上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初86470号原告：何维，女，1984年10月24日出生，汉族，住河北省。原告：王中银，男，1980年8月19日出生，汉族，住河南省。上列两原告共同委托诉讼代理人：钱力宏，上海申浩律师事务所律师。被告：上海瑞丛投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蒋毅，董事长。被告：王明亮，男，1985年5月2日出生，汉族，住安徽省。上列两被告共同委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。原告何维、王中银诉被告上海瑞丛投资管理有限公司(以下简称瑞丛公司)、王明亮居间合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告何维、两原告共同委托诉讼代理人钱力宏，被告瑞丛公司、王明亮的共同委托诉讼代理人严钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何维、王中银向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞丛公司退还佣金25,000元；2、判令被告瑞丛公司赔偿原告各项经济损失362,340元；3、判令被告王明亮对上述第一项、第二项承担连带责任。事实和理由：被告瑞丛公司在上海市浦东新区永泰路XXX号开设门店从事房地产居间合同业务。2016年8月原告与瑞丛公司签订《房地产买卖居间协议》，欲购买上海市浦东新区环林西路XXX弄XXX号XXX室房屋。居间合同签订后，原告王中银将身份证原件交给被告瑞丛公司的工作人员步飞飞审核购房资格。被告瑞丛公司核查后确认原告具备购房资格，2016年10月9日两原告与案外人周某1、周某2签订正式《上海市房地产买卖合同》。原告为此支付被告瑞丛公司居间佣金25,000元。被告瑞丛公司在《上海市房地产买卖合同》中以上海锐翔房地产经纪事务所(以下简称锐翔公司)的名义作为居间方签章，锐翔公司于2017年7月7日已办理注销登记，其投资人系被告王明亮。2016年11月21日原告与第三人办理房地产过户时，发现原告王中银的社保存在补缴情形不具备购房资格。嗣后，案外人向法院提起诉讼，要求原告承担违约责任，法院终审判决原告向第三人支付违约金30万元并承担案件诉讼费。综上所述，被告瑞丛公司作为居间方，不但未尽到审慎核查业务且存在故意隐瞒重要事实，导致原告遭受重大经济损失，应当依法承担赔偿责任。锐翔公司在房地产买卖合同上作为居间方签章，其已办理注销登记，被告王明亮系锐翔公司的唯一投资人，亦应承担相应法律责任。原告的损失有违约金30万元、前次诉讼一审和二审诉讼费11,340元、房贷评估费6,000元、个税15,000元、前次诉讼律师费3万元。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告瑞丛公司、王明亮辩称，不同意原告诉请；居间方是被告瑞丛公司，其借用锐翔公司密钥签了房屋买卖合同，锐翔公司是独资企业,其在原告购房过程中没有业务员出面，也没有收取过任何费用,锐翔公司和被告王明亮与本案没有关系；被告瑞丛公司为原告提供中介服务经办人是步飞飞,其从没有向原告承诺过原告具备购房资格，也没拿着原告身份证原件进行过购房资格审核，被告瑞丛公司也没有审核的资格；被告瑞丛公司收到了原告佣金25,000元；对原告主张的违约金30万元不认可；原告房贷评估费6,000元不是评估费，是贷款手续费；个税是可以退的；律师费是原告实际聘请律师造成，与被告无关。本院经审理认定事实如下：原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：《房地产买卖居间协议》、佣金确认书、佣金收款收据、《上海市房地产买卖合同》、房款收据、本院(2017)沪0115民事11156号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终8653号民事判决书、原告王中银银行交易明细、诉讼费收据、律师费发票、个税转账凭证、贷款及评估费转账凭证、房产税通知书、步飞飞于2017年8月9日书写的《情况说明》、原告王中银与案外人步飞飞和方某某于2017年9月2日签署的《三方情况说明》、微信聊天记录、锐翔公司工商登记资料内档、照片、证人周某1证言及证人身份证、2017年8月9日步飞飞录音及整理稿。经质证，两被告表示，对《房地产买卖居间协议》、佣金确认书、佣金收款收据真实性没有意见，但居间协议的第六条注明，居间方已向原告告知相应的购房政策；对《上海市房地产买卖合同》、房款收据、民事判决书、诉讼费发票的真实性没有意见，原告方未能成功购房，是由于社保缴费的问题，居间公司业务员应当凭原告身份证原件进行购房资格审核；不确认步飞飞是否收取15,000元费用；不认可步飞飞情况说明，步飞飞表示并非本人签字；微信聊天记录不认可；工商登记材料真实性无异议；锐翔公司与本案无关系，被告瑞丛公司只是借用该公司密钥签署合同而已，与本案没有关系，证人证言亦证实实际居间方是瑞丛公司；对步飞飞录音不认可。经审查，原告提交的上述证据真实。审理中，被告瑞丛公司申请对上述两原告提供的三方情况说明以及步飞飞情况说明中步飞飞签名是否其本人所写申请笔迹鉴定，经本院委托，司法科学鉴定研究院于2018年3月26日作出司法鉴定结论：无法判断上述两份检材上步飞飞签名是否其本人所写。被告瑞丛公司对其诉讼主张提供了司法科学鉴定研究院司法鉴定意见书、鉴定费收据。经质证，两原告表示对鉴定书真实性没有意见，但步飞飞签名后鉴定机关多次通知步飞飞书写鉴定样本，步飞飞一直不配合鉴定机构进行鉴定。在步飞飞的书写中有有意变更笔迹的行为，导致鉴定未成功。另外，鉴定机构鉴定过程描述中也注明了步飞飞的签名与两份说明有雷同的地方。经审查，被告瑞丛公司提供的上述证据真实，但不具有证实两被告欲证的情况说明上步飞飞名字非其本人所签的事实。经原告申请，证人方某某到庭陈述：证人和原告间的房屋买卖都是通过被告瑞丛公司工作人员步飞飞居间的。在房地产交易中心做房屋过户手续时，因为原告没有购房资格，涉及已经缴纳的退税问题，没有交易成功。办理退款退税时，步飞飞叫证人和原告王中银在情况说明上签字，步飞飞本人也签名。证人没有看情况说明内容，步飞飞叫证人签字证人就签字了。本院根据上述确认的定案证以及当事人陈述查明事实如下：上海市浦东新区环林西路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为案外人周某1、周某2。2017年8月，周某2的法定代理人方某某(甲方)、原告何维(合同乙方)以及被告上海瑞丛投资管理有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方经丙方居间介绍购买甲方名下的上海市浦东新区环林西路XXX弄XXX号XXX室房屋；乙方向甲方支付意向金30万元；房屋总价款为303万元；丙方应随时依乙方之查询，向乙方报告业务处理情况，及时报告所有订立《房屋买卖合同》的机会；丙方故意隐瞒与订立房屋买卖合同的重大事项，给甲乙双方造成重大损失的，丙方承担赔偿责任；协议签订时，丙方已如实告知乙方关于本市购房的有关政策、规定等内容。同时，原告何维与被告瑞丛公司签订佣金确认书，确认原告何维应向被告瑞丛公司支付佣金5万元。2016年10月9日，案外人周某1、周某2(甲方)与王中银、何维(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过锐翔公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的上海市浦东新区环林西路XXX弄XXX号XXX室房屋；房屋转让款为303万元；签订本合同后于2016年10月8日内，乙方应支付甲方首期房价款91万元(其中包括在签署本合同前乙方已支付的定金30万元，该定金自行转为乙方支付给甲方的部分首期房价款)；甲、乙双方确认，在2016年11月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止等内容。之后,原告何维支付给被告瑞丛公司居间佣金25,000元，并支付被告经办人步飞飞15,000元要求为其代缴个税。何维于2016年8月29日、30日共计支付购房款91万元。2016年10月18日,王中银支付案外人刘晔俊“贷款费用和银行评估费”6,000元。之后,因原告王中银存在社会保险费补缴，故无法办理房屋过户，房屋买卖交易遂中止。周某1、周某2于2017年2月诉至法院，要求判令王中银、何维赔偿其违约金606,000元。诉讼中，王中银、何维聘请律师并提起反诉，要求解除双方于2016年10月9日签订的上海市房地产买卖合同并判令周某1、周某2退还已支付的房款91万元。2017年5月31日，本院作出(2017)沪0115民事11156号判决：王中银、何维赔偿周某1、周某2房屋违约金30万元；解除王中银、何维与周某1、周某2于2016年10月9日签订的上海市房地产买卖合同；周某1、周某2返还反诉原告王中银、何维购房款91万元。判决后，王中银、何维不服一审判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年8月28日判决驳回了其上诉。上述诉讼一、二审案件受理费共计11,340元由王中银、何维承担，王中银、何维支付了律师费3万元。现两原告向本院提起本案诉讼。另查明：被告王明亮系锐翔公司个人独资企业投资人，2017年7月，锐翔公司被有关行政管理机关核准注销。又查明：2017年8月9日，被告工作人员步飞飞向原告王中银陈述，签订房地产买卖合同当天因被告密钥拉不出来，就使用了关联公司锐翔公司的密钥签订了上述合同。本院认为，民事活动应依法进行。根据法律有关规定，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。原告方与被告瑞丛公司签订的《房地产买卖居间协议》中的被告瑞丛公司“已如实告知乙方关于本市购房有关政策、规定”内容即说明被告瑞丛公司有事先提醒和告知原告方本市购房政策义务，现涉案房地产买卖合同因购房人不符合本市购房政策规定的条件而未能履行，可以推定被告瑞丛公司经办人未完善告知和提醒两原告本市购房政策的限购内容,被告瑞丛公司在本案诉讼中未举证证明其已告知原告方上述政策而原告方仍坚持要求签订购房合同的事实，故被告瑞丛公司确实违约，应承担相应违约责任，据此，两原告要求被告瑞丛公司退还居间费并赔偿损失的诉讼请求，本院依法可予支持，但两原告要求赔偿的金额过高，考虑被告瑞丛公司没有履行完全告知购房政策居间义务只是房屋买卖合同签订的起因之一，但不是之后的房地产买卖合同未能履行的根本原因，房地产买卖合同未能履行的根本原因系原告属于本市购房限购对象，在于原告方自身缺乏对此前已经出台公布的本市购房限购政策的主动了解和对自身购房条件的谨慎审查，综合被告瑞丛公司的居间合同可得利益、两原告实际损失等因素，本院酌定被告瑞丛公司赔偿两原告损失5万元。至于原告方诉称的被告瑞丛公司存在故意隐瞒原告社保金补缴的重要事实，因居间合同约定“丙方应随时依乙方之查询，向乙方报告业务处理情况”，故原告方购房资格主要由其自行核实判断，且原告方对自己补缴社保金情况应是明知的，不存在被告瑞丛公司故意隐瞒原告方不清楚的社保金补缴重要事实，故本院对原告方的上述诉讼主张不予支持。两原告要求锐翔公司投资人被告王明亮承担赔偿责任，因房屋买卖双方始终是与被告瑞丛公司经办人协商处理房屋买卖事宜，被告瑞丛公司具体经办人亦释明其在签订房屋买卖合同时只是因故借用了锐翔公司名义，且锐翔公司从未参与涉案房屋买卖中介服务以及收取中介费用，涉案房屋买卖居间服务实际由被告瑞丛公司提供，被告瑞丛公司亦认可其是冒用锐翔公司名义签订居间服务合同，故两原告的上述相应诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海瑞丛投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告何维、王中银居间报酬25,000元；被告上海瑞丛投资管理有限公司本判决生效后十日内偿付原告何维、王中银损失5万元；驳回原告何维、王中银的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,110元，减半收取计3,555元(原告何维、王中银已预交)，由原告何维、王中银共同负担2,865元，被告上海瑞丛投资管理有限公司负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 丁 峰二〇一八年六月八日书记员 欧斌承附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。