安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0202民初2131号 原告：楚祥胜，男，1977年1月2日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。 委托代理人：潘昱，安徽皖通律师事务所律师。 被告：王丽，女，1982年3月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托代理人：郑巍，北京大成（合肥）律师事务所律师。 原告楚祥胜与被告王丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚祥胜的委托代理人周世景、潘昱，被告王丽的委托代理人郑巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楚祥胜向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的租金280000元，违约金3364元（按银行同期贷款利率4.35%暂计算至2018年3月14日，逾期顺延至实际履行之日止）,合计283364元；2、被告支付1万元爱陪烘蛋糕店礼品券；3、被告承担原告律师费7000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系安徽省芜湖市黄山中路鹰都花园1、2号门面房的产权使用人。2009年，被告因经营爱陪烘蛋糕店，向原告寻租。2009年2月8日，原、被告订立了房屋租赁合同，明确约定租赁期限为2009年2月26日至2015年2月25日。2015年租赁期限届满，双方（原告委托了朋友徐向东代为协商签订）续订了房屋租赁合同，对房屋租金和支付方式、其他费用的缴纳、违约责任进行了相应的变更。合同签订后，被告将2016年度租金陆续支付给原告，然2017年度租金被告至今仍然拖欠4万元，现2018年度房屋租金也已过了缴纳期限，原告多次、多途径联系被告，被告屡屡推诿，拒绝缴纳租金。原告认为，原、被告之间房屋租赁关系合法有效，双方都应当按照合同约定履行义务，现被告单方违反合同约定，原告有权根据合同约定要求被告继续履行合同义务，为维护原告的合法权利不受侵害，特向贵院提起诉讼。 被告王丽辩称，1、原告不具有诉讼主体资格。原告委托徐向东签订合同并非事实，徐向东并非接受原告委托签订本合同，原告无权享受合同权利。答辩人在本合同租赁期间受到房主上门讨要租金，此时发现合同签订人徐向东及本案原告不是房屋所有权人，未得到房屋所有权人相关授权，不具有订立房屋租赁合同的资格。因此原因，直接导致了答辩人考虑不再续租房屋，原告也因此在租赁期间对答辩人采取停水停电锁门等干扰正常经营的行为；2、本租赁合同非有效合同。根据合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租。答辩人此后要求查看原告与房屋所有人的租赁合同被拒绝，导致答辩人缺乏对此份租赁合同效力的合理信任。答辩人解除合同符合法律规定，合同法第九十四条第二款规定在履行期届满之前，当事人一方明确表示不继续履行合同。答辩人在店面和2018年1月15日的微信公众号均已告知终止经营，包括原告在内的社会公众均已知晓，本合同不再继续履行。综上所述，首先原告不是本案相对方，不具有合同权益。租赁合同因房屋所有人向答辩人索要租金而否认该合同效力。原告向答辩人要求支付房租没有事实基础。最后答辩人解除合同符合法律规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：芜湖市鹰都花园15-1、2号门面房，建筑面积共计684平方米，系原告承租案外人房屋。原告承租上述房屋后将部分房屋约100平方米，于2009年转租给被告，用于经营爱陪烘蛋糕店，租赁期限自2009年2月26日起至2015年2月25日止。原告转租时，告知被告其签订的租赁合同规定不得转租，双方协商对外保密转租事宜。上述租赁期限届满前，原告委托合伙人徐向东与被告于2015年2月10日续签《房屋租赁合同》，约定：1、租期6年，自2015年2月26日至2021年2月25日止；2、前3年租金24万元/年，后3年租金25万元/年，租金一年一付，第一年租金按20万元现金及4万元礼品劵（无限期使用）于合同签订两日内付清，第二、三年租金需在每年1月25日前付清，第四至六年租金按照24万元现金及1万元礼品券方式；3、合同签订需交保证金1万元。前三年租金被告支付情况如下：第一年租金被告按照20万元现金及1万元礼品券按期支付，第二年租金被告按期支付24万元现金，第三年租金被告于2017年1月26日支付10万元现金、于4月10日支付2万元现金、于4月18日支付8万元现金，共计20万元。2017年9月起，原告向被告催要第三年剩余房租4万元，被告一直未支付。2017年9月，房屋所有人也向被告催要房租。原、被告产生矛盾。2018年1月15日，被告向顾客发出停止营业公告。 本院认为，一、原告的主体资格问题。涉案合同是2015年2月10日由徐向东与被告签订，徐向东陈述，签订合同时其与原告系合伙关系，因原告与被告对租赁事宜有些不愉快，所以由其代原告与被告签订合同，合同实际履行方是原告和王丽。因此，徐向东签订合同的行为系履行委托行为，其行为的后果由原告承担民事责任，原告是涉案合同相对人。二、涉案租赁合同效力问题。被告辩称涉案租赁合同为无效合同，其理由是原被告转租关系未得到房屋所有人许可。被告于2009年开始租赁涉案房屋，原、被告签订补充协议，原告明确告知被告，其是房屋承租人，没有转租权，此时被告已知双方是转租关系。2017年9月房屋所有权人向被告催要租金，但房屋所有权人并未主张解除转租合同，或确认转租合同无效，故涉案合同为有效合同。三、涉案合同租金支付问题。被告辩称其已停止经营，双方合同已解除。涉案合同未约定被告解除合同的条件，被告也不符合法定解除合同的条件，因此双方合同仍在履行过程中，被告仍应履行合同义务。原、被告在合同中明确约定了租金支付的方式，第一、第四至六年租金为现金加礼品券，第二、三年的租金无表述，第二、三年的租金应为24万元现金，且被告第二年租金也是按照全现金的方式支付，故被告欠付原告第三年租金4万元现金。第四年租金双方未约定支付时间，按照双方合同约定的交易惯例，租金应于每个租赁年度开始前支付，被告应支付原告第四年度租金24万元现金及1万元礼品券。被告逾期支付租金，原告主张被告支付逾期利息，符合法律规定。故对原告要求被告支付租金28万元及逾期利息、1万元爱陪烘蛋糕店礼品券的诉讼请求本院予以支持。被告主张律师费，双方合同无约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告王丽于本判决生效之日起十日内支付原告楚祥胜房屋租金28万元，并以28万元为基数按照银行同期贷款利率4.35%支付利息（其中4万元利息自2017年1月26日起，24万元利息自2018年1月26日起，均支付至实际给付之日止）； 二、被告王丽于本判决生效之日起十日内支付原告楚祥胜爱陪烘蛋糕店礼品劵1万元； 三、驳回原告楚祥胜的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2903元，由原告楚祥胜负担25元，被告王丽负担2878元（原告已预交诉讼费，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 赵 凌 二〇一八年六月七日 书记员 苏文可 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。