贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初2968号原告：黔西南州金州投资有限责任公司，住所地贵州省兴义市沙井街**州财政局。法定代表人：熊秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺凯，贵州纬图律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨英鹏，贵州纬图律师事务所实习律师。被告：王祥，男，1962年1月3日生，布依族，户籍地贵州省贵阳市南明区，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：杨出波，贵州天生律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳登睿，贵州天生律师事务所实习律师。原告黔西南州金州投资有限责任公司（以下简称金州公司）与被告王祥租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金州公司的委托诉讼代理人贺凯、杨英鹏，被告王祥的委托诉讼代理人杨出波、欧阳登睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金州公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认《房屋租赁合同》于本起诉状送达被告之日起解除；2、判令被告自合同解除之日起立即履行腾房义务，向原告返还位于兴义市××州农委大楼；3、判令被告按1275.51元/天向原告支付自2017年11月19日起至合同解除之日止的租金；4、判令被告按1275.51元/天向原告支付自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占用损失；5、确认履约保证金50000元归原告所有；6、判令被告向原告支付违约金139668元；7、诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告金州公司变更第1项诉讼请求为判决解除原被告双方于2016年8月14日签订的《房屋租赁合同》。事实及理由：2016年7月20日，被告在黔西南州公共资源交易中心中标原告位于兴义市××州农委大楼的整体出租。2016年8月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“1、原告出租给被告的房屋位于兴义市，面积约为1500平方米；2、租赁期限为8年，从2016年9月2日起至2023年9月1日止；3、第一年度租金为452000元，以后年度的租金，下一年度租金在上一年度租金基础上增加3%；3、租金每年支付一次，被告应于每年9月1日前提前支付下一年度租金；4、被告应于本合同签订之日向原告交付履约保证金50000元，作为被告履行本合同项下义务的担保；5、被告逾期支付租金的，应按1‰向原告支付违约金，逾期超过15日，原告有权解除合同，同时乙方还应按年租金（欠款对应年度的租金）的30%向甲方支付违约金”。合同签订后，被告向原告支付了2016年9月2日至2017年9月1日的第一年度租金。此后，当合同约定租金支付期限届满后，被告未如约向原告支付2017年9月2日至2018年9月1日的租金465560元。原告多次催告，被告仅于2017年12月22日向原告支付了100000元。原告认为依法成立的合同应当受到法律的保护，被告的行为根据双方合同的约定已经构成违约。为此，原告特向法院提起诉讼，请判决支持原告的诉讼请求。被告王祥辩称：1、本合同不应解除。2、原告诉请的第5项指向不明。3、原告诉请的第6项明显高于法律的相关规定。对原告陈述的事实部分没有意见。履约保证金是履约的一个担保，原告第5项诉讼请求直接把履约保证金没收了，被告可以拿对应的未履行义务的项目来抵。双方约定的保证金在被告不履行约定义务时原告有权直接扣收作为费用，该费用包括租金、维修费、违约金、赔偿金、水电费、卫生费、税费，具体扣收作为上述哪一项费用原告并未明确。因为市场低靡，被告多次找到原告请求宽限租金交付时间，原告未明确表示反对，被告就默认按宽限处理，后对房屋进行了整改。当时专门到原告办公室口头汇报过整改情况，现在还在整改施工中。目前整改房屋花费了100多万，整体的整改将近花费300万余元。如果因为被告暂时交不了租金就解除合同并赔偿损失的话，显然有违公平原则。本院经审理认定事实如下：2010年6月王祥即向州农委承租了兴义市4号原州农委大楼经营酒店，租赁期限是3年，3年期满后又续租。在续租过程中，沙井街4号原州农委大楼经黔西南州国有资产管理局通知划转金州公司经营管理，从而，出租方州农委变更为金州公司。到2016年续租期限届满，金州公司又通过公开招租的方式出租该大楼，王祥中标，继续承租该大楼经营酒店。金州公司与王祥于2016年8月4日签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（金州公司）出租给乙方（王祥）的房屋位于兴义市，面积约为1500㎡，租赁用途限于酒店；租赁期限为8年，从2016年9月2日起至2023年9月1日止；合同期限内租金共计4019342元，第一年度租金为452000元，以后年度的租金，下一年度租金在上一年度租金基础上增加3%；租金每年支付一次，第一年度租金于合同签订之日支付，以后每年9月1日前提前支付下一年度租金；乙方应按时将款转入甲方指定的中国银行兴义分行账户；乙方应在合同签订之日向甲方交付履约保证金50000元，作为履行本合同项下义务的担保，乙方不履行本合同项下任何义务，甲方有权直接从履约保证金中扣收相应的费用，包括租金、房屋损坏维修费用、违约金、赔偿金、水费、电费、卫生费、物管费、税费等；租赁期限内，甲方无故终止合同导致乙方不能继续使用房屋的，甲方应按年租金的30%向乙方支付违约金；乙方逾期支付租金的，应按日以欠付租金1‰向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金达15日，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，前述违约金计算至乙方实际返还房屋之日，乙方除支付前述违约金外，还应按年租金（欠款对应年度的租金）的30%向甲方支付违约金。合同签订后，王祥按约支付了第一年度的租金452000元，第二年度即2017年9月2日至2018年9月1日的租金465560元（452000元+452000元×3%）未按约定时间即2017年9月1日前支付，仅于2017年12月22日支付了100000元。本院认为：金州公司与王祥签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，王祥应于每年的9月1日前支付下一年度的租金，因王祥未按合同约定时间即2017年9月1日前支付第二年度即2017年9月2日至2018年9月1日的租金465560元（452000元+452000元×3%），构成违约，依法应承担违约责任。对于违约责任，合同约定“乙方逾期支付租金的，应按日1‰向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金达15日，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，前述违约金计算至乙方实际返还房屋之日，乙方除支付前述违约金外，还应按年租金（欠款对应年度的租金）的30%向甲方支付违约金。”既约定了合同解除的条件，又约定了违约金。王祥未按时支付租金已超过15天，且逾期之后也仅在2017年12月22日支付了100000元，仍未全额支付，解除合同的条件成就，金州公司有权解除合同。金州公司以诉讼的方式诉请法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，合同的权利义务终止，王祥应返还租赁物，故对金州公司要求王祥履行腾房义务，返还兴义市4号原州农委大楼的诉讼请求，本院予以支持。在合同解除前，双方的权利义务尚未终止，王祥应继续履行支付租金的义务。在合同解除后，返还租赁物之前，王祥仍占有、使用租赁物，故对金州公司要求参照租金支付此期间的房屋占用损失，本院予以支持。因王祥于2017年12月22日支付了100000元，金州公司以该年度租金465560元计算日租金1275.51元折抵2017年9月2日至2017年11月18日的租金，从而诉请王祥按1275.51元/天支付2017年11月19日起至合同解除之日止的租金和合同解除后至房屋实际返还之日止的房屋占用损失，该计算不准确，存在几百元的误差，根据合同约定的年租金计算后扣减已支付的部分更为准确，故本院支持以该年度租金465560元为基数计算支付2017年9月2日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋占用损失（足年按年度计算，足月按月计算，不足月按日计算，已付100000元予以扣减）。对金州公司要求确认履约保证金50000元归金州公司的诉请，因合同履约保证金是作为履行合同项下义务的担保，在不履行合同项下义务时从履约保证金中扣收租金、房屋损坏维修费用、违约金、赔偿金、水费、电费、卫生费、物管费、税费等费用，故对于该诉请，本院不予支持。双方约定逾期支付租金达15日不仅可以解除合同，还应按日以欠付租金1‰支付违约金，此外，还应按年租金（欠款对应年度的租金）的30%向支付违约金。金州公司以此约定要求王祥按该年度租金465560元的30%支付违约金139668元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”即违约金过高或过低是参照实际损失来衡量，具有损失的填补性和一定的惩罚性。结合本案合同履行情况，王祥是逾期未支付租金，对于未付租金，本院已予以支持，存在的损失为逾期期间的资金占用利息损失。根据双方合同约定，对于逾期支付租金的违约金，按日以欠付租金1‰计算，该约定明显过高，金州公司也未以此方式计算主张，而是以另一约定年租金（欠款对应年度的租金）的30%计算主张，而年租金并非是损失，这与参照实际损失衡量违约金的法律规定不符。本案结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，以及合同约定的保证金50000元，酌情支持50000元，用合同约定的履约保证金50000元抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、解除黔西南州金州投资有限责任公司与王祥于2016年8月14日签订的关于兴义市4号原州农委大楼的《房屋租赁合同》。二、限王祥于本判决生效后三十日内返还黔西南州金州投资有限责任公司兴义市4号原州农委大楼。三、限王祥于本判决生效后三十日内支付黔西南州金州投资有限责任公司合同解除前的租金和合同解除后的房屋占用损失（以465560元为基数，从2017年9月2日起计算至返还房屋之日止。足年按年度计算，足月按月计算，不足月按日计算，已付100000元予以扣减）。四、王祥向黔西南州金州投资有限责任公司支付违约金50000元，用王祥已交付的履约保证金50000元抵扣。五、驳回黔西南州金州投资有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6442元，减半收取3221元，由黔西南州金州投资有限责任公司负担1312，王祥负担1909元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  王明快二〇一八年六月二十八日书记员  陈育鑫