贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0302民初3620号 原告：张波，男，1979年11月17日出生，土家族，贵州省德江县人，住贵州省德江县。 委托诉讼代理人：梁富强，贵州山一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文小艳，贵州山一律师事务所律师。 被告：遵义市元盛房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区南京路保利一号楼二楼三单元一号。统一社会信用代码：91520301722144700H。 法定代表人：成杰，公司经理。 委托诉讼代理人：杨飞祥，贵州清雅律师事务所律师。 原告张波与被告遵义市元盛房地产开发有限公司（以下简称“元盛房开”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁富强、被告委托诉讼代理人杨飞祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张波向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告所购买的财富国际广场1层A69号铺位，建筑面积为23平方米；2、判令被告支付原告从2017年6月起至2018年3月的租金13000元；并支付原告从2018年4月起至实际返还原告商铺之日止的租金收益（以原合同约定的收益标准计算）；3、判令被告提供其代扣原告完税的凭证（2007年1月至2017年5月），如不能提供完税证明，返还代扣原告的租金收益；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：为集中统一经营财富国际广场（红花岗区）商铺，提高经济效益，原、被告于2006年8月6日签订《委托经营管理协议书》，该协议明确委托经营期限为2007年1月1日至2016年12月31日，由被告从2010年1月起每月28日向原告支付回报（租金收益）。该协议生效后原告将自己所购买的商铺交给被告经营管理，被告在接受经营管理过程中，长期未按合同约定支付原告租金收益，合同期满后，原、被告双方就委托经营管理事宜（双方签订合同的主体、租金收益、续签合同的期限等主要条款）未达成一致意见。但被告至今一直占有原告所有的商铺，原告要求被告返还该商铺，被告拒绝返还。综上所述，被告拒不返还原告所有的商铺是一种严重的侵权行为，为维护原告的合法权益，故提出诉讼，请判如诉请。 被告元盛房开辩称：原告是成年人，被告是依法成立的企业法人，都具有完全民事行为能力，原告拥有对该商铺的处分权，委托经营管理行为是双方真实意思的表示，并没有违法法律或者社会公共利益，所以原、被告签定的《委托经营管理协议书》已成立并生效。第一，原告与被告签定《委托经营管理协议书》，第七条原告特别承诺委托经营期满后，对持有三分之二面积以上有表决权的财富国际广场业主通过的决议，原告及其他业主均应当遵守执行。而财富国际广场一层共有411户业主，总面积9330.68平方米，现已续签业主380户，续签面积8813.31平方米，占总业主比例为92%，占总面积比例为94%，除3户原告起诉外其余未签客户均系外地客户而未签。因此现在续签的业主面积远远超过财富国际广场的三分之二，遵义市财富物业服务有限公司有权继续对原告商铺继续经营管理。第二，原有格局打破，原告的商铺是用于整体性经营，原告诉请涉及至全体业主的利益。根据《物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。涉案商铺系财富国际广场一层其中一栋建筑物的部分，原告作为涉案商铺的所有权人，其行使所有权人的权益，应当遵守《物权法》第七十一条有关业主专有权行使的规定。首先，从财富国际广场一层房屋的现状来看，涉案商铺现无法分割并独立使用。虽然原告提供的房屋所有权证上所附图纸载明了商铺的位置及编号，但广场建成并在后续开发经营过程中，经过装修或改建已经完全改变了原来房屋的格局。从涉案商铺目前的实际状况看，商铺无内墙分割，仅以划线为区别界限，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别，现无法分割并独立使用。其次，原告的商铺是众多商铺中的一个，就应遵守统一经营模式的共同经营规则，其对所有权人权益的行使应受到财富国际广场其他商铺业主整体意志的限制。而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过单个小商铺独立实现，而需要通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。为避免其他业主利益的损害，也为了该广场更好的经营，各业主需就广场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。现涉案商铺在内的其他商铺已统一出租给承租户，原告与其他业主之间已形成共同经营关系，在原告没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，原告单独要求其商铺从整体中分割出来，必然改变财富国际广场整体商铺的经营方式，也将影响承租人的经营。如果原告收回自行招租，一方面会严重影响财富国际广场一层411户业主的整体利益，财富国际广场一层将不适合整体招商和管理；另一方面，如果将原告的商铺格出来，原告也招不到商户。因此不管从整体利益还是局部利益来看，应驳回原告的诉讼请求。综上所述，不管是原告与被告签定《委托经营管理协议书》第七条原告特别承诺，还是从原告的商铺是用于整体性经营及原告诉请涉及至全体业主的利益考虑，遵义市财富物业服务有限公司有权对原告的商铺继续经营管理。因此请求贵院驳回原告的诉讼请求，以维护遵义市财富物业服务有限公司和被告的合法权利。对所欠租金无异议，愿意补交期满后的租金。 本院经审理认定事实如下：2006年8月6日，原告张波与被告元盛房开签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买财富国际广场1层A69号商铺。同日，原告张波（甲方）与被告元盛房开（乙方）签订《委托经营管理协议书》，该合同约定：甲方将其拥有的位于遵义市红花岗区外环路财富国际广场1栋1-A69号的商铺（建筑面积23m2）全权委托乙方进行统一经营管理；委托期限从2007年1月1日至2016年12月31日，从2010年1月起，每月二十八日由乙方向甲方支付回报，收益标准：按甲方购房款项总额计算每年给予委托经营回报：委托经营期第四年起，每年给予14683元回报，委托经营期第五年至第八年，每年给予15050元回报，委托经营期第九年至第十年，每年给予15600元的回报。在经营期限届满后30天内，乙方将铺位交还给甲方；有效期届满后，甲方继续出租该物业的，在同等条件下乙方有优先承租权。除甲方违约或不可抗力因素外，乙方不得拖延经营回报款项的支付，否则每延期一日，乙方应就欠付额度向甲方支付延期付款的违约金（违约金标准按银行同期存款利率计收）；乙方拖欠支付经营回报款达三个月（90天）以上的，甲方有权提出终止协议并按本合同规定的条款追究经济赔偿；合同第七条甲方特别承诺：甲方同意在经营委托期间，由乙方确定物业管理公司。委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的财富国际广场业主同意，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司或商铺的整体经营范围及经营公约等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的财富国际广场业主通过的决议，甲方及其他业主均应当遵守执行。合同签订后，原告按照合同约定将涉案商铺移交给被告元盛房开经营管理，被告元盛房开在经营过程中委托遵义市财富物业服务有限公司对包含涉案商铺在内的商场进行统一经营管理，并向原告支付了截止2017年5月的租金。在委托经营管理期间，是由遵义市财富物业服务有限公司向原告支付的收益回报；也是由遵义市财富物业管理有限公司统一向税务机关代扣代缴完税。从2017年6月起，被告元盛房开未按约向原告支付租金，合同期满后，原、被告双方就委托经营管理事宜未达成一致意见，原告要求被告返还商铺，故酿成诉讼。 另查明，财富国际广场一层共有411户业主，总面积9330.68平方米。原告的商铺现已和相邻的商铺打通一起出租，与其他业主的商铺在空间上已无实体墙体分割，无明确界限。委托经营期限届满后，已有380户业主与遵义市财富物业管理有限公司续签了《委托管理协议书》，同意所有商铺××××遵义市财富物业服务有限公司统一经营管理，委托经营期限从2017年1月1日起至2026年12月31日止，由遵义市财富物业服务有限公司在第一至三年按业主购房款总额的8.5%给予回报，第四至六年按业主购房款总额的9%给予回报，第七至十年按业主购房款总额的9.5%给予回报，按月支付给商铺业主作为托管回报。在委托经营期限内，由遵义市财富物业服务有限公司进行统一经营管理，组织招商、签订租赁协议和财务收益分配等。已续签面积8813.31平方米，占总业主比例的92%，占总面积比例的94%，超过总面积的三分之二。 上述事实，有原告方提交的《商品房买卖合同》、产权证明、《委托经营管理协议》、银行流水以及被告提交的营业执照、法人身份证明、《委托经营管理协议》、物业聘用协议、完税凭证、《委托经营管理协议》（续签）、房产备案、图纸、统计表、照片等证据佐证，足以认定。 本院认为，本案争议焦点一为讼争商铺的性质。原告张波购买的房屋系遵义市元盛房地产开发有限公司分割出售的一层411间商铺之一，但该商铺本身并无独立的专用出入通道，从商铺的现状来看，商铺自交付至遵义市元盛房地产开发有限公司起，因商场统一经营，讼争商铺与其他业主的商铺在空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑构造上不再具备原有的封闭性，使用上亦无独立性，因此该商铺并不完全符合建筑物区分所有权的法律特征；其次，商铺客观上与其他商铺共同形成一个整体，从性质上形成了虚拟产权式商铺。因此，包含原告在内的商铺业主的房屋所有权可以以整个商铺所有权中的抽象分割进行看待，每一位业主享有整个商场经营所带来价值的相应份额，具备按份共有的性质，故原告在行使商铺所有权时应受到一定的限制。另外，综合本案案情看，张波购买的商铺符合产权式商铺的特点，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。讼争商铺系产权式商铺，与一般独立性商铺在使用上有一定区别。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。张波购买的商铺不能等同于一般的独立性商铺，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。 本案争议焦点二为原告张波与遵义市元盛房地产开发有限公司签订的委托经营协议书中特别承诺条款的效力。原告张波购买了涉案商铺，系涉案商铺所有权人。财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告张波购买的系产权式商铺，该商铺的特点在于通常情况下所有权与经营权分离，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商及第三方公司整体委托经营商进行统一经营，业主获得定期回报。这与一般商铺在空间独立性及经营模式上存在明显区别。故产权式商铺权利人在行使所有权时应顾及其他所有权人的合法权益。2006年8月6日，原告张波与遵义市元盛房地产开发有限公司签订的《委托经营管理协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应确认为合法有效，双方应依约履行。该协议书“甲方特别承诺”中明确载明的内容，符合产权式商铺自身特点，具有合理性和可操作性，表明了张波自愿接受对其行使所有权权能进行部分约束的意思，是财富广场全体业主为实现共同利益自治行为的体现。 从本案查明的事实上看，张波与遵义市元盛房地产开发有限公司签订的原委托经营协议到期后，财富广场三分之二面积以上业主已与遵义市财富物业服务有限公司签订了新的统一委托经营管理协议，该协议内容应对财富广场业主具有约束力。张波作为财富广场业主之一，也应诚信遵守约定执行。在该情况下，若将不具备独立性的讼争商铺拆分返还，必然破坏整个商场的结构，并损害大部分业主及承租人的利益。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的行使，不得损失公共利益和他人的合法利益”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，原告张波要求被告返还原告购买的财富国际广场1层A69号铺位的诉讼请求，本院不予支持。 被告未按合同约定，向原告及时支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对原告要求被告支付租金的请求，依法有据，本院予以支持。被告对原告诉请的欠租时间、计算标准等无异议，故被告应向原告支付2017年6月1日至2018年3月31日的租金13000元（年租金15600元÷12个月×10个月）。 庭审中，被告出示了遵义财富物业管理有限公司向税务机关代扣代缴完税的凭证，故对原告要求被告提供其代扣原告完税的凭证，如不能提供完税凭证，返还代扣原告的租金收益的诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 一、由被告遵义市元盛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告张波支付2017年6月1日至2018年3月31日的租金13000元； 二、驳回原告张波的其他诉讼请求。 案件受理费125元,减半收取计62.5元，由被告遵义市元盛房地产开发有限公司承担。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  周莉 二〇一八年六月十五日 法官助理何小飞 书记员任雅旭