四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1702民初1099号 原告：李军，男，1987年9月16日出生，汉族，住达州市通川区。 委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。 被告：达州市长江实业有限公司。 统一社会信用代码：915117007091756330。 法定代表人：余长江，总经理。 住所地：达州市通川区。 委托诉讼代理人：程翔禹，四川博立信律师事务所律师。 原告李军与被告达州市长江实业有限公司（以下简称长江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人李威、被告长江公司的委托诉讼代理人程翔禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李军向本院提出诉讼请求：1.判决被告长江公司立即协助原告办理房产过户手续；2.判决被告长江公司向原告支付逾期取得商品房权属证明的违约金26708.30元，逾期为原告办理房产证的违约金641.58元，共计27349.88元，并从2018年1月30日起至实际取得权属证明和为原告办理房产证之日止按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任；3.本案的诉讼费由被告全额承担。事实和理由：原告与被告长江公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于通川区，该商品房总价为548425元，之后原告按照合同约定履行了付款义务。该合同第二十条第（一）款约定“出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日向买受人支付。”第二十条第（二）款约定“2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房的，出卖人按逾期天数依据中国人民金融机构同期活期存款利率向买受人支付已付房款的利息。”原告已按照《商品房买卖合同》履行了付款义务，但被告却没有按照该合同履行自己的义务，应当承担违约责任。 被告长江公司辩称，一、被告迟延办证是因为达州市城乡规划局对案涉项目因原新华印刷厂21栋住宅楼拆迁安置问题不作为案涉项目规划核实的前置条件，导致案涉项目消防、竣工验收等延迟，并非答辩人故意不为原告办理产权证明。2007年7月9日，被告取得了案涉项目的3宗土地，并于2011年2月28日办理了《建设用地规划许可证》，2011年7月30日、2012年5月7日、2013年7月16日办理了《建筑工程施工许可证》。按照与工程承包人的施工合同约定，被告于2015年3月全面竣工，具备工程竣工验收条件，被告向达州市城乡规划局提出申请，要求对案涉项目申请规划验收。被告于2016年1月、5月多次向达州市城乡规划局提交规划验收报告，达州市城乡规划局于2016年9月28日对案涉项目因原新华印刷厂21栋住宅楼拆迁安置问题不作为案涉项目规划核实的前置条件，对悦城.逸景项目不予规划核实，并要求整改。被告不服上述整改通知，向达州市人民政府行政复议，达州市人民政府复议审查后撤销了因原新华印刷厂21栋住宅楼拆迁安置问题不作为案涉项目规划核实的前置条件这一具体行政行为。通过被告的努力，达州市城乡规划局于2017年6月22日为被告出具《达州市建设工程规划核实合格证》。此后，被告继续办理绿化、消防、整体工程竣工验收，积极作为。根据原、被告之间合同约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。同时根据双方签订的附件八《补充协议》第四条第2款约定：为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而导致的延误，主合同约定的期限按不可抗力实际发生天数顺延。因不可抗力原因导致出卖人逾期交付房屋的，出卖人免除责任。被告认为因达州市城乡规划局的整改通知导致被告无法办理竣工验收，从而导致整个项目后续工作延迟，并非是被告故意不作为导致。被告一直在积极的履行合同义务，办理案涉相关证照、手续，积极作为，并无主观违约的恶意。且房产手续复杂繁琐，并非一朝一夕可完成，迟迟不能办证的原因不在被告，被告没有过错。二、延缓办证的原因可能是多种的，是否对购房者造成生活上的不便或其他损失是开发商承担违约责任的前提。同时，原告并未按照合同约定向房管部门申请办证，提供办证所需资料，怠于履行合同义务，原告自身具有一定过错。办理房产证既可以由购房者自行前往登记机关办理，也可委托开发商或者物业管理公司办理。如果是房产手续上的问题，或者是登记机关不为购房者办理房产证等问题导致办证迟延，似不宜追究开发商的违约责任。根据原、被告之间的约定，原告并未按照合同约定向房管部门申请办证，提供办证所必需的资料，其自身具有一定过错，同时原告并没有损失。三、本案项目的业主高达百户，如果贵院在本案中判决被告承担一定的违约责任，将会导致被告损失上千万元，也会导致多起诉讼，消耗司法资源，也会造成不稳定社会因素增大，甚至直接导致答辩人公司关门歇业或者破产，请求法院慎重判决。综上，迟延办证的原因不在被告，被告无过错，原告没有损失，根据最高人民法院的相关精神，此类情况不宜追究答辩人的违约责任。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月13日，原告李军（买受人）与被告长江公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由李军购买长江公司开发修建的位于通川区“悦城.逸景”3号楼10层1号房屋，建筑面积105.38平方米，房屋总价548425元。合同第十一条约定“出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条（一）约定“初始登记出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日向买受人支付。”第二十条第（二）款约定“转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托X向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房的，出卖人按逾期天数依据中国人民金融机构同期活期存款利率向买受人支付已付房款的利息。”第二十五条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。”该《商品房买卖合同》附件内容有八项，其中附件八为《补充协议》，是对《商品房买卖合同》内容的补充以及对主合同附件的集合约定。《补充协议》第四条：对主合同第二十五条的补充约定：对主合同第二十五条中约定的“不可抗力”一词，双方同意作如下解释：1.不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；2.为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而导致的延误；遇上上述任何一种或多种情况发生时，主合同约定的期限按不可抗力实际发生天数顺延，但应在发生之日起60天内出具政府有关主观部门对不可抗力事件的证明文件。因不可抗力导致出卖人逾期交付房屋的，出卖人免除责任。合同签订后，原告依约定支付了购房款，被告按照约定交付房屋时间将房屋交付原告使用。 同时查明，2006年6月1日，长江公司与四川省达州新华印刷厂破产清算组签订《资产出售合同》，将位于通川区的厂房、办公用房和所属土地使用权及库存物资出售给长江公司。2007年7月19日，被告长江公司取得位于通川区的土地的国有土地使用权证书。2011年2月28日，长江公司取得上述土地的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为“悦城.逸景”，即本案所涉项目。长江公司于2011年7月30日取得了该项目6号楼的《建设工程规划许可证》，于2012年5月7日取得了该项目5号楼、7号楼的《建设工程规划许可证》，于2013年5月9日取得了该项目1号、2号、3号楼及物管用房的《建设工程规划许可证》。长江公司于2012年3月30日取得了该项目6号楼的《建筑工程施工许可证》，于2012年7月27日取得了该项目5号楼、7号楼的《建筑工程施工许可证》，于2013年7月16日取得了该项目1号、2号、3号楼及物管用房的《建筑工程施工许可证》。该项目于2015年6月全面竣工。2016年1月13日，长江公司就“悦城.逸景”项目向达州市城乡规划局申请规划验收。2016年9月28日，达州市城乡规划局作出《关于悦城逸景项目不予规划核实的整改通知》（达市规函﹝2016﹞247号），要求长江公司对以下问题进行整改：一、拆除原新华印刷厂3层办公楼并按规划修建地面停车场；二、《按照资产出售合同》约定，长江公司应无条件拆除原新华印刷厂21栋住宅楼。长江公司与《资产出售合同》签订单位进行协商，由原合同签订单位明确原新华印刷厂21栋楼拆迁安置问题不作为“悦城.逸景”项目规划核实的前置条件。长江公司不服该整改通知，向达州市人民政府申请行政复议。达州市人民政府于2016年12月23日作出达市府复决﹝2016﹞13号行政复议决定书，维持达州市城乡规划局作出的达市规函﹝2016﹞247号整改通知第一项内容，撤销该通知第二项内容。2017年6月22日，达州市城乡规划局为“悦城.逸景”项目出具了《达州市建设工程规划核实合格证》。2017年6月20日，长江公司取得了项目的绿化竣工验收。2018年2月6日，长江公司取得了该项目的建设工程竣工验收消防备案凭证。2018年4月17日，长江公司取得该项目的《竣工验收报告》，验收结论为合格。长江公司至今尚未取得“悦城.逸景”项目商品房的初始登记，长江公司庭审中称，该项目的初始登记正在办理之中。 庭审中，长江公司请求对原告主张的违约金按照不超过原告的实际损失的30%予以调整。 本院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，其内容未违反法律、法规强制性规定，合同及协议均有效。原告按照合同约定交付了购房款，被告也按约定向原告交付了房屋，房屋出卖人承担的义务除转移房屋的占有外，亦应当转移房屋所有权登记。房屋所有权采取登记公信主义，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本院对于原告请求被告协助办理房屋所有权登记的诉讼请求予以支持。按照双方合同约定被告应当在2016年9月30日前取得“悦城.逸景”项目3号楼的初始登记，但被告至今尚未取得该项目房屋的初始登记。被告的行为已经违约，应当承担违约责任。原告最迟应当在2017年9月30日取得“悦城.逸景”3号楼10层1号房屋的产权证书。被告未按约定时间取得房屋的初始登记直接导致原告无法办理房屋权属转移登记，系被告的责任导致原告无法按约定时间取得房屋所有权证书，被告的行为亦已经构成违约，应当对原告承担违约责任。被告虽辩称因达州市城乡规划局出具达市规函﹝2016﹞247号整改通知导致办证迟延，而该通知符合原、被告双方合同及补充协议中对“不可抗力”的约定，故被告应当免除责任。但达州市城乡规划局对被告未按规划建设、及未履行拆除相关住宅楼向被告发出整改通知，未对被告所建项目进行规划核实，达州市人民政府对该整改通知复议后亦维持了要求被告按规划建设的整改内容。故达州市城乡规划局的达市规函﹝2016﹞247号整改通知不符合双方约定“不可抗力”的情形，被告不应免除逾期取得初始登记及为买受人办理房屋权属转移登记的违约责任。关于违约金的标准，被告辩称原告主张违约金标准过高，应当按照原告实际损失的30%予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原、被告双方在合同中明确约定了违约金标准且该约定并未违法法律规定，应当按照合同约定计付违约金，被告的辩称意见于法无据，本院不予支持。截止2018年1月30日，被告应当支付逾期取得初始登记违约金为26708.30元（548425元x0.0001x487天），2018年1月31日起至实际取得房屋初始登记之日止的违约金按照每日万分之一计算。截止2018年1月30日，被告应当支付逾期为原告办理房屋所有权登记违约金为641.58元（122天÷365x0.35%x548425元）。被告承担逾期协助原告办理房屋所有权登记违约金的截止时间应当为被告向相关产权登记部门递交办理产权转移登记资料之日。 综上所述，为保护当事人的合法权益，维护合同的严肃性，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告达州市长江实业有限公司于本判决生效后六十日内协助原告李军办理位于通川区“悦城.逸景”3号楼10层1号房屋的不动产权登记； 二、被告达州市长江实业有限公司在本判决生效后三十日内向原告李军支付截止2018年1月30日逾期取得商品房初始登记违约金26708.30元，2018年1月31日起至实际取得初始登记之日的违约金以548425元为基数按每日万分之一计算； 三、被告达州市长江实业有限公司在本判决生效后三十日内向原告李军支付截止2018年1月30日逾期协助办理房屋所有权登记违约金641.58元，2018年1月31日起至被告达州市长江实业有限公司向相关产权登记部门提交协助办理产权登记资料之日的违约金以548425元为基数按照年利率0.35%计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费484元，减半收取242元，由被告达州市长江实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 黄 娟 二〇一八年六月十二日 书记员 杨斯淇