江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初5064号 原告（反诉被告）：林熹，男，1970年6月10日生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 原告（反诉被告）：胡涤波，女，1968年4月25日生，居民身份证号码432501196804251028，汉族，住湖南省长沙市雨花区韶山南路443号三湘小区B区1栋105房。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：季伟，江苏田湾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毕海役，男，1989年6月13日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 原告（反诉被告）林熹、胡涤波与被告（反诉原告）毕海役房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林熹、胡涤波的共同委托诉讼代理人季某、被告（反诉原告）毕海役到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林熹、胡涤波向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋装修损失、财产损失、房屋贬值损失共计30万元；2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求第1项为：房屋贬值损失20万元，装修损失8万元，财产损失2万元。 事实和理由：两原告系夫妻关系，2007年购买了位于连云港市海州区房屋，此房于2007年办理产权证并登记在两原告名下。2014年3月，原告将上述房屋装修一新、设施齐全的房屋出租给被告，并委托原告胡涤波的侄女胡某,4与被告签订租赁协议。时至今日被告仍承租在上述房屋内，但被告进行破坏性使用，致使房屋墙皮脱落、实木家具严重受损、内部其他设施、设备毁损严重，原告也因房屋装修等严重破坏，严重影响其销售价值，导致房屋被低于市价销售，存在房屋贬值损失。 被告毕海役辩称：1、涉案房屋装修极其简单，没什么家具家电，更无原告提及的实木家具。我在承租涉案房屋时，原告是将该房出租给其他人做美容的，不是装修一新的房屋。承租期间，我对房屋内的设施爱护有加，至目前为止设施设备均能正常使用，墙皮脱落属于装修质量问题和自然老化，应由原告维修，我不应承担责任。2、原告提供的证据未能显示具体什么物品破损，且是由我造成的。房屋可能有所破损，但那是在承租房屋之前就已破损，与我无关。不认可胡某,4的证词。3、原告在出卖涉案房屋期间，本人配合原告卖房。原告在2017年5月中旬最终决定将房屋出卖给我，双方已签订房屋买卖合同、办理了网签备案、税费缴纳完毕，在办理最后一步银行贷款时，原告无理涨价10万元，否则不配合申请贷款。我拒绝后，原告遂以租房纠纷为由诉至法院。 反诉原告毕海役提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋漏雨而导致部分面积无法使用的房租损失2万元、因房屋漏雨而造成的财产损失9000元，共计29000元；2、判令中止租房合同，反诉被告退还反诉原告租金及押金9000元；3、反诉被告承担涉诉费用。后反诉原告将反诉请求第2项变更为：解除租房合同，反诉被告退还反诉原告2017年6月至2017年9月三个月的房租7000元及押金4000元，共计11000元。 事实和理由：2014年3月反诉原告承租涉案房屋，按照约定的用途和房屋性质正常使用该房，爱护有加。但四月份就发现此房漏水漏雨十分严重，本人物品多次被漏水浸泡，损失严重，房屋不能正常使用。在本人承租前涉案房屋就已漏水，反诉被告未告知反诉原告，对此故意隐瞒。反诉原告多次向反诉被告反映、沟通，但反诉被告未采取任何维修措施。 反诉被告林熹、胡涤波辩称：1、涉案房屋内的物品系我方提供，反诉原告一直租赁使用涉案房屋，反诉原告的房租损失及物品损失没有依据，反诉原告不存在财产损失问题。租赁合同至2017年9月解除，我方要求到期自然解除。2、合同约定如果物品有损失，押金4000元是不退的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了结婚证、房产证、证明、房屋租赁合同、照片、微信聊天记录、二手房买卖协议、欠条、协议书、房地产买卖契约、营业执照、视频、承诺书、证人证言、录音、说明、不动产权证书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：原告林熹与胡涤波系夫妻关系。涉案位于连云港市新浦区（建筑面积144.85平方米）房屋原登记在两原告名下，系两原告共同共有。 两原告系湖南人，平时不在连云港。两原告委托其侄女胡某,4对外出租涉案房屋。2014年3月13日，案外人胡某,4（甲方）与被告毕海役（乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将位于万某景某15号楼4单元201室已全装修好的房屋租给乙方，租期一年，年租金税后2.8万元，半年一付，另收押金4000元，时间2014年3月13日至2015年3月13日，合同到期后乙方将房间物品房屋装修完好无损，则退还乙方押金4000元，损坏物品照价赔偿。房屋设置：阿里斯顿热水器一台、西门子煤气灶一个，抽烟机一台，卫生间红色洗脸盆一组，淋浴器两个，客厅两个大吊灯，房间四个吊灯，美的3匹立式空调一台、美的1匹挂壁式一台，1匹挂机空调，大理石电视柜一个，前台一个，取暖片6个管道此设备都包括在房租里，暂时借给乙方使用，乙方不能损坏物品，否则照价赔偿。合同还对其他事项进行了约定。 2016年3月13日，案外人胡某,4与被告毕海役又签订一份《租房合同》，除约定租赁期限为叁年，自2016年3月13日至2019年3月13日外，其他内容基本同2014年3月13日签订的《租房合同》。 被告毕海役租赁涉案房屋用途为教育培训。2015年2月16日，连云港亿方舟教育科技有限公司（以下简称亿方舟教育公司）成立，毕海役为该公司法定代表人。 2017年5月24日，原告林熹、胡涤波（甲方、卖方）与被告毕海役、案外人张某（乙方、买方）及邱某（丙方、中介方）签订《二手房买卖协议》一份，约定：甲方将位于新浦区；建筑面积144.85平方米）出售给乙方，总价款为140万元。在合同落款的乙方签字处载明：“毕海役张某（毕海役代）”。 庭审中，被告毕海役承认：“我出面和房主讨价还价，没有说我是承租人，签订合同时是告知我是承租人”。原告称：系在签订房屋买卖合同之后才知道被告就是涉案房屋的承租人。 2017年5月24日，甲方胡涤波、乙方“亿方舟教育”、丙方毕海役签订《协议书》一份，载明：“由于万某景某15栋201房亿方舟教育租用我的房屋，现由于该房屋已买给毕海役。因此，亿方舟教育在2017年9月13日与新房东毕海役办理交房手续，交房手续办完胡涤波将亿方舟教育的肆仟元押金退还给张福锦的微信上”。胡涤波、毕海役分别在协议落款处的“甲方”、“丙方”处签字，张福锦在“乙方”处签字。两原告至今未退还涉案房屋押金4000元，被告的租金已交纳至2017年9月13日。 2017年6月1日，毕海役出具《承诺书》一份，载明：“……四、交易房屋至今一直有本人居住经营使用，对于承租期间造成的房屋内部设施受损，本人愿意按照承租协议执行，房屋租赁至2017年9月13日，毕海役不赔偿损失则胡涤波无需退还毕海役交付的租房保证金，并有权要求毕海役继续赔偿：无论房屋买卖协议成交与否，双方约定租赁期至2017年9月13日；……万某景某15号楼4单元201房是胡涤波、林熹在江苏省的唯一住房，胡涤波、林熹在长沙和广东还有几套房，如果国家要交任何税费由毕海役支付所有费用和税款……”。胡涤波在该承诺书落款“接受承诺人”处签字。 合同签订后、房屋过户给被告前，原告胡涤波要求房屋涨价10万元，原告代理人对此的解释为：“因为原告感觉签订合同后被被告欺骗了，所以要求涨价”。该房屋的最终交易价格为《二手房买卖协议》约定的140万元，款项已全部付清。2017年6月7日，涉案房屋过户登记在毕海役、张某名下。 另查明，两原告在诉状中自认涉案房屋于2007年购买。两原告的证人胡某,4出庭作证称：1、涉案房屋是胡某,4的姑姑胡涤波委托胡某,4对外出租，胡涤波平时不在连云港，胡涤波不知道被告毕海役是涉案房屋承租人。2、房子前后装修两次，2009年、2012年共装修过两次，不记得有没有人用过，2012年至2014年期间，涉案房屋是否对外出租，情况不明。3、涉案房屋是否漏水及被告是否要求维修等事实，均表示记不清。4、被告租房时向某梦蝶告知了租赁房屋用途为教育培训。 被告从2014年3月13日租赁涉案房屋，至2017年6月7日涉案房屋过户至被告名下，被告租赁使用房屋近三年零三个月。原、被告质证过的涉案房屋照片显示，涉案房屋确实存在装修破损的情况。 本院认为，原、被告之间签订的《租房合同》合法有效，双方应当恪守履行。现双方一致确认该租赁合同于2017年9月13日终止。根据合同法规定，被告毕海役应当将涉案房屋完好无损的返还给出租人，即本案原告。但是根据原告提供的涉案房屋内的照片等证据可以证明，涉案房屋内的设施（包括装修及物品）破损严重，已超出房屋合理使用而折旧的范围。再者被告毕海役于2017年6月1日作出的承诺书也载明：“交易房屋至今一直有本人居住经营使用，对于承租期间造成的房屋内部设施受损，本人愿意按照承租协议执行”，因此被告对涉案房屋内的设施损失应予以赔偿。关于赔偿的项目及数额，本院根据查明的事实，及房屋内部设施受损的实际状况，将原告诉求的装修损失及财产损失统一作为设施损失，并酌定设施损失为5万元。 关于本诉原告诉求的房屋贬值损失问题。被告毕海役作为房屋承租人，在与原告洽谈房屋买卖价格时，隐瞒自己的身份。在涉案房屋被损害设施未进行修补的情况下，由于房屋外观较旧对房屋销售价格可能产生影响。但原告完全可以重新装修涉案房屋后再予以出售，并且对装修损失要求被告赔偿。因此，虽然被告在房屋交易时存在不诚信行为，但此不足以造成房屋贬值，故原告主张被告赔偿房屋贬值损失20万元，本院不予支持。 关于反诉请求第1项中的“反诉被告赔偿反诉原告房租损失2万元”，反诉原告明确为：“由于涉案房屋存在漏水，导致20平米左右面积不能使用，我租用3年半，不能使用造成的损失估算2万元，房租28000每年，付3.5年房租98000元，漏水25平米左右，25÷144总面积×98000元”。对于该项诉求，本院认为，反诉原告实际使用涉案房屋三年多时间，一直正常交纳房租，反诉原告称涉案房屋漏水、导致20平米左右面积不能使用，证据不足，本院不予认可，对于由此诉求的损失2万元，本院亦不予支持。对于反诉请求第1项中的“反诉被告赔偿反诉原告财产损失9000元”，反诉原告明确为：“财产损失9000元包括：办公桌椅3000元，电脑3000元，衣物2000元，书本1000元。办公桌椅、打印机、电脑、衣物，这些物品已经被我处理了，不存在了”，本院认为，反诉原告诉求的财产损失证据不足，且未能举证证实财产损失与反诉被告之间的关联性，反诉原告亦自认“这些物品已经被我处理了，不存在了”，故本院对反诉原告的该项诉求，不予支持。 关于反诉请求第2项中的“解除租房合同”、“反诉被告退还反诉原告租金7000元”，反诉原告明确为：“2017年6月至2017年9月三个月，2017年6月7号我拿到房产证，但是我房租交到2017年9月13号，多交3个月房租7000元”。本院认为，反诉被告将涉案房屋出卖给反诉原告后，反诉原告毕海役于2017年6月1日作出《承诺书》，明确约定“无论房屋买卖协议成交与否，双方约定租赁期至2017年9月13日”。反诉被告胡涤波在该《承诺书》上签字，该《承诺书》应认定为是双方达成的补充协议，该补充协议系双方真实意思表示，合法有效。根据双方的上述约定，涉案租房合同已于2017年9月13日解除。关于“反诉被告退还反诉原告租金7000元”的诉求，本院认为，上述补充协议已明确约定房屋租赁期至2017年9月13日，而反诉原告实际交纳房租至2017年9月13日，故反诉原告的该项诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于反诉请求第2项中的“退还押金4000元”，本院认为，鉴于该押金反诉被告尚未退还给反诉原告，且本诉中已对房屋装修及财产损失问题予以处理，对于该项诉求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕海役于本判决生效后十日内赔偿给原告林熹、胡涤波房屋装修损失及财产损失共计5万元； 二、驳回本诉原告林熹、胡涤波的其他本诉请求； 三、确认反诉原告毕海役与反诉被告林熹、胡涤波的房屋租赁合同已于2017年9月13日解除； 四、反诉被告林熹、胡涤波于本判决生效后十日内退还给反诉原告毕海役押金4000元； 五、驳回反诉原告毕海役其他的反诉请求。 如果被告或反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5800元（原告已预交），由本诉原告林熹、胡涤波负担4834元，由本诉被告毕海役负担966元。反诉案件受理费400元（反诉原告已预交），由反诉原告毕海役负担360元，由反诉被告林熹、胡涤波负担40元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  王守富 人民陪审员  宋 燕 人民陪审员  汪素琴 二〇一八年六月二十六日 法官 助理  董延磊 书 记 员  李冬玲 法律条文和上诉须知 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行