江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1323民初500号原告：唐燕，女，1970年8月11日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：胡汉轩，江苏义缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘会，江苏义缘律师事务所律师。被告：江苏丰泰房地产开发有限公司，住所地泗洪县青阳镇建设南路8号。法定代表人：刘文根，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志伟，江苏远大弘正律师事务所律师。被告：江苏丰泰房地产开发有限公司泗阳分公司，住所地泗阳县众兴镇淮海东路。法定代表人：罗昌西，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜淼，该分公司员工。委托诉讼代理人：张志伟，江苏远大弘正律师事务所律师。被告：江苏天越置业有限公司，住所地徐州市睢宁县睢河街道天虹北路36号。法定代表人：刘栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗昌西，该公司员工。委托诉讼代理人：吴霜霜，江苏晋陵律师事务所律师。原告唐燕与被告江苏丰泰房地产开发有限公司（以下简称丰泰公司）、江苏丰泰房地产开发有限公司泗阳分公司（以下简称丰泰泗阳分公司）、江苏天越置业有限公司（以下简称天越公司）民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐燕委托诉讼代理人胡汉轩、被告丰泰公司委托诉讼代理人张志伟、被告丰泰泗阳分公司委托诉讼代理人张志伟、颜淼、被告天越公司委托诉讼代理人罗昌西、吴霜霜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐燕向本院提出诉讼请求：1.被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司归还借款本金5400000元以及利息（以5400000元为基数，自2014年3月26日起至实际还清款项之日止按照月利率2%计算）；2.被告天越公司归还借款本金2200000元以及利息（以2200000元为基数，自2014年3月26日起至实际还清款项之日止按照月利率2%计算）；3.诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2013年11月25日，被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司向原告借款760万元，约定按照年利率30%计息，并以被告丰泰公司所有的位于泗阳县丰泰机电城的商铺作为抵押，并办理抵押登记手续。2016年4月19日，原告与三被告签订协议书，主要约定被告丰泰泗阳分公司偿还借款5400000元以及利息，被告天越公司偿还借款2200000元以及利息，为了确保上述借款的履行，被告又提供新的房产作为抵押，双方遂签订了房屋买卖合同并备案。后涉案借款截止至2014年3月26日之前的利息均已归还。现该款经原告多次催要未果，原告遂具状起诉，请求判如所请。被告丰泰公司辩称：1.双方于2013年11月25日签订借款合同属实，借款本金为7600000元，并约定按照年利率30%支付一年利息2280000元，被告遂出具9880000元的借条；2016年4月19日，原被告双方又重新达成协议，主要约定借款5400000元以及利息（自2013年11月25日起至2016年1月30日止按照月利率2%计算）由被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司承担，2200000元以及利息（自2013年11月25日起至2016年1月30日止按照月利率2%计算）由被告天越公司负担；2.经结算被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司尚欠原告截止2014年3月26日之前的借款本息合计6363074元，并同意用其所有的位于泗阳县丰泰机电城49间商铺（价值6545709元）冲抵上述款项，对于抵偿余额182635元，被告丰泰公司同意冲抵被告天越公司所欠借款本息；3.双方已经于2016年4月25日签订涉案房屋的买卖合同并办理备案登记手续，同时也已将涉案房屋交付原告使用，现被告已经履行偿还借款的义务，故请求依法驳回对被告的诉讼请求。被告丰泰泗阳分公司辩称：同被告丰泰公司答辩意见。被告天越公司辩称：1.被告公司尚欠原告借款本金2200000元以及利息（自2014年3月26日起至2016年1月30日止按照月利率2%计算）属实，被告丰泰公司已经以房抵债足额支付原告相应的借款本息，扣除其代为支付的182635元，天越公司还应归还原告2985365元；2.不同意支付2016年1月30日之后的利息。原告唐燕围绕诉讼请求依法提交了以下证据：借款合同、收据、房地产抵押合同、他项权证书、三方协议书、商品房买卖合同等证据。被告为支持其抗辩理由，提交了以下证据：三方协议、出租合同、租金收条等证据。本院组织双方对于证据进行质证，对于无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司（甲方）与原告唐燕（乙方）签订借款合同，主要内容为：甲方向原告借款9880000元，借款期限自2013年11月25日至2014年11月24日，每两月还款380000元，同时甲方用其所有的位于泗阳县丰泰机电城C-2-59号至63号、C-2-65号至116号房屋进行抵押并签订抵押合同。后被告于2013年11月25日向原告出具9880000元的收据，双方于2013年11月27日办理了抵押登记手续。2016年4月19日，被告丰泰泗阳分公司（甲方）、原告唐燕（乙方）、被告天越公司（丙方）签订协议书，主要内容为：2013年11月25日，甲方向乙方借款本金7600000元，借期一年，利息按照年利率30%计算，故甲方向乙方出具9880000元的借条，现还款期限已经届满，甲方未能按期还款，经甲乙丙三方协商，确定甲方向乙方偿还借款本金5400000元以及利息，丙方向乙方偿还借款本金2200000元以及利息，上述借款利息均自2013年11月25日起，根据各时段分期还款数，按月利率2%计算至2016年1月30日止。经结算，甲方应偿还借款本息7886490元，扣除已归还借款本金540000元以及原告唐燕及其弟唐豹租赁甲方房屋的租金983416元，尚欠借款本息6363074元。该笔欠款本息以甲方所有的位于泗阳县丰泰机电城49间商铺以6545709元的价值抵偿给乙方用于偿还尚欠借款本息，同时至泗阳县房地产管理部门办理该49间房屋的买卖手续，并签订《商品房买卖合同》，按照合同约定交付房屋，自交付之日起甲方原在上述房屋上的所有权利均归乙方所有，乙方也应履行上述房屋交付后的相关义务，同意原出租协议继续有效；在商定本协议和购房合同签署后十五日内，甲乙双方共同办理注销C-2-59号至63号、C-2-65号至116号房屋的抵押登记手续；丙方偿还乙方的借款本金2200000元及利息，丙方可用现金还款，也可由乙丙共同商定乙方将丙方开发的睢宁奥体清华苑房产卖给乙方冲抵尚欠款项。2016年4月25日，甲乙双方就49间商铺签订了4份买卖合同，并于2016年4月26日办理了备案手续。另查明，涉案借款截止至2014年3月26日之前的利息均已结算并履行完毕。本院认为，原、被告签订的借款合同、协议书、商品房买卖合同均系其真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。关于被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司尚欠的5400000元以及利息，本院认为，商品房买卖合同签订前，原告与被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，原被告双方又签订了三方协议书，并依据该协议书的约定，签订了相应的商品房买卖合同，并办理了备案手续。根据协议书约定的内容来看，双方在签订协议书时对尚欠借款本息重新进行了对账确认，之所以签订涉案协议书以及商品房买卖合同，均系在被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司长期拖欠原告借款本息，已确定无能力偿还的情况下，双方经协商同意签订的，并将确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定，且后已将涉案房屋交付原告使用。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于商品房买卖合同签订时，双方之间的借款已经到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立商品房买卖合同，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该商品房买卖合同并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司难以清偿债务时，双方协商通过将被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司所有的商品房出售给原告唐燕的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。协议书及商品房买卖合同的内容均表明，唐燕具有实际向被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司购买案涉房屋的真实意愿，被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司亦具有向原告唐燕出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人之后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，秉持贯彻合同自由原则，故该买卖合同应予确认，被告丰泰公司、丰泰泗阳分公司以出售的房屋价款支付了尚欠的借款本息，故本院对于原告要求被告偿还尚欠借款本息以及涉案房屋系担保性质的主张不予支持。因双方明确约定涉案房屋的买卖价款为6545709元，且结算的尚欠借款本息合计6363074元，其中关于利息的结算并不超过法律关于年利率24%标准的上限，故本院对于该数额予以确认，原告对于结余的182635元应该予以返还被告丰泰公司，丰泰泗阳分公司。关于原告要求被告天越公司支付尚欠2200000元本金以及自2014年3月26日起至2016年1月30日止按月利率2%计算利息，不违反法律规定，且被告对此认可，故本院予以确认。对于2016年1月30日之后的利息，本院认为，约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持，但以不超过年利率24%为限。本案中，双方未明确还款期限，被告天越置业应在原告唐燕催要后及时履行还款义务，因双方明确约定按照月利率2%支付自2013年11月25日起至2016年1月30日期间的利息，现被告天越公司未归还借款本息，原告主张按照月利率2%计算2016年1月30日之后的利息，有事实以及法律依据，故本院对于原告的主张予以支持。因被告丰泰公司，丰泰泗阳分公司同意将剩余的182635元冲抵该被告天越公司的借款，故该款应该优先冲抵借款利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏天越置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐燕借款本金2200000元以及利息（以2200000元为基数，自2014年3月26日起至实际还清款项之日止按照月利率2%计算，同时扣除182635元）。二、驳回原告唐燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109686元，保全费5000元，由原告唐燕负担67147元，被告江苏天越置业有限公司负担42539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  庄倩倩代理审判员  王 浩人民陪审员  程道香二〇一八年六月十九日书 记 员  葛 浩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。