济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初497号 原告：卢巧，女，1979年11月7日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玲，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴荣彬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘力，山东树营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所实习律师。 原告卢巧与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，被告龙腾公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后作出（2018）鲁0104民初497号民事裁定，驳回了其提出的管辖权异议。本院依法适用简易程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告卢巧的委托诉讼代理人李清亮，被告龙腾公司的委托诉讼代理人刘力、张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢巧向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金55403.75元。事实和理由：2013年12月3日（注：应为31日），原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第八条明确约定，被告应在2015年12月31日前将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付给原告。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。被告无法依约提供商品房验收合格的合格证明文件，至今未能向原告交付合格的房屋。原告依据合同及相关规定，特请求依法判决。 龙腾公司辩称，我公司认为违约金的标准无论是万分之一还是万分之二的标准都过高，远远高于相同地段同等面积房屋的租金，原告所诉的实际损失亦远远低于合同约定的违约金。故我公司认为违约金应当依法适当予以减少。另，原告收房后，我公司不应再向原告支付违约金，原告在明知我公司未取得涉案开发项目的分期验收备案证明的情况下，仍实际接受房屋，应视为双方以实际行为变更了原合同的约定，且原告未举证证明交付房屋后涉案商品房存在无法使用或使用受限的情况，故原告要求我公司承担交付房屋之后的违约金于法无据。签订补充协议时，我公司已经向原告支付2016年1月1日至2016年3月31日的违约金，应当依法扣除。 卢巧围绕诉讼请求依法提交了证据，包括销售（字）201311539530号《商品房买卖合同》及附件、收据、《补充协议》，本院组织当事人进行了证据交换和质证，龙腾公司无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人双方的陈述，经审理认定事实如下： 一、2013年12月31日，卢巧作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定卢巧购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园x#楼1-1502号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013423号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米8238元，金额721403元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。 同日，龙腾公司与卢巧还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。 二、卢巧按合同约定向龙腾公司支付了购房款，龙腾公司向其开具收据，金额为721403元。 三、因龙腾公司未能按与卢巧签订《商品房买卖合同》中约定的时间交付商品房，双方于2016年（未标明具体日期）签订《补充协议》，载明龙腾公司为甲方、出卖人，卢巧为乙方、买受人，内容为：鉴于2013年12月3日（注：应为31日），甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的“龙腾国际花园”项目x号楼1单元1502室房产；……因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，双方达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。具体：1.甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2.甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金6492.63元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3.如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。 四、卢巧于2017年6月3日接收了其所购买的商品房。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。 当事人双方有争议的事实，龙腾公司主张合同及补充协议中关于逾期交付商品房的违约金标准即“按日向买受人支付已交付房价款万分之一”和每日万分之二的比例过高，其认为应当以其公司相同地段房屋租赁价格作为参照标准。卢巧对龙腾公司的该主张不予认可，其认为合同及补充协议中关于违约金标准的约定并不过高。 本院认为，卢巧与龙腾公司于2013年12月31日签订的《商品房买卖合同》中在第九条对“出卖人逾期交房的违约责任”进行了明确约定，其中包括“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金”，该约定系当事人双方的意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。后双方于2016年签订的《补充协议》也系当事人双方的真实意思表示，该协议中约定自2016年7月1日后将逾期交房的违约金标准由原合同约定的日万分之一调整为日万分之二系在龙腾公司违反合同约定、没有如期向卢巧交付商品房的情形下双方重新达成的一致意见。以上，从《商品房买卖合同》中约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”标准和补充协议中约定的日万分之二标准并不明显过高，且龙腾公司也未提供其所称相应地段同类房屋的租金标准作为参照依据。因此本院对龙腾公司的该项主张不予确认。 本院认为，卢巧与龙腾公司于2013年12月31日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，卢巧的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向卢巧交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，龙腾公司不仅未按原合同约定在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，也未按双方2016年签订《补充协议》的约定在2016年6月30日前向卢巧交付商品房，其行为已构成违约，应当向卢巧承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即龙腾公司按日向买受人即卢巧支付已交付房价款万分之一的违约金；双方在2016年签订的《补充协议》又另行对逾期交付商品房的违约金标准约定为自2016年7月1日起，龙腾公司按日向卢巧支付已交付房价款每日万分之二的比例执行。卢巧现提出的具体诉讼请求即是以该约定标准为依据。龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款还规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，龙腾公司提出该项主张即是基于以上规定。但经本院审查，《商品房买卖合同》中约定龙腾公司应向卢巧承担违约金的标准即按日支付已交购房款万分之一及《补充协议》调整违约金的标准为按日支付已交购房款万分之二的标准并不过高，对此本院在前面已将理由说明。因此本院对龙腾公司的该项主张不予采信，对双方在合同及补充协议中约定的违约金计算标准不予调整。但需指出，卢巧已于2017年6月3日实际接收了所购买的商品房，因此逾期交房的违约金应计算至该时间，卢巧现主张的违约金即是按此时间作为截止日进行的计算；此外，卢巧与龙腾公司签订《补充协议》，龙腾公司已向卢巧支付了2016年4月1日之前的逾期交房违约金，此部分款项应予减扣，卢巧也已实际减扣。以上，卢巧要求龙腾公司向其支付逾期交房的违约金有理有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向卢巧支付逾期交付龙腾国际花园x#楼1-1502号商品房的违约金，以购房款721403元为基数，按日万分之一的标准自2016年4月1日起计算至2016年6月30日止； 二、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向卢巧支付逾期交付龙腾国际花园x#楼1-1502号商品房的违约金，以购房款721403元为基数，按日万分之二的标准自2016年7月1日起计算至2017年6月2日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1185元，减半收取计592.50元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一八年六月七日 书记员  刘 微