江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初1254号原告（反诉被告）：江西辉达门窗有限公司，住所地为江西省抚州市崇仁县工业园区（永康工业园）宏业南横一路**，统一社会信用代码：913610020544139510。法定代表人：涂燕辉，董事长。委托诉讼代理人：章军旺，江西论研律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：抚州市百邦电器有限公司，住所地为江西省抚州市临川区上顿渡镇河西建材厂内，统一社会信用代码：91361002058847810A。法定代表人，刘志云，总经理。原告（反诉被告）江西辉达门窗有限公司（以下简称辉达公司）与被告（反诉原告）抚州市百邦电器有限公司（以下简称百邦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辉达公司法定代表人涂燕辉及其委托诉讼代理人章军旺，被告百邦公司法定代表人刘志云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉达公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法判决被告赔偿原告经济损失暂计12万元（具体赔偿数额待评估后再行变更确定）；2、要求依法判决被告返还原告交纳的保证金计2万元；3、诉讼费等一切费用由被告承担。事实及理由：因生产经营需要，原告于2013年7月29日与被告签署了一份《厂房租赁合同》，该合同约定租期为8年。后原告为扩大生产，又于2015年1月4日与被告签署了一份《厂房租赁合同》，租期为6年。该两份租赁合同均约定租金按季度支付及具体对应的租金。同时，该两份租赁合同第七条第1款第2项均对违约方应承担的具体违约责任进行了明确约定，即如果被告在租期内解除租赁合同应赔偿原告6万元损失。原告在租期内，已按照租赁合同约定向被告缴纳了相对应的租金。但被告却于2017年6月14日，在未与原告事前协商的前提下，向原告书面送达了一份《解除厂房及土地出租合同通知》，被告在该解除合同通知中明确系因被告单方原因要解除双方签订的租赁合同。原告在收到该租赁合同后，无奈之下只有四处寻找厂房以备搬迁。为减少经营损失，原告不得不立马对新厂房进行装修，以尽快搬迁生产。综上，因被告在合同履行期间单方解除租赁合同的违约行为致使原告不得不另行寻找厂房搬迁，其违约行为给原告造成了一系列的经济损失，包括租金损失、搬迁费用、停业期间的经营损失等。在无法与被告协商解决的情况下，原告只有依据《中华人民共和国合同法》及双方签署的租赁合同中约定的违约条款，要求被告赔偿原告因被告单方解除合同造成原告的所有经济损失。庭审中，原告明确其诉请为：1、要求被告支付违约金12万元；2、返还合同保证金2万元；赔偿搬迁费用37,600元；4、返还搬迁保证金6万元；5、诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一、营业执照、法定代表人身份证明，公司变更通知书及企业变更信息，拟证明原告的诉讼主体资格。被告对此无异议。证据二、2013年7月29日原被告签订的《厂房租赁合同》、2015年1月4日原被告双方签订的《厂房租赁合同》及收条，拟证明：1、原被告之间形成的租赁合同法律关系；2、2013年7月29日签订的租赁合同期限为8年，从2013年9月1日至2021年8月31日止；3、2015年1月4日签订的租赁合同期限为6年，从2015年2月1日至2021年8月31日止；4、原告先后向被告缴纳了2万元的厂房租赁押金；5、合同履行期内，如甲方即被告提出解除合同，应向乙方即原告支付违约金6万元。被告辩称：无异议，2万元押金有收到，另外1万元押金是在2013年收到的。证据三、2017年6月14日被告向原告送达的《解除厂房及土地出租合同通知》，拟证明被告在租赁合同期内因被告原因向原告提出解除双方签订的两份厂房租赁合同并同意依据合同约定赔偿原告损失。同时原告称该通知于2017年6月15日收到，由被告公司法人的哥哥送达的。被告辩称，这个不是针对原告送达的，我们找到原告法人沟通，我跟银行行长找到原告说不要搬厂，我们有证人证明，后来其他厂也没有搬，我们也没有找原告搬厂，原告后来搬厂是因为自身发展需要买了其他厂房，如果不是这个理由，原告应该在2017年7月31日之前搬完，但实际上原告是在2018年2月才搬完，通知不是由我送达，是由公司制作，我们公司下达了三份通知，但是没有针对原告。证据四、2017年8月15日，原告与案外人江西立强塑料有限公司签订的《收购建筑物、构筑物等设施协议书》及银行转账超巨柜台收据四张，拟证明原告因被告单方解除合同无法继续生产经营而不得不另外与第三方签订收购厂房协议，收购费用170万元。被告辩称，这个事情属实，但这个收购恰恰说明2017年7月份我们通知其他厂房说不需要搬厂，在我取消不要搬厂之后原告仍收购厂房。证据五、保证书及收条，拟证明双方因租赁合同履行发生纠纷时，经派出所协调，双方代表确认原告搬离厂房的时间为2017年12月31日止，并不是被告所说的2018年2月4日搬离，为此，原告向被告支付了6万元的保证金。被告辩称，有这么一回事，但原告在2018年2月4日才彻底搬完，我们有交电费的凭证，我们也可以提供相关证人证明，因搬厂不是暗地里进行的事情。证据六、2017年12月2日，原告与徐三保签订的《阁楼货架焊接合同》、徐三保出具的35,000元焊接费收条及王华龙出具的1,800元搬运费收条及银行转账清单、加油票据三张，拟证明因被告单方解除租赁合同，原告搬离厂房设施设备产生的费用共计37,600元，即原告在保证书约定的时间内搬出了厂房。对此证据原告补充称，原有厂里的货架拆卸，安装到新厂，35,000元是货架拆卸费，对于新厂的货架焊接费我方未主张。被告辩称，我方不认可。百邦公司辩称：对于原告说我方违约，我方不认同，原告在2018年2月4号才搬完，原告只以我方卖厂为由，实际上原告在崇仁县已经买了厂，原告拒不支付租金。同时基于以上事实，我方提出反诉请求：1、要求依法判决反诉被告支付反诉原告租金人民币108,500元；2、要求依法判决反诉被告赔偿反诉原告租赁违约金计40,000元；3、要求依法判决反诉被告赔偿反诉原告车间被损坏的修理费18,120元；4、要求依法判决反诉被告赔偿反诉原告车间垃圾清理清运费3,900元；5、诉讼费等一切费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2013年7月29日与反诉被告签署了一份《厂房租赁合同》，该合同约定租期为8年。后反诉原告又于2015年1月4日与反诉被告签署了一份《厂房租赁合同》，租期为6年，该两份租赁合同均约定租金按季度支付及具体对应的租金。实际上反诉被告从2017年7月1日起至2018年2月4日才把厂搬走未付租金，属严重违约。未付租金为15,500元每月，一共7个月未付租金，合计未交租金为人民币lO8500元。同时，该两份租赁合同第七条第1款第2项均对违约方应承担的具休违约责任进行了明确约定，即如果反诉被告在租期内解除租赁合同应赔偿反诉原告人民币2万元每份合同，共应该赔偿反诉原告人民币4万元。反诉被告在使用厂房至2018年2月4日搬走完为止，损坏反诉原告的车间，并没有对车间进行修复。情况如下：损坏车间大窗户8处，每块窗户修理费要120元，共计960元：损坏钢构车间墙体15处，要更换铁墙瓦15处，每块瓦0.8米X5米，成本及安装费32元每平方米，共计人民币1,920元；破坏车间砖墙墙体4米X1.5米，修理费5,000元；损坏车间大门4个，每门宽4米，高4米，按制造费160元每平方米，4个门共计人民币10,240元。全部修理费合计人民币18,120元。按合同第五条中的S.1及5.2条约定，反诉被告要赔偿反诉原告全部修理费。由于反诉被告在搬走过程中，肆意破坏和丢垃圾，给反诉原告造成极大的不方便和污染。反诉原告只得请人打扫和清运垃圾，费用如下：大车拖运垃圾5车，每车200元，共1,000元；小三轮车拖4车，每车50元，共200元；工人6人打扫了3天，每人150元每天，共2,700元打扫费。此项合计反诉被告要赔偿反诉原告人民币3,900元。综上，因反诉被告在合同履行期间不付租金，并解除租赁合同搬走，其违约行为给反诉原告造成了一系列的经济损失，包括租金损失。在无法与反诉被告协商解决的情况下，反诉原告只有依据《中华人民共和国合同法》及双方签署的租赁合同中约定的违约条款，要求反诉被告赔偿反诉原告因反诉被告单方解除合同造成反诉原告的所有经济损失。辉达公司对百邦公司的反诉提出答辩：1、反诉被告认为反诉原告的诉请没有事实的法律依据，反诉被告从2017年7月1日至2017年12月底期间，未付租金的原因是反诉原告在双方签订租赁合同期间于2017年6月14日单方向反诉被告提出解除合同，故反诉被告在2017年7月份开始就一直在寻找厂房，进行搬迁，故在此期间，反诉被告无需向反诉原告支付任何租金。2、反诉被告在合同履行过程中，不存在任何违反合同约定的情形，故无需向反诉原告承担任何违约责任；3、反诉原告诉请反诉被告所要承担的修理费和垃圾费没有事实依据，没有证据支持，反诉被告于2017年12月份就已完全搬出了反诉原告的厂房，反诉被告完全按照双方之前于2017年11月25日在派出所所达成的搬出厂房时间进行搬迁。反诉原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一：营业执照一份，拟证明公司登记情况。反诉被告对此无异议。证据二：2018年2月份电费清单一份，系四个承租单位中一个姓梅的老板写的电费缴纳清单，拟证明反诉被告在2018年2月份还在交1月份的电费。反诉被告辩称：对于该份证据的三性均有异议，不能反映反诉原告所陈述的电费清单，更不能证实反诉被告在2018年2月份还缴纳电费的事实。证据三、车间损坏的现场图片共19张，有2张是垃圾清理，拟证明1、车间被损坏需要维修的事实，2、反诉被告造成大量垃圾却没有清理。反诉被告辩称，对于这组证据的三性均有异议，不能证实反诉原告的证明目的和内容，证据的来源也无法核实，以及证据的形成也无法证明。对双方证据认定如下：一、原告（反诉被告）方证据：证据一、二，被告无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；对于证据三被告对其真实性无异议，但辩称并非针对原告，且事后要求原告不要搬厂，与该通知中内容明显不符，也与事后被告方要求限期搬迁的行为不符，且被告的辩称缺乏证据支持，故对被告辩解不予采信，对原告方该证据予以确认；证据四的真实性被告无异议，但认为可反证原告在其通知要求搬厂后仍收购厂房，被告辩解缺乏证据支持，也与事实不符，故对被告该辩解不予采信，对原告该证据予以确认；证据五的真实性被告予以确认，但辩称原告在2018年2月4日才搬完，被告辩解缺乏证据支持，不予采信，故对原告该证据予以确认；证据六，原告厂房搬迁，确需相关费用，因被告不予认可，待结合本案其他证据及案情再予确定。二、被告（反诉原告）证据：证据一，反诉被告无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；证据二中系案外人手写，反诉原告予以否认，又无其他证据相印证，无法确认其真实性，故不予采信；证据三反诉原告予以否认，又无其他证据相印证，无法确认其真实性，故不予采信。通过对双方证据的认证，及法庭调查，对下列事实予以确认：原抚州辉达门业有限公司（乙方）与被告百邦公司（甲方）于2013年7月29日签订书面《厂房租赁合同》，合同主要内容为：一、甲方将其位于抚州市临川区河西黄石村的部分厂房租赁于乙方，租赁物为第一车间的东北面半个车间，面积为1550平方米。二、租赁期限为8年，即从2013年9月1日至2021年8月31日止。三、租金。1、租金为人民币，按季度付。2、第一二年度租金为每季度18,600元，共74,400元；第三到第五季度租金为每季度23,250元，每年租金为93,000元；第六到第八年租金为27,900元，每年租金为111,600元。2、每季度第一个月的15日前必须交租金，如果乙方没交租金逾期超过30天，为违约，甲方有权收回工厂。3、乙方在签订合同后向甲方一次性交纳押金10,000元，此押金为厂房、水电押金，不计利息，租期届满，如乙方不再续租，甲方应全额退还。四、在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，或进行其他改建，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。五、违约条款：租赁期内，如乙方需解除合同，应提前三个月通知甲方，并双方达成书面协议，乙方应同时赔偿甲方人民币20,000元为违约金，如果甲方提出解除合同，甲方应赔偿乙方60,000元。合同签订后双方法定代表人签字，并加盖公司公章。之后双方按合同履行，原抚州辉达门业有限公司向百邦公司交纳了10,000元押金。2015年1月4日原抚州辉达门业有限公司（乙方）与被告百邦公司（甲方）又签订一份书面《厂房租赁合同》，该合同中除租赁物为被告第一车间东北面半个车间，面积为1550平方米外，其它合同条款与第一份合同一样。合同签订后，百邦公司法定代表人签字，并加盖公司公章，原抚州辉达门业有限公司授权代表涂燕辉签名并捺印。之后双方按合同履行，原抚州辉达门业有限公司亦向百邦公司交纳了10,000元押金。2017年6月15日百邦公司向辉达公司下达一份《解除厂房及土地出租合同通知》，主要内容为：尊敬的各租赁用户：您好！由于我公司及刘志云个人的发展原因，现将要把“抚州市百邦电器有限公司”整体转让给其他单位，需要各租户空出厂房和空地。因此给各位造成不便和损失，先说声对不起！请各用户在2017年7月31日前空出厂房和场地。关于损失和赔偿我会针对各用户和合同条款在2017年6月30日前做出相应的赔偿。请各租赁用户给予支持。落款为抚州市百邦电器有限公司，刘志去，2017、6、14，并加盖公司公章。2017年8月15日，辉达公司与案外人江西立强塑料有限公司签订的《收购建筑物、构筑物等设施协议书》，收购费用170万元。2017年11月25日双方因搬迁问题发生纠纷，辉达公司报警，双方经抚州市公安局临川分局上顿渡派出所协调，达成协议，辉达公司保证在2017年12月31日搬厂，逾期后果自负，并交纳6万元保证金，百邦公司保证让辉达公司在2017年12月31日正常营业。2017年12月2日辉达公司与案外人徐三保签订《阁楼货架焊接合同》，进行搬迁。另查明，辉达公司系由原抚州辉达门业有限公司于2016年5月31日变更而来，注册资本为200万元，经营范围为铝合金门窗生产、销售。百邦公司注册资本为1,238万元，经营范围为变压器及配件、电源、自动化设备、小型民用电器生产及销售。还查明，辉达公司在百邦公司下达解除合同通知前各季度租赁费用已按合同约定全部付清。本院认为，辉达公司与百邦公司签订的二份《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同履行。在合同履行过程中，百邦公司因发展需要单方解除合同，属违约行为，应按合同约定承担相应违约责任。辉达公司要求百邦公司支付违约金12万元，因二份租赁合同中均明确违约条款，条款中均约定“如果甲方提出解除合同，甲方应赔偿乙方60,000元”，本案中确系百邦公司在租赁期内违反合同约定单方提出解约，按照合同约定应各支付6万元违约金，故辉达公司该项主张合法，予以支持；辉达公司要求百邦公司退回押金2万元，因该费用系合同约定的厂房、水电押金，租期届满即应退回，现百邦公司提前解除合同，应予退回二份合同押金2万元。辉达公司要求百邦公司退回搬厂押金6万元，鉴于双方因搬厂多次发生纠纷，后在警方协调下达成搬迁协议，辉达公并交纳6万元保证金的情况下百邦公司才同意其在2017年12月31日搬迁完毕，该协议是双方对搬迁期限的书面约定，是双方真实意思表示，合法，予以确认，该协议对双方均有约束力；同时能够反映百邦公司可决定辉达公司是否可正常生产，则辉达公司不可能，百邦公司也不允许其延后搬迁，故应认定辉达公司在2017年12月31日搬迁完毕，则辉达公司要求百邦公司退回6万元搬迁保证金合法，予以支持。至于辉达公司要求的搬迁费用37，600元，对其中案外人徐三保工钱35,000元，及案外人王华龙搬运费1,800元，因有相关证据印证，予以确认；至于油费800元，无法确认其确实用于本次搬迁，不予确认，则辉达公司搬迁费用实际为36,800元。对该搬迁费用因辉达公司已要求百邦公司支付约定违约金，本院已予支持，现同时要求赔偿搬迁费用，与法不合，不予支持。至于百邦公司提起反诉，要求判决反诉被告支付租金人民币108，500元，因百邦公司提前解约，系违约行为，辉达公司要搬迁确需时间，且双方在2017年11月25日签订协议，百邦公司同意辉达公司在2017年12月31日搬迁完毕，现百邦公司要求辉达公司按合同约定从2017年7月1日至2018年2月4日租金，与事实不符，于法无据，不予支持，但对辉达公司在2017年6月1日至6月15日期间租金，按二份合同约定计算共为7，750元，系辉达公司在合同解除前实际租用费用，应当按合同约定内容支付。百邦公司要求辉达公司赔偿租赁违约金计40，000元，因系其提前单方解约，与合同约定不符，更无法律依据，不予支持。百邦公司要求依法判决辉达公司赔偿车间被损坏的修理费18，120元，车间垃圾清理清运费3，900元，因无相关证据证明，不予支持。被告辩称其所下搬迁通知并非针对原告，且事后要求原告不要搬迁，根据庭审查明事实，被告该辩解与其下达通知内容明显不符，也与事后双方因搬迁之事发生纠纷报警，在警方协调下约定最后搬迁时间并交纳保证金的行为不符，故对被告该辩解不予采信。关于合同解除，百邦公司于2017年6月15日向辉达公司下达解除合同通知，要求定期搬迁，现辉达公司已整体搬迁，故案涉二份租赁合同已经解除，予以确认。综上，因百邦公司提前单方解除合同，致使合同无法继续履行，百邦公司应依法承担违约责任，返还押金、保证金。辉达公司亦应按合同约定支付解约前相应租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告抚州市百邦电器有限公司在判决生效后十日内一次性支付原告江西辉达门窗有限公司违约金120，000元；二、被告抚州市百邦电器有限公司在判决生效后十日内一次性返还原告江西辉达门窗有限公司二份合同押金20，000元，搬迁保证金60，000元；三、反诉被告江西辉达门窗有限公司在判决生效后十日内一次性支付反诉原告抚州市百邦电器有限公司租金7，750元；以上一、二、三项费用相冲抵，被告抚州市百邦电器有限公司应在判决生效后十日内一次性支付原告江西辉达门窗有限公司192，250元。四、驳回原告江西辉达门窗有限公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告抚州市百邦电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉本案受理费2，432元中2，150元由被告抚州市百邦电器有限公司承担，其余受理费282元由原告江西辉达门窗有限公司；反诉案件受理费1，855元中1，777元由反诉原告抚州市百邦电器有限公司承担，其余诉讼费78元由反诉被告江西辉达门窗有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  何金平二〇一八年六月十二日书记员  许紫宸附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。