江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民初168号原告：江苏张家港农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇人民中路66号。法定代表人：王自忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭丰雷，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：夏振国，江苏润国律师事务所律师。被告：连云港力联商贸有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳东路东盛名都广场B座21-2号楼301-3室。法定代表人：李海波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：缪仕荣，该公司员工。委托诉讼代理人：田萍，江苏路卓律师事务所律师。被告：李海波，男，汉族，1978年6月23日生，住江苏省南京市白下区。被告：苏宁，女，汉族，1983年1月2日生，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：李海波（系苏宁丈夫），男，汉族，1978年6月23日生，住江苏省南京市白下区。被告：连云港加泰农业开发有限公司，住所地江苏省东海县平明镇平塔路东侧。法定代表人：段永康。被告：连云港佳腾门窗工程有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区东方大道99号。法定代表人：李守明。被告：连云港明煜玻璃有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区珠江路5号。法定代表人：沈长皊。被告：连云港名筑装饰工程有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳东路21-2号楼301-3室。法定代表人：李飞。被告：江苏茂联实业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳东路21-2号楼301-2室。法定代表人：李海波，该公司执行董事。被告：张志华，男，汉族，1983年9月1日生，住江苏省灌云县。未到庭被告：刘成忠，男，汉族，1957年9月24日生，住江苏省灌云县。被告：王玉，女，汉族，1974年12月1日生，住江苏省灌云县。未到庭被告：刘秀娟，女，汉族，1966年5月5日生，住江苏省灌云县。原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港银行）因与被告连云港力联商贸有限公司（以下简称力联公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月20日受理后，依法组成合议庭于2017年5月31日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，经张家港银行申请，本院依法追加李海波、苏宁、连云港加泰农业开发有限公司（以下简称加泰公司）、连云港佳腾门窗工程有限公司（以下简称佳腾公司）、连云港明煜玻璃有限公司（以下简称明煜公司）、连云港名筑装饰工程有限公司（以下简称名筑公司）、江苏茂联实业有限公司（以下简称茂联公司）、张志华、刘成忠、王玉、刘秀娟为本案被告参加诉讼。原告张家港银行的委托诉讼代理人郭丰雷，被告力联公司的法定代表人李海波，被告李海波本人并作为被告苏宁的委托诉讼代理人、被告茂联公司的法定代表人到庭参加诉讼。被告加泰公司、佳腾公司、名筑公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。被告明煜公司、张志华、刘成忠、王玉、刘秀娟经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告张家港银行向本院起诉请求：1、判令被告力联公司继续履行双方于2015年1月14日签订的三份《商品房买卖合同》（房款总额132640439元）；2、判令被告力联公司立即组织竣工验收，并在验收合格后将位于连云港市海州区（丘号分别为：02272001-0005、02272001-0047、02272001-0073）的三套房产交付原告张家港银行；3、判令被告力联公司提供购房发票等全部不动产权属登记手续，并配合原告张家港银行办理上述三套房产的权属登记；4、判令被告力联公司支付原告张家港银行逾期交房违约金10306162.11元（违约金暂计算至2016年9月15日，自2016年9月16日起至实际交房之日止按每日万分之三继续计算）；5、被告李海波、苏宁、加泰公司、佳腾公司、明煜公司、名筑公司、茂联公司、张志华、刘成忠、王玉、刘秀娟对被告力联公司在本案项下的全部债务承担连带责任。事实与理由：2015年1月14日，张家港银行与力联公司签订《商品房买卖合同》三份，张家港银行购买力联公司开发的位于连云港市海州区，房款分别为80464159元、48668880元、3507400元，合计132640439元。合同约定力联公司应于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付张家港银行使用；如力联公司逾期交房超过90日，但张家港银行要求继续履行的，合同继续履行，力联公司自约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，按日向张家港银行支付已交房款万分之三的违约金；力联公司应当在商品房交付后90日内提供办理权属登记所需资料；在合同履行过程中发生争议的，可依法向人民法院起诉。上述合同签订后，张家港银行向力联公司支付了全部购房款，但力联公司未能在2015年12月31日前将验收合格的房产交付张家港银行使用，且至今仍未能履行。张家港银行认为三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行，张家港银行支付了全部房款，但力联公司未能按约定履行交付房屋、配合办理权属登记等义务，其行为已经构成违约，根据法律规定及合同约定，张家港银行有权要求力联公司继续履行合同、交付房产，并向张家港银行提供办理不动产权属登记中由出卖方提供的全部资料，配合张家港银行办理权属登记，同时按照逾期交付的实际天数向张家港银行支付相应的违约金。2015年1月15日，李海波、苏宁、加泰公司、佳腾公司、明煜公司、名筑公司、连云港华欧电器有限公司（以下简称华欧公司）、连云港鹏轩金属材料有限公司（以下简称鹏轩公司）、连云港爱杰电子有限公司（以下简称爱杰公司）、连云港庆福电器有限公司（以下简称庆福公司）共同向张家港银行出具担保书，自愿为力联公司及时履行与张家港银行签订的三份《商品房买卖合同》提供连带保证责任担保。因力联公司违反上述《商品房买卖合同》的约定，张家港银行向本院起诉要求力联公司继续履行合同、履行交付房产、支付逾期交房违约金等义务。2016年9月28日，张家港银行致函李海波、苏宁、加泰公司、佳腾公司、明煜公司、名筑公司、华欧公司、鹏轩公司、爱杰公司、庆福公司通知立即履行担保责任，但上述担保人或拒收通知或收到通知后没有回应，张家港银行认为上述担保人的行为已表明其拒不履行担保义务。经查，李海波、茂联公司为华欧公司的股东，张志华、刘成忠为鹏轩公司的股东，王玉为爱杰公司的股东，刘秀娟为庆福公司的股东；同时，华欧公司、鹏轩公司、爱杰公司、庆福公司已经注销，但该四家公司的清算报告中均未涉及本案债务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定，张家港银行有权要求茂联公司、张志华、刘成忠、王玉、刘秀娟对华欧公司、鹏轩公司、爱杰公司、庆福公司的债务承担清偿责任。为维护张家港银行的权利，请求法院依法裁判。被告力联公司辩称：一、关于继续履行的诉讼请求。1、本案所涉商品房买卖合同，实为以物抵债，因力联公司在张家港银行存在1.5亿余元的贷款，在贷款尚未到期的情况下，张家港银行要求力联公司提前还款并提出让力联公司用本案所涉三套商品房冲抵上述债务。双方达成以房抵债的合意后，通过人民调解委员会达成调解协议并经人民法院确认（该确认因违反法律规定已被撤销）。整个“购房款”由张家港银行将款项直接支付至力联公司在该行的还款账户上用于还款，力联公司实际无法控制该购房款。涉案商品房买卖合同实为以物抵债的事实已经人民法院生效的（2015）海民初字第5774号民事判决书确认。根据江苏省高级人民法院关于以物抵债的相关意见，以物抵债合同属于实践性合同，已经实际履行的有效，没有实际履行的合同无效，当事人无权要求继续履行。2、因本案系以物抵债，张家港银行在力联公司已办理商品房预售许可证的情况下不要求办理网签，以达到规避房管局监管的目的。张家港银行明知人民法院不支持以物抵债的调解书，而通过人民调解委员会达成调解协议并通过人民法院确认，从而达到以物抵债的目的，但该协议被人民法院撤销，在此基础上，力联公司为解决融资困难，将涉案三套房屋出售给第三方，第三方已付清全款并办理网签备案，故涉案三套商品房已经无法继续履行，现该房屋不在力联公司的控制下。二、关于要求竣工验收和交付房屋、提供发票、办理权属登记的诉讼请求。退一步讲，即使《商品房买卖合同》应当继续履行，张家港银行要求竣工验收和交付房屋的诉讼请求也不成立。1、张家港银行与力联公司之间的《商品房买卖合同》中没有任何关于竣工验收的合同义务，只约定力联公司的交房义务，“组织竣工验收”不能成为其诉讼请求，人民法院实际上也无法作出这样的判决。2、因涉案房屋尚未竣工验收，仍属于在建工程，尚不具备交房条件，在诉讼期间无法交房，人民法院也不应当在不具备交房条件的情况下判决交房，且涉案房屋已经备案给第三方，无法实际向张家港银行交付。因本案系实为以物抵债，并不是真实的商品房买卖行为，也无法提供房屋买卖发票，更无法为张家港银行办理权属登记。三、关于逾期交房违约金。1、因本案名为商品房买卖合同，实为以物抵债，该以物抵债合同尚未履行的，合同未成立，故张家港银行无权主张违约金。2、退一步讲，即使法院认定应当承担违约金，该违约金也过高，请求人民法院调整为人民银行同期贷款利率。3、因逾期交房违约是施工方原因造成的，请求追加施工方为第三人并承担最终的法律责任。综上，张家港银行的诉讼请求不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。四、关于李海波、苏宁等追加的被告。我方认为无需承担担保责任，主要理由有：1、已经过了担保时效，超过了半年；2、力联公司以及李海波本人反复强调必须把钱打到房管局监管的账户，并且把房产局相关规定送至张家港银行新浦支行，但是张家港银行为了规避房产局资金监管没有采纳力联商贸及李海波的意见，所以，张家港银行的行为自身就有瑕疵，其作为民事行为能力的主体应该承担自身行为瑕疵所导致的后果；3、担保合同，张家港银行与李海波、力联公司的担保合同的责任为，用所谓的购房款偿还贷款，而力联公司严格的履行了与张家港银行所签署的协议中所约定的还款责任，故茂联公司、李海波、苏宁、名筑公司等一系列担保人不应当再承担担保责任。被告李海波、苏宁、茂联公司的答辩意见同力联公司的答辩意见。被告加泰公司、佳腾公司、明煜公司、名筑公司、张志华、刘成忠、王玉、刘秀娟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2015年1月14日，张家港银行与力联公司签订《商品房买卖合同》三份，合同约定张家港银行购买力联公司开发的位于连云港市海州区（丘号分别为：02272001-0005、02272001-0047、02272001-0073）商品房三套，房款分别为80464159元、48668880元、3507400元，合计132640439元。力联公司应于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付张家港银行使用。如力联公司未在合同规定的期限将涉案商品房交付张家港银行使用，逾期超过90日后，张家港银行要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，力联公司按日向张家港银行支付已交房款万分之三的违约金。力联公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由力联公司提供的资料报产权登记机关备案。在合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同还约定了其他事项。力联公司于2014年12月2日取得涉案房屋的商品房预（销）售许可证。张家港银行在签订三份《商品房买卖合同》后未办理网签。2015年1月15日，张家港银行（甲方）、江苏张家港农村商业银行股份有限公司连云港新浦支行（以下简称张家港银行新浦支行）（乙方）与力联公司（丙方）签订《补充协议书》，鉴于：1、力联公司及其关联公司结欠张家港银行新浦支行贷款本金合计152000000元及相应利息。2、张家港银行为张家港银行新浦支行上级行，因经营需要，向力联公司购买其开发的涉案商品房三套，房屋总价款为132640439元，具体以张家港银行、力联公司于2015年1月14日签订的《商品房买卖合同》约定为准。约定：1、张家港银行、力联公司签订有关《商品房买卖合同》后，张家港银行应按《商品房买卖合同》的约定及时向力联公司在张家港银行新浦支行开立的账户支付定金，力联公司收到定金后，应按合同该约定期限为张家港银行办理所购商品房合同备案及所有权预告登记手续。2、力联公司收到定金后，应将收到的定金款用于清偿“鉴于条款”所述贷款项下的等额债务，如力联公司未及时清偿的，张家港银行新浦支行也有权直接从力联公司在张家港银行新浦支行处开立的账户直接扣收相应款项。3、鉴于张家港银行新浦支行对力联公司及其关联企业所享有的融资债权，张家港银行有权以张家港银行新浦支行享有的等额融资债权冲抵张家港银行应付力联公司的等额购房款；如张家港银行选择直接向力联公司支付购房款，力联公司在收到剩余购房款后，除可以扣除95万元用于支付律师费及张家港银行同意给力联公司使用的额度外（该额度不超过500万元），剩余部分应及时归还力联公司及关联公司结欠张家港银行新浦支行的融资债务。同日，力联公司发表《关于同意取消商品房合同定金条款的声明》，三份《商品房买卖合同》约定张家港银行于合同签订十日内支付购房定金90万元，交付定金后两日内由力联公司为张家港银行购买的三套商品房办理合同备案及预告登记手续。力联公司同意张家港银行变更部分合同条款，确认合同签订后三套商品房所有权归张家港银行所有，取消定金条款，变更为合同签订后两日内办理预售合同备案及房屋所有权预告登记手续，法律文书确认所有权归张家港银行后当日，一次性付清全部购房款。2015年1月15日，申请人张家港银行、力联公司经连云港市海州区人民调解委员会调解达成（2015）海诉调字第6号人民调解协议书，力联公司开发的位于连云港市海州区商品房所有权属于张家港银行，力联公司为张家港银行办理上述商品房买卖合同登记备案及所有权预告登记手续。2015年1月19日，连云港市海州区人民法院作出（2015）海民确字第00010号确认决定书，对（2015）海诉调字第6号人民调解协议书的效力予以确认。2016年3月14日，连云港市海州区人民法院作出（2015）海民初字第05774号民事判决，对江苏中星建设集团有限公司连云港分公司主张撤销（2015）海民确字第00010号确认决定书的诉求予以支持。2014年6月27日至9月9日期间，力联公司及关联公司明煜公司、佳腾公司、名筑公司向张家港银行新浦支行贷款152000000元，上述贷款到期日为2015年6月16日。2015年1月27日，张家港银行向力联公司张家港银行新浦支行账户转账132640439元。同日，张家港银行新浦支行从力联公司该账户中扣划8笔合计126694551元用于还贷。2015年1月15日，李海波、苏宁、加泰公司、佳腾公司、明煜公司、名筑公司、华欧公司、鹏轩公司、爱杰公司、庆福公司共同向张家港银行及张家港银行新浦支行出具担保书，自愿为力联公司及时履行与张家港银行签订的三份《商品房买卖合同》提供连带保证责任担保，以确保张家港银行及张家港银行新浦支行及时取得三套房屋所有权，并保证力联公司及关联公司结欠张家港银行新浦支行的贷款本息能够通过购房款及时偿还。如力联公司不能及时履行《商品房买卖合同》约定义务，由担保人承担连带保证责任。李海波、茂联公司为华欧公司的股东，张志华、刘成忠为鹏轩公司的股东，王玉为爱杰公司的股东，刘秀娟为庆福公司的股东；华欧公司、鹏轩公司、爱杰公司、庆福公司已经注销，但该四家公司的清算报告中均未涉及本案债务。经张家港银行申请，本院作出（2016）苏07民初168、168-1号民事裁定，对力联公司、李海波、苏宁、加泰公司、佳腾公司、明煜公司、名筑公司、茂联公司、张志华、刘成忠、王玉、刘秀娟银行账户存款14500万元或保全其他等值财产予以冻结。本案争议焦点为：1、原告张家港银行要求继续履行涉案《商品房买卖合同》是否有法律依据；2、涉案房屋能否交付办理权属登记；3、原告张家港银行主张逾期交房违约金能否得到支持，若支持是否应当予以调整；4、力联公司以外的其他被告是否应当承担担保责任；5、是否应当追加施工方为本案第三人参加诉讼。关于第一个争议焦点，本院认为，张家港银行与力联公司之间不存在真实的商品房买卖关系，实质上是双方约定以力联公司所有的三套房屋折价归张家港银行所有，以清偿力联公司债务的以物抵债行为。根据2015年1月15日张家港银行、张家港银行新浦支行及力联公司《补充协议书》约定，三方确认了力联公司及其关联公司结欠张家港银行新浦支行贷款本金合计152000000元及相应利息，鉴于张家港银行新浦支行对力联公司及其关联企业所享有的融资债权，张家港银行有权以张家港银行新浦支行享有的等额融资债权冲抵张家港银行应付力联公司的等额购房款；如张家港银行选择直接向力联公司支付购房款，力联公司在收到剩余购房款后，除可以扣除95万元用于支付律师费及张家港银行同意给力联公司使用的额度外（该额度不超过500万元），剩余部分应及时归还力联公司及关联公司结欠张家港银行新浦支行的融资债务。根据该约定，力联公司对张家港银行支付的购房款几乎无支配的权利，张家港银行支付的购房款应当归还力联公司及关联公司结欠张家港银行新浦支行的债务。事实上，2014年6月27日至9月9日期间，力联公司及关联公司向张家港银行新浦支行贷款152000000元，上述贷款到期日为2015年6月16日，但在2015年1月27日，张家港银行新浦支行就将张家港银行转账至力联公司账户的132640439元购房款扣划126694551元用于还贷。故张家港银行新浦支行在收到张家港银行支付的所谓购房款后立即扣划偿还了力联公司与关联公司的债务，张家港银行与力联公司之间并不存在真实的支付购房款的行为。2014年6月27日至9月9日期间，力联公司及关联公司向张家港银行新浦支行贷款152000000元，上述贷款到期日为2015年6月16日，但在2015年1月15日，即上述债务未届清偿期之前，张家港银行、张家港银行新浦支行与力联公司签订了《补充协议书》，该协议书具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应当驳回其诉讼请求。本案中，张家港银行主张履行其与力联公司签订的三套《商品房买卖合同》，并进一步主张房屋所有权，本院经审查认为双方之间不存在真实的商品房买卖关系，向张家港银行释明按其与力联公司之间真实的法律关系主张权利，但张家港银行认为其与力联公司之间存在真实的商品房买卖关系，故本院认为张家港银行主张要求履行与力联公司签订的《商品房买卖合同》没有法律依据，对其该诉讼请求不予支持。关于第二、三、四、五个争议焦点，本院认为，张家港银行要求力联公司组织竣工验收、交付涉案房屋、配合办理不动产权属登记手续、支付逾期交房违约金以及力联公司以外的其他被告对力联公司本案项下的全部债务承担连带责任的诉求是建立在本案系商品房买卖关系且诉讼请求成立的基础上，现本院认为张家港银行与力联公司之间不存在真实的商品房买卖关系，故对于本案的第二、三、四、五个争议焦点无需进一步的审查。综上，原告张家港银行的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第一百八十六条、二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费756533元，保全费5000元，公告费600元，均由原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费756533元。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行江苏省南京市山西路支行，账号：11×××75。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判长 程 晨审判员 严伟晏审判员 吴雪莹二〇一八年六月十三日书记员 严梓菡法律条文附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。（二）《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。（三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省高级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。