上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初28283号原告：上海太某某房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路**。法定代表人：章某某，董事长。委托诉讼代理人：傅某，女。被告：庄某某，女，1976年6月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈某某(系被告庄某某之夫)，住上海市浦东新区。原告上海太某某房屋服务有限公司与被告庄某某居间合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，并于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告上海太某某房屋服务有限公司的委托诉讼代理人傅某、被告庄某某的委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海太某某房屋服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告居间服务费人民币(以下币种同)40,000元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月13日，经由原告居间介绍，被告(买方)与案外人(卖方)程某1、冯某、程2、程3就上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“涉案房屋”)签订了《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，并与原告签订了《佣金确认单》，约定就原告提供的居间服务，被告需向原告支付居间服务费40,000元整。原告认为，原告已促使被告与卖家签订买卖合同，已履行居间协议，但被告至今未向原告支付居间服务费，故提起本案诉讼，要求判如诉请。被告庄某某辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，根据原、被告双方签订的《佣金确认单》，应该是网签合同当日支付25,000元，然被告与卖方的此次房屋买卖实际并未到网签合同这一步骤，未达到佣金确认单上约定的支付佣金的条件，故原告实际并没有成功完成居间服务。其次，原告存在违规行为在先。被告在与卖方签订《房地产买卖(含居间)协议》时，原告并没有告知被告涉案房屋的产权人不能全部到场，直至被告支付完定金后原告才告知被告，产权人之一程2身在国外无法到场。鉴于产权人程2和程3是同卵双胞胎姐妹，原告与到场的产权人甚至认为在实际网签时，让程3冒名代替程2到场来签名。被告认为上述操作不合规有风险，故未同意，并要求原告一定要让涉案房屋全部产权人到场或者取得合法的授权委托才能签订正式的房屋买卖合同。被告于约定的正式网签日期前多次催问原告授权委托的进展，原告均没有正面答复，直至约定网签的日期，被告亦没有看到任何授权委托材料。再次，被告认为与产权人之一冯某签订的《房地产买卖(含居间)协议》及《上海市房地产买卖合同》时，冯某至少还未获得另一产权人程2的合法授权，故上述合同应是无效合同。最后，被告认为在合理的期限内，原告方并未积极的履行居间义务，安排被告和冯某之外的其他产权人见面或者给被告出示过合法的授权委托材料，原告的一再拖延让被告意识到购买涉案房屋风险太大，于是又经原告居间另外购买了其他房屋。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年8月13日，原告(中介方)、被告(买方)及案外人冯某(卖方)三方就买卖涉案房屋签订了《房地产买卖(含居间)协议》。同日，原、被告另行签署了《佣金确认单》。次日，被告庄某某与案外人冯某签订了《上海市房地产买卖合同》(非网签版)。《房地产买卖(含居间)协议》于“买卖房地产的基本情况”中明确涉案房屋的产权人为程某1、冯某、程2、程3，并约定：被告以4,750,000元的总价买受涉案房屋；买卖双方应支付给中介方的服务费用总计房屋总价的2%，均由买方承担；买卖双方签署本协议后协议生效，为办理交易过户手续之需，双方同意在协议签署生效后次日起15日内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务。双方授权并要求原告作为中介机构根据本协议在两日内做出网上备案专用《上海市房地产买卖合同》以确保本次交易的安全。《佣金确认单》中，原、被告双方就居间服务的服务费金额及支付方式确认如下：被告庄某某应支付原告居间服务费40,000元，并约定“于签网签合同当日付人民币25,000元整，剩余部分过户之前付”。后被告与案外人未签订网上备案专用《上海市房地产买卖合同》。2018年4月，原告向法院提起本案诉讼，要求判如诉请。另查明，根据2017年8月14日调取的上海市不动产登记簿信息显示，涉案房屋当时的产权人有程某1、冯某、程2、程3。2017年8月13日、8月14日签订《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》(非网签版)时，除冯某外，其他产权人均未到场。2017年10月5日，产权人程2正式通过加拿大公证机构办理授权其母亲冯某办理涉案房屋出售相关事务的委托书，同年10月12日，我国驻多伦多领事馆正式对该委托书进行认证。审理中，原、被告分别向本院提交了各自持有的《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，原告提交版本与被告提交版本两份合同的差别如下：1、“立房地产买卖合同人”处，原告提交版本中为空白，被告提交版本中签名为冯某；2、“出卖人(甲方)”处，原告提交版本中除冯某外，还有其他产权人签名或者代签，被告提交版本中为空白。3、补充条款及附件的粘贴线骑缝处签名、合同落款处，原告提交版本中卖方签名除冯某外，还有其他产权人签名或者代签，被告提交版本中卖方签名仅有冯某。对于上述区别，原告称合同签订当日，案外人冯某作为涉案房屋产权人的代表到场，之后其他产权人在合同上进行了补签或者授权代签，然而被告拒绝提供其持有的合同进行补签或者授权代签。被告称按照《房地产买卖(含居间)协议》约定，双方应在协议签订次日起15日内，即2017年8月28日前签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，但事实上直至2017年10月，身居国外的产权人程3才正式委托其母亲冯某办理出售涉案房屋的相关手续。被告认为原告作为居间方，在买卖双方签订《房地产买卖(含居间)协议》及《上海市房地产买卖合同》(非网签版)时，隐瞒了产权人程3无法到场或者尚未合法授权的情形，即便之后其他产权人再进行补签或者授权代签，因已超过买卖双方约定的网签时间已无意义。以上事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市不动产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》(非网签版)、《佣金确认单》、《房地产买卖(含居间)协议》，被告提供的《上海市房地产买卖合同》(非网签版)及双方的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。就房屋买卖居间而言，居间人的主要义务是促成房屋出售人与买受人签订房屋买卖合同，该出售人理应包括房屋全部产权登记人，否则将导致合同无法履行、无法实现房屋转移过户的合同目的。本案中，被告虽在原告的居间下与产权人之一冯某签订了涉案房屋的《房地产买卖(含居间)协议》及《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，但上述协议或合同均未经涉案房屋其余产权人签字，无法达成交易过户的目的。虽在2017年10月12日取得合法授权后由其余产权人在原告持有的《上海市房地产买卖合同》(非网签版)进行补签或授权代签，但该追认行为因已逾《房地产买卖(含居间)协议》中所约定的签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》的期限，并未得到被告的认可。综上，原告称居间已经成功的意见本院不予采纳，原告要求被告支付居间服务费本院不予支持。鉴于原告为本次交易进行居间服务，付出了一定的劳务，综合考虑本案的实际情况，本院酌情支持原告居间劳务费3,000元。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：被告庄某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海太某某房屋服务有限公司居间劳务费3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告上海太某某房屋服务有限公司负担375元，由被告庄某某负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 韩 伶二〇一八年六月八日书记员 杨兆杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。