广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5102民初302号原告（反诉被告）：林勇妮，女，1971年7月24日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：杨楚程，广东典元律师事务所律师。被告（反诉原告）：李俊涛，男，1979年10月15日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：杨楚忠，广东锦帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斯敏，广东锦帆律师事务所律师。第三人：潮州市环保设备实业公司，住所地潮州市湘桥区环城西路23号。法定代表人：黄俊标，总经理。委托诉讼代理人：李宗平，广东凤州律师事务所律师。第三人：张冬梅，女，1970年10月3日出生，汉族，住潮州市湘桥区。第三人：林钏，女，1996年7月17日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：张冬梅（系第三人林钏之母亲），女，1970年10月3日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告林勇妮与被告李俊涛房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年3月3日立案后，依法适用普通程序进行审理，诉讼期间，被告李俊涛提起反诉，本院依法决定合并审理，并依法通知潮州市环保设备实业公司、张冬梅、林钏作为本案第三人参加诉讼，于2017年7月13日、2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告林勇妮及其委托诉讼代理人杨楚程、被告李俊涛之委托诉讼代理人杨楚忠、第三人潮州市环保设备实业公司之委托诉讼代理人李宗平到庭参加诉讼，第三人张冬梅、林钏经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林勇妮向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告李俊涛双方于2014年12月10日签订的房地产租赁合同及2016年4月9日签订的合同补充协议；2、判令被告李俊涛支付尚欠租金21000元；3、判令被告李俊涛自合同解除之日起至实际腾退之日止的场地占用费（以每月7000元计）。事实和理由：2014年12月10日，原、被告双方签订房地产租赁合同书，约定被告向原告承租位于潮州市XX路××号XXXX格铺面，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止共3年；年租金90000元，签约时被告先付第一年前6个月租金及第三年后6个月租金作为予付租金；租金每半年到期提前交付一次，以起租日为计。双方另约定，如乙方违约拖欠租金超过15天，甲方除追加所欠款外，可终止合同，无条件收回该出租房地产，并对其他事项进行了约定。2016年4月9日，经双方协商，签订了合同协议，约定自2016年4月起原月租金7500元降为月租金7000元；自2016年4月起乙方每3个月交付租金一次；原予付甲方后半年租金，现已改为予付甲方后3个月租金。依双方约定，被告应于2017年1月1日前支付租金21000元。被告违约拖欠租金，经原告多次催讨，其总以各种理由搪塞，后来干脆予以拒绝。被告李俊涛辩称，被告李俊涛的答辩意见与反诉状一致。被告李俊涛向本院提出反诉请求：1.驳回原告本诉的诉讼请求，确认被告与原告之间的房地产租赁合同及补充协议无效；2.判令原告返还被告后3个月的租金22500元、水电钥匙押金5000元；3、本诉、反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告于2014年12月10日签订房地产租赁合同书，原告将潮州市××路××侧XX格铺面出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止共3年，年租金为90000元。2016年4月9日，双方签订合同补充协议。经向潮州市环保设备实业公司了解，原承租人林勇峰与该公司对上述铺面签订了租赁合同书，租赁期限自2010年3月1日起至2014年8月31日止，合同第四项第2点约定，承租人不得私自转让铺面使用权，如有必要事先通知甲方，并经甲方同意。原承租人于2012年7月去世，原告系原承租人之妹。2014年12月10日，原告在铺面租赁期届满之后，未经出租人潮州市环保设备实业公司同意，私自将上述铺面出租给被告使用，原告的行为是无权处分行为，被告与原告之间的租赁合同应为无效合同。鉴此，为维护被告的合法权益，特提起反诉。对被告李俊涛的反诉，原告林勇妮没有提交答辩状，但在庭审中辩称，被告的反诉没有事实或法律依据，被告在反诉状中提出确认合同无效，该主张不能成立，原告认为主张合同无效应依据合同法第五十二条的规定进行审查，且本案原、被告之间均是有完全民事行为能力人，双方签订合同的意思表示真实，内容合法，因此，不存在合同无效的情形，被告的主张不能成立，应依法予以驳回。第三人潮州市环保设备实业公司述称，一、原、被告涉案的租赁铺面的所有权全部属潮州市环保设备实业公司所有，有州府国用字（XXXX）第90XXXX89号国有土地使用证和粤房字第××号房屋所有权证为证，事实清楚，证据充分。任何人未经潮州市环保设备实业公司授权对上列合法财产作出的任何行为，都是对潮州市环保设备实业公司合法财产权益的侵犯，是严重的违法行为，潮州市环保设备实业公司都将依法追究侵权人的法律责任。二、潮州市环保设备实业公司与原告对涉案的铺面从不存在租赁合同关系。涉案的位于潮州市××路XX侧XX格铺面，系潮州市环保设备实业公司的自有财产，2010年2月10日，潮州市环保设备实业公司与公民林勇峰订立租赁合同书一份，将涉案铺面（包括南侧铺面）出租给林勇峰，每月租金2650元（包括南侧铺面每月150元），租赁期限自2010年3月1日起至2014年8月31日止共4年5个月。合同除对双方的权利义务作出明确约定外，第四条第二款作出了“租赁期间乙方不能私自转让使用权，如有必要事先通知甲方，并经甲方同意”的明确约定。2012年7月15日，承租人林勇峰的妻子张冬梅、女儿林钏以“林勇峰2012年7月8日不幸突然病逝，…”为由，要求继承、承接租赁合同书的全部权利和义务，并保证严格履行合同，原告自愿作为张冬梅、林钏承接履行合同的保证人，协助张冬梅、林钏履行合同。潮州市环保设备实业公司考虑到张冬梅、林钏孤儿寡母的实际，为照顾张冬梅、林钏，同意了其申请。在张冬梅、林钏履行合同期间，原告仅作为张冬梅、林钏的代理人代为缴交租金，与潮州市环保设备实业公司根本不存在任何合同关系。三、原告私自将潮州市环保设备实业公司的合法财产与被告订立的租赁合同，是严重侵犯潮州市环保设备实业公司合法财产的违法行为，是自始无效的，潮州市环保设备实业公司保留追究原告侵权行为法律责任的权利。潮州市环保设备实业公司与张冬梅、林钏的合同2014年8月31日期满后，双方并未续约。潮州市环保设备实业公司多次通过张冬梅、林钏的代理人（原告）通知其依约腾退，将租赁铺面交还潮州市环保设备实业公司管业。但承租人张冬梅、林钏未自觉腾退，继续占用。2016年底，潮州市环保设备实业公司发现张冬梅、林钏及其代理人（原告）未告知潮州市环保设备实业公司，更未经潮州市环保设备实业公司同意的情况下，私自以个人名义将涉案铺面出租给被告从中暴利，立即通过涉案铺面实际使用人（被告）通知原告，要求张冬梅、林钏必须在2017年2月底前腾退清楚交还潮州市环保设备实业公司管业，涉案铺面将另行出租。2017年1月，原告作为张冬梅、林钏的代理人代交租金时，潮州市环保设备实业公司直接要求原告把上列通知告知张冬梅、林钏。虽然张冬梅、林钏已不是涉案铺面的实际使用人，潮州市环保设备实业公司仍给予其一个月的腾退时间（免予收取其2月份的租金）。原告与潮州市环保设备实业公司不存在任何租赁关系，原告私自将潮州市环保设备实业公司的合法财产与被告订立租赁合同，是自始无效的。四、潮州市环保设备实业公司作为涉案铺面的所有权人将涉案铺面出租给被告合理合法，合同依法成立并生效，任何人的任何异议都是对潮州市环保设备实业公司合法权益的侵害。由于张冬梅、林钏及其代理人（原告）严重违约，长期违法占用潮州市环保设备实业公司的财产从中暴利，已完全没有诚信可言，且潮州市环保设备实业公司涉案铺面对外出租时，被告系涉案铺面的实际使用人，张冬梅、林钏已实际不存在需要腾退的问题。潮州市环保设备实业公司作为涉案铺面的所有权人将涉案铺面出租给被告，合同依法成立并生效，是合理合法的。五、不论原告与被告之间是否存在纠纷，其双方之间存在的任何纠纷与潮州市环保设备实业公司不存在任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，张冬梅、林钏经本院依法送达开庭传票，未到庭质证。对林勇妮、李俊涛、潮州市环保设备实业公司提供的证据及本案事实，本院认定如下：位于潮州市湘桥区XXX路XX号房屋的权属人是潮州市环保设备实业公司，有粤房字第××号《房屋所有权证》为据。2010年2月10日，潮州市环保设备实业公司（甲方）与林勇峰（乙方）签订《租赁合同书》1份，约定由潮州市环保设备实业公司将位于潮州市湘桥区XXX路XX号XX格铺面（包括南侧铺面每月150元）出租给林勇峰使用，租赁期限自2010年3月1日起至2014年8月31日止共4年5个月，每月租金2650元，合同还约定租赁期间承租人不能私自转让使用权，如有必要事先通知出租人，并经出租人同意等条款。上述租赁合同履行期间，林勇峰于2012年7月8日死亡。2012年7月15日，张冬梅（林勇峰之妻）、林钏（林勇峰之女儿）、林勇妮（林勇峰之妹）向潮州市环保设备实业公司提交《继承、承接履行“租赁合同书”的申请》，其主要内容是张冬梅、林钏要求继承、承接和继续履行林勇峰与潮州市环保设备实业公司签订的四份《租赁合同书》的全部权利和义务，林勇妮自愿协助张冬梅、林钏履行《租赁合同书》的权利义务并作为张冬梅、林钏履行合同的保证人。潮州市环保设备实业公司同意张冬梅、林钏、林勇妮的申请。尔后，缴交租金及水、电费用均由林勇妮向潮州市环保设备实业公司办理，上述铺面的租金交至2017年1月底。上述租赁合同租期届满后，潮州市环保设备实业公司未向张冬梅、林钏收回租赁铺面。2014年12月10日，林勇妮（甲方）与李俊涛（乙方）签订《房地产租赁合同书》1份，林勇妮将位于潮州市湘桥区XX路XX号XX格铺面转租给李俊涛使用，约定租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止共3年，年租金90000元，3年共270000元，签约时乙方先付甲方第1年前6个月租金45000元及第3年后6个月租金45000元作为预付租金，乙方租金每半年到期提前交付1次，以起租日为计；双方同意于2014年12月15日由甲方将上述房产交付给乙方使用；甲乙双方协商议定，乙方付甲方第3年后6个月租金作为预付租金，如中途违约，作为赔偿甲方损失，不予退还；乙方在签订合同时交给甲方水、电、钥匙押金5000元，在租期满后结清水电费、移交钥匙及注销该房产相关政府注册手续后，甲方将押金款退还乙方。双方还约定其他有关的条款。2016年4月9日，林勇妮（甲方）与李俊涛（乙方）还签订《合同补充协议》1份，约定：经甲乙双方同意，自2016年4月起原月租金7500元降为月租金7000元；自2016年4月起乙方每3个月交付租金1次；原预付甲方后半年租金现已改为预付甲方后3个月租金；甲方转租给乙方的场地是甲方自1989年起从市通用设备厂租赁过来，一直合法经营至今，现因市通用设备厂改制原因，甲方与市通用设备厂之承租合同出险空档期，为保障乙方权益不受影响，甲方承诺在合同期内因场地收回原因造成乙方经济损失，经甲乙双方协商解决或第三方评估后，甲方愿照价赔偿。林勇妮与李俊涛签订上述《房地产租赁合同书》及《合同补充协议》后，李俊涛按双方约定付还林勇妮自2015年1月起至2016年12月的租金，还向林勇妮预交双方约定的租赁期限后3个月的租金22500元及水、电、钥匙押金5000元。2017年1月底，张冬梅将位于潮州市湘桥区XXX路XX号XX格铺面移交还潮州市环保设备实业公司使用，潮州市环保设备实业公司自2017年2月起没有向张冬梅收取该铺面的租金。2017年2月20日，潮州市环保设备实业公司（甲方）与李俊涛（乙方）签订《租赁合同书》1份，潮州市环保设备实业公司将位于潮州市湘桥区XXX路XX号XX第1间铺面出租给李俊涛，约定租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日止共1年，月租金6000元。2017年3月30日，潮州市环保设备实业公司向林勇妮发出《通知书》，主要内容是：你与张冬梅、林钏承接履行林勇峰的《租赁合同书》，你作为四份租赁合同的实际履行人履行了合同的全部权利义务，上列合同期满后，你未依约将出租场地交还，且在未经我司同意的情况下自行将场地转租他人，对你的违约行为我司多次提出交涉，你仍未自觉将承租场地交还。2017年1月初，我司再通过租赁场地的实际承租人通知你，限你在2017年2月底前自行腾退，我司将在2017年3月1日起收回场地另行出租，你得知后虽多方找我司的上级主管部门反映，但仍不与我司衔接终止合同及腾退事宜。期间大部分场地实际租户均在2017年2月底前与我司直接订立租赁合同。我司于2017年3月1日对尚未腾退的场地采取停水停电的自我保护措施，后在西新派出所的协调下，你虽作出及时自行腾退口头承诺，但迟迟未按约定将书面承诺报送我司，现特通知你，请你在接本通知之日起3天内按约定将书面承诺报送我司，并在接本通知之日起30天内自行腾退并将租赁场地交还我司管业等。后林勇妮与李俊涛因双方于2014年12月10日签订的《房地产租赁合同书》发生纠纷，遂于2017年3月3日诉至本院，提出上述诉讼请求，诉讼期间，李俊涛提起反诉，提出上述反诉请求。林勇妮主张其诉讼请求中的租金21000元是指2017年1月至3月的租金。经本院依法释明，林勇妮坚持原诉讼请求，不主张其与李俊涛签订的房地产租赁合同无效。本院认为：位于潮州市湘桥区XXX路XX号房屋是潮州市环保设备实业公司所有，事实清楚，可予认定。潮州市环保设备实业公司于2010年2月10日与林勇峰签订《租赁合同书》，将位于潮州市湘桥区XXX路XX号XX格铺面（包括南侧铺面每月150元）出租给林勇峰，租赁合同履行期间，林勇峰死亡后，根据张冬梅、林钏、林勇妮的申请，潮州市环保设备实业公司同意上述林勇峰向其租赁的房产的承租权转给张冬梅、林钏承接，事实存在，由此，上述《租赁合同书》的承租人已变更为张冬梅和林钏，事实清楚，可予认定。根据《继承、承接履行“租赁合同书”的申请》的内容反映，承接上述房产承租权的是张冬梅、林钏，林勇妮是作为张冬梅、林钏履行《租赁合同书》的保证人，故林勇妮对上述《租赁合同书》无权主张权利。林勇妮于2014年12月10日与李俊涛签订《房地产租赁合同书》，将位于潮州市湘桥区XXX路XX号XX铺面转租给李俊涛使用，并约定租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止共3年，林勇妮将其无权主张权利的租赁场地转租他人，未经张冬梅、林钏及潮州市环保设备实业公司同意，且其与李俊涛约定的租赁期限超出潮州市环保设备实业公司与林勇峰约定的租赁期限，而上述《租赁合同书》的承租权承接人张冬梅已于2017年1月底将位于潮州市湘桥区XXX路XX号XX格铺面移交还潮州市环保设备实业公司，潮州市环保设备实业公司也已于2017年2月20日与李俊涛签订《租赁合同书》，将位于潮州市湘桥区环城西路23号北侧第1间铺面出租给李俊涛。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，林勇妮与李俊涛2014年12月10日签订的《房地产租赁合同书》及2016年4月9日签订的《合同补充协议》应确认无效，因此，林勇妮在本案中的诉讼请求理由不成立，应予驳回。李俊涛请求确认其与林勇妮签订的《房地产租赁合同书》及《合同补充协议》无效的反诉请求，依法可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，现李俊涛请求林勇妮返还其预付的后3个月租金22500元及水、电、钥匙押金5000元，依法可予支持。综上所述，案经本院调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、驳回原告林勇妮的诉讼请求；二、原告林勇妮与被告李俊涛于2014年12月10日签订的《房地产租赁合同书》及2016年4月9日签订的《合同补充协议》无效；三、原告林勇妮应于本判决发生法律效力之日起10日内返还被告李俊涛预付的租金22500元及水、电、钥匙押金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费325元，由原告林勇妮负担，反诉受理费减半收取244元，由原告林勇妮负担。原告林勇妮应负担的本诉受理费已向本院预交，原告林勇妮应负担的反诉受理费，应于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  郑素君人民陪审员  林本崇人民陪审员  郑绍定二〇一八年六月二十一日书 记 员  孙 榕