江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0583民初18476号 原告:谢方洁,男,1984年9月25日出生,汉族,住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：王佳俊，上海德禾翰通律师事务所律师。 被告:农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司,住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路南侧。 委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。 原告谢方洁与被告农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司(以下简称福侬公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告谢方洁委托诉讼代理人王佳俊、被告福侬公司委托诉讼代理人孙君宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢方洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金23790元；2、判令被告支付原告逾期办证违约金30097.23元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年3月5日，原被告就昆山市淀山湖镇淀兴路南侧XX庄园XX幢XX单元XX号商品房签订《昆山市商品房购销合同》，合同约定该商品房总价款为1830000元。双方在合同中约定，被告在2016年4月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的该套商品房交付原告使用，但被告于2016年5月27日取得昆山市房屋交付备案证书。根据商品房购销合同第九条规定，如出卖人未按照合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，对于逾期不超过60日的，自合同第八条规定的最后交付期限（2016年4月30日)的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款的万分之五的违约金，经计算，被告应支付的违约金为23790元（1830000元×0.0005×26天）。根据商品房购销合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决”。由于被告于2016年12月15日取得不动产单元登记证书，与双方合同约定不符，经协商不能解决，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为在六个月以内（含六个月)的贷款的年利率为4.35%，故违约金应为30097.23元（1830000元×4.35%∕365×138）。原告认为，由于被告的原因，给原告造成巨大损失。为维护原告自身合法权益，原告特起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告福侬公司辩称：涉案房屋系2016年3月24日交付给原告，原告主张的第一项诉讼请求认为被告延期交房没有事实和法律依据；对于第二项诉讼请求，我方认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中有明确规定，如原被告双方之间有特殊约定的并不适用。被告与原告在购房合同第十五条中约定，被告应当在交房后90日内提供相应的备案材料，逾期未办理的应当协商解决。对于延期办证，原告也没有举证其具体的损失，因此原告的第二项诉请也没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年3月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房购销合同》一份，载明:出卖人将位于昆山市淀山湖镇淀兴路南侧XX庄园XX幢XX单元XX号商品房（以下简称涉案房屋）出售给买受人；住宅单价每平方米11443.22元，商品房总价款为1830000元；付款方式及期限，2016年3月5日一次性支付房款1830000元；关于房屋交付期限，出卖人应当在2016年4月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的涉案房屋交付买受人；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、协商解决。原告在该商品房购销合同买受人落款处签字确认，被告在该商品房购销合同出卖人落款处盖章确认。 合同签订后，原告支付被告购房款1830000元。被告为原告出具了销售不动产统一发票，发票载明购房款金额1830000元。2016年3月24日，被告将涉案房屋交付原告。2016年5月27日，被告取得房屋交付备案证书。被告于2016年11月21日交纳房屋登记费14400元，昆山市不动产登记中心为被告出具收据一份。2017年4月26日，原告取得涉案房屋的不动产登记。 另查明：被告主张2016年11月21日其将办理权属登记资料提交给昆山市不动产登记中心备案。原告认可被告关于提交权属登记资料备案时间，其主张被告逾期办理权属登记资料备案的期限为2016年8月26日至2016年11月21日，计88天。 以上事实，有原告提供的商品房购销合同、销售不动产统一发票、昆山市商品房竣工移交单、房产证、被告提交的房屋登记费收据、业主领房验收交接表及庭审中双方当事人陈述等证据所证实。 本院认为：原被告之间签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案房屋的交付时间，被告于2016年3月24日将涉案房屋交付原告，但此时被告尚未取得交付备案证书，不具备合法的交付条件。2016年5月27日被告取得房屋交付备案证书，此时才具备了合法的交付房屋条件，故本院确认被告交付房屋的合法时间应为2016年5月27日。根据合同约定被告应于2016年4月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的涉案房屋交付原告，现被告于2016年5月27日才完成合法交付。根据合同约定“对于逾期不超过60日的，自合同第八条规定的最后交付期限（2016年4月30日)的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款的万分之五的违约金”，根据上述规定，违约金计算标准为已付房款的万分之五，本院认定逾期交房违约金为23790元（1830000元×0.0005×26天）。关于逾期办理房产证问题，合同约定“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，根据上述规定，被告应于房屋交房使用时间即2016年5月27日后90日内（2016年8月25日前）将权属登记资料报产权登记机关备案，但被告直至2016年11月21日才将权属登记资料提交昆山市不动产登记中心，逾期88天。关于逾期办证的违约责任，因双方并无明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院认定逾期办证违约金为以1830000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算88天。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢方洁逾期交房违约金23790元、逾期办证违约金（以1830000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算88天）。 如采用转账方式支付，请汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60-12673）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 案件受理费1148元，由被告农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  李富军 人民陪审员  屠 杰 人民陪审员  曾 洁 二〇一八年六月七日 书 记 员  黄维珺 附判决引用条文： 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。