包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0203民初2805号原告：李长辉，男，1960年3月20日出生，汉族，无职业，住包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：王丽花，包头市昆都仑区148法律服务五所法律工作者。被告：郝海龙，男，1978年9月23日出生，汉族，个体工商户，住包头市。被告：包头市众邦置业经纪有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人：武异新，董事长。第三人：包头市京奥港置业有限责任公司。法定代表人：赵亮，董事长。委托诉讼代理人：姚为民，内蒙古卓铄律师事务所律师。原告李长辉与被告郝海龙、包头市众邦置业经纪有限责任公司（以下简称众邦公司）、第三人包头市京奥港置业有限责任公司（以下简称京奥港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李长辉及其委托诉讼代理人王丽花、第三人京奥港公司的委托诉讼代理人姚为民到庭参加诉讼。被告郝海龙、众邦公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年7月19日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令被告郝海龙返还原告购房款600000元；3.判令第三人对第2项诉讼请求中的购房款在351303元范围内承担连带责任；4.判令被告郝海龙按照房屋成交价的10%向原告支付违约金；5.判令被告众邦公司返还中介费3000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告郝海龙向第三人京奥港公司购买了位于包头市昆都仑区房屋。原告与被告于2017年7月19日签订了《房屋买卖（置换）合同》，郝海龙、李敏将房屋出售给原告，总价款为820000元，被告众邦公司为中介方。合同约定原告于2017年7月19日前交付首付款600000元，剩余房款待办理完商品房买卖更名手续后支付，郝海龙、李敏需于2017年9月1日之前办理完房屋更名手续，并保证房屋权属无争议，若发生与其有关的权属纠纷或债务纠纷，将承担违约责任，违约金为房屋实际成交价的10%。因郝海龙、李敏购买上述房屋时办理了贷款，后逾期还款，银行从第三人的保证金中扣除了所欠款项。第三人称还清逾期款后便可为原告办理房屋更名手续，故原告将351303元购房首付款交给第三人，剩余首付款交付被告郝海龙、李敏。同时原告支付被告众邦公司中介费3000元。约定日期过后，被告和第三人拒不履行为原告办理更名手续的义务，经原告查询得知，该房屋于2016年已被法院查封，现无法办理更名手续。故原告诉至法院，请求判如所请。郝海龙、众邦公司未做答辩。京奥港公司陈述称，第一，无论原、被告之间的合同解除与否，均与第三人无关，第三人均不应承担连带退款责任。本案中存在两个独立的法律关系，即两个彼此独立的合同，一个是第三人与被告之间的商品房销售合同关系，另一个是原告与被告之间的房屋买卖合同关系。原告与第三人之间不存在直接的法律关系，第三人未介入原告与被告的房屋买卖合同。因此，原告无权起诉第三人。第二，原告代被告向第三人偿还欠款，原告与被告之间是代理关系，产生法律后果由被告承担，还款的法律后果与原告无关。被告从第三人处购房，总房价502717元，其中350000元从兴业银行贷款，由第三人向银行提供担保。被告未能按约定向兴业银行还款，导致兴业银行从第三人保证金账户扣款351303元。第三人具有追偿权，被告应向第三人偿还银行扣款。原告按原、被告约定将购房款的一部分直接付给第三人，相当于原告向被告付款后，被告再将款付给第三人，从被告给原告出具的600000元收条就可以看出这一点，原告的付款行为只不过是代理行为，原告与第三人之间并未产生新的法律关系。被告收到购房款后有处分权，而人民币作为一般物而非特定物，即使原、被告之间的购房合同被解除，原告也无权向第三人索要已支付款项。原告要求第三人承担连带责任没有法律依据。第三，法院对商品房预售备案登记的房屋进行预查封，并不必然导致房屋买卖合同无法履行，未经案外人执行异议之诉结果无法确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2012年5月10日，被告郝海龙与第三人京奥港公司签订《包头市商品房买卖合同》一份，被告郝海龙购买第三人开发的位于包头市昆都仑区房屋一套，房屋价款为502717元，其中首付款152717元，剩余350000元办理银行按揭贷款。合同签订后，被告郝海龙向第三人支付了首付款，剩余房款向兴业银行股份有限公司某某分行办理贷款，第三人京奥港公司为其提供阶段性担保。后因被告郝海龙逾期未偿还银行按揭贷款，兴业银行股份有限公司包头分行从第三人京奥港公司扣除保证金共计351303.22元。2017年7月19日，原告与被告郝海龙在被告众邦公司的居间下，与该公司共同签订《房屋买卖（置换）合同》一份。原告向被告郝海龙购买位于包头市昆都仑区房屋一套，总价款为820000元，其中首付款600000元于2017年7月19日前交付，剩余220000元在被告郝海龙为原告办理完毕更名手续的当日一次性付清。合同约定，由原告和被告郝海龙各自向被告众邦公司支付3000元中介费。如买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约情形，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订当日，被告郝海龙向原告出具收到首付款600000元的收条一份，被告众邦公司向原告李长辉和被告郝海龙出具金额为6000元的中介费收据一张。在本合同签订前，原告已于2017年7月17日代被告郝海龙偿还了第三人垫付的保证金351303.22元，该笔费用已计入被告郝海龙出具的600000元收条中。2017年11月13日，原告李长辉前往包头市房地产档案馆查询涉案房屋权属状况，该档案馆出具的《房屋权属信息表》显示，涉案房屋的网签合同已于2016年9月23日被包头市昆都仑区人民法院依法预查封，查封时间为三年，同时另有两案已登记了轮候查封。本案在审理过程中，根据原告申请，本院依法作出（2018）内0203民初2805号民事裁定，轮候预查封了涉案房屋的网签合同，时间从2018年6月14日起至2021年6月13日止。本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。但已被人民法院依法预查封的房屋，在预查封期间，无法办理网签更名和房屋过户手续。本案中,涉案房屋在三方签订合同前已被人民法院预查封，原告购买房屋的根本目的无法实现。故原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除，被告郝海龙应当向原告返还其支付的600000元首付款。被告郝海龙在其房屋已经被法院依法预查封的情况下，仍然就该房屋与原告签订买卖合同，其直接导致合同无法继续履行的后果，给原告造成损失，应当按照合同约定向原告支付房屋成交价的10%作为违约金即82000元。原告代被告郝海龙向第三人偿还阶段保证金，系基于原告与被告郝海龙的合同约定，以此作为首付款的一部分。原告已向被告郝海龙要求返还购房款，其要求第三人对于其中一部分承担连带偿还责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告众邦公司作为专业的房地产中介，其应当具备相应的专业知识并为买卖双方提供完备的服务，但其对于居间的房屋权属状况未履行必要的审查义务，致使双方签订了无法实际履行的合同，导致原告受到损失。原告要求被告众邦公司退还中介费3000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李长辉与被告郝海龙、包头市众邦置业经纪有限责任公司于2017年7月19日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告郝海龙于本判决生效后三十日内向原告李长辉返还购房款600000元；三、被告郝海龙于本判决生效后三十日内向原告李长辉支付违约金82000元；四、被告包头市众邦置业经纪有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告李长辉返还3000元；五、驳回原告李长辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9830元，减半收取计4915元（原告已预交），由被告郝海龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。???????????????审?判?员?刘?楠?二〇一八年六月二十八日书记员  赵圆清附本判决适用法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。