四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终1669号 上诉人（原审被告）：果城建工集团有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区长征路**。 法定代表人：蒲斌，男，董事长。 委托诉讼代理人：罗国康，南充市法源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：程宗禄，男，汉族，生于1965年8月8日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：左国民，四川源泉律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：杨元彪，男，汉族，生于1965年9月3日，住四川省西充县。 原审第三人：胥益明，男，汉族，生于1968年8月14日，住四川省西充县。 上诉人果城建工集团有限公司（以下简称果城建工公司）因与被上诉人程宗禄、杨元彪、第三人胥益明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院(2018)川1325民初359号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 果城建工公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回程宗禄对果城建工公司的诉讼请求；2、由程宗禄、杨元彪承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：2009年10月，杨元彪伙同胥益明冒用果城建工公司名义，私刻印章、私自以果城建工公司名义，违法进行房地产开发，并将合伙开发出卖给程宗禄等，致使程宗禄至今未能办理相应登记，酿成诉讼。杨元彪、胥益明为追求非法利益，私刻印章，违法扩大果城建工公司经营范围，进行房地产开发，依法应当由行为人承担相应法律后果。果城建工公司无过错，从未收取程宗禄的任何房款和费用，且程宗禄请求退还所支付的白蚁防治费、房屋维修基金和两管三线费等已超过法定的诉讼时效期间，丧失了胜诉权。程宗禄未支付的购房款应由程宗禄继续向杨元彪和胥益明支付。 被上诉人程宗禄答辩:四川省南充市天瑞建筑工程有限公司飞龙分公司（以下简称天瑞飞龙分公司）是依法成立，且领取了营业执照等相关手续，杨元彪刻制印章，应是法律所允许的。四川省南充市天瑞建筑工程有限公司（以下简称天瑞公司）依法设立天瑞飞龙分公司，天瑞飞龙分公司行为后果，应由原天瑞公司、现果城建工公司承担责任。天瑞飞龙分公司的注销，也是原天瑞公司的公司行为。至于果城建工公司是否收到购房款等，是果城建工公司内部管理问题，与程宗禄无关。因程宗禄与果城建工公司未结算，也未办理房屋登记手续，购房人尾款尚未支付，故未过诉讼时效期间。果城建工公司的上诉理由不能成立，应予驳回上诉，维持原判。 被上诉人杨元彪未答辩。 原审第三人胥益明未答辩。 程宗禄向一审法院起诉请求：1.判令果城建工公司、杨元彪及胥益明立即办理位于西充县晋城镇肃王路66号滨河花园A幢2单元601号的房屋权属登记；2、判令果城建工公司、杨元彪连带返还其违规收取的两管三线费4600元、白蚁防治费208元并退还挪用的房屋维修基金1560元及上述费用从收取之日起至实际退还之日止的同期银行贷款利息；3、判令果城建工公司、杨元彪连带支付已付房款0.5%计算的违约金550元并赔偿全部损失；4、诉讼费用由果城建工公司、杨元彪、胥益明负担。 一审法院认定事实：2009年10月30日，程宗禄与天瑞飞龙分公司签订《商品房买卖合同》，约定程宗禄在天瑞飞龙分公司处购买西充县滨河花园A幢2单元6层01号房屋；该房建筑面积104平方米（套内建筑面积100.88平方米），单价1298.08元/㎡，总价135000元；签订合同之日首付房款110000元，余款25000元于交付产权证之日付清；配套费7273元（水2080元、电800元、气2993元、闭路400元、安装材料费1000元）、维修基金1560元、白蚁防治费208元，于交房之日之日付清；出卖人应当在2009年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该合同加盖了天瑞飞龙分公司的印章及杨元彪私章。2009年11月1日，程宗禄缴纳了购房款110000元；2010年2月10日，程宗禄缴纳了两管三线费7273元、维修基金1560元、白蚁防治费208元，共9041元；该两笔费用天瑞飞龙分公司均出具了加盖该公司财务专用章的收据，经手人为杨元彪之子杨飞。2012年1月17日，天瑞飞龙分公司在《商品房买卖合同》附件中备注：清退两管三线款（肆仟陆佰元正），在经后房款中扣减。此后，程宗禄至今未取得房屋产权证书，程宗禄及小区业主长期上访各部门未果，遂起诉至法院。 诉讼中还查明：1、天瑞飞龙分公司成立于2004年7月2日，杨元彪系该公司营业执照登记的负责人；经营范围为：土木建筑，公路、桥梁工程，建筑装饰、装修工程，水利电力工程施工，消防设备安装工程，土石方工程，建筑施工设备租赁，建材销售。2014年10月10日，四川省南充市天瑞建筑工程有限公司（以下简称天瑞公司）全体股东第十八次会决定注销天瑞飞龙分公司。天瑞公司全体股东在决定注销天瑞飞龙分公司时承诺：“分公司的债权债务由天瑞公司承担，其工作人员由天瑞公司安排就业”。2014年11月17日，南充市工商行政管理局正式核准天瑞飞龙分公司的注销登记。2015年10月，天瑞公司更名为果城建工公司。2、2010年1月26日，杨元彪在西充县国土资源执法大队办公室接受询问时，对滨河花园用地称：“这宗土地原是畜牧局（一是兽防站，二种鸡场），因胥益明修建畜牧局北街办公楼,畜牧局无钱支付工程款，便经过国资办同意，将该宗土地抵偿给胥益明。胥益明在国土局办理了土地证。我与胥益明协商，该宗土地由我们共同进行联合开发。最后该宗土地的划拨转出让的出让金都是由我支付的”。2010年3月11日，胥益明在西充县国土资源执法大队办公室接受调查时，对滨河花园用地称：“我2008年3月才办理了土地过户手续，办理了土地使用证。2007年8月左右，为解决原房产公司遗留问题，向县建设局申请同意后，将该处房产以我的名义与杨元彪联合开发。但实际上只是他开发建设，我不负担一切责任和税费，只给我公司61万元，以解决公司遗留的债权、债务。至今，杨元彪还差我大约近十万元”。3、滨河花园用地登记在胥益明名下，出让面积1825.16平方米，实际用地面积2274.68平方米；该项目有建设工程规划许可证。4、2011年6月14日，西充县发展和改革局、西充县工商行政管理局、西充县住房和城乡规划建设局联合发出西发改〔2011〕105号文件，其中规定：“从2009年2月1日起，各房地产开发企业或商品房销售商销售商品房应将两管三线安装费计入商品房总价，2009年2月1日前的商品房销售以双方签定的合同执行。各房地产开发企业或商品房销售商违规收取购房户两管三线费用必须退付”。5、为滨河花园购房户办理产权登记，2017年6月5日，西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室发出西处遗发〔2017〕6号文件，对滨河花园项目相关问题的处理作出了方案，并发送各相关职能单位处理。6、杨元彪以天瑞飞龙分公司名义收取白蚁防治费、房屋维修基金后未向相关部门缴纳。 一审法院认为，1、《商品房买卖合同》的效力认定。程宗禄与天瑞飞龙分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在自愿、平等协商的基础上签订，意思表示真实；天瑞飞龙分公司虽无房地产开发资质，但不影响合同效力，且西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室发出的西处遗发〔2017〕6号文件，已对滨河花园项目有关违法行为作出了处理；故《商品房买卖合同》合法有效。2、诉讼时效认定。本案中，出卖人已经将房屋交付给买受人程宗禄，程宗禄已对该房屋占有使用多年，程宗禄请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权属于物权属性，不适用诉讼时效的规定；故果城建工公司办证诉讼时效已过的抗辩，不予采纳。3、权属登记认定。程宗禄作为买受人已按合同约定交纳了房款，并实际占用居住，出卖人应按合同约定及法律规定为程宗禄办理房屋权属登记。《商品房买卖合同》的出卖人系天瑞飞龙分公司，因天瑞飞龙分公司现已注销，应由果城建工公司（原天瑞公司）承担办证义务；杨元彪作为滨河花园的实际投资人，应承担共同办证义务；第三人胥益明作为土地登记所有人，应协助办理。4、应退费用认定。天瑞飞龙分公司违规收取的两管三线费用，应予退还；程宗禄主张返还两管三线费4600元，但《商品房买卖合同》附件中已载明该费用在房款中扣减，因程宗禄尚下欠25000元购房款，故该4600元应在该下欠的25000元购房款中扣减，本案不应再返还。白蚁防治费208元、房屋维修基金1560元收取后未向相关部门缴纳，故该两笔费用应予以退还。程宗禄主张该费用利息，不予支持。该两笔费用系以天瑞飞龙分公司名义收取，杨元彪系实际收款人，故果城建工公司、杨元彪应承担连带返还责任。5、违约金及损失认定。出售人未按约定的期限为程宗禄办理产权登记，构成违约，根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，即110000×0.5%=550元，该费用由果城建工公司、杨元彪连带支付。程宗禄未提交证据证明其有其他损失，故对其主张的损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百三十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限果城建工公司、杨元彪于判决生效后三十日内为程宗禄办理西充县晋城镇肃王路66号滨河花园A幢2单元601号房屋的不动产权属证书，第三人胥益明承担协助办理义务；二、限果城建工公司、杨元彪于判决生效之日起十日内连带退还程宗禄白蚁防治费208元、房屋维修基金1560元，共1768元；三、限果城建工公司、杨元彪于判决生效之日起十日内连带支付程宗禄逾期办证违约金550元；四、驳回程宗禄的其他诉讼请求。案件受理费100元，由果城建工公司、杨元彪负担。 二审中，果城建工公司与程宗禄均未提供证据。 二审中，果城建工公司陈述，杨元彪已向建设局缴纳了相关费用。程宗禄不予认可，并陈述白蚁防治费系服务费用，即使缴纳，也应由开发商负担。果城建工公司未提供证据予以证明。 本院经审理，对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，果城建工公司前身系由天瑞公司于2015年10月经工商部门核准登记更名为现名。天瑞飞龙分公司系天瑞公司于2004年7月2日依法设立，杨元彪为天瑞飞龙分公司营业执照上登记的负责人，这是案涉各方均无异议的事实。天瑞公司的权利义务，依法应由更名后的果城建工公司享有和承担。而天瑞飞龙分公司是天瑞公司依法设立的分公司，并依法领取了营业执照。依照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，天瑞飞龙分公司不具备法人资格，其民事责任应由原天瑞公司承担。因天瑞公司后更名为果城建工公司，因而天瑞飞龙分公司应予承担的法律责任，应由果城建工公司承担。经审查，程宗禄与天瑞飞龙分公司签订《商品房买卖合同》，并已按《商品房买卖合同》约定，履行主要义务，《商品房买卖合同》直接约束果城建工公司与程宗禄。因《商品房买卖合同》对办理权属登记、违约责任等事项做了约定，果城建工公司应当按照《商品房买卖合同》约定，诚实地履行合同义务。杨元彪系天瑞飞龙分公司负责人，实际负责开发滨河花园项目，而胥益明系向杨元彪提供土地的一方，原判判令杨元彪与果城建工公司为程宗禄办理案涉房屋的不动产权属证书，胥益明承担协助办理义务，杨元彪与胥益明均未提出上诉，本院依法不予审查。天瑞飞龙分公司对收取的维修基金、白蚁防治费等出具了加盖天瑞飞龙分公司财务专用章的收据。因天瑞飞龙分公司及其负责人杨元彪未将收取的白蚁防治费、维修基金等向有关部门缴纳，程宗禄诉请退还。经审查，程宗禄在《商品房买卖合同》签订后，履行了大部分购房款交付义务，但尚有购房款尾款未缴纳，即双方并未最终结算，双方权利义务关系尚不确定，诉讼时效期间不起算。果城建工公司关于程宗禄诉讼请求已过诉讼时效期间的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判判令应予退还适当，本院应予维持。 果城建工公司上诉称，对杨元彪以天瑞飞龙分公司开发房产不知情，既未收取购房款，也未获益。本院认为，这是原天瑞公司内部管理问题，现果城建工公司不能以此为由，对抗程宗禄。 果城建工公司关于杨元彪与胥益明违法扩大经营范围，应由行为人承担法律后果；程宗禄购买房屋时，未审查杨元彪违法开发的相关证件及手续，存在过错，果城建工公司不存在过错的上诉理由，本院认为，程宗禄以房屋买卖合同纠纷向果城建工公司、杨元彪、胥益明主张权利，依据的是程宗禄与天瑞飞龙分公司签订的《商品房买卖合同》，应审查双方之间是否存在违约责任，而不是过错责任，故依法不应当适用过错原则。果城建工公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由果城建工集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕元华 审判员  江春虹 审判员  刘大轩 二〇一八年六月十九日 法官助理庞雨鸿 书记员张佳