浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0902民初1823号 原告：中国人民解放军某警备区保障处。 负责人：傅某，该处处长。 委托诉讼代理人：单贤定，浙江海务律师事务所律师。 被告：吴某。 委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。 原告中国人民解放军某警备区保障处（以下简称警备区保障处）与被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告警备区保障处的委托诉讼代理人单贤定、被告吴某的委托诉讼代理人翁雄健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 警备区保障处向本院提出诉讼请求：判令被告吴某向原告支付自判决解除房屋租赁合同之日起（2017年12月31日）至实际腾退之日止参照房屋租赁合同约定的租金计算的占用费用（年租金595300元）。审理过程中，原告变更计算占有使用费的年租金标准为541200元。事实和理由：2017年12月27日，定海法院作出（2017）浙0902民初3991号民事判决，确认原、被告之间的租赁合同于2017年12月31日解除。后经二审维持该判决。但被告一直未履行腾退义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和第八条规定，被告应向原告支付合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。 吴某辩称，1.2014年12月31日以后，原、被告未再续签房地产租赁合同，双方之间已不存在权利义务关系。2008年6月1日，答辩人与原告签订《房地产租赁协议》，合同约定原、被告每3年签订一次《军队空余房地产租赁合同》。2012年3月1日，双方签订租赁合同，约定租期自2012年1月1日至2014年12月31日。之后，双方再未按3年一次签订合同。2.2011年10月10日以后，涉案房地产由邵某甲实际占有使用，答辩人无法履行腾退义务，故不存在支付房屋占有使用费的问题。2011年4月15日，答辩人与舟山市定海区某保护协会、邵某甲等签订《房屋租赁框架协议书》和《房屋租赁补充协议书》，约定将涉案的房屋及场地出租给文保协会和邵某甲。此后，该房屋由文保协会及邵某甲实际占有，并陆续分租给舟山某医疗企业管理有限公司东大医疗诊所、舟山市某餐厅、浙江舟山某修复管理有限公司、浙江某资产管理有限公司舟山运营中心等单位使用。答辩人应向原告支付的房租支付至2011年5月13日，此后均由邵某甲及其姐姐邵某乙直接向原告支付。3.房屋占有使用费应向实际使用人收取。答辩人与原告之间的合同已被法院确认解除，双方已不存在租赁关系。原告无证据证明答辩人在2017年12月31日至2018年4月底期间占用涉案房屋。4.东大医疗诊所同为实际占用人，其亦应承担房屋占有使用费。5.东大医疗诊所已在前案一审判决后将房屋交还给原告，原告没有依据再次提起诉讼。6.根据《民法通则》的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，答辩人最后一次支付租金的时间是2011年5月13日，且在前案起诉时，原告仅主张截至2017年10月18日的房租，因此在2018年4月26日再次起诉，明显超过诉讼时效。7.房屋占有使用费应向实际使用并负有腾房义务的次承租人主张，答辩人在合同解除后，并未实际使用房屋，法院也从未向答辩人强制执行腾退义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告警备区保障处与被告吴某曾因房屋租赁合同纠纷于2017年10月20日诉至法院，案经一审[（2017）浙0902民初3991号]、二审[（2018）浙09民终42号]，现已生效。（2017）浙0902民初3991号案件审理查明，原、被告于2008年6月1日起建立房屋租赁合同关系，原告将位于舟山市定海区都神殿房屋及院内场地出租给被告吴某。书面合同约定的租赁期限至2014年12月31日，之后，原、被告之间形成不定期租赁关系。该案判决原、被告之间的不定期租赁合同关系于2017年12月31日解除，被告吴某应于该判决生效后三日内腾退承租的房屋。吴某不服一审判决，上诉至浙江省舟山市中级人民法院，二审法院于2018年4月16日作出终审判决，维持原判。2018年4月26日，原告向本院申请强制执行，要求腾退吴某承租的上述房屋。上述事实，有原告举证的民事判决书、执行申请书等证据予以证实，本院予以确认。另查明，实际占有使用租赁房屋的单位在本案诉讼前，仅剩舟山市某餐厅，庭审时原告另确认，上述房屋已于2018年5月22日全部完成腾退。 关于被告主张的相关事实，本院认定如下：首先，（2017）浙0902民初3991号案件已确认2014年12月31日以后，原、被告之间已形成不定期租赁合同关系，故被告主张的2014年12月31日以后，双方之间已不存在权利义务关系的事实本院不予确认。其次，被告与邵某甲、舟山市定海区某保护协会之间是否存在转租合同关系，不影响被告作为承租人根据原、被告之间的租赁合同，向原告履行腾退义务。且被告的腾退义务已经法院判决确认，故被告主张的其未实际占有、无法履行腾退义务的事实，本院不予确认。同理，邵某甲或者舟山市定海区某保护协会是否将转租来的房屋继续分租给舟山某医疗企业管理有限公司东大医疗诊所、舟山市某餐厅、浙江舟山某修复管理有限公司、浙江某资产管理有限公司舟山运营中心等单位的事实，不影响原告要求被告履行腾退房屋，并支付实际占有使用费的权利。最后，关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。原、被告之间的不定期租赁合同于2017年12月31日解除，合同未解除前，原告随时可要求被告在合理期限内支付租赁期间的租金。故原告于2018年4月26日起诉主张合同解除后的实际占有使用费，并未超过诉讼时效。故被告关于原告的主张超过诉讼时效的事实，本院亦不予确认。 本院认为，原告与被告吴某之间的房屋租赁合同关系于2017年12月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告吴某在合同解除后，应及时返还租赁物。其不及时返还租赁物的，应当承担违约责任。根据法律规定，出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还，因为租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据。承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金，偿还违约金或赔偿损失，甚至还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。现原告基于原、被告之间的房屋租赁合同关系，要求吴某支付该合同解除至实际腾退期间的房屋占有使用费，系基于合同关系上的请求权，理应支持。至于被告是否实际占有使用该租赁房屋，都不能免除其作为承租人在合同解除后，向原告返还原租赁房屋的义务。而原告是否要求次承租人承担实际占有使用费，属原告的选择权，被告并不能强制要求原告向次承租人主张。虽然被告多次陈述其无法履行腾退义务，但至今为止，被告从未通过诉讼手段要求其主张的实际占用房屋的单位履行腾房义务，显然未尽到承租人在租赁合同解除后，及时向出租人返还租赁物的责任。现涉案房屋已于2018年5月22日全部完成腾退，故计算房屋占有使用费的期限为2018年1月1日至2018年5月22日。原告主张支付标准参照（2017）浙0902民初3991号案件中确定的不定期租赁期间的年租金计算，该标准未加重被告负担，本院予以支持。经计算，实际占有使用费为209066.30元（541200元/年÷365天×141天）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条规定，判决如下： 被告吴某于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军某警备区保障处支付房屋占有使用费209066.30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告吴某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  邱腾涛 二〇一八年六月二十五日 书记员  王浩威