河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初9083号原告杨真真，女，1986年1月22日出生，汉族，住河南省宝丰县。原告委托代理人郭进玲、吴春慧（实习）河南霁安律师事务所律师。被告河南长实置业有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路********，统一社会信用代码：91410100053387982E。法定代表人张帆，总经理。委托代理人张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托代理人刘胜，河南恪法律师事务所律师。原告杨真真诉被告河南长实置业有限公司（以下简称长实置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨真真委托代理人郭进玲、吴春慧（实习）、被告河南长实置业有限公司委托代理人张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月31日，原告杨真真与被告河南长实置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨真真购买河南长实置业有限公司开发的位于郑州市经济技术开发区××大街××、××以南××号成套住宅一套，建筑面积51.43平方米，金额331724元。付款方式为：原告于2015年3月31日支付现金101724元，剩余230000元通过商业贷款方式支付。河南长实置业有限公司应当在2015年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格的房子交付原告使用。逾期超过90日买受人同意继续履行合同的，自2015年9月2日起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，河南长实置业有限公司应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。长实公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，原告杨真真履行了合同约定的义务，但被告并未按照合同约定交付房屋及办理产权初始登记手续等义务，致使原告至今仍未取得房屋所有权证。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、判令被告在杨真真诉其房屋买卖合同纠纷一案的裁判生效之日起60日内办结房屋权属初始登记；2、判令被告为原告立即办理房屋所有权证；3、判令被告支付原告逾期交房违约金28760.95元（从2015年9月2日起计算至实际交付之日，现暂计算至2018年1月16日，合计867天）；4、判令被告向原告支付逾期办证违约金26736.95元（从2015年11月2日起计算至被告实际履行之日止，现暂计算至2018年1月16日，合计806天）；以上合计：55497.9元。5、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、原告要求被告办理房屋权属登记及办理房屋所有权证书的诉请没有事实及法律依据。被告已经按照《商品房买卖合同》约定将房屋交付给原告，原告无权要求被告承担逾期交房违约金。二、原告要求逾期交房违约金与要求逾期办证（办理初始登记）违约金自相矛盾，法院应当依法予以驳回。《商品房买卖合同》明确约定，办理产权初始登记时间为房屋交付使用后60日，那么要求逾期办理初始登记违约金的时间应为房屋交付使用后60日。如果原告主张逾期交房违约金，说明原告承认房屋未交付，那么还未达到逾期办理产权初始登记的条件，诉请要求逾期办理初始登记的违约金就没有存在的基础。反之亦然，如果原告要求逾期办理初始登记的违约金，那么说明原告认可房屋交付的事实，则不能逾期交房违约金。综上，原告同时要求逾期交房违约金与逾期办理初始登记违约金自相矛盾，请法院查明事实，依法判决。三、原告有先履行完毕支付购房款的义务，原告未按《商品房买卖合同》约定按时付款，被告河南长实置业有限公司不应当支付原告迟延付款期间的违约金。且根据合同约定，原告逾期付款应当向被告支付违约金。两者违约金应当互相抵消。四、被告已经按照《商品房买卖合同》约定，将涉案房屋交付原告，且原告已将涉案房屋托管给第三方，已收取租金实际获利，被告未办理初始登记的行为并未给原告造成任何实际损失，基于违约金为补偿性质的规定，被告不应当承担因此产生的违约责任。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组：证据一：《商品房买卖合同》、第二组：证据二：《长盛广场认购书》证据三：《房屋托管意向协议》证据四：被告长实公司出具的购房款发票现金+家圆云贷（5万元）=发票金额，第三组：证据五：河南靓点房地产经纪有限公司出具的长盛广场费用收据、证据六：个人贷款支付凭证、证据七：被告长实公司出具的增值税发票、第四组：证据八：契税票、证据九：维修基金交存凭证证据十：被告长实公司出具的代收产权登记费。以上证据证明河南长实置业有限公司的违约行为，请求判定被告向原告支付违约金。被告质证称,第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议。本案中，被告已经按照合同约定如期向原告履行了交付房屋的义务，交付房屋被告不存在违约行为；该证据第八条第二款及附件四第八条已经明确约定原告有按时全额支付购房款的义务，如违约应承担相应的违约责任；对第二组证据的证据二无异议；对证据三证明目的有异议，该组证据恰能证明被告已经按照商品房房屋买卖合同的约定按时履行了交付房屋的义务，且原告已经将涉案房屋托管给第三方代为出租，且第三方已将托管期间的租金一次性支付给原告，原告已从出租房屋中实际受益，不应当再向被告主张逾期交付房屋的违约责任；对证据四真实性无异议，证明目的有异议，该费用并非长实公司收取，收据明确显示为代为收取，且长实公司已经将该费用转交给中介公司；对证据五中首付款收据系复印件，无法核实其真实性，请法庭对该证据不予采信；对银行刷卡记录真实性无异议，但二份刷卡记录共显示原告支付5.3758万元，没有完全履行支付首付款的义务；对证据六真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据与本组其他证据不能证明被告履行税票义务滞后，因原告并未提供相应证据证明其按合同约定及时履行了支付首付款的义务；对第三组证据的证据七真实性无异议，但该证据仅能证明被告代银行收取按揭费用，但该费用已经转交给建设银行；对证据八真实性无异议，但该证据恰能证明原告按揭款的放款时间为2015年12月份，原告并未按照合同约定的2015年6月10日交付购房款尾款，原告应当按照合同的约定向被告承担违约责任，且被告的房屋交付及办理产权初始登记的时间应相应顺延；对证据九真实性无异议；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，结合本案原告提供的证据及被告提供的证据，证明原告存在逾期交付购房款的违约行为，应当向被告承担违约责任，与本项中原告主张的违约责任应当相抵。被告为支持其答辩意见向本院提交证据如下：第一组证据：1.《房屋托管意向协议》一份；2.原告出具的《流水》一份；本组证据证明：1.被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告使用，不存在逾期交房的违约情形。原告已将涉案房屋托管第三方待租，且已收取租金获利，不应当向被告主张逾期交房违约金。2.被告逾期办理初始登记的行为并未给原告造成任何经济损失，基于违约金补偿损失的性质，被告不应当承担违约金。第二组证据：1.郑州市中级人民法院（2017）豫01民初10224号《民事判决书》一份，该组证据证明：1、被告已经符合交房条件的事实已经郑州市中院生效判决确认，原告将房屋托管给第三方的行为证明被告已按照合同约定交付房屋的，不存在违约交房的事实。原告发表如下质证意见,对第一组证据的证据一的托管协议的真实性无异议，对其证明目的有异议，该协议不能等同于被告交付房产，根据买卖合同约定，长实公司交付的房产应同时具备商品房建设竣工验收合格并向建设行政部门报送备案材料，取得建设行政主管部门的竣工备案表，且配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已经完成，并签署交接单，且根据合同约定交付房屋必须具备住宅质量保证书和住宅使用说明书，此约定系强制性的交付条件，但至今长实公司并未提供，据此不能证明其房屋交付，同时根据认购协议第四条明确显示商品房买卖合同和房屋托管协议在销售现场公开展示，在签订认购书前就已经必须签订房屋托管协议，此约定不是房屋的真实交付，是该公司的营销宣传模式，同时合同明确约定销售的房屋是预售房产，综上，托管协议不应当视为交付原告，被告应当依约承担违约责任；对收条的真实性无异议，对证明目的有异议。根据认购协议可知，该费用直接支付给长实公司作为首付款，系首付款的一部分，并不属于交付和实际受益，此约定系签订本房屋买卖合同前的约定，是作为出卖方认可的首付款一种交付方式；对第二组证据真实性无异议，但对证明目的有异议。该证据与本案无任何关联性，且不属于最高法的判例，没有指导作用，不能作为本案证据的交付，同时根据法院裁判网，我们所查到高新区法院2017豫01**民初10167号，该判决书明确认可长实公司因房屋至今不符合交付要件，未交付，据此长实公司应当承担逾期交付违约责任。经本院审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据客观、真实，但不能证明其证明目的，故本院不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况查明事实如下：2015年3月31日，原告杨真真与被告河南长实置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨真真购买河南长实置业有限公司开发的位于郑州市经济技术开发区××大街××、××以西××号成套住宅一套，建筑面积51.43平方米，金额331724元。付款方式及期限为：约定金额：101724元，付款方式：现金，约定付款时间：2015年3月31日，缴纳比例：30.67%，约定金额：230000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2015年4月14日，缴纳比例：69.33%。河南长实置业有限公司应当在2015年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理意见实施，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；在原告未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，被告有权利推迟交付房屋；除合同约定的特殊情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。原告个人贷款支付凭证表明原告于2015年6月18日支付贷款230000元。2015年4月24日，被告为原告开具101724元的发票。2016年12月14日，被告为原告开具230000元的发票。该系列案经庭审询问，被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案、初始登记。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告向原告交房的时间为2015年9月1日，约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成，前期物业管理已经实施”，同时约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从原告提供的证据中可以认定被告长实置业收到全部房价款的日期为2015年6月18日，超过了约定的最后付款时间65日，根据合同约定被告可相应顺延交房时期，故被告应交房时间顺延至2015年11月5日。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但被告并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，不能构成有效交付，被告应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应于2015年11月5日向原告交付房屋，关于原告请求被告支付原告逾期交房违约金28760.95元（从2015年9月2日起计算至实际交付之日，现暂计算至2018年1月16日，合计867天）的诉讼请求，因原告于2016年2月9日付清全部房款，该项诉请部分内容不符合合同约定，故逾期交房违约金应自2015年11月6日起算至实际取得竣工验收备案表止。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后60日（即2016年1月4日）前持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金，截止庭审时被告仍未完成涉案房屋的初始登记，因初始登记是办理产权登记的先决程序，故被告应当自2016年1月5日起至初始登记办理完毕之日止按日向原告支付总房款331724元0.01%的违约金。故对于涉案房屋初始登记完成后，被告能否及时办理房屋所有权证，属于尚未发生的事情，本院不作处理，在此予以释明。原告主张要求被告于裁判生效后60日内办结房屋权属初始登记，被告庭审时称涉案房产的初始登记材料已经报送，尚未审批，本院予以确定，但因办理房屋所有权证及房屋权属初始登记系行政机关的职权范围，被告负有协助办证义务，对此本院据实支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南长实置业有限公司被告于本判决生效后三十日内协助原告杨真真办理房屋所有权证；二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款331724元为基数，按日0.01%向原告杨真真支付自2015年11月6日起算至被告河南长实置业有限公司实际取得《商品房竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金；三、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款331724元为基数，按日0.01%向原告杨真真支付自2016年1月5日起至初始登记办理完毕之日止的违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1187元，减半收取593元，由被告河南长实置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年六月二十六日书记员  马正茁