重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初3787号原告：陈锐，女，汉族，1980年3月7日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨帆，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈松，重庆海力律师事务所律师。原告：龙正容，女，汉族，1949年9月25日出生，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：杨帆，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈松，重庆海力律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司重庆两江分行，住所地重庆市渝**黄山大道中段**，统一社会信用代码91500000778498276K。法定代表人：姜胜刚，行长。委托诉讼代理人：王栋，北京大成（重庆）律师事务所。委托诉讼代理人：余成章，北京大成（重庆）律师事务所。原告陈锐、龙正容与被告中国银行股份有限公司重庆两江分行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐振中适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨帆，被告委托诉讼代理人王栋、余成章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈锐、龙正容向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于重庆北部新区经开园金开大道X号裙楼负X层、裙楼负X层、裙楼负X层、裙楼第X层、裙楼第X层恢复原状（恢复原状是指将现有的直行升降电梯拆除并封闭升降电梯口，并按照竣工图恢复手扶电梯安装口）；2、判令被告支付原告自2017年8月1日起至恢复原状之日止的房屋租金损失（损失按340186.8元/月计算）。事实和理由：原告与被告于2011年7月9日签订《物业租赁合同》，由被告承租了原告位于重庆市北部新区经开园金开大道X裙楼X层物业（负3层至2层）（以下简称“该物业”），租赁期限为2011年8月1日至2014年7月31日，后双方续签了租赁合同，被告继续承租该物业至2017年7月31日止。租赁期满后，被告未按租赁合同约定将承租物业完好的交还原告并办理交接手续。经原告发现，被告在上述物业承租期间，违反合同第八条“不得擅自改变物业的结构及该物业的附属设施（如门、窗）”的约定，擅自改变了物业的结构，将该房屋原告原本预留用于超市经营的手扶电梯安装口封闭，且在物业楼面它处另行开口用于安装升降电梯。被告中国银行股份有限公司重庆两江分行辩称：1、二原告在交付案涉房屋给被告的时候就有升降电梯口，被告只是安装了升降电梯，而且二原告在交付涉案房屋给被告时，手扶电梯口就是封闭的，被告没有进行封闭。2、从2011年至2017年长达6年的时间里，二原告先后签订了3次房屋租赁合同，二原告在续签的房屋租赁合同中已经以其行为表明其知晓被告装修安装电梯的行为。3、二原告与被告租赁合同到期后，二原告将案涉房屋出租给了重庆市社保卡服务中心，被告并没有给原告造成损失。4、被告同意将现有的直行升降电梯拆除。经审理查明：房地产权证号为113房地证2010字第X号、113房地证2010字第X号及113房地证2010字第X号的房屋归龙正容所有，房地产权证号为113房地证2006字第X号、113房地证2006字第X号的房屋归陈锐所有。2011年7月15日，以陈锐、龙正容为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），双方就被告承租陈锐和龙正容所有的上述房屋签订《物业租赁合同》（陈云以甲方代理人的身份在合同上签字，原告陈锐、龙正容称陈云是陈锐的父亲，龙正容的配偶），该合同主要内容有：甲方将其合法拥有的物业出租给乙方用于银行和银行延伸业务使用事宜，该物业租赁期为：36个月，自2011年8月1日至2014年7月31日止，如续约则在合同终止前一个月重新签定该物业租赁合同，否则视为不再续约。租金乙方每次支付给甲方代理人陈云。在租赁期内乙方应爱护该物业内的物品，不得擅自改变该物业的结构及该物业的附属设施（如门、窗），如有损坏则按市价赔偿。乙方添置的水电线路、、地板天棚、墙面装修及消防设施，乙方不得拆除破坏，租赁到期后，权益归于甲方。鉴于该物业是现房物业，乙方已详细查看该物业的现房现状，认可甲方该物业已达到租赁要求。2014年7月18日，以陈锐、龙正容为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），双方就被告承租陈锐和龙正容所有的上述房屋签订《物业租赁合同》，该合同主要内容有：该物业租赁期为：24个月，自2014年8月1日至2016年7月31日止，如续约则在合同终止前三个月重新签定该物业租赁合同，否则视为不再续约。租金乙方每次支付给甲方代理人陈云。在租赁期内乙方应爱护该物业内的物品，不得擅自改变该物业的结构及该物业的附属设施（如门、窗），如有损坏则按市价赔偿。乙方添置的水、电、线路、、地板天棚、固定设施、墙面装修及消防设施，乙方不得拆除破坏，租赁到期后，权益归于甲方。鉴于该物业是现房物业，乙方已详细查看该物业的现房现状，认可甲方该物业已达到租赁要求。2016年6月29日，以陈锐、龙正容为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），双方就被告承租陈锐和龙正容所有的上述房屋签订《物业租赁合同》（陈云以甲方代理人的身份在合同上签字），该合同主要内容有：该物业租赁期为：12个月，自2016年8月1日至2017年7月31日止，如续约则在合同终止前三个月重新签定该物业租赁合同，否则视为不再续约。租金乙方每次支付给甲方代理人陈云。在租赁期内乙方应爱护该物业内的物品，不得擅自改变该物业的结构及该物业的附属设施（如门、窗），如有损坏则按市价赔偿。乙方添置的水、电、线路、、地板天棚、固定设施、墙面装修及消防设施，乙方不得拆除破坏，租赁到期后，权益归于甲方。鉴于该物业是现房物业，乙方已详细查看该物业的现房现状，认可甲方该物业已达到租赁要求。2017年7月17日,以陈锐、陈云、龙正容为甲方（出租方），重庆市社会保障卡服务中心为乙方（承租方），双方就重庆市社会保障卡服务中心承租陈锐和龙正容所有的上述房屋签订《物业租赁合同》，该合同主要内容有：该物业租赁期为：2个月，自2017年8月1日至2017年9月30日止。在租赁期内乙方应爱护该物业内的物品，不得擅自改变该物业的结构及该物业的附属设施（如门、窗），如有损坏则按市价赔偿。乙方添置的水、电、线路、、地板天棚、固定设施、墙面装修及消防设施，乙方不得拆除破坏，租赁到期后，权益归于甲方。鉴于该物业是现房物业，乙方已详细查看该物业的现房现状，认可甲方该物业已达到租赁要求。2017年9月21日,以陈锐、陈云、龙正容为甲方（出租方），重庆市社会保障卡服务中心为乙方（承租方），双方就重庆市社会保障卡服务中心承租陈锐和龙正容所有的上述房屋签订《物业租赁合同》，该合同主要内容有：该物业租赁期限自2017年10月1日起，乙方租赁周期以月为单位，不足一个月的按一个月计算。乙方如不再继续租的，应提前15个工作日以书面形式告知甲方合同中止，否则认定为乙方继租，应继续支付租金。在租赁期内乙方应爱护该物业内的物品，不得擅自改变该物业的结构及该物业的附属设施（如门、窗），如有损坏则按市价赔偿。乙方添置的水、电、线路、、地板天棚、固定设施、墙面装修及消防设施，乙方不得拆除破坏，租赁到期后，权益归于甲方。鉴于该物业是现房物业，乙方已详细查看该物业的现房现状，认可甲方该物业已达到租赁要求。2017年12月11日，重庆市社会保障卡服务中心向中国银行两江支行作出《复函》，该复函主要内容有：你行《关于合署办公场所各项缴费主体变更的函》收悉。现复函如下：一、自2017年8月1日起，我中心自行承担该物业场地租赁费用以及物业管理费用。二、自2017年8月1日起，我中心自行承担租赁期间所产生的水、电、气费用。三、由于电、气户头变更手续繁琐，因此由贵行代为缴纳，我中心凭缴费发票复印件直接支付给贵行。四、我中心承诺在搬迁时，归还贵行所添置的固定设施以及办公家具、设备。在重庆市公安局两江新区分局鸳鸯派出所2018年2月27日出具的《重庆市公安局案（事）接报回执》简要报警信息处有以下主要内容：民警到达现场后，据了解，鸳鸯北湖郡金开大道1115号的业主为陈锐和龙正容，中国银行重庆两江分行和重庆市社会保障卡服务中心之前在此办公，现在中国银行重庆两江分行工作人员陈阳带人正在将里面的设施设备等物品搬走，重庆市社会保障卡服务中心工作人员徐劲蓉也在现场，已经给业主代表周世科做了说明，现在里面所有物品都是中国银行的，陈阳对此认可。原告陈锐、龙正容在庭审中举示了《情况说明》，该说明的主要内容为：陈锐、陈云、龙正容：经重庆市人力社保局统筹安排，并于2018年2月13日在重庆日报、晚报等政府公众平台发布搬迁公告信息，我中心已按计划于2018年2月23日搬迁出位于重庆市金开大道1115号裙楼，现对办公场地设备、家具等设施做出如下说明：（一）我中心物资资产已顺利搬迁。（二）办公楼现有设备、家具等物资资产系合署办公合作单位中国银行及协作银行所有，要求中国银行及协作银行于本月底前完成设备设施等物资资产拆除搬迁工作。该说明落款为重庆市社会保障卡服务中心，并署名有徐劲容，时间为2018年2月27日。被告称情况说明记载的内容属实。原告陈锐、龙正容向本院申请调取重庆明星建筑装饰有限公司及重庆市两江新区公安消防支队保存的涉案房屋装修工程设计（施工）图纸，但重庆明星建筑装饰有限公司及重庆市两江新区公安消防支队均称其无法提供涉案房屋装修工程设计（施工）图纸。庭审中，原告陈锐、龙正容陈述了以下内容：1、现在涉案房屋出租给了重庆市社保卡服务中心，是在原告陈锐、龙正容与被告租赁合同到期后出租给重庆市社保卡服务中心。2、除了原告陈锐、龙正容请求恢复原状的内容外，对被告装饰装修的其他内容，原告陈锐、龙正容不要求被告恢复原状。原告陈锐、龙正容请求被告恢复原状的请求权基础是租赁合同第8条。3、重庆市社保卡服务中心是在原告陈锐、龙正容与被告第一次签订租赁合同的时候同时入驻的。原告陈锐、龙正容从被告承租涉案房屋的时候就看到过重庆市社保卡服务中心的招牌。重庆市社保卡服务中心向被告也支付过部分租赁费。4、案涉房屋是开发商在2006年交付给二原告的，在被告承租涉案房屋前一直是闲置状态。原告陈锐、龙正容在与被告签订物业租赁合同时没有书面同意被告对涉案房屋进行装饰装修，但是根据房屋的使用来说被告是要装修的。5、以陈锐、陈云、龙正容为甲方，重庆市社会保障卡服务中心为乙方，双方的签订《物业租赁合同》中的出租方陈云是多余的，原告陈锐、龙正容之所以与社保服务中心两次签订短暂的租赁合同，系认为重庆市社保卡服务中心与被告一直属于合署办公，两者以其任意一个与原告陈锐、龙正容建立租赁关系都视为之前租赁关系的延续。庭审中，被告陈述了以下内容：1、不清楚重庆市社保卡服务中心是什么时候进入案涉房屋办公的。重庆市社保卡服务中心开始进入的时候是和被告谈的，被告没有收重庆市社保卡服务中心的租金，原告陈锐、龙正容与被告的租赁合同到期后，原告陈锐、龙正容与重庆市社保卡服务中心两次签订了租赁合同。2、原告陈锐、龙正容在与被告签订物业租赁合同时同意被告对涉案房屋进行装饰装修，租赁合同有约定的。3、被告现在在涉案房屋内的设备与家具正在搬离，是被告与重庆市社会保障卡中心就被告添置的设备家具办理移交事宜，而不是被告与原告就涉案房屋办理的移交手续。原告陈锐、龙正容将案涉房屋及被告的设备一并移交给社保卡中心使用，证明原告陈锐、龙正容是认可被告办理过房屋交接手续的。4、被告没有涉案房屋装修工程设计（施工）图纸。原告陈锐、龙正容与被告共同确认了以下内容：1、陈锐与龙正容是母女关系，陈云是原告陈锐、龙正容的代理人。2、涉案房屋交付给被告时为清水房，涉案房屋的装饰装修均是由被告自行进行，升降电梯安装在室内，在进门的右手边。被告在涉案房屋安装电梯的时间是在原告陈锐、龙正容与被告签订第一次租赁合同期间安装的，现在仍然维持原状。3、原告陈锐、龙正容第一次交付涉案房屋时没有就涉案房屋的现状留下证据。4、原告陈锐、龙正容与被告的租赁合同系因期满终止。5、被告添置的直行升降电梯贯穿了5层楼。上述事实，有当事人的陈述、《物业租赁合同》、房地产权证、重庆市公安局接报回执、情况说明等证据在案为证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点之一在于被告是否应当封闭涉案房屋升降电梯口并按照竣工图恢复手扶电梯安装口。本院认为，被告不负有封闭涉案房屋升降电梯口并按照竣工图恢复手扶电梯安装口的义务，理由如下：第一，该争议焦点涉及到谁应对涉案房屋交付时的状态承担举证责任的问题。原告陈锐、龙正容交付被告的是清水房，且开发商在2006年就已经将涉案房屋交付陈锐、龙正容，在被告承租涉案房屋前几年，涉案房屋一直由原告陈锐、龙正容占有、使用，原告陈锐、龙正容更易掌握涉案房屋的状况，故原告陈锐、龙正容应对涉案房屋在交付他人前的状态承担举证责任，其仅凭房产证不能证明其在数年后交付房屋给他人时的房屋状态。原告将涉案房屋出租于被告时，原告陈锐、龙正容负有交付涉案房屋的义务及责任，其作为义务人，其应对其交付涉案房屋的状态承担举证责任。由于原告陈锐、龙正容没有证据证明其交付涉案房屋时状态，故其现请求被告封闭涉案房屋升降电梯口并按照竣工图恢复手扶电梯安装口，没有事实和法律依据，本院不予支持。第二，由于原告陈锐、龙正容交付被告的是清水房，而租赁物的用途为用于银行和银行延伸业务，故由此可知被告是需要对涉案房屋进行装饰装修的，据此也可以认为原告陈锐、龙正容是同意被告对涉案房屋进行装饰装修的。本案中，原告陈锐、龙正容与被告就涉案房屋共签订三次租赁合同，时间长度为六年，而被告在第一次租赁合同就已经安装了直行电梯，也就是说，即使被告存在所谓的设置升降电梯口及封闭手扶电梯口的行为，原告陈锐、龙正容在其后两次租赁合同期间也均未对此提出过异议，且在签订后两次租赁合同时一再强调“该物业是现房物业，被告已详细查看该物业的现房现状，认可原告陈锐、龙正容该物业已达到租赁要求”，应该说，此种强调也说明原告陈锐、龙正容在后两次租赁合同期间至少是认可涉案房屋的现状是符合双方约定及租赁要求的，后一次租赁合同的签订都意味着对前一次合同所造成的状态的认可，故原告现再请求被告将涉案房屋恢复至交付时的状态，不仅无证据证明，其行为也显然违反合同实际履行情况及诚实信用原则，本院不予支持。对被告同意拆除的直行升降电梯，系其自愿行为，不违反法律规定，本院予以准许。第三，原告陈锐、龙正容在与被告租赁合同期满终止后，即将涉案房屋以现状出租给他人使用，并在合同中约定“该物业是现房物业，乙方已详细查看该物业的现房现状，认可甲方该物业已达到租赁要求”，可见原告陈锐、龙正容系将被告使用的房屋状态直接出租给他人使用，并以被告装饰装修的内容作为其达到合同租赁要求的一部分，由此也可以看出原告陈锐、龙正容是认可被告对涉案房屋的装修的，即使被告有所谓设置升降电梯口和封闭手扶电梯口的行为，原告陈锐、龙正容也对此予以了认可。综上，原告陈锐、龙正容没有证据证明其房屋交付时的状态，此令房屋交付时是否即存在升降电梯口及手扶电梯口封闭的事实处于真伪不明的状态，原告应对此承担举证责任，退一步而言，即使是被告存在设置升降电梯口及封闭手扶电梯口的行为，原告陈锐、龙正容在多次合同签订过程中均未提出异议并在合同中多次对涉案房屋的现状予以认可，同意原告陈锐、龙正容将涉案房屋以被告租赁到期后的现状重新出租给他人（原告陈锐、龙正容同时以该现状作为其满足租赁要求的一部分），原告此时再请求被告封闭涉案房屋升降电梯口并恢复手扶电梯安装口，明显违反诚实信用原则。据此，对原告陈锐、龙正容请求被告封闭涉案房屋升降电梯口并恢复手扶电梯安装口，本院不予支持，对原告请求被告拆除现有的直行升降电梯，因被告同意，本院予以准许。本案的争议焦点之二在于被告是否应当支付原告自2017年8月1日至恢复原状之日止的房屋租金损失。本院认为，被告不应支付原告房屋租金损失，理由如下：首先，原告陈锐、龙正容在被告租赁涉案房屋2017年7月31日到期后即将涉案房屋以被告使用时的现状出租给他人使用，原告陈锐、龙正容不存在房屋租金损失。其次，如上所述，原告陈锐、龙正容是同意被告对涉案房屋进行装饰装修的，且双方合同是因为期满终止，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，承租人对于是否拆除未形成附合的装饰装修物具有选择权，而非承担必须拆除的义务，就本案而言，被告在合同履行过程中不存在违反合同义务的行为，既然不存在违反合同义务的行为，则无须赔偿原告陈锐、龙正容所谓的损失，因为损失的前提在于义务的违反。最后，原告陈锐、龙正容没有证据证明其损失的存在。综上，对原告陈锐、龙正容的该请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中国银行股份有限公司重庆两江分行于本判决生效后十五日内拆除位于涉案租赁房屋内的由被告添置的直行升降电梯；二、驳回原告陈锐、龙正容的其他诉讼请求。案件受理费11330元，由原告陈锐、龙正容负担11000元，被告中国银行股份有限公司重庆两江分行负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  徐振中二〇一八年六月二十七日法官助理陈源书记员李霞