上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初2012号原告：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：李玉军。委托诉讼代理人：莫晓明。被告：陈亮，男，1982年1月19日生，汉族。被告：陈仰康，男，1950年7月25日生，汉族。两被告的共同委托诉讼代理人：成圭，上海海彻律师事务所律师。原告上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称“仁丰公司”)诉被告陈亮、陈仰康居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，于2018年2月6日和5月10日两次公开开庭进行了审理。原告仁丰公司的委托诉讼代理人李玉军，被告陈亮及两被告的共同委托诉讼代理人成圭到庭参加诉讼。被告陈仰康经本院合法传唤，无正当理由未于2018年5月10日到庭参审。本案现已审理终结。原告仁丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付佣金人民币168,000元(以下币种均为人民币)；2、判令两被告向原告返还定金10,000元。事实和理由：2017年7月15日，原、被告签订《房地产承包销售协议》(以下简称“承包协议”)，约定由原告独家代理销售两被告名下的位于上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，独家委托期限自2017年7月15日起至2017年10月14日止，上述期间内由原告保管涉案房屋的产权证。原告另向被告支付1万元定金，约定若未在上述委托期限内成功售出涉案房屋，则定金归被告所有。同日，被告向原告出具承诺书，承诺若在委托期限内通过其他中介公司出售涉案房屋的，将向原告支付总房价3%的劳务费并返还定金1万元。签约后，原告通过自身优势在各门店及网络平台上积极为房屋寻找客户并看房，但被告却在委托期间借出产证未按约归还，并私自将涉案房屋在其他中介公司挂牌成交。原告认为，被告的不诚信行为已严重侵害了原告的合法权益，应按照承诺书向原告支付168,000元劳务费并返还10,000元定金。经多次协商无果，特向法院起诉，要求判如诉请。被告陈亮、陈仰康答辩称，同意退还10,000元定金，但不同意支付劳务费；被告陈仰康未在承包协议上签字，也没有委托他人签署合同，不应当承担任何责任；原、被告签订的承包协议是格式条款，加重了被告方责任，减轻了原告方责任，且没有提示，应属无效；原告在履行协议过程中有低价挂牌、拒不退还产证等严重违约行为，可能造成被告置换房屋时违约；被告并未尽职履行承包协议，双方在履约过程中发生矛盾，协议已难以继续履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的权利人原为两被告。2017年7月15日，原告仁丰公司(乙方、居间方)和被告陈亮、陈仰康(甲方、委托人)签订承包协议，约定乙方接受甲方委托，就涉案房屋出售提供独家服务。协议第2条约定，委托价格为560万元(该委托房价款包括以下费用：维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等)。协议第3.1条约定，签订本协议当天乙方支付甲方代理销售定金1万元整，此款项若在代理期内未完成代理销售，则归甲方所有。第3.3条约定，甲方同意在签订本协议当日将产证原件交于乙方保管直至成交，若未成交乙方于合同终止后三日内返还给甲方。第4.2条约定，在乙方为甲方提供服务12个月内，甲方或其代理人、代表人、承办人等与甲方有关联的人与乙方介绍的求购方或其代理人、代表人、承办人等与该求购方有关联的人完成交易或者利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，以及在甲方的委托期内甲方擅自终止委托事项的，甲方都应按其委托房价款的3%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利。第5.5条约定，甲方确认，乙方为甲方独家代理委托的代理人。委托期限自双方签署本合同之日起3个月止。甲方承诺，在上述委托期限内将不再自行或另行委托除乙方外的任何第三方完成本合同约定的委托事项。否则，甲方应按本合同第3.1款和第4.2款约定的标准向乙方承担违约责任。承包协议甲方落款处写有“陈亮并代陈仰康”字样。上述协议签订同日，原告向被告交付定金10,000元，被告向原告交付涉案房屋产权证。同时被告陈亮出具承诺书，内容为“若在委托期间单方面终止委托或不出售涉案房屋或通过其他中介公司出售该房屋的，自愿支付给原告仁丰公司限时销售总房价的3%作为劳务费，所收定金如数返还”等。被告另向原告出具《委托书》，内容为“本人陈仰康今全权委托陈亮代理出售上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋，特此委托。”落款签名为“陈仰康”，日期是2017年7月15日。2017年9月16日，两被告通过德佑房地产经纪有限公司与案外人周某、李某签订示范文本的上海市房地产买卖合同，以460万元转让款将涉案房屋售卖给案外人周某、李某，现已过户完毕。原、被告双方在庭审中另确认，在委托期间，因被告方购房需要于2017年8月1日取回涉案房屋产权证后，未再交付原告。围绕原告仁丰公司在委托期间是否积极提供居间服务一节事实，原告仁丰公司向本院提交了带看量清单，证明原告曾带领客户上门看房三十余次。被告发表质证意见：不认可上述证据真实性，原告带领客户上门看房次数低于十次。被告向本院提交了搜房网站网页照片，证明原告在网上低价挂牌销售涉案房屋，并称原告在签约时曾承诺在小区门口及原告仁丰公司手机APP网站首页上发布广告等形式推荐涉案房屋，但事实上都未履行。原告发表质证意见：原告并未在上述网站上挂牌低价销售，根据照片显示，挂牌人为独立经纪人，并非原告；关于被告所称的推荐形式，原告表示无法提供证据证明其进行了上述推荐工作。在审理过程中，经被告申请，本院委托司法鉴定科学研究院就《委托书》上的“陈仰康”签名真伪进行鉴定。因被告未预缴鉴定费用，经本院释明，被告表示自愿撤回笔迹鉴定申请，并知晓将就此承担举证不能的法律后果。本院认为，原、被告签订的《房地产承包销售协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告放弃就委托书中陈仰康的签名进行鉴定，应承担举证不能的法律后果。在本案中，系争房屋产权证曾由原告仁丰公司保管，作为产权人之一的陈仰康理应知道原、被告双方建立了居间合同关系。因此，在无相反证据证明的情况下，应认定被告陈仰康曾向原告委托陈亮出售涉案房屋，陈仰康亦应受《房地产承包销售协议》及承诺书的约束，故其被告身份适格。被告关于承包协议是格式条款、侵害其权益的意见，依据不足，本院不予采信。根据已查明的事实，两被告在独家委托期限内擅自将涉案房屋售卖给第三人，违反了相关约定，应按其承诺书向原告仁丰公司承担相应责任。原告仁丰公司要求被告返还一万元定金的诉请，本院予以支持。但本院也注意到，原、被告签订的《房地产承包销售协议》在性质上属独家委托居间合同，原告仁丰公司作为居间方应当以高于非独家委托的标准更为积极、主动、优质地提供居间服务，但在案件审理过程中，原告并未提供证据证明其按高标准勤勉地提供了上述服务。鉴于原告实际已完成了一定的居间工作，综合考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平合理、等价有偿的原则，本院酌情确定被告向原告支付居间劳务费50,000元。被告陈仰康经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担放弃抗辩的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈亮、陈仰康于本判决生效之日起十日内，向原告上海仁丰房地产经纪有限公司支付居间劳务费50,000元；二、被告陈亮、陈仰康于本判决生效之日起十日内，向原告上海仁丰房地产经纪有限公司返还定金10,000元；三、驳回上海仁丰房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,930元，由原告上海仁丰房地产经纪有限公司负担1,279元，被告陈亮、陈仰康负担651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一八年六月二十七日书记员  汤 娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。