河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0104民初3320号原告：郑津，男，1967年12月7日出生，汉族，无业，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：吴建军。被告：河北荣国房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区平安北大街**。法定代表人：李阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郝嘉思。被告：石家庄市裕华区水电管理站，住所地石家庄市新华路**。法定代表人：陆振喜，该站站长。委托诉讼代理人：钱雪莲、张朋。原告郑津与被告河北荣国房地产开发有限公司（以下简称“荣国公司”）、石家庄市裕华区水电管理站（以下简称“裕华区水电站”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑津之委托诉讼代理人吴建军，被告荣国公司之委托诉讼代理人郝嘉思，被告裕华区水电站之委托诉讼代理人钱雪莲、张朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑津向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告向原告交付《购房合同书》约定位于石家庄市新华路426号尚锦园二单元502号的房产。二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请将上述请求第一项内容变更为判令两被告向原告退还《购房合同书》项下的购房款399767元及利息损失479720.40元。事实与理由：2005年1月10日，原告与被告荣国公司签订了《购房合同书》，约定原告购买被告荣国公司开发的位于石家庄市尚锦园的单位自建经济适用房，合同约定：乙方(原告）购买甲方位于石家庄市新华路426号尚锦园二单元502号房产，单价2980元，面积134.15㎡,房款共399767元；约定荣国公司2008年3月1日前交付乙方（购房者）合格房产，如工期超过交付日期两个月后，甲方按照银行同期贷款利率向乙方两倍补偿，如乙方要求退房，甲方在一周内退还全部购房款，并按银行同期存款利息的两倍进行赔偿。合同签订后原告按约定交齐定金、房款。当时从开发商处了解到的情况是尚锦园项目为经裕华区政府批准的项目，是被告裕华区水电管理站与荣国公司联合合作开发。但该项目迟迟没有进展，经向荣国公司询问，荣国公司答复与裕华区水电管理站正在诉讼过程中，等判决生效，就可以动工。之后十年时间，原告及其他购房人数十次找被告荣国公司、被告裕华区水电管理站、找裕华区政府、找政府相关部门解决问题，均没结果。综上，两被告属于合作开发，其行为已构成逾期交房，严重损害了原告的合法权利，为此特提起诉讼。荣国公司辩称，涉案房产不能如期交付给买售人造成的损失应由裕华区水电管理站承担。1、我公司与水电站签订了联合开发协议书及委托书，水电站对我公司进行了委托，其责任应由委托人承担；2、水电站作为国有土地的使用单位，在非常了解并知悉相关土地使用政策的情况下仍然与我公司签订联合开发协议，办理多项审批手续，收取我公司多笔费用，其法律责任应该由其承担；3、涉案房产项目在当时已经市发改委、市规划局、省发改委多次审批，并取得了建设用地规划许可证，在正常情况下是可以正常完工交付使用的，正是因为水电站的恶意违约，要求解除联合开发协议，造成涉案项已始终没有完工，责任应由水电站承担；4、涉案房产项目的配套费180多万元是由我公司支付的，我公司多次联系水电站相关人员配合我公司办理退费事宜，时至今日水电站工作人员仍以不接电话、找不到人，不配合我公司办理退费事宜。裕华区水电站辩称，一、答辩人与本案没有利害关系，并非本案的适格被告，法院应当驳回被答辩人的起诉。被答辩人依据其与河北荣国公司签订的《购房合同》及由被告荣国公司出具的收据，主张由答辩人承担退还购房款及赔偿损失不符合法律规定。答辩人既不是合同的签订主体，又从未收取购房者的任何款项。答辩人与被答辩人之间不存在任何的法律关系，根据合同相对性原则，答辩人不应被列为本案被告，并不是本案的适格被告。二、被答辩人主张答辩人承担退还购房款及赔偿责任没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，被告荣国公司在未取得商品房预售许可证的情况下，私自签订房屋买卖合同，不符合法律规定。被答辩人与被告荣国公司之间签订的《购房合同》按法律规定系无效合同，被答辩人应向被告荣国公司主张退还购房款及要求其承担赔偿相应的损失。且关于该售房款及利息的相关事宜，石家庄市中级人民法院于（2011）石民四终字第00523号判决书中做出明确认定：认为因销售产生的法律后果均应由被告“荣国房地产”自己承担，该判决内容现已生效，故被答辩人主张由答辩人承担退还购房款及赔偿损失的责任实属不当。在判决生效后，答辩人已按判决要求，全部履行了退款义务，与被告“荣国房地产”之间再无任何经济纠纷。另补充，1、水电站与荣国公司签订了联合开发协议及委托书，已有石家庄市桥西区人民法院（2010）西民审初字第00090号判决书中认定该协议为无效，故荣国房地产公司要求水电站承担该协议约定的相关的权利义务不符合法律规定，没有任何的事实依据；2、被告裕华水电站对被告荣国房地产公司当时的销售情况是不知情的，虽然为荣国房地产公司出具了委托书，也是委托其依法销售，荣国房地产公司应对其违法销售行为承担全部法律责任。经审理查明，2005年1月10日，原告郑津与被告荣国公司签订《购房合同书》，约定原告购买被告开发的位于石家庄市尚锦园内单位自建经济适用住房一套，房号为二单元502号，建筑面积134.15平方米，单价2980元，总房价为399767元。双方约定原告在交付封号金10000元后，签订本合同，并选择一次性付款方式付清房款。上述合同签订后，原告依约向被告荣国公司支付了全部购房款399767元（含封号金10000元），被告荣国公司向原告出具收据两张。2013年3月15日，被告荣国公司出具告知书，承诺2013年下半年开工，争取2016年下半年交房。届时不能交房，购房者可以选择继续等待或全额退款。现被告荣国公司尚未取得商品房预售许可证，案涉房屋亦未实际施工建设。另查明，被告（甲方）裕华区水电站与被告（乙方）荣国公司于2004年3月11日签订《联合开发协议书》，约定：“一、拟开发土地的位置为石家庄市新华路426号，东、西、北为甲方现有土地使用证所标地界，南至甲方家属住宅楼围墙（具体界限以规划部门批准为准）附位置图。二、开发建设的基本形式：该项目以甲方集资建房名义立项、报建、销售，乙方筹措资金依法经营，自负盈亏……”。同日，被告裕华区水电站作为委托人与被告荣国公司签订一份《委托书》，载明：“兹委托河北荣国房地产开发有限公司代表我单位全权负责‘石家庄市土地使用权的开发、建设及房产销售’，委托期限为：2004年3月11日至2005年3月11日……”。上述联合开发协议签订后，二被告在合作过程中发生纠纷，裕华区水电站就委托代建合同纠纷诉至本院。本院经审理认定二被告之间所签协议名为联合开发协议，实为土地使用权转让协议，并于2010年12月11日作出（2010）西民审初字第00009号民事判决：“一、原告（本案被告）水电站与被告（本案被告）荣国公司签订的联合开发协议书及补充协议书无效。二、原告水电站于本判决生效后十日内返还被告补偿款80万元及利息（利息其中50万元自2004年3月12日算起，30万元自2005年1月18日算起，至还清欠款时止，利率按中国人民银行同期贷款利率计付）。三、判决生效后十日内原告给付被告公证费、认证费、日照分析费等费用19500元（39000元的二分之一）及利息（自2007年12月19日算起至付清款项时止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。四、原告协助被告找石家庄市收费管理局退回原告名下的配套费1805684元归被告所有。五、驳回原告其他诉讼请求和被告的反诉请求。”。荣国公司不服上述判决，上诉至石家庄市中级人民法院，市中院于2011年5月11日作出（2011）石民四终字第00523号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，被告裕华水电站于2012年2月24日向被告荣国公司支付退款1170000元。被告荣国公司认可该1170000元系配置费的相关款项。另，（2011）石民四终字第00523号民事判决书第六、七页内容：“……关于售房款及利息的认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条之规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。荣国公司在销售住宅楼之时，没有达到上述法律规定的一项条件，直到2005年10月10日才取得了该项目的《建设用地规划许可证》。因此，即使荣国公司的销售行为真实存在，对因此而产生的后果也应由其自己承担……”。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的《购房合同书》、收据、《联合建房协议》、告知书、关于尚锦园项目给购房者造成巨额损失的上访信；被告荣国公司提交的《联合建房协议》、委托书、民事判决书、石家庄市发展和改革委员会关于石家庄市裕华区水电管理站建设经济适用房项目立项的批复、建设用地规划许可证、河北省固定资产投资项目核准证、缴费收据；被告裕华水电站提交的收款收据、（2010）西民审初字第00009号民事判决书、（2011）石民四终字第00523号民事判决，予以证实。本院认为，原告与被告荣国公司签订的《购房合同书》虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告荣国公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该合同依法应当被认定为无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告提交的购房合同书及收据能够证实被告荣国公司向其出售案涉房产的事实，故应由被告荣国公司依法向原告返还购房款399767元。除返还购房款外，根据公平原则，被告还应向原告支付占用上述款项期间的利息，利息标准按照同期银行贷款利率计付。关于被告荣国公司辩称的二被告之间就销售行为系委托与被委托关系，应由被告裕华水电站承担相应责任。本院认为，上述生效法律文书已认定联合开发协议书无效，该委托书相关内容与联合开发协议书内容相关联，就销售行为产生的后果承担问题均由生效法律文书认定由荣国公司自己承担，故对被告荣国公司的上述抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告郑津与被告河北荣国房地产开发有限公司签订的《购房合同书》无效；二、被告河北荣国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑津退还购房款399767元及利息（利息自2005年1月10日起，至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付）。三、驳回原告郑津的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12594元，减半收取计6297元，由被告河北荣国房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 姜 蕾二〇一八年六月二十六日书记员 解嘉诺