江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初95号原告：李克文，男，1976年10月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：李攀，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军学，上海明伦律师事务所律师。被告：积水置业（无锡）有限公司，统一社会信用代码913200005900010456，住所地无锡市新吴区菱湖大道**裕沁湖畔庭**。法定代表人：森川健，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：邵秋娥，江苏开炫律师事务所律师。原告李克文与被告积水置业（无锡）有限公司（以下简称积水公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法由审判员陈平适用简易程序进行审理，后又依法组成合议庭适用普通程序于2018年6月19日公开开庭进行审理。原告李克文及其委托诉讼代理人李攀、李军学，被告积水公司的委托诉讼代理人邵秋娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李克文向本院提出诉讼请求：要求积水公司返还定金5万元并赔偿5万元。事实和理由：其于2015年11月28日与积水公司签订《裕沁湖畔庭认购书》（以下简称认购书），并于当日支付5万元定金。此后其多次要求与积水公司签订房屋买卖合同，但积水公司以员工岗位变动为由，不认可认购书中约定的优惠价格670万元，要求以828万元的房屋原价与其签订房屋买卖合同，由此拖延至2017年10月，因积水公司的违约，导致其在无锡出台限购政策后不能购买案涉房屋，故其要求积水公司双倍返还定金10万元。为维护自身合法权益，其遂诉至法院。被告积水公司辩称：根据双方签订的认购书，原告未在规定期限内支付50万元定金及签订房屋买卖合同，并在优惠期满后明确表示不同意以原有价格购买案涉房屋，原告存在违约行为在先，其有权依据认购书的约定及合同法的规定，不予退还原告缴纳的定金5万元，也无需赔偿5万元。经审理查明：2015年11月28日，李克文（乙方）与积水公司（甲方）签订《裕沁湖畔庭认购书》，认购书第二条载明“乙方认购的该房屋总房价款为人民币￥8280000元（大写：人民币捌佰贰拾捌万圆整），甲方给予乙方优惠后的房价款为人民币￥6700000元（大写：陆佰柒拾万圆整人民币）。本次优惠截至2015年12月30日，在此期间，乙方应当在签订本认购书时，支付定金人民币500000元（大写：人民币伍拾万元）（本认购书不作收款收据使用），作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。关于该房屋，甲方不再给予与“裕沁卡”相关的任何优惠及介绍费”；认购书第三条载明“甲、乙双方商定，认购期为天。若届时乙方未能在认购期内前往甲方售楼处签署《无锡市商品房买卖合同》，则甲方有权单方面不经催告解除《裕沁湖畔庭认购书》，并将乙方认购的房屋另行出售他人，同时，乙方已经交付的定金将不予退还”。同日，李克文向积水公司支付定金5万元，此后未再支付剩余定金。2016年8月29日，李克文委托律师向积水公司发出律师函，要求积水公司按约定以670万元的价格将案涉房屋出售给李克文，律师函中载明：“鉴于李克文资金紧张，在签署认购合同时贵司同意李克文在第二年8月底（即2016年8月底）前签署正式合同并付款，故而双方签署的认购书内容不约定具体认购期。李克文签署认购书后向贵司支付定金50000元。”2017年10月12日，积水公司致信李克文，表示：“房屋总价款为8280000元，如果在2015年12月30日前签署《商品房买卖合同》的，则优惠价格为6700000元。但现优惠期早已结束”，同时函告李克文：“请您于本告知函发出之日起7日内来本公司售楼处签署《商品房买卖合同》并支付相应款项。否则，本公司将解除与您签订的认购书，并没收您缴纳的5万元定金”。2017年10月19日，李克文出具《关于TH41#告知函交涉说明》，表示同意以8280000元认购裕沁湖畔庭TH41#房屋，但因其名下已有4套住宅，不符合无锡市限购政策，故李克文申请解除认购书并要求积水公司退还5万元定金。2017年11月1日，积水公司委托北京德恒（无锡）律师事务所向李克文发出律师联络函，函中载明“积水置业同意您解除认购协议的申请，认购协议自本函发出之日起，正式解除”。同时，积水公司表示“不符合无锡市限购政策是由于您个人原因造成的。因此关于您已经缴纳的5万元定金，积水置业决定不予退还”。上述事实，有当事人陈述、原告方提供的《裕沁湖畔庭认购书》原件1份、积水住宅销售不动产收据原件1份、律师函打印件1份、告知函原件1份及被告方提供的《关于TH41#告知函交涉说明》复印件1份、锡政办发（2017）197号《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》网上截图1份、律师联络函复印件1份等证据在卷佐证。诉讼中，原告李克文认为积水公司拒绝以670万元的价格与其签订房屋买卖合同，正因为积水公司一再拖延的违约行为，才导致其因限购政策失去了购买案涉房屋的资格，积水公司应当双倍返还定金。然，积水公司辩称，按照认购协议的约定，房屋总价款应为828万元，如乙方在优惠期限届满前即2015年12月30日前支付定金50万元，方可以670万元的优惠价格签订房屋买卖合同，事实上，李克文在优惠期限届满前仅支付定金5万元，故案涉房屋应恢复828万元的价格出售而非优惠价670万元，且根据常规，一般房地产公司的认购期是15-30天，李克文也一直未到公司签订房屋买卖合同。为此，被告积水公司提供《[认购书]会签单》1份，会签单的定金一栏中有备注载明“12月15日补齐定金肆拾伍万元圆整”，证明李克文在优惠期内未足额支付定金，也未按约签订房屋买卖合同，李克文自身存在违约行为，无权要求返还定金。原告李克文对上述证据中“李克文”的签名的真实性无异议，但坚称手写的备注内容在签订会签单时是没有的，不存在补齐定金的事实，事实上是积水公司在签订认购书时同意其定金可以在2016年8月底签署正式合同时一并付款，所以双方才没有在认购书中约定认购期，其也未去支付其余的定金。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《裕沁湖畔庭认购书》是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务。关于本案，本院认为有以下争议焦点：1、案涉房屋的价格应是多少，积水公司是否存在拖延签订商品房买卖合同的违约行为；2、李克文是否存在违约行为导致商品房买卖合同未能订立。关于案涉房屋的售价，根据认购书的约定，李克文应在优惠期2015年12月30日前支付定金人民币50万元，积水公司给予李克文670万元的优惠价，而李克文仅支付定金5万元，李克文对此行为的解释是积水公司同意其定金可延至2016年8月与房款一并支付，但并未提供可以延迟支付45万元定金的证据予以证明，积水公司也表示从未与原告就优惠期进行过协商。本院认为，原告仅依据2016年8月其单方面向积水公司发出的律师函，不足以推翻认购书中对于优惠期内支付50万元定金享受优惠价格的明确约定，故本院认为2015年12月30日后，案涉房屋的总房价款应恢复为人民币828万元，积水公司拒绝以670万元的价格与李克文签订商品房销售合同，系因双方对房价款存在根本性分歧，该行为不存在延迟履行义务的违约性质。故而本院对于李克文主张积水公司赔偿5万元的诉讼请求，本院不予支持。关于李克文是否存在违约行为导致商品房买卖合同未能订立的认定，本案中因认购书未对认购期进行明确约定，被告积水公司辩称其公司在一般情况下的房屋认购期限是7天，本案是以优惠期限作为最终的认购期限，故而未在认购书中写明认购期，依据认购书第三条的约定，李克文未在认购期内签署商品房买卖合同，积水公司不予退还定金。本院认为，在未明确约定认购期的情况下，李克文未与积水公司签订商品房买卖合同，积水公司不能依据认购书第三条的约定没收李克文的定金，本院对积水公司的抗辩不予采信。嗣后，直至2017年10月12日，积水公司向李克文致函，邀请李克文7日内到公司签署商品房买卖合同，李克文如约而至。此时双方才算对认购期达成了一致约定，且双方亦对房价款达成了一致意见，然则，因2017年9月出台的无锡市限购政策，李克文已不能实现认购书的目的，双方对该限购事实无争议，因此解除了认购书。本院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，故而本院对于李克文主张积水公司返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、积水公司应于本判决发生法律效力后五日内返还李克文定金5万元；二、驳回李克文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（已由李克文预交），由李克文负担1150元，由积水公司负担1150元（李克文同意其预交的案件受理费1150元由积水公司向其直接支付，本院不再退还，由积水公司在本判决发生法律效力之日起五日内向李克文支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 平人民陪审员  周为平人民陪审员  唐振白二〇一八年六月二十八日书 记 员  周 媛本案援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。