福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初195号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。 法定代表人：卓育生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：赖清帛，男，1991年4月10日出生，汉族，住福建省德化县。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）诉被告赖清帛商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的委托诉讼代理人柯双木到庭参加诉讼，被告赖清帛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港通房地产公司与赖清帛签订的合同编号为xxx的《商品房买卖合同》及其附件，并请求赖清帛立即将址在南安市的房产腾空返还给港通房地产公司；2.赖清帛立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.赖清帛向港通房地产公司支付违约金122289.4元；4.赖清帛向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息38820.2元；5.赖清帛向港通房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师代理费5000元。事实和理由：赖清帛于2015年12月15日与港通房地产公司签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同》及其附件，由赖清帛向港通房地产公司购买位于南安市的房产，建筑面积121.56平方米，总价款611447元。赖清帛选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款191447元，其余房款420000元由赖清帛向银行申请办理按揭贷款支付。《商品房买卖合同》于2015年12月23日进行了合同备案及预告登记。赖清帛于2016年1月13日与中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农业银行南安支行”）签订《个人购房担保借款合同》，向其贷款420000元，并由港通房地产公司承担阶段性连带保证责任。借款后，赖清帛没有按时履行还款义务，导致港通房地产公司多次替赖清帛偿还按揭贷款本息38820.2元。因赖清帛继续逾期偿还贷款，农业银行南安支行向法院提起诉讼要求提前解除合同，赖清帛偿还尚欠的按揭贷款本息、罚息，并由港通房地产公司承担连带清偿责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第7款、第二条第6款以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，因赖清帛的违约行为导致港通房地产公司为其承担连带偿还责任，已超过协议约定的三个月；同时因为赖清帛的违约行为导致农业银行南安支行起诉解除《个人购房担保借款合同》，宣布借款提前到期收回尚欠的按揭贷款本息，并要求港通房地产公司承担连带偿还责任。港通房地产公司有权要求解除《商品房买卖合同》。合同解除后，港通房地产公司有权要求赖清帛将本案房产腾空返还给港通房地产公司，并要求赖清帛协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时根据合同的约定承担违约责任。 赖清帛未作答辩。 港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因赖清帛未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《商品房预售许可证》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》（包含附件）、农业银行《业务凭证》、（2017）闽0583民初5193号《民事判决书》、《应诉通知书》、《民事起诉状》、《业主验楼交接表》、《合同补充协议》、《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 港通房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2015年12月15日，港通房地产公司与赖清帛签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，赖清帛向港通房地产公司购买址在南安市，建筑面积共121.56平方米，单价为5030元，总金额为611447元，付款方式及期限为银行按揭付款，详见附件六第一条。附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款191447元，其余房款420000元由买受人向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担。2015年12月15日，港通房地产公司与赖清帛签订《合同补充协议》一份，约定港通房地产公司同意给予赖清帛所购商品房161447元的装修补贴款，该装修补贴款直接用于抵扣赖清帛所购商品房的首期房款，抵扣后首期房款的差额部分由赖清帛自行支付，即赖清帛实际支付的首期房款为30000元。港通房地产公司负责统一开具首期款的全额不动产发票，并承担其相关税费。2015年12月23日，本案商品房买卖合同办理了备案及预告登记。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，赖清帛向港通房地产公司支付购房款30000元，余款420000元由赖清帛向农业银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。2016年1月13日，赖清帛、港通房地产公司与农业银行南安支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定赖清帛作为借款人，农业银行南安支行作为贷款人和抵押权人，港通房地产公司作为保证人，赖清帛作为抵押人，由农业银行南安支行发放借款金额为420000元的贷款给借款人赖清帛，用于购买位于南安市的房产。2016年1月20日，农业银行南安支行依约发放了贷款。贷款发放后，赖清帛未依约按时偿还贷款。2017年7月6日，农业银行南安支行向本院提起诉讼，本院于2017年12月4日作出（2017）闽0583民初5193号《民事判决书》，判决如下：一、解除农业银行南安支行与赖清帛、港通房地产公司于2016年1月13日签订的编号为xxx的《个人购房担保借款合同》；二、赖清帛偿还农业银行南安支行借款本金398504.87元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2017年3月21日起至2017年12月4日止为4036.96元；自2017年12月5日起至本判决生效后确定的还款之日止按中国人民银行的有关规定和合同约定计算），款项应于本判决生效后十五日内一次性付清；三、港通房地产公司对上述款项承担连带清偿责任；港通房地产公司承担保证责任后，有权向赖清帛追偿；四、驳回农业银行南安支行的其他诉讼请求。现该判决已发生法律效力。除了该案判决项下的款项外，港通房地产公司另自2016年10月起至2017年10月止陆续代赖清帛偿还拖欠的借款本息38820.2元。赖清帛至今未将港通房地产公司偿还的贷款本息支付给港通房地产公司。港通房地产公司于2016年3月10日将本案商品房交付赖清帛使用。2017年12月1日，港通房地产公司与福建志立律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派柯曾国、柯双木律师担任代理人。港通房地产公司为此支付律师代理费5000元。 本院认为，港通房地产公司与赖清帛签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，赖清帛向农业银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由港通房地产公司提供阶段性连带保证担保。赖清帛未依《个人购房担保借款合同》的约定向农业银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，港通房地产公司代赖清帛向农业银行南安支行偿还了部分贷款本息。后经本院判决，解除农业银行南安支行与赖清帛签订的《个人购房担保借款合同》，并由港通房地产公司承担连带清偿责任。依照双方签订的附件六《合同补充协议》第一条第7款“……如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，港通房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求赖清帛支付代偿的贷款本息38820.2元及总房款611447元20%的违约金122289.4元。本案合同已办理备案及预告登记手续，港通房地产公司并于2016年3月10日将本案商品房交付给赖清帛使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，港通房地产公司请求赖清帛配合其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，并将址在南安市的房产腾空返还给港通房地产公司，符合法律规定，予以支持。根据附件六《合同补充协议》第二条第6款“由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担”的约定，现港通房地产公司请求赖清帛支付律师代理费5000元，合理合法，予以支持。至于港通房地产公司应返还赖清帛的购房款，因赖清帛未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，港通房地产公司应退还给赖清帛的款项，应提交给有关司法机关处理。赖清帛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市港通房地产开发有限公司与赖清帛于2015年12月15日签订的编号为xxx的《商品房买卖合同》及其附件； 二、赖清帛应于本判决生效后十日内将址在南安市的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司； 三、赖清帛应于本判决生效后十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》及其附件的备案及预告登记注销手续； 四、赖清帛应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金122289.4元； 五、赖清帛应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司代其缴纳的个人按揭贷款本息38820.2元； 六、赖清帛应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司律师代理费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9915元，由赖清帛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  郑月娥 二〇一八年六月十九日 书 记 员  黄晓玲 速 录 员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。