广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初2973号 原告（反诉被告）：广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地：南宁市秀厢大道18号办公楼302室。统一社会信用代码：91450107552281154E。 法定代表人：李淑娜，董事长。 委托诉讼代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢春贝，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周映，女，1974年5月17日出生，汉族，住南宁市。 原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司与被告（反诉原告）周映物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法适用普通程序，于2017年10月9日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人唐忠玉，被告（反诉原告）周映到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费359.2元、代收水电费329.8元、生活垃圾处理费32元，合计721元；2.判令被告支付违约金直至支付完所有费用为止，暂计为311.41元（暂计至2016年12月31日，从2017年1月1日起以721元为基数按合同约定支付违约金直至支付完所有费用为止）；3.判令被告承担本案的律师费1000元；4.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年8月，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定自协议签订生效之日起，至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日，由原告负责南宁市红日•江山小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。被告是红日•江山小区的业主。自原告进驻小区提供物业服务，被告一直接受原告为其提供物业管理服务。但被告没有支付物业费用及其他费用，原告曾多次向被告催讨，被告均置之不理，故原告诉至法院。 被告（反诉原告）周映辩称，请求法院驳回广西南宁市和润物业服务有限公司的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）周映向本院提出反诉请求：1.判决广西南宁市和润物业服务有限公司向反诉原告返还水电公摊周转金500元及预收的物业服务费3626.7元；2.本案的全部诉讼费用由广西南宁市和润物业服务有限公司承担。事实和理由：2011年12月16日，反诉原告购买由开发商广西红日东升投资有限公司开发的红日江山小区房屋，而与开发商的关联公司广西南宁市联航物业服务有限责任公司（现广西南宁市和润物业服务有限公司）签订了《前期物业管理服务协议》。因开发商延期交房，依约应向反诉原告赔偿违约金，开发商在交房时承诺一个月内将违约金支付至反诉原告的银行账户，其后又出尔反尔，并限期要求反诉原告将延期交房违约金转为本案反诉被告的物业预收款，反诉原告只能按开发商及反诉被告的要求办理转为物业预收款的手续。2013年12月14日在办理交房期间，反诉被告收取了反诉原告的水电公摊周转金500元。交房后反诉原告积极履行了缴纳物业服务费的合同义务，但反诉被告却没有按《前期物业管理服务协议》约定的服务内容履行相应的物业管理服务。2015年4月25日，反诉被告在没有任何提前通知的情况下，突然将所有工作人员撤离小区，致使小区完全陷入无任何物业管理的状况。当地政府为了小区的稳定，多方协调反诉被告，并要求其限期返回，反诉被告仍然拒不返回。当地政府只能特事特办，联合各方积极推进小区物业更换，反诉被告却又突然返回。自此，反诉被告不仅不履行其合同义务，相反却处处与小区业主为敌，想着各种法子算计业主：违反合同的约定大幅提高停车收费标准；请了大量社会闲杂人员充当打手盘踞小区，并多次将业主打伤；破坏物业办公室承重墙并私挖地道；另行安装高清摄像头监视小区维权的业主；故意破坏业主的水管，扎坏车辆轮胎，等等。小区内隔三差五停水停电，污水横流，反诉被告却拒不处理。甚至对于物业预收款反诉被告也拒不承认。在当地主管部门的支持和小区业主的共同努力下，小区顺利的成立了业主委员会，并通过公开招标的方式选聘了新的物业公司。因此，反诉原告与反诉被告签订的《前期物业管理服务协议》已经终止。 原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司对被告（反诉原告）周映的反诉辩称，1.反诉原告要求返还预收水电公摊周转金没有事实及法律依据，应当驳回；2.开发商的逾期交房违约金具有一定的专属性，反诉被告没有收到无论是业主还是开发商的任何预付款，反诉原告提出的相关代扣代缴费用无事实依据。 经审理查明，广西南宁市和润物业服务有限公司（以下简称和润物业公司）的前身为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司），该公司的资质等级为三级。周映是南宁市西乡塘区高新大道西段红日·江山小区5号楼1单元2102号房的业主。2011年12月16日，联航物业公司（甲方）与周映（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议所称“前期物业管理服务”是指自本协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，在此期间由甲方所提供的物业管理服务；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅物业：1元/月/平方米，物业服务费自开发商通知正式交房下月起计收，业主在办理交房手续时应向甲方一次性交清三个月的物业服务费，同时按500元/套（停车位除外）向甲方预交共用水电周转金，此后，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部位、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积据实分摊；甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费；乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。周映所购买的住宅建筑面积为89.76平方米。和润物业公司主张周映欠缴代收水、电费、生活垃圾处理费、物业服务费，于2017年6月1日诉至本院，提出前述诉讼请求。因本案诉讼，和润物业公司支出律师费1000元。 另查明，2015年12月16日，南宁市住房保障和房产管理局作出《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，载明：“2015年12月12日广西新闻网曝光红日江山小区保安殴打业主的问题，我局高度重视，立即与高新区建设房产局对该事件进行调查。根据高新区建设房产局出具的情况报告，红日江山小区物业为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称‘联航物业公司’）部分保安于2015年12月10日晚因停车问题与该小区业主发生冲突，造成该小区一名业主鼻梁粉碎性骨折，影响恶劣。经研究决定：一、责令联航物业公司进一步加强对员工培训教育及管理，防止暴力事件再次发生；二、暂停办理该物业公司物业管理相关业务及招投标工作；三、取消该物业公司2015年度评优评先资格；四、纳入物业企业诚信体系，并予以通报批评……”。 2016年4月28日，红日江山小区首届业主委员会成立。 2016年5月4日，联航物业公司更名为广西南宁市和润物业服务有限公司。 2016年6月中旬，红日江山小区连续几天被停电，同年7月被停水数日。 2016年8月22日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，将协调情况函复如下：“一、广西南宁市联航物业服务有限公司（以下简称‘联航物业’）已于2015年被市住房局通报并暂停办理相关业务。建议由业委会告知小区广大业主不再向联航物业缴纳任何费用。二、经市住房局核实，广西南宁市和润物业服务有限公司未办理备案手续，不具备物业管理资质。三、关于要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水表/电表抄表度数及缴清水费等问题，我委相关部门多方数次协调联航物业解决上述问题但至今未果。建议业委会通过司法途径解决上述问题，以挽回业主的经济损失……”。和润物业公司自述于2016年10月16日撤离红日江山小区，但未举证办理交接的相关手续。和润物业公司主张在物业服务公告栏有张贴公示，但相关证据因撤离时没有保留而无法提交。 根据双方提交的各项费用交费票据原件查明：和润物业公司最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。2013年12月14日，周映向和润物业公司交纳水电公摊周转金500元。周映提交的2015年4月24日的《红日江山收款单》显示5号楼1-2102住宅物业服务费、代收生活垃圾处理费、代收水费冲减预收156.8元，预收款剩余3626.7元，并加盖广西南宁市联航物业服务有限责任公司财务专用章。 本院认为，一、关于物业费是否应当支付。和润物业公司的前身联航物业公司与周映签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方均具有约束力，因此上述协议对于和润物业公司与周映均有约束力。根据和润物业公司提交的代交费用票据，最晚一次代交的费用为截止时间为2016年6月初的电费，根据日常生活经验法则结合周映的答辩意见，本院推定和润物业公司提供物业服务的截止时间为2016年5月底，故和润物业公司要求支付2016年6月至9月的物业费，本院不予支持 二、关于是否应支付代收水、电费、生活垃圾处理费。和润物业公司最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。故根据欠费明细表，和润物业公司要求周映支付2016年5月至2016年6月的代收水费90.2元、2016年6月至2016年9月的生活垃圾处理费32元，因和润物业公司未实际缴纳，本院不予支持；2016年5月至2016年6月的代收电费239.6元，因周映未提交自行交纳上述费用的票据，又未能提供相反或反驳证据否认和润物业公司提交的欠费明细表，故周映仍应按和润物业公司欠费明细表所列数额交纳代收电费239.6元。 三、关于周映主张返还水电公摊周转金500元及预收款3626.7元。因水电公摊周转金归周映所有，故周映的主张，本院予以支持。至于预收款是否应予返还，因和润物业公司否认收到过预收款，而周映亦未举证证明预收款在和润物业公司处，故对周映要求返还预收款的请求，本院不予支持。但从和润物业公司出具的收款单可看出，和润物业公司、周映及开发商三方之间有冲抵各项费用的事实，故本案预收款3626.7元可抵扣前述周映需向和润物业公司支付的代收电费239.6元，冲抵后周映不再欠和润物业公司各项费用。 四、关于是否应支付违约金及律师费。根据前述分析、计算，和润物业公司停止提供物业服务，退出周映所在的小区时，周映尚有水电公摊周转金及预收款未冲抵完毕，周映不存在拖欠物业费等其他费用，和润物业公司主张周映违约，并要求支付违约金、律师费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司返还被告（反诉原告）周映水电公摊周转金500元； 三、驳回被告（反诉原告）周映的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费75元（原告（反诉被告）已预交50元，被告（反诉原告）已预交25元），由原告（反诉被告）广西南宁市和润物业服务有限公司负担53元，由被告（反诉原告）周映负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  杨健臣 审判员  秦 晓 审判员  张 丹 二〇一八年六月六日 书记员  张俊明 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。