山东省滨州市沾化区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1603民初954号 原告：王荣珍，女，住滨州市沾化区。 原告：王春兰，女，住滨州市沾化区。 原告：郭凯，男，住滨州市沾化区。 三原告委托诉讼代理人：郭迎春，男，住滨州市沾化区。 被告：滨州大高通用航空城有限责任公司，住所地滨州市沾化区。 法定代表人：李釭，董事长。 委托诉讼代理人：刘俊杰、翟会敏，山东民杰律师事务所。 原告王荣珍、王春兰、郭凯与被告滨州大高通用航空城有限责任公司（以下简称大高航空城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人郭迎春、被告委托诉讼代理人翟会敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王荣珍、王春兰、郭凯向本院提出诉讼请求：1.请求确认郭仲春与被告之间签订的《滨奥公寓订购协议》无效；2.判令被告返还购房款76900元、储藏间定金10000元及利息（自2011年1月16日至付清之日按照银行同期贷款利息计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月16日，原告亲属郭仲春与被告签订了《滨奥公寓订购协议》，郭仲春支付购房款76900元、储藏间押金10000元。但是至今七年多之久没有交付房屋。郭仲春于2014年3月份去世。经原告了解，被告不具有商品房预售许可证，被告经营范围也不包括房屋买卖，被告并非合法的出卖人，所以被告与郭仲春之间签订的合同为无效合同。被告既不交付房屋也不退还购房款。双方多次协商未果，现诉至法院，望依法判决。 被告大高航空城公司辩称，1.本案协议系郭仲春基于购买滨州市大高置业有限公司（以下简称大高置业公司）开发建设房屋的意愿，而与被告签订的委托我方办理代购事宜的协议，现三原告作为郭仲春继承人，要求被告退还购房款并支付利息损失于法无据，应依法驳回。（1）为解决职工住房问题，2010年我方在征求本单位具有购房意愿的职工意见后，经与大高置业公司协商，由被告出面代表职工团购大高置业公司建设的“滨奥公寓”住宅楼。在被告代理统一收取了职工的购房款后，与职工签订了“滨奥公寓认购书”，并将收取的购房款全部支付给了大高置业公司。答辩人并不否认同郭仲春签订有认购协议书，但并不能以此认定被告系房屋出卖人，本案中郭仲春并非本单位购房职工，其明知被告并非涉案房屋实际建造方和出卖人。（2）本案协议的内容虽已具备房屋买卖合同正式签订前预购合同的全部内容，但不能以此认定双方存在房屋预购合同关系。其一，认购书的首部虽明确界定系郭仲春认购被告开发的住房，但是被告作为生产型企业并不具备房地产开发资质，对涉案房屋的占有土地也不具有土地使用权，被告不具备签订预购合同的主体资格，也就不存在郭仲春认购被告开发房屋的问题。其二，认购书虽约定了房屋的具体坐落、面积、价格、解约条件等条款，但这仅是被告确定每个实际购房者的信息而套用的商品房买卖条款而已。被告不具备相关专业知识，不可能意识到认购协议存在何种法律风险，其主观意图只是为职工办好房屋买卖事宜而已。其三，认购协议虽约定郭仲春按被告通知后签订正式房屋买卖合同，但承上所述，该项约定的本意是被告通知郭仲春与大高置业公司签订正式的房屋买卖合同。事实上，认购书仅是被告基于自身管理需要，为确定职工购房意愿及第三人代建房屋数量、户型、位置等而签订的一份统计性法律文件，认定认购书本身所反映的法律关系是一种“外部表征”。透过认购书的表象探究本质，很难得出被告与郭仲春之间存在房屋预购合同关系的结论。因此，三原告依据协议要求被告退还购房款并支付利息损失于法无据，应驳回原告对被告的诉讼请求；2.本案中真正的房屋出卖方是具有房地产开发资质、拥有土地使用权的大高置业公司。贵院应当追加大高置业公司为本案第三人参与诉讼，并判决其承担退还购房款及利息损失给原告的责任。3.即使本案协议被认定为商品房买卖合同，三原告诉求被告返还购房款并赔偿利息损失属于请求权，因货币占有即所有的特殊属性，郭仲春支付的购房款早已经过多次流通，原物不存在了，三原告主张的返还购房款及赔偿损失实际上均为赔偿损失请求权或者返还不当得利请求权，亦属债权请求权，三原告主张已经超过诉讼时效。综上所述，原告要求被告承担退还购房款、支付利息损失无事实与法律依据，应驳回原告对被告的诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：2010年1月16日，郭仲春与被告大高航空城公司签订滨奥公寓订购协议，约定购买被告开发的滨奥公寓13号楼1单元202室，房款共256339.2元，办理银行按揭贷款，首次付款比例为总房款的30%即76900元，储藏间1个，定金10000元。乙方（郭仲春）应于接到甲方（被告）通知后10日内签订正式商品房买卖合同。2011年1月16日郭仲春向被告交付购房款76900元、储藏间定金10000元共计86900元。双方至今未签订正式商品房买卖合同，被告也未交付房屋。 另查明，郭仲春于2014年3月份去世。王荣珍为郭仲春之母，王春兰为郭仲春之妻，郭凯为郭仲春之子，为郭仲春现有第一顺序继承人。 上述事实由原被告陈述、举证材料及庭审笔录等在案证实。 本院认为，被告与郭仲春虽然没有按照订购协议约定签订正式商品房买卖合同，但是该订购协议已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了郭仲春的购房款，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该订购协议应当认定为商品房买卖合同。被告不具有房地产开发资质，在未取得商品房销售许可的情况下，擅自与郭仲春签订商品房买卖合同，违反了法律关于房地产开发和商品房买卖的强制性规定，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，也不具有可履行性，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应向原告返还已经交付的购房款并支付占有期间的利息，利息按照银行同期贷款利率计算。关于大高航空城公司的被告地位是否适格的问题。被告主张涉案房屋的建设和销售方为滨州大高置业有限公司，首先未提交确实充分的证据予以证实，但是从订购协议和收据上来看，被告在协议上的出卖人处加盖公章，收款收据上加盖的也是被告的财务专用章，合同具有相对性，因此本院认定该法律行为发生在郭仲春与被告之间，被告主体适格，被告关于自己不承担责任的主张不能成立。关于被告提出的诉讼时效问题，本院认为，请求确认合同无效不适用诉讼时效，要求返还购房款及赔偿损失的请求属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，但是其诉讼时效的起算点应当自合同被宣告或者被确认无效之日开始起算，涉案协议在本案诉讼之前并未被确认无效，故原告要求返还购房款及利息损失的诉讼时效并未起算，原告在本案中一并诉求确认合同无效，故原告要求被告返还购房款并赔偿损失没有超过诉讼时效，被告的该项抗辩不能成立。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告王荣珍、王春兰、郭凯的亲属郭仲春与被告滨州大高通用航空城有限责任公司于2010年1月16日订立的滨奥公寓订购协议无效； 二、被告于本判决生效后十日内向三原告退还已交付的购房款86900元及利息（自2011年1月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1972元，由原告王荣珍、王春兰、郭凯负担672元，被告滨州大高通用航空城有限责任公司负担1300元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  孙民超 人民陪审员  刘洪伟 人民陪审员  张云礼 二〇一八年六月十二日 书 记 员  赵艳婕