贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1273号原告：陈静，女，汉族，1980年1月26日出生，住贵州省贵阳市观山湖区，委托诉讼代理人：杨正英，贵州群众律师事务所律师，执业证号15201201311716162，特别授权代理。委托诉讼代理人：魏玉明，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。统一社会信用代码：915201127897806058。法定代表人：李亿红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀丽，女，1994年2月4日出生，汉族，住贵州省湄潭县，系该公司员工，特别授权代理。原告陈静与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人杨正英、魏玉明，被告嘉友公司的委托诉讼代理人李秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈静向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金398000元（2013年11月12日至2015年11月13日731天×398000元×0.0001）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以398000元用于购买被告开发建成的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际A4栋1单元12层1号商品房，由于该房是预售房，被告在原告付清房款后，于2012年6月12日将房屋交付原告入住，原告在入住时按照被告要求，向被告交付了房屋产权登记费、维修基金、契税产权代办费。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年11月13日该房屋产权证才办理下来。为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告嘉友公司辩称：承认原告陈静在本案中主张的事实，但不应当支付违约金，理由是：延迟办证的原因并非答辩人的过错造成，主要原因是施工单位在工程竣工后拒不交付工程竣工资料影响竣工备案时间，以及政府因房产三证合一改革又拖延了办证时间。根据双方在《补充协议》第5.4条“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起540日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”的约定，被告不应当支付违约金。经审理查明：2011年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以398000元用于购买被告开发建成的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际A4栋1单元12层1号商品房房屋。双方约定：被告应当于房屋交付使用后540日内申请该商品房所有权初始登记。被告于2012年6月12日将案涉房屋交付原告使用后，于2015年6月1日取得《商品房销售现房证明书》。庭审中，被告对原告主张的事实均无异议。被告对其辩称的事实未提供证据予以证明。上述事实，有原被告双方所签订的《商品房买卖合同》，购房发票，维修基金收据，产权登记费收据，契税收据，代办房产证收据等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，可以确认。本院认为：原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因原、被告双方在合同中约定，被告在商品房交付使用之日起540日内申请该商品房所有权初始登记，被告于2012年6月12日将房屋交付原告使用，被告应在2013年12月7日前办理产权初始登记。本案中，被告于2015年6月1日才办理完案涉房屋的产权初始登记，被告办理产权初始登记的时间已超过合同约定的期限，因此，被告应当承担逾期办证的违约责任。对于被告辩称延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料，以及政府因房产“三证合一”改革拖延所致。庭审中，被告对该辩称，未提交证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，以及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，本案迟延办证的原因即使是施工单位未交付完整的施工资料造成的，被告依法也应当向原告承担违约责任。故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于违约金的起止日期问题。对于起算日期，根据合同约定，被告应当在2013年12月7日前办理案涉房屋初始登记，违约金应从2013年12月8日起算。原告主张从2013年11月12日起计算违约金有误，本院不予采纳。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至被告办理完案涉房屋初始登记之日止。被告于2015年6月1日完成案涉房屋初始登记，应以此作为止算日期。故被告应当向原告支付从2013年12月8日起至2015年6月1止，共计539天的违约金。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，对原告要求按已付房价款每日万分之一的标准计算违约金的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，被告也未提出异议，本院予以支持，被告应向原告支付的违约金计算为：398000元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×539（违约天数）=21452.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告陈静逾期办证违约金21452.2元；二、驳回原告陈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的延迟履行期间的债务利息包括延迟履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费264元，由原告陈静负担24元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担240元（该款已由原告预交，被告履行本判决第二项义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 震二〇一八年六月三十日书记员 谢阳阳