上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初6175号原告(反诉被告)：上海依银实业有限公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：柯振岳，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静熠，上海市汇业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海华良实业公司。法定代表人：金某某。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。原告上海依银实业有限公司(以下简称依银公司)与被告上海华良实业公司(以下简称华良公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告华良公司于2018年3月29日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2018年3月21日、4月20日、6月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)依银公司的委托诉讼代理人柯振岳、吴静熠，被告(反诉原告)华良公司的委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依银公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告华良公司向原告依银公司支付违约金(以下币种相同)64,241.91元；2、判令被告华良公司赔偿原告依银公司的房屋装修损失150,000元(以评估结果为准)；3、判令被告华良公司赔偿原告依银公司租金及物业费差价损失127,383.70元；4、判令被告华良公司返还保证金21,000元。本诉的事实与理由：2016年，原告依银公司与被告华良公司签订了编号为华创XXXXXXXX的《房屋租赁合同》，租赁期限从2016年4月8日至2018年4月7日，租赁闵行区XX路XXX号XXX室房屋，房屋面积414.31平方米，租金为1.70元/平米/天、物业费为0.2元/平米/天。2017年2月被告华良公司单方通知终止该合同，根据该合同第十条第一款的约定，被告华良公司应当向原告依银公司支付相当于三个月租金的违约金64,241.91元。因被告华良公司提前终止合同，造成原告依银公司的装修损失应由被告华良公司承担；2017年3月原告依银公司因被告华良公司提前终止合同而与第三方签订了房屋租赁合同，在原合同应履行的期限内，多支付租金及物业费127,383.70元，该费用是由于被告华良公司违约给原告依银公司造成的损失，应由被告华良公司承担。因被告华良公司已单方解除《房屋租赁合同》，其收取的保证金21,000元应予返还。综上所述，为维护合法权益，原告依银公司遂提出上述本诉诉请。被告华良公司针对本诉辩称，不同意原告依银公司的全部诉请。原、被告之间签订过租赁合同，合同期内，涉案房屋因发生了政府部门的征用，所以进行了动迁。基于此情况，被告华良公司向原告依银公司发出了相应的通知，对原告依银公司进行了告知，根据合同的约定和法律规定，发生动拆迁的情况下，被告华良公司不存在违约的情形，故不同意原告依银公司的诉请。保证金亦不同意返还，因为原告依银公司的欠租金额比保证金的金额更大，实际上截止从2017年2月8日至3月31日原告依银公司欠付的租金为36,609.09元、物业费4,306.95元、电费12,506.76元，合计为53,422.80元；对于物业费及租金差价损失不予认可，因为被告华良公司不存在违约，原告依银公司的损失也没有依据，如有这样的损失要求被告华良公司承担责任，也没有事实及法律依据。另被告(反诉原告)华良公司向本院提出反诉请求：判令原告(反诉被告)依银公司支付拖欠的租金、物业费、电费合计53,422.80元。被告(反诉原告)华良公司明确：自2017年2月8日起至2017年3月31日的租金36,609.09元、物业费同时段金额为4,306.95元、电费自2016年11月1日至2017年8月31日的金额12,506.76元，合计金额为53,422.80元。反诉的事实及理由：原告依银公司向被告华良公司承租了闵行区XX路XXX号XXX室房屋，租赁期限为2016年4月8日到2018年4月7日。双方对房屋面积、租金支付标准、物业费标准都有具体约定。2017年2月24日，被告华良公司因涉案房屋被列入动迁范围而向原告依银公司发出了通知，通知告知了原告依银公司于2017年6月25日之前完成搬迁腾空承租房屋的移交工作，但实际上，原告依银公司直到2017年8月底才搬离腾让上述房屋。又鉴于原告依银公司自2017年2月8日起至搬离时的租金(使用费)、物业费均未支付给被告华良公司，且电费也存在拖欠的情况，遂提出上述反诉诉请。原告(反诉被告)依银公司对被告(反诉原告)华良公司的反诉辩称，对于未付租金的时间段及金额无异议，确实没有支付。对于电费计算的时间段有异议，应该计算至原告实际搬离之日2017年3月底，金额应该是8,728.20元；对于物业费无异议，同意支付。本院经审理认定事实如下：2016年由被告华良公司作为协议甲方(出租方)、原告依银公司作为协议乙方(承租方)签订合同编号为：华创XXXXXXXX的《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋的基本情况及相关约定：1、出租房屋位于：闵行区XX路XXX号XXX室，房屋面积414.13平方米，按现状(空调、设备如需移位，费用由乙方自理)以1.70元/平米/天租赁给乙方；……三、租赁物的交付日期和租赁期限：1、本合同约定的租赁期限为2年，即自2016年4月8日起至2018年4月7日止，租赁期限届满，乙方应如期完整无损地予以原状返还；2、租赁期限届满时，乙方如需继续承租的，则应在租赁期限届满前3个月内向甲方提出续租的书面要求，在同等条件下，乙方享有优先承租权；四、租金及物业费计算与支付方式，付六押一，先付后用原则：1、年租金为256,967.67元，每个月租金为21,413.97元；年物业费为30,231.49元，每个月物业费为2,519.29元。(其中2016年4月8日至2016年5月7日为免租金供乙方规划装修)；2、乙方在租赁期限内使用该房屋所某某的物业管理费(0.20元/天/平方米，前两年不变，以后按市场调整作相应调整)；3、租赁费的支付方式为先付后用，即乙方应在前一个季度的最后十天内向甲方支付下一个季度的租赁费。首付租金为本合同签订后的5日内支付，以后的费用在收到租金发票或水电费收据后三天内给付；五、保证金及其他费用：1、乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为相当于一个月的租金21,000元。如果乙方在本合同签订后不愿承租或者在约定的履行期限未届满之前不继续承租直至合同期限届满的(应补足前期免租金装修期后)，保证金即归甲方所有；2、本合同终止且无其他纠纷时，上述房屋保证金用以抵充乙方应支付的租金或者其他应付未付款项后凭押金收据无息返还乙方；六、乙方租赁期间的其他权利和义务：3、租赁期间乙方如需对租赁房屋内的布局进行改建的，必须得到甲方的书面认可，改建须经有关部门审批、审核的，乙方还应报请有关部门审批、审核后并经同意后方可进行。乙方因改建形成的相关产权在租赁期限届满或者本合同被依法解除或者终止时归甲方所有，但甲方认为需由乙方恢复原状的除外；6、本协议期满或是乙方提前终止时，甲方对乙方租赁房屋内的任何装潢和安装不作任何赔偿；……九、解除合同或者终止履行本合同的条件：1、本合同履行期间，发生下列情形之一的，应当终止履行本合同，双方均不属违约，亦不承担赔偿责任，甲方不承担任何动迁补偿责任：(1)租赁房屋范围内的土地使用权被依法提前收回的；(2)租赁房屋因社会公共利益依法被镇级以上人民政府等有关部门征用的；(3)租赁房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。十、违约责任：在租赁期内，非经双方协商一致(本合同第九条规定的各种情况除外)，甲乙双方均不得无故变更或者违反本合同约定的条款或者终止本合同的履行，否则视为违约，违约方必须向守约方支付本合同约定的相当于三个月的租赁费的违约金；4、甲方单方面提前终止合同，除承担违约责任外，还应对乙方的装修费用按剩余价值赔偿；5、乙方单方面提前终止合同，除承担违约责任外，其装修应无偿归甲方所有。合同末尾乙方处加盖了原告依银公司的合同专用章。庭审中被告华良公司确认收到过原告依银公司所支付的租赁保证金21,000元。另查明，2016年6月28日上海市闵行区发展和改革委员会的闵发改产综【2016】21号文件中载明：闵行区发展改革委关于X地块前期基础性开发项目可行性研究报告的批复：上海市闵行区土地储备中心：一、为有序实施城市规划，根据沪府规【2014】89号文，同意你中心对X地块实施前期基础性开发并作为住宅用地进行储备；二、X地块位于XX镇，四至范围是东至XX路，南至XX路、西至XX路、北至XX路，占地总面积约18.72公顷平方米(折合约280.72亩)，具体范围以规土部门划定的红线为准；三、项目实施的主要内容为：土地征用、场地平整等前期基础性开发。2016年8月1日上海市闵行区规划和土地管理局的沪闵规土许选【2016】第80号文件中载明关于核发X地块土地储备工程《建设项目选址意见书》的通知。2016年11月8日上海市闵行区规划和土地管理局的沪闵规土许地【2016】第133号文件中载明关于核发X地块土地储备工程《建设用地规划许可证》的通知，通知如下：一、建设项目名称：X地块；二、建设用地位置：闵行区XX镇，东至XX路，南至XX路、西至XX路、北至XX路；三、建设用地规划性质：土地储备(今后土地供应时按地区规划再予确定)；四、储备用地面积约186,146平方米，具体范围如《建设用地规划许可证》附图所示，并以实测为准。请凭《建设用地规划许可证》及本通知向相关部门申请建设用地批准书及拆迁房屋许可证。2017年2月24日，被告华良公司向原告依银公司发出通知，通知载明：根据市区两级政府加快建设外环生态专项工程(梅陇段)的工作部署和闵发改产综【2016】21号、沪闵规土【2016】第80号、《关于核发X地块土地储备工程的通知》(沪闵规土许地【2016】第133号)，现被告华良公司所有的位于闵行区XX路XXXX弄、XXXX号、XXXX号的房屋被列入上述地块动迁范围，因原告依银公司承租上述房屋中的部分房屋，特通知如下：1、为配合上述动迁工作，被告华良公司与原告依银公司签订的租赁合同将予以提前解除，不再履行；租赁期限已经届满的，不再续签租赁合同；2、原告依银公司承租房屋的租金交付至2017年3月31日，之后租金(或使用费)不再收取；3、请原告依银公司于2017年6月25日之前完成搬迁腾空承租房屋的移交工作；如原告依银公司存在次承租人等转租情形的，请原告依银公司于上述期限内尽快自行解决清退次承租人等；4、原告依银公司承租房屋的水、电费用按实结算；5、如原告依银公司未按上述期限腾空交付承租房屋的，则押金不再退还；且被告华良公司仍会主张自2017年4月1日起至原告依银公司实际搬离承租房屋期间的租金(或使用费)，届时如原告依银公司未及时按上述期限腾空交付承租房屋，而引起的一切后果及损失均由原告依银公司自行承担。再查明，2017年4月被告华良公司出具的原告依银公司311室的租户结算清单中载明：截至2017年3月31日原告依银公司应付费用明细：租金2017年2月8日至2017年3月31日为36,609.09元、物业费为4,306.95元；电费2016年11月1日至2017年3月31日为8,728.20元。庭审中原告依银公司确认，对于上述未付租金及物业费均无异议，确实没有支付。对于被告华良公司所主张的电费计算的时间段有异议，应该计算至原告依银公司实际搬离之日2017年3月底，应该是8,728.20元。另再查明，涉案房屋目前已经被拆除，在拆除之前相关评估机构即上海东洲房地产土地估价有限公司对涉案租赁房屋内的装饰装修进行了评估，其中装饰装修补偿明细表中载明：311A室，石膏板隔断合价为7,120元、玻璃隔断合价为22,950元，小计金额为30,070元。对此被告华良公司确认，若原告依银公司不再坚持要求对涉案房屋内的装饰装修进行评估，则被告华良公司对于该明细表中所载的金额予以认可。但若原告依银公司坚决要求评估，则对于装饰装修的损失仍需由原告依银公司进一步举证。针对以上事实，原告依银公司向本院提供了如下证据：1、被告华良公司与原告依银公司所签订的房屋租赁合同一份，证明被告华良公司与原告依银公司之间存在租赁合同关系。2、银行付款短信、银行支付凭证一组，证明原告依银公司按照合同约定每月按时支付被告华良公司房屋租金、物业、押金等费用。3、被告华良公司发出的通知一份，证明被告华良公司于2017年2月24日发出单方面提前解除合同的通知。4、原告依银公司与案外人签订的房屋租赁合同一份，证明由于被告华良公司的违约，原告依银公司于2017年3月与案外人签订租赁合同。5、发票一组，证明原告依银公司基于与案外人之间的租赁合同所支付的租金等费用。6、租赁房屋的装修照片一组，证明原告依银公司基于租赁合同约定的租赁期限，对租赁房屋进行了装修。7、2017年4月被告华良公司向原告依银公司发出的结算清单，证明原告依银公司的租金在2017年2月15日之前的租金包括保证金都是付清的。8、装饰装修补偿明细表一份(系原告代理人持调查令至XX镇生态指挥部调取)，证明该指挥部对涉案房屋内的装修进行过评估，并按照这个评估结果对被告华良公司进行过补偿。原告依银公司搬离之后，里面存在原告依银公司所进行的装修，并不是如被告华良公司所述没有任何装修。被告华良公司对原告依银公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，合同中明确约定发生动拆迁之时，合同终止，双方合同不再履行，不存在违约责任以及对原告依银公司进行补偿的情况；对证据2真实性无异议，原告依银公司的费用支付到2017年2月7日；结算清单与被告华良公司的陈述是一致的，但具体金额以被告华良公司当庭陈述为准；对证据3真实性无异议；对证据4、5是原告依银公司与案外人所某某的合同关系，故对证据的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据6真实性无法确认；对证据7真实性无异议，但应当以庭审陈述为准。对证据8的真实性认可，被告华良公司并非说原告依银公司没有装修，仅说原告依银公司对于装修的举证不足。被拆迁人是针对房屋的整体，既然装修公司已经具体到每户的装修，对于这样的明细表中载明的使用人也是被告华良公司。经与当事人商量，如果原告依银公司不再进行鉴定程序，被告华良公司同意按装修明细表中所载的金额予以认可，但是如果依银公司坚持要通过鉴定，则被告华良公司不予认可，需要原告依银公司就装修损失进一步补强证据。被告华良公司针对其反诉及辩称意见，向本院提供了如下证据：1、土地收储协议一份，证明2015年10月9日闵行区土地储备中心与XX镇人民政府签订协议，涉案房屋属于土地收储的范围。2、XX镇政府发出的动拆迁工作的通知一份，证明由于涉案房屋所在的土地被征收，故相关的租赁合同到期不再续约，其他的情形如何处理等通知。3、闵行区发展和改革委员会的文件批复一份，该批复是给土地储备中心的批复，同意土地储备中心对梅陇地块基础性开发，作为住宅土地储备。4、闵行区规划和土地管理局作出的建设项目选址意见书的通知一份，证明通知中载明了建设项目的名称，位置、土地储备的面积等。5、闵行区规划和土地管理局作出的建设用地规划许可证的通知一份，证明合同履行期间，政府征用，以及动拆迁的情形，根据合同的约定，双方的合同终止履行，双方不应当承担责任，被告华良公司无须承担对原告依银公司的补偿义务。6、2017年2月20日XX镇外环生态工程指挥部的告知书一份、收条一份，证明该指挥部对被告华良公司在XX路XXXX弄、XXXX号、XXXX号的的非居产权房屋进行了丈量评估；被告华良公司已经将涉案房屋的房地产权证已经交给了XX镇外环生态工程指挥部。原告上海依银实业有限公司对被告上海华良实业公司所提供的证据经质证后认为：被告华良公司的所有证据都是政府相关部门的文件，对于证据的真实性无异议；对于关联性有异议，无法证明是涉案房屋的所在地块，这些协议和政府的文件批复都不能证明涉案房屋及相应的土地被征收征用，征收征用有明确的法律规定和严格的程序，本案中没有看到征收征用的公告；上述文件很多体现的是2015年签订的收储协议，在这样的背景下，被告华良公司本身就不应该和原告依银公司签订涉案房屋的租赁合同；XX镇政府文件的通知中提及的已经签订租赁合同的是到期不再续约，而不是要求提前解除合同，被告华良公司提前解除合同，不是因房屋拆迁而解除合同，是被告华良公司故意要解除合同。对证据6的真实性无异议，但不同意其证明目的，原告依银公司认为发出告知书的部门是XX镇外环生态工程指挥部，但是镇级政府不能成为国家征收的主体，如果是法定意义的国有土地征收应该成立专门部门，而不是生态指挥部，本案所涉房屋不是因为动拆迁导致的合同无法履行，只是被告华良公司与政府之间的约定导致租赁合同无法继续履行。本院结合原告依银公司、被告华良公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告依银公司、被告华良公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告依银公司与被告华良公司所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告依银公司与被告华良公司均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。本案主要的争议焦点是被告华良公司于2017年2月24日向原告依银公司发出解除合同的通知函，是否构成提前终止合同的违约行为。对此本院认为，依据被告华良公司所提供的政府文件，足以说明涉案租赁房屋所在的地块已经被政府依法征收，且目前涉案房屋实际已经被依法动迁拆除，故依据租赁合同中解除合同条款的约定，由于租赁房屋因社会公共利益需要依法被镇级以上人民政府等有关部门征收的，租赁合同应终止履行，且双方均不属于违约，亦不承担赔偿责任，作为被告华良公司不承担任何动迁补偿责任。故被告华良公司援引该条款作为其不需承担违约责任的依据，显然符合合同的约定，而且亦符合涉案地块依法被征收拆迁的客观事实，故本院认为被告华良公司提前终止租赁合同，并不构成违约，其无须承担原告依银公司所主张的违约责任。至于原告依银公司所主张的房屋装修损失，首先，原告依银公司并未提供相应的证据证明其存在客观的装饰装修损失，固然其提出了相应的评估申请，但其针对评估也未提供相应的基础资料。被告华良公司基于审理之便，有条件的认可原告依银公司所提供的有关评估机构所作出的装饰装修的明细，该行为亦有利于处理双方之间所存在的争议，对于原告依银公司而言，被告华良公司的有条件的自认行为显然也有利于原告依银公司，故基于被告华良公司的自认金额，确定由被告华良公司赔付原告依银公司30,070元。另对于被告华良公司所主张的反诉诉请，结合原告依银公司庭审确认的金额，原告依银公司应当支付给被告华良公司的租金36,609.09元、物业费4,306.95元、水电费8,728.20元，合计金额为49,644.24元。虽然被告华良公司主张的水电费金额与其交付给原告依银公司的结算清单有金额差异，但是对于该差异被告华良公司并未能进行充分举证，故仍应以被告华良公司制作的结算清单为准。而租赁合同中对于保证金的返还，需将保证金抵充应支付的租金及其他未付款之后无息返还，故对于上述保证金21,000元理应在抵充上述拖欠的租金、物业费、水电费之后予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海华良实业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海依银实业有限公司款项30,070元；二、原告(反诉被告)上海依银实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)上海华良实业公司租金、物业费、水电费合计为49,644.24元；三、被告(反诉原告)上海华良实业公司于原告(反诉被告)上海依银实业有限公司结清上述第二项的费用之后退还给原告(反诉被告)上海依银实业有限公司租赁保证金21,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海依银实业有限公司的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,369.69元，由原告(反诉被告)上海依银实业有限公司负担2,369.69元，由被告(反诉原告)上海华良实业公司负担1,000元。反诉案件受理费减半收取计568元，由原告(反诉被告)上海依银实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年六月二十一日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条第二款……当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……