重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝01民初64号 原告（申请保全人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝**两路街道双凤路**，统一社会信用代码9150011290350615XC。 负责人：杨秀明，系该行行长。 委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。 被告（案外人）：朱代仙，女，汉族，1961年12月30日出生，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆市渝綦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凤，重庆市渝綦律师事务所律师。 被告（被保全人）：重庆市文杰京华农贸市场有限公司，住，住所地重庆市北碚区将军路**一社会信用代码91500109597965816X。 法定代表人：魏娟，系该公司执行董事。 被告（被保全人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1会信用代码9150011262209825X5。 法定代表人：刘刚，系该公司执行董事。 原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）与被告朱代仙、被告重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）、被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2018年1月24日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行渝北支行的委托诉讼代理人刘欣阳，被告朱代仙的委托诉讼代理人喻祯洪、王凤到庭参加了诉讼，被告文杰京华公司和被告银鹰房地产公司经依法传票传唤未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行渝北支行向本院提出诉讼请求：1、对银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库继续执行；2、本案诉讼费由朱代仙和银鹰房地产公司承担。事实和理由：1、银鹰房地产公司从2013年9月5日起以其自有的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，该抵押行为一直连续到2016年9月2日，该连续抵押一直合法有效，而朱代仙与银鹰房地产公司之间所谓的交易行为均发生在该抵押之后；2、朱代仙与银鹰房地产公司之间交易的标的物在法律上并不存在，银鹰房地产公司抵押给农行渝北支行的系整个车库，法院查封的也是整个车库，时至今日并无银鹰房地产公司将车库分零出售的测绘报告和房管部门备案批准，故朱代仙与银鹰房地产公司之间的交易既违反了房管部门的管理规定也因标的物不存在而不成立，也不应得到保护；3、朱代仙具有重大过错，即未在买卖房屋之前到房管部门查询房屋状况，未能尽到买受人的注意义务，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，另鉴于朱代仙明确表明拒绝代为清偿债务消灭抵押权，故也不能适用《物权法》第一百九十一条之规定；4、依据重庆市第一中级人民法院作出的(2017)渝01民初513号民事判决，农行渝北支行对该车库整体享有优先受偿权，而银鹰房地产公司通过非法的化整为零的手段达到将抵押物空虚化的目的，将会导致根本无法执行剩余面积，侵害国有企业的利益。 被告朱代仙辩称，1、朱代仙于2014年7月3日与银鹰房地产公司签订了《银海新城车位转让协议书》，约定由朱代仙购买银鹰房地产公司开发的银海新城项目6号楼16号车位，总价款为90000元。当日，朱代仙向银鹰房地产公司支付了90000元全部价款，银鹰房地产公司出具收据并交付车位给朱代仙占有、使用至今；2、2016年9月2日，银鹰房地产公司为文杰京华公司的借款将包含朱代仙购买的16号车位在内的相应房产抵押给农行渝北支行，农行渝北支行所称的之前的抵押登记均已被注销，而重庆市第一中级人民法院于2017年5月5日对上述房产予以了查封，该次有效抵押与查封行为发生在朱代仙购买车位之后，故朱代仙享有依照相关法律规定排除执行的权益；3、朱代仙与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》不违反相关法律法规，合法有效，银鹰房地产公司应当履行为其办理产权过户登记的义务，且依据《物权法》第七十四条之规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，朱代仙作为业主，其购买使用权优先于抵押权，农行渝北支行在办理抵押的过程中没有对抵押物的现状及性质进行严格审查，也具有过错，故其抵押行为不能对抗朱代仙。 经审理查明：朱代仙系银鹰房地产公司开发的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区6幢7-4业主，2014年7月3日，银鹰房地产公司（甲方）与朱代仙（乙方）签订《银海新城车位转让协议书》，约定如下：甲、乙双方在平等自愿的基础上，通过双方友好协商并且乙方充分了解车位情况。就乙方受让甲方开发的银海新城项目的6号楼16号车位使用权事宜（以下简称“本车位”）做如下约定：1、本车位协议总价款为人民币90000元。乙方就于2014年7月3日前将协议总价款支付甲方，甲方在收齐协议总价款后向乙方提供收款收据。2、甲方于2015年7月4日前将本车位交付给乙方，乙方应按照物业服务公司的规定缴纳本车位的管理服务费，自甲方将本车位交付乙方之日起开始交纳（如该车位已出租，由物管公司把租金转交给乙方）。3、若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转让给本项目的其他业主。乙方不得将本车位转让、出租给本项目业主以外的第三人；但本项目房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用本车位。4、本车位暂不办理产权证，乙方对此完全知晓，并同意18个月后领取产权证；但本车位办证所需缴纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用按政府相关政策各自承担。若乙方不缴纳相关税费，导致本车位权益丧失的，甲方不承担责任。办理产权证书时，需要甲方配合的，甲方应予以配合。5、甲、乙双方的通知以上述所列的电话、地址为准、地址为准应确保其联络方式的真实性、准确性。若有变更，应在变更后两天内以书面形式通知另一方，否则，因未通知所产生的后果由未通知方承担。6、若因不可抗力的影响，导致本协议无法继续执行，则本协议自被撤销或被确认无效之日起，不再执行。甲方将按照政府有关停车位租用市场指导价格标准收取车位使用租金，将协议总价款扣除乙方已经使用车位年限的租金后将余款无息退还乙方，双方不再承担其他责任。朱代仙已支付车库款90000元，银鹰房地产公司开具了加盖财务专用章的收据。双方签订上述协议后，银鹰房地产公司即将其自行编号为16号的车位交付朱代仙占有、使用至今。 另查明，2013年9月5日，银鹰房地产公司将位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库（房屋所有权证号：207房地证2010字第××号）为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2014年9月5日，银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2015年8月31日，银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2016年9月2日，银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。由于文杰京华公司从2016年11月21日开始欠付利息，农行渝北支行遂将文杰京华公司、银鹰房地产公司等起诉至本院，本院于2017年5月5日对该车库予以了保全查封。保全过程中，朱代仙向本院提出书面异议，本院作出（2017）渝01执异1811号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢16号车位的执行。 再查明，本院已于2017年10月19日作出（2017）渝01民初513号民事判决书，判决农行渝北支行就银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢的房产（权证号207房地证2010字第××号）享有优先受偿权。该判决已生效。 上述事实，有朱代仙的207房地证2010字第××号产权证、《银海新城车位转让协议书》、朱代仙的重庆农村商业银行个人业务取款凭条、收据一份、重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司银海新城管理处的证明、物业费收据、农行渝北支行于2013年9月、2014年9月、2015年8月分别与文杰京华公司和银鹰房地产公司签订的《借款合同》和《抵押合同》、207房地证2010字第××号房屋所有权证、213房地证（押）2015字第02912号他项权证、（2017）渝01民初513号之一民事裁定书、（2017）渝01执保93号保全结果和期限告知书、（2017）渝01执异1811号执行裁定书、（2017）渝01民初513号民事判决书及生效证明等证据及当事人当庭陈述等予以佐证，本院予以认定。 本院认为，本案系朱代仙以案外人对争议的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢中银鹰房地产公司自编号为16号的车位提起异议，故本案只能就朱代仙是否对16号车位享有排除执行的权利予以审查。本院具体评析如下： 首先，关于朱代仙与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》的效力问题。农行渝北支行认为银鹰房地产公司从2013年9月起即以其自有的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层1532.94平方米的车库为文杰京华公司的借款向其提供抵押担保，该抵押行为一直持续到2016年9月2日，且银鹰房地产公司在向朱代仙出售车位时未取得房管部门的备案许可，故朱代仙与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》无效。本院认为，虽然银鹰房地产公司从2013年9月起一直以上述车库向农行渝北支行提供抵押担保，但依据农行渝北支行举示的证据，可以确认双方的抵押合同均为一年一签，约定的抵押期均为一年，即农行渝北支行所称的2013年9月、2014年9月和2015年9月的抵押登记均已被注销，故目前银鹰房地产公司为农行渝北支行提供的有效抵押应为本院（2017）渝01民初513号民事判决所确认的双方于2016年9月所签抵押合同约定的抵押担保行为，即应确认农行渝北支行从2016年9月2日起对上述车库享有抵押权。因此，朱代仙作为银海新城小区业主，虽然其与银鹰房地产公司签订《银海新城车位转让协议书》时，争议的车库被抵押给了农行渝北支行，但该次抵押已于2014年9月到期被注销，且银鹰房地产公司在出售时已取得了该车库的产权证，而本院是2017年5月5日对该车库进行的查封，故本院确认朱代仙与银鹰房地产公司系在法院查封以前签订了合法有效的《银海新城车位转让协议书》。 其次，关于朱代仙是否已经支付了16号车位全部价款的问题。依据朱代仙的陈述，其已于签订车位转让协议的当日，即2014年7月3日以现金方式支付车库款90000元，资金来源于2014年7月2日取款40000元以及自有现金50000元，对此，朱代仙举示了重庆农村商业银行个人业务取款凭条予以证明，银鹰房地产公司已向朱代仙出具加盖财务专用章的车库款收据。本院认为朱代仙的陈述符合交易的一般情形，其举示的证据也较为充分，可以确认其已向银鹰房地产公司支付了16号车位的全部价款。 再次，关于朱代仙是否已在法院查封之前合法占有使用16号车位的问题。重庆鑫龙物业管理集团有限公司系银海新城小区前期及现在的物业服务单位，该公司成立的银海新城管理处出具《证明》，证明16号车位从2014年7月4日交付朱代仙占有使用至今，并由其支付物管费。本院认为重庆鑫龙物业管理集团有限公司作为银海新城小区的物业服务单位，其成立的银海新城管理处对于该小区的车位使用状况和物业服务费的交纳情况最为清楚，本院对其出具的证明予以采信，故本院确认朱代仙自2014年7月4日即占有16号车位并使用至今的事实。 最后，关于朱代仙对于16号车位未能办理过户登记有无过错的问题。本院认为，虽然朱代仙在购买16号车位时，该车位所在的车库被银鹰房地产公司整体抵押给了农行渝北支行，但该次抵押被注销以后，银鹰房地产公司即应当为朱代仙办理分户的过户登记手续，可银鹰房地产公司违反诚实信用原则，不履行与朱代仙的协议约定，仍然多次以该车库为文杰京华公司的借款向农行渝北支行提供抵押担保，致使至今未能办理过户登记，本院认为朱代仙对于16号车位未能办理过户登记并无过错。 综上，朱代仙已在本院查封之前与银鹰房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，在本院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因自身原因未办理过户登记，可以排除执行。本院对农行渝北支行要求对银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中自编号为16号车位继续予以执行的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 驳回中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行要求对重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中16号车位继续予以执行的诉讼请求。 案件受理费80元，由中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审判长 郑 泽 审判员 闫信良 审判员 师玉婷 二〇一八年六月十三日 法官助理江满意 书记员程容