海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初1543号   原告：朱海龙，男，1973年5月5日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。   原告：朱海珍，女，1970年1月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。   原告：朱杰，男，1990年2月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。   原告共同委托诉讼代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。   原告共同委托诉讼代理人：王惠，海南云帆律师事务所律师。   被告：海南省国营南田农场，住所地海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。   法定代表人：彭隆荣，该农场负责人。   委托诉讼代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。   被告：海南农垦神泉集团有限公司，住所地海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。   法定代表人：彭隆荣，该公司董事长。   委托诉讼代理人：高翔，海南嘉天律师事务所律师。   原告朱海龙、朱海珍、朱杰与被告海南省国营南田农场（以下简称南田农场）、海南农垦神泉集团有限公司（以下简称农垦神泉集团）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理。本院于2018年6月7日组织双方当事人进行证据交换并质证，2018年6月8日公开开庭审理了本案。原告朱海龙、朱海珍、朱杰的委托诉讼代理人刘一凡和王惠、被告南田农场的委托诉讼代理人李志前、被告农垦神泉集团的委托诉讼代理人高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告朱海龙、朱海珍、朱杰向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方存在长期（不少于20年）事实上的土地承包合同关系（承包金230元/亩/年）；2.判决被告继续履行双方业已存在的长期《土地承包合同》；3.判决被告与原告按双方业已存在的事实上长期土地承包关系的基本要点（期限不少于30年，承包金按230元/亩/年）签订书面《土地承包合同》，并由双方分别持有合同文本；4.判决被告签订上述书面合同不得胁迫原告接受“发包方有权随时解除合同”及其他显著损害承包人合法权益的条款；5.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，因朱海龙、朱海珍、朱杰上述诉讼请求不明确，本院通知朱海龙、朱海珍、朱杰明确诉讼请求，朱海龙、朱海珍、朱杰变更诉讼请求为：1.判令南田农场按业已存在的每年4月至5月份朱海龙、朱海珍、朱杰以230元/亩/年标准向南田农场交纳本年度土地承包（租赁）金的交易习惯继续履行合同；2.本案案件受理费由南田农场承担。朱海龙、朱海珍、朱杰明确诉讼请求后撤回对农垦神泉集团的起诉。本院经审查发现南田农场公司制改革后，农垦神泉集团作为南田农场与朱海龙、朱海珍、朱杰土地租赁关系的权利义务继受者，本案审理与农垦神泉集团有利害关系，故依职权追加农垦神泉集团作为本案共同被告参加诉讼，并征询朱海龙、朱海珍、朱杰是否变更诉讼请求，朱海龙、朱海珍、朱杰表示不变更。事实和理由：南田农场职工及外来承包户在上世纪90年代，以家庭为单位承包南田农场土地种植芒果、椰子，并签订土地承包合同。几十年来，部分土地承包合同期满没有续签，大部分果农一开始没有签订书面合同，至今已逾20多年。南田农场的承包户大多数经农场审核同意在承包地盖有永久性住房，且承包户按照双方达成并认可的230元/亩/年标准向南田农场缴纳土地承包金，承包户和南田农场存在长期按交易习惯履行土地承包（租赁）关系的事实。就本案而言，长期以来，朱海龙、朱海珍、朱杰和南田农场之间早已形成每年4月至5月份芒果收获、销售后按230元/亩/年标准缴纳承包金的惯例，朱海龙、朱海珍、朱杰及南田农场全场多年来对此已形成默契，长期履行没有发生任何争议。因涉案土地承包（租赁）具有职工岗位（按总局文件是每人5-6亩）及住房安置性质，且种植的是芒果长期作物，因此合同期限是长期的。2017年7月3日，农垦神泉集团作出神泉企[2017]59号通知，要求南田农场职工及外来承包户与南田农场续签承包合同，所发合同文本有五类，承包期限最低为一年，承包价格却高达每年每亩1000元，且含有南田农场单方随时解除合同等损害承包人利益的合同条款，包括朱海龙、朱海珍、朱杰在内的多数承包户不能接受。朱海龙、朱海珍、朱杰认为，其多年在涉案土地上投入，与南田农场存在事实上的长期土地承包关系，承包费按照双方数年形成的土地承包价为230元/亩/年。南田农场此前长期以来不与承包户签订书面承包合同，现以承包户无法将投入与种植土地剥离的现状，利用优势要求朱海龙、朱海珍、朱杰接受其单方面制定的显著不公平的格式合同，违反诚实信用和公平自愿原则。双方应在业已存在的长期事实土地承包关系的基础上，按照合同自愿公平原则及往年土地承包惯例签订《土地承包合同》。另外，农垦神泉集团不具有合同主体资格。为维护自身合法权益，特诉至法院。   被告南田农场、农垦神泉集团共同辩称，一、南田农场不是适格被告，应当驳回朱海龙、朱海珍、朱杰对南田农场的起诉。根据中共中央、国务院《关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发〔2015〕33号）和中共海南省委、海南省人民政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》（琼发〔2015〕12号）的规定，海南省农垦投资控股集团有限公司批复同意南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉集团，农垦神泉集团已经办理了工商注册登记，兼并南田农场，以农垦神泉集团的名义执行原属南田农场的各项权能，南田农场的社会管理职能移交当地政府，设立了“南田居”的行政职能机构。农垦神泉集团已经以自己的名义清理调整南田农场不合理土地租赁关系并已经与85%以上的用地者签订新的土地租赁合同，2017年部分承租人的土地租金已向农垦神泉集团交纳。南田农场的机构、人员、财产均已经归于农垦神泉集团统一行使，南田农场不能作为实体机构存在，不能成为土地租赁（承包）关系的相对方，故应当驳回朱海龙、朱海珍、朱杰对南田农场的起诉。二、朱海龙、朱海珍、朱杰与土地出租方（发包方）仅构成不定期的事实土地租赁（承包）关系，朱海龙、朱海珍、朱杰第一项请求判令按照所谓交易习惯作为长期固定期限的合同内容没有事实和法律依据。本案双方当事人没有签订合同，不存在“交易习惯”的情况，因而不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条关于“交易习惯”规定的两种情形。双方是不定期的事实土地租赁（承包）关系，当事人可随时解除。三、朱海龙、朱海珍、朱杰请求判决强制按照其设定的具体土地价格230元/亩/年长期履行土地租赁（承包）关系，无法律依据。朱海龙、朱海珍、朱杰的诉讼请求实质属于合同内容，合同约定应当出于双方当事人的意思表示形成，应当由双方达成一致意见，不能通过法院判决来订立合同条款，如不经合同签订，直接诉求法院判决缺乏事实和法律依据。四、对土地租赁（承包）价格的调整是“情势所迫”“法律政策所依”。随着土地市场行情变化，继续履行原来的土地承包单价明显不公平，对此中共中央、国务院做出了《关于进一步推进农垦改革发展的意见》，中共海南省委、海南省人民政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》第十一条明确规定“清理调整不合理土地承包关系”中“对一些租金过低的合同，要依法变更或终止合同”；省农业厅、国土厅、农垦总局〔琼农字（2016）82号〕文件第三条对农业用地规范管理工作若干问题的处理意见中关于农场农业用地承包费过低的处理规定“农场内部承包户、外来承包（租赁户），应当遵守相关法律法规、政策及合同条款，根据省农垦控股集团发布的农业用地承包（租赁）费标准、阶梯地价计算方法、递增方式等，重新签订合同，明确相关合同条款”。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“情势变更”原则，对不合理地价应当进行调整，但朱海龙、朱海珍、朱杰拒绝调整租金价格，拒绝签订土地租赁（承包）合同，而起诉要求长期固化原地租价格，有碍农垦改革推进；五、对朱海龙、朱海珍、朱杰是否具备租赁（承包）资格、使用土地亩数、建造房屋是否经农场同意、是否依法报建、缴足地租以南田农场、农垦神泉集团提交的《核对土地纠纷表》为准。综上，请求法院驳回朱海龙、朱海珍、朱杰对南田农场的起诉和对农垦神泉集团的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人双方提交的证据和事实，本院认定如下：   一、关于朱海龙、朱海珍、朱杰提供的证据   1.卫星定位图。朱海龙、朱海珍、朱杰提交该证据以证明涉案土地四至和方位情况。南田农场和农垦神泉集团对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对涉案土地的四至及房屋现状没有异议，认为涉案土地的面积与南田农场、农垦神泉集团提交的核对列表不一致的，应以核对列表确认的结果为准。   2.指界通知书。朱海龙、朱海珍、朱杰提交该证据以证明南田农场承认与朱海龙、朱海珍、朱杰存在承包关系，通过测量确定承包土地面积。南田农场和农垦神泉集团对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为该证据是在补签土地承包（租赁）合同前因对使用土地指界需要而向朱海龙、朱海珍、朱杰发出的通知，不能证明双方存在长期的事实土地承包（租赁）关系。   3.租金《收据》。朱海龙、朱海珍、朱杰提交该证据以证明按以前规定缴纳芒果地租金的事实。南田农场和农垦神泉集团对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明朱海龙、朱海珍、朱杰缴纳土地租金的具体时间和数额，且说明2017年的土地租金系交付给海南神泉集团有限公司（现更名为农垦神泉集团）。   4.建房申请书。朱海龙、朱海珍、朱杰提交该证据以证明其经南田农场批准在涉案土地上建设房屋的事实。南田农场和农垦神泉集团对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为仅能证明朱海龙、朱海珍、朱杰申请在涉案土地上建设房屋，南田农场给予同意，但同时明确注明朱海龙、朱海珍、朱杰要按规定报建，但实际未报建，没有取得政府建设管理部门的批准。   5.房屋及芒果地现场照片。朱海龙、朱海珍、朱杰提交该证据以证明其已在涉案土地上种植芒果、兴建房屋多年，涉案土地成为其赖以生存的地方。南田农场和农垦神泉集团对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对于其证明目的不予认可，认为该证据仅能证明涉案土地存在果树及房屋，不能证明朱海龙、朱海珍、朱杰与南田农场存在长期的事实土地承包（租赁）关系。   6.农场内部人员租赁农用地基本指导价和农场外部人员租赁农用地基本指导价。朱海龙、朱海珍、朱杰提交该证据以证明南田农场拟定合同的内部人员租赁农用地（园地）价格（360元/亩/年）和外部人员租赁农用地（园地）价格（1000元/亩/年）均高于海南省农垦控股集团的基本指导价，其中内部人员租赁农用地（园地）基本指导价为一类280元/亩/年、二类200元/亩/年、三类160元/亩/年，外部人员租赁农用地（园地）基本指导价为一类700元/亩/年、二类600元/亩/年、三类500元/亩/年。南田农场和农垦神泉集团对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为指导价只具有参考和指导作用，也不是朱海龙、朱海珍、朱杰主张的230元/亩/年，合同价格可能高于指导价，但不能低于指导价。   二、关于南田农场、农垦神泉集团共同提交的证据   1.“农垦控股集团(海南省农垦总局)《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》[琼垦企发(2016)523号]”用以证明农垦控股集团批复同意南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉集团，南田农场虽未注销登记，但事实上已由农垦神泉集团管理。朱海龙、朱海珍、朱杰对该证据不予认可，认为未看到附件的海南农垦南田农场公司制改革实施方案，南田农场未注销登记，方案并没有实施，如该内部文件没有公示，南田农场并入农垦神泉集团不具有对外公示效力。   2.《海南农垦神泉集团有限公司（南田农场）关于《内部土地承包合同书》部分条款的补充说明》。用以证明南田农场和农垦神泉集团已针对《内部土地承包合同书》第四条第（二）项第八款作出修改，修改后的条款为“因国家、地方政府，农垦改革或甲方建设需要，乙方应同意甲方收回土地，在接到甲方通知之日起30日内搬迁、清理青苗及地上附着物，依法享有青苗及地上附着物补偿权利外，还另行按国家、地方政府有关政策签订补偿安置协议的补偿、安置权利”，补充说明该合同书版本由海南省农垦总局统一制定，便于统一管理和发展，并非农垦神泉集团单方制作，甲方有权解除合同不意味着随意解除，没有排除乙方补偿安置权利。朱海龙、朱海珍、朱杰对该证据不予质证，认为该证据属内部文件，对其不具有约束力。   本院对于朱海龙、朱海珍、朱杰、南田农场和农垦神泉集团所举证据的真实性、合法性和关联性均予以采信，应当作为认定本案事实的依据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱海龙、朱海珍、朱杰与南田农场存在长期的土地租赁关系，租赁的土地面积为24亩（双方质证时一致同意面积如有出入以最后核对和实际测量为准），朱海龙、朱海珍、朱杰在地上种有芒果树和建造房屋。南田农场与朱海龙、朱海珍、朱杰未签订书面租赁合同，未约定租赁年限。朱海龙、朱海珍、朱杰按230元/亩/年的标准向南田农场支付土地租金。2016年12月12日，海南省农垦投资控股集团有限公司（以下简称农垦控股集团）作出《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》[琼垦企发(2016)523号]，同意南田农场公司制改革方案，并由南田农场与海南神泉集团有限公司改制组建新的海南神泉集团有限公司，新的海南神泉集团有限公司为农垦控股集团独资的一人有限公司，该公司组建完成后将公司名称变更为海南农垦神泉集团有限公司。2017年3月28日，海南神泉集团有限公司更名为海南农垦神泉集团有限公司。   另查，南田农场开展对职工、居民家庭承包(租赁)农业用地进行调查，向土地使用人朱海龙、朱海珍、朱杰发出《指界通知书》，对朱海龙、朱海珍、朱杰租赁的土地进行调查和测量，要求朱海龙、朱海珍、朱杰出席现场指界。农垦神泉集团根据新一轮海南农垦改革要求，清理调整不合理土地承包关系，解决土地承包租期过长、租金过低等问题，于2017年7月通知包括朱海龙、朱海珍、朱杰在内的承包户解除原先租赁关系，由朱海龙、朱海珍、朱杰按照实际测绘面积和有关文件规定的价格与农垦神泉集团换签新的土地租赁合同。朱海龙、朱海珍、朱杰认为农垦神泉集团提供的格式合同中有部分条款不公平，不同意与农垦神泉集团签订合同，遂提起诉讼要求维持原先土地承包单价，在每年4月至5月份按230元/亩/年土地承包（租赁）金的标准继续履行合同。   本院认为，本案争议焦点为：一、南田农场和农垦神泉集团作为本案被告主体是否适格；二、本案法律关系属土地承包经营合同关系还是土地租赁合同关系；三、朱海龙、朱海珍、朱杰主张在每年4月至5月份按230元/亩/年单位价格缴纳土地租金的标准继续履行合同是否具有事实和法律依据。   一、关于南田农场和农垦神泉集团的诉讼主体资格。   朱海龙、朱海珍、朱杰承租南田农场的土地，长期以来在土地上种植果树和建造房屋，在南田农场公司制改革前，朱海龙、朱海珍、朱杰与南田农场存在土地租赁关系，且本案处理可能涉及南田农场经公司制改革并入农垦神泉集团后朱海龙、朱海珍、朱杰与南田农场的土地租赁关系存续、履行以及权利义务承继问题，故南田农场与本案处理结果有直接利害关系，南田农场是本案适格被告，南田农场和农垦神泉集团抗辩南田农场不是本案适格被告理由不成立，本院对该抗辩不予采纳。   根据农垦控股集团(海南省农垦总局)《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》，农垦神泉集团是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条的规定“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务应当由农垦神泉集团承继。海南神泉集团有限公司已更名为农垦神泉集团，兼并南田农场，南田农场不再作为实体机构存在。虽然南田农场作为被兼并企业尚未办理工商注销登记，但依照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条规定，根据南田农场被兼并后的上述具体情况，农垦神泉集团应作为责任主体承担民事责任。农垦神泉集团作为本案被告主体适格，本院依职权追加农垦神泉集团作为被告并无不当，对朱海龙、朱海珍、朱杰提出该抗辩理由不予采纳。   二、本案法律关系属土地承包经营合同关系还是土地租赁合同关系。   涉案土地是国有划拨地，土地使用者可将划拨土地使用权进行转让、出租、抵押，因此认定农垦神泉集团和朱海龙、朱海珍、朱杰之间存在土地租赁合同关系。   三、朱海龙、朱海珍、朱杰主张每年4月至5月份按230元/亩/年标准缴纳土地租金继续履行合同是否具有事实和法律依据。   《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案朱海龙、朱海珍、朱杰和农垦神泉集团（南田农场）并未约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。农垦神泉集团根据新一轮海南省农垦改革要求，清理调整不合理土地承包关系和解决土地租金过低问题，于2017年7月通知包括朱海龙、朱海珍、朱杰在内的承租户解除原先租赁关系，提出与朱海龙、朱海珍、朱杰换签新的租赁合同，但朱海龙、朱海珍、朱杰没有接受。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”和第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”以及第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，朱海龙、朱海珍、朱杰和农垦神泉集团没有对合同继续履行的租赁价格、履行方式、履行期限达成一致意见，朱海龙、朱海珍、朱杰以业已履行的情况作为今后继续履行合同内容的条件，系其单方意思表示，没有取得出租方农垦神泉集团的同意，朱海龙、朱海珍、朱杰主张南田农场按其单方要求继续履行合同，有悖于合同履行的自愿原则和公平原则。虽然南田农场和朱海龙、朱海珍、朱杰之前存在长期的土地租赁关系，但在新一轮海南省农垦改革的大背景下，朱海龙、朱海珍、朱杰和农垦神泉集团没有就合同继续履行的内容达成合意的情况下，不能以此认定双方长期的土地租赁关系等同于双方形成“交易习惯”，朱海龙、朱海珍、朱杰的历年交租情况不适用《中华人民共和国合同法》第六十一条关于形成“交易习惯”的情形。故朱海龙、朱海珍、朱杰提出每年4月至5月份按230元/亩/年缴纳土地租金的原标准继续履行合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条之规定，判决如下：   驳回原告朱海龙、朱海珍、朱杰的诉讼请求。   案件受理费100元（朱海龙、朱海珍、朱杰已预交），由原告朱海龙、朱海珍、朱杰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判长 陈鸿哲   审判员 吴雄文   审判员 黄春英   审判员 蒋 倩   审判员 陈孟灿     二〇一八年六月二十六日       《中华人民共和国合同法》   第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。   第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   《中华人民共和国公司法》   第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第六十三条企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人；企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人。   《最高人民法院关于审理与企业   改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》