福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民初390号 原告：福建省军区副食品生产基地，住所地福建省闽侯县白沙镇马坑村。 负责人：熊杰伟，部队长。 委托诉讼代理人：方家华，福建建达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭昌添，福建建达律师事务所执业律师。 被告：福建省南极州商务休闲股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓东街道五四路**新华福广场****连体楼****，统一社会信用代码：91350100793770725P。 法定代理人：杨某，总经理。 被告：福州天水创意投资有限公司，住所地，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道五一北路**新侨联广场**楼****会信用代码：913501000797626058。 法定代理人：江某，董事长。 原告福建省军区副食品生产基地（以下简称副食品生产基地）与被告福建省南极州商务休闲股份有限公司（以下简称南极州公司）、被告福州天水创意投资有限公司（以下简称天水创意公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法进行审理。 原告副食品生产基地向本院提出诉讼请求：一、依法判令立即解除原告与两被告于2015年05月01日起成立的不定期租赁合同；二、依法判令两被告立即腾退位于福建省福州市仓山区樟岚口福建省军区副食品生产基地营院内西侧总占地面积64773.65平方米（97.16亩），其中房屋建筑面积1980平方米、空地面积64113.65平方米并交还给原告；三、依法判令两被告立即向原告支付自2014年01月01日起至租赁合同解除之日止的租金（暂计至2018年03月31日止为人民币7315.74万元)；四、依法判令两被告按合同约定的年租金标准人民币1744.88万元向原告支付自不定期租赁合同解除之日起至实际腾退并返还租赁物之日止的占有使用费；五、依法判令两被告向原告支付逾期支付租金的违约金（暂计算至2018年03月31日止为人民币18020.2482万元，并自2018年04月01日起以所欠租金7315.74万元为基数、按每月9%标准继续向原告支付违约金，直至租金及违约金支付完毕为止）；六、依法判决原告不予退还两被告合作生产保证金人民币174万元；七、依法判令本案全部诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2012年04月10日，副食品生产基地就省军区城门副食品基地内军用空余房地产公开竞价招租事宜，出具《竞价招租文件》（编号：基地20120410）。《竞价招租文件》第一章第二条拟出租土地基本概况明确记载：“拟出租地块位于省军区城门副食品生产基地，区域内空气污染小，经济发达，交通便捷，总用地面积64773.65平方米（97.16亩），为军队空域房产。用地红线及四至角点坐标详见附图。拟出租地块用途控制为仓储物流、建材市场及办公用地，意向租期不得超过18年，三年一签。” 被告南极州公司派员参加2012年4月13日举行的竞价招标活动并参与投标。经过二轮现场报价，南极州公司最终以18万元每亩成为第一预中标单位。 2012年04月20日，副食品生产基地与南极州公司签订《军队房地产租赁意向书》一份，合同编号：［2012］房租意字第001号。该意向书已发生法律效力。该意向书约定：（一）副食品生产基地自愿将坐落于福建省福州市仓山区樟岚口福建省军区副食品生产基地营院内西侧总占地面积64773.65平方米（97.16亩），其中房屋建筑面积1980平方米、空地面积64113.65平方米出租给南极州公司使用。租赁用途为仓储物流、建材市场及办公场所，租赁期限自2012年04月20日起至2015年04月19日止。（二）每年租金为人民币1744.88万元(租金每亩每年18万元)，每月租金为人民币145.74万元(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)，租金每季度结算一次，南极州公司每季度前十日交付副食品生产基地。（三）自该意向书签订后十日内，南极州公司向副食品生产基地支付履约保证金174万元整。南极州公司未履行合同约定的，副食品生产基地不退还履约保证金。 2013年01月22日，副食品生产基地与南极州公司签订一份《农副业基地合作生产协议》，合同编号：［2013］合字第001号。该协议已发生法律效力。该协议约定：（一）合作生产地块位于福建省福州市仓山区樟岚口福建省军区农副业基地营院内西侧，场地面积64773.65平方米（97.16亩），房屋建筑面积1980平方米，用于仓储物流、建材市场及办公场所。合作期限自2012年11月1日起至2015年4月30日止，共计2.5年。（二）南极州公司按180000元/年/亩标准向副食品生产基地缴纳合作生产收益（人民币1748.88万元），每季度10日前主动缴纳至副食品生产基地财务部门，将当年当季度应缴金额一次性全额付清。（三）自本协议签订后10日内，南极州公司向副食品生产基地支付合作生产保证金人民币174万元整。南极州公司未履行合同约定义务的，副食品生产基地不退还合作生产保证金，同时副食品生产基地有权要求南极州另行支付违约金。（四）南极州公司逾期交付当年合作生产收益，每逾期1个月，副食品生产基地按欠缴总额的9%收取滞纳金。逾期3个月，副食品生产基地有权终止协议，由此造成的一切损失由南极州公司全额承担。 同日，副食品生产基地与南极州公司签订一份《农副业基地合作生产补充协议》。该补充协议已发生法律效力。该补充协议约定：（一）南极州公司于2012年4月13日通过竞价招租方式取得城门农副业基地谢坑西侧地块的承租权，副食品基地于2012年5月5日发出《竞得通知书》，合同生效时间确认为2012年5月1日起，意向租期18年，合同每3年签订一次，每个租赁合同期内，年租金按照当地通货膨胀率递增，递增率不低于4.1%，每个租赁合同期满后重新按照市场行情协商确定新的租金标准，但不得低于该租赁合同期最后一年年租金。（二）建设期确认为半年，即2012年5月1日起至10月31日止，建设期间免租金。南极州公司补偿副食品生产基地2012年度租金人民币291.48万元，2013年度租金收缴按《农副业基地合作生产协议》执行。 2013年10月28日，南极州公司向副食品生产基地提交《关于更名副食品基地谢坑地块经营公司的报告》称：我司2012年4月参与公开竞价招租的贵部副食品基地谢坑97.16亩土地综合利用18年使用权，当时由于时间仓促，我司未成立经营该地的专门公司，因此，在收到竞得通知书后，我司仍继续由福建省南极州商务休闲股份有限公司与福建省军区副食品生产基地签订《军队农副业基地土地租赁合同》。为便于经营、利于核算、加强管理，经研究我司新成立了“福州天水创意投资有限公司”，该公司是我方专门用于经营谢坑地块的公司，公司法人代表没变，还是于铁钢。现特申请贵部将土地租赁权转至“福州天水创意投资有限公司”，请部队各级领导予以准许。 副食品生产基地收到《关于更名副食品基地谢坑地块经营公司的报告》之后，与被告天水创意公司签订一份《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)，该协议系南极州公司提出变更经营公司后倒签为2013年10月01日，已发生法律效力。该协议所约定的租赁物、租金标准、租金缴纳期间和时间、合作生产保证金的数额、合作生产保证金不予退还条件及逾期交付当年合作生产收益的违约责任内容，与2013年01月22日的《农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001号)一致。此外，该协议还约定：租赁物用途为仓储物流、建材、花鸟等商业市场及办公场所，合作期限为自2013年10月01日起至2015年04月30日止，共计19个月。 同日，副食品生产基地与天水创意公司签订一份《农副业基地合作生产补充协议》，该补充协议除确认南极州公司中标取得上述租赁物承租权外，将用途变更为仓储物流、建材、花鸟等商业市场及办公场所，同时确认同意将南极州公司变更为天水创意公司，同时确认，合同内容不变，新合同生效时间确认为2013年10月01日（租金从2013年10月01日起执行）。与《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)相同，该补充协议倒签为2013年10月01日。 2014年09月03日，副食品生产基地向天水创意公司发出《关于收取租金及滞纳金的通知》，通知天水创意公司应缴纳2014年1-8月租金及滞纳金合计1861.770204万元，天水创意公司该项目负责人陈颖签收了该通知。 2015年02月15日，天水创意公司向副食品生产基地及福建省军区后勤部出具《还款承诺书》，恳请2014年应支付副食品生产基地的租金1748.88万元延至2015年3月31日前支付50%(874.44万元)，5月15日前付清2014年租金余额50%(874.44万元)及2014年应付租金利息31.26万元以及2015年第一季度租金437.22万元。但天水创意公司的上述还款承诺并未实际履行，副食品生产基地持续追讨未果。 2017年11月02日晚，福建省军区保障局代表与两被申请人的实际控制人萧寒、该项目负责人陈颖在福建省军区保障局会议室举行会谈，双方经友好协商，两被告承诺于2017年12月28日将租赁物返还副食品生产基地。原告与两被告于2018年01月19日共同签署《军队停止有偿服务协议》确认上述会谈内容。该协议已发生法律效力。 涉案租赁合同对两被告具有同等法律效力，根据合同法相关规定，自2015年04月30日书面租赁合同期间届满后，两被告作为承租人继续使用租赁物，原告没有提出异议的，原租赁合同《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)继续有效，但租赁期限为不定期，因此，自2015年05月01日起原告与两被告成立不定期租赁关系。至2018年01月19日签订《军队停止有偿服务协议》时，上述不定期租赁关系终止，两被告也于当日向原告返还涉案租赁物。 但自2014年01月01日起，两被告拒不支付租金，计算至不定期租赁关系终止2018年01月19日，两被告尚欠原告租金7087.822万元。根据合同法相关规定，两被告上述行为已构成严重违约并造成原告军队财产的重大损失。 此外，原告依约有权不予退还合作生产保证金，并要求两被告承担逾期支付合作生产收益的违约金（滞纳金）。根据上述《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)之约定，两被告逾期交付当年合作生产收益，每逾期一个月，副食品生产基地按欠缴总额的9%收取滞纳金，因此，2014年01月01日至2018年01月19日的租赁期间，两被告应承担违约金人民币17927.3903万元（违约金暂计算至2018年03月31日），并应以所欠租金7087.822万元为基数、按每月9%标准自2018年04月01日起继续向原告副食品生产基地支付违约金，直至租金（合作生产收益）及违约金支付完毕为止。 2016年中央军委于下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，并要求自《通知》下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。为维护原告副食品生产基地的合法权益，恳请依法支持原告的全部诉讼请求，以保护原告军队的合法权益不受侵害。 原告副食品生产基地当庭变更诉讼请求为：一、依法判令两被告立即向原告支付自2014年01月01日起至租赁合同解除之日2018年01月19日止的租金人民币7087.822万元；二、依法判令两被告向原告支付逾期支付租金的违约金（暂计算至2018年03月31日止为人民币17927.3903万元，并自2018年04月01日起以所欠租金7087.822万元为基数、按每月9%标准继续向原告支付违约金，直至租金及违约金支付完毕为止）；三、依法判决原告不予退还两被告合作生产保证金人民币174万元；四、依法判令本案全部诉讼费用由两被告承担。 被告南极州公司、天水创意公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2012年04月10日，副食品生产基地就省军区城门副食品基地内军用空余房地产公开竞价招租事宜，做出《竞价招租文件》（编号：基地20120410）。《竞价招租文件》第一章第二条拟出租土地基本概况明确记载：“拟出租地块位于省军区城门副食品生产基地。总用地面积64773.65平方米（97.16亩）。拟出租地块用途控制为仓储物流、建材市场及办公用地，意向租期不得超过18年，三年一签。”南极州公司派员参加2012年4月13日举行的竞价招标活动。经过二轮现场报价，最终以18万元每亩成为第一预中标单位。 2、2012年04月20日，副食品生产基地与南极州公司签订《军队房地产租赁意向书》一份，合同编号：［2012］房租意字第001号。该意向书约定：（一）副食品生产基地自愿将坐落于福建省福州市仓山区樟岚口福建省军区副食品生产基地营院内西侧总占地面积64773.65平方米（97.16亩），其中房屋建筑面积1980平方米、空地面积64113.65平方米出租给南极州公司使用。租赁用途为仓储物流、建材市场及办公场所，租赁期限自2012年04月20日起至2015年04月19日止。（二）每年租金为人民币1744.88万元(租金每亩每年18万元)，每月租金为人民币145.74万元(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)，租金每季度结算一次，南极州公司每季度前十日交付副食品生产基地。（三）自该意向书签订后十日内，南极州公司向副食品生产基地支付履约保证金174万元整。南极州公司未履行合同约定的，副食品生产基地不退还履约保证金。2013年01月22日，副食品生产基地与南极州公司签订一份《农副业基地合作生产协议》，合同编号：［2013］合字第001号。该协议约定：（一）合作生产地块位于福建省福州市仓山区樟岚口福建省军区农副业基地营院内西侧，场地面积64773.65平方米（97.16亩），房屋建筑面积1980平方米，用于仓储物流、建材市场及办公场所。合作期限自2012年11月1日起至2015年4月30日止，共计2.5年。（二）南极州公司按180000元/年/亩标准向副食品生产基地缴纳合作生产收益（人民币1748.88万元），每季度10日前主动缴纳至副食品生产基地财务部门，将当年当季度应缴金额一次性全额付清。（三）自本协议签订后10日内，南极州公司向副食品生产基地支付合作生产保证金人民币174万元整。南极州公司未履行合同约定义务的，副食品生产基地不退还合作生产保证金，同时副食品生产基地有权要求南极州另行支付违约金。（四）南极州公司逾期交付当年合作生产收益，每逾期1个月，副食品生产基地按欠缴总额的9%收取滞纳金。逾期3个月，副食品生产基地有权终止协议，由此造成的一切损失由南极州公司全额承担。同日，副食品生产基地与南极州公司签订一份《农副业基地合作生产补充协议》。该补充协议约定：（一）南极州公司于2012年4月13日通过竞价招租方式取得城门农副业基地谢坑西侧地块的承租权，副食品基地于2012年5月5日发出《竞得通知书》，合同生效时间确认为2012年5月1日起，意向租期18年，合同每3年签订一次，每个租赁合同期内，年租金按照当地通货膨胀率递增，递增率不低于4.1%，每个租赁合同期满后重新按照市场行情协商确定新的租金标准，但不得低于该租赁合同期最后一年年租金。（二）建设期确认为半年，即2012年5月1日起至10月31日止，建设期间免租金。南极州公司补偿副食品生产基地2012年度租金人民币291.48万元，2013年度租金收缴按《农副业基地合作生产协议》执行。 3、2013年10月28日，南极州公司向副食品生产基地提交《关于更名副食品基地谢坑地块经营公司的报告》内容为：我司2012年4月参与公开竞价招租的贵部副食品基地谢坑97.16亩土地综合利用18年使用权，当时由于时间仓促，我司未成立经营该地的专门公司，因此，在收到竞得通知书后，我司仍继续由福建省南极州商务休闲股份有限公司与福建省军区副食品生产基地签订《军队农副业基地土地租赁合同》。为便于经营、利于核算、加强管理，经研究我司新成立了“福州天水创意投资有限公司”，该公司是我方专门用于经营谢坑地块的公司，公司法人代表没变，还是于铁钢。现特申请贵部将土地租赁权转至“福州天水创意投资有限公司”，请部队各级领导予以准许。副食品生产基地收到《关于更名副食品基地谢坑地块经营公司的报告》，之后，与天水创意公司签订一份《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)，该协议经双方协商，倒签日期为2013年10月01日。该协议所约定的租赁物、租金标准、租金缴纳期间和时间、合作生产保证金的数额、合作生产保证金不予退还条件及逾期交付当年合作生产收益的违约责任内容，与2013年01月22日的《农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001号)一致。此外，该协议还约定：租赁物用途为仓储物流、建材、花鸟等商业市场及办公场所，合作期限为自2013年10月01日起至2015年04月30日止，共计19个月。同日，副食品生产基地与天水创意公司签订一份《农副业基地合作生产补充协议》，该补充协议除确认南极州公司中标取得上述租赁物承租权外，将用途变更为仓储物流、建材、花鸟等商业市场及办公场所，同时确认同意将南极州公司变更为天水创意公司，同时确认，合同内容不变，新合同生效时间确认为2013年10月01日（租金从2013年10月01日起执行）。与《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)相同，该补充协议倒签为2013年10月01日。 4、2014年09月03日，副食品生产基地向天水创意公司发出《关于收取租金及滞纳金的通知》，通知天水创意公司应缴纳2014年1-8月租金及滞纳金合计1861.770204万元。2015年02月15日，天水创意公司向副食品生产基地及福建省军区后勤部出具《还款承诺书》，恳请2014年应支付副食品生产基地的租金1748.88万元延至2015年3月31日前支付50%(874.44万元)，5月15日前付清2014年租金余额50%(874.44万元)及2014年应付租金利息31.26万元以及2015年第一季度租金437.22万元。但天水创意公司的上述还款承诺并未实际履行。2017年11月02日晚，福建省军区保障局代表与两被告的实际控制人萧寒、该项目负责人陈颖在福建省军区保障局会议室举行会谈，双方经友好协商，两被告承诺于2017年12月28日将租赁物返还副食品生产基地。原告与两被告于2018年01月19日共同签署《军队停止有偿服务协议》确认上述会谈内容。同日，两被告将涉案租赁物腾退并交还原告。 本院认为，2013年10月28日前，南极州公司与副食品生产基地签订的关于坐落于福建省福州市仓山区樟岚口福建省军区副食品生产基地营院内西侧总占地面积64773.65平方米（97.16亩），其中房屋建筑面积1980平方米、空地面积64113.65平方米的各项租赁合同，经南极州公司向副食品生产基地提交《关于更名副食品基地谢坑地块经营公司的报告》后，经副食品生产基地同意，另行与天水创意公司签订《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号，该协议倒签日期为2013年10月01日)，前述南极州公司与副食品生产基地签订的各项租赁合同已为副食品生产基地与天水创意公司签订《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)取代，本案讼争合同的双方当事人应为副食品生产基地与天水创意公司。该双方当事人在该合同中约定的“合作生产收益”，其性质应为租金。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”，本案中，2017年11月2日，福建省军区保障局代表与两被告的代表经协商，两被告承诺于2017年12月28日将租赁物返还副食品生产基地。此后，原告与两被告于2018年01月19日共同签署《军队停止有偿服务协议》确认上述会谈内容并交还租赁物，上述原告与两被告一致做出的交还租赁物的意思表示，其性质属于不再履行并解除合同的意思表示，因此，本院确认副食品生产基地与天水创意公司经协商，《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)于2018年01月19日解除。鉴于天水创意公司2014年01月01日起即未支付租金，因此，该公司应支付至租赁合同解除之日止的租金7087.822万元。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，及该法第九十八条的规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”；本案中，天水创意公司违反其与副食品生产基地订立的《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)合同约定，自2014年01月01日起即未支付租金，应按《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)第七条的约定自2014年01月01日起至2018年01月19日租赁合同解除之日止，每月按欠缴租金总额9%标准向副食品生产基地支付滞纳金。鉴于天水创意公司在与副食品生产基地约定解除《军队农副业基地合作生产协议》后仍未缴纳之前欠付的租金及合同解除之后的租赁物使用费，因此，天水创意公司应按照《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)第七条的约定，自2018年01月19日起至完整支付欠付的租金及租赁物使用费之日止每月按欠缴租金总额9%标准向副食品生产基地支付滞纳金。 根据《军队农副业基地合作生产协议》(合同编号：［2013］合字第001-1号)第六条的约定：。生产保证金人民币1740000元。乙方（即天水创意公司）未履行合同约定义务的，甲方（即副食品生产基地）不退还合作生产保证金。”，鉴于天水创意公司自2014年01月01日起即未支付租金，依照上述合同的约定，该项保证金应不予返还天水创意公司。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定,判决如下: 一、福州天水创意投资有限公司应支付自2014年01月01日起至2018年01月19日止的租金7087.822万元； 二、福州天水创意投资有限公司应自2014年01月01日起至完整支付欠付的租金及租赁物使用费之日止每月按欠缴租金总额9%标准向福建省军区副食品生产基地支付滞纳金； 三、福建省军区副食品生产基地收取的生产保证金人民币1740000元不予返还； 若福州天水创意投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1317299元，由福州天水创意投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  林哲森 审判员  李文颖 审判员  陈 嘉 二〇一八年六月二十八日 法官助理刘奕 书记员段薇 附：本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。” 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”