福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初4405号 原告（反诉被告）：厦门新凯宾物业服务有限公司，住所地厦门市思明区湖滨中路98号36层A单元。 法定代表人：侯团圆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张静蓉，厦门旭丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈文伟，男，1975年3月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所律师。 原告厦门新凯宾物业服务有限公司（以下简称“新凯宾公司”）与被告陈文伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案。诉讼过程中，陈文伟提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）新凯宾公司的委托诉讼代理人张静蓉，被告（反诉原告）陈文伟的委托诉讼代理人徐磊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新凯宾公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈文伟立即向新凯宾公司支付2010年1月1日至2017年3月31日期间的房屋物业服务费计42423.38元、房屋公共维修金计5090.81元，车库物业服务费6960元、车库公共维修金435元，以及相应的滞纳金计214145.8元（以每季度欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自当季度首月21日起分段计算，暂计至2017年2月28日，之后应计算至陈文伟支付完拖欠的物业服务费之日止）。上述费用共计269054.98元。2.判令陈文伟承担本案的诉讼费用以及新凯宾公司向陈文伟主张权利所支出的费用（包括但不限于公告费用，以实际发生为准）。诉讼过程中，新凯宾公司变更第一项诉讼请求为：判令陈文伟立即向新凯宾公司支付2010年1月1日至2017年3月31日期间的房屋物业服务费计42423.38元、房屋公共维修金计5090.81元，车库物业服务费6960元、车库公共维修金435元，以及相应的滞纳金计5000元（以每季度欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自当季度首月21日起分段计算，暂计至2017年2月28日为214145.8元，考虑双方长久合作及客户关怀，新凯宾公司同意将该期间滞纳金降至5000元，之后应计算至陈文伟支付完拖欠的物业服务费之日止）。上述费用共计59909.19元。事实与理由：新凯宾公司系“源昌豪庭”小区前期物业服务企业，陈文伟系康泰里81号102室房屋及车库业主，根据源昌豪庭《前期物业服务合同》及厦门市物价局相关文件，陈文伟需按2.5元/月/平方米的标准交纳房屋物业服务费，按0.3元/月/平方米的标准交纳房屋公共维修金，按80元/月的标准交纳车库物业服务费，按5元/月的标准交纳车库公共维修金，但陈文伟自2010年1月1日起拒不交纳物业服务管理费及房屋公共维修金，其行为严重影响新凯宾公司物业的正常发展。故新凯宾公司提起诉讼。 陈文伟辩称：1.建设单位厦门源昌房地产开发有限公司未依法与物业服务企业源昌物业公司签订2008年《前期物业服务合同》，因此该《前期物业服务合同》对陈文伟没有约束力，即便法院认为该《前期物业服务合同》对陈文伟有约束力，新凯宾公司仅凭该《前期物业服务合同》也不能向陈文伟收取物业服务费等相关费用；2.本案《业主临时公约》或《业主管理规约》的制定、备案、明示、承诺均违反法律、法规和规范性文件的强制性规定，陈文伟在交房时未签订《入住合约》，因此《入住合约》对陈文伟没有法律约束力；3.新凯宾公司提供的2008年《前期物业服务合同》是假合同，即便是真实的证据，也不具备合法性，即便具备真实性、合法性，也与新凯宾公司拟证明事实没有关联性；4.新凯宾公司的诉讼是虚假诉讼，且2008年及2015年《前期物业服务合同》系违法签订，对陈文伟没有约束力，陈文伟不是适格的诉讼当事人。 陈文伟向本院提出反诉请求：1.判令新凯宾公司退还已收取的2009年1月至2009年4月22日、2009年6月19日至2009年12月的物业服务费5335.675元、公维金597.041元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2009年1月23日起计至实际付款日，暂计至2017年11月30日为3477.34元）；2.判令新凯宾公司赔偿陈文伟已缴交的2009年1月至2009年4月22日、2009年6月19日至2009年12月的物业费和公维金物业费5335.675元、公维金597.041元。事实和理由：陈文伟与厦门源昌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》并未包含《前期物业服务合同》，新凯宾公司违反法律规定和物价局文件规定向陈文伟收取了2009年1月至2009年4月22日及2009年6月19日至2009年12月的物业费和公维金，该违法收费应返还陈文伟，并应按照中国人民银行同期贷款利率自2009年1月23日起支付至实际付款日止的利息。陈文伟在庭审中陈述，根据2008年6月12日《前期物业服务合同》第二十六条规定，乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。故要求判令新凯宾公司赔偿陈文伟已缴交的物业费5335.675元、公维金597.041元。 新凯宾公司辩称，陈文伟仅在2009年7-9月有交纳3个月的物业费，其他时间并未交过，《前期物业服务合同》不存在无效或被撤销的情形，新凯宾公司无需返还陈文伟已交纳的费用；陈文伟仅能在《前期物业服务合同》被撤销且因此产生损失的情况下，才能要求赔偿，陈文伟亦未对其损失进行举证，故无权要求赔偿。 经审理查明，新凯宾公司系“源昌豪庭”小区前期物业服务单位，系经吸收合并厦门市源昌物业服务有限公司（下称“源昌物业公司”）而来。2008年6月12日，厦门源昌房地产开发有限公司作为甲方，源昌物业公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对源昌豪庭提供前期物业管理服务，合同约定高层住宅物业服务费为每月每平方米2元，别墅的物业服务费为每月每平方米2.5元，物业服务费用按季交纳；车库车位管理费为80元／月；第七章约定了违约责任，未能按时足额交纳物业服务费的，应按日0.3%的标准支付违约金；第八章约定了合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2008年6月19日，厦门市物价局作出厦价房（2008）90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》，批复内容为：“源昌豪庭”住宅（电梯、挑高）物业费每月每平方米2.5元，室内固定停车管理费每辆每月收费80元，房屋公共维修金住宅（带电梯）每月每平方米0.3元、地下车位每月每车位5元，以上批复执行时间自取得“工程竣工验收备案证明书”之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。2009年3月26日，厦门市物价局作出厦价房（2009）33号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目有关事项的通知》，规定：鉴于源昌豪庭至2009年3月26日未通过验收，现就物业服务收费再明确如下：一、在未取得“工程竣工验收备案证明书”之前源昌物业公司不得向业主收取物业服务费；二、厦价房（2008）90号文到期后，按照（2008）153号《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的有关规定执行。2009年4月22日，源昌豪庭（1-24#楼、3A#楼）取得建设工程竣工验收备案证明书。 陈文伟系“源昌豪庭”一期4#楼2梯1跃2层102单元及车库的业主，其房屋坐落于湖里区，房屋建筑面积195.05平方米，住宅性质为别墅，车库位于湖里区半地下车位。2009年1月23日陈文伟实际接收了讼争房产，并由其家属许玉玲签订《入住合约》，其中载明了同意由开发商选聘的管理商，即源昌物业公司实施前期物业管理。 按照源昌豪庭《前期物业服务合同》及厦门市物价局相关文件，陈文伟需按2.5元/月/平方米的标准交纳房屋物业服务费，按0.3元/月/平方米的标准交纳房屋公共维修金，按80元/月的标准交纳车库物业服务费，按5元/月的标准交纳车库公共维修金。其2010年1月1日至2017年3月31日期间的房屋物业服务费计42423.38元、房屋公共维修金计5090.81元，车库物业服务费6960元、车库公共维修金435元。 以上事实，有新凯宾公司提供的《前期物业服务合同》（2008年）、《合并协议》、《准予注销登记通知书》、厦价房（2008）90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》、厦价房（2009）33号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目有关事项的通知》、土地房屋登记卡，陈文伟提供的《商品房买卖合同》以及庭审笔录为证。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。源昌物业公司与厦门源昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。源昌物业公司根据其吸收合并前后与厦门源昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对“源昌豪庭”小区实行物业管理，具有合同依据，上述《前期物业服务合同》所约定的权利义务、通过相关部门审批的收费项目、标准，依法对全体业主具有约束力。陈文伟辩称2008年《前期物业服务合同》未依法签订，因此该《前期物业服务合同》对陈文伟没有约束力，不能向陈文伟收取物业服务费等相关费用、陈文伟非适格被告之理由不能成立，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，陈文伟应当按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用。新凯宾公司吸收合并源昌物业公司后，源昌物业公司的权利义务由新凯宾公司继受。故本院对于新凯宾公司要求陈文伟缴交2010年1月1日至2017年3月31日期间的相关费用的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，庭审中，陈文伟针对新凯宾物业在物业管理服务中所存在的问题提交照片等证据，表明新凯宾公司在物业管理服务方面存在管理不到位等有待完善的地方，故陈文伟逾期支付物业服务相关费用的行为不宜认定为违约，对新凯宾公司主张陈文伟支付滞纳金的诉求，本院不予支持。 陈文伟反诉主张新凯宾公司退还已收取的2009年1月至2009年4月22日、2009年6月19日至2009年12月的物业服务费、公维金，庭审中，新凯宾公司自认在陈文伟诉求时段内其仅有交纳2009年7-9月的物业费用。本院认为，讼争小区建设工程竣工验收备案证明书于2009年4月22日取得，新凯宾公司2009年4月22日之后向陈文伟收取房屋物业服务费及车库物业服务费，合法有据，另陈文伟未提供相应的物业服务费缴费票据，故对陈文伟主张新凯宾公司退还已收取物业服务费及利息的诉求，本院不予支持。房屋公共维修金系房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金，该费用系由物业管理企业代收代管，新凯宾公司为源昌豪庭的物业管理企业，其参照物价局所批复的收费标准向陈文伟收取房屋公维金，不违反相关法律法规的规定。故陈文伟要求返还房屋公维金部分的相关诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。陈文伟主张新凯宾公司赔偿已收取的2009年1月至2009年4月22日、2009年6月19日至2009年12月的物业服务费、公维金的诉求，缺乏证据支持，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、陈文伟于本判决生效之日起十日内向厦门新凯宾物业服务有限公司支付2010年1月1日至2017年3月31日期间的房屋物业服务费计42423.38元、房屋公共维修金计5090.81元，车库物业服务费6960元、车库公共维修金435元，合计54909.19元； 二、驳回厦门新凯宾物业服务有限公司的其他本诉诉讼请求； 三、驳回陈文伟的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1297元，由厦门新凯宾物业服务有限公司负担125元，陈文伟负担1172元；反诉案件受理费183元，由陈文伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈巧玲 审 判 员  樊 珺 人民陪审员  肖育京 二〇一八年六月十一日 书 记 员  林昕颖 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。