广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终841号上诉人（原审被告）：欧叶，女，汉族，1951年11月5日出生，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：梁敏珠，女，汉族，1981年11月13日出生，住广东省珠海市金湾区，系欧叶的女儿。被上诉人（原审原告）：珠海市公安局金湾分局，住所地：广东省珠海市金湾区三灶镇金海岸金海大道**。负责人：王亚华，局长。委托诉讼代理人：黄达兴，广东德赛律师事务所律师。原审第三人：珠海市金湾保安服务有限公司，住所，住所地：广东省珠海市金湾区红旗镇双湖北路西九川大厦****div>法定代表人：李瑞庆，总经理。委托诉讼代理人：张岩，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈育红，北京市中银（珠海）律师事务所律师。上诉人欧叶因与被上诉人珠海市公安局金湾分局（以下简称金湾公安分局）、原审第三人珠海市金湾保安服务有限公司（以下简称金湾保安公司）返还原物纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧叶上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或者改判驳回金湾公安分局的诉讼请求；三、诉讼费由金湾公安分局负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不全面，定性欠准确。本案是返还原物纠纷；即本案讼争房屋的所有权归谁。我国对不动产实行产权登记制度，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案一审中只对2016年金湾公安分局取得不动产权属证书后的房屋所有权进行了评价。但根据《中华人民共和国物权法》第十三条的规定，该房屋的所有权是产生于1993年建成之时,登记只是对所有权的一种确认形式。1993年到2016年该房产的所有权归谁存在一定争议。欧叶通过自身了解和行政诉讼的相关资料，了解到的情况是:涉案房产是以金湾保安公司名义建设，1993年建成后由保安公司和员工使用，可能是集体土地上建成的小产权房,所以一直未办理房产权属登记,后经金湾公安分局向有关部门申请，2015年由保安公司股东珠海市金湾区国有资产管理办公室划拨（转让）给金湾公安分局，2016年不动产登记中心以初始登记的形式对该房产进行了权属登记。一审法院没有查清金湾公安分局取得不动产权证的基础法律关系，仅凭房产证就认定欧叶无权占有的事实，可能存在着一定的不足和事实不清。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，只要是合法登记的，应有法律效力，那么如为不合法登记，就有可能不发生物权效力或效力待定。合法登记应包括事实合法和程序合法，涉案房产登记机关没有做到认真审查义务，过于简化程序，使登记程序出现错误，使欧叶受到了一定程度的损失。根据欧叶查阅的行政诉讼中部分未质证的证据显示，涉案房产登记机关把本应为变更登记的事项改成了初始登记，登记机关的错误可能在于没有分清股东与公司的独立地位，它们是相互独立、单独拥有法人资格的民事主体，对外均应以法人名义行使民事权利，以第三人保安公司名义投资建设的房产应初始登记于保安公司名下，未经初始登记应不得进行转让，违反法律程序登记的属不依法登记。登记机关没有认真审查2015年经第三人保安公司股东珠海市金湾区国有资产管理办公室按有关会议纪要无偿划拨房产给金湾公安分局的行为，是否构成无权处分他人财产。股东作出的决议应交由公司以公司的独立名义行使民事权力，登记机关不应审查背后的民事投资关系。一审法院作出“欧叶未提交其它证据证明其能够对抗金湾公安分局的所有权而继续合法占有，使用房屋”的事实认定有误。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中欧叶何时开始非法占有他人房产原审法院没有查清，如1993年保安大厦建成之初即无权占有，那么初始登记人20多年后再请求返还原物，有没有超过20年最长诉讼期原审法院没有评价。如金湾保安公司所说，2016年登记在金湾公安分局名下后，其为金湾公安分局的租户，那么保安公司拥有所有权时，欧叶应为保安公司的租户，保安公司转让房产应当以书面方式提前三个月通知租赁方，承租方在同等条件下享有优先购买权，否则构成侵权，可以请求法院宣告该房屋转让无效。或保安公司提前解除租赁关系，依法给予补偿后再行转让，因为按国家相关法律规定，公司为员工交纳“五险一金”是法定义务，没有交纳的，欧叶是保安公司的债权人，第三人保安公司及其股东如无偿划拨财产侵害债权人利益的，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，欧叶当然有继续占有直至程序得到纠正并依法取得债务清偿为止的相应权力。二、一审法院不中止本案审理和适用简易程序审理可能存在一定的错误。欧叶在本案审理过程中已提交了中止审理申请书，根据欧叶上述案件事实的分析，该房产的登记是否存在错误还需另一案审理，欧叶已根据有关事实提起了行政诉讼撤销登记，如房产的登记被撤销，不动产物权就变成了未经登记，不发生效力。本案是必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结。三、一审法院适用法律时遗漏了对弱势群体的合理保护。一审法院未认定欧叶是因重大误解而善意占有房屋并花费了装修维护费用的事实，也没根据该适用法律条文判决金湾公安分局承担部分欧叶维护该房产的合理费用，是对弱势群体保护的一种忽略。欧叶通过诉讼认识到因为当时的自我保护意识较为薄弱，参加工作时，在众多有好福利的单位选择中，轻信口头承诺，没有认真选择工作单位，导致老来被扫地出门，十分可怜。被上诉人金湾公安分局答辩称：一、金湾公安分局是诉争房产的合法物权所有人，对房屋享有所有权，可以对无权占有人请求返还原物，根据一审时提交的证据《不动产登记证》，金湾公安分局合法享有保安大厦的物权所有权。金湾公安分局可以依法请求无权占有人返还原物及其孳息。二、欧叶不能举证其有合法占有依据，依据法律，其为无权占有人。根据“谁主张谁举证”原则，欧叶认为其是合法占有人，欧叶应该提供其合法占有的依据，但是欧叶提供的唯一占有依据为1993年《关于保安大楼房间安排的请示》。从请示的内容可以看到，并没有任何的福利分房、职工分房、房屋产权处理等意思表示，而仅是对当时的员工做一个临时的宿舍安排，且欧叶已经于2001年从保安公司退休，欧叶没有继续居住的依据，欧叶居住至今既不是所有权人也不是承租人，也至今未交任何占有费用，依法其为无权占有人。欧叶等长期非法侵占诉争房屋，金湾公安分局由于要使用该大厦，已经多次通告、劝告其搬离，但欧叶不但无视金湾公安分局的请求，拒绝搬离，强占房屋，还在没有任何依据的情况下进行上访等活动，其行为漠视了法律，扰乱了社会秩序。原审第三人金湾保安公司二审述称：欧叶入住涉案房产的历史形成，是公安局的意志所决定，并非由金湾保安公司可以主导。本案的案由是“返还原物”，人民法院适用侵权法审理，法院认定欧叶居住涉案房产的行为构成侵权，则欧叶只能腾退涉案住房。欧叶入住涉案房产是由当时公安局领导批准而形成的历史事实，金湾保安公司并不存在因为欧叶“返还原物”而承担为其解决住房的法律责任或政策责任。金湾公安分局向一审法院起诉请求：一、判令欧叶限期10天内搬离保安大厦（珠海市××××号）；二、负担本案诉讼费。一审法院认定事实：关于珠海市金湾保安服务有限公司。1991年，珠海市保安服务总公司成立，珠海市公安局为该公司主管机关。2013年7月，珠海市保安服务总公司与珠海市公安局进行脱钩改制。2013年7月，珠海市保安服务总公司主管部门变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。2014年9月，珠海市保安服务总公司经核准变更为珠海保安集团有限公司。与此相对应，珠海市保安服务总公司三灶分公司更名为珠海市金湾保安服务有限公司。关于保安大厦。1993年，位于金湾区××××号的保安大厦办公楼建成。1993年12月16日，珠海市保安服务总公司三灶分公司向珠海市公安局三灶公安分局提交《关于保安大楼房间安排的请示》，内容为：“三灶保安公司在区委和三灶公安分局的大力支持和关怀下，保安大楼在12月底就能交付使用，故此，关系到房间安排问题，特向局作以下请示：保安公司大楼共有十八套宿舍，公司人员共九十三人。其中48人（包括商场、照相馆、饭堂、刻章和在近保安员）需要在公司解决住房，故将六、七、八三层做集体宿舍（9套）解决以上48人的住房，办公室4个男，已结婚，都是公司一成立就来的员工，并为公司做出了一定的成绩，其分别是：1.万美荣：大队长、职工、关系和家属在公司，三房套间（401）；2.梁长兄：办公室和财务业务员，职工、关系和家属在公司，501，三房套间；3.谭伟强：中队长，职工、关系和家属在公司，三房套间，601；4.刘彦：中队长，职工、关系和家属正在调动中，二房套间，502；5.办公室三个女安排一间二房套间，刻章师傅和商场、照相馆经理一间二房套间（402、602、702）；6.陈根强、黄绍光、司机安排二间二房套间（301、403）。余下还有二间套房，做接待客房。以上安排是否妥当，请局领导审核批复。”吴卓东于当年12月20日在该请示上签字“同意此安排”。2016年，金湾公安分局办理了保安大厦的产权证书。粤（2016）珠海市不动产权第**房地产权证记载，房屋权利人为金湾公安分局，单独所有，坐落于珠海市××××号，用途为机关团体用地/办公、集体宿舍，面积为宗地面积1020.00㎡/房屋建筑面积2371.84㎡，属国有无偿划拨办公用地。2017年2月22日，金湾保安公司面向保安大厦各住户张贴《告知书》一份，内容为：“鉴于珠海市公安局金湾分局已于2016年9月办妥本楼《中华人民共和国不动产权证书》（即房产证），因此自2016年9月1起，本栋楼的产权所有人为珠海市公安局金湾分局，其有权管理、使用、出租本栋楼所有房屋。而我公司仅仅属于其租用住户之一，无权管理本栋房屋，特此告知。请各住户相互告知。”2017年3月20日，金湾公安分局向保安大厦住户发布公告一份，内容为：“保安大厦（珠海市金湾区三灶镇虹阳路47号）已于2016年确权到珠海市公安局金湾分局名下，该大厦的产权属于珠海市公安局金湾分局，由于业务办公工作需要，我分局将收回大厦自用，请各住户务必于2017年5月20日前自觉搬离保安大厦。”2017年4月28日，金湾保安公司出具《关于〈万美荣等5人关于保安大厦宿舍产权纠纷及房改政策落实问题〉的信访件回复》，回复称：关于金湾保安公司对保安大厦的使用情况，“保安大厦自1993年建成之后，珠海市金湾保安服务公司（包括改制后）对该保安大厦只有使用权”，“2017年4月28日，我公司已按照珠海市公安局金湾分局张贴的《公告》搬离该保安大厦”；关于欧叶与金湾保安公司之间劳动关系的存续与终止情况；关于房改落实问题，“（一）2013年7月1日前，该办公楼属珠海市公安局金湾分局下属企业珠海市金湾保安服务公司使用，经查找2013年7月1日保安公司脱钩改制时移交的档案资料，未发现关于该办公楼进行房改的相关资料。（二）2013年7月1日后，该办公楼继续由改制完成后的珠海市金湾保安服务有限公司使用，至今未进行过房改”；关于保安大厦集体宿舍的使用情况，《关于保安大楼房间安排的请示》中“由原三灶保安公司向三灶公安分局申请安排保安大厦房间，是由改制前的主管单位三灶公安分局的吴卓东局长审批同意的”。关于欧叶与金湾保安公司的关系。1991年8月，欧叶入职珠海市保安服务总公司三灶分公司，为合同制职工，于2001年11月办理退休。其丈夫梁长兄，1991年8月入职珠海市保安服务总公司三灶分公司，2002年1月与金湾保安公司解除劳动关系，现已去世。一审庭审中，欧叶陈述，其从1993年至今占有、使用保安大厦501房；根据《关于保安大楼房间安排的请示》，因为欧叶是金湾保安公司的合同工，不是临时工，故501房是金湾保安公司对其的职工分房、实物分房，欧叶对501房有永久居住权；现有欧叶及其儿子梁卓鹏居住在501房。一审法院认为，双方当事人争议焦点如下：关于金湾公安分局对涉案房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，不动产的权属以不动产登记簿上记载的为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。金湾公安分局对涉案房屋及其所在的保安大厦拥有形式规范、合法，权属登记内容明确的房地产权证书，其上记载金湾公安分局为涉案房屋的权利人，且房屋为金湾公安分局单独所有。因此，对于金湾公安分局享有涉案房屋所有权的事实，一审法院予以确认。关于涉案房屋是否属于对欧叶的职工分房。首先，欧叶主张涉案房屋属于职工分房的主要依据是珠海市保安服务总公司三灶分公司于1993年12月16日提交并经时任三灶公安分局局长于12月20日签字“同意此安排”的《关于保安大楼房间安排的请示》（以下简称《请示》），对于该《请示》，请示事项为“房间安排问题”，安排对象为包括欧叶在内的五十余位员工。在《请示》内容的首句，明确该“大楼共有十八套宿舍”，其中，48位员工被以集体宿舍的方式予以安排，包括欧叶在内的部分员工被以独立套间的方式予以安排，空置两间房屋作为接待客房以作安排。《请示》全文未涉及任何关于福利分房或职工分房的表述或内容，而是一开始便明确了被用于安排的全部房间皆属于单位的“宿舍”，对给予包括欧叶在内的少数员工安排独立套间居住，系出于其对公司更多付出的一种照顾和优待，该种在对员工宿舍安排事项上的照顾和优待，并不能当然地理解为对房屋的产权作出处理和处分承诺。其次，《请示》中的大部分员工系以集体宿舍的形式安排居住，时任局长的同意意见，是针对包括欧叶在内的五十余位员工的房间安排事项一并作出的批准，该批准领导并未就欧叶等少数员工的房间安排事宜另行单独作出批准意见或补充说明，时任局长所代表的同意房间安排事项的批准单位也并未制定过或下发过正式的文件对有关“福利分房”、“职工分房”、“房屋产权处理”等事项作出过安排或说明。最后，金湾保安服务公司（即脱钩改制前的原珠海市保安服务总公司三灶分公司）声明珠海市保安服务总公司三灶分公司既不享有对涉案房屋的所有权，也从未进行过房改，因此，欧叶作为珠海市保安服务总公司三灶分公司的前员工，不可能通过并未发生和存在过的职工分房等房改政策取得房屋的产权或永久居住、使用权。欧叶以《请示》为主要依据，以职工分房为主要理由，主张对涉案房屋享有产权或永久居住、使用权，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于欧叶是否应当搬离涉案房屋。欧叶确认其及家人梁卓鹏居住在501房。欧叶主张其对涉案房屋享有产权或永久居住、使用权，一审法院不予确认。欧叶又未提交其他证据证明其能够对抗金湾公安分局的所有权而继续合法占有、使用涉案房屋。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条的规定，金湾公安分局要求欧叶搬离并返还涉案房屋，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：欧叶于判决发生法律效力之日起三十日内将珠海市××××号501房返还给金湾公安分局。一审案件受理费，因适用简易程序减半收取50元，由欧叶负担。二审期间，各方都未提交新证据。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，程序问题。欧叶上诉主张一审法院不中止审理本案和适用简易程序不当。经核实，本案不符合中止审理的法定情形，一审法院适用简易程序审理本案亦无不当。第二，关于涉案房产的权属。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”一审法院依照上述法律规定，在查明金湾公安分局办理了保安大厦产权证书等事实的基础上，认定金湾公安分局为涉案房产的所有权人，认定事实清楚。欧叶上诉主张一审法院未查清涉案房产的所有权状况，但未提供证据证明一审法院认定事实有误，本院不予采纳。至于欧叶上诉提及“合法占有使用房屋”的事实和理由，一审法院已对《关于保安大楼房间安排的请示》作了详尽分析，适用法律正确，本院予以维持。第三，关于欧叶上诉提出的“对弱势群体合理保护”的问题。本案一审、二审期间，一审法院和本院多次组织双方进行沟通、协调，希望双方在自愿前提下妥善解决纠纷，但因双方分歧严重，未能达成调解协议。综上所述，一审法院审理本案程序合法，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费100元，由上诉人欧叶负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一八年六月七日书记员  吴佳鲜