湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0602民初6148号 原告（反诉被告）：汪彩云，女，1980年12月3日出生，汉族。 委托诉讼代理人：周勇，湖南惠风律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘志强，男，1975年12月29日出生，汉族。 被告（反诉原告）：邓先红，女，1976年9月16日出生，汉族。 两被告共同委托诉讼代理人：童娟娟，湖南金州律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：徐双，湖南金州律师事务所律师。 原告（反诉被告）汪彩云与被告（反诉原告）刘志强、邓先红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。汪彩云及其委托诉讼代理人周勇，刘志强、邓先红的共同委托诉讼代理人童娟娟、徐双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汪彩云向本院提出诉求请求：1、解除汪彩云与被告（反诉原告）刘志强、邓先红的门面租赁合同；2、刘志强、邓先红支付门面装饰装修及附属设施补偿费、搬迁补助费、停产停业损失、停水停电损失费共计209301元，返还租赁押金2500元；3、刘志强、邓先红承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年11月5日，汪彩云与邓先红、刘志强签订了租赁合同，承租其所有的岳阳市东风湖路325号相邻两间门面，租赁期限为5年，自2014年1月1日至2019年1月1日。2015年11月17日，涉案门面纳入九华山片区棚户旧城改造项目，刘志强、邓先红未告知汪彩云的情况下，停水停电并销户。 被告（反诉原告）刘志强、邓先红辩称：1、双方之间的租赁合同因征收已自动终止，答辩人多次要求被答辩人汪彩云搬离、返还门面，双方之间已经不存在租赁关系，对汪彩云请求解除门面租赁合同的请求应当驳回。2、双方之间曾经系租赁关系，但答辩人无权要求分割征收补偿款。3、本案因政府征收导致租赁合同无法继续履行，双方之间的合同终止，且答辩人不存在任何过错，合同终止后，依照法律规定及双方的合同约定，被答辩人无权要求答辩人进行补偿。 被告（反诉原告）刘志强、邓先红向本院提起反诉请求：1、确认刘志强、邓先红与原告（反诉被告）汪彩云之间的租赁合同已经终止；2、汪彩云支付房屋占用期间的租金16788元（自2017年3月1日至2017年10月31日）、水电费，并计算至搬离之日止。3、支付逾期获得房屋征收补偿款的利息损失，按银行同期贷款利率自2017年1月15日起至实际搬离之日止。事实与理由：2013年11月5日，刘志强、邓先红与汪彩云签订了《租赁合同》，将位于岳阳市东风湖路325号的两间房屋出租给汪彩云，租期五年，合同约定租赁期间遇政府对城区重新规划，提前收回门面时，汪彩云应无条件服从，合同终止后不得向刘志强、邓先红提出补偿要求。2016年1月7日，涉案房屋被纳入征收范围，汪彩云拒绝搬离房屋，并自2017年3月1日起不再支付租金，自4月6日起不再缴纳水电费。 原告（反诉被告）汪彩云辩称：涉案租赁合同未到期，不存在终止合同。汪彩云现已经腾空门面，被告（反诉原告）刘志强、邓先红请求腾空房屋的主张，应不予支持。刘志强、邓先红于2017年1月1日就涉案门面与征收人签订了征收补偿协议，实际所有权人已不是刘志强、邓先红，对实际产生的水电费可以依据实际用量与约定价格进行支付。 查明的事实 根据原告（反诉被告）汪彩云、被告（反诉原告）刘志强、邓先红的诉辩主张，举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 1、汪彩云分别于2011年、2012年12月7日承租了涉案门面两间。2013年11月5日，汪彩云（乙方）与刘志强（甲方）重新签订《租赁合同》，约定甲方将涉案门面承租给汪彩云经营，签订合同前，乙方应当交纳2500元门面押金，该押金不得用来抵减门面租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方。门面租金一年一付，在每年的12月20日前付清第二年度的年租金，门面年租金每年按10%递增，门面2014年租金为18920元/年，门面租金不允许拖欠，否则甲方有权收回门面。租赁期限自2014年1月1日至2019年1月1日止，甲方原则上保证乙方的经营期限，如若在此期间国家宏观政策上有重大变化，当地政府对城区重新规划、甲方在经营上有重大举措需提前收回门面时，甲方须提前一个月通知乙方，乙方必须无条件服从，合同终止后不得向甲方提出补偿要求。合同签订后，双方均开始履行各自的义务，汪彩云向刘志强、邓先红支付了押金2500元，向邓先红支付房租至2017年2月28日止，水电费交至2017年4月11日。 2、2016年1月7日，岳阳市岳阳楼区人民政府对九华山片区进行棚户改造，在岳阳市岳阳楼区政府门户网公示征收决定，涉案门面在改造范围之内。2017年1月1日，岳阳市岳阳楼区征收安置工作局（甲方）与刘志强（乙方）签订《国有土地上房屋征收补偿协议》2份，约定甲方征收乙方的涉案房屋，乙方选择货币补偿方式对房屋进行补偿。房屋主体补偿分别为677868元、510228元，室内装饰装修及附属设施补偿94609元，停产停业损失分别为28470元、21430元，搬迁补助费1308元、984元。刘志强主张室内装饰装修及附属设施系其原来添附，但未举证证明。2017年7月，被告刘志强领取了补偿协议项下的全部征收补偿款。2017年12月8日，原告搬离涉案门面。现涉案门面已被拆除。 3、汪彩云向市长信箱发文称涉案门面在未协商一致补偿的情况下于2017年6月2日被停水停电。2017年9月6日，市长信箱回复称，停水停电系被告刘志强自行报停销户所致。 4、被告刘志强与邓先红系夫妻关系。 判决的理由与结果 本院认为，原告（反诉被告）汪彩云与被告（反诉原告）刘志强签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告（反诉原告）邓先红与刘志强系夫妻关系，且以出租人名义向汪彩云收取涉案房屋租金，应当与刘志强一起履行合同义务，享有合同权利。一、关于汪彩云主张解除其与刘志强、邓先红之间的门面租赁合同的诉讼请求及刘志强、邓先红关于确认门面租赁合同已经终止的反诉请求，本院认为，原告于2017年12月8日搬离涉案门面，现涉案门面已经被拆除，合同事实上已经终止，故对双方的请求，本院不再处理。二、关于汪彩云请求刘志强、邓先红支付装饰装修及附属设施的补偿款94609元的诉讼请求，本院认为，汪彩云称对涉案门面进行了装饰装修，现涉案门面被征收，装饰装修及附属设施补偿款应当支付给汪彩云。刘志强、邓先红称涉案门面的装饰装修系其原有装饰装修，但未提供证据证实。至刘志强与岳阳市岳阳楼区征收安置工作局签订《国有土地上房屋征收补偿协议》时，汪彩云已承租涉案门面4年有余，汪彩云对涉案门面进行装饰装修符合常理；涉案门面因被政府征收而终止时仍在合同期内，汪彩云因此遭受了损失，若涉案门面的装饰装修及附属设施补偿款归刘志强、邓先红所有，则刘志强、邓先红因汪彩云的受损而获益，有失公平原则，故涉案门面的装饰装修及附属设施补偿款应当支付给汪彩云，对汪彩云的该项诉讼请求，本院予以支持。三、关于汪彩云主张的停产停业损失，本院认为，停产停业损失系对房屋产权人因房屋被征收后的停业损失的补偿，补偿对象为房屋产权人，非承租人，故对汪彩云的该项诉讼请求，本院不予支持。四、关于汪彩云主张要求刘志强、邓先红支付搬迁补助费2292元（1308元+984元）的诉讼请求，本院认为，涉案门面系由汪彩云经营，实际搬迁人为汪彩云，搬迁费应当支付给汪彩云，故对汪彩云的该项诉讼请求，本院予以支持。五、关于汪彩云主张的刘志强、邓先红未经通知停水停电，应当支付汪彩云营业利润损失8万元的诉讼请求，本院认为，汪彩云明知涉案门面被征收，且自2017年3月1日起未再向刘志强支付租金的情况下，应当配合征收，向刘志强、邓先红交付门面，刘志强在签订《国有土地上房屋征收补偿协议》后销户停水停电，并无不妥，汪彩云不交付门面，造成扩大的损失，应当自行承担，故对汪彩云的该项诉讼请求，本院不予支持。五、关于汪彩云主张的刘志强、邓先红应当返还租赁押金2500元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 关于被告刘志强、邓先红的反诉请求。一、刘志强、邓先红主张汪彩云支付房屋占用期间的租金、水电费的诉讼请求。本院认为，汪彩云自2017年3月1日起未支付租金，使用门面至2017年12月8日，应当支付租金，依照双方的合同约定，计算得出2017年度的年租金为25182元，即2098元/月，刘志强于2017年7月已收到征收补偿款，故租金只应计算至2017年7月止，为8392元。关于水电费，刘志强、邓先红未提供证据证实，本院不予支持。二、关于刘志强、邓先红主张的按银行同期贷款利率支付自2017年1月15日起至实际搬离之日止逾期获得房屋征收补偿款的利息损失，本院认为，征收补偿款系由政府征收部门决定何时发放，且本案中汪彩云于2017年12月8日搬离涉案门面，但刘志强于2017年7月已经收到部分征收补偿款，即汪彩云不交付涉案门面的行为，并未影响征收补偿款的发放，故对刘志强的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项，判决如下： 一、由被告（反诉原告）刘志强、邓先红支付原告汪彩云（反诉被告）装饰装修及附属设施补偿款94609元、搬迁费2292元、押金2500元，三项共计99401元； 二、驳回原告（反诉被告）汪彩云的其他诉讼请求； 三、由原告（反诉被告）汪彩云支付被告（反诉原告）刘志强、邓先红租金8392元； 四、驳回被告（反诉原告）刘志强、邓先红的其他诉讼请求； 以上第一、三项义务，于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费减半收取2220元，保全费1566元，共计3786元，由原告（反诉被告）汪彩云负担920元，由被告（反诉原告）刘志强、邓先红共同负担2708元；反诉受理费936元，由原告（反诉被告）汪彩云负担50元，由被告（反诉原告）刘志强、邓先红共同负担886元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  方静 二〇一八年六月三日 书记员  卢娟  附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。