湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0984民初405号原告:李绍本，女，1947年11月24日生，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：湖北隆泉房地产开发有限公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处西正街**。法定代表人：闫军，总经理。委托诉讼代理人：朱丽娟（该公司职员），女，1973年10月16日生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市青山区。代理权限为一般授权。被告：王年方，男，1962年8月4日生，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。被告：汪尧文，男，1963年9月18日生，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。被告：夏华中，男，1959年9月25日生，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。上列三被告委托诉讼代理人：陈建华，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告李绍本与被告湖北隆泉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2018年1月9日诉至本院，本院受理后，原告向本院申请追加王年方、汪尧文、夏华中为被告。本院依法适用普通程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、各被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令四被告办齐各项手续，协助原告办理不动产权证；2.判令四被告支付前期逾期办证违约金99985元（以购房款为基数，按银行贷款年利率4.75%，自2012年1月1日起算至起诉之日止），并按同样方式支付起诉之后的违约金直至被告履行完义务之日止；3.判令四被告退还原告的办证费29126元，并赔偿原告的经济损失（按贷款年利率4.75%的四倍，从交费之日后6个月起算至被告履行完义务之日止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月5日，原告与被告湖北隆泉房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买被告湖北隆泉房地产开发有限公司开发的汉川市隆泉商业城综合楼房。原告按合同约定支付了全部购房款，被告湖北隆泉房地产开发有限公司于2011年12月2日交房给原告，并向原告收取了办理房屋产权证的费用29126元。合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但被告湖北隆泉房地产开发有限公司至今未办理产权登记手续，违反合同约定，依法应当承担相应赔偿责任。被告王年方、汪尧文、夏华中三人合伙，挂靠在被告湖北隆泉房地产开发有限公司，是涉案商品房的实际开发经营者，原告的购房款、办证费用等均由三被告个人收取。被告损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告湖北隆泉房地产开发有限公司辩称：其他三被告挂靠在该公司，该公司仅收取一定管理费，所有涉案商品房的开发、建设、销售等公司均未参与，购房款也都由其他三被告收取，故应当由其他三被告承担责任，湖北隆泉房地产开发有限公司不应当承担责任。被告王年方、汪尧文、夏华中辩称：1.愿意与湖北隆泉房地产开发有限公司一起，共同为原告办理产权证，向原告收取的费用抵扣实际办证费用；2.商品房买卖合同中有明确约定，开发商只是代办分户产权证，故不应承担逾期办证违约金。被告王年方、汪尧文、夏华中庭审后补充抗辩意见称：原告起诉超过诉讼时效，应当驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。四被告均未在法定期限内提交证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、付款凭证、挂靠证明等证据，被告对所有证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对下列事实亦均无争议：1.原告与被告湖北隆泉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买其开发的汉川市隆泉商业城综合楼商品房；2.原告已按合同约定付清了购房款371461元，并另行交付了办理产权证的费用29126元；3.三被告王年方、汪尧文、夏华中合伙并以被告湖北隆泉房地产开发有限公司名义，实际开发、建设、销售涉案房地产项目，所有购房款及办证费用均为此三被告所收取。对以上双方当事人无争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告所诉的汉川市隆泉商业城综合楼房,最初系他人向被告签约定购，后转卖给原告。原告支付了购房款371461元后，于2011年12月2日收房，并另外支付了办理房屋产权证的费用29126元。同年12月5日，原告与被告湖北隆泉房地产开发有限公司就涉案房屋补签了商品房买卖合同，其中合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.产权总证由开发商办理，并承担相关税费，分户产权证由开发商代办，买受人承担相关费用及契税。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任（合同第七条）、出卖人逾期交房的违约责任（合同第九条）。原告支付的购房款和办证费用实际上均由被告王年方、汪尧文、夏华中三人所收取，三人合伙，以被告湖北隆泉房地产开发有限公司名义，开发、建设和销售汉川市隆泉商业城综合楼房地产项目，被告湖北隆泉房地产开发有限公司除向三人收取管理费12万元外，未参与该房地产项目的任何开发、建设、销售行为。该房地产项目具备商品房预售许可证，2013年1月，被告王年方等人办理了该房地产项目的产权总证，但未及时为原告等买受人办理产权分户登记备案手续。2017年8月28日，被告通知各买受人领取销售不动产发票，准备办理产权证。原告多次向被告维权无果后，遂对被告湖北隆泉房地产开发有限公司提起诉讼，在审理过程中，原告向本院申请追加了王年方、汪尧文、夏华中三人为被告，要求其与被告湖北隆泉房地产开发有限公司共同承担责任。本院认为：本案原、被告对事实和证据均无争议，双方当事人争议的焦点在于各被告应否承担责任、及如何承担责任。1.关于各被告的责任：被告湖北隆泉房地产开发有限公司允许他人以其名义实施民事行为，所产生的法律后果依法均应由其自己承担，被告湖北隆泉房地产开发有限公司认为自己无责的抗辩理由于法有悖，本院不予支持；且被告王年方、汪尧文、夏华中三人名为挂靠，实质上是借用被告湖北隆泉房地产开发有限公司的资质，进行房地产开发。四被告出借、借用资质的行为，违反了有关房地产资质管理的强制性法律法规，四被告之间的约定无效，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十四条之规定，参照建筑行业出借资质行为的法律规定，四被告为共同诉讼人，造成他人损失的，四被告应当承担连带赔偿责任。2.关于逾期办理产权证的违约责任：四被告之间的关系不影响本案商品房买卖合同的效力，该商品房买卖合同合法有效，原告的合法权益应予以保护。交付房屋并办理产权登记备案手续，是房地产出卖人的基本义务，相关法律、法规对商品房出卖人办理房屋产权证书的义务和期限均有明确规定。被告湖北隆泉房地产开发有限公司作为房地产出卖人、合同相对方，之前未依法为各买受人办理分户产权登记备案手续,收取办证费用后,至今仍未为原告办理相关产权证书，违反法律规定和合同约定，其依法应当承担违约责任。涉案商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，为格式条款，且被告选择的第3项，实际上是对产权办理方式的约定，并非对违约责任的约定。本案商品房买卖合同中约定的违约责任仅有逾期付款和逾期交房两种，对于出卖人逾期办证的违约责任，合同中并无约定，被告选择的格式条款显然是规避其违约责任。双方当事人对此违约责任无明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在同期银行贷款利率基础上加收30%-50%。原告以其所付购房款为基数，按照2017年度中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75%计算违约金，此计算标准在法律规定范围内，本院予以支持；对于违约金的计算时间,即使被告违约，原告也有及时减损的法定义务，而不能任凭违约时间延长以增长违约金，且违约金请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效的法律规定。鉴于被告持续违约,违约金亦处于持续计算中,故本院从原告起诉主张权利之日倒推三年,在三年之内的违约金本院予以保护,即按原告诉求的标准计算三年的逾期办证违约金，为52933元（371461元×年利率4.75%×3年），原告的此诉求本院部分支持，超出三年的违约金本院不予保护。3.关于办理产权证的费用：被告收取了相关办证费用，但未及时为原告办理产权证，仍属于逾期办理产权证的违约行为，因此给原告造成的经济损失，本院同样适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算原告的损失额，即在同期银行贷款利率基础上加收30%-50%。原告要求按银行贷款年利率4.75%的4倍计算过高，本院依法调整为按原告诉求年利率的1.5倍，即年利率7.13%予以计算，原告超出此计算标准的诉求本院不予支持；损失起算时间原告要求自交费之日起后延6个月，即自2012年6月3日起算，原告对自己权利的处分不违反法律规定，本院予以支持；鉴于被告长期违约拖延履行，对于原告现要求被告退还费用自行交费办理产权证的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北隆泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内，协助原告李绍本办理位于汉川市隆泉商业城综合楼房屋的产权登记手续，相关费用由原告李绍本自行负担；二、被告湖北隆泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内，向原告李绍本赔付逾期办证违约金52933元；三、被告湖北隆泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内，向原告李绍本退还办证费用29126元，并赔偿相应经济损失（以29126元为基数，按年利率7.13%，自2012年6月3日起算至本判决确定的履行之日止）；四、被告王年方、汪尧文、夏华中与被告湖北隆泉房地产开发有限公司承担连带赔偿责任；五、驳回原告李绍本的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2882元由原告负担500元，四被告负担2382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈绪武审 判 员  胡 雯人民陪审员  何承虎二〇一八年六月十一日书 记 员  晏 剑法律条文附录：《中华人民共和国合同法》1.第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2.第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3.第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。5.第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。6.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起起算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。7.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。8.《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条：以挂靠形式从事民事活动，当事人请求挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。9.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。