广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初10137号原告：梁满流。被告：沈志春。原告梁满流诉被告沈志春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判，后因在审理过程，发现案件不符合小额程序诉讼条件，本院依法通知本案转为简易程序，并于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告梁满流到庭参加诉讼，被告沈志春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2018年3月27日签订的《租赁合同》，被告向原告支付2018年5月的租金13000元；2、被告已支付的保证金26000元，原告予以没收；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是涉案四间房屋的产权人，原告一直以出租他人，再由他人分租给其他的租户的形式进行管理租赁。2018年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租佛山市禅城区澜石街道石梁村三街八巷2、5号房屋及佛山市禅城区澜石街道石梁村三街九巷1、3号房屋。后被告以其为租赁房屋的新出租人为由，将租赁房屋内的原部份租户以提高租金的方式赶走，同时又向原告要求降租，原告怕被告不能履行合同，又害怕被告将其他原租户全部赶走了，在2018年3月27日经与被告协商下，重新签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区澜石街道石梁村三街八巷2号房屋及九巷1、3号房屋出租给被告，合同租期六年，从2018年4月1日至2024年3月31日止。每月租金13000元。《房屋租赁合同》第十一条约定：“逾期支付租金、水电费、清洁费、治安费及其它相关费用超过5天，甲方有权不需另行书面通知而直接解除合同，没收乙方的合同保证金，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失。”后被告没有按合同支付租金，原告于2017年5月5日开始一直找被告要求其缴交租赁房屋2017年5月份租金及电费、水费。之后，经原告多次催被告交租，被告一直拖延。根据《合同法》的规定，被告的行为已构成违约，特提出起诉。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2、《房屋租赁合同》2份、《租赁合同补充协议》1份、《终止租赁协议》1份。证明原告与被告的租赁合同关系，以及原告有权向被告主张5月的租金、没收保证金。3、收款收据3张、广东农村商业银行结算业务委托书。证明原来被告是按照2018年3月22日租赁合同向原告支付了租金以及保证金合计63000元，后来根据新签订的租赁合同约定，原告向被告退还其中的24000元，所以被告实际向原告支付的是13000元租金及26000元保证金。4、《证明》、房屋产权证4份。证明涉案房屋的产权人为案外人梁棉森，与原告是父子关系，原告有权出租房屋。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，原告陈述：由于房屋现在由其他实际承租人在使用，原告于2018年5月26日在涉案房屋张贴公告，通知各实际承租人，由于被告拖欠租金已跑路，原告已经起诉至法院，各实际承租人暂停向被告支付租金，所以涉案房屋由原告自行收回，故原告不再向被告主张返还房屋。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年3月22日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于佛山市禅城区澜石街道石梁村三街八巷2、5号及九巷1、3号房屋出租给被告，合同保证金为42000元，租期为六年，从2018年4月1日至2024年3月31日止，2018年4月1日至2021年3月31日每月租金为21000元。同日，原告与被告签订《租赁合同补充协议》，约定双方签订的合同为带租约合同，带有部分租户至2018年4月30日终止的租约合同，带租约合同的分租户于2018年4月1日至2018年4月30日（共30天）的租金及水、电费等综合费用由乙方收取，乙方准时支付甲方2018年4月1日至2018年4月30日的租金及水、电费等综合费用。2018年3月26日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《终止租赁协议》，协议原告与被告于2018年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月26日予以解除并终止，不再履行；被告于2018年3月26日已收到原告现金63000元，原告的租金和保证金已经现金退回给被告。2018年3月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：第一条房屋位置、结构及出租范围、面积：共三间房屋。1、坐落于佛山市禅城区澜石街道石梁村三街八巷2号房屋；2、坐落于佛山市禅城区澜石街道石梁村三街九巷1号房屋；3、坐落于佛山市禅城区澜石街道石梁村三街九巷3号房屋……第四条租期：六年，从2018年4月1日至2024年3月31日止。第五条合同保证金：乙方在签订本合同之日向甲方交付保证金39000元。第六条租金及支付期限和方法：1、从2018年4月1日至2021年3月31日止，时间为三年，每月租金为13000元……2、乙方在签订本合同之日先缴交第一个月租金，以后每个月月底前缴交下个月租金。先交租后使用，不交租不得使用……第十条乙方的权利和义务：……2、乙方应按合同约定准时足额缴交合同保证金、房屋租金……第十一条违约责任：（二）乙方的违约责任：1、逾期支付租金、水电费，从逾期之日起，按日千分之一向甲方支付违约金。2、乙方逾期支付租金、水电费、清洁费、治安费及其他相关费用超过5天（包括不按时支付和不足额支付）的，视为根本违约，甲方有权不需另外书面通知而直接解除合同，没收乙方的合同保证金，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失……合同备注“本合同的第五条：合同保证金：乙方在签订本合同之日向甲方交付保证金39000元，现双方协商一致同意，合同保证金改为26000元”。经查明，原告于2018年3月28日分别出具收据，确认收取被告2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》的合同保证金26000元、租金13000元。另查明一，根据佛房证字第××号、ＦＣ××01号、ＦＣ××00号房屋产权证记载，涉案佛山市禅城区澜石街道石梁村三街八巷2号及九巷1号、3号房屋产权人为案外人梁棉森。根据石梁村民委员会于2018年5月7日出具的《证明》显示，案外人梁棉森已故，其与原告为父子关系。再查明，原告的增加诉讼请求申请书于2018年6月4日送达给被告。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除合同。依据原、被告2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》第六条第2点、第十条第2点的约定，承租人负有交租的义务。原告主张被告拖欠租金，因被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告的上述主张予以采信，原告诉请被告支付2018年5月租金13000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，由于原告未举证证明在诉前向被告发送解除合同的通知，故本院认定原、被告的租赁合同于本院向被告送达《增加诉状请求申请书》之日即2018年6月4日解除。关于原告诉请的没收保证金。《房屋租赁合同》第十一条第2点的约定，承租人逾期支付租金超过5天视为根本违约，甲方有权解除合同并没收合同保证金。据审理查明，被告截至庭审当天仍未交纳五月租金，被告的行为已构成违约，故原告诉请没收合同保证金26000元，有合同依据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告梁满流与被告沈志春于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月4日解除；二、被告沈志春于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁满流支付2018年5月的租金13000元；三、原告梁满流对已收取的保证金26000元不予退还被告沈志春。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取388元，由被告沈志春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年六月二十二日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。