广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0323民初392号 原告秦红菊，女，汉族，1970年4月20日生，住桂林市象山区。 委托代理人李红旗，男，汉族，1970年7月2日生，住桂林市象山区。 原告李燕，女，汉族，1991年4月9日生，住桂林市象山区。 委托代理人李红旗，男，汉族，1970年7月2日生，住桂林市象山区。 原告李红旗，男，汉族，1970年7月2日生，住桂林市象山区。 被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司，住所：灵川县大圩镇古东村，法定代表人：吴洋。统一社会信用代码：91450323554739261P。 原告秦红菊、李燕、李红旗诉被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成由审判员周元璋担任审判长，与审判员梁秀华、人民陪审员李金香组成的合议庭进行了审理，并于2018年5月31日公开开庭进行了审理，由代书记员陈荣财担任法庭记录。原告李红旗（原告秦红菊、李燕的共同委托代理人）及被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司的法定代表人吴洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年6月，原告向桂林市京安房地产开发有限公司灵川分公司购买了古东山水庭院4栋3层01号房，根据购房合同附件四合同补充协议第四条约定，原告购买的房屋委托给被告作为酒店经营并签订了委托经营管理合同，合同约定：1、委托经营期限八年，从2011年6月1日到2019年5月31日；2、委托经营管理费（租金）的标准，每月1081.5元；3、支付方式，第一年一次性支付，第二年按月支付；3、还约定其他事项。合同签订后，被告因经营不善，只支付了管理费（租金）至2014年12月。2017年1月，原告与被告签订了委托经营管理补充协议，协议约定：1、委托经营管理期限10年，从2017年1月1日至2026年12月31日；经营管理费（租金），第一个三年每月1030元，第二个三年每月1081.5元，第三个四年每月1081.5元；3、特殊约定，2017年1月1日至2017年6月30日，修缮试业期不收租金；被告从2017年7月开始支付委托经营管理费；4、支付方式和时间，每月10号以现金和转账方式支付，宽限期为10个工作日；5、违约责任，违约方支付守约方年租金总额的50%，如超过30个工作日未付管理费，原告有权单方面解除本合同，追究被告违约责任；5、合同还约定其他事项。补充协议签订后至今，被告未按合同支付管理费（租金）。2017年7月底和2017年11月初原告业委会代表原告等全体业主向被告提出支付租金的书面函告，原告也多次与被告法定代表人联系，要求终止委托经营管理合同，并要求其承担违约责任，但被告未将租赁房屋返还给原告，也未将租金支付给原告。2017年12月3日，原告和部分业主向被告送达解除委托经营管理（租赁）和在本月10日前支付租金和违约金的通知，被告未按通知要求履行。原告认为原、被告签订的委托经营管理合同合法有效，被告应当按照合同的约定履行义务，原告内部股东纠纷不应成为不履行合同的理由。被告不履行支付义务，也不同意原告解除委托经营管理合同，是严重侵犯了原告合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告房屋委托经营管理合同（租赁合同）；2、判决被告支付所欠2017年7月1日起至2018年2月的房屋经营管理费（租金）8240元和依照合同约定支付年租金50%的违约金6180元，共计14420元；3、判决被告承担本案诉讼费和其他有关费用。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 一、房产证，证明坐落在灵川县大圩镇古东村“古东阳光山水庭院”的涉案房屋所有权人为本案原告共同所有； 二、委托经营管理合同及委托经营管理合同补充协议各一份，证明原告将“古东阳光山水庭院”的涉案房屋委托给被告进行经营管理的事实； 三、“古东阳光山水庭院”4栋部分业主关于解除委托经营管理的通知一份，证明原告于2017年12月3日要求与被告解除委托经营管理合同及委托经营管理合同补充协议，并要求被告支付委托经营管理费和违约金的事实。 被告辩称，被告请求追加当事人，本案所涉委托经营管理合同的当事人未到庭；委托经营管理合同及委托经营管理合同补充协议是主从合同关系；对原告计算租金的方式不认可；被告不应缴纳诉讼费用及有关费用。 被告为其辩解在举证期内提供的证据有： 一、电费发票四份，问询函一份，关于大圩“古东阳光山水庭院”小区供电问题的回复函一份、函件一份，证明本案涉案房屋的水电排污等基础设施系临时设施，未达到交付条件； 二、致业主函件三份，证明被告向本案各原告说明未付租金的原因。 经过开庭质证，对原告提交的证据一、二，被告无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案依据。 对原告提交的证据三，被告不认可，认为被告方未收到过该通知。本院认为，被告提交的落款时间为2017年12月5日的致“古东阳光山水庭院”小区业委会及酒店业主的函件中已有针对原告要求与被告解除委托经营管理合同及委托经营管理合同补充协议，并要求被告支付委托经营管理费和违约金的相关答复，陈述了被告未能依约支付管理费（租金）的原因，故，本院对被告对原告提交的证据三的质证意见依法不予采纳，对原告证据三的证明内容予以依法认定。 对被告提交的证据一，原告对其真实性无异议，但对其关联性不认可；对被告提交的证据二，原告认为证明了被告收到原告通知被告解除合同并要求被告支付管理费（租金）及违约金的意思表示。本院认为，综合本案各方当事人提交的证据及当庭陈述，本院对被告提交的证据一、二依法不予认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年10月31日，原告与被告签订委托经营管理合同，2010年11月2日，被告在该合同上盖章确认。2016年12月30日，原告与被告签订委托经营管理合同补充协议。约定原告将其所有的位于桂林市灵川县大圩镇古东村“古东阳光山水庭院”（推广名：古东瀑布度假酒店）4栋3层01号房委托给被告经营并管理，被告经营管理该房屋无论盈亏与原告无关，该合同对双方其他权利义务进行了详细约定。经营管理合同补充协议第二条第一项约定：该房屋委托管理经营期限为10年，从2017年1月1日至2026年12月31日止。对经营管理费及支付方式，经营管理合同补充协议第三条第一至三款约定：第一个叁年（2017年1月1日至2019年12月31日）的经营管理费按旧合同的标准执行，即每月人民币1030.00元，年经营管理费为人民币12360.00元。其中前六个月作为装修试业期，免收租金；第二个叁年（2020年1月1日至2022年12月31日）的经营管理费按第一个三年的基数递增5%执行，即每月人民币1081.50元，年经营管理费为人民币12978.00元；第三个为最后肆年（2023年1月1日至2026年12月31日）的经营管理费按第二个三年基数递增5%执行，即每月人民币1185.58元，年经营管理费为人民币13626.90元；第三条第四款约定：被告从2017年7月1日起每月10日前将经营管理费支付给原告；第三条第五款约定：经营管理费以现金或银行转账形式支付，宽限期为十个工作日。十个工作日后，每逾期一天，则被告按银行同期贷款利率支付违约金。如超过30个工作日，则视为被告违约，原告有权单方面解除合同，并追究被告违约责任，应交税款由被告代缴代扣；原、被告双方还约定，委托经营管理期内，原告保证被告的委托经营管理权不受影响，不得另行委托给第三方，否则视为违约；在委托经营管理期内，乙方对委托经营管理房屋有权自营或以被告名义与他方联营或者出租给他人使用，而不得损害原告利益前提下不必再征得原告同意。委托经营管理期内，实际使用的水、电、煤气费及物业费等均由被告承担，按账单如期缴纳。被告因经营产生的债权债务与原告无关；原、被告双方还约定违约金的计算标准：一次性支付年租金总额的50%。本条所指违约金为惩罚性质且具有独立性，合同解除及违约方赔偿经济损失均不影响其效力。如被告违约逾期支付租金，则须承担原告给予被告的2016年12月31日前所欠租金减免和2017年1-6月试营业期间的租金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋。自2017年7月起，被告未依约向原告支付经营管理费（租金）。原告为此诉至本院。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》是双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，该合同合法有效，原、被告双方均应依照合同约定全面履行合同义务。原、被告间签订的合同虽名为委托经营管理合同，但根据双方合同约定，被告经营管理房屋无论盈亏与原告无关，被告经营管理期间须依约向原告缴纳固定经营管理费，享有完全的经营管理自主权，故双方实际为租赁合同关系。合同签订后，原告依约向被告交付房屋。自2017年7月起，被告未依约向原告支付租金，构成违约，符合双方约定的解除合同的条件。原告依合同约定向被告要求解除委托经营管理合同，并要求被告支付所欠房屋租金8240元，未违反双方合同约定，合法有据，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金6180元，数额超过原告主张的所欠房租8240元的百分之三十，数额过高，可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据公平原则和诚实信用原则，本院对超过百分之三十的部分依法不予支持。被告陈述的本案所涉《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》是主从合同关系，对原告计算租金的方式不认可，且原告提供的房屋未达到委托经营管理的条件的抗辩意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告秦红菊、李燕、李红旗与被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司签订的《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》； 二、被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司支付原告秦红菊、李燕、李红旗房屋租金8240元及违约金2472元，合计10712元。 案件受理费160元，由原告秦红菊、李燕、李红旗负担118元，被告桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司负担42元。 上述应负义务，义务人应按本判决确定的履行期限履行完毕。如果义务人未按本判决规定的期限履行义务的，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费160元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周元璋 审 判 员  梁秀华 人民陪审员  李金香 二〇一八年六月二十七日 代书 记员  陈荣财 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护； 2、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 4、《中华人民共和国合同法》第二百二十七承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。