上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初37136号原告：朱平，女，1969年6月18日生，汉族，住上海市静安区。被告：李妍，女，1979年11月28日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘晴，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告朱平与被告李妍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱平、被告李妍及其委托诉讼代理人刘晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱平向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2018年2月1日至2018年3月23日期间的租金人民币28,000元；2、判决被告支付违约金33,600元；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；判令被告将丢弃的热带鱼缸一个，主卧内床垫一张，次卧内单人沙发一个，保姆房内的三人折叠沙发一个恢复原状或者折价赔偿1万元。事实和理由：原、被告于2018年1月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期从2018年2月1日至2019年1月31日止，租金每月16,800元，违约金33,600元，并约定2018年1月23日前付清2个月的租金和押金。被告于2018年1月23日拿走了房屋钥匙、门禁卡等，并扔掉了二个沙发、床垫、柜式鱼缸等物品。虽然原告再三催讨房租，但被告至今没有支付，无故违约，故要求支持其诉讼请求。李妍辩称，同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。由于系争房屋内的空调外机和锅炉房产生噪音，卫生间等处渗水，影响被告的正常使用，故被告在2018年1月27日做出解除租赁合同的表示，并通过中介转告原告，所以双方签订的合同在2018年1月29日予以解除，不同意支付租金；原告主张的违约金过高，明显高于原告实际损失；被告并不知道鱼缸何人丢掉，其他三样东西是原告的妹妹拿走的，所以不存在由被告恢复原状或者折旧赔偿。本院经审理认定事实如下：2018年1月21日，原、被告经中介公司居间签订《房屋租赁合同》，约定原告(合同甲方和出租方，以下同)将位于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室以及368号车位出租给被告(合同乙方和承租方，以下同)使用。租赁期限为一年，自2018年2月1日起至2019年1月31日止。甲方于2018年1月23日前向乙方交付该房屋。租金每月16,800元，支付方式为2个月为一期支付，先付后用，第一期租金乙方应于2018年1月23日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的3日前。乙方需支付给甲方租赁保证金共计33,600元。乙方应按本合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过5日的，甲方有权解除本合同，并依据本合同第8条追究乙方违约责任。合同第8条的违约责任中约定，甲、乙双方应当诚意履行本合同。任何一方未按合同约定履行，若有特别约定，从其约定；无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的2倍。合同还约定了其他事宜。上述合同签订的当日，被告向原告支付了10,000元。翌日，原告通过中介人员将系争房屋的钥匙交予被告。被告接受系争房屋后对房屋进行清理。2018年2月4日，原告发中介人员微信：“签好合同后，我们又做了很多的修整，还按照李研的要求丢出去很多家具是不是。”中介人员回复：“是的。”2018年2月4日，中介人员向原告发微信：“李老师明确表示不租”“说已经这么多天那些问题没有解决好”。原告回复：“是她违约，我要求她赔偿2个月房租”。2018年3月14日，被告回复原告的微信：“人要有良心，我平白无故给你家打扫了四天卫生，找了大京师傅4次上门，……。”2018年3月23日，原告进入并收回系争房屋。审理中，中介人员到庭作证陈述，合同签订后因原告要出国，房屋内配套设施没有完善。被告母亲在签订合同前看房时没有检查空调、地漏、地暖。签订合同后，原告委托其和原告妹妹来打理房屋，其协助原告妹妹来清理，有些东西搬至原告妹妹家去。双方约定2月1日交房，其无法解决地漏和空调问题。鱼缸陪同原告妹妹安放地下室，床垫和沙发系原告妹妹认为不要就由其处理。被告在2018年1月29日离开后就没有进入房屋入住。以上事实，由原告递交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录，被告递交的微信聊天记录、证人证言，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案产生争议的原因系被告认为系争房屋存在噪音、漏水等瑕疵，致使其无法正常使用，故而拒绝履行上述合同。根据法律规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本院查明的事实，被告没有足够证据证明其所认为的系争房屋存在的噪音、漏水等瑕疵足以影响正常使用系争房屋的目的，且也没有足够证据证明上述瑕疵达到无法修复的程度。故被告在取得系争房屋后即以房屋存在瑕疵问题拒绝履行支付租金等义务，构成违约，应承担违约责任。庭审中，原、被告均表示同意解除合同，与法不悖，本院予以确认。对于被告于合同签订日向原告支付的10,000元，原告在庭审中未明确上述钱款的支付性质，被告则认为系意向金。本院认为，由于双方对上述钱款的性质没有达成一致意见，双方签订的合同中又没有约定，故按照房屋租赁合同“先付后用”的交易习惯，本院认定该款为被告支付原告的部分租金。由于被告违约，致使原告未能取得系争房屋自2018年2月1日至3月23日止的全部租金(已收取10,000元)，故原告要求被告支付上述期间的租金损失，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告在被告明确表示不再履行合同时，理应及时自行或委托他人再行出租系争房屋，以避免损失的进一步扩大，而上述再行出租行为也并不影响原、被告协议解除合同后可另行追究被告的违约责任。另根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院基于上述法律规定和原告未能及时采取适当措施避免损失扩大的情形，针对被告提出的违约金过高的意见，本院酌情调整违约金为16,800元。对于原告主张的沙发等物品损失，因双方系达成一致意见对该财物的处置，并不属于被告擅自处置，故原告要求返还或者折价赔偿，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、确认原告朱平与被告李妍签订《房屋租赁合同》于2018年6月6日解除；二、被告李妍应于本判决生效之日起七日内支付原告朱平租金28,000元(被告已支付10,000元，被告实际支付18,000元)；三、被告李妍应于本判决生效之日起七日内支付原告朱平违约金16,800元；四、驳回原告朱平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,065元，减半收取计532.50元，由被告李妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一八年六月十二日书记员  瞿佳侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。