上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初25023号原告：周继刚，男，1974年10月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：袁善良(系周继刚岳父)，男，1949年1月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：蒋凤超，上海亚冠律师事务所律师。被告：上海恒申置业有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。原告周继刚与被告上海恒申置业有限公司(以下简称恒申公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，先后于2017年12月4日、2017年12月26日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜使用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年4月27日再次公开开庭审理了本案。原告周继刚及其委托诉讼代理人蒋凤超、袁善良、被告恒申公司的委托诉讼代理人洪维争到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周继刚向本院提出诉讼请求：1、要求恒申公司对上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行修复，具体维修部位及修复方案见司法鉴定书中的“鉴定意见和处理建议”；2、恒申公司向周继刚交付系争房屋；3、恒申公司支付逾期交房违约金，自2014年11月1日至起其实际交付系争房屋之日止，按每日1,123.47元计算；4、恒申公司赔偿损失288,790元。事实和理由：2013年8月31日，周继刚、恒申公司签订《上海市商品房预售合同》，约定周继刚向恒申公司购买系争房屋，总价5,617,965元，交房日期为2014年10月31日，逾期交房每天违约金为已支付房价款万分之二，对房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据等。2014年11月2日，周继刚接到验房通知，双方对房屋进行验收，周继刚发现系争房屋多处出现质量问题无法使用，并委托了上海易至居工程项目管理有限公司进行了检测验收，2014年11月4日，该公司出具了报告，双方会同恒申公司指定的绿地物业公司人员经现场勘验，确认系争房屋存有严重质量问题，恒申公司将系争房屋钥匙交给绿地物业公司，安排施工队进行整改，但至今仍有诸多质量问题，现要求恒申公司按鉴定报告中的方案予以修复。基于恒申公司至今未交付系争房屋，按照预售合同第十一条的约定，按已付房款5,617,365元的日万分之二即每日1,123.74元支付自2014年11月1日起至其实际交付系争房屋之日的逾期交房违约金。由于系争房屋存有质量问题，造成周继刚下列损失：未提供临时居住地补偿费用(2个月)20,000元、海滨八村XXX号XXX室房租费(暂算34个月)119,000元、房屋检测费400元、处理质量问题误工费(60多次)20,000元、处理质量问题交通费(60多次)6,000元、二次搬家费3,000元、搬家次数增加家具损坏费5,000元、超基本档水、电、煤气费15,390元、家庭分居精神抚慰金10万元，共计288,790元，要求恒申公司赔偿。恒申公司辩称，同意按司法鉴定书中的“鉴定意见和处理建议”修复系争房屋。不同意周继刚的其余诉请。依据预售合同第十三条的约定，交房的标志为恒申公司交房通知书规定日期，2014年10月25日，恒申公司向周继刚发送交房通知，通知其2014年10月28日就能办理进户，且周继刚于2015年1月5日向恒申公司发出的通知中自认其于2014年10月底收到恒申公司发出的通知，故恒申公司已于2014年10月28日将系争房屋交付给了周继刚，不存在逾期交房，故不同意交付系争房屋及支付逾期交房违约金。对于周继刚提出的赔偿请求，其系侵权诉讼，主体存在问题，房屋产权人为二人，且其所称的损失并无事实依据，与违约金存在重复主张，为修复系争房屋的装修质量问题，恒申公司已向周继刚提供了上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称302室房屋)供其居住，因此周继刚没有损失，不同意赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2013年8月31日，恒申公司作为卖方(甲方)、周继刚作为买方(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为126.93平方米，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为5,617,365元，合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列所列条件,见补充条款。合同第十一条约定甲方定于2014年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同追究甲方责任。合同第十三条约定,该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方交房通知书规定日期。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生延期交房的责任由甲方承担。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予赔偿。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同补充条款一第六条(补充本合同第十条)约定，甲方取得了《住宅交付使用许可证》；甲方承诺在房屋交付使用之日起180天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；如到时不能取得新建商品房房地产权证的，乙方有权要求甲方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之0.5计算，自本合同约定的最后办证日期之第二天起算至实际办取之日止，合同继续履行。合同补充条款一第七条(补充本合同第十一条)及第十一条(补充本合同第十七条)均约定在房屋交付过程中发现的质量问题(主体结构不合格除外)，装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，乙方不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。甲方应在房屋交付后根据合同的有关约定向买方承担修复、补偿等责任。合同另对双方的权利义务作了约定。2014年10月23日，恒申公司取得上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号等房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年10月25日，恒申公司向周继刚发出《进户通知》，内容为：“您购买的本公司开发的‘绿地新江湾名邸’现已符合交付条件，经政府有关部门验收合格。现将有关房屋交付事项通知您：您购买的国泓路XXX弄XXX号XXX层XXX室物业，现实测建筑面积为126.93平方米，总房价5,617,365元。本次进户于2014年10月28日至2014年11月2日集中办理进户手续，如您需要与2014年11月2日后办理进户的，请您提前致电咨询电话，我公司将为您安排办理进户手续。届时请您带好下列资料及费用：1、本通知书；2、所有购房合同(原件).......”2014年11月2日，周继刚前往办理系争房屋进户手续。当日，周继刚在《商品房结算及进户凭证》上签名，明确客户周继刚购买系争房屋，实测面积126.93平方米，总房价款5,617,365元，现购房款已全部结清，给予办理进户手续。周继刚提出系争房屋内存在诸多装修质量问题，要求恒申公司整改，对此，恒申公司表示同意，并提供了其所有的上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称302室房屋)供周继刚一家在整改期间居住。2015年1月，恒申公司将302室房屋的钥匙交付给周继刚，周继刚后搬入该房屋居住至今。恒申公司对系争房屋的装修质量问题进行了维修，其认为已整改完毕，周继刚对此提出异议，认为系争房屋仍有装修质量问题，至今未整改完成。周继刚称系争房屋的产权于2016年6月登记至其名下。2016年8月18日，系争房屋的产权变更登记至周继刚、袁娟(系周继刚妻子)名下，为按份共有，各1/2。2017年10月，本院受理恒申公司诉周继刚排除妨害纠纷一案，恒申公司向本院提出诉讼请求：1、周继刚将302室房屋返还给恒申公司；2、周继刚支付自2016年7月1日起至其实际返还302室房屋之日止的房屋使用费，按每月15,000元计算。经审理，本院于2018年1月19日作出(2017)沪0110民初22900号民事判决书，判决：驳回恒申公司要求周继刚将302室房屋返还给恒申公司及要求周继刚按每月15,000元支付自2016年7月1日起至其实际返还302室房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求。判决后，恒申公司不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持恒申公司的一审诉讼请求。2018年5月23日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终2825号民事判决书，认为因系争房屋的质量问题，周继刚经恒申公司同意入住302室房屋。现恒申公司、周继刚对于系争房屋是否已修复完毕等尚有争议，有待诉讼解决，故一审法院关于恒申公司目前要求周继刚返还系争房屋的条件尚未成就等认定并无不当，予以认可。就周继刚是否有权继续无偿使用系争房屋，有赖于系争房屋的修复情况，故在系争房屋的修复问题有定论之前，对恒申公司的上诉请求，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。审理中，1、周继刚于2018年1月向本院申请司法鉴定，要求对系争房屋内装饰装修存在的如下质量问题进行司法鉴定并出具修复方案：1、房间内多处出现大理石开裂、色差；2、厨房间、朝北的次卫生间的墙面瓷砖空鼓；3、房间内多处天花板开裂；4、房间内多处墙纸与门套及踢脚线处未封胶；5、房屋大理石地面、台面存在污渍。本院遂委托上海房屋质量检测站对此进行司法鉴定。2018年3月26日，上海房屋质量检测站出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见和处理意见为：1、被鉴定房屋玄关、客厅、餐厅、书房、主卫、次卫和厨房地面存在大理石地砖和踢脚线开裂、破损、表面有污渍等损坏现象，厨房地面大理石地砖色差明显。主卧、北卧和书房飘窗大理石台面开裂。2、被鉴定房屋客卫存在北墙和飘窗东侧墙面墙砖大面积空鼓等损坏现象。3、被鉴定房屋客厅、餐厅、书房、主卧和北卧石膏板吊顶存在部分区域拼缝开裂、粉刷起皮、局部破损等损坏现象。4、被鉴定房屋主要存在主卧墙面墙纸与橱柜连接处、墙纸与飘窗大理石台面连接处未收头，北卧墙纸与踢脚线接头处未收头等损坏现象。5、建议对开裂损坏、色差明显的大理石进行拆换处理。对有污渍的大理石进行去污处理，如无法完全去除，则进行拆换处理。6、建议对北卧墙面大面积空鼓的墙砖进行拆换处理。7、建议对开裂的吊顶进行绑带处理，对粉刷起皮的吊顶进行斩粉处理。8、建议对墙纸与橱柜连接处、墙纸与飘窗连接处、墙纸与踢脚线连接处采用硅胶处理。周继刚已预交鉴定费15,000元。周继刚、恒申公司对该鉴定报告均无异议。2、周继刚称2014年11月2日恒申公司未向其交付系争房屋《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》及系争房屋钥匙。恒申公司称当日向周继刚出示了系争房屋《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》，并向其交付系争房屋钥匙，当日，周继刚收取了房屋钥匙，但拒收《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》，此后数天，周继刚提出系争房屋内存在装修质量问题，要求整改，故将房屋钥匙交给了物业公司。审理中，恒申公司表示当庭将《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》交付给周继刚，周继刚拒收，恒申公司遂表示由其保管，周继刚可随时去领取。本院认为，周继刚、恒申公司于2013年8月31日就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。合同约定，恒申公司于2014年10月31日前将系争房屋交付给周继刚，并约定其应在交付之日前3天书面通知周继刚办理交付房屋的手续，周继刚应在收到该通知之日起10天内，会同恒申公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为恒申公司交房通知书规定日期。恒申公司实际于2014年10月23日取得了新建住宅交付使用许可证，并于同年10月25日向周继刚发出《进户通知》，告知系争房屋进户于2014年10月28日至2014年11月2日集中办理进户手续等，且周继刚所提出的系争房屋质量问题并非房屋主体结构不合格，合同另约定装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，买方不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。故恒申公司已按合同约定约完成了系争房屋的交付手续，并无逾期交房的违约行为，周继刚现要求恒申公司交付系争房屋及支付逾期交房违约金的请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。至于周继刚要求恒申公司对系争房屋进行修复，具体维修部位及修复方案见司法鉴定书中的“鉴定意见和处理建议”的请求，对此，恒申公司表示同意，并无不当，本院予以支持。对于周继刚以系争房屋存有质量问题为由，要求恒申公司赔偿损失288,790元的请求。本院认为，首先，双方签订的商品房预售合同约定如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，周继刚有权要求恒申公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予赔偿；其次，恒申公司实际已于2015年1月向周继刚提供了302室房屋供其在修复系争房屋期间居住使用，且生效判决已驳回了恒申公司要求周继刚支付302室房屋使用费的请求。综上，周继刚现要求恒申公司赔偿损失的请求，于法无据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、上海恒申置业有限公司应于本判决生效之日起十日内按照上海房屋质量检测站于2018年3月26日出具的《司法鉴定意见书》中的鉴定意见和处理建议对上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋的装修质量问题进行修复；二、周继刚的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费18,470元，由周继刚负担18,390元，由上海恒申置业有限公司负担80元；鉴定费15,000元，由上海恒申置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  金 玮人民陪审员  陈铭浩二〇一八年六月五日书 记 员  倪晓琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。