广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初520号原告深圳市民意物流有限公司，住所地深圳市宝安区西乡桃源居社区黄田综合楼613B（办公场所），统一社会信用代码91440300568531269X。法定代表人汤利。委托代理人刘杰，男，汉族，1983年2月1日生，户籍地址内蒙古包头市东河区，委托代理人杨旭，广东鼎方律师事务所律师。被告黄文树，男，汉族，1962年10月20日生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人蒙鹏，广东巨通律师事务所律师。原告深圳市民意物流有限公司与被告黄文树租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨旭及被告委托代理人蒙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月17日，原、被告签订了《土地使用权租赁合同》，约定由被告将土地租给原告且由被告负责办公楼的外墙装修、一楼五个铺面加固及一楼、二楼门窗改建重新安装，自2017年5月1日起计租，头三年租金为每月伍万元整。原告于2017年4月18日向被告支付三个月押金150000元、五月份租金50000元及入场费200000元。后原、被告于2017年4月28日签订《合作装修协议》，约定原告预先支付100000元装修费给被告，装修完成后再支付剩余的100000元装修费，装修竣工交付日期为2017年6月30日。原告于2017年4月18日向被告支付了装修费100000元。原告认为，其已按合同约定履行了义务，并及时支付了相关费用，但被告未按合同约定完成装修并按时将办公楼交付给原告；同时，双方在合同中已明确约定前三年租金为伍万元，被告私自将租金上调至柒万元，已经构成违约，故向本院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的关于光明新区土地的《土地使用权租赁合同》和《合作装修协议》；2、被告归还原告押金150000元；3、被告归还原告入场费200000元；4、被告归还原告一个月的租金50000元；5、被告归还原告装修款100000元；6、由被告承担本案之全部诉讼费用。被告辩称，双方签订的合同名为租赁，实为场地使用协议，由于被告在签订《土地使用权租赁合同》时尚未取得合法产权登记，应当认定双方所签订的租赁合同无效。据此，双方于2017年4月28日签订的《合作装修协议》作为租赁合同的从合同也随着主合同的无效而归于无效。因此，被告同意归还因无效合同而取得的财产。但原告从4月底开始进行经营汽车销售，直至7月底清场离开，实际使用了场地三个月，应当支付该三个月的租金，合计150000元，故被告同意退还50000元。针对入场费，被告表示从未收到该笔费用。且该笔费用已实际用于装修，后因原、被告双方发生纠纷导致该装修工程烂尾，因履行合同而造成的经济损失双方均有过错，原告也应当承担一半的责任，故被告同意返还50000元费用。经审理查明，2017年4月17日，原、被告签订了《土地使用权租赁合同》，约定由被告将一块面积为1850平方米的土地及该地上占地面积为300平方米的一栋两层办公楼租给原告，由被告负责办公楼的装修工作。合同约定双方自2017年5月1日起计租，租期六年，头三年租金为每月伍万元整，第四年起为每月陆万元整。原告于2017年4月18日向被告支付了三个月押金、五月份租金共计200000元。后原、被告于2017年4月28日签订《合作装修协议》，约定装修竣工交付日期为2017年6月30日，由原告预先支付100000元装修费给被告，装修完成后再支付剩余的100000元装修费。并约定若被告未在规定装修时间内完工将办公楼交付给原告使用，则租赁合同的租金按照扣除办公楼的占地面积后的占地面积计算。原告于2017年4月18日向被告支付了装修费100000元。另查明，原告未提交涉案租赁物的房地产证或报建手续。上述事实，有经过庭审举证、质证的土地招租文件、土地使用权租赁合同、合作装修协议、押金收据、一个月租金收据、装修费转账凭证、土地图、租赁地方照片、原被告聊天记录等证据及本案庭审笔录等材料在卷证实，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于合同效力。本案中，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》及《合作装修协议》系双方出于真实意思表示所签订，但是，涉案建筑物未取得建设工程规划许可证，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》无效。而《合作装修协议》系原、被告就《土地使用权租赁合同》中关于装修条款签订的补充协议，因《土地使用权租赁合同》无效，故《合作装修协议》亦为无效。关于押金及租金。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求按照约定的租金标准支付房屋占用使用费。本案中，原告已经实际给付了三个月的押金及五月份的租金合计200000元，但由于被告未按照合同约定按期交付装修完毕的办公楼，双方在《合作装修协议》中约定，若被告未在规定装修时间内完工将办公楼交付给原告使用，则租赁合同的租金按照扣除办公楼的占地面积后的占地面积计算，即每月租金为41892元[50000元/月÷1850平方米×（1850-300平方米）]。因原告已实际使用了除办公楼外的其他场地，应当向被告支付三个月的占用使用费125676元，故被告应向原告返还押金66216元、返还租金8108元。关于入场费。原告主张其已按照合同之约定给付200000元入场费给被告。对此，被告辩称并未收到原告支付的入场费，原告所主张的通过转账支付的200000元实际是前述的三个月的押金和五月份的房租。原告诉称上述押金及五月份的租金是通过现金支付的，并当场收取了收据。但原告未能提交相关证据证明其实际给付了现金，亦未对转账的200000元进行备注及清晰的说明。同时，根据原告提交的短信往来证据显示，原告一直向被告主张返还已经给付的租金、押金和装修款（合计300000元），并未提及入场费。故，本院认为，原告无法就其已经支付200000元入场费这一事实进行举证说明，应当承担举证不能的后果。故原告要求被告返还入场费200000元的诉讼请求，本院不予支持。关于装修款。原告于2017年4月29日通过转账向被告支付了100000元，因被告未能如期完成装修工作，双方发生纠纷导致装修烂尾。因《合作装修协议》无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告请求判令被告偿还其已支付的100000元装修费用，本院予以支持。被告关于双方共同造成了装修的经济损失，应由原、被告各自承担一半责任的辩解，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄文树应于本判决生效之日起十日内向深圳市民意物流有限公司返还押金66216元；二、被告黄文树应于本判决生效之日起十日内向深圳市民意物流有限公司返还租金8108元；三、被告黄文树应于本判决生效之日起十日内向深圳市民意物流有限公司返还装修款100000元。四、驳回原告深圳市民意物流有限公司的其他诉讼请求。如被告深圳市民意物流有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8800元，由原告深圳市民意物流有限公司负担5732元，由被告黄文树负担3068元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李    颖人民陪审员 黄    芳人民陪审员 吴  汉  明二〇一八年六月十九日书 记 员 陈恒丽（兼）书 记 员 李  嘉  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。