湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初1452号原告：武汉海螺置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖路18号。统一社会信用代码91420100741412598Q。法定代表人：曹国华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈文博，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：黄琴，女，1988年9月4日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：李彬，湖北鼎君律师事务所律师。原告武汉海螺置业发展有限公司（以下简称海螺公司）与被告黄琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海螺公司的委托诉讼代理人陈文博、被告黄琴及其委托诉讼代理人李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海螺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2016年7月29日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东140390247）；2、判令被告按照逾期付款金额760,000元的10%向出卖人支付违约金76,000元；3、判令被告承担因办理注销合同备案可能发生的税费、律师费；4、判令被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告海螺公司变更第2项诉讼请求为“判令被告按照逾期付款金额950,000元的10%向出卖人支付违约金95,000元”。事实与理由：2016年7月29日，原告与被告签署了《武汉市商品房买卖合同》，购买了原告开发的位于武汉市东西湖区金桥一路的金湖王府三期XXXX号房（以下简称案涉房屋），共计总价950,000元，其中首付款190,000元。截止到起诉之日，被告仅支付了购房首付款190,000元，原告在被告延迟支付剩余房款的情况下，经多次催告，余款760,000元既没有通过银行贷款也没有直接支付给原告。被告的行为已经构成违约，理应承担违约责任，原告有权依法解除合同。因此，被告拒不付款义务，严重侵犯了原告的合法权益，原告根据合同约定向法院起诉，望法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告黄琴辩称，我方并未收到银行拒贷的通知，且合同第三条约定余款760,000元以向银行提交申请商业贷款方式支付。合同签订时间是2016年7月29日，原告其实是知道被告贷款办不下来。在后期持续办理的过程中，被告贷款手续没有办下来，但一直由原告帮被告在办理。当时被告方母亲住院，所以手续一直由原告方代理。被告没有义务全款支付。要求继续履行合同，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的原、被告于2016年7月29日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东140390247）一份、《催款通知书》及快递情况截图一组、《律师函》及快递情况截图一组，被告对上述三份证据的真实性不持异议，但对证明目的不认可。本院对上述证据的真实性予以认定，对其证明目的本院将综合全案证据进行评判。2、原告提交的《情况说明》两份，被告对2018年2月24日出具的《情况说明》真实性不持异议，但落款时间是2018年2月24日，在原告向被告发《催款通知书》和《律师函》的时候，银行并没有开具此说明。对2017年2月13日出具的《情况说明》因是复印件，对真实性不发表意见，而且加盖的不是三阳支行的公章而是办公室的印章，所以没有证明效力。本院对2018年2月24日出具的《情况说明》真实性予以认定，对其证明目的本院将综合全案证据予以评判；对2017年2月13日出具的《情况说明》，因被告的异议成立，本院不予采信。3、原告提交的原被告于2016年6月7日签订的《武汉市商品房买卖合同》一份，被告对该证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议。本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的本院将综合全案证据进行评判。4、原告提交的律师费发票一张，被告对其真实性不持异议，但对证明目的有异议，不能证明原告已实际支付该笔律师费。本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的本院将综合全案证据进行评判。本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，认定事实如下：2016年6月7日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的案涉房屋，购房总价款为950,000元，付款方式为被告于2016年6月7日前一次性支付首付款190,000元，其余购房款办理贷款。被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，并要求被告按累计应付款的10%向原告支付违约金，原告向被告退还累计已付款。同时，合同附件六补充约定：被告应于2016年6月7日向原告支付首付款190,000元，余款760,000元向银行（或住房公积金管理中心）提交申请个人住房贷款。被告提供的贷款资料以贷款银行或住房公积金管理中心提出的要求为准，原告提供的贷款资料列表仅供参考之用，被告应配合银行（或住房公积金管理中心）签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。被告承诺在签订本合同及附件时，已经充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行按剩余房款金额全额发放贷款的条件，提交的相关文件、资料能够符合贷款银行的要求。被告的按揭贷款应在2016年7月7日全额到达原告账户。如因被告原因（包括但不限于：提供虚假信息、提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录等），其贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，或未能获得银行（或住房公积金管理中心）足额贷款，导致该贷款未按时足额到达原告指定账户（按时是指：采取银行商业贷款方式的于主合同签订之日起三十日内；采取组合贷款或公积金贷款方式的于主合同签订之日起四十五日内），则被告必须在7日内一次性付清剩余全部房款，否则原告有权解除本合同，被告在收到原告解除合同通知后，应当协助原告办理相关退房及注销合同备案手续，退还已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款凭证等文件，并承担相应违约责任（包括但不限于延期付款违约金、因为办理注销合同备案可能产生的税费、诉讼费、律师费等）。被告在办理完合同注销备案后六十日内，原告将首付余款（扣除被告应付违约金及承担的费用）退还给被告。合同还约定了面积确认及面积差异处理、交房期限及条件、逾期交房的违约责任、争议解决等内容。合同签订当日，被告向原告支付购房首付款190,000元。2016年7月29日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同内容与双方于2016年6月7日签订的《武汉市商品房买卖合同》内容一致。2017年11月13日，原告向被告发送《催款通知书》一份，主要内容为由于被告征信不佳，导致购房贷款被银行拒贷。截止通知之日被告已逾期付款超过440天，经我公司人员多次口头催收，被告仍未履行付款义务。要求被告按照合同约定，于2017年11月20日前一次性付清剩余全部房款，否则将追究被告的违约责任。2017年11月15日，被告签收上述《催款通知书》。2017年12月15日，原告委托湖北得伟君尚律师事务所向被告发送《律师函》一份，主要内容为截止至发函之日，被告仅支付了首付款190,000元，余款760,000元经多次催告既未通过银行贷款方式支付也未直接支付原告。根据合同约定，原告正式通知被告，被告在收到本函七日内配合原告解除合同并承担违约责任，如被告未能在上述时间配合原告处理相关事宜，原告将采取一切必要的法律措施（包括但不限于提起诉讼、仲裁）依法追究被告的法律责任。被告于2017年12月24日签收该《律师函》。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约定履行。关于原告要求解除原、被告之间于2016年7月29日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东140390247）的诉讼请求。关于剩余购房款760,000元的支付，依据原、被告所签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六的约定，被告如果采取银行商业贷款方式则贷款应在2016年8月29日前到达原告指定账户；被告如果采取组合贷款或公积金贷款方式则贷款应在2016年9月12日前到达原告指定账户。截止至原告于2017年11月13日发送《催款通知书》时，被告仅支付了首付款190,000元，剩余购房款760,000元逾期已超过约定的30日，且被告经原告书面催告后仍未履行支付剩余购房款的义务，依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第七条之约定，原告享有单方解除合同的权利。原告委托湖北得伟君尚律师事务所于2017年12月15日向被告发送《律师函》明确告知被告，要求解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告辩称其未收到银行拒贷的通知，且被告依约没有一次性付款的义务，故要求继续履行合同的意见。银行是否通知被告其被拒贷，显然不是原告的合同义务，被告以此为由进行抗辩，本院不予支持。且合同已明确约定了支付剩余购房款的期限，在被告未能通过银行贷款的情况下负有一次性支付剩余购房款的义务，加之原告亦向被告发送书面催款通知，明确告知其银行贷款已被拒贷的信息，并提出要求被告依约一次性支付剩余购房款的情况下，被告未能依约履行其支付剩余购房款的合同义务，故对被告的该辩称意见，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金95,000元的诉讼请求。依据合同第七条的约定，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。本案中案涉房屋总价款为950,000元，原告已支付首付款190,000元，剩余未付购房款为760,000元。据此，对于原告的该项诉讼请求，本院依法支持被告支付原告违约金76,000元（760,000元×10%），超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告承担因办理注销合同备案可能发生的税费、律师费的诉讼请求。因原告并未举证证明其已实际发生办理注销合同备案的税费，故在本案中对此部分不予处理；原告因被告的违约行为所产生的律师费20,000元，双方已在合同的附件六中明确约定了由被告承担，故对原告的该项诉讼请求，本院依法支持被告支付原告律师费20,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间于2016年7月29日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东140390247）；二、被告黄琴于本判决生效后三日内支付原告武汉海螺置业发展有限公司违约金76,000元；三、被告黄琴于本判决生效后三日内支付原告武汉海螺置业发展有限公司律师费20,000元；四、驳回原告武汉海螺置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元（已减半收取），由被告黄琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  柯尊杰二〇一八年六月十二日法官助理林雅致书记员秦屹