江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初2134号 原告：莫崇仁，男，1947年7月30生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：刁杰，江苏三宝律师事务所律师。 被告：吴建新，男，1977年9月1日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 原告莫崇仁与被告吴建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告莫崇仁及其委托诉讼代理人刁杰，被告吴建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫崇仁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年12月25日至2018年6月25日的租金21000元、2017年12月和2018年1月的水电费265元；2.判令被告支付违约金7000元。事实和理由：2014年12月25日，原、被告续签房屋租赁合同，约定将安将军巷4号107室部分房屋出租给被告，租期至2019年7月9日，每月租金为3500元，付款方式为半年付。双方同时约定，租期内如有一方违约，需向对方支付两个月租金作为违约金。经原告多次催要，截至起诉之日，被告仍未支付2018年上半年的租金。被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。 被告吴建新辩称：2009年6月16日，原、被告签订了第一份租赁合同，合同期为3年，租赁房屋用于手机维修等。因租赁时房屋是毛坯房，后由被告进行装修，合同第八条有相关约定。由于当时门面均破墙开店，被告向相关部门交纳了相关费用。后原告要求涨价，双方又签订了一份租赁合同，原告将大卧室出租给他人使用，变为一房两租。后原告又进行变相涨价，将部分房屋出租给他人，变成一房三租。2017年12月23日，被告在店内向原告提出转让该门面，原告不同意转让。当日13时24分，被告又电话联系原告，告知合同第八条有关于转让的约定，但原告表示要卖房，不再出租房屋，让被告开价，由原告赔偿被告相关损失。2018年1月10日，原告委托律师向被告发送了律师函。后被告先后在人民调解室、法院调解室的主持下与原告调解，均无果。被告并非不愿意交纳租金，而是原告未按惯例上门收取，现原告不同意被告转让门面，被告要求解除合同。原告的起诉缺乏事实及法律依据，请求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系南京市玄武区安将军巷4号107室（以下简称107室）房屋的所有权人。2009年6月16日，原、被告达成协议，原告将107室房屋出租给被告使用，后双方于2012年1月7日续签了租赁合同。 2014年12月25日，原、被告再次续签《房屋租赁合同》，约定：原告将其合法拥有坐落在南京市玄武区安将军巷4号107室门面房出租给被告使用（大房子及院子归原告使用）；该房屋租赁期共48个月，自2015年7月10日起至2019年7月9日止；该房屋每月租金计人民币3500元整，付款方式为半年付，被告应提前半个月支付原告下半年房租；被告在承租前，原告必须将水费、电费等费用一次性结清，承租期内上述各项费用，应由被告在各项费用缴纳期内自行承担并缴纳，如因此引起的纠纷由被告承担；承租期内如有一方违约，需向对方支付2个月的租金作为违约金；原告允许被告转让该门面，不得转让餐饮等扰民行业使用，如果合同期内被告转让该门面，下家的年租金增加5000元，合计年租金为47000元。 后因被告拖欠房租，原告委托江苏天煦律师事务所于2018年1月10日向被告发出律师函，载明：根据合同约定2017年12月25日被告应支付下半年的房租，但被告至今仍未支付租金；根据房屋租赁合同约定，被告已属违约，原告有权解除合同并主张违约金同时收回房屋，及要求被告支付未付租金和房屋使用费；我所受原告委托向被告发出解除合同通知，希望被告在接到本律师函后一周之内搬出涉租房屋。被告接函后并未支付所欠租金，原告遂诉至本院。 原告另向本院提交水电费缴费单及银行交易明细以证明其缴纳107室门面房水电费的情况。其中，银行交易明细记载：原告于2018年1月15日支付水费126元，2月22日支付电费649元。水费缴费单载明：客户姓名为席强华，客户地址玄武区XX107室。原告述称：被告使用的水电表是单独的，电表的户名为原告，水表的户名为原告母亲席强华。 庭审中，被告当庭陈述称：目前107室门面房仍由被告占有使用，被告并未迁出；原告主张的租金被告未支付，原告亦未向被告收取；对于原告主张的水电费无异议，但原告未抄表，被告不清楚金额，原告亦未收取。 上述事实有房屋产权证书、《房屋租赁合同》、律师函、水电费缴费单、银行交易明细及庭审笔录等证据在卷佐证。 原、被告双方主要争议在于，原告是否有权向被告主张租金、水电费及违约金。 被告主张：2017年12月23日被告向原告提出转让107室门面房，但原告不允许转让，此举违反了《房屋租赁合同》的约定。为证明上述事实，被告提交下列证据： 1、新街口派出所调解录音一份，证明原告在调解过程中承认不同意被告转让107室门面房的事实； 2、语音详单3张，其中记载了2017年12月23日的3条通话记录。被告述称：该通话记录系被告与原告通话的记录，原告在通话过程中不允许转让107室门面房，并提出赔偿被告损失。 原告上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。对于双方签订的《房屋租赁合同》，原告认为：原告向被告发出的律师函并非解除合同的通知，原告的真实意思是向被告声明，如被告经催告后仍不支付租金，原告将依法解除合同；现合同约定的租赁期尚未届满，原告愿意继续履行。关于被告要求转让107室门面房，原告认为：原告只是不同意被告长期转让，同意被告在双方合同期内转让。 被告认为：原告发出的律师函足以证明原告已经单方面解除合同；原告不允许被告转让107室门面房构成违约，被告要求解除合同。 本案审理中，被告提起反诉，本院于2018年5月10日向被告送达诉讼费预缴通知单，被告在收到该通知次日起7日内未交纳案件受理费，本院依法按撤诉处理。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自义务。原告向被告交付107室门面房后，被告应按合同约定的期限和金额给付租金。现原告主张被告未按约在2017年12月25日支付下半年（自2018年1月10日至2018年7月9日）的租金，被告对该事实亦予以认可，被告未按期支付租金的行为构成违约，原告要求被告支付租金，本院予以支持。但是，双方租赁合同并未约定被告逾期交纳租金，原告即有权解除合同，且在原告发出律师函时，被告逾期交纳租金未逾一月，在之后的调解及诉讼中，被告均表示愿意交纳租金，故被告欠付租金尚未构成根本违约，原告无论依据合同还是法律规定，均无权在该时间单方面解除与被告的租赁合同，且被告收到律师函后并未就解除租赁合同及合同解除后的赔偿等事宜与原告达成一致，故原告解除合同的律师函虽已送达被告，但并不当然发生解除合同的法律后果。 被告提供调解录音一份，主张原告在调解中承认不同意被告转让107室门面房的事实，因无其他证据佐证，对该录音证据的真实性本院不予认定，但即使该录音证据真实，原、被告双方在调解中所商谈的内容也不能作为证明原告违约的证据。根据原、被告签订的租赁合同的文义，合同所称“转让门面”应指被告将与原告租赁合同的权利义务概括转让给他人。被告至今仍正常使用107室门面房，未受影响，被告也未提供证据证明其在合同允许范围内转让租赁合同权利义务的行为受到原告阻挠或拒绝。因此，被告的抗辩主张证据不足，本院不予支持。 对于原告主张的违约金，本院认为原告并未举证证明被告逾期交纳租金的违约行为给其造成了其他损失，租赁合同约定的违约金过高，本院酌情调整为1000元。 另原告要求被告支付107室门面房2017年12月和2018年1月的水电费265元，按照合同约定，该门面房在租赁期间产生的水电费应由被告承担，现原告提交的证据足以证明原告已支付上述费用，且金额超过原告主张的金额，被告对欠付水电费的事实亦不持异议，故本院对原告的该部分诉请亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告吴建新于本判决生效之日起十日内向原告莫崇仁支付租金21000元、水电费265元； 二、被告吴建新于本判决生效之日起十日内向原告莫崇仁支付违约金1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费507元，由原告莫崇仁负担107元，被告吴建新负担400元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  吴小晗 二〇一八年六月十二日 法官助理郑康 书记员梁晨