贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初452号原告袁世丹，女，1983年4月20日生，侗族，住贵阳市云岩区。委托代理人杨正林、李琼，贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者，特别代理。被告贵阳海明投资建设开发有限公司，地址：贵阳市云岩区瑞金北路**富中才智中心****。法定代表人：吕保平被告委托代理人王热、刘飘，贵州钝初律师事务所律师，特别代理。原告袁世丹诉被告贵阳海明投资建设开发有限公司(以下简称“海明公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁世丹的委托代理人杨正林、李琼，被告海明公司的委托代理人王热、刘飘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁世丹诉称，2013年原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买位于三桥××“××大名都”楼盘的房屋一套。合同签订后，原告按约定向被告履行了支付房款义务，但被告在向原告交付房屋时隐瞒了其所交付的房屋未达到双方在《补充协议》中约定的房屋交付条件，且至今被告向原告交付的房屋仍未达到双方约定的交付条件，已构成违约。故诉请：1、确认原告与被告于2013年3月31日签订的《商品房买卖合同》有效；并判令被告自2016年1月1日起以原告所交购房款790662元的万分之一按日向原告支付违约金至被告交付的房屋达到约定的交付条件时止；2、本案诉讼费由被告承担。被告海明公司辩称，1、原被告双方签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告交付给原告的房屋具备交付条件，已经竣工验收合格，并已取得建筑工程竣工合格证明文件、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》等资料，涉案房屋所在地块的相关设施、设备已经达到合同约定的要求，涉案房屋质量合格，具备交付条件；3、涉案商品房已实际交付，原告向被告主张逾期交房无事实和法律依据。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第一款的规定，被告提供的证据能够证明被告已向原告移交了涉案房屋，涉案房屋已实际交付，双方对此亦无特别约定，所以原告向海明公司主张逾期交房违约金无事实及法律依据。另外，被告逾期交房给原告造成的损失应为原告的租金损失，在涉案商品房已实际交付的情况下，原告没有任何损失，原告向被告主张违约金无事实依据；4、原告接收房屋时未提出异议，实际接收房屋的行为视为认可房屋达到交付条件；5、原告诉请金额超过房屋总价的2%，不符合双方在《补充协议二》中的约定，其诉请不应支持。经审理查明，原告为购买被告修建的位于本市××“××大名都”楼盘房屋与被告签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中第十一条“交付时间和条件”中对交房时间进行了约定，交房时间为2015年12月31日，交房条件约定为：取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该条还约定出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分房验收表》。第十三条逾期交房责任约定：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。后原被告双方又签订了贵阳恒大名都《商品房买卖合同》补充协议二，该补充协议第二条对原《商品房买卖合同》第十一条补充约定为：（一）本合同中建筑工程竣工合格证明文件是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；在签订上述两份协议后，原告遂按约定向被告支付了合同约定购房款790662元。后房屋建成后，被告于2016年1月3日向原告交付房屋，原告于当日签收并领取了房屋钥匙。在被告向原告交付房屋时，该房屋已取得了《主体结构分部（分段）工程质量验收报告》、《建筑工程竣工验收报告》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《电梯安全检验合格证》、《电梯使用登记证》并已开通了水、电、煤气等设施，但至今未取得《建筑工程消防验收意见书》。另查明，2016年1月19日云岩区建筑工程质量监督站就恒大名都5、6#楼向被告下发了《违规交房告知书》，认定被告存在下列违法事实：1、未取得建设工程竣工规划认可证；2、未取得消防验收合格文件；3、未取得贵阳市商品住房交付使用备案证书。2017年1月25日该监督站就恒大名都3、4#楼向被告下发了《违规交房告知书》，认定被告存在下列违法事实：1、未取得建设工程竣工规划认可证；2、未取得消防验收合格文件；3、未取得贵阳市商品住房交付使用备案证书。2018年3月6日贵阳市公安消防支队作出筑公消函（2018）2号《关于云岩区人民法院协助调查的复函》，该函回复：经查，位于三桥南路恒大名都**商品房建设单位未向该单位申请消防验收。为此，原告认为被告虽已向原告交付房屋，但房屋交付时不符合《商品房买卖合同》及《补充协议二》约定的交房条件，故被告应承担逾期交房的违约责任。上述事实，有原被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议二》、违规交付告知书、贵阳市公安消防支队复函、《主体结构分部（分段）工程质量验收报告》、《建筑工程竣工验收报告》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《情况说明》、《房屋钥匙签收确认书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。故原告要求确认与被告签订的《商品房买卖合同》有效的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告从2016年1月1日起以原告所交购房款790662元的万分之一按日向原告支付违约金至被告交付的房屋达到约定的交付条件时止的诉请，本院认为，逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，原告在《商品房买卖合同》约定的交房期限后内接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已完成了本案房屋的交付。虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。原告所受到的损失原告亦未提出有效证据对此予以证明。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据。对于确系在双方《商品房买卖合同》约定的交房期限后交房的，应根据合同约定按原告实际接收房屋时间支付违约金。故本案中，双方《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2015年12月31日，原告于2016年1月3日签收并领取房屋钥匙，被告逾期交房两天，逾期交房违约金为：790662元×0.0001×3天＝237.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、原告袁世丹与被告贵阳海明投资建设开发有限公司于2013年3月31日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵阳海明投资建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告袁世丹逾期交房违约金237.2元；三、驳回原告袁世丹其余诉讼请求。案件受理费人民币1122元，由被告贵阳海明投资建设开发有限公司承担（原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 沈 珩审判员 袁 琴审判员 王琼琼二〇一八年六月六日书记员 甘 露