苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0591民初4758号 原告：苏州宇尔美半导体有限公司，住所地苏州工业园区兴浦路118号。 法定代表人：潘涛，执行董事。 委托诉讼代理人：陈柳，江苏迈图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁炜，江苏迈图律师事务所律师。 被告：顶瑞科技（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区兴浦路118号。 法定代表人：周进德，董事长。 委托诉讼代理人：毛勤勇，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侍国成，江苏新天伦律师事务所律师。 原告苏州宇尔美半导体有限公司（以下简称宇尔美公司）与被告顶瑞科技（苏州）有限公司（以下简称顶瑞公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人袁炜，被告的委托诉讼代理人毛勤勇、侍国成到庭参加诉讼。2018年2月9日，本案再次开庭，原告的委托诉讼代理人陈柳，被告的委托诉讼代理人毛勤勇、侍国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宇尔美公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付附属设施转让款人民币890万元；2、被告向原告支付违约金495.5万元；3、被告自2017年5月24日起，以890万元为计算标准，按年利率6%向原告支付逾期付款利息(截止2017年5月31日，暂计为10241.1元)；4、被告承担原告聘请律师费用210000元；5、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告及第三人王宇于2016年11月25日签订合同编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》，约定被告以1970万元的价款购买原告厂房、土地使用权等不动产，第三人王宇为原告提供担保，合同约定自签订合同起15日内，被告支付第二期转让款7850000元，但被告未按该项约定履行付款义务，经原被告协商一致，后双方于2016年12月12日签订合同编号为20161212的《补充协议》，被告承诺就该违约事项向原告支付违约金200万元，且原告保留因被告继续违约而要求其违约赔偿的权利，但截至起诉之日，被告仍未支付。 同时为保障双方及时履行义务完成交易，双方约定合同所涉交易应该在2017年2月28日前完成，晚于2017年2月28日完成的，责任方应当按总价格(1970万元)的15%向对方支付违约金，因被告原因，该交易未能及时在2017年2月28日前完成，经被告确认，其于2017年4月28日取得合同所涉不动产产权证，根据该条约定，被告应当向原告支付违约金295.5万元。 基于原被告双方的良好合作，双方于2016年11月27日签订合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》，约定被告以890万元(不含税)的价款购买上文所述不动产的附属设施，转让款支付时间为被告取得产权证，原告于2017年5月8日向被告开具发票，被告于5月9日接收，但至起诉之日，被告除已支付转让款的税费外，从未支付过附属设施转让款。另，两份转让协议中均约定若产生争议任何一方提起诉讼的，律师费用由败诉方承担。故原告诉至法院。 被告顶瑞公司辩称，原告的起诉于法无据。理由如下：1、原被告就本案的转让合同系由三份合同组成，包括：合同编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》、合同编号为20161126的《不动产转让暨担保协议》以及合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》。该三份协议是构成双方买卖关系整体性的资料和证明文件，具有不可分割性。2、就上述三份协议而言，合同编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》系双方确定买卖总价款的主合同，而基于操作层面的需要，双方又签订了合同编号为20161126的《不动产转让暨担保协议》以及合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》，后两份协议仅为主合同的从合同。根据实际签订和履行的背景来看，各方当事人为合理避税，将合同编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》中的买卖总价款1970万元减少为1080万元，并由此形成合同编号为20161126的《不动产转让暨担保协议》，该协议实际被用于双方办理不动产变更登记时所提交的文件，基于在1970万元与1080万元的差额890万元在没有合同依据的情况下，作为台资企业的被告无法完成外资进入程序，在财务处理上也无法取得对应的发票，双方对此差额的890万元以合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》的方式形成合同文本，并被实际用于向外管局的申报和用于向税务机关申请开票的依据。虽然后两份协议对第一分协议进行了拆分，但没有改变双方间就买卖总价款1970万元的意思表示。被告已全额履行了价款的支付义务，并且还承担了因交易而产生的全部税费。因此，原告的起诉是无理的，非法的。3、应当明确的是，虽然上述三份协议是以连续的日期作为编号，但该三份协议却并不是连续地在2016年11月签署的。特别是合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》实际签署时间为2017年5月，相关发票的开具时间以及后续外资申办进入的时间，恰恰是与这一真实的签署时间相吻合的。4、原告起诉所主张的890万元系其所称的“附属设施转让款”，从该协议对“附属设施”所作列明，包括了彩钢板屋、无尘车间、未报建的配电房、冷库等，而该等“设施”明显属于“建筑物和其他定着物”或“建筑物的固定附属设备”，根据相关法律规定，该等财产均系不动产。物权法相关规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的，附着于土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这一法定的“房地一致(房地一体)原则”确定了“附属设施”不能独立于房屋所有权和土地使用权之外进行买卖(转让)。5、由《评估报告》等诸多证据所证明的事实是：在对“转让标的物”(即房屋、土地使用权等)进行评估时，已将所谓的“附属设施”一并纳入到得出评估结论的范围之内。由双方确定的买卖总价款1970万元(未含税费)完全是双方意思表示一致的体现。原告的主张完全是为了非法获得，不应得到支持。6、原告所主张的“违约金”是基于其伪造的证据或编造的事实，不具有合法性。 审理期间，原告撤回第2项被告向原告支付违约金495.5万元的诉讼请求，本院予以准许。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告(甲方)与被告(乙方)及案外人王宇(丙方)签订合同编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》一份，约定就甲方转让其所有的厂房、土地使用权等不动产，乙方受让甲方出让的不动产，丙方就甲方出让不动产所产生的债务向乙方提供连带担保事项，经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：一、甲乙丙三方共同确认，本合同约定的甲方转让的厂房及土地使用权位于苏州工业园区胜浦镇兴浦路118号，其中，厂房建于2009年，房屋所有权证号码为苏房权证园区字第××号，该厂房的登记建筑面积为4018.3平方米，所有权人为原告，土地使用权属于国有土地使用权，该土地使用权于2014年10月10日取得，国有土地使用权编号为苏工业园用(2014)第00132号，土地使用权面积为9958.63平方米，土地使用期限至2053年11月4日止，登记的国有土地使用权人为原告。标的厂房的四至范围及土地使用权的土地红线图见证件附图……三、甲乙双方经友好协商，甲方自愿将本协议第一条约定的厂房及国有土地使用权转让给乙方所有，乙方自愿受让本协议第一条约定的厂房及国有土地使用权。经双方协商一致，本协议第一条约定的厂房及国有土地使用权的转让总价格为税后人民币1970万元整。前述厂房及国有土地使用权交易过程中可能产生的包括但不限于评估费用、印花税、手续费，增值税等由乙方承担，因转让前述厂房及国有土地使用权所产生的所得税由甲方自行承担。双方对此不持异议。四、就转让款支付及房屋买卖交易手续办理事项，甲乙双方一致同意：(一)乙方同意，就受让本协议第一条约定的厂房及国有土地使用权，于本协议签署当天，支付甲方转让款2060000元(含本协议签订前已支付给甲方的转让订金人民币60000元)。(二)签订合同之日起十五日内，乙方支付转让款7850000元整。(三)委托评估报告完成，提交相关部门办理厂房及国有土地使用权过户之日，乙方向甲方支付转让款人民币7820000元，甲方配合乙方完成与过户有关的全部手续。乙方领取权利人为被告的厂房及国有土地使用权不动产登记权证之日，乙方向甲方支付转让款人民币1970000元……双方一致确认，不管不动产评估机构评估的厂房及土地使用权的价值如何，不动产评估机构的评估价格仅作为双方缴纳税金的依据，不作为双方交易的价格依据。双方对此不持异议。该协议尾部落款处原被告及王宇均盖章、签字，打印时间为2016年11月25日。 后原告(甲方)与被告(乙方)另签订合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》一份，载明，因坐落于苏州工业园区胜浦镇兴浦路118号宇尔美半导体除土地厂房外附属设施转让事项，经双方友好协商，达成如下协议：一、双方确认本附属设施转让价格为人民币890万元(不含税)，税费由乙方承担。二、甲乙双方经现场清点，确认本协议涵盖的附属设施包括但不限于标的厂房及土地使用权范围内的(后附转让附属设施图片)：1、AIRSHOWER2000平方米(无尘车间)；2、彩钢板屋；3、1600KVA变压供电系统(含变压器、线路及其附属设施)；4、空压系统；5、网络系统；6、监控防盗系统；7、未报建的配电房设施；8、冷库。三、付款方式：乙方拿到宇尔美公司转让后的土地房产证后，甲方开具发票后，十五日内支付完毕。指定付款账号：苏州宇尔美半导体有限公司，南京银行苏州分行09010120030027265。该协议后附协议中所称的附属设施照片。该协议尾部的落款处由原被告盖章，打印日期为2016年11月27日。 2016年12月7日，被告向原告出具《情况说明》，载明，顶瑞公司与宇尔美公司签订的不动产转让暨担保协议(合同编号：20161126)为无效合同，仅用于办理过户手续用，不作他用，非双方真实意愿。不动产转让暨担保协议(合同编号：20161125)为双方真实意愿合同。 2017年4月28日，被告向原告出具证明一份，明确本案所涉厂房及土地的不动产权证书已由被告于2017年4月28日领取。 2017年5月8日，原告向被告开具9份增值税发票，金额共计8900000元。被告于2017年5月9日签收。被告于2017年5月11日将上述发票中的税额979000元支付至原告的公司账户。 因原告认为被告未支付附属设施转让款890万元，故诉至法院。 另，原告为本次诉讼与江苏迈图律师事务所签订聘请律师合同一份，载明律师费为210000元。 被告则认为，合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》的签署日期应为2017年5月。另外，双方曾另行签订编号为20161126的《不动产转让暨担保协议》一份，该协议金额为1070万元。合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》系为弥补编号为20161125及20161126的两份《不动产转让暨担保协议》的差价而订立的。被告为此提交如下证据： 1、合同编号为20161126的《不动产转让暨担保协议》及江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》各一份，该《不动产转让暨担保协议》中第三条中载明，经双方协商一致，本协议第一条约定的厂房及国有土地使用权的转让总价格为税后人民币1080万元。其他事项约定与合同编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》一致。落款处由原被告加盖公章，日期打印为2016年11月26日。《房地产估价报告》中的建筑物基本情况一条中的设施设备栏下写明“消防、水电等设施设备齐全”、在装饰装修栏下写明“房屋整体朝向东西朝向，大门为玻璃门，内部地砖，铝扣板吊顶，铝扣板隔墙。本次评估室内装修设定为毛坯。估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用重置成本法(其中土地采用市场比较法和成本逼近法)对估价对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2016年11月28日的估价结果为房地产价值总价1080万元，其中土地价值479万元。” 2、有修改痕迹的抬头为《苏州宇尔美公司与顶端科技（苏州）有限公司不动产转让暨担保协议》材料一页，该页文字中列有八项物品，与编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》中载明的转让的附属设施中列有的物品部分相同。另有打印的内容“本协议以及合同编号为20161126号《不动产转让暨担保协议》作为合同编号20161125《不动产转让暨担保协议》的从合同，与合同编号为20161125《不动产转让暨担保协议》具有同等效力。”该内容被划去，在旁以手写的方式写有“乙方拿到宇尔美公司转让后的土地房产证后，甲方开具发票后十五日内乙方支付完毕，指定付款账号：宇尔美公司南京银行苏州分行09010120030027265”但该页材料无签字或盖章。 3、微信往来记录二组，往来方分别是原告的实际交易人王宇和被告的经办人苏志伟以及原告的实际交易人王宇、被告的经办人苏志伟和参与交易的郗律师、彭律师、居间方业务员刘凯、被告的财务陈科宏。 原告对被告提交的《房地产估价报告》的真实性无异议，但认为该估价报告仅用于缴纳税金及办证变更之用，不能体现实际交易金额。对被告提交的20161126号《不动产转让暨担保协议》的真实性不予认可，认为被告认可该合同为无效合同，仅用于办理过户手续。对被告提交的证据2及证据3，原告认为被告已超过举证期限。 庭审中，双方明确，被告在接收厂房时未与原告办理书面交接手续。对于合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》中的设施的价值，原告表示，该协议中写明系土地厂房外附属设备的转让，不同于合同编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》中的厂房，且上述设施是有其自身价值的。被告则表示，编号为20161127的协议中的无尘车间在厂房内，彩钢板房在厂区的东侧，大约有100米左右长，是厂房外的独立建筑，供电系统即应包含在未报建的配电房设施内，配电房是空的，冷库之前在彩钢板房的边上，目前是废置。 本院认为，首先，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告提交编号为20161126的《不动产转让暨担保协议》一份，原告虽对此不予认可，但亦确认该协议系双方办理过户时所用，故对该协议的真实性本院予以确认。 其次，对于原告要求被告按编号20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》的约定向其支付890万元及利息、律师费的意见，本院认为，从原被告现提交的证据来看，双方在三日内签订了三份合同，分别为编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》、20161126的《不动产转让暨担保协议》及20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》。从涉案三份合同订立的时间及内容来看，转让的标的虽分别为厂房、土地及除厂房土地外的附属设施，但均在同一地点，双方却在不同的时间分别签订，并未约定在同一份合同中。编号20161125《不动产转让暨担保协议》中仅写明了转让的标的为厂房及土地所有权，并未明确转让的厂房的具体情况，而编号20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》中载明的转让设施中则包含有无尘车间，存在重合的情形,且该协议约定的附属设施转让价款较高，与编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》中约定的厂房及土地的价款1970万元相比，占比45%。而双方确认在办理过户时所提交的编号为20161126的《不动产转让暨担保协议》约定的转让价款1080万元，金额相对较低，其所附的该厂房土地的房地产评估报告亦对该价款的合理性予以了说明。且编号20161126的《不动产转让暨担保协议》及编号20161127《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》的价款金额相加，与编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》中的价款金额一致。另，从实际履行过程来看，原告在未收到其所称的应收取的20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》中约定的890万元的情况下即开具了相应增值税发票并交付被告，被告则立即支付了上述增值税发票中的税款。故综合上述情节，本院认为，被告提出的编号20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》是为了弥补编号20161125及编号20161126的两份《不动产转让暨担保协议》中的差价890万元而签订，双方的交易应以编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》中的约定为依据的意见，较为符合常情，原告要求被告在除按编号20161125的《不动产转让暨担保协议》履行相应义务外，另按编号20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》中载明的内容，支付其890万元并承担相应利息、律师费的主张，本院碍难采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告苏州宇尔美半导体有限公司的诉讼请求。 案件受理费75570元，财产保全费5000元，合计80570元，由原告苏州宇尔美半导体有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  柳蓓菁 人民陪审员  姚二媛 人民陪审员  王长英 二〇一八年六月五日 书 记 员  龙 凤 附本判决适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。