鞍山市千山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0311民初972号 原告周某某，男，1991年6月5日出生，汉族，住址辽宁省鞍山市铁东区。 委托代理人高某，女，1969年6月24日出生，汉族，系原告母亲，住址辽宁省鞍山市铁东区。 委托代理人白海昇，系辽宁晟通律师事务所律师。 被告鞍山中骏房地产开发有限公司，住所地鞍山市千山区鞍海路950号第三层。 法定代表人郑晓乐，系该公司总经理。 委托代理人金某某，男，1979年10月19日出生，满族，系该公司员工，住址辽宁省鞍山市铁东区。 委托代理人郭继伟，系辽宁钢城正大律师事务所律师。 原告周某某诉被告鞍山中骏房地产开发有限公司（以下简称中骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人高某、白海昇，被告中骏公司的委托代理人金某某、郭继伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周某某诉称，2014年年初，原告看到被告公司的售楼广告，欲在被告处购房，当时被告的别墅尚未建设，被告给原告出示了整体设计图以及样品房，并承诺别墅建成后，与样板间房一样。2014年1月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房的位置、建筑面积、总价款、双方权利义务等，其中第8条约定交付期限，出卖人应当在2015年12月30日前交付给原告使用，第9条约定了逾期交房的违约责任，如逾期交房，出卖人按日向买受人支付已支付买房款万分之一的违约金。合同签订后，原告以向银行贷款的形式购买了该房，原告先期交了59万元首付款，向银行贷款132万元，贷款期限为5年，至今已偿还3年6个月，共计偿还银行117万。2015年12月，被告通知原告看房，原告看到出售给原告的商品房与样品房明显不一致，另外出售的房屋存在严重的质量问题，原告在下完雨后去看房，发现房屋漏水严重，原告多次找被告协商，被告承诺立即修缮，被告修缮后，漏水问题至今还是没有解决，由于房屋的质量有问题，原告并未接受该房。现原告主张：1、由于被告出售给原告的商品房屋质量不合格，至今漏水，请求法院判决被告将出售给原告的商品房修缮合格；2、由于被告出售给原告的商品房屋实际样式与购买前的样品房的样式不一致，请求法院判决被告将出售给原告的房屋按样品房样式改建；3、由于被告违约，未能按双方时间约定时间交付房屋，请求法院判决被告赔偿原告的违约金256960元；4、由被告承担本案诉讼费。 被告中骏公司辩称，1、关于原告所述房屋质量不合格，至今漏水，要求我公司修缮合格的诉请。原告房屋漏水是由于原告不按时接收房屋，房屋地漏堵塞所导致，房屋漏水早已修复完毕，现该房屋不存在漏水的事实，原告该项诉讼请求应当驳回。2、关于原告要求被告将出售给其的房屋按样品房的样式进行改建的诉请。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第四十一条约定，出卖人向买受人提供的项目或商品房相关资料和广告（包括但不限于总平面图、效果图、户型图、模型以及有关文字说明），因未经确定而不作为该商品房状况的依据，亦不作为要约。样板房仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指导，不作为交房标准。而原告向法院提供的图片仅仅为要约邀请而非要约，对被告不具有约束力，故原告的此项诉讼请求应当依法驳回。3、关于原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请。被告不存在逾期交房的违约行为，在合同约定的交房期限内，被告多次通知原告接收房屋，被告曾于2015年9月25日在报纸上刊登交房公告，而原告至今拒不接收房屋。原告所购房屋已具备交付条件，是原告迟迟未到被告处办理房屋交接手续，依据原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担，故原告此项诉请没有事实依据。即便该房屋存在漏水，也应属于维修范围之内，原告无权以此为由拒绝接受该房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二十四条约定，买受人不得以属于房屋保修范围内的质量瑕疵为由拒绝接受房屋，如以此为由拒收房屋，则视为该商品房已经按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房的责任，维修期间不视为逾期交付。故原告的此项诉请应当依法驳回。综上所述，原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年1月16日，原告周某某与被告中骏公司签订了合同编号为201105094011的《商品房买卖合同》（以下简称合同）、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准及附件四合同补充协议。合同主要约定：周某某购买由中骏公司开发的“中骏·汤泉香墅”第9栋1单元-1-3层4011号房屋一套，产籍号：43-22-29-4011，该房屋建筑面积为356.26平方米，商品房单价为5333.18元/平方米，购房总价款为1900000元。合同第八条约定商品房交付期限为“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求，商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确，前期物业管理已落实等。”第九条约定了逾期交房的违约责任“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理（不做累加）：……2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”附件三中约定：外墙为石材、面砖，内墙为水泥砂浆或混合砂浆等。补充协议中约定：第二十四条“买受人若认为交付的商品房存在质量瑕疵，应在交房交接单中载明（但不影响买受人根据购房合同约定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的质量瑕疵（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面局部平空鼓、开裂、起砂、沙等）为由拒绝接受该商品房。若以此为由拒绝接受该商品房的，则视为该商品房已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。”第四十一条约定“出卖人向买受人提供的项目或商品房相关资料和广告（包括但不限于总平面图、效果图、户型图、模型以及有关文字说明）因未经确认而不作为该商品房状况的依据，亦不作为要约。样板房仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指导，不作为交房标准。该商品房及所在项目应以政府的最后批复及购房合同约定为准。”。 合同签订后，周某某依约履行合同，已于2014年1月16日将购房首付款570000元交付给中骏公司，于同年3月7日以贷款形式将购房余款1330000元交付给中骏公司。2015年12月30日，中骏公司通知周某某交接房屋并办理房屋入住手续，但周某某以房屋漏水以及外墙面与样板房不一致为由拒绝接收房屋。现原告起诉要求：1、由于被告出售给原告的商品房屋质量不合格，至今漏水，请求法院判决被告将出售给原告的商品房修缮合格；2、由于被告出售给原告的商品房屋实际样式与购买前的样品房的样式不一致，请求法院判决被告将出售给原告的房屋按样品房样式改建；3、由于被告违约，未能按双方约定时间交付房屋，请求法院判决被告赔偿原告的违约金256960元；4、由被告承担本案诉讼费。 另查，被告中骏公司于2010年10月18日取得鞍国用（2010）第402438号国有土地使用证，于2011年9月13日取得鞍房预许字第××号商品房预售许可证，于2016年12月6日取得编号为2016年第096号辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。 上述事实，原告提供的证据有：照片30张、工程质量保修单一份、发票三张、光盘一张；被告中骏公司提供的证据：《商品房买卖合同》一份、工程质量保修单三份、房屋建筑工程质量检查报告书一份、工程质量验收记录一份、邮寄单一份、交房公告一份、商品房预售许可证一份、辽宁省建筑名称使用证一份、辽宁省城镇建筑及建筑群体名称申报审批表一份、建设工程环保设施竣工验收合格证一份、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书一份、工程维修说明一份、物业劳动合同三份、一组照片、图纸5张。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。 本院认为,依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告周某某与被告中骏公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，系双方自愿达成，未损害国家、集体或第三人的利益，亦未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。原告周某某与被告中骏公司均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于原告提出的房屋质量不合格，局部漏水一节，根据双方签订的合同，房屋局部墙面渗水属于房屋保修范围的质量瑕疵，买受人以此为由拒绝接受该商品房的，则视为该商品房已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。且针对原告收房时提出的房屋漏水问题，中骏公司已通知施工单位中国三冶集团有限公司第二建筑公司维修，现该争议房屋已维修完毕，施工单位对漏水问题做出了说明具体如下：漏水是由于房屋长期无人居住，三楼露台积灰太多导致地漏堵塞，下雨时雨水无法排出，雨水在露台积聚超过露台防水高度渗入室内，该问题非工程质量问题。因此，本案争议房屋存在的漏水问题，非因房屋主体结构质量不合格所致，原告对渗水原因又放弃申请司法鉴定，且该房屋已经过竣工验收合格。原告以此为由拒绝接收房屋，于法无据。 关于原告提出的其所购买的商品房屋实际样式与购买前的样品房的样式不一致一节，根据双方签订的合同约定，样板房不作为交房标准，该商品房及所在项目应以政府的最后批复及购房合同约定为准。原、被告在双方签订的合同中对外墙面并没有做具体约定。且根据本案争议房屋的设计图纸，本案争议房屋外立面为文化石，现中骏公司交付的房屋并未违反合同约定。因此，对于原告的该项请求，本院不予支持。综上，原告以争议房屋质量不合格以及该房屋实际样式与样品房不一致为由要求被告承担相应责任的诉讼请求，缺少法律和事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告周某某的诉讼请求。 案件受理费5154元，由原告周某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长 白 雪 人民陪审员 曹 阳 人民陪审员 储颖军 二〇一八年六月二十二日 书 记 员 李 婉