广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0308民初708号原告：深圳市志诚物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区翠竹北路旭飞华达园富士阁5幢1807房，统一社会信用代码91440300708471270R。法定代表人：李攀峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴君瑜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雄飞，该公司员工。被告：肖菊梅，女，1981年9月26日出生，汉族身份证住址湖南省双峰县。委托诉讼代理人：张银华，广东深鹏律师事务所律师。原告深圳市志诚物业管理有限公司与被告肖菊梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用小额程序，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴君瑜、梁雄飞，被告的委托诉讼代理人张银华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费人民币（以下币种均为人民币）2196.70元、专项维修基金144.10元、因此产生的滞纳金179元（暂计至2018年1月）；2.被告支付拖欠的居民水费380.90元、垃圾处理费131.10元、排污费120.90元（暂计至2018年1月）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为桐林花园1座A单元的业主，原告与被告约定原告为物业管理企业，原告向被告收取物业管理费每月3.8元/平方米，专项维修基金按政府规定的标准交纳，被告如逾期支付费用则按日万分之五计算滞纳金。从2017年3月至2018年1月被告屡屡违约，拖欠上述费用。被告辩称：一、原、被告之间没有签订合法有效的物业服务合同。二、原告未按法律规定收取物业服务费。根据深价规[2007]1号文及其附件《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（高层）》的规定，原告按每月3.8元收取物业费，属于一级收费标准，但原告不具备一级物业服务企业资质，服务也远未达到一级标准，原告十年来一直违规超标收取物业服务费。三、原告服务不尽责，服务质量低下，收费标准应当降低。原告服务期间管理混乱，公共场所及公共设施长期得不到维修保养，卫生状况很差，曾经失窃。综上，被告认为，1.原告应当根据《深圳经济特区物业管理条例》、深价规[2007]1号文及其附件《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（高层）》的规定，确定合法的收费标准，2.专项维修基金按照规定支付，3.水电费、垃圾处理费、排污费等按照实际产生的费用缴纳，4.双方没有签订合法有效的物业服务合同，原告要求支付滞纳金没有依据。本院经审理查明：一、原告诉张文娟等52名桐林花园小区业主物业服务合同纠纷52案，本院已经受理，案号为（2018）粤0308民初707号-758号。二、52宗案件共同的事实（一）2018年2月9日，桐林花园小区业主委员会成立。（二）桐林花园小区建设单位深圳华逸园房地产开发有限公司（以下简称华逸园公司）与原告于2007年12月26日签订《物业服务合同》，约定华逸园公司委托原告对桐林花园小区进行物业管理。合同第三条[合同期限]约定，“本合同自双方签订之日起生效，直至业主委员会成立后另行商定”。第七条[管理服务费用]第1款第①项约定，“按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积：5-7座连体别墅4.5元，1-4座小高层3.8元”。在（2018）粤0308民初734号和757号案中，原告各提交了一份华逸园公司与该案被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，用以证明一手业主在购买房产时，已与华逸园公司约定高层住宅的物业服务费收费标准为3.8元/月/平方米，别墅住宅的物业服务费收费标准为4.5元/月/平方米。上述两份合同第二十四条[前期物业管理]第一款载明，华逸园公司以协议方式聘请具有二级资质的物业管理企业即原告对桐林花园进行前期物业管理服务。特区内前期物业服务合同期限为2年，业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定的各项职责，但不得终止委托管理合同。至案件庭审终结日止，原告一直为桐林花园小区提供物业服务。（三）2007年12月21日，经盐田区物价检查所批准同意，原告制作了《桐林花园物业管理服务收费公示栏》。列明“物业服务收费计费方式：高层住宅每平方米3.8元/月，连体别墅住宅每平方米4.5元/月，收费依据：深价规[2007]1号及《前期物业管理服务合同》。本体维修基金计费方式每平方米0.25元/月，收费依据：深物价[1998]136号。水费收费依据：深价管字[2004]56号。污水处理费收费依据：深价管函[2005]15号。垃圾处理费收费依据：深价管字[2006]75号。”后因政府定价调整，水费至2017年8月1日依据深发改[2017]459号代收，2017年8月1日后依据深发改[2017]901号政府定价代收。居民生活垃圾处理费至2017年9月1日依据深价管字[2006]75号代收，2017年9月1日后依据深发改[2017]1063号政府定价代收。原告所诉求的费用均已按照新的政府定价进行了调整。（四）被告与原告签订的《管理规约》第四条[违约责任]第2款约定，“业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。”（五）原告具有物业服务企业二级资质。三、本案的事实（一）涉案房产基本情况：被告于2015年2月6日从案外人处购买涉案房产，产权100%。房地产名称桐林花园1-7座*****，建筑面积52.55平方米。（二）原告主张的被告欠费期间：原告于2018年1月8日制作《缴费通知单》，要求被告缴纳从2017年3月至2018年1月的物业管理费、专项维修基金和滞纳金，以及2017年2月至2017年12月的排污费、水费和垃圾处理费。以上事实，有《不动产权资料电脑查询结果表》、《管理规约》、《物业管理服务收费公示栏》、《物业管理服务收费标价牌监制申请表》、《深圳市自来水销售价格表》、《深圳市城市管理局关于统一我市居民类生活垃圾处理费计费方式的通知》、《物业服务合同》、《缴费通知单》、《欠费催收单》及送达邮单、《收款单》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及双方当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告按政府定价的收费标准和计费方式向被告代收专项维修基金、水费、污水处理费、垃圾处理费，符合相关规定，且被告对此无异议，本院予以确认。本案的争议焦点有三个，一是原、被告之间是否存在物业服务合同，二是原告收取物业服务费的标准如何确定，三是原告收取滞纳金有无依据。关于原、被告之间是否存在物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。但法律另有规定的除外。本案原告作为桐林花园小区的前期物业服务公司，其与华逸园公司签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，在华逸园公司与一手业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中亦有前期物业服务条款，因此，被告应当根据合同享有权利并承担义务。被告提出《物业服务合同》未经备案，本院认为，并无法律法规规定前期物业服务合同须经备案才生效，且原告提交的《物业服务合同》与《物业管理服务收费公示栏》以及《深圳市房地产买卖合同（预售）》相互印证，足以证明原告系桐林花园小区的前期物业服务公司。至于原告与华逸园公司之间的《物业服务合同》第三条[合同期限]约定“本合同自双方签订之日起生效，直至业主委员会成立后另行商定”，与一手业主与华逸园公司之间的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十四条[前期物业管理]中约定特区内前期物业服务合同期限为2年，本院认为，对业主而言，前期物业服务合同的期限应当以《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定的2年为准。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。在2年前期物业服务期限到期后，原告虽未与被告继续签订书面物业服务合同，但原告一直为桐林花园小区提供物业服务至今，被告事实上也接受了物业服务且未曾提出异议，因此本院认定，原告与被告之间存在事实物业服务合同关系，合同内容以《深圳市房地产买卖合同（预售）》中所约定的前期物业服务条款，以及《管理规约》、《物业管理服务收费公示栏》的内容为准，原告据此有权要求被告支付物业服务费。关于原告收取物业服务费的标准如何确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告提出原告超标准收取物业服务费、原告提供的物业服务质量低下应当从2017年1月开始降低收费标准的答辩意见，被告应当就上述主张提供相应证据，而被告提交的照片证据拍摄于2018年5月份，无法证明2017年1月起原告提供的服务情况，原告庭审中对照片证据的真实性不予确认理由是无法确认照片形成时间和来源。至于被告提出小区曾发生失窃、财物受损等事件，相关人员可另寻法律途径解决。反之，原告提交的《物业管理服务收费公示栏》、《物业服务合同》、《收款单》形成了完整的证据链，证明原告按照3.8元/月/平方米向被告收取物业服务费符合政府定价和双方约定，且桐林花园小区大部分业主按照政府定价和双方约定的收费标准交纳了物业服务费。因此本院认为，被告应当对其答辩主张承担举证不能的责任，故本院对被告的上述答辩意见均不予采纳。关于原告收取滞纳金有无依据。原、被告之间签订的《管理规约》中有收取滞纳金的约定，原告要求被告支付滞纳金符合约定，本院对原告该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖菊梅应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市志诚物业管理有限公司支付2017年3月至2018年1月期间的物业服务费人民币2196.70元、专项维修基金人民币144.10元及滞纳金人民币179元；二、被告肖菊梅应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市志诚物业管理有限公司支付2017年2月至2017年12月期间的居民水费人民币380.90元、污水处理费人民币120.90元、居民生活垃圾处理费人民币131.10元。案件受理费减半收取为人民币25元，由被告肖菊梅承担。上述费用已由原告深圳市志诚物业管理有限公司预交，被告肖菊梅应于本判决生效之日起七日内将所负担之数迳付原告深圳市志诚物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员 王    霄二〇一八年六月二十七日书记员 黄天露（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。