重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0237民初2334号原告：刘智明，男，1978年12月28日生，汉族，现住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：曹先进，重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。被告：重庆市祥龙居实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区水口镇汇龙街**第**，统一社会信用代码91500224709384363J。法定代表人：张才孝，执行董事。委托诉讼代理人：王云，重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。原告刘智明与被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序并于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告刘智明的委托诉讼代理人曹先进，被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告刘智明向本院提起诉讼请求：1.请求依法判令被告立即为原告办理位于巫山县XX街道XX路XXX号（阳光水岸）X幢XX-X号房屋的不动产登记证书。2.判令被告为原告立即在巫山县鼎诚水务有限责任公司办理独立的生活用水户头。3.依法认定被告从2014年7月1日起至今没有取得该房屋的建设工程竣工验收备案登记而交房的违约事实，并判令被告支付原告违约金56913.98元，其标准按原告已付房款的万分之一按日计算（时间从2014年7月1日起至2018年3月31日止）。4.依法认定被告逾期办理房屋产权证的违约事实，并判令被告支付逾期办证的违约金及损失5311.97元，其标准按原告已付房款的万分之零点一按日计算（从2014年10月1日至2018年3月31日止）。5.判令被告为原告指定公摊停车位的面积和位置。6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第1项、第5项诉讼请求。事实及理由：2012年8月28日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告出售的位于巫山县XX街道XX路XXX号（阳光水岸）X幢XX-X号房屋1套。合同签订之后原告按合同约定支付了购房款，履行了合同全部义务，但被告既没有按合同约定的时间交房和办证，更没有到巫山县鼎诚水务有限责任公司为原告办理独立的生活供水户头。被告不按施工规划建设，致使小区的各项附属设施达不到验收标准，电梯载人运行时经常无故掉落，给原告及其家人生命带来安全隐患，原告居住的顶楼消防通道也被堵死，公摊也被占用，如发生火灾整幢业主和原告家人无处逃生，至今被告无法取得建设工程竣工合格验收，也无法办理其建设工程竣工验收登记备案证。被告的上述违约行为，已严重损害了原告的合法权益。根据《重庆市商品房买卖合同》第7条、第9条、第13条约定，被告应支付原告违约金。综上所述，由于被告没有按照合同履行义务，而且建设的房屋有严重的缺陷，给所有业主带来生活不便和安全隐患的存在，给原告造成了巨大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》对违约和赔偿损失约定较低的可以请求人民法院适当调整，因此，原告按照中国人民银行逾期贷款利率主张的损失应该由被告承担支付义务。为此，原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特向贵院提起诉讼，望判如所求。被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司（以下简称祥龙居实业公司）辩称，一、被告祥龙居实业公司已在《商品房买卖合同》约定期限内将商品房实际交付给原告居住使用，不存在违约交房的行为。原、被告所签《商品房买卖合同》补充协议第八条第1款约定：买受人所购房屋为期房的，双方同意本合同约定的交房期限为最晚交房时间，买受人于最晚交房时间前5日内自行前往住房所在地现场接房。……。如果买受人未按照约定时间接房，视为房屋已经交付。”该项约定免除了被告的接房通知义务，由原告（即买受人）自行前往住房所在地现场接房。即不论原告是否按期接房，均视为原告所购住房已于合同约定的最后交房期限正式交付。同时，补充协议第八条第3款约定：“买受人同意出卖人委托的物业公司负责代替出卖人向买受人交付房屋。”本案中，被告已在合同约定的期限内委托物业公司交房，原告已实际接房、并装修入住。二、因第三方原因导致阳光水岸1-5号楼延迟取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且被告不存在违约办证的行为。三、原告的部分诉求已经超过诉讼时效，被告不予认可，请求依法驳回。四、假如贵院坚持以被告延迟取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》而认定被告违约，并判决被告承担违约责任，则被告提出如下答辩：1.原、被告约定的办证申报期为180日，应从违约期限内扣减。具体在本次诉讼的112案件中，被告在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后180日内，已全部为原告申报并办理不动产权证，不存在违约办证的行为，应依法驳回原告诉请支付违约办证的违约金的诉讼请求。2.应当按照每日万分之零点一以下计算违约金。原、被告约定的违约交房违约金标准按每日万分之一过高，且原告已在约定的时间内实际接房、装修入住，实现了合同目的，没有造成原告任何经济损失，被告请求将其违约金的计算标准调整至每日按万分之零点一以下。另外，原、被告约定的违约办证违约金标准为万分之零点一，因此参照违约办证违约金标准计算违约交房的违约金，其标准应不高于每日万分之零点一。五、被告已为原告开设安装独立用水水表，水费收费方式是供水公司指定物管公司按每户实际用水量抄表代为收费，被告履行了合同义务，原告诉请办理独立生活用水户头没有事实和法律依据，应依法驳回。六、原告诉请被告为其指定公摊停车位既无合同约定，也没有法律依据，应依法驳回。七、原告应按合同约定补偿给被告的面积确认差额应当从违约金中予以抵扣。根据原、被告所签《商品房买卖合同》第六条第1款的约定：“合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。”如法院支持原告主张的违约金，则原、被告之间互负债务。因此，被告要求将面积差额从违约金中予以抵扣，且符合法律规定，应当予以支持。本案当事人围绕其诉讼请求并提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对原、被告双方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的举证、质证和经审查确认的证据，并结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2012年8月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目（暂定名）巫山.阳光水岸。……。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市巫山县XX街道XX路XXX号（阳光水岸）X幢XX-X号房。……。第五条付款方式及期限……。3.按揭付款：本商品房总成交金额421585元。签订本合同时付款84585元，余款337000元办理银行按揭。……。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。……。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……。第十三条关于办理产权登记的约定……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。……。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”后双方又签订了《合同补充协议》，该《合同补充协议》第三条“关于物业专项维修资金及契税：……。第6条.水、电、气、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘、房屋产权工本费直接并入商品房的销售价格中。”同时，该《合同补充协议》第十一条“......。对本合同第十三条的第1项第2项变更（关于办理产权登记）：若买受人购买的该商品房为现房的，甲乙双方同意于交房后180日内，共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请。若买受人购买的该商品房为期房的，甲乙双方同意于交房后180日内，共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请；……。”《合同补充协议》第十三条：“该《补充协议》是双方所签订《商品房买卖合同》的重要组成部分。本合同与本协议所规定的内容如有不同之处，以本《补充协议》约定的内容为准。”合同签订后，原告向被告支付了首付款84585元，余款337000元办理银行按揭。被告已将该房屋实际交付给原告使用至今。并已为原告安装了独立生活用水的水表，水费的收费方式是其物管公司按照每户实际的用水量代为收费。另查明，原、被告诉争房屋所在楼盘于2018年1月10日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。现被告已为原告向房地产管理部门申报了并办理其不动产权证。庭审中，原告放弃要求被告办理其不动产权证和为原告指定公摊停车位的面积及位置的诉讼请求。同时，原、被告双方均同意每月按30日计算其违约金。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用;该条属于效力强制性规定。对于被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司认为，已在《商品房买卖合同》约定的最晚期限内将商品房实际交付给原告居住使用，并不存在违约交房的行为的辩解理由,本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，原、被告在合同中约定交房时间未达到房屋交付的法定和约定条件。虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，而被告至2018年1月10日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告存在违约交房的事实，其违约交房的期间应计算至被告取得竣工验收备案登记之日止，即按照房屋买卖合同第七条的约定，被告违约交房的期间应为2014年7月1日至2018年1月10日止，每月按30天计算，其违约时间为1270天；故原告要求被告支付上述违约期间违约交房的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张（按日万分之一）支付其违约交房的违约金56913.98元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，原告没有举证证明其受到何种损失，因此，基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。且《中华人民共和国合同法》规定的违约金是以补偿性为主，以惩罚性为辅，故在决定是否对违约行为所遭受的损失以及损失大小问题，应从本案的具体情况进行分析，综合巫山.阳光水岸小区的实际情况，本院将违约金调整至日万分之零点五比较适宜。综上，原告主张被告违约交房的违约金应为421585元×0.5/10000×1270天=26770.65元。对于原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权证的违约金及损失5311.97元，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但原、被告双方又签订了《合同补充协议》，并对购房合同的第十三条约定的办证期间进行了变更，即双方同意于交房后180天内共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请，而《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的取得之日为双方约定交房的终止之日，被告于2018年1月10日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，结合双方对办理《不动产权证》的约定及本案的客观事实，本院确定被告应在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后180天内为原告办理所购房屋的《不动产权证》。本案中，原告向本院主张的是从2015年9月1日至2018年3月31日止的违约办证的违约金，该期间内，被告并不存在违约办证的事实，故原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告主张要求被告立即在巫山县鼎诚水务有限责任公司办理其独立的生活用水户头的诉讼请求，本院认为，按照合同的约定，被告己为原告安装了独立的生活用水水表，双方已实现了合同的目的，故原告主张的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。对于被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司主张原告的部分诉求已经超过诉讼时效的辩解理由，本院认为,被告向原告交付房屋的时间最终确定至2018年1月10日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，此前的时间由于违约的事实持续存在,因此，本案不存在超过诉讼时效的事实，故被告的该项辩解理由，无事实和法律依据,本院依法不予采纳。对原告在诉讼中撤回诉讼请求第1项、第5项，符合法律保护，本院予以准许。对于被告辩解将确认的房屋面积的差额应当从违约金中予以抵扣的问题，本院认为，被告未提供充分确实的证据予以证明，本院依法不予采纳。综上，原告刘智明的部分诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持；原告的其余请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘智明的违约交房的违约金26770.65元。二、驳回原告刘智明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1356元，减半交纳678元，由原告刘智明负担443元，被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司负担235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈进二〇一八年六月二十八日书记员  侯进