北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初17267号原告：中国人民解放军陆军防化学院，住所地北京市昌平区阳坊镇中心北街**院。法定代表人：呼小平，院长。委托诉讼代理人：杨敬举，男。委托诉讼代理人：鲁宁，北京大成律师事务所律师。被告：刘振广，男，1978年10月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李晶，北京建卓律师事务所律师。原告中国人民解放军陆军防化学院(以下简称防化学院)与被告刘振广返还原物纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告防化学院委托诉讼代理人杨敬举、鲁宁、被告刘振广委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。防化学院向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决刘振广将其非法占有的我院位于北京市海淀区永泰庄北路×号楼房腾空，并将房屋恢复原状，返还给我院；2.刘振广承担本案的诉讼费。事实和理由：2008年我院与北京景泰聚合商贸有限公司（以下简称景泰聚合公司）签订了房屋租赁合同，我院将位于北京市海淀区永泰庄北路×号的商业楼租赁给景泰聚合公司。合同期限为2008年12月1日至2012年3月31日。合同期满后，我院未与景泰聚合公司续签书面的租赁合同，而是改为按月收取租金。我院与景泰聚合公司之间形成了事实上的不定期租赁合同关系。2014年1月10日，我院通知景泰聚合公司终止租赁关系，并给予其四个月的宽限期，要求其最终于2014年4月30日退出并归还所租房屋。但是景泰聚合公司没有腾退房屋。我院于2014年10月向法院起诉要求解除与景泰聚合公司签订的租赁合同，并返还腾退房屋。法院于2015年6月18日作出一审判决，解除我院与景泰聚合公司于2008年11月18日签订的房屋租赁合同，景泰聚合公司于本判决生效后30日内将北京市海淀区永泰庄北路×号商业楼全部腾空交还给我院使用。但是判决生效后，景泰聚合公司没有履行房屋腾退的义务，刘振广趁机对租赁房屋非法占有使用。为保护自身合法权益我院多次要求刘振广腾退房屋，但时至今日，刘振广一直非法占据房屋，拒不腾退，且不支付房屋占用使用费，故我院诉至法院。刘振广辩称，2011年10月，我与景泰聚合公司签订房屋租赁合同，景泰聚合公司将永泰庄北路×号32号楼一层房屋出租给我使用，租赁期限为1年，租期自2011年10月18日起至2012年10月17日止。合同到期后，双方续签合同至2014年10月17日。2014年6月，北京华瀚伟业投资担保有限公司（以下简称华瀚伟业公司）向我出示了其与中国人民解放军防化学院永泰庄住宅工程办公室（以下简称防化住宅办）签订的房屋租赁合同、收据及声明，声称永泰庄北路×号已由其公司承租，并与我签订了合作合同，收取了经营管理费。2015年4月，汪某、谢某、任某三人持防化住宅办出具的委托书，称防化学院委托其三人负责处理解决涉案房屋的拆迁改造及产生的商户纠纷事宜，并许可我继续在涉案房屋内经营。2016年11月5日，汪某、谢某、任某三人以北京盛隆金志宝商贸有限公司（以下简称盛隆公司）的名义与我妻弟的配偶张双双签订了租赁合同及补充协议，将涉案房屋出租给我使用，租期3年，自2016年11月5日起至2019年11月4日止。涉案房屋位于防化学院住宅小区大门西侧，我自2011年10月18日起就在涉案房屋内经营至今，从未收到防化学院要求我腾退房屋的通知。汪某、谢某、任某持有防化学院的委托书，防化学院营房处刘处长也曾参与该三人与我的协商谈判。因此我有理由相信上述三人有权代表防化学院出租涉案房屋并收取租金，有权代表防化学院免除涉案房屋的部分租金，其三人的代理行为有效。因此，防化学院应当履行该三人与我签订的租赁合同。现我不同意防化学院的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。北京市海淀区永泰庄路甲×号的房屋所有权人为北京市凤凰时装装饰品公司（以下简称凤凰公司）。2003年3月12日，凤凰公司出具《委托书》，内容为：“我公司在海淀区永泰庄路甲×号院内有一栋楼房，地上**，地下**，总建筑面积7771.6平方米。产权为我公司所有（见海全更字第×号《房屋所有权证》）。我公司特委托防化指挥工程学院办理以上楼房出租事宜。”原海淀区永泰庄路甲×号与现海淀区永泰庄北路×号院为同一地址。另，中国人民解放军防化指挥工程学院于2011年更名为中国人民解放军防化学院，后又于2017年更名为防化学院。海淀区永泰庄路甲×号的土地使用人为防化学院。2008年11月18日，中国人民解放军防化指挥工程学院永泰庄住宅工程办公室（出租方，甲方，以下简称防化住宅办）与景泰聚合公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方房屋位于北京市海淀区西三旗永泰庄北路×号（原永泰庄北路甲×号），地上**，地下**，建筑面积共7700平方米；租赁期限为三年，自2008年12月1日起至2012年3月31日止，2008年12月1日至2009年3月31日为装修阶段；租金从2009年4月1日开始计算；租金每年二百万元，共计租金总额人民币六百万元；签订合同之日乙方支付甲方租金三百万元，2009年1月31日前支付甲方租金余款三百万元，租金逾期一个月未交纳则无条件解除合同……。2014年3月12日，防化住宅办向景泰聚合公司发出通知，内容为：“我单位自2014年1月10日通知贵公司终止合同以来，得到贵公司积极配合，已有部分房屋腾空，深表感谢！为确保该楼按期拆除，再次就有关事项告知贵公司：一、根据北京市规划局、住建委关于报拆建筑限期拆除相关规定要求、军队关于清理清退出租房屋有关规定，该楼必须完成出租房屋清理清退和楼房拆除工作；二、为确保楼房拆除按时限完成，我单位计划于4月30日停止水电供应，5月1日起实施拆除；三、自2014年4月30日起，产生的后果由贵公司负责。”在该通知乙方签字处有高近良签名。2014年,防化学院将景泰聚合公司诉至我院,要求解除与景泰聚合公司签订的房屋租赁合同,将其租赁的商业楼腾空，并给付房屋使用费。我院经审理后，于2015年6月作出判决：一、解除防化学院与景泰聚合公司于2008年11月18日签订的《房屋租赁合同》；二、景泰聚合公司于本判决生效后30日内将北京市海淀区西三旗永泰庄北路×号商业楼全部腾空，交还给防化学院使用；三、景泰聚合公司于本判决生效后30日内，按照每月180000元的标准给付防化学院自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。审理中,刘振广提交了如下证据：1、刘振广（乙方）与景泰聚合公司（甲方）签订的房屋租赁合同，约定甲方将坐落在北京市海淀区永泰庄北路×号（原永泰庄路甲×号）32号楼一层房屋出租给乙方，租期自2011年10月18日至2012年10月17日。防化学院对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为合同主体不是防化学院，无法核实真实性。2、2015年4月24日，防化住宅办向凌风伟业拆除工程有限公司（以下简称凌风公司）出具的委托书，内容为：现委托你单位汪某、谢某、任某三人负责处理解决海淀区永泰庄北路×号院商业楼拆迁改造及产生的商户纠纷等事宜。防化学院对该证据的真实性予以认可，但认为委托书仅是为了加速拆楼，并非委托其办理房屋出租事宜。3、2014年9月7日，郭志华（北京香河肉饼）与华瀚伟业公司签订的合作合同，合作期限自2014年9月至2015年9月。4、2016年11月5日，盛隆公司（甲方）与张双双（乙方）签订的租赁合同，约定：甲方同意将海淀区永泰庄北路×号院商业楼租给乙方，租用分户建筑面积总计30平方米；租赁期为3年，自2016年11月5日至2019年11月4日；……。5、2016年11月5日，盛隆公司（甲方）与张双双（乙方）签订的补充协议，约定2015年9月6日至2016年8月5日期间的租金，作为甲方因拆除改造给乙方商户带来全部经济损失的所有补偿。6、张双双出具的情况说明，表明其是受刘振广的委托，代刘振广签订了有关租赁合同及补充协议。7、银行多张汇款凭证及收据，证明已经支付了租金。对此，防化学院表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。8、光盘一张，通过视频资料证明防化学院营房处的刘处长介绍了汪某、谢某、任某等三人，表示委托该三人办理与商户之间的事情。防化学院认为，视频资料应当提供原始载体，否则不予质证，不予认可。刘振广表示当年的原始载体没有了，因为是很多年前用手机录的。通过观看，本院发现该视频为隐蔽拍摄，仅有对话，没有人员正面的影像，无法确定谈话人的身份。本院认为，2008年防化学院将争议房屋出租给景泰聚合公司使用,我院于2015年6月判决解除防化学院与景泰聚合公司签订的房屋租赁合同,并限期景泰聚合公司于判决书生效后30日内将北京市海淀区西三旗永泰庄北路×号商业楼全部腾空，交还给防化学院使用。该判决现已发生法律效力。景泰聚合公司将其从防化学院承租的部分房屋转租给刘振广。现争议房屋的实际使用人为刘振广，故刘振广作为房屋的实际使用人负有腾退义务。刘振广继续占有使用争议房屋，既无合同依据，亦无法律依据，应予腾退。现防化学院起诉要求刘振广将争议房屋腾空，并交还给其使用，有合法依据，本院予以支持。刘振广提交的委托书，仅能证明防化学院委托相关人员处理解决争议房屋的拆迁改造及产生的商户纠纷等事宜，并未授权对外出租争议房屋，且在事后防化学院亦未对相关单位或个人的行为进行追认。根据合同相对性原则，刘振广的抗辩理由不能对抗防化学院。防化学院要求刘振广将房屋恢复原状，因防化学院对于争议房屋的原状及目前改变情况未提交相关证据，该诉请不具有可执行性，故本院对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、刘振广于本判决生效后15日内将其使用的位于北京市海淀区永泰庄北路×号地上一层房屋全部腾空，交还给中国人民解放军陆军防化学院使用；二、驳回中国人民解放军陆军防化学院的其他诉讼请求。案件受理费35元，由刘振广负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 实二〇一八年六月二十九日书记员 秦芳芳