包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终565号   上诉人（一审原告）：李战，男，1981年6月5日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：徐锦元，包头市148指挥协调中心第一法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：高淑媛，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   上诉人（一审被告）：包头市南郊农村信用联社股份有限公司。   法定代表人：尚培刚，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：侯施羽，内蒙古金矢律师事务所律师。   上诉人李战因与上诉人包头市南郊农村信用联社股份有限公司（以下简称南郊联社）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初6217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   李战上诉请求：1、请求维持一审判决第二项，撤销第一项，依法改判南郊联社向李战支付从2016年12月 5日至2017年5月24日期间产生的租金349315.1元。2、一、二审案件受理费由南郊联社负担。其上诉主张的事实和理由为：一审法院对于李战与南郊联社在履行合同过程中，南郊联社已经构成违约的事实已经作出认定。南郊联社单方解除合同，未按合法途径协商解决房屋租赁合同的问题，采取“以大欺小”的办法将商铺钥匙提存于包头市路诚公证处（以下简称路诚公证处），为此，李战收到路诚公证处有关钥匙提存的通知当日，即向路诚公证处作出严正声明并邮寄送达路诚公证处，故一审判决第一项判决由南郊联社向李战支付从2016年12月5日至2017年1月25日产生的租金10.6849万元，属于时间节点计算错误。该时间节点应当计算到李战从路诚公证处领取钥匙的时间即2017年5月24日，故请求二审法院依法维护李战的合法权益。   南郊联社答辩称，第一，一审判决第二项超出了李战一审的诉讼请求范围，违反了民事诉讼“不告不理”的原则。一审中，李战请求一审法院依法判令南郊联社向其支付商铺房屋租金225万元及违约金，并继续履行合同，并阐述此违约金产生的基础为双方于2012年12月15日签订的租赁合同第九条第三款的内容，即迟延支付租金的违约责任。一审法院依照租赁合同第九条第二款的内容，即承租方单方解除合同后的违约责任判决南郊联社构成违约并承担违约责任，超出了李战的诉讼请求，违反了民事诉讼“不告不理”的原则。第二，南郊联社为解决房屋租赁合同问题，采取提存公证的途径合法合理。由于李战一直拒绝接收该商铺和钥匙，南郊联社才采取向公证处提存商铺钥匙的行为，以解决租赁合同的问题，且提存是法律规定的债权债务纠纷的解决方式，系合理合法的途径。第三，一审判决第一项时间节点计算准确。2017年1月25日，南郊联社将商铺钥匙提存公证处后，至此不再实际占用该商铺，李战要求支付租金至2017年5月24日缺乏依据。李战曲解一审判决书原意，称一审法院认定2017年5月24日前南郊联社实际占有该商铺。然而，在一审判决事实认定中，一审法院仅仅是对2017年5月24日路诚公证处对李战接受该商铺并领走钥匙的过程和事实作出公证并予以确认。而且，南郊联社之所以在2017年5月24日对南郊联社交付商铺和钥匙的行为向路诚公证处公证，是应李战交付房屋和钥匙的要求为之，目的是妥善解决双方解除租赁合同的后续问题，不能据此认为南郊联社2017年1月26日以后仍实际占用该商铺。且李战在接到有关钥匙领取的通知后，一直不予领取钥匙，其怠于行使自己的权利，未采取积极措施，避免损失扩大，是其自身过错，应由其承担相应的责任。   南郊联社上诉请求：1、请求维持一审判决第一项，撤销第二项，依法改判或发回重审。2、一、二审案件受理费由李战负担。其上诉主张的事实和理由为：第一，一审判决第二项超出李战一审诉讼请求，违反了民事诉讼“不告不理”的原则，剥夺了南郊联社抗辩的权利。一审中，李战请求一审法院依法判令南郊联社向其支付商铺房屋租金225万元及违约金，并继续履行合同，并阐述此违约金产生的基础为双方于2012年12月15日签订的租赁合同第九条第三款的内容，即迟延支付租金的违约责任。但是，一审法院却依照租赁合同第九条第二款的内容，即承租方单方解除合同后的违约责任判决南郊联社构成违约并承担违约责任，超出了李战的诉讼请求，违反了民事诉讼“不告不理”的原则。第二，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定以及双方租赁合同第九条第二款的约定，承租方单方解除合同的违约金为全年租赁费用，该违约金约定过高，已经超过了造成损失的30%，李战超过实际损失的30%远远低于全年租赁费用75万元，南郊联社认为应当予以减少。且一审法院计算违约金并未以李战的实际损失为基础，受当前经济形势的影响，该商铺周围相同面积商铺的租金已降至原租金的三分之一，双方于2012年12月15日签订的租赁合同约定的全年租赁费只是订约时损失的估算，与发生违约后的实际损失不可能相符，因此并非李战的实际损失。   李战答辩称，第一，李战在一审庭审中，明确要求南郊联社承担所有违约责任，迟付租金是违约，单方面解除合同同样是违约，凡是违约就应依据合同支付违约金。一审法院经审理认为，合同已事实不能履行，造成该结果的原因就是南郊联社自己搬离，它不再使用李战的房屋，其单方行为造成合同履行不能，通过具体行为单方面解除租赁合同。双方所举证据均证明南郊联社单方解除合同构成违约。第二，违约金条款说明双方房屋租赁关系以及对双方权利义务的约定，双方签订的这些条款是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效。南郊联社没有经过评估，更没有提供任何有效的证据，甚至没有任何证据证明李战的实际损失，如何能推断出违约金过高？本案中恰恰是李战损失巨大，南郊联社的证据也表明李战损失严重：1、案涉公证书载明：南郊联社遗留物品与房屋固定结合在一起的多是大件物品，遗留多件东西，铝合金隔出来的房屋，大理石柜台及其上面的防弹玻璃，原房屋结构安全门三处，几台嵌入式空调，多处隔断，这些都与原房屋结合在一起，拆除、搬迁都需要大额费用。2、李战的房屋是豪装，拆除必然破坏房屋原来的装修，造成重大损失。3、李战多次要求南郊联社依照合同拆除，直到2017年7月底还未拆除。直到现在，造成李战房屋还处于被南郊联社占有的状态。4、南郊联社不肯依据合同，保障当初交房设施完整，把其东西自行处置、拆除、拉走。致使李战房屋到现在都无法另寻租户出租。5、2017年2月6日之前，南郊联社没有通知李战移交房屋，租赁双方当时还不存在难以移交房屋的情形，双方正在协商处理当中，提存本身就违法。李战已经明确告知路诚公证处并送达了严重声明。根本上是南郊联社不采取合理措施，违背诚实信用，具有重大过错，恶意拖延解决双方的问题，扩大了李战的各项损失。6、李战的情形与周围商铺没有可比性。同时期，李战多次有与其他商户订立长期合同的机会，由于与南郊联社的合同，失去很多的赚钱机会。况且房屋租赁合同是双方本着平等自愿的基础上协商一致，共同制定，双方签订的是为期10年的租赁合同，双方当事人应当受到合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，南郊联社只就以月为计数的极短期间计算租金，无事实和法律依据。请求二审法院依法维护李战的合法权益。   李战向一审法院起诉请求：1、请求依法判令南郊联社向李战支付位于包头市钢铁大街106号江南文枢院S1-103号商铺房屋租金225万元及违约金；2、本案诉讼费由南郊联社承担。   一审法院认定的事实：2012年12月15日，双方签订了房屋租赁合同，约定李战将其名下位于包头市昆都仑区钢铁大街106号江南文枢苑S1-103号底店出租给南郊联社作为银行经营网点，租赁期间为10年，自2012年12月5日起至2022年12月4日止，南郊联社应首次支付李战前四年租金280万元，剩余租金南郊联社应于2016年10月5日支付225万元，2020年10月5日支付225万元。租赁合同签订后，南郊联社按合同约定向李战支付了前四年租金280万元。2016年12月15日，南郊联社向李战邮寄送达关于解除租赁合同的函，李战拒绝签收，该过程已经路诚公证处公证。2017年1月24日南郊联社从本案诉争房屋撤离人员及设备并于2017年1月25日将该房屋钥匙提存于路诚公证处。2017年5月23日南郊联社向路诚公证处申请对向李战交付房屋及钥匙的行为进行公证，2017年5月24日在路诚公证处的见证下李战接收了本案租赁诉争并领走钥匙。   一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定忠实履行自己的义务。本案中，关于双方是否应当继续履行租赁合同的问题，因南郊联社已于2017年1月24日从本案诉争房屋撤离人员及设备，并于2017年1月25日将本案诉争房屋的钥匙提存于路诚公证处，已经导致合同目的根本不能实现，该合同已不具备继续履行的现实基础，因此对于李战提出要求南郊联社继续缴纳三年房租共计225万的诉讼请求，法院不予支持，但在第一笔280万元租金对应的租期届满次日起至南郊联社将房屋钥匙提存于路诚公证处之日止（即2016年12月5日至2017年1月25日），南郊联社仍实际租赁本案诉争房屋，且南郊联社也当庭表示愿意支付此期间产生的租金，故南郊联社应向李战支付上述期间产生的租赁费；对于李战提出因南郊联社在本案诉争房屋内留有物品，所以应当视为房屋仍处于租赁中的主张，法院不予采信，因为南郊联社已于2017年1月25日将房屋钥匙提存于路诚公证处，该行为已经充分表明南郊联社将不再承租该房屋，对该房屋内遗留的设施设备享有的权利也应视为放弃，李战可自行处分，庭审中南郊联社也明确表示放弃对遗留设施设备的权利，因此，如李战认为遗留的设施设备对其后续使用造成不利影响，可要求南郊联社赔偿损失或排除妨害，而不能依据遗留设施设备认定南郊联社仍然在承租本案诉争房屋，继而要求南郊联社继续履行租赁合同；关于违约责任的承担问题，双方在房屋租赁合同第九条第2款中约定承租方单方解除、终止合同应提前六个月书面通知出租方并征得出租方同意后方可实施，否则视为违约，应承担本合同约定的全年租赁费用作为违约金，而本案南郊联社迟至2016年12月15日即第一笔280万租金所对应的租期已经届满后才以邮寄送达的方式通知李战要求解除租赁合同，该行为已构成违约，应当按照合同约定向李战支付违约金75万元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告包头市南郊农村信用联社股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李战支付2016年12月5日至2017年1月25日产生的租金共计10.6849万元；二、由被告包头市南郊农村信用联社股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李战支付违约金75万元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费24800元（原告李战已预交）由原告李战负担15356元，由被告包头市南郊农村信用联社股份有限公司负担9444元。   经二审审理查明，一审判决认定事实正确，本院依法予以确认。   本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：第一，南郊联社承租案涉房屋租金计算的截止日期。第二，南郊联社是否应当支付李战违约金以及数额。   第一，关于南郊联社承租案涉房屋租金计算的截止日期的问题。本案中，南郊联社于2017年1月25日已将案涉房屋钥匙提存于路诚公证处，并在此之后从未进入过案涉房屋，李战对上述事实亦表示认可。则案涉房屋在2017年1月25日就已脱离了南郊联社的控制，南郊联社已不再占有使用案涉房屋，至于李战何时领取钥匙并不影响对该事实的认定。故一审法院将2017年1月25日认定为计算房屋租金的截止日期并无不当，故李战的该上诉主张不能成立，本院不予支持。   第二，关于南郊联社是否应当支付李战违约金以及数额的问题。根据双方合同9-2条“乙方单方面解除、终止合同应提前六个月书面通知甲方并征得甲方同意后方可实施，否则视为违约应承担本合同约定的全年租赁费用作为违约金。”约定的内容可知，双方签订合同时对于单方违约行为所造成的损失已有预期，现南郊联社在租赁期尚未过半的情况下，强行将案涉房屋钥匙提存，解除合同，属于恶意违约。南郊联社违约后，李战为避免损失扩大，从路诚公证处领取了房屋钥匙。根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”的规定，南郊联社的行为有违诚实信用原则，且主观上具有明显的过错。综上，根据双方当事人合同履行情况以及主观过错程度，一审法院判决南郊联社支付李战违约金75万元并无不当。   关于南郊联社提出的一审判决超出李战诉讼请求的主张，因李战在一审庭审过程中已对其提出的违约金按照约定每逾期一日按日千分之三支付的主张进行了变更，即“将违约金调整为约定违约金支付额的百分之三十”，且李战在一审中主张双方合同约定如果出现单方解除合同的情形且解约方未提前六个月履行通知义务，违约方除应当支付全年租赁费作为违约金，同时还应按每逾期一日按日千分之三再行支付违约金。故一审判决并未超出李战的诉讼请求，南郊联社的该上诉主张亦不能成立，本院不予支持。   综上，李战、南郊联社的上诉主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费31339.73元，上诉人李战负担6539.73元，上诉人包头市南郊农村信用联社股份有限公司负担24800元。   本判决为终审判决。   审判长 丰    悦   审判 员 乔瑞全   审判 员 董婷婷     二○一八年六月七日     书记员 杨苏敦     附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。