上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初4925号原告曾招弟，女，1925年4月11日出生，汉族，住上海市。法定代理人薛宝华(原告之子)，男，1946年11月11日出生，汉族，住上海市。法定代理人薛美兰(原告之女)，女，1954年9月29日出生，汉族，住上海市。委托代理人张长富。被告薛美娣，女，1952年11月24日出生，汉族，住上海市。委托代理人叶宗林、林子云，上海市震旦律师事务所律师。原告曾招弟与被告薛美娣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告曾招弟的法定代理人薛宝华、薛美兰，被告薛美娣及其委托代理人叶宗林、林子云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾招弟诉称：原、被告双方系母女关系，两监护人薛宝华、薛美兰系原告的儿子和女儿。坐落在本市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)来源于1995年12月危房改建所分得的安置公有住房，2000年4月原告购买了该房产权，产权人为原告。2007年1月16日，被告采取隐瞒事实真相的欺诈手段，将82岁高龄且不识字的原告骗到普陀区房地产交易中心，假借房屋买卖关系为由，致使原告在不知情的情况下在《上海市房地产买卖合同》上按下手印，将系争房屋产权归为被告一人所有。房屋转让款人民币34万元(以下币种均为人民币)，被告至今未支付给原告，所订立的《上海市房地产买卖合同》并非是双方真实意思表示，不构成房屋买卖关系。被告自2007年取得房屋产权后，长达十年之久从未在该房屋内实际居住过，也从未主张过权利，不符常理和正常交易习惯。因此，被告取得系争房屋不是善意取得，所拥有的产权不合法，订立的《上海市房地产买卖合同》也是无效的。另，自2003年至今，对原告的赡养主要由两监护人履行，原告患病期间医药费及该住房长期物业管理费均由薛美兰支付。被告取得房产后，2017年竟然无理要求原告支付其房租。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、原、被告双方订立的《上海市房地产买卖合同》无效；2、依法将本市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更为原告所有。被告薛美娣辩称：系争房屋在2007年过户给被告是基于2002年签订的《立据(代遗嘱)》(以下称家庭协议)。当时本意是由薛宝喜(原告之子、被告之兄)购买系争房屋，但由于薛宝喜不愿意购买就转由被告购买。之后，被告按家庭协议内容向原告及各兄弟姊妹支付了款项、购买了墓穴。原、被告签订《上海市房地产买卖合同》是出自双方真实意思表示，因原告高龄且不识字，故在交易中心办理过户手续时，是由工作人员单独向原告再三询问并确定后才签署了合同。事实上，本次诉讼并非原告的真实意思表示，原告于2017年6月开始即入住老年护理院，薛美兰长期居住在系争房屋内，被告即要求其搬离或支付房租。薛美兰于2017年底提起关于确定原告行为能力的诉讼，法院判决其为原告的监护人后，即就本案提起诉讼。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告法定代理人薛宝华、薛美兰及被告均系原告子、女。坐落于本市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋原为公有性质,2000年4月，原告将上述房屋购为产权房，产权人登记为原告。2007年1月，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告将系争房屋转让给被告，转让价为34万元。在该合同补充条款中，双方约定：母女加名字，实际不是房屋交接，不存在房款。2007年1月16日，系争房屋产权登记为被告。2017年开始，原告家人发现原告神志有异。2018年初，原告之子女即本案原告法定代理人向法院提起诉讼，请求确认原告为无民事行为能力人，并指定二人为原告的法定监护人。2018年2月11日，本院以(2018)沪0107民特59号民事判决书，判决指定薛美兰、薛宝华为原告的监护人。2018年2月，原告诉讼来院，请求法院判决如其诉请。另查，2002年，原告与其子女即本案原、被告及薛宝喜签订《立据(代遗嘱)》，约定：系争房屋原告以16万元转让给薛宝喜继承；原告去世后，薛宝喜有权继承系争房屋并对房屋产权作任何处理；原告一切事务如生、老、病、死由薛宝喜负责；薛宝喜先将原告坟墓安置好；关于转让费分配，大儿子薛宝华3万元、二儿子薛宝喜3万元、大女儿薛美娣2万元、二女儿薛美兰2万元，买产权房的1.6万元归还给薛美娣，用于原告去世后的墓穴费用2万元，余款由原告自行负责；以上有人员拿到钱同时，把有关人员户口迁出系争房屋，除原告和薛云户口留在本房。落款日期为2002年11月23日及2002年12月6日。再查，2002年11月16日，薛宝喜向被告出具《委托书》，其中载明：根据立据，系争房屋继承人薛宝喜因种种原因，现转让给薛美娣全权继承，立据中各项事议(宜)，由薛美娣负责。对此，薛宝喜到庭作证(原告申请的证人)，证词内容为：最初家人商议系争房屋由证人购买继承，之后被告向证人表示其愿意购买，并承诺给证人一些好处。为此双方签订了上述《委托书》。家人签署《立据(代遗嘱)》时，并不知晓证人与被告之间的约定。嗣后，被告向证人支付了6万元，其中3万元委托证人转交给薛宝华，证人未转交。但证人将薛宝华的收据交给了被告，该收据是证人让薛宝华先行出具的。针对上述证词，原告表示无异议。被告认为证人与本案存在利害关系(如法院认定房屋买卖合同无效，房屋将由证人继承)。且证人缺乏诚信，对证词不予认可。审理中，原告提出，在原、被告签订的合同补充条款中，载明“母女加名字，实际不是房屋交接，不存在房款”，但最后并非加名字，且未支付对价。因原告年事已高，文化程度有限，故该房屋买卖并非原告的真实意思表示，另根据家庭成员之间签订的《立据(代遗嘱)》，原告的本意是在自己过世后将房屋交薛宝喜继承，并非给被告。综上，原告认为被告恶意取得系争房屋，原、被告签订的买卖合同无效。被告表示，系争房屋的买卖就是为履行上述《立据(代遗嘱)》，由于薛宝喜明确其无意出资继承系争房屋，故才由被告履行。现被告已按《立据(代遗嘱)》中的约定向薛宝华和薛宝喜各支付了3万元(已提供收据)、向薛美兰支付了2.5万元(比约定多付)，还为原告购置了墓穴(已提供相应合同、发票)。另，在交易中心办理过户手续时，原告本人到场，头脑清晰，交易中心工作人员亦按规定单独询问其是否将系争房屋过户给被告，得到确认后才办理了房屋交易的相应手续。故房屋买卖合同并非无效。本院认为，本案争议焦点在于，原告将系争房屋过户到被告名下是否出自其真实意思表示。根据查明的事实，系争房屋买卖合同签署于2007年1月，当时原告年逾八十，文化程度有限。按房屋交易部门相关流程，工作人员均会按合同约定内容向原告本人核实其是否有将系争房屋过户给被告之意愿，在得到原告确认后才会予以办理过户手续。本案中，原告以合同中补充条款的内容瑕疵及被告未支付对价为由认为房屋过户并非原告真实意思表示，理由及依据均不足。另，法院注意到被告自2007年取得系争房屋产权后长达10年的时间里，原告或其家人在系争房屋内居住过程中，均从未对系争房屋的产权提出过异议。然，在原告被法院确认无行为能力后，才由法定代理人以原告名义提起本案诉讼。故在没有确凿证据证明的情况下，本院难以认定原告在2007年时将系争房屋过户给被告并非出自其真实意思表示。原告之诉请缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、对原告曾招弟要求确认其与被告薛美娣订立的《上海市房地产买卖合同》无效之诉讼请求不予支持；二、对原告曾招弟要求将本市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更为原告所有之诉讼请求不予支持。本案受理费人民币22800元，减半收取计人民币11400元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一八年六月五日书记员  汉静附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定