成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0106民初3594号原告：成都市鑫金资产投资经营有限公司，住所地：成都市金牛区光荣路19号。法定代表人：袁悦,总经理。委托诉讼代理人：魏刚华，男，1969年5月2日出生，汉族，住成都市金牛区，公司资产经营部经理。委托诉讼代理人：李玲，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被告:四川卓达科技有限公司，住所地：成都市金牛区金房苑横街7号3幢1-2层。法定代表人：刘光文，执行董事。委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑德强，四川公生明律师事务所律师。第三人：中国人民解放军四川省成都市金牛区人民武装部，住所地：成都市金牛区光荣路34号。法定代表人：朱建军，部长。委托诉讼代理人：王改革，男，1981年1月26日出生，汉族，系成都市锦江区人民武装部军事科（少校）参谋。委托诉讼代理人：刘思来，北京炜衡（成都）律师事务所律师。原告成都市鑫金资产投资经营有限公司（以下简称“鑫金公司”）与被告四川卓达科技有限公司（以下简称“卓达公司”）、第三人中国人民解放军四川省成都市金牛区人民武装部（以下简称“金牛区武装部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月28日受理后，依法适用简易程序于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告鑫金公司的委托诉讼代理人李玲、魏刚华、被告卓达公司的委托诉讼代理人贺晓薇、郑德强、第三人金牛区武装部的委托诉讼代理人王改革、刘思来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫金公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除关于成都市金牛区光荣路36号金牛区人民武装部民兵训练基地1号楼及临街门市裙楼的《房地产租赁合同》；2.判令卓达公司腾退租赁房屋；3.判令卓达公司支付租金1490500元（从2016年4月1日计算至2018年2月28日，实际主张至房屋腾退之日）；4.判令卓达公司支付违约金1276657.5元；5.本案诉讼费由卓达公司承担。事实和理由：2009年12月9日，卓达公司与金牛区武装部签订《房地产租赁合同》，约定金牛区武装部将位于成都市金牛区光荣路36号金牛区人武部民兵训练基地1号楼及临街门市裙楼（4700㎡）出租给卓达公司使用，租期从2011年10月1日至2021年9月30日，租金总额780万元。2017年9月1日，根据上级文件精神要求，金牛区武装部将租赁物整体移交给鑫金公司管理经营，租赁合同的债权一并移交鑫金公司行使。对此，鑫金公司已告知卓达公司。卓达公司未支付2016年3月31日后的租金，已构成违约。卓达公司辩称，1.卓达公司根据金牛区武装部的要求及上级相关文件的精神，于2016年4月关停租赁房屋的经营活动，没有使用租赁房屋，后续租金应由鑫金公司及金牛区武装部自行承担，同时，鑫金公司主张的违约金不应得到支持；2.因案件涉及案情重大，标的额巨大，本案应适用普通程序进审理。金牛区武装部述称，认可鑫金公司承接了金牛区武装部与卓达公司签订的《房地产租赁合同》的相关权利义务。本院经审理认定事实如下：2009年12月9日，金牛区武装部（甲方）与四川卓达路桥工程有限公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定主要内容：1.甲方将坐落于成都市金牛区光荣路36房屋（武装部民兵训练基地楼及临街门市裙楼，建筑面积4700㎡）出租给乙方使用；2.租赁期10年，2009年12月9日至2019年12月9日（其中甲方给予乙方的装修期为免租期），租金总额780万元，前两年租金为70万元/年，第三年至第五年租金为75万元/年，第六年至第十年租金为83万元/年，租金按季度结算，乙方于每季度末5天至下季度前5天交付下一季度租金；3.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三计算滞纳金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回属于甲方的全部财产。合同签订后，金牛区武装部向卓达公司交付了上述合同约定的租赁房屋。在此期间，四川卓达路桥工程有限公司更名为四川攀甬科技有限公司，并再次更名为四川卓达科技有限公司。卓达公司支付租金至2016年3月31日。2016年4月18日，金牛区武装部与卓达公司签订了《基地租金缓交协议》，载明：根据军委（2016）58号文件精神，要求2016年6月底关停空余房地产租赁项目，为贯彻落实上级指示精神，经双方协商，二季度租金暂缓收取，待完成该项工作后，一并结算。卓达公司在审理中表示，若金牛区武装部认可鑫金公司后续取得了《房地产租赁合同》出租人身份，承接了该合同权利义务，则卓达公司予以认可。上述事实，有《房地产租赁合同》、《基地租金缓交协议》等证据及当事人当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，结合各方当事人在审理过程中陈述意见，鑫金公司承继金牛区武装部在《房地产租赁合同》的相关权利义务的事实，本院予以确认。本案争议的主要焦点：一、《房地产租赁合同》能否解除；二、鑫金公司主张卓达公司支付租金（按合同约定计算至房屋腾退之日）及违约金的理由是否成立。一、关于《房地产租赁合同》能否解除的问题。对此，本院认为，针对鑫金公司主张解除《房地产租赁合同》的诉讼请求，卓达公司虽未明确表示同意，但根据金牛区武装部于2016年4月18与卓达公司签订的《基地租金缓交协议》内容以及卓达公司抗辩租赁房屋已于2016年4月停止使用的意见，能够确定双方当事人均无继续履行合同的意向，合同目的已无法实现。同时，为避免租赁房屋可能闲置后所造成的损失进一步扩大，遵循经济效益原则，就鑫金公司主张解除《房地产租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，卓达公司应将租赁房屋交还给鑫金公司。二、关于鑫金公司主张卓达公司支付租金（按合同约定计算至房屋腾退之日）及违约金的理由是否成立。对此，卓达公司抗辩从2016年4月起未使用租赁房屋，故不应支付租金和违约金。本院认为，金牛区武装部作为合同当事人与卓达公司签订的《房地产租赁合同》及《基地租金缓交协议》，仅是基于平等的民事主体，不具有履行行政职能的性质。《房地产租赁合同》履行期间，双方签订的《基地租金缓交协议》中，并没有明确金牛区武装部要求卓达公司停止使用租赁房屋。同时，若卓达公司认为上级单位的文件精神会影响租赁房屋的正常使用，应及时依法提出主张，并根据合同效益原则，采取适当措施防止损失扩大。卓达公司以《基地租金缓交协议》为根据，提出未使用租赁房屋作为不应支付租金的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。按照《房地产租赁合同》载明的租金标准，从2016年4月1日至本案辩论终结之日即2018年6月7日，共计26个月6天。按照鑫金公司主张的租期从2011年10月1日起算，即2016年4月1日至2016年9月30日的租金按75万元/年计算，计375000元；2016年10月1日至2018年6月7日按83万元/年计算，计1396236元。前述共计租金为1771236元。对此，本院认为，根据《基地租金缓交协议》内容，能够确定上级文件会对卓达公司利用租赁房屋对外经营造成一定影响，本着公平原则，本院酌定卓达公司按合同约定租金50%的标准向鑫金公司支付后续租金，即卓达公司向鑫金公司支付2016年4月1日至2018年6月7日期间的租金为885618元；鑫金公司超出此部分的租金主张，本院不予支持。此后至卓达公司腾退交还之日的房屋占用费，参照合同约定的83万元/年的标准计算，即每日占用费为2274元。关于鑫金公司主张的违约金问题。因双方签订《基地租金缓交协议》中，已明确此后二季度租金暂缓收取，且该协议中载明的“待完成该项工作后，一并结算”，系对后续支付租金期限约定不明，鑫金公司以卓达公司未按约支付租金主张违约金的诉求，本院不予支持。庭审中，卓达公司抗辩本案应适用普通程序审理的意见，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定情形，本院不予准许。同时，卓达公司在庭审中提出对鑫金公司提交的复函（落款日期为2017年9月22日）上盖有卓达公司的印章真实性进行鉴定。因该证据对于鑫金公司主张的事实不具有关联性，故本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条、第二百五十七条规定，判决如下：一、中国人民解放军四川省成都市金牛区人民武装部与四川卓达科技有限公司于2009年12月9日签订的《房地产租赁合同》于本判决生效之日解除；二、四川卓达科技有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区光荣路36号的房屋腾空，并交还给成都市鑫金资产投资经营有限公司；三、四川卓达科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市鑫金资产投资经营有限公司支付租金885618元（2018年6月8日至卓达公司交还租赁房屋的占用费，按2274元/天的标准进行计算）；四、驳回成都市鑫金资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28937元，减半收取计14468.5元，成都市鑫金资产投资经营有限公司负担8468.5元，四川卓达科技有限公司负担6000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 徐 建二〇一八年六月十一日书记员 蒋雨航