四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0903民初1019号 原告：蔡鹏，男，1992年4月23日出生，汉族，住四川省遂宁市大英县。 特别授权委托诉讼代理人：何金亮，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常梁，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告：向时岗，男，1986年11月22日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被告：严双凤，女，1987年8月20日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 二被告共同特别授权委托诉讼代理人：赵敏，四川广略律师事务所律师。 原告蔡鹏与被告向时岗、严双凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月11日、2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告蔡鹏及其委托诉讼代理人何金亮、常梁，被告严双凤及二被告的共同委托诉讼代理人赵敏到庭参加诉讼。 原告蔡鹏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2017年6月6日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告继续履行合同，限期将位于遂宁市船山区紫竹路1号世纪锦江国际公寓5栋1203号房屋交付给原告，并协助原告将该房屋所有权、土地使用权登记至原告名下；3.判令被告按合同约定向原告支付违约金（自2017年9月23日起按房屋成交价5‰计算至完成过户登记之日止）；4.本案诉讼费、保全费、律师费等一切费用由被告承担。事实与理由：2017年6月6日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定被告将其位于遂宁市船山区紫竹路1号世纪锦江国际公寓5栋1203号房屋以总价款536000元的价格出让给原告。合同签订后，原告依约定向被告支付了定金50000元、首付款30000元，共计支付房款80000元，但被告收款后一直未按照约定偿还银行贷款，在开发商通知办理房屋产权后，被告仍拒不协助原告办理相关权属登记手续并明确拒绝履行合同，被告的行为已经严重违约，损害了原告的合法权益，应当按照合同第五条“逾期交房一天支付房屋成交价5％的违约金”的规定向原告承担违约责任。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。 被告向时岗、严双凤辩称：一、《房屋买卖合同》无效：1.房屋在签订房屋买卖合同时未取得产权证，到开庭之日仍未登记，根据法律规定不能转让；2.签订合同时，房屋抵押在银行，原被告知情，根据相关规定，不能转让，有损银行和房屋中介利益；3.房屋系二被告夫妻共同财产，严双凤没有签字认可，共有房屋应当取得共有权人书面同意；二、基于合同无效，被告愿意退还部分房款，原被告对于合同无效均有过错，应分担损失；三、原告律师费的诉讼请求不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2008年12月8日，被告向时岗与被告严双凤登记结婚。2013年5月26日，被告向时岗以个人名义与案外人四川省明泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人四川省明泰房地产开发有限公司将其开发建设的位于遂宁市船山区紫竹路1号世纪锦江国际公寓5栋1203号，面积85.1平方米房屋一套出售给被告向时岗所有。2017年6月6日，原告蔡鹏与被告向时岗在遂宁市鑫创房产东城一品店居间服务下，三方共同签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告向时岗将其与被告严双凤共同所有的上述房屋以总价款人民币536000元的价格出售给原告蔡鹏所有；在合同签订当日原告向被告支付定金人民币50000元，原告于被告向银行还款当日向被告支付首付款166000元，剩余购房款320000元由放贷银行直接支付给被告；交房约定被告在收齐房款当日将房屋交付给原告。 合同签订后，原告蔡鹏依约定通过银行转账方式向被告支付了定金50000元，并按被告向时岗要求支付了首付款30000元，共计80000元，被告向时岗向原告蔡鹏出具了收据和收条。2017年9月12日，被告与案外人四川省明泰房地产开发有限公司办理了交房结算，确认房屋产权面积81.72平方米，房款差异14591元。2017年9月26日，本案所涉房屋的开发商四川明泰房地产开发公司通过报纸发出通知：经多次公示催促，至今仍有部分业主没有前来办理房屋不动产证件，现再次通知各位业主带上《商品房买卖合同》、收据……等原件到世纪锦江国际公寓售楼部办理住宅及商业不动产权属登记证。后经原告蔡鹏与遂宁市鑫创房产东城一品店多次催促，被告未偿还银行贷款，也未将房屋交付给原告，原告亦未将剩余房款支付给被告。合同签订时，遂宁市鑫创房产东城一品店经办人员通过电话联系被告严双凤，严双凤表示同意将共有房屋出售给原告蔡鹏。后二被告明确表示不再将涉案房屋出售给原告。双方发生争议后，鑫创房产组织双方协商未果。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。本案在审理过程中，原告蔡鹏向本院提交了其在中国建设银行定期存款456000元的储蓄存单，并承诺该款用于支付向时岗、严双凤购房款。遂宁市鑫创房产东城一品店向本院提交了自愿放弃按揭代办服务费3200元的承诺书。审理中，经征求抵押权人的意见，抵押权人中国银行股份有限公司遂宁分行向本院出具《意见书》表明，在保障其按揭贷款优先受偿的情况下，同意被告将涉案房屋转让给原告。 以上事实，有原、被告的身份证明、结婚证、商品房买卖合同、房屋买卖合同、银行转款凭证、收据、收条、世纪锦江国际公寓房屋办证结算清单、收款收据、视频光盘、通话记录、微信聊天记录、短信聊天记录、承诺书、储蓄存单等证据在卷为证。 本院认为，关于原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题，原告蔡鹏在遂宁市鑫创房产东城一品店的居间服务下与被告向时岗、严双凤签订的房屋买卖合同是双方意思真实，没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。首先，预售商品房转让合同约定的债务是预售商品房债权的转让而不是房屋所有权的转让，因为商品房预售合同是一个特殊的买卖合同，其特殊性在于买卖的标的物是尚不存在或者尚在建的房屋。所以预售商品房转让合同不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的禁止性规定。其次，办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而预售商品房转让合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。庭审中，虽然被告严双凤辩称其没有在房屋买卖合同上签字，但该房屋系被告向时岗单独从开发商四川省明泰房地产开发有限公司购买，且被告向时岗与原告签订《房屋买卖合同》时，已给被告严双凤打电话告知其出售涉案房屋事宜，严双凤明确表示同意，故出售该房屋是经过了二被告的同意，被告严双凤的辩解意见与查明的事实不符，本院不予采信。据此，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。原、被告双方均应按照合同约定及时履行。故对原告请求确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效及要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告提出的要求被告继续限期将本案所涉房屋交付给原告，并协助原告将该房屋所有权、土地使用权登记至原告名下的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖合同》第四条第6点约定：在卖方收齐房款当日，卖方将房屋交付给买方。虽然原告至今未付清购房款，但根据该合同第三条第2点约定：买方于卖方向银行还款当日支付卖方购房款166000元。剩余购房款320000元由放贷银行直接支付给被告。其中“买方于卖方向银行还款当日”属于约定不明，其约定不明导致原告付款时间约定不明，被告应当将房屋交付给原告的时间亦不明确，在此情形下，原、被告双方互负债务且履行先后顺序不明，原、被告应当同时履行自身义务。本案中，原告已支付被告定金及购房款80000元，尚欠原告456000元。由于被告明确表示不再出售该房屋，不再履行合同义务，致使原告无法将剩余房款支付给原告。审理中，原告在中国建设银行定期存款456000元，并承诺该款用于支付向时岗、严双凤购房款。表明原告具备履行合同支付剩余款项的能力，且原告当庭表示愿意继续履行合同，支付购房尾款456000元，对此本院予以确认。被告亦应当按约将涉案房屋交付给原告。故对原告要求被告将涉案房屋交付的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求二被告协助办理两证的诉讼请求，本案所涉项目的开发商四川明泰房地产开发公司已于2017年9月26日通过报纸发出办理不动产权属证明的通知，据此，本案所涉商品房具备办证条件，且原告已履行了付款义务，被告应当按照约定协助原告办理涉案房屋的房屋所有权、土地使用权证书。故对于原告的这一诉讼请求，本院不予支持。 关于原告提出的判令被告按合同约定向原告支付违约金（自2017年9月23日起按房屋成交价5‰计算至完成过户登记之日止）的诉讼请求，虽然双方对房款支付在合同中作了约定，但对于被告应向银行还款的时间约定不明导致原告付款时间约定不明，被告应当将房屋交付给原告的时间亦不明确，原、被告应当同时履行自身义务。故原、被告均有违约行为，且违约程度相当，其违约责任相互品迭。故对原告主张应由被告按合同约定向原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的要求被告支付律师费的诉讼请求，由于双方均有违约行为，且原告没有证据证实律师费的具体金额以及该律师费是否已实际产生，故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蔡鹏与被告向时岗、严双凤于2017年6月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、原告蔡鹏于本判决生效后十日内向被告向时岗、严双凤支付剩余购房款人民币456000元（被告向时岗、严双凤在收到该笔购房款后应优先支付其尚欠中国银行股份有限公司遂宁分行的贷款本息）； 被告向时岗、严双凤于本判决生效后十日内将位于遂宁市船山区紫竹路1号世纪锦江国际公寓5栋1203号房屋交付给原告蔡鹏； 被告向时岗、严双凤于本判决生效后之日起六十日内协助原告蔡鹏将位于遂宁市船山区紫竹路1号世纪锦江国际公寓5栋1203号房屋的房屋所有权、土地使用权过户登记在蔡鹏名下；四、驳回原告蔡鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9160元，由原告蔡鹏负担4580元，被告向时岗、严双凤负担4580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 剑 人民陪审员  冻玉玲 人民陪审员  杨 强 二〇一八年五月二十三日 书 记 员  古雪丁