广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0821民初1075号 原告：黄炳钧，男，1972年4月15日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：薛桂玲，平南县龚城法律服务所法律工作者。 被告：贵港市津华房地产开发有限公司,住所地广西平南县平南街道工业大道东方家园经济适用房****项目部(公司注册所在地广西贵港市中山路新世纪广场吉田国际住宅第五楼第十五号房)。 法定代表人：周基文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何贵章，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：万贤卓，男，该公司工作人员。 原告黄炳钧与被告贵港市津华房地产开发有限公司（下称津华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄炳钧及其委托诉讼代理人薛贵玲、被告津华房地产公司的委托诉讼代理人万贤卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄炳钧向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金3667元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年1月28日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于平南县小力地段的经济适用房一套，房号为东方家园B区3幢1单元1705号房，购房总额为222247元。合同第十条约定：被告须在2016年3月31日前向原告交付该商品房。同时合同第十三条约定：逾期超过60日的违约责任，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。原告按照合同约定以按揭贷款的方式将全部购房款支付给被告，但被告没有按照合同约定期限向原告交房，直至2016年5月25日才取得《竣工验收备案表》，符合交房条件，延期交房天数达55天。被告逾期交付商品房的行为已构成违约，依合同约定应支付违约金3667元给原告。 被告津华房地产公司辩称，一、原告的诉请没有事实和法律依据。导致商品房迟延交付的原因是天气、停水、政府延迟供地等不可抗力因素造成的，被告没有违约行为。按双方在合同中的约定，其中天气、停水、村民阻挠施工、交通管制等不可抗力的因素导致施工期间无法施工的日期就达273天，被告可顺延交房273天。所以被告没有违约，不应支付违约金。二、合同中约定的计算违约金偏高，如构成违约，人民法院应予调整；三、原告所依据的购房金额有误，应予以调整。根据平南县人民政府的审计结果，被告根据造价审计单价，向原告退还了部分购房款，购房总额应予以调整。 本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，原告黄炳钧与被告津华房地产公司签订了一份《商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落在平南县”3幢第011705号商品房（经济适用房），预测建筑面积为91.99平方米，单价为每平方米2415.99元，总价款为222247元，交房时间在2016年3月31日前，该商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。《商品房预售合同》第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时，合同第十二条第三款第一项对交接手续还约定：买受人在接到电话通知或《入住通知书》或在经济适用房项目部公布的入住公告之日起15日内办理完房屋交接手续，逾期不来办理的，视为出卖人已将房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及损毁、灭失等风险也随即转移给买受人。合同签订后，原告已依约将全部购房款支付给了被告。2016年5月18日，被告在贵港日报刊登《交房公告》，公告的主要内容为：“平南县二期经济适用住房-东方家园B区现已建成，符合合同规定的交房条件。现在平南县经济适用房东方家园项目部及《贵港日报》发布东方家园B区房屋交房公告，请各业主（买受人）自公告发布之日起40日内按规定前来办理房屋交接手续。逾期不来办理交房手续的，将按法律法规及购房合同的有关规定由业主自行承担相关责任。”“东方家园B区”C栋（即3幢）住宅楼工程合同开工日期为2014年7月17日。2016年5月25日，平南县建设工程质量安全监督站对被告开发的东方家园经济适用住房B区C栋工程的竣工验收备案文件（包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）同意备案。原告在被告刊登《交房公告》后，随后即前往被告处收房。 另查明，平南县物价局于2017年5月12日颁发了《关于责令贵港市津华房地产开发有限公司对多核定东方家园项目开发成本退款的通知》，要求被告于2017年5月15日前将多核定安居工程项目开发成本1868.9万元全额退回相关单位和个人，无法退回的上缴国库。2017年7月6日，被告将多核定的房款10076.48元退回给原告。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，本院予以确认。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定于2016年3月31日前交付房屋，但被告没有依约定时间交付给原告，已构成违约，应承担违约责任，支付逾期交房违约金原告。被告辩解施工期间的降雨、停水、停电、交通管制、村民阻挠施工等导致无法施工而不能按期交房，属合同约定不可抗力因素。但不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，施工期间的降雨、停水、停电、交通管制、村民阻扰施工等应属于施工过程中可以预见的情形，不属于不可抗力因素，而案涉工程建设周期长达二年，被告完全可以根据工程进展情况调整工程进度，且根据被告提供的证据显示，涉诉工程项目中的村民阻扰工程施工问题在2013年即已存在，但双方签订合同的时间是在2015年，交房时间亦是被告在充分考虑涉诉工程项目进度情况下所确定，故被告主张施工过程中降雨、停水、停电、交通管制、村民阻挠的天数应在合同约定的交房期限内予以扣除，本院依法不予采信。被告于2016年5月25日取得了《竣工验收备案表》，本案涉讼的房屋符合了双方约定的交付条件。被告于2016年5月18日在《贵港日报》刊登了《交房公告》，要求东方家园经济适用住房B区的业主在规定期限内办理涉讼房屋交接手续，符合双方在合同中的约定，被告在还没有全部通过验收前，提前刊登《交房公告》虽在发布形式存在一定瑕疵，但这并不影响被告于2016年5月25日已取得了涉讼房屋《竣工验收备案表》的事实。因此，被告逾期交付房屋的天数为55日（从2016年4月1日起至2016年5月25日止）。被告逾期交付房屋,按合同约定被告应按日计算向原告支付全部已付房款万分之三的违约金，被告主张该约定偏高。本院认为，违约金的性质有补偿性和惩罚性两种性质，适用违约条款时应综合权衡双方的权益，以补偿性为主，以惩罚性为辅。本案中，逾期交房违约金过高，应予以调整，综合全案，调整为按原告已付房款的日万分之一计算较为适宜。且被告已于2017年7月6日退还了房款10076.48元给原告，故应以实际购房款212170.52元为基数计算违约金，被告逾期交房55天，应支付违约金1166.94元给原告。原告主张按合同约定的总价款222247元为基数计算违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告贵港市津华房地产开发有限公司支付违约金1166.94元给原告黄炳钧； 二、驳回原告黄炳钧的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告贵港市津华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；账号：20×××16；开户行：农行贵港分行）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  覃献军 二〇一八年六月二十日 法官助理覃爱娟 书记员谢邦华