贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1780号 上诉人（原审原告）张祥，男，1984年6月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审被告）毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人张明会，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）赵波，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人张祥因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司（以下简称：创美公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初5366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告张祥提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付办理商品房转移登记有关文书违约金（2016年6月30日至2017年8月29日）322492×0.1‰×425=13705.91元（违约金=购房总价×0.1‰×逾期天数）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告应于2016年6月30日起，到实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告至今尚未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八章关于转移登记的约定，被告已构成违约。原告有权要求被告按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书并承担违约责任。庭审中，原告增加诉请：1、判令被告在判决生效之日起一个月内给原告办理房屋产权证书；2、判令被告在判决生效之日起一周之内给原告开具购房正式发票；3、判令被告在判决生效之日起一周之内将为原告代缴的维修基金和契税缴纳凭证原件交付给原告；4、赔偿因被告逾期办证，给原告造成的直接和间接损失。 原审被告创美公司辩称：一、涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指房屋登记办法规定的单独“房屋所有权证”。涉案合同办证履行期限即2016年6月30日起的期限内，《不动产登记暂行条例》已然施行，改变了原有商品房转移登记法定形式，应将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记为不动产权利证书。换言之，该房屋登记的法律变更属于不可抗力因素，导致按照合同约定单独办理房屋转移登记及之后分户办理土地使用权变更登记在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书,即“二证合一”。违约责任的承担，应当以“能为”而“不为”作为前提。所以，原告以答辩人应当在2016年6月30日前办理原房屋登记办法规定的“商品房初始登记证书，并交付商品房转移登记的相关文书”为由，主张答辩人承担违约责任，因不可抗力因素的产生，不属于答辩人“能为”而“不为”，应当免除违约责任。事实上，原告与答辩人《补充协议》第九条第5款约定的因政府原因导致的逾期办证，答辩人办证期限顺延而不担责，除了前述法定原因答辩人不担责外，由于法律的调整当然属于广义的政府原因，也属于答辩人依约定而不担责的情形；二、根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三款及《补充协议》第九条第三款的约定，从整体解释和目的解释的原则上看，其实质是约定答辩人取得办理房屋产权转移登记的条件之后，由原告等购房户提供资料，出具委托书，由答辩人依照《房屋登记办法》的规定为其办理商品房产权转移登记，之后在两年内为其办理土地使用权变更（过户）登记。在此过程中，由于不动产登记法律调整为一体化办理，即土地使用权证书与房屋产权证书合并办理于统一的不动产登记证书，不可分割，实际上即等同于将原告与答辩人约定的办理国有土地使用权证的两年时限适用于房屋产权转移登记。答辩人在两年期即2018年6月30日前为原告等购房户办理土地、房屋合并登记的不动产登记证书，即不能视为违约。所以，原告等购房户以答辩人至今均未为其办理有关商品房转移登记的文书为由，主张答辩人承担逾期违约金和一个月内为其办理不动产登记证书，不应获得支持；三、无论是原《房屋登记办法》，还是现行《不动产登记条例》及其《实施细则》，对于商品房买卖所涉权属转移、变更登记，均要求原告等购房户应当提供办证资料，例如法条上载明的《登记申请书》、授权答辩人办理的《委托书》及其他相应资料。原告并没有及时提供前述资料。而且，其提供后的办证法定期限内即处于《不动产登记暂行条例》及其配套规定的实施期内，因其先义务未履行而主张答辩人承担违约责任，不应得到支持；四、抛开不动产登记法律调整原因以及办理土地使用证两年期的约定因法律改变而实际使答辩人办理房屋转移登记在两年期以内均不违约，单就原被告双方《商品房买卖合同》第二十二条约定而言，答辩人180天内未取得房屋初始登记并交付房屋转移登记有关文书，违约责任仅仅是购房总款的万分之一（备注：不是日万分之一，而是总数的万分之一），只有在超出180天之后，才能按照购房总款的日万分之一计付违约金。答辩人取得商品房初始登记证书——《不动产权证书》的时间为2016年11月10日，并未超过180天，所谓“商品房转移登记的有关文书”指代不明，依照原《房屋登记办法》并没有明确规定，据此予以识别也不能具体确定，故并无实际意义（备注：根据合同条款分布的状态，先行取得商品房初始登记及“商品房转移登记的有关文书”，而后通过共同申请或者买受人委托办理房屋权属转移登记，可见“商品房转移登记的有关文书”是过程性文书，不是结果性的“房屋产权证”），原告等购房户所谓“至今未取得房屋产权转移登记即房产证”，是作为不可抗力的不动产登记法律调整以及原告等购房户未提供资料协助的结果，故180天之后的责任不在于答辩人，答辩人应当免责。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益。 原审经审理查明：2014年8月31日，张祥、彭全恒与被告创美公司签订《商品房买卖合同》，约定：由张祥、彭全恒购买创美公司位于七星关××××大道旁毕节市翠屏片区综合环境整治项目二期工程第1幢1单元20层2号（房号为1-1-20-2号）商品房，房屋价款为322492元；移转登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第九条约定：出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。第十八条约定：本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。合同签订后，原告向被告支付了房款、契税及维修基金等费用，被告于2015年8月向原告交付了涉案房屋。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。” 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原、被告于2014年8月31日签订的《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2016年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方于同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条同时约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2016年6月30日之后的二年内，即2018年6月30日之前。具体理由为：一、2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》及2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》规定房屋应当与其所依附的土地一并登记，一宗地的全部不动产单元编入一个不动产登记簿，即土地使用权证与房屋产权证一体化办理，土地使用权证与房屋产权证合并于统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，办理商品房产权转移登记的有关文书也就随上述规定而改变为办理不动产权证的有关文书；二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》补充协议第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。”由此可见：第一，《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充；第二，补充协议构成对原《商品房买卖合同》的修改和补充，属于该合同的特别化约定，故该合同与补充协议存在冲突或者抵触时，以补充协议为准；第三，限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。所谓“不合理地”如何解释？由于合同遵循意思自治原则，即合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，均应当得到遵守。本案中，被告作为开发商、出卖人，（协助）办理商品房产权分户登记属于其约定、法定义务，补充协议并未免除。原告作为购房户、买受人，在办证过程中应当依照房屋、土地产权转移登记规定的要求，承担资料提供等协助义务，应当依约按期交付购房款等义务，《补充协议》并未予以加重原告作为购房户的相应义务。原告依法享有的违约责任请求权、合同解除权等，《补充协议》也没有予以排除。至于被告提出的与本案处理有关的《补充协议》约定的土地使用证办理的两年期限、办证的时间，完全属于合同当事人之间意思自治的范畴。因此，本案关于办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告时间应适用于《商品房买卖合同》补充协议约定的在本项目办理完商品房分户产权证后二年内办理分户国有土地使用证的时间。综上所述，原告以被告未向原告支付办理商品房转移登记的有关文书而向被告主张于判决生效之日起一个月之内给原告办理房屋产权证书并由被告承担违约金，以及承担因被告逾期办证给原告造成的直接和间接损失的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。对原告主张被告给原告开具购房正式发票并把为原告代缴的维修基金和契税缴纳凭证原件提供给原告的诉讼请求，因被告已收取原告的上述款项，被告理应将上述款项的正式票据交付给原告，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。对于被告辩称的不可抗力，因其提供的证据不足以证明其抗辩主张，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将购房发票、维修基金和契税缴纳凭证交付给原告张祥。二、驳回原告张祥的其他诉讼请求。案件受理费71元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担。 宣判后，张祥不服，向本院提起上诉称：一、上诉人已按合同约定向被上诉人交付了所有款项以及办理产权证所需的所有资料，被上诉人收取上诉人购房款、维修基金和契税后，未在承诺的办证期限2016年6月30日前将维修基金和契税向相关机关缴纳，其缴纳维修基金的时间是2017年5月底，缴纳契税的时间是2017年9月初，房产税是否缴纳不得而知。根据相关规定，没有缴纳上述三项税费均不能办理产权证书，被上诉人将上诉人已支付的维修基金、契税等截留并因此不能办理产权证书是故意和恶意违约。二、不管商品房登记制度如何改变，办理商品房权属证书需由购房人提交的资料都是相同的，本案系因被上诉人未按规定缴纳前述费用才导致不能办理产权证书，被上诉人系故意违约，不应免责。被上诉人主张系因产权登记制度发生变化，因此可免除违约责任的抗辩理由不能成立。三、原审认定被上诉人为上诉人办理产权证的时间为2018年6月30日前错误，应予以纠正。综上，请求撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。 被上诉人创美公司二审未作答辩。 经理审查明，二审认定事实与原审认定无异。 本案二审的争议焦点是：被上诉人是否违约。 本院认为：2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，《土地使用权证》与《房屋所有权证》实行“二证合一”，统一合并为《不动产权证》。因此，2014年8月14日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》所约定于2016年6月30日前被上诉人应取得的商品房所有权初始登记及其应向上诉人交付办理商品房产权转移登记的有关文书的内容已随涉案房屋产权登记政策的改变而发生变化，被上诉人办理涉案房屋初始登记及其应向上诉人交付的办理涉案房屋产权转移登记的有关文书中增加了办理土地使用权的相关资料。由于上诉人与被上诉人就涉案《商品房买卖合同》签订的《补充协议》中约定办理土地使用权证的期限为办理完商品房分户产权证后二年内，故本案被上诉人取得初始登记以及其应向上诉人交付办理涉案房屋产权转移登记的有关文书的时间应为涉案《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日前往后推迟两年，即2018年6月30日前。因此，一审认定被上诉人交付办理涉案房屋产权转移登记有关文书时间为2016年6月30日之后的二年内并无不当，上诉人主张原审认定被上诉人为上诉人办理涉案房屋产权证的时间为2018年6月30日前错误的上诉理由不成立，不予采纳。因被上诉人应向上诉人交付办理涉案房屋产权转移登记有关文书的时间尚未届满，其并未违约，上诉人主张被上诉人违约，应承担违约责任无事实依据，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费142元，由上诉人张祥承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年六月六日 书记员  高 进