广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初1322号原告：邓小明，男，1991年5月28日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州市源昌房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区珠江街新广三路63号办公楼212室，统一社会信用代码91440101304641261P。法定代表人：许瑞荣,职务总经理。委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。原告邓小明诉被告广州市源昌房地产开发有限公司（下称源昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓小明的委托诉讼代理人张丽，被告源昌公司的委托诉讼代理人黄旭章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小明向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付延期交房违约金30565元（以总房价款710815元为基数，按每日0.05%的标准，从2017年12月31日计算至涉案房屋通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后交付给原告之日止）；二、被告承担本案诉讼费。诉讼中,原告将第一项诉讼请求变更为:被告向原告支付延期交房违约金（以总房价款710815元为基数，按每日0.05%的标准，从2017年12月31日计算至2018年3月26日止，对2018年3月26日之后的违约金另行主张）。事实和理由：2016年5月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告向被告购买南沙区×××房。合同约定被告应于2017年12月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告使用，逾期每日按房屋总价款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款。被告逾期未通过任何房屋验收，至今不具备交楼条件，且原告多次前往被告处收楼，要求被告出示收楼文件，被告均置之不理，原告至今未收楼。被告的行为已构成违约。源昌公司辩称：一、双方签订的《商品房预售合同》及附件是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依据约定履行义务、主张权利。二、依据《商品房预售合同》附件七第八条约定的交付条件，案涉商品房项目在合同约定的交付日期（2017年12月30日）前已经具备交付条件：于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》；于2017年11月13日取得给排水管道工程验收合格的《竣工验收鉴定书》，满足供水条件；于2017年12月18日取得供电工程验收合格的《客户受电工程竣工检验意见书》，满足供电条件；于2017年11月11日取得燃气管道工程验收合格的《工程竣工验收报告》，满足供气条件；于2017年12月20日取得电梯定期检验报告，满足电梯使用条件，并具备了通邮、通网等公共服务条件。三、依据《商品房预售合同》附件七第十一条第三款的约定，尽管案涉商品房已经满足约定的交付条件，但根据南沙区环保水务局口头答复及2018年1月4日书面复函，“案涉商品房项目周边市政污水管网系统建设预计要在2018年3月方可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”由于案涉商品房项目周边的市政污水管网系统建设尚未完成，导致项目污水管道无法接驳，被告无法领取排污许可证并通过环保验收。故被告根据《商品房预售合同》附件七第十一条第三款之约定，通知原告延期入伙。上述原因非被告可以预计、控制的原因，被告已将上述事实告知原告，被告据此顺延入伙时间符合合同约定，符合法律规定，无需承担违约责任。四、被告于2017年12月28日发出《延期入伙通知书》，告知原告被告延期交付的原因及采取的相关措施，同时表示如果原告愿意收楼装修的，被告可以为原告办理收楼手续。被告已积极采取措施并告知原告，被告无违约行为，无需承担违约责任。五、涉案工程的消防验收于2017年12月22日通过广东和星消防检测信息有限公司出具检测报告，消防部门于2018年1月18日出具消防竣工验收报告是因行政部门的审批滞后。规划验收不是商品房约定的交付条件。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认，结合庭审陈述，认定事实如下：源昌公司于2016年3月22日领取位于广州市南沙区×××（裙楼及塔楼自编C3C4、C5栋）（下称珠江源昌花园）《商品房预售许可证》。该项目是由源昌公司、广州市新鹏兴房地产开发有限公司、广东恒荣实业发展有限公司的三地块合并后统一开发建设。其中，市政配套报装和办理手续中的永久用水报装手续由广州市新鹏兴房地产开发有限公司负责，燃气、永久用电申请报装由源昌公司负责。2016年5月14日，源昌公司（甲方）与邓小明（乙方）签订《商品房预售合同》，约定由邓小明购买位于广州市南沙区×××房（下称案涉房屋），房屋总价款710815元。该合同约定如下：第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七补充协议约定：八、对合同第十二条、十五条的变更及补充，1.本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。2.合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……十、对合同第十四条的补充1、如发生下列情形，卖方可不书面通知而据实予以延期交付房屋，不适用本合同中有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）因买方原因而导致逾期交房……（2）因执行法律、法规或政府规章等强制性文件；（3）因政策调整，政府行为或房地产权登记机关改变程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然灾害或意外事件。2、……卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%。十一、对合同第十六条的变更及补充：……3.双方确认本商品房实际入伙（即交付）时间为2017年12月30日。如因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房，卖方无需承担合同第十四条约定的逾期交付的违约责任。届时，卖方将向买方发出书面延期入伙通知书，顺延的入伙时间以卖方延期入伙通知所载日期为准。买方不反对卖方提前发出入伙通知书。庭审中，对于补充协议第十一条中的“政府市政道路及相关配套建设等特殊情况”的具体所指内容，双方各执一词。邓小明主张为市政道路及与市政道路相关的配套设施，不包括本案的排污网管建设；源昌公司则主张为房地产开发配套的公共建设市政配套设施，包括污水处理站、垃圾处理站以及各种市政管线设施等。合同签订后，邓小明支付了购房款，源昌公司出具了相应的购房款发票。2017年12月27日，源昌公司发出《延期入伙通知书》，载明：“珠江源昌花园一期工程已经竣工完成，但由于属于珠江源昌花园市政配套设施的广州市南沙区珠江工业园市政排水排污管网系统暂未完成，故至2017年12月30日珠江源昌花园小区的污水井管网排放尚不能接通，因此导致项目环境评估和环保验收无法完成，也无法办理领取排污排水许可证。根据原商品房预售合同第十二条及第十三条、合同附件中第十一条对第十六条的变更补充第３款之约定，本项目实际交付使用时间予以相应顺延。经向市政部门咨询，市政配套设施最终完成时间预计为2018年6月30日。故项目交付使用时间暂相应延长至2018年4月26日……如阁下需要提前对购买房屋进行设计和装修的，可提前至珠江源昌花园销售中心办理提前交接交楼手续……”邓小明确认收到上述通知书，但对源昌公司在通知书中所述延期交房的理由不予确认。为查明案涉商品房项目的永久用水、用气、用电、环保验收情况，本院向各相关职能部门发出征询函。其中，广州南沙粤海水务有限公司于2018年3月15日复函本院，称“该项目永久用水报装工程已完成并通过验收，已具备永久用水供水条件。但由于该项目未能提供《建筑工程规划验收合格证》，我司尚未与其签订永久用水的《供用水合同》，尚未实施永久用水”；广州南沙发展燃气有限公司于2018年3月16日复函本院，称“经复查发现涉案小区燃气管道局部不满足燃气规范要求，未通过复查验证，暂不具备通气条件”；广州供电局有限公司南沙供电局于2018年3月13日复函本院，称“目前正处于验收整改阶段，尚不具备永久用电”；广州市南沙区环保水务局于2018年3月19日复函本院，称“2017年10月1日前，我局未收到该项目的竣工环保验收申请……自2017年10月1日起，建设单位应自主完成环保验收”。案涉商品房项目于2017年12月6日取得《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，准予接入公众电信网络；于2017年12月20日经广州特种机电设备检测研究院出具《电梯定期检测报告》，电梯检验合格；于2017年12月27日取得通邮申报表，符合通邮条件；于2017年12月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2017﹞17号），同意予以备案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收。另外，源昌公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房项目的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《珠江源昌花园小区临时管理规约》。2018年1月15日，源昌公司举行了竣工环境保护验收会并形成了《珠江源昌花园（原名：珠江园一号）地块三建设项目竣工环境保护验收意见》，通过竣工环境保护验收。案涉商品房项目于2018年3月21日取得了《建设工程规划验收合格证》（编号：穗国土规划验证﹝2018﹞263号）。2018年3月22日，广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具证明，证明“珠江源昌花园小区具备燃气通气置换条件”。2018年3月26日，广州供电局有限公司南沙供电局万顷沙供电所出具证明，证明“珠江源昌花园永久用电工程已竣工验收，具备永久供电条件”。2018年3月27日，源昌公司与广州南沙粤海水务有限公司签订了《广州市（非居民）城市供水用水合同》。2015年3月23日，广州市南沙区水务局出具了《南沙区城市排水设施设计咨询意见》（编号：穗南水市排水咨[2015]77号），认定“目前项目具备接驳市政污水管道条件”。2017年12月28日，案涉商品房项目向广州南沙开发区环保水务局提交了“关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告”，广州市南沙区环保水务局在审批单位处加盖公章。2018年1月4日，广州市南沙区环保水务局出具《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》，内容为：“贵公司负责开发的珠江源昌花园项目生活污水接驳点已纳入我局组织实施的‘万顷沙联围片区污水管网完善及雨污分流改造工程（珠江工业园污水管网完善工程）’建设范围。目前该工程已完成施工图审查、概（预）算评审等工作，正在开展施工招标工作，预计2018年3月可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”源昌公司提供双方签订的草签合同，邓小明对该草签合同的内容不予确认，认为草签合同及双方签订的合同的补充协议中有关逾期交楼违约金上限等内容无效，且认为即便有效，因现在交楼时间遥遥无期给其造成巨大损失，违约金应调整为按照每日总房价款0.05%的标准，总额不以补充协议约定的总房价款的1%为限。本院认为：邓小明与源昌公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。邓小明认为草签合同及双方签订的合同的补充协议中有关逾期交楼违约金上限等内容无效的依据不足，本院不予支持。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点问题为：一、涉案房屋是否符合交楼条件；二、源昌公司顺延交楼的理由能否成立；三、如果源昌公司存在逾期交楼的违约行为，那么违约金该如何计付。本院对此阐述如下：一、关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然案涉合同附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故源昌公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。据本院查明的事实，案涉商品房项目至法庭辩论终结前仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，故案涉房屋于2017年12月30日时尚不具备法定的交楼条件，源昌公司主张在该日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。二、关于源昌公司能否以“珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放尚不能接通”为由顺延交楼的问题。其一，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”，但对于何谓“相关配套建设等特殊情况”没有明确约定，双方亦不能就此达成一致意见，故源昌公司不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。其二，源昌公司作为专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充，亦可以印证其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由源昌公司承担的相关开发建设风险。综上，本院对源昌公司的抗辩意见不予支持。三、关于逾期交房的违约金问题。依据案涉合同第十四条延期交房的违约责任约定，源昌公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。案涉合同附件七补充协议第十条第二款对逾期交房的违约责任进行了变更及限制，即源昌公司依据合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的1%。本案中，源昌公司逾期交房的违约事实处于持续状态，源昌公司的违约责任及邓小明不能按期收房的损失持续产生，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定有失公允且违反公平原则。邓小明要求调整违约金总额不以补充协议约定的总房价款的1%为限合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，综合本案案情，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情将迟延交房违约金调整为按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算。鉴于截至本案法庭辩论终结时，涉案房屋何时满足交房条件仍处于待定状态，故本院在本案中暂支持源昌公司逾期之日（2017年12月31日）起至本案开庭之日（2018年3月26日）止的逾期交房违约金。上述期限以后产生的逾期交房违约金，邓小明可与源昌公司依法另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市源昌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邓小明支付逾期交房违约金（违约金以购房款710815元为基数，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率，从2017年12月31日起计算至2018年3月26日止）；二、驳回原告邓小明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，由原告邓小明负担203元，被告广州市源昌房地产开发有限公司负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  徐广钧二〇一八年六月八日书记员  梁凤茵