浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0683民初3377号 原告：何芳，女，1965年7月29日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：裘胜海，浙江计然律师事务所律师。 被告：高立祥，男，1953年6月16日出生，汉族，住嵊州市。 被告：俞水娟，女，1954年6月10日出生，汉族，住嵊州市。 两被告共同委托诉讼代理人：沈澜，浙江世纪方正律师事务所律师。 原告何芳与被告高立祥、俞水娟土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告何芳及其委托诉讼代理人裘胜海，被告俞水娟及两被告共同委托诉讼代理人沈澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何芳向本院提出诉讼请求：1.要求两被告返还宅基地买卖款人民币11万元并支付自2010年9月19日起至归还之日止按年利率5﹪计算的利息；2.本案受理费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求解除土地租赁协议书；2.判令被告返还土地租赁款人民币9万元。3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2010年9月18日，原、被告经案外人高立海介绍，由被告将所属的位于嵊州市夜壶田（口粮田）作为宅基地买给原告建造房屋，原告并于当天将宅基地款11万元全部付清。2010年9月30日，原、被告双方签订一份《土地租赁协议书》，该份协议书对该宅基地的四至、面积、金额及违约责任均进行了约定。此后，原告在此土地上建造了三间地基。2016年8月，被告村的房屋、土地被嵊州市人民政府征收，该地基也属征收之列。原告认为即使土地租赁协议的租赁期限是30年，租赁费一次性付清是11万元，平均每年的租赁费是3000多元，原告应支付土地租赁费在2万元左右，被告应返还土地租赁款9万元。被告付给原告的66031元是原告在这块土地上面建造了三间地基工程款的赔偿，是由政府赔偿的，并不是租赁费退还，与原告要求返还的租赁费是两回事。 两被告高立祥、俞水娟当庭答辩称：1.本案是土地租赁合同关系，并且本案所涉的《土地租赁协议书》合法有效。因为租赁协议所指的土地是口粮田，并不存在原告诉状上所陈述的宅基地，因此双方签订的是土地租赁合同，而不是宅基地买卖合同，本案的案由应该是土地租赁合同纠纷，而非宅基地买卖合同纠纷。2.协议明确约定双方是土地租赁关系，现因土地被征收而提前终止，协议对补偿方式的约定由被告在征收时将赔偿款交付给原告。这个约定体现签订协议时原告对所涉土地将被国家征收是有准确预见的，并且愿意承担因土地被征收而带来的风险，被告根据约定于2017年2月14日将所得的征地赔偿款66031元全部交付给原告，已经履行了合同约定的全部义务，所以原告要求被告返还租金的诉讼请求于法无据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告何芳为证明自己的诉讼请求，提供了以下证据： 1、土地租赁协议书一份，拟证明原、被告在2010年9月30日签订了土地租赁协议，协议对租赁土地的四至、租赁期限、租赁费用等进行了约定。 2、收条，拟证明原告在2010年9月18日向被告支付土地租赁费11万元。 3、房屋征收补偿安置协议书（复印件）一份，拟证明被告所在的高村系整体拆迁，原告的地基在2016年8月被拆除。 两被告高立祥、俞水娟为反驳原告的诉讼请求，提供了以下证据： 4、两被告所在居委会出具的证明，证明案涉土地是口粮田，而不是宅基地，并且案涉土地租赁的面积约280平方米，从而证实本案的纠纷是租赁合同纠纷，而非宅基地使用权纠纷。 5、建设银行交易明细，证明被告在2017年2月13日收到66031元土地征收补偿款后，于次日根据土地租赁合同的约定将全部款项交付给原告丈夫。 经质证，两被告认为证据1是原告的丈夫手写的，因为晚上的原因并且相信原告的诚信，所以没有仔细看协议书的内容。虽然协议书上有一些错别字和笔误，但可以证实案涉土地是租赁的，并且约定了如果因为征地的原因而提前终止的赔偿方式。租赁期限300年是笔误，双方约定的租赁期限是30年；实际上案涉土地四至涉及的面积是280㎡，但这些均不影响租赁协议的合法性。证据2能够证明原告主张的证明目的，被告确实收到了原告交付的土地租赁费11万元；租赁协议起草好后一手交款一手签订协议，协议约定的付款期限与收条上的日期不一致是笔误，但这些瑕疵和笔误不影响本案事实的认定。证据3是复印件，根据证据规则的规定，该复印件与本案没有关联性，并不能证实原告主张的证明目的。原告对证据4的真实性没有异议，具体的面积以协议为准。对证据5，原告收到款项66031元事实，但对款项的性质需要说明，是原告在租赁土地上建造了三间房子的地基补偿款。 本院对双方当事人提供的证据认证如下：证据1系双方真实意思表示，除租赁期限的约定违反法律规定，对超过二十年部分无效，其余约定应为合法有效，本院予以认定。证据2双方均无异议，本院予以认定。证据3是复印件并且与本案没有关联性，但结合被告的陈述能证明被告所在的高村被整体拆迁。证据4能证明案涉土地是口粮田，但所涉土地的租赁面积应以租赁协议为准。证据5能证明被告根据约定将所得的征地赔偿款66031元全部交付给原告，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 两被告高立祥、俞水娟系夫妻。2010年9月，两被告（甲方）经人介绍后将自己承包经营的位于嵊州市夜壶田的口粮田租赁给原告何芳（乙方），原告随后支付给两被告土地租赁费11万元并签订一份《土地租赁协议书》，该份协议书约定：租赁土地位于原高村的夜壶田（地名），性质为口粮田，面积大约2500㎡，租赁期限300年，在租赁期内，因国家建设用地的需要，甲方需无条件配合出具有关文书资料，如有关相关的该地赔偿费等均由乙方所有，租赁费为壹拾壹万元并一次性缴清（今先付定金贰万元，到2010年9月19日将剩余的玖万元一次性付清），如乙方反悔贰万定金归甲方所有，如甲方反悔需赔偿乙方肆万元，双方在场经协商一至（致）签字立此为据。此后，原告在租赁的土地上建造了三间地基。因城中村改造项目建设，根据嵊州市人民政府办公室印发的嵊政【2016】5号《嵊州市城中村房屋征收补偿安置实施办法》及相关文件规定，由嵊州市城镇房屋拆迁有限公司在2016年对被告所在村的局部地段实施征收，征收范围包含了两被告出租给原告的土地。2017年2月13日，被告高立祥通过银行转账付给原告租赁土地地上构筑物（地基）被征用的赔偿款66031元。 本院认为，原告何芳与两被告高立祥、俞水娟签订的土地租赁协议意思表示真实，其内容除租赁期限超过二十年的部分无效外，其余部分并未违反法律的强制性规定，应属合法有效。在租赁期间，两被告所在村因城中村改造项目建设被征收，并且征收范围包含了两被告出租给原告的土地，该情形导致原告租赁两被告的土地的合同目的无法实现，故原告可要求解除与两被告签订的土地租赁合同并返还部分租金。在确定返还租金数额时应综合考虑一次性支付租金的金额、土地已租赁年限及同地段的土地租赁价格等因素，本院酌定由两被告返还给原告土地租赁费40000元。因被告高立祥通过银行转账付给原告的66031元是征用原告承租两被告土地上构筑物的补偿款，并且两被告在庭审中陈述是根据双方签订的土地租赁协议的约定支付给原告的，故本院对该项支付予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十一条之规定，判决如下： 一、解除何芳与高立祥、俞水娟签订的土地租赁协议书。 二、高立祥、俞水娟应返还给何芳支付的土地租金40000元。款限本判决生效后十日内付清。 三、驳回何芳的其余诉讼请求。 案件受理费3200元，依法减半收取1600元，由何芳负担800元，高立祥、俞水娟共同负担800元（款限本判决生效后日十日内向本院付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 楼 益 二〇一八年六月十九日 书记员 方群英