北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初11731号原告：王慧先，女，1982年11月30日出生，汉族，住北京市东城区，公民身份号码×××。原告兼原告王慧先委托诉讼代理人：窦凯生，男，1981年11月6日出生，汉族，住北京市东城区，公民身份号码×××。被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。原告王慧先、窦凯生与被告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告兼原告王慧先之委托诉讼代理人窦凯生及被告京奥港公司委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧先、窦凯生向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于北京市顺义区×××房屋交付给原告，且不得附加任何条件;2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，自2017年6月1日直至实际交付房屋之日止(截止2018年4月1日违约金30001.76元);3.判令被告向原告支付逾期交房产生租金，自2017年6月1日直至实际交付房屋之日止(截止2018年4月1日租金99000元);4.判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求明确为：1.要求被告按照《北京市商品房预售合同》约定的条件向原告交付房屋；2.要求被告支付逾期交房违约金，从2017年6月1日起至实际交房之日止，按照已付房款日万分之一的标准支付；3.要求被告赔偿原告逾期交房产生的租金损失，从2017年6月1日起到实际交房之日止，按每月9000元标准计算；4.要求被告向原告交付《北京市商品房预售合同》原件和购房款发票原件；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告为夫妻关系。2015年原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，购买被告开发的位于顺义区×××的限价商品住房，合同约定2017年5月31日交付房屋。原告按照双方约定，交付了购买房屋的首付款，办理了住房公积金贷款。由于被告原因未能如期交付房屋。直至2018年1月初枫泉花园才符合交房条件，被告书面通知原告办理收房和入住等手续。原告按照被告要求，携带《入住通知书》、身份证、户口本、结婚证、现金、银行卡等，到指定地点办理收房和入住手续，但是被告提出“逾期交房违约金，只能用于抵扣购买地下室、购买车位、房屋面积差价以及物业费”的不合理条件。原告告知被告工作人员，不买地下室和车位，违约金可以抵扣房屋差价款和两年物业费，但是被告工作人员表示不能交房，必须违约金必须全部抵扣物业费才能交房。原告认为交付合格的房屋是被告的义务，不得在交付房屋时给购房人设置任何不合理的条件，被告的行为违反法律规定，违反合同约定，给原告造成巨大损失，故起诉。被告京奥港公司辩称：同意原告的第1项诉讼请求，现在已经具备合同约定的交房条件；对于违约金，被告在2017年12月30日给原告发了入住通知书，违约金应截止到入住通知书通知的交房时间，当时已经具备合同约定的交房条件，原告没有证据证明按照入住通知书通知的时间、地点和要求去收房，所以通知收房之后的违约金不应该由被告承担。被告在项目建设期间被政府停工长达五个月之久，该事项属于不可抗力，应该从违约的期间中扣除。根据双方签订的合同附件十第2.2、2.3条的约定，原告没有支付相应的费用，导致交房延期，被告不承担延期交房责任。原告主张的租房损失和违约金的金额差不多，不存在另行赔偿之说。本院经审理认定事实如下：二原告作为买受人与出卖人京奥港公司签订编号为Y1790165的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定原告购买被告京奥港公司开发建设的位于顺义区×××房屋。合同约定房屋总价款986985元，房屋建筑面积为73.11㎡。合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该限价商品住房，该限价商品住房交付时应当符合下列第1、2、3、6项条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；……6.买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积误差款、专项维修基金、契税、出卖人代收代缴的各项费用等本合同及其附件约定的所有款项。合同第十三条关于市政基础设施和其他设施的承诺约定：1.市政基础设施：（1）上水、下水：2017年5月31日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电√】：2017年5月31日达到使用条件；（3）供暖：2017年5月31日达到该限价商品房交付后第一个采暖季具备使用条件；（4）燃气：2017年5月31日达到燃气管道于该限价商品房交付时管道敷设到户；（5）电话通信线：2017年5月31日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年5月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）非出卖人自身原因导致上述基础设施在房屋交付后不具备使用条件的，出卖人不承担违约责任。公共配套建筑投入使用的具体时间由相关买受人或者经营者最终确定；（2）出卖人有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。2.其他设施：小区非市政道路：2017年5月31日达到该限价商品房所在楼栋之楼间道路在房屋交付后具备使用条件；公共停车场达到并保持该限价商品房验收、交付时的实际状况。合同第十四条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且合同注销完毕后30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日30日内向买受人支付违约金。合同第十六条约定交接手续：（一）交付该限价商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价商品住房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价商品住房的前提条件。（二）查验该限价商品住房时发现质量或其他问题的，双方同意按附件十的相关条款约定执行。（三）该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当按照签署限价商品住房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方按附件十的相关条款约定执行。（五）双方同意按下列方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修基金、契税、产权代办费、有线电视入网建设费、法律法规政策或相关部门要求的其他费用，包括但不限于测绘费、工本费、印花税、权属登记费、抵押登记费等。买受人自行向相关单位缴纳供暖费、法律法规政策或相关部门要求的其他费用，并在接收该限价商品住房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。合同签订后，原告已按照合同约定的付款方式将986985元房款付清。2017年12月30日，被告向原告发出《入住通知书》，内容为涉诉房屋已具备预售合同约定的交付条件，被告将于2018年1月15日至1月20日启动房屋交付手续，告知原告于2018年1月19日收房，该《入住通知书》第7条记载：对于逾期交房的赔付我们将依据与您签署的《北京市商品房预售合同》中约定的第十四条逾期交房责任第1条“引文”计算，您将获得的补偿为已交付房价款*0.01%*228天共计22503.26元，违约金我们将以冲抵物业费的形式进行结算。原告于入住通知书指定的日期前去收房，被告要求原告签署违约金赔付确认单同意以违约金冲抵物业费，原告拒绝，被告于是未予办理房屋交接手续。双方争议至今。涉诉房屋于2018年1月3日取得竣工验收备案手续，于2018年3月取得面积实测技术报告书。原告表示被告在入住通知书中告知的交房时间尚未满足合同约定的交房条件，故违约金应截至被告按照合同约定条件实际交房之日。另原告称被告延期交房，导致其另租房屋居住的租金损失，虽然合同中约定了违约金，但违约金不足以弥补其损失，故要求被告按照每月9000元的标准赔偿租房损失，就该项请求原告提交房屋租赁合同为证。上述事实，有庭审笔录、《借款合同》、房款发票、入住通知书等在案佐证。本院认为：原、被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。原告已依约支付了合同约定的房价款，则被告亦应按照合同约定于2017年5月31日之前向原告交付房屋。但被告未能于2017年5月31日之前交房，构成违约。原告要求被告按照合同约定的条件交付房屋，具有合同依据，本院予以支持。被告逾期交房，应按照合同的相关条款约定，自逾期之次日即2017年6月1日起以已付房款为基数按日万分之一的标准向原告支付违约金。关于双方争议的违约金的截止时间，本院认为：被告虽于2017年12月30日向原告发出入住通知书，但在该入住通知书记载的房屋交付时间时被告尚未完全满足合同第十二条约定的房屋交付条件；更为重要的是，被告要求原告先行签订违约金赔付说明方予办理交房手续，但以违约金冲抵物业费的违约金赔付方式并非双方合同约定的方式，需取得原告的同意方可，被告无权单方决定采取该种方式。双方未就违约金赔付方式达成合意，被告以此为由拒绝交房，违反合同约定，仍应承担逾期交房的违约责任。被告以不可抗力为由主张从违约期间中扣除五个月，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，本院确认被告向原告支付违约金的截止时间为实际交房之日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院于前述意见中支持了原告的违约金诉请。就被告是否应另行赔偿原告房租损失，即应审查被告应给付的违约金是否能够弥补原告的合同损失。经审查，本院认为前述违约金不足以弥补原告的租金损失。就原告要求被告另行赔偿租金损失的诉讼请求，本院参照诉争小区同类房屋标准，酌情确定赔偿金额。原告主张过高部分，本院不予支持。被告的答辩意见于法无据，本院不予采纳。原告未提供证据证明其应持有的《北京市商品房预售合同》原件在被告处，在被告对此不予认可的情况下，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求被告给付购房款发票，不属民事诉讼审理范围，本院不予处理。原告可自行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内按照编号为Y1790165的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第十二条约定的条件将北京市顺义区×××房屋交付给原告王慧先、窦凯生；二、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效后支付原告王慧先、窦凯生逾期交房违约金（以九十八万六千九百八十五元为基数，按日万分之一的标准计自二〇一七年六月一日起至实际交房之日止）；三、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效后赔偿原告王慧先、窦凯生租金损失（自二〇一七年六月一日起至被告北京京奥港置业有限公司实际交房之日止，按每月一千三百元的标准计算）；四、驳回原告王慧先、窦凯生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由被告北京京奥港置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨秀芝二〇一八年六月二十五日书记员  郭文攀