成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初3735号 原告：袁旭保，男，汉族，1980年7月11日出生，住湖南省隆回县。 委托诉讼代理人：刘志武，四川博绅律师事务所律师。 被告：伊厦成都国际商贸城股份有限公司，住成都市金牛区聚霞路1号。 法定代表人：寿建鸿，董事长。 委托诉讼代理人：彭溢，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文斌，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原告袁旭保与被告伊厦成都国际商贸城股份有限公司（以下简称“伊厦国际商贸城”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案，依法适用简易程序，与其他十三件合并审理，双方均无异议。2018年5月16日，伊厦国际商贸城提起反诉。2018年5月30日，本院组织双方进行庭前会议，原告袁旭保的委托诉讼代理人刘志武、被告伊厦国际商贸城的委托诉讼代理人彭溢、杨文斌到庭参加了会议。又鉴于双方争议较大，依法口头裁定转为普通程序。2018年6月8日，本院依法公开开庭进行了审理。2018年6月12日，伊厦国际商贸城提出撤回反诉的申请。本院予以口头裁定准许。本案现已审理终结。 原告袁旭保向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》；2.被告赔付原告违约金10000元；3.判令被告将开具给本人的商位使用费、综合管理服务费、履约保证金的收据换成国家正规发票；4.诉讼费由被告负担。庭审中变更第一项诉请为：确认原、被告之间订立的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》无效。并撤回要求被告支付违约金的第二项诉请。事实与理由：原告曾为被告商场内的商家，于2013年1月被已经事实证明为不实的虚假宣传骗进国际商贸城经商。原告在向被告交清了保证金、租金、综合管理服务费等各种费用后开始进驻被告场地。进场后，原告花费巨额资金对店铺进行了装修。装修完后，开始试营业。在试营业期间，原告以为被告能实现其招商宣传时所作的承诺，把市场培育起来，但被告始终未兑现承诺，已构成失信违约。原告开门试营业后，因被告违约，导致原告天天亏损，面临破产。因此，原告与其他商家联合起来，于2014年多次要求被告降低入场门槛或者退租，被告态度蛮横，拒绝降低入场门槛以及接收原告退租的商铺门钥匙。在这种情况下，原告不得不自行撤离被告的场地。原告的撤离行为，按签订的协议来看，是一种违约行为，但协议中同时约定，政府政策变化属于不可抗力，是不需要承担违约责任的，且被告违约在先，故原告更加不应该承担违约责任，但被告却于2017年底开始起诉部分商家，恶人先告状。2018年，被告恶意起诉李巨操，引起广大商户的不满，部分商家去被告处讨说法，但被告置商家合理要求于不顾，公然威胁商家们。当初包括原告在内的这批商家入场时，是按八折优惠使用七年的，现在被告对外招租实行的是低于四折的优惠，该做法令原告在内的商家们窝火。原告在持续亏损的情况下，仍努力配合被告打造市场，但在坚持适应一段时间后，已无力继续支撑，不得不撤离了被告的场地。现被告想通过诉讼方式威胁商家们回到场地继续营业，是以商家们的持续亏损为代价，来维持被告市场虚假繁荣的非法目的的行为，有违合同法。另外，原告认为依据消防法第十三条、第十五条之规定，未经消防验收合格的公众场所是不允许投入使用的。被告违反了法律强制性规定，依照合同法第五十二条至五十七条之规定请求确认合同无效。综上所述，请贵院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，被告从未进行虚假宣传，该事实已经被生效法律判决和成都市工商局决定书予以确认。原告陈述被告方网站的宣传内容是被告转载自成都市市政府相关文件。原告认为根据消防法第13条及第15条之规定，未经消防验收的公众场所是不允许投入使用的，违反了法律的强制性规定，应当根据合同法第52-57条的规定认定合同无效。但是，根据合同法解释2第14条之规定，合同法第52条第5项是指效力性强制性规定，而消防法属于管理性的强制性规定，不应当认定合同无效，原告的诉请缺乏法律依据。被告有经过消防部门的验收，只是2013年7月才拿到消防验收合格的意见书。但是该手续的取得时间远早于一审庭审开庭时间。综上，被告认为原告诉请缺乏事实与法律依据。请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年3月23日，原、被告签订《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》，双方对商位使用期限、商位使用费及其支付方式、履约保证金以及不可抗力等事项予以了约定。协议签订当天，被告向原告交付了约定的商位。2013年7月8日，成都市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书（成公消验字【2013】第0090号），综合评定案涉房屋所属工程消防验收合格。 诉讼中，根据原告的陈述，纠纷的起因是原告经营亏损，被告伊厦国际商贸城承诺的一些条件又没有实现。被告伊厦国际商贸城反而通过起诉相同情况的商户要求支付拖欠的费用，原告被逼无奈下诉至本院。 以上事实，有经过当事人庭审质证《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》、公安消防局出具的建设工程消防验收意见书（成公消验字【2013】第0090号）以及当事人陈述等证据在案予以证实。 本院认为，被告伊厦国际商贸城于庭后申请撤回对原告的反诉，属于其权利的自由处分行为，未违反法律之规定，本院口头裁定予以准许。又原告当庭请求变更解除合同为确认合同无效以及申请撤回第二项要求被告伊厦国际商贸城支付违约金的诉请，属于其诉权的自由处分行为，未违反法律之规定，本院予以准许。根据民事诉讼法上不诉不理之原则，本院根据原告变更之后的诉请组织原、被告进行了审理。庭审中，原、被告均对双方签订了《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》、签订协议后被告交付了商位以及原告也支付了部分款项无异议，本院予以确认。现原告主张《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》无效，理由是根据《中华人民共和国消防法》第十三条和第十五条的规定，被告将未经消防验收合格的商铺交给原告使用，违反了法律的强制性规定，双方签订的租赁合同应属无效。而被告辩称租赁合同是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，《中华人民共和国消防法》有关规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，应属有效合同。涉案商铺投入使用前也已消防验收，只是书面意见取得在后。因《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》是原、被告签订，属于双方真实的意思表示，故只要不违反法律或行政法规的强制性规定，该协议就应当合法有效。因此，原、被告的争议《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》是否有效关键在于被告在消防验收合格意见书取得之前将商铺出租是否是合同无效的法定要件。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”，即使是未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及未批准或未按照批准内容建设的临时建筑，只要于一审法庭辩论终结前取得批准，合同均有效。显然未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及未批准或未按照批准内容建设的临时建筑比未取得消防验收合格的房屋于法律上情节更加严重，但立法者仍然认为房屋只要于一审法庭辩论终结前取得主管部门的批准，所有权人将其出租的合同依然有效。盖因房屋是物，合同是人们之间作出的承诺。相对于物，人们之间的承诺，是自由意志的体现，更值得法律的保护，这是诚信立国的一种体现，也是维护市场经济秩序的稳定。而且房屋一旦修建完成，能否消防验收合格已是一种客观存在。也就是说，虽然诉争商铺是2013年7月取得消防验收合格的意见书，并不代表诉争商铺在交付时就消防验收不合格。何况，消防验收合格意见书已在本案法庭辩论终结前取得。现诉争商铺并不存在消防验收不合格的情形，所以《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求确认该协议无效的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告请求判令被告将开具给本人的商位使用费、综合服务服务费、履约保证金的收据换成国家正规发票的诉请。就这一问题，双方没有约定，并且被告也已向原告出具了收据。被告是否交付发票并缴纳相应税款，应当属于相应行政管理部门的职能管辖范围，而非法院的处理范围，原告可以向相关部门申请处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回袁旭保的诉讼请求。 本诉案件受理费50元，由袁旭保负担。反诉案件受理费6205.67元，减半收取3102.84元，由伊厦成都国际商贸城股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  许小平 人民陪审员  何世芳 人民陪审员  汪筱蓉 二〇一八年六月十九日 书 记 员  罗 颖 速 录 员  邢海燕