浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0483民初7180号 原告：牟振国，男，1952年2月10日出生，汉族，住台州市椒江区。 被告：桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司，统一社会信用代码330483000096082。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。 法定代表人：葛江峰。 第三人：桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司，统一社会信用代码91330483MA28A28AP545P。住所地：桐乡市振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。 法定代表人：王惠明。 原告牟振国与被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司（以下简称“世贸商管公司”）、第三人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司（以下简称“世贸至尊公司”）合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，于同年9月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，于2018年6月27日再次公开开庭进行了审理，原告牟振国到庭参加诉讼，被告世贸商管公司、第三人世贸至尊公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牟振国向本院提出诉讼请求（变更后）：1、被告立即支付原告承包费151866元（2015年7月至2017年6月），并自2015年12月2日起每日按逾期未付款的万分之三标准支付违约金至实际付款日止；2、被告立即将坐落于桐乡市振东新区校场东路与环城东路交汇处西南侧桐乡世贸中心二期2幢180019、180021、180023号公寓返还给原告，第三人与被告承担共同返还公寓责任；3、本案诉讼费用由被告与第三人承担。 被告世贸商管公司未作答辩。 第三人世贸至尊公司述称,原、被告不得提前解除《公寓承包经营合同》，理由：首先，《合同》第三条约定，双方均不得提前解除本合同；第五条第三款约定，任何一方不得擅自变更或解除合同，确需变更或解除的，经双方协商一致，签订补充协议加以明确；第七条，由于承包经营的连续性，甲方（原告）不得擅自变更、解除提前终止本合同。其次，第三人为开快捷酒店，累计投资1300多万元，如果原告与被告解除合同，将严重影响第三人的正常经营和管理。 本院经审理查明，2014年12月24日，原告和案外人桐乡市世贸中心置业有限公司签订《公寓使用权出让合同书》3份，合同编号：T.GY:2-10435、10436、10430，原告愿意受让桐乡世贸中心二期2幢180019、180021、180023号公寓（建筑面积55.10、51.99、51.88平方米）使用权，并支付出让价款，合同约定：1、该公寓使用权的期限自2015年1月1日起至2052年1月4日止。期满后公寓的所有权能均归属桐乡市世贸中心置业有限公司。除法律规定和本合同约定外，任何一方不得提前解除本合同。2、该公寓使用权出让价款总金额为310546、294500、288944元。3、桐乡市世贸中心置业有限公司引进专业管理团队（桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司）经营管理该项目，原告愿意与之签订《公寓统一管理同意书》，服从、配合其管理。合同还对其他事项进行了约定。原告于2014年12月24日付清了购房款，并向桐乡世贸中心装饰工程有限公司支付了装修款66120、62388、62256元。同日，原、被告签订3份《公寓承包经营合同》，约定由被告对原告的公寓进行承包经营管理。承包经营期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。关于承包费及支付方式：1、180019号：2015年1月1日至2017年12月31日，每年承包费26367元；2018年1月1日至2020年12月31日，每年承包费30133元；2021年1月1日至2024年12月31日，每年承包费33899元。2、180021号：2015年1月1日至2017年12月31日，每年承包费24982元；2018年1月1日至2020年12月31日，每年承包费28551元；2021年1月1日至2024年12月31日，每年承包费32120元。3、180023号：2015年1月1日至2017年12月31日，每年承包费24584元；2018年1月1日至2020年12月31日，每年承包费28096元；2021年1月1日至2024年12月31日，每年承包费31608元。被告应于每年6月1日、12月1日分两次向原告支付当年承包费。关于违约责任，合同约定：在承包经营期内，被告未按约定时间向原告支付承包费的，应当向原告支付违约金，违约金每日按逾期未付款的万分之三计算，自本合同约定的应付期限届满之日起计算至实际付款之日止。违约方承担违约责任后，另一方仍有权要求继续履行合同。合同还约定，在租赁期限届满或合同解除后，被告必须在三日内将公寓交还原告。《公寓承包经营合同》签订后，被告从案外人桐乡市世贸中心置业有限公司受领了上述公寓，并将之租给了第三人世贸至尊公司，现该公寓由第三人世贸至尊公司实际占用，且第三人进行了一定装修。2015年6月15日，原告收到被告35562.06元承包费。被告尚欠原告2015年7月1日至2017年6月30日承包费151866元。2017年7月25日，原告和案外人桐乡市世贸中心置业有限公司签订《商品房买卖合同》3份，合同编号：2017预0006532、2017预0006531、2017预0006529，原告购买桐乡世贸中心二期2幢180019、180021、180023号（建筑面积55.10、51.99、51.88平方米），合同约定的购房款310546、294500、288944元，原告已于2014年12月24日付清。 另查明，2016年11月29日，原告向被告发送通知要求签订商品房买卖合同，同时要求被告在收到该通知书后15日内支付2015年7月至今的承包费。2017年8月14日，原告委托浙江新台州律师事务所向被告发送解除合同律师函，载明自即日起解除原、被告签订的《公寓承包经营包同》，并在三日内交还公寓。 本院认为，原告与被告世贸商管公司签订的《公寓承包经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。故原告要求被告支付2015年7月1日至2017年6月30日的承包费151866元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告逾期未支付承包费已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付违约金的请求，符合合同约定，且计算合理，本院予以支持。 本案争议焦点在于：一、《公寓承包经营合同》能否解除？二、世贸至尊公司有无继续经营的权利及可能？ 关于争议焦点一，本案被告长期拖欠租金，且经原告催讨、起诉，至今仍分文未付，致使原告不能实现合同目的，严重损害了原告的合法权利，在此情形下，原告要求解除合同，符合《合同法》第九十四条第一款第四项关于法定解除合同的规定，且原告已向被告发送解除合同通知书，符合《合同法》第九十六条第一款的规定。合同解除后，被告负有返还公寓的义务，第三人亦负有交还义务，故原告要求返还公寓的诉讼请求，本院予以支持。第三人依据《公寓承包经营合同》相关规定，认为不能提前解除合同，本院认为，该合同虽约定合同当事人不得擅自变更或解除合同，但前提应当是指在双方均能全面及时履行义务的情形下所做的特别约定，故第三人的抗辩意见，本院不予采信。 关于争议焦点二，根据合同相对性原则，世贸至尊公司与原告并未实际发生权利义务关系，在世贸商管公司违约的情况下，世贸至尊公司可依约寻求救济；世贸至尊公司在本案中系第三人，本院希望其在充分表达意见的同时，与众业主沟通，寻求完善的解决方案，但最终无法达成一致的解决方案。在此情形下，根据物权排他性和物权具有优先性的原则，本院对原告要求解除合同、腾退房屋的请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牟振国2015年7月1日至2017年6月30日期间的承包费151866元，并支付违约金（以37966.50元为基数，分别自2015年12月2日、2016年6月2日、2016年12月2日、2017年6月2日起，均按每日万分之三，计算至实际支付之日止）； 二、被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将桐乡世贸中心二期2幢180019、180021、180023号公寓腾退完毕，并将该公寓返还原告牟振国，第三人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司协助将该公寓返还原告牟振国； 三、驳回原告牟振国其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3604元,由被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  何贤璇 人民陪审员  郭 群 人民陪审员  孙菊芳 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  金胜群