贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2245号 上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。 法定代表人：陈付容，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：杨芳，男，1985年9月16日出生，苗族，住纳雍县。 被上诉人（原审原告）：何琳，女，1986年3月4日出生，汉族，住纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州钝初律师事务所律师。执业证号：15201201710696239。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人杨芳、何琳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告杨芳、何琳提起诉讼，请求判决：一、被告限期将办理纳雍县恒达·雍熙御园北园8栋2单元9层3号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记；二、被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金自2013年7月1日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下为止，暂计至2017年10月1日为59,476.80元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月9日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园北园8栋2单元9层3号房，购房总价款为382,980元，被告承诺于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定将该商品房交付给原告使用，但被告至今未按照《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，严重损害了原告的合法权益。 原审被告恒达公司辩称：我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2008年8月29日通过“招拍挂”方式取得涉案商品房的国有土地使用权，后因政府对原审批方案进行调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才向我公司重新颁发土地使用权证；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除红线范围外的保留建筑，政府同意对原审核通过的容积率进行调整，由于容积率的调整，相关经济指标需政府职能部门另行测算，但该项工作至今未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起至12月1日我公司项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件；四、因《不动产登记暂行条例的规定》的实施，纳雍县于2016年9月30日起实行不动产统一登记，并于30日内办结，故被告在此日期前不能将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告。以上这些因素，非我公司原因，按照合同第二十二条第三款第（五）项的约定，房屋转移登记因不可抗力因素、非出卖人原因或房屋登记相关政策调整的，办理时间顺延，故我公司不应承担违约责任。综上，原告的请求于法无据，应予驳回。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍县城南恒达?雍熙御园房地产，2008年11月10日，经纳雍县人民政府批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达?雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。2012年6月11日，被告恒达公司为出卖人与原告杨芳、何琳为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:HD2011-0125)，合同约定被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元9层3号商品房售予原告。该商品房的规划用途为住宅，建筑面积138.58㎡，套内建筑面积113.455㎡；房屋总价款为382,980元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款114,980元，余款268,000元以公银行按揭贷款支付；出卖人应当在2013年3月20日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条对转移登记进行了约定，出卖人承诺于2013年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。还约定因不可抗力因素，非甲方原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，被告恒达公司将纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元9层3号商品房交付给原告占有使用。因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过消防安全验收，被告至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任。依照双方在合同条款中关于房屋登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按合同约定时间向原告交付办理商品房转移登记的相关文件，导致原告不能办理房地产权证，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。 本案中，原告要求被告限期将办理纳雍县恒达·雍熙御园北园8栋2单元9层3号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记。结合本案查明的事实来看，恒达·雍熙御园未向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，原因系被告建设的房屋未通过消防安全验收、市政道路的改造及不动产登记制度的实施等客观情形多方面原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，本案不能办理商品转移登记文书登记的情况，属于合同法本条规定的“法律上或者事实上不能履行的合同”情形，因此，原告要求被告限期将办理纳雍县恒达·雍熙御园北园8栋2单元9层3号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记的诉讼请求，不予支持。关于违约金的计算方法及诉求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告杨芳、何琳自被告恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利受到侵害，原、被告双方约定办理商品房转移登记有关文书的时间是2013年6月30日，到期后，被告未办理商品房转移登记的有关文书，原告应当在2016年7月1日前向法院请求保护民事权利，但其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由，故每日的违约金诉讼时效期间均不能超过三年，违约金应从原告向法院起诉之日起（2017年11月8日）倒计三年，即从2014年11月9日起，按照合同约定的已付房款日万分之一的标准计算，至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告杨芳、何琳支付以购房款382,980元为基数从2014年11月9日起至交付纳雍县恒达·雍熙御园北园8栋2单元9层3号商品房登记的有关文书给原告时止按日万分之一计算的违约金;二、驳回原告杨芳、何琳的其他诉讼请求。案件受理费1,288元，减半收取644元，由原告杨芳、何琳担189元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担455元。 一审宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：根据《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。原审判决未遵循合同当事人意思自治原则，判决上诉人承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以取得《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记，故换发《国有土地使用证》期间属于上诉人可顺延交付办理产权登记所需资料期间，上诉人应当免于承担违约责任；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，以致上诉人不能如期取得办理案涉房屋产权转移登记必备的消防验收合格材料，该事由不能归责于上诉人；三、因《不动产登记暂行条例的规定》的实施，纳雍县人民政府从2016年9月30日起开始实施不动产统一登记，《商品房买卖合同》约定的办理房屋转移登记的条件及应交付的有关文书已发生变化，被上诉人要求上诉人按照订立合同时的房屋权属登记政策交付办理房屋转移登记的有关文书，已属法律上的履行不能；受房屋登记政策的影响，自2016年9月30日之后，上诉人依约不应承担违约责任。综上，请求撤销一审判决，改判上诉人不支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人杨芳、何琳二审未作答辩。 经审理查明，二审认定事实与一审判决认定事实一致。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书，应否承担违约责任？二、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？ 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2013年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在上诉人因自身原因导致其逾期交付办理房屋转移登记有关文书的情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述事由进行抗辩：一、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；三、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，纳雍县于2016年9月30日起实施不动产统一登记，受房屋登记规则调整的影响，上诉人承担的交付办理房屋产权转移登记有关文书的义务在法律上已不可能履行，故2016年9月30日后上诉人不应再承担违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：一、上诉人于2008年即已取得案涉房屋所属纳雍县城南恒达?雍熙御园房地产项目《国有土地使用证》，成为该宗土地的使用权人。城南恒达?雍熙御园房地产项目于2008年8月29日开始建设后，上诉人经审批陆续对项目容积率、土地面积等进行调整，由此可知，《国有土地使用证》的换发对涉案土地权属事实未产生影响，亦不存在因《国有土地使用证》换发致使上诉人开发建设进程延缓的情形。结合上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》至今，仍不能交付办理房屋产权转移登记有关文书的事实，应当认定《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理房屋转移登记有关文书之间不具有关联性。上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张不予承担换发前逾期交付有关文书的违约责任无事实依据；二、上诉人未举证证明除下拉槽市政道路工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收应具备的其他条件均已成就，故上诉人关于下拉槽市政道路工程施工是导致案涉房屋消防验收不合格的原因，其对由此造成的迟延交付办理产权转移登记有关文书不承担违约责任的抗辩亦无事实依据；三、本案中，上诉人向被上诉人交付办理房屋产权转移登记有关文书系为实现案涉房屋的权属移转，属于上诉人应当承担的主要合同义务。《不动产登记暂行条例》就房屋登记政策所作调整对上诉人履行协助办理房屋转移登记义务不产生实质影响；上诉人依约交付相关文书系用于办理房屋产权转移登记，而相关行政法规、规章就办理房屋产权转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。据此，房屋登记政策调整不能成为上诉人免于承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书违约责任的合理抗辩事由，上诉人主张自2016年9月30日之后不予承担违约责任缺乏法律依据，不予采信。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,288元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年六月十九日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷