北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初13044号原告（反诉被告）：于淼，男，1990年3月23日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄娜，北京市中产律师事务所律师。被告（反诉原告）：李金峰，男，1991年4月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：蔡艳青，北京市颐合中鸿（南宁）律师事务所律师。原告（反诉被告）于淼与被告（反诉原告）李金峰合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于淼委托诉讼代理人李顺涛、被告李金峰委托诉讼代理人蔡艳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于淼向本院提出诉讼请求：1.判令李金峰支付于淼350000元合同款以及违约金195000元；2.诉讼费用由李金峰承担。事实和理由如下：2016年1月23日，于淼委托孙春前与李金峰签订《转让协议》，合同约定于淼将位于北京市丰台区角门北门8号院1号楼101的店面装饰和店内的足浴设备以及该房屋剩余租金及押金等扣除会员费用后以650000元的价格转让给李金峰，李金峰应于上述协议生效之日起一次性支付于淼350000元，剩余的300000元需在2016年4月30日前付清。李金峰逾期支付转让费用超过15天的，则应承担合同总标的的30%的违约金，上述协议签订后，于淼按约履行相应的合同义务，李金峰仅向于淼支付了300000元。后李金峰一直以各种理由拖欠支付剩余的合同款，于淼经多次催告后李金峰仍不履行支付义务，故诉至法院。被告李金峰辩称，不同意于淼的诉讼请求，理由为：1.李金峰未向于淼支付剩余合同款的原因是于淼违约在先，合同已经无法继续履行，李金峰不应向于淼支付剩余合同款及违约金。签订协议后，李金峰于2016年1月24日接手经营足疗店，在李金峰经营期间，房屋产权人多次找到李金峰要求腾退房屋，并于2016年3月31日强行收房，因此，李金峰不支付合同款的原因系于淼违约；2.协议中约定于淼应该转让房屋使用权，仅仅一个月，房屋产权人就找到店内致使李金峰无法经营店铺，李金峰租赁该店铺的目的是经营并获取经济利益，但是由于于淼的违约导致李金峰的合同目的无法实现，于淼应该向李金峰支付违约金，这是于淼的根本违约导致。李金峰不仅无法继续经营，还产生了租金、电费、税费等费用损失，故提起反诉。被告李金峰向本院提出反诉请求：1.判令解除双方就位于北京市丰台区角门北门8号院1号楼101（即北京市丰台区马家堡正旗大厦101底商）店铺签订的《转让协议》；2.判令于淼返还李金峰已缴纳的300000元房屋转让费；3.判令于淼支付李金峰违约金195000元；4.判令于淼支付李金峰受让后李金峰为于淼提供会员服务折合的费用57465元；5.判令于淼赔偿李金峰设备采购费10735元；6.判令于淼返还李金峰代为交纳的水电费14397.1元；7.诉讼费用由于淼承担。事实和理由：2016年1月23日，于淼委托孙春前与李金峰就丰台区角门北门8号院1号楼101的足疗店签订《转让协议》，于淼将店铺转让给李金峰经营，其中包括装饰、所有的足浴设备、5个月零15天的租金、押金100000元及店内所有会员，转让费共计650000元。合同签订后，李金峰向于淼交纳了300000元转让费，之后对足疗店进行维修，采购设备并开始营业。但自2016年2月底开始，自称是大房东的张建伟多次到店里，称要收回房屋，让李金峰尽快腾退，导致李金峰无法正常经营。3月24日房屋产权人张建伟发出正式通知，要求3月31日之前搬出，并于3月31日封住该店门，致使李金峰无法继续经营该足疗店。因于淼违约，导致李金峰的合同目的无法实现。故提起反诉。原告于淼对李金峰的反诉辩称，不同意李金峰反诉请求。1.协议签订后，于淼已经按协议履行了自己的义务，李金峰自己没有支付后续款项导致合同目的无法实现，故不同意李金峰反诉请求解除合同、返还转让款、支付违约金的诉请；2.协议约定转让之前店铺费用由原告承担，转让之后店铺费用由李金峰承担，因此不同意李金峰反诉要求支付会员服务费、赔偿设备采购费及水电费的请求。原告于淼向本院提交以下证据予以证明：1.《转让协议》及委托书，证明协议约定转让价款650000元、款项的支付时间、违约责任；2.经营所用房屋照片，证明转让时房屋状况；3.收条，证明于淼向吴强支付房租，每月租金50000元。李金峰向本院提交以下证据予以证明：1.《转让协议》，证明于淼委托孙春前与李金峰签订了转让协议，转让了涉案房屋店面内部装饰、设备及五个月零十五天的租金及押金10万元及店内所有会员，转让费共计650000元；2.通知、产权证及证明，证明房屋产权情况，2016年3月24日房屋产权人向李金峰出具通知，明示其房屋所有权，并限期李金峰搬离房屋，使李金峰无法经营，合同目的无法实现，于淼构成根本违约，李金峰无需向于淼支付转让费及违约金；3.照片一张，证明2016年3月31日房屋产权人封住李金峰经营的店门，致使李金峰无法经营足疗店；4.2016年2月13日祥狮工艺出具的8800元收据及2016年2月29日深圳市迪优美特电子科技有限公司出具的1935元发票，证明李金峰在受让足疗店后为经营采购添置关公像及播放器设备支出费用共计10735元；5.足疗店会员信息明细、会员消费统计明细、客户个人信息表及会员储值卡明细表，证明李金峰受让店铺后即2016年1月24日至同年3月31日期间为原会员提供服务折合费用57465元，该部分款项是由于淼违约导致李金峰产生损失；6.正旗大厦向李金峰出具的2016年1月份应当缴纳的电费12498.1元、水费1899元明细表及李金峰店员用手机于2016年2月24日拍摄的李金峰前往物业缴纳水电费视频光盘，证明李金峰在合同履行期间为于淼支付房屋电、水费共计14397.1元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李金峰对于淼提交的证据1、3真实性认可，本院予以确认。李金峰对于淼提交的证据2真实性不认可，不能确定当时房屋具体状况，照片并没有时间显示。因该证据无法确认时间，故证据的证明目的本院不予确认。于淼对李金峰提交的证据1真实性认可，本院予以确认。证据2中的产权证与证明的真实性认可，通知的真实性不认可。证据3真实性、合法性、关联性不认可，经营过程中产生的任何问题都应由李金峰承担，即使出现所述情况也与于淼无关，且于淼不认可存在封门的情况，导致李金峰无法经营是由第三方的非法侵权，而不是由于淼违约导致。上述两组证据的证明事实与北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1813号民事判决书认定的事实一致，故本院对该证据真实性予以确认。证据4真实性不认可，证明目的不认可。该笔款项是李金峰接手房屋后产生的费用，转让后的费用均是应由李金峰承担，即使产生费用，也不能证明与经营有关。因该证据无法证明与本案经营店铺具有关联性，本院不予认定。证据5真实性不认可，证明目的不认可。如该证据中卡号为880087会员开卡时间为2016年2月28日，消费时间是2016年2月29日，是在李金峰经营期间开的卡收的钱，与于淼无关。双方协议约定了转让后的费用由李金峰承担，并且转让时65万的转让金是已经将转让前原有会员不到26万元的服务费扣除后收取的，不应再向李金峰支付会员服务费。因于淼对证据真实性不认可，双方转让时又无对会员材料书面确认，故本院对真实性无法确认，对该部分证据不予认定。证据6真实性认可，证明目的不认可，协议约定转让后的债权、债务由李金峰承担。经审查，对证据真实性予以确认。本院经审理查明，2016年1月23日，于淼委托孙春前与李金峰签订《转让协议》，协议约定：“于淼将乾坤太合休闲健身有限公司经营的店面转让给李金峰，地址位于北京市丰台区角门北门**院**楼101。协议转让的标的物为店面装饰和所有店内的足浴设备以及5个月零15天的租金及押金100000元及店内所有会员，会员余额不超过贰拾陆万元，共计650000元转让费。李金峰应于协议生效之日起一次性支付于淼350000元，剩余的300000元分三次于在2016年4月30日前付清。李金峰付清所有费用后，房东给李金峰开具收据100000元。如李金峰逾期支付转让费用超过15天的，则应由李金峰承担违约金即合同价的30%并交还经营权，本合同终止。李金峰接手前店铺所有的一切债权、债务，法律责任及纠纷均有于淼承担，接手后一切经营行为及产生的债权、债务，包括李金峰在经营足浴店的期间所有水电费等各项费用均由李金峰负责。于淼应该协助李金峰办理工商营业执照，卫生许可证等相关证件的过户手续。于淼应保证对所转让之物享有所有权，如与他人发生纠纷，李金峰有权解除本合同，并要求于淼退还转让费并赔偿李金峰的损失（赔偿违约金即转让费的30%）。”协议签订后于淼已支付李金峰转让费300000元。次日，于淼将店铺交接给李金峰经营。2016年3月24日房屋产权人张建伟向李金峰发出通知，写明吴强先生违反租赁合同约定，擅自改变房屋用途且逾期支付房租达3月之久，我方已通知其解除租赁合同，现通知如下：“限你等于2016年3月31日之前搬出房屋，若逾期不搬并腾清房屋，我方有权自行收回，并对未搬离的物品做出处理，一切后果自担。2016年3月31日张建伟将租赁房屋房门上锁。”另查，2017年1月9日张建伟起诉吴强房屋租赁合同纠纷一案，经北京市丰台区人民法院审理后查明，2006年5月4日，张建伟（出租方、甲方）与吴强（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市丰台区马家堡正旗大厦101底商，一层、二层建筑面积共965.23平方米；该房屋出租后的用途为用于乙方开办餐饮公司，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途；房屋租赁期自2006年7月1日至2016年6月30日，共计10年，乙方向甲方承诺：不将此房屋转租给第三人，但是乙方有权将此餐饮公司承包或者转让给第三方经营，如果转让给第三方须报请甲方。签订上述合同后，双方依约履行。2016年1月，双方发生纠纷，吴强未再交纳房屋租金。3月31日，张建伟将租赁房屋房门上锁。庭审中于淼、李金峰均认可转让包含5个月零15天的租金系于淼已向吴强交纳房屋租金至2016年6月30日，每月为50000元。2016年2月24日李金峰缴纳2016年1月1日至31日房屋水费1899元、电费12498.1元，共计14397.1元。上述事实有当事人提交的上述证据及陈述在案佐证。本院认为，于淼与李金峰签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应依约履行。从双方合同约定内容上看，足浴店的转让不仅包括店内装饰、设备等财产转让，同时也包括足浴店的经营权及房屋使用权的转让。协议签订后，李金峰支付了300000元转让费，但经营了2个多月后就因原承租人吴强未交纳房屋租金，房屋产权人收回房屋的原因而无法继续经营，致使李金峰不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。于淼从吴强处接手店铺又将店铺转让给李金峰经营，李金峰不能继续经营并非其存在违约行为，故李金峰有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，李金峰行使法定解除权可以通过诉讼的方式，法院送达的反诉状是解除权行使的通知，发生合同解除的效力。本案中，李金峰提出反诉，2016年8月22日向于淼送达反诉状，该时间应视为李金峰提出解除合同通知到达的时间，故本院确认《转让协议》于2016年8月22日解除。于淼以李金峰没有支付后续款项，导致合同目的无法实现，不同意解除合同的理由，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《转让协议》已解除，于淼起诉要求继续履行合同，支付剩余转让费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。于淼抗辩导致李金峰无法经营是由第三方的非法侵权，而不是由于淼违约导致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，于淼应承担给李金峰造成的转让费的损失，但李金峰应交纳实际经营期间的房屋使用费。李金峰双方约定的转让费中包含5个月零15天的房屋租金，其实际经营至2016年3月31日，按双方认可的每月租金50000元计算，应扣除112903元，其余转让费应予退还。李金峰反诉要求于淼支付2016年1月份水电费的诉请，因其中部分系李金峰经营期间使用，故应按转让时间计算双方分担。李金峰反诉要求于淼另行支付违约金的诉请，因无合同依据，本院不予支持。李金峰反诉要求于淼支付会员服务折合费用57465元及赔偿设备采购费10735元损失的诉请，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认于淼与李金峰于2016年1月23日签订的《转让协议》于2016年8月22日解除；二、自本判决生效之日起十日内，于淼退还李金峰转让费187097元；三、自本判决生效之日起十日内，于淼支付李金峰2016年1月1日至2016年1月23日水电费共计10672元；四、驳回于淼全部诉讼请求；五、驳回李金峰其他诉讼请求。如果于淼未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4625元，由于淼负担（已交纳）。反诉案件受理费4788元，由李金峰负担3149元（已交纳）；由于淼负担1639元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹红卫人民陪审员  马洪波人民陪审员  侯广库二〇一八年六月二十七日法官助理孟昆书记员王依依