天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初第80270号原告：苏敬志，男，1972年10月4日出生，汉族，住天津市东丽区，委托诉讼代理人：戚海峰，上海锦天成（天津）律师事务所律师。被告：天津天保百恒投资有限公司，住所地天津港保税区京门大道****8206，统一社会信用代码：911201165864425858。法定代表人：刘宝勇，副总经理。委托诉讼代理人：梁素娟，上海建纬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏毅，上海建纬（天津）律师事务所律师。第三人：盛京银行股份有限公司天津分行，住，住所地天津市河**黄埔南路万顺温泉花园**楼商场一社会信用代码：91120000663080910P。主要负责人：韩学丰，行长。委托诉讼代理人：胡会信，天津同汇律师事务所律师。原告苏敬志诉被告天津天保百恒投资有限公司（以下简称百恒公司）、第三人盛京银行股份有限公司天津分行（以下简称盛京银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏敬志及其委托诉讼代理人戚海峰，被告百恒公司的委托诉讼代理人梁素娟、魏毅，第三人盛京银行的委托诉讼代理人胡会信均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提交诉讼请求如下：1、判令被告与原告签订正式的商品房买卖合同；2、确认原告购买房屋的权利优先于第三人的抵押权，被告为原告到房屋管理部门办理商品房预售备案登记；3、被告交付房屋；4、被告为原告办理房屋过户手续；5、本案诉讼费及保全费由被告承担。原告诉称，原告与被告于2015年9月11日签订《天保百恒锦润华庭房屋预定书》（简称预定书）。原告预定由被告预售的天保百恒锦润华庭小区的10号楼1单元2层202号房，建筑面积146.15㎡，14046.83元/㎡，实际总房款为1827120元，合同签订当日原告支付房款917120元作为首付款，交房时间为2016年12月31日（最晚签订正式《房屋买卖合同》时间）。原告依约履行了付款义务。后经原告多次催促被告签订正式的商品房买卖合同并到房管部门办理商品房预售备案登记，被告推脱至今，日前，原告了解到被告将原告预定的房屋抵押给了第三人盛京银行，该行为已经严重危害到原、被告双方合同签订的基础，故向法院提起诉讼。被告百恒公司辩称，原告与被告签订的合同为预约合同，因施工单位案外人中冶天工集团有限公司（以下简称中冶天工）将部分房屋卖给员工，购房款由中冶天工掌管，直接冲抵了工程款。现由于中冶天工违约停工，中途撤场，导致工程无法竣工验收，且施工质量存在严重问题，中冶天工与被告为此已经仲裁。另，由于诉争房屋设定了抵押，因此也无法继续履行，签订正式的商品房买卖合同已经不再具备签约条件，请求驳回原告全部的诉讼请求。第三人盛京银行辩称：盛京银行向百恒公司发放贷款，百恒公司以土地、房屋进行抵押，完成了法律规定的不动产抵押登记的行为并取得的他项权证和不动产登记证明。从法律上讲，银行尽到自身的责任和义务，银行享有的抵押权利从法律将是优先的，明显受到法律保护。原告目前所主张的权利是有瑕疵的，并不能对抗银行享有的抵押权。因为原告所主张的是请求法院判令双方当事人签订买卖合同，基于合同法的原则，完全是依照当事人自治的原则，法院可以认定解除，不能强令自身不情愿的情况下签订合同。原告要求银行尽相关的责任和义务配合解除抵押完全不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提供了原告与被告于2015年9月11日签订的《天保百恒锦润华庭房屋预定书》证实原告预定由被告预售的天保百恒锦润华庭小区的10号楼1单元2层202号房，建筑面积146.15㎡，14046.83元/㎡，总房款为1827120元，合同签订当日原告支付房款917120元作为首付款，交房时间为2016年12月31日（最晚签订正式《房屋买卖合同》时间）；付款收据以及原告中国建设银行国内支付业务收款回单、客户回单均证实原告于2015年9月11日向被告付购房款917120元；《天津市商品房销售许可证》证实被告于2015年11月23日取得讼争房屋销售资格；《解除房屋买卖预定合同通知》证实被告于2016年12月23日通知原告因中冶天工集团有限公司在施工期间中途退场，终止合同，导致被告无法如期竣工交房，被告于2016年12月26日起解除与原告签订的《天保百恒锦润华庭房屋预定书》。被告向法庭提供仲裁申请书、通知书、证实被告与中冶天工因施工合同产生纠纷并经仲裁；合作协议证实施工单位中冶天工集团有限公司在一定条件下可以成本价对外销售在建房屋，包括涉案房屋；承诺书、财务专用章收据、中国银行融合广场支行印鉴卡证实施工单位中冶天工集团有限公司有对外销售在建房屋的权利和行为。解除通知证明双方合同已经终止履行。第三人向法庭提交了《不动产登记证明》证明第三人已于2016年3月18日取得讼争房屋的抵押权，《抵押合同》证明被告向第三人抵押贷款，贷款期限三年，抵押金额九千万，抵押面积9595.77平方米，抵押范围锦润华庭5-7、9-11、14、15号楼。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2015年9月11日签订《天保百恒·锦润华庭房屋预定书》（简称预定书）。原告预定由被告预售的天保百恒锦润华庭小区的10号楼1单元2层202号房，建筑面积146.15㎡，14046.83元/㎡，总房款为1827120元，2015年9月11日原告支付房款917120元作为首付款，交房时间为2016年12月31日（最晚签订正式《房屋买卖合同》时间）。合同约定在原告没有违约的情况下，被告应保证原告购买到预定的房屋，未得到原告的同意，不得将以上约定的房屋销售给第三方；签订正式《房屋买卖合同》之前，被告不得以任何形式变更房屋价格；预售的房屋，被告不许转让、抵押等。合同签订后，原告于2015年9月11日向百恒公司支付购房款917120元。2015年9月18日，百恒公司向盛京银行申请贷款1.5亿元，期限三年。2015年9月29日，双方在天津空港经济区房地产管理局办理了抵押登记，抵押范围为锦润华庭1-4号楼，建筑面积13151.95平方米。2016年3月18日，天津空港经济区房地产管理局制发了不动产登记证明：抵押权利人盛京银行，抵押范围为锦润华庭5-7、9-11、14、15号楼，建筑面积9595.77平方米，债务履行期限：2015-9-18至2018-9-17，抵押金额9000万。前述贷款共计两亿四千万。被告于2016年12月23日向原告发出解除房屋预定合同通知，通知原告因中冶天工集团有限公司在施工期间中途退场，终止合同，目前工程停工，双方施工合同纠纷在天津市仲裁委员会立案，案件正在审理，至今已施工未完成竣工验收，亦不能确定后期房屋竣工日期及交付房屋日期，导致被告无法如期竣工交房，被告于2016年12月26日起解除与原告签订的《天保百恒锦润华庭房屋预定书》。目前，诉争工程未完成竣工验收。原告因无法实现预约合同目的，起诉来院。本院认为，本案核心争议焦点为《天保百恒锦润华庭房屋预定书》的法律性质问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原被告双方签订的预定书对标的房屋、面积、价款、交付时间均做了明确约定，且原告依照合同约定的比例支付了购房款，履行了合同约定的付款义务。因此，虽然双方签订的协议名为《预定书》，但该预定书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，该《预定书》应当认定为商品房买卖合同。被告抗辩该《预定书》不具有商品房买卖性质的意见不具不予采信。鉴于诉争房屋所涉房产的工程尚未竣工验收，原告的相关诉请，可待竣工验收合格后，再行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告苏敬志的全部诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，均由原告苏敬志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  宋增义代理审判员  杨 婧人民陪审员  郑 丹二〇一八年六月二十九日书 记 员  裴玉婕