贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0302民初1546号 原告：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所贵州省遵义市红花岗区中山路82号，统一社会信用代码：915203007096404271（1-1）。 负责人：李雅芳，分行行长。 委托诉讼代理人：刘秋江，贵州与之律师事务所律师。 被告：蔡付莎，女，1990年7月9日生，汉族，湖北省邯郸市人，户籍住址湖北省邯郸市成安县。 被告：遵义保利置业有限公司，住所地贵州省遵义市播州区龙坑街道遵义大道中段西侧，统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人：黄宇欣，公司董事长。 委托诉讼代理人：付为宗，贵州新长征律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称“遵义市分行”）与被告蔡付莎、遵义保利置业有限公司（以下简称“保利公司”）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市分行的委托诉讼代理人刘秋江、被告保利公司的委托诉讼代理人付为宗到庭参加诉讼，被告蔡付莎经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 遵义市分行向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与第一被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令第一被告立即偿还原告贷款本金297952.02元，并支付以贷款本金297952.02元为基数，从2019年1月10日起按约定利率至还清本息之日止的利息、罚息；3、判令第二被告对第一被告应偿还原告的上述全部款项承担连带清偿责任，确认原告对第一被告抵押房产，即遵义市遵义县保利未来城市第二批次Ｂ2地块76号楼1单元3层1-3-2号享有优先受偿权；4、判令二被告承担原告为实现债权支付的诉讼费用、律师费等相关费用。事实及理由：2015年6月，第一被告与保利公司签订购房合同，购买位于遵义市遵义县保利未来城市第二批次Ｂ2地块76号楼1单元3层1-3-2号房产。随后，第一被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由原告贷款356000.00元，贷款期限15年（180期），用于支付第一被告购买上述房产。第一被告用所购房产，即遵义市遵义县保利未来城市第二批次Ｂ2地块76号楼1单元3层1-3-2号作抵押，并在国土部门办理了登记（编号：第0021698号），若第一被告未按约还本付息，原告可行使抵押权等相关权利；合同又约定抵押担保范围包括律师费、保全费等。同时，第二被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，由第二被告对该笔贷款本息及相关费用承担连带责任保证。原告按约向第一被告发放贷款，但第一被告没有按约履行还款义务，截止2019年1月9日己累计逾期多次，原告按约从第二被告的保证金账户扣款冲抵。第一被告己构成严重违约，经原告催讨未果，现依法向人民法院提起诉讼，请依法支持原告诉请。原告为证明其主张，提交证据如下：1、原告营业执照复印件、法人证明、被告蔡付莎身份证复印件、遵义保利置业有限公司工商信息；2、个人住房借款申请及贷款调查申报表、被告一的收入证明、无婚姻登记记录证明、未婚证明、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款过期存款通知书；3、不动产登记证明黔（2015）遵义市不动产证明第0021698号、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》；4、《商品房买卖合同》、收据、进账单、商品房预售合同登记备案表；5、个人贷款对账单、个人贷款还款凭证；6、个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议。 蔡付莎经本院公告传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 保利公司辩称，对原告的诉讼请求的第1项、第2项予以认可，对第3项请求中要求由其承担连带责任的诉讼请求不予认可，因为保利公司承担的是一般保证责任即阶段性保证责任，只对本案的抵押物不足以清偿的部分承担清偿责任，同时，截止到2018年12月25日保利公司已被原告扣划保证金29707.63元；本案的诉讼费及律师费保利公司不应承担，保利公司在本案中并没有任何的违约责任，所以不应承担诉讼费及律师费，应由被告蔡付莎自行承担，其余意见待原告举证后再进行质证。被告为证明其辩解，提交如下证据：《最高额抵押合同》、个人贷款还款凭证。 原告提交的证据，被告对第1组、第3组、第4组、第5组中的个人贷款还款凭证的真实性、合法性、关联性不持异议，但对第3组证据的证明目的提出异议；对第2组、第5组证据中的个人贷款对账单提出由法庭核实的质证意见；对第6组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。被告提交的证据，原告对真实性无异议，但对被告提出其承担一般保证责任且不承担诉讼费和律师费的证明目的提出异议。经本院审查，原告提交的1、2、3、4、5组证据能证明原告所主张的事实，证据来源、形式合法，对原告提交的这部分证据的证明效力，依法予以确认；原告提交的个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议，有双方的签名盖章，对真实性予以确认，但协议中明确发生具体委托事项时，双方还应另行签订《委托代理协议》，约定每一批次诉讼客户名单，由于原告未提交双方另行签订的《委托代理协议》，故对原告以此协议主张律师费的证明目的依法不予支持。被告保利公司提交的证据，具有证据的真实性、合法性、关联性，但其提出阶段性保证为一般保证责任的辩解与合同约定的连带保证责任不符，故对其提出承担一般保证责任的辩解，依法不予采纳。 根据上述有效证据，结合原告的陈述，本院认定事实如下：2011年10月31日，被告保利公司与原告遵义市分行签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定：被告保利公司愿意为原告遵义市公告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证合同；第一条：债务人指因购置坐落于遵义市红花岗区“保利.未来城市”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。第二条：被保证的债权是指2011年10月31日至2016年10月31日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币壹拾伍亿元整。2015年6月6日，被告蔡付莎与被告保利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告蔡付莎向被告保利公司购买贵州省遵义市播州区；预售房款为606255元，被告蔡付莎于2015年4月4日、8日向被告保利公司交纳首付款250255元，余款356000元由被告蔡付莎向原告申请贷款支付；签订合同的当日，被告蔡付莎购买的住房办理了备案登记。2015年8月7日，被告蔡付莎与原告遵义市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同明确：债务人和抵押人为被告蔡付莎，贷款人为原告遵义市分行，保证人为被告保利公司;保证责任为连带责任保证；借款金额为356000元；借款期限：180个月（即2015年8月10日至2030年8月10日）贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮50%；罚息利率为本合同执行贷款利率水平上上浮50%；还款方法为等额还款方法；被告蔡付莎用其购买住房提供抵押担保；担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；出现违约情形，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系。2015年8月10日，原告遵义市分行向被告蔡付莎发放借款356000元。2015年12月23日，被告蔡付莎购买的住房办理预告登记。2018年3月29日、6月26日、9月27日、12月25日，被告保利公司的保证金账户分别被扣划4284.85元、8466.21元、8477.97元、8478.60元，合计29707.63元为被告蔡付莎偿还借款本息。2019年1月9日，原告遵义市分行对被告蔡付莎尚欠的借款本金297952.02元进行催收，至起诉时被告蔡付莎也未履行还款义务，其所购住房至今未办理产权证和抵押登记手续。 本院认为，原告遵义市分行与被告蔡付莎、保利公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。合同签订后，原告按约发放了借款，而被告蔡付莎未按合同约定偿还原告借款本息，在原告进行催收后被告蔡付莎仍未履行偿还借款的义务，根据合同约定，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，对原告要求被告蔡付莎偿还借款297952.02元、从2019年1月10日起按约定支付利息、罚息及解除合同的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告保利公司对被告蔡付莎债务承担连带保证责任的诉讼请求，按照合同约定，被告保利公司的保证责任虽然是阶段性保证，但在被告蔡付莎未取得房地产权属证书并对抵押物办理抵押登记前，仍应对被告蔡付莎的债务承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，对原告的这一请求，依法予以支持。被告保利公司提出对抵押物不足部分承担连带清偿责任的辩解意见，因抵押物仅办理预告登记，依法不予采纳。原告要求对被告蔡付莎提供的抵押物即位于贵州省遵义市播州区住房享有优先受偿权利的诉讼请求，因本案涉及的抵押物仅办理预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本院不予支持。对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，因原告提交的证据不足以证明其律师费的主张，依法不予支持。被告蔡付莎经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，系对其享有权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条《中华人民共和国物权法》第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行与被告蔡付莎于2015年8月7日签订《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、由被告蔡付莎于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行借款本金297952.02元，并自2019年1月10日起按照合同约定支付利息、罚息至借款付清之日止。 三、被告遵义保利置业有限公司对被告蔡付莎的上述借款本息承担连带清偿责任。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2885元，公告费400元，共计3285元，由被告蔡付莎、遵义保利置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 长  王永红 人民陪审员  刘伟康 人民陪审员  王成忠 二〇一八年六月二十八日 法官助理简露芸 书记员万玲琳