广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初7766号原告张桐，男，汉族，1986年10月25日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告韦彦林，男，汉族，1984年12月20日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托代理人孙文丰，广东广和（龙岗）律师事务所律师。原告张桐与被告韦彦林排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘静涛独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2017年12月15日在淘宝司法拍卖平台拍卖成交深圳市福田区人民法院拍卖的深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼19B房产(粤深圳市不动产权第0021242号)，拍卖公告里写明被告韦彦林与该房前业主胡忠凤的房屋租赁合同(2013年7月l7日签订)在抵押登记(2012年ll月19日抵押给永亨银行(中国)有限公司深圳分行，编号：5D12024484)之后签订。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。原告于2018年1月22日拿到不动产权证后请求被告韦彦林搬出并交付该房遭到拒绝，被告韦彦林说：“我己与胡忠凤签订20年租约，且租金20万一次性付清，你退给我20万我就搬走。20万只是本金，装修费、物业费还没要呢!”。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即搬出并向原告交付深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼座19B房；2.被告立即向原告交付深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼座19B房内动产（详见委估室内动产清查评估明细表）；3.被告搬出深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼座19B房时应结清房屋使用中（2013年7月7日起）的一切税费金（包括但不限于水、电、燃气、物业费等）；4.被告向原告支付2018年1月22日起至实际交付深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼座19B房时止的全部使用费（按每月5000元计算，暂计为5000元）；5.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、被告持有合法有效的租赁合同，虽然原告从具有抵押权的银行处通过司法拍卖获得了涉案房产的所有权，但原告并不能因此否认被告享有的租赁权。二、原告在拍卖时已看过相关的拍卖公告，完全熟知涉案房屋的租赁状况仍然拍卖涉案房产，说明原告对涉案房屋享有租赁合同是明知的，不能在拍卖后又否认租赁合同的真实性。三、涉案房屋内的财产仍然在房屋内，被告不应进行赔偿。四、被告的租赁合同仍然有效，所以被告不应按照原告主张的搬出房屋、结清费用。经审理查明，原告于2017年12月15日通过司法拍卖竞拍了深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼座19B房，并于2018年1月22日取得上述房产的不动产权证。拍卖公告显示涉案房产内有动产挂式空调2台、木床2张、消毒柜1台、热水器1台、抽油烟机1台、电视1台、储物柜1个、餐座椅1套、沙发茶几1套（评估价共计3350元），被告确认上述动产尚在涉案房产内，涉案房产从2013年7月17日起一直由其占有使用。另查，根据被告提供的《房屋租赁合同》及对公/个人交易明细显示，被告于2013年7月7日与涉案房产的原房东胡忠凤签订上述合同，约定将涉案房产出租给被告使用，租赁期限为20年（2013年7月17日至2033年7月16日），租金共计200000元，上述款项被告已于2013年7月17日分两次转账给胡忠凤。原被告双方认可涉案房产于2012年11月19日抵押给案外人永亨银行（中国）有限公司深圳分行。本院认为，本案的争议焦点是被告主张的租赁关系能否对抗原告对涉案房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案涉案房产在被告主张的租赁关系发生前已经进行了抵押登记，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，该租赁关系对受让人（原告）不具有拘束力，现原告要求被告交付涉案房产，于法有据，本院予以支持。原告通过司法拍卖取得涉案房产及室内动产的所有权，现原告要求被告交付涉案房产室内的动产挂式空调2台、木床2张、消毒柜1台、热水器1台、抽油烟机1台、电视1台、储物柜1个、餐座椅1套、沙发茶几1套，本院予以支持。原告已于2018年1月22日取得涉案房产的所有权，其要求被告自2018年1月22日起支付涉案房产的占有使用费，于法有据，本院予以支持。原告主张按照月5000元的标准支付占有使用费，但对此并未提供充分有效的证据予以证实，本院不予采纳。参考深圳市宝安区2017年房屋租赁指导租金表涉案房产所在区域的租金水平为33元/平方米，则月租金标准为2737.35元（33元/平方米×82.95平方米），原告诉请超出的部分，本院不予支持。另原告庭后向本院书面申请撤回第三项诉讼请求，即要求被告搬出深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼座19B房时应结清房屋使用中（2013年7月7日起）的一切税费金（包括但不限于水、电、燃气、物业费等），系其自主行使诉讼权利，并无不妥，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告韦彦林应于本判决生效之日起五日内向原告张桐交付深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼座19B房；二、被告韦彦林应于本判决生效之日起五日内向原告张桐交付深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼座19B房内的动产挂式空调2台、木床2张、消毒柜1台、热水器1台、抽油烟机1台、电视1台、储物柜1个、餐座椅1套、沙发茶几1套；三、被告韦彦林应于本判决生效之日起五日内向原告张桐支付深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭l栋6号楼座19B房的占有使用费（以2737.35元/月为标准，从2018年1月22日起计至被告韦彦林交付上述房产之日止）；四、驳回原告张桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46元，由被告韦彦林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘  静  涛二〇一八年六月四日书记员 王晶晶（兼）书记员 李  小  燕附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。