太原市小店区人民法院   民事判决书   （2017晋01**民初5088号   原告：刘海清，男，1975年5月9日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：张福俊，山西瀛谷（娄烦）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李耀，山西瀛谷（娄烦）律师事务所律师。   被告：李斌学，男，1973年10月17日出生，汉族，住太原市。   被告：太原恵众企业管理咨询有限公司，住所地太原市小店区长风街**（和信商业广场）**裙商**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：南忍红，经理。   委托诉讼代理人：张继伟，山西郎朗律师事务所律师。   原告刘海清与被告李斌学、太原恵众企业管理咨询有限公司（以下简称“惠众公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘海清的委托诉讼代理人张福俊和李耀，被告李斌学和被告恵众公司委托诉讼代理人张继伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告刘海清向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即将火炬创业大厦B幢11层整层（1292.94平方米）腾空后返还给原告；2.判令被告李学斌支付原告截止2017年5月25日累计所欠房屋租金3198000元及腾房之日止的占用费（按每月174000元计算）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2014年11月19日取得火炬创业大厦B幢11层整层（1292.94平方米）房屋的所有权。后原告与被告李斌学于2015年4月26日签订了《房屋租赁协议》，原告将房屋租赁给被告李斌学作为办公场所使用。2015年12月25日租赁期限到期后，双方口头约定被告李斌学可以继续租用。在合同履行过程中，被告李斌学迟迟不履行支付租金的义务，遂原告与被告李斌学解除房屋租赁协议，双方出具了一份对账单表明直到2017年5月25日，被告李斌学累计欠原告租金3198000元，被告李斌学保证于2017年6月30日前将房屋腾空交给原告。但直到今日，被告李斌学并未支付所欠的租金，亦没有按照约定腾房。被告李斌学称因与被告恵众公司有经济纠纷，被告恵众公司已强行实际占用该房屋。综上，二被告的行为共同侵害了原告的房屋所有权，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。   被告李斌学辩称，我与原告约定承租涉案房屋的期限到2017年6月30日，现租期已到，我同意给原告腾房，也同意支付截止至该期限的租金，但慧众公司已于2016年2月15日开始强行占用涉案房屋。   被告慧众公司辩称，关于涉案房屋，被告李斌学购买涉案房屋的价格为1200万元，但其将房屋转让给原告刘海清的价格为880万，但原告刘海清没有任何材料证明支付了购房款项，被告李斌学降价出售房屋的行为让我公司怀疑被告李斌学与原告刘海清涉嫌恶意串通，转移资产，侵害我公司的合法权益。我公司基于合法的权利占有该房屋，没有义务向原告刘海清返还房屋。退一万步讲，根据买卖不破租赁原则，我公司也没有义务腾空房屋。刘海清与李斌学签订的房屋转让协议属于无效合同，刘海清没有涉案房屋的所有权，其没有返还原物请求权，也不具有诉讼主体资格。   经审理查明，2011年1月25日，李斌学作为买受人与山西省企业孵化器管理中心（有限公司）（以下简称“孵化器中心”）作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定，李斌学购买孵化器中心位于太原市长治路火炬创业大厦B座11层房屋，该层房屋建筑面积为1292.94平方米，总金额为12206663元。后孵化器中心将合同约定的房屋交付给李斌学。   2014年11月14日，孵化器中心向刘海清出具收到12206663元的收据，收据还载明，缴款单位为刘海清，收款方式为换业主，收款事由为火炬大厦B座11层购房款，由由原业主李斌学转现业主刘海清。刘海清作为买受人与孵化器中心作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，该合同无签订日期，合同约定，刘海清购买孵化器中心位于太原市长治路火炬创业大厦B座11层房屋，该层房屋建筑面积为1292.94平方米，总金额为12206663元。   2014年11月19日，李斌学作为转让人（甲方）与刘海清作为受让人（乙方）签订《房屋转让协议》，协议约定：甲方将涉案的11层房屋转让给乙方，转让总价为880万元，甲方负责在房屋的开发商孵化器公司把原购房合同以及付款凭证变更至乙方名下，乙方付款给甲方；乙方同意甲方让山西昊仁能源集团有限公司无偿使用房屋至2015年4月25日以前；乙方所购房屋内因甲方装修装饰而形成的不动产归乙方所有，甲方不得收取任何费用。同日，李斌学向刘海清出具《付款指令》，该指令载明：刘海清需付的购房款880万元向李斌学的账户转账400万元、向张素英的账户转账400万元、向李斌学付现金80万元。同日，李斌学向刘海清出具收到购房款880万元的收据。   2015年4月25日，刘海清作为出租方（甲方）与刘海清作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将涉案11层房屋租给乙方做为办公场所，租赁日期为2015年4月26日至2015年12月25日，月租金174000元，协议还约定了付款方式等内容。   2016年2月15日，慧众公司占用了涉案的11层房屋，至今仍在占用。   2017年5月20日，刘海清作为甲方与李斌学作为乙方签订《对账单》，内容为，截止2017年5月25日乙方累计欠甲方涉案11层房屋租金3198000元，违约金700000元，鉴于甲方已通知乙方腾房，乙方现保证于2017年6月30日前将房屋腾空交还甲方，并按每月174000元计算，向甲方支付直至实际交还房屋之日止的租金。   另查明，2006年9月1日，涉案的11层房屋所在土地取得国有土地使用证，证书载明土地使用权人为孵化器中心；2016年1月4日，涉案的11层房屋取得房屋所有权证，证书载明房屋所有权人均为孵化器中心，房屋坐落于太原市长治路306号1幢B座11层1101号至1111号，房屋所有权证号为晋房权证并字第XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号。   庭审中，慧众公司提交了《房屋租赁合同》复印件一份、网上银行电子回单三份，《商品房买卖合同》复印件一份。《房屋租赁合同》主要内容为，李斌学作为出租方将涉案房屋租赁给承租方慧众公司，租赁期限为2014年1月6日至2043年1月5日，本合同的租金交付方式为现金，慧众公司已于2014年1月6日将1000万元全部支付给李斌学，房屋租金已全部缴清。网上银行电子回单显示，赵志国于2014年1月6日分三次将合计1000万元转账给李斌学。《商品房买卖合同》载明的签订时间是2011年1月25日，还载明了李斌学从慧众公司购买涉案的11层房屋。慧众公司提供上述证据欲证明李斌学与慧众公司签订了《房屋租赁合同》，慧众公司委托赵志国于2014年1月6日分三次将29年的租金1000万元支付给李斌学；李斌学在与慧众公司签订《房屋租赁合同》时，将李斌学与孵化器中心签订的《商品房买卖合同》留给慧众公司。   李斌学质证称：其与慧众公司没有签订过《房屋租赁合同》，2013年12月向慧众公司的法定代表人南忍红借款4000万元，当时其将与孵化器中心签订的《商品房买卖合同》留给南忍红，南忍红委托赵志国及其他人给李斌学分批支付了4000万，该4000万元包括上述赵志国向李斌学转账的1000万元；其和刘海清的交易与慧众公司没有任何关系，其对房屋具有处分权；山西昊仁能源集团有限公司由李斌学实际经营，涉案房屋一直由李斌学使用，李斌学没有与刘海清办理过交接手续，李斌学一直使用房屋，直到2016年2月15日房屋被慧众公司强行入住，慧众公司派人将11层整层房屋的钥匙更换，并派人在屋内居住，但房屋内的东西是李斌学买的；李斌学与刘海清的租期到2017年6月30日，房屋是因为李斌学被强占，所以李斌学同意给原告到2017年6月30日的租金。   刘海清质证称：慧众公司未能提供《房屋租赁合同》原件，不予认可；付款方是赵志国，与本案没有关联性；李斌学与孵化器中心签订的《商品房买卖合同》表明李斌学是合法的买售人，有权向刘海清出售房屋。   确认以上事实的证据有《房屋转让协议》、《商品房买卖合同》、付款指令、收据、《房屋租赁协议》、对账单、房屋所有权证、土地使用权登记证及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。   本院认为，涉案的位于太原市长治路306号1幢B座11层11层1101号至1111号房屋的房屋所有权证登记的房屋所有权人均为孵化器中心，但李斌学作为买受人与孵化器中心作为出卖人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，之后李斌学作为出卖人与刘海清作为买受人就涉案房屋签订《房屋转让协议》，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”之规定，可以确认刘海清占有涉案房屋为有权占有。之后刘海清将房屋出租给李斌学，李斌学基于租赁合同关系使用房屋。慧众公司提出李斌学与刘海清涉嫌恶意串通、转移资产，但慧众公司不能提供证据证明其主张，慧众公司也不能证明刘海清提供的证据系伪造，故对慧众公司的意见，本院不予采信。慧众公司称其与李斌学签订了《房屋租赁合同》，但李斌学对慧众公司提供的《房屋租赁合同》复印件不予认可，李斌学提出其与慧众公司不存在租赁关系，赵志国转账的1000万元不是租赁费，而是借款；鉴于慧众公司不能提供其与李斌学所签订《房屋租赁合同》的原件，且慧众公司所陈述其一次性支付李斌学1000万元租赁费与常理不符，故对慧众公司提出其与李斌学存在租赁合同关系并基于该种关系占用房屋的意见，本院不予采信。涉案房屋的占有人系刘海清，慧众公司现在占据房屋已妨害刘海清的占有，现刘海清请求排除妨害即请求慧众公司将房屋腾空后返还，符合法律规定，本院予以支持。考虑到涉案房屋里有李斌学的物品，故李斌学应与慧众公司共同将房屋腾空后返还给刘海清。关于刘海清向李斌学主张的房屋租金和占用费，李斌学自2016年2月15日之后未再使用房屋，李斌学本不应支付2016年2月15日之后的房屋占用费，2016年2月15日之后的房屋占用费应由慧众公司支付，但李斌学自愿支付截至2017年6月30日的租金，故对于刘海清的该项主张本院予以部分支持，李斌学应支付刘海清截至2017年6月30日的租金和占用费合计3401000元。对于从2017年7月1日起至腾房之日止的占用费由被告慧众公司向原告支付按每月174000元计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   1被告李斌学和被告太原慧众企业管理咨询有限公司在本判决生效后三十日内将位于太原市长治路306号1幢B座11层1101号至1111号房屋（合计11套房屋）腾空返还给原告刘海清。   2被告李斌学在本判决生效后三十日内支付原告刘海清截止至2017年6月30日的租金合计3401000元。   3被告太原慧众企业管理咨询有限公司在本判决生效后三十日内支付原告刘海清从2017年7月1日至腾空之日止按每月174000元计算的占用费。   四、驳回原告刘海清的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费32384元（原告已预交），由被告太原慧众企业管理咨询有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 赵红秀   人民陪审员 张玮芳   人民陪审员 刘 强     二0一八年六月二十二日   书 记 员 张 玮