西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初2171号原告：穆峰，男，1970年8月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：潘红，该公司董事长。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓鹏，陕西乐友律师事务所律师。被告：陕西弘瑞丰贸易有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：庞溥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁晨，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，陕西丰瑞律师事务所律师。原告穆峰与被告陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）、陕西弘瑞丰贸易有限公司（以下简称弘瑞丰公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2018年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆峰、被告特艺公司委托诉讼代理人董宁宁、被告弘瑞丰公司委托诉讼代理人袁晨、王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆峰向本院提出诉讼请求:1、判令原告与特艺公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、判令特艺公司继续履行合同，立即为原告办理《商品房买卖合同》网签备案；3、判定特艺公司与正大公司签订的《商品房买卖合同》无效；4、判定被告特艺公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月4日原告与被告特艺公司签订商品房买卖合同，购买西安市XX城XX路XX号XX花园XX幢XX单元XX号商品房一套，面积100.91㎡、总价为691234元、单价6850元/㎡。原告于2016年7月4日交清首付款351234元，剩余房款340000元做银行按揭。原告于2017年2月底装修入住，根据国家商品房合同网签备案规定，被告特艺公司应在一个月内为原告办理网签备案手续，但该公司以各种理由迟迟不给原告办理备案手续，多次协商未果，直到原告无意看到华商报的一篇关于《特艺房地产公司把景都小区已售房屋抵押贷款》的新闻，于是原告到房地局查询此事，得知原告购买的房屋已于2014年6月20日办理了网签合同备案手续，合同登记号为Y14064084，买受人为弘瑞丰公司。原告辛苦半辈子买的房竟在弘瑞丰名下，之后和被告特艺公司数次电话联系才明白，特艺公司与弘瑞丰公司签订的商品房买卖合同并不是要取得房屋所有权，而是为了提供贷款做的担保，其行为严重违反了国家商品房买卖秩序，同时也违反了合同法关于合同无效的具体规定和诚信原则，故诉至法院，望判如所请。被告特艺公司辩称：认可原告诉讼请求，双方商品房买卖合同有效，在符合双方合同约定的条件下，同意为原告办理网签备案。特艺公司与被告弘瑞丰公司的商品房买卖合同无效，双方既没有买卖合意，也无实际买卖行为，商品房买卖合同关系未成立。特艺公司已全额退还了被告弘瑞丰公司支付的购房款，双方签订的商品房买卖合同不产生相应的法律效果。特艺公司与原告签订买卖合同后，原告已支付大部分购房款，房屋也已交付，与原告签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。本案诉讼费由应由二被告共同承担。被告弘瑞丰公司辩称，一、原告主体不适格，原告不是与弘瑞丰公司签订合同的相对方，原告仅可主张其与特艺公司签订的合同无效；二、弘瑞丰公司与特艺公司签订的商品房买卖合同有效。该合同是双方自愿签署，有意思一致的表示，不存在法律规定的无效情形，且已在房地局办理了网签备案合同。民间借贷债权人设置让与担保，以网签的形式限制了特艺公司对房屋的处置权，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条。房屋买卖合同可以作为民间借贷的担保，在不动产交易中是否支付对价完全是双方的合意，不影响买卖房屋的合意，因此在先签订的网签合同有效；三、特艺公司恶意将已与弘瑞丰公司网签备案的商品房一房二卖给原告，系恶意转移债务，其与原告签订的商品房买卖合同应属无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：原告向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同、协议、特种转账借方传票、收款收据份、银行刷卡凭证，证明：原告和特艺公司签订的商品房买卖合同有效；证据2、物业费收款收据、装修押金收款收据、水电暖收款收据、购买天然气发票、装修许可证，证明原告已经装修及入住涉案房屋；证据3、情况说明，证明涉案房屋为原告合法所有，且物业公司免除一年物业费；证据4、华商报、关于《商品房买卖合同》网签备案情况回函，证明特艺公司将涉案房屋抵押给被告弘瑞丰公司。被告特艺公司对原告提供的证据1、2的真实性及证明目的均认可。对证据3真实性无法确定，但证明目的认可。对证据4华商报新闻截图真实性认可，但认为新闻报道内容不一定准确。对回函真实性及证明目的均认可。被告弘瑞丰公司对原告提交的所有证据，仅对证据4中的网签备案情况真实性认可，其余真实性均不发表意见，认为与其无关，对证明目的均不予认可。特艺公司与弘瑞丰公司签订了商品房买卖合同，并办理网签备案在先，合同自双方签订之日起生效。随后双方签订了回购协议。特艺公司与原告签订的买卖合同是对与我公司签订的具有网签公示效力的合同及回购协议的撕毁和违约。因此，原告与被告特艺公司之间签订的商品房买卖合同是特艺公司为了逃避对第三人民间借贷债务，转移买卖合同项下房屋的恶意行为，以上行为适用《中华人民共和国合同法》第52条，故在后签订的商品房买卖合同无效。被告特艺公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同，证明原告所购买的涉案房屋网签在被告弘瑞丰公司名下；证据2、涉案房屋特艺公司还款明细，证明被告弘瑞丰公司将房款支付给特艺公司，特艺公司办理网签后随即将房款退还，双方并无商品房买卖合意，亦无实际买卖行为，且被告弘瑞丰公司并不实际占有涉案房屋。原告对被告特艺公司提交的上述证据的真实性及证明目的均无异议。被告弘瑞丰公司对被告特艺公司提交的证据1的真实性及证明目的无异议。对证据2认为不是原件，无法核实，证明目的不予认可。弘瑞丰公司已经就商品房买卖支付了对价，后续特艺公司一并予以退回并不代表未发生买卖合同关系，而要基于案外人李某某与特艺公司民间借贷背景综合审查。回购协议中明确了当特艺公司选择回购网签房屋时，则商品房买卖合同解除；当特艺公司无法偿还借款时，即不选择回购，则继续履行商品房买卖合同，且无需再度支付对价。退还行为仅仅是无法还款时继续履行商品房买卖合同，且双方无需再度支付对价的约定。商品房买卖合同的效力不是以是否支付了对价，是否发生标的物转移为生效前提的。同时，民间借贷司法解释明确认可买卖合同可作为民间借贷的让与担保。 被告弘瑞丰公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同纠纷、中国银行陕西省分行营业部银行流水，证明弘瑞丰公司与特艺公司签订《商品房买卖合同》系双方自愿签署，且已支付了全款对价，并在房管局进行了网签合同备案，具有公示排他效力。该合同合法有效；证据2、商品房回购协议，证明特艺公司恶意逃避债务，违反合同约定处分合同项下房产，损害第三人利益，一房二卖，其与穆峰签订的商品房买卖合同无效；证据3、西安市中级人民法院（2016）陕01民初1463号民事判决书，证明：被告特艺公司与第三人李某某存在民间借贷关系，涉案房屋为特艺公司向李某某提供的担保。特艺公司一房二卖属恶意逃避债务。原告穆峰对被告弘瑞丰公司提交证据无法确定真实性，对证明目的均不予认可。被告特艺公司对被告弘瑞丰公司提交的证据真实性认可，证明目的不予认可。商品房买卖合同和银行流水不能证明支付的是涉案房款，并且对网签在弘瑞丰公司的房屋，特艺公司已全款退还。回购协议与本案无关，如弘瑞丰公司认为特艺公司违约，可向法院起诉。（2016）陕01民初1463号判决书并未生效，不能作为本案认定事实的依据。该判决书中涉及38套房子，其中24套商品房买卖合同已被生效法律文书确定为无效。弘瑞丰公司在中院案件庭审中，当庭表述不要求继续履行网签在其名下的商品房买卖合同。双方网签行为是基于帮忙，而非商品房买卖。本院根据各方当事人无异议的事实、证据及经法庭认可的证据，认定本案事实如下：2016年7月4日，被告特艺公司作为出卖人与原告穆峰作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于西安市XX城XX路XX号地块的土地使用权。该地块土地面积为20.6亩，规划用途为住宅及商业。土地使用年限自2011年10月17日至2081年6月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为景都小区。买受人购买第3幢1单元2401号房屋，建筑面积100.91平方米，单价6850元，总房价款为691234元。付款方式为买受人于2016年7月4日交清首付款351234元，余款340000元做银行按揭。该合同签订当日，原告穆峰向被告特艺公司支付购房款341234元，被告特艺公司向原告出具了收款收据。特艺公司于当日即将位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX小区XX号楼XX单元XX号房屋交付给原告使用。原告入住涉案房屋后，发现被告特艺公司与被告弘瑞丰公司曾就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，并于2014年6月20日在房管局办理了网签合同备案手续（合同登记号为Y14064084）。原告与被告特艺公司交涉无果后，遂诉至本院。另查，2014年6月20日，被告特艺公司作为出卖人与被告弘瑞丰公司作为买受人签订合同登记号为Y14064084号《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人将位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号预售商品房一套售予买受人，建筑面积100.91平方米，房屋单价每平方米6000元，总金额605460元，双方约定由买受人将全部商品房价款存入出卖人预售资金监管账户，预售资金监管账号：103629428772，开户银行：中国银行西安紫薇支行，监管账户：陕西特艺房地产开发有限公司景都小区项目预售资金监管专户；付款方式为买受人于2014年6月10日缴纳该套房屋总房款605460元，出卖人应当在2013年11月15日前，将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用。双方还对房屋交接、产权登记、违约责任以及纠纷的解决等事项进行了约定。该合同由被告特艺公司与被告弘瑞丰公司在房地局办理了网签备案登记。另查，案外人李某某于2016年9月6日以特艺公司、潘某某为被告、弘瑞丰公司、陕西正大科技有限公司（以下称正大公司）为第三人，向西安市中级人民法院提起诉讼称：2011年6月至2012年8月期间，李某某向特艺公司提供借款，因特艺公司未能清偿，特艺公司提出将其开发的“景都住宅小区”项目49套商品房抵押给李某某，并按照李某某的要求将49套房屋通过网签过户到弘瑞丰公司和正大公司名下， 2014年至2015年间，特艺公司回购了11套房屋，并将回购款付给李某某用于支付利息。目前尚有38套房屋登记在正大公司和弘瑞丰公司名下。经多次催要，特艺公司未履行还款义务，故李某某提起诉讼，请求判令：1、特艺公司归还借款本金3600万元；2、特艺公司支付利息3014.55万元（计算至2016年8月15日），并一直计算至本金归还之日止；3、确认李某某对正大公司、弘瑞丰公司名下的涉案38套房屋有优先受偿权；4、潘某某对特艺公司所欠付借款本金及利息承担连带清偿责任等。在该案审理过程中，李某某称，为了解决其与特艺公司借款的担保问题，经双方协商，特艺公司同意将房屋网签给正大公司和弘瑞丰公司，为了完成房屋过户手续的买卖房屋过程，正大公司、弘瑞丰公司将购房款转至房管部门的购房款监管账户，办理网签备案后，特艺公司将购房款返还给正大公司、弘瑞丰公司；正大公司、弘瑞丰公司称其与特艺公司签订的《商品房买卖合同》不是为了要取得合同项下的标的物房屋，是为了给李某某的资金提供保障，认为《商品房回购合同》可以体现担保的意思和目的性，其不要求继续履行网签备案在其两公司名下的38套房屋；被告特艺公司称弘瑞丰公司及正大公司为网签合同向其公司支付的所谓“购房款”，其已经向弘瑞丰公司及正大公司转账予以返还。该案西安市中级人民法院作出（2016）陕01民初1463号民事判决，该判决送达后，特艺公司不服，已提出上诉。被告弘瑞丰公司在本案审理中提交一份《商品房回购合同》，该合同约定“本合同是弘瑞丰公司和特艺公司于2014年6月20日签订的合同登记号为Y14064084《商品房买卖合同》的补充。1、购房款支付：弘瑞丰公司于2014年6月10日向特艺公司支付购房款640620元。2、回购：特艺公司于2014年12月20日前享有对本合同项下商品房的回购权。特艺公司应于回购期限届满前向弘瑞丰公司书面告知是否回购，决定回购的，应当于回购期满前一次性将回购金额640620元支付给弘瑞丰公司。逾期支付超过5日，弘瑞丰公司有权按照约定处理本合同项下的房产，或者有权要求特艺公司履行回购义务。3、特艺公司保证在《商品房买卖合同》及本回购协议存续期间，不得将合同项下房产抵押给第三人；不得将本合同项下房产出租或者以任何形式提供给第三人使用；特艺公司在《商品房买卖合同》签订之前未就本合同项下房产与第三人签订任何处分该房产任何权益的合同，并且在《商品房买卖合同》签订之后至本合同终止之前也不签订此类合同。”本案审理过程中，被告弘瑞丰公司提出反诉请求：一、请求法院判定反诉人与被反诉人陕西特艺房地产开发有限公司在先签订的具有网签公示效力的《商品房买卖合同》有效；二、请求法院判定被反诉人穆峰（本诉原告）与被反诉人（本诉被反诉人）陕西特艺房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》无效；三、请求追加必要诉讼参与人李某某作为第三人参与庭审；四、请求法院判定被反诉人穆峰依法腾房；五、本案案件受理费由被反诉人承担。因被告弘瑞丰公司提出的反诉请求前两项与原告的本诉请求相一致，本案本诉即可处理。反诉请求第三项，要求将李某某追加为本案第三人，因本案系房屋买卖合同纠纷，不必把与特艺公司有关的债权人追加进本案中。第四项请求，只有在房屋买卖合同确定了权益人的情况下才能主张腾房，如果被告认为其系涉案房屋所有权人，可以另案诉讼。因此，被告提出的反诉，本院不予受理。李某某向本院提交申请书，主张以第三人身份参加弘瑞丰公司与特艺公司商品房买卖合同效力一案的诉讼，本院也依法未予准许。本院认为，本案纠纷的产生系因原告穆峰与被告特艺公司之间签订2016年7月4日《商品房买卖合同》，而在此之前被告特艺公司与被告弘瑞丰公司之间2014年6月20日签订网签备案登记号为Y14064084号的《商品房买卖合同》而导致。1、关于原告穆峰与被告特艺公司所签订的《商品房买卖合同》的效力。原告与被告特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定了交易房屋的位置、面积、价款、付款时间等内容，被告特艺公司在出售该房屋给原告之前也已经取得商品房预售许可证，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系合法有效的房屋买卖合同。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照双方约定支付了首付款，被告特艺公司于2016年7月4日向原告交付了房屋，原告已经装修入住至今，实际占有使用了涉案房屋，剩余购房款双方约定网签备案登记后以办理按揭贷款的方式支付，但因被告特艺公司无法为原告办理网签备案合同，合同无法继续履行，导致本案纠纷的产生。虽然被告特艺公司在与原告签订该协议之前，曾与被告弘瑞丰公司就同一套房屋签订了合同登记号为Y14064084 的《商品房买卖合同》，并且在房地产登记部门办理了网签备案登记手续，但《商品房买卖合同》的备案登记，仅是对合同的一种加固和确认，并不能因为被告特艺公司与被告弘瑞丰公司之间签订了网签备案的房屋买卖合同，而否认原告与被告特艺公司之间合同的效力。原告穆峰与被告特艺公司之间签订房屋买卖合同，支付了首付款351234元，已经履行了支付首付款的义务，合同约定在2016年7月11日之前交付房屋，实际被告特艺公司交付原告房屋是在2016年7月4日，该交付行为既符合双方约定，也符合生活常识，原告向本院提交了其向物业公司交付物业管理费的票据、其入住本案涉案房屋之后办理装修许可证、按期缴纳物业管理费、水电费、暖气费等证据，以上证据足以证明原告穆峰与被告特艺公司之间房屋买卖交易真实。2、关于被告特艺公司与被告弘瑞丰公司之间《商品房买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。”在李某某诉特艺公司、潘某某、正大公司、弘瑞丰公司民间借贷纠纷案件中，李某某、特艺公司及正大公司、弘瑞丰公司均陈述一致，即被告特艺公司与被告弘瑞丰公司签订的合同登记号为Y14064084的《商品房买卖合同》，其真实目的并非转让该合同标的物的所有权，而是被告特艺公司为了从李某某处筹得借款资金，与弘瑞丰公司签订该《商品房买卖合同》是为担保特艺公司能够偿还李某某的借款。《商品房买卖合同》签订时，被告弘瑞丰公司支付的所谓“购房款”，在完成网签备案登记手续后，被告特艺公司已经返还给被告弘瑞丰公司，被告弘瑞丰公司也明确表示不要求继续履行房屋买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因被告特艺公司和弘瑞丰公司之间没有买卖涉案房屋的合意，特艺公司与弘瑞丰公司之间签订的《商品房买卖合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，该房屋买卖法律关系无效。该《商品房买卖合同》隐藏的民事法律行为，被告弘瑞丰公司在本案中也承认系为李某某借款而为的让与担保，至于李某某与被告特艺公司之间就本案争议的标的房屋是否构成让与担保，由李某某诉被告特艺公司、潘某某、第三人弘瑞丰公司、正大公司的民间借贷纠纷案件中予以认定，本案不予涉及。被告弘瑞丰公司既已承认其与特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》系为李某某向特艺公司出借借款提供担保，又辩称其与特艺公司之间的《商品房买卖合同》系合法有效的买卖合同，其辩称理由不予采信。被告弘瑞丰公司提交《商品房回购合同》，认为特艺公司恶意逃避债务，违反合同约定处分合同项下房产，损害第三人利益，一房二卖，特艺公司与本案原告穆峰签订的商品房买卖合同无效。本院认为，本案原告穆峰与被告特艺公司之间的房屋买卖合同，依据法律规定为有效合同，该《商品房回购合同》是弘瑞丰公司与特艺公司《商品房买卖合同》的补充协议，不能用来否认原告与特艺公司之间买卖合同的效力。3、关于原告要求被告特艺公司为其办理网签备案登记手续的诉讼请求。因房地产管理部门办理的《商品房买卖合同》网签备案手续具有唯一性，房地产管理机关已经为合同登记号为Y14064084的《商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续，在该合同未予注销之前，尚不具备为原告办理《商品房买卖合同》网签备案登记手续的条件，故原告可待合同登记号为Y14064084的《商品房买卖合同》备案注销登记手续办理完毕后，另行主张权利，本案不予处理。另外，原告在继续履行双方所签订的房屋买卖合同时，还应承担向特艺公司付清全部购房款的义务。本案纠纷的产生，系因被告特艺公司就同一套房屋与不同的当事人之间签订两份买卖合同，其行为违反了诚实信用原则，应当承担本案全部诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告穆峰和被告陕西特艺房地产开发有限公司于2016年7月4日所签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告陕西特艺房地产开发有限公司与被告陕西弘瑞丰贸易有限公司于2014年6月20日所签订的合同登记号为Y14064084号的《商品房买卖合同》无效。案件受理费10712元、公告费300元，原告均已预交，由被告陕西特艺房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审     判     长          朱保建审     判     员          杨  婷代  理  审 判 员          郭富丽 二〇一八年八月二十七日 书     记     员          张  帆 1