云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0302民初4438号原告李柯，男，回族，1984年1月8日生，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人杨勇，曲靖市中兴法律服务所法律工作者。（特别授权代理）被告王克飞，男，汉族，1974年7月10日生，曲靖市富源县人，住麒麟区。委托代理人朱朝光，云南天志律师事务所律师。（特别授权代理）原告李柯诉被告王克飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭，2017年9月15日，本院公开开庭审理了本案。原告李柯及其委托代理人杨勇，被告王克飞及其委托代理人朱朝光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李柯诉称，原、被告于2013年6月10日签订房屋买卖协议，原告将坐落曲靖市幸福小区福禄园别墅45号房屋，以376万元的价格转让被告。协议约定，价款分期给付，第一期于2013年6月30日前给付原告50万元定金；第二期于2013年12月30日前支付26万元；第三期于2014年12月30日前支付原告300万元。被告只支付了第一期的50万元，以提存方式支付第二期26万元。第三期300万元房款，经原告多次催要，被告拒不履行给付义务，被告已构成严重违约，导致原告出卖房屋的合同目的无法实现。请求判令被告支付购房款300万元；支付违约金60万元；诉讼费由被告承担。被告王克飞辩称，导致尾款拖延支付的原因在于原告，被告没有过错，没有违约。原告一直在进行解除合同的诉讼活动，导致履行中止，原告在违约、毁约，违约方是原告而不是被告。原告要求支付违约金的诉求，与事实、证据、法律相悖。现在支付尾款存在三个障碍，这三个障碍的制造者系原告，原告消除了障碍，被告才能安心支付。一、原告一直未放弃解除合同的诉讼；二、原告卖给被告的房屋，早已被原告抵押给他人，设置抵押的房屋是无法过户的，抵押不影响合同的效力，但影响履行，形成履行障碍。三、原告交付的房屋附属使用面积不足，履行合同是双方共同的责任和义务，原告不履行到位，反而要求被告履行，是不符合合同约定及法律规定的。上述三个障碍，原告有义务有责任消除，如果原告不消除障碍，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件1份，用于证明原告的主体资格。2、房屋转让协议1份，用于证明原、被告双方签订合同的时间以及双方的权利义务。3、（2015）麒民初字第2184号民事判决书1份，用于证明对于房屋面积在该判决书中作了说明，原告不存在违约。4、（2015）麒民初字第4091号民事判决书1份，用于证明被告于2015年11月11日向法院起诉要求变更过户，因被告未履行支付购房款的义务而被驳回诉讼请求。审理中，原告补充提交了双方争议的坐落曲靖市幸福小区福禄园45号房屋的所有权证和土地使用证书各1份，用于证明原告已偿还住房公积金贷款，诉争的房屋已不存在抵押的事实。经质证，被告对原告提交的证据1—4无异议，但对原告的证明目的不予认可，证据4要求过户被驳回，是因为不符合交易习惯，该证据能够证明被告一直要求继续履行合同。对原告补充提交的房屋所有权证、土地使用证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为土地使用证上的面积与双方签订的房屋转让协议的面积有差异。被告对其答辩理由，向本院提交证据如下：1、被告身份证复印件1份，用于证明被告的基本情况。2、房屋转让协议1份，用于证明合同的基本内容，原告违约，使用面积不足，合同注明房屋使用面积大约3亩，经被告测量，实际使用面积只有1.057亩。3、（2014）第2160号案件起诉状及判决书、（2015）第2184号案件起诉状及判决书、（2016）第5436号案件起诉状及裁定书各1份，用于证明尾款未及时支付的责任在原告，原告不愿履行合同，一直在进行解除合同的诉讼活动，导致履行中止。是原告违约，而不是被告。生效判决确认被告已支付购房款81万元，而不是诉状所说的76万元。4、抵押证明1份，用于证明原告将房屋卖给被告之前，已将房屋抵押给他人至2030年，导致履行障碍。该障碍不解除，被告无法履行。经质证，原告对被告提交的证据1无异议。对证据2、3、4的真实性、合法性无异议，但对被告的证明目的不予认可，认为被告应提供面积不足的证据，并且（2015）第2184号判决书中对面积已作充分说明。并不是原告不愿继续履行合同，而是被告不支付第三期购房款，才导致合同目的不能实现。被告在签订合同前已知晓房屋被抵押，被告应在2014年12月30日前给付房款后，原告才能解除抵押。所以在合同中没有写过户情况，包括房屋钥匙也没有交给被告。本院认为，原、被告向本院提交的证据，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告购买了位于曲靖市别墅两套，分别登记为原告单独所有，其中44号为原告居住。2010年7月14日，原告向曲靖市公积金管理中心申请借款，以45号别墅设定抵押，办理了抵押登记。2013年6月10日，原、被告签订《房屋转让协议》，载明：李柯将坐落曲靖市幸福小区福禄园别墅45号一套，建筑房产证面积309.18平方，占地面积579.6平方，建筑面积360平方。（注：实际占地使用面积大约3亩），现由房主李柯和其母亲粱竣云将房屋作价376万元整，转让给王克飞。付款方式为分期付款，于2013年6月30日前付50万元，2013年12月30日前付26万元，2014年12月30日前付150万元，2014年12月30日前再付150万元整，至此清账。双方如有违约，应付另一方房屋总价的50%违约金。协议注明，此房屋所有款项由王克飞在2014年12月30日前全部付清给房主李柯。协议签订后，被告于2013年6月16日支付原告价款5万元；6月30日支付价款50万元；2013年12月29日，因原告拒绝接收房款，被告向曲靖市珠江源公证处申请提存26万元。被告三次共计支付原告房款81万元。现被告已入住该房。原告自2013年8月28日起数次向本院起诉要求被告停止侵害、赔偿损失和解除合同，均被本院判决驳回诉讼请求和裁定驳回起诉。审理中，原告于2017年9月19日偿还了公积金贷款，曲靖市幸福小区福禄园45号别墅抵押权已撤销。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《房屋转让协议》，未违反法律的禁止性规定，被告已支付部分价款，并实际占有该房屋，房屋买卖协议合法有效，具有法律约束力，双方均应按合同约定，全面、严格履行各自的义务。但原告拒绝接收房款，被告于履行期限届满前向公证机关申请提存26万元，履行了到期债务。自2013年8月28日起，原告多次起诉被告，要求停止侵害、赔偿损失和解除合同，视为原告不愿再继续履行合同的意思表示。原告在签订协议前，已将房屋设定抵押，并在第一次起诉时提到房屋设定抵押的事实。虽然设定抵押不影响抵押物物权变动的合同效力，但抵押权人依法对抵押物享有担保物权。被告取得的所有权权能缺失，处分权受限。依据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。因此，被告未按期支付剩余房款，理由正当。原告诉请要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。现原告已偿还了抵押贷款，抵押权已撤销，履行给付价款的障碍已排除，原告要求被告给付购房款的诉求，理由正当，本院予以支持。被告提出还支付原告房款5万元，因原告否认，被告又不能举证证明，本院不予采信。被告提出购买房屋的面积不足的辩解，因不属本案审理范围，本案不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百五十二条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告王克飞支付原告李柯购房款295万元。二、驳回原告李柯的其他诉讼请求。案件受理费35600元，（原告已预交），由原告李柯负担17800元；由被告王克飞负担17800元。上述款项，被告王克飞应支付原告李柯人民币2967800元，于本判决发生法律效力后六十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  武昔花人民陪审员  张世华二〇一八年六月五日书 记 员  唐 容