广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0507执异14号 案外人柯洛锴，男，汉族，1999年2月8日出生，住汕头市龙湖区。 委托代理人郑伟明，汕头市金平区金砂法律服务所法律服务工作者。 申请执行人麦礼友，男，汉族，1967年6月9日出生，住汕头市龙湖区。 委托代理人江育锋，广东信捷律师事务所律师。 被执行人姚素娥，女，汉族，1959年6月28日出生，住汕头市龙湖区。 本院在执行申请执行人麦礼友与被执行人姚素娥民间借贷纠纷一案中，案外人柯洛锴于2018年5月7日对本院执行位于汕头市××公寓××房提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人柯洛锴称，2013年9月25日案外人的法定代理人郑秀玲与被执行人姚素娥签订《房地产买卖合同》，合同约定姚素娥将位于汕头市××公寓××房卖给案外人（买方由案外人法定代理人签名），房产成交价60万元，付清房款同时将房产交付案外人使用。合同签订后，案外人法定代理人郑秀玲依约将全部购房款60万元交给姚素娥，姚素娥将房产交付案外人使用。2015年6月5日，案外人和法定代理人郑秀玲与姚素娥在汕头市龙湖土地房产交易管理所办理该房产交易鉴证。之后，姚素娥因其他案件发生纠纷，贵院将案外人购买的上述房产裁定查封、拍卖。案外人认为，贵院查封该房产之前，案外人已与姚素娥签订《房地产买卖合同》，双方均实际履行全部义务，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求贵院撤销（2017）粤0507执2号拍卖裁定书，并解除对该房产的查封。案外人柯洛锴提交了《房地产买卖合同》、《收款收据》、《装修施工管理协议书》、《汕头市房地产买卖合同》（适用二手房买卖）、《汕头市房产管理局办事回执卡》、汕头市城信物业有限公司××公寓物业服务中心的物业管理费收款收据、燃气费收据、电费单据、柯洛锴和郑秀玲身份证复印件及户口本等证据以支持其主张。 申请执行人麦礼友称，从案外人提供的证据来看，本案不排除被执行人与案外人及郑秀玲互相勾结，逃避执行的嫌疑，案外人的异议没有事实和法律依据，其异议依法应予驳回。1、郑秀玲与姚素娥签订的《房地产买卖合同》，约定房款一次性付款，违反常理，且对于房款的支付，案外人只提供被执行人的收款收据，而没有提供其他转账凭证，该收款收据的真实性无法确认。《装修施工管理协议书》没有施工方签名盖章，也没有装修施工合同，没有证据证明施工方装修的事实。相反，案外人提供的燃气费及电费单据，证明直至2015年6月，本案争议的房屋的电费及燃气费是被执行人进行缴交的，说明房屋交付案外人使用是毫无依据。2、退一步说，即使本案争议的房屋房款已经付清，房屋已经交付使用，但争议房屋系因郑秀玲的自身原因没有及时办理产权过户登记手续，存在过错。3、从合同主体看，郑秀玲与被执行人姚素娥签订的《房地产买卖合同》，合同明确买方是郑秀玲，而非案外人，郑秀玲是以买方的身份签名而非以案外人法定代理人的身份签名，郑秀玲是合同主体，而非案外人。至于案外人与被执行人2015年6月5日签订的《汕头市房地产买卖合同》，是被执行人为了转移财产而签订的合同，且合同没有实际履行。综上，案外人所述不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案房屋产权仍然登记在被执行人名下，尚未转移至案外人名下，故贵院依法查封拍卖该房屋有充分的法律依据。案外人的异议缺乏事实和法律依据，请贵院依法驳回案外人的异议。 被执行人姚素娥称，2013年9月25日，被执行人与案外人的法定代理人签订《房地产买卖合同》，被执行人将自己名下位于汕头市××公寓××房卖给案外人，合同签订后，被执行人于当日收取了房屋转让款600000元，并将房屋交付给案外人使用。2015年6月5日，被执行人配合案外人一方一同前往汕头市龙湖土地房产交易管理所办理房屋交易手续，至此履行了房屋买卖的全部合同义务。案外人的异议请求有足够的事实和法律依据，请法院予以支持。 本院查明，郑秀玲与案外人柯洛锴系母子关系，柯洛锴于1999年2月8日出生。2013年9月25日，郑秀玲与被执行人姚素娥签订《房地产买卖合同》约定：姚素娥将位于汕头市××公寓××房卖给郑秀玲，成交价600000元，付款方式为一次性付款，交房时间为付清房款同时交付使用。当日，郑秀玲将房款600000元付还姚素娥，姚素娥将该套房产交付郑秀玲一家使用至今。2015年6月5日，郑秀玲以案外人柯洛锴监护人的身份再次与被执行人姚素娥签订《汕头市房地产买卖合同》，合同约定:卖方为姚素娥，买方为柯洛锴，姚素娥将位于汕头市××公寓××房卖给柯洛锴，郑秀玲在该合同代理人处签名，买方（乙方）盖柯洛锴私章。同日，郑秀玲、柯洛锴与姚素娥到汕头市龙湖房产交易所办理房地产交易登记手续。龙湖交易所于当日出具了《汕头市房屋管理局办事回执卡》。 另查明，本院在执行申请执行人麦礼友与被执行人姚素娥民间借贷纠纷一案，该案在诉讼中作出（2015）汕龙法民一初字第400-1号民事裁定书，裁定查封被告姚素娥位于汕头市××公寓××房的房产。因被执行人姚素娥没有履行本院生效的（2015）汕龙法民一初字第400号民事判决书确定的还款义务，本院根据申请执行人的申请于2017年1月3日立案执行，并于2017年4月10日作出（2017）粤0507执2号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人姚素娥位于汕头市××公寓××房的房地产。案外人柯洛锴不服，遂向本院提出执行异议。 本院认为，案外人柯洛锴与被执行人姚素娥已在本院查封汕头市××公寓××房之前，签订了合法有效的书面买卖合同，且已由其母亲郑秀玲付清房款并已合法占有该房产，双方也已到房产交易所办理交易过户手续，虽然目前未办理过户手续，但没有证据证明系因买受人自身原因未办理过户登记手续。因此，案外人柯洛锴享有的权利能够排除执行，其提出停止对该房产的执行理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于汕头市黄河路23号天山公寓203号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  林圣彬 审 判 员  王式勤 代理审判员  刘明英 二〇一八年六月十三日 书 记 员  王龙波 附件： 相关法律条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记.