三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初102号   原告：深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司，住所地海南省三亚市天涯区海坡开发区新城西路鲁能三亚湾高尔夫。   法定代表人：刘伟林，该公司总经理。   委托诉讼代理人：聂友峰、张珍珍，海南信容慈律师事务所律师。   被告：罗国伟，男，1971年8月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址浙江省绍兴市。   原告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司（以下简称之平公司）诉被告罗国伟物业服务合同纠纷一案，因被告罗国伟不服本院作出的（2017）琼0271民初1016号民事判决书，向海南省三亚市中级人民法院提起上诉，海南省三亚市中级人民法院作出（2017）琼02民终1452号《民事裁定书》，裁定将本案发回重审。本院立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭。本院于2018年3月13日将民事起诉状、证据材料、应诉通知书、传票等诉讼材料邮寄给罗国伟，罗国伟于2018年3月24日本人签收并将签章的送达回证、管辖权异议书、身份证复印件寄回本院。本院依法对其管辖权异议进行审查后作出(2018)琼0271民初102号《民事裁定书》，并按照罗国伟确认的地址邮寄以及其给本院寄件时填写的地址两次邮寄上述裁定书，因其自身原因未能妥投，导致邮件被退回。根据《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第七条及第八条的规定，该邮件退回之日视为送达之日。该裁定生效后，本院重新安排开庭时间，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告之平公司的委托诉讼代理人张珍珍到庭参加了诉讼。被告罗国伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告之平公司向本院提出诉讼请求：1、罗国伟向之平公司支付2011年1月1日至2016年5月31日的物业管理服务费人民币49439.03元及逾期缴纳物业费的违约金6410.04元（按欠物业费的日万分之三计算）。庭审中，之平公司变更诉讼请求为：罗国伟向之平公司支付2011年1月1日至2016年4月30日的物业管理服务费人民币48410.88元及逾期缴纳物业费的违约金。事实与理由：之平公司是小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（原名称为：海南鲁能广大置业有限公司）选聘的前期物业服务企业，从2008年5月1日开始为小区提供物业服务。罗国伟系鲁能三亚湾高尔夫别墅27D2房业主，罗国伟所购房屋面积为163.57平方米，根据前期物业服务合同的约定，房屋的物业费按照4.65元/月/平方米计算。在之平公司提供物业服务期间，罗国伟拖欠了2011年1月1日至2016年5月31日的物业费。经多次催缴，罗国伟一直拖延，遂诉至法院，请求判如所请。   被告罗国伟未到庭参加诉讼，但向本院提交的书面申请书称：对于之平公司所提交的房屋交接确认书存在瑕疵，该确认书为复印件而非原件，且确认书上的签名不是陆建娣本人。同时，要求原告依法提供房屋交接确认书原件，并申请对该确认书的签名笔迹做真伪鉴定。   本院经审理认定事实如下：1、位于三亚市新城路“鲁能三亚湾高尔夫别墅一区”项目为海南鲁能广大置业有限公司（以下简称鲁能公司）开发。鲁能公司委托之平公司从2009年5月1日至2012年4月30日为该小区提供物业服务，并签订若干的物业服务合同；新城公司吸收合并鲁能公司后，委托之平公司从2012年5月1日至2016年4月30日为该小区提供物业服务，并签订若干的物业服务合同。鲁能公司、新城公司与之平公司签订的若干物业合同约定，别墅的物业服务费为：4.65元/月/平方米；物业服务费以一年一缴的方式，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内缴纳，未能按时足额交纳物业服务费，按应付款每日千分之一的标准支付违约金。2、合同期限届满后，之平公司不同意按新城公司要求及时退出对该小区的物业管理。3、罗国伟于2007年11月25日向鲁能公司购买上述小区27栋D2号别墅（面积162.67平方米）。鲁能公司于2011年1月3日将房屋交付罗国伟使用。罗国伟一直没有缴纳物业管理费。该小区至今未成立业主委员会。4、之平公司主张的违约金为：从2011年2月5日起至2016年5月31日止，以每月物业费为基数，逐月累加，按日万分之三标准计算。5、之平公司向本院证明鲁能置业已向罗国伟交付的房屋的证据有三份：住户信息登记表、确认书、防火安全责任书。在庭审中合议庭对三份证据进行核对，其中住户信息登记表及防火安全责任书有原件核对，确认书为复印件并无原件核对。对确认书的真实性、合法性及证明力均不予认可，因此，罗国伟提出笔迹鉴定已无必要，本院对该项申请不予认可。但住户信息登记表及防火安全责任书足以证明罗国伟已经接收了涉案房屋。6、根据涉案房屋的产权证三土房（2011）字第011574号上记载的房屋建筑面积为162.67㎡。   本院认为，“鲁能三亚湾高尔夫别墅一区”小区业主大部分长时间不住在该小区，该小区至今未成立业主委员会，按照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该小区建设单位鲁能公司以及之后的新城公司与之平公司签订若干物业服务合同有效。罗国伟于2011年1月3日接收了涉案房屋，其作为该小区业主应按合同约定缴纳物业费并承担逾期缴纳物业费的违约责任。之平公司与新城公司的合同届满日为2016年4月30日，因此，罗国伟每月应向之平公司缴纳的物业费为：756.42元（162.67平方米×4.65元/月/平方米），从2011年1月1日至2016年4月30日，罗国伟应支付的物业费共48410元（756.42元/月×64个月）。之平公司主张罗国伟应支付违约金的标准较物业服务合同约定的低，且不违反法律规定，本院予以支持。罗国伟应支付违约金为：从2011年2月5日起，以756.42元为基数逐月第5日累加756.42元，按日万分之三标准计算至2016年4月30日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   被告罗国伟自本判决生效之日起十日内向原告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司缴纳物业服务费48410元以及支付逾期缴纳物业费的违约金（从2011年2月5日起，以756.42元为基数逐月第5日累加756.42元，按日万分之三标准计算至2016年4月30日）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1196元(原告已预缴)，由被告罗国伟负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 陈 媛   人民陪审员 李 韡   人民陪审员 陈小娟     二〇一八年六月六日   书 记 员 王 捷   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   ......   物业管理条例   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。   中华人民共和国民事诉讼法   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。