上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17352号原告：上海仓桥资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈宗梅，执行董事。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。被告：上海恰尔思游艇有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：崇建勋，董事长。委托诉讼代理人：吴妹珍，女。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。原告上海仓桥资产经营有限公司与被告上海恰尔思游艇有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。因案情复杂于2017年1月9日转为适用普通程序，于2017年2月21日、2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾叶青、被告的委托诉讼代理人吴妹珍、于荣到庭参加诉讼。审理中，经本院院长审批延长六个月，同时当事人同意庭外和解且和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年3月31日签订的《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及其《补充协议》于2015年9月1日解除；2.被告将位于上海市松江区永丰街道薛家居委会黄浦江边的生产车间、办公楼、码头(毛竹港深水码头)、场地、农用地等租赁物恢复原状后返还原告；3.被告支付截止到2015年8月31日拖欠的租金人民币1,349,166.67元；4.被告支付从2015年9月1日至上述租赁物实际返还之日止的使用费(暂计至2016年3月31日为810,833.33元)；5.被告支付违约金30万元。事实和理由：2012年3月31日，原告取得授权后与被告签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及其《补充协议》，约定被告向原告承租位于上海市松江区永丰街道薛家居委会黄浦江边的生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米、毛竹港深水码头、场地30亩、农用地18亩，租期自2012年4月1日至2020年6月30日，其中后五年租金上浮额度另行商定，之前年租金139万元，每季度支付一次，先付后用；每拖延一天则按应付额的千分之一支付滞纳金，逾期30天不付则原告有权解除合同，并由被告另行支付违约金30万元；等。原告按约履行合同，但是被告始终未能履行足额支付租金的义务，截止到2015年7月31日被告拖欠租金246.50万元，原告于2015年8月26日向被告发函要求其支付，被告收到函件后仅支付50万元，但是剩余租金至今未付清。原告为此曾于2016年3月22日起诉至本院要求解除合同，后撤诉。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：不同意原告诉请，原告认为被告迟延付租金，被告对此不予认可，被告之所以未按照合同约定支付租金的主要理由有：1.合同约定租赁面积是2,750平方米，但是实际面积只有2,200平米，因此租金应按同比例减少，被告每年应少付11万元租金；2.因为码头没有证照导致被告不能使用码头，而码头年检的义务和费用的支付应该由原告承担，故被告无需支付码头每年35万元的租金；3、关于排污费用12万元，合同约定应由原告承担，也应该在被告应付租金中予以抵扣。综合计算上面的金额，被告没有欠付租金的情况，原告无权主张解除合同；合同是无效的，原告无权出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：(一)2011年3月19日，案外人上海建中混凝土有限公司与上海市松江区永丰街道办事处签订《捐赠协议》约定：上海建中混凝土有限公司将位于上海市松江工业区玉树路底、“东至黄浦江(毛竹港)、南至黄浦江、西至陆勇队农田、北至新江机械厂”范围内的、资产账面净值为7,503,749.25元的地上建筑物、道路与绿化折价按照1,662,678.25元的金额捐赠给上海市松江区永丰街道办事处。鉴于上海仓桥经济联合总公司、上海松江毛竹港深水码头已经代上海市松江区永丰街道办事处接收并验收了本协议项下的捐赠物且未提出任何异议，因此捐赠协议项下的交付义务已经完成履行完毕。(二)2010年5月8日，上海市松江区永丰街道薛家居民委员会作为甲方与被告作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》，约定：1.甲方将座落于永丰街道薛家居委会黄浦江边的厂区、厂房、码头、土地租赁给乙方使用的有关事宜达成一致，租赁区域概况：现有建筑——生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米，码头——毛竹港深水码头，场地一块30亩，农用地18亩，自来水接口按现状交付乙方租赁使用(乙方租赁用途为游艇生产总装)，用电由乙方向供电部门申请，费用由乙方承担，甲方协助配合。2.租赁期限为10年，10年租约为5+5年，前五年租金在原状态情况下不变，后五年租金在原有基础上上浮，上浮额度另行商定，租金自2010年6月1日起算，免租期为一个月，在租赁期5年内甲方积极向有关部门申请，在政策允许情况下征得甲方同意后建造厂房，具体建造厂房的投资方式、租赁方式、租金等相关事宜双方另行协商议订。3.甲方应在本协议生效之日向乙方交付租赁房屋、码头、场地、农田(双方约定，办公楼甲方与乙方共同使用至2010年12月31日)。4.租金：生产车间等辅助建筑面积约2,750平方米，租赁费55万元/年，码头租金35万元/年，场地租金48万元/年，农用地资金为1万元/年；合计139万元/年。5.自本协议签署之日起，签约10天内支付70万元，之后按每季度支付租金。6.乙方未按本协议规定时间支付租金和土地租赁费、或上款约定费用的，则每拖延一天，应按应付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；若乙方逾期三十天仍不付款的，则甲方有权立即收回出租给乙方的所有一切，自行终止双方间的租赁协议关系。届时，乙方必须另向甲方支付30万元的违约金。7.在不影响物业结构的前提下，乙方可以根据生产管理的需要自行筹资对物业进行适度的改造或增设附属设施，但事先须将改建方案以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后方可实施改扩建行为，但所有改建费用均由乙方予以承担。8.租赁期届满，或租赁期非因本条第3款规定情况而提前终止时，乙方必须立即将厂房和土地恢复原状(正常损耗除外)后归还甲方，如乙方不将厂房和土地恢复原状的，必须承担恢复原状的费用。9.租赁期间，非因本协议规定情况，甲方不得单方要求提前解除本租赁协议，否则应按违约论处，甲方除应向乙方支付十万元违约金外，还应赔偿乙方在租赁期间添置的财物损失及物资搬迁损失。等。2010年5月12日，上海市松江区永丰街道薛家居民委员会作为甲方与被告作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁(补充)协议》，约定对《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》补充如下：甲方使用办公楼期间租金(计算方式)=甲方实际使用面积平方米×每平方米租金×实际使用天数；关于毛竹港码头办理年检手续、费用由甲方承担；关于乙方承租的18亩农业用地只限种植草坪绿化，协议到期后所有地上物、绿化无偿归甲方所有；以上补充条款与2010年5月8日签订的租赁协议具有同等法律效力。等。(三)2012年3月30日，由上海市松江区人民政府永丰街道办事处、永丰街道薛家居民委员会、上海仓城农业发展有限公司与上海松江毛竹港沈水码头向原告授权将位于上海市松江区永丰街道薛家居委会黄浦江边的生产车间、办公楼等辅助建筑面积2750平方米(产权属于上海市松江区永丰街道办事处)、毛竹港深水码头(产权属于上海松江毛竹港深水码头)、场地30亩及农用地18亩(产权属于永丰街道薛家居民委员会，后划归于上海仓城农业发展有限公司)等对外出租并收取租金。(四)2012年3月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》，约定：1.甲方将座落于永丰街道薛家居委会黄浦江边的厂房、码头、场地租赁给乙方使用的有关事宜达成一致，租赁区域概况：现有建筑——生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米，码头——毛竹港深水码头，场地30亩，农用地18亩，自来水接口按现状交付乙方租赁使用(乙方租赁用途为游艇生产总装)，用电由乙方向供电部门申请，费用由乙方承担，甲方协助配合。(原被告均确认该租赁协议项下的码头、厂房、厂区、办公楼等全部租赁区域均位于上海市松江区永丰街道建丰路XXX号，故为下文陈述便利，上述租赁区域统称为“建中路XXX号场地”)。2.租赁期限分二个阶段，第一个阶段自2012年4月1日起至2015年6月30日止，租金按协议第四条计算；第二个阶段自2015年7月1日起至2020年6月30日止，租金在原有基础上上浮，上浮额度另行商定。租金自2012年4月1日起算。3.甲方应在本协议生效之日向乙方交付租赁房屋、码头、场地、农田。4.租金：生产车间等辅助建筑面积约2,750平方米，租赁费55万元/年；码头租金为35万元/年；场地租金为48万元/年；农用地租金为1万元/年；合计139万元/年。5.自本协议签署之日起，签约10天内支付347,500元，之后按每季度支付租金，先付后用，乙方自收到甲方开具的发票后七个工作日内支付。6.乙方未按本协议规定时间支付租金或上款约定费用的，则每拖延一天，应按应付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；若乙方逾期三十天仍不付款的，则甲方有权立即收回出租给乙方的所有一切，自行终止双方间的租赁协议关系。届时，乙方必须另向甲方支付30万元的违约金。7.在不影响物业结构的前提下，乙方可以根据生产管理的需要自行筹资对物业进行适度的改造或增设附属设施，但事先须将改建方案以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后方可实施改扩建行为，但所有改建费用均由乙方予以承担。8.租赁期届满，或租赁期非因本条第3款规定情况而提前终止时，乙方必须立即将厂房和场地恢复原状(正常损耗除外)后归还甲方，如乙方不将厂房和场地恢复原状的，必须承担恢复原状的费用，除非经甲方同意后乙方留下的财物，归甲方所有，甲方无须向乙方给予任何经济补偿等。9.租赁期间，非因本协议规定情况，甲方不得单方要求提前解除本租赁协议，否则应按违约论处，甲方除应向乙方支付十万元违约金外，还应赔偿乙方在租赁期间添置的财物损失及物资搬迁损失。等同日，2012年3月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁补充协议》，约定对《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》补充如下：关于毛竹港码头办理年检手续，由甲方负责，所产生的年检费用由甲方承担；关于乙方承租的18方农业用地只限种植草坪、绿化，协议到期后所有地上物、绿化归甲方所有；关于厂区内外排污纳管事宜所产生排污纳管工程费用经双方协商，厂区内由乙方承担，厂区外由甲方承担，具体排污纳管工程费用总计为22万元，目前乙方已全额付款。经工程部门核算和甲乙双方协商，厂区外为12万元，厂区内为10万元，由甲方承担的费用付款方式由甲乙双方协商，经协商甲方所承担费用在租赁费中扣除；以上补充条款与2012年3月31日签订的租赁协议具有同等法律效力。(五)本院于2017年2月17日前往本案系争的建中路XXX号场地进行现场查看，建中路XXX号场地亦为2010年5月8日《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》项下的租赁标的物，同时对建中路XXX号场地上的现有建筑、设施、场地、绿化进行了确认。建中路XXX号场地上农用地、场地、码头如合同约定，被告在承租后在场地上了搭建了若干半封闭式彩钢瓦车间等，原生产车间、办公楼等尚在。(六)关于原被告之间的租金争议的来往：1.2015年1月20日，原告向被告送达《催款告知书》，载明截止到2015年1月20日，被告拖欠原告2013年部分租金1,232,500元及2014年年度租金1,390,000元，合计2,622,500元，要求被告在1月31日前结清。被告在《催款告知书》下的《催款告知书回执》上盖章签收。2.2015年3月25日，被告向原告出具情况说明称：于3月10日收到房租费用催缴通知，被告2014年总计支付1,350,000元，但因为市场不景气、无法及时收回货款等原因导致无法按时付款且欠款尚多并致歉，同时列明还款计划为：4月底支付20万、6月底支付50万、9月底支付50万、11月底支付50万。3.2015年8月26日，原告向被告寄送《敦促函》称：截止到2015年7月31日，被告拖欠2013年租金3.25万元、2014年全年租金139万元以及2015年1月至9月到期应付租金104.25万元，总计拖欠246.50万元，原告曾多次催款但是被告仍欠款数额巨大，故要求被告在2015年8月底前一次性支付上述拖欠租金及支付后期到期租金。如被告未能按此履行，则原告将依法解除《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及补充协议并将追究相关民事责任。4.2015年10月31日，原告制作了租金结算情况表格，载明截止到2015年10月31日，被告应付租金为4,980,833元，被告自2013年8月6日开始至2015年10月20日通过转账9次共计支付租金290万元，故被告拖欠租金2,080,833元。被告在表格下方盖章确认上述金额并同意将原约定的“先开票后付款”改为“先付款后开票”。被告于2016年1月28日又再向原告支付租金50万元。原被告均确认自原被告成立租赁合同关系至今被告已付租金为340万元。5.被告在庭审中表示之所以在上述催款告知书上签章或者提供情况说明是为配合原告财务审计需要，并不是因为被告对原告的主张表示认可，被告也通过向原告直接送达的方式对租赁房屋面积、码头年检问题提出过异议，被告提供的主要证据及意见如下：(1)被告称建中路XXX号场地内现有建筑面积实为2,200平方米，依据为上海市松江区人民政府永丰街道办事处城市建设管理科于2011年9月1日出具的《房屋产权证明》，该证明称：位于上海市松江区永丰街道建中路XXX号的房屋，总建筑面积2,200平方米，建造于2002年11月，该房屋产权属松江区永丰街道办事处薛家居民委员会所有。原告称该证明系原告用于办理工商登记所用，其上面的面积非实际面积。(2)被告提供了其于2013年5月7日向原告要求提供经年检后的岸线使用证申请书、于2015年3月25日对原告所做的情况说明(内容涉及建筑面积差异问题、港口岸线使用证年检问题以及申请建造厂房)、于2015年10月31日所做的补充说明(表明被告愿意配合在租金结算情况表上盖章，但是要求原告承诺安排相关部门人员就面积差异问题及港口年检问题开会协商等)，被告称上述申请及说明系当面交给原告工作人员但没有签收材料，但是原告对此表示称没有收到过。(3)关于排污纳管费，被告在审理中提供了6张工程款发票，开票时间分别为2012年至2013年的不同月份，总金额合计22万元，金额为一张7万及5张3万元。原告称6张发票中5张发票开票时间均晚于原被告签订租赁协议的日期，且无法确认上述发票是否为排污纳管费。原告愿意承担约定的排污纳管费，但是被告始终未提供相应的发票给原告故原告没有支付。(七)原告以被告未按期支付租金为由要求解除租赁协议于2016年3月22日向本院提起诉讼，后于2016年9月13日撤诉。审理中，为查明土地性质、房屋情况等，本院先后向上海市松江区规划和土地管理局、上海市松江区人民政府永丰街道办事处去函。上海市松江区规划和土地管理局于2017年4月7日复函：“该土地性质为集体所有，在集中建设区外控规未覆盖，不属于基本农田，权利人为仓桥资产公司。该土地未办理征地手续，也未向我局申办过建设工程规划许可证”。上海市松江区规划和土地管理局于2018年3月8日复函：“函中地址松江区永丰街道办事处建中路XXX号地块土地性质为集体土地，权利主体为永丰街道办事处。该地块不占用基本农田，位于198区域，在《上海市松江区永丰街道郊野单元(2014-2020)》中(沪规土资乡[2014]881号文批复)该地块为远期减量化工业用地。系争土地未被征收，函中系争土地上的原有建筑在1996年建成，未办理建设工程规划许可证。”上海市松江区人民政府永丰街道办事处于2018年5月15日回复情况说明称：“1、关于建中路XXX号隶属行政辖区的演变：1984年2月，“仓桥人民公社”改名“仓桥乡人民政府”；1994年7月撤乡建镇，即撤仓桥乡，建仓桥镇；1998年6月松江撤县建区，2001年1月撤销仓桥镇建制，建立松江区人民政府永丰街道，即本街道。2、关于1996年是否制定城乡规划的问题：按照有关规定，1996年应对仓桥镇(即现在的本街道)隶属的行政辖区进行城乡规划，但现没有查到有关1996年本街道隶属行政辖区的城乡规划及城市规划资料，因此该年度仓桥镇应没有制定相关城乡规划及城市规划。”审理中，本院就合同解除后果应一并处理向被告予以释明，并要求被告在指定期限之前向本院提出反诉请求并告知逾期不提交的后果，然被告未在指定期间向本院提出反诉请求。以上事实，主要由租赁协议、补充协议、授权书、捐赠协议、催款告知书、情况说明、敦促函、租金结算情况表、产权证明、申请表、民事裁定书、复函、发票、情况说明及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告和被告关于建中路XXX号场地签订的租赁协议及补充协议项下的房屋虽没有取得相应的建设工程规划许可证，但是根据已经查明的事实，房屋建造于1996年，根据当时有效的《中华人民共和国城市规划法》之规定，在城市范围内的建筑应取得建设工程规划许可证。但是1996年建中路XXX号场地所在地没有相应的城市规划或者城乡规划，则不应依据出台在后的租赁合同的司法解释去约束建设在前的建筑。故本院认为，原告和被告关于建中路XXX号场地签订的租赁协议及补充协议使原告和被告之间成立租赁合同关系，是双方当事人之间的真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁协议中约定，被告逾期三十天不付款的，原告有权终止双方的租赁合同关系也即单方解除合同。被告对按照合同约定的租金未足额支付的事实不持异议，但是认为之所以未按照合同约定付款是因为租赁面积与约定面积不符以及原告未按约进行年检等。对此，本院认为，首先，按照被告提供的证据不足以证明现有建筑的面积与合同约定不符，也没有证据显示被告已经将面积不符的情况明确告知原告；其次，退一步说如果现有建筑面积确实与合同约定面积不相符且被告可以据此主张减少租金，在被告没有与原告就租金减少协商一致或者没有原告明确表示可以暂缓减交、免交部分租金的情况下，被告擅自减少租金的支付显然构成违约；再者，从被告的陈述、提供的证据以及已经查明的事实，被告在与原告签订租赁协议前就同一地块与案外人签订了租赁协议，租赁标的系同一地块，该协议上对于现有建筑的面积也是做出了明确的约定，可以看出被告至少在2010年就承租了建中路XXX号场地，两份协议上对于现有建筑的面积做出了明确且一致的约定，对其他如场地、绿化等面积也是约定明确，而按照租赁合同一般的签订逻辑，租赁双方势必要对租赁标的各项指标作出明确的测算后方可对租金等进行协商，也就是说被告既然签订了租赁协议表明其对于面积是不持异议的，更何况双方的租赁协议对租金的认定不是以单价计算的，因此被告现以建筑面积不符主张租金应减少没有依据。同理，码头年检问题是否可以导致租金减少的意见亦如上述。关于排污纳管费，按照原被告双方的约定，该费用系在被告应付租金中予以扣除，被告截止到第一次诉讼时才明确提出该费用的扣除问题，但原告是否已经抵扣也不影响被告对于租金的支付，即便在应付租金中抵扣了上述费用，被告实际拖欠的租金也已大大超出原告应付的排污纳管费。因此，本院认为被告怠于支付租金已超出30天，原告主张解除合同，本院予以支持。至于解除时间，原告依据敦促函的内容主张2015年9月1日，并无不当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告向其返还建中路XXX号场地，于法有据，本院予以认可。至于恢复原状，现在原告未能提供证据明确交付被告时状态，故对于该请求，本院不予支持。对于截止到2015年8月31日止的租金，按照租赁协议约定的年租金为139万，则自2012年3月31日至2015年8月31日被告应付租金为4,749,166.67元，考虑到被告已付租金(340万元)优先抵扣到期租金，则被告拖欠租金为1,349,166.67元。另外，根据补充协议，原告应按约向被告支付排污纳管费120,000元，且该排污纳管费可以与租金相抵。将原告应付款项与被告应付租金抵扣后，被告还应支付付原告截止到2015年8月31日的租金为1,229,166.67元。对于自2015年9月1日至租赁物实际返还之日止的使用费，原告主张按照年租金139万元的标准计算，并无不当，本院予以支持。对于违约金30万元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、确认原告上海仓桥资产经营有限公司与被告上海恰尔思游艇有限公司签订的《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及《码头、厂区、厂房、办公楼租赁补充协议》于2015年9月1日解除；二、被告上海恰尔思游艇有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海仓桥资产经营有限公司位于上海市松江区永丰街道建中路XXX号全部场地及房屋暨协议项下上海市松江区永丰街道薛家居委会黄浦江边的厂房、码头、场地、农用地(2,750平方米生产车间、办公楼等辅助建筑、毛竹港深水码头，30亩场地及18亩农用地)；三、被告上海恰尔思游艇有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仓桥资产经营有限公司截止到2015年8月31日止租金1,229,166.67元(已抵扣原告上海仓桥资产经营有限公司应付排污纳管费120,000元)；四、被告上海恰尔思游艇有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仓桥资产经营有限公司自2015年9月1日起至实际返还之日止的使用费(按照年租金1,390,000元的标准计算)；五、被告上海恰尔思游艇有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仓桥资产经营有限公司违约金300,000元；六、驳回原告上海仓桥资产经营有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,342元，由被告上海恰尔思游艇有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  徐星华二〇一八年六月八日书 记 员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。