广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0117民初349号原告：广州市奔成实业有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：刘景勇。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。被告：江惠明，男，1965年2月13日出生，汉族，住湖南省桃源县。被告：赵全珍，女，1969年5月15日出生，汉族，住址同上。原告广州市奔成实业有限公司与被告江惠明、赵全珍一案，本院以商品房预售合同纠纷立案受理后，依法由组成合议庭适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告广州市奔成实业有限公司的委托诉讼代理人殷锦培到庭参加诉讼，被告江惠明、赵全珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市奔成实业有限公司诉称：2011年3月29日，原告与广州市农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称农商行从化支行）签订《楼宇按揭合作协议》一份，协议约定农商行对原告开发建设的“翡翠花园”一期的商品房进行按揭合作，原告对购买该楼盘房屋的业主的按揭款项承担无条件、不可撤销的连带保证责任。原告为购房人办妥房屋所有权证及农商行从化支行作为抵押权人的他项权证之日，原告对农商行从化支行的保证义务解除。2011年6月24日，原告与两被告签订《广州市商品房买卖合同》一份，该合同约定两被告以453035元的价格购买原告开发的位于鳌头镇翡翠××街××房；合同约定的付款方式为支付首期款183035元后，剩余的房款270000元由两被告向农商行从化支行按揭支付。上述合同的补充协议约定，两被告未能履行其向银行申办按揭应尽的义务导致原告作为担保人承担保证责任的，原告有权解除《广州市商品房买卖合同》，原告解除合同的，两被告需支付总房价30%的违约金。两被告与农商行从化支行签订《楼宇按揭合同》后，从2015年3月开始逾期未支付按揭贷款。2015年7月14日，农商行从化支行将两被告及原告起诉至本院，原告代其偿还了借款本金18980.56元及利息8453.79元。后本院作出（2015）穗从法民二初字第739号民事判决书，但两被告未履行该判决的内容，现该案件已进入执行阶段。两被告的行为严重违反了双方签订的《广州市商品房买卖合同》的约定，损害了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求法院判令：1.解除原告与两被告于2011年6月24日签订的《广州市商品房买卖合同》；2.两被告退还位于从化市××翡翠××街××房给原告；3.两被告支付原告代为垫付的27434.35元及利息（利息从2015年11月27日起按照年利率6%计算至付清之日止）；4.两被告支付135910.5元的违约金给原告；5.两被告支付律师费20000元给原告；6.本案的诉讼费由两被告负担。庭审过程中，原告向本院撤回第一、二项诉讼请求。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1.原告与农商行从化支行签订的楼宇按揭合作协议；2.原告与两被告签订的《商品房买卖合同》；3.（2015）穗从法民二初字第739号民事判决书；6.原告代两被告偿还欠款本金及利息的记录表及转账凭证；7.委托代理合同及律师费发票。被告江惠明、赵全珍无答辩。经审理查明：2011年3月29日，原告与农商行从化支行签订《楼宇按揭合作协议》一份，该协议约定：原告与农商行从化支行就原告建设并依法销售的坐落于从化市鳌头镇××、××地段××经××“翡翠花园”××期商品楼宇进行按揭合作；合同第六条约定：原告为购房人偿还农商行从化支行购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。原告的保证期间为农商行从化支行向购房人发放贷款到期日起两年，但在原告为该购房人办妥房屋所有权证及农商行从化支行作为抵押权人的他项权证之日，原告就购房人对农商行从化支行的保证义务即解除。2011年6月24日，原告与两被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定被告江惠明、赵全珍以总价款453035元的价格购买原告开发的从化市鳌头镇翡翠一街（2幢）803房。其中购房款27万元为向案外人农商行按揭贷款；该合同附件七补充协议第二条第三款约定：两被告如未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权解除《广州市商品房买卖合同》，原告解除合同的，两被告需按照商品房总价的30%向原告支付违约金。上述合同签订后，两被告与案外人农商行从化支行签订了《楼宇按揭合同》，后因两被告未按照合同的约定履行合同义务，农商行从化支行于2015年7月14日向本院提起案号为（2015）穗从法民二初字第739号的诉讼案件，后本院于2016年9月13日对该案作出民事判决书，现该案件已进入执行阶段。（2015）穗从法民二初字第739号民事判决书查明以下事实：2011年8月8日，两被告与农商行从化支行签订《楼宇按揭合同》一份，借款金额为27万元，借款期限10年（2011年8月8日至2021年8月8日），分120期按月等额归还借款本息，还款日为每月15日，贷款利率按照中国人民银行同期同档次基准利率执行，实际贷款发生时或发生后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，农商行从化支行有权直接执行中国人民银行相关规定，相应调整利率。若借款人未在本合同约定的期限归还贷款本息的，农商行从化支行有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止，对不能支付的利息，农商行从化支行有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。同时约定被告江惠明、赵全珍自愿以从化市鳌头镇翡翠一街（2幢）803房为贷款作抵押担保，担保的范围为贷款的本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、为实现债务的费用等。合同还对违约责任进行了约定，若两被告在还款期内连续三期或累计六期不按时供款或全部借款到期三个月仍未清偿的，构成违约；借款人任意一期供款的违约，即为对农商行从化支行全部借款的违约，农商行从化支行有权采取相应的方式实现全部债权。若两被告出现违反本合同的任何条款，农商行从化支行有权单方解除合同，要求两被告立即提前偿还借款，或者依法处分抵押财产并优先受偿。2011年8月22日双方为抵押物办理了预告登记（粤房地预登穗字第320020316号）,2011年9月15日办理了抵押备案证明（从押备字第20112660号）。《楼宇按揭合同》合同签订后，农商行从化支行于当日向两被告发放贷款27万元。两被告于次月开始按月还款，但自2015年3月开始逾期还款。起诉后，被告江惠明、赵全珍于2015年11月26日偿还借款本金18980.56元、利息（含复罚息、复利）8453.79元，截至2016年1月31日被告江惠明、赵全珍尚欠农商行从化支行的借款本金为175991.38元、利息1182.22元、罚息15.67元、复利2.88元。后本院对该案作出如下判决：一、解除农商行从化支行与两被告于2011年8月8日签订的《楼宇按揭合同》（合同编号0707004201100650）；二、两被告于该判决生效之日起10日内返还农商行从化支行借款175991.38元；三、两被告于该判决生效之日起10日内支付农商行从化支行贷款利息，计算方法：2016年1月31日之前的利息1200.77元（含利息、罚息、复利），2016年1月31日当日至还清之日的利息（含利息、罚息、复利）按照双方签订的《楼宇按揭合同》的约定计算；······；五、广州市奔成实业有限公司对本判决第二项、第三项、第四项被告江惠明、赵全珍应履行的给付义务承担连带清偿责任。广州市奔成实业有限公司承担保证责任后，有权向被告江惠明、赵全珍追偿；······。又查，本案中原告主张两被告返还的款项为（2015）穗从法民二初字第739号案件起诉后，原告代两被告于2015年11月26日偿还给农商行从化支行的借款本金18980.56元及利息（含复罚息、复利）8453.79元，共计27434.35元，上述还款事实有银行出具的交易业务单予以佐证。本院认为，本案立案时所立案由为商品房预售合同，经庭审审查，本案案由应为保证合同纠纷，本院予以纠正。本案现主要涉及以下四方面问题：原告与两被告之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》问题原告与两被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示,其条款在不违反法律法规和行政法规的强制性规定的情况下,对双方当事人具有法律约束力。原告与两被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议后，两被告已支付了合同约定的首期款，亦成功向案外人农商行从化支行办理了按揭贷款手续，农商行从化支行也已将剩余房款支付至原告账户，后因两被告未按照楼宇按揭合同的约定按时足额支付农商行从化支行的按揭款项，导致原告承担了27434.35元的保证责任。原告与两被告之间存在两个不同的法律关系，第一个是原告与被告之间因签订《广州市商品房买卖合同（预售）》而产生的商品房预售合同关系，第二个是被告承担担保责任而代原告偿还欠款，所发生的保证合同关系。根据合同的补充协议，在两被告拖欠按揭款项，原告在承担保证责任后，原告可以主张解除双方之间的商品房预售合同关系。本院认为，原告与两被告之间的商品房预售合同在原告交付房屋给两被告，两被告支付完毕购房款后，双方之间的商品房预售合同主要的权利义务已经履行完毕，而后期的办理产权登记是原告因双方之间的商品房预售合同产生的附属义务。原告在承担合同约定的保证责任后可向两被告追偿，并要求其承担违约责任。因此，原告与两被告之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》仍在继续履行。原告主张的两被告返还其垫付的27434.35元及利息问题1.原告垫付的27434.35元的返还问题。两被告在与农商行从化支行签订楼宇按揭合同后，从2015年3月开始逾期还款，2015年11月26日，原告自愿向农商行从化支行承担了担保责任支付了两被告尚欠原告的借款借款本金18980.56元及利息（含复罚息、复利）8453.79元，共计27434.35元。根据原告与两被告之间的广州市商品房预售合同的约定，原告在承担担保责任后，可向两被告追偿，现原告代两被告清偿欠款的事实有银行转账凭证予以证实。因此，对原告主张两被告返还其垫付的27434.35元的诉请，本院予以支持。2.利息支付问题。原告主张两被告返还其垫付的款项27434.35元的利息，属于原告该部分款项的法定孳息，两被告应赔偿原告该款项的利息损失。因双方对于原告垫付的款项的利息，未有明确约定，现原告主张两被告应参照民间借贷的年贷款利率6%计算，较为适宜，本院予以确认。因此，两被告需支付给原告的垫付款27434.35元的利息，应以尚欠款项为本金，按照年利率6%，从原告代两被告垫付款项之日起即2015年11月26日起计算至付清之日止给原告。135910.5元违约金的问题根据原告与两被告之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二条第三款约定：两被告如未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权解除《广州市商品房买卖合同》，原告解除合同的，被告需按照商品房总价的30%即135910.5元向原告支付违约金。从上述条款可以看出，两被告支付违约金的前提条件分为两种情况：1.未能履行向银行申办按揭应尽的义务。本案中两被告已成功向银行申请按揭，不存在该种违约行为。2.拖欠银行的月供款。本案中两被告向银行按揭的款项共计270000元，原告在承担担保责任后除追偿代付款项外，仍需支付135910.5元的违约金，但该违约金对应的担保责任应是对于涉案房屋整个的按揭贷款270000元的担保。现原告只向农商行从化支行承担保证责任代偿的款项为27434.35元，根据原告承担的保证责任情况，两被告对原告承担的违约责任宜按照原告已承担的担保责任的比例计算，则两被告需支付的违约金以（27434.35元÷270000元）×135910.5元=13809.69元为宜。律师费20000元的问题原告与两被告之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未有对律师费的约定，且原告代两被告向案外人农商行从化支行还贷的事实和金额也十分明确。律师费在双方没有合同约定的前提下，且并非原告主张权利必然产生的费用。因此，本院对原告主张的律师费20000元，不予支持。被告江惠明、赵全珍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告江惠明、赵全珍自本判决发生法律效力之日起10日内返还原告广州市奔成实业有限公司垫付的款项27434.35元；被告江惠明、赵全珍自本判决发生法律效力之日起10日内支付原告广州市奔成实业有限公司垫付的款项27434.35元的利息（利息以尚欠款项为本金，按照年利率6%，从2015年11月27日起计算至被告江惠明、赵全珍付清之日止）；被告江惠明、赵全珍自本判决发生法律效力之日起10日内支付原告广州市奔成实业有限公司违约金13809.69元；驳回原告广州市奔成实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8095.6元，由原告广州市奔成实业有限公司负担7177.3元，被告江惠明、赵全珍负担918.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛志军人民陪审员  李伯清人民陪审员  黄丽民二〇一八年六月二十六日书 记 员  李健华