上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初2084号原告：狮城怡安(上海)物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐新，董事长。委托诉讼代理人：顾康平，男。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。被告：刘宁怡，女，1958年4月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周洁，北京君都(上海)律师事务所律师。原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司与被告刘宁怡物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，并于2018年3月29日公开开庭进行了审理，原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司委托诉讼代理人顾康平、殷喆元到庭参加诉讼，被告刘宁怡委托诉讼代理人周洁到庭参加诉讼。本案于2018年5月15日第二次公开开庭进行了审理，原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司委托诉讼代理人顾康平、殷喆元到庭参加诉讼，被告刘宁怡委托诉讼代理人周洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年7月1日至2017年2月28日的物业服务费人民币19,607.68元。2、判令被告支付滞纳金4,748.12元。3、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告于2012年3月1日依据《前期物业服务合同》对大华云庭别墅物业小区实施物业管理。被告居住366号，建筑面积211.29平方米，物业服务费2.90元/月/平方米，每月物业服务费612.74元。被告作为该小区业主自2014年7月1日至2017年2月28日无故拖欠物业服务费，原告之前经多次催缴无果，故原告诉请至本院。被告刘宁怡辩称，原告未尽到合同义务及服务标准，不同意支付此期间的物业服务费。2016年10月17日，业委会向原告发出解除合同通知。同年10月28日，业委会通知原告于11月30日办理交接并离场。同年11月30日，原告采取暴力手段阻止新物业公司入场。同年12月8日，原告方上门恐吓业委会主任。后业委会起诉本案原告，要求确认合同终止日为2016年10月17日，并要求判令本案原告离场。2017年2月28日，原告方迫于压力，撤出小区。另案判决确认物业服务合同终止时间为2016年10月17日。综上，被告更不同意支付原告在拒绝办理交接手续后的物业服务费。经开庭审理查明，被告于2009年2月取得坐落于上海市某处房屋的上海市房地产权证，建筑面积211.29平方米，其中地下建筑面积36.21平方米，证号为青XXXXXXXXXX。2012年2月29日，原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司(乙方)与上海市青浦区大华云庭小区业主大会(甲方)签订物业服务合同，约定甲方将位于上海市青浦区徐泾镇徐盈路158弄委托乙方进行物业管理服务，物业类型为住宅；委托管理服务事项：(一)共用部位的维护；(二)共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)公共区域的清洁卫生服务；(五)公共区域秩序维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的服务；(八)业主委托的其他物业服务事项；(九)配合协调业主之间的纠纷与关系。物业服务费按建筑面积住宅每月每平方米收取2.9元；物业服务费用按季交纳，业主应在每季第二个月15日前履行交纳义务。逾期交纳物业服务费的，从本季度结束后逾期30天起每天按应缴费用3%的比例支付违约金，合同期限自2012年3月1日至2017年2月28日止。另查明，(2017)沪0118民初1935号、(2017)沪02民终10846号生效民事判决书中认定事实如下：大华云庭小区业主大会与原告签订的物业服务合同于2016年10月17日解除。2016年10月28日，大华云庭业主大会及业委会委托律师向原告发送《律师函》，要求原告于2016年11月30日9点与新的物业公司办理物业管交接事宜，并于2016年11月30日9点撤离本小区。2016年10月30日，原告回函云庭业委会不同意依此通知时间进行交接。后双方因交接问题，发生争执。2017年2月28日，原告退出小区，原告与业主委员会进行了交接。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的物业服务合同、催款函及律师函、房地产登记簿、滞纳金明细表，被告提供的解除通知函、律师函及原告回函、照片、(2017)沪0118民初1935号、(2017)沪02民终10846号民事判决书并经庭审质证，本院予以确认。案件审理过程中，原告另提供两组证据：第一组证据是2016年10月-2017年2月，原告用于履行合同所支付的费用包括电费、水费、保安费、保洁费、绿化费、弱电费、垃圾清运费、电话费，这些费用的发票和原始的转账凭证，是从原告账目中提取的，用以证明物业服务合同中支出了相关的费用。2016年10月至2017年2月的电费、水费、保安费等，因支付周期不同，有微小的差别。总金额947,928.76元。第二组证据：证据1、过户申请(2017年-与上海深和平物业管力有限公司)；证据2、弱电系统维护合同(2016年)；证据3、单位生活垃圾清运处理服务合同两份(2016年、2017年)，原告与青浦区市容环境卫生管理所签订的；证据4、工作函-2017.2.27发文关于大华云庭项目《秩序维护服务合同》事宜、解除服务协议-2017.2.28终止上海汉仁保安服务有限公司、秩序维护服务合同(原告与汉仁保安服务有限公司签订的)、安全责任协议书(2016年、2017年)；证据5、工作函-2017.2.27发文关于大华云庭项目《绿化养护合同》事宜、解除服务协议-217.2.28终止上海恒育园林绿化有限公司、绿化养护合同(原告与上海恒育园林绿化有限公司签订的)(2016、2017年)；证据6、工作函-2017.2.27发文关于大华云庭项目《清洁服务协议》事宜、解除服务协议-2017.2.28终止上海印悦保洁服务有限公司、清洁服务协议(2016.7.1-2017.6.30)上述合同及协议都在2017年2月底解除，之前都有对应的费用支出凭证，结合第一部分的证据，用以证明原告实际的服务期间至2017年2月28日。被告表示：对于第一组证据，请法庭核实原件；若原件存在，真实性认可。但是物业服务合同于2016年10月17日解除，原告之后支付的费用是原告自身行为，由原告自行负担，之后不存在为了履行合同而支出费用。关于相关的服务合同，没有原件，真实性无法确认。而且从秩序维护合同(保安合同)第4条看出，每人每月2700元，不可能有43人，成本不够，可以看出是事后伪造的。从清洁合同中看出，保洁人员13人，与物业服务合同14人不一致，每人的费用不符合常理，远远低于上海市最低工资标准。故无法确认合同的真实性。被告另提供证据：1、业委会提示公告，用以证明业委会告知2016年12月1日后不应向原告支付物业服务费；2、小区现状报告及相应的照片、用以证明原告作为物业管理服务公司时，未提供基本服务；3、深和平物业进入小区的公告及律师函公告照片，用以证明深和平于2016年11月30日进入小区开展交接准备工作；4、光盘录像、(2017)沪0118民初2023号及(2016)沪0118民初14572号生效民事判决书，用以证明原告威胁业委会主任，并构成对业委会主任及副主任的名誉侵权；5、物业服务合同完整版，用以证明附件约定的保安人数不少于41人；6、业委会现存问题汇报，用以证明业委会在2017年1月20日总结公告的原告违约，并且解除合同后拒不交接；7、原告伙同案外人对业委会主任、副主任名誉侵权，扰乱小区公共秩序的照片，用以证明原告违反合同义务的情况。8、2016年12月的业主微信群中业主反映的小区存在的问题，各种设施设备严重损坏，证明原告未尽到服务责任。原告表示：对证据1、2、3的真实性不认可，并认为2017年1月才确定选聘新的物业公司；对证据4的真实性认可，但仅仅是原告工作人员上门要物业服务费，名誉权纠纷案件的判决书与本案无关；对证据5的真实性没有异议，原告保安人数43人；证据6是业委会单方制作，不符合客观情况，误导广大业主；证据7与本案无关，且录像显示两个人存在口角，没有过激的行为，不能因为矛盾就不履行物业服务合同；对证据8的真实性不予认可，不知道微信群存在，与本案无关。本案的争议焦点：被告是否需要支付2016年12月1日至2017年2月28日的物业服务费。原告认为，在法院民事判决书中已经明确，原告是2017年2月28日撤离大华云庭小区，业委会虽然之前提出过交接等事宜，但是双方有争议。即使物业服务合同的解除日期为2016年10月17日，但是原告确实事实上管理服务至2017年2月28日。而且选聘新的物业服务公司的业主大会是2017年1月，故原告有权收取2017年2月28日前的物业服务费，为此原告提供了2017年2月28前物业服务费的付费清单。被告认为，2016年11月30日，原告与新的物业公司因原告拒绝交接、拒不退出发生冲突。由于原告拒绝办理退出移交手续，不应缴纳2016年11月30日后即原告拒不退出小区后的物业服务费。本院认为，鉴于原告与大华云庭小区业主大会物业服务合同已经于2016年10月17日解除，且大华云庭业主大会及业委会亦于2016年10月28日通过律师发函通知原告方应于同年11月30日办理交接事宜及撤离本小区，后原告回函不同意依此通知时间进行交接，故本院对原告诉请要求被告支付2016年11月30日后的物业服务费难以支持。本院认为，原告与大华云庭小区业主大会签订的《物业服务合同》虽已于2016年10月17日解除，在合同解除前，仍属合法有效，效力及于全体业主，原、被告均应遵守，被告提出原告未尽合同义务，因被告未提供充足证据予以证明，故本院不予采纳，被告理应缴纳2014年7月1日至2016年10月16日期间的物业服务费。至于2016年10月17日至2016年11月30日期间的物业管理服务，双方对此期间原告提供事实服务皆没有异议，故本院认定被告按合同解除前的标准支付此期间的物业服务费。根据被告的陈述及证据来看，被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付合同存续期间的滞纳金主张不予支持。至于2016年10月17日至2016年11月30期间的滞纳金，因无合同约定，本院亦难以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，判决如下：一、被告刘宁怡应于本判决生效之日起十日内支付原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司2014年7月1日至2016年11月30日的物业服务费本金17,769.40元；二、驳回原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408.90元，减半收取计204.45元，由原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司负担82.35元，被告刘宁怡负担122.10元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  贾建浦二〇一八年六月一日书记员  杨凤逸附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条……物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。