广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初1647号原告：马国新，男，汉族，1988年10月1日出生，住址：广东省东莞市，委托诉讼代理人：徐鸿鹏，北京市隆安律师事务所律师。被告：徐克华，男，汉族，1957年4月4日出生，住址：湖北省公安县，第三人：东莞市广鸿房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府第**裙楼商铺**房。法定代表人：马图朋。委托诉讼代理人：钟选广，男，汉族，1995年3月9日出生，住址：广东省龙川县，原告马国新诉被告徐克华、第三人东莞市广鸿房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告马国新及其委托代理人徐鸿鹏，被告徐克华，第三人东莞市广鸿房地产经纪有限公司的委托代理人钟选广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马国新诉称，原告与被告及第三人于2017年4月30日签订《房屋买卖及居间合同》（下称“合同”），合同约定原告以440000元的价格，购买被告位于东莞市樟木头镇××花园××楼××室房屋。合同第6.2条约定“甲乙双方约定交易日期为待丙方通知后十个工作日内或银行同贷书批下来七天内到房地产交易所/公证处/律师楼办理该房产相关手续”，2.1.1条约定“合同定金为10000元，乙方应在本合同生效之日支付定金”，2.1.2条约定“乙方于樟木头交易所交易当天支付144000元”，9.1.1条约定“甲乙双方任何一方拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1%向守约方支付违约金。”。合同签订当日，原告即按照合同约定将10000元定金交予被告，然而合同签订后，在原告和第三方不断催促下，被告拒不配合前往房地产登记机关办理房屋转让登记手续，第三人于2017年6月24日向被告发出《催告函》，催促被告按合同约定办理相关手续，否则原告将追究被告违约责任，然而截止原告起诉之日，被告依然拒不履行合同。根据合同第6.2条约定，自第三人发出《催告函》10个工作日内，被告应配合办理过户手续，因此，被告应于2017年7月7日开始承担违约责任。根据合同9.1.1条“甲乙双方任何一方拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1%向守约方支付违约金。”，因此，根据合同约定，被告应当承担的违约金共计484000元，但原告考虑到如此计算将给被告带来巨大赔偿责任，因此原告愿主动降低被告违约金至房屋转让价的20%即88000元。故此，为了维护自身权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告返还原告定金10000元；2、被告按照《房屋买卖及居间合同》约定，解除合同，并由被告向原告支付房屋转让价格20%违约金88000元；3、被告按照合同约定，单独向第三人承担合同居间费用17600元；4、被告承担本案的诉讼费用，包括但不限于受理费、保全费、诉讼保全担保保险费等。被告徐克华辩称，1、案涉房产系被告与配偶杨芳共同财产，被告与杨芳感情不和，长期处于分开居住。被告擅自处分案涉房产的行为杨芳实际并不知情，被告也从未将此情况告知过杨芳及其他任何家人。2、案涉房产并不是被告到中介去挂牌交易的，案涉房产是原告上门找到被告的，当时被告什么都不懂，也没看合同就与原告签订案涉的房屋买卖合同。被告精神状况及身体也一直不好，年龄也较大，被告的实际年龄也已经七十岁，当时真的被原告骗了。3、根据双方签订的《房屋买卖及居间合同》第二条的约定：（2）乙方于樟木头交易所交易当天支付144000元。（3）剩余部分286000元，应当在交易当天支付由乙方所贷款银行一次性划入甲方账户内。试问当天乙方根本没有去向银行申请贷款，也根本没有取得银行的同贷书资料，乙方何以可在过户的当天由乙方贷款银行一次性划入甲方账户呢？这明显不符合二手房的交易流程。且本案的事实是乙方在带被告去了房管所办理过户，但是在并没有支付任何款项的情况下，要求被告办理过户。好在当天被告的身份证出现问题，否则当天被告会面临更大的风险，被告将面临房子过户，且拿不到任何房款，被告就是被中介和原告一起合伙起来骗的。根据合同第十一条补充约定：乙方有权指定任意购买人。这条规定也明显与事实不符。如果乙方是购买自行居住，乙方为何约定可以指定任意购买人呢？乙方摆明就是支付壹万元定金给被告，套住被告的房子，再将被告的房子再转卖给其他人，以达到炒房的目的。原告根本不是真实的买家，原告在第三人东莞市广鸿房地产经纪有限公司工作，是该公司员工，他就是假装买家，他明知道房子是被告与妻子共同财产，还骗被告签字卖房。被告本人年龄也高，视力不好，当时签合同的时候根本看不清合同，也根本看不到，被告被他们欺骗了。被告个人年龄大、身体不好，身体残疾，并且因为这个案件导致生了一场重大疾病，患了严重的心脏病，随时都有生命危险。案涉房屋买卖被告就是被骗了，被告根本就不知道签了合同，被告的房子没了、钱也没有了，被告一辈子节俭，只剩下房子养老，如果连房子都没有了，被告不知道怎么办。第三人东莞市广鸿房地产经纪有限公司辩称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2017年4月30日，原、被告及第三人签订《房屋买卖及居间合同》，约定被告将位于东莞市樟木头镇××花园××楼××室以440000元的价格转让给原告，其中定金10000元，在合同生效之日支付；在樟木头交易所交易当天前支付144000元，剩余部分286000元由原告所贷款银行一次性划入被告账户内。上述合同第九条约定：1、甲乙双方任何一方拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：…（2）每逾期三十日仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金。另，该合同备注：1、乙方有权指定任意购买人；2、甲乙双方一致授权丙方将上述物业以乙方给的价格填写网签买卖合同成交价以及到地税分局报税；3、甲方同意丙方对上述房产进行网签合同；4、甲乙双方已确认此居间合同；5、甲乙双方任意一方违约必须支付居间方4%个点的佣金（按合同上的物价计算）。合同签订当天，被告收取了原告支付的定金10000元，并签署特别条款，被告承诺包括本人配偶及相关产权人同意出售该物业；若本人和配偶及相关产权人未能按本人所签订的房屋买卖居间合同执行，则按本合同相关违约责任赔偿，本人对此承担连带责任，支付居间方的居间服务费按物业的转让价的4%来计算。2017年6月24日，第三人东莞市广鸿房地产经纪有限公司通过邮递的方式向被告发出催告函，要求被告接函后于2017年6月30日前与东莞市广鸿房地产经纪有限公司的员工张芳栋联系，无条件配合东莞市广鸿房地产经纪有限公司提交所需资料并办理相关手续；若仍拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理，将视为卖方不再履行双方签订的《房屋买卖及居间合同》，买方及东莞市广鸿房地产经纪有限公司将根据法律规定追究卖方的违约责任。被告称未收到该催告函。原告提交了录像录音资料到庭，以证实被告拒绝履行合同，违反合同约定，欲将购房款440000元增加为700000元。庭审中，原告确认其当时与被告签署《房屋买卖及居间合同》时系第三人东莞市广鸿房地产经纪有限公司的员工，并称在与被告签署上述合同时将合同内容读给了被告听，并拍摄了视频，但视频后来不见了。另，被告称在2017年五一劳动节期间，有很多人来看房，知道房价涨了很多就不同意卖给原告了，原告称2017年5月15日前，原告让被告给资料办理贷款，这个时候被告就不同意卖房了。同时查明，原、被告签署《房屋买卖及居间合同》时，仅有原告马国新、被告徐克华及第三人的工作人员在场。以上事实，有《房屋买卖及居间合同》、催告函、特别条款、收款收据、光碟及文字资料、“58”同城网站截图、房屋保全责任保险协议书及发票以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案属于房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点系案涉《房屋买卖及居间合同》是否显示公平，被告是否需要承担违约责任。案涉《房屋买卖及居间合同》系原、被告本人签名，这一点双方并未否认。作为原告，其在签署合同时系东莞市广鸿房地产经纪有限公司的员工，其作为专职从事房屋中介的人员，对二手房交易市场具有优于一般人的能力和知识，通俗一点说叫做更为了解，故其对案涉房屋当时的市场价具有准确的定位；而作为被告，首先，其年龄较大、属于外来人员、不会说普通话，沟通较为不便；其次，其视力不好，从开庭情况看，其需要通过放大镜来阅读材料，其相对于原告来说，没有原告所具备的专业领域的能力。由于原告当时系案涉房屋居间方东莞市广鸿房地产经纪有限公司的员工，故在签署合同时，居间方作为利害关系人，无法证实其有向被告释明买卖的风险及所具备的权利和义务，而原告称当时在签订合同时有将合同条款阅读给被告听，并有录有视频，但因原告称视频已经遗失，故在无证据佐证的情况下，本院对原告的陈述不予采信。庭审中，被告称在2017年五一期间，有很多人来看房，并知道房屋涨价很多，而原告也确认在2017年5月15日前，被告就不同意卖房了，由此，本院可以推定在2017年5月15日前，案涉房屋市场交易价格已远远不止原、被告双方的合同交易价440000元，因案涉《房屋买卖及居间合同》的签订时间系2017年4月30日，即在短短半个月的时间房屋交易价格即存在了巨大的差异，结合2017年4、5月份的市场行情，当时市场价格出现大幅波动的可能性并不大，由此可以推定原、被告双方签订《房屋买卖及居间合同》时的案涉房屋市场价格远远不止合同价440000元。因此，本院认为，原告作为专职从事二手房中介的人员，其利用其行业优势，在未经充分释明的情况下，以明显低于市场价的价格与处于较为弱势的被告一方签订《房屋买卖及居间合同》，符合《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条之规定，属于显示公平，被告以其自身行为采取默示方式行使其撤销权符合法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）款、第五十八条之规定，被告应将收取原告的定金10000元返还给原告。驳回原告的其他诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）款、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告徐克华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告马国新返还定金10000元；二、驳回原告马国新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2612元，保全费1070元，由原告马国新负担3363元，被告徐克华负担319元。原告马国新已预交上述费用。多缴纳的诉讼费200元，可向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  朱 畅人民陪审员  利见弟人民陪审员  郭悦敏二〇一八年六月二十日书 记 员  罗春梅附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。