宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁0106民初450号 原告：杨改翠，女，1963年6月17日出生，汉族，个体，宁夏西吉县人，住宁夏固原市西吉县。 委托诉讼代理人：杨娟，宁夏顺悦律师事务所律师。 被告：宁夏和润小额贷款有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：顾鹏，系公司董事长。 委托诉讼代理人：毛海萍，女，1982年12月6日出生，汉族，公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告：李俊杰，男，1964年5月29日出生，汉族，住宁夏银川市西夏区。 被告：刘志升，男，汉族，1968年8月30日出生，原住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告：尹向珍，女，汉族，1970年4月2日出生，原住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告：杨彦珍，男，1974年4月17日出生，汉族，原住宁夏回族自治区彭阳县。 被告：宁夏红阳房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区彭阳县。 法定代表人：刘志升，系公司总经理。 被告：宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司，住所地：宁夏回族自治区西吉县。 负责人：刘志升，系公司经理。 被告：宁夏红阳实业集团有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区彭阳县。 法定代表人：刘志升，系公司总经理。 第三人：张孝成，男，1994年4月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区固原市西吉县。 原告杨改翠与被告宁夏和润小额贷款有限公司（以下简称和润公司）、李俊杰、刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司（以下简称红阳公司）、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司（以下简称红阳西吉分公司）、宁夏红阳实业集团有限责任公司（以下简称红阳实业公司）、第三人张某某案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告杨改翠委托诉讼代理人杨娟，被告和润公司委托诉讼代理人毛海萍及第三人张某某到庭参加诉讼。被告李俊杰、刘志升、尹向珍、杨彦珍、红阳公司、红阳西吉分公司、红阳实业公司经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对固原市西吉县政府街西京财富广场X号楼X单元XXX室房屋的执行，并依法解除对该房产权的冻结；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月31日，原告与被告红阳西吉分公司签订了《商品房买卖合同》，原告以570636元的对价购买了由该公司开发的位于西吉县政府街西京财富广场X-X-XXX室,并以以房抵债的方式付清了房款,且已对该房进行了装修并居住。现因开发商原因,尚未办理产权登记手续。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力的规定。原告已以合理的价格取得了涉案房屋的所有权,没有登记只是物权未设立,被告当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力的规定。原告已以合理的价格取得了涉案房屋的所有权,没有登记只是物权未设立,被告红阳西吉分公司应当配合原告办理房屋过户手续。本案被告和润公司系执行案件的申请人,被告红阳西吉分公司等系执行案件的被申请人,原告系执行案件的案外人。因被告和润公司对原告所有的西吉县政府街西京财富广场X-X-XXX室房屋申请强制执行,原告提出了执行异议。贵院于2016年12月26日作出(2016)宁0106执异76号执行裁定书,驳回了原告的异议申请。现原告依据相关法律的规定,特提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。 被告和润公司辩称:鉴于第三方张某某提供的与红阳房地产土方结算单是无效的，故与后期与红阳房地产的顶账协议及与杨改翠的顶账协议真实性无法核实，即便现在与杨改翠顶账协议是真实的，且因为自身原因没有与宁夏红阳房地产签订买卖合同，中间间隔五个月，后于2015年12月31日与红阳房地产西吉分公司签订合同时该房屋已经被西吉县法院查封，至于原告说的在该房屋已经居住使用，我公司认为该房屋没有合法的交付手续，故不能称之为实际占有，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人张某某述称:对原告的诉讼请求及事实理由均无异议。 被告李俊杰、刘志升、尹向珍、杨彦珍、红阳公司、红阳西吉分公司、红阳实业公司未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的顶账协议、房屋顶账协议、商品房买卖合同、照片及第三人张孝成提交的工程量结算单、顶账协议真实、合法，与本案待证事实具有关联性，对相互印证证明的事实本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月9日，被告红阳西吉分公司因第三人张某某土方工程施工工程款支付事宜与其签订《顶账协议》一份，约定被告红阳西吉分公司以XC#－X－XXX室（面积142.64㎡，单价3998元）、XC#－X－XXX室（面积142.64㎡，单价3998元）、XC#－X－XXX室（面积172.97㎡，单价3980元）、XC#－X－XXX室（面积140.62㎡，单价4058元）、2C#－4－502室（面积142.64㎡，单价3990元）房屋，价款合计2968741元抵顶第三人张某某工程款2333330元，第三人张某某支付房屋认筹金10万元后，再行支付房款535411元。2015年7月21日，原告与第三人张某某签订《房屋顶账协议》一份，约定因第三人张某某欠原告工程材料款，第三人张某某以其所有的位于西吉县西京财富广场X号楼X单元XXXX室142.64㎡住宅楼，单价4058元，总价570636元顶付原告工程款570636元，房屋顶于原告后，所有手续及税费都由原告承担，双方须全面履行协议约定义务，否则支付对方协议总价金30%的违约金并赔偿相关经济损失。2015年12月31日，原告与被告红阳西吉分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告红阳西吉分公司开发的西京城市广场X号楼X单元XXX室房屋，房屋总价款570636元，付款方式为一次性付款，同时约定了其他权利义务。2016年4月，本院依据（2016）宁0106财保15号民事裁定对涉案房屋产权产籍进行冻结，原告提出执行异议，本院受理后于2016年12月26日作出（2016）宁0106执异76号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议，故原告诉至本院。 本院认为,金钱债权执行中，同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，应一并审查后选择适用，即买受人符合上述其一条款，即可支持执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋的房地产开发公司即被告红阳西吉分公司使用其开发的商品房抵顶第三人张孝成工程款后，第三人张孝成又以抵付材料款形式将房屋转让于原告，最终原告系涉案房屋的买受人，关联案件中被执行的被告红阳公司西吉分公司系房地产开发公司，本案应将二十八条及二十九条之规定一并审查。依据现有证据可以确定在人民法院冻结涉案房屋产权产籍之前，原告与被告红阳西吉分公司已签订合法有效的书面买卖合同，且被告红阳西吉分公司已通过抵消工程欠款的形式全额得到购房款，经本院实地勘察及原告提交的房屋情况照片可得，原告已合法占有该房屋。同时，原告陈述因被告红阳西吉分公司因经营困难一直不予配合办理过户手续，被告红阳西吉分公司亦未反驳，故原告情形满足第二十八条之规定，其权利能够排除执行，对其诉讼请求本院予以支持。被告李俊杰、刘志升、尹向珍、杨彦珍、红阳公司、红阳西吉分公司、红阳实业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，其应承担相应的法律后果。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 停止对西吉县政府街西京财富广场X号楼X单元XXX室房屋的执行，解除本院对该房屋产权产籍的冻结。 案件受理费100元，由被告宁夏和润小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  陈建军 人民陪审员  刘玉兰 人民陪审员  邓伟忠 二〇一八年六月十二日 书 记 员  卢 杰 本案适用法律条款如下： 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。