呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初932号原告：周建波。委托诉讼代理人：任彦斌，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琼，内蒙古恩泰律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司。法定代表人：王岗，职务董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿如汗，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告周建波与被告呼和浩特市蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建波的委托诉讼代理人任彦斌、郭琼，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人锡林图雅、阿如汗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周建波向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告为原告购买的位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城4号楼1314号房屋办理《商品房买卖合同》登记备案手续；2、请求依法判令被告为原告办理上述房屋的不动产权证；3、请求依法判令被告立即向原告交付房屋，并向原告支付自2014年9月1日起至被告向原告实际交付上述房屋之日止的损失（该损失待鉴定后确定）。4、请求依法判令被告向原告赔偿上述房屋装修损失37944元（装修费用按照每平米800元计算）；5、请求依法判令被告向原告支付自2014年9月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（该利息损失按已付房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年3月7日为32826.29元）6、保留原告因被告违约行为而继续追究被告违约责任的今后诉讼权利。事实及理由2013年6月16日原告与被告签订《内部认购协议》，原告向被告购买位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城4号楼1314号公寓，建筑面积47.43平方米，单价为每平方米7414.72元，总价为351680元。双方约定付款方式为银行按揭，原告已向被告支付房款181680元，剩余办理银行按揭。合同约定公寓的交付日期为2014年8月31日前。交房标准为装修交房。现被告仍未向原告交付房屋，且被告也未给原告办理商品房买卖合同网签备案手续及产权登记手续。原告多次找被告协商未果，因此，原告向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益不受侵犯。蒙拓公司辩称，一、双方签订的《内部认购协议》属预约合同性质，不涉及办理网签及办理不动产权证等事宜。原、被告双方签订的《内部认购协议》从形式上属于商品房认购合同，且该协议并未具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的内容，因此该认购协议从合同性质讲应属于预约合同，而预约合同的目的仅是双方当事人在将来签订本约即商品房买卖合同，而不具备其他履行内容。鉴于双方至今尚未签订《商品房买卖合同》，而已经签署的《内部认购协议》亦未对网签备案登记手续及办理不动产权证事宜进行约定，因此,原告要求被告为其办理网签备案登记手续并办理不动产权证无事实及法律依据，依法不能成立。二、截止庭审前，我方未收到损失鉴定的申请，原、被告双方签订的协议已经对被告逾期交房的违约责任进行明确约定，即"每逾期一日，乙方（原告）有权要求甲方（被告）支付逾期交房违约金，标准为乙方已交房款的万分之0.1。故双方应当严格按照合同约定承担责任。如原告认为被告逾期交房给其造成的损失远大于按照合同约定计算的逾期交房违约金，根据民事诉讼举证规则，也应当由原告承担举证责任。三、双方签订的协议中虽备注装修交房，但因被告尚未向原告交付房屋，所以双方无法确定房屋最终的交付状态，被告是否存在违约行为尚未明确，因此该部分的损失未实际发生，且每平米800元的装修赔偿标准毫无事实依据。故原告无权向被告主张装修损失。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对此本院逐一认定如下：周建波向法庭出示的证据：1、《内部认购协议》一份、内大翡翠城loft公寓装修标准、委托改造及装修协议；证明原告于2013年6月16日向被告处购买位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城loft公寓4号楼1314号公寓，建筑面积47.43平方米，单价为每平方米7414.72元，总金额为351680元。付款方式为买受人于2013年6月16日付181680元，剩余170000元办理银行按揭。房屋交付时间为2014年8月31日，交付标准为装修交房。协议第二条第（四）项约定了被告逾期交付房屋的违约金为乙方已交房款的万分之0.1，我方认为约定的违约金过低应当根据《合同法》第一百一十四条之规定予以调高，自2014年9月1日起按照已付房款的中国人民银行同期贷款利率按日计算至被告实际交付房屋时止。根据《合同法》第一百一十三条之规定，被告未按期交付房屋给原告造成可得利益的损失，该损失需鉴定明确。蒙拓公司的质证意见是真实性、合法性认可，对证明的问题不予认可。违约金主张调高应举证证明损失低于实际损失30%，但凭这3份证据无法证明，应以合同约定为准；装修损失无依据，且房屋还未交付，违约行为也未发生，不能主张，另根据装修协议，全款付齐不存在装修，且装修是免费的。内部认购协议缺乏商品房管理办法第十六条，是预约合同，不是商品房买卖合同，装修本身是不收取任何费用的，进而可以证明原告主张的装修损失没有依据的。本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。2、2013年6月16日、收据一张；证明原告根据合同付款条款的约定在2013年6月16日向被告支付了181680元。蒙拓公司的质证意见是真实性认可，对证明的问题不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。3、（2016）内民终1889号民事判决书；证明在中院的终审判决中，在本院认为部分，对涉案的认购协议的效力作出了认定，判决书载明：该内部认购协议书应当认定为商品房买卖合同。中院的生效判决，已经将内部认购协议认定为商品房买卖合同，（2016）内民终1889号民事判决书所述的内部认购协议与本案是同样内容，生效法律文书应当作为法院认定事实的依据。蒙拓公司的质证意见是真实性认可，证明的问题不予认可，我们属于中院个别法官认为有误，我们已经积极启动再审程序，原告举的这个判例，可以看到最终的结果是内部认购协议无效，是与其诉请是自相矛盾的。本院对该组证据的真实性予以确认。蒙拓公司向法庭出示的证据：证据《内部认购协议》；证明原、被告双方签的《内部认购协议》约定的内容欠缺《商品房销售管理办法》第十六条的部分内容，故该合同的性质应为预约合同。协议中已经逾期交房的责任进行了明确约定，故双方应当按照合同的约定内容严格执行。协议中虽约定装修交房，但并未约定装修标准为800元，且涉案房屋至今未交付，房屋至今未予以交付，具体交付状态不明确，装修标准没有依据。周建波的质证意见是对证据：真实性予以认可，是双方形成商品房买卖合同的基础性文件，关于是否是商品房买卖合同，在中院的生效判决中作出了明确的认定，已经认定为商品房买卖合同，该协议内容包括了房屋位置，面积，坐落，价格等商品房买卖合同要求的要件，应当具备商品房买卖合同的效力，该证据不具有完整性，目前房屋具有交付条件，并几次通知购房人办理交房手续，违约责任的承担是法定义务，应依法给予赔偿。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月5日，出卖人呼和浩特市蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人周建波签订《内部认购协议》，周建波认购了位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城loft公寓4号楼1314号，建筑面积47.43平方米，单价为每平方米7414.72元，总金额为351680元；付款方式约定为：买受人须在签订本合同之日付款181680元；剩余房款170000元办理银行按揭贷款。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付乙方使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。逾期交房违约责任约定甲方不能按双方确定的日期向乙方交付房屋，每逾期一日，乙方有权要求甲方支付逾期交房违约金，标准为乙方已交房款的万分之0.1。乙方不能按约交付房款，甲方有权享有延迟交房。合同签订后，周建波向蒙拓公司支付了购房款181680元，剩余房款约定以银行按揭付款方式付清。庭审经核实，双方均认可案涉房屋属于公寓性质，已经建成，具备交付可能，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。同日双方签订《委托改造及装修协议》，原告委托蒙拓公司对案涉房屋进行改造及装修，附内大翡翠城loft公寓装修标准。双方均在装修协议及装修标准上签字确认。本院认为，蒙拓公司与周建波签订的《内部认购协议》系双方的真实意思表示，本案中，双方当事人签订的《内部认购合同》应认定为预约合同，双方当事人订立的《内部认购协议》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如房屋的交付前提条件、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确。蒙拓公司在订立《内部认购协议》时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人在签订《内部认购协议》对于该事实亦应当具有相对应的注意义务，双方在《内部认购协议》中未对产权办理进行约定也说明双方在签订该《内部认购协议》是对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《内部认购协议》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《内部认购协议》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故本院对其有效性予以确认。预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是"使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务"。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《内部认购协议》系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故周建波以该《内部认购协议》为依据主张的要求判令被告为原告购买的位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城4号楼1314号房屋办理《商品房买卖合同》登记备案手续、请求判令被告为原告办理上述房屋的不动产权证、请求被告立即向原告交付上述房屋，并向原告支付自2014年9月1日起至被告向原告实际交付上述房屋之日止的损失（该损失待鉴定后确定）、请求被告向原告支付自2014年9月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（该利息损失按已付房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年3月7日为32826.29元）、保留原告因被告违约行为而继续追究被告违约责任的今后诉讼权利的诉讼请求不属于预约合同的请求权范围，其诉请主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于双方基于《内部认购协议》所签订的装修协议，因房屋尚未交付使用，现无法确定是否达到约定的装修标准，原告按照每平方米800元计算依据不足，本院不予支持。蒙拓公司关于《内部认购协议》属于预约合同的抗辩观点符合案件客观事实，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告周建波的诉讼请求。案件受理费3572元，由原告周建波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权 二〇一八年六月八日书记员 杨慧青附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。