广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0127民初496号 原告：覃显振，男，1994年1月10日出生，壮族，住广西横县。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 被告：广西太阳房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区安园东路**。 法定代表人：张金存，公司董事长。 委托诉讼代理人：钟润兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粟文嘉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告覃显振诉被告广西太阳房地产开发有限公司(以下简称太阳房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告覃显振的委托诉讼代理人苏钒、被告太阳房地产公司的委托诉讼代理人钟润兴、粟文嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃显振向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告支付原告违约金31161元(以1133128元为基数，按中国人民银行存款年利率1.5%，从2014年4月30日后第十八个月的第二天起暂计至2017年8月30日止，以后另计至被告办好不动产证之日止)。事实和理由：2014年3月25日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三条：被告将坐落于横县横州镇宝华中路13号第C3幢1层83号商铺出售给原告；第四条：计价方式和价款：总金额1133128元；第八条：出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5、该商品房经(建设单位、施工单位、监理单位、设计单位)验收合格；第十五条：关于产权登记的约定：出卖人(即被告)应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部购房款。但被告违反合同第十五条约定，至今未将办理权属登记需由其提供的资料报登记机关备案，且用原告购买的房屋设定抵押，致使原告至今未能取得所购商品房的房屋所有权证。 综上所述，被告的行为已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。虽然双方在《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金，但该约定的违约金明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，本案违约金应调整增加为：按已付房价以被告实际违约时间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计付违约金。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定及《商品房买卖合同》第十五条约定，特提起诉讼，请求人民法院依法作出公正的判决。 被告太阳房地产公司辩称，一、被告并未违约。被告的义务是按《商品房买卖合同》约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房屋产权证的办理是房屋产权登记机关的行为，与被告无关；2.被告已于2014年12月11日在合同约定期限内办理了大产权证，完成了合同约定向产权登记机关提交产权备案的义务，被告办理了大产权证意味着原告完全可以向产权登记机关申请办理个人产权证，被告已经按合同的约定完全履行了义务，故被告不存在违约的情形；二、被告并未用原告的房屋进行抵押。1.被告于2013年1月用在建工程办理抵押贷款，该抵押行为是在房屋出卖前办理的，原告在买房时应当知晓，被告不存在用原告的房屋进行抵押的行为。2.在建工程抵押并不影响产权证的办理，在建工程抵押是正常行为，在建工程虽然是抵押，但开发商卖一套就解押一套，然后再另行办理抵押手续，被告已经办理了部分商铺的产权证，在建工程抵押不会导致原告不能办理产权证；三、原告主张按银行存款利率1.5%计算违约金没有事实依据，原被告在合同中对违约金做出了明确的约定，该约定并未违反法律规定，原告也没有提供证据证明原告存在损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告对被告提供《工程竣工验收备案表》的真实性、合法性、关联性均有异议，理由有：备案表第三、四页的落款时间均是空白，内容载明2014年8月21日已经经过竣工验收备案有异议，横县城乡规划建设局(以下简称规划建设局)于2017年5月8日出具给横县国土资源局的函载明涉案工程并未取得竣工工程备案表，因此被告提供的备案表上的时间是虚假的。结合规划建设局的函，涉案工程的竣工规划没有得到核实审批，没有取得竣工备案，所以被告尚没有完成合同约定的备案义务。对原告提供的质证意见，经本院到规划建设局调查，被告于2014年8月份办理太阳广场商住楼工程竣工验收备案时所提供的备案文件目录材料齐全，规划建设局于同年8月21日签字盖章同意该项目竣工验收备案，但因被告仍有相关费用未缴清，经规划建设局口头追缴，被告于2017年7月11日缴清相关费用后，规划建设局将《工程竣工验收备案表》发给被告。综上，被告的涉案工程在2014年8月21日已经取得竣工验收备案，故本院对《工程竣工验收备案表》的真实性、合法性、关联性均予采信。被告为证明2014年12月份可以办理单个房屋产权证，提交了太阳广场2-1号、2-02商铺房屋所有权人为太阳房地产公司的《房屋所有权证》。原告认为该证的所有权人登记的权利人仍然为太阳房地产公司，被告取得商铺的《房屋所有权证》并不代表原告的房屋也可以办理房屋所有权证。太阳广场2-1号、2-02商铺房屋所有权人为太阳房地产公司的《房屋所有权证》系横县房产管理所颁发的不动产权属证，本院对其真实性予以采信。 本案的争议焦点：1.被告是否按《商品房买卖合同》第十五条的约定时间完成备案义务；2.若被告存在违约，原告请求被告按中国人民银行存款利率1.5%支付违约金应否得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2014年3月25日，原告何春桂与被告太阳房地产公司签订了1份《商品房买卖合同》及1份《合同补充协议》，约定由原告何春桂购买被告太阳房地产公司开发建设的坐落于横县横州镇宝华中路13号“太阳广场”第C3幢1层83号商铺，总价款1133128元。双方在《商品房买卖合同》中第八条约定“出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位）验收合格。……”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人有配合出卖人提交办证资料及办证其他所需的义务，由于买受人未能及时提交办证资料及履行义务而延误办证时间的，出卖人不承担违约责任。”原告按合同约定的时间付清购房款1133128元，被告亦已将商铺交付原告使用。 2014年8月份，被告到规划建设局办理太阳广场商住楼工程竣工验收备案，经规划建设局核验资料，被告的工程竣工验收备案文件目录材料齐全，规划建设局于同年8月21日签字盖章同意该项目竣工验收备案，但因被告仍有相关费用未缴清，经规划建设局口头追缴，被告于2017年7月11日缴清小城镇建设配套费、建安劳保费后，规划建设局将《工程竣工验收备案表》发给被告。被告于2014年12月3日向横县房地产管理所提交太阳广场确权申请材料，该所受理后经审核于2014年12月11日颁发《房屋所有权证》(横房权证字第XX，总层数32层，建筑面积138611.41㎡)，该所有权证登记所有权人为广西太阳房地产开发有限公司。 2013年4月，被告太阳房地产公司因“太阳广场”项目开发建设资金所需，提供位于横县横州镇宝华中路13号的“太阳广场”项目的项目用地及在建工程向中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部进行抵押贷款。 另查明，“太阳广场”业主办理个人产权证书的前提条件是被告必须先办理楼盘产权证书总证，即《房屋所有权证》(横房权证字第XX)，“太阳广场”项目在未办理在建工程抵押解除范围内房产的情况下权属不能进行转移。被告因销售涉案工程房产而申请注销原告所购买商铺的抵押登记，横县房地产管理所已于2014年1月13日审批同意注销抵押登记申请。2016年6月12日，被告太阳房地产公司全部偿清该贷款的本息，贷款人注销“太阳广场”项目的用地抵押登记及剩余在建工程抵押登记手续。2017年11月28日，原告办理本案商铺的不动产权属证[权利人：覃显振，证号：（2017）横县不动产权第0004423号]。 本院认为，被告是否按《商品房买卖合同》第十五条的约定时间完成备案义务问题。原告与被告太阳房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，合同内容未违反法律、行政法规的效力性禁止规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的交房时间是2014年4月30日，被告在2014年8月份已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，规划建设局于同年8月21日签字盖章同意被告项目竣工验收备案。2014年12月11日，被告取得“太阳广场”项目的《房屋所有权证》。虽然被告用“太阳广场”项目的项目用地及在建工程向银行抵押贷款，2016年6月12日注销抵押登记，而被告在销售涉案房产前已申请注销抵押登记，横县房地产管理所已于2014年1月13日审批同意注销抵押登记申请，在2014年8月被告完成竣工验收备案义务及2014年12月11日被告取得原告购买的商铺所在楼盘“总证”后，原告即可以办理个人的产权证书。综上，被告已按合同第十五条的约定在商品房交付使用后18个月完成备案义务，因被告没有违约，故原告请求被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下： 驳回原告覃显振的诉讼请求。 案件受理费579元，由原告覃显振负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  龙如宏 人民陪审员  韦燕华 人民陪审员  雷寒东 二〇一八年六月二十日 法官助理甘芳 书记员谢远雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。