广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2305号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）,统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：江丽珍，女，1988年2月18日出生，汉族，住广东省五华县。被上诉人（原审原告）：曾幼运，男，1987年11月29日出生，汉族，住广东省五华县。上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：谢薰娜，广东同协律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人江丽珍、曾幼运商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初9323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止并无依据。根据《中山市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条以及第八条第4点的约定，涉案房屋逾期交房违约行为应当截止至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日并向业主发出收楼通知书递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）或电话/短信通知业主之日止。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.《中山市商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方对逾期交房违约金的责任条款符合法律法规的规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，业主并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，充分说明买卖合同以及双方关于逾期交房违约金责任条款的约定是双方在综合考量各方权利义务的基础上，慎重作出的真实意思表示，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.一审判决逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应当以双方约定为准，通大公司承担的逾期交房违约金应以不超过业主已付房款的1%为准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期交房违约金的数额进行了明确约定，业主并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且中山市房价迅猛上涨，业主只有获利而无相应损失，故一审法院不支持逾期交房违约金限额的约定，判决通大公司支付逾期交房违约金不设上限，没有事实与法律依据，且判决的违约金明显过高，显然不公。3.如通大公司逾期交房超过360日的，买卖合同亦赋予业主解除合同的权利。4.通大公司作为长期经营房地产开发的企业，不存在怠于履行交房义务的理由。涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，业主获益，而通大公司承担的开发成本上升，通大公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。三、一审法院判决一审案件受理费全部由通大公司负担，没有法律依据。综上，请求二审法院支持通大公司的上诉请求。被上诉人江丽珍、曾幼运二审辩称，不同意通大公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回通大公司的上诉请求，维持原判。江丽珍、曾幼运于2017年8月8日向一审法院起诉请求：通大公司向江丽珍、曾幼运支付逾期交房违约金（自2016年5月31日起以购房款410000元为基数按每日0.01%计算至实际交付房产之日止，暂计至2017年7月18日止为18901元）。一审法院认定事实：2014年4月13日，江丽珍、曾幼运与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定：江丽珍、曾幼运购买通大公司所有的位于中山市旭日锦帆寓1304房，房价款为410000元，现金付款123000元约定付款时间为2014年4月13日，商业贷款287000元约定付款时间为2014年5月13日。《中山市商品房买卖合同》第七条约定：“买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，……：（1）买受人选择一次性付款，而未能依照本合同第六条的约定足额付清全部购房款的；（2）买受人选择分期付款，任何一期购房款未能依照约定足额向出卖人付清的；……（4）买受人选择银行按揭/公积金贷款方式付款，而本合同第六条中约定银行贷款/公积金贷款付款日期届满时，买受人的贷款付款仍未完成（即未支付给出卖人），且买受人又未能在收到出卖人的付款通知（出卖人有权要求买受人以现金方式一次性付清余款）之日起15日内以现金方式交清余下全部购房款的；……”；第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”该条款以黑体、下划线等方式提示。第十三条约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付时达到使用条件（到户自理，由买受人自行申请开通并承担相关费用）。如政府部门和相关部门造成的延误，上述日期顺延。”《中山市商品房买卖合同》签订后，江丽珍、曾幼运向通大公司支付了房价款共计410000元。双方确认至今未办理收楼手续，上述商品房至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。后江丽珍、曾幼运以通大公司逾期交房违约为由要求通大公司支付逾期交房违约金，通大公司不予支付。为此，江丽珍、曾幼运诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，双方当事人签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。商品房买卖合同第八条约定通大公司应于2016年5月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付江丽珍、曾幼运使用，但通大公司在交房期限届满后至今仍未取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且未交付商品房，显然属于通大公司违约，通大公司应向江丽珍、曾幼运承担支付逾期交房违约金的责任。商品房买卖合同第九条约定：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议由通大公司提供格式合同，但通大公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，江丽珍、曾幼运签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，亦未能就其损失数额高于违约金进行充分举证，且按日万分之一计算的标准没有明显过低；同时，商品房买卖合同虽明确约定违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除通大公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故通大公司须计付自逾期之日起以已付房价款为基数按每日0.01%标准计算的违约金，计付至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止。综上所述，江丽珍、曾幼运诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十日内向江丽珍、曾幼运支付逾期交房违约金（从2016年5月31日起以金额410000元为基数按每日万分之一标准计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止）；二、驳回江丽珍、曾幼运的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，减半收取136元，由通大公司负担（该款已由江丽珍、曾幼运预交，一审法院不另收退，通大公司在履行上述判决时一并支付给江丽珍、曾幼运）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审庭审中，通大公司陈述涉案商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，涉案商品房仍未交付给江丽珍、曾幼运使用。江丽珍、曾幼运对此予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司对一审判决认定其未依约向江丽珍、曾幼运交付涉案商品房，构成迟延交房，应承担支付逾期交房违约金的责任并无异议，一审法院对通大公司逾期交房违约行为的认定亦无不当，本院对此予以认可。针对通大公司的上诉理由以及双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、逾期交房违约金的截止日期应当如何确定；二、通大公司承担逾期交房违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。关于争议焦点一。依照商品房买卖合同第八条约定，涉案商品房交付前必须先取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并满足合同约定的条件，再由通大公司向业主履行通知收楼义务，办理商品房交接手续。在此过程中通大公司必然要确定具体的收楼时间，业主方可在规定的期限内办理商品房交接手续。故一审判决逾期交房违约金计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。江丽珍、曾幼运与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》依法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，通大公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。本案中，通大公司的逾期交房时间至一审起诉时已达一年以上，远远超过了100天（即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），若不论通大公司逾期交房的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时期逾期交房的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补江丽珍、曾幼运的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。江丽珍、曾幼运诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时期的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算至通大公司取得本案商品房的竣工验收备案登记证且通大公司发出收楼通知书送达并确定收楼时间之日止，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。至于案件受理费负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案诉讼纠纷是因通大公司逾期交房的违约行为而引发，且通大公司逾期交房违约行为在持续状态中，通大公司最终承担违约金的具体数额尚不确定，而一审法院预收的案件受理费只是暂计到江丽珍、曾幼运起诉之日，故一审法院根据本案的具体情况决定由通大公司承担一审案件受理费并无明显不当，本院对通大公司关于诉讼费用负担的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元（上诉人中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  刘 通二〇一八年六月八日书记员  魏立明