福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0781民初583号 原告：叶某2，女，1971年12月20日出生，汉族，浙江省龙泉市村民，住福建省邵武市。 原告：叶某1，女，2006年9月2日出生，汉族住福建省邵武市。 法定代理人：叶某2（系叶某1之母），女，浙江省龙泉市村民，住福建省邵武市。 二原告的共同委托诉讼代理人：刘建平，福建齐欣律师事务所律师。 被告：福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所地福建省邵武市解放东路**。 法定代表人：卢方阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 原告叶某2、叶某1与被告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司（以下简称新嘉园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶某2以及二原告的共同委托诉讼代理人刘建平、被告新嘉园公司的委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶某2、叶某1向本院提出诉讼请求：新嘉园公司支付其逾期办理不动产权证登记手续的违约金19480元。事实和理由：2013年12月30日，叶某2、叶某1（买受人）与新嘉园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将位于邵武市商品房以总价547188元出售给买受人；出卖人应在2016年7月31日前将商品房交付给买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订当日，买受人即将房款547188元一次性支付给出卖人。出卖人虽然于2016年7月31日之前将商品房交付给买受人，但未在2016年7月31日之后的90日内为买受人办理房屋权属证书，经买受人多次催促，出卖人才于2017年11月予以办理。2017年12月12日，买受人取得上述商品房的不动产权证书。综上，买受人认为，出卖人逾期为买受人办理不动产权证登记手续的行为已构成违约，出卖人应承担支付自2016年11月1日起至2017年10月30日止以已付房款547188元按日万分之一计算的违约金19480元。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 新嘉园公司辩称，1.根据《商品房买卖合同》之附件六（合同补充协议）第八条约定，其公司（出卖人）办理房屋权属初始预登记的期限为商品房交付使用后365日内，故办理房屋权属证书的期限应为商品房交付使用后395日内。2.根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人仅承担协助买受人（叶某2、叶某1）办理房屋权属证书的义务，且仅协助办理房屋所有权证，不包括协助办理土地使用权证。因邵武市于2016年将房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证，并由邵武市不动产登记中心统一受理登记，造成出卖人对许多办证材料需要重新整理、提交，延误了初始预登记，责任不在出卖人。3.出卖人已于2017年9月8日完成了嘉园名城5幢房屋的初始预登记，并于2017年11月27日将买受人的办证材料提交给邵武市不动产登记中心，该中心于2017年12月12日完成了买受人所购买的商品房的不动产权证的登记手续。综上，其公司已按约定履行完义务，且无违约，不应承担责任，请求驳回叶某2、叶某1的诉讼请求。 在诉讼中叶某2、叶某1提供证据3组： 证据1.《商品房买卖合同》、预购商品房预告登记申请书。证明：⑴新嘉园公司应在2016年7月31日前将商品房交付叶某2、叶某1使用；⑵如因新嘉园公司原因，叶某2、叶某1不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，新嘉园公司自逾期起每日按叶某2、叶某1已付款（547188元）的0.01%向叶某2、叶某1支付违约金。 证据2.销售不动产统一发票。证明：叶某2、叶某1于《商品房买卖合同》签订当日将商品房价款547188元一次性支付给新嘉园公司。 证据3.不动产权证书。证明：叶某2、叶某1于2017年12月12日才取得房屋权属证书。 新嘉园公司质证认为，对叶某2、叶某1提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为，叶某2、叶某1所举证据1、2、3经新嘉园公司质证，对证据的“三性”均无异议，本院予以采用。 在诉讼中新嘉园公司提供证据3组： 证据1.《商品房买卖合同》（与叶某2、叶某1提供的证据1相同）及《商品房买卖合同》补充协议（附件六）。证明：⑴叶某2、叶某1未能在约定的期限内取得房屋权属证书必须是新嘉园公司的原因造成的；⑵经叶某2、叶某1书面委托，新嘉园公司可以代办权属登记；⑶新嘉园公司完成初始预登记的期限是在商品房交付使用后的365日内；⑷如因其他非新嘉园公司自身原因（包含但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则有关产权登记备案的时间相应顺延，新嘉园公司并不需要承担相应责任；⑸叶某2、叶某1需在新嘉园公司通知后15日内向新嘉园公司提交办证资料、费用及应补交的房款，如逾期提交，新嘉园公司不再承担产权登记备案的相关责任。 证据2.不动产登记申请受理通知书（初始预登记）。证明：新嘉园公司于2017年9月8日完成初始预登记。 证据3.不动产登记申请受理通知书（房屋权属转移登记）。证明：新嘉园公司于2017年11月27日将叶某2、叶某1的办证资料提交给邵武市不动产登记中心。 叶某2、叶某1质证认为，对新嘉园公司提供的证据1中的《商品房买卖合同》以及证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。对新嘉园公司提供的证据1中的补充协议（附件六）有异议，即对同一事项（包括办证期限等），在该补充协议中约定的条款内容与在《商品房买卖合同》中约定的条款内容存在冲突，应以《商品房买卖合同》中约定的条款内容为准。 本院认为，新嘉园公司所举证据1中的《商品房买卖合同》以及证据2、3经叶某2、叶某1质证，对证据的“三性”均无异议，本院予以采用。新嘉园公司所举证据1中的补充协议（附件六）经叶某2、叶某1质证，对该证据有异议，认为对同一事项，在该补充协议中约定的条款内容与在《商品房买卖合同》中约定的条款内容存在冲突，应以《商品房买卖合同》中约定的条款内容为准；鉴于该补充协议来源合法、内容真实，且与本案存在关联，故本院予以采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2013年12月30日，叶某2、叶某1（买受人）与新嘉园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其补充协议（附件六），双方在《商品房买卖合同》中约定：买受人叶某2、叶某1购买出卖人新嘉园公司开发建设位于邵武市商品房，该商品房建筑面积共107.67平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5082.08元，总金额547188元；买受人应于本合同签订之日支付全部购房款547188元；出卖人应当在2016年7月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），本合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签订之日起生效。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。双方在补充协议（附件六）中补充约定：出卖人在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行办理初始登记的义务。若出卖人在原合同规定的交付期限前将具备交付使用条件的商品房交付使用的，则出卖人仍于原合同规定的交付期限届满之日起365日内按本约定办理房屋权属初始登记。如因为其他非出卖人自身原因（包含但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担相应责任。买受人须在出卖人通知后15日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书。买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，出卖人不再承担产权登记备案的相关责任。补充协议（附件六）还对其他事项作了约定。《商品房买卖合同》及其补充协议（附件六）签订后，叶某2、叶某1于签约当日支付给新嘉园公司全部购房款547188元，新嘉园公司也按约于2016年7月31日前将嘉园名城第5幢1501室商品房交付给叶某2、叶某1使用。 另查明，新嘉园公司于2017年9月8日办理了嘉园名城第5幢房屋的权属初始登记，并于同年11月27日向登记机构邵武市不动产登记中心申请办理嘉园名城第5幢1501室商品房的产权转移登记。登记机构经审查核实后，准予登记，并于2017年12月12日向叶某2、叶某1颁发了闽（2017）邵武市不动产权第0010225号《不动产权证书》。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案叶某2、叶某1与新嘉园公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（附件六）均系合同（协议）当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鉴于本案当事人在订立《商品房买卖合同》的同时还订立了补充协议（附件六），故对同一事项，当《商品房买卖合同》中约定的内容与补充协议（附件六）中约定的内容存在不一致的情形下，应当以补充协议（附件六）中约定的内容为准，并予以执行。新嘉园公司在合同及其补充协议订立后，依约于2016年7月31日之前履行了交付房屋的义务。根据合同及其补充协议的约定，新嘉园公司应当在履行交房义务后365日内即2017年7月31日前向房屋权属登记机构办理房屋权属初始登记，并在履行交房义务后395日内即2017年8月30日前向登记机构申请办理嘉园名城第5幢1501室商品房的产权转移登记。但新嘉园公司迟延至2017年9月8日才完成嘉园名城第5幢房屋的权属初始登记，并迟延至2017年11月27日才向登记机构申请办理嘉园名城第5幢1501室商品房的产权转移登记，其行为已构成违约，应承担合同约定逾期办证的违约责任，即应向叶某2、叶某1支付自2017年8月31日起至2017年11月27日止（共计89天）以已付房款547188元按日0.01%计算的逾期办证违约金4870元（547188元×89天×0.01%）。叶某2、叶某1认为新嘉园公司自2016年11月1日起即已构成逾期办证，并要求从2016年11月1日起计算违约金的诉请，因与查明的事实不符，本院不予支持。新嘉园公司关于“其公司仅承担协助叶某2、叶某1办理房屋所有权证的义务，不包括协助办理土地使用权证的义务，以及因邵武市于2016年将房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证，造成其公司对许多办证材料需要重新整理、提交，延误了初始登记，责任不在其公司”的答辩意见，既无事实根据，也无法律依据，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告叶某2、叶某1支付逾期办理嘉园名城第5幢1501室商品房不动产权证的违约金4870元； 二、驳回原告叶某2、叶某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费287元，减半收取计143.50元，由原告叶某2、叶某1负担107.50元，由被告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司负担36元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  车荣建 二〇一八年六月二十二日 书记员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。