贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2725民初1571号当事人基本情况及案件审理经过原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处文峰南路**，统一社会信用代码915227255733024876。法定代表人王安碧，系该公司总经理。委托代理人吴雨东，系该公司行政部经理，代理权限为特别授权。委托代理人肖兴风，系该公司项目经理，代理权限为特别授权。被告王维先，女，1964年4月25日生，汉族，贵州瓮安人，住贵州省瓮安县，原告贵州省佳美时代物业管理有限公司（以下至判决主文前简称佳美物业公司）诉被告王维先物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月19日受理后，依法适用简易程序由审判员尚月于2018年5月23日公开开庭进行了审理，原告佳美物业公司委托代理人吴雨东、肖兴风到庭参加了诉讼，被告王维先经本院传票传唤未到庭参加了诉讼。本案现依法缺席审理终结。当事人的诉辩内容原告佳美物业公司的诉讼请求：1、请求判决被告给付物业服务费人民币3587元及滞纳金、公摊电费4434.43元；2、本案诉讼费由被告承担。被告王维先的书面答辩意见：2011年11月10日，交首付款105185元，其余房款系银行按揭，答辩人交定金购买了贵州省瓮安锦美时代广场3号楼26-1住房一套时已经交了定金、首付款等各项费用。2013年7月，在26-1号住房装修时发现楼面开裂造成很多裂缝（及26-5住房楼面及墙体开裂并同时维修），漏水到25-1号住房，这属于房开商修建住房质量有问题造成，经瓮水街道办事处等多方人员协调，由贵州省瓮安县锦美房地产开发有限公司按照质量保证给予维护维修，不属于业主住户责任。2015年中旬，又有27-1号住房向26-1号住房漏水的严重情况，造成墙壁变色和起泡。同时房开商用防火板做烟囱，在装修时烟囱破裂多次向物业公司反映没有得到解决。26-1号房屋存在的问题，业主多次向原告公司王安碧经理反映，至今房屋漏水和质量问题未得到解决。根据以上事实和理由造成缓交物业费，是原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司造成的，现漏水现象依然严重，请求人民法院到实地现场勘查给予公平公正判决。审理查明的事实2012年11月22日，原告佳美物业公司（乙方）与贵州锦美房地产开发有限公司（甲方）签订一份《物业管理服务合同》，该合同约定由甲方选聘乙方为锦美·时代广场提供物业管理服务，委托管理期限为业主委员会与乙方或其他物业企业签订物业服务合同时；第三层楼（含三层）以上按建筑面积1元/月/平方米、商业用房1.5元/月/平方米、住宅改商业用房的1.5元/月/平方米；小区公共设施设备所产生的公共能耗（水电费、柴油发电机在发电阶段用的柴油费）由小区业主和使用人按户据实分摊。双方还对物业服务内容、服务质量等双方权利义务作了约定。2013年3月31日，原告佳美物业公司与被告王维先签订了《前期物业管理服务协议》，由原告对被告位于锦美时代广场的建筑物和公共区域提供前期物业管理服务，合同对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务管理费用及双方的权利义务、专项维修基金、违约责任等进行了约定。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1元/月/平方米，商业门面1.5元/月/平方米；露天停车场服务费200元每月；；地下未出售的车位250元每月共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用向业主公摊计收，实行非“一户一表制”或使用二次加压供水的用户，总、分表差额或二次加压耗电由业主据实分摊；业主应在每月10日前履行交纳义务。另外双方还约定业主或物业使用人未能在到期日起15日内支付物业款项，物业公司有权按每日3‰收取滞纳金。被告王维先于2012年2月7日与贵州锦美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于锦美时代广场一期3-26-1号住房一套，建筑面积为105.96㎡，王维先于2013年3月31日开始接房并向原告缴纳了12个月物管费和300元水电公摊费；2015年7月10日，被告王维先又补缴了2014年的物管费和水电公摊费，并将物管费预交至2015年9月31日，另预存了225.5元水电公摊费。另查明，被告王维先2015年、2016年、2017年应缴的水电公摊费分别为288.59元、122.32元、128.48元，共计539.39元。本院确认的上述事实，有原告的陈述和原告提交的《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、业主/住户资料登记表、电话催费记录及催费通知单存根、公摊电费明细表及公示照片、《商品房买卖合同》、被告缴费收据在卷予以佐证，经本院审查，其来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院对其证明力予以确认。对于双方提交滞纳金明细表，系原告制作，没有证据效力，本院对其证明力不予确认。判决理由和结果本院认为，原告佳美时代物业公司与贵州锦美房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》及本案原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，对全体业主产生约束力，本案原告依照合同约定向瓮安县锦美时代广场小区的业主提供了物业服务，被告王维先作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，按照约定支付物业管理费等费用。根据原告方提交的票据显示被告王维先已将物业管理费缴纳至2015年9月31日，现原告主张被告从2015年10月1日至2018年3月31日共计29个月物业费，按合同应计算为1元/㎡×105.96㎡×29个月=3072.84元；对于公摊水电费，从原告提交的收据来看，2014年12月31日之前的已全部交清，2015年至2017年共计539.39元，且预存了225.5元，应予扣除，现尚欠313.89元，原告庭审中主张539.39元，与原告自行提交的证据不符，本院对超过部分不予支持。另外，对于被告王维先提出的房屋漏水和房屋质量问题，本院认为物业服务企业系对建筑小区公共部分进行维修维护，如属于房屋质量问题的，被告王维先可另行向房屋出售方主张权利；对于房屋漏水问题，若属于第三方装修不当等原因导致漏水造成损失的，被告王维先可以直接向第三方主张权利；若漏水系公共管道破裂或者属于物业公司维修维护的公共部分造成漏水的，被告王维先在提供证据后亦可另行向原告方主张权利。最后，对于原告主张按每日3‰收取滞纳金的问题，原告的该主张标准远远超出法律规定，且原告属于物业服务企业，而本案被告认为原告物业服务不到位而拖欠物管费，目的在于督促原告公司履行管理服务职责，不属于恶意拖欠，故对于原告滞纳金的诉求，本院不予支持。被告王维先经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案可以缺席判决。为此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王维先于本判决生效之日起五日内向原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司支付2015年10月1日至2018年3月31日止的物业服务费人民币三千零七十二元八角四分（3072.84元）和截止至2017年12月31日止下欠的水电公摊费三百一十三元八角九分（313.89元），两项共计三千三百八十六元七角三分（3386.73元）；二、驳回原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告王维先承担，限与前述款项一并给付原告。权利义务告知如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  尚月二〇一八年六月三日书记员  张梅