广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初43494号原告（反诉被告）：比特乐科技（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南路与新洲路交汇处东南侧航天大厦**1201，统一社会信用代码9144030058670897XW。法定代表人：SPILKAJAKUB，总经理。委托诉讼代理人：孙志强，北京市兰台（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田星，北京市兰台（前海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李红红，女，汉族，1964年12月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：古鉴璇，广东卓建律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理后，于2018年5月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孙志强，被告及其委托诉讼代理人古鉴璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：1、被告退还原告租赁保证金17000元；2、被告退还原告多交的租金6000元；3、被告退还原告价值共848元的个人物品或退还人民币848元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年7月28日与被告签订了《房屋租赁合同》，约定承租被告位于深圳市福田区石厦北一街绿洲丰和家园绿景阁603的房屋，租赁期限自2016年7月28日至2017年7月27日止，双方口头约定房屋月租金为8500元，租赁保证金为2倍租金即17000元。因开票需要，双方在《房屋租赁合同》中约定房屋月租金为9000元，租赁保证金为2倍租金即18000元，但被告需每月返还原告多支付的500元租金。合同到期后，2017年7月24日原告通过微信向被告提出退房，双方确定在2017年7月27日下午4时左右进行验收，原告要求被告返还房屋保证金17000元及多支付的租金6000元，遭到被告的拒绝，一些个人物品：衣帽架、铁制架子、加热器、小型加热器也未退还给原告。《合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《合同法》第一百一十五条规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告符合被告返还租赁保证金的条件，原告提出超出租赁期一天的租金300元从租赁保证金中扣除，将自己的300元租金债务与被告的返还17000元租赁保证金债务抵销300元，而被告以原告未支付超出租赁期一天的租金300元为由，拒不返还房屋保证金等行为已构成严重违约。被告辩称，一、被告依照双方签订的《房屋租赁合同》第四条、第八条、第十一条等约定，不予退还原告的租赁保证金并无不当。本案中，租赁期间内，被告严格按照合同履行了出租人的义务。但原告违反合同约定，逾期交房且毁坏酒柜、门锁后未进行维修或赔偿，故被告依照合同第四条、第八条、第十一条等约定不予退还押金并无不当。二、被告严格按照合同约定收取租金，原告不存在多交租金的情形。根据双方签字盖章的房屋租赁合同第三条之约定，每月租金9000元，原告亦按照合同约定每月按期支付了9000元租金，被告严格按照合同约定收取租金，原告不存在多交租金的情形。三、原告的个人物品留置系其本人拒绝拿走，被告恳请法庭主持办理现场交接手续，避免被告因保管原告相关物品造成的损失继续扩大。四、因原告的违约行为给被告造成巨大损失，被告已在本案中提起反诉，要求原告承担违约责任，赔偿被告各项损失费用。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉请求事项：1、确认被告于2017年7月27日（合同到期之日）与原告解除《房屋租赁合同》；2、原告赔偿被告酒拒、门锁毁损的各项损失费用合计15000元；3、原告向被告支付合同解除后的房屋占用费32400元（房屋占用费按照合同第十一条之约定加倍计算，从2017年7月28日至2017年9月19日（物品搬离房屋之日）共计32400元）；4、原告向被告支付物品保管费3000元、运费600元（物品保管费、运费从2017年9月20日计算至原告实际办理交接之日止，暂计至2017年12月26日共3600元）（以上2-4项共计51,000元，扣除原告实际支付的租赁保证金17000元，原告仍应支付被告各项损失费用合计34000元）；5、诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月28日签订了《房屋租赁合同》，由原告承租深圳市福田区石厦北一街绿洲丰和家园绿景阁603房屋，租赁期间自2016年7月28日至2017年7月27日止。合同签订当日，被告即按照合同约定向原告交付完好的租赁物及附属设施设备，并签订附件1《租赁合同之其他约定事项》、附件2《绿洲丰和家园绿景阁603室设施和物品清单》。原告在合同到期两天后，7月29日才与被告进行验收交接，在被告发现酒柜、门锁毁坏后逃离现场，后经小区物业、辖区民警、街道办、租赁办介入处理、反诉人多次发函及多次催促，原告仍不维修或赔偿租赁期间毁坏的酒柜、门锁，亦拒绝前来办理交接手续，拿走留置在房屋的私人物品，甚至至今尚未返还房屋钥匙。被告认为，根据双方签订合法有效的《房屋租赁合同》第四条“甲方不予返还租赁保证金情形：1、该物业内家电家私和物品损坏，乙移交前没有维修好或照价赔偿；”、第八条“因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋或附属的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿”、第十一条“本合同期满终止后，乙方应于终止后当日内迁离出租房屋。乙方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金”的约定，以及合同附件1《租赁合同之其他约定事项》第7条、第8条的约定，原告已经构成违约，被告有权要求其赔偿租赁期间物品毁损的损失费用、支付合同终止后的房屋占用费、物品保管费。被告一直向原告主张赔偿损失、办理交接手续，但原告一直拒绝处理，不但不反省其违约行为，反而以返还租赁保证金等为由向法院提出诉讼。为解决双方争议，维护被告的合法权益，根据《民事诉讼法》第140条和《民事诉讼法解释》第233条“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”之规定，特提起反诉。原告对被告提起的反诉辩称，确认双方合同解除的时间是2017年7月27日。对于被告反诉请求第2-5项请求予以驳回，理由是，我方并没有弄坏被告的酒柜、门锁，也并未占用涉案房屋，在2017年7月27日双方验收时，被告提出卫生间的玻璃坏了，及房间内的卫生没有搞好，原告当天去买了玻璃，被告也陪同一起去的，购买玻璃的费用是我方出的。双方对于验收存在争议，2017年7月28日被告以原告未支付28日的租金300元为由，拒绝原告搬离涉案房屋。后，于2017年7月29日，原告将物品搬离至楼层所在电梯口时，被告予以阻拦，双方无法达成一致，原告遂于2017年8月初，向人民法院提起诉讼，法院起初安排调解员进行调解，调解不成，2017年8月29日，法院正式立案，并不存在原告拒不搬离及破坏门锁的情形，而我方只有一人居住在涉案房屋内，小房间一直无人居住，也从没有人上锁，因此被告在29日以锁坏为由不让原告搬离，没有任何事实依据。因此，请求法庭依法驳回被告的反诉请求第2-5项。经审理查明，2016年7月28日，原、被告签订房屋租赁合同约定，“被告将位于深圳市福田区石厦北一街绿洲丰和家园绿景阁603房屋出租给被告，租赁期限自2016年7月28日至2017年7月27日止，月租金9000元，租赁保证金18000元。出租方不予返还租赁保证金情形：该物业内家电家私和物品损坏，承租方移交前没有维修好或照价赔偿等。因承租方使用不当或不合理使用，出租房屋或附属的设施出现损坏或发生故障，承租方应负责及时维修或赔偿。合同期满终止后，承租方应于终止后当日内迁离出租房屋。承租方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金，等内容”。当天，原告向被告支付押金17000元。原、被告约定在2017年7月27日交接，交接当日及后几日，被告通过微信向原告方提出的问题为：洗手间镜子坏了（已更换）、卫生没搞好、小房间锁坏了（价格799元）。原告未予回应。2017年7月28日上午，原告方通过微信联系被告称要将衣帽架（ikea，价格299元）、铁质架子（ikea，价格99元）、加热器（美的，价格350元）、小型加热器（价格100元）搬走并向被告发送了物品照片，希望被告让管理处放行，被告要求原告方将当天的房租先交纳，原告方要求从押金直接扣，被告不同意，并不放行。庭审时，被告否认上述物品的真实性，称无法核实。2017年9月1日，被告又告知原告方称酒柜平面搞坏了。本院认为，原、被告签订租赁合同，双方成立房屋租赁合同关系。双方认可合同于2017年7月27日到期解除，本院予以确认。合同解除后，租赁保证金被告在扣除相应费用后应当及时返还。原告称双方口头约定月租金实为8500元，与书面合同约定不符，原告也没有提交证据推翻书面约定，本院不予采信，原告主张退还多交的租金6000元，本院不予支持。租赁合同解除后，被告阻止原告方搬走原告方自己的物品，没有合同和法律依据。原告方在需要搬走上述物品时，已经将上述物品照片发给了被告要求协助放行，被告亦扣留的上述物品，庭审时还辩称不清楚，本院不予采信。原告主张被告返还本案价值848元的物品，本院予以支持。即使原告方不协助办理交接，被告亦可径行验收，将验收情况即使通知原告即可。根据双方的微信聊天内容，可以确定，被告明确提出了没搞卫生，门锁损坏，原告不到场办理交接手续，视为认可，卫生费本院酌定300元，门锁799元，在押金中予以抵扣。被告先不愿退还押金，在原告退房1个月并起诉后，又提出酒柜损坏，本院不予采信，对其该诉讼请求本不予支持。合同到期解除，解除次日，双方办理交接，而被告没有任何依据阻止原告方搬走原告的自有物品，被告主张房屋占用费、保管费、运费，本院不予支持。故被告应当退还原告17000-300-799=15901元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第43条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2017年7月27日解除；二、被告李红红于本判决生效后10日内向原告比特乐科技（深圳）有限公司退还租赁保证金15901元；三、被告李红红于本判决生效后10日内向原告比特乐科技（深圳）有限公司退还衣帽架（ikea，价格299元）、铁质架子（ikea，价格99元）、加热器（美的，价格350元）、小型加热器（价格100元），未退还，照价赔偿；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如逾期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费396元（已由原告预交），由被告负担219元，由原告负担177元；反诉受理费325（已由被告预交）由被告负担。如不服本判决，应在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  雷南山人民陪审员  梅干军二〇一八年六月八日书 记 员  罗婉婷谢寒