四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川14民初19号 原告：四川华海建设集团有限公司，住所地成都市金牛区一环路西三段33号。 法定代表人：夏征宇，总经理。 委托诉讼代理人：李燕红，四川洪运律师事务所律师。 被告:仁寿宇曦置业有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇仁寿大道延伸线政务中心旁。 法定代表人：田和川，总经理。 委托诉讼代理人：李春宏，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳，四川达宽律师事务所律师。 被告：张能，男，汉族，1961年5月25日出生，住江西省井冈山市。 委托诉讼代理人：贺磊，四川君益律师事务所律师。 原告四川华海建设集团有限公司（以下简称华海公司）诉被告仁寿宇曦置业有限公司（以下简称宇曦公司）、张能确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月21日受理后依法组成合议庭，于2018年5月24日公开开庭进行了审理，原告华海公司委托诉讼代理人李燕红，被告宇曦公司委托诉讼代理人李春宏、李艳，被告张能委托诉讼代理人贺磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华海公司起诉请求：确认宇曦公司与张能签订的《商品房买卖合同》无效，并撤销宇曦公司与张能的商品房买卖合同网签备案登记。事实和理由：2014年4月20日华海公司与宇曦公司签订《建设工程施工合同》，华海公司承建宇曦公司开发的中央国际广场。合同所涉工程已基本竣工，宇曦公司一直未按合同约定支付工程款进度款，拖欠的进度款达2亿元。宇曦公司为避免债权人对其名下的资产主张权利，与张能串通，签订了虚假的商品房买卖合同286份，并办理了商品房买卖网签备案登记。现宇曦公司已陷入债务危机，宇曦公司与张能的行为导致宇曦公司偿债能力减弱，且阻碍了华海公司优先受偿权的行使，故根据《中华人民共和国合同法》第52条规定提起诉讼主张权利。 被告宇曦公司辩称：1.张能介绍案外人出借3000万元给宇曦公司，所有款项均是案外人支付，为了保障借款的归还才签订了案涉房屋买卖合同，现3000万元借款已经偿还完毕。2.宇曦公司差欠华海公司工程款2.28亿元。 被告张能辩称：华海公司的主张不能得到支持。事实和理由：1.华海公司不是案涉《商品房买卖合同》的合同主体，且其优先受偿权并未经法院裁判取得，故其不具备诉讼主体资格。若宇曦公司关于房屋买卖系为借款做担保成立，也应由宇曦公司提起诉讼进行主张。2.张能与宇曦公司签订的《商品房买卖合同》程序合法，且张能按照合同约定支付对价，案涉房屋已经行政登记办理备案登记，张能没有与宇曦公司串通阻却华海公司对工程款主张的恶意。3.华海公司可另行提起建设工程施工合同纠纷向宇曦公司主张工程款。 经审理查明：2014年4月9日宇曦公司与张能签订《商品房买卖框架协议书》一份，该协议书主要记载：1.张能自愿购买宇曦公司开发的仁寿中央国际广场项目，房屋总面积6097.44㎡，房屋买卖总金额为9777万元。2.房屋具体为4号楼1层共计15套房屋（含房号4-1-104——4-1-118）房屋面积847.55㎡；5号楼3层共计118套房屋（含房号5-3-001——5-3-118）房屋面积2681.12㎡；5号楼4层共计148套房屋（含房号5-4-001——5-4-148）房屋面积2568.77㎡。3.张能在协议书签订后根据宇曦公司备案进度分期支付购房定金3000元，剩余款项在宇曦公司交房之日起5年内，张能一次性向宇曦公司支付。4.交房时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准，宇曦公司于交房后一年内为张能办理房屋产权证。 同日，双方签订《回购协议》一份，该协议主要约定：1.《商品房买卖框架协议书》所涉房屋宇曦公司有权在6个月之内（最迟2014年10月18日）回购，超过回购期限，如张能要求宇曦公司回购，宇曦公司无条件接受。2.宇曦公司在2个月内回购标的房屋，则回购总价为2886万元；3个月内回购标的房屋，则回购总价为3000万元；超过三个月回购标的房屋，每超过一个月，回购总价在3000万的基础上增加114万元。回购期限不得超过6个月；若宇曦公司逾期，则张能有权拒绝宇曦公司回购，若张能同意宇曦公司继续回购标的房屋，则回购总价仍以每月增加114万据实结算。 并于同日以张能为买受人、宇曦公司作为出卖人就上述协议中的房屋签订《商品房买卖合同》作为《回购协议》附件。《商品房买卖合同》另主要约定：1.所购商品房总价款合计97772599元。2.付款方式及期限为分期付款。3.出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房。若逾期交房，按总价款的3‰支付违约金。合同同时约定具体付款方式及期限的约定见附件五，但张能与宇曦公司均未提交附件五或补充协议对具体的付款方式及期限予以说明。 2014年4月10日上述合同约定房屋在仁寿县房地产管理局完成了网上签约备案。（见附件） 另，宇曦公司与张能确认2014年4月11日，双方就上述合同约定房屋签订独立的《商品房买卖合同》，合同中付款方式及期限涉及的附件五与补充协议双方均未提交。 2014年4月11日四川省和华物业管理有限公司向宇曦公司支付2000万元，2014年4月14日曾玉书向宇曦公司转账支付1000万元。2014年11月28日至2015年4月2日，宇曦公司向四川省和华物业管理有限公司转账支付1756万元，2014年4月11日至2015年7月3日，宇曦公司通过第三人账户向曾玉书转账支付13761067元。 2014年4月20日华海公司作为承包人与宇曦公司作为发包人签订《建设工程施工合同》一份，该合同主要约定：1.工程名称：仁寿·中央国际广场，工程地点：仁寿县·文林镇，建设规模：总建筑面积约300000㎡（分两个标段）其中地下室面积约84000㎡，地上面结约210000㎡。2.合同价款：一、二标段暂定总价约4.5亿元（一标段暂定价约3亿元，二标段暂定价1.5亿元），最终以工程竣工结算为准。3.合同总工期暂780日历天。4.资金来源：业主自筹。5.工程进度款按月支付，每月20日承包人提前24小时通知发包人及监理单位进行现场核实形象进度，承包人每月25日向发包人报送已完成工程工作量（经相关部门签字确认），双方应在此后5个工作日内审核完毕，发包人在次月15日前按已审核工作量总额的80%支付承包人工程款，承包人提供等额有效发票。 2017年9月23日，宇曦公司与华海公司盖章确认《结算支付清单》一份，该清单记载仁寿·中央国际广场合同价款147706760元。结算总造价433228669元，已付工程款204795591.40元（宇曦公司提交2014年4月1日-2016年12月8日共计236份网上银行电子回单一组记载转款178299018.97元；2014年6月16日-2017年12月4日电子回单与借款凭据一组，共计27212243.47元），剩余工程款228433077.60元。 2018年5月23日，四川省仁寿县地方税务局第三税务局出具《证明》一份，该证明记载：截止到2018年5月23日，宇曦公司在该局共欠税44656982.03元。 上述事实，有《建设工程施工合同》、《结算支付清单》、《商品房买卖合同》、《回购协议》、《商品房买卖框架协议书》、《证明》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、宇曦公司与张能之间民事法律行为的认定；二、华海公司诉讼主体资格的认定。 关于焦点一：宇曦公司主张其与张能之间只是名义上的买卖合同，但实际系为张能作为介绍人与第三人借款关系的担保；张能对此予以否认。从案涉证据来看，虽然张能与宇曦公司签订的《商品房买卖合同》的合同名称清晰明确，但该合同对房屋剩余尾款67772599元的支付方式约定不确定，在该款项高达房屋总价款69.32%的情况下，该约定不符合房屋买卖合同的基本要素。其次，双方签订《商品房买卖合同》的同时，签订了案涉房屋的《回购协议》，且回购协议明确《商品房买卖合同》是回购协议的附件，在无法律规定和特别约定的情况看，作为附件的《商品房买卖合同》属于《回购协议》的一部分，但该《回购协议》对回购期限与价款的约定反映，在作为购房人的张能支付3000万元购房款的情况下，宇曦公司若在2个月期限内回购案涉房屋，张能已经支付的购房款却有部分不能收回。若双方有建立买卖的真实意思表示，宇曦公司选择回购即不继续履行买卖合同则存在违约，但违约方却享有经济利益明显不合常理，对该不合常理张能亦不能给出合理解释。第三，从签订《商品房买卖合同》同日签订的其他协议来看，双方在该日并未达成买卖的唯一合意，而是有回购房屋或者履行买卖两重文字意思表示，但截至本案诉争纠纷前，张能主张的买卖合同关系依然欠缺买卖的主要条款约定，且未达成一致意见。故张能主张以《商品房买卖合同》为据主张双方是真实的房屋买卖合同关系不能成立。在此情况下，本院综合双方签订合同情况等案件事实，采信合同相对方宇曦公司主张为借款担保的意思表示。即宇曦公司与张能以虚假的买卖合同意思表示签订的《商品房买卖合同》，依照法律规定应当认定为无效。二人隐藏的担保行为可在另案中依照相关法律规定进行主张。 关于焦点二，在案涉《商品房买卖合同》无效的情况下，与该买卖合同有利害关系的人主张确认其无效法院均应当受理并作出判决。从案件查明的事实来看，宇曦公司已差欠华海公司工程款；且虽然华海公司法定优先权未经法定程序设立，但在未否认买卖合同效力的情况下，华海公司的优先权确立和实现均必然受到影响，故华海公司系与该《商品房买卖合同》有利害关系的主体。华海公司主张宇曦公司与张能主张恶意串通损害其利益不能成立，但宇曦公司与张能虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》确系无效，故华海公司诉讼理由虽不成立，但不妨碍其确认《商品房买卖合同》无效请求权的成立。 华海公司另行请求撤销张能与宇曦公司房屋买卖合同网签备案登记，因是否撤销属下一步相应职能部门的权限，故本案不做处理。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、确认仁寿宇曦置业有限公司与张能签订的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回四川华海建设集团有限公司其他诉讼请求。 案件受理费530663元，由仁寿宇曦置业有限公司与张能负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈晓华 审判员  唐 部 审判员  孙春红 二〇一八年六月十五日 书记员  宋鸿杰 附件：