山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初2083号原告（反诉被告）：魏传真，男，1971年12月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：安业，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建萍，山东圣义律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张某，女，1984年5月19日出生，汉族，住山东省沂南县。第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，该公司董事长。原告（反诉被告）魏传真与被告（反诉原告）张某、第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏传真及其委托诉讼代理人安业，被告（反诉原告）张某到庭参加诉讼。第三人中住地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏传真向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的房屋买卖合同；2.判决张某赔偿经济损失、律师费等共计273700元；3.案件受理费由张某负担。事实和理由：2017年7月，魏传真因所住房子离单位较远，欲将自己所有的位于济南市天桥区某小区X号楼X单元X室房产（以下简称涉案房产）出售，用售房款在单位附近的济南市高新区购买一套房子居住。魏传真委托中住地产公司出售涉案房产。2017年8月1日，原、被告及第三人签订了房屋买卖合同，约定成交价款118.5万元，并约定签订合同时支付3万元，付款方式为按揭付款，网签合同当日支付首付款35.5万元，剩余房款83万元在银行发放贷款之日由银行直接支付给魏传真。合同第七条约定合同签订之日起七日内委托中住地产公司办理相关贷款手续并提供贷款资料。合同签订后，魏传真按照约定支付给中住地产公司2000元物业保证金，并将房产证交付给中住地产公司。张某没有支付定金，在魏传真催促下于2017年8月4日支付了3万元定金。在支付定金后，魏传真及中住地产公司一直催促张某办理贷款、办理网签、交纳首付款，张某一直拖延拒不办理。在魏传真一再催促下，张某于2017年8月31日交纳了5万元购房款。2017年9月8日，张某才出面解释因离婚户口不在济南，需现办理户口转移手续，并保证于2017年9月11日提交办理贷款手续。但张某并未按照约定时间办理贷款手续，直到2017年9月21日才支付了42万元购房款，并办理了网签手续，魏传真于同日办理了涉案房产解除抵押手续。其后，张某一直拖延支付剩余房款，且不接魏传真及中住地产公司电话。2017年12月6日，魏传真通知张某支付购房款，张某拒不支付，并单方提出变更付款方式，魏传真没有同意。2017年12月20日，魏传真再次通知张某可以先支付40万元，尾款在2018年1月10日前付清，否则依法解除合同，但张某仍没有支付剩余68.5万元购房款。2018年2月12日，魏传真再次通知张某解除双方的房屋买卖合同。为维护合法权益，魏传真诉至法院，请求判如所请。张某辩称，一、张某不存在违约行为，魏传真的诉讼请求没有合法依据。二、本案房屋买卖合同签订后，魏传真多次主动变更合同付款条件，由最初合同签订时首付30%提高至首付50万元，贷款方式由双方确认的由张某自己进行贷款强行要求张某委托中住地产公司进行贷款。在张某将贷款相关资料手续等交到中住地产公司处后，又要求张某支付全款。魏传真的行为是因为合同签订后房屋市场价格有所调整，百般刁难张某恶意违约所致。三、张某已经支付购房款80万元给魏传真，已经履行了大部分的合同义务，且不存在违约行为，依法不应解除房屋买卖合同。中住地产公司未答辩。张某向本院提出反诉请求：1.判令魏传真继续履行房屋买卖合同，协助张某办理涉案房产过户手续；2.判令魏传真支付张某违约金355500元；3.反诉案件受理费由魏传真承担。事实与理由：双方于2017年8月1日签订房屋买卖合同，约定由魏传真将涉案房产出售给张某，房屋总价款118.5万元，首付30%，剩余房款由贷款银行支付。合同签订后，魏传真要求支付5万元定金，但仅出具了3万元定金收条。张某支付首付时，魏传真以急用钱在济南东边买房为由，要求首付提高至50万元（含定金）。张某支付50万元房款后，魏传真提出房屋贷款手续必须由中住地产公司办理，张某于2017年9月将办理贷款的相关资料交付给中介，中介未予办理贷款。张某联系银行办理贷款手续，但是魏传真既不签订房屋买卖变更合同，也不配合张某办理银行贷款手续，导致银行贷款迟迟无法发放。张某多次跟魏传真协商房款支付方式和过户事宜，但魏传真以各种理由拒绝见面，并多次告知张某要解约。期间，张某又支付了30万元购房款，截止起诉之日，张某已经支付了购房款80万元。魏传真因近期房屋涨价，恶意违约。为维护合法权益，张某提出反诉，望判如所请。魏传真辩称，一、张某所提事实理由与事实不符，魏传真没有要求变更付款条件，魏传真一直要求张某按照双方签订的房屋买卖合同履行。二、双方签订房屋买卖合同后，张某声称自己是金融协会员工，可以快速办理银行贷款，并且能够低首付、高评估、高贷款。魏传真当时同意张某自行贷款，但截止到2017年9月8日，涉案合同签订后一个月，张某没有办理任何贷款手续。双方一起协商后，同意由中介公司办理银行贷款，张某表示同意并保证在2017年9月11日前办理银行贷款。在魏传真起诉以后，张某又于2018年4月11日将30万元支付至魏传真账户，魏传真发现后，于2018年4月13日将该30万元转回至张某账户中。据魏传真起诉之后了解，张某在2017年9月8日前户口仍在外地，之前在济南市已经拥有一套住房，不具备购房贷款资格。中住地产公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实如下：2017年8月1日，魏传真（合同甲方）与张某(合同乙方)以及中住地产公司（合同丙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方将坐落于济南市天桥区某小区X号楼X单元X室房产出售给乙方，房产证号济房权证天字第XXX号，房产建筑面积88.3平方米，成交价118.5万元。双方约定合同签订当日，由乙方支付甲方3万元定金。合同第四条付款方式约定，乙方于网签当日，将首付房款35.5万元（含定金3万元）存入甲方指定账户，剩余房款83万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日，乙方向甲方结清全部购房款。第七条约定，甲、乙双方应在本合同签订之日起7日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的适宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。第九条约定，该房产在中国齐鲁银行设有房地产抵押，甲方应当在此房屋过户之前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源为乙方的首付款。第十二条违约责任约定，1、若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同规定约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同…第十三条其他约定事项：1、签订合同当日，乙方交购房定金3万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。2、若甲乙是双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲乙双方各承担支付总房款百分之一的服务佣金给丙方。3、此次交易价格以此次房屋交易价格为标准，若测绘后房屋面积大小发生出差异，与此次交易价格无关。4、签订合同日起，甲乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，乙方保证个人资信无问题。丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。5、此合同签订即时生效。合同签订当日，魏传真将涉案房产权属登记证书交存在中住房产公司处。2017年8月4日，张某向魏传真支付了定金3万元。2017年8月31日，张某向魏传真交付房款5万元。2017年9月21日，双方办理了涉案房产买卖合同网签手续。同日，张某支付了首付款，由魏传真出具了47万元的收条。同日，魏传真收到首付款后，向齐鲁银行股份有限公司济南燕山支行偿还了银行贷款本息355764.82元。2017年12月6日，魏传真向张某发送短信，内容：“张某老师，我是房主魏传真，我们三方签订的《房屋买卖合同》，自2017年8月1日签订至今已近5个月，由于你方至今未能支付尾款，合同尚未履行完毕，请于2017年12月15日前结清全部尾款，逾期我将根据合同约定依法解除合同。”2018年2月12日，魏传真再次发送短信，内容：“张老师，上次说的付款期限已超过一个月了，根据我们的房屋买卖合同，我现在正式通知你，房屋买卖合同自今日解除，你给我一个现用的你本人账户，我将已收房款给你转过去。”2018年3月2日，张某回复短信内容：“我今天先给您打30万，您交房，两个月内我们过户，剩余款过户当天付清可以吗？”2018年4月11日，张某向魏传真账户转款30万元。2018年4月13日，魏传真将该款项退回至张某账户中。诉讼中，原、被告双方均认可双方原协商由张某自行办理贷款事宜，后双方协商变更为由张某委托中住地产公司办理贷款事宜，并约定由张某于2017年9月11日向中住地产公司提交贷款相关资料。张某未能向本院提交其提交银行贷款资料，以及贷款资料通过银行审批的相关证据。张某自述其购房时，系以非济南市户籍人员购房。双方于2017年9月21日在房屋行政管理部门办理了房屋买卖合同网签登记手续。另查明，2017年4月19日，济南市人民政府办公厅《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第三条第三款规定，非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。再查明，魏传真因本案支出律师代理费33700元。本院认为，原、被告及第三人之间的房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有拘束力。根据济南市人民政府关于住房限购政策的规定，张某应支付的首付款比例不应低于60%，及最低支付首付款应为71.1万元（118.5万元×60%），双方签订合同后，履行过程中，首付款由约定的30%后支付至50万元，系双方协商的结果，张某主张魏传真单方要求提高首付款比例，没有事实依据和法律依据。针对原、被告均提出的对方违约问题，本院认为应综合以下几个因素考虑：一、原、被告双方均认可魏传真系急于卖房，以便在济南东部另行购买其他房产。二、原、被告双方约定于2017年8月1日支付定金3万元，张某实际于2017年8月4日才支付了定金3万元，魏传真于合同签订当日即按照合同约定将涉案房产产权证留存在中介公司处。三、原、被告双方均认可双方协商约定由张某在2017年9月11日前向中住地产公司提交贷款资料，但张某未能提交证据证实其提交贷款资料以及其贷款申请通过银行贷款审批的证据。四、原、被告双方仍于2017年9月21日办理了涉案房产买卖合同网签手续，证实魏传真仍同意继续履行房屋买卖合同。五、魏传真于2017年9月21日收到购房款的当日，即向涉案房产原抵押银行进行了贷款偿还手续，积极履行了房屋买卖合同约定的义务。六、魏传真在张某未通知银行贷款进度情况下，于2017年12月6日（房屋买卖合同签订四个月后，网签备案合同签订两个半月后）催告张某于2017年12月15日前支付尾款，均已经过了合理期限，张某并未作出回复。七、2018年2月12日，魏传真因张某经催告后一直未履行合同义务，再次发送短信，要求解除房屋买卖合同，此时，双方房屋买卖合同关系已经解除。八、2018年3月2日，张某在魏传真作出解除合同通知后，仍未表示其履行房屋买卖合同的情形，而是要求变更付款方式。九、张某在魏传真起诉后，于2018年4月11日才再次支付30万元房款，也不符合合同约定的支付合同价款的约定。综上所述，魏传真按照合同约定积极履行了留存房产证、清偿贷款解除抵押、办理网签等合同义务，而张某迟延交付定金、迟延办理贷款手续，根据双方约定张某应于2017年9月11日前提交贷款资料，其未能提交证据证实其提交贷款资料的情形，根据合同第第十二条第3款规定，魏传真可在张某逾期30日以后解除房屋买卖合同，即魏传真于2017年10月11日即可行使合同解除权。魏传真于2017年12月6日催告张某以一次性支付尾款方式支付房款，但张某未履行。魏传真于2018年2月12日向张某发出解除合同通知，符合法律规定，本院予以确认。魏传真要求张某赔偿经济损失、律师费等共计273700元，合同第十二条约定的违约金为每日为总房价款3‰计算，或按总房价款的30%计算，魏传真主张的损失包括提前还贷的损失、房租损失、律师代理费损失等，本院酌定魏传真的合理损失为118500元(118.5万×10%)。张某的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告魏传真、被告张某及第三人山东中住地产经纪有限公司于2017年8月1日签订的房屋买卖合同于2018年2月12日解除；二、被告张某于本判决生效之日起10日内向原告魏传真赔偿损失118500元；三、驳回原告魏传真的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15464元，减半收取7732元，由被告张某负担；反诉案件受理费3300元，由反诉原告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇一八年六月二十一日书记员 张爱敏