湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初6739号原告：宋秋郧，女，1973年10月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：罗杰，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人：左娜，湖北高照律师事务所律师。被告：陈妩，女，1974年7月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：郭澄，湖北晨丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志龙，湖北晨丰律师事务所律师。被告：鄢发齐，男，1971年11月12日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：郭澄，湖北晨丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志龙，湖北晨丰律师事务所律师。第三人：陈斌，女，1972年12月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**复地东湖国际********。法定代表人：金莉，董事长。委托诉讼代理人：王军，职工。原告宋秋郧与被告陈妩、鄢发齐、第三人陈斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案，因鄢发齐、陈斌下落不明，本院于2017年9月21日向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。该公告发出后，鄢发齐、陈斌到庭应诉。2017年9月26日，原告宋秋郧对涉案房屋的差价损失提出评估申请。2018年1月9日，湖北中真房地产估价有限公司作出（鄂）中真房【2018】（估）字第010901号房地产市场价值估价报告；2018年2月9日，陈妩、鄢发齐对上述评估报告提出书面异议；2018年3月9日，陈妩、鄢发齐共同委托代理人向法庭明确表示对评估报告并无异议，上述异议意见系对该案的答辩意见。2018年3月22日，依法追加武汉吉家房地产经纪服务有限公司（下称“吉家公司”）为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2018年3月19日、2018年5月3日两次公开开庭进行了审理。原告宋秋郧的委托诉讼代理人罗杰、左娜，被告陈妩、被告鄢发齐共同委托的诉讼代理人陈志龙，第三人吉家公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。第三人陈斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告宋秋郧向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈妩、鄢发齐承担违约责任：（1）向原告宋秋郧返还62,945.80元（定金20,000元、办证费用42,945.80元）及占用原告宋秋郧资金的利息（自2015年5月31日起按照年利率6%，算至法院判决确定还款之日止），（2）向原告宋秋郧支付违约金152,000元，（3）诉前财产保全费5,000元、房产档案资料调查费200元、公告费390元，全部由二被告承担，（4）赔偿原告宋秋郧房屋差价损失；2、判令第三人陈斌对被告陈妩、鄢发齐应向原告宋秋郧返还办证费用42,945.80元及占用原告宋秋郧资金的利息部分承担连带责任；3、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告宋秋郧明确其请求的房屋差价损失为1,533,200元，后变更为15万元；并明确其第3项诉讼请求中本案的诉讼费用为诉讼费、鉴定费10,133元、公告费260元；请求判令第三人吉家公司对办证费用承担连带责任。事实和理由：陈妩与鄢发齐系夫妻关系，陈妩与陈斌系姐妹关系。武汉市锦绣江南一期6栋3单元301室房屋系陈妩与陈斌按份共有，各自拥有50%的份额。2015年5月30日，宋秋郧与陈妩、吉家公司签订一份《存量房居间（买卖）合同》，对相关事项作了约定。同日，宋秋郧向陈妩支付定金2万元，陈妩向宋秋郧出具收条，注明“今收到宋秋郧购锦绣江南一期6栋3单元301室定金2万元”。2015年5月31日，宋秋郧向吉家公司支付5万元，吉家公司向宋秋郧出具收条，注明“今收到宋秋郧办理锦绣江南一期6栋3单元301室两证费5万元，用于办理甲方名下两证”。2015年6月2日，吉家公司的工作人员与陈妩、陈斌至武汉市住房保障和房屋管理局办理锦绣江南一期6栋3单元301室的房产证手续，办证费用共计42,945.80元由吉家公司支付，房产证收件单由吉家公司保管。后陈妩、陈斌自行在武汉市住房保障和房屋管理局领取了锦绣江南一期6栋3单元301室的房产证。嗣后，宋秋郧要求陈妩继续履行合同，按照合同约定提交房产证及相关的办理房屋过户手续的证据及资料未果，遂将陈妩、鄢发齐、陈斌、修宝顺起诉至人民法院。2016年10月30日，武汉市武昌区人民法院作出（2015）鄂武昌民初字第03146号民事判决书，判决如下：“一、确认原告（反诉被告）宋秋郧与被告（反诉原告）陈妩及第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司于2015年5月30日签订的《存量房居间（买卖）合同》有效；二、解除原告（反诉被告）宋秋郧与被告陈妩及第三人吉家公司于2015年5月30日签订的《存量房居间（买卖）合同》；三、驳回原告（反诉被告）宋秋郧的其他诉讼请求”。一审法院同时认为：“因宋秋郧系基于继续履行合同而要求被告承担违约责任，为此，宋秋郧要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予处理。宋秋郧可另行诉讼，主张权利。”宋秋郧不服一审判决提出上诉。2017年3月10日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终387号民事判决书，二审法院驳回上诉，维持原判，并认为：“一审中，出卖人陈妩、鄢发齐辩称驳回宋秋郧的诉讼请求，表明其不履行合同义务，不出售涉案房屋。……鉴于宋秋郧未提起解除合同后对方承担违约责任的请求，故宋秋郧提出陈妩、陈斌承担定金责任，向其支付20,000元，诉前财产保全费5,000元、房产档案资料调查费200元、中介30,400元及公告费的请求，本案不予审理，其可另行主张”。宋秋郧不服二审判决，向湖北省高级人民法院申请再审。2017年6月28日，湖北省高级人民法院作出（2017）鄂民申1242号民事裁定书，驳回了宋秋郧的再审申请。法院认为：“宋秋郧可向陈妩主张违约责任，故不影响其后续权利的主张。”综上，原告认为，因被告的过错，造成合同根本违约，原告有权要求被告承担违约责任、赔偿损失。被告陈妩、鄢发齐辩称，定金2万元可以予以退还，但是不应支付利息，因为没有合同依据。关于办证费用，该费用系原告向吉家公司支付，原告无权向被告主张。另本案中被告不存在违约行为，无需承担责任。售房时被告向原告和吉家公司告知了诉争房屋有共有人，即对合同的风险，各方都是明知的。导致合同不能履行的责任不在被告，原告请求被告承担违约金没有事实依据，被告不应当承担违约金。原告选择违约金责任，不得再请求损失赔偿，且本案不符合信赖利益的条件。原告知悉合同无法履行的风险后，选择错误的诉讼方案，进而对房屋价值评估报告选取的时间点错误，该评估报告不能成为本案的依据，原告的可得利益损失不应得到法院支持，且原告主动将房屋差价金额变更为15万元，说明原告认识到自己主张房屋差价损失的金额没有法律依据。第三人吉家公司陈述，对原告援用的上述生效法律文书认定的事实无异议。原告主张办证费用和定金由被告返还，吉家公司无异议。原告增加诉请要求吉家公司对办证费用承担连带责任，吉家公司认为没有法律依据，请求法院不予支持。原告宋秋郧围绕诉讼请求依法提交了《存量房居间（买卖）合同》、陈妩向宋秋郧出具的收条、吉家公司向宋秋郧出具的收条、银行卡刷卡凭单、工商银行借记卡历史明细清单、房地部门的完税凭证、湖北省住宅专项维修资金专用票据、商品房买卖登记（个人未抵押）收件单、武汉市房屋产权登记信息查询单、锦绣江南一期6栋3单元301室房屋产权登记档案、催告函、快递单、吉家经纪公司出具的情况说明、（2015）鄂武昌民初字第03146号民事判决书、（2017）鄂01民终387号民事判决书、（2017）鄂民申1242号民事裁定书、（2015）鄂武昌立民保字第00077号民事裁定书、湖北省人民法院诉讼费专用票据、查询费发票、原一审案件的人民法院报公告、公告费转账记录查询、湖北中真房地产估价有限公司出具的房地产市场价值估价报告及增值税发票、本案公告报纸，拟证明本案公告费260元等证据。被告提交了（2015）鄂武昌民初字第03146号案两份庭审笔录作为证据。以上证据在卷佐证。第三人吉家公司未提交证据。第三人陈斌未到庭应诉，视为放弃庭审答辩、举证、质证的权利。本院认定事实如下：陈妩与鄢发齐系夫妻关系，陈斌与案外人修宝顺系夫妻关系。武汉市锦绣江南一期6栋3单元301室房屋系陈妩与陈斌按份共有，各自拥有50%份额。2015年5月30日，宋秋郧与陈妩及吉家公司订一份《存量房居间（买卖）合同》，约定：“卖方（甲方）陈妩，买方（乙方）宋秋郧，经纪代理方（丙方）吉家公司，一、甲方所出售的房屋坐落于武汉市武昌区锦绣江南一期6栋3单元301室，建筑面积124.42平方米；二、上述房屋交易成交价为人民币152万元；三、付款方式约定：1、本合同签订当日，乙方支付定金2万元给甲方，甲方交2万元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后3日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；2、甲方保证，本合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理名下的房屋所有权证和国有土地使用证，经甲乙丙三方协商，办理甲方名下两证费用由乙方承担，于签订本合同起7日内，甲方将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料，交由丙方保管，用于办理甲方名下两证；乙方将办理甲方名下两证费用（以房地局为准）于签订本合同之日起7日内打入丙方账户，丙方在收到该款项后3日内办理甲方名下两证，该两证出证后由丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，具体出证日期以各区局公示时间为准；3、乙方首付款150万元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；四、本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用承担方式为乙方承担税费的100%；五、甲乙丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订；本合同签订之日，甲方按宗须向丙方支付信息咨询服务费（即佣金，未含贷款服务费等其他费用，下同）人民币0元，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费见本合同第十二条；如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，丙方对上述佣金不予退还并协助守约方追究违约方承担佣金损失责任（如有）；甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%；六、2015年6月15日或6月16日，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方，用于办理后期交易；七、甲方应在收到乙方全部房款后3日内，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方；八、甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期1日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；九、乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户的，甲方不解除合同的，每逾期1日按未付房款的0.05%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金；十、丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担信息咨询服务费每日0.05%的违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担信息咨询服务费每日0.05%的违约责任；十一、甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任；十二、丙方已郑重提示甲、乙方：丙方不认可未盖有丙方财务专用章的收款凭证；丙方不认可员工个人所作的（书面及口头）承诺；上述行为不视为丙方行为；乙方为甲方办理房屋两证费用、乙方房屋两证过户手续费及中介服务费16万元由丙方全包。”同日，宋秋郧向陈妩支付定金2万元，陈妩向宋秋郧出具收条，注明：今收到宋秋郧购锦绣江南一期6栋3单元301室定金2万元。2015年5月31日，宋秋郧向吉家公司支付5万元，吉家公司向宋秋郧出具收条，注明：今收到宋秋郧办理锦绣江南一期6栋3单元301室两证费5万元，用于办理甲方名下两证。2015年6月2日，吉家公司的工作人员与陈妩、陈斌至武汉市住房保障和房屋管理局办理锦绣江南一期6栋3单元301室的房产证手续，办证费用共计42,945.80元由吉家公司支付，房产证收件单由吉家公司保管。后陈妩、陈斌自行在武汉市住房保障和房屋管理局领取了锦绣江南一期6栋3单元301室的房产证。嗣后，宋秋郧要求陈妩继续履行合同，按照合同约定提交房产证及相关的办理房屋过户手续的证据及资料未果。宋秋郧遂起诉请求：1、确认涉案房屋买卖合同有效；2陈妩、陈斌继续履行合同，协助宋秋郧办理位于武汉市武昌区中北路126号统建锦绣江南（一期）6栋3单元3层1室房屋（建筑面积124.62㎡）的房屋所有权证和土地使用权证；3、陈妩、陈斌承担违约责任，向宋秋郧支付违约金（70,000元×0.05%×自2015年6月17日起至两证办理到宋秋郧名下之日止的天数），暂计算至2015年9月17日为3,150元；4.陈妩、陈斌承担定金责任，向宋秋郧支付20,000元；5.诉前财产保全费5,000元、房产档案资料调查费200元、中介费30,400元，全部由陈妩、陈斌承担；6.本案诉讼费用、公告费由陈妩、陈斌承担。2016年10月30日，湖北省武汉市武昌区人民法院作出（2015）鄂武昌民初字第03146号民事判决：一、确认宋秋郧与陈妩及武汉吉家房地产经纪服务有限公司于2015年5月30日签订的《存量房居间（买卖）合同》有效；二、解除宋秋郧与陈妩及吉家地产公司于2015年5月30日签订的《存量房居间（买卖）合同》；三、驳回宋秋郧的其他诉讼请求。本案案件受理费18,962元，诉前保全费5,000元，合计23,962元，由宋秋郧负担。反诉费9,240元，由陈斌、修宝顺负担。宋秋郧不服上述一审判决，提起上诉。2017年3月10日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终387号民事判决：驳回上诉，维持原判。宋秋郧不服该二审判决，申请再审。2017年6月28日，湖北省高级人民法院作出（2017）鄂民申1242号民事裁定：驳回宋秋郧的再审申请。同时该裁定认为陈妩未经陈斌同意擅自处分共有房屋，侵犯了陈斌的共有权利，构成无权处分；当事人只履行了办理涉案房屋的房产证手续的前期义务，未履行合同主要义务，又因陈妩欠缺处分权而不能实现物权变动的效力，无法完成房屋的权属变更登记手续，从而导致该合同无法继续履行，不能实现权属变更的合同目的；涉案《存量房居间（买卖）合同》解除后，宋秋郧可向陈妩主张违约责任。本案庭审中，吉家公司陈述，宋秋郧支付的5万元系吉家公司代陈妩收取，其中42,945.80元用于陈妩、陈斌涉案房屋办证，陈妩未表示异议。宋秋郧陈述其在原一审审理过程中，陈斌到庭后，才知道陈斌不同意出卖房屋。本院认为，陈妩、鄢发齐与宋秋郧签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效。陈妩、鄢发齐未经共有人陈斌同意擅自处分共有房屋，导致该合同无法继续履行，构成违约，应当承担违约责任，赔偿宋秋郧的损失。宋秋郧在签订合同时明知该房屋有共有人陈斌，且最迟于原一审第一次开庭时已知道陈斌不同意出卖房屋，在法院释明后，宋秋郧仍坚持要求继续履行合同，故因宋秋郧应当预见合同可能无法履行仍选择继续签订合同，合同目的无法实现，宋秋郧亦有责任；宋秋郧依据双方合同约定，主张陈妩、鄢发齐按房屋总价10%支付违约金152,000元，陈妩、鄢发齐则认为其在本案中无违约行为，且宋秋郧主张的违约金过高，要求调整，本院综合本案事实和双方责任大小酌情考虑，认定陈妩、鄢发齐应向宋秋郧支付违约金121,600元，超过部分不予支持。关于宋秋郧主张房屋差价损失，因本案当事人只履行了办理涉案房屋的房产证手续的前期义务，未履行合同主要义务；双方当事人均知晓涉案房屋有共有产权人且该共有人未到场情况下仍签订合同，对合同履行不能均负有责任；宋秋郧在法院释明后仍选择不当的维权方式，选取原二审判决生效之日为时间节点评估房屋价值，后虽变更仅主张房屋差价损失150,000元，仍为人为原因扩大的损失；且宋秋郧不能证明约定的违约金低于造成的损失，故对宋秋郧该项诉讼请求不予支持。宋秋郧主张的原一审中的诉前财产保全费、房产档案资料调查费、公告费，因被生效判决驳回全部诉讼请求，故宋秋郧无权要求被告承担该项费用。因本案《存量房居间（买卖）合同》已经解除，收取的费用应当予以返还，虽办证费用系由吉家公司收取，但吉家公司亦依合同将该费用用于陈妩、陈斌办证，陈妩、鄢发齐作为合同相对人，应当予以返还，故宋秋郧要求被告返还定金20,000元、办证费用42,945.80元，合计62,945.80元的诉讼请求，本院予以支持。宋秋郧要求二被告支付该两项费用的资金占用费及要求陈斌、吉家公司对返还办证费用承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈妩、鄢发齐应于本判决生效之日起十日内向原告宋秋郧返还62,945.80元；二、被告陈妩、鄢发齐应于本判决生效之日起十日内向原告宋秋郧支付违约金121,600元；三、驳回原告宋秋郧的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,013元，公告费260元，鉴定费10,133元，合计17,406元，由原告宋秋郧负担8,738元，由被告陈妩、鄢发齐负担8,669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐 晶人民陪审员  苏华艳人民陪审员  马汉中二○二○一八年六月二十二日法官助理刘旭书记员邱晴