江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0732民初207号原告：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地：江西省兴国县兴国大道**。统一社会信用代码：913607327542340817。法定代表人：钟建文，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王仁俊，江西南芳（兴国）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张飞云，江西南芳（兴国）律师事务所律师，一般代理。被告：北京呈隆锦昌投资有限公司，住，住所地：北京市丰台区永外大红门南里**楼**一社会信用代码：91110106699585611X。法定代表人：廖晓霞，系公司董事长。委托诉讼代理人：吴春燕，江西同圆律师事务所律师，一般代理。原告赣州华隆房地产开发有限公司与被告北京呈隆锦昌投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年1月10日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告赣州华隆房地产开发有限公司的委托代理人王仁俊、张飞云、被告北京呈隆锦昌投资有限公司的委托代理人吴春燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赣州华隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的合同编号为20151103902的《赣州市商品房买卖合同》无效；2、判令被告将位于兴国县半山国际2号组团（金福花园四期）2号楼403A号房屋返还原告，并协助原告撤销该套房屋网签、备案手续退还给原告；3、返还房屋及撤销网签备案、退房手续所产生的费用由被告承担；4、判令被告赔偿原告损失，以房屋总价款562950元为基数按月利率20‰从2015年12月8日起计算至返还房屋时止；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原告的法定代表人钟建文因公司经营之需，于2014年12月初向在北京经营贷款投资公司的江西同乡廖晓霞借款1800万元。在该借款过程中，廖晓霞提出用原告开发的“金福花园”项目147套商品房做担保。就前述担保房屋，双方签订了多份《赣州市商品房买卖合同》，且均到兴国县房地产管理局办理了网签备案手续在被告名下，合同原件全部被被告带回北京。其中，编号为20151103902《赣州市商品房买卖合同》的标的系位于兴国县半山国际2号组团（金福花园四期）的2号楼403A号房屋；为使该虚假的房屋交易形成真实的表象，被告采取走账方式，将购房款337770元打入原告银行账户，后该款最终转回被告或其实际控制账户内。原告从2015年4月至2015年12月陆续还款1936万元，但被告只退还了40套房屋给原告，至今尚有107套房屋网签备案在被告名下，含本案诉争的房屋。原告多次要求对借款进行结算并退还107套房屋，而被告两年多来一直拒不结算借款本息并退房，致使该107套房屋一直被被告控制占有，原告无法进行销售。原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系虚假的交易，被告并未实际支付购房款，只是以签订房屋买卖合同的方式来为借款1800万元做担保。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。原、被告为担保的意思订立表面上的买卖合同，实际上是双方为担保作成的虚假交易，该房屋买卖合同无效，被告应立即协助原告撤销房屋的网签、备案，并将房屋返还原告；同时原告已基本还清被告的借款，被告仍然控制占有房屋，致使原告无法销售，且资金无法回收，让本是负债经营的原告雪上加霜，被告应赔偿由此给原告造成的损失。被告北京呈隆锦昌投资有限公司辩称：一、本案不应该适用简易程序，虽廖晓霞表示同意简易程序，但廖晓霞作为自然人，不知道简易程序的法律后果，且本案案情复杂，其法律关系是廖晓霞与钟建文之间的民间借贷关系，原告在诉状中也表示确认，该案的审理结果与廖晓霞与钟建文有法律上的直接利害关系，我方依法向审判庭申请追加廖晓霞、钟建文作为本案第三人。即本案不符合适用简易程序的法律规定。二、涉案房屋登记在答辩人名下系原告、原告法定代表人钟建文与答辩人、答辩人法定代表人廖晓霞协商一致的结果，系各方真实意思表示，且该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。之前各方是达成对钟建文与廖晓霞借款本息担保的意思，之后各方又达成以房屋抵偿借款本息及相关费用的意思，根本不存在隐瞒各方意思表示的情况，案件涉及的借款合同、保证合同、以物抵债协议、商品房买卖合同均为有效合同。三、原告无权要求答辩人将涉案房屋返还，并办理撤销网签备案等相关手续，在钟建文未清偿完毕廖晓霞债务前，廖晓霞有权不解除涉案借款的相关担保，原告作为案涉借款的保证人也无权要求答辩人解除相关担保手续。四、答辩人无需赔偿原告任何损失。本案中，显然系钟建文未能按时归还廖晓霞借款本息款，钟建文存在违约行为，答辩人及廖晓霞不存在任何违约行为，因此，答辩人无需赔偿原告任何损失，且原告作为案涉借款的保证人，理应履行相应保证担保责任，用其财产归还相关款项或抵偿债务。综上，案涉《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，应属有效，原告无权要求答辩人返还房屋并办理撤销网签备案等相关手续，更无权要求答辩人赔偿其损失，相反，原告作为保证人应按照保证合同履行其对廖晓霞的担保责任。本院经审理认定事实如下：钟建文系原告公司法定代表人，廖晓霞系被告公司法定代表人。因经营需要，2014年12月8日，钟建文与廖晓霞订立合同编号为2014借字第1208001号《借款合同》，合同约定：钟建文向廖晓霞借款2300万元，借期三个月，即2014年12月8日起至2015年3月7日止，月利率18‰，如逾期未还，加付违约金，每日按本金0.5%计算。同日，原告和廖晓霞订立保证合同，由原告的全部财产对钟建文借款2300万元承担连带责任担保。2015年3月7日，钟建文与廖晓霞订立《以物抵债协议书》，约定以原告面积14029.34平方米房屋抵债，钟建文作为甲方，廖晓霞作为乙方在协议签字，作为协议丙方的原告，没有盖章签字。钟建文与廖晓霞订立借款合同后，廖晓霞为保证钟建文如期履行借款义务，要求原告提供位于兴国县城“半山国际二号组团（金福花园四期）”项目的147套房屋，总面积14029.34平方米作为借款担保。原告与被告订立虚假“商品房买卖合同”31份，按价格每平方米3000元计算，购房款总计人民币42088020元，为了能将房屋网签、备案在被告名下，原、被告采取走账形式，每份“商品房买卖合同”所涉相应购房款由被告转账给原告，然后，再由原告方将购房款转给被告指定账户，最后，转账款都转至被告或廖晓霞账户。本案所涉“商品房买卖合同”编号为20151103902，房屋位于兴国县半山国际2号组团（金福花园四期）2号楼403A号，合同约定购房款为337770元（房屋面积112.59㎡×3000元/㎡）。钟建文偿还廖晓霞大部分借款后，原告法定代表人钟建文多次以邮件、微信方式要求被告法定代表人廖晓霞解押房屋，2015年11月底之前，被告陆续退回原告房屋40套，至今仍有107套房屋网签、备案在被告名下，现原告向人民法院起诉，要求法院解除网签、备案在被告名下的99套房屋，房屋面积9303.25平方米。按原、被告合同单价每平方米3000元计算，计人民币27909750元。另有８套房屋，面积为774.31平方米，尚未提起诉讼。钟建文与廖晓霞订立借款合同后，被告称已给付钟建文借款2300万元，并提供了钟建文书写的借据、收据和转账客户回单、网上银行电子回单。原告称：被告实际借款1800万元，当日走账空转500万元，返回了被告500万元,被告也确认原告当时已返还500万元。庭审中，被告认为：2015年12月8日以前钟建文已偿还借款2336万元，至于案外人周发祥转账100万元，是代钟建文偿还另一笔借款，2015年12月8日，钟建文欠廖晓霞本息400余万元，至今钟建文欠廖晓霞本息900余万元。原告认为：2015年12月8日以前钟建文已偿还借款2436万元，案外人周发祥转账100万元，应计算在内。同时，2015年9月29日钟建文之女钟楠茜转账给廖晓霞910万，应认定是偿还借款本金，原告提供了转账单和廖晓霞书写的收据，该收据载明是收取借款本金，原告认为截止2018年6月7日钟建文尚欠廖晓霞本息200余万元。认定原告与被告之间订立“商品房买卖合同”不是双方真实意思表示，是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为的依据：1、廖晓霞向公安机关陈述内容中，已明确为了借款安全订立商品房买卖合同，为了房屋能网签、备案在被告名下，购房款通过了走账形式，名为购房，实为借款抵押。陈述主要内容如下：为了确保我的借款安全，我们双方签订了房屋买卖合同。在2014年12月11日和12日两天，与华隆公司（即原告）售楼部共签订了147套房屋的31份房屋买卖合同（有的一套房一份合同，有的是3套、4套、5套房一份合同）。每签订一份合同，呈隆公司（即被告）就对应合同金额从呈隆公司账户将购房款转入华隆公司，房屋面积共14000多平方米，支付购房款42088020元。（购房款）返回呈隆公司没有直接转入我指定账户，华隆公司的款项都是通过其股东账户转出，因为这些房产本身属于抵押性质，我们双方通过协商好办理备案登记手续作为房屋抵押，实际这42088020元购房款如果不支付，房管局可能登记备案不了。为了方便备案登记，双方协商走了42088020元购房款流水，没有真实支付，不是实际购买。我也不会要这些房产，只是为钟建文归还借款而做的抵押，为确保借款安全，所以一式四份合同原件全部在我手中。2、根据本院调取的公安案卷，及本院审理查明：钟建文与王慧是夫妻关系，钟建文与钟楠茜是父女关系。廖晓霞与严昌忠系夫妻关系，严文颖系廖晓霞女儿，夏丽丽系廖晓霞保姆，戴启亮系严昌忠司机兼助理，尚禹系严昌忠保镖兼助理，李江华系原告公司股东。夏丽丽、戴启亮均证实：不认识钟建文、钟楠茜等人，本人有银行卡在廖晓霞手中控制使用。3、根据公安机关调取的李江华、廖晓霞、戴启亮、严昌忠、尚禹、钟楠茜、严文颖、钟建文、王慧等人的银行账户流水可以查明：原、被告对应购房合同的购房款共31笔，计人民币42088020元，先由被告银行账户转入原告银行账户，随即分多次流经李江华、钟建文、钟楠茜的银行账户，再转入尚禹、戴启亮的银行账户，尔后，又从尚禹、戴启亮的银行账户转入严昌忠、严文颖的银行账户，最后从严昌忠、严文颖的银行账户转回到被告及廖晓霞银行账户。被告并没有实际支付购房款。上列公安机关调取的银行账户流水和廖晓霞向公安机关陈述内容可以相互印证。本院认为：原、被告订立的系列商品房买卖合同，是名为商品房买卖合同，实为担保，双方并不是真实的商品房买卖的意思表示，因此，本案中，原、被告订立的商品房买卖合同无效。2015年12月8日，钟建文偿还最后一笔借款时，如按廖晓霞陈述，钟建文仅欠廖晓霞借款本息400余万元。而当时网签、备案在被告名下的房屋，按原、被告合同价每平方米3000元计算，房屋总价值超过三千万元，所欠借款金额和担保房屋价值相当悬殊，原告提供担保的房屋价值远远高于钟建文所欠的借款金额，显失公平，原告要求被告法定代表人廖晓霞解押房屋，被告至今拖延，致使原告不能正常出售房屋，影响原告企业经营，被告违反诚信原则，滥用民事权利，侵害了原告合法权益，造成原告经济损失，被告应承担相应的民事责任。原、被告订立无效商品房买卖合同过程中原、被告均有过错，原告应承担相应民事责任，但原告起诉时，已主动留下小部分房屋未起诉，配合钟建文偿还廖晓霞剩余借款，应减小原告过错责任。《根据中华人民共和国民法总则》第七条，第一百三十二条、第一百四十六条和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、确认原告赣州华隆房地产开发有限公司与被告北京呈隆锦昌投资有限公司签订的合同编号20151103902的《赣州市商品房买卖合同》无效。二、被告北京呈隆锦昌投资有限公司将位于兴国县半山国际2号组团（金福花园四期）2号楼403A号房屋返还给原告赣州华隆房地产开发有限公司。被告北京呈隆锦昌投资有限公司协助原告赣州华隆房地产开发有限公司撤销该房屋网签、备案手续，由此产生的费用由被告北京呈隆锦昌投资有限公司承担。三、由被告北京呈隆锦昌投资有限公司赔偿原告赣州华隆房地产开发有限公司损失60%,即以202662元（本案所涉房屋面积112.59㎡×单价3000元/㎡×60%）为基数，按月利率18‰计算利息，从2015年12月9日起计算至房屋解除网签、备案返还原告时止。四、本案所涉履行义务，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3183元，财产保全费2209元，由被告北京呈隆锦昌投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  肖晓荣二〇一八年六月十四日书记员  赖桂招