山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1003民初3497号 原告：邓小飞，男，1988年2月17日生，汉族，农民，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：李建敏，山东方向明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘永康，山东方向明律师事务所律师。 被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路**。 法定代表人：高立香，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：许素廷，该公司法律顾问。 原告邓小飞与被告威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓小飞之委托诉讼代理人李建敏、刘永康，被告天山公司之委托诉讼代理人王伟、许素廷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓小飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理威海市文登区天山水榭花都居民小区2号1单元404室不动产权证书；2、判令被告向原告支付违约金至产权证办下为止，截止至起诉之日暂计73607.64元（从2014年4月22日起暂计算至2017年12月31日）。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付从2014年12月11日起至2017年7月25日按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算的逾期办证违约金65759.41元；自2017年7月26日起，按照50.63元/日计算违约金至被告办理不动产初始登记之日止。事实与理由：2012年8月5日，原告就购买位于威海市文登区天山水榭花都居民小区2号楼1单元404室的房屋与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号20120805F62F2E203246）及附件等，该商品房成交总价为259387元，原告向被告交付前述全部款项。2013年7月30日，被告向原告交付该商品房。根据双方签订《商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付后180工作日内将原告购买的房屋不动产权证办理完成，但直至原告起诉之日，被告尚未完成不动产权办理义务。 天山公司辩称，原告实际收房时间为2014年3月22日，因施工单位无法配合提供施工资料，涉案房屋尚不具备办理不动产证书条件，具体办证时间不确定。因无法办证是政府及第三方原因，根据双方合同约定，被告不承担违约责任,且根据诉讼时效的法律规定，原告主张的违约金自起诉之日起向前推算两年为受法律保护期间，其余部分已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2012年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于威海市文登区天山水榭花都居民小区2号1单元404室房屋一套，房款共计259387元，原告于合同签订时支付159387元，剩余100000元通过银行按揭贷款支付；被告应当在2013年7月30日前将经质监部门验收合格的房屋交付原告使用。合同中关于产权登记约定为，出卖人需于交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任（合同附件四补充协议第8条）。合同中关于逾期办证违约金未作约定。合同签订后，原告按约定付清了全部购房款，并于2014年3月22日收房，但被告未能在合同限定时间内协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。 本案审理过程中，被告称因施工单位不能提供办理证件所需要的相关材料等原因，导致被告无法按时协助原告办理产权登记证书，被告已将施工总包单位浙江钱江建设集团有限公司诉至法院，案件正在审理过程中。被告认为根据原被告之间的合同补充协议约定，因政府及第三方原因不能办证的，被告无需承担违约责任。针对被告上述主张，原告认为该条款规定系被告预先拟定的，条款内容限制了被告的责任，属于格式条款，应属无效，且合同具有相对性，不能因为第三方的原因就免除合同一方的责任。被告未提供证据证实其就上述免责条款向原告尽到了说明义务。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。天山公司与原告签订的商品房买卖合同系天山公司预先拟定的条款，合同补充协议第8条约定“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任”系天山公司免除其责任的条款，天山公司未提交证据证实其公司在签订合同时提请原告注意并对该条款向原告进行说明，该条款无效。天山公司依据该条款主张其公司因政府及第三方原因造成备案资料延期无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。根据双方合同约定，被告应于2014年12月10日（自交房日2014年3月22日起扣除180工作日）前协助原告办理产权登记手续，被告至今未协助办理，应当承担相应的违约责任。 关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中的违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。本案中，被告应承担的逾期办证违约金起算时间为2014年12月11日。截至2017年7月25日原告起诉之日，原告主张的2015年7月25日以前的逾期办证违约金超过了两年诉讼时效期间。被告抗辩称不同意支付已经超过诉讼时效期间违约金，本院予以支持。 因双方就逾期办证违约金金额或计算方式未作约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。比照银行机构通行的逾期贷款利息计算方式，本案中原告要求在中国人民银行同期贷款利率的基础上适当增加违约金利率的计算标准，本院予以支持。结合本案实际情况，本院酌定本案违约金按年利率6%的标准计算至本案判决书作出之日，即计算至2018年6月15日。考虑本案中被告未能协助原告办证的具体情况，对于尚未产生的违约金，本院不予支持。 被告天山公司并非办理涉案房屋不动产权属证书的主体，涉案房产已经交付原告使用，但尚不具备办理权属登记的条件，原告无法通过行使诉权实现其办证要求，故原告要求被告立即为其办理不动产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告威海天山房地产开发有限公司以259387元为本金，按照年利率6%标准支付原告邓小飞自2015年7月25日至2018年6月15日期间的逾期办证违约金，于本判决生效之日起十日内付清。 驳回原告邓小飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1444元，由被告负担941元、原告负担503元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  周 力 人民陪审员  于志海 人民陪审员  王基娟 二〇一八年六月十五日 书 记 员  于晓钰