福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终884号 上诉人（原审被告）：林建仙，男，1967年12月8日出生，汉族，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告）：黄素霞，女，1968年2月4日出生，汉族，住福建省仙游县，系林建仙妻子。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：吴超生，福建大涵律师事务所律师，委托权限特别代理。 被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司仙游支行，住所地福建省仙游县八二五大街549号，统一社会信用代码91350322855553276A。 负责人:洪志军，行长。 委托诉讼代理人：吴宁,男，该公司工作人员，委托权限一般代理。 委托诉讼代理人：陈其明，男，该公司工作人员，委托权限一般代理。 被上诉人（原审被告）：华宇文化产业发展有限公司，住所地福建省仙游县榜头镇艺都路仙游国际油画城，统一社会信用代码91350322565350980M。 法定代表人：魏金椿，董事长。 上诉人林建仙、黄素霞因与被上诉人中国建设银行股份有限公司仙游支行（以下简称建行仙游支行）、华宇文化产业发展有限公司（以下简称华宇公司）金融借款合同纠纷一案，不服仙游县人民法院(2017)闽0322民初5924号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林建仙、黄素霞的委托诉讼代理人吴超生、被上诉人建行仙游支行的委托诉讼代理人吴宁、陈其明到庭参加诉讼，被上诉人华宇公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林建仙、黄素霞上诉请求：撤销原判决第一、二项内容，改判驳回建行仙游支行的诉讼请求，讼争款项由华宇公司偿还。事实与理由：一、建行仙游支行存在违法放贷行为，导致《个人住房借款合同》自始无效，不应依合同履行。在签订合同时，华宇公司虽已经取得竣工验收报告，但该报告至今未取得主管部门的审批备案，主管部门也未出具竣工验收备案表，建行仙游支行放贷时未尽职调查楼盘建设情况，属违法放贷，所签订的《个人住房借款合同》因违反法律强制性规定而无效；二、即使《个人住房借款合同》有效，也已经由生效判决书确认予以解除，不应由上诉人承担还款责任。建行仙游支行主张依据《个人住房借款合同》第十九条的约定林建仙、黄素霞应当继续履行合同，但该条款系由建行仙游支行单方制作，并未与林建仙、黄素霞磋商，属于格式合同，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定相违背，不应适用，故应由华宇公司承担归还欠款责任。 建行仙游支行辩称，一、建行仙游支行发放贷款合法合规，与各方签订的借款合同也合法有效。（一）建行仙游支行是根据涉案借款合同约定与林建仙授权放款给华宇公司，发放借款的行为符合监管规定；（二）建行仙游支行不具备实质验收楼盘建设情况的能力与资质，监管部门也并未认定建行仙游支行违法违规放贷，即便按监管认定“未尽职调查楼盘建设情况”也不会导致合同无效；（三）并非所有的格式条款都是无效条款，只要不存在《合同法》关于合同无效规定的情形、未加重对方责任、排除对方主要权利的，即便格式合同也是有效的；（四）即便合同无效，林建仙、黄素霞也应当承担偿还借款责任。二、无论合同是否被解除，林建仙、黄素霞均应承担还款责任。（一）本案审理的是金融借款合同纠纷，依据合同相对性，建行仙游支行要求林建仙、黄素霞偿还贷款本息符合法律规定及合同约定；（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定是基于连环债务的债权人可行使代位权，以减少当事人诉累和充分保护债权人而规定的，但并未免除借款合同债务人的合同义务，且系适用于商品房买卖合同纠纷，不适用于金融借款合同纠纷。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。应驳回上诉，维持原判。 华宇公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 建行仙游支行向一审法院起诉请求：1.林建仙、黄素霞共同偿还给建行仙游支行贷款本金231083.94元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息计算办法：自2017年9月29日起按合同约定的标准计算至还清之日止，暂计至2017年11月14日为2238.48元）；2.建行仙游支行有权对林建仙、黄素霞提供抵押的位于仙游县宗地“仙游国际油画城”第3幢4层481号的房地产（商品买卖合同号：MF-2007-01：201400083号，房屋预告登记证明号：仙房预2014字第06000号）拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.华宇公司对上述债务承担连带保证担保责任；4.由林建仙、黄素霞、华宇公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：林建仙与黄素霞系夫妻关系。2014年12月24日，建行仙游支行与林建仙、黄素霞及画都公司签订《个人住房借款合同》一份，约定：林建仙因购买福建省画都职业有限公司（以下简称画都公司）位于仙游县宗地“仙游国际油画城”第3幢4层481号的房地产向建行仙游支行借款29万元，借款期限为120个月，即从2014年12月24日起至2024年12月24日止，借款利率按个人住房公积金贷款基准利率，自起息日起至贷款本息全部清偿之日，借款逾期的，罚息利率为本合同执行借款利率的水平上上浮50%，借款直接划入画都公司账户内；还款方式为等额本息还款法，还款日在借款期限起始日内每月对日，借款人未按约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权（一）宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；（二）解除与借款人的借贷关系；（三）向借款人收取违约金；（四）行使担保权利。本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，画都公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止为本案债务承担连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止；抵押物为林建仙、黄素霞所购的坐落在仙游县宗地“仙游国际油画城”第3幢4层481号的房地产（购房合同号为MF-2007-01：201400083）；担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用，本合同履行期间，借款人与售房人就上述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行等内容。同日，黄素霞向建行仙游支行出具《共同还款承诺书》，承诺愿意与借款人林建仙共同偿还上述借款本息直至还清。2014年12月25日，建行仙游支行与林建仙、黄素霞办理了上述抵押房产的抵押权预告登记手续（仙房预2014字第06000号）。2015年2月5日，建行仙游支行依约将贷款29万元划入画都公司账户内。借款发放后，林建仙仅偿还借款本金58916.06元及利息42159.60元，自2017年9月29日起即未按约还本付息，截止2017年11月14日止，尚欠借款本金231083.94元，利息4206.33元，罚息78.07元及自2017年11月15日起的利息未还。因索款无着，建行仙游支行于2017年11月15日诉来法院请求处理。一审法院另查明，2017年4月19日，福建省画都置业有限公司变更为华宇文化产业发展有限公司。 一审法院认为，案涉《个人住房借款合同》，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效。合同双方应按照约定的内容，严格履行合同义务。建行仙游支行已依约履行了发放贷款的义务，其合法权益应受法律保护，林建仙未按照合同约定的等额本息还款法每月足额偿还借款本息，已构成违约，故建行仙游支行有权依合同约定宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。上述借款系在林建仙与黄素霞婚姻关系存续期间形成，应按夫妻共同债务处理，故黄素霞应对本案债务承担共同偿还责任。林建仙、黄素霞抗辩涉案商品房买卖合同及其借款合同被法院判决解除不同意承担偿还借款责任的意见，依法院上述分析认定，该抗辩意见不能成立，法院不予支持。至于林建仙、黄素霞偿还讼争债务后与华宇公司之间的纠纷，则是本案外的另一法律关系，法院在本案中不作审查。画都公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，阶段性连带责任保证的期限届满条件尚未成就，且债权人在保证期间内向保证人主张权利，故保证人的保证责任不能免除。现画都公司变更为华宇公司，则其权利义务应由变更后华宇公司承继。虽然双方当事人已向房产登记机构办理了抵押权预告登记，但是依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此建行仙游支行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。根据物权法定原则，在抵押权预告登记(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=1&Gid=121436956&ShowLink=false&PreSelectId=261888328&Page=0&PageSize=5&orderby=1&SubSelectID=undefined"l"m_font_5#m_font_5?)未变更为抵押权登记之前，建行仙游支行无法就抵押物行使处分并优先受偿的权利。判决：一、林建仙、黄素霞应在本判决生效后十日内返还给中国建设银行股份有限公司仙游支行借款本金231083.94元、利息2160.41元，罚息78.07元及自2017年11月15日起以本金231083.94元为基数按合同约定利率及计息方式计至还清本款之日的利息、罚息；二、华宇文化产业发展有限公司对上述借款本息及罚息承担连带偿还责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司仙游支行的其他诉讼请求。 二审中，林建仙、黄素霞围绕上诉请求依法提交如下证据： 证据一，中国银行业监督管理委员会莆田监管分局出具的《莆田银监分局关于仙游国际油画城业主投诉事项的答复意见书》、《福建省房屋建筑竣工验收报告》复印件各一份。欲证明，建行仙游支行在发放按揭贷款时未尽职调查楼盘建设情况，属于违法放贷。 证据二，中国银行业监督管理委员会莆田监管分局出具的《莆田银监分局关于仙游国际油画城业主投诉事项重新答复意见书》复印件一份。欲证明，补充证明体现截止至2018年3月1日仙游国际油画城的建设情况。 建行仙游支行经质证认为，一、上述证据未提供原件，真实性由法院核实；二、上述证据即便是真实的，也是银监分局对信访人的答复意见，并非本案的当事人。此外，上述证据反而证明了在涉案贷款发放前华宇公司已经取得了竣工验收报告，所发放的贷款符合关于利用贷款所购买的商业性房地产已竣工验收的相关监管规定。 本院经审查认为，上述证据能够相互印证，且与本案基本事实有关，本院依法予以确认，对于证明对象，本院将结合争议焦点进一步分析认定。 对于原审查明的事实，林建仙、黄素霞与建行仙游支行均未持异议，本院予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据对上诉事由、答辩情况及调查情况的归纳整理，经征询双方当事人意见，本院确认本案争议焦点为：一、讼争借款合同及特定条款的效力问题。二、林建仙、黄素霞是否应承担还款责任的问题。 一、讼争借款合同及特定条款的效力问题 本院认为，(2016)闽0322民初6645号民事判决已经发生法律效力,该判决已对讼争《个人住房借款合同》属合法有效予以认定，并判令合同解除,对此各方当事人均无异议,应认定为对上述事实的确认及对判决结果的认同。但因在本案中双方对讼争《个人住房借款合同》及特定条款的效力问题仍存有疑义及争议，故本院在此对该些问题予以回应。 首先，讼争借款合同的效力问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的效力级别属于部门规范性文件，根据上述法律规定，违反该规范性文件，并不会产生合同无效的法律后果，故对于林建仙、黄素霞的该项主张，本院依法不予支持。林建仙、黄素霞另主张华宇公司存在伪造报告骗取贷款的行为，但并未提交证据予以证实，故对于林建仙、黄素霞的该项主张，本院亦不予以支持。据此，本案讼争借款合同在被解除前应认定合法有效。 其次，特定条款的效力问题。该争议的核心问题在于讼争借款合同第十九条，该条款规定：“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。”根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，合同解除之后只有结算及清理条款仍然有效，该规定中的结算及清理条款指当事人关于经济往来的结算及合同终止后如何处理合同遗留问题的合同条款，而讼争合同第十九条系当事人对于其他合同权利义务终止后对于本合同是否继续履行的约定，非属结算及清理条款，在讼争借款合同解除后，建行仙游支行不得依据该条款继续要求林建仙、黄素霞履行还本付息义务，故对于建行仙游支行的该项辩解，本院依法不予支持。本案讼争借款合同不属于典型的继续性合同，其解除的溯及力及于合同成立时即消灭效力，合同解除后即对双方不再具有约束力，应当恢复原状。 二、林建仙、黄素霞是否应承担还款责任的问题 首先，从司法解释的文本原意角度考察。在购房者及开发商订立商品房买卖合同，又在此基础上订立担保贷款合同的情况下，为了保证贷款用于购买商品房买卖合同项下的商品房，贷款通常直接给付给开发商，如商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，开发商应当将收受的购房贷款本金返还给银行，该规定在防止给非实际收取贷款的购房者造成巨大的经济负担，使许多家庭陷入债务危机，影响社会稳定，且避免贷款银行收回贷款产生额外风险的基础上，明确了在商品房买卖合同及商品房担保贷款合同均被解除的情况下，归还贷款本金的责任主体是开发商，而贷款本金求偿不能风险的承担主体为贷款银行，购房者不承担责任，亦不负担风险。 其次，从处理模式角度考察。以担保贷款支付房款的商品房交易，商品房买卖合同是担保贷款合同的前提和基础，担保贷款合同服务于商品房买卖合同的履行，两份合同的纠纷处理存在必然联系，为了一次性解决当事人之间的争议，提高效率，避免开发商、购房者及银行之间的金钱给付义务产生不必要的重复和繁琐，节省司法资源，减轻当事人的讼累，保证裁判的统一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款从程序上简化了案件处理模式，第二款则从实体上突破合同相对性，着眼于最终责任的承担，直接规定由开发商向贷款银行履行归还贷款本金的义务。且不管采取第一款中何种处理模式，均应实现第二款的实体处理结果。 再次，从个案正义角度考察。不管是本案还是仙游县人民法院（2016）闽0322民初6645号民事案件中林建仙、黄素霞均不存在过错，其不仅依约向华宇公司履行支付购房款的义务，也向银行足额还本付息直至2017年9月28日，因华宇公司的违约行为，林建仙、黄素霞不仅无法实际占有所购房屋，也丧失了房屋取得期待权，如还认定由其来归还剩余贷款并赔偿银行损失，再由其向开发商追偿，对于一个无过错，且非贷款的实际收取人来说，其所承担的经济负担、风险及义务显然过大，也错误地认定了贷款本金的归还责任主体、追偿不能风险的承担主体及银行损失的赔偿责任主体。对于建行仙游支行来说，在担保贷款合同的签订过程中，对华宇公司的资产实力及专业水平都负有审核义务，对于风险把控能力更强，相应地对华宇公司资信不佳的后果也应承担更大的责任；在贷款担保合同签订后，建行仙游支行已获得部分利息收益，林建仙、黄素霞却未获任何利益，从利益平衡角度，合同解除后，银行也应比林建仙、黄素霞承担更大的风险；同时，建行仙游支行在仙游县人民法院（2016）闽0322民初6645号民事案件中已作为第三人参加诉讼，在应主张权利时未及时主张，在对合同已经解除的事实清楚明了的情况下，仍诉请林建仙、黄素霞依约履行义务，也应认定存在一定的过错。对于华宇公司来说，作为导致商品房买卖合同及担保贷款合同解除的过错方，应由其承担建行仙游支行因合同解除所受损失的赔偿责任。故认定华宇公司为本案贷款本金的归还责任主体及银行所受损失的赔偿责任主体，认定银行为追偿不能风险的承担主体，认定林建仙、黄素霞不应承担责任，方能符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，同时实现实体处理上的公平、公正。 最后，从司法便民角度考察。如前所述《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》解除后，本应依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，恢复合同订立前各方权利义务之原状并正确地分配各方责任、义务及风险，包括开发商与购房者的购房款（维修金）返还问题、开发商与银行的贷款本金返还及利息损失赔偿问题、购房者与银行的已支付贷款本金及利息的返还问题，并确定最终责任及求偿不能风险的承担主体；但仙游法院（2016）闽0322民初6645号民事判决只解决了华宇公司与林建仙和黄素霞的购房款、维修金返还问题，以及部分解决了林建仙和黄素霞已支付贷款本金及利息的返还问题，对于华宇公司与建行仙游支行的贷款本金返还及利息损失赔偿问题，以及华宇公司应当承担最终责任及银行应当承担求偿不能风险的问题，尚未解决。因该判决已经发生法律效力，且各方当事人均无异议，为减少当事人，特别是无过错当事人的讼累，节约司法资源，简化案件处理程序，本案判决建立在仙游县人民法院（2016）闽0322民初6645号民事判决的基础上，对仙游县人民法院（2016）闽0322民初6645号民事判决尚未解决的问题，及各方的责任、义务及风险承担予以补充、调整，在实现实体正义的同时，保障效率。 综上所述，林建仙、黄素霞上诉请求成立，本院依法予以支持，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销仙游县人民法院(2017)闽0322民初5924号民事判决第一项、第二项； 二、中国建设银行股份有限公司仙游支行应于本判决生效之日起十日内，将林建仙、黄素霞已支付的贷款本金、利息、罚息及复利返还给林建仙、黄素霞； 三、林建仙、黄素霞应于收到华宇文化产业发展有限公司履行（2016）闽0322民初6645号民事判决第三项所归还的贷款本金及利息之日起十日内，将前述款项支付给被上诉人中国建设银行股份有限公司仙游支行； 四、上诉人华宇文化产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，归还被上诉人中国建设银行股份有限公司仙游支行贷款29万元及该款自2015年2月5日起至（2016）闽0322民初6645号民事判决生效之日止按中国人民银行定期存款利率计算的利息（本判决第二项已归还的贷款本金及利息应当予以扣抵）。 一审案件受理费2400元，二审案件受理费4800元，合计7200元，由被上诉人华宇文化产业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏建平 审判员  林天明 审判员  黄 征 二〇一八年六月二十一日 法官助理陈婷 书记员余凰丹 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -5-