四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终16962号 上诉人（原审原告）：陈学仕，男，1954年4月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人（原审原告）：代可一，女，1953年12月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈学仕，男，1954年4月15日出生，汉族，住成都市锦江区，系代可一之夫。 被上诉人（原审被告）：成都蓝光和骏置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路**。 法定代表人：余驰，总经理。 委托诉讼代理人：何航，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司。。住所地：四川省成都市武侯区一环路南三段** 法定代表人：姚敏，董事长。 委托诉讼代理人：马程，女，1992年12月1日出生，汉族，住四川省通江县，系公司员工。 上诉人陈学仕、代可一因与被上诉人成都蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）、被上诉人四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（以下简称嘉宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年1月17日、2018年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人陈学仕、代可一，被上诉人蓝光公司的委托诉讼代理人何航，被上诉人嘉宝公司的委托诉讼代理人马程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈学仕、代可一共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判支持陈学仕、代可一的全部诉讼请求；2、判令蓝光公司、嘉宝公司承担本案一、二审诉讼费及其他与本案有关的全部费用。 事实及理由：一、一审判决认定事实不清，与客观事实不符。具体表现在：1、一审认定蓝光公司依约于2015年6月通知陈学仕、代可一办理交房手续和此时已具备合同约定的交房条件，与客观事实不符。事实上，根据双方签订的《商品房买卖合同》关于交房的约定，双方应签署商品房交接单，但蓝光公司提交的交房通知书中并无其签章，而物业移交确认单仅有蓝光公司工作人员徐群填写陈学仕、代可一收房资格确认无误、电表及水表底数，杨富林予以签字。由于房屋存在施工质量问题，蓝光公司至今也未按照《商品房买卖合同》第十条、第十四条之约定出示证明文件，陈学仕、代可一和蓝光公司均未对房屋进行移交签字确认，应视蓝光公司未交房。2、《商品房买卖合同》第十五条及附件对于交房标准有明确约定，但蓝光公司拟交付的案涉房屋直至2017年9月8日，还存在以下问题：卫生间漏水、卫生间天棚因楼上业主打洞改排水主管和补洞改排水主管造成的补洞抹面痕迹，入户门内附近因楼下业主打洞坑并打断钢筋造成的过道楼面多条裂纹、部分玻璃钢防护栏杆刚度差、厨房卫生间墙面空鼓、部分外墙玻璃关不严、部分电气插座脱落、一次卧室门洞上方墙面开裂、部分墙面有台阶不平整、部分外墙玻璃窗框边胶条开裂、厨房天然气管道支架松动、厨卫天棚面排水管周围部分漏砂浆等21处质量问题。这些质量问题说明案涉房屋至今都未达到合同及附件约定的交房标准及条件，且存在安全隐患，至今都还处于整改状态中。根据《合同法》第一百四十八条之规定，标的物质量不符合质量要求，致使合同目的不能实现，陈学仕、代可一可以拒绝接收标的物。3、依据《合同法》第六十一条之规定，由于蓝光公司、嘉宝公司没有按照《商品房买卖合同》的约定于2015年6月通知陈学仕、代可一办理交房手续，且案涉房屋至今存在大量施工质量问题未返工整改完成，不具备交房条件，系蓝光公司、嘉宝公司过错在先，导致双方未签署物业移交确认，而陈学仕、代可一也无法办理后续手续。进而陈学仕、代可一关于蓝光公司和嘉宝公司共同承担案涉房屋具备交房前的物业费、赔偿费及逾期交房的责任、共同为其办理交接手续、移交房屋、房屋所有权证书的诉讼请求，有事实及法律依据。并且在延迟交房期间房屋的毁损、灭失的风险、物管费也应由蓝光公司、嘉宝公司承担。 二、一审据以认定事实的证据不足，片面审查认定分析部分证据，对于陈学仕、代可一提交的大量证据均未予以采信，而认定蓝光公司提交的错误证据，不符合法律规定，导致判决结果错误。1、陈学仕、代可一在一审中就案涉房屋存在质量问题已提交了大量证据。从2015年6月16日到2017年9月8日，陈学仕、代可一与蓝光公司、嘉宝公司已进行了20余次验房，结合陈学仕、代可一提交的关于房屋存在质量问题的证据，足以证明案涉房屋存在质量问题，陈学仕、代可一当然不应承担举证不能的法律后果。2、一审法院结合蓝光公司提交的无蓝光公司签章、代理人签字的证据清单、工程规划验收合格证及蓝光公司单方制作并伪造陈学仕、代可一签字的房屋验收意见表认定案涉房屋已具备合同约定的交接条件，违背了《合同法》第六条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定。对于蓝光公司出示的证据真实性、合法性、关联性陈学仕、代可一均予以否认，一审法院不应予以采信。3、一审审理过程中，未到现场调查、核实房屋质量问题客观存在，就采信了蓝光公司、嘉宝公司未经举证、质证的虚假证据，而否定了陈学仕、代可一经法庭举证、质证的真实证据，违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条的规定。 三、一审未追加案涉房屋楼上（8栋2单元1506号）、楼下（8栋2单元1306号）业主，也未认定蓝光公司、嘉宝公司监管失职的连带责任，系程序错误。由于案涉房屋楼上及楼下业主野蛮装修施工，分别对次卫生间天棚打洞改管、补洞改管和入户门内过道楼地面打洞坑、打断楼板钢筋等导致房屋质量问题。蓝光公司、嘉宝公司并未按照合同约定向案涉房屋楼上、楼下业主发出整改通知单、处罚赔偿单、律师函等，也未提出诉讼、报告行政主管部门及业主、业委会。陈学仕、代可一在要求嘉宝公司提供楼上及楼下业主的姓名、电话号码时，嘉宝公司工作人员以个人隐私须经得业主本人同意为由而拒绝提供。在嘉宝公司工作人员接通楼下业主电话时，楼下业主并不认可其造成了案涉房屋的质量问题，那么一审关于蓝光公司、嘉宝公司已向楼下业主发出整改通知书的认定与事实不符。综上，蓝光公司、嘉宝公司应承担监管失职的连带责任。 四、一审法院对于法律法规适用存在漏项、不准确、片面理解和选用，导致判决适用法律错误。一审法院未认定和采信陈学仕、代可一诉讼依据的以下法律、法规：《合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第四十二条、第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十六条、第六十一条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百二十二条、第一百三十四条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题解释》第十三条、第十六条、第十七条、第十八条之规定，住建部《住宅装饰装修管理办法》第三条、第五条、第八条、第九条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十条、第二十一条、第二十五条、第四十二条之规定，建设部《商品房销售管理办法》第二十四条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十一条之规定，住建部和国家工商行政管理总局共同制定的《商品房买卖合同》（预售）第十一条之规定，《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》第三条、第五条、第七条、第九条、第十条、第十三条、第十五条、第十六条、第十八条、第十九条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》的相关规定，导致做出驳回陈学仕、代可一全部诉讼请求及诉讼费全部由其承担的错误判决。 蓝光公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、蓝光公司向陈学仕、代可一交付的房屋符合合同约定及法定的交付条件，并且蓝光公司按合同约定向陈学仕、代可一履行了交付通知义务，不存在逾期交房的情形。2015年6月蓝光公司向陈学仕、代可一送达了《交房通知书》，其收到通知后于2015年6月16日前往指定地点办理了交接手续。因此，陈学仕、代可一主张逾期交房的违约金及赔偿金等诉求无事实与法律依据，不应支持。 二、陈学仕、代可一主张案涉房屋存在卫生间顶板打洞及改动卫生间主排水管等问题并非蓝光公司的原因导致。1、房屋已经竣工验收合格，在交付时并不存在任何的质量问题，且房屋交付当日，陈学仕、代可一在查验房屋时，明确对未安门铃、窗需调试、地面墙面空鼓、插座不严等问题提出了整改意见，因案涉房屋系清水标准交付，故虽存在上述需整改瑕疵但并非是质量问题，亦不影响实际居住。且陈学仕、代可一在此时并未提出其在本案一、二审中反复提及的房屋卫生间顶板打洞、改动主排水管导致漏水，楼下业主入户门过道天棚装修打爆给水管又将楼板内钢筋打断等情况，说明陈学仕、代可一购买的案涉房屋在交付时是不存在质量问题的。2、案涉房屋损害现状并非蓝光公司的原因导致。陈学仕、代可一在本次诉讼中，自始至终知晓涉案房屋前卫生间天棚地漏周围漏水、天棚里面各有2处因楼上业主打洞改排水管和补洞改排水管后造成的补洞抹面痕迹，入户门内附近过道楼面存在多条裂纹等问题是因案涉房屋楼上业主改动主排水管道、楼下业主改动顶板吊灯造成，且形成时间均晚于蓝光公司通知及公告的集中交房日期三个月之久，陈学仕、代可一亦知晓侵权责任主体是其楼上及楼下业主。具体详见陈学仕、代可一在一审所提供的证据附件十四《紧急函件（一）》（2015年9月25日）中所述，其楼上业主来电并发送短信说“他们因为卫生间马桶正对着厨房不好，没有和我商量，之前已经改了管道……”；陈学仕、代可一所提供的照片证据三十（2016年2月25日）描述“楼下入户门过道天棚因装修打爆给水管后又将楼板内钢筋打断后将给水管接入楼板”。故，陈学仕、代可一主张房屋存在的质量问题，与蓝光公司无关。 三、根据陈学仕、代可一与蓝光公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条第3款约定：“甲方（即蓝光公司）应按照《住宅质量保证书》所载保修范围、保修期限及国家、地方政府有关规定的维修方式承担相应的保修责任，但出现下列情形之一，甲方不承担保修责任：（1）因乙方（即上诉人）使用不当或第三方造成的质量缺陷……”，蓝光公司对案涉房屋没有维修义务。 四、陈学仕、代可一主张的违约金、损失赔偿、物业管理费不合理。1、关于违约金和损失赔偿，根据相关法律规定，违约金和损失赔偿不能同时主张；且本案中，蓝光公司并不存在陈学仕、代可一所主张的未按照国家有关法律规定交付符合交房条件的房屋。2、关于物业管理费，根据《合同法》第六十条第一款之规定，结合案涉《商品房买卖合同》第十五条之约定，若交付商品房时，该商品房已经有建设、勘查、设计、施工、工程监理等单位验收合格，陈学仕、代可一应当与蓝光公司共同查验收房，发现其他问题，经双方共同检查确认确有需整改的，陈学仕、代可一应当先行办理接房手续，然后由蓝光公司按照国家有关工程质量的强制性规范标准和本合同约定承担维修责任，陈学仕、代可一不得拒绝接受房屋。另《商品房买卖合同》第十四条第（二）款明确约定，陈学仕、代可一因自身原因未按照合同约定办理接房手续，均视为蓝光公司公告的交房期限届满之日已交付了房屋，房屋的风险责任自蓝光公司公告的交房期限届满之日转移至陈学仕、代可一，与商品房有关的费用包括但不限于物业服务费用自蓝光公司公告的交房期限届满之日起由陈学仕、代可一自行承担。故，陈学仕、代可一主张的违约金、损失赔偿、物业管理费均无合同与法律依据，不应予以支持。 五、陈学仕、代可一请求蓝光公司和嘉宝公司按合同约定办理交接手续、移交房屋、办理房屋所有权证书等无合同和法律依据，请求应予以驳回。本案中，蓝光公司和嘉宝公司从未拒绝为陈学仕、代可一办理交接手续、移交房屋、办理房屋所有权证书，除2015年6月蓝光公司向陈学仕、代可一送达了《交房通知书》，其在收到通知后于2015年6月16日前往指定地点办理了交接手续外，嘉宝公司还于2017年5月通知陈学仕、代可一并告知其可办理接房手续。另，根据《商品房买卖合同》补充协议第六条约定，如因陈学仕、代可一未及时提供资料的缴纳费用而导致房屋无法在约定的时效内办理产权证书，蓝光公司不承担责任。蓝光公司、嘉宝公司已经向陈学仕、代可一履行了交接手续、移交房屋的义务，但至今未正常收房的状态系陈学仕、代可一不按合同约定拒绝接受房屋行为所致，其不利后果应由陈学仕、代可一本人承担。关于办理房屋所有权证的事宜，蓝光公司、嘉宝公司已通知陈学仕、代可一办理产权证书，但其至今未配合蓝光公司、嘉宝公司提交相关办证所需资料及交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金，且根据合同约定蓝光公司有权暂缓办理交房手续且不承担包括逾期交付在内的任何责任。 嘉宝公司辩称，其与蓝光公司的答辩意见一致。 陈学仕、代可一向一审法院起诉请求：判令1、蓝光公司和嘉宝公司承担因案涉房屋不具备交房条件的违约责任和违约金，该违约责任和违约金的计算方式为自2015年6月22日起至COCO金沙房屋具备法律规定的交房条件止，以同期该房屋、同地段同类房屋市场价日租金66.67元（月租金为2000元）为标准计算；2、蓝光公司和嘉宝公司向陈学仕、代可一支付因案涉房屋不具备交房条件的实际经济损失费，该实际经济损失费的计算方式为自2015年6月22日起至COCO金沙房屋市场价日租金66.67元（月租金为2000元）为标准计算；3、由法院指定第三方“建设工程质量检测鉴定机构”，鉴定案涉房屋是否符合施工图设计要求和是否存在质量安全隐患，并作出书面评估和“鉴定修复内容和方案”（以下简称方案），蓝光公司和嘉宝公司必须按照方案尽快修复整改案涉房屋质量问题，符合工程设计施工图和规范，并经建设工程质量检测鉴定机构检测鉴定验收合格，蓝光公司、嘉宝公司和陈学仕、代可一共同签字验收合格，且因此所产生的费用由蓝光公司和嘉宝公司承担；4、案涉房屋具备交房条件前的物业费均由蓝光公司和嘉宝公司承担；5、待蓝光公司、嘉宝公司和陈学仕、代可一对案涉房屋共同验收合格后，蓝光公司和嘉宝公司应根据合同约定为陈学仕、代可一办理交接手续、移交房屋、办理房屋所有权证书；6、蓝光公司和嘉宝公司承担本案的诉讼费和其他与本案有关的费用。 一审法院认定事实：陈学仕、代可一（即买受人）与蓝光公司（即出卖人）于2013年6月26日签署《商品房买卖合同》及其附件《蓝光•COCO金沙2期商品房买卖合同6、7、8栋（附件）》（统称《商品房买卖合同》）载明：“出卖人：成都蓝光和骏置业有限公司……买受人：陈学仕……买受人：代可一，……该商品房共有情况：共同共有。第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于青羊区的地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：成国用（2013）第174号，土地使用权面积为：44621.44平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为蓝光•COCO金沙2期，建设工程规划许可证号为：建字第510105201330090号，建筑工程施工许可证号为：5101011201304220101，建设工程施工合同约定的开工日期为：2013年04月22日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2015年02月18日。第二条商品房销售依据：……买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：（注：以下涉及金额均为人民币）该商品房为第一条规定项目中的8幢2座2单元14层6号房。用途为：住宅；住宅类型为普通；测绘建筑面积共76.72平方米，其中，套内建筑面积59.94平方米，共有部位与共有房屋分摊建筑面积16.78平方米；……该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米10879.55元，总价款陆拾伍万贰仟壹佰贰拾元零角零分（大写）。所购商品房总价款合计陆拾伍万贰仟壹佰贰拾元零角零分（大写）。……第五条付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的60%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都草市支行银行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国工商银行股份有限公司成都草市支行银行，期限：壹拾年。……第十条交付条件（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；……第十四条交接手续：……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：房屋达到合同第十条约定的交付条件后，在交房前出卖人在项目所在地报媒发布交房公告，或按买受人在本合同中预留的通讯地址以信函等形式通知买受人有关交房的具体信息，具体交房日期以出卖人在报媒上公告通知的交房日期为准，乙方不得以未到合同约定的最后时间为由不办理接房手续，买受人需在实际接房前自行向物管公司付清物业服务费用，如买受人未付清应付房款或者违约金或物业服务费以及交付时应当支付的面积补差额（如有）、办理产权所需的税费等任何款项的，出卖人有权暂缓办理交房手续且不承担包括逾期交房在内的任何责任，买受人应在实际付清款项之日起七日内自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知。若因买受人自身原因未收到出卖人的通知或未在出卖人公告的交房期限内来办理接房手续或因买受人原因导致出卖人拒绝交房的，均视为出卖人公告的交房期限届满之日已交付了房屋，房屋的风险责任自出卖人公告的交房期限届满之日转移至买受人，与商品房有关的费用包括但不限于物业服务费用自出卖人公告的交房期限届满之日起由买受人自行承担。……第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）经出卖人与买受人共同检查确认确有需整改的问题的，买受人先行办理接房手续，然后由出卖人按照国家有关工程质量的强制性规范标准和本合同约定承担维修责任，买受人不得拒绝接收房屋。……（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程检测机构进行检测，双方均有协助并配合对方检测的义务，申请检测的一方自行承担费用。……第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：嘉宝公司，资质证号为：（建）1050275。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.8元/月•平方米（建筑面积）……（三）物业管理企业按照第3种方式收取物业服务费。3、按照季收取，买受人应当分别在每年的12月15日前、3月15日前、6月15日前和9月15日前缴费。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。……附件六：装饰和设备标准的约定：1、采暖系统；2、保温材料：（1）外墙保温：中空玻化微珠保温砂浆；……3、外墙：面砖、局部涂料；4、内墙：腻子；5、顶棚：腻子（厨房、卫生间除外）；6、室内地面：水泥砂浆；7、门窗：门窗型材：塑钢；8、厨房：（1）地面：水泥砂浆；（2）墙面：水泥砂浆；（3）顶棚：混凝土基层面；……9、卫生间：（1）地面：水泥砂浆；（2）墙面：水泥砂浆；（3）顶棚：混凝土基层面；10、阳台：不封闭；11、电梯：（1）电梯品牌名称：品牌电梯；……12、其他：见“蓝光•COCO金沙2期《商品房买卖合同》附件八。……附件九：《商品房买卖合同》补充协议：四、对合同第十四条（交接手续）及其他相关事宜补充约定：1、如乙方（即陈学仕、代可一）没有付清房款或面积补差额或未向甲方（即蓝光公司）缴齐办理房屋权属证书所需的各项资料及费用及相关办证税、费和房屋专项维修资金前，甲方有权暂缓交房，同时甲方不承担迟延交付的责任，在迟延期间房屋的毁损、灭失的风险和房屋物业服务费由乙方承担。2、如乙方签订买卖合同的时间在甲方完成项目的集中交付期后，按如下方式处理：……乙方为按揭贷款方式购房的，乙方应在办理完毕全部按揭手续且银行贷款到达甲方账户之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方。乙方未在本款约定的期限内前往房屋所在地接房的，产生甲方已完成履行交房义务之效力，且房屋毁损灭失的风险由乙方承担。……六、对合同第十九条“产权登记”的补充约定：1、合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日为甲方办理房屋产权转移登记的起始日期，且乙方在接房前应向甲方提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（甲方代收），若未按时交纳，甲方有权暂缓办理交房手续且不承担包括逾期交付在内的任何责任。合同第十九条（二）款2项中约定的取得房屋所有权证的日期以乙方办理完毕房屋验收并向甲方交清全部代收税费、维修资金及全部所需办证的申请资料之日起开始计算在本补充协议第六条第3款约定的期限内办讫，并以产权证书载明的出证日期为合同约定的证书取得日期。如乙方未及时提供资料的缴纳费用而导致房屋无法在约定的时效内办理产权证书，甲方不承担责任（甲方在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的十九条项下的义务）。”落款处经蓝光公司盖章，代可一、陈学仕签字捺印确认。 2013年6月26日，陈学仕、代可一（即甲方）与嘉宝公司（即乙方）签订《前期物业服务协议》载明：“第一条物业基本情况：物业名称：蓝光•COCO金沙二期甲方所购房屋销售（预售）合同编号：073-0405；甲方所购房屋基本情况：类型：住宅；坐落位置：8-2-*（房屋编号）；建筑面积：约76.72平方米（最终以产权登记的建筑面积为准）。……第二条物业服务内容及标准：一、乙方提供物业服务的内容：……8、装饰装修管理；…二、物业服务标准：乙方提供的物业公共服务事项和质量符合下列约定：《四川省（区域性）地方标准住宅物业五级服务标准》（详见附件）…第三条物业服务费用：……三、物业服务费从开发商公告通知的交房期限以内正式接收物业之日的第二日起开始全额计收。甲方未按期接收物业的，从开发商公告通知交房最后期限的次日开始全额计收。……”落款处经陈学仕、代可一签字捺印，嘉宝公司盖章确认。 2013年6月23日，陈学仕和代可一签字捺印确认《临时管理规约》。当日，陈学仕和代可一向蓝光公司交COCO金沙2期8栋2单元*号房楼款392120元。 陈学仕、代可一交纳公证费590元后，于2013年8月1日与中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工行草市支行）签署《个人购房借款/担保合同》，约定工行草市支行同意向陈学仕、代可一发放个人购置住房贷款，金额为260000元。该《个人购房借款/担保合同》经成都市律政公证处公证具有强制执行效力。 2014年8月22日，工行草市支行出具《结清证明》，证明陈学仕向其贷款的260000元本金及利息已经于2014年8月22日结清。 另查明，2014年12月14日，案涉房屋取得《住宅工程质量分户验收结果表》。 2015年6月6日，该案涉房屋经设计单位、建设单位、施工单位、勘验单位、监理单位五方验收合格，并取得成都市规划管理局颁发的《建筑工程规划合格证》。 2015年6月16日，案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，至此该涉案房屋已满足合同约定的全部交付条件。 2015年6月24日，该工程经国家有关部门进行竣工验收备案。 2015年6月，蓝光公司向蓝光•COCO金沙二期业主出具《COCO金沙二期交房通知书》，蓝光公司定于2015年6月15日至2015年6月22日进行物业交付，其中8栋2单元房屋的物业交付时间为6月16日。 2015年6月16日，陈学仕、代可一前往蓝光•COCO金沙二期进行房屋验收并签署确认《房屋验收意见表（清水）NO:176》。 随后，陈学仕、代可一于2015年9月17日再次前往蓝光•COCO金沙二期进行房屋验收并签署确认《房屋验收意见表（清水）》。 2017年5月，嘉宝公司成都分公司向蓝光COCO金沙2期业主公示了《COCO金沙2期项目接房通知书》载明：“COCO金沙2期项目已于2015年6月15日及2015年6月22日开始正式交付，至今阁下还未办理接房手续：请业主安排好您的时间到COCO金沙2期物业服务中心办理接房手续。（工作时间：周一至周天全天：早上9：00—下午18：00）：1、为方便您顺利办理接房，请携带齐全部所需资料、费用后再至COCO金沙2期物业服务中心办理（所需资料及费用附后）……” 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《收据》、《四川省政府非税收入一般缴款书（收据）》、《公证书【（2013）川律公证内经字第26971号】》、《结清证明》、《工程规划验收合格证》、《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋建设面积测绘成果报告》、《COCO金沙二期交房通知书》、《物业移交确认单》、《房屋验收意见表（清水）NO:176》、《房屋验收意见表（清水）》、《COCO金沙2期项目接房通知书》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审庭审中，（一）陈学仕、代可一和蓝光公司均对COCO金沙房屋是否存在房屋质量问题存在争议，但陈学仕、代可一拒绝对COCO金沙房屋申请进行鉴定，认为指定第三方“建设工程质量检测鉴定机构”鉴定以上COCO金沙房屋质量问题是否符合施工图设计要求和鉴定以上质量问题是否存在质量安全隐患并作出质量安全书面评估报告和书面作出“鉴定修复内容和返工整改修复方案”的责任承担问题，应当由法院根据现有证据材料到现场实地调查核实后要求由蓝光公司和嘉宝公司提交鉴定申请书，并垫付和承担上述鉴定事宜的全部费用，包括但不限于鉴定费、评估费、制定“修复施工方案”的费用。蓝光公司认为该COCO金沙房屋是否存在房屋质量问题的举证责任在于陈学仕、代可一，故上述鉴定事宜的申请及全部费用应当由陈学仕、代可一提出和承担。 （二）陈学仕、代可一提交了《“蓝光﹒COCO金沙2期”项目商品房定购书》和由北京宏岸升网络技术有限公司成都分公司（即搜房网）出具的《收条》，拟证明其缴纳订购款4000元，北京宏岸升网络技术有限公司成都分公司出具收条。蓝光公司对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。 （三）陈学仕、代可一提交了2015年7月14日书写的《COCO金沙二期8栋二单元1*楼*号房屋验收复验质量问题意见书》，拟证明陈学仕、代可一已于2015年7月14日交保修中心负责人汪冬云安排返工整改并转交给蓝光公司、嘉宝公司，该意见表明确载明：“我们保留在验房中如果发现新的施工质量问题再次提出整改的权利，我们再对房屋验收意见表（含附件）进行房屋验收合格签字确认。以上意见尽快书面答复落实整改为盼。”蓝光公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据为陈学仕手写，且蓝光公司未对此签收认可，无法证明该意见书所载明的内容是真实的。 （四）陈学仕、代可一提交了2015年8月16日书写的《关于要求开发商三日内全数彻底返工整改房屋施工质量问题的函》，拟证明蓝光公司（保修中心）工作人员周柳江签字确认并转汪冬云，一共有7条意见，载明：“除第七条可延长至10天内，本月18日（即8月18日）前双方到场核实验收合格后方能了结此事。”蓝光公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，虽由周柳江签字，但该签字仅能够证明周柳江收到了该函件，但不能证明该函件的内容是真实的。 （五）陈学仕、代可一提交了《紧急函件（一）》、《紧急函件（二）》和2016年2月24日的《关于强烈要求开发商和物管尽快妥善解决蓝光COCO金沙二期8-2-1406号房屋问题的紧急函件》，拟证明陈学仕、代可一分别于2015年9月28日、2015年12月17日、2016年2月25日经蓝光公司工作人员马程和任洪涛、闫俊陪同查验后将该函件交马程转给蓝光公司、嘉宝公司，明确要求蓝光公司尽快整改，且陈学仕、代可一坚决不同意打洞改管。蓝光公司认可该证据的真实性、合法性，但该证据不能达到陈学仕、代可一的证明目的，该组证据能够证明陈学仕、代可一自始知晓其房屋顶板、顶层主排水管改动和打洞情况，是因其楼上业主进行改动和打洞，并非蓝光公司问题导致。并且，陈学仕、代可一提出后，蓝光公司立即向其楼上业主提出并发送整改通知书，且蓝光公司并未同意原告楼上业主进行改造。 （六）陈学仕、代可一提交了《再次强烈要求甲方尽快妥善彻底解决房屋问题函件》（编号9）、国内挂号信收据（编号：XA44278016151）、发票、《再次最强烈要求甲方尽快妥善彻底解决乙方房屋问题函件！！！》（编号10）、《再再次最强烈要求甲方（出卖人、物业服务企业）尽快妥善彻底解决乙方（买受人）房屋问题的函件》（编号011），拟证明陈学仕、代可一于2016年9月28日将本函件通过邮寄方式寄给了蓝光公司和嘉宝公司，《再次强烈要求甲方尽快妥善彻底解决房屋问题函件》；2016年10月17日，陈学仕、代可一将《再再次最强烈要求甲方（出卖人、物业服务企业）尽快妥善彻底解决乙方（买受人）房屋问题的函件》交给了蓝光公司和嘉宝公司；2017年4月13日，陈学仕、代可一将《再再次最强烈要求甲方（出卖人、物业服务企业）尽快妥善彻底解决乙方（买受人）房屋问题的函件》交给了蓝光公司和嘉宝公司，上述函件均经蓝光公司和嘉宝公司签字确认收到。蓝光公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据是由陈学仕、代可一自行书写，虽有蓝光公司员工签字，但盖章签字并不能证明该员工收到了该材料，但不能证明蓝光公司对该材料载明的内容予以认可。 （七）陈学仕、代可一提交了《蓝光、COCO金沙2期8-2-1406房屋质量问题复查和讨论“函件（011号）（2017.4.13）”等有关问题会议纪要》，拟证明（1）陈学仕、代可一与蓝光公司就房屋的7条问题进行讨论，陈学仕、代可一要求蓝光公司按照工程规范进行整改，蓝光公司默认；（2）2017年4月18日，蓝光公司应当就陈学仕、代可一的问题进行答复，马程口头答复公司不同意陈学仕、代可一的要求。蓝光公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该材料能够证明蓝光公司明确不同意陈学仕、代可一提出的整改问题，且明确案涉房屋并非蓝光公司原因所致。 （八）陈学仕、代可一提交了2张2015年8月8日楼上未打板洞改管原装照片、2015年9月17日楼上打结构顶板洞改动主排水管照片、2015年12月17日楼上补结构顶板洞改动主排水管照片、2016年2月25日楼下打洞改动给水管并打断楼板底板受力钢筋照片、2017年4月18日房屋现场照片、2017年7月2日房屋照片合计照片46张，拟证明陈学仕、代可一房屋一直以来存在的7条问题，时至今日，蓝光公司未对陈学仕、代可一提出的房屋质量问题有任何回复。蓝光公司认可该组照片的真实性、合法性，但不能证明陈学仕、代可一的证明目的，蓝光公司一直积极配合陈学仕、代可一进行整改。楼顶管道的照片只能够反映房屋的现状及管道改动状况，但不能证明该部分问题是因为蓝光公司和嘉宝公司的原因导致。窗户照片仅能够反映窗户的状态，并不能证明窗户存在无法关闭的问题，即使窗户真的存在无法完全关闭的问题，仅为瑕疵问题，不影响居住。插座照片仅能够证明蓝光公司交付的清水房存在瑕疵，但插座脱落之类的问题并不能完全证明蓝光公司交付的清水房存在质量问题且该质量问题能够成为陈学仕、代可一拒绝交房的理由。打洞的问题是楼上住户造成，并非蓝光公司的问题。2017年7月2日的照片能够反映部分墙壁空鼓已经完成整改，若还存在墙壁空鼓问题，蓝光公司会继续进行整改，但该部分问题并非质量问题，不影响居住。2017年7月2日的照片所表明的厨房和卫生间的积水问题和废排水管道问题仅能够反映陈学仕、代可一房屋现状问题，但是并不能证明该部分问题是因为蓝光公司原因导致。综上，陈学仕、代可一提供的照片均不能达成其证明目的，案涉房屋的问题并非蓝光公司导致。 （九）陈学仕、代可一提供《空置房巡查记录表》，拟证明物业中心工作人员马程、白柯齐分别从2015年7月到2016年1月期间合计7次（天）进行巡查，载明案涉房屋的情况正常和基本正常，最后一次巡查是2017年2月22日。蓝光公司认为该组证据仅能够证明蓝光公司按时巡查，但并不能达到陈学仕、代可一的证明目的。 （十）陈学仕、代可一提供了《蓝光•COCO金沙二期、1-8号楼、水施5/9、标准层放大平面图（部分）》和《给排支管系统图》，证明案涉房屋次卫生间天棚（由上面打调和补调改管和入户门内过道处楼地板打断楼板钢筋后改水管，不符合上述图纸记录，陈学仕、代可一有权根据图纸验收房屋，经慎重考虑后再申请法院予以鉴定。蓝光公司认可该组证据的真实性、合法性，但不认可其关联性，代可一、陈学仕与第三方签署了《阳台搭建封闭改造委托书》，故陈学仕、代可一房屋与图纸状况不同。 （十一）陈学仕、代可一提供了《蓝光、COCO金沙二期8-2-1406房屋质量问题现场复查会议纪要》，拟证明蓝光公司尚未对案涉房屋质量问题进行整改，陈学仕、代可一与蓝光公司之间再次协商处理案涉房屋问题。蓝光公司对该组证据的三性均不予认可，该会议纪要为陈学仕、代可一自行书写，且蓝光公司并无签字确认。 （十二）蓝光公司提交了其对房屋整改的照片、2015年7月14日的房屋验收意见表、2015年8月23日的房屋验收意见表、2015年9月5日的房屋验收意见表，拟证明蓝光公司所交付的房屋不存在质量问题，仅是清水房交付时存在瑕疵，且房屋验收意见表，均能够反映自交房之日起至2015年9月17日之间陈学仕、代可一多次验收，均不存在陈学仕、代可一提出的卫生间排水和打洞问题，另外，证明蓝光公司一直就陈学仕、代可一所提问题积极进行整改，并多次与其联系请其验收确认。陈学仕、代可一对第二张照片的真实性不予认可，且陈学仕、代可一对其提交的2015年7月14日和2015年8月23日的房屋验收意见表不予认可，且陈学仕、代可一未对此签字确认，该房屋验收意见表为蓝光公司伪造；对2015年9月5日的房屋验收意见表予以认可，但对该意见表中的业主姓名和联系电话部分不予认可，该电话并非陈学仕、代可一的联系方式；但陈学仕、代可一从未与蓝光公司进行联系，蓝光公司也未就COCO金沙房屋的问题进行整改，不能达到蓝光公司的证明目的。 （十三）蓝光公司提供了录音材料，拟证明陈学仕、代可一自始知晓其房屋顶板、顶层主排水管改动和打洞情况，是因其楼上业主进行改动和打洞，并非蓝光公司问题导致。并且，陈学仕、代可一提出后，蓝光公司立即向其楼上业主提出并发送整改通知书，且蓝光公司并未同意其楼上业主进行改造。陈学仕、代可一不认可该录音资料的真实性、合法性、关联性，案涉房屋的问题是蓝光公司原因造成的。 （十四）蓝光公司提交了《COCO金沙2期项目阳台封闭、楼板搭建、改造委托书》及附件改造后图纸、合同领取登记表及改造前图纸，拟证明案涉房屋不存在档案馆的图纸不一致的状况。陈学仕、代可一认为不能认定其签署的《COCO金沙2期项目阳台封闭、楼板搭建、改造委托书》与蓝光公司提交的是否为同一份证据，且该证据与本案无关，不认可蓝光公司的证明目的。 一审法院认为，陈学仕、代可一与蓝光公司签订的《商品房买卖合同》、陈学仕、代可一与嘉宝公司签署的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。现本案争议焦点为COCO金沙房屋是否因因蓝光公司和嘉宝公司原因存在房屋质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，当事人均应按约履行合同义务。陈学仕、代可一与蓝光公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，蓝光公司依约于2015年6月通知陈学仕、代可一办理交房手续，且COCO金沙房屋已取得《建设工程规划合格证》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋建设面积测绘成果报告》并办理了竣工验收备案，已具备合同约定的交接条件。陈学仕、代可一主张的房屋质量问题并要求由法院指定第三方“建设工程质量检测鉴定机构”，鉴定案涉房屋是否符合施工图设计要求和是否存在质量安全隐患，并作出书面评估和“鉴定修复内容和方案”（以下简称方案），蓝光公司和嘉宝公司必须按照方案尽快修复整改案涉房屋质量问题，符合工程设计施工图和规范，并经建设工程质量检测鉴定机构检测鉴定验收合格，蓝光公司和嘉宝公司和陈学仕、代可一共同签字验收合格，且因此所产生的费用由蓝光公司和嘉宝公司承担，一审法院认为，参照《最高人民法院关于的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”、第九十一条第二款关于“主张法律关系变更、消失或者权利收到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，陈学仕、代可一应当就COCO金沙房屋存在质量问题的事实承担举证责任，现陈学仕、代可一拒绝就COCO金沙房屋的房屋质量问题申请鉴定，且其提交的证据亦无法证明COCO金沙房屋存在严重的房屋质量问题，应当承担举证不力的法律后果。此外，依据《商品房买卖合同》第十五条约定，若双方对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程检测机构进行检测，双方均由协助并配合对方检测的义务，申请检测的一方自行承担费用。故陈学仕、代可一认为该房屋存在质量问题，也应由其提出申请并承担费用。因此，陈学仕、代可一的上述诉讼请求，无事实和法律依据，亦不符合合同约定，一审法院不予支持。 关于物业费的部分，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，《商品房买卖合同》第十五条明确约定，若交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理等单位验收合格，陈学仕、代可一应当与蓝光公司共同查验收房，发现其他问题，经双方共同检查确认确有需整改的问题的，陈学仕、代可一应当先行办理接房手续，然后由蓝光公司按照国家有关工程质量的强制性规范标准和本合同约定承担维修责任，陈学仕、代可一不得拒绝接收房屋。另根据《商品买卖合同》第十四条第（二）款约定，本案中，陈学仕、代可一未按照合同约定办理接房手续，均视为蓝光公司公告的交房期限届满之日已交付了房屋，房屋的风险责任由蓝光公司公告的交房期限届满之日转移至陈学仕、代可一，与商品房有关的费用包括但不限于物业服务费用自蓝光公司公告的交房期限届满之日起由陈学仕、代可一自行承担。故，陈学仕、代可一要求蓝光公司和嘉宝公司共同承担案涉房屋具备交房条件前物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，亦不符合合同约定，一审法院不予支持。 关于待蓝光公司和嘉宝公司和陈学仕、代可一对案涉房屋共同验收合格后，蓝光公司和嘉宝公司应根据合同约定为陈学仕、代可一办理交接手续、移交房屋、办理房屋所有权证书的部分，本案中，蓝光公司和嘉宝公司从未拒绝为陈学仕、代可一办理交接手续、移交房屋、办理房屋所有权证书，且嘉宝公司于2017年5月通知陈学仕、代可一并告知其可办理接房手续。另外，根据《补充协议》第六条约定，如因陈学仕、代可一未及时提供资料的缴纳费用而导致房屋无法在约定的时效内办理产权证书，蓝光公司不承担责任。蓝光公司、嘉宝公司已经向成学士、代可一履行了交接手续、移交房屋的义务，未正常收房系陈学仕、代可一原因所致。对办理房屋所有权证的事宜，蓝光公司、嘉宝公司已通知陈学仕、代可一办证，但其并未配合蓝光公司、嘉宝公司提交相关办证所需资料，故陈学仕、代可一要求蓝光公司和嘉宝公司应根据合同约定为陈学仕、代可一办理交接手续、移交房屋、办理房屋所有权证书，无合同和法律依据，一审法院不予支持。 对于陈学仕、代可一主张因蓝光公司和嘉宝公司的监管和管理失职原因、过错、责任而导致COCO金沙房屋遭受房屋质量问题，本案中，陈学仕、代可一提交的证据并不能够证明蓝光公司交付的COCO金沙房屋自始存在房屋质量问题，亦不能证明蓝光公司和嘉宝公司存在过错。另外，《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，如因陈学仕、代可一未向蓝光公司缴齐办理房屋权属证书所需的各项资料及费用及相关办证税、费和房屋专项维修资金前，蓝光公司有权暂缓交房，在迟延期间房屋的毁损、灭失的风险和房屋物业服务费由陈学仕、代可一承担。故，陈学仕、代可一关于因蓝光公司和嘉宝公司的监管和管理失职原因、过错、责任而承担违约责任的主张，无法律和合同依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院对陈学仕、代可一的诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，参照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第九十一条第二款，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回陈学仕、代可一的全部诉讼请求。案件受理费2110元，减半收取1055元，由陈学仕、代可一负担。 二审中，陈学仕、代可一提交以下材料： 1、陈学仕、代可一于2018年1月23日提交《补充说明函》（原件一份）、录音证据及材料（复印件，共计36页）；并明确表示：《补充说明函》系其对第一次庭审发表的补充意见，不属于证据；2017年12月29日陈学仕与物业中心工作人员王某的通话录音，拟证明案涉房屋在通话当日仍存在主卫生间顶棚漏水、楼下入户门过道钢筋打断等诸多质量问题；除前述录音证据外，其余材料都是陈学仕、代可一在一审中已举示的证据，不是新证据。 2、陈学仕、代可一于2018年3月14日提交《关于“民事上诉状”（2017年9月16日）和庭审笔录（2018年1月17日）等有关材料的补充说明意见函》（原件一份）、拍摄于2018年1月26日的房屋现状照片16张；并明确表示：补充说明意见函系其对上诉状及庭审笔录的补充意见，并涉及上诉请求的变更；照片是新证据，拟证明陈学仕、代可一在2018年1月17日的第一次庭审中述称的案涉房屋存在质量问题的事实。 3、陈学仕、代可一于2018年3月23日提交《补充澄清说明函》（原件一份）、《澄清说明意见函》（原件一份）、《现场录音证据》（原件一份）、附件（复印件两页）；并明确表示：前两项系意见，不属于证据；《现场录音证据》系2018年1月26日二审法院组织各方共同前往查看现场时的录音整理资料，是二审中的新证据，拟证明：蓝光公司、嘉宝公司在查看现场后，针对陈学仕、代可一提出的质量问题的回复意见，遗漏了较多问题未予回应；附件是一审中已经举示的阳台封闭改造委托书及户型图证据，不是新证据。 对上述材料，蓝光公司、嘉宝公司的质证意见一致，表示仅针对陈学仕、代可一提交的上述材料中属于二审新证据的进行质证，对陈学仕、代可一就案件发表的意见以及一审中已提交的证据，不予质证。具体质证意见为： 对2017年12月29日陈学仕与物业中心工作人员王某的通话录音，证据三性有异议，不能确定通话人员的身份，即使属实，其内容也是双方就案涉房屋的整改问题进行沟通，但物业中心并未认可案涉房屋存在陈学仕主张的各项问题，该证据不能达到陈学仕、代可一的证明目的。对陈学仕、代可一于2018年1月26日在二审法院组织各方查看现场时拍摄的照片及录音音频，证据三性有异议。该次查看现场时，二审法院已全程录像，并明确说明禁止当事人录音录像，陈学仕、代可一擅自拍照且录音不具有合法性，现场查看的情况也不能证明蓝光公司交房不符合约定。 对陈学仕、代可一提交的上述材料，本院认定如下：凡属其在一审中已提交且经举证、质证的证据，不属于二审新证据，本院不作为新证据进行审查；凡属陈学仕、代可一就本案发表的抗辩意见，依法不属于证据，本院对此不作为证据采信；录音证据中，从内容看，是陈学仕与物业中心工作人员就案涉房屋主卫生间顶棚漏水、入户门内过道处楼板钢筋因楼下装修打断、整改问题进行的沟通，但物业中心认为陈学仕、代可一反映的问题已整改完成，故，上述录音内容不能证明蓝光公司、嘉宝公司认可陈学仕、代可一主张的质量问题，该证据不能达到陈学仕、代可一的证明目的，本院不予采信。对陈学仕、代可一于2018年1月26日在本院组织各方查看现场时拍摄的照片及录音音频，真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 陈学仕、代可一另于2018年4月11日提交《补充澄清说明函》（原件一份）、《补充材料》（复印件十三页）。经查，该《补充澄清说明函》系其针对2018年4月8日第二次庭审发表的补充意见，而十三页的《补充材料》分别是《COCO金沙二期交房通知书》、2015年6月16日的《物业移交确认单》及《房屋验收意见表》、2015年7月14日的《房屋验收复验问题意见书》、2015年8月16日的《关于要求开发商三日内全数彻底返工整改房屋施工质量问题的函》、2015年9月17日的《房屋验收意见表（清水）》、2015年9月28日的《紧急函件（一）》、2015年12月17日的《紧急函件（二）》，均是一审中陈学仕、代可一已举示的证据。 陈学仕、代可一还于2018年4月12日提交录音光盘一张、《说明》一份（原件）、拍摄于2018年1月26日的案涉房屋照片14张。经查，录音光盘中有两段录音音频，一份为2018年1月26日二审法院组织各方共同查看现场时的录音，一份为2017年12月29日陈学仕与物业中心工作人员王某的通话录音；《说明》是对前述两段音频内容的形成时间、地点、所涉人员的说明；照片14张均为二审法院组织各方共同查看现场时所拍照片。 本院认为，《补充澄清说明函》系陈学仕、代可一的意见，不是证据；《补充材料》均系陈学仕、代可一在一审中已提交且经各方举证、质证的证据；两段录音音频在2018年1月23日、2018年3月23日陈学仕、代可一所提交的材料中已作为二审新证据举示，并经蓝光公司、嘉宝公司进行质证；照片14张与2018年3月14日陈学仕、代可一已提交的16张照片性质相同，并经蓝光公司、嘉宝公司发表质证意见，故，陈学仕、代可一在2018年4月11日、4月12日提交的上述材料，不属于2018年4月8日第二次庭审结束后陈学仕、代可一提交的新证据，本院不组织各方进行质证。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、本案是否遗漏了必要的诉讼当事人，陈学仕、代可一上诉要求由案涉房屋楼上、楼下业主承担因其装修施工的过错等原因造成的案涉房屋整改修复责任的主张能否成立。 本院认为，本案系陈学仕、代可一基于与蓝光公司之间的房屋买卖合同关系主张权利，而案涉房屋楼上、楼下的业主与陈学仕、代可一之间的关系，与案涉房屋买卖合同关系并非同一法律关系，因此，案涉房屋楼上、楼下的业主不是本案必要的诉讼当事人，陈学仕、代可一在二审中将楼上、楼下业主列为被上诉人予以主张权利，不符合一个案件处理一个法律关系的基本原则。且，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因二审中蓝光公司、嘉宝公司明确表示不同意就此项新增诉请进行调解，根据前述司法解释的规定，陈学仕、代可一要求案涉房屋楼上、楼下业主承担责任的主张，依法不属于本案二审的审理范围，本院对此不予处理，陈学仕、代可一可另行主张权利。 二、蓝光公司是否按期交房，进而应否承担逾期交房的违约责任及整改修复责任。 案涉《商品房买卖合同》第十条约定：“交付条件（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；……”合同在实际履行中，蓝光公司已于2014年12月14日取得《住宅工程质量分户验收结果表》，于2015年6月6日取得成都市规划管理局颁发的《建筑工程规划合格证》，于2015年6月16日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，案涉房屋所在项目工程于2015年6月24日完成竣工验收备案，至此，案涉房屋已满足合同约定的交付条件。蓝光公司于2015年6月向蓝光•COCO金沙二期业主发出《COCO金沙二期交房通知书》，告知业主蓝光公司定于2015年6月15日至2015年6月22日进行物业交付，其中案涉房屋所属单元物业的交付时间为6月16日。上述事实能够证明蓝光公司已按约定期限通知陈学仕、代可一办理交房手续，此时案涉房屋已具备合同约定的交付条件。陈学仕、代可一上诉称《COCO金沙二期交房通知书》中未载明发送对象为陈学仕、代可一，且未加盖蓝光公司公章，故不认可该通知书的效力。本院认为，案涉房屋属于该通知书中载明的交付物业范围，蓝光公司向需办理物业交接手续的业主发送内容一致的通知，在双方关于通知交房的形式没有特别约定的情况下，并无不当；结合陈学仕、代可一已于2015年6月16日前往案涉房屋查验的事实，能够证明通知的内容不存在理解歧义，陈学仕、代可一已按通知前往蓝光公司办理房屋交接手续。故，对陈学仕、代可一的该项抗辩主张，本院不予支持。 本案中，陈学仕、代可一主张案涉房屋存在诸多质量问题，不符合交付条件。对此，本院认为，商品房的交付除应符合合同约定的交付条件外，同时应具备正常使用和居住的条件，购房人在接收房屋时，有权依据合同的约定对房屋进行验收。根据庭审已查明的事实，陈学仕、代可一在2015年6月16日查验房屋时，以书面的《验收问题意见书》提出了房屋存在的质量问题并要求蓝光公司尽快整改及安排复验，该《验收问题意见书》中所涉的问题共计十一项，主要是主卫生间未做防水符检测、墙面多处空鼓、窗户关闭不严、栏杆松动、插座故障等。上述问题是属于影响案涉房屋正常居住使用目的的严重质量问题，还是属于质量瑕疵，仅凭《验收问题意见书》中对问题的描述内容以及房屋现场照片，尚不足以判断；而《商品房买卖合同》第十五条约定，若交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理等单位验收合格，陈学仕、代可一应当与蓝光公司共同查验收房，发现其他问题，经双方共同检查确认确有需整改的问题的，陈学仕、代可一应当先行办理接房手续，然后由蓝光公司按照国家有关工程质量的强制性规范标准和本合同约定承担维修责任，陈学仕、代可一不得拒绝接收房屋。因此，《验收问题意见书》中所涉问题是属于影响房屋正常居住使用的严重质量问题，还是属于保修范围内的质量瑕疵，是认定关键。由于蓝光公司已举证证明案涉房屋符合合同约定的交付条件，完成了其举证义务；而陈学仕、代可一主张前述质量问题已达到影响房屋正常居住使用的根本目的，应当由陈学仕、代可一对此举证证明。同时，《商品房买卖合同》第十五条约定，若双方对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程检测机构进行检测，双方均有协助并配合对方检测的义务，申请检测的一方自行承担费用。据此，一审法院向陈学仕、代可一释明了举证责任的分配，但陈学仕、代可一拒绝对此申请司法鉴定，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由陈学仕、代可一承担举证不能的不利后果。在此情况下，陈学仕、代可一以案涉房屋存在严重质量问题为由，上诉主张应由蓝光公司承担逾期交房的违约责任及整改修复责任，缺乏事实依据，一审法院对此主张不予支持，并无不当，本院予以维持。本案中，陈学仕、代可一要求蓝光公司和嘉宝公司支付违约金、赔偿经济损失费、对案涉房屋进行质量检测并作出整改修复方案以及承担房屋具备交房条件前的物业费等主张，均是基于房屋存在质量问题、蓝光公司构成逾期交房这一违约事实成立而提出，但前已述及，陈学仕、代可一的该主张因缺乏有效证据支持不能成立，故，其上述主张亦缺乏事实依据，本院不予支持。 关于案涉房屋主卫生间漏水的问题。经查，陈学仕、代可一于2015年6月16日查验房屋时，在《验收问题意见书》所列问题中并未提及存在主卫生间漏水问题。在2015年7月14日的《COCO金沙二期8栋二单元14楼06号房屋验收复验质量问题意见书》、2015年8月16日的《关于要求开发商三日内全数彻底返工整改房屋施工质量问题的函》中，亦不涉及主卫生间漏水问题。而根据2015年9月28日的《紧急函件（一）》中关于“楼上业主来电并发短信说他们因为卫生间马桶正对着厨房不好，没有和我商量，之前已经改了管道（造成我们本月17日在物管部杨富林的陪同下检查发现该卫生间顶面右上角的排水管接头漏水，造成卫生间楼地面积水约1.3平方米”的内容，能够证明案涉房屋主卫生间漏水并非蓝光公司通知陈学仕、代可一交房之时即存在的问题。虽然，在本院组织各方当事人于2018年1月26日共同查看现场时，该漏水问题依然存在，但不能排除该问题系因楼上业主装修所致的可能性。而陈学仕、代可一并未举示充分、有效的证据证明该漏水问题系因蓝光公司或嘉宝公司的原因导致，陈学仕、代可一主张应由蓝光公司、嘉宝公司对该漏水问题承担交房不符合约定的责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于陈学仕、代可一要求蓝光公司、嘉宝公司待房屋共同验收合格后办理交接手续及房屋所有权证的主张。本案中，蓝光公司、嘉宝公司从未拒绝向陈学仕、代可一移交房屋、办理交房手续以及协助办理房屋所有权证，但陈学仕、代可一坚持认为案涉房屋存在质量问题、至今仍不符合交付条件并拒绝接房，由此导致双方未能完成接房手续，且在陈学仕、代可一未按约定提供办证需由业主方提交的各项资料及缴纳相应税、费的情况下，其尚未取得房屋权属证书，该后果并非蓝光公司或嘉宝公司存在违约行为或管理失职所致，不应由蓝光公司、嘉宝公司承担任何责任。在此情况下，一审法院对陈学仕、代可一要求待房屋共同验收合格后办理交接手续及房屋权属证书的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，陈学仕、代可一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2110元，由上诉人陈学仕、代可一负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 骥 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一八年六月二十七日 书记员 梅芳芝