济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初1171号原告：张磊，男，1978年9月13日出生，汉族，户籍地山东省烟台市。委托诉讼代理人:林娜，北京市君致(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人:尚明，山东剑超律师事务所律师。被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。原告张磊与被告绿地地产（济南）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张磊之委托诉讼代理人林娜、尚明，被告绿地地产（济南）有限公司之委托诉讼代理人潘松、孙帆帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张磊向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告延期交房违约金(暂自2016年1月6日起至起诉之日期间，以购房款631119、19328元为基数，以每日万分之一计算)42726.76、1308.51元（延期交房违约金应计算至被告实际取得分期综合竣工验收备案之日止），合计44035.27元；2.依法判令被告支付延期办证违约金3155.60元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月23日，原被告双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的房间。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告未能按照合同第八条约定的交付时间及交付条件向原告交付标的物，且未能按照合同第十五条关于产权登记的约定履行为原告办理商品房权属登记的义务。被告怠于履行上述合同义务的行为侵犯了原告的合法权益，原告特依法诉至贵院，望判如所请。绿地公司辩称，一、绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给张磊，张磊业已收房并实际领取了绿地公司按照合同约定支付的延期交房补偿金，绿地公司并不存在张磊所谓的逾期交房违约行为，张磊要求绿地公司支付其自2016年1月6日起至实际取得分期综合验收备案之日期间的延期交房违约金的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，依法应予驳回。首先，绿地公司与张磊在商品房买卖合同中就涉案房屋约定的交付标准合法有效。其次，虽然张磊提供的商品房买卖合同的主合同中将涉案房屋的交付标准约定为取得《分期综合验收备案证明》，但这是基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非绿地公司的真实意思表示。最后，绿地公司在取得涉案房屋所在项目的房屋建筑工程竣工验收备案单后，己按合同约定通知张磊前来收房，张磊业已收房并领取了绿地公司按照合同约定支付的延期交房补偿金。二、对于张磊主张延期办证违约金的诉讼请求，绿地公司认为，绿地公司并不存在为张磊延期办证的违约行为，绿地公司只是协助张磊向产权登记机关提交办证资料，不具有为张磊办理房产证的权力和能力。绿地公司同意按照合同约定向张磊支付因绿地公司的原因导致张磊未能在规定期限内取得房产证的违约金3155.6元。因此，恳请贵院查明事实，依法驳回张磊的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据即张磊提供的《济南市商品房买卖合同》、购房发票、补偿金确认单，绿地公司提供的商品房预售许可证、建设工程规划核实证及其附表、房屋建筑工程竣工验收备案单、交房资料、民事判决书，本院认定事实如下：2013年4月23日绿地公司作为出卖人与作为买受人的张磊签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定张磊购买绿地公司开发建设的商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为631119元。合同第八条约定房屋交付期限为2015年8月20日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同附件五《补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定履行。附件五《补充协议》第三条第2款约定：在出卖人具备本合同约定的交房条件（即取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，出卖人可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完备为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任。第3款约定：出卖人发出入户通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。买受人应在出卖人《入户通知书》确定的交付开始时间5日内，或合同约定的房屋交付时间，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续。第7款约定：出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付买方，则买受人给予出卖人30日的宽限期，如宽限期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。主合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2015年7月8日，绿地公司作为出卖人与作为买受人的张磊签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定张磊购买绿地公司开发建设的商品房房屋一套，该房屋用途约定为储藏室，房屋总价为19328元。合同第八条约定房屋交付期限为2015年11月30日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同附件四《合同补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定。附件四《合同补充协议》第三条第2款约定：在出卖人具备本合同约定的交房条件的情况下，出卖人可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完备为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任。第3款约定：出卖人发出交房通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。买受人应在出卖人《交房通知书》确定的交付开始时间5日内，或合同约定的房屋交付时间，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续。第7款约定：出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付买方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，出卖人应按日向乙方交付已交房价款万分之一的违约金。2016年1月5日，张磊已收到了绿地公司的收房通知，要求张磊于2016年1月7日前来收房，张磊于2016年1月10日到达项目现场办理了交房手续，收取了涉案房屋。绿地公司向张磊支付了自2015年9月20日起至2016年1月6日止共计109天的逾期交房补偿金6951元。上述房屋的商品房预售许可证编号为济建预许***号，该房屋于2015年10月27日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建筑工程竣工验收备案，备案编号为****，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。审理中，张磊明确购房总价为631119元和19328元。要求绿地公司支付的延期交房违约金分别以631119元和19328元为基数，按照每日万分之一计算。要求绿地公司支付延期办证违约金金额为3155.60元。本院认为，张磊与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应予支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。新修订的《城市房地产开发经营管理条例》中亦不再有要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收或者分期验收，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定案涉房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定案涉房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋竣工验收备案登记单。鉴于双方在《补充协议》中对交付条件的约定，并未免除出卖人的责任、加重买受人责任、排除买受人的主要权利，不属于前述《中华人民共和国合同法》中规定的格式条款无效的情形，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，双方对交付条件的补充约定合法有效。且《补充协议》第十三条约定，本补充协议与主合同约定不一致的，以本补充协议为准。因此，房屋交付标准应以《补充协议》的约定为准。绿地公司将取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》的房屋交付张磊并不违反双方的约定。根据合同约定，房屋的交付时间为2015年8月20日，但《补充协议》中又为绿地公司的具体交房时间约定了30日宽限期。本院认为双方通过《补充协议》的约定将住宅房交房时间约定为2015年9月19日有效，通过《合同补充协议》储藏室交房时间约定为2015年11月30日，该时间应作为双方最终共同确认的交房时间。绿地公司已于2016年1月5日向张磊发出收房通知，要求张磊于2016年1月7日前收房，张磊于2016年1月10日到达项目现场办理了交房手续。故本院认定绿地公司已于2016年1月10日实际交付房屋。因绿地公司的实际交房时间（即2016年1月10日）迟于双方约定的交房时间（即住宅房交房时间2015年9月19日和储藏室交房时间2015年11月30日），且附件五《补充协议》第三条第2款约定了出卖人应如何承担延期交房责任，绿地公司因此已向张磊支付了共计6951元的补偿金，张磊亦表示不再主张该段迟延交房期间的违约金。对此，本院予以确认。因绿地公司已于2016年1月10日交付房屋，张磊要求绿地公司支付此后至本案起诉之日期间的延期交房违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。张磊以绿地公司未按照合同第十五条关于产权登记的约定履行为张磊办理商品房权属登记的义务为由要求绿地公司支付延期办证违约金3155.60元，绿地公司虽辩称其不存在为张磊延期办证的违约行为，其只是协助张磊向产权登记机关提交办证资料，不具有为张磊办理房产证的权力和能力。但是同意向张磊支付因其原因导致张磊未能在规定期限内取得房产证的违约金3155.60元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”绿地公司同意支付张磊延期办证违约金3155.60元，不违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张磊违约金3155.60元；二、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，减半收取计490元，由原告张磊负担457元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  吕洪涛二〇一八年六月八日书记员  林珈宇