7贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0103民初5412号原告孙云生，男，1947年5月21日生，汉族，住贵阳市南明区。原告孙百舒，女，1945年8月1日生，汉族，住贵阳市南明区。原告孙玉菊，女，1950年6月2日生，汉族，住贵阳市南明区。原告孙白蓉，女，1963年9月3日生，汉族，住贵阳市南明区。原告孙虹，男，1966年11月18日生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人张宇、邱辰，贵州纵贯律师事务所律师。被告贵阳市云岩区城市改造建设指挥部（以下简称城建指挥部），地址：贵阳市毓秀路。负责人杨德忠。委托代理人杨伟民、胡昂，贵州惟胜道律师事务所律师。原告孙云生、孙百舒、孙玉菊、孙白蓉、孙虹诉被告城建指挥部房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月26日作出（2013）云民一初字第668号民事判决书。原告孙云生、孙百舒、孙玉菊、孙白蓉、孙虹不服，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。贵州省贵阳市中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）筑民一终字第530号民事裁定书：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2013）云民一初字第668号民事判决书；二、发回贵州省贵阳市云岩区人民法院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理，本院于2015年12月25日作出（2015）云民一初字第887号民事判决书，原告孙云生、孙百舒、孙玉菊、孙白蓉、孙虹不服，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。贵州省贵阳市中级人民法院于2016年6月14日作出（2016）黔01民终第1672号民事裁定书：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2015）云民一初字第887号民事判决书；二、发回贵州省贵阳市云岩区人民法院重审。本院重新受理本案后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告孙云生、孙百舒、孙玉菊、孙白蓉、孙虹的委托代理人张宇、邱辰，被告城建指挥部的委托代理人杨伟民、胡昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙云生、孙百舒、孙玉菊、孙白蓉、孙虹诉称：1995年4月，因老合群路进行城市道路改造拓宽重建，五原告的父亲孙有忠位于黔灵西路××号门面住宅房属于被拆迁范围之内，1995年4月17日双方签订了《拆迁房屋产权兑换协议书》，约定被告拆除该门面房，用煤矿村5幢8号1楼住宅一套以及黔灵西综合市场K1型门面房一间与孙有忠进行产权兑换。双方在《拆迁房屋产权兑换协议书》中明确了安置房的位置及类型，拆迁后，被告没有履行安置义务，甚至把原本属于安置的门面房在修建后高价卖掉，实际上的安置房已不复存在。为应付原告，被告在其他地段的摊位、过道安置的所谓门面房，平方面积不足，环境差、不当街、采光昏暗，是无法进行正常经营活动的，与《拆迁房屋产权兑换协议书》相差甚远。故原告没有签订补充协议，没有补交门面房差价，也没有领取门面钥匙。遂原告诉至法院，原告原诉请，请求判令：1、判令被告在黔灵西综合市场安置原告房屋门面一间8.1平方米，并办理产权证；2、被告支付至1996年5月至2013年5月房屋租金损失153130（95元/月×8.1平方米×199月）；3、诉讼费由被告承担。后在重审期间，原告变更诉请，请求判令：1、被告城建指挥部按照《拆迁房屋产权兑换协议书》的约定就地给予原告合法正规的产权调换门面8.1平方米；2、被告赔偿因长期违约没有安置合法的产权调换房，给原告造成的停业损失203148元（19年×12月×8.1平方米×110元/平方米），并支付停业损失30%的违约金60944.4元；3、诉讼费由被告承担。2018年4月10日原告向我院提交变更诉讼请求申请书，将原诉讼请求变更为：一、判令被告向原告赔偿其未按《拆迁房屋产权兑换协议书》约定履行义务给申请人造成的损失1107278.1元（其中门面本身价值部分的损失共计893438.1元，计算公式为8.1平方米×110301元，逾期安置的损失共计213840元，计算公式为20年×12×8.1平方米×110元每平方米）；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告城建指挥部辩称：1、原告的父亲与被告签订《拆迁房屋产权兑换协议书》属实，被告通知原告家收房，原告家一直没来接收房屋；2、原告主张的门面价值计算标准没有依据，即便被告违约也应该按照当时的价值进行赔偿；3、原告变更诉请超过法定期限，不应当受理。经审理查明：孙有忠与刘尚琼夫妇共生育子女五人，即五原告。孙有忠夫妇的父母已去世多年。刘尚琼于1993年去世，孙有忠于2011年7月去世。1995年3月7日，被告城建指挥部经贵阳市政府批准，在贵阳市××至××、××至××以及××路××至××、××至××号进行城市建设。1995年4月17日，孙有忠与被告签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，主要约定“一、规划红线范围内涉及乙方（孙有忠）产权房屋3间建筑面积26.87平方米需拆除……二、甲方（即被告）拆除乙方黔灵西路××号私房……三、甲方以煤矿村137号5幢8号1楼1套2间建筑面积37.5462平方米与乙方进行产权兑换，在乙方原建筑面积内，甲方按每平方米420元建筑造价与乙方旧房价值每平方米140元结算，乙方应补甲方5255.6元……七、在乙方应付的房价款未交清前，按规定不能办理产权登记，待房价款付清后，凭证明函件和本协议到市房屋产权监理处办理产权登记、领证手续。办理产权证件所需税、费由乙方承担……十、其他：1、门面8.1平方米安置在黔灵西路综合市场内××型×××2300=18630元……十一、甲乙双方金额结算后，乙方应补给甲方人民币32580.56元……”《拆迁房屋产权兑换协议书》于1995年4月21日经贵阳市公证处公证。协议签订后，原告方至今未领取营业房。被告主张实际安置原告于宝华楼二楼且已通知原告方领房，但未提供足够证据予以证明。黔灵西其他部分被拆迁人与被告约定的交付营业房的时间为1998年12月底。另查明，原告从上世纪九十年代开始，一直在找被告以及相关部门反映情况，主张权利。在审理过程中被告城建指挥部明确表示不具备重新安置的条件且被告城建指挥部不能提供相应的证据证实其安置的房屋具备交付的条件，在这种情况下原告申请对房屋价值和房屋租金进行评估，我院多次委托相应的评估机构进行评估，评估机构多次以估计时间点过长，无法调取充分的依据确定评估价格，多次将我院委托评估的案件退回。原告提交云岩区国有土地上房屋征收管理局与龚庆生于2014年12月22日签订的《房屋征收货币补偿协议》，载明位于云岩区黔灵西路××单元××楼，用途为商业的房屋征收的价格为110301元/平方米。原告主张被告按110301元/平方米的价格赔偿原告房屋价值的损失。原告提供了历年贵阳市房屋租赁市场租金指导价格，并主张被告每月按照110元/平方米的标准赔偿原告的租金损失。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的上述书证在案为凭，经本院庭审质证查实，足以认定。本院认为，关于原告要求被告按照云岩区黔灵西的征收标准赔偿因被告不能对原告进行房屋安置损失的诉请。孙有忠与被告于1995年4月17日签订的《拆迁房屋产权兑换协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。孙有忠夫妇已去世，因拆迁协议享有的合同权益则由其子女即五位原告所有。原告诉请要求被告城建指挥部按照《拆迁房屋产权兑换协议书》的约定就地给予原告合法正规的产权调换门面，双方在《拆迁房屋产权兑换协议书》中约定了安置在“黔灵西综合市场内K1型1间”，但“黔灵西综合市场”并不存在，即在合同约定的地点没有门面房对原告进行安置，被告未能举证证实其准备安置给原告的房屋具备交付使用的条件，被告同时表示没有其他商业用途的房屋对原告进行安置，原告主张货币赔偿并无不当。关于房屋赔偿标准的问题，房屋价值经过多次评估仍不能确定其价值，在这样的情况下参照被拆迁房屋周边地段征收标准确定其价值符合客观实际，有利于解决矛盾，有利于维护被征收人的合法权益。故对原告要求被告赔偿房屋损失893438.1元（计算公式为8.1平方米×110301元）的诉请本院予以支持。关于原告要求按照每月110元/平方米的房屋租金标准赔偿其逾期安置损失的诉讼请求。孙有忠与被告在拆迁协议中未约定交付营业房期限，交房时间应参照黔灵西其他部分被拆迁人与被告约定的交房时间予以确定，即为1998年12月底。原告主张标准为每月110元/平方米，提供了历年的租金指定价格作为参考，本院酌情考虑为每月每平方米70元为宜，则被告应支付原告1999年1月至2018年6月期间（234个月）房屋逾期安置损失70元×8.1平方米×234月=132678元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第60条第1款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙云生、孙百舒、孙玉菊、孙白蓉、孙虹房屋价值损失人民币893438.1元，逾期安置损失人民币132678元，以上两项共计人民币1026116.1元；二、驳回原告孙云生、孙百舒、孙玉菊、孙白蓉、孙虹的其余诉讼请求。案件受理费5261元，原告负担386.65元，被告负担4875.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决即发生法律效力。审 判 长  王先伟审 判 员  杨嘉慧代理审判员  班亚飞二〇一八年六月十三日书 记 员  甘 露