河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0322民初116号原告：孟津县安居房地产开发有限公司，住所地孟津县城关镇会盟路东段北侧（南苑花园11#楼1单元19层）。法定代表人：徐涛，该公司经理。委托诉讼代理人：李孟祖、邢新权，河南中冶律师事务所律师。被告周晓辉，男，1978年2月4日出生，汉族，住孟津县。原告孟津县安居房地产开发有限公司（以下简称安居公司）诉被告周晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李孟祖、邢新权，被告周晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订房屋租赁合同，被告逾期未交租金，侵害了原告方的合法权益，故要求：1.解除双方2013年6月1日签订的《房屋出租协议》。2.判令被告返还房屋，恢复原状。3.判令被告支付从2013年6月1日至实际返还房屋的租金（至起诉之日暂计18.7万元）。4.被告赔偿损失2万元。5.被告承担诉讼费用。被告辩称，合同在租期之内解除属无理要求；被告基础装修有地板、房顶、水电气等不影响任何人使用，要求恢复原状是不作为不负责任的；2015年10月安居公司以欠房租为由锁住租赁房门，就没有把账算清楚，直至2017年11月25日被告无法使用房屋，也就不存在租金；原告损失不能成立，被告的投资及损失才是客观现实。审理查明，2013年6月1日原、被告签订《房屋出租协议》一份，原告将位于县城会盟路南苑花园（小区）11栋的底层西段商铺（665平方米）的房屋出租给被告（商业使用）。合同显示：租赁期2013年6月1日起到2018年6月1日收回（60个月）；双方议定第一年租金四万元，协议签订时一次支付租金（以后每年6月1日缴纳该年度的租金）。第二年至第三年租金的调整幅度为5%—10%。第四年开始租金按市场价重新确定。乙方退房时，应结清水、电费，甲方验收室内设施后收缴钥匙。损坏室内设施照价赔偿等内容。被告承租原告房屋后经营餐饮业，期间被告向原告交付租金共计7万元（租期第一年的租金4万元，2017年10月又支付租金3万元）。截止本案庭审被告仍占用租赁房屋。上述事实，当事方无异议，本院予以确认。庭审中，原、被告认可被告租房的饭店在2015年10月至2017年11月左右一直没有开业。对于未开业的原因：原告称系被告自身经营不景气问题自行锁门歇业，被告表示是原告公司当时要求自己给付第二、三年的房租，因自己生意困难，双方就原告公司有关人员在自己饭店的餐饮款以及房租续交事项未能达成一致，原告公司才锁住出租的房门。被告就此申请其饭店服务员王某出庭陈述了证言，但该证言仅讲到锁门的客观情况，但不知原因及详情。故结合被告的待证事实，以上证言缺乏关联性，不具有证明力，本院不予认定。本院认为，缔约方有依法解除合同的权利。原、被告约定租赁期间从2013年6月1日至2018年6月1日，因此当事人在合同履行上的一个合同年度应理解为：从上一年的6月1日至次年5月31日（最后一年为2018年6月1日收回房屋）。按照合同内容被告方应在每年6月1日交纳该年度租金，而其在支付第一年租金4万元后至2017年又交纳第二次3万元租金，显然在此之前被告方至少逾期支付：2014年6月1日—2015年5月31日、2015年6月1日—2016年5月31日、2016年6月1日—2017年5月31日三年的房租，其就此情形存在根本违约，因此原告方基于法定解除权提出与被告解除合同，本院予以认可。被告反驳由于原告方相关的餐饮费与房租算账及缓交的协商问题，不能成为被告事实上未交付房租的适法性理由。另外，被告也未证明约2015年10月其所租房屋锁门是原告方的行为。同时本院分析，租赁合同系继续性合同，其与一时性合同不同，其权利义务的履行根据合同的特点而有各自的持续性，双方商定5年租期均为固定时间先交房租再用房，被告在租期第二年6月1日未交当年租金，在房屋租用上即使原告方后来通过一定形式给被告用房造成障碍，也或可以认定为是对被告以上违约行为的实际对等态度，亦有先履行抗辩权的行使可能。合同解除权属形成权，解除合同的意思表示有效到达对方后即依法生效（发生解除效力），本案原告就解除合同选择诉讼处理，其合同解除的时间应按照本院向被告有效送达应诉文件材料之日：即2018年1月29日予以认定。关于租金及逾期利息损失。原、被告虽约定租期第二年、第三年租金的调整幅度为5%—10%。第四年开始租金按市场价重新确定。但当事方对此无商定明确的具体支付标准及“调整幅度”数额，也未就“市场价”举交充分客观的依据及申请有关专业事项鉴定。结合案情，被告从签订合同以来租用的房屋一直由其实际占有，至于租用房的利用和使用状况则较依赖于承租人被告的主观因素，因此被告就合同解除前的各合同年度期间依约有支付租金的义务，租金的标准基上理由，本院可参照双方第一年租金价额4万元/年给以确定。被告2017年10月向原告支付的3万元，如无相反证据和特别约定，应当冲抵前期最先的欠付租金部分。合同解除后至被告实际占用租赁房屋的期间，也会给原告造成一定房屋使用费方面的损失，在该期间本院仍酌定参照原、被告合同首期4万元/年的租金价款予以计算。就合同解除前（继续性合同的解除一般不具有溯及力）未支付的租金部分，庭审中原告明确其有利息损失（主张限额2万元）原告要求被告负担。本院认定，基于通常理解，被告未支付租金，在资金占用方面有产生相应损失的客观性，原告提出以银行相应贷款利率计付，不违背法律规定，应予支持。合同解除致使合同终止以及合同期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。对原告要求被告返还房屋的诉求，应予认可。被告返还房屋时，对租赁物“恢复原状”双方合同没有约定，另外，租赁等继续性合同的解除通常也无恢复原状这一责任形式的使用前提和必要空间。原告诉求对租赁房屋恢复原状，本院不予支持。本院明确：被告租赁房屋用于自主经营饭店，在双方有约定或出租人无异议的前提下，其亦有按照经营需要和业务思路对租赁房进行必要的布置、装饰装潢、设备陈设等安排，但这些安排按常理均服务于承租人一方的租赁利用价值及房屋使用需求。因此对于合同到期、违约或会导致合同解除等情形涉及返还租赁物前，承租人应对以上个人事务有一定心理预期及妥当的协商处理方法。因此，被告辩称的其个人认识上的“损失”等，其均应另行考虑，在本案中亦不能对抗原告合同解除权以及返还房屋请求的实现。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原、被告2013年6月1日签订的《房屋出租协议》于2018年1月29日解除。二、被告周晓辉于本判决生效之日起30内，就其租赁的位于县城（孟津县）会盟路南苑花园（小区）11栋底层西段商铺（665平方米）的房屋向原告孟津县安居房地产开发有限公司给以返还交付。三、被告周晓辉于本判决生效后10日内，向原告孟津县安居房地产开发有限公司清偿第二合同年度（2014年6月1日—2015年5月31日）的房屋租金1万元（年租金4万元减除被告已支付3万元）及逾期利息损失（可自2014年6月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至房屋租金清偿完毕之日止）。四、被告周晓辉于本判决生效后10日内，向原告孟津县安居房地产开发有限公司清偿第三合同年度（2015年6月1日—2016年5月31日）的房屋租金4万元及逾期利息损失（可自2015年6月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至房屋租金清偿完毕之日止）。五、被告周晓辉于本判决生效后10日内，向原告孟津县安居房地产开发有限公司清偿第四合同年度（2016年6月1日—2017年5月31日）的房屋租金4万元及逾期利息损失（可自2016年6月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至房屋租金清偿完毕之日止）。六、被告周晓辉于本判决生效后10日内，向原告孟津县安居房地产开发有限公司清偿第五合同年度内从2017年6月1日至合同解除前日即2018年1月28日的相应房屋租金26058.93元（按照4万元/年的标准折算）及逾期利息损失（可自2017年6月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至房屋折算租金清偿完毕之日止）。七、被告周晓辉基于本判决第三至六判项认定负担的逾期利息损失总额以2万元为限。八、被告周晓辉自2018年1月29日（合同解除日）起按照4万元/年的租金标准向原告孟津县安居房地产开发有限公司即行计付其实际占用租赁房屋期间的房屋使用费。九、驳回原告孟津县安居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4400元，由被告周晓辉承担。该款暂由原告垫付，待履行本判决时，由被告一并向原告支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  王景博审 判 员  任永辉人民陪审员  孙振国二〇一八年六月十日书记员何园园