杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初6432号 原告：黄希廉，男，1971年6月11日出生，汉族，住广东省广州市东山区。 委托诉讼代理人：李志艳、余翔宇，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告：堡盈房地产（杭州）有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区。 法定代表人：陈国邦，董事长。 委托诉讼代理人：王军、廖文燕，浙江六和律师事务所律师。 原告黄希廉诉被告堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法由审判员周培芳独任审判，后因案情复杂，又转为普通程序，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李志艳，被告堡盈公司委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄希廉诉称：2015年8月5日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买坐落杭州市下城区室商品房，建筑面积87.94平方米，总价款人民币3672950.61元；并约定被告应于2017年3月30日前，取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》或土地使用权证明，及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》，交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记。合同签订当日前，原告合计支付了首期购房款人民币1101232元，并依约按时办理完毕银行贷款手续，银行也根据贷款合同向被告支付了剩余房款。2016年12月21日原告收到被告《入伙通知书》后，向被告缴清了因面积差增缴的购房款21718.61元，并按约办理了领房手续，缴纳了新建物业专项维修资金及物业管理费。2017年3月30日至今，原告多次向被告要求提供办理不动产权属证书所需的全部材料，但截至今日，被告仍未向原告交付任何有关上述材料。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务，但被告未在约定期限内交付办理不动产权属证书所需的材料，导致原告未能按合同约定办理产权登记，被告的上述行为已构成违约。依据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条第四款第二项约定：被告不能在前款约定期限内交付权属证书或登记证明，自约定日期起90日以后，仍未交付上述材料的，若原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款每日万分之二的违约金。故诉请判令：1.被告向原告交付办理不动产权属证书所需的全部材料；2.被告向原告支付违约金74928.19元（以已交付房价款按每日万分之二的违约金计算，自合同约定日期2017年3月30日暂算至2017年7月10日），并继续支付原告违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止；3.被告向原告支付资金占用期间的利息损失（以被告应付违约金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自原告实际收到权属证书之日计算至被告实际付款之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。 被告堡盈公司辩称：被告未能按期向原告提供案涉房屋权属初始登记证书的原因是房屋存在包阳台、包设备平台等情况导致土地验收无法通过，从而致使房屋初始登记无法办理。包阳台等违建行为是原告委托被告代为实施，法律后果应当由原告承担。本案所涉户型整改直接导致房屋的实际使用面积变大且直接提升了房屋使用人即本案原告的舒适感，在享受既得利益的情况下，原告亦应承担相应的风险及法律责任。其次，交付房屋权属证书在商品房交易中为出卖方的附随义务，且该义务未能履行并非因被告原因所导致。同时在司法实践当中，即使开发商未履行合同主要义务及按期交房，亦仅按照同地段同档次的房屋租金作为赔偿标准并予以相应的调整。本案中案涉房屋已经交付原告正常使用，满足居住功能，原告并无实际损失，合同约定的违约金过高，纵然法院认定被告须对逾期办证承担一定责任，对违约金也应参照同类房屋租金标准予以调低。 原告黄希廉向本院提交以下证据： 1.《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》，欲证明原、被告签订商品房买卖合同的事实； 2.销售不动产统一发票、浙江增值税普通发票，欲证明原告已按约支付全部房款的事实； 3.浙江增值税普通发票、收据，欲证明原告已按期收房的事实； 4.样板房书房照片、宣传资料，欲证明被告在销售前就已对房屋结果改造进行了策划，并以此作为售房宣传，并非原告主动委托改造。 被告堡盈公司向本院提交以下证据： 1.《竣工验收备案表》，欲证明案涉房屋已竣工验收合格且符合购房合同所约定房屋交付条件； 2.《商品房交接书》，欲证明被告已按约将案涉房屋交付给原告； 3.《君玺公寓整改户型委托书》，欲证明本案原告委托被告对案涉房屋进行整改； 4.《杭州市下城区城市管理行政执法局通知书》，欲证明案涉房屋存在“包阳台”、“包设备平台”等施工整改行为，导致杭州市下城区城市管理行政执法局要求拆除相应的违法建筑物并恢复原状的事实； 5.《土地复核验收合格证》，欲证明案涉项目土地已经在杭州市国土资源局下城分局复核验收合格，且杭州市国土资源局已于2017年10月20日受理了被告的不动产登记申请； 6.《不动产登记结果告知单》、《不动产登记清单》，欲证明案涉房屋已经取得了国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，具备了办产权证的条件； 7.房屋权属转移登记材料申领通知书及EMS邮寄凭证、EMS查询记录，欲证明被告已书面通知原告领取案涉房屋权属转移登记资料，原告已收到被告所寄发的《【君玺公寓】房屋权属转移登记材料申领通知书》； 8.短信发送通知，欲证明被告已于2017年10月27日通知原告案涉房屋初始登记权属证据并告知办理申领手续的事实。 上述证据经庭审出示，当事人发表质证意见如下：被告对原告提交的证据1、2、3三性无异议；对证据4三性均有异议，认为原告所提交的照片及宣传资料并未显示为案涉房屋或案涉项目，且并未盖公章，与本案并无任何关联。原告对被告提交的证据1、2真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅能证明房屋的交付情况，与原告所述的违约办证无关，无法支持被告的答辩内容；对证据3的形式真实性无异议，关联性有异议，该委托书应当结合买卖合同进行认定，并非原告真实意思表示，是被告统一制作的格式文件；对证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该通知并未说明是“包阳台”、“包设备平台”等施工整改行为造成，仅仅是指出建设与规划不一致；对证据5，真实性、合法性无异议，涉案房屋在未拆除的情况下能够验收通过，恰恰说明不是“包阳台”、“包设备平台”等行为导致办证逾期的，涉案房屋符合复核验收的要求；对证据6-8，三性均无异议。本院认为，原、被告提交的证据均客观真实，与案件事实相关，相关证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：位于杭州市交叉口“九龙仓君玺”楼盘系被告堡盈公司建设开发的精装修房地产项目。在房屋预售过程中，被告在宣传册（页）中推出了户型图，其中部分户型对原规划为设备平台、阳台的部分改建并入室内的情况进行了标识。2015年8月5日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》约定：原告向被告购买坐落于杭州市下城区商品房，建筑面积87.42平方米，总价款3651232元，其中包含全装修总价437100元。被告应于2017年3月30日前将取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》或土地使用权证明，及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记。被告不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，约定日期起90日后，如原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款每日万分之二的违约金。合同附件房屋平面图中标识该户型有两个阳台。双方同时签订《补充协议》，约定作为商品房买卖合同的修改与补充，双方特别约定本合同约定的总房价款，除了合同约定的总建筑面积差异因素外，不再做任何变动，原告同意产权登记时以本合同约定的总房价作为缴纳各项费用的基数。当产权登记面积与合同约定面积的误差的达到约定的退房条件时，原告有权在被告通知后15日内决定是否退房，逾期则视为放弃权利。原告在签订合同当日支付首付款1101232元，其余房款2550000元再通过银行贷款的方式一次性支付。双方承诺合同中提供的联系地址真实有效，且所列联系地址系送达地址，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件签收日为送达时间。收件人不签收的，同城以特快专递发出后第二日为送达日，异地以特快专递发出后第三日为送达日。合同签订后，原告按约支付房款。2016年12月26日原、被告签订《商品房交接书》，确认被告交付给原告的君玺公寓1幢1单元301室商品房建筑实测面积为87.94平方米，房屋总价款3672950.61元原告已经支付完毕。2017年5月5日杭州市下城区城市管理行政执法局对被告发出《整改通知书》，认为案涉楼盘的建设行为未在杭州市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致。2017年10月20日杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发土地验收合格证，同日杭州市国土资源局通知被告可以办理案涉房屋在内的房屋所有权首次登记。2017年10月26日杭州市国土资源局向被告核发了《不动产登记结果告知书》，告知包括案涉房屋在内的房屋已于2017年10月26日物权登记，不再另行颁发不动产权证书。2017年10月27日，原告收到被告关于案涉房屋已取得房屋初始登记权证书的短信。2017年10月28日原告收到被告寄出的《房屋权属转移登记材料申领通知书》。 此外案件审理过程中被告提交了由原告2015年8月5日出具的《君玺公寓整改户型委托书》，该委托书载明：本人于2015年8月5日与贵公司签署《商品房买卖合同》购买1幢1单元301室房屋，交付标准为精装修。现本人委托贵公司在房屋装修阶段对房屋结构进行整改，本人对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的认识并承诺自行承担整改引起的相关责任。房屋最终交付时房屋结构以本协议附件整改目标图纸为准，《商品房买卖合同》附件一图纸不作为交付标准。 本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告不能在约定期限内交付权属证书的事实清楚，虽然原、被告在合同中对于被告逾期提供办证条件应承担违约责任的约定明确，但由于在该约定之外，原告还向被告提交了《整改户型委托书》，在明确房屋最终交付标准的同时，认可对房屋结构进行整改是原告委托被告实施，并愿意自行承担因“整改”导致的责任，故而产生争议。对此，首先原告对于被告提出的逾期原因是由于案涉房屋在内的“整改”行为所致并不认可。而结合杭州市下城区城市管理行政执法局《整改通知书》、杭州市国土资源局的《复函》及实地踏勘的情况，本院认为被告改变规划，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属证书不能如期取得的事实足以认定，而对该整改行为，原告出具愿意自行承担责任的委托书，故该委托书是否构成对合同约定违约责任的变更是本案的主要争议焦点。结合委托书内容，原告承诺因委托的整改行为导致的责任自行承担，在委托书中没有直接写明原告愿意因此免除被告逾期提供办证条件的违约责任。该委托书格式由被告提供，如果要免除自己的责任，被告就应明确向原告说明并取得原告同意，但根据委托书内容，无法得出该结论，故被告以原告出具该委托书为由认为不需再承担相关违约责任的意见无法成立。提供办证条件始终是房屋开发商应向业主履行的合同义务之一，未能如约承担该合同义务，则应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因在合同履行过程中，除被告在房屋预售阶段即以户型“整改”作为亮点进行宣传，并实际实施完成了“整改”行为，存在过错外，原告作为业主，本应自觉遵守相关法律规定，却委托被告将阳台改造并入室内，也存在一定过错，亦应承担相应责任。且对应承担的责任原告自己也在委托书中进行过承诺，故据此本院酌情减轻被告应承担的违约责任，判令被告承担合同约定违约金额的百分之六十（3672950.61×每日万分之二×102×60%），以后以此标准继续计算至收到通知的前一日，即2017年10月26日，对原告超出部分的违约金请求不再支持。合同约定违约金额为按日向原告支付已付房价款每日万分之二的违约金，其标准并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，且该违约责任的性质并不是对逾期交付房屋违约责任的约定，被告以房屋早已交付，原告不存在实际损失，有损失也应参照同类地段租金作为衡量标准对违约金进行调整的意见无法成立，本院不予采信。原告已收到被告的通知，对照合同约定内容，被告已经全部履行协助义务，原告继续要求被告交付办理不动产权属证书所需材料的请求缺乏依据，本院不予支持。原告主张违约金产生的利息损失缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄希廉违约金44956.92元（暂计算至2017年7月10日，此后以房款3672950.61元为基数按每日万分之一点二计算至2017年10月26日止）； 二、驳回原告黄希廉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1673元（原告已预交），由原告黄希廉承担669元，被告堡盈房地产（杭州）有限公司负担1004元。 原告黄希廉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  周培芳 人民陪审员  郭凤珍 人民陪审员  黄 霞 二〇一八年六月二十八日 代书 记员  章颐灵 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-11-?