湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初2249号原告：湖北安华大厦有限公司，住所地武汉市武昌区紫阳路281号。法定代表人：刘东防，董事长。委托诉讼代理人：章帆、章卫华，湖北垦博律师事务所律师。被告：武汉安华锦悦酒店管理有限公司，住所地武汉市武昌区紫阳路（张之洞路）281号安华酒店地上第三层全部、第四层部分。法定代表人：戎建平，执行董事。委托诉讼代理人：周建文，湖北百思得律师事务所律师。原告湖北安华大厦有限公司（以下简称安华公司）与被告武汉安华锦悦酒店管理有限公司（以下简称锦悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月13日受理后，依法适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告安华公司的委托诉讼代理人章卫华，被告锦悦公司的法定代表人戎建平及委托诉讼代理人周建文到庭参加诉讼。庭后原、被告均同意调解。经本院调解，因原、被告各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。原告安华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付所欠房屋租金等款项共计864149.71元，并承担迟延支付的违约金17282.99元；3、判令被告支付合同解除后的房屋占用使用费（按8333.33元/天的标准暂计至2018年3月2日为166666.6元）；4、被告向原告腾退并返还租赁的房屋；5、由被告承担本案受理费。诉讼过程中，原告安华公司变更诉讼请求第2项所欠款项金额为881447.33元，违约金为17628.94元；变更诉讼请求第3项房屋占用使用费（按8333.33元/天的标准，从2018年2月11日计至2018年4月17日为549999.78元）；放弃诉讼请求第4项。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于武昌区紫阳路281号安华酒店的地上第三层全部面积、第四层棋牌室部分面积和两间客房的房屋出租给被告使用，月租金30万元。另外，原合同约定，若被告拖欠租金达10天，则原告经书面催告后可以解除原合同。2017年6月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议（一）》，约定从2017年6月1日至2018年5月31日期间，将月租金调减至25万元。然而从2017年2月开始，被告一直拖欠部分租金及能耗等费。截止2018年2月10日，被告欠租金、卫生费及能耗费1664149.71元，扣减其此前所交80万元保证金后，尚欠864149.71元，经多次催讨未果。综上，原告特诉至法院，要求判如所请。被告锦悦公司辩称，一、被告认可双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，并且已经返还了租赁物。原告与被告于2016年9月1日签订《房屋租赁合同》，后由于市场环境不好持续亏损，经营困难并拖欠租金，原告于2018年2月10日发来《租赁合同解除函》，被告在收件回执上签字认可。签收后，被告开始腾退并返还租赁物。在3月6日和4月17日原、被告办理了租赁物交接手续。二、被告在腾退租赁物后，留下了部分可移动设备，该设备应予以抵偿所欠原告的租金。《租赁合同解除函》签收后被告即开始腾退租赁物。双方于3月6日和4月17日分别针对租赁物四楼和三楼进行了交接，在《四楼资产盘点表》和《三楼资产盘点表》双方人员进行了签字认可。合同解除后被告对原告留下的可移动设备进行签字认可，表明了对设备的接受，因此该设备的价值应该予以抵偿尚欠的租金。据统计，三楼设备价值为118万元。四楼设备价值为362608元，以下合计为1542608元。综上，被告认为双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，并依约返还了租赁物。合同解除后原告接受了被告留下的可移动设备，该设备的价值应当予以抵偿尚欠原告的租金。原告安华公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议（一）、欠款明细表、租赁合同解除函。被告锦悦公司为证明其答辩意见，向本院提交了以下证据：《四楼资产盘点表交接清单》、《资产盘点表》、《酒吧资产统计表》、《三楼资产盘点表交接清单》。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明事实如下：2016年9月1日，安华公司（出租方、甲方）与戎建平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋位于武昌区紫阳路281号，总层数为12层；租赁范围：安华酒店地上第三层全部面积、第四层棋牌室部分面积、两间客房。三、租赁用途：乙方对租赁物（含房屋与附属物）仅限用于KTV、酒吧及棋牌经营，乙方不得擅自改变用途。四、租赁期限为五年，从2016年9月1日至2021年8月31日；甲方应在本合同签订后3天内，向乙方交付租赁房屋及租赁物，双方办理交接手续。五、甲方收费标准如下：1、乙方使用租赁物和租赁房每月应向甲方交纳30万元租金，当乙方租赁期满3年后，双方可根据当时经济形势在3%-5%的范围内协商增调租赁费。六、费用付款方式：（一）租金以日历月为周期交付，首期的租金于本合同签订后3天内交纳计租当月实际天数的租金，此后各月的租金均应在当月的3日前向甲方预交（若遇节假日则顺延至第一个工作日）。九、其他约定：4、乙方应向甲方交纳履约保证金80万元，乙方向甲方所交保证金在双方合同终止且乙方不欠甲方费用后十天内无息退还。十一、违约责任：3、乙方逾期交纳租金（遇节假日顺延），则应向甲方承担所欠款项2%的违约金，逾期超过当月10日（遇节假日顺延），甲方经书面催告后仍未交的则有权解除合同；4、一方擅自解除合同，应承担当年合同总租金20%的违约金；5、乙方违约达到合同解除条件的，则甲方可以解除合同并有权处置乙方所有的装饰物品等。合同签订后，安华公司将租赁房屋交付给戎建平使用。2016年9月30日，戎建平和他人在该租赁房屋中注册成立锦悦公司进行经营。2017年6月16日，安华公司（出租方、甲方）与锦悦公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（一）》，合同约定：鉴于甲乙双方在2016年9月1日，就乙方承租甲方位于武昌区紫阳路281号安华酒店的房屋从事娱乐经营一事，已签订《房屋租赁合同》，在2016年10月25日，乙方以政策对娱乐消费的限制，市场萎缩营业额急剧下滑及租金对比其他场所偏高为由，要求减租；如减租得不到准许，则可能会因长期亏损而无法维持。甲方在对市场及租金调查的基础上，经与乙方协商，就原合同中核减部分租金事宜，达成如下一致意见：一、对乙方应交的月租金标准从30万元减至25万元。二、减租期限暂定为12个月，从2017年6月1日至2018年5月31日；减租期满后，租金回归按原合同30万元/月计付。如果减租期满，娱乐市场仍处于萎缩状态，则由双方再协商是否减免。三、乙方应将此前拖欠的租金在本协议签订后一周内支付给甲方。安华公司出具欠款明细表，载明：锦悦公司共欠安华公司租金及其他费用共计1681447.33元，减扣锦悦公司所交保证金80万元后，下欠881447.33元。对此锦悦公司没有异议。2018年2月10日，安华公司向锦悦公司出具《租赁合同解除函》，载明：由于贵方此前拖欠租金等款项，我方已书面向贵方催讨，但未果。为此，特来函通知解除原合同，请在收函后三天内向我方腾退返还房屋，并付清贵方所欠我方的全部租金等款项。锦悦公司在该合同解除函收件回执上盖章且法定代表人签名确认。审理中，锦悦公司向本院提交《四楼资产盘点表交接清单》、《资产盘点表》、《酒吧资产统计表》、《三楼资产盘点表交接清单》证明双方于2018年3月6日、2018年4月17日交接了承租区域四楼的各办公室及棋牌室的固定资产及设备；三楼酒吧及各KTV包房的固定资产及设备，上述设备已被安华公司接收，其价值应冲抵其尚欠安华公司的租金及其他费用。为此安华公司不予认可，认为如锦悦公司要求冲抵则锦悦公司应将设备全部移走。本院认为，锦悦公司的发起人戎建平与安华公司签订的《房屋租赁合同》及锦悦公司成立后与安华公司签订的《房屋租赁合同补充协议（一）》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。戎建平系锦悦公司的发起人，锦悦公司成立后签订上述补充协议时，双方均对前一《房屋租赁合同》认可，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，锦悦公司与安华公司均应受上述两份合同的约束，享有各自权利，承担各自的义务。合同履行中，安华公司履行了合同约定的房屋交付义务，锦悦公司未能按合同约定期限支付房租，拖欠时间远超合同约定应付时间10日以上，根据合同约定，安华公司在催款未果情况下享有合同解除权。2018年2月10日，锦悦公司收到安华公司的合同解除函，双方签订的上述合同已解除。安华公司要求判令解除双方之间的《房屋租赁合同》的诉讼主张已无必要，本院不予处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，安华公司要求锦悦公司返还租赁房屋，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，安华公司要求锦悦公司支付所欠的房屋租金881447.33元，本院予以支持。安华公司要求锦悦公司支付所欠的房屋租金的违约金17628.94元（881447.33元×2%）符合《房屋租赁合同》中“乙方逾期交纳租金（遇节假日顺延），则应向甲方承担所欠款项2%的违约金”的约定，本院予以支持。安华公司要求锦悦公司支付合同解除后的房屋占用使用费549999.78元（按8333.33元/天的标准从2018年2月11日计至2018年4月17日），因双方签订的《房屋租赁合同补充协议（一）》约定该期限内的租金减为每月25万元，故应按该租金标准计算65天房屋占用费，应为541666.67元（25万元/月÷30天/月×65天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉安华锦悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖北安华大厦有限公司支付所欠的房屋租金881447.33元及迟延支付的违约金17628.94元；二、被告武汉安华锦悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖北安华大厦有限公司支付合同解除后的房屋占有使用费541666.67元；三、驳回原告湖北安华大厦有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17767元，减半收取8883.5元，由被告武汉安华锦悦酒店管理有限公司负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇一八年六月一日法官助理贾心曌书记员王莉