0广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终410号 上诉人（原审被告）：南宁天驰房地产有限公司。 法定代表人：杨武标，董事长。 委托诉讼代理人：梁柳宁，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫凯文，广西君桂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：方琳、郑宗创。 被上诉人（原审原告）：郑宗创。 被上诉人共同委托诉讼代理人：黎玉尧，广西共恒律师事务所律师。 被上诉人共同委托诉讼代理人：伍文砚，广西共恒律师事务所律师。 上诉人南宁天驰房地产有限公司（以下简称天驰公司）因与被上诉人方琳、郑宗创商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初8057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 天驰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审程序违法。上诉人未在合同约定的期限内取得房屋所有权证，是因为发生了情势变更情形，即新规的颁布导致了绿化折算方式发生无法预见的变化，影响到绿化工程竣工验收，以及新二中西侧路和云景路的建设影响到本案工程的规划验收等。因以上情势变更情形发生的相关材料均由国家行政部门保管、备案，上诉人无法自行调查获取，上诉人在一审期间向法院提交了调查取证申请，请求法院到南宁市林业和园林局及南宁市建设局调取相关证据，但一审法院未对此调查取证。上诉人认为南宁市林业和园林局及南宁市建设局保存的相关证据材料对本案的事实认定起关键作用，一审法院未经调查取证即直接认定案件事实，程序错误。二、一审法院认定新道路的建设不属于情势变更是错误的。首先，上诉人主张的并非是政府的某一项行为造成情势变更，而是某一项行为对既定的规划设计有重大影响或对既有的验收条件有增加的，均构成情势变更。南宁市规划局核发道路建设工程规划许可证的行为并不必然产生情势变更情形，其核发行为只是证明存在道路规划建设的行为，但其道路建设行为是否必然影响到上诉人建设项目的验收，上诉人在签订合同时根本无法预见。虽然在双方签订合同之前已经核发道路建设工程规划许可证，但不能仅凭时间在前就认定上诉人理应预料到会有阻碍本案工程规划验收的情况发生。另外，一审法院没有依上诉人的申请调查取证，对道路建设中发生的情况及道路建设对与工程验收有关的影响均无法真实认定。其次，建设工程规划许可证不同于建设工程施工许可证，规划许可证只是对项目的设计方案进行审批，而实际施工需要施工许可证。在上诉人与被上诉人签订合同前，上诉人并不能预见该道路施工会对本案工程的验收有何影响。因此，上诉人认为新二中西侧路和云景路的改造属于情势变更，继续按照原合同履行对上诉人显失公平。 被上诉人方琳、郑宗创答辩称：上诉人提出的包括绿化率、二中旁边道路的规划施工等上诉理由均不是合同约定或法律规定的情势变更理由。事实证明上诉人能在30天内办好证，上诉人的上诉理由不成立。原判认定事实清楚，判决正确，请求法院依法维持。 方琳、郑宗创向一审法院起诉请求：一、天驰公司在本案判决生效之日起十日内向房屋登记机构为方琳、郑宗创申请房屋所有权登记，并将以方琳、郑宗创为产权人的房屋产权证书交付方琳、郑宗创；二、天驰公司向方琳、郑宗创支付逾期办理房屋所有权证所产生的违约金（违约金以总房款为基数，按每日万分之一从应交房日起计算至实际交付房屋所有权证书之日止）；三、本案诉讼费用由天驰公司承担。 一审法院认定事实：2011年1月7日，方琳、郑宗创（买方）与天驰公司（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定方琳、郑宗创向天驰公司购买位于南宁市青秀区升禾·绿城世界x栋x单元x号房，总价款为616943元。合同第九条约定，出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付方琳、郑宗创使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后850日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人；因出卖人过错，导致约定的手续迟延办理且买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%。合同签订后，方琳、郑宗创向天驰公司付清了房款，天驰公司在合同约定的期限内将房屋交付方琳、郑宗创使用。因天驰公司未在合同约定的期限内交付房屋所有权证，方琳、郑宗创提起本案诉讼。 另查明：涉案房屋所在的升禾·绿城世界1、2、3、4、5栋已于2016年9月30日取得了南房商备字（2016）第02811373号《商品房现售备案证明》。 一审法院审理认为：双方签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，天驰公司应于商品房交付使用后850日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。天驰公司已在合同约定的交房期限内交房，方琳、郑宗创主张从合同约定交房之日即2012年5月31日开始计算办证的时间，属对自己权利的处分，予以准许，故天驰公司应于2014年9月28日前完成上述办证义务，并将以方琳、郑宗创为产权人的房屋所有权证交给方琳、郑宗创，但天驰公司至今未能完成上述办证义务。关于本案是否存在天驰公司辩称的可以据实延期交房的情势变更情形。（1）天驰公司辩称未能按约办证是因为合同签订后南宁市颁布新规将绿化工程竣工验收纳入综合验收中并改变了绿化率的折算方式，及南宁市规划局核发新二中西侧路与云景路改造工程的建设工程规划许可证，分别影响了涉案工程的绿化验收及规划验收，属于情势变更。对此，法院认为，对于上述新规及新道路建设对本案工程验收的具体影响程度及影响时间，天驰公司在本案中均未提供充分证据予以证实。且天驰公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见周边配套道路建设、政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。天驰公司在与方琳、郑宗创签订《商品房买卖合同》时，对办证的期限约定较长，应足以应对合同签订后出现的上述情况，故对天驰公司以新规颁布及新道路建设为由延期办证的主张不予采纳。（2）天驰公司辩称因部分业主存在违章搭建的违约行为导致其规划竣工验收延后，但其未能提供证据证实业主存在违章搭建的情形，及业主违章搭建的情形对其规划验收的具体影响程度及时间，故对其该项抗辩意见亦不予采纳。（3）天驰公司辩称南宁市从2016年6月26日开始实行不动产统一登记业务，导致其办证延迟，但根据合同约定，天驰公司应在2015年4月30日前完成办证义务，天驰公司遭遇上述新情况系因其未能在合同约定时间内完成办证义务造成的，该责任理应由其自行承担，故对其该项抗辩意见不予采纳。综上，天驰公司至今未能完成办证义务并将房屋所有权证交付方琳、郑宗创，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十七条约定，天驰公司逾期办证的，每逾期一日，按已付房款的万分之一向方琳、郑宗创支付违约金，但最高不超过总房款的1%。方琳、郑宗创主张该条约定的违约金过低，有失公平，且该条约定免除了天驰公司的责任，应为无效条款。但该条是针对出卖人逾期办证应承担违约责任的约定，并未免除出卖人的责任而增设买受人的义务，且该条款也不符合合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形。而从双方在合同中对买受人逾期付款以及出卖人逾期交房、逾期办证约定的违约责任来看，双方当事人的权利义务基本对等，并没有显失公平。另外，方琳、郑宗创未能举证证明因天驰公司逾期完成办证义务而导致其有实际损失的存在，也未能举证证明其实际损失远高于合同约定的违约金。因此对方琳、郑宗创的上述主张不予采纳。根据该条约定，天驰公司应从逾期之日即2014年9月29日起向方琳、郑宗创支付违约金，截止天驰公司主张其通知办证之日即2016年10月28日，天驰公司共逾期760天，应付违约金46888元（616943元×万分之一×760天，四舍五入计算），已超过按已付房款1%计算所得的违约金，故天驰公司应向方琳、郑宗创支付逾期办证违约金6169.43元（616943元×1%，四舍五入计算）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、天驰公司于本案判决生效之日十日内为方琳、郑宗创申请位于南宁市青秀区升禾·绿城世界x栋x单元x号的房屋所有权登记，并在房屋登记机构颁发以方琳、郑宗创为产权人的房屋产权证书后的三日内将房屋所有权证书交付方琳、郑宗创；二、天驰公司于本案判决生效之日十日内向方琳、郑宗创支付逾期办证违约金6169.43元。案件受理费836元由方琳、郑宗创负担712元，由天驰公司负担124元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除、终止合同的原则。是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失、是否致使目的落空、是否造成对价关系障碍等作为判断标准。本案绿化率折算方式变化和小区周边道路建设施工显然并未导致双方商品房买卖合同基础丧失，事实上双方买卖合同的标的物商品房已经如约建成交付，此足以证明上述情况的发生变化并未对双方合同的履行造成重大影响，双方订立合同的基础并未丧失，合同目的不仅未落空相反主要目的已经实现，对价关系也并未根本改变，天驰公司主张绿化率折算方式变化和小区周边道路建设施工构成情势变更、继续按原合同履行对其显失公平，理由显然不能成立。退一步讲，即使上述情况的发生、变化构成情势变更，天驰公司也应当主动与合同相对方协商或者起诉变更合同或终止合同，但天驰公司直至合同相对方提起本案诉讼止均没有任何要求变更合同或终止合同的主动行为，此亦足以证明天驰公司实际上认可在合同履行中不存在情势变更。况且对于产权登记资料报备和权属证书办理等合同从义务更不可能以情势变更为由单独不予履行。对于一审法院不依天驰公司申请向有关部门调取证据是否构成程序违法的问题，绿化率折算方式变化和小区周边道路建设施工是已经明确的事实，而上述情况的发生和变化对小区的规划验收是否产生了影响以及产生多大程度影响，应当是由天驰公司自己证明的事实，同时天驰公司也没有证据证明有关部门掌握、持有这方面的证据，故天驰公司申请一审法院向园林局等有关部门调取证据没有依据，一审法院不予调取并不属于程序违法，天驰公司同时据此主张一审判决遗漏查明案件事实理由显然也不能成立。综上，天驰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费836元，由上诉人南宁天驰房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗斌 审判员  韦婷 审判员  兰帅 二〇一八年六月十五日 法官助理王熙伟 书记员覃淳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。