北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初8394号原告（反诉被告）：北京京翰国际企业管理有限公司。法定代表人：董月响，经理。委托诉讼代理人:曲本有，男，1989年1月15日出生，汉族。被告（反诉原告）：柴民，男，1965年5月13日出生，汉族。原告（反诉被告）北京京翰国际企业管理有限公司(简称“京翰国际”)与被告（反诉原告）柴民农村土地承包合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京翰国际的委托诉讼代理人曲本有，被告（反诉原告）柴民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）京翰国际向本院提出诉讼请求：1.被告退还因土地面积不符而多收的租金2万元（实际面积比约定面积少4.06亩）；2.被告赔偿原告从事养殖业的投资损失17.4429万元；3.被告应按合同约定给付原告70%的补偿款；4.解除双方签订的土地租赁合同；5.诉讼费、评估费均由被告承担。事实和理由：1.原、被告签订的合同第一条明确土地总面积为15.96亩，经多次仔细测量实际面积为11.9亩，相差4亩，被告有违诚信原则，故要求被告按比例退还2016年3月10日至2017年3月9日多收的租金2万元；2.根据《北京市水污染防治工作方案》、《关于房山区畜禽养殖禁养区划定方案的通知》等文件精神，合同所涉土地在北京市房山区畜禽养殖禁养区范围内，距×镇娄子水水源地不足两公里，距×村饮水井不足50米，距×村集中住宅区、人口密集区、×民族小学不足500米，距7.21新修防洪河道不足50米。我公司在文件规定的时间内于2017年春节前将养殖的畜禽全部处理，被告承诺的土地用途无法实现，故要求被告赔偿我公司的投资损失17.4429万元；3.关于禁养区内养殖场关闭的补偿包括土地承包经营权的补偿、地上附着物的补偿和停产停业损失，按照合同约定的比例原告占70%，被告不得非法侵占；4.合同约定被告负责办理经营手续，但自合同签订之日至今，被告未提供任何手续，给原告规划投资造成了重大经济损失；5.被告未遵守“用水不收费、电费不高于本村村民用电价格”的条款。综上，被告不遵守生效的合同条款，不履行合同约定的义务，从土地面积不对、土地用途被封、不办理营业执照到水电费价格虚高，该合同有失公平且有欺骗成分，被告应承担违约责任。被告（反诉原告）柴民辩称：1.土地相差4亩的情节不存在；2.原告在承租的土地上进行不动产建设时，未依法到有关部门申办相关手续，未得到政府机关的批准，该建设不受法律保护；3.原告主张非法建设的赔偿应建立在答辩人获得有关政府机关给予补偿的前提下，但有关政府机关已明确表示不给答辩人补办不动产批准手续且不给答辩人任何补偿；4.原告主张的畜禽损失不存在，原告也不能用证据证明其主张的17万余元损失存在；5.原告主张租赁的土地属于禁养区范围内没有任何证据予以证明，经答辩人向有关部门查询后得知，本案所涉土地从未被划入禁养区范围内；6.有约必守是法律的基本原则，原告欲通过虚构本案事实向答辩人主张权利不符合法律的规定，该合同系依法订立的，不存在无效或可撤销的事实。综上，原告的起诉既没有事实依据也没有法律依据，答辩人同意原告解除合同的请求，不同意原告的其它诉讼请求，并依法提出反诉，要求判令被反诉人给付反诉人2017年3月10日至2017年6月20日的租金21900元、违约金40000元，共计61900元。反诉的事实和理由：因被反诉人无证据证明本案所涉土地属于禁养区范围内，故被反诉人在合同未到期的前提下擅自解除合同的行为属于明显的违约行为，按照合同约定，被反诉人擅自解除合同后应支付相应租赁期间未支付的租金并承担违约金，故提出反诉。原告（反诉被告）京翰国际对被告（反诉原告）柴民提出的反诉答辩如下：一、答辩人严格执行国家和北京市有关环境保护的法律法规和文件精神，从源头上控制畜禽养殖污染，改善区域生态环境。在严格执行相关法律法规的基础上，突出禁养区划定重点，包括：1.饮用水水源地一、二级保护区范围；2.房山区各乡镇（街道）中心区、重点园区及新农村集中住宅规划区；3.河道管理范围；4.涉案土地在上述范围内，如果被告坚持认为该土地可以从事养殖业，请开具市、区两级人民政府的证明，以证明涉案土地不在禁养区范围内；5.×镇政府有关职能部门多次到该养殖现场拍照并要求停止建设，就禁养相关问题等待处理，被告不让政府工作人员与原告接触，反而私下与政府工作人员洽谈，其用心路人皆知；二、关于被告称“原告在合同未到期的前提下擅自解除合同”的问题：1.在被告未解决合同诸多违约的情况下，原告暂缓交付土地租金；若被告能履行合同的约定，该合同仍然有效；2.被告于2017年5月24日夜间给原告发短信主动要求合同终止，并非原告擅自解除合同；3.被告于2017年5月29日中午发短信威胁原告，称“原告和老韩谁也跑不了，且老韩跑不了”，由此可见，被告出具的2017年6月18日韩×（短信中的老韩）的证明是韩×受被告的威胁所写，该证明无效，原告依法提起民事诉讼，不惧怕任何威胁；4.原告从白进瑞家购入13只羊和两头牛，说明养殖场已经开始运行，至于原告何时大规模按原计划运行，被告无权干涉，任何企业都有建设周期；5.原告主张的17.4429万元是建设投资损失，不是畜禽养殖的经营损失；三、关于涉案土地面积不符相关问题：1.合同约定的土地面积为15.96亩，与×村委会《通知》中的15.936亩相差0.024亩，请求法庭委托有关机构进行测量，如果面积不足则由被告承担全部责任；2.根据被告上交租金的数额，可见×村委会对涉案土地是按从事商业经营、建材行业经营核准土地用途的，被告私自将土地用途改为养殖，应承担违约责任；3.被告应当出示与×村委会签订的原始合同，其无权擅自改变土地用途、无权签订十五年租期、无权转租涉案土地；4.涉案土地四至是被告现场划定的，施工用的挖掘机、50型装载机、购买墙砖、电工都是被告帮忙办理的，被告还让原告请村里的水电工人吃饭喝酒，这都证明了被告称“不知道、不同意、没和他商量就开始建设”的说法纯属无稽之谈；四、关于合同约定的甲方权利义务问题：1.被告至今未提供任何经营手续，造成原告无法正常开展经营活动，应承担因无经营手续造成的所有损失及违约责任；2.因被告擅自改变土地用途，×村委会不可能违规提供办理经营手续的证明；3.在农村集体建设用地上从事种植、养殖，根据需要可修建配套设施，该配套设施不需要审批，即使要报批，也是在办理相关经营手续范围之内，由被告负责；被告拒不办理经营手续，也没有备案，因此，如果在政府禁养活动中原告无法得到补偿，该相关损失由被告承担；原告所建养殖设施因无经营手续被视为违章建筑，该后果由被告承担；4.被告负责办理的经营手续包括：工商部门申请登记表、土地权属证明、被告的原始承包合同、×村委会意见证明并盖章、×镇政府同意证明并盖章（必须分管镇长签字）、房山区畜牧局备案文件、税务登记、组织机构代码、公章、合同章、财务章、工商营业执照、广告审批、防疫报批、合同中8间自建房房产证（办公地点）、食品销售许可证、饮用水卫生许可证、供电准许使用证明、相关配套报批文件；五、合同中明确约定“甲方应保证乙方生产生活用、用电正常、用水不收费、电费不高于本村村民用电价格”，但实际每年收取水费2000元整，电费按1.20元/度（村民用电0.48元/度）计价，可见被告已构成违约，应承担违约责任；六、被告答辩状中称“有关政府机关已明确表示不给答辩人补办不动产报批手续，不给予答辩人丝毫补偿”，这句话明确了政府不给补偿是因为被告补办不了不动产批准手续，反过来说，如果能补办不动产批准手续，政府还是给补偿的。其中的“不给补偿”和“给补偿”，证明了涉案土地是在房山区政府划定的畜禽养殖禁养范围内，否则被告怎么知道不给补办不动产手续呢？同时也说明了被告已经和相关负责禁养工作的政府工作人员有了密切接触和商谈，同时还证实了被告企图自得其利的不良用心；七、被告在答辩中称“同意原告解除合同的请求，不同意原告的其它请求并依法提出反诉”，而被告在反诉状中称“原告在合同未到期的前提下擅自解除合同的行为属于明显的违约行为”，可见被告自相矛盾；八、被告自建的八间房和洗车房已被认定为违章建筑，任何单位或个人不得用违章建筑出租、获利，否则国家将没收非法所得，并承担给原告造成的实际经济损失。综上所述，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、柴民（甲方）与京翰国际（乙方）于2016年3月6日签订了一份《农村土地租赁合同》，主要约定：1.甲方租赁给乙方的土地总面积15.96亩，包括八间甲方自建房；2.土地用途为种植、养殖及配套蔬菜大棚、饲养圈舍、鱼塘假山、木楼景观设施、彩钢板库房，土地性质为建设用地；3.租赁期限15年，自2016年3月10日起至2031年3月10日止，年租金8万元，合同签订后按年一次性现金支付；4.甲方应保证乙方生产生活用水、用电正常，用水不收费，电费不高于本村村民用电价格；5.甲方负责办理经营手续；6.乙方应按照约定按期足额向甲方支付租金，并有权拒绝交纳其它非国家规定的费用；7.本合同一经签订，任何单位和个人不得随意变更或解除，经双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同；8.在合同履行期间，任何一方违反本合同约定即视为违约，违约方应赔偿对方因此造成的实际损失，因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任；二、合同签订当日，京翰国际向柴民交纳了租金8万元；三、双方签署了《土地租赁合同附件》，主要载明：1.经双方友好协商，可适当上调租金，按消费价格上涨五年后每年租金调整增幅3%（国家给出数据），逐年增加；2.乙方拥有甲方提供的八间房使用权，但必须妥善使用，如有损坏应予赔偿；3.如遇政府征用土地、拆迁等问题，乙方按照全部补偿的30%给予甲方作为相应的补偿；4.本合同租赁期限为十五年，如乙方在期限内违约不租赁土地应当补偿甲方相应损失（下一年半年租金）；四、合同签订后，京翰国际开始进行基础设施建设，包括猪舍、羊舍、厕所、围墙等，该建设未报有关部门审批；五、建设完成后，京翰国际开始在租赁地内养殖（2016年8月中旬购买小羊13只、2016年9月中旬购买小牛2头），并栽种桃树7株、杏树4株；六、2017年春节前，京翰国际将养殖物全部出售；七、2017年3月1日，京翰国际诉至本院；八、2017年5月24日，柴民用短信方式通知京翰国际,要求“限期两天如再不交租费，甲方收回地租，合同终止”，后京翰国际未在该期限内交纳租赁费；九、2016年6月30日，北京市房山区人民政府在网站上发布了《关于印发房山区畜禽养殖禁养区划定方案的通知》及《房山区畜禽养殖禁养区划定方案》，规定“本方案自公布之日起执行，禁养区内原有畜禽规模备案养殖场由区环保局牵头，区农委、区农业局等相关部门及乡镇（街道）密切配合，按照环境保护的相关规定，于2016年底前依法实现关闭、转产或搬迁。对禁养区划定后禁养区内出现的违法养殖行为，按照《畜禽规模养殖污染防治条例》依法处理”；十、涉案租赁土地是否在上述文件规定的禁养区范围内，未见有关部门给予确认；十一、京翰国际出售养殖物前，未见有关部门发出禁养及限期清理的通知；十二、京翰国际从柴民处租赁的土地面积为15.936亩；十三、2017年9月11日，北京市房山区×镇×村村民委员会（即×村委会）发出通知，要求村内各畜禽养殖户在9月中旬自行疏解自己所养畜禽、拆除限养区内违法建设，否则后果自负；十四、2017年9月28日，京翰国际将己方物品取走并将租赁地的大门钥匙交还给柴民，同时言明自今日起乙方不再有使用权，后柴民将该处土地另租他人；十五、经京翰国际申请，本院依法委托了北京市国宏信价格评估有限公司对涉案土地的地上物价值进行了评估，结论为101898元（非争议部分82557元、争议部分19341元），京翰国际支付了评估费7000元；十六、京翰国际于2018年3月18日取消了因土地面积不足引发争议的相关诉讼请求;十七、经本院核算，至2017年6月20日，京翰国际尚欠柴民租金21918元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中：1.京翰国际与柴民签订的《农村土地租赁合同》及《土地租赁合同附件》是双方的真实意思表示，且不违背有关法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约定履行，违约方应当承担相应的责任；2.京翰国际要求解除双方签订的《农村土地租赁合同》及《土地租赁合同附件》，柴民表示同意，且京翰国际已经将租赁地返还给了柴民，故双方签订的《农村土地租赁合同》及《土地租赁合同附件》已于2017年9月28日解除；3.审理中，京翰国际取消了因土地面积不足引发争议的相关诉讼请求，是京翰国际对自己诉讼权利的处分，本院不持异议；4.关于违约责任：合同虽然约定了柴民负责办理经营手续，但对该经营手续包括的具体内容和办理期限未做约定，属于约定不明确，且京翰国际作为独立的经营主体盲目听信柴民所言且未经报批即行开工建设，自身存在过错，应当对自己的经济损失承担一定责任；柴民承诺给予办理经营手续但未做到，虽然该约定不明确，但不能成为柴民免责的理由，应当对京翰国际的经济损失承担一定责任，经本院综合考虑，将该责任比例确定为各占50%，按照评估报告的内容并参照双方的陈述，本院核定柴民应当赔偿给京翰国际的经济损失为41279元（非争议部分总价82557元的一半）；京翰国际在租赁期限内退租，亦构成违约，参照上述违约责任的比例，京翰国际应当支付给柴民违约金20000元；5.京翰国际还应当给付柴民未交纳的租金，经计算，柴民反诉的租金数额21900元在合理范围内，应由京翰国际给付；5.京翰国际称涉案土地属于禁养区范围，未提供充足证据予以证明，本院不予采信；6、京翰国际称柴民私自占有了禁养区内养殖场关闭的补偿，未提供证据证实，本院不予采信；7、京翰国际所述的涉案土地用途被封、水电费价格虚高、柴民私自与政府工作人员洽谈、柴民私自更改土地用途、柴民自建房已被认定为违章建筑等事实，其提供的证据不足，本院不予采纳；8、柴民的反诉请求有事实依据，本院就其中的合理部分予以支持。综上所述，本院对京翰国际的合理诉讼请求及柴民的合理反诉请求予以支持，对双方的不合理诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京京翰国际企业管理有限公司与被告（反诉原告）柴民签订的《农村土地租赁合同》及《土地租赁合同附件》于二〇一七年九月二十八日终止；二、被告（反诉原告）柴民于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）北京京翰国际企业管理有限公司经济损失四万一千二百七十九元；三、原告（反诉被告）北京京翰国际企业管理有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）柴民租金及违约金共计四万一千九百元；四、驳回原告（反诉被告）北京京翰国际企业管理有限公司的其它诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）柴民的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费七千元，由原告（反诉被告）北京京翰国际企业管理有限公司负担四千一百六十四元（已交纳）；由被告（反诉原告）柴民负担二千八百三十六元（于本判决生效后七日内交纳）。本诉案件受理费二千零九十四元，由原告（反诉被告）北京京翰国际企业管理有限公司负担一千六百七十八元（已交纳）；由被告（反诉原告）柴民负担四百一十六元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费六百七十四元，由原告（反诉被告）北京京翰国际企业管理有限公司负担四百二十四元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）柴民负担二百五十元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李立国人民陪审员  许长仁人民陪审员  刘春英二〇一八年六月二十九日书 记 员  王亚莲