广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初228号原告：刘娘莲，女，1989年12月9日出生，汉族，广东省惠州市惠阳区人，住广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：刘日华（与原告刘娘莲是兄妹关系），男，1988年12月23日出生，汉族，广东省惠州市惠阳区人，住惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：安风忠，广东崇越律师事务所律师。被告：惠东县益达房地产开发有限公司，住所地惠东县平山河北一路10号碧富花园D栋一楼。法定代表人：陈润江。委托诉讼代理人：欧阳武，广东港惠律师事务所律师。原告刘娘莲诉被告惠东县益达房地产开发有限公司（以下简称益达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘娘莲的委托诉讼代理人刘日华、安风忠，被告益达公司的法定代表人陈润江及其委托诉讼代理人欧阳武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娘莲向本院提出诉讼请求：1、被告为原告购买的惠东碧富园E幢8层04号房屋办理出《不动产权证》；2、被告给付原告逾期交房违约金，暂计人民币3万元（剩余违约金计算：以已付购房款418184元按中国人民银行同期同类贷款利率标准加收30%计付，从2013年1月30日起至被告办理出房屋竣工验收手续时止）；3、被告给付原告逾期办理《不动产权证》违约金暂计3万元（剩余违约金计算：以已付购房款418184元按中国人民银行同期同类贷款利率标准加收30%，从2014年1月23日起至被告为原告办理出《不动产权证》时止）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年1月4日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》约定：原告购买被告位于惠东碧富园E幢8层04号房屋，建筑面积123.19平方米，价款合计418184元。被告于2013年1月28日向原告交付经有关部门综合验收合格的房屋，并于房屋交付使用后360日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，若违约按原告已付购房款的0.5%支付违约金。合同签订后，原告如约支付购房款、缴纳了住房维修基金、契税，可被告却违约，至今都不给原告办理《不动产权证》。另外，原告还获悉，原告购买的房屋没有经过竣工验收，被告就交付给原告居住。原告认为，被告将不具备使用条件的房屋交给原告使用，本属于违约行为，至今没有给原告办理出《不动产权证》又再次违约。因被告提供给原告的《广东省商品房买卖合同》，关于被告逾期办证的违约金约定过低，这样导致被告无视原告的合法权益，肆意违约多年不给原告办理房屋权属证书，过低的违约金无法弥补原告所受损失，也起不到违约的惩罚作用。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对过低的逾期办证违约金应当上调，这样才能体现公平合理的原则。依据我国相关法律规定，请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告益达公司辩称，一、被答辩人诉请答辩人为其办理所购房屋不动产权证没有合同依据。答辩人仅负有按期备案的义务。答辩人与被答辩人所签订《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人仅在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并没有约定由出卖人负责办理产权，答辩人的义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，办理产权登记并不是答辩人应当履行的义务。二、答辩人并没有违约，被答辩人诉请违约责任没有事实依据。答辩人与被答辩人所签订的购房合同，说明被答辩人购买系答辩人建好的房屋，当时购买都及时交付房屋，并没有合同所述逾期交房。现今，本案被答辩人均早已实际入住，被答辩人诉请违约金计至办理出房屋竣工验收手续时止，显然与答辩人实际接收房屋入住不符。三、被答辩人诉请要求答辩人支付逾期交房及逾期办证违约金均已过诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日计算”，依据双方所签订的合同第九条及第十条规定，可以明确被答辩人所主张要求答辩人支付违约金明显超过保护期限。四、答辩人认为，未能办理证件的原因并非本案答辩人所致，确属政府原因（系建设工程规划许可证超出答辩人建设红线图），该原因系政府原因所致；且经答辩人积极沟通，现今正在沟通办理竣工验收手续，上述原因并非答辩人原因所致。现今如果被答辩人要求答辩人赔偿，答辩人需提出解除合同，要求返还房屋。综上，答辩人认为，答辩人并没有办理不动产权证的义务，被答辩人诉请没有合同依据；同时，答辩人关于交楼等延迟存在政府因素，因此，属于合同约定的免责事由。另，本案被答辩人诉请支付违约金，由于违约事由出现及约定的期限，因此现今诉请支付违约金已过法律保护期限，故此，请法庭判决驳回被答辩人全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告益达公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2006年10月24日，经营范围：房地产开发（凭资质证经营），房产中介，物业管理。原告刘娘莲向被告益达公司认购被告开发的位于惠东××××二河桥头第E幢8层04号房。原告作为买受人与被告作为出卖人于2013年1月4日签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0040052），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于惠东××××桥头、编号为惠东国用（2010）第010167号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为2200.34㎡，规划用途为商住，土地使用权年限自2009年12月27日至2079年12月26日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名碧富园。建设工程规划许可证号为PS-441323201101046、PS-441323201009027，施工许可证号为442528201106100101(E栋)。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为第2012031号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第E幢8层04号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上16层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共123.19平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3395元，总金额（人民币）肆拾壹万捌仟壹佰捌拾肆元整……第六条付款方式及期限。付清首期购房款168184元，余款250000元办理银行按揭贷款……第八条交付期限。出卖人应当在2013年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经有关部门综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府相关部门或不可预测的原因造成延迟交楼的，延迟60天内出卖人不承担责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、办理《房屋所有权证》所需的契税及办证费用由买受人缴纳……”。该份合同于2013年1月21日在惠东县房产管理局办理登记备案手续。合同签订后，原告向被告支付了首期款168184元，余款办理银行按揭贷款。2012年10月27日，被告收取了原告办证费3680元。原告于2013年7月1日向惠东县地方税务局平山税务分局缴纳契税6272.76元。原告称涉案房产于2013年6月交付使用，已装修入住。2010年9月29日，碧富花园E栋取得建设工程规划许可证（建字第PS441323201009027号）。2011年2月28日，碧富花园地下室E栋取得了建设工程规划许可证（建字第PS441323201101046号）。2012年4月24日，碧富花园E栋、地下室E栋，取得了惠州市惠东县人民防空工程建设许可证（副本）。2013年3月28日，惠东县公安消防大队向被告益达公司出具《关于建设工程竣工验收消防备案的告知函》（编号：20130022）。2013年5月10日，碧富花园E栋取得了防雷装置验收意见书。2017年5月10日，碧富花园地下室E栋取得了《建设工程规划验收合格证》[证件编号：惠东县规验证字（2017）0043号]。另查，2016年2月2日，惠东县住房和城乡规划建设局出具一份《关于碧富园业主信访事项的答复意见》，内容：“碧富园业主：你于2015年12月8日到县信访局反映的信访事项。根据‘谁主管，谁负责’的原则，已交由我局调查处理。根据你信访反映的问题和上级交办意见，你反映的信访事项是碧富园小区自2009年购房至今，因存在违章建筑，导致仍未办理好房产证，同时该小区消防通道被改建商铺，存在巨大安全隐患，要求有关部门尽快处理。我局对你提出的信访事项非常重视，经调查核实并研究，根据《信访条例》等第三十二条的规定，现作出答复意见如下：一、基本情况（一）碧富园小区规划设计情况碧富园小区建设工程分为两期，第一期为A、B、C、D栋，第二期为E栋。其中：第一期四栋从2009年开始施工建设，至2010年建成封顶，第二期一栋从2011年开始施工建设，至2012年建成封顶；A、B、E栋规划设计为16层，C、D栋规划设计为17层，首层均设计有架空部分。（二）碧富园违法建设情况经执法人员现场调查、核实，碧富园小区项目共存在以下违规情况：1、A、B栋超建第十七层，其中A栋超建面积257.34平方米，B栋超建面积220.66平方米；2、B栋首层部分架空改建为便利店，D栋首层部分架空改建为物业管理用房，A栋首层部分架空改建为开发商办公室；3、E栋南面部分建设超出用地红线；4、小区西侧原规划设计的出入口改建为二层商用楼。二、处理情况2012年10月碧富园项目完工封顶后，该工程开发商——惠东县益达房地产开发有限公司依程序向我局提交相关材料申请进行规划验收和竣工验收。依照规定，局相关工作人员前往现场进行验收时，发现该项目存在多处违反规划条件建设的情况，局依法退回其提交的规划验收资料和竣工验收资料，并责令其自行整改、消除违法状况。因碧富园开发商惠东益达房地产开发有限公司一直未自行改正违法现状，2014年11月，我局依法对其进行立案，于2014年12月4日发出《责令限期改正通知书》（惠东住建改[2014]CF101号），再次要求其按照证件要求自行整改，消除违法现状。2015年1月26日，依据《城乡规划法》第六十四条规定，局依法向碧富元开发商发出《责令限期拆除违法建筑决定书》（惠东住建拆[2015]H004号），责令其在规定期限内对上述违法建设物进行拆除。因其未在规定期限内对上述违法建设物进行拆除，2015年3月17日，我局依法发出《违法建筑自行拆除催告通知书》（惠东住建催[2015]H002号），催告其在规定期限内自行拆除该违法建筑物，并在该小区大门及辖区居委会张贴《惠东县住房和城乡规划建设局关于强制拆除违法建筑的公告》。为了尽快有效的解决碧富园违法建设问题，2015年12月15日上午，县住建局局长谢游主持召开平山碧富园违法建设研判会。平山街道办、县国土局、县住建局相关业务股室、平山规划建设所等相关负责人参加了会议。会议针对碧富园的违法建设情况进行分析，并决议处初步解决方案如下：1、针对碧富园A、B栋超建第十七层的问题，采取没收违法收入的行政处罚措施；2、针对碧富园B栋首层部分架空改建为便利店，D栋首层部分架空改建为物业管理用房，A栋首层部分架空改建为开发商办公室的问题，全部依法予以自行拆除；3、针对碧富园E栋南面部分建设超出用地红线问题，我局已发函平山街道办、县国土局，要求积极配合完善超出红线建设的国土手续；4、针对小区侧原规划设计的出入口改建为二层商用楼的问题，依法处置，恢复原规划设计作为小区入口，并将原黄排河边的出入口封闭。目前，我局已告知开发企业处理碧富园违法建设的解决方案，开发商也在自行拆除违法建设，但由于年底，拆除工作已停止。三、下一步做法针对碧富园的违章建设问题，我局已依法按程序处理。待该违法建设问题按照上述方案处理或理顺后，我局将积极配合办理相关验收手续，以解决业主的诉求。”2018年1月28日，被告益达公司贴出一张公告，内容：“E栋住户业主：本花园办理不动产登记情况，由于大门进入的变更，国土与用地规划的出入以及加建等原因，造成比较长时间没有办理到房产证。与其他花园相比，我们这些问题算是较小，经长时间与住建部门协调如今得到了解决。不久时可办理房产证。办理房产证须具备住建局办理二个合格证，第一是规划验收合格证，由开发商办理。第二是竣工验收合格证（即是质量验收合格证），由建设公司办理。现经开发公司不懈努力，住建局根据相关单位报建情况已经办理了《规划验收合格证》。竣工验收也接近尾声，由于住建局要求A、B栋有超建情况，整栋应由设计公司重新出图、重新审图。请各业主不要听一些别有用心之人有意搬弄是非，伤害业主与开发公司之间感情。妨碍公司办证积极性。对长时间来没办到证件给业主造成困扰之处，深表歉意！”诉讼期间，本院于2018年4月26日去函惠东县国土资源局：“1、惠东县益达房地产开发有限公司是否已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案？2、上述涉案房屋至今未能办理权属证书的原因是什么？3、上述涉案房产能否办理不动产权证？4、上述涉案房产取得的建设工程规划许可证的范围与国有土地使用权证的范围是否一致？”该局于2018年5月4日复函：“1、惠东县益达房地产开发有限公司是否办理权属登记备案不属我局行政职能。2、涉案房产未办理权属证书的原因应询证书的权利人。3、需要完成不动产权籍调查后，方可知道涉案房产能否办理不动产权证。4、经实地测绘核实后，才能核实建设工程许可证的范围是否与国有土地使用权证的范围一致。”本院于2018年4月26日、2018年5月16日去函惠东县住房和城乡建设规划局:“1、惠东县益达房地产开发有限公司开发的位于惠东××××二河桥头碧富花园E栋是否经综合验收合格？2、上述涉案房产如未经综合验收合格，原因是什么？3、上述涉案房产所属的建设工程规划许可证的范围与所属的国有土地使用权证的范围是否一致？”。该局于2018年5月23日复函：“1、惠东县益达房地产开发有限公司开发的位于惠东××××二河桥头碧富花园E栋及地下室工程已于2017年5月10日办理了《建设工程规划验收合格证》，还未办理工程竣工验收备案。2、碧富花园E栋未办理工程验收备案的原因是：该项目的建设单位还未按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质[2013]171号）的有关规定组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。该工程的竣工验收技术资料还在收集整理完善中。3、该项目《建设工程规划许可证》范围的阳台投影面积约13.23平方米超出所属的国有土地使用权证范围。”针对复函的内容，本院于2018年6月7日再次去函惠东县住房和城乡建设规划局：“1、碧富花园E栋的《建设工程规划许可证》范围的阳台投影面积约13.23平方米超出所属的国有土地使用权证范围是否导致其至今未办理工程竣工验收备案的原因？2、惠东县益达房地产开发有限公司是否还存在其他导致碧富花园E栋至今未能验收备案的情况？”该局于2018年6月14日复函：“关于碧富花园E栋的《建设工程规划许可证》范围内的阳台投影面积约13.23平方米超出所属的国有土地使用权证范围，经我局组织有关单位多次协调，已于2017年5月向惠东县益达房地产开发有限公司核发了包含该约13.23平方米范围内的《建设工程规划合格证》。根据《建筑法》的规定，惠东县益达房地产开发有限公司应按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质[2013]171号）有关规定组织工程竣工验收后，才能到我局办理该项目的竣工验收备案手续。但该公司至今未到我局就上述工程办理竣工验收备案手续。”原告刘娘莲等48宗案件的业主向本院申请财产保全，本院于2018年1月18日作出民事裁定，查封被告益达公司开发的位于惠东县××桥头××、××商铺××号（房屋编号：FB00010215）；查封被告益达公司开发的位于惠东县××桥头××、××商铺××号（房屋编号：FB00010216）；查封被告益达公司开发的位于惠东县××桥头××房（房屋编号：FB00010261）；查封被告益达公司开发的位于惠东县××桥头××、××商铺××号（房屋编号：FB00010265）；查封被告益达公司开发的位于惠东县××桥头××房（房屋编号：FB00011929）。上述五套房子的查封限额共为7500000元。本院认为，被告益达公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告刘娘莲向被告认购碧富园第E幢8层04号房，并签订《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定。该合同合法有效，本院予以确认。关于办理涉案商品房的不动产权证的问题。本院认为，根据原、被告在《广东省商品房买卖合同》的约定，原告刘娘莲已按合同约定方式向被告益达公司付清了购房款，被告作为房屋出卖方，应按合同约定履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。被告依法应协助原告办理涉案商品房的房屋所有权登记手续。对于原告要求办理不动产权证的诉请，本院认为，不动产权证的办理属相关政府部门的行政审批职能，不属本案处理范围，本院不作处理。关于被告益达公司是否需要承担逾期交房违约金的问题。原、被告于2013年1月4日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同的第八条约定被告在2013年1月28日前交付经有关部门综合验收合格的商品房给原告刘娘莲。结合涉案房产至今仍未办理竣工验收，但房屋已于2013年6月交付给原告，并已装修正常使用的事实，被告本应向原告支付2013年1月29日起至2013年6月的逾期交房违约金，但原告对该阶段的逾期交房违约金的起诉已超过法律规定的诉讼时效，故本院不予支持。至于2013年6月后至今的逾期交房违约金，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持……”的规定，原告应知悉所购房屋不具备约定或者法定交付条件时仍同意接收涉案商品房，并已装修正常使用，故原告诉请此阶段的逾期交房违约金，理由不充分，本院不予支持。关于逾期办证的违约金的计算问题。首先，关于逾期办证违约金的起止时间问题。从惠东县住房和城乡规划建设局出具的复函内容得知碧富花园E栋的《建设工程规划许可证》范围内的阳台投影面积约13.23平方米超出所属的国有土地使用权证范围，经该局组织有关单位多次协调，于2017年5月10日向被告益达公司核发了包含该约13.23平方米范围内的《建设工程规划合格证》。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，被告在交付涉案商品房给原告刘娘莲使用至今已超过360天，其中在2017年5月10日前逾期办证的原因系政府相关部门的原因造成的，不属被告自身原因所引发，依照《广东省商品房买卖合同》第十五条的规定，被告不承担责任，故逾期办证违约金应从该原因消失之日即2017年5月11日起计至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止为宜。其次，关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”和参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”、中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]的规定，逾期贷款利息的标准确定为在中国人民银行同期同类贷款利率的水平上加收30%。原、被告均未对被告违约造成原告具体损失数额进行举证，且《广东省商品房买卖合同》的格式文本约定按固定数额承担逾期办证违约金，金额低于买受人实际损失，原告诉请逾期办证违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的标准加收30%计付，理由充分，本院予以支持。综上，逾期办证的违约金以购房款总额即418184元为基数，从2017年5月11日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准加收30%计付，但不超过418184元的30%即125455.2元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县益达房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告刘娘莲支付逾期办证的违约金（以418184元为基数，从2017年5月11日起计至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准加收30%计付，但不超过125455.2元）。二、驳回原告刘娘莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元（原告已预交），由原告刘娘莲负担1650元，被告惠东县益达房地产开发有限公司负担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王俏玲审 判 员  卢勤端人民陪审员  杨振旺二〇一八年六月二十九日法官助理林小英书记员陈宝怡