黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0109民初958号 原告：敖荣廷，男，汉族，住哈尔滨市松**。 委托诉讼代理人：刘××（系敖荣廷妻子），住哈尔滨市松**。 被告：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**上院小区会馆**。 法定代表人：王宏宇，职务总经理。 委托诉讼代理人：张春光，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。 原告敖荣廷与被告哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘××、被告众诚置业公司委托诉讼代理人刘晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 敖荣廷向本院提出诉讼请求：要求判令众诚置业公司延期办理房屋产权证书违约赔偿敖荣廷经济损失152875.50元。事实和理由：2011年12月25日，敖荣廷与众诚置业公司签订《商品房买卖合同》，约定众诚置业公司将位于哈尔滨市松北区××小区××号房屋出售给敖荣廷，总价款509585元。合同签订当日，敖荣廷履行合同付款义务众诚置业公司出具收款票据。众诚置业公司于2012年9月27日交付房屋，但直至2018年3月6日才通知敖荣廷办理产权手续，众诚置业公司未在法定期限内提供办理产权手续及资料构成违约。双方已形成商品房买卖合同关系，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，众诚置业公司已构成违约，其应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第40条、第41条、第42条之规定，众诚置业公司所提供的《商品房买卖合同》为格式合同，不仅违反法律规定，在合同签订过程中亦未向敖荣廷作出解释和说明，且××小区五年工程未验收、使用临时电，存在安全隐患，众诚置业公司故意隐瞒以上事实，故合同中关于办理产权证时间180天的约定为无效条款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项从合同订立后90天即应办理产权证。敖荣廷认为，众诚置业公司在敖荣廷不知道上述情况的情况下故意隐瞒以上事实，给敖荣廷造成生命财产安全及经济损失，其存在违约应赔偿敖荣廷经济损失，众诚置业公司的违约期限应为交付房屋之日即2012年9月27日起至众诚置业公司通知敖荣廷办证的2018年3月6日止，该损失应以房款509585元为基数，按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款年利率6%计算，敖荣廷为计算方便，损失数额按照五年期间主张。敖荣廷在交房后的五年内不断维权，2014年4月16日上午、2014年9月13日上午，敖荣廷与小区业主一同去××小区会馆门前询问众诚置业公司何时办理产权证和赔偿事宜，众诚置业公司工作人员答复让回去等待。2015年5月9日、2015年8月15日、2017年4月14日、2017年4月15日、2017年6月10日、2017年6月15日、2017年6月16日，敖荣廷去众诚置业公司询问何时办理产权证和赔偿事宜，但众诚置业公司无办公人员，仅有售楼员说不知道此事，不予答复。案涉房屋已于2018年3月6日办理产权证，产权证上日期为2018年3月16日。 众诚置业公司辩称，该项目已取得竣工验收备案许可证。案涉房屋已于2012年9月27日交付，敖荣廷于交房前已交纳全部房款。案涉房屋于2012年10月29日办理联机备案合同，于2018年3月5日起可以办理产权证，现已取得产权证书。众诚置业公司不同意敖荣廷的诉讼请求，理由如下：一、众诚置业公司在合同约定期限内为业主办理了房产证，不构成违约，不应承担赔偿责任。一是房屋买卖合同约定的办证期限明确，至今还未到达约定期限。双方签订的房屋买卖合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意对于买受人不退房的，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”，合同第二十条、二十一条、二十二条约定了合同附件补充协议与主合同具备同等法律效力，双方合同《补充协议》第六条中双方约定合同第十五条的“规定期限内”为：“买受人交齐所有房款（含按揭贷款）并接受该商品房且交齐办证资料和税费之日起120日内，如发生买受人迟延交纳办证资料或迟延签署办证资料等非因出卖人原因影响办证的，则办证时间相应顺延”，故合同第十五条约定的“规定期限”起算时间为买受人交齐所有房款（含按揭贷款）并接受该商品房且交齐办证资料和税费之日起。按照房屋所有权登记机关的要求，建设单位办理预售证转销售证之后，买受人须本人到代办公司或登记机关现场填写申请表、签字、照相。根据双方合同约定，买受人在办完上述填表、签字、照相流程后才属于交齐办证资料，此时120天的办证期限开始计算，此系附条件、附期限的约定，当事人真实意思表示，合法有效。本案众诚置业公司已在合同约定时间内为敖荣廷办理房屋权属登记证书，不存在违约行为，不应承担任何违约责任。二是合同第十五条虽然约定了出卖人在180天内办理产权登记备案，但对未能在180天完成备案的后果和是否属于违约未做任何约定，众诚置业公司完全履行了合同义务并无违约行为存在。三是众诚置业公司承继该公司及项目不到两年，其中经历了一年八个月的不动产登记改革，登记部门在此期间不对外办理产权登记业务，众诚置业公司无法为业主办理产权登记属于不可抗力，故逾期办理产权证系非因众诚置业公司所致，该段时间不应计算在逾期办证时间内，应予扣除；二、双方合同依旧逾期办证违约责任明确约定，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定。一是逾期办证的违约责任原有3个选项，且第2项待填处打×，第1、3项明确了违约责任。敖荣廷在合同上签字即表明自愿接受第1、3项约定的内容，即以明示的方式放弃了违约金。二是违约责任依法有继续履行、赔偿损失、支付违约金等多种方式，支付违约金只是违约责任的承担方式之一。合同第十五条明确约定了敖荣廷不能在规定期限内取得房地产权属证书而应承担的违约责任，即由众诚置业公司继续办理产权登记事宜，且敖荣廷随时可以选择退房，众诚置业公司在提出退房要求之日30日内将已付房款退还圆饼并按已付房价款的0.5%赔偿损失，该约定即属于司法解释第十八条规定的“当事人有特殊约定”之情形，亦不违反法律、法规强制性规定，虽未约定具体违约金数额，但缺席违约责任的特别约定。三是敖荣廷不存在任何实际损失，众诚置业公司不应该承担赔偿责任。一是现众诚置业公司不同于2016年7月之前的公司，现众诚置业公司由恒大集团100%持股。原××小区项目已濒临破产，拖欠国有金融公司、施工单位、小额贷款公司等近4亿元，且已售房屋业主近千户面临入住条件欠缺、无法办理产权证等诸多问题。恒大集团处于社会责任，响应地方政府号召，自愿为政府分担压力，以收购全部股权的行为承继整合该项目，历经一年多将该项目整合、完善并盘活。今年年初，恒大集团一次性出资5.4亿元将该项目土地解除抵押，使业主能够办理不动产登记，彻底解决历史遗留问题，并导致该项目房屋价格高涨，故业主不存在任何损失。二是该项目房屋均已在第一时间办理了联机备案合同登记，根据市场交易习惯，逾期办证的损失发生仅能是无法交易房屋，但在合同已联机备案的情况下业主可以交易房屋并能节省1%-2%的契税。三、敖荣廷要求众诚置业公司违约赔偿的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。敖荣廷所述曾找众诚置业公司维权事实存在，其询问内容为何时能够办理房产证，并未提及要损失事宜。综上，敖荣廷购买的房屋已成倍增值并可实际交易买卖，其无任何损失，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，且该司法解释于2003年出台，物权法生效时间为2007年，上述法律对联机备案登记事宜没有进行归类，建议法院参考市场现状及交易习惯，依法确认敖荣廷无损失发生，并适用公平公正、诚实守信、等价有偿原则来衡量实际得失，考虑个案平衡和社会效果，避免破坏招商引资大局，请求法院驳回敖荣廷的诉讼请求。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的证据，本院经审理认定如下：敖荣廷举示的证据1，能够证明众诚置业公司因上园小区业主多次维权要求办理产权证，曾于2016年9月8日、2016年9月13日及2017年6月18日向××小区业主承诺办理不动产登记手续，本院予以采信。敖荣廷举示的证据5，能够证明哈尔滨电视台资讯频道“天天3.15”节目曾就××小区部分房屋无法取得房屋产权证书进行过新闻报道，××小区业主还曾在该小区内悬挂条幅要求办理产权证，本院予以采信。敖荣廷举示的证据6，该证据结合众诚置业公司当庭自认，能够认定敖荣廷等××小区业主曾于2014年9月13日，2015年5月9日，2015年8月15日，2016年4月16、17日，2016年8月20、21日，2017年4月14、15日，2017年6月10、11日，2017年7月15、16日曾向众诚置业公司要求办理产权证事宜，本院予以采信。众诚置业公司举示的证据1，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。 本院认定事实如下：敖荣廷与众诚置业公司曾签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定敖荣廷以现金方式购买众诚置业公司位于哈尔滨市松北区××号房屋，房屋总价款为509585元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√3、买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”。该合同补充协议第六条“关于《合同书》第十五条之补充”约定：“合同书第十五条中‘在规定期限内’买卖双方同意约定为‘买受人交齐所有房款（含按揭借款）并接受该商品房且交齐办证资料和税费之日起120日内、如发生买受人迟延交纳办证资料或迟延签署办证资料等非因出卖人原因影响办证的，则办证时间相应顺延’。”此后，敖荣廷向众诚置业公司缴纳房款509585元，众诚置业公司后于2012年9月27日将该房屋交付敖荣廷。此后，哈尔滨资讯频道“天天3.15”节目曾就××小区部分房屋无法取得房屋产权证书进行新闻报道，××小区业主还曾在该小区内悬挂条幅要求办理产权证。2014年9月13日，2015年5月9日，2015年8月15日，2016年4月16、17日，2016年8月20、21日，2017年4月14、15日，2017年6月10、11日，2017年7月15、16日，包括敖荣廷在内的××小区业主曾向众诚置业公司要求办理产权证事宜。2016年9月8日，众诚置业公司承诺理顺好××小区资料后，在第一时间内为××小区所有业主办理产权手续。2016年9月13日，众诚置业公司承诺在相关工作顺利开展的情况下，预计于2017年6月30日前完成A3标段大确权工作，届时将安排工作人员集中为A3标段业主办理不动产登记。2017年6月18日，众诚置业公司承诺最迟于2018年3月30日前完成不动产登记办理工作，满足产权办理条件。案涉房屋于2018年3月5日起可办理不动产权属登记。2018年3月6日，众诚置业公司为敖荣廷出具案涉房屋的商品房买卖增值税发票。案涉房屋于2018年3月16日取得了不动产权证书〔证书编号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第0060322号〕。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、关于是否存在逾期办证违约问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，众诚置业公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因众诚置业公司的责任，敖荣廷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如敖荣廷不退房，众诚置业公司应在此后90天内继续办理并完成产权登记事宜。因此，众诚置业公司应在其向敖荣廷交付商品房使用后的270日内即2013年6月24日前完成产权登记的资料备案工作，而众诚置业公司未能在此期限内完成该合同义务，应系违约并应承担违约责任。双方合同补充协议第六条虽对合同第十五条的“规定期限”进行了约定，但该约定应系在众诚置业公司已完成需由其提供的权属登记资料备案至产权登记机关后，买受人在交齐办证资料及税费后120日内取得产权登记证书，因众诚置业公司未能在约定期限内履行本条约定的产权登记资料备案义务，且无证据证明买受人在众诚置业公司履行本条约定义务后有迟延交纳办证资料等行为，故该规定期限并不能导致出卖人权属登记资料备案义务履行期限的变更或顺延。众诚置业公司虽辩称其已进行案涉房屋商品房合同的联机备案登记，但合同的联机备案登记并不产生房屋所有权转移登记之效力，故对其该抗辩主张，本院不予采纳。 二、关于逾期办证的违约责任承担问题。本案《商品房买卖合同》虽为通用制式合同，但其约定内容可由当事人自愿约定、选择，其合同约定均系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，当事人应依约履行，本院对敖荣廷关于相关条款为格式条款且无效的主张不予采纳。商品房买卖合同中，出卖人的主要权利为获取房屋价款，主要义务为依约交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记于买受人。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十五条，分别对出卖人逾期交房和逾期办证的违约责任均进行了约定。合同第九条中对众诚置业公司逾期交房的违约责任明确约定了敖荣廷有两种处理方式：第一种是逾期交房不超过90日，众诚置业公司按日向敖荣廷支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第二种是逾期交房超过90日，敖荣廷有权解除合同。敖荣廷解除合同的，众诚置业公司自解除合同通知到达第二日起90日内退还已付房款并给付已付房款2%的违约金；敖荣廷要求继续履行的，众诚置业公司自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向敖荣廷支付已付房款万分之一的违约金。合同第十五条对因众诚置业公司的责任导致敖荣廷不能在规定期限内取得房地产权属证书时也明确约定了敖荣廷有两种处理方式：第一种为敖荣廷选择退房时，众诚置业公司将敖荣廷已付房款退还敖荣廷，并按已付房价款的0.5%赔偿敖荣廷损失；第二种为敖荣廷选择不退房时，众诚置业公司继续办理产权登记事宜并在90日内完成。敖荣廷选择了不退房的处理方式，既符合双方订立合同的本意，也能够实现双方合同目的，还有利于维护交易稳定性，故其作为守约方的合法权益应当得到保护。该种处理方式情形下，双方约定了众诚置业公司继续履行协助办证义务并在90天内完成，但众诚置业公司未能在该90天内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众诚置业公司的逾期办证行为导致敖荣廷在约定期限内未能取得房屋所有权属证书，其房屋所有权属证书的缺失必然导致敖荣廷存在损失，故对众诚置业公司不承担违约责任的抗辩观点不予采纳。根据双方合同约定，对众诚置业公司逾期交房且敖荣廷选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的2%给付违约金；对众诚置业公司逾期办证且敖荣廷选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的0.5%赔偿损失。即在敖荣廷选择解除合同的情况下，众诚置业公司逾期交房与逾期办证之违约责任即损失赔偿数额相较之比例为4:1。以上约定说明，双方一致认可并约定因逾期交房产生之损失明显高于逾期办证之损失，逾期交房之违约责任亦应明显重于逾期办证之违约责任。敖荣廷主张众诚置业公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以年利率6%的标准承担违约责任，该主张与前述逾期交房应承担较重的违约责任所对应的违约金数额相比，超过一方订立合同时能够预见的损失并与双方约定出卖人违约时承担的责任标准不符，且该司法解释第十八条系“可以”参照并非强制性规定。现涉案房屋市场价格已较购买时有较大幅度增长，综合本案案情，在敖荣廷未能举证证实其损失具体数额的情况下，本院根据公平原则和诚实信用原则，参照双方合同第九条约定的敖荣廷选择不退房的损失赔偿计算标准，结合逾期交房与逾期办证之违约责任相较之比例，确定逾期办证之损失赔偿计算标准应为按日支付已付房款的万分之0.25。因逾期办证损失赔偿标准为按日累计而成，即每违约一日则计算一日的损失，属继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。敖荣廷虽多次向众诚置业公司要求办理房屋产权证，但其未能举证证实其主张过逾期办证损失赔偿款，且众诚置业公司予以否认。众诚置业公司虽分别于2016年9月8日、2016年9月13日、2017年6月18日，向××小区全体业主公告承诺办理不动产登记手续，并在2017年6月18日告知函中承诺最迟于2018年3月30日前完成不动产登记办理工作，满足产权办理条件，但上述履行承诺仅针对办理不动产权属登记问题，其承诺内容并无涉及逾期办证违约金的意见。敖荣廷要求众诚置业公司协助办理不动产权属登记系独立请求，众诚置业公司对办理产权登记的承诺并不及于逾期办证的损失赔偿款，不必然引起请求赔偿逾期办证损失的诉讼时效的中断。本案中，众诚置业公司的逾期办证期间应自逾期之日即2013年6月25日起计算至该房屋能够办理产权登记之日即2018年3月5日止，因敖荣廷于2018年4月25日提起诉讼，故敖荣廷符合诉讼时效的权利期间为自2015年10月1日起至2018年3月5日止，共计887天，故众诚置业公司的时效抗辩主张本院予以部分支持，该公司应赔偿因其逾期办证造成敖荣廷的损失11300.05元（509585元×日万分之0.25×887天），对敖荣廷诉请超过上述金额的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿敖荣廷逾期办证损失11300.05元； 二、驳回敖荣廷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1679元（敖荣廷已预付），由敖荣廷负担1555元，由哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司负担124元，此款哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十五日内给付敖荣廷。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判员  马宁 二〇一八年六月二十日 法官助理尹进 书记员高佳媛