广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终7313号上诉人（原审被告）：章征钢，男，汉族，1963年12月26日出生。身份证住址：江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：胡建芳，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周垂富，男，汉族，1964年7月20日出生。身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：万里松，广东诚公律师事务所律师。上诉人章征钢因与被上诉人周垂富房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤03民终7313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。章征钢上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、依法改判章征钢无需向周垂富支付房产租赁税费269416.66元及滞纳金；3、依法改判章征钢无需向周垂富支付逾期腾房占用费76555.43元及滞纳金；4、周垂富承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案中周垂富是法定的房产租赁税缴纳主体。按中国现行税法明确规定，房产租赁税的纳税主体是出租人。章征钢和周垂富在《补充协议》中约定由章征钢承担租赁税费显然违反了法律强制性规定，应属无效约定。周垂富缴纳租赁税是其法定义务，不能转嫁给章征钢来承担。二、退一步讲，即使本案租赁税费应当由章征钢承担，周垂富收取章征钢两个月房租押金也能够冲抵。一审法院认定章征钢构成违约与事实不符，章征钢与周垂富2016年3月8日签订的《合同补充协议》约定：“若乙方未遵守本协议，拖欠费用达5000元以上，视为乙方违约，甲方有权收回租赁房屋，单方面解除合同且不予退回押金。”该《合同补充协议》约定的是自2016年3月8日以后如果章征钢违约的，周垂富有权单方解除合同。章征钢在2016年3月8日以后一直按约定履行义务，周垂富2016年6月1日发出的《解除租赁合同函告》陈述的解除理由是章征钢在2016年3月8日之前违约拖欠费用，对在2016年3月8日之前拖欠的费用章征钢在2016年6月1日也已经全部结清，周垂富以此为由单方解除合同并没收章征钢的租赁押金明显不合理，一审法院据此认定章征钢构成违约过于牵强。三、一审法院对租赁备案面积和实际面积的误差部分（52.86平方米)的租赁税费应当由周垂富承担的事实没有查明。章征钢在2016年6月1日之前已经和周垂富结清了全部租金及水电管理费，周垂富主张要求章征钢承担租赁税费没有扣减面税误差部分的税费，一审法院也没有查明。四、章征钢不存在占用周垂富房屋的事实。章征钢在2016年6月3日之前已经将涉案房屋全部搬空，不存在占用事实。一审法院认定章征钢在2016年6月22日才搬离没有事实根据。周垂富辩称，2016年3月8日，周垂富与章征钢就租金缴纳延期签订了《合同补充协议》，约定若章征钢拖欠达5000元以上则视为违约，周垂富有权收回涉案房屋或采取一切相关合法措施，单方面结束该合同且不予退还租赁押金。2016年5月26日，负责涉案房屋所在大厦物业管理的物业服务中心向章征钢发出关于催缴物业服务费事宜的函告，载明章征钢自2015年10月以来因其个人经营管理，未能如期缴纳物业服务费、本体维修基金、电费等费用，共计8个月，累计达82450元。章征钢租赁期间从未依照约定缴纳租赁税费，导致周垂富先行承担了租赁税费及滞纳金共计269416.66元。因章征钢未按合同约定如期缴纳物业服务费、本体维修基金、电费、租赁税费等费用，构成严重违约。2016年6月1日周垂富向章征钢发出解除租赁合同的函告，通知章征钢于2016年6月1日起解除双方租赁合同，要求章征钢于2016年6月3日前退场，要求章征钢于2016年6月5日前结清所有相关费用，租赁押金不予退还，当日章征钢签收了该函件。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法合理。周垂富向一审法院起诉请求：1、确认周垂富、章征钢于2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月1日正式解除；2、章征钢支付房产租赁税费281774.69元及利息4063.35元(暂计至起诉之日);3、章征钢支付房屋占用费123048.51元；4、章征钢承担本案诉讼费。一审庭审时，周垂富明确，第二项诉讼请求中的租赁税费利息从2016年6月1日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算；第三项诉讼请求中的房屋占用费系自合同解除之日2016年6月1日计至实际搬离之日2016年6月22日，按照合同约定的租金标准计算。一审法院认定事实：周垂富系深圳市福田区的现代商务大厦2101A、2102号房产的登记权利人。2014年1月7日，周垂富（出租方、甲方）委托甘xx与章征钢（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方办公使用；每月租金127250元；租期自2014年2月1日至2020年1月30日；合同为期6年，从2015年7月1日起每年递增6%月租金。2014年1月8日，周垂富（出租方、甲方）委托甘xx与章征钢（承租方、乙方）就上述房屋租赁合同签订《补充协议》，约定：经双方重新测量计算，确定2101A房的面积为138.67平方米，2102房的面积为317.47平方米，总租赁面积为456.14平方米，租金为每月每平方米250元，月租金总额为114035元；此租金为业主实收租金，租赁税费由乙方承担；双方租赁面积和租金以本补充协议为准，租赁所备案的面积比实际多52.86平方米；租金从2015年7月1日起每年递增6%，即2014年2月1日至2015年6月30日期间的月租金为114035元，2015年7月1日至2016年6月30日期间的月租金为120877元，以此类推；因租赁所备案租金高于双方约定的实际租金，由此多出来的租赁税费由甲方承担，乙方在给甲方的租金中直接扣除，具体数额以实际计算为准；原租赁所备案合同条款如与本补充协议有冲突，以本补充协议条款为准。之后，涉案房屋租赁合同开始履行。2016年3月8日，周垂富（出租方、甲方）委托耿xx与章征钢（承租方、乙方）签订《合同补充协议》，约定：由于乙方屡次拖欠租金，现双方约定乙方应于每月30日将当月租金汇至甲方指定账户中，租赁期间的水电费、管理费由乙方负责，并承诺按时交纳租金及相关费用；若乙方未遵守本协议，拖欠费用达5000元以上，则视为乙方违约，甲方有权收回该租赁房屋，单方面结束该合同且不予退回租赁押金，乙方应赔偿甲方经济损失。2016年5月25日，负责涉案房屋所在大厦物业管理的深圳市现代联行物业管理有限公司现代国际物业服务中心向周垂富发出《关于催缴物业服务费事宜的函》，载明：涉案房屋的租户即章征钢自2015年10月份以来，因其个人经营原因至今未能如期交纳物业服务费、本体维修基金、电费等费用，目前共计8个月，累计达82480.51元，为此，物业服务中心已多次向章征钢致电、上门催缴、发催费函等，同时也将欠费情况告知了周垂富委托人，据此请周垂富催促租户尽快交清上述欠费。2016年6月1日，周垂富向章征钢发出《解除租赁合同函告》，称：根据双方签订的2014年1月7日《房屋租赁合同》、2014年1月8日《补充协议》、2016年3月8日《合同补充协议》，章征钢应如期交纳租金、物业费、租赁税等费用，但章征钢拖欠相关物业费用8个月共计82480.51元，且自2014年1月8日至今一直未如期交纳租赁税费，构成严重违约，据此，通知章征钢于2016年6月1日起解除双方租赁合同关系，要求章征钢须于2016年6月3日前退场还楼给周垂富、于2016年6月5日前结清租金、物业管理费、电费以及租赁税费等所有相关费用，租赁押金不予退还。当日，章征钢签收了该函件。2016年6月22日，章征钢搬离了涉案房屋。另，周垂富提交的章征钢支付租金的银行流水单显示，合同履行期间，章征钢支付的每月租金金额都小于合同约定的租金金额。庭审时，周垂富确认，对于2016年6月1日合同解除之前的租金，章征钢已全部支付完毕；章征钢拖欠的物业费用在章征钢离场之前已经一次性补缴完毕。又查，周垂富于2016年7月12日向税务部门交纳了涉案房屋在2014年2月1日至2016年4月30日期间的租赁税费及滞纳金共计257058.63元；于2016年7月13日向税务部门交纳了涉案房屋在2016年5月1日至2016年6月30日期间的租赁税费共计24716.06元。一审法院认为，周垂富与章征钢之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于合同解除问题，依据双方约定，章征钢拖欠费用达5000元以上即构成违约，周垂富有权单方解除合同并收回该租赁房屋。本案中，因章征钢拖欠物业费用合计达8万余元且一直未依约交纳租赁税费，据此，周垂富有权依约解除合同及收回房产。周垂富于2016年6月1日向章征钢发出解除合同通知并经章征钢签收，该院认定涉案房屋租赁合同关系于2016年6月1日解除，周垂富的第一项诉请成立，该院予以支持。关于周垂富主张的租赁税费问题，依据双方约定，租赁税费由章征钢承担，但章征钢一直未交纳租赁税费，导致周垂富先行承担了租赁税费以及因未及时交纳而产生的滞纳金，在周垂富先行承担后，周垂富有权要求章征钢支付周垂富垫付的租赁税费（含滞纳金），并可要求章征钢赔偿因代垫而产生的按照中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息损失，利息应自周垂富实际交纳之日开始计算，周垂富主张的利息起算时间有误，该院予以纠正。具体为：对于2014年2月1日至2016年4月30日期间的租赁税费及滞纳金共计257058.63元，周垂富于2016年7月12日交纳，周垂富有权要求章征钢支付该笔税费及滞纳金，并赔偿自2016年7月12日开始计算的相应利息损失；对于2016年5月1日至2016年6月30日期间的租赁税费共计24716.06元，因涉案房屋租赁合同已于2016年6月1日解除，故章征钢仅应承担2016年5月1日至5月31日的租赁税费，而不应再承担2016年6月1日之后产生的租赁税费，因此，该院认定章征钢应承担24716.06元中的12358.03元并赔偿自2016年7月13日开始计算的相应利息损失，对周垂富主张的租赁税费（含滞纳金）金额以及利息计算金额超出部分，该院不予支持。此外，虽然双方约定了租赁备案登记面积多出实际租赁面积的那部分面积产生的租赁税费由周垂富承担，但同时也约定该多出租赁税费通过章征钢在向周垂富支付的租金中直接扣除的方式承担，而根据本案事实，章征钢的每月支付租金金额均小于合同约定的租金金额，且章征钢也未对此提出过异议，故该院认定周垂富已通过在租金金额中直接扣除的方式承担了该部分租赁税费。关于周垂富主张的房屋占用费，周垂富在通知解除合同时要求章征钢于2016年6月3日前搬离，而章征钢迟至2016年6月22日搬离，周垂富据此有权要求章征钢支付2016年6月4日至6月22日期间的逾期腾房房屋占用费，周垂富主张占用费的起算时间有误，该院予以纠正。关于占用费的计算标准，因合同未对此作出约定，故该院参照合同约定的该期间的租金标准来确定占用费的计算标准，即按每月120877元计算，据此，2016年6月4日至6月22日期间的占用费金额为：19天/30天×120877元＝76555.43元，对周垂富主张的房屋占用费金额超出部分，该院不予支持。综上，周垂富的诉请部分成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认周垂富与章征钢之间就2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》所形成的房屋租赁合同关系于2016年6月1日解除；二、章征钢应于该判决生效之日起10日内向周垂富支付房产租赁税费（含滞纳金）共计269416.66元（257058.63元+12358.03元）并赔偿相应利息损失（其中257058.63元的利息自2016年7月12日开始计算、12358.03元的利息损失自2016年7月13日开始计算，利息均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；三、章征钢应于该判决生效之日起10日内向周垂富支付逾期腾房占用费76555.43元；四、驳回周垂富的其它诉讼请求。案件受理费7433元（已由周垂富预交），由周垂富负担1133元、章征钢负担6300元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，章征钢和周垂富于2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》、2014年1月8日签订的《补充协议》以及2016年3月8日签订的《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点是：一、涉案房屋的租赁税费应由谁承担；二、周垂富是否有权单方解除合同并没收押金；三、章征钢是否应当支付2016年6月4日至6月22日期间的房屋占有使用费。关于第一个争议焦点，虽然法律规定缴纳房屋租赁税的主体是出租人，但出租人和承租人之间约定该笔税费由承租人承担，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。因此，章征钢应当依照双方的约定缴纳该笔税费。一审对此处理正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点，双方于2016年3月8日签订的《合同补充协议》约定“若乙方未遵守本协议，拖欠费用达5000以上，则视为乙方违约，甲方有权收回该租赁房屋或采取停水停电等一切相关合法措施，单方面结束该合同且不予退还租赁押金。乙方应赔偿甲方经济损失”，截至2016年5月，章征钢拖欠物业服务费、电费等八万多元，未依照双方的约定缴纳租赁税费二十多万元，故依照上述补充约定，出租人周垂富有权解除与章征钢之间的租赁合同，并没收租赁押金。此外，虽然双方约定了租赁备案登记面积多出实际租赁面积的那部分面积产生的租赁税费由周垂富承担，但同时也约定该多出租赁税费通过章征钢在向周垂富支付的租金中直接扣除的方式承担，而章征钢每月支付租金金额均少于合同约定的租金金额，故本院认定周垂富已通过在租金金额中直接扣除的方式承担了该部分租赁税费。章征钢请求周垂富返还多支付的税费缺乏事实依据，本院不予支持。关于第三个争议案焦点，周垂富主张章征钢实际搬离涉案房屋时间是2016年6月22日，并提交了物品放行单为证。章征钢主张6月3日已经搬离涉案房屋，6月22日的物品放行单是指其公司员工的私人物品因周垂富上锁后一直没拿走。本院认为，章征钢并无证据证明系因周垂富上锁导致其员工无法取走私人物品，而章征钢的公司员工的个人物品存放在涉案房屋内亦应认定为占用涉案房屋，故一审法院认定实际搬离时间为2016年6月22日正确，本院予以维持。综上，章征钢的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6300元、保全费2306元，均由章征钢负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年六月二十六日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。