四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终783号 上诉人（原审被告）：李春燕，女，汉族，1977年4月18日出生，住成都市青羊区。 上诉人（原审被告）：邓文杰，男，汉族，1983年6月26日出生，住成都市锦江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王晓东，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：申秀珍，女，汉族，1964年9月17日出生，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：黄晓明，男，汉族，1963年12月19日出生，住成都市成华区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：汤非菲，四川君合律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹婧，四川君合律师事务所律师。 上诉人李春燕、邓文杰因与被上诉人申秀珍、黄晓明房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川01××8民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李春燕、邓文杰上诉请求：撤销一审判决，驳回申秀珍、黄晓明的诉讼请求。一审、二审诉讼费由申秀珍、黄晓明承担。事实和理由：1.合同意思表示真实还是虚假应该以合同履行中的行为进行判断。一审判决在没有任何客观证据的情况下，就认为合同是虚假合意，这是对李某私人财产的侵犯。根据合同法规定，虚假合意要么因重大误解、显示公平，要么因恶意串通、欺诈、胁迫等因素造成的，本案不具备这些情形，因此案涉房屋买卖合同是真实有效的。2.李春燕、邓文杰现在对房屋具有所有权。李某因意外去世后，因两家关系好，李春燕、邓文杰按照李某生前的意愿让申秀珍、黄晓明仍在案涉房屋内居住，且房屋登记在李某名下，无任何风险，也无需主张房屋的权利。3.银行借款和房屋买卖是两个不同的法律关系，申秀珍、黄晓明欠李某款项高达十六、七万，在李某多次催收下仍无力偿还欠款，于是申秀珍、黄晓明自愿提出将房屋过户给李某用于清偿借款，并用房屋抵债，且双方已经办理过户手续，故李某对该房屋具有法定的物权。至于本案涉及的李某向银行贷款，申秀珍、黄晓明偿还银行贷款，与房屋买卖没有直接的关系，系另一法律关系，不属于本案审理的范畴。4.本案已经超过了诉讼时效，案涉房屋买卖合同是2006年8月签订的，并且在当月就已经办理过户手续，合同已经履行完毕，距今已有1××年以上，申秀珍、黄晓明现在才提起诉讼，因此本案已经超过了诉讼时效。5.李春燕、黄晓明继承的是物而非债，根据《继承法》第二条、《物权法》第二十九条的规定，李春燕、邓文杰于201××年7月29日就取得了案涉房屋所有权，因此本案属于物权纠纷，一审法院对相关合同履行情况进行审理存在错误。 申秀珍、黄晓明答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋一直由申秀珍、黄晓明居住使用至今，一审审理过程中，李春燕、邓文杰称“双方签订的房屋买卖合同是真实有效的，交付房款。办理房屋过户手续均已完成”，但是李春燕、邓文杰的上诉状中载明的“申秀珍、黄晓明是为了偿还借款才将房屋过户给李某，然后李某再用该房屋抵押贷款给申秀珍、黄晓明”，李春燕、邓文杰一审、二审陈述的事实自相矛盾，有违交易习惯和诚实信用原则。在2006年至本案起诉前，李某及其家人均未向申秀珍、黄晓明主张过房屋交付，也未支付购房款项，故申秀珍、黄晓明与李某签订的《房屋买卖合同》不是双方真实的意思表示，应为无效合同。《房屋买卖合同》是以转移不动产物权为内容的债权合同，本案双方虽然进行了产权过户，但涉案房屋从未转移占有，房屋贷款也一直是申秀珍、黄晓明进行偿还的。本案系物权请求纠纷，李春燕、邓文杰提出的诉讼时效已经经过理由不成立，根据《物权法》第三十三条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，本案不应适用诉讼时效的规定。李春燕、邓文杰称申秀珍、黄晓明将房屋过户给李某是以房抵债，但并未提供任何证据，也与事实不符。 申秀珍、黄晓明向一审法院起诉请求：1.判令申秀珍、黄晓明与李某签订的《成都市房屋买卖合同书》无效；2.判令位于成都市成华区槐树店路26号21栋1单元4楼2号的房屋归申秀珍、黄晓明所有。 一审法院认定事实：2006年，申秀珍、黄晓明欲以其所有位于成都市成华区的房屋向银行办理抵押贷款，但其贷款未能审查通过。后经与李某协商，申秀珍、黄晓明将上述房屋过户到李某名下，以李某的名义办理房屋抵押贷款，待贷款归还后，再将房屋过户回至申秀珍、黄晓明名下。双方约定后，2006年8月16日申秀珍、黄晓明与李某签订了《成都市房屋买卖合同书》，合同中确认项：买方（甲方）李某（付亚利代），卖方（乙方）黄晓明，位置，建筑面积59.74平方米，结构混合，楼层6，用途住宅。《房屋所有权证》书证号：权0XXX5。合同中仅约定了价款，但未约定房款支付方式。房屋过户后，双方将贷款事宜交由中介地锐担保公司办理贷款，并贷款成功。贷款1××万元，贷款期限为120个月。还款期间，申秀珍、黄晓明将所还款项存入李某银行帐户予以偿还贷款。审理中，申秀珍、黄晓明结清了全部贷款。 一审法院另查明，涉案房屋一直由申秀珍、黄晓明居住使用至今。李某于201××年7月29日去世。邓文杰系李某之子，李春燕系邓文杰之姐。 一审法院认为，申秀珍、黄晓明虽与李某签订了《房屋买卖合同》，但该买卖合同并非双方当事人真实交易房屋的意思表示，属双方虚假合意订立的买卖合同，其真实隐藏的民事法律行为是申秀珍、黄晓明借李某之名向银行贷取款项。其理由：一、对于签订合同的背景，证人郭某及当时经办贷款的地锐担保公司员工舒某均证明了其房屋过户在李某名下，是为申秀珍、黄晓明办理贷款；二、双方签订的合同中未约定房款的支付方式，且自2006年8月房屋过户至201××年7月李某去世时近四年、直至该案涉诉前，李某及其家人均未向申秀珍、黄晓明主张房屋交付，该房屋一直由申秀珍、黄晓明居住至今；三、以案涉房屋抵押贷款后，房屋贷款由申秀珍、黄晓明负责偿还；四、李春燕、邓文杰没有提供任何证据证明其对所购买房屋支付了相应对价，也不能对一直未向申秀珍、黄晓明主张房屋权利作出合理解释。申秀珍、黄晓明提供的证据能够相互印证，足以证明申秀珍、黄晓明与李某签订的合同属双方意思表示不真实。申秀珍、黄晓明与李某之间的民事法律行为因缺乏真实意思表示的法律构成要件，其民事法律行为应为无效。故申秀珍、黄晓明请求确认申秀珍、黄晓明与李某签订房屋买卖合同无效的理由成立，一审法院予以支持。 一审法院认为，合同无效，相对方因该行为取得的财产应当返还。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。申秀珍、黄晓明以实际物权人主张物权权利，其证据充分且符合法律规定，一审法院予以支持。该案涉诉申秀珍、黄晓明自身存在一定过错，故诉讼费由双方分担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认黄晓明、申秀珍与李某签订的《成都市房屋买卖合同书》无效；二、确认位于成都市成华区的房屋（权0XXX5）归申秀珍、黄晓明所有。案件受理费元2825元，由黄晓明、申秀珍负担1412.5元，李春燕、邓文杰负担1412.5元。 二审中，李春燕、邓文杰向本院提交了如下证据：案涉《商品房买卖合同》及附件。拟证明：双方签订的合同是真实意思表示，表明申秀珍、黄晓明将房屋转让给李某是真实的意思表示，申秀珍与黄晓明所说的双方系夫妻关系能够佐证合同系双方真实意思表示。契税完税证一份（编号00438661），载明契税是李某缴纳的，合同实际履行的金额为7.2万元，符合当时的市场指导价。案涉房屋的产权证原件。拟证明：产权证原件由李春燕、邓文杰持有，故二人是房屋的所有权人。证人杨某的证人证言。主要内容为：自己经常和李某还有申秀珍一起玩，所以知道案件有关情况。李某和申秀珍之间的借款关系是因为申秀珍想做点事情，所以李某借钱给她，但是具体做什么事情自己不清楚，申秀珍说借钱的时候自己也不在场，也不知道借了多少钱，自己知道的也就这一次，其他的不知道。拟证明：李某和申秀珍之间存在借款关系，在一审时申秀珍也陈述对李某有欠款，说明以房抵债是存在的，本案就是以房抵债的形式来偿还借款。证人孙某的证人证言。主要内容为：自己和李某是朋友，不认识申秀珍，只知道李某借了钱给申秀珍。时间大概在1××多年前，自己和李某一起吃饭，当时是李某到自己的家里来吃饭，李某自己说的，借钱的人是一个姓申的，是一位女性，借的金额也不知道，只知道如果不还就把房子抵给李某，李某还给自己说了以房抵债的事情。拟证明：李某和申秀珍之间存在借款关系，申秀珍向李某借款的事实成立。委托书一份，主要内容为：黄晓明于2006年8月3日出具委托，表示将其位于成华区槐树店路23号的一套房屋，委托爱人申秀珍为8万元质押款办理质押，质押期一年半，该委托书为黄晓明及申秀珍的真实想法。委托人署名为黄晓明。拟证明：黄晓明确认欠李某债务8万元，且有意用案涉房屋办理抵押贷款，房屋价格与当时政府指导价一致，不存在显示公平，该委托书与李某达成买卖合同，书写的承诺书相印证，是申秀珍、黄晓明真实意思，未受到欺诈和胁迫，申秀珍、黄晓明也没有偿还借款，李某拥有房屋产权证1××年余之久。因此，双方是以房抵债，与房屋买卖合同无关。个人购房借款合同一份，载明是李某向工行滨江支行的借款合同，委托将款项支付给黄晓明，并且抵押物清单上载明了抵押物资是案涉房屋。拟证明：该借款合同在房屋所有权为李某时签署的，用案涉房屋抵押贷款1××万元，属于独立的贷款合同，贷款1××万元后借给了黄晓明、申秀珍，黄晓明的还款也是归还的这笔款项，因此与双方案涉房屋的购房款没有任何关系。 在质证过程中，申秀珍、黄晓明认为上述证据1中合同附件的真实性无法确认，仅仅能证明申秀珍、黄晓明的夫妻关系，这也是房管局办理手续的要件之一，对该附件的真实性、合法性和关联性均不认可，不能达到李春燕、邓文杰的证明目的。对证据2，契税实际上是申秀珍、黄晓明缴纳的，认可其真实性，但是不能达到李春燕、邓文杰的证明目的。证据4中，对杨某的证言，申秀珍、黄晓明认可其真实性，但是不认可关联性，证人不知道借款金额，也不知道以房抵债的事实，更不知道后面关于房屋交易的相关约定。证据5中，对孙某的证言，真实性、合法性和关联性均不予以认可，没有落实双方交易的合意，该证言真实性前后存在矛盾，在证人与李某不是特别熟悉的情况下不可能直接说出以房抵债的情况。证据6中，对委托书的真实性、合法性和关联性均不予以认可，该委托书不是黄晓明书写的，也不是黄晓明签字的。该证据在一审和二审第一次调查前均未提交，不属于新证据。证据7，认为是李某向银行申请贷款，是为了帮助黄晓明和申秀珍借款1××万元，恰好印证申秀珍、黄晓明实际是借名贷款，而非房屋买卖。 本院审查认为，李春燕、邓文杰提供的证据1-证据3、证据7，系申秀珍、黄晓明与李某签订合同、办理过户及事后贷款所产生，具有合法性、真实性和关联性，但这些证据是双方争议事实的外观体现或结果，而非需证明的事实本身，故不能达到二人的证明目的。在证据4中，杨某的证言仅证明李某借钱给申秀珍的事实，而不能证实金额的多少，这一内容与申秀珍认可的自己曾欠李某三万元的事实相印证，故具有真实性，但该证据未反映转让房屋是为了抵债的事实，故不能达到李春燕、邓文杰的证明目的。证据5中，孙某陈述自己是从李某处听到的相关事实，而非亲身感知，故该事实应认定为李某对相关事实的陈述，而不能认定为证人证言。证据6中，用于质押的房屋位置与案涉房屋门牌号不一致，不能证明系同一房屋，且未表明向谁办理质押，故与本案不存在关联性，本院不予采信，并对李春燕、邓文杰申请进行笔迹鉴定的申请不予准许。 二审中，申秀珍、黄晓明向本院提交如下证据：银行存折和银行流水一份，拟证明2006年8月23日，李某贷款后，通过成都滨江支行营业室转入黄晓明账户1××万元贷款。个人信用报告一份，是黄晓明中国银行的个人信用报告，拟证明：黄晓明名下没有其他贷款，上述1××万元是案涉房屋抵押产生的贷款。银行催款函一份。拟证明：在贷款没有还完期间，工商银行给黄晓明发过银行催告函，证明后期是黄晓明和申秀珍在负责还款。 质证过程中，李春燕、邓文杰对证据1的真实性无异议，但不认可关联性，该笔款项是由李某向工商滨江支行申请的贷款，虽然转入黄晓明的账户，但是贷款人和还款人都是李某，与借名贷款没有任何关系。该笔款项是在李某购买房屋之后的，完成房屋过户后产生的贷款，与本案没有关系，属于另一法律关系，系李某与黄晓明之间的借贷关系。证据2中，对个人信用报告的真实性无异议，但是在信息摘要个人住房贷款笔数为0，恰好印证了黄晓明从工行滨江支行获取的1××万元来源于李某的借款，显示申秀珍和黄晓明没有合法的夫妻关系，申秀珍的主体资格请法院予以审查。另外，本案是房屋买卖纠纷，与黄晓明的个人信用报告无关，因此该证据不具有关联性。证据3的真实性无法确认，与本案无关，本案是商品房买卖合同纠纷产生的确认物权纠纷，申秀珍、黄晓明所谓的贷款、催款与本案无关。如果是催款函，申秀珍、黄晓明应当提交催款函的内容，仅仅是快递单的封面，不能证明申秀珍、黄晓明所陈述的内容。 本院审查认为，黄晓明、申秀珍提交的证据1为黄晓明的银行存折和工商银行显示信息，加之李春燕、邓文杰也认可其真实性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据2反映的是黄晓明名下有无贷款的信息，对于案涉1××万元贷款是否由黄晓明借用李某名义贷款无关联性，本院不予采信。证据3仅为特快专递的包装袋，尚不足以证实所邮寄的内容就是贷款银行邮寄的催款函。故本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉房屋的所有权在2006年8月16日由黄晓明名下过户给李某。该事实有已经一审质证、认证的房屋信息摘要等证据，予以证实。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是李某与申秀珍、黄晓明关于买卖房屋的意思表示是否真实，二是申秀珍、黄晓明的诉讼请求是否已超过诉讼时效。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于李某与申秀珍、黄晓明就买卖房屋的意思表示是否真实的问题，本院认为，首先，申秀珍、黄晓明与李某于2006年8月16日签订合同并办理过户登记，李名英随即于当月28日申请银行贷款，并将贷款转到黄晓明账户，随后又由黄晓明通过向李名英账户转款的方式还款，表明双方最终以合同转让方式实现了黄晓明借李某的名义贷款的目的可能性较大。同时，李春燕、邓文杰本案中不能举证证明李某直接还贷的事实，也印证双方过户的目的是为了借款给黄晓明使用。其次，案涉房屋长期由申秀珍、黄晓明居住，李春燕、邓文杰从未要求搬出或以其他权利行使所有人权利，二人关于两个家庭关系好让黄晓明、申秀珍居住的解释不符生活常理，也印证了案涉房屋买卖合同的目的并非是为了转让房屋。因此，李某与黄晓明、申秀珍在房屋买卖合同中关于转让房屋的内容并非双方真实意思的表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因此，一审法院以黄晓明、申秀珍与李某之间缺乏买卖房屋的真实意思表示，认定案涉房屋买卖合同无效正确，本院予以维持。但案涉房屋在签订房屋买卖合同时登记权利人为黄晓明，现合同无效，根据合同法第五十八条关于合同无效因该合同取得的财产应当予以返还的规定，案涉房屋的所有权应恢复过户至黄晓明名下。故一审判决在认定房屋买卖合同无效的基础上，确认案涉房屋所有权归黄晓明、申秀珍所有存在错误，本院予以纠正。 二、关于申秀珍、黄晓明的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，本案名义为房屋买卖合同纠纷，但申秀珍、黄晓明诉讼请求的目的是要求确认案涉房屋买卖合同无效，进而请求确认案涉房屋的所有权归自己享有，其行使的是不动产物权请求权，故本案的性质应为所有权确认纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项关于不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，申秀珍、黄晓明的诉讼请求适用诉讼时效，故李春燕、邓文杰所提该上诉意见不能成立，本院不予采纳。 另外，对于李春燕、邓文杰所提本案属于物权纠纷，一审法院一并审理李某贷款相关事实超出本案审理范围的上诉意见，本院认为，案涉房屋买卖合同签订及之后贷款、还贷的过程较为特殊，一审法院结合李某向银行贷款和还贷情况，从还原事实真相的角度认定案涉买卖合同中的真实意思表示并无不当，李春燕、邓文杰辩称一审法院不能一并审理属于自身的片面理解，本院不予采纳。 综上所述，上诉人李春燕、邓文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但确认案涉房屋所有权归黄晓明、申秀珍所有存在错误。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2017）川01××8民初3117号民事判决第一项，即：确认黄晓明、申秀珍与李某签订的《成都市房屋买卖合同书》无效； 二、撤销成都市成华区人民法院（2017）川01××8民初3117号民事判决第二项，即：确认位于成都市成华区的房屋（权0XXX5）归申秀珍、黄晓明所有。 三、确认位于成都市成华区的房屋（权0XXX5）归黄晓明所有。 一审案件受理按一审判决确定的负担方式执行，二审案件受理费5650元，由上诉人李春燕、邓文杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年六月十五日 书记员方丽雯