西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)陕0112民初5097号 原告（反诉被告）张莉，女。 委托代理人杜勋，陕西博硕律师事务所律师。 被告（反诉原告）陕西盛天昊世商业运营管理有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城九路鼎正中央领郡A4号楼1505室。 法定代表人陆学英，总经理。 委托代理人高骏，男。 委托代理人袁兰卫，陕西弘业律师事务所律师。 被告李昊，男。 被告王瓅鍀，男。 被告王超，男。 被告张亚军，男。 第三人西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第六村民小组。住所地：西安市未央区凤城七路凤城庭院。 负责人田进朝，组长。 委托代理人田建选，男，该村村民代表，住该村。 原告张莉与被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司（以下简称陕西盛天昊世公司）、李昊、王瓅锝、王超、张亚军及第三人西安市未央区张家堡街道红色村委会第六村民小组（以下简称红色村六组）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人杜勋，被告陕西盛天昊世公司委托代理人高骏、袁兰卫，被告王超及第三人红色村六组委托代理人田建选到庭参加诉讼。被告李昊、王瓅锝、张亚军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张莉诉称，其与被告于2015年5月1日签订《凤城庭院商铺租赁合同》，约定被告将位于凤城七路“凤城庭院”，建筑面积为248平方米的商铺出租给其用于经营餐饮。租赁期限为5年，起租日期为2015年8月1日，该房产系被告从第三人处租赁后转租给其，为第三人共有生活保障商业用房，为毛坯房。其根据经营需要对房屋进行了装修，花费大额费用。在经营期间，因被告与第三人存在纠纷，对该区域商铺多次停电，单次断电时间达十几天，致其无法经营。经与被告及第三人交涉无果，第三人向其发出三日内搬离的通知，村民也要求其搬离。因被告的不履约行为，导致合同目的无法实现。故诉至法院，请求判令解除其与被告签订的《凤城庭院商铺租赁合同》；被告退还保证金32320元、房屋租金26040元，赔偿损失362987元，以上共计421347元；被告李昊在50万元、王瓅鍀在350万元、王超在350万元、张亚军在250万元出资不足范围内对被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；诉讼费用由被告承担。 被告陕西盛天昊世公司辩称，同意与原告解除《凤城庭院商铺租赁合同》，不同意退还租金、保证金，亦不同意赔偿损失及原告主张告李昊在50万元、王瓅鍀在350万元、王超在350万元、张亚军在250万元出资不足范围内对其债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的诉讼请求。公司股东损害公司利益纠纷与本案无关，是两个诉请。原告增加股东损害公司利益纠纷，涉及诉额为1000万元，应由西安市中级人民法院审理，未央法院无权审理，如果判决五被告败诉可能针对所有其的债权人，即具有扩张性。并提出反诉称，其与反诉被告张莉于2015年5月1日签订房屋租赁合同，反诉被告张莉于2015年8月开始正常经营，期间因第三人原因致多个商户停水停电几日，后来可以正常经营。反诉被告张莉租金支付截止到2016年1月31日，从2016年2月1日至2017年3月31日，反诉被告尚欠房屋租赁费312480元，故请求判令反诉被告张莉支付拖欠的房租312480元并承担反诉费用。 被告王超辩称，陕西盛天昊世公司工商档案中其的签名均系别人冒用的，其不是该公司的股东。该公司李昊在招商期间曾找其帮忙参加过该公司的招商活动，自2015年初其已经不参与该公司的事务。招商期间，因商户未按招商要求装修经营，导致经营不好，而原告张莉作为其中的商户，也是有责任的，故其不应承担责任。 第三人红色村六组述称，本案与其无关，其不发表意见。 反诉被告张莉辩称，2015年12月，因反诉原告陕西盛天昊世公司对商铺停水、停电，致其无法经营。其于2016年1月曾向反诉原告陕西盛天昊世公司发出《解除合同通知》，之后也未实际经营。且反诉原告陕西盛天昊世公司与第三人之间一直存在纠纷在法院诉讼，故反诉原告陕西盛天昊世公司要求其支付房租无事实理由，请求驳回反诉请求。 被告李昊、王瓅锝、张亚军均未出庭答辩，亦未提交书面答辩状。 经审理查明，2014年8月31日，第三人红色村六组与被告陕西盛天昊世公司签订《商业用房租赁合同》一份，约定红色村六组将位于凤城七路的村民住宅楼一、二、三、四层，建筑面积为16476平方米的村民共有生活保障商业用房整体出租给被告陕西盛天昊世公司。2015年5月1日,原告张莉与被告陕西盛天昊世公司签订《凤城庭院商铺租赁合同》一份，约定被告陕西盛天昊世公司将位于凤城七路的“凤城庭院”的B10101号商铺出租给原告用于经营餐饮，建筑面积为248平方米；租赁期限为5年，从房屋交付之日起算租期，并开始计租，房屋交付日期为2015年5月1日，双方办理书面房屋验收交接手续；月租金每平方米90元，每月租金总计22320元；在签订本合同时，原告张莉支付半年租金即133920元，以后年度租金，原告张莉应于半年租期结束，提前35日之前支付下半年租金，租金每两年按5%递增；原告张莉应于合同签订时一次性缴纳履约保证金22320元（一个月租金），待原告张莉履行本合同完毕且无违约的，被告陕西盛天昊世公司一次性无息退还原告张莉；出租房屋的物业管理服务由房屋所在小区的物业公司提供，服从管理并按照相关部门核准的物业收费标准收取物业服务费；水、电等公共事业依据商业收费标准（含公摊）由被告陕西盛天昊世公司或小区物业公司按月收取，或由原告张莉自行充值购买，具体方式另行确定；原告张莉逾期支付租金或合同项下任何应付款项，逾期超过30日被告陕西盛天昊世公司有权解除合同，每逾期一日，则应按逾期未付款项的0.2%向被告陕西盛天昊世公司支付违约金，原告张莉已付租金不予退还。同日，双方还在合同附件上签字盖章，约定：以项目向西凤城七路与开元路为参考，正式通车任意一条路价格恢复原合同价格，路未通之前基础单价调至每平方米85元，恢复价格日期为正式通车日期；其中2015年8月1日至2016年7月31日未通车年租金为252960元；起租日期按8月1日起执行。原告张莉于2015年4月30日向被告陕西盛天昊世公司交纳房屋租金47560元，于2015年5月7日交纳房屋租金101240元，共计148800元（包括半年租金126480元及履约保证金22320元）。原告张莉于2015年5月18日交纳装修押金1万元。被告陕西盛天昊世公司将商铺交付原告张莉，原告张莉对商铺进行装修并经营。2015年12月27日起，原告张莉经营的商铺时有停水、停电等现象。此后，村民采取封堵商户经营场所大门的方式向被告陕西盛天昊世公司索要房租费。2015年12月30日，被告陕西盛天昊世公司向第三人红色村六组发出《解除合同通知书》。2016年1月19日，原告张莉以商铺被无故断电，不能正常经营为由，向被告陕西盛天昊世公司发出《解除合同通知书》。2016年1月20日，第三人红色村六组以被告陕西盛天昊世公司拖欠商铺租金为由，向原告在内的商户发出《告示》，限三日内搬离，如不搬离，后果自负。2016年3月24日，案外人陕西合家物业管理有限公司凤城庭院物业服务中心以被告陕西盛天昊世公司拖欠水电费81777.21元为由，向原告在内的商户发出《通知》，要求在2016年3月31日前交纳水、电费，逾期不缴，将在2016年3月31日终止对1号楼、4号楼临街商铺西区的供水供电及物业服务工作。庭审中，被告陕西盛天昊世公司称其与第三人红色村六组于2017年4月30日解除了双方所签订的《商业用房租赁合同》。 另查，原告张莉向法庭提交了2015年5月5日其与陕西钰鑫装饰工程有限公司签订的《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》，该合同载明陕西钰鑫装饰工程有限公司对涉案商铺进行装饰装修，承包方式为包工包料，合同价款为41万元，原告应于合同签订之日支付266500元，于工程进度过半支付12.3万元，于竣工验收合格支付20500元。原告张莉还提交了收据三份，载明2015年5月5日支付装修首期款266500元，2015年7月10日支付装修中期款12.3万元,2015年9月25日支付装修尾款20500元。原告张莉称因停电无法经营，自2015年12月27日至2016年1月19日，其支出的人员工资、餐补费34134元；其租赁员工宿舍交纳的租金1.8万元中的11650元（自2015年12月27日至2016年8月19日）；因停电至菜烂掉、成品过期造成的损失1.2万元以及停电期间的物业费784.7元，均应由被告陕西盛天昊世公司负担 庭审中，被告陕西盛天昊世公司同意解除租赁合同，唯就租金计算时间各持己见。原告张莉认为自2015年12月27日停电，其无法经营，被告陕西盛天昊世公司应退还保证金32320元及2015年12月25日至2016年1月13日停电19天期间的房屋租金以及2016年1月14日至2016年2月1日期间的房屋租金共计26040元。被告陕西盛天昊世公司认为停电事实存在，但仅停电3天，并未影响原告经营，原告张莉房租仅交至2016年1月31日，应缴纳至2017年3月31日，共计欠付312480元。 上述事实，有《凤城庭院商铺租赁合同》、收款收据、解除合同通知书、通知、告示、《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告张莉与被告陕西盛天昊世公司于2015年5月1日签订的《凤城庭院商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告陕西盛天昊世公司将商铺转租于原告张莉后，有保证原告张莉正常经营的义务，但被告陕西盛天昊世公司未能妥善处理其与第三人红色村六组相关事宜，导致原告张莉在内的商户经营场所出现停电、停水及被封门现象，致使原告张莉不能正常经营，双方合同无法继续履行，已构成违约，应当承担违约责任。现原告张莉主张解除双方签订的《凤城庭院商铺租赁合同》，依法应予支持。原告张莉主张被告陕西盛天昊世公司退还履约保证金22320元及装修押金1万元之请求，与法有据，应予支持。关于原告张莉主张被告陕西盛天昊世公司退还租金26040元的诉讼请求，原告张莉向被告陕西盛天昊世公司交纳了2015年8月1日至2016年1月31日的房屋租金，因被告盛天昊世违约，原告张莉于2016年1月19日向被告陕西盛天昊世公司发出《解除合同通知书》，原告张莉应承担自2015年8月1日至2016年1月19日的租金为宜，被告陕西盛天昊世公司应退还2016年1月20日至2016年1月31日的租金，即8316元。关于原告张莉主张被告陕西盛天昊世公司赔偿损失一节，因被告陕西盛天昊世公司违约行为导致合同无法继续履行，给原告张莉造成的损失，陕西盛天昊世公司理应赔偿。双方签订的租赁合同租赁期限为5年，原告为经营需要支出装饰装修工程款41万元，考虑到原告实际经营近6个月，酌情由被告赔偿原告装修损失34万元。原告张莉主张被告陕西盛天昊世公司赔偿人员工资、餐补费34134元、员工宿舍租金11650元、因停电造成的食品损失1.2万元以及停电期间的物业费787.7元，因原告张莉不能提供充分证据证明各项损失的具体金额，故酌情由被告陕西盛天昊世公司赔偿1万元。至于原告张莉主张被告李昊在50万元、王瓅锝在350万元、王超在350万元、张亚军在250万元出资不足范围内对陕西盛天昊世公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任之请求，因被告陕西盛天昊世公司作为企业法人主体是存在的，能够对外承担民事责任，故该请求不予支持。被告陕西盛天昊世公司反诉要求原告张莉支付2016年2月1日至2017年3月31日租金312480元之请求，既无事实依据，亦无法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、准予解除原告张莉与被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司于2015年5月1日签订的《凤城庭院商铺租赁合同》； 二、被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张莉退还房屋租金8316元、履约保证金22320元及装修押金1万元； 三、被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张莉赔偿装修损失34万元及其他损失1万元； 四、驳回原告张莉其余诉讼请求。 五、驳回反诉原告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7620元、公告费600元（原告已预交），由被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司负担，于上述付款时间一并向原告支付。反诉案件受理费2994元（反诉原告已预交），由反诉原告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 相 帆 审判员 黄宸瑞 审判员 汶 辉 二〇一八年六月二十五日 书记员 陈 丹