河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初9880号原告郑钰丽，女，1984年2月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人邹巧英，河南明治律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王会友，河南明治律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告河南长实置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区航海东路********。法定代表人张帆，总经理。委托代理人张素娟，河南恪法律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘胜，河南恪法律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告郑钰丽与被告河南长实置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邹巧英，被告委托代理人张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月12日，原告与被告签订房屋买卖合同，双方约定由原告以348763元的价格，购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房。合同附件四第六条约定：“产权初始登记××应当在2015年11月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房管局，××在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政部门受理的，按日向××支付总房款0.01%的违约金。”被告至今未向房地产行政部门报送上述资料，未办理房屋权属初始登记，导致原告迟迟不能办理房产证，根据约定，被告应自2015年11月1日起，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。综上，被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金28354.43元（自2015年11月1日起暂计算至2018年1月22日，共计813天，后继续计算至实际履行办证义务之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告有先履行完毕支付购房款的义务，原告未按《商品房买卖合同》约定按时付款，被告不应当支付原告迟延付款期间的违约金。且根据合同约定，原告逾期付款应当向被告支付违约金。两者违约金应当互相抵消。二、被告已经按照《商品房买卖合同》约定，将涉案房屋交付原告，且原告已将涉案房屋托管给第三方，已收取租金实际获利，被告未办理初始登记的行为并未给原告造成任何实际损失，基于违约金为补偿性质的规定，被告不应当承担因此产生的违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明：2014年12月22日，原告（××）与被告（××）签订编号为J140××××****的《商品房买卖合同》，合同约定：××购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为J140592，××购买的商品房位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，户型为一室住宅。该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3.4米，建筑层地上20层。该商品房建筑面积共59.73平方米，其中，套内建筑面积42.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.4平方米。双方约定计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5838.99元，总金额叁拾肆万捌千柒百陆拾叁元整。付款方式及期限：约定金额108763元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年12月22日，交纳比例为31.39%；约定金额240000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2015年1月5日，交纳比例为68.81%。××逾期付款的违约责任按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金。双方约定交付期限在2015年9月1日前，该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、在××未按照合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，××有权利推迟交付房屋；3、遇政府机构公共配套设施施工单位；城市规划变化、市政工程实施，游行、罢工、政府重大活动等情况、影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，××不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。××逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。双方关于产权登记约定，××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四第六条约定执行，即产权初始登记××应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。合同补充协议第六条第2项关于转移登记约定，××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：××委托××办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得商品房初始登记后300日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，××不解除合同的，××按日向××支付总房款0.01%的违约金。合同尾部有被告加盖印章及原告签字捺印对合同内容予以确认。2014年12月23日，被告开具销售不动产统一发票显示收取原告富士康升阳花园2栋12层1208号预售购房款108763元。2016年7月11日，被告出具河南增值税普通发票显示，原告支付富士康升阳花园2幢12层1208号剩余房款240000元。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、河南增值税普通发票及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定原告付款完成时间为2015年1月5日，被告出具发票时间为2016年7月11日，原告未提供证据证明其付款的准确时间，故应以被告向原告出具发票的时间为原告的付款时间，原告延迟付款，被告办理初始登记的义务也应相应顺延，顺延后报送初始登记资料的最后日期应为2017年5月7日。合同约定××应当在商品房交付使用后60日内将需要由××提供的办理房屋权属初始登记的资料报送到郑州市住房保障和房地产管理局，办理商品房转移登记由××提供办理产权登记所需材料，由××在取得该商品房初始登记后300日内，取得××该房屋所有权证，庭审时，法庭调查向被告核实是否将上述材料报送郑州市住房保障和房地产管理局并办理初始登记，被告称三日内回复，但直至判决之日被告未提交相关回复，本院采信原告主张，不能认定被告办理房屋初始登记。被告未办理房屋权属初始登记，故无法办理房屋所有权证书，被告逾期办理房屋所有权证已属违约，原告有权主张相应的违约金，但对原告主张的逾期办证违约金，因取得房屋产权初始登记系办理房屋所有权证的先行条件，现无法确认完成房屋权属初始登记的具体时间，也无法计算办证时间的起算，故逾期办证违约金自逾期办理房屋权属初始登记之日起按照合同约定暂计算至房屋权属初始登记完成之日止，原告可在取得房屋权属初始登记后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内向原告郑钰丽支付自2017年5月8日起以348763元为基数按日0.01%计算至取得房屋权属初始登记之日止的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元，减半收取254.5元，由被告河南长实置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年六月二十六日书记员  禹相如