镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初174号原告（反诉被告）：江苏筑和地产发展有限公司，住所地镇江市润州路9号,统一社会信用代码913211005703702492。法定代表人：钱洪金，该公司董事长。委托诉讼代理人：任伟宁，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏志勇，江苏顺邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：高某，男，2014年2月出生，汉族，现住上海市。法定代理人：朱某，女，1982年10月出生，汉族，住上海市长宁区，系高某的母亲。被告（反诉原告）：高晓旭，男，1974年6月出生，汉族，现住上海市，系高某的父亲。两被告共同委托诉讼代理人：张群，上海明迪律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：金松，上海明迈律师事务所律师。原告江苏筑和地产发展有限公司（以下简称：筑和公司）诉被告高某、高晓旭商品房买卖合同纠纷一案及反诉原告高某、高晓旭诉反诉被告筑和公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告筑和公司的委托诉讼代理人任伟宁、夏志勇、被告高某、高晓旭的委托诉讼代理人张群、金松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告筑和公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付剩余购房款169万元、装修款57万元，合计226万元；2、判令被告支付至起诉之日的违约金1411145元。事实和理由：2015年8月15日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告出售位于镇江市润州区原乡小区020幢1-4单元0101号商品房给被告，面积为322.96平方米。该房屋为样板房，房屋的价款为468万元，装修价款为518万元，总计为986万元，被告应于2015年10月8日前一次性付清全部购房款，逾期付款则按照每日万分之三承担违约金。合同签订后，被告于2015年8月15日付款299万元，于2017年3月10日付装修款461万元。后被告于2017年6月20日向原告出具付款承诺书，承诺于2017年8月31日前付清所欠的购房款及装修款，逾期自愿承担每日万分之八的违约金。然被告未再付款，故原告诉至本院。原告就其诉称提供如下证据材料：1、商品房买卖合同一份；2、收款收据两份；3、2016年11月7日，原告发给被告的催缴房款函一份；4、2017年6月20日，被告高晓旭向原告出具的承诺书。被告高某、高晓旭就原告提出的本诉部分辩称并提出反诉：1、要求解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、要求原告返还被告已经支付的购房款及装修款共计760万元，并赔偿利息损失（以760万元为基数，自2015年8月15日起按照银行同期贷款利率计算至实际退还之日止）；3、要求原告支付装修款461万元三倍的赔偿金计1383万元。事实和理由：2015年8月15日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的上述房屋，该房屋为样板房，房屋的价款为468万元，装修价款为518万元，总计为986万元，现被告已支付760万元。然被告发现，该房屋的装修价值远远低于原告所承诺的518万元的精装修，故原告的销售行为已构成欺诈，且存在质量问题，致使被告的购房目的不能实现，故被告提出上述反诉请求。被告高某、高晓旭就其辩称及反诉请求提供如下证据材料：1、照片一组；2、物业报修申请单的打印件一份。原告筑和公司就被告提出的反诉辩称：被告提出装修存在质量问题，双方在签订商品房买卖合同时，原告存在欺诈，被告将两个不同的法律关系混为一谈，被告要求解除合同没有相应的事实和法律依据。原被告于2015年11月已经办理了涉案房屋的交接手续，被告确认房屋交付的质量状态符合商品房的约定，即使被告提供的照片反映了房屋的现状，也是由于被告在接受房屋后没有正常的进行维护，出现了墙纸脱落、发霉等情形。综上，请求驳回被告的反诉请求。原告就被告的反诉提供如下证据材料：1、2015年11月,涉案房屋的交付材料一组；2、由高良荣向原告出具的提前交房申请书；3、附属设施配件接收表；4、物业接收表。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：被告高晓旭是被告高某的父亲，高晓旭与高某的母亲于2017年8月10日协议离婚，双方的婚生子高某由其母亲朱某抚养监护。2015年8月15日，被告高某与原告签订商品房买卖合同。约定原告将位于镇江市润州区体育中心南的原乡小区020幢1-4单元0101号房出售给被告高某，房屋建筑面积322.96平方米，套内面积311.22平方米，单价每平方米14490.96元，另赠送储藏室117.64平方米。该商品房房款合计468万元。合同及补充协议约定，被告高某于2015年10月8日前一次性付清全部房款468万元。如逾期超过90日，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定，原告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已取得《配套设施建设方案履行确认证明》的商品房交付给买受人。上述合同在镇江市房产登记管理中心办理了合同网上备案登记。当日，双方还签订了合同的补充协议，协议第十条关于装饰、设备标准约定，买受人已知悉该商品房为精装修样板间，精装成本不包含在总房款内，并认可室内装修以交付时现状为准。买卖双方一致同意该房屋精装总造价按518万元计算，于买受人付清总房款时一次性付清。2015年8月15日，被告高某刷卡支付首付款299万元，原告开具了收据。实际当日，被告因购买原告另一套房屋，另向原告支付了461万元，后因双方解除了该套房屋的买卖合同，将已付的461万元转付至涉案商品房买卖合同中，原告于2017年3月10日向被告高某开具了该461万元的收据，并注明收取的为装修款，收款方式为换收据。后被告高某未再按合同及补充协议的约定支付剩余的购房款169万元及装修款57万元。2016年11月7日，原告向被告高某、高晓旭发出补缴房款的联系函。2017年6月20日，被告高晓旭向原告出具承诺书，注明高晓旭委托李鋆龙于2015年8月15日以高某名义办理购买原告开发的原乡小区20幢101室商品房的相关手续。该房屋为精装修样板房，其中房款为468万元，装修款为518万元，合计总价986万元。现已付购房款及装修款合计760万元，尚欠购房款和装修款226万元。现本人自愿承诺于2017年8月31日之前还清所欠购房款和装修款。如违反此承诺，则承担尚欠款每日万分之八的违约金。后两被告仍未付款。另查明，2015年11月6日高某向其爷爷高良荣出具授权委托书，委托高良荣处理涉案房屋的提前交房事宜及有关资料的代签。高良荣向原告出具了提前交房申请和承诺书，自愿按照现状条件接收房屋，并与物业办理房屋交接手续。当日，双方对涉案房屋的附属设施配件进行交接、对样板房的资产进行盘点，原告并交付给高良荣进户门钥匙6把、车库入库门钥匙5把、阳台门钥匙1把，各房间钥匙1套8把。审理中，被告提供房屋的现状照片一组，拟证明房屋的装修存在质量问题，原告所称精装修518万元，存在欺诈。本院于2018年4月24日至涉案房屋，查看现场。涉案房屋中一、二、三楼的墙布有部分存在着与墙体脱落的现象，一楼饭厅的地板存在着表面脱色的现象，二楼房间朝南的窗台顶部有漏水的现象等问题。庭审中，原告提出出现上述问题是由于江南的气候潮湿，被告接收涉案房屋后，未能及时开窗通风，未能合理维护保养所致，并提出与涉案房屋相邻的另一样板房，因原告维护保养较好，未出现上述问题。原告并提出，被告从未向原告提出上述质量问题。被告则提出其最早是在2015年年底向原告提出了维修的申请，原告一直说装修材料是进口的，定购需要一定时间，但一直没有来维修。双方就上述辩称均未能提供有效的证据。本院认为：原告与被告高某签订的商品房买卖合同成立、有效。根据合同约定，被告高某应于2015年10月8日前一次性付清全部房款468万元，同时补充协议约定装修款518万元于付清总房款时一次性付清，故上述款项合计986万元均应于2015年10月8日前付清。目前被告高某尚欠原告购房款169万元、装修款57万元，合计226万元，本院予以确认。被告高某逾期付款，按照合同约定应按每日万分之三的标准承担违约金，但所欠的装修款在补充协议中未约定逾期付款违约责任的承担方式，故所欠的装修款不应再计算违约金。被告高晓旭是高某的父亲，在2017年6月20日出具了承诺书，自愿偿还上述所欠的购房款及装修款，自愿加入债务，故被告高晓旭应对高某所欠的上述购房款及装修款承担共同还款责任。另高晓旭在承诺书中承诺于2017年8月31日之前还清所欠的上述款项，逾期按每日万分之八承担违约金。高晓旭虽然是高某的父亲，但其作出的加重高某所应承担违约责任的承诺，效力不应及于高某。同时高晓旭作为自愿的债务加入人，其应承担的责任不应超出故有债务人高某应承担的责任。据此，高某所欠原告的购房款及应承担的违约金、装修款由两被告共同偿还给原告。对于被告提出的反诉请求，因本案的案由是商品房买卖合同，涉案房屋本身不存在质量问题，被告所提出的装修质量问题，仅是被告在接受房屋之后，在使用过程中出现的属于可维修范围内的问题，被告以不能实现合同目的为由，要求解除合同，理由不能成立，本院不予支持。另被告提出原告所出售样板房中的装修，价值没有518万元，存在着欺诈，要求原告支付装修款461万元三倍的赔偿金计1383万元。本院认为，根据补充协议的约定，被告在购买上述商品房时，已知悉该商品房为精装修样板间，精装成本不包含在总房款内，并认可室内装修以交付时现状为准。在涉案房屋交付时，双方也予以了签字确认，故被告现在提出异议，没有相应的事实依据，故对于被告的该反诉请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高某欠原告江苏筑和地产发展有限公司购房款169万元及违约金（以169万元为基数，按照每日万分之三计算，从2015年10月9日计算至起诉之日即2018年1月5日止）、一并由被告高某、高晓旭于本判决生效之日起十日内共同偿还给原告。二、被告高某欠原告江苏筑和地产发展有限公司装修款57万元，由被告高某、高晓旭于本判决生效之日起十日内共同偿还给原告。三、驳回原告江苏筑和地产发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告高某、高晓旭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42380元，财产保全费5000元，反诉案件受理费74515元，财产保全费5000元，合计126895元，由原告江苏筑和地产发展有限公司负担12250元，由被告高某、高晓旭共同负担114645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  戴 倩人民陪审员  姚向群人民陪审员  乔 青二〇一八年六月五日书 记 员  陈文娟