广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终6841号 上诉人（原审被告，反诉原告）：廖财德，男，汉族，1971年2月28日生。 委托诉讼代理人：陈朝阳，广东一龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶浪浪，广东一龙律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告，互诉被告）：刘国平，男，汉族，1965年12月29日生。 委托诉讼代理人：徐瑞蔚，国信信扬（深圳）律师事务所律师。 委托代理诉讼代理人：方山，国信信扬（深圳）律师事务所律师。 上诉人廖财德与被上诉人刘国平因占有物返还纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖财德上诉请求：撤销(2015)深龙法民三初字第280号民事判决第一、二、四项，并依法改判:1、刘国平补偿廖财德所建仓库等建筑物的造价141687元;2、刘国平承担本案一审、二审诉讼费和鉴定费。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、刘国平诉请返还的建筑物应经过行政部门的前置认定，一审法院无权直接作出处理。一审中，刘国平请求廖财德返还涉案建筑物，可见刘国平的诉讼请求涉及到涉案房屋的物权归属问题。根据一审查明的事实，涉案房屋未经过合法的报批报建手续，而对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家相关行政机关的职权和范围，该建筑物是否为违章建筑，应由相关行政主管部门作出认定和处理，一审法院不能直接作出直接认定。故一审法院审理该案的前提还不明确，该请求不属于法院的审理范围，应当驳回。 二、涉案加建的建筑物是刘国平同意和许可的，合同解除后，刘国平应当对廖财德花费的扩建费用予以补偿。刘国平在一审称涉案建筑物未经过其而同意擅自搭建的理由不能够被采信。事实上，涉案建筑物是经过刘国平的口头许可，廖财德才在承租刘国平的物业上扩建的配套设施，该建筑物原来是作为廖财德的仓库使用的。且该建筑物是长期存在的，已有多年，刘国平不可能不知情，直至提起诉讼之日起刘国平一直未向廖财德提出过任何异议。假设涉案建筑物是未经过刘国平的同意而建造的，那么为何在这么长的一段时间里面，刘国平没有向廖财德提出异议或解除与廖财德之间的租赁合同。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十四条第二款的规定，对于涉案建筑物未办理合法的报批报建手续的，扩建费用由双方按照过错分担。因刘国平知情并且允许廖财德加建仓库，对廖财德花费的扩建费用亦存在过错，应当分担部分扩建费用。因刘国平要求返还涉案建筑物，且该建筑物己由刘国平实际管理、利用，依据上述解释的规定，对于涉案建筑物刘国平应当折价补偿廖财德。 三、涉案建筑物已由刘国平向承租人收取了租金，何谈廖财德须支付占用使用费的问题?何谈返还问题?在纠纷发生后，刘国平把涉案建筑物用于出租收取的租金，应当返还给廖财德，廖财德将另行主张权利。在争议发生后，刘国平通过断电断水等措施，己迫使承租人向其支付租金，涉案建筑物己由刘国平实际控制。但因为刘国平未支付补偿，涉案建筑物未经有关政府部门处理确权，所以，廖财德认为刘国平的占有并不合法，还存在争议，不书面确认同意移交给刘国平。但事实上，涉案建筑物已由刘国平在收取租金，己由刘国平占有使用。因为涉案建筑物是由廖财德投资建设，廖财德对涉案建筑物自然享有权利，一审判决混淆土地使用权和建筑物的物两个不同的概念，认为没有土地使用权就没有建筑物的物权，这是对物权法的错误适用。而且投资建筑涉案建筑物时，廖财德是通过租赁的方式合法占有土地使用权的。 二审庭审中，廖财德补充称：一、涉案的临时建筑物是否为违章建筑，应由行政主管部门认定并作处理。法院不能越权作出认定。如果是违章建筑，刘国平只能举证投诉要求拆除，不能要求返还。廖财德加建的临时性建筑物，其物权本来就不属于刘国平，刘国平没有法律依据可以要求获得该临时性建筑物的物权。刘国平只能要求廖财德恢复原状，廖财德也同意拆除所加建的临时建筑物，如果法院判决该建筑物归刘国平所有，这对刘国平来讲属于不当得利，而且把违章建筑变相合法化。二、临时性建筑物的土地使用权并不属于刘国平，实际上是两栋建筑物之间的公共通道，这在附近相邻的建筑物都可以看出来，这些通道本来可以供行人、车辆通行的，只是因为廖财德加建了导致占用了公共土地。而涉及到土地使用权争议应当由行政主管部门认定，法院不应当越权进行处理和认定。 刘国平辩称：一、廖财德与刘国平签订租赁合同项下的租赁物并不包含廖财德违法加盖临时建筑所占用的土地，廖财德未经刘国平的同意自行在刘国平拥有土地使用权的土地上加盖违法建筑，并用于出租牟利，已构成对刘国平合法财产权益的侵权，刘国平依法有权要求廖财德返还土地，并支付土地占用费。二、廖财德混淆了扩建和违建的概念，廖财德在本案中实施的行为属于违法加盖建筑，而非在原有建筑物的基础上进行扩建，并且廖财德违法加盖建筑物并没有取得刘国平的同意。因此，本案不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定。三、廖财德要求刘国平对其加盖的违法建筑进行赔偿或者补偿，不仅没有法律依据，也有违诚实信用原则，廖财德请求刘国平对其侵权行为进行赔偿或者补偿，无论在法律上还是道义上都不应被支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。 刘国平向一审法院提出诉讼请求：1、廖财德立即停止侵权并将刘国平拥有的位于平湖街道XX社区XX街XX号宗地号XXXX项下侵占的土地500平方米及地上仓库建筑物返还给刘国平；2、廖财德赔偿侵占土地给刘国平造成的损失88000元；3、廖财德承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，刘国平委托湖南省地质测绘院深圳分院对土地进行测绘，刘国平变更诉讼请求为：1、廖财德立即停止侵权，将刘国平拥有的位于平湖街道XX社区XX街XX号宗地号XXXX项下侵占的土地427.84平方米及所搭建的铁皮房返还给刘国平；2、廖财德赔偿侵占土地给刘国平造成的损失132000元；3、廖财德承担本案的诉讼费用。 廖财德反诉请求：1、刘国平补偿廖财德所建仓库等建筑物的造价30万元（以评估价为准）；2、本案诉讼费用由刘国平承担。本案审理过程中，廖财德第1项反诉请求变更为141687元。 一审法院认定事实：2004年6月1日，刘国平与廖财德签订一份《租用房屋合同书》，合同约定：刘国平将位于深圳市龙岗区平湖镇XX村（平湖机关幼儿园旁边）二栋楼房出租给廖财德使用，租期期限10年，自2004年6月1日至2014年5月30日，前五年每月租金为23000元，后五年每月租金根据周围实际情况，双方协商解决，租金上下浮动在10%以内。廖财德于每月15日之前交付租金，刘国平收取廖财德押金5万元。所有水、电费按照当地供水、供电部门规定缴费。廖财德如果租满10年，刘国平应该在最后3个月免租金给廖财德使用，不再收任何房租费用（2014年6月1日至8月30日为免租期）。 刘国平与廖财德签订租赁合同后，刘国平按照合同约定交付了租赁物给廖财德使用。租赁期间，廖财德在涉案厂房旁边空地上搭建了铁皮房等临时建筑，并将该临时建筑出租给案外人使用。2014年8月30日租赁合同约定的租赁期及免租期到期后，廖财德搬离了合同租赁的厂房，但由于双方对铁皮房及相应土地存在争议，廖财德未将该土地交还给刘国平，遂产生本案纠纷。 另查明，2007年6月11日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向刘国平颁发了《房地产证》（深房地字第××号），该证确认位于龙岗区平湖街道XX村XX街XX号厂房的权利人为刘国平，宗地号为XXXX，宗地面积为1422.78平方米，土地用途为工业用地，使用年限为50年，从1999年3月5日至2049年3月4日止，厂房建筑面积为1294.14平方米。 2014年12月14日，湖南省地质测绘院深圳分院作出一份《深圳市龙岗区用地红线房屋测点报告》，根据该报告结论，龙岗区平湖街道XX社区XX街XX号XXXX号宗地范围内厂房实际占地范围外属于刘国平的土地面积为427.84平方米（389.57平方米+38.27平方米）。 另说明，1、刘国平提供一份廖财德与案外人袁X华于2013年1月1日签订了《租用房屋合同》（复印件），以证明廖财德将搭建的仓库出租给案外人使用，租赁期限为2013年1月1日至2014年12月30日，第一年租金3800元、第二年租金4000元。2、刘国平提供两份收款收据（复印件），以证明廖财德2014年9月1日收取案外人一楼仓库租金4000元、2014年1月1日收取电白餐厅房租2200元。3、刘国平提供一份由案外人陈X于2015年8月19日出具的证明，内容为其于2010年2月至2014年8期间租用XX街XX号第三间房用于经营餐馆，每月租金为2000元至2200元。庭审后，刘国平对其诉讼请求第2项诉讼主张的廖财德赔偿侵占土地给刘国平造成的损失132000元作出说明，认为在廖财德在履行租赁合同期间未经刘国平同意擅自搭建铁皮房，并将其中389.57平方米出租给袁X华，2013年租金为3800元/月，2014年租金为4000元/月，租金共计88000元（2013年1月租金2000元、2月份免租）。廖财德将38.27平方米出租给陈X刚，2012年2月至2014年8月的租金为2200元/月，租金共计44000元，两项合计132000元。 2017年3月25日，深圳市鹏盛星辉资产评估事务所作出深鹏盛评字[2017]第018号《报告书》，对涉案土地上的仓库等建筑物价值的评估结论为141687元。 庭审中，一审法院征求双方意见，是否同意在一审法院组织下对涉案的土地及地上建筑物进行移交，廖财德表示不同意移交，同时廖财德亦不同意自行拆除相关地上建筑物。 一审法院认为，刘国平与廖财德之间签订的《租用房屋合同书》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。根据房地产权证书确认，刘国平对宗地号为XXXX号1422.78平方米土地拥有合法使用权和厂房拥有合法所有权，同时该宗地范围包括厂房旁边的涉案空地。根据测绘报告显示，厂房周边属于刘国平的土地面积为427.84平方米。廖财德签订租赁合同并使用租赁厂房期间，自行在厂房旁边的空地上加盖临时建筑，因该建筑无合法报批报建手续，属于违法建筑。合同到期后，廖财德理应拆除相关违法建筑，将涉案土地及厂房一并返还给刘国平，但廖财德仅在合同到期后将厂房移交给刘国平，而未将厂房周边属于刘国平的土地返还给刘国平，该行为构成了违约。故刘国平起诉请求廖财德返还该土地，符合法律规定，一审法院予以支持，廖财德应将该土地恢复原状，并返还给刘国平。 关于刘国平主张的132000元损失问题，刘国平明确该损失为廖财德在2013年1月至2014年12月期间的租金收入。而双方合同到期时间为2014年8月30日（含免租期），合同到期后，廖财德理应拆除涉案土地的相关违法建筑、恢复原状后将土地交还给刘国平，但廖财德未返还，应支付占用期间的占用费，故损失应从2014年9月1日起计算，参照市场指导价标准，一审法院酌定占用费为3000元/月，故廖财德应支付2014年9月1日至12月31日期间占用费12000元。对于2015年1月之后的占用费，因刘国平未主张，本案不予处理。 关于廖财德反诉主张该临时建筑造价损失问题，首先，合同中并未约定廖财德可自行在厂房周边空地上搭建临时建筑，廖财德也未证明其搭建行为有得到刘国平同意。因租赁合同约定的租期已经到期，廖财德理应将厂房及土地返还给刘国平，合同未约定刘国平在收回土地时需就地上建筑物对廖财德进行补偿。其次，因该建筑物无合法报批报建手续，属于违法建筑，故对出租人而言其在土地收回之后亦无法对涉案建筑物进行合法的利用，因此，刘国平与廖财德之间并不构成不当得利关系，廖财德不能据此请求补偿。故对于廖财德要求刘国平对建筑物进行补偿的请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、廖财德应于判决生效后三十日内将位于深圳市龙岗区平湖街道XX村XX街XX号宗地号为XXXX号土地范围内厂房旁的土地返还给刘国平（具体土地范围以国土部门确定的宗地图红线范围为准）。二、廖财德应于判决生效后十日内支付刘国平土地占用费12000元。三、驳回刘国平的其他诉讼请求。四、驳回廖财德的反诉请求。如果廖财德按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2940元，反诉案件受理费2900元，评估费20000元，合计25840元，由刘国平负担2000元，廖财德负担23840元。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审法院已认定廖财德签订租赁合同并使用租赁厂房期间，自行在厂房旁边的空地上加盖临时建筑，因该建筑无合法报批报建手续。因廖财德没有证据证明在加建该违法建筑物时经过刘国平的同意，合同到期后，刘国平有权要求廖财德拆除相关违法建筑，并将涉案土地及厂房一并返还给刘国平。但廖财德仅将厂房移交给刘国平，而未将厂房周边加建的违法建筑物所占土地返还给刘国平，该行为构成了违约。一审判决廖财德返还该土地，符合法律规定，廖财德上诉称一审判决其返还违法建筑物应经行政部门的前置认定，法院无权直接做出处理的理由，于法无据，本院不予支持。 廖财德上诉请求刘国平应当对其扩建费用予以补偿，对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，刘国平与廖财德签订的房屋租赁合同，双方对于涉案厂房旁边空地并没有约定廖财德可搭建临时建筑，在没有证据证明廖财德搭建建筑物时经过刘国平同意的情形下，按照上述规定，廖财德请求刘国平对扩建费用予以补偿，没有法律依据，其上诉理由不能成立。 廖财德上诉称不应支付2014年9月1日至12月31日期间的房屋占用使用费的问题。双方合同到期时间为2014年8月30日（含免租期），合同到期后，廖财德理应拆除涉案土地的相关违法建筑、恢复原状后将土地交还给刘国平，但廖财德未拆除涉案土地的相关违法建筑、恢复原状故廖财德应支付占用期间的占用费，一审法院参照市场指导价标准，酌定占用费为3000元/月，廖财德应支付2014年9月1日至12月31日期间占用费12000元，并无不当，其上诉理由不能成立。 综上，廖财德的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3373.74元，由廖财德负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年六月二十五日 书记员 李开宇（兼）