贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0628民初319号原告：艾骁斌，男，1988年8月22日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。被告：贵州泰元房地产开发有限公司，住所地：贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇麻阳路**。法定代表人：罗显兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝林，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。原告艾骁斌与被告贵州泰元房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艾骁斌委托诉讼代理人伍勋、陈友进，被告贵州泰元房地产开发有限公司委托诉讼代理人祝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾骁斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判令被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，向原告支付2018年1月24日之前的违约金16003.46元。并以41.14元/日的标准向原告支付2018年1月24日之后的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于松桃县××皋镇××大道××星花园××单元××层××号住房，以总价为411444元出售给原告。被告应当于2016年12月30日前，为原告办理商品房转移登记的有关文书，并将该商品房转移登记的相关文书交付给原告。原告已于2014年4月20日支付房款171444元，于2014年10月13日通过银行转账的方式支付被告240000元，共计支付了房款411444元。另，原告已经缴纳契税及专项维修基金等相关费用。被告至今未按合同约定，办理转移登记的相关手续，已构成违约，应当按照合同约定的已付房款（总价款）的万分之一承担违约责任。原告遂向人民法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告贵州泰元房地产开发有限公司辩称，承认原告在本案中主张的事实，但认为：首先，房屋产权证没有按照约定办理的原因不是由被告造成，是客观的原因造成的。根据政府职能的转变，房屋转移登记的办理，现变由国土局办理是导致逾期未办理房产证的原因。其次，产权证的发放是一项政府职能，并非开发商的单方行为，是否发放何时发放等均由职能部门决定。开发商实际办理产权的本质义务是协助义务。第三，违约金的计算方式，房屋已经付款应当是指原告的首付款与已还的银行按揭贷款之和。第四，原告诉讼请求是属于不明确、不具体的诉讼请求，有关文书没有明确具体指什么。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对下列证据没有争议。原告证据：1.“身份证复印件”，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2.“企业信用信息查询表”，证明被告的身份信息；3.“首付款收据”、《住房公积金借款合同》、“个人贷款支付凭证”、“收款收据”，证明：原告已经缴纳契税及专项维修基金等相关费用及分别于2014年4月20日支付房款171444元，2014年10月13日通过银行转账的方式支付被告240000元，共计支付房款411444元；4.《商品房买卖合同》，证明：2014年4月20日原、被告双方签订商品房买卖合同，约定被告将位于松桃县××皋镇××大道××星花园××单元××层××号住房以总价为411444元出售给原告，被告应当于2016年12月30日前为原告办理商品房预告登记，并将该商品房转移登记的相关文书交付给原告。本院调查的证据：1.“不动产转移登记所需材料（房开）”，证明：办理不动产转移登记房地产开发商应提供：①不动产分户明细表；②商品房预售许可证、竣工验收报告、规划许可证、竣工认可证、国有土地使用证；③公司营业执照、法人身份证复印件、委托书、代理人身份证明；④增值税发票；2.对罗显兵(贵州泰元房地产开发有限公司法人)的调查笔录，证明：截止2018年3月15日，贵州泰元房地产开发有限公司没有取得竣工验收报告、竣工许可证、消防许可证。当事人对上述证据没有争议。对于当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据本院认定如下：被告提供的证据：（2017）黔0628民初827号民事判决书，证明合同中约定的已付款是指首付款与已经偿还的银行按揭贷款之和。原告质证意见为，对该份证据的真实性无异议，但是关联性及证明目的有异议。由于该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告艾骁斌与被告贵州泰元房地产开发有限公司于2014年4月20日签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于松桃县××皋镇××大道××星花园××单元××层××号住房，以总价411444元出售给原告。原告已于2014年4月20日缴纳房款171444元，于2014年10月13日通过银行转账的方式支付被告240000元，共计支付房款411444元。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”，另，原告已于2015年9月25日缴纳契税及专项维修基金。被告至今没有向原告交付转移登记有相关文书。本院认为，本案争议的焦点有：（一）原告第1项诉讼请求：判令被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告中的“有关文书”是否具体，是否应该支持。（二）违约金的计算基数（已付款)：应按已付总房款计算，还是按首付款与已偿还的银行的按揭贷款之和计算。关于争议焦点（一）原告第1项诉讼请求：判令被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告中的“有关文书”是否具体。原告请求被告承担的是作为义务，即履行“交付”这个行为，“有关文书”是履行“交付”这个行为的内容，根据本院调查的证据：“不动产转移登记所需材料（房开）”，所载明的内容来看，“有关文书”是具体的。因此，原告请求被告履行“交付”这个行为以及行为的内容都是具体的。故被告主张，原告第一项诉讼请求不具体的辩解意见不成立，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，当事人对合同效力没有异议，合同内容不违反相关法律的禁止性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效。由于被告未按照约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当依照约定交付相关文书和承担违约责任。因此，原告主张被告应按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉求，本院予以支持。关于争议焦点（二）违约金的计算基数（已付款)：应按已付总房款计算，还是按首付款与已偿还的银行的按揭贷款之和计算。原告已按照《商品房买卖合同》约定，分别于2014年4月20日缴纳房款171444元，2014年10月13日，原告以借款人的名义委托中国建设银行股分有限公司松桃支行支付被告240000.00元，至此，被告已实际收到房款411444.00元。因此，原告主张以实际已付款411444.00元为基数计算违约金的请求，本院予以支持。原告与中国建设银行股份有限公司之间系借款合同关系，原告已通过借贷的方式已将房款交付被告。该笔借款，原告是否偿还或偿还多少，对被告实际收到的房款没有任何影响。因此，被告主张违约金的计算基数（已付款)，按首付款与已偿还的银行的按揭贷款之和计算的抗辩意见，缺乏事实基础，与合同履行的实际情况不符，本院不予采纳。由于被告超过60日仍未交付转移登记有关文书，违约金应按《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项中约定的第二种方式计算，即自约定日期起至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。根据约定，违约金的计算方式为：从2016年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日以已付款411444.00元的万分之一，即41.14元/日计算。从2016年12月30日起至2018年1月23日止，被告应承担违约金16087.46元（411444.00×1/10000×391）。因此，原告主张判令被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，向原告支付2018年1月24日之前的违约金16003.46元。并以41.14元/日的标准向原告支付2018年1月24日之后的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内将办理商品房转移登记的有关文书交付艾骁斌；二、贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付艾骁斌从2016年12月30日起至2018年1月23日止的违约金16003.46元；并从2018年1月24日起至贵州泰元房地产开发有限公司将办理商品房转移登记的有关文书全部交付之日止，以41.14元/日为标准，向艾骁斌支付违约金。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由贵州泰元房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  熊启林审 判 员  田应召人民陪审员  龙 刚二〇一八年六月二十五日代理书记员  麻建英