广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执异90号 案外人：徐珍，女，汉族，1988年1月2日出生，住湖南省衡阳县。 委托代理人：马勇，广东格方律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路**建和中心**，统一社会信用代码9144010171811164X7。 负责人：蓝晓寒。 委托代理人：王立挺，广东经纶律师事务所律师。 委托代理人：汤映珊，广东经纶律师事务所律师。 被执行人：佛山市丽莲瓦多贸易有限公司，住所，住所地广东省佛山市顺德区大良金榜凤山西路**首层之二社会信用代码91440606791208982D。 法定代表人：靳玉堂。 被执行人：佛山市雅士杰模具有限公司，住所地，住所地广东省佛山市禅城区华富北路****车间**之一构代码68443892-6。 法定代表人：母庆伦。 被执行人：李凤玉，女，1985年4月2日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：欧阳耀锦，男，1979年1月24日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：张宜辉，男，1983年1月3日出生，住河南省宜阳县。 被执行人：母庆伦，男，1979年12月29日出生，住云南省宣威市。 在本院执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东分公司）申请执行被执行人佛山市雅士杰模具有限公司（以下简称雅士杰公司）、张宜辉、母庆伦、佛山市丽莲瓦多贸易有限公司（以下简称丽莲瓦多公司）、欧阳耀锦、李凤玉金融借款合同纠纷一案中，案外人徐珍于2018年4月10日对本院拟不带租拍卖被执行人欧阳耀辉所有的位于佛山市顺德区伦教街道办事处×××路3A号的房产证号为**××35的房屋所有权及对应的土地使用权（以下简称涉案房产）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于同年5月21日公开进行听证，案外人徐珍及其委托代理人马勇、申请执行人信达广东分公司的委托代理人汤映珊到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人徐珍请求：1.裁定中止法院（2017）粤06执恢49号公告；2.裁定案外人依法享有承租至2020年4月30日（合同期限届满日）的权利。事实与理由如下： 一、案外人是涉案房产的合法承租人，享有继续承租的权利。佛山市顺德区豪快物业服务有限公司（以下简称豪快物业公司）与涉案房产业主欧阳耀锦于2014年11月1日签订了《厂房租赁合同》，租赁期限至2022年10月31日止，该《厂房租赁合同》约定了豪快物业公司享有转租的权利。而后，案外人与豪快物业公司于2015年3月5日签订了《厂房租赁合同》，豪快物业公司将涉案房产转租给了案外人，租赁期限至2020年4月30止。《厂房租赁合同》签订以后，案外人已约向豪快物业公司支付了租赁保证金、电费保证金及之后每月的租赁费用，豪快物业公司也依约交付了涉案房产给案外人使用至今。案外人的租赁合同是合法有效的，依法应受到保护。 二、法院（2017）粤06执恢49号公告要求清空涉案房产，侵害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。其公告的执行依据是（2014）佛中法民二初字第89号民事判决书，作出该判决书的时间是2016年11月3日，而案外人与豪快物业公司签订租赁合同的时间是2015年3月5日，案外人不应该移交涉案房产。另有，该判决中并没有判决豪快物业公司、案外人负有腾房的义务，案外人系合法租赁涉案房产，依法应当享有承租至租赁期限届满的承租权益。 综上，法院在（2017）粤06执恢49号公告中强制执行（清空）涉案房产侵害了案外人的合法权益，请求法院中止对涉案房产的执行，保障案外人享有承租至2020年4月30日的权利。 申请执行人信达广东分公司辩称，豪快物业公司与被执行人欧阳耀锦签订《房屋租赁合同》是在涉案房产被抵押及查封之后，该租赁关系不能对抗申请执行人。涉案房产已于2012年6月20日抵押给申请执行人，法院已于2016年11月3日作出生效民事判决确认申请执行人依法持有该项抵押权，且涉案房产已于2014年2月11日被顺德区法院以（2014）佛顺法民二初字第96号之一民事裁定书进行查封。而豪快物业公司与欧阳耀锦之间的《房屋租赁合同》是在2014年11月1日签订，在涉案房产被抵押及查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的设定权利负担或者其他有碍申请执行的行为不能对抗申请执行人，第三人未经人民法院准许，占有查封扣押冻结的财产，或者实施其他有碍执行行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有。即豪快物业公司与欧阳耀锦之间的租赁行为不得对抗申请执行人。徐珍与豪快物业公司之间的转租行为当然亦不能对抗申请执行，贵院要求案外人限期腾空涉案房产的行为是正确的。案外人要求对涉案房产停止执行的异议请求毫无法律依据，请求法院驳回两异议人的异议请求。 案外人徐珍向本院提交以下证据： 1.厂房租赁合同（豪快物业公司与欧阳耀锦签订），证明豪快物业公司承租了涉案房产，且豪快公司有转租的权利； 2.厂房租赁合同（豪快物业公司与徐珍签订），证明豪快物业公司将涉案房产转租给徐珍； 3.补充协议，证明豪快公司与徐珍之间确定收取租金的银行账户； 4.收据，证明徐珍依约支付保证金； 5.顺德农商行客户回单、农行取款业务回单，证明徐珍依约向豪快物业公司支付场地保证金； 6.农业银行银行流水4份，证明我方在合同期内向豪快物业公司支付了租金和水电费用； 7.转租证明书，证明徐珍有权转租场地给第三人； 8.厂房租赁合同（2份，徐珍与第三人签订），证明涉案房产已转租给第三人。 经质证，申请执行人信达广东分公司发表如下质证意见：案外人提交的所有证据的真实性合法性由法院核实，因申请执行人不是合同当事人，对于案外人提出的证明内容与本案无关。 经审查，本院对证据作如下认定：因上述证据均有原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认。 申请执行人信达广东分公司向本院提交以下证据： 1.粤房地他项权证佛字03×××52号他项权证，证明欧阳耀锦于2012年6月20日将涉案房产抵押给原债权人中国银行股份有限公司顺德分行，且该抵押已办理抵押登记的事实； 2.（2014）佛中法民二初字第89号民事判决书1份，证明申请执行人对涉案房产享有的抵押权已经生效民事判决确认。 3.（2014）佛顺法民二初字第96号之一民事裁定书及查封财产清单、（2014）佛中法民二初字第89-2号民事裁定书及保全期限通知书，证明涉案房产于2014年2月8日被顺德区法院裁定查封，并于2015年12月23日作出裁定对涉案房产继续查封的事实。 4.佛山市顺德区档案馆于2016年3月30日出具的《证明》，证明涉案房产在2012年6月20日即已被设定抵押，且于2014年2月11日起即被查封的事实。 经质证，案外人徐珍发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，该组证据不能证明欧阳耀锦与豪快公司没有转租或出租的权益。在案外人徐珍审查了欧阳耀锦与豪快公司之间的房产租赁合同及欧阳耀锦提供的他项权证后，基于信任，徐珍与豪快公司签了的承租合同，该合同合法有效。对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，案外人确认涉案房产抵押时间在2012年6月20日，但是涉案房产的抵押权人为中国人民银行股份有限公司顺德分行，而实现抵押权人为信达广东分公司，案外人不是案件当事人，对抵押权的转让时间无法确认。抵押权的转让不影响案外人徐珍的承租权利。对证据3、4真实性、合法性没有异议。基于执行异议申请执行案外人徐珍对欧阳耀锦及豪快物业公司出示的文件，合同双方具有订立合同的真实关系，豪快物业公司与徐珍之间的租赁合同应当继续履行。对于涉案房产的查封事实，案外人作为普通的民事主体无法予以查实。而且案外人也不是该案利害关系人，因为案外人对查封事实不清楚。对证据5三性均无异议。 经审查，本院对证据作如下认定：因上述证据均有原件核对，且案外人对其真实性、合法性无异议，本院对上述证据的三性予以确认。 被执行人雅士杰公司、张宜辉、母庆伦、丽莲瓦多公司、欧阳耀锦、李凤玉均未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明，信达广东分公司与雅士杰公司、张宜辉、母庆伦、丽莲瓦多公司、欧阳耀锦、李凤玉金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月3日作出（2014）佛中法民二初字第89号民事判决，判令：一、雅士杰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向信达广东分公司偿还融资款本金8076801.6元及相应利息、罚息、复利；二、雅士杰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向信达广东分公司偿还融资款本金9997444.8元及相应利息、罚息、复利；三、雅士杰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向信达广东分公司偿还融资款本金5554231.2元及相应利息、罚息、复利；四、雅士杰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向信达广东分公司偿还垫款本金4616882元及相应利息；五、雅士杰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向信达广东分公司偿还垫款本金17324127.56元及相应利息；六、雅士杰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向信达广东分公司偿还垫款本金4430323.17元及相应利息；七、雅士杰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向信达广东分公司赔偿律师费损失12万元；八、信达广东分公司对欧阳耀锦、李凤玉提供的涉案房产在最高债权本金余额2411万元的范围内享有优先受偿权；九、被告张宜辉、母庆伦应当对本判决主文第一项至第七项所确定的债务在债权最高本金余额5000万元范围内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后可以向雅士杰公司追偿；十、被告丽莲瓦多公司应当对本判决主文第一项至第七项所确定的债务在债权最高本金余额2000万元范围内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后可以向雅士杰公司追偿；案件受理费人民币328701.97元、财产保全费人民币5000元，由雅士杰公司、丽莲瓦多公司、李凤玉、母庆伦、欧阳耀锦、张宜辉共同负担。该判决已发生法律效力。在案件诉讼阶段，顺德区法院于2014年2月8日作出（2014）佛顺法民二初字第96号之一民事裁定，于2014年2月11日查封了涉案房产，后因保全期限即将届满，根据该案原告的申请，本院于2016年1月18日继续查封涉案房产。因六债务人未主动履行上述法律文书确定的义务，权利人信达广东分公司向本院申请强制执行，本院于2017年3月3日立案，案号为（2017）粤06执194号。2017年5月18日，本院作出（2017）粤06执194号执行裁定，裁定本院对（2017）粤06执194号案终结本次执行。后信达广东分公司向本院申请恢复执行，本院于2017年6月22日立案受理，案号为（2017）粤06执恢49号，执行过程中，本院于2018年3月28日作出（2017）粤06执恢49号公告，公告本院拟于近期对涉案房产采取评估、拍卖等处置措施，因拍卖需要清空房屋，在成交后移交给买受人，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，本院限该房产的现占有人于2017年3月30日前迁出上述房产，逾期未迁出，本院将依法强制执行并追究相关占有人的法律责任。如处理上述财产涉及你（单位）权益的，应于本公告发布之日起五日内向本院提交书面（承租人如需申请保护租赁权的，除提交租赁合同、身份证明复印件外，还需提交请求带租拍卖的执行异议申请书）。涉案房产共有人、承租人等依法享有优先购买权的人应予本公告张贴之日起五日内向本院书面明确是否行使优先购买权并提供享用的证据，逾期未提交的，本院将视为其放弃优先购买权。该公告张贴后，徐珍就涉案房产向本院提出案外人执行异议。 另查明一，涉案房产登记在被执行人欧阳耀锦名下，房地产权证号为**××35号，用地面积11498.16平方米，套内建筑面积7910.82平方米；涉案房产抵押权人为中国银行股份有限公司顺德分行，抵押登记日期为2012年6月20日。 另查明二，信达广东分公司诉雅士杰公司、张宜辉、母庆伦、丽莲瓦多公司、欧阳耀锦、李凤玉一案，中国银行股份有限公司顺德分行于2014年1月28日向顺德区法院起诉，立案案号为（2014）佛顺法民二初字第96号。顺德区法院以该案属于信用证纠纷，具有一定的涉外因素，仍属于集中管辖的涉案商事案件，且案件标的金额超出其管辖范围为由，于2014年6月24日将案件移送本院审理，本院于当日立案受理，立案案号为（2014）佛中法民二初字第89号。在本案诉讼过程中，2014年12月12日信达广东分公司受让了中国银行股份有限公司顺德分行包括本案在内的主从债权，本院于2015年2月2日作出（2014）佛中法民二初字第89-1号民事裁定，裁定变更信达广东分公司为本案原告。 另查明三，出租方（甲方）欧阳耀锦与承租方（乙方）豪快物业公司于2014年11月1日签订《厂房租赁合同》，约定，甲方出租给乙方涉案房产，租赁期限8年（从2014年11月1日至2022年10月31日）……。2015年3月5日，案外人徐珍与豪快物业公司于2015年3月5日签订《厂房租赁合同》，约定徐珍承租涉案房产……。 本院认为，本案的争议焦点是涉案房产应否带租约拍卖。案外人徐珍主张其基于对涉案房产享有的租赁权而要求对涉案房产带租约拍卖。首先，根据本案查明的事实，虽然豪快物业公司与被执行人欧阳耀锦签订了《厂房租赁合同》，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，豪快物业公司与被执行人欧阳耀锦之间的《厂房租赁合同》签订时间在法院查封涉案房产之后，被执行人欧阳耀锦将已被法院查封的涉案房产出租给豪快物业公司，后豪快物业公司与案外人徐珍签订《厂房租赁合同》又将涉案房产转租给案外人徐珍，上述两份租赁合同均不能对抗本案申请执行人，不能产生阻却人民法院继续执行的效力。其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案生效判决已确认申请执行人信达广东分公司对涉案房产依法享有优先受偿权，该权利依法能够对抗案外人提出的排除执行异议。 综上，案外人徐珍对本案涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，应当依法裁定驳回其执行异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人徐珍的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 陈 湛 审判员 张照栋 审判员 尹小娜 二〇一八年六月八日 法官助理秦志律 书记员张宗馨