贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0103民初3258号原告张雯凯，男，1992年8月12日生，汉族，住贵阳市小河区。委托代理人李振兴，贵州贵正律师事务所律师。被告刘夕，男，1989年3月8日生，汉族，住贵阳市南明区。第三人徐小兰，女，1964年4月16日，汉族，住贵阳市云岩区。原告张雯凯诉被告刘夕、第三人徐小兰委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李振兴，被告刘夕，第三人徐小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雯凯诉称：原告于2016年4月18日向被告出具了《委托书》，委托被告处理原告独有的位于贵阳市云岩区××常××商城××号商铺，委托权限包括出售该房屋，办理过户登记等。后被告与第三人徐小兰签订了《存量房买卖合同》，将该商铺以158592元人民币（实际成交价为238592元）的价格卖与徐小兰，并办理了过户登记。徐小兰将购房款支付给被告后，原告多次要求被告将购房款交付原告，被告均以各种理由拒绝。综上，原告认为被告拒不返还售房款的行为侵犯了原告合法权益，因此诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付售房所得价款人民币238592元并支付利息（利息以238592元为基数从原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付至全部清偿完毕之日）；2、诉讼费用由被告承担。被告刘夕辩称：1、2016年4月18日，原告向被告刘夕借款5万元并出具预期变卖委托书及《委托公证书》一份，至2016年7月18日张雯凯借款到期，因未能偿还借款，故委托本人处理原告位于贵阳市云岩区××常××商城××号商铺，这期间，我多次联系原告，均联系不上，因此我履行委托义务将商铺对外出售给第三人徐小兰；2、2017年6月我代原告张雯凯与徐小兰签订商铺购买合同，将商铺按照市场价格现租金每月495元乘以15年含税收益（合计89100元总价）卖给徐小兰，在办理过户手续中我代原告缴纳了24290.8元的税费。综上，原告要求我返还购房款并支付利息与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。第三人徐小兰述称：被告刘夕卖给我门面是事实，我第一次付了1万元，第二次付了79100元，我总共花了89100元，全部都是现金付给被告的。经审理查明：2016年4月18日，原告向被告出具《委托书》一份，就其单独所有的位于贵阳市云岩区××常××商城××号的房屋，授权被告代其办理如下事项：1、上述房屋的贷款抵押登记、提前偿还借款本息、注销上述房屋的抵押登记并签署相关文件以及代为缴纳办理上述手续过程中所需的税费；2、在上述房屋注销抵押登记，可以依法上市交易后，再代为办理出售上述房屋的相关事宜（具体权限包括对外寻找买主、代为签订上述房屋的买卖合同及相关文件、代收售房款以及配合买方办理上述房屋的移交和产权及相关附属设施过户等相关手续、交纳产权过户中应由卖方支付的相关税费用及其他与出售上述房屋有关的事实等）；3、代为办理上述房屋的产权证（不动产权证）、土地证、契税证等有关证件的过户、领取或移交手续等事项；4、委托期限自公证之日起至上述事项办理完毕止。双方将该《委托书》在贵阳市立诚公证处进行了公证。2017年6月7日，被告刘夕作为张雯凯（出卖人/甲方）的委托代理人与第三人徐小兰（买受人/乙方）签订了《贵阳市存量房买卖合同》，合同主要约定：1、房产座落于云岩区××常××商城××号，房产证号为**××83，房屋面积18.64平方米；2、甲乙双方经协商一致，同意上述房产转让价款为人民币158592元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在补充条款中约定，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；3、上述房产权利转移日期以贵阳房地产交易中心准予该房产转移登记之日为准。另查明，涉案房屋系原告张雯凯于2009年5月21日购买所得，购买时的房屋成交价为94890.79元。庭审中，被告提供了《借条》及《逾期变卖委托一份书》各一份，拟证明原告向其借款5万元，借款到期后，因不能偿还借款，故向其出具逾期变卖委托书。庭审中，被告提供了其与第三人于2017年6月1日签订的《房屋买卖三房合同》一份、收据两张、税票两张及交款凭证，拟证明其与第三人之间实际的房屋买卖价格为89100元，第三人向其支付了购房款89100元，被告为此支付了税费19684.08元。税票载明：纳税人张雯凯的税费为19684.08元，徐小兰的税费为4606.72元。原告对房屋买卖合同及收款收据不予认可；对被告支付了税费19684.08元没有异议。第三人认可房屋买卖合同及其89100元的交易价格，同时认可税费19684.08元的税费是被告所交。庭审中，第三人称《贵阳市存量房买卖合同》中的交易价格之所以约定为158592元，系其为了贷款多写的，多余部分房款的税是自己交的；之后又称因其年纪大了又没有工作，而银行对贷款比较谨慎，故贷款一直未办理下来。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，被告刘夕作为受托人，其受托处理原告的房产后，未将出卖房产所得款项转交原告，形成诉讼。本案双方争议的焦点有二，一是出卖房产所得的款项；二是出卖房产所得款项是否应与原告的债务相抵。关于焦点一，原告认为根据被告与第三人签订的《存量房买卖合同》的约定，购房款为158592元，再加上第三人另外支付的89100元，故实际的购房款应为238592元。被告和第三人均认为《存量房买卖合同》系当时第三人为了取得贷款，故而将购房价格约定比实际价格高，购房的实际价格系《房屋买卖三房合同》中约定的89100元。本院认为，首先，《存量房买卖合同》在房地产交易中心进行了备案，且签订时间在后，故从效力上说优于《房屋买卖三房合同》；其次，原告购买涉案房屋时的支付的购房款为94890.79元，而被告和第三人称实际交易价格是89100元，且该价格还包含了19684.08元税费，也就是说被告实际卖房所得为69415.92元，仅为原告原始购买价格的三分之二多一点，在全国包括贵阳在内房价多年来一直稳涨不跌的情形下，该价格不符合常理；再根据原告出具的《委托书》，被告只是办理涉案房屋买卖手续的代理人，无权决定是否出售房屋及以何种价格出售房屋，被告作为可代为办理涉案房屋买卖手续的代理人，负有举证证明其以89100元出售涉案房屋系原告的意思表示的责任，或者证明其系以市场价格出售涉案房屋，但被告在本案中未能举证证明上述事实，且其与第三人在庭审中的陈述前后矛盾，故本院对其与第三人的意见不予采信；最后，原告称实际购房款为238592元亦未提交证据，故本院确认购房款以在房地产交易中心备案的《存量房买卖合同》中约定的价格为准，即为158592元，扣除原告应承担的税费19684.08元，实际所得售房款为138907.92元。关于焦点二，原告对本案借款关系未予确认，亦不同意抵扣。被告认为其所得购房款应该冲抵原告借款，故不应返还。本院认为，被告所主张原告返还借款与本案因委托应返还售房款系两个不同的法律关系，被告在庭审中亦未同意予以抵扣，故本院对被告主张购房款冲抵借款的抗辩意见不予采信，被告应将所得购房款转交原告。关于被告所称的借贷关系，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、被告刘夕于本判决生效之日起十日内返还原告张雯凯购房款人民币138907.92元；二、驳回原告张雯凯其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4878元，减半收取2439元，由原告张雯凯负担1019元，由被告刘夕负担1420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘晓莉二〇一八年六月十一日书记员  安 平