浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终2626号 上诉人（原审原告）：俞某1，男,2004年12月4日出生，汉族，住金华市婺城区。 法定监护人：俞某2，男，1971年12月10日出生，汉族，住金华市婺城区。 被上诉人（原审被告）：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地：金华市金东区金瓯路以南C19地块。 法定代表人：包建军。 委托诉讼代理人：吴志远，浙江勇往律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱国勇，浙江勇往律师事务所律师。 上诉人俞某1因与被上诉人浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 俞某1上诉请求：撤销原判，依法改判逾期交付权属证书违约金28342.4元。事实和理由：一、其对中宁房产公司提供的蔚蓝海岸全体业主提出的整改消防喷淋管意见书有异议。其所购房屋在7号楼，其从未委托任何人代表7号楼提出过整改意见。2号楼、3号楼与7号楼距离约100米，系各自独立的建筑主体。7号楼不存在消防喷淋管问题，也没有进行整改施工。当时1号楼、4号楼、5号楼、6号楼还在建设施工中，意见中所提事件也与其无关，该文书真实性值得怀疑，影响逾期交付产权证书的理由也不能成立。2号楼、3号楼消防管道验收早已通过，整改位置在公共部分，不影响办理产权证书，即2号楼、3号楼整改与7号楼无关。其不存在过错，不应承担责任。二、根据双方签订的商品房买卖合同第十六条的规定，中宁房产公司应在2017年3月31日前交付产权证书，但中宁房产公司直到2018年1月10日才交付。综上，逾期交付房屋产权证书284天，扣除G20峰会12天，逾期天数272天，按约应支付日万分之二的违约金，共计28342.4元。 中宁房产公司辩称，一、全体业主提出的整改消防喷淋管意见书系真实的。1、全体业主致中宁房产公司的函是原始书证，俞某1未提供反证，可确认该函的真实性。函中不仅有蔚蓝海岸一期相关楼层代表的签名，还有联系电话，7号楼业主代表许健也在其上签名。2、其他证据也可以印证该函的真实性。其一审提供的照片及微信聊天记录截图、工作联系单足以证明一期广大业主认为喷淋管太低，在蔚蓝海岸项目部销售中心门口拉横幅要求其对消防喷淋管进行改造。3、系列案件中其他当事人对函的真实性无异议。二、其出资对喷淋管进行改造与俞某1存在关联。1、其出资是为了满足蔚蓝海岸一期业主的要求，为了业主的利益。根据工作联系单、照片和微信聊天记录，可得出2016年10月1日蔚蓝海岸2号楼、3号楼标准层以上喷淋管工程按图施工完毕，因一期广大业主认为喷淋管太低，并在蔚蓝海岸项目门口拉横幅要求改造，其为了满足广大业主的利益，才对喷淋管进行改造。2、喷淋管改造是为了公共利益，与俞某1有关。理由一是各幢楼业主代表签字给其的函中要求改造消防管道，故消防喷淋管改造是为了一期业主的公共利益。二是俞某1所在的7号楼与上述2号、3号楼等属一期项目，需同时竣工、验收、备案和交付，是一个有机整体，故2号、3号楼的消防喷淋管改造与7号楼的交房时间密切相关。三、消防喷淋管改造期限，依照公平原则，应当从逾期办证的期限中扣除。1、消防喷淋管改造的期限必然会导致交房期限迟延。如不进行消防喷淋管改造，其早就可以交付，为了公共利益，却要其承担责任，有违公平原则。2、逾期交付免责事由同样应适用逾期办证的免责事由。四、2017年3月31日交付房屋权属证书是指房屋初始登记时间，并非俞某1主张的转移登记时间，俞某1主张2018年1月10日交付的理由不能成立。 俞某1向一审法院起诉请求：1、中宁房产公司向俞某1支付违约金29594元整；2、由中宁房产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月3日，俞某1和中宁房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定俞某1向中宁房产公司购买蔚蓝海岸小区7幢1－3A03号商品房一套，总价款为521028元。合同第七条约定，买受人于2015年11月5日前付清购房款；合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；1、建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月；合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或权属证明的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人不能交付权属证书或权属证明的，按下列1或2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，俞某1按约交付了房款。楼盘在建造过程中，因召开G20峰会，浙江省住房和城乡建设厅下发了建建发[2016]186号《关于印发〈G20峰会建设系统环境质量保障工作方案〉的通知》，该通知规定，所有工地需在2016年8月26日至9月6日期间全部停工。为此蔚蓝海岸项目也停工12天，中宁房产公司也将此事项通过微信向全体业主作了公告。2016年12月28日，1－7号楼的业主通过代表联名向中宁房产公司提出书面的整改意见，意见共四条，其中第一条是要求整改消防喷淋管的高度。中宁房产公司根据业主要求对喷淋管进行了整改，整改时间自2016年12月至2017年3月，共70天。2017年1月12日，相关部门对蔚蓝海岸项目进行了验收。2017年3月，中宁房产公司通知俞某1于2017年3月14日交房，俞某1于通知交房日收了房。2017年8月14日，中宁房产公司取得了案涉房屋的初始登记证书，2018年1月10日，俞某1取得了案涉房屋的不动产权证。 一审法院认为，俞某1和中宁房产公司间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同第十六条约定，中宁房产公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，中宁房产公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，中宁房产公司承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。初始登记是登记机关发给开发商的，是通常所称的大证，转移登记是购房者向主管部门申请从初始登记中进行分户的登记，通常称为小证。初始登记与转移登记属不同概念，只有初始登记完成才能转移登记。本案中，双方只约定了初始登记的取得期限，没有约定转移登记的取得期限。双方约定中宁房产公司取得初始登记的时间为2017年3月31日，中宁房产公司实际取得初始登记的时间为2017年8月14日，延迟了136天。办证需以交房为前提，逾期交房的阻却事由同样能够构成逾期办证的阻却事由。根据合同第九条第4款第2项约定，G20峰会12天应从逾期交房天数中扣除，同样也应从逾期办证天数中扣除。关于对于消防喷淋管道改造问题，中宁房产公司根据小区部分业主的要求，对部分楼层的消防喷淋管道进行改造，并非是因为房屋的质量问题，不是中宁房产公司过错导致，俞某1并未提出改造要求，其所在的7号楼亦未进行改造，其也不存在过错。该改造客观上造成中宁房产公司交房逾期及办证逾期，可减轻中宁房产公司的逾期办证责任，根据公平原则，由俞某1、中宁房产公司各半承担责任。综上，逾期办证136天，扣除G20峰会12天、消防管道改造70天的一半35天，逾期天数为89天，超过60日，应由中宁房产公司按约向俞某1支付每日万分之二的违约金。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、浙江金华中宁房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付俞某1逾期办证违约金9274.3元（521028元×2/万日×89日）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回俞某1的其他诉讼请求。案件受理费270元，由俞某1负担100元，由浙江金华中宁房地产有限公司负担170元。 二审中，俞某1没有提交新证据。中宁房产公司提供了浙江省金华市金东区人民法院（2017）浙0703民初4471号判决书复印件一份，用以证明其余业主对该函件的真实性无异议。 俞某1发表质证意见：对真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。 本院经审核认为，俞某1对该证据真实性无异议，本院对真实性予以认定。根据该证据表明，蔚蓝海岸小区2号楼的购房户胡黎黎对2016年12月28日蔚蓝海岸全体业主致中宁房产公司函件的真实性无异议。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据现有证据显示，中宁房产公司根据小区部分业主的要求，对部分楼层的消防喷淋管道进行改造，该改造并非属于房屋质量问题，不属于中宁房产公司的过错导致。而俞某1未提出改造要求，其所在的房屋亦未进行改造，也不存在过错。一审法院根据本案实际情况，依据公平原则，由双方各半承担责任，并无不当。办证需以交房为前提，上述逾期交房的阻却事由同样构成逾期办证的阻却事由，一审法院据此认定中宁房产公司到实际取得初始登记时的逾期办证违约金为9274.3元，亦无不当。综上所述，俞某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费540元，由俞某1负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  范继军 审 判 员  应 倩 二〇一八年六月二十八日 代书记员  卢芷忻 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-1-?