云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终2312号上诉人（原审被告）：云南恒誉房地产开发有限公司。住所地云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****。法定代表人：占斌佳，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈鸣飞、钟安伟，上海瑾之润律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邓闳元，男，汉族，1985年3月7日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：陈元琼，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称：恒誉公司）因与被上诉人邓闳元商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初7690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人恒誉公司的诉讼代理人钟安伟，被上诉人邓闳元的诉讼代理人陈元琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒誉公司上诉请求：1.撤销昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初7690号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决内容超出被上诉人诉讼请求范围。被上诉人请求法院判决上诉人支付自按年利率6%计算，但原审判决按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约损失超出了被上诉人的诉讼请求范围，加重上诉人的负担。二、原审判决认定事实错误。未办理产权登记并非上诉人原因所致，根据相关规定开发商代为办理不动产登记需购房者出具本人签名的授权委托书，被上诉人在未出具授权委托书给上诉人的情况下，原审判决依据办证费用认定双方委托关系成立，上诉人负有办证义务并承担逾期办证的违约责任是错误的。且上诉人在提供担保后土地使用权证仍被西山区住建局扣留，致使上诉人无法办理产权登记，该事件系政府行为，上诉人不应承担责任。被上诉人邓闳元答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告邓闳元向一审法院起诉请求：1.请求判令恒誉公司立即为原告明办理位于云南省昆明市西山区金坤尚城C4幢34层3403号房屋的房屋产权证明；2.由恒誉公司支付自2014年11月20日至2016年10月20日止因逾期办理房产证产生的违约金78957元；3.由恒誉公司支付自2016年10月21日至本判决生效之日因逾期办理房产证产生的违约金，违约金以购房款总额为基数按年利率6%计算；4.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年1月20日，原告与恒誉公司签订《商品房购销合同》，约定由原告购买恒誉公司位于云南省昆明市西山区金坤尚城C4幢34层3403号房屋，套内建筑面积为74.29㎡，总价款为686585.21元，并约定支付方式为原告向恒誉公司支付首期购房款为总价款的60.67%（416585.21元），其余价款270000元，由原告向中国建设银行股份有限公司云南省分行个人贷款第五中心贷款支付，恒誉公司应于2013年6月30日前将该商品房交付给原告。合同第九条亦约定了甲方（恒誉公司）逾期交房的违约责任，约定甲方如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止，90天内，甲方按每天20元向乙方（邓闳元）支付违约金，自逾期91天起，甲方按每天40元向乙方支付违约金。关于产权登记，合同第十二条约定，乙方须在达到以下条件后可委托甲方为其办理产权登记的相关手续：1.缴清房款、税费及相关费用；2.提交齐办理产权登记的相关有效资料；3.办理完毕接房手续。甲方在乙方达到上述条件并接受乙方委托的条件下，甲方承诺在90个工作日内向产权登记机关提交办理乙方所购房屋产权登记的相关手续。同日，原告与恒誉公司签订了《合同补充协议》，该协议第二条第二款约定，因不可抗力（指重大自然灾害……；因政府主管部门规划变更……影响甲方施工进度；甲方配合政府主管部门活动使施工进度受到影响的。）以上内容造成双方不能按照《商品房购销合同》和补充协议履行的，甲乙双方互不承担违约责任，……。补充协议第三条约定该商品房价格不包含配套设施费、契税、物业维修基金及其它款项和税费，乙方须在接房时交清以上费用。2013年1月20日，原告向恒誉公司支付了配套费12600元。同日，原告与恒誉公司对上述《商品房购销合同》进行了商品房买卖合同登记备案。2013年1月21日，原告向恒誉公司支付了首付款416585.21元。2014年8月18日，原告向恒誉公司支付了房屋的维修基金7942.5元。2014年8月19日，原告与恒誉公司签订《住宅接房费用结算清单》，载明杨静已经向恒誉公司交纳了全部房款，另恒誉公司向原告结清了自《商品房购销合同》约定交房次日至2014年6月30日止共427天的逾期交房违约金15280元。另查明，该商品房的实际交房时间为2014年8月19日。2017年4月7日，一审法院向昆明市西山区住房和城乡建设局发出《询证函》，询问恒誉公司是否已经将昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金坤尚城C4幢34层3403号房屋办理分户产权登记手续所需材料提交该局，该局于2017年4月12日作出《昆明市西山区住房和城乡建设局关于昆明市西山区人民法院回函》，答复称“金坤尚城项目由云南恒誉房地产开发有限公司开发建设……贵院《询证函》中涉及的金坤尚城地下车库负二层NC111号车位、C3幢1701号、C1幢2003号、C4幢3403号、C2幢2004号、C2幢2104号房屋所在的房地产开发地块截至目前尚未完成竣工验收。截至2016年6月29日前，云南恒誉房地产开发有限公司并未向我局提交过任何申办金坤尚城项目房屋所有权证登记的相关资料……”。2017年7月31日，一审法院向昆明市不动产登记中心发出《询证函》，就上述问题进行询问，该中心于2017年8月8日作出《昆明市不动产登记中心关于对西山区人民法院的复函》，答复称“一、截止2017年8月8日云南恒誉房地产开发有限公司尚未向我中心提交昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金坤尚城地下车库负二层NC111号车位、C3幢1701号房屋、C1幢2003号房屋、C4幢3403房屋、C2幢2004号房屋、C2幢2104号房屋办理产权登记的相关材料。二、云南恒誉房地产开发有限公司办理不动产权属登记需要提交以下材料：1、土地证2、建设项目立项批准文件3、建设工程规划许可证、施工许可证、用地许可证4、建设工程竣工验收文件（竣工验收备案表）……三、上述车位及五套房屋尚未进行首次登记，所以不能进行其他登记。”一审庭审中，原告陈述其向恒誉公司支付了委托办理房屋权属证书的费用。对此，恒誉公司则认为其与原告之间并未就代办房屋权属证书签订授权委托书。另一审庭审中，恒誉公司陈述至今未能办理产权证是因为政策变化及天气原因导致验收延迟，其不应对此承担违约金，且原告主张的违约金过高，其要求一审法院进行调整，并陈述该房屋现尚未达到验收条件，另其认为本案的诉讼时效期间应当从2014年8月19日起计算，原告的起诉已经超过诉讼时效，故原告诉请不应得到支持。对此，原告认为至今未能取得房屋权属证书是因为恒誉公司未能向房屋产权登记部门提供完备的材料，致使其亦无法自行申请办理房屋权属证书，另认为恒誉公司协助其办证的义务是持续性的，故本案并未超出诉讼时效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原被告在平等自愿原则上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，故原被告均应按照合同约定履行各自的义务。按照《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定，原告在向恒誉公司缴清《商品房购销合同》第十二条约定的费用后、提交齐办理产权登记的相关有效资料、办理完毕接房手续后，可以委托恒誉公司代为办理产权登记的相关手续，但一审庭审中，原告与恒誉公司一致陈述原告并未向恒誉公司支付代收产权登记费、产权证贴花、印花税、产权证代办费等费用，双方就产权的办理并未形成委托关系，原告主张被告立即为其办理房屋产权证并无合同依据，故对于原告的第一诉讼请求，一审法院不予支持。就原告主张的违约金，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告与恒誉公司于2014年8月19日对涉案房屋转移占有，应视为恒誉公司于该日向原告交付了房屋，但自房屋交付使用之日起90日内（2014年11月18日前）原告并未取得涉案房屋的房屋权属证书，虽本案合同并未约定恒誉公司需代原告办理房屋产权登记手续，原告未委托恒誉公司代其办理手续，但房屋买卖合同的目的在于通过买卖取得房屋所有权并使用房屋，基于诚实信用原则，结合《不动产暂行登记条例实施细则》的规定，恒誉公司作为卖方应当履行协助义务，协助原告办理房屋所有权转移登记手续并提供必要的证明文书。结合昆明市不动产登记中心作出的《昆明市不动产登记中心关于对西山区人民法院的复函》，申请办理房屋所有权的转移登记，需被告先行申请办理涉案房屋的首次登记并提交土地证、建设项目立项批准文件等材料，而截止2017年8月8日恒誉公司均未向该中心提交上述首次登记材料，且恒誉公司向一审法院院提交的证据不足以证明政策变化、天气原因导致其至今未能办理产权证，故可以确定恒誉公司就原告未取得房屋权属证书存在过错，恒誉公司构成违约，应当承担违约责任。因原被告就未能协助办理房屋权属证书的违约金并未进行约定，原告仅主张恒誉公司向其支付自2014年11月20日起的违约损失，故本一审法院确认由恒誉公司向原告支付购房款686585.21元自2014年11月20日至本判决生效之日止的按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约损失。就恒誉公司主张的诉讼时效的问题，一审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。原与恒誉公司在《商品房购销合同》中并未约定恒誉公司协助办理房屋权属证书的期限，因此诉讼时效期间从原告要求恒誉公司履行义务的宽限期届满之日起算，本案中，并无证据证明原告在起诉前向恒誉公司主张过履行协助义务，故一审法院对恒誉公司提出的诉讼时效已经届满的抗辩意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由恒誉公司于本判决生效之日起十日内赔偿邓闳元购房款686585.21元自2014年11月20日至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约金；二、驳回邓闳元的其他诉讼请求。案件受理费1774元，由恒誉公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对于一审法院认定的案件事实均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、恒誉公司对未办理产权登记是否错在过错？2、上诉人恒誉公司应支付的违约金应按何标准计算？本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，其内容符合法律规定，合同成立并生效。上诉人与与被上诉人虽未就办理房屋产权证形成委托代理关系，但根据《不动产暂行登记条例实施细则》的规定，上诉人作为卖方应当履行协助义务，协助被上诉人办理房屋所有权转移登记手续并提供必要的证明文书。现恒誉公司未将涉案房屋办理竣工验收备案登记，也未向昆明市不动产权登记中心提交办证申请，致使被上诉人无法办理房屋产权证书，已经构成违约，应当承担违约赔偿责任。原审法院据此认定恒誉公司存在违约行为正确，本院予以维持。就违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案房屋已交付被上诉人占有使用，故可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定认定恒誉公司承担违约责任。原审法院对此认定不当，本院予以纠正，本院认定由恒誉公司向被上诉人支付以购房款686585.21元为本金，自2014年11月20日至不动产实际登记之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的违约损失。一审对此处理不当，本院予以更正。综上，上诉人恒誉公司的部分上诉请求和上诉理由能够成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初7690号民事判决;二、上诉人云南恒誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人邓闳元以购房款686585.21元为本金，自2014年11月20日至不动产实际登记之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；三、驳回被上诉人邓闳元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币1774元，由上诉人云南恒誉房地产开发有限公司承担1242元，被上诉人邓闳元承担532元。本判决为终审判决。审判长  古维贤审判员  杨 茜审判员  姚 丹二〇一八年六月十九日书记员  刘怡涛