山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初323号 原告：青岛市总商会企业服务中心，住所地青岛市市**东海路****，统一社会信用代码：913702027667180164。 法定代表人：张贤存，总经理。 委托诉讼代理人：葛宁，山东中苑律师事务所律师。 被告：徐军，男，1969年11月16日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：于悦坤，上海锦天成（青岛）律师事务所律师。 原告青岛市总商会企业服务中心与被告徐军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛宁，被告委托诉讼代理人于悦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛市总商会企业服务中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告拖欠租金共计人民币920000元（暂计算至起诉之日），其中2016年欠付41万元，2017年欠付51万元；2、判令被告按照每日2000元的标准支付原告自2018年1月1日至房租实际付清之日的违约金。事实与理由：2013年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于青岛市东海路49号D座房屋租赁给被告使用，房屋面积417.21平方米，租金每年51万元，期限自2013年1月1日至2016年12月31日，合同中对双方权利义务均进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同全部义务，但被告严重违反合同约定，不但拖欠原告房租41万元，还擅自将房屋转租，导致原告至今无法收回租赁房屋。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告特诉至贵院，望贵院依法维护原告合法权益。 被告徐军辩称，该房屋租赁合同采用先付后租的方式，每半年支付一次，被告于2016年上半年已不再交纳租金，该合同于当时应已解除。原告违背了经济合理原则，应及时采取措施防止损失扩大，没有及时采取措施的，无权要求扩大的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2013年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租青岛市东海路XXXXX座房屋，租赁面积417.21平方米。租期四年，自2013年1月1日至2016年12月31日。被告需在合同签订3日内缴纳5万元作为租赁该房屋保证金，该保证金在租赁合同期满并结清所有费用后无息退还被告。年租金51万元，后三年租金标准根据房产周边出租价格情况，经双方协商一致，予以适当调整。被告应于每半年合同到期30日前向原告缴纳下个半年租赁费，如不能按期缴纳，每逾期一日需加付滞纳金2000元。 合同签订后，双方依约履行义务，被告交纳保证金5万元，2013、2014、2015年的租金均已支付完毕，2016年租赁费被告缴纳10万元。 对有异议的事实和证据，本院认定如下： 原告提交：1、视频资料（光盘一张），证明内容：被告违反合同约定，在租赁期满的情况下，不仅拖欠原告房租，还擅自将租赁房屋转租他人使用。原告工作人员要求相关人员腾出房屋，对方称与被告存在租赁关系拒不腾房，被告转租的行为严重侵害了原告合法权益。被告质证后称，被告于2016年上半年将房屋交付给原告。对该组证据的真实性不予认可，对证明事项也不予认可，视频中工作人员多次称自己是工商联的，而非原告，视频所涉的房屋并不能证明为被告所承租区域，视频中显示所有的租户都不明确房东为谁，只有一户称租的会所的，而非被告。对于该份证据，相关人员并未体现被告的工作人员，故真实性无法确认；且仅凭原告的陈述无法证明被告存在转租的事实。 被告提交：1、山东省房地产开发集团青岛公司意见函复印件及变电站负责人员于倩的证人证言各一份，证明该区域经常超负荷导致停电，影响被告经营，而原告不同意增容，被告只能撤出经营，不再续租。因该证据被告无法取得原件，如有必要，申请法院调取。原告质证后称，对证据的真实性不认可，不符合证据的有效形式，该证据无法证明被告的证明事项。对证人证言，证人应当到庭就相关问题向法庭进行说明，单纯的证明函，不能作为有效证据使用，在该证明函中提到，从2012年开始就超负荷运行，徐军的租赁合同时间为2013年，即使该证据是真实的，那徐军对超负荷的现象是明知的，履行合同2年多再以此为由提出损失不符合常理。本院认为，意见函落款日期为2016年，既然被告发现电力保障缺陷，在此期间完全可依照法律规定和合同约定行使权利，但被告依然缴纳2013年至2015年租赁费，并保持经营状态，说明用电问题尚不足以影响合同目的，且该证据形式亦不符合要求，因此被告认为不具备租赁标准的主张不能成立，本院不予采纳。 庭审中，被告自述其于2016年上半年即搬离涉案房屋。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原告青岛市总商会企业服务中心与被告徐军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同及协议约定履行各自的权利义务。 原告青岛市总商会企业服务中心起诉请求被告支付租赁费92万元，其中2016年租金41万元、2017年租金51万元。该诉请如要得到支持，应当确认双方存在租赁关系。首先，依据合同约定，合同届满日期为2016年12月31日，依常理该节点前的时间应为双方约定的有效期间，被告虽主张其于2016年上半年提前搬离租赁物，双方已经解除租赁关系，但被告应当提供证据加以证明，被告仅凭自述显然不能证实其主张，本院对此不予采纳，因此本院认为2013年1月1日至2016年12月31日双方存在租赁关系，被告尚欠租赁费41万元。被告自述已经交纳保证金5万元，因租赁期限已经届满，原告无继续占有理由，应当予以返还，两者相抵被告应当支付租赁费36万元。同时，根据法律规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《房屋租赁合同》期限届满后，原告诉求租赁费，应举证证明被告继续使用租赁物，但从其提交的证据看，均不能确定被告占有使用之事实，原告主张的租赁关系也就缺乏相应事实基础，本院不予认可，本院对该期间的租赁费不予支持。 对于原告要求的被告支付自2018年1月1日起至实际给付房租的违约金，按照每天2000元的标准支付。本院认为，原告主张违约金计算起点为2018年1月1日，系对自身权利的处分，本院予以支持。但每日2000元标准过高，本院不予支持。综合案情，确定以36万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月1日起至判决生效之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告徐军于判决生效后十日内向原告青岛市总商会企业服务中心支付租赁费36万元及违约金，违约金以36万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日起计算至判决生效之日止。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13000元，由原告负担7913元，由被告负担5087元。因被告负担部分原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  张东绣 人民陪审员  韩丽华 二〇一八年六月二十五日 书 记 员  孙金霞