宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2018）宁0303民初542号   原告：刘霞，女，1985年7月25日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。   被告：吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司（原红寺堡区兴荣工贸有限公司），住所地宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇创业路。   法定代表人：马秀荣，系该公司执行董事。   被告：宁夏聚瑞房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区华港佳苑**楼****。   法定代表人：马国军，系该公司总经理。   原告刘霞与被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司、宁夏聚瑞房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘霞到庭参加诉讼，被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司、宁夏聚瑞房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的罗山商城商业摊位使用权租赁合同；2.判令被告返还原告租赁费41328元，支付原告违约金11131.2元；3.判令被告赔偿原告装修费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：罗山商城改扩建工程第一期第一标段商铺由被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司开发，授权给原红寺堡区兴荣工贸有限公司（吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司）对外出租。2014年10月1日，原告与被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司签订了罗山商城商业摊位使用权租赁合同，合同号为：1-3-077。合同约定：原告租赁罗山商城改扩建的第一期1号楼第3层077号摊位，摊位的面积17.22平米，用途为经营服装生意，租赁期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。租赁费按照每年每平方米600元计算，五年的租赁费为51660元（大写：伍万壹仟陆佰陆拾元整），被告免去一年的租金，原告实际缴纳了租金41328元。合同签订后，原告向被告缴纳了租赁费。被告因为工程并未验收、消防不能够通过审核而未按期将摊位交付原告使用。其后，经原、被告多次进行协商，被告保证其能够将相关问题处理完毕，请原告先开始装修所租赁的摊位，原告即开始装修所租赁的摊位，花费装修费5000元整。装修完毕后，原告准备经营，但因被告未将水、电、暖设施开通，商城内的通风设施也不完善，加之被告的工程没能验收合格，消防也没有验收合格，商城被迫关门，不再经营。使得原告租赁摊位的目的无法实现，被告的行为构成违约，应当退还原告的租金，并承担相应的违约责任。原告通过与被告多次协商未果，故诉至法院。   被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司、宁夏聚瑞房地产开发有限公司未到庭，亦未向法庭提交证据及书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的罗山商城商业摊位使用权租赁合同一份、收据二张，虽未经二被告质证，但来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，证据之间相互印证，能够证明原告与被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司签订租赁合同，并向被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司交纳租赁费41328元，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取的企业变更信息表、企业信息表各一张，能够证明被告的变更登记情况，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月25日，原告刘霞与被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司（原红寺堡区兴荣工贸有限公司）签订罗山商城商业摊位使用权租赁合同，约定原告承租位于吴忠市××区罗山商城改扩建第一期1号楼第3层077号摊位，建筑面积暂测为17.22平方米，用途为服装，租期5年，自2014年10月1日至2019年9月30日，年租金10332元，五年租金51660元；免去一年租金实收41328元，于合同签订之日起三日内一次性支付五年租金，款项付清后被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司三日内交付摊位；若被告摊位交付时间延后，每延误一日，需向原告支付已付租金每日万分之三的违约金，超过交付时间60天，原告有权解除合同。原告分二次共计交纳41328元租赁费，被告一直未交付摊位于原告。2014年8月18日，红寺堡区兴荣工贸有限公司变更为吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司，2016年1月12日，被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司将法定代表人陈亚婷变更为马秀荣。   本院认为，关于本案责任主体，原告刘霞与被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司签订租赁合同，故应由被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司承担责任，被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司并未与原告签订合同，亦未收取租赁款，根据合同相对性,不承担责任。原告与被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司签订罗山商城商业摊位使用权租赁合同，双方形成租赁合同关系。被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司不按时向原告交付摊位，构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求退还租赁费，故对原告要求解除与被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司签订的罗山商城商业摊位使用权租赁合同的诉讼请求及要求返还租赁费41328元的诉讼请求，予以支持；对原告要求被告支付违约金11131.2元的诉讼请求，因合同约定，乙方（原告）尾款付清后，甲方（被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司）应在三日内交付摊位，若被告违约需向原告支付已付租金每日万分之三的违约金，原告于2014年6月25日付清租赁费，但被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司至今未交付摊位，构成违约，原告有权主张违约金，自2014年6月29日（违约之日）计算至2018年2月7日（起诉之日），违约金为16353.49   元（1319天×3/10000×41328元），但原告与被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司约定的违约金高于法律规定的30%，应按30%计算，违约金应为12398.4元（41328元×30%），原告主张违约金11131.2元，予以支持。对原告要求被告支付摊位装修费5000元的诉讼请求，原告并未提交任何证据证明其对涉案摊位进行装修及花费装修费的情况，不予支持。因红寺堡区兴荣工贸有限公司变更为吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司，故红寺堡区兴荣工贸有限公司的债务应由吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司承担。被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司、宁夏聚瑞房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、解除原告刘霞与被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司签订的《罗山商城商业摊位使用权租赁合同》；   二、被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告刘霞租赁费41328元，支付违约金11131.2元，共计52459.2元；   三、驳回原告刘霞的其他诉讼请求；   四、被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司不承担责任。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1236元，原告刘霞负担125元，被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司负担1111元；公告费690元，由被告吴忠市红寺堡区罗山商城工贸有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判长曹佳宝   人民陪审员范维俊   人民陪审员雅进芳  二〇一八年六月二十五日   书记员毛 旺   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百三十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。