广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0305民初2925号 原告：刘琨仑 被告：桂林彰泰实业集团有限公司。 原告刘琨仑与被告桂林彰泰实业集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法由审判员廖莉莎适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本案于2018年2月8日转为适用普通程序进行审理。本院依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员丁建英、李宾灵组成的合议庭，于2018年3月30日公开开庭进行了审理，原告刘琨仑及其委托代理人邓金顺，被告的委托代理人甘永雄到庭参加了诉讼。原、被告曾分两次申请庭外和解共计两个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理原告桂林市七星区彰泰·睿城30栋x号房屋产权登记的资料报送产权登记部门；2.判令被告向原告支付违约金人民币10482元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买由被告开发的位于桂林市七星区彰泰·睿城30栋x号房，房屋建筑面积为128.69平方米，套内建筑面积108.9平方米，价款为人民币1048276元。合同还约定被告应于2015年6月30日前将房屋交付原告使用；被告应当在房屋交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局；如因被告的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方按如下方式处理，即原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的3%赔偿原告损失；原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告即按约定向被告支付了全部购房款，被告也于2015年6月30日前将房屋交付原告使用。但是，被告却未在合同约定的期限内将办理原告房屋产权登记的资料报送房屋产权登记部门。原告认为，被告行为已构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 原告在举证期限内提交的证据有：1.《商品房买卖合同》，证明原告购买被告开发的彰泰·睿城房屋，被告应于房屋交付90日内报送办理权属证书资料，逾期则承担已付1%购房款违约责任；2.销售不动产统一发票，证明原告已付全部购房款的事实。 被告辩称：一、双方对于产权资料提交时间所做变更性约定合法有效，对双方均具有法律约束力。1.原被告双方均属于完全民事行为能力主体，对合同签订具有相当注意能力；2.商品房买卖合同主合同部分文本属于桂林市房产管理部门要求双方签订的制式文本，文本内容由桂林市房产管理部门制作，在该份房产局制作的制式文本中所约定的被告应当提交产权登记资料的时间为房屋交付后90日，该时间与桂林市正常办理或提交产权登记资料的时间是严重不相符的，远远短于业内可以提交产权登记资料的时间。在以上两点基础上，原被告双方就产权登记资料提交时间作出了变更性调整，该调整并未违反国家强制性法律法规规定，是双方意思自治结果，合法有效，且一经签订，即对签订双方产生法律约束力。二、被告应提交产权登记资料时间仍在合同约定期限内，并未违约。如前所述，双方已对产权登记资料时间做出变更性调整，即为房屋交付使用并经房管部门物业验收后180日内，原告所在楼栋的物业验收时间为2017年7月21日，被告应当提交产权登记资料时间仍在约定期限范围内，并未构成违约。三、原告尚未将其产权登记资料交付被告，被告无法提交完整资料，不应承担责任。本案中，原告委托被告为其办理产权登记权属证书，被告应向产权登记机关提交的资料既包括被告应当提交部分，也包括原告应当提交部分，因原告尚未将由原告提交的资料交付被告，故被告无法向产权登记资料提交完整资料。四、原告现已取得不动产权属证书，其第一项诉讼请求已不存在。综上所述，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。 被告在举证期限内提交的证据有：1.《商品房买卖合同》，证明双方已以补充协议的形式变更了被告应当提交产权登记资料的时间，即商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日，未达提交资料时间节点；2.市房物检【2017】034号《物业管理用房落实检查意见书》，证明被告提交产权登记资料的时间仍在合同约定期间内，并未违约;3.从不动产登记中心电脑系统拍摄的不动产证办理流程图照片，证明原告已经取得了不动产权证，被告在合同约定期限内提交材料，应免责，且原告第一项诉讼请求已经不存在。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性、合法性予以认可，对证明内容不认可，认为双方就不动产登记时间进行变更约定，双方应按变更后的时间履行合同，并且原告只提供了合同的一部分；对证据2真实性、合法性、证明内容均无异议。原告对被告提供的证据1真实性、合法性予以认可，对证明内容不予认可，认为《补充协议》和《商品房买卖合同》是同一天签订的，《补充协议》是格式合同，签订合同时原告并没有对第15条的内容进行提示和说明，此协议应该无效，同时与国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条相违背；对证据2真实性、关联性不予认可，意见书上印章和单位主体不一致，并且与本案没有关联性，该检查只是针对物业管理用房，也不是所谓的物业验收；对证据3的真实性无法核实，只是打印件，且被告交件时间最早是2017年12月25日，已经超过了合同约定的交件时间，存在违约事实。 本院结合双方的举证和质证，认证如下：对原告提供的证据1和被告提供的证据1真实性均予以认可，可证明原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，对房屋位置、购房款、办理产权登记时间等进行了约定；对原告提供的证据2真实性予以确认，可证明原告向被告交付购房款的数额；对被告提供的证据2真实性予以确认，可证明彰泰·睿城22栋-33栋、35栋-39栋于2017年7月21日完成物业管理用房验收；被告提供的证据3非原件，真实性无法核实。 本院经审理认定事实如下：2013年10月9日，被告（出卖人）与原告刘琨仑（买受人）签订了编号为1301014187的《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于桂林市七星区，套内建筑面积为108.9平方米，该商品房价款按套内面积计算，单价为每平方米9626.04元，总金额为1048276元；出卖人应当在2015年6月30日前，将符合交房条件的商品房交付买房人使用。合同第十五条约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，如“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益。金。”庭审中，被告认可该处为笔误，如有违约金应归原告所有。合同附件四《合同补充协议》第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《商品房买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同签订后，原告已支付被告购房款1048276元。2015年6月30日，被告将涉案房屋交付原告使用。2017年7月21日，桂林市房屋交易和产权管理中心出具市房物检：[2017]034号《物业管理用房落实检查意见书》，载明：桂林彰泰实业集团有限公司建设的桂林市七星区彰泰·睿城22栋-33栋；35栋-39栋项目已竣工，经物业管理用房落实检查，符合《城市房地产开发经营管理条例》和《物业管理条例》要求。文末加盖了桂林市物业用房落实专用章。原告认为被告未在合同约定的期限内将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，构成违约，故诉至本院，提出前述诉讼请求。2018年1月17日，被告将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。原告自认于2018年春节前后领取了涉案房屋的不动产权属证书，该证书颁证时间为2018年1月19日。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的《合同补充协议》第六条第2项的效力问题；二、被告是否存在合同违约。 关于焦点一：根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《合同补充协议》第六条第2项是否存在被告一方免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，是确定该条款效力问题的关键。对比涉诉《商品房买卖合同》第十五条与《合同补充协议》第六条第2项的内容可以看出，该变更只是对报送资料备案的方式和时间进行变更和延长，并没有免除卖方的办理登记备案的责任；《合同补充协议》第六条第2项对《商品房买卖合同》第十五条进行了补充，变更了提交备案登记材料的时间，并没有将原有的逾期备案违约金条款予以删除，故没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利，该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，《合同补充协议》第六条第2项并不违反法律规定，应认定该变更后的条款为有效条款，对双方均具有法律约束力。被告关于该条款合法有效，对双方均具有法律约束力的辩称，本院予以采信。 关于焦点二：被告已将资料报产权登记机关备案，故对原告要求被告将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期备案违约金的问题，根据《合同补充协议》第六条第2项约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内。本案原告所在楼栋的物业验收时间为2017年7月21日，被告于2018年1月17日将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并未超过《合同补充协议》第六条第2项约定的时间，故原告要求被告支付其逾期备案违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。被告关于其提交产权登记资料时间仍在约定期限范围内，并未构成违约的辩称，本院予以采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告刘琨仑的诉讼请求。 本案收取案件受理费100元（原告已预付本院），由原告刘琨仑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元[收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖莉莎 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  李宾灵 二〇一八年六月十一日 书 记 员  游 青