广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初307号 原告：唐诗静，女，汉族，1968年1月20日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：杨在新，广西百举鸣律师事务所律师。 被告：广西梁业富团投资有限公司，住所：广西南宁市青秀区盘龙路**凌鼎大厦****。统一社会信用代码：9145010056400084XH。 法定代表人：梁章卫。 原告唐诗静与被告广西梁业富团投资有限公司（以下简称梁业富团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐诗静的委托诉讼代理人杨在新到庭参加诉讼，被告梁业富团公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐诗静向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《防城港市【荣顾·购物公园】项目XII（12#）地块合作建房协议》（编号：12-B-818，以下简称《合作建房协议》）；2.被告返还原告预付购房款230152元及违约金105802.20元；3.被告偿付原告律师代理费13000元。事实和理由：2014年2月23日，原告在被告售楼部工作人员的介绍下，与被告签订《合作建房协议》，约定原告自愿认定中央商务区CBD荣顾购物公园翡翠国际12栋B座8层818号房，该房的建筑面积为59.42平方米，单价为每平方米5935.27元，总价款为352674元。协议签订后，原告已按协议的约定于2014年2月23日交付服务费53478元、诚意金5万元，2014年3月3日交付合作建房款55802元，2014年4月18日交付合作建房款70872元，原告共计向被告交付购房款230152元。按协议约定，被告应于2016年9月交房，后被告多次变更交房期限，2018年1月原告再次打电话询问时，被告告知交房时间为2018年6月份。该交房时间与原告约定的交房时间明显不符，被告的行为已构成违约。 被告梁业富团公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年3月25日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《合作建房协议》，约定原告购买由广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）开发的位于防城港市交汇处的【荣顾购物公园】翡翠国际12栋B座8层818号房，建筑面积为59.42平方米，总价款为每平方米5935.27元，总价款为352674元。合同对付款方式及期限约定为：采用银行按揭的方式，第一次付款为在本协议签订之日起支付5万元；第二次付款为2014年2月23日至2014年3月3日总房款的30%即55802元；第三次付款为2014年2月23日至2014年4月22日付至总房款的50%即再支付70872元；第四次付款剩余50%的房款计176000元，在该写字楼取得商品房预售许可证及乙方未能获得银行按揭贷款的方式付清给富乐华公司；如乙方未能获得银行按揭贷款或所获得的银行按揭贷款少于总款款50%的，乙方须以现金方式付清剩余的房款。签订《商品房买卖合同》前乙方如需要更改付款方式，需征得开发商同意，并根据开发商规定调整购房折扣和缴纳相关费用。为保证工程进度顺利进行，乙方应严格按照本协议规定的付款期限支付房款和车位款并转入甲方指定的账户：户名：广西梁业富团投资有限公司，账户：20×××23，开户行：中国农业银行股份有限公司南宁凤翔分理处。合同第五条约定在富乐华公司取得本项目的预售许可证后，乙方原向甲方支付的合作建房款（含车位款，下同）自动转化为购房款，乙方自行缴纳购房车位的契税以及其他相关费用，乙方应按甲方通知的时间15天内与富乐华公司换签该房及其所选定的车位的《商品房买卖合同》（如选定人防车位的则签订《车位买卖合同》），乙方逾期超过5天仍未与富乐华公司换签该房及所选定车位之《商品房买卖合同》，乙方逾期超过5天仍未与富乐华公司换签该房及所选定车位之《商品房买卖合同》、《车位买卖合同》的，甲方有权解除本协议。合同第七条约定乙方未能按本协议约定的方式、期限支付合作建房款（含车位款）的，每逾期一天，按欠付金额万分之三向甲方支付违约金，逾期超过5天的，甲方有权解除本协议，乙方承担违约责任。合同第十条约定自本协议约定的最后交付期限内，房屋仍未能交付的，甲方按日向乙方交付已支付房价款万分之三的违约金，逾期交房超过180日的，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。如果因不可抗因素，交房时间顺延，以工程记录为准。（包括且不限于国家政策变动、自然灾害、恶劣天气、政府临时限制行为、政府相关部门验收滞后、乙方未按约定付清房款）。合同还约定甲方委托富乐华公司在12号地块上定向开发建设1栋商务写字楼，项目名称为【荣顾购物公园】翡翠国际12栋B、C座，建筑面积约8万平方米，预计于2014年10月30日前取得商品房预售许可证，于2015年4月30日封顶，于2016年9月30日交房。2014年2月23日、3月3日、4月28日，被告梁业富团公司分别向原告出具三张《收据》（编号分别为：8007736、6009378、3009152），认可收到原告交付的合作建房款176674元。 另查明，案涉商品房于2015年5月21日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2015018）。 本院认为，原告与被告签订的《合作建房协议》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原告与被告签订《合作建房协议》应属于商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”之规定，被告在本案起诉前已经取得《商品房预售许可证》，该《合作建房协议》应认定为有效。 关于原告要求解除其与被告签订的《合作建房协议》并要求被告返还购房款及支付违约金的问题。原告与被告自愿、平等签订《合作建房协议》，应受该合同的约束。原告作为买受人，应承担按合同约定支付购房款义务，原、被告在合同中约定应于该房取得《商品房预售许可证》及乙方与被告签订《商品房买卖合同》后，乙方以银行按揭贷款的方式付清给富乐华公司；如乙方未能获得银行按揭贷款或所获得的银行按揭贷款少于总房款的50%，乙方须以现金方式付清剩余的房款。签订《商品房买卖合同》前乙方如需要更改付款方式，需征得开发商同意，并根据开发商规定调整购房折扣和缴纳相关费用。在庭审中，原告表示其不再办理按揭贷款，剩余房款采用自己缴纳的方式进行支付，但对其主张已经更改付款方式并未提供相应证据予以证明已经经过开发商同意且调整相关的费用，故本院不予认可。原告未按合同约定办理按揭贷款手续，未完全履行支付购房款合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。现履行的一方履行债务不符合法律规定的，后履行的一方有权拒绝其相应的履行请求。”之规定，作为先履行付款义务的原告，未按照约定履行先支付完全购房款或者办理银行按揭贷款手续，其无权要求作为合同义务后履行方的被告履行交付案涉商品房的义务。故原告主张因被告未按《合作建房协议》约定的时间将案涉商品房交付原告而要求解除《合作建房协议》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，对原告的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告唐诗静的诉讼请求。 案件受理费4752.28元，减半收取计2376.14元，由原告唐诗静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4752.28元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  李明娟 二〇一八年六月二十九日 法官助理彭小山 书记员黄富林 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。