中华人民共和国 广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南市民四初字第90号 原告：邱宏森（HongSenQiu），1949年9月26日出生，澳大利亚公民，现住中国广西南宁市。 委托诉讼代理人：杭祖兴，广西金懿晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞冬梅，广西金懿晟律师事务所实习律师。 被告：周法明，男，汉族，1975年6月18日出生，身份证住址：广西博白县，现住广西南宁市。 委托诉讼代理人:杨势芳，广西广来律师事务所律师。 原告邱宏森因与被告周法明返还原物及财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杭祖兴、庞冬梅，被告周法明及其委托诉讼代理人杨势芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱宏森起诉称：原告于2007年购买了南宁市宏腾房地产开发有限公司（以下简称宏腾公司）的宏锦苑B座1单元301号房，原告也是宏腾公司的股东，公司将C座底层C2号房（车库）赠与原告，双方在2007年12月1日签订赠与合同，后该C2车库一直归原告使用。2013年10月30日，被告周法明借原物业公司撤离小区，小区无人管理之机，自封为小区的业主委员会主任，并擅自使用C座底层C1号房（车库）。2014年8月8日，被告周法明趁原告不在国内，伙同他人将C2车库一起非法占用。原告与其交涉，但被告称是业主委员会的用房，不肯搬离。事实上，该小区未成立业主委员会，该车库也没有移交他人，C2车库属原告所有，被告的行为侵犯了原告的合法权益，请求人民法院判决：一、被告退出非法占用的原告所有的位于南宁市；二、被告赔偿原告因车库隔离墙被砸穿的损失8000元；三、被告在宏锦苑小区用书面形式赔礼道歉；四、确认C2号房（车库）产权归原告所有；五、诉讼费用由被告负担。后原告撤回第四项诉讼请求。 被告周法明答辩称：一、原告不是适格主体，本案原告起诉的案由是返还原物，但是原告没有取得C2车库的所有权，只是有赠与合同，应当驳回原告的起诉。被告也不是适格的主体。宏锦苑小区自2007年1月30日以来就存在业主委员会，C1、C2车库一直是宏锦苑小区业主委员会的办公室，为了便于小区的管理，小区业主自发形成物业自愿管理组管理小区的安全等，该管理组的成立也是经过新阳街道办事处和中兴社区居委会的同意，其代表业主的权益。宏锦苑管理组可以作为诉讼主体参加诉讼，应当驳回原告对被告的起诉。二、被告没有实施原告所诉的占有、使用房屋的行为，不承担任何责任。三、该房屋属于物业管理用房，原告与宏腾公司签订的赠与合同因违反法律、法规的强制性规定且损害全体业主的利益而无效。按照《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当配置必要的物业用房，本案中C1和C2属于物业用房，面积加起来不到40平方米，低于最低面积。原告作为宏腾公司的股东，明知该公司未留有物业用房，仍将物业用房归为己有，违反法律规定且损害全体业主的利益而无效。请求驳回原告的起诉或诉讼请求。 原告为了证明自己的主张，提交了以下证据：一、南宁市公安局新阳派出所的《证明》，证明原告的C2车库被人砸穿的事实；二、宏腾公司的证明，证明原告的C2车库是被被告为主的其他人占用的事实；三、中兴社区居委会证明，证明原告的车库被被告为主的其他人占用的事实；四、房屋赠与合同，证明开发商将C2车库赠送原告的事实；五、房屋所有权证，证明原告购房及C2车库赠与原告的事实；六、宏腾公司证明，证明宏锦苑小区自2011年下半年起就没有成立业委会；七、中兴社区居委会公告，证明宏锦苑小区成立有业主委员会再由社区负责申建办公用房；八、中兴社区居委会报告，证明宏锦苑小区成立有业主委员会再由社区负责申建办公用房；九、宏锦苑小区物业用房及停车租赁协议，证明开发商只是把C1车库出租给物业做管理用房只是到2010年2月28日，其中C2车库是属于私人用房，一直没有做管理用房；十、黄月玲的房产证、买卖合同，证明按照规定单独购买层高2.2米的车库杂物房不允许办理产权证或者在房产证附记；十一、房屋所有权证及存根，证明原告的房产证上已经有C2车库的附记。 被告提交了以下证据：一、管理组社区备案，证明宏锦苑管理组经过街道办备案，被告仅仅是管理组的组长；二、关于同意宏锦苑业主委员会备案的通知，证明小区有合法的业主委员会；三、关于同意宏锦苑第二届业主委员会备案的通知，证明小区有合法的业主委员会；四、业主证明，证实C1和C2车库一直是物业用房；五、廖凤英房产证，证明杂物房车库也要合法登记；六、小区规划图，证明小区规划有物业办公室。 经审理查明： 2005年2月，宏腾公司就宏锦苑小区的物业用房与南宁众声物业管理有限责任公司签订一份租赁合同，约定将C1车库租赁给南宁众声物业管理有限责任公司作为物业用房使用，租期至2010年2月，宏腾公司在需要使用时可以收回C1车库。 2007年12月1日，宏腾公司与原告邱宏森签订一份《房屋赠予合同》，约定因原告邱宏森是宏腾公司股东，经董事会同意，将宏锦苑C座C2车库赠与原告邱宏森。2016年2月18日，原告持有的宏锦苑B座1单元301号房的房屋所有权证附记上登记有C座C2车库一间。 宏锦苑小区第二届业主委员会任期从2009年6月至2014年6月，主任为吴燕芬。 2014年2月19日，宏腾公司法定代表人邱宏钢代原告邱宏森向公安机关报案称，C2车库隔离墙被人砸穿，经公安部门现场勘查情况属实。 2013年2014年3月，中兴社区居委会发布公告称，因宏锦苑小区未落物业及业委会办公用房，由中兴社区负责申请，拟在G栋前空地上建设两件约40平方米的物业用房。2014年9月，中兴社区居委会出具证明称，宏锦苑自管组成立于2013年3月，组长为周法明，即被告，办公地址为宏锦苑小区C座C1、C2车库。 被告提供的证人张某出庭作证称：其是第一届业委会的主要负责人，从2006年起物业费一直是在C1和C2车库缴纳，因开发商没有提供原先计划的物业用房，才使用这两个车库进行办公，如果开发商提供了符合法律规定的我物业用房，则物业及管理组立即退还车库。 本院认为： 关于本案的法律适用。因原告邱宏森为澳大利亚居民，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条，本案系适用涉外程序审理的案件。因本案案由为不动产纠纷，按照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。故本案适用我国法律处理。 关于本案的处理。原告邱宏森的房屋所有权证上附记有C2车库，原告对C2车库享有物权。在2016年原告取得C2车库的物权之前，因宏锦苑小区没有建设有物业用房，该车库由开发商宏腾公司交给宏锦苑小区作为物业用房。在宏锦苑小区没有业主委员会的情况下，该C2车库是宏锦苑自管组使用，被告周法明是该自管组组长。虽然原告是宏腾公司的股东，但是基于公司行为与股东行为分离的原则，原告作为C2车库的所有权人，宏腾公司将C2车库交给业委会或者物业公司使用，不必然导致原告也将使用权交给业委会或者物业公司使用，因此，在原告取得了C2车库的所有权后，原宏腾公司和前物业公司的租赁合同也只是针对C1车库，与C2车库无关，业委会或者物业公司无权使用原告所有的C2车库。因此，原告请求被告周法明作为组长的自管组退出C2车库，有事实和法律依据。至于原告要求被告赔偿隔离墙被砸穿的损失，因原告未提交证据证明损失的金额，故本院不予支持。原告请求被告公开赔礼道歉，因不存在原告的名誉权受到侵害的事实，故原告要求被告赔礼道歉的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、、第十六条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条之规定，判决如下： 被告周法明退出原告邱宏森所有的位于南宁市车库； 驳回原告邱宏森的其他诉讼请求。 案件受理费1875元，由被告周法明负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债权利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7天内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：）农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 余 健 审判员 王文强 审判员 魏 超 二〇一八年六月七日 书记员 何晓婷