杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0106民初7836号 原告：杭州润都物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路108号572室。 法定代表人：舒策张，总经理。 委托诉讼代理人：陆先玉、周益林，浙江商瑞律师事务所律师。 被告：雷利宏，男，1972年4月6日出生，汉族，户籍地杭州市余杭区，现住杭州市西湖区。 原告杭州润都物业管理有限公司与被告雷利宏合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年3月7日、2018年5月28日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周益林，被告雷利宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》于2017年4月21日解除；2.被告支付租金、管理费1441172.82元；3.被告补交免租期租金718710.08元（11个月优惠期的租金为45736.1元/月×11月=503097.1元，商业推广费为19601.18元/月×11月=215612.98元）；4.被告支付违约金572462元（6个月的租金、商业管理费、商业推广费、物业管理费）；5.全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，约定被告向原告承租位于杭州市洲国际商业中心项目2-015B号（以下简称案涉商铺），用于餐饮经营，租赁区域建筑面积859.23平方米，租期5年，自2014年1月18日至2019年1月17日。合同另对租金、商业管理费、物业管理费、商业推广费及支付时间、违约责任、管辖等进行了约定。后因五洲国际商业中心项目延期开业，上述合同顺延至2015年1月16日起算租期。合同签订后，原告按约将案涉商铺交付给被告使用。因被告在经营期间拖欠租金，故原告根据合同约定解除了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，被告并于2017年4月30日搬离案涉商铺。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中租金、管理费1441172.82元包括2015年所欠的租金、管理费等196534.82元（2015年1月16日至2016年1月15日被告应交的三个月租金137208.3元、三个月商业推广费58803.55元、一年物业管理费175282.92元、一年商业管理费185593.68元，扣除已交费用264415.96元、因停电减免5000元和因漏水减免91437.67元）、2016年所欠的租金、管理费等911201.85元（2016年应交的十个月租金457361元、十个月商业推广费196011.83元、一年物业管理费175282.92元、一年商业管理费185593.68元，扣除已交费用64442.25元、因漏水减免38605.34元）、2017年所欠的租金、管理费等333936.16元（2017年应交的三个半月租金160076.35元、三个半月商业推广费68604.14元、三个半月物业管理费51124.18元、三个半月商业管理费54131.49元），并确认被告交纳的266629.83元中包括按两个月租金计算的履约保证金和一个月租金，一个月租金已在诉请中扣除。 被告辩称，一、被告在签订合同时已向原告支付了三个月押金266629.83元。后因杭州五洲国际商业中心未按时开业，原告同意给被告首年增加两个月免租期，以赔偿原告预交款的利息损失。二、因案涉商铺严重漏水，无法正常使用，被告多次找原告协商未果，被迫于2016年12月份停止营业并继续与原告协商漏水问题。等待处理结果期间，原告在未通知的情况下单方面强行解除合同、清空被告物品并将案涉商铺重新出租他人。三、被告已付清租金、商业推广费、物业管理费和商业管理费至2016年4月15日。原告因漏水问题同意2016年4月16日至2016年7月15日的物业费按25元每平方米收取，且被告已支付。由于原告同意等杭州五洲国际商业中心中一家超市开业后再向被告收取租金，但该超市至2017年1月15日才开业，故被告未支付2016年4月16日之后的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告递交的《杭州五洲国际商业中心商铺租赁合同（A）》、《杭州五洲国际商业中心商铺管理合同》、《租赁补充协议》、杭房权证西字第××号房产证、授权委托书的真实性无异议，对上述证据的真实性予以认定。租金催交函、EMS快递单及投递信息单，能够证明原告向被告邮寄租金催交函，但被告拒收的事实。《关于合同解除及租赁区域收回的告知函》张贴的照片，不能证明《关于合同解除及租赁区域收回的告知函》的送达时间，对该部分证明力不予认定。被告提交的关于案涉商铺漏水、腾空、上锁的照片，能够证明案涉商铺存在漏水问题及原告已清空案涉商铺的事实，对该部分证明力予以认定；其他照片，真实性无法确认，不予认定。录音材料，通话双方的身份不能核实，不予认定。视频材料，能够证明案涉商铺存在漏水问题，该部分证据予以认定。费用结清清单与收据，符合证据的关联性、真实性和合法性，予以认定。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2013年10月9日，原、被告签订《杭州五洲国际商业中心商铺租赁合同（A）》一份，约定原告将其位于杭州市洲国际商业中心/市场2-015B号（即案涉商铺）出租给被告用于经营餐饮，租赁区域的建筑面积为859.23平方米，租金、物业管理费及其他相关费用均以租用建筑面积为基数计算；租赁期限为5年，自2014年1月18日始至2019年1月17日止；租赁优惠期间须交纳物业管理费、水电等有关费用；除非合同另有特别明确的约定，租赁优惠期不因任何原因而延长；如果本合同由于被告原因提前终止或解除，视为被告不享有前述租赁优惠期和其他租金优惠，被告须在合同终止或解除后3日内向原告补交前述租赁优惠期和优惠部分的所有租金（按合同租赁期内第一年的租金标准计算）；2014年1月18日至2015年1月17日的月租金为45736.1元、年租金为365888.78元，2015年1月18日至2016年1月17日的月租金为45736.1元、年租金为457360.97元，2016年1月18日至2017年1月17日的月租金为45736.1元、年租金为548833.16元，2017年1月18日至2018年1月17日的月租金为61861.34元、年租金为742336.05元；被告首期租金交纳日为签订合同当日起6个月工作日内；租金支付方式为押二付三，被告应在每季开始前提前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告一次性足额支付本交租期租金；被告应于合同签订之日向原告预付第一个正常租金起始日所在租赁月度的三个完整月的正常租金共137208.3元，该预付租金将用于抵减租赁起始日后的被告应付租金；合同签署之日，被告应向原告支付两个月租金作为履约保证金91472.2元；被告应向原告支付商品质量保证金10000元，在合同有效期内，除双方另有约定外，保证金不予冲抵被告租金或其他未付款项；若被告未完全履行合同项下的义务，原告有权将被告应付而未付费用，包括但不限于租金、商业管理费、商业推广费、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向原告支付的违约金、赔偿金等，从保证金中扣除；若该保证金不足扣除被告应付费用，被告应在收到原告通知后三日内补足；被告逾期补足的，原告有权就补足金额按每日千分之三计收违约金，直至被告补足全款；被告拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，原告有权单方解除合同，被告应承担相应的违约责任；因被告违约导致原告解除合同的，被告已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用原告无须退还，归原告所有，原告可视情况之严重程度要求违约方支付相当于六个月租金（按照解除或终止合同时的固定租金标准计算）的违约金；合同期满或无论因任何原因解除、终止后，原告有权自行决定要求被告应在合同期满当日或解除、终止通知后的10日内，将该租赁区域回复原状并清理干净，保证该租赁区域及全部附属设施以完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给原告，并须与原告办理有关的交接手续；被告逾期未搬离及未拆走的物品，视为被告放弃其所有权，原告享有任意处置的权利，原告要求被告拆除装修恢复原状，拆除装修费用由被告全部承担；如被告未与拆除恢复原状的，原告有权自行处理，并将处理费用及清理费用、恢复原状费用或与此相关的其他费用从被告的履约保证金中扣除，不足部分向被告追索；如被告逾期未搬离完交接手续，原告有权直接接管该租赁区域，并可开锁、换锁、进入该租赁区域或搬迁该租赁区域内的任何物品，由此产生的费用及损失由被告承担，被告不得有任何异议。另，双方约定通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式；以特快专递方式发出的，以通知交与特快专递公司后第3日为收悉日；被告确认租赁期间，该租赁区域也是被告的有效通知地址，原告有权选择将合同项下的通知张贴于该租赁区域的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向被告送达通知，被告于通知张贴当日知悉通知内容。 同日，原、告签订《杭州五洲国际商业中心商铺管理合同》一份，约定案涉商铺相关管理的公共事务由原告管理和负责，被告自2014年1月18日开始向原告支付商业推广费和商业管理费，自被告进场装修之日起计算物业管理费；商业管理费为185593.68元/年、物业管理费为175282.92元/年，2014年1月18日至2015年1月17日的商业推广费为156809.48元，2015年1月18日至2016年1月17日的商业推广费为196011.84元，2016年1月18日至2017年1月17日的商业推广费为235214.21元，2017年1月18日至2018年1月17日的商业推广费为82481.78元；合同签署之日，被告应向原告支付履约保证金（两个月的商业推广费、两个月商业管理费与两个月物业管理费）86281.02元；在合同有效期内，除双方另有约定外，保证金不予冲抵被告租金或其他未付款项；若被告未完全履行合同项下的义务，原告有权将被告应付而未付费用，包括但不限于租金、商业管理费、商业推广费、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向原告支付的违约金、赔偿金等，从保证金中扣除；若该保证金不足扣除被告应付费用，被告应在收到原告通知后三日内补足；被告逾期补足的，原告有权就补足金额按每日千分之三计收违约金，直至被告补足全款；被告拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，原告有权单方解除合同，被告应承担相应的违约责任；因被告违约导致原告解除合同的，原告有权不予退还已收商业管理费、商业推广费、物业管理费等各项费用和履约保证金，并有权要求被告支付违约金，原告可视情况之严重程度要求被告支付相当于六个月商业管理费、商业推广费和物业管理费的违约金。另双方约定通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式；以特快专递方式发出的，以通知交与特快专递公司后第3日为收悉日；被告确认租赁期间，该租赁区域也是被告的有效通知地址，原告有权选择将合同项下的通知张贴于该租赁区域的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向被告送达通知，被告于通知张贴当日知悉通知内容。 2014年6月10日，原、被告签订《租赁补充协议》一份，约定被告的装修期自交付之日起至开业之日前一日止，装修期内，原告不收取租金，但被告须交纳8.5元/㎡/月的物业管理费及临时水电费等有关费用；原告给予被告优惠期共8个月，优惠期内，原告不收取租金，但被告须交纳物业管理费、商业管理费等有关费用，除主合同另有明确，优惠期不因任何原因而延长。双方明确，如因被告原因导致主合同提前终止或解除，视为被告不享有优惠期和其他优惠，被告须在主合同终止或解除后3日内向原告补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按第一年月费用标准计算）。 2014年9月18日，原、被告签订《租赁补充协议》一份，约定杭州五洲国际商业中心项目开业日期为2014年12月28日，从开业日起正式计租，原告给予在2014年12月28日前完成装修并准时开业的商户新增3个月的优惠，给予在2015年1月31日前完成装修并开业的商户新增2个月优惠，给予在2015年2月28日前完成装修并开业的商户1个月的优惠期，在2015年2月28日之后开业则不享受该优惠，以上优惠从商户实际开业之日起计算，优惠期内，原告不收取租金，但被告须交纳物业管理费、商业服务费等有关费用，除主合同另有明确，优惠期不因任何原因而延长。双方明确，如因被告原因导致主合同提前终止或解除，视为被告不享有优惠期和其他优惠，被告须在主合同终止或解除后3日内向原告补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按第一年月费用标准计算）。 2013年10月9日，原告向被告出具收据两份，分别载明被告向原告支付177753.22元，收款事由为“二个月履约保证金（2-15B）”；被告向原告支付88876.61元，收款事由为“一个月服务费（2-15B）”。2016年2月4日，原告向被告出具收据，载明被告向原告支付130419.35元，收款事由为“服务费（2016.4.15止）”。同日，被告向原告出具一份载有“2016年2月4日花田餐厅交款130419.35元，该商户2015年全年费用均已结清（含负一楼开业日起算押二付一费用），该商户2016年1月16日至4月15如第一季度费用均已结清。五洲国际杭州润都物业管理有限公司与花田双方费用已结清”的书面材料一份。2016年10月21日，原告向被告出具收据一份，载明被告向原告支付64442.25元，收款事由为“物业费2016.4.16-7.15日”。 2017年4月12日，原告制作《租金催交函》一份，载明“花田商户（2-015B）你户截至2017年4月15日尚欠我公司租金、物业管理费、商业推广费、商业管理费等共计：1393468元。望贵方为收函后三个工作日支付上述欠费，逾期交费我公司保留诉讼权利，特此告知”。后原告通过EMS快递向被告邮寄该函，2017年4月15日被告拒收。 2017年4月21日，原告制作《关于合同解除及租赁区域收回的告知函》，载明因被告拖欠支付款项构成违约，原告依据合同约定，通知被告双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及相关协议自2017年4月21日起解除等内容。原告后将该告知函张贴在案涉商铺门上，但张贴时间不明。 另查明，位于杭州市五洲国际商业中心231室房屋的所有权人为杭州龙安置业有限公司。2013年9月2日，杭州龙安置业有限公司向原告出具《委托授权书》，载明全权委托原告对位于杭州市西湖区余杭塘路799号五洲国际商业中心物业进行招商、经营、租赁、销售、物业管理等相关经营管理事项，包括代为行使杭州隆安置业有限公司已签订的租赁合同等合同项下一切权利义务，以及以原告名义新签订租赁合同、物业管理合同等相关事项。 诉讼中，原、被告均确认：1.原告于2015年1月16日将案涉商铺交付被告使用；2.原告于2017年5月8日进入案涉商铺搬空物品，且案涉商铺已转租他人。原告确认：1.案涉商铺存在漏水情况，但是其一直在维修，如果下大雨会影响案涉商铺的正常使用；2.其主张的2015年和2016年所欠租金、管理费等费用中已扣除因漏水而给予减免的费用；3.案涉商铺已于2017年下半年转租给他人。 本院认为，原、被告签订的《杭州五洲国际商业中心商铺租赁合同（A）》、《杭州五洲国际商业中心商铺管理合同》及《租赁补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据原告2016年2月4日出具的费用结清清单，可以证明被告未按约支付2016年4月16日后的租金、商业推广费和商业管理费。被告辩称其已支付2016年4月16日至2016年7月15日的物业费，但未提供有效的证据予以印证，本院不予采信。因被告未按约支付租金等费用，其行为存在违约，故原告有权解除合同、要求被告支付租金等费用并承担违约责任。现无证据证明《关于合同解除及租赁区域收回的告知函》的张贴时间，故本院认定上述合同于双方确认的原告进入案涉商铺搬空物品的时间即2017年5月8日解除。原告要求被告支付租金、商业推广费、商业管理费及物业管理费至2017年4月30日的诉讼请求，未超出法律规定，本院予以支持，但上述费用应自2016年4月16日起算，计算标准按原告主张和合同约定两者之间的低者计。经计算，2016年4月16日至2017年4月30日期间的租金、商业推广费、商业管理费及物业管理费共计1148082.23元。关于原告主张的被告补交免租期的租金、按六个月的租金、商业推广费、商业管理费及物业管理费标准支付违约金、被告交纳的177753.22元履约保证金不予退还，上述主张均系违约责任的承担方式，原告未能提供证据证明因被告的违约行给其造成的实际损失，且原告自认案涉商铺存在漏水现象以及其已于2017年下半年将案涉商铺出租给他人，本院综合考虑上述情况以及合同的其他履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告已支付的履约保证金177753.22元在上述应付未付的租金、商业推广费、商业管理费及物业管理费中予以扣除，违约金以扣除上述履约保证金后的租金、商业推广费、商业管理费及物业管理费即970329.01元为基数，自2017年4月15日后三个工作日之次日即2017年4月20日起，按年利率6%计算至款清之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州润都物业管理有限公司与雷利宏签订的《杭州五洲国际商业中心商铺租赁合同（A）》、《杭州五洲国际商业中心商铺管理合同》于2017年5月8日解除； 二、雷利宏于本判决生效之日起十日内向杭州润都物业管理有限公司支付租金、商业推广费、商业管理费及物业管理费970329.01元； 三、雷利宏于本判决生效之日起十日内向杭州润都物业管理有限公司支付以970329.01元为基数、自2017年4月20日起、按年利率6%计算至款清之日止的违约金； 四、驳回杭州润都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取14329元，由杭州润都物业管理有限公司负担8935元，雷利宏负担5394元。 杭州润都物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；雷利宏于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  潘若愚 二〇一八年六月二十八日 书记员  李璐璐 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-1-?