上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初7691号原告：陈磊，男，1984年9月23日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张宇晟，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐银凯，上海正策律师事务所律师。被告：郑静，女，1986年2月12日生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：张琳洁，上海凯斌律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市徐汇区辛耕路XXX号XXX-XXX层。法定代表人：王伟权，行长。委托诉讼代理人：刘均琦。原告陈磊与被告郑静房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行(下称“工行徐汇支行”)为第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人张宇晟、徐银凯、被告的委托诉讼代理人张琳洁、第三人的委托诉讼代理人刘均琦参加了第一、二次庭审。原告陈磊参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告配合原告办理上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的过户手续，将涉案房屋过户至原告名下；2、被告立即结清与第三人之间的银行贷款本息，第三人注销涉案房屋上的抵押权；3、被告支付原告逾期过户的违约金，以189万元基数，按照日万分之五计算，自2015年11月1日支付至实际履行之日，暂计至2017年5月15日为530,145元。事实与理由：2015年8月31日，原、被告经上海融和房地产经纪事务所居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，双方最晚应于2015年10月31日前办理产权过户事宜。买卖合同签订以后，原告依约支付了房款189万，并办理了商业贷款以及结清过户税费等事宜。被告却迟迟未配合原告办理涉案房屋的过户手续。原告曾多次催告要求被告配合过户，但被告以各种理由推诿。原告无奈诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉请。被告在2016年4月前始终愿意配合原告办理过户手续，2016年5月被告将涉案房屋被杨浦法院查封的情况向原告如实反应，原、被告协商未果导致本案纠纷发生。被告一直愿意向原告过户，没有违约。按照合同约定，原告应于2016年9月30日前支付装修补偿款9万元，但原告在2016年10月8日才付清，故原告违约在先。房屋上有查封及抵押，不符合继续履行合同的客观条件。原告没有经过被告的同意居住在涉案房屋内，被告不认可向原告交房。就原告支付的首付189万元，被告与原告有口头约定，被告收到189万元后不用于归还贷款而是用于被告的配偶做生意。原告的贷款审批额度存在20万元的差额，对于20万元如何补足，双方未协商一致。如果法院认定被告构成违约，则原告提出的违约金标准过高，由法院酌情调整。第三人述称：原、被告间的房屋买卖与第三人无关。被告与第三人签订的抵押借款合同是双方的真实意思表示，第三人依法取得了涉案房屋的抵押权。在未结清贷款的情况下，第三人不同意涤除抵押。本案经审理查明如下事实：2015年7月27日，原、被告及案外人上海锐丰投资顾问有限公司签订《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买涉案房屋，总价款359万元，该房屋上设立有工商银行的抵押权，债权数额206万元，首期房价款110万元，需于网签合同当日交付被告或居间方用于全额还清被告尚欠的抵押债权余额，若有不足，由被告自行补足，第二期房价款169万元通过贷款支付，第三期房款80万元在贷款审核通过后且抵押注销后七个工作日内双方至交易中心办理过户送件手续时支付，尾款1万元交房当日支付。2015年8月31日，原、被告签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定被告将上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，面积145.96平方米，转让价款300万元，双方确认在2015年10月31日之前办理过户手续。关于违约责任该合同约定：原告未按合同付款协议约定付款的，按照合同价款万分之五每日计算违约金，至实际付款之日。被告未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告的，应支付违约金，按照原告已付款日万分之五计算违约金，自本合同约定的房地产交接或房地产权利转移日起至实际交付之日止。附件三付款协议约定，在签订本合同当日，原告支付被告首期房价款130万元，第二期房价款169万元通过贷款形式支付，若原告之贷款申请未经银行审核通过或额度不足，则原告应于过户送件当日将其补足支付给被告。待原告取得房产证且贷款银行将第二期房价款支付至被告账户后7日内，双方对房地产验看、清点，确认无误后，签署房屋交接书，同时原告支付被告尾款1万元。2015年8月31日，原、被告又签订补充协议一份，约定双方就交易价格作如下约定：1、《上海市房地产买卖合同》约定的价格共计300万元，被告实际到手价为359万元；2、原告应在支付合同总价300万元外，再支付被告装修补偿款59万元，原告需在签订《上海市房地产买卖合同》1个月内支付给被告。原告尚有20万元首付款约定于1个月内支付；3、其他事宜仍依《上海市房地产买卖合同》及居间协议约定履行，双方约定，原告购买该房屋需现金支付189万元首付。此后，原告于2015年7月29日、2015年8月31日、2015年9月16日、2015年9月28日、2015年10月9日分别向被告支付5万元、105万元、20万元、50万元、9万元，共计189万元。2015年9月16日，原、被告前往房产交易中心办理了审税手续。2015年10月8日，原告贷款审批通过，审批额度为149万元。2015年10月24日，被告将涉案房屋交付原告使用，原告居住至今。2016年6月，被告发短信给原告称：因这两年被告的老公生意不顺利，外债欠了很多，实在没钱，所以房屋买卖这个事情才会这样，因为欠钱很多，债主将被告夫妻名下的房产都查封了，涉案房屋在5月份也被债主查封了，被告现在也无能为力，如果原告愿意，被告可以把涉案房屋卖了，把钱退给原告，多余的钱再还给债主。另查明，1、涉案房屋于2015年8月17日登记至被告名下。该房屋上设有抵押权人为第三人工行徐汇支行的抵押权，债权数额为206万元。第三人确认截止2018年5月1日，被告尚欠第三人本金1,935,363.35元、利息165,584.26元，合计2,100,947.61元。2、被告郑静及丈夫周剑锐与案外人池帮燕之间有民间借贷纠纷，案号为(2016)沪0110民初6584号。在该案中池帮燕向杨浦法院申请了财产保全。2016年5月6日，涉案房屋被杨浦法院查封。该案的民事调解书确认郑静及丈夫周剑锐需归还池帮燕本金260万元及相应利息。因郑静、周剑锐未履行调解书约定的付款义务，池帮燕申请了强制执行。原告陈磊向杨浦法院提出了执行异议，并在2018年2月8日将剩余房款170万元交付杨浦法院执行。杨浦法院认定执行异议成立，并解除了对涉案房屋的查封。3、就涉案房屋上目前仍然存在的工行徐汇支行的抵押权，经本院释明，原告表示其向杨浦法院支付的170万元应当优先用于归还银行贷款，其仅愿意再支付206万元与170万元的差额部分36万元，不愿意再另行拿出200多万元代被告偿还贷款。被告则表示其无能力偿还银行贷款、注销抵押。4、因被告郑静逾期归还银行贷款，第三人工行徐汇支行向徐汇法院提起诉讼，案号为(2018)沪0104民初4464号，该案判决郑静应归还银行剩余贷款本金1,935,363.35元及利息，如到期不履行上述义务，则该银行可以与郑静协商，以涉案房屋折价或申请拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。工行徐汇支行在该案中申请了财产保全，要求冻结郑静银行存款170万元或查封、扣押其等值财产。徐汇法院于2018年3月15日出具了保全裁定并向杨浦法院发出了协助执行通知书。目前，原告交至杨浦法院的170万元已经被冻结。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及补充协议等均系买卖双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告向被告支付了购房款189万元，且与原告的贷款申请已经银行审核通过。被告应当按照合同约定配合原告办理过户手续，原告则应于办理过户手续当日将贷款审批额度不足的差额部分20万元支付给被告。本案合同未能继续履行的原因在于被告，因被告与案外人之某某在民间借贷纠纷，导致涉案房屋被杨浦法院司法查封，无法交易。因被告收到原告支付的首付款后，未按合同约定将首付款用于偿还银行贷款，导致涉案房屋目前仍然存在第三人的抵押权。被告未按约配合原告办理过户手续构成违约。对于原告要求被告支付逾期过户违约金的诉请，本院予以支持。至于违约金的支付标准，被告抗辩过高，希望由法院酌情调整，本院酌情调整为日万分之二。关于原告要求被告办理过户手续的诉请，虽然原告向杨浦法院提出执行异议后，杨浦法院最终解除了对涉案房屋的查封，但对于涉案房屋上的抵押权，被告表示无能力偿还银行贷款，在被告不能清偿债务涤除抵押，且原告也不能代为涤除时，抵押权人享有就系争房屋优先受偿的权利，故在此情况下，对原告要求被告配合原告办理过户的请求，本院难以支持。至于原告主张被告立即结清与第三人之间的贷款本息，第三人注销涉案房屋上的抵押权的诉请，因第三人已另案起诉郑静归还银行贷款本息，且徐汇法院已经作出判决，故原告提出的该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑静应于本判决生效之日起十日内支付原告陈磊逾期过户的违约金，以1,890,000元为基数，按照日万分之二的标准计算，从2015年11月1日支付至实际办理过户手续之日止；二、驳回原告陈磊的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,101元，减半收取4,550.50元，由被告郑静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一八年六月二十八日书记员  王豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十一条……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。