包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终248号   上诉人（一审被告）：包头逸飞磁性新材料有限公司。   法定代表人：李俊，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李江萍，女，1980年5月25日出生，汉族，该公司财务经理，住内蒙古自治区包头市稀土高新产业应用园区，系李俊之妻。   委托诉讼代理人：李佳静，女，1966年2月16日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市稀土高新产业应用园区。   上诉人（一审被告）：包头市佳鑫纳米材料有限责任公司。   法定代表人：李俊，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李江萍，女，1980年5月25日出生，汉族，该公司财务经理，住内蒙古自治区包头市稀土高新产业应用园区，系李俊之妻。   委托诉讼代理人：李佳静，女，1966年2月16日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市稀土高新产业应用园区。   被上诉人（一审原告）：包头市和诚化工有限公司。   法定代表人：孙海强，该公司董事长。   上诉人包头逸飞磁性新材料有限公司（以下简称逸飞公司）、包头市佳鑫纳米材料有限责任公司（以下简称佳鑫公司）因与被上诉人包头市和诚化工有限公司（以下简称和诚公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初4817号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   逸飞公司、佳鑫公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由和诚公司承担。其上诉理由为：和诚公司起诉的依据是其与逸飞公司、佳鑫公司签订的《租赁买卖合同》，该合同约定和诚公司将租赁物出租给逸飞公司，逸飞公司向其支付租金。但一审法院却没有核实和诚公司对租赁物是否有所有权，是否有权对租赁物行使收益权、支配权等物权。事实上，案涉房屋、土地等租赁物仍归逸飞公司所有，仍登记在逸飞公司名下。所以和诚公司对租赁物是没有物权的，其无权出租不属于自己的财产，故《租赁买卖合同》没有履行条件，逸飞公司、佳鑫公司不应承担合同义务。   和诚公司答辩称：案涉房屋、土地是和诚公司在执行程序中依法支付对价获得的，已经强制执行完毕，只是因为逸飞公司欠高新区地税局100多万税款未付，所以没有彻底变更到和诚公司名下。   和诚公司向一审法院起诉请求：一、解除租赁买卖合同；二、判令二被告立即腾房；三、判令二被告支付自2017年1月1日起至2017年7月起诉时的6个月租金及保证金合计280万元并按每月30万元支付租金至腾房之日；四、诉讼费用由二被告承担。   一审法院对于双方当事人没有争议的2016年12月7日，和诚公司与逸飞公司签订租赁买卖合同，逸飞公司租赁和诚公司土地、厂房、办公楼，租期5年，租金每月30万元，按季度支付，佳鑫公司为担保人的事实，该院予以确认。双方当事人有争议的事实为：双方的租赁买卖合同是否成立，逸飞公司是否应当支付租金并腾出厂房。   该院认定事实：2015年1月22日，该院立案受理了和诚公司诉逸飞公司、佳鑫公司以及李俊民间借贷纠纷一案，同年3月6日作出（2015）昆商初字第35号民事调解书，确认逸飞公司及其法定代表人李俊欠和诚公司借款及货款共计900万元，上述款项于2015年4月15日前给付和诚公司，佳鑫公司承担连带给付责任。   2016年12月9日，和诚公司与逸飞公司、佳鑫公司、李俊达成执行和解协议，逸飞公司、佳鑫公司、李俊对欠和诚公司本息共计1300万元无异议。双方同意以逸飞公司所有的××区以西、区间路以南地上物，建筑面积合计8661.59平方米及国有出让土地面积为17088.26平方米议价1800万元抵偿和诚公司1300万元，超出的500万元由和诚公司退还逸飞公司、佳鑫公司、李俊。该院于2016年12月15日作出（2015）昆执字第757号之六执行裁定书，裁定被执行人逸飞公司以执行和解协议中的财产抵偿1300万元债务，超出部分由和诚公司退还，用以支付（2014）昆执字第1442号一案被执行人逸飞公司、李俊、吴欣远欠交通银行股份有限公司包头九星支行的欠款。裁定作出后，逸飞公司分别于2016年12月19日、2017年1月9日向和诚公司出具80万元和77万元的收据。和诚公司于2017年3月15日、3月20日向该院交纳案款322万元、21万元，上述款项合计500万元。   2016年12月7日，和诚公司与逸飞公司签订《租赁买卖合同》，约定逸飞公司租赁和诚公司厂房和办公楼土地，租赁期间为2017年1月1日至2021年12月31日。逸飞公司在租赁期间每月支付和诚公司租金30万元，3个月支付一次，租金为90万元。逸飞公司不得无故拖延租金，如有拖延和诚公司有权收回厂房、土地、办公楼。逸飞公司在5年内购买和诚公司厂房及土地，2017年1月1日至2019年12月31日期间每年向和诚公司缴纳100万元购厂保证金，如在租期内购买成功，和诚公司向逸飞公司退还所交保证金；如逸飞公司违约，上述每年缴纳保证金不予退还，归和诚公司所有。2017年保证金逸飞公司未付。逸飞公司分别于2017年4月30日、6月29日向和诚公司出具欠条，明确欠和诚公司土地租赁款120万元、60万元，上述款项至今未付。佳鑫公司作为担保方于2017年6月29日在租赁买卖合同上加盖公章。   2017年4月17日，李俊向和诚公司法定代表人孙海强借款13万元，借条上加盖逸飞公司财务专用章，上述借款已还10万元。   一审法院认为，和诚公司与逸飞公司之间签订的《租赁买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。和诚公司已合法取得涉案厂房、土地、办公楼，逸飞公司在租赁上述厂房、土地、办公楼期间应向和诚公司支付租金。双方约定租金3个月支付一次，逸飞公司至今未向和诚公司支付已构成根本违约，故对和诚公司要求解除《租赁买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。租赁买卖合同解除，逸飞公司应将租赁的厂房、土地、办公楼返还和诚公司。   租赁买卖合同中约定，2017年1月1日至2019年12月31日期间，逸飞公司每年向和诚公司缴纳100万元购厂保证金，现因逸飞公司未按约定支付租金，和诚公司要求解除租赁买卖合同，逸飞公司向和诚公司购买厂房及土地的合同目的已无法实现，故对和诚公司要求逸飞公司支付购厂保证金的诉讼请求，该院不予支持。和诚公司与逸飞公司明确约定租金每月30万元，逸飞公司亦认可2017年1月1日至今租金未付，故对和诚公司要求逸飞公司支付租金的诉讼请求，该院予以支持。佳鑫公司作为担保方对租金的给付承担连带责任。逸飞公司辩称李俊之妻李江萍向和诚公司法定代表人孙海强还款10万元，和诚公司提供借条证明李俊向孙海强借款13万元，已还10万元系偿还上述借款。关于此借款及还款，因逸飞公司认可涉案租金至今未付，故对上述借款双方可另案主张，本案不作处理。   综上所述，和诚公司的诉讼请求，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：   解除原告包头市和诚化工有限公司与被告包头逸飞磁性新材料有限公司于2016年12月7日签订的《租赁买卖合同》；二、被告包头逸飞磁性新材料有限公司于判决生效之日起十五日内将租赁的厂房、土地、办公楼返还原告包头市和诚化工有限公司；三、被告包头逸飞磁性新材料有限公司于本判决生效之日起十五日给付原告包头市和诚化工有限公司租金（自2017年1月1日起至返还厂房、土地、办公楼之日止，按每月30万元计算）；四、被告包头市佳鑫纳米材料有限责任公司对上述款项承担连带给付责任；五、驳回原告司包头市和诚化工有限公司其他诉讼请求。案件受理费29200元、财产保全费5000元（包头市和诚化工有限公司已预交），由被告包头逸飞磁性新材料有限公司、包头市佳鑫纳米材料有限责任公司负担。   二审经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。   另查明，（2015）昆执字第757号之六执行裁定书作出后，和诚公司依据该裁定书到相关部门办理案涉房屋、土地的产权、使用权过户手续，现在案涉房屋、土地的新不动产权证书中的权利人一栏均载明：“包头逸飞磁性新材料有限公司（此土地执行给包头市和诚化工有限公司）名下”。   再查明，和诚公司于2018年1月16日接收了案涉房屋和土地，逸飞公司的人员于该日全部撤出案涉房屋和土地，但仍有部分设备留存于案涉房屋和土地之中。上述事实有案涉房屋、土地的不动产权证书、双方当事人的陈述予以证实。   本院认为，本案的争议焦点，是案涉《租赁买卖合同》的效力问题。   首先，逸飞公司、佳鑫公司在二审期间提交两份录音材料和一份报案材料，以此证明执行和解协议与《租赁买卖合同》均是逸飞公司、佳鑫公司法定代表人李俊在和诚公司法定代表人孙海强的逼迫下签订的，房产证也是孙海强威胁李俊办理之主张。但录音材料中的对话内容不能证明孙海强威胁、逼迫李俊签订上述合同、协议、办理房地过户手续的事实存在，报案材料不能证明孙海强雇用黑社会对李俊进行威胁的行为已经刑事立案，且逸飞公司、佳鑫公司自认其报案行为尚未被刑事立案，所以逸飞公司、佳鑫公司的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。   其次，（2015）昆执字第757号之六执行裁定书已经发生法律效力，所以依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定，从该裁定送达和诚公司之日起，案涉土地、房屋的使用权、所有权已经为和诚公司所有，且和诚公司提交的不动产权证书的内容亦能印证该事实。故和诚公司有权出租案涉土地、房屋，《租赁买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应依约履行。现逸飞公司、佳鑫公司均拒不履行合同义务，导致和诚公司收取租金的合同目的不能实现，所以该合同应予解除。逸飞公司应支付欠付租金，佳鑫公司应当依约对前述债务承担连带给付责任。   再次，因双方当事人在二审期间均认可和诚公司于2018年1月16日接收了案涉房屋和土地，逸飞公司的人员于该日全部撤出案涉房屋和土地的事实，所以案涉《租赁买卖合同》已于当日在事实上解除了，无需法院判令解除该合同以及腾房事项，租金计算期限亦应于当日截止。照此计算，逸飞公司应当向和诚公司给付的租金数额为375万元（2017年1月1日至2018年1月16日为12个半月，30万元/月×12.5个月）。此外，逸飞公司留存在案涉房屋和土地内的设备，其应当尽快取走，和诚公司对此应予以配合。   综上，逸飞公司、佳鑫公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因二审出现新的证据，故本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初4817号民事判决；   上诉人包头逸飞磁性新材料有限公司于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人包头市和诚化工有限公司租金375万元；   上诉人包头市佳鑫纳米材料有限责任公司对上述款项承担连带给付责任；   驳回被上诉人包头市和诚化工有限公司的其他一审诉讼请求。   驳回上诉人包头逸飞磁性新材料有限公司、包头市佳鑫纳米材料有限责任公司的上诉请求。   一、二审案件受理费58400元、财产保全费5000元，由上诉人包头逸飞磁性新材料有限公司、包头市佳鑫纳米材料有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二Ο一八年六月二十九日   书记员 杨苏敦   附：本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》   第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。