浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0327民初7555号原告（反诉被告）：缪德兴，男，1955年2月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：郑思钢，浙江塘河律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州凯宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330303145240806M，住所地温州市车站大道云锦大厦**。法定代表人：方友谊，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：余乃盛，浙江法之剑律师事务所律师原告缪德兴与被告温州凯宇房地产开发有限公司（以下简称凯宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，被告于2018年9月11日进行反诉。本院依法于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告缪德兴委托诉讼代理人郑思钢、被告凯宇公司委托诉讼代理人余乃盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪德兴起诉称：2011年7月20日，原告缪德兴与被告温州凯宇房地产开发有限公司签订《商品房预定协议书》，约定缪德兴预定坐落于商品房，总房款为2531263元，缪德兴签订协议后当天支付定金1200000元。原告缪德兴支付定金后，被告温州凯宇房地产开发有限公司一直未与原告签订商品房买卖合同，申请人多次要求解除双方签订的《商品房预定协议书》并返还定金120万元，但被告温州凯宇房地产开发有限公司一直置之不理。现在原告预定的房屋即苍南县龙港镇方城丽园5幢2804室已被法院查封，进入执行拍卖程序（案号：【2018】）浙3327执1999号）。综上所述事实，原被告之间签订的《商品房约定协议书》明确约定购房的具体房号、单价、总价等条款，具有定金合同的性质，且原告也依照《商品房约定协议书》第三条之约定支付购房定金120万元。双方之间签订的定金合同成立，依法受国家法律保护。另根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的金额不得超过主合同标的额的百分之二十，故原告支付的120万元定金中有506252.6元属于定金性质，有693747.4元属于购房预付款性质。现被告违约导致原告购房的合同目的无法实现，原告主张双倍返还购房定金及购房预付款，于法有据。故原告变更后的请求：1、判决被告退还原告支付的购房款项1200000元及资金占用期间的利息损失（从2011年7月26日开始计算至被告实际履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计504000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告凯宇公司答辩：1、原被告双方在2011年7月20日签订的预定协议书是双方的真实意思表示，并没有违法法律强制性规定，系合法有效；2、根据协议书规定，原告方应在5天到被告方处签订商品房买卖合同，若没有按照规定时间内签订视为自动放弃该套房源，并且所交的任何款项不予以返还，原告方没有在规定时间内签订商品房买卖，被告也是多次通知（5天之后通过电话通知，具体时间记不清）原告要求过来签订协议，但是原告方也没有过来，因此原告方的行为已经违反了约定，故交的定金不予返还，原告现在补充自己在温州有2套房子不能签订商品房买卖合同，是没有事实依据，没有材料说明在2018年8月份涉案房子在查封之前，双方之间不能够签订商品房买卖合同。被告凯宇公司反诉称：双方于2011年7月20日签订《商品房预订协议书》，约定缪德兴预订坐落于苍南县商品房，总房款为2531263元，并由缪德兴向凯宇公司支付定金1200000元；并约定缪德兴于2011年7月25日前到方城丽园7幢201室签订《商品房买卖合同》，但事后反诉被告却无故拒绝签订《商品房买卖合同》，由于反诉被告的自身原因，该1200000元定金应收归反诉原告所有。同时由于反诉被告无故拒绝签订合同造成现商品房出售价格下降，反诉被告应向反诉原告赔偿该经济损失，即原约定价格为2531263元，现相似楼房出售价为1700000元（包含装修），差价为831263元。故被告的请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告交付的120万元款项归还反诉原告所有；2、依法判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失831263元；3、依法判令本诉诉讼费及反诉诉讼费均由反诉被告承担。原告缪德兴答辩：1、针对在诉状中诉称因原告自身原因导致未签订合同与客观事实不符合，原告在被告凯宇公司销售顾问洽购房事宜时，顾问说可以以按揭买房，但是签订合同的时候原告疏忽没有看内容是一次性付款，故被告方存在欺诈，后来签订该预定协议书的时候，由于限购政策以及年龄的问题不能办理按揭，所以双方不能签订房屋买卖合同；2、凯宇公司要求原告支付的定金没有事实法律依据，过错方是在凯宇公司，即使认定过错方在原告，但定金不能超过合同总价款的20%，因此本案涉案合同当中，仅有506252.6元是定金性质，其余的款项不属于定金性质，不适用定金罚则；3、凯宇公司要求原告赔偿经济损失缺乏事实和法律依据，根据双方签订的商品房预定协议书第4、9、10条的约定，其中预定房源的期限5天，预定期限未签订证实购房合同，预定协议自动失效，凯宇公司自行处分原告预定的房源，故该公司主张现在房源的下跌缺乏事实和法律依据，况且在5天内的约定期限内，房源没有发生大幅度下跌；对凯宇公司有多次要求原告签订买卖合同与事实不符合，当时说按揭办不了，有说明不买了，没有在另外沟通了，2011年到现在联系的不多，都是要求退钱，被告不退，之后就没有什么联系原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、身份证，以证明原告主体资格；2、企业信用信息公示报告，以证明被告主体资格；3、商品房预订协议书、收款凭证、银行业务交易单，以证明2011年7月20日原被告签订购房定金合同及原告已经支付定金120万元的事实；4、苍南县人民法院拍卖预告，以证明原告预订的房屋被法院查封，并进入拍卖程序，被告已经构成根本违约的事实；针对反诉的证据：1、房产登记信息查询单，以证明2011年7月20日缪德兴与温州凯宇房地产开发有限公司签订《商品房预定协议书》时名下已经有两套房产的事实；2、温州市房管局《关于落实住房限购政策问题的通知》（温房字【2011】30号），以证明自2011年3月14日温州市区域范围内开始实施限购政策，名下已有两套住宅的，不能再购置新住宅。被告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、商品房预订协议书（该协议第10条明确讲到认购金的情况），以证明双方签订商品房预订协议等情况；2、邮寄、护照，以证明反诉被告原因未签订商品房预售合同的情况；3、拍卖网页，以证明反诉被告未签订商品房预售合同造成反诉原告损失等情况。本院依法调取被告于2016年10月19日对原告提起诉讼时的民事起诉状、民事裁定书、律师函以及苍南县住建局函复，在庭审中予以出示。原告提供的及本院调取的上述证据，经庭审出示审查，本院认为，本院出示的证据，其形式、来源合法，内容客观真实，应作为认定本案相关事实的依据。原告提供的银行资金交易凭证，与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认；原告提供的其他证据，其形式、来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年10月22日，郑祖返与凯宇公司（签字人员为刘德相、翁京华、徐炳兴，并加盖公章）签订一份股东协议书。该股东协议书约定：郑祖返系凯宇公司实际股东，持有24%股权，现因郑祖返指定第三人向凯宇公司购房，并用股权折抵，特签订如下条款：1、郑祖返将其持有的股权让出4%股权由凯宇公司回购，折抵现金32000000元，用作支付部分房源的购房款。2、郑祖返出让的4%股权由凯宇公司回购后，各股东的股权为郑祖返持有20%股权，其他股东持有股权比例不变。3、凯宇公司回购的4%股权由各股东按本协议第3条约定的比例享受，各股东实际所持公司比例按此比例进行调整，并按此比例承担义务、享受权利。同日，凯宇公司对股权回购完成了内部审批流程手续，确定郑祖返持有的凯宇公司4%股权折抵包括“华臣一品苑”第43幢1801室购房款2394721元在内的购房款32000000元。与此同时，林松持有的凯宇公司部分股权折抵“华臣一品苑”第43幢1801室购房款131124元。为此，凯宇公司于同月28日出具一份载明收到缪德兴43幢1801室购房款2525845元的收款收据给缪德兴，并在预收账款明细账上载明已收到全部购房款，同时在房屋销售抵款情况明细表上载明郑祖返股份抵房款2394721元、林松股份抵房款131124元。2014年4月1日，缪德兴作为买受人与凯宇公司作为出卖人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得坐落于苍南县地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华臣一品苑（三期）”（现定名）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为330327201101001，施工许可证号为330327201108030101。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2012）第008号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“华臣一品苑”第43幢1801号。该商品房的设计用途为住宅，属框剪结构，建筑面积为189.73平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米13312.84元，总金额为2525845元。第七条约定：买受人于签订本合同当日支付全部购房款2525845元。第九条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。第二十七条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向苍南县住房和城乡规划建设局申请登记备案。合同同时对逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订当日，凯宇公司在苍南县住房和城乡规划建设局为涉案合同办理网签登记手续。另查明：1、涉案商品房至今未竣工。2、温州市林垟房地产开发有限公司成立于2000年7月14日，2011年9月1日变更为温州凯宇房地产开发有限公司。2008年7月29日，该公司股东由潘妙飞（工商登记股权占77%）、杨文环（工商登记股权占23%），变更为郑祖返、刘德相等人所有的温州市德培商贸有限公司（工商登记股权占23%）、潘妙飞（工商登记股权占77%）。据温州市大华会计师事务所审计报告载明该公司股权已全部转让给郑祖返、翁京华、刘德相、徐炳兴等人，潘妙飞仅是名义股东。而凯宇公司自认股东及股权情况如下：郑祖返占25%，刘德相占27.5%，翁京华占25.5%，徐炳兴占8%，林松占10%，蔡万开占4%。郑祖返在2010年7月20日至2013年7月15日担任总经理，负责公司全面工作，在2013年7月15日至2015年8月12日止担任法定代表人，其职务为董事长兼总经理。期间，刘德相、翁京华均担任公司副总经理。3、凯宇公司成立时注册资本为1000万元，2010年9月14日增资至2000万元。事后，温州市大华会计师事务所接受委托对凯宇公司资产负债情况进行审计，于2015年12月25日出具审计报告，其中资产负债表显示凯宇公司在资产负债相抵后资产总额为1593525600元。4、凯宇公司开发的华臣一品苑商品房项目中43幢预售许可证于2012年7月9日取得。本院认为：涉案房屋买卖合同系具有缔约能力的当事人作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同标的确定，该合同自成立时生效。当事人均应按该合同履行各自的义务。关于涉案购房款支付问题。郑祖返与凯宇公司签订了股权回购合同，凯宇公司履行了股权折抵购房款内部审批流程手续，并在预收账款明细账上载明其已收到全部购房款，同时在房屋销售抵款情况明细表上载明郑祖返股份抵房款2394721元、林松股份抵房款131124元；事后，被告向原告出具收到2525845元购房款的收款收据，同时与原告签订了涉案商品房买卖合同及办理合同网签登记手续，足以表明原、被告及郑祖返、林松三方就股权折抵购房款达成合意并已实际履行。鉴于凯宇公司现有资产远超其注册资本，故上述股权折抵购房款行为并不损害国家利益、社会利益和他人利益，对各方当事人具有法律约束力。综上，原告已按约支付全部购房款，但被告至今未交付涉案商品房的权属证书，违反了合同相关约定，故原告要求被告按约支付逾期交证违约金，于法有据，本院予以支持。虽然涉案商品房买卖合同约定被告于2016年6月30日前交付涉案商品房，但涉案商品房至今未竣工，故原告要求被告交房，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、温州凯宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给缪德兴逾期交证违约金（自2017年7月1日起按2525845元日万分之零点五计算至温州凯宇房地产开发有限公司交付涉案商品房权属初始登记证书之日止）；二、驳回缪德兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918元，减半收取计459元，由温州凯宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄兆针二〇一八年六月二十九日代书记员 黄瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。