山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2018）鲁0103执异76号异议人：刘虎，男，1976年10月8日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：张仁刚，山东东城律师事务所律师。申请执行人：马清伟，男，1979年12月24日出生，汉族，住济南市市中区。被执行人：陈乐，女，1980年1月19日出生，回族，住济南市历下区。被执行人：金蓬，男，1976年3月10日出生，回族，住济南市历下区。本院在执行申请执行人马清伟与被执行人陈乐、金蓬金融借款合同纠纷一案中，异议人刘虎向本院提出异议，请求中止对位于济南市历城区仲宫镇仲南村李家峪加州花园S25别墅外墙以外土地庭院的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并组织了听证，现已审查完毕。异议人异议称：异议人刘虎系济南市历城区××镇仲南村××花园Ｓ25别墅外墙以外院落范围内的土地使用权人，刘虎于2010年10月16日单独从济南前程房地产开发有限公司购买，土地证号为历城国用（1999）0500030号。同时，刘虎也是济南市历城区××镇仲南村××花园Ｓ25别墅的原所有权人，2011年7月18日，刘虎将该别墅卖给被异议人陈乐，随后办理了房产过户手续。但刘虎卖给陈乐的仅限于别墅建筑物及建筑物外墙以内所附着的土地和出入通道，不包括刘虎在加州花园开发商“济南前程房地产开发有限公司”处单独购买的别墅外墙以外院落范围内的土地使用权。因陈乐欠刘虎购房款未付，刘虎于2012年向济南市历城区人民法院起诉陈乐，案经两级法院审理，判令陈乐向刘虎支付购房款230余万元，目前案件仍在执行中。2018年5月23日上午，济南市市中区人民法院辛国同志在该别墅张贴了执行公告（无落款日期），公告内容为申请执行人马清伟与被执行人陈乐、金蓬金融借款合同纠纷一案，市中区法院于2018年3月7日作出的（2018）鲁0103执恢30号之二执行裁定书，裁定书责令陈乐于裁定书送达之日起15日内将位于济南市历城区××镇仲南村××花园Ｓ25别墅（含别墅所属水、电、庭院）腾出交付马清伟。责令被执行人在2日内拆除所有围墙。异议人刘虎认为，被执行人陈乐的别墅仅限于建筑物本身及建筑物外墙以内所附着的土地和出入通道，不包括刘虎单独购买的别墅外墙以外的庭院，如果法院将别墅外的庭院作为执行标的交付给马清伟，势必侵害案外人刘虎的土地使用权。具体理由如下：一、2011年7月18日，刘虎与陈乐签订的《购房合同》，仅限于别墅建筑物本身，不包括刘虎单独购买的别墅外墙以外的庭院，该院落有单独的土地使用证。刘虎与陈乐在房管局办理过户手续时，也仅过户了房屋所有权，院落的土地使用权未过户，陈乐对此从未提出过异议。二、市中区法院在拍卖该别墅时发布的《竞买公告》第五条：“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”该次拍卖的评估报告未涉及刘虎的院落，所以此次拍卖不包括刘虎所有的院落。在法院发布竞买公告之前，刘虎早在2013年别墅建筑物和别墅外的庭院之间修建了院墙，并在该别墅上张贴了提醒告示。马清伟作为竞买人，明知别墅建筑物和别墅外的庭院分属不同的主体而自愿购买，视为马清伟接受市中区法院发布的《竞买公告》第五条内容。三、经异议人向加州花园物业公司了解，马清伟于2018年4月13日在物业公司办理了物业交接手续，交接内容仅限于别墅，现已入住1个多月。四、马清伟在接受了该别墅后，曾多次向市政府12345热线投诉，投诉内容是刘虎所建院墙为违法建筑，要求政府拆除，但承认院墙外的庭院归刘虎所有。别墅所在地的仲宫街道办事处经研究认为，别墅外的庭院归刘虎所有，不是违法建设，决定不予拆除。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人们法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对该裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”综合以上事实和法律规定，异议人为维护自身的合法权益，特向人民法院提出申请，请人民法院依法予以审查，支持异议人的请求。申请执行人马清伟称，刘虎与陈乐在出售S25号别墅期间，签订了多份购房协议，欺骗相关部门获利，请求法院对其提交的证据审慎采纳。对方提交与陈乐的购房合同，没有交房标准，交房标准中明确了庭院绿化。根据济南市历城区人民法院（2012）历城民初字第1482号民事裁定书及裁定书的送达回证，济南市历城区仲宫镇加州花园S25号别墅的房产评估报告，证明历城区法院依据陈乐提交的评估报告作出了上述民事裁定书，该裁定书是解除刘虎申请查封的济南市天桥区天福苑小区等房产查封的民事裁定书，该裁定依据陈乐所提交的S25号房产评估报告，在报告的第五、第八条，均清楚地记载属陈乐所有的S25号别墅建筑面积为363.22平方米，建筑物占地860平方米，前后均有小院。刘虎作为当事人对裁定无异议。陈乐在取得S25号别墅所有权后，在庭院内建设小屋一间，刘虎对此无异议。截至目前，济南市国土资源局未受理加州花园小区净地（院落）分割转让的申请事项，国有土地净地分割属于行政许可范围，对方在未取得相关规划的情况下分割转让，合同自始无效。我与物业公司目前仅交接完成建筑物，因对方非法占有该建筑物的附属设施，在交涉无效的情况下，我向法院申请继续执行。根据物权法和不动产登记条例，S25号别墅在查封、转让时，其建筑物以及专属的附属物、占用的国有土地使用权，一并查封转让。根据《民用建筑设计术语标准》，别墅是指带有私家花园的低层独立式住宅。对方所主张的庭院环绕S25号别墅建筑物，同时庭院部有对植被进行灌溉的自来水管道，该管道属于S25号别墅的附属设施，其使用权依法已经转让给权利人。对方在S25号别墅及其附属设施经法院查封的情况下，私自改建、加建、涉嫌妨碍司法，违法侵占别人财产，其在法院公告拍卖的过程中，违法张贴相关恐吓信息，涉嫌干涉司法执行。对于对方声称的街道办事处认为该庭院属于刘虎所有的描述，请提供书面证据，如未能提供，其涉嫌伪造事实，诬陷行政机关。对于刘虎所述我办理入住及向市政府举报等行为，我作为该别墅的所有权人，依法拥有占有、使用、处分的权利，我将保留对一切侵占我合法权益进行追索的权利。本院查明，位于济南市历城区××镇仲南村××花园××号别墅（产权面积363.22平方米），最初系由异议人于2010年10月16日从济南前程房地产开发有限公司处购买。2011年7月18日，异议人与被执行人陈乐签订《加州花园S25号别墅购房合同》，将该别墅卖于陈乐。后办理房屋的过户登记手续，过户给陈乐。因陈乐向兴业银行股份有限公司济南分行办理贷款，到期未足额向该行还本付息，该行向本院提起诉讼，并申请本院财产保全，本院查封了上述别墅，并作出（2013）市商初字第677号民事判决书。该判决生效后，陈乐未按生效判决履行还款责任，金蓬、济南天福源科贸有限公司未履行担保责任，兴业银行申请强制执行。本案执行中，兴业银行将上述债权转让给了李娜娜。李娜娜向本院提出评估拍卖申请书，本院作出（2014）市执字第600-2号执行裁定书，决定拍卖上述别墅房产。2018年1月2日，李娜娜将上述债权转让给马清伟。2018年2月25日，我院组织在淘宝网上拍卖上述别墅房产，结果流拍。2018年3月4日，本院作出裁定书，将申请执行人变更为马清伟。2018年3月7日，本院决定将上述别墅房产以物抵债，抵给马清伟。该房产现已办理过户登记手续，过户至马清伟名下。因陈乐未全部支付刘虎购房款，刘虎于2012年6月5日向济南市历城区人民法院起诉。济南市历城区人民法院作出（2012）历城民初字第1482号民事判决书，陈乐不服，向济南市中级人民法院上诉，济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第79号民事判决书。现陈乐仍未履行完毕。2013年，异议人在本案案涉别墅外最窄1米多处、最宽3米多处的地方，建起了围墙。本院拍卖公告发布后，异议人又把院落围起来。现该院墙已经堵住了马清伟S25号别墅的入户门。听证中，异议人刘虎提交一份签订时间显示为2010年10月16日、签订人显示为刘虎和济南前程房地产开发有限公司的“加州花园S25别墅土地（院落）转让协议”，内容主要为：双方签订的加州花园S25号别墅购买合同，只约定购买别墅的产权，不包括此别墅院落的土地使用权。别墅院落的土地使用权为人民币270万，单独转让给刘虎。刘虎未提交已经支付270万转让价款的证据。异议人提交其与房地产开发公司签订的购房合同以及与陈乐签订的购房合同；本案执行中，执行实施部门亦调查了济南市房屋档案馆登记备案的异议人与房地产开发公司签订的商品房购销合同。异议人提交的购房合同，部分条款与在房管部门登记备案的异议人与房地产开发公司签订的商品房购销合同不一致，其中，在房管部门登记备案的商品房购销合同中，明确写明“庭院赠送”。而异议人自行提交的购房合同，未有此约定。异议人自行提交的与房地产开发公司签订的购房合同中，交房标准中第四项为“庭院绿化”。在历城区人民法院刘虎诉陈乐房屋买卖合同纠纷一案的审理中，陈乐为申请法院解除对其多套房屋的查封，向法院提交针对S25号别墅的评估报告（济信源房估（2012）字第3367号房地产估价报告），该报告记载“估价对象为济南市历城区××镇仲南村××花园Ｓ25号别墅房地产，S25号别墅建筑面积为363.22平方米。建筑物占地860㎡，前后均有一小院，种植各种花草树木，环境优雅。”该报告认定估价对象“在满足全部假设限制条件下于估价时点2012年10月16日的市场价值为808.13万元”。历城区人民法院据此作出（2012）历城民初字第1482-3号民事裁定书，解除了对陈乐名下的其他房屋的查封。该裁定书已向刘虎送达。以上事实，由购房合同、转让协议、历城区法院和济南中院民事判决书、历城区法院卷宗材料、房产证、房屋档案材料、照片、本院执行卷宗材料、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，异议人所提出的异议，其性质系案外人对执行标的提出的异议。异议人提交的“加州花园S25别墅土地（院落）转让协议”，显示系其与案外人房地产开发商所签，而案外人房地产开发商未到庭接受各方当事人质询和法庭调查，异议人亦无证据证明其已经支付了“加州花园S25别墅土地（院落）转让协议”中约定的院落出让对价，且“加州花园S25别墅土地（院落）转让协议”约定的院落单独购买，与房屋登记管理部门登记备案的合同约定的“庭院赠送”明显不符，因此对异议人以“加州花园S25别墅土地（院落）转让协议”为依据，主张其对加州花园S25别墅外墙以外的庭院、土地具有使用权的意见，本院不予采信。本案登记备案的商品房购销合同中明确写明了“庭院赠送”；异议人与陈乐签订的购房合同中交房标准约定了“庭院绿化”，该约定已经被生效的济南市中级人民法院的民事判决书所确认；异议人提供的与房地产开发商签订的购房合同的房屋平面图中，未将庭院与别墅单独区分；历城区人民法院在审理异议人刘虎与陈乐房屋买卖合同纠纷案件中，异议人刘虎作为案件当事人，在法院已经采信陈乐委托作出的评估报告，并作出解封裁定的情况下，并未提出书面异议，而该评估报告载明了估价对象的坐落、占地面积和环境。由于上述事实的存在，本院执行实施部门责令将加州花园S25号别墅（含别墅所属水、电、庭院）腾空，交付申请执行人马清伟，并无不当。综上，异议人刘虎的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回异议人刘虎的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 梁 伟人民陪审员 李 东人民陪审员 司兴菊二〇一八年六月二十五日代理书记员 宋 健