上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初1290号原告(反诉被告)：葛啸林，男，1956年10月6日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：虞静，女，1963年12月29日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：葛赟之，女，1990年9月8日生，汉族，住上海市宝山区。上列三原告共同委托诉讼代理人：傅明霞，北京盈科(上海)律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：陈雷，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：中铁房地产集团华东有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：马建军，执行董事。委托诉讼代理人：张宗振。委托诉讼代理人：朱岩。原告(反诉被告)葛啸林、虞静、葛赟之(以下简称“三原告”)与被告(反诉原告)中铁房地产集团华东有限公司(以下简称“中铁公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛啸林及三原告共同委托诉讼代理人陈雷、被告中铁公司的委托诉讼代理人张宗振、朱岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：判令被告向三原告支付逾期办理小产证违约金人民币72,375.79元(以下币种均为人民币，以1,766,941元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月1日起算至2017年5月11日止)。事实和理由：2015年9月18日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定，三原告向被告购买位于上海市宝山区宝荻路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，购房总价款1,765,558元。根据合同约定，被告应在2016年6月30日前办理完毕房屋过户事宜，三原告多次催促，被告均以各种借口拖延，至今未办理过户手续，故三原告提出上述诉请。审理中，三原告同意违约金以实际房屋价款1,765,558元为基数计算，但认为被告未在宽限期内履约，不享有宽限期，补充协议第八条约定违约金按中国人民银行同期存款利率计算，是格式条款，不应适用。中铁公司反诉并辩称，不同意原告的诉请，被告不存在逾期办理小产证的情形，不应当承担违约责任。根据合同约定，在大产证取得的30内双方签署房屋交接书，房屋交接书签署之日起30日内双方办理小产证。被告取得大产证的时间是2017年5月6日，办理小产证的期限应至同年7月5日。补充协议第八条的约定并未免除被告责任，加重三原告责任，不是格式条款。即使被告存在违约，也应以实际房屋价款1,765,558元为基数，按中国人民银行同期存款利率，自2016年9月1日起算至2017年5月11日止。另根据合同约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，三原告应于2015年10月18日前支付120万元，然三原告于同年12月16日支付了105万元，于同年12月19日支付了15万元，故，中铁公司反诉要求：1、判令三原告向被告支付逾期付款违约金共计36,225元(以105万元为基数，按日万分之五的标准，自2015年10月18日起算至2015年12月16日，逾期60天，违约金31,500元；以15万元为基数，按日万分之五的标准，自2015年10月18日起算至2015年12月19日，逾期63天，违约金4,725元)。审理中，中铁公司同意违约金自2015年10月19日起算。三原告针对反诉辩称，三原告不存在逾期付款的情况。根据附件一第二条第三款的约定，应于2015年9月25日前办妥贷款手续，办妥贷款手续是指贷款获得银行批准。根据沪公积金【2018】30号文件，办理个人纯公积金贷款需要49个工作日。根据上海市住房置业担保有限公司宝山营业部的情况说明，三原告的贷款申请于2015年10月10日正式受理到获得银行批准，共计25个工作日。而被告却限定三原告在5个工作日内办理完毕银行贷款，与上述规定及实际办理情况不符，该约定在法律上、事实上不能履行。被告熟知办理银行贷款手续事宜，明知不可为，却恶意将5个工作日办理银行贷款写入合同，存在合同欺骗行为。另外，违约金约定标准过高，双方违约金的计算标准应相同。经审理查明，2015年9月18日，买方三原告(乙方)与卖方中铁房地产集团上海置业有限公司(企业名称后变更为中铁公司，甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买甲方预售的上海市宝山区宝荻路XXX弄XXX号XXX室房屋；总价为1,766,941元；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，按逾期未付款的日万分之五计算，自应付款期限之第二天算至实际付款之日止；甲方承诺在2016年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向宝山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。附件一约定，买受人应于2015年9月18日前支付全部房价款的30%，计566,941元；买受人应于2015年10月18日前支付全部房价款的70%，计120万元；买受人应于2015年9月18日前首付款付清后，持有关材料于2015年9月25日前到银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。补充条款一第一条约定，若非因甲方原因导致乙方未能与银行签订贷款合同，或乙方的贷款申请未于上述约定的日期内获得银行批准，或银行所批准的贷款金额或银行实际放款的金额不足付清乙方本拟通过银行贷款支付的款项，或不论任何其他原因致使甲方无法按本附件约定的期限收到乙方拟通过银行贷款支付的款项，则乙方同意继续履行本合同而不以上述任何理由要求解除本合同，乙方有义务按照本附件上述规定的期限付清房款，否则甲方有权根据本合同第七条的规定追究乙方的违约责任；第八条约定，若由于甲方原因致使乙方未能按时取得房屋权属证书的，甲方应根据乙方已付购房款总额按照中国人民银行公布的同期存款利率向乙方支付违约金，非甲方原因造成乙方未能按时取得房屋权属证书的，甲方免责。审理中，原、被告一致确认如下事实：三原告于2015年12月16日支付105万元，于同年12月19日支付15万元。2016年1月8日，被告向三原告交付了该房屋。2017年5月6日，被告取得上海市宝山区宝荻路XXX弄XXX号等房屋的房地产权证(大产证)。同年5月11日，三原告自被告处取得了包括房屋交接书在内的办理小产证所需的全部材料。同年7月7日，三原告取得系争房屋的房地产权证(小产证)。另查明，根据上海市住房置业担保有限公司宝山营业部出具的情况说明显示，葛赟之于2015年10月10日来我司办理公积金贷款名下房产查询业务，后于同年11月7日签署公积金贷款合同，在同年11月20日审批完成后通知客户领取抵押过户材料，客户办理完产证后于同年12月7日将抵押证交至我司，我司当日打印放款通知单，同年12月10日我司将放款通知单送交中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，银行于同年12月16日放款至开发商账户。以上事实，有商品房预售合同、银行贷款发放记录、购房款发票、交款收据、房屋交接书、房地产权证(大产证)、交房流转单、办证资料交接单、情况说明及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。关于本诉部分。根据合同约定，甲方承诺在2016年6月30日前取得大产证；在甲方取得了大产证后30日内，由双方签署《房屋交接书》；在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向宝山区房地产交易中心申领小产证。从上述内容可见，被告应于2016年6月30日前取得大产证，最迟应于2016年8月29日前协助三原告办理小产证，现被告于2017年5月6日取得大产证，三原告于2017年5月11日取得办证所需材料。合同另约定，若由于甲方原因致使乙方未能按时取得小产证的，甲方应根据乙方已付购房款总额按中国人民银行同期存款利率支付违约金。现因被告未在约定期限内取得大产证，致使三原告迟延申领小产证，被告构成违约，三原告要求被告支付逾期办理小产证违约金，符合合同约定，本院予以准许。违约金，应按中国人民银行同期存款利率，自2016年8月30日起算至2017年5月11日止。审理中，三原告主张违约金自2016年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，与合同约定不符，本院不予采纳。至于补充条款一第八条，该条款约定了由于被告的原因致使三原告未能按时取得小产证所应承担的责任，并无免除被告责任、加重三原告责任或排除主要权利的内容，故三原告主张该条款为格式条款，本院不予采纳。关于反诉部分。根据合同约定，买受人应于2015年10月18日前支付全部房价款的70%，计120万元；买受人应持有关材料于同年9月25日前到银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。审理中，三原告认为办妥贷款手续是指贷款获得批准。根据已查明的事实，三原告于同年10月10日办理房产查询业务，于同年11月20日贷款申请审批完成，于同年12月16日放款105万元，于同年12月19日支付15万元，故三原告已构成逾期。合同另约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，按逾期未付款的日万分之五，自应付款期限之第二天算至实际付款之日止。现被告主张三原告支付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以准许。三原告主张违约金过高，本院综合考虑当事人的过错程度、合同履行的实际情况等因素，酌定三原告支付被告逾期付款违约金13,000元。审理中，三原告认为双方约定付款期限在法律上、事实上不能履行，故三原告免责，上述意见无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)中铁房地产集团华东有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)葛啸林、虞静、葛赟之支付逾期办理小产证违约金(以1,765,558元为基数，按中国人民银行同期存款利率，自2016年8月30日起算至2017年5月11日止)；二、原告(反诉被告)葛啸林、虞静、葛赟之于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)中铁房地产集团华东有限公司支付逾期付款违约金13,000元；三、驳回原告(反诉被告)葛啸林、虞静、葛赟之的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)中铁房地产集团华东有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为804元，由原告(反诉被告)葛啸林、虞静、葛赟之负担624元，被告(反诉原告)中铁房地产集团华东有限公司负担180元。反诉案件受理费减半收取为352元，由原告(反诉被告)葛啸林、虞静、葛赟之负担126元，被告(反诉原告)中铁房地产集团华东有限公司负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一八年六月二十七日书记员 董程程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……