四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初1511号 原告：程少校，男，1982年2月3日出生，汉族，住四川省珙县。 原告：徐晓宏，女，1980年12月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201211388519。 委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201311653085。 被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段丝丽雅集团公司内，统一社会信用代码91511500775822392F。 法定代表人：熊泽逊。 委托诉讼代理人：胡扬，系该公司员工。 委托诉讼代理人：罗慧，系该公司员工。 原告程少校、徐晓宏与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称：大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告程少校、徐晓宏的委托诉讼代理人张雪、张敏，被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡扬、罗慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程少校、徐晓宏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告大地坡丽雅公司支付逾期办理楼栋初始登记和转移登记的违约金28589元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月27日与被告大地坡丽雅公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的“丽雅龙城”小区住房一套。原告付清了购房款734935元，并于2016年6月30日接房当日向原告足额缴纳了契税、维修基金及办理权属登记的其他资料。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条对楼栋初始登记和转移产权登记的办理时间约定为：1、被告应当在2016年8月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，被告需按原告已付房款的万分之一支付违约金；2、被告应在交付房屋之日起365日内为原告办理完毕房屋所有权证书，如因被告原因迟延办理的，每逾期一日，被告需按原告已付房款的十万分之五支付违约金。现被告完成丽雅龙城小区12栋初始登记的时间是2017年8月21日，已逾合同办理期限356天，被告按约应当向原告支付违约金26164元。被告于2016年6月30日向原告交付了所购商品房，按照合同约定该房屋的分户房产证办理时间最迟应为2017年6月29日，但原告实际取得房产证的时间为2017年10月26日，根据“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”之约定，剔除与初始登记逾期的重合期间，转移登记的逾期时间从2017年8月21日起计算至2017年10月26日止逾期66天，违约金应为2425元。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告大地坡丽雅公司辩称：1.房屋所有权证、土地使用权证双证合一以后，我司为原告办证的时间应当以合同约定的土地使用权证取得时间为准。根据《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定，我司应当在原告取得房屋所有权证书后1年内协助其向国土部门申请办理土地使用权证。但宜宾市人民政府实施不动产统一登记后，已停止办理土地使用权证，按照不动产登记程序办理不动产权证证书。鉴于原有取得房屋所有权证书、土地使用权证到现有取得不动产权证书，两种证书具备同等法律效力，因此我司为原告办理不动产证书的时间应当于合同约定的土地使用权证登记时间为准。 2、房屋初始登记未按期办理的原因是国家不动产登记制度改革所致。因2015年不动产统一登记记制度的改革，宜宾市房管局在2015年至2016年期间,对不动产登记管理系统进行升级改造及信息数据整合，还对相关机构、部室的职能进行调整和优化，该工作直至2016年10月31日完成。受此影响，答辩人在此期间，不能正常开展产权证办理的相关工作，直接导致使房屋初始登记未能按期办理。 3、原告程少校、徐晓宏于2017年10月25日取得不动产权证书，仅逾期三个多月取得不动产证书系宜宾市政府实施不动产统一登记政策所致，我司不应当承担责任。依照《商品房买卖合同补充协议》第十二条第6款约定：“因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何责任。”本案中，我司在2016年6月30日将房屋交付程少校、徐晓宏，按照《商品房买卖合同》约定，我司应当在2017年6月30日完成房屋所有权证书的办理。但由于统一实施不动产产权登记，宜宾市房管局在2016年8月已停止接受办理房屋所有权证书的资料，我司对因政策调整而导致的办证迟延不承担责任。 4、即便是认定我司存在逾期办理初始登记和转移登记的行为，原告程少校、徐晓宏主张的两项违约金也不应当累加计算，我司不应当就同一违约行为承担双重违约责任。根据《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”的约定，即便认定我司存在办理产权登记违约的行为，原告主张的两项违约金也不应当累加计算，我司不应当就同一违约行为承担双重违约责任。 5、逾期办理产权证并未给原告程少校、徐晓宏造成任何损失，其也没有提供证据证明因此而遭受损失。故即使我司构成违约，原告主张的违约金也过高。根据《中华人民共和国合同法》笫一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以最高人民法院《关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，作出裁决”的规定，鉴于原告所购房屋增值巨大，望人民法院全部驳回原告主张的初始登记违约，并对主张的转移登记违约金予以减少，酌情确定违约金数额。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2015年10月27日，原告程少校、徐晓宏（买受人）与被告大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区住房一套，预测建筑面积117.45㎡，套内建筑面积97.09㎡，购房总价款734935元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2016年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。《商品房买卖合同》未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，被告于2016年6月30日向原告交付了房屋，原告在接房当日向被告交纳了契税14279.64元、相应维修基金10570.5元和办理房屋权属登记的其他资料。2017年8月21日，被告办理完毕丽雅龙城小区12栋的初始登记；同年10月25日，原告所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。 另查明：2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。2016年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”等提前至“不动产权证书”申办时一并提交。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，该说明载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素”。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约朿力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同吋，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，原、被告在合同及补充协议中明确约定了因出卖人未能在约定期限内办埋楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而被告大地坡丽雅公司确系逾期完成案涉楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的办理，故大地坡丽雅公司存在违约行为。 综合全案，本案的争议焦点为：1、不动产统一登记的改革转换是否属于大地坡丽雅公司的免责事由；2、大地坡丽雅公司是否应当向原告同时承担支付逾期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权分户转移登记的违约金及违约金如何计算。 关于焦点1，根据本案查明的事实，办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2016年8月30日前，而大地坡丽雅公司实际办理完成的时间为2017年8月21日。虽然大地坡丽雅公司提供了《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》，主张案涉楼栋初始登记的办理因处于不动产统一登记的改革期间，系政策原因迟滞了权证的办理，但该份《情况说明》中对于处于该段权证办理改革筹备及施行期间内，对比原正常所需的办证期间，因办证改革而导致的办证迟滞时限、程度均不明确，对于是否必然会致案涉楼栋的初始权属登记延迟至2017年8月21日方能完成未作确认，故被告大地坡丽雅公司以该份《情况说明》为凭抗辩逾期办理楼栋初始权属登记系因政策的影响所致，证据不足，其主张免除全部逾期办理初始权属登记违约责任的理由不能成立。《商品房买卖合同》约定：商品房交付后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金。本案中，原被告均认可案涉房屋交付时间为2016年6月30日，依照《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年7月1日起的365日内即2017年6月30日前，为原告办理完毕房屋权属证书。现大地坡丽雅公司为原告办理完毕分户权属登记的时间为2017年10月25日，其抗辩系因“双证合一”的办证改革所致，但结合案涉楼栋初始登记办理完成的时间（2017年8月21日），能够认定分户权属登记的逾期办理系因所在楼栋初始登记的迟延而迟延，基于此，大地坡丽雅公司针对逾期完成分户权属转移登记办理的免责理由不能成立。 关于焦点2，考量楼栋所有权初始登记与房屋所有权转移登记的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”，故两种违约后果不宜重复评价，双重处罚。 大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对原告造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张本院予以调整。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于原告未能证明楼栋初始登记和房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，对大地坡丽雅公司基于同一违约行为而致的两种违约后果，本院确认其仅承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金的违约责任。经核算，大地坡丽雅公司应当向原告支付的违约金数额为4262.6元【734935元×0.00005/天×116天（2017年7月1日至2017年10月25日）】。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起10内支付原告程少校、徐晓宏违约金4262.6元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1040元，由原告程少校、徐晓宏负担416元，被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担624元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  孙家玲 审判员  刘 晗 审判员  刘 琳 二〇一八年六月二十日 法官助理黄磊 书记员杨象婷