河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初905号原告王文俊，女，1976年2月20日出生，汉族，住天津市武清区。委托代理人郝浓荣，北京宏健仁和律师事务所律师。被告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河工业区，统一社会信用代码：91131028559073817G。法定代表人孟惊，总经理。委托代理人田国华，河北天枢律师事务所律师。委托代理人王天涯，河北天枢律师事务所律师。原告王文俊与被告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文俊的委托代理人郝浓荣、被告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司的委托代理人田国华、王天涯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文俊诉称，2017年3月18日，被告华夏公司要求与原告签订《签约审核单》，在该签约审核单中注明：车位：617838元，精装修：593775元。2017年3月21日，华夏公司与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买了位于大厂潮白河孔雀城紫宸园24号楼1单元801号房屋，面积115.87平方米，单价15433.18元，总价1788243元。3月23日，被告迫使原告签订《地下车位使用协议》，原告先前于2016年9月27日交纳了车位认筹款200000元，2017年3月18日交纳车位款17838元，并通过被告指定的东亚银行办理了信用卡贷款交纳了其余车位款400000元，共交纳车位款617838元，远高于周边90000元车位价格，被告未出具400000元票据凭证。原告按3年计算须向东亚银行支付手续费38400元。协议对车位编号、具体位置和面积、普通车位还是人防车位未明确约定，且约定车位不能办理权属登记。基于被告逃避国家限价政策，在签订协议时捆绑销售，变相上涨房价，属以合法形式掩盖非法目的，被告以协议免除本方责任，排除原告权利，属无效合同。故诉请法院依法确认原、被告签订的《地下车位使用协议》无效；被告返还原告车位转让款617838元并支付利息损失；被告赔偿原告分期付款手续费38400元，被告承担本案的诉讼费用。被告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的地下车位使用权协议体现双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解或显失公平，合法有效，原告主张协议无效、退还车位转让款于法无据；被告依法有权转让地下车位使用权，该转让行为不仅是合法行为，更是对业主权利的保障；双方签订的《地下车位使用协议》不存在以合法形式掩盖非法目的，不存在合同无效情形；被告转让地下车位使用权，系双方平等协商后达成的合意行为，不存在捆绑搭售行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年3月18日，涉案楼房销售人员与原告签订《签约审核单》，在该签约审核单中注明：车位：617838元，精装修：593775元。2017年3月21日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买了位于大厂潮白河孔雀城紫宸园24号楼1单元801号房屋，面积115.87平方米，单价15433.18元，总价1788243元。原告2016年9月27日交纳了车位认筹款200000元，2017年3月18日交纳车位款17838元，并通过被告指定的东亚银行办理了信用卡贷款交纳了其余车位款400000元，共交纳车位款617838元。被告未向原告出具400000元票据凭证。《地下车位使用权协议》约定：鉴于3、“乙方（买受方）要求受让本项目车位使用权”；第二条、车位形式系“地下普通车位或地下人防车位”；第三条、车位价款及付款方式约定车位总价款617838元，分期支付。第四条、车位的交付：2、。车位不作为商品房交付的内容，乙方不得未选定车位或以车位存在瑕疵为由而拒绝接收商品房交付。第五条、甲方责任：。2、乙方享有该车位的使用权期限与乙方所购商品房所在的土地使用权期限相同，在车位使用权期间甲方确保乙方对车位享有使用权。第七条、特别条款：1、在本协议签署前，乙方已充分了解车位的法律状况及现实状况，乙方同意按照该法律现状及本协议约定受让车位使用权。乙方知悉并认可车位编号、具体位置和面积甲方不作承诺，依据甲方后续通知的选定规则或方式选定车位或甲方指定车位为准。乙方同意，车位的情况仅以本协议的描述及交付时车位现状为准…。2、乙方充分了解和同意，本协议约定车位不能办理权属登记…。3、车位使用权转让期限自该车位交付之日开始计算，至车位所占用的国有土地使用权使用年限届满。在协议末端：乙方已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，甲方已就本协议内容向乙方做出充分说明并就黑体字特别说明，乙方在此基础上签署本协议。上述事实，有原、被告分别提交的商品房买卖合同、补充协议、地下车位使用权协议、收款收据等证据及原、被告陈述在案为凭。本院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。原告作为完全民事行为能力人，理应对签署《商品房买卖合同》及《签约审核单》的民事行为、陆续付款及相应后果具有足够的认知、辨识能力。原、被告对《地下车位使用权协议》内容签字、盖章，视为双方达成合意，合法有效。原告所举证据，不能证明原告在签约时违背内心真实意愿，主观意志受到被告强迫、误导而无法自行控制的证明目的。原告在一定期间持续向被告支付车位款、购房款等，进一步佐证原告在积极履行合同义务。综合庭审证据，原告在向被告交纳车位款、签订购房合同等文本之前，对所购房屋及车位现状、价款及相关程序按常理会进行谨慎权衡，并对周边车位市场状况进行充分了解和知悉。按一般交易习惯，买卖双方在签订房屋等大宗商品合同期间，买受方应出卖方要求先行支付大额款项，且明确约定系车位款，如存在原告系被误导、被欺诈胁迫及销售价格显失公平，在后续履约中，原告却未主张与被告解除购房合同或及时向被告表示翻悔退款，显然有悖常理。判断行为人在签约时是否存在重大误解、显失公平，应结合当事人的行为能力、同期房地产市场政策、同期市场价格走势等因素予以综合认定，不宜脱离特定时期、特定背景进行孤立、割裂判断。对于原告主张的微信截屏、录音光盘等视听资料证据的证明效力，基于被告明确予以否认，且原告作为举证责任一方，不能充分证明相关人员的行为或系代表被告授权的职务行为，或系足以产生表见代理法律后果的委托行为。故，原告主张被告销售车位存在合同无效、显失公平及强迫交易等意见,理据不足，本院依法不予支持。对于原告主张涉案车位合同无标的物及标的物不明确合同不能成立的意见，依据双方签订的《地下车位使用权协议》规定：“在本协议签署前，乙方已充分了解车位的法律状况及现实状况，乙方同意按照该法律现状及本协议约定受让车位使用权。乙方知悉并认可车位编号、具体位置和面积甲方不作承诺等…。”根据合同所明确内容，如被告不能按约定时间、约定状况向原告交付相关车位，依合同相对性原则，被告理应向原告承担履行不能的违约责任。但涉案协议履行期限尚未届满，原告所提异议不构成合同不成立的法定事由，故该项主张亦理据不足，本院不予维护。关于车位形式及车位权属，被告是否有权进行有偿转让问题。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条规定，被告与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》约定了土地使用权的平面界址和空间界址，被告对涉案地下车位相对应土地，拥有合法土地使用权。涉案车位由被告投资建设，属于其建造的构筑物或附属设施，投资单位应当享有所有权。上述两部法律对人防工程权属规定并不存在冲突与矛盾，对涉案人防地下车位的权利性质及归属认定并无影响。涉案《地下车位使用权协议》实质为地下车位所有权转让，不适用于租赁合同中“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”规定，如在合同约定时间届满被告不能向原告交付涉案车位，被告须承担相应违约责任。故，原告涉案诉求缺乏合同依据和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款（一）项、《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王文俊的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5200元，由原告王文俊负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  乔纪云二〇一八年六月二十五日书记员  王 旭