贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1398号 上诉人（原审被告）毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人张明会，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）赵波，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）葛永平，男，1964年1月20日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）丁琴勋，女，1964年11月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人毕节创美房地产开发有限公司因与被上诉人葛永平、丁琴勋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告葛永平、丁琴勋提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于毕节市××区××大道旁，土地编号为毕节七星国用(2012)第2768号地块上建造的商品房4幢1单元802号房屋的不动产权证书；2、判令被告从2015年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款353208元万分之一的违约金共计28609.85元（违约金暂计算至2017年9月30日，2017年9月30日后至交付产权证之日的违约金另行计算给原告）；3、判令被告赔偿原告重复到房产部门出具房屋信息的费用30元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月6日，原告预购被告开发的位于毕节市××区××大道壹号地块“创美世纪城”4幢1单元802号住房一套。2013年8月27日,原被告双方正式签定《商品房买卖合同》，合同编号为CM01-Z390。合同约定:原告购买的商品房位于毕节市××区××大道旁,土地编号为毕节七星国用(2012)第2768号地块上建造的4幢1单802号住房。计价方式按套(单元)计算，总房款为353208元。付款方式为首付113208元，余款240000元以公积金贷款支付。被告承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告不能在2015年6月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出买人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期180日以后，出买人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理:(2)、买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2买受人同意委托毕节创美房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，具体金额由买受人承担。原告于2013年1月6日向被告交付首付房款113208元,正式合同签订后，2014年7月3日原告将住房公积金贷款240000元全部汇入被告的银行帐户，2013年8月27日，原告向被告交付办理产权手续的其他费用。原告的合同义务已履行完毕，被告却迟迟不履行合同义务。 原审被告毕节创美房地产开发有限公司辩称：一、单纯从《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款关于转移登记的第(一)(二)(三)(四)项整体解读来看，该条约定的内容为出卖人需在约定期限内取得商品房转移登记条件，即合同约定的“商品房初始登记及办理商品房转移登记的有关文书”，实质上就是为买受人申请产权转移(过户)登记创造前提。如果逾期不能取得，分逾期180天内和180天外分别承担一定违约责任。条件具备后，具体到房屋产权转移登记时，分双方共同申请产权过户或者买受人委托出卖人代为申请办理产权过户。其中，承担违约金的约定，指向的是“将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”，以便于其向房屋登记机关在出卖人的协助下申请产权过户。原告主张的违约金亦以所谓出卖人未“将办理商品房转移登记的有关文书交付”为由而提出，但是根据合同约定，“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明。在根据合同约定不能确定的情况下，只能根据法律法规予以识别。然而，根据当时建设部2008年颁布《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料；(五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”的规定，仍然不能判明所谓“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容。也就是说，“办理商品房转移登记的有关文书”有具体的标的物。从违约的角度讲，违约是指“应为”而“不为”，且无免责事由而应承担的民事责任。既然出卖人“应为”的范围不能确定，即不能确定出卖人有违约行为，既然不能认定出卖人有违约行为，则不能认定出卖人应当承担违约责任。从关于违约责任的合同成立的角度看(“合同”是指“一致的意思表示即协议”，“违约责任的合同”是指关于违约责任达成的一致意思表示)，由于“标的物”不存在，合同必备条款即缺失，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，不能认定被告与原告之商品房买卖合同关于办理商品房转移登记之“办理商品房转移登记的有关文书”之违约责任成立。既然关于该违约责任的合同没有成立，原告主张被告承担违约责任，即为“无源之水，无本之木”，不应获得支持。二、由于国家2015年3月1日正式施行了《不动产登记暂行条例》，改变了原商品房初始登记及转移登记规则，不能再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而要求将“房屋所有权”及“土地使用证”合并登记，统一办理不动产权利证。换言之，涉案合同约定的取得商品房初始登记及“办理商品房转移登记的有关文书并交付买受人”，以达到办理房屋转移登记的“房屋所有权证”，即因合同履行期间法律调整的不可抗力因素导致不能办理，失去存在意义，即不再存在“应为”而“不为”的违约行为。也就是说，假设将《商品房买卖合同》及其《补充协议》“2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记并将有关文书交付买受人”中的“有关文书”识别为《房屋登记办法》规定的“房屋所有权证”，由于不动产登记的法律调整，被告没有予以提供，系因不可抗力的原因导致，依照《中华人民共和国合同法》第117条不可抗力免责的规定，被告不应承担违约责任。三、被告与原告2013年8月27日签订《商品房买卖合同》之后，即行签订《补充协议》。“补充协议”第九条第3款约定“买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”。基于不动产登记法律调整，依照《不动产登记暂行条例》及其“实施细则”的规定，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，必须将房屋所有权和土地使用权合并登记。假设将《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的“2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记并将有关文书交付买受人”中的“有关文书”识别为终结性的“房屋所有权转移登记证书”，在现行法律背景下，实际上等同于双方约定了被告在两年内办理完毕商品房转移登记，均为不违约。超过两年期即为违约。按照涉案合同约定，超期在180日内，系按照已交总房款的万分之一支付原告，超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。被告超期时尚在180日内，只承担已交总房款的万分之一的违约金，即为353208元的万分之一，为35元。原告主张超过约定标准，不应当获得支持。综上，原告提起诉讼于法无据，请求依法驳回其诉讼请求，维护被告合法权益为谢! 原审经审理查明：2013年1月6日，原告葛永平、丁琴勋与被告毕节创美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节市××区××大道旁“创美.世纪城”第4幢1单元8层2号房（房号为4-1-8-2），建筑面积114.75平方米，套内建筑面积92.75平方米，房屋总价款为353208元,被告承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告交付购房款353208元。2013年8月27日，原、被告双方签订《补充协议》，约定原告委托被告办理房屋转移登记手续，原告有缴纳有关税费的义务，因政府机关行为造成逾期视为不可抗力，出卖人不承担任何责任。此后，被告未按合同约定于2015年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将所有权登记至原告的名下。 另查明，涉案房屋所在的毕节市××区××大道创美世纪城1号地块已于2016年11月1日办理完毕《不动产权证书》（黔20**毕节市不动产权第0000006号）。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”及《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，在原、被告双方建立商品房买卖合同关系，并且原告依约履行了支付房款的义务后，被告作为涉案房屋出卖人，不仅有向原告交付涉案房屋的义务，而且具有将涉案房屋所有权转移登记给原告的法定义务。经查明涉案房屋已经竣工验收并办理了整栋楼盘不动产物权登记证书，办理产权转移登记的条件已经成就，因此，原告要求被告办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求，予以支持。虽然双方签订的补充协议将被告办理产权登记手续的义务约定为原告作为买受人委托被告办理的委托代理关系，但该约定规避了前述被告作为出卖方的法定义务，且合同及补充协议均是被告单方拟定的格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，前述约定因规避被告的法定义务而应认定为无效。关于不动产统一登记制度改革是否属于本案被告逾期办证的不可抗力因素问题。被告作为专业的房地产开发企业，对房地产从开发到销售、办理产权转移登记的交易习惯应非常清楚，故合同约定被告应于2015年6月30日前向原告办理商品房转移登记手续，应是被告在充分考虑各种因素之后在拟定本案格式条款合同之时对原告等购房者的郑重承诺，其更有严格遵守的义务。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，在毕节××××、金海湖新区实施不动产统一登记。”我市不动产统一登记始于2016年9月30日，处于合同约定的2015年6月30日之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，即使因不动产统一登记制度实施后，相关职能部门职权整合而影响被告办理房屋登记手续的事实成立，但因该事实发生于被告迟延办理登记手续之后，其仍不能免除违约责任。因此，被告关于因职能部门及政策性因素导致延误办理产权登记，不应承担违约责任的抗辩，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期将商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款353208元为基数，按日万分之一从2015年7月1日起计算至实际履行完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起60日内为原告葛永平、丁琴勋办理位于七星关××××大道旁“创美.世纪城”4幢1单元8层2号房屋的产权转移登记手续，并将权属证书交付原告葛永平、丁琴勋；二、被告毕节创美房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起60日内支付原告葛永平、丁琴勋逾期办证违约金，违约金以353208元为基数，按每日万分之一从2015年7月1日起计算至办理完毕房屋权属登记之日止；三、驳回原告葛永平、丁琴勋的其他诉讼请求。案件受理费258元，由被告毕节创美房地产开发有限公司承担。 宣判后，毕节创美房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、依照《房地产开发经营管理条例》第33条、《房屋登记办法》12条、《土地登记办法》第7条和《不动产登记暂行条例》14条的规定，房地产转让过程中引起的土地、房屋权属变更登记手续的办理，并不是房地产开发企业等出让方的单方义务，而属于出让方与受让方双方共同申请，房地产开发企业协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，受让方的办理义务可以委托转让方代理。因此，本案中上诉人作为房地产开发企业，在合同中约定接受被上诉人葛永平、丁琴勋的委托而申请办理房屋转移登记系合同约定义务，且该约定并未规避自身法定义务。一审以上诉人负有“将涉案房屋不动产物权转移登记给原告的法定义务”为由认定上诉人在合同中约定接受被上诉人委托办理转移登记系规避法定义务认定事实错误。同时，所谓格式合同条款，并不是指通过打印形成的、重复使用的合同条款，而是指重复使用且不可协商、不可修改、变更的合同条款。本案中，涉案房屋销售合同有大量的空白可以商榷、选择部位，并以补充协议修改变更，虽然其重复使用，但并非不可协商、不可修改、变更，不属于法律意义上的格式合同条款，其只是相关部门为了节省合同审查的时间、智力成本和减少纠纷而推广的示范文本。格式合同条款中的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方的主要权利”，是指约定自身出现违约或者违法行为事先约定不承担法律责任，或者违背公平原则，同样性质的违法或者违约行为，加重对方的责任或法定对方不担责却约定对方担责，使得双方之间的权利义务失衡，或者排除了对方的合同解除权、诉讼权利等法定权利，只能接受提供格式条款一方的约束。涉案合同就上诉人办证的方法，在双方具有共同申请的法定义务的情况下，约定上诉人受托办理，就办证时间作了房产证后两年期内办理土地使用权转移登记手续，就违约责任分180天内和180天外的阶段，分别约定了一定比例的违约金比例，完全属于合同双方可以自由约定的范畴，不属于前述免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，涉案房屋买卖合同并非是不可选择、重复使用的格式合同，且关于土地房屋权属转移登记办理的期限及违约责任的约定，并非“免除上诉人责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利”的条款，不属于法定无效情形。一审判决未厘清房地产权属转移登记办理的有关规定，未精准理解格式条款的法律含义，未精确把握格式合同关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方的主要权利”的法律内涵，擅自解释上诉人与被上诉人之间的合同，将补充协议识别为格式合同，从而以上诉人在格式合同中作为提供格式条款一方“免除自身责任、加重对方责任、排除对方的主要权利”为由，认定双方之间关于办证时限、违约责任的约定无效，适用法律错误，导致判决不公。二、既然上诉人与被上诉人就委托办理房屋权属转让登记和办理房产证后两年内办理土地登记的合同约定有效，则该约定应当对双方有法律约束力。本案中，涉案合同约定的房产、土地转移过户登记手续，是在原《房屋登记办法》和《土地登记办法》的背景下，以该两规定作为法律依据而签订。相应的房屋产权登记证书以及土地使用权证书，是上述登记规章规定下的物权登记证书。《不动产登记暂行条例》施行时间为2015年3月1日，合同约定的办证时间为2015年6月30日前，即在合同履行期间，涉案房地产转移登记的办理事宜遭遇国家法律调整，从房屋产权证书和国有土地使用权证书转变为房屋、土地必须合一的统一的不动产权属证书，为上诉人定约时所不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件。从法律上讲，原合同约定的房产证和房产证办理完毕后两年内办理国有土地使用权证，即因该不可抗力事件，导致原约定履行不能，并转化为统一的不动产登记证书。鉴于国有土地使用权证书两年后办理的约定，以及房屋、土地权属登记的不可分割性，实际上等同于上诉人对涉案房屋产权转移过户登记依有效合同约定取得两年延期，根据双方《商品房买卖合同》的约定并扣除办证部门办理权属转移登记的时间，上诉人在2017年9月30日之前不算违约。自2017年9月30日起，到2017年11月取得初始登记之日，违约期限在180日内，产生的违约后果仅仅为已付购房总款的万分之一，即35元。一审判决忽略两证合一的法律规定的调整对涉案合同约定办理房产证后两年办理土地使用证的法律后果的变化，认定不动产登记规则的调整不影响上诉人违约责任的承担，属于脱离法律背景和合同约定的想当然的裁判，违背了“以事实为根据，以法律为准绳”的民事诉讼基本原则，适用法律错误。三、如上所述，房屋转移登记的办理需要上诉人与被上诉人相互配合才能完成。而本案中，新的《不动产登记暂行条例》出台后改变了原有的办证条件，如增加了土地落宗及个人住房信息证明等要求。而被上诉人一直拒不提供相应材料，是导致涉案房屋转移登记无法及时办理的关键性因素。2017年8月28日，因多次催告未果，上诉人向小区业主张贴通知，要求提供办证资料，被上诉人才在2017年10月向上诉人提交。一审不顾实际情况，在被上诉人不予配合上诉人的情况下认定办理涉案房屋转移登记为上诉人单方法定义务，进而判决上诉人承担违约责任不当，应当予以纠正。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审受理费由被上诉人承担。 被上诉人二审答辩称：一、被上诉人已依约履行了支付房款和按上诉人制定的《业主收房须知》交清了上诉人要求交纳的无房证明、身份证复印件、结婚证复印件及办理产权证所需要的各种税费资料，上诉人应按合同约定为被上诉人办理产权证。由于上诉人未按照合同约定切实履行合同约定的义务，应承担继续履行合同义务并按合同约定从2015年7月1日起按日向被上诉人支付已付房款353208元的万分之一的违约金至上诉人将房屋权属证书交付给被上诉人之日止。同时，被上诉人于2015年5月5日向上诉人交清了房产证工本费、国土证工本费、契锐、产权交易手续费、维修基金等费用，而上诉人收到被上诉人的各项税费之后长期挪用，直至2017年7月被上诉人所在小区业主委员会成立后，迫于业主委员会的压力，上诉人才于2017年8月31日，2017年10月20日向相关部门上缴了被上诉人交纳的相关费用，其挪用或截留国家税金时间长达两年之久，根本没有在合同履行期限内为被上诉人办理过产权过户手续，被上诉人将保留向相关司法部门举报的权利。二、《不动产登记暂行条例》的施行不能成为上诉人所谓的不可抗力的免责理由。《根据毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：毕节市人民政府决定，自2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记。也就是说毕节市七星关区的不动产统一登记始于2016年9月30日，而涉案《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定的出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的约定系2016年9月30日前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，《不动产登记暂行条例》的施行不能成为上诉人所谓不可抗力的免责事由。三、上诉人请求将本案发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求是对法律的亵渎,是对司法权威的藐视。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由不成立，必须依法驳回。 二审中，上诉人提交如下证据： 一、毕节市国土资源局毕国土资函（2016）143号“关于不动产抵押登记及注销登记有关事宜函”。证明目的：涉案房屋需要办理抵押登记，被上诉人购买的房屋已办理在建工程抵押，必须换发新的不动产登记证书，才具备办理初始登记的条件之一。 被上诉人质证意见：对该证据真实性无异议，关联性有异议，达不到上诉人的证明目的。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》清楚载明，2016年9月30日前颁发的权属证书、证明继续有效，说明上诉人没有向相关部门提交办证材料。契税和房屋维修基金被上诉人已于2015年1月21日交付上诉人，上诉人2017年10月20日才向税务机关交契税，2017年8月31日年才交维修基金，因此违约责任在于上诉人。 二、不动产登记申请书（5页）、不动产登记证明（5页）。证明目的：在《不动产登记暂行条例》施行的情况下以及在上诉人具备办理新的不动产登记分户权属证书的条件下，被上诉人于2017年12月22日才协助提供不动产登记的相关文书。上诉人及时将有关资料送到登记部门，且被上诉人的不动产登记证书已经办理完毕，对于不动产登记申请资料提供之前，由于法律法规的调整所产生的办证期限的滞后，上诉人不应当承担法律责任。 被上诉人质证意见：对该组证据的三性无异议，但不动产登记申请书载明的申请时间仅是上诉人向相关部门申请办理权属证书的时间，不是被上诉人申请办理房屋权属证书的时间，被上诉人于2015年1月已经把办理产权证书的相关材料提交给上诉人。 三：贵州广联房地产测绘公司出具的《不动产测绘成果报告》、贵州智强房地产测绘服务有限公司出具的《测绘成果报告书》、毕节市住房和城乡建设局《房屋交易（转让类）确认单》、毕节市不动产登记中心盖章确认的“毕节创美房地产开发有限公司毕节市××区××大道创美世纪城1号地块项目用地分摊土地面积审查证明”。证明目的：在《不动产登记暂行条例》施行的情况下，上诉人为取得办理涉案商品房转移登记的有关文书，积极委托测绘机构对被上诉人所购房屋坐落的整栋房屋以及分户房屋进行测绘，2017年9月10日才取得测绘报告，2017年8月24日才取得毕节市不动产登记中心土地面积的认证依据，上诉人在新的法律调整下，已经为被上诉人履行办证义务进行了最大努力，滞后于合同约定的2015年6月30日，是《不动产登记暂行条例》调整的结果，上诉人不应承担责任。 被上诉人质证意见：对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，且达不到上诉人证明目的。 四：2015年7月2日毕节市人民政府网颁发的“毕节市首批不动产权证在七星关区颁发”资讯（2页），证据来源及网址为：http://mp.weixin.qq.com/s?src=3×tamp=15。证明目的：2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，2015年6月1日《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，毕节市作为中华人民共和国域内领土遵照执行了上述规定，2015年7月1日就颁发了不动产权证书。本案双方合同约定所办证件是指向被废止的房屋登记办法，土地登记办法条件下的房屋所有权证和土地使用证。原合同约定的办证义务已经由新的法律所调整，被上诉人不应承担责任。 被上诉人质证意见：对该证据的真实性不持异议，关联性有异议，达不到上诉人的证明目的，该证据刚好证明上诉人没有严格按照合同约定及时为被上诉人办理不动产权证。 经审查：上诉人提交的第二组证据及第四组证据真实、合法、与本案待证事实相关联，能证明上诉人为被上诉人申请办理涉案房屋转移登记的时间，涉案房屋颁发不动产权证的时间以及毕节市依据《不动产登记暂行条例》的规定颁发不动产权证的事实，予以采信。但上诉人并未举证证明其通知被上诉人提交相关资料的时间以及上诉人通知后被上诉人延迟交付的事实，因此，不动产登记申请书达不到上诉人主张的被上诉人于2017年12月22日才协助提供不动产登记的相关文书的证明目的。上诉人提交的第一组证据及第三组证据与本案无关联，不予采信。 二审经审理查明：除对一审查明的事实予以确认外，另查明，上诉人与被上诉人于2013年8月27日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定：根据国务院[1998]第248号令《城市房地产开发经营管理工作条例》的规定，被上诉人应当办理土地使用权变更手续，上诉人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，上诉人协助被上诉人办理分户国有土地使用证。上诉人于2017年12月22日向办证机关申请办理涉案房屋不动产权属转移登记，毕节市国土资源局于2018年5月3日为被上诉人办理了涉案房屋不动产权证，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0005714号。 本案二审的争议焦点是：一、原审认定《〈商品房买卖合同〉补充协议》为无效格式合同是否得当；二、上诉人承担违约责任的期限应如何认定。 本院认为：关于焦点一，原审以补充协议系上诉人单方拟定的格式合同，且该补充协议将上诉人办理产权登记手续的义务约定为被上诉人作为买受人委托上诉人办理的委托代理关系，该约定规避了上诉人作为出卖方应将涉案房屋所有权转移登记给被上诉人的法定义务为由，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，认定被上诉人委托上诉人办理涉案商品房产权转移登记的约定无效。依照《房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《房屋登记办法》十二条：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”及《不动产登记暂行条例》十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”的规定，在商品房买卖中，出卖人虽具有根据合同法等相关法律规定转移商品房所有权的义务，但出卖人转移商品房所有权的义务主要体现为协助买受人办理商品房产权转移登记，出卖人与买受人均具有向房屋产权部门申请办理房屋产权转移登记的义务，且买受人是办理房屋产权转移登记的主体。因此，本案上诉人与被上诉人关于由被上诉人委托上诉人办理涉案房屋所有权转移登记的约定并未免除上诉人责任、加重被上诉人责任或排除被上诉人主要权利，该约定不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的应认定无效的格式条款。原审认定被上诉人委托上诉人办理涉案商品房产权转移登记的约定规避了上诉人的法定义务，应为无效格式条款适用法律错误，本院予以纠正。上诉人主张原审认定被上诉人委托上诉人办理涉案房屋产权转移登记的约定系规避法定义务错误的理由成立，予以采纳。 关于焦点二，《不动产登记暂行条例》2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”，统一合并为《不动产权证》。因此，本案《商品房买卖合同》所约定于2015年6月30日前上诉人应取得商品房所有权初始登记以及上诉人应向被上诉人交付办理商品房产权转移登记的有关文书的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，上诉人办理涉案商品房初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书增加了办理土地使用权的相关资料。由于双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，故上诉人取得涉案房屋初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的时间应为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推迟两年，即2017年6月30日前。同时，因《商品房买卖合同》约定被上诉人同意委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，上诉人无需向被上诉人直交付办理商品房屋产权转移登记的有关文书，而由上诉人将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，为被上诉人申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了合同义务。因此，本案上诉人承担违约责任的时间应为2017年7月1日起至上诉人向相关部门申请办理涉案商品房产权转移登记之日，即2017年12月22日，共172天。因上诉人违约天数未超过180日，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应支付被上诉人的违约金为35元。一审认定上诉人承担违约责任的时间为2015年7月1日起至办理完毕房屋权属登记之日止不当，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6176号民事判决； 二、上诉人毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将“创美.世纪城”4幢1单元8层2号房屋的不动产权证书交付被上诉人葛永平、丁琴勋； 三、上诉人毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付被上诉人葛永平、丁琴勋逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金35元； 四、驳回上诉人的其他上诉请求； 五、驳回被上诉人的其他诉讼请求。 一审案件受理费258元，二审案件受理费516元，共计774元，由上诉人毕节创美房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年六月六日 书记员  高 进