云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终2589号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，住四川省，住四川省峨嵋山市法务专员，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李鑫，男，汉族，1979年5月27日生，住云南省，住云南省昆明市五华区v>原审第三人：李成文，男，彝族，1987年12月17日生，住昆明市，住昆明市五华区v>上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司与被上诉人李鑫及原审第三人李成文的居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初6839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付10000元及违约金，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院已经认定涉案合同合法有效，依法依约上诉人均取得收取约定居间报酬（佣金）的权利。本案合同的签订是双方真实意思表示，且上诉人已经促成合同的成立，是被上诉人的违约行为导致合同不能履行，其作为违约方，应当向上诉人支付佣金；2、一审将“应征得共有人同意”的责任归咎给上诉人，显失公平。被上诉人作为具有正常认知能力的成年人自行签署了涉案合同，其应对签订的行为承担法律责任；3、一审混淆“合同成立”及“合同履行”的法律概念，错误认定房屋买卖合同未成立，前后矛盾，本案涉及二个法律关系，且二个关系相互独立存在，一审以双方未在原告的协助下签订正式房屋买卖合同为由，否认合同成立错误。本案合同就买卖标的、价款等约定清楚，在无其他法律规定或当事人另有约定的情况下，合同成立并生效。综上，请求二审撤销原判，改判支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人李鑫答辩认为：请求驳回上诉，维持原判。原审第三人李成文未到庭陈述意见。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司一审起诉请求：1.被告立即支付居间费用10000元；2.被告立即向原告支付违约金（以居间费用10000元为基数，从2017年7月11日起按日千分之一计算）；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认以下法律事实：2017年5月30日，被告李鑫（即甲方、出售方）、第三人李成文（即乙方、购买方）、原告昆明尊园房地产经纪有限公司（即丙方、经纪方）签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（以下简称《房屋买卖暨居间合同》）约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市五华区金鼎山北路2号花香十里小区2幢3单元301室房屋[房屋产权证号（共有人）：昆明市房共字第200812710号]，成交价格为109万元；甲乙双方约定于2017年7月10日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订合同时，乙方支付购房定金2万元，于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签），支付首付款51万元，剩余房款由乙方通过贷款方式支付，乙方同意在过户前先出资30万元协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）；丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供的服务，乙方同意向丙方支付佣金10000元，佣金支付时间为办理买卖公证当天，若合同签订后，买卖双方协商解除合同（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），合同还约定甲方承诺该房屋所有户口于2017年7月10日前全部迁出，保证交房前空户交房等主要内容。合同履行过程中，因出售房屋的共有人案外人郑清春不同意出售房屋，被告与第三人未能按上述《房屋买卖暨居间合同》约定签订房屋买卖合同并办理公证手续，也未向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬。一审经审理后认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原、被告及第三人三方签订《房屋买卖暨居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。但在签订三方合同时，原告作为居间方在明知出售房产存在共有人的情况下未向交易对方明确告知，也未征得共有人同意进行居间活动，未尽到如实报告义务，同时隐瞒了与订立合同有关的重要事实；另，涉案《房屋买卖暨居间合同》的买卖双方并未于公证机关签订正式《房屋买卖合同》，双方未正式建立买卖合同关系，也即原告未促成合同成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，原告无权要求被告支付报酬，即居间费用，但考虑到原告前期进行的部分居间活动，有部分必要支出，根据本案案件事实及公平原则，一审酌定支持原告居间费用1000元。一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决：“一、被告李鑫于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间费用1000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新的证据，故二审审理确认的事实与一审判决确认的事实相一致，本院依法予以确认。综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：被上诉人应否向上诉人支付居间报酬及违约金？本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”即居间报酬的支付确以完成居间事务为前提，本案中，三方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》已经明确双方将于公证机关签订《房屋买卖合同》，故房屋买卖双方在“公证合同”所作出的意思表示应该才是最终确定房屋买卖权利义务依据，现通过查明的案件事实看，双方并未签订该“公证合同”，且双方房屋买卖亦未实际完成，故一审确认《房屋买卖暨居间合同》仅是买卖双方达成的意向性协议，进而认定上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司作为居间人并未促成合同成立的处理正确，本院予以维持。同时，一审就上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司本案客观上提供的媒介服务情况，酌情确定被上诉人向其支付“从事居间活动支出的必要费用”1000元的处理适当，本院予以维持。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉认为通过《房屋买卖暨居间合同》其已经完成居间事务，被上诉人应当给付居间报酬及违约金的上诉观点不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉主张不能成立，本院依法予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  宋光玉审判员  罗增龙审判员  方云红二〇一八年六月五日书记员  武 婕