山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0110民初790号原告：李雨桓，男，1996年8月22日出生,汉族，住太原市。委托诉讼代理人：丁倩，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚瑞敏，女，1970年2月10日出生，汉族，住太原市。被告:太原长风置业有限公司，住所地太原市晋源区长兴南街8号阳光城环球金融中心写字楼18层。法定代表人：李斌，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郭利刚，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：武灵志，山西华炬律师事务所律师。原告李雨桓诉被告太原长风置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法由审判员杜志立适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理，原告李雨桓的委托诉讼代理人丁倩、姚瑞敏，被告太原长风置业有限公司的委托诉讼代理人郭利刚、武灵志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李雨桓向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金667754.055元；2.被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：2017年7月22日，原告与被告签订《商品房认购书》，购买被告《阳光城太原环球金融中心》1幢底层商铺1012室。因该商铺为现房，同时由被告聘请的物业公司阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司占有使用，所以签订《商品房认购书》当日被告与原告签订了《承诺书》，被告承诺在两个月内原告付清首付款之时将商铺1012恢复至商铺交房标准，物业公司在一个月之内将商铺恢复原交房标准。2017年8月4日为办理合同网签，双方签订了《商品房买卖合同》，约定房屋交付日期为2016年10月30日前，该房屋交付日期明显错误，应当适用《承诺书》中的交房日期，即交房日期为2017年9月22日（也就是2017年7月22日起两个月内）。随后原告如约将购房款支付给被告，但被告并未将商铺恢复至交房标准。原告委托其母亲多次催促被告尽快恢复并交房，但被告迟迟未履约。2018年4月28日原告收到被告的《交付通知书》，并前往现场发现商铺依旧没有清理恢复，地面、墙面电线、门、玻璃等均没有恢复，垃圾也未清理，而且房间和消防通道还有一堵墙没有砌。直到2018年5月29日，被告才将墙砌起来，商铺内基本清理，双方办理了商铺交接手续。到2018年6月21日，商铺的门和玻璃安装完毕。综上，被告的行为已违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2项约定，被告应向原告支付逾期交房违约金共计667754.055元。因此，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告太原长风置业有限公司辩称，一、原告出具的《承诺书》只是原告对被告出具的单方承诺，对被告并不具有约束力。原告在2017年7月22日出具的《承诺书》是因为依据双方所签订的《商品房认购书》，原告无法在认购书中约定的2017年7月29日前付清首付款，原告才向被告提出要延期付款的申请，承诺在两个月内完成补清剩余首付款，这才是本案中出现《承诺书》的背景。之后，经被告内部7月29日审批，才同意了原告延期付款的申请，在当时也有一种可能，就是如果被告作为开发商，内部对该延期付款无法通过，就会依据认购书的约定，与原告解除房屋的认购行为，并不一定会产生本次交易。因此，该承诺书中关于原告要求在付清首付款之时将商铺恢复至交房标准，只是原告的单方要求，并不构成开发商对房屋交付时间的承诺，因此被告不具有约束力。被告在该承诺书上的盖章只是对该原告申请的知情，并不构成对原告要求两个月内将商铺交付的认可并同意；二、承诺书中的要求将商铺恢复至交房标准,与要求在两个月内交付给原告有着本质的区别，原告无权要求被告依据该时间点支付违约金。在原告出具的承诺书中，是原告要求开发商在两个月内也就是付清首付款之时将商铺恢复至交房标准，在此原告之所以提出要求将商铺恢复至交房标准是因为该商铺为现房，暂由物业公司使用，原告的目的是想尽快让物业腾房，但在此恢复至交房标准并不意味着被告在原告付清首付款时就需将所认购的商铺交付给原告，这二者有本质的区别，退一步讲，即使该承诺书对被告具有约束力，被告未在约定的两个月内将商铺恢复至交房标准，在双方之后所签订的一系列合同及相关补充协议中也均未约定未按期恢复至交房标准就构成违约，更没有约定相应的违约责任。在本案中原告在诉状中所依据的违约责任计算方法是逾期交付房屋的违约责任，并非是逾期恢复至交房标准的违约责任，因此将逾期交房的违约责任硬强加至未按要求恢复至交房标准并不合适，法院应驳回原告的诉讼请求；三、在《商品房买卖合同》关于交付时间不明的情况下，双方就应当根据具体情况制定交付时间，以实现合同约定之目的，被告已为及时交付房屋做出了应有的努力，在与原告签订正式《商品房买卖合同》后，也就意味着双方的买卖合同关系正式确立，在此被告需要特别说明的是，双方正式签订《商品房买卖合同》的时间为2017年11月7日，而非是合同中所写的2017年8月4日，因为双方是直接签订的网签备案合同，在该合同中约定的支付首付的时间为2017年11月7日，付清剩余房款的时间为2017年12月7日，如果在当时要将签订合同的时间与支付首付款的时间写为一天，就与一般签订商品房买卖合同的惯例不符，为避免在合同网签备案过程中出现不必要行政审核麻烦，双方就将合同签订的时间写为了8月4日，这也从另一方面应证了被告为什么在2017年11月7日之后才着手开始腾房，因为在签订正式合同之前，双方交易都还处于不确定性，也只有在正式签订合同之后，待双方交易确定后，被告才会将交付事宜提到日程上来。在签订商品房正式合同之后，被告首先让物业公司于2017年12月中旬搬离了该商铺，然后逐步按原告要求将该商铺恢复至原告要求的状态，这期间包括更换门窗、清理地面、整修等等大量的工作，在此被告需要说明的，该商铺早已是现房，并已由物业公司使用一段时间，该商铺也是具备使用的条件，只是不符合原告要求的状态而已，更不是如原告在诉状中所称无门窗、电线外漏、满地垃圾的状态,而且该商铺已竣工验收很久,很多工程上的施工队伍已经离场，被告需要另行组织相关的工人专门按照原告的要求进行施工，期间必然会耗费大量的时间，关于商铺在出售给原告时的现状，原告是了解并知情的，也应对相应的施工工期心里有预判，不应一味将所有责任都推给被告。在2018年4月28日，经过紧张的四个月施工，被告正式通知原告交付，但还是有些地方不能让原告满意，被告又再次按照原告的要求再次组织相关人员进行施工，最终达到了原告的要求，但在此过程中，被告并无任何拖延行为，故请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年7月22日，原、被告签订《商品房认购书》，约定由原告购买被告《阳光城太原环球金融中心》1幢底层商铺1012室（现房），建筑面积817.13平方米，总价15896074元，原告通过商业贷款的方式付款，首期房款不低于50%，为7956074元，原告应于2017年7月29日前支付。另外约定，原告应于签订上述认购书之日交付购房定金100000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。同日，原告李雨桓出具《承诺书》，载明：“本人李雨桓，在太原阳光城环球金融中心购买商铺1012，现承诺在两个月之内补齐剩余首付款，截止到2017年9月22日。并要求贵公司在两个月之内也为本人付清首付款之时将商铺1012恢复至商铺交房标准，特此承诺，物业公司承诺一个月之内将商铺恢复原交房标准。”被告太原长风置业有限公司在该《承诺书》上加盖销售专用章。2017年8月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于长兴南街8号1幢1-3层商业1012号房，用途为商业，建筑面积817.13平方米，每平方米19453.54元，商品房总金额15896074元。原告将首期房款7956074元于2017年11月8日前一次性支付给被告，余额7940000元于2017年12月7日前由银行办妥按揭手续。同时约定，被告应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。如被告逾期交房，除非双方另行协商达成一致，否则本合同继续履行；但被告应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。双方还就原、被告的其他权利、义务进行了约定。同时查明，2017年7月22日，原告李雨桓付被告定金100000元；2017年8月4日，原告李雨桓付被告1600000元；2017年9月22日，原告李雨桓付被告房款6256074元，以上共计7956074元。2017年12月6日，原告李雨桓向上海浦东发展银行股份有限公司太原分行的贷款7940000元打入被告账户。即原告李雨桓现已向被告太原长风置业有限公司付清全部房款。另查明，上述《商品房认购书》、《承诺书》、《商品房买卖合同》签署后，原、被告一直就交房事宜进行交涉，直至2018年4月28日，被告向原告送达《交付通知书》，通知原告收房。2018年5月29日，本案争议房屋实际交付完毕，原、被告双方办理了交接手续。认定证据有庭审笔录、原告李雨桓提交的《商品房认购书》、《承诺书》、《商品房买卖合同》、收据、上海浦东发展银行股份有限公司太原分行出具的贷款发放说明。本院认为，本案中，原、被告双方于2017年8月4日所签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方理应严格执行。但《商品房买卖合同》中对于原告李雨桓的交付房款时间与金额进行了明确约定，对于被告太原长风置业有限公司的交房时间却约定为2016年10月30日，该日期在《商品房买卖合同》、《商品房认购书》签署前，明显不符合常理，应属书写错误，即原、被告双方就交房时间在《商品房买卖合同》中并未有合理约定。但原、被告双方在2017年7月22日签署《商品房认购书》当日，原告李雨桓还出具了一份《承诺书》，该《承诺书》中不仅承诺其“在两个月之内补齐剩余首付款”，还要求被告“在两个月之内也为本人付清首付款之时将商铺1012恢复至商铺交房标准”，被告太原长风置业有限公司在该《承诺书》上加盖销售专用章，应视为对该《承诺书》内容的认可。即应予认定原、被告双方就原告李雨桓在2017年9月22日前补齐首付款及被告太原长风置业有限公司在2017年9月22日前将本案争议房屋恢复至商铺交房标准已达成合意。虽被告太原长风置业有限公司抗辩称，该《承诺书》只是原告的单方承诺，且只是约定了将商铺恢复至交房标准，并非约定两个月内交付房屋，但本案争议房屋为现房，依据交易习惯，综合考虑本案案情，被告对该房屋2017年9月22日前恢复至交房标准的认可，亦应为对2017年9月22日前交房的认可。故本院予以认定被告太原长风置业有限公司的交房时间应为2017年9月22日前，而本案争议房屋于2018年5月29日方才交付完毕，被告太原长风置业有限公司已违约，其理应按照《商品房买卖合同》的约定支付原告从最后交付期限的第二天（2017年9月23日）起至实际交付之前一日（2018年5月28日）止按日支付已付房价款万分之二的违约金。关于违约金的计算，因原告李雨桓截至2017年9月22日，交付被告购房款共计7956074元，后又于2017年12月6日交付被告购房款7940000元，故违约金应计算为：7956074元×万分之二×74天（2017年9月23日-2017年12月5日）﹢（7956074元﹢7940000元）×万分之二×174天（2017年12月6日-2018年5月28日）﹦670933元，因原告主张违约金为667754.055元未超过上述范围，故本院对原告的该项诉讼主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：在本判决生效后十五日内，被告太原长风置业有限公司一次性支付原告李雨桓因未能按期交房的违约金667754.055元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10478元减半收取5239元、保全费3859元，由被告太原长风置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 杜志立二〇一八年六月四日法官助理 魏 超书 记 员 庞经雅书 记 员 庞经雅