安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0203民初1711号原告:晏鹏,男,1976年11月28日出生,汉族,博士，安徽师范大学教师，住安徽省芜湖市弋江区。原告:胡鸿,女,1977年3月18日出生,汉族,大学本科，无业，住安徽省芜湖市弋江区。以上两原告共同委托代理人：吴俊洋，安徽铭诚律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人：周家宝，安徽铭诚律师事务所律师。被告:安徽省外经建设（集团）有限公司,住所地安徽省合肥市包河区东流路28号,统一社会信用代码：913400001489431792。法定代表人：蒋庆德,董事长.委托代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。委托代理人：王芸芸，安徽正伦律师事务所实习律师。原告晏鹏、胡鸿诉被告安徽省外经建设（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2016年6月27日受理后，依法由审判员韩先明独任审判，于2018年3月29日公开开庭进行了审理，原告胡鸿及两原告的的委托代理人吴俊洋、被告安徽省外经建设（集团）有限公司委托代理人方宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏鹏、胡鸿诉称：被告安徽省外经建设（集团）有限公司系芜湖市弋江区外经德盛广场A1-A4区及地下车库项目的建设单位与施工单位。2015年,被告开始对外预售项目旗下的商品房。在此期间，被告通过散发宣传单页、制作楼盘广告等多种方式和渠道向社会公众进行宣传。其中格外引人注目的是：宣传单页登载的“20-200m2生财旺铺，罕见5.4米层高，芜湖稀缺商铺”、“5.4米大挑空，买一铺得两铺”等内容。其巨幅楼盘广告中再次登载“5.4米大挑空，买一得二，超高回报率”。原告正是在被告上述广告宣传的影响之下，产生了强烈的购房意愿。2015年6月16日，双方签订了《商品房买卖合同》（预字WH2015094738),合同明确约定：原告所购房屋为外经德盛广场A区A1-3#楼101室，房屋面积37.36平方米，每平方米单价28179.12元，房屋总价款1049954元。另约定，被告应于2016年6月6日前交付房屋。合同签订后，原告按约支付了房款，等待被告交付房屋。2016年6月份，原告前往收房时发现其所购买的外经德盛广场A区A1-3#楼101室的实际净高仅为4.972米，与宣传的5.4米大挑空相去甚远。此外，室内消防管道、下水管道悬空铺设，大幅占用了室内空间，但是被告从未向原告作任何告知和说明。原告认为：被告应当按照宣传单页、楼盘广告等宣传性资料的说明和允诺履行合同义务。被告的宣传单页、楼盘广告等宣传性资料在对房屋净高、一铺可分隔成两铺的说明和允诺与原告所购房屋严重不符，显属欺诈行为，且被告隐瞒了室内消防管道、下水管道悬空铺设、大量占用房屋室内空间这一实情，致使原告对房屋的预期使用目的无法实现，原告权益严重受损。原告因被告的欺诈和违约行为遭受了重大的经济损失，与被告就赔偿问题多次沟通，始终未果。为维护自身的合法权益，原告依法诉请判令被告赔偿原告因房屋高度不符合导致的损失人民币100000元、被告因欺诈行为像原告支付赔偿金人民币209990.8元（以购房款20%计）、被告调整外经德盛广场A区A1-3#楼101室消防管道、下水管道，使得消防管道、下水管道不再占用室内空间，如被告不能调整消防管道、下水管道，则赔偿原告因空间减少产生的损失人民币100000元等。被告安徽省外经建设（集团）有限公司辩称：关于层高问题，层高通常指下层地板面货车楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度或者结构层的高度的差，叫做净高。被答辩人所述的室内净高与层高不是同一概念。我们层高是符合规划设计要求。室内消防管道和下水管道的铺设是按照要求整体设计，并已通过验收。为满足使用功能和安全需要，必然要占用部分空间。涉案的广告和宣传资料属于要约邀请。答辩人没有欺诈行为。因此原告的请求无相应的事实和依据，请驳回诉请。经审理查明：被告安徽省外经建设（集团）有限公司在销售前发布的宣传广告中载明：“德盛广场·新纬七，罕见5.4米层高，买一铺得两铺，独立产权，独立经营，街街生财，铺铺流金”。2015年6月16日，原告晏鹏、胡鸿（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于芜湖市外经德盛广场A区A1-3#楼101室商业用房，建筑面积37.26平方米，总价款1049954元；出卖人应于2016年6月6日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后两原告交付了全部购房款1049390元（按实际面积37.24交纳）。被告于2016年6月将涉案房屋验收备案，并向原告交付了该房屋。原告取得房屋后，认为房屋层高不足、室内消防管道、下水管道铺设大幅占有室内空间，并因此与被告交涉，但未果，原告遂依法诉至本院。在本案审理过程中，应原告申请，本院委托，芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司对涉案房屋的高度进行了鉴定，并于2018年2月28日出具鉴定意见：所检测A1-3-101房屋净高为4940㎜，层高为5100㎜。原告为此用去鉴定费9000元。上述事实，有证据原告提交的身份证复印件、企业信息查询单、统一社会信用代码复印件、商品房买卖合同、付款凭证一张复印件、宣传单页复印件、被告提交的交房通知书复印件、综合查验备案证复印件、本院委托鉴定的鉴定报告及原被告的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。本院认为：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，被告外经公司在前期销售房屋时在销售广告中已明确载明“德盛广场·新纬七，罕见5.4米层高，买一铺得两铺”。被告外经公司通过商业广告对德盛广场规划范围内的商铺层高5.4米所做的说明是明确具体的，应视为要约。经检测涉讼商铺层高为5.100米，故被告应赔偿原告因讼争房屋层高不足而造成的损失，但考虑到层高不足只是使房屋的使用空间受到影响而非完全丧失，且本案中使用空间减少与房屋使用面积减少显然不能等同视之。因房屋层高减少之损失计算无相应的法律规定，本院酌定被告赔偿原告损失58300元。涉讼房屋为商业经营性用房，双方未在《商品房买卖合同》中约定涉讼商铺为两层，且商业广告中亦载明为一层商铺。涉案房屋内的消防管道、下水管道的铺设等系由相关单位依照法律规定设计、安装，且经过了有关消防等部门的审查及验收，并系建筑物必要附属设施，每个商铺的业主对以上公共设施安装时，都应该提供必要的便利和空间，且设立室内消防设施是对公共消防安全的保障，亦是对原告私有财产安全的保障。基于对公共利益的需求及个人受益角度，原告对该消防管道等设施的设置应负有一定的容忍义务，故原告要求被告调整管道、赔偿损失无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽省外经建设（集团）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告晏鹏、胡鸿损失58300元；二、驳回原告晏鹏、胡鸿其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3725元，鉴定费9000元，合计12725元（原告已预交），原告晏鹏、胡鸿共同承担3195元，被告安徽省外经建设（集团）有限公司承担9530元（其在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  韩先明二〇一八年六月廿七日法官助理鲍淳书记员沐先龙（兼）附适用法律规定（条款）：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，广告宣传与允诺即具有合同条款的效力，应视为合同内容的组成部分。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。