浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0482民初848号 原告：宋远双，男，1968年5月12日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：任云原，平湖市乍浦法律服务所法律工作者。 被告：唐明观，女，1932年3月7日出生，汉族，住浙江省平湖市。 被告：顾仿根，男，1952年7月24日出生，汉族，住浙江省平湖市。 被告：金美娣，女，1954年8月18日出生，汉族，住浙江省平湖市。 被告：顾春月，男，1981年3月8日出生，汉族，住浙江省平湖市。 四被告的共同委托诉讼代理人：娄杰，浙江南湖律师事务所律师。 原告宋远双与被告唐明观、顾仿根、金美娣、顾春月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法由审判员万卫忠适用简易程序独任审判，于2018年2月7日公开开庭进行了审理，原告宋远双及其委托诉讼代理人任云原，被告唐明观、顾仿根、金美娣、顾春月的共同委托诉讼代理人娄杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《安置房转让合同》；2、四被告共同赔偿原告损失350000元；3、本案诉讼费由被告支付。事实和理由：原告与四被告于2016年7月31日签订安置房转让合同，被告将位于拆迁安置房（建筑面积85.34㎡、车库11.13㎡）以272500元转让给原告，原告按约支付了242500元房款，被告按约将涉案房屋交付给了原告，原告精装修后入住。后被告于2017年5月办理了不动产权证，但被告因房价上涨于2017年6月22日向原告提出解除合同的无理要求。被告早已于2017年6月9日将涉案房屋以600000元恶意转让过户给他人，又于2017年8月2日将原告的门锁砸掉，致使原告无法入住。对此，原告报了警，后经乍浦派出所协调，被告先退回房款及装修款300000元，其余损失要求原告通过诉讼解决。原告认为，被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任。 被告唐明观、顾仿根、金美娣、顾春月答辩称，涉案房屋已经过户给案外人，客观上导致《安置房屋转让合同》已经无法履行，同意解除双方签订的合同。涉案房屋为被告唐明观的个人财产，本案合同相对人是被告唐明观，被告顾仿根、金美娣、顾春月只是作为家庭共同成员在合同上签字。之前的《房屋转让合同》，被告顾春月是作为代理人签字的，正是意识到涉案不是被告顾春月所有的，所以原告又要求签订了安置房转让合同。现被告唐明观已于2018年8月3日退给原告242500元，并补偿了57500元，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告提供的《安置房转让合同》、《房屋转让合同》、收条、解除合同通知、韵达快递单、快递查询单、不动产登记信息查询记录，被告提供的《嘉兴港区农村房屋拆迁安置协议书》、《协议书》，以及本院出示的海盐中联资产评估有限公司资产评估报告及评估费发票，均符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认，作为本案定案的依据。 本院经审理认定事实如下：坐落平湖市号的农房被拆迁获得的安置房。 2016年7月24日，原告宋远双与被告顾春月签订《房屋转让合同》一份，约定被告顾春月将坐落在乍浦天妃西苑桂圆坊122幢3单元301室的房屋以272500元转让给原告。 2016年7月31日，原告宋远双又与被告唐明观签订《安置房转让合同》一份，约定甲方将老家顾家宅基31号地拆迁安置房，即位及配套车库转让给乙方所有，住房建筑面积约为85.34㎡，车库面积11.13㎡。总房价为272500元，乙方于2016年7月31日止支付给甲方242500元（包括已付定金10000元在内），余款30000元于领到房产证、土地证过户时付清。甲方应于2016年7月31日收到乙方232500元时将房屋交付给乙方。该房屋能办理过户时（领到土地证后30天内），甲方应当无条件协助乙方办理，产权人的姓名由乙方决定，甲方不得干涉，甲方并同意乙方转让给第三人，有关一切费用及税金全部由乙方支付。甲方违约，导致乙方无法取得房屋的，甲方应返还乙方已付房款，并承担已付房款一倍的违约金。乙方违约或经甲方领房催告在法律规定的期限内为付清余款的，按退房处理，已付房款不予返还，双方解除合同。被告唐明观、顾仿根、金美娣、顾春月在上述《安置房转让合同》下甲方栏签字，原告宋远双乙方栏签字。合同签订后，被告唐明观、顾春月、顾仿根于2016年7月31日出具收条一份，确认收到宋远双房款242500元。 后因被告唐明观于2017年6月9日将涉案房屋过户至案外人马春丽名下，被告顾春月代理被告唐明观与原告宋远双于2017年8月2日签订了《协议书》一份，约定被告唐明观将以收取房屋转让款242500元以及预付原告损失57500元，合计300000元于2017年8月3日先支付给原告。原告其余损失双方今天不能达成一致意见，由原告通过法律途径或者诉讼途径追索。上述300000元已于2017年8月3日支付。 诉讼中，原告宋远双申请对坐落于平湖市车库截止2017年8月9日的市场价值进行评估，并表示放弃对装修损失的主张。本院委托海盐中联资产评估有限公司对进行了评估，该公司于2017年12月21日出具资产评估报告，估价结论为：坐落于平湖市车库评估价值558980元（房地合一价），评估基准日2017年8月9日。原告宋远双因此预交评估费3000元。 本院认为，本案的争议焦点有以下三点：一、本案房屋买卖合同的相对人是谁；二、四被告是否构成违约；三、原告的损失如何确定、如何赔偿。 关于争议焦点一。本院认为，本案房屋买卖合同的相对人，即转让人应为被告唐明观。理由如下：涉案房屋原为被告唐明观因顾家宅基31号农房拆迁所得，房屋所有权人为被告唐明观。就涉案房屋的转让，被告顾春月与原告于2016年7月24日签订了《房屋转让合同》。同月31日，被告唐明观作为卖方又与原告签订了《安置房转让合同》，被告顾仿根、金美娣、顾春月仅作为被告唐明观的家庭成员在该《安置房转让合同》的下方签名。四被告抗辩称，被告顾春月作为被告唐明观代理人的身份签订了涉案《房屋转让合同》。因涉案房屋不是被告顾春月所有的，所以原告又要求签订了涉案《安置房转让合同》。本院认为，在原告得知涉案房屋过户至案外人马春丽名下后，其与被告唐明观于2017年8月2日就返还购房款以及预付损失问题达成的《协议书》，亦为被告顾春月系作为被告唐明观的代理人在该《协议书》下方签字。可以认定原告实际上也对被告唐明观系涉案房屋买卖合同相对人的身份以及被告顾春月的代理人身份进行了确认。故对四被告的上述抗辩，本院予以采信。且结合原告的诉请及原、被告的陈述，双方实际履行的也系2016年7月31日《安置房转让合同》，而非2016年7月24日的《房屋转让合同》。 关于争议焦点二。原告宋远双与被告唐明观于2016年7月31日签订的《安置房转让合同》系双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现被告唐明观将涉案房屋过户至案外人马春丽名下，致使合同目的不能实现，其行为已构成违约。原告主张其赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。但合同具有相对性,原告主张被告顾仿根、金美娣、顾春月承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。至于原告关于解除合同的主张，双方已于2017年8月2日就返还购房款以及预付损失问题达成了协议并签订了《协议书》，可以认定双方已达成了解除合同的合意，故本院确认涉案《安置房转让合同》已于2017年8月2日解除。 关于争议焦点三。涉案《安置房转让合同》约定了房屋及配套车库的转让价格为272500元。若该合同能履行，则原告可以272500元的对价取得涉案房屋的所有权。但现被告唐明观已于2017年6月9日将涉案房屋过户至案外人马春丽名下，其违约行为已迫使原告的上述合同目的不能实现。至于原告的损失，根据评估机构的评估结果，涉案房屋及配套车库在评估基准日2017年8月9日的评估价值为558980元（房地合一价）。涉案房屋于2017年6月9日过户至案外人名下，原告与被告唐明观于2017年8月2日达成了关于返还房款及预付赔款的《协议书》。故本院认为，以评估时点2017年8月9日的房屋评估价值作为确定原告因违约所处的现实利益状态的依据也属合理。综上，现原告已无法以相同的价格买入相同或类似的房屋，故二者之间的差距，即差价286480元可以认定为原告所遭受的损失，该损失也并未超出被告唐明观的合理预期，故本院确认被告唐明观应赔偿原告差价损失286480元。而原告主张损失350000元缺乏依据，本院不予确认。至于被告唐明观预付的57500元，原告虽主张为装修损失，但并无证据证明，且其在诉讼中也表明放弃装修损失的主张，故该部分款项应在上述被告唐明观的赔偿款中予以扣除，被告唐明观尚应赔偿228980元。评估费3000元，由被告唐明观负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告宋远双与被告唐明观于2016年7月31日签订的《安置房转让合同》于2017年8月2日解除； 二、被告唐明观于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋远双损失228980元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，减半收取计3275元，由原告宋远双负担1132元、被告唐明观负担2143元。评估费3000元，由被告唐明观负担。（被告唐明观应负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告宋远双）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  万卫忠 二〇一八年六月二十八日 法官助理朱珺 书记员陈丽燕 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?