江西省抚州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）赣10民终510号上诉人(原审原告)：胡长龙，男，1956年4月14日出生，汉族，住南丰县。委托诉讼代理人：张振合，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：吴梦霞，上海市锦天城（南昌）律师事务所实习律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：嵊州市交通房地产开发有限公司，住所地嵊州市长乐镇环镇东路305号。法定代表人：应均良，总经理。诉讼代表人：江西三松律师事务所，系嵊州市交通房地产开发有限公司破产管理人。上诉人胡长龙因与被上诉人嵊州市交通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2018）赣1023民初206号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡长龙上诉请求：1、撤销原审裁定，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人购房行为真实，购房款已全部支付，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。对于本案购房合同，一审法院认定该合同实质上系被上诉人嵊州公司用以房抵债的方式来清偿对上诉人的债务，系认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人双方签订的是标准的《商品房买卖合同》，而非以房抵债合同，合同内容从未涉及任何以房抵债的内容，且未违反法律的强制性规定，意思表示真实，合法有效。其次，法律并未限定消费者购买房屋的价款支付方式，购房款的交付方式并非只有现金交付一种。上诉人在被上诉人同意的情况下，以该借款债务的部分金额抵消自己的购房款债务，符合法律关于债务抵消的规定。再结合被上诉人在上诉人借条上的附注，被上诉人使用的是“扣除房款”的描述，意思表示非常明确即用借款抵付购房款，是债务抵消，而非以房屋抵偿借款，因此上诉人的购房就是一般的消费购买行为。倘若如被上诉人抗辩是以房抵债，上诉人应当是直接与被上诉人签署抵债协议，而非签署商品房买卖合同。抵债房屋也应全部归属自己名下，而非签数份购房合同。所以双方的合意就是买卖房屋，被上诉人明确认可上诉人的购房行为，无非购房款的支付是以被上诉人对胡长龙的债务进行抵消而已。即便认为本案是以房抵债，同样也未违反法律规定，《商品房买卖合同》同样合法有效。上诉人与被上诉人协商一致，以借款债权抵付购房款，是由于被上诉人长期不能偿付到期债务，双方合意终止原借款合同关系，建立商品房买卖合同关系的一种行为，该行为并不违反法律之规定。因此，该《商品房买卖合同》订立目的不是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，而是债务相互抵消。双方合意终止了原借款合同关系，创设了新的商品房买卖合同关系。将借款本金转化为已付购房款并经对账清算，亦不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，也不存在《合同法》第五十二条规定的情形，故合同具有法律效力，应当受到法律的保护。2、涉案房屋属于特定物，被上诉人的管理人无权将其纳入破产财产。上诉人主张的房屋早已竣工，上诉人通过债务抵消方式已支付合同约定的全部价款617477元。商品房作为开发商建造、销售的商品虽为种类物，但在房屋业已竣工的情况下，购房者支付了全部或大部分购房款之后，且所购房屋已明确指向为某一具体房屋时，该房屋就不再是泛指的种类物，而是转化成为特定物，特指某一具体房屋。故本案所涉房屋不属于被上诉人的破产财产，被上诉人无权将其纳入破产财产及重整范围并予处分。3、上诉人基于《商品房买卖合同》对被上诉人享有的债权，在受偿顺位上优先于其他任何债权。上诉人在交付了全部购房款后，就所购商品房对被上诉人享有的债权，有别于普通无担保债权，该债权是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保的债权和建设工程价款优先受偿权。4、被上诉人无权解除《商品房买卖合同》，其必须履行交付房屋及产权登记的义务，原审法院认定涉案合同应当不完全履行系适用法律错误。根据《企业破产法》第十八条第一款规定，上诉人与被上诉人签订购房合同的时间在法院受理破产申请六个月前，且上诉人已经支付了案涉房屋的全部款项，故不符合该条规定的适用条件，被上诉人的管理人无权决定解除合同。被上诉人不存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条规定的不能履行或不适于继续履行的情形，也没有约定的解除事由，被上诉人在重整计划里面直接宣称解除涉案合同系违法行为，故涉案《商品房买卖合同》可以、应当继续履行，被上诉人应将案涉房屋交付给上诉人，并协助办理房屋所有权登记。原审法院认定涉案房屋买卖合同应当按照重整计划不完全履行系适用法律错误。5、上诉人并未就商品房买卖合同的债权进行申报，被上诉人擅自将其纳入破产债权，并列入重整计划予以处置，违反法律规定，对上诉人不具约束力。重整计划的裁定并非“诉”，该重整计划裁定的对象、程序与本案的当事人、程序均不同。破产重整计划只能针对破产财产，而涉案房屋依法不属于破产财产，上诉人一审请求被上诉人履行《商品房买卖合同》交付该房屋并办理产权登记，不是重整计划调整的范围。因此，本案不属于重复起诉情形。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法撤销原审裁定，改判支持上诉人的一审诉讼请求。嵊州市交通房地产开发有限公司未作答辩。胡长龙向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，确认胡长龙对南丰县“书香琴苑”第6栋3单元402号房屋享有所有权；2、判决嵊州公司立即向胡长龙交付上述房屋，并协助胡长龙办理该房屋的所有权登记；3、判决嵊州公司按已付房款的百分之五向胡长龙支付逾期交房违约金，暂计算至起诉日约为5000元。事实与理由：2015年5月11日，胡长龙与嵊州公司签订了一份关于买卖嵊州公司所有的位于南丰县书香琴苑6栋3单元402号《商品房买卖合同》一份，胡长龙以其享有嵊州公司的债权617477元抵扣了诉争房屋的房款。后嵊州公司经法院裁定进入破产程序，破产管理人以合同无效，且诉争房屋已被纳入破产财产为由拒绝继续履行合同。胡长龙认为其已经支付全部购房款，管理人对商品房买卖合同不享有解除权，胡长龙就所购商品房享有的债权，是一种特殊债权，具有特定性和优先性，有别于普通无担保债权。而且，胡长龙已经完全支付合同对价，该商品房属于特定物，不属于破产财产。嵊州公司不履行合同的行为构成违约，为维护胡长龙的合法权益，故诉至法院。一审法院认为，胡长龙与嵊州公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但该合同实质上系嵊州公司用以房抵债的方式来清偿胡长龙的债务。胡长龙尚未取得诉争房屋的物权，因此提起本次诉讼，其诉讼请求仍属于依合同的订立而产生的债权请求权的范畴。而本院于2017年12月13日作出的（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书裁定批准嵊州公司重整计划草案，在该重整计划草案当中已经对上述以房抵债所涉《商品房买卖合同》有了明确的处理意见，即确认债务人公司与普通债权人签订的以房抵债合同不完全履行，确认持有以房抵债协议的债权人按百分之六十五以住宅清偿，百分之三十五以商用或车库清偿。根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条的规定：“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”，依据该规定，债权人无论在表决重整计划时是赞成，或是反对，还是未参加对重整计划的表决，均受经人民法院批准生效的重整计划的约束，故胡长龙也应受本院作出的（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书的约束，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效时再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”而胡长龙的本次诉讼请求实质上否定了本院作出的（2016）赣1023民破1号之二生效民事裁定，构成重复起诉，应裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百三十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款第（三）项、第二款之规定，裁定：驳回原告胡长龙的起诉。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条规定：“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的，人民法院不予受理。”同时，该司法解释第二十一条第一款第四项规定的内容为：“其他就债务人财产提起的个别清偿诉讼。”本案中，一审法院已于2016年2月3日受理了被上诉人嵊州市交通房地产开发有限公司提出的破产重整申请，故上诉人提起的诉讼属于就债务人财产提起的个别清偿诉讼，依法应予驳回。其次，一审法院作出的（2016）赣1023民破1号之二民事裁定已批准嵊州市交通房地产开发有限公司重整计划草案，该草案中对以房抵债所涉《商品房买卖合同》明确了处理意见。现上诉人胡长龙在（2016）赣1023民破1号之二民事裁定生效后提起本次诉讼，实质上是否定该生效裁定，违反了“一事不再理”原则，一审法院认定其构成重复起诉并无不当。关于上诉人主张其已支付全部购房款，本案所涉房屋不属于被上诉人破产财产的上诉理由。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因本案所涉房产未办理产权登记，该房产仍属被上诉人的财产，应依法纳入破产财产，按重整计划草案的意见予以处置。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院裁定认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条、第一百七十五条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  饶辉华审判员  张 玲审判员  徐 丹二〇一八年六月二十九日书记员  杨 勤