四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川20民初7号 原告：吴显云，男，1964年1月4日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：四川双杰长枫房地产开发有限公司。住所地四川省资阳市雁江区马鞍村七社。 法定代表人：游建华，该公司总经理。 诉讼代表：四川双杰长枫房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：曹昊辰，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。 原告吴显云与被告四川双杰长枫房地产开发有限公司（以下简称双杰公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴显云，被告双杰公司委托诉讼代理人曹昊辰、李春彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴显云向本院提出诉讼请求：l、请求判令被告与原告于2015年12月23日签订的《借款转购房协议》及被告网签给原告的26份《商品房买卖合同》有效，被告必须为原告办理好产权过户的相关手续。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告因资金周转困难，于2012年1月20日向原告借款100万元，2013年8月8、9日向原告借款400万元，共计500万元，并设定用被告修建的商品房27套网签作抵押（其中100万元借款抵押给原告3套，400万元借款抵押给原告21套，被告于2013年8月8日借400万元的同时，将罗玉兰抵押的3套商品房抵押给原告，被告总的抵押给原告的商品房是27套，2013年8月23日被告卖了1套，实际是26套商品房。原告与被告于2015年12月23日签订了《借款转购房协议》并出具了现金购房收据，双方借款已实际转化为商品房买卖合同关系。由于被告进入破产重整程序，使我的利益将受到严重损害，请求判决支持原告的诉讼请求。 双杰公司辩称：一、原、被告双方是民间借贷关系而非商品房买卖合同关系，商品房买卖合同是借款合同的担保。二、关于2015年12月23日双方签订的《借款转购房协议》的效力。借款合同到期后，2015年12月23日，双方签订的《借款转购房协议》，将借款合同转化为买卖合同，该协议直接以物抵债，已经严重损害到其他债权人的利益，应属无效。借款合同到期后，双杰公司未偿还完借款本息，双方签订《借款转购房协议》，但未重新签订商品房买卖合同，未对房屋交付、违约责任等进行约定。且以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。三、2016年6月，双杰公司与原告达成的《确认书》，系双方对本案所涉法律关系的最终确认，确认双方之间存在民间借贷关系。《确认书》明确载明双方存在民间借贷的事实，并经双方确认双杰公司与吴显云之间尚欠的借款金额等债权债务状况，与《借款转购房协议》内容上存在矛盾之处，根据《合同法》相关规定，合同签订后，经双方协商一致，可以变更合同，合同变更的内容约定明确的，以变更后的内容为准。抛开《借款转购房协议》的效力问题，《确认书》也是对协议的变更。原告进行债权申报过，是以民间借贷关系进行申报。从债权申报的资料和这次起诉证据来看，双方是民间借贷，而不是商品房买卖合同关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对吴显云提交的《借款合同》、《借款协议》、登记在吴显云名下的《商品房买卖合同》、《借款转购房协议》、购房收据及房号明细表、《申明》以及双杰公司提交的《债权申报登记表》、《确认书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月20日双杰公司（借款人、抵押人）、资阳市龙旺蔬菜食品有限公司(担保人)、吴显云（贷款人）签订《借款合同》合同编号：2012-002号，约定双杰公司向吴显云借款100万元，借款自2012年1月20日起至2012年7月20日止，共6个月，借款期限内月利率2%，月利息额为20000元整，按月支付。为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其所有并拥有处分权的位于资阳市雁江区，B5-2-29-1，B5-2-31/32-1共3套，建筑面积共410平方米的合法房地产以网签形式作为抵押形式抵押给贷款人，作为履行本合同的担保。本合同各方确认，前条约定用于抵押的房地产在本合同缔结之日市值为人民币壹佰柒拾万元整，实际抵押额为人民币壹佰万元整。借款人、抵押人资阳双杰公司盖章，法定代表人游建华盖章，担保人资阳龙旺蔬菜食品有限公司盖章，法定代表人林龙建签字。同日，由吴向阳分别向李益转款22万元、78万元，同日双杰公司向吴显云出具《收据》一份，载明：本公司收到吴显云人民币1000000元，大写壹佰万元整。双杰公司盖章，法定代表人游建华盖章。同日，双杰公司向吴显云出具《借据》一份，载明：本公司今欠吴显云人民币90000元，大写：玖万元整，分6次还款，每期还款15000元，第1期还款于2月19日前，每月还款一次，每期还款于当月19日，7月20日为最后一期。双杰公司盖章，法定代表人游建华盖章。经办人李益签字。2012年1月23日，吴显云与双杰公司签订三份《商品房买卖合同》并办理网签备案，合同备案号分别为201201300000143、201201300000159、201201300000164。 2013年8月9日，双杰公司（借款人、抵押人）、吴显云（出借人）签订《借款协议》合同编号2013-08-07号，约定双杰公司向吴显云借款400万元，借款期限自2013年8月10日起至2014年8月9日止，共12个月，借款期限内月利率2%，月利息额为80000元整，按月支付。为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其所有并拥有处分权的位于资阳市雁江区皇龙路优品上城B7栋在售商品房共21套（详见合同附件一，抵押物清单），建筑面积共1806平方米的合法房地产以网签形式抵押给出借人，作为履行本合同的担保，该网签备案之《商品房买卖合同》为本抵押《借款协议》之不可分割的附属协议。本协议各方确认，借款人为本次借款提供的21套共1806平方米的网签商品房的抵押值为肆佰万元。借款单位、抵押单位双杰公司盖章，委托代理人郭涛签名，出借人吴显云签名，担保人林龙建签名，签订日期为2013年8月9日。附2013年8月7日抵押物清单（21套房屋，面积1806平方米）。2013年8月7日吴显云与双杰公司签订21份《商品房买卖合同》并办理网签备案，合同备案号分别为201308070000600、20130807000059x、201308070000579、201308070000563、201308070000542、201308070000558、201308070000537、201308070000521、201308070000516、201308070000500、20130807000049x、201308070000484、201308070000463、201308070000458、201308070000442、201308070000437、201308070000421、201308070000416、201308070000400、20130807000039x、201308070000400584（该份合同已由双杰公司于2013年8月23日收回）。 2013年8月8日、9日吴显云分别向李益转款200万元、120万元、80万元。2013年8月16日，双杰公司向吴显云出具《借据》一份，载明：依据2013年8月7日签订的《借款合同》，借款人双杰公司于今日收到放款人吴显云以转账方式交付合同约定的借款400万元，大写肆佰万元，借期12个月，从2013年8月10日至2014年8月9日止。利率及利息支付按借款合同约定执行。特立此据。借款人双杰公司盖章、游建华盖章，填制日期2013年8月16日，经办人李益签名。 2014年8月7日双杰公司（甲方）与吴显云（乙方）签订的《借款协议附件》，载明：由于甲方在修建优品上城时于2012年1月20日借乙方100万元，2013年8月8日借乙方400万元。约定利息为每月壹万元/月利息200元，经双方商议决定，如甲方无法偿还利息，从未付利息开始每壹万元/月利息250元，如果到期未偿还本息，用网签抵押的26套房源（2391.42平方米）以3300元/平方米的价格卖给乙方，不足部分由甲方付现金或用房源补偿，超出部分由乙方现金补差。此附件协议与合同编号：2012-002号，合同编号2013-08-07号具有同等的法律关系，经甲乙双方签字或盖章后生效。甲方双杰公司盖章，游建华盖章，乙方吴显云签名。 2015年12月23日双杰公司（甲方）与吴显云（乙方）签订的《借款转购房协议》，载明：由于甲方在修建优品上城时借乙方500万元。约定借款壹万元/月利息350元，甲方截止2015年12月无法偿还借款本息，经双方商议借款每万元月利息以250元计算，达成如下协议：1、100万元从2013年11月20日至2015年12月19日，共计25个月×100万元×250.00元/月=625000.00元。400万元从2013年11月8日至2015年12月7日。共计25个月×400万元×250元/月=2500000.00元，合计：8125000.00元。2、甲方用网签给乙方的商品房2391.42平方米以3300元/平方米的价格卖给乙方，合计：7891686.00。本息8125000.00元减购房款7891686.00元。甲方欠乙方233314.00元。3、甲方欠款233314.00元于2016年12月底前付现金给乙方。经甲乙双方签字或盖章后生效。甲方双杰公司盖章，游建华盖章，乙方吴显云签名。同日，双杰公司向吴显云出具收到购房款的专用收据（24份）。 2017年1月6日，本院裁定受理双杰公司破产重整一案，吴显云在债权申报期内于2017年3月22日向双杰公司管理人进行了债权申报。《债权申请登记表》载明：申报债权金额为1213.2万元，本金债权100万元、400万元，利息债权150.4万元、562.8万元。财产担保债权金额为1213.2万元，担保标的1213.2万元，担保物价值1100万元。申报材料为《借款合同》、收据、借据、转款说明、情况说明、身份证明；《借款协议》、抵押房源清单、授权委托书、收据、身份证明、转款证明；《确认书》、本息清单、身份证明。其中2016年6月8日《确认书》载明：出借人(债权人)吴显云借款人（债务人）双杰公司因借款人双杰公司开发资阳房产需要，于2012年、2013年向出借人吴显云借款，按照借款人要求，所有借款全部汇入借款人双杰公司法定代表人游建华指定的银行账户，共计500万元，在该期间未偿还过本金。经双方确认，截止本确认书出具之日，借款人尚欠出借人吴显云本金共计人民币500万元。本确认书出具前双方出具的借条、收条已再次进行确认，原借款合同及银行转账凭证作为本确认书的附件，与本确认书一致，出借人凭借款合同及银行转账凭证及本确认书可以向借款人主张债权。出借人向借款人主张债权所产生的律师费及诉讼费等由借款人承担，诉讼时由出借人住所地人民法院管辖。出借人(债权人)：（空白）借款人(债务人)：四川双杰长枫房地产开发有限公司(未盖章)法定代表人、无限连带保证人游建华（签名）。 2016年6月15日，双杰公司出具《声明》一份，载明：经我公司查证2015年12月23日已经与吴显云签订了《借款转购房协议》并出具了现金购房收据，原借款本金及利息已转换成购房款已成既定事实，因此法人代表游建华于2016年6月8日签订的借款确认书无效，吴显云不得以任何理由向我公司提出与此相关的任何要求，我公司于2015年12月23日后不再承担本息偿还和承担任何法律责任。 另查明，2017年3月21日，吴向阳向双杰公司管理人出具《情况说明》一份，说明2012年1月20日其兄吴显云委托其转款100万元给双杰公司李益。 再查明，资阳市房地产管理局于2018年3月7日出具《情况说明》一份，载明：截止2018年3月7日，优品上城项目共申请办理了5幢房屋（B3、B5、B6、B7、B9）的商品房预售许可。 本案争议焦点：本案双方当事人之间系民间借贷关系还是商品房买卖合同关系？吴显云的诉讼请求是否应当得到支持？ 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案中，吴显云与双杰公司于2012年1月20日、2013年8月9日签订《借款合同》和《借款协议》，双杰公司向吴显云借款500万元，双方之间确实存在民间借贷关系，且为履行《借款合同》和《借款协议》，双方签订了相应的《商品房买卖合同》进行抵押担保，并办理了网签备案。在双杰公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，双方于2015年12月23日签订了《借款转购房协议》，将借款本金及利息转化为已付购房款，并由双杰公司向吴显云出具收到购房款的专用收据。至此，双方之间民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，双方之间签订的《商品房买卖合同》已不是为借款合同履行提供的担保，而是借款合同到期双杰公司难以清偿债务时，通过将双杰公司所有的商品房出售给吴显云的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，也不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。故双杰公司与吴显云之间签订的《借款转购房协议》及23份《商品房买卖合同》合法有效。对于吴显云提交的罗玉兰名下的三份《商品房买卖合同》，因与资阳市房管局备案登记的名字不符，故对吴显云要求确认罗玉兰名下的三份《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，不予支持。双杰公司辩称，双方系民间借贷而非商品房买卖关系，并提交2016年6月8日的《确认书》，证明双方对本案所涉法律关系最终确认为民间借贷关系。但2016年6月15日双杰公司向吴显云出具的《申明》明确载明2016年6月8日的《确认书》无效，故双杰公司的辩称理由不能成立。对于吴显云要求双杰公司配合办理房屋产权过户的相关手续的诉讼请求，因房屋未竣工验收，双杰公司已经申请破产重整，客观上已不可能办理房屋产权过户的相关手续，故不予支持。 综上所述，原告吴显云的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决如下： 一、原告吴显云与被告四川双杰长枫房地产开发有限公司于2015年12月23日签订的《借款转购房协议》有效； 二、原告吴显云与被告四川双杰长枫房地产开发有限公司分别于2012年1月30日、2013年8月7日签订的共计23份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为201201300000143、201201300000159、201201300000164、201308070000600、20130807000059x、201308070000579、201308070000563、201308070000542、201308070000558、201308070000537、201308070000521、201308070000516、201308070000500、20130807000049x、201308070000484、201308070000463、201308070000458、201308070000442、201308070000437、201308070000421、201308070000416、201308070000400、20130807000039x）有效； 二、驳回原告吴显云的其他诉讼请求。 案件受理费经批准予以免交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  罗文利 审 判 员  周 群 人民陪审员  查秀芳 二〇一八年六月十九日 法官助理刘兆阳 书记员龙艳