杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初8763号 原告（反诉被告）:袁继亮，男，1967年8月24日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：金雪杨、宋立肃，浙江士宝律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高伟明，男，1970年3月1日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：颜晓颖、方禾苗（实习），浙江朗铭律师事务所律师。 原告（反诉被告）袁继亮为与被告高伟明（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年12月5日提起诉讼，本院于同日受理后，高伟明在答辩期内提起反诉，本院审查后受理，并依法组成合议庭审理，于2018年3月9日、5月8日两次公开开庭进行了审理。原告袁继亮及其委托诉讼代理人金雪梅、被告高伟明委托诉讼代理人颜晓颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁继亮（反诉被告）本诉诉称：2014年4月15日，原告袁继亮与被告高伟明签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告房屋用于经营旅馆，租赁期限自2014年4月15日至2020年4月14日止。合同同时约定：“如遇不可抗力及国家对本地块的土地要征用拆迁时，合同终止履行，国家对旅馆的法人经营行为因房屋征迁所作的一切赔偿归乙方所有。”原告经营的“鑫旺旅馆”原先为潘水根所有，后潘水根转让给姜志生，原告再从姜志生处受让所得。2017年3月21日，被告口头通知原告其房屋要拆迁，让原告做好搬迁准备。至5月31日，旅馆被停水停电，原告停止营业。原告因拆迁存在装修损失和经营损失。根据《房屋租赁合同》约定，被告应当将原告应得的拆迁补偿款支付给原告，但是经多次协商，被告均拒绝支付。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1、被告立即支付拆迁补偿款200000元整；2、被告立即退还20000元房屋租赁保证金；3、本案诉讼费由被告承担。 被告高伟明（反诉原告）本诉辩称：关于诉讼请求中的支付拆迁补偿款200000元的，依据合同第六条的约定，关于征用此房屋的所有赔偿，乙方无权享受，但国家对旅馆的法人经营行为因房屋拆迁所作的一切赔偿归乙方所有。原告能享受的就是依据拆迁协议第6条产生的一次性营业补贴10000元，可以按照整幢房屋承租比例进行分配。关于退还20000元的保证金。原告存在违约的情形，依据合同第三条，乙方逾期1个月不支付租金则甲方有权解除租赁合同，并不予退还保证金。因此对于这个20000块钱的保证金，被告是依据条款不予退还，且原告也未及时结清水电费用。房屋的装修问题，最初的装修是由被告建造时所作，原告的投入仅有一些空调等家电，原告已经搬走了，不存在任何的损失。 被告高伟明（反诉原告）反诉称:双方于2014年4月15日签订租赁位于灵德里124号的《房屋租赁合同》，由袁继亮经营旅馆之用；租赁期间2014年4月15日至2020年4月14日止，租金每年250000元，租金每半年支付一次，逾期支付租金，每天加收5%作为滞纳金。合同签订履行后，袁继亮于2016年10月14日本应按月交付半年租金，在反诉原告多次催讨下，袁继亮于2016年10月31日交付45000元，但未付清应付款，计算至2017年5月31日袁继亮停止营业还应支付租金56849元，且依据合同条款还应支付逾期支付租金的违约金。高伟明多次催讨均未果。另合同中约定袁继亮逾期一个月不支付租金，则高伟明有权解除租赁合同，并不予退还保证金。高伟明为了维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，请求判令：1、袁继亮支付高伟明租金56506元，及逾期支付租金违约金10910元（按中国人民银行同期贷款年利息4.35%的标准四倍计算至实际清偿之日止）；2、袁继亮承担本案全部诉讼费。 原告袁继亮（反诉被告）反诉辩称:袁继亮并未拖欠高伟明租金，高伟明要求支付租金及违约金的请求无事实与法律依据。首先高伟明与杭州市下城区城市建设发展有限公司签订的《杭州市集体土地农居搬迁补偿安置协议书》的4.2款约定本协议生效后被搬迁房屋及其残值归甲方所有，5.5条约定协议自甲乙双方签字或盖章后生效，该协议于2017年3月27日签订，因此至2017年3月27日高伟明既不享有被搬迁房屋的所有权，双方签订的房屋租赁合同也已经无法继续履行。高伟明不享有收取租金的权利，袁继亮已经支付了2016年4月15日至2017年3月27日租金10万元人民币，不存在拖欠租金的行为。其次袁继亮不存在延付租金的行为，房屋租赁合同虽然约定租金为半年支付一次，实行先付款后使用，但实际上袁继亮支付租金都是在应付日期后延期两个月，两个月支付期限得到房东老婆的同意和认可。就是他们在支付每期租金的时候就与房东及他老婆商量，一般都是延迟一至二个月支付的，应视为双方已实际履行，对租金付款方式作出变更。第二点，高伟明要求支付租金及违约金的请求已超过诉讼时效，民法通则第136条规定应付或者拒付租金的诉讼时效期限为1年。高伟明提起反诉的时间为2018年1月8日，已超过法定1年的诉讼时效，请求人民法院依法驳回高伟明的全部诉讼请求。 原告（反诉被告）袁继亮向本院提交以下证据： 1、《房屋租赁合同》，证明原被告双方存在房屋租赁合同关系； 2、旅馆照片、拆迁照片，证明原告对旅馆装修的情况以及旅馆被拆迁的事实； 3、个体工商户营业执照、《转让协议》、收条，证明原告从姜志生处受让鑫旺旅馆，并支付转让费的事实； 4、评估报告，证明灵德里124号房屋的评估结果，其中包括房屋装修部分的补偿金额为339999元，设施迁移费的补偿款部分为24120元。 被告（反诉原告）高伟明向本院提交以下证据： 1、房屋租赁合同，证明合同租金半年125000元及违约金等条款； 2、银行卡交易明细清单，证明袁继亮支付高伟明租金100000元； 3、安置协议书，证明拆迁协议中营业补贴20000元。 以上证据，经庭审举证、质证，本院作如下认证： 高伟明对袁继亮提交的证据1三性均无异议；对证据2三性均有异议，照片是袁继亮之前事先进行拍照；对证据3中个体工商户营业执照的三性均无异议，转让协议和收条三性均有异议；对证据4真实性无异议，关联性有异议，不能证明所案涉的这个补偿金额与袁继亮有直接的关联，房屋装修均由高伟明装修，涵盖了手机店和超市的装修。袁继亮对高伟明提交的证据1三性无异议；对证据2三性无异议，但高伟明提供该份证据不完整，只有第二页的银行流水单，仅能够证明2016年10月31日以及2016年3月13日袁继亮支付租金的情况，实际上房屋租赁合同虽然约定说租金半年支付一次，但实际上袁继亮支付高伟明的租金都是在应付日期后延迟一两个月支付，期限得到高伟明及其妻子的同意和认可；对证据3三性无异议，但是要说明一点就是该份安置协议形式不完整，第2.1款有提到乙方房屋和地面附属物经评估详见公告内容详见评估报告。本院认为，原、被告提交的证据均客观真实，与案件事实相关，对证明效力予以确认。 综上，根据双方当庭举证及陈述的情况，本院认定案件事实如下： 高伟明为杭州市下城区灵德里124号房屋户主，该房屋由高伟明出租给潘水根，用于旅馆经营。后袁继亮从姜志生处受让进行经营。2014年4月15日，高伟明（出租方，甲方）与袁继亮（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将灵德里124号建筑面积约400平方米的2至4层砖混结构住宅、东北向店面2间约12平方米及前、后院子出租给乙方作开设旅馆之用。二、租赁期限自2014年4月15日至2020年4月14日止，以起租日为起点随后每12个日历月为一个合同年。在本合同所规定的租赁期限届满时，乙方可优先继续承租，应在现合同到期前3个月提出续租申请，在同等条件下，乙方有优先继续承租房屋的权利，届时双方重新协商订立新的租赁合同。三、租金及支付方式。每一个合同年年租金为250000元人民币，实行先付款后使用。甲方向乙方出具租金收条，不含税率;若乙方需租金发票，需由乙方支付房租税金，并可委托甲方向有关部门开具。租金为半年支付一次，不得拖欠，逾期支付租金，每天加收年房租金5%作为滞纳金。乙方应在起租之日前向甲方支付保证金人民币20000元，作为乙方在履行了接受租赁房屋后向甲方租房和支付租金、水电费等相关费用的一种保证金由甲方保管,待合同期满各项费用结清后退还。乙方逾期一个月不支付租金,则甲方有权解除租赁合同,并不予退还保证金,同时追究乙方的违约责任。自甲方将租赁房屋交付给乙方起,乙方租赁期间的一切与乙方自身经营有关的费用(包括水、电、有线电视等)均由乙方负责承担,但有关房屋的房产税、物管费等由甲方承担。四、甲方必须在无特殊情况下保证乙方租赁期内的使用权。在租赁期间的租金不变。乙方必须保证在租赁期内遵守国家的政策法规、社区有关规章制度,并自觉接受上级有关部门的监督管理,如有违反,后果自负,与甲方无关。五、乙方保证租赁期间租赁房屋的消防安全,如因乙方原因造成的损失,全部由乙方负责赔偿。六、如遇不可抗力及国家对本地块的土地要征用拆迁时,合同终止履行,乙方必须在国家规定的日期内无条件搬出,双方互不承担责任。有关于征用此房屋的所有赔偿，乙方无权享受，但国家对旅馆的法人经营行为因房屋征迁所作的一切赔偿归乙方所有。七、乙方在租赁期内不得随意改变和破坏租赁房屋的原有结构,确因经营需要进行装修的,须将装修方案报经甲方同意,并由有资质的专业人员负责施工,装修费用由乙方负责。乙方在租赁期内,如损坏租赁房屋,乙方应及时修复并承担全部修复费用。乙方不得损坏租赁房屋的建筑结构。八、在租赁期内,双方不得无故终止本合同,如甲方要提前终止的,应赔偿乙方所有装修及经营损失;如乙方提前终止的,保证金不予退还。九、在租赁期内,乙方如要转让旅馆的经营权,在不影响甲方现有合同的条件下,可以转让,但须经甲方同意,并与新承租方重新签订相关租赁合同,乙方的保证金不予退还。十、租赁期满后,甲乙双方不再续约,本合同终止。对所租赁房屋的装修及设施,乙方不得拆除及损坏并无偿归甲方所有,可移动物品空调、彩电、电扇、床铺,自本合同终止、解除之日起15天内全部搬离,15日后仍有遗留物品,视为乙方放弃所有权,该物品由甲方处置。十一、本合同一式两份,经甲乙双方共同签字生效,双方各执一份。甲乙双方应自觉全面履行,如在履行过程中发生争议,双方应本着诚信、平等、互利的原则,友好协商解决。协商不成的,任何一方均可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。2016年10月15日之后的租金，袁继亮仅支付100000元。 后该房屋所在地块开始拆迁，房屋补偿总金额经评估为774339元，包括房屋补偿金额368220元、装修补偿金额339999元、设施迁移费24120元、附属物补偿费42000元。2017年3月27日，高伟明与杭州市下城区城市建设发展有限公司签订案涉房屋的补偿安置协议书，其中明确房屋补偿金额为774339元，另有营业补贴20000元，还约定高伟明户应在2017年5月31日前将房屋搬迁完毕并腾空交予杭州市下城区城市建设发展有限公司。房屋实际于2017年9月腾空拆除。 本院认为，袁继亮与高伟明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应依法确认有效。 双方的诉讼主张及争议问题主要包括三个方面。其一，租金。《房屋租赁合同》约定年租金为250000元，并约定如遇拆迁，合同终止履行，承租人应在规定的日期无条件搬出。补偿安置协议中确定的高伟明户的腾空交付日为2017年5月31日，然袁继亮并未在该日期前腾空房屋。现高伟明主张袁继亮支付2016年4月15日至2017年5月31日的租金，应属合理。扣除袁继亮已经支付的100000元，高伟明主张的租金56506元，本院予以支持。高伟明关于违约金的请求，原告延付部分租金虽是事实，但考虑拆迁带来的不确定因素影响，对该部分诉讼请求本院不予支持。其二，租赁保证金。袁继亮向高伟明缴纳的租赁保证金20000元，考虑案件实际情况，袁继亮主张高伟明退还，本院予以支持。其三，拆迁补偿款。袁继亮作为房屋的承租人和旅馆的经营者，必然对房屋装修进行了投入，但因房屋已经被拆除，投入的程度已难估量。从双方利益平衡的角度，结合房屋评估报告，本院酌情确定高伟明向袁继亮支付装修补偿及营业补贴等136506元。袁继亮主张的多余部分，本院不予支持。在庭审中，双方同意互负的金钱债务，可在本案中直接抵扣。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）高伟明向原告（反诉被告）袁继亮支付装修补偿及营业补贴等费用136506元，并退还保证金20000元； 二、原告（反诉被告）袁继亮向被告（反诉原告）高伟明支付房租56506元； 三、上述两项相抵，被告（反诉原告）高伟明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）袁继亮100000元； 四、驳回原告（反诉被告）袁继亮的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）高伟明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币4600元，由原告（反诉被告）袁继亮负担1328元，被告（反诉原告）高伟明负担3272元；反诉案件受理费人民币743元，由原告（反诉被告）袁继亮负担623元，被告（反诉原告）高伟明负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  周培芳 人民陪审员  陈继英 人民陪审员  郭凤珍 二〇一八年六月二十日 代书 记员  章颐灵 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?