终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初1867号原告：邹顺英，女，1951年6月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟，职务：董事长。委托代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。原告邹顺英诉被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称：斜阳里公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹顺英、被告斜阳里公司的委托代理人徐兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹顺英诉称：原告与被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司）于2017年2月10日签署《不动产买卖合同》，被告斜阳里公司作为出卖方，向原告出售广州市荔湾区文昌南路88号E74号房产，原告按被告斜阳里公司的要求共支付了房款700514元，在支付了2017年5月3日的一期房款后，原告经查册发现讼争房屋登记在黄丽容名下，并不是斜阳里公司名下的房产，且房屋抵押登记在中国工商银行股份有限公司广州第二支行名下。原告不得不已停止支付余下的房款，而事实上，原告至2017年5月3日已支付超过总房款的75%。考虑到原告是真心希望购买诉争的房产，事态尚未复杂化，原告曾多次与斜阳里公司沟通，但斜阳里公司一拖再拖，持置之不理的态度，原告已多次催促履行出售方的义务，均无果。原告认为，斜阳里公司出售房产时已明确书面承诺对该物业拥有完全的所有权，且已取得该物业为可合法销售之商品房的相关证明文件，并对其真实性负责，对因该物业本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。原告也是基于如此而同意购买此诉争房产的。而事实上，在出售房产时，被告斜阳里公司并没有取得诉争房产的所有权，在合同约定办证时间（2017年6月1日后20个工作日）也没有取得诉争房产的所有权。目前，诉争房屋仍登记在黄丽容名下，且于2018年2月27日起，全部权属抵押登记在凌启鹏名下，他项案号为2018登记6002658号。也就是，双方签订的《不动产买卖合同》存在不可继续履行的情形，原告有权主张解除合同。依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，合同解除后，被告斜阳里公司应当返还原告支付的款项700514元（含团购服务费85000元），并依合同约定按银行同期贷款利率计算利息，虽然原告交付的团购服务费85000元的收据非由被告斜阳里公司出具加盖有斜阳里公司财务专用章，而是加盖有广州大牌信息技术咨询服务有限公司（以下简称大牌公司）财务专用章的收据，但该笔85000元的款项是于2017年2月10日原告交纳首期房款365000元时一并依被告斜阳里公司的要求缴纳的费用，当时是由同一个人员指示同一排放的两台POS机收费，同一个人员手持两个公司的财务专用章加盖印章写下收据，但按照商品房买卖市场的交易习惯，团购服务费的收取者一般为开发商即被告斜阳里公司引荐，原告基于合同能够正常订立、履行而支付团购服务费，现因被告斜阳里公司原因而解除合同，此费属于原告的损失范围，被告斜阳里公司应当予以赔偿。综上所述，原告认为，双方在平等自愿的基础上发生商品房买卖合同关系，符合我国法律规定，双方的买卖行为应属合法有效，双方应严格按照《不动产买卖合同》约定严格履行，目前，被告斜阳里公司以自己的行为表明不履行合同义务，造成合同在法律上或者事实上均不能履行；原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第94条、97条、第110条、《中华人民共和国民法通则》等有关法律法规的规定，被告斜阳里公司行为已构成严重违约，严重损害原告的利益。原告起诉请求判令：1、判令解除原告与被告斜阳里养老产业投资有限公司于2017年2月10日签署的《不动产买卖合同》。2、判令被告向原告立即退还款项共700514元；3、判令被告向原告立即支付700514元的违约金（按每日千分之三的标准，上述款项暂计至立案之日为39419.4元，被告应按上述标准支付至实际付清之日）；4、本案受理费由被告负担。被告斜阳里公司答辩称：不同意原告的诉求，要求双方继续履行合同。原告将尚欠的购房款342524元向被告支付，被告将涉案房屋过户至原告。经审理查明：2017年1月18日原告向被告斜阳里公司支付购买广州市荔湾区文昌南路88号E74定金50000元。2017年2月10日原告（乙方、买受人）与被告斜阳里公司（甲方、出卖人）签订编号：Y00074《不动产买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路88号E74（建筑面积为23.13平方米、套内建筑面积为11.86平方米）不动产以928784元出售给乙方。乙方分9次向甲方支付楼款及税费29254元，乙方延期付款的，按每天需付金额的千分之三计算违约金，直至付款为止。甲方应当在2017年6月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止。甲方应当在2017年6月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止。甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。2017年2月10日原告向被告斜阳里公司支付首期购房款365000元。2017年4月6日原告向被告斜阳里公司支付二期购房款85630元及税费29254元。2017年5月3日原告向被告斜阳里公司支付购房款85630元。后原告没有继续支付购房款给被告斜阳里公司。另查，广州市荔湾区文昌南路88号E74登记产权人为案外人黄丽容。2018年2月27日上述房屋设定不动产抵押登记，权利人为案外人凌启鹏。在庭审中，原告还提供在2017年2月10日向广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付广州市荔湾区文昌南路斜阳里·星阁团购服务费85000元（其中2000元为换票）的收据，拟证实其支付该团购服务费给被告斜阳里公司。被告斜阳里公司对此不予确认。被告斜阳里公司提供2017年4月7日案外人黄丽容与原告委托代理人庞毅签订的编号：穗存量房合字××号《存量房买卖合同》，拟证实与原告关于涉案房屋的买卖已经办理网签备案手续。原告对该证据不确认，认为原告没有委托庞毅作为代理人签约。被告斜阳里公司不能提供原告委托庞毅委托代理合同。并当庭确认出售涉案房屋给原告的主体是被告斜阳里公司。本院认为：原告与被告斜阳里公司虽然签订编号：Y00074《不动产买卖合同》，被告斜阳里公司也提供案外人黄丽容与原告委托代理人庞毅签订的《存量房买卖合同》，原告对该证据的原告代理人身份不予确认。在合同签订后涉案房屋产权人黄丽容，将涉案房屋又另行设置抵押登记。被告斜阳里公司也不能提供证据证实涉案房屋产权人黄丽容同意将涉案房屋继续交易过户给原告，导致原告与被告斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》目的不能实现。故原告要求解除与被告斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》及退还房款、税费共615514元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的问题。原告与被告斜阳里公司在签订《不动产买卖合同》时，对涉案房屋产权情况的认知均存在有过错，故原告要求被告斜阳里公司按已付房款的每日千分之三的标准计算违约金，本院不予采纳。原告主张的违约金应按已付房款分段参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，违约金总额以不超过已付房款本金为限。关于团购服务费85000元被告斜阳里公司应否退还的问题。因原告的证据不能证实为被告斜阳里公司收取。且该团购服务费属另一法律关系，原告应另循途径解决。综上的所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告邹顺英与被告斜阳里养老产业投资有限公司签订编号：Y00074《不动产买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司返还购房款及税费共615514元给原告邹顺英。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司支付购房款及税费共615514元的违约金（违约金分段计算：1、以50000元为本金，自2017年1月19日起计算至2017年5月3日止；2、以365000元为本金，自2017年2月11日起计算至2017年5月3日止；3、以85630元及税费29254元为本金，自2017年4月7日起计算至2017年5月3日止；4、以615514元为本金自2017年5月4日起计算至返还购房款及税费之日止）给原告邹顺英。四、驳回原告邹顺英的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11200元，由被告斜阳里养老产业投资有限公司负担9848元，原告邹顺英负担1352元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  卢嘉乐人民陪审员  李文姬二〇一八年六月二十八日书 记 员  谢绮雯黄佩仪