广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终3838号上诉人（原审被告）：夏秋，女，侗族，1974年5月13日出生，住广东省东莞市，。委托诉讼代理人：邹忠庆，广东臻善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市家盛物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省路赤岭路段。法定代表人：周科兵，该公司总监。委托诉讼代理人：习召军，广东众坚律师事务所律师。上诉人夏秋因与被上诉人东莞市家盛物业服务有限公司（以下简称家盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏秋上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法改判夏秋向家盛公司支付2016年1月1日至2017年12月22日的物业服务费5409.28元；二、判令家盛公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院根据家盛公司提交的东莞市发展和改革局出具的《关于对石碣镇盈翠豪园物业服务收费标准的备案回执》认定家盛公司从1.8元/平方米/月上调到2.1元/平方米/月的合法性、真实性违反逻辑关系。家盛公司备案的前提是，上调物业管理费必须经小区过半数业主同意，并专业面积占建筑总面积过半，才能认定上调物业管理费的合法性。根据《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第十条的规定，实行政府指导价的住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化等原因需要调整或重新约定标准的，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定，重新签订物业服务合同并备案。夏秋一直要求家盛公司提交重新签订的物业服务合同及业主签字确认同意上调物业管理费的书面文件，并要求一审法院调取这些文件，进行质证，但一审法院未重视这些关键性证据，也未查清夏秋要求查清的事实。从2015年9月开始，小区业主针对家盛公司上调物业管理费的事情找过多个部门反映，证明上调物业管理费没有经过业主同意。二、备案回执出具的时间是2015年9月1日，回执没有记载、也没有任何证据显示从何时开始按新标准收取物业管理费。一审法院对于从何时开始可以按2.1元/平方米/月的标准收取物业管理费也没有合理解释。三、家盛公司在提供物业服务过程中严重失职，没有尽到管理、服务的职责。安排在小区的工作人员懒惰、不作为、服务态度差；小区垃圾不及时清理；对陈旧的公共设施设备不及时维修更新；公共房屋外墙漏水长期不进行维修等，严重影响小区业主的生活质量及小区的良好形象。在家盛公司没有全面履行义务的情况下，夏秋有权拒绝交付物业管理费。家盛公司辩称，1.一审关于物业服务费按照2.1元/平方米/月的标准在事实认定与适用法律上是正确的，请求驳回夏秋的上诉请求。2.由于夏秋拒交物业管理费，导致家盛公司实际损失，且双方之间有物业服务协议，根据协议的规定，夏秋应当向家盛公司支付相应的违约金。家盛公司向一审法院起诉请求：一、夏秋支付拖欠家盛公司2016年2月1日至2017年10月31日的物业管理费5396.58元，及至实际支付之日止的违约金；二、由夏秋承担本案诉讼费用。一审庭审中，家盛公司当庭变更诉讼请求，要求将第一项诉讼请求中的2017年10月31日变更为2017年12月31日，物业管理费变更为5910.54元；并明确违约金的计算方式为以每月物业管理费256.98元为本金，按每日1‰，从2016年3月11日起计算2016年2月物业管理费的违约金，之后每月物业管理费的违约金依次分段计算。一审法院认定事实：夏秋为东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园17座7层B房的权属人，建筑面积为125.14平方米，2004年11月26日，夏秋与东莞市富盈物业管理有限公司签订盈翠豪园管理公约，约定夏秋同意由发展商全权选择并指定东莞市富盈物业管理有限公司为案涉小区的物业管理公司，负责小区的物业管理，管理费收费标准为公寓1.5元/平方米/月，业主需于每月或每季的15日预先缴交，如未能于应付之日起30天内支付，则管理公司有权收取未缴付款项每日3‰的滞纳金。公约另就其它事项进行了约定。2011年3月1日，东莞市富盈物业管理有限公司经工商登记变更名称为家盛公司。一审庭审中，双方确认在实际履行过程中当月物业服务费是在下月10日前支付，2010年开始物业服务费是按1.8元/平方米/月标准支付。家盛公司主张，2016年1月1日起物业服务费应按2.1元/平方米/月标准支付，家盛公司并提交了东莞市发展和改革局出具的关于对石碣盈翠豪园物业服务收费标准的备案回执证明。该备案回执内容显示“东莞市家盛物业管理有限公司：你公司送来的《石碣镇盈翠豪园住宅物业服务费的备案申请》收悉。你公司已通过书面形式征求石碣镇盈翠豪园专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并重新签订物业服务协议，合同约定的住宅物业服务收费标准为：高层住宅（带电梯）2.1元/平方米·月。物业服务双方应按照《物权法》、《广东省物业管理条例》、《合同法》等规定，根据约定的收费标准、服务内容、收费时间等有关内容执行。同时，你司应按照明码标价的有关规定，做好物业服务收费公示等工作”。夏秋否认该备案回执的真实性，主张家盛公司在备案过程中并未征求过半数业主的同意，且没有尽到物业管理义务，故夏秋从2016年2月1日起，没有支付物业管理费。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方已签订管理公约、业主公约，成立合法有效的物业服务合同关系，双方对夏秋未支付2016年2月1日起的物业服务费没有异议，一审法院予以确认。案件的争议焦点为夏秋是否应支付家盛公司2016年2月1日起的物业服务费。夏秋主张不应支付的理由为家盛公司没有适当、全面履行物业管理服务义务。夏秋就此仅提交了照片证明，该照片不足以证明夏秋的主张，一审法院不予采信，家盛公司要求夏秋支付2016年2月1日起的物业服务费之主张，于法有据，一审法院予以支持。至于物业服务费的支付标准，家盛公司主张应按2.1元/平方米/月标准支付，提交了东莞市发展和改革局出具的关于对石碣盈翠豪园物业服务收费标准的备案回执证明。从该备案回执的内容可知，2.1元/平方米/月的物业服务费标准已经备案，虽然夏秋不确认该备案回执的真实性，但就此没有提供证据证明，夏秋也没有提供其他足以否定该备案回执效力的证据，故关于夏秋提出家盛公司调高物业服务收费标准没有取得过半数业主同意而程序违法的主张，证据不足，一审法院不予采信。因此，夏秋应按2.1元/平方米/月向家盛公司支付2016年2月1日起的物业服务费，家盛公司请求支付至2017年12月31日止，对于尚未实际发生的物业服务费，一审法院不予支持。至一审庭审之日即2017年12月22日止的物业服务费，一审法院予以支持，应为5967.97元[2.1元/平方米/月×125.14平方米×（22+22/31）个月]，家盛公司请求支付的数额为5910.54元，系其对自身权利的处分，一审法院予以支持，故本案夏秋应支付家盛公司的物业服务费应为5910.54元。至于家盛公司诉请的违约金，考虑到本案实际情况，双方对物业费标准存在争议，夏秋并非无故不缴纳物业服务费，因此一审法院对家盛公司要求夏秋支付前述时段的物业服务费的违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、夏秋应于判决发生法律效力之日起五日内向家盛公司支付2016年2月1日至2017年12月22日的物业服务费5910.54元；二、驳回家盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由家盛公司负担3元，由夏秋负担22元。二审中，夏秋申请本院向东莞市发展和改革局调取“石碣镇盈翠豪园专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的备案材料。经查，抬头为“东莞市发展和改革局”的东发改价格备碣[2015]3号备案回执实际是由东莞市石碣镇人民政府经济科技信息局出具。故本院向东莞市石碣镇人民政府经济科技信息局发函调取前述资料。东莞市石碣镇人民政府经济科技信息局函复本院称对家盛公司申请上调物业管理费收费标准的备案材料只作形式审查，且“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”是家盛公司自行申报。夏秋对本院调取的证据材料的真实性予以确认。夏秋认为调取材料中并没有证据证明上调物业管理费为2.1元/平方米/月经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，涨价不合法。家盛公司对本院调取的证据材料的真实性、合法性、关联性均予以确认，并主张东莞市发展改革局对家盛公司做出变更物业管理费提交的材料做了相应审查，符合相关法律规定，家盛公司按照2.1元/平方米/月的标准收取物业管理费是合法的。且家盛公司在作出价格调整前已经在小区每栋楼做了价格公示，并未收到夏秋提出的法律意见，小区大部分业主也是按照2.1元/平方米/月的标准交物业费，按照2.1元/平方米/月收取物业管理费在东莞比较合理。另，家盛公司没有提供业主签名同意物业管理费按照2.1元/平方米/月的标准收取的签名材料，亦没有提供物业管理费按照2.1元/平方米/月收取的物业服务合同。除此外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方均确认案涉房屋面积为125.14平方米，自2010年开始物业管理费是按照1.8元/平方米/月的标准支付，夏秋自2016年2月1日开始拖欠案涉房产的物业管理费，本院对此亦予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅针对夏秋上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合夏秋的上诉理由及家盛公司的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点在于：夏秋应否向家盛公司支付拖欠的物业管理费。夏秋主张家盛公司在提供物业服务过程中严重失职，没有尽到管理、服务职责，但夏秋提交的证据不足以证明其前述主张，夏秋据此主张可以拒交物业管理费没有依据，本院对其该项主张不予支持。对于夏秋拖欠的自2016年2月1日起的物业管理费，家盛公司主张夏秋应当按照2.1元/平方米/月的标准支付，并提交了东发改价格备碣[2015]3号备案回执，用以证明其将物业管理费由1.8元/平方米/月上调为2.1元/平方米/月在2015年9月1日已经通过备案。本院认为，根据东发改价格备碣[2015]3号备案回执和东莞市石碣镇人民政府经济科技信息局的函复记载的内容可知，“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”为家盛公司自行申报，东莞市石碣镇人民政府经济科技信息局对家盛公司提交的备案材料只作形式审查，而且调取的材料中没有业主同意上调物业管理费的签名材料。现夏秋对家盛公司上调物业管理费为2.1元/平方米/月提出异议，家盛公司仍需对其上调物业管理费已经经过“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”承担举证责任。但家盛公司未能提交任何证据证明其上调物业管理费已经经过“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，亦未能提交上调物业管理费收费标准后重新签订的物业服务合同，应当对此承担举证不利的后果，本院对其要求夏秋自2016年2月1日起按照2.1元/平方米/月支付物业管理费的主张不予支持。双方均确认自2010年开始物业管理费是按照1.8元/平方米/月的标准支付，故截至2017年12月22日，夏秋应当支付的物业管理费为5115.4元[1.8元/平方米/月×125.14平方米×（22+22/31）个月]，对于家盛公司超出前述部分的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人夏秋的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但对物业管理费的计算标准认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27908号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27908号民事判决第一项为：夏秋应于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市家盛物业服务有限公司支付2016年2月1日至2017年12月22日的物业管理费5115.4元；三、驳回东莞市家盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费25元，由夏秋负担21.6元，东莞市家盛物业服务有限公司负担3.4元；二审案件受理费50元，由夏秋负担。本判决为终审判决。审判长  林辉芳审判员  谢佳阳审判员  殷莉利二〇一八年六月十三日书记员  杨 曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。