云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初3827号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道**。统一社会信用代码：XXX。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，1989年7月14日出生，汉族，系原告西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，身份证住址河北省张家口市蔚县，特别授权代理。被告：罗铁山，男，1966年10月7日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告罗铁山物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞到庭参加诉讼，被告罗铁山经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠原告的2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业费7,812元及违约金2,343.6元；2、判决被告支付拖欠原告代缴的水费1,235.4元、垃圾费666元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买盛世华府小区6栋1单元502号并入住，该房屋面积为134.52平方米，成为盛世华府小区的业主。2008年5月20日，被告与佳和物业公司签订了《盛世华府前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，收取服务费用、范围、违约责任并由原告代收代缴水费、生活垃圾处置费等。根据西双版纳州住宅服务收费政府指导价，2010年1月1日起多层住宅收费标准为0.75元/平方米/月。被告拖欠了2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7,812元、水费1,235.4元、垃圾费666元。根据双方签订的物业服务协议第十一条违约责任第三款约定，被告不按约交纳相关费用，原告有权要求补缴并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，按协议计算违约金为22,939.2元，现原告自愿主动调整违约金诉请，仅按照拖欠费用本金的30%主张。被告已享受了服务，但一直拒绝缴纳服务费。原告多次以电话、催费通知、当面催缴等方式向被告催收物业费、水费、垃圾费未果。以上事实，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》的规定，请求人民法院判决被告支付原告物业管理服务费及违约金、水费、垃圾费等共12057元。被告罗铁山未作答辩。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：因被告罗铁山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃其相应的答辩、举证、质证等权利。原告佳和物业公司向本院提交的证据：1、被告罗铁山的身份证复印件；2、商品房购销合同及备案表；3、景洪市住房和城乡建设局《物业收费标准评定公告》；4、业主欠费计算依据明细表，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。认定的法律事实：被告罗铁山系景洪市盛世华府小区6栋1单元502号房屋的业主，该房屋面积为134.52平方米。2008年5月20日，被告与佳和物业公司签订了《盛世华府前期物业管理服务协议》，协议中第四条约定“甲方缴纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，每月缴纳的物业服务费按产权面积为：住宅为0.55元/月/平方米，还约定：甲方缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳，水、电费及其他代收代缴费的时间为每月15日以前。”第六条约定：“受有关部门或单位的委托，可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务管理费用），收费标准执行政府规定。”根据西双版纳州住宅服务收费政府指导价，2011年1月1日起至2014年12月31日多层住宅收费标准为0.65元/平方米/月，2015年1月1日之后多层住宅收费标准为0.75元/平方米/月，被告拖欠2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费为（134.52平方米×0.65元）×48个月＝4176元，2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为（134.52平方米×0.75元）×36个月＝3636元，合计7812元。原告为被告代缴2013年1月至2017年8月的水费1235.4元，2013年1月至2017年12月的垃圾费666元。根据双方签订的物业服务协议第十一条第三款约定，被告不按约交纳相关费用，原告有权要求补缴并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，按协议计算违约金为22939.2元，现原告自愿主动调整违约金，仅按照拖欠物业服务费本金7812元的30%主张违约金2,343.6元。被告已享受了服务，但一直拒绝缴纳物业服务费和代缴的水费、垃圾费。原告多次以电话、催费通知、当面催缴等方式向被告催收物业服务费、水费、垃圾费均未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，被告罗铁山签署《盛世华府前期物业管理服务协议》，即代表其同意接受《管理服务协议》的约束，与原告各享权利并负有义务，现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，且原告主张的物业管理费的计算标准未超过政府指导价，故本院对原告要求被告支付2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7,812元的诉讼请求，予以支持。关于被告是否应该支付违约金2,343.6元的问题。本院认为，被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约，理应承担一定的违约责任，虽然合同对违约金的计算方式有约定，但双方约定的违约金过高，原告自愿主动调整违约金，仅按照拖欠物业服务费本金7,812元的30%主张违约金2,343.6元，符合法律规定，予以支持。关于被告是否应该支付水费和垃圾费的问题。本院认为，原告按《盛世华府前期物业管理服务协议》的约定，代被告交纳了2013年1月至2017年12月的水费1,235.4元和2013年1月至2017年12月的垃圾费666元，被告理应按照合同的约定向原告支付代收代缴的水费和垃圾费，故对原告要求被告支付其代缴的水费1,235.4元和垃圾费666元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗铁山于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付景洪市盛世华府小区6栋1单元502号房屋2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7,812元；二、被告罗铁山于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金2,343.6元；三、被告罗铁山于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付2013年1月至2017年8月期间的水费1,235.4元；四、被告罗铁山于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付2013年1月至2017年12月期间的垃圾费666元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由被告罗铁山负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由二被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陶润仙人民陪审员  黄建明人民陪审员  刀有文二〇一八年六月二日书 记 员  张照永