四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初8281号 原告：四川凡木文化传播股份有限公司。住所地：成都高新区天华路**********。 法定代表人：刘姜成，董事长。 委托诉讼代理人：胡超，四川兆盛律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：李光银，男，1965年3月22日出生，汉族，住四川省新津县。 被告：董菊香，女，1966年6月6日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：李光银，男，汉族，1965年3月22日出生，住四川省新津县，系被告二丈夫，特别授权代理人。 二被告共同委托诉讼代理人：余长华，男，1956年3月24日出生，汉族，住四川省彭山县，系二被告所在村村委会推荐公民，特别授权代理人。 原告四川凡木文化传播股份有限公司（以下简称凡木文化公司）与被告李光银、董菊香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄穗于2018年6月12日、2018年6月19日、2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡超、被告李光银到庭参加诉讼，被告李光银、董菊香的委托诉讼代理人余长华到庭参加第二次庭审。本案现已依法审理终结。 原告凡木文化公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令二被告退还原告房屋租赁押金28997元；2、判令二被告赔偿原告的各项装修损失823058.20元，其中房屋装修及设计费643458.20元、钢结构装修117600元、消防工程62000元；3、判令二被告向原告支付违约金347964元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年12月8日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，双方对租期、租金、房屋装修、违约责任及纠纷管辖等进行了明确约定。2017年6月底，在租金缴纳期限之前，原告与被告李光银协商，希望延期支付租金，被告李光银明确同意原告延期支付。在被告李光银同意延期的支付租金的期限内，二被告向原告发出《关于解除房屋租赁合同的函》。此后，双方就《关于解除房屋租赁合同的函》及《房屋租赁合同》后续事宜进行了协商，但未能达成一致。二被告违约解除《房屋租赁合同》给原告带来巨大损失，原告为维护自身权益诉至法院。 被告李光银、董菊香答辩称：由于原告在租赁期间多次违约，致使被告在2017年8月27日书面致原告《关于解除房屋租赁合同》函。原告在回函中明确表示同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，并且主动约定原告在2017年10月12日上午10时办理解除《房屋租赁合同》的移交手续。原被告双方如期办理了房屋移交。本案系原告违约，且同意解除合同，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2015年12月8日，原告凡木文化公司（乙方）与被告李光银、董菊香（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市高新区房屋出租给乙方，租赁用途为商业。租赁期为96个月，自2015年12月9日起至2024年4月8日止，免租装修期为120天，即自2015年12月9日至2016年4月8日，免租装修期间免收房屋租金。但乙方需按时向该房屋物业管理公司缴纳物业管理费、电费、水费等费用。双方签订租赁合同后，乙方应于2015年12月9日前支付履约保证金28997元。乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋到期交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。乙方按每3月为一期支付的方式向甲方预交付3个月的租金即3个月租金为人民币86991元，对应时间为2016年4月9日至2016年7月8日。合同签订后，乙方应在3日内预付第一租赁年度3个月的租金，起租日开始后该笔租金自动转为第一年度3个月的租赁费用。之后乙方的租金应每次提前15日交付给甲方下一期的租金。《房屋租赁合同》的备注约定了违约责任：“经甲乙双方协商明确：1、租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应赔偿乙方当年（12个月）租金作为违约金并退还所缴纳的履约保证金及赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，且乙方应赔偿甲方当年（12个月）租金作为违约金并不得拆除基础固定装修设施（包括但不限于地面装修、墙面装修、吊顶装修、隔断装修、钢结构装修等）。2、租赁期满后，乙方搬离本房屋时，除可移动设施设备外，不得破坏房屋固定装修（包括但不限于地面装修、墙面装修、吊顶装修、隔断装修、钢结构装修等）。3、甲乙双方约定，自本合约起租日开始，租期前两年为乙方每三个月支付一次房租的方式支付给甲方房屋租金，从第三年租期开始，为乙方每六个月支付一次房租的方式支付给甲方房屋租金。” 后原告按《房屋租赁合同》约定支付了履约保证金及第一期的租金，并对房屋进行了装修和改造。2016年7月12日、7月13日原告向二被告支付了第二期房屋租金，2016年10月10日、10月14日原告向二被告支付了第三期房屋租金，2017年1月17日、1月18日原告向二被告支付了第四期房屋租金，2017年4月12日、4月17日、4月18日原告向二被告支付了第五期房屋租金。 2017年8月27日，二被告向原告发出了关于《解除房屋租赁合同的函》，主要载明：原告已拖欠房屋租金1个月以上，且长期拖欠物业费，已严重违约，特来函告知解除双方之间的房屋租赁合同，解除时间为本函送达到时即生效。并于2017年9月8日前办理移交手续并付清尚欠的租金、物业费、滞纳金、违约金等费用。2017年8月28日、8月29日原告向二被告支付了第六期房屋租金及滞纳金。2017年10月8日，原告向二被告发出《关于对的回函以及房屋交接的通知函》，主要载明，原告对二被告在《关于解除房屋租赁合同的函》里所陈述的解除合同的理由不认可，并且，原告认为二被告在同意其延期支付租金的情况下，又单方解除合同的行为已违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但二被告解除合同的行为已给原告带来了重大损失，双方进行了多次协商，双方未就赔偿方案达成一致意见。另外，原告还就交接房屋的事宜进行了说明。2017年10月12日原被告双方进行了房屋交接，并在《房屋交接书》上签字确认。 另查明，2017年8月29日，原告公司法定代表人刘姜成就二被告发出的《关于解除房屋租赁合同的函》向被告李光银通电话进行沟通，沟通中原告表示房租确系延迟支付，但是经被告李光银同意，被告则表示虽然就房租支付问题沟通过多次，但资金经常不到位，在原告承诺的租金支付时间并没有收到租金，故单方面发函解除合同。2017年9月29日，原告公司法定代表人刘姜成再次就解除合同的相关事宜与被告李光银在案涉房屋大厅内进行沟通，原告再次说明未按时支付房租系得到被告李光银同意，且解除房屋租赁合同函发出次日原告就向被告支付了租金。被告李光银再次确认双方就房租支付时间沟通过多次，并表示同意的最后的支付日期为2017年8月27日，因到期原告未支付，故发函解除合同。 再查明，原告在案涉房屋装修花费共计779658.20元，其中房屋装修及设计费643458.20元，钢结构装修117600元，消防工程18600元。 上述事实有原被告的当庭陈述及原被告提交的《房屋租赁合同》、《关于解除房屋租赁合同的函》及邮寄单据、《关于对的回函以及房屋交接的通知函》、《房屋交接书》，原告提交的租金付款交易凭证、押金收条、装修支付凭证、调解书、钢结构夹层施工合同及付款凭证、消防工程施工合同及付款凭证、录音资料，被告提交的律师函等证据在案佐证。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，原告凡木文化公司与被告李光银、董菊香于2015年12月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应属有效。本案的争议焦点在于：被告单方面解除《房屋租赁合同》是否系违约？ 《房屋租赁合同》明确约定承租方无故拖欠租金一个月以上的，出租方有权单方面解除合同。因此，无故拖欠租金一个月以上，是协议约定的解除条件。从本案事实来看，原告超过拖欠租金已经超过一个月，但本案原告就房租支付时间与被告李光银沟通过多次，并表示愿意继续履行合同。被告李光银口头上对给予一定时间延期支付表示过同意，支付租金的最后宽限日期是在2017年8月27日，原告于2017年8月28日进行了支付，故不应将其认定为无故拖欠租金一个月以上的情形。至于被告称《房屋租赁合同》有“非经双方书面协议，本合同不得变更或修改”的约定，但原告就该季度的租金希望给予一定的宽限期并不属于变更或修改合同的范畴，它只是一个意图的表达，在得到被告确认之后，不管确认是书面还是口头的，都能够说明原告延期支付租金的行为并非“无故”。它并没有改变合同关于“无故拖欠租金一个月以上出租方可以单方解除合同”的约定，而只是对该条约定中“无故”的反证。因此，被告系单方面违约解除合同，应按照合同的约定承担相应的违约责任。解除合同后，双方进行了交接，房屋无损坏，故对于原告要求返还履约保证金的请求，本院予以支持。 对于装修损失，合同明确约定应按照合理折旧后进行赔偿，庭审中查明，案涉房屋的装修已经拆除，故无法评估该装修的价值。本院认为，二被告收回案涉房屋后，并未使用原告装修再行出租，二被告并未从该装修中获得益处，故从公平的角度，结合租赁期间及实际经营期间，按八成新进行折旧，本院酌情给予原告装修损失赔偿623726元。 对于违约金的主张，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、原被告之间的过错程度等综合考量，本案中原告逾期支付租金在先，且原告在履行合同的过程中，长期存在逾期支付租金的情况，而装修损失部分的赔偿已经对原告的实际损失进行了补偿，故本院对违约金的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告李光银、董菊香于本判决生效之日起十日内向原告四川凡木文化传播股份有限公司返还履约保证金28997元； 二、被告成李光银、董菊香于本判决生效之日起十日内向原告四川凡木文化传播股份有限公司赔偿装修损失623726元； 三、驳回原告四川凡木文化传播股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7800元，由被告李光银、董菊香承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄穗 二〇一八年六月二十六日 书记员  白兰