广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初2968号 原告：广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地：南宁市秀厢大道18号办公楼302室。统一社会信用代码：91450107552281154E。 法定代表人：李淑娜，董事长。 委托诉讼代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢春贝，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：杨玲，女，1970年2月8日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：韦翠芬，南宁市建业法律事务所法律工作者。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司与被告杨玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月14日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人唐忠玉，被告的委托诉讼代理人韦翠芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费269.4元、代收水电费355.1元、生活垃圾处理费24元，合计648.5元；2.判令被告支付违约金直至支付完所有费用为止，暂计为805.25元（暂计至2016年12月31日，从2017年1月1日起以648.5元为基数按合同约定支付违约金直至支付完所有费用为止）；3.判令被告承担本案的律师费1000元；4.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年8月，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定自协议签订生效之日起，至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日，由原告负责南宁市红日•江山小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。被告是红日•江山小区的业主。自原告进驻小区提供物业服务，被告一直接受原告为其提供物业管理服务。但被告没有支付物业费用及其他费用，原告曾多次向被告催讨，被告均置之不理，故原告诉至法院。 被告杨玲辩称，一、被告未曾收到过原告的任何方式的追缴通知，不知道原告曾经有过追缴行为。二、被告不欠原告物业管理费，不存在违约行为，不应支付违约金、律师费等费用。由于开发商逾期交房，根据开发商、物业公司以及业主的协商，开发商应当把支付的逾期交房违约金5000多元支付给原告，以此作为预付物业管理费、水电公摊等费用。此外，被告在接受房屋时还交付给原告500元的水电公摊周转金，合计大约5500多元。这笔钱在原告处，之前从未冲抵物业管理费，该笔费用远大于原告主张的2219.5元的各项欠费，被告不但没有欠费，还有3280.5元的钱在原告处，原告还应返还被告这笔钱。三、退步而言，即便开发商为被告预付的费用已经用完，被告也有权暂不支付物业费，不构成违约：1.双方未就开发商预付的费用是否已经用完，原告撤离小区，中止提供物业服务的时间是多少，应扣除多少服务费的情况进行结算，也未确定被告是否应当支付物业费，从何时开始支付，应付数额是多少。2.原告违反《物业服务合同》第五条第三款“甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费”的约定，未曾公示共用水电分摊费。原告没有向业主公示。3.原告严重违约，被告有权行使不安抗辩权，拒绝支付物业服务费。原告因为严重侵害业主的合法权益，曾经被政府主管部门责令改正，撤出小区，并被政府责令整改，经营状况严重恶化，丧失商业信誉，被告有权根据合同法规定暂时中止履行付款义务。四、暂且不论被告是否违约，原告主张的违约金过高，逾期付款，收款方的损失一般是利息损失，根据相关规定，违约金最多也只能是利息的13％。五、原告的起诉已超过诉讼时效。即使被告欠费，欠费的时间从2014年的4月就开始，而原告却直至3年后的2017年5月26日才提起诉讼，早已超过了法定的诉讼时效。六、原告计算的欠费时间有误，多算了2个月的水费。因原告的不尽物业服务义务行为，导致停水停电，业主为了自救，自筹资金安装一户一表，从2016年的5月份起，水费就是业主自行缴纳了，即使被告真的欠费，多算部分原告必须减除。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予以驳回。 经审理查明，原告的前身为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司），该公司的资质等级为三级。被告是南宁市西乡塘区高新大道西段红日·江山小区5号楼1单元2001号房的业主。2011年12月23日，联航物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议所称“前期物业管理服务”是指自本协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，在此期间由甲方所提供的物业管理服务；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅物业：1元/月/平方米，物业服务费自开发商通知正式交房下月起计收，业主在办理交房手续时应向甲方一次性交清三个月的物业服务费，同时按500元/套（停车位除外）向甲方预交共用水电周转金，此后，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部位、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积据实分摊；甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费；乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。被告所购买的住宅建筑面积为89.77平方米。原告主张被告欠缴代收水、电费、生活垃圾处理费、物业服务费，于2017年6月1日诉至本院，提出前述诉讼请求。因本案诉讼，原告支出律师费1000元。 另查明，2015年12月16日，南宁市住房保障和房产管理局作出《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，载明：“2015年12月12日广西新闻网曝光红日江山小区保安殴打业主的问题，我局高度重视，立即与高新区建设房产局对该事件进行调查。根据高新区建设房产局出具的情况报告，红日江山小区物业为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称‘联航物业公司’）部分保安于2015年12月10日晚因停车问题与该小区业主发生冲突，造成该小区一名业主鼻梁粉碎性骨折，影响恶劣。经研究决定：一、责令联航物业公司进一步加强对员工培训教育及管理，防止暴力事件再次发生；二、暂停办理该物业公司物业管理相关业务及招投标工作；三、取消该物业公司2015年度评优评先资格；四、纳入物业企业诚信体系，并予以通报批评……”。 2016年4月28日，红日江山小区首届业主委员会成立。 2016年5月4日，联航物业公司更名为广西南宁市和润物业服务有限公司。 2016年6月中旬，红日江山小区连续几天被停电，同年7月被停水数日。 2016年8月22日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，将协调情况函复如下：“一、广西南宁市联航物业服务有限公司（以下简称‘联航物业’）已于2015年被市住房局通报并暂停办理相关业务。建议由业委会告知小区广大业主不再向联航物业缴纳任何费用。二、经市住房局核实，广西南宁市和润物业服务有限公司未办理备案手续，不具备物业管理资质。三、关于要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水表/电表抄表度数及缴清水费等问题，我委相关部门多方数次协调联航物业解决上述问题但至今未果。建议业委会通过司法途径解决上述问题，以挽回业主的经济损失……”。原告自述于2016年10月16日撤离红日江山小区，但未举证办理交接的相关手续。原告主张在物业服务公告栏有张贴公示，但相关证据因撤离时没有保留而无法提交。 根据原、被告提交的各项费用交费票据原件查明：原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。2013年12月13日，被告向原告交纳水电公摊周转金500元。 本院认为，一、关于诉讼时效。物业服务合同属于连续性合同，连续拖欠或有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 二、关于物业费是否应当支付。原告的前身联航物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方均具有约束力，因此上述协议对于原告与被告均有约束力。根据原告提交的代交费用票据，最晚一次代交的费用为截止时间为2016年6月初的电费，根据日常生活经验法则结合被告的答辩意见，本院推定原告提供物业服务的截止时间为2016年5月底，故原告要求支付2016年7月至9月的物业费，本院不予支持。 三、关于是否应支付代收水、电费、生活垃圾处理费。原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。故根据欠费明细表，原告要求被告支付2016年5月至6月的代收水费及2016年7月至9月的生活垃圾处理费，因原告未实际缴纳，本院不予支持；2014年4月至2016年4月代收水费8.8元及2014年4月至2016年6月的代收电费346.1元，因被告未提交自行交纳上述费用的票据，又未能提供相反或反驳证据否认原告提交的欠费明细表，故被告仍应按原告欠费明细表所列数额交纳。综上，被告应向原告支付代收水费8.8元、代收电费346.1元。 四、关于被告主张利用水电公摊周转金500元冲抵各项费用，根据前期物业服务协议的约定，水电周转金为预交的款项，归被告所有，故对于被告的主张，本院予以支持。结合水电周转金的性质，本院确认先冲抵水电费，有剩余的，则冲抵其他费用。综上，被告需向原告支付代收水费8.8元及代收电费346.1元，共计354.9元，故冲抵后被告不再欠原告各项费用。至于被告剩余的水电公摊周转金，因被告未提出反诉，本案不予处理，被告可另案主张权利。关于被告主张利用预收款冲抵各项费用，因被告未举证证明利用预收款冲抵费用的事实，故对于被告该项主张，本院不予支持。 五、关于是否应支付违约金及律师费。合同约定业主未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费等费用。首先，原告曾有撤离行为，原告与业主也发生过矛盾，被告有不安抗辩权，被告不按时交纳物业费等费用事出有因，情有可原；其次，原告主张向被告催缴过诉请期间的物业费及公摊共用水、电费，但未举证证明，因同一小区的其他业主也认可原告在2015年4月第一次撤离之前是有张贴缴费数额的，故对于原告主张的但被告不予认可的2015年4月之后（包含4月）的催缴行为，本院不予采信。故原告要求被告支付2015年4月之后（包含4月）欠缴物业服务费及应分摊的共用水、电费的违约金，本院不予支持。至于2015年4月之前的欠费行为，因当时双方未有明显的矛盾，业主欠费明显违约，故对于原告所主张的2014年4月至2015年3月应分摊的公用水、电费的违约金，本院予以支持。双方约定每逾期一日按欠交金额的千分之三支付违约金，被告主张违约金过高，该主张有法律依据，故本院调整违约金的计算方式为：以210.9元为基数，自2015年4月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至欠款支付完毕之日止。对原告关于律师费的请求，因被告明显违约，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、被告杨玲支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司违约金（违约金计算方式：以210.9元为基数，自2015年4月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至欠款支付完毕之日止）； 二、被告杨玲支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司律师费1000元； 三、驳回原告广西南宁市和润物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告广西南宁市和润物业服务有限公司负担30元，由被告杨玲负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  杨建臣 审判员  秦 晓 审判员  张 丹 二〇一八年六月六日 书记员  张俊明 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。