河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终2462号 上诉人（原审原告）：李彦林，男，1949年9月28日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：崔孟玺，河北睿安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪斌，河北睿安律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市邯山区邯山街**。 法定代表人：魏少军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李智妍，该公司法律顾问。 上诉人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司（以下简称龙瑞公司）因与李彦林房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2016）冀0402民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉请求：l、依法撤销邯山区人民法院（2016）冀0402民初1802号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担、事实及理由；一、被上诉人一直未履行房地产权属登记备案义务，至今已逾期57.5个月。且违约行为仍在继续。已构成重大违约。1、被上诉人长期逾期履行房地产权属登记备案义务系客观事实，且违约行为仍在持续。涉案房产于2012年12月31日完成交房。根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，被上诉人应于商品房交付使用后90日内（即2013年3月30日前）将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，使涉案房屋具备办证条件。但被上诉人至今未办理房地产权属登记备案手续，己逾期长达57.5个月（四年半），且该违约行为仍在持续。2、被上诉人长期逾期履行房地产权属登记备案义务，导致上诉人一直无法取得房屋所有权，合同目的无法实现，属重大违约。3、法律明确规定了逾期具备办证条件的合同解除权，充分说明逾期具备办证条件系重大违约。二、被上诉人违约行为给上诉人造成的损失显而易见，已被立法认可，且多为可期待利益损失，依法有权索赔。一审判决不准予调整过低的违约金，明显造背客观事实及法律规定，且有违公平。1、上诉人购买房屋的根本目的系获得所有权，被上诉人长期逾期履行权属登记备案义务，导致上诉人支付高额房款的同时，却一直无法获得房屋所有权，且无法处分房产，增加了上诉人二手房买卖的税负，损失显而易见。2、逾期具备办证条件违约损失已被立法认可，且上诉人损失多为可期待利益损失，应受法律保护。一审判决因难以举证证明损失具体数额，而不准予调整过低的违约金，违背客观事实及法律规定。3、合同双方违约责任约定悬殊，逾期具备办证条件违约金明显过低，一审却判决不予调整，有违公平。 三、无法具备办证条件的原因系被上诉人恶意违反建设工程规划许可及消防规定所致。一审判决不准予调整约定过低的逾期办证违约金，违背法律制定违约金的作用和目的，且变相纵容被上诉人肆意逾期的违约行为。四、上诉人要求调整逾期具备办证条件违约金有明确的法律依据和标准，一审判决不予调整系适用法律错误。五、上诉人请求被上诉人立即使涉案房屋具备办证条件系基于合同明确约定，且逾期具备办证条件系被上诉人恶意违规所致，并非行政部门原因，上诉人有权依约要求其尽快更正违规行为，使涉案房屋具备办证条件。一审判决该诉请不属于民事纠纷处理范围，系认定事实不清，适用法律错误。 邯郸市龙瑞房地产开发有限公司上诉请求：l、请求依法撤销（2016）冀0402民初1802号民事判决书，上诉人不应向被上诉人支付违约金363.99元2、本案诉讼费用由被上诉人李彦林承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人不是一审案件适格主体。合同并未约定上诉人为办理房屋权属证书的义务主体，上诉人的义务仅为提交相关资料，具体办理产权证需要由业主自行办理，因此上诉人并不是本案适格被告。其次，2013年12月30日邯郸市邯山区五仓区开发管委会证明复印件，该组证据均可证明上诉人未按照合同约定提交办理产权证的相关资料，是由于业主群体阻挠施工，致使规划范围内的垃圾站及公厕等配套设施无法施工，进而导致项目重新更改规划图纸，拖延了提报资料的时间，最终导致业主无法按期取得产权证，因此上述结果并非上诉人责任，上诉人不应承担违约责任。因此，一审法院适用《合同法》第一百零七条规定，判令上诉人承担违约责任属于认定事实不清，适用法律错误。再次。依据《合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的根据不可抗力的影响。部分或者全部免除责任。本案属于不可抗力的群体事件。 李彦林向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即为原告办理房地产权属登记备案，确保涉案房屋达到办理房地产权属证书的条件；2.请求判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金。违约金数以房价363985元为基数，依照中国人民银行同期银行贷款利率按日计算。违约金分为两部分：（1）由被告一次性支付自房屋交付使用满630日（即2014年10月1日）起至起诉之日（即2016年6月30日）止的违约金共计31848.7元；（2）自起诉之日起至涉案房屋具备办理房地产权属证书的条件之日止，被告每月定期向原告支付违约金1516.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年4月3日，李彦林与龙瑞公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｎ000356268），合同约定：李彦林（买受人）购买龙瑞公司{出卖人）开发的位于邯山区房屋。建筑面积92.32平方米，单价3942.645元，总房款363985元。出卖人应当在2012年12月31日前交付该商品房，并于90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期超过540天仍未取得钓，出卖人向买受人支付已付房款的千分之一的违约金。李彦林于2012年3月5日向龙瑞公司支付购房款363985元。后龙瑞公司按照约定期限交付本案所涉房屋，但未依约按期办理房地产权属登记备案。现双方因合同履行问题协商未果，导致纠纷，原告诉至法院，诉请如前。 一审法院认为，关于李彦林要求龙瑞公司立即为其办理房地产权属登记备案的诉请，办理不动产权证书不是房地产开发公司单方行为，涉及行政行为，办证行为不属民事主体约定的范畴，不属民事纠纷处理范围，故对原告该项诉请，本院不予处理。关于龙瑞公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金如何计算的问题，原、被告于2012年4月3日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：NO00056268)，系双方自愿、协商达成，为双方真实意思表示，不损害国家、集体和第三人的利益，不损害社会共公利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依照合同约定，龙瑞公司应在2013年3月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，龙瑞公司未依约将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为，应当承担违约责任。关于违约金计算标准。本院认为，《商品房买卖合同》有当事人双方签章确认，应为双方真实意思表示。根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中李彦林认为龙瑞公司长期逾期办证属重大违约行为，一直无法取得房屋所有权，而合同约定违约金过低不足以弥补损失，但李彦林提交的相应证据未能证明因此造成的损失数额。且龙瑞公司作为房屋出卖人，已经依法按照合同约定交付房屋，龙瑞公司的违约行为并不影响涉案房屋占有、使用等功能，故合同中约定由出卖人向买受人支付已付房屋的千分之一的违约金并无不当，对李彦林要求依照中国人民银行同期银行贷款利率按日计算违约金的主张，本院不予支持 综上所述，被告邯郸龙瑞房地产开发有限公司应支付原告李彦林逾期办证违约金363.99元(363985x1%o)。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李彦林逾期办理房屋权属证书的违约金363.99元；二、驳回原告李彦林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，二上诉人于2012年4月3日签订的《商品房买卖合同》,系双方在平等、自愿、协商的基础上达成，为双方真实意思表示，不损害国家、集体和第三人的利益，不损害社会共公利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同中关于逾期办证违约金的约定对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应遵循。关于上诉人李彦林称约定违约金过低，应予以调整，因无提供确切、充分证据予以证明，本院不予以支持。关于上诉人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司上诉称逾期办证是由于不可抗力、其不是适格被告、以及无法按期提交办证资料是由于部分业主阻挠等说法，均不能对抗双方合同约定，无法豁免其合同义务。本院对其上诉理由不予以支持。 综上所述，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司、李彦林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费640元，由上诉人李彦林负担590元，由上诉人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司50元。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  潘新丽 审判员  谢 珂 二〇一八年六月十二日 书记员  贾 欢