温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0302民初3107号 原告（反诉被告）：温州市名城建设投资集团有限公司，住所地：温州市鹿城区南塘住宅区5组团16幢6至10层。 法定代表人：金胜华，总经理。 委托诉讼代理人：王春美、吴昌领，浙江光正大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邵长松，男，汉族，1970年3月13日出生，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：陈豪、邵登忠，浙江平宇律师事务所律师。 原告温州市名城建设投资集团有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告邵长松（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本院先后委托浙江大合检测有限公司、温州瓯江资产评估有限公司对涉案房屋的漏水及装修损失进行了鉴定。原告温州市名城建设投资集团有限公司的委托诉讼代理人王春美、吴昌领，被告邵长松的委托诉讼代理人陈豪、邵登忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州市名城建设投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2013年11月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾空并向原告返还其承租的坐落于（建筑面积约141平方米）、201室（建筑面积1683.3平方米）的房屋；3.判令被告向原告支付房屋租金2595600元（租金自2013年11月25日计算至实际腾空并返还之日止，暂计算至2017年5月24日，具体见附表）及违约金（其中逾期支付租金违约金计算至实际履行之日止，按照日千分之一计算，暂算至2017年2月15日为1393521.6元，现自愿调整为300000元；解除合同违约金200000元），两项合计3095600元；4.判令被告承担本案的律师费、诉讼费。事实与理由：2013年11月5日，被告竞拍取得温州市名城建设开发有限公司（下称名城公司）委托拍卖的坐落温州市鹿城区年的租赁权。2013年11月15日，名城公司与被告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定由被告承租坐落于信河街芳景大厦10幢、11幢二层商场的商业用房，总计建筑面积为1261.607平方米（面积如有增减以房管部门办证最后测绘实测面积为准，租金以招租中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定）。租期为五年，自2013年11月25日起至2018年11月25日止。其中免租金装修宽限期三个月，租金从2014年2月25日开始计算，第一年实缴租金为427500元，第二年开始，每年租金以上一年度租金为基数，年递增为3%，租金每陆个月交付一期，先付款后使用。如被告逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的千分之一向名城公司计付违约金。被告连续逾期超过30天仍未付清当期租金的，名城公司有权单方解除本合同，即行收回出租房屋另作处置，并有权要求被告支付20万元的违约金。被告还应承担名城公司追索租金及违约金的诉讼受理费、律师代理费等。合同签订后名城公司即向被告交付了涉案房屋，被告也向名城公司支付了租金427500元及履约保证金114000元。而后，被告因经营需要要求增加一层商业建筑面积约141平方米。2013年12月31日，名城公司与被告又签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》。约定名城公司同意以租赁形式增加一层商业面积约141平方米（准确面积待测绘部门出具面积确定）给被告使用。最终确定面积后，名城公司委托国资委许可的评估库中的评估机构进行市场租赁价格评估，名城公司与被告补签房屋租赁合同。租期约定及其它条款不变。后因名城公司将被告承租的资产划转给原告，名城公司，原、被告三方签订了一份《租赁补充协议》，约定原名城公司与被告签订的《房屋租赁合同》中约定的出租方的权利和义务及违约责任由原告承接，租赁期内《房屋租赁合同》中其他条款保持不变。 后房管部门办证实测201室面积为1683.3平方米，加上《房屋租赁合同补充协议书》约定的一楼141平方米，被告总承租面积为1824.3平方米。2016年8月8日，经温州东瓯资产评估有限公司评估被告承租的芳景大厦一楼141平方米的年租金为131976元。因被告在支付了427500元租金及履约保证金114000元后再未向原告支付过租金。原告遂多次催告其履行合同义务，但被告均以各种理由拒绝履行。根据合同约定的支付方式，经原告计算至2017年5月24日，被告还应向原告支付租金2595600元。并且被告逾期支付租金，应按应交未交金额的日千分之一计付违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，同时原告有权要求被告支付20万元的违约金。 在庭审中，原告提交如下证据来证明自己的主张： 1.营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体资格； 2.身份证，证明被告诉讼主体资格； 3.房产证，证明涉案房屋为温州市名城建设开发有限公司所有的事实； 4.拍卖成交确认书，证明被告通过竞拍取得温州市鹿城区信河街芳景大厦二层商业用房五年的租赁权； 5.房屋租赁合同，证明被告承租的信河街芳景大厦二层商业用房的租赁面积、租期、租金及支付方式，违约责任等； 6.房屋租赁合同补充协议书，证明被告因经营需要增加租赁芳景大厦一层建筑面积约141平方米及租金计算方式等； 7.图纸，证明被告增加租赁的芳景大厦一层约141平方米的范围； 8.租赁补充协议，证明温州市名城建设开发有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》约定的出租方的权利、义务由被告承继； 9.缴款通知单、现金缴款单、入账通知书、发票记账联、记账凭证，证明被告已支付租金427500元及履约保证金114000元； 10.资产评估报告，证明被告增加租赁的芳景大厦一层约141平方米的年租金经评估确定为131976元； 11.律师函、快递单，证明原告向被告发函，要求被告支付拖欠的租金； 12.法律服务合同、发票，证明原告因本案所支付的律师费。 被告邵长松辩称，1.涉案《房屋租赁合同》已无解除的必要且原告无权单方提前解除涉案租赁合同。2.芳景大厦10幢、11幢一层的房屋（141平方米）与原告无关。3.原告主张的租金金额有误：一是涉案租赁面积为1261.607平方米；二是涉案租赁房屋的租金起算时间点应为2014年9月29日；三是因租赁房屋质量缺陷导致无法使用的5间房间不应计收租金；四是原告无权要求对一层房屋计收租金，且租赁单价有误。4.原告的违约金主张不应得到支持。5.原告主张的律师费缺乏法律依据。 在本案审理过程中，被告邵长松向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告赔偿被告因房屋漏水、原告维修不当造成的房间装修损失524703元；2.判令原告支付被告因提前解除租赁合同造成的装修损失269280元；3.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2013年11月5日，被告为经营宾馆所需，通过竞拍取得温州市名城建设开发有限公司公开拍卖坐落于温州市鹿城区年租赁权。2013年11月15日，被告与名城公司签订《房屋租赁合同》，约定：租赁标的为市区信河街芳景大厦10幢、11幢二层商场商业用房，总面积约1261.607平方米；租期为5年，其中免租金装修宽限期3个月；租金按年计价，第一年租金为招租中标成交价570000元减去装修宽限期免租金金额142500元，第一年实缴租金为427500元，第二年开始，每年租金以上一年度租金为基数，年递增为3%，租金的具体支付时间及金额在合同附件1中进行了明确；以建筑单位竣工验收合格、消防验收合格（二次装修消防除外）和通水通电（增容除外）作为租赁标的物交付条件；履约保证金为人民币114000元。合同签订后，被告按约支付了租金427500元及履约保证金114000元。因租赁房屋原设计的自动扶梯不能投入使用，二楼需重新配置出入口，故被告与名城公司于2013年12月31日签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定：增加一层面积为141平方米的房屋供被告二层商场作出入口使用。此后，由于名城公司将租赁资产全部划转给原告，三方因此签订《租赁补充协议》。 2014年3-4月间，由于租赁房屋质量原因，10-11幢2楼之间的承接缝漏水，原告方来现场查看并派施工单位过来修补，在修补期间，因操作不当，致使被告已装修好的49间宾馆房间严重漏水，原有装修价值损失殆尽。无奈，被告只能二次装修。其中三间客房由于一直漏水，至今不能投入使用。2015年5月，租赁房屋一楼地面开始下沉，下沉深度有3cm，造成被告一楼接待大堂门厅及二楼房间装修损坏，并给经营带来一定的损失。 由于原告以涉案租赁房屋所领取所有权证记载的建筑面积1683.3平方米（面积实际未增加，测绘数据未变化，仅是将竞拍时未计入租赁范围的421.69平方米公摊面积计入二层面积），要求被告支付租金。为此，被告曾多次与原告进行协商解决，但均未谈妥。 在庭审中，被告提交如下证据来证明自己的主张： 1.房屋租赁合同及其附件，证明①租赁房屋的总面积约1261.607平方米。②租期为5年，其中免租金装修宽限期3个月。③租金按年计价，租金的具体支付时间及金额在合同附件1中进行了明确。④以建筑单位竣工验收合格、消防验收合格（二次装修消防除外）和通水通电（增容除外）作为租赁标的物交付条件。⑤履约保证金为人民币114000元。 2.二层裙房平面图（10、11栋），证明租赁合同约定的1261.607平方米面积不包括公摊面积。 3.房产证，证明二楼产权证面积增加的原因是将未列入租赁范围的421.69平方米众用分摊面积计入在内。 4.房屋租赁合同补充协议书，证明加租一层141平方米范围房屋的原因是二层商场的经营及出入口需要。 5.温州市名城建设开发有限公司《公司办公会议纪要》（会议纪要﹝2015﹞2号）、消防安全检查合格证、历月电费明细，证明①名城公司确认租赁房屋通电时间为2014年6月13日，且同意租金起算时间点相应延后。②租赁房屋于2014年9月28日取得消防合格证。③消防验收通过后，租赁房屋才得以正式投入使用，于2014年8月才产生首期电费。 6.证明、照片，证明因漏水及名城公司维修施工不当，致使已装修好的租赁房屋有49间房间严重漏水。 7.装修材料清单，证明租赁房屋部分装修款情况。 8.照片，证明租赁房屋一层地面下沉，造成大厅、房间装修损坏，并对宾馆的经营造成影响。 9.报告、关于芳景大厦租赁房屋问题的报告、EMS快递单、物流信息，证明邵长松就租赁房屋中出现的一系列问题多次向名城公司反映，但一直未获解决。 诉讼中，依被告申请，本院依法于2017年4月委托浙江大合检测有限公司对芳景大厦10幢、11幢二层房屋的漏水原因进行司法鉴定。该公司于同年6月20日出具《司法鉴定报告》，鉴定分析：根据相关资料及现场了解、踏勘，结合现场检测。温州芳景大厦10幢、11幢二层（亿旺宾馆）8213房、布草间、8215房、8236房均处于变缝位置，主要是变缝防水存在缺陷导致其漏水。对其使用有严重影响，过道发霉主要是由于变缝漏水的原因造成。8272房目前没有发现漏水情况，但墙面受潮、发霉较严重。鉴定结论：温州芳景大厦10幢、11幢二层（亿旺宾馆）部分客房有漏水，对使用有影响。其原因主要是房屋变形缝存在防水缺陷导致漏水。 依被告申请，本院依法于2017年4月委托温州瓯江资产评估有限公司对芳景大厦10幢、11幢二层房屋因漏水及维修不当造成的室内装修价值损失进行评估。该公司于2018年1月17日作出《报告书》，评估结论：损失合计为524703元。 原告温州市名城建设投资集团有限公司辩称，1.资产评估公司的结论不符合本案实际。首先，评估时点有错误，应以漏水时间2014年3月作为评估时点。其次，没有证据证明49个房间受损，无法反映受损的真实情况。再次，评估公司是对租赁物现有的装修价值评估，而不是对漏水造成的损失评估。第四，现场漏水受损痕迹不明显的装修工程不应赔偿。2.涉案房屋因反诉原告违约导致答辩人要求解除合同，反诉原告无权要求答辩人赔偿提前解除合同的损失。请求驳回被告的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的房产证、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议书、租赁补充协议、律师函、快递单、法律服务合同、发票，能够相互印证，可以证明本案的房屋租赁事实，本院均予以确认。被告提供的房屋租赁合同及其附件、二层裙房平面图（10、11栋）、房产证、房屋租赁合同补充协议书、消防安全检查合格证、历月电费明细，能够证明本案的房屋租赁事实，本院均予以确认。被告提供的温州市名城建设开发有限公司《公司办公会议纪要》（会议纪要﹝2015﹞2号）、证明、照片、装修材料清单等证据形式要件不符，本院不予以确认。浙江大合检测有限公司的《司法鉴定报告》，温州瓯江资产评估有限公司的《报告书》，鉴定程序合法，能够证明案件事实，本院予以认定。 经审理，本院认定事实如下：2013年11月5日，被告竞拍取得温州市名城建设开发有限公司委托拍卖的坐落温州市鹿城区年的租赁权。2013年11月15日，名城公司与被告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定由被告承租坐落于信河街芳景大厦10幢、11幢二层商场的商业用房，总计建筑面积为1261.607平方米（面积如有增减以房管部门办证最后测绘实测面积为准，租金以招租中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定）。租期为五年，自2013年11月25日起至2018年11月25日止。其中免租金装修宽限期三个月，租金从2014年2月25日开始计算，第一年实缴租金为427500元，第二年开始，每年租金以上一年度租金为基数，年递增为3%，租金每陆个月交付一期，先付款后使用。如被告逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的千分之一向名城公司计付违约金。被告连续逾期超过30天仍未付清当期租金的，名城公司有权单方解除本合同，即行收回出租房屋另作处置，并有权要求被告支付20万元的违约金。被告还应承担名城公司追索租金及违约金的诉讼受理费、律师代理费等。 合同签订后，名城公司即向被告交付了涉案房屋，被告也向名城公司支付了租金427500元及履约保证金114000元。而后，被告因经营需要要求增加一层商业建筑面积约141平方米。2013年12月31日，名城公司与被告又签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》。约定名城公司同意以租赁形式增加一层商业面积约141平方米（准确面积待测绘部门出具面积确定）给被告使用。最终确定面积后，名城公司委托国资委许可的评估库中的评估机构进行市场租赁价格评估，名城公司与被告补签房屋租赁合同。租期约定及其它条款不变。后因名城公司将被告承租的资产划转给原告，名城公司，原、被告三方签订了一份《租赁补充协议》，约定原名城公司与被告签订的《房屋租赁合同》中约定的出租方的权利和义务及违约责任由原告承接，租赁期内《房屋租赁合同》中其他条款保持不变。 房管部门办证实测201室面积为1683.3平方米，加上《房屋租赁合同补充协议书》约定的一楼141平方米，被告总承租面积为1824.3平方米。2016年8月8日，经温州东瓯资产评估有限公司评估被告承租的芳景大厦一楼141平方米的年租金为131976元。 被告将租赁房屋用于开设宾馆，在经营使用期间，因10幢、11幢二层间的变缝防水存在缺陷导致部分房间漏水，部分房间受潮后发霉，严重影响正常使用。被告在支付了427500元租金及履约保证金114000元后再未向原告支付租金。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。被告承租原告房屋后未按照合同约定支付租金，经原告催缴后仍未履行，未付租金金额大且拖欠时间长，现原告请求解除涉案房屋的房屋租赁合同于法有据，本院予以支持。对被告反诉要求原告赔偿其提前解除租赁合同造成的装修损失269280元，因解除租赁合同的违约责任归于被告，故对其请求不予支持。涉案房屋一层的权利主体系名城公司，但名城公司与原、被告三方签订的《租赁补充协议》，约定名城公司与被告签订的《房屋租赁合同》中出租方的权利和义务及违约责任由原告承接，故原告要求被告支付涉案房屋租金的主体资格合法，本院予以支持。 关于租金计算的问题：1.涉案房屋租赁面积的认定。《房屋租赁合同》约定由被告承租坐落于信河街芳景大厦10幢、11幢二层商场的商业用房，总计建筑面积为1261.607平方米（面积如有增减以房管部门办证最后测绘实测面积为准，租金以招租中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定），现根据房产证记载涉案房屋建筑面积为1683.3平方米，故租金应按照1683.3平方米计算。2.涉案房屋租赁起算时间的认定。鉴于原告交付的房屋存在部分房间漏水的质量瑕疵，需要修复及三个月免租金宽限期的约定，本院根据实际情况酌情调整从2014年7月1日开始计算租金。3.关于违约金的计算。鉴于原、被告在履行合同中，原告对出租的房屋部分房间存在的漏水问题未能彻底修复，影响房屋的正常使用，给被告经营造成了经济损失。本院酌情调整违约金的计算方式，以所欠租金金额按照中国人民银行同期同档次的存款利率计算违约金，以原告请求的金额30万元为限。综上，截止2018年5月28日，被告拖欠原告租金合计3216984.52元。具体租金分段计算如下:                            期间                       一层房屋租金                       二层房屋租金                               2014年7月1日至2014年12月31日                       65988元                       95261.44元                               2015年1月1日至2015年6月30日                       65988元                       237761.44元                               2015年7月1日至2015年12月31日                       67967.64元                       391669.29元                               2016年1月1日至2016年6月30日                       67967.64元                       391669.29元                               2016年7月1日至2016年12月31日                       70006.67元                       403419.37元                               2017年1月1日至2017年6月30日                       70006.67元                       403419.37元                               2017年7月1日至2017年12月31日                       72106.87元                       415522.32元                               2018年1月1日至2018年5月28日                       58887.28元                       339343.23元                关于房屋装修损失问题，温州瓯江资产评估有限公司受本院委托对涉案房屋漏水受损部分的装修价值损失进行了评估，评估结果为524703元。现被告要求原告赔偿相应的损失，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、解除原告温州市名城建设投资集团有限公司与被告邵长松于2013年11月15日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告邵长松于本判决生效之日起十五日内腾空位于温州市鹿城区（建筑面积约141平方米）、201室（建筑面积1683.3平方米）的房屋； 三、被告邵长松于本判决生效之日支付原告温州市名城建设投资集团有限公司从2014年7月1日起至腾空之日止的租金(计算至2018年5月28日为3216984.52元，之后至房屋腾空之日止的租金按月81271.53元计算)及违约金（以所欠租金金额按照中国人民银行同期同档次的存款利率计算，以300000元为限，起算点和金额分段计算，见附表）； 四、原告温州市名城建设投资集团有限公司本判决生效之日赔偿被告邵长松房屋装修损失524703元； 五、驳回原告温州市名城建设投资集团有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告邵长松的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31565元，由被告邵长松负担。反诉案件受理费11739元，由原告温州市名城建设投资集团有限公司负担9047元，被告邵长松负担2692元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  方旭东 人民陪审员  朱春兰 人民陪审员  伍敏慧 二〇一八年六月一日 书 记 员  胡震宇 附表：                            起算点                       金额                               2014年7月1日                       161249.44元                               2015年1月1日                       161249.44元                               2015年4月1日                       142500.00元                               2015年7月1日                       459636.93元                               2016年1月1日                       459636.93元                               2016年7月1日                       473426.04元                               2017年1月1日                       473426.04元                               2017年7月1日                       487629.19元                               2018年1月1日                       398230.51元