四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终6038号 上诉人（原审原告、反诉被告）：程定建，男，汉族，1973年5月25日出生，住四川省成都市双流区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：肖红，女，汉族，1977年1月7日出生，住四川省成都市双流区。 共同委托诉讼代理人：张云惠，女，汉族，1978年10月7日出生，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨皓，女，汉族，1984年10月11日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王可，四川凯盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李樱梅，女，汉族，1975年10月29日出生，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：王可，四川凯盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：文静，女，汉族，1987年6月20日出生，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王可，四川凯盈律师事务所律师。 上诉人程定建、肖红因与被上诉人杨皓、李樱梅、文静房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初6687号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程定建、肖红上诉请求：一、撤销原审判决第一项中关于违约金的判决，改判为“违约金（以12946元为基数，从2017年1月1日起按照每年24%的标准计算利息至实际支付之日）”；二、撤销原审判决的第三项，改判为“被上诉人向上诉人支付律师费5715元”。 事实和理由：一、一审法院对上诉人要求被上诉人支付律师费的认定严重背离法律规定，被上诉人依法应当承担上诉人的律师费。一审法院在判决中写到：“上诉人主张律师费系经济损失，要求被上诉人承担。因该费用系上诉人为行使诉讼权利自行聘请代理人产生的费用，该费用并不是因为被上诉人的违约行为发生纠纷后必然产生的费用，且双方合同中并无约定该费用应由被上诉人承担，上诉人要求被上诉人承担律师费用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持”但事实上，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》中第十三条约定“因为诉讼产生的诉讼费、证据和财产保全费用、律师费、差旅费（交通费和住宿费）均由败诉的一方承担”。本案件的发生，就是因为被上诉人长期拖欠租金的违约行为，加之经过上诉人多次积极沟通希望解决问题无果后，只能通过诉讼来维护自身权益。上诉人作为合同中的守约方，起诉作为违约方的被上诉人要求其给付拖欠的租金，且一审法院也支持了上诉人的诉讼请求判令被上诉人给付拖欠的租金并赔偿上诉人违约金，以上事实完全可以认定被上诉人即为败诉方。法律规定民事案件的诉讼费用由败诉方承担，一审法院判令被上诉人承担全部诉讼费，即说明被上诉人败诉。一审过程中，上诉人就被上诉人应当承担律师费的诉求进行了充分的举证，包括《房屋租赁合同》、与律师事务所签订的《民事委托代理合同》、上诉人交纳律师费清单、律师事务所开具的律师费发票、律师授权委托书等可以充分证明律师费应由被上诉人承担。所以一审法院认定律师费承担严重与事实不符，且毫无法律依据。上诉人恳请二审法院予以纠正。 二、一审法院对违约金的认定过低，无法弥补上诉人因维护合法权益而产生的损失且无法惩罚被上诉人的违约行为，被上诉人应当承担以未付租金的为基数每年24%的标准计算违约金。一审法院认为“上诉人除遭受拖欠租金的资金利息损失外，并未提交有其它经济损失的有效证据，合同约定的违约金数额明显过分高于上诉人因被上诉人违约所受到的经济损失”，并将被上诉人应当承担的违约金调整为以未付租金为基数，从拖欠之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的为130%计算至被上诉人实际履行之日止。而在庭审中上诉人提供的证据已经可以充分证明被上诉人长期拖欠租金的事实，且上诉人没有出现任何的违约行为，被上诉人迟迟不履行支付租金的义务已经给上诉人的财产及正常生活造成了重大损失。上诉人多次往返与被上诉人的经营场所进行沟通，占用了大量的工作与生活并花费不菲。法律中对违约金的认定是为了补偿守约方并惩罚违约方的违约行为，一审法院对违约金的判决完全不能起到补偿上诉人因要求被上诉人履行合同义务而产生的必要花费，更谈不上对被上诉人违约行为的惩罚。被上诉人违约迟延支付租金致使上诉人严重经济损失，应当参照民间借贷上限的年利率24%作为被上诉人违约金的计算标准。同时，上诉人在签订合同时，被上诉人承诺的承租期限为15年，故上诉人向被上诉人提供了长达6个月的免租期。然而被上诉人尽在合同履行到第二年时就故意违约拖欠上诉人租金，导致上诉人以6个月的免租期换取15年租赁期限的目的无法实现。基于民事行为公平原则的角度出发，15年租赁期限对应6个月的免租期，被上诉人在合同履行到第二年就毁约，则被上诉人应当承担至少5个月的租金损失。一审法院的判决不仅对上诉人的合法权益造成损害，更助长了被上诉人之类的群体肆意违约忽视《合同法》。一审法院的判决不仅对上诉人的合法权益造成损害，更助长了被上诉人之类的群体肆意违约，将让社会公众产生违约成本极低、肆意违约有利于自身的错误认知。鉴于以上事实，上诉人为维护自己的合法权利，提起上诉，请求依法公正裁决。 杨皓、李樱梅、文静答辩称：一、关于违约金的问题。双方签订的房屋租赁合同约定的违约金过高，一审法院在查明事实基础上，根据法律规定进行了调整，是合理合法的。一审判决正确应当予以维持。二、关于律师费的问题，一审法院认定正确。双方的房屋租赁合同关于律师费的约定并不明确，仅约定了律师费由败诉的一方承担，具体是哪一方为败诉，并没有明确。如上诉人认为胜诉是上诉方，被上诉人就是败诉方，既然上诉人胜诉，就不存在上诉。一审法院也正是基于合同约定不明确并未支持上诉人的全部诉讼请求，包括没有支持物管费，也调整了违约金的情况下，上诉人和被上诉人属于部分胜诉部分败诉。其次，律师费本身系当事人自行聘请所产生的支出，并不是必然会发生的费用，所以，一审法院关于律师费的判决正确合理。 程定建、肖红向一审法院起诉请求：1、判决杨皓、李樱梅、文静立即向程定建、肖红支付拖欠的租金共计13230元（从2017年1月到3月共三个月）；2、判令杨皓、李樱梅、文静向程定建、肖红支付违约金15816元（按照月租金金额每日4％支付违约金，暂计90天）；3、判令杨皓、李樱梅、文静立即向程定建、肖红支付拖欠的物业管理费共计175.5元（每平米1.5元/月计费，从2017年1月到3月）；4、判令杨皓、李樱梅、文静承担本案的诉讼费用及律师费。 程定建、肖红主张的事实和理由：2013年9月11日，程定建、肖红与杨皓、李樱梅、文静签订三份《房屋租赁合同》，约定：由杨皓、李樱梅、文静承租程定建、肖红位于成都市双流区㎡）、1141号（面积43.65㎡）、1142号（面积40.26㎡）房屋，租赁期限为15年，自2013年7月1日至2028年6月30日，约定了每年的租金标准，从房屋租赁的第三年开始按房屋建筑面积每月每平米34.56元计算，租金每3个月缴纳一次；每期租金应于前期租金相应给付日到期之前付清，若迟延给付，每迟延一日，杨皓、李樱梅、文静应按月租金金额每日4%向出租方支付违约金；杨皓、李樱梅、文静承担租期内的物业管理费、水电气费等；还约定双方任何一方因特殊原因提出终止合同，需提前30天书面通知对方，对方应在请求期限内或自通知送达之日起10天内作出是否同意解除合同的承诺，经双方协商同意解除合同的，双方签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，如逾期未作出是否同意解除合同的承诺，视为其不同意解除合同，合同应继续履行。合同签订后，程定建、肖红依约将房屋交付给杨皓、李樱梅、文静使用，杨皓、李樱梅、文静用于经营酒店。2016年底开始，杨皓、李樱梅、文静开始不支付房租，并长时间拖欠物管费用。经程定建、肖红多次催款，杨皓、李樱梅、文静以各种理由一直拖欠至今。从2017年1月到3月的租金为13230元。 杨皓、李樱梅、文静对拖欠租金数额、物管费的事实提出异议，承认程定建、肖红在本案中所主张的其它事实，但认为：1、本案的租金鉴于杨皓、李樱梅、文静早就已经通知程定建、肖红收房，房屋已经腾空，租赁合同已经解除，租金损失是程定建、肖红自己扩大的损失，应当由程定建、肖红承担。程定建、肖红收房后的租金不应再支付。2、已收房的业主因双方已经协商解除房屋租赁关系，在租赁关系解除后再主张违约金无事实和法律依据，违约金的主张过高，应当予以调低。3、杨皓、李樱梅、文静已经将所有酒店房间的物管费交到2017年6月30日，不欠物管费。4、程定建、肖红主张的律师费系程定建、肖红自由聘请律师产生的支出，应当由程定建、肖红自行承担，与杨皓、李樱梅、文静无关。 反诉原告杨皓、李樱梅、文静向一审法院提出反诉请求：1、确认杨皓、李樱梅、文静与程定建、肖红签署的位于成都市双流区房屋的三份《房屋租赁合同》于2017年3月29日解除；2、判令由程定建、肖红承担本案的全部诉讼费用。 杨皓、李樱梅、文静主张的事实与理由：2013年9月11日，杨皓、李樱梅、文静与程定建、肖红签订了三份房屋租赁合同，杨皓、李樱梅、文静租用了程定建、肖红的三套房屋用于酒店经营使用，约定第一年租金为每月每平方米32元，杨皓、李樱梅、文静一直严格按合同约定支付房租。2015年起，由于杨皓、李樱梅、文静经营酒店附近有近10家酒店开张，导致市场竞争非常激烈，附近同类物业房屋租金下跌幅度巨大，杨皓、李樱梅、文静经营的酒店出现严重亏损。经与全体144户业主沟通，已有105户业主与杨皓、李樱梅、文静重新签订合同，将租金降低至20余元，即保证了租金收益，也让杨皓、李樱梅、文静能够继续经营。而程定建、肖红等少数业主拒不根据客观情况调整租金，不愿降低租金的情况下，杨皓、李樱梅、文静已于2016年12月1日通过EMS向程定建、肖红邮寄了《房屋租赁解约通知书》，已明确告知程定建、肖红因酒店经营困难无法按时支付以后房租，自2016年12月31日起解除合同。杨皓、李樱梅、文静已腾空了承租房内物品，等待程定建、肖红收房。2017年3月29日，程定建、肖红至杨皓、李樱梅、文静处办理了收房手续，收回了房屋。 程定建、肖红对杨皓、李樱梅、文静主张的出租房附近同类物业房屋租金大幅度下跌造成酒店亏损这一事实提出异议，对杨皓、李樱梅、文静所主张的其余基本事实予以承认，但认为不是其它业主同意降租金就可以对抗本案业主，双方已经签订了合同，应该受到法律保护，不能受市场变化而调整，不得随意降低租金和解除合同，杨皓、李樱梅、文静发出的解除函未得到业主的确认，根据合同的约定，当事人没有作出明确表示的合同继续履行。程定建、肖红收房是被迫的行为，是否确认解除合同由法院判决。 一审法院认为，杨皓、李樱梅、文静承认程定建、肖红主张的除欠租金数额、物管费以外的其他事实，故对程定建、肖红主张的除欠租金数额、物管费以外的其他事实予以确认。审理中，程定建、肖红对杨皓、李樱梅、文静提交的缴纳物管费的票据无异议，故一审法院对杨皓、李樱梅、文静主张的已付清2017年6月前的物管费的事实予以确认。程定建、肖红承认杨皓、李樱梅、文静主张的主要事实，故对杨皓、李樱梅、文静主张事实中程定建、肖红承认的部分予以确认。关于程定建、肖红提出异议的出租房附近同类物业房屋租金大幅度下跌造成酒店亏损这一事实，杨皓、李樱梅、文静仅提交了网上查询出租房附近物业的租金单价情况的手机截屏照片为证，因该证据不具有真实性、合法性和证明力，一审法院不予采信。对杨皓、李樱梅、文静主张的该事实，一审法院不予确认。 一审法院对双方争议的诉讼请求分析、认定如下： 关于双方签订的《房屋租赁合同》是否已于2017年3月29日解除的问题。根据双方无争议的事实，程定建、肖红在收到杨皓、李樱梅、文静发出的《房屋租赁解约通知书》后，已于2017年3月29日收回了出租房屋，程定建、肖红虽然未作出同意解除合同的书面承诺，也未签订终止合同，但对杨皓、李樱梅、文静发出的解除合同的邀约，程定建、肖红以自己的实际行动作出了同意解除合同承诺，程定建、肖红自愿收回出租房的行为明确表明了其不再履行合同的出租义务、终止合同履行、解除合同的主观意愿，证明双方已达成了解除合同的合意，并实际产生了终止合同履行的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，故对杨皓、李樱梅、文静要求确认双方签订的合同已于2017年3月29日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。程定建、肖红关于自己没有明确承诺同意解除合同也未签订终止合同、合同应继续履行的抗辩意见不成立，一审法院不予支持。 关于杨皓、李樱梅、文静是否应支付租金、违约金的问题。因程定建、肖红与杨皓、李樱梅、文静所订的房屋租赁合同并不违反国家强制性规定，系有效合同，双方当事人均应认真履行。杨皓、李樱梅、文静未按合同约定交纳2017年1月至3月期间的租金，违反了合同约定，属违约行为，依法应承担相应的违约责任，立即向程定建、肖红支付所欠租金并支付违约金。程定建、肖红起诉要求杨皓、李樱梅、文静支付2017年1月至3月共三个月租金，因程定建、肖红已于2017年3月29日收回出租房并解除合同，杨皓、李樱梅、文静实际应付租金应为12946元（按房屋面积43.69㎡、43.65㎡、40.26㎡，34.56元/平方米/月的标准，从2017年1月1日计算至3月29日），程定建、肖红要求杨皓、李樱梅、文静支付2017年3月29日解除合同后租金，缺乏法律依据。杨皓、李樱梅、文静关于早就已经通知程定建、肖红收房、房屋已经腾空、租赁合同已经解除、租金损失是程定建、肖红自己扩大的损失、应当由程定建、肖红承担的抗辩意见，缺乏事实和法律依据。虽然杨皓、李樱梅、文静已于2016年12月向程定建、肖红发出解除合同的通知，但由于杨皓、李樱梅、文静要求与程定建、肖红解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定可以单方解除合同的情形，该通知书在送达之后并不发生解除合同的效力，租赁合同仍在履行过程中，杨皓、李樱梅、文静未按约交纳租金仍属违约行为，杨皓、李樱梅、文静的该抗辩不成立。杨皓、李樱梅、文静辩称程定建、肖红在解除租赁关系后主张支付违约金无事实和法律依据，经审查，程定建、肖红主张的2017年1月1日至3月29日期间的租金属杨皓、李樱梅、文静在履行合同期间的欠费，逾期支付该部分租金应承担违约金属于合同约定内容，程定建、肖红的该部分主张符合法律规定，应予支持；程定建、肖红要求杨皓、李樱梅、文静支付2017年3月30日至3月31日期间的租金及违约金确属合同关系解除后的费用，该部分主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于违约金的数额及律师费的承担。杨皓、李樱梅、文静辩称合同约定的违约金数额过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，程定建、肖红除遭受拖欠租金的资金利息损失外，并未提交有其它经济损失的有效证据，合同约定的违约金数额明显过分高于程定建、肖红因杨皓、李樱梅、文静违约所受到的经济损失，杨皓、李樱梅、文静的该抗辩意见符合法律规定，一审法院予以采纳。结合本案情况，违约金酌情调整为：以未付租金为基数、自2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的130%计算至杨皓、李樱梅、文静实际履行之日止。程定建、肖红主张律师费系经济损失，要求杨皓、李樱梅、文静承担。因该费用系程定建、肖红为行使诉讼权利自行聘请代理人产生的费用，该费用并不是因杨皓、李樱梅、文静的违约行为发生纠纷后必然会产生的费用，且双方合同中并无约定该费用应由杨皓、李樱梅、文静承担，程定建、肖红要求杨皓、李樱梅、文静承担律师费用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，杨皓、李樱梅、文静在履行与程定建、肖红签订的房屋租赁合同中，未按约支付房屋租金，已构成违约，程定建、肖红要求杨皓、李樱梅、文静支付租金和违约金，杨皓、李樱梅、文静要求法院降低违约金数额，符合法律规定，一审法院予以支持。刘润君要求杨皓、李樱梅、文静支付物管费、律师费的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。杨皓、李樱梅、文静要求法院确认双方所订三份房屋租赁合同于2017年3月29日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨皓、李樱梅、文静在本判决生效后十日内向程定建、肖红支付拖欠的租金12946元、违约金（以12946元为基数，从2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%标准计算至实际支付之日）。二、确认程定建、肖红与杨皓、李樱梅、文静签订的成都市双流区房屋的三份《房屋租赁合同》于2017年3月29日解除。三、驳回原审原告程定建、肖红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费271元，由本诉被告杨皓、李樱梅、文静负担，反诉案件受理费50元，由反诉原告杨皓、李樱梅、文静与反诉被告程定建、肖红各负担25元。 经二审审理查明，程定建、肖红与杨皓、李樱梅、文静签订的《房屋租赁合同》第十三条约定：“因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，应通过友好协商解决。如果不愿协商或经协商仍不能解决，则应提交租赁房屋所在地法院通过诉讼的方式解决。因为诉讼所产生的诉讼费、证据和财产保全费、律师费、差旅费（交通和住宿费）均应由败诉的一方负担”。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人程定建、肖红的上诉请求与被上诉人杨皓、李樱梅、文静的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、杨皓、李樱梅、文静是否应向程定建、肖红支付律师费；二、原审法院对违约金的确定是否符合法律规定。现就上述争议焦点的认定分述如下： 关于第一个争议焦点。程定建、肖红上诉提出，杨皓、李樱梅、文静应向其支付律师费，其提出的理由为案涉《房屋租赁合同》第十三条的约定。本院经审查认为：案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行自己的义务。在本案中，因杨皓、李樱梅、文静未及时足额支付款项，则应当向程定建、肖红支付款项。因杨皓、李樱梅、文静的违约行为导致本案诉讼，程定建、肖红依据《房屋租赁合同》第十三条之约定提出由杨皓、李樱梅、文静支付律师费具有合同约定。根据原审中程定建、肖红提交的证据，其已与北京尚衡（成都）律师事务所签订《民事委托代理合同》并支付了代理费5715元，故杨皓、李樱梅、文静应向程定建、肖红支付该项费用。原审法院未对该合同约定进行审查，导致判决结果有误，本院对此予以纠正。 关于第二个争议焦点。本院经审查认为，违约金具有“补偿为主、惩罚为辅”的性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原审中程定建、肖红并未提交其具体损失的证据，原审法院以欠付租金为本金，按照同期银行贷款利率为标准的130%计算违约金并无不当，本院予以维持。程定建、肖红的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，程定建、肖红的上诉请求部分成立，本院予以支持。因原审法院对案涉合同约定认定不清，本院予以纠正。本案系因杨皓、李樱梅、文静违约支付租金所导致，故本院对一审法院就诉讼费分担予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、维持（2017）川0116民初6687号民事判决第一项即“杨皓、李樱梅、文静在本判决生效后十日内向程定建、肖红支付拖欠的租金12946元、违约金（以12946元为基数，从2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%标准计算至实际支付之日）”； 二、维持（2017）川0116民初6687号民事判决第二项即“确认程定建、肖红与杨皓、李樱梅、文静签订的成都市双流区房屋的三份《房屋租赁合同》于2017年3月29日解除”； 三、撤销（2017）川0116民初6687号民事判决第三项即“驳回原审原告程定建、肖红的其他诉讼请求”； 四、杨皓、李樱梅、文静在本判决生效后十日内向程定建、肖红支付律师费5715元； 五、驳回程定建、肖红的其他本诉请求； 六、驳回杨皓、李樱梅、文静的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉案件受理费271元、反诉案件受理费50元，二审案件受理费642元，均由杨皓、李樱梅、文静承担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一八年六月二十一日 书记员 龙春光