上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初35160号原告：上海强冠钢铁有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：倪尔飞，上海祁长律师事务所律师。被告：华夏银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。负责人：李广新，行长。委托诉讼代理人：方标，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：上海龙纳物贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：缪长荣。被告：上海续龙物资有限公司，住所地中山北路XXX号B座7-116室。法定代表人：缪长荣。被告：黄振东，男，1965年8月12日生，汉族，住福建省。被告：周木英，女，1966年3月11日生，汉族，住福建省。原告上海强冠钢铁有限公司与被告华夏银行股份有限公司上海分行、上海龙纳物贸有限公司、上海续龙物资有限公司、黄振东、周木英执行异议之诉一案，本院于2017年5月3日立案受理，依法适用普通程序，由审判员戴玉龙担任审判长，与人民陪审员邱喆、李慧娜组成合议庭，于2017年10月27日公开开庭进行了审理，原告上海强冠钢铁有限公司(以下简称强冠公司)委托诉讼代理人倪尔飞、被告华夏银行股份有限公司上海分行(以下简称华夏银行上海分行)委托诉讼代理人方标到庭参加诉讼，被告上海龙纳物贸有限公司(以下简称龙纳公司)、上海续龙物资有限公司(以下简称续龙公司)、黄振东、周木英经本院合法传唤未到庭，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告强冠公司诉称，本院执行的(2014)浦执字第22224号一案，将要对被执行人黄振东名下的位于本市虹口区逸仙路XXX号XXX-XXX室(以下简称系争房屋)执行拍卖。因原告对系争房屋享有10年的租赁权，且原告在接到法院拍卖公告后及时于2016年8月10日向本院提交了关于系争房屋的租赁合同及执行异议申请书，请求法院对系争房屋带租约进行拍卖。2017年4月21日收到本院的执行裁定书，原告的异议请求被驳回，特此提起本诉讼，请求确认原告对虹口区逸仙路XXX号XXX-XXX室(以下简称系争房屋)享有租赁权，带租约进行拍卖，以保护原告的合法权益。被告华夏银行上海分行辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求缺乏法律依据。一、原告所谓租赁系基于欠款而产生的以租抵债方式，按照最高人民法院意见，其租赁合同不适用拍卖不破租赁原则。因此即使原告的租赁合同真实，其诉请缺乏法律依据，应予驳回。二、原告所谓借款合同关系不成立，原告提供证据不能证明原告与龙纳公司之间存在借款合同关系。三、原告所谓租赁合同关系不成立，原告提交证据不能证明租赁合同实际发生及合同生效，且相关租赁合同的约定违反了被告黄振东与华夏银行签订的抵押合同约定，该合同应属无效。四、即使该租赁合同真实，也因该合同签订于华夏银行上海分行抵押权设立之后，不得对抗华夏银行上海分行抵押权的行使。五、被告从中国裁判文书网查找到的法律文书显示，原告在2014年已不再经营，故其所述2013年至今对系争房屋处于租赁状态的说法与法院查实不符。被告认为原告与龙纳公司、黄振东之间存在明显恶意串通、阻碍法院执行的行为，请求驳回原告的诉讼请求，并追究相关方阻碍法院执行的法律责任。被告龙纳公司、续龙公司、黄振东、周木英未到庭答辩。原告为证明其诉称，向本院提交如下三组证据：证据一，2013年5月10日原告与被告黄振东签署的《租赁合同》复印件，证明原告自2013年5月10日起，承租系争房屋的事实，及租赁关系存续和租金支付的情况。根据该合同约定，被告黄振东(甲方，出租人)将位于本市虹口区逸仙路XXX号XXX楼、面积734.49平方米房屋租赁给原告(乙方，承租人)，自2012年5月10日起，租期10年，租金支付方式以黄振东担保的、龙纳公司所欠原告590万元借款及利息冲抵租金，但该合同仅有原告盖章、无原告法人或授权代表签字。证据二，《借款合同》及银行凭证两份复印件，证明了被告龙纳公司向原告借款，并由黄振东担保的事实，借款本金590万元，月利率2%。证据三，2016年8月10日，原告提交的《执行异议申请书》及本院2017年4月20日作出的驳回原告异议的执行裁定书，证明了原告向本院提出执行异议的事实，原告提出执行异议并非阻碍法院拍卖房屋。经质证，被告华夏银行上海分行对原告提供的证据1的真实性存在异议，认为双方所签订的租赁合同未有原告法定代表人或授权代表签字，不符合该合同生效条款第九条第一款约定。且原告并未提供实际占有系争房屋的证据，不符该合同第四条、第六条约定。该合同是以租抵债，不适用最高人民法院、上海市高级人民法院“买卖不破租赁”的意见。被告华夏银行上海分行对原告提供的证据2的真实性也不予认可，被告认为，原告未出示借款合同原件，且借款合同仅有甲乙方盖章，作为担保人，黄振东是作为丙方，但未作为担保人丙方签名，即使原告能够提供原件，黄振东也并非保证人。原告在执行异议和本次诉讼中均未提供原件，是恶意拖延法院执行。双方不是真实借款合同关系，两份银行凭证均注明了“付款”，认为这两笔款项是龙纳公司和强冠公司存在贸易关系，龙纳向强冠支付的货款，并非龙纳向强冠交付的出借款，双方虚构了借款事实。被告华夏银行上海分行对原告提供的证据3的真实性没有异议。被告华夏银行上海分行为证明其辩称，提供以下证据：证据一：《上海市房地产登记薄》信息，证明系争房屋的产权人为本案被告黄振东，2010年12月21日系争房屋已抵押给被告。证据二：2010年12月21日，被告黄振东和被告华夏银行上海分行签署的《个人最高额抵押合同》，根据该合同第八条第五项的规定，证明签订该合同时，系争房屋不存在出租情况。且系争房屋的抵押办理过登记，具有公示效力，原告应该知晓，故应确认租赁合同无效。证据三：被告下载的最高人民法院(2014)民申字第215号民事裁定书，证明了最高人民法院明确房屋使用权抵偿欠款的合同不适用“买卖不破租赁原则”，不能对抗合同之外第三人。证据四：已生效的福建省南平市中级人民法院(2015)南执字第241-8号执行裁定书，证明了法院查明原告自2014年来已停止营业。证据五：被告自行拍摄系争房屋使用情况照片，证明系争房屋是由其他案外人实际占有使用，其与原告和其他被告均无任何关系。经质证，原告强冠公司对被告华夏银行上海分行为提供的证据一、二、五的真实性没有异议，证据三、四由法院核实。但认为系争房屋抵押对原告无约束力，系争房屋现由原告股东李强实际占有使用，原告方也从未收到过被告对系争房屋的租赁使用事实有异议的反映；同时，最高人民法院的判例不适用本案。基于上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：本案被告华夏银行上海分行诉本案被告龙纳公司、续龙公司、黄振东、周木英金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月17日作出(2014)浦民六(商)初字第1794号民事调解书，该调解书确认：一、龙纳公司应于2014年7月31日前归还华夏银行上海分行借款本金200万元；二、龙纳公司应于2014年8月底至2015年1月底前每月归还华夏银行上海分行200万元，于2015年2月底前归还剩余本金965,091.66元、截至2013年7月15日的逾期利息1,253,369.49元以及自2013年7月16日起至实际清偿日止的逾期利息(具体金额以华夏银行上海分行出具的对帐单为准)；三、如龙纳公司届期未履行上述第一、第二项付款义务中任何一项付款义务，华夏银行上海分行可以就上述第一、第二项付款义务中到期、未到期的债权立即向法院申请强制执行，并可以与本案被告黄振东协议，以其所有的坐落于上海市虹口区逸仙路XXX号XXX-XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额17,500,000元范围内优先受偿上述第一、第二项付款义务……；四、续龙公司、黄振东、周木英对龙纳物公司的上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任，续龙公司、黄振东、周木英承担连带清偿责任后，有权向龙纳公司追偿。该调解书生效后，因该案被告均未履行义务，华夏银行上海分行向本院申请强制执行，本院于2014年10月17日立案受理，案号为(2014)浦执字第22224号。2016年7月25日，本院在执行该案过程中，公告将对系争房屋进行评估、拍卖。2016年8月24日，原告作为案外人提出执行异议。2017年4月20日，本院作出(2017)沪0115执异208号执行裁定，驳回原告的执行异议申请。系争房屋产权登记在被告黄振东名下，华夏银行上海分行于2010年12月21日取得对系争房屋的抵押权。2014年2月24日，本院在审理(2014)浦民六(商)初字第1794号中依法对争议房屋采取了诉讼保全查封措施。以上事实由经庭审质证的执行裁定书、上海市房地产登记簿登记信息、租赁合同等证据以及当事人陈述在案佐证，由本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告和被告黄振东签订的房屋租赁合同是否真实有效？二、抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系能否对抗已登记的抵押权？针对第一项争议焦点，本案中，原告虽然提供了其和被告黄振东所签订的争议房屋的租赁合同，但其并未提供相应的合同原件，且该合同形式要件欠缺，也未能提供其实际占有使用争议房屋的相关证据，故对于租赁合同的真实性本院不予认可。针对第二项争议焦点，本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被告华夏银行上海分行对系争房屋享有的抵押权于2010年12月21日登记设立，而原告强冠公司和被告黄振东所签订的《租赁合同》载明于2013年5月10日签订，且未能证明其真实性，当然不能对抗已经登记的抵押权；而且因抵押权是公示信息，原告作为商事主体，理应尽到合理的注意义务。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上海强冠钢铁有限公司的诉讼请求。案件受理费30000元，由原告上海强冠钢铁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  戴玉龙人民陪审员  李慧娜人民陪审员  邱 喆二〇一八年六月二十九日书 记 员  冯 轶附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。