云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0328民初655号 原告（反诉被告）：丁立民，男，汉族，1951年1月30日生，沾益区人，小学文化，农民，住曲靖市沾益区。 委托诉讼代理人：余伏林，云南乾周律师事务所律师，系特别授权代理。 被告（反诉原告）：刘会昆，男，汉族，1969年4月22日生，麒麟区人，大专文化，无业，住曲靖市麒麟区。 被告（反诉原告）：刘思齐，男，汉族，1972年9月4日生，麒麟区人，大学文化，住曲靖市麒麟区。 委托诉讼代理人：梅林，云南权仲律师事务所律师，系特别授权代理。 原告丁立民与被告刘会昆、刘思齐租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁立民、被告刘会昆和二被告的共同委托诉讼代理人梅林到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告丁立民向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还我出租给其的农家以及自2018年3月1日起至4月30日的山庄租赁费3200元，以及水电费300元、合同违约金（合同约定为月租金3倍即1600元×3=4800元），合计8300元；2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告请求增加诉讼请求，要求被告赔偿修缮大门3800元和小工工资800元、原告的劳务费用900元。事实和理由：我与被告刘会昆、刘思齐系出租、承租关系。2017年2月16日，我将位于沾益区文昌路317号农家山庄出租给二被告使用，并签订租赁合同，约定租金每年19200元，且被告承担在使用农家山庄期间所产生的水电费等各种费用。租期10年，租金支付方式为提前支付下一年租金，首年租金可分两次支付。2018年2月底我就通知二被告需要交清2018年度租金，可是二被告一直拖延未交。2018年3月31日，我再次告知被告要求其搬走，并且以书面的形式通知到对方，可是被告到现在还是无动于衷。对反诉原告的请求，我同意解除合同，不同意赔偿反诉原告。 被告刘会昆、刘思齐辩称，一、被答辩人诉状里一直在阐述答辩人不支付租金的事实，但却只字不提及不付的理由。答辩人及时将2017年度租金支付完毕，但被答辩人趁答辩人在山庄时，多次邀请多伙人员到山庄进行观看、考察协商租赁合同合作事宜。二、2017年下半年，被答辩人开始通过锁门方式试图阻止答辩人和来山庄的客人进入山庄，导致答辩人无法正常经营管理，投入山庄的资金无法通过经营回收，给答辩人造成巨大损失。被答辩人主张要求答辩人返还出租的农家毫无事实及法律依据，答辩人不予认可。被答辩人主张要求答辩人支付2018年3月至2018年4月30日期间的租赁费不符合法律规定，不应得到支持。被答辩人主张要求支付水电费以及违约金不合理且不合法。反诉请求：一、依法解除双方签订的《租赁合同》；二、判令被反诉人因其违约行为给反诉人造成的经济损失107600元；三、诉讼费由被反诉人承担。委托诉讼代理人梅林以请求支持被告的答辩和反诉请求提出代理意见。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告方对原告方提交下列证据提出异议：1、电费收据（2018年3月14日），认为自己一直在交电费交到2018年2月份，电表的资产号是7356，交费单中的资产号是2113，两个资产号不一致。2、照片3份，认为原告拍摄的地方是不相关的地方，被原告占用的地方没有拍摄。3、交纳水费单据（2018年3月），认为原告收取没有依据。4、照片（大门、告知书），认为自己没有委托原告修缮过大门，告知书自己没有收到过。5、2017年7月20日的告知书1份，认为自己没有收到过。6、对2018年5月的交电费单据、发票的意见和庭审的质证意见一致，对2017年9月10日原告和被告刘会昆签订的合同刘思齐不知情。本院认定如下：对证据1，电表的缴费凭证中显示的是2013MC362113与被告拍摄的电表号Y0C6MCF2013MC362113是一致的，本院予以作为原告代被告交纳电费的证据使用。2018年3-4月电费30.3元。对证据2，拍摄的照片不能客观全面反映出租给被告土地的面积，不予作为定案证据使用。对证据3，被告没有证据证实自己在2018年3月交纳水费，本院予以作为原告代被告交纳水费的证据使用。2018年3月的水费是19元。对证据4，大门的照片不能证实被告委托原告修缮大门的事实成立，告知书不能证实原告向被告送达告知书催缴租金。对证据5，不能证实原告已经将告知书的内容通知被告，不予作为定案证据使用。对证据6、可以证实原告缴纳了2018年5月的电费35.64元。2017年9月10日签订的租赁合同是在2017年2月16日的被告刘思齐未同意解除时且未追认的情况下另行签订的合同，对该合同的效力本院依据法律予以评判。 原告方对被告方提交的下列证据提出异议：1、录音资料2份、尤某书写的证明1份。原告对贺某的录音提出异议，认为自己是在2018年3月22日才锁门，证人没有出庭，录音不能证实被告的证明目的。被告于2018年3月5日的拒收租金录音中被告根本没有准备好钱。对尤某的证明提出异议，认为自己不认识这个人，证人没有出庭。被告的亏损是被告经营不善导致的。2、照片。照片第8、9页中反映的土地是没有租给被告的，照片第15页的房屋是出租时的情况，照片第16页的房屋状况是被告修理的情况，照片第17页中吃饭的人不是我喊来的，照片第24页中的受伤照片没有自己动手打伤被告的事。3、对被告提交的2018年2月25日拍摄的大门被锁的照片提出异议，认为对照片的真实性无异议，锁是被告锁的。本院认定如下：对证据1，证人尤某、贺某未出庭作证，也无其他证据予以印证，不予作为原告在2018年3月6日和3月10日左右锁门的定案证据使用。对被告录制的2018年3月5日的拒收租金录音中原告拒收租金的录音不明，且录制时间是2018年3月5日，只能证实被告于2018年3月5日告知原告如果收取租金时要提前告知被告。对证据2，被告提交证据8、9页中的照片不能证实照片中的土地是被告的使用面积。被告提交证据15、16页中的照片可证实房屋租赁时的情况。证据照片第17页不能证实是原告邀请的食客前来吃饭干扰被告经营。证据24页中的受伤照片与本案无关联，被告应另行主张权利。对证据3，原告未能证实在2018年2月25日是由被告自己锁山庄大门，本院认定原告于2018年2月25日锁山庄大门的事实成立。 本院经审理查明以下事实：2017年2月16日，原告丁立民与被告刘会昆、刘思齐签订租赁合同，双方约定将原告的位于沾益区文昌路317号农家山庄（二层房屋一栋、简易房六间、烧烤棚、卫生间、值班室、鱼塘、葡萄园、李子园、梨园、停车场、猪圈房）出租给二被告管理使用，租期10年，每月租金1600元，年租金19200元。原告是合同甲方，被告是合同乙方，双方还约定：房屋现有装修及设施有不完善的，乙方应自己修补完善。鱼塘清洗及房屋漏雨均由乙方负责。乙方应按时交纳在经营过程中产生的税费、管理费、水电费。租金乙方每年按时提前一次性付给甲方。第一年因乙方资金困难，半年付一次，时间从3月1日算起。乙方应按时交纳在经营过程中产生的税费、管理费、水电费。鱼塘清洗及房屋漏雨均由乙方负责。双方对合同的变更解除与终止约定有以下行为之一的，甲乙双方有权解除合同：甲方不能提供房屋、果园、鱼塘不符合约定条件，严重影响乙方使用的；乙方逾期未交纳费用的；拖欠租金累计15天以上的；租赁到期乙方需继续租赁的应当在1个月前书面通知甲方，甲方在租赁期满后仍需出租，在同等条件下乙方享有优先权。合同期满房屋、果园、鱼塘交付收回条款中双方约定：乙方应于房屋、果园、鱼塘租赁期满后，将承租房屋、果园、鱼塘及附属设施设备完好无损的交还甲方。如有一方违约按月租金3倍赔偿对方，未尽事宜双方协商解决。合同签订后，原告将山庄交付给二被告管理使用，二被告将山庄更名为“飞鹰庄园”。2017年9月10日，原告丁立民和被告刘会昆另行签订租赁合同，约定将沾益区文昌路317号农家出租给被告刘会昆，租期10年。原告于2018年2月25日锁山庄大门不让被告进入山庄。被告自2018年3月1日起至今未交付2018年的租金。 本院认为，本案的焦点是原告请求被告主张被告支付租赁费3200元、水电费300元、合同违约金4800元是否成立和反诉原告请求反诉被告赔偿损失107600元的主张是否成立。对于原告请求被告支付的修理费、工资、劳务费可以在收集证据后另案起诉。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告丁立民与被告刘会昆、刘思齐签订的租赁合同合法有效，原、被告均在审理中表示同意解除合同，本院对该意思表示予以确认。合同解除后，被告应当将租赁的标的物沾益区文昌路317号农家山庄返还原告。合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对于违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告已经将租赁的标的物交付给被告使用，被告应当按合同的约定交付租金。被告如果按期交付租金时原告拒绝受领，被告可以按照法律的规定予以提存以完成自己交付租金的义务。根据双方对租金及支付方式的约定，房屋租金应由承租方（乙方）每年按时提前一次性付给出租方（甲方）。第一年因乙方资金困难，半年付一次，时间从3月1日算起。按照双方于2017年2月16日签订的合同，租金的交付方式是每年提前一次性支付，被告应于每年3月1日前向原告一次性交付下一年的租金。被告方提交的原告拒收租金的录音是2018年3月5日录制，已经超过了合同约定的支付租金的时间，且收取租金需要提前通知并不是原告的合同义务，同时录音中原告拒绝收取租金的意思表示并不明确。因此，被告未证明自己于2018年3月1日前向原告交付租金而原告拒收租金的事实，被告未按时交付租金的行为构成违约。被告方辩解2017年下半年原告开始通过锁门的方式试图阻止被告和来山庄的客人进入山庄，导致无法正常经营管理。被告方提交的尤某的证明、贺某的录音都是证明原告在2018年3月6日和3月10日左右锁门的情况，未证实原告于2017年下半年锁门的事实。被告提交的大门被锁的照片的拍摄时间是2018年2月25日以后，原告虽然辩解自己是2018年3月31日才锁的大门，但未对被告提交的锁门照片举证予以反驳，因此，可以证实原告于2018年2月25日锁“飞鹰庄园”大门的事实。原告自己于2018年2月25日锁“飞鹰庄园”大门时，还未到约定的由被告交付租金的时间，原告也未证明被告明确表示或者以自己的行为不履行租赁合同义务，因此，原告的行为不符合合同的约定，构成违约。 对于2017年9月10日，原告丁立民和被告刘会昆另行签订租赁合同的问题。合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因2017年2月16日，原告丁立民与被告刘会昆、刘思齐签订租赁合同还未解除时，原告丁立民与被告刘会昆在刘思齐不知情的情况下另行签订租赁合同，损害了刘思齐的合法权益，因此原告丁立民与被告刘会昆2017年9月10日签订的租赁合同无效。原告请求被告支付自2018年3月1日至4月30日的租金3200元，因原告2018年2月25日锁门阻止被告进入山庄进行管理，阻碍了被告对租赁山庄的管理和使用，且被告因与原告发生纠纷后未再进行管理，因此原告请求被告支付该期间的租赁费，不符合法律的规定。原告请求被告支付水电费300元，根据原告提交水费、电费收据，2018年3月的水费欠费是19元，2018年3月份的电费欠费是3.43元，交纳使用期间的水电费用是被告的合同义务，因此，原告在为被告交付水电费后，被告应当将原告支付的水电费支付给原告。对于2018年3月份以后的水、电费，原告未证明是被告使用后发生的费用，不予支持。 对于原告请求被告支付违约金4800元，根据合同的约定，如有一方违约按月租金3倍赔偿对方，未尽事宜双方协商解决。被告未按时交纳租金已经构成违约，但原告在合同的履行中也有违约行为。合同法规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告刘会昆、刘思齐未按照合同约定的时间交付下一年的租金，构成违约。原告丁立民在一年租期未届满时于2018年2月25日锁山庄大门的行为阻碍了被告对租赁物的管理和使用，原告的行为也构成违约。根据司法解释的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告方未举证证明自己的损失情况，根据双方签订的合同，原告每月向被告收取1600元租金，本院对原告请求的违约金酌情予以调整。 对于反诉原告的请求，反诉原告请求解除双方签订的《租赁合同》，反诉被告庭审中明确同意解除合同，本院对其意思表示予以确认。根据法律的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。反诉原告请求反诉被告赔偿损失107600元，其中占用土地7亩的损失，每亩收益1000元，合计7000元。葡萄3亩，2017年8月葡萄成熟后，反诉被告将山庄大门上锁，导致葡萄成熟后无人摘收，葡萄8元/公斤，损失25000元。餐厅损失，从2017年8月中旬，由于反诉被告锁门不让反诉原告经营，导致餐厅停业及酒水饮料等食品过期，共计7个半月，每月营业收入1万元，共损失营业额75000元。投入碗筷、桌椅、锅灶损失5000元、搬家费3000元、房屋维修800元、投放鱼5000元。本院认为，反诉原告请求反诉被告赔偿占用土地7亩的损失没有法律和事实依据。双方在合同中约定“出租房屋、果园、鱼塘、土地面积按现场双方划分界线为准”。合同中并未写明土地面积，反诉原告认为反诉被告占用土地面积7亩，应当在合同履行时对有争议的租赁土地向原告提出异议，或者按照合同的约定：因出租人不能提供房屋、果园、鱼塘不符合约定条件，严重影响承租人使用的，可以解除合同。但反诉原告接受租赁物后并未提出异议，且也未证明自己租用的土地被反诉被告占用了7亩，在合同的履行中并未向原告提出解除合同，故其请求赔偿被占用7亩土地的损失7000元，没有事实依据。反诉原告请求反诉被告赔偿因2017年8月被反诉原告锁门后无法采摘造成葡萄3亩的损失25000元和从2017年8月中旬由于反诉被告锁门不让反诉原告经营造成的营业损失75000元，本院认为，反诉原告并未证明2017年8月反诉被告锁了山庄的大门阻碍反诉原告进入山庄的事实成立，也未证明栽种葡萄的面积、未采摘的事实和受到的实际损失，故对该项请求不予支持。反诉原告未证明自己经营期间的营业收入和停业期间受到的损失，但鉴于反诉原告在租赁期间投入了资金对租赁的山庄进行维护和管理，因合同的提前解除给其造成一定损失，本院酌情认定3000元。反诉原告请求支付房屋维修800元，根据双方合同的约定，房屋现有装修及设施有不完善的承租方（乙方）应自己修补完善。鱼塘清洗及房屋漏雨均由承租方（乙方）负责。因此，反诉原告请求支付房屋维修费800元不符合合同的约定，不予支持。反诉原告请求支付搬家费3000元，无合同的约定，不予支持。反诉原告请求赔偿投放鱼的损失，无合同约定，不予支持。其投放在鱼塘内的鱼，可以在规定的时间内自行捕捞完毕。反诉原告请求支付投入的碗筷、桌椅、锅灶损失5000元，无合同的约定和事实依据，不予支持。 综上所述，对原告的请求，予以部分支持。对反诉原告的请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告丁立民与被告刘会昆、刘思齐于2017年2月16日签订的租赁合同。 二、由被告刘会昆、刘思齐于判决生效后十日内支付原告丁立民违约金1000元。 三、由被告刘会昆、刘思齐于判决生效后十日内支付原告丁立民水电费22.43元。 四、被告刘会昆、刘思齐于判决生效后十日内将租赁的沾益区文昌路317号农家山庄返还原告丁立民，并将其摆放在承租房屋内的酒水等物品搬走，自行将鱼塘内的鱼捕捞完毕。逾期不搬走和捕捞的，视为放弃权利。 五、由反诉被告丁立民于判决生效后十日内赔偿反诉原告刘会昆、刘思齐损失3000元。 六、驳回原告丁立民和反诉原告刘会昆、刘思齐的其他诉讼请求。 如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元和反诉案件受理费1226元，由被告刘会昆、刘思齐负担625.5元，原告丁立民负担625.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员 陈 焱 二〇一八年六月二十九日 书记员 杨红叶