安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0504民初1002号原告：马鞍山市天安物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区纺东新村****，统一社会信用代码91340500740864218Y（1-1）法定代表人：王华春，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。被告：刘霞，女，1963年7月5日生，汉族，马鞍山市道路运输管理局干部，住安徽省马鞍山市。原告马鞍山市天安物业管理有限公司（以下简称天安物业公司）与被告刘霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天安物业公司的委托诉讼代理人徐业富、被告刘霞到庭参加诉讼，现已审理终结。天安物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令刘霞支付天安物业公司管理费9328元、逾期付款违约金3077元（截止2017年6月30日），并自2017年7月1日起以9328元为基数按人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计收逾期付款违约金至生效判决确定的给付之日止。2、本案诉讼费用由刘霞承担。事实和理由：马鞍山市盛族家园住宅小区业主委员会自2002年7月1日起一直聘用天安物业公司管理盛族家园小区，陆续于2002年、2005年、2008年、2011年、2014年、2017年分别与天安物业公司签订物业服务合同，委托管理期限均为三年。天安物业公司依据合同约定向全体业主和物业使用人提供物业服务。天安物业公司有权向业主和物业使用人收取物业管理费。小高层按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用收取。刘霞系本市雨山区纺东新村16栋804室业主，应当依约缴纳物业费，但刘霞自2008年7月1日至2017年6月30日期间的物业费均未缴纳。经天安物业公司多次催缴无果，故诉至法院要求判令所请。天安物业公司为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、营业执照一份，证明天安物业公司的诉讼主体适格。2、人口信息复印件一份，证明被告的主体适格。3、物业服务合同四份，证明2008、2011、2014、2017小区业主委员会与天安物业公司签订合同委托天安物业公司管理小区，并证明物业费收费计算标准。4、照片打印件四张，证明天安物业公司向刘霞催收过物业费。5、照片打印件十四张，证明天安物业公司履行了物业管理义务，对小区环境及房屋进行维修。刘霞在庭审中口头辩称：一、我入住后没有和物业公司签订过《物业服务合同》。物业公司提供的四份催缴物业费的通知单完全是造假，模仿我的签字然后拍照，真是用心良苦。我早出晚归，近几年不常在小区居住，物业公司连我手机号码都记错了，怎么催交物业费。确切地说我于2004年入住小区就发现我家房屋窗户漏水、墙体开裂并多次向物业公司反映，物业公司也派人来修了，但只是简单的维修，房屋的漏水问题依然存在，后来物业公司也没有再催缴物业费了。我于2005年自己将窗子、墙体打掉重新作了装修。到了2017年，物业公司有位女员工在我交电梯费的时候，附带说了让我把物业费也交掉，并未刻意催缴物业费。二、物业公司的服务存在很多问题，比如公共部位及设施设备日常维修养护等服务上也不到位，反映的房屋漏水没有解决、二次用水的水箱清洗存在问题、擅自将绿化带改成停车场，小区卫生状况差、小区的赌博、电瓶车及电瓶被盗、电梯贴满了小广告和电话号码等诸多问题，我和其他业主都多次向物业公司反映，一直得不到解决。三、楼上漏水给我造成巨大损失，我多次向物业公司反映，物业公司不予理睬也不主动排查，我房间挂的贵重的衣服也损坏了，当时我还报了案。直到2011年9楼上漏水特别严重，导致楼下6户人家受害，其他业主找到物业公司，物业公司才管。当时我家阳台不漏不同意维修，后来物业公司强行给我家阳台外面铺上锡纸进行所谓的维修。但目前为止，我家储藏室漏水至今没有解决，我家给水泡太久了，橱柜和扣板都已经损坏了，我的经济和精神上都受到损失。四、从来没有召开过业主大会，我从未行使过选举业主委员会的投票权，至今都不知道小区业主委员会的成员是哪些人。五、对物业公司的资质我有异议，不知道物业是否有资质证书。六、物业费的追诉期最多是2年，我没有和物业公司签订过物业服务合同，不应该产生滞纳金，所以物业公司没有理由要求我交9328元物业费及3077元滞纳金。刘霞向法庭提交如下证据：照片打印件共十组，证明物业公司在管理服务上不到位。刘霞对天安物业公司所举证据发表质证意见如下：对证据1、证据2没有异议；证据3的合同没有看到过也没签过；对证据4的四张催缴单均有异议，字不是本人签的，都是造假的；证据5是物业公司临时做的，对其真实性有异议。天安物业公司对刘霞所举证据发表质证意见如下：对第一组证据照片看不出挡住了消防通道，物业公司没有执法权，只能警告业主不能安装，如果其他业主觉得侵犯了权益可以另行诉讼；对第二组证据绿化改停车位的照片，认为从照片上看绿化还是挺清晰的，其它局部照片达不到证明目的；第三组证据照片的内容是刘霞装修的图片，与本案没有关联性；第四组证据家装照片，只能证明刘霞家在装潢，达不到证明目的；第五组证据脏乱差及广告的照片，显示的是一时的卫生状态，物业公司对卫生保洁是履行过义务；第六组至第十组证据，刘霞家房屋漏水发生在开发商质保期内，应当向开发商主张维修及赔偿的义务。经庭审举证，本院认证如下：天安物业公司所举证据1、证据2、证据3、证据5具有客观真实性、合法性及与本案的关联性，依法应作为本案的定案依据；对证据4刘霞提出异议，故对其真实性、合法性及与本案的关联性不予认定，依法不能作为本案的定案依据。刘霞所举证据中的部分照片具有客观真实性、合法性及与本案的关联性，能够反映物业公司管理存有瑕疵，应作为本案的定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月28日、2010年12月17日、2013年12月15日、2016年12月25日，盛族家园业主委员会作为甲方与乙方天安物业公司分别签订四份委托物业管理合同，物业管理期限分别为自2008年1月1日起至2010年12月31日止；2011年1月1日起至2013年12月31日止；2014年1月1日起至2016年12月31日止；2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定：甲方将位于雨山区纺东社区的盛族家园委托给乙方实行统一管理，综合服务；管理事项包括该小区的房屋、建筑物的维护、管理。该物业范围的公用设施、设备及场地（电梯、二次供水设施、路灯、走廊、绿化、道路、人防地下室、停车场所等）的使用和管理；小区公共部位的卫生保洁；公共生活秩序、治安秩序、车辆行驶及停泊等。物业管理费、汽车泊位费等收费标准为多层由乙方按照建筑面积每月每方米0.45元向业主或物业使用人收取；小高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取。房屋的维修：1、向业主推荐专业维修人员，为业主的房屋自修提供良好服务；2、房屋公共部位的维修，需要动用维修基金或专项基金时，应有乙方牵头或配合相关业主办理有关手续，业主或相关业主不积极配合时甲方应主动协调处理等。天安物业公司依约为该小区提供物业管理服务。刘霞拖欠自2008年7月1日至2017年6月30日的物业费，经天安物业公司多次催要未果，以致成讼。另查明：刘霞系本市雨山区纺东新村16栋804室业主。房屋面积为143.95平方米。本院认为：1、天安物业公司与盛族家园业主委员会签订的四份《委托物业管理合同》均合法有效，对全体业主均有拘束力，应受法律保护。2、天安物业公司履行了合同约定的物业管理服务义务。刘霞作为该小区的业主，接受了该物业公司提供的物业服务，理应按约缴纳物业费，其拒交物业费应构成违约，故对天安物业公司要求刘霞支付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。3、刘霞对本案的诉讼时效提出抗辩，因天安物业公司与盛族家园业主委员于2007年12月28日、2010年12月17日签订的委托物业管理合同的管理服务期限分别为2008年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2013年12月31日，故天安物业公司对该部分的诉讼请求已过诉讼时效，且天安物业公司未能提供诉讼时效中断的有效证据，可以认定天安物业公司怠于行使权利，故刘霞对该部分抗辩理由成立，本院依法对天安物业公司要求刘霞支付2014年1月1日至2017年6月30日的物业费（143.95㎡×0.6元∕月∕㎡×42个月＝3627元）的诉讼请求予以支持，对已过诉讼时效部分物业费的诉请依法不予支持。4、鉴于天安物业公司提供的物业服务存在一些瑕疵，依法可以适当减少刘霞所要缴纳的物业服务费用，本院酌情以刘霞应支付物业费3627元的90%计算为妥，即3264元。5、因双方在合同中没有约定违约金，故天安物业公司主张逾期违约金的请求，没有合同依据或法律依据，本院依法不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘霞于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市天安物业管理有限公司支付物业费3264元（自2014年1月1日至2017年6月30日止）。二、驳回原告马鞍山市天安物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费25元，由被告刘霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一八年六月十二日书记员  江 滢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。