黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0502民初912号原告赵忠孝，男，1963年12月7日出生，汉族，系双鸭山市岭东区东山办事处职工，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告陶金良，男，1963年4月2日出生，汉族，系双鸭山市鸿烨供热供水有限公司职工，现住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告中国农业银行股份有限公司双鸭山分行，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区新兴大街**。负责人肖强，系该行行长。委托代理人闵广辉，系该行资产处置部科员。原告赵忠孝诉被告陶金良、中国农业银行股份有限公司双鸭山分行抵押权纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵忠孝、被告陶金良、被告中国农业银行股份有限公司双鸭山分行（以下简称：农业银行）的委托代理人闵广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵忠孝向本院提出诉讼请求，1、解除被告农业银行对陶金良名下双鸭山尖山区二马路金春小区第五幢商服5号房屋抵押权；2、确认双鸭山尖山区二马路金春小区第五幢商服5号房屋归原告赵忠孝所有；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2001年4月24日，我与双鸭山空心砖厂(以下简称：空心砖厂)签订了《购房协议》，约定我从空心砖厂购买双鸭山金春塑料建材有限公司（以下简称：金春公司）开发的尖山区二马路金春小区第五幢商服5号房屋，价款210276.50元。同日，我支付了全部购房款，与金春公司签订了关于该房屋的《集资建房合同书》，金春公司将房屋交给我使用并办理了交接手续。2001年12月12日，金春公司在集资建房合同书上再次盖章确认我已付清全部购房款，但金春公司一直没有给我办理房照。我与金春公司签订《集资建房合同书》之前，金春公司以陶金良的名义向农业银行办理了该房屋的按揭贷款186000元，该房屋被登记于陶金良名下，贷款期限为2000年7月12日至2005年7月12日。陶金良没有依约定还款，借款到期后尚有大部分贷款没有偿还，农业银行也没有向陶金良或金春公司主张该笔债权。为了取得该房屋的产权，2008年7月9日，我以金春公司、陶金良为被告，向尖山区人民法院起诉，要求确认我与金春公司签订的《集资建房合同》有效，2008年9月5日，尖山区人民法院作出（2008）尖民初字第822号民事判决，驳回我的诉讼请求。2015年4月17日，尖山区人民法院作出（2015）尖民申字第2号民事裁定书，本案进入再审程序。2015年7月30日，双鸭山市尖山区人民法院作出（2015）尖民再字第3号民事判决，撤销了（2008）尖民初字第822号民事判决，确认我与金春公司签订的《集资建房合同》有效。但判决生效后，因诉争的房屋的按揭贷款仍未偿还，金春公司已经被注销，而诉争房屋处被抵押状态，我一直不能办理产权过户手续。农业银行的债权已经超过诉讼时效，抵押权也超过保护期限。现我向法院起诉，请求解除农业银行对诉争房屋的抵押，确认诉争房屋归原告所有。被告陶金良辩称，我在前两次诉讼中，已经向法院递交了我向农行交款的收据，还有金春公司给我开具的证明，证明金春公司经过会议决定由金春公司向农行偿还诉争房屋贷款，诉争房屋贷款不应由我承担。金春公司开发房子时，要求职工办理按揭贷款一半，单位给承担一半，所以我于2000年7月7日开始，每月交3750元一直交到2001年2月20日，共交了8个月，我向金春公司交了82982元首付款，并缴纳了入户费。我把手续办完后，公司董事长刘奎找到我，说诉争房屋已经抵押给市空心砖厂用于顶抵空心砖款，现公司回购该房屋，我交的房款由公司还给我。因公司未能按期偿还贷款，农业银行找到我，我就把公司给我开具的手续交给农业银行，农业银行就没有再找我。所以原告的诉讼请求与我无关。被告农业银行辩称，借款人陶金良2000年7月12日在我行办理一手楼个人住房按揭（抵押）借款合同，借款金额为186000元，借款期限为五年，该笔借款用尖山区二马路金春小区第五幢商服5号房屋抵押，并在双鸭山房产处办理了抵押预告登记。借款人陶金良自2002年10月起，因资金问题无力偿还贷款，2003年11月25日，我行向尖山区人民法院申请支付令，要求借款人陶金良及金春公司偿还贷款本息145464.45元，后尖山区法院在执行该抵押房屋时发现该房屋被他人实际占有，在调解无效情况下，尖山区法院于2006年11月9日对我行执行的标的额16.02万元下达了（2006）尖执字第324号债权凭证，中止了该次执行。原告认为我行没有向借款人陶金良主张债权没有依据，不存在丧失诉讼时效情况发生。我行在发放贷款时在房产处办理了抵押预告登记，充分说明我行对该房屋具有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告赵忠孝向本院提交证据有：证据1、2001年4月24日，赵忠孝与双鸭山空心砖厂签订的购房协议，用以证明原告赵忠孝在双鸭山空心砖厂处购买诉争房屋的事实。被告陶金良对该证据没有异议。被告农业银行对该证据证明事实不了解情况。该证据具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。证据2、2001年12月12日，赵忠孝与金春公司签订的《集资建房合同》，2011年4月19日金春公司为赵忠孝出具的价款230556元的购房收据，用以证明原告赵忠孝与金春公司形成了房屋买卖关系。被告陶金良对该证据没有异议。被告农业银行对该证据证明事实不了解情况。该证据具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。证据3、陶金良与农业银行签订的按揭贷款合同，用以证明陶金良因购买诉争房屋与农业银行之间存在借贷关系，银行将诉争房屋办理了抵押预告登记。被告陶金良、农业银行对该证据没有异议。该证据具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。证据4、（2015）尖民再字第3号民事判决，用以证明赵忠孝与金春公司签订的《集资建房合同》有效。被告陶金良对该证据没有异议。被告农业银行对该证据证明事实不了解情况。该证据具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。被告陶金良提交的证据有：证据1、2000年7月7日至2011年2月20日，向农业银行偿还贷款票据8张，用以证明陶金良购买诉争房屋后向农业银行偿还8个月贷款的事实。原告赵忠孝、被告农业银行对该证据没有异议。该证据具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。证据2、陶金良向金春公司交付2000年度取暖费票据及入户费票据，用以证明陶金良已与金春公司办理了诉争房屋入户手续，但没有装修房屋。原告赵忠孝对该证据没有异议。被告农业银行对该证据未发表质证意见。该证据具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。证据3、金春公司财务部门为陶金良出具的关于诉争房屋贷款偿还的说明，用以证明诉争房屋贷款由金春公司偿还。原告赵忠孝对该证据没有异议。被告农业银行对该证据未发表质证意见。该证据具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。证据4、尖山区法院（2008）尖民初字822号民事判决，用以证明诉争房屋与陶金良没有关系。原告赵忠孝对该证据没有异议。被告农业银行对该证据未发表质证意见。该判决被（2015）尖民再字第3号民事判决予以撤销，不具有合法性，本院不予采信。被告农业银行提交的证据有：证据1、陶金良个人购房担保借款合同复印件，用以证明借款人陶金良与农业银行存在债权债务的事实。原告赵忠孝、被告陶金良对该证据无异议。该证据与原告提交的证据3、为同一证据，具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。证据2、房屋抵押预告登记证、房地产抵押清单，用以证明借款人陶金良房屋作为贷款抵押在房产部门办理了抵押登记，农业银行对该抵押房屋有优先受偿权。原告赵忠孝、被告陶金良对该证据无异议。该证据具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。证据3、贷款催收通知书、民事申请执行书、支付令、债权凭证，证明农业银行主张债权的事实。原告对该证据证明的事实提出异议，认为被告农业银行于2003年知道该笔贷款与陶金良无关，没有起诉金春公司履行借款合同，认为农业银行放弃了债权和抵押物优先受偿权。被告陶金良承认农业银行向其主催还贷款事实，但后期再未找过陶金良；支付令与民事执行申请书其没有收到过，尖山区法院出具的中止执行债权凭证，其不了解情况，不发表质证意见。该证据具有真实性、合法性，与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。本院认定事实如下：2000年7月12日，被告陶金良为购买金春公司开发的尖山区二马路金春小区第五幢商服5号房屋，与被告与农业银行签订了个人住房按揭抵押贷款合同一份，借款期限自2000年7月12日至2005年7月12日，借款金额为186000元，并于当天将购买房屋在双鸭山房屋产权管理处办理了房屋抵押预告登记，金春公司为被告陶金良的个人住房按揭抵押贷款提供了保证担保。被告陶金良偿还贷款到2001年2月20日，共计偿还8个月贷款，每月还款额为3750元。2001年3月12日，因诉争房屋抵押给空心砖厂，金春公司经开会讨论决定向陶金良回购房屋，并由金春公司直接向农业银行偿还剩余贷款。2001年4月24日，原告赵忠孝就该诉争房屋与双鸭山空心砖厂签订了购房协议，房屋总价款210276.50元，金春公司为赵忠孝出具了230556元的购房收据一份。2001年12月12日原告赵忠孝与金春公司就诉争房屋签订了集资建房合同书。因诉争房在双鸭山房屋产权管理处办理了抵押预告登记，原告赵忠孝未能办理产权登记手续。2002年6月18日，农业银行向金春公司发出借款催收通知书，要求金春公司协助陶金良办理还款手续。2003年11月27日，经农行向法院申请，本院做出（2003）尖法督字第952号支付令，要求陶金良给付农业银行剩余贷款145464.45元、利息、罚息及诉讼费用。支付令到期生效后，农业银行向本院申请执行，2006年11月9日，本院中止该次执行，并为农业银行出具债权凭证。2008年7月9日，原告赵忠孝以金春公司、陶金良为被告向本院起诉，要求确认其与金春公司签订的《集资建房合同》有效。2008年9月5日，本院作出（2008）尖民初字第822号民事判决，驳回赵忠孝的诉讼请求。赵忠孝不服向本院申请再审，本院于2015年4月17日作出（2015）尖民申字第2号民事裁定书，该案进入再审程序。2015年7月30日，本院作出（2015）尖民再字第3号民事判决，撤销了（2008）尖民初字第822号民事判决，确认赵忠孝与金春公司签订的《集资建房合同》有效。本院认为，本案原告赵忠孝主张解除农业银行对诉争房屋享有的抵押权，和被告农业银行主张在发放贷款时已经办理了抵押预告登记，农业银行对诉争房屋享有优先受偿权，双方所指向的是抵押权预告登记，非抵押权登记。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权”作的一种登记的制度安排。而《物权法》第一百七十九条规定，抵押是“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”担保法律规定。本案中，虽然农业银行与借款人陶金良对诉争房屋作了抵押权预告登记，该登记使农业银行获得待陶金良能够办理产权登记时就诉争房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，但并未使农业银行获得现实的抵押权。在农业银行与陶金良签订个人购房抵押贷款办理抵押权预告登记后，金春公司从陶金良手中回购了诉争房屋又出售给赵忠孝，并办理了房屋的交接手续。因金春公司售与陶金良的房屋尚不具备未办理产权过户条件，其与陶金良的房屋买卖合同未履行完毕，金春公司的回购行为应视为合同的解除，故该房屋买卖合同的解除导致抵押权预告登记的基础已不存在，抵押权预告登记已经失效，农业银行期待在能够办理产权登记时就诉争房屋设立抵押权登记，已实际履行不能。本院认为，抵押权预告登记并不具备保障抵押权预告登记权利人设立抵押权之外的请求权的实现的效力，故农业银行主张对诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。因本院作出的（2015）尖民初字第3号民事判决确认原告赵忠孝与金春公司于2001年12月12日签订的集资建房合同书有效，原告赵忠孝已经向金春公司支付了全部购房款，并办理了房屋交接手续，故原告赵忠孝请求确认诉争房屋归其所有，本院予以支持。虽然诉争房屋的抵押权预告登记失效，农业银行不再享有诉争房屋设立抵押权的一种预先的排他性权利，但双鸭山房屋产权管理处未将该预告登记予以解除，故原告赵忠孝请求解除农业银行对诉争房屋的抵押权预告登记，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《最高法关于若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：解除被告中国农业银行股份有限公司双鸭山分行对双鸭山市尖山区二马路金春小区第五幢商服5号（房屋抵押预登记证号为第065号，抵押权人农行营业部，被抵押人为陶金良，抵押物名称为金春5号综合楼商服5号）的房屋抵押预登记；双鸭山市尖山区二马路金春小区第五幢商服5号房屋归原告赵忠孝所有。案件受理费4454元，由被告中国农业银行股份有限公司双鸭山分行负担，减半收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  张秀兰二〇一八年六月四日书记员  袁凤佳