海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初1104号 原告：杨萍，女，1956年7月15日出生，汉族，重庆市人，住该市×××××。 被告：文昌海石投资有限公司，住所地：海南省文昌市×××××。 法定代表人：宫兴禾，总经理。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。 原告杨萍与被告文昌海石投资有限公司（以下简称海石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨萍，被告海石公司委托诉讼代理人田国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨萍向本院提出诉讼请求：1.被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金84,109.2元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年3月24日与被告签订《文昌市商品房买卖合同》，购买龙禧湾.偶寓A501号房，合同总价款266,000元。根据合同约定，被告应于2013年11月30日交房给原告，被告违约应按合同约定按照购房总额的万份之二向原告支付违约金，违约金额为84,109.2元（从2013年12月1日起计算至2018年3月30日止，共计1581天，266,000元×0.0002×1581天=84,109.2元）。由于被告的多次推辞延期交房，被告的行为已构成违约责任，应按照合同约定及承诺对原告的损失进行赔偿。原告为了维护自身权益，特向法院提起诉讼。 被告海石公司辩称，1、原告的违约金主张已超过诉讼时效或部分超过诉讼时效；2、原告主张每日万分之二的违约金计算没有依据，即使有计算依据，该标准也过高，请求法院按照银行同期贷款利率进行降低；3、根据合同补充协议第四条第1款及合同第16条和22条的约定，原告至今没有交付面积差异款及物业维修基金等相关费用，被告有权不支付违约金，不承担违约责任；4、即使存在违约金，违约金也只能计算至原告实际入住涉案房屋之日；5、住房补贴或者租赁补贴与违约金重复计算，如存在违约金应将已领取的补贴从违约金中扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.《文昌市商品房买卖合同》及其附件；2.涉案房屋的房款发票一张；3.被告于2015年9月6日出具的代收费《收据》一张；4.被告公司分别于2014年6月30日、2015年6月16日作出《交房通知书》、于2014年9月25日作出《延期交房通知书》；5.交房流程单；6.被告于2014年9月25日作出的《延期交房通知书》；三、被告提交的证据：2015年9月6日《业主档案表》、《承诺书》、原告于2015年9月6日至2017年9月7日购买水电凭证，证实被告于2015年9月6日已向原告交付涉案房屋。 对原告提交的有争议的证据，本院认定如下：一、原告举证期限内提交的证据：1.于2015年7月16日作出《承诺书》，系被告逾期交房后对原告作出的书面承诺，与本案具有关联性，本院予以确认。2.2017年2月22日的《会议纪要》，该证据系小区部分业主即赵顺芳、项家驹、马元方、郑国生、刘榴、曾祥华、李文华、张明富与被告就违约赔偿等事宜商讨后作出的《会议纪要》，原告未提交其授权委托上述业主就涉案房屋违约赔偿事宜向被告提出履行请求的证据，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。二、原告举证期限届满后提交的证据：1.文昌市信访局2017年12月25日《处理人民群众来访登记表》（复印件），该证据为复印件，真实性无法确认，证据载明反映的内容为物业安全、电梯安全等问题，且该证据中信访人姓名处未登记原告，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。2.《偶寓业主需开发商解决的问题》，该证据无出具单位签章，证据来源不合法，且该证据无原告主张逾期交房违约金的内容，与本案不具有关联性，本院不予确认。3.《偶寓业主交纳维权费名单》一本，拟证实原告及小区部分业主推选赵顺芳、项家驹、马元方作为业主代表，代表其维权并交纳维权费。该证据经与原件核对无异，系小区部分业主收取费用10元后制作的交费清单，同时载明“经维权代表赵顺芳、项家驹、郑国生、马元芳、李文华同意该费用只能用于业主维权活动开资”，并无推选业主代表及原告明确授权委托上述业主就涉案房屋违约赔偿事宜向被告提出履行请求的证据予以佐证，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。4.照片一张，拟证实原告向被告主张逾期交房违约金的事实。该证据仅显示涉案小区部分业主向文昌市人民政府进行上访的照片，无其他证据予以佐证上访的内容及原告是否参与主张，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。5.A楼签到本，拟证实原告及小区业主推选业主代表维权。该证据仅载明A楼签到人员名单，并无载明推选及授权委托事宜，与本案不具有关联性，本院不予确认。6.录音光盘一张，拟证实2017年2月22日的《会议纪要》中业主代表的行为代表全体业主。该录音的取得并未侵害被告或其他人的合法权益，经当庭播放录音原始载体，证据来源合法，与被告公司作出的2017年2月22日的《会议纪要》内容一致，但该录音中部分内容不清晰，参会业主并未在录音中明确其代表小区全体业主就逾期交房违约金事宜向被告提出主张，且无其他证据予以佐证原告授权委托上述业主就涉案房屋违约赔偿事宜向被告提出履行请求，本院不予确认。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2013年3月24日，原告杨萍与被告海石公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同），购买被告开发的位于文昌市×××××号房，合同总价款266,000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将验收合格（文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定物业专项维修基金的应缴金额及缴付账户和用户名。同时该合同附件七补充协议第四条第1款约定，出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任……。原告已依约向被告支付购房款266,000元。被告未依合同约定的交房时间交付房屋，多次向原告作出《交房通知书》及《延期交房通知书》，最后通知原告于2015年7月15日接收房屋。因延期交房，被告于2015年7月16日向原告出具《承诺书》，承诺：坚决履行合同，并按合同约定的违约责任予以承担；目前偶寓房屋未达到交房的相关标准，此次不作正式交房，但公司不承担从即日起产生的违约金责任；物业管理费暂由公司协调代付，其他按物业管理办理相关手续。原告于2015年9月6日与被告办理房屋交接手续，接收使用涉案房屋，同时，原告在该《承诺书》中自行书写说明其于9月6日接房（此次不作正式交房），待房屋验收合格后，才能按国家规定正式交付物管费。原告已领取路费补贴1500元。原告于2015年9月6日向被告支付代收费3247元。涉案商品房至今未经文昌市建设工程质量安全监督站验收合格，未向监管部门备案，未取得《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的主张是否已过诉讼时效；二、原告主张的违约金数额是否应予以支持。原告主张逾期交房违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。被告未依《合同》约定于2013年11月30日前将涉案商品房交付原告使用，本案诉讼应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2013年12月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”的规定，本案诉讼时效因被告同意于2015年7月16日出具《承诺书》同意履行义务按合同约定承担违约责任而引发中断，本案2013年12月1日起至2015年7月16日止的诉讼时效应自2015年7月17日起重新计算。原告主张其委托业主代表向被告主张涉案房屋的逾期交房违约金，但未提交证据予以证明，本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《民法总则》于2017年10月1日施行，其第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。对于新旧法施行前后的诉讼时效问题，中断、有关程序终结在《民法总则》施行之前，诉讼时效期间重新计算，但重新计算之日起至《民法总则》施行之日已超过二年的，诉讼时效期间按《民法通则》的二年计算，诉讼时效期间已届满的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，诉讼时效期间按《民法总则》的三年计算。《民法总则》施行时，原告主张的2013年12月1日起至2015年7月16日止的违约金诉讼时效，自2015年7月17日起算已满二年，应适用《民法通则》二年的普通时效，截至原告2018年4月4日起诉时止，该诉讼时效期间已届满。 根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应当向原告交付经验收合格的房屋。被告开发的涉案商品房项目应当取得合同约定的经文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件及《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。被告虽书面通知原告于2015年7月15日接收涉案商品房，但被告至今未办理涉案商品房的备案登记，未取得涉案商品房项目的《工程竣工验收备案登记证》，不具备交房条件，违约行为仍在继续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告于2015年9月6日与被告办理房屋交接手续，居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用。原告自2015年9月6日居住使用涉案房屋至今已近三年，原告主张涉案房屋未交付使用，本院不予采信。本案的违约金应计算至2015年9月5日止，原告主张接收房屋后的违约金，本院不予支持。原告主张的2015年7月17日起至同年9月5日止的违约金时效，在《民法总则》施行时诉讼时效已超二年，应适用《民法通则》关于二年的诉讼时效，截至原告起诉时止，该部分主张的诉讼时效期间已届满。根据《民法总则》第一百九十二条第一款：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，被告以原告主张的违约金已过诉讼时效且不应履行义务的辩解，本院予以采信。本案中，原告所主张的逾期交房违约金诉讼时效期间均已届满，其要求被告支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告杨萍的诉讼请求。 案件受理费人民币951.37元（该款项原告已预缴），由原告杨萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                                        审 判 员 符 娟                                                 二〇一八年六月二十日                         法 官助 理 吴 清 岳             书 记 员 陈 梓 贵