山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终4089号 上诉人（原审被告）:魏春燕，女，1983年9月6日生，汉族，现住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛鑫龙爱家物业管理有限责任公司，住所地青岛市黄岛区香江路**鑫汇国际**。 法定代表人：孙青，董事长。 委托诉讼代理人：邸达，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 上诉人魏春燕因与被上诉人青岛鑫龙爱家物业管理有限责任公司（以下简称鑫龙爱家公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初8448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人魏春燕，被上诉人鑫龙爱家公司的委托诉讼代理人邸达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人魏春燕上诉请求：1、一审判决，改判驳回鑫龙爱家公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由鑫龙爱家公司承担。事实与理由：1、一审法院认定事实完全错误，鑫龙爱家公司未尽到物业管理责任，从开始至现在，鑫龙爱家公司的服务一直存在管理、服务不到位的情形；2、鑫龙爱家公司私自改建并出租小区公共用房，出售地上车位及出租广告的收益未向业主公开，对于业主家中存在的窗户漏水、墙体裂缝等问题鑫龙爱家公司一直未予解决；3、鑫龙爱家公司在涉案小区内未按规定配备灭火器；4、鑫龙爱家公司阻止小区成立业主委员会；5、涉案小区内的安防系统存在众多问题；6、涉案小区内房屋公用设施、设备及其运行的维护和管理存在众多问题；7、涉案小区内存在消防安全隐患；8、鑫龙爱家公司无管理规章制度、无财务规章制度；9、根据有关法律规定，魏春燕享有先履行抗辩权。小区即使有空余车位也不让业主停放，也不租给业主，逼着业主去买车位。物业公司擅自将网点房与小区内部开通，影响业主安全。 被上诉人鑫龙爱家公司答辩称，一审判决认定事实准确，法律适用得当，应予维持。一、小区物业部分公用房屋是否出租与本案并非同一法律关系，不能作为业主抗辩的理由，如果业主认为需要返还费用，应当另行提起诉讼解决。二、车位在出售时在房屋买卖合同中开发商均保留了所有权，相应的费用收取不应归全体业主共有。业主认为需要返还的，应当另行起诉。三、部分业主提出家中（建筑物的私有部分）存在门窗漏水、墙体裂缝等情况，并不是物业造成的，可能是房屋质量存在问题或者是自然老化，相应的，属于质量问题应该向开发商主张，不属于质量问题的，可以要求物业帮助维修或者自行维修，要求物业维修的且无物业同意的，原则上费用应该由业主自行承担。这部分问题不是物业公司引起的，不能作为抗辩的理由。而且鑫龙爱家公司提交的证据中，部分催费通知附言某日上门维修，说明物业也在积极与业主解决房屋使用中的问题。四、关于消防设施问题，因小区建筑时间较早，消防配备不能与现在新建小区相比、如消防广播、喷淋装置等设备并非必须具备。事实上，小区目前消防验收是合格的，灭火器均齐备，不存在违反法律的情况。五、依照法律规定，业主成立业主委员会，应当自行组织或要求地方政府组织，整个程序不通过物业公司，物业公司无法阻止业主成立业主委员会。六、关于小区的封闭、盗窃等安全问题，同一审意见。七、小区运行至今有近八年时间，部分设施尤其是室外的和入户门等频繁使用的设施存在自然老化，这部分设施即使鑫龙爱家公司依照合同尽到管理、保养的业务，也不可避免的将会折旧甚至会失能、破损，建议业主动用维修基金或者集资进行更换。 鑫龙爱家公司向一审法院起诉请求：1、判令魏春燕支付鑫龙爱家公司物业管理费3078元、违约金387.83元；2、本案的诉讼费用由魏春燕承担。 一审法院认定的事实：魏春燕为青岛开发区鑫汇阳光小区x号楼x单元x室房屋的业主，房屋面积为81.65平方米。2011年8月3日，青岛鑫龙置业有限公司与鑫龙爱家公司签订前期物业管理委托合同一份，并约定了双方各自的权利和义务，鑫龙爱家公司将下列事项纳入物业管理范围：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行、管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑物品的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；……住宅房屋按建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取；……业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，除补交物业费外，另从逾期之日起按每天应缴纳物业管理费的万分之三缴纳滞纳金……住宅电梯运行费按建筑面积每月每平方0.4元……。”合同还约定了其他内容。魏春燕入住其位于该小区的房屋后，交纳了相应的物业管理费，但自2015年1月起至2017年3月期间未交纳物业管理费和电梯运行费。 庭审中，魏春燕提交了照片打印件一宗，证实小区存在的停车位设置与改造、公共用房开后门、部分业主私搭乱建、小区内有广告位出租以及小区不能实现完全封闭，拦车杆无车时抬起，值班人员睡觉，电梯按键有破损，楼道门缺失，业主房屋门上贴满小广告以及其家中存在漏水浸泡地板及墙面裂缝等问题。 一审认为，青岛鑫龙置业有限公司与鑫龙爱家公司签订前期物业管理委托合同，魏春燕入住鑫龙爱家公司管理的该小区，即与鑫龙爱家公司建立了物业服务合同关系，由鑫龙爱家公司提供物业服务，魏春燕应按约定按时交纳物业费和电梯运行费。本案的争议焦点为鑫龙爱家公司是否尽到了物业服务合同约定的物业管理责任。庭审中，魏春燕提交了照片打印件一宗以证明鑫龙爱家公司未尽到物业管理责任，但该宗照片仅是某一时点的场景，仅能说明鑫龙爱家公司的物业服务可能存在一定瑕疵，并不能证明鑫龙爱家公司全部物业服务行为均持续性地存在提供物业服务不到位的情况，不足以构成魏春燕拒缴物业费的充分理由；关于魏春燕提出的鑫龙爱家公司改建并出租小区公共用房、出售地上车位以及出租广告位的收益不公开且未用于业主以及其家中存在墙面裂缝以及曾失窃等问题，与本案物业费问题非同一法律关系，不能作为拒缴物业费的抗辩事由。综上，魏春燕拒绝缴纳物业费缺乏充分的证据支持，其自2015年1月至2017年3月期间未缴纳物业管理费和电梯运行费，共计3086.37元（1.4元/㎡×81.65㎡×27个月），应予支付。鑫龙爱家公司向魏春燕主张3078元系对其自身权利的处分，不违反法律规定，予以确认。关于鑫龙爱家公司基于合同约定的滞纳金条款而向魏春燕主张违约金人民币387.83元，双方系因鑫龙爱家公司存在一定的物业服务瑕疵等问题发生争议而导致魏春燕迟延缴纳物业费，并非魏春燕恶意拖延缴纳，故对鑫龙爱家公司主张的该违约金请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、魏春燕于判决生效后10日内支付青岛鑫龙爱家物业管理有限公司物业管理费人民币3078元；二、驳回青岛鑫龙爱家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由鑫龙爱家公司负担10元，由魏春燕负担40元。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，魏春燕对于青岛鑫龙置业有限公司与鑫龙爱家公司签订前期物业管理委托合同的事实及其在涉案鑫汇阳光小区居住的事实并无异议，本院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，魏春燕应受鑫龙爱家公司与青岛鑫龙置业有限公司签订的前期物业管理委托合同约束。在鑫龙爱家公司已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系魏春燕的法定义务。现鑫龙爱家公司提起本案诉讼，要求魏春燕支付欠付的物业费，对此魏春燕并未否认，只是认为鑫龙爱家公司提供的物业服务有瑕疵。魏春燕虽主张涉案小区的物业服务有瑕疵，但其并未否认鑫龙爱家公司提供物业服务的事实，一审法院基于鑫龙爱家公司提供的物业服务存在管理及服务不到位的情形，对鑫龙爱家公司要求魏春燕支付违约金的主张不予支持，仅判决魏春燕支付鑫龙爱家公司物业管理费3078元，并无不妥，本院予以维持。对于魏春燕所主张的鑫龙爱家公司物业服务存在的瑕疵问题，可待涉案小区业主大会或业主委员会成立后，由业主大会或业主委员会依据有关规定与鑫龙爱家公司协商解决或依法主张权利。如魏春燕认为鑫龙爱家公司在物业服务中对其单独造成损害，其可依法另行主张，本院对此不予审查。 综上，上诉人魏春燕上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人魏春燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆 二〇一八年六月二十六日 书记员  王庆光 书记员  原 野