湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初428号原告：中航物业管理有限公司,住所地广东省深圳市福田区振华路飞亚达大厦****。法定代表人：石正林，董事长。委托诉讼代理人：黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。原告：中航物业管理有限公司长沙分公司，，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**顺天国际财富中心**负责人：邹民，总经理。委托诉讼代理人：黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告：马钰沣，男，1987年1月17日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：马波林（系被告马钰沣父亲），男，1963年10月19日出生，汉族，住湖南省新宁县。原告中航物业管理有限公司（以下简称原告中航物业公司）、中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告中航物业长沙分公司）与被告马钰沣（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告中航物业公司、原告中航物业长沙分公司的共同委托诉讼代理人黄媛琳及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中航物业公司、原告中航物业长沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告中航物业长沙分公司支付拖欠的物业服务费15687元（自2015年1月1日起计算至2017年12月31日）；2.判令被告向原告中航物业长沙分公司支付违约金2409.52元（按日万分之三分段计算，暂计算至2017年8月31日，要求计算至被告实际支付之日止）；3.判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2014年12月31日，建设单位湖南中锴置业有限公司与原告中航物业公司签署《前期物业服务合同》，委托原告为中航城（小区）(原名：郡原美村或美邨花园）提供物业管理服务，服务期间自2015年1月1日起至业主委员会另与物业管理单位签订物业服务合同生效止；由原告中航物业长沙分公司具体负责中航城（小区）物业服务，并收取物业服务费。被告为中航城（小区）丽园C45栋106号房产的业主，自2015年1月起拖欠物业服务费，原告多次催收未果。被告长期拖欠费用的行为已构成严重违约，为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1.建设单位未向被告办理房屋交付手续，被告进行房屋验收时，发现房屋漏水严重需要整改，但几次整改都未达到要求，且验收时发现房屋状貌与买卖合同约定不一致，故被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由出卖人承担。2.原告不是建设单位与被告在合同内约定的前期物业管理者。3.原告在所谓的物业管理中不作为，给被告和整个小区造成了损害。小区私搭私建成风，公共区域被挤压侵占，被告多次向原告反映、投诉均未得到有效制止，导致被告无法收房入住，不得已只得降价出售。4.原告计算物业费错误，被告已于2017年5月出售房屋，约定自2017年5月1日开始由新的买受人负责物业费用，并在两原告处进行了交接登记。5.两原告发出的律师函因没有被告的签收记录或邮递部门不能送达的备注理由，不能证明已尽到告知义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原系长沙市雨花区时代阳光大道489号美邨花园C45栋（丽园）106房业主，房屋产权面积为174.30平方米；该房于2017年6月1日过户登记至案外人张子仪、罗明芝名下。该小区建设单位系湖南中锴置业有限公司（以下简称中锴公司），原物业服务企业系湖南郡原物业管理有限公司（以下简称郡原物业）。2014年12月22日，中锴公司对美邨花园小区业主发出《公示函》，主要内容载明郡原物业因自身经营考虑，已于2014年12月31日提出终止涉案小区所有前期物业服务合同。为避免提前终止行为对业主生活造成不良影响，中锴公司通过直接委托方式选聘原告中航物业公司从2015年1月1日起为涉案小区提供前期物业服务。自2015年1月1日，业主向原告中航物业公司缴纳物业费，物业服务费用及标准保持不变。业主与原告中航物业公司的具体权利、义务关系以中锴公司与原告中航物业公司签订的《郡原美邨前期物业服务合同》为准。如业主有任何意见，于2014年12月30前向中锴公司提出，否则视为认可上述变更。2014年12月31日，中锴公司（甲方）与原告中航物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方就长沙市美邨花园项目提供物业服务，合同期限为2015年1月1日起至业主委员会另与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，主要内容如下：第一条：物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.共有绿地、花木等的养护与管理；5.交通与车辆停放秩序的管理；6.协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理；7.物业档案资料管理；8.协助组织开展园区文化活动；9.装饰装修管理服务；第十四条：本物业管理区域物业服务收费按照包干制形式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（望庄）1.9元/月/平方米，独栋别墅（燕园）4.2元/月/平方米，联排别墅（丽园）2.5元/月/平方米，高层（青山里）2元/月/平方米；第十五条：物业服务费按照商品房的产权登记面积按半年收取，业主或者物业使用人应在缴费周期第一个月的五号前履行交纳义务，如逾期交纳物业服务费用的，乙方有权收取违约金，违约金按每迟延一日收取应付总金额的3‰收取。合同还对物业的承接验收、违约责任等进行了约定。该合同在长沙市雨花区城乡建设局物业监管科办理了备案手续。合同签订后，由原告中航物业长沙分公司自2015年1月1日起为美邨花园小区实际提供物业服务，并收取物业服务费。被告自2015年1月1日起欠交物业服务费。2018年1月18日，原告中航物业公司、原告中航物业长沙分公司起诉至本院，请求判如所请。另查明：1.2015年6月30日，长沙市地名委员会审核同意座落于万家丽南路与时代阳光大道交汇处沿时代阳光大道由西往东前行约1000米靠背面的“美邨花园”旁78栋3至34层楼高的建筑物群命名为“中航城”。2.涉案小区业主委员会尚未成立，被告未曾入住。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中锴公司作为建设单位在原物业单位退场后、业主委员会成立前，与原告中航物业公司签订《前期物业服务合同》，并履行了备案手续及在涉案小区进行公示，符合前期物业服务的适用情形。中锴公司与原告中航物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。1、关于物业服务费。原告中航物业公司授权原告中航物业长沙分公司对涉案小区提供物业服务并收取物业服务费，原告中航物业长沙分公司依约履行了对被告房屋所属的中航城小区进行物业管理服务的义务；被告虽辩称其因房屋质量原因未收房，但其已办理了诉争房屋产权证并向案外人出售，系接受房屋并加以处分的行为，被告作为诉争房屋业主应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。此外，被告未举证证明房屋漏水等状况系原告造成或属原告物业维护范围，故被告不得以此拒缴物业服务费，若房屋确属存在质量问题并给被告造成损失，被告应向商品房买卖合同的相对方主张权利，不属本案调整范围。被告另主张其与案外人张子仪约定由后者自2017年5月1日起承担诉争房屋物业服务费，但未提交证据证明原告亦应受该约定约束，故本院不予采纳，被告应承担房屋过户登记前的物业服务费。根据被告房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，另参考原《湖南省物业服务收费管理办法》（2010年7月1日实施，2017年1月3日废止）第十九条第三款之规定，本院确认被告自2015年1月1日起至2017年5月31日的应缴物业服务费为11590.95元（174.30平方米×24个月×2.5元/月/平方米×90%+174.30平方米×5个月×2.5元/月/平方米），原告主张超出部分，本院不予支持。被告另辩称原告提供的物业服务质量不符合合同约定，本院认为被告所提交的照片等证据尚不足以证明其主张，本院依法不予采信。2、关于违约金。根据合同约定，违约金按迟延一日收取应付总金额的3‰收取，该标准过高，现原告主张按日万分之三的标准计算，系行使处分权，符合法律规定，本院予以支持。本院根据双方合同履行情况，结合公平原则，将违约金酌情调整为以被告欠交的物业服务费11590.95元为基数，从原告起诉之日即2018年1月18日起，按每日万分之三的标准支付违约金至欠交的物业服务费清偿之日止，对原告超过部分的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照原《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第三款之规定，判决如下：一、被告马钰沣于本判决生效之日起10日内支付原告中航物业管理有限公司长沙分公司2015年1月1日至2017年5月31日的物业服务费11590.95元及违约金（以11590.95元为基数，从2018年1月18日起按每日万分之三的标准计算至实际付清之日止）；二、驳回原告中航物业管理有限公司、中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费252元，因适用简易程序减半收取126元，由被告马钰沣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建国二〇一八年六月一日书记员  甘梦月