上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初21248号原告(反诉被告)：朱俊华，男，1968年4月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李强，上海申京律师事务所律师。被告(反诉原告)：林建设，男，1983年3月12日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：杨海秋，女，1983年5月7日生，汉族，户籍地黑龙江省，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)朱俊华诉被告(反诉原告)林建设、杨海秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱俊华及其委托诉讼代理人李强，被告(反诉原告)林建设、杨海秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱俊华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋尾款5万元；2.判令被告支付原告逾期利息(以五万元为基数，自2017年10月13日起算至实际支付之日止，按照年利率6%计算)；3.判令被告赔偿原告物品损失3,000元。事实与理由：2016年9月29日，原、被告双方之间签订了《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》。合同及协议中约定原告将上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给被告，房地产转让价款及装修补偿款为385万元，支付方式为2017年1月30日前支付180万元，贷款支付200万元，交房当日支付尾款5万元。合同签订后，被告在支付180万元之后因涉案房屋户口问题向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，经调解后双方达成和解，法院出具了(2017)沪0115民初29434号民事调解书，调解书对交房当日尾款5万元并未涉及。达成调解后，原告严格按照调解书确定的内容履行义务。原告在收到银行贷款200万元的2017年10月9日与被告林建设联系过交房事宜，表示愿意在被告林建设、杨海秋向原告支付在尾款5万元扣除诉讼费的款项后进行交房，当时被告林建设自己表示同意，但其称要和妻子商量。后来双方交房的时候，被告杨海秋要求原告支付违约金，拒绝按照补充协议于交房当日支付原告尾款5万元，原告就不同意交房，锁门走了。两被告于2017年10月13日强行开房门，损坏原告物品若干。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告林建设、杨海秋辩称，原告的诉讼请求不成立，2017年10月13日，双方未能完成交房的手续原因在于原告要求两被告向其支付尾款5万元而被告未能支付。设立尾款的目的就是为了保证交易过程中，如果卖方违约造成买方损失时对买方利益的一种保护。被告之所以未能向原告支付尾款5万元，主要原因在于：一、原告违约造成被告损失(房租损失、误工费)；二、调解约定原告收到银行贷款200万元当日交房，但其又违约；三、物业、水电煤气费也没有结清；四、在前一个案件中，谈到过违约赔偿的事情，在2017年10月9日到10月12日，原告妻子秦x在与被告林建设电话沟通中说过上家赔偿原告多少，原告就补偿两被告多少，但在2017年10月13日交房时又不愿补偿两被告。所以，当原告向被告讨要尾款5万元，被告杨海秋拒绝支付，于是，原告就锁门走了。之后，两被告没有办法，拿着原告曾放在中介处的钥匙，于2017年10月16日开门进去了。反诉原告林建设、杨海秋向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告(2017)沪0115民初29434号案件诉讼费用3,075元及利息102元(利息从法院调解书2017.8.21计算至2018.3.8，以年利率6%计算)；2.判令反诉被告支付反诉原告房屋交付前煤气费210元、物业费30元、有线电视欠费299元、房屋未交清钥匙48元；3.判令反诉被告支付反诉原告误工费13,000元；4.判令反诉被告支付反诉原告租房损失42,000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年9月29日签订一份《上海市房地产买卖合同》，反诉原告购买反诉被告的涉案房屋，总价385万元，付款方式为首付款180万元，银行贷款200万元，约定交易完成支付尾款5万元。在交易过程中，因反诉被告未能按合同约定将涉案房屋中的4个人户口迁出，造成合同无法继续履行。后经上海市浦东新区人民法院调解，作出(2017)沪0115民初29434号民事调解书。按着调解书约定，反诉被告于200万元贷款到账日将涉案房屋交付反诉原告。但是，在反诉被告收到200万元贷款4天后即2017年10月13日，反诉原告、反诉被告以及中介工作人员佟凯共同进入涉案房屋，对水、电、煤气、有线电视、物业费进行数字登记及缴费情况进行查询。在反诉被告不履行自己义务的情况下，反诉原告无奈只能拿着反诉被告提供在中介处的钥匙于2017年10月16日进入涉案房屋并开工装修。反诉被告拖欠煤气费210元、有线电视费299元、物业费30元以及诉讼费用3,075元。同时，涉案房屋应有3把小区单元门磁卡、3把单元门钥匙及3把入户门钥匙，但反诉被告只交付反诉原告1把单元门钥匙及1把入户门钥匙，其中，3把单元门磁卡及2把钥匙折价计算磁卡8元×3把＋钥匙12元×2＝48元。此外，反诉被告未能按照合同约定大致在2017年2月初交付涉案房屋、推迟到2017年10月15日才予以交付，导致反诉原告在外租房产生租金损失42,000元。在诉讼过程中以及调解好之后的履行过程中，反诉原告先后10余次往返法院及贷款银行，造成反诉原告两人误工损失13,000元。针对反诉，反诉被告朱俊华辩称，关于反诉原告的房租损失，在另案调解中予以处理，反诉原告重复主张。诉讼费用尚未支付，愿意支付，诉讼费用利息没有法律依据。反诉被告享有同时履行抗辩权，双方互负债务。不存在煤气费、物业费、有钱电视费用欠费，合同没有约定钥匙问题。本案系房屋买卖合同纠纷，反诉原告误工费没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，原告(反诉被告)朱俊华(甲方、出售人)与被告(反诉原告)林建设、杨海秋(乙方、买受人)签订一份《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方自有的涉案房屋。第二条约定，涉案房屋转让价款共计309万元。第六条约定，在2017年4月1日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，或未按本买卖合同中的约定办理产权交易过户事宜，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款的日万分之四计算，违约金自甲方逾期的第二日起至实际履行之日止……补充条款(一)第4条约定，甲方于房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且甲方收到乙方支付的除尾款外的所有房款(含贷款部分)后三日内将该房屋交付乙方，该房屋交付标志为甲乙双方签订物业交验单(房屋交接书)及甲方向乙方交付所售房屋钥匙。补充条款(一)第5条约定，甲方承诺于产权交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。若甲方未能在约定的时间内将该所售房屋内的所有户口全部迁出，则须按乙方已付房款的日万分之四对乙方承担违约责任。附件三付款协议约定，1、乙方于2016年9月29日支付甲方定金5万元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方应于2016年11月28日前将房款104万元直接支付予甲方，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对物业设有的抵押权，甲方向乙方出具收款凭据。3、待甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款200万元支付甲方。附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。《补充协议》约定，乙方应于2016年11月28日前将购买甲方的涉案房屋之装修补偿款11万元直接支付甲方。乙方应于2017年1月30日前将第二笔装修补偿款60万元直接付于甲方，尾款5万元于交房当日付给甲方。本协议自签字起生效，本协议与买卖合同或其他协议有异议的，以本协议为准。2017年4月13日，本院立案受理原告林建设、杨海秋诉被告朱俊华、第三人中国建设银行股份有限公司上海静安支行房屋买卖合同纠纷一案。原告林建设、杨海秋向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告在2016年9月29日签订的上海市房地产买卖合同；2.返还购房款180万元；3.要求被告赔偿因被告拒绝履行买卖合同而给原告造成的损失共计人民币84.25万元整〔根据原告实际损失主张，利息差价69万、买卖房屋中介费38,500元、装修费4万元、贷款审批费用4,000元、延迟交房的租房租金损失2万元(自2017年2月至判决生效之日止，每月3,500元/月计算)、已支付房款的利息5万元〕。2017年7月6日，在(2017)沪0115民初29434号案件谈话笔录中，朱俊华说道：“我方愿意于2017年7月15日之前将我们两个户口迁出……”林建设、杨海秋表示：“同意被告上述调解方案，但是银行是否按照之前合同约定的利率放款现在不清楚，如果按照以前合同约定的利率放款，原、被告之间就没有争议，如果银行按照现在的利率放款，会产生原告的损失，需要与被告进一步协商。”2017年7月21日，在(2017)沪0115民初29434号案件谈话笔录中，法官问道：“上次朱俊华陈述的下列调解方案，就本案涉及的系争房屋的四个户口，朱俊华和朱俊华妻子的户口被告同意于2017年7月31日之前将此两个户口迁出，另外两个户口一个……双方有无变化？”林建设、杨海秋表示：“同意上述调解方案，我方放弃其他诉讼请求。”朱俊华表示：“同意上述调解方案。”法官问道：“双方是否确认在被告三个户口迁出及被告向法院代管款账户缴纳20万元迁出户口押金后，法院才出具调解书？否则，视为调解条件不具备，即时判决？”林建设、杨海秋和朱俊华均表示：“同意。”2017年8月21日，本院作出(2017)沪0115民初29434号民事调解书。调解主文为：一、中国建设银行股份有限公司上海静安支行于2017年10月31日之前协助原告林建设、杨海秋向被告朱俊华账户发放贷款200万元；二、被告朱俊华于上述200万元贷款到账后当日将上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告林建设、杨海秋；三、被告朱俊华于上述200万元贷款到账后当日向原告支付户口迁出押金20万元；四、案件受理费人民币12,300元，减半收取计人民币6,150元，由原告林建设、杨海秋承担3,075元，由被告朱俊华承担3,075元。在调解整个过程和结果中，尚未涉及对尾款5万元的处理。原告(反诉被告)朱俊华妻子秦x及其本人户口分别在2017年8月25日、2017年8月28日迁出涉案房屋。2017年10月9日，原告(反诉被告)朱俊华收到200万元贷款。2017年10月11日，被告(反诉原告)林建设通过微信向原告(反诉被告)朱俊华问道：“请查一下贷款到账了吗？”原告(反诉被告)朱俊华回复：“到了”。被告(反诉原告)林建设接着说：“麻烦你过来交一下房吧，我准备装修”。原告(反诉被告)朱俊华回复：“好的，你约个时间”。被告(反诉原告)林建设问道：“下午有空吗？”原告(反诉被告)朱俊华回复：“今天没有空，星期五可以”。被告(反诉原告)林建设问道：“星期五早上把水、电、煤、物业费结清”。原告(反诉被告)朱俊华回复：“没问题”。2017年10月13日上午，被告(反诉原告)林建设通过微信向原告(反诉被告)朱俊华问道：“里面东西拿掉了嘛”。原告(反诉被告)朱俊华回复：“里面基本都不要了”。2017年10月13日上午，原告(反诉被告)朱俊华、被告(反诉原告)林建设以及中介工作人员佟凯到涉案房屋办理涉案房屋交付事宜。期间，原告(反诉被告)朱俊华要求被告(反诉原告)林建设支付尾款5万元，但被告(反诉原告)林建设未能支付，最终导致双方未完成涉案房屋交付手续。2017年10月21日，在公安的询问中，原告(反诉被告)朱俊华陈述涉案房屋尚有一个三人沙发、一个三门大橱、四个大花盆以及一辆折叠自行车，价值约3,000元，东西都是旧的。被告(反诉原告)林建设陈述涉案房屋只有一个三人沙发、一个三门大橱，于2017年10月17日装修队进场时扔掉了。此外，被告(反诉原告)林建设陈述未向原告(反诉被告)朱俊华尾款5万元原因是调解书中没有涉及。再查，被告(反诉原告)林建设、杨海秋提供的2017年7月的上海燃气(集团)有限公司发票显示，涉案房屋目前累计未付金额为210元。被告(反诉原告)林建设、杨海秋提供的上海浦东东方有线网络有限公司客户收费凭证显示，2018年3月4日，该公司收取了客户名称为朱俊华在2010年1月至2011年11月的收视维护费299元。被告(反诉原告)林建设、杨海秋提供的上海仁信物业管理有限公司管理费自2017年10月到2017年12月账单显示，涉案房屋管理费为169.80元。以上事实，由原告(反诉被告)朱俊华提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、(2017)沪0115民初29434号案件的谈话笔录(2017年7月21日)、民事调解书、公安询问笔录，由被告(反诉原告)林建设、杨海秋提供的民事调解书、常住人口登记卡、(2017)沪0115民初29434号案件的谈话笔录(2017年7月6日、2017年7月21日)、上海浦东东方有线网络有限公司客户收费凭证、上海燃气(集团)有限公司发票、上海仁信物业管理有限公司管理费账单、原告(反诉被告)朱俊华与被告(反诉原告)林建设微信聊天记录、证人手机照片，以及原告(反诉被告)朱俊华、被告(反诉原告)林建设、杨海秋陈述等在案佐证。本院认为，本案的焦点问题有二：第一，被告(反诉原告)林建设、杨海秋有无义务在办理涉案房屋交接手续时向原告(反诉被告)朱俊华支付尾款5万元？第二，在2017年10月13日办理涉案房屋交接手续时，被告(反诉原告)林建设、杨海秋未能向原告(反诉被告)朱俊华支付尾款5万元的真正原因是什么？关于第一个问题，尽管谈话笔录、民事调解书均未涉及尾款5万元的支付问题，属于遗漏，但根据双方签订的《补充协议》，明确约定了“尾款5万元于交房当时付给甲方”的内容，所以，在双方办理涉案房屋交付手续时，被告(反诉原告)林建设、杨海秋应当向原告(反诉被告)朱俊华履行支付尾款5万元的约定义务。关于第二个问题，尽管被告(反诉原告)林建设、杨海秋在诉讼过程中提出四个主要理由，包括对方违约造成其房租损失和误工费损失，对方未按调解书约定的其收到银行贷款200万元当日交房，对方没有结清物业、水电煤气费，原告(反诉被告)朱俊华妻子秦x曾向被告(反诉原告)林建设承诺原告(反诉被告)朱俊华将按上家赔偿其金额来补偿被告(反诉原告)林建设、杨海秋、但在2017年10月13日交房时又不愿补偿。但是，基于被告(反诉原告)林建设在公安询问时表示其未向原告(反诉被告)朱俊华支付尾款5万元是因为民事调解书没有涉及该内容，同时，在2017年10月13日交接涉案房屋时，被告(反诉原告)杨海秋未在现场，只有被告(反诉原告)林建设一人在现场，所以，被告(反诉原告)林建设、杨海秋在交接涉案房屋时未能向原告(反诉被告)朱俊华支付尾款5万元的主要原因就是民事调解书没有涉及该内容，而非其他原因。退一步说，被告(反诉原告)林建设、杨海秋在诉讼中提出的四个主要理由，或无法律依据，或无具体事实依据，本院亦难以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2016年9月29日，原告(反诉被告)朱俊华与被告(反诉原告)林建设、杨海秋签订了《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》。在之后的履行过程中，双方因涉案房屋存在四个户口未迁出而双方发生争议起诉至本院，在本院主持调解下，双方达成调解意向，进而本院于2017年8月21日作出(2017)沪0115民初29434号民事调解书。因此，原告(反诉被告)朱俊华与被告(反诉原告)林建设、杨海秋应当按照《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、谈话笔录、民事调解书内容全面履行各自的义务。尽管民事调解书并未涉及尾款5万元的支付问题，但在《补充协议》中明确约定“尾款5万元于交房当日付给原告(反诉被告)朱俊华”，被告(反诉原告)林建设、杨海秋理应在2017年10月13日交接房屋时将尾款5万元支付原告(反诉被告)朱俊华。但是，在2017年10月13日交房过程中，被告(反诉原告)林建设却以民事调解书中没有涉及尾款为由拒绝向原告(反诉被告)朱俊华支付尾款5万元，其行为违反了《补充协议》的约定，故被告(反诉原告)林建设、杨海秋属于违约一方。基于被告(反诉原告)林建设、杨海秋在交房未能向原告(反诉被告)朱俊华支付尾款5万元，则原告(反诉被告)朱俊华可以行使同时履行抗辩权，不予交付涉案房屋，符合法律规定，不属违约行为，但被告(反诉原告)林建设、杨海秋之后擅自占有涉案房屋，则为进一步的违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告(反诉被告)朱俊华提出被告(反诉原告)林建设、杨海秋向其支付尾款5万元及其逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。但是，逾期利息的起始时间以被告(反诉原告)林建设、杨海秋擅自占有涉案房屋的时间2017年10月16日计算，利息以同期银行贷款利率为标准，而非年利率6%为标准。关于原告(反诉被告)朱俊华提出的被告(反诉原告)林建设、杨海秋赔偿其物品损失3,000元的诉讼请求，基于原物已经不存在，本院将双方认可的一个三人沙发、一个三门大橱酌定价格为500元，由被告(反诉原告)林建设、杨海秋向原告(反诉被告)朱俊华进行赔偿。关于被告(反诉原告)林建设、杨海秋提出的诉讼费用及利息的反诉请求，本院在(2017)沪0115民初29434号案件已经处理，在本案中不再重复处理。关于被告(反诉原告)林建设、杨海秋提出的原告(反诉被告)朱俊华向其支付垫付的煤气费、物业费、有线电视费，具备事实依据，本院予以支持，但考虑到被告(反诉原告)林建设、杨海秋擅自占有涉案房屋的时间为2017年10月16日，2017年10月1日至2017年10月15日的物业费应由原告(反诉被告)朱俊华承担，具体金额为28.30元，而非被告(反诉原告)林建设、杨海秋主张的30元。关于被告(反诉原告)林建设、杨海秋提出的原告(反诉被告)朱俊华向其支付房屋未交清钥匙费用48元，既无合同约定钥匙数量，也无费用发生的票据，本院不予支持。关于被告(反诉原告)林建设、杨海秋提出的原告(反诉被告)朱俊华支付其租房损失42,000元的反诉请求，在(2017)沪0115民初29434号案件的调解过程中，被告(反诉原告)林建设、杨海秋放弃了该诉讼请求，本院不予支持。关于被告(反诉原告)林建设、杨海秋提出的原告(反诉被告)朱俊华支付其误工费13,000元的诉讼请求，既无法律依据，也无具体事实依据，本院难以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告林建设、杨海秋于本判决生效之日起十日向原告朱俊华支付尾款5万元及其逾期利息(以5万元为基数，以同期银行贷款利率为标准，自2017年10月16日起计算至实际支付之日止)；二、被告林建设、杨海秋于本判决生效之日起十日向原告朱俊华支付物品损失赔偿金500元；三、反诉被告朱俊华于本判决生效之日十日向反诉原告林建设、杨海秋支付煤气费、物业费、有线电视费共计537.30元；四、驳回反诉原告林建设、杨海秋的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元，减半收取计575元，由被告(反诉原告)林建设、杨海秋承担；反诉案件受理费634.50元，由原告(反诉被告)朱俊华承担5.80元，由被告(反诉原告)林建设、杨海秋承担628.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一八年六月四日书记员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。