福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初3948号 原告刘香，女，1988年12月28日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托代理人龚延禄、陈珊珊，福建博广律师事务所律师。 被告厦门新景舜弘房地产有限公司，住所地厦门市同安区银湖西路358号712室，统一社会信用代码：913502125949939427。 法定代表人易振龙，董事长。 委托代理人谢静，福建旭丰律师事务所律师。 原告刘香与被告厦门新景舜弘房地产有限公司(以下简称新景公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林荣堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘香之委托诉讼代理人龚延禄、陈珊珊、被告新景公司之委托代理人谢静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘香向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘香与新景公司于2016年8月4日签订的《租赁合同》；2.判令新景公司返还刘香履约保证金15871.5元；3.判令新景公司支付刘香商铺损失（包括装修损失191806元，营业额损失即自停业之日至法院判决解除本案涉案《租赁合同》之日止，按月利润39065.9元支付，人工损失10000元，货物囤积价值损失约为150000元）；4.本案的诉讼费用由新景公司承担。 事实与理由：刘香、新景公司于2016年8月4日签订《租赁合同》，约定新景公司将位于厦门市同安区商铺出租给刘香使用，租赁期限为2016年9月10日起至2019年9月9日止。后新景公司通知将收租日调整为2016年10月1日。刘香按约定缴交了相关的租金和保证金之后，投入了大量的资金及人力物力，在承租的店铺开设了店名为“安琪儿宝贝”的店铺。然而，于2017年3月28日，新景公司突然无理由通知刘香停业，并强制将刘香承租的商铺电源中断，致使刘香商铺无法继续开展经营，甚至还将刘香的店面通过大遮板屏蔽起来。新景公司的行为造成刘香极大的损失，致使刘香签订合同的根本目的无法实现。 刘香辩称：一、刘香主体不适格，依法应当驳回刘香的起诉。与新景公司存在房屋租赁合同关系的并非是自然人刘香，而是厦门市同安区王安琪童装店（经营者：刘香，注册号：350212820108734）。根据《租赁合同》第4.1条约定：乙方在该房屋内经营品牌为安琪儿宝贝。第4.2条约定：甲方或物业服务公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件。第4.4条约定：乙方应当是在厦门市同安区设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应当于本合同签署后30日内在厦门市同安区设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人。2016年8月15日，厦门市同安区王安琪童装店注册成立，也就意味着厦门市同安区王安琪童装店自动代替刘香成为本合同的承租人，由厦门市同安区王安琪童装店履行租赁合同义务。二、刘香的主张均缺乏事实依据、合同依据及法律依据。刘香主张其装修损失191806元、月营业损失39065.9元、人工损失10000元、货物囤积价值15000元，均没有合法有效的票据予以证明，事实上刘香也未实际发生上述损失。综上，新景公司的主张缺乏事实与法律依据，依法不应得到支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月4日，新景公司与刘香签订《租赁合同》：第一条：该房屋建筑面积为151.16平方米。第二条：租赁期限：租赁期限为36个月，即自2016年9月10日起至2019年9月9日止。第三条：房屋租金按面积计付，每月每平方米105元，月租金为15871.8元。租金按每三个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应于每个交租期的最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第四条：乙方在该房屋内经营品牌为安琪儿宝贝。乙方应当房屋所在地厦门市同安区设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。第五条：合同签署当日，乙方应当向甲方支付15871.8元作为履约保证金。合同订立后，刘香支付了履约保证金15871.8元。刘香于2016年8月15日注册登记个体工商户“厦门市同安区王安琪童装店”。2016年9月2日，新景公司向商户发函：双方签订的《租赁合同》第六条暂定开业日期为2016年9月10日，为更好的协调各商铺后期运行，开业日期定于2016年10月1日，收租日亦调整为2016年10月1日。 庭审中，双方对“安琪儿宝贝”童装店的经营状况存在争议：刘香主张新景公司因其所承租店铺实为消防通道，3月28日，新景公司通知刘香因消防验收未通过整个商场停止营业。对此，新景公司表示不清楚是否作出停止营业的意思表示。新景公司认可刘香所经营之店铺未通过消防验收，但是因刘香未能在约定的租金交纳期即2017年3月20日前交纳，新景公司做出解除合同的意思表示。对此，刘香表示因新景公司已经告知停止营业，所以刘香未再继续支付租金。经本院现场查看，“安琪儿宝贝童装店”所处位置系过道，服装店后门紧连消防通道，店门现状用大幅广告板遮挡，刘香持有钥匙，成人可推开广告板后进入。 刘香为证明其2016年9月10日至2017年3月期间的经营利润，举示其自己统计的清单如下：9月份利润（扣除租金、工资、电费、货物成本等，下同）13406年，10月份利润64669元，11月利润41065元，12月利润32102元，1月份利润93161元，2月份利润6771元，3月份利润10169.6元。刘香另举示了童装店的电脑打印的出货清单佐证营业利润之事实。刘香还主张其支付了工人4月、5月的工资合计10000元。刘香为此提供《劳动合同》作为证据证明。新景公司对以上证据及其证明的主张不予认可。刘香还主张货物（衣服）囤积损失150000元，新景公司抗辩货物刘香可自行取走，新景公司不应当赔偿。 审理中，经刘香申请，本院委托厦门均达房地产资产评估咨询有限公司对案涉店面以2017年3月28日时为基准点的装修残值进行鉴定，鉴定意见为二次装修所表现的市场价值为107580元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实，刘香已于2017年3月28日后停止经营“安琪儿宝贝”童装店，新景公司也口头发出解除合同之通知；故刘香主张解除《租赁合同》，应予支持。刘香是合同当事人，合同约定刘香若登记注册法人主体，可变更合同主体，但刘香仅登记个体，且未履行主体变更手续，故刘香仍是租赁合同当事人，新景公司提出个体才是合同当事人，并无事实依据，本院不予采纳。结合庭审陈述及现场查看，刘香所承租之店面系过道改造，而新景公司未能提供符合消防验收的店面，系合同解除的直接原因。合同解除后，新景公司应当返还履约保证金15871.5元。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因此，刘香主张店面装修残值由新景公司赔偿，于法有据。经本院委托鉴定，店面装修残值为107580元，新景公司应当赔偿。刘香主张货物囤积价值损失，经核实，现场仍可出入，刘香主张可移动的货物即衣服等损失，缺乏事实依据，本院不予采纳。刘香主张其按月利润39065.9元/月计算损失，本院认为，店铺之经营利润是可得利益的损失，应当予以支持。但是刘香和新景公司就所涉店铺之利润标准以及因合理期间均未能充分举证，结合刘香提供的店铺经营状况、合同履行情况等因素，本院酌情认定刘香因店铺停业造成的可得利益损失为二个月每月7500元计15000元。刘香还主张其于停业后支付员工工资10000元，刘香未提供充足证据予以证实，且停业后的工资系属刘香因新景公司违约后个人可避免之扩大损失，不应由新景公司承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告刘香与被告厦门新景舜弘房地产有限公司于2016年8月4日签订的《租赁合同》； 二、被告厦门新景舜弘房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内退还原告刘香履约保证金15871.5元； 三、被告厦门新景舜弘房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告刘香店面装修残值损失107580元； 四、被告厦门新景舜弘房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告刘香经营利润损失15000元； 五、驳回原告刘香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币9400元，适用简易程序减半收取人民币4700元，由原告刘香负担3000元，由被告新景公司负担1700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林荣堂 二〇一八年六月五日 代书记员 叶彩女 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。