四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1880号 上诉人（原审被告）：四川佳兆港投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府四街928号。 法定代表人：杜洪宝，总经理。 委托诉讼代理人：明杰，男，1994年1月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：何谦，男，汉族，1986年8月20日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：张凤羽，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰艳，四川君合律师事务所律师。 上诉人四川佳兆港投资有限公司（以下简称佳兆港公司）因与被上诉人何谦商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 佳兆港公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回何谦的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费均由何谦承担。 事实和理由：一、成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，《通告》决定，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。将原应由佳兆港公司为何谦办理的房屋产权证书与国有土地使用权证书合并为不动产权证书，佳兆港公司为何谦办理不动产权证书的截止期限应以办理国有土地使用权证书最后期限为准，因此未逾期为何谦办理不动产权登记证书。根据《关于实施不动产统一登记的通告》规定，现房屋产权证书与国有土地使用权证书合并为不动产权证书，而办理不动产权证书需同时具备办理房屋产权证书与国有土地使用权证书的全部条件，根据佳兆港公司与何谦签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，佳兆港公司应于何谦实际接房后的365日内为其办理房屋产权证书，因此佳兆港公司为何谦办理不动产权登记证书的最后截止期限应为何谦实际接房后的1095日内，何谦于2015年1月31日接房，佳兆港公司为其办理不动产权证书的截止期限应为2018年1月31日，佳兆港公司已于2017年为何谦办理完毕不动产权登记证书，因此佳兆港公司并未逾期为何谦办理不动产权登记证书。 二、即便佳兆港公司应承担逾期办理不动产权证书的违约责任，违约金也应当计算至2016年11月23日。佳兆港公司在何谦实际接房至2016年11月22日期间确存在逾期为何谦办理房屋产权证的行为，但若在2016年11月22日后仍按照合同约定的关于延长办理房屋产权证书的违约金标准计算违约金对佳兆港公司是显失公平，提前为何谦办理不动产权证书严重加重了佳兆港公司协助办证的责任，政策的变更已损害了公司的合法权益。因此，佳兆港公司认为延期办理房屋产权证或延期办理不动产权证书的违约金应计算至2016年11月22日止。即使为2016年11月22日后佳兆港公司仍应承担违约责任，请人民法院考虑到佳兆港公司已在办理国有土地使用权证的期限内为何谦办理完毕不动产权证书以及政策变化加重了公司办证义务的情况下，对违约金进行合理调整。 三、即便佳兆港公司需对何谦迟延取得房屋产权证承担违约责任，因何谦并未因为迟延取得房产证遭受任何损失，佳兆港公司也对此无故意或重大过失，请求法院对违约金进行合理调整。 何谦从案涉房屋交付之日起便实际占有使用案涉房屋，且该房屋以按揭方式取得，即其无法在偿还完毕按揭款项之前处分或抵押，故何谦不会因为其不动产权证书迟延办理遭受任何损失。根据民法关于违约补偿的原则，佳兆港公司不需向何谦进行任何补偿。另外，关于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张违约金过高的，人民法院需以实际损失为基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素进行裁决。在本案中，何谦并未因迟延取得房屋分户产权证遭受任何损失（包括预期利益），且案涉合同已经履行完毕，请求法院对违约金进行调整。 何谦答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、佳兆港公司未按合同约定按期为何谦办理房屋所有权证书，属于违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项约定，如因佳兆港公司的原因，何谦未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳兆港公司应按日向何谦支付万分之零点五的违约金。佳兆港公司于2015年1月31日交房，办证期限应为2016年1月31日前，但直至房屋所有权证书与国有土地使用证合并办理成不动产登记证的政策实施前（《关于实施不动产统一登记的通告》，2016年11月23日起开始执行），佳兆港公司也未为何谦办理房屋所有权证书。佳兆港公司认为因二证合一政策的出台，根据补充协议、附件五第四条第4款的约定，佳兆港公司的办证时限应以办理国土证的时限为准，其并未违约。但何谦认为，在政策出台前，佳兆港公司已经呈现违约状态，其若按期为何谦办理了房产证，根本不存在需要适用新政策的问题，而且根据该通告第五条规定的“不变不换”原则（“原各登记机构依法颁发的房屋，土地等权利证书和制作的登记簿册继续合法有效，遵循‘不变不换’的原则，权利状况不变动，簿证不更换”），在此政策施行后，不再单独办理国土证，只需将原房产证更换为不动产权证即可。同时，参考《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第117条【不可抗力】的规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。 二、逾期办证违约金应当算至实际办证之日止。何谦作为房产项目的出售方，为买受人办理房屋权属证书本就是其基本的合同义务，无论是两证还是二证合一。上诉人未按期办证，过错在于自身；其因自身违约导致遇政策调整需办理一证，过错也在自身，故其认为政策调整加重了他的责任、损害了他的合法权益，显然是说不通的。因此，违约金应当从逾期之日起算至实际办证之日止。 三、违约金计算合理，不应调整。对于佳兆港公司认为何谦没有损失的问题。举个简单的例子，如果买房子，更愿意倾向买有房产证的房子。同样的房子，有产权证的房子的价格一般要高于还是没有产权证的房子。未登记的房产的权属始终处于不确定状态，存在一定风险。在二级市场上也必然导致其价值低于有产权证的房产。对于上诉人认为的违约金过高应当调整的问题。代理人认为，是否需要调整，其前提在于违约金是否过高，从本案的情况来看，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，双方约定的按日支付万分之零点五违约金显然是不高的，故不应对违约金进行调整。同时，双方签订的合同是由佳兆港公司制定的格式合同，其在约定办证时限、违约金的计算方式上已明显对自己有利。上诉人未按期办证已是事实，其称并非故意或重大过失的说法也无相应的证据支持，故根据双方的合同约定以及《合同法》107条“【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第114条第一款的规定“【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，佳兆港公司应当按约支付违约金。 何谦向一审法院起诉请求：一、判令佳兆港公司按约为何谦办理房屋所有权证书；二、判令佳兆港公司支付逾期办证违约金10429元（从2016年2月1日起暂计算至2016年12月4日止）。在诉讼中，何谦明确第一项诉讼请求为判令佳兆港公司按约为何谦办理不动产权证书；第二项诉讼请求中违约金计算至实际办证之日止。 一审法院认定事实：2012年10月5日，何谦与佳兆港公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，由何谦购买佳兆港公司开发的时代晶座小区13幢21层2103号商品房一套。合同约定佳兆港公司应当在交房之日起365日内按合同约定为何谦办理房屋产权，逾期未办理房屋产权，出卖人应按日计算向买受人支付了全部房款万分之零点五的违约金。合同签订后，何谦向佳兆港公司支付了全部房款677189元，佳兆港公司于2015年1月31日将该房屋交付给何谦并收取了办证的各项税费9339.09元。 原审法院另查明，涉争《商品房买卖合同》、《补充协议及附件》约定:1.出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；2.出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕面积补差手续房屋验收交付手续后的365日内，协助买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的两年内协助买受人办理分户的国有土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。前述合同签订后，何谦于2015年1月31日实际接收房屋并交付办理权证所需文件和税费。2017年9月20日，何谦取得案涉房屋的不动产权证。 2015年3月13日，成都市公安局高新技术产业开发区分局石羊派出所出具《地址、门牌号证明》，证明案涉房屋所在地址由“高新区民乐村1、2组”更改为“剑南大道中段1533、1537号”；案涉房屋所在楼栋由“13栋”更改为“剑南大道中段1533号2栋”。 原审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》、发票、收据、物业移交确认单、《地址、门牌号证明》、《成都市不动产登记信息摘要》、当事人的陈述等证据在卷佐证。 原审法院认为，何谦、佳兆港公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因在本案一审判决前，何谦已经取得了案涉房屋的不动产权证，故一审法院对第一项诉请不予支持。本案争议在于违约金的计算标准和计算起止时间。关于违约金的计算标准，双方约定的按日计算万分之零点五的标准按年利率计算仅为1.8%，考虑到何谦因为逾期办证所产生的交易预期利益和佳兆港公司的过错，该标准并不过分高于何谦的损失，因此，一审法院对该违约金标准并不做调整。关于违约金的计算期间，何谦、佳兆港公司对于违约金的起算时间无异议，但对截止时间有异议。对于佳兆港公司主张的逾期办证违约金计算至成都市不动产登记条例出台的2016年11月22日的意见，一审法院认为，佳兆港公司在统一不动产登记办法出台以前已经处于逾期办理房屋权属证书的违约状态，因此佳兆港公司以两证合一的理由否定已经发生的违约行为应当承担的责任没有法律依据，一审法院不予支持。故违约金计算的截止日期应为按合同约定的何谦取得不动产权证之日止。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：佳兆港公司在判决生效之日起十日内支付何谦逾期办理不动产登记证书的违约金，违约金的计算标准以购房款677189元为基数，按照每日万分之零点五自2016年2月1日起计算至2017年9月20日止。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30元，由佳兆港公司负担（此款何谦已预交，佳兆港公司在履行上述给付义务时一并向何谦支付此款）。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，1、《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 本院认为，根据上诉人佳兆港公司的上诉请求与被上诉人何谦的答辩意见，本案二审争议焦点为：佳兆港公司是否应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，若应承担违约责任则违约期间如何认定。现就上述争议焦点做如下论述： 何谦与佳兆港公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。何谦在起诉中请求判令佳兆港公司承担逾期办证违约金的依据为逾期办理房屋所有权证书的合同约定，即《商品房买卖合同》第十九条第2款“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理。2、合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。”根据上述合同约定，佳兆港公司应于何谦交清全部资料、税、费并办理完毕面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助何谦办理房屋所有权证。何谦于2015年1月31日实际接收房屋并交付办理权证所需文件和税费，故佳兆港公司应在2016年2月1日前协助其办理案涉房屋所有权证。佳兆港公司未按照合同约定在2016年2月1日前为何谦办理案涉房屋所有权证，属违约行为，应当从2016年2月1日起开始计算违约金。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 但根据本案查明的事实，国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即进行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再单独办理。实施不动产统一登记系客观事实，佳兆港公司已无法实际为何谦单独申请办理案涉房屋所有权证书。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议并未对此约定，故何谦提出佳兆港公司应当承担在成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后的违约金并无合同依据，本院对其主张不予支持。 实施不动产统一登记系对于原房屋所有权证和国有土地使用权证进行统一登记，在本案中何谦诉请给付的是逾期办理房屋所有权证的违约金，故逾期办理房屋所有权证的违约金应当计算至成都市开始停止受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务之日即2016年11月17日。而本案诉讼中，佳兆港公司在其上诉状中认可该违约金计算至2016年11月23日，系佳兆港公司对其自身权益的处分，本院予以确认。综上，佳兆港公司应当向何谦支付逾期办理房屋所有权证的违约金，违约金从约定办理房屋所有权证期限届满之次日起即2016年2月1日计算至2016年11月23日。 关于佳兆港公司另提出应当对违约金予以调整的上诉主张。本院经审查认为，原审法院根据合同约定的计算标准，以及双方当事人履行情况综合考虑，未对违约金计算标准予以调整，符合法律规定，本院对其该项上诉主张不予支持，对于双方合同约定的违约金标准不做调整。 综上，原判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2370号民事判决书判项为“四川佳兆港投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付何谦逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金的计算标准以购房款677189元为基数，按照每日万分之零点五自2016年2月1日起计算至2016年11月23日止”； 二、驳回何谦的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费60元，由四川佳兆港投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵锋 审判员田笛 审判员龚耘 二○一八年六月二十二日 书记员崔玉翠