浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终2214号 上诉人（原审被告）：应连起，男，1966年3月16日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：应珠华，系应连起妻子。 上诉人（原审被告）：应珠华，女，1969年3月20日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：汤德女，金华市信实法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：应连高，男，1969年4月30日出生，汉族，浙江省永康市号。 委托诉讼代理人：徐飞晨，浙江律明律师事务所律师。 上诉人应连起、应珠华因与被上诉人应连高房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2017）浙0784民初10244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 应珠华、应连起上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，应连起并没有转让房屋的意思表示，应连起在协议上签字只是想租给被上诉人一间房屋使用。双方是亲兄弟关系，所以应连起没有认真审核协议的具体内容就签字了，签字后被上诉人只付了一千多元钱。即使是真实的买卖，被上诉人没有支付绝大部分的房款，其没有资格要求房屋归其所有。被上诉人没有履行合同主要义务，无权主张相应的权利。一审未认定本案讼争房屋属于夫妻共同财产，其目的是为了规避协议无效的事实。被上诉人提供的协议只有应连起一人签字，没有应珠华的同意，应连起无权处分夫妻共同财产，特别是作为家庭主要财产的房屋，仅一人签字是无效的。一审认定被上诉人已按约支付了5800元转让款是错误的，没有任何证据证明。一审认定上诉人交付了2437号土地使用证，与事实完全不符。上诉人在一审中已清楚阐述，该证是在婆婆保管期间被被上诉人拿走的，还提供了对土地使用证丢失登报的证据。一审认定本案房屋由被上诉人一直管理使用至今是错误的。由于上诉人有一间老房子确实在被上诉人租住的房屋隔壁，而上诉人已另外建了三间新房，该老房子偶尔被被上诉人堆一点杂物，但并不是已交付使用。上诉人一审中已提供了水电费合同等证据证明老房子至今一直由上诉人缴纳相应费用的事实。协议没有约定买卖哪一间房屋及房屋的坐落四至，买卖标的无法确定。二、一审适用法律错误。一审判决书载明应连起未提供证据，但事实认定又采纳应连起一审提供的《情况说明》，存在前后矛盾。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、民法通则司法解释等规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，在房产没有过户的情况下，肯定认定无效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应连高只付了一点零钱，即使按房屋买卖合同对待，应连高也是根本违约。在合同标的不明的情况下，应连高的诉请没有事实和法律依据，不应支持。三、一审判决严重不公。应连高没有提供任何证据证明其已支付协议约定的款项，一审主观臆断其已支付全部房款，将属于两上诉人共有的房屋判归被上诉人所有，严重损害了两上诉人的合法权益，结果显失公平。 应连高二审辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。一、应珠华以其不知情为由主张合同无效，不能成立。虽然协议书形式上没有应珠华的签名，但涉案房屋的土地使用权证登记在应连起名下，应珠华在一审时也陈述农村女人不参与分家，当时由应连起签订协议符合当时农村习俗及情理。房屋转让之后，被上诉人占有使用房屋至今已经有17余年时间，且上诉人也居住在下余村，两上诉人夫妻感情一直较好，并未出现分居的情形，应珠华也从未提出过异议，应珠华对涉案房屋的转让事宜是完全知情的。根据买卖合同司法解释第三条之规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故上诉人主张合同无效依法无据。二、应连起是具有完全行为能力的成年人，协议中明确约定将住房一间转让并对转让价格、付款时间等作了明确约定，因此双方对房屋买卖的意思表示清楚。上诉人认为当时没有认真审核协议内容但却按协议约定收款，且在提交法院的情况说明里还清楚记得当时协议上没有村委会的印章，其说法相互矛盾。三、关于转让标的物的问题。应珠华陈述在下余村有四间房屋，一处为1995年批基所得新建的三间房屋，一处是单独一间分家所得的老屋。结合被上诉人持有涉案房屋的土地使用权证及自协议签订之后占有使用房屋的事实，涉案转让房屋为哪一间是很清楚的。四、协议签订之后，被上诉人支付了对价，并实际使用了上述房屋。虽然上诉人否认收到款项的事实，但其迁出房屋交由被上诉人使用、交付土地使用权证及17余年来从未提出异议。一审时，上诉人提供永康日报用以证明应连起和被上诉人擅自达成协议，但即使在此情况下，上诉人也未就房屋转让款向被上诉人提出异议，或者提出解除合同、主张合同无效，涉案房屋一直由被上诉人使用管理。综上，请求驳回上诉，维持原判。 应连高向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2000年6月29日签订的《协议书》有效；二、判令被告协助原告办理坐落现永康市经济开发区下余村不动产的过户手续[永556集建（1992）字第2437号，地号556－16－0002]；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告应连高与被告应连起系同胞兄弟关系。2000年6月29日，双方经协商签订房屋买卖《协议书》一份，协议主要内容为“应连起将住房壹间转让给应连高所有，价格定为伍仟捌佰元整”。协议签订后，原告按约支付了转让款，被告也交付了房屋及该房屋的集体土地建设用地使用证［证号为永556集建（1992）字第2437号，地号556－16－0002］，并由原告一直管理使用至今。 一审法院认为，原告应连高与被告应连起于2000年6月29日经双方协商签订的《协议书》，系双方自愿达成，是双方当事人的真实意思表示，依法应当成立并生效；合同生效后，对合同双方即具有法律约束力，按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；故诚实信用应是每个合同当事人所应负的根本义务和作为每个公民所应具有的基本品德。本案中，被告应连起将其名下的房屋转让给原告应连高后，原告应连高已按约支付转让款，被告应连起也交付了转让的房屋，且该房屋一直由原告应连高管理使用至今。《协议书》中明确“经双方协商，应连起将住房壹间转让给应连高所有，价格定为伍仟捌佰元整”，所以该协议明确双方存在买卖关系，并不是被告应连起在提供给法院的情况说明中所谓“想给他（即原告）一间房屋住住”及被告应珠华辩解的“没有谈妥是不是买卖，出卖的意思表示不完整”。虽然《协议书》中没有载明是双方买卖的那一间房屋，但从庭审中被告应珠华的陈述及被告应连起在提供给法院的情况说明确认其共有二处住房，其中一处为分家所得的老房一间，另一处为1995年批基建造的三间新房，既然是一间房屋的买卖，被告应连起也不可能将1995年批基建造的三间中的一间进行转让，也不符合常理，从转让的价格上也同样说明转让的不可能是1995年批基建造的三间中的一间，2000年6月29日签订的《协议书》中“住房壹间转让”，就是指被告应连起分家所得的老房一间，被告方提出双方买卖的是哪一间房屋不明确的辩解不能成立。同时从被告应连起提供给原告应连高的永556集建（1992）字第2437号集体土地建设用地使用证中标明的四至同样可以证实双方买卖的房屋究竟是哪一间。至于被告认为该集体土地建设用地使用证放在婆婆处被原告偷走，其依据不足，不予采信。原、被告双方都系居住现永康市村的村民，符合本市对农村房屋买卖主体的相关规定。原告取得房屋后一直管理使用，至今已有十七年之久，居住并生活在同村的被告应珠华不清楚房屋情况的陈述不符合情理，且被告应珠华在原告起诉前也从未有提出过任何异议。对于房款是否已经付清？被告应连起在提供给法院的情况说明中承认“我就在协议书签了个字，我弟弟（即原告）总共给了我1800元”，说明2000年6月29日签订《协议书》中的“自立协议起，由连高先支付应连起现金壹仟捌佰元整”，原告应连高已经支付。对其余部分该《协议书》约定“其余部分定于2000年（农历）12月26日前，即应连起迁出此房屋之日全部付清”。如果原告未付清其余房款，被告应连起也不会自觉迁出此房屋，且原告应连高管理使用买卖取得的房屋这么多年，被告方也从未有提出房款未付的事宜。事后原告在双方签订的《协议书》中加盖“浙江省永康市经济开发区下余村村民委员会”的印章，并不影响该《协议书》的真实性及有效性。只能更加说明下余村村民委员会知晓原、被告双方买卖房屋的情况。综上，从保护交易安全的角度出发，对原告应连高的诉讼请求，予以支持。被告应连起、应珠华提出原告的诉请缺乏法律和事实依据，请求驳回原告诉请的辩解，依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告应连高与被告应连起之间于2000年6月29日签订的《协议书》有效。二、由被告应连起、应珠华协助原告应连高办理坐落现永康市经济开发区下余村房屋一间[集体土地建设用地使用证的证号为永556集建（1992）字第2437号，地号556－16－0002]的过户手续，限判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费775元（已减半收取），由被告应连起、应珠华负担。 二审中，应珠华向本院提供以下证据： 证据一、2015年永康市下余村村民委员会出具给永康市地名办的证明一份，证明：1、2015年本案房屋仍属于应珠华；2、2018年1月15日下余村村委会出具的证明是虚假证明；3、本案房屋买卖合同不成立。 证据二、泥水工吴其楼出具的书面证词一份，证明：1、涉案房屋一直由应珠华占有、使用、修缮、管理；2、涉案房屋买卖合同不成立。 证据三、照片一张，证明：1、应珠华的房屋与被上诉人的房屋相邻，但两房屋所对应的天井截然不同，窗户也截然不同；2、被上诉人的房屋门口有水泥加固的天井，而应珠华的房屋门口还是原样，没有天井；3、被上诉人的窗户是铝合金，应珠华的窗户是原样。 应连高质证认为：对证据一的真实性没有异议，但该证据不能达到上诉人的证明目的，下余村门××5年统一办理的，2015年出现这样的门××号及在2014年登报遗失土地证的声明都可以说明应珠华不诚信的行为。涉案房屋和被上诉人自有的两间房屋是登记在一起的，都是50号。对证据二的三性均有异议，证人应当出庭作证，接受质询。对证据三，拍摄时间看上去有涂改，不能达到上诉人的证明目的。 应连起对应珠华提供的证据无异议。 二审中，应连高向本院提交以下证据： 证据一、门牌编号清册一份，证明双方之间房屋买卖合同成立，从该证据中可以反映门牌号××4年9月23日由村里统一报送办理，上诉人居住的房屋也列在其中涉案房屋门牌号××号，相连两间都是50号，并没有50-1号的门牌号，这个门牌号是应珠华私下制作的。 证据二、双方当事人的母亲林小丹的视频资料一份，证明涉案房屋买卖合同成立。 应珠华质证认为：对证据一的三性均有异议，不能达到被上诉人的证明目的。对证据二，视频中的人是林小丹，但其陈述的内容不真实，且林小丹是本案的利害关系人，其不能作为证人作证。 应连起同意应珠华的质证意见。 本院对双方当事人提供的证据认证如下：应珠华提供的证据一及证据三、应连高提供的证据一均不能达到举证目的，本院不予认定。应珠华提供的证据二、应连高提供的证据二均不符合有效证据的构成要件，本院不予认定。 二审中，应连起未向本院提交新的证据。 经审查，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，一、关于应连起与应连高之间是否存在房屋买卖关系的问题。2000年6月29日应连起与应连高签订的《协议书》中明确约定应连起将住房一间转让给应连高，并约定价格为5800元，故应连起与应连高之间买卖房屋的意思表示是明确的。且应连起也承认其已收到应连高按约定支付的第一笔款项1800元，两上诉人主张当时没有转让房屋的意思表示，显然不能成立。至于两上诉人提出买卖标的不明确的问题。当时应连起有一处分家所得的一间老房、一处三间新房，该一间老房与应连高分家所得的老房相邻且应连高一直管理使用涉案房屋，结合购房款的价格及应连起交付给应连高的集体土地建设用地使用证标明的四至与该老房一致的情况，可以明确双方买卖的房屋为应连起分家所得的一间老房，即涉案房屋。二、关于应连高有无按《协议书》约定付清购房款的问题。根据已查明的事实，应连起已将涉案房屋的集体土地建设用地使用证交付给应连高，应连高也已管理使用涉案房屋十七年。《协议书》中约定余款4000元于2000年农历12月16日即应连起迁出房屋之日全部付清。应连起迁出涉案房屋并让应连高管理使用该房屋十七年的事实行为可以推定购房余款已付清。三、关于应珠华未在《协议书》上签字是否影响房屋买卖合同的效力问题。应连起在已有三间新建房屋的情况下，出卖一间老房，本身符合常理。且应连高已管理使用涉案房屋十七年之久，应珠华居住并生活在同村，不可能不知情，但其未提出任何异议。在应连起与应珠华夫妻并无明显矛盾的情况下，应连高有理由相信应珠华知晓应连起出卖房屋的情况。故虽然应珠华未在《协议书》上签字，从以上情况分析，应珠华对于应连起出卖涉案房屋是知情的，涉案房屋买卖合同合法有效。 综上所述，应连起、应珠华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人应连起、应珠华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡玲玲 审 判 员 钱 萍 审 判 员 叶金龙 二〇一八年六月二十二日 代书记员 盛 菲