黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0104民初577号原告：孙凤云，女，1939年12月20日出生汉族，哈尔滨秋林公司退休职工,住所地哈尔滨道外区。委托诉讼代理人：宋立国，黑龙江北大泓律师事务所律师。被告：王国政，男，1961年11月29日出生汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道外区。被告：王国生，男，1970年9月3日出生汉族，黑龙江广义经贸有限公司法定代表人，住所地哈尔滨市南岗区烟草街17号新新家园3号楼2单元1001.委托诉讼代理人：张伟，女，1972年1月26日出生汉族，黑龙江广义经贸有限公司股东，住所地哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：车兆富，男，1949年10月29日出生汉族，哈尔滨市家电行业商会法律顾问，住所地哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨物业供热集团有限责任公司公有房产经营管理中心，住所地哈尔滨市道里区工厂街92号。法定代表人：孙庆龙，该公司经理。委托诉讼代理人：刘庆龙，男，1982年4月11日出生汉族，该公司员工，住所地哈尔滨市道外区。原告孙凤云与被告王国政、王国生、哈尔滨物业供热集团有限责任公司公有房产经营管理中心（以下简称“公有房产管理中心”）物权保护纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙凤云的委托诉讼代理人宋立国，被告王国政，被告王国生的委托诉讼代理人张伟、车兆富，被告公有房产管理中心的委托诉讼代理人刘庆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙凤云向本院提出诉讼请求：1、依法确认孙凤云对位于哈尔滨市道外区沟沿街-63号和哈尔滨市道外区××单元××8户房产（前述两套房产为上下二层，以下文中统称为“涉案房屋”）享有延续承租权，王国政和王国生对涉案房产均不享有延续承租权。2、判令公有房产管理中心将涉案房屋的承租人变更登记为孙凤云。3、诉讼费由三被告承担。事实与理由：孙凤云与丈夫王学魁于1958年登记结婚后共同承租公有房产管理中心所有的案涉房屋居住至今，承租人登记为王学魁，双方的常住户口与案涉房屋地址相一致。王国政和王国生系孙凤云的两个儿子，均出生于案涉房屋。王国政结婚后于1990年左右将户口从案涉房屋迁出，王国生结婚后于1998年左右从案涉房屋迁至其岳母户口。王学魁于2016年3月11日因病去世，现孙凤云为案涉房屋的唯一居住人。《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租分户的规定》第三条规定，变更承租人，必须同时具备下列条件：1、有于原承租人住房地址相一致的同一个常住户口；2、拟变更的承租人，确认与原承租人同住一房两年以上的；3、有居委会证实拟变更承租人原承租人关系证明；4、不欠房租、供暖费的。现孙凤云符合前述规定中变更承租人的全部条件，而王国生和王国政均没有与原承租人住房地址相一致的同一个常住户口，且王国政有住房两套，王国生有住房和门市房各两套，他们均不符合变更承租人的条件，特此诉至法院。王国政辩称，同意孙凤云诉讼请求。王国生辩称，孙凤云诉讼请求不符合于事实，孙凤云诉讼请求是否享有延续承租权问题，本案所涉的房屋是属于公产房屋，公产房屋能否享有延续承租权是由房产管理部门决定的，是属于人民政府调整的范围，哈尔滨市人民政府1994年下发的39号文件，哈尔滨市公有住房延续承租名义变更和承租分户的规定，第三条规定变更承租人必须同时具备以下条件，分1、2、3、4条明确了只要符合条件的房产部门均予以变更，证明当事人是否享有公产房延续承租权是人民政府房产管理部门职权范围，人民法院无权代替人民政府行使该变更权，因此孙凤云起诉主张享有延续承租权的请求不属于人民法院受案范围，因此法院应当依法裁定驳回孙凤云的起诉。孙凤云不具备延续承租权，2008年父亲王学魁与母亲孙凤云搬入盟科官邸小区电梯房，离开沟沿街承租房长达12年之久，放弃了延续承租权，所争议的沟沿街-63号房屋历年来的租赁费、包烧费一直由王国生缴纳，有票据为证，王国生是实际占有使用该房屋的承租人，根据民法通则第15条公民以户籍所在地的居住地为住所地，经常居住地与住所地不一致的，经常居住地视为住所地，公民离开住所地最后连续居住一年以上的地方为经常居住地，孙凤云已离开了沟沿街-63号的居住地，搬到盟科官邸小区长达12年之久，放弃了对所争议的沟沿街-63号的承租房屋，因此其不享有延续承租权。直管公有非住宅房屋租赁合同第九条规定了遇有城市建设或因房屋改造开发拆迁房屋时本合同即行终止，道外区人民政府于2009年发出公告，景阳街436号与沟沿街-63号一带为宝宇房地产开发公司开发动迁范围，2016年8月13日道外区人民政府胜利派出所胜利街道办事处联合发出公告，确定该范围楼房为d级危房，居民一律迁出并实施了围墙栏，保护了人民生命财产安全，上述两个事实使承租人手中持有的租赁合同即行终止。这是公有房屋承租人与房地产管理部门签订的房屋租赁合同，明确约定的风险条款，2009年该风险已经出现是不可抗力的因素，该承租合同自然解除。因此孙凤云彻底丧失了承租权，法院应当依法判决驳回孙凤云诉讼请求。孙凤云主张的沟沿街-63号及景阳街436号1栋4单元2层8户的延续承租权，该两处房产虽然记载王学魁名下，但事实是王国生所有，孙凤云无权主张延续承租权，沟沿街-63号房产1969年爷爷王世武去世后父亲王学魁延续承租，1994年王国生做家电生意将该房的窗户改为门，形成了门市房屋，王国政怕房屋被王国生全部占有，便背着其他共有人向母亲索要房证，未经王国生的同意也未经王翠萍同意，擅自与房管人员沟通办理了王国政名下20.39平方米的承租证，后被父亲王学魁发现后予以指责，1999年8月份王国政妻子王晓红与王翠萍因经营发生矛盾，在父亲王学魁主持下进行了“分家”，确定将王学魁名下承租的沟沿街-63号41.36平方米的房产一分为二，分给儿子王国政和王国生，再将王学魁名下承租的北环商城三街区63号门市房分给女儿王翠萍，王国生考虑老人的方便没办理更名过户手续，王翠萍也没办理更名过户手续，为缓解家庭矛盾考虑王国生做生意，在母亲原告孙凤云主张下让王国政分得的房屋与王国生在北环××街区××号门市房兑换，双方均表示同意，王国政和王晓红在北环商城做了两年生意后将此房出租，2011年北环商城动迁，该房屋的租金动迁费和房屋的动迁收购费用均由王国政占有，王国生实际占有使用了王国政在沟沿街的房屋，双方履行了兑换协议长达13年之久，双方兑换的事实成立，置换的协议有效，因此孙凤云无权对王国生享有的房屋主张延续承租权，同样王国政也无权反悔双方兑换的协议，更无权对沟沿街的房屋主张权利，虽然该房暂时借给王瑶（王国政的儿子）使用，是叔侄之间的情感，但决不能否定兑换的事实，如果王国政反悔那就必须将北环商城门市房的动迁费用、租金、补偿费用等一并给付王国生，就此王国生保留对王国政的房屋及费用的追诉权，景阳街436号1栋4单元2层8户的房产是王国生早在1997年间在同一大院邻居张波手中购买的，因父亲王学魁户口在同一大院因此登记在王学魁名下，但该房屋一直由王国生和张伟占有使用直至2016年政府确定危房迁出，该房与王学魁、孙凤云没有一点关系，孙凤云主张该房的延续承租权属于无理请求应当驳回。根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，也就是国发（1994）43号文件第十八条，职工按照成本价和标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次，证明公有房屋每个家庭只有一次购买机会，王学魁不能存在第二套公有房屋，因此孙凤云主张景阳街436号1栋4单元2层8户的房产是没有任何事实和法律根据的，原告女儿王翠萍因意外事故于2002年去世，所分得的北环商城门市房，原告孙凤云为其外孙女朱彤代管，2011年北环商城动迁该门市房的动迁费及部分的租金已被孙凤云全部占用。孙凤云与王国政恶意串通损害王国生的合法权益，2019年1月17日上午9时58分，王国政开车拉着孙凤云和原法官（已申请回避）与原来的律师（已申请回避）到王国生家送达开庭传票有监控录像证实，证实孙凤云与王国政、石鑫事先有预谋有准备的恶意串通事实，孙凤云与王国生本是一对家庭矛盾纠纷，但必然是一对矛盾体才走到法院，竟然同出同进违背常理和客观规律，是一种恶意串通行为，孙凤云有三个孩子二儿一女，女儿王翠萍与2002去世剩下两个儿子，王国生是沟沿街-63号大院的所有居民公认的老实人、大孝子，为了满足老人的生活需要和安度晚年，王国生和张伟于2007年专门的为二老购买了一套盟科官邸电梯房（C4栋4单元23层1号），孙凤云在该房已经度过了13年之久，直到如今仍然在该房居住，而且王国生和张伟为了二老的安度每年都担负起该房的包烧费、物业费，有票据为证，为此王国生和张伟怕原告孙凤云有担忧，曾向孙凤云表示此房就是给老人养老送终的，可到公证处公证，为的就是让老人安度晚年。13年间孙凤云在盟科官邸生活所需的一切物品购置的齐全无缺，老人的日常花销均由王国生、张伟负责支付，13年所支付的开销是84.4万元，有单位所出具的账目为准，可以说王国生和张伟是为让老人无忧无虑的安度晚年，并没有想到今天能到法庭来，上述事实作为母亲的孙凤云没有任何理由再去主张王国生的房产延续承租权的问题，可想而知起诉变更延续承租人并非是母亲孙凤云的真实意思表示，客观的讲老人今年81岁了，再去变更公有房屋的承租权有何实际意义，因为老人现居住的盟科官邸房屋要比沟沿街-63号的房屋优越的多，为什么能回过头来主张变更权呢？本案遗漏诉讼主体，孙凤云有两个儿子一个女儿，虽然女儿王翠萍已经去世，但是由其女儿朱彤代位参与诉讼，本案应当追加朱彤为本案的当事人。若孙凤云执意主张延续承租王国生将保留反诉权。公有房产管理中心辩称，根据黑龙江省公有住房管理条例，延续性承租同一户口居住2年以上才能延续承租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、孙凤云举示的证据一为户口本，能够证明王学魁与孙凤云为夫妻关系，本院予以采信。2、孙凤云举示的证据二能够证明王学魁系哈尔滨市道外区××单元××8号、沟沿街-63号公有房的承租人，本院予以采信。3、孙凤云举示的证据三能够证明2016年6月27日，王学魁因死亡注销户口，本院予以采信。4、王国生举示的证据一为祭期提醒的照片，孙凤云对王学魁的死亡时间为2016年3月12日并无异议，故本院予以采信。5、王国生举示的证据二为案外人王桂英的证人证言，证据三为案外人朱方筠的证人证言，证据四为孙来成证人证言，证据五为孙凤珍证人证言，证据六为孙凤兰证人证言，其中孙来成、孙凤珍、孙凤兰在出庭作证时均表示不清楚436号二楼的房产是由谁购买，朱方筠的证言中，其陈述的内容为其听其爱人转述，属于间接证据，证人王桂英仅有书面证言，故朱方筠的证人证言与王桂英的证言不能证明王国生购买436号二楼的房产的事实，故对上述证人证言与书面证言，均不予采信。6、王国生举示的证据七为票据155张，孙凤云对此无异议，能够证明王国生交纳了案涉公产房的租金，本院予以采信。7、王国生举示的证据八为王国生所经营公司的财务流水账户明细及相应票据，与本案无关联，不予采信。8、王国生举示的证据九为照片，仅能证明案涉房产的状况，但仅凭照片不能证明房产的改建情况，本院不予采信。9、王国生举示的证据十为哈尔滨市道外区广义家用电器商场营业执照，本院予以采信。10、王国生举示的证据十一为案涉房产住房租金台账，本院予以采信。通过对上述证据的分析与认定及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：孙凤云与王学魁为夫妻关系，王国政、王国生系孙凤云与王学魁的儿子。王学魁于2016年3月12日去世。位于哈尔滨市道外区××单元××8户号的公产房的承租人为王学魁，位于沟沿街-63号公产房的承租人亦为王学魁。王国生所经营的哈尔滨市道外区广义家用电器商场的经营场所为哈尔滨市道外区沟沿街副63-5号。基于上述事实，本院认为：哈尔滨市市区内公有住房办理延续性承租名义变更和承租证分户的管理，应符合《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租证分户的规定》，该规定第三条规定：“变更承租人，必须同时具备下列条件：1、有与原承租人住房地址相一致的同一个常住户口；2、拟变更的承租人，确属与原承租人同住一房在两年以上的；3、有居民委、组证实拟变更承租人与原承租人关系的证明；4、不欠房租、供暖费的。有下列情况之一者，不予办理承租名义变更：1、同住一房的家庭成员对变更承租名义有争议的；2、属私自迁入、私自转让、私自转兑住房的；3、私自改变房屋平面、设备、用途的。”本案中，因案涉公产房的原承租人王学魁已经去世，其他人申请延续性承租，应当符合上述规定。案涉房屋的户籍上仅有孙凤云一人，孙凤云与王学魁为夫妻关系，公有房产管理中心未提出案涉公产房存在拖欠房租的情况，故孙凤云符合申请延续性承租的条件，哈尔滨市道外区沟沿街-63号与哈尔滨市道外区××单元××8户房产的承租人应当变更为孙凤云，孙凤云诉请有理，本院予以支持。关于王国生主张，公产房延续性承租权变更不属于人民法院审理民事案件受案范围的问题。公产房延续承租权的争议，本质上属于公产房承租权的确权问题，孙凤云还是王国生符合公产房的延续性承租，系平等民事主体之间对公产房的承租权产生的争议，故属于人民法院受理民事案件的受案范围。关于王国生主张，父亲王学魁与母亲孙凤云离开沟沿街的公产房长达12年之久，且租赁费、包烧费一直由王国生缴纳，故孙凤云不享有延续性承租权的问题，本院认为，沟沿街-63号公产房的承租人为王学魁，王学魁夫妇将公产房交给儿子王国生开办个体工商户，系王学魁夫妇如何使用其承租的公产房的问题，在公产房的管理单位未提出异议的情况下，王国生作为使用人，使用父母名下的公产房做生意，不应作为母亲孙凤云丧失延续性承租权的原因。对于景阳街436号的公产房的承租权问题，王学魁为该公产房的承租人，根据上述规定，延续性承租权的条件是“有与原承租人住房地址相一致的同一个常住户口”，并非购买公产房的价款由谁出资，如王国生对于购买该公产房的价款由谁出资有争议，可以另行对争议的价款进行诉讼，但不影响孙凤云根据上述规定享有延续性承租权。上述两处公产房租赁费、包烧费虽实际是由王国生承担，但上述两处房产实际由王国生使用，不能因其缴纳租赁费、包烧费，阻碍孙凤云享有的延续性承租权，故对王国生的上述抗辩意见，本院不予支持。关于王国生主张的案涉公产房现属于危房，属于动迁范围，故孙凤云持有的承租人为王学魁的两处公产房的租赁合同属于自然解除的问题，王国生作为第三人，主张王学魁与公产房之间的租赁和同自然解除，无法律依据，本院不予支持。关于王国生主张的原沟沿街-63号已经在父亲王学魁主持下进行了“分家”，将原沟沿街-63号房产一分为二，给王国政和王国生的问题，因王学魁去世前，该房产的承租人并未变更为王国生，该“分家”并未实际履行，故王国生依据父亲王学魁生前的“分家”主张其对该公产房享有承租权，无事实依据。对于其与王国政之间是否存在其他公产房之争，不属于本案的审理范围。关于王国生主张的每个家庭只有一次购买公产房的机会，王学魁不可能有第二套公产房的问题，本案中，两套公产房的承租人均为王学魁，两套公产房的形成过程及原因，与本案无关，并非本案审理范围之内，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、孙凤云对哈尔滨市道外区沟沿街-63号享有延续性承租权；二、本判决发生法律效力后，被告哈尔滨物业供热集团有限责任公司公有房产经营管理中心立即协助原告孙凤云将哈尔滨市道外区沟沿街-63号房屋的承租人更名为原告孙凤云；三、孙凤云对哈尔滨市道外区景阳街436号1栋4单元2层8户房屋享有延续性承租权；四、本判决发生法律效力后，被告哈尔滨物业供热集团有限责任公司公有房产经营管理中心立即协助原告孙凤云将哈尔滨市道外区景阳街436号1栋4单元2层8户房屋的承租人更名为原告孙凤云；案件受理费100元，由被告王国政、王国生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张梦瑜审 判 员  赵 媛人民陪审员  沈显文二〇一八年六月十一日书 记 员  李 亮