海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0105民初3344号 原告（反诉被告）：海南天泓基业投资有限公司，住所地：海南省海口市庆龄大道南侧西海岸高尔夫温泉别墅天龙苑******。 法定代表人：陈军，董事长。 委托诉讼代理人：胡景临，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘德瑞，海南嘉天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡建元，男，1975年11月21日出生，汉族，住海南省三亚市。 被告（反诉原告）：杨娟，女，1980年9月1日出生，汉族，住海南省三亚市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李昌瑜，海南法立信律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：许多，海南法立信律师事务所律师。 原告海南天泓基业投资有限公司（以下简称“天泓公司”）与被告胡建元、杨娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日受理后，被告胡建元、杨娟于2016年12月19日提出反诉，本院依法合并审理，并于2018年1月31日、2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天泓公司委托诉讼代理人胡景临、潘德瑞，被告（反诉原告）胡建元、杨娟及其共同委托诉讼代理人李昌瑜、许多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天泓公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认天泓公司与胡建元、杨娟于2015年11月16日签订的海长流三期5#楼（幢）14层（层）2-1403房《海口市商品房买卖合同》已依法解除；2.判决解除天泓公司与胡建元、杨娟就海长流三期5#楼（幢）14层（层）2-1403房《海口市商品房买卖合同》进行的备案登记（合同备案号：L00185499）；3.判令胡建元、杨娟向天泓公司赔偿损失（从胡建元、杨娟收到解除合同通知书之日起算，每天按商品房总价款的万分之三暂计至起诉之日为5000元，实际计算至解除合同手续及注销备案登记手续办理完毕之日止）；4.判令胡建元、杨娟承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月16日，天泓公司与胡建元、杨娟签订《海口市商品房买卖合同》及其附件，约定胡建元、杨娟购买天泓公司开发位于海口市××区的位于海口市××区号海长流三期5#楼（幢）14层2-1403房，房屋价款为68万元，附件七《补充协议》第8条第2款还明确约定，无论因出卖人原因或是买受人原因导致本合同解除的，买受人都应在收到出卖人通知后15日内与出卖人共同办理解除合同及注销登记手续，买受人逾期办理的，每逾期一天应按该商品房总价款的万分之三承担赔偿责任。合同及其附件签订后，胡建元、杨娟却违反诚实信用原则，在没有取得任何确切数据及有关机构检测的情况下，擅自捏造海长流三期存在主体结构严重问题的不实消息，并反复利用微信发布、传播该相关谣言消息，胡建元、杨娟的行为一方面表明他们已无意继续履行该《海口市商品房买卖合同》，另一方面也严重影响了天泓公司的信誉及市场口碑，给天泓公司造成重大经济损失。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。鉴于上述情况，天泓公司于2016年10月31日向胡建元、杨娟寄送了《解除合同通知书》，胡建元、杨娟也已经签收，并回函同意解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，起诉至法院，望判如所请。 胡建元、杨娟针对天泓公司的诉请，辩称：一、天泓公司诉求没有事实及法律依据。双方依法签订商品房买卖合同，胡建元、杨娟已履行了缴纳房款的合同义务，天泓公司作为房屋的交付人无论是按照法律规定或合同约定，所交付的房屋必须质量合格，但结合鉴定报告以及相关证据，足以证明本案中违约的是天泓公司。二、天泓公司主张解除合同的理由是胡建元、杨娟散播谣言，但天泓公司未提交任何证据予以证明，反而是因为其交付的房屋存在质量问题才影响了公司信誉。故天泓公司要求解除合同没有事实依据，合同应继续履行。 胡建元、杨娟向本院提出反诉请求：1.判决天泓公司与胡建元、杨娟于2015年11月16日签订的海长流三期5#楼(幢）14层2-1403房《海口市商品房买卖合同》继续履行；2.判决天泓公司承担修复整改海长流三期5#楼(幢）14层2-1403房工程质量问题所需相关费用[具体整改方案、期限、费用申请委托权威机构评估鉴定,工程质量问题详见仲恒鉴字（2017）SW1075号司法鉴定报告]；3.判决天泓公司对海长流三期5#楼(幢）14层电梯厅进行精装修，贴好墙砖；4.判决天泓公司赔偿因工程质量问题达不到交房条件违约金（以总房款为本金，自2016年7月1日起暂计到开庭之日，逾期90天内按万分之一计算，逾期90天之后按万分之三计算，暂计至2018年4月26日为135660元，实际计算至判决之日）；5.判决天泓公司赔偿因工程质量问题达不到交房条件，胡建元、杨娟所缴的2016年7月至2017年6月期间的物业费2781.60元；6.判决天泓公司赔偿胡建元、杨娟因房屋质量问题导致不能正常装修入住而产生的其他租房费等相关费用2223元（暂计至2018年1月31日，实际计算至判决之日）；7.判决天泓公司赔偿胡建元、杨娟因处理房屋质量问题而产生的交通费、住宿费等相关费用3544.5元（暂计至2018年1月31日，实际计算至判决之日）；8.判决天泓公司赔偿胡建元、杨娟因房屋质量问题所致司法鉴定费等相关费用17333元（以实际发生费用为准）；9.判决天泓公司承担本诉及反诉诉讼费。事实和理由：一、签约后，胡建元、杨娟已付清全部购房款，无任何违约行为，而天泓公司交付的房屋存在质量问题，违约方是天泓公司。二、仲恒鉴字（2017）SW1075号鉴定报告证实房屋存在工程质量问题。三、天泓公司作为出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的单独约定而免除或者改变。双方在《海口市商品房买卖合同》第八条中第三项关于交付条件的约定，该单独约定并不能免除或者改变天泓公司交付质量合格房屋的法定义务，天泓公司仍应按照法律规定，在符合条件、履行相应程序和手续后，才能交付使用。若出卖人因违规交房构成违约的，须向买受人承担支付违约金等违约责任。四、违规交房后，胡建元、杨娟发现涉案商品房存在诸多影响居住使用的质量问题，且交房时未取得竣工验收备案证，违反法律与行政法规的强制性规定。合同中第八条明确表明约定为：开发商依照国家和地方人民政府的有关规定（即取得竣工验收备案证是交付的必要条件），将经海口市工程质量安全监督站验收合格后，进行交付，而经海口市工程质量安全监督站验收合格是国家和地方人民政府有关规定（即取得竣工验收备案证）的必要条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反，而取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据签订。五、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。仲恒鉴字（2017）SW1075号中所列的工程质量问题表明天泓公司交付的房屋存在质量问题，且天泓公司拖延修复。 天泓公司针对胡建元、杨娟的诉请，辩称：一、因胡建元、杨娟违反诚实信用原则，在没有取得任何确切数据及有关机构检测的情况下，擅自捏造海长流三期存在主体结构严重问题的不实消息，并反复利用微信发布、传播该相关谣言消息，其行为表明无意继续履行该《商品房买卖合同》，据此天泓公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，向其发出《解除合同通知书》，双方的合同关系已依法解除，涉案合同不应继续履行。二、天泓公司不存在逾期交房，不应支付逾期交房违约金。1.《商品房买卖合同》中第八条的约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.天泓公司所售涉案房屋在符合合同约定交房条件的情况下，已按合同约定向胡建元、杨娟发出交房通知书履行了交房义务，并且胡建元、杨娟也办理了房屋交接手续接收了房屋，因此天泓公司不存在逾期交房的行为，不应支付逾期交房违约金。三、本案中房屋存在的工程质量问题不属于主体结构安全问题及严重影响居住使用的质量问题，仅属于一般瑕疵。对于房屋存在的部分质量瑕疵，天泓公司愿意承担相应的质量保修责任，且在胡建元、杨娟提出质量保修的请求后，天泓公司积极安排人员进行维修，但是胡建元、杨娟拒不提供钥匙导致目前尚存在一些其他的质量瑕疵问题，因胡建元、杨娟不配合天泓公司进行维修保修，现又主张住宿费、交通费、物业费等各项费用完全没有事实和法律依据，且该费用并非质量保修必然产生的直接费用，不应由天泓公司承担。四、胡建元、杨娟对属于公共区域的电梯厅、车库所提诉求没有事实和法律依据。电梯厅、车库属于公共区域，胡建元、杨娟个人不具备诉讼主体资格，且法院委托鉴定机构制作的鉴定报告中已指出电梯厅与设计图纸相符。综上所述，胡建元、杨娟的诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认定如下： 一、双方均提交如下证据：《海口市商品房买卖合同》及相关附件（共52页）、《解除合同通知书》、《关于退房通知书的回复》、《海长流三期维权业主诉求协调会会议纪要》，经核查，双方提交的上述证据内容均一致，且双方对真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。 二、天泓公司为证明其主张，另依法提交如下证据： （一）《微信截图》（共6页）、《退房申请》（共三份），拟证明：胡建元、杨娟违反诚实信用原则，在没有取得任何确切数据及有关机构检测的情况下，捏造海长流三期存在主体结构严重问题的不实消息，并反复利息微信发布、传播相关信息，导致部分业主因此申请退房，给天泓公司造成巨大损失，天泓公司根据合同约定向胡建元、杨娟发出解除合同通知书，胡建元、杨娟已签收并回函同意解除。胡建元、杨娟的质证意见如下：对《微信截图》的三性均有异议，其表示微信内容并非由其二人发布；对《退房申请》的三性有异议，认为案外人是否退房与其二人无关。因《微信截图》未能显示发布相关文章链接的微信用户系胡建元或杨娟，故本院对该份证据的真实性、关联性以及合法性均不予确认，因《退房申请》涉及案外人，本院对其真实性无法作出确认。 （二）《海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表》（共12页）、《绿地海南海长流项目交房通知书》及快递单、《海长流三期工程房屋常见问题维修施工方案》、《海长流三期工程5-2-1403专项维修施工方案》、短信截图、《维修工作通知单》、《维修完成验收单》及《隐蔽验收表》、《（2016）琼0105民初314号民事判决书》、《（2016）琼01民终725号民事判决书》，拟证明：涉案项目已经验收合格，不存在主体结构严重影响正常居住使用的质量问题，天泓公司已在合同约定期限内履行了交房通知义务，天泓公司就房屋质量问题多次与业主进行协调，并制定维修方案进行维修整改，已依约履行了质量保修责任，已有生效判决判定合同约定的交房标准合法有效。胡建元、杨娟的质证意见如下：对《海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表》的真实性没有异议，但司法鉴定意见证明涉案房屋存在质量问题，不具备交房条件；对《绿地海南海长流项目交房通知书》及快递单的三性有异议，但认可收到过收房通知书；对《海长流三期工程房屋常见问题维修施工方案》、《海长流三期工程5-2-1403专项维修施工方案》、短信截图、《维修工作通知单》、《维修完成验收单》及《隐蔽验收表》的真实性不予确认，未经其二人认可、确定，未进行实际修复；对《（2016）琼0105民初314号民事判决书》、《（2016）琼01民终725号民事判决书》的真实性、关联性不予确认。因《海长流三期工程房屋常见问题维修施工方案》、《海长流三期工程5-2-1403专项维修施工方案》、短信截图、《维修工作通知单》、《维修完成验收单》及《隐蔽验收表》均系天泓公司单方制作，未经胡建元、杨娟确认，故对其真实性不予确认，对其他证据的真实性予以确认。 （三）《海南省建筑工程竣工验收备案证》、《交房手续办理单》，拟证明：涉案项目于2017年6月9日取得竣工验收备案证；胡建元、杨娟已于2016年7月3日办理了涉案房屋的收房手续。胡建元、杨娟的质证意见如下：对《海南省建筑工程竣工验收备案证》的三性均有异议，涉案项目通过竣工验收备案的时间晚于交房时间一年；对《交房手续办理单》的三性没有异议，并认可其已收房，并取得了不动产权证书。本院对上述两份证据的真实性、合法性以及证明效力均予确认。 三、胡建元、杨娟为证明其主张，另依法提交如下证据： （一）《答复函》、《海南省房屋建筑工程质量投诉监督终止调解书》、维权相片及视频U盘，拟证明涉案房屋存在严重质量问题，不具备交付使用条件。天泓公司的质证意见如下：对《答复函》的真实性予以认可，并认为胡建元、杨娟已同意解除合同；对《海南省房屋建筑工程质量投诉监督终止调解书》的真实性予以认可，但对证明内容不予认可，该份证据只能证明胡建元、杨娟单方就房屋质量问题进行投诉；对维权相片及视频U盘的三性均不认可，无法确认与本案纠纷有关联性。本院认可《答复函》、《海南省房屋建筑工程质量投诉监督终止调解书》的真实性予以确认，因维权相片及视频U盘属于复制件，无原件予以核实，故对其真实性不予确认。 （二）《海口市商品房买卖合同备案表》、《信访事项答复意见书》、《海口市住房和城乡建设局2016年总结和2017年工作计划》、《关于开展工程项目未办理竣工验收备案即投入使用专项治理行动的通知》、《海南省住房和城乡建设厅关于加强房地产市场监管规范市场秩序的通知》、《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》、《关于印发的通知》、《关于印发的通知》、《关于印发海南省消防技术专家委员会会议纪要的通知》，拟证明涉案房屋存在严重质量问题，胡建元、杨娟积极向相关主管部门反映情况，要求天泓公司修复整改。天泓公司的质证意见如下：认可《海口市商品房买卖合同备案表》的真实性，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对《海口市商品房买卖合同备案表》的真实性予以确认，因其他证据从内容上来看，均与本案无关，本院对上述文件的真实性不作认定。 （三）《收款收据》、《榆林大院住房分房缴费单》、《火车票》（26张）、《订单详情截图》及相关发票（三张），拟证明胡建元、杨娟已缴纳2016年7月至2017年6月期间物业费2781.6元，因处理房屋质量问题产生相应交通费、住宿费。天泓公司的质证意见如下：因收取物业管理费的主体并非天泓公司，故对《收款收据》真实性无法确认；对其他证据的三性均不予认可。本院对《收款收据》的真实性予以确认，并认定胡建元、杨娟已支付涉案房屋2016年7月至2017年6月期间物业管理费2781.6元。对《榆林大院住房分房缴费单》的真实性予以确认，但该榆林大院住房系胡建元所在工作单位为方便胡建元工作而提供的公寓，即使涉案房屋如期交付使用，该部分住宿费用仍会因胡建元工作需要而产生，故本院认定该住宿费用与本案无关。本院对《火车票》的真实性予以确认，考虑到存在因其他事务往返海口、三亚之间的可能性，本案酌情认定胡建元、杨娟因处理涉案房屋事宜而支付相应交通费用1800元。本院对住宿《订单详情截图》及相关发票的真实性予以确认，但订单截图以及发票均不能确定实际住宿人为胡建元或杨娟，故本院对该部分证据的关联性不予确认，但考虑到胡建元、杨娟往返海口、三亚之间处理房屋事宜确实存在需要住宿的可能，故本院酌情认定胡建元、杨娟因处理涉案房屋事宜而支付相应住宿费用700元。 四、本院依据胡建元、杨娟的申请，依法对外委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋的质量问题进行鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2017]SW1075号《房屋工程质量检测鉴定报告》，天泓公司认可该鉴定报告形式上的真实性，但对其合法性、证明内容均不予认可，其认为：1.鉴定机构没有取得《司法鉴定许可证》，不得从事司法鉴定活动；2.鉴定机构经批准取得的检测产品/项目仅包括混凝土强度（回弹法）、建（构）筑物变形（倾斜、沉降）、混凝土结构（钻芯法检测混凝土强度、钢筋保护层厚度、钢筋间距检测），无权、无资质对上述项目以外的内容进行检测；3.鉴定过程中存在适用依据规范不明、检测方法及方式不符合规定、检测手段不规范、用语不正确等问题。胡建元、杨娟对该鉴定报告的真实性、合法性以及证明效力均无异议。本院认为，该鉴定机构由本院在具备相应资质的、可从事司法鉴定活动的鉴定机构名册中选取，对其鉴定资质本院予以确认，根据《计量认证证书附表》中列明，鉴定机构经批准取得的检测产品/项目包括混凝土强度、建（构）筑物变形、混凝土结构该三类，天泓公司认为鉴定结论中涉及的现浇板厚度、砌筑砂浆强度、墙面抹灰、阳台扶手高度、预制烟道内壁厚度、门窗框填缝及水泥砂浆、门窗框尺寸、楼梯踏步水泥砂浆等均不属于鉴定机构经批准的检测范围，而现浇板厚度、砌筑砂浆强度、墙面抹灰、预制烟道内壁厚度、门窗框填缝及水泥砂浆及楼梯踏步水泥砂浆均属于混凝土强度、混凝土结构检测范围，阳台扶手高度和门窗框尺寸虽不属于上述检测范围，但该两项内容属于一般房屋质量安全检测内容，鉴定机构作为具备房屋安全鉴定资质的单位，其具备检测该两项内容的能力，故本院认定鉴定机构作出的鉴定结论未超过其资质范围，鉴定结论中出现的用语不当的情况，已作出修正及说明，不影响鉴定结论的实质内容，故本院采纳该鉴定报告的结论。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月16日，天泓公司与胡建元、杨娟签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定由胡建元、杨娟向天泓公司购买位于海口市××区号海长流三期5#楼（幢）14层2-1403房，房屋总价款为68万元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3.该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格。”合同第九条约定：“......该商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方退房。给买受人造成其他损失的，出卖人应当承担赔偿责任......”合同第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”合同第十七条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：买受人应在出卖人交房后15日书面通知出卖人，双方确认属实后，出卖人应在双方确认后最长不超过30日内进行整改达到合同（附件三）约定的标准（实际标准超出约定标准的除外）。”合同第二十条约定：“买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，出卖人自房屋交付使用即日起，按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任......在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”合同附件三“装饰、设备标准”明确：“1.外墙：高档外墙涂料；2.内墙：水泥砂浆抹平；3.顶棚：刮腻子；4.地面：结构面；5.门窗：入户门为豪华入户门，铝合金门窗为中空玻璃；6.厨房：墙面：水泥砂浆抹平，顶棚：结构面，地面，地面面；7.卫生间：墙面：水泥砂浆抹平，顶棚：结构面，地面，地面砂浆抹平，防水处理；8.阳台：地面：地面砂浆抹平，防水处理；9.电梯：合资品牌电梯；10.公共区域：精装修。”附件七“本合同补充协议”第2条“房屋交付程序、标志”中约定：“......2.出卖人在合同正文约定的交付之日前取得合同约定的批准文件，并已向买受人寄送《交房通知书》的，视为出卖人已履行了房屋交付通知义务。出卖人有权根据工程建设进度情况提前交房，具体交房时间以《交房通知书》规定的交房日期为准。买受人存在如下情形的，视为该房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受人未按照《交房催告书》规定的时间与出卖人办理交房手续的；（2）该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受人以其他任何理由拒绝收房；（3）买受人实际收房、入住、装修或使用的。如发生前述三款约定的情况，该房屋自《交房通知书》约定的最后验收交接日之第二日起，该房屋的风险责任、物业服务费、水电费等转由买受人承担，且开始计算房屋及其相关设备设施的保修期。3.收房时，买受人发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，买受人可要求出卖人在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务......”附件七“本合同补充协议”第7条“保修责任”约定：“1.出卖人对该房屋建筑结构、主要设备及装修设备的保修责任根据国家法律法规、规章的约定承担保修......”附件七“本合同补充协议”第8条“终止和解除合同”约定：“......2.无论因出卖人原因或者买受人原因导致本合同解除的，买受人都应在收到出卖人通知后的15日内与出卖人共同办理解除合同及注销登记手续。买受人逾期办理的，每逾期一天应按该商品房总价款的万分之三承担赔偿责任。且在买受人配合办理完毕注销本合同网上备案手续之前，出卖人有权不向买受人退还任何应退还款项，直至买受人配合办理完毕。......6.买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。”合同签订后，胡建元、杨娟依约向天泓公司支付了全部购房款68万元。2016年6月10日，天泓公司以邮寄方式向胡建元、杨娟送达《绿地海南海长流项目交房通知书》，告知涉案房屋已具备交付条件，并定于2016年6月30日至2016年7月3日开始集中办理房屋交付手续。胡建元、杨娟庭审时认可收到天泓公司寄送的交房通知书，并于2016年7月3日办理了交房手续，支付了2016年7月至2017年6月期间物业服务费用2781.60元，并在《业主收楼验收及保修记录》中“建筑类”填写“隔离墙尽快做好！架空层尽快做好！”、“给排水类”填写“外墙粉刷整治”。 2016年10月31日，天泓公司向胡建元、杨娟发出《解除合同通知书》，因胡建元、杨娟“违反诚实信用原则，在没有取得任何确切数据及有关机构监测的情况下，擅自捏造海长流三期存在主体结构严重问题的不实消息，并反复利用微信发布、传播该相关谣言消息”，天泓公司要求解除双方签订的合同。胡建元、杨娟于2016年11月2日作出《关于退房通知书的回复》，就是否同意解除合同问题进行了回复。后因双方对涉案房屋的质量问题多次协商未果，遂成本讼。 另查明，海长流三期1#-3#、6#-8#楼工程于2015年12月23日经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，4#、5#、9#（9-1、9-2）楼工程于2016年6月22日经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，涉案海长流三期项目于2016年11月16日通过建设工程项目竣工联合专项验收，并于2017年6月9日取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》。 再查明：依胡建元、杨娟申请，本院依法对外委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋存在的工程质量进行司法鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2017年11月16日作出仲恒鉴字（2017）SW1075号《房屋工程质量检测鉴定报告》，鉴定结论为：“1、抽检的现浇板受力钢筋间距个别不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）第5.5.3条表5.5.3的要求；抽检的现浇板保护层厚度满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）附录E第E.0.4条表E.0.4的要求。2、5#幢2单元1403房卫生间、南阳台、北阳台地面防水层用料及施工方法与设计图纸'建筑JS-03'建筑构造统一做法表楼面用料做法不符合。3、抽检墙体的砌筑砂浆强度不满足《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）第3.1.3条的规定；抽检的墙面抹灰层空鼓部分不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第4.2.5条的规定；抽检的墙面抹灰平整度部分不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第4.2.11条表4.2.11的规定；抽检的墙面抹灰垂直度部分不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第4.2.11条表4.2.11的规定。4、抽检的阳台扶手高度不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第12.5.9条表12.5.9的规定；阳台反边做法为素混凝土及砖砌，不满足设计图纸'建筑JS-305#-2楼阳台大样'的要求。5、预制烟道内壁厚度不满足《住宅排气道（一）》（07J916-1）C1的规定。6、抽检的门窗框填缝及门框、窗框侧采用水泥砂浆封闭，内部填充水泥砂浆，但水泥砂浆不饱满，部分没有使用密缝胶，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第5.2.15条、5.3.8条的规定；抽检的门窗尺寸不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第5.3.12条表5.3.12的规定；抽检的门窗洞口垂直度满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）第5.5.12条表5.5.12的规定。7、楼梯踏步水泥砂浆较疏松，不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）第8.2.2条的规定。8、5#幢2单元首层及1403房所在楼层消防通道设计宽度与设计图纸'建筑J-095#-2楼5-25层平面图'相符；涉案房屋所在楼层电梯外窗台高度满足设计图纸'建筑J-29门窗表'要求；一楼电梯大厅与设计图纸'建筑J-015#楼首层平面图'一致。综合所述，海长流三期第5#幢2单元1403房屋存在工程质量问题。”因鉴定所产生的费用共计17333元，胡建元、杨娟已预缴。 本院认为，胡建元、杨娟与天泓公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，胡建元、杨娟依约向天泓公司支付了全部购房款，天泓公司按合同约定在2016年6月30日前履行了通知收房义务。本案的争议焦点为：一、天泓公司单方通知解除合同的行为是否发生合同解除的效力；二、天泓公司是否应就涉案房屋存在工程质量问题承担相应的修复责任；三、涉案房屋存在工程质量问题是否可以交付使用，天泓公司的交房行为是否符合合同约定以及法律规定；四、胡建元、杨娟是否有权就电梯厅主张权利。 关于天泓公司单方通知解除合同的行为是否发生合同解除效力的问题。天泓公司因胡建元、杨娟“违反诚实信用原则，在没有取得任何确切数据及有关机构监测的情况下，擅自捏造海长流三期存在主体结构严重问题的不实消息，并反复利用微信发布、传播该相关谣言消息”，认为胡建元、杨娟的行为表明二人已无意继续履行双方签订的合同，以此书面通知解除合同。胡建元、杨娟作为买受人，其合同主要义务为及时支付购房款，而根据本案查明的事实，胡建元、杨娟已按合同约定履行了支付购房款的合同义务，现天泓公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款的规定行使法定解除权，主张要求确认双方签订的合同已依法解除并解除该合同的备案登记，由胡建元、杨娟承担相应的赔偿责任，无事实依据和法律依据，本院不予支持，双方应按约定继续履行《海口市商品房买卖合同》。 关于天泓公司是否应就涉案房屋存在工程质量问题承担相应修复责任的问题。天泓公司作为出卖人，其应向胡建元、杨娟交付符合法定及约定条件的房屋，并就交付的房屋负有瑕疵担保义务，现涉案房屋经依法鉴定存在工程质量问题，天泓公司应就涉案房屋所存在的工程质量问题承担瑕疵担保责任。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第二十条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据前述合同条款以及司法解释，涉案房屋存在的工程质量问题均应首先由作为出卖人的天泓公司承担修复责任并自行承担相应的修复费用，只有在天泓公司履行修复义务不能的情况下，胡建元、杨娟方可向天泓公司主张其自行或者委托他人进行修复所产生的修复费用。本案中，胡建元、杨娟未就天泓公司存在拒绝修复、拖延修复等修复不能的情形进行举证，且天泓公司明确表示愿意就涉案房屋存在的质量问题进行修复，胡建元、杨娟主张天泓公司直接向其支付修复费用，既不符合合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。本案审理过程中，胡建元、杨娟提出鉴定申请，要求按仲恒鉴字[2017]SW1075号《房屋工程质量检测鉴定报告》的鉴定结论，另行委托鉴定机构对涉案房屋所存在的质量问题提供具体的整改修复方案、整改修复费用及整改修复工期，因涉案房屋的质量问题应首先由天泓公司承担修复责任，暂不需要对修复方案、修复费用以及修复工期进行鉴定，故对胡建元、杨娟的该项鉴定申请，本院不予准许。因天泓公司交付的涉案房屋存在质量问题，胡建元、杨娟为此支付的交通费用1800元、住宿费用700元以及鉴定费用17333元，应由天泓公司承担，胡建元、杨娟主张超过部分，本院不予支持。胡建元、杨娟主张天泓公司承担其二人在三亚地区租房费用损失，因胡建元、杨娟在三亚地区的住宿属于单位用房，系胡建元所在工作单位为方便胡建元工作而提供的住宿，即使涉案房屋如期交付使用，该部分住宿费用仍会因胡建元工作需要而产生，胡建元、杨娟并未因涉案房屋质量问题额外支出租房费用，故本院对该部分主张，不予支持。 对于涉案房屋存在工程质量问题是否可以交付使用、天泓公司的交房行为是否符合合同约定以及法律规定的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条对商品房交付条件提供了三个选项：“1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格。”双方一致同意选择以“3、该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格”为商品房交付条件。该合同文本为海口市住房和城乡建设局、海口市工商行政管理局监制的示范文本，文本内容经过了行政主管部门的审核，双方在合同示范文本明确提供了“1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”和“3、该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格”不同选项的情况下，一致同意选择“3、该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格”作为交房条件，该约定为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效约定，天泓公司应当在2016年6月30日前将符合约定的经海口市工程质量安全监督站验收合格的商品房交付给胡建元、杨娟。根据工程竣工验收的有关法律法规规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。涉案海长流三期1#-3#、6#-8#楼工程、4#、5#、9#（9-1、9-2）楼工程经建设单位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收合格，海口市建设工程质量安全监督站分别于2015年12月23日、2016年6月22日作出《关于海长流三期1#-3#、6#-8#楼工程施工质量监督的意见》、《关于海长流三期4#、5#、9#（9-1、9-2）楼工程施工质量监督的意见》，涉案海长流三期工程于2016年6月22日已符合合同约定的交付条件。天泓公司以邮寄书面交房通知书的形式，通知胡建元、杨娟于2016年6月30日至2016年7月3日期间办理收房手续，已全面履行合同约定的交付义务，且胡建元、杨娟已于2016年7月3日实际办理收房手续，故本院认定天泓公司不存在逾期交房的违约行为。胡建元、杨娟以天泓公司交付的涉案房屋存在工程质量问题为由，主张天泓公司的交付行为不合法、并应承担相应的逾期交房违约责任，因涉案房屋的工程质量问题属于保修范围的质量瑕疵问题，不属于房屋主体质量不合格或严重影响居住不能交付的情形，故对其主张，本院不予采纳。涉案房屋于2016年7月3日办理收房手续后，自涉案房屋交付之日起，相应的物业服务费用应由作为业主的胡建元、杨娟支付，故胡建元、杨娟要求天泓公司向其赔偿物业服务费用的诉求，无法无据，本院不予支持。 四、胡建元、杨娟是否有权就电梯厅主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，因电梯厅属于全体业主共有部分，胡建元、杨娟单独起诉不符合法律规定，故对该项主张，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）海南天泓基业投资有限公司与被告（反诉原告）胡建元、杨娟继续履行双方于2015年11月16日签订的《海口市商品房买卖合同》； 二、原告（反诉被告）海南天泓基业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）胡建元、杨娟支付交通费用1800元、住宿费用700元以及鉴定费用17333元，合计19833元； 三、驳回原告（反诉被告）海南天泓基业投资有限公司的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）胡建元、杨娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费250元，反诉费125元，合计375元，由原告（反诉被告）海南天泓基业投资有限公司负担300元，由被告（反诉原告）胡建元、杨娟负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  杨 明 人民陪审员  邝国鑫 人民陪审员  黄文理 二〇一八年六月五日 法官 助理  汤 璇 书 记 员  谭珍珍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。