南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初139号 原告：南宁新技术产业建设开发总公司，住所地南宁市滨河路**中国-东盟企业总部基地**综合楼南宁广告产业大楼****。 法定代表人：蒙正袆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢琪，广西创想律师事务所律师。 被告：广西卓尔丰实业有限公司，住，住所地南宁市总部路**中国东盟科技企业孵化基地****厂房****房/div> 法定代表人：詹益浪。 原告南宁新技术产业建设开发总公司（以下简称新技术公司）与被告广西卓尔丰实业有限公司（以下简称卓尔丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2018年3月1日裁定转为普通程序，并于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告新技术公司的委托诉讼代理人李绣华到庭参加诉讼，被告卓尔丰公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新技术公司向本院提出诉讼请求：1.解除新技术公司与卓尔丰公司于2015年6月20日签订的《总部基地二期厂房租赁合同》，卓尔丰公司立即将租赁的南宁市总部路3号中国-东盟科技企业孵化基地二期7号厂房第五层腾空；2.卓尔丰公司向新技术公司支付2017年7月20日至2017年9月19日的租金59556元、违约金1846.24元（以上各项欠款暂计至2017年9月19日止，此后的租金、应付违约金按合同约定计算至卓尔丰公司实际腾退房屋之日止），并支付电度电费1124.85、基本电费67375元、公摊电费1667.54元；3.本案诉讼费（含财产保全费、公告费、评估费、鉴定费）由卓尔丰公司承担。事实和理由：新技术公司和卓尔丰公司于2015年6月20日签订了一份编号为GXJZ-2015-355-ZC042的《总部基地二期厂房租赁合同》，合同约定：新技术公司将南宁市盟科技企业孵化基地二期7号厂房第五层，建筑面积为2977.81平方米，租给卓尔丰公司做为厂房使用；租赁期限三年，自2015年6月20日至2018年6月19日止。卓尔丰公司每月按10元／平方米（不含物业费）向新技术公司交纳租金，每月的租金总额为29778.10元，每年度交纳一次租金，卓尔丰公司应在2017年7月19日前支付2017年7月20日至2018年6月19日的租金；卓尔丰公司拖欠租金超过1个月的，新技术公司有权提前解除合同、停水停电、收回房屋，并根据《合同法》追究相关违约责任；逾期支付租金的，每逾期一日，须按逾期应付款项的万分之五向新技术公司支付违约金。2015年6月20日卓尔丰公司与南宁恒馨物业服务有限公司签订《总部基地二期园区物业服务合同》，约定卓尔丰公司承租的7号厂房第五层，物业费按建筑面积每月1元／平方米，公摊水费按每平米0.3元、公摊电费按每平米0.8元收取。租赁合同签订后，新技术公司将厂房交给了卓尔丰公司使用，卓尔丰公司用作生产激光二极管。卓尔丰公司申请的每月用电电量350KVA，供电部门按27.5元／KVA的标准收取基本电费。卓尔丰公司7号厂房五层生产用电、基本电费及公共部分用电，均由新技术公司先行垫付。卓尔丰公司使用厂房至今，仅支付了2015年7月20日至2017年7月19日的租金，此后的租金未付。2017年3月起开始拖欠基本电费、电度电费及公摊电费。新技术公司多次发函催收，并通知卓尔丰公司解除租赁关系，要求卓尔丰公司腾空退还7号厂房第五层，卓尔丰公司以各种理由拖延。综上，新技术公司已按合同约定交付了租赁房产给卓尔丰公司使用，卓尔丰公司却违约未按期交纳租金和电度电费、基本电费及公摊电费，且已超过三个月，新技术公司有权提前解除《总部基地二期厂房租赁合同》。卓尔丰公司的违约行为，严重侵害了新技术公司的合法权益。故新技术公司诉至法院，请求判如所请。 卓尔丰公司未作答辩。 新技术公司围绕诉讼请求依法提交了证据。卓尔丰公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对新技术公司提交的证据，本院认定如下：房屋所有权证、《总部基地二期厂房租赁合同》、《总部基地二期园区物业服务合同》、关于7号5层用电量的申请及复函、关于支付租金的函、2017年3月至9月总部基地二期缴费通知单用水用电清单、南宁市供电局2017年3月至2017年9月的电费通知单、对公客户回单、张贴通知的照片合法有效，且与本案有关联，本院予以认定。 根据新技术公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月20日，新技术公司（甲方）与卓尔丰公司（乙方）签订《总部基地二期厂房租赁合同》，约定：新技术公司将其所有的位于南宁市盟科技企业孵化基地二期7号厂房五层、建筑面积2977.81平方米（含公摊）房屋出租给卓尔丰公司；租赁期限从2015年6月20日至2018年6月19日，其中2015年6月20日至2015年7月19日为免租装修期；每月租金为10元/平方米（不含物业管理费），即每月租金29778.10元；合同签订后三天内，卓尔丰公司应付给新技术公司三个月租金等额的金额作为租赁押金，即89334.30元（不计息）；付款方式为2015年7月19日前支付2015年7月20日至2016年7月19日的租金，2016年7月19日前支付2016年7月20日至2017年7月19日的租金，2017年7月19日前支付2017年7月20日至2018年6月19日的租金；支付方式为银行转帐，汇入新技术公司的帐户；新技术公司在合同签订后将厂房交付给卓尔丰公司，新技术公司负责配给卓尔丰公司初期用电，用电性质为工业用电；在租赁期间，厂房产生的水、电费、物业管理费、垃圾处理费等相关法律法规规定的费用由园区内物业服务单位按规定的标准统一向乙方收取，双方另有约定的按约定执行；因租赁合同期满或者任何一方依法行使单方解除合同权，导致本合同终止的，卓尔丰公司必须在本合同终止后10日内将所欠租金、物业水电等费用交清，将租赁厂房退还新技术公司，并在交清所欠各项费用后方可将租赁厂房内的自置附属设施和物品搬离，对超过10日未搬离的设施和物品且未向新技术公司申报许可的，视为卓尔丰公司已放弃该设施和物品的所有权，并授权新技术公司当作废弃物处理，在新技术公司处置该物品过程和之后产生损失的，均由卓尔丰公司自己承担，新技术公司有权以收取的租赁押金充抵卓尔丰公司尚欠的水电费、租金、物业管理费或其他费用；卓尔丰公司拖欠租金超过1个月的（卓尔丰公司交纳的押金不能充抵），新技术公司有权提前解除本合同、停水停电、收回房屋，卓尔丰公司逾期支付租金的，每逾期一日，须按逾期应付款额的万分之五向新技术公司支付违约金等内容。 2015年6月20日，卓尔丰公司与南宁恒馨物业服务有限公司（以下简称恒馨公司）签订了《总部基地二期园区物业服务合同》，约定：恒馨公司每月10日前向卓尔丰公司送交上月物业服务费、代收水电费、水电共用分摊、专项维修基金、电梯运行维护费及城市生活垃圾处理费等费用清单；卓尔丰公司于每月15日前向恒馨公司交纳上月物业服务费、水费、水电公摊、专项维修基金、电梯运行维护费及城市生活垃圾处理费等费用，如逾期不交纳，按每日加收3%违约金；水公摊暂按0.03元/㎡/月，电公摊暂按0.08元/㎡/月计收，电梯使用费按350元/月收取；本合同自2015年6月20日至2018年6月19日。 《总部基地二期厂房租赁合同》和《总部基地二期园区物业服务合同》签订后，新技术公司将案涉厂房交付给卓尔丰公司使用。2015年8月10日，卓尔丰公司向恒馨公司申请350KVA用电量，恒馨公司于2015年8月13日向卓尔丰公司复函，同意卓尔丰公司的申请，并按27.5元/千伏安/月计收，收费时间从2015年8月1日起，即每月基本电费为9625元。 卓尔丰公司依约向新技术公司支付租金至2017年7月20日。2017年7月20日，新技术公司向卓尔丰公司发出《关于支付租金的函》，要求卓尔丰公司支付2017年7月20日至2018年6月19日的租金。卓尔丰公司收到此函件后仍未支付租金。 2017年9月14日，新技术公司在案涉厂房张贴《解除〈总部基地二期厂房租赁合同〉通知书》，通知于2017年9月19日解除与卓尔丰公司签订的《总部基地二期厂房租赁合同》，并要求卓尔丰公司于2017年9月19日前清空房屋内物品，将厂房交还给新技术公司，逾期视为卓尔丰公司放弃房屋内物品的所有权。此后，卓尔丰公司仍未支付租金，也未清空房屋，故新技术公司诉至本院。本院于2018年3月13日在报纸刊登公告，向卓尔丰公司送达起诉状副本等应诉材料。 另查明，恒馨公司向卓尔丰公司送达了2017年3月至8月的水电缴费通知书及清单，卓尔丰公司均于次月的10日前予以签收，2017年9月的缴费通知书及清单卓尔丰公司未签收。新技术公司向广西电网有限责任公司南宁供电局垫付了卓尔丰公司2017年3月至9月的电公摊费1667.54元、电费1124.85元、基本电费67375元。 本院认为，新技术公司与卓尔丰公司于2015年6月20日签订的《总部基地二期厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，双方当事人均应履行。合同约定，卓尔丰公司应于2017年7月19日前支付2017年7月20日至2018年6月19日的租金，但卓尔丰公司未依约支付租金，已属违约。根据合同约定，卓尔丰公司拖欠租金超过1个月的，新技术公司有权解除合同，故新技术公司要求解除《总部基地二期厂房租赁合同》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。合同自解除合同通知到达对方时解除。新技术公司于2017年9月14日将解除合同的通知张贴于案涉房屋处，根据新技术公司提供的照片，此时卓尔丰公司大门锁住，未开门经营，再根据新技术公司提供的缴费通知书及清单，卓尔丰公司在2017年9月6日还签收了2017年8月的缴费通知书及清单，2017年9月的缴费通知书及清单已无人签收，综合以上证据，足以认定卓尔丰公司至少于2017年9月14日已停止经营。因此，新技术公司于2017年9月14日将解除合同的通知张贴于案涉房屋处，并不能证明该通知已送达给卓尔丰公司。新技术公司诉至本院后，本院于2018年3月13日在报纸刊登公告，向卓尔丰公司送达起诉状副本等应诉材料，于2018年5月13日视为送达，故本院确认新技术公司与卓尔丰公司于2015年6月20日签订的《总部基地二期厂房租赁合同》于2018年5月13日解除。合同解除后，卓尔丰公司应将涉案房屋交还给新技术公司，故新技术公司要求卓尔丰公司将涉案房屋腾空的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金的问题。卓尔丰公司应于2017年7月19日向新技术公司支付2017年7月20日至2018年6月19日的租金，卓尔丰公司未依约定支付，新技术公司明知卓尔丰公司已经停止经营，且卓尔丰公司欠缴租金的时间也早就超出了合同约定的期限。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。在卓尔丰公司欠交租金长达6个月的时间里，新技术公司只是在案涉厂房张贴了解除合同的通知，未采取任何积极措施，避免损失的扩大，故对于其租金的扩大损失，应由其自行承担。本院酌情认定，卓尔丰公司向新技术公司支付6个月的租金178668.6元（29778.10元/月×6个月）。新技术公司要求卓尔丰公司支付2017年7月20日至卓尔丰公司腾退房屋时止的租金，超出部分本院不予支持。 关于违约金的问题。租赁合同约定，卓尔丰公司应于2017年7月19日支付2017年7月20日至2018年6月19日的租金，逾期支付租金的，每逾期一日则按逾期应付款额的万分之五支付违约金。卓尔丰公司未按合同约定支付租金，应从2017年7月20日开始，应按应付未付的租金178668.6元的万分之五向新技术公司支付违约金。 关于电度电费、基本电费、公摊电费的问题，恒馨公司按约定每月向卓尔丰公司送达了2017年3月至9月的水电缴费通知书及清单，但卓尔丰公司均未支付，为此，新技术公司为卓尔丰公司垫付了2017年3月至9月的电公摊费1667.54元、电费1124.85元、基本电费67375元，故新技术公司要求卓尔丰公司向其支付电公摊费、电费、基本电费共计70167.39元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认南宁新技术产业建设开发总公司与广西卓尔丰实业有限公司于2015年6月20日签订的《总部基地二期厂房租赁合同》于2018年5月13日解除，广西卓尔丰实业有限公司于本案判决生效之日起十日内将南宁市盟科技企业孵化基地二期7号厂房五层腾空； 二、广西卓尔丰实业有限公司向南宁新技术产业建设开发总公司支付租金178668.6元及违约金（违约金计算方法：以178668.6元为基数，按每日万分之五计算，从2017年7月20日起计至清偿之日止），并支付电公摊费1667.54元、电费1124.85元、基本电费67375元； 三、驳回南宁新技术产业建设开发总公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2932元、公告费700元，合计3632元(南宁新技术产业建设开发总公司已预交)，由南宁新技术产业建设开发总公司负担363元，由广西卓尔丰实业有限公司负担3269元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  罗宏萍 人民陪审员  黄永红 人民陪审员  莫艳林 二〇一八年六月一日 法官助理韦春迪 书记员周珍苑 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。