山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终1262号上诉人（原审被告）：大同市城区力保商务有限公司，住所地大同市西环路晨馨花园综合楼**。法定代表人：柯某，职务：总经理。委托诉讼代理人：李某，山西正麒阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季某，男，1974年3月5日出生，汉族，无业，住大同市。委托诉讼代理人：杨某，山西宝翰律师事务所律师。上诉人大同市城区力保商务有限公司因与被上诉人季某租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2017）晋0202民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市城区力保商务有限公司的委托诉讼代理人李某、被上诉人季某的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市城区力保商务有限公司上诉请求：1、撤销原判,改判上诉人不向被上诉人返还租金、经营保证金、装修保证金48900元。2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1、上诉人与被上诉人于2016年10月15日签订《大润发力保休闲广场合作协议》，并签订了《装修施工安全责任书》和《商户进场装修管理规定》。被上诉人在装修时使用了油漆不环保拆料，污染了商场的环境，上诉人才给被上诉人下达了处罚通知，一审法院却认为是上诉人违约在先，被上诉人完全可以在上诉人下达处罚通知后可以将已经装修的部分拆除后更换环保的材料再装修，如果这时上诉人仍要罚款就属于就属于上诉人违约，但被上诉人却对上诉人的管理置之不理并没有更换，都没有整改的意思和行动，这分明是被上诉人首先违反装修规定，首先违约，而一审法院却认为上诉人先违约是完全错误的，故意偏袒被上诉人。2、按照合同的约定，因被上诉人严重违反商场装修规定，使用不环保材料进行装修，一审法院却要求上诉人返还装修保证金5000元是错误的。3、按照合同约定，上诉人作为商场的管理者，有权利对其行为进行规制，但被上诉人对上诉人的管理充耳不闻，还直接将店铺闭店不再经营，违反商场的经营管理，一审法院却判决上诉人返还经营保证金10000元是错误的。4、对于场地租赁费33900元，一审法院没有查清是从什么时间到什么时间的场地租赁费，介于合同的公平性原则，被上诉人应当向上诉人缴纳其闭店期间的场地租赁费。5、被上诉人首先违约，上诉人再三要求其支付罚款，上诉人除了不交罚款也不进行整改，断电后，被上诉人却不积极向被告缴纳罚款或者用其他方法妥善处理，而是直接将店铺关门，关门后没多久与其他商户一起扰乱商场秩序，贴标语、堵门等非法行为，严重损害了上诉人的名誉与经济损失，按照合同的约定，上诉人不应当返还剩余场地租赁费、经济保证金及装修保证金是正确的。季某答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，应当驳回上诉，维持原判。季某向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《大润发力保休闲广场经营合同》；2.判决被告返还原告剩余场地经营费33900元及保证金人民币15000元；返还原告自行安装的电表、电表箱一个（价值800元），灭火器两个（价值260元）；3.判决被告赔偿原告对经营场所进行装修的费用22000元；4.判决被告按合同约定承担违约责任，已缴纳场地经营费3%即1680元；5.被告赔偿原告因此造成的损失共计5100元；总计赔偿金额78740元；6.诉讼费由被告承担。一审法院确认以下事实，2016年10月15日，大同市南郊区力保商务有限公司(甲方)与原告季某（乙方）签订大润发力保休闲广场经营合同，合同约定甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋使用事宜，协商一致，订立本合同。经营场所的标的位置位于大润发力保休闲广场809铺位，甲方同意乙方在甲方提供的经营场地内经营冷热饮、冰激凌、炸大鱼、鸡排等。经营期限为1年，自2016年12月8日至2017年12月8日。场地经营费用为56000元。按年支付。乙方应承担铺位场地经营使用费以外的下列费用，1、承租经营保证金10000元，乙方签订合同时向甲方一次性支付，此项费用为乙方履约期间遵守商场规范和国家相关管理规定，按时缴纳税费的履约保证金。1）保证金需要在签订合同时一次性交清。乙方违反法律法规、合同约定，造成违法违约行为时，甲方有权从经营保证金中扣除违约金及损害赔偿金。乙方应于收到书面通知后三日内补足保证金。2）经营保证金不足以偿付由于乙方责任造成甲方或甲方为消费者等第三人损失垫付费用，乙方对未弥补部分仍承担赔偿全部责任，应于补足经营保证金时一并向甲方交纳。3）若因乙方原因导致双方合同终止，则经营保证金不予退还。2、水、电、气费用，按照大同市商业标准收取。……合同还约定甲方不能提供本合同约定的经营场地而解除合同的，应支付乙方已缴纳经营场地使用费额3%的违约金。在合同履行期内，乙方未经甲方同意，中途擅自闭店停业三日以内的，甲方有权按照1000元/天收取乙方违约金，闭店关门三天（含）以上的，甲方有权解除合约，乙方所交的经营保证金及以支付的场地费用不予退还。合同签订当日，原告季某缴纳大同市南郊区力保商务有限公司租金56000元，经营保证金10000元，装修保证金5000元。2016年11月21日，原告季某（乙方）和大同市南郊区力保商务有限公司（甲方）签订装修施工安全责任书和商户进场装修管理规定，装修施工安全责任书第2条规定，乙方施工现场各工种作业，必须符合与甲方签署的协议内容，如有违反，甲方有权责令停工。第6条规定，装修材料必须符合国家标准，必须使用防火材料或按规定涂刷防火材料。商户进场装修管理规定第二条第5项规定，装修期间，不得将杂物垃圾等物品堆放落在屏风之处，不得进行油漆等气味大的施工。第三条约定，……装修的材料选用符合环保、防火、安全坚固耐用的原则，一旦发生商户选用的装修材料和装修操作工艺违反规定等问题而导致商场遭受损失时，将由该商户承担一切责任。装修材料进场后必须报给工程部验收，并出具材料为有关合格材料。第四条规定，装修保证金5000元。第五条规定，商户按规定时间装修完毕，通知招商部协调验收。招商部带齐商户申请资料和验收单、召集物业部、工程部对该商铺的装修进行验收工作。各部门根据部门的验收职责。严格进行验收，不符合要求，当场开具整改通知给予商户期限整改，验收合格的，各部门在验收单上确认。2016年11月26日，大同市南郊区力保商务有限公司给原告出具罚单，内容为“809号商铺，因你处违规使用油漆造成环境污染，违反了《装修管理规章制度》，现给予罚款五千元。”2017年3月13日，力保休闲广场工程部给原告发出通知，内容为“809商铺，因你在2016年11月26日使用油漆罚款未交，现通知在2017年3月13日晚18:00交付工程部侯经理。”2017年4月15日，力保休闲广场给原告出具告知函，内容为“尊敬的趣果时间商户您好，请于三日内将装修罚款5000元交于我公司，逾期不交，将按照规定对贵商户做断电处理。”2016年12月4日和12月8日，大同市南郊区力保商务有限公司分别收取原告电表箱费用800元和灭火器费用260元。另认定，大同市南郊区力保商务有限公司于2016年12月1日更名为大同市城区力保商务有限公司。一审法院认为，原、被告签订的大润发力保休闲广场经营合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据原被告双方签订的装修施工安全责任书和商户进场装修管理规定，原告在装修承租商铺时，被告因对装修材料严格验收，不符合要求的应当开具整改通知限期整改，并有权责令停工。而被告在发现原告使用的装修材料不符合规定时，并未按照装修施工安全责任书和商户进场装修管理规定对原告发出整改和责令停工的通知，而违反规定对原告处以5000元的罚款。并且在之后的5个月里，原告一直在经营，被告只是要求其缴纳罚金，并未要求整改。2017年5月1日，被告以原告未缴纳罚款为由给原告断电，造成原告无法经营，现原告要求解除该合同，被告亦同意，该院予以支持。被告没有依据向原告收取罚金，在原告不缴纳的情况下给原告店铺断电，合同解除的原因不在原告，被告应当退还原告经营保证金10000元和装修保证金5000元，并退还原告剩余场地租赁费33900元。被告应当将原告出资购买的电表、电表箱各一个及灭火器两个返还原告。原告提供的采购明细和装修明细是自己单方出具，没有提供其它证据佐证，要求被告赔偿装修费用和损失，证据不足，该院不予支持。原告使用油漆装修租赁商铺，违反了装修施工安全责任书和商户进场装修管理规定，也存在过错，要求被告支付违约金1680元，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决如下：1、解除原告季某与被告大同市城区力保商务有限公司签订的大润发力保休闲广场经营合同；2、被告大同市城区力保商务有限公司于本判决生效后十日内返还原告季某租金33900元、经营保证金10000元、装修保证金5000元；并返还原告季某电表、电表箱各一个及灭火器两个；3、驳回原告季某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1869元，由原告负担647元，被告负担1222元（于本判决生效后十日内给付原告）。二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新证据，且双方对原判认定的事实均无异议，本院对此予以确认。本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人与被上诉人签订的《大润发力保休闲广场美食档口经营合同》、《装修施工安全责任书》、《商户进场装修管理规定》均系双方真实意思的表示，内容合法，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应依照合同约定的条款执行。关于装修保证金5000元、经营保证金10000元、场地经营费33900元是否应返还被上诉人的问题。一、关于装修保证金5000元的返还问题。在双方所签订的《装修施工安全责任书》、《商户进场装修管理规定》中约定上诉人有权对不符合要求的违反装修施工安全的行为，当场开具整改通知限期整改，并有权责令停工。但其中只约定了装修保证金5000元，并未约定有关可以进行罚款的条款。因上诉人要求被上诉人缴纳罚款5000元，无相关依据，在双方合意解除合同的情况下，故原判判令上诉人退还被上诉人装修保证金5000元，并无不当。二、关于场地经营费33900元的计算问题。被上诉人在一审开庭中，称其计算方式为截至2017年5月1日，其共计经营五个月，没有继续经营的7个月，再加上8天，上诉人应退还其的租金共计33900元。本院认为，该计算方式、结果正确，应予确认。三、关于经营保证金10000元和场地经营费33900元的返还问题。鉴于双方当事人已合意解除合同，故原判判令由上诉人将此两项款项返还给被上诉人，亦并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对大同市城区力保商务有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1023元，由上诉人大同市城区力保商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇一八年六月十五日书记员 宁俊艳