文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初1875号原告：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所佛山市南海区桂城街道海三路北侧第78、81街区中海万锦豪园内，统一社会信用代码91440605781184542G。负责人人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，系原告的员工。被告：罗国珠，男，1955年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告中海物业管理有限公司佛山分公司诉被告罗国珠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，并于2018年6月28日进行了公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人刘秋静到庭参加了诉讼。被告罗国珠经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园小区X栋XX房的物业管理费本金20625.32元，违约金10472.62元，合计31097.94元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月26日被告与佛山中海千灯湖房地产开发有限公司签订购买佛山市中海千灯湖花园小区X栋XX房。佛山中海千灯湖房地产开发有限公司为中海千灯湖花园的发展商，与中海物业管理有限公司签订《中海千灯湖花园物业服务合同》，约定原告为中海千灯湖花园小区提供物业服务，对物业服务的内容、服务标准、物业服务费用、违约责任等事宜都做出了明确的约定。其中，合同第三章第四条约定住宅物业管理费收费标准为每月每平方米4.2元。后经佛山市南海区发展规则和统计局价格审批，确定千灯湖花园住宅物业管理费收费标准为每月每平方米3.35元（不含公共水电费分摊）。案涉房产的物业管理费按建筑面积186.57平方米计算。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告一直按服务合同的约定向被告提供优质的物业服务，而被告从2015年5月份开始，无故拒向原告支付物业管理费，经原告多次发送短信以及函件催收，仍分文未付，为维护原告的合法权益，故起诉。被告罗国珠没有答辩。诉讼中，原告提供以下证据：1.原告营业执照（复印件1份加盖原告公章）、法定代表人身份证明书（原件1份）、法定代表人身份证、被告身份证（复印件各1份），用以证明原被告的诉讼主体资格。2.中海千灯湖花园前期物业服务合同、中海千灯湖花园物业服务收费备案表（复印件各1份），用以证明原告为案涉小区提供物业服务，被告应按照每月每平方3.35元的标准支付物业服务费，逾期则每日按应收费用的千分之一交纳违约金。3.中海千灯湖花园前期物业服务协议、商品住宅交付及办证通知书（复印件各1份），用以证明被告自2013年8月30日起接受原告的服务。4.广东省商品房买卖合同（复印件，1份）、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果（原件，1份），用以证明被告为案涉房屋的权利人，所载房屋面积与原告收取费用的面积一致。5.律师函、催收函（复印件各1张）、邮政速递详情单（复印件2张）及其邮件跟踪查询结果（打印件1份），用以证明原告对被告进行过书面催缴。原告围绕本案诉讼请求提交了证据，被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和辩证的权利。本院经审查认为，原告的举证来源合法，内容真实，且与本案相关联，本院均予采信。综合本院采信的证据及原告的陈述，确认以下事实：案涉佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园X栋XX房的登记权属人是罗国珠，建筑面积186.57平方米。2011年，佛山中海千灯湖房地产开发有限公司（下简称“千灯湖公司”）作为甲方与中海物业管理有限公司作为乙方签订《中海千灯湖花园物业服务合同》，约定甲方委托乙方对案涉房产所在的小区进行物业管理，委托管理期限为自2011年8月23日起至业主委员会成立后签署该项目新的物业服务合同生效之日或该项目入伙后三年之日止。物业管理费收取标准：住宅为4.2元/平方米（按建筑面积收费）/月，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起至实际支付之日止应按每月应交服务费用的千分之一交纳滞纳金。双方并约定各自的其他权利义务。2012年7月26日，千灯湖公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向千灯湖公司购买案涉的房产。2013年1月9日，经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批，确定案涉小区住宅物业管理费收费标准降为每月每平方米3.35元（不含公共水电费分摊）。2013年8月30日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《中海千灯湖花园前期物业服务协议》，约定甲方委托乙方对案涉房产所在的小区进行物业管理，委托管理期限为2013年7月1日起至2018年6月30日止，若本小区物业服务资金收支情况良好，物业服务费标准能够支撑管理服务标准的，乙方可以选择继续管理，本合同自动延期一年；……。物业管理费收取标准为高层3.35元/月/平方米(不含业主应分摊的公共水电费)。物业服务费、分摊水电费、有偿服务费、停车服务费等费用按月交纳，甲方应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费、停车服务费、上月的分摊水电费、有偿服务费等费用；逾期交纳物业服务费分摊水电费、有偿服务费、停车服务费等费用的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金。双方并约定各自的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约向案涉房屋所在的千灯湖花园小区提供物业服务。原告主张被告拖欠2015年5月1日至2018年1月31日的物业服务费20625.32元（186.57平方米×3.35元/月/平方米×33个月）。本院认为，千灯湖公司与中海物业管理有限公司签订《中海千灯湖花园物业服务合同》、原告与被告签订的《中海千灯湖花园前期物业服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。根据《中海千灯湖花园前期物业服务协议》约定，原告委托管理期限为2013年7月1日起至2018年6月30日止，因此，原告与被告在该期间内应按照该合同享受权利及承担义务。经核算，被告拖欠原告2015年5月1日至2018年1月31日的物业服务费20625.32元，故被告应支付物业管理费共20625.32元予原告。被告逾期支付涉讼房屋的物业服务费，已属违约，而《中海千灯湖花园前期物业服务协议》对违约金标准每日千分之一约定过高，本院酌定被告应以2015年5月至2018年1月期间每月应缴物业服务费625.01元（186.57平方米×3.35元/月/平方米）为本金从次月1日起至2018年1月31日止按年利率24%计付违约金给原告。经核算，被告应支付至2018年1月31日的违约金为6621.48元（详见附表）予原告，原告主张的违约金超出本院核算的数额，本院不予支持。罗国珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、罗国珠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月1日至2018年1月31日期间的物业管理服务费20625.32元及违约金6621.48元予中海物业管理有限公司佛山分公司；二、驳回中海物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果罗国珠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取577.44元（中海物业管理有限公司佛山分公司已预交），由中海物业管理有限公司佛山分公司负担72.44元，由罗国珠负担505元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予中海物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈玉叶人民陪审员  李爱容人民陪审员  陈佩环二〇一八年六月二十八日书 记 员  郭晓莹附表1：            各项费用明细表                  财务月份              费用              利息                  物业管理费              合计              计算利息时间              年利率              总额                  起算时间              结束时间              天数                  2015-5              625.01               625.01               2015-6-1              2018-1-31              976               24.0000%              401.10                   2015-6              625.01               625.01               2015-7-1              2018-1-31              946               24.0000%              388.77                   2015-7              625.01               625.01               2015-8-1              2018-1-31              915               24.0000%              376.03                   2015-8              625.01               625.01               2015-9-1              2018-1-31              884               24.0000%              363.29                   2015-9              625.01               625.01               2015-10-1              2018-1-31              854               24.0000%              350.96                   2015-10              625.01               625.01               2015-11-1              2018-1-31              823               24.0000%              338.22                   2015-11              625.01               625.01               2015-12-1              2018-1-31              793               24.0000%              325.90                   2015-12              625.01               625.01               2016-1-1              2018-1-31              762               24.0000%              313.16                   2016-1              625.01               625.01               2016-2-1              2018-1-31              731               24.0000%              300.42                   2016-2              625.01               625.01               2016-3-1              2018-1-31              702               24.0000%              288.50                   2016-3              625.01               625.01               2016-4-1              2018-1-31              671               24.0000%              275.76                   2016-4              625.01               625.01               2016-5-1              2018-1-31              641               24.0000%              263.43                   2016-5              625.01               625.01               2016-6-1              2018-1-31              610               24.0000%              250.69                   2016-6              625.01               625.01               2016-7-1              2018-1-31              580               24.0000%              238.36                   2016-7              625.01               625.01               2016-8-1              2018-1-31              549               24.0000%              225.62                   2016-8              625.01               625.01               2016-9-1              2018-1-31              518               24.0000%              212.88                   2016-9              625.01               625.01               2016-10-1              2018-1-31              488               24.0000%              200.55                   2016-10              625.01               625.01               2016-11-1              2018-1-31              457               24.0000%              187.81                   2016-11              625.01               625.01               2016-12-1              2018-1-31              427               24.0000%              175.48                   2016-12              625.01               625.01               2017-1-1              2018-1-31              396               24.0000%              162.74                   2017-1              625.01               625.01               2017-2-1              2018-1-31              365               24.0000%              150.00                   2017-2              625.01               625.01               2017-3-1              2018-1-31              337               24.0000%              138.50                   2017-3              625.01               625.01               2017-4-1              2018-1-31              306               24.0000%              125.76                   2017-4              625.01               625.01               2017-5-1              2018-1-31              276               24.0000%              113.43                   2017-5              625.01               625.01               2017-6-1              2018-1-31              245               24.0000%              100.69                   2017-6              625.01               625.01               2017-7-1              2018-1-31              215               24.0000%              88.36                   2017-7              625.01               625.01               2017-8-1              2018-1-31              184               24.0000%              75.62                   2017-8              625.01               625.01        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