河南省淮滨县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1527民初827号原告：符加龙,男,汉族,1989年12月10日生,住淮滨县。委托代理人：刘鹏，系河南文开律师事务所律师。被告：河南华英房地产开发有限责任公司。住所地：潢川县城关跃进东路。统一社会信用代码：91411526731335285G。法定代表人:张林，系该公司总经理。委托代理人：余军，系河南正声律师事务所律师。原告符加龙诉被告河南华英房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，于2018年4月18日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告符加龙的委托代理人刘鹏、被告河南华英房地产开发有限责任公司的委托代理人余军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符加龙诉称：2015年原告与被告签订淮1510120017号《商品房买卖合同》，购得被告开发的盛世森源第8幢2单元5层504号房一套。该商品房合同约定建筑面积128.72平方米，合同总价款469820元。原告依约向被告支付了全部购房款。合同约定被告应于2015年12月29日前向原告交付“经综合验收合格”的商品房，但至今该房屋未经验收合格，没有交付。被告的行为已构成违约。本合同第九条规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，违约金从2015年12月29日起计算至实际交付涉案房屋之日为止（截止到2018年2月24日逾期违约金为111067.34元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供证据如下：1、原告身份证复印件一份；2、合同编号为淮1510120017的《商品房买卖合同》复印件一份；3、收据复印件六张；4、入住装修手续复印件一份。被告河南华英房地产开发有限责任公司辩称：1、被告主观上无拖延交房故意，客观上系政府行为所致；2、违约金应按照惯例按日万分之一计算；3、交房时间应按照被告提供的原告水电费票据载明的时间，因为该时间就是交付其房屋钥匙的时间。被告向法庭提供的证据如下：1、收据复印件一张;2、淮滨县住房和城乡建设局分别于2017年11月15日、2017年11月29日作出的淮住建字【2017】110号、114号文件各一份、淮滨县城乡规划委员办公室于2015年8月12日印发的（2015）03号会议纪要一份；3、淮滨县建设工程安全监督站分别于2014年10月1日、2015年4月1日、2016年3月11日作出的停工通知各三份及建筑工程扬尘治理复工申请、核验表各三份；4、淮滨县建设工程安全监督站于2016年7月18日作出的停工通知复印件一份；5、淮滨县住建局关于整治扬尘治理及夏季施工工作的紧急通知、建筑工程扬尘治理复工申请、核验表各一份；6、淮滨县气象局作出的证明一份；7、估价报告一份；8、固始县人民法院（2017）豫1525民初3407号判决书、信阳市中级人民法院（2017）豫15民终3821号判决书各一份。经审理查明，原告符加龙与被告河南华英房地产开发有限责任公司于2015年10月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号：淮1510120017），商品房总价款469820元，购得被告河南华英房地产开发有限责任公司开发的盛世森源小区第8幢2单元5层504号房一套。合同约定被告应于2015年12月29日前向原告交付经综合验收合格的商品房，买受人于2015年9月16日缴纳首付款250000元，于2015年12月29日前付清剩余房款219828元。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，双方约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金等条款。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、买受人逾期付款的，除本合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府重大城市规划，市政工程，恶劣天气等不可抗拒情况，影响工期的，顺延交房日期。另查明，原告于2015年9月16日交付购房款250000元，于2015年12月15日交购房款150000元，尾款69828元于2017年10月26日付清。被告河南华英房地产开发有限责任公司未按合同约定的日期交付房屋，实际交付房屋时间是2018年2月24日。本院认为，原告符加亮与被告河南华英房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。被告河南华英房地产开发有限责任公司应当在2015年12月29日前交付经综合验收合格的商品房，而被告迟延交付房屋，依法应承担违约责任。被告抗辩称系政府行为导致其变更规划，从而逾期交房，但被告提供的淮滨县政府会议纪要中仅涉及盛世森源第10幢、第11幢的部分楼层，与本案所涉及房屋无关；被告提供了淮滨县住房和城乡建设局作出的淮住建字【2017】110号、114号文件，分别形成于2017年11月15日、2017年11月29日，均在约定交房时间2015年12月29日之后，该两份文件与本案没有关联性，本院对该两份文件不予采信；被告提供了淮滨县建设工程安全监督站于2016年7月18日作出的停工通知系复印件无法核对其真实性，故本院认为该份复印件不能作为证据使用；被告提供了淮滨县建设工程安全监督站分别于2014年10月1日、2015年4月1日、2016年3月11日作出的停工通知、淮滨县住房和城乡建设局于2017年7月27日作出的紧急通知及被告提供的建筑工程扬尘治理复工申请、建筑工程扬尘治理复工核验表，该复工申请和核验表证明被告停工整改系自身原因造成，不是政府行为所致，故本院对被告辩解其因政府行为导致延期交房不予支持。被告提供的淮滨县气象局证明不能充分证实因天气变化导致施工停止从而迟延交房，故本院对被告提供的该份证据不予采信。被告抗辩称原告诉求的违约金过高，超出其实际损失的百分之三十，请求予以适当减少。违约金是否过高以违约行为给当事人造成的损失为基础进行比较，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告提供了经河南尺度房地产估价有限公司作出的《估价报告》，该地段相同类房屋租金经评估为每年每平方米83.90元或77.53元，与原、被告约定的日万分之三的违约金相比，约定的违约金确实远超诉争房屋同地段同类房屋的租金标准，但被告提供的《评价报告》未考虑被告逾期交房可能给原告带来装修费上涨等因素，参照河南省固始县人民法院（2017）豫1525民初3407号判决书中对案件事实的认定和法律适用，违约金由合同约定的日万分之五调整为日万分之一，且案件上诉后河南省信阳市中级人民法院作出（2017）豫15民终3821号判决书维持原判，结合本案案情，本案违约金调整为日1‰0为宜。原、被告双方对实际交房日期即2018年2月24日均表示认可，本院予以确认。原告依约支付了购房款400000元（250000元+150000元），剩余购房尾款69828元于2017年10月26日付清。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，违约时间“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，计算违约金的基数按“已交付房价款”计，原告交付最后一笔购房款69828元的时间是2017年10月26日，未按照合同约定于“2015年12月29日前付清”，该笔款项不能作为基数计算在违约损失中，且按照《商品房买卖合同》第七条的约定，原告逾期付款应支付违约金，被告在庭审中对此提出抗辩，但未提出反诉，本院对此不予处理，被告对此权利可另行主张。综上，原告符加龙的延期交房违约金为400000元×788天（2015.12.30至2018.2.24）×1‰0=31520元。被告已向原告实际交付了房屋，故本院对原告诉求被告继续履行交房义务不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南华英房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付给原告符加龙延期交房违约金31520元；二、驳回原告的其他诉讼请求。逾期不履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付拖延履行期间的债务利息。案件受理费2522元减半收取1261元，由原告符加龙负担904元，被告河南华英房地产开发有限责任公司负担357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  孟慧峰二〇一八年六月二十六日书记员  孙清娟