上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0112执异60号案外人：张某某，男，汉族，1966年11月1日出生，住址上海市静安区威海路XXX弄XXX号XXX层XXX室。委托代理人：朱菊艳、王亦骏，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。申请执行人：上海农村商业银行股份有限公司闵行支行，住所地上海市闵行区。负责人：杨园君，行长。委托代理人：范晨，上海合勤律师事务所律师。被执行人：上海浪奔实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。被执行人：王勤，男，汉族，1967年11月15日出生，户籍地上海市闵行区。被执行人：孙战花，女，汉族，1969年11月29日出生，户籍地上海市闵行区。被执行人：孙玙珽，女，汉族，1991年11月12日出生，户籍地上海市闵行区。被执行人：王小莺，女，汉族，1981年8月3日出生，户籍地上海市闵行区。被执行人：杨红权，男，汉族，1969年1月29日出生，户籍地上海市闵行区。本院依据上海市闵行区人民法院(2015)闵民四(商)初字第369号民事判决书，在执行申请执行人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行与被执行人上海浪奔实业发展有限公司、王勤、孙战花、孙玙珽、王小莺、杨红权金融借款合同纠纷一案中，案外人张某某对于本院实施的执行查封措施提2异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张某某异议称：请求解除以(2016)沪0112执4302号查封的上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号全幢房产的查封。理由如下：一、案外人与被执行人孙战花在法院查封该房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。案外人与孙战花于2015年2月1日经居间介绍签订上海市房地产买卖合同及补偿协议，约定将该房产出售给案外人，该房产于2015年5月24日被浦东法院查封(现该查封已解除)。二、案外人已支付该房产全部房款1050万元。案外人已经按照合同、协议约定于2015年3月30日共计支付800万元给孙战花，因该房产一直未能过户，故案外人未能支付剩余房款250万元。后因该房产第一顺位抵押权人招商银行上海分行向孙战花、王勤提起诉讼，案外人与该银行以及孙战花达成调解协议书，由案外人代某向该银行支付499万元及部分逾期利息，该银行根据调解协议向浦东法院撤诉并申请解除对该房产的查封。三、非因案外人自身原因未办理该房产的过户登记。2015年2月案外人将800万元购房款打入孙战花账户，合同约定2015年6月30日前办理房产过户，但孙战花并未将该购房款用于偿还招商银行贷款。2016年3月29日案外人与孙战花签署协议书，明确系因孙战花将案外人已某的800万元借与他人投资房产，导致未能如约还清该房产债务(即招商银行和宏贤典当行的两个抵押)，影响案外人无法申请银行贷款，导致无法正常过户，过错在于孙战花。四、申请执行人对于(2016)沪0112执4302号案件享有较多抵押物，如拍卖成交可受偿全部债权，该房产属超额查封。案外人张某某提1的证据为：上海市房地产买卖合同、花园花圃补偿协议、上海市房地产登记簿，证明合同合法有效，签订时房产未被查封；协议书、承诺书(署期2017年6月22日)，证明不能过户非因案外人的过错导致；提前交房协议书(署期2016年4月18日)、物业费交纳证明、发票(开票日期分别为2016年6月1日、2018年5月5日)、天然气用户使用证、发票、水、电费发票、维修基金结存单，证明案外人在法院查封前已实际占有房屋；调解协议书(署期2018年1月3日)、借款协议、(署期2018年1月3日)、银行交易记录(其中499万余元交易时间为2018年1月4日至2018年2月6日)，证明案外人已按合同约定支付800万元，并与招商银行达成调解，由案外人将房屋尾款250万元支付至招商银行，并借款给孙战花，帮其将招商银行全部债权支付完毕；因为房屋还被法院查封，所以没去办理去除抵押手续。被执行人上海浪奔实业发展有限公司、王勤、孙战花、孙玙珽、王小莺、杨红权目前去向不明。申请执行人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行认为，对案外人提1的证据的真实性无法确认，合同在查封前是否实际网签没有明确，也无法证明房屋是否实际交付。案外人明知房屋被法院查封，合同已经不能继续履行，仍于2018年将499万元作为余款打给第三人，并不能视为案外人完全没有过失，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。本院经审查查明，系争的上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号全幢房产的登记权利人为孙战花。该房产于2013年7月18日及2015年2月3日分别设立抵押登记，抵押权人分列为招商银行股份有限公司上海分行及上海宏贤典当有限公司；该房产于2016年5月24日及2016年6月12日依次由上海市浦东新区人民法院及本院设立司法查封。同时查明，依据2015年12月28日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2015)闵民四(商)初字第369号民事判决主文确认：一、被告上海浪奔实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告上海农村商业银行股份有限公司闵行支行借款本金5,000,000元；二、被告上海浪奔实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海农村商业银行股份有限公司闵行支行暂计至2015年4月8日的借款利息及罚息131,339.44元，及自2015年4月9日起至借款实际清偿日止按双方签订的《借款合同》约定利率计算的各类利息；三、被告上海浪奔实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海农村商业银行股份有限公司闵行支行律师费50,000元；四、被告上海浪奔实业发展有限公司届期不履行上述第一、二、三项付款义务的，原告上海农村商业银行股份有限公司闵行支行可以与抵押人王勤、孙战花、孙玙珽协议，以坐落于上海市浦东新区永晖路XXX号XXX-XXX层、永晖路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、大团镇永晖路XXX号XXX-XXX层的房产和与抵押人孙战花协议，以其所有的坐落于上海市奉贤区浦卫公路1602、1626号308、309、310、313、314、317、323室处的抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人王勤、孙战花、孙玙珽所有，不足部分由被告上海浪奔实业发展有限公司清偿。五、被告王小莺、杨红权对上述第一、二、三项所确定的债务向原告上海农村商业银行股份有限公司闵行支行承担连带保证责任；六、被告王小莺、杨红权承担保证责任后，有权向被告上海浪奔实业发展有限公司追偿。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2015)闵民四(商)初字第369号民事判决书，上海市闵行区人民法院(2016)沪0112执4302号执行裁定书、协助执行通知书，上海市不动产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，对于案外人提2的排除执行的异议，执行法院应当就案外人主某的权利的真实性、合法性、关联性以及能否排除执行予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争的上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号全幢房产依法登记在被执行人孙战花名下；根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其公示、公信效力当及于第三人。同时，由案外人张某某述称的涉系争房屋买卖合同的真实性、合法性抑或履约事实等未经相关生效法律文书得以确认；以其提1的相关书证的关联性以及形成时间，抵押权的涤除、不动产权属变动登记与房屋交易惯例等综合情况判断，案外人张某某主某的执行异议，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的其权利能够排除执行的法定情形不符，故其异议请求本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人张某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  孔祥虎人民陪审员  史嘉安人民陪审员  叶菊花二〇一八年六月八日书 记 员  蒋严玥附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；