内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0781民初111号原告：张桂莲，女，1957年8月24日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人：谭林，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。被告：满洲里兰德置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：王平安，该公司董事长。委托诉讼代理人：李博，内蒙古缘合律师事务所律师。委托诉讼代理人：代钦，内蒙古缘合律师事务所律师。原告张桂莲诉被告满洲里兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理，于2018年1月25日依法由审判员贾玲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人谭林，被告委托诉讼代理人李博到庭参加诉讼;因案情复杂转为普通程序，由审判员吴豫江担任审判长，审判员金慧敏、贾玲组成合议庭于2018年5月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人谭林，被告委托诉讼代理人代钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理购买的北方市场地下一层B-293号商铺房屋产权证书；2、依法判令依据商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定第二项：出卖人应支付给买受人1%的违约金3077.64元（307764×1%=3077.64元）；3、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。增加诉讼请求：要求被告按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定承担被告逾期办理产权证期间所产生的迟延履行金，及为原告办理涉案房屋产权证及土地使用证。事实与理由：1、2005年6月原告与被告签订的合同第十五条第三项明确约定，被告将房屋交付原告之后的24个月内，为原告办理房屋产权证书。2006年4月20日后被告将房屋交付给原告后，至2008年4月被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书。被告称没有为原告办理涉案房屋产权证的理由是原告欠付被告房屋差价款，被告曾起诉刘菊梅要求其支付房屋差价款，而满洲里市人民法院和呼伦贝尔市中级人民法院作出了两审判决，驳回了被告的诉请，刘菊梅的房屋买卖和原告情况一致，均系套内面积减少，公摊面积增大，故原告也不应向被告支付任何房屋差价款。被告以原告未支付房屋差价款为由拒绝办理涉案房屋产权证，没有依据。同情况的北方市场地下商铺213名买受人中有三人已诉至法院要求兰德公司为其办理产权证，现该三人的的判决书、裁定书（2008）满民初字1299、1300、1301号；（2009）呼民终字00333、00334、00335号；（2011）内民申字706、708号、（2012）内民申字581号已经生效，上述民事判决书、裁定书均判定："被告于判决生效后十日内，为原告办理房屋产权证书。"依据《民事诉讼法》第五十四条（四）款的规定，以及最高法院关于民事诉讼证据的若干规定【法释（2001）33号】第九条（四）项的具体规定，本案原告的诉求适用上述九个生效的判决、裁定事项，被告应为原告办理房屋产权证书。2、依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释【法释（2003）7号】第十八条第（一）项的规定，以及原告与被告签订的合同中第十五条第（二）项中明确约定："出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理。2项约定：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3项约定：出卖人承诺在商品房交付使用24个月办理完毕房地产权属证书。"被告应向原告支付延期办理房屋产权证书的违约金。被告辩称，原告所述与事实不符，其诉讼请求无事实及法律依据，应当依法予以驳回。1、根据双方《合同》第五条约定："商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：（1）单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行。（2）应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。在2007年经满洲里市产权登记中心审核确认产权面积后，同年11月5日被告发出办理产权证的公告，确定产权面积的同时要求原告支付房款，导致被告无法出具房款完税证明及不动产发票，致使被告无法为原告办理产权证。同时根据《商品房买卖合同》第十五条第三款约定："出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权证书，因买受原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费或相关费用）未能按期完毕的，出卖人无需承担责任。"因此，原告至今不能取得房产证原因在于原告自身，而与被告无关，故被告无需承担相应责任。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告若违约则应承担已付房款1%的违约责任，但房屋已经交付10年以上，原告未主张过，故已经超过诉讼时效，且没有影响到原告对房屋的居住使用权，原告没有任何损失。根据合同第五条当事人选择的计价方式以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理根据该条款，可以证实双方选择的面积差异处理的基础是建筑面积，而非套内面积或公摊面积。现在测绘报告出来后套内面积有所减少。公摊面积所增大，但建筑面积是套内面积加公摊面积。而双方当事人选择了以建筑面积为依据进行面积差异处理，该约定并不违反国家强制性法律法规。因此，被告要求原告补交房款有事实依据。对原告增加的诉讼请求，被告认为原告主张的是行为，该行为不能依据民事诉讼法253条主张，故该请求不应得到支持，故请求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据即被告提交的营业执照、商品房预销售许可证、竣工验收备案表各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交证据：证据一，商品房买卖合同及收据各1份，证明：1、原被告双方存在涉案房屋买卖合同关系；2、确定了涉案房屋的套内面积公摊面积比例；3、确认了被告为原告办理产权证的时间，及未依约定办理产权证应承担的违约责任系原告房屋总价款的1%承担违约金。4、原告按合同约定的面积及单价已经全部缴纳了购房款。被告质证称，对合同及收据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。合同第五条已经明确了双方关于面积差异处理即选择以何种方式作为依据进行确认的。且第五条中明确规定了如果产生差异，双方的争议解决方式即单价不变以产权证面积结算房款，多退少补，合同继续履行，补交房款的时间为登记面积确认之日起30日内。同时，合同第十五条第三款约定了如因买受人原因包括但不限于提交资料不全未按期交纳税费及相关费用未能按期完毕的，出卖人无须承担责任，该第15条为关于产权登记的约定。因此，并不能证实被告存在违约责任，而恰恰能够证实原告存在违约行为，被告有权拒绝为原告办理房屋产权证书。证据二，（2014）满民初字第677号及（2015）呼民终字第00080号民事判决书各1份。证明与本案原告一样的购房者即所购房屋套内面积减少公摊面积增加的情况，被满洲里市人民法院及呼伦贝尔市中级法院两审判决均认定本案原告所主张的欠付差价款的理由不成立。本案中原告与两份判决中的被告刘菊梅是同一种情况，即套内面积减少，公摊面积增加。本案被告兰德公司据此起诉要求刘菊梅给付房屋差价款，该诉请被两审法院驳回。被告质证称，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。两份判决书中均认定了合同的合法性、真实性、关联性。同时合同第五条并没有认定为无效条款，虽然两份判决最终的结果是驳回了被告的诉讼，但并不代表合同条款的无效，中国并不是判例法国家，判决可以作为证据使用，但其结果不一定要作为另一案的审理结果。证据三，2014年12月11日满洲里市人民法院关于北方市场地下业主刘菊梅、韩忠吉、魏八香等200余人与满洲里兰德置业有限公司商品房买卖合同纠纷案件的情况说明1份，证明问题同2008年呼审交督字第6号函一致。被告质证称，对该证据的真实性无异议，该证据已经明确其余业主均应通过法院正常的诉讼程序进行审判，不能直接按照魏八香等人的判决进入执行程序。证据四，商铺房产证办理清单1份，证明按照韩忠吉合同中的总价款191862元，韩忠吉已经办理了房产证，原告应与韩忠吉一样办理房产证。被告质证称，首先对于原告所提交的该份证据的真实性无法进行核实，对于原告所要证明的问题不予认可。每个业主情况不同，被告同意给韩忠吉办理房产证与本案无关，也不能作为原告认为被告应当为其办理房产证的证据。证据五，内蒙古自治区高级人民法院（2015）内民申字第01252号民事裁定书1份，根据裁定书建筑面积增大，违背诚实信用原则。被告质证称，对于该份证据的真实性无异议。但被告认为该证据与本案不具有关联性，不能适用裁定书的内容来认定本案的案件情况。裁定书的主体是刘菊梅，与魏八香没有任何法律上的关系。中国不是判例法国家，判决书的内容与本案也没有直接上的因果关系，不能依据裁定书内容来认定本案的相关事实，对原告的证明问题被告不予认可。被告提交如下证据：证据一，商品房买卖合同1份，证明1、合同第五条双方确认以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积发生差异以产权登记面积为准，如发生争议，合同单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款，多退少补合同继续履行。应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。2、合同第十五条第三项，出卖人承诺在商品房交付使用后二十四个月办理完毕房地产权证书。因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期缴纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无需承担责任。3、附件二公共部位与公用房屋分摊面积、分摊建筑面积构成说明，以政府核准的测绘报告为准。4、附件四合同补充协议第一条，出卖人在满洲里日报以公告形式发布通知的，视为按合同约定履行了通知义务。原告质证称，对真实性无异议，但对证明目的不予认可。事实上双方对差价款存在争议，至今对差价款没有确定。通过法律诉讼解决争议面积，是兰德公司出卖方的义务，被告无证据证明房屋差价款是经过有权部门确认的房屋差价款，因此无法证明是原告的原因造成不能办理房屋产权证书。证据二，北方市场售楼确认书、商品房测绘成果报告书、满洲里产权交易登记中心出具的北方市场综合楼面积确认书各1份。证明根据商品房买卖合同附件二及北方市场售楼确认书，实测建筑面积的测绘机构为满洲里市国土资源局认定的满洲里市兴盛房地产测绘有限责任公司。2006年12月18日满洲里市兴盛房地产测绘有限责任公司出具的（2006）满兴盛房测字第28号商品房测绘成果报告书，确定商铺最终的建筑面积，且北方市场售楼确认书中也载明了相对应的面积。原告购买的房屋的最终建筑面积超出了商品房买卖合同约定面积，后该测绘报告中关于商业用房建筑面积、住宅建筑面积已由满洲里市产权交易登记中心确认应向满洲里市房产中心报备。故根据商品房合同第五章及第十五条第三项，产权登记面积与合同约定面积产生差异，原告应当按照合同约定的测绘报告出具之日起30日内向被告补交房屋差价款。否则被告有权拒绝为原告办理房屋产权权属证书。已经生效的判决足以证明被告应为原告办理产权证书。商品房测绘成果报告书被告无法证明是政府委托的测绘机构。证据三，满洲里日报公告、办理产权证公告各1份，证实被告根据附件四合同补充协议第一条约定，于2007年11月5日在满洲里日报及北方市场综合楼整体公告通知原告办理产权证书手续，并要求原告补交房屋面积差价款。但原告至今未能补交该款，导致被告无法为原告办理房屋产权证书。因此未能办理产权证书的原因系原告拒不补交房屋差价款的违约行为在先，而与被告无关，被告更不存在逾期办证的事实。原告质证称，对该证据的真实性无异议，对于被告证明的问题认可。但公告没有说明应交付欠付的房款，事实上原告去办理了，但被告至今不给办理。对原告提交的证据一、二、三、五及被告提交证据的真实性本院均予采信。对原告提交的证据四因无法核实真实性本院不予采信。本院确认如下事实，2005年7月25日原、被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的满洲里市北方市场地下B-293号商业用途房屋，合同约定的建筑面积为36平方米，其中套内面积为21.6平方米，公摊面积为14.4平方米，按建筑面积计算单价为每平方米8549元，原告向被告支付了合同约定的房款307764元。被告于2006年4月交付房屋，交房建筑面积为38.82平方米，其中套内面积为20.7平方米，比原预测面积减少0.9平方米，公摊面积18.12平方米，比原预测面积增加3.72平方米。双方合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。原告依据该条约定要求被告办理房屋产权证并承担违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，原告所购买房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积，以及面积差异处理方式。被告抗辩称依据该合同第五条约定：房屋交付后，产权登记建筑面积与合同约定面积发生差异，单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行；应当退还或者补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款，逾期超过30日的，买受人按日万分之二支付违约金。原告应补交房款才能予以办理房屋所有权证书，但是被告向原告所交付的房屋建筑面积为38.82平方米，其中套内面积为20.7平方米，比原预测面积21.6平方米减少4.2%即0.9平方米，公摊面积18.12平方米，比原预测面积14.4平方米增加25.8%即3.72平方米。开发商不能以建筑面积增加而套内面积减少、公摊面积增大要求购房者支付房款。购房者在购买房屋时所要实现的是得房率，套内面积减少、公摊面积增大而要求购房者补交房款违反了合同诚实守信原则和公平原则；同时原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定中明确表述为"出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。"被告于2006年4月交付房屋，为原告办理产权登记的最迟时间应为2007年5月前，据此被告应为原告办理不动产权证书，故被告的抗辩本院不予支持。关于原告主张的违约金是否超过诉讼时效的问题，因双方在合同中明确约定逾期办证违约金数额，诉讼时效应从被告违约行为发生之次日起算，故原告该项请求已超过诉讼时效，本院不予支持。对原告要求被告按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担逾期办理涉案房屋产权证及土地使用证期间所产生的迟延履行金的请求，因该条规定系执行程序中针对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的规定，故不属于审判程序的范围。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告满洲里兰德置业有限公司于本判决生效后十日内为原告张桂莲办理满洲里市北方市场地下B-293号商铺房屋产权证书；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告满洲里兰德置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长  吴豫江审判员  金慧敏审判员  贾 玲二〇一八年六月一日书记员  张 雪附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转证和消灭应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。三、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。