上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终3555号上诉人(原审原告)：胡渭成，男，1947年3月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：郭波，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖委，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：诸怿昵，男，1981年7月5日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被上诉人(原审被告)：刘声周，男，1975年3月2日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。上诉人胡渭成因与被上诉人诸怿昵、刘声周房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初12089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡渭成上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》对胡渭成明显不公平，应认定为显失公平。1、刘声周是中介，属于房屋买卖方面的专业人员，在信息方面占有明显的优势，对于房屋交易的相应程序、市场价格、交易难度都十分熟悉，其在交易中一直以房屋存在户口问题误导上诉人，使上诉人误以为房屋因户口存在严重的瑕疵，遂约定高额的户口保证金。合同设立时房屋总价款已经明显低于市场价，本就是基于户口问题的妥协。双方再次针对户口问题约定高达人民币(以下币种均为人民币)40万的所谓户口保证金，不符合当时关于户口保证金的交易习惯。2、签订合同时上诉人家庭情况十分困难，需要赶紧出售上海市普陀区曹杨六村XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。上诉人对卖房没有经验，对市场行情不了解也来不及了解，对户口押金条款也没有相应的认识。3、房屋买卖合同的出卖人的主要义务是转移标的物所有权，买受人的主要义务是支付价款。本案中，上诉人已经履行完毕主要义务，事实证明，户口保证金条款并不影响被上诉人占有、使用、处置该房屋，更未对被上诉人造成任何损失。综上，被上诉人在交易中处于明显优势地位，而上诉人不仅没有经验且处于危难之际，使得上诉人对户口保证金的约定作出了不真实的意思表示，权利、义务明显不对等，违反等价有偿原则。二、合同约定的保证金实际是一种违约责任，根据合同法规定，违约金的约定高于实际损失的应该予以调整。上诉人已经按照合同约定迁走了系争房屋的大部分户口，系争房屋内现在还有一个户口，该户口是上诉人侄儿的户口，上诉人多次与侄儿沟通，上诉人的侄儿仍不愿意迁走户口。新政出台后，户口迁出对于被上诉人及案外人朱某某不存在障碍，其可以通过自力救济向公安部门申请迁出原有户口，被上诉人有责任减少损失的扩大，被上诉人也未提供证据证明其实际损失，应调整约定的违约金，至少调整为被上诉人与朱某某约定的5万元。被上诉人诸怿昵辩称，诸怿昵与朱某某签合同时系争房屋有1个户口，所以约定5万元押金；诸怿昵与上诉人签合同时系争房屋有9个户口，约定40万元是符合市场行情的。虽然现在实行新政，但是迁户口仍然是上诉人的义务，且我已经敦促过朱某某，但现在朱某某迟迟未去申请迁出户口，朱某某认为是我有义务迁出系争房屋的户口。现在户口的押金40万元，上诉人都没有迁出户口，如果押金是5万元，上诉人更不会迁出户口。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人刘声周辩称，40万元的保证金是双方协商的，如果没有该40万元的押金，被上诉人就不买系争房屋了。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡渭成向一审法院起诉请求：一、诸怿昵、刘声周共同返还户籍押金400,000元；二、撤销《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》中关于户口押金的条款。一审法院认定事实：2016年9月27日，胡渭成(甲方)与诸怿昵(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将其拥有的系争房屋出售给乙方，总房价款为2,100,000元(净到手价，税费由乙方承担)……甲方将该房屋内户口迁出当日乙方支付甲方户口押金400,000元，甲方于2016年12月31日前迁出户口及交房给乙方，若甲方逾期未迁出，按总房款的0.1%支付违约金，直至户口押金款扣完为止。甲方自愿以2,100,000元出售给乙方，由于上海市交易中心系统评估价格高于实际成交价格，所以，甲乙双方在签订买卖合同时，买卖合同中定价为2,600,000元。2016年9月27日，胡渭成(甲方)与诸怿昵(乙方)签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为2,600,000元。《补充条款一》中约定，甲方房屋存在户口问题，甲方于2016年12月31日前迁出户口，甲方支付乙方户口保证金400,000元，待甲方将该房屋内户口迁出当日，乙方将该保证金归还甲方。《上海市房地产买卖合同》中另对交房时间、过户时间等内容作了约定。2016年10月27日，系争房屋被核准登记至诸怿昵名下。现系争房屋内仍有案外人胡某某的户籍未迁出，胡渭成认为户口押金约定过高，故诉至法院请求判决如其诉请。一审法院另查明，诸怿昵(甲方)已将系争房屋出售给案外人朱某某(乙方)，双方2017年6月14日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》、《附件》中约定：“总房价款为2,800,000元……若该房地产上有户口，则甲方应于不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。乙方应支付甲方尾款50,000元，包含户口迁出保证金50,000元。待甲方向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续后当日内，由乙方直接支付甲方全额尾款50,000元，相关费用的结算日期以交接之日为准。若甲方未按本合同约定时间办理完毕原有户口迁出手续的，则乙方有权不支付上述尾款中户口迁出保证金并按本合同约定追究甲方相应违约责任。”现系争房屋已登记至案外人朱某某名下。诸怿昵称案外人朱某某暂未就户口事宜向其主张违约责任。一审法院审理中，胡渭成申请就系争房屋2016年9月的市场价格进行司法评估，法院依法委托了上海信衡房地产估价有限公司，其出具的《房地产估价报告》显示，该时间点系争房屋的市场价值为2,950,000元。一审法院庭审中，诸怿昵称已支付房款1,700,000元，剩余400,000元为户口押金，还未支付。胡渭成称除了户口押金400,000元，诸怿昵仍有其他房款未支付，胡渭成保留诉权，本案中不提出主张。一审法院认为，胡渭成、诸怿昵签订的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应恪守履行。《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》中关于户口押金条款并不存在重大误解或者显失公平的情形，胡渭成要求撤销户口押金条款无法律依据，法院对此诉讼请求不予支持。诸怿昵出售系争房屋的户籍违约责任仍处于不确定状态，且胡渭成要求返还户籍迁出押金的条件尚不成就。胡渭成虽称房价远低于市场价格已考虑了户籍问题，但迁尽户口仍是支付户口押金的条件。综上，胡渭成要求诸怿昵返还户口押金，无合同依据，法院不予支持。一审法院判决：对胡渭成的诉讼请求均不予支持。二审期间，当事人未提交新证据。胡渭成称，其卖房的时候都是与刘声周联系的，合同履行的时候刘声周也是参与的。诸怿昵表示，其与刘声周是合伙买房。刘声周表示，如果归还40万元保证金，其与诸怿昵一起还。一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方签订的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》的《补充条款(一)》，系争的40万元是户口迁出的保证金。根据查明的事实，双方均认可胡渭成已迁出了大部分户口，现系争房屋尚有一个户口未迁出，故诸怿昵未退还胡渭成的40万元保证金。2018年5月1日起施行的《上海市常住户口管理规定》(沪公行规〔2018〕**)第三十二条规定，房屋所有权因交易已发生转移，现权利人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。虽迁出系争房屋内的原有户口是合同约定的胡渭成的义务，但是房屋现权利人可申请将房屋原有户口迁出，系争房屋内的原有户口迁出问题对于房屋现权利人已经不存在障碍。本院考虑到胡渭成已经履行了合同约定的迁出户口的大部分义务、诸怿昵再次出售了系争房屋并约定了户口迁出保证金为5万元、新出台的地方规范性文件允许房屋现权利人申请将房屋内原有户口迁出等因素，根据公平原则，诸怿昵应退还胡渭成35万元户口迁出保证金。鉴于刘声周在本案审理中表示其与诸怿昵一起归还系争保证金，此系其自身权利的行使，与法不悖，本院依法予以准许。综上所述，胡渭成的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初12089号民事判决；二、诸怿昵、刘声周应于本判决生效之日起十日内向胡渭成归还户口保证金人民币350,000元；三、驳回胡渭成的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7,300元，减半收取人民币3,650元；二审案件受理费人民币7,300元，均由上诉人胡渭成负担。本判决为终审判决。法官助理蔺皓然审判长 王 珍审判员 成 皿审判员 高 胤二〇一八年六月二十七日书记员 黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……