湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0481民初2983号 原告:钟小红。 原告的委托代理人：谭树佳。 原告的委托代理人：蒋亚玲。 被告：被告耒阳市大鸿运房地产开发有限公司。 法定代表人周克贵。 委托代理人王勇。 原告钟小红诉被告耒阳市大鸿运房地产开发有限公司（以下简称大鸿运公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理。依法由审判员方维适用简易程序于2018年2月1日、3月5日、4月12日三次公开开庭进行了审理。原告钟小红的委托代理人谭树佳、蒋亚玲、被告耒阳市大鸿运房地产开发有限公司委托代理人王勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告签订了商品房买卖合同，编号LY2016003548，约定：买受人购买位于台北帝宝1号楼703室，建筑面积129.15平方米，总金额316000元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，将具备住宅交付使用批文的商品房交付给原告，而被告未按照合同约定履行义务，一拖再拖。根据合同第四条《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，商品房已有配套设施且已计入房价之内的项目为（1）电力一户一表及建设费用；（2）供水一户一表及建设费用。本案中被告未为原告安装电力和供水表并落实到原告名下。被告行为已严重违约，请求判令：1、被告赔偿原告28756元违约金，并赔偿从2017年11月30日起至实际交房止期间的违约金，并判决按合同约定履行交房义务；2、判决被告为原告安装电力和供水设备（表），并落实到原告名下，并由被告承担建设费用；3、本案受理费由被告承担。 被告辩称：一、被告一直在积极组织施工，导致延期交房均系客观因素造成，本身并不存在恶意违约行为；二、即使延迟交房，按买卖总价款的万分之二支付日亦过分高于损失，应予减少；三、原告“关于要求安装电力和供水设施并落实到其名下等”的请求无事实和法律依据。 经审理查明:2016年7月4日，原告与被告签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定：1、买受人（即原告，下同）购买出卖人（即被告，下同）开发的台北帝宝1号楼703室住房一套[预售许可证：耒预许字（2014）第021号]，建筑面积共129.15平方米，总价款316000元。于签订合同时，交付首付款66000元，余250000元，以银行按揭方式支付。2、出卖人应于2016年8月30日前向买受人交付经综合验收合格的商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告实际向被告支付了全部购房款316000元，被告于201年9月7日向原告出具《湖南增值税普通发票》。由于涉案房屋至今未作验收备案登记，被告至今未能向两原告交房。 2018年3月25日，经被告耒阳市大鸿运房地产开发有限公司委托，耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2018）0077号房地产估价报告，评定耒阳市台北帝宝1号楼703室商品房中建筑面积在129.15平方米的商业房，2018年度的租金为576.01元/月。 以上事实，有原、被告的陈述，有《耒阳市商品房买卖合同》、《湖南增值税普通发票》、耒阳市纸都房地产评估有限公司《房地产估价报告》等证据予以证实，上述证据经庭审质证属实，均予以认定。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《耒阳市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告依据合同已向被告支付全部购房款，因被告未按商品房买卖合同约定的时间交付房屋，其延期不属于法律中的不可抗力，无法定的免责理由，被告违约行为应当承担违约责任。原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，是原告对其民事权利的合法处分，予以认可。由于涉案房屋至今未作验收备案登记，不具有交付的条件，原告请求判令被告按合同约定履行交房义务及要求被告为原告安装电力和供水设备（表），并落实到原告名下，并由承担建设费用不符合法律规定，不予支持。被告逾期未交付房屋，应向原告支付违约金。关于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未提供证据证实因被告逾期交房给原告造成的损失具体情况，故本院确定原告的损失为涉案房屋的租金损失，被告提供的证据可以证实涉案同地段的房屋2018年度的租金为576.01元/月，故原告请求按日万分之二计算的逾期交房违约金1896元/月（316000元×2‱×30天），明显高于每月租金的30%[（1896元-576.01元）÷576.01元=229%]，应予调整。至2017年12月1日止，被告共逾期15个月交付房屋，故本案逾期交房违约金调整为11232元[576.01元×（1+30%）×15个月]。原告要求被告支付逾期交房违约金28756元中的11232元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。原告请求被告赔偿从2017年12月1日起至实际交房止期间的违约金，因2017年12月1日起至实际交房止期间，其损失的计算标准会随市场调整，故原告应另行起诉。被告关于请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下： 一、被告耒阳市大鸿运房地产开发有限公司向原告钟小红付截至2017年11月30日止的逾期交房违约金11232元，限本判决生效之日起十日内支付； 二、驳回原告钟小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费519元，减半收取259.5元，由原告负担158.5元，被告负担101元。原告已垫付519元，被告应在执行中清偿。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  方维 二〇一八年六月一日 代理书记员  周媛                            校对责任人：方 维 打印责任人：周媛                附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。