上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初24936号原告：上海汽车资产经营有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：蔡宾，董事长。委托诉讼代理人：陆舟，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：章大卫，上海瀛泰律师事务所律师。被告：百脑通数码科技(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：许家祥，董事长。委托诉讼代理人：冯雅馥，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：左祎，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告上海汽车资产经营有限公司诉被告百脑通数码科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告上海汽车资产经营有限公司于2017年11月27日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审理，并组织双方进行了调解。后因本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序审理，并于2018年4月26日公开开庭进行了审理，原告上海汽车资产经营有限公司的委托诉讼代理人陆舟、章大卫及被告百脑通数码科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人冯雅馥、左祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海汽车资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁协议及补充协议书于2017年8月9日解除；2、被告迁出并返还本市凯旋路XXX号房屋。事实和理由：2005年9月23日，上海离合器总厂(以下简称离合器厂)与被告签订租赁协议，协议约定，将位于本市凯旋路XXX号面积7730平方米的物业出租给被告使用，租期十年。2008年1月1日，双方又签订补充协议，将本市凯旋路XXX号面积2835.68平方米房屋由被告承租，租期结束期限与租赁协议结束时间同步。2011年1月27日，离合器厂的权利义务由电器总厂承继。后电器总厂与原告签订凯旋路XXX号地块移交协议书，将涉案地块交给原告管理。被告继而向原告履行支付租金的义务。2017年7月，原告的上级公司上海汽车工业(集团)总公司(以下简称上汽集团)向原告发函，为进一步推进上汽集团智能化、电动化、网联化、共享化的新四化战略部署的要求，决定将凯旋路XXX号地块收回，要求原告尽快执行。2017年8月9日，原告向被告发送解除合同函，被告于当日签收。但至今，被告仍未搬离并返还房屋，故原告提起诉讼。被告百脑通数码科技(上海)有限公司辩称，原告提交的凯旋路XXX号地块移交协议书是对租赁合同中出租人权利义务的概括转让，需要租赁合同的相对方即被告同意才能生效，被告对概括转让不同意，故原告不具备诉讼主体资格；被告对原告解除合同的事由存在疑问，被告认为原告的上级单位作为国有企业，其用章太过随意，公章加盖在内容上，而未加盖在名字上，对解除合同的事由不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：本市长宁区凯旋路XXX号7幢建筑面积10147平方米房屋的产权人为上汽集团，产权证的附记一栏注明“该处房屋由上海离合器总厂使用管理”。2005年9月23日，离合器厂(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订租赁协议，鉴于乙方业务获得长足发展，乙方欲租赁天合公司搬迁后所让出的全部厂房面积，特签订协议，约定：乙方承租本市凯旋路XXX号除原创见、名流、奔驰、生辉经营使用后余留的面积，总面积约7730平方米。甲方同意乙方对现有房屋进行大额投资改造。因甲方上级公司特殊原因终止租赁的，赔偿按合同第二条第5款。租赁期内，若遇政府城市规划动迁或因其他不可抗力因素对甲方物业实施动迁时，甲方对乙方无经济损失补偿，但甲方确保乙方给予充分撤离时间，其装修部分的经济损失按政府的相关规定办理；若甲方上级公司原因造成乙方搬迁，其装修部分的经济损失按评估测算结果赔付给乙方(第二条第5款)。由于乙方将对原有房屋进行大额投资改造和拆旧建新，甲方同意经双方签字合同生效后，乙方享有六个月新租房屋的免租期。租期十年，以房屋全部移交完毕后起算。该十年为前期，前期结束时如无政府城市规划动迁和不可抗力，本合同自动续签十年即后期。乙方总承租的面积为7730平方米，租金全年合计442万。全年租金自租期起算日起，每五年递增一次，环比递增幅度不可超过2%，但需双方协商确认。上述租金是房租和物业管理费统称，各占比70%和30%。双方签字移交(不超过三次)六个月后支付租金，租金每年分四次支付，支付日期为每季度初二十个工作日。上汽集团作为见证方在该租赁合同上盖章。2008年1月1日，离合器厂(出租方，甲方)与被告(乙方，承租方)签订补充协议书，约定甲方将本市凯旋路XXX号科技大楼的1-4层共2436.68平方米房屋以及附属配套房屋设施(锅炉房205平方米以及磷化车间194平方米)合计2835.68平方米房屋租赁给乙方。因甲方上级公司特殊原因终止租赁的，赔偿按合同第二条第5款。租赁期内，若遇政府城市规划动迁或因其他不可抗力因素对甲方物业实施动迁时，甲方对乙方无经济损失补偿，但甲方确保乙方给予充分撤离时间，其装修部分的经济损失按政府的相关规定办理；若甲方上级公司原因造成乙方搬迁，其装修部分的经济损失按评估测算结果赔付给乙方(第二条第5款)。由于乙方将对新租赁的房屋进行投资改造，甲方同意新租赁的技术大楼底层、原锅炉房、原磷化车间可享受三个月的免租期，时间从2008年1月1日起算，其他楼层因是续签，原合同到2008年3月31日期满，不享受免租期。二、三、四楼新的租费从2008年4月1日起算。起租期从合同的签订日开始，结束期与甲、乙双方2005年9月23日签订的租赁协议中租赁结束时间同步。乙方承租的总面积为2835.68平方米，租金全年合计1,863,723.54元。年租金自起算日起，根据当时物价波动的情况，每三年相应调整3%的租赁费。租金每年分四次支付，支付日期为每季度初二十个工作日。2011年1月27日，离合器厂、上海汽车电器总厂(以下简称电器总厂)以及被告签订备忘录，因离合器厂注销，2005年9月23日以及2008年1月1日与被告签订的租赁合同以及补充协议中的甲方名称变更为电器总厂，租赁费也从即日起支付至电器总厂，原租赁合同继续有效，租赁房屋产权归上汽集团所有，安全、消防等管理只能仍由被告负责，房屋管理以及房屋结构性修理等职能由电器总厂管理和负责。2013年，电器总厂与原告签订凯旋路XXX号地块移交协议书，根据集团托管房产职能整体移交事项会议要求，电器总厂将凯旋路XXX号的土地和房屋在2014年1月23日移交给原告，地块移交后，原告负责该地块范围内的资产管理和安全管理职责，包括消防、治安等，电器总厂与被告签订的房屋租赁协议变更至原告名下，由原告继续履行协议。2014年4月起至2018年6月，被告按约向原告支付租金，原告向被告开具房屋租金发票。2017年7月30日，上汽集团向原告发送通知：为进一步推进上汽集团智能化、电动化、网联化、共享化的新四化战略部署要求，经研究决定将上海市凯旋路XXX号地块共计10565.68平方米房屋征用收回，作为集团智能制造的产业集聚区，要求原告于2017年10月30日前落实腾空房屋的相关工作。2017年8月9日，原告向被告发送解除合同告知函，称因上级公司要收回并统一管理涉案地块，原告发函通知解除租赁协议、补充协议书，并要求被告于2017年10月30日前腾退房屋，交还原告。被告员工签收该函件。审理中，本院至上汽集团进行调查并形成调查笔录，上汽集团确认包括涉案地块在内的全市多个地方已经列入集团智能制造的战略计划，涉案地块收回后主要用于办公和高科技人才的公寓，上汽集团确曾在2017年7月向原告发函指令原告限时收回涉案房屋。原告对该调查以及调查笔录均无异议，并认为原告的上级公司上汽集团确有收回涉案房屋的意思，原、被告双方关于解除的约定并未有形式要件限制，故上汽集团以函件形式行使合同解除权，并不违反合同约定。被告对本院调查无异议，但认为上汽集团的新四化战略没有任何红头文件及相关文件不符合常理，通知中的内容并未形成最终决议，通知的内容及效力存疑。被告同时表示如最终认定租赁协议解除，被告将另案提起诉讼要求原告承担相关损失。本院认为，离合器厂与被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因离合器厂注销，租赁合同及补充协议中甲方的权利义务由电器总厂承继。后电器总厂根据上汽集团安排将本市凯旋路XXX号的土地及房屋移交给原告管理，租赁合同及补充协议中甲方的权利和义务也一并转由原告承继。被告对此知晓，并按季度向原告支付租金至今，原告也向其开具了房租的发票，可见双方对于出租主体变更并无异议，双方也一直在履行着出租方和承租方的主要义务，被告抗辩合同权利义务的概括转让未征得被告的同意，显与事实不符，本院不予采纳。关于合同的解除。因租赁合同及补充协议书均约定，如因出租方上级公司原因可终止租赁，现原告上级公司明确向原告表示为集团公司战略部署原因要求原告收回涉案房屋，原告发函要求解除与被告之间的合同，被告签收确认，故租赁协议以及补充协议书应于2017年8月9日解除。被告辩称通知的真实性存疑，但经本院调查，上汽集团确认通知上的公章系其加盖，集团也确有收回房屋统一部署的意思，并已经开始实施。虽然上汽集团未曾向本院出示红头文件和相关文件，但并不否认上汽集团要收回涉案房屋的意思，故本院对于被告的抗辩不予采信。合同解除后，被告应当向原告返还房屋。考虑到被告承租的面积以及装修等情况，本院给予被告两个月的搬离期。因被告表示要另行主张合同解除后的经济损失赔偿问题，故本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海汽车资产经营有限公司与被告百脑通数码科技(上海)有限公司签订的租赁协议以及补充协议书于2017年8月9日解除；二、被告百脑通数码科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起两个月内迁出所承租的本市凯旋路XXX号房屋(具体范围以租赁合同及补充协议书约定为准)并将该房屋返还给原告上海汽车资产经营有限公司。案件受理费80元，由被告百脑通数码科技(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  杨耀丰人民陪审员  牟世荣二〇一八年六月二十八日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。