浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0602民初8068号 原告（申请执行人）杭州坤盛资产管理有限公司，住所地杭州市下城区白石巷318北楼705室。 法定代表人叶进武，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权代理）陈灿涛，浙江聚腾律师事务所律师。 被告（案外人）金华兵，男，1966年11月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）陶冬生，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）绍兴市蓝盾旅游用品有限公司，住所地绍兴市蕺山街道银滩花园3幢102室。 法定代表人王素琴。 被告（被执行人）金华其，男，1961年4月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告杭州坤盛资产管理有限公司（以下简称坤盛公司）与被告金华兵、绍兴市蓝盾旅游用品有限公司（以下简称蓝盾公司）、金华其申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月14日立案受理，依法组成合议庭，于2017年9月20日、2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告坤盛公司之委托代理人陈灿涛、被告金华兵之委托代理人陶冬生到庭参加诉讼。被告蓝盾公司、金华其经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案因复杂疑难，延长审理期限六个月。现已审理终结。 原告坤盛公司诉称，被告金华其曾向中国工商银行股份有限公司绍兴越城支行（以下简称工商银行）申请贷款，并于2014年3月5日以其所有的坐落于绍兴市越城区房屋办理了抵押登记。后被告金华其逾期不还，工商银行起诉至越城法院，业经绍兴市越城区人民法院作出（2016）浙0602民初3828号民事判决书，对原告工商银行就涉案房产享有的抵押优先受偿权予以确认。后工商银行将上述判决书项下的债权依法转让给浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产），浙商资产又依法转让给了原告。原告依法向越城法院申请强制执行，执行过程中，被告金华兵向越城法院提出执行异议，越城法院作出（2017）浙0602执异63号执行裁定书，裁定书裁决保障了被告金华兵的租赁权。原告方认为被告金华兵提供的租赁合同无论从租期上还是租金支付上都明显不符合常理：一、从被告金华兵提供的租赁合同来看，租期均较长，第一份为五年，第二份亦为五年，第三份却一下子调整为十年，从一般常理分析，既然存在三个合同，租期应该有连续性，不可能之前均为五年，后调整为十年。二、租金确定及支付也与常理明显不符，根据被告提供的租赁合同显示租金明显低于市场价，且在合同期限内不作调整。三、从租赁合同的履行情况来看，如果合同真实有效的话，为印证两被告真实履行合同应提供之前合同履行依据，如之前合同的租金的支付，但被告仅提供的最后一份合同租金履行的凭证，没有提供前面十年的租金支付凭证。同时原告需要特别说明的是，从两被告对最后一份合同租金的履行来看，可以印证两被告是通过银行汇款的形式支付租金，那么如果两被告合同真实，前十年租金支付凭证也应该提供。四、被告金华兵和被告金华其系兄弟关系，从上述事实可以印证两者是恶意串通来对抗法院执行。综上，原告认为被告金华兵提供的租赁合同应为无效合同，不能对抗原告实现抵押权。现原告提起诉讼，请求：1、确认被告金华兵提供的2013年7月28日签订的房屋租赁合同无效，不能对抗原告实现抵押权；2、本案的诉讼费用由被告承担。 被告金华兵辩称，其与被告金华其签订的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容没有违反我国法律、法规的强制性规定，房屋租赁合同应认定合法有效。被告金华兵已按房屋租赁合同的约定向被告金华其支付了全部租金，其对案涉房屋享有合法的承租权。被告金华兵自从2003年设立绍兴市越城区蓝盾客房至今，一直在涉案房屋所在地从事经营活动。无论从注册登记的信息，还是从实际营业状况来看，案涉房屋已由被告金华兵实际占有使用，对于这一事实工商银行是明知的。退一步说，即使工商银行不知道案涉房屋存在租赁事实，在办理案涉房屋抵押登记时，也应当履行尽职调查义务，工商银行不能因为其没有履行前述义务，来抗辩被告金华兵与被告金华其签订的房屋租赁合同的有效性。原告主张的四点理由，均无法有效抗辩绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初2709号民事判决书和（2017）浙0602执异63号执行裁定书认定事实，请求驳回原告诉讼请求。 被告蓝盾公司、金华其均未作答辩。 原告坤盛公司向本院提交以下证据： 1、房屋租赁合同3份、付款凭证2份（8笔）、收条6份。证明目的：两被告金华兵、金华其之间的租赁合同严重不符合常理，系恶意串通，是虚构的租赁关系，严重不符合常理，主要体现在：（1）租赁期限，前两份合同的租赁期限均为5年，而到2013年的租赁期限突然调整为10年，按照一贯的常理，该合同是有连贯性，不可能约定的期限跳跃幅度过大。（2）租金的约定，从前两份合同来看租金每年5万元，2003年签订的5年租期和2008年签订的5年租期，从2003年至2013年租金不作调整，均为5万元一年，与常理严重不符。根据一般的租赁合同，租金会每年递增，本案中双方约定的租赁期限是较长的，在10年中租金不作调整，显然与常理不符。同时，从租金的金额来看，租赁标的位于绍兴闹市区，中兴北路的营业房，而该年租金是5万元，与市场价严重不符。另外，对第三份合同中，租金调整为81400元一年，但在10年内仍然是不作调整，仍然是81400元一年，是不符合常理和日常惯例。（3）租金的支付情况，从该情况来看，两被告提供的租赁合同也是严重不符合日常的生活习惯和日常的常理。前两份合同，2003年和2008年合同中租金是按年结算，也就是说前10年的租金是每年支付的，按年结算一年一付，对这一年一付是相对符合日常情况，但是到了第三份，租金的约定也没有日常的惯例可循，2013年9月30日支付20万元，2014年12月31日付51.4万元，2015年12月31日支付10万元，对2013年7月28日签订的长达10年的租赁合同，对租金作出这样的规定也只有在该份合同中会出现这样的情况，故是严重不符合日常交易习惯和常理。在第三份租赁合同中，原告发现结合之后的付款凭证，该租金全是通过银行走帐形式的，其中4000元通过银行汇款方式走的，回过来结合前两份的合同，原告没有发现租金支付情况，每年5万元是通过现金还是银行均未发现，这三份合同中，租期、租金包括租金支付情况没有连贯性，而且各方面都与一般生活常理不相符合的。综上，原告认为该组证据房屋租赁关系属于恶意串通，系虚构的租赁关系。 2、（2017）浙0602执异63号执行裁定书一份。证明目的：本案起诉的依据。 3、被告金华其于2013年3月3日向贷款银行中国工商银行绍兴越城支行出具的权利声明。证明目的：在2013年3月3日，房屋所有人被告金华其向工商银行越城支行承诺抵押物在办理抵押登记前未租赁给任何人的情况。 被告金华兵对上述证据经质证认为，对证据1，三性均无异议。对原告方所陈述的系被告金华兵、金华其恶意串通阻碍执行程序的陈述有异议。首先，从证据的形式上看符合证据的形式要件，从证据内容看也未违反法律强制性规定，该组证据应当依法确认合法有效。原告方所陈述的恶意串通，根据民诉法第64条规定，应当承担举证责任。对其主张的恶意串通行为承担举证责任，但对执行异议阶段和现在诉讼阶段，原告方都没有相应的证据证明其主张，根据民诉法解释第90条第2款的规定应承担举证不能的责任。对证据2真实性无异议。对证据3，对权利声明真实性有异议，原告向法庭起诉时，向法庭提交的复印件没有落款时间，落款时间系事后添加的，凭肉眼可以看出。在执行异议阶段时，权利声明书也没有相应落款时间，不能证明内容是形成于2013年3月3日的事实。权利声明书所载明的内容系被告金华其个人行为，并不经过被告金华兵的确认，系单方行为。 对证据1-3，被告金华兵认可的部分本院予以认定，对被告金华兵不予认可的部分，本院将综合其他证据和事实综合认证。 被告金华兵向本院提交以下证据： 4、个体工商户登记情况（复印件）、营业执照（复印件）、房屋租赁协议（复印件）。证明目的：被告金华兵于2003年10月17日设立个体工商户绍兴市越城区蓝盾客房，系个体经营者。经营地址为房屋租赁合同项下租赁房屋坐落地址。 5、房产权证（复印件）、零售贷款历史还款交易查询单（复印件）。证明目的：1、坐落于绍兴市越城区案涉房屋系被告金华其所有。2、该案涉房屋系被告金华其向中国银行绍兴市分行贷款购买，并设定抵押，抵押期限自2002年12月25日起至2013年12月25日止。3、2009年4月13日，被告金华其归还全部银行贷款本息，案涉房屋撤销抵押权，不存在权利限制的情形。 6、缴税清单（复印件）。证明目的：自2006年1月起至2015年3月止，绍兴市越城区蓝盾客房一直依法纳税；2015年4月份起至今，绍兴市越城区蓝盾客房因被列入起征点以下的个体户而免缴税收。 7、（2017）浙0602民初2709号民事判决书一份（复印件）。证明目的：被告金华兵与被告金华其之间的房屋租赁合同关系，经绍兴市越城区人民法院审理，以（2017）浙0602民初2709号判决书确认，且已生效。 原告对上述证据经质证认为，对个体工商户的营业执照真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明被告所主张的在2013年始重新订立租赁合同，即本案的第三份租赁合同，并不能证明。因为原告就最后一份合同包括前两份合同也未看到过去相关部门进行备案登记，虽然在第二组证据中有房屋租赁协议，但是与被告提供的租赁协议不一致，所以该份营业执照也不能在2013年重新订立合同，而且租金是10年支付。对房屋租赁协议，该份证据系工商部门查询得来，本身真实性无异议，但是对本案证明事实有异议，从该份登记合同内容看，2008年之后是否存在租赁，被告并没有相应的证据予以证明，之后存在租赁关系应当到相关部门进行备案登记，原告认为被告所提供的三份租赁合同其实与事实不符的。涉案房屋的权属证书，真实性无异议，同时对于该房屋的贷款按揭情况真实性无异议，与本案无关，不能证明被告是否承租房屋的事实。对民事判决书本身真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该份判决书参与主体是本案两被告金华兵、金华其，同时在判决时，要确认合同是否有效时，审理该案件的主审法官并没有审查涉案房屋是否存在权利负担，即是否设立抵押，从本案判决书也未看到，所以说在事实上，在本案涉案房屋已存在抵押权的情况下，根据相关法律规定，该判决是不能作出租赁合同是否有效的判决，该判决侵害了第三人的利益，而第三人并没有参加该诉讼，该份民事判决书并不能证明被告所要证明的事实。 8、证明申请书一份、中国工商银行业务委托书一份（复印件），证明2013年3月5日的459万元是金华其的贷款，金华其通过金华兵的账户转贷款的。 原告经质证认为，真实性无异议。证明目的有异议，恰恰说明金华其与金华兵之间存在多种名目的转账往来。 对证据4-8，对原告认可的部分，本院予以认定，对原告不予认可的部分，本院将结合其他证据和事实综合认证。 经原告申请并经本院调查所得的证据： 9、经原告申请对单伟萍6228480373182683012账户、金华兵6228480378805926375账户、金华其6228430379605123370、6228480370710901817账户进行查询后的查询账单（96页）。 原告经质证认为，原告对法院调取的银行账户明细单的真实性、合法性、关联性均无异议。第一，结合被告金华兵在（2017）浙0602执异63号案件中提交的部分转账明细及租金收条，其转账金额精确到几千、甚至几元，且没有连续性，严重不符合租金支付常理。第二，被告金华兵及其妻子单伟萍均与金华其存在大量、不正常的资金往来，存在账目混同。第三，被告金华兵与金华其系兄弟关系，不能排除双方虚构租赁关系，逃避债务。综上，被告金华兵提供的证据不能达到高度盖然性的证据标准，无法证明其与金华其在2013年8月1日至2023年7月31日之间存在真实的租赁关系，不能对抗原告实现抵押权。 被告金华兵经质证认为，该证据能证明本案原被告双方签订租赁合同之后，金华兵夫妇已经履行支付租金的义务，基本上符合提交的证明。原告提到的2013年3月5日的其他款项，是单伟萍转账支付的。金华其给尾号6375打了一笔459万，当天由金华兵转给金华其23370账户上，这笔钱是金华其的贷款。 对原告申请本院调取的上述证据，对真实性、合法性双方当事人均无异议，本院予以认定，对与本案相关事实的关联性，本院将结合其他证据和事实综合认证。 被告蓝盾公司、金华其均未向本院提交证据。 基于上述认定的证据及当事人的庭审陈述，本院查明事实如下： 被告金华其名下登记有坐落于绍兴市越城区，权证号为00112534号，建筑面积623.90平方米的商业用房及相应的国有土地使用权。金华其工商银行曾签订最高额抵押合同，以上述房地产为抵押物，为蓝盾公司向坤盛公司的借款提供担保，并于2014年3月5日办理了抵押登记手续，他项权证号为绍房他证绍市字第××号，抵押担保债权数额为12900000元。 2016年4月21日，本院立案受理原告工商银行与被告蓝盾公司、金华其、王素琴金融借款合同纠纷一案，诉讼中，本院于2016年5月4日财产保全查封了金华其名下的涉案房产，此后原告工商银行申请撤回对被告王素琴的起诉，本院经审查后予以准许。2016年12月12日，本院作出（2016）浙0602民初3828号民事判决书，对原告工商银行就涉案房产享有的抵押优先受偿权予以确认。因工商银行已将上述判决书项下的债权依法转让给浙江省浙商资产管理有限公司，该公司又依法转让给坤盛公司，坤盛公司向本院申请强制执行，本院于2017年4月9日立案受理，案号为（2017）浙0602执2094号。执行中，被告金华兵作为案外人向本院提出执行异议，要求确认案外人对涉案房产享有承租权，并要求对该房屋带租转让。2017年6月14日，本院作出（2017）浙0602执异63号执行裁定，认定金华兵异议成立，本院执行中应保障案外人金华兵依照2013年7月28日签订的房屋租赁合同约定对坐落绍兴市越城区房屋所享有的租赁权，原告不服上述执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉而成讼。 另查明，原告金华兵与被告金华其房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月6日立案受理。本院经审理于2017年4月24日作出（2017）浙0602民初2709号民事判决书，判决认定以下事实：2013年7月28日，金华兵（乙方）与金华其（甲方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区的房屋（建筑面积623.9平方米）出租给乙方作商业使用；租赁期限自2013年8月1日至2023年7月31日止，租金2013年9月30日前付20万元，2014年12月31日前付51.4万元，2015年12月31日前付10万元，合计81.4万元。合同对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，金华兵于2013年9月17日向金华其支付20万元，于2014年4月24日支付3333元，于2014年4月22日支付96667元，于2014年9月30日支付16万元，于2014年10月15日支付16万元，于2014年11月28日支付9.4万元，于2015年11月16日支付10万元。最终，本院判决确认金华兵与金华其于2013年7月28日签订的《房屋租赁合同》有效。该判决现已发生法律效力。后经本院调查被告金华兵及其妻子单伟萍与被告金华其的款项往来，发现2014年10月15日，金华兵向金华其汇付上述所谓的租金16万元，但金华其于2014年11月4日向金华兵汇回该16万元；另除上述款项往来外，被告金华兵及其妻子单伟萍与被告金华其的款项往来频繁，2015年3月5日，被告金华兵向被告金华其汇付款项459万元。上述被告金华兵及其妻子单伟萍与被告金华其的所有款项往来均未注明用途。 又查明：被告金华兵与被告金华其系兄弟关系，被告金华兵与单伟萍系夫妻关系。字号为蓝盾客房的经营者为被告金华兵，个体工商户登记经营地址为中兴北路405号，成立日期为2003年10月17日，核准日期为2013年3月27日，换照年度为2012年、验照日期为2013年3月11日、行业为一般旅馆。被告金华兵与被告金华就争议房屋签订过多份租赁合同，其中落款日期为2003年8月11日的租赁合同载明：甲方为金华其、乙方为金华兵，甲方将涉案房产出租给乙方，其用途只能用于开设旅馆，未经甲方同意，不能擅自改变用途；房屋租赁期限为五年，自2003年8月11日至2008年8月10日。落款日期为2003年7月25日的租赁合同载明：甲方为金华其、乙方为金华兵、约定甲方自愿将涉案房产出租给乙方作商业使用，房屋年租金为5万元整，租赁期限自2003年8月1日至2008年7月31日，租金按年结算等内容。落款日期为2008年7月25日的租赁合同载明：甲方为金华其、乙方为金华兵，其中除约定租赁期限自2008年8月1日至2013年7月31日外，其余内容与落款日期为2003年7月25日的租赁合同一致。落款日期为2013年7月28日的房屋租赁合同载明，甲方为金华其、乙方为金华兵，其中约定的内容与本院（2017）浙0602民初2709号民事判决书中认定的事实基本一致。蓝盾客房自成立至今一直纳税。被告金华其于2013年3月3日向贷款银行工商银行绍兴越城支行出具权利声明1份。载明被告金华其向工商银行绍兴越城支行声明抵押物在办理抵押登记前未出租给任何第三人，如有不实，愿承担该欺诈行为产生的一切法律责任。该权利声明由被告金华其签字盖章确认。 本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，按约支付租金，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，被告金华兵虽在抵押之前已占有涉案房产并开设蓝盾客房至今，但其租金支付方式却不符合市场交易习惯，被告金华兵与金华其履行的落款日期为2013年7月28日的房屋租赁合同约定租金2013年9月30日前付20万元，2014年12月31日前付51.4万元，2015年12月31日前付10万元，合计81.4万元，结合被告金华兵与妻子单伟萍与被告金华其资金往来情况，即于2013年9月17日支付20万元，于2014年4月24日支付3333元，于2014年4月22日支付96667元，于2014年9月30日支付16万元，于2014年10月15日支付16万元，于2014年11月28日支付9.4万元，于2015年11月16日支付10万元，但其中2014年10月15日支付的16万元于2014年11月4日即由金华其向金华兵汇回，可推断出该租金支付系根据双方汇付情况倒推出来的租金数据，长达10年的租赁合同的租金在短期内全部支付完毕不符合房屋租赁合同交易习惯，且被告金华兵与妻子单伟萍汇付给被告金华其的上述81.4万元资金并未载明系房屋租金。其次，结合被告金华兵与被告金华其的兄弟关系，且被告金华兵和妻子单伟萍与被告金华其有多笔汇款往来，部分汇款数额巨大，不排除被告金华兵和妻子单伟萍与被告金华有其他经济往来的可能。最后，被告金华其于2013年3月3日向贷款银行工商银行绍兴越城支行出具权利声明1份，载明被告金华其向工商银行绍兴越城支行声明抵押物在办理抵押登记前未出租给任何第三人，如有不实，愿承担该欺诈行为产生的一切法律责任。该权利声明由被告金华其签字盖章确认，内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，证明效力较高。综上，被告金华兵与金华其签订的房屋租赁合同因租金支付证据系根据双方汇款往来倒推形成，且不符合一般房屋租赁合同交易习惯，且被告金华兵与金华其系兄弟关系，利害关系明显，其提交的证据证明力相对较弱，故被告金华兵与金华其签订的房屋租赁合同对本案原告实现抵押权无约束力，其据此提出的案外人执行异议，无事实及法律依据，本院不应支持。因案外人即本案被告金华兵就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，本院准许不带租执行该执行标的，原告据此提出的诉讼请求，本院予以支持。被告金华兵未能实现租赁合同的目的，可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一第第二款之规定，判决如下： 准许登记在金华其名下的坐落于绍兴市越城区，权证号为00112534号，建筑面积623.90平方米的商业用房及相应的国有土地使用权不带租执行。 案件受理费8626元，由被告金华兵、绍兴市蓝盾旅游用品有限公司、金华其共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  周仕勇 人民陪审员  李小英 人民陪审员  孙云琴 二〇一八年六月二十五日 代理书记员  张 丹 附相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。