浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终2116号 上诉人（原审原告）：义乌市曜壮工贸有限公司，住所地：义乌市北苑街道西城路666号。 法定代表人：何贤新，经理。 委托诉讼代理人：楼庆君，浙江东邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴建红，男，1975年7月4日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：胡光明，浙江稠州律师事务所律师。 上诉人义乌市曜壮工贸有限公司（以下简称曜壮公司）为与被上诉人吴建红房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初21116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 曜壮公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案房屋交付错误，缺乏事实依据也不符合常理。首先，案涉房屋产权人系义乌市国土资源局收购储备中心，双方签订租赁合同前，涉案房屋由浙江优纬光电科技有限公司承租经营使用，该公司于2015年11月12日注销，租赁合同已经到期。上诉人交付第一笔租金后，产权人不同意房屋出租，被上诉人始终无法取得房屋租赁权。既然如此，也就无法交付房屋。对于交付事实，被上诉人应当负举证责任。其次，原审判决的推理属于主观臆断。能否办理工商登记只能证明是否取得产权人的同意，不能推定房屋是否已经交付。否则被上诉人为何一直未向上诉人主张租金，在上诉人一审提起本诉后才提起反诉，后又不缴纳诉讼费，而按撤诉处理。至于为何在租赁期即将届满之前才向法院起诉返还租金，完全是因为朋友关系，被上诉人资金紧张，一再拖延导致。被上诉人在取得租赁权后于2017年10月将案涉房屋租给了另一家公司，上诉人才起诉。再次，出租人出具收条也是符合市场交易习惯的，并且合同也约定出具收条，而且合同还约定，出租人的有价移物以双方移交清单为准，说明房屋交付应以移交清单为准。最后，一审法院未查明本案涉案房屋原租赁合同内合同是否可以转租，才能确认本案涉案合同的效力，也未审查被上诉人是否主体适格，上诉人在承租涉案房屋时，基于信任朋友，对未要求出具原租赁合同，也未清楚了解原租赁合同内容。 被上诉人吴建红答辩称，上诉人认为被上诉人主体资格存在疑问，但吴建红是上诉人在一审起诉时的被告。针对上诉状的上诉理由，被上诉人认为享有房屋租赁权，在一审庭审时，双方回答法官提问时，都回答没意见。对于合同双方，也即本案双方当事人，一审时没有争议。当时是浙江优纬光电科技有限公司向国土局租赁场地，然后由吴建红造房子进行转租，而且，如上诉人所说，上诉人法定代表人和吴建红是很好的朋友关系，合同签订后，房屋就交付给上诉人使用。其实是提早交付使用的。土地储备中心不管吴建红是否转租的，只要场地租赁费按时交纳就可以。关于上诉状第二点理由是上诉人一方的推测，被上诉人正是基于特殊朋友关系才同意上诉人拖欠租金。由于一审开庭时候快过年，吴建红是村干部，村里事务繁忙，忘记了交纳诉讼费，不能够以此认为被上诉人行为不符合常理。承租人使用标的物，不会向出租人出具收条。合同第七条是针对房屋内可以移动的桌子等来说的。综上，请求驳回上诉。 何贤新向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的房屋租赁合同。二、判令被告返还原告房屋租金15万元并赔偿损失（依照年利率6%自2016年1月1日起计算至实际履行之日止）。 原审法院认定事实：2015年11月30日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于义乌市宗地房屋（产权隶属义乌市国土资源局收购储备中心），租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日，租金每年25万元，以汇款方式汇入出租方指定账号，并出具收条，可分成两次交纳，双方还约定了其他权利义务。2015年12月2日，原告交付租金15万元，由被告出具收条确认。 原审法院认为：涉案合同因双方均同意而解除。原告主张被告未交付房屋，涉案合同无法履行，目的无法实现，但其先交纳了部分租金15万元，而后又去办理工商登记，如涉案房屋未交付，其从工商登记未果直至合同履行期将届满方才主张权利，不符合常理，且根据房屋租赁市场交易习惯，承租方交付租金后即使用房屋，一般不出具收条。综上，原告的诉请依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告义乌市曜壮工贸有限公司与被告吴建红于2015年11月30日签订《租赁合同》。二、驳回原告义乌市曜壮工贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1823元（已减半），由原告义乌市曜壮工贸有限公司负担1783元，由被告吴建红负担40元。 二审中，上诉人提供如下证据：证据一、义乌市储备土地挂牌招租公告，《义乌市行政事业单位国有资产管理暂行办法》，证明：涉案房屋系国有性质房产，根据规定需履行公开招租程序，且租期一般不超过三年；涉案房屋在2017年9月14日通过义乌市产权交易有限公司发布招租公告，租期二年；涉案房屋已经在双方当事人约定的租赁期限内（2016年1月1日至2017年12月31日—）被政府收回并重新公开招租。证据二、义乌市东谷光电科技有限公司工商登记信息，义乌市曜壮工贸有限公司登记信息，证明：优纬公司成立于2012年3月2日，在2015年11月30日因股东会议解散而注销，邱东原系优纬公司法定代表人，优纬公司股东四个均系法人单位股，其中吴建红系义乌市东谷光电科技有限公司（2016年4月19日决议解散）股东及法定代表人；义乌市曜壮工贸有限公司在佛堂镇、后宅汽车城有而家分机构，涉案房屋在，地理位置好，证实向租赁人用于汽车销售。证据一、证据二共同证明吴建红、邱东是否有权转租存疑，是否有效力取决于优纬公司和政府签订的租赁合同，以及优纬公司决议解散的清算结果（即具体的债权债务承受人），原审法院却怠于审查，导致案件主要事实不清。 被上诉人发表如下质证意见：对证据一、真实性无法核实，第一手房屋租赁到期时间是2017年4月27日，但后来吴建红使用到2017年10月份，当时土地储备中心向场地承租方发过催款，钱也交了。催款通知书庭后提供法庭参考。后来租用期是2017年10月19日-2019年10月18日，被义乌市东华压铸有限公司中标，这个公司是吴建红小舅子的公司，实际控制人是吴建红，场地还是吴建红在使用。对证据二、对关联性有异议，本案是上诉人起诉被告，上诉人现在认为起诉错了，这是上诉人的问题。 对上诉人的证据，本院认证如下：对证据一，经登录义乌产权交易所官网核实，对土地挂牌招租公告真实性予以确认，但该公告仅能证明2017年9月14日对案涉地块进行招租，不能证明原租赁合同的有效期截止时间。对管理暂行办法，其真实性即使可以认定，也仅能证明当地政府所规定的租赁期间，不能证明案涉地块的实际有效期限。对证据二、对公司登记信息的真实性予以确认，可以证明公司解散事宜，至于曜壮公司的经营及分支机构等问题，与本案无关。 被上诉人在二审中未提供新证据。 经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，关于诉讼主体资格问题，首先吴建红系上诉人在原审中起诉的被告，其次，即使公司被解散，吴建红作为原股东仍有权对于原公司剩余权益享有处分的权利，故上诉人有关吴建红诉讼主体资格的上诉理由不成立。关于转租问题，一方面，上诉人未能举证证明被上诉人无法对案涉宗地房屋进行转租，另一方面，上诉人虽主张无法取得租赁物实际使用权，但又未在合理期限行使合同解除权。对于租赁物的交付，出具收条并非必备要件。关于租赁期限问题，即使原租赁期限在2017年重新招租后届满，上诉人已经缴纳的租金15万元也仅为2016年全年租金25万元的60%，在这期间，并不影响上诉人对租赁物的使用。故上诉人要求返还15万元租金的依据不足，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人曜壮公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1823元，由上诉人义乌市曜壮工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 周楚臣 审 判 员 杜月婷 二〇一八年六月二十六日 代书记员 钟李钰