广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初4060号原告：广东志邦速运供应链科技有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇杨涌村富民中路鸿泽物流园G栋112-119号。统一社会信用代码：91441900787952047B。法定代表人：王志华。委托诉讼代理人：吴永斌，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄良洪，广东海联泰达律师事务所律师。被告：东莞市欣华实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇升平北路33号二楼。统一社会信用代码：91441900056795674T。法定代表人：张见华，系该公司总经理。被告：叶天升，男，1974年3月23日出生，汉族，住广东省东莞市，以上两被告的共同委托诉讼代理人：杨小丰，广东闻仲律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：黄远文，广东闻仲律师事务所律师。原告广东志邦速运供应链科技有限公司（以下简称志邦公司）与被告东莞市欣华实业投资有限公司（以下简称欣华公司）、叶天升租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告志邦公司的委托诉讼代理人黄良洪，被告欣华公司、叶天升的共同委托诉讼代理人杨小丰、黄远文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告签订的《租赁合同》依法无效；2.两被告向原告返还缴纳的租赁保证金237,967.2元；3.两被告向原告返还缴纳的租金共计553,967元；4.两被告向原告赔偿装修损失共计3,510,737.94元。事实和理由：2016年10月29日，原告与欣华公司签订《租赁合同》，约定欣华公司将位于东莞市大朗镇富民南路52号的楼房1-9楼租予原告，租赁期从2016年12月1日至2026年11月30日，月租金为79,322.4元，第六年起租金递增率为10%。合同签订后，原告按约定向两被告支付了保证金237,967.2元及首月租金79,322.4元。两被告提供的租赁场所属于尚在建设的毛坯房，后原告又陆续投入了大额资金进行办公场地的装修，花费共计3,510,737.94元。但原告发现两被告的物业存在大量问题，如水、电未接入办公场地，物业楼顶漏水，玻璃、电梯未及时安装，消防未及时办理，工期延期无法按期交付等。2016年12月19日，原告与叶天升签订了补充协议，约定电房的主电箱及电梯电缆共58,000元由叶天升承担（原告已经先垫付），楼房的消防由叶天升联系工程队负责安装，费用由叶天升全部支付，手续以原告的名义办理。两被告的物业场地无法通过消防验收，经原告多次交涉及打听得知两被告的租赁物业根本没有相关的报批、报建及竣工验收等手续，更没有也不可能办理消防验收，属于违章建筑，东莞市公安消防局大朗大队于2017年7月24日开出消防处罚及限期整改的通知，原告多次与两被告协商问题的解决方案，但两被告消极处理。被告欣华公司、叶天升共同辩称，一、合同效力问题由法院依法认定，确认收取了原告支付的保证金237,967.2元和租金553,967元。二、被告无需向原告返还保证金和租金，即使合同被认定为无效，原告也应参照租金标准向被告支付场地使用费，原告至今仍在使用案涉场地，截止至2018年5月22日，原告应向欣华公司支付的场地使用费为1,168,682.6元，扣减原告已经支付的保证金和租金后，仍尚欠欣华公司场地使用费。三、原告没有证据证明其装饰装修物的范围和内容，以及装修装饰的支出，也没有证据证明装饰装修物中哪些已形成附和，哪些未形成附和，以及已经形成附和的装饰装修物的现值。四、叶天升仅是欣华公司的代表，不是案涉房屋的所有权人，不是本案的适格诉讼主体，案涉合同产生的债权债务是由欣华公司享有和承担的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理，认定如下：2016年10月29日，原告与欣华公司签订租赁合同，约定欣华公司将位于东莞市大朗镇富民南路52号的楼房1－9楼出租给原告使用，租期10年，前五年租金每月79,322.4元，第六年起递增率为10%。合同加盖了欣华公司印章。合同签订后，欣华公司依约将租赁物交付原告使用。案涉房屋无建设工程规划许可证，亦未办理房地产权证。原告提供的补充协议显示，租赁双方就租赁物的消防安装等问题有若干约定，该补充协议甲方（出租方）签署人为叶天升，乙方（承租方）签署人为原告法定代表人王志华。原告与叶天升通过微信对合同的履行问题进行过多次协商。原告已交付租赁合同保证金237,967.2元及租金553,967元，该租金553,967元为租赁物交付原告使用后至2017年11月的部分租金。原告至今未将租赁房屋交还欣华公司。原告提供的收据及汇款凭据显示收款人为欣华公司，收款账户开户人为欣华公司法定代表人张见华。原告主张其对租赁物进行装修，支出费用为3,510,737.94元，提供了部分单据，但未提交装修合同、装修设计方案等资料，原告亦未提供证据反映装修经过欣华公司同意。欣华公司在与本案相关联的另案中陈述案涉房屋交付给原告时已经装修。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁合同及履行情况清楚表明本案出租合同的出租方为欣华公司。叶天升在签署补充协议及于微信中与原告磋商租赁合同的履行问题，仅能反映其作为欣华公司的代理人身份，不能据此认定叶天升为案涉租赁合同的出租人。案涉租赁房屋无建设工程规划许可手续，原告请求确认案涉租赁合同无效，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，能够返还的，应当返还；不能返还的，应当折价补偿。欣华公司收取原告的保证金237,967.2元，应当退回原告。因原告接收并使用了欣华公司的租赁物，应参照租金标准折价补偿占有使用费给欣华公司。原告至今仍占有欣华公司的房屋，其支付的租金不足以抵偿欣华公司应收取的占有使用费，原告请求欣华公司退回租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的装修损失涉及金额350多万元，如此巨额的装修工程，不可能没有装修图纸、装修设计方案及预结算报告。而且若原告进行如此大规模装修，装修方案应征得欣华公司同意，原告未提供任何证据证明其已征求过欣华公司同意。若欣华公司将毛坯房交付原告，由原告进行装修，案涉合同对此亦应有所反映。根据上述分析，本院认定欣华公司是在完成装修后将房屋交付原告使用。原告要求欣华公司赔偿装修损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告广东志邦速运供应链科技有限公司与被告东莞市欣华实业投资有限公司于2016年10月29日签订的《租赁合同》无效；二、限被告东莞市欣华实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还保证金237,967.2元给原告广东志邦速运供应链科技有限公司；三、驳回原告广东志邦速运供应链科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,611元，已由原告广东志邦速运供应链科技有限公司预交，由原告广东志邦速运供应链科技有限公司负担19,471元，由被告东莞市欣华实业投资有限公司负担1,140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  龚国柱二〇一八年六月二十二日书记员  赖秀玲附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。