.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2033号上诉人（原审被告）：何飞鹏，男，1956年10月7日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：何世君，京园（北海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军海军海口房地产管理处。住所地：海南省海口市五指山路**。负责人：朱斌，该处处长。委托诉讼代理人：崔可枫，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人何飞鹏因与被上诉人中国人民解放军海军海口房地产管理处（以下简称海军房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初6703号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。何飞鹏上诉请求：请求依法撤销海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初6702号民事判决书，驳回海军房管处的诉讼请求。事实与理由：1.主体认定不清。本案海军房管处依据双方于2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》主张权利的，该合同因未经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准而未生效，对双方均未发生法律效力。故本案主体海军房管处，而是从本世纪一直以来与何飞鹏发生租赁关系的中国人民解放军海军海口房地产管理局。原审判决认定主体适格属于程序违法，事实不清。2.原审判决对租金的标准采用双重标准，逻辑混乱。既然2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》未生效，故该合同约定的年租金1436314元（月租金119693元）是不成立的，对何飞鹏没有约束力。2014年9月25日，双方没有签订合同，故双方形成的是不定期租赁关系，故只能依据之前即2011年8月26日签订的《军队房地产租赁合同》约定的年租金360000元（月租金30000元）来计收租金。在2015年度何飞鹏共计缴纳租金443000元，已远远超过年租金360000元，多出83000元。故何飞鹏并未拖欠租金，反而是海军房管处应退租金给何飞鹏。从双方实际于2015年10月31日终止合同关系来计算，何飞鹏只需支付300000元租金，多出143000元海军房管处应予以返还。3.《承诺书》的认定有悖事实，有违双方当事人的真实意思。该承诺书是何飞鹏为了取得承租权利而被迫在海军房管处准备好的格式文书上签名的，并不是原审判决认定"原告向被告提出终止双方的租赁合同关系，被告向原告出具一份《承诺书》"的情形。这份承诺书是按照2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》约定的年租金1436314元（月租金119693元）的标准来计算何飞鹏所欠租金的，在此背景下才有何飞鹏拖欠766928元巨额租金的结果。上述第二点已清楚表明双方执行的是年租金360000元，何飞鹏已缴清上半年租金193000元，截止2015年10月31日何飞鹏只有应交的4个月租金120000元，何来766928元？既然2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》约定的年租金1436314元（月租金119693元）对何飞鹏没有法律效力，如何能按该标准计算何飞鹏所欠租金为766928元，这不是明显的被迫吗？从常理上讲再清楚不过了。4.何飞鹏在承租房屋时已缴纳保证押金100000元，但该事实原审判决只字未提，并未查明亦未做处理。5.海军房管处是根据2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》主张权利，要求何飞鹏将其财产交由自己自行处理。既然该合同并未生效，对于财产处置的约定内容必然不存在，海军房管处应承担败诉的法律后果。根据不诉不理的原则，原审判决依法不能适用2011年8月26日签订的《军队房地产租赁合同》约定的内容来判决何飞鹏承担民事责任。况且该约定因侵犯了何飞鹏的合法财产权益而无效。故原审判决适用双重标准，判决不公，损害了何飞鹏的合法权益。综上，原审判决事实查明不清，判决不公，请二审法院依法撤销原审判决，驳回海军房管处的诉讼请求，依法维护何飞鹏的合法权益。何飞鹏辩称，一、一审判决不存在诉讼主体认定错误的问题，海军房管处是本案的适格主体。海军房管处受上级委派管理海军在海口的物业资产，中国人民解放军总后勤部司令部为海军房管处颁发了《军队单位对外有偿服务许可证》，本案何飞鹏承租的房屋属于海军房管处管理的部队财产，因此，海军房管处具有本案的诉讼主体资格和能力。二、一审判决对租金标准的认定正确。海军房管处与何飞鹏分别于2011年8月26日、2015年1月26日签订了两份《军队房地产租赁合同》（以下简称合同一、合同二），合同一于2014年9月24日到期后，何飞鹏仍继续使用租赁房屋，双方签订合同二本就是为后续租赁事宜达成的协议，但因合同二没有取得军队房地产管理部门审核批准，一审判决因此认定合同二未生效，进而认定双方自2014年9月25日起形成不定期租赁合同关系。何飞鹏在上诉状中主张依据合同一中的约定计算租金，海军房管处认为不正确：首先，根据合同一的约定计算租金不合理，合同一已经于2014年9月24日履行完毕自动解除，当然不能对之后的租赁关系产生任何约束力。合同一签订于2011年，合同二签订于2014年，2014年市场租金相较于2011年已有大幅上升，以2011年的价格计算租金显失公平；合同二虽然没有生效，但合同二中的租金是双方根据当时的市场价格确定的，因此更为合理；其次，根据最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定"房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持"，因此，虽然合同二无效，但是仍应根据合同二中的约定计算租金。另外，合同二中的租金是双方根据当时的市场价格确定的，因此更为合理；最后，双方形成事实上的租赁关系后，根据何飞鹏已经支付的租金及《承诺书》的内容，可以认定何飞鹏已经认可了合同二中的租金标准。综上，一审判决依据合同二认定租金标准是正确的。三、何飞鹏称《承诺书》是在违背其真实意思的情况下被迫做出的，但何飞鹏却没有任何证据证明，因此，不能被采信。四、关于保证金的问题，一审阶段原、被告双方均没有提出诉请，因此，并不在一审审理的范围内，一审法院当然不能作出处理。五、虽然合同二没有生效，但并不代表双方的权利义务关系也不存在。何飞鹏在合同一履行完毕后继续使用租赁房屋，表明何飞鹏以实际行为履行了合同二，所以，一审法院才认定双方存在事实上的租赁关系。综上，一审法院参考合同二的内容确定双方在租赁中的权利义务关系是合理的。海军房管处向一审法院起诉请求：1.判决解除海军房管处与何飞鹏之间的不定期租赁关系；2.判决何飞鹏向海军房管处支付截止至2015年12月31日拖欠的租金1006314元（不包含房地产租赁保证金）、利息暂计为92907.44元（按银行同期基准利率千分之三点五为准从2015年4月起暂计至2017年9月底），应计至实际付款之日止；3.判决何飞鹏另行向海军房管处支付违约金430894.2元；4.判决海军房管处自行处理何飞鹏在承租地的财产（按合同约定：逾期60日上，视为何飞鹏放弃其在海军房管处财产）；5.判决何飞鹏承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：中国人民解放军总后勤部司令部为海军房管处颁发了《军队单位对外有偿服务许可证》，许可海军房管处进行空余房地产租赁。2011年8月26日，海军房管处（甲方、出租方）与何飞鹏（乙方、承租方）共同签订一份《军队房地产租赁合同》，主要约定：甲方自愿将位于海南省海口市××区的房屋建筑面积1755平方米出租给乙方使用；租赁用途为音乐会所；租赁期限自2011年9月25日起至2014年9月24日止；租金总额1080000元，年租金为360000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；租赁期满，合同解除；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；等等。上述《军队房地产租赁合同》的甲方落款处加盖了海军房管处的单位印章、乙方落款处有何飞鹏的签名、尾部军队房地产管理部门意见处加盖了"中国人民解放军海军海口房地产管理局租赁合同审核专用章"的印章及"海后后房（2011）101号文批准"的印章。上述《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，何飞鹏仍然继续使用租赁房屋并向海军房管处支付租金。2015年1月26日，海军房管处（甲方、出租方）与何飞鹏（乙方、承租方）共同签订一份《军队房地产租赁合同》，主要约定：甲方自愿将位于海南省海口市××区号的房屋建筑面积2078平方米出租给乙方使用；租赁用途为餐饮、音乐会所；租赁期限2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金总额1436314元，租金按季度支付；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；等等。上述《军队房地产租赁合同》的甲方落款处加盖了海军房管处的单位印章、乙方落款处有何飞鹏的签名、但尾部军队房地产管理部门意见处为空白。何飞鹏于2015年1月21日向海军房管处支付了2015年1月的租金32600元、于2015年4月28日向海军房管处支付了2015年2-5月的租金130400元、于2015年6月30日向海军房管处支付了2015年6月租金30000元，海军房管处均为何飞鹏出具了收费专用票据。2015年11月初，海军房管处向何飞鹏提出终止双方的租赁合同关系，何飞鹏于2015年11月11日向海军房管处出具一份《承诺书》，内容为：截止2015年10月31日，本人尚欠房管处租金766928元，本人承诺2015年11月20日前先偿还300000元，剩余466928元在2015年11月30日前还完。2015年11月3日、11月12日，何飞鹏分别向海军房管处支付了2015年的租金100000元、150000元，海军房管处均为何飞鹏出具了收费专用票据。2015年11月3日，何飞鹏向海军房管处支付电费13200元。因何飞鹏未依承诺书的约定及时足额向海军房管处支付租金，海军房管处遂于2017年9月15日向本院提起诉讼。庭审中，海军房管处述称其与何飞鹏的租赁合同关系于2015年12月31日终止；何飞鹏还辩称其与海军房管处一直以来都是执行2011年签订的租赁合同，双方的租赁合同关系于2015年10月31日终止。一审法院认为，一、关于原告主体问题。从查明的事实可知，与何飞鹏签订《军队房地产租赁合同》的相对方是海军房管处，海军房管处与何飞鹏之间存在租赁合同关系，中国人民解放军海军海口房地产管理局并非涉案合同的当事人，故海军房管处提起本案诉讼，主体适格。何飞鹏提出海军房管处主体不适格的辩解意见不能成立。二、关于合同效力问题。因海军房管处、何飞鹏于2015年1月26日签订的《军队房地产租赁合同》，未经军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章，不符合合同中约定的"本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效"生效要件，故该合同尚未生效，对合同双方当事人没有约束力。一审法院认定海军房管处、何飞鹏双方自2014年9月25日起形成了不定期的租赁合同关系。结合何飞鹏支付租金的情况、出具承诺书的时间、与海军房管处结算电费的时间等事实，一审法院认定双方的租赁合同关系于2015年10月31日终止。三、关于何飞鹏应付租金及利息、违约金的问题。经查，何飞鹏于2015年11月11日出具的《承诺书》确认其截止2015年10月31日尚欠海军房管处租金766928元，并承诺2015年11月20日前先偿还300000元，剩余466928元在2015年11月30日前还完。但是，何飞鹏仅在2015年11月3日、11月12日分别向海军房管处支付了租金100000元、150000元，至今尚欠516928元的租金未能支付，何飞鹏的行为已违反了《承诺书》的约定，应当承担相应法律后果。何飞鹏提出其是被强迫签订《承诺书》的辩解意见，因未举证证明，故一审法院不予采信。海军房管处要求何飞鹏支付拖欠的租金516928元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。海军房管处要求何飞鹏支付的租金超出部分，依据不足，一审法院不予支持。因何飞鹏出具的《承诺书》中未约定违约责任，且海军房管处未举证证明其存在损失，故海军房管处要求何飞鹏支付的违约金数额过高，本院酌定何飞鹏应向海军房管处支付2015年11月21日至2015年11月30日期间的违约金60元（50000元×4.35%÷365天×10天）以及自2015年12月1日起，以516928元为基数，按中国人民银行发布的同期一至三年期流动资金贷款基准利率为标准计算至实际付款之日止的违约金。海军房管处要求何飞鹏支付的利息及违约金超出部分，依据不足，一审法院不予支持。四、关于承租房地产处的财产处理问题。在庭审中何飞鹏辩称其与海军房管处一直执行2011年签订的租赁合同，根据双方于2011年签订的《军队房地产租赁合同》中载明的"乙方（即何飞鹏）逾期交付房地产租金及有关费用，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方（即海军房管处）处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金"的约定，因何飞鹏自出具《承诺书》后已经逾期向海军房管处支付拖欠的租金超过60日，故本案应当视为何飞鹏放弃其在海军房管处的财产。海军房管处请求自行处理何飞鹏在承租房地产处的财产，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、何飞鹏应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向中国人民解放军海军海口房地产管理处支付租金516928元及违约金（其中：2015年11月21日至2015年11月30日的违约金为60元；自2015年12月1日起至实际付款之日止的违约金，以516928元为基数，按中国人民银行发布的同期一至三年期流动资金贷款基准利率为标准计算）；二、中国人民解放军海军海口房地产管理处可自行处理何飞鹏在承租房地产处的财产；三、驳回中国人民解放军海军海口房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18571.04元（海军房管处已预交），由海军房管处负担10931.78元、何飞鹏负担7639.26元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否具有主体资格。二、本案租金应当如何确定。三、何飞鹏在承租地的财产应当如何处置。关于第一个争议焦点，海军房管处与何飞鹏签订了《军队房地产租赁合同》，中国人民解放军总后勤司令部已向海军房管处颁发了军队单位对外有偿服务许可证，中国人民解放军海军海口房地产管理局仅是作为有相应审批权限的军队房地产管理部门，并非合同当事人，海军房管处才是与何飞鹏签订租赁合同的相对方，一审法院认定海军房管处具有原告主体资格正确，应予以维持。关于第二个争议焦点，海军房管处与何飞鹏2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》虽然未生效，但是何飞鹏一直占有使用涉案房屋，双方形成不定期租赁关系。何飞鹏于2015年11月11日出具承诺书，确认至2015年10月31日其欠海军房管处租金766928元，后其仅归还250000元，尚欠516928元未予归还，一审法院按照双方确认的欠租金数额确定何飞鹏应支付租金数额，并无不当。何飞鹏上诉称承诺书是被迫签名的，但未提供任何证据证明，本院不予采纳。何飞鹏上诉称本案一审判决租金采用双重标准，对此本院认为，虽然本案中2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》由于没有经过有相应审批权限的军队房地产管理部门未生效，但参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定"房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持"，参照该合同约定的租金标准计算何飞鹏应付租金，与何飞鹏出具的承诺书可以相互印证，故本院对于何飞鹏的上诉理由不予采纳，一审判决应予以维持。关于第三个争议焦点，海军房管处与何飞鹏2011年8月26日以及2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》均明确约定了何飞鹏逾期交付房地产租金及有关费用，逾期60日，视为放弃其在海军房管处财产，该约定是双方的真实意思表示。在何飞鹏出具承诺书后，何飞鹏既未按时支付租金，又未与海军房管处重新协商一致，经过本院询问，何飞鹏亦明确表示其在承租地的财产仍由其控制，在双方合同终止后其应当可以搬离，但至今仍未搬离，可视为其放弃在承租地的财产，一审判决海军房管处自行处理何飞鹏在承租房地产处的财产，并无不当，应予以维持。综上所述，何飞鹏的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18571.04元，由何飞鹏负担。本判决为终审判决。审判长 刘华琪审判员 李家林审判员 林 梅 二Ｏ一八年六月六日书记员 陈宁婴速录员 李 萍附相关法律法规条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。