上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初28426号原告：马川，男，1987年4月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：凌鹏飞，上海市袁圆律师事务所律师。被告：上海万豪置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：虞建平，职务董事长。委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。原告马川与被告上海万豪置业有限公司(以下简称万豪置业)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月5日第一次公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2018年2月9日第二次公开开庭进行了审理。原告马川的委托诉讼代理人凌鹏飞，被告万豪置业的委托诉讼代理人袁慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马川向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理上海市静安区塘沽路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)的产权过户手续，将上址房屋产权登记至原告名下；2、被告支付原告违约金，以3,900万元为本金，按日万分之二的标准计算，从2011年6月30日起算至判决生效之日止。诉讼过程中，原告撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：2011年5月30日，原告与被告就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，合同总价为43,292,800元。至2011年9月，原告已累计支付房款3,900万元，至2014年4月，原告已支付全部房款4,300余万元。被告于2014年4月向原告交付房屋，原告于当月接受并取得该房屋，现原告将房屋委托案外人进行租赁。但由于被告至今不配合办理该套房屋的物权登记手续，以致原告至今未取得产权登记证书。同时，依据合同约定，被告延期交付的，应按日万分之二的标准计算延迟交付违约金，合同明确交付日期为2011年6月30日。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告万豪置业辩称，原告诉请与双方的合同约定相违背，缺乏法律及事实依据。根据补充协议约定，房屋单价为4.5万元/平方米，原告支付了3,900万元，房款尚未全额付足，且原告应承担逾期付款违约金，双方约定原告付清房款后被告协助办理过户手续，故被告现在没有义务支付违约金及配合过户。原告主张违约金的依据与事实相悖，原告没有付清房款则被告不承担逾期交房的违约责任。2014年4月8日原告已经取得房屋，原告现在违约金主张至判决生效之日，是违背事实的，要求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月30日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，约定系争房屋暂测建筑面积1,082.32平方米，建筑面积单位为4万元/平方米，总房价款为43,292,800元；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，如甲方不行使合同解除权的，违约金按逾期未付款的日万分之二计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日，合同继续履行；甲方定于2011年6月30日前将系争房屋交付给乙方，双方另在该条款约定以补充条款为准。甲方如未在前述约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，按乙方已支付房款的日万分之二计算，违约金自合同前述约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。甲方办理新建商品房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署《房屋交接书》。双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财物纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。合同附件一约定，乙方应于2011年5月30日前支付1,500万元，于2011年7月30日前支付2,400万元，余款则交房前一星期内全部付清。合同补充条款另约定交付日期为2011年12月31日，除不可抗拒及政府部门的原因外。预售合同签订后，原告已向被告支付房款3,900万元，被告均开具了《收据》进行确认。2014年4月8日，原、被告签署的《房屋交接书》载明，系争房屋实测建筑面积1,087.59平方米，房屋总房价款为43,292,800元，乙方已支付全部房价款43,292,800元。另查明，2013年11月14日，被告取得了系争房屋的大产证。系争房屋因被告的另案纠纷，于2014年3月4日被原上海市闸北区人民法院司法查封，至今系争房屋上尚存多个司法查封。再查明，2016年4月20日，原告曾为本案纠纷，将被告诉至本院【案号：(2016)沪0106民初6234号，以下简称16-6234号案件】。在该案审理中，原告表示，房屋是商用住房，权利行使必须以产权登记为基础，虽然原告占有房屋，但被告怠于诉讼导致房屋被查封，无法办理过户。原告现在无法行使商铺应有的权益。原告已经提供了万豪公寓向案外人借款200万元用于办理产证的材料，且被告的法定代表人明确向案外人表示该笔款项用于折抵房款，双方还约定了利息，故原告计算已经支付房款至4,200万元。房屋的权利限制是被告单方过错形成的，不能过户的责任应由被告承担。根据合同约定，最后一期房款在办理产证前十日内，现在房屋没有完成过户，所以原告行使不安抗辩权，终止支付剩余款项。系争房屋上有四个查封，最早的一个是2014年，2011年签约后至2014年没有办理产证的原因是大产证没有办出，2014年后发现房屋上有查封，所以没有支付剩余款项，且双方对于200万元借款没有结算过。被告表示，根据补充协议，合同总价为48,704,400元，原告累计支付了3,900万元，并未付清全部房款，预售合同约定余款在交房前一周内付清，不是原告主张的付款时间，原告未付清房款则被告不承担逾期交房的违约责任，原告主张违约金是没有法律依据及合同约定的。2013年7月大产证办出后已经通知小业主办理小产证，且部分业主已经办出产证，是原告怠于办理，房屋之后被查封。查封是在被告交房后。关于补充协议，当时万豪公司在补充协议上加盖了印章，共有2份，一份交原告，一份在被告处留档，但后来在被告处留档的补充协议原件遗失了，仅有复印件，后来就让马川在复印件上确认“该份复印件与原件一致”，并再次签名，因签署补充协议时日期为2011年5月31日，故马川再次确认时还是让其签了这个日期。审理中，原告提供了2013年9月2日被告出具的《借条》，该借条载明，被告因万豪公寓办理产证需要，特向胡达君借款200万元。双方就借款约定，借款为期三个月；利息以年息12%计取，自出借日开始计息，并于归还时一并支付利息；如至归还期限未还款，出借方可进行催讨或起诉或采用其他合法手段取回所借的款项及约定利息，借款方同意以双倍利息支付逾期期间的利息。同日，胡达日向被告转账支付了200万元。被告提供给了2011年5月31日原、被告签订的《补充协议》复印件，协议约定经双方友好协商，就系争房屋所签订的预售合同中每平方米建筑面积预售单价4万元，现调整为每平方米建筑面积预售单价4.5万元。双方均无异议，此补充协议是预售合同的一部分，具有同等法律效力。一式二份，双方各执一份。在协议下方，有原告书写的“此复印件与原件一致”及签名等字样。原告表示，原告确实在2014年4月8日取得房屋。双方的补充协议已经协商解除，故补充协议的原件都在原告处，被告手中持有的加盖被告公章的补充协议是复印件。要求法院对补充协议的效力进行审查，即使补充协议是有效的，原告也认为补充协议对该笔约定的房款付款日期有明确约定，不构成顺序履行抗辩，双方仍应按照合同约定履行。原告接受房屋时已经知道被告经营状况出现巨大困境，若全部付足房款则会对原告权益造成更大损失，原告对补充协议的约定要求行使不安抗辩权，若法院认定补充协议没有解除，原告也是愿意支付差价的。且直至本案诉讼，被告从未催讨过差价。被告表示，被告销售经理对原告及案外人进行过口头催讨差价，但没有书面材料。原告提供的借条的主体为被告与案外人，与本案无关。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《上海市商品房预售合同》中的约定系原、被告的真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。根据合同约定，除已支付的3,900万元房款外，原告应在交房前一星期内将其余房款全部付清。而根据双方签订的《补充协议》，系争房屋的单价已变更为4.5万元/平方米；原告虽认为该补充协议已经解除，但原告所称的解除形式为收回原件，而被告提供的协议上有原告亲笔书写的“此复印件与原件一致”的字样，故本院认为原告虽持有补充协议的原件，但如果协议解除，应将曾书写过的“复印件与原件一致”的版本一并收回，根据双方提供的证据材料及举证规则，本院认为，被告所称的因补充协议遗失，而由原告另行确认的抗辩意见更具有盖然性，本院认为补充协议并未解除，双方应按照预售合同及补充协议的约定履行。关于原告实际支付的房款数额，根据《补充协议》约定的单价及被告在16-6234号案件的陈述，系争房屋总房价款应为48,704,400元，原告本应在交房前一星期内将剩余房款全部付清。被告据此认为，原告逾期付款已违反合同约定，应承担逾期付款的违约责任。但根据法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化、丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。根据合同约定，被告应于2011年12月31日交付系争房屋，而被告于2013年11月14日方取得系争房屋大产证，于2014年4月8日与原告办理了房屋交接手续，已晚于了合同约定的交房时间。被告认为其曾口头通知原告办理房屋交接及小产证，但原告对此予以否认，被告亦未提供证据予以佐证，故本院认为被告并未按照合同约定通知原告交接房屋、办理小产证，而系争房屋自2014年3月4日起即因被告的多笔另案债务法院司法查封，且至今未解除，因此原告行使不安抗辩权，中止余款的付款义务具有事实和法律依据，并不构成违约。但鉴于系争房屋上的司法查封未解除，无法办理产权登记手续，故原告要求被告办理产权登记手续的过户的诉讼请求本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告马川的全部诉讼请求。案件受理费80元(原告已预缴)，由原告马川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军人民陪审员  虞红珍人民陪审员  曹 旦二〇一八年六月二十六日书 记 员  白 云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。