湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1003民初246号 原告（申请执行人）：唐丽，女。 委托诉讼代理人：周勇，侯锦琼，湖南五岭律师事务所律师。 被告（案外人）：郴州达康房地产开发有限公司。住所地：郴州市北湖区人民西路**郴建集团办公楼****。 法定代表人：杨展辉，该公司总经理 委托诉讼代理人：曾玉琼，女，郴州达康房地产开发有限公司按揭专员。 委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。 被告（被执行人）：王琼立（曾用名王磊），女。 被告（被执行人）：何国友，男。 原告唐丽与被告郴州达康房地产开发有限公司（简称达康公司）、被告王琼立、被告何国友许可执行异议之诉一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月7日和6月26日公开开庭进行了审理。原告唐丽及委托诉讼代理人周勇，被告达康公司委托诉讼代理人曾玉琼、周义到庭参加了诉讼。被告王琼立、被告何国友经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告唐丽向法院提出的诉讼请求：1、准许对郴州市青年大道南侧锦绣东城2栋1706号房屋的执行；2、本诉讼费由被告承担。事实和理由：原告唐丽与被告王琼立、被告何国友民间借贷纠纷执行一案，苏仙区人民法院于2017年1月8日立案执行。执行中，依法查封了王琼立所有的座落于郴州市青年大道南侧锦绣东城2栋1706号房屋。2017年10月17日，案外人达康公司提出执行异议，主张该房产系达康公司所有，要求解除查封，终止对上述房产的执行。2018年2月6日，苏仙区人民法院作出（2017）湘1003执异32号执行裁定，中止对郴州市青年大道南侧锦绣东城1706号房屋的执行。唐丽认为：1、达康公司对执行标的提出的排除执行异议，是在人民法院采取查封措施后解除与王琼立签订的《商品房买卖合同》，是损害他人合法权益的无效民事行为，且案涉房屋所有权属王琼立所有，达康公司与王琼立之间是合同之债，根据物权优先于债权的原则，应当驳回达康公司的异议请求；2、依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。综上，请求依法支持唐丽的诉讼请求。 被告达康公司辩称：1、预查封期间不得办理权属的变更、抵押和转让，但并不限制出卖人根据合同的约定行使解除权，在买受人无力支付购房款的前提下，出卖人可以根据合同约定行使解除权，因此达康公司是依法解除合同。2、唐丽对王琼立，并非基于物权行为，根据《预告登记证》可知，王琼立未取得案涉房屋的所有权。3、达康公司与王琼立已经通过司法途径达成了调解协议，双方的《商品房买卖合同》已经解除，对该房屋享有的期待权应当归达康公司所有。综上，请求驳回唐丽的诉讼请求。 被告王琼立、被告何国友未到庭，亦未提交答辩意见。 根据原告唐丽、被告达康公司举证、质证和陈述，本院确认以下事实： 2014年12月15日，被告达康公司与被告王琼立签订《商品房买卖合同及补充协议》，合同约定：1、达康公司将其开发的已取得预售许可的郴州市青年大道南侧锦绣东城2栋1706号房屋出卖给王琼立；2、房屋建筑面积44.51m2，单价4268.70元/m2，总价款19万元；3、王琼立以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向达康公司交付首期房款（含定金）6万元，余款13万元向农行苏仙支行申请贷款；4、王琼立付款逾期未超过30日，自合同规定的付款期限之第二日起至实际支付之日止，每月向达康公司支付逾期付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，达康公司有权解除合同，解除合同后，王琼立按购房总价款的10%向达康公司支付违约金，达康公司愿意继续履行合同的，王琼立向达康公司支付逾期付款每日万分之五的违约金后，合同继续履行；5、王琼立在获得贷款后应按合同约定按期足额偿还贷款本息，在达康公司为王琼立提供贷款担保期间，王琼立未按时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求达康公司承担担保责任或向达康公司扣收贷款本息及相关费用的，王琼立应于达康公司通知还款之日起十五日内偿还全部款项、费用，并按全部款项、费用的5%支付违约金。若王琼立仍未能在上述约定时间内偿还贷款、费用和违约金，该商品房尚未办理产权转移登记手续的，达康公司有权单方解除合同，并有权向王琼立收取房屋总价款20%的违约金；6、合同生效之日起30日内，达康公司应向郴州市房产管理局申请登记备案，在商品房交付使用后720日内，完成商品房的初始登记，达康公司办理完初始登记后，将办理权属登记需由达康公司提供的资料报产权登记机关备案并通知王琼立，王琼立可自行申请办理权属登记，也可委托达康公司代为办理房屋权属登记；7、达康公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门验收合格并符合本合同所约定的商品房交付王琼立使用。2015年1月13日，王琼立与农行苏仙支行签订《个人购房担保借款合同》，获得按揭贷款13万元，达康公司作为担保人对该项贷款承担连带责任担保。合同签订后，王琼立依约向达康公司支付了购房款项，双方在房产登记部门办理了商品房买卖预告登记，但房屋至今尚未完成交付。王琼立取得按揭贷款后偿还了2015年3月至2017年4月期间的按揭贷款本金22409.22元，自2017年4月20日起，王琼立停止向农行苏仙支行还款，截至2017年8月20日止，农行苏仙支行陆续从达康公司贷款保证金账户扣划按揭贷款本息5666.85元。2017年8月29日，达康公司通过本公司银行账户1864490**********提前偿还了后期全部按揭贷款本息103950.02元。 另查明，唐丽与王琼立、何国友民间借贷纠纷，唐丽于2016年3月9日诉至本院，并申请财产保全，本院作出（2016）湘1003民初232号民事裁定，于2016年3月16日在郴州市房产局预查封唐丽所购买的郴州市青年大道南侧锦绣东城2栋1706号房屋。2016年9月1日，本院作出（2016）湘1003民初232号民事判决：王琼立在判决生效后十日内偿还唐丽借款485000元及利息87300元，何国友对借款本息承担连带清偿责任。2017年1月18日，经唐丽申请，本院立案执行。在执行过程中，达康公司于2017年10月16日向本院提出案外人执行异议申请，本院于2018年2月6日作出（2017）湘1003执异32号执行裁定，裁定中止对郴州市青年大道南侧锦绣东城2栋1706号房屋的执行。达康公司在本院对执行异议审查过程中，又于2017年11月3日向本院提起诉讼，请求判令解除达康公司与王琼立签订的《商品房买卖合同》，2017年11月21日本院主持庭前调解，达康公司与王琼立达成调解协议：一、达康公司、王琼立自愿解除于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同》；二、双方确认：王琼立已交首付款19500元，返还银行按揭本金22409.32元（2015年3月至2017年4月），王琼立共计付款41909.32元，农行苏仙支行从达康公司保证金账户扣款5666.85元（代王琼立偿还2017年5月-8月借款本息）；三、王琼立支付达康公司违约金19000元；四、上述二、三项相抵后，达康公司于2017年11月26日之前退还王琼立18000元，该款转入王琼立建行北湖支行账户；五、王琼立配合达康公司到房产登记部门办理锦绣东城项目2栋1706号房预告登记注销手续；六、达康公司配合王琼立办理房屋维修基金退款手续。本院作出（2017）湘1003民初1883民事调解书确认上述协议并送达双方，次日，达康公司将18000元购房款转账支付给王琼立。 以上事实，有达康公司与王琼立签订的《商品房买卖合同》及补充协议、农行苏仙区支行业务凭证、情况说明、本院已经发生法律效力的（2016）湘1003民初232号民事判决书、（2017）湘1003民初1883号民事调解书、（2016）湘1003民初232号民事裁定书及协助执行通知书以及本院作出的（2017）湘1003执异32号执行裁定书等证据，上述证据经当事人当庭质证，本院予以确认。 本院认为，执行机构依据财产保全裁定，对王琼立购买的已办理了商品房预售合同登记备案的案涉房屋进行预查封，符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，是依法采取的执行措施，其效力等同于正式查封，且在案件进入执行程序后自动转为执行中的查封措施。 本案争议焦点为：达康公司在案涉房屋被人民法院查封后是否有权解除与王琼立签订的《商品房买卖合同》，解除后能否阻却执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍……。”上述查封规定限制了被执行人、第三人在被查封的财产上再次设定权利负担，改变权属及占有现状的行为，以保持查封标的物的现状，籍以实现申请执行人的既判利益。查封规定第十八条“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。上述查封规定，排除了被执行人解除合同的可能性，而给予第三人对被查封财产上原有基础法律关系依法变更、终止的权利，即第三人可以依法选择继续履行合同或者选择解除合同。但是，由于财产已被查封，第三人行使解除权仍然受到一定的限制，即第三人提出解除合同除符合上述查封规定外，还应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形之一，即：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，王琼立连续四期未偿还按揭贷款，致使达康公司承担了连带担保责任，并代为偿还了后期全部按揭贷款本息，王琼立的违约行为，致使达康公司不能实现商品房买卖合同的目的，且王琼立与达康公司仅办理了预售合同的备案登记，尚未取得案涉房屋的所有权，亦未实际占有案涉房屋。因此，达康公司以此要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以准许。合同解除后，王琼立已丧失对案涉房屋的物权期待权，但王琼立对达康公司因支付房款而形成到期给付债权，唐丽可申请人民法院执行王琼立对达康公司的该到期债权。本案中，因本院对案涉房屋的在先查封，达康公司应向本院请求解除合同并按照本院的通知履行到期债务，达康公司擅自向王琼立退还房款，致使人民法院的查封落空，已妨碍了执行工作，损害了申请执行人的利益，依法应当承担追回责任或者赔偿责任。同理，因本院对案涉房屋的在先查封，唐丽对王琼立到期债权的受偿应优先于达康公司对王琼立主张的违约债权。 综上，在合同解除后，将案涉房屋继续作为王琼立的财产进行查封已经不适合，依法应当解除查封措施，唐丽可在执行程序中另行申请执行王琼立对达康公司的到期债权。故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告唐丽的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告唐丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  莫卫民 人民陪审员  胡贵成 人民陪审员  雷 芳 二〇一八年六月二十六日 代理书记员  刘 阳 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。