浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初2064号 原告：高永明，男，1983年10月16日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 原告：徐言言，女，1993年10月24日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 被告：沈娟娣，女，1962年8月31日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：陈孟夫，男，1960年3月8日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区，系被告沈娟娣丈夫。 被告：陈红卫，女，1975年5月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告高永明、徐言言诉被告沈娟娣、陈红卫案外人执行异议之诉一案，于2018年2月1日向本院起诉，本院于同日受理。本院依法适用普通程序于2018年3月30日公开开庭审理了本案。原告高永明、徐言言，被告沈娟娣的委托代理人陈孟夫到庭参加诉讼，被告陈红卫经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告高永明、徐言言起诉称：2017年10月20日，余杭法院因沈娟娣与陈红卫民间借贷案作出（2017）浙0110执保2196号裁定书，查封了位于余杭区产。并于2017年12月5日作出（2017）浙0110民初17386号民事调解，约定陈红卫返还沈娟娣借款本金40万元，分别于2018年2月28日前归还10万元，于2018年6月30日前归还5万元，于2018年12月31日归还10万元，于2019年6月30日归还5万元，剩余借款本金10万元，于2019年12月31日前付清，并在每期还款时一并支付该期实际归还本金自2017年10月11日起计算至该期归还本金支付之日止的利息，按年利率5%计算；如被告陈红卫未按以上约定履行义务，则未到期债权视为到期，被告沈娟娣有权按借款本金40万元另加利息，扣除被告陈红卫已付款项一并向法院强制执行。2017年11月27日，高永明、徐言言对案涉房产向余杭法院提出书面异议。余杭法院于2018年1月15日作出（2018）浙0110执异2号执行裁定书，驳回高永明、徐言言的异议。高永明、徐言言认为（2018）浙0110执异2号执行裁定书错误。理由：1、沈娟娣与陈红卫民间借贷之诉发生于高永明、徐言言和陈红卫合法有效的房屋买卖行为之后，沈娟娣明知陈红卫名下有多套房产供保全却执意保全案涉房产，且双方以调解方式结案，因此，沈娟娣与陈红卫明显存在双方恶意串通损害第三人之合法权益的行为，依法属于无效民事行为。2、沈娟娣与陈红卫民间借贷纠纷调解达成的分期付款协议，尚未达到付款条件，沈娟娣不具有主张未到期债权提前到期的权利。3、高永明虽实际支付27万元购房款，尚有大部分购房款未支付，案涉房产之售房款足以覆盖沈娟娣债权，沈娟娣选择将案涉房产售房款作为替代担保则符合其根本利益，但沈娟娣明知这一有利条件后却拒不履行，执意选择继续查封案涉房产，显然不符合常理。这恰恰印证沈娟娣表面上以合法形式冻结陈红卫名下房产的目的，亦能顺利成章地阻碍案涉房屋过户登记至高永明名下，这样做的结果是直接损害第三人高永明、徐言言合法权益，陈红卫成为最大受益者。4、沈娟娣与陈红卫之行为有损公序良俗。综上，高永明、徐言言与陈红卫之合法有效房屋买卖合同应得到切实履行，解除案涉房屋的查封措施，完全不会损害其他债权人合法权益。故诉至法院，请求：1、请求撤销（2018）浙0110执异2号执行裁定；2、不得执行余杭区屋；3、诉讼费用由沈娟娣、陈红卫承担。 高永明、徐言言向本院提供如下证据： 1、《委托代理合同》复印件、《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》、《不动产权证》复印件各一份，证明陈红卫、张子林将其所有的位于余杭区万元转让给高永明、徐言言，高永明、徐言言须于2017年7月15日前支付首付款27万元的事实。 2、收条、现金缴款单复印件、杭州市住房公积金提取核准单复印件、杭州市余杭区住房公积金个人贷款监督支付协议各一份，证明原告已按约支付首付款27万元及办理公积金贷款手续的事实。 3、短信截屏复印件一份，证明陈红卫、张子林与高永明、徐言言签订的《杭州市房屋转让合同》已经网签及公积金贷款审批已通过的事实。 4、微信聊天截屏、短信聊天截屏、网页截屏各一份（均为复印件），证明高永明、徐言言通过房屋中介多次催促陈红卫、张子林办理房屋过户，但陈红卫、张子林多次推脱拒绝办理的事实。 5、受理案件通知书、传票、民事裁定书、民事诉讼状各一份（均为复印件），证明因陈红卫、张子林不协助办理房屋过户手续，高永明、徐言言已向余杭法院提起诉讼，法院于2017年8月25日受理的事实。 6、杭州市不动产权权属信息查询记录复印件一份，证明余杭法院因沈娟娣与陈红卫民间借贷案件于2017年10月23日对案涉房屋查封的事实。 7、杭州市不动产权权属信息查询记录复印件一份，证明陈红卫、张子林名下还有其他房屋的事实。 8、执行裁定书一份，证明余杭法院驳回高永明、徐言言异议的事实。 被告沈娟娣辩称：1、沈娟娣与陈红卫之间的债权债务关系是真实存在的，有借据、有银行汇款凭证可以证明，且借款用途都符合实际情况，就是用来购买铂郡阁3幢2单元1403房屋，并非是阻碍原告房产过户；2、原告与陈红卫签订的合同无法排除财产保全行为。据原告陈述，其与陈红卫仅签订合同，并未完全支付购房款，也未交付房屋，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，沈娟娣完全有权申请法院查封华宇花园1幢3单元302室房屋；3、关于沈娟娣为何不申请法院查封陈红卫铂郡阁3幢2单元1403室房屋。因为该套房屋面积较大，而借款金额仅为40万元，该套房屋价值远远超过借款金额，铂郡阁房屋目前为陈红卫居住房屋，而案涉房屋为空置房屋，极有可能出售而导致沈娟娣债权无法实现；4、申请查封案涉房屋，完全是沈娟娣的诉讼权利。综上，沈娟娣认为，对案涉房屋的查封合情合理合法，请求驳回原告诉讼请求。 沈娟娣向本院提供如下证据： 借据、银行卡交易明细清单各一份（均为复印件），证明陈红卫向沈娟娣借款40万元的事实。 陈红卫未作答辩也未向本院提供证据。 对高永明、徐言言和沈娟娣提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 沈娟娣对证据1、2、3、4的真实性表示不清楚，认为只知道陈红卫要卖房子，但不清楚陈红卫与高永明、徐言言之间的房屋买卖关系。本院认为证据1-4的真实性可以确认，且能相互印证本案相关事实；对证据5、6、7、8，沈娟娣无异议，本院予以确认。 高永明、徐言言对沈娟娣提供的证据，对其中银行卡交易明细清单的真实性无异议，对借据的真实性有异议，认为借据是事后补写的。本院认为，结合本案其他证据，该证据的真实性可以确认。 被告陈红卫未到庭应诉，视为放弃质证权利。 本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下： 本院在审理沈娟娣与陈红卫民间借贷纠纷一案中，根据沈娟娣申请，本院于2017年10月20日作出（2017）浙0110执保2196号民事裁定，查封了坐落于余杭区房屋，查封期限为2017年10月23日至2020年10月22日。2017年12月5日，本院就沈娟娣诉陈红卫民间借贷纠纷一案作出（2017）浙0110民初17386号民事调解书，约定陈红卫返还沈娟娣借款本金400000元，分别于2018年2月28日前归还100000元，于2018年6月30日前归还50000元，于2018年12月31日前归还100000元，于2019年6月30日前归还50000元，剩余借款本金100000元，于2019年12月31日前付清，并在每期还款时一并支付该期实际归还本金自2017年10月11日起计算至该期归还本金支付之日止的利息，按年利率5%计算；如陈红卫未按以上约定履行义务，则未到期债权视为到期，沈娟娣有权按借款本金400000元另加利息，扣除陈红卫已付款项一并申请法院强制执行。 上述案涉房屋被查封后，高永明、徐言言以已购买该房屋为由，向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院于2018年1月15日作出（2018）浙0110执异2号执行裁定书，驳回了高永明、徐言言的异议。 另查明，2017年6月11日，陈红卫与高永明、徐言言签订《二手房买卖协议》，约定陈红卫将案涉房屋出售给高永明、徐言言，转让总价款为770000元。2017年7月4日，陈红卫、张子林作为卖方与高永明、徐言言作为买方就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》，约定房屋转让总价为770000元，高永明、徐言言须于2017年7月15日前支付首期款270000万元至双方约定的银行第三方监管账户。余款由高永明、徐言言向银行申请贷款支付。在银行贷款发放之日，交付案涉房产。合同签订后，高永明、徐言言向银行第三方监管账户支付首付款27万元。2017年8月25日，高永明、徐言言于以陈红卫、张子林未履行协助办理案涉房产过户事宜为由，将陈红卫、张子林诉至本院，要求判令继续履行合同，办理过户手续。本院同日立案受理，审理案号为（2017）浙0110民初14710号，该案目前在审理中。 案涉房产自2017年6月27日至今，一直登记在陈红卫、张子林名下，未发生权属转移登记。 本院认为，本案争议的焦点系高永明、徐言言是否已因买卖案涉房屋而获得足以排除对案涉房屋强制执行的权利。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，高永明、徐言言既未全部支付房屋价款，也未实际占有案涉房屋，因此，其要求本院排除对该房屋的强制执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告高永明、徐言言的诉讼请求。 本案案件受理费7300元，由原告高永明、徐言言负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  章春霞 人民陪审员  陈茂仙 人民陪审员  王金妹 二〇一八年六月六日 书 记 员  何 媛 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?