广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初436号 原告：钟兴利，女，1970年2月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：南宁市丰卓房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路**望仙坡小区******房。 法定代表人：陈锋，该公司董事长。 被告：广西元盛投资发展有限公司，住所地：南宁市青秀区桂雅路1号南宁·联盟新城2号楼2单元603号,统一社会信用代码：914500005667946393。 法定代表人：陈锋，该公司执行董事。 案由：合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年1月9日 开庭时间：2018年6月8日 当事人到庭情况： 原告钟兴利：到庭（本人到庭） 被告南宁市丰卓房地产开发有限公司（以下简称“丰卓公司”）：未到庭（传票公告时间：2018年3月23日） 被告广西元盛投资发展有限公司（以下简称“元盛公司”）：未到庭（传票公告时间：2018年3月23日） 原告诉请要点 诉讼请求：1、判令两被告返还原告购房款364900元；2、判令两被告向原告支付利息（计算方式：以364900元为基数，按月利率1.5%计算，从交款之日起计算至被告付清之日止）；3、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2010年11月19日，原告与被告丰卓公司签订《合作建房协议书》，双方约定：原告向被告丰卓公司出资137576元，原告取得被告丰卓公司开发的位于南宁市民族大道168号“中房·翡翠国际广场”项目的5号楼2406号房一套，原告应于签订协议当日向被告丰卓公司支付该房60%的出资款即82600元。2011年6月22日，原告与被告签订《合作建房协议书》，约定由原告出资162086元和308227元，项目建成后分得5号楼2402号房和4号楼2602号房。协议书签订当日原告向丰卓公司支付了60%建房款97300元和185000元。由于项目设计变更等原因，导致上述《合作建房协议书》无法履行。2015年10月14日，原告与被告丰卓公司签订《协议书》约定被告丰卓公司以回购方式退还原告合作建房款，并赔偿损失。两被告于2016年1月29日向原告出具《欠条》，确认其欠原告本金364900元及利息，但两被告至今未向原告支付任何款项。 被告答辩要点 被告丰卓公司、元盛公司未进行答辩，亦未提交证据。 分析与认定 经审理查明，2010年11月19日，被告丰卓公司作为甲方，原告作为乙方，签订《合作建房协议书》（合同编号：236），约定：甲方现开发翡翠国际广场项目，地址位于南宁市民族大道**；甲方负责提供以上项目，乙方出资137576元，单价5930元/M²，分得住宅建筑面积23.20M²的5号楼2406号房（以下简称“5-2406号房”）；协议签订当日乙方需向甲方交付建房总出资额的60%即82600元，甲方开工后项目取得预售许可证后，甲方书面通知乙方，乙方应在接到通知之日起3个月内交付建房总出资额的40%即54976元，并签订《商品房买卖合同》，符合按揭条件的也可申请银行按揭；项目于2010年12月底动工，2013年11月1日前交付乙方使用，甲方如不能按时交房给乙方，按每日万分之五交付延期交房违约金给乙方。双方还就其他事项进行了约定，协议后还附有房屋平面图。2010年11月18日，原告向被告丰卓公司支付了5-2406号房的定金25000元，并于2010年11月19日向被告丰卓公司支付了合作建房预付款57600元。 2011年6月22日，被告丰卓公司作为甲方，原告作为乙方，双方分别签订了两份《合作建房协议书》（合同编号：431、430），合同编号为431的《合作建房协议书》约定：甲方现开发翡翠国际广场项目，地，地址位于南宁市民族大道**方负责提供以上项目，乙方出资308227元，单价5820元/M²，分得住宅建筑面积52.96M²的4号楼2602号房（以下简称“4-2602号房”）；协议签订当日乙方需向甲方交付建房总出资额的60%即185000元，甲方开工后项目取得预售许可证后，甲方书面通知乙方，乙方应在接到通知之日起3个月内交付建房总出资额的40%即123227元，并签订《商品房买卖合同》，符合按揭条件的也可申请银行按揭；项目于2010年12月底动工，2013年11月1日前交付乙方使用，甲方如不能按时交房给乙方，按每日万分之五交付延期交房违约金给乙方。双方还就其他事项进行了约定，协议后还附有房屋平面图。 合同编号为430的《合作建房协议书》约定：甲方现开发翡翠国际广场项目，地址位，地址位，地址位民族大道**责提供以上项目，乙方出资162086元，单价6030元/M²，分得住宅建筑面积26.88M²的5号楼2402号房（以下简称“5-2402号房”）；协议签订当日乙方需向甲方交付建房总出资额的60%即97300元，甲方开工后项目取得预售许可证后，甲方书面通知乙方，乙方应在接到通知之日起3个月内交付建房总出资额的40%即64786元，并签订《商品房买卖合同》，符合按揭条件的也可申请银行按揭；项目于2010年12月底动工，2013年11月1日前交付乙方使用，甲方如不能按时交房给乙方，按每日万分之五交付延期交房违约金给乙方。双方还就其他事项进行了约定，协议后还附有房屋平面图。2010年11月18日，原告向被告丰卓公司支付了4-2602号房的定金25000元，并于2010年6月22日向被告丰卓公司支付了合作建房预付款160000元。合同签订当日，原告向被告丰卓公司支付了5-2402号房的首期建房款97300元和4-2602号房的首期建房款185000元。 原告和被告丰卓公司于2015年10月14日分别签订了三份《协议书》，约定由于无法实施《合作建房合同》，由被告丰卓公司回购原告购买的5-2406号房、4-2602号房和5-2402号房，回购价为已付60%建房款＋已付60%建房款×18%×付款时间，即分别为155536元、328653元、172853元。 2016年1月29日，两被告共同向原告出具了三份《欠条》，确认双方签订的三份《合作建房协议书》无法履行，两被告尚欠原告本金82600元、185000元、97300元，共计364900元，并约定按交款之日起至还款之日止的利率按月1.5%计付。 至今两被告未向原告支付上述款项，原告遂向法院起诉，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，两被告经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于原告与被告丰卓公司签订的《合作建房协议书》的性质及效力。 从该协议书的内容来看，名为合作建房，实为商品房预售，故该协议书的性质为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告丰卓公司未能在原告提起本案诉讼前取得相应的商品房预售许可证明，故《合作建房协议书》为无效合同。 二、关于原告的各项诉请。 两被告向原告出具了《欠条》，确认对原告因前述《合作建房协议书》向被告丰卓公司支付的购房款由两被告共同向原告偿还。故原告要求两被告连带返还其已支付的购房款364900元，并按照双方协议的《欠条》的约定支付占用资金期间的利息，本院予以支持，即利息计算应为：以82600元为基数，自2010年11月19日起至两被告清偿完毕之日止，按月利率1.5%计付；以282300元为基数，自2011年6月22日起至两被告清偿完毕之日止，按月利率1.5%计付。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司、广西元盛投资发展有限公司连带返还原告钟兴利购房款364900元； 二、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司、广西元盛投资发展有限公司连带向原告钟兴利支付资金占用利息（利息计算：以82600元为基数，自2010年11月19日起至两被告清偿完毕之日止，按月利率1.5%计付；以282300元为基数，自2011年6月22日起至两被告清偿完毕之日止，按月利率1.5%计付）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6774元，公告费350元，由被告南宁市丰卓房地产开发有限公司、广西元盛投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  庞 梦 人民陪审员  赵刘芬 人民陪审员  聂广文 二〇一八年六月二十六日 书 记 员  李 健 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的 损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。