日计收                         欠款情况                   截止至2018年3月20日，尚欠招商银行平潭支行的贷款本金548000元及利息11472.81元，罚息131.48元、复息146.52元                         抵押情况                   吴云钦以名下位于平潭综合实验区金井纵二路与金井横一路交叉口南侧帝景苑第X幢X层XXXX号房办理了抵押登记预告登记。                         裁判理由                                       招商银行平潭支行与吴云钦、林心仁、海峡如意城公司之间的合同关系依法成立有效，吴云钦、林心仁、海峡如意城公司未按合同约定还款付息，已构成违约，应承担相应的违约责任。招商银行平潭支行主张解除合同，符合法律规定。故吴云钦、林心仁应当共同偿还尚欠招商银行平潭支行的相应的借款本息、罚息及复息。招商银行平潭支行主张吴云钦、林心仁承担为实现本案债权支付的律师费2799元，符合合同约定，应当予以支持。海峡如意城公司作为保证人，应当对上述债务承担连带责任。海峡如意城公司主张其仅对抵押物不足清偿部分的债务承担连带责任，缺乏法律依据，不应当支持。           招商银行平潭支行尚主张应以涉案房产对上述借款本息及违约金承担抵押担保责任且以该房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿上述借款本息及违约金。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。           案涉商品房尚未具备物权登记条件，购房人抵押权客观上无法依登记而设立，在此情况下债权人对商品房处置价款依法不能享有优先受偿权。但待具备物权登记条件，购房人负有协助办理抵押登记的义务，海峡如意城开发公司应督促其办理。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条 “因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人招商银行平潭支行对案涉不动产待物权登记条件具备时，购房人吴云钦、林心仁协助办理抵押登记后，招商银行平潭支行对涉案房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。           因招商银行平潭支行与保证人海峡如意城开发公司在《个人购房借款及担保合同》第35条约定：“保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。”因此，海峡如意城开发公司答辩请求对抵押物不足清偿的债务部分承担连带责任，不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条 “保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，保证人海峡如意城开发公司在承担保证责任后，有权向债务人吴云钦、林心仁追偿。吴云钦经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。                         裁判           依据                   综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》三十一条、三十三条、四十六条、五十三条、一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：                                             裁判           主文                   一、解除招商银行股份有限公司福州平潭支行与吴云钦、林心仁于2015年7月27日签订的《个人购房借款及担保合同》；           二、吴云钦、林心仁应于本判决生效之日起十日内共同偿还招商银行股份有限公司福州平潭支行尚欠的贷款本金548000元及利息11472.81元、罚息131.48元、复息146.52元（利息、罚息和复息暂计至2018年3月20日为止，此后的利息、罚息、复息按合同约定的标准计付至全部款项还清之日止）；           三、吴云钦、林心仁承担招商银行平潭支行为实现上述债权支付的律师费2799元;           四、平潭海峡如意城开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向吴云钦、林心仁追偿；           五、吴云钦、林心仁应在物权登记条件具备之日起三十日内，协助招商银行股份有限公司福州平潭支行办理涉案房产平潭综合实验区金井纵二路与金井横一路交叉口南侧帝景苑第X幢X层XXXX号商品房的抵押登记手续，平潭海峡如意城开发有限公司应督促吴云钦、林心仁并配合其办理抵押登记。上述房产抵押登记办妥后，招商银行股份有限公司福州平潭支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。                         延迟           履行           责任                   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                         诉讼           费用                   案件受理费9425元，减半收取4712.5元，由吴云钦、林心仁负担。                         上诉           权利           告知                   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。                                                       落款                                      审判员 陈爱心                                                                            二〇一八年六月二十七日                                               书记员  翁琴