广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终613号上诉人（原审被告）：清远市华音房地产开发有限公司，住所地广东省清远市。法定代表人：吴彬。上诉人（原审被告）：吴彬（曾用名吴宏彬、吴红兵），男，1953年11月8日出生，汉族，住广东省韶关市。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凤春，男，1973年7月6日出生，汉族，住广东省韶关市。被上诉人（原审原告）：卢华英，女，1974年8月16日出生，汉族，住广东省韶关市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。上诉人清远市华音房地产开发有限公司（以下简称华音公司）因与被上诉人王凤春、卢华英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华音公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回王凤春、卢华英的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费由王凤春、卢华英负担。事实与理由：一、王凤春、卢华英主张的逾期办证违约金请求已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，出卖人应将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案。延期办证违约金的诉讼时效期间，应当自合同约定的办证期限届满之日起开始起算。结合本案，王凤春、卢华英早在2010年就其权利受到侵害，即应在两年内前向法院提起诉讼，但王凤春、卢华英直至2017年才提起本案诉讼，已超过诉讼时效，请求二审法院驳回其诉讼请求。二、若本案未超过诉讼时效，但王凤春、卢华英主张以中国人民银行同期同类贷款利率计算迟延办证违约金并无法律依据。按照合同约定，出卖人违约的，应按0.1%向买受人支付违约金。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，王凤春、卢华英未能举证因我方违约造成的损失，且涉案房屋已交付入住，再加上清远楼市价格持续稳步上升，因此我方的违约行为不会给对方造成任何损失。再者，我方认为迟延办理房屋权属证的责任不在于我方，其主要原因是由于涉案房屋部分土地权属证由政府部门迟迟未能办理土地使用权证而导致不能办理综合验收。因此，我方认为逾期办证的违约责任计算期限，应当在政府部门出具涉案房屋的其中部分的土地证之后开始计算。另，涉案房屋与华音音艺学校是属于同一开发的整体，该学校的员工宿舍的组成部分，所以该房屋属于学校共同使用的教育资源之一，请求二审法院判决时考虑该特殊情况。四、吴彬不应当承担连带责任，本案发生合同关系是华音公司与王凤春、卢华英之间产生的，其没有提供任何证据证明吴彬在该公司有抽逃资金，转移财产等情况，因此吴彬不应当承担连带清偿责任，王凤春、卢华英答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、华音公司一直没有按照合同约定办理相关产权登记证，违约行为一直持续，严重侵害我方合法权益。且我方要求其办理相关产权证明，不存在已经过了诉讼时效问题。二、根据法律规定，若约定的违约金不足以弥补我方的损失，我方可以请求增加违约金。华音公司违约长达几年，给我方造成很大损失，因此我方要求按照银行利息计算。三、根据一审庭审的过程，华音公司承认迟延办证，其存在一定过错。因此，迟延办证的违约责任由其承担。四、吴彬应当承担连带责任，根据法律规定，华音公司为一人有限公司，吴彬应当提交证据其财产独立公司财产，但是其并没有提供证据予以证明，因此应承担举证不能的责任，其应当对华音公司承担连带责任。王凤春、卢华英向原审法院起诉请求：1、请求判令华音公司立即办理清远市XX区XX号XX幢XX梯XX层XX号房的产权证；2、请求判令华音公司、吴彬向王凤春、卢华英支付迟延办证违约金44202.18元（违约金从2010年9月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计付至2017年4月15日，为44202.18元，之后的违约金从2017年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至交付产权证之日止）；3、本案的诉讼费由华音公司承担。原审法院认定事实：2009年12月11日，王凤春、卢华英与华音公司签订《商品房买卖合同》，约定王凤春、卢华英以136340元的价格购买华音公司开发建设的位于清远市XX区XX号XX幢XX梯XX层XX号房；该房建筑面积为98.8平方米，套内建筑面积为85.65平方米；上述购房款在合同签订前已付24740元，余款10.9万元以银行按揭贷款方式支付；华音公司应在2010年6月1日前将经建设局综合验收合格备案的房屋交付给王凤春、卢华英；同时，华音公司应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因华音公司的责任，王凤春、卢华英不能在规定期限内取得房地产权属证书，又不退房的，华音公司按已付房价款的0.1%向王凤春、卢华英支付违约金；双方因此合同发生的纠纷，且协商不成，依法向法院起诉。合同还规定双方其他权利义务。合同签订后，银行于2010年7月23日发放了贷款，王凤春、卢华英依约支付全部购房款。另外，清远市国土资源局不动产登记中心根据双方的买卖合同和预登记申请，对上述房屋进行预登记，但时至今日，上述房屋尚未完成产权登记。庭审中，华音公司提出涉案房在2010年6月1日前已交付王凤春、卢华英占有使用，对此，王凤春、卢华英无异议，并以此日为房屋交付日，主张从次日起算计算逾期办证违约时间。另查，华音公司是由吴彬个人投资成立的自然人独资有限公司责任公司，其成立于2003年5月13日，其登状态为存续。原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。在房屋交付后，华音公司至今尚未能向产权登记机关提交涉案房屋办理产权登记所需的材料，导致涉案房屋至今未能办理产权登记，责任在于华音公司，因此，对王凤春、卢华英主张要求华音公司办理涉案房屋产权登记的请求，合法合理，原审法院予以支持。对于迟延办证违约金的计算，合同约定2010年6月1日为房屋交付日，华音公司应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即从2010年6月2日起经过90日，即至2010年8月31日前,该时间段为房屋产权证办理期，逾期次日为违约责任起算日，王凤春、卢华英主张从2010年9月2日起算，并无不妥，原审法院予以认可；根据合同约定，逾期办证违约金为已付房价款的0.1%，但涉案房屋自合同约定的交付时间至今有七年长的时间，华音公司尚未能完成办证的义务，合同约定的固定违约金，明显不足以弥补王凤春、卢华英应得利益，也不利于促使华音公司尽快履行义务，为此，王凤春、卢华英要求调整违约金，主张以银行同期贷款利率计算违约金，合法合理，原审法院予以支持；违约金的计算应以已付购房款136340元为基数，从2010年9月2日起按银行同期贷款利率计算至华音公司向产权登记机关提交需由其提供的办证资料之日止。对于华音公司提出的诉讼时效问题，首先华音公司作为商品房的出卖方，在商品房出售后，向房屋权属登记机关提交办理产权登记所需材料是其义务，而华音公司未能依合同约定的时间履行义务，构成违约；其次，华音公司应尽的合同义务未履行，其违约行为未完结。为此，华音公司抗辩称王凤春、卢华英主张已过诉讼时效，理由不成立，原审法院不予采信。华音公司是由吴彬个人投资成立的自然人独资的有限责任公司。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”在诉讼中，王凤春、卢华英要求吴彬对华音公司的债务承担连带清偿责任，对此，华音公司、吴彬既无提供证据予以证明，也无提出抗辩，对王凤春、卢华英的请求，原审法院予以支特。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限令清远市华音房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内将办理清远市XX区XX号XX幢XX梯XX层XX号权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助王凤春、卢华英办理上述房屋的产权登记；二、清远市华音房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内支付违约金（以已付购房款136340元为基数，从2010年9月2日起按银行同期贷款利率计算至清远市华音房地产开发有限公司向产权登记机关提交需由其提供的办证资料之日止）给王凤春、卢华英；三、吴彬对清远市华音房地产开发有限公司承担的第二项判决确定的违约金负连带清偿责任。案件受理费453元，由清远市华音房地产开发有限公司、吴彬负担。本院二审期间，双方当事人在二审期间没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合华音公司的上诉请求与王凤春、卢华英的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、王凤春、卢华英主张的逾期办证违约金的请求是否已超过诉讼时效；二、违约金应否调整，如何调整的问题。关于争议一。根据合同约定逾期交房违约金为按日累计计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，王凤春、卢华英对华音公司所享有的逾期交房违约金这一债权应适用二年的诉讼时效,即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到二年诉讼时效的限制。按合同约定逾期办证违约金的起算日期应从商品房实际交付之日起至90日次日（即2012年7月1日）起算，但王凤春、卢华英于2017年4月24日向原审法院提起诉讼，从起诉之日倒推二年即从2015年4月24日起的逾期办证违约金未超过二年诉讼时效，对于2012年7月1日至2015年4月23日期间的逾期办证违约金，已超过二年诉讼时效，不受法律保护。关于争议二。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金为王凤春、卢华英已付房价款的0.1%。这既不利于填补及减少守约方的损失，也无法起到促使华音公司积极履行合同义务的合同目的，不符合公平原则。王凤春、卢华英要求将逾期办证的违约金标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但并没有提供证据予以佐证，且原审判决支持其按银行同期贷款利率计算违约金，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。结合王凤春、卢华英已实际占用使用涉案房屋，房屋的居住功能已实现的实际情况。对涉案逾期办证违约金酌情调整为以王凤春、卢华英已付房款为基数，按照年利率1%的标准计算。此外，华音公司是吴彬自然人独资成立的有限责任公司，其不能举证其财产独立于吴彬的的个人财产，依据《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，原审判令吴彬对上述违约金承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。综上所述，华音公司的上诉理据部分不能成立，应予驳回。原审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3112号民事判决第一项、第三项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3112号民事判决第二项为：清远市华音房地产开发有限公司在判决生效之日起30日内向王凤春、卢华英支付违约金（以已付购房款50580元为基数，从2015年4月25日起按年利率1%计算至华音公司向产权登记机关提交需由其提供的办证资料之日止）。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费206元，由清远市华音房地产开发有限公司、吴彬共同负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年六月二十五日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。