四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终5636号等（详见附表一） 上诉人（原审被告）：四川藏鑫置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰街道办皇花街438号。 法定代表人：李小波，总经理。 委托诉讼代理人：李明久，男，汉族，1983年8月20日出生，住四川省宜宾县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：青文强等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：陈争，四川天则律师事务所律师。 上诉人四川藏鑫置业有限公司（以下简称：藏鑫公司）因与被上诉人青文强等人商品房预售合同纠纷二案，不服成都市新都区人民法院民事判决（详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 藏鑫公司的上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认可已过两年的诉讼时效，却又支持被上诉人两年的违约金，系法律适用错误。一审法院经审理查明：“上诉人向被上诉人交付了房屋（交付时间详见附表二），按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，上诉人应在交付房屋之日起365日为被上诉人办理房屋产权证”。合同约定的办证期限届满时，上诉人并未给被上诉人办理房屋产权证，此时被上诉人就应当知道权利受侵害。而被上诉人一直怠于主张权利，直至2017年5月才向法院起诉支付违约金。因要求支付违约金属于债权，债权应当适用两年的诉讼时效的法律规定。被上诉人起诉时，已过了法律规定的诉讼时效，且被上诉人的起诉并不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形。依据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及《民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求，已过了诉讼时效，故不应当得到法律的保护。二、因行政部门限制办证，导致上诉人无法继续为被上诉人办理房屋产权证，该行为属于不可抗力，被上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。首先，一审法院查明：因新都区国土资源局向新都区房管局送达了新国土资函（2017）85号函件，对办理产权证书的行为进行了限制，导致了从2017年2月起上诉人无法为被上诉人办理房屋产权证，上诉人无法办证的原因是政府主管部门所致，属于不可抗力。因此，2017年2月直至新都区期间的违约责任应当予以扣除。其次，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……”及《商品房买卖合同》补充协议第八条第9款约定“因国家政策和政府主管部门原因，政府主管部门未如期接收出卖人报送的资料和办理产权登记手续的，出卖人不承担办理产权证逾期的责任”，导致被上诉人未按时取得房屋所有权证书的原因是政府主管部门造成的，非上诉人故意拖延办证，不系上诉人的责任，因此，按照合同约定上诉人也不应承担逾期办证的责任。最后，因新都区国土资源局向新都区房管局送达新国土资函（2017）85号函件的行为，导致上诉人无法为被上诉人办证所产生的违约金，无论依据法律还是合同约定，这段期间的违约金都应当予以扣除。三、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金比被上诉人遭受的实际损失要高。被上诉人未提供遭受损失的证据，一审法院仅依据合同约定对违约金进行判决，然而本案中一审法院认定的违约金远远高于被上诉人实际遭受的损失，一审法院判决显示公平，特请求二审法院对违约金的认定依法予以适当减少。 青文强等人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 青文强等人向一审法院起诉请求：请求判令藏鑫公司1.办理涉案房屋的不动产权证书；2.支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（详见附表三）；3.退还维修基金、契税、国土分户费、国土证工本费、印花税（详见附表三）。 一审法院认定事实：青文强等人与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》（签订时间详见附表二），约定由青文强等人购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区的房屋（房号、房价详见附表二）。青文强采取一次性付款方式支付购房款，刘萍、周鹏、罗东梅采取贷款方式支付购房款。商品房买卖合同第十条约定了交房时间（时间详见附表二）。第十九条产权登记第一款初始登记载明取得该商品房所在楼栋的权属证明时间（时间详见附表二）。第十九条第二款转移登记载明“1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。……” 商品房买卖合同及补充协议签订后，青文强等人按约支付了购房款。藏鑫公司向青文强等人交付了房屋（交付时间详见附表二），青文强等人付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的办证所需的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止一审法庭辩论终结前，青文强等人仍未取得案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。 一审法院另查明以下事实： 一、2007年9月30日，藏鑫公司以出让方式取得成都市新都区大丰街道太平村四社35939.15㎡的土地使用权证。 二、由于藏鑫公司开发的楼盘增加了容积率，应补缴土地价款672.2577万元，藏鑫公司未予补缴。2017年2月16日，成都市新都区国土资源局向新都区房产管理局发送了新国土资函（2017）85号函件，对藏鑫公司的土地使用权进行了限制。 一审法院认为：青文强等人与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。青文强等人支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务，藏鑫公司向青文强等人交付了房屋，但却未按合同约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证，违约事实清楚明确。藏鑫公司认为是因为国土局限制其办证，造成办证迟延。合同约定藏鑫公司应于商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证书，而国土局限制藏鑫公司的土地使用权是2017年2月16日之后，在此之前，藏鑫公司未能为青文强等人办理房屋所有权证，故藏鑫公司关于迟延办证的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。因此青文强等人要求藏鑫公司办理房屋的不动产权证，其诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。青文强等人要求藏鑫公司退还代收的契税、维修基金等费用，由于上述费用在办证时需向有关部门缴纳，如藏鑫公司未缴纳费用，相关部门会予以处罚，因此，对该项诉讼请求一审法院不予支持。关于青文强等人主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，一审法院认为逾期办证是持续性违约行为，每逾期一日均会产生新的违约金，每日违约金的诉讼时效应单独计算，双方合同中明确约定商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证，藏鑫公司交付了房屋（交付时间详见附表二），故应于交付房屋之日起365日内办理房屋所有权证书，现青文强等人于2017年5月提起诉讼，主张的逾期办证违约金，确有部分违约金超过了诉讼时效，一审法院支持青文强等人计算二年的逾期办证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为青文强等人办理案涉房屋的不动产权证书（房号详见附表二）；二、四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向青文强等人支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（详见附件三）；三、驳回青文强等人其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费金额及负担方式详见附表四，（此款青文强等人已预交，四川藏鑫置业有限公司在履行上述义务时一并结清）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 藏鑫公司在二审中提交了《成都市人民政府行政复议决定书》【2017】1266号一份，拟以此证明新都区政府限制办证导致藏鑫公司迟延办证，故藏鑫公司不应当承担违约责任。 青文强等人发表质证意见称：不认可该决定书的关联性。该决定书系在2018年1月18日出具，而藏鑫公司的违约行为发生在2017年2月16日之前。在此之前藏鑫公司有充足的时间处理办证事宜，但其一直拖延。故不能免除藏鑫公司的违约责任。就该证据的证明目的而言，藏鑫公司出示文件的证明目的是为了不交纳土地证收费，但从该文件的内容看，成都市人民政府仅是以国土局上下级之间批复的行为作出补交决定，形成对藏鑫公司影响力的具体行为是程序不合法而非不应当补交，撤销的法律后果是重新作出，藏鑫公司在偷换概念。 本院经审查认为：《成都市人民政府行政复议决定书》【2017】1266号系成都市人民政府作出，本院对真实性予以确认。但根据本案查明的情况，成都市新都区国土资源局作出的决定发生于藏鑫公司应当为买受人办证期间届满之后，故藏鑫公司提交的该决定书不能达到其证明目的，本院不予采纳。 青文强等人在二审中提交了：一、加盖有藏鑫公司印章、落款时间为2017年5月4日的《承诺书》一份，主要载明内容为藏鑫公司向凤凰山1号未办证业主做出了以下承诺：1、国土局将在四个月内完成对凤凰山1号楼盘土地核查，届时将以书面形式通知我公司需补交的土地出让金的具体金额，我公司将通知给业主代表知晓传达；2、我公司承诺在新都区国土局通知我司缴费之日起三个月内缴清土地出让金和契税等一切办证费用。在新都区国土局解除限制我公司办理不动产权证后，公司将在业主资料齐全，手续完善且签订相关补充协议的前提下，将业主相关资料提交到新都区房管局办理相关不动产权证。3、待我司向房管局提交所有相关资料之后，我司承诺将积极主动协助房管局为广大业主办理不动产权证。4、当房管局下发不动产权证后，我司将立即通知广大业主领证，不会以任何理由进行拖延。 二、加盖有藏鑫公司印章，落款时间为2017年11月6日的《公告》一份，主要载明内容为：尊敬的凤凰山一号业主：1、凤凰山小区已办理房产证，尚未办理不动产权关联的业主及未办理不动产证的业主需按照相关部门规定准备办证资料；2、请小区业主即使按照规定准备好相关的办证所需资料，以便办证工作顺利开展等。 青文强等人拟以此证明藏鑫公司多次公开向小区业主承诺办证，故办证、办证违约金的诉讼时效中断；藏鑫公司至今未交清土地税费。 藏鑫公司发表质证意见称：不认可两份证据的关联性及证明目的，不能达到诉讼时效已中断的证明目的及我公司恶意拖延土地出让金的事实。 本院经审查认为：藏鑫公司未对加盖其印章的《承诺书》和《公告》的真实性提出异议，仅提出不认可关联性及证明目的，本院对《承诺书》及《公告》的真实性予以确认。对于是否能到到青文强等人的证明目的，本院在下文予以详述。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求与被上诉人青文强等人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、藏鑫公司是否应向青文强等人给付逾期办证违约金；二、一审法院对逾期办证违约金的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下： 关于第一个争议焦点。藏鑫公司提出青文强等人的诉请已超过2年诉讼时效的问题。本院审查后认为，根据二审中青文强等人提交的《承诺书》、《公告》的内容，系藏鑫公司于办证期限届满后以及诉讼时效届满后作出履行的意思表示。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或自愿履行义务的，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因在诉讼时效期间届满后藏鑫公司作出《承诺书》、发出《公告》，同意其履行合同义务，故其又以诉讼时效届满为由进行抗辩，本院不予支持。故藏鑫公司应向青文强等人支付逾期办证违约金。 藏鑫公司提出行政部门限制办证、其不应当承担逾期办证的违约责任的问题。本院经审查认为，根据本案查明的事实，首先，藏鑫公司的土地使用权被限制的原因系藏鑫公司开发的楼盘增加容积率，应当补缴土地价款的原因所致；其次，行政部门限制其土地使用权发生的时间在藏鑫公司应为青文强等人办证期限届满之后，在此之前藏鑫公司有充分的时间为青文强等人办理房屋权属证书。故藏鑫公司提出的迟延办证的理由不能成立，本院对其该项上诉理由不予支持。 关于第二个争议焦点。藏鑫公司二审上诉提出违约金过高的问题。本院经审查认为，违约金具有“补偿为主、惩罚为辅”的性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，藏鑫公司在约定期限内未完成合同义务，逾期时间较长；且双方在合同中明确对违约金的计算方式予以明确，该违约金的计算方式并非过高，本院不作调整。藏鑫公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费（详见附表四），由上诉人四川藏鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 夏 伟 二〇一八年六月十五日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2017）川             0114民初                       二审案号             （2018）川             01民终                       被上诉人身份信息                               1                       5027号                       5636号                       青文强，男，汉族，1995年9月21日出生，四川省成都市新都区。                               2                       5126号                       7077号                       周鹏，男，汉族，1973年5月12日出生，住四川省金堂县。             罗东梅，女，汉族，1977年12月6日出生，住四川省成都市金牛区。                                           附表二                               序号                       二审案号             （2018）川01民终                       被上诉人                       合同签订时间                       房号                       房价（元）                       约定交房时间                       约定取得房屋所在楼栋的权属证明时间                       实际交房时间                               1                       5636号                       青文强                       2013年3月14日                                             663357                       2013年3月31日前                       2014年3月31日前                       2013年6月1日                               2                       7077号                       周鹏             罗东梅                       2013年8月2日                                             506812                       2013年12月31日前                       2014年12月31日前                       2014年1月5日                                           附表三                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       被上诉人                       一审起诉逾期办证违约金（元）                       一审起诉退还维修基金、契税、国土分户费、国土证工本费、印花税金额（元）                       一审判决逾期办证违约金                               1                       5636号                       青文强                       以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利息标准，计算至实际取得不动产权证书之日，暂计算至2017年5月2日为6780.78元。                       12152元                       以房屋总价款663357元为基数，按照中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2015年5月2日起计算至2017年5月2日止。                               2                       7077号                       周鹏             罗东梅                       以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利息标准，计算至实际取得不动产权证书之日，暂计算至2017年5月2日为4182.96元。                       6726元                       以房屋总价款506812元为基数，按照中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2015年5月2日起计算至2017年5月2日止。                                           附表四                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       被上诉人                       一审案件受理费                       二审案件受理费                               金额                       诉讼费预交                       诉讼费承担                       金额（元）                       诉讼费预交                       诉讼费承担                               原审原告负担金额                       原审被告负担金额                               1                       5636号                       青文强                       237元                       青文强                       52元                       185元                       200元                       藏鑫公司                       藏鑫公司                               2                       7077号                       周鹏             罗东梅                       136元                       周鹏             罗东梅                       25元                       111元                       200元                       藏鑫公司                       藏鑫公司