湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初1579号原告:唐忠荣,女,1973年12月5日出生,汉族,住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：张彦，湖北鼎力众邦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢倩倩，湖北鼎力众邦律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：新亿胜（武汉）置业发展有限公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道**。法定代表人：谢冠荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘松、江跃，湖北泓峰律师事务所律师，特别授权代理。原告唐忠荣诉被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年4月12日立案受理后，依法适用普通程序审理，由审判员王琴担任审判长，与审判员肖政、人民陪审员胡正汉组成合议庭，于同年6月4日公开开庭进行了审理。原告唐忠荣的委托诉讼代理人张彦、卢倩倩、被告的委托诉讼代理人刘松、江跃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐忠荣向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期交房违约金人民币109,719.16元（逾期交房违约金按合同约定计算至收房止，计算公式：1,698,439元323天0.0002=109，719.16元）；2、判决被告立即支付原告逾期办理房地产权证书违约金人民币5,095.32元（逾期办证违约金按合同约定计算，计算公式：1,698,439元0.003=5,095.32元）；3、判决本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定由被告将其投资建设的位于武汉市汉阳区永丰乡龙阳村.汉城村的南国明珠四期第7幢3层2号商品房出售给原告，该房建筑面积为185.06平方米，单价为每平方米人民币9,177.77元，总价款为人民币1,698,439元。合同约定，被告应在2016年9月30日前，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续，并符合合同约定的上述商品房交付原告使用。如逾期超过90日交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限第二日起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十六条约定，被告应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告责任造成原告不能如期办理房地产权属证书，原告要求继续履行的，被告按已付房款的0.3%向原告支付违约金等内容。签约后，被告未能依约交房，经原告多次催促，被告直到起诉仍未达到合格交房条件，且至今也未依约提供办理房地产权属登记的资料备案。综上，原告认为被告的行为已严重违反合同约定，损害原告合法权益，故提起本案诉讼。被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司辩称：关于逾期交房的问题，被告已按照合同第9条约定完成各项验收，达到交房的条件，被告不存在逾期交房的违约责任。根据合同第12条，交房日之前，被告已向原告发出办理房屋交接的书面通知，但原告未按书面通知的约定内容办理房屋交接手续，因此未办理交接手续的责任在原告，因买受人未按合同约定时间办理房屋交付手续超过60日，被告保留追究原告按总房款5%的比例承担违约金的权利。并且《武汉市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金比例约定过高，不应予以支持。关于逾期办证的问题，逾期办证不是由于被告原因导致，是因为买受人未向被告提出办证要求，未收取办证材料，逾期办证的责任不在被告。原告主张逾期办证违约金无事实依据。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第16条应分为两段处理，一是交付使用后90日内未办理初始登记，二是因出卖人原因不能办理房产证才需要承担违约责任，不是在限定时间内不办证就需要承担违约责任，目前相关商品房已具备办证条件，不属于不能办证的情形。同时逾期办证与逾期交房两诉请不能并存，因为逾期交房若承担相应责任，逾期办证就不应当再承担责任。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年5月18日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于武汉市汉阳区永丰乡龙阳村.汉城村的南国明珠四期第7【幢】/单元3层2号房，建筑面积为185.06平方米；按建筑面积计算，房屋单价为每平方米人民币9,177.77元，房屋总价为人民币1,698,439元。交房期限及条件为出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：与交房时间同；6、给水：与交房时间同。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应当按照出卖人书面《交付通知书》中约定的时间办理交房手续；超过60日未办理交接手续的，属买受人违约，应按照总房款的5%向出卖人承担违约金。由于买受人原因，未能按期交付的处理方式的约定划有下划线。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金等内容。合同附件六对房屋交接时间及通知方式进行了补充约定：本合同第九条所约定的交房时间，仅指开发的房屋满足交付条件。本项目交接时《房屋交付通知书》以挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式送达。买卖双方签订购房合同时所留通讯地址及方式必须真实，如发生变更或有误，必须3日内书面通知对方，如因不真实、、地址有误或变更后未通知对方出卖人按签订合同时所留地址书面通知买受人后，即视为买受人收到，所产生的一切法律后果由买受人自行承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，由于合同约定购买房屋建筑面积与实测面积存在差距，经双方协商将房屋总价人民币1,698,439元变更为人民币1，703，487元，原告按此金额向被告支付了购房款。2016年9月28日，被告以特快专递形式向原告寄送了交房通知书。2017年8月19日，原、被告办理了交房手续。当日，原告签署收楼声明书一份，该声明书载明：“声明除列于《房屋交付验收单》内需要更正及改善的项目外，本人认为其他设备符合购房合同的条件和要求，现正式声明收楼入户。同时收到南国明珠《前期物业管理服务协议》、《业户手册》、《业主临时公约》《装修管理协议》、《住宅质量保证、使用说明书》”。现原、被告因逾期交房及逾期办证问题协商未果，原告起诉来院。另查明，2016年1月，南国明珠四期项目人防工程竣工验收，同年4月26日，该项目人防工程竣工验收备案。同年6月21日，南国明珠四期供水工程竣工验收。同年8月17日，南国明珠四期燃气管道供气工程竣工验收，同年9月13日该项目取得《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年8月23日，南国明珠四期项目高压供用电合同签订。同年9月2日，南国明珠四期项目1至7号楼单体工程质量符合设计及施工质量验收规范要求，竣工验收。同年9月28日，南国明珠四期项目（不含集中商业）消防验收合格。同年11月4日，被告取得了武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的南国明珠四期项目的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。同年11月11日，南国明珠四期项目专用供电工程竣工验收。2017年8月16日，南国明珠四期园林景观工程苗木采购及施工项目竣工，同年9月30日验收合格。2018年1月2日，南国明珠四期3至7号楼取得武汉市汉阳区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、2018年4月18日被告向武汉市国土资源和规划局汉阳分局申请办理南国明珠四期项目3至7栋房屋的首次登记，并于2018年4月25日完成登记。再查明，2016年10月25日，武汉市住房保障和房屋管理局房地产开发企业、房地产经纪机构信用信息公开不良记录显示，南国明珠四期项目擅自将未经验收的房屋交付使用。本案经调解，双方未能达成一致协议。本院认为：原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。根据该合同约定，被告应当在2016年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。原、被告虽于2017年8月19日办理了房屋交接手续，但当时诉争房屋未经验收，房屋不具备交付条件，直至2018年1月2日，南国明珠四期项目3至7号楼才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，才具备房屋交付条件。诉争房屋的有效交付使用时间应为2018年1月2日。被告应当承担逾期交房违约责任。本案原告主张自2016年10月1日至2017年8月19日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。但对于逾期交房违约金的承担标准应区分原告收房前和收房后。对于原告收房前2016年10月1日至2017年8月18日合计322天的逾期交房违约金，被告应按合同约定的按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金的标准承担。对于2017年8月19日收房当日的逾期交房违约金，鉴于原告已实际收取房屋，收房后原告享有占有、使用、收益等权益，其实际损失已有所减轻，且双方在合同中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，原告在未完全看到合同第九条规定的证明文件时办理了收房手续，原告明知诉争房屋不具备交付条件自愿办理了交付手续，结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况以及因被告逾期交房给原告造成的损失有所减轻，被告承担违约责任的标准本院酌定为被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。故被告应向原告支付2016年10月1日至2017年8月19日的逾期交房违约金人民币109,874.91元（人民币1,703,487元0.0002322天+人民币1,703,487元0.00011天，按照实际购房款计算）。现原告仅要求被告按照合同约定购房款计算支付原告逾期交房违约金人民币109,719.16元（逾期交房违约金按合同约定计算至收房止，计算公式：1,698,439元323天0.0002=109，719.16元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以照准。被告关于逾期交房违约金比例约定过高的主张，未提交证据证明违约金超过造成的损失30%，缺乏事实依据，本院不予支持。依据双方合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，出卖人不能在约定的90日内办理完房地产初始登记，导致买受人不能办理房地产权属证书的应承担违约责任。诉争房屋在2018年1月2日具备交付条件后，于同年4月25日才办理完初始登记，超过合同约定的90天，被告未能举证证明存在不可抗力或其他免除责任的情形，被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任。故原告仅要求被告按照合同约定购房款计算支付原告逾期办理房地产权证书违约金人民币5,095.32元（逾期办证违约金按合同约定计算，计算公式：1,698,439元0.003=5,095.32元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以照准。被告关于合同第16条约定的只有因出卖人原因不能办理房产证才需要承担违约责任，而不是在限定时间内不办证就需要承担违约责任的主张，综合第十六条全文理解，被告上述辩称观点不符合上下文文义，不符合商品房销售的惯例，且明显对买受人不公平，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐忠荣支付逾期交房违约金人民币109，719.16元；二、被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐忠荣支付逾期办证违约金人民币5,095.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2，596元（原告唐忠荣已预交），由被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司负担，被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给原告唐忠荣。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 琴审 判 员  肖 政人民陪审员  胡正汉二〇一八年六月二十一日书 记 员  刘 朝