上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初29844号原告：康洁，女，1973年11月8日出生，汉族，户籍地上海市卢湾区。原告：康某某，男，1941年2月18日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：张盛，男，1971年2月11日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。第三人：韦韫玉，女，1942年8月15日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区凯旋路XXX弄XXX号XXX室，现住上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室。原告康洁、康某某与被告张盛共有纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加韦韫玉作为第三人参加诉讼，并于5月30日再次公开开庭进行了审理。原告康洁、康某某、第三人韦韫玉均到庭参加诉讼。被告张盛因吸食毒品于5月29日被上海市强制隔离戒毒所(以下简称强戒所)强制隔离戒毒，无法到庭参加诉讼。本院于6月14日至强戒所，向张盛出示第二次审理笔录，张盛表示对审理笔录无异议，坚持自己第一次的庭审意见。本案现已审理终结。康洁、康某某向本院提出诉讼请求：依法确认上海市徐汇区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋售房款人民币720万元中的240万元归康洁所有、240万元归康某某所有。事实和理由：上海市徐汇区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系原、被告共同共有。2015年10月8日，原、被告作为出售方与案外人顾某签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定系争房屋转让总价款为720万元。合同签订后，顾某分多次向被告支付了共计460万元款项。嗣后，买卖双方因房屋交接问题发生纠纷并涉诉，徐汇区人民法院作出判决[案号：(2016)沪0104民初8790号]，顾某将剩余260万元房款支付至法院，并涤除该房屋上的司法查封，现系争房屋已变更登记至顾某名下。两原告认为，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，被告已获得该房屋的大部分房款，却从未向两原告支付各1/3份额的款项，侵害了两原告的合法利益，故提起上述诉请。张盛辩称，不同意两原告的诉讼请求。系争房屋的实际所有人和居住人均为被告的母亲韦韫玉，出售系争房屋是为了替被告还债。2000年年底，张盛和康洁共同购买系争房屋，首付款40万元，系由张盛和康洁共同以现金支付，其中16万元是问岳母借的。后，张盛以自己的名义申请了40万元贷款，由张盛和康洁共同归还贷款约半年，此后，便由韦韫玉归还，直至贷款全部还清。之所以康某某的名字出现在系争房屋权利人之列，是因为康某某在单位分房中未分足面积，若将其名字写入，康某某便可以向单位申请补差，其后康某某是否实际领取该笔补差款项，张盛并不清楚。关于首付款40万元，韦韫玉已于2001年10月左右支付给康洁，但是后来未办理产权过户手续。系争房屋产权过户给顾某时，康洁曾要求韦韫玉出具承诺书，声明系争房屋上的债权债务均与康洁无关。第三人韦韫玉述称，不同意两原告的诉讼请求。系争房屋最初购入时康某某是否出资，第三人并不清楚。因2001年8月7日，第三人的丈夫去世，为换个居住环境，张盛、康洁转让系争房屋给第三人。第三人通过银行转账给康洁65万元，事后康洁还手写了一份明细单(金额总计为65万元)托张盛转交给第三人。购房资金包括第三人分别向弟弟韦某1、妹妹韦某2借款20万元、7万元，以及第三人与丈夫的存款积蓄。第三人曾提出要办理房产更名手续，但最终为了家庭和谐、避免张盛与康洁产生夫妻矛盾，实际并未办理更名手续。系争房屋一直由第三人居住，且由第三人负责还贷，通常以现金形式一次存入几个月的款项至张盛还款账户。因张盛欠高利贷，经济困难，第三人便同意以720万元的价格出售系争房屋给顾某，帮张盛还债。因系争房屋权利人并未登记为第三人，但实际上是由第三人买下来的，故第三人先后两次向顾某出具《担保承诺书》，承诺对系争房屋交易中发生的债务承担连带保证责任。2015年10月8日，张盛、康洁、康某某共同至房地产交易中心与顾某办理房屋过户手续。此后，康洁与张盛瞒着第三人办理了离婚手续。事后，张盛告诉第三人，康洁称只有办理离婚，才同意签字出售系争房屋。本院认定事实如下：康洁与张盛原系夫妻关系，康某某系康洁的父亲，韦韫玉系张盛的母亲。2000年12月21日，张盛、康洁、康某某(乙方、买方)与案外人上海弘运房地产发展有限公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定为800,000元。甲方于2000年12月27日、2001年1月17日、2月4日分别开具三张金额为240,000元、160,000元、400,000元的购房款发票。2001年8月14日，甲、乙双方签订《房屋交接书》，明确总房价款为800,000元，乙方已全部付清。同日，甲、乙双方共同向登记机关申请房地产转让、过户。后，系争房屋登记为张盛、康洁、康某某共同共有。关于房款支付，张盛称首付40万元系其与康洁共同以现金出资，其中16万元是向康洁的母亲借的；剩余房款40万元是以张盛的名义申请的贷款，贷款由张盛、康洁共同归还半年左右，此后一直由张盛的母亲韦韫玉归还。对此，康洁表示首付款系其与张盛共同出资24万，向康洁的父母借款16万元，组合贷款是用张盛的名义申请的，其中了用康某某的公积金贷款，康某某从未归还过贷款，康洁归还6个月贷款，并向贷款卡内打入了23,600元，其余的贷款均由韦韫玉归还。2001年8月，韦韫玉通过银行转账向康洁支付65万元。此后，康洁手写了一份明细清单载明：①购房款：支付40万元，按揭40万元(已支付23,600元)；②刻章20元，合同登记费、抵押登记费、存折开户费301元，保险费5,100元，有线网络费420元，宽带110元，管理费1,104元，维修基金4961.52元，垃圾清运费400元；③产证费用7,400元；④装修公司支付60,000元，另购87,000元；⑤煤气初装费800元，债券1,000元，保险费5元；⑥电话148元；⑦彩电15,380元，空调27,500元，热水器3,650元，脱排900元，浴霸1,280元，小管家1,450元，燃气灶具等1,400元；⑧沙发、茶几、沙发套5,300元。以上共计约65万元。另查明，系争房屋多年来由韦韫玉独自居住。2015年起张盛个人在外多次、大量欠债，并染上吸毒恶习。2015年10月8日，康洁、康某某、张盛(甲方、卖售人)与案外人顾某(乙方、买售人)签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定由乙方受让系争房屋，房地产转让价款为553万元，另须支付装修补偿款167万元，共计720万元。双方就付款方式、付款期限、房屋交付及验收交接、转让过户、违约金等内容做了明确约定。当日，在签订完买卖合同及补充协议后，康洁与张盛至民政部门登记离婚。双方在离婚协议书中约定：一、张某(子)于1999年5月18日出生，抚养权归女方，男方放弃婚后共有房产的产权份额作为孩子的生活费、医药费、教育费。二、双方共同财产分割：上海徐家汇路XXX弄XXX号XXX室及花桥圣心西环路XXX弄XXX号XXX室为产权房，男方放弃相应的产权份额归女方所有。剩余房贷有(注：应为“由”)女方承担。现有车辆宝马，牌照号为沪A6XXXX归女方所有，丰田凯美瑞牌照号为沪FSXXXX归男方所有。现有公司(上海欣盛记餐饮管理有限公司，及旗下四家门店归女方所有。女方自离婚后每月贴补男方人民币伍千元整。三、双方无债务。声明，双方均是有完全民事行为能力，对上述协议内容无任何异议。就系争房屋出售事宜，韦韫玉曾向顾某出具《担保承诺书》，载明：本人担保在凯旋路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖完全真实，产证因我儿子借款200万元，暂无(法)取回，在顾某买房支付叁佰万元后，若我方房屋买卖无法如期进行，我愿担保叁佰万的归还及承担该金额日千分之五的违约金。2016年1月26日，韦韫玉再次向顾某出具《担保承诺书》，载明：本人对出售房凯旋路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖完全符合买卖条件，对房产出卖方在履行合同协议中，承诺承担连带担保，并担保2016年2月20日前搬空出售房产，并交给顾某。嗣后，上述买卖合同在履行过程中发生纠纷，顾某于2016年3月诉至本院[案号：(2016)沪0104民初8790号，以下简称8790号案件]，要求张盛、康洁、康某某继续履行合同、交付房屋，并要求韦韫玉对上述债务承担连带责任。该案审理中，张盛、康洁、康某某提起反诉，要求解除合同，并要求顾某支付违约金。该案审理查明，顾某分别于2015年9月25日向张盛支付定金10万元、9月29日向张盛支付定金10万元、10月8日向张盛支付房款113万元和167万元、11月12日向张盛支付房款100万元、2016年1月21日向张盛支付房款55万元、2月28日向张盛支付尾款5万元。本院于2016年8月30日作出判决：一、顾某与张盛、康洁、康某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行(顾某于该判决生效之日起三日内支付张盛、康洁、康某某剩余房款2,600,000元)；二、上海银行股份有限公司漕河泾支行、张盛、康洁、康某某于该判决生效之日起三日内共同涤除上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室上设定的抵押物权；三、张盛、康洁、康某某该本判决生效之日起三日内涤除系争房屋司法查封，自该判决第二项抵押权及前述司法查封涤除后三日内，张盛、康洁、康某某与顾某依法至房地产交易中心办理交易过户手续，将系争房屋房地产权利人变更登记为顾某；四、张盛、康洁、康某某于该判决生效之日起三日内将系争房屋交付给顾某；五、驳回顾某其余诉讼请求；六、驳回张盛、康洁、康某某全部反诉诉请。本诉受理费减半收取计13,955元、保全费5,000元，共18,955元，由顾某负担75元，由张盛、康洁、康某某共同负担18,880元；反诉受理费减半收取计8,965元，由张盛、康洁、康某某共同负担。张盛、康洁不服上诉，2016年11月15日撤诉，该案已发生法律效力。2016年11月24日，顾某申请执行[案号：(2016)沪0104执5182号，以下简称5182号执行案件]。2016年11月，顾某又诉至本院[案号：(2016)沪0104民初33215号，以下简称33215号案件]，要求张盛、康洁、康某某支付逾期交房及过户违约金、延期交房补偿金及装修违约金，并要求韦韫玉对上述债务承担连带保证责任。本院于2017年2月14日判决：一、张盛、康洁、康某某于该判决生效之日起五日内向顾某支付2016年3月1日至2016年11月16日间逾期过户的违约金计180,090元；二、张盛、康洁、康某某于该判决生效之日起五日内向顾某支付2016年3月5日至2016年11月16日间延期交房的补偿金计70,500元；三、韦韫玉对张盛、康洁、康某某上述债务承担连带清偿责任；四、驳回顾某其余诉讼请求。案件受理费减半收取计5,133元，保全费5,000元，共10,133元，由顾某负担6,805元，由张盛、康洁、康某某共同负担3,328元。该案已发生法律效力。2017年3月20日，顾某申请执行[案号：(2017)沪0104执1280号，以下简称1280号执行案件]。又查明，案外人汪某于2016年3月诉至本院[案号：(2016)沪0104民初7544号，以下简称7544号案件]，要求张盛归还借款50万元。2016年2月28日，汪某分别转账汇款给张盛2笔10万元及2笔15万元，共计50万元。汪某与张盛约定于2016年3月1日前还款，利息按同期银行贷款利率四倍计算。诉讼过程中，汪某申请查封了系争房屋。本院于2016年6月7日判决：张盛于该判决生效之日起十日内返还汪某借款50万元。案件受理费8,800元、保全费3,020元，由张盛负担。该案已发生法律效力。另查明，顾某已将8790号案件的剩余房款260万元缴至本院账户，因系争房屋被7544号案件查封，为解除查封完成8790号案件确定的过户义务，在7544号案件的判决生效后，本院执行部门将剩余房款中的55万元支付给汪某，又将8790号案件中确定的应由张盛、康洁、康某某承担的诉讼费18,880元发还给顾某。另，33215号案件的判决生效后，执行部门将上述剩余房款中的250,918元发还给顾某。至此，5182号执行案件和1280号执行案件均已执行完毕。以上事实，除原、被告及第三人庭审陈述外，另有上海市不动产登记信息、上海市商品房预售合同、房屋交接书、发票、上海市房地产转让过户登记申请书、康洁手写明细清单、民事判决书、民事裁定书、自愿离婚协议书、离婚证等证据证实，本院予以确认。审理中，张盛、康洁、康某某均表示，就系争房屋的份额或房屋出售款如何分配无口头或书面约定。康洁还称，因张盛染上毒瘾和借高利贷，离婚前自己帮张盛归还了200-300万元的债务，故出售系争房屋一部分用于还债，一部分给自己，便与张盛两清了。张盛坚称，原、被告都明知系争房屋实际已归属韦韫玉，韦韫玉同意卖房帮其还债，出售时谁都没有提及房款分割。本院认为，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，处分共有的不动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，系争房屋登记为康洁、康某某、张盛共同共有，三人内部对份额并无约定。2015年10月8日，康洁、康某某、张盛共同同意并签字出售系争房屋，三人对处分共有财产取得一致意见。关于出售后的房款分割及归属，本案中并无证据表明共有人曾订有书面协议。本案的争议焦点在于系争房屋出售款应如何分配。康洁、康某某主张其二人应各取得出售款的三分之一；张盛认为出售房屋是全家协商一致为帮其还债而为，虽未有书面约定，但康洁、康某某都明知房屋实际权利人为韦韫玉，并同意出售款全部归张盛所有。从本案已查明的诸多事实分析，首先，康洁、康某某在明知张盛已沾染恶习、欠了巨额高利贷的情况下，出售房屋时却与顾某约定把其支付的大部分(高达460万元)房款交由张盛，使自己对房屋的所有权益处于巨大的风险中；其次，签订系争房屋买卖合同后当日，康洁与张盛离婚签订协议书，协议书对其余两套共有房产归属作了详细约定，却对系争房屋的出售款分割只字未提；再者，系争房屋的实际权益若与韦韫玉无关，出售时却两次要求韦韫玉出具承诺书，并作了300万元担保；最后，系争房屋自出售、涉诉、查封前后历时近两年时间，康洁、康某某才第一次提出主张分割出售款，均有违常理且严重不合逻辑。综合以上分析，本院认为张盛的说法更接近事实真相。本院认定三人在出售系争房屋时对售房款的归属已达成一致意见，即将售房款全部用于偿还张盛的个人债务。康洁、康某某现提起诉讼要求重新分得售房款，有违诚信，本院难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条的规定，判决如下：驳回康洁、康某某的诉讼请求。案件受理费减半收取计22,600元，由康洁、康某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一八年六月二十六日书记员 卜雯婷附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。