山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初3506号 原告：青岛亚麦房地产发展有限公司，住所地：青岛市崂山区香港东路****楼。统一社会信用代码91370212264824361J。 法定代表人：徐仲举，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王生波，山东名昊律师事务所律师。 被告：青岛海瑞国际交流有限公司，住所，住所地：青岛市市**东海西路**世纪大厦**社会信用代码913702027064403311。 法定代表人：孟天柱，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王龙菊，山东麒正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王见，山东麒正律师事务所律师。 原告青岛亚麦房地产发展有限公司与被告青岛海瑞国际交流有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛亚麦房地产发展有限公司委托诉讼代理人王生波、被告青岛海瑞国际交流有限公司委托诉讼代理人王龙菊、王见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛亚麦房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付亚麦国际中心大楼西侧屋山外墙租金、使用费1060000元及违约金318000元；2、请求依法判令被告支付因拆除外墙广告给原告造成的损失500000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月8日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于青岛市市南区香港中路7号甲亚麦国际中心大楼西侧屋山的墙面租赁给被告做户外广告牌使用，租期五年。合同签订后，被告仅支付了二年租金，至今尚欠租金1060000元，原告多次协商，被告均不予支付。合同到期后，被告室外广告仍长期占用原告外墙，直至2016年11月在城管的要求下方予拆除，但被告拆除广告牌造成原告墙体、绿地等损失，原告函告要求其维修恢复原状，但被告一直置之不理。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告青岛海瑞国际交流有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间的租赁合同已经终止，答辩人并不拖欠被答辩人租赁费，答辩人也无须支付违约金。首先，2009年11月6日，答辩人与被答辩人签订《租赁合作协议》，答辩人承租被答辩人青岛市海门路8号亚麦国际中心楼西侧墙面设立户外广告牌，后因被答辩人未妥善协调其与部分业主的关系，致使答辩人无法正常使用该楼墙面设立广告牌。双方协商后于2010年11月8日另行签订《租赁合同》，约定“被答辩人将市南区香港中路7号甲亚麦国际中心大楼西侧的墙面（窗户两侧）总面积312平米租赁给答辩人做户外广告牌使用，租赁期限自2010年11月1日-2015年10月31日”，同时约定“被答辩人大楼周边环境因城市规划而影响广告牌正常发布，合同继续履行或终止，双方另行协商。如果本合同因上述原因终止，自协商之日起，被答辩人应将剩余租赁费10日内返还给答辩人”。合同签订后，答辩人交纳3万元保证金，并依约支付相应租金。2014年7月11日，答辩人办理的《青岛市户外广告设置许可证》批准期限到期，后因青岛市城市规划建设原因答辩人无法继续办理广告设置许可证，也无法继续使用该大楼墙面发布广告。因此按照上述租赁合同约定，该租赁合同无法继续履行已经终止，答辩人无须继续交纳剩余租期内租金。其次，答辩人已经依约支付租赁期内的全部租金，答辩人并不拖欠被答辩人租赁费，答辩人并不违约，因此无须支付违约金。二、被答辩人主张的因拆除外墙广告给其造成的损失主张没有事实根据与法律依据。本案中，上述《租赁合同》仅约定“答辩人在安装广告牌时，应文明施工，不得影响大楼业主的正常工作，确因答辩人的原因造成房屋结构损坏或屋内漏水、渗水等，答辩人应给与修复”，并未约定租赁期满或合同终止后答辩人应当承担相应广告牌的拆除义务，也未约定答辩人在广告牌拆除后需进行墙面恢复修补并承担相应费用。答辩人于上述租赁合同终止后自费2.2万元委托他人将原有的广告牌予以拆除，已经远远超出合同约定的义务。因此，被答辩人主张的因拆除外墙广告给其造成的损失主张既没有事实根据，也没有法律依据，答辩人不应承担。三、被答辩人主张的诉讼费应由其自行承担。综上，答辩人与被答辩人之间的租赁合同已经终止，答辩人并不拖欠被答辩人租赁费，答辩人也无须支付违约金，被答辩人的主张没有事实根据与法律依据。恳请贵院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 原告青岛亚麦房地产发展有限公司系青岛市市**香港中路**甲的房地产权利人。 2009年11月6日，原告青岛亚麦房地产发展有限公司与被告青岛海瑞国际交流有限公司签订《租赁合作协议》，被告租赁原告青岛市海门路8号亚麦国际中心楼西侧墙面设立户外广告牌。租赁期限五年，自2010年1月1日至2014年12月31日止。租赁费每年30万元。合同签订之日起三个工作日内被告向原告支付定金3万元。被告在租赁墙面因发布广告所产生的一切费用均由被告承担；被告在对本广告伟进行施工制作、广告发布期间，一切安全责任都由乙方承担。2010年7月16日，被告向原告支付租赁费15万元。 因2009年11月6日双方签订的《租赁合作协议》无法实际履行，双方于2010年11月8日重新签订《租赁合同》。原告将青岛市市南区香港中路7号甲亚麦国际中心大楼西侧屋山的墙面（窗户）总面积312平方米租赁给被告做户外广告牌使用。租赁期限自2010年11月1日至2015年10月31日。第一年租金20万元，第二年租金22万元，第三年租金24万元，第四年租金26万元，第五年租金28万元。付款方式为：2010年7月20日前付清第一年的租赁费20万元。以后每年10月31日前一次性付清当年的租赁费至合同期满。本合同签订之日，被告应向原告缴纳3万元保证金，在合同期满后10日内无息退还给被告。被告在安装广告牌时，应文明施工，不得影响大楼业主正常工作。确因被告原因造成房屋结构损坏或屋内漏水、渗水等，被告给予修复，费用自负。本合同签订后，双方应自觉履行。任何一方违约须向守约方三倍经济赔偿违约损失。合同签订后，被告向原告支付保证金3万元。 自2009年3月份起至今，由青岛绿岛物业管理有限公司对涉案亚麦国际中心提供物业管理服务。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交：1、催收租金及修复墙面函及EMS快递存联一组，证明原告在多次电话催收租金未果，且被告拆除广告牌造成损害的情况下，我方于2016年10月30日向被告发出催收租金及修复墙面函。被告质证后称，涉案广告牌是我方自行安装的，该证据不能证明被告收到了催收函或者邮件。原告称因我方拆除广告牌造成墙面损害的事实，要求我方恢复原状，我方认为该证据不能证明原告所要证明的内容。 2、青岛绿岛物业管理有限公司出具的证明（含物业值班记录2份、照片4张）及被告拆除广告牌时给原告及物业出具的动火作业申请表一组。证明记载青岛海瑞国际交流有限公司自2010年8月7日进驻亚麦国际中心施工，在大厦西侧安装大型格栅式霓虹灯广告，2010年12月13日完成安装施工。2016年5月23日，青岛海瑞国际交流有限公司进场对大厦外墙广告牌进行拆卸施工，并于2016年11月6日完成拆除施工。拆除施工时破坏了西山墙墙面及玻璃和绿地。2016年6月1日值班记录记载：海瑞广告公司今天开始拆广告牌，签订动火作业申请表，出现问题自负。2016年11月7日值班记录记载：11月6日，海瑞广告基本将大厦西墙广告拆装完毕。被告质证后对该组证据中证明的真实性及证明内容都有异议，证明是绿岛物业给原告单方出具的，不能证明原告所述事实。对值班记录真实性无异议，证明内容有异议。11月7日的证明只提到对绿植等的损害，没有提对墙体、玻璃造成损害，因此被告对原告所述对墙体、玻璃造成损害有异议。对于该份证据，因自2009年3月份起至今，由青岛绿岛物业管理有限公司对涉案亚麦国际中心提供物业管理服务，拆除时需要向物业公司进行动火作业申请，值班记录被告予以认可，通过值班记录可知2016年6月1日被告签订动火作业申请表，2016年11月6日拆除完毕广告牌。该证明内容与该值班记录与相吻合，因此该证明的真实性本院依法予以认可。 3、幕墙及绿地修复工程造价明细表，证明该大厦建造时的损坏部分的工程造价，请求评估以现在工程造价予以赔偿。被告质证后称真实性无异议。是原告单方出具的，对证明内容有异议，单方出具的证明事实，我方不予认可。对于该份证据系原告单方出具的，真实性无法确认。 4、租赁发票原件二张，第一次开庭时原告称该证据证明2011年11月-2012年10月，2012年11月-2013年10月被告缴纳了2年的租赁费46万元，其他时间未交。第二次开庭时，原告称2014年1月24日开具的24万元发票被告并未实际交纳。被告质证后称真实性无异议，钱确实已经交了，具体交的哪一年的，确实记不清楚了。 被告提交： 1、《青岛市户外广告设置许可证》一份，证明：该许可证批准被告的广告发布期限为2013年7月12日-2014年7月11日，证明被告在2014年7月11日批准期限到期后已经无法进行广告牌的正常发布。根据《租赁合同》约定，该租赁合同无法继续履行已经终止，被告无须支付剩余租赁期内的租金。该份许可证记载：本证办理续延，应在有效期届满前三十日提出申请，未在规定的期限内提出延续申请或者不予延续的，应当在有效期届满之日起十日内自行拆除，并恢复场地原状。原告质证后称，对证据的真实性无异议，但是从该证据来看，应每年续一次，由被告来申请，与原告无关；是否允许发布或发布什么广告与本案无关，广告牌也一直在墙体上，到2016年11月6日才完全拆除。对于该份证据的真实性因双方均无异议，本院依法予以确认。该份证据显示被告的广告发布期限为2013年7月12日-2014年7月11日，但该许可证载明可以办理续延，因此，该许可证无法证明被告所欲证明的事项。同时，该许可证载明“未在规定的期限内提出延续申请或者不予延续的，应当在有效期届满之日起十日内自行拆除，并恢复场地原状”。 2、广告牌拆除合同一份，系青岛保嘉利商业开发有限公司与青岛世纪红广告工程有限公司签订的。被告以此证明我方按照合同约定于2015年拆除了广告牌。原告质证后对该合同真实性不予认可，无法确认施工时间，主体与被告没有关联性。对于该份证据系案外人之间签订的，无法确定与本案的关联性，本院不予采信。 3、青岛银行香港中路第一支行出具给原告的函及青岛鲁金所股权投资基金有限公司出具的证明书一份，证明2016年6月中旬在拆除广告牌架的施工单位将银行搭建的鱼缸顶部玻璃砸坏，其要求原告协调施工单位进行更换但至今未果；广告牌在拆除期间影响青岛鲁金所股权投资基金有限公司办公。上述证据共同证明被告拆除广告牌时间是2016年6月1日至11月6日。被告质证后对证据证明内容有异议，函中未明确施工单位。对于该份证据系案外人出具，案外人未到庭，真实性无法核实。 庭审中，原告申请：1、对青岛市市南区香港中路7号甲亚麦国际中心大楼西侧屋山的墙体损坏的损失进行鉴定；2、对青岛市市南区香港中路7号甲亚麦国际中心大楼西侧地面的绿化损失进行鉴定。本院依法委托青岛大信房地产土地资产评估有限公司进行评估。青岛大信房地产土地资产评估有限公司出具《资产评估报告书》，认定：1、铝板幕墙（有残留焊接点）、外窗低辐射中空玻璃（有气焊喷溅痕迹）评估值为270773元。2、铝板幕墙（有锈迹）评估值为362274元。原告预交评估费18000元。原告对评估报告无异议，对评估报告中有锈迹部分的评估值原告认为，从照片及现场评估时可明显看出该部分铝板及幕墙有锈迹且非常明显，在悬挂广告牌的九层以上及以下色差明显，且该锈迹系被告在安装使用及拆除广告牌时所遗留，该铝板的锈迹系不能修复的，严重影响整面墙的美观，在原告多次要求被告更换修复情况下，被告置之不理，故该部分损失应由被告赔偿。被告质证后对真实性无异议，对内容有异议。首先，合同并未约定被告负有拆除广告架的义务，被告自费委托他人予以拆除是出于有关部门的要求，即便被告不予拆除也应由有关部门予以行政处罚或处理，并不能证明被告负有拆除该广告架的合同义务。因此，被告将该广告架拆除实际上已经超出合同约定的义务。在没有合同义务的前提下，被告不应对拆除广告设施造成损失的后果负责。其次，按照常理，任何广告设施的安装和使用不可避免会对承载墙体造成影响甚至损坏，该风险属于广告出租方在对外出租时或合同签订时就应当预见并需自己承担的合同风险，该项风险已经包含在合同约定的租金之内。该损失应由原告自己承担。退一步讲，即便被告需对自己的拆除行为负责，也仅应当承担部分责任，拆除该广告后对有残留焊接点的铝板幕墙和有气焊喷溅痕迹的外窗玻璃，考虑到该大楼的建成时间（2009年）以及外墙铝板和玻璃折旧，被告认为该部分评估修复费用过高，根据公平原则，被告要求对该项修复费用予以减免。此外，对于评估报告中的有锈迹的铝板幕墙，因被告的拆除行为并未造成该部分幕墙的损坏，同时按照常理，任何户外广告的架设都会存在部分锈迹或污渍，该项属于广告墙的出租方即原告在对外出租时或合同签订时就应当预见并需自己承担的合同风险，该项风险已经包含在合同约定的租金之内。因此，被告对该项不予认可，不同意支付该项修复费用。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原告青岛亚麦房地产发展有限公司与被告青岛海瑞国际交流有限公司签订的《租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律规定，原、被告均应按照合同及协议约定履行各自的权利义务。根据双方签订的合同，原告将青岛市市南区香港中路7号甲亚麦国际中心大楼西侧屋山的墙面（窗户）总面积312平方米租赁给被告做户外广告牌使用。租赁期限自2010年11月1日至2015年10月31日。原告现主张被告支付亚麦国际中心大楼西侧屋山外墙租金、使用费1060000元、违约金318000元及因拆除外墙广告给原告造成的损失500000元。通过庭审可知，双方存在争议主要有：一是广告牌的拆除时间；二是租赁费的交付情况；三是因拆除外墙广告给原告造成的损失。 一、对于广告牌的拆除时间，根据为涉案亚麦国际中心提供物业管理服务的青岛绿岛物业管理有限公司出具的证明及值班记录可知，青岛海瑞国际交流有限公司自2010年8月7日进驻亚麦国际中心施工，在大厦西侧安装大型格栅式霓虹灯广告，2010年12月13日完成安装施工，2016年5月23日，青岛海瑞国际交流有限公司进场对大厦外墙广告牌进行拆卸施工，并于2016年11月6日完成拆除施工。被告虽对该证明有异议，但根据被告认可的值班记录，2016年6月1日：海瑞广告公司今天开始拆广告牌，签订动火作业申请表，出现问题自负。2016年11月7日：11月6日，海瑞广告基本将大厦西墙广告拆装完毕。值班记录与证明相吻合，因此，该证明的真实性本院予以确认。被告青岛海瑞国际交流有限公司对涉案广告牌开始拆除的时间为2016年5月23日，拆除完成的时间为2016年11月6日。 根据双方2010年11月8日签订《租赁合同》约定，租赁期限自2010年11月1日至2015年10月31日，被告主张被告在2014年7月11日广告许可证批准期限到期后已经无法进行广告牌的正常发布，该租赁合同无法继续履行已经终止。本院认为，该份证据显示被告的广告发布期限为2013年7月12日-2014年7月11日，但该许可证载明可以办理续延，因此，该许可证无法证明被告所欲证明的事项。被告亦未提交合同到期之前双方已经解除合同的证据，且广告牌的拆除时间为2016年，因此，租赁合同自2015年10月31日终止，对于合同终止后被告占用的大厦外墙广告应当参照最后一年租赁合同的租金支付占用费。 二、对于租赁费的交付情况，根据双方2010年11月8日签订《租赁合同》约定的，租赁期限自2010年11月1日至2015年10月31日。2010年7月20日前付清第一年的租赁费20万元。该份合同签订时间在2010年11月8日，合同中已经记载2010年7月20日前付清第一年的租赁费20万元；结合双方认可的2010年7月16日被告向原告支付租赁费15万元的情况，本院认定第一年的租赁费已经支付。对于2011年11月1日至2012年10月31日的租金22万元及2012年11月1日至2013年10月31日的租金24万元根据原告提交的发票可知，原告已经为被告开具发票，原告称24万元的租金开具发票但被告未缴纳租金与常理不符，本院不予采纳，由此本院认定第二年、第三年的租金被告已支付完毕。对于2013年11月1日后的租金被告称被告已经支付86万元，但被告提交的证据无法证明其已经支付86万元，因此，本院不予支持。因被告支付保证金3万元，合同约定在合同期满后10日内无息退还给被告，该保证金应当返还被告。综上，被告应当支付原告2013年11月1日至2015年10月31日的租金26万元+28万元=54万元。因涉案广告牌2016年5月23日开始拆除，自2015年11月1日至2016年5月22日租金（28万元/365天×204天=156493元）被告应当支付原告。对于开始拆除之后的租金，因拆除时被告的广告已经无法投入使用，故拆除开始后的租金仍由被告支付与常理不符，本院不予支持。 三、对于拆除外墙广告给原告造成的损失，根据双方签订的合同约定，“确因被告原因造成房屋结构损坏或屋内漏水、渗水等，被告给予修复，费用自负”。根据被告提交的《青岛市户外广告设置许可证》记载：本证办理续延，应在有效期届满前三十日提出申请，未在规定的期限内提出延续申请或者不予延续的，应当在有效期届满之日起十日内自行拆除，并恢复场地原状。因此，租赁合同到期后，被告负有拆除广告牌并恢复场地原状的义务。根据青岛大信房地产土地资产评估有限公司出具《资产评估报告书》，认定：1、铝板幕墙（有残留焊接点）、外窗低辐射中空玻璃（有气焊喷溅痕迹）评估值为270773元。2、铝板幕墙（有锈迹）评估值为362274元。对于第一项铝板幕墙（有残留焊接点）、外窗低辐射中空玻璃（有气焊喷溅痕迹），因较为明显且确实需要更换，该部分费用应当由被告支付。对于第二项铝板幕墙（有锈迹），本院认为该部分造成锈迹系被告原因造成的，但该部分幕墙现尚能利用，且原告在出租涉案位置应当预见到出租幕墙可能对幕墙造成的损失，结合本案案情，由被告赔偿该部分评估值的一半即181137元较为适宜。因造成幕墙损失系被告造成的，原告预交的评估费18000元应由被告负担。 对于原告主张的被告赔偿原告违约金318000元的诉讼请求，因双方签订的合同约定的违约金部分系“本合同签订后，双方应自觉履行，任何一方违约须向守约方三倍经济赔偿违约损失”，该约定对经济赔偿不明确，且三倍的损失过高，原告亦未提交证据证明原告向被告主张过违约金，本院酌情降低至自原告到法院递交诉状之日即2017年4月1日起以未付租金的总额即（540000元+156493元-30000元=666493元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算较为适宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下： 一、被告青岛海瑞国际交流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛亚麦房地产发展有限公司支付亚麦国际中心大楼西侧屋山外墙2013年11月1日至2016年5月22日租金666493元并支付违约金，违约金以666493元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止； 二、被告青岛海瑞国际交流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛亚麦房地产发展有限公司支付因拆除亚麦国际中心大楼西侧屋山外墙广告造成的损失451910元； 三、被告青岛海瑞国际交流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛亚麦房地产发展有限公司支付评估费18000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21702元，由原告青岛亚麦房地产发展有限公司负担8778元，由被告青岛海瑞国际交流有限公司负担12924元，因被告负担部分原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  蔡新友 人民陪审员  李秀荣 二〇一八年六月七日 书 记 员  邵珠婵