福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初2916号 原告福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司，住所地南安市溪美街道环西路口蓝湾上城七号楼一楼，统一社会信用代码：91350583563399940T。 委托诉讼代理人谢清清、黄小云，该公司员工。 被告陈春娥，女，汉族，1984年4月26日出生，住南安市。 被告陈妙林，男，汉族，1985年1月17日出生，住南安市。 原告福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司诉与被告陈春娥、陈妙林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司的委托诉讼代理人谢清清、黄小云到庭参加诉讼，被告陈春娥、陈妙林经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司诉称，南安骏信房地产开发有限公司是南安市“四季家园”小区的开发商。该公司于2010年8月21日与原告签订《前期物业服务合同》，约定该公司将上述“中骏四季家园”小区委托原告实行物业管理，双方对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定，其中房屋物业管理服务费收费标准为每平方一个月1.8元，每月15日前为当月物业管理服务各项费用的缴交时限，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五收取违约金。被告是四季家园小区15-2105单元的业主，接受原告提供的物业管理服务，却未能按时履行缴纳物业管理服务费的义务，自2015年7月1日起至2018年3月31日止的物业管理服务费、自2015年2月1日至2018年3月31日止的公摊水电费不予缴付。原告多方催讨未果，请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付自2015年7月1日至2018年3月31日止的物业管理费7632.9元、自2015年2月1日至2018年3月31日止的电费公摊632.8元、自2015年2月1日至2018年3月31日止的水费公摊38.1元合计8303.8元；2、被告向原告支付延迟交纳费用的违约金人民币2047.7元，违约金自欠缴月份当月的16日起按每日万分之五计算至人民法院判令被告还款之日止。上述各项费用共计10351.5元。3、本案诉讼费由两被告承担。 被告陈春娥、陈妙林未作书面答辩，也没有提供任何证据。 经审理查明，原告系南安市柳城办事处“四季家园”小区的物业管理服务公司，被告系南安市柳城办事处“四季家园”小区15-2105号房产的业主，该房产的面积为129.13平方米。2010年8月21日，原告的前身泉州世邦物业管理有限公司南安分公司与“四季家园”的建设单位南安骏信房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：原告向南安骏信房地产开发有限公司开发的“四季家园”小区提供物业管理服务；负责向业主和物业使用人收取物业管理费、其他公摊费用、特约服务费；物业管理服务费标准为住宅每平方每月1.80元，小汽车地下车位按月停放为每月70元；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、水电费，从逾期之日起每天按应交款的千分之三收取滞纳金，等等。2015年2月5日，被告陈妙林与原告签订房屋交接书，确认交接上述房产合同。签订后，原、被告均按上述合同的约定履行相应的权利义务，但从2015年7月1日起，被告就没有向原告交纳物业管理费，从2015年2月起就没有交纳公摊水电费等相关费用。截止2018年3月31日，共拖欠原告物业费7632.9元、电费公摊632.8元、水费公摊38.1元，合计人民币8303.8元，上述款项经原告催讨后被告至今仍未交纳。 上述事实，有原告提供的营业执照、法人身份证明、企业名称变更核准通知书、被告的身份证复印件、房屋交接书、《前期物业服务合同》和业户手册、临时管理规约、律师函、邮件收据以及原告委托的代理人在庭审中的陈述等为据。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法可以认定。被告对上述证据没有异议，也没有提供相反证据或反驳证据，视为其对证据的真实性和证明对象都没有意见，上述证据能够相互印证形成证据锁链，依法可以作为本案定案的依据。 综上事实，本院认为，原告是具有提供物业管理服务资格的独立法人，系南安市柳城办事处“四季家园”小区的物业管理公司。被告是“四季家园”小区15-2105号房产的业主。原告与“四季家园”的建设单位南安骏信房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》主体适格，内容合法，依法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对“四季家园”的所有业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告双方都应按照上述合同的约定履行各自的义务。原告作为物业管理公司，负有提供物业管理等相关服务的义务。被告作为业主，负有按照合同约定交纳物业管理费等各项费用的义务。现原告在合同签订后至今都一直在该小区提供物业服务，其主张被告拖欠物业管理费的期间和数额均符合《前期物业服务合同》约定，而被告没有提出抗辩，也没有提供相关的缴纳物业费的凭证予以反驳。因此，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告请求被告支付物业管理费用符合合同约定和法律规定，可以支持。因《前期物业服务合同》第十三条约定“小区的公共设施设备及公共场所产生的水电费由全体业主分摊，不包含在物业管理服务费中，并且委托原告先行代垫代付给电业部门和水务部门”，故原告请求被告支付公摊电费符合合同约定，也可以支持。《前期物业服务合同》约定每月15日前为当月物业管理服务各项费用的缴交时限，现被告拖欠被告物业管理费用已经超过二年，其在收到起诉书副本时仍未能及时交纳或与原告协商交纳事宜，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，《前期物业服务合同》约定“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、水电费，从逾期之日起每天按应交款的千分之三收取滞纳金”，该条款虽然约定的是滞纳金，但其实际上是违约金条款，应理解为被告逾期交纳物业费构成违约应赔偿原告的赔偿额计算方法。因此，原告请求被告支付滞纳金2047.7元符合合同约定和法律规定，可以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告陈春娥、陈妙林应于本判决生效后十日内支付原告福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司物业费7632.9元、电费公摊632.8元、水费公摊38.1元，违约金2047.7元，以上合计10351.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费59元，减半收取为30元，由被告陈春娥、陈妙林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  苏尚全 二〇一八年六月十二日 书记员  郑金玲 附页：一、判决依据的主要法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1