上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0112执异61号案外人：上海多点投资管理服务有限公司，住所地上海市松江区荣乐中路XXX号。法定代表人：陈晖，总经理。申请执行人：上海农商银行闵行支行，住所地上海市闵行区。负责人：杨园君，行长。委托代理人：范晨，上海合勤律师事务所律师。被执行人：上海龙扬工艺品厂，住所地上海市奉贤区。被执行人：上海龙通纸制品有限公司，住所地上海市闵行区。被执行人：姚大烈，男，1943年12月21日出生，汉族，住址上海市浦东新区。被执行人：曹志兰，女，1960年5月5日出生，汉族，住址上海市浦东新区。本院依据上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第277号民事判决，在执行申请执行人上海农商银行闵行支行与被执行人上海龙扬工艺品厂、上海龙通纸制品有限公司、姚大烈、曹志兰金融借款合同纠纷一案中，案外人上海多点投资管理服务有限公司对于本院处分房产的执行行为提2异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人上海多点投资管理服务有限公司异议称：请求对被执行人上海龙通纸制品有限公司名下位于闵行区新镇路XXX弄XXX号别墅带租约拍卖。事实与理由：案外人与被执行人于2013年5月1日签订房屋租赁协议约定，为解决被执行人资金需求一次性支付上述房产(含新镇路XXX弄XXX号、XXX号别墅)20年的租金共计360万元(当时龙通公司向我公司借钱，考虑到其偿还的风险，我公司将三套房产的20年租赁权一次性买断，然后另行出租)。案外人已于2013年5月6日支付租赁款360万元，房屋大概在2015年10月份左右移交，案外人对上述房产进行了装修；为了利益最大化，对该三套房屋的租赁权转让他人，目前处于出租状态。案外人上海多点投资管理服务有限公司提3的证据为：房屋租赁协议，证明双方发生租赁关系的事实；上海市闵行区人民法院(2015)闵民五(民)初字第1974号民事调解书，证明案外人承租系争房屋的事实已得到法院的确认；蒲汇别墅58号物业费缴纳发票三份(开票日期：2016年6月23日，计费月份：2011年1月-2013年4月，2013年5月-2015年6月发票；开票日期：2018年2月9日，计费月份：2017年7月-12月发票)，证明案外人实际使用房屋并缴纳物业费；银行转账单(日期：2013年5月6日，转出方严小萍、转入方鲁桂红，金额3,325,000元)，证明租金已经实际支付。被执行人上海龙扬工艺品厂、姚大烈、曹志兰目前去向不明。被执行人上海龙通纸制品有限公司经本院通知，未到庭接受审查。申请执行人上海农商银行闵行支行认为，三套房产的租赁并没有办理登记，不能对抗善意抵押权人，即申请执行人。住宅房屋一次性签订20年租期并不是房屋租赁合同关系的常态。结合案外人在某某的陈述笔录，是被执行人以房屋使用权的形式偿抵债务，双方没有房屋租赁的合意，是借款关系而非房屋租赁合同法律关系，不符合买卖不破租赁的规则，因此不应当带租拍卖。从案外人提1的证据看，调解书并没有对双方租赁关系进行认定，不能证明双方租赁关系的存在；申请执行人并非租赁合同的当事人，对此不能认定；打款凭证并非转款给公司，不能作为定案依据。本院经审查查明，系争的上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号全幢房屋的登记权利人为上海龙通纸制品有限公司。该房屋于2013年7月15日设立抵押登记，抵押权人为上海农商银行闵行支行；该房屋于2014年5月23日及2015年7月8日为本院财产保全查封。依据2014年11月4日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第277号民事判决书主文确认：一、被告上海龙扬工艺品厂于本判决生效之日起十日内偿还原告上海农商银行闵行支行借款本金3,700,000元、暂计至2014年4月15日的利息135,480.74元，及自2014年4月16日起至上述借款实际清偿日止按双方签订的编号为XXXXXXXXXXXXXX的《借款合同》约定计算的各类利息；二、被告上海龙扬工艺品厂于本判决生效之日起十日内偿付原告上海农商银行闵行支行律师费37,000元；三、被告上海龙扬工艺品厂到时不能履行上述义务，原告上海农商银行闵行支行有权以被告上海龙通纸制品有限公司所有的上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号房屋折价或者以拍卖、变卖上述房屋的价款在最高债权限额5,800,000元范围内优先受偿。上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由被告上海龙扬工艺品厂继续清偿；四、被告姚大烈、曹志兰对被告上海龙扬工艺品厂上述债务承担连带清偿责任；五、被告上海龙通纸制品有限公司、姚大烈、曹志兰承担担保责任后，有权向被告上海龙扬工艺品厂追偿。执行程序中，本院于2015年6月4日发布公告，责令本案被执行人限期履行民事判决书义务，拒不履行的，依法评估、拍卖或变卖系争房屋。2018年1月29日，案外人上海多点投资管理服务有限公司法定代表人陈晖向本院表示，当时上海龙通休闲服务有限公司法定代表人刘聪瑞需向其借款360万元，其考虑到借款的风险，故要求用上海龙通纸制品有限公司三套房产租赁20年钱款一次性支付方式来抵偿债务，于是双方签订了涉案房屋租赁协议；钱款3,325,000元由其财务严小萍汇入龙通休闲服务公司财务鲁桂红的账户，另外275,000元现金交给刘聪瑞。2018年3月2日，上海龙通休闲服务有限公司法定代表人刘聪瑞向本院表示，其系上海龙通纸制品有限公司实际运作人。上海龙通休闲服务有限公司向上海多点投资管理服务有限公司借款时，双方合意用上海龙通纸制品有限公司三套房产20年租金冲抵借款，故由其与陈晖签订了涉案房屋租赁协议，借款都用于龙通休闲服务公司开销。同时查明，依据2015年8月12日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2015)闵民五(民)初字第1974号民事调解书主文确认：一、被告上海龙通纸制品有限公司于2015年8月15日前交付位于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号房屋给原告上海多点投资管理服务有限公司；二、原、被告双方于本案无其他争议；三、案件受理费3,900元，由原告负担。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第277号民事判决书，上海市闵行区人民法院(2015)闵执字第384号执行公告、谈话笔录，上海市闵行区人民法院(2015)闵民五(民)初字第1974号民事调解书，上海市不动产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，对于案外人提2的排除执行的异议，执行法院当就以异议主张的权利的真实性、合法性、关联性及至能否排除执行为审查核心。本案依据上列审查查明的事实确认，由案外人上海多点投资管理服务有限公司主张的对系争房屋享有租赁权的异议事实，因该租赁合同设立的客观性、合法性、关联性抑或实际履约等事实未有相关生效法律文书得以确认；本院(2015)闵民五(民)初字第1974号民事调解书亦未印证双方该租赁关系以及案外人于系争房屋查封之前占有、使用该房屋的客观事实，且该民事调解书形成于系争房屋设定司法查封之后，本异议裁决之依据不为该案既有效力所及。同时，以案外人提3的其他相关书证的关联性以及形成时间，综合当事人陈述、商务惯例等情况判断，该以租赁形式抵偿债务的房屋租赁协议，其本质上不符合租赁合同的基本构成要件，当不适用“买卖不破租赁”原则。由此，被执行人上海龙通纸制品有限公司未依生效判决清偿债务，本院对其名下相应责任财产实施的强制执行措施于法有据，是为必要。案外人上海多点投资管理服务有限公司主张的执行异议，缺乏相应的基础事实和法律依据，并不足以排除对本案系争房屋的强制执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款的规定，裁定如下：驳回案外人上海多点投资管理服务有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  孔祥虎人民陪审员  史嘉安人民陪审员  叶菊花二〇一八年六月十三日书 记 员  蒋严玥附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。