海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初768号 原告：洪某，男，1991年7月15日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人:吴某，海南广哲律师事务所律师。 被告：琼海信达置业有限公司，公司住所地：海南省琼海市嘉积镇振华路荣华小区B3栋402室。 法定代表人：李某，总经理。 委托诉讼代理人:陆某，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人:钟某，海南新概念律师事务所律师。 原告洪某诉被告琼海信达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年2月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴某，被告的委托代理人陆某、钟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：责令被告向原告支付自2017年6月30日起至2018年1月31日止逾期交房违约金28309.91元。 事实与理由：原告2016年9月7日与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买位于琼海市××镇房，合同签订后，原告向被告支付了655322元房款、350元有线电视初装费和3200元燃气管道初装费，依法履行了合同义务。依合同约定，被告应在2017年6月30日前向原告交房，交房时必须满足商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程验收备案证明文件（第八条）；与商品房正常使用直接关联的给水、供电、燃气系统，应在房屋交付时应达到交付条件。但到2018年1月31日止，被告无法向原告提供或出示“四项验收”和“专项验收”的相关法定文书，且房屋存在着与正常生活直接相关的管道燃气无法开通。显然可见，被告已是逾期交房，构成了违约。根据合同第十一条约定：2、逾期超过60日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。至2018年1月31日，已实际逾期216天，按每日万分之二计，被告应向原告承担已实际发生的违约金28309.91元（同时保留追诉被告继续逾期交房所产生的违约金）。因此，为维护原告的合法权益，特提出上述诉求，请人民法院依法判决。 被告答辩称，1、涉案项目已经按期竣工验收，相关事实在举证中描述。2、涉案项目克服了一些博鳌论坛等政府原因及恶劣天气的影响基本按期竣工。3、涉案项目的配套设施中的污水和燃气也按时完成了施工，只是因为市政原因延后开通，并非由于被告原因所致。4、原告在接到被告通知后均已收房，依据合同约定并不符合逾期交房的违约责任承担的条件。5、现在被告尚在统计部分原告是没有按期支付购房款，因此诉求被告逾期交房于理不合。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原被告提供的证据，各方当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 原告依法提交了有争议证据:1、电话录音、语音清单及通话详情，证明被告没有按照约定向燃气公司提供相关材料，没有达到开通使用的条件，被告构成违约的事实。2、温馨提示（物业公司公告），证明管道燃气因被告没有及时提供相关材料，没有达到开通的条件，被告构成违约的事实。被告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议。因为被告不是通话的任何一方，对真实性、合法性、关联性无法确认，就其内容而言，被告不认可其所述事项。证据2的真实性、合法性、关联性有异议，因为被告不是沟通的任何一方，被告也不认可其所述事项。本院审查认为，证据1是小区业主陈敏向燃气公司电话查询小区管道燃气开通的情况，对其真实性予以确认。证据2虽然是物业公司公示，但物业公司是被告聘请管理小区，该公司有权向小区广大业主发出通知、公示告知有关事项，对其真实性予以确认。 被告依法提交了有争议证据:1、交房通知书，证明被告于2017年6月16日通知业主收房；2、信达银海御湖（一期）工程情况说明；3、银海御湖一期项目延迟工期统计表；4、银海御湖一期项目政府停工文件（包括有工程业务联系单、工程通知书以及政府相关指示文件）；5、银海御湖一期项目台风受损照片；证据2-5证明由于政府及不可抗力等因素，导致被告工期迟延。6、情况说明，证明信达银海御湖项目（一期）5号、7-14号住宅楼管道燃气系统于2017年6月完成安装。7、交房通知书EMS邮寄单，证明被告于2017年6月15日通过EMS向原告邮寄通知书。原告质证认为，证据1原告并未收到，对其真实性、合法性、关联性、证明内容有异议，按照法律规定应当达到法定条件才能交房，不能仅仅是被告发了交房通知书就视为交房。对证据2、3的真实性、合法性、关联性、证明目的有异议，是被告单方制作的。证据4的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，受影响的天气应该由气象部门开具证明，不能由于业务联系单来证明，政府方面的通知受影响的时间有限，不足以造成逾期交房。对证据5的真实性、合法性、关联性、证明内容有异议，照片的来源、时间没办法确认。对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，这个与本案无关联性，燃气有无开通要把验收报告材料交给燃气公司，燃气公司才具备接受业主的开通。对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，证明目的有异议。即使是真的邮寄，也不能证明符合法定的交房条件。本院审查认为，对证据1有被告向原告邮寄交房通知书EMS单，对其真实性予以确认。对证据2-5的真实性予以确认。对证据6的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据7的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年9月7日原被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买位于琼海市××镇房，建筑面积98.94平方米，房总价款655322元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定，除本合同第八条规定……。逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十八条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、给排水系统在房屋交付使用时达到使用条件；2、供电系统在房屋交付使用时达到使用条件；3、燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理:按照逾期交房处理。合同签订后，原告交付全部房款给被告，被告于2017年6月16日向原告发出交房通知书，通知原告在6月30日前来办理交房手续。原告2017年7月19日接收房屋，并向被告交付有线电视初装费350元、燃气管道初装费3200元。 另查明，信达银海御湖（一期）9#楼2017年5月27日工程竣工验收，取得工程竣工验收报告，2017年6月26日通过住宅工程质量分户验收，2017年7月24日信达银海御湖（一期）取得工程竣工验收报告，工程竣工验收合格。8#楼于2018年3月21日取得建筑工程竣工验收备案证。2016年11月20日被告与海南中石油昆仑港华燃气有限公司琼海分公司签订《燃气报装协议》安装管道燃气，该楼燃气系统2017年6月完成安装，2017年12月20日管道燃气配套工程竣工验收合格。2018年1月8日绿城物业服务集团有限公司琼海分公司琼海银海御湖生活服务中心在该小区张贴温馨提示，内容为，尊敬的业主:你好，天燃气明天起可以正常报开，业主可以到天燃气公司自行报开，报开时请带上购房合同第4、5、6、7页复印件，业主本人身份证复印件，如你不能亲自办理，还需要你的委托人身份证复印件，如需帮助请致电物业服务中心0898-62605866。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：被告是否逾期交房，燃气系统是否安装到位并达到使用条件，被告应否向原告支付逾期交房违约金。 本案中，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2017年6月30日前，将该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付使用；第十一条约定，逾期60日后，被告按逾期日数每日按已付房价款万分之二向原告计付违约金；第十八条约定，燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，按照逾期交房处理。从查明事实看，原告已于2017年7月19日接收使用房屋，并向被告交付有线电视初装费350元、燃气管道初装费3200元。虽然被告交房时并没有取得建筑工程竣工验收备案证，但房屋交付前已进行了工程竣工验收合格，说明该房已经具备交付的条件，现原告已经收房，应视为对合同第八条约定交付条件的变更。故原告以被告未取得竣工验收备案证，交房不符合合同约定和法律的规定，被告违约理由不成立，不予采纳。至于燃气系统是否安装到位并达到使用条件的问题。虽然燃气系统是2017年6月完成安装，但该燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，达到使用条件。按合同第十八条约定，被告已违约，应当按合同约定从2017年7月1日起到2017年12月19日共计172天支付违约金给原告，违约金应为22543元(655322元×0.0002×172天）。鉴于燃气系统延期交付使用有客观方面的原因影响，为保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，根据公平原则，综合考虑被告违约的过错大小、延期时间等因素，可酌情确定被告承担50％的违约责任，即被告应向原告支付逾期交房违约金人民币11271.5元（22543元×50％）。原告主张违约金超出上述的部分，本院不予支持。被告抗辩逾期交房是因政府原因、恶劣天气影响及市政污水排水管网等原因造成，属不可抗力，不应承担责任，其抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、限被告琼海信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告洪某支付逾期交房违约金11271.5元。 二、驳回原告的其他请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币508元，由原告承担306元，被告承担202元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 周英俊 审 判 员 陈宏友 审 判 员祁永芳 二〇一八年六月二十六日 法官助理 李昌琴 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生 的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。