福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初492号 原告：中国人民武装警察部队宁德支队，住所地福建省宁德市蕉城区鹤峰路16号。 法定代表人：张声宏，职务：支队长。 委托代理人：胡振鼎，福建惠尔律师事务所律师。 委托代理人：雷晔滢，福建惠尔律师事务所律师。 被告：黄诗立，男，1963年1月5日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托代理人：周小洪，福建泰和律师事务所律师。 原告中国人民武装警察部队宁德支队（以下简称“宁德武警支队”）与被告黄诗立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民武装警察部队宁德支队的委托代理人胡振鼎、雷晔滢，被告黄诗立及其委托代理人周小洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁德武警支队向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即向原告支付拖欠的租金人民币122444元及逾期支付租金的违约金（2017年1月份起至12月份每月租金24488.83元的违约金从每月1号起按每日千分之三计算，其中计算至2018年5月10日的违约金总和为289605元，后续违约金继续计算）。二、请求判决被告赔偿原告律师代理费损失人民币8000元。 事实和理由：2011年12月2日，原、被告签订《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武闽【2011】160071，以下简称“原合同”）。原合同第一条约定，被告承租原告位于宁德市蕉城区房屋（坐落号：武后闽字第××号）。出租房屋建筑面积3781平方米，场地面积601平方米。第四条约定租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。第五条约定第一年年租金20万元，之后每年在上年度租金基础上递增8%，租赁期限内的租金总额为11173320元，租金按月付，于上个月月底的前十日内转账交付下个月租金给原告。第十三条约定被告逾期支付租金，每逾期一日，承担滞交租金总额的千分之三的违约金。 上述合同期满后，自2017年1月1日起被告继续承租原告的房屋，原告没有异议，双方没有签订书面租赁合同。但此后至2017年12月30日双方租赁关系终止时的租金，被告分文未付。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，2017年的租金金额、付款时间及违约责任应按原《武警部队房地产租赁合同》第五条、第十三条执行，被告拖欠2017年全年租金293866元。 另，原告返租被告上述租赁房屋中的二至四层公寓房，其中租金171422元未付给被告。 双方应付租金相抵扣后，被告拖欠原告租金122444元。原、被告各自承担的租金是直接支付给对方的，因此，被告应按合同约定的租金金额支付租金，并承担因逾期支付租金的违约金至付清租金之日止，即：2017年1月份起至12月份每月租金24488.83元的违约金从每月1号起按每日千分之三计算。经催讨，被告拒不履行付款义务，为此特委托福建惠尔律师事务所将被告诉至贵院，由此产生的律师代理费8000元的损失依法也应由被告承担。 黄诗立辩称：该租赁合同已于2016年12月31日届满，租赁关系自动终止，其在2017年期间并没有租赁该房屋，原告的诉讼请求没有依据，应当依法予以驳回。原告所主张的违约金日千分之三，达到月息9分，如果法院判决被告要承担违约责任，该违约金过高，请求法院依法予以调整并按照同期银行借款年利率6厘计算较为合理。同时，原告在诉状中所主张的2017年租金在2016年的基础上递增8%，这一计算方法也是没有依据的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对争议的原租赁合同届满后被告黄诗立是否仍继续使用租赁物的问题。宁德武警支队提供《租赁终止协议》一份，以证明原租赁合同届满后，黄诗立仍继续使用租赁物，直到双方签订了租赁终止协议时，租赁关系才终止。黄诗立认为，该《租赁终止协议》真实性无异议，但终止协议所终止的协议是双方之间签订的《联建与承包合同书》，该房屋租赁合同到期后自动终止，无需再签订终止协议。 本院经审查后认为，首先，《租赁终止协议》中约定的停止项目包括本案房屋租赁合同所涉的房产。根据《租赁终止协议》的内容，双方签订该协议的目的是就位于宁德市蕉城区机关营区北侧租赁项目停止经营进行协商，而并非仅针对《联建与承包合同书》的终止。其次，若原房屋租赁合同届满后，黄诗立未继续使用该租赁物，而双方又在将近一年后就终止事项签订协议，不符合常理。根据原租赁合同约定，合同届满期限为2016年12月31日，届满后合同自动终止，而双方在2017年11月15日签订租赁终止协议可反证黄诗立在合同届满后仍继续使用原租赁物。综上，能够认定原租赁合同届满后被告黄诗立仍继续使用租赁物，且宁德武警支队未提出异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 1.原告宁德武警支队与被告黄诗立于2011年12月2日签订《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：（1）被告黄诗立承租原告位于宁德市蕉城区房屋（坐落号：武后闽字第××号），出租房屋建筑面积3781平方米，场地面积601平方米。（2）租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。（3）第一年年租金20万元，之后每年在上年度租金基础上递增8%，租赁期限内的租金总额为11173320元，租金按月付，于上个月月底的前十日内转账交付下个月租金给原告。（4）若被告逾期支付租金，每逾期一日，承担滞交租金总额的千分之三的违约金。 2.合同期限届满前，即2016年12月31日之前，原、被告之间的租金已两清。 3.合同期限届满后，黄诗立继续承租该房屋，宁德武警支队没有提出异议，嗣后，原、被告双方于2017年11月15日签订了《租赁终止协议》，约定黄诗立在2017年12月30日前必须停止一切经营活动，并将租赁房产和场地交还原告。 本案争议的焦点为：1.被告黄诗立拖欠租金的数额如何计算；2.是否应计算违约金。 本院予以分析、认定如下： 关于争议焦点一： 原告宁德武警支队认为，黄诗立拖欠2017年全年租金293866元（2012年租金为20万元，每年递增8%，至2017年年租金为293866元），扣除原告返租该房产的租金171422元，二者相抵扣，黄诗立拖欠原告的租金为122444元。 被告黄诗立认为，假设被告应支付租金的情况下，2017年的租金在2016年的基础上递增8%也没有依据，因此2017年双方并没有签订合同，租金至多按2016年度的租金计算。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。也就是说，租赁期间届满，承租人仍继续对租赁物进行使用收益，出租人亦不反对，当事人有此行为即可以推定双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新。但在这种情况下，当事人之间的定期租赁更改为不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除合同。 本案中，原房屋租赁合同已于2016年12月31日届满，2017年1月1日后，被告继续承租该房屋，原告并不反对，租赁期限得以延续，但双方对于租金数额并未达成新的合意，根据上述规定，可参照原租赁合同计算租金，但根据原租赁合同无法得出2017年租金应在2016年基础上递增8%的结论，原告也未能举证证明，故2017年的租金应仍参照2016年度的标准计算，即年租金为272100元。根据原告自认，2017年期间，原告向被告返租该房屋，拖欠一年租金171422元，二者相互抵扣后，黄诗立拖欠租金为100678元，另外根据原租赁合同第十二条第二款，原告因非军事需要需要提前解除合同的，应当提前三个月通知被告，原告按被告实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金作为搬迁费用，因此本案原告实际计收的租金中应扣除两个月的租金即45350元，综上，可以认定被告应支付给原告的租金数额为55328元。 关于争议焦点二： 原告宁德武警支队认为，根据合同约定，逾期未付租金的应支付逾期租金的日千分之三的滞纳金，被告累计拖欠2017年一年的租金，故从2017年1月份起至12月份每月租金24488元的违约金从每月1号起按每日千分之三计算。 被告黄诗立认为，原告主张违约金依据不足，即使法院支持违约金的数额亦过分高于原告的损失，应予调低。 本院认为，首先，当事人在合同中约定违约责任（包括违约金）的目的在于督促双方按照合同约定全面的履行义务，平衡双方的利益，促进交易，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，2017年双方存在的租赁合同系不定期租赁合同，对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，收取违约金不符合违约责任的立法本意。其次，原合同届满后，被告对原告继续使用租赁物的行为予以默认、不持异议，其对于被告拖欠租金的行为是明知的，也未进行催讨，收取违约金亦不符合双方在当时内心意思。第三、现有的证据亦无法得出2017年租金应按日千分之三支付违约金，原告要求被告支付违约金没有事实依据。综上，对于2017年的租金不应当计算违约金。 综上，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。黄诗立未能依约支付租金，至今拖欠原告租金55328元未付，事实清楚，本院予以确认。原告要求被告支付实现债权的费用8000元，因双方在合同中并未约定实现债权费用的负担，其要求承担该费用，依据不足，本院不予支持。原告诉请中合理的部分，本院依法予以支持。黄诗立部分辩解依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、黄诗立应于本判决生效后3日内支付其拖欠中国人民武装警察部队宁德支队的租金55328元。 二、驳回中国人民武装警察部队宁德支队的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7602元，减半收取3801元，由原告负担3300元，由被告黄诗立负担501元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  孙长斌 二〇一八年六月十九日 书记员  陈 炼 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。