福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0304民初1513号 原告：林国表，男，1975年11月9日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林宏建，福建携泰律师事务所执业律师。 被告：新日发展(莆田）有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：许德祥，董事长。 委托诉讼代理人：陈斌，福建众益律师事务所执业律师。 原告林国表与被告新日发展（莆田）有限公司（以下简称新日发展公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林国表及其委托诉讼代理人林宏建、被告新日发展公司的委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林国表向本院提出诉讼请求：判令新日发展公司自2015年3月5日起至xxx广场x幢x层xx号房屋不动产权证书转移登记为林国表名下止，以林国表已付购房款的数额，按0.1%向林国表支付逾期办证违约金（其中2015年3月5日起至2017年1月17日止，按1946402元计，2017年1月18日起按3046402元计至不动产权证办理至林国表名下止）。事实和理由：2014年10月13日，林国表、新日发展公司订立《商品房买卖合同》，约定：1.林国表向新日发展公司购买xxx广场x幢x层xx号房屋；2.商品房总价为3046402元,林国表于2014年10月15日支付首付款1946402元，余款1100000元办理银行按揭贷款，同时林国表向新日发展公司一次性缴付公共维修基金27564元及办理房屋所有权属证书的相关税费99150元；3.如因新日发展公司原因，林国表不能在商品房交付使用后120日内取得房屋权属证书，新日发展公司应自逾期之日起，每日按林国表己付款的0.1%向林国表支付违约金；4.新日发展公司于2014年10月31日前将房屋交付林国表使用。合同订立后，林国表于2014年11月3日交接房屋。但新日发展公司不仅未按合同约定为林国表办理房屋权属证书，且将己出售并交付给林国表占有使用的房屋，以办理销售备案登记的方式向案外人林斌借款，导致林国表的合法权益严重受损，故林国表向荔城区人民法院提起诉讼，请求判决新日发展公司为林国表办理商品房销售的登记备案及预先登记手续，并撤销新日发展公司与案外人林斌的登记备案合同。案经荔城区人民法院调解，各方达成（xx)荔民初字第xxx号《民事xxx书》。调解书出具后，林国表按约履行了付款义务，新日发展公司虽与林斌办理了清空网签的手续，却一直未履行办理《不动产权证书》登记手续的义务。经林国表多次催促，新日发展公司始终拖延办理，最后告知林国表：其公司因欠税己丧失开具契税发票资格，无法为林国表办理登记手续。为此，林国表于2018年1月向荔城区人民法院申请执行。 新日发展公司辩称，1.对事实部分有异议。涉案房屋在2017年1月24日才解除查封，在解封之前没有任何人能为该房屋办理权属登记。2017年2月8日，新日发展公司履行了调解书义务，配合办理《商品房买卖合同》的合同备案，并非新日发展公司不肯配合林国表办理产权登记，而是目前税务部门未能配合法院执行局协助办理产权登记；有房屋登记簿和合同备案信息表为证。主要办证责任在于林国表，新日发展公司仅负有提供材料的配合义务。2.林国表从2015年3月5日开始计算逾期办证的违约金没有事实和法律依据。2017年1月11日之前，林国表在1月13日向案外人林斌转账1100000元，付清购房款后方具备办证的前提条件。《商品房买卖合同》约定，因出卖人的原因造成逾期办证的方需支付违约金，而本案并非出卖人造成逾期办证，故新日发展公司不应承担责任。3.退一步讲，本案逾期办证时间超过法定约定，林国表主张的违约金标准过高，应予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。 根据林国表、新日发展公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新日发展公司以出让方式取得位于莆田市荔城区西北侧地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（xx）第xxx号。经批准，新日发展公司在该地块上建设商品房，现定名为xxxx广场，建设工程规划许可证号为建字第xxxx，施工许可证号为xxxx，商品房预售许可证号为（xxx）莆房许字第xx号。2014年10月13日，林国表与新日发展公司签订《商品房买卖合同》，约定林国表以单价8458元/㎡(总价款3046402元)向新日发展公司购买xxx广场第x幢x层xx号商品房一套（建筑面积为360.18㎡）。该合同第六条约定：买受人于2014年10月13日支付首付款1946402元，余款1100000元办理银行按揭贷款。合同第七条约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。该合同第十条约定：出卖人保证销售的商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。该合同第十一条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后120日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方法处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用由买受人承担。 2014年10月15日，新日发展公司向林国表出具金额为1946402元的购房款收款收据、金额为99150元的代收办理房屋权属相关税费的收款收据、金额为27564元的维修基金及登记手续费的收款收据各一份，并在上述三份收款收据上附注：实际直接用翁建成借款抵扣。2014年11月3日，新日发展公司将讼争商品房交付给林国表使用。2015年7月1日，林国表向本院起诉新日发展公司、第三人林斌，并提出诉讼请求：新日发展公司立即为林国表办理《商品房买卖合同》登记备案及预告登记手续，撤销新日发展公司与林斌登记的备案合同。2017年1月12日，经本院主持调解，林国表、新日发展公司、林斌自愿达成调解协议，本院作出(2015)荔民初字第2775号《民事调解书》：1.新日发展公司、林斌确认林国表与新日发展公司于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认林国表为坐落于莆田市荔城区房屋（房屋所有权证号：xxxx）的实际所有人；新日发展公司自愿继续履行该《商品房买卖合同》；2.林国表自愿在2017年1月17日前将尚未支付的购房款1100000元直接汇入林斌指定银行账户（xxxx支行，账号：55×××99，户名：xxx），林国表支付该1100000元后，新日发展公司确认林国表已付清原合同约定面积的全部购房款（若产权登记面积与原合同约定面积存在误差的，房价款及相关税款多还少补）；若林国表未在上述期限内付清1100000元，林斌有权直接向法院申请强制执行；3.在林国表付清上述款项1100000元之日起十五日内新日发展公司、林斌应向不动产登记中心申请办理清空上述商品房的《商品房买卖合同》网签手续；在清空网签手续后，在二个月内新日发展公司并为林国表向不动产登记中心申请办理上述商品房的《不动产权证书》登记手续，林国表应予以必要的配合。2017年1月13日，林国表通过银行转账方式向林斌支付1100000元。 另查明，讼争商品房在莆田市房地产管理中心登记的位置为福建省莆田市荔城区xx街道xxx路xxx号xx号楼xxx室，于2014年11月28日办理商品房初始登记；2015年7月8日，(xxx)荔民初字第xxx号一案中，本院查封讼争商品房，后于2017日1月24日解除查封。2018年4月4日，莆田市国土资源局作出《商品房买卖合同备案信息》，确认林国表与新日发展公司签订的《商品房买卖合同》已进行备案。庭审中，新日发展公司自认称其因拖欠税款，致无法代林国表申请办理房屋权属证书。因新日发展公司至今未代林国表办理房屋权属证书，致讼。 本院认为，林国表与新日发展公司签订的《商品房买卖合同》及经本院主持下达成的调解协议，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。林国表向新日发展公司支付了代收办理房屋权属相关税费，应认定新日发展公司接受林国表委托代办房屋权属证书。新日发展公司不能在该商品房交付使用后120日内向林国表交付房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。新日发展公司辩称本案并非出卖人造成逾期办证、新日发展公司不应承担责任，但其未提供有效证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，对该辩解意见本院不予采纳。新日发展公司辩称在解封之前没有任何人能为该房屋办理权属登记，但该讼争商品房无法进行房屋权属登记系因存在(2015)荔民初字第2775号一案产权纠纷、新日发展公司拖欠税款所致，按照《商品房买卖合同》第十条等约定其属于出卖人的原因，故对该辩解意见本院不予采纳。《商品房买卖合同》约定按已付款的0.1%计算的逾期违约金过高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的性质，故本院根据新日发展公司的申请酌情将该项违约金的标准调整为按已付购房款的日万分之一计算，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%，即3046402元×30%=913920.6元。新日发展公司应自该商品房交付使用后120日的第二天起至不动产权证书转移登记到林国表名下之日止按已付购房款的日万分之一向林国表支付违约金。林国表主张新日发展公司自2015年3月5日起支付逾期违约金（其中2015年3月5日起至2017年1月17日止按1946402元计，2017年1月18日起按3046402元计），符合合同及调解协议约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条，判决如下： 一、新日发展（莆田）有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给林国表自2015年3月5日起至2017年1月17日止每日按已付购房款1946402元的0.01%计算的违约金、自2017年1月18日起至“xxx广场”第x幢x层xx号房屋的不动产权转移登记到林国表名下之日止每日按已付购房款3046402元的0.01%计算的违约金，违约金最高限额为913920.6元； 二、驳回林国表的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，减半收取计1025元，由新日发展（莆田）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一八年六月二十一日 书记员  陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6- -7-