湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0111民初4044号 原告：胡道鹏。 委托诉讼代理人：戴占鳌，湖北惊天律师事务所律师。特别授权代理。 被告：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区花山镇特**。 法定代表人：王明远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。 原告胡道鹏与被告武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡道鹏的委托诉讼代理人戴占鳌、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人王一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡道鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（按已交付房款的日万分之三从2015年5月31日起计算至2015年8月27日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年10月13日签订《武汉市商品房买卖合同》。被告将位于东湖新技术开发区春和路以北，花山大道以西，碧桂园生态城二期（观澜）第5幢2单元10层1号房售卖给原告，原告为此向被告支付房款720666元。根据双方合同第九条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：l、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有线电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述l－4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5－8款约定的使用条件是指买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。合同第十一条对被告逾期交房的违约责任做出如下约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理。逾期不超过90日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。达到合同约定的交付期限后，被告无法按照合同约定交付房产给原告，应当根据合同第十一条约定向原告支付违约赔偿。原、被告双方无法就赔偿事宜达成一致，故原告提起诉讼。 被告碧桂园公司辩称，1、原告起诉超过了法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权，原告要求逾期交房违约金的诉讼请求不应支持。原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条约定，房屋交付时间为2015年5月30日，若房屋不符合交付标准，原告应于2015年5月30日知道其权利被侵犯，原告向法院提起诉讼的时间，超过了法定的诉讼时效期间，原告主张该项权利的诉讼时效期间届满，被告已经确定取得了不履行支付逾期交房违约金义务的诉讼时效抗辩权。2、被告不应向原告支付逾期交房违约金。在合同约定的交房日前，本案涉诉项目已依法取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明涉案商品房达到法定的交房条件。涉案商品房虽未能促成市政公用机构及时提供正式居民用电，存在履行瑕疵，但被告特别采取补救措施，自交房之日起提供临时用电，并可无偿使用，没有影响房屋的正常居住和使用，未给原告造成任何实际损失。3、合同约定的逾期交房违约金标准过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因被告积极采取补救措施，原告没有实际损失，合同当事人违约责任的承担应当以实际损失为基础，故请求对约定违约金标准进行调减，由万分之三调整至万分之二。综上，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩意见，本院确认事实如下： 2013年10月13日，原告胡道鹏（买受人）与被告碧桂园公司（出卖人）签订了《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称《合同》）。《合同》约定：买受人胡道鹏向出卖人碧桂园公司购买碧桂园生态城二期（观澜）项目第5幢2单元10层1号商品房一套。《合同》对房屋价款、面积、付款时间及方式等进行了约定。第九条约定：出卖人应当在2015年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。l、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；×；5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有线电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述第l-4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5-8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件；10、×。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起×日内书面告知买受人。第十一条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。另，根据《合同》附件六补充协议书载明，《商品房买卖合同》第十二条约定的“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人”的内容，变更为“商品房达到交付条件后，出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按约定的交付日期自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房，若因出卖人的原因导致买受人未能按期办理交楼手续的，出卖人承担逾期交楼的责任。原告依约支付了房款，后原、被告双方办理了案涉房屋的交接手续。 2015年5月29日，碧桂园生态城二期（观澜）4#-9#楼项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2015年8月27日，碧桂园生态城二期项目供电经国网武汉供电公司验收合格，完成送电工作，符合正常使用条件。 另查明，原告胡道鹏于2018年1月3日向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被告碧桂园公司虽在合同约定的交房时间前取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到法定交房条件。但被告在合同约定的交房时间仅提供了临时供电，于2015年8月27日才达到合同约定正式供电条件，被告碧桂园公司构成违约，此时，原告应当知道其权利被侵害。因原告主张的逾期交房违约金的事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前即2017年10月1日之前，且在2017年10月1日前已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效期间的规定。原告于2018年1月向法院提起诉讼，已超过法定的二年诉讼时效期间。对原告要求被告碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告胡道鹏的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取181元，由原告胡道鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  杨洁 二〇一八年六月二十九日 法官助理李惠 书记员郑梦婷