广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初11455号原告（反诉被告）梁思婷，女，汉族，1984年5月8日出生，住址广西容县，委托代理人胡海军，广东华途律师事务所律师。委托代理人吉学静，广东华途律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市嘉葆润房地产有限公司，住所地深圳市福田区金田路与福中路交接东南荣超经贸中心1306，统一社会信用代码914403007330766272。法定代表人林木耀。委托代理人王秀娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人张艳姿，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列原告梁思婷诉被告深圳市嘉葆润房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告深圳市嘉葆润房地产有限公司依法提起反诉，本院于2018年5月16日公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告的委托代理人胡海军、吉学静，被告的委托代理人王秀娟、张艳姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年8月8日签订一份《房产租赁合同》，合同约定被告将广东省深圳市福田区××号房产出租给原告使用，后原告己于2017年9月1日前将该租赁房产返还给被告，但被告不与原告签订解除合同确认书，并多次要求原告支付返还租赁物之后的租金，为防止被告恶意继续向原告收取租金，故原告特诉诸法院，请求法院判令：1、被告退还押金3000元，确认原、被告签订的《房产租赁合同》于2017年9月1日解除；2、本案的诉讼费、保全费、公告费等所有法律费用由被告承担。被告答辩并反诉称，2013年8月8日，原、被告签订《深圳市福田区××房产租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市福田区××号房产。租赁合同第5-2条约定每月租金为人民币27489元，自第三年度开始（含第三年度），每年月租金价格按上一年度月租金价格的5%递增直至租赁期结束，即在2017年9月1日至2018年8月30日期间，反诉被告应向反诉原告支付的每月租金为31821元；第5-3条约定反诉被告应于租赁年度内每月的第20日前按约定向反诉原告支付当月租金；租赁合同第13-1条约定反诉被告拒绝或迟延、不足额支付租金、物业管理费的，每逾期一天按拖欠金额的1%向反诉原告支付违约金。反诉被告自2017年9月份起拖欠反诉原告租金，反诉原告分别于2017年12月5日及2018年1月31向反诉被告发送《关于立即支付拖欠租金及违约金的函》，书面催告反诉被告向反诉原告支付租金及违约金，反诉被告始终拒绝付款。在原告逾期交纳租金的情况下，被告有权解除合同，没收全部租赁保证金，原告的诉请没有事实及法律依据。综上，反诉原告请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的××房产租赁合同于本案庭审之日即2018年5月16日解除；2、反诉被告向反诉原告支付欠付的租金254568元；3、反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金（以欠付租金为基数，从应付未付之日起，按每日1%的标准，计算至全部租金实际付清之日止，暂计算至2018年4月9日为224656.26元）；4、反诉被告向反诉原告支付物业费、水费、电费等4580元；5、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称，一、双方之间的租赁合同事实上已于2017年9月1日前解除，我方已将该房屋的钥匙及租赁物返还被告。因此，我方并未拖欠被告任何租金。而被告一直因为双方没有签订书面解除协议，恶意在计算租金，并要求我方承担已交付租赁物之后的租金。我方于2018年2月11日为了防止该租赁关系仍然被被告计算租金，故向被告发出书面通知函，该函明确表示房屋租赁合同已于2017年9月1日前解除，现再次书面通知双方租赁合同解除。因此，双方在租金方面不存在任何纠纷，我方并未拖欠租金。二、被告要求我方支付违约金，我方并未拖欠租金，不存在违约金的情形。且双方约定的违约金为1%，显然严重过高，违反了我国合同法关于约定违约金的标准。因此，该违约金标准约定应当属于无效。即使双方约定违约，该标准远高于合同法规定的违约金标准，因此如果存在违约情形的情况下，请求人民法院依法酌情降低。三、被告主张庭审之日为合同解除之日，在事实上没有解除的事实，我方已在2017年9月1日实际返还租赁物、交付租赁物钥匙，且2018年2月再次书面通知被告对租赁物的解除方式作出明确声明。而被告主张庭审之日为解除之日，无论从法律上还是事实上都难以支撑，且加重和扩大了我方的损失。故，其请求庭审之日为合同解除之日，不应得到支持。四、关于被告增加支付物业费、水电费的反诉请求，我方认为该方面属于物业纠纷，不属于房屋租赁纠纷，属于不同案由，不应在本案进行审理。且其主张的物业费、水电费都属于我方已将租赁物返还后所产生的费用，与我方无关。2017年9月1日之后，我方已经未再使用涉案租赁物，事实上我方租赁房屋不止该一间，旁边的房屋也是我方所租，目前处于正常租赁关系。我方认为合同在2017年9月1日已经解除，被告仍然持续计算租金，是恶意行为，扩大了我方的损失，并利用双方的信任没有签订解除协议，想持续计算租金。故我方才提起诉讼，请求法院确认合同已解除。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。经审理查明，2013年8月8日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定：被告将其名下位于深圳市福田区××房产（以下简称“案涉房屋”）租赁给原告使用，案涉房屋面积为65.45平方米。租赁期为6年，自2013年8月10日起至2019年9月23日止。自2013年8月10日至2013年9月23日为原告的免租装修期限。案涉房屋面积租金为420元/平方米/月，每月租金合计27489元。原告同意自第三个年度开始（含第三个年度），每年租金价格按上一年度月租金价格的5%进行递增（即：当年度月租金=上一年度月租金价格+上一年度月租金价格×5%），直至租赁期限结束。原告应于租赁年度内每月的第20日前按合约约定之银行账号向被告支付当月租金，如遇国家法定节假日，则实际履行日顺延至下一工作日。自租赁起始日起，原告负责承担法律、法规规定的物业租赁的税费，负责承担因使用该物业所产生的物业管理费、电话费、有限电视使用费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等费用。合同一经签订，原告应立即向被告指定银行账号支付两个月的租金合计54978元作为履约保证金，待合同终止且原告无违约的情况下，被告应在原告结清与案涉房屋相关的全部债务、税务且妥当返还案涉房屋之日起10日内，全额无息退还给原告。原告不可将所交纳的履约保证金用于抵扣原告所欠的任何费用。因原告拒绝履行、迟延履行或不足额履行租金支付义务超过7天的，被告有权解除本合同、没收履约保证金，且有权向原告主张损害赔偿责任。原告拒绝或迟延、不足额支付租金、物业管理费用等的，每逾期一天按拖欠金额的1%向被告支付违约金，本违约金可与其他合同责任并用。合同第15条规定，原、被告双方协商一致，可以解除本合同。除本合同其他条款约定解除权外，出现下列情况的，可以行使解除权：2、在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。合同第16条规定，各方保证本合同所列明的电话号码、传真号码、电子信箱等均真实有效，且双方均保证本合同所列明的各自邮政编码及地址即构成与本合同相关之询问、答复、通知、说明、请求、承认、新的要约或承诺、协议等信函、文书之真实有效的送达地址。如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容。此外，房屋租赁合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述租赁合同签订后，原告按照合同约定向被告支付两个月租金标准的履约保证金即54978元，被告将案涉房屋交付给原告。自2017年9月起，原告未再向被告支付租金。被告分别于2017年12月5日、2018年2月1日按照合同约定的地址向原告邮寄《关于立即支付拖欠租金及违约金的函》，该函载明：按照合同约定，2017年9月1日至2018年8月30日，贵方应向我司支付的每月租金为31821元。请贵方在收到本函件内向我司支付全部拖欠的租金及违约金，否则我司将依据租赁合同第12-4条依法解除合同并追究贵方所有违约责任。该两份邮件分别于2017年12月9日、2018年2月5日被签收。原告称其只收到被告于2018年2月1日发出的邮件。2018年2月11日，原告按照合同约定的地址向被告邮寄《关于解除的书面通知函》，载明：2013年8月8日，我方与贵司签订了一份房屋租赁合同，鉴于我方已于2017年9月1日前将租赁物返还贵司，我司与贵司之间的房屋租赁合同已于2017年9月1日前解除。现再次以书面形式通知贵司，解除我方与贵司之间签订的房屋租赁合同。该邮件于2018年2月12日被签收。原告称经双方口头协商一致，双方的租赁关系已于2017年9月1日解除，同时原告已将房屋及钥匙移交给被告。被告对此予以否认，称其于收到本案起诉状之日即2018年4月10日才将房屋收回并对外招租。原告主张未退回的履约保证金用于抵扣租金，被告认为原告违约在先，根据合同约定其有权没收该租赁保证金。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点在于案涉租赁合同的解释时间。原告主张租赁合同因双方协商一致已于2017年9月1日解除，且其已将房屋钥匙交还给被告员工，但因被告对原告说法予以否认，而被告亦未能提供证据佐证其主张，故对原告主张的双方协商一致解除租赁合同本院不予支持。原告主张被告退还押金3000元，因租赁合同没有3000元押金的内容，故对原告该主张，本院不予支持。因原告于2017年9月1日起就未向被告支付过任何租金，在被告发函向原告催告履行支付租金的义务之后，原告仍未向被告履行支付租金的义务，根据租赁合同约定，原告拒付租金的行为已构成违约，原告应向被告承担违约责任。被告主张双方租赁合同于本案庭审之日解除，但因被告于2018年4月10日就已收回房屋，被告收回房屋的行为应视为被告以实际行动解除了双方之间的租赁合同，被告收回房屋之日应视为双方租赁合同解除之日，被告反诉主张的解除合同日期与实际不符，本院不予采纳。因本院认定双方租赁合同于2018年4月10日解除，故原告应将2018年4月10日之前未付的租金支付给被告，即原告应向被告支付租金232293元。关于履约保证金。原告在签订租赁合同时向被告支付了两个月租金标准的履约保证金，从双方签订租赁合同的内容看，该履约保证金的主要功能是督促原告方如约履行合同义务，如果原告方违约，该履约保证金即转为违约金而被被告方没收。现原告违反合同约定拒付租金长达七个多月，被告根据合同约定有权没收履约保证金。但对于被告主张的逾期支付租金的违约金问题，因被告没收的履约保证金已具有违约金功能，在被告未提交证据证明其实际损失已超出履约保证金数额的情况下，本院认为被告再行向原告主张逾期支付租金违约金已属于重复主张，本院对此不予支持。被告反诉主张原告支付物业费、水费、电费等4580元，因没有证据予以证明上述费用的具体金额，故对被告该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告梁思婷与被告深圳市嘉葆润房地产有限公司签订的《房产租赁合同》于2018年4月10日解除；二、原告梁思婷应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市嘉葆润房地产有限公司支付2017年9月1日至2018年4月9日的租金232293元；三、驳回原告梁思婷的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市嘉葆润房地产有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费50元（原告已预交），因适用简易程序，本院依法收取25元，由原告负担，余款25元退回原告；反诉案件受理费3624元（被告已预交），由原告负担1740元，被告负担1884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵  明  升二〇一八年六月十一日书记员 陈秋媚（代）