四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终793号 上诉人（原审原告）：南充市锦绣北湖小区业主委员会，住所地四川省南充市顺庆区文化路**。 负责人：张更德，主任。 委托诉讼代理人：石长沙，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高曾，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川宏凌实业有限公司，，住所地四川省南充市顺庆区五星街******附** 法定代表人：罗小林，董事长。 委托诉讼代理人：朱勇林，四川惠博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充盛华堂商业管理有限公司，住所地南充市文化路**。 法定代表人：李俐，总经理。 委托诉讼代理人：冯斌，四川惠博律师事务所律师。 上诉人南充市锦绣北湖小区业主委员会（以下简称锦绣北湖业委会）因与被上诉人四川宏凌实业有限公司（以下简称宏凌公司）、南充盛华堂商业管理有限公司（以下简称盛华堂公司）业主共有权纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初5473号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人锦绣北湖业委会的委托诉讼代理人、被上诉人宏凌公司的委托诉讼代理人、盛华堂公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。在本院审理过程中，各方当事人申请庭外和解，本院予以准许，庭外和解的时间不计入审限。本案现已审理终结。 锦绣北湖业委会上诉请求：1、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初5473号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案一审、二审的诉讼费用全部由二被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决推定104个地面停车位属于宏凌公司所有的论证过程逻辑混乱、适用法律错误。一审判决认为:业主委员会没有证据证明104个地面停车位占用了业主共有道路或者其他场地;也没有证据证明104个小区地面停车位属于他人或者业主共有,因此推定该104个地面停车位属于小区土地使用权人宏凌公司。一审判决的这种论断及适用法律是完全错误的。一审判决武断地把“谁主张、谁举证”规定和“根据法律规定推定的事实”当事人无须证明的规定割裂开来。民事诉讼法及其司法解释虽然有“谁主张、谁举证”的规定,但同时也在《最高人民法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条明确规定了“根据法律规定推定的事实”当事人无须证明。本案中104个地面停车位修建在锦绣北湖小区内且在地面上,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定“建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权”，“其他不属于业主专用,也不属于市政公有部分的场地和设施”属于业主共有。因此无论104个地面停车位是否占用了小区绿地、道路，只要在锦绣北湖小区的范围内土地上就属于业主共有。既然小区地面停车位属于小区全体业主共有是来自于法律规定,而宏凌公司认为是属于他所有,该举证责任应由宏凌公司承担,由他来证明小区地面停车位属于他所有。审理过程中，宏凌公司没有举出任何证据证明自己的这一主张,因此本案中,举证不能的是宏凌公司,而不是业主委员会。在庭审过程中,业主委员会多次提出要求宏凌公司出示拥有该停车位及该部分土地的产权证书,或者举出纳税财务资料证明该停车位修建费用及该部分土地出让金没有进入房价转又由业主承担,宏凌公司均未向法院提交。由此可以推断小区地面停车位修建费用及该部分土地的出让金已经进入房价分摊给业主承担,其产权与小区的其他土地和公共设施配套设施一样属于业主共有。二、一审判决认为锦绣北湖小区土地使用权属于宏凌公司,因此如无相反证据,则土地上的建筑物、构筑物所有权属于宏凌公司,故宏凌公司处置地面停车位的转让协议书受法律保护,其有权享有处置104个地面停车位的收益权。这种论断是对法律的曲解,对客观事实的歪曲。一审判决作出前述论断的法律依据是《物权法》第一百四十二条。该一百四十二条规定在《物权法》第三编用益物权第十二章建设用地使用权内，该条解决的是在建设用地使用权上修建的建筑、构筑物因修建人不同或因为土地利用导致的权属争议问题,与本案毫无关系。诚然,宏凌公司作为锦绣北湖小区的开发商,的确曾经是该小区所在土地使用权的初始权利人,也是该土地上开发的建筑物、构筑物的初始权利人。但是该幅土地性质是商品房开发用地,这就决定了开发商对于修建的房屋及其他建筑、构筑物、公共设施及配套设施不能随意处置,必须既能满足业主个体的需要又能照顾全体业主共同需要,只能按照业主区分所有权的相关规定来处置。对于按照规划为小区修建的公共设施及配套是为了满足小区居住、生活功能不可缺少的组成部分,仍由业主共有。因此,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定了这些部分属于业主共有。然而,本案中,宏凌公司把业主法定共有的土地及其上的地面停车位处置并获取收益,又不能举出该部分属于自己享有专有权的证据来,其行为显然是无权处置,是一种侵权行为,其因此获取的收益理应返还给真正的权利人并赔偿损失。 宏凌公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人并未在上诉状中对一审认定事实提出异议。根据谁主张谁举证的原则，上诉人是诉讼发动方，应当举证证明争议停车位就是业主共有的，但至今上诉人并未提供相关依据。我方在一审中提供了有关证据，证明案涉区域是规划的停车位，我方转让给业主符合物权法第七十四条第二款的规定。 盛华堂公司辩称，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。 锦绣北湖业委会起诉请求：1、请求确认104个地面停车位为小区全体业主共有，承认车位现使用人对车位的使用，车位的现使用人有权继续使用车位至使用权转让合同约定的期间届满为止，被告宏凌公司应将104个地面停车位的使用权转让合同交给原告;2、判令宏凌公司将非法占有停车位所取得的收益12480000元返还给锦绣北湖业委会，并按同期银行贷款基准利率年利率6%支付资金占用利息3369600元（利息从2012年1月15日起暂计算到2016年7月15日，此后的利息自2016年7月16日起计算至完全清偿之日止），以上返还的收益及支付的利息为宏凌公司非法侵占停车位的损失赔偿；3、盛华堂公司对第二项诉请中资金占用利息承担连带赔偿责任；4、诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：1、锦绣北湖业委会于2011年6月经南充市顺庆区人民政府中城街道办事处、南充市房地产管理局顺庆办事处登记备案，该业委会通过召开小区业主代表大会通过诉讼维权的决议，小区业主代表大会同意由锦绣北湖业委会就被告侵占地面停车位问题进行诉讼维权。2、被告宏凌公司依据规划修建小区房屋及案涉小区地面停车位，从原告锦绣北湖业委会与被告宏凌公司共同向本院提供的证据锦绣北湖小区规划总平面图，该小区规划总平面图中“用地主要经济技术指标”载明小区总用地面积18695.64㎡，建筑用地面积10634.97㎡，绿地面积7964.34㎡，绿地率42.6%,总停车数（辆）（（地上／地下:104／282；该图显示该小区分布1、2、3、4号四栋大楼，沿大楼四周以及隐藏式消防通道边缘建有生态停车位，合议庭到小区现场进行核实，共计104个停车位，靠四周而设立。3、案涉小区绿化设计单位成都海明一川环境艺术有限公司出具的情况说明中载明：设计中我公司虽然将“锦绣北湖”小区的建筑物和道路之外的空地尽最大可能作绿化设计，包括将地面停车位作生态车位设计，但仍然无法达到工程设计图标注的绿地面积，但我公司所作的绿地绿化设计已经超过《建设项目规划设计条件通知书》对绿地率的规划要求。4、案涉小区《建设项目规划设计条件通知书》上载明：小区规划设计条件中绿地率≥25%。该小区《建设项目配套绿地竣工备案表》上载明：建设用地总面积18695.64㎡，总建筑面积144856.96㎡，规定绿地率42.6%，规定绿地面积7964.34㎡，实际绿地面积7039.81㎡。园林管理处现场勘查意见为经现场实测，绿地总面积7039.81㎡，其中生态停车位面积1248㎡。园林管理处负责人意见处注明“该项目绿化工程已实施，经实测与规划总平绿地面积有差距，其中生态停车面积是否计入绿地面积，请住建局审查”。城市园林绿化主管部门即南充市住房和城乡建设局意见为“市园林处现场实测绿地用地面积5791.81㎡，符合南充市规划局关于建设项目规划设计条件通知书和南府函（2006）185号规定绿地要求”。5、“锦绣北湖”工程项目2012年8月14日竣工验收并报南充市住房和城乡建设局备案。6、宏凌公司与部分业主签订的《商品房买卖合同》，在合同的第二十二条中约定“该商品房所在地下车库、商务中心及未计入公摊面积的建筑物、构筑物的所有权、使用权均归出卖人所有。由出卖人另行出租或出售；出卖人申明保留地面停车位的使用权”。7、关于“锦绣北湖”小区车位使用权转让协议的相关事实，宏凌公司提交了其与小区业主签订的小区内104个地上停车位的转让协议书，上述协议书签订时间在2011至2013年期间，协议主要约定，宏凌公司将地上停车位的使用权转让给受让人，该使用权的期限为“锦绣北湖”项目的土地使用年限，即自2006年10月18日起至2046年10月17日止；转让价格大部分为120000元，部分为115000元、60000元、80000元、70000元，案涉104个地上停车位转让款共计11155000元。8、104个地上停车位无产权归属，104个停车位仅在裸露的地面上用空格砖填成的相对独立区域，与公共道路与绿地有明显的区别。9、2014年9月1日，南充市房地产管理局顺庆办事处向原告信访问题回复函中称，案涉104个地面车位属“锦绣北湖”规划车位，未纳入业主公摊面积，业主也未为此支付购置款项，该104个地面车位不属于业主共有产权。该小区绿地率及容积率均是按该项目《建设项目规划设计条件通知书》确定的指标进行审批的。 一审法院认为，本案的争议焦点主要是：案涉地上停车位的所有权是专属权还是业主建筑物区分所有权。锦绣北湖小区104个地面停车位系规划车位，相关部门的竣工验收并备案的事实表明锦绣北湖小区符合规划。《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反诉对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，案涉地上104个车位依规划而建，原告锦绣北湖业委会并没有证据证明事先规划的地上104个停车位占用了业主共有的道路或者其他场地，那么案涉地上104个车位不能视为业主共有。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反的证据证明的除外”，锦绣北湖小区建设用地使用权人系被告宏凌公司，案涉车位系规划车位，由被告宏凌公司构筑，原告无相反的证据证明上述104个地面停车位属他人或者小区业主共有，被告宏凌公司应是小区104个停车位的所有权人，其与小区业主签订的104个地上停车位的转让协议书应当受到法律保护，故被告宏凌公司享有地面104个停车位的收益权。宏凌公司与部分业主签订的《商品房买卖合同》，在合同的第二十二条中约定“该商品房所在地下车库、商务中心及未计入公摊面积的建筑物、构筑物的所有权、使用权均归出卖人所有，由出卖人另行出租或出售；出卖人申明保留地面停车位的使用权”。房屋买卖合同中约定了买卖相对人，依据合同的相对性，若买受人认为房屋买卖合同第二十二条让其利益受损，合同相对人可根据双方签订的房屋买卖合同另行主张权利。同样，根据《物权法》第74条第2款的规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本法条所称当事人，应当理解为出售、附赠或者协议的合同当事方，即开发商与业主个人或其他购买人，非锦绣北湖业主委员会。被告宏凌公司若违约或者侵权，业主认为需维护合法权益时，应当以自己的名义进行诉讼，当事人人数众多时，可由当事人推选代表人进行诉讼，但代表人并非锦绣北湖业委会。原告锦绣北湖业主委员会第一项、第二项诉讼请求，一审法院不予支持。盛华堂公司系锦绣北湖小区的物业管理公司，其与案涉地面车位权属争议不具有关联性，本案亦不属物业管理纠纷。故对原告锦绣北湖业委会第三项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经一审法院审判委会研究决定，判决：驳回原告南充市锦绣北湖小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费116898元，由南充市锦绣北湖小区业主委员会负担。 本院在二审期间函询南充市城乡规划和测绘地理信息局，请求明确锦绣北湖小区案涉车位是否占用规划绿地，其函复:经核实，四川宏凌实业公司“锦绣北湖”小区停车位布置与审批总图一致。 二审查明的其他事实与一审认定的一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：案涉地面停车位的权利归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定，并通过一审和二审查明的事实，本院认定案涉地面104个车位依规划而建，锦绣北湖业委会并没有证据证明该104个停车位占用了业主共有的道路或者其他场地，因此案涉104个地面车位不能视为业主共有。锦绣北湖业委会提出“无论104个地面停车位是否占用了小区绿地、道路，只要在锦绣北湖小区的范围内的土地上就属于业主共有。”的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反的证据证明的除外”之规定，宏凌公司开发锦绣北湖小区时，锦绣北湖小区建设用地使用权人系宏凌公司，案涉车位系规划车位，由宏凌公司构筑，锦绣北湖业委会无相反的证据证明案涉104个地面停车位属他人或者小区业主共有，因此宏凌公司应是小区104个停车位的权利人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定锦绣北湖业委会应当承担举证不力的不利后果。另外，虽然宏凌公司与锦绣北湖小区部分业主在签订《商品房买卖合同》时在合同的第二十二条约定“该商品房所在地下车库、商务中心及未计入公摊面积的建筑物、构筑物的所有权、使用权均归出卖人所有，由出卖人另行出租或出售；出卖人申明保留地面停车位的使用权”。但也有部分业主在签订《商品房买卖合同》时对该约定予以了删除，依据合同的相对性，若买受人认为该合同关于车位的约定让其利益受损，合同相对人可根据双方签订的《房屋买卖合同》另行主张权利，但锦绣北湖业委会不是该合同的相对方，无权对此主张权利，本院对此不予理涉。一审依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决驳回锦绣北湖业委会的全部诉讼请求并无不当，二审予以维持。 综上所述，锦绣北湖业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费116898元，由南充市锦绣北湖小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 彪 审判员 任雅莉 审判员 雷发军 二〇一八年六月二十日 法官助理王婵轶 书记员范云荣