贵州省镇远县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2625民初226号 原告：周政行，男，1981年11月12日出生，汉族，吉林省吉林市人，本科文化，个体户，户籍所在地吉林省吉林市昌邑区，现住镇远县。 被告：郭家平，女，1975年8月20日出生，苗族，贵州省镇远县人，大专文化，自由职业，住镇远县。 委托代理人：李春发，镇远县舞阳法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。 第三人：杨正兴，男，1991年4月16日出生，苗族，贵州省镇远县人，中专文化，自由职业，住镇远县。 第三人：李亚丹，女，1987年9月25日出生，现住云南省迪庆藏族自治州香格里拉市。 原告周政行诉被告郭家平、第三人杨正兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案，在审理过程中，发现李亚丹与本案有利害关系，依法追加其作为第三人参加诉讼。本案由本院审判员邓怀兰依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周政行、被告郭家平及其委托代理人李春发、第三人杨正兴到庭参加诉讼，第三人李亚丹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周政行向本院提出诉讼请求：判决被告归还未使用的23天的房屋租金3774元、影响经营收入3450元、误工费1400元、交通费400元，合计9024元并承担诉讼费。事实和理由：第三人杨正兴于2017年与原告达成口头协议，将位于镇××县××镇××号原漫漫小宇宙奶茶吧由双方合作经营，杨正兴负责招揽客户，原告支付20000元给杨正兴作为合作分红。我支付59895元给被告郭家平，作为该房屋2017年3月28日至2018年3月28日的房屋租金。在经营该奶茶吧期间，原告多次与被告郭家平表明原告为房屋实际承租人，商谈该房屋2018年3月28日后续房屋租赁合同事项，因价格分歧未果。2018年2月底，第三人杨正兴告知原告，被告郭家平将于3月5日对房屋进行查验。原告出于对杨正兴的信任，将房屋钥匙交给杨正兴的朋友李洪辉，此后自3月5日起至今失去该房屋的使用权。原告根据第三人杨正兴所提供的房屋租赁合同并支付房屋租金，在租赁期间进行经营活动未受郭家平或杨正兴的干涉，应视为该房屋的实际承租人及房屋的使用权的拥有者。因郭家平提前收回房屋，损害了原告的利益，请求法院判决被告赔偿损失9024元。 被告郭家平辩称：本人与原告没有法律上的直接利害关系，与原告没有就房屋租赁问题达成任何书面的租赁合同，因而双方就没有房屋租赁的权利义务。本案第三人杨正兴的房屋转租行为超越代理权限，其转租行为无效。因2013年本人与李亚丹签订的《房屋租赁合同》明确承租人无权转租。本案中的被告应当是杨正兴，本人是第三人地位。虽然本人与李亚丹签的《房屋租赁合同》到期时间是2018年3月28日，但在2013年3月5日就将钥匙交给了李亚丹，口头约定到期日为2018年3月5日。由于原告的错误诉讼，给本人造成了经济损失，同时原告与李亚丹、杨正兴的转租行为侵犯了本人的合法权益，应当承担违约责任。 第三人杨正兴述称：房屋的租赁时间是2013年3月28日至2018年3月28日，我一直都不知道房屋到期时间是2018年3月5日，李亚丹也没有跟我说过房屋的到期时间是2018年3月5日，我们一直是按照合同时间计的，且我是李亚丹委托我经营的奶茶吧。 第三人李亚丹述称：杨小熙（即第三人杨正兴）作为本人的代理人，代理本人处理与房东郭家平之间的房屋租赁事宜。本人将交接事宜从合同规定的2018年3月28日提前至2018年3月5日，就是因为考虑到房屋修缮需要一定时间，本人特意把时间控制在租赁合同期内，以避免后面可能会有纠纷。本人和我的委托人从未表态提前于合同到期日之前退房或提前解除合同，所以关于在3月28日之前提前20天解除合同这一事项根本不存在，本人也完全不知情。 本院经审理认定以下事实：被告郭家平与第三人李亚丹于2013年3月19日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于镇××县××镇××号的房屋出租给第三人李亚丹使用，租期从2013年3月28日起至2018年3月28日止。年租金为45000元，每年3月底之前付清本年度房租，从第三年起，年租金按上年年租金的10%增长。并约定第三人无权转租及转让房屋；租金汇至被告指定的账户内。之后李亚丹在该房屋内经营奶茶吧，并委托第三人杨正兴管理经营，所有事务皆由杨正兴处理。2017年3月28日，原告从其母亲徐凤云的账户上转账汇款59895元到被告郭家平的账户上。2017年3月28日，原告通过支付宝转账10000元给第三人杨正兴，2017年3月29日，原告又通过支付宝转账10000元给杨正兴。原告与第三人杨正兴均称此2万元系双方合作经营奶茶吧所得的分红。此后该房屋由原告实际使用。2017年4月到6月期间，原告曾多次要求与被告郭家平协商涉案房屋租赁合同相关问题。2018年3月5日，第三人杨正兴从原告手中收回房屋钥匙交给被告郭家平，由郭家平对房屋进行检查并收回房屋。 以上事实，有当事人陈述以及原告提供的银行转账电子回单、短信聊天记录，被告郭家平提供的身份证及户口册复印件、《房屋租赁合同》、被告与第三人杨正兴的微信聊天记录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案各当事人之间的法律关系是什么？二、原告多支付的租金以及各项损失应当由谁承担？ 一、关于第一个争议焦点。从查明的事实来看，第三人杨正兴系第三人李亚丹的代理人，第三人杨正兴应当是将涉案房屋转租给了原告，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，第三人杨正兴转租行为的法律后果应当由第三人李亚丹承担。至于第三人杨正兴的转租行为是否在代理权限内以及是否事后经李亚丹同意，这是杨正兴与李亚丹之间的代理合同关系，在本案中不予审查。被告郭家平作为出租人，在知道或者应当知道李亚丹转租后，六个月之内未提出异议，故第三人李亚丹与原告之间的转租行为有效。因此，原告与第三人李亚丹之间存在转租关系，而被告郭家平与第三人李亚丹之间存在租赁关系。即本案中，被告郭家平为出租人，第三人李亚丹为承租人，原告周政行为次承租人。 二、关于第二个争议焦点。如前所述，原告作为次承租人，其与李亚丹之间存在转租关系，根据合同相对性原则，其仅能向第三人李亚丹主张权利。而根据原告支付的租金数额以及第三人杨正兴的陈述来看，原告支付的租金数额与被告和第三人李亚丹签订的《房屋租赁合同》中约定的第五年的租金数额一致，可以认定原告所取得的租赁期限与该合同约定的租赁期限一致。原告在租赁期限届满之前失去对租赁房屋的使用权，对于其多付的租金，应当由第三人李亚丹予以返还。根据第三人李亚丹的陈述以及被告提供的其与第三人杨正兴的微信聊天记录来看，李亚丹与被告就2018年3月5日交接租赁房屋达成一致意见，且被告也实际于该日期将房屋收回，应视为双方提前解除了《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告与第三人李亚丹既已提前解除合同，则对于收取的2018年3月5日之后的租金，应当返还给承租人李亚丹。为减少当事人诉累，本院确定由被告将其应当返还给第三人李亚丹的租金直接支付给原告。被告应当退还的租金为59895元/年÷365天×23天=3772元。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告请求的营业损失、交通费、误工费等损失，其未提供证据证明，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郭家平于本判决生效后五日内将多收的3772元房屋租金退还给原告周政行； 二、驳回原告周政行的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭家平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时还应在上诉期限届满后七日内预交上诉费用，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  邓怀兰 二〇一八年六月十二日 书记员  李 甜