上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初1212号原告：上海星和电机有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：江川和彦，董事长。委托诉讼代理人：马凤国，男。委托诉讼代理人：高峰，上海善景律师事务所律师。被告：上海泉都大酒店，住所地上海市松江区。投资人：王桂民，总经理。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。委托诉讼代理人：马立国，上海市海燕律师事务所律师。第三人：朱大椿，女，1955年3月9日生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海星和电机有限公司(以下简称“星和公司”)与被告上海泉都大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依法追加朱大椿作为第三人参加诉讼。本案分别于2018年3月1日、2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告星和公司的委托诉讼代理人马凤国、高峰到庭参加二次庭审，被告上海泉都大酒店的投资人王桂民及其委托诉讼代理人周军到庭参加第一次庭审，被告上海泉都大酒店的委托诉讼代理人马立国到庭参加第二次庭审，第三人朱大椿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告星和公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2010年12月23日签订的《上海市房屋租赁合同》解除；2.被告将上海市松江区九亭镇伴亭路XXX号的房屋恢复原状(目前的四层结构恢复至三层，卫生间和公共设备间恢复至原状，拆除信号塔，靠近伴亭路的南大门恢复成围墙，恢复绿化带)；3.被告向原告返还上述房屋；4.被告向原告支付自2017年11月1日起至实际返还房屋之日止的使用费；5.被告向原告支付垫付的污水处理工程款103,336.89元。审理中，原告撤回上述第四项诉讼请求，并表示对于租金将另行结算，不在本案中处理。事实和理由：2010年12月23日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将本区九亭镇伴亭路XXX号的部分厂房(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，每月租金38,000元，每六个月支付一次，付六押一，先付后用，提前10天支付租金。但是，被告违反合同义务，未办理工业厂房变更为商业用房、经营许可证、营业执照等合法经营的手续。另外，被告还擅自增加一层违章搭建，改变、损毁了房屋结构；擅自搭建信号塔；擅自将南侧围墙敲掉改为大门；破坏绿化、影响卫生、危及原告厂区安全。原告多次发出整改通知，被告却置之不理。此外，被告擅自改变雨、污水管道，将污水排入雨水管道。政府因此向原告发出整改通知，原告整改雨、污水管道花费了126,000元。被告还多次逾期支付租金、水电费，造成停电、报警，影响了原告的企业形象和生产管理秩序，并拒付租赁管理费。被告的行为已经导致合同无法继续履行，原告无法实现合同目的，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告上海泉都大酒店辩称：不同意原告的诉请。1.原告2009年就将涉案房屋出售给案外人白某某、钱某某，原告向案外人白某某、钱某某承租涉案房屋的起租日是2011年5月1日，但原告与被告约定从2011年3月1日就将涉案房屋出租给被告，所以原告当时并没有出租权，原告主体不适格，租赁关系的相对方应该是白某某。被告在承租过程中是和白某某的代理人朱大椿交涉的，房租也是付给朱大椿，故朱大椿应该为本案当事人，原、被告之间不存在合同关系。2.被告没有任何违约行为。涉案房屋本来就是宿舍，其中的隔断在承租时就已存在。涉案房屋四楼的三分之一在上海市房地产权证上有记载，另外三分之二承租时就存在原告搭建的部分房屋，被告在征得同意后把该部分恢复成员工宿舍和服务公寓。南面的围墙的确改成门，但被告已承租近八年，电视塔也安装了四五年，即便未征得同意进行了搭建，也应该视为原告对此是默许的。被告在合同期内享有合理使用权，开门时外墙外的绿化肯定要利用一部分，现在经政府同意，已经和公共道路对接好了。被告认为应当由房东负责处理污水的问题，故不同意支付污水处理工程款，即便需要支付，也应按照被告实际承租面积占房屋总面积的比例支付。第三人朱大椿述称：朱大椿是原告的总经理，白某某出具委托书实际上是委托原告处理租房事宜，朱大椿在合同上签名也是代表原告签署的。涉案房屋是由原告出租给被告的。被告认为汇款至个人账户比较方便，所以将租金、水电费支付至朱大椿的个人账户，但是该账户实际由原告的财务管理、使用。经审理查明：2010年12月，原告(乙方)与案外人白某某、钱某某(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将本区九亭镇伴亭路XXX号的房屋出租给乙方，出租土地面积11,447平方米，房屋面积共8,666平方米；租期自2011年5月1日起至2021年4月30日止。合同另对其他相关事宜进行了约定。同时，案外人白某某出具《授权委托书》一份，言明委托原告的总经理朱大椿作为白某某的委托代理人，授权其代表白某某对白某某名下的本区九亭镇伴亭路XXX号地块及地上建筑进行管理。授权范围为：代为对该房屋进行出租谈判、签署合同、出租后的后续管理。代理人落款处有朱大椿的签名以及原告的盖章。2010年12月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租房屋作为服务公寓使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；甲方于2011年3月1日前向乙方交付房屋，租期自2011年3月1日起至2041年2月28日止；月租金38,000元,10年内不变，自第11年起双方可协商对租金进行调整；乙方应于每月20日前、提前10天向甲方支付租金，汇款打卡、每六个月支付一次，付六押一，逾期支付的，每逾期一日需按日租金0.5%支付违约金；甲方交付房屋时，乙方应向己方支付租赁保证金38,000元,租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有限电视、物业管理、税费等费用由乙方承担；除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方或甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行；有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同：……3.乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，4.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的，6.乙方逾期不支付租金累计超过零个月的；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状、赔偿损失；前10年内，可适当收取一定的管理费作为固定房租不递增部分的补贴。合同另对其他相关事宜进行了约定。其中，被告所持合同的甲方落款处有“朱大椿”的签名以及星和公司的盖章。对于上述合同的租赁范围，双方一致确认为本区九亭镇伴亭路XXX号4幢以及2幢西面1层、2层；之后，原告将4幢之外的房屋收回，租金由每月3.8万元降低为每月2.5万元；4幢的面积为1,409平方米，层数为3层。合同签订后，被告向原告支付了押金3.8万元，以及截至2018年5月31日的租金，其中多笔租金逾期付款。另查明，涉案房屋于2009年5月4日登记于案外人白某某、钱某某名下。2017年，白某某、钱某某将涉案房屋出售给案外人上海哲武实业发展有限公司。审理中，原告为证明其主张提交了如下证据材料：1.2017年3月5日九亭镇村镇建设管理办公室的整改通知单复印件、企事业单位雨污分流检查记录表复印件、发票复印件、整改通知书、催款通知书、通知、告知书、九亭镇企业单位雨污分流检查及整改的相关事项、雨污水示意图、证明、结算书、发票，拟证明被告违法私自改变雨污水分流管道，导致雨污水混杂，原告向被告发送通知要求整改排污设施、四层搭建、信号塔搭建、围墙和绿化等，但被告未予整改，原告自行整治雨污水花费了126,000元，其中被告应该承担108,314.23元。被告对证据不予认可；原告向被告发送的通知均发给了被告的法定代表人的弟弟，但是其并未经被告授权处理相关事宜，其也没有将相关事宜告知被告；原告自己响应政府的号召进行了整体改造，费用应由原告自行承担。2.民事判决书、催讨房屋租赁管理费通知书、邮件及短信截屏、照片、视频，拟证明原告支付给上家的房租是递增的，故原告有权要求被告支付管理费，被告未按照要求支付管理费和整改违章建筑。被告认为民事判决书与本案无关；照片不能证明四楼是被告搭建的；催讨管理费通知、邮件、短信均未收到过，且朱大椿与被告曾约定不收取管理费。3.设计图纸4幢，拟证明房屋原本不超过3层、每一层20间。被告对此不予认可，认为成图时间不确定，也没有相关单位盖章，初步设计图纸不一定是施工图纸。4.预算表，拟证明被告将违章搭建恢复原状大概需要349,986.55元。被告认为该证据系原告自行找人出具，故真实性不予认可，与本案也缺乏关联性，且涉案房屋四楼本来就存在违章搭建。5．照片，拟证明被告擅自拆除原告公厕、内保人员用房并搭建收费办公室、擅自利用原告的场地开展洗车、汽车充电、汽车租赁等业务。被告对照片的真实性不予认可，表示对于拍摄时间、地点均不清楚，被告的经营没有损害任何人的利益。6.2017年8月16日、2017年10月16日、2018年3月2日的通知书各一份，拟证明原告曾多次要求解除合同，但被告置之不理。被告表示没有收到2017年的解除通知，对2018年的通知书不清楚。另外，被告提交规划图，拟证明涉案房屋的规划用途就是宿舍，被告没有违规使用房屋。原告对此不予认可，认为图纸出具的部门不清楚。以上事实，有房屋租赁合同、授权委托书、上海市房屋租赁合同、上海市房地产权证、民事判决书、银行明细、发票以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告主张被告在涉案房屋三楼的顶上擅自违章搭建、未办营业执照、未申请改变房屋用途、拆除厂区围墙改建大门、破坏绿化、搭建信号塔，并认为上述行为符合合同约定的解除合同的条件。本院认为，被告对于上述事实均有异议，且即使上述事由存在，首先，其不符合合同约定的改变房屋用途致使房屋损坏、造成房屋主体结构损坏的解约条件。其次，被告已承租、装修使用房屋多年，原告明知被告的上述行为而不表示异议，应视为默示同意。另，原告主张被告未支付租赁管理费，但合同对于管理费的支付金额、支付时间均无明确约定，原告以此主张被告违约并解除合同缺乏依据。至于逾期支付租金的问题，从被告的支付情况来看，被告确实曾经多笔租金逾期支付，其解释为租金支付方式变更，原告称其曾经以此为由向被告发送解除通知，但被告对收到解除通知不予认可，原告亦未提供证据已经向被告发送了解除通知，故本院无法据此认定双方的租赁合同已经因被告曾经逾期支付租金而解除。本案中，双方均认可租金已经支付至2018年5月31日，且原告明确表示对于租金问题另行结算，本案不再处理。综上，原告主张的事由均不符合合同约定的解除条件，原告据此要求合同解除，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。原告基于合同解除而提出的返还房屋、恢复原状、支付截止返还之日的使用费，均缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张被告支付的管道整改工程款，被告辩称该费用应由房东承担，即使被告承担亦应按照面积分摊。本院认为，政府曾向原告发送了雨、污水混流整改通知单，且雨、污水混流的现象中污水确因被告使用涉案房屋而产生，而原告作为出租人，亦应提供符合房屋正常使用的设施，现原告虽举证证明其对雨、污水进行整改的事实，但却未能充分举证证明被告应承担的具体金额及依据，本院根据被告承租使用涉案房屋的情况，酌情确定被告应支付原告污水处理工程款5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，判决如下：一、被告上海泉都大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告上海星和电机有限公司污水处理工程款50,000元；二、驳回原告上海星和电机有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,466元，减半收取计1,233元，由原告上海星和电机有限公司负担708元(已付)，被告上海泉都大酒店负担525元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年六月十二日书记员 刘思钰附：相关法律条文第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……