福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽02民终1773号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林丹虹，女，1968年9月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：尤秀明，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡慧红，福建东方格致律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈高仕，男，1992年4月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：高韶云，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路**。 法定代表人：王大军，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，系该公司法务部经理。 上诉人林丹虹因与被上诉人陈高仕、原审第三人中国农业银行股份有限公司厦门市分行（以下简称农行厦门分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林丹虹上诉请求：撤销原判第二、四、五项,依法改判陈高仕返还林丹虹定金20万元、支付违约金66万元、赔偿损失35000元，驳回陈高仕的反诉请求；本案一、二审案件受理费由陈高仕承担。理由如下：一、一审判决认定林丹虹构成违约,无事实和法律依据。1.对于《房产买卖居间协议书》第四条第一款“林丹虹于2017年3月13日前向陈高仕支付人民币160万元(含定金)作为房产解押专款使用”，一审判决的理解有误。一审判决认为林丹虹应于2017年3月13日前支付160万元(含定金),陈高仕收到该笔款项后应将该款用于偿还银行按揭贷款并办理解押手续。该理解违背了双方缔约时的真实意思表示,且与房产交易习惯、合同约定该笔款项专款专用的性质不符。2.林丹虹不存在违约行为。林丹虹已将剩余140万元解押款汇入了农行账户,履行了合同约定的付款义务,不存在违约行为。林丹虹一直在积极配合并催促陈高仕办理解押手续,积极推动合同的履行。由于陈高仕拒绝配合,2017年3月20日,林丹虹还通过向陈高仕发出《律师函》要求陈高仕办理房产解押。综上,林丹虹并未违约,其在合同履行的过程中并没有违约的意思表示,而是一直在积极的履行合同义务,配合陈高仕办理解押。二、一审判决未认定陈高仕违约,属事实认定错误。陈高仕未向银行申请提前还款,导致2017年3月13日无法明确解押款还款账户,无法将专款专用的解押款付至还款账户,系陈高仕的原因造成。陈高仕单方发函要求解除合同构成违约,应承担违约责任，返还定金、支付违约金66万元、中介费15000元、律师费2万元。三、一审判决林丹虹应支付陈高仕3万元律师费,证据不足。 陈高仕答辩称：根据合同约定林丹虹应于2017年3月13日前支付160万元(含定金),林丹虹未依约支付该款，已构成违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 林丹虹向一审法院起诉请求：1.陈高仕继续履行《房产买卖居间协议书》，并协助陈高仕办理位于厦门市集美区产的解押及过户手续；2.陈高仕支付林丹虹违约金66万元（按房屋成交价的20%计算）；3.陈高仕赔偿林丹虹造成的损失45000元（包括中介费25000元及支付的律师费2万元）；4.陈高仕承担本案的诉讼费用（包括保全费等）。林丹虹变更诉讼请求为：1.解除《房产买卖居间协议书》；2.陈高仕返还定金20万元；3.陈高仕支付林丹虹违约金66万元；4.陈高仕赔偿林丹虹损失35000元（包括中介费15000元、律师费2万元）；5.陈高仕承担本案的诉讼费用（包括保全费等）。陈高仕提出反诉请求：1.解除《房产买卖居间协议书》；2.陈高仕无需退还林丹虹定金20万元；3.林丹虹归还厦门市集美区产；4.林丹虹支付律师费3万元；5.案件受理费用由林丹虹负担。 一审法院认定事实：2016年9月18日，厦门市集美区屋（以下简称讼争房产）的产权登记在陈高仕名下，建筑面积为91.96平方米，该房产于2016年9月30日办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，担保主债权数额为181万元。2017年3月9日，陈高仕作为甲方，林丹虹作为乙方，厦门尚居房地产营销策划有限公司（以下简称尚居公司）作为丙方，三方签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：000016），约定：一、甲方同意将座落于厦门市集美区宁海二里12号3905室的房产出售给乙方。……二、甲、乙双方同意，上述房产成交价为330万元整。本协议签订当日，乙方应支付购房定金20万元整，并于本协议签订当日直接支付给甲方。……四、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分三次支付给甲方，已支付的定金冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2017年3月13日前向甲方支付160万元整（含定金）作为房产解押专款使用；2.乙方向银行申请商业贷款170万元整……五、上述房产的产权现状为上述房产已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态……六、甲方应于2017年3月13日前将房产交付给乙方使用。……十一、甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。……十二、若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达七日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。……十八、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，经三方签订盖章后生效，各份均具同等效力，等等。同日，林丹虹向陈高仕支付了购房定金20万元；合同签订后，陈高仕即将上述房屋钥匙交付给林丹虹的妹妹林美虹，林丹虹当日收到了钥匙。2017年3月13日，林丹虹、陈高仕与尚居公司工作人员简文杰一同至中国农业银行股份有限公司厦门灌口支行（以下简称农行灌口支行），陈高仕向银行提交了解押申请，后陈高仕要求林丹虹支付140万元购房款，林丹虹称根据合同其支付的款项是专款专用，用于解押，陈高仕未办理解押手续前其不支付任何款项，故当天林丹虹未向陈高仕支付该款项。 2017年3月20日，林丹虹委托福建思中律师事务所律师骆源琳向陈高仕发送《律师函》，告知其收到该律师函后三日内申请办理解押手续，陈高仕于次日收到上述律师函。2017年3月23日，陈高仕委托福建厦宇律师事务所律师高韶云向林丹虹发送《律师函》，告知：鉴于林丹虹未按时支付购房款，根据协议约定解除双方签订的《房产买卖居间协议书》，林丹虹应承担违约责任。陈高仕因本案委托福建夏宇律师事务所为代理人并支付律师费3万元。农行厦门分行于2017年9月7日向一审法院出具《我行关于按揭贷款提前还款相关要求》，载明：一、按揭贷款借款人申请提前还款的，按下列程序办理手续：1.首先应由借款人向当事行申请提前还款；2.当事行审批后同意提前还款；3.借款人将资金存入还款账户；4.贷款人划收贷款本息；5.贷款人向登记部门申请注销抵押登记（该行为需当事人或合法代理人办理，除司法协助法院执行外，他人无权代为办理），等等。农行厦门分行委托诉讼代理人当庭陈述，目前厦门市的银行尚未发生因银行的原因无法完成提前还款的案例，一般银行都会批准，只是履行有一个程序。 一审法院认为：林丹虹与陈高仕签订的《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自义务。 本案的争议焦点在于林丹虹与陈高仕双方是否存在违约行为。根据上述协议书第四条的约定，林丹虹应于2017年3月13日前支付160万元（含定金），该款项用于讼争房产解押专款使用，但该条约定并未体现办理解押手续的具体时间，陈高仕也否认签订协议时双方明确约定了解押时间，即该条约定无法体现办理解押手续应于2017年3月13日前进行，且应与支付上述款项同时进行。根据上述理解，林丹虹应于2017年3月13日前支付160万元（含定金），陈高仕收到该款之后，应将该款用于偿还银行按揭贷款并办理解押手续。林丹虹于2017年3月13日之后向陈高仕催告履行解押义务，也应先履行支付上述款项的义务，但林丹虹至今未向陈高仕支付上述款项，构成违约，陈高仕已于2017年3月13日向银行申请解押，不存在违约行为。 林丹虹逾期支付160万元（含定金）已超过7日，根据上述协议第十二条的约定，陈高仕主张解除双方签订的《房产买卖居间协议书》，于法有据，林丹虹也同意解除，予以支持。林丹虹构成违约，则林丹虹主张陈高仕返还定金20万元、支付违约金66万元、赔偿损失35000元，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。陈高仕主张其无须返还定金20万元，于法有据，予以支持。林丹虹于签订合同当日收到了房屋钥匙，应视为房屋已交付，现合同应予解除，林丹虹应向陈高仕返还房屋。陈高仕因本案实际支出律师费3万元，根据上述协议第十一条约定，违约方还应支付守约方律师费等费用，则林丹虹应支付陈高仕律师费3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除林丹虹与陈高仕于2017年3月9日签订的《房产买卖居间协议书》；二、陈高仕无须返还林丹虹定金20万元；三、林丹虹于判决生效之日起十日内向陈高仕返还厦门市集美区屋；四、林丹虹于判决生效之日起十日内支付陈高仕律师费3万元；五、驳回林丹虹的其他诉讼请求。本诉案件受理费12750元，减半收取6375元，由林丹虹负担；反诉案件受理费4750元，减半收取2375元，由林丹虹负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。 经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。另，二审中双方当事人均确认林丹虹名下农业银行账户于2017年3月14日存入142万元。陈高仕因本案支出律师费3万元。 本院认为，上诉人林丹虹与被上诉人陈高仕于2017年3月9日签订的《房产买卖居间协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。根据《房产买卖居间协议书》的约定，林丹虹应于2017年3月13日前向陈高仕支付160万元整（含定金）作为房产解押专款使用。该条约定并未约定办理解押手续应于2017年3月13日前进行，且与林丹虹支付款项同时进行。根据查明的事实，林丹虹、陈高仕等人于2017年3月13日共同前往农行灌口支行，陈高仕亦就讼争房产的按揭贷款向银行提交了提前还款申请。陈高仕于2017年3月13日向银行提交了提前还款申请的行为，并未违反合同约定。林丹虹虽于2017年3月14日向其名下农业银行账户存入142万元，但款项存入时间已超过约定付款时间，且林丹虹亦未将上述款项支付给陈高仕。林丹虹未依约履行支付购房款的义务，其行为已构成违约。一审认定林丹虹的行为构成违约、陈高仕的行为不构成违约，并无不当。林丹虹的该项上诉意见缺乏依据，不予采纳。 本案中，双方当事人均同意解除《房产买卖居间协议书》。林丹虹系违约方，无权要求陈高仕返还购房定金。根据合同约定，违约方还应支付守约方律师费等费用，陈高仕因本案支出的律师费3万元，亦应由林丹虹负担。林丹虹关于陈高仕应返还定金20万元、支付违约金66万元、赔偿损失35000元的上诉均缺乏依据，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4750元，由林丹虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  龙 辉 二〇一八年六月二十八日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。