广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初6679号原告：董曙华。委托代理人：莫穗玲、温美莹，均是广东大篆律师事务所律师。被告：杨翠芳。被告：徐蒙广。第三人：广东省粮油进出口公司。法定代表人：李沧宇。原告董曙华诉被告杨翠芳、徐蒙广、第三人广东省粮油进出口公司（以下简称省粮油公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫穗玲、温美莹，被告徐蒙广均到庭参加了诉讼。被告杨翠芳、第三人省粮油公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告为广州市海珠区东晓路195号304房的合法使用人。原告和被告杨翠芳于2015年2月6日签订了《租赁合同》，由原告将该房屋出租给被告杨翠芳，租赁期限为2015年2月25日至2018年2月14日，每月租金为2500元。合同签订后，原告将该房屋交付给被告杨翠芳使用，并向杨翠芳收取了保证金5000元及首月租金2500元。2015年3月4日，被告杨翠芳委托其女婿被告徐蒙广（是该房屋的实际居住人）与原告签订了关于《租赁合同》的书面补充内容，就保证金、装修费、购置空调费冲抵第一至六个月租金事宜进行了约定。但自签署书面补充内容后至今，两被告一直未有按约定支付第七个月至今的租金，期间原告曾多次向两被告催缴租金，两被告的行为已构成违约，故起诉要求判令：1、解除原告与被告杨翠芳于2015年2月6日签订的《租赁合同》；2、被告杨翠芳向原告支付拖欠的从2016年9月至实际交还房屋之日的租金（每月按2500元计算）；3、被告杨翠芳向原告支付逾期支付2016年9月至实际交还房屋之日止的租金的违约金（以每月租金为本金，从当月的6日起至实际支付当月租金之日止，每日按租金的5%计算违约金，违约金以本金为限）；4、被告徐蒙广对第二、三项诉讼请求承担连带责任；5、两被告按现状腾空交还租赁房屋给原告；6、两被告承担本案诉讼费。被告徐蒙广辩称：一、原告董曙华并非《租赁合同》、《甲、乙双方补充约定内容》约定的出租房屋的产权人，亦没有获得产权人的委托授权，原告不是订立《租赁合同》、《甲、乙双方补充约定内容》的适格主体。目前为止，产权人不认可原告与被告订立的《租赁合同》、《甲、乙双方补充约定内容》，该合同未获得产权人追认，原告擅自将他人的房屋出租给被告，违反了我国合同的相关规定，租赁合同是无效的。二、原告要求被告支付2016年9月至2017年7月的租金是没有事实和法律依据的。被告杨翠芳携丈夫入住涉案房屋后，产权人即第三人主张权利，数次委派人员上门给被告发通知，勒令被告向产权人缴付租金，否则搬离出租房屋，产权人与被告数次发生争执，且原告交给被告使用的房屋发生人为切断水、电源及在门上淋红油漆恶性事件，并产生了严重后果，被告数次向广州市110报警台报警，海珠区素社派出所数次出警。被告杨翠芳于2016年8月因为忍受不了被人骚扰搬回广西南宁居住，根据《补充内容》第6条第1款的约定，被告徐蒙广于2016年9月初以手机通话形式通知原告停止租赁合同，从2016年9月至2017年7月止原告未提出异议，认可被告杨翠芳关于终止租赁合同的主张，被告杨翠芳不存在违约问题，也不存在欠租金问题。被告徐蒙广与第三人达成口头协议，从2016年9月起被告徐蒙广向第三人直接交付租金，第三人同意被告徐蒙广继续使用出租屋，事实上从2016年9月至今，出租屋未被他人骚扰，第三人未给承租户发通知。从2016年9月起至2017年6月止，原告没有要求两被告交付租金，说明原告认可且知道被告徐蒙广与第三人达成的口头协议。三、《租赁合同》第一条约定原告将合法拥有座落在海珠区东晓路195号304房出租给被告使用，建筑面积100平方米，但是原告交给被告使用的房屋座落在广州市海珠区东晓路195号明珠花园金兰阁304号房，建筑面积108平方米，该房屋与合同约定的房屋的座落位置、建筑面积均不符，原告并非合法拥有出租房屋。被告杨翠芳没有提交答辩意见和举证。第三人没有提交答辩意见和举证。经审理查明：位于海珠区东晓路金兰阁195号304房的权属人是第三人，占有部分为全部，建筑面积为100.2918平方米，来函摘要为：广州市中级人民法院于2009年11月24日以（2003）穗中法执字第592-10号协助执行通知书及民事裁定书查封该业，查封时效从2009年11月24日到2011年11月23日；2016年1月18日，广州市中级人民法院再以（2003）穗中法执字第592号-16协助执行通知书及民事裁定书查封该业，查封时效从2016年1月18日到2019年1月17日；等。2015年2月6日，原告（出租人、甲方）与被告杨翠芳（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有座落在海珠区东晓路195号304房的物业出租给乙方作为住宅使用，物业建筑面积为100平方米；甲乙双方议定上述房屋月租金为2500元，租赁期限自2015年2月25日起至2018年2月24日止；租金按月结算，付款方式为银行卡转账，将租金汇入甲方银行账户工商银行账号，账户名称为董曙华，由乙方在每月25日前缴付本租金给甲方；乙方须在签署本合约之时，向甲方支付首期租金2500元，保证金5000元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将保证金无息退回给乙方；在租赁期内，甲方负责依约按时将物业及设备交付乙方使用，甲方提供家私电器予乙方于租赁期间使用；在租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依约按时缴纳租金，不得改变或损坏该物业及用途；2、未经甲方书面同意不得对该物业进行改建、转租、分租或与他人互相交换物业使用；3、因使用需要进行物业内外装修，需要甲方书面同意；违约责任：1、租赁期36个月内，甲、乙双方均不得以任何借口提出退租，若任何一方提出退租的，则视为违约。违约方应付给对方相当于贰个月租金即5000元作为违约金；由2018年2月24日开始，如任何一方提出退租的应提前三十天通知对方，则退回保证金；2、乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之五收取违约金，逾期超过10天，则甲方有权收回该物业并终止合约，而且乙方所付押金没收，乙方余下物品视为放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有异议；备注：经甲、乙双方协商，甲方承诺2015年2月6日提前交付物业给予乙方，2015年2月6日到2015年2月25日期间乙方可自行装修，双方已知悉，均无异议；等。2015年3月4日，原告（甲方，已提交身份证）与被告徐蒙广（乙方，已提交身份证）签订《甲、乙双方补充约定》，内容如下：1、甲、乙双方约定出租屋租金从2015年3月5日起计。2、取消房屋租赁合同关于押二付一的约定内容，即取消乙方向甲方交付2个月租金5000元作为押金及取消预付一个月租金2500元的约定内容。3、甲方同意乙方垫付资金对出租屋进行简单装修，乙方从应向甲方缴付的租金中逐月抵扣。装修项目包括墙体及房顶抹灰900元……上述各项装修费4905元。4、客房无空调，乙方垫资新装一台空调预估2000元（以正规发票金额为准），在国美或同等类型的大型商场购买，开具国家税务局统一发票；主卧室空调故障，甲方同意于四月底之前修复，费用由甲方负责，如四月底甲方未修复的，由乙方出资修复，旧空调在使用过程中自然故障的维修费由甲方承担。乙方以新装空调的费用（以正规发票金额为准）作为第6个月的租金抵扣。5、上述乙方已经向甲方交付的押二付—7500元，以及乙方投入的装修费4905元，合计12405元，该笔12405元款项折抵乙方应向甲方缴付的租金，即折抵乙方第一个月至第四个月应向甲方缴付的租金共10000元，余款2405元折抵第五个月租金后，乙方应向甲方缴付租金95元。从第柒个月起，乙方每月月初向甲方预付当月租金2500元，至租赁关系终止。6、如果出现他方要求乙方搬离出租屋，甲方又不能解决他方要求乙方搬离出租屋问题，导致乙方不堪他方滋扰而搬离出租屋的，乙方在决定搬离出租屋后，乙方应书面通知甲方终止租赁关系，如乙方无法向甲方送达书面通知，乙方以手机短信通知甲方，手机短信通知视同书面通知送达；从乙方向甲方发出搬离出租屋（即终止租赁关系）决定的30天内，甲方向乙方退还上述12405元的未从租金中扣除完的余款。如果甲方未能在30天内向乙方退还余款的，从第30天起，余款每天加收千分之一滞纳金。同时，从第30天起停止计算租金。7、乙方租赁满三年期限的（即2018年3月5日），乙方投入的装修费用（原己在租金中扣除）4950元应全额支付回甲方。该装修费用4950元于租赁满两年半时（即2017年9月5日）时支付；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、出具日期为2006年7月10日，加盖广东省粮油进出口公司住房制度改革办公室公章的《证明》，内容为：海珠区东晓路195号304房是我司租给董曙华使用。2、出具日期为2006年9月28日，加盖广东省粮油进出口公司住房制度改革办公室公章的函，内容为发给广州市煤气公司，海珠区东晓路195号（明珠花园金兰阁）304房是我公司房产，现需办理煤气管道开通手续，请给予办理。3、发证机关为广东省粮油进出口公司的《广东省初级专业技术职务资格证》，记载原告于1992年8月经广东省粮油进出口公司初级职务评审委员会评审通过，具备经济员职务任职资格。4、广东省粮油分公司工作证，记载姓名为董曙华，发证日期为88年1月。被告徐蒙广质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性不予认可，2006年7月10日是十几年前出具的，房改办不能代表第三人，内容是第三人出租给原告使用，但是没有相应的租赁合同。对证据2的真实性、合法性和关联性无法确认，该证据与本案无关。对证据3、4的真实性无法确认，合法性和关联性不予认可，原告的工作证早已作废，在20多年前原告已经被第三人开除，现原告与第三人没有任何关系。被告徐蒙广就其抗辩意见还提交了以下证据：1、出具日期为2016年4月18日，加盖广东省粮油进出口公司公章的《通知》，内容为东晓路195号304房，你户由2014年9月至2016年4月共欠20个月租金未交，请你于5月15日前补交所欠租金，否则，我司收回本出租房屋，并追收所欠租金；2、出具时间为2016年8月30日的《报警回执》，报警人为被告徐蒙广；3、出具时间为2014年12月18日，加盖广东省粮油进出口公司住房制度改革办公室公章的《通知》，内容为东晓路195号304房承租户：广州市侨信房地产顾问有限公司（以下简称侨信公司）与我司已终止该房屋的租赁合同，现通知你户，请在2014年12月31日前搬离该房屋，否则后果自负；4、出具日期为2016年3月1日，加盖广东省粮油进出口公司公章的《通知》，内容为东晓路195号304房，你户由2014年9月至2016年3月共欠18个月租金未交，请你于3月10日前补交所欠租金，否则，我司收回本出租房屋，并追收所欠租金。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但关联性不予确认，原告从2011年与第三人就有关系，是第三人向原告催讨租金；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性不予确认；证据3的《通知》指的承租户是原告，该《通知》中提到的侨信公司也是原告的公司；对证据4的真实性、合法性没异议，其中的承租户仍是指原告。原告于2017年7月26日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：涉案房屋为广州市海珠区东晓路金兰阁195号304房。原告表示：第三人将涉案房屋交给原告使用，需要交租，但没有签订租赁合同，也没有约定租赁期限；原告缴纳租金时，第三人员工也会开具收据给原告，但从2014年原告要求第三人出具发票时，双方产生纠纷，所以原告从2014年10月就没有缴纳租金了；涉案房屋现由被告徐蒙广转租给租户使用，但本案中不要求实际承租人参加诉讼。被告徐蒙广表示：被告杨翠芳是其岳母；其与第三人留守的黄经理口头约定：第三人不追究承租户错误向原告交付18个月租金的责任，承租户不追究出租方切断水电的恶性行为造成的损害，从2016年9月1日起被告徐蒙广向第三人交付租金，每半年为一期（每月租金为2000元），实际收取租金的是第三人姓蒋的员工，被告徐蒙广共向第三人缴纳了共24000元的租金；实际上被告徐蒙广承租涉案房屋是用作经营场所，由于该房屋被法院查封，第三人又不同意向被告徐蒙广出示产权证，被告徐蒙广无法办理工商营业登记，故与第三人于2017年12月1日口头约定终止合同，并于当天将涉案房屋的钥匙交给姓蒋的员工；其是用现金的方式支付租金的，但没有证据证明已向第三人交付了租金，也没有证据证明姓蒋的或姓黄的人员是第三人的员工。2017年11月14日本案第一次庭审时，被告徐蒙广表示：订立合同时原告不是出租屋的产权人，却编造其合法拥有出租屋，并以低廉的租金做诱饵，诱使被告与其订立租赁合同，该行为构成欺诈。本院认为：原告与被告杨翠芳签订的《租赁合同》及原告与被告徐蒙广签订的《甲、乙双方补充约定》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，当事人均应按合同约定全面履行义务。被告徐蒙广与被告杨翠芳存在亲属关系，且被告徐蒙广自认租用涉案房屋用于经营场所，并出资对涉案房屋进行修缮，故两被告是实际承租人的事实，本院予以确认。原告要求两被告共同承担腾空交付房屋及支付所欠租金等款项的意见，合理有据，本院予以采纳。被告徐蒙广认为原告不是涉案房屋的产权人，也未取得产权人的授权，不是出租的适格主体的意见，依据不足，本院不予采纳。原告作为出租人将涉案房屋转租给两被告是基于其的租赁权存在为前提的，为此原告提交了第三人（产权人）住房制度改革办公室于2006年7月10日出具的《证明》以证明其是合法承租人，被告徐蒙广虽然提供了第三人住房制度改革办公室于2014年12月18日发出的《通知》表明第三人已终止与侨信公司就涉案房屋的租赁合同，原告也确认该《通知》中所指向承租户是原告，通知中提及的侨信公司是原告的公司，但此后第三人又分别于2016年3月和4月发出《通知》，要求租户交齐2014年9月至当时的租金，否则才收回涉案房屋，且在本案中，第三人没有到庭就其与原告仍存在租赁关系提出抗辩意见和反驳证据，故对原告与第三人的租赁关系并未解除的事实，本院予以合理采信。被告徐蒙广辩称原告无权出租，双方签订的租赁合同无效的意见，依据不足，本院不予采纳。被告徐蒙广与原告签订的《甲、乙双方补充约定》中约定“如果出现他方要求乙方（承租方）搬离出租屋，甲方（出租方）又不能解决他方要求乙方搬离出租屋问题，导致乙方不堪他方滋扰而搬离出租屋的，乙方在决定搬离出租屋后，乙方应书面通知甲方终止租赁关系，如乙方无法向甲方送达书面通知，乙方以手机短信通知甲方，手机短信通知视同书面通知送达”，按照上述约定可见，两被告在承租涉案房屋时已清楚涉案房屋租赁期间可能存在不能正常使用的问题，故被告徐蒙广主张原告存在欺诈的意见，依据不足，本院不予采纳。被告徐蒙广主张曾于2016年9月向原告电话告知终止双方的合同，但就此没有举证证明，且该终止合同的方式也与上述约定不符，故被告徐蒙广主张与原告的租赁关系已经终止，不存在欠租情况的意见，理据不足，本院不予采信。另外，被告徐蒙广表示其于2016年9月起已与第三人承租涉案房屋，并向第三人的员工交租至2017年12月1日，且于当日向第三人的员工交付房屋，但又表示没有证据予以证实，故对上述事实，证据不足，本院均不予确认。由于原、被告约定的租赁期限至2018年3月5日届满，且原告也在合同履行期限届满前提起本案诉讼要求解除租赁合同，故双方的租赁关系由于在诉讼阶段因履行期限届满而终止，原告要求两被告按现状腾空交付涉案房屋及支付从2016年9月起至实际交还房屋之日止的租金合理有据，本院予以支持。但两被告确实在承租期间受到影响才拒交租金，对此原告也有预见并作出补充约定，故原告要求两被告支付违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告杨翠芳、徐蒙广在本判决生效之日起15日内按现状腾空交付广州市海珠区东晓路金兰阁195号304房给原告董曙华；二、被告杨翠芳在本判决生效之日起15日内向原告董曙华支付从2016年9月起至实际交付房屋之日止的租金（每月为2500元）；三、被告徐蒙广对本判决第二项内容中被告杨翠芳应承担的支付义务承担连带责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费863元，由原告负担449元，由两被告负担414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯月卿人民陪审员  王君碧二〇一八年六月二十六日书 记 员  招佐文徐碧棠吴燕如