陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终6872号上诉人（原审原告）：杨海斌，男，1980年9月20日出生，汉族，陕西上上实业集团有限公司员工，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：田盼，陕西渭临律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市曲江新区曲江池南路**（秦二世遗址公园对面）。负责人：张明，该公司总经理。委托诉讼代理人：任莹，女，1988年10月21日出生，汉族，该公司员工，住西安市曲江新区。上诉人杨海斌因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司西安分公司（以下简称金地物业西安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨海斌上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回金地物业西安分公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由金地物业西安分公司承担。事实和理由：其在一审收到的起诉书中盖的是“深圳市金地物业管理有限公司西安分公司湖城大境天域物业管理服务中心”的印章，所以一审中的原告应该是深圳市金地物业管理有限公司西安分公司湖城大境天域物业管理服务中心。其在一审中提出深圳市金地物业管理有限公司西安分公司湖城大境天域物业管理服务中心不具有民事主体资格，不是本案的适格原告，且金地物业西安分公司出庭的代理人也不是湖城大境天域物业管理服务中心委托的，但一审判决未对该问题作出合理说明，而是直接以金地物业西安分公司作为原告作出判决，程序存在着重大瑕疵。其与陕西金地佳和置业有限公司签订的商品房买卖合同附件四中即使载明：买受人同意在业主委员会未聘任物业管理机构之前，由深圳市金地物业管理公司西安分公司负责物业管理的约定。但该约定也仅能证明其同意金地物业西安分公司负责物业管理，而无法证明金地物业西安分公司是在何时开始进行物业管理服务。同时，金地物业西安分公司提供的《【金地湖城大境三号地（天域）】前期物业服务协议》中也没有签订时间和协议起始时间。金地物业西安分公司并没有向一审法院提交供热部门对涉案房屋所在地湖城大境三号地进行供暖的证明，以及提供供暖部分收取暖气单价等其他费用的证明，所以金地西安分公司的计算费用没有相关依据。由于涉案房屋存在严重质量问题，无法进行装修入住，因此其未接受该涉案房屋的钥匙，同时与房屋开发者陕西金地佳和置业有限公司协商退房事宜，所以其没有承担相关物业费的义务。即使要收取物业费，也应该向房屋开发商（前期物业协议甲方）陕西金地佳和置业有限公司收取，因为陕西金地佳和置业有限公司才是前期物业协议的签订者和接受服务方，陕西金地佳和置业有限公司当然有支付业务费的义务。认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序存在瑕疵。金地物业西安分公司辩称，一审过程中对天域物业服务管理中心的诉讼行为认可，且天域物业服务管理中心也参与了庭审活动。金地物业西安分公司从杨海斌入住时直到现在一直为小区提供物业服务，其收取杨海斌物业费有事实依据。天域小区从2013年至2015年一直提供供暖，存在供暖事实，供暖费也是按照西安市物发2012-265号文件进行收取的。其物业公司是为小区全体业主服务的，即使杨海斌因个人原因未入住，也不代表杨海斌就没有缴纳物业费的义务。认为一审判决认定事实正确，证据充分。金地物业西安分公司向一审法院起诉请求：1.判令杨海斌支付其物业管理费、水费、水电公摊费、生活垃圾处理费共计44321.1元；2.判令杨海斌向其支付未支付的物业管理费的滞纳金35304.23元；3.本案诉讼费由杨海斌承担。一审法院认定事实：2010年6月25日杨海斌与陕西金地佳和置业有限公司签订商品房买卖合同，杨海斌购买该公司开发的金地湖城大境三号地11幢1单元10103号房屋。房屋建筑面积为387.40㎡(实测面积384.75㎡）。该合同附件四中载明：买受人同意在业主委员会未正式聘任物业管理机构之前，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司即本案原告负责物业管理。金地物业西安分公司通知杨海斌收房后，杨海斌于2013年3月31日签署入住会签单（部分杨海斌签名不认可）。后杨海斌验收后认为房屋质量太差，存在漏水，遂未收取房屋钥匙，亦未入住。金地物业西安分公司于2016年5月29日向杨海斌发出催费通知函、法律顾问函等资料的EMS，杨海斌未予回复。现金地物业西安分公司起诉至法院，要求杨海斌（按空置房屋）缴纳相关房屋费用及暖气费。审理中，金地物业西安分公司提供向杨海斌邮寄的EMS邮寄单，杨海斌称并未收到。审理中，金地物业西安分公司根据法庭要求，对杨海斌所提问题处理情况说明如下：该业主曾向物业服务中心反映房屋质量问题，主要为地下室下沉、排污管道水泥堵塞、房屋部分墙体开裂等，服务中心多次协调地产进行维修，目前地产已修复排污管道、也对该户墙体进行分层铲除、重新施工。一审法院认为，杨海斌与陕西金地佳和置业有限公司签订商品房买卖合同，杨海斌购买该公司开发的金地湖城大境三号地11幢1单元10103号。在该商品房买卖合同附件四中明确载明：买受人同意在业主委员会未正式聘任物业管理机构之前，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司即本案原告负责物业管理，故杨海斌购买的房屋在按照上述商品房买卖合同约定交付后，金地物业西安分公司与房屋业主之间形成了物业管理服务关系。本案杨海斌在得到收房通知，并到场验收后，以房屋质量太差，存在漏水，遂未收取房屋钥匙，亦未入住，并进而拒绝缴纳相关物业管理费用。因杨海斌所购房屋交付条件在合同第八条约定为：经验收合格，现该房屋有金地物业西安分公司提供的经过建设、施工、监理等单位盖章验收的住宅工程质量分户验收表，表明房屋质量应为合格，金地物业西安分公司亦对杨海斌所提问题进行了相应维修，故杨海斌以房屋质量为由拒绝收房，法院不予支持。虽然杨海斌未收房，房屋一直空置，但金地物业西安分公司物业管理服务系小区内统一并持续进行，故杨海斌应按照空置房屋标准缴纳相关物业管理费用及暖气费。现金地物业西安分公司要求杨海斌支付物业管理费、暖气费、水电公摊费共计44321.10元（1、物业费（2014年1月1日至2016年8月31日）共计32个月：32个月*3.8元/㎡*70%*384.75㎡=32749.92元；2、暖气费（2013年11月15日至2014年3月15日、2014年11月15日至2015年3月15日、2015年11月15日至2016年3月15日）共计3个采暖季12个月：5.3元/㎡/月*30%*12个月*384.75㎡+0.5元/㎡/月*12个月*384.75㎡=9649.53元；3、水电公摊费（2015年1月1日至2016年8月31日）共计20个月：0.25元/㎡/月*20个月*384.75㎡=1921.25元），法院经核算后确认合计为44320.70元，故依法支持44320.70元。至于金地物业西安分公司要求杨海斌支付其未支付的物业管理费的滞纳金之请求，因双方存在质量争议，且金地物业西安分公司请求滞纳金明显高于损失，故法院酌情由杨海斌自结算之日起支付金地物业西安分公司利息损失为妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：被告杨海斌于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司2014年1月1日至2016年8月31日物业管理费、暖气费、水电公摊费共计44320.70元，并支付利息损失（依本金44320.70元自2016年9月1日计至本判决书生效之日）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1791元，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担591元，杨海斌负担1200元。深圳市金地物业管理有限公司西安分公司已预交，杨海斌于本判决生效后直接支付深圳市金地物业管理有限公司西安分公司1200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金地物业西安分公司提交证据1：杨海斌交纳物业管理费的发票联，证明2013年6月1日至2013年12月31日其为杨海斌提供了物业服务；杨海斌对该证据的真实性无异议，认为该票据上虽载明了杨海斌，但是载明的杨海斌不能等同于其本人，而且所列的缴费内容无法确定就是涉案房屋，故对该证据的关联性和证明目的不予认可。提交证据2：金地湖城大境天域小区物业服务中心照片三张，证明其公司为天域小区提供物业服务；杨海斌对该证据的真实性和证明目的予以认可，但认为该证据只能证明金地物业西安分公司目前在天域小区进行物业服务，不能证明金地物业西安分公司是从2013年起就开始在该小区进行服务。提交证据3：2013、2014、2015年其公司与西安城市供热公司签订的供热合同三份，证明2013、2014、2015年供暖季天域小区存在供暖事实；杨海斌对该证据的真实性和证明目的予以认可，但不能证明其的11栋1单元1层10103室房在此供热范围内，也不能证明其的房屋是按照入住类别计收的供热费用，所以金地物业西安分公司以其入住的费用标准进行收取没有依据的。提交证据4：2014、2015年其公司向供热公司垫付供暖费的付款回单及票据九张，证明2013、2014、2015年供暖季天域小区存在供暖事实；杨海斌对该证据的质证意见同证据3。提交证据5：2013年天域小区联排别墅6户业主缴纳供暖费票据6张，证明2013、2014、2015年供暖季天域小区存在供暖事实；杨海斌认为该票据的缴款人和收款人处无签字，不能证明所涉业主向金地物业西安分公司缴纳2013年11月至2014年2月缴纳物业费的事实，也不能证明金地物业西安分公司自2013年1月1日起对其所在小区进行服务，故对该证据的真实性和证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨海斌与陕西金地佳和置业有限公司签订了商品房买卖合同，杨海斌购买了金地湖城大境三号地11幢1单元10103号。在杨海斌与陕西金地佳和置业有限公司双方签订的商品房买卖合同附件四中明确载明：买受人同意在业主委员会未正式聘任物业管理机构之前，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司即本案原告负责物业管理，杨海斌购买的房屋在按照上述商品房买卖合同约定交付后，金地物业西安分公司与房屋业主（含杨海斌）之间形成了物业管理服务关系。本案中，杨海斌在得到收房通知，并到场验收后，以房屋质量太差，存在漏水，遂未收取房屋钥匙，亦未入住，并进而拒绝缴纳相关物业管理费用。杨海斌所购房屋的交付条件在合同第八条约定为：经验收合格，现该房屋有金地物业西安分公司提供的经过建设、施工、监理等单位盖章验收的住宅工程质量分户验收表，表明房屋质量应为合格，金地物业西安分公司亦对杨海斌所提问题进行了相应维修，故杨海斌以房屋质量为由拒绝收房，拒交物业费，一审法院不予支持，没有不当。虽然杨海斌未收房，房屋一直空置，但金地物业西安分公司物业管理服务是小区内统一并持续进行的，故杨海斌应按照空置房屋标准缴纳相关物业管理费用及暖气费。现金地物业西安分公司要求杨海斌支付物业管理费、暖气费、水电公摊费共计44321.10元（1、物业费（2014年1月1日至2016年8月31日）共计32个月：32个月*3.8元/㎡*70%*384.75㎡=32749.92元；2、暖气费（2013年11月15日至2014年3月15日、2014年11月15日至2015年3月15日、2015年11月15日至2016年3月15日）共计3个采暖季12个月：5.3元/㎡/月*30%*12个月*384.75㎡+0.5元/㎡/月*12个月*384.75㎡=9649.53元；3、水电公摊费（2015年1月1日至2016年8月31日）共计20个月：0.25元/㎡/月*20个月*384.75㎡=1921.25元），一审法院经核算后确认合计为44320.70元，故一审法院依法支持44320.70元，据此判决，也无不当。关于金地物业西安分公司要求杨海斌支付其未支付的物业管理费的滞纳金的请求，因双方存在房屋质量争议，且金地物业西安分公司请求滞纳金明显高于损失，一审法院酌情判决由杨海斌自结算之日起支付金地物业西安分公司利息损失，也无不妥。杨海斌上诉请求，改判驳回金地物业西安分公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨海斌的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费908元，由杨海斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  卫婉莹代理审判员  高喜平二〇一八年六月二十五日书 记 员  韩 璋