广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初357号 原告（反诉被告）：广西汇通科技有限公司，住所地南宁市星湖路27-21号楼，统一社会信用代码：9145010079431211XH。 法定代表人：梁华，总经理。 委托代理人：黄志华，广西同盛吉成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卜志荣，男，1959年3月10日生，汉族，湖南省岳阳市人，大专文化，桂林忘情谷度假有限公司总经理，住桂林市七星区。 委托代理人：唐吉斌,广西金鸣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谭伯桥，男，1975年9月19日生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托代理人：唐吉斌，广西金鸣律师事务所律师。 第三人：广西城乡房产开发公司桂林公司，住所地桂林市秀峰区东华路14-20号。 负责人：韦钟喜。 原告广西汇通科技有限公司与被告卜志荣、谭伯桥、第三人广西城乡房产开发公司桂林分公司合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，被告卜志荣、谭伯桥于2018年5月8日提起反诉，本院予以受理。本院依法由审判员秦斌、人民陪审员谭继元、卢雪琴组成合议庭，书记员黄胤祯担任法庭记录，于2018年5月8日、5月29日公开开庭进行了审理。原告广西汇通科技有限公司的委托代理人黄志华，被告卜志荣、谭伯桥的委托代理人唐吉斌到庭参加了诉讼。第三人广西城乡房产开发公司桂林分公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理，现已审理终结。 原告广西汇通科技有限公司诉称，2008年4月8日，二被告与第三人广西城乡房产开发公司桂林公司签订《合作开发协议书》，约定共同开发位于桂林市市规管(1994)551号文的商品房项目【后调整为定点文规管(2004)553号】(以下称该项目)，第二条约定该项目由两被告投入全部资金，第三人负责办理商品开发计划、规划设计、报建土地使用手续、拆迁安置和销售手续，房地产开发全过程工作需支付的各项开发费用均由二被告全部承担，第三人给予工作上的配合和协助，至2013年6月，二被告未能开发该项目。2013年7月5日，原告与二被告签订《房地产开发项目股份转让协议书》，约定二被告将桂林市北段l号商住楼(后变更为C、D栋商住楼)的房地产开发全部100%股份转让给原告，协议书第三大条第2小条约定二被告负责办理前期用地手续(包括建设用地规划条件和建房项目用地规划许可证)，并承担相关费用(包含该地块土地价款、土地出证金、拆迁押金、办理各种批文、手续费用以及其它前期经费等)，第三大条第3小条约定双方签订协议后7个工作日内原告支付给二被告人民币200万元，协议书尾部约定了被告卜志荣卡号为43×××86的中国建设银行卡为收款帐号，协议书签订后，原告于2013年7月5日、10日分别向被告支付人民币10万元、190万元，2014年年初，被告又向原告要走人民币55万元。事实上，该项目土地不具备进行商品房开发的条件，二被告违反了协议书第五大条第3小条“保证所提供的土地手续真实、有效、合法。如有虚假，造成的损失由甲方(此处指被告)承担，乙方(此处指原告)有权追究其法律责任”的约定，导致原告财务成本增加，大量人力浪费，二被告对此应承担责任。2017年6月11日，二被告承诺在2017年8月12日前还清人民币255万元，逾期将按月利率2%给付利息(扣除己还款金额)，后二被告返还了人民币30万元，二被告未按承诺全面履行义务，原告遂诉至法院，请求判令：一、二被告返还原告支付的转让款人民币225万元；二、二被告从2017年8月13日以逾期人民币225万元为基数，按月息2%支付违约金，暂计算至2018年1月12日，为人民币225000元，并实际支付至付清之日止；三、本案诉讼费由被告承担。 原告广西汇通科技有限公司就本诉向本院提交证据有：1、营业执照副本复印件，证明原告主体资格；2、身份证复印件，证明被告卜志荣、谭伯桥的身份信息；3、合作开发协议书复印件，证明第三人为涉案房地产开发项目合作开发方，协议签订日期为2008年4月8日；4、房地产开发项目股份转让协议书，证明1、被告持有广西城乡房产开发公司桂林分公司在桂林市信义北路段1号商住楼（C、D栋商住楼）100%股份，股份折价人民币1200万元；2、被告负责办理前期用地手续（包括建设用地规划条件和建设项目用地规划许可证），并承担相关费用；3、原告在协议书签订后7个工作日内支付200万元；4、被告提供项目所有相关的合法有效文件，包括建设用地规划条件批文、建设项目用地规划许可证等批件；5、被告保证所提供的土地手续真实、有效、合法，如有虚假，造成的损失由被告承担，原告有权追究被告的法律责任；6、被告承诺签订协议后立即抓紧办理调整该项目容积率的相关手续。保证总建筑面积达到约定的5300平方米。（第6条为5月25日逾期提交的证据）；5、转款凭证及收条，证明原告2013年7月5日、10日分别向被告卜志荣转款9万元和190万元，被告出具200万元股份转款收条；6、收据，证明至2014年4月23日原告收到房地产开发项目股份转让款现金人民币225万元。（本证据为5月25日逾期提交的证据）；7、承诺书，证明被告欠款人民币255万元，欠款到期日期为2017年8月12日，逾期按月利率2%给付利息。8、房屋征收预告书，证明桂林市房屋征收办公室于2013年3月12日发布房屋征收预告书，项目土地由部分在甲山路铁路涵洞接线工程建议项目征收范围（影印件）。 被告卜志荣、谭伯桥辩称，一、被答辩人要求答辩人返还转让款225万元属于定金性质，被答辩人在签订《房地产开发项目股份转让协议书》后，并没有按协议约定开展拆迁工作，已经构成违约，应按约定承担违约责任，因此，被答辩人要求答辩人返225万元没有事实和法律依据。本案所涉及的转让款225万元是《房地产开发项目股份转让协议书》中由被答辩人支付给答辩人总股份转让款1200万元中的一部分，具有定金的性质，协议签订后，答辩人按约定将编号(2004)352号)《建设用地规划许可证》；拆许字(2006)第0701号《房屋拆迁许可证》批文、建设项目用地规划许可证等文件提供给被答辩人，已经完成了协议约定的相关义务。但被答辩人在签订协议书后，并没有按协议约定开展拆迁工作，已经构成违约，导致协议履行不了，被答辩人应承担违约责任，被答辩人先期支付给答辩人的转让款225万元属于定金性质，被答辩人没有履行合同进行拆迁，属于违约在先。因此，被答辩人要求答辩人返还定金225万元，没有事实和法律依据。二、被答辩人要求答辩人的承担资金占用期间的损失627929元没有事实依据，也没有法律依据。答辩人与被答辩人签订的《房地产开发项目股份转让协议书》是因被答辩人未按协议约定开展拆迁补偿工作，导致合同无法继续履行，是履行合同的过错方。因此，被答辩人作为过错方，主张答辩人的承担资金占用期间的损失627929元，没有事实和法律依据。三、答辩人没有欠被答辩人任何款，被答辩人欺骗答辩人签订的《承诺书》没有法律效力，所承诺的内容及金额都不是答辩人真实的意思。因此，被答辩人以《承诺书》要求答辩人按月息2%支付违约金225000元，并支付到实际付清之日止没有事实依据，也没有法律依据。2017年6月11日被答辩人欺骗答辩人签订的《承诺书》2017年8月还清欠款255万元，答辩人没有欠被答辩人的款，该款项是《房地产开发项目股份转让协议书》中被答辩人按协议支付给答辩人的股份转让款的定金，在履行协议过程中，因被答辩人违约导致合同无法继续履行，被答辩人违约在先，答辩人没有任何违约的行为。因此，该《承诺书》没有法律效力，所承诺的内容及金额都不是答辩人真实的意思，被答辩人要求答辩人按月息2%支付违约金225000元，并支付到实际付清之日止没有事实依据，也没有法律依据。四、本案由于由被答辩人过错造成协议没有履行，因此本案的诉讼费应当由被答辩人自行承担。综上事实，答辩人与被答辩人签订的《房地产开发项目股份转让协议书》无法继续履行，是因为被答辩人违约导致的，被答辩人支付的款项属于定金的性质，在协议的履行过程中，答辩人不存在任何过错。因此，被答辩人的所主张的诉讼请求，没有事实和法律依据，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告卜志荣、谭伯桥就本诉向本院提交证据如下：1、建设用地规划许可证、关于同意兴义路C、D栋商住楼项目立项文延期的函、房屋拆迁许可证、延长房屋拆迁期限公告、关于信义路C、D栋商住楼项目用地的复函、关于信义路北段1#商住楼绿地率审核的意见（以上证据均为影印件），证明1、被告（反诉原告）卜志荣、谭伯桥与原告（反诉被告）签订《房地产开发项目股份转让协议书》时，已经完成了合同约定的由被告办理前期用地手续、提供项目所有相关的批件合法有效的事实；2、证明被告（反诉原告）卜志荣、谭伯桥所提供的该项目土地手续材料真实、有效、合法，不存在违约的事实；2、《房地产开发项目股份转让协议书》复印件，证明1、被告（反诉原告）卜志荣、谭伯桥持有广西城乡房产开发公司在桂林市商住楼）100%股份的事实；2、证明被告（反诉原告）卜志荣、谭伯桥将桂林市商住楼）100%股份折价1200万元转让给原告的事实；3、证明原告签订协议后未立即开展拆迁工作构成违约的事实。 反诉原告卜志荣、谭伯桥反诉称：2013年7月5日，反诉人与被反诉人签订《房地产开发项目股份转让协议书》将反诉人持有的广西城乡房地产开发公司桂林分公司在桂林信义路北段1号商住楼(C、D栋商住楼)100％股份折价1200万转让给被反诉人，由乙方享有该项目的所有权利。待项目完成后乙方免费提供该项目的一套90平方米并办理好产权的住宅给反诉人。《房地产开发项目股份转让协议书》签订后，反诉人办理好前期用地手续，把建设用地规划条件批文、建设项目用地规划许可证等批件提供给被反诉人。被反诉人支付了人民币200万元给反诉人，被反诉人违反了签订协议后必须立即开展拆迁补偿工作；如被反诉人未能按照约定开展拆迁补偿工作及支付反诉人的股份转让款。视为被反诉人自行放弃股份受让，被反诉人在10日内赔偿反诉人的损失人民币100万。协议签订之日起到2018年5月份，被反诉人一直没有履行协商立即进行拆迁工作及支付反诉人的股份转让款，被反诉人的行为已经构成违约的事实。综上所述，反诉人认为2013年7月5日，反诉人与被反诉人签订《房地产开发项目股份转让协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方都应该按照协议书全面履行合同。被反诉人没有在协议书签署后立即开展拆迁补偿工作及支付反诉人的股份转让款，构成违约，应当依据协议的约定在10日内赔偿反诉人的损失人民币100万。反诉人多次向被反诉人提出赔偿，被反诉人拒不履行，并恶意对反诉人提起诉讼，违反诚实信用的原则。反诉人保留要求被反诉人支付股份转让款1000万及90平方米住宅一套的请求的权利。故反诉原告反诉要求判决：一、被反诉人赔偿反诉人人民币100万元；二、本案诉讼费由被反诉人承担。 反诉原告卜志荣、谭伯桥就反诉向本院提供的证据与其在本诉中向本院提供的证据相同。 反诉被告广西汇通科技有限公司辩称：一、《房地产开发项目股份转让协议书》的效力己终止。《房地产开发项目股份转让协议书》(以下简称：转让协议)效力分二个阶段，第一阶段是2013年7月5日至2017年6月11日协议书效力属于待定状态，2008年4月8日，被答辩人城乡房产公司与被答辩人卜志荣、谭伯桥签订《合作开发协议书》，约定被答辩人城乡房产公司和被答辩人卜志荣、谭伯桥“以合作开发方式完成信义路房地产开发项目原定点文号为市规管(1994)551号项目，现调整为市建规管(2004)553号定点通知”，2013年7月5日，被答辩人卜志荣、谭伯桥与答辩人签订转让协议，被答辩人卜志荣、谭伯桥将合作开发协议书中的权利义务全部转让给答辩人，依据我国合同法第八十四条的规定，本次转让获得被答辩人城乡房产公司同意后方才生效，转让协议签订后，答辩人多次催促被答辩人卜志荣安排答辩人和被答辩人城乡房产公司见面，并要求在被答辩人城乡房产公司进行合同备案，也就是要向被答辩人城乡房产公司披露转让协议并获得其同意，被答辩人卜志荣总是找各种借口推迟，至今答辩人和城乡房产公司双方人员未曾见面，被答辩人卜志荣从未向被答辩人城乡房产公司提及转让合作开发协议书一事，转让协议协力待定完全是因为被答辩人卜志荣刻意推托造成的。第二阶段自2017年6月1l日起转让协议效力终结。转让协议签订后不久，项目用地被拆迁方桂林市标准件厂陈厂长向答辩人透露，2013年3月13日，桂林市房屋征收办公室就甲山路铁道涵洞接线工程发布《房屋征收预告书》，后答辩人向桂林市房屋征收办公室了解情况，桂林市北段l号(现C、D栋)商住楼项目规划土地面积为1535平方米的项目用地约有一半土地(面积约700平方米)处于甲山路铁道涵洞接线工程征收红线范围内，桂林市北段l号(现C、D栋)商住楼项目原拆迁方案为将土地地面原有建筑拆迁后新建商住楼，同时原拆迁户回迁，C、D栋原地拆迁安置就需回迁安置面积1761.94㎡,答辩人请桂林市城市规划设计研究院在项目用地范围所剩下用地区域(约800多㎡)，按照桂林市规划局的要求，在符合规划指标的前提下，做修规设计，结果规划新建商住楼建筑面积只有约1200平方米，远远无法满足现C、D栋原地拆迁安置的要求，在不解决项目用地需求的情况下，本项目已无法继续实施开发建设，拖了四年多后，答辩人已无法实现合同目的，答辩人和被答辩人卜志荣、谭伯桥均同意终止或解除转让协议，被答辩人卜志荣、谭伯桥退还答辩人支付的24l万元并补偿答辩人14万元利息，2017年6月1日，被答辩人卜志荣、谭伯桥出具承诺书承诺在2017年8月12日前还清答辩人各种款项合计人民币255万元，承诺书是被答辩人卜志荣、谭伯桥就终止或解除转让协议后退还答辩人已支付款项及赔偿答辩人损失的承诺，承诺一经作出转让协议效力随之终止。二、答辩人在转让协议效力待定期间也未违反约定，立即开展拆迁补偿工作。转让协议签订后，被答辩人卜志荣介绍答辩人方人员认识被拆迁方桂林市标准件厂陈厂长，答辩人立即开展拆迁补偿工作，因甲山路铁道涵洞接线工程征收市建规管(2004)553号项目土地1535平方米中的约700平方米土地，答辩人请桂林市城市规划设计研究院在项目用地所剩下用地区域800多平方米范围内，按照桂林市规划局的要求，在符合规划指标的前提下，做修规设计，结果规划新建商住楼建筑面积只有约1200平方米，C、D栋原地拆迁安置就需回迁安置面积1761.94平方米，远远无法达到被答辩人卜志荣、谭伯桥在转让协议第五大条(一)4小条“签订协议后甲方应立即抓紧办理调整该项目容积率的相关手续，以保证总建筑面积达到约定的5300平方米”中保证的总建筑面积达到约定的5300平方米，答辩人没有任何违约行为，反而是被答辩人卜志荣、谭伯桥隐瞒甲山路铁道涵洞接线工程征，收市建规管(2004)553号项目约一半土地的事实，违反转让协议第五大条(一)3小条“甲方(此处指被答辩人卜志荣、谭伯桥)负责提供项目开发土地手续，并保证所提供的土地手续真实、有效、合法，的约定，造成了答辩人的巨大损失。 反诉被告广西汇通科技有限公司就反诉向本院提交证据与其在本诉中向本院提供的证据相同。 第三人广西城乡房产开发公司桂林公司经本院传唤拒不到庭，也未按本院要求向本院提供书面意见。 第三人广西城乡房产公司桂林公司经本院要求，拒不向本院提交证据。 经过开庭质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1的真实性有异议，不是原件，被告没有合理的解释，对关联性无异议，对合法性无异议；证据2提供的是复印件，不予质证。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1无异议；证据2无异议；证据3无异议；证据4转让协议，该协议约定汇通公司未按约定开展拆迁补偿工作赔偿被告（反诉原告）一百万的事实；证据5无异议，但是该证据刚好证明原告违约的事实，合同签订之日立即进行拆迁和支付股份转让款，截止2018年，原告未进行拆迁，原告违约在先；证据6真实性、关联性、合法性都认可，对其中第六点，不能证明保证达到5300平方米；证据7真实性无异议，但是被告没有欠原告的钱，且承诺书225万只是股份转让款，被告没有欠款。对按2%利率支付利息我方不认可，承诺书是原告方单方书面打印的，实际没有欠款，对欠款真实性不认可；证据8的真实性有异议。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对广西汇通科技有限公司提出异议的卜志荣、谭伯桥证据1、2的真实性本院予以认可，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年4月8日，被告谭伯桥、卜志荣（作为乙方）与第三人广西城乡房产开发公司桂林公司（作为甲方）签订一份《合作开发协议书》，其中约定：甲、乙双方合作开发现为信义路北段1号点项目等有关事宜，合作项目乙方投入全部资金，甲方投入项目进行合作。合作开发该项目的1号点工程由于使用甲方名称对外经营，则应由甲方负责全面组织实施，甲、乙双方委派相应的有关人员组建成立项目管理部，共同管理该项目的开发建设全过程的管理工作，甲方拟委派项目管理人员3-4人，乙方从2005年3月1日起至工程竣工验收合格之日止，按月支付人民币1万元到甲方账户，作为上述人员的工资、奖金、福利待遇和甲方的管理费用，由甲方发放给上述人员。工程竣工验收合格之日后，乙方按每月5千元标准支付给甲方至办理该项目房屋产权证应由甲方提交的全部资料及销售合同交到房产局备案之日止。除此外，乙方不再向甲方交纳任何费用及利润。乙方对本合同项目1号点的开发经营实行盈亏自负，项目独立核算等内容。2013年7月5日，原告广西汇通科技有限公司（作为乙方）与被告卜志荣、谭伯桥（作为甲方）签订了一份《房地产开发项目股份转让协议书》，约定：甲方于2008年4月8日与广西城乡房产开发公司桂林公司在桂林签订《合作开发协议书》，开发桂林市北段1号（现C、D栋）商住楼（详见桂林市建规管字（2004）553号、桂林市发改投资函（2009）39号、市发改投资函字[2012]17号及调整后的容积率文件）。甲方持有广西城乡房产开发公司桂林公司在桂林市商住楼）100%股份，为加快项目建设，甲方愿意将其全部股份100%转让给乙方，由乙方享有该项目100%的所有权利，折价人民币1200万元全部转让给乙方，由乙方享有该项目的所有权利。待项目全部完成后乙方免费提供该项目的一套90平方米左右办好产权的住宅给甲方(房号由甲方自选)。甲方前期所交拆迁办押金100万元归乙方所有。甲方负责办理前期用地手续(包括建设用地规划条件和建设项目用地规划许可证等)，并承担相关费用(包含该地块土地价款、土地出让金、拆迁押金、办理各种批文、手续费用以及其它前期经费等)。乙方负责开展拆迁补偿工作并承担相关费用。拆迁补偿工作完成后，由甲方负责办理土地证并承担相关费用。拿到土地证之后的所有工作由乙方负责，费用由乙方承担，项目开发收益归乙方所有。双方签订协议后7个工作日内乙方支付给甲方人民币200万元。甲方提供该项目所有相关的合法有效的手续文件给乙方。甲方应配合乙方在项目开发期间办理与广西城乡房地产开发公司及其桂林公司之间的相关手续。在乙方付清股份转让款后l0个工作日内，将乙方的股权和协议书上报广西城乡房地产开发公司备案，并将备案资料交乙方保管。必须保证广西城乡房地产开发公司及其桂林公司同意本协议所涉及的该项目股份转让，且不追究任何法律或经济责任。如发生纠纷由甲方负责解决，所造成的损失及责任由甲方承担。乙方必须在签订协议后立即开展拆迁补偿工作。乙方必须按约定支付转让款及免费提供一套房屋。乙方在拿到相关土地手续后，负责项目开发建设及招商销售工作。如乙方未能按照约定开展拆迁补偿工作及支付甲方股份转让款，则视为乙方自行放弃股份受让，甲方有权另行处理股份，并由乙方在放弃股份受让后l0日内赔偿甲方损失人民币l00万元。双方还对项目名称、概况、股份转让及付款方式双方责任等内容进行了约定。协议自甲乙双方签字之日起生效。2013年7月5日，原告通过其股东冯暾毅的银行账户向被告卜志荣转款9万元和支付现金1万元，被告卜志荣向原告出具了一张10万元的收条。同年7月10日，原告又通过其股东冯暾毅的银行账户转款190万元给被告卜志荣，被告卜志荣、谭伯桥向原告出具了一张190万元的收条。2014年4月23日，被告卜志荣、谭伯桥向原告广西汇通科技有限公司出具一份收据，载明其收到广西汇通科技有限公司交来桂林市北段1号商住楼（现C、D栋商住楼）房地产开发项目股份转让款现金55万元，至今共收到该项目股份转让款现金255万元。2017年6月11日，被告卜志荣、谭伯桥向原告出具一份《承诺书》，载明：谭伯桥、卜志荣所欠广西汇通科技有限公司的255万元整于2017年8月12日前全部还清，逾期将按月利率2%给付利息（扣除已还款金额），并承担相应的法律责任和后果。2017年4月、6月，被告卜志荣通过银行转账分别向原告股东冯暾毅账户汇款20万元、10万元，共计30万元。原告认为二被告未按承诺履行全面义务，虽诉至本院，提出前述诉讼请求。二被告认为原告未按合同约定履行义务，应承担违约责任赔偿，故提出前述反诉诉讼请求。法庭审理过程中，原告广西汇通科技有限公司，被告卜志荣、谭伯桥均认可无房地产开发经营资质。被告卜志荣、谭伯桥承认系借用第三人的房地产开发资质进行房地产项目开发经营。原告广西汇通科技有限公司亦承认与被告卜志荣、谭伯桥签订《房地产开发项目股份转让协议书》是为了借用第三人的房地产开发资质进行房地产项目开发经营。据此，本院向原、被告进行了释明，即涉诉合同的约定违反法律的强制性规定，属于无效合同。原、被告对此均无异议。 另查明，上述2014年4月23日，被告卜志荣、谭伯桥向原告出具的收据中载明收到广西汇通科技有限公司交来桂林市北段1号商住楼（现C、D栋商住楼）房地产开发项目股份转让款现金55万元的内容包括：原告实际支付给二被告的现金41万元，二被告自愿补偿给原告的利息14万元。 本院认为，被告卜志荣、谭伯桥与第三人签订的《合作开发协议书》虽然名义上是与第三人合作开发房地产项目，但从合同内容来看，合同约定第三人投入项目，被告卜志荣、谭伯桥投入全部资金。实际只有二被告向第三人交纳项目管理费用，对项目独立核算，自负盈亏。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”由是观之，第三人没有任何实质投入，不承担经营风险，双方根本无合作之实，是名为合作开发，实为挂靠。被告卜志荣、谭伯桥亦承认实际是借用第三人的房地产开发经营资质进行房地产开发。此后，无房地产开发经营资质的原告与被告卜志荣、谭伯桥签订《房地产开发项目股份转让协议书》，原告意图借此取代二被告在上述《合作开发协议书》中的开发地位，获取开发利益。原告也承认与二被告签订涉案协议是为了借用第三人的房地产开发经营资质进行房地产开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件:（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。”、《房地产开发企业资质管理规定》第十三条规定，“任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。”原告与二被告的行为，直接违反了上述规定，双方所签协议依法属于无效合同。在上述认定的基础上，本院向原、被告进行了释明，原、被告对此均无异议。本院作如下处理：依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告实际支付给被告卜志荣、谭伯桥项目款241万元，双方经协商，二被告同意再补偿原告14万元利息。在原告不再履行合同，向二被告追索的情况下，被告卜志荣、谭伯桥卜志荣又承诺返还原告255万元。上述情形，是双方的真实意思表示，应视为双方就有关款项的返还达成了新的协议，本院对此不持异议。扣除二被告已经返还的30万元，被告卜志荣、谭伯桥应返还原告转让款225万元及承担逾期返还的利息，故本院对于原告要求二被告返还转让款，按2%月利率计算支付逾期还款利息的诉讼请求予以支持。二被告抗辩称承诺书系受原告胁迫签署，没有提供任何证据予以证实，本院不予采信。被告卜志荣、谭伯桥反诉主张原告赔偿100万元违约金的诉讼请求，因涉案合同属于无效合同，故对此主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《房地产开发企业资质管理规定》第十三条之规定，判决如下： 一、被告卜志荣、谭伯桥返还原告广西汇通科技有限公司转让款225万元及逾期还款利息（利息计算，以225万元为本金，从2017年8月13日起计至本判决规定的履行期限的最后一日止，利率按每月2％计算）； 二、驳回反诉原告卜志荣、谭伯桥的反诉诉讼请求。 本案收取本诉案件受理费26600元，诉讼保全费5000元，共计31600元（原告已预付本院），反诉案件受理费6900元（反诉原告已预付本院），由被告卜志荣、谭伯桥负担。 上述义务，被告卜志荣、谭伯桥应于判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费26600元，反诉上诉案件受理费6900元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦 斌 人民陪审员  卢雪琴 人民陪审员  谭继元 二〇一八年六月十二日 书 记 员  黄胤祯