湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0702民初4035号 原告：杨锡初，男，1967年8月8日出生，住湖南省常德市鼎城区。 原告：严玖高，男，1977年1月29日出生，住湖南省常德市鼎城区。 杨锡初、严玖高的共同委托诉讼代理人：王辉，湖南和讯律师事务所执业律师，特别授权代理。 杨锡初、严玖高的共同委托诉讼代理人：邓鹏飞，湖南和讯律师事务所执业律师，一般授权代理。 被告：李宫有，男，1963年10月16日出生，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：陈曦，常德市武陵区洞庭法律服务所法律工作者。特别授权代理。 杨锡初、严玖高与李宫有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，依法适用普通程序于2018年4月2日公开开庭进行了审理，严玖高及杨锡初、严玖高的共同委托诉讼代理人王辉、邓鹏飞，李宫有的委托诉讼代理人陈曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨锡初、严玖高向本院提出诉讼请求：1、判令李宫有将位于常德市人民中路湘北供销大厦I区第1层房屋的房地产权利转移登记至杨锡初、严玖高名下；2、判令李宫有向两原告支付违约金215.6万元；3、判令李宫有负担本案诉讼费用。 事实与理由：2015年2月5日，李宫有与杨锡初、严玖高签订《房屋买卖合同》，约定：1、李宫有将位于常德市人民中路湘北供销大厦X区X楼门面（约980平方米）出卖给杨锡初、严玖高；2、房屋按每平方米2.2万元计价，总价款2156万元（具体金额按房产证实际面积计算）；3、杨锡初、严玖高在合同签订前已支付定金100万元，余款2056万元在办完房屋产权证、国有土地使用证后7日内支付；4、李宫有在合同签订7日内将约定房产交付杨锡初、严玖高使用；5、李宫有保证在合同签订后60日内办理房产证、土地使用权证，并过户登记至杨锡初、严玖高名下；6、如李宫有无法按时办理两证，则须按房屋约定价格的10%支付违约金。合同签订后，李宫有于2016年11月将房屋交付杨锡初、严玖高，严玖高开设武陵区某茶馆经营至今。 另：李宫有曾于2012年12月23日向严玖高借款720万元，于2013年10月10日向案外人魏云端借款210万元，由严玖高担保，于2015年2月4日、2015年10月31日向案外人汤传元借款100万元、150万元，均由严玖高担保。2017年2月27日、2017年3月3日，严玖高为履行保证责任，分别向案外人魏云端、汤传元还款210万元、200万元。2017年7月20日，李宫有遂向严玖高出具借条，载明借到严玖高1130万元，借款从2012年12月30起至借条当日止，计息580万元，应付本息均可用于抵付严玖高购买常德市人民中路湘北供销大厦X区X楼购房款。 李宫有辩称：1、双方系民间借贷关系，2010年11月20日，李宫有向严玖高分别借款300万元（实际借到285万元）、250万元（实际借到240万元），截至2014年12月，李宫有已偿还本金及利息共计711万元；2、诉状中所称的720万元借款是加上利息后出具的借条，实际支付的借款只有475万元。诉状中所称案外人的借款，只有汤传元210万元属实，其他的都是本金加利息合计出具的借条，民间借贷利息过高，不应予以支持；3、房屋买卖合同签订后，杨锡初、严玖高并未向李宫有支付任何购房款，房子是债务475万元的担保，而且买卖合同也不是真实的。故此，请求在查明事实的基础上驳回杨锡初、严玖高的诉讼请求。 双方当事人围绕其诉讼主张向本院提交了证据材料，本院依法组织了质证，并结合当事人庭审陈述确认如下法律事实： 一、借款情况： 1、2013年10月10日，李宫有出具借条称，借到案外人魏云端210万元，严玖高以担保人身份在借条上签名。2017年2月27日，严玖高向魏云端转账支付210万元，同年3月3日，严玖高向案外人汤传元转账支付200万元； 2、2017年7月20日，李宫有出具借条称“借到严玖高现金1130万元（含严玖高担保的本人所借案外人魏云端210万元、汤传元200万元），所借严玖高720万元从2012年12月30日起，截止今天共计计息580万元整，应付本息均可用于抵付严玖高购买本人假日大厦X区X楼现某茶馆所占房屋的购房款”。 二、购房情况： 1、2014年5月27日，李宫有出具收条，称“收到杨锡初意向购买假日大厦X区X楼一千平方米产权，价格为2.2万元/平方米，暂收定金100万元整。如在2014年7月30日前不能签订正式购买合同，则产权方需在7月27日归还定金100万元整，双方互不追究违约责任。此款已打入汤传元私人账户”。同日，杨锡初向汤传元转账支付90万元。汤传元出具情况说明称其收到杨锡初转账款90万元、现金10万元。 2、2015年2月5日，李宫有（甲方）与杨锡初、严玖高（共为乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、李宫有将其名下位于常德市人民中路湘北供销大厦X区X楼门面（约980平方米）出卖给杨锡初、严玖高；2、房屋按每平方米2.2万元计价，总价款2156万元（具体金额按房产证实际面积计算）；3、本合同签订时乙方向甲方支付定金100万元（该定金本合同签订前已支付），余款2056万元在办完房屋产权证、国有土地使用证后7日内支付；4、甲方在合同签订7日内将约定房产交付乙方使用；5、该房屋目前尚未取得房产证、土地使用权证，甲方保证在合同签订后60日内办理房产证、土地使用权证，并过户登记至乙方名下；6、如在本合同签订前该房屋被出售、查封或签订后非因乙方原因导致被查封、出售或无法按时办理两证，甲方须按房屋约定价格的10%向乙方支付违约金，同时乙方有权单方解除本合同。2016年11月，李宫有将前述房产交由杨锡初、严玖高占有、使用至今。 上述事实有杨锡初、严玖高所举房屋买卖合同、收条、借条、代还款转账记录、对账单、汤传元书面说明及身份证及当事人庭审陈述在卷佐证。李宫有向本院提交转账记录以证明其于2011年1月19日至2013年5月31日分11笔向案外人魏云端共支付283万元，2012年6月14日至2013年7月18日，龙刚分三笔向魏云端支付132万元，2012年10月18日，案外人龙刚向严玖高支付30万元等事实。本院认为，该系列转账支付事实均发生在2013年10月10日李宫有向魏云端出具210万元借条之前，该系列支付事实与本案房屋买卖合同成立、履行等情况无关联性，故本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点是本案案由系民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷？杨锡初、严玖高主张双方已签订房屋买卖合同，且已支付定金，本案应为房屋买卖合同纠纷。李宫有主张，双方虽然签订了房屋买卖合同，但该买卖合同系民间借贷关系的担保，依法应按民间借贷纠纷审理。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的让与担保系指债权人为避免债务人无力偿还借款，为增加自己债权实现的可能性，在与借款人签订民间借贷合同的同时，又签订买卖合同，一旦债务人不履行还款义务，债权人即取得标的物所有权的行为。适用本条时应首先甄别当事人签订买卖合同是否具有担保的意思，只有确定签订买卖合同的目的是为民间借贷合同提供担保的，本条规定才可适用。首先，本案中严玖高、杨锡初与李宫有所签订的房屋买卖合同具有独立的、明确的履行时间和次序，房屋购买价款2156万元亦远远超过李宫有欠付严玖高的借款，现有证据并不能证明房屋买卖合同履行与李宫有欠付借款清偿情况相关联，且杨锡初与李宫有之间亦无民间借贷行为，并由杨锡初支付购房定金100万元，现有证据材料不能证明该房屋买卖合同系民间借贷关系的担保。虽李宫有对杨锡初庭后提交的银行转款记录及汤传元的情况说明提出异议，认为该银行转款记录系复印件且证人汤传元应出庭作证，本院认为上述证据能与双方在房屋买卖合同中明确约定已收定金100万元的事实相互印证，形成证据锁链，故对已支付购房定金100万元的事实予以认定。其次，前已查明，双方房屋买卖合同订立后，严玖高另代李宫有向案外人魏云端、汤传元清偿借款共计410万元，严玖高与李宫有另就此达成一致，以该代清偿款410万元及此前欠款720万元共同作为购房款一部分予以抵扣，亦不符合房屋买卖合同系民间借贷关系担保的行为特征。故本院认为杨锡初、严玖高与李宫有达成的房屋买卖合同系独立的意思表示，与严玖高与李宫有之间的民间借贷行为无直接关联。李宫有主张本案应为民间借贷纠纷的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。故此，杨锡初、严玖高主张李宫有依照房屋买卖合同约定履行房产过户及按照房产约定价格的10%即215.6万元支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李宫有在本判决生效之日起十五日内将其名下位于常德市人民中路湘北供销大厦X区X楼门面（约980平方米）过户至杨锡初、严玖高名下； 二、李宫有在本判决生效之日起十五日内向杨锡初、严玖高支付违约金215.6万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费24148元，由李宫有负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长 徐 丽 芳 人民陪审员 石  妍 人民陪审员 肖 桂 芳 二〇一八年六月七日 代理书记员 欧阳方圆 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。