兴城市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽1481民初776号 原告：李铁艳，女，1958年1月28日生，汉族，住兴城市。 委托诉讼代理人：刘贺宇，葫芦岛市兴工法律服务所法律工作者。 被告：李士军，男，1963年7月15日生，汉族，住兴城市。 被告：于凯英，女，1963年11月6日生，汉族，住址同上。 二被告委托诉讼代理人：刘兴华，辽宁来源律师事务所律师。 原告李铁艳与被告李士军、于凯英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李铁艳及委托诉讼代理人刘贺宇，被告于凯英及委托诉讼代理人刘兴华到庭参加诉讼，被告李士军经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李铁艳向本院提出诉讼请求：确认原告与被告买卖契约无效并承担诉讼费。事实和理由：原告兄妹四人，父母早年去世，老人生前遗嘱，将座落在城内南一街头道牌坊胡同的一处49平方米的平房给原告，并与其他三兄弟共同到兴城市房产处办理了继承手续，在办理产权继承手续过程中，都是由原告侄子李士军办理。因为是亲侄，原告相信被告，被告拿出几份材料让原告签啥就签啥，因城内要动迁，原告找被告要一套手续，被告回答说都在房产那里，之后，原告委托他人到房产调阅继承档案时，发现一份买卖契约，原告的房子已经卖给被告了，原告根本没有将继承的房屋卖掉。北一街3年前就动迁了，补偿8000元到10000元不等，原告不可能以每平方米2400元卖给被告，被告采取欺诈手段形成的买卖契约，不是原告真实意思表示。请判决原告与被告双方的房屋买卖契约无效。 被告辩称：原告和被告签订的《房地产买卖契约》不具备合同无效的法定情形。从合同内容上看，原告与被告签订契约的时间是2018年2月2日，双方意思表示清楚，合同的内容不违反法律规定，不具备合同无效的法定情形。本案诉争的房屋已不属于原告父母的遗产。李士军的爷爷李恩喜于1991年10月6日去世，奶奶于1988年11月21日去世，本案诉争的房屋于1993年由李士军出资翻建，李恩喜去世时的房屋已经灭失，本案诉争的房屋已不属于遗产。对原告父母遗留的房屋，原告也不享有继承权。原告父母生前立有赠与协议及分家析产协议，确认房屋由李明申所有，李明申负责对老人养老送终，李明申已履行了义务，在父母去世后取得了父母遗留的房屋。在本案中，原告与被告之间的过户实质上是一种委托关系。李士军居住诉争的房屋已近三十年，该房屋是李士军依父亲李明申赠与依法翻建，是该房屋的实际产权人。只是在办理房屋变更登记时，才导致委托原告以法定继承的方式取得后再变更到李士军名下，原告与被告之间在房屋过户事宜上是一种委托关系。请驳回原告诉讼请求。 本院经审理查明确认的事实：李恩喜与赵素贤是夫妻，二人有四名子女，即长子李明申，次子李明贞，三子李明山，长女李铁艳。李明申有一子李士军，李士军的妻子是于凯英。李恩喜与赵素贤有房屋一座，即本案诉争的房屋，位于兴城市古城办事处南一街头道牌坊东胡同62号，面积49平方米。 1988年5月31日，李恩喜和赵素贤到古城办事处，工作人员丁永贵接待，谈话笔录写明二人将二间半正房给二人的大儿子李明申。 1988年6月4日，李明珍以书面形式写明“身体多病，不能抚养老人，哥同意负责抚养老人，关于家中的财产房子归哥所在，没有意见”。 1988年7月11日，李明申，姚立芬(李明申妻子)，李明山，常素杰(李明山妻子)签订《协议书》，中证人为殷桂秋，主要内容是：“为继承父母不动产(2.5间)，经父母同意做如下协议。属父母产权的2.5间不动产正房，父母同意赠与李明申，适当时机办理公证；李明山及常素杰同意；父母的养老送终，由李明申负责；李明贞已书面放弃继承份额，也同意将2.5间不动产赠与李明申；李明申给李明山2000元作为生活补助。李明申，李明山，常素杰，姚立芬，殷桂秋在协议上签字，古城办事处法律服务所工作人员王洪元签字”。 赵素贤于1988年11月21日去世，李恩喜于1991年10月6日去世。二人去世后，二人所有的房屋2.5间，一直由李明申和李明申儿子李士军居住。1993年12月30日，李士军以李恩喜的名义办理建筑工程许可执照将房屋重新翻建。2001年10月10日，以李恩喜的名义办理了房屋产权证，产权证写明：房屋所有权人李恩喜，房屋座落兴城市古城办事处南一街，面积49平方米，住宅。 2018年1月30日，李明申、李明山、李明贞到兴城市不动产登记中心办理放弃继承李恩喜，赵素贤遗产的声明。李铁艳于当日办理了《继承(受遗赠)不动产登记具结书》，主要内容是李铁艳继承李恩喜、赵素贤坐落于南一街的不动产。2018年2月1日，原告李铁艳取得房屋产权证，写明：辽(2018)兴城不动产权第X号，权利人李铁艳，单独所有，房屋坐落兴城市头道牌坊东胡同X号，面积49平方米，用途住宅。2018年2月1日，李士军为兴城市不动产登记中心出具《具结保证书》，内容为：李铁艳因在外地，不能办理不动产权证，由我代办；李铁艳1982年4月18日离婚，至今单身，如有产权纠纷，本人承担一切法律责任。2018年2月2日，李铁艳和李士军，于凯英订立《房地产买卖契约》，内容为：立契约人甲方李铁艳，乙方李士军、于凯英，1、甲方自愿将座落在--办事处--头道牌坊胡同X号的房地产出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；2、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹拾贰万元：120000元。乙方于2018年2月2日前--次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；3、双方同意于2018年2月2日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方；4、甲方保证上述地产权属清楚，若产生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。甲方李铁艳签字，乙方李士军，于凯英签字”。2018年2月2日，李士军取得房屋产权证，写明：辽(2018)兴城不动产权第X号，权利人李士军，于凯英，房屋坐落兴城市头道牌坊东胡同X号，面积49平方米。2018年3月15日，原告李铁艳起诉，要求确认与二被告订立的买卖契约无效。 上述事实，有当事人陈述，证人证言，书证为证，已质证，可以采信。 本院认为：本案的立案案由是房屋买卖合同纠纷，但实质是遗产继承和办理房屋产权过户的基础要件“房地产买卖契约”效力纠纷，因此，本案应当明确遗产继承人后，在确认遗产的基础上，再确认“房地产买卖契约”的效力。 李恩喜和赵素贤生前表明在自己去世后将2.5间房屋赠与长子李明申，由李明申负责养老事宜，其表现形式是由丁永贵以谈话笔录的形式记载并表明李恩喜和赵素贤的意思表示，事后，李明申、李明山、李明贞形成书面协议，明确李恩喜和赵素贤的2.5间房屋归李明申所有。因此，在李恩喜和赵素贤去世后，李明申实际占有、使用该房屋。 关于本案诉争的2.5间房屋是不是遗产的问题，本院认为，由于在李恩喜和赵素贤去世后，李明申之子李士军以李恩喜的名义将该房屋重新翻建，并于2001年10月10日以李恩喜的名义办理了房屋产权证，虽然从形式上看，该房屋是李恩喜的房屋，应当作为遗产处理，但实质上是作为遗产的2.5间房屋已经灭失，作为遗产物权的基础已不存在，现存的房屋实质上应当归李士军个人所有，不能作为遗产处理。 李明申、李明山、李明贞在兴城市不动产登记中心出具的放弃继承遗产的声明，李铁艳办理继承遗产的手续，李铁艳与李士军和于凯英签订的《房地产买卖契约》，在作为李恩喜和赵素贤遗产的房屋已经灭失，李铁艳不可能取得房屋的情况下，其实质是配合、协助李士军和于凯英办理产权过户手续，将登记在李恩喜名下的房屋变更到李士军名下。李铁艳与李士军，于凯英签订的《房地产买卖契约》，在形式上是买卖，但实质上没有买卖内容，不具有可撤销内容。李铁艳取得诉争房屋产权证的时间是2018年2月1日，2018年2月2日与李士军、于凯英签订《房地产买卖契约》，李铁艳作为完全民事行为能力人，其本人对市场上的房屋价格应当有充分的了解，现本人对自己以明显低于市场的价格将房屋出售，李士军采取欺诈的手段为由主张确认《房地产买卖契约》无效，不符合客观实际情况且《房地产买卖契约》的内容不违反法律规定，不具备合同无效的法定情形。因此，对李铁艳的诉讼请求，本院不予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告李铁艳的诉讼请求。 案件受理费2700元，由原告李铁艳负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  杨昭宁 人民陪审员  魏迎春 人民陪审员  刘慧玲 二〇一八年六月八日 书 记 员  冯文治 附相关法律法规及司法解释 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。