广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂民再60号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄福元，男，1973年1月28日出生，壮族，住广西隆安县。 委托诉讼代理人：陆山雨，广西志明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙启林，广西志明律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何涛，男，1982年8月14日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：蓝晶，广西祥泰律师事务所律师。 被申请人（一审第三人）：广西贵人置业投资有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金浦路20号广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室。 法定代表人：陈奕霏，总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，女，该公司法务经理。 再审申请人黄福元因与被申请人何涛、广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2016）桂01民终3933号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月22日作出（2017）桂民申3250号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黄福元及其委托诉讼代理人陆山雨、被申请人何涛的委托诉讼代理人蓝晶、贵人置业公司的委托诉讼代理人秦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄福元申请再审称，（一）签订《房地产买卖及居间合约》之前，黄福元已告知贵人置业公司其名下有经济适用房，贵人置业公司答复因该房为黄福元单独所有，不存在不允许交易过户问题，直到2016年1月5日去查询才被房产局告知政策变化房屋不能过户。此时，因达不到交易目的，按诚实信用原则，贵人置业公司应通知黄福元解除合同，但为了得到交易佣金，贵人置业公司要求黄福元签订2016年1月6日的《合约补充协议》，该协议证明何涛、贵人置业公司知道黄福元有经济适用房的事实，黄福元不存在违约。为了办理涉案房屋的过户手续履行合同义务，黄福元听从贵人置业公司员工陆国顺的建议，与前妻于2016年1月8日协议离婚，但由于政策原因，涉案房屋还是不允许过户。在明知不能过户的情况下，何涛、贵人置业公司为了解除合同，故意向黄福元发出履约函，造成黄福元违约的假象，实际违约的是何涛、贵人置业公司。（二）关于定金7万元，黄福元没有收到何涛的任何钱款，相反，贵人置业公司收取了黄福元相关费用共36695元。涉案房屋没有交易成功是何涛和贵人置业公司的过错，该款应由贵人置业公司返还给黄福元。故申请再审，请求撤销二审判决，改判驳回何涛的诉讼请求。 2016年4月20日何涛向一审法院起诉，请求判令：1、黄福元向何涛双倍返还何涛已支付的购房定金70000元即140000元；2、黄福元折价补偿何涛对涉案房屋的装修款13637元及何涛因处理本案纠纷产生的律师费15000元；3、黄福元承担本案全部诉讼费用。 一审法院审理查明：2015年11月28日，何涛与黄福元、贵人置业公司签订《房地产买卖及居间合同》一份，约定由何涛向黄福元购买南宁市西乡塘区龙腾路68号福满花园14号楼3A01号房。合同第一条第3款约定“该物业现状为下属第B项：……B、该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起30个工作日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续。”合同第四条买卖双方的权利和义务第2款约定“卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及缴纳、免征税费等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。”第5款约定“买卖双方保证名下无经济适用房、廉租房、限价商品房等政府保障性住房或不隐瞒相关房产登记信息而影响出售或购房资格等，由此因政策所产生的交易损失由各自承担。”合同第六条第4款约定法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。合同第八条约定成交价为800000元，定金为20000元，买方须于签署本合同时向卖方一次性缴纳上述定金。合同还对其他事项作出约定。 2015年11月29日，何涛、黄福元及贵人置业公司签订《合约补充协议》一份，约定“因卖方要求由定金原定人民币贰万元整（小写：￥20000.00元）增加到人民币柒万元整（小写：￥70000.00），买方同意。” 2015年11月29日，黄福元向何涛出具《收款收据》一份，内容如下：本人黄福元，身份证号码：，是南宁市西乡塘区龙腾路68号福满花园14号楼3A01（下称“该物业”）之房屋所有权人，现收到买方何涛，身份证号码：452725198208140916交来承购该物业之定金。金额为人民币柒万元整（￥70000.00元）。 2016年2月25日，贵人置业公司向黄福元发出《履约催告函》，催促黄福元办理涉案房屋的抵押解押手续并取得结清证明，若在收到本通知七个工作日内仍不办理，导致合同无法继续履行的，则视为黄福元违约。贵人置业公司通过EMS全球邮政特快专递向黄福元邮寄该函件。 另查明：南宁市西乡塘区龙腾路68号福满花园14号楼3A01号房产的所有权人为黄福元，该房于2009年5月向南宁市福翔房地产开发有限责任公司购买，并于2009年10月16日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，权利范围为全部，权利价值为469710元。 南宁市房产档案服务部2016年1月5日出具的《证明》显示黄福元名下有房屋登记信息，除涉案房屋外，还有位于，该房的规划用途为经济适用住房，登记时间为2009年12月25日。 又查明：何涛提交的油漆订单显示何涛购买油漆共计花费2897元。案外人王浩出具的《收条》载明收到何涛福满花园14-3A01号房装修款共计10740元。 同时查明：2016年4月9日，何涛与广西秋合律师事务所签订《委托代理合同》，约定广西秋合律师事务所为何涛指派律师作为本案一审阶段的诉讼代理人，律师代理费为15000元。何涛提交的《发票》载明民事案件律师代理费金额为15000元。 再查明：庭审中，黄福元答辩称对何涛的诉讼请求没有异议，质证时对何涛提交的所有证据均予以认可，至法庭发问阶段才提出其未收到何涛支付的购房定金70000元的抗辩主张。 一审法院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，贵人置业公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃陈述意见和质证的权利。 何涛、黄福元及贵人置业公司签订的《房地产买卖及居间合同》、《合约补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方均应全面履行合同义务。何涛依据《合约补充协议》约定向黄福元交付70000元定金，黄福元亦向何涛出具相应的《收款收据》，黄福元抗辩称未收到何涛交付的定金，与其出具的《收款收据》不符，故对黄福元的抗辩不予采信。涉案房屋处于抵押状态，《房地产买卖及居间合同》第一条第3款B项明确约定黄福元应在本合同生效之日起30个工作日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续，至2016年2月25日贵人置业公司向黄福元发送《履约催告函》限定的七个工作日内，黄福元仍未办理涉案房屋的抵押解押手续并取得结清证明，致使涉案房屋无法完成房屋产权过户登记，合同目的无法实现，根据《房地产买卖及居间合同》第四条第2款“在经纪方发出催促办理交易相关手续及缴纳、免征税费等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除”之规定，《房地产买卖及居间合同》于2015年3月8日自动解除。因黄福元的违约行为造成合同解除，根据《房地产买卖及居间合同》第四条第2款规定，黄福元应向何涛双倍返还定金140000元。 关于何涛主张的装修款13637元。《房地产买卖及居间合同》第四条第2款明确约定黄福元违约之情形下黄福元承担责任的方式为返还已付定金并支付与定金同等数目之金额作为损失赔偿，且明确约定买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失，据此，何涛要求黄福元支付装修款13637元没有事实及法律依据，该院不予支持。 关于何涛主张的律师费15000元。《房地产买卖及居间合同》第六条第4款约定法院诉讼所产生的诉讼费、保全费、律师费等费用由违约方承担，该约定不违反法律规定，且何涛在本案中确已聘请律师代理案件，并有委托代理合同、律师代理费发票予以证明，至于律师费的数额，何涛主张的15000元已超出广西壮族自治区律师服务收费标准，故按照广西壮族自治区律师服务收费标准计算，黄福元应向何涛支付律师费7414元。 一审法院判决：一、黄福元双倍返还何涛定金140000元；二、黄福元向何涛支付律师费7414元；三、驳回何涛的其他诉讼请求。案件受理费1836元（已减半收取，何涛已预交），由何涛负担231元，由黄福元负担1605元。 黄福元不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回何涛的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由何涛承担。 各方当事人对一审认定事实没有异议。一审认定事实客观、真实，二审法院予以确认。 二审法院认为：何涛、黄福元及贵人置业公司三方签订的《房地产买卖及居间合同》、《合约补充协议》系各方当事人的真实意思表示，为有效合同，各方均应全面履行合同义务。合同签订后，何涛已依据《合约补充协议》交付了70000元定金，黄福元亦向何涛出具《收款收据》载明收到何涛交来承购物业定金70000元。因此，该院对何涛已交付70000元定金的事实予以确认。黄福元未能在合同约定的时间内向抵押权人申请结清涉案房屋贷款及办理相关手续，至2016年2月25日贵人置业公司向黄福元发送《履约催告函》限定的七个工作日内，黄福元仍未办理涉案房屋的抵押解押手续并取得结清证明，致使涉案房屋无法办理房屋产权过户登记，根据三方签订的《房地产买卖及居间合同》第四条第2款“在经纪方发出催促办理交易相关手续及缴纳、免征税费等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除”约定，黄福元已构成违约，应向何涛双倍返还定金140000元，并应根据涉案《房地产买卖及居间合同》第六条第4款约定向何涛支付律师费7414元。一审判决正确，该院予以确认。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3672元（黄福元已预交），由黄福元负担。 再审期间，各方均无新证据提交。 再审查明，一、二审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2016年1月6日，何涛、黄福元及贵人置业公司签订一份《合约补充协议》，约定：“1.卖方于2015年12月15日交付福满花园14栋3A01号房买方使用，鉴于卖方还需办理名下另一套经济房转商品房上市，卖方答应买方于房子在办理过户期间不会反悔，不出售福满花园14栋3A01号房给买方。如反悔卖方承担相应房子装修费用。2.办理过户福满花园14栋3A01号房过户之前买方居住不承担房租，但所产生的水电物业费买方自行支付。”黄福元、何涛、贵人置业公司工作人员陆国顺在协议上签字。 2016年12月8日，何涛向二审法院提交一份《情况说明》，陈述7万元定金的收取经过：2015年11月28日签订《房地产买卖及居间合约》时，何涛将现金2万元交给黄福元，黄福元向其出具了2万元《收款收据》，并将2万元现金交给中介托管。后由中介公司人员带黄福元去房产局查询该房屋有无抵押、查封的情况。2015年11月29日，三方再签订《补充协议》增加定金到7万元。同日，何涛将2万元交给黄福元，另外3万元按黄福元的指定的中介公司的账户上托管。黄福元与中介业务员小莫核实3万元转款数额后收回2万元定金收据，重新向何涛出具了7万元的定金《收款收据》。 2016年12月8日，贵人置业公司向二审法院提交一份《关于上诉人黄福元收取被上诉人何涛购房定金情况说明》，就7万元定金进行说明：1.何涛于房屋买卖签约当日将原合同约定的购房定金2万元托管在贵人置业公司，待查档后再由贵人置业公司转给黄福元。2.查档后，黄福元提出增加购房定金，三方以补充协议形式增加定金为7万元。黄福元同意将所有购房定金先全部托管在贵人置业公司，等所有费用结算完毕再将剩余款项转给黄福元。当天黄福元通过网上银行转账将其中的3万元转入贵人置业公司行政账户内，剩余2万元现金也交付贵人置业公司，由贵人置业公司与黄福元结算完毕后再转交给黄福元。3.贵人置业公司收到何涛托管的7万元定金后，通知黄福元到贵人置业公司领取，黄福元在认可费用清单后，贵人置业公司扣除佣金24000元、按揭贷款服务费8000元、房屋过户评估费3770元、预售税费925元后，通过现金和转账的方式将剩下的33305元支付给黄福元。黄福元给予认可，出具了7万元定金收据给何涛。 本案争议焦点为：一、二审法院判决黄福元向何涛双倍返还定金140000元并支付律师费7414元有无事实及法律依据。 本院认为，（一）何涛、黄福元及贵人置业公司三方签订的《房地产买卖及居间合同》及两份《合约补充协议》系各方当事人的真实意思表示，为有效合同，各方均应全面履行合同义务。虽然《房地产买卖及居间合同》第5款约定“买卖双方保证名下无经济适用房、廉租房、限价商品房等政府保障性住房或不隐瞒相关房产登记信息而影响出售或购房资格等，由此因政策所产生的交易损失由各自承担。”但从2016年1月6日的《合约补充协议》的内容来看，各方对黄福元名下有经济适用房这一事实是知情的，在此情况下，合同各方并没有提出解除合同的意思表示，而是为了履行合同继续签订了补充协议。在合同履行过程中，由于政策原因导致涉案房屋无法过户，属因不可归责于双方的事由致使合同履行不能，合同目的无法实现，对此双方均无明显过错，何涛要求黄福元双倍返还定金，本院不予支持，但黄福元应退还何涛已交的7万元定金。何涛起诉主张的装修款13637元及律师费15000元没有法律依据，本院不予支持。鉴于何涛支付7万元定金产生了利息损失，黄福元应向何涛支付利息，即以7万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从何涛主张权利之日2016年4月20日起计至本案判决确定的履行之日止。 （二）关于7万元定金的收取问题。根据何涛、贵人置业公司分别向二审法院提交《情况说明》、《关于上诉人黄福元收取被上诉人何涛购房定金情况说明》及黄福元出具的7万元定金收款收据可认定，何涛已经完成7万元定金的交付义务。至于黄福元将定金托管在贵人置业公司之后，贵人置业公司是否已将定金转给黄福元、贵人置业公司应否收取相关费用等问题，属于黄福元与贵人置业公司之间的债权债务关系，不在本案处理，可由黄福元另案主张。 综上，黄福元申请再审的理由部分成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市中级人民法院（2016）桂01民终3933号民事判决及南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初1758号民事判决； 二、黄福元向何涛返还定金7万元及利息（利息的计算：从2016年4月20日起至本判决确定的履行期限之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）； 三、驳回何涛的其他诉讼请求。 一审案件受理费1836元（已减半收取，何涛已预交），由何涛负担918元，黄福元负担918元。二审案件受理费3672元（黄福元已预交），由何涛负担1836元，黄福元负担1836元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  覃 龙 审 判 员  蔡向荣 审 判 员  林国华 二〇一八年六月十三日 法官助理  蒙丽华 书 记 员  肖祥廷