四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民终862号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宜宾互惠线业有限责任公司，住所地四川省宜宾市兴文县太平工业园区壹号标准化厂房。 法定代表人：刘建平，董事长。 委托诉讼代理人：田伟，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：兴文县工业园区管委会，住所地四川省宜宾市兴文县太平镇顺龙村五组。 法定代表人：石进，主任。 委托诉讼代理人：杨宗桥，四川晏州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉春，四川晏州律师事务所律师。 上诉人宜宾互惠线业有限责任公司（以下简称互惠线业）因与被上诉人兴文县工业园区管委会（以下简称管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2017）川1528民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 互惠线业上诉请求：1.撤销四川省兴文县人民法院（2017）川1528民初1602号民事判决并发回重审；2.一、二审诉讼费用由管委会承担。事实与理由：1.一审法院认定的事实不符合逻辑，违反基本常识与客观事实不符。互惠线业在签订合同时，并不知晓案涉房屋现状及设施现状，即使依照合同约定，互惠线业也仅是对2012年5月8日前交付的房屋现状予以认可；2012年5月8日后，互惠线业一直在与管委会协商租金抵扣房屋维修费问题。合同签订后，互惠线业向管委会提交了一楼、二楼机械安装设计图，向管委会就房屋提出了承重要求，足以表明双方对租赁物进行了约定。互惠线业原计划安装64台捻线机，最终只安装了37台，尚有27台因案涉房屋无法承重未能安装，且自管委会阻止互惠线业在二楼安装设备后，二楼一直闲置至今。2.在管委会交付的厂房二楼无法承重，致使互惠线业的合同目的不能实现，一审仍判决以合同约定的价格及面积为判决租金的依据，显失公平。 管委会辩称，双方所签订的合同约定，交付租赁物的方式为现状交付，并不是指2012年5月8日的现状，是指修建好后交付的现状；互惠线业一直在使用案涉房屋，也没有证据证明该房屋不合格，互惠线业一直在使用案涉厂房，从未支付过租金，也未与管委会协商过抵扣事宜；产量是受多方因素影响，互惠线业以达不到2000吨的标准归咎于我方厂房不合格不符合合同约定；案涉房屋二楼一直处于互惠线业控制使用中；租赁期限届满前互惠线业从未提出续租或购买申请，管委会不同意其续租或购买。 管委会向一审法院起诉请求：1.判令互惠线业将位于兴文县太平工业园区的一号标准化厂房立即退还管委会；2.判令互惠线业支付管委会2016年5月21日至2017年5月20日一年厂房租金297070.8元；3.互惠线业负担诉讼费。 互惠线业向一审法院反诉请求：1.判令管委会赔偿互惠线业预期利益损失42万元；2.管委会承担案件受理费。 一审法院认定事实：管委会与互惠线业于2012年3月29日签订标准化厂房租赁合同，约定：管委会将位于太平工业园区太平园的壹号标准厂房租赁给互惠线业使用，租赁面积为4950平方米（面积以修建结束后实测为准）；本租赁物的功能为2000吨/年白胚捻线加工项目厂房；租赁期限为五年，即从2012年5月30日起至2017年5月30日止；管委会将租赁物于2012年5月8日前按现状交付互惠线业使用，互惠线业同意按租赁物及设施的现状承租；租金按5元/平方米/月，由于互惠线业进住园区后，安装机器设备、调试、正常运行还需3个月，在此期间管委会同意互惠线业免交厂房租金2个月（时间另行约定）；互惠线业在本合同签订后5日内一次性支付6个月的租金，并在第6个月5日前一次性支付下一个半年的租金，按时将租金汇至管委会指定的账户；若有违约情形，由违约方向守约方支付违约金200000元，并承担相应的赔偿责任；若互惠线业有意购买租赁厂房，应在租赁期满前向管委会提出申请，并在期满后购买；租赁期满，若互惠线业无力回购租赁物全部产权，需继续续租租赁物〔如需续租，互惠线业须于租赁物期限届满前3个月书面提出，经管委会同意后，双方须对有关租赁事项重新签订租赁合同〕，最长租赁期限不得超过2年，租金另行协商；租赁期满，若互惠线业不继续续租或受让租赁物，须将租赁物恢复原状后交还管委会，如不恢复，由管委会代为恢复，其恢复费用按交付租赁期满时现价厂房还原改造（按管委会实际施工图）计价，管委会可在互惠线业租赁保证金中扣抵，多余部分由管委会退还，不足部分由互惠线业补清；该合同同时约定了滞纳金、履约保证金等内容。互惠线业于2012年10月20日进场布置线路、安装设备，至今未支付过厂房租金、履行保证金等费用。 另查明，案涉租赁物兴文县太平工业园区标准化1﹟厂房的实际面积为4951.18平方平方米，已取得建设项目意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等规划建设手续，并于2013年5月3日通过了竣工验收。2017年7月27日，四川科建工程质量检测有限公司作出安全性鉴定报告，兴文县太平工业园区1﹟厂房的安全性等级为B级，主体结构现状安全，可正常使用。 一审法院认为：管委会与互惠线业签订的《标准化厂房租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。管委会将兴文县太平工业园区的厂房出租给互惠线业使用，双方建立租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，双方在合同中约定每半年支付一次租金，现早已超过约定的期限，互惠线业应承担支付租金的法律责任。对互惠线业关于租赁物的二楼质量不合格，达不到其机器设备的承重要求而不能使用，对生产量造成影响，其有权拒付租金并主张出租人赔偿预期利益损失的抗辩和诉求。法院认为，一、双方虽然在合同中约定本租赁物的功能为2000吨/年白胚捻线加工项目厂房，但并未对租赁物的楼板承重和机器型号、台数进行特别约定，且企业的生产量与机器设备、人力资源、管理调度等诸多主客观因素有关联，并不仅仅受限于机器设备；二，房屋租赁合同明确约定互惠线业同意按租赁物及设施的现状承租，由此可知，双方在签订租赁合同时，互惠线业对租赁物及其设施设备的现状是明知和同意的，且互惠线业在接受租赁物后的合理时间内理应对租赁物的结构等情形全面了解，但互惠线业接受租赁物现状并承租使用至今；三、租赁物的二楼虽然没有全部用于安装机器设备，但仍由互惠线业在管理使用，理应支付租赁费用；四、管委会提供的《竣工图及竣工验收报告》已证明租赁物通过验收合格。综上，法院对互惠线业的该抗辩和诉求不予支持。因此，法院确定互惠线业应按租赁物的实际面积4951.18平方米，5元/平方米/月的标准支付租金，即应支付2016年5月21日至2017年5月20日一年的租金297070.8元。 关于管委会主张互惠线业立即返还租赁物的诉讼请求。根据双方签订的《标准化厂房租赁合同》约定，租赁期限为五年（2012年5月30日起至2017年5月30日止）；租赁期满，若互惠线业需续租应在租赁期满前3个月书面提出，经管委会同意后重新签订租赁合同；互惠线业若有意购买租赁厂房，应在租赁期满前提出申请，并在期满后购买。现租赁期限已经届满，互惠线业并未提供证据证明其在租赁期限届满前提出过购买租赁物的请求，也未提供证据证明其提出了续租的申请，且经对方同意并重新签订了租赁合同的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，法院对管委会主张互惠线业返还租赁物的请求予以支持，但考虑生产企业搬迁的特殊性，法院对返还期限酌情确定为30日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条和第二百三十五条之规定，判决：一、宜宾互惠线业有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付兴文县工业园区管理委员会2016年5月21日至2017年5月20日的租金297070.8元；二、宜宾互惠线业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将位于兴文县太平工业园区的一号标准化厂房返还兴文县工业园区管理委员会；三、驳回宜宾互惠线业有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费2878元，反诉案件受理费7600元，均由宜宾互惠线业有限责任公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，中华人民共和国国家标准GB50009-2012《建筑结构荷载规范》中对棉纺织造车间楼面均布活荷载要求中最低值为4.0KN/㎡。 本院认为，互惠线业和管委会之间的租赁合同是当事人真实意思表示，合法有效。兴文县太平工业园区壹号厂房交付互惠线业以后，虽然互惠线业认为其厂房二楼达不到承重标准导致其不能完全使用，但其一直在壹号厂房生产使用至今，应当承担缴纳租金的责任。壹号厂房在一审中经相关资质部门鉴定其安全性等级为B级，主体结构现状安全，可正常使用，鉴定结论同时也载明：受检房屋楼面活荷载设计值为2.5KN/㎡，业主在使用过程中，楼面板所加荷载不得大于设计值，货物不得集中堆放。案涉厂房租赁合同签订于2012年3月29日，厂房于2012年5月交付，管委会在交付厂房前就已明知该厂房将用于棉纺织造但仍交付了不符合质量标准的厂房，致使互惠线业不能完全使用二楼厂房应该承担相应责任。故本院酌情将租金在一审判决金额基础上调低15%，互惠线业应付租金调整为297070.8元－297070.8元×15%=252510.18元。 综上所述，互惠线业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省兴文县人民法院（2017）川1528民初1602号民事判决第二项即宜宾互惠线业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将位于兴文县太平工业园区的一号标准化厂房返还兴文县工业园区管理委员会、第三项即驳回宜宾互惠线业有限责任公司的诉讼请求。 二、变更四川省兴文县人民法院（2017）川1528民初1602号民事判决第一项为：宜宾互惠线业有限责任公司于本判决生效后十日内向兴文县工业园区管理委员会支付2016年5月21日至2017年5月20日的房屋租金252510.18元。 一审本诉案件受理费2878元，由兴文县工业园区管理委员会负担432元，由宜宾互惠线业有限责任公司负担2446元；一审反诉案件受理费7600元，由宜宾互惠线业有限责任公司负担；二审案件受理费5756元，由兴文县工业园区管理委员会负担863元，由宜宾互惠线业有限责任公司负担4893元。 本判决为终审判决。 审判长  张力骁 审判员  彭晓烽 审判员  罗 润 二〇一八年六月四日 法官助理华涛 书记员黄相中