安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0104民初2924号 原告:贺明玉，男，汉族，1964年2月17日出生，现为自由职业，住安徽省宿松县。 被告：安徽中侨置业投资有限公司，住所地合肥市政务区绿地蓝海国际大厦C幢1210室，统一社会信用代码91340100057001135J。 法定代表人：罗晓。 委托诉讼代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。 第三人：合肥映巷商业运营管理有限公司，住所地合肥市政务区潜山路与怀宁路交叉口中侨中心售楼部，统一社会信用代码913401003964596778。 法定代表人：严志增。 委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。 原告贺明玉诉被告安徽中侨置业投资有限公司（以下简称中侨公司）、第三人合肥映巷商业运营管理有限公司（以下简称映巷公司）商品房预售合同纠纷一案，于2018年3月26日立案后，依法由审判员王嘉佳适用简易程序于2018年5月11日公开开庭进行了审理。原告贺明玉、被告中侨公司的委托诉讼代理人李伟忠、第三人的委托诉讼代理人李素敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告偿付按《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金（286787.8元）；2.诉讼费由被告承担。当庭明确：违约金从2014年11月13日-2017年11月16日按总房价日千分之五计算。事实与理由2014年11月13日原被告签订了《商品房买卖合同》按合同约定原告于前一次性付清了全部购房款1297681元。被告应当在前将验收合格的商品房交付原告使用。但是因被告方原因，被告方于2017年9月27日才取得《建设工程规划许可证》，于2017年11月16日才向原告交付商品房，违约逾期交房的违约责任时出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，被告应向原告偿付逾期交房违约金286787.5元。 被告安徽中侨置业投资有限公司辩称：一、被告于2015年12月1日依据原告与第三人签订的《商铺租赁合同书》的约定以及第三人向被告发出的《请求交付商铺的函》将涉案商铺交付给了第三人，被告已经完成了商铺交付义务，不存在违约情形。（一）、《商铺租赁合同书》关于涉案商铺应在2015年12月1日交付给第三人的约定是非常明确的，该约定是原告真实意思的表示。1、《商铺租赁合同书》第四条约定了该商铺的租赁期限为6年，起租日为2015年12月1日。由此可以准确的判定自起涉案商铺应由第三人承租使用，第三人应于2015年12月1日收铺的约定意思真实、明确。2、《商铺租赁合同书》第九条第5款约定了第三人有权代表原告直接与被告办理商铺的买卖交付手续，并作为第三人的权利明确予以约定。3、虽然《商铺租赁合同书》第二条2款对第三人的收铺授权做出的限制约定与第九条约定矛盾，但由于第九条内容是作为第三人权利直接、明确的予以约定，其效力应明显大于第二条的约定。同时结合租赁合同关于起租时间的约定、关于免租期三年的约定、第三人无须征得原告同意有权自行对商铺进行空间结构改造的约定（见租赁合同9.4条款），应认定于2015年12月1日将案涉商铺交付给第三人系原告真实意思表示。（二）原告与被告于2014年11月13日签订《商品房买卖合同》，于2014年11月21日与第三人签订《商铺租赁合同书》。《商铺租赁合同书》中关于商铺交付的约定与《商品房买卖合同》中关于商铺交付的约定存在不一致的地方，应视为对涉案商铺交付条件的变更，被告依据《商铺租赁合同书》的约定交付商铺是合法有效的行为。1、原告在明知《商品房买卖合同》约定的交付时间是2016年8月31日的情况下，还在与第三人签订的《商铺租赁合同书》中约定商铺的起租日是早于交付时间半年的2015年12月1日，并明确授权第三人代其与被告办理交付手续，该约定应视为对《商品房买卖合同》关于涉案商铺交付条件的变更。2、第三人依据《商铺租赁合同书》的约定向被告发函提出了收铺的要求，在有原告明确授权的情况下，被告必须向第三人交付商铺。原告在签订商品房买卖合同后，又与第三人签订了《商铺租赁合同书》，变更了商品房买卖合同中关于商铺交付的条件，并明确授权了第三人直接代表其于2015年12月1日收铺，因此，被告于2015年12月1日将涉案商铺交付给第三人的行为合法有效，被告不构成违约。 二、被告按照《商铺租赁合同书》将案涉商铺交付给第三人不仅没有造成原告的损失，而且最大程度的维护了原告的利益。1、原告的物业是商业性质的商铺，不是住宅。在签订《商品房买卖合同》时，涉案商铺已是现房，并且面积较小，不能单独出租使用，涉案商铺所在的商业项目必须统一进行改造、升级、装修后再进行统一的定位、策划和招商运营。基于商铺的该特性，从商铺的交付使用到实际运营并获取收益需要一段时间进行前期的培育，因此《商铺租赁合同书》中约定了前三年作为市场培育期免租。如果被告不按照起租日期将涉案商铺交付给第三人，该商铺的免租期将顺延，原告收取租金的日期也要延后，势必损害原告的权益。2、根据《商铺租赁合同书》第7条第3款约定，若原告的处分行为导致了第三人无法正常合理地享受本合同承租人权利的，原告应向第三人支付34万元作为违约金。如果被告不按照起租日期交付商铺给第三人必然会导致第三人无法正常享受承租人的权利，并导致原告据此对第三人承担违约责任，支付34万元的违约金。3、第三人在收取了涉案商铺后一直积极的对涉案商铺所在的商业项目进行设计、改造、策划和统一招商，没有任何违法违规的使用行为。目前整个商场的改造、招商、营运工作已基本完成，有效的保证了原告能够按照《商铺租赁合同书》的约定如期收取租金。综上所述，代理人认为，被告已经完成了商铺的交付，该交付行为是有合同依据的，并且是为了维护原告的利益而进行，该交付行为合法有效。在被告没有违约，原告又没有实际损失的情况下，原告要求被告支付逾期交楼违约金的请求没有事实和法律依据。 第三人合肥映巷商业运营管理有限公司称：一、第三人已于2015年12月1日接收涉案商铺。该接受商铺的行为，符合《商铺租赁合同书》的约定。（一）、《商铺租赁合同书》第四条第一款约定：本合同项下的租赁期限为6年，自2015年12月1日起至2021年11月30日止。（二）、《商铺租赁合同书》第九条第五款约定第三人有权代表原告直接与开发商办理商铺的买卖交付手续，原告对第三人办理的买卖交付手续及签署的收铺确认书均予以认可。（三）、虽然《商铺租赁合同书》第二条第二款对第三人接收商铺的授权做出了限制约定，但由于原告是先与被告签订《商品房买卖合同》，后与第三人签订《商铺租赁合同书》，即原告是在明知被告在租赁合同约定的起租日是不具备《商品房买卖合同》约定的交付条件的情况下，仍在租赁合同中约定将涉案商铺在2015年12月1日租赁给第三人。由此可见，第三人在2015年12月1日代原告接受涉案商铺系原告真实意思表示。二、第三人接收涉案商铺的行为没有损害原告的利益。（一）、第三人如果不按租赁合同约定于2015年12月1日收铺，则市场培育期将顺延，最终将损害原告的利益。涉案商铺是商业性质的商铺，不是住宅，原告签订《商品房买卖合同》时涉案商铺已是现房，并且涉案商铺套内建筑面积仅有21.92平方米，无法单独出租使用，而《商铺租赁合同书》中约定后三年的年租金分别为购房款的8%、9%、10%，租金水平远超合肥市同类商业项目。基于商铺的该特性和为保证原告的利益，《商铺租赁合同书》约定前三年为市场培育期，由第三人进行对商铺进行改造、升级、装修后再进行招商运营。因此如果第三人没有在2015年12月1日接收商铺，对商铺进行改造、升级、装修势必将影响到商铺的招商运营，最终损害的将是原告的利益。（二）、根据《商铺租赁合同书》第七条第三款约定：若原告的处分行为导致第三人无法正常合理的享受本合同承租人的权利的，原告应向第三人支付34万元作为违约金。因此第三人如果不按租赁合同约定于2015年12月1日收铺，则按租赁合同约定，原告构成违约，将要支付巨额违约金。第三人在2015年12月1日接收涉案商铺的行为符合《商铺租赁合同书》的约定，接收行为也未损害原告的利益，原告的诉求既没有合同依据，也没有事实依据，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.《商品房买卖合同》原件，证明被告违约应付逾期交房违约金；2.建设工程规划许可证复印件，证明被告于2017年11月16日才交原告；3.短信信息（出示原始载体手机），证明被告从广州派法务来合肥，调解无果；4.原告购买房屋照片（出示原始载体手机），证明原告所买房屋现状；5.身份证原件，证明原告身份；6.建设工程规划许可证复印件，证明被告2017年9月27日才取得本证，被告逾期违约；7.承诺书原件，证明2017年10月30日房屋还未交付。8.《商铺租赁合同书》原件，证明我方持有的商铺租赁合同书中并未载明日期。被告围绕诉讼请求提交如下证据1.企业信用信息公示报告打印件，证明第三人公司主体信息；2.《商铺租赁合同书》原件，证明原告将涉案商铺租赁给第三人公司，并授权第三人代为收取商铺；3.《请求交付商铺的函》复印件；4.《关于收楼的复函》复印件；5.《商铺交接确认书》原件；第三人围绕诉讼请求提交如下证据：1.《通知》复印件；2.EMS快递底单原件；3.EMS邮件投递信息打印件；本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据本院审核认定如下：原告所举证据5、被告所举证据1-5符合证据三性要求，证据效力予以确认，原告所举证据1、2真实性予以确认，但无法实现其证明目的，原告所举其他证据、第三人所举证据不同时具备证据三性要求，证据效力不予确认。 本院经审理认定事实如下：2014年11月13日，原告(买受人)与被告中侨公司(出卖人)签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的商品房为中侨中心地下室-1层A-1156室，该商品房的用途为商业，该商品房合同约定建筑面积共24.16平方米，其中，套内建筑面积21.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.24平方米。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米53711.97元，总金额人民币1297681元。出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证》（正本），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。 2014年11月21日，原告（甲方）与被告映巷公司（乙方）签订中侨中心（合肥映巷）商铺租赁合同书一份，内容为：1、位置：甲方同意出租位于合肥市政务区商铺（以下简称“商铺”），建筑面积24.16平方米，甲方购得的商铺由开发商安徽中侨置业投资有限公司投资开发，甲方对所出租的商铺具有合法产权，并保证商铺权属明确，不存在其他任何争议或者纠纷。2、商铺交接：2.1鉴于甲方在本协议签署时尚未与开发商办理商铺的交付（以下简称“买卖交付”），为便于甲乙双方交接商铺，甲方在此授权乙方代为在商铺买卖合同规定的交付条件成就时直接与开发商办理买卖交付手续，乙方与开发商办理完毕买卖交付手续，视为甲方已交接商铺给乙方。甲方一经授权乙方直接与开发商办理买卖交付，甲方不得自行或委托他人与开发商交付商铺，但甲乙双方另行一致同意除外。2.2租赁期限届满后10日内，乙方应按租赁商铺届时的现状将商铺交回给甲方。三、商铺的租赁及经营管理：1、甲方同意出租商铺给乙方，依据本合同约定的标准收取现金。2、乙方同意依据本合同约定的标准向甲方支付租金及承担商铺营销、推广、招商等费用。3、租赁期间，商铺的租赁、营销、广告、推广、策划、招商等事宜由乙方全权负责，乙方有权根据中侨中心合肥映巷整体业态规划及统一管理要求选择商家，甲方同意乙方以乙方自己的名义对外招商，并以乙方自己的名义与商家签署商铺的转租合同，转租的租金收入由乙方自行收取，但转租的租期不得超过本合同约定的租赁期限。四、租赁期限：1、本合同项下的租赁期限为6年，自2015年12月1日起至2021年11月30日止。五、租金及租金支付及租赁税费的承担：1、本合同项下6年租赁期限中的前三年（即自2015年12月1日起至2021年11月30日止）期间为乙方的市场培育期，甲方同意三年市场培育期间不向乙方收取租金，即乙方在前三年租赁期限内无需向甲方支付任何租金，前三年期间发生的租赁登记费用（若有）及商铺租赁税费由乙方承担。2、本合同项下6年租赁期限中后三年期间的年租金如下：2018年12月1日至2019年11月30日期间年租金为103814.48元；2019年12月1日至2020年11月30日期间年租金为116791.29元；2021年9月1日至2022年8月31日期间年租金为129768.1元。后三年期间发生的租赁登记费用（若有）及商铺租赁税费由甲方承担......九、乙方的权利与义务：5、乙方有权代表甲方直接与开发商办理商铺的买卖交付手续，甲方对乙方办理的买卖交付手续及签署的收铺确认书均予以认可。十、违约责任1、任何一方违反本合同约定的，应承担相应的违约责任；2、甲方不得单方面解除本合同。若非政府征收征用或不可抗力原因，甲方单方解除合同的，则乙方有权选择要求甲方向乙方支付31万元作为违约金并解除本合同，或有权要求甲方继续履行本合同；3、因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付31万元作为违约金，造成乙方经济损失的，甲方负责全额赔偿；4、如乙方违约不按期支付租金的，乙方应按逾期付款额每日万分之五支付违约金给甲方。等。上述合同签订后，原告按约交付购房款。 2015年10月20日，被告映巷公司向被告中侨公司发出请求交付商铺的函，内容为：我司接受贵司开发的中侨中心商铺业主的委托，负责中侨中心合肥映巷商铺整体营销、招商策划、业态组合设计、商圈营造等事务，现就A-1156号商铺交付事宜特致函如下：根据《商铺租赁合同书》第五条的约定，我司应于2015年12月1日将A-1156号商铺交付给我司。该商铺已建设完成，具备招商策划、业态组合设计、商圈营造等的条件，为保证我司与业主签订的租赁合同的全面切实履行，请贵司于2015年12月1日将C-1141号商铺交付给我司，贵司应按照我司的要求配合我司完成商铺的改造、装修。依据我司与业主签订的《商铺租赁合同书》约定，贵司与我司办理完毕商铺交付手续，视为业主已接收购买商铺，贵司无需再向上述商铺业主交付。 2015年11月19日，被告中侨公司出具关于收楼的复函，内容为：贵司于2015年10月20日发给我司的《请求交付商铺的函》，我司已收到并知悉，请贵司于2015年12月1日携带贵司与A-1156号号商铺业主签订的租赁合同原件及复印件、业主身份证复印件到中侨中心售楼部办理收楼手续。我司将不再就此另行发送《收楼通知》。 2015年12月1日，被告中侨公司（甲方）与被告映巷公司（乙方）签订商铺交接确认书。内容为：双方对房屋交付的有关事项确认如下：一、位于合肥市政务区潜山路与休宁路交口西南角路的中侨中心A-1156号商铺于2015年12月1日按现状交付给乙方。二、该商铺的物业管理费从2015年12月1日开始由乙方承担。三、乙方保证在收楼后对中侨中心商铺的整体改造、装修、策划、招商等须符合国家相关安全法律的规定。四、甲方确认乙方在接收房屋后，甲方仍需按照《房屋买卖合同》的约定承担维修保修等义务，并为乙方的整体改造及装修等事项提供协助。甲方确认乙方接收房屋的质量保修期仍以《商品房买卖合同》第十六条约定为准。五、由于乙方是基于与上述商铺业主签订的《商铺租赁合同书》的约定进行收楼，甲乙双方确认以下事项：1、甲方向乙方履行完房屋交付手续就视为甲方已经向上述商铺的业主履行完房屋交付义务。2、由此产生的所有房屋交付相关的法律责任由乙方承担。 另查明：涉案商铺于2017年9月27日取得建设工程规划许可证（正本）。 本院认为：原告与被告中侨公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效。涉案商铺的交付条件虽为取得建设工程规划许可证（正本）后，但原告与映巷公司签订的租赁合同的起租日为2015年12月1日，即原告确认被告中侨公司可于2015年12月1日将涉案商铺交付映巷公司，中侨公司、映巷公司均确认案涉商铺已交付，原告与映巷公司签订的租赁合同已实际履行，原告在明知涉案商铺不具备交付条件时，同意被告映巷公司接收并使用，视为其于2015年12月1日已接收涉案商铺，故其要求被告中侨公司支付违约金，不予支持，据此，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告贺明玉的诉讼请求。 本案案件受理费5602元，减半收取计2801元，由原告贺明玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇一八年六月十五日 书记员  童 星 附本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。