海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初2717号   原告：徐权祥，男，汉族，1970年4月14日，住海南省海口市琼山区，身份证号码XXXXX。   委托诉讼代理人：孙悟钧，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：海口蒙蒂雅服饰有限公司，住所地海南省海口市龙华区。   法定代表人：陈庆坝，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王飞雄，海南川合律师事务所律师。   原告徐权祥与被告海口蒙蒂雅服饰有限公司（以下简称蒙蒂雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐权祥的委托诉讼代理人孙悟钧，被告蒙蒂雅公司的委托诉讼代理人王飞雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告徐权祥向本院提出诉讼请求：1、被告立即交付涉案房产；2、被告向原告支付逾期交房违约金（按已付房款的日万分之二计，自2017年8月1日起至判决生效之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求，系当事人的诉讼权利，本院予以准许。事实与理由：2017年3月21日，原、被告签订了《海口市商品房买卖合同》，约定被告在2017年7月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用；如被告逾期交房，则按逾期日数每日向原告支付已付款万分之二的违约金。该合同签订后，原告依约向被告支付房款1008000元，但被告至今却没有向原告交付涉案房产。原告已依约履行了全额支付房款义务，但被告却迟迟不能履行义务。对此，被告依约应承担继续履行交房义务及向原告支付逾期交房违约金责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。   被告蒙蒂雅公司辩称：1、被告已多次要求原告来接收涉案房产，但原告始终没有来收房；2、原、被告签订的房屋买卖合同约定的交房时间为2017年7月31日，但在2017年由于政府的“双创”工作造成被告施工的一部分收尾工作未完成，因予以延期并从逾期期间中扣除。2018年3月1日，涉案房产整个项目综合验收通过。2018年3月29日，被告已电话通知原告收房，原告至今仍拒绝办理交接房屋的事宜；3、原告主张的违约金过高，原告的实际损失即银行利息的损失，实际损失应当按照银行同期贷款利率来计算，合同约定的日万分之二的标准已经严重超出了原告的实际损失，应当适当调整，被告同意按照银行同期贷款利率的1.3倍赔偿原告或者减免涉案房产部分的物业费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、发票（一张）、交楼协议、短信截图、收据和房屋钥匙照片、通知、楼房照片（两张），被告对真实性均无异议，本院对所有证据的真实性、合法性和关联性予以认定。对于被告提交的《工程竣工验收报告》、《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》、短信记录、通话记录，原告对真实性均无异议，本院对所有证据的真实性、合法性和关联性予以认定。对于本院调取的《关于珠云恩公寓项目是否完成建筑工程竣工验收备案的复函》，原、被告对真实性、合法性和关联性均无异议。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，原告徐权祥与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，主要内容约定：原告购买被告开发的预售商品房，即位于海口市琼山区府城镇朱云路与高登西路交汇处珠云恩公寓B单元10层1006房，建筑面积共110.55平方米；按建筑面积计价，每平方米9118元，总金额1008000元；付款方式为合同签订时原告向被告支付首付款500000元，其中含定金50000元，余款508000元由原告于2017年3月31日前付清；第八条、被告应在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件且符合本合同约定的商品房交付原告使用，如因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；第十一条、除第八条规定的特殊情况外，被告未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在60日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行，2、逾期超过60日后，原告有权单方解除合同，原告要求合同继续履行的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向被告支付已付房价款万分之二的违约金。该合同签订后，原告依约向被告支付全部价款1008000元，2017年4月19日被告向原告开具了《海南增值税普通发票》。被告主张涉案房产项目施工中曾因未达到海口市“双创”工作要求而于2017年4、6、9月被海口市政府要求停工整改。2018年3月29日，被告工作人员电话通知原告收房。2018年5月12日，被告工作人员通过手机短信形式通知原告收房，后因原、被告双方对逾期交房违约金的问题协商无果，遂原告一直未接收被告的通知去收房。   另查明，涉案房产所在的珠云恩公寓项目于2018年3月1日完成建设工程质量验收。2018年4月4日，海口市国家安全局向被告下发《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》，载明“珠云恩公寓”符合国家安全事项审查的有关规定。截至2018年6月8日，珠云恩公寓项目仍未在海口市琼山区住房和城乡建设局办理过工程竣工验收备案。   本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面、诚信地履行合同。原告已经按照合同约定支付全部购房款，被告亦应依约按时向原告交付房产，并出示符合房产交付条件的证明文件及有关资料。对于双方争议的焦点本院认定如下：   一、被告向原告以电话、短信等形式通知交房是否能视为被告按照原、被告所签订的《海口市商品房买卖合同》所约定的交房形式通知了交房。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定了交房条件为“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”，经海口市琼山区住房和城乡建设局向本院复函，截至2018年6月8日，该项目仍未在海口市琼山区住房和城乡建设局办理过工程竣工验收备案。因此，涉案房产尚未达到《海口市商品房买卖合同》所约定的交房条件，被告向原告以电话、短信等形式通知交房均不能视为被告按照原、被告所签订的《海口市商品房买卖合同》所约定的交房形式通知了交房。   二、关于涉案房产项目停工整改时间能否作为延期交房时间的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定了被告延期交房的特殊情况为因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，本案被告主张政府因“双创”工作要求停工整改，不属于此类，且被告也未提交书面证据予以证明上述政府行为，故被告的该项陈述，本院不予采信。被告应对原告承担逾期交房违约责任。   三、原告主张的违约金是否过高应予以调整。原告未能提供证据证明其存在除已付房款被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期交房给原告造成的损失为已付房款被占用期间的利息损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第四款的规定了“人民法院可以中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准来计算”。该损失最低可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮30%计算，该利率折算为年利率5.655%（4.35%+4.35%×30%），依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“过分高于造成的损失”的规定，再上浮30%后折算的年利率为7.3515%，而双方约定的逾期交房违约金的计算标准为日利率0.02%（即年利率7.2%），低于年利率7.3515%，故被告应按双方约定的违约金计算标准即年利率7.2%向原告承担逾期交房的违约责任。原告主张自2017年8月1日起计算违约金，本院予以照准。因被告取得建筑工程竣工验收备案的具体时间尚无法确定，本案违约金暂计至庭审之日。被告应向原告支付自2017年8月1日起至2018年5月21日止，以已付购房款1008000元为基数按年利率7.2%（即日利率0.02%）计算的逾期交房违约金即59270.4元（1008000元×294天×0.02%）。原告主张超出部分，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   限被告海口蒙蒂雅服饰有限公司于本判决生效之日起五日内向原告徐权祥支付自2017年8月1日起至2018年5月21日止的逾期交房违约金59270.4元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费640.9元（原告已预缴7167元，多余部分本院予以退回给原告徐权祥），由被告海口蒙蒂雅服饰有限公司负担。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 庄梦婷     二〇一八年六月十二日   法官助理 刘佳弥   书 记 员 廖春叶   速 录 员 高莉瑶