四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终13739号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都高投置业有限公司，住所地：成都市高新区天府一街1008号。 法定代表人：陈明乾。 委托诉讼代理人：宋玲玲，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都锦城颐和餐饮管理有限公司，住所地：成都市高新区盛兴街89号10号楼。 法定代表人：尹小康，总经理。 委托诉讼代理人：刘江红，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文晓，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦城颐和实业有限公司，住所地：成都市高新区天韵路150号高新国际广场D座801号。 法定代表人：葛川蓉，总经理。 委托诉讼代理人：李雪，女，汉族，1978年1月16日出生，住成都市新都区，公司员工。 上诉人成都高投置业有限公司（以下简称高投置业）、成都锦城颐和餐饮管理有限公司（以下简称颐和餐饮）因与被上诉人四川锦城颐和实业有限公司（以下简称颐和实业）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高投置业上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第218号民事判决第一项、第三项；2.改判解除《房屋租赁合同》，并由颐和餐饮与颐和实业共同向高投置业支付拖欠的房屋租金641745元（拖欠租金自2013年3月1日起计算），并支付拖欠租金对应的违约金641064.47元（暂计至2014年9月30日，实际计算至全部款项付清之日）；3.改判颐和餐饮与颐和实业腾退案涉房屋（天府国际社区10号楼），并支付房屋占用费至实际腾退之日（从2014年9月26日起，每日按第十年租金/365天双倍计算，暂计算至2017年8月22日为3443960元）；4.改判高投置业没收颐和餐饮与颐和实业缴纳的履约保证金5万元；5.本案一审、二审诉讼费用由颐和餐饮与颐和实业共同承担。事实和理由：1.虽然颐和实业将合同的权利义务转让给颐和餐饮，但颐和实业并非退出租赁合同关系，而是与颐和餐饮共同履行合同；且案涉“补充协议”中约定“乙方（颐和实业）同意就丙方（颐和餐饮）履行合同承担完全的连带责任”，此处“完全的连带责任”应当认为颐和餐饮与颐和实业共同承担权利义务，高投置业可以选择任何一方主张权利，因此应当认定颐和餐饮与颐和实业为合同权利义务的并存承担，解除合同通知应为有效。2.2011年《房屋租赁合同补充协议》签订后，颐和餐饮与颐和实业多次以自身名义就租金、水电费等事宜向高投置业致函，颐和实业以自身经营情况为由要求高投置业对其经营给予支持；此外，在起诉前高投置业邀请颐和餐饮参与协议工作时多次由颐和实业员工潘雅丽代为参会并签署会议签到表，以上事实均能证明颐和实业同为合同权利义务相对方，因此向颐和实业发出的解除合同通知应为有效。3.《房屋租赁合同》约定，承租人违反合同约定逾期缴纳租金达90天以上的，出租人有权解除合同，收回租赁物，即便是一审法院认定的2013年3月作为租金起算日，至发函日9月25日，同样逾期支付房屋租金超过90日，因此解除合同条件成立。4.高投置业一审诉讼请求除确认合同已经解除外，还包括了腾退房屋，支付逾期腾退占用费等请求，在事实与理由部分亦充分陈述了解除合同的合同依据以及法律依据，并要求腾退房屋，均包含了解除合同的意思表示；且高投置业在庭审过程中进一步明确表达了解除合同的要求，因此高投置业均有效行使了合同解除权。5.《房屋租赁合同》第十一条约定了滞纳金标准，颐和实业与颐和餐饮并未在庭审过程中主张违约金过高；同时第四条约定“乙方每季度末向甲方支付下季度租金，先付后租……”，因此违约金应当遵循先付后用的原则按季度支付，并从2013年3月1日起计算。5.依照合同约定，合同解除后，颐和实业与颐和餐饮即负有腾退义务，并按照约定支付从2014年9月25日计算至提起上诉之日2017年8月22日共3443960元的占用费。 颐和餐饮辩称，1.高投置业对“补充协议”进行了扩大解释，认定为颐和餐饮、颐和实业对合同共同履行的意思表示，但就“补充协议”而言，除了相应责任的承担以外，并没有表达相应义务也应当承担的意思表示，事实上颐和餐饮签订房屋租赁合同也是独自履行义务，独自经营，颐和实业作为股东无论从公司独立性还是合同相对性来讲，都不应当对租赁合同有继续履行的义务，因此一审法院对于解除函不具有解除合同的效力的认定符合事实依据。2.根据合同第3页第5条与第11条，合同中对于开业通知的条件是有严格限定的，并且经营的品牌要求不可以更换，投资总额也有限定，高投置业必须在该商圈的出租、开铺率达到60%以上才可以向颐和餐饮发出开业通知，在该开业通知生效一年后才作为起租点，同时合同也约定了投资人的规模必须达到3000万元。当时高投置业口头承诺开铺率达80%，合同中写入的是60%，但至今为止，该区域的商铺出租率或开铺率一直未达到60%，对此高投置业在一审中从未举示，按合同约定尚未达到起租的时间，也不存在颐和餐饮拖欠房租，因此我方按照合同约定没有向高投置业支付租金的义务。3.在高投置业无权提出解除合同的情况下，违约金不成立，且高投置业提出的违约金的计算方式不符合法律规定的违约金的计算方式，严重过高。4.合同中约定的是正常移交费用，合同到期有正常的移交费用，本案中不存在腾退房屋的占用费。5.商业街至今未达到开街条件，颐和餐饮无需支付物管费。此外，颐和餐饮至今未与物业公司签订相关合同，也未与物业管理单位对物管费的标准及支付方式等进行约定。高投置业以已向物业管理单位支付相关费用为由主张颐和餐饮按7元/月/平米支付物业管理费没有依据，且该标准远高于物业管理单位向其他商家收取的费用标准，高投置业主张的物业费过高，有违公平原则。综上，请求驳回高投置业的上诉请求。 颐和餐饮上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第218号民事判决第一项，驳回高投置业要求颐和餐饮支付租金及违约金的诉讼请求；2.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第218号民事判决第二项，驳回高投置业要求颐和餐饮支付物业管理费的诉讼请求；3.全部诉讼费用由高投置业承担。事实和理由：1.《租赁合同》签订时为商业街招商初期，双方只能了解商业街楼栋数以及面积，签订合同时对于开铺率的约定也是基于已知的楼栋数及面积而作出，对共有多少商家并不知情。而无论是从楼栋营业率还是商业街整体营业面积比例来看，至始至终均未达到约定的60%，一审法院将“开铺率”认定为营业商家比例与双方签订合同时对合同条款设置目的不符，属于事实认定错误。2.世纪文华向高投置业单方面发函中的陈述仅是利害关系人的单方陈述，同时其他三家商家在非本案的庭审笔录中对于其开业时间的认定仅仅是简单的陈述，且目的在于否认存在违反与高投置业的房屋租赁合同约定的行为，并非客观事实，而且商家在诉讼过程中的抗辩陈述，在没有其他证据加以佐证的情况下，不能作为认定案件事实的依据，因此一审法院对“开铺率”的理解存在错误。3.商业街至今未达到开街条件，颐和餐饮无需支付物管费。此外，颐和餐饮至今未与物业公司签订相关合同，也未与物业管理单位对物管费的标准及支付方式等进行约定。高投置业以已向物业管理单位支付相关费用为由主张颐和餐饮按7元/月/平米支付物业管理费没有依据，且该标准远高于物业管理单位向其他商家收取的费用标准，高投置业主张的物业费过高，有违公平原则。 高投置业辩称，1.案涉项目共有10栋房屋，由高投置业对外出租，从2011年起陆续引入了8家商家，艺廊酒店、雍雅山房、艾迪士酒店管理有限公司、隐庐公司、写庭公司、非马美术、丝路投资、北美精装酒餐厅均已入住，并且与高投置业签订了房屋租赁合同，其中雍雅山房、艾迪士酒店管理有限公司和丝路投资的案涉租赁合同纠纷通过成都市中级人民法院的判决，非马美术与颐和餐饮处于成都市中级人民法院二审阶段，写庭公司和隐庐公司已通过调解解决纠纷，且在经营中，以上判决已生效的案件，均是判令承租人向高投置业支付租金，解除房屋租赁合同，并且已腾退了房屋。2.案涉的房屋租赁关系为正常的房屋租赁合同关系，而非颐和餐饮所主张的招商引资关系，因招商引资本身并非法律关系，既然案涉法律关系为租赁合同关系，颐和餐饮就应当按照法律规定向高投置业支付租金。3.高投置业引入了8家商户入驻，超过了60%的开业条件，颐和餐饮引用合同第5条作为拒付租金的内容，但第5条的约定，高投置业在一审中已向一审法院举示了8份开业通知书，且开业通知书已明确了开街的时间为2011年12月21日，即已达到了合同约定的开街的条件，同时，颐和餐饮混淆了开铺率与持续经营状况的概念，持续经营状况受多种条件的限制，没有任何一户出租人能够对持续经营状况作出保证，只要成功引入8户就达到了约定的条件。4.颐和餐饮反复强调的其他案涉项目，其他承租人所作出的陈述为其他第三方的陈述，颐和餐饮并没有接受其他第三方的委托发表意见，因此在无其他证据证明的情况下，无法否认其他承租人发表过的已开业的陈述内容。因此，从高投置业成功引入8家商户的条件来看，颐和餐饮有义务向高投置业支付租金，而在长达6年半以上的时间内，颐和餐饮持续占有使用房屋，未向高投置业支付租金，其行为严重损害了高投置业的利益，高投置业订立合同的目的无法实现，故颐和餐饮有义务向高投置业支付租金。5.双方签订的租赁合同的第4条约定了缴纳物业管理费的金额，该项约定已明确了颐和餐饮支付物业管理费的义务，但这是向第三方履行义务的约定，颐和餐饮没有向物业公司缴纳物业费的情况下，高投置业有权利向颐和餐饮要求物业费，高投置业在一审中已向一审法院提交了两份物业管理协议，两份物业管理协议分别与上房物业管理、世纪物业公司签订。与上房物业管理公司签订的物业合同第10条、第14条、第51条、第52条以及与世纪物业公司签订的物业合同第五章、第二章约定的是酬金制，根据合同的约定是指由物业公司向商家收取的物业费来冲抵高投置业的月度结算费用，抵充扣的差额部分给物业公司，即物业公司收得越少，高投置业付得越多。由于颐和餐饮没有及时向物业公司支付物业管理费，导致差额部分过大，高投置业已代颐和餐饮支付了服务费，因此无论是从合同约定的向第三方履行义务还是代颐和餐饮支付了物业费，颐和餐饮都应当支付物业管理费。关于物业费的起算条件，应当按照合同第4条来计算。高投置业认为只要成功引入了8家商户就达到了支付租金的条件，就事实方面而言，高投置业委托的两家物业公司是统一向该项目提供物业管理服务，客观上颐和餐饮也享受了前后两家物业公司提供的物业服务，高投置业向物业公司支付了物业费，因此颐和餐饮有义务向高投置业支付物业费。6.关于合同解除的理由，高投置业向颐和实业发出解除函，并进行了说明，结合双方的合同来看，房屋租赁合同补充条款第1条并没有说是颐和餐饮的义务，而是就整个合同承担连带责任，故高投置业所发出的解除函就视为有效主张。7.就主体而言，天府国际社区在与颐和实业签订合同后，天府国际社区公司与颐和实业、颐和餐饮签订补充协议后又签订了权利义务转让书，但此处的甲方是颐和实业，由此可见，颐和实业在前期就已作为连带方代表颐和餐饮参与了合同关系。综上，请求驳回颐和餐饮的上诉请求。 颐和实业辩称，颐和实业不是案涉房屋租赁合同的主体，本案的权利义务已转移给了颐和餐饮，颐和实业没有对应的义务，不承担责任。 高投置业向一审法院起诉请求：1.确认高投置业与颐和餐饮之间的《房屋租赁合同》已于2014年9月25日解除，颐和餐饮立即向高投置业退腾租赁房屋；2.颐和餐饮向高投置业支付拖欠的房屋租金811287元、物管费465537元；3.确认高投置业没收颐和餐饮履约保证金5万元；4.颐和餐饮承担租金的逾期付款违约金，暂计至2014年9月30日为778774元（实际计算至颐和餐饮付清全部拖欠款项之日止）；5.颐和餐饮承担物管费的逾期付款违约金，暂计至2014年9月30日为179930元（实际计算至颐和餐饮付清全部拖欠款项之日止）；6.颐和餐饮向高投置业支付合同解除后的房屋使用费，按照合同约定计算标准实际计算至颐和餐饮向高投置业退腾房屋之日止；7.颐和实业对颐和餐饮的上述支付义务承担连带支付责任；8.本案诉讼费用由颐和餐饮与颐和实业全部承担。 颐和餐饮向一审法院反诉请求：1.确认颐和餐饮与高投置业之间租赁合同继续有效；2.诉讼费用由高投置业承担。 一审法院查明，2011年3月24日成都天府国际社区开发有限公司（甲方、出租方）与颐和实业（乙方、承租方）签订了《北美精华酒庄房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方位于成都高新南区盛锦2街北侧天府国际社区北角10号楼（负1F、1-2F），建筑面积约为1847平方米（实际面积以建成后产权证载明为准，含公摊）；乙方承租的物业只能进行与酒庄有关的经营活动；租赁期限为自2011年6月1日起至2021年5月31日止共计10年整；甲方应于2010年12月31日前将符合建筑质量标准和甲乙双方商定之要求的物业交乙方进行装修；自租赁物交付次日开始计算，至一期商业街（商业街1-11幢）开街之日止，此段装修期间不计入租赁期内，免收租金及物管费，自一期商业街正式开街之日起12个月内为免租期。该合同第四条主要约定：1、租金支付标准为地面月租金单价第一年为0、第二至第四年均为20元/平方米、第五年为21元/平方米，…第十年为29.17元/平方米，地下月租金单价第一年为0、第二至第四年均为15元/平方米、第五年为15.75元/平方米，…第十年为21.87元/平方米；2、乙方每季度末向甲方支付下季度租金，先付后用，乙方支付租金的同时，甲方应向乙方开具等额发票，否则，乙方有权拒绝支付当次租金；3、为保证合同履行，乙方须在合同签订之前向甲方交纳保证金5万元，合同期满后全额无息退回给乙方，乙方在租赁期内有以下情况，甲方可视情况扣除部分及全部保证金，甲方扣除乙方履约保证金的，乙方需在10日内补齐保证金至5万元，每逾期一天按应补足金额的1%缴纳滞纳金：（1）未按合同约定交纳租金、物业管理费、水电气、有线电视、网络通信等费用的，甲方有权扣除应缴未缴费用及相应滞纳金；……4、实际租赁面积以政府办理该物业产权面积为准，根据实际面积按上述租金单价标准支付租金；5、乙方每年向该社区物管公司缴纳物业管理费7元/平方米/月（计费面积以产权证登记的实际承租物业建筑面积为准，含公摊），装修期自合同签订次日开始计算，至一期商业街开街之日止（预计装修免租期至2011年5月31日止）和租赁期2年内（预计自2011年6月1日起至2013年5月31日止）免收物业管理费（预计总计约36个月），物管具体服务内容和服务费支付时间由甲乙方及物业管理公司另行签订服务合同中约定。合同第五条第1款约定：甲方应提前3个月以开业通知书的形式向乙方明确具体开街时间，若开业通知确定的开街时间晚于2012年6月，则甲方应给乙方再增加6个月免租金、免物业管理费期；第3款约定：甲方发出开业通知时，应当具备如下条件：一期商业街的开铺率达60%且已明确国际社区商业街酒店应于甲方通知的日期（商业街开街日）内同时开业；第4条约定:乙方应于2011年10月装修完毕，并具备基本运营条件。 合同第十条第3款约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物：…(3)违反合同约定，逾期缴纳租金及相关应缴未缴费用，包括但不限于物管费、水电气费、电话、宽带、光纤等公共设施使用费达90天以上的；…。合同第十一条违约责任第2款约定：在租赁期内，乙方违反约定逾期交纳本合同约定的租赁费用的，每逾期一天，则应按欠费金额3‰支付滞纳金给甲方；后高投置业（甲方）与颐和实业（乙方）、颐和餐饮（丙方）签订了《补充协议》载明：甲方与乙方于2010年11月30日签订了《房屋租赁合同》（以下简称原合同），根据经营需要，由乙方颐和实业投资成立丙方颐和餐饮，甲乙丙三方现就房屋承租人变更事宜达成本补充协议如下：1、从本协议签订之日起，原合同中的承租人变更为丙方，乙方将基于原合同所享有的全部权利义务转让给丙方，丙方享有甲方与乙方约定的乙方的所有权利，同时也履行甲方与乙方约定的乙方的全部义务，乙方同意就丙方履行合同承担完全的连带责任；2、本协议与原合同具有同等法律效力，除本协议明确约定之外，原合同其他约定完全继续有效。 后颐和实业（甲方）与成都天府国际社区开发有限公司（乙方）、本案高投置业（丙方）与签订了《合同权利义务转让协议书》，约定乙丙双方将进行吸收合并，届时乙方被丙方吸收合并后解散注销，甲方对吸收合并事宜清楚知悉、不持异议，三方同意乙方将其在前述《房屋租赁合同》项下的权利义务一并概括转移给丙方，由丙方继续履行甲方与乙方签订的租赁合同。 2011年5月4日，成都天府国际社区开发有限公司将合同约定的天府国际社区10号楼交付给了颐和实业。2011年8月25日，高投置业向颐和实业在内的各商家发出的《开业通知书》载明：天府国际社区商业七街计划于2011年10月22日形象亮相试营，2011年12月20日全面开业。 颐和餐饮于2011年9月27日注册成立，之后该公司作为丙方与成都天府国际社区开发有限公司（甲方）、颐和实业（乙方）签订了《补充协议》，约定，乙方因经营需要投资成立丙方，并就房屋承租人变更事宜协商如下：从本协议签订日前述《房屋租赁合同》中的承租方并更为丙方，乙方将其基于原合同所享有的全部权利义务转让给丙方，乙方同意就丙方履行原合同承担完全的连带责任。 后高投置业承接了成都天府国际社区开发有限公司在前述租赁合同及其补充协议项下的全部权利义务。颐和餐饮一直未付租金，高投置业举证了一份《合同解除函》，高投置业据此主张其向颐和实业发送了该函告知其解除案涉房屋租赁合同、要求其腾退房屋等，高投置业主张该公司的潘雅丽签收了该函。 一审法院认为，成都天府国际社区开发有限公司与颐和实业签订的《房屋租赁合同》、成都天府国际社区开发有限公司与颐和餐饮、颐和实业签订的补充协议，均系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。后高投置业承接了成都天府国际社区开发有限公司在前述房屋租赁合同及其补充协议项下的全部权利义务。 现对本案双方当事人争议的主要问题评议如下： 1、高投置业发出的解除函是否具有解除合同的效力。高投置业与颐和餐饮是涉案房屋租赁合同的合同相对人，颐和实业仅对颐和餐饮的履约情况承担连带责任，高投置业行使其合同解除权，应向合同相对人颐和餐饮行使，其向颐和实业发送《合同解除函》要求解除高投置业与颐和餐饮之间的房屋租赁合同，其送达和通知的主体错误，故高投置业向颐和实业发送的《合同解除函》对颐和餐饮不发生解除合同的效力； 2、高投置业是否享有合同解除权。高投置业于2011年5月4日将涉案房屋交付给颐和餐饮，租赁合同约定的交房时间为2010年12月31日前，高投置业迟延交房124天。根据合同约定，高投置业以向颐和餐饮发出开业通知书的形式告知颐和餐饮明确具体的开街时间，高投置业主张其要求各商家全面开业的开街日为2011年12月20日，同意继续按合同约定给予颐和餐饮一年的免租期，并主张租金从2012年12月21日起算。颐和餐饮与颐和实业主张高投置业发出开业通知不代表各商户实际开业，合同约定必须60%商户实际营业且酒店开业的情况下高投置业才能向颐和餐饮发开业通知，至今商业街的开街率仍未达到60%即未达到合同约定的发出开业通知的条件，根据合同约定，不应计算租金和物管费，租赁房屋仍在免租期内，承租人颐和餐饮不应支付租金和物管费。 对此一审法院认为，高投置业向天府国际社区各商家发出开业通知告知各商家商业街全面开业日为2011年12月20日，要求各商家按该时间开业。天府国际社区商业街有10栋楼属高投置业所有，被包括颐和餐饮在内的八家商户租赁，颐和餐饮认可其在该开业日前即开业，该商业街上的艾迪士四川酒店管理有限公司、四川非马画廊有限公司、四川雍雅山房酒店管理有限责任公司在一审法院受理的其他案件庭审笔录中均认可在该开街日开过业，四川世纪文华酒店管理有限公司在其2012年10月12日发给高投置业的工作函中陈述其于2012年3月投入试运营，成都写庭餐饮管理有限公司在一审法院与高投置业的其他案件庭审笔录中认可其于2013年5月开业。隐庐酒店于2012年5月31日才签订房屋租赁合同。但该商业街人流量稀少、商业氛围不浓，部分商家在部分装修后先行试开业，开街日之后因继续装修、人流稀少、生意亏损等问题部分商家存在中途停业、关门等问题。目前四川雍雅山房酒店管理有限责任公司和成都丝路投资管理有限公司（公告送达）、艾迪士四川酒店管理有限公司三家均因欠租问题已经一审法院判决解除房屋租赁合同判决并已生效，其余仍在经营。 高投置业作为房屋所有人其出租目的在于收益，颐和餐饮至今未向高投置业支付过租金，颐和餐饮认为高投置业向其发出开业通知应满足合同约定的“开铺率达60%且已明确国际社区商业街酒店应于甲方通知的日期（商业街开街日）内同时开业”的条件，颐和餐饮主张高投置业发出开业通知时开铺率未达到60%且60%开铺率至今仍未达到，租金支付条件至今仍未满足，其不应支付租金。一审法院认为，颐和餐饮之所以与高投置业约定该签约条件，应是旨在敦促高投置业确保该商业街商铺一半以上的开铺经营率，以使该商业街具备一定程度的商业营业氛围，具有招揽人流的商业能力，从而有利于颐和餐饮商业的经营。但高投置业作为房屋出租者，其目的在于就租赁房屋进行出租收益，其组织商业街开业后，商业街人流量稀少、商业氛围不浓有多种原因，包括经济大环境、周边招商招租的影响、交通地域位置、经营本身所具有的商业风险、各商户经营的好坏等直接影响商业街商业氛围的因素。在满足开铺率达到60%且酒店同时于开街日开业的情况下，达到高投置业发出开业通知的条件，在高投置业发出开业通知后颐和餐饮即产生按约支付租金的义务。商业街已开业属于客观事实，高投置业与颐和餐饮关于租金起算时间的持续争议，中间包括有高投置业与颐和餐饮的多次协商及颐和餐饮对于开铺率条件的坚持等。但是如果要求开铺率持续满足60%才能发出开业通知，颐和餐饮则一直享受免付租金的权利，显然有悖常理，也违背高投置业出租的目的及有损于高投置业作为所有权人对租赁房屋的收益权利。故颐和餐饮将开铺率持续60%作为发出开业通知条件的主张一审法院不予支持。本案中高投置业向天府国际社区各商家发出开业通知告知各商家商业街全面开业日为2011年12月20日，高投置业同意按合同约定给予颐和餐饮12个月的免租期进而主张租金从2012年12月21日起算，根据前述商铺开业情况可看出2012年3月四川世纪文华酒店管理有限公司投入试运营后，则满足开铺率达到60%的条件，免租期为一年，颐和餐饮至今未付租金。但因高投置业与颐和餐饮约定的发出开业通知的条件并非确定的日期，而系浮动的开铺率条件，而在该开铺率条件的含义理解上如前所述双方存在持续的分歧与争议，故起算租金的日期双方存在持续的争议，最终由一审法院依法确定。高投置业虽以颐和餐饮未付租金为由要求解除租赁合同，但鉴于双方约定的开铺率条件不具有确定性以及由此产生的高投置业与颐和餐饮对开铺率条件是否成就、租金何时起算的持续争议、高投置业与颐和餐饮设置开铺率条件的初衷及高投置业负有的一定程度上维持商业持有量的义务及该商业街一直都比较萧条的现状，一审法院对高投置业要求解除租赁合同的主张不予支持，双方应继续履行房屋租赁合同，之后的租金颐和餐饮应继续按约支付。但合同不予解除不意味着继续免除颐和餐饮支付租金的义务。根据前述各商家的开业情况及开铺率条件成就后一年免租期的约定，一审法院确定从2013年3月开始起算第一年的租金，按照合同第四条第一款约定的租金标准计算，至宣判时（计算至2017年7月）的租金总额为1831708元。颐和餐饮应继续按照合同约定支付之后的租金。高投置业主张颐和餐饮按日3‰标准支付违约金，一审法院认为，违约金的设置主要是填补损失，并兼具惩罚作用，颐和餐饮未支付租金高投置业存在资金被占用的利息损失，高投置业未举证证明除该利息损失之外的其余损失情况，高投置业主张的违约金过高，一审法院酌情调整为按日万分之三标准。 租赁合同约定物业费标准为7元每月每平方米，高投置业主张物业费从2013年12月21日起算，高投置业已代偿2012年2月1日至2015年10月31日期间的物业费。因高投置业与上海上房物业管理有限公司成都分公司实行酬金制，后者已收到高投置业支付的2012年2月至2015年10月的物业服务费（包括服务成本及酬金），之后的物业费高投置业并未证明其已代偿，故高投置业要求颐和餐饮支付尚未代偿期间的物业费的诉讼请求一审法院不予支持。因高投置业为颐和餐饮代偿了物业费，上海上房物业管理有限公司成都分公司对颐和餐饮的物业费请求权已转移给高投置业，故颐和餐饮应将尚欠的已为高投置业所代偿的物业费288618元支付给高投置业。 颐和实业为颐和餐饮履行案涉租赁合同承担连带责任，故颐和实业对颐和餐饮在本案中的债务承担连带责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、成都锦城颐和餐饮管理有限公司、四川锦城颐和实业有限公司于判决生效之日起十日内向成都高投置业有限公司支付租金1831708元及逾期支付租金的违约金（计算方法为：以租金406200元为基数，按照日万分之三标准从2014年3月1日起计算至该款付清之日止；以租金406200元为基数，按照日万分之三标准从2015年3月1日起计算至该款付清之日止；以租金406200元为基数，按照日万分之三标准从2016年3月1日起计算至该款付清之日止；以租金426510元为基数，按照日万分之三标准从2017年3月1日起计算至该款付清之日止）；二、成都锦城颐和餐饮管理有限公司、四川锦城颐和实业有限公司于判决生效之日起十日内向成都高投置业有限公司支付物业管理费288618元；三、驳回本诉成都高投置业有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12542元，由成都锦城颐和餐饮管理有限公司、四川锦城颐和实业有限公司承担。 二审中，各方均未提交新的证据。另查明，成都天府国际社区开发有限公司与颐和实业签订《北美精华酒庄房屋租赁合同》的时间是2010年11月30日。二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，为有效合同，应按约定履行各自的义务。在实际履行过程中，双方产生纠纷，本院针对双方争议的焦点问题，作如下评析： 一、关于案涉《房屋租赁合同》是否解除问题。高投置业认为颐和餐饮和颐和实业不支付租金的违约行为已达到合同解除的条件，其亦行使了有效的解除权，合同应当予以解除。从查明的情况看，案涉《房屋租赁合同》是颐和实业与高投置业签订后，颐和实业又将合同项下的权利义务转让给颐和餐饮承接，实际履行合同的主体变更为颐和餐饮与高投置业，颐和实业为颐和餐饮提供履行合同的担保责任。高投置业向颐和实业发出的解除合同通知，因颐和实业与颐和餐饮是不同的独立主体，高投置业应向实际履行主体颐和餐饮送达，故高投置业的解除合同通知不是有效通知，对颐和餐饮未产生效力。在实际履行过程中，高投置业向颐和餐饮主张案涉房屋的租金，但颐和餐饮认为高投置业未达到合同约定收取租金的条件。从双方签订合同的背景和内容看，颐和餐饮是基于高投置业对整个国际社区打造规划招商而来，该合同第七条“甲方提供的招商支持”、第五条“商业街开业通知”、第十一条“违约责任”等约定的内容也不是一般租赁合同约定条款，说明案涉合同并非简单的租赁合同，高投置业对商业街项目的经营环境应创造良好条件。目前，双方在开铺率条件的理解上持续存在分歧和争议，导致颐和餐饮未支付租金。高投置业虽以颐和餐饮未付租金为由要求解除租赁合同，但鉴于双方约定的开铺率条件不具有确定性由此产生对开铺率条件是否成就和租金何时起算的持续争议、双方设置开铺率的目的及高投置业负有打造经营环境的义务，针对案涉商业街的经营现状和颐和餐饮要求继续按租赁合同履行的情况，从有利于实现双方签订的合同目的出发，在保护双方合法权益基础上，促进经济秩序的良性运转，故对高投置业要求解除租赁合同的主张不予支持，双方继续按原租赁合同履行，颐和餐饮在本案生效判决认定之后的租金按原租赁合同约定的租金标准及支付方式予以履行。 二、关于颐和餐饮是否支付案涉拖欠的租金和承担逾期支付租金的违约责任问题。本案中，高投置业向各商家发出开业通知告知各商家商业街全面开业日为2011年12月20日，高投置业同意按合同约定给予颐和餐饮12个月的免租期，主张从2012年12月21日起计算租金，一审法院根据各商家的开业情况及开铺率条件成就后一年免租期的约定，综合认定从2013年3月起计算第一年的租金，按照合同第四条第一款约定的租金标准计算，符合实际情况，本院予以确认。颐和餐饮占有使用案涉房屋，应当按约定标准支付租金，一审法院综合双方实际履行情况，酌情认定由颐和餐饮按日万分之三标准承担逾期支付租金的违约责任，不违反法律规定，本院予以确认。 三、关于颐和餐饮是否应承担物业服务费问题。根据《租赁合同》第四条第5款的约定，颐和餐饮有支付物业服务费的义务，从物业公司提供的《情况说明》看，物业公司对整个项目提供了物业服务，颐和餐饮也享有了物业服务，因高投置业已经向物业公司支付了2015年10月前的物业费，其中也包括颐和餐饮应承担的部分，物业公司对颐和餐饮的物业费请求权已转移给高投置业，颐和餐饮应将应由其承担部分支付给高投置业，故颐和餐饮认为不应承担物业费的主张与事实不符，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48995元，由上诉人成都高投置业有限公司负担25232元，由上诉人成都锦城颐和餐饮管理有限公司负担23763元。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员田笛 审判员尹英 二〇一八年六月一日 书记员谭小雨