文书内容湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘民申3997号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陶秀萍，女，1962年11月5日出生，土家族，住湖南省保靖县。委托诉讼代理人：黄敏，湖南民生律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖南湘西财信投资置业有限公司，住所地湖南省吉首市人民中路砂子坳州体育中心田径场正立面北段**。法定代表人:斯洪标，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志浩，该公司职员。委托诉讼代理人：鲍海雄，湖南如金律师事务所律师。再审申请人陶秀萍因与被申请人湖南湘西财信投资置业有限公司（以下简称湘西财信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2016）湘31民终660号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陶秀萍申请再审称：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、吉首地区“非法集资”事件于2008年爆发，该项目因“处非”封盘，2010年2月2日被申请人通过受让处理“非法集资”资产包方式正式承接该项目资产，并于2010年3月21日启动复工，2010年10月10日开盘销售，这足以说明被申请人了解该项目的全部情况，包括项目原来的规划设计等。本项目于2012年上半年完工，被申请人却在完工后的2012年8月2日才向湖南省处置办提出规划设计变更及产权办理事宜请示，造成未按照原规划设计修建的既成事实。申请人认为，逾期办证与“处非”有因果关系并不能免除被申请人的违约责任，因为“处非”遗留问题属于非法定免责事由，根据合同相对性原则，合同关系对签约当事人产生权利和义务，依据《合同法》第一百二十一条的规定，被申请人应当向申请人承担违约责任。2、本案原审查明的事实表明，被申请人逾期办理房地产权属证书的直接原因为规划设计变更、未及时通过消防验收、未及时提交办理房地产权属证所需的全部资料。2012年9月14日吉首市人民政府召开协调会议并形成会议纪要，指出湘西财信公司在确保工程质量和消防安全合格、满足规划要求后，相关部门按照历史办法解决遗留问题，并要求湘西财信公司在2012年10月30日前完成项目综合验收。但被申请人未按照政府要求进行整改到位，无法在政府要求的时间内完成项目综合验收，为了规避逾期办证带来的违约风险，2013年1月21日向吉首市房地产管理局递交办理“财信商贸中心”项目房产证的申请报告，并未将符合规定的权属办证资料提供给房产登记部门。3、2013年1月29日申请人与被申请人签定商品房销售合同，双方约定办理房地产权属证最后期限是2014年8月31日。此合同是在吉首市政府协调解决项目综合验收及办理房地产权属证问题、被申请人向吉首市房地产管理局递交了《关于办理“财信商贸中心”项目房产证的申请报告》之后签订的，被申请人对涉案楼盘在约定的期限内能否办理房地产权属证的风险应该非常清楚，只有认为此风险在自己掌控范围之内，才会与申请人约定此期限。一审中被申请人提出迟延办证是由于“处非”原因造成的，但提交的证据并不能证明迟延办证是因为“处非”所致，反而证明迟延办证是由于被申请人对涉案楼盘在约定的期限内能否办理产权证的风险评估不足所致。4、二审判决认定湘西财信公司开发的“财信商贸中心”项目逾期办证行为与吉首地区“非法集资”事件的诸多处非遗留问题后续处理进度存在因果关系，并非归责于出卖人湘西财信公司原因所致，该认定太过牵强。延期办证完全是被申请人怠于履行双方签订的商品房销售合同义务所致，被申请人不能将自己怠于履行义务的过错转嫁于申请人，应该按照合同约定承担违约责任。申请人认为，“处非”牵涉众多关联主体利益等问题不是被申请人未经政府部门审批就改变该项目的规划设计进行建造的正当理由，项目原规划设计是否存在重大缺陷、建造完工后能否通过消防验收、能否及时办理房地产权属证等问题，均属于被申请人应当自行承担的商业风险。二、原判决适用法律错误。1、根据双方签订的《吉首市商品房销售合同》第十五条第一款的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内向吉首市房产局申请产权登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1％赔偿买受人损失。此规定所设定的解除权，是合同一方当事人即申请人单方享有的权利，只要被申请人未在约定的期限内为申请人办理房地产权属证书，解除合同的条件就已经成就，法院应当支持。原审虽然引用《合同法》第九十三条作为判决依据之一，但其理由却是逾期办证的违约行为“并不影响双方实现合同目的”，完全混淆了法定解除权与约定解除权的区别。2、“尽量维持交易”应当只是人民法院审理买卖合同纠纷应当注意的一种规则，并不是《民法总则》及《合同法》等法律规定的法定原则。原审据此认定申请人申请解除合同、返还购房款及其他费用等不符合这一原则而判决驳回申请人的诉求，适用法律错误。3、申请人是根据双方签订的《吉首市商品房销售合同》第十五条所约定的解除条款行使解除权，并非依照《合同法》第九十四条第(四)项行使解除权，原审判决无法定事由对申请人依照合同约定享有的解除权于不顾，违反了《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，损害了申请人的合法权益。三、原审审理程序违法。l、申请人的诉求是请求法院判令解除合同、返还购房款等，并没涉及到合同目的是否可以实现的问题。原审以并不影响双方实现买卖房屋合同目的为由判决驳回申请人的诉讼请求和上诉，超出了申请人的诉求，构成审理程序违法。2、本案只能是出现不可抗力且被申请人履行了书面通知后才可以免除违约责任，原审以将对被申请人产生较大影响就判决其不承担违约责任，忽略了合同中双方约定的解除条款，违反了合同自愿的原则，扩大了法院的自由裁量权。3、被申请人在销售房屋时就与申请人签订三年返租协议，其目的是为了规避不能在约定的时间内交房而承担违约责任。根据建设部有关规定，只有消防部门出具建筑工程消防验收合格意见书，该建筑工程才能进行竣工验收。本案项目系于2014年12月31日通过消防验收，但被申请人在2014年12月23日就已经取得涉案楼栋的房产证，该违法取得的房产证应属于无效证件。请求依法再审。湘西财信公司提交意见称：本案认定的证据都经过了举证质证，原审认定事实清楚，适用法律正确。本案双方所签合同约定很明确，非出卖人原因导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任。本案依据法院查明的事实，申请人没有及时取得产权证不是被申请人的原因，故被申请人无需承担责任。经被申请人多方努力，申请人在2014年12月23日就已符合办理房产证条件，随时都可以办理，只是申请人以房产涉诉为由暂时不予办理。请求驳回申请人的再审申请。本院经审查认为：本案系申请人与被申请人湘西财信公司签订《吉首市商品房销售合同》购买约定的商品房（商铺）后，因申请人未在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证而要求按所签合同第十五条约定解除合同并要求湘西财信公司退还房款等费用而引起的纠纷。从原审查明的案件事实来看，本案双方对所签合同的履行情况及合同内容的真实性、合法有效性并无争议，双方争议的问题主要是，涉案商品房未在交付使用后365日内取得房地产权属证是否系湘西财信公司责任所致，申请人是否可据此要求解除合同并要求湘西财信公司退还房款、承担违约责任。首先，从双方所签《吉首市商品房买卖合同》第十五条内容来看，双方关于产权登记的约定是：“出卖人（即湘西财信公司）应当在商品房交付使用后365日内，向吉首市房产局申请产权登记。如因出卖人的责任，买受人（即申请人）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如非出卖人原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任。”上述约定表明，湘西财信公司只是应当在商品房交付使用后365日内向吉首市房产局申请产权登记，至于申请人未在该规定期限内取得房地产权属证，并非其可以要求退房并要求湘西财信公司退还房款、赔偿损失或支付违约金的唯一标准，还必须具有系湘西财信公司的责任所致这一前提条件；如非湘西财信公司的原因导致产权登记无法办理，则不能退房且湘西财信公司不承担责任。申请人称只要湘西财信公司未在上述约定的期限内为其办理房地产权属证书，其就有权依据双方所签合同第十五条约定要求退房并要求湘西财信公司退还房款、承担约定责任，显然是对合同条款的片面理解，该观点不能成立。其次，从本案事实来看，涉案商品房（商铺）所处“财信商贸中心”项目原系非法集资企业湖南三馆房地产开发有限公司开发的“吉首商贸大世界”，该项目在2008年湖南三馆房地产开发有限公司涉嫌非法集资被立案查处、项目停工并由湘西州人民政府接管后，成为了湘西州体量最大、最受社会各界关注的“处非”资产包。为加快湘西“处非”进程，促进吉首经济发展和维护社会稳定，应省委省政府的要求并经省财政厅批准，2009年12月21日才由省政府直属大型骨干国企湖南财信金融控股集团有限公司在湘西州注册成立了湘西财信公司，并在湖南省湘西自治州风险资产接收处置工作领导小组（简称湖南省处置办）和湘西自治州依法处置吉首市非法集资后续工作领导小组（简称湘西州“处非”后续办）的组织协调下，由湘西财信公司于2010年2月2日正式承接受让了该项目资产，将其更名为“财信商贸中心”。但由于在2008年“处非”封盘时，项目停工已遗留了大量错综复杂的矛盾和问题，且因牵涉众多关联主体的利益，项目沉淀了极深的历史积怨，故在湘西财信公司于2010年3月21日启动复工并因项目原来规划设计存在重大缺陷而进行相应调整后，如何解决“财信商贸中心”项目规划设计变更及产权办理事宜，客观上已非湘西财信公司所能按正常途径负责解决，还须依靠当地政府及相关职能部门的大力支持并按“处非”历史遗留问题、历史办法予以落实。因此，在评判本案双方争议及湘西财信公司的责任时，理应结合地方人民政府及相关职能部门对本案项目的处理情况进行综合分析，不能仅以合同约定的时间作为评判标准。而本案项目于2012年上半年完工后，湘西财信公司已就该项目原来规划设计所存在的重大缺陷于2012年8月2日向湖南省处置办提出了“关于恳求协调解决财信商贸中心项目规划设计变更及产权办理事宜的请示”，2012年9月14日吉首市人民政府形成了关于协调湘西财信商贸中心项目相关问题会议纪要，会议指出财信商贸中心项目是群众最为关注的重点“处非”项目，要按照历史的办法解决历史遗留问题，并要求在2012年10月30日前完成项目综合验收；2013年4月10日，湘西州“处非”后续办亦专题研究财信商贸中心项目相关问题并形成会议纪要，指出关于规划问题，考虑到修建的既成事实，重新编制规划方案等；2013年8月21日，湘西自治州人民政府也形成专题会议纪要，研究协调财信商贸中心项目相关问题。2014年11月5日，湘西财信公司又向湘西州“处非”后续办提出“关于请予协调支持财信商贸中心项目产权办理事宜的请示”，请求尽快落实项目验收和产权证相关事宜；2014年11月20日吉首市人民政府第44次常务会纪要，认为鉴于该项目属于“处非”历史遗留问题，要按照历史的办法解决。此后，湘西财信公司才于2014年12月23日取得了涉案楼栋房产证，只是后续产权验收处理工作一直协调处理未果。为此，湘西自治州人民政府又于2015年8月21日专题召开会议研究“财信商贸中心”产权纠纷处置一事，认为湘西财信项目是湘西“涉非”风险资产处置工作部署的重大项目，并提出相关方案，涉及消防、房产等发证事宜由相关部门予以落实。上述事实表明，尽管湘西财信公司客观上未能在商品房交付使用后365日内即2014年8月31日前为申请人办理房地产权属证，但该结果确系“处非”历史遗留问题所致，并非湘西财信公司的责任。申请人要求解除合同并要求湘西财信公司退还房款、承担违约责任，不符合双方所签合同约定。而且，本案商品房（商铺）在购买时即已签订返租协议，返租期三年自2013年8月31日起至2016年8月30日止，返租租金也已抵付购房款，故在申请人提起本案诉讼前，尽管湘西财信公司实际延至2014年12月23日才取得涉案楼栋房产证并具备为各买受人办理房地产权属证的条件，也并未因此损害申请人的利益，不影响双方实现买卖房屋合同目的。原审据此对申请人的诉求不予支持，并无不当。申请人的再审申请理由不能成立。综上，陶秀萍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回陶秀萍的再审申请。审判长  张克江审判员  罗 斌审判员  王典良二〇一八年六月二十日书记员  付 阳