浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终881号 上诉人（原审被告）：丁玲，女，1966年5月17日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：杨春实，浙江天程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张苓苓，女，1962年8月23日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：沈中山，浙江子城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯晓丹，浙江子城律师事务所实习律师。 上诉人丁玲因与被上诉人张苓苓房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁玲上诉请求：撤销（2018）浙0402民初245号民事判决，改判或发回重审。事实与理由：（一）一审诉讼程序违法。本案被告应当是嘉兴市南湖区城西鑫源小宾馆，而非丁玲。（二）丁玲二审中提供的录音证据能够证明张苓苓同意免除丁玲80000元租金并解除双方的租赁合同，为此丁玲还出具了一张50000元的欠条。（三）2016年7月1日至2017年6月30日间的利息没有约定，故应当理解为没有利息。2017年7月1日至2018年6月30日间的利息应当分段计算。 张苓苓辩称：（一）自2005年开始，与张苓苓签订房屋租赁合同的是丁玲，根据合同相对性原则，以丁玲为被告是适格的。（二）一审关于2016年7月1日至2017年6月30日的利息计算是正确的。丁玲在租金支付义务到期后，未及时履行付款义务，应当承担相应的责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张苓苓向一审法院提出诉讼请求：丁玲支付其房屋租金152000元及逾期付款的利息损失10560元（暂计算至2018年1月8日，2018年1月9日起，以172000元为基数，按年利率6%计算至实际履行之日止）。 一审法院认定事实，丁玲从2005年7月1日起开始租赁张苓苓所有的位于嘉兴市办公房用于经营宾馆。2005年6月30日，丁玲向张苓苓支付了一年的租金并交纳了5000元水电费押金。2017年7月1日，张苓苓、丁玲签订《房屋租赁协议》一份，载明张苓苓将案涉房屋租赁给丁玲使用，租赁期2017年7月1日至2018年6月30日止；双方协定房屋每年租金86000元整，于每年的6月30日一次性付清，否则付滞纳金每天10%，经协商提前终止或租赁期满后，丁玲有权对房屋的装修及设备进行拆除，租赁期水、电、有线电视、电话、物业管理费由丁玲承担，丁玲预付押金5000元整，等租赁期满，双方结清费用后押金退还丁玲。双方在协议上签字。2017年11月10日，丁玲向张苓苓转账20000元用于支付租金。截止2018年1月，丁玲已付清其使用期间的水电有线电视电话等费用。 另查明，丁玲庭审中承认其与张苓苓在2016年7月1日至2017年6月30日之间存在房屋租赁关系，年租金为86000元。但丁玲认为其已经交纳过该笔租金，无需再向张苓苓交纳。 一审法院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷案件。张苓苓、丁玲双方对2016年7月1日至2017年12月8日存在租赁关系没有争议，本案的争议焦点为：一、丁玲2016年7月1日至2017年6月30日之间的租金是否已经交纳；二、2017年12月8日之后的租金是否需要支付。 关于争议焦点一，2016年7月1日至2017年6月30日期间，张苓苓、丁玲的房屋租赁关系是存在的，丁玲应当需要向张苓苓支付租金，丁玲虽认为其已经足额交纳过该年度的租金，但未能提供其交纳的证据，丁玲主张的现金交付但未能提供张苓苓接受其现金的“收条”，故对丁玲的该抗辩不予采纳。根据丁玲提供的证据，2017年11月10日丁玲向张苓苓转账20000元，故2016年7月1日至2017年6月30日之间的租金丁玲还需向张苓苓支付66000元。 关于争议焦点二，丁玲对其需要向张苓苓支付2017年7月1日至2017年12月7日之间的房租是没有异议的。庭审中丁玲认为张苓苓于2017年12月8日将案涉租赁物上锁导致其不能正常经营故之后的房租无需支付，关于该说法，一审认为，首先丁玲未提供证据证明系由张苓苓上的锁，其次，即使是由他人将其租赁物上锁，丁玲作为租赁物的合法使用人可以采取适当措施如向派出所报案要求开锁等方式来行使其正当使用租赁物的权利，而不是在他人上锁之后置之不理。故对丁玲的该说法不予采纳。即2017年12月8日之后的租金丁玲仍应支付。即丁玲还需向张苓苓支付2017年7月1日至2018年6月30日之间的房屋租金86000元，加上2016年度的租金66000元，再扣除丁玲预交的押金5000元，共计147000元，并支付逾期付款利息。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、丁玲于判决生效之日起七日内支付张苓苓房屋租金147000元（已扣除丁玲交的5000元押金）及逾期付款利息（其中61000元，从2016年7月1日起，其中86000元，从2017年7月1日起，均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行日止；）二、驳回张苓苓的其他诉讼请求。如果丁玲未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1776元，由张苓苓负担76元，丁玲负担1700元，于判决生效后七日内交纳。 丁玲在二审中提供录音光盘一份，用以证明丁玲和张苓苓达成协议解除双方的租赁关系，截至2017年12月8日，丁玲共拖欠张苓苓租金130000元，由于房屋漏水，张苓苓免除丁玲房屋租金80000元，为此丁玲向张苓苓出具一张50000元欠条。 张苓苓质证认为，对该录音的真实性没有异议。但认为陈辉讲到“你说月底付清，没钱要原价的，我跟你说清楚”。所以，陈辉同意丁玲支付50000元，是要求该50000元在2017年12月底付清。但丁玲至今尚未支付，故应当按照原价130000元支付。 本院认证认为，张苓苓对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明：2017年12月8日，丁玲、张苓苓及其丈夫陈辉三人就案涉房屋租金问题进行协商。丁玲：“老板，我也做了十年了，不是一天两天，有些地方，房子实在是漏的……你影响我营业额，那我只有叫你赔偿一点，你说对吗？”陈辉：“那么这样6万”。丁玲：“5万成交”。陈辉：“成交成交”。张苓苓：“你们什么时候付清？”丁玲：“月底付清。”陈辉：“你说的月底付清，没钱要原价的，我跟你说清楚。”丁：“不用说的。5万肯定会给你的，不会赖你的，既然我答应了。怎么写？”陈辉：“你写啊，你欠钱啊。你钱拿来，合同给你……。”丁玲：“欠张苓苓人民币5万元。”陈辉：“今有谁，今有你借张苓苓，你自己名字写一下。”张苓苓：“身份证号码写一下。”陈辉：“大写的5万元，小写的5万。”丁玲：“你不要烦，写错了，不要烦。” 本院认为，2017年12月8日，丁玲、张苓苓就此日之前的租金支付问题进行协商，并存在丁玲支付相应款项一次性了结双方租赁关系的意思，结合张苓苓将租赁物上锁的行为，可认定双方于协商租金当日解除了租赁合同关系，故2017年12月8日之后的租金，丁玲无需支付。关于此前的租金，丁玲二审中提供的录音证据证明了因其承租的房屋存在漏水问题，张苓苓同意免除其部分租金，最终双方协商的数额为50000元，故本案中丁玲应支付张苓苓租金50000元。张苓苓认为其减免租金附有条件，即丁玲应在2017年12月底支付完毕50000元。但该条件是在双方协商好最终租金数额后由陈辉单方提出，丁玲对此的回应是“5万肯定会给你的，不会赖你的”，可见丁玲并未与陈辉就上述条件形成合意，而张苓苓亦未向法院提供丁玲出具的欠条以证明双方达成此项合意，并且，张苓苓同意免除部分租金系基于其出租的房屋存在漏水的事实，若简单以丁玲月底未付清租金即要求其支付原价租金存在不合理性，故张苓苓主张丁玲仍应支付130000元租金，缺乏依据。 虽然录音中未提及丁玲支付的5000元押金，但就录音中所反映的一次性“成交”，双方以丁玲支付50000元将租赁关系解除的意思，可认为双方形成了丁玲再支付50000元，一次性了结争议的意思。故对丁玲支付的5000元押金，张苓苓无需再返还。丁玲上诉另认为一审程序违法，丁玲非适格的被告，但与张苓苓形成租赁关系的是丁玲，张苓苓以丁玲作为被告起诉，一审将丁玲列为被告并无不当。关于延期付款利息，因双方就丁玲最终应支付的租金数额形成了合意，可认为张苓苓免除了此前丁玲延期付款的利息损失。而就50000元部分的逾期付款利息，因双方在录音中明确约定丁玲应于2017年12月底前支付，丁玲延期未付，应当承担自2018年1月1日至实际履行之日止的逾期付款利息，可按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。 丁玲在二审中另提出录音中陈辉提及的不计算在最终双方协商确定的50000元租金中的20000元应当由张苓苓返还，此涉及丁玲转租的问题，与本案分属不同的法律关系，若丁玲认为有必要，可另行主张。 《诉讼费交纳办法》第四十条规定：当事人因自身原因未能在举证期限内举证，在二审或再审期间提出新的证据致使诉讼费用增加的，增加的诉讼费用由该当事人承担。丁玲在一审中未能及时举证，在二审中才提供录音证据，故虽然丁玲的上诉请求得到了部分支持，本案二审诉讼费用仍应由丁玲全部承担。 综上，本案因当事人二审提供新的证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初245号民事判决； 二、丁玲于本判决生效之日起十日内支付张苓苓50000元及逾期付款利息（从2018年1月1日起，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止）； 三、驳回张苓苓的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3552元减半收取1776元，由张苓苓负担1230元，丁玲负担546元。二审案件受理费3552元，由丁玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一八年六月十九日 书记员  胡玉婷