江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初2821号原告：孔照玉，男，1972年8月29日生，汉族。委托诉讼代理人：叶克实，江苏万静律师事务所律师。被告：赵正金，1986年6月13日生，汉族。被告：朱元金，男，1976年11月6日生，汉族。第三人:董金生，男，1969年7月7日生，汉族。第三人：朱元红，女，1971年2月25日生，汉族。原告孔照玉诉被告赵正金、被告朱元金、第三人董金生、朱元红案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔照玉及其委托诉讼代理人叶克实，被告朱元金，第三人董金生、朱元红到庭参加诉讼。被告赵正金经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孔照玉向本院提出诉讼请求：1.撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115执异13号民事裁定书；2.不得执行南京市江宁区房产，解除该房产上的全部查封；3.确认南京市江宁区房产归原告所有，被告朱元金配合办理过户手续；4.判令两被告承担诉讼费。孔照玉于2018年6月4日自愿撤回了上述第3项诉讼请求。事实和理由：2004年4月30日，其与被告朱元金签订了一份购房协议书，约定朱元金向其出售位于南京市江宁区的房屋（含储藏室），成交价为155000元。后其按照协议约定付清了购房款，朱元金也向其交付了房屋，其已经实际居住该房屋长达13年。其在起诉朱元金要求朱元金配合办理过户手续过程中，发现上述房屋已由被告赵正金向法院申请执行并予以查封，其遂向法院申请执行异议，被法院以未提供房款交易凭证为由驳回其异议申请。现其收集了新证据证明其已履行付款义务，故提起诉讼。被告赵正金未应诉。被告朱元金辩称，其与原告孔照玉之间就案涉房屋确实签订了购房协议书，但是其没有收到任何购房款，其也没有向原告孔照玉索要过购房款，因为其一直外地。第三人朱元红、董金生共同辩称，案涉房屋买卖一事其二人清楚，原告孔照玉付清了购房协议书约定的购房款，款项是其二人收取的。该房屋原系其二人向朱元金购买，其二人支付了朱元金购房款120000元，后来其二人欲将房屋出售给原告孔照玉，故其二人找到朱元金由朱元金与孔照玉签订了购房协议书，其二人收到购房款后一个月内就将房屋交付给了孔照玉。原告孔照玉的诉讼请求与其无关。本院经审理认定事实如下：2004年4月30日，原告孔照玉（买方）与被告朱元金（卖方）签订《购房协议书》，约定朱元金将南京市江宁区房屋含储藏室出售给孔照玉，房款计155000元整，含防盗门、电话一部、有线电视、晒衣架，并约定在今后办理房产证手续时由朱元金无条件协助办理，费用由孔照玉支付。签订上述购房协议书前，案涉房屋由第三人董金生、朱元红居住使用。签订购房协议书当天，孔照玉即支付了董金生、朱元红购房款155000元，董金生、朱元红也于一个月内将案涉房屋交付给了孔照玉，此后由孔照玉居住使用案涉房屋至今。孔照玉于2005年11月21日办理了在案涉房屋居住的暂住证。案涉房屋现登记坐落为南京市江宁区。就孔照玉有无付清案涉房屋的购房款问题，孔照玉主张因案涉房屋实际是由朱元金先出售给朱元红夫妻，朱元红夫妻已经支付了购房款给朱元金，但未办理过户手续，故其购买房屋时，经三方协议，由其与朱元金签订购房协议，朱元金要求其将购房款155000元直接支付给朱元红夫妻。朱元红、董金生对此事实无异议，并提供了其与朱元金就买卖案涉房屋签订的协议书、支付购房款120000元给朱元金的收条予以证明。朱元金对收条予以认可，但认为有关款项是其向朱元红借款，而非购房款，对朱元红提交的协议书不予认可，协议书上甲方的签名及指印其不知道是否其签名、捺印的，其未将案涉房屋卖给朱元红，其仅是向朱元红借款；其也从未找过孔照玉索要房款或者追回房屋，因为案涉房屋其一直不住，对于房屋由孔照玉使用其无所谓，其认为孔照玉未支付购房款给其，购房协议书就是作废的，且其一直不在家，在外地，故其也未向孔照玉索要过房款。另查明，赵正金与朱元金民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月13日作出（2015）江宁民初字第217号民事判决，判决:朱元金于本判决发生法律效力之日起10日内归还赵正金借款11500元并支付逾期利息（自2015年1月4日起计算至实际付清之日止）。该判决发生法律效力后，根据赵正金的申请，本院于2015年4月13日立案执行，案号为（2015）江宁执字第1394号。该案执行过程中，本院依法作出（2015）江宁执字第1394号民事裁定，查封登记在被执行人朱元金名下的案涉房屋。2017年12月，孔照玉向本院提出执行异议，本院于2018年2月6日作出（2018）苏0115执异13号执行裁定书，裁定驳回案外人孔照玉的异议请求。孔照玉在法定期限内提起本案诉讼。上述事实，有《购房协议书》、执行裁定书、收条、暂住证、有线电视用户证及当事人陈述等证据材料证实。本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一，在本院查封案涉房屋之前，孔照玉与朱元金已经签订合法有效的书面买卖合同，孔照玉亦占有了案涉房屋十余年。其二，对于孔照玉是否已经付清全部购房款的争议问题。首先，虽然朱元金并未收到孔照玉支付的购房款，孔照玉也未提供付款凭证，但根据第三人朱元红、董金生的陈述，孔照玉已经将全部购房款给其二人；其次，朱元红、董金生陈述因其二人原先购买了朱元金的房屋并实际占有使用，故孔照玉支付的购房款由其收取并由其将房屋交付给孔照玉，两第三人并提供了与朱元金签订的协议书及朱元金出具的收条予以证明，虽然朱元金对协议书及两第三人主张的朱元金与朱元红之间的房屋买卖关系不予认可，但是朱元金对收条予以认可，朱元金虽抗辩其所收取的款项为朱元红出借的借款，但是该辩解与收条的内容不符，朱元金也未提供证据证明其主张，故对朱元金的该辩解本院不予采纳；再次，朱元金在长达十余年的期间内，从未向孔照玉主张过购房款，也未要求孔照玉返还房屋，朱元金虽辩称系因其长期在外地且一直不居住在该房屋内故对孔照玉使用案涉房屋无所谓，但该辩解明显与常理不符；最后，孔照玉与朱元金签订《购房协议书》时朱元红也在场，孔照玉于签订协议当天支付朱元红夫妻全部购房款，故本院认为朱元金知道或者应当知道孔照玉将购房款支付给了朱元红夫妻，但朱元金在长达十余年的期间内从未提出异议，应当认定为朱元金对孔照玉将购房款支付给朱元红的行为予以认可。综上，本院认定孔照玉付清了案涉房屋的购房款。其三，孔照玉与朱元金签订《购房协议书》时，案涉房屋尚未办理产权登记，朱元金也未取得案涉房屋的权属证书，故并非因孔照玉的原因导致案涉房屋至今未办理过户登记。综上，孔照玉要求不得执行南京市江宁区房产的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。孔照玉自愿撤回要求确认南京市江宁区房产归其所有及判令被告朱元金配合办理过户手续的诉讼请求，系其自行处分其民事权利与民事诉讼权利的行为，本院予以准许。孔照玉要求撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115执异13号民事裁定书、解除对案涉房屋的所有查封的诉讼请求，并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予理涉。被告赵正金经本院传票传唤，无正当理由未到庭，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、不得执行位于南京市江宁区不动产；二、驳回原告孔照玉的其他诉讼请求。本案应收案件受理费21080元，由被告朱元金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  张映秋人民陪审员  张顺旗人民陪审员  徐庆玲二〇一八年六月十一日书 记 员  孙秋君