广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初1896号原告：杨志忠，男，1968年1月19日出生，澳门特别行政区居民，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：曾小珠、杜圣操，广东浩淼律师事务所律师。被告：卢伟聪，男，汉族，1970年8月7日出生，住佛山市三水区，被告：陈齐珠，女，汉族，1969年5月4日出生，住佛山市三水区，委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。原告杨志忠诉被告卢伟聪、陈齐珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾小珠、被告卢伟聪、被告陈齐珠的委托诉讼代理人罗永洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年7月12日签订的《房屋买卖合同》，两被告向原告退还所收110万元；2、判决被告向原告支付违约金51万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月12日，原告因住房需要，经佛山市三水区西南街长泽房屋中介服务部介绍，与二被告签订《房屋买卖合同》一份，购买二被告位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅墅苑37号108房屋一套，该房系被告以按揭贷款方式购买，贷款尚未还清。双方约定购买价格为255万元，由原告先支付定金10万元，2017年7月18日前支付房款40万元，同日向被告按揭账户划入12万元用以偿还公积金贷款，8月18日前支付48万元用以偿还被告的商业贷款，12月30日向支付房款65万元，余下房款80万元由原告办理银行按揭手续。合同约定在原告已支付首期房款（包括还贷房款）或在办理该房屋《不动产权证书》转户过程中，因被告的原因致使交易不成功，原告有权解除合同，被告需退回全部已收房款，并支付总房价20%作为违约金。签订合同后，原告依约向被告支付定金10万元，2017年7月13日支付房款40万元，7月17日向被告按揭账户转账12万元。同年8月19日，由于被告未依约偿还公积金贷款,双方签订《补充协议》，约定被告须于2017年9月18日前将12万元存入公积金贷款账户还清该笔贷款，并约定原告在收到银行商业贷款还款通知48小时内支付48万元偿还商业贷款，将抵押注销。2017年11月24日，原告依约向被告账户支付48万元。至此，原告前后合共向被告支付房款110万元，但由于被告的债务问题，涉案房屋被查封，导致交易无法进行。2017年10月11日，原、被告双方签订《补充协议》，约定房屋过户时间，并约定涉案房屋再次被查封的，被告须解封房屋，否则属于被告违约，承担一切责任。然而，被告并未履行约定，至起诉之日止房屋仍在查封当中，导致原被告之间的房屋交易无法完成，故而起诉。原告当庭提交如下证据：身份证2份，房屋买卖合同1份、补充协议2份，中国农业银行个人结算业务申请书、收据、委托书共15份，不动产登记信息查询结果1份等。被告卢伟聪辩称其已经收到原告支付的110万元，同意退还给原告，但双方在履行合同过程中都存在过错，不应支付违约金，其中第一笔12万元是其超期还贷，第二笔48万元是原告超期还贷；本案诉讼费用，原、被告应各自承担。被告卢伟聪在庭审中提供了手机短信记录打印件一份（存于其号码为139××××9086的手机），拟证明其自2017年10月18日起多次催促原告支付48万元房款，但原告拖延支付。另，被告卢伟聪在本案开庭结束后又提出其于2017年9月12日向银行提出申请办理提前还贷，期间多次致电要求原告支付48万元贷款，而非2017年10月18日才通知原告还款，并提交《个人贷款提前还款申请审批表》一份；要求调取相关通话记录，并提交《调查取证申请书》一份。被告陈齐珠辩称其收到涉案房款110万元，但不应承担违约责任。理由是，1、被告陈齐珠已经竭力履行了合同义务。两被告出售涉案房产的目的是为了及时清偿被告卢伟聪的债务，也向原告告知了相关情况，并已按合同的约定向银行申请提前还贷，清偿了全部按揭贷款。2、涉案房屋被查封的原因不可归责于两被告。涉案房屋被查封是由于被告卢伟聪自身的债务纠纷所引起，与被告陈齐珠无关，也与房屋买卖没有因果关系；两被告根本无法确保涉案房屋在交易过程中不被查封。3、本案买卖无法履行的原因是由于原告没有根据合同约定支付48万元款项所致。二、即使法院认定两被告违约，但是违约金应当适当减少，可参照双倍退还定金，应为20万元。理由是，两被告在签订合同前已经明确告知原告被告卢伟聪存在相关的债务纠纷，履行了如实告知义务。原告明知涉案房屋有被查封的情况下，仍然消极履行合同，逾期支付48万元款项，最终导致涉案房屋在被查封前未能及时完成过户手续，其行为对于涉案合同不能履行具有过错。被告陈齐珠没有提供证据。经审理查明，2017年7月12日，原告杨志忠因住房需要，经佛山市三水区西南街长泽房屋中介服务部介绍，与被告卢伟聪、陈齐珠签订《房屋买卖合同》一份，原告购买二被告位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅墅苑37号108房屋一套，该房系被告以按揭贷款方式购买，贷款尚未还清。合同约定：涉案房屋交易价格为255万元，由原告先支付定金10万元，2017年7月18日前支付房款40万元，同日向被告按揭账户划入12万元用以偿还公积金贷款，8月18日前支付48万元用以偿还被告的商业贷款，12月30日向支付房款65万元，余下房款80万元由原告办理银行按揭手续。被告在签订合同后10日内自行到银行申请提前还贷。双方于2017年9月20日共同向银行申办银行按揭贷款，待银行审批通过后到税务机关缴纳所需税费，于同年10月30日前到相关部门办理《不动产权证书》过户手续。如原告不办理按揭贷款，于2017年10月1日前支付被告50万元，同年12月30日前支付30万元。合同还约定，在买方已支付首期房款（包括还贷房款）或在办理该房屋《不动产权证书》转户过程中，买方如未按合同的规定向卖方付款或者由于买方自身原因致使交易不成功的，视为买方单方面违约；卖方单方面放弃出售本物业或者由于卖方自身原因致使交易不成功或不按合同约定条款交接物业，则视为卖方单方面违约，另一方有权解除合同，违约方应支付房价20%作为违约金。签订合同后，原告依约向被告支付定金10万元，7月17日向被告按揭账户转账12万元，2017年7月18日支付房款40万元。同年8月19日，原、被告双方签订《补充协议》，确认被告卢伟聪将原告支付的用于偿还公积金贷款的12万元已用作其他用途，不能按时还贷，并约定，被告须于2017年9月18日前将12万元存入公积金贷款账户还清该笔贷款；被告还清公积金贷款，收到银行还商业贷款通知，原告须于还款指定时间内帮被告还清48万元该房屋商业贷款。同年10月11日，原、被告双方再次签订《补充协议》，确认由于卖方官司，涉案房屋于2017年9月12日被法院查封，造成买方不能按合同约定的时间履行，并约定涉案房屋过户到买方名下并取得《不动产权证书》后10天内，买方支付房款20万元给卖方，2018年2月28日支付45万元，余款80万元买方办理银行贷款。如因卖方原因造成该房屋再一次被法院查封的，卖方须于收到法院传票30日内解封房屋，否则属于被告违约，承担一切责任。2017年10月18日，被告卢伟聪短信通知原告，公积金贷已还清，房屋也已是正常状态，让原告继续履行合同，于次日将商业贷款还上，因其重新申请的还贷扣款日为次日。2017年11月24日，原告向被告账户支付48万元。2017年12月8日，涉案房屋因被告的债务问题被本院查封，导致交易无法进行，原告因而向本院起诉。上述事实，有原、被告当庭提供的相关证据佐证，本院予以确认。对原告提供的证据，经二被告质证无异议；被告卢伟聪当庭提供的证据，原告对其内容的真实性无异议，本院均予以采纳作为定案的依据。对二被告辩解原告支付48万元款项存在逾期，并称该逾期行为是合同无法继续履行的根本原因，及被告卢伟聪据此要求举证或申请调取证据等意见，经查，根据原、被告所签订的合同或协议，原告应按约定支付购房款，二被告则应按约定在原告履行合同相关义务后办理房屋过户手续，或者保证涉案房屋在办理过户手续过程中不被查封，现原告已实际履行合同相关义务，被告卢伟聪却因其自身债务问题导致涉案房屋被查封，不能办理房屋过户手续，可见涉案房屋被查封，二被告无法履行向原告交付涉案房屋的合同义务，才是本案合同无法继续履行的根本原因，故二被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。至于二被告所提，原告是否存在迟延履行行为及该迟延履行行为给其造成的损失，可另行主张。同理，被告卢伟聪因该主张于本案庭审结束后所提交的证据或申请，本院不予审查。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等、自愿的基础上订立，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据本案事实，原告已实际履行合同相关义务，被告卢伟聪却因其自身债务问题导致涉案房屋被查封，不能办理房屋过户手续，因而导致双方合同目的无法实现，二被告作为合同相对人，依法应共同对其违约行为承担相应的违约责任。原告要求解除合同及返还已支付的房款110万元，合法有据，且二被告对该诉请亦未提出抗辩，本院予以支持。原告主张二被告按合同约定以房价的20%支付违约金，经查与原告实际支付房款所造成的损失相比过高，且二被告违约也有其自身债务无法偿还的客观原因，本院认为违约金的计算应以原告实际支付房款110万元的20%较为适宜，故对超出部分，本院不予支持。二被告辩称其无法保证涉案房屋在交易过程中不被查封，及被告陈齐珠所称涉案房屋被查封是由于被告卢伟聪自身的债务纠纷所引起，与其无关等意见，理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告杨志忠与被告卢伟聪、陈齐珠于2017年7月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告卢伟聪、陈齐珠于本判决生效之日起十日内向原告杨志忠返还房款110万元及违约金22万元；三、驳回原告杨志忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费全额收取即31280元，保全费5000元，合共36280元，由原告杨志忠负担5630元，被告卢伟聪、陈齐珠共同负担30650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  戴 天人民陪审员  李玉霞人民陪审员  梁宇彪二〇一八年六月二十一日书 记 员  曾兰娟