广东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤民终2638号 上诉人（原审原告）：广东大德特种纸业有限公司。住所地：广东省四会市四会大道（牌坊第二幢）。 法定代表人：黄河，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王华丽，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵曦，广东法制盛邦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：肇庆市衡建投资有限公司。住所地：广东省肇庆市端州区西江北路鸿苑东街25栋首层之一、二层。 法定代表人：陈建乐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王汉明，该公司员工。 委托诉讼代理人：王璐，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：四会市建设服务公司。住所地：广东省四会市城中区龙江路十号。 法定代表人：高荣波，该公司经理。 被上诉人（原审第三人）：广东省四会市镀锌铁线厂。住所地：广东省四会市新江镇四会大道牌坊。 负责人：谢生，该厂厂长。 被上诉人（原审第三人）：肇庆市永正资产评估土地房地产估价有限公司。住所地：广东省肇庆市端州区82区新园西路北侧中央艺墅花园第二层南面第一卡。 法定代表人：何秀文。 上诉人广东大德特种纸业有限公司（以下简称大德公司）因与被上诉人肇庆市衡建投资有限公司（以下简称衡建公司）、四会市建设服务公司（以下简称建设服务公司）、广东省四会市镀锌铁线厂（以下简称镀锌铁线厂）、肇庆市永正资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称永正评估公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2016）粤12民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 大德公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判停止对广东省四××市大沙镇黄岗管理区原广东省四会市镀锌铁线厂内地上综合楼4337.68平方米房产的执行并解除查封措施，被上诉人承担一、二审所有诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定事实错误，逾越司法权限作出前后矛盾的民事裁定书，严重损害了大德公司的合法权益。1、一审法院2005年10月27日作出的（2004）肇中执字第104号民事裁定书已明确将诉争无证建筑物确权为大德公司所有，十几年后一审法院又作出（2015）肇中法执恢字28、29号之二执行裁定书，将无证房产再次确权给建设服务公司，进而查封和恢复执行。不仅违背物权法定原则和有关司法精神，更是严重滥用司法审判权的行为。2、一审裁定将原确权给大德公司的建筑物又自相矛盾的确权给建设服务公司是一错，在一般人都能清晰判断案涉建筑物属于违章建筑的情况下对违章建筑物进行确权更是一错再错。3、（2004）肇中执字第104号民事裁定书是大德公司对争议房产享有排除强制执行的依据，但一审对该裁定内容避而不谈，未作出合理解释。4、大德公司是否明知拍卖建筑物具体面积并不影响一审法院依法按照现状将拍卖土地及地上所有建筑物（包括无证房产）整体打包转让给大德公司，所谓《保证书》、《调查笔录》并未真正实施，大德公司最终以233万元取得案涉土地及地上建筑物13幢，法院未向大德公司退过款，反而协助发函给国土部门变更登记。大德公司自行到四会市住房和城乡规划局进行调查，该局回函称没有任何报建验收材料，一审以没有关联性不予认定是错误的。（二）一审适用法律错误。大德公司取得诉争建筑物权属符合现行法律和司法判例的立法原则和审判指导精神。首先，按照“房地一体”原则，大德公司必须一并整体取得案涉土地及地上所有建筑物（包括有证和无证房屋）所有权才符合法律规定。其次，最高人民法院（2010）执复字第6号执行复议裁定等审判指导案例都倾向于大德公司享有无证建筑物的所有权。 衡建公司答辩称：（一）（2004）肇中执字第104号民事裁定书确有错误，而（2016）粤12民初103号民事判决书作为纠错裁判，对（2004）肇中执字第104号民事裁定书错误的地方进行纠正，是正确的裁判。（二）商场所占范围内1329.2平方米土地使用权以及镀锌铁线厂内未办房产证的4337.68平方米商场房屋不属大德公司买受范围。（三）大德公司上诉所称根据“房地一体”原则以及大德公司是否明知拍卖建筑物具体面积并不影响一审法院依法按照现状将拍卖土地及地上所有建筑物（包括无证房产）整体打包转让给大德公司，是错误的，与当时确认的事实相反，没有事实依据和法律依据。（四）建设服务公司永安综合楼经有关部门核准建设施工，不属大德公司所称的违章建筑。（五）一审法院于2017年6月19日作出（2004）肇中法执字第104号之一民事裁定书，对（2004）肇中法执字第104号民事裁定书的瑕疵作出补正。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回大德公司的上诉请求。 大德公司原审诉称：请求停止对位于四××市大沙镇黄岗管理区原镀锌铁线厂内地上综合楼4337.68平方米房产的执行，并解除查封，衡建公司承担所有诉讼费用。事实和理由：2004年12月8日，大德公司通过司法拍卖竞得四××市大沙镇黄岗管理区原镀锌铁线厂内16654平方米土地使用权及13栋地上建筑物。2005年10月27日，肇庆市中级人民法院作出（2004）肇中执字第104号民事裁定书：原属被执行人镀锌铁线厂所有的位于四××市大沙镇黄岗管理区镀锌铁线厂内的土地［证号：四国用（94）字第0000226/0700005号］及地上建筑物（未办理产权证的厂房、办公楼、宿舍、配电房、值班室等13个建筑物）和被执行人建设服务公司所有的位于上述土地使用权的地上建筑物（综合楼24号，证号：粤房地字第××号）的房地产归买受人大德公司所有。2005年肇庆市中级人民法院向四会市国土资源局发出《协助执行通知书》，请求协助解除对镀锌铁线厂所有的位于四××市大沙镇黄岗管理区镀锌铁线厂内土地[证号：四国用（94）字第0000226/0700005号]的查封，并同时协助将上述土地转户给大德公司。2006年3月27日及2006年4月7日，大德公司分别办理了国有土地使用权及合法建筑部分房产转让变更登记手续。本案争议的焦点在于系争4337.68平方米房产、商铺是否属于（2004）肇中执字第104号民事裁定书拍卖范围之内或者说大德公司是否已通过竞拍依法取得系争4337.68平方米房产、商铺。大德公司认为，已依法竞拍所得的涉案土地使用权及地上所有建筑物，不存在尚未作出处置的房产。第一，肇庆市中级人民法院（2004）肇中执字第104号民事裁定书明确载明原属被执行人镀锌铁线厂所有的位于四××市大沙镇黄岗管理区镀锌铁线厂内的土地[证号：四国用（94）字第0000226/0700005号]及地上建筑物（未办理产权证的厂房、办公楼、宿舍、配电房、值班室等13个建筑物）和被执行人建设服务公司所有的位于上述土地使用权的地上建筑物（综合楼24号，证号：粤房地字第××号）的房地产归买受人大德公司所有。根据永正评估公司于2004年1月18日作出的肇资评报字[2004]第208号《资产评估报告书》，评估范围及对象包括综合楼24号在内的13个建筑物，也即（2004）肇中执字第104号民事裁定书提及的“未办理产权证的厂房、办公楼、宿舍、配电房、值班室等13个建筑物”中包含了综合楼24号未办理产权证的部分。再者，肇庆市中级人民法院（2004)肇中执字第104号民事裁定查明：被执行人镀锌铁线厂所有的位于四××市大沙镇黄岗管理区镀锌铁线厂内的土地[证号：四国用（94）字第0000226/0700005号]及地上建筑物（未办理产权证的厂房、办公楼、宿舍、配电房、值班室等13个建筑物）和被执行人建设服务公司所有的位于上述土地使用权的地上建筑物（综合楼24号，证号：粤房地字第××号）可供执行外，没有其他财产供执行。根据体系解释方式及一般逻辑思维对（2004）肇中执字第104号民事裁定作解释，在拍卖物金额尚未足额清偿申请执行金额的情况下，不可能存在法院或者申请执行人明知有可供执行财产而不在拍卖时对性质上不可分割的综合楼24号部分房产作一并拍卖处理，故认为存在部分房产面积未作拍卖处理的说法有悖逻辑。第二，根据“房随地走”原则，对土地使用权进行拍卖转让，当然亦必须同时一并转让地上所有建筑物，且建筑物本身不能进行分割，故也不可能出现只拍卖转让一栋建筑物其中部分面积的情况。第三，《广东大德特种纸业有限公司用地图（2005年3月9日制图）》以及《房屋建筑规划基地红线（1994年11月24日核发）》对比显示，诉争综合楼24号部分建筑物是建筑在16654平方米土地核准的用地规划红线以外。据此，大德公司认为关于《资产评估报告书》对三层框架结构的综合楼24号仅仅以合法取得产权证面积1888.32平方米进行评估计价，应当系基于存在部分违章建筑等原因。首先，涉案土地属于工业用地，在该工业用地上建造商铺本身属于改变土地功能与用途的违章建筑。其次，施工建设必须严格按照用地规划条件、三线图以及建设工程规划许可批复内容执行。原《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施。”和《中华人民共和国城乡规划法》第七条规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。”和第六十四条规定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡主管部门责令停止建设；尚未采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。可见，案涉商铺部分在拍卖前即应拆除，且不得再将其进行有偿转让。而《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利，行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。综合楼部分建筑物，违反了国家法律的强制性规定，拍卖前被执行人建设服务公司或者镀锌铁线厂即对该部分建筑物依法已不再享有合法的财产权利，其失权的事实系源于国家法律强制性规定，因该部分违章建筑物与其他合法部分一并整体打包拍卖，并未予以分割，故无法在评估报告书中显示或者说明。综上所述，执行裁定驳回了大德公司作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》有关规定提起诉讼，请人民法院支持大德公司的诉求。 衡建公司原审辩称：大德公司提出的诉求没有法律依据和事实依据，应予以驳回。理由如下：一、衡建公司是执行案号为（2004）肇中法执字第104号案件[新案号：（2015）肇中法执恢字第29号]的申请执行人（债权人）。因镀锌铁线厂向中国建设银行四会市支行借款300万元没有按期还清而被中国建设银行四会市支行诉诸肇庆市中级人民法院。2003年1l月19日，肇庆市中级人民法院作出（2003）肇中法民初字第158号民事判决书：一、限镀锌铁线厂自该判决发生法律效力之日起十五日内将尚欠的借款本金300万元清偿给中国建设银行四会市支行；二、建设服务公司对镀锌铁线厂的上述债务不能清偿部分承担补充清偿责任。该判决生效后，中国建设银行四会市支行于2004年2月10日申请强制执行，执行案号（2004）肇中法执字第104号。上述债权后经六次转让，涉案债权及抵押权等权利义务全部转让给衡建公司。2014年2月28日，肇庆市中级人民法院根据查明的事实，作出（2004）肇中法执字第104号恢1-1号执行裁定，确认上述债权转让事实，并裁定变更衡建公司为为该执行案的申请执行人，原申请执行人中国人民建设银行四会市支行在本案中的权利义务由衡建公司继受。二、大德公司通过（2004）肇中执字第104号执行案评估、拍卖竞拍买受所得的土地房产并不包括建设服务公司综合楼未办证商铺、房产4337.68平方米。2004年9月22日，肇庆市金基拍卖有限公司在《西江日报》刊登的拍卖公告及永正评估公司编号为肇资评报字[2004]第208号《资产评估报告书》的评估范围、大德公司在2004年12月8日通过拍卖竞得涉案房地产并与肇庆市金基拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》等证据材料均显示，未包括诉争建设服务公司综合楼未办证商铺、房产4337.68平方米。三、大德公司在诉状第二点中提出根据“房随地走”原则，对土地使用权进行拍卖转让，当然亦必须同时一并转让地上所有建筑物，是本末倒置，并与其当时确认的事实相反。因此，大德公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据。1、（2004）肇中执字第104号执行案执行过程中，2004年12月28日《调查记录》，肇庆市中级人民法院对大德公司的委托代理人黄浩进行调查，内容如下：“时间：2004.12.28；地点：本院执行一庭；调查人：区永坚、陈俊杰；记录：区永坚；被调查人：黄浩，竞买人（广东大德特种纸业有限公司）；区：关于中国建行四会支行诉四会市建设服务公司、广东省四会市镀锌铁线厂借款纠纷一案，该案在执行过程中，对被执行人的财产（房地产）进行公开拍卖，拍卖成交价为233万元，竞买人广东大德特种纸业有限公司，法定代表人为黄河，黄河的父亲为黄浩，黄河委托黄浩进行对上述房地产进行竞投，竞投后，由于上述房地产中，有十八卡商铺地上建筑物不纳入本案拍卖范围，因此，对上述的十八卡商铺的地上建筑物所占土地的价值除去，退回给竞买人。现本院已委托原评估机构对上述十八卡商铺所占用地进行评估，现评估报告已出，上述十八卡商铺所占用的土地价值为：202000元，该款应退给竞买人，上述十八卡商铺所占用的土地不属于竞买人，现我问你，原成交价：233万元扣除202000元后，成交价为212.8万元，作为成交价有什么意见？黄浩（竞买人）：（成）交价我没有意见。但我有要求，对原成交价为：233万元和现成交价为：212.8万元的拍卖佣金的差价佣金应还回给竞买人才合理。”黄浩在笔录上签字确认。上述事实证实，大德公司认同综合楼房产所占用的土地属于“地随房走”的情形，同意减除成交款项并确认此十八卡商铺所占用的土地不属于大德公司所有。同时，就本案争议的房产及该房产所占的土地是否作为评估拍卖的范围，永正评估公司于2004年12月27日向肇庆市中级人民法院作出明确答复：“本公司于2004年6月21日接受贵院委托对位于四××市大沙镇黄岗管理区四会市镀锌铁线厂内的13幢房屋建筑物（建筑面积合计4477.3075平方米）及厂区土地使用权（面积16654平方米）进行评估。本公司已按要求于2004年7月18日出具了资产评估报告书（肇资评报字[2004]第208号），评估值3876950元。上述评估价值包含了临近四会大道一幢两层的商铺建基的土地使用权价值，按照委托方要求，该商铺建基的土地使用权不列入本次评估范围，根据委托方提供的基础平面图及我司评估人员现场丈量，该两层商铺的建基面积为1329.2平方米，评估值为202000元，扣除该商铺建基面积的价值后评估值应调整为3674950元。特此复函”。2、执行过程中，由于“十八卡商铺”存在被建设服务公司对外销售的情形，所以，肇庆市中级人民法院未将该综合楼列入评估、拍卖范围，并将该事实告知大德公司。四会市人民法院（2013）肇四法民一初字第56、57号民事判决查明，建设服务公司分别于1995年5月3日、1995年9月23日与丁树榕、丁东成签订《定房合同》，分别约定购买建设服务公司综合楼2-3号、4号铺位，但建设服务公司收取款项后，迟迟没有按合同约定将定购的铺位交付给丁树榕、丁东成使用。依据上述事实，四会市人民法院判决建设服务公司应分别返还丁树榕、丁东成购买商铺款项及利息。上述涉诉的建设服务公司综合楼2-3号、4号铺位位于上述2004年12月28日《调查记录》所确认的未拍卖的四××市大沙镇黄冈管理区原镀锌铁线厂内地上综合楼“十八卡商铺”范围内。由于存在建设服务公司对外销售“十八卡商铺”的情形，所以，肇庆市中级人民法院未将该综合楼列入评估、拍卖范围，并将该事实告知大德公司。3、大德公司知悉（2004）肇中执字第104号民事裁定拍卖成交范围是评估书和拍卖公告的土地和房产。大德公司于2005年10月26日向肇庆市中级人民法院作出《保证书》称：“关于贵院委托拍卖的位于四××市大沙镇黄岗管理区、使用权人为四会市镀锌铁线厂的土地一块及地上建筑物，我公司买受取得并已支付了全部款项。我公司请求贵院将上述土地和建筑物（以评估书和拍卖公告内容为准）裁定给我公司，对于被执行人四会市镀锌铁线厂提出拍卖土地上有部分商铺已出卖给案外的第三人之事宜，由我公司负责与被执行人四会市镀锌铁线厂协调解决，我公司愿意承担由此而发生的经济和法律责任，与法院无关。”上述材料说明，大德公司知悉（2004）肇中执字第104号民事裁定拍卖成交范围是评估书和拍卖公告的土地和房产。四、建设服务公司综合楼经有关部门核准建设施工，不是大德公司所主张属于违章建筑。1、建设服务公司综合楼报建资料（94）四建施字10-2号《四会市建设工程施工许可证》上记载的层数为三层，面积为6226平方米，建设单位为“建设服务公司”。上述报建的综合楼面积6226平方米，批准机关为“四会市建设委员会”。2、该综合楼完工后，其中建筑面积1888.32平方米办理房屋所有权证，证号：粤房地字第××号，该房产经（2004）肇中执字第104号民事裁定拍卖，余下4337.68平方米房产、商铺尚未作出处置。综上所述，肇庆市中级人民法院依上述事实作出（2015）肇中法执恢字第28号之二、29号之二执行裁定：一、查封（或预查封）被执行人建设服务公司所有的、位于四××市××江镇永安村口镀锌铁线厂综合楼4337.68平方米房产；二、查封期限为叁年。该查封裁定有事实和法律依据，应予维持，依法驳回大德公司的诉讼请求。 原审法院查明如下事实：2003年1l月19日，肇庆市中级人民法院作出（2003）肇中法民初字第158号民事判决书：一、限镀锌铁线厂自该判决发生法律效力之日起十五日内将尚欠的借款本金人民币300万元清偿给中国建设银行四会市支行；二、建设服务公司对镀锌铁线厂的上述债务不能清偿部分承担补充清偿责任。该民事判决生效后，由于建设服务公司和镀锌铁线厂均没有履行民事判决书确定的还款义务，中国建设银行四会市支行于2004年2月10日向肇庆市中级人民法院申请强制执行，执行案号（2004）肇中法执字第104号。经肇庆市中级人民法院发出执行通知后，建设服务公司和镀锌铁线厂仍没有履行民事判决确定的还款义务。据此，肇庆市中级人民法院对建设服务公司和镀锌铁线厂予以强制执行。肇庆市中级人民法院因执行需要，委托永正评估公司对有关财产进行评估。永正评估公司在2004年7月18日出具编号为肇资评报字[2004]第208号《资产评估报告书》，该《资产评估报告书》中“……三、评估范围及对象：（一）纳入本次评估范围的资产是广东省四会建设服务公司涉案的执行标的物：位于四会市大沙黄岗管理区四会市镀锌铁线厂内的13幢地上建筑物（建筑面积合计4477.3075平方米）及厂区土地使用权（面积16654平方米）。（二）评估对象概况：本次委评的资产为四会市大沙黄岗管理区四会市镀锌铁线厂内的13幢房屋建筑物（建筑面积合计4477.3075平方米）及土地使用权（面积16654平方米）。其中：1、房屋建筑：（1）位于四会市镀锌铁线厂内的综合楼24号，建筑面积1888.32平方米，房屋所有权证编号：粤房地字第××号，证载权属人为四会市建设服务公司。综合楼楼高三层，于1994年建成，钢筋混凝土结构，独立柱基础，外墙贴马赛克，内墙扇灰，楼地面铺抛光砖，安装木门、铝合金窗，外观稍旧。（2）位于四会市镀锌铁线厂内的厂房之一，建筑面积474.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代末九十年代初建成，为混合结构一层，天然条形基础，外墙普通混合砂浆抹灰，内墙为抆平扫白，地面为水泥砂，现浇混凝土屋面，安装铁门、钢窗，外观稍旧。（3）位于四会市镀锌铁线厂内的厂房二，建筑面积396.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代末九十年代初建成，为混合结构一层，天然条形基础，外墙普通混合砂浆抹灰，内墙为抆平扫白，地面为水泥砂，现浇混凝土屋面，安装铁门、钢窗。（4）位于四会市镀锌铁线厂内的厂房三，建筑面积355平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代末九十年代初建成，为混合结构一层，天然条形基础，内、外墙普通混合砂浆抹灰，地面为水泥砂，现浇混凝土屋面，安装铁门、钢窗，外观稍旧。（5）位于四会市镀锌铁线厂内的厂房四，建筑面积308平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代末九十年代初建成，为简易结构，独立柱基础，内、外墙均为扫白抆平，地面为水泥砂，角钢檩条铺石棉瓦，安装铁门、木窗（部分已损坏），外观稍旧。（6）位于四会市镀锌铁线厂内的办公楼，建筑面积149.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为混合结构二层，天然条形基础，内、外墙均为普通混合砂浆抹灰，地面铺彩釉砖，楼面为水泥砂，屋面为杉木檩条铺土瓦，安装木窗，外观稍旧。（7）位于四会市镀锌铁线厂内的宿舍一，建筑面积86平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为混合结构二层，天然条形基础，内、外墙均为普通混合砂浆抹灰，地面为水泥砂，屋面为杉木檩条铺土瓦，安装木窗，外观稍旧。（8）位于四会市镀锌铁线厂内宿舍二，建筑面积187.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为混合结构二层，天然条形基础，内、外墙均为普通混合砂浆抹灰，地面为水泥砂，屋面为杉木檩条铺土瓦，安装木窗，外观稍旧。（9）位于四会市镀锌铁线厂内的宿舍三，建筑面积298.6875平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为砖木结构一层，天然条形基础，内、外墙均为普通混合砂浆抹灰，地面为水泥砂，屋面为杉木檩条铺土瓦，安装木门钢窗，外观稍旧。（10）位于四会市镀锌铁线厂内的宿舍四，建筑面积97.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于九十年代初建成，为混合结构一层，天然条形基础，内、外墙均为抆平扫白，地面为水泥砂，屋面为杉木檩条铺土瓦，安装木门木窗，外观稍旧。（11）位于四会市镀锌铁线厂内的宿舍五，建筑面积126平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为砖木结构一层，天然条形基础，内、外墙均为抆平扫白，地面为水泥砂，屋面为杉木檩条铺土瓦，安装木门钢窗，外观稍旧。（12）位于四会市镀锌铁线厂内的配电房，建筑面积82.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为砖木结构一层，天然条形基础，内、外墙均为普通混合砂浆抹灰，地面为水泥砂，现浇混凝土屋面，安装铁门钢窗，外观稍旧。（13）位于四会市镀锌铁线厂内的值班室，建筑面积27.3平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于九十年代初建成，为砖混结构一层，天然条形基础，外墙为水刷石，地面为水泥砂，现浇混凝土屋面，安装木门窗，外观一般。2、土地使用权：本次委评土地使用权位于四××市大沙镇黄岗管理区四会市镀锌铁线厂厂内，面积16654平方米，国有土地使用证编号：四国用（94）字第0000226/0700005号，土地使用者为四会市镀锌铁线厂，土地用途为厂房，使用期限自1994年4月1日至2044年4月1日，四至：东为围基、水渠，南为公路预留地，西为蕉地、空地，北为排水渠。委评宗地为一使用中熟地，形状不规则。（三）本次纳入评估范围的资产与委托评估时确定的范围一致。四、评估基准日：1、本项目资产评估基准日是2004年6月21日。……十一、特别事项说明：……（四）本次委评的13幢建筑物除综合楼24号（房屋评估明细表序号1）已办理产权证外，其余房屋建筑物至评估基准日止均未办理产权证，评估时我公司评估人员仅根据委托方提供的资料经实地丈量核实后的建筑面积进行计算和列示。但面积的核定及其产权的确认仍属政府行为，最终以产权管理部门的核实为准，如房屋建筑面积出现偏差，应按房屋产权管理部门核定数对评估值进行调整，本公司对因面积问题引起的纠纷不负任何责任。……”该《资产评估报告书》附有当时现场相片等。 2004年9月22日，受肇庆市中级人民法院委托拍卖的肇庆市金基拍卖有限公司在《西江日报》刊登《拍卖公告》公示称：“受委托，我公司定于2004年9月30日上午10时正，在肇庆市建设二路64号二楼公开拍卖以下标的：1、四××市大沙镇黄岗管理区四会市镀锌铁线厂内的房地产，占地面积约：16654㎡，建筑面积约：4477.3075㎡。……”2004年9月30日公开拍卖但未能成交，再次进行公开拍卖。2004年12月8日，肇庆市金基拍卖有限公司按现状荷兰式拍卖，由大德公司竞得，并由大德公司的委托代表人黄浩与肇庆市金基拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，以成交价233万元竞得四××市大沙镇黄岗管理区镀锌铁线厂内的土地使用权（面积约16654平方米）及13幢地上建筑物（建筑面积合计4477.3075平方米），国有土地使用证编号：四国用（94）字第0000226/0700005号，房屋所有权证编号：粤房地字第××号。2004年12月13日，肇庆市金基拍卖有限公司向肇庆市中级人民法院代收款（物）账户划拍卖款133500元。2004年12月15日，大德公司向肇庆市中级人民法院代收款（物）账户划拍卖款2196500元。2004年12月27日，永正评估公司向肇庆市中级人民法院出具《复函》称：“肇庆市中级人民法院：本公司于2004年6月21日接受贵院委托对位于四××市大沙镇黄岗管理区四会市镀锌铁线厂内的13幢房屋建筑物（建筑面积合计4477.3075平方米）及厂区土地使用权（面积16654平方米）进行评估。本公司已按要求于2004年7月18日出具了资产评估报告书（肇资评报字[2004]第208号），评估值3876950元。上述评估值包含了临近四会大道一幢两层的商铺建基的土地使用权价值，按照委托方要求，该商铺建基的土地使用权不列入本次评估范围，根据委托方提供的基础平面图及我司人员现场丈量，该两层商铺的建基面积为1329.2平方米，评估值为202000元，扣除该商铺建基面积的价值后评估值应调整为3674950元。特此复函。肇庆永正资产评估有限公司（加盖印章）二OO四年十二月二十七日”2004年12月28日，肇庆市中级人民法院执行人员向大德公司的委托代表人黄浩所作的《调查笔录》显示：肇庆市中级人民法院执行人员已经明确告知黄浩，有十八卡商铺的地上建筑物不纳入本案拍卖范围，要对上述十八卡商铺的地上建筑物所占用的土地使用权价值除去，退回给竞买人。肇庆市中级人民法院委托原评估机构即永正评估公司对上述十八卡商铺所占用土地的使用权进行评估，所占用土地使用权的价值为202000元，扣除202000元后，以212.8万元作为成立价。征求黄浩对此有什么意见。黄浩对233万元除去202000元后，以212.8万元作为成交价没有意见，但要求对原成交价233万元和现成交价212.8万元的拍卖差价的佣金退回给竞买人才合理。大德公司在2005年10月26日向肇庆市中级人民法院出具的《保证书》称：“肇庆市中级人民法院：关于贵院委托拍卖的位于四××市大沙镇黄岗管理区、使用权人为四会市镀锌铁线厂的土地一块及地上建筑物，我公司已买受取得并已支付了全部款项。我公司请求贵院将上述土地和建筑物（以评估书和拍卖公告内容为准）裁定给我公司，对于被执行人四会市镀锌铁线厂提出拍卖土地上有部分商铺已出卖给案外人的第三人之事宜，由我公司负责与被执行人四会市镀锌铁线厂协调解决，我公司愿意承担由此而发生的经济和法律责任，与法院无关。请贵院予以准许。保证人：广东大德特种纸业有限公司（印章）二OO五年十月二十六日”2005年10月27日，肇庆市中级人民法院作出（2004）肇中法执字第104号民事裁定书，将原属被执行人镀锌铁线厂所有的位于广东省四××市大沙镇黄岗管理区镀锌铁线厂内的土地[证号：四国用（94）字第0000226/0700005号]及地上建筑物（未办理产权证的厂房、办公楼、宿舍、配电房、值班室等13个建筑物）和被执行人建设服务公司所有的位于上述土地使用权的地上建筑物[综合楼24号，证号（粤房地字第××号）]的房产归买受人大德公司所有等。大德公司根据肇庆市中级人民法院2005年10月27日作出的（2004）肇中法执字第104号民事裁定书和2005年11月2日作出的（2004）肇中法执字第104号协助执行通知书，获得四会市房管部门颁发编号为粤房地证字第C2765196《房地产权证》，确权建筑面积为1888.32平方米。2014年2月28日，本院作出的（2004）肇中法执字第104号恢1-1号执行裁定书，变更衡建公司为申请执行人，原申请执行人中国建设银行四会市支行涉案的权利义务由衡建公司继受。2016年8月17日，肇庆市中级人民法院作出（2015）肇中法执恢字第28号之二、（2015）肇中法执恢字第29号之二执行裁定书，查封（或预查封）了被执行人建设服务公司所有的、位于四××市××江镇永安村口镀锌铁线厂综合楼4337.68平方米房产，后大德公司向肇庆市中级人民法院提出执行异议，2016年10月28日，肇庆市中级人民法院作出（2016）粤12执异47号执行裁定书，驳回大德公司的异议请求。四会市人民法院作出（2013）肇四法民一初字第56、57号民事判决书查明，建设服务公司分别于1995年5月3日、1995年9月23日与丁树榕、丁东成签订《定房合同》，分别约定购买建设服务公司永安综合楼2-3号、4号铺位，但建设服务公司收取款项后没有按合同约定将定购的铺位交付给丁树榕、丁东成使用，四会市人民法院判决建设服务公司应分别返还丁树榕、丁束成购买商铺款项及利息。位于四××市××岗永安村口镀锌铁线厂综合楼的报建资料显示：（94）四建施字10-2号《四会市建设工程施工许可证》建设单位为建设服务公司，面积6226平方米，层数三层。 原审认为：本案系因案外人大德公司提出执行异议而导致诉讼，故本案应认定为案外人执行异议之诉。根据查明的事实，本案争议焦点为：位于四××市××岗永安村口镀锌铁线厂综合楼4337.68平方米房产是否已经拍卖转让，大德公司是否具有排除执行力。在本案中，首先，永正评估公司在2004年7月18日出具的编号为肇资评报字[2004]第208号《资产评估报告书》中明确：（一）纳入本次评估范围的资产是建设服务公司涉案的执行标的物：位于四会市大沙黄岗管理区镀锌铁线厂内的13幢地上建筑物（建筑面积合计4477.3075平方米）及厂区土地使用权（面积16654平方米）；（二）评估对象概况：本次委评的资产为四会市大沙黄岗管理区镀锌铁线厂内的13幢房屋建筑物（建筑面积合计4477.3075平方米）及土地使用权（面积16654平方米）。这充分表明，永正评估公司接受委托的评估范围13幢房屋建筑物（建筑面积合计4477.3075平方米）如下：（1）位于镀锌铁线厂内的综合楼24号，建筑面积1888.32平方米，房屋所有权证编号：粤房地字第××号，证载权属人为建设服务公司，综合楼楼高三层，于1994年建成，钢筋混凝土结构，独立柱基础，外墙贴马赛克，内墙扇灰，楼地面铺抛光砖，安装木门、铝合金窗，外观稍旧；（2）位于镀锌铁线厂内的厂房之一，建筑面积474.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代末九十年代初建成，为混合结构一层等；（3）位于镀锌铁线厂内的厂房二，建筑面积396.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代末九十年代初建成，为混合结构一层等；（4）位于镀锌铁线厂内的厂房三，建筑面积355平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代末九十年代初建成，为混合结构一层等；（5）位于镀锌铁线厂内的厂房四，建筑面积308平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代末九十年代初建成，为简易结构，独立柱基础，内、外墙均为扫白抆平，地面为水泥砂，角钢檩条铺石棉瓦，安装铁门、木窗（部分已损坏），外观稍旧；（6）位于镀锌铁线厂内的办公楼，建筑面积149.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为混合结构二层等；（7）位于镀锌铁线厂内的宿舍一，建筑面积86平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为混合结构二层等；（8）位于镀锌铁线厂内宿舍二，建筑面积187.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为混合结构二层等；（9）位于镀锌铁线厂内的宿舍三，建筑面积298.6875平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为砖木结构一层等；（10）位于镀锌铁线厂内的宿舍四，建筑面积97.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于九十年代初建成，为混合结构一层等；（11）位于镀锌铁线厂内的宿舍五，建筑面积126平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为砖木结构一层等；（12）位于镀锌铁线厂内的配电房，建筑面积82.5平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于八十年代初建成，为砖木结构一层等；（13）位于镀锌铁线厂内的值班室，建筑面积27.3平方米，至评估基准日止尚未办理产权证，于九十年代初建成，为砖混结构一层等。而四会市建设委员会颁发编号为（94）四建施字10-2号《四会市建设工程施工许可证》核定层数为三层，面积为6226平方米。两者相比较，建筑面积不相符，《资产评估报告书》评估13幢房屋的建筑面积合计为4477.3075平方米，而《四会市建设工程施工许可证》核定面积为6226平方米，且《四会市建设工程施工许可证》核定面积为6226平方米减去《资产评估报告书》评估13幢房屋中（1）位于镀锌铁线厂内的综合楼24号建筑面积1888.32平方米，恰好为双方争议建筑物面积4337.68平方米；建筑层数不同，《资产评估报告书》评估13幢房屋中只有（1）位于镀锌铁线厂内的综合楼24号的建筑层数是三层，其余均为一至二层，而《四会市建设工程施工许可证》核定层数为三层，现在实物也是三层（相片显示）。因此，永正评估公司评估范围和对象只是四会市大沙黄岗管理区镀锌铁线厂内的13幢房屋建筑物（建筑面积合计4477.3075平方米）等，并不包括本案争议的位于四××市××岗永安村口镀锌铁线厂综合楼4337.68平方米房产。其次，2004年9月22日，肇庆市金基拍卖有限公司在《西江日报》刊登《拍卖公告》明确公示称：公开拍卖标的：四××市大沙镇黄岗管理区镀锌铁线厂内的房地产，占地面积约：16654㎡，建筑面积约：4477.3075㎡。这表明，该《拍卖公告》拍卖的标的物与永正评估公司的评估范围和对象相同。第三，大德公司和肇庆市金基拍卖有限公司在2004年12月8日签订的《拍卖成交确认书》共同确认：拍卖物名称四××市大沙镇黄岗管理区原镀锌铁线厂内的土地使用权（面积约16654㎡），13幢建筑物（建筑面积约4477.3075㎡），国有土地使用权证编号：四国用94字0000226/0700005号，房屋所权权证号：粤房字第××号。这表明，该《拍卖成交确认书》拍卖的标的物与永正评估公司的评估范围和对象相同。第四，大德公司在2005年10月26日向该院出具的《保证书》称：“肇庆市中级人民法院：关于贵院委托拍卖的位于四××市大沙镇黄岗管理区、使用权人为四会市镀锌铁线厂的土地一块及地上建筑物，我公司已买受取得并已支付了全部款项。我公司请求贵院将上述土地和建筑物（以评估书和拍卖公告内容为准）裁定给我公司，对于被执行人四会市镀锌铁线厂提出拍卖土地上有部分商铺已出卖给案外人的第三人之事宜，由我公司负责与被执行人四会市镀锌铁线厂协调解决，我公司愿意承担由此而发生的经济和法律责任，与法院无关。请贵院予以准许。保证人：广东大德特种纸业有限公司（印章）二OO五年十月二十六日”大德公司出具的该《保证书》表明，大德公司清楚和确认拍卖土地上有部分商铺已经由镀锌铁线厂将拍卖土地上有部分商铺出卖给案外人的第三人，即大德公司知悉经拍卖受让的土地上建筑物仅是部分，而不是全部建筑物。第五，2004年12月28日，该院执行人员向大德公司的委托代表人黄浩所作的《调查笔录》显示，大德公司的委托代表人黄浩对经拍卖成交的地上建筑物不包括十八卡商铺是清楚的和无意见的，只是要求退回拍卖金额差的佣金。这也表明，大德公司是清楚有十八卡商铺的地上建筑物不属于拍卖范围。第六，四会市人民法院作出并已经生效的（2013）肇四法民一初字第56、57号民事判决书证实建设服务公司将综合大楼的部分商铺出卖给丁树榕、丁东成，而该出卖部分商铺不在评估和拍卖范围之内。第七，大德公司根据该院在2005年10月27日作出的（2004）肇中法执字第104号民事裁定书和2005年11月2日作出的（2004）肇中法执字第104号《协助执行通知书》，获得四会市房管部门颁发编号为粤房地证字第××号《房地产权证》，确权为建筑面积为1888.32平方米。该确权面积与永正评估公司作出的编号肇资评报字[2004]第208号《资产评估报告书》中13幢建筑物第（1）项的镀锌铁线厂内的综合楼24号建筑面积1888.32平方米（原房屋所有权证编号：粤房地字第××号，证载权属人为建设服务公司）相符。这表明，大德公司没有提供证据证实除综合楼24号1888.32平方米建筑物之外还享有综合楼的其他建筑物的所有权。综上，涉案的位于四××市大沙镇黄岗管理区原镀锌铁线厂内地上综合楼4337.68平方米建筑物没有被拍卖转让，大德公司对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其请求停止对四××市大沙镇黄岗管理区原镀锌铁线厂内地上综合楼4337.68平方米房产的执行和解除查封，应不予支持。另，对于涉案建筑物是否为违章建筑物，依法应由政府行政规划部门予以认定，本案不作处理。对于永正评估公司是否应列为本案第三人，因本案是案外人执行异议之诉，与永正评估公司在法律上没有利害关系，但鉴于大德公司经释明后仍坚持将永正评估公司列为第三人，故仍将永正评估公司列为本案第三人。综上所述，大德公司对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，对其诉讼请求，予以驳回。第三人建设服务公司、镀锌铁线厂和永正评估公司经合法传唤无到庭参加诉讼，依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和第三百一十二条的规定，判决驳回大德公司的诉讼请求。 本院二审过程中，当事人未提交与上诉请求有关的新的证据。对原审认定的事实，本院予以确认。 本院认为：本案为案外人大德公司提起的执行异议之诉，争议焦点在于大德公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。肇庆市中级人民法院本案执行中裁定查封的是建设服务公司所有的位于广东省××江镇永安村口镀锌铁线厂内综合楼4337.68平方米房产。大德公司参加竞拍只是购得了广东省××江镇永安村口镀锌铁线厂内综合楼部分房产，并非建设服务公司所有的综合楼全部房产。永正评估公司根据法院委托所作《资产评估报告书》对4477.3075平方米地上建筑物的价值进行评估，未包括建设服务公司所有的镀锌铁线厂内综合楼4337.68平方米房产，《拍卖成交确认书》载明拍卖标的物建筑面积约4477.3075平方米地上建筑物亦与永正评估公司的评估对象相同，故建设服务公司所有的镀锌铁线厂内综合楼4337.68平方米房产不在大德公司司法拍卖成交范围内。大德公司向肇庆市中级人民法院出具的《保证书》以及肇庆市中级人民法院执行人员对大德公司委托代理人黄浩所作《调查笔录》表明，大德公司对拍卖成交地上建筑物并不包括建设服务公司所有的镀锌铁线厂内综合楼4337.68平方米房产的情况是清楚的，大德公司同意在拍卖成交价中扣除建设服务公司所有的镀锌铁线厂内综合楼4337.68平方米房产（两层商铺）所占用土地使用权的评估价值202000元，但要求退回拍卖差价的佣金。大德公司可申请退回多支付的拍卖成交款。至于建设服务公司所有的镀锌铁线厂内综合楼4337.68平方米房产是否属于违章建筑物并非本案审理的范围，原审不作处理正确。综上所述，大德公司对建设服务公司所有的镀锌铁线厂内综合楼4337.68平方米房产不具有足以排除强制执行的民事权益，原审对其停止执行的诉讼请求不予支持，并无不当。大德公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26372元,由广东大德特种纸业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  费汉定 审判员  陈可舒 审判员  王 庆 二〇一八年六月四日 书记员  邹政文