福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初4919号 原告：华润置地(福州)有限公司，住所地福州市仓山区建新镇阵坂村金山投资区综合楼**。 法定代表人：孔小凯，公司董事长。 委托诉讼代理人:李艳、陈燕，福建拓维律师事务所律师。 被告：俞波男，1987年12月23日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：中国银行股份有限公司福州安泰支行，住所地福州市八一七北路**。 负责人：陈震宇。 委托诉讼代理人：何如，员工。 原告华润置地(福州)有限公司与被告俞波、第三人中国银行股份有限公司福州安泰支行（以下简称中行安泰支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地(福州)有限公司委托诉讼代理人李艳、陈燕、第三人中行安泰支行委托诉讼代理人何如到庭参加诉讼，被告俞波经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.请求解除原、被告之间签署的合同编号为×××的《商品房买卖合同》；2.依法判决被告将位于仓山区×＃楼×号返还原告；3.依法判决被告协助原告办理编号为×××的《商品房买卖合同》备案的注销手续；4.依法判决被告协助原告办理位于仓山区×＃楼×号房预购商品房预告登记的注销手续；5.依法判决被告向原告返还号码为0017××和00036×、000××的销售不动产统一发票；6.依法判决被告向原告支付已代垫的按揭款项33949.32元（暂计至2018年3月16日，最终应以被告偿还完毕全部银行按揭款之日原告为被告实际代垫的全部按揭款为准）；7.依法判决被告向原告支付违约金103225.2元（按照合同总价款的10%计）；8.原告有权在被告已付的房价款中直接抵扣被告应承担的第6、7、9、10项请求中被告应承担的金额；9.依法判决被告承担原告因本案而发生的律师费26000元；10.依法判决被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。事实与理由：2010年6月13日，原告与被告签订了编号为×××的《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于仓山区×＃楼×号房：该商品房总价为1032252元，付款方式采取银行按揭贷款，其中首付款312252元，按揭贷款720000元，建筑面积为121.49平方米。房屋已于2013年9月26日交付给被告使用。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第三点约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人按揭保证责任的行为，均构成买受人违反本协议，自出卖人履行保证责任之日起10日内，买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息，担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除本合同，并要求买受人承担相当于本合同总额10%的违约金。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任。”附件六合同补充协议第十五条第2款第（1）项约定“合同解除时，如买受人已实际接收了该房屋，则买受人应自原合同确定解除之日起10日内迁出该房屋，将商品房清空、恢复原状并返还出卖人；”第（2）项约定：“原合同确定解除之日起10日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案、注销预告登记的相关手续，费用由合同解除的过错方承担”；第（4）项约定：“买受人办理按揭贷款的，买受人应在退房或解除合同后30日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按原合同及本协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人。如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿”。合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款312252元。原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记以及仓山区×＃楼×号房的预告登记。 此后，原、被告又与中行安泰支行签订了编号为2010-A-01HR×号的《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人中行安泰支行贷款720000元，采取等额本息还款的方式偿还贷款，贷款期限为360个月，原告作为保证人提供阶段性连带责任保证。中行安泰支行已按约定支付了全部贷款本金，原告也按照购房款的总金额向被告开具了号码为0017××和00036×销售不动产统一发票，且原告已按合同约定将房屋交付给被告。由于被告未按照《个人一手住房贷款合同》的约定向中行安泰支行支付按揭款，导致原告承担连带保证责任。原告已多次催促被告要求偿还代垫的按揭款项，但被告至今仍未按照约定履行还款义务。被告的行为已严重违反了《商品房买卖合同》的约定。现诉至法院，请求判如所请。 被告俞波未作答辩。 第三人中行安泰支行述称，1.原告所述基本属实，银行向被告发放贷款，因被告不能偿还贷款本息，原告应承担保证责任。2.第三人与被告之间的借款关系不因本案纠纷而受到影响，被告未还款金额，被告应该偿还，原告承担保证责任。3.原告诉请解除合同，由法院依法审查。第三人和原告签订的《个人一手住房贷款合同》约定，被告没有按时还款是违约，原告是担保人应承担连带责任。4.我方对讼争房屋有优先受偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告俞波未提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。原告有提交证据《商品房买卖合同》，《个人一手住房贷款合同》、号码分别为0017××、00025×、00036×的销售不动产统一发票、入户声明，交付程序表、业主物品签收表、房屋情况记录表，按揭银行向公司发出的催收函和扣款凭证，邮寄面单（尾号8424）及邮寄凭证、不动产登记信息查询结果、律师费发票原件核对，对上述证据的真实性本院予以采信。原告提交的被告俞波身份证及第三人信息与本院核实的信息内容一致。原告未提交入伙通知书、《公函》原件核对，真实性不予采信。华润橡树湾家园（二期）×#楼×号房俞波断供明细表无法体现证据来源，真实性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月13日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及相关附件，约定被告向原告购买坐落于福州市仓山区×＃楼×单元房屋，总价款1032252元；被告应于签订合同前付清首付款312252元，余额720000元办理银行按揭贷款付清款项。合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第3点约定：买受人如有任何导致银行追究出卖人按揭保证责任的行为，均构成买受人违反本协议，自出卖人履行保证责任之日起10日内，买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除本合同，并要求买受人承担相当于本合同总额10%的违约金。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任。”补充协议第十五条第1点约定“任何一方行使合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉合同解除事由之日起15日内书面通知另一方；逾期视为自行放弃解除合同的权利，双方仍按合同关于不解除合同的相应规定处理”；第2点第（1）项约定“合同解除时，如买受人已实际接收了该房屋，则买受人应自原合同确定解除之日起10日内迁出该房屋，将商品房清空、恢复原状并返还出卖人”；第（2）项约定：“原合同确定解除之日起10日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案、注销预告登记的相关手续，费用由合同解除的过错方承担”；第（4）项约定：“买受人办理按揭贷款的，买受人应在退房或解除合同后30日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按原合同及本协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人。如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿”。第十六条第5点约定：“根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）48小时视为送达。买受人联系地址、电话号码等以原合同记载的内容为依据……”。2013年9月26日，原告向被告交付了讼争房屋。讼争房屋现已办理了商品房预告登记（预告登记证号：ＹＲ××）。 2010年7月12日，被告与第三人中行安泰支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定由第三人向被告提供贷款720000元作为购买上述房屋的购房款。之后，第三人发放了贷款。被告依约支付了全部购房款，原告先后向被告出具购房发票三张：0017××（312252元）、00036×（720000元）、00025×（面积补差款7987元）。 由于被告未按期偿还贷款，第三人分别于2017年8月29日、2017年11月13日、2018年3月2日向原告出具《催收函》，告知被告自2017年6月10日起，未能支付贷款本息分别为11205.27元、6809.78元、15943.27元，要求原告催促被告及时还款或承担连带保证责任。原告分别于2017年9月28日、11月24日、2018年3月16日向第三人支付了上述款项。2017年9月15日，原告向被告在《商品房买卖合同》所留地址寄送文件名为“关于解除华润橡树湾家园（二期）29号楼805单元201003170061号《商品房买卖合同》事宜”的邮政特快专递。信件于9月17日被他人签收。 另查，原告为本案诉讼支出律师费26000元。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。关于本案讼争的《商品房买卖合同》是否应当解除问题，本院认为，根据原告的诉请及庭审陈述，原告系依据《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第3点的约定行使约定解除权。根据该约定，原告有权行使约定解除权应当符合三个条件：1.买受人（被告）未能按时偿还银行贷款；2.出卖人（原告）向银行（第三人）承担保证责任；3.被告累计未按时偿还银行贷款达三期（含三期）以上。只有具备上述三个条件时，原告才可以行使约定解除权。根据现有证据，被告至2017年8月29日，已累计三期未偿还银行贷款，原告于2017年9月28日向第三人支付11205.27元，承担了保证责任，故原告应自2017年9月28日起才可以行使约定解除权，故原告于2017年9月15日向被告寄送并于次日送达的“关于解除华润橡树湾家园（二期）×号楼×单元×××号《商品房买卖合同》事宜”的行为，不发生解除合同的效力。由于原告在2017年9月28日后至起诉日，未向被告发出任何解除合同的书面通知，根据补充协议第十五条第1点“任何一方行使合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉合同解除事由之日起15日内书面通知另一方；逾期视为自行放弃解除合同的权利，双方仍按合同关于不解除合同的相应规定处理”的约定，原告的约定解除权已消灭。原告未提交证据证实被告存在法定解除《商品房买卖合同》的事由，故对原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及基于解除合同之后的合同注销、商品房预告登记注销、房屋返还、购房发票返还、支付解除合同违约金103225.2元、应返还购房款抵扣的诉请，本院均不予支持。 原告已依约履行担保责任向第三人支付了被告应当偿还的贷款本息共计33949.32元（截至2018年3月31日）被告依约应予以偿还。同时，由于被告的逾期偿还银行贷款行为引发本案诉讼，原告为此支付的律师费26000元，依约应由被告承担。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告俞波于本判决生效之日起十日内偿还原告华润置地(福州)有限公司代垫款33949.32元； 二、被告俞波于本判决生效之日起十日内向原告华润置地(福州)有限公司支付律师费26000元； 三、驳回原告华润置地(福州)有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14090元，由原告负担12790元，被告负担1300元（被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。财产保全费5000元，由原告负担4380元，被告负担620元（该款已由原告代垫，被告应于履行判决时一并支付原告）；公告费（凭公告费收据），由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年六月二十一日 书记员  付静思