山东省济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初2961号 原告：上海绿地物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：齐书军，总经理。 委托诉讼代理人：曲飞，男，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：郑荣荣，女，该公司助理经理。 被告：王文峰，男，1983年8月5日出生，汉族，济南市城建监理有限责任公司总监，住济南市。 委托诉讼代理人：刘军民，山东金诚诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，山东金诚诺律师事务所律师。 原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司（以下简称绿地物业公司）与被告王文峰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿地物业公司的委托诉讼代理人曲飞、郑荣荣，被告王文峰及其委托诉讼代理人刘军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王文峰支付绿地物业公司物业费3973.54元，以及相应的滞纳金4356.98元，共计8330.52元；2.本案诉讼费用由王文峰承担。事实和理由:王文峰购买了绿地物业公司提供物业服务的绿地中央广场住宅三区的房屋，王文峰与绿地物业公司于2015年1月1日签订《前期物业服务协议》，合同约定物业费1.8元/月/平方，每半年的首月前7日按半年度预交。逾期交纳物业费，从应付之日起按日支付未交付款项0.3%的违约金。自2016年1月1日至2016年12月31日，王文峰共欠物业费1986.77元，滞纳金2181.47元。2017年1月1日至2017年12月31日，王文峰共欠物业费1986.77元，滞纳金2175.51元。王文峰共计欠绿地物业公司物业费3973.54元，滞纳金4356.98元。绿地物业公司多次催缴，王文峰至今未交，给绿地公司造成了经济损失，增加了管理费用和管理难度。现特向人民法院提起诉讼，鉴于王文峰的行为已经严重侵害了绿地物业公司的利益，为了维护绿地物业公司企业的合法权益，特此具状，请求司法援助为盼。 王文峰辩称，一、绿地物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，王文峰有权拒绝支付物业服务费，并有权要求减少甚至免除物业费用。绿地物业公司未完全履行《前期物业服务协议》第一条约定的物业服务内容，所提供的物业服务标准未达到协议第二条约定的服务质量，绿地物业公司提供的服务有重大瑕疵，存在严重的违约行为，已经造成物业服务区内的环境卫生、绿化、公共秩序等环境恶化，严重影响了王文峰的正常生活，在绿地物业公司的物业服务没有完全符合协议约定，没有提升整改之前，王文峰有权拒绝支付物业服务费。（一）绿地物业公司提供的物业服务内容不符合协议第一条的约定《前期物业服务协议》第一条一共约定了10项服务内容，并且协议是由绿地物业公司单方制作的格式合同文本，是由绿地物业公司自己提供的。即便是如此，绿地物业公司所提供的物业服务内容也远远没有达到协议的约定。绿地物业公司缺乏对物业共用部分的维护和管理，不能保证物业共用设施设备的运行、维护和管理，缺少对公共区域环境卫生的维护，缺少对公共绿化的养护和管理，对于车辆停放的管理也是服务不到位，没有对公共区域的秩序维护、安全防范等事项协助管理服务，物业使用中从没有对业主禁止行为的告知、劝阻、报告，对于物业共用部分、公用设施设备的维修不到位、更新不及时、改造不合格，对于相关费用也从未公开过，对装饰装修服务也未尽到相应的责任，所谓的物业档案，至今也未见公示，是否建立档案也无从得知。对于协议约定的十项服务内容，绿地物业公司没有一项是严格按照协议来为小区服务的，绿地物业公司也不能提供任何证据予以证明已经按照协议第一条的约定履行了合同义务，提供了物业服务。（二）绿地物业公司提供的物业服务质量达不到协议第二条约定的标准。协议第二条约定绿地物业公司提供的物业服务标准应达到《济南市普通住宅物业服务等级标准规定》的四星级标准，绿地物业公司所收取的物业服务费用也是按照四星级标准收取的。但是，逐条对照济南市物价局公布的《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》附件1《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的四星级标准，绿地物业公司的物业服务没有一项能满足或者达到该标准。无论是几星级物业服务标准，都要求绿地物业公司在承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，但绿地物业公司既没有查验，也没有验收手续，未提供任何一种便民服务手续，甚至公然张贴公告明确拒绝代收邮件，至今没有组织过一次社区文化活动，就所提供的物业服务从来就没有与王文峰进行沟通过，对于小区其他业主，也未见有过沟通，更不要提“每年的沟通面不低于小区住户的85%，每年2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达90%以上”的服务标准了。绿地物业公司对于小区内公共卫生的保洁与维护，公共设施的保养与维修，公共秩序的管理与维护等等其他物业服务，也没有任何一项能与四星级标准相匹配。鉴于绿地物业公司对于物业服务的内容和物业服务标准都与协议约定不一致，所提供的物业服务存在重大瑕疵，已经导致小区内的环境恶化，严重影响了王文峰的生活，在绿地物业公司未能提出整改，服务未能提升之前，王文峰有权拒绝支付物业费用，并有权要求法院根据绿地物业公司所提供的存在重大瑕疵的物业服务，减少甚至免除王文峰的物业服务费用。二、绿地物业公司主张滞纳金没有任何事实和法律依据，依法不应予以支持。鉴于绿地物业公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，绿地物业公司存在严重的违约行为，绿地物业公司首先存在过错，在绿地物业公司存在重大过错的情况下，绿地物业公司主张滞纳金就没有任何事实和法律依据。协议约定的滞纳金数额过高，绿地物业公司没有任何证据足以证明因未支付物业费导致其所遭受的损失，滞纳金不应予以支持。济南市槐荫区人民法院(2017)鲁0104民初2647号民事判决书也认定绿地物业公司所提供的物业服务客观存在严重的不足和缺陷，违约金的诉讼请求不应予以支持。综上所述，鉴于绿地物业公司所提供的物业服务存在严重的缺陷和瑕疵，对于绿地物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求不应予以支持，对于物业费，也应予适当减免或免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据与事实，本院认定如下：绿地物业公司提交与绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产公司）签订的《绿地中央广场D-3地块前期物业服务合同》复印件1份并结合绿地物业公司与王文峰签订的《绿地中央广场前期物业服务协议》复印件1份，共同证明王文峰与绿地物业公司之间成立物业服务合同关系，王文峰辩称因其不是《绿地中央广场D-3地块前期物业服务合同》的当事人，且该合同中甲方、乙方存在利害关系，不排除损害业主利益的情形，因此对合同真实性、合法性、关联性均有异议，但王文峰认可其与绿地物业公司签订了《绿地中央广场前期物业服务协议》。因绿地物业公司提交《绿地中央广场D-3地块前期物业服务合同》的目的系与《绿地中央广场前期物业服务协议》相互佐证，共同证明绿地物业公司与王文峰之间成立物业服务合同关系，所以虽然王文峰对《绿地中央广场D-3地块前期物业服务合同》有异议，但并不能因此否定绿地物业公司与王文峰之间成立物业服务合同关系。对于绿地物业公司主张其与王文峰之间成立物业服务合同关系的事实，本院予以确认。王文峰提交光盘1份，证明绿地物业公司提供的物业服务不到位，不符合双方签订的物业服务协议的约定。绿地物业公司对该证据不予认可，其认为王文峰提供的照片拍摄不清晰，内容不明确，且无法有效证明拍摄的地点及问题。王文峰提交的照片能够看出小区物业服务确存在一定问题，且在本院受理的该小区其他物业服务合同纠纷案件中，到庭应诉的业主亦大多提出小区物业服务不到位的问题。因此，对于王文峰提交的上述证据本院予以采信，对于绿地物业公司之前在上述小区提供的物业服务存在一定瑕疵的事实本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：绿地物业公司与绿地地产签订《绿地中央广场D-3地块前期物业服务合同》，约定绿地物业对绿地中央广场D-3地块提供物业服务。提供的前期物业服务质量：普通住宅项目：公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的特种设施设备维护运行服务标准。物业服务收费选择包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准为高层住宅1.8元/月/平方米（其中公共性物业服务费1.25元/月/平方米，电梯维护运行费0.35元/月/平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月/平方米）；商业用房2.4元/月/平方米。 2014年12月15日，王文峰到场收房，签署《房屋结算及进户凭证》，凭证中记载，王文峰购绿地中央广场爱丽舍项目D3地块****室房屋实测建筑面积91.98平方米，结算建筑面积91.98平方米。同日，绿地物业公司（甲方）与王文峰（乙方）签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，约定：乙方房屋座落位置1号楼1单元402室；第一条、在物业管理区域内，甲方提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护和管理；3.公共区域环境卫生的维护；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理服务；6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7.物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8.物业共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账户管理服务；9.装饰装修管理服务；10.物业档案及物业服务档案保管。第二条、甲方提供的前期物业服务质量。普通住宅项目：公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的特种设施设备维护运行服务标准。第三条、本物业管理区域物业服务收费选择方式：物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：高层住宅1.8元/月/平方米（其中公共性物业服务费1.25元/月/平方米，电梯维护运行费0.35元/月/平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月/平方米）；商业用房2.4元/月/平方米）。物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）日常办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费。第四条、业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半年初第一个月5日前履行交纳义务。延期缴纳物业费的按日向甲方支付应交款项千分之三的滞纳金。业主无正当理由拖延办理房屋交纳手续的，业主应以地产开发商书面通知起房屋交付手续之日起交纳物业服务费。业主所购物业空置半年以上的，经业主或者物业使用人与甲方共同确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费，并签订《空置房协议》。……第七条、甲方的责任和义务。1.按照合同要求，对物业管理区域全体业主提供物业服务。积极参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；2.结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划，制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序环境卫生的维护等方面的规章制度；3.根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；4.及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受业主、物业使用人的监督；5.督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；6.采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；7.应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改公用管线等损害公共利益的行为进行劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；8.法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任。乙方责任和义务：1.参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的《临时管理规约》和《业主手册》；4.依据开发商与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；7.转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《业户手册》造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；10.业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，依法办理相关手续。同时，告知物业服务企业、产权人或业主委员会；11.违反本合同约定或者给甲方造成损失的承担甲方为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、鉴定费、送达费、公告费、律师费等。第八条、在合同期限内，如遇价格主管部门调整前期物业服务费、停车服务费等基准价，则本合同约定的前期物业服务费、停车服务收费标准按照基准价调整幅度同时、同比例予以调整。……第十二条、本合同期限自2015年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时日止。 同日，王文峰在《承诺书》中签署姓名。该《承诺书》载明：本人声明如下：1.本人已收到绿地物业提供的《业户手册》。本人已经详细阅读并理解本手册，同意遵守本手册及《临时管理规约》的一切条款，且同意按照《临时管理规约》的标准按时缴纳物业服务费用。2.同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本手册内的《临时管理规约》。3.本人同意承担违反本手册内《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本手册内《临时管理规约》的行为承担连带责任。4.本人同意转让该物业时，将物业继受人签署的本手册内《临时管理规约》承诺书送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。 绿地物业公司主张王文峰未交纳自2016年1月1日起至2017年12月31日的物业服务费共计3973.54元，并要求王文峰交纳滞纳金4356.98元。绿地物业公司已通过张贴《物业服务费收缴函》及邮寄律师函等方式向王文峰催交物业服务费。 本院认为，王文峰系绿地中央广场的业主，其在入住小区时，与绿地物业公司签订了《绿地中央广场前期物业服务协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。王文峰作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。虽然王文峰辩称因小区物业服务不到位等原因才拒交物业费，但物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，王文峰自2016年1月1日至2017年12月31日期间一直未交纳物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他大多数业主均按时交纳了物业费，因此其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。所以王文峰应向绿地物业公司支付所欠物业费3973.54元。 关于绿地物业公司主张的滞纳金，实际为逾期交纳物业服务费的违约金。因绿地物业公司未提交证据证明其完全履行了合同约定的物业服务内容且经本院查明绿地物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定不足，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，因此本院对于绿地物业公司要求王文峰支付违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告王文峰于本判决生效之日起十日内向原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费3973.54元； 二、驳回原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司负担10元，被告王文峰负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘莹莹 二〇一八年六月二十五日 书记员  王雪洁