上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终53号上诉人（原审被告）：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区复兴中路**。法定代表人：李松坚，董事长。委托诉讼代理人：董时华，上海邦拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯大志，上海邦拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海东湖物业管理有限公司，住所，住所地上海市徐汇区宛平路****div>法定代表人：李风，董事长。委托诉讼代理人：祝茗屿，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡剑蓓，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海西南明园实业发展有限公司与被上诉人上海东湖物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初19883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。上诉人上海西南明园实业发展有限公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项。事实和理由：消防、绿化、安保、电梯保养、公共区域清扫等物业服务项下的内容均由上海A有限公司（以下简称A公司）提供，被上诉人没有提供服务；商务楼排水由上诉人自行管理，办公楼与住宅楼有明确界限，完全可以独立分开。被上诉人上海东湖物业管理有限公司辩称，其通过招投标方式签订的物业服务合同对上诉人在内的全体业主有约束力；排污系统汇总到小区总管道，监控设备总端口由被上诉人管理，灯、消防设备、非机动车库等均由被上诉人管理，故其认为一审判决正确，要求维持原判。上海东湖物业管理有限公司诉至一审法院，请求判令：1.上海西南明园实业发展有限公司支付上海市徐汇区XX路XX号XX、XX幢XX室2016年10月至2017年3月拖欠的公用设备设施运行维护费人民币（下同）626.04元（2元/平/月X52.17平方米X6个月）；2.上海西南明园实业发展有限公司支付拖欠维护费所应缴纳的违约金46.95元；3.诉讼费由上海西南明园实业发展有限公司承担。诉讼过程中，上海东湖物业管理有限公司变更第1、2项诉讼请求为：1、上海西南明园实业发展有限公司支付上海市徐汇区XX路XX号XX、XX幢XX室2016年10月至2017年7月拖欠的物业费7,303.80元（14元/平/月X52.17平方米X10个月）；2、上海西南明园实业发展有限公司支付拖欠物业费所应缴纳的违约金854.54元。一审法院认定事实：上海市XX路XX号XX、XX幢XX室房屋权利人为上海西南明园实业发展有限公司，建筑面积52.17平方米，竣工日期2000年，房屋类型用途为店铺。2009年2月27日，上海B有限公司与XX委员会签订《上海明园世纪城物业服务合同》，约定，上海B有限公司为明园世纪城的业主、物业使用人提供物业管理服务，委托服务范围为住宅67,567平方米、商务楼26,000平方米（约）、地下、地下车库50平方米（约）；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅每月每平方米2元，商务楼每月每平方米2元。2009年12月，因上海西南明园实业发展有限公司为小区商务楼的产权人，但未按约缴纳物业管理费，上海B有限公司起诉上海西南明园实业发展有限公司至法院。该案审理过程中，法院与当事人双方到现场勘察，现场情况如下：1、明园世纪城小区内监控系统中涉及到商务楼消防系统的部分设备设施已损坏正在维修中，涉及商务楼的监控系统关闭着，打开时屏幕呈白屏，无法正常使用；住宅楼监控系统正常运行中，商务楼监控系统处于停止状态。2、系争小区地下室一期商务楼和住宅楼的污水排水系统由上海B有限公司进行维护和养护管理，地下，地下室**的污水排水系统是直排式的楼污水排水系统和住宅是分开运行，商务楼排污系统由上海西南明园实业发展有限公司自行管理。3、地下、地下室有****有一个升降车库，地下车，地下车库车辆出行的出口在临近永康路的地下室出口处设有一组轧机，由上海西南明园实业发展有限公司委托的案外人派保安人员进行管理服务，上海B有限公司派两名保安在轧机外地下室出口旁站岗，该地下室出口右边设有一门岗，由上海B有限公司进行管理。4、系争小区内设有一个排油设施，用于商务楼定期中央空调的卸油；另外，系争小区内有一小门，该小门上楼梯二楼有一扇门可进至商务楼。5、商务楼前方的走道临近中国农业银行的门口由中国农业银行的经理作证由上海西南明园实业发展有限公司委托的案外人负责清扫，上海B有限公司工作人员称派清洁人员在商务楼前方走廊进行打扫；商务楼门前绿化由上海西南明园实业发展有限公司委托的案外人进行养护管理；商务楼内部电梯与小区住宅楼电梯不相连接。上海B有限公司自认对商务楼前面的绿化、电梯等设施未实施物业管理服务。法院经审理后认为，上海西南明园实业发展有限公司的商务楼与小区是不可分割的，其作为该小区的一部分，应按照物业管理服务合同的约定予以履行。由于上海B有限公司在物业管理服务中存在瑕疵，法院遂判决上海西南明园实业发展有限公司按照住宅楼的标准2元/月/平方米支付物业管理费。该判决于2010年11月22日生效。原审又认定，2011年，上海西南明园实业发展有限公司（甲方）与A公司、上海C有限公司（乙方）签订《委托管理协议》，载明：甲方委托乙方负责房屋的策划、改造、招商、出租、市场推广、商业经营管理、物业管理等，合同所涉房屋范围为XX路XX号、XX号裙房商务楼、XX路XX号、XX路XX号、XX号裙房商务楼及地下两层车库等，合作期限为2011年7月11日至2026年7月10日；物业管理费由乙方收取并全部享有，物业管理费单价将在现收费标准逐步统一并达到22元/月/平方米；乙方应按照1元/月/平方米的标准向明园世纪城的物业管理单位（现为上海D有限公司）缴纳物业管理费。2016年9月28日，上海市徐汇区明园世纪城业主大会与上海东湖物业管理有限公司签订《明园世纪城物业服务合同》，其中主要约定：物业名称明园世纪城，坐落于上海市徐汇区XX路**、XX路**，包括住宅67,068平方米，商业26,731.99平方米，其他13,009.77平方米。上海东湖物业管理有限公司按业主拥有房屋的建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为4元/月·平方米，商业和办公14元/月·平方米（该项费用中包括公用设施设备运行维护费2元/月·平方米）。上海东湖物业管理有限公司按酬金制形式收取服务酬金，按每月20,000元固定额度提取酬金。原审中，上海西南明园实业发展有限公司称2000年小区建成后，即由开发商委托的前期物业单位统一管理住宅楼、商务楼。2009年XX委员会成立后，另行委托了上海B有限公司，此时，住宅楼由上海B有限公司管理，商务楼由上海西南明园实业发展有限公司自行管理，2011年上海西南明园实业发展有限公司委托了A公司、上海C有限公司管理至今。上海东湖物业管理有限公司称其于2016年进驻小区，此前的情况并不清楚。双方确认上海市XX路XX号XX、XX幢商务楼共5层，1层为沿街门面店铺，2-5层为办公使用，系争房屋为其中一间。该商务楼内部由上海西南明园实业发展有限公司自行管理。原审再认定，关于目前小区物业管理情况：1、排水排污系统。上海东湖物业管理有限公司称系争房屋所在A、B幢商务楼的排水管道最终汇至住宅楼的管道后一并排出，由上海东湖物业管理有限公司统一管理。上海西南明园实业发展有限公司称住宅楼、商务楼的污水排水系统由双方各自管理。2、地下室、地下室有一个入口车辆只能从该出入口进出。地下室。地下室有****一个升降车库，地下室由，地下室由商务楼主共同停车使用。上海东湖物业管理有限公司称地下室出口处所设门岗由其进行管理。上海西南明园实业发展有限公司则称系由其管理。3、商务楼内部与住宅有不同的电梯。住宅楼的电梯不停靠商务楼所在的**。上海东湖物业管理有限公司称由地下车库通往1楼的电梯是共同的。4、小区监控终端系统在住宅楼，由上海东湖物业管理有限公司管理。上海西南明园实业发展有限公司自行安装了内部监控，仅供商务楼使用。5、小区进出通道。上海东湖物业管理有限公司称小区大门敞开，商务楼人员也可由此进出。上海西南明园实业发展有限公司称商务楼办公人员主要单独从商务楼沿街大门出入，与住宅楼居民进出相对分离。6、商务楼外围绿化、保洁、保安。上海东湖物业管理有限公司称由其进行相应管理。上海西南明园实业发展有限公司则称系其自行管理。一审法院认为：上海东湖物业管理有限公司作为上海西南明园实业发展有限公司所在小区的物业服务单位，与上海市明园世纪城业主大会签订了相应的物业服务合同。目前并无充分证据可否定该合同的效力。故该合同对包括上海西南明园实业发展有限公司在内的小区全体业主具有法律约束力。在上海东湖物业管理有限公司依约提供了物业管理服务的情况下，有权向业主收取物业管理费。本案的争议焦点是上海西南明园实业发展有限公司所有的本案系争房屋应支付的物业管理费的标准问题，对此，法院认为，虽然上海东湖物业管理有限公司与明园世纪城小区的业主大会签订的物业服务合同约定自2016年10月起，包含系争房屋在内的商业和办公面积的物业服务费标准为14元/月/平方米，但上海东湖物业管理有限公司也确认系争房屋所在的商务楼内部确由上海西南明园实业发展有限公司自行委托案外人管理。上海西南明园实业发展有限公司承担了部分物业管理义务，在一定程度上减轻了上海东湖物业管理有限公司为系争房屋所提供的物业管理服务。且该状态在2016年上海东湖物业管理有限公司签署物业服务合同之前已经存在。故上海东湖物业管理有限公司要求上海西南明园实业发展有限公司按照14元/月/平方米的标准支付物业管理费，依据不足。但系争房屋的商务楼与明园世纪城小区的其他区域均属同一个物业小区，在公共服务、公用设施设备上存在难以割裂的联系。故上海西南明园实业发展有限公司以其自行管理为由拒绝支付物业管理费，亦依据不足。综合考虑上述情况，法院依据公平合理的原则，按每月每平方米9元的标准酌情确定上海西南明园实业发展有限公司应支付的物业管理费用。此外，上海东湖物业管理有限公司并无充分证据证明在本次诉讼前曾就物业管理费用向上海西南明园实业发展有限公司进行了有效催讨，故上海东湖物业管理有限公司要求上海西南明园实业发展有限公司支付违约金的诉请，法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定,于二〇一七年十月十九日判决：一、上海西南明园实业发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海东湖物业管理有限公司支付自2016年10月至2017年7月的物业管理费4,695.30元；二、驳回上海东湖物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由上海西南明园实业发展有限公司、上海东湖物业管理有限公司各半负担。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、表决票，旨在证明对商务楼物业费价格调整没有听取业主的意见；2、民事判决书，旨在证明生效判决载明商务楼与住宅楼的排水系统分开使用；3、电路、消防、安防合同，旨在证明上诉人的电路、消防、安防系统与住宅楼独立分开；4、宗地图、现场照片，旨在证明A公司为上诉人提供物业服务的现场情况及范围；5、现场视频，旨在证明A公司与被上诉人服务范围分界线。被上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性无法确认；证据2：真实性认可，该判决书可以说明排水系统还是由被上诉人统一维护和养护；证据3：真实性无法确认，并认为该些内容无法免除上诉人应承担对公共区域及公共设施维护费用的支付义务；证据4：真实性无法确认；证据5：视频中人物、地点无法、地点无法明确的区分线并非由上诉人或A公司人为划定。本院评述如下：证据1：物业费调价是否听取意见已由另案处理，与本案并无直接关联；证据2：可反映当时现场情况；证据3、4、5：不足以否定涉讼商务楼与小区其他区域在公共服务、公用设施设备使用上存在联系之事实，不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，本院组织双方至现场查看，双方一致确认：小区两处门口门卫由上海东湖物业管理有限公司负责，其监控仅显示非机动车库情况，其余监控已坏，尚待修理；车库一出口门卫由上海西南明园实业发展有限公司聘用，上海西南明园实业发展有限公司有地下车库区域的消防房、配电房的钥匙，管理车库入口一侧的监控室，该监控显示商务楼门前等区域图像。本院认为，根据原审查明事实及二审现场查看情况，一方面，涉讼小区商务楼部分由上海西南明园实业发展有限公司自行委托管理，承担了部分物业管理义务；另一方面，涉讼商务楼与小区其他物业仍属于同一小区，难以割裂。因此，上海西南明园实业发展有限公司关于无需支付物业管理费之上诉请求，显无事实依据，不予支持。本院注意到，原审法院已经考虑上海西南明园实业发展有限公司自行承担部分物业管理服务之事实，对于物业管理费的标准予以适当调整，合理妥当，可予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人上海西南明园实业发展有限公司关于撤销原审判决主文第一项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海西南明园实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一八年六月二十九日书记员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；