云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2504民初966号原告：包玲，女，1970年10月3日出生，汉族，居民，住四川省成都市，现住昆明市。委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。原告包玲与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包玲的委托诉讼代理人刘永生，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包玲向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告2016年12月1日至2018年11月30日的房屋租金85529.42元；2.请求判令被告支付原告2017年1月1日起至2018年3月31日止的逾期付款违约金10998.75元；3.判令被告以未付租金为基数，按日万分之五计算支付原告自2018年4月1日起至租金付清之日止的违约金；4.本案受理费由被告承担。事实与理由：2013年11月17日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告以586735元的价款向被告购买弥勒市房屋，后因面积误差，原告实际支付579389元购房款。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年12月1日起至2016年11月30日），年租金按该房产价款的8%计算（租金46351.12元，扣税后为43037.01），租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2019年11月30日，共6年，租金计算和给付时间按《房屋租赁合同》约定不变。2017年期间，被告以资金周转困难为由，拒不支付2016年12月1日至2017年11月30日的租金。经协商，2017年2月20日，原、被告签订了《[湖泉湾Ⅰ号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定将扣税后的租金43037.01元分12期支付，每期3586.41元。后被告共支付原告二期的租金7172.82元后，拒绝支付剩余租金。截止2018年1月31日，被告欠付原告租金85529.42元，截止2018年3月31日，被告应支付逾期付款违约金10998.75元。被告逾期支付租金和违约金的行为已经违反了合同以及相关法律的规定，给原告造成了严重的损失，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：租金应该以实际购房款579389元来计算，房屋存在面积误差。双方签订的2016年的分期支付协议，是对原合同的变更，且约定的租金是含税租金，应扣除税费，违约金应视为放弃。原合同约定的租金过高，被告履行合同有困难，且显失公平，请求进行调整或者解除合同。违约金的计算应该以实际欠付的租金为准，且要扣除税费，违约金计算标准过高，应该按照中国人民银行的同期贷款利率计算，还应该扣除一个月的履行期。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.身份证复印件1份、国家企业信用信息公示系统查询单1份，欲证实原、被告的基本情况及诉讼主体资格。2.商品房购销合同1份、发票1张，欲证实原告于2013年11月17日与被告签订商品房购销合同及支付579389元购房款购买弥勒房屋的事实。3.房屋租赁合同、补充协议、[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件、银行卡交易明细清单复印件各1份，欲证实2013年11月17日原告与被告签订房屋租赁合同。该合同约定：原告将前述房屋出租给被告，租期自2013年12月1日起至2016年11月30日；租金含税价为房屋价款的8%；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告迟延支付租金的，每迟延支付一天，应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。同日，原、被告签订补充协议将房屋租赁期限延长至2019年11月30日。2017年2月20日，被告以资金周转困难为由，与原告协商签订分期支付协议，约定将扣税后租金43037.01元分12期支付，每期3586.41元。被告实际支付了原告2期租金共7172.83元。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3均无异议。被告就其答辩理由向本院提供了如下证据材料：房屋租赁合同、[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件各1份，欲证实根据原合同被告应支付的是扣除税费后的净租金，但分期支付协议没有对租金进行约定，所以这部分是含税租金。经质证，原告对被告提供的证据未提出异议，但对证明目的不予认可。经举证、质证，原、被告对对方提交的证据均无实质性异议，对上述证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年11月17日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以596735元的价款向被告购买弥勒市的房屋，后因面积存在误差，原告实际支付了购房款579389元。同日，双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止），年租金按该房产价款的8%计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2019年11月30日止，共6年，租金计算和给付时间按《房屋租赁合同》约定不变，上述合同及协议均系被告提供。2017年2月20日，原、被告签订了[湖泉湾Ⅰ号]2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将的租金43037.01元分12期支付，每期3586.41元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。后被告于2017年3月13日、4月14日共支付原告两期的租金7172.83元。现因被告仍拖欠原告的租金及迟延支付违约金，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订《房屋租赁合同》时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但《商品房购销合同》约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额不含税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告应支付原告的房屋租金，扣除已经支付部分，2016年度租金为39178.29元（含税）；2017年度租金为46351.12元（含税），合计85529.41元。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。被告应支付原告的违约金扣除履行期后具体数额为：2016年度的违约金为2382.76元，即签订分期付款协议之前的违约金为1181.95元[46351.12元×0.0005×51天（2017年1月1日至2017年2月20日）]；签订分期付款协议之后的违约金为1200.81元[3586.41元×0.0005×331天（2017年3月1日至2018年2月28日，13天+14天+31天+30天+31天+31天+30天+31天+30天+31天+31天+28天）+39178.29元×0.0005×31天（2018年3月1日至2018年3月31日）]；2017年度违约金为2062.62元[46351.12元×0.0005×89天（2018年1月1日至2018年3月31日）]；即截至2018年3月31日总的违约金为4445.38元。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告包玲2016年度、2017年度的房屋租金85529.41元及截至2017年1月1日至2018年3月31日的违约金4445.38元，共计89974.79元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年4月1日起至租金付清之日止的违约金。二、原告包玲与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年11月17日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》继续履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2214元，减半收取计1107元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  董惠敏二〇一八年六月一日书记员  邵 蓉