成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初231号 原告（反诉被告）：吴秀建，男，汉族，1982年9月14日出生，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：陈伟，四川品森律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：曹明亮，男，汉族，1975年5月8日出生，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：刘洲，四川绥定律师事务所律师，一般授权。 第三人（反诉第三人）：成都皓临置业有限公司，住所地成都市成华区催家店路******。 法定代表人：冯兴洲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈然，男，汉族，1986年8月18日出生，住四川省双流县，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理：欧金伟，男，汉族，1991年6月15日出生，身份证号，住四川省中江县东北镇洪沟村**，该公司员工，一般授权。 原告吴秀建与被告曹明亮、第三人成都皓临置业有限公司（以下简称皓临公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告曹明亮提起反诉，本院依法适用普通程序，于2018年5月4日将本诉与反诉合并公开开庭进行审理。吴秀建和代理人陈伟、曹明亮和代理人刘洲、第三人代理人陈然和欧金伟到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告吴秀建诉称，2015年5月11日，原告与第三人签订《理宫地下商业租赁合同》（以下简称《理宫租赁合同》），约定第三人将富临理宫下沉的1322-1352号商铺出租给原告，租期2015年6月1日至2027年5月31日。随后原告经大规模装修，投资数千万元加盟开办世纪华联超市。2017年第三季度，第三人将前述铺位分售给案外人杨太均、成都近利科技有限公司（以下简称近利公司）、罗征明、白建平和本案被告（1349号铺位）。出售前，原告已向第三人支付房租至2017年8月31日，另支付履约保证金30万元。出售后，杨太均等买受人相继与原告签订与《理宫租赁合同》内容和样式均相同的租赁合同，并按所购面积比例从第三人处领取了履约保证金和房租。唯有被告拒绝受领，拒不提供产权证，还发出解除租赁通知，违反买卖不破租赁规定，干扰世纪华联超市运营。据此请求法院判令：1、确认原告与第三人签订的《理宫租赁合同》对被告具有约束力；2、被告接收原告支付的2017年9月1日至2017年12月31日期间租金12408.8元，并按《理宫租赁合同》约定的租金及支付方式接受房租至2027年5月31日；3、被告向原告提供1349号商铺的房产证；4、被告支付原告违约金1000元。庭审中，原告吴秀建请求将上述第1项请求更正为判决被告继续履行原告与第三人签订的《理宫租赁合同》，第2项请求认可法院判决金额可计付至2018年8月31日并申请撤回上述第3项请求。 被告曹明亮辩称，认可买卖不破租赁规定，但原告在2017年6月30日即明知从2017年9月1日起涉案1349号商铺租金应交付给被告，却以被告不提供帐号、不知道应支付多少面积租金为由，推诿支付租金至今，且不办理租金提存，已经构成违约，被告按照合同约定享有单方解除权。原告提起本案诉讼，系企图利用法院判决实现其违约的合法化，据此请求法院驳回原告诉讼请求。 反诉原告曹明亮诉称，吴秀建与第三人签订的《理宫租赁合同》合法有效，认可曹明亮应受该合同约束。该合同约定拖欠支付租金超过10日，业主有权解除合同。2017年6月27日，第三人通过四川汇众企业管理有限公司（以下简称汇众公司）将1349号商铺出售给曹明亮，2017年7月1日完成该商铺交付，但吴秀建与第三人至今未向曹明亮支付任何租金，已经构成违约。据此请求法院判令：1、解除被反诉人与第三人签订的《理宫租赁合同》；2、被反诉人在判决书生效后三日内将租赁物交还给反诉人；3、被反诉人从2017年7月1日起按50元/平方米/月向反诉人支付租金至交还租赁物时止。 反诉被告吴秀建辩称，租赁期间第三人先是将理宫地下商铺整体出售给案外人刘毅，刘毅在未办理过户情况下委托汇众公司分售给曹明亮等人，所有买家在前期交接过程中均委托案外人余开锋办理，中途又有部分买家退出或加入，各买家办理产权证时间又不一致，鉴于上述多重买卖及复杂的交接手续，致使吴秀建无法准确确认买受人并支付房租，经与余开锋沟通，余开锋同意待产权证办下来后再统一交接，可从吴秀建在2017年10月才与杨太均等买家重新签订租赁合同佐证。曹明亮为提高租金，在产权办理完毕后，未主动向吴秀建提供产权证原件、身份证原件和银行帐户信息，反而解除对余开锋的委托，拒绝办理交接，不正当促成解除条件的成就，应视为解除条件未成就，不属于吴秀建违约。据此请求法院驳回反诉人的诉讼请求。 第三人（反诉第三人）皓临公司述称，吴秀建与第三人签订的《理宫租赁合同》合法有效，应受法律保护。根据买卖不破租赁的规定，租赁期间第三人转让租赁物，且已向受让人曹明亮披露带租约出售的事实，曹明亮应当承继履行该租赁合同。涉案1349号商铺先是出售给刘毅，并在2017年7月1日前已向刘毅交付，亦支付租赁的全部款项；2017年7月6日刘毅书面申请将买受人更名为曹明亮，承诺自担一切法律和经济责任；第三人遂重新与曹明亮签订《商品房买卖合同》，并向双方披露买卖和带租的事实，已经履行出租人和出卖人义务。据此请求法院依法公正判决。 经审理查明，2015年5月11日，吴秀建（乙方）与皓临公司（甲方）签订《理宫租赁合同》，约定：甲方将本区东华一路41号的富临理宫下沉式1322-1352号商铺承租给乙方，乙方作为“世纪华联”或“世纪华联超市”经营使用；面积5870.54平方米，租期从2015年6月1日起至2027年5月31日止；租金按合同逐年列项以递增方式计算，按季度支付，乙方在应缴租金前30日支付下季度租金，租金支付为以银行转帐方式存入甲方指定帐户，或者将支票送至甲方法定地址或甲方通知的其它地址；乙方在本合同签订当日缴纳30万元履约保证金，如乙方有违反或不履行本合同的行为，给甲方造成损害，甲方有权宣告该保证金抵扣赔偿款；甲方有权单方解除合同，收回租金并不退还履约保证金，并主张赔偿损失，相关情形包括拖欠支付租金及其它费用之一或全部的超过10日；乙方交付租金，每逾期一日，按逾期交付金额的5‰支付违约金；如本合同提前终止的，乙方应在合同提前解除或终止次日交还商铺。 2017年6月16日，四川省成都市律政公证处出具公证书，为案外人刘毅签名捺印的《委托书》进行公证，该书记载：其与皓临公司于2016年11月26日签订《商品房买卖合同》，约定所购理宫1322-1338、1344-1352号共26套商铺，皓临公司同意在2017年11月30日前为其免费更名一次，现委托汇众公司代为洽谈出售、签署文件、缴纳费用等事宜。2017年6月30日，刘毅、吴秀建与皓临公司签订《合同权利义务转让协议》，约定因刘毅购买前述26套商铺，皓临公司将原《理宫租赁合同》商铺之权利义务全部转让给刘毅享有或承担；皓临公司已收取的30万元履约保证金和2017年6月3日至2017年8月31日期间租金，按对应面积比例支付给刘毅，继续作为吴秀建租赁物业对应面积的履约保证金和租金，从2017年9月1日起则由吴秀建直接支付刘毅租金；刘毅承诺再次出售物业时，有责任有义务告知买受人对应物业的租赁事宜，否则自担由此造成的一切责任。该协议签订当日，刘毅亦委托余开峰代为向皓临公司收取转付的履约保证金和租金；并向皓临公司出具了收条和确认函。2017年7月6日，刘毅向皓临公司提交《更名申请》，申请将涉案1349号商铺的买受人变更为曹明亮。另上述涉刘毅的所有签名均为“王轶”代签。 2017年6月27日，汇众公司以刘毅名义与曹明亮签订《商品房买卖合同》，约定曹明亮购买涉案1349号商铺，并于2017年6月30日前付清购房款。经签订上述《合同权利义务转让协议》，曹明亮作为刘毅的商铺买受人，在该转让协议、刘毅委托余开峰代收款项的委托书、余开峰出具的收取履行保证金和租金收条、以及吴秀建与皓临公司签订的《理宫租赁合同》上，加签本人签名；吴秀建也在该《理宫租赁合同》上加签本人签名。2017年7月，曹明亮办理取得涉案1349号商铺的不动产权证。2017年10月18日，曹明亮向吴秀建发送短信称，鉴于前期租金未收到，已造成实际违约，我方决定终止前期与余开峰签订的委托租赁协议，你方须与我方协议，不然我方将收回商铺另租他人；2017年10月23日，吴秀建向曹明亮回复短信称，我联系不上余总，你们是2017年10月十几号才来交接，我马上就催过你很多次银行帐户告诉我，你一直没告诉我，导致无法打房租，你跟我说一年涨三万房租确实受不了等。2017年10月28日，吴秀建收到曹明亮张贴的《告知书》，告知在15日内你方须与曹明亮直接签订租赁协议，否则收回商铺另租他人。 另查明，2017年11月1日至13日，吴秀建就1322-1352（除1349）号商铺，先后与买受人罗征明、杨太均、近利公司、白建平签订租赁合同，租金和租期的约定与原租赁合同保持有一致性延续。 上述事实，有各方当事人身份信息，吴秀建举出的租赁合同、收条、短信截图、告知书，曹明亮举出的租赁合同、商品房买卖合同、公证书复印件，皓临公司举出的更名申请、收条、确认函、委托书、转让协议，以及各方当庭陈述在案证实。 本院认为，本案系吴秀建承租期间，出租人皓临公司将租赁物即涉案1349号商铺出售给案外人刘毅，刘毅在协议期间又转出售给曹明亮，由此引发的租赁合同纠纷。本案经庭审，各方对于原租赁合同效力及于商铺买受人曹明亮不存在争议，对于吴秀建作为曹明亮购买前的承租人享有买卖不破租赁权利亦不存在争议，争议集中在于从2017年9月1日起该季度的租金按原租赁合同约定应提前30日支付，而吴秀建未实际支付是否构成违约。鉴于上述买受人的介入，致使承租人支付租金的对象发生变化，本院认为在此情况下不能单纯以承租人未支付租金的结果作为判断是否构成违约的依据，必须综合分析造成未支付租金的原因，是哪方存在过错所致。对此曹明亮作为涉案商铺的买受人和租金的新收取人，有义务告知承租人吴秀建具有执行条件的租金收取方式（如提供个人银行帐户），明确其作为商铺新业主收取租金的起算时间和收取金额，接受承租人检验核实业主身份，允准承租人对照原租赁合同标准核算；但本案经庭审，未见曹明亮举出能够证明自己已经履行上述义务和吴秀建有条件支付租金但拒不支付的任何证据；相反吴秀建所举手机短信截图和告知书，还能够证明曹明亮至少在2017年10月18日前，将新购商铺的租赁事宜委托给余开峰办理，其后通过告知书或短信两种方式，告知吴秀建原租赁合同无效，必须与其直接签订租赁协议并重新约定租赁价格，否则收回商铺。由此判断，吴秀建与曹明亮没有如其他新购业主一样达成新租赁合同，系曹明亮否定原租赁合同效力，单方要求增加租金所致；曹明亮在2017年9月1日后没有收到租金，系其没有提出明确的可供吴秀建执行的支付主张，吴秀建对此无过错，不应因此被认定为违约。故对于吴秀建要求曹明亮履行原租赁合同约定内容并接收租金的请求，本院予以支持；对曹明亮要求解除原租赁合同并由吴秀建承担相关责任的请求，本院均不支持；对于吴秀建要求曹明亮承担不受领租金的违约损失，因该行为不会给吴秀建造成任何损失，且缺乏合同约定依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告曹明亮应在本判决生效之日起承继履行原告吴秀建与第三人成都皓临置业有限公司于2015年5月11日签订的《理宫地下商业租赁合同》约定的出租方权利义务。 二、原告吴秀建应在本判决生效之日起十五日内向被告曹明亮支付2017年9月1日至2018年8月31日期间商铺租金37225.85元；被告曹明亮应接受原告吴秀建的上述支付，并按上述《理宫地下商业租赁合同》约定的租金标准和计租方式接受房租至2027年5月31日。 三、驳回原告吴秀建的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告曹明亮的全部诉讼请求。 本诉案件受理费58元，由原告吴秀建负担50元，被告曹明亮负担8元；反诉案件受理费费3210元，由反诉原告曹明亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长 晏               莉 人民陪审员 张       林       芳 人民陪审员 费怀银二〇一八年六月六日书记员麦群