天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初43139号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南滨海城碧桂园。负责人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：张跃杰，该公司职员。被告：聂文涛，男，1988年7月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李效珍（系被告之母），女，1966年7月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司诉被告聂文涛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张跃杰，被告委托诉讼代理人李效珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2015年5月1日至2017年12月31日的物业费29772.8元；2.被告支付欠费期间的违约金6333.25元；3.本案诉讼费用依法由被告承担。事实和理由：被告为碧桂园凤凰苑21-3的业主，原告按照《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规依法为被告居住的小区实施了规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了物业公司应尽的物业服务，但被告自2015年5月1日至2017年12月31日共拖欠原告32个月的物业服务费，共计29772.8元。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理。故，为维护原告合法权益，依据相关规定，请求法院依法判令被告支付拖欠的物业费以及违约金。被告辩称，被告实际入住时间为2015年5月28日，原告物业费计算时间有误；其次，涉案房屋存在严重质量问题，被告多次找原告保修，原告均未有任何答复，如原告向被告开具涉案房屋漏水的证明，被告可向原告交纳相应的物业服务费，但2016年一场大雨导致涉案房屋地下室漏水，被告多次找原告予以维修始终未予修复且涉案房屋前后栏杆缺失，原告存在严重过错。综上，原告如能解决上述问题，被告同意交纳物业费，如果不能解决上述问题，被告不同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2012年12月11日，原告与案外人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、原告的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。2014年5月，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，进一步明确了原告与被告之间的权利义务，协议约定原告为被告提供物业服务，包括：房屋建筑共用部位、共用设施、公共问题康乐场所及其设施设备的维护和管理，协助有关部门维护公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设备，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境、装修装饰、社区文化工作、交通与车辆停放秩序的管理服务，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理等。物业服务费采取包干制方式，按每月每平方米5元计收，物业服务费按月缴纳，实行本月末缴纳下月服务费。物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按照每日应付物业服务费0.3%交纳违约金。另查，原告的企业服务资质为一级，被告系滨海旅游区凤凰苑21-3室房屋业主，建筑面积为186.08平方米，被告按涉诉房屋开发商通知于2014年5月27日办理了房屋交付手续，其在收楼通知书中确认涉诉房屋物业服务费从2014年5月1日起计收，办理房屋交付手续过程中，被告向原告交纳了1年物业费，之后物业费始终未予交纳。庭审中，被告主张涉诉房屋交纳的物业费服务费从2014年5月27日起计算，经本院释明，庭后未向本院提交相应的物业费交费票据。本院生效法律文书查明涉诉小区原存在物业服务问题如下：1.小区地下车库地面与照明的维护存在瑕疵（地下车库照明灯打开少），部分车库存在堆放杂物的情况；2.小区部分绿地整块缺失，还没有补种；3.小区景观、照明灯个别损坏未能及时维修，卫生清理以及设施维护存在瑕疵（地下车库通往地面的通行楼梯存在卫生死角，留有粪便）；4.小区存在个别私搭乱建，个别业主私自圈占绿地挪作他用的情形；5.小区的车辆管理不严谨，个别车辆在公共道路上乱停乱放，影响正常通行；6.与业主沟通不畅，对业主报修的问题没有及时向房屋开发商予以反馈；7.小区物业服务费用的收支明细未能在小区公共部位予以公示。再查，为充分掌握诉争小区的物业服务真实情况，本院对小区进行了现场查验，原小区存在的上述问题已得到较大改善。原告就被告拖欠的物业费通过各种方式（如：电话、上门、书面函件、张贴）进行过催收。本院认为，原告与案外人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效。合同当事人均应按照合同约定履行合同确定的义务。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。庭审中，被告对原告主张的涉诉房屋面积不持异议，虽对原告主张的物业费拖欠时间存有异议，但经本院释明，其未向本院提交证据予以证实其抗辩，根据被告自己的确认，就原告主张的拖欠物业费时间以及房屋面积本院予以确认。庭审中，被告认为原告对涉诉房屋存在的质量问题负有维修义务，而且是否维修系交纳物业费的前提条件。对此，本院不予支持，涉诉房屋存在的质量问题原告物业公司对此不负有维修义务；关于涉诉房屋存在的质量问题被告是否向原告进行过报备，被告并未向本院提交证据予以证实；故，涉诉房屋是否存在质量问题与本案不属同一法律关系，被告可另行予以解决。经本院现场勘验的物业服务情况而言，原小区存在的物业问题已经得到较大改善，同时更希望原告在以后服务的过程中，针对业主反映强烈的问题重点加以改善，加强与业主联系，做好业主解释后续服务工作。综上，被告应给付原告拖欠的2015年5月1日至2017年12月31日的物业费186.08平方米×5元×32个月=29772.8元。至于原告主张的违约金，因物业服务系一个动态服务过程，原物业服务存在瑕疵，故本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条二款、第一百零六条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告聂文涛于本判决生效后十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2015年5月1日至2017年12月31日间的物业服务费29772.8元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币351元，由原告负担人民币77元，由被告负担人民币274元；被告担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 柳 斌二〇一八年六月六日书 记 员 唐艺翾附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：第二百三十五条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。