中华人民共和国 福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初6960号 原告：魏燕彬，女，汉族，1980年12月25日出生，住福建省福州市仓山区。 被告：黄雪珍，女，汉族，1942年5月18日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：柯兆彬，福建福民律师事务所律师。 被告：平琦（外文名为ＰＩＮＧＱＩ），1965年12月18日出生，住美国（Ｎｏ.15580ｍｅｄｆｏｒｄａｖｅｎｕｅ,ｐａｌｏａｌｔｏ,ＮｅｗＹｏｒｋ,ＵＳＡ）。 委托诉讼代理人：张德城（系被告平琦的姑丈），住福建省福州市鼓楼区。 被告：平锋，男，汉族，1975年7月30日出生，住福建省福州市台江区。 被告：福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部，住所地：福州市鼓楼区温泉支路39号(个体工商户)。 经营者：杨辉，男，汉族，1979年6月11日出生，住福建省福州市马尾区。 原告魏燕彬诉被告黄雪珍、平琦、平锋、福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏燕彬，被告黄雪珍委托诉讼代理人柯兆彬，被告平琦委托诉讼代理人张德城，被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部经营者杨辉到庭参加诉讼。被告平锋经本院公告传唤，公告期届满未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄雪珍（含被告平琦、平锋下同）双倍返还原告购房定金共计20万元，并赔偿因单方解除合同给原告造成的超过定金部分的损失为104.48万元，二项合计124.48万元；2.被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部对被告黄雪珍双倍返还原告定金承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于福州市鼓楼区屋（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号、土地使用权证号：榕鼓国用2014第00263409524号）登记为平锦森单独所有房产（以下简称讼争房产），2016年9月下旬，平锦森因病死亡。2016年2月4日，平锦森以公证方式委托被告黄雪珍出售讼争房产。2016年3月8日，以原告为买方、平锦森为卖方、被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部为中介方，三方签订《房地产经纪合同》，约定由卖方将讼争房屋以130万元出售给买方，房产交易过程中产生的所有税费由买方负担；买方在签订本合同时支付定金10万元，若买方违约除退还服务费用外，还应支付违约金。合同还就三方的其他权利义务做了约定，包括房产交易流程和约定房产交易过户时间为2016年9月12日。同日，三方又签订《补充协议》，除了被告黄雪珍交易声明、保证事项外，还对违约责任作了补充约定：买卖双方任何一方违约，除了承担合同第十五条第1款的违约责任外，违约方还需要支付赔偿金10万元给守约方，同时双方终止交易。被告黄雪珍以平锦森代理人的名义在上述《房地产经纪合同》和《补充协议》上签字。买卖合同签订当日，原告按约将10万元定金交付给被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部，并由该被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部出具收据和经平锦森及被告黄雪珍确定。之后，原告按买卖合同的约定，配合被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部办理银行按揭贷款，并按贷款银行的要求对讼争房产委托福建海峡房地产评估有限公司进行评估，2016年8月11日评估结果的价值为173.35万元。而截止起诉期间，不断暴涨后最相类似房产的市场成交平均单价已不低于2万元／㎡，即讼争房产实际价值已达244.48万元。被告黄雪珍得知评估结果和房价暴涨趋势后，于2016年8月29日通过中介方向原告发出告知函，告知原告：2016年3月8日签订的《房地产经纪合同》于2016年8月31日正式解除，双方交易就此终止，违约责任按照《房地产经纪合同》执行。对此原告认为，2016年3月8日三方签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》合法有效，各方应遵照履行。被告黄雪珍在得知房屋评估价值超过了买卖价款后，公然反悔，决定以承担合同约定的违约责任为代价而谋取其中差额利益，其行为已扰乱了社会经济秩序、破坏了社会诚信制度。被告黄雪珍的违约行为造成了卖方因违约而获得不当利益、买方却因此蒙受损失的显失公平结果，其定金双倍返还已不足以弥补给原告造成的实际经济损失，应当参照诉讼当前讼争房产市场实际交易单价2万元／㎡即房产总价244.48万元与《房地产经纪合同》成交价130万元之差114.48万元，全额赔偿原告损失；同时退还定金10万元。被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部代表被告黄雪珍收取和保管原告已交付的定金10万元，故应对被告黄雪珍双方返还的定金共20万元承担连带责任。原告为维护自身合法权益，为此向贵院起诉，请求依法支持原告上述诉讼请求。 被告黄雪珍辩称，1.原告与被告黄雪珍于2016年3月8日约定讼争房产于2016年8月12日前由原告委托对讼争房屋进行评估后并办理商业按揭手续，并冻结除定金之外的其余购房款首付款及差额款，再行办理房产过户手续，双方约定房产成交价为130万元，该价格为被告黄雪珍实收购房款，所以交易过程中产生的所有费用都由原告承担，原、被告双方之所以将过户手续及按揭手续延期至2016年8月12日，实际是因为讼争房产，未满两年又上市交易，原告出于自身利益考虑，为免交高额的营业税，所以将约定的过户手续延期至签订后的半年。2.《房地产经纪合同》附加B中关于银行和人商业按揭贷款交易程序第一、二条约定：签订本合同后于2016年8月12日前乙方（即原告）自行委托银行认可的评估事务所对上述房产进行评估；于2016年8月12日前，前往银行办理商业按揭贷款申请手续，并将办理按揭购房的材料提交至银行，在办理商业按揭贷款申请手续当日乙方（即原告）应将除定金10万元外的其余购房首付款及差额存入贷款银行冻结。另按照《房地产经纪合同》第四条第11款约定，如因乙方（原告）原因无法办理按揭贷款，乙方须在十五个工作日内转做一次性付款购买。而原告在2016年8月12日前并未按上述约定履行，包括房产评估及冻结首付款及差额款等合同义务，且原告也未在十五个工作日内一次性付款方式购买讼争房屋。故原告存在违约行为。综上所述，被告黄雪珍同意与原告解除2016年3月8日签订《房地产经纪合同》及其补充协议。鉴于原告的违约行为，被告黄雪珍恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告平琦辩称，1.甲方（被告）一家原居福州台江船厂下弄41#私房，于2014年初拆迁，拆迁补偿款150万购买福州市鼓楼区元洪花园牡丹阁122平房旧单元居住。且因甲方平锦森年老多病，自2016年初至8月多次住院，花费巨大不堪重负，急需用钱，割爱低价130万元卖房，于2016年3月8日，经被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部中介介绍原告，协商签订房产经纪合同全过程。2.合同签订后乙方向丙方被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部延长付款期限，因要办理商业银行贷款相关手续，延至2016年8月12日为期限，但是原告虽已作了房产评估，始终没有丝毫办理按揭行动，拖延至15天后也没有任何证据证明办理按揭意向行为。按照合同第5页11款的约定，原告应在合同签订后十五天必须将130万元转入甲方账户内，才算正式交易，因此乙方没有履行合约期限，甲方才于2016年8月29日向被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部发函中止合同。3.被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部在合同运作过程中，经纪服务不到位，并没有及时催办原告履行合同按揭办理一次性付款到位手续，造成乙方两次违约。另外乙方定金10万元，应由当事人被告黄雪珍亲自领取，被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部擅自将定金5万元交给不孝次子被告平锋，并转入被告平锋媳妇叶秀锦账户，用于购房。上述两项，丙方被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部难辞其咎，应负连带责任。4.由于原告违约在先，导致购房款未能到位，延误平锦森治疗。由于经济压力过大，拒绝住院治疗，种种原因表明是和原告房款不到位有因果关系，因而需原告赔偿其精神损失等费用5万元。综上所述，本案讼争纠纷原告提出除定金外赔偿104万元请求无理无据，原告在整个合同过程种种迹象行为有诈骗之嫌，均属违法，本案合同未能实施，是原告多次违约造成，应付相应责任，被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部应负连带责任。 被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部辩称，被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部作为居间方一直希望继续履行合同，在得到被告黄雪珍告知不想履行合同后也积极与原告进行沟通，中间没有任何违约行为，不应当承担责任。原告诉被告黄雪珍于2016年3月8日通过被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部居间购买福州市鼓楼区，在双方达成买卖共识和提供真实有效材料后于当天签订《房地产经纪合同》。原告和被告黄雪珍签订合同时即约定在原告于2016年8月12日前首期款及评估报备齐时至银行办理商业按揭贷款申请手续。签订合同后，2016年3月19日被告黄雪珍由于上述讼争房产已出售，已经看中并向购买台江区颐景园2号706单元一套房产，到被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部要求将出售福州市鼓楼区的定金拿走作为购买台江区颐景园2号706单元房产的定金。按照最新监管要求我方转账给被告黄雪珍儿媳叶秀锦中国工商银行账号62×××30人民币5万元整。因此在我方保管的定金只有人民币5万元整，并应当按照合同约定扣除给中介方的中介佣金13000元，余额我方愿意直接支付给原告。 被告平锋未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 2016年2月4日，平锦森以公证方式委托被告黄雪珍出售其所有的福州市鼓楼区。2016年3月8日，原告作为乙方（买方）、平锦森作为甲方（卖方）、被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部作为丙方（中介服务方）签订《房地产经纪合同》、《银行个人商业按揭贷款交易程序》及《补充条款》。三方约定：“甲方将福州市鼓楼区以1300000元价格出售给乙方。交易过程中产生的所有费用均由乙方承担。丙方为乙方办理商业银行按揭贷款。如因乙方原因无法办理按揭贷款，乙方需在十五个工作日内转做一次性付款。丙方向乙方收取中介服务佣金人民币13000元。甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲乙双方仍应全额支付丙方中介服务佣金。签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金人民币100000元给甲方（定金可抵作购房款）。甲、乙双方同意暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据。本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。签订本合同后于2016年8月12日前乙方自行委托银行认可的评估事务所对上述房产进行评估。甲乙双方约定于2016年8月12日前，前往银行办理商业按揭贷款申请手续，并将办理按揭购房的材料提交给银行。在办理商业按揭贷款申请手续当日乙方应将除定金人民币100000元整外的其余购房首付款及差额款存入乙方贷款银行冻结。本合同签订后任何一方中因自身原因和改变买卖意愿等因素以至严重影响合同履行中重要环节（包含房款解冻、房产交易过户登记、房产移交）的时间超过15天，以及单方面终止合同的，均视为违约。甲、乙双方任何一方违约，除了承担合同第十五条第1点的违约责任，违约方还需要支付赔偿金10万元给守约方，同时双方终止交易。甲、乙双方中的违约方需要全额承担本合同第六条约定的中介佣金。”2016年3月9日，原告将100000元定金交予被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部代管。被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部出具《收条》。2016年3月19日，被告黄雪珍指令被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部将定金50000元打入叶秀锦工商银行账号，并出具《收据》。2016年8月29日，被告黄雪珍向原告发出的《告知函》载明：“因黄雪珍个人原因决定终止2016年3月8日签订的《房地产经纪合同》，黄雪珍表示愿意按上述合同约定支付违约金。现黄雪珍告知你方，上述《房地产经纪合同》于2016年8月31日正式解除，双方交易就此终止，违约责任按照《房地产经纪合同》执行”。平锦森于2016年9月20日死亡。被告黄雪珍系平锦森的妻子，平锦森系被告平琦、平锋的父亲。被告黄雪珍、平琦、平锋是平锦森的继承人。审理中，经原告申请，本院以随机摇号方式确定由福建立信资产评估房地产土地评估有限公司对福州市鼓楼区以2017年9月18日作为价值时点进行估价。同时，被告黄雪珍也申请以2016年8月31日作为价值时点进行估价。2018年5月10日，福建立信资产评估房地产土地评估有限公司出具闽立信（2018）房评字第××号《房地产估价报告》。该估价报告载明:坐落于福州市鼓楼区地产在价值时点（2017年9月18日）的公开市场条件下评估价值为人民币3181900元，评估单价为人民币26030元／㎡。因被告黄雪珍未缴纳评估费，评估机构未对被告黄雪珍以2016年8月31日作为价值时点进行估价。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与平锦森签订的《房地产经纪合同》、《银行个人商业按揭贷款交易程序》及《补充条款》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效。被告黄雪珍作为平锦森的委托代理人向原告发送《告知函》要求单方解除合同，已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称原告既没有在2016年8月12日前到银行办理商业按揭贷款申请手续，也未将购房款在15日内一次性付清，先构成违约。本院认为，根据双方约定，一方违约，自发生违约行为之日起超过10日，由被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，才应按照《房地产经纪合同》规定承担违约责任。平锦森未履行通知义务，同时其自愿以承担违约责任为提前要求单方解除合同。故本院对其抗辩不予支持。根据《房地产经纪合同》的规定，违约方应双倍返还定金。因被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部仍保管有50000元定金，故平锦森应向原告支付定金150000元，剩余50000元定金由被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部退还。原告诉请双倍定金以外的经济损失，本院认为，合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金部分的损失。损失赔偿额应该包括合同履行后可得利益的损失。房屋涨跌差价应属于合同履行后可以获得的利益。平锦森违约，致使原告不能取得房屋产权而享有相应的增值利益，其应赔偿原告可得利益的损失。本院综合考虑房屋合同的成交价、过错程度、原告合同履行情况、房屋价格的上涨幅度等因素，并参考《房地产估价报告》，本院酌定原告的可得利益损失额为60万元及鉴定费损失8356元。平锦森已于2016年9月20日去世，被告黄雪珍作其配偶应对上述债务承担共同清偿责任，被告平琦、平锋作为平锦森的第一顺序继承人，应在继承平锦森遗产范围内承担上述债务清偿责任。原告诉请被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部对被告黄雪珍双倍返还定金承担连带责任，本院认为，连带责任由当事人约定或者法律规定，故原告该诉请于法无据，本院不予支持。被告平锋经本院公告传唤，公告期届满未到庭应诉，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条、第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄雪珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告魏燕彬定金150000元，并赔偿原告魏燕彬可得利益损失600000元及鉴定费8356元； 二、被告平琦、平锋在继承平锦森遗产范围内承担上述债务清偿责任; 三、被告福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部于本判决生效之日起十日内退还原告魏燕彬定金50000元； 四、驳回原告魏燕彬其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费16003元，原告负担5678元，被告黄雪珍、平琦、平锋负担10325元;保全费3270元，由被告黄雪珍、平琦、平锋负担;公告费560元，由被告平锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  蒋东帆 代理审判员  任晗婧 人民陪审员  汪庆元 二〇一八年六月十九日 书 记 员  许 琰 附录相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。 连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。 连带责任，由法律规定或者当事人约定。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 第九条在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。 第十条人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。 第十一条人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。