广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初894号 原告：付雷，男，1984年12月9日出生，汉族，现住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：吕春，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：腾映龙，广西维冠律师事务所实习律师。 被告：广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司，住所地防城港市港口区。 负责人：吕辉，总经理。 委托诉讼代理人：劳力，该公司员工。 被告:广西金凯利置业有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：王泽权，总经理。 委托诉讼代理人：陈聪，该公司职员。 委托诉讼代理人：梁珺瑶，该公司职员。 原告付雷诉被告广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司（以下简称龙光防城港公司）、广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕春、腾映龙，被告龙光防城港公司的委托诉讼代理人劳力、被告金凯利公司的委托诉讼代理人陈聪、梁珺瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原告在案涉小区有序通行权；2、两被告按照《前期物业服务协议》价格100元／辆／月(室外)、140元／辆／月(室内)履行；3、确认被告龙光防城港公司与被告金凯利公司于2017年7月1日签订《龙光阳光海岸前期物业服务合同》之补充协议无效；4、由二被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告金凯利公司签订《商品房买卖合同》，购买了防城港口区龙光阳光海岸小区的商品房，并由被告金凯利公司委托被告龙光防城港公司开展物业服务，签订了《前期物业服务协议》。原告在充分履行上述合同义务后，并已入住该小区。《前期物业服务协议》中明确约定了合同有效期至业主大会与选聘物业签订《物业服务合同》之日止，本小区业主大会至今未成立，亦未选聘新的物业，《前期物业服务协议》合法有效，应当继续履行。两被告不满室内停车费为140元／辆／月(室内)的收费标准，在不与业主进行任何协商的情况下，于2017年7月1日擅自签订《龙光阳光海岸前期物业服务合同》之补充协议，将《前期物业服务协议》中约定的室内停车位使用费140元／辆／月(室内)提高至280元／辆／月(室内)，并要求所有业主必须遵照执行。原告认为，两被告擅自提高停车费收费标准的行为毫无依据，不合情理，严重违约并侵害了原告作为业主的权利。现原告为维护其受侵害之权利，特具此状。 被告龙光防城港公司辩称，一、原告的诉讼请求均无事实和法律依据。被告龙光防城港公司没有阻拦和妨碍原告车辆自由进出小区，也没有阻拦和妨碍原告将其汽车停放在地面共用车位，原告未能提供任何相关证据证明，应承担举证不能后果。二、被告龙光防城港公司制定的收费标准经由防城港市物价局报备，实行市场调节价，由公司与业主协商议定。根据《中华人民共和国人民防空法》以及国家关于人防工程有关规定，讼争项目的停车场属于人民防空工程一部分，产权归国家所有，人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有。本案讼争的人防工程地下车位由开发商金凯利公司投资建设．经防城港人民防空办公室审查合格颁发了《人民防空工程平时使用证》其依法享有管理和收益的权利。被告龙光防城港公司根据相关法律法规并受开发商授权委托，对地下人防工程车进行经营管理，被告龙光防城港公司制定的收费标准经由防城港市物价局备案，根据《广西壮族自治区定价目录》(桂价综 被告金凯利公司辩称：一、金凯利公司从未阻拦或妨碍原告自由出入小区，原告诉请的有序通行权应当以遵守小区物业管理为前提，否则整个小区的通行秩序将陷入混乱，反而会损害原告的有序通行权。二、本案中，金凯利公司不存在违约行为，调整室内车位停放服务费符合法律规定和《前期物业服务合同》的约定，事实和理由如下：1、根据法律规定，金凯利公司有权自主制定车辆停放服务收费标准。《防城港市车辆停放服务收费管理暂行办法》(防价字[2017]63号)第六条“车辆停放服务收费按停车场的性质和类别分别实行政府定价管理(含政府定价和政府指导价)和市场调节价。……(二)除上述实行政府定价管理的停车场外，非自然垄断经营性质的机动车停放服务(社会资本全额投资的商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车场)收费，实行市场调节价”、以及第十二条“实行市场调节价的停车场，经营者应依据建设、经营成本和停车供求情况等因素，按照公平、合法、诚实信用、补偿合理成本、依法纳税、获取合理利润的原则，自主制定车辆停放服务收费标准并实行收费公示制度”。2、根据《前期物业服务协议》第四条“上述车位服务费用标准已经过政府主管部门审定，如日后政府调整收费标准的，按调整后的标准执行”之约定，鉴于政府对小区停车服务费的收费要求及标准已经发生改变，金凯利公司可根据相关协议及法律规定调整地下人防工程停车位的收费标准。金凯利公司于2010年5月21日按当时的政策向防城港市物价局提交了《防城港市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，当中明确室内停车费为140元／月／辆。2015年5月21日，即上述价格备案5年后，金凯利公司与原告签订了《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》，仍然遵守政策按备案标准向原告收取停车服务费。2017年10月9日，《防城港市车辆停放服务收费管理暂行办法》(防价字[2017]63号)正式公布实施，该规定明确了停车场经营者可自主制定车辆停放服务收费标准并实行收费公示制度。由此可见，金凯利公司可根据《前期物业服务协议》的约定，自主制定车辆停放服务收费标准。3、诉争的地下车位由“产权车位”(即：可以办理所有权登记的车位，下同)及人防车位组成，开发商金凯利公司对该等车位均享有使用、管理、对外出租和获取收益等合法权益，因此，金凯利公司及其委托的龙光物业均有合法的事实及法律依据拒绝按公示标准支付停车服务费的原告进入及使用。首先，根据物权法的相关规定，金凯利公司基于建设行为依法原始取得了相关“产权车位”的所有权，享有使用、处分以及获取合理收益的权利。其次，根据防空法及物权法的规定，作为国防资产组成部分的地下人防工程车位，其产权属于国家，且根据建设部规定及国家标准，地下人防工程车位不计入小区公摊面积，并不属于业主共有的场地。关于地下人防工程车位的所有权问题。根据《中华人民共和国防空法》第二条规定：“人民防空是国防的组成部分”和《中华人民共和国物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有”，以及最高人民法院在(2013)民申字第1997号民事裁定书所持观点：“根据《中华人民共和国人民防空法》以及国家关于人防工程的有关规定，讼争项目的地下停车场属于人民防空工程的一部分，产权归国家所有”。可以确定，作为国防资产组成部分的人防工程之产权属于国冢。而根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房[1995]517号)第四条和第九条规定：“地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除”、“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。《房产测量规范》(中华人民共和国国家标准GB／T17986.1-2000)附录B.3.1也规定“人防工程不计入公摊面积”。据此，地下人防工程车位并不属于《中华人民共和国物权法》第七十四条所述的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。关于地下人防工程车位的使用权和收益权问题。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五规定：“允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”《人民防空工程平时开发利用管理办法》([2001]国人防办字第2ll)第九条、第十条规定，“使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程，禁止无证使用人民防空工程。”上述法律法规明确了人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案讼争的人防车位由开发商金凯利公司投资建设，经防城港市人民防空办公室审查合格颁发了《人民防空工程平时使用证》，其依法享有使用管理和收益的权利。因此，原告必须向开发商承租或支付停车服务费才能合法使用人防车位，否则于法无据。4、诉争的地下车位的收费标准是金凯利公司依据建设、经营成本和停车供求情况等市场因素制定的，遵循了公平、合法、诚实信用、故金凯利公司有权获取合理利润的原则。目前，阳光海岸小区的停车位供需明显失衡。开发商作为地下车位的投资、建设者及经营者，根据协议及法律规定并在结合建设、经营成本与行车供求情况等市场因素下实行自主定价，是完全合法合理的。并且，原告作为消费者，对停车位有自由选择的权利，原告可以不选择地下人防工程停车位，改选地面共用车位或其他车位停车。三、金凯利公司与龙光物业签订的《之补充协议》的双方当事人主体适格、意思表示真实，内容没有违反法律的强制性规定，因此是合法有效的，对全体业主具有约束力。主要依据为《龙光阳光海岸前期物业服务合同》第二章第七条约定物业服务事项包括交通与车辆停放秩序的管理、第十三条约定“(金凯利公司)负责向业主或物业使用人收取车辆停放费”、以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的规定。综上所述，金凯利公司与龙光物业有充分的事实及法律依据调整停车服务费的标准，所签订的《龙光阳光海岸前期物业服务合同补充协议》合法有效，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法予以全部驳回。 经审理查明：2010年2月8日，被告金凯利公司（甲方）与被告龙光防城港公司(乙方)签订一份《龙光阳光海岸前期物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对龙光阳光海岸小区实施专业化、一体化的物业管理，合同期限自2010年2月8日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同的约定开始提供物业服务之日止。对于物业服务费，合同第七章第三条约定:“乙方向业主或物业使用人提供其他服务项目的收费原则：（一）属于市场价调节价的按照市场调节价或低于市场价的价格收取；（二）属于政府指导价的按照政府指导价执行。上述价格均应当明示业主和物业使用人。” 原告购买被告金凯利公司开发的阳光海岸蔚蓝假日一组团6号2单元15层1505号房。2014年6月30日，原告（乙方）与被告龙光防城港公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：金凯利公司依法委托甲方对阳光海岸开展物业服务，现根据《物业管理条例》及有关法律、法规规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成约定。物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备的运行、维护和管理，环境卫生，秩序维护，交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等，其中交通秩序与车辆停放包括：1.车辆行驶和停放有序；2.道路畅通、标识齐全、明显。合同第四条车位服务费收费标准为小车室外车位停放服务费100元/辆/月，小车室内车位停放服务费140元/辆/月，上述车位服务费标准已经过政府主管部门审定，如日后政府调整收费标准的，按调整后的标准执行。合同还对双方的权利义务、管理与使用、违约责任等其他事项进行了约定。 原告入住后，被告龙光防城港公司按《前期物业服务协议》约定的车位服务费收费标准向原告收取了车位停放服务费。2017年7月1日，被告金凯利公司与被告龙光防城港公司签订一份《＜龙光阳光海岸前期物业服务合同＞之补充协议》，约定阳光海岸车位收费标准定价为：（2）月卡停车位：室外停车位使用费：100元／辆／月；室内停车位使用费：280元／辆／月。并约定补充协议约定的车位收费标准自2017年7月1日起执行。2017年7月3日，防城港市物价局作出《防价函（2017）73号关于物业服务收费有关问题的复函》函复被告龙光防城港公司，认为普通住宅物业服务收费（含停车费）已不再列入政府定价范围，实行市场调节价，由被告龙光防城港公司与业主协商议定具体收费标准。被告被告龙光防城港公司遂于2017年7月起对阳光海岸车位服务费收费标准进行调整为小车室外车位停放服务费100元/辆/月，室内停车位使用费为280元/辆/月。 另查明，龙光阳光海岸小区至今未成立业主委员会。本案涉及的室内停车位共两部分，一部分属于被告金凯利公司所有的地下车位车库，另一部分为地下人防工程规划的停车位。讼争的地下人防工程由被告金凯利公司投资建设，经防城港市人民防空办公室审查合格向被告金凯利公司颁发了《人民防空工程平时使用证》，使用期限至2076年1月（战时无条件由国家收回使用）。 以上事实，有原被告双方提供的《商品房买卖合同》、《龙光阳光海岸前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《〈龙光阳光海岸前期物业服务合同〉之补充协议》、《人民防空工程平时使用证》、《阳光海岸小区物价局备案文件》、《防价函（2017）73号关于物业服务收费有关问题的复函》、《地下室车位优惠租赁通知》、《使用权、收益权转让协议》、《地下车位/库房屋所有权证书》及《防城港市车辆停放服务收费管理暂行办法》（防价【2017】63号）等证据予以证实。 本院认为，两被告之间签订的《龙光阳光海岸前期物业服务合同》及原告与被告龙光防城港公司签订《前期物业服务协议》，均没有违反法律强制性规定，是合法有效的。因此，原告与被告龙光防城港公司之间形成物业服务合同关系，该《龙光阳光海岸前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》对原告具有约束力。 1、?关于原告请求确认其在案涉小区有序通行权的问题。 原告主张的有序通行权，根据其在庭审时所表述应当指向为原告的车辆有序通行权，原告认为其车辆进入案涉小区及停放不应受到被告龙光防城港公司的约束及干预。但根据《前期物业服务协议》的约定，被告龙光防城港公司对龙光阳光海岸小区具有维护本物业区域的交通秩序及车辆停放、保障车辆行驶安全和停放有序等的管理职责，原告有遵守车辆管理规约的义务，因此，原告作为小区业主驾车进出小区及停放在小区内时理应受到被告龙光防城港公司的物业管理约束，维护小区交通顺畅及保证车辆行驶安全和停放有序等义务，不得存在违反物业管理约定随意进出及停放的情形。故其通过主张所谓的有序通行权而避开被告龙光防城港公司对其进行的物业管理约束，其主张本院应不予支持。 二、关于原告要求确认两被告之间签订的《〈龙光阳光海岸前期物业服务合同〉之补充协议》无效；两被告按照《前期物业服务协议》价格100元／辆／月(室外)、140元／辆／月(室内)履行的问题。 本院认为，两被告之间签订《〈龙光阳光海岸前期物业服务合同〉之补充协议》，对阳光海岸车位收费标准定价为：月卡停车位：室外停车位使用费：100元／辆／月；室内停车位使用费：280元／辆／月。该补充协议对室外停车位使用费的标准并未调整，仍为100元／辆／月，但对室内停车位使用费由原140元／辆／月调整为280元／辆／月，因此，原被告双方讼争的焦点为室内停车位使用费的调整问题。对于停车费的收费标准，防城港市物价局于2017年7月3日作出的《防价函（2017）73号关于物业服务收费有关问题的复函》已明示，普通住宅物业服务收费（含停车费）已不再列入政府定价范围，实行市场调节价，由被告龙光防城港公司与业主协商议定具体收费标准。因此，本案涉及的室内停车位使用费政府已不再定价，而是实行市场调节价，由被告龙光防城港公司与业主协商议定具体收费标准。 如何确定案涉室内停车位的业主问题，通过庭审查明，案涉室内停车位分为二部分，一部分为被告金凯利公司所有的地下车位车库，因此，该部分停车位的业主应为被告金凯利公司；另一部分为地下人防工程停车位。根据相关法律的规定，地下人防工程属于国家所有。又根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”以及《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条第二款规定：““使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。”被告金凯利公司作为案涉人民防空工程的投资者，取得了防城港市人民防空办公室颁发的《人民防空工程平时使用证》，其对案涉人民防空工程享有使用管理，收益的权利。即其可以对案涉人民防空工程规划为停车位进行租赁并收取费用。因此，被告金凯利公司理应也可以视为案涉人民防空工程停车位的业主。因此，被告龙光防城港公司与被告金凯利公司协商议定案涉室内停车位的收费，双方签订《〈龙光阳光海岸前期物业服务合同〉之补充协议》，属于物业公司与业主之间达成的合意，不违反法律强制性规定，应予合法有效。而且，根据《龙光阳光海岸前期物业服务合同》第七章第三条约定:“乙方向业主或物业使用人提供其他服务项目的收费原则：（一）属于市场价调节价的按照市场调节价或低于市场价的价格收取；（二）属于政府指导价的按照政府指导价执行。上述价格均应当明示业主和物业使用人。”两被告根据经营成本上涨等因素，按市场调节价调整原收费标准并无不妥之处，原告主张被告收费过高无相应证据证实。故原告主张确认两被告签订的《〈龙光阳光海岸前期物业服务合同〉之补充协议》无效的理由不成立，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，两被告签订的《〈龙光阳光海岸前期物业服务合同〉之补充协议》同样对原告具有约束力。故原告主张两被告按照《前期物业服务协议》价格140元／辆／月(室内)履行的主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告付雷的全部诉讼请求。 案件受理费50元，（原告已预交），由原告付雷负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费50元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  朱海 二〇一八年六月二十八日 法官助理李柏良 书记员黄嵘