山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终2296号上诉人（原审被告）：刘兆柱，男，1984年10月10日出生，汉族，住山东省梁山县。委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟俊杰，女，1989年4月27日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。委托诉讼代理人：王乃一，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：董庆武，男，1989年5月10日出生，汉族，该单位职工，住山东省阳谷县。上诉人刘兆柱因与被上诉人孟俊杰、原审第三人济南中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘兆柱上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项,改判驳回孟俊杰的全部诉讼请求；2?一、二审诉讼费用由孟俊杰承担。事实与理由：一审法院判决“刘兆柱与孟俊杰《房屋买卖合同》（编号：0010410）并未解除，且刘兆柱存在不履行合同义务的行为，故判决刘兆柱继续履行合同。”错误。一审法院在审理该案时，审判程序错误，认定事实不清。主要理由有以下两点：首先，刘兆柱对涉案房屋的权利人存在重大误解，侵犯了房屋共有权人王亚飞的权利，一审法院审判程序出现错误，在诉讼中未追加王亚飞作为共同被告或第三人。通过核实一审提交的证据，刘兆柱在提交上诉状时才发现自己在订立合同时存在重大误解，涉案房屋系刘兆柱与妻子王亚飞婚后所购买，但是由于在签订商品房买卖合同与二手房买卖合同时，均系刘兆柱一人签字，且房屋产权证显示房屋为单独所有，基于对这些资料的重大误解，导致刘兆柱在处分该房产时，认为该房屋属于自己单独所有，刘兆柱之妻没有共有权，所以王亚飞亦因此错误的认为其没有所有权，只是应刘兆柱要求，在出售时同意配合刘兆柱出售该房屋，但是这并没有对其共有权利进行处分，否则就不会发生在购房合同中卖方签字时，只有刘兆柱一人的签字，而没有其妻王亚飞的签字。根据我国《婚姻法》的规定，该房屋属于刘兆柱夫妻共同所有，王亚飞亦对涉案房屋享有共有权，所以在与孟俊杰买卖该房屋时，王亚飞并未就其权利进行处分，刘兆柱与孟俊杰订立的合同系因对所有权产生重大误解订立的合同，根据我国《合同法》第五十四条规定，这属于可撤销的合同。一审法院在审理此案时，未审查该房屋的共有权人，侵犯了王亚飞的权利，更未对此有关的问题进行审理，属于审判程序错误。其次，一审法院对案件事实的认定不清，也未按照法律规定认定案件证据。具体理由如下：1.刘兆柱与孟俊杰于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，即使有效，也已经于2017年4月26日经双方协商已经解除。2017年3月3日，双方签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未取得房屋权属证书，属于不可以依法买卖的范围，因此该合同应属于无效合同。2017年4月，刘兆柱与孟俊杰就涉案房屋因当时政策不能面签的问题进行友好协商，协商中孟俊杰与中介顾问均明确表示“没有钱”“60%的首付太高了”，孟俊杰也明知无法面签，微信聊天中表述“刚才问了，银行现在确实只认40%的贷款”，并表示“希望我们办下来你们的房子还没卖”，孟俊杰已不再购买涉案房屋。通过双方的微信聊天记录证实。刘兆柱表示谅解并同意解除合同。就此，因政策问题，加之孟俊杰不能满足当时政策的规定，按照双方签订的《房屋买卖合同》第八条“须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合……若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外”的约定，在刘兆柱积极履行自己义务促成合同的情况下，因政策的变化导致合同履行不能。在2017年4月26日，经双方协商但并未就涉案房屋首付款达成符合政策的变更，因此原合同因实际履行不能而解除，按照《合同法》以及司法解释相关规定，因不可抗力导致不能实现合同目的的，合同自解除通知到达另一方当事人时解除。在2017年4月26日，刘兆柱与孟俊杰通过微信沟通后，双方确已将《房屋买卖合同》（编号：0010410）解除，且中介正在积极退还中介费，刘兆柱已将首付款予以退还，微信聊天中刘兆柱问到“中介把钱都退给你了吗”，孟俊杰表示中介“在打申请，还要他们领导签字”。一系列的双方微信聊天记录沟通事实足以认定双方已经就合同解除达成一致。至于一审法院认为，在2017年5月18日新政策出台后，孟俊杰已符合购房政策故应继续履行合同的观点，一审法院并未实际考虑购房时的实际情况，政府政策的出台和变化属于不可预见、无法避免的情况，刘兆柱与孟俊杰对涉案房屋的协商是在2017年4月仍无法履行合同的情况下进行的，双方当事人均无法预见到以后政策的变化，更无法判断合同存在履行可能，因此在2017年4月26日，双方对合同解除达成一致意见，已产生合同解除的后果，而非对合同履行的磋商。一审法院不顾当时协商的背景与协商结果，将未来政策不确定性的风险加之刘兆柱，强行适用2017年5月18日发布的政府新政策，认定合同继续有效的认定属于认定事实错误，是对刘兆柱利益的损害。2.一审法院并未按照法律规定认定案件证据。在一审判决中，一审法院对刘兆柱提交的微信聊天记录不予认定没有充分理由。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十六条第三款规定，“电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息”，微信聊天记录属于法定证据种类。在信息科技发达的今天，电子数据特别是邮件和网上聊天已经成为沟通和协商的重要途径，并且根据《中华人民共和国合同法》以及司法解释的规定，房屋买卖合同为非要式行为，从合同的成立到解除，均不必须需要书面或者其他法定形式。刘兆柱与孟俊杰之间关于《房屋买卖合同》达成的解除合意属于合法形式，即通过2017年4月26日的微信聊天是双方一致达成将合同解除的约定，故该合同于当天归于解除。至于后面双方的协商，应是另一个合同的协商，但是双方并未就此达成新的合意，就房屋的再次买卖签订新的合同。同时需要说明的是，在一审判决书中，并未载明山东中住地产经纪有限公司对刘兆柱提交的微信聊天记录的质证意见，仅以孟俊杰的一面之词就否认该证据的效力，并未综合认定，故一审法院并未查明事实认定的证据。3.在《房屋买卖合同》（编号：0010410）已经解除的情况下，刘兆柱不存在履行合同义务的行为，不存在违约情形，更不存在承担违约责任及支付孟俊杰律师费的情形。如上所述，《房屋买卖合同》于2017年4月26日已经解除，解除原因属于双方均不违约的政策变更所造成。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十三条第二款：“若甲乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲乙双方各承担支付总房款1%的服务佣金给丙方。根据上述约定，就本案而言，孟俊杰无权要求刘兆柱支付其律师费。刘兆柱的义务仅限于向中介支付一定的中介费用，前提为中介方提出这一主张。同时需要说明的是，孟俊杰在一审中提交的联系函和催告函是在合同解除以后发出的，在刘兆柱与孟俊杰就涉案房屋并未达成新的合同的前提下，上述联系函和催告函对刘兆柱并无约束效力。一审法院基于判决刘兆柱继续履行合同没有任何法律根据。该房屋买卖合同的成立和解除是双方协商一致的结果，是双方综合考虑自己实际需求和经济实力而达成的，在双方签订合同后，刘兆柱一直在积极履行合同，至于后面的解除均系因为政策变更所致。涉案房屋为刘兆柱名下的唯一一套住房，如果继续履行，刘兆柱将居无定所，希望二审法院应当站在公平公正的角度，在还原案件事实的基础上，尊重合同当事人自愿原则，处理该案。孟俊杰辩称，1.本案只有一份房屋买卖合同，但刘兆柱在上诉状中陈述让人理解为该合同同时存在三种状态：可撤销、无效、已解除，而这三种状态并存是相冲突的。2.本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同各方当事人才可以参加诉讼，一审法院审理不存在影响案件审理的程序错误，同时，孟俊杰认为刘兆柱与其妻子存在重大误解的情形。本案所涉房屋产权证明显示刘兆柱单独所有，因此签订的房屋买卖合同各方当事人是孟俊杰、刘兆柱、中住公司，各方当事人均已参加诉讼。孟俊杰一审诉讼请求要求刘兆柱继续履行合同，未对刘兆柱之妻提出诉请，在合同不存在履行障碍的情况下，一审法院的审理程序并未对本案的审理结果产生影响。本次房屋交易，刘兆柱及其妻子均参与处理，房屋定金及首付款由夫妻双方共同收取，交涉事宜也主要在其夫妻之间进行，王亚飞从未提出异议，且一直配合办理。根据《婚姻法司法解释一》第十七条的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。王亚飞对本案诉争房产的上述行为，足以上孟俊杰相信刘兆柱对涉案房产具有处分权利。根据《物权法》的相关规定，虽然该房产系夫妻共同所有，但产权证上公示的权利人为刘兆柱，本案所涉的房屋买卖合同有效，不应被撤销。3.孟俊杰认为《房屋买卖合同》（编号：0010410）合法有效，且未解除，应继续履行；刘兆柱单方面要求解除合同，不配合孟俊杰完成交易，已属违约，应承担孟俊杰因此支出的律师费。刘兆柱在上诉状中称尚未取得权属证书的房屋，属于不可以依法买卖的范围，但并未提供相关法律依据。孟俊杰认为，即便双方签订《房屋买卖合同》时刘兆柱并未取得房屋权属证书，并不影响合同效力，而且在交易之前刘兆柱已顺利取得房屋权属证书，不影响本次交易继续进行。济南市房产限购政策的出台，确实对孟俊杰购房产生一定影响，但并未让孟俊杰丧失购房资格，孟俊杰也从未明确表示不进行交易，相反，孟俊杰一直积极想办法解决问题，包括联系各家银行以及准备增加的首付款。刘兆柱在一审中提交的微信聊天记录并不能证明合同已解除，刘兆柱在一审中亦未提交证据证明双方已达成新的合同，其向孟俊杰发出的催告函、告知函、解除合同通知函均指向原有合同。各函内容均显示，双方进行过多次协商，但并未就合同解除达成一致。刘兆柱直至2017年7月5日才返还首付款，也能佐证双方合同一直处于正常履行状态，合同仍然有效。刘兆柱称其妻子王亚飞存在重大误解，并不是对其共有权利进行处分，正如刘兆柱所言，孟俊杰与王亚飞的交涉就不应产生解除合同的效力。孟俊杰认为房产限购政策并不属于不可抗力，房产限购政策也并未造成合同无法履行。4.所涉房产是否为刘兆柱唯一住房，并不影响本次交易。双方当事人签订房屋买卖合同，应已对住处做出妥善安排；况且，刘兆柱在向孟俊杰发函要求解除合同以后，第三人查询到刘兆柱又将本案所涉房产挂牌出售，因此刘兆柱并不存在居无定所的困扰。即使刘兆柱出卖的系其名下唯一一套住房，亦不影响合同的效力。至于其他房屋共有人或共同居住的其他成员的居住权益，应由房屋所有权人负责保障。该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。综上所述，孟俊杰认为，刘兆柱的诉讼请求无事实和法律依据，望二审法院依据事实和法律，作出公正的裁判，驳回刘兆柱的上诉请求。中住公司述称，1.一审法院判决事实认定清楚，程序合法，适用法律正确，刘兆柱的上诉请求无事实和法律依据。2.涉案房屋买卖合同合法有效，不属于可撤销合同。根据《合同法》第五十四条规定，因重大误解或在订立合同时显失公平的或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方才有权请求人民法院变更或者撤销。本案中，双方签订房屋买卖合同均出于各自的真实意思表示，不存在重大误解等情形。刘兆柱的妻子虽未在2016年3月3日签订的《房屋买卖合同》上签字，但三方签订房屋买卖合同时其在场，且未提出任何反对意见，以上行为足以证明其有出售涉案房屋的意愿，假使真如刘兆柱所称，其妻不知该房屋为夫妻共同财产，只是配合出售涉案房屋，其完全可以不参与签约。刘兆柱以其存在重大误解为由主张《房屋买卖合同》可撤销，无事实和法律依据。其不知该房屋为夫妻共同财产只是刘兆柱单方面的解释，并不能成为定案依据，涉案房屋买卖合同合法有效，刘兆柱应继续履行合同约定义务。3.刘兆柱关于涉案《房屋买卖合同》无效的主张无任何事实和法律依据。《房地产管理法》关于未依法领取权属证书的房地产不得转让的规定属于管理性规定，非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，《房屋买卖合同》属于双方意思自治，也未违反任何效力性强制性规定，该合同合法有效。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，刘兆柱关于涉案房屋买卖合同无效的主张无任何事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。孟俊杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘兆柱继续履行《房屋买卖合同》，办理涉案房屋解除抵押、办理房产过户及按揭贷款手续；2.判令刘兆柱承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：孟俊杰与刘兆柱在中住公司的居间下于2017年3月3日签订《房屋买卖合同》一份，约定刘兆柱将其名下位于槐荫区党杨路3166号绿地国际花都三期6号楼一单元****的房产出售给孟俊杰，该房屋建筑面积103.6平方米，价格110万元，该房屋有抵押、有租赁，合同约定买受人在合同签订时向出卖人支付定金20000元，买受人于银行贷款审批通过后且过户前，将首付款33万元存入出卖人账户，剩余77万元在银行发放贷款之日由银行向出卖方直接支付。双方应在合同签订之日起150个工作日内，委托并协助中住公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关资料，双方应配合协助税费的缴纳。关于解除抵押的条款约定，该房产在农业银行设有抵押，出卖方应在房屋过户前到有关单位办理解除抵押手续。关于违约责任，约定如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付合同总价款3‰的违约金或违约方承担总房价30%的违约金，承担责任方式由守约方选择，违约方并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。合同签订当日，孟俊杰向刘兆柱支付定金20000元，2017年4月17日孟俊杰向刘兆柱妻子王亚飞转账31万元，王亚飞向其出具收到条，证明收到首付款及定金共计33万元。2017年4月19日济南市人民政府办公厅颁布济政办发布济政办发（2017）13号文，《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。2017年5月18日，济南市住房保障和房产管理局等四部门联合发布《关于落实济政办发(2017)13号文限购政策有关问题的通知》，《通知》显示，全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。2017年8月29日，孟俊杰在济南市住房保障和房产管理局网站上进行限购核查，已通过限购审核。2017年6月20日，孟俊杰向刘兆柱邮寄《联系函》一份，要求对方履行合同义务。6月27日，刘兆柱向孟俊杰邮寄《告知函》一份，通知对方在7日内支付60%的首付款、提供贷款手续并签订《补充协议》，逾期将解除房屋买卖合同。7月4日，刘兆柱向孟俊杰邮寄《解除合同告知函》一份，告知因对方受济南市限购政策影响，对方首付款及户口问题达不到法定交易条件，导致合同无法履行，双方房屋买卖合同解除。7月5日，孟俊杰邮寄《催告函》一份，要求对方在3日内协助办理房屋过户、贷款等手续。另查明，孟俊杰为一审诉讼，支付律师代理费40000元。ue简业科技公司）一审法院认为：合法的合同关系受法律保护。2017年3月3日，孟俊杰、刘兆柱自愿就涉案房屋买卖事项达成一致，并签订书面《房屋买卖合同》一份，该合同系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同成立后，各方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。2017年4月19日济南市人民政府办公厅颁布13号限购政策，将非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年，孟俊杰在此限购范围之内，双方因此进行了协商，在尚无结果之前，2017年5月18日，济南市住房保障和房产管理局等四部门联合发布落实13号限购政策的通知，全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。根据此约定，孟俊杰符合济南市限购政策，至此，制约合同履行的限制条件已经解除，双方能够按照原合同约定继续履行合同，但刘兆柱要求对方提交首付款至60%，孟俊杰并未同意，双方之间的房屋买卖合同内容并未发生变更，应按原合同内容继续履行。刘兆柱单方向孟俊杰邮寄《解除合同告知函》，要求解除合同，未得到对方同意，并不发生合同解除的效力。刘兆柱主张双方曾协商解除合同，证据不足，一审法院对此意见不予支持。刘兆柱在合同履行过程中，未按照合同约定办理房产解押及配合对方办理网签及过户手续，已构成违约，现孟俊杰要求对方继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。刘兆柱单方主张合同解除，并已将首付款及定金33万元退回孟俊杰处，根据权利义务相统一的原则，孟俊杰应支付刘兆柱33万元，刘兆柱在收到款项后，配合孟俊杰办理房产解押、网签及过户手续。因刘兆柱在合同履行过程中构成违约，孟俊杰要求刘兆柱赔偿律师代理费40000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。孟俊杰要求刘兆柱支付诉讼财产保全责任保险费2200元，因该费用系孟俊杰自愿对涉案财产提起的财产保全措施，该费用不属于刘兆柱违约造成的孟俊杰的必然损失，对此诉讼请求一审法院不予支持。综上，刘兆柱未按合同约定履行义务，已构成违约，现孟俊杰要求刘兆柱继续履行合同，符合法律规定。判决：一、孟俊杰与刘兆柱于2017年3月3日签订的编号为0010410号《房屋买卖合同》继续履行，刘兆柱于判决生效之日起30日内配合孟俊杰及山东中住地产经纪有限公司办理解除抵押、房产过户及按揭贷款等手续；二、刘兆柱于判决生效后10日内支付孟俊杰律师代理费40000元；三、驳回孟俊杰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，减半收取7350元，保全费5000元，共计12350元，由刘兆柱负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，2017年7月5日，刘兆柱之妻王亚飞将33万元首付款以转账的方式返还孟俊杰。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，孟俊杰与刘兆柱于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。刘兆柱主张订立涉案合同时，其认为涉案房屋归其所有，但实际上，涉案房屋系其与妻子王亚飞的共同财产，王亚飞对房屋买卖并不知情，故涉案合同系刘兆柱对所有权产生重大误解而订立的合同，属可撤销的合同。经审查，接收首付款时的账户系王亚飞的账户，王亚飞为孟俊杰出具收到条；退还首付款时亦是王亚飞通过转账方式予以退还，故对刘兆柱关于王亚飞对涉案房屋买卖不知情的主张不予支持。刘兆柱主张涉案合同已经于2017年4月26日解除，但其提交的微信聊天记录并未明确表明双方已经协商解除涉案合同，故对刘兆柱的该主张亦不予支持。刘兆柱于2017年7月4日发出的解除合同的通知，不符合合同约定亦不属于法定解除合同的条件，故不具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现孟俊杰要求继续履行，刘兆柱亦不能说明本案存在其他不能继续履行的法定情形，故涉案合同应当继续履行。根据权利义务相统一的原则，刘兆柱已将首付款33万元退回孟俊杰，故在刘兆柱配合孟俊杰办理房产解押、网签及过户手续之前，孟俊杰应向刘兆柱支付首付款33万元。关于律师代理费，该费用系孟俊杰为了履行合同而支出的合理费用，符合合同约定，且有律师代理费发票予以证实，故一审法院对孟俊杰该主张予以支持并无不当，本院予以维持。综上，刘兆柱的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3373号民事判决；二、孟俊杰于本判决生效之日起10日内向刘兆柱支付首付款33万元。二审案件受理费14700元，由刘兆柱负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  刘 洋审判员  李 静二〇一八年六月七日书记员  郭婷婷