上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初2992号原告：杨佳乐，男，1984年1月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：周艳军，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：高一鸣，男，1991年3月11日出生，汉族，住江苏省泰兴市。被告：上海吉喆吉餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高一鸣，总经理。以上两被告委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。以上两被告委托诉讼代理人：陈惠斯，上海科尚律师事务所律师。原告杨佳乐与被告高一鸣、上海吉喆吉餐饮管理有限公司(以下简称“吉喆吉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨佳乐及其委托诉讼代理人周艳军，被告高一鸣及被告高一鸣、吉喆吉公司共同的委托诉讼代理人时瑞芳、陈惠斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨佳乐提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间于2017年3月26日签署的关于租赁上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”(以下简称“美食广场”)10号摊位的《租赁合同》；二、判令两被告退还原告押金人民币24,000元(以下币种均为人民币)；三、判令两被告退还原告进场费50,000元；四、判令两被告退还原告水费974.6元、电费859.8元；五、判令两被告赔偿原告装修、设施设备损失28,446.3元；六、判令两被告赔偿原告违约金24,000元；七、判令诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年3月26日，原告杨佳乐与被告吉喆吉公司就美食广场摊位租赁事宜签订《租赁合同》，并按照约定缴纳押金、进场费等费用。后因被告高一鸣对美食广场经营不善，原告杨佳乐与被告高一鸣于2017年7月28日签订《魔厨美食城补充协议》，就违约责任等问题进行了约定。2017年10月24日，被告高一鸣通知美食广场因个人原因无法继续经营，将于次日正式停业。至此，原告杨佳乐所租赁的摊位无法继续经营，但被告高一鸣拒不承担违约责任，故诉至法院，请求两被告共同承担责任。被告高一鸣、吉喆吉公司辩称，同意解除《租赁合同》，但不同意其余诉讼请求。《租赁合同》是被告吉喆吉公司签署的，被告高一鸣是代表公司向租户收取费用，故相关责任应由公司承担。同时，因美食广场所有摊位进行了统一设计和装修，故原告杨佳乐支付的进场费系其分摊的成本，按约定不予退还。原告杨佳乐并未足额给付进场费、押金及首期场地使用费、管理费，被告高一鸣仅收到55,000元；且合同中约定的进场费50,000元，其中包含中介公司收取的中介费30,000元。在合同履行期间，原告杨佳乐存在逾期给付场地使用费的情况，故被告吉喆吉公司享有单方合同解除权，可要求原告杨佳乐搬离，并由原告杨佳乐自行承担相应损失。按照合同约定，原告杨佳乐若再次装修，应征得出租方的同意，且原告杨佳乐对装修及设施设备等费用无法举证证明，故不同意赔偿相关损失。被告吉喆吉公司亦不应承担违约金，但若法院认定存在违约情形，该违约金约定过高，请求法院酌情予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、被告高一鸣向案外人承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，用于经营“魔厨美食广场”项目，招商铺位共17个。2017年3月26日，原告杨佳乐作为乙方就美食广场铺位租赁事宜签订《租赁合同》，该合同主要约定以下内容：原告杨佳乐租赁10号摊位，经营内容为“麻辣烫”；进场日为2017年4月20日，开业日为2017年4月30日，租赁期自开业日起2个租赁年度，即2017年4月30日至2019年4月29日；场地使用费首年为12,000元/月/档口，每年递增上个租赁年度费用的5%，支付方式为“付三押二”；每月管理费1,500元，三个月一付；合同押金(保证金)24,000元，进场费50,000元(不予退还)；鉴于甲方同意已对美食广场及该摊位进行了统一的设计和装修，为此乙方同意向甲方支付场地进场费；未事先征得甲方或管理公司书面同意，乙方不得擅自或允许他人对该摊位进行任何改建、增建或增设；乙方存在未经甲方书面批准擅自改变摊位的用途等严重违约行为时，甲方有权终止合同并收回摊位，乙方应按相当于保证金的金额向甲方支付违约金；租赁期内，非因合同约定的情形，任何一方不得擅自解除，否则依照相当于保证金的金额向守约方支付违约金。该合同首部注明甲方为高一鸣，并盖有被告吉喆吉公司的公章，落款甲方处有“高一鸣”字样签名，并盖有被告吉喆吉公司的公章、注明日期。该合同签订后，原告杨佳乐接收美食广场内的摊位用于餐饮经营，并通过银行转账及支付宝转账方式合计向被告高一鸣给付55,000元。二、2017年7月28日，原告杨佳乐与被告高一鸣签订《魔厨美食城补充协议》，该协议主要内容为：1、因美食广场自2017年5月12日开业起(乙方租赁起始日)至7月27日期间，甲方仍未向乙方提供有效的餐饮卫生许可证，故双方约定甲方作为美食广场的经营、运行和管理方，必须加快许可证的办理，确保店铺正常运行，若因证照问题导致乙方无法营业而造成损失的，甲方承诺进行赔偿，若协议签订之日起三个月内，甲方仍无法提供合法有效的许可证，甲方承诺免除乙方第三季度的租金直至许可证办理完成并提供到位为止；2、甲方需在协议签订之日起一个月内完成对排风系统和就餐环境的整改；3、甲方需在协议签订之日起一个月完成对排污系统的整改；4、甲方需确保场地的消防系统符合国家规定的消防安全标准并提供检验报告；5、甲方需确保每日对美食广场的水、电、气的正常供应；6、若因甲方原因，包括但不限于两证、消防、环保不达标，导致美食广场被政府机关查封造成乙方无法正常营业的，甲方承诺应赔偿房租及管理费，并补偿损失；7、因甲方原因导致美食广场被查封或停业超过四天或以上的，视为甲方无法向乙方提供稳定的经营场所，乙方可单方解除合同，甲方除赔偿乙方损失外，须退还乙方全部进场费、押金及剩余部分租金……乙方在协议签订后三天内向甲方支付第二季度房租的一半金额作为诚意金，支持美食广场的正常运营，在甲方向乙方提供合法有效的许可证，且完成协议中针对美食广场的其余整改后，乙方即刻向甲方支付剩余租金。该协议签订后，原告杨佳乐给付第二季度部分场地使用费及管理费19,125元，被告高一鸣于2017年7月28日出具收据一份，载明收到上述钱款，并注明“8.10-11.10三个月房租一半”。三、2017年10月24日，被告高一鸣在美食广场内张贴《停业关门通知书》，内容为：本人高一鸣所经营的美食广场因个人原因无法继续经营，特此公告并通知所有商户，美食广场于2017年10月25日正式停业，各商户自行提前做好撤场准备。该通知发出后，美食广场停止经营。四、2017年10月31日，中山北路XXX号209室招商办公室向被告高一鸣发出《通知书》，告知因被告高一鸣承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，2017年10月17日至2018年1月16日期间的租金未按照约定于2017年10月1日之前支付，故通知被告高一鸣于2017年11月3日给付租金，否则将按照约定解除合同并收回房屋，房屋内所有物品将视为遗弃物品由出租方自行处置，损失由被告高一鸣自行承担。2017年11月12日，中山北路XXX号209室招商办公室在美食广场张贴《告知书》，告知因出租方将于2017年11月16日收回美食广场店铺，通知各经营户于2017年11月16日前清空所有物品，否则视为遗弃物品，由出租方自行处置。后美食广场停业，摊位均被拆除。美食广场经营期间，原、被告均未取得餐饮服务许可证。五、租赁期间，原告杨佳乐先行缴付电费、水费，截止美食广场停业时，尚余电费859.8元、水费974.6元未使用。六、载明入账日期为2017年4月15日、2017年5月9日的收据共三份，载明交款人为杨佳乐，收款事由为汤面炉、灯箱、档口装修，金额分别为2,600元、1,500元、7,000元。出具日期为2017年5月5日的收款凭证一份，载明收货人为杨先生、地址为中山北路****，物品为碗勺，金额为1,130元。出具日期为2017年4月16日的销货日报表一份，载明货品有操作台并向、四门冰箱等共九种，金额为9,200元。以上事实，有《租赁合同》、《魔厨美食城补充协议》、《通知书》及《告知书》、收款收据及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，双方对以下问题另存争议：针对美食广场经营状况，原告杨佳乐表示，美食广场开始正常营业后不久，即出现水电供应不正常及经营资质欠缺等问题，个体经营户曾与被告高一鸣集体进行协商，并形成会议记录，在2017年6月期间，美食广场曾因存在问题停业五天，此后个体经营户又集体与被告高一鸣签订《魔厨美食城补充协议》，但此后被告高一鸣仍未取得合法证照，也未进行整改，直至美食广场停业。对此，被告高一鸣表示，美食广场确曾在2017年6月期间应工商部门要求停业四天，停业期间的场地使用费及管理费同意向个体经营者免除，认可场地使用费标准为每月12,000元的摊位第二季度应收取费用的一半为19,125元；但办理餐饮服务许可证并非被告高一鸣的义务，被告高一鸣也在积极协助原告杨佳乐办理，美食广场经营期间有十几名经营者因经营不善拒不缴付相关费用，从而迫使被告高一鸣签订了《魔厨美食城补充协议》，签订的具体数量记不清楚了，但部分经营户未签订该协议。针对原告杨佳乐所主张的损失，原告杨佳乐表示，因摊位经营，出资购买餐厨用品，除提供收据中载明的部分，还在网上购买大量物品，合计花费7,016.30元；美食广场停业后，有部分物品和设备已丢弃，另有四件设备二手转卖，得款600元。对此，被告高一鸣、吉喆吉公司表示，对原告杨佳乐支出项目的真实性不予认可，无法确认是否实际发生，也无法确认是否用于原告杨佳乐承租摊位的装修。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告杨佳乐就房屋租赁事宜签订《租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律规定，故该合同合法有效，对合同主体均具有约束力。但就作为出租方的合同主体身份，双方存在争议。结合被告高一鸣在美食广场内张贴的《停业关门通知书》及招商办公室发出的《通知书》，可证明被告高一鸣向案外人承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼房屋后，统一装修用于经营美食广场，同时作为承租人的原告杨佳乐所缴付的押金、场地使用费等相关款项，均系由被告高一鸣收取，且在美食广场出现经营问题时，也系被告高一鸣本人直接与承租人进行协商沟通，故综合以上因素，应认定实际履行上述《租赁合同》并承担出租方义务的合同主体应为被告高一鸣。针对原告杨佳乐与被告高一鸣签订的《魔厨美食城补充协议》，被告高一鸣认为系被迫签订，并非其真实意思表示，但被告高一鸣并未就签订协议时存在欺诈、胁迫等情形举证予以证明，故同样合法有效，对当事人亦具有法律约束力。租赁期内，被告高一鸣因未能及时向前一手出租人给付租金，致使美食广场无法继续经营，通过张贴《停业关门通知书》的方式，告知原告杨佳乐等承租人将停止美食广场的经营，应视为被告高一鸣明确表示不再履行主要的合同义务，故双方签订的《租赁合同》应于2017年10月25日解除。被告高一鸣认为因原告杨佳乐逾期给付场地使用费及管理费，致使其无法及时履行向前一手的付款义务，但显然不符合合同相对性的基本原则，且依据《魔厨美食城补充协议》的约定，双方已协议变更第二季度场地使用费及管理费的给付期限，故显然上述《租赁合同》解除的原因不应归咎于原告杨佳乐。依据《魔厨美食城补充协议》的约定，因被告高一鸣的原因导致美食广场停业的，应由其承担相应违约责任。针对原告杨佳乐要求被告高一鸣、吉喆吉公司共同承担违约责任的诉讼请求，依据以上理由，本院难以支持。针对押金、进场费的退还，原告杨佳乐认为其在合同签订后，分别通过银行转账、支付宝转账及现金方式共计缴付114,500元，包括押金、进场费及首期场地使用费、管理费，但原告杨佳乐现仅能提供其中55,000元的支付凭证，被告高一鸣否认收到其余款项，故本院确认原告杨佳乐首期缴付的款项金额为55,000元。鉴于双方对实际收取的款项存在争议，结合《租赁合同》的合同目的，应认为上述款项首先应用于给付首期场地使用费及管理费，即40,500元，其余款项14,500元系用于给付押金或进场费。结合上述《魔厨美食城补充协议》，因被告高一鸣的原因致使合同解除，故被告高一鸣应退还押金及进场费，故被告高一鸣应向原告杨佳乐退还14,500元。针对水费和电费，原告杨佳乐提交了水电表的抄表情况，且被告对原告预付的水费和电费中剩余未使用的金额予以确认，故在合同解除后被告高一鸣应向原告杨佳乐予以退还。针对原告杨佳乐主张的设施设备损失，对原告杨佳乐提供收据予以证明的支出部分，本院予以确认，但因相关设备大部分为可移动的设备，原告杨佳乐亦自认部分设备已自行转移，故本院酌情认定被告应赔偿的该部分损失为10,000元。针对原告杨佳乐主张的违约金，《租赁合同》中载明，若非特别约定的情形，出租方擅自解除合同，应承担相当于押金数额的违约金；但双方在《魔厨美食城补充协议》中，特别约定“由于甲方原因导致美食城被查封或停业超过四天或以上”的，出租方应承担包括赔偿损失、退还进场费及押金在内的责任，本案所涉情形即符合该协议中的特别约定，且本院据此已支持原告杨佳乐对损失赔偿的诉讼请求，故综合考虑以上因素，对原告杨佳乐再行主张违约金的诉讼请求难以支持。针对第二季度的场地使用费及管理费，两被告亦认为存在欠付的情况，原告杨佳乐所给付的数额与双方实际约定的金额不符，但结合被告高一鸣出具的收据中载明的“三个(月)房租一半”，与《魔厨美食城补充协议》中“在协议签订后三天内向甲方支付第二季度房租的一半金额作为诚意金”的约定一致，因此，原告杨佳乐于2017年7月28日给付的19,125元即应为第二季度场地使用费及管理费的一半。此外，《魔厨美食城补充协议》还约定：“在甲方向乙方提供合法有效的(餐饮卫生)许可证，且完成协议中针对美食广场的其余整改后，乙方即刻向甲方支付剩余租金”，该约定实际已变更了场地使用费的给付期限，但两被告并未举证证明其在该协议签订后对美食广场进行整改并取得合法证照，故原告杨佳乐至美食广场停业前未再给付场地使用费，并未违反双方的约定。因此，对两被告的抗辩意见，本院难以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告杨佳乐与被告高一鸣就上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”10号摊位签订的《租赁合同》于2017年10月25日解除；二、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告杨佳乐人民币14,500元；三、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告杨佳乐水费人民币974.6元，电费人民币859.8元；四、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨佳乐损失人民币10,000元；五、对原告杨佳乐的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币2,865元，减半收取，计人民币1,432.5元，由原告杨佳乐承担人民币1,160.5元，被告高一鸣承担人民币272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇一八年六月二十日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。