江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1102民初1377号原告：占黎峰，男，1977年3月25日出生，汉族，上饶市广丰区卷烟厂职工，住江西省上饶市广丰区。原告：吴华英，女，1978年11月6日出生，汉族，上饶市广丰区家家大药房营业员，住江西省上饶市广丰区。两原告委托代理人：刘文华，江西司达律师事务所律师，一般授权代理。被告：江西中福实业发展有限公司，住所地江西省上饶市信州区三清山大道**江湾丽城******，统一社会信用代码：91361100556033887J。法定代表人：刘云，该公司经理。委托代理人：管日华，江西中福实业发展有限公司副总经理，特别授权代理。委托代理人：周秋波，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。原告占黎峰、吴华英与被告江西中福实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告占黎峰、吴华英及其委托代理人刘文华、被告江西中福实业发展有限公司的委托代理人管日华、周秋波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占黎峰、吴华英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照《商品房买卖合同》的约定，向原告履行交房义务；2、判令被告立即按照《商品房买卖合同》的约定，履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务，协助原告办理商品房产权登记备案手续；3、判令被告立即支付逾期交房违约金暂计为人民币78,902元（从2013年12月29日起计算至2017年4月30日），从2017年5月1日起违约金继续以房屋总价款647,811元为基数按日万分之一的标准计算至被告交房之日止；4、判令被告立即支付逾期履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务违约金人民币6,478.11元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以银行按揭方式购买被告开发的位于上××××号江湾丽城项目19幢2单元101号房，房屋总价款人民币647,811元，首付款197,811元，剩余45万元以银行按揭贷款方式支付；被告应于2013年12月28日前交付房屋，并约定在房屋交付使用后的360日内，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，合同同时约定了被告违反前述义务应承担的违约责任。2013年11月10日，原告、被告与中国工商银行股份有限公司汇通支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告以银行按揭贷款方式向被告支付剩余购房款人民币45万元。原告依约履行合同付款义务后，被告先后向原告出具已收取首付款的《收据》、《江西省地方税务局通用预收款收据》等票据。此后原告向被告多次提出要求交房并依约协助办理房屋权属登记手续，因为被告的房屋未达到交付条件，原告多次提出要求整改，被告未整改，导致原告购买的房屋至今无法入住使用。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告江西中福实业发展有限公司辩称，1、原告并未依约向被告支付首付款；2、由于原告未依约支付首付款，被告因此暂时中止向原告交房是依法行使先履行抗辩权，并未违约；3、原告所提被告的房屋未达到交付条件，与事实不符。综上，请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2013年9月5日，原告占黎峰、吴华英与被告江西中福实业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于上××××号上饶丽城19幢2单元101号房屋，建筑面积为124.74平方米，房屋总价款为人民币647,811元，房款支付方式为已支付197,811元，剩余45万元办理银行按揭贷款；被告应当在2013年12月28日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，其中（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，被告江西中福实业发展有限公司未收到原告占黎峰、吴华英购房首付款，却向原告出具已收取购房首付款197,811元和管道煤气初装费、有线电视初装费3,200元的《收据》两张，同时出具收到住宅19幢2单元101号197,811元的《江西省地方税务局通用预收款收据》一张。2013年11月10日，原告占黎峰、吴华英作为借款人和抵押人与作为贷款人的中国工商银行股份有限公司汇通支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告向被告贷款45万元用于购买上饶市信州区吉阳中路99号19-2-101、建筑面积124.74平方米的房屋，贷款期限为20年，借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告江西中福实业发展有限公司在中国工商银行股份有限公司汇通支行的账号15×××17；同时原告占黎峰、吴华英作为抵押人同意以上饶市信州区吉阳中路99号19-2-101、建筑面积124.74平方米的房屋作抵押。当事人双方对于上述事实没有争议，本院予以确认。本院另查明，被告江西中福实业发展有限公司在与两原告签订购房合同时，没有收到两原告支付的首付款却在购房合同中就写明已支付197,811元，并同时向两原告出具了首付款的收据和税务机关的预收款收据，是因为两原告向案外人徐林峰出借过钱，两原告想购房便向案外人徐林峰提出要求其归还借款，但案外人徐林峰因为资金紧张，告诉两原告可以向被告江西中福实业发展有限公司的股东管日华打招呼，购房的首付款由其最长在一个月内代两原告支付，让被告江西中福实业发展有限公司与两原告先签订购房合同，先出具购房首付款的收据给原告，并打电话给被告江西中福实业发展有限公司的股东管日华。之后，被告江西中福实业发展有限公司在两原告未支付购房首付款的情况下与其签订了购房合同，并出具了首付款的收据和税务机关的预收款收据。但案外人徐林峰至今未向被告江西中福实业发展有限公司支付两原告的购房首付款。本院认为：本案的争议焦点为，被告江西中福实业发展有限公司在两原告未支付购房首付款的情况下与其签订了购房合同，并出具了首付款的收据和税务机关的预收款收据，同意案外人徐林峰代为支付是债务转移还是第三人债务加入？被告辩称由于原告未依约支付首付款，被告因此暂时中止向原告交房是依法行使先履行抗辩权，并未违约以及案外人徐林峰代为支付的行为构成第三人债务加入，并未免除原告的支付义务。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应当按照约定履行自己的义务。如果被告江西中福实业发展有限公司认为两原告未依约支付首付款，则应按照购房合同第七条的约定，要求两原告支付逾期付款违约金并继续履行合同或者有权要求解除合同，而不是以拒绝交付房屋的方式先履行抗辩权，且被告江西中福实业发展有限公司在未收到首付款之后，仍于2013年11月10日与原告、银行签订《个人购房借款/担保合同》，收取了原告的银行按揭贷款45万元，也说明被告江西中福实业发展有限公司认可与两原告签订的《商品房买卖合同》的效力。两原告要求被告按照《商品房买卖合同》的约定向原告履行交房义务并履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务，协助原告办理商品房产权登记备案手续的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意。两原告并非无故拖欠首付款不予支付，被告江西中福实业发展有限公司向原告出具首付款收据的行为以及继续与原告、银行签订《个人购房借款/担保合同》收取原告银行按揭贷款的行为，均表明其认可并同意案外人徐林峰代为支付；至于其庭审中辩称同意案外人徐林峰代为支付的行为构成第三人债务加入而不是原告所称的债务转移，如果被告江西中福实业发展有限公司有证据证明案外人徐林峰代为支付的行为属于第三人债务加入，可以另行主张自己的合法权益。因此，两原告的上述诉请，本院予以支持。两原告要求判令被告支付逾期交房违约金暂计为人民币78,902元（从2013年12月29日起计算至2017年4月30日），从2017年5月1日起违约金继续以房屋总价款647,811元为基数按日万分之一的标准计算至被告交房之日止以及支付逾期履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务违约金人民币6,478.11元的诉请，本院认为，被告未依商品房买卖合同约定的时间交付房屋，理应按合同约定的违约金标准向原告支付逾期交房的违约金和逾期办证的违约金。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条和第十五条的约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，涉案商品房总金额为人民币647,811元，被告按合同约定应于2013年12月28日前向两原告交付商品房，故按约定应向两原告支付的逾期交房违约金截止2017年4月30日共1200天为77,737元，逾期办证违约金为6,478.11元。综上所述，原告的上述诉请，本院予以支持；被告的辩称意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条第一款、第八十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告江西中福实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告占黎峰、吴华英交付上饶市信州区吉阳中路99号上饶丽城19幢2单元101号房屋并协助原告占黎峰、吴华英办理该套房屋的不动产权登记手续；二、被告江西中福实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告占黎峰、吴华英支付逾期交房违约金77,737元（从2013年12月29日暂算至2017年4月30日），2017年5月1日以后的违约金以房屋总价款人民币647,811元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际交房之日止；三、被告江西中福实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告占黎峰、吴华英支付逾期办证违约金6,478.11元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,934元、减半收取计967元，由被告江西中福实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员 刘昊旻二〇一八年六月四日代书记员 曾小宇