江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初5065号 原告（反诉被告)：朱金富，男，1969年2月1日生，汉族，住江苏省宝应县。 委托代理人：杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。 委托代理人：王正华，男，1973年11月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告（反诉原告)：王宝昌，男，1983年6月22日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告（反诉原告)：吴小迪，女，1985年2月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。 两被告共同委托代理人：余淼，江苏汉宇律师事务所律师。 原告（反诉被告)朱金富诉被告（反诉原告)王宝昌、吴小迪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告)朱金富及其委托代理人杨杰明和王正华、被告（反诉原告)王宝昌和吴小迪共同委托代理人余淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱金富向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的南京市存量房买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款1088000元及利息（自2016年12月1日起至付款之日止按照同期银行贷款利率标准计算)；3、承担本案诉讼费。事实及理由：2016年9月3日，原告与被告签订《南京市存量房屋买卖合同》，购买被告位于南京市浦口区，房屋价款为188万元，双方约定如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和发生的费用由各方友好协商解决。2016年10月5日南京市出台新的限购政策（宁政发（2016）143号文)，规定户籍非南京市的外地人如购买南京市住房，需要在南京市两年之内累计缴满一年社保。原告通过补交社保取得了购房资格。原、被告办理了送件过户手续。2016年11月11日，原、被告在办理出件手续时，原告支付了首付款1068000元（含定金2万元)。原告在办理银行抵押贷款时，银行因房管部门要求停止办理贷款。2016年11月下旬，浦口区房产局通过电话通知原告交易不符合限购政策，要求原告取消过户手续。原告与被告协商多次，未能达成协议，故诉至法院，请求判如所请。 被告王宝昌、吴小迪共同辩称：两被告系夫妻关系。原告在明知不符合购房条件下，以造假的形式取得了房屋产权变更登记，现房屋登记在原告名下，原告无法再次进行交易，应由原告承担违约责任。因为买卖合同无法实际履行，同意解除合同，同意返还原告的购房款，但要扣除原告应承担的违约金36.16万元，对于原告要求的利息请求驳回。 反诉原告王宝昌、吴小迪共同向本院提出诉讼请求：要求反诉被告支付违约金36.16万元，承担反诉的诉讼费。事实及理由：反诉原告在合同履行过程中一直积极履行合同的义务，但在出件后，反诉原告迟迟未能收到贷款及尾款。事后得知，反诉被告提供的虚假材料被房管部门发现，转让的房屋被冻结。根据合同约定，反诉被告提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，构成根本违约，应承担总价款的20%违约金。 反诉被告朱金富辩称，导致涉案房屋买卖合同不能继续履行的原因在于政府出台了限购政策，根据合同约定双方互不承担违约责任。反诉被告亦没有造价，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，王宝昌与吴小迪系夫妻关系。2016年9月3日，原告（反诉被告)朱金富（乙方）、被告（反诉原告)王宝昌和吴小迪（甲方）经南京链家房地产经纪有限公司居间介绍签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于南京市浦口区出售给乙方，转让价为180.8万元，定金2万元，首付款106万元在送件前以资金托管方式方法支付甲方，乙方住房抵押贷款70万元于2016年9月15日签订商业贷款合同，尾款2万元于交付房屋时支付。合同第十条第三款第1条约定，乙方提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的构成根本违约，应当向甲方支付总房价20%的违约金。在该条中还约定，在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。 朱金富分别于2016年9月3日支付王宝昌、吴小迪定金2万元、2016年10月27日支付首付款106.8万元，合计108.8万元。 2016年10月5日南京市出台新的限购政策（宁政发（2016）143号文)，规定户籍非南京市的外地人如购买南京市住房，需要在南京市两年之内累计缴满一年社保。 2016年10月27日，朱金富通过补缴社保的方式取得了《非本市户籍居民家庭购房证明》，编号为：××。2016年11月7日，涉案房产的不动产登记变更到朱金富名下。 2016年11月11日，朱金富取得的《非本市户籍居民家庭购房证明》经房管部门公示因提交的补缴社保证明无效，违反开具购房证明的有关政策规定，予以注销。2016年11月14日，涉案房产经不动产登记中心申请，以开具的新购证明有问题为由予以冻结。朱金富已通过审批的银行贷款亦因此未能放款。 庭审中，朱金富放弃了关于利息的诉讼请求。 上述事实，有当事人提供南京市存量房屋买卖合同、收条、银行转帐凭证、社保缴费清单、原告提供证人杜某,4（南京链家房地产经纪有限公司的经纪人)出庭作证的证词、《非本市户籍居民家庭购房证明》、本院调取的购房证明注销公示及清单和不动产登记资料查询结果证明、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的南京市存量房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。 对于原告朱金富要求解除南京市存量房屋买卖合同的诉讼请求，被告王宝昌和吴小迪同意解除，本院认为，双方合同因限购政策无法继续履行，确认解除双方签订的南京市存量房屋买卖合同。 对于原告朱金富要求返还购房款108.8万元诉讼请求，被告同意返还购房款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同签订后，政府出台限购政策，导致合同无法继续履行。根据合同约定，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。本院对原告要求被告返还原告购房款108.8万元的诉讼请求予以支持。原告放弃利息诉讼请求系当事人对自己权利的处分，本院予以确认。 对于反诉原告王宝昌、吴小迪要求反诉被告支付违约金36.16万元的诉讼请求，反诉原告认为因为反诉被告提供虚假购房资料导致合同无法履行造成其损失，并提供证据2016年7月18日签订的《九龙湖别墅商品房预售合同》及银行交易清单，拟证明反诉原告是以房换房，因涉案合同无法履行导致反诉原告支付该合同首付款时大量举债，至今无法偿还，给原告造成损失。另2017年3月15日南京市出台限购新政，导致反诉原告出售房屋更加困难。反诉被告认为反诉原告提供合同与本案没有关联性。本院认为，涉案合同因限购新政出台而无法继续履行，应当适用合同约定的相关规定，双方当事人均无过错，互不承担违约责任。反诉原告提供的证据不能证明其主张，本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告)朱金富诉被告（反诉原告)王宝昌、吴小迪签订的《南京市存量房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告)王宝昌、吴小迪于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告)朱金富购房款108.8万元； 三、驳回被告（反诉原告)王宝昌、吴小迪的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14592元，由被告（反诉原告)王宝昌、吴小迪承担；反诉案件受理费3362元，由被告（反诉原告)王宝昌、吴小迪承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件本诉受理费14592元、反诉受理费3362元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  王必怡 人民陪审员  刘尚和 二〇一八年六月二十日 书 记 员  胡 颖