海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初150号   原告：海口市水务集团海口永顺工程有限公司。   法定代表人：张某，该司执行董事。   委托诉讼代理人：李某，海南东方国信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某，海南东方国信律师事务所律师。   被告：海南金塔实业有限公司。   法定代表人：黄某。   被告：海南省中小企业联合会。   法定代表人：郭某。   两被告共同委托诉讼代理人：贾某，海南新概念律师事务所律师。   被告：海南残友信息技术研究院。   法定代表人：郑某。   被告：海南金福兴投资有限公司。   法定代表人：汪某。   原告海口市水务集团海口永顺工程有限公司（以下简称永顺公司）与被告海南金塔实业有限公司（以下简称金塔公司）、海南省中小企业联合会（以下简称中小企业联合会）、海南残友信息技术研究院（以下简称残友院）、海南金福兴投资有限公司（以下简称金福兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永顺公司的委托诉讼代理人李某、王某以及被告金塔公司、中小企业联合会的共同委托诉讼代理人贾某到庭参加诉讼。被告残友院、金福兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告永顺公司向本院提出诉讼请求：1.四名被告立即停止使用海口市美兰区海甸二东路33号综合楼，并将上述房屋腾空搬离后退还给原告；2.被告金塔公司从2017年5月12日起至实际腾空搬离、退还海口市美兰区海甸二东路33号综合楼止，按每月171141元的租金标准赔偿原告的经济损失（暂计至2018年1月4日为1283557.5元。）；3.被告中小企业联合会、残友院、金福兴公司对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.四名被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年5月11日，海口振兴自来水管道工程有限公司（以下简称振兴自来水公司）作为甲方与被告金塔公司作为乙方签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定：“甲方将其所有的海口市××区，钢混结构，面积5754.6平方米，房产证号：HK075327）的房屋出租给乙方；租赁期限为10年，从2007年5月11日起至2017年5月11日；乙方返还租赁物时，应当经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；合同终止时，未经甲方验收认可，视为乙方未返还租赁物。”根据《海口市人民政府关于的批复》（海府函[2006]84号）和《海口市国有资产监督管理委员会关于海口市自来水公司企业改制的批复》（海国资统评[2006]71号），2006年海口市自来水公司改制为海口市水务集团有限公司（以下简称水务集团）。随后，水务集团将产权下的海口市海甸二东路33号综合楼交由下属子公司即原告进行经营管理，由原告行使出租人权利，对外签署出租合同、收取铺面租金，如与承租人产生纠纷的，可由其作为权利人向法院提起诉讼。2017年5月11日，《房屋租赁合同》约定的租期届满，合同依法终止。原告多次采取书面通知、电话短信、召开座谈会等方式催促被告金塔公司立刻腾空退还房屋，但被告金塔公司一直置之不理，仍然非法占用涉案房屋，并将涉案房屋交由被告二、三、四使用至今。四被告非法占有涉案房屋已构成共同侵权，导致原告无法按期接管、使用涉案房屋，造成国有资产流失的严重后果。综上，为维护原告的合法权益、避免国有资产流失，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。   被告金塔公司、中小企业联合会共同答辩称，一、原告主体不适格。原告不是涉案房产的所有权人，原告与被告金塔公司、中小企业联合会没有任何合同关系。被告与振兴自来水公司签订《房屋租赁合同》，振兴自来水公司目前合法存续，原告不享有该《房屋租赁合同》的任何权利，被告对原告无任何合同义务，原告起诉被告的主体不适格，原告无权依据《房屋租赁合同》向被告提出腾退主张或赔偿主张。二、被告金塔公司的优先承租权应受到法律保护。被告金塔公司的优先承租权是上述《房屋租赁合同》所约定的，不违反法律规定，无论原告是谁，都应当依照原《房屋租赁合同》约定尊重被告金塔公司的优先承租权，都无权剥夺被告金塔公司的优先承租权。三、要求被告金塔公司、中小企业联合会腾退房屋违反合同约定。被告金塔公司依据上述《房屋租赁合同》占有使用涉案房产，是合法占有，虽然原《房屋租赁合同》已经到期，但是原《房屋租赁合同》第二条1所约定的被告金塔公司的优先承租权还持续存在，在没有依法剥夺被告金塔公司优先承租权的情况下，在被告金塔公司没有主动放弃优先承租权的情况下，任何人无权要求被告腾退房屋。《房屋租赁合同》约定被告金塔公司有优先承租权，并未附加任何腾退条件，在被告金塔公司行使优先承租权的过程中，原告中途提出附腾退要求，是单方主张，等于单方变更合同条件，未取得被告金塔公司同意，不是双方合意，没有法律依据，属于违约行为，不应得到支持。四、原告提交的《资产评估报告》不应作为本案认定事实的依据。原告提交的《资产评估报告》并非原告委托作出，也非房产所有权人海口振兴自来水管道工程有限公司委托评估，也未与被告协商，系单方作出，评估程序不合法，不符合实际情况，结论错误，不应作为本案认定事实的依据，也不能成为要求被告金塔公司、中小企业联合会腾退房屋的依据或计算损失的依据。五、原告违约在先，被告金塔公司、中小企业联合会没有违约，原告应赔偿被告金塔公司、中小企业联合会的损失。原告要求被告腾退房屋，单方非法剥夺被告金塔公司的优先承租权，属违约行为，应承担违约责任，赔偿被告金塔公司、中小企业联合会的所有经济损失。综上所述，请求人民法院查明事实，依法判决，维护两被告的合法权益。   被告残友院答辩称，一、残友院基于合同约定，合法占有使用涉案房屋，没有违反任何法律规定，残友院不是非法占有涉案房屋。2015年8月12日，金塔公司为残友院做公益事业，为支持残友院工作，与残友院签订协议，将涉案房产交由残友院使用，作为办公、培训、残友会员治疗、康复、保健场所，故残友院是基于合同约定，合法占有使用涉案房屋，残友院没有违反任何法律规定，应当受到法律的保护。二、本案原告主体不适格，原告不是涉案房产的所有权人，原告与被告金塔公司及残友院没有任何合同关系。原告不是合同相对人，不享有合同权利，其无权要求残友院腾退房屋，无权要求残友院赔偿经济损失。三、被告金塔公司是残友院的合同相对人，基于公平、公正、合理、合法的原则，残友院愿意协助被告金塔公司妥善解决涉诉房产租赁纠纷。四、涉案房产属国有资产，残友院是残疾人服务机构，做的是公益事业，残友院为了使用该房产投入了大量公益资金，希望依据海口市国资委指定的《关于规范海口市国资委所出资国有企业资产出租管理的指导意见》第一页遵循基本原则第三条、第六页第十条、第七页第十三条之规定，支持社会公益事业，以谈判方式确定合理租金，协议出租给残友院，由残友院继续租赁使用涉案房产，残友院及海南全省残疾人将感激不尽。   被告金福兴公司答辩称，一、金福兴公司基于合同约定，合法占有使用涉案房屋，没有违反任何法律规定，金福兴公司不是非法占有涉案房屋。金福兴公司为残友院和中小企业联合会做公益事业，提供金融服务。为支持金福兴公司工作，2014年12月2日，与金福兴公司签订协议，将涉案房产交由金福兴公司使用，作为办公场所，故金福兴公司是基于合同约定，合法占有使用涉案房屋，金福兴公司没有违反任何法律规定，应当受到法律的保护。二、本案原告主体不适格，原告不是涉案房产的所有权人，原告与金塔公司及金福兴公司没有任何合同关系。原告不是合同相对人，不享有合同权利，其无权要求金福兴公司腾退房屋，无权要求金福兴公司赔偿经济损失。三、金塔公司是金福兴公司的合同相对人，基于公平、公正、合理、合法的原则，金福兴公司愿意协助金塔公司妥善解决涉诉房产租赁纠纷。四、涉案房产属国有资产，金福兴公司为了使用该房产投入了721305.1元装修费用。其中部分房屋用于残友院员工及培训食堂。金福兴公司希望以谈判方式确定合理租金，协议出租给金福兴公司，由金福兴公司继续租赁使用涉案房产，如不能继续使用该房产，要求原告给予金福兴公司补偿装修费用。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：   1.房屋租赁合同，该证据有原件予以核对，且被告金塔公司、中小企业联合会均对其真实性没有异议。该合同可以证明案外人振兴自来水公司将涉案房屋出租给被告金塔公司，租赁期限自2007年5月11日至2017年5月11日。同时合同还约定违约条款等。故对合同的真实性、合法性、关联性均予以确认。   2.房屋所有权证、海口市人民政府关于海口市水务集团组建方案的批复（海府函[2006]84号）、海口市国资委关于海口市自来水公司企业改制的批复（海国资统评[2006]71号）、关于海口市海甸二东路33号综合楼隶属管理关系的情况说明。上述证据均有原件予以核对，可以证明水务集团改制及名称变更情况，涉案房屋的所有权人为水务集团，而水务集团已授权原告代为处理与涉案房屋相关的房屋租赁纠纷。故对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   3.资产评估报告部分摘要（海南瑞衡资评报字[2017]第0501号）、瑞衡评估公司营业执照及资质证书。该两份证据均有原件予以核对，对其真实性予以确认。但该评估报告为原告自行委托，且被告不予认可。因此，对该份评估报告的评估意见，本院不予采纳。   4.视频录像光盘、永顺公司向金塔实业送达的通知（2017年6月1日）、永顺公司向各租户送达的通知（2017年6月23日），对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。上述证据可以证明涉案房屋租赁期限届满后，原告已书面通知被告搬离涉案房屋，但被告仍继续占有使用房屋。   5.海口市国资委关于水务集团与金塔公司及中小企业联合会协商办公楼租赁事宜情况的报告（海国资[2017]269号）及市政府办公厅公文呈批表、关于与金塔公司及中小企业联合会协商办公楼租赁事宜的报告（海水字[2017]748号）、海口市国资委关于金塔公司及中小企业联合会要求续租问题的复函（海国资函[2017]277号）、海口市水务集团有限公司关于金塔公司及中小企业联合会要求续租的请示（海水字[2017]522号）、海口市水务集团有限公司关于金塔公司及中小企业联合会要求续租办公楼的情况报告（海水字[2017]641号）、会议签到表及相片。上述证据均有原件予以核对，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。可以证明原告在合同履行期限届满后曾与被告金塔公司、中小企业联合会就涉案房屋的租赁事宜进行了多次磋商，但均未能达成一致意见。被告仍继续占有使用涉案房屋。   6.中小企业联合会关于申请保留中小企业联合会现办公场所的报告（中小企业联合会[2017]5号），该证据可以证明被告金塔公司、中小企业联合会自2017年5月11日起继续占有使用涉案房屋至今，金塔公司、中小企业联合会认可在租赁合同到期后，水务集团以及原告多次要求其腾退房屋。对该证据真实性、合法性、关联性均予以确认。   7.关于规范海口市国资委所出资国有企业资产出租管理的指导意见（海国资产权[2016]112号），对该证据的真实性予以确认。   8.（2013）海中法民一终字第1065、1066、1067号民事判决书、（2015）海中法民一终字第890号民事判决书，对该份证据的真实性、合法性予以确认，但上述判决与本案租赁合同无关，故对其关联性不予确认。   9.房地产估价报告，该份报告有原件予以核对，故对其真实性予以确认。但该估价报告系被告系金塔公司与中小企业联合会共同委托评估公司出具，原告亦不予认可，本院对该评估报告的评估意见不予采纳。   10.协议书（金塔公司与残友院签订），该份证据有原件予以核对，对其真实性、合法性、关联性予以认可，该份协议书可以证明被告金塔公司将部分涉案房屋出租给残友院占有使用。   11.协议书（金塔公司与金福兴公司签订），该份证据有原件予以核对，对其真实性、合法性、关联性予以认可，该份协议书可以证明被告金塔公司将部分涉案房屋出租给金福兴公司占有使用。   12.2015年、2016年中小企业联合会项目费用汇总表、费用清单统计表、关于金塔公司租赁海口永顺工程有限公司装修残值的申请、八楼楼顶漏水图片2页、整栋楼房多个房间漏水图片4页、金塔公司租赁海口永顺工程有限公司装修部分单据复印件共221页，上述证据中汇总表及统计表均为被告金塔公司自行制作，其他证据均没有原件予以核对，故对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。   本院经审理认定事实如下：   2007年5月11日，振兴自来水公司与被告金塔公司签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：振兴自来水公司将位于海口市××区房屋出租给被告金塔公司，租赁期限十年，自2007年5月11日起至2017年5月11日止。每月租金为48750元，每年租金共58.5万元，以后每三年递增一次，每次增加率为原租金的2%，计算公式为上一次租金×1.02。租赁期限届满，被告金塔公司应当及时返还租赁物，否则，每逾期一日，按双方约定每日租金向振兴自来水公司支付违约金，每日租金按48750元除以30天计算。上述租赁合同签订后，被告金塔公司即占有使用租赁房屋。后被告金塔公司将其中第二层西半边及第三层交予被告中小企业联合会使用。2014年12月2日，被告金塔公司与被告金福兴公司签订《协议书》，约定，金塔公司将涉案房屋第一层西边半层无偿交于金福兴公司办公，使用期限以被告金塔公司与原告续签合同期限为准。被告金福兴公司使用期间的水电费、电话费由金福兴公司自行承担。2015年8月12日，被告金塔公司与被告残友院签订《协议书》，约定，金塔公司将涉案房产的四楼、七楼、八楼无偿交给残友院使用，使用期限以被告金塔公司与原告续签合同期限为准。被告残友院使用期间的水电费、电话费由残友院自行承担。振兴自来水公司与被告金塔公司签订《房屋租赁合同》租赁期限届满后，原告永顺公司于2017年6月1日向被告金塔公司发出通知，告知其双方租赁合同期限已届满，要求被告金塔公司停止对涉案房屋进行内部装修。2017年6月23日，原告永顺公司向各租户发出通知，要求所有租户于2017年7月10日前清场搬离涉案房屋。后原告永顺公司与被告金塔公司就涉案房屋的续租事宜进行多次协商，但双方并未达成一致意见。被告中小企业联合会、金福兴公司、残友院仍继续占有使用涉案房屋至今。庭审中，被告金塔公司称其已于租赁期限届满后搬离了涉案房屋，但认可涉案房屋实际上还是由其进行使用管理。原告永顺公司要求四被告搬离涉案房屋并支付违约金未果，遂成讼。   另查，位于海口市××路的房屋现登记在海口市自来水公司名下，房屋所有权证号为：海房字第XX**。2006年9月26日，海口市政府国有资产监督管理委员会作出海国资统评[2006]71号文件《关于海口市自来水公司企业改制的批复》，同意将海口市自来水公司改制为海口市水务集团有限公司，公司类型为国有独资有限责任公司。根据水务集团2018年1月3日所作的情况说明，振兴自来水公司与原告永顺公司均为水务集团的下属子公司。振兴自来水公司资质已于2009年5月被核销。水务集团将案涉的位于海口市××路的房屋交由原告永顺公司进行经营管理，由原告永顺公司行使出租人权利，对外签署出租合同、收取铺面租金，如与承租人产生纠纷，可由其作为权利人向法院提起诉讼。   另，水务集团委托海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的租金进行评估，评估结果为月租金171141元。被告金塔公司、中小企业联合会共同委托海口琼利房地产评估有限公司对涉案房屋的租金进行评估，评估结果为月总租金92534元。   庭审中，原告永顺公司明确，其第二项诉讼请求中的“经济损失”实际指的是涉案的《房屋租赁合同》第九条第3款中约定的违约金，但其认为约定的违约金低于其实际损失，故根据海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司作出的评估意见中的租金予以调整并提出诉请。   本院认为，一、关于原告主体是否适格的问题。振兴自来水公司与被告签订的《房屋租赁合同》的履行期限已届满，且振兴自来水公司已经核销，经案涉房屋所有权人水务集团授权，由原告永顺公司代为行使出租人权利，如与承租人产生纠纷，由永顺公司作为权利人向法院提起诉讼。即水务集团已授权原告向涉案房屋承租人主张权利。因此原告提起本案诉讼，主体适格。被告抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。   二、关于四被告是否应将涉案房屋退还原告的问题。首先，房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。在涉案房屋的租赁期限内，被告金塔公司将涉案房屋交付被告中小企业联合会、残友院以及金福兴公司占有使用至今。虽然被告金塔公司称其已搬离涉案房屋，但认可涉案房屋实际上还是由其进行使用管理。现案涉的《房屋租赁合同》已到期终止，被告金塔公司继续占有涉案房屋的合法依据已不复存在，故而被告中小企业联合会、残友院以及金福兴公司亦不再拥有占有、使用涉案房屋的合法依据。其次，被告金塔公司以优先承租权来抗辩原告提出的返还租赁物请求。虽然《房屋租赁合同》中约定了被告金塔公司享有同等条件下的优先承租权，但优先承租权是债权性质的优先缔约权，不具备对抗物权请求权的效力。最后，合同自由是当事人的基本权利，本案合同到期后，原告与被告金塔公司虽有磋商但未能达成一致。且目前原告并未将涉案房屋对外出租，缺乏判断优先承租权是否被侵犯的明确依据。综上，被告的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。原告诉请被告金塔公司、中小企业联合会、金福兴公司、残友院返还涉案房屋，合理合法，本院予以支持。   三、关于违约金的计付问题。庭审中，原告明确其所主张的第二项诉讼请求中经济损失的依据为《房屋租赁合同》第九条第3款。根据该条约定：租赁期限届满，被告金塔公司应当及时返还租赁物，否则，每逾期一日，按双方约定每日租金向原告支付违约金。租赁合同已于2017年5月11日届满，但被告金塔公司至今仍继续占有使用涉案房屋，因此，原告诉请其支付违约金，合理合法，本院予以支持。关于违约金的计付标准，原告认为由于合同约定的违约金标准过低，主张按海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司作出的评估报告的估价结果即月租金171141元标准计算。由于该份估价报告为原告自行委托出具，且被告对其不予认可，因此对于该评估结果，本院不予采纳。根据原告与被告金塔公司的合同约定，被告金塔公司逾期腾房，则每日违约金应按48750元除以30天计算。考虑到该48750元为合同签订时即2007年5月11日的租金标准，故本院将违约金标准调整为按2017年5月11日时止的租金除以30日的标准计付。根据原告与被告金塔公司合同约定，租金每三年增加一次，每次增加率为原租金的2%，截止2017年5月11日的月租金应为51733.89元（48750元×1.02×1.02×1.02），故违约金支付标准为按日1724.46元（51733.89元÷30天）。违约金计付的起止时间应为，自2017年5月12日起至被告实际退还房屋之日止，截止2018年1月4日的违约金为410421.48元（1724.46元×238天）。原告诉请的违约金，超出部分，于法无据，本院不予支持。   四、被告中小企业联合会、金福兴公司、残友院是否应对上述违约金承担连带责任的问题。被告中小企业联合会、金福兴公司、残友院并非本案《房屋租赁合同》的合同相对人，原告依据合同要求非合同相对人的被告中小企业联合会、金福兴公司、残友院对约定违约金承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：   一、被告海南金塔实业有限公司、海南省中小企业联合会、海南残友信息技术研究院、海南金福兴投资有限公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告海口市水务集团海口永顺工程有限公司退还位于海口市××路的房屋（房屋所有权证证号为：海房字第XX**。   二、被告海南金塔实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口市水务集团海口永顺工程有限公司支付违约金（截止2018年1月4日的违约金为410421.48元；自2018年1月5日起至被告实际退还房屋之日止，按日1724.46元标准计付）。   三、驳回原告海口市水务集团海口永顺工程有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费16352.02元，由原告海口市水务集团海口永顺工程有限公司负担8895.7元，由被告海南金塔实业有限公司负担7456.32元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审判长 莫 娇   人民陪审员 李明学   人民陪审员 唐旭升     二O一八年六月十一日   法官助理 郝恩琳   书记员 何艳婷   速录员 周岁贤   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。