北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初3573号原告：杨国毓，女，1973年7月27日出生，汉族，北京新发建筑涂料厂经营业主，住北京市密云县。原告：韩淑琴，女，1973年1月16日出生，汉族，北京团河鑫隆建筑材料厂经营业主，住山西省大同县。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖，女，1979年1月6日出生，汉族，北京市京兴律师事务所实习律师。被告：金凯，男，1963年12月18日出生，回族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张瑞祥，男，1942年8月10日出生，汉族，北京市大兴区庞各庄镇政府退休干部，住北京市大兴区。原告韩淑琴、杨国毓与被告金凯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩淑琴、杨国毓及其委托诉讼代理人阴政宏，被告金凯及其委托诉讼代理人张瑞祥，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩淑琴、杨国毓向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告于2010年10月16日签订的土地及房屋租赁合同无效；2、请求人民法院判决被告返还原告租金8000元（期间：2017年8月30日至2017年12月16日）；3、请求人民法院判决被告给付原告2006年前房屋重置成新补偿款90906元、2006年至2009年拆除费37584元、2009年后腾退补偿款278830元、装修设备及附属物补偿款154056元、苗木补偿补助补偿款20554元、资产评估额补偿款46332元、房屋停产停业综合补助补偿款47354元、场地停产停业综合补助补偿款102014元、工程配合奖220806元、搬迁补助费36801元、拆除进度奖147204元，以上各项合计1182441元；3、本案全部诉讼费用（保全费4020元、保险公司保费3000元、案件受理费15639元）由被告承担。事实与理由：2010年10月16日被告将位于大兴区庞各庄镇薛营回民村养殖场（具体位置：大兴区庞各庄镇薛营回民村京开路东侧丽水佳园南门南1550米）出租给原告使用，并签订《土地及房屋租赁合同》。双方约定，租赁期限为20年。期限自2010年10月16日起至2030年10月16日止，年租金为30000元。租金每年10月16日支付。同时约定，合同履行期间发生占地或拆迁，原告所建房屋拆迁补偿款原告享有60%权益。后原告在上述场地建造房屋、硬化场地等工程共计603平方米用于生产经营。2017年8月底，原告被告知上述场地被列入庞各庄镇集体经营性建设用地拆迁腾退范围，原告积极配合村（镇）拆迁腾退工作，并与被告商谈拆迁腾退补偿分配事宜，但被告却拒绝协商并意欲将原告应享有的腾退补偿利益据为己有。故原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求被告金凯辩称：原告租金缴到2017年12月16日，今年的都没有缴，我没有义务返还租金。对于腾退到底给多少钱，也不知道，我都不知道原告有什么依据管我要这么多钱，不应该给原告这个钱，诉讼费也不同意承担，我多次跟原告协商无果，原告愿意告我，现在房屋连窗户到门都没有，把房屋恢复现状可以解除合同。关于要求确认合同无效，原告应说明合同无效的理由，是合同本身内容无效还是双方当事人行为造成的无效，如果没有正当理由，我方认为合同仍然有效；关于退还租金8000元不同意，到2018年3月15日原告没有交钥匙，没有退房，说明双方合同仍然在履行，到3月底4月初房屋才被强拆，既然合同正在履行，原告无权要求退还8000元租金，还应补交2017年12月16日至2018年3月底租金7500元。关于原告所要2006年房屋重置成新价没有理由，原被告2010年才签订合同，2006年房屋的重置成新价和补偿款跟原告没有关系，没有理由要这些款项；2006年至2009年拆除费用原告主张没有事实依据；关于腾退补偿款以及装修附属物、苗木补偿款、资金评估等原告索要的都是没有法律依据，因为现在虽然法院调取了拆迁档案，我认为仍然是一个不确定的数字，只是一份协议，对资产进行了评估，不能证明已履行实施，钱没有给被告，只是意向，被告没有得到一分钱，原告向被告要钱没有事实和法律依据。关于停产停业补偿费，第一通过向拆迁办了解，停产停业是针对被拆迁腾退人的，原告是租赁房屋的租赁人，停产停业只能说是被告停产停业，经营行为停止，另外据查双方签订的合同是养殖，原告租赁以后所经营生产的东西与养殖没有关系，说明原告违约合同，擅自改变了土地和房屋的用途，另外据查原告生产经营工业产品项目中没有执照合法手续，更谈不上索要停产停业损失，如果法律支持了停产停业损失，等于法律保护了非法经营和非法生产，原告要求停产停业损失违法，也是没有法律依据，而且已经转租给他人，我方认为要停产停业不应该给；关于配合奖、进度奖，房子最后被强拆，意味着没有配合，交了钥匙早就全拆了，到2018年3月15日原告仍然没有交钥匙，没有配合，谈不上要配合奖。且房屋被拆除时门窗、暖气等丢失，我赔偿8000元。双方签订租赁合同时间为2010年10月16日，2010年10月以前形成的建筑物不享有任何权益，更不享有该建筑物因拆除所得的任何柴犬利益。所以2006年前房屋重置成新、2009年后腾退补偿和装修设备及附属物补偿原告均不得享有。因为原告在我出租给原告围墙外私自建房用于生产经营，严重违反合同，所以墙外房屋面积不能算原告的损失。综上原告诉求没有事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年10月16日，金凯（甲方）与韩淑琴、杨国毓（乙方）签订了土地及房屋租赁合同，合同约定：甲方在大兴区庞各庄镇薛营回民村承租一养殖场地面积1.4亩（南北29米，东西30米）养殖地上建有房屋九间，甲方同意将上述养殖场及九间房屋出租给乙方，现甲乙双方就具体承租事宜，经甲乙双方平等、自愿、友好协商达成以下协议，以兹共同遵守。1、甲方同意将养殖场及九间房屋，出租给乙方同意承租；2、甲方保证其有合法的出租权，保证将上述养殖场及九间房屋没有任何其他纠纷，否则甲方需赔偿乙方10倍损失；3、上述养殖场及房屋租赁期限为二十年，从2010年10月16日至2030年10月16日止。4、租金每年3万元，租金支付方式为每年的10月16日支付。5、本合同双方签字后，乙方就可以将上述场地上建房，如需办理相关手续，甲方应予以协助；6、甲方应保证上述场地上的水、电能正常使用；7、如本合同在履行期间发生占地或拆迁，上述九间房屋拆迁款归甲方，乙方所盖房屋如拆迁甲方占40%，乙方占60%；在租赁期限内，该养殖场及房屋所产生的任何收益都归乙方所有；8、如乙方在经营期间需要办理证照甲方应予以协助；9、乙方合法经营期间，甲方不得对乙方进行干涉，并保证村民不对乙方进行干涉。14、十年以后递增10%，十年以后乙方交甲方房租33000元。合同签订后，韩淑琴、杨国毓按期交付了租金，金凯将涉案土地及房屋交付韩淑琴、杨国毓使用。2017年8月31日，北京市大兴区庞各庄镇薛营村村民委员会张贴致被拆除腾退人的一封信，告知：在您的积极配合下，我村域列入庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点拆除腾退项目的清登工作已基本完成，拆除腾退工作将于2017年9月1日正式启动，拆除腾退奖励期限截止日期为2017年10月15日。2017年9月底该区域停水、停电。韩淑琴、杨国毓租金交至2017年12月16日，双方就房屋及院落一直未能办理交接手续，直至2018年4月初，涉案房屋及院落被拆除。根据韩淑琴、杨国毓的申请，本院作出（2018）京0115财保17号民事裁定书，裁定冻结北京市六达盛泰置业有限公司（以下简称：六达盛泰公司）向被申请人金凯发放的拆除腾退补偿款七十万元。本案在审理过程中，根据韩淑琴、杨国毓的申请，本院向六达盛泰公司调取涉案院落的拆迁档案，该资料显示：2017年10月15日，六达盛泰公司（拆除腾退人、甲方）与金凯（被拆除腾退人、乙方）签订庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议，协议约定：乙方在项目范围内的院落位于庞各庄镇薛营村，总建筑面积736.02平方米，房屋经营面积105.23平方米，场地经营面积377.83平方米。甲方应支付乙方拆除腾退补偿款1182441元，其中1、经评估公司评估重置成新价90906元；拆除费37584元；腾退费278830元；装修、设备及附属物补偿价154056元，苗木补偿补助费20554元，资产评估额46332元。2、经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费47354元；场地一次性停产停业综合补助费102014元；工程配合奖220806元；搬迁补助费36801元；拆迁进度奖147204元。韩淑琴、杨国毓称：当时接收时，房屋状况和合同载明一致，只有9间房屋，其他没有。在提交的平面图上北侧标注的住房9间，长30.01，宽5.28米。其他都是原告建的，其中包括冷库。金凯称：东厢房2间、西边牛棚3间、西南角厕所，化粪池、树、自来水、电，以提交的图为准。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。韩淑琴、杨国毓与金凯就涉案房屋及院落签订的《土地及房屋租赁合同》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋在庞各庄镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目范围内，金凯基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，应就韩淑琴、杨国毓的合理损失予以补偿。韩淑琴、杨国毓现依据与金凯签订的租赁合同提起的损失赔偿的诉讼，其并非被拆除腾退人。关于房屋损失，韩淑琴、杨国毓主张要求全部2006年房屋重置成新价90906元、2006-2009年拆除费37584元、2009年后腾退费278830元，但未提交证据证明；双方于2010年10月16日签订的土地及房屋租赁合同，约定金凯将养殖场及9间房屋出租给韩淑琴、杨国毓，根据双方的陈述，本院酌情确定韩淑琴、杨国毓的损失为25万元。关于装修、设备及附属物损失，因双方均对涉案的房屋进行了装修及添附，但是双方均未提供证据予以证明，故根据双方的陈述，本院酌情予以确定韩淑琴、杨国毓的损失为9万元。对于苗木损失20554元，根据双方陈述，韩淑琴、杨国毓没有提出种植苗木，对韩淑琴、杨国毓的此项诉讼请求，本院不予支持。对于资产损失46332元，根据原告的照片、拆除腾退档案及双方陈述，本院予以支持。关于停产停业损失，涉案房屋一次性停产停业综合补助费为47354元、场地一次性停产停业综合补助费为102014元，考虑韩淑琴、杨国毓提供的营业执照虽然系韩淑琴之夫，但是注册地址并未涉案位置，涉案房屋金凯主要用于出租，故上述一次性停产停业综合补助费在韩淑琴、杨国毓和金凯之间之间进行合理分配为宜，本院酌情确定韩淑琴、杨国毓损失为86633元。对于韩淑琴、杨国毓要求工程配合奖220806元、搬迁补助费36801元、拆除进度奖147204元，设备迁移补助费1600元，从性质上来说，属于拆除腾退的“补助、奖励”、而非“补偿”，原、被告之间签订租赁合同，现合同无效，原告仅能依据基础的租赁法律关系就其实际损失取得补偿，原告并非被拆除腾退人，无权按照拆除腾退标准取得补助、奖励，该类补助、奖励不是原告正常履行合同而必然取得的收益，不属于原告的损失，原告无权取得该部分补助、奖励。因双方均认可韩淑琴、杨国毓租金交至2017年12月16日，现涉案的房屋及院落于2017年9月底不能正常使用，但是韩淑琴、杨国毓并未将涉案房屋及院落交还金凯，故对韩淑琴、杨国毓要求金凯返还租金8000元的诉讼请求，本院酌情确定金凯返还韩淑琴、杨国毓已交租金3750元为宜。对于韩淑琴、杨国毓要求金凯承担保全由保险公司收取的保费3000元，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告韩淑琴、杨国毓与被告金凯于二Ｏ一Ｏ年十月十六日签订的土地及房屋租赁合同无效；二、被告金凯于本判决生效后十日内返还原告韩淑琴、杨国毓已交租金三千七百五十元；三、被告金凯于本判决生效后十日内给付原告韩淑琴、杨国毓各项损失即房屋损失二十五万元、装修、设备及附属物损失九万元、停产停业损失八万六千六百三十三元、资产损失四万六千三百三十二元；四、驳回原告韩淑琴、杨国毓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用一万九千六百五十九元（案件受理费一万五千六百三十九元，保全费四千零二十元），由原告韩淑琴、杨国毓负担八千五百零五元（已交纳），由被告金凯负担一万一千一百五十四元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  彭 超人民陪审员  张彦春人民陪审员  焦福银二〇一八年六月二十九日书 记 员  刘 丽