山西省大同市城区人民法院民事判决书（2018）晋0202民初1891号原告:冯玉胜，男，1962年2月3日出生，汉族，住山西省大同市。委托诉讼代理人：李栋，大同市城区向阳里街道法律服务所法律工作者。被告：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市教场街北侧。法定代表人：翟立业，职务总经理。委托诉讼代理人：石艳春，山西若谷律师事务所律师。原告冯玉胜与被告大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李栋、被告委托诉讼代理人石艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年、2016年、2017年的房屋租金43679.7元并支付违约金2074.8元，共计45754.5元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年1月22日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所拥有的大富翁亚太国际购物广场金牛馆22号馆、金牛馆23号馆商铺出租给被告，由被告进行统一整体规划、招商、经营管理使用。合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，被告每年分四个季度向原告支付租金，从2015年年初开始被告不按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝支付原告租金，由于被告无故违约，按照双方约定条款，原告有权按照人民银行贷款利率收取违约金。综上，原告为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告大富翁公司辩称，一、双方签订租赁合同的事实无异议。二、对原告诉求的租金数额有异议。依据双方签订的租赁合同，第三条第一项和第二项的第六点约定，双方租金为税前租金，原告在领取租金时，应当提供房屋租赁发票，不能提供的由被告代扣代缴，双方合同是多期连续合同，按照交易惯例，应扣减税金，如原告不扣减，应提供租金发票。我公司统计欠原告房屋租金是43640元（税前）。我们认为2015年1月22日计算至2018年1月22日是合同履行的年度周期,计43640元。原告领取购物卡2300元,实际欠付应为41340元。三、对原告主张的违约金我方认为没有法律依据,计算方式无异议,我们实际欠付租金不足一年,因此不能按照一年来计算违约金,2017年6月之后的租金的违约金应按照半年计算更为合适,2017年6月到2018年1月21日应按照半年计算较为合适。1、依据合同约定，原告没有证据证明房屋租赁费发票。2、依据《中华人民共和国合同法》的规定，因不可抗力导致合同无法履行的双方不承担违约责任。我方认为双方争议由于政府修路造成，答辩人不应当承担责任。3、依据租赁合同第六条第三项规定，我方不承担违约责任。4、双方在履行合同过程中，出现重大情势变化，属于合同法规定的情势变更，因大同市政府频繁修路修建城墙，导致大富翁商厦交通不便，迁徙了超过80%的居民，使消费群体大幅下降。因城墙改建，整体改变了大同市原有商业规划，使大富翁所在的教场街不再是城市第一金街。答辩人认为在上述情势变更的情况下，继续履行对答辩人明显不公平，针对上述答辩我方提供大同市商业规划，修路等证据证实。早在一年前我方提起反诉，但法院没有支持。5、诸多商户在大富翁门口堵门闹事，严重影响大富翁正常经营，也是其经营下滑的因素，故原告也存在过错。使得本就经营困难的大富翁更加困难，无法经营。依据双方合同第二条规定，双方已经具备合同解除条件，也符合《合同法》规定的解除条件。答辩人不再对本案涉诉合同进行续签，也不再履行后期缴纳义务。四、答辩人认为本案存在程序问题。本案原告没有缴纳诉讼费用。依据法律规定应当驳回起诉或不予受理。本案原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助的条件。因此，本案程序违法。五、我方认为本案合同不能履行主要由于是大同市政府。请求追加大同市政府为本案的被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋产权证》、交易契约、不动产发票、《商铺租赁合同》证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的证据，本院确认如下事实，2005年9月原告从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁国际购物广场金牛馆22号、23号商铺，支付购房款163445元，并办理了所有权证书。原、被告双方于2013年1月22日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场金牛馆22、23号商铺出租给被告大富翁公司用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，大富翁公司每年分四个季度向原告支付租金，每季末的第十五日为开始支付租金日。租金计算方法是2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数；2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数；2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。原告在领取商铺租金时，应向被告大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。被告大富翁公司若有违约或拖欠租金行为，以致损害原告权益，原告有权按人民银行贷款利率向被告大富翁公司收取逾期违约金。另，2017年原告从被告处领取了价值2300元的购物卡。关于原、被告争议的问题，本院认定如下：第一、是否应当追加大同市人民政府为共同被告的问题。因《商铺租赁合同》的签订双方为原告和被告大富翁公司，与大同市人民政府并无关联性，被告大富翁公司主张追加大同市人民政府为共同被告并无事实和法律依据，故本院对其该项请求不予支持。第二、被告是否应承担违约责任。本院认为，大同市政府修路行为发生在双方签订租赁合同之前，且并未导致大富翁公司停业，大富翁公司也没有证据证明其无法经营，不属于合同约定的不可抗力导致合同不能履行的免责情形，故被告应承担违约责任。第三、被告大富翁公司在向原告支付租金时是否应扣减税金的问题。《商铺租赁合同》约定被告大富翁公司向原告支付税前租金，原告在领取商铺租金时，应向大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。但本案中，被告大富翁公司既未举证证明税金缴纳标准，亦未举证证明其已实际缴纳租赁原告商铺的税金，故被告大富翁公司应在向原告支付租金后由原告自行缴纳税金或待税金实际缴纳后另行主张。第四、原告主张的租金及违约金是否合理的问题。关于租金，被告大富翁公司认可欠原告2015年1月22日至2018年1月21日的租金未付，但不认可原告主张的金额。根据《商铺租赁合同》约定，被告大富翁公司应支付原告2015年度(2015年1月22日至2016年1月21日，共365天)租金（163445×8.8%÷365×365）14383.2元，2016年度（2016年1月22日至2017年1月21日，共366天）租金（163445×8.9%÷365×366）14546.6元，2017年度（2017年1月22日至2018年1月21日,共365天）租金（163445×9.0%÷365×365）14710.1元，合计43639.9元。因原告已从被告大富翁公司领取价值2300元的购物卡,原告亦同意从租金中扣减，故该2300元应在租金总额中予以扣除，被告大富翁公司仍需向原告支付（43639.9-2300元）41339.9元租金。关于违约金，原告请求被告大富翁公司支付违约金2074.8元（租金×4.75%），未超出《商铺租赁合同》的约定，属于当事人处分权利，应予以准许，但原告计算的租金基数有误，故本院按照原告的计算方法支持违约金为（43639.9元×4.75%）1963.6元。第五、关于被告大富翁公司所提原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。因缓交诉讼费是经原告申请，本院批准的；司法援助是由法律援助中心审查确认。被告大富翁公司也不能证明原告不符合缓交诉讼费和法律援助的条件，故对其抗辩意见本院不予支持。本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告大富翁公司应按合同约定支付租金。被告大富翁公司未按约定向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日的租金，显然违约，故被告应向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日租金41339.9元、违约金（41339.9元×4.75%）1963.6元。被告大富翁公司就本案所辩，无事实及法律依据，本院不予采信。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告冯玉胜2015年1月22日至2018年1月21日的商铺租金41339.9元、违约金1963.6元，共计43303.5元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元（缓交），减半收取计472元，由原告负担25元、由被告大富翁公司负担447元（原、被告于收到本判决后交于本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 刘继东 二0一八年六月二十八日书记员 庞文静