福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初7244号 原告：厦门市天丰工贸发展有限公司，住所地福建省厦门市湖里区厦门机场北区C块。 法定代表人:李铁城，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。 被告：陈文团，男，1981年1月6日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：岳云峰，福建炼海律师事务所律师。 原告厦门市天丰工贸发展有限公司（以下简称天丰公司）与被告陈文团房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天丰公司的委托诉讼代理人陈曾盛、被告陈文团的委托诉讼代理人岳云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认陈文团与天丰公司于2012年10月27日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令陈文团立即支付给天丰公司自2012年10月27日起至2014年9月26日止的房屋占有使用费及利息（房屋占有使用费参照租金标准支付，即按每月18700元计算，共计430100元，利息按同期银行贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）；3.判令陈文团立即支付给天丰公司自2012年10月27日起至2014年9月26日止的市场管理费及利息（市场管理费为每月每平方米10元，共计43010元，利息按同期银行贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）。事实和理由：2012年10月27日，天丰公司与陈文团签订一份《房屋租赁合同》，约定由天丰公司将址在厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场入口）B区419-421号房屋共计187平方米出租给陈文团，租赁期限自2012年10月27日起至2015年10月26日止，每月租金为18700元，付款方式为押一付三，先付后用，陈文团应于每三个月到期七天前付清下三个月租金，管理费为每月每平方米10元，陈文团应于每三个月到期七天前付清下三个月的管理费。合同签订后，天丰公司依约将租赁房屋交付给陈文团管理使用，陈文团在租赁房屋内开展经营活动，但陈文团从占有使用租赁房屋之日即2012年10月27日起，便以各种理由拖欠租金及市场管理费，鉴于此，天丰公司多次要求陈文团付清拖欠的租金及市场管理费，并将租赁房屋腾空归还天丰公司使用，嗣后，陈文团于2014年9月将案涉房屋钥匙放在天丰公司管理处，但未腾空房屋，至今仍未支付拖欠的租金及市场管理费，天丰公司多次催讨未果。因厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场入口）B区419-421号房屋系临时建筑，已超过使用期限，故天丰公司与陈文团签订的《房屋租赁合同》无效，而基于陈文团实际使用租赁房屋的事实，陈文团理应支付房屋占有使用费及市场管理费，故天丰公司提起诉讼。 陈文团辩称，1.天丰公司请求确认合同无效不应予以支持，双方签订的房屋租赁合同自2012年10月27日起至2015年10月26日止，期限三年，天丰公司在诉状中明确承认2014年双方就协商解除租赁合同并搬离案涉房屋，现在又请求确认合同无效，且理由是违建房屋，足以说明天丰公司对此有明显过错且过错在先，由于天丰公司的过错给陈文团造成了30万元的装修损失至今没有赔偿，陈文团保留向天丰公司追索的权利。2.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年，第一百三十七条进一步规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，双方签订的房屋租金合同明确约定租金支付期限，天丰公司请求支付2012年10月27日至2014年9月26日期间的租金超过法定诉讼时效期间，依法应驳回天丰公司的诉求。3.天丰公司要求支付市场管理费及其利息没有法律依据，首先，天丰公司也自认为合同无效且无效的原因是违章建筑不能出租违反了法律的强制性规定，根据《最高法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的解释》，合同无效后双方返还财产，请求支付租金的一般应予支持，但并未包含所谓的市场管理费。其次，根据之前已经生效的类似案件查明的事实，该市场没有经过主管部门批准，作为出租方的天丰公司无法律根据收取所谓的市场管理费，事实上也没有对出租房屋进行了管理，该项约定因基础合同而无效。 经审理查明： 1999年9月8日，天丰公司（承租方）与厦门国际航空港集团房地产开发有限公司（出租方）签订一份《场地租赁合同》，约定厦门国际航空港集团房地产开发有限公司将其所拥有的机场北区（主跑道西端头C地块）场地租赁给天丰公司使用，总面积为12000㎡，租期为二十年（从合同生效之日起到2019年9月7日止），租金2元/㎡。 2000年1月，厦门市规划局作出编号为临99J-036号《建设工程规划许可证》，上加盖“临时建设”章，建设单位为“厦门市天丰工贸发展有限公司”，建设项目名称为“市场、仓库”，建设位置为“机场北区”。后天丰公司在承租地块上建设临时建筑。 2012年，天丰公司在机场北区C地块临时建筑以“厦门茶叶城”名义对外招商出租。2012年10月27日，天丰公司与陈文团签订一份《房屋租赁合同》，约定天丰公司将厦门天丰茶叶城B区417-421号，面积（含公摊30%）共187平方米房屋出租给陈文团，租期为三年，租金为每月18700元。付款方式为押一付三，先付后用，陈文团应于每三个月到期七天前付清下三个月租金。管理费为每月每平方米10元，应于每三个月到期七天前付清下三个月管理费。合同一经签订，陈文团即向天丰公司缴纳租金保证金18700元，合同期满，如陈文团没有违约行为，天丰公司应无息全额返还陈文团。天丰公司与陈文团双方均在《房屋租赁合同》上签名或盖章确认。 上述合同签订后，天丰公司将讼争房屋交由陈文团经营茶叶生意，因陈文团自始拖延支付租金，天丰公司法定代表人李铁城于2014年8月28日通过电话方式与陈文团联系，电话中李铁城称陈文团至今未付租金，要求陈文团将租赁房屋内的物品搬离，并办理房屋交接手续。厦门市鹭江公证处对该次通话过程及内容予以证据保全公证。2014年9月，陈文团将讼争房屋的钥匙放置在天丰公司管理处，房屋内的物品未搬离，双方亦未办理正式交接手续。庭审中，陈文团辩称已经向天丰公司缴交28400元的保证金，但未能提交相关证据予以证实。本案审理过程中，天丰公司确认已向陈文团收取保证金10000元并同意返还给陈文团，该款项可从陈文团应支付的房屋占有使用费及市场管理费中予以扣除。 另查明，2013年8月14日，厦门市规划局出具《关于的复函》，称：一、涉及项目系天丰公司向原厦门国际航空港集团房地产开发有限公司临时租赁机场预留用地作建设的项目；二、临99J-036号工程规划许可证属于临时建设，依照城市规划法规，其有效期为两年，未申办延期的证自动失效，查该项目未申请许可延期手续；三、原证批复为“市场、仓库”，“厦门茶叶城”属非规划许可内容。 以上事实，有天丰公司提交的《场地租赁合同》、《建设工程规划许可证》、《房屋租赁合同》、《公证书》（附光盘）、民事判决书、情况说明及双方当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于：1.关于讼争《房屋租赁合同》的效力；2.关于本案的诉讼时效；3.关于陈文团是否应当支付房屋占有使用费及逾期利息；4、关于陈文团是否应当支付市场管理费及逾期利息。 关于讼争《房屋租赁合同》的效力。经查，编号为临99J-036号《建设工程规划许可证》载明讼争房屋所在的建筑物原为临时建筑，该《建设工程规划许可证》取得时间为2000年1月，有效期两年，到期后至本案一审辩论终结前未申办延期，已失效。讼争《房屋租赁合同》涉及的临时建筑未经批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人天丰公司与承租人陈文团订立的租赁合同无效。天丰公司关于确认讼争《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于本案的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；同时，《民法通则》第一百四十条规定诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。如前所述，本案讼争《房屋租赁合同》无效，天丰公司据此要求陈文团支付占有使用费及市场管理费，因占有使用费及市场管理费的性质不同于租金，属于普通债权，应适用二年诉讼时效期间。陈文团于2012年10月27日与天丰公司签订《房屋租赁合同》之后均未支付租金，天丰公司于2014年8月28日通过公证方式要求陈文团支付租金并办理房屋交接手续，诉讼时效中断，该二年诉讼时效期间应重新计算，故天丰公司于2016年8月26日起诉，并未超出诉讼时效。陈文团关于天丰公司的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。 关于陈文团是否应当支付房屋占有使用费及逾期利息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。天丰公司要求陈文团参照合同约定标准支付房屋占有使用费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于占有使用费的截止时间，陈文团辩称其已于2014年8月28日将讼争房屋交还天丰公司，但其未能提交证据证明，在双方至今未正式办理房屋交接手续的情况下，天丰公司主张占有使用费计算至2014年9月26日，系其对自身合法权益的处分，本院予以准照。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。天丰公司向陈文团收取的保证金10000元，系因该无效合同取得的财产，应当予以退还。天丰公司同意该10000元从陈文团应支付的房屋占有使用费中予以扣除，符合法律规定，本院予以准照。讼争《房屋租赁合同》约定每月租金标准为18700元，故陈文团应向天丰公司支付的房屋占有使用费为18700元/月*23个月-10000元=420100元。陈文团至今未支付占有使用费，给天丰公司造成了利息损失，天丰公司主张以房屋占有使用费为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息，于法不悖，本院予以支持。 关于陈文团是否应当支付市场管理费及逾期利息。天丰公司主张陈文团支付2012年10月27日至2014年9月26日的市场管理费，虽天丰公司与陈文团签订的租赁合同无效，但该部分费用系讼争房屋在日常管理中必然发生的费用，陈文团占有使用房屋，理应支付占有使用期间的该部分费用，并可参照双方约定的计算标准进行计算。讼争《房屋租赁合同》约定管理费为10元/月/平方米，讼争房屋面积187平方米，故陈文团应向天丰公司支付的市场管理费为10元/月/平方米*187平方米*23个月=43010元。陈文团至今未支付市场管理费，给天丰公司造成了利息损失，天丰公司主张以市场管理费为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息，于法不悖，本院予以支持。 依照《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决如下： 一、确认陈文团与厦门市天丰工贸发展有限公司于2012年10月27日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、陈文团于本判决生效之日起十日内向厦门市天丰工贸发展有限公司支付自2012年10月27日起至2014年9月26日止的房屋占有使用费420100元及逾期利息（以420100元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）； 三、陈文团于本判决生效之日起十日内向厦门市天丰工贸发展有限公司支付自2012年10月27日起至2014年9月26日止的市场管理费43010元及逾期利息（以43010元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8397元，减半收取计4198.5元，由陈文团负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈巧玲 二〇一八年六月二十八日 书记员  黄世杰 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。