贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终1397号 上诉人（原审被告）毕节市龙鑫家业公司房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区环东路**（地（地区交警支队右侧统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人吉宓，该公司董事长。 委托代理人李雪，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陆平，男，汉族，1981年2月21日出生，住云南省昭通市镇雄县。 被上诉人（原审原告）邹兴敏，女，汉族，1977年7月29日出生，住云南省昭通市镇雄县。 上诉人毕节市龙鑫家业公司房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业公司）因与被上诉人陆平、邹兴敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初5874号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告陆平、邹兴敏提起诉讼，请求判决：1.被告继续履行合同，并于判决生效后30日内为原告办理房屋产权证和土地使用证。2.被告向原告支付房屋总价款百分之二十的违约金即37549.87元。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年10月14日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告开发的房产一套，合同明确约定：房产位于毕节××××（学院路）东城印象1幢5层1号、房屋建筑面积121.39平方米，单价为：每平方米2968.00元，房屋总金额为：368136.00元。付款方式：（分期付款）第一次付款日期为2012年5月23日，付款金额为：105482.00元；第二次付款日期为2012年12月30日，付款金额为：110000元；第三次付款日期为2013年8月30日，付款金额为：100000元；第四次付款日期为2013年12月31日，付款金额为：44804.00元。被告于2013年12月31日前交房，2014年12月30日前交付房产证给买受人。合同签订后，原告付清购房款及其他相关费用，共计385652.00元。被告未按合同约定为原告办理房产转移手续，已构成违约。 原审被告龙鑫家业公司答辩称：办理涉案房屋的权属证书不是被告的合同义务，被告不需要对此承担违约责任。被告已经按约定取得了商品房所有权的初始登记，之所以没有将有关文书交付给买受人是基于《商品房买卖合同》第八章第三条第四款的约定，由原告委托被告办理房屋权属的转移登记，据此被告没有义务将有关文书交付原告。 原审经审理查明：原告陆平、邹兴敏与被告龙鑫家业公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节市××学院路××东城印象第1号楼5层1号房（房号为1-501），该商品房用途为住宅，建筑面积121.39平方米，套内建筑面积100.97平方米，房屋总价款为360286.00元。被告承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。原告陆平、邹兴敏按照合同约定，向被告龙鑫家业公司分期足额支付了该房价款，被告龙鑫家业公司向原告分别出具了收据：2012年5月23日收到105482.00元，2012年12月26日收到110000.00元，2013年7月30日收到60000.00元，2014年1月6日收到84804.00元，2017年4月7日收到面积差异款7850.00元，共计368136.00元。另外，被告龙鑫家业公司还向原告出具了一笔其他相关费用的收据：2014年1月16日收到购房税费17616.00元（含加收闭路费100元）。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定向被告龙鑫家业公司全额支付了购房款，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八章第三条的约定，被告承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告辩称基于《商品房买卖合同》第八章第三条第四款约定，由原告委托被告办理房屋权属的转移登记，据此被告没有义务将有关文书交付原告，但该约定只是对办理商品房转移登记的方式做出约定，并不妨碍该合同第八章第三条的约定。被告龙鑫家业公司有义务为原告陆平、邹兴敏在2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，应当按合同约定承担违约责任。被告的抗辩理由不成立，不予采纳。 《商品房买卖合同》第八章第三条约定，“被告承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人原告；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”双方约定的违约金计算标准未超过法律规定，故被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金。违约金以原告已付购房款368136.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年1月1日起计算至实际履行完毕之日止。因原告当庭将违约金数额变更为37549.87元，故被告按前述标准支付给原告的违约金总额应不超过37549.87元。原告主张按已付购房款的20%支付违约金，无事实依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告毕节市龙鑫家业公司房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起90日内为原告陆平、邹兴敏办理位于毕节市××学院路××东城印象第1号楼5层1号房（房号为1-501）权属转移登记手续，并将相关权属证书交付原告陆平、邹兴敏；二、被告毕节市龙鑫家业公司房地产开发有限公司于上述房屋所有权转移登记完毕之日起十日内支付原告陆平、邹兴敏逾期办证违约金，违约金以368136.00元为基数，按每日万分之一从2015年1月1日计算至涉案房屋产权转移登记手续办理完毕之日止，总金额不超过37549.87元；三、驳回原告陆平、邹兴敏的其他诉讼请求。案件受理费820.00元，由被告龙鑫家业公司负担。 宣判后，龙鑫家业公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决认定办理商品房转移登记的有关文书应当包含房屋所有权转移登记证书，违反双方合同约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”根据该约定，在上诉人取得案涉商品房所有权的初始登记后，由上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，被上诉人得到有关文书后自行去办理商品房转移登记。此处的“有关文书”不包含“房屋所有权转移登记证书”，据此双方在《商品房买卖合同》第八章第三条第（四）款第二项约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”。根据该委托条款，办理商品房转移登记的有关文书无需交付给被上诉人，而由上诉人基于代理权直接持有，由上诉人代理被上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。基于前述事实，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》未约定办理房屋所有权转移登记证书的时间，被上诉人以上诉人未如期办理房屋转移登记为由主张逾期办证违约金无事实依据。 被上诉人陆平、邹兴敏二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定一致。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2014年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，即取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书是双方约定的上诉人履行其协助办证义务的具体表现形式。因上诉人未按约定如期交付办理商品房转移登记的有关文书，怠于履行其协助办证义务，违反合同约定，被上诉人因此主张上诉人承担逾期办证的违约金，应予以支持。上诉人主张因《商品房买卖合同》未约定办理案涉商品房转移登记的时间，被上诉人主张逾期办证违约金无事实依据的上诉理由不能成立，不予采纳。根据《商品房买卖合同》第八章第三条：“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；若出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，上诉人按日向被上诉人支付已付房款万分之一违约金的情形为上诉人逾期向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，而非上诉人逾期交付商品房权属证书，提交办理商品房转移登记的有关文书只是办理商品房转移登记的前提条件，二者不能等同。因此，上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，应按照上述约定按日向被上诉人支付已付房款万分之一的违约金至上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。同时，基于《商品房买卖合同》第八章第三条第（四）项“双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”的约定，因被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，故上诉人无需直接向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，而由上诉人径直向房屋登记机关提交。因上诉人未举证证明其已取得办理案涉商品房转移登记的有关文书并已向房屋登记机关提交，应由其承担举证不力的不利后果，故本案上诉人应承担违约责任的期限应自2014年12月31日起至上诉人向房屋登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知被上诉人之日止，并以被上诉人主张的37549.87元为限。一审判决上诉人承担违约责任至涉案房屋产权转移登记手续办理完毕之日止不当，本院予以纠正。一审判决虽将上诉人应承担违约责任的起算点认定为2015年1月1日，但因被上诉人未就该问题提起上诉，故本院不作处理。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，予以支持，对其上诉无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初5874号民事判决； 二、由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为被上诉人陆平、邹兴敏向房屋登记机关申请办理位于毕节市××学院路××东城印象第1号楼5层1号房屋（房号为1-501）的转移登记； 三、由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内支付被上诉人陆平、邹兴敏逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以368136.00元为基数，按每日万分之一从2015年1月1日起计至上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司向房屋登记机关交付办理涉案房屋转移登记有关文书并通知被上诉人陆平、邹兴敏之日止，以37549.87元为限； 四、驳回上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司的其他上诉请求； 五、驳回被上诉人陆平、邹兴敏的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费820，二审案件受理费1640元，共2460元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年六月四日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进