福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初2202号 原告（反诉被告）：吴金强，男，1957年1月10日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 原告（反诉被告）：江衣香，女，1957年3月13日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 两原告的共同委托诉讼代理人：王伟勤，福建大中律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：陈玮智，福建大中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区光明南路**升龙汇金中心**。 法定代表人：陈毅辉，职务总经理。 委托诉讼代理人：黄如权，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告吴金强、江衣香与被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，被告福建世欧投资发展有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告吴金强、江衣香的共同委托诉讼代理人王伟勤及被告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄如权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴金强、江衣香向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（明确记载土地使用期限及权利等信息）违约金，违约金自2016年4月12日起每日按原告已付购房款420000元的0.01%计算至讼争房屋具备办理权属证书条件且被告通知业主之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月19日，原告为了购买被告开发的楼盘晋安区象园街道世欧王庄城（八区）C-a2地块地下室地下1层1038号车位，与被告订立了一份《商品房买卖合同》，总价款为420000元。合同约定，出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。后原告依约足额支付购房款，房屋于2015年4月12日交付原告使用，而被告逾期办理房屋权属登记手续违反合同约定，严重损害原告的合法权益。 被告福建世欧投资发展有限公司辩称：一、被告已于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日通过了项目规划条件核实。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据合同第十四条约定以及法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书的，被告不承担违约责任。二、不动产权证作为房屋权属的唯一凭证，能够办理不动产权证即意味着其完成了买卖合同约定的协助办理房屋权属证书的义务，讼争项目未能办理不动产权证的情形于2016年10月即不存在，原告请求其支付2016年10月10日起的违约金无事实和法律依据。三、福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，《不动产权证书》颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2-3月后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。故土地信息登记不全的原因在于政府部门而非被告。四、时至今日，仍有部分业主恶意拖延未去办理不动产权证，其已经多次发函通知，已竭尽所能。 反诉原告福建世欧投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即办理案涉房屋权属登记手续，并支付反诉原告逾期办理房屋权属登记手续违约金，违约金按购房总额420000元的0.01%/日自2016年10月12日起计算至反诉被告实际办妥案涉房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止；2.反诉被告向反诉原告支付逾期缴纳专项维修资金违约金，违约金自2015年5月31日起按案涉房屋专项维修资金8400元的0.01%/日计算至反诉被告实际全额缴纳专项维修资金之日止；3.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：合同约定商品房专项维修资金8400元由反诉被告于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。合同补充协议约定，若反诉被告未按约定及时缴纳专项维修资金，每逾期1日，反诉被告应按其应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向反诉原告支付违约金。该商品房具备办理权属登记条件时，反诉原告负责通知反诉被告，反诉被告应在反诉原告通知上载明的时限内自行办理权属登记手续。反诉被告逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，反诉被告应按购房款总额日万分之五的标准向反诉原告支付违约金。现反诉被告未依约如期缴纳专项维修资金、办妥房屋权属登记，应向原告支付违约金。 反诉被告吴金强、江衣香辩称：一、其已于2017年6月21日办理讼争车位的所有权登记手续。车位的款项是已付清，没有按揭贷款，不存在开发商为业主按揭贷款承担阶段性担保。二、反诉原告诉请反诉被告承担逾期办证的违约责任，不属于反诉的范畴。三、本案《商品房买卖合同》关于反诉被告承担违约责任的约定，属于反诉原告单方附加的格式条款，应当认定为无效条款。四、2015年5月31日时专项维修资金监管账户还不存在，在产权证办理时才可以缴纳专项维修资金，其已经缴纳。五、2016年10月至2017年4月间办理的不动产权证书没有土地登记信息，导致业主对是否办理存在瑕疵的不动产权证书无所适从，由此产生的未办证的不利后果应由反诉原告承担。反诉原告反诉的诉求应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落晋安区城（八区）C-a2地块地下室地下1层1038车位，总价款为420000元。出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。专项维修资金8400元由买受人于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。在该商品房具备办理权属登记条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行办理权属登记手续，买受人逾期办理权属登记手续的，每逾期1日，应按购房款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。买受人未按约定及时缴纳专项维修资金的，每逾期1日，应按其应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。 签约前，原告自行付清全部购房款，被告于2015年4月12日向原告交付讼争房屋。因讼争房屋所在小区在建设时变更了机动车和绿地位置等的原规划，被告向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，后部分小区业主在2016年1月7日至1月13日规划条件核实公示期间提出异议，核实未通过。经协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次公示，并于2016年8月26日审批通过核实。2016年9月22日，福州市不动产登记和交易中心向被告发出《初始登记通知书》。2016年9月30日，被告向原告寄发《车位产权办理通知书》，通知原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。原告于2017年6月21日办理了讼争房屋的《不动产权证书》。 另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房屋所在地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。2018年2月2日，被告再次向原告发出《不动产权办理通知书》，明确尚未办理不动产权证的业主于七日内自行携带有关材料到福州市不动产登记和交易中心办理不动产权属登记。 以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《不动产权证书》、受理承诺单、榕规网[2016]3号文件、网络公示截图打印件、《建设项目规划核实情况意见书》复印件、《初始登记通知书》、《车位产权办理通知书》、《不动产权办理通知书（二次）》、福州市不动产登记和交易中心复函及原、被告的陈述等证据证实，本院予以认定。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当予以履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。商品房完整的房屋权属证书应当包括商品房所有权证和国有土地使用权证，在我国施行“房地合一”的登记模式后，应当指有完整房地信息登记内容的不动产权证。被告于2016年10月通知原告办证时，尚未完成土地信息总登，导致当时办理了不动产权证的买受人缺失土地信息的登记内容，应认定被告协助原告办理权属证书的合同义务尚未全部完成。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误、其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立，不予采纳。 被告在交房后的365日内，即2016年4月11日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。结合本案被告的履约情况及原告未举证证明因土地信息未登记给其造成实际经济损失的情况，本院根据公平原则和诚信原则，确定被告逾期办证的违约期从2016年4月12日计至2017年3月22日土地总登手续出件之日止，其中2016年4月12日至2016年10月9日不可办证期间计181天，违约金标准按照约定的已付购房款的日万分之一计算；2016年10月10日至2017年3月22日期间计164天，违约金标准调整为按已付购房款的日万分之零点二五计算。两段违约金合计9324元（7602元+1722元）。 关于反诉部分，车位的款项为原告自行付清，不存在开发商的阶段性担保责任，原告是否办证不影响被告的利益，且原告已办理了讼争房屋的《不动产权证书》，故被告关于原告立即支付逾期办证违约金的反诉请求，不予支持。被告在2016年9月22日才完成房屋产权初始登记，在此之前原告的产权面积尚未确定，客观上不可能在合同约定的2015年5月31日前履行缴纳专项维修资金义务，故被告反诉原告逾期缴交专项维修资金的事实不成立，其反诉请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴金强、江衣香支付违约金9324元； 二、驳回原告吴金强、江衣香的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费162元，减半收取计81元，由原告吴金强、江衣香负担29元，被告福建世欧投资发展有限公司负担52元；反诉案件受理费33元，由反诉原告福建世欧投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇一八年六月二十日 书记员  陈琳珊 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。