广东省广州市黄埔区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0112民初22号原告：广州三思力行企业管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道中51号五层8517房，统一社会信用代码91440103696922619F。法定代表人：陈韵诗，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄志鹏，广东富群律师事务所律师。委托诉讼代理人：危斌，广东富群律师事务所律师。被告：广州市长洲文化旅游渡假村有限公司，住所地广州市黄埔区长洲岛海洋路，统一社会信用代码91440112757750794U。法定代表人：吴振炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭彬峰，广东国匠律师事务所律师。原告广州三思力行企业管理有限公司（以下简称“三思力行公司”）诉被告广州市长洲文化旅游渡假村有限公司（以下简称“长洲旅游公司”）土地承包经营权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告三思力行公司的委托诉讼代理人黄志鹏、被告长洲旅游公司的委托诉讼代理人郭彬峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三思力行公司向本院提出诉讼请求：1.确认三思力行公司与长洲旅游公司签订的《合作协议书》无效；2.长洲旅游公司向三思力行公司返还租金1070000元；3.长洲旅游公司向三思力行公司返还保证金200000元；4.长洲旅游公司向三思力行公司赔偿150000元；5.长洲旅游公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：三思力行公司与长洲旅游公司于2013年4月25日签订《合作协议书》。长洲旅游公司于2018年3月12日向法庭提交了其与广州市黄埔区长洲街长洲股份经济联合社签订的《承包经营合同》，该《承包经营合同》约定将土地作为长洲生态旅游度假项目用地等内容，另根据穗国土规划公开[2018]202号文件，涉案地块为耕地。三思力行公司与长洲旅游公司签订《合作协议书》，长洲旅游公司在土地上建设多个建筑物，改变了农用地性质，违反了《合同法》第五十二条第一款第（五）项及《土地管理法》第六十三条的强制性规定，应认定为无效。涉案土地已由长洲旅游公司建设为度假村及相应配套，因违反法律强制性规定而无效，长洲旅游公司故意隐瞒土地性质，以旅游用地的价格向原告收取租金，由于长洲旅游公司过错导致《合作协议书》无效，长洲旅游公司对涉案土地不具备合法权利，其应当返还全部租金并赔偿因其过错导致原告的损失，涉案土地的使用金应由三思力行公司返还给土地的合法权利人。被告长洲旅游公司辩称：1.双方签订的《合作协议书》合法有效，其已经履行了合同约定的义务。从2013年4月25日签订合同以来，到其在另案中起诉三思力行公司要求解除合同，该案中三思力行公司一直都是确认合同有效并要求继续履行合同，该案一审判决确认合同有效，认定因为三思力行公司违约而解除了《合作协议书》。三思力行公司为了达到继续经营涉案土地的目的，而提起本案诉讼拖延时间。从合同签订至今已经5年之久，三思力行公司在签订合同之前，已经清楚明白涉案土地的用地性质，且长洲旅游公司在涉案土地与三思力行公司合作之前的基础设施只限于农业开发，在《合作协议书》第1条第1款已经明确约定，在合同第3条第2款第6、7点也明确约定了三思力行公司保证投资项目符合国家相应技术规范和管理规范，经营所需要的手续是由三思力行公司自行办理，且是持证经营，在《合作协议书》第1条第2款约定三思力行公司所有的项目大部分都属于国家批准或备案的项目，但其并未向相关部门申请或备案，就强行在涉案土地上经营，不但严重侵害了长洲旅游公司的合法权益，而且还改变了涉案土地农用性质，相应的后果应当由三思力行公司自行承担。2.三思力行公司要求长洲旅游公司返还租金及保证金没有事实和法律依据，双方是在平等的基础之上签订的《合作协议书》，是双方真实意思的表示，不存在违法情形。且长洲旅游公司收取三思力行公司的土地使用费用是合法的，应当得到法律的支持，三思力行公司的诉讼没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2013年4月25日，长洲旅游公司（甲方）与三思力行公司（乙方）签订一份《合作协议书》，其中第1.1条约定甲方提供场地及原有前期投资，构筑物木屋别墅等已有的基础设施、绿化、果园、观光湖、生态园景观及经营性消费配套。第1.2条约定乙方投资经营拓展、培训、趣味运动会、真人CS野战、水上乐园、茶座、竹筏竞渡、沙滩越野、露营、营房、机动游戏、BBQ嘉年华、钓鱼、农产品、亲子菜园等项目。第1.3条约定甲乙双方自主经营各自项目、产权独立，共同对外收取游客进入的门票费用。对于游客进入的门票费用收入，双方各占50%的收益。第1.4条约定合作目标：通过合作双方的资源优势，潜心经营，争取在2年内将经营项目打造成为行业内的知名品牌基地。在经营发展的同时，不断的创新发展，通过相互间的努力，发挥各自优势，整合彼此合作，共同发展，以达互补双赢。第2.1条场地位置约定场地位于度假村生态园内，由几部分构成（详见附件）。第2.2条合作期限约定甲、乙双方合作期限为捌年，自2013年4月28日起至2021年4月28日止；第2.3.1条约定乙方于2013年5月15日前一次性向甲方交纳保证金200000元。第2.3.3条约定甲方提供的场地，乙方需承担其中部分费用，按年交纳土地使用费。第一年为不含税150000元，由乙方在2013年10月30日前向甲方交纳。第二年起每年在前一年的基础上递增50000元。土地使用费递增到400000元后不再递增。由乙方在每年一月份内向甲方交纳。《合作协议书》附件一场地平面图，注一场地位置：①观光塔公园、②花岗岩石广场、③龙眼园、④百年古荔西侧面及东面亲子菜园、⑤湖心岛。注二：别墅一套，设备齐全、装修完好、交付给乙方办公使用。注三：场地范围内已有基础设施、构筑物等物业，交付乙方使用及日常维护；注四：湖心岛边的水面以上范围为乙方作水上乐园经营，水面以下范围为甲方养殖经营。合同签订后三思力行公司缴纳保证金200000元。三思力行公司另提交：1.部分租金交纳收据及银行转账流水，自述至今一共向长洲旅游公司缴纳租金107万元，2.涉案地块的航拍图片，拟证明长洲旅游公司在土地上建设了餐厅、观赏亭、钢架桥、烧烤区等建筑物，改变了土地的集体农用地用途。3.宣传推广合同4份，拟证明其为了涉案土地投入315800元的宣传推广。长洲旅游公司为证明其对涉案地块享有出租权利，提交了2005年3月30日广州市黄埔区长洲街长洲股份经济联合社（甲方，以下简称“长洲经联社”）与长洲旅游公司（乙方）签订的一份《承包经营合同》，约定甲方将位于长洲经联社属下合作社大砧板、全益围及黄字号七社、十社鱼塘、农田、果林共187.33亩承包给乙方作为长洲生态旅游度假项目用地（具体见附件红线图）。乙方可对原有鱼塘、农田、果林等进行改造，建设长洲生态旅游度假项目配套设施。承包期为25年，自2005年4月1日起至2030年3月31日止。合同后注“附：承包范围红线图”，但长洲旅游公司未予提交。落款处除了甲乙双方签名盖章外，在落款日期下盖有“广州市黄埔区长洲街长洲社区居民委员会”印章，并签署“同意”二字。提交了长洲经联社出具的《证明》，载：本地形图内的地块土地（含红线标识圈内的①至⑤地块）产权属本长洲经联社，已全部出租给长洲旅游公司。2018年1月8日，三思力行公司提起广州市依申请公开政府信息申请，查询“广州市黄埔区长洲岛金洲北路、海洋路旁，经纬度：东经113°26′13″北纬23°4′35″的用地性质、用途、规划的信息公开”，广州市国土资源和规划委员会于2018年1月16日作出穗国土规划公开[2018]202号《依申请公开政府信息答复书》，载：该地块的法定控规为耕地、商业金融业用地、教育科研用地、公共绿地、防护绿地、水域、道路用地。长洲旅游公司为证明其用地符合规划要求，提交了《设施农用地管理申请表》《设施农用地管理审核意见表》，载明，项目名称：长洲生态园局部景观工程第二期，用地位置：黄埔区长洲街海洋路以西、二涌以东，用地面积：3000㎡，土地用途：种养殖（种植、养殖）、旅游，土地所有者：广州市黄埔区长洲股份经济联合社，用地规模：1650亩，审批意见为同意。为查明案件事实，本院依据三思力行公司提交的《广州市依申请公开政府信息申请》中的坐标及地址，以及长洲旅游公司提交《设施农用地管理申请表》《设施农用地管理审核意见表》用地位置及用途，向广州市黄埔区、开发区国土资源和规划局发出(2018)粤0112民初22号《调查函》。该局向本院作出穗开国规函〔2018〕1288号《复函》，载：1.《设施农用地管理申请表》《设施农用地管理审核意见表》为属实。2.经纬度：东经113°26′13″北纬23°4′35″（即东经113.4369°北纬23.0763°，西安80坐标X坐标441623.22，Y坐标2553395.34）该坐标点不在申请设施农用地的范围（即《设施农用地管理审核意见表》记载的用地位置“黄埔区长洲街海洋路以西、二涌以东”范围）内。考虑到不同坐标系间转换存在一定的坐标误差偏移，建议贵单位进一步现场核查。3.“长洲街海洋路以西，二涌以东”位置地块的土地利用总体规划控制为水浇地、设施农用地、园地；总规控制为生态控制区、商业金融业用地、道路用地；控规控制为农林用地、城市道路用地。4.土地用于旅游的行为在长洲经联社《设施农用地管理申请表》的申请事项及《设施农用地管理审核意见表》审批同意意见的范围内。《复函》附件2《申请设施农用地界址展点图》显示用地面积为2806.92平方米，附件4《地块土地用途规划情况》显示上述申请设施农用地周边土地规划用途为基本农田保护区。根据三思力行公司提供的坐标点及广州市黄埔区、开发区国土资源和规划局出具的穗开国规函〔2018〕1288号《复函》，本院再次向该局发出(2018)粤0112民初22号之一《调查函》，查询：经纬度坐标点周边红线范围内（民用导航地图显示为“广州市长洲文化旅游度假村”）的规划用途。该局向本院作出穗开国规函〔2018〕1698号《复函》，载：经纬度坐标点周边红线范围内，在《黄埔区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为城乡建设用地、水工建筑用地、坑塘水面、其他林地、河流水面，不占用基本农田；在《广州市城市总体规划（2011-2020）》中规划为生态控制区（E2）、公共绿地（G1）；在《广州市黄埔中心区控制性详细规划》中规划为耕地（E2）、公共绿地（G1）、防护绿地（G2）、水域（E1）、道路用地（S1）。由于来文未提供用地范围红线矢量文件，本次核查成果可能存在坐标误差偏移，详见附件。目前该地块土地利用总体规划暂无修编；该片区正在启动《长洲岛地区控规优化和交通优化方案》。经核查，该地块尚未发现有违法用地处罚记录。2018年4月24日，三思力行公司再次提起广州市依申请公开政府信息申请，查询“①广州市黄埔区长洲岛金洲北路、海洋路，②长洲文化旅游度假村的用地性质、用途、规划的信息公开”，广州开发区国土资源和规划局于2018年4月27日作出穗开国土规划公开[2018]38号《依申请公开政府信息答复书》，载：现行控规控制为商业金融业用地（C2）、二类居住用地（R2）、村经济用地（E62）、其他公共服务设施用地（C9）、公共绿地（G1）、防护绿地（G2）、水域（E1）、耕地（E2）、道路用地（S1），详见附件。三思力行公司在该附件分别用虚线标注出“长洲旅游文化度假村租用地块范围”及“三思力行公司租用地块范围”。长洲旅游公司对三思力行提交的坐标及查询的地块控规图不予确认，亦不确认本院查询的“经纬度坐标点周边红线范围内（民用导航地图显示为‘广州市长洲文化旅游度假村’）”地块为涉案土地。长洲旅游公司主张用地位置应为穗开国规函〔2018〕1288号《复函》附件3《经纬度坐标与设施农用地位置示意图》中，坐标点（图示为红点）以北区域，包括图示的“申请设施农用地界址”（图示为半圆形红圈）。至于申请设施农用地范围，应当是本项目1号涌和2号涌之间，而且用地规模是1650亩，穗开国规函〔2018〕1288号《复函》里所提到的土地和《设施农用地管理申请表》《设施农用地管理审核意见表》完全不相符，这属于政府层面的问题，长洲旅游公司认为《复函》不客观，不能作为本案的证据进行使用。因长洲旅游公司未提供确切用地范围或四至情况，本院向其释明，如对三思力行公司提交的界址及控规查询有异议，可依法提出相应的用地范围主张或提交用地控规图，长洲旅游公司逾期未就该问题回复本院。上述事实有《合作协议书》《承包经营合同》《证明》《广州市依申请公开政府信息申请表》《依申请公开政府信息答复书》《设施农用地管理申请表》《设施农用地管理审核意见表》《调查函》《复函》及当事人陈述等证据证实。本院认为，三思力行公司在穗开国土规划公开[2018]38号《依申请公开政府信息答复书》附件中标示的其主张的涉案土地，显示控规控制以耕地（E2）为主。广州市黄埔区、开发区国土资源和规划局穗开国规函〔2018〕1698号《复函》及附件中显示的三思力行公司提供的经纬度坐标点周边红线范围内（民用导航地图显示为“广州市长洲文化旅游度假村”），在《黄埔区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中主要为设施农用地；在《广州市城市总体规划（2011-2020）》中规划主要为生态控制区（E2）；在《广州市黄埔中心区控制性详细规划》中规划主要为耕地（E2）。长洲旅游公司未提交其主张的地块的坐标范围及控规控制图，即便按长洲旅游公司在庭审中口头指认的涉案地块为“〔2018〕1288号《复函》附件3《经纬度坐标与设施农用地位置示意图》中，坐标点（图示为红点）以北区域，包括图示的‘申请设施农用地界址’（图示为半圆形红圈）”，但根据〔2018〕1288号《复函》附件4《设施农用地范围土地利用总体规划图》，显示上述“申请设施农用地界址”周边规划土地主要为基本农田保护区及一般农地区。综合上述三思力行公司对涉案地块位置的标示以及长洲旅游公司对地块的口头指认，经对比国土资源与规划部门的信息公开及《复函》等，本院确认涉案土地的控规用途主要为耕地或农地，且属于长洲经联社集体所有。根据三思力行公司主张的合同无效的依据为违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，本案应为涉及农村集体土地出租用于非农业建设纠纷案件。《合作协议书》中约定的土地用途：投资经营拓展、培训、趣味运动会、真人CS野战、水上乐园、茶座、竹筏竞渡、沙滩越野、露营、营房、机动游戏、BBQ嘉年华、钓鱼、农产品、亲子菜园等项目。上述土地用途，以及三思力行公司主张的长洲旅游公司、长洲经联社在土地上建筑构筑物的行为，是否违反规划用途，应属于行政主管部门认定事项。三思力行公司应在行政主管部门对涉案土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再行就因履行合同而发生的财产纠纷向法院提起诉讼。故对于三思力行公司的起诉应依法予以驳回，由当事人向行政主管部门申请处理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百二十四条第一款第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告广州三思力行企业管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  麦国华人民陪审员  张素华二〇一八年六月十二日书 记 员  姚春华钟陈