广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初6495号原告（反诉被告）：郭剑，女，1983年4月4日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，委托诉讼代理人：白中华，河南元慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘冰，女，1981年11月6日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：嵩朕，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾芹文，北京大成（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）郭剑诉被告（反诉原告）刘冰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭分别于2017年5月18日、2017年7月25日、2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告郭剑及其委托诉讼代理人白中华、被告刘冰的委托诉讼代理人嵩朕、曾芹文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭剑向本院提出以下诉讼请求：1.被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理房屋过户手续；2.被告向原告支付违约金139800元；3.被告向原告支付差旅费6400元、律师费30000元，共计36400元。事实与理由：原告与被告于2017年2月18日签订房屋买卖合同，约定被告将其名下的一套房屋出售给原告。合同签订当天，原告依约向被告支付了现金4万元，并于2017年2月20日将约定的定金共计139800元全额支付给被告。后被告以种种理由推脱，拒不履行合同。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。原告郭剑就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下证据：1.房屋买卖合同；2.业主收条及银支付凭证；3.证人游某、李某、甘某证言各1份；4.原被告双方在买卖过程中微信聊天记录截图3页；5.差旅费、律师费发票；6.律师函；7.原告国盛证券账户明细（2017年4月5日至2017年4月28日）；8.原告妹妹郭琨中国农业银行个人明细清单、原告工商银行卡账户明细；9.原告东方证券账户明细（2017年4月5日至2017年5月31日）；10.原告江苏银行个人借款合同；11.原告宁波银行个人白领通最高额借款合同及宁波银行贷款信息查询；12.原告丈夫刘德新信用卡。经开庭质证，被告对原告上述提交的证据1、2、4、5、6的真实性确认，对证据3真实性不确认，对证据7-12的真实性由法院审查认定。被告刘冰答辩称，第一，原告没有依照合同约定好的83万元去办理83万元房屋尾款的贷款，经过被告的多次催告，原告依然没有按照合同约定办理贷款手续，其行为违反了合同约定。原、被告于2017年2月18日签订房屋买卖合同，约定由被告向原告出卖涉案房屋，合同的第七条第二款第二项约定，房屋尾款83万元，由贷款银行直接转入卖方银行账号。合同签订后被告多次催促原告办理贷款手续，但原告直至开庭之日，仍然没有办理好贷款手续，其行为违反了合同的约定。第二，原告不仅没有向银行申请办理好贷款手续，反而通过伪造一系列的虚假文书，以及伪造被告的签名、指纹，企图使用案外人郭琨的名义向银行骗取贷款。原告的行为严重损害了被告及银行的权益，同时涉嫌刑事犯罪。2017年4月1日原告通过中介向被告出示了案外人郭琨名义的银行同贷书，被告不认识该案外人，据被告向银行了解，名为郭琨的人提交了涉案房屋一系列的伪造资料，向银行申请贷款，其中包括虚假的房屋买卖合同、虚假的银行转账单、以及伪造被告的签名、指纹签订的虚假定金收款凭证等，实际上原告为了达到从银行骗取贷款的目的，向银行制造郭琨与被告买卖涉案房屋的假象，该笔贷款被银行同意后，原告通过中介，向被告出示同贷书，企图在被告没有注意且较为信任第三方中介的情况下，蒙混过关，哄骗被告办理过户手续。在被告发现贷款的主体并非原告本人后，一直向原告表达疑问，但原告避而不答，郭琨的贷款被撤销后，即原告提供的三个证人证言里说明的，2017年4月1日由于某种原因银行撤销同贷书，原告的欺诈行为已经严重侵害被告的权益。第三，原告再次贷款被拒绝后，没有依照合同向被告一次性全额支付83万元的购房尾款，导致合同根本无法履行，根据买卖合同的约定，若原告未能办理好银行贷款，原告需要在过户前或与被告协商的其他时间段内向被告一次性支付83万元的第二笔购房款，实际上原告无法支付该款项，因此才以郭琨的名义伪造证据向银行再次申请贷款，而郭琨的贷款由于资料造假被银行撤销后，原告亦没有与被告讨论表达其一次性支付83万元购房款的意向，而是一直避开这个话题，多次骚扰被告的工作与生活，要求被告将房屋过户至其名下。基于上述情况，被告的第二笔房款极有可能无法收到，对被告的债权有根本性的威胁，83万元的合同债权处于极不确定的状态，其行为已经构成根本违约，被告有权解除买卖合同。因此，基于不安抗辩，即便现在原告声称其要一次性支付尾款，被告也有理由认为，这是原告的虚伪陈述，其目的仅仅是为了哄骗被告，配合其完成过户手续，而不是完成交易。被告刘冰向本院提供了以下证据：1.房屋买卖合同；2.转账汇款单；3.“郭琨”《个人二手住房贷款同意贷款通知书》[农银中山贷通字（三乡）第083号]；4.“郭琨”就其虚构的买受被告房屋事宜向农行申请贷款的资料；5.委托代理协议[221302-03000-0417137]、发票。经开庭质证，原告对被告提供的全部证据真实性均确认。被告刘冰向本院提出以下反诉请求：1.解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.原告没收被告已支付的定金139800元；3.原告向被告支付律师费16000元。事实与理由：2017年2月17日，被告委托房屋中介中山市威望房地产有限公司出卖其位于中山市××乡镇××路雅居乐新城五期H6幢C号的房屋。次日即2月18日，中介随即找到被告，告知原告拟购买该房屋，并要求当日签订买卖合同。经协商，原被告与中介确于当日签订房屋买卖合同，合同约定：房屋价格为139.8万元人民币；签约当日原告向被告支付10%的定金即13.98万元；原告应于过户当日向被告支付首期款42.82万元；房屋尾款83万元由银行直接转账至被告账号，若银行对原告的贷款申请不予批准的，原告将剩余房款一次性支付给被告；若买方中途违约，购房定金归卖方所有；若买卖双方分别或共同出现……不履行合约之约定……从而导致本合同无法履行，违约方除应按约定向经纪方支付中介费，并承担守约方应向经纪方支付的中介费外，还应向经纪方支付总价款百分之三的违约金；任何一方违反本合同任一规定的，均视为违约，违约方除应按本合同违约条款约定承担违约责任外，还应承担守约方、经纪方为维护自身权益而支出的律师费、差旅费、担保费、诉讼费等维权费用。合同签订后两日，原告分两次向被告支付了定金。合同签订后，被告积极履行相应义务，于3月2日即前往诉争房屋所在地的中介公司提交房产证、土地证等证件并签署相关文件，便于原告向银行申请贷款。2017年4月1日，被告收到中介工作人员通过微信发送的图片，图片内容为中国农业银行股份有限公司中山三乡支行的《个人二手房住房贷款同意贷款通知书》，被告发现同贷书内载明的贷款人为“郭琨”，且贷款金额为75万，非合同约定的83万。被告根本不认识“郭琨”，“郭琨”跟交易也没有任何关系，鉴于此，被告就该情况多次试图与原告、中介沟通，原告却一直拒绝回答。为了维护自身合法权益，被告多次向农行了解情况得知：1.原告本人于3月初试图申请贷款，因其有11次信用卡违约记录，不符合中国人民银行征信系统规定的贷款资格，农行已拒绝原告的申请，并将结果及时通知了原告的中介。2.3月中旬，“郭琨”以其与被告交易诉争房屋的虚假合同、虚假转账记录向农行申请贷款。在被告要求下，农行向被告出示了“郭琨”申请贷款的相关资料，包括买卖合同、银行转账单及收款证明等。经仔细对照发现，“郭琨”与被告的买卖合同在内容、字体及排版均与原被告签订的合同内容一致，相似度极高，仅仅是买方签名由原告改为“郭琨”，并将过户日期稍作修改，合同上卖方一栏亦有人冒充被告签名并按捺手印。同时，银行转账单与原告曾向被告提供的转账单据相似度极高，该转账单上记录的精确到秒的交易时间、支行名称、金额、网点号、记账柜员号等信息与此前原告向被告提供的转账单内记载的信息全部一致，仅仅是付款人一栏由原告变为“郭琨”。在得知该情况后，农行立即停止了对“郭琨”的贷款。综上，合同签订后，被告积极配合原告、中介履行合同义务。而原告，不但伪造被告的签名和指纹，妄图以虚假买卖合同、虚假银行转账单及被告收款凭证等资料，骗取银行贷款。在其与“郭琨”均最终被银行拒绝贷款后，亦不愿与被告协商何时足额支付银行拒绝贷款的83万房款，并多次骚扰被告的工作与生活。被告认为，基于原告在此次交易中的种种不诚信行为，导致合同目的无法实现，其行为属于单方面根本违约行为，给原告造成经济损失，应承担合同约定的违约责任。被告刘冰在反诉中提供的证据与本诉一致。原告郭剑对反诉辩称，1.当事人双方签订的房屋买卖合同合法有效，本案中并未出现法定的合同解除的情形，当事人应当按照约定履行义务；2.原告没有违反房屋买卖合同的约定，故被告反诉请求2、3、4均没有事实依据和法律依据，请法庭依法驳回，并判令被告承担违约责任。双方在中介机构的协调下对合同的付款方式、付款时间及产权变更登记时间进行了变更，由按揭付款变成了全额支付。2017年4月5日，原告应被告要求在中介机构的见证下前往付款并进行产权变更登记，被告避而不见，已构成违约；3.被告的反诉请求及理由，已明确表示不履行本案房屋买卖合同的义务，依据合同法第108条及最高院商品房买卖合同司法解释第18条的规定，被告应向原告承担违约责任；4.被告提到了合同诈骗的问题，这属于刑事处罚的范畴，被告应以刑事案件向公安机关报案，究竟是否属于合同诈骗，目前正在审查当中，不是本案处理的范畴。即便被告提出的诈骗成立，也不影响本案房屋买卖事实的存在。原告郭剑在反诉中提供的证据与本诉一致。本院认定事实如下：2017年2月18日，原告郭剑（买方）与被告刘冰（卖方）、中山市威望房地产有限公司（经纪人）签订了一份房屋买卖合同，约定：1.被告将其名下位于中山市××乡镇××路雅居乐新城五期H6幢C号的房地产出售给原告，房屋交易价格为1398000元。2.房款支付方式：原告应在签订合同当日向被告支付定金139800元。原告须在过户当天向被告支付首期款428200元，过户手续须在2017年3月31日前完成。房屋尾款83万元须在买卖构成并办妥权利登记后由贷款银行直接转入被告银行账户，交易手续须在2017年6月15日前完成。如银行实际放款与银行承诺贷款金额不符或银行对原告的贷款申请不予批准，原告须在领取新房地产证前或银行原应发贷款之日前或银行作出不予批准回复之日起七日内或办理过户手续前，将差额或剩余房款一次性支付给被告。3.房屋现状：该房地产处于抵押状态，被告承诺于签订本合同之日起3日内向抵押银行申请提前清偿贷款手续。4.违约责任：如原告中途违约，则购房定金归被告所有。如被告中途违约，违约之日起3天内，被告应以原告所付定金的双倍返还给原告。原、被告双方任何一方违约，守约方也可要求违约方支付成交价总额的10%违约金。违约方除应按约定向经纪方支付中介费，并承担守约方应向经纪方支付的中介费外，还应向经纪方支付总价款3%违约金。违约方还应承担守约方、经纪方为维护自身权益而支出的律师费、差旅费、担保费、诉讼费等维权费用。上述房屋买卖合同还约定了其他内容。同日，原告向被告支付定金4万元，被告收到后向原告出具了一张收条，内容为：今收到郭剑交来购买中山市××乡镇××路雅居乐新城五期H6幢C号，139800元整，备注现收到定金4万元，剩余定金99800元于2017年2月20日一次性支付完毕，以实际到账为准。2017年2月20日，原告通过银行转账的方式向被告支付了99900元。2017年4月14日，被告委托律师向原告邮寄一份律师函，函告原告在收到该律师函五日内向被告一次性支付全额合同价款1398000元或与被告友好协商解除房地产买卖合同。2017年4月17日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，原、被告双方均确认，原告已向被告支付定金139900元。另查，原告委托律师参加本案诉讼，为此支付律师费3万元。被告委托律师参加本案诉讼，为此支付律师费16000元。涉案房屋已在2017年2月22日办理了不动产注销抵押登记，现涉案房屋仍登记在被告刘冰名下，不存在抵押情况。诉讼中，原告明确表示同意一次性向被告支付剩余购房款，继续履行合同。被告明确表示即便原告现一次性向被告支付剩余购房款，被告亦不同意继续履行合同。再查，诉讼中，原、被告双方均确认原告因个人征信问题，无法办理银行贷款手续。原、被告双方对被告是否与原告协商一致，将涉案房屋按揭贷款申请人由原告变更为案外人郭琨存在分歧，原告称被告同意将银行贷款申请人由原告郭剑变更为案外人郭琨，但被告对此表示否认，原告未能提供相应证据。2017年3月31日，中国农业银中山三乡支行出具了一份个人二手住房贷同意贷款通知书，申请贷款人为案外人郭琨，贷款房屋为涉案房屋。另，根据被告刘冰的申请，本院向中国农业银行股份有限公司中山三乡支行调取了案外人郭琨办理银行贷款的资料。农业银行中山三乡支行向本院出具了一份情况说明，证明了案外人郭琨曾就涉案房屋申请办理按银行贷款，申请贷款金额为75万元，但后因郭琨未能提供交易过户或抵押登记等相关资料，故该贷款最终未成功办理。同时，农业银行中山三乡支行向本院提了案外人郭琨在办理按揭手续时提供的转账汇款凭证、房屋买卖合同、收款凭证、账户明细、收入证明等资料。上述房屋买卖合同、收款凭证上有“刘冰”的签名及指模，被告否认该证据的签名及指模是其所为。根据被告的申请，本院委托广东华生司法鉴定中心，对法院依法从农业银行中山三乡支行调取的日期为2017年2月20日的《收款凭证》收款人处“刘冰”字样上的红色指印分别与《业主收条》业主签名处“刘冰”字样上的红色指印、《房屋买卖合同》卖方处“刘冰”字样上的红色指印、《房屋买卖合同》落款卖方签字处“刘冰”字样上的红色指印是否为同一手指捺印所形成进行鉴定。广东华生司法鉴定中心于2018年1月31日作出一份鉴定意见书，认定2017年2月20日的《收款凭证》收款人处“刘冰”字样上的红色指印与《业主收条》业主签名处“刘冰”字样上的红色指印、《房屋买卖合同》卖方处“刘冰”字样上的红色指印、《房屋买卖合同》落款卖方签字处“刘冰”字样上的红色指印均不是由同一手指捺印所形成。最后查，被告称原告银行按揭贷款申请未能审批通过的情况下，又没有能力一次性支付剩余的购房款，导致合同不能继续履行，原告的行为构成违约。原告则称在银行贷款未审批通过的情况下，已经通过中介方与被告协商一致变更付款方式为一次性付款，并且约定在2017年4月5日到国土部门过户并一次性支付剩余购房款，但被告拒绝办理过户手续，已构成违约。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告郭剑与被告刘冰签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。诉讼中，原、被告双方均确认，原告已向被告支付定金139900元，并解除了涉案房屋的抵押登记手续，对于上述事实，本院依法予以认定。根据合同约定，支付购房款是原告的主要义务，双方虽然约定剩余购房款83万元由原告申请按揭贷款支付，但在后来原告的贷款申请未能获得银行审批通过的情况下，原告应与被告另行协商变更付款方式，或将按揭贷款的付款方式变更为优于合同约定的按揭贷款贷款为一次性付款，否则原告因此未能履行付款义务的，原告则构成违约。本案中，原告称在其不能贷款的情况下，已经与被告协商一致将贷款申请人变更为郭琨，并办理了银行同贷书，但被告予以否认，原告未能对此提供证据证实，本院不予确认。而且经鉴定，郭琨申请贷款的资料并非被告所签署，所办理的同贷书有被银行撤销的可能，被告存在收不到贷款的风险，故被告有权不履行与郭琨的合同关系。诉讼中，原告称已与被告协商变更付款方式为一次性付款，并拟于2017年4月5日办理过户手续时付清，只是由于被告未协助导致未能办理过户手续。被告也于2017年4月14日委托律师发函给原告，要求原告在5日内一次性付款或协商解除合同。原告收到被告的律师函后，于2017年4月17日提起本案诉讼，并在诉讼中明确表示同意继续履行合同，一次性支付剩余购房款。原告的行为表明其是愿意继续履行合同的，并无违约行为。因此，原告请求继续履行合同，并要求被告协助办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但被告在协助办理涉案房屋的过户手续时，原告应一并支付剩余购房款1258100元给被告，所需的过户税费由原告承担。另，虽然原告不存在违约行为，但由于原告自身银行征信存在问题导致不能贷款，后又在未与被告协商一致的情况下擅自以郭琨的名义办理银行贷款，导致了合同的迟延履行，责任不在被告。故对于原告主张被告向原告支付违约金139800元及支付差旅费6400元、律师费30000元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。如上所述，由于原告不存在违约行为，故被告要求解除合同，要求没收原告支付的定金139800元及支付律师费16000元的反诉请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。被告的反诉请求，理据不充分，本院全部予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告刘冰继续履行与原告郭剑于2017年2月18日签订的房屋买卖合同；二、被告刘冰应于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告郭剑办理位于中山市三乡镇振华路雅居乐新城五期H6幢C号的过户手续，原告郭剑应同时向被告刘冰支付剩余购房款1258100元；三、驳回原告郭剑的其他诉讼请求；四、驳回被告刘冰的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19000元（原告已预交），由原告郭剑和被告刘冰各承担9500元；反诉案件受理费1708元（被告已预交），由被告刘冰承担；财产保全费4020元（原告已预交），由被告承担；评估鉴定费5493元（被告已预交），由原告郭剑承担。被告刘冰应在判决生效之日起三日内将应承担的诉讼费用8027元（9500元+4020元－5493元＝8027元）支付给原告郭剑。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一八年六月二十八日书 记 员  卢芷琪冯莹