江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民初520号原告：邓花兰，女，1973年5月29日生，汉族，住南昌市青山湖区。原告：邓茂兰，女，1972年1月2日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告：邓必辉，男，1982年1月2日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。三原告共同的委托诉讼代理人：何竞远，江西昌荣律师事务所律师。被告：程前，男，汉族，1963年10月25日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。原告邓花兰、邓茂兰、邓必辉诉被告程前商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2015年12月8日作出了（2014）洪民一初字第72号民事判决，原告邓花兰、邓茂兰、邓必辉不服判决上诉至江西省高级人民法院，省高院审理后于2016年9月7日作出（2016）赣民终254号民事裁定书，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邓花兰、邓茂兰、邓必辉及其委托诉讼代理人何竞远到庭参加了诉讼，被告程前经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告邓花兰、邓茂兰、邓必辉提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《南昌市红谷滩新区凤凰洲景岗佳园商品房买卖合同》；2、判令被告返还合同约定的店面，原告退回预付款165万元给被告；3、判决被告向原告支付违约金100万元；3、本案一、二审诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：2014年1月15日原告与被告签订了一份《南昌市红谷滩新区凤凰洲景岗佳园商品房》买卖合同，合同约定：原告将通过拍卖公司合法取得的景岗佳园小区13#0102、0202和14#0101、0201四间商铺转让给被告。商品房建筑面积293平方米，每平方米卖价28000元，总价820万元。合同还约定：被告应在合同签订同时支付100万元，余款分三次付清。第四笔转让款应在2014年6月1日前付清。“乙方不能按时支付甲方全额购房款，甲方有权解除合同。甲方解除合同乙方应向甲方支付人民币100万元整的违约金”。合同签订后，被告仅支付购房款165万元，尚欠原告655万元。被告在合同约定的付款期限届满后，人去楼空，拒不付清购房款，现诉至法院请求依法判决。被告程前未进行答辩。原告邓花兰、邓茂兰、邓必辉在本院指定的举证期限内，围绕其诉讼请求提交了以下十一组证据：第一组证据：竞买登记表、店面转让协议、收条、拍卖证明、委托书、申请报告（见证据1至7页），证明争议的商品房是三原告通过拍卖及转让取得所有权，并付清了拍卖款。第二组证据：拍卖成交通知书（附：余秀军的店面转让证明）（见证据第10页至14页），证明三原告是景岗佳园小区13#14#0102、0202和13#14#0101及13#14#0201三间商铺的合法所有权人。第三组证据：景岗佳园商品房买卖合同（2014年1月15日）（见证据第15页至16页），证明被告应在2014年6月1日前付清购房款820万元。证明“乙方不能按时支付甲方全额购房款，甲方有权解除合同。甲方解除合同乙方应向甲方支付人民币壹佰万元整的违约金”。第四组证据：南昌市商品房买卖合同（2014年1月22日）（见证据第17页至52页），证明被告在欠付购房款655万元情况下，欺骗原告与开发商签订商品房买卖合同，并办理了产权登记。第五组证据：程前名下六间店面被法院查封债权金额统计表（见证据第53页至58页），证明被告与原告签订店面买卖合同时就已负债4193.1万元，由此可见，被告没有能力支付店面转让余款655万元。第六组证据：短信和录音（附录音整理稿）（见证据第59页至85页）。证明被告支付了首期购房款165万元后，虽经原告多次追讨，被告以各种理由拒绝支付。第七组证据：南昌市励悦实业有限公司企业信息（见证据第86页至87页），证明短信通话中136××××****的手机是被告程前经常使用。第八组证据：手机交费发票（见证据第88页至91页），证明138××××****的手机是原告姐妹邓桂兰所有。证明136××××****的手机是证人文某所有。证明139××××****手机是被告配偶经常使用。第九组证据：证人证言（见证据第92页至95页），证明购房人程前首期购房款165万元后，经原告多次追讨，被告以各种理由拒绝支付。第十组证据：重审立案后的新证据（见96页至105页）短信、录音以及银行转账凭证共同证明被告仅支付165万元购房款。第十一组证据：两位证人文某、涂某在省高院作证的庭审笔录。证明被告仅支付165万元购房款、证明被告负债累累所以付不了本案的购房余款655万元。本院经核对证据的原件，审查后认为：对原告提供的证据一、二、三、四、五、七、八、十一的真实性、合法性予以确认，对原告提供的证据六、九、十对于录音和短信以及证人证言部分，因被告缺席，本院对真实性无法确认。另在本院原审中，原告于2015年3月31日向本院提出调查取证申请，申请法院向江西省银海拍卖有限公司调查原告是否已付清所拍商铺款项的事实。本院于2015年4月30日到江西省银海拍卖有限公司调查，该公司法定代表人经本院调查陈述：原告向法院提交的三份成交确认书是其公司出具的，出具了成交确认书，就能证明确认书上载明的店面款项已付清，但是否是代付以及确认书上载明的店面是否转让我们不清楚，编号为20120526有余秀军签名的成交确认书的买受人是江西盈科房地产营销策划有限公司，该公司是竞买人。2015年7月2日本院依职权向江西盈科房地产营销策划有限公司作出调查，该公司向本院出具证明称：江西盈科房地产营销策划有限公司于2014年8月13日经南昌市工商行政管理局办理名称变更为江西盈科行地产顾问有限公司，该公司在2012年5月26日授权委托余秀军参与江西省银海拍卖有限公司在江西省高级人民法院二楼审判大厅进行的拍卖活动，并拍得位于南昌市××新区××号地块（天赐良园隔壁）景岗佳园13#、14#号楼-0101号店面，建筑面积约73.88平方米，成交价1119282元人民币和-0201号店面，建筑面积约107.18平方米，成交价889594元人民币。该拍卖所得店面我司未支付一分钱的拍卖店面款，余秀军有完全的拍卖店面处分权利，我司不持异议。2015年7月8日本院依职权向余秀军作出调查，余秀军向本院陈述：我与江西盈科房地产营销策划有限公司的董事长李伟是同学，其公司参与景岗佳园店面的竞拍，给了两个竞买号给我，让我参与竞拍，我竞拍到了两个店面，竞拍后我就将两个店面转让给了邓花兰，并且与邓花兰于2012年6月7日签订了店面转让协议，邓花兰支付了15万元转让款给我，店面款和佣金由邓花兰直接转账给银海拍卖公司。2015年1月13日本院依职权向南昌市房屋商品化办公室作出调查，该单位向本院出具证明称：江西联泰实业有限公司开发的：南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层101于2014年4月3日备案于买受人：程前（身份证）名下，合同编号：1000407651，面积：73.88平方米，单价15150元每平方米。南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层201于2014年4月3日备案于买受人：程前（身份证）名下，合同编号：1000407647，面积：107.18平方米，单价8300元每平方米。南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层102于2014年4月3日备案于买受人：程前（身份证）名下，合同编号：1000407649，面积：111.06平方米，单价13350元每平方米。南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层103于2014年4月3日备案于买受人：程前（身份证）名下，合同编号：1000400765，面积：111.06平方米，单价14150元每平方米。南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层104于2014年4月3日备案于买受人：程前（身份证）名下，合同编号：1000400767，面积：234平方米，单价14850元每平方米。对于本院原审依职权所作的调查与本案有关的部分，原告没有异议，本院予以确认。结合原告的举证及陈述和本院的调查，对本案的事实认定如下：2012年5月17日，江西省银海拍卖有限公司发布拍卖公告，公开拍卖位于南昌市××新区××号地块（天赐良园隔壁）景岗佳园的店面，2012年5月26日，邓花兰竞拍到南昌市××新区××号地块（天赐良园隔壁）景岗佳园13#14#号楼0102、0202号店面，建筑面积约116.06平米，成交价格为1482651元。同日，江西盈科房地产营销策划有限公司授权余秀军成功竞拍到南昌市××新区××号地块（天赐良园隔壁）景岗佳园13#14#号楼-0101号店面，建筑面积约73.88平米，成交价格为1119282元，景岗佳园13#14#号楼-0201号店面，建筑面积约107.18平米，成交价格为889594元。2012年5月26日江西省银海拍卖有限公司与买受人邓花兰和余秀军分别签订了三份《拍卖成交确认书》。2012年6月7日，余秀军作为甲方与邓花兰作为乙方签订一份《店面转让协议》，协议约定：“甲方将拍中的座落在南昌市红谷滩景岗佳园13、14号楼的0102、0202号店面成交权转让给乙方，转让费为15万元整。以上两间店面需交给银海拍卖行的所有款项（含店面价款、佣金、维修基金等）均由乙方交付，与甲方无关，过户、变更手续均由乙方负责办理，甲方协助。在银海拍卖行成交中甲方所垫付的成交订金，由乙方如数支付给甲方。以上两间店面产生的所有款项由乙方于2012年6月8日交付给银海拍卖行，如乙方未按期交纳，所产生的后果由乙方全部承担。”协议签订后，邓花兰按约定支付了15万元转让费给余秀军，并向江西省银海拍卖有限公司支付了上述三份店面的价款及佣金。原告邓花兰、邓茂兰、邓必辉三人到庭陈述：其三人是姐弟关系，邓花兰竞买成功的本案所涉店面是邓茂兰委托邓花兰竞拍的，邓花兰从余秀军手上转让过来的本案所涉店面是邓必辉委托邓花兰办理的，邓花兰与程前所签订的南昌市红谷滩新区凤凰洲景岗佳园商品房买卖合同是邓茂兰、邓必辉委托邓花兰签订的。2014年1月15日，原告邓花兰代理其姐姐邓茂兰和弟弟邓必辉作为甲方与被告程前（乙方）签订了《南昌市红谷滩新区凤凰洲景岗佳园商品房买卖合同》一份。合同约定：“一、乙方自愿购买甲方通过江西省银海拍卖有限公司拍卖取得的位于南昌市红谷滩新区凤凰洲“景岗佳园”小区13#、14#号楼0102、0202、0101、0201号商铺，建筑面积293平方米（上述面积以政府房管部门最后测量为准）。（注：该商铺通过拍卖方式取得现相关购房合同及备案手续还未办理）乙方所购买房号单位销售单价为人民币28000元/平米，总价为人民币820万元整。甲乙双方约定选择分期付款方式：乙方须于签订本合同时支付甲方100万元整。余款人民币2014年1月28日之前付人民币120万元整，2014年3月28日之前付人民币200万元整，2014年6月1日之前付人民币400万元整，乙方应按政府相关部门规定支付该认购单位的相关费用。二、甲乙双方声明共同遵守如下规定：1、乙方应在2014年6月1日前按甲乙双方约定付款方式全额支付甲方购房款，若乙方不能按时支付甲方全额购房款甲方有权解除合同，甲方解除合同乙方应向甲方支付人民币100万元整的违约金。2、甲方在收到乙方全额购房款后须配合乙方与江西省银海拍卖有限公司办理该商铺转让的后续相关手续，若甲方不配合办理则乙方有权解除合同。乙方解除合同甲方应向乙方支付人民币100万元整违约金。三、甲乙双方的通讯联络以本合同所载明的电话、地址为准。双方必须保证其提供的上述资料的真实性，如有变更应在变更后三天内以书面形式通知另一方。四、本《商品房买卖合同》一式二份，甲方执一份，乙方执一份。自签字之日起生效。”买卖合同签订后的当天，被告程前转入邓花兰招商银行卡100万元。从原告在一审中提供的申请报告反映，2014年1月15日原告申请将上述店面更名为被告程前。被告程前随后在2014年1月22日与出卖人江西联泰实业有限公司就上述店面签订了三份正式的《南昌市商品房买卖合同》（南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层101，面积：73.88平方米，单价15150元每平方米，总金额1119280元，合同编号：1000407651；南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层201，面积：107.18平方米，单价8300元每平方米，总金额889594元，合同编号：1000407647；南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层102，面积：111.06平方米，单价13350元每平方米，总金额1492651元，合同编号：1000407649）。2014年4月3日，三份买卖合同都经南昌市房屋商品化办公室登记备案，登记备案意见记载：备案买受人程前（身份证），并加盖了南昌市房屋商品化办公室合同登记备案专用章和南昌市房屋商品化办公室办理房产证专用件章。后2014年1月29日、1月30日和6月24日被告程前分三次转入邓花兰招商银行卡30万元、30万元、5万元。邓花兰在收到165万元购店面款后，多次通过短信和电话以及当面催收的方式，催要剩余款项不着，引发本案诉讼。另查明，上述三处房产因程前的债务纠纷已被法院查封，部分房产已进入法院强制执行阶段。本院认为：原告邓花兰、邓茂兰、邓必辉的委托人邓花兰与被告程前于2014年1月15日签订了《南昌市红谷滩新区凤凰洲景岗佳园商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，也不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。合同的约定对原、被告均有约束力，各方本应按照合同的约定全面履行合同，但在合同签订的当天，原告在收到被告支付的第一笔款后，向被告出具了申请报告，申请将合同约定的店面更名为程前，该民事法律行为是原告将物权的期待权转让给了被告，也意味着原、被告在实际履行合同当中对合同第二条进行了实质性的变更。被告程前随后与出卖人江西联泰实业有限公司就上述店面签订了三份正式的《南昌市商品房买卖合同》，三份买卖合同2014年4月3日都经南昌市房屋商品化办公室登记备案，登记备案在程前名下。因购房款在更名前已经由原告交清，房屋也已登记备案，并对外进行了公示，被告程前已实际成了涉案房屋的产权人，至此，原、被告签订的房屋买卖合同除房款未付清之外（从原告提供转款凭证，证人证言以及通话录音和短信、微信记录，原告只收到购房款165万元），其余涉案房屋的产权交易已履行完毕。原告诉讼请求要求解除合同并支付违约金100万元，不符合案件的实际情况和合同解除的条件，本院不予支持。对原告要求被告返还合同约定的店面，并退回预付款的诉讼请求，能否支持？涉及到所诉店面的物权，应结合案件事实来分析和判定。原告通过拍卖和向案外人购买，取得《拍卖成交确认书》，并付清全部购房款和佣金后，并未与出卖人江西联泰实业有限公司签订正式的购房合同及办理房产备案登记手续，按照《中华人民共和国物权法》第六条和第九条的规定，没有依照法律规定进行物权登记的，原告此时并未取得涉案店面的物权。原、被告签订《南昌市红谷滩新区凤凰洲景岗佳园商品房买卖合同》，原告出卖的是店面物权的期待权，取得的是820万元购房款的债权。后原告申请店面更名，被告程前与出卖人签订正式的房屋买卖合同并取得房屋产权登记备案，房屋产权转让已完成。原、被告所签订的商品房买卖合同中在约定的最后付款期限到来之前，商铺的产权转让手续已完成，目前涉案店面因程前的债务纠纷已被多家法院轮候查封。鉴于此，在法律上原告在涉案房屋的交易过程中从始至终都没有成为房屋的产权人，实际上涉案的物权已变更为被告程前且已被多家法院查封，涉案房屋已无法返还给原告。另因本院已当庭向原告释明是否变更诉讼请求，原告坚持要求索要店面的物权，而不变更主张欠付的债权，故本院对原告要求被告返还合同约定的店面，并退回预付款的诉讼请求，不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、七十七条、九十四条、九十六条、《中华人民共和国物权法》第六条和第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告邓花兰、邓茂兰、邓必辉的诉讼请求。案件受理费69200元、财产保全费5000元，合计74200元，由原告邓花兰、邓茂兰、邓必辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  吴红龙审判员  周朝阳审判员  龚 江二〇一八年六月十二日书记员  刘霖沁