山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2018）鲁0103执异75号异议人：赵健，男，1964年4月19日出生，住济南市历下区。异议人：李艮，男，1995年10月25日出生，住济南市历下区。异议人：马瑞芬，女，1944年12月25日出生，住济南市历下区。申请执行人：仲美玲，女，1953年12月7日出生，住济南市市中区。委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。本院在执行申请执行人仲美玲与被执行人赵健、李艮、李雷生、马瑞芬、赵子赫民间借贷纠纷一案中，异议人赵健、李艮、马瑞芬向本院提出异议，请求撤销对马飞（已故）名下的济南市市中区八里洼南路10号玉函东区11号楼4-502室及地下室的拍卖，并依法核定价格后重新拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并组织了听证，现已审查完毕。异议人赵健、李艮、马瑞芬异议称：1、2018年3月份，济南市市中区法院在拍卖马飞名下房产（房产证号：中100300，地址：济南市市中区八里洼南路10号玉函东区11号楼4-502室及地下室，面积254平方米）时，在未通知异议人拍卖时间、拍卖价格而擅自做主进行了拍卖，最终原评估价为489万元的房产以312万元的超低价格拍出，严重损害了异议人的合法权益，给异议人带来了巨大的经济损失。2、异议人无意中得知该房产拍卖的信息时，在拍卖前向市中区法院送达了异议书，要求撤销拍卖，该院未给出书面答复，继续对该房产进行了拍卖，事后又多次要求撤销异议书。3、异议人有购买该拍卖房产的权力，同等条件下有优先购买权利。因事前不知拍卖的详情而无法参与竞拍，损害了异议人的合法权益。异议人认为，该房产为马飞（已故）名下财产，异议人为合法继承人。马飞生前与申请执行人仲美玲签订了民间借贷协议，法院已有判决，异议人对此没有异议并积极配合，但不能未征得异议人的同意而擅自进行处置。异议人事前提出异议是公民的权利，法院应秉公判断。该房产评估价格为489万元（19250元/平方米），市场价为559万元（22000元/平方米），最终拍卖价格为312万元（12283元/平方米），严重低于市值，有明显偏向另一方的意愿。在未征询异议人的前提下，将拍卖价格定的太低，有失公允，异议人不能接受。本院查明，申请执行人仲美玲与原被执行人马飞民间借贷纠纷一案，本院做出的（2014）市民初字第791号民事判决书已经发生法律效力。该判决书确认了仲美玲对马飞的债权，并确认了仲美玲对案涉的济南市市中区八里洼南路10号玉函东区11号楼4-502室房屋折价、拍卖、变卖的价款有优先受偿权利。判决生效后，马飞未履行判决书确定义务。仲美玲遂申请本院强制执行。本院在执行仲美玲与马飞民间借贷纠纷一案中，马飞于2016年4月5日因病去世。异议人赵健系马飞之夫，李艮系马飞之子，马瑞芬系马飞之母，马飞另有第一顺位继承人赵子赫（马飞之子）、李雷生（马飞之父）。2017年7月13日，本院作出执事裁定书，裁定变更赵健、李艮、李雷生、马瑞芬、赵子赫为本案的被执行人，在其继承的范围内承担责任，履行判决书确定的义务。本案执行中，本院委托山东广和房地产土地评估咨询有限公司对马飞名下的位于济南市市中区八里洼南路10号玉函东区11号楼4-502室及40705地下室进行了评估，2017年12月15日该评估咨询公司出具鲁广和估鉴字（2017）049号估价报告，确定上述房产在2017年12月4日价值时点的评估价值为488.97万。2017年12月22日，本院向被执行人送达了该估价报告，并在淘宝网上发布了拍卖公告。2018年2月18日10时至2018年2月19日10时、2018年3月22日10时至2018年3月23日10时，本院在淘宝网上分别组织两次司法拍卖，第一次拍卖的起拍价为3911760元（评估价基础上降低20%），结果为无人竞拍、流拍；第二次拍卖的起拍价为3129408元（第一次起拍价基础上降低20%），案外人邢静（身份证号码：）交纳保证金，参与拍卖，并最终拍得上述房产，成交价格为3129408元。2018年3月30日，本院作出拍卖成交确认书，确认了本此拍卖的效力。本案审查中，被执行人李雷生、赵子赫写出情况说明，委托异议人代为出庭和发表意见。上述事实，由民事判决书、执行裁定书、估价报告、工作笔录、工作记录、成交确认书、当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据当事人的异议申请，本案应重点审查三个问题。第一，异议人是否是优先购买权人，是否具有优先购买权利；第二，案涉房屋两次拍卖确定的起拍价以及最终成交价，是否符合相关规定，是否有重大显失公平情况；第三，围绕本次拍卖，执行人员是否履行了向被执行人通知、告知手续。针对第一个问题，本院认为，所谓优先购买权，是指特定民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。优先购买权的权利主体、权利内容、权利行使，必须由法律作出明确规定。本案中，上述被执行人对案涉房屋，在继承开始后、拍卖成交前，是按份共有关系。《中华人民共和国物权法》虽然规定了按份共有人的优先购买权，但该种权利的行使，是以按份共有人转让其享有的共有的不动产或动产份额为前提，也即以按份共有人主动发起其份额转让为前提。本案赵健、李艮、李雷生、马瑞芬、赵子赫不放弃对马飞的继承权利，已被本院追加为被执行人，其法律地位与原被执行人一致。既然为被执行人，就应负担在各自应得份额内清偿法律文书确定债权的义务。因上述被执行人未主动履行各自义务，法院基于公权力和司法强制力拍卖其共有财产。此种情况下，共有财产的处置是基于公权力和司法强制力，非共有人主动转让份额行为，不符合《中华人民共和国物权法》规定的共有人享有优先购买权情形，因此赵健、李艮、李雷生、马瑞芬、赵子赫不享有优先购买权利。针对第二个问题，《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：网络司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或市价的70%。第十一条规定：网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。第二十六条规定：网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。本案中，本院组织第一次在淘宝网上进行拍卖时，起拍价确定为3911760元，为评估价格488.97万元的80%，符合“起拍价不得低于评估价或市价的70%”的规定；第一次流拍后第二次在淘宝网上进行拍卖时，起拍价格确定为3129408元，降价幅度为在第一次起拍价3911760元基础上降20%，符合“再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%”的规定。第二次拍卖中，仅有案外人邢静一人参与竞拍，最终以3129408元价格成交，符合“一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交”的规定。综上，涉案房产最终以3129408元的价格拍卖，符合相关规定，不存在重大显失公平情况。针对第三个问题，《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人和已知优先购买权人……。该条规定，旨在保障当事人和优先购买权人的知情权。关于告知的方式，该规定未做统一要求，书面方式或其他能够确认收悉的合理方式均被纳入其中。本案中，仲美玲向本院提起诉讼之前，即享有对案涉房屋的抵押权，作为原被执行人的马飞不履行判决书确定义务，案涉房屋应当通过拍卖、变卖或折价的方式向仲美玲优先受偿，对此，无论是马飞还是本案的其他被执行人，是应当知道的；拍卖公告发布前，本院已经向被执行人送达了涉案房屋的估价报告；执行人员工作记录证实，拍卖前已告知被执行人拍卖事项，并告知山东产权交易中心负责在淘宝网发布拍卖公告，提请关注；案外人邢静已通过参与司法拍卖的方式取得房屋。基于以上分析，应当认定被执行人知悉案涉房屋拍卖情况。综上，异议人（被执行人）关于案涉房屋价格低、执行人员未就拍卖事项进行告知、拍卖侵害其合法权益、要求撤销拍卖、重新核定价格进行拍卖的请求，本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：驳回异议人赵健、李艮、马瑞芬的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省济南市中级人民法院申请复议。审 判 长 梁 伟人民陪审员 李 东人民陪审员 卢宗胜二〇一八年六月二十日代理书记员 宋 健