浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1145号 上诉人（原审被告)：杭州麦登豪商务服务有限公司，住所地：杭州市南山路**。 法定代表人：柳莺，总经理。 委托诉讼代理人：牛金卓、童家桢，浙江浙元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：南屏服务中心，住所地：杭州市西湖区南山路**。 法定代表人：张强，主任。 委托诉讼代理人：林德平、马骎，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鸿茂控股有限公司，注册地：杭州市长生路****。 法定代表人：刘斌，董事长。 被上诉人（原审被告）：刘斌，男，1961年6月21日出生，汉族，住杭州市。 上诉人杭州麦登豪商务服务有限公司（以下简称麦登豪公司）与被上诉人南屏服务中心、鸿茂控股有限公司（以下简称鸿茂公司）、刘斌房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初4603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，位于杭州市南山路**房屋，登记所有权人是中共浙江省委招待处，登记的建筑面积为516.47平方米，除上述登记面积外，该处尚有其他房屋及构建物可以使用。2009年8月，鸿茂公司向南屏服务中心承租南山路8号大门东侧指定房屋，双方签订书面房屋租赁合同，约定租赁房屋建筑面积不少于705平方米（不包括警卫局机关办公用房），租期八年，至2017年10月7日。2011年12月30日，鸿茂公司向南屏服务中心提交《关于重新签订租房协议的函》一份，提出：因鸿茂公司为运营前述租赁合同项目专门成立麦登豪公司，鸿茂公司同意即日起原合同的承租人变更为麦登豪公司，权利义务全部转由麦登豪公司享有和承担，鸿茂公司对麦登豪公司承担的义务负有连带责任。 2014年10月7日，南屏服务中心与麦登豪公司签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：通过南屏服务中心内部邀请招租，麦登豪公司经参与投标、竞标取得南屏服务中心在杭州市南山路8号大门东侧指定房屋的承租权；租赁房屋建筑面积不少于705平方米（不包括警卫局机关办公用房），麦登豪公司认可所租赁房屋及庭院完好；租赁期为三年，自2014年10月8日起至2017年10月7日止；年租金为725000元；租金每年一付，每期租金在使用该房屋前一个月内（即10月8日前）支付；租赁房屋用途为会所、办公用房；房屋装修费用由麦登豪公司自行承担，装修须提前向南屏服务中心书面报告设计计划并附装修设计图纸（不能破坏原建筑结构）。本合同终止后，租赁房屋添附物等不能移送装修无偿归南屏服务中心所有，并不得拆除固定设施；麦登豪公司未按时支付租金的，每逾期一日，按照日租金（年租金除以365）的三倍支付违约金，逾期支付租金超过一个月的，按照年租金的50%赔偿南屏服务中心的损失；麦登豪公司未按约定退还租赁房屋的，每逾期一日，按照日租金（年租金除以365）的三倍支付违约金。麦登豪公司在该份合同上盖章，刘斌作为其委托代理人签字。 2015年11月5日，因麦登豪公司两年未支付水电费，又拖欠房租，南屏服务中心发出《关于出租房的停电停水通知》，要求麦登豪公司在2015年11月10日前缴清房租，否则将在11月15日前收回出租房屋使用权。南屏服务中心将该份通知张贴于案涉租赁房屋配电箱柜门开启处。当日张贴时，南屏服务中心将案涉出租房屋的电闸拉下，水表关停。 2016年4月18日，南屏服务中心与麦登豪公司、上海辉择投资管理中心（有限合伙）签订了《关于欠付2015-2016年度租金等事宜的补充协议》，其中约定：鉴于麦登豪公司继承鸿茂公司的权利义务与南屏服务中心签订房屋租赁合同，考虑到双方租赁关系已延期数年以及麦登豪公司的实际困难，南屏服务中心同意麦登豪公司应支付的2015年10月8日至2016年10月7日期间的房屋租金725000元延至2016年4月20日前支付，未能在上述日期支付的，南屏服务中心有权随时解除合同，收回房屋，房屋内已形成附合的装饰装修物无偿归南屏服务中心所有；南屏服务中心保留追溯违约金的权利。刘斌在该份补充协议下方出具书面承诺：本人刘斌自愿为麦登豪公司在《房屋租赁合同》以及本协议项下的义务与责任承担不可撤销的连带保证责任，保证期间为主债务履行期限届满后二年。嗣后，麦登豪公司按照上述补充协议支付了2015年10月8日至2016年10月7日期间的房屋租金。 2016年11月16日，南屏服务中心与麦登豪公司又签订《关于欠付2016-2017年度租金等事宜的补充协议》一份，其中约定：麦登豪公司应于2016年10月8日前向南屏服务中心支付一年租金725000元及拖欠水电费109971元，考虑到麦登豪公司的实际困难，经协商，麦登豪公司于2016年11月30日前支付所欠水电费109971元，剩余的725000元于2017年1月8日前支付，南屏服务中心保留追究滞纳金的权利；如在2017年1月8日前麦登豪公司未能付清租金及水电费，则视为《房屋租赁合同》自2017年1月8日起自动终止，租赁房屋内所有装修装饰无偿归南屏服务中心所有，麦登豪公司放弃所有权，房屋内所住人员自行离开，南屏服务中心随时收回房屋，麦登豪公司物品在付清所欠费用后才能搬离；麦登豪公司应在2017年2月28日前处置物品完毕，物品处置所得款项必须先支付所欠租金，否则物品由南屏服务中心处理，并且南屏服务中心有权要求麦登豪公司付清所有款项及追究其违约责任；刘斌对麦登豪公司在本协议及房屋租赁合同项下权利义务责任承担连带责任。麦登豪公司盖章，刘斌签字。 另查明：案涉租赁房屋由中共浙江省委招待处授权南屏服务中心进行对外出租。在诉讼中，法院对租赁房屋进行了现场勘验。案涉租赁房屋部分面积有产权证，部分无产权证，两部分因历史原因已经形成不可分割的整体，且无产权证面积略少于有产权证面积。案涉租赁房屋并未正常使用，麦登豪公司安排的保安进行留守值班。配电箱位于留守保安工作场所内侧，配电箱柜门上仍保留着南屏服务中心于2015年11月5日张贴的通知。配电箱无锁闭装置，可以自行开启，推上电闸开关，即可恢复租赁房屋经营场所的电源。上述配电箱电闸关闭时，保安工作生活场所的电源处于正常供应状态。案涉租赁房屋的水表处于户外水表箱内，无控制关闭装置，可以自行开启。 2017年6月2日，南屏服务中心向法院提出诉讼请求：1.确认南屏服务中心与麦登豪公司于2014年10月7日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月8日终止；2.麦登豪公司立即腾退并返还杭州市西湖区南山路8号大门东侧的租赁房屋；3.麦登豪公司支付租金181250元（自2016年10月8日计至2017年1月7日）、水电费109971元；4.麦登豪公司支付违约金1328834.77元（按5958.90元/日暂计至2017年5月18日，此后按相同标准另计至麦登豪公司实际返还房屋之日止）；5.鸿茂公司、刘斌对麦登豪公司上述第二至四项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由麦登豪公司、鸿茂公司、刘斌承担。 原审法院认为，根据南屏服务中心、麦登豪公司的诉辩主张，本案存在以下四个争议焦点： （一）南屏服务中心、麦登豪公司签订的案涉房屋租赁合同的效力以及权利义务是否已经终止。南屏服务中心经案涉租赁房屋权利人授权对外出租，故出租人主体适格。案涉租赁房屋部分面积无产权证，亦未取得相关职能部门的批准建设文件，故案涉房屋租赁合同中涉及该部分面积出租的合同内容无效，有产权证部分面积出租则有效。虽然合同部分无效，但是麦登豪公司实际占用使用该部分面积，故南屏服务中心可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。案涉房屋租赁合同在履行中，因麦登豪公司欠付租金及水电费，双方签订《关于欠付2016-2017年度租金等事宜的补充协议》，该补充协议约定了案涉房屋租赁合同的终止条件，即被告麦登豪公司未在2017年1月8日前付清租金及水电费，案涉房屋租赁合同则于2017年1月8日终止。该终止条件的约定，涉及未取得批准建设文件的面积部分因无效而并不能发生终止的法律后果，就合同有效部分约定上述终止条件不违反法律法规强制性规定。麦登豪公司未能按期付清款项，则终止条件成就，案涉房屋租赁合同有效部分权利义务于2017年1月8日终止。 （二）案涉房屋租赁合同部分无效，部分终止后麦登豪公司应承担的法律责任。无效部分合同内容自始无效，因该约定取得的财产应当予以返还。有效部分合同内容因权利义务终止，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，麦登豪公司因案涉房屋租赁合同取得的租赁房屋应当返还给南屏服务中心，并按照约定支付合同有效部分租金及按照合同约定的租金标准支付合同无效部分房屋占有使用费。至于麦登豪公司提出的租赁房屋面积不足应减少租金的主张，因案涉租赁房屋系有产权证和无产权证两部分组成，故不能仅凭有产权证面积少于合同约定便推定租赁房屋交付面积不足，且无产权证部分面积，并未妨碍麦登豪公司的正常使用，故麦登豪公司未能举证证明南屏服务中心交付的租赁房屋不符合合同约定。而且麦登豪公司的承租权来源于其关联公司鸿茂公司，案涉租赁房屋自2009年开始已经使用，麦登豪公司对租赁房屋现状完全知晓，案涉合同的租金标准亦是根据多年使用的租赁房屋整体面貌而约定的，故即使租赁房屋经测量后实际面积尚有不足，都不影响合同约定的租金标准系双方真实意思表示，故该院对麦登豪公司要求减少租金的抗辩意见不予采纳。关于麦登豪公司提出的南屏服务中心张贴《关于出租房的停电停水通知》导致租赁房屋无法使用而不予支付租金的主张，涉及对该张通知的法律后果的判断。虽然该张通知张贴于配电箱柜门开启处，但并无锁闭装置妨碍麦登豪公司的开启使用，而且配电箱在麦登豪公司的控制之下，麦登豪公司完全可以自行撕开该张通知，或恢复或切断电源，而户外水表亦可以自行拧开或拧关，故该张通知的张贴客观上并不会导致麦登豪公司无法使用租赁房屋。上述判断亦可从麦登豪公司事后所为予以印证，南屏服务中心与麦登豪公司在上述通知张贴后约五个月达成迟延支付租金的补充协议，麦登豪公司并未提及南屏服务中心有断水断电造成租赁房屋无法使用的行为，而是承诺支付包括通知张贴之后租赁期限对应的全部租金，且之后实际支付上述租金。故麦登豪公司保留通知未予撕毁，并不能当然证明南屏服务中心妨碍其使用租赁房屋，不排除麦登豪公司为消防用电安全，在自身经营停滞、未正常使用案涉租赁房屋的情况下，给予水电的安全维护。据此，该院对麦登豪公司要求不予支付租金的抗辩意见亦不予采纳。关于南屏服务中心主张的水电费，该水电费系麦登豪公司支出，且经双方补充协议确认，故该院对南屏服务中心的该项诉请予以支持。 （三）麦登豪公司应承担的违约金数额。案涉房屋租赁合同部分有效部分无效，无效部分违约金约定亦无效，故南屏服务中心就该部分房屋占有使用费的逾期支付主张违约金，以及逾期腾房主张违约金，无法律依据，该院不予支持。有效部分的租金逾期支付，则构成违约，但是合同约定的违约金过分高于逾期付款损失，故该院酌情将该部分违约金标准降低至每日万分之五。因有效部分和无效部分面积混同，故在确定有效部分租金时，该院酌情按照有效、无效面积各半予以计算。按照上述计算原则及南屏服务中心主张的逾期付款期限，经计算，该部分违约金数额为4123元。有效部分面积逾期腾房，亦构成违约，但是合同约定的违约金过分高于该部分损失，故该院酌情将该部分违约金标准降低至日租金二倍，经计算2017年1月8日至2017年5月18日期间逾期腾房违约金为258219元，此后按此标准计至实际腾退返还之日止。 （四）鸿茂公司、刘斌的应承担的法律责任。鸿茂公司2011年底出具的《关于重新签订租房协议的函》，明确对案涉房屋租赁合同项下麦登豪公司应承担的义务负有连带责任，该行为即为提供连带责任保证，故南屏服务中心要求鸿茂公司承担连带责任，合法有据，该院予以支持。刘斌于2016年4月18日在《关于欠付2015-2016年度租金等事宜的补充协议》下方出具书面担保，为麦登豪公司提供连带责任保证，故刘斌应当承担连带保证责任。刘斌辩称其无须承担责任，于法无据，该院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决：一、南屏服务中心与杭州麦登豪商务服务有限公司于2014年10月7日签订的《房屋租赁合同》中有效部分权利义务于2017年1月8日终止；二、杭州麦登豪商务服务有限公司于判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区南山路8号大门东侧的租赁房屋自行腾退并返还给南屏服务中心；三、杭州麦登豪商务服务有限公司于判决生效之日起十日内支付南屏服务中心房屋租金及房屋占有使用费181250元（自2016年10月8日计算至2017年1月7日）、水电费109971元；四、杭州麦登豪商务服务有限公司于判决生效之日起十日内支付南屏服务中心违约金262342元（计算至2017年5月18日），自2017年5月19日起至上述租赁房屋腾退返还之日止的逾期腾房违约金，按照每日1986.3元计付；五、鸿茂控股有限公司、刘斌对杭州麦登豪商务服务有限公司所负上述第三、四项债务承担连带责任；六、驳回南屏服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19380元，由南屏服务中心负担10044元，杭州麦登豪商务服务有限公司负担9336元。鸿茂控股有限公司、刘斌对杭州麦登豪商务服务有限公司负担的诉讼费承担连带责任。南屏服务中心于判决生效之日起十五内向原审法院申请退费；杭州麦登豪商务服务有限公司、鸿茂控股有限公司、刘斌于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，麦登豪公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实严重错误。1、被上诉人南屏服务中心交付的租赁房屋面积不符合约定，差额面积对应的租金无权要求上诉人交付。案涉租赁房屋，自2009年起一直由被上诉人鸿茂公司租赁，2011年12月30日，鸿茂公司致南屏服务中心，要求将租赁主体变更为上诉人，由上诉人享有鸿茂公司在原租赁关系的权利及承担义务。南屏服务中心同意鸿茂公司的要求后，上诉人与南屏服务中心于2014年10月7日，签订了关于案涉房屋的《房屋租赁合同》。依据上诉人与南屏服务中心签订的《房屋租赁合同》第一条约定，租赁房屋的面积不少于705平方米（不包括警卫局机关办公用房），基于对服务中心作为省警备局机关单位的信任，上诉人并未核实房产证面积。直至南屏服务中心起诉时，上诉人才得知房产证的面积仅为516.47平方米，且房产证所涉部分面积在出租前就被警备局占有使用。一审法院对于现场进行了查看，在查看现场时，被上诉人鸿茂公司及刘斌均提出对于租赁物面积进行测绘，但一审法院未予同意。不在房产证范围内的部分建筑物，系原承租人鸿茂公司所建，并非由南屏服务中心建造，南屏服务中心并不是该无证建筑的所有权人。上诉人作为原租赁合同的权利义务承接人，当然有权继受该部分无证建筑物的无偿使用权，南屏服务中心无权要求上诉人支付该部分租金。一审法院在未查明租赁物实际使用面积及无证建筑物权利人的情况下，主观臆断的认定上诉人需要支付无证建筑物的占用费，显属认定事实错误。2、被上诉人南屏服务中心对租赁房屋进行断水断电违约在先，致使上诉人无法使用租赁房屋，上诉人有权不予支付断水断电期间的租金。2015年11月5日，由于上诉人迟延支付租金，南屏服务中心对于案涉房屋进行了断水断电，并对配电箱贴上封条予以查封，该事实其在庭审中也予以自认，直至一审法院进行现场查看时，封条仍在并未撕毁。南屏服务中心作为出租人，在2016年4月双方签订《补充协议》，上诉人按照《补充协议》约定支付租金后，应履行恢复供水供电的义务，排除对上诉人使用租赁房屋的妨碍。但在上诉人支付租金后，南屏服务中心既不自行恢复供水供电，也不撕开封条或告知上诉人如何恢复水电供应，严重违反了作为出租人的合同义务，致使上诉人无法使用租赁房屋，违约在先，应承担相应的违约责任，即无权要求上诉人支付该期间的租金。上诉人并非水电安装专业人士，对于南屏服务中心具体切断或关停了水电供应系统具体哪一部位并不清楚，更不清楚只要撕毁封条，推上电闸，便可恢复用电的事实。作为一家普通企业，对于作为省警备局机关单位南屏服务中心所贴封条，心存敬畏，不敢随意撕毁。此后上诉人与南屏服务中心签订的《补充协议》，是上诉人为了避免前期投入的装修受到损失，为了早日恢复水电，迫于无奈签订的，并不是同意在断水断电无法使用租赁房屋的情况下，继续支付租金。一审法院在查看现场后，以上诉人可以自行撕毁封条恢复水电，上诉人未实施该行为且继续支付租金为由，认定南屏服务中心的行为未妨碍上诉人使用租赁房屋，上诉人仍需支付断水断电期间的租金，严重违背客观事实且片面袒护南屏服务中心。3、案涉《房屋租赁合同》不应认定为于2017年1月8日自动终止。虽然上诉人与南屏服务中心于2016年11月签订的《补充协议》约定，若上诉人在2017年1月8目前，不付清租金和水电费，合同自2017年1月8曰起自动终止。双方此前于2016年4月18日达成了迟延支付租金的《补充协议》，且上诉人按照补充协议约定支付了租金，此时恢复水电、排除对上诉人使用租赁房屋的妨碍是南屏服务中心要求上诉人再次支付下一期租金的先合同义务。南屏服务中心在2016年11月签订的《补充协议》时，亦口头承诺将立即恢复水电。因此，在南服务中心未恢复水电前，上诉人有权暂时不予支付租金等费用。由于南屏服务中心违约在先，《房屋租赁合同》不应认定为于因上诉人未支付租金及水电费，于2017年1月8日自动终止。4、上诉人无需支付违约金，即使最终认定上诉人需要支付违约金的，违约金的计算标准也过高，远超南屏服务中心的实际损失。虽然上诉人出现了迟延支付租金的情形，但南屏服务中心也无权违约对租赁房屋进行断水断电。双方于2016年4月18日达成了迟延支付租金的《补充协议》，且上诉人按照补充协议约定支付了租金，此时恢复水电、排除对上诉人使用租赁房屋的妨碍是南屏服务中心要求上诉人再次支付下一期租金的先合同义务。在南屏服务中心未恢复水电前，上诉人有权不予支付租金。因此上诉人不存在违约行为，更不需要支付违约金。退一步讲，即使最终法院认定上诉人需要支付违约金的，按一审判决认定的日万分之五以及日租金两倍的标准计算出的违约金，远远高于南屏服务中心的实际损失，上诉人认为应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，一审法院认定事实严重不清，片面袒护被上诉人南屏服务中心，望贵院依法查明本案事实，撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人南屏服务中心除支付水电费以外的其他诉讼请求；判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人南屏服务中心承担。 被上诉人南屏服务中心答辩称：上诉人认为南屏服务中心交付的租赁房屋面积不符合合同约定，并以此为由要求减付租金，该上诉理由不成立。案涉房屋自2009年就由鸿茂公司租赁和使用，自2014年起变更为由上诉人租赁，上诉人对租赁房屋状况完全知晓。上诉人在房屋租赁合同第一条中确认，上诉人认可所租赁房屋及庭院完好。有产权证部分的房屋和无产权证部分的房屋属于不可分割的整体，上诉人对整体房屋使用多年，也从未就房屋产权登记及面积问题提出过任何异议。实际上，上诉人租赁房屋中有产权的面积为439.27平方米，无产权证的面积为271.98平方米，合计面积为711.25平方米。超过了《房屋租赁合同》约定的705平方米。涉案房屋的租金按房屋现状整体作价，房屋租赁合同明确约定了年租金金额为725000元，上诉人在《关于欠付2015-2016年度租金等事宜的补充协议》、《关于欠付2016-2017年度租金等事宜的补充协议》中也多次确认其欠付的年租金金额为725000元，上诉人对年租金金额无异议。上诉人认为无产权证的部分房屋系鸿茂公司建造毫无事实根据，也未提交任何证据证明其主张。反之，南屏服务中心在原审审理过程中已经就房屋出租给鸿茂公司前的状态，提交了相应的照片证据，以进一步证明上诉人未如实陈述本案基本事实。南屏服务中心并未实施停水停电行为，也未妨碍上诉人对租赁房屋的使用。南屏服务中心于2015年11月5日在租赁房屋内的配电箱柜门上张贴《关于出租房的停电停水通知》。仅仅是为了催促上诉人尽早支付拖欠的租金及水电费，水电开关均无任何锁闭装置，上诉人可自行开启。这一事实，已经由原审法院通过现场勘验的方式，已经进行了查明。由于上诉人未在2017年1月8日前向被上诉人南屏服务中心付清房租以及水电费。上诉人与被上诉人南屏服务中心在《关于欠付2016至2017年度租金等事宜的补充协议》中，明确约定《房屋租赁合同》的终止条件，并且该终止条件已经成就。上诉人应向被上诉人南屏服务中心结清租金及水电费用返还租赁房屋，并承担违约责任。原审判决对于南屏服务中心原审所主张的违约金金额已经大幅调低了最终认定的违约金金额，违约金标准实际上已经与本案案涉房屋当前的一个市场租赁价格已经远远低于这个市场租赁价格了，还不足以弥补被上诉人南屏服务中心的实际损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人鸿茂公司、刘斌未进行答辩。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，麦登豪公司上诉所称租赁房屋的面积及停水、停电期间的租金问题，2009年鸿茂公司已经开始使用涉案租赁房屋，麦登豪公司的承租权来源于其关联公司鸿茂公司，麦登豪公司及鸿茂公司在使用期间对房屋的现状完全知晓，均未对租赁房屋的面积提出异议。因案涉租赁房屋系有产权证和无产权证两部分组成，故不能仅凭有产权证面积少于合同约定便推定租赁房屋交付面积不足，且无产权证部分面积，并未妨碍麦登豪公司的正常使用。麦登豪公司认为无产权证部分面积的部分建筑物系鸿茂公司所建，但麦登豪公司未提交充分的证据佐证其主张的该事实，故应承担举证不能的责任。麦登豪公司在履行合同过程中，及时交纳租金及相关的费用是其应尽的义务。因麦登豪公司未及时交纳租赁费用，南屏服务中心于2015年11月5日张贴《关于出租房的停电停水通知》。该通知张贴后约五个月双方就达成迟延支付租金的签订了《关于欠付2015-2016年度租金等事宜的补充协议》，麦登豪公司并未提及南屏服务中心有断水断电造成租赁房屋无法使用的行为，而是承诺支付包括通知张贴之后租赁期限对应的全部租金，且之后实际支付上述租金。麦登豪公司在按补充协议履行交纳租金后，麦登豪公司完全可以自行撕开该张通知，或恢复或切断电源，而户外水表亦可以自行拧开或拧关。麦登豪公司保留该通知未予撕毁，并不能当然证明南屏服务中心妨碍其使用租赁房屋。案涉房屋租赁合同在履行中，因麦登豪公司欠付租金及水电费，双方于是2016年11月16日签订《关于欠付2016-2017年度租金等事宜的补充协议》，该补充协议约定了案涉房屋租赁合同的终止条件，即麦登豪公司未能在2017年1月8日前付清租金及水电费，案涉房屋租赁合同则于2017年1月8日终止。麦登豪公司未能按期付清款项，则终止条件成就，案涉房屋租赁合同于2017年1月8日终止。案涉房屋租赁合同部分有效、部分无效，无效部分违约金约定亦无效。有效部分的租金逾期支付，则构成违约，但是合同约定的违约金过分高于逾期付款损失，原审法院酌情将该部分违约金标准降低至每日万分之五并无不当。综上，麦登豪公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15000元，由上诉人杭州麦登豪商务服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年六月七日 书记员  何英杰