陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕民终377号 上诉人（原审被告、案外人）：黄红利。 委托诉讼代理人：韩二兵，陕西合恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵新平，陕西合恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市新城区西新街**。 负责人：程清洁，该分行行长。 委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：陕西瑞麟置业有限公司，，住所地西安市碑林区环城南路中段** 上诉人黄红利因与被上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）、陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄红利的委托诉讼代理人韩二兵，被上诉人交行陕西省分行的委托诉讼代理人双兰档到庭参加诉讼。被上诉人瑞麟公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2014年4月29日，原告与第三人瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，第三人以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后原告申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，原告可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后原告依据上述《执行证书》向该院申请强制执行，2014年12月30日，该院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区285套房产（预售证号：临预字第**、临预字**、临预字**）；查封期限为二年。被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。该院作出（2016）陕01执异207号执行裁定：一、案外人提出的执行异议申请理由成立；二、西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号、5号楼某号房屋中止执行。原告遂提起申请执行人异议之诉即本案诉讼。 另查，2014年8月15日，被告与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定，被告购买第三人位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号房屋，合同价款40万元。被告依约支付第三人瑞麟公司购房款40万元。2014年8月15日，被告与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定，被告购买第三人位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼某号房屋，合同价款62万元。被告依约支付第三人瑞麟公司购房款62万元。2014年9月5日，上述两份《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案。本案审理中，该院依职权到西安市房屋管理局查询后，该局答复被告名下登记有其他居住房屋，具体为：一、房产证号1100118013-1-1-3-11201-2，地址，地址为西安市经济技术开发区凤城九路魏玛公馆某号为75.2400，份额100%；二、房产证号1100118013-1-1-3-11202-2，地址，地址为西安市经济技术开发区凤城九路魏玛公馆某号为68.6800，份额100%。 原告交行陕西省分行向一审法院提出诉讼请求：继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号、5号楼某号房产执行；诉讼费用由被告负担。 原审法院经审理认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，案外人在涉案财产上的物权期待权如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述司法解释规定的三个要件。本案中，被告黄红利虽在本院查封之前即已经与房地产开发企业瑞麟公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，但其名下登记了其他用于居住的房屋，不符合上述司法解释的规定，尚不具备规定的三个要件，故被告对人民法院查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。因而，被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法无据，异议理由不能成立，该院裁定对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号、5号楼某号房屋中止执行，依据不足。交行陕西省分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，符合上述司法解释的规定，故其要求对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号、5号楼某号房屋继续执行之诉请，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，遂判决：准许对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号、5号楼某号房产执行。 黄红利上诉称：一审法院以在西安市房管局查询的情况反馈上诉人仍有其他住房为由，驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为，该观点是错误的。首先，根据现行法律、行政法规规定，并不限制上诉人作为购房人购买多套房屋。上诉人购买多套房屋只要是合法有效的购买行为，上诉人依法可以同时享有多套房屋的所有权，并不违反《物权法》的相关规定。相反，上诉人的合法购置物权行为，应当得到《物权法》的保护。其次，被上诉人交通银行在西安市临潼区房地产管理所办理抵押登记的时间为2014年4月29日，上诉人也认可这一事实。上诉人与被上诉人瑞麟公司在签订《商品房买卖合同》时，被上诉人瑞麟公司并没有告知涉案房屋已经抵押的事实。同时，对于存在有在建工程抵押的房屋，也并不限制上诉人购买。《商品房预售管理办法》第11条规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。根据该规定，上诉人认为，只要开发企业即被上诉人瑞麟公司已经获得了商品房预售许可证，就可以对外出售商品房，即使存在在建工程抵押的房屋，也可以进行对外销售。只是在关于预售商品房所得款项的用途进行限制，必须用于有关的工程建设。被上诉人交通银行作为贷款方，其在与被上诉人瑞麟公司签订贷款合同时，被上诉人瑞麟公司对于二期房屋的主体工程已经竣工，被上诉人交通银行在明知被上诉人瑞麟公司不会将贷款用于涉案房屋的工程建设的情况下，依然向被上诉人瑞麟公司放款，明显存在过错。同时，在被上诉人瑞麟公司获得贷款后，被上诉人交通银行也没有对贷款用途进行依法监管。关于这一问题，上诉人在一审法院的多次庭审中上诉人发问被上诉人交通银行是否存在监管，被上诉人交通银行均表示庭后核实，但一直均未有任何结果，可见被上诉人交通银行对于该笔借款没有进行有效的监管。因此，对于该笔借款的用途监管，被上诉人交通银行在明知被上诉人瑞麟公司将涉案房屋等房屋进行销售时未进行监管，放任这一损害其权益的事实持续发生。现被上诉人交通银行主张其享有优先的在建工程抵押权来对抗上诉人享有的房屋消费者物权期待权，对上诉人而言，只能作为无辜的消费者与之抗衡了。再次，上诉人在一审法院审理过程中，主张适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。……。该条系关于房屋消费者物权期待权的保护条件，旨在从司法保护途径更全面的保护房屋消费者的合法权益。关于买受人名下无用于居住的房屋根据《人民法院出版社》出具的《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的理解与适用中对于第29条的解释，这里的“无其他用于居住的房屋”，一般是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。关于“在同一地方”的地域范围，该司法解释没有明确进行司法限定，是指在区县级范围内不能再有住房，还是在市级、省级或者全国范围内不能有住房是不明确的。上诉人认为，应当仅限于被执行房屋所在地的临潼区范围内。理由如下：首先，从地域范围内讲，西安市市辖区距离临潼区30公里左右，区域跨度较大。其次，房屋作为买受人生活、工作的必需品，是为了方便生活和便利工作的需要而购置，如将范围限定在整个西安市，显然是不利于买受人的生活和工作。再次，如将区域范围限定在西安市内，也会致使买受人工作生活等的出行成本增大增加，不利于社会资源的优化配置。本案中，上诉人作为买受人系自然人，相对于被上诉人交通银行和被上诉人瑞麟公司法人而言，在地位上均属于弱势群体，需要法律的特别保护。故上诉人认为，在法律、司法解释无明确规定在同一地方的地域范围时，应当优先保护买受人，将地域范围限定在临潼区范围内，以更好的保护上诉人的合法权益。综上所述，望二审法院从保护上诉人的方面依法诠释《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条关于房屋消费者物权期待权的保护条件，切实维护上诉人的合法权益。请求：1.二审法院依法撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初1569号民事判决，改判立即停止对涉案房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。 交行陕西省分行答辩称：（一）交通银行对涉案房产依法享有抵押权，具有对抗上诉人的优先受偿权。2014年4月29日，陕西瑞麟置业有限公司（以下简称“瑞麟公司”）与交通银行陕西省分行签订了《公司客户委托贷款合同》及《抵押合同》，共同约定交通银行陕西省分行向瑞麟公司提供贷款壹亿元人民币，瑞麟公司以其自有的位于临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保。西安市临潼区房屋产权登记发证办公室为该抵押办理了抵押登记，并出具了编号为西房房他证临字第20149**房屋他项权证》，抵押范围为瑞麟君府南区1-10幢，面积49113.24平方米，共抵押房屋380余套。因交通银行陕西省分行依约发放贷款后，瑞麟公司未按合同约定还款，遂交通银行陕西省分行于2014年12月依法向西安市中级人民法院申请强制执行，2014年12月30日、2015年1月27日西安市中级人民法院分别作出了（2014）西中执证字第00059－2号《执行裁定书》、（2014）西中执证字第00059－6号《执行裁定书》查封了涉案房产。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。交通银行陕西省分行已在房管部门对该抵押物办理了抵押登记，因此交通银行陕西省分行对执行标的依法享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：答辩人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案答辩人交通银行陕西省分行已对涉案房屋依法办理了抵押登记，并已取得抵押权，即其对执行标的依法享有对抗上诉人的优先受偿权。（二）上诉人对该执行标的不享有排除执行的权利。上诉人提出其已与瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，购买瑞麟公司商品房一套，并已支付了部分或全部购房款，瑞麟公司向其出具了收款收据。答辩人认为，上诉人通过上述行为实现的权利不具有排除法律规定的答辩人基于抵押权享有的优先受偿权利。首先，虽然上诉人与瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，但一方面，瑞麟公司并未出庭作证，无法证明该购房合同的真实性。另一方面，案外人与瑞麟公司签署的大部分商品房买卖合同明显晚于抵押权设定时间以及人民法院查封的时间，对涉案房产已依法成立并按法定程序完成公示登记的抵押权，案外人完全有条件知晓不动产上存在负担且不可能进行产权过户登记，抵押登记的对抗效力来自抵押登记公示，无论案外人事实上是否知道，均应推定为应知，并不属于无过错购买人的情形，而案外人在抵押之后的购房款应交于抵押权人，案外人不具有善意，其签署商品房买卖合同的债权行为更不能对抗申请执行人已依法设立的抵押权。其次，因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定：答辩人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。最后，《执行异议及复议规定》第29条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人寇元春已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，以及上诉人黄红利名下有其他居住房屋，上诉人的行为本身就不符合其依据《执行异议和复议规定》第29条所主张的：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形。据此，因交通银行陕西省分行对涉案房屋享有的抵押权已经依法登记，即对执行标的依法享有对抗案外人的优先受偿权，且法院已对执行标的予以查封，而上诉人未在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并不能证明其为消费者或为居住购买房屋，亦不能证明其已真实支付购房对价，且上诉人存在名下有其他用于居住的房屋、上诉人已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十的情形。故恳请合议庭查明事实，依法驳回上诉人的执行异议请求，维护答辩人的合法权益。 二审查明案件事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年8月15日，黄红利为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号房屋和5号楼某号房屋与房地产开发企业瑞麟公司分别签订《商品房买卖合同》，该两份《商品房买卖合同》已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后黄红利向瑞麟公司支付了全部购房款。因交行陕西省分行向西安中院申请强制执行，该院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2014年12月30日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于黄红利在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答复该院在案涉执行标的物区域黄红利名下未登记其他居住房屋，因此，黄红利对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法有据，异议理由成立。西安中院裁定对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号、5号楼某号房屋中止执行，并无不当。之后，交行陕西省分行向西安中院提起申请执行人执行异议之诉，而该院又判决准许对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号、5号楼某号房产执行显然不妥，应予纠正。黄红利的上诉理由部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初1569号民事判决； 二、驳回交通银行股份有限公司陕西省分行的诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元由交通银行股份有限公司陕西省分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹文军 审判员  刘立革 审判员  张润民 二〇一八年六月二十日 书记员  张 瑞