江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民初160号原告：欧阳学强，男，1977年1月17日生，汉族，住江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：宋德均、王远远，江西奋翼律师事务所律师。被告：唐六俚，男，1965年2月24日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：陈健庚，江西钧略律师事务所律师。第三人：吉安市利达房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市青原区河东街道枫塘村委会，统一社会信用代码913608006859964362。法定代表人：李松泉，该公司董事长。第三人：曾卫兰，女，1968年10月27日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。原告欧阳学强诉被告唐六俚及第三人吉安市利达房地产开发有限公司(以下简称利达房地产公司)、曾卫兰执行异议之诉纠纷一案，原告于2017年10月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月10日公开开庭审理了本案。原告欧阳学强及委托代理人宋德均、王远远，被告唐六俚委托代理人陈健庚到庭参加诉讼。第三人利达房地产公司、曾卫兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告欧阳学强向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告向第三人购买的吉安市青原区幸福365小区9栋1-2001房予以强制执行，法院停止拍卖，解除对该房的查封。2、本案诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：2015年10月12日，原告与第三人利达房地产公司签订一份商品房买卖合同，约定原告向第三人利达房地产公司购买在吉青国用2009第I-584号地块上建设的商品房，即吉安市青原区幸福365小区9栋第1-2001房，建筑面积85.74平方米，单价3200元，总价274368元。原告依约支付了全部房款。按合同约定，第三人应当在2016年6月1日之前交房，但直至今日工程未完工，第三人违约，至今未交房。被告唐六俚诉第三人民间借贷纠纷一案，贵院作出的判决生效后，被告唐六俚胜诉后向贵院申请强制执行，贵院作出（2017）赣08执20号之一执行裁定书，裁定拍卖原告向第三人利达房地产公司购买的吉安市青原区幸福365小区9栋1-2001房。2017年8月17日，原告向贵院提出执行异议。贵院审查后作出（2017）08执异23号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为贵院提起执行异议之诉的财产并强制执行是错误的，严重侵害了原告合法权益，理由如下：一、涉案房屋是第三人开发的商品房，很多购房户在几年前交了购房款购买，不属于第三人的财产，不应该列入第三人可供执行财产的范围，所以对涉案房屋的所有执行行为是错误的；二、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；三、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；四、已支付100%的首付款，虽是以工程款抵购房款，但这是法律允许的，也是客观事实，这不影响商品房买卖合同的有效性，也不影响已经付清购房款的事实，在执行异议审查程序中，原告、第三人对此均无异议，被告及法院也无证据证明工程款抵付购房款存在违法或恶意行为。五、第三人不能按时交房办证，过错在第三人，原告无过错。六、如果法院执行大量购房户已经购买的房屋，将使得购房户血本无归，牺牲大量弱势群体的合法权益换取被告的利益，对原告不公平。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提起执行异议之诉。被告唐六俚答辩称：以房款抵工程款，原告的工程款与利达房地产公司之间最后没有确认，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原告并没有支付购房款，没有按照商品房买卖合同支付对价，不能排除执行，故吉安市中级人民法院的裁定是正确的。第三人利达房地产公司、曾卫兰未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告欧阳学强所举证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告欧阳学强的主体资格；证据二、（2017）赣08执异23号执行裁定书，证明原告的起诉依据和被告申请诉讼保全并实际查封涉案房屋的日期是2015年11月19日以及被告与第三人的纠纷是民间借贷合同纠纷，不享有涉案房屋的优先权。证据三、商品房买卖合同（备案合同编号：20151001115）、收据（编号：3629048），证明原告于2015年10月12日签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并以抵工程款的方式一次性支付了购房款。证据四、（1）铝合金窗制作安装合同2份、铝合金窗制作安装工程款对账单1份，证明第三人利达房地产公司应付原告工程款6702215.27元，工程押金127500元，共计6829715.27元；已付工程款4887621元，用包括涉案房屋在内的4套房屋折抵工程款1451040元，用车位抵工程款100000元，共计支付工程款6438661元，以房抵债后还尚欠工程款391054元。涉案房屋属于抵工程款范围且抵工程款的行为已经在2015年10月12日完成。（2）调查笔录1份以及结算协议涉及的抵工程款房屋买卖合同2份、不动产登记证1份，证明欧某与欧阳学强的合伙关系以及抵工程款房屋分配情况。证据五、最高人民法院（2015）民一终字150号民事判决书，证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定，其判断标准要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准，不满足《规定》所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不能成立。应从债权成立的时间、债权的内容、性质、根源等方面综合判断能否产生阻却执行的效力。证据六、证人欧某证人证言，证明其与欧阳学强合伙承揽工程并以房抵工程款。被告唐六俚质证后认为，对证据一真实性无异议；对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据三有异议，不能证明对方支付了购房款；对证据四不予质证，对方可以另案诉讼，无法认证其的真实性和关联性；对证据五是引用最高人民法院判决，这个判例系对离婚案件的财产分割，与本案无关联性。对证据六证人证言，该证人与原告系合伙关系，与原告有利害关系，其证言的真实性不予认定，且其证言可证明涉案房屋系以房抵工程款，原告并没有同普通购房人一样支付购房款，所以与本案没有关系。本院认为，原、被告对证据一、二的真实性均不持异议，故本院对该两组证据的真实性予以确认。证据三，被告对原告提交的《商品房买卖合同》及第三人利达房地产公司出具的编号为3629048的收据的真实性并未提出异议，仅对是否实际支付购房款提出异议，故对该组证据的真实性予以确认。证据四和证据六，与证据三之间可以相互印证，故对该两组证据的真实性予以确认，至于其是否实际支付了购房款，结合原告提交的证据三、四及证据六证人欧某的证言，可认定原告与第三人利达房地产公司之间就涉案房屋抵扣工程款已达成协议，并已实际履行，可视为原告实际支付了涉案购房款。证据五，该证据是最高人民法院的一个判例，本院对其真实性予以认可，其裁判理由和思路可作为本案处理的一个参考和借鉴。根据当事人的举证质证和本院对证据的分析认定，本院确认如下法律事实：欧阳学强于2015年10月12日与利达房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（备案合同编号20151001115），该合同载明出卖人（利达房地产公司）以出让方式取得青原区花园路东、赣江大道以南、枫塘夏村北，编号为吉青国用2009第I-584号的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房新界吉安义乌小商品市场，建设工程规划许可证号为建字（2011）48号，施工许可证号为3624012011061551501。买受人（欧阳学强）购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为吉房预售证（2014）第119号。欧阳学强购买的商品房为该小区的9栋1-2001号房屋，建筑面积为85.74平方米，单价为3200元/平方米，总价为274368元。该合同约定，欧阳学强的支付方式是一次性付款，在签署本合同之日支付首付款为274368元。合同约定交房时间为2016年6月1日之前，交付条件为验收合格。合同落款签名处加盖了利达房地产公司的印章及利达房地产公司法人代表李松泉的印章。签订合同当日，利达房地产公司向欧阳学强出具编号为3629048的收据一份，载明：“交款单位欧阳学强，人民币（大写）贰拾柒万肆仟叁佰陆拾捌元整，收款事由房款9-1-2001”。该收据加盖了利达房地产公司财务专用章，并由公司的出纳签字确认。另查明，本院在审理唐六俚诉利达房地产公司、曾卫兰民间借贷纠纷一案中，唐六俚于2015年11月9日向本院提出财产保全申请，并提供了担保。本院于2015年11月11日作出（2015）吉中执保字第38号民事裁定，查封了利达房地产公司在幸福365小区包括本案的9-1-2001房在内的多套商品房，查封期限为3年，自2015年11月19日至2018年11月18日止。2016年11月7日，本院作出（2015）吉中民二初字第129号民事判决，内容为：一、利达房地产公司、曾卫兰在判决生效之日起5日内共同归还唐六俚借款本金2000万元及利息；二、利达房地产公司在判决生效之日起5日内归还唐六俚借款本金800万元及利息。判决生效后，利达房地产公司、曾卫兰未履行生效法律文书确定的义务。2017年2月17日，唐六俚向本院申请强制执行。本院审查后立案执行，案号为（2017）赣08执20号。同年7月3日，本院作出（2017）赣08执20号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人利达房地产公司所有的涉案房产。2017年8月17日，欧阳学强向本院提出执行异议申请，认为法院所拍卖的涉案房产在法院查封之前就已购买，法院应停止拍卖并解除查封。本院作出（2017）赣08执异23号执行裁定，驳回了欧阳学强的异议请求。欧阳学强遂于2017年10月12日向本院提起执行异议之诉。同时，在本案中查明，欧阳学强与欧某系合伙关系，并以欧某的名义与利达房地产公司签订《铝合金窗制作安装合同》，后欧某与利达房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，现已办理房产证；欧阳学强分别与利达房地产公司签订了三份《商品房买卖合同》，其中一套商品房已办证，一套已备案，仅涉案商品房未办证亦未备案。2016年，利达房地产公司向欧某出具《铝合金窗制作安装工程款对账单》，该对账单载明了应付工程款、工程押金、已付款，在已付款中包括抵房款，而该抵房款即为欧某、欧阳学强与利达房地产公司签订的《商品房买卖合同》所涉的四套商品房。本院认为，本案系案外人欧阳学强在唐六俚与利达房地产公司、曾卫兰民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（本案讼争房产）提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为讼争房产在法院查封之前已被欧阳学强购买了，且网签了《商品房买卖合同》并按合同约定付清了工程款，故欧阳学强对涉案商品房是否享有足以排除执行的权利是本案的争议焦点。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时人民法院如何处理的规定，并非诉讼程序（审理执行异议之诉）所必须适用的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，在对执行异议是否成立的判断标准上应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至三十条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据诉讼中查明的事实并结合案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利加以比较后进行综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本院认为，欧阳学强对本案讼争房产享有足以阻却执行的权利，理由如下：一、欧阳学强与利达房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同经过网签，合同加盖了利达房地产公司公章及其法人代表李松泉的印章，欧阳学强亦签名捺印。签订合同当日，利达房地产公司向欧阳学强出具编号为3629048的收据一份，载明收到欧阳学强9-1-2001房屋的购房款274368元，该收据加盖了利达房地产公司财务专用章，并由公司的出纳签字确认。欧阳学强与利达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属真实有效，且该合同已取得相应的备案合同编号，可以进行备案登记。二、根据本案证据，可以认定原告及欧某与第三人利达房地产公司之间的工程款债权债务关系真实存在。根据原告提交的《铝合金窗制作安装合同》、欧某的证人证言、欧阳学强、欧某与利达房地产公司签订的《商品房买卖合同》及所涉商品房的备案及办证情况、利达房地产公司出具的《铝合金窗制作安装工程款对账单》可以认定原告与利达房地产公司之间的工程款债权债务关系是真实存在的。三、涉案房产的购房款应认定实际已支付。根据本院查明的事实，在涉案房产的《商品房买卖合同》签订当日，利达房地产公司即向原告出具编号为3629048的收据一份，该收据载明“交款单位欧阳学强，人民币（大写）贰拾柒万肆仟肆佰陆拾捌元正，收款事由房款9-1-2001”，该收据加盖了利达房地产公司财务专用章，并由公司的出纳签字确认。之后，利达房地产公司出具的《铝合金窗制作安装工程款对账单》亦将涉案商品房以抵房款的方式作为已付款予以扣除，且基于其他作为抵房款的三套商品房已实际履行等情形。本院认为应认定欧阳学强已实际将涉案房产的全部购房款支付给了利达房地产公司。四、对涉案房产的《商品房买卖合同》未能备案及房产未能交付，欧阳学强没有过错。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款的规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理的部门备案。涉案房产的《商品房买卖合同》是2015年10月12日签订的，而本院根据唐六俚保全申请是于2015年11月11日裁定查封该套房产，即保全查封时正处于合同备案的30日期间内。因此，导致本案《商品房买卖合同》未备案的原因系备案期内被本院保全查封，而不是《商品房买卖合同》不符合备案条件或在备案期内不去办理备案。关于涉案房产的交付问题。根据合同约定交房时间为2016年6月1日之前，交付条件为验收合格，但由于该套房产于2015年11月11日被本院裁定查封，导致在合同约定的交房期内已无法完成房屋交付。因此，导致利达房地产公司未将涉案房产交付给欧阳学强的原因不在于欧阳学强，欧阳学强对涉案房产未能交付并无过错。五、唐六俚申请执行的生效判决确认的系普通债权，对涉案房产依法不享有优先权。利达房地产公司与欧阳学强通过签订《商品房买卖合同》的方式终结部分欠付工程款的关系，转化为商品房买卖合同关系，属双方的自愿行为，且该行为不存在损害他人利益的情况。因此，欧阳学强对涉案房产在查封前已依法取得了物权的期待权。而唐六俚申请查封该套房产，是基于生效判决确认的债权的请求权，且属于普通债权，对该套房产不享有法律规定的优先权。因此，欧阳学强对利达房地产公司该套房产所享有的物权期待权可以排除唐六俚申请的人民法院执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：立即停止对吉安市青原区幸福365小区9栋1-2001号房的强制执行，停止拍卖并解除对该套房产的查封。案件受理费100元，由被告唐六俚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  黄小红审判员  李国红审判员  胡 婧二〇一八年六月十四日书记员  王 拯法条链接：《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。