四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终5910号 上诉人（原审被告）：成都联利置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰南丰大道**。 法定代表人：王华，执行董事。 委托诉讼代理人：范睿，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎丹璐，四川君合律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：沈朝松，男，汉族，1978年8月2日出生，住四川省屏山县。 被上诉人（原审原告）：王小念，女，汉族，1982年5月7日出生，住重庆市黔江区。 上诉人成都联利置业有限公司（以下简称：联利公司）因与被上诉人沈朝松、王小念商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初8784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联利公司上诉请求：一、请求撤销原判，并依法改判不承担逾期交房的责任；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、被上诉人请求上诉人支付延迟交房的违约金，没有事实及法律依据，应当予以驳回。上诉人在合同履行过程中没有违约事实，不应承担违约责任。上诉人已经尽到了合同约定的义务，也尽了自己最大努力完成合同义务，最终的延迟交房结果不是上诉人自身原因造成，而是由于不可抗力所导致。上诉人不构成根本违约或者履行迟延，原审法院据此判定上诉人承担违约责任属于事实认定不清。二、即使法院认定上诉人延期交房属于违约，但被上诉人主张的违约金过高，应当依法予以调减。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中上诉人逾期交付房屋并不一定会给被上诉人带来损失，且就算给被上诉人带来了损失，法院在认定违约金时也应当以损失补偿性为主。原审法院在未查明同路段房屋租金的情况下，直接以合同约定的违约比例要求上诉人承担相应的责任，上诉人认为违约金约定过高，应当依法予以调减。上诉人逾期交房给被上诉人带来的损失，存在认定过重的问题。三、上诉人于2016年12月12日出具了收房子承诺书，房屋已于2016年12月12日交付，在收房之后，被上诉人对房屋进行了装修，并产生了相关费用，一审法院漏查了交房的时间。四、上诉人与被上诉人逾期交房违约事宜已经协商处理，上诉人以一年物业管理费作为赔偿，对被上诉人已进行了赔偿。被上诉人实际享有获取了双方协商的逾期交房的赔偿金。双方对逾期交房事宜已经协商处理完毕，被上诉人就不应当再次请求逾期交房的违约金。因此，请二审法院依法改判不承担逾期交房的违约责任。 沈朝松、王小念答辩称，一、上诉人的上诉请求不成立，请求维持原判。上诉人称不承担违约责任，延期交房是不可抗力导致，我方认为上诉人的上诉理由没有事实依据，依法不能成立。上诉人在上诉时明确表明了延期交房的基本事实，延期交房就是违约，上诉人并没有提供遭遇不可抗力导致延期交房证据。合同第二十四条和补充协议第五条都对逾期交房有约定。上诉人不能按照合同履行义务的，应当及时告知被上诉人。对于是否遭遇了不可抗力，被上诉人并不清楚。因此，上诉人不能按时交房就是违约，应当承担违约责任。二、上诉人在上诉时称，被上诉人主张的违约金过高，应当扣减，我方认为不能成立。上诉人并没有提供证据证明我方主张的违约金过高，没有相关证据证实就应当承担举证不能的后果。三、双方签订的合同系合法有效的合同，也是双方的真实意思表示，在合同中，就被上诉人逾期付款的违约责任和逾期交房的违约责任均由约定。由于上诉人延期交房，给被上诉人造成了直接或间接的损失。四、双方在约定计算违约金标准的情况下，应当参照最高院关于逾期付款违约金的标准进行计算。不能超过银行同期贷款利率的4倍，超出该标准才算过高。双方约定的违约金每日万分之二，年利率7.3%左右，并没有超过同期银行贷款利率的4倍，并不偏高。五、如被上诉人在2016年12月12日出具了收房承诺书，但被上诉人出具承诺书的时候，交房条件并不具备合同约定的交房条件，也不具有消防验收和综合验收。因此，上诉人并没有完全按照合同履行交房的义务，不符合合同第10条约定的交付条件。六、对于上诉人所称的协商处理交房，但实际上，双方并没有协商处理，虽然有一年的物业费进行补偿，但这并不能免除上诉人的违约责任。上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付违约金。 沈朝松、王小念向一审法院起诉请求：1、请求判令联利公司支付沈朝松、王小念从2016年2月1日至2017年2月7日的延迟交房违约金37236元及实际损失19200元；2、请求判令联利公司支付逾期办证违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋实际办证之日止按每日万分之二的标准计算；3、请求判令联利公司支付房屋验收不合格的违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋验收合格之日止按每日万分之二的标准计算；4、请求判令联利公司于2018年3月31日前办理案涉房屋的不动产权证书。 一审法院经审理查明：2014年11月1日，沈朝松、王小念与联利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定沈朝松、王小念向联利公司购买位于成都市新都区二社房屋1套，总价款为534242元。合同第十条约定出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同第十九条约定，产权登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。沈朝松、王小念向联利公司支付购房款164242元，并在中国工商银行股份有限公司都江堰支行贷款370000元支付了剩余购房款。2014年12月16日，案涉房屋备案登记在沈朝松、王小念名下。另查明，联利公司所售房屋所在项目在四川省成都市新都区预售许可证。案涉项目在庭审结束前仍未完成竣工验收，未进行产权的初始登记。 一审法院所确认的上述事实，有沈朝松、王小念提供的身份证复印件2份及企业工商登记信息1份，证明主体适格；有沈朝松、王小念提供的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同摘要》各1份，证明联利公司与沈朝松、王小念签订了房屋买卖合同，并约定了交房期限、逾期交房及逾期办证的违约责任；有沈朝松、王小念提供的收款收据及借款合同各1份，证明沈朝松、王小念向联利公司交付全部购房款534242元的事实。有沈朝松、王小念当庭陈述，记录在卷。以上证据，经庭审举证、一审法院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，一审法院予以认证、采信。 一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，现就沈朝松、王小念请求判令联利公司支付沈朝松、王小念从2016年2月1日至2017年2月7日的延迟交房违约金37236元及实际损失19200元；请求判令联利公司支付逾期办证违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋实际办证之日止按每日万分之二的标准计算；请求判令联利公司支付房屋验收不合格的违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋验收合格之日止按每日万分之二的标准计算；请求判令联利公司于2018年3月31日前办理案涉房屋的不动产权证书四个问题分别进行分析评判。一、沈朝松、王小念请求判令联利公司支付沈朝松、王小念从2016年2月1日至2017年2月7日的延迟交房违约金37236元及实际损失19200元的问题。沈朝松、王小念与联利公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。沈朝松、王小念已按合同约定履行付款义务，联利公司应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。根据合同约定，联利公司应于2016年1月31日前向沈朝松、王小念交付符合交付条件的房屋。联利公司至今未向沈朝松、王小念交付符合交付条件的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，联利公司逾期交房的违约事实存在,应按合同约定承担逾期交房的违约责任。对沈朝松、王小念要求联利公司按照《商品房买卖合同》第十二条的约定承担违约责任，支付违约金37236元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于沈朝松、王小念请求判令联利公司支付实际损失19200元的诉讼请求，该项诉讼请求不符合合同约定，也没有法律规定，对沈朝松、王小念的该项诉讼请求，一审法院不予支持。二、请求判令联利公司支付逾期办证违约金，以购房款534242为基数，自2017年2月1日至房屋实际办证之日止按每日万分之二的标准计算的问题。根据沈朝松、王小念与联利公司签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，出卖人应承担违约责任可知，联利公司作为出卖人，为沈朝松、王小念办理案涉房屋的不动产权证书的期限应在商品房交付之日起365日内，现案涉房屋所在项目未通过竣工验收，不具备交付条件，联利公司按照合同约定为沈朝松、王小念办理案涉房屋的不动产权证书的条件暂未成就，故沈朝松、王小念请求判令联利公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。三、沈朝松、王小念请求判令联利公司支付房屋验收不合格的违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋验收合格之日止按每日万分之二的标准计算的问题。对沈朝松、王小念请求判令联利公司支付房屋验收不合格的违约金的诉讼请求，该项诉讼请求不符合合同约定，也没有法律规定，对沈朝松、王小念的该项诉请请求，一审法院不予支持。四、沈朝松、王小念请求判令联利公司于2018年3月31日前办理案涉房屋的不动产权证书的问题。根据商品房办理不动产权证书的流程，商品房所在项目通过竣工验收后才能办理项目产权的初始登记，然后办理分户的不动产权证书。结合本案的情况，案涉房屋所在项目至今未通过竣工验收，不具备办理不动产权证书的条件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，联利公司属于事实上不能履行合同的情形，对沈朝松、王小念请求判令联利公司于2018年3月31日前办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，一审法院暂不予支持。待涉案房屋符合办理不动产权证书条件时，沈朝松、王小念可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、成都联利置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向沈朝松、王小念支付逾期交房违约金37236元；二、驳回沈朝松、王小念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1086元，由成都联利置业有限公司负担（案件受理费已由沈朝松、王小念垫付，此款由成都联利置业有限公司在支付违约金时一并付给沈朝松、王小念）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 联利公司向本院提交以下证据，第一组证据：1、上诉人营业执照，2、上诉人法定代表人身份证明，拟以此证明上诉人的主体资格；第二组证据：3、《商品房买卖合同》，拟以此证明上诉人与被上诉人对房屋买卖的相关权利义务进行了约定；第三组证据：4、收房承诺书，拟以此证明房屋以实际交付被上诉人适用；5、装修协议，拟以此证明被上诉人实际接收房屋并开始进行装修；6、供水证明，拟以此证明被上诉人实际入住并开通供水；7、现金账登记，拟以此证明被上诉人实际入住并缴纳生活垃圾费、管理费等费用；8、承诺书及物业费减免记录，拟以此证明被上诉人对延迟交房做出物业费减免承诺，被上诉人予以确认；9、业主门卡登记表，拟以此证明被上诉人实际入住并领取进门卡；10、供电记录，拟以此证明被上诉人实际入住并用电。 沈朝松、王小念发表质证意见称：对第一组、第二组证据无异议。对第三组证据中的收房承诺书的真实性予以认可，但这不能证明上诉人严格按照合同约定全面履行交房义务。对装修协议的真实性予以认可，确实也进行了房屋的装修，但这装修并不能证明上诉人严格按照合同约定的条件进行了交房。现金登记账是上诉人单方制作并提供的，我方对其真实性不予认可。承诺书及物业费减免记录，因为确认书是被上诉人签字的，但根据其内容可看出，上诉人当时是让被上诉人现行装修入住，并没有严格按照合同约定履行交房义务，同时，从确认书可看出当时根本不具备交房的条件。确认书载明“我公司决定代各位业主向物业管理公司支付支付一年的物业管理费作为一定赔偿”，并没有要求业主方免除相关的赔偿责任，减免一年的物业费只是上诉人对被上诉人的补偿，即并不能达到上诉人的证明目的。对于业主门卡登记表和供水记录予以认可。 本院经审查认为：因沈朝松、王小念对证据1、证据2无异议，证据3系双方签订的买卖合同，本院予以确认。对于证据4至证据10的证明力，本院在下文予以详述。 沈朝松、王小念向本院提交：2016年2月28日由联利公司发送给各位业主的函的复印件，拟以此证明联利公司延期交房，联利公司同意按照合同进行赔偿。 联利公司发表质证意见称：对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院经审查认为：该证据系复印件，沈朝松、王小念未提供原件以予比对，且联利公司对该复印件的真实性不予认可，故本院对该份证据不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人联利公司的上诉请求与被上诉人沈朝松、王小念的答辩意见，本案二审争议焦点为：联利公司是否应当向沈朝松、王小念支付违约金以及原审法院对违约金的确定是否符合法律规定。现就上述争议焦点的认定论述如下。 联利公司与沈朝松、王小念签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应当依照合同约定全面履行自己的义务。沈朝松、王小念已向联利公司支付对价，联利公司应在约定的期限内交付房屋，否则应当依照合同约定承担相应的违约责任。联利公司上诉提出迟延交房并非其自身原因造成，系由于不可抗力所导致。对此本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，联利公司应当对其主张的因不可抗力导致逾期交房承担举证责任。但在本案诉讼中，联利公司并未提交相应证据证明其上述事实的存在，故本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于联利公司上诉提出其已向沈朝松、王小念交付了案涉房屋，且以物管费作为赔偿，故对于逾期交房事宜已协商处理完毕的问题。本院经审查认为：首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条之约定，在交付案涉房屋时该商品房应当取得规划验收合格证、取得商品房所在楼栋的房屋权属证明等。但根据本案一审查明的事实以及二审中联利公司的确认，案涉项目至今未完成竣工验收，也未进行产权的初始登记。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽然案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收作为交付条件，但联利公司交付的房屋仍应以通过竣工验收以及取得案涉楼栋权属证明为交付条件。因案涉房屋未经竣工验收备案，故联利公司向沈朝松、王小念等人交付案涉房屋不符合法律规定，应当承担逾期交房的违约责任。故联利公司提交的有关沈朝松、王小念使用案涉房屋的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。 其次，联利公司提出双方已就违约责任抵扣物管费的方式达成合意，其不应再行给付违约金的问题。本院经审查认为：其提交的《收房承诺书》中载明“为表达我公司的诚意，我公司决定代各位业主向物业管理公司支付一年的物业管理费作为一定的赔偿”，但该《收房承诺书》中并未约定联利公司在代付一年的物管费后即可不再承担逾期交房的违约责任，联利公司也未提交其他证据证明双方就承担逾期交房违约金的免除达成合意。故本院对联利公司提交的《收房承诺书》以及物业减免记录等证据不予采纳。联利公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于原审法院对违约金的认定是否符合法律规定的问题。本院认为，沈朝松、王小念依照《商品房买卖合同》的约定第十二条的约定要求联利公司承担违约责任，具有合同依据。联利公司上诉提出违约金过高、应予调低的请求，本院审查后认为：违约金具有“补偿为主、惩罚为辅”的性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，因联利公司的违约行为导致案涉房屋至今未能按照法定及约定的方式交付，且逾期时间较长；沈朝松、王小念与联利公司约定的违约金并不过高；联利公司也并未提交相证据证明违约金金额高于其逾期交房给沈朝松、王小念造成的损失。故本院认为原审法院按照合同约定的标准确定违约金符合法律规定，联利公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2172元，由上诉人成都联利置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年六月十九日 书记员 龙春光