上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初4422号原告：黄昭宇，男，1992年2月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：廖立，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟祥，上海市志致远律师事务所律师。被告：李黎明，女，1950年4月14日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：郭大江，男，1951年1月12日出生，汉族，住上海市普陀区。两被告委托诉讼代理人：李仲国，男，1956年2月14日出生，汉族，住上海市。原告黄昭宇与被告李黎明、郭大江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人钟祥、两被告的共同委托诉讼代理人李仲国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄昭宇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年4月14日签订的房屋租赁合同；2.要求被告返还租赁保证金105000元；3.要求被告赔偿租赁期间的经营性损失，按每月2万元计算，从2017年6月13日计算至房屋返还之日；4.要求被告赔偿装修损失20万元；5.要求被告支付违约金105000元；6.要求被告承担律师费9000元。审理中，黄昭宇撤回第2项、第6项诉讼请求。事实和理由：2017年4月14日，被告与原告签订了房屋租赁合同，承租襄阳南路XXX号底层房屋，租赁期限自2017年4月15日至2023年4月14日，第一年的月租金为35000元，此后有上调。原告与合同签订之日起三日内支付租赁保证金105000元，该保证金应于合同终止之日起三日内退还。合同还约定，原告将该房屋进行经营性业务，并将该房屋的地址注某为企业注某登记地址。被告保证该房屋产权为商业用途，并为原告办理注某所需房产文件提供协助。合同10.2条约定若被告违约，须向原告支付105000元违约金、20万元装修补偿款。合同签订后，原告去办理工商注某手续，此时才知襄阳南路XXX号地址已经被其他公司注某。此后，原、被告多次就注某地址一事进行协商，未能达成一致意见。被告明知原告承租房屋是做企业注某地址使用，但其签订合同时未将该地址已被注某的信息告知原告，亦未要求襄阳南路XXX号上注某的公司迁出注某，被告交付的房屋不符合合同约定，无法注某，致使原告合同目的不能实现，故原告有权解除合同，并要求被告依据合同10.2条约定承担违约金105000元、装修损失20万元。因原告无法注某、无营业执照，致使原告网络平台运营不能进行，营业活动受到了严重影响，有经营性损失，且原告购买的材料，如冰箱、空调、货架、桌椅等，是原告的经营性损失，以及法院可能判决原告承担的租金，亦是原告的经营性损失，原告据此估算每月损失为2万元。而2017年6月13日，原告完成房屋装修，具备经营条件了，故经营性损失自此计算。李黎明、郭大江辩称，同意解除房屋租赁合同。原告主张的经营性损失无合同依据、法律依据，被告不同意支付。合同10.2条前提是被告擅自提前收回承租房屋，但是目前是因为原告违约，逾期支付租金，导致合同解除，并非被告提前收回房屋，且至今房屋仍由原告控制，被告并未收回，故原告据此要求被告支付违约金105000元、装修损失20万元依据不足，不同意支付。且原告陈述装修损失20万元，亦无依据。签订房屋租赁合同时，原、被告均不知晓228号已经被其他公司注某。被告提出更换至232号注某，原告也同意了，且更换注某地址并不妨碍原告实际使用房屋，被告也积极履行了协助配合注某的义务，是原告自己未去办理注某手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市襄阳南路222.228.232号底层房屋的权利人为李黎明、郭大江，建筑面积248.51平方米，类型商场，用途商业。产权证所附房屋图纸红线范围内的房屋为一整体，并未区分222号、228号、232号的具体位置。案外人吴某与李黎明签署的《房地产中介服务协议书》，载明，吴某促成李黎明与租赁其房地产的当事人签署租赁合同的，李黎明应在合同签订当日向吴某支付35000元作为中介费，房屋地址为襄阳南路XXX号。吴某系璞芮(上海)健身管理有限公司徐汇襄阳路分公司负责人，该公司营业场所地址登记为本市襄阳南路XXX号底层。本案中，双方均确认，黄昭宇系通过吴某居间介绍而向李黎明、郭大江承租房屋。2017年4月14日，李黎明、郭大江(出租方、甲方)与黄昭宇(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，其中主要约定：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市徐汇区襄阳南路XXX号底层(以下简称租赁房屋)，建筑面积50平方米，详见附件《租赁房屋平面图》。1.2乙方声明在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现状充分了解，甲方将以现状交付。2.1乙方将租赁该房屋进行经营性业务，需到工商部门办理企业注某登记，并将该房屋的地址作为企业注某登记地址。2.2甲方保证该房屋产权为商业用途，并为乙方办理公司注某所需房产文件予以协助，其企业注某所需的法律手续由乙方自行办理。3.1房屋租赁期限自2017年4月15日至2023年4月14日，免租期为2017年4月15日至2017年5月14日。3.2甲方于2017年4月15日前将该房屋腾空交给乙方使用。4.1月租金2017年4月15日至2018年4月14日为35000元，此后每年均有调整。4.2租金每月支付一次，需在每月15日之前支付给甲方。5.1乙方向甲方支付105000元作为该房屋的租赁保证金，在签订租赁合同后三个工作日内支付给甲方。5.2租赁关系终止时，乙方同意待乙方办理完企业登记地址注销手续后的三日内，甲方将租赁保证金无息归还乙方。5.3-5.4租赁期间，该房屋承租部分(50平米)的物业管理费、水电煤等费用由乙方承担。7.2乙方返还房屋时应当保留乙方在使用该房屋时的状态，除可移动的物品及乙方自行采购的设施设备外。10.1乙方同意按照本合同条款执行，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方须向甲方支付35000元违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣：10.1.4乙方逾期不支付租金超过10天的。10.2甲方同意按照本合同条款执行，租赁期间，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方须向乙方支付105000元违约金及补偿乙方装修补偿款20万元。合同落款处后写“附襄阳南路XXX号租赁协议补充条款”。(注：双方均称合同1.1条所称附件《租赁房屋平面图》即是指房产证及房产证所附平面图纸，并无其他的附件。)除租赁合同约定的2017年4月15日至2017年5月14日免租期外，黄昭宇已经支付2017年5月15日至6月14日的租金35000元。2017年7月21日，黄昭宇发微信给李黎明，写明：因襄阳南路XXX号被其他公司占用而导致其无法注册，需要业主提供1.派出所的分割证明以及派出所核发的门牌号，2.徐汇区商务委的会议纪要。希望可以在2017年7月31日前拿到所需材料。由于地址被占用导致其6月以来无法正常经营，而且该情况预计会持续到9月份(若7月底能拿到所需材料，营业执照及部分证件还需要至少一个半月的时间才能拿到)。所以，需要业主再给予1.5个月的免租期作为赔偿(2017年6月14日至7月31日)。若业主在2017年7月31日前无法提供所需材料，我们需要在1.5个月免租期的基础上适当延长免租期。一旦注某所需的材料完备，我们后续将按时缴纳租金。李黎明收到后电话联系黄昭宇。(注：黄昭宇称此微信是发现无法办理襄阳南路XXX号注某后，与对方协商办理232号注某所需资料，但对方一直未将派出所核发的门牌号、会议纪要等材料交予黄昭宇，且其与对方协商一致，在工商注某问题解决前，黄昭宇不支付租金，因此李黎明、郭大江也从未向其催讨租金。李黎明、郭大江称，此时是在商量办理232号注某所需材料，但双方并未就免租达成一致意见，其也曾多次口头向黄昭宇催要租金。)黄昭宇使用的房屋悬挂招牌为“beer_bank：)啤酒便利店”。双方确认自双方签订租赁合同至今，黄昭宇使用的房屋位置并无变化。黄昭宇曾发布广告宣传，称2017年12月17日、2018年1月7日、1月14日店铺有演出等活动，其中标明活动地点为“襄阳南路XXX号”。(注：李黎明、郭大江称，除此之外，黄昭宇曾发布宣传广告表明地点为“襄阳南路XXX号”，由此亦可证明黄昭宇实际使用了襄阳南路XXX号房屋。黄昭宇称其并未发布过232号房屋的广告，其使用的是襄阳南路XXX号，虽然其已经完成装修，并将货物放进房屋，但因为无营业执照，上述并不是经营行为，只是前期宣传。)李黎明、郭大江确认已经收到黄昭宇支付的租赁保证金105000元，同意退还，但认为该保证金应先冲抵黄昭宇应付的租金、违约金等各项费用。另查明，本市襄阳南路XXX号已登记为上海徐汇国有资产投资经营有限公司的注某地。黄昭宇去工商部门办理襄阳南路XXX号房屋的工商注某手续，但是该地址已经无法注某。后，李黎明、郭大江提出由黄昭宇变更至襄阳南路XXX号注某。审理中，李黎明、郭大江称，黄昭宇考察清楚房屋情况后才签订租赁合同。李黎明、郭大江之前并不知道襄阳南路XXX号已经被注册，系经黄昭宇告知后才知晓，其发现要迁出原注某的企业比较麻烦，遂与黄昭宇协商将黄昭宇变更至襄阳南路XXX号注某。双方已经就此达成一致意见，有口头协议。黄昭宇称，签订租赁合同时，其与对方反复确认襄阳南路XXX号注册事宜，对方均给予肯定答复。装修房屋前其去工商部门咨询过房屋注册手续，工商部门称如是实地经营，需要先装修好房屋，工商部门实地核查房屋后才能办理注册手续，故其先将承租房屋装修完成。2017年5月底、6月上旬左右，其去工商部门办理注册手续，才得知襄阳南路XXX号已经无法注册。李黎明、郭大江曾提出过变更注册地址的方案，因办理周期延长等原因黄昭宇要求对方减租以弥补损失，双方未能达成一致，且232号注某需要公安部门出具门牌号，但是李黎明、郭大江一直未能提供该材料，且签订合同时黄昭宇反复和对方确认其承租的是原交通银行使用的襄阳南路XXX号，此后黄昭宇也一直实际使用228号，且228的数字比较吉利，故黄昭宇未同意变更注册地址至襄阳南路XXX号。审理中，李黎明、郭大江提供落款为双方的《襄阳南路XXX号租赁协议补充条款》，无落款日期，其中记载：甲方为李黎明、郭大江，乙方为黄昭宇，乙方保证租金按照一个月为一期支付，每一期需提前五天支付，如果每晚一天支付，则需要承担滞纳金，乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的千分之五向甲方支付滞纳金。黄昭宇称该份材料并非其本人签署，对此不予认可，虽然房屋租赁合同落款栏后写有“附襄阳南路XXX号租赁协议补充条款”，仅是双方有意向再签订一份补充条款，但实际并未签署。本次庭审中，黄昭宇提交的证据材料中亦有《襄阳南路XXX号租赁协议补充条款》，黄昭宇称此是上一次诉讼时李黎明、郭大江提供的材料，在上次诉讼之前从未看过此份材料，其并不作为证据举证。审理中，黄昭宇提供2017年4月21日《襄阳南路XXX号店铺装饰装修工程施工合同》，证明其自2017年4月22日开始装修房屋，一个月完成装修，合同价款20万元。黄昭宇还提供2017年4月22日、5月21日、7月7日的收据三张，记载为襄阳南路XXX号装修款，共计20万元。李黎明、郭大江称，双方并未约定装修事宜，黄昭宇可以自行决定如何装修，李黎明、郭大江并无意见，事后李黎明、郭大江去房屋现场看过，黄昭宇确实进行了装修，但对于上述合同、装修公司情况、支付款项情况、收据等不清楚，也无法认可。审理中，黄昭宇提供其自2017年6月6日至7月17日期间通过淘宝网、京东网购买货架、桌椅、空调、冰柜、收银设备等物品的网页截图，证明其进行了室内装修，花费了共计44599.26元，称上述物品仍在房屋内。李黎明、郭大江称对此并不清楚。审理中，李黎明、郭大江提供2017年6月19日《店铺分割证明》(复印件)一份，载明：现有上海市襄阳南路现代大厦的商铺进行地址分割，将原建筑面积250平方米分割为襄阳南路XXX号使用(见图)，将原建筑面积的248.51平方米分割为襄阳南路XXX号.228号使用，落款为天平路派出所。经本院查看，该份证据材料内容为手写，落款处有一印章，但复印件中印章模糊、无法看清盖章单位。李黎明、郭大江称，黄昭宇得知无法在襄阳南路XXX号注册后，与李黎明、郭大江协商一致变更注某地址为襄阳南路XXX号，之后黄昭宇拿了这份材料，说是工商部门要求出具的，让李黎明、郭大江去公安部门盖章，李黎明、郭大江派人陪同黄昭宇去公安部门盖章后直接将原件交给黄昭宇。黄昭宇对此不予认可，称其并无该份材料的原件，此材料是李黎明、郭大江单方制作，黄昭宇并不清楚，当时是在协商办理襄阳南路XXX号房屋注册的材料，大约在2017年6月19日左右，李黎明、郭大江将该份材料拍照给黄昭宇看，黄昭宇将照片送给工商部门查看，工商部门说所列的房屋面积错误。审理中，李黎明、郭大江提供《店铺分割证明》、《平面布置图》(打印件)各一份，载明：现有上海市襄阳南路现代大厦的商铺进行分割，将原建筑面积248.51平方米的店铺分割为襄阳南路XXX号、228号、232号，具体分割情况如图所示。各商铺面积分别为：襄阳南路XXX号面积为150.15平方米，襄阳南路XXX号面积为48.36平方米，襄阳南路XXX号面积为50平方米，落款打印文字为天平路派出所。经本院查看，上述两份证据材料均为打印件，无盖章、签名，无落款日期。李黎明、郭大江称，黄昭宇说前述2017年6月19日手写的店铺分割证明有误，遂又提供上述两份材料给李黎明、郭大江，让李黎明、郭大江去公安部门盖章，李黎明、郭大江派人陪同黄昭宇去公安部门盖章后直接将原件交给黄昭宇。黄昭宇对此不予认可，称其并无上述材料的原件，并未看到过盖章的原件，此材料是李黎明、郭大江单方制作，黄昭宇并不清楚，2017年6月19日《店铺分割证明》有误后，对方并未再提供其他材料给黄昭宇。审理中，关于房屋位置、门牌情况。李黎明、郭大江称，襄阳南路222.228.232号房屋原是李黎明自己经营使用，有装修，当时仅悬挂一个门牌号。后该房屋分为两部分，一部分出租给交通银行的ATM机使用，悬挂门牌号襄阳南路XXX号，一部分是出租给吴某用于经营健身，悬挂门牌号为襄阳南路XXX号。交通银行搬走后，其原使用的位置由黄昭宇承租，交通银行搬离时将其ATM机拆走，其他广告招牌、门牌号均未拆除。因吴某承租在先，并且注册在襄阳南路XXX号，故按照编号顺序类推，与黄昭宇的租赁合同中即将租赁房屋写为“襄阳南路XXX号”。签租赁合同前，黄昭宇实地看过房屋。黄昭宇称，襄阳南路222.228.232号房屋分成两部分，一部分是交通银行使用，当时悬挂的门牌号即为襄阳南路XXX号，一部分吴某经营健身。黄昭宇打算承租房屋时去看房，交通银行用的房屋就是襄阳南路XXX号，该部分看了一下是50平方米。黄昭宇承租使用的即是原交通银行的位置，签订租赁合同时，即注明租赁房屋为襄阳南路XXX号。交通银行搬走后将ATM机都拆走了，其他广告招牌等均未拆除。目前该处房屋仍是分为两部分。审理中，双方确认，黄昭宇搬离、返还房屋时，可移动的设施设备等均由黄昭宇自行搬走，水电煤等公共事业费按实结算。审理中，因双方对房屋装修残值无法达成一致意见，黄昭宇对房屋装修价值申请审价鉴定，并预付鉴定费6000元。后本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对襄阳南路222.228.232号房屋中悬挂招牌为“beer_bank：)啤酒便利店”的房屋装修残值进行审价。鉴定结论为：建议本工程按照剩余租赁期限占整个合同租赁期限的比例计算，折旧率为81%，房屋装修工程造价为98877元。双方对于鉴定报告真实性无异议，对于鉴定结论无异议。另查明，2018年1月16日，李黎明、郭大江起诉黄昭宇至本院，1.解除双方于2017年4月14日签订的房屋租赁合同及《襄阳南路XXX号租赁协议补充条款》；2.黄昭宇立即搬离并返还上海市襄阳南路222.228.232号底层商铺内50平方米建筑面积营业房屋(即悬挂招牌“beer_bank：)啤酒便利店”的房屋)；3.要求黄昭宇支付自2017年6月15日起至实际腾退房屋之日止的租金、使用费，按每月35000元计算；4.要求黄昭宇支付逾期支付租金的滞纳金，按月租金35000元的日千分之五即175元/日计算，自2017年6月15日起至房屋租赁合同解除之日；5.要求黄昭宇支付违约金35000元。因该案与本案具有牵连性，本院遂一并对两案进行审理调查。本院认为，李黎明、郭大江与黄昭宇签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应恪守履行。现双方均表示解除该租赁合同，此于法无悖，本院予以认可。合同解除后，黄昭宇应将其承租的房屋，即悬挂招牌为“beer_bank：)啤酒便利店”的房屋返还给李黎明、郭大江。关于租赁合同解除的违约方。双方租赁合同中约定黄昭宇承租的房屋为襄阳南路XXX号底层，并明确约定，黄昭宇将租赁该房屋进行经营性业务，需到工商部门办理企业注册登记，并将该房屋的地址作为企业注册登记地址，李黎明、郭大江为黄昭宇办理公司注册所需房产文件予以协助。而实际上，襄阳南路XXX号已被案外人注册，导致黄昭宇无法在该地址注册。李黎明、郭大江在签订租赁合同时应当对其出租的房屋是否可以完成工商注册登记手续予以确认，李黎明、郭大江称其此前对案外人注册一事并不知情，即使属实，那么在得知此情况后，李黎明、郭大江也未就案外人注册在襄阳南路XXX号采取措施。虽然襄阳南路222.228.232号房屋在房地产权证上为一整体，但双方也确认，签订租赁合同前黄昭宇已经现场查看房屋，黄昭宇承租的即是原交通银行ATM机所在的房屋，而交通银行ATM机所在房屋悬挂的门牌号即为“襄阳南路XXX号”，此后双方房屋租赁合同上写明租赁房屋地址为襄阳南路XXX号，可知，黄昭宇承租的房屋是确定且有明确指向的，且双方均是知晓和认可的。李黎明、郭大江虽称黄昭宇可以更换至襄阳南路XXX号注册，但此属对租赁合同约定的变更，需双方协商一致、达成合意。李黎明、郭大江称已就变更注册地址与黄昭宇协商一致，但对此李黎明、郭大江并未提供充分证据予以证明，黄昭宇亦不认可。李黎明、郭大江的上述意见本院难以采信，故李黎明、郭大江未能完全履行租赁合同的约定。但工商登记是公示公开的信息，黄昭宇可以进行查询，或可要求李黎明、郭大江协助查询，但黄昭宇在签订租赁合同时并未进行相应的核查，亦未尽到审慎注意义务。黄昭宇发现襄阳南路XXX号无法办理注册手续后，仍一直使用租赁房屋，并进行了广告宣传等经营活动，在未获对方同意、双方亦未就减免租金达成一致意见的情况下，黄昭宇使用房屋却未按时支付租金，亦存在违约。故双方均存在未完全履行租赁合同约定的情况，对于租赁合同的解除均存在过错。黄昭宇要求李黎明、郭大江承担105000元违约金，但根据租赁合同约定，此系李黎明、郭大江擅自提前收回房屋情形下适用的违约金条款，李黎明、郭大江并不存在此违约情形，而合同并无关于李黎明、郭大江未履行协助办理工商注某义务的违约金的约定，故黄昭宇要求李黎明、郭大江支付105000元违约金，依据不足，本院不予支持。黄昭宇要求李黎明、郭大江支付每月2万元的经营性损失，但对此黄昭宇并未提供任何证据予以证明，而其所称购置冰箱、空调、货架、桌椅等，双方已经确认在黄昭宇搬离、返还房屋时，可移动的设施设备等由黄昭宇搬走，故难以认定上述设施设备是黄昭宇的经营性损失，黄昭宇的该项诉请依据不足，本院不予支持关于装修损失。根据装修残值鉴定报告，计算相应的折旧后，装修残值为80090元。考虑双方对合同解除的过错程度，本院认定李黎明、郭大江赔偿黄昭宇装修残值损失40045元。黄昭宇要求李黎明、郭大江赔偿装修损失20万元，该金额依据不足，本院予以调整。黄昭宇自愿撤回关于律师费的诉请，于法无悖，本院予以准许关于租赁保证金的处理、双方租赁合同所涉其他事宜，已在(2018)沪0104民初2401号李黎明、郭大江与黄昭宇房屋租赁合同纠纷案中处理，在此不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、解除李黎明、郭大江与黄昭宇签订的《房屋租赁合同》；二、李黎明、郭大江于本判决生效之日起十日内赔偿黄昭宇装修残值损失40045元；三、驳回黄昭宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8190元，减半收取计4095元，由黄昭宇负担3694元，由李黎明、郭大江负担401元。鉴定费6000元，由李黎明、郭大江负担3000元，由黄昭宇负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一八年六月八日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。