成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0106民初9357号 原告：肖某，女，1981年7月28日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：王渤，四川中沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方梅，四川中沛律师事务所律师。 原告：罗某某，男，1980年3月11日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：王渤，四川中沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方梅，四川中沛律师事务所律师。 被告：四川正尚荷花商业管理有限公司，住所地：成都市青羊区方池街35号附1号。 法定代表人：朱海群，职务不详。 第三人：中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行，住所地：成都市高新区天府大道中段1号成达大厦一楼。 负责人：马波,行长。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。 原告肖某、罗某某与被告四川正尚荷花商业管理有限公司（以下简称“正尚荷花公司”）、第三人中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行（以下简称“光大世纪城支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖某、原告罗某某的委托诉讼代理人王渤、方梅、第三人光大世纪城支行的委托诉讼代理人万桂峰到庭参加诉讼，被告正尚荷花公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 肖某、罗某某向本院提出诉讼请求：1.确认成都市金牛区-1层80号房屋所有权系肖某、罗某某所有；2.判令正尚荷花公司立即办理肖某、罗某某所购商品房权属证明及房屋所有权证书，并支付2017年5月1日至2017年10月31日的增值补偿金12529元（实际计算至房屋产权办理至肖某、罗某某名下之日）及资金占用利息（按银行同期贷款利率四倍计算）；3.判令正尚荷花公司支付违约金20882元；4.判令正尚荷花公司承担本案诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用。诉讼中，肖某、罗某某变更第2诉讼请求为：判令正尚荷花公司协助办理房屋产权证，并承担相关税费及办证所需其他费用；变更第3项诉讼请求为：判令正尚荷花公司向肖某、罗某某支付逾期办证违约金9235.44元（以已付购房款417657元为基数，自2017年8月11日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际取得案涉房屋不动产权证书之日止，暂计至2018年2月10日）；明确要求光大世纪城支行与正尚荷花公司协助办理撤销抵押权登记。事实和理由：2017年4月14日，肖某、罗某某与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，约定肖某、罗某某购买正尚荷花公司位于成都市金牛区的房屋，合同对付款方式及期限、办理产权等内容进行了约定。另，案涉房屋的抵押权人光大世纪城支行于2015年4月17日向成都市房管局出具了《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”（金荷花B2座服装城）项目商品房的函》。正尚荷花公司逾期办理产权证明的行为违反了合同约定，侵害了肖某、罗某某的合法利益。 正尚荷花公司未作答辩。 光大世纪城支行述称，光大世纪城支行依法放贷并合法取得抵押权；即便光大世纪城支行作出了《关于同意销售“四川正尚花商业管理有限公司”（金荷花B2座服装城）项目商品房的函》（以下简称“同意销售函”），因该函上盖印为合同专用章，对外不能代表光大世纪城支行，同时，该函意思表示对象为成都市房管局，只能对成都市房管局和光大世纪城支行具有约束力，且该内容不能认定为光大世纪城支行放弃抵押权。 本院经审理认定事实如下：2017年4月14日，肖某、罗某某与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容：1.肖某、罗某某购买正尚荷花公司坐落于成都市金牛区房屋（建筑面积9.43㎡），房屋总价为417657元，房屋所有权证号为权2901565；2.肖某、罗某某在签合同当日一次性付清全部房款及各项费用；3.正尚荷花公司保证该商品房没有产权纠纷，因正尚荷花公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由正尚荷花公司承担相应责任；4.双方同意以房屋实际现状进行交付，肖某、罗某某委托正尚荷花公司在2017年5月1日前将案涉房屋直接交付承租方；5.肖某、罗某某向正尚荷花公司提交完善相关手续及相关税费后，同意委托正尚荷花公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托公证费由正尚荷花公司支付；6.如因正尚荷花公司责任，肖某、罗某某未能在完善相关手续并付清房款及相关税费后365个工作日内取得房屋所有权证书的，肖某、罗某某有权解除本合同，正尚荷花公司应在30个工作日内全额退还已付全部房款，并按已付房款的5%支付违约金；7.双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定各自承担所需缴纳的税、费。 合同签订后，肖某、罗某某支付了房款417657元。2017年8月11日，肖某、罗某某支付契税、印花税等共计14618元。至今案涉房屋的产权尚未过户登记至肖某、罗某某名下。 另查明，肖某、罗某某与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》前，正尚荷花公司已将案涉房屋抵押给光大世纪城支行（抵押件号：2017080900F00196），并办理了抵押登记。光大世纪城支行于2015年4月17日出具《同意销售函》，载明的主要内容：正尚荷花公司将位于成都市金牛区服装城项目-1至2层共三层商业房产抵押给光大世纪城支行，现正尚荷花公司申请上述商品房在抵押期间向社会公开进行销售，销售对象为金荷花B2座服装城项目-1层至2层共三层中的全部房产，现光大世纪城支行同意正尚荷花公司销售上述-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证，请成都市房管局按正尚荷花公司办证申请受理。 2018年6月20日，本院依职权向原光大世纪城支行负责人张伟（2014年1月10日至2016年8月1日，任该行副行长并主持工作）询问查实，正尚荷花公司以盘活资金为由，拟定《同意销售函》内容后，由张伟安排人员盖章，并向正尚荷花公司工作人员提供了该函件的复印件，以便正尚荷花公司对外销售案涉房屋。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、转账凭证、《成都市不动产登记信息摘要》、《同意销售函》、张伟的询问笔录等证据及当事人当庭陈述在案予以佐证。 本院认为，肖某、罗某某与正尚荷花公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。肖某、罗某某按合同约定已向正尚荷花公司支付了全部购房款，正尚荷花公司负有将案涉房屋产权协助办理过户登记至肖某、罗某某名下的合同义务。因案涉房屋在肖某、罗某某购买前，正尚荷花公司和光大世纪城支行已将案涉房屋办理了抵押权登记，故本案争议的主要焦点为：《同意销售函》的效力认定及法律后果，以确定肖某、罗某某主张正尚荷花公司协助办理过户登记的诉求能否实现。对此，本院认为，首先，《同意销售函》虽仅盖有光大世纪城支行的合同专用章，但根据该行负责人张伟的证言内容，能够确定该函形成的目的是为便于正尚荷花公司对外销售案涉房屋，其对象应为不特定，具有公示性，且形成的印章系光大世纪城支行提供，故光大世纪城支行抗辩印章不具有代表性，且对外不具有法律效力的意见，本院不予采纳；《同意销售函》对外具有法律效力，对光大世纪城支行具有约束力。其次，关于光大世纪城支行出具的《同意销售函》的法律后果。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定内容，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定确立了“抵押财产需经抵押权人同意方可转让”的原则。光大世纪城支行出具的《同意销售函》已明确同意正尚荷花公司将已办理抵押登记的案涉房屋对外进行销售，且该函的目的也不是为促成抵押担保的主债务实现，而是盘活正尚荷花公司的经营资金，能够确定光大世纪城支行已放弃抵押权。同时，肖某、罗某某在购买案涉房屋前，获悉案涉房屋已经得抵押权人同意对外销售信息，应为善意受让人。肖某、罗某某基于《房屋买卖合同》的合法权益，应受法律保护。 综上，光大世纪城支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务，同时，正尚荷花公司在光大世纪城支行注销案涉房屋抵押登记后，负有协助将案涉房屋产权过户登记至肖某、罗某某名下的合同义务。根据《房屋买卖合同》的约定，过户相关费用由双方按照规定各自承担；肖某、罗某某要求正尚荷花公司承担办证相关税、费，本院不予支持。 另外，肖某、罗某某要求确认案涉房屋系肖某、罗某某所有，因案涉房屋产权未实际办理至肖某、罗某某名下，肖某、罗某某基于合同之债主张确认案涉房屋的所有权，于法无据，本院不予支持。根据查明事实，肖某、罗某某于2017年8月11日向正尚荷花公司支付税费，至今尚不足365个工作日，正尚荷花公司不构成违约，肖某、罗某某要求正尚荷花公司支付逾期办证违约金，不符合合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行于本判决生效之日起十日内注销位于成都市金牛区房屋的抵押登记手续； 二、四川正尚荷花商业管理有限公司于中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行注销抵押登记手续后十日内协助肖某、罗某某将位于成都市金牛区房屋不动产权属转移登记至肖某、罗某某名下（相关税、费按规定各自承担）。 三、驳回肖某、罗某某的其他诉讼请求。 案件受理费8034元、保全费2655元，由四川正尚荷花商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 建 人民陪审员  沈涤生 人民陪审员  谢援朝 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  蒋雨航