河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初9347号原告韩杰，男，1985年11月19日出生，汉族，住河南省郸城县。原告委托代理人秦汝良，河南昇融律师事务所律师。被告河南长实置业有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路********，统一社会信用代码：91410100053387982E。法定代表人张帆，总经理。委托代理人张素娟、刘胜，河南恪法律师事务所律师。原告韩杰诉被告河南长实置业有限公司（以下简称长实置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦汝良、被告河南长实置业有限公司委托代理人张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告所有的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××室成套住宅一套，建筑面积59.7平方米，金额385543元。被告应当在2015年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期超过90日未将商品房交付的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当2015年11月1日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告未在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告没有按期履行交房和办理房产证，被告已构成违约。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金32386元（从2015年9月1日起暂计至2017年12月31日，其后计算至实际交付之日）；2、被告向原告支付逾期报送房屋初始登记资料违约金30072元（从2015年11月1日起暂计至2017年12月31日，其后计算至报送房屋初始登记资料义务履行之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、被告已经按照《商品房买卖合同》约定将房屋交付给原告，原告无权要求被告承担逾期交房违约金。二、原告要求逾期交房违约金与要求逾期办证（办理初始登记）违约金自相矛盾，法院应当依法予以驳回。《商品房买卖合同》明确约定，办理产权初始登记时间为房屋交付使用后60日，那么要求逾期办理初始登记违约金的时间应为房屋交付使用后60日。如果原告主张逾期交房违约金，说明原告承认房屋未交付，那么还未达到逾期办理产权初始登记的条件，诉请要求逾期办理初始登记的违约金就没有存在的基础。反之亦然，如果原告要求逾期办理初始登记的违约金，那么说明原告认可房屋交付的事实，则不能逾期交房违约金。综上，原告同时要求逾期交房违约金与逾期办理初始登记违约金自相矛盾，请法院查明事实，依法判决。三、原告有先履行完毕支付购房款的义务，原告未按《商品房买卖合同》约定按时付款，被告河南长实置业有限公司不应当支付原告迟延付款期间的违约金。且根据合同约定，原告逾期付款应当向被告支付违约金。两者违约金应当互相抵消。四、被告已经按照《商品房买卖合同》约定，将涉案房屋交付原告，且原告已将涉案房屋托管给第三方，已收取租金实际获利，被告未办理初始登记的行为并未给原告造成任何实际损失，基于违约金为补偿性质的规定，被告不应当承担因此产生的违约责任。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护被告的合法权益。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据：1、原告身份证复印件，2、国家企业信用信息公示报告，证明原被告身份信息；第二组证据：1、《商品房买卖合同》，2、《合同备案登记表》，证明原被告双方的合同关系及合同双方的权利义务；第三组证据：1、个人购房借款担保合同及放款凭证，2、发票（首付和房贷），3、契税发票，4、维修基金票据，5、代办证费收据，证明原告已实际履行合同约定的义务。被告质证称：第一组证据无异议；第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该合同中明确约定了原告支付购房款的义务，如逾期支付购房款应承担相应的违约责任，被告交付房屋及办理初始登记的时间应相应顺延；第三组证据，真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据恰能证明原告并未按照合同约定的时间金额支付购房款，应按照合同约定承担相应的违约责任，该组证据中的房屋托管协议能证明被告交付房屋的事实。经本院审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据材料：第一组证据：1、《房屋托管意向协议》一份，2、原告收取租金的银行转账明细单一份，证明：1、被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告使用，不存在逾期交房的违约情形。原告已将涉案房屋托管第三方待租，且已收取租金获利，不应当向被告主张逾期交房违约金。2、被告逾期办理初始登记的行为并未给原告造成任何经济损失，基于违约金补偿损失的性质，被告不应当承担违约金。第二组证据：郑州市中级人民法院（2017）豫01民终10224号《民事判决书》一份，证明：被告已经符合交房条件的事实已经郑州市中院生效判决确认，原告将房屋托管给第三方的行为证明被告已按照合同约定交付房屋的，不存在违约交房的事实。原告质证称：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，尽管原告办理了托管协议，但是不能证明被告按照合同约定第八条第五款的要求，完成合同约定的交付，已经构成违约；对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关联性，判决书上显示的已经办理了竣工验收备案表，本案中没有办理，不能构成合同约定的交付，因此构成违约。经本院审查，被告提交的证据一真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据二与本案无关，本案依法据实判决。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况查明事实如下：2014年12月23日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：J140××××****），约定原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××室成套住宅一套，房款总金额385543元，约定原告于2014年12月23日支付首付125543元，以商业贷款形式于2015年1月6日支付余额260000元；被告应当在2015年9月1日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付原告使用，《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2014年12月30日原告与中国银行股份有限公司郑州新区分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告贷款260000元。原告自2015年2月10日开始偿还贷款。2014年12月24日，被告为原告出具125543元首付款购房发票。2016年8月3日，被告为原告出具260000元购房发票。原告韩杰就涉案房屋与案外人广东宏德科技物业有限公司郑州分公司签订了《房屋托管意向协议》，委托期限为2015年6月1日至2020年6月1日，每月租金为960元。2015年8月至今，原告已按月收取广东宏德科技物业有限公司郑州分公司支付的房屋租金960元/月。该系列案经庭审询问，被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案、登记。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告向原告交房的时间为2015年9月1日，约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成，前期物业管理已经实施”，同时约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从原告提供的证据中可以认定被告长实置业收到全部房价款的日期为2015年1月10日，超过了约定的最后付款时间35日，根据合同约定被告可相应顺延交房时期，故被告应交房时间顺延至2015年10月6日，向房地产主管部门报送房屋产权初始登记材料的时间亦相应顺延至2015年12月6日。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但被告并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，虽然原告与案外人广东宏德科技物业有限公司郑州分公司签订了《房屋托管意向协议》并按期收取租金，但不符合合同约定的交付条件，不能构成有效交付，被告应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应顺延后自2015年10月7日起至被告实际向原告出示商品房建设竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表之日止的违约金。对于原告请求被告支付原告逾期交房违约金27513元（从2015年9月1日起暂计至2017年12月31日，其后计算至实际交付之日）的诉讼请求，不符合合同约定，故逾期交房违约金应从2015年10月7日起算至实际取得竣工验收备案表止。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后60日（即2015年11月1日）前持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金，被告未按照合同约定的时间报送房屋产权初始登记材料且被告未提供证据证明材料报送及受理的时间，因原告逾期付款，被告向房地产主管部门报送房屋产权初始登记材料的时间亦相应顺延至2015年12月6日，故被告应按总房款的0.01%向原告支付自2015年12月7日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止的违约金。因为在本案中原告没有主张办理房屋权属登记及办理房屋所有权证书，故被告部分答辩与本案无关，不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款385543元为基数，按日0.01%向原告韩杰支付自2015年10月7日起算至被告河南长实置业有限公司实际取得《商品房竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金。二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款385543元为基数，按日0.01%向原告韩杰支付自2015年12月7日起至被告河南长实置业有限公司报送房屋初始登记资料并由行政主管部门受理之日止的逾期初始登记违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1361元，减半收取680.5元，由被告河南长实置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年六月二十六日书记员  樊丽霞