广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初49029号原告（反诉被告）：白汶奇，女，汉族，1989年2月6日出生，身份证住址四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人：杨正华，广东德博惟度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳豪，广东广和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市建南投资有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安数码时代大厦副楼501-502，统一社会信用代码91440300781356228L。法定代表人：陈建。委托诉讼代理人：吴劲松，广东智理律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，于2018年5月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨正华，被告的委托诉讼代理人吴劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合问》解除；2、被告向原告返还租金22500元及双倍退还租赁保证金共计9万元；3、被告向原告赔偿因合同解除造成的损失，损失包括设计费4万元；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告于2017年7月27日签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）以及《深圳市房屋租赁安全责任书》，合同约定原告向被告承租深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦1901C房屋（以下简称“涉案房屋”），租赁合同对租赁期限、用途、租金、双方权利义务及违约责任等条款均作了明确的约定。合同签订后，原告如约向被告支付租赁押金及首月租金共计67500元，并聘请案外人对涉案房屋进行装饰设计等，准备开展商业、办公经营活动。后原告通过该租赁物业管理处得如，涉案房屋的复式建筑部分为违法加建物，被告没有办理相关审批手续，也没有通过消防验收备案，原告擅自装修是无法通过消防验收且无法办理营业执照等证件的。被告与原告商谈时隐瞒其违建事实，导致原告在不知涉案房屋存在瑕疵的情况与被告签订了租赁合同。且被告仅仅是涉案房屋的承租人，其在未取得出租人的同意下擅自将涉案房屋转租给原告。针对上述违约事实，原告多次与被告沟通协商解决，但被告仍未能妥善解决上述问题。因此，原告于2017年8月30日委托律师向被告发出律师函，催告被告履行合同义务，将合法的房产交付给被告，但被告均不予履行。在多次协商无果的情况下，原告于2017年9月3日委托律师向被告送达律师函，通知解除《房屋租赁合同》。根据《城乡规划法》第四十条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条规定以及《租赁合同》第十九条约定：“（二）甲方违反本合同第十一条约定，涉案房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方注销房屋租赁登记备案。”本案原告向被告承租涉案房屋的目的在于经营商业、办公活动，并在租赁合同签订后基于合同信赖聘请了案外人对涉案房屋进行装饰设计等，但被告的根本违约行为导致租赁合同目的已无法实现，给原告造成严重的经济损失。被告反诉并答辩，被告反诉请求事项：1、因原告拖欠租金根本违约而解除双方的租赁合同；2、原告租赁保证金不予退还并支付逾期的2017年9月份租金22500元及赔偿直接损失（中介佣金与免租期损失）43500元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年7月12日签订了《出租协议》，被告已依约交付了合格合法的房产给其使用，被告2017年7月27日收取约定的首期租金及租赁保证金并与原告签订了备案用的租赁合同书，合同约定原告拖欠租金5天以上可以解除合同，同时约定如原告承担迟延付款违约责任及全部后果，原告为达到悔约的目的虚构所谓的消防不合格问题恶人先告状，后被告多次通知其付款并于2017年9月13日向原告发出解除合同通知书。根据被告提交的材料，可证明是原告未及时履行交租的义务，原告所陈述的没有消防验收与事实不符，二次装修的消防验收责任由原告承担。原告对被告提起的反诉辩称，1、本案原告并没有任何拖欠租金的事实，本案的主要纠纷系被告向原告出租的租赁房屋不符合租赁合同第11条、19条及相关法律的规定，即交付的房屋系本案的被告擅自加建，故涉案房屋并没有通过消防验收，导致本案原告承租租赁房屋的合同目的不能实现，为被告根本违约。2、本案原告不存在任何欠租的事实，因本案被告根本违约的事实，故原告分别于2017年8月30日、9月5日向被告发送催告履行合同义务律师函，及因被告逾期违约、逾期未达到合同所约定的要求而于2017年9月3日发出解除房屋租赁的律师函，故2017年9月3日之后，涉案房产租赁关系就已解除，本案原告不存在任何欠租的事实。故，被告反诉要求原告承担相关的损失无任何事实依据和法律依据，请合议庭驳回被告的反诉请求。经审理查明，2017年7月12日、27日，原、被告分别签订出租协议、租赁合同约定，“被告出租涉案房屋，79㎡，月租金22500元，期限2017年7月12日至2020年7月21日，房屋格局以被告提供装修设计方案为准，两押一租67500元，等内容”。2017年7月27日，原告向被告支付了两押一租共67500元。2017年7月31日，原告委托他人对涉案房屋室内进行设计，合同价4万元（已付2万元）。2017年8月30日，原告委托律师以被告未进行二次消防验收被告为由向被告送达律师函，告知解除租赁合同等内容。2017年9月4日，原告委托律师向被告送达律师函，通知解除租赁合同。2017年9月13日，被告以原告拖欠租金为由向原告送达解除租赁合同通知书。涉案房屋状况。涉案房屋于2017年6月25日通过了建设工程消防设计审核，但未申报竣工消防验收。涉案房屋内加装有一层复式。上述事由有证据：出租协议、租赁合同、收款收据、现场照片、室内委托设计合同、律师函/快递单、通知书/邮寄单、中介费发票予以证实。本院认为，双方均主张解除合同，本院予以确认。关于责任的承担问题。根据出租协议的约定“房屋格局以被告提供装修设计方案为准”，而该装修设计方案通过了消防设计审核，故按照该装修设计方案通过消防验收的责任在原告，而不在被告，原告将另行聘请人员设计不能通过消防验收的责任归责于被告，本院不予支持。但本案的实际情况是，室内有加装一层，而设计方案没有加装一层，保留加装一层的设计则无法通过消防验收，拆除后又少一层面积（即实际面积减少50%）与签订租赁合同时的实际情况相去甚远，也没有证据表明被告在出租该物业是明确告知了原告，按照审核通过的设计方案又需要拆除一层。故本院认为，合同解除后尚未履行后，终止履行。已经履行的，根据本案的实际情况及合同的性质，各自承担。合同解除日期以被告送达解除通知书的日期（2017年9月13日）为准，产生2个月租金。合同解除后押金应当在扣除租金后返还22500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的本案租赁合同解除；二、被告深圳市建南投资有限公司于本判决生效后10日内向原告白汶奇退还租赁押金22500元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。如逾期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费3350元（已由原告预交），由被告负担362元，由原告负担2988元；反诉受理费1260（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，应在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  雷南山人民陪审员  梅干军二〇一八年六月二十日书 记 员  罗婉婷谢寒