河北省滦南县人民法院民事判决书（2018）冀0224民初704号原告（反诉被告）：杜春虎，男，1959年6月2日出生，汉族，现住滦南县。委托诉讼代理人：朱炳华，河北春风律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被告：唐山宏宇房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：唐山市高新区龙泽北路大陆阳光104楼19层。法定代表人：王宏宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁芳，河北锐顶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张振东，河北高阶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）杜春虎与被告（反诉原告）唐山宏宇房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杜春虎及其委托诉讼代理人朱炳华与被告（反诉原告）唐山宏宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人丁芳、张振东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜春虎诉称，2010年，滦南县在我村推行"平改楼"拆迁平改工作，拆迁工作组入村摸底，经原、被告及滦南县倴城镇谷家营村民委员会反复协商，于2010年5月4日签订了协议编号为"南村190号"的拆迁开发协议，按照该协议约定，被告应置换给原告楼房面积166平方米，同时，原告、被告及滦南县倴城镇谷家营村民委员会又签订补充协议一份，约定拆迁安置租房期限为两年，费用每年4000元，自开工之日起18个月交付新房，如因不可抗力造成延期交付新房，被告再按2000元/半年的标准向原告发放。协议签订后，原告如约履行了协议义务，可是被告至今以所签协议无效为由，拒不履行协议约定的义务。为了维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判决编号为"南村190号"的《滦南县倴城镇谷家营村"平改楼"房屋拆迁开发协议》有效。被告唐山宏宇房地产开发有限公司答辩并反诉称，1、原告诉请不应被支持，涉案南190号房屋拆迁开发协议违反《中华人民共和国合同法》第52条的规定，属无效协议，且自始无效；2、原、被告以及谷家营村民委员会并未就南190号拆迁协议签订过补充协议，关于拆迁户安置费的给付约定是被告与谷家营村民委员会双方签订的，本案不涉及补充协议效力问题；3、涉案南190号协议内容虚假，原告除不享有合法土地使用权手续，且地上根本无建筑物，主房、倒座登记的100平米是虚假的，不应领取任何拆迁补偿和奖励，被告将依法对原告和相关责任人涉嫌虚构有房的违法或犯罪事实追究法律责任。基于以上，原告诉请及其主张的事实和理由没有事实和法律依据，应予驳回。且被告依法提出反诉，要求确认《滦南县倴城镇谷家营村"平改楼"房屋拆迁开发协议》（编号：南190）无效，并判令被反诉人返还已经领取的拆迁费13000元，安置租房费4000元，共计17000元，反诉诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）杜春虎对反诉辩称，反诉事实不存在，因为拆迁工作是政府派工作组和村委会、反诉原告各方组织实施的。在组织拆迁以前工作流程是先看拆迁房屋是否有证，反诉人主张的在不知情的情况签订协议是不真实的。被告明知原告没有土地证。拆迁费13000和安置租房费费4000元，是被告应该支付给原告的，因为开发协议可以看到宅基地的土地面积是237平米，主房和倒座建筑面积为100平米，是反诉人、被告和工作组人员实地勘察的结果，基于以上两点反诉人的反诉没有事实依据也不符合法律规定，而且在拆迁时原告的儿子已经年满18周岁，符合批房条件，之所以没有批是因为政府拖延，宅基地是合法的，综上应该驳回被告的反诉请求，该协议是有效的。经审理查明，2010年1月28日，被告（反诉原告）唐山宏宇房地产开发有限公司与滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，被告（反诉原告）以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。2010年5月4日，被告（反诉原告）唐山宏宇房地产开发有限公司由滦南县人民政府派驻的工作队人员经办与原告（反诉被告）杜春虎、滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村"平改楼"房屋拆迁开发协议》（编号：南190），该协议载明：原告（反诉被告）以其房屋占用的土地从被告（反诉原告）处置换楼房面积（含公摊面积）共计166平方米。协议签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发放了安置租房费4000元；以主房、倒座按100元/㎡，厢房按70元/㎡的标准发放了拆迁补偿款13000元。以上事实有当事人陈述、滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议、滦南县倴城镇谷家营村"平改楼"房屋拆迁开发协议及补充协议、谷家营村村平改拆迁资金补偿发放表登记表等证予以证实，足以认定。本院认为，被告（反诉原告）唐山宏宇房地产开发有限公司与滦南县倴城镇谷家营村民委员会于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案中涉及的土地，被告未经有关职能部门批准，未取得合法使用权，不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定："十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。"该法第七十六条规定："未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，......。"该法第七十七条同时规定"农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋"。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定"财产所有权的取得，不得违反法律的规定。"《中华人民共和国合同法》第七条规定："当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，......。"而本案中被告在未取得该宗土地的合法使用权的情况下，凭非法占用的土地与被告（反诉原告）唐山宏宇房地产开发有限公司及滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村"平改楼"房屋拆迁开发协议》（编号：南190），违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定："有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"因此，应认定《滦南县倴城镇谷家营村"平改楼"房屋拆迁开发协议》（编号：南190）属于无效合同。关于被告（反诉原告）主张的拆迁补偿款13000元、安置租房费4000元应否返还问题，因原告（反诉被告）杜春虎所占用的土地未取得合法手续，故被告（反诉原告）唐山宏宇房地产开发有限公司基于履行合法合同的善意而向被告支付的拆迁补偿款13000元及安置租房费4000元原告（反诉被告）杜春虎无权取得，应予返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：一、确认《滦南县倴城镇谷家营村"平改楼"房屋拆迁开发协议》（编号：南190）无效；二、原告（反诉被告）杜春虎返还被告（反诉原告）唐山宏宇房地产开发有限公司拆迁补偿款13000元、安置租房费4000元，共计17000元（本判决生效即履行）。本案本诉案件受理费80元，由原告杜春虎负担。本案反诉案件受理费650元减半收取为325元，由反诉原告唐山宏宇房地产开发有限公司负担。本判决生效即交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 杨 瑛审 判 员 刘 壮人民陪审员 姚丽华 二0一八年六月二十日书 记 员 张国强