天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初5895号原告：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路**中信物流科技园×××。法定代表人：李德福，董事长。委托诉讼代理人：孙超，男，该公司职员。委托诉讼代理人：宋惠朋，男，该公司职员。被告：唐健，男，1977年10月19日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：吕娜（被告唐健配偶），女，1979年6月20日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告唐健物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司委托诉讼代理人孙超、宋惠朋，被告唐健委托诉讼代理人吕娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市红磡物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2013年11月16日至2018年3月31日的物业费3021.90元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系天津市南开区广泰园×××室业主，房屋建筑面积为95.94平方米。2010年9月4日，原告与广泰园业委会签订了三年的《天津市物业管理服务合同》，期限自2010年4月10日至2013年12月31日，收费标准为按建筑面积每月每平方米0.6元收取，其中2010年4月10日至2010年12月31日按建筑面积每月每平方米0.45元收取。2014年1月1日，原告与广泰园业委会续签《天津市物业管理服务合同》，期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，约定物业收费标准按建筑面积每月平方米0.6元收取。原告依约提供了相关物业服务，被告办理入住手续后接受了原告提供的服务。被告每月应交57.56元物业费，被告自2013年11月16日至2018年3月31日一直拖欠物业费，上述费用共计3021.90元。经原告多次催要，未果。被告唐健辩称，1、原告与广泰园业委会签订的合同，被告不知道广泰园业委会是何时成立的，原告从来没有进行公示，被告怀疑物业管理服务合同的真实性；2、原告未经过全体业主投票选聘，原告从事物业服务不合法；3、关于收取费用，原告提供的服务等级未公开；4、被告家住顶楼，只要下雨屋顶就会漏水，被告年年找原告报修，原告以没钱为由不管修理，被告只好自己找人修理，但仍然漏水，这是被告拒交物业费的合法理由；5、小区绿化带成为原告的收钱工具，原告不对绿化带进行养护；6、被告家庭的自行车和电动车都有过丢失，现在汽车也不给停车位，业主的私家车都停在马路上经常被罚款，地，地上的停车位秩序混乱、原告主张2013年至2018年的物业费，原告的主张已经超过诉讼时效，对于原告主张的金额被告不认可；8、小区内的卫生脏乱差；9、小区的地砖破损严重，原告不进行修缮；10、公共区域的楼道也有漏水现象；11、外面卖菜的也有小区的门禁，保安也不治理；12、小区通道内乱堆、乱放杂物，致使一些大件的物品或急救车辆无法通过；13、公共部位电线外露，存在安全隐患；14、由于原告服务不到位，致使被告房屋屋顶漏水，造成两个空调损坏，电线插座短路，电脑无法开机损坏，墙体严重损坏。综上，原告给被告造成的损失远远超过原告主张的物业费，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系具有物业管理服务资质的企业。2010年9月4日，原告与广泰园业委会签订《天津市物业管理服务合同》，期限自2010年4月10日至2013年12月31日，物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.6元收取，其中2010年4月10日至2010年12月31日按建筑面积每月每平方米0.45元收取。2014年1月1日，原告与广泰园业委会续签《天津市物业管理服务合同》，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，约定物业管理服务费收费标准按建筑面积每月平方米0.6元收取。上述合同另行约定，原告提供在共用部位及共用设施的维修与养护、环境卫生、绿化养护、车辆行驶与停放秩序管理及公共秩序管理等方面的服务。合同对双方在物业管理服务中的权利、义务及小区物业管理服务内容、标准等均有约定。上述合同均在天津市南开区物业管理办公室进行了备案。被告自2013年11月16日至2018年3月31日未向原告支付物业管理服务费。另查，被告唐健系天津市南开区广泰园×××号房屋权利人，其房屋建筑面积为95.94平方米，于2013年11月7日办理权利登记。再查，本院在审理涉案小区其他物业纠纷案件过程中已查明，原告确实存在共用设施养护不到位、共用设施维修不及时等问题，与被告提供的小区内环境的照片相互佐证，可以证实原告提供的物业服务存在瑕疵的事实。庭审中，关于被告抗辩的诉讼时效问题，原告解释涉案房屋原房主为案外人汪长余，被告与汪长余进行房屋买卖过户后，未及时向原告进行变更登记。原告于2015年10月21日起诉汪长余主张欠付的物业费才得知业主变更，因此于2016年11月16日针对涉案房屋起诉被告。对此，被告认为2015年原告起诉原房主，并不能代表原告曾向被告主张权利。本院认为，原告与广泰园业委会签订的《天津市物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主均具有约束力，各方应自觉遵守和履行。原告已履行了提供物业服务的义务，被告亦应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。但由于原告提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院依法对被告应交纳的物业服务费予以酌减，酌减比例为应缴纳物业费的5%。关于被告提出的诉讼时效抗辩意见，本院认为，虽然被告取得涉案房屋所有权后并未与原告重新签订物业服务合同，但本案属于对原告与案外人汪长余之间物业服务合同所约定的债权债务的概括转让。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条的规定，债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。债务承担情形下，构成原债务人对债务承认的，应当认定诉讼时效从债务承担意思表示到达债权人之日起中断。现被告未提交证据证明房屋转让一事曾通知原告，而根据原告自述直至2015年10月21日原告起诉汪长余主张欠付物业费时才得知业主变更，故本院认定关于被告欠付2013年11月16日至2015年10月21日期间的物业费，诉讼时效从2015年10月21日起中断，诉讼时效期间重新计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告诉请物业费的诉讼时效为三年，故本案立案日期2018年5月8日并未超过诉讼时效届满日（2018年10月20日），被告关于诉讼时效已过的抗辩无法成立，原告有权主张2013年11月16日至2018年3月31日期间的物业费。关于被告提出原告赔偿被告房屋漏水造成的损失一节，由于被告并未提起反诉，也没有对此提交证据予以证明，故对被告的该项诉请，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八十九条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告唐健给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司自2013年11月16日至2018年3月31日的物业管理服务费2870.81元[（57.56元÷30天×15天+57.56元×52个月）×95%]；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  陈卫东二〇一八年六月二十五日法官助理张惟威书记员秦艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。债务承担情形下，构成原债务人对债务承认的，应当认定诉讼时效从债务承担意思表示到达债权人之日起中断。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。