福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽09民终698号 上诉人（原审被告）：吴永杰，男，1986年3月7日出生，汉族，住福建省宁德市周宁县。 委托诉讼代理人：黄太华，福建宁仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁德市海天房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区福宁北路**，统一社会信用代码9135090075137875X9。 法定代表人：陈照玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯少熙，福建黎民友律师事务所律师。 上诉人吴永杰因与被上诉人宁德市海天房地产开发有限公司(以下简称“海天公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2017）闽0902民初4046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。吴永杰的委托诉讼代理人黄太华、海天公司的委托诉讼代理人冯少熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴永杰上诉请求：撤销蕉城区人民法院（2017）闽0902民初4046号民事判决，驳回海天公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决解除吴永杰与海天公司2011年8月4日签订的《商品房买卖合同》错误。吴永杰与海天公司2011年8月4日签订的《商品房买卖合同》后，吴永杰已支付购房首付款726984元。2016年6月27日吴永杰向中国工商银行贷款1340000元，并全部支付给了海天公司。吴永杰已按合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务，该合同不存在解除的问题。二、海天公司未及时为吴永杰办理房地产权属证书，已构成违约。海天公司未按照合同补充协议第10条的约定为吴永杰办理房屋产权登记手续，已构成违约，且该房屋属非法搭盖无法办理登记。一审法院第三、四项判决事实不清，证据不足。三、律师代理费不应由吴永杰承担。海天公司违约在先，在吴永杰缴纳全部购房款后未为吴永杰办理产权登记手续，律师代理费应由海天公司自行承担。 海天公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当维持。一、吴永杰与海天公司在2011年8月4日签订的《商品房买卖合同》内容合法，是双方的真实意思表示，双方应当严格履行合同约定的义务。吴永杰之所以能获得中国工商银行贷款，是以海天公司为其承担阶段性担保为条件的。由于吴永杰拒不偿付银行贷款的本息，导致作为阶段性担保人的海天公司被贷款银行扣划归还吴永杰所欠银行的贷款本息，且由福州市仲裁委员会作出的[2017]榕仲裁字第104号裁决书已经生效，海天公司已于2017年8月17日代偿了吴永杰所欠银行的全部贷款本息，导致海天公司订立商品房预售合同的目的无法实现，无疑构成根本违约。一审根据《合同法》第九十四条认定上诉人构成根本性违约的判决是完全正确的。二、案涉房产不仅于2011年7月16日已备案登记，且已于2011年10月19日进行预告登记，该房屋具备办理房地产权属证书的条件。海天公司于2013年1月25日通过EMS向吴永杰发出交房通知书，海天公司已如期通知交付，全面履行合同义务。三、律师代理费是双方的合同约定。 海天公司向一审法院起诉请求：1、判令解除吴永杰与海天公司签订的《商品房买卖合同》(备案合同号：20110300572)；2、判令吴永杰在合同解除后的10日内配合海天公司办理合同备案及预告登记的注销手续；3、判令吴永杰偿还海天公司为其向贷款银行代偿的个人住房贷款利息343998.35元（暂计至2016年10月31日，应计算至清偿之日止）；4、判令吴永杰按日万之三向海天公司支付逾期还贷违约利息94481.73元（按每笔被扣划款项日期暂计至2017年1月31日，应计算至清偿之日止）；5、判令吴永杰按日万分之一向海天公司支付逾期办理产权登记违约金94481.73元（从2013年9月5日暂计至2017年1月31日，应计算至解除合同之日止）；6、判令吴永杰承担律师费10000元及海天公司因追偿而支付的全部费用。 一审法院认定事实：2011年8月4日，吴永杰、海天公司签订《商品房买卖合同》(备案合同号20110300572)及补充协议，约定吴永杰向海天公司购买宁德市东侨经济开发区福宁北路5号海天水岸阳光8幢2701室商品房，总价款2066984元，吴永杰支付了购房首付款726984元，剩余1340000元于2012年6月27日与中国工商银行宁德蕉城支行签订个人购房借款/担保合同，期限从2012年6月27日至2032年6月27日，海天公司为吴永杰提供连带责任担保。 补充协议第5条第（2）点约定：买受人每月及时并足额偿还贷款。担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息，导致银行从出卖人保证金账户扣款的，买受人应在出卖人发出通知之日起10日内，将代偿款项偿还给出卖人，并且应按扣款额的日万分之三向出卖人支付利息。买受人不履行的，出卖人有权追偿，并有权要求买受人承担因追偿而产生的一切费用及损失，其中包括律师费、诉讼费用、旅差费、执行费用、通讯费等。 补充协议第10条约定：买受人须在具备办理房地产权属证书条件的一个月内办理房屋产权登记手续，逾期则按已付房价款的日万分之一向出卖人支付违约金。 个人购房借款/担保合同第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额归还贷款本息的，构成违约。贷款人有权宣布合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 中国工商银行宁德蕉城支行于2012年12月31日至2017年8月17日期间，从海天公司银行账户扣划贷款本息合计1732843.97元（本金1337284.01元，利息395559.96元）偿还吴永杰所欠的案涉商品房个人住房按揭贷款本息，其中2012年12月31日扣划贷款本金8237.25元、利息22326.11元；2013年3月28日扣划贷款本金8372.87元、利息22165.78元；2013年7月2日扣划贷款本金11378.67元、利息29242.85元；2013年9月29日扣划贷款本金5782.92元、利息14499.62元；2013年12月26日扣划贷款本金8793.3元、利息21740.05元；2014年3月31日扣划贷款本金2963.15元、利息7315.55元；2014年6月30日扣划贷款本金8986.86元、利息22110.79元；2014年8月29日扣划贷款本金6073.29元、利息14571.02元；2014年9月30日扣划贷款本金3061.53元、利息7222.74元；2014年10月31日扣划贷款本金3078.24元、利息7206.03元；2014年12月26日扣划贷款本金3095.04元、利息7259.33元；2014年12月29日扣划贷款本金3111.94元、利息7166.73元；2016年10月31日扣划贷款本金86609.9元、利息161171.75元；2017年2月24日扣划贷款本金16556.9元、利息20168.29元；2017年6月28日扣划贷款本金16829元、利息19406.03元；2017年6月28日扣划贷款本金4250.28元、利息4361.26元；2017年8月17日扣划贷款本金4267.64元、利息4997.83元；2017年8月17日扣划贷款本金1135835.23元、利息2628.2元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。海天公司宁德市海天房地产开发有限公司与吴永杰2011年8月4日签订的宁德市东侨经济开发区福宁北路5号海天水岸阳光8幢2701室《商品房买卖合同》(备案合同号：20110300572)及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效。海天公司、吴永杰应当按照约定全面履行自己的义务。吴永杰多次未按约偿还银行按揭贷款本息，导致海天公司银行存款被扣划代偿了吴永杰所欠的案涉商品房全部银行贷款本息，致使海天公司不能实现商品房买卖合同的目的，其行为已构成根本性违约，应承担违约责任。依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，海天公司请求解除《商品房买卖合同》，判令吴永杰在合同解除后10日内配合海天公司办理合同备案及预告登记的注销手续，判令吴永杰偿还海天公司为其向银行代偿的个人住房按揭贷款利息款395559.96元及按日万分之三计算的逾期还贷违约利息、律师费用10000元，应予以支持。海天公司主张吴永杰逾期办理房屋产权登记手续，应按已付房价款的日万分之一向海天公司支付违约金，证据不足，不予支持。吴永杰关于不应承担逾期办理产权登记违约金的抗辩意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决：一、解除海天公司宁德市海天房地产开发有限公司与吴永杰吴永杰2011年8月4日签订的宁德市东侨经济开发区福宁北路5号海天水岸阳光8幢2701室《商品房买卖合同》(备案合同号20110300572)；二、吴永杰应于判决生效之日起十日内协助海天公司办理上述《商品房买卖合同》的合同备案及预告登记的注销手续；三、吴永杰应于判决生效之日偿还海天公司为其向银行代偿的个人住房按揭贷款利息款395559.96元；四、吴永杰应于判决生效之日按每期代偿个人住房按揭贷款利息款的日万分之三向海天公司支付逾期还贷违约利息（从每期代偿之日起计算至吴永杰还清之日止，其中22326.11元从2012年12月31日起计算、22165.78元从2013年3月28日起计算、29242.85元从2013年7月2日起计算、14499.62元从2013年9月29日起计算、21740.05元从2013年12月26日起计算、7315.55元从2014年3月31日起计算、22110.79元从2014年6月30日起计算、14571.02元从2014年8月29日起计算、7222.74元从2014年9月30日起计算、7206.03元从2014年10月31日起计算、7259.33元从2014年12月26日起计算、7166.73元从2014年12月29日起计算、161171.75元从2016年10月31日起计算、20168.29元从2017年2月24日起计算、23767.29元从2017年6月28日起计算、7626.03元从2017年8月17日起计算）；五、吴永杰应于判决生效之日支付海天公司律师费用10000元。六、驳回海天公司其他诉讼请求。 一审认定的无争议的事实双方均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证意见。海天公司向本院提交了4组证据：宁房预东侨字第××号登记证明、商品房初始登记证明、ems快递单、商品房预告登记备案记录公告。海天公司认为4组证据可证明案涉房产于2011年7月16日已备案登记，于2011年10月19日进行预告登记，且已如期通知交付同时具备办理房地产权属证书的条件，并于2013年1月25日通过EMS向吴永杰发出交房通知书，海天公司已全面履行合同义务。吴永杰质证认为上述4份证据不能视为二审新证据。对宁房预东侨字第××号登记证明和商品房初始登记证明真实性、合法性无异议，但是不能待证海天公司的待证目的。对Ems快递单有异议，认为该快递单没有办法证明开发商已经通知吴永杰。因为在此之前海天公司没有提供证据证明诉争房产已经符合交房条件。商品房预告登记备案记录公告无法证明海天公司的待证意见。 对当事人二审争议的事实本院认定如下：海天公司与吴永杰于2011年8月4日签订的宁德市东侨经济开发区福宁北路5号海天水岸阳光8幢2701室《商品房买卖合同》及补充协议，吴永杰支付了购房首付款726984元，剩余1340000元于2012年6月27日与中国工商银行宁德蕉城支行签订个人购房借款/担保合同贷款支付。后吴永杰未能如期偿还贷款本息，导致海天公司作为担保人其银行存款被扣划代偿了吴永杰所欠的案涉商品房全部银行贷款本息，致使海天公司不能实现商品房买卖合同的目的，吴永杰的行为已构成根本性违约。吴永杰未依约付清诉争房屋购房款，其关于已依法履行合同义务的主张没有事实依据。另吴永杰主张海天公司未及时为其办理房地产权属证书，已构成违约，且诉争房屋属于非法搭建的事实，因其无法提供相关证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，其主张不予支持。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴永杰与海天公司签订的《商品房买卖合同》(备案合同号：20110300572)及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。吴永杰多次未按约偿还银行按揭贷款本息，导致海天公司银行存款被扣划代偿了吴永杰所欠的案涉商品房全部银行贷款本息，致使海天公司不能实现商品房买卖合同的目的，吴永杰的行为已构成根本性违约，应承担违约责任。且吴永杰对海天公司违约、违建的主张，因其无法提供相关证据，本院不予支持。 综上所述，吴永杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9096元，由上诉人吴永杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  林 斌 审判员  孙 雯 二〇一八年六月二十二日 法官助理周荣鑫 书记员黄以琳 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。