成都铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2018）川71民初2号 原告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：刁红，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯婧，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被告（案外人）：张敏，女，1973年7月14日出生，汉族，住湖北省武穴市。 委托诉讼代理人：董茂富，武穴市武穴法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：湖北省荣新仁邦置业有限公司，住所地湖北省麻城市金通大道东-神光花园临街商铺**。 法定代表人：张森，董事长。 委托诉讼代理人：徐凯，男，该公司法务经理。 原告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与被告张敏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月22日立案后，因被执行人湖北省荣新仁邦置业有限公司（以下简称荣新仁邦公司）反对申请执行人中铁信托公司的主张，本院于2018年2月24日通知荣新仁邦公司为本案共同被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁信托公司的委托诉讼代理人侯婧，被告张敏的委托诉讼代理人董茂富，被告荣新仁邦公司的委托诉讼代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁信托公司向本院提出诉讼请求：准许执行本院（2016）川71执199号执行裁定查封的湖北省麻城市金通大道以东、金桥大道以南（荣新·世纪锦城一期）7栋1单元17层1号房产。事实和理由：（一）张敏提交的资料不能证明其存在真实交易。张敏仅提交了《商品房买卖合同》和收款收据，并无银行转款凭据，由于房款高达34万余元，张敏未通过银行转款而采用现金交易，不符合交易惯例且反常；且合同中未注明是现金交割，仅有收款收据不能证明付款的真实性。（二）执行财产依法办理了抵押，抵押期间转让行为无效。包括本案房产在内的荣新·世纪锦城一期7号楼的房产已于2014年12月进行了抵押，张敏于2016年4月28日购买本案房产，抵押人荣新仁邦公司并没有在《商品房买卖合同》中告知张敏房产已抵押的事实，且未通知抵押权人中铁信托公司，故根据我国担保法第四十九条的规定，转让房产的行为无效。如果张敏在购买本案房产时明知已抵押仍继续受让，则其不仅不属于善意第三人，反而明显恶意串通损害抵押权人中铁信托公司的利益，其不能受到法律保护而获得本案房产。（三）中铁信托公司享有财产的优先受偿权，法院查封拍卖符合法律规定。张敏未办理登记备案手续，仅与荣新仁邦公司签订购房合同，不能对抗中铁信托公司享有的优先受偿权。（四）张敏尚未办理登记备案手续，也未占有本案房产，仅享有本案房产的债权，依法不享有物权；其在通过公开渠道可以查询到本案房产已设置抵押的情况下仍愿意受让，自身存在过错，因此，法院有权查封并拍卖。 张敏辩称，（一）其与荣新仁邦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，转让本案房产并全部付清购房款真实。双方签订合同后，张敏于2016年4月28日向荣新仁邦公司付清全部购房款，该购房款是张敏设立的湖北万澳电子科技有限公司（以下简称万澳公司）承包了荣新仁邦公司的“荣新·麻城世纪锦城项目弱电工程施工”，万澳公司应在荣新仁邦公司领取的工程款直接转付为张敏向荣新仁邦公司的购房款34.2581万元，该支付应视为现金支付。因此，张敏购买本案房产以及付清全部购房款的事实是真实的，不存在恶意串通行为。（二）张敏与荣新仁邦公司的商品房转让行为有效。张敏并不知晓房产已抵押给中铁信托公司，且该公司准许荣新仁邦公司对外销售已抵押的商品房，因此，本案房产转让行为有效。（三）张敏购买本案房产是善意取得。张敏与荣新仁邦公司之间并没有恶意串通损害抵押权人的行为，张敏受让房产没有过错，是善意受让，并已付清全部购房款；尽管未办理产权登记手续，但已实际部分装修占有。请求驳回中铁信托公司的诉讼请求。 荣新仁邦公司辩称，（一）该公司与张敏签订的商品房买卖合同真实有效，该房的房款来源于张敏（万澳公司）与荣新仁邦公司之间的工程抵款。（二）荣新仁邦公司虽与中铁信托公司办理房屋抵押，但中铁信托公司向麻城市房管局出具同意预售许可的函，允许荣新仁邦公司对7号楼进行销售。（三）张敏已支付全部购房款，未办理产权过户是由于荣新仁邦公司未及时向中铁信托公司提出书面申请，故并非张敏的过错造成。请求驳回中铁信托公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）关于张敏提交的商品房买卖合同（包括补充协议）、购房款收款收据，能够证明本案房屋的合同签订、付款的事实，本院予以采信；其提交的《荣新·麻城世纪锦城项目弱电工程施工合同》、万澳公司企业基本信息和营业执照、弱电工程应付进度款申请表、工程进度款审批表、民工工资支付承诺函、合同多次付款动态跟踪记录表等证据，以及万澳公司出具的《证明》，能够证实弱电工程的真实性及支付购房款的缘由和工程款转为购房款的事实，本院予以采信。（二）关于中铁信托公司提交的项目借款合同及公证书、最高额抵押合同及公证书、抵押权证，能够证明该公司与荣新仁邦公司之间的债权债务关系及抵押事实，与本案具有关联性，本院予以采信。（三）关于荣新仁邦公司提交的商品房买卖合同、购房款收款收据、湖北省商品房预售许可证书、《关于同意荣新仁邦公司开发的荣新·世纪锦城住宅7号楼办理预售许可证的函》，能够证明该公司办理商品房预售许可、与本案房屋买受人签订合同、收款的事实，本院予以采信；该公司提交的《荣新·麻城世纪锦城项目弱电工程施工合同》、项目工程（营销/设计/甲采）类欠款抵款购房审批表，能够证明张敏支付购房款的缘由和以工程款抵购房款的事实，本院予以采信；该公司提交的应付进度款申请表、报价汇总表、民工工资支付承诺函、授权委托书、工程进度款申请单、工程进度款审批表、合同多次付款动态跟踪记录表、室外管网系统全费用综合包干单价表、万澳公司员工工资表等证据，能够证实该公司与万澳公司之间弱电工程的真实性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月，荣新仁邦公司（发包方、甲方）与万澳公司（承包方、乙方）签订《荣新·麻城世纪锦城项目弱电工程施工合同》，约定由万澳公司承建麻城世纪锦城项目弱电工程，承包范围为麻城世纪锦城施工图范围内所有内容包括但不限于楼宇对讲、门禁、停车场管理、视频安防、背景音乐、电子巡查、综合布线、电梯五方通话、机房工程等系统及甲方设计变更内容，合同暂定总价189万元。 合同签订后，万澳公司履行了相应的工程施工义务；经万澳公司申请，荣新仁邦公司也审批同意支付相应的工程进度款。 此后，荣新仁邦公司与万澳公司双方签署《项目工程（营销/设计/甲采）类欠款抵款购房审批表》，主要载明：（一）第一步抵房申请：抵房单位为万澳公司，抵款金额为342581元，联系人为张敏，抵款单位意见一栏中万澳公司签署“同意抵款”的意见并加盖万澳公司公章；（二）第二步抵房房源确认：房源所属项目为荣新·世纪锦城，房号7-1-1701，建筑面积110.51平方米，抵房单价3100元/平方米，抵房总价342581元；（三）第三步审核会签：荣新仁邦公司的项目财务经理、项目营销副总、项目总经理/分管领导分别签字确认，并加盖该公司公章。此外，万澳公司还出具《证明》（2018年4月24日），该公司同意张敏将在荣新仁邦公司领取的弱电工程项目工程款34.2581万元直接转付为张敏个人向荣新仁邦公司交付34.2581万元的购房款。 2016年4月25日，荣新仁邦公司与张敏签订《商品房买卖合同》，主要约定：张敏购买荣新仁邦公司开发的位于湖北省麻城市“金通大道以东金桥大道以南”地块的;地块的&ldquomiddot;世纪锦城（一期）”预售商品房，预售商品房批准机关为麻城市房地产管理局，商品房预售许可证为鄂麻房预售字（2016）006号；房号为第7幢1单元17层01号，用途为住宅，建筑面积110.51平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3100元，总金额342581元；张敏一次性付款；荣新仁邦公司应在2016年12月31日前交付经验收合格的该商品房；荣新仁邦公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；荣新仁邦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由该公司提供的资料报产权登记机关备案。 2016年4月25日，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：张敏采取一次性方式付款，须于买卖合同签订当日付清总房款342581元；在合同约定的商品房交付期限届满前，张敏须主动向荣新仁邦公司提交相关资料，支付按政府规定应由张敏承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料；荣新仁邦公司在张敏交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的360个工作日内为张敏办理房屋所有权证，并在张敏房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起48个月内协助张敏办理分户国有土地使用权证；荣新仁邦公司在买卖合同及补充协议签订时，已向张敏明示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等。 2016年4月28日，荣新仁邦公司出具收款收据，载明“项目名称：荣新世纪锦城，客户名称：张敏，房号：7号楼–1–1701，收款事由：楼款342581元，金额：342581元，交款人：张敏（签字）”。 还查明，2014年12月3日，四川省荣新集团有限公司与中铁信托公司签订《项目借款合同》、荣新仁邦公司与中铁信托公司签订《最高额抵押合同》，主要约定由荣新仁邦公司为中铁信托公司与借款人四川省荣新集团有限公司形成的一系列债权提供担保，抵押物为麻城市“荣新·世纪锦城”在建商业、住宅用房。2014年12月18日，中铁信托公司与荣新仁邦公司在麻城市房地产管理局办理抵押登记，抵押权证载明“抵押权人：中铁信托公司，抵押人：荣新仁邦公司，在建工程坐落：金龙大道与金通大道交汇处（荣新·世纪锦城）7号楼”。 2015年11月16日，中铁信托公司向麻城市房地产管理局出具《关于同意荣新仁邦公司开发的“荣新·世纪锦城”住宅**楼办理预售许可证的函》，载明：现我司仅同意荣新仁邦公司向贵局申报办理上述“荣新·世纪锦城”住宅**楼【建筑面积26084.16平方米】预售许可证，在办理预售许可证后，上述房屋在销售过程中必须经我司书面同意并办理分户解除抵押手续后方能办理房屋买卖相关手续；在我司未出具书面解除抵押手续前，我司不放弃编号为“麻城市房建南湖字400000435号”在建工程抵押登记证明他项权证记载的全部抵押权。 2016年1月22日，麻城市房地产管理局出具《湖北省商品房预售许可证书》[鄂麻房预字（2016）006号]，主要载明：企业名称：荣新仁邦公司，项目名称：荣新·世纪锦城7#，销售面积：26085.12平方米。 同时查明，本院受理中铁信托公司申请执行荣新仁邦公司与四川省荣新集团有限公司、四川荣新房地产开发有限公司、张森、成都菲美斯酒店投资有限公司等被执行人公证债权文书一案后，于2016年12月21日作出（2016）川71执199号执行裁定，并于2017年1月4日查封本案房屋。张敏于2017年11月30日提出书面异议，本院受理后，于2017年12月7日作出（2017）川71执异210号执行裁定，中止对位于湖北省麻城市金通大道以东金桥大道以南“荣新·世纪锦城（一期）”项目7幢1单元17层1号房屋的执行。中铁信托公司不服该裁定，向本院提起诉讼。 另查明，（一）本案房屋在一审法庭辩论终结前尚未办理商品房预售合同登记备案手续，也未办理正式交付手续。（二）万澳公司成立于2009年4月29日，法定代表人张敏；注册资本1000万元，股东张敏、柯起钧，其中张敏认缴出资额为750万元，持股比例为75%，柯起钧认缴出资额为250万元，持股比例为25%。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是执行案件的案外人张敏对执行标的即本案诉争的“荣新·世纪锦城（一期）”7幢1单元17层01号预售商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）张敏与荣新仁邦公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示；本案商品房虽设定了抵押权，但抵押权人中铁信托公司同意预售，抵押人荣新仁邦公司据此取得了商品房预售许可证，故商品房买卖合同及补充协议也不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。同时，在上述合同中，荣新仁邦公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，并明确其已向买受人张敏明示了商品房预售许可证、国有土地使用权等五证，故张敏在签订合同时并无过错，属于善意买受人。（二）关于付款问题，本案荣新仁邦公司与张敏之间的商品房买卖合同关系并非源于普通的商品房买卖，而是源于以房款冲抵工程款。根据荣新仁邦公司与万澳公司签订的弱电工程施工合同以及工程进度款申请单、工程进度款审批表、民工工资支付承诺函等证据，能够证明本案涉及的弱电工程系客观真实存在，并非虚构的工程项目；根据该两公司之间签署的《项目工程（营销/设计/甲采）类欠款抵款购房审批表》，表明双方均同意以“荣新·世纪锦城”的7-1-1701号房（即本案房屋）抵款，抵房总价342581元；张敏系万澳公司的控股股东和法定代表人，万澳公司出具《证明》（2018年4月24日），同意张敏将该公司在荣新仁邦公司领取的弱电工程项目工程款34.2581万元直接转付为张敏个人向荣新仁邦公司交付34.2581万元的购房款；且荣新仁邦公司亦认可该房的房款来源于万澳公司与荣新仁邦公司之间的工程抵款，确认张敏已支付全部购房款并出具购房款收据。上述事实足以证明，张敏、万澳公司与荣新仁邦公司相互之间均认可购房款与部分工程款之间相互冲抵的方式，应认定张敏已按商品房买卖合同的约定一次性向荣新仁邦公司支付了全部购房款342581元。（三）关于交付问题，商品房买卖合同约定，荣新仁邦公司应于2016年12月31日前交付经验收合格的商品房，但至本案一审法庭辩论终结前尚未办理正式交付手续，也无证据证明买受人张敏故意不予办理接房手续，故商品房未正式交付也非张敏的过错造成。（四）关于商品房预售合同登记备案手续和产权登记问题，由于商品房设定了抵押权导致未办理预售合同登记备案手续，并非张敏个人原因造成；且合同约定荣新仁邦公司在办理商品房验收交付手续后360个工作日内办理房屋产权证书，但至本案一审法庭辩论终结前尚不具备上述办理产权证书的条件，故本案商品房未办理产权登记也并非张敏的过错造成。（五）同时，中铁信托公司虽要求商品房在销售过程中必须经该公司书面同意并办理分户解除抵押手续后方能办理房屋买卖相关手续，但并无证据证明其对荣新仁邦公司的销售行为采取了有效的监管措施，其自身也存在一定的过错。 综上，本院虽于2017年1月4日查封本案房屋，但在查封前，张敏已与荣新仁邦公司签订商品房买卖合同并支付全部价款，属于善意买受人；且尚未办理房屋正式交付手续以及未办理预售合同登记备案手续和产权登记，均非张敏的过错造成，其作为善意不动产买受人的合法权益应当得到保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条所确立的“买受人交付了购买商品房的全部或者大部分款项后享有优先权”的精神，本案房屋的买受人张敏已向荣新仁邦公司支付了全部购房价款，故张敏对本案房屋享有的权利优于中铁信托公司向荣新仁邦公司所主张的权利，张敏对执行标的即本案商品房享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本院对中铁信托公司的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回中铁信托有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费6439元，由中铁信托有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 钟 欣 审判员 孙红宇 审判员 王健 二〇一八年六月十二日 法官助理 金旭 书记员 赵小凤