成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初10517号 原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司成都武侯支行。住所地：四川省成都市武侯祠大街265号。 负责人：任圣梅。 委托诉讼代理人：付文鹏、陈卓，四川康维律师事务所律师。 被告（案外人）：刘红玲，女，汉族，1990年8月17日出生，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：徐静、梁旭，泰和泰律师事务所律师。 被告（案外人）：杨朝志，男，汉族，1984年8月6日出生，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：徐静、梁旭，泰和泰律师事务所律师。 被告（被执行人）：成都三叶鞋业有限公司。住所地：四川省成都市大邑县沙渠工业发展区大桥路。 法定代表人：岳俊平。 被告（被执行人）：成都合力创业融资担保有限公司。住所地：成都市西御街8号（西御商务饭店A座29楼）。 法定代表人：石永富。 被告（被执行人）：岳俊平，男，汉族，1973年4月6日出生，住四川省南江县。 被告（被执行人）：涂敏，女，汉族，1977年11月9日出生，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：罗洪举，四川宏坤律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈志杰，男，汉族，1964年5月11日出生，住浙江省乐清市。 原告中国农业银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称农行成都武侯支行）与被告刘红玲、杨朝志、成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、岳俊平、涂敏、陈志杰申请执行人执行异议之诉，本院于2017年9月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业成都武侯支行的委托诉讼代理人付文鹏、陈卓，被告刘红玲、杨朝志及其共同委托诉讼代理人徐静，涂敏及其委托诉讼代理人罗洪举到庭参加了诉讼。本案被告成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、岳俊平、陈志杰经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行成都武侯支行向本院提出诉讼请求：1.判令继续执行位于成都市东升街道城北上街253号3栋2单元12层1203号的房屋（权证号：川（2017）双流区不动产权第0005270号）；2.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告刘红玲、杨朝志不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其二人对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，应对案涉房屋继续执行。本案中，案涉房屋于2016年6月2日被四川省大邑县人民法院查封，案号为（2016）川0129民初285号之一，查封期限为2016年6月2日至2019年6月1日。被告刘红玲、杨朝志与被告涂敏签订的《房屋买卖合同》中第十五条约定：“甲方（即涂敏）承诺在2016年10月30日之内注销销售房屋的冻结情况（即法院查封）。”该约定表明被告刘红玲、杨朝志在签订该合同时对案涉房屋被法院查封的事实完全知晓。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，被法院查封的房屋不得转让。因此被告刘红玲、杨朝志与被告涂敏签订的《房屋买卖合同》已经违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效合同。因此，被告刘红玲、杨朝志与被告涂敏签订的《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效，刘红玲、杨朝志基于无效合同对案涉房屋的占有亦非合法占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告刘红玲、杨朝志对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，应对案涉房屋继续执行。综上，（2017）川0107执异206号执行裁定书中查明事实不清，法律适用错误，原告为维护自身合法权益，故依法提起执行异议之诉。 被告刘红玲、杨朝志共同辩称，第一，原告称在刘红玲、杨朝志和涂敏签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋已经被查封并且刘红玲、杨朝志知晓，与事实不符。原告称案涉房屋在2016年6月2日为四川省大邑县人民法院查封，没有任何证据证明。根据原告提交的证据《房屋信息摘要3》，对案涉房屋的限制登记时间是2017年5月16日，即刘红玲、杨朝志签订《房屋买卖合同》、占有案涉房屋之后。《房屋买卖合同》是由房屋中介提供，填好后交由买卖双方签字，由于房屋存在贷款有抵押，刘红玲、杨朝志理解抵押也是冻结，二人均非专业的法律人员，不能区分抵押和冻结在法律上的含义，不能因合同中出现冻结二字就认定知晓案涉房屋存在法院查封的情况。若刘红玲、杨朝志知道案涉房屋已被法院查封，应明确载明要求涂敏在规定期限内解除法院的查封，不会在房屋未解除查封前将多年辛苦的近70万元支付给涂敏，这和常理不符。第二，根据《购房资格登记表》显示，2017年4月11日，刘红玲、杨朝志和涂敏已经一起到成都市双流区城乡房产管理局办理过户审查，提交了购房资格登记表，经审查涉案房产符合办理过户登记条件，若当时房屋存在查封，不可能通过过户登记审查。第三，即使在签订《房屋买卖合同》前，案涉房屋存在司法查封，《城市房地产管理法》第三十八的规定属于管理性规定，并非效力性规定，《房屋买卖合同》不能认定为无效合同，合同合法有效，刘红玲、杨朝志对案涉房屋的占有也是合法占有。按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，仍然可以办理不动产转让手续。第四，刘红玲、杨朝志购买案涉房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘红玲、杨朝志前期按照合同约定给付涉案房屋近70%的购房款，占有房屋，剩余购房款30.5万已经于2017年8月10日交给成都市武侯区人民法院作为执行款，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋因出卖人涂敏预约2017年5月2日到原贷款银行办理还款解押事宜，2017年5月16日涉案房屋原抵押才被解除，解除抵押当天案涉房屋即被查封，故未能办理过户登记的原因不能归责于刘红玲、杨朝志。综上，（2017）川0107执异206号《执行裁定书》认定事实清楚、法律适用正确，应当终止对案涉房屋的执行，并解除查封，涂敏应当协助刘红玲、杨朝志办理产权证过户。 被告涂敏辩称，《房屋买卖合同》合法有效，不损害国家和他人合法利益，原告主张的《城市房地产管理法》第三十八的规定是管理性规定，并非效力性规定，不能以此认定合同无效。刘红玲、杨朝志已经支付了全部购房款并实际占有、使用案涉房屋，没有过户是因为预约向交通银行还款的时间比较长，2017年4月20日收到通知，2017年5月2日就进行了还款，后很快房屋就法院查封，该时间不足以办理过户。被告刘红玲、杨朝志对案涉房屋享有的权利足以排除相关的权利执行，对于（2017）川0107执异206号裁定书无异议。 被告成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、岳俊平、陈志杰，均未作答辩。 经审理查明，被告刘红玲和杨朝志系夫妻关系。案涉位于成都市双流区东升街道城北上街253号3栋2单元12楼1203号房屋登记在被告涂敏名下单独所有，不动产权证号为川（2017）双流区不动产权第0005270号。 2016年10月4日，经成都大唐房屋中介有限公司居间服务，杨朝志作为买方，涂敏作为卖方签订了《房屋买卖合同》，约定涂敏将案涉房屋出售；总价为100万，定金5万元，首付款50万元，剩余45万元贷款支付；交房时间为2016年10月15日；并约定在涂敏取得房屋产权证、刘红玲、杨朝志贷款审批后7个工作日内办理过户手续。同日，杨朝志向涂敏支付了5万元定金，涂敏向其出具了收条。 合同签订后，涂敏按照约定交付了房屋，案涉房屋所在小区物管成都市佳兆业物业管理有限公司佳兆业8号物业管理处出具了《居住证明》，证实刘红玲、杨朝志于2016年10月18日实际入住。 2017年2月21日杨朝志向涂敏的中国建设银行个人账户转账支付10万元。 2017年3月1日，涂敏取得案涉房屋的不动产权登记。 2017年4月11日，涂敏作为卖方，刘红玲、杨朝志作为买方，向成都市双流区不动产登记中心提交了《购房资格登记表》，经工作人员审核后签字载明“已审”。 2017年5月2日，杨朝志向涂敏在中国工商银行的账户转账两笔支付购房款，分别为14.5万元和40万元。 2017年5月3日，涂敏到涉案房屋原抵押贷款的交通银行办理提前清偿贷款事宜；成都市双流区国土资源局不动产登记中心证明，该抵押登记撤件时间为2017年5月16日，即涉案房屋原抵押才被解除。 另查明，经本院向成都市双流区国土资源局不动产登记中心出具调查令，调查证明，案涉房屋于2016年6月2日被四川省大邑县人民法院查封，文号为（2016）川0129民初285号，2017年2月22日该查封解除。 在本院执行（2017）川0107执1400号农行成都武侯支行申请执行成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、涂敏、岳俊平、陈志杰金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年5月16日查封了涂敏名下的案涉房屋。刘红玲、杨朝志知晓后，提出执行异议。经审查，本院于2017年8月10日作出（2017）川0107执异206号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，农行成都武侯支行因不服该裁定提起本案诉讼。同日，作为购房人的刘红玲将剩余的购房款305000元支付到成都市武侯区人民法院执行账户，成都市武侯区人民法院向其出具了专用票据，并作出（2017）川0107执1400号之四执行裁定书，裁定将被执行人涂敏在刘红玲、杨朝志处的应收款30.5万元提取至本院。 上述事实，有原、被告主体资格证明、不动产权证、《房屋买卖合同》、收条、转账凭证、商品房买卖合同摘要、房屋信息摘要3、居住证明、《购房资格登记表》、还款银行记录、成都市双流区国土资源局不动产登记中心证明、（2017）川0107执异206号执行裁定书、专用票据、（2017）川0107执1400号之四执行裁定书以及庭审笔录等证据收集在案，予以佐证。 本院认为，被告成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、岳俊平、陈志杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告农行成都武侯支行的诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对原告所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。 刘红玲、杨朝志与涂敏之间建立的关于案涉房屋的买卖合同关系，系双方真实意思表示，《房屋买卖合同》应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告农行成都武侯支行主张在签订合同时，案涉房屋存在大邑县人民法院的查封，因此该合同无效，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”是一个管理性规定，明确被查封的房地产不得办理转让手续，并不是合同效力性的规定，不能以此认定刘红玲、杨朝志和涂敏之间的《房屋买卖合同》无效。针对存在查封的房屋，签订合同是有效的，可以在查封解除后继续履行合同义务，本案中大邑县法院的查封解除后，刘红玲、杨朝志和涂敏均继续履行合同义务，刘红玲、杨朝志继续支付购房款，涂敏提前清偿贷款、申请解除抵押手续，均为继续履行合同的行为。综上，对于原告认为《房屋买卖合同》无效的主张，本院不予支持 在本院执行查封案涉房屋之前，刘红玲、杨朝志与案涉房屋的所有权人涂敏签订了房屋买卖合同，并且依据该合同合法占有、使用案涉房屋，按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并且向成都市双流区国土资源局不动产登记中心提交《购房资格登记表》进行购房交易的审核，在拟办理过户时是由于本次查封导致未能办理过户手续，不能归责于买受人刘红玲、杨朝志自身的原因。综上，金钱债权执行中，刘红玲、杨朝志作为案涉房屋的买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对于登记在被执行人涂敏名下的案涉房屋提出异议，其权利能够排除执行，故不应当继续执行案涉房屋，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司成都武侯支行的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国农业银行股份有限公司成都武侯支行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  雷田怡 人民陪审员  郑 军 人民陪审员  刘秀娟 二〇一八年六月十八日 书 记 员  颜钰洪