成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初823号 原告（反诉被告）：张艳，女，1980年2月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：高勇，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：汪**，女，1975年7月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：吴淼，四川瀛领律师事务所律师。一般代理。 第三人(反诉被告）：成都仟居墅房地产营销策划有限公司，住所地：成都市温江区光华大道三段156号31栋1层156号。 法定代表人：钟萱成，总经理。 委托诉讼代理人：王灼，男，1994年11月5日出生，汉族，住四川省通江县。系公司员工，特别授权。 原告（反诉被告）张艳与被告（反诉原告）汪**及第三人（反诉被告）成都仟居墅房地产营销策划有限公司（以下简称仟居墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，被告（反诉原告）汪**于2018年4月8日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张艳的委托诉讼代理人高勇，被告（反诉原告)汪**的委托诉讼代理人吴淼，第三人（反诉被告）仟居墅公司的委托诉讼代理人王灼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艳向本院提出本诉诉讼请求：1.汪**继续履行《不动产买卖合同》义务，交付房屋并为原告办理所有权过户；2.汪**支付原告违约金620000元；3.汪**承担本案全部诉讼费用、保全费、担保费、鉴定费。事实和理由：2017年4月28日，张艳经仟居墅公司介绍与汪**签订了关温江区号房屋的《不动产买卖合同》，并于当日交付了购房定金人民币300000元。汪**承诺于2017年5月27日前完成该不动产的他项权注销，然而签订合同后汪**却怠于履行义务，张艳为督促汪**履行合同义务，主动按合同约定代其清偿了房屋按揭款500000元。然而汪**之后仍不履行合同义务，并以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。故请求法院依法判决。 汪**针对本诉辩称，张艳隐瞒限贷政策，2017年4月28日签署合同，当时限贷政策已经生效，经向房管局核实，张艳有9套房屋属于限贷，张艳一直隐瞒欺骗被告，其应该对贷款条件有预估，合同履行过程中，是因为张艳的不诚信行为导致合同无法履行；张艳没有支付尾款构成违约，汪**有权解除合同。贷款无法审批下来，张艳应在15日内以现金方式支付尾款，但其没有支付尾款，已经达到约定的解除条件，合同已经解除。 仟居墅公司针对本诉陈述，补充协议由汪**拟定，2017年5月10日建设银行告知无法贷款，张艳口头承诺一次性支付款项给汪**，所有权过户前提要先解除抵押；2017年6月8日办理完毕结按，6月15通知汪**到银行办理抵押注销手续，汪**说没回来，7月5日通过第三方的服务平台查到房屋抵押已经解除，但汪**一直未通知我方；房屋要先过户才支付房款。 汪**向本院提出反诉请求：1.判令张艳及仟居墅公司支付合同约定损害赔偿金1032300元；2.定金300000元不再退还。事实和理由：汪**经仟居墅公司介绍于2017年4月28日与张艳签署了《不动产买卖合同》及《补充协议》。合同约定汪**将自己名下一栋370平米的房产以总价310万出售给张艳，仟居墅公司作为中介及连带责任担保人。对于房屋按揭部分由张艳代为结按，在首付款中抵扣。合同约定付款方式为张艳向银行申请贷款，且明确约定张艳及仟居墅公司应当对自己贷款条件已经有合理预估，如果在本协议履行过程中非汪**原因导致无法获得银行贷款时，张艳和仟居墅公司同意十五日内以现金方式支付尾款。合同签订后履行过程中，至2017年5月10日，汪**在建设银行准备签署贷款合同时才意识到张艳可能属于限贷状况。但张艳与仟居墅公司继续欺骗和蒙蔽汪**，企图以虚假的资料又向农业银行温江支行申请贷款，在明知其不符合银行贷款条件的情况下，张艳还无理要求汪**配合其签署相关贷款合同。三方就此事多次沟通，张艳一直坚称自己能够获得贷款，态度蛮横，双方信任破裂。后期合同履行过程中，汪**也根据合同约定，履行了去银行偿还按揭，解除抵押等合同义务，但张艳和仟居墅公司以汪**没有确认过户为由迟迟不支付尾款，早就超过了合同约定十五日期限，且态度强硬。至2017年12月26日，从合同约定汪**和仟居墅公司应当一次性支付尾款之日计算，张艳已经拖延215天支付应付尾款，汪**遂发出解除通知。张艳拒不支付尾款的行为已达到合同约定的解除条件。故请求法院依法支持诉讼请求。 张艳针对反诉辩称，汪**的诉请不成立，请求予以驳回。双方签订合同后，张艳按照约定支付了定金也代汪**偿还了50万元的按揭款，由于汪**不配合办理过户手续，致使合同无法履行；汪**所主张的损害赔偿金不成立，双方的合同尚在履行中，主要由于汪**的违约行为导致合同无法履行，应当由汪**承担违约责任，继续履行合同；双方签订的合同并不具备解除条件，导致诉讼的原因是由于汪**拒不配合，而且张艳是在2017年7月向温江区人民法院起诉，根据最高人民法院案例，起诉后诉讼中发出解除通知，不发生解除效力；补充协议是汪**单方制作，而且其是专业律师，补充协议第3条对交易过程有明确约定，递件后支付尾款，汪**不配合办理过户导致合同无法履行。双方对合同理解发生争议，补充协议系汪**提供，应当作出不利于汪**的解释；汪**拒不履行合同是因为房价上涨，解除合同获得不当利益；房屋在汪**名下，其既占有房款又占有房屋，同时反诉要求赔偿损失明显属于恶意。 仟居墅公司针对反诉辩称，汪**的反诉理由不成立，请求驳回反诉请求。合同系双方真实意思表示，应当继续履行，如果有违约情况发生，违约方承担违约责任，对违约承担方式进行了约定；汪**无权单方解除合同，仟居墅公司积极沟通协调但在沟通过程中汪**设置重重阻碍，未按照合同时间履行。仟居墅公司积极要求汪**履行义务，汪**以各种理由推托；合同对汪**的解除权利进行了约定，补充协议第2.4条有约定，递件30日内未收到尾款，张艳有10天履行期，超过15天后，递件后55天汪**才拥有单方解除权，但至今没有递件；同时汪**为了维护自身利益，还设置了中介方垫资的条款。各方没有到房管局办理递件手续，就不存在收到尾款的说法，汪**没有单方解除合同及补充协议的权利，汪**在发出的解除通知时是无效的；仟居墅公司并不承担连带保证责任，作为中介方提供居间服务促成交易，汪**没有递件，就不存在收到尾款的说法，中介是承担的垫资义务而非连带保证责任，仟居墅公司保留追偿佣金的权利；因银行贷款政策随时发生变化，对情况了解不及时是合情合理的，张艳并无骗贷情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.张艳提交了银行明细，证明其有支付尾款的能力。汪**认为与本案没有关联性，仟居墅公司对三性无异议。本院认为该银行明细具有真实性、合法性及关联性，故予以采信；汪**提交了短信截屏、农业银行预约单据、致电反馈短信、银行书面通知、注销抵押相关文件，证明汪**咨询还贷银行解除抵押登记事宜，并未拖延注销抵押登记。张艳对致电反馈短信的真实性无异议，但认为不能证明通话内容，与本案无关，其余证据认为无原件，对真实性不予认可。仟居墅公司对上述证据的三性无异议。本院认为致电反馈短信仅能证明汪**致电，不能反映与本案的关联性，其余证据因不是原件，张艳也不予认可，本院无法核实真实性，故不予采信； 3.汪**提交了解除通知、发出单据及送达回证，证明其发出解除通知。张艳认为不能证明其已收到解除通知，仟居墅公司认为其应该收到了。本院认为解除合同有邮寄凭证，虽然张艳主张其未收到，但其提交的回函与其未收到的陈述矛盾，故本院认定上述解除通知张艳已收到，对该组证据的三性予以采信； 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 2017年4月28日，汪**（甲方）与张艳（乙方）及仟居墅公司(丙方）签订一份《不动产买卖合同》，主要约定：甲方将位于温江区房屋出卖给乙方，成交价为人民币310万元；乙方在签订合同的同时支付甲方购房定金30万元，首付款80万元在房屋过户前一次性支付甲方；尾款200万元以向银行贷款的形式支付，即由乙方的贷款银行正常放款流程直接划付给甲方所指定的收款账户；该不动产已设定抵押，甲方承诺在2017年5月27前办理完成该不动产的他项权证的注销；乙方需以向银行贷款的形式支付甲方房款的，甲乙双方须在2017年5月10日前准备办理贷款所需的相关资料，本人前往相关银行或相关机构签订签订贷款合同；甲乙双方应在银行贷款审批通过之日起的三个工作日内前往不动产所在地的房管部门办理不动产的交易过户手续；银行贷款审批后须由甲方看到认可后前往房管部门办理过户手续；甲方未按照合同约定期限将房产交付或过户给乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该不动产成交价0.19%的违约金；甲乙双方任何一方有违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金，并遵守双倍定金法则。 同日，三方签订《房屋买卖合同补充协议》，其中第二条“房款支付”约定：乙方代替甲方银行结按，甲方承诺金额在50万元以内，该款项最终在总房款中结算；首付款金额为110万元，在甲方递件完成当日支付给甲方，如银行实际贷款金额不足时，则由乙方补足差额到总金额为310万；三方同意在甲方成功递件之日起三十日内甲方应当收到尾款，尾款可以由贷款银行支付给甲方，如果甲方未能收够尾款，乙方可以同意在十日内以现金方式支付给甲方。如果逾期，则每逾期一日，承担本协议总金额千分之三的损害赔偿金，逾期十五日，则甲方有权选择要求继续履行合同或者单方解除本协议，要求乙方返还标的房屋同时不再退还乙方的定金，解除自通知乙方之日生效；丙方承诺如果从甲方递交过户资料之日起三十日内如果甲方还没有收到足额尾款，则甲方有权选择由乙方承担责任或者由丙方支付全部尾款，但甲方在收到乙方尾款后应将尾款补偿给丙方；第三条“房屋交易过程”约定：1.签署协议；2.申请购房贷款；3.还款解押；4.房屋过户；5.房屋抵押贷款；6.结清尾款；7.房屋交付，在甲方收到本次交易全部款项之日起交付房屋；第五条“特别约定”约定：三方同意乙方和丙方对自己贷款条件已经有合理预估，如果在本协议履行过程中非甲方原因导致无法获得银行贷款时，乙方和丙方同意在十五日内以现金方式支付尾款；三方同意本协议及主合同中涉及的邮寄送达地址如下：丙方：温江区光华大道三段198号仁和春天大道156号仟居墅地产；本协议作为原合同的补充协议，如有内容和主合同冲突，以本协议内容为准。 上述合同及补充协议签订同日，张艳向汪**支付了购房定金30万元。 2017年6月8日，张艳与汪**共同到银行办理案涉房屋贷款的结按手续，张艳支付了50万元用于偿还贷款。 2017年6月28日，汪**办理了案涉房屋的抵押注销登记手续。 2017年7月4日，张艳向汪**发送短信，内容为“现在就差最后一步，我希望我们能互相配合，共同完成最后的过户和尾款支付流程，达成交易。尾款我同意在办理过户当日以银行转账方式支付后立即到房管局过户递件，请你和中介联系确认好过户时间我们一同前往办理。” 2017年7月7日，张艳向温江区人民法院起诉要求汪**履行过户义务并支付违约金。 2017年7月8日，仟居墅公司工作人员王灼通过微信与汪**沟通过户事宜，信息内容为：“……而且买方也按您的要求先把剩余房款一次性支付于您后再过户递件，……现在结按都一个月了！……我们在房屋结案前就达成一致全款付清，既然结按都一个月了还不确定时间过户，说不过去吧。”2017年7月9日，王灼通过手机向汪**发送短信催促过户，汪**回复称买家不具备贷款资格违约在先，承担了违约责任，大家就心平气和配合。2017年7月11日，张艳向汪**发送手机短信：“……希望你在本周内与我办理过户手续，我也会遵循与你约定的过户当日付款后再过户递件的条件，希望你慎重考虑后与我联系。”2017年7月18日，汪**回复“但是事情总要处理。我特此告知您于明天上午十点到房管局办理过户等手续，还有些细节问题见面再协商”，张艳回复“我和中介小王在6月8日结按后就多次约你办理过户手续，而且我在提起诉讼后也发信息给你宽限了一周时间办理过户你也不理不问，还单方到房管局要求撤销房屋买卖备案合同，……我已正式诉讼法院，法院已冻结你名下房屋，现只有等法院裁判后才能办理过户。”2017年8月2日，汪**微信回复“上次提到的房屋里面东西延期再处理的事情是否可以？如果明确条件时间可以约定去房管局”，“最快明天或者星期一可以去过户”，“请你直接通知张艳，我明天到房管局等她过户，细节可见面协商”，王灼回复称“我们中介和买方在6月8日结按后就一直约你办理过户手续，你都不配合故意拖延，而且买方在提起诉讼后也发信息给你宽限了一周时间办理过户你也不理不告知……”，汪**称“是她单方面要撕毁合同了？”。汪**于8月3日向王灼发送手机短信，询问张艳是否同意尽快解封并履行合同，王灼回复“之前说好了先转款后递件的”，汪**回复“那我现在就要求她把款转给我。” 2017年8月25日，温江区人民法院作出裁定将本案移送至本院审理。 2017年12月27日，汪**向张艳、仟居墅公司邮寄《合同解除函》，内容为张艳严重违约，未按合同支付相关款项，故解除三方之间签订的《不动产买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》。上述函件同日送达张艳和仟居墅公司。 另查明：1.张艳与管军于2014年5月20日登记结婚。张艳与管军名下登记有多套房产，均系婚前取得；2.2017年6月8日至7月27日期间，张艳的中国建设银行62×××24账户余额为250万余元。 本院认为，汪**、张艳及仟居墅公司于2017年4月28日签订的《不动产买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效。各方均应按上述协议享有权利及履行义务。 （一）关于本诉。合同及补充协议签订后，张艳支付了购房定金，其与汪**于2017年6月8日办理了案涉房屋的结按手续，张艳支付了50万元按揭款。2017年6月28日，汪**办理了案涉房屋的抵押注销登记手续。虽然上述履行行为并未在《不动产买卖合同》约定的期限内完成，但并不影响合同的后续履行。从查明的事实来看，张艳及其配偶在婚前均有多套房产，从其最终未能向银行申请到贷款的事实表明，张艳申请贷款确实不符合当时的贷款政策规定，张艳在购房时未向汪**如实告知其家庭已购房产的信息，确有隐瞒行为，但该行为并不导致合同不能继续履行。根据《房屋买卖合同补充协议》关于“首付款金额为110万元，在甲方递件完成当日支付给甲方，如银行实际贷款金额不足时，则由乙方补足差额到总金额为310万；三方同意在甲方成功递件之日起三十日内甲方应当收到尾款，尾款可以由贷款银行支付给甲方，如果甲方未能收够尾款，乙方可以同意在十日内以现金方式支付给甲方。”的约定，在汪**不能通过银行收取购房余款的情况下，由张艳补足尾款，张艳即使不能从银行成功贷款，其一次性支付尾款也是继续履行合同的方式。双方对于上述合同条款内容存在争议，汪**认为贷款不能通过的情况下张艳应先支付尾款其才配合过户递件。但从上述约定内容来看，“三方同意在甲方成功递件之日起三十日内甲方应当收到尾款，尾款可以由贷款银行支付给甲方，如果甲方未能收够尾款，乙方可以同意在十日内以现金方式支付给甲方。”是一句完整表述，中间并无分号或句号分隔，而成功递件是支付尾款的前提，通过银行贷款支付尾款还是由张艳支付尾款是付款方式，张艳支付尾款以不能从银行成功贷款或贷款额不足为前提。同时，对于首付款的支付也是约定在递件完成当日支付，推及尾款当然也应适用。故从条款约定内容来看，张艳支付尾款也应以过户递件完成为条件。另外，张艳的银行账户信息显示其具备支付尾款的能力，在其能保障足额付款的情形下，汪**不能从银行处获得尾款时由张艳支付尾款并不导致其利益受损。而递件成功至房屋过户有一个合理期间，在房屋过户前如张艳不支付尾款汪**也还有相应的救济措施，且递件后付尾款也是目前房屋买卖市场的普遍交易惯例。故在上述结按及注销抵押登记手续完成后，汪**应配合张艳共同到房产交易部门过户递件。在2017年7月初，张艳及仟居墅公司多次短信或微信要求汪**继续履行上述义务，汪**均不予回应或配合，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，汪**应承担相应的违约责任。故其应继续履行买卖合同及补充协议，即在配合完成递件后由张艳向其支付尾款230万元，再将案涉房屋交付给张艳。故本院对张艳要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。关于违约金，张艳系依据《不动产买卖合同》“甲乙双方任何一方有违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金”的约定主张违约金，虽然汪**存在上述违约行为，但该违约行为对张艳造成的主要是因诉讼产生的损失及无法及时办理房屋过户，故考虑到上述情况，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，将违约金酌定为60000元。故本院对张艳要求支付违约金的诉讼请求予以部分支持。 （二）关于反诉。如本诉部分所述，张艳支付尾款应以汪**配合递件为前提，汪**主张张艳未支付尾款构成违约无事实依据也与合同约定不符。而在双方履行合同的过程中，汪**以张艳隐瞒贷款资格为由要求张艳承担责任后再履行合同，但一直未向张艳催促支付尾款，甚至在张艳同意先支付尾款再办过户的情形下，汪**也未予回复，直至张艳向温江区法院起诉后，汪**才主动联系张艳及仟居墅公司要求一起到房管局过户，也才提到要求支付尾款的问题。汪**于2017年12月27日向张艳、仟居墅公司邮寄《合同解除函》，虽然买卖合同约定如果张艳如果逾期付款十五日，汪**有权单方解除本协议，但该解除权是建立于汪**已配合办理递件的基础上，而汪**已先行违约不配合办理相应递件手续，其不具备合同约定的解除权。另外，汪**虽然发出了《合同解除函》，但其是在双方就合同履行发生争议起诉到法院后发出的解除通知，该行为并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，汪**行使合同解除权对抗合同相对方要求继续履行合同的诉讼请求，有违诚信原则，该行为不能产生合同解除的法律效力。综上，汪**以张艳逾期支付尾款为由，主张双方合同已经解除，并要求张艳及仟居墅公司承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院对张艳的本诉诉请予以部分支持，对汪**的反诉诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）汪**于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告（反诉被告）张艳办理位于成都市温江区房屋的过户递件手续；（反诉被告）张艳于被告（反诉原告）汪**配合完成过户递件手续后十日内向被告（反诉原告）汪**支付房屋尾款2300000元； 二、被告（反诉原告）汪**于收到上述第一项全部房屋尾款之当日向原告（反诉被告）张艳交付成都市温江区房屋； 三、被告（反诉原告）汪**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张艳支付违约金50000元； 四、驳回原告（反诉被告）张艳的其余其余本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）汪**的全部反诉诉讼请求。 如被告（反诉原告）汪**未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10000元，减半收取5000元，由原告（反诉被告）张艳承担4000元，由被告（反诉原告）汪**承担1000元；反诉案件受理费8395元，减半收取4197.5元，由被告（反诉原告）汪**承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （本页无正文） 审判员 刘 卿 二〇一八年六月十一日 书记员 李蓓菡