海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初5号 原告：郭某1，住甘肃省兰州市西固区。 原告：郭某2，住甘肃省兰州市西固区。 二原告共同委托诉讼代理人：谢某，甘肃昶泰律师事务所律师。 被告：王某，住吉林省白城市洮**。 委托诉讼代理人：郭某3，住吉林省白城市洮**，系王某的丈夫。 委托诉讼代理人：李某1，吉林厚合律师事务所律师。 被告：李某2，住甘肃省兰州市西固区。 委托诉讼代理人：田某，现住甘肃省兰州市西固区。 原告郭某1、郭某2诉被告王某、李某2确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人谢某，被告王某的委托诉讼代理人李某1、郭某3，被告李某2的委托诉讼代理人田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院撤销二被告签订的《房地产买卖契约》；2、本案的诉讼费全部由二被告承担。本案在庭审过程中，原告变更第1项诉讼请求为：请求法院依法确认二被告签订的《房地产买卖契约》无效，由被告王某退还房屋。 事实和理由：二原告与被告李某2为一家三口，即原告郭某2与被告李某2为夫妻，原告郭某1系他们婚生子。2009年9月13日原告郭某1与被告李某2共同购买了位于海南省琼海市××镇房，房屋面积88.96平方米，价值253404元，并取得房屋产权所有证，郭某1、李某2为房屋共有人。2017年二原告欲前往琼海居住时，才发现该房屋被李某2于2014年2月25日以30万元的价格私自出售给了被告王某。诉争房屋系原告郭某1与被告李某2共有，在原告郭某1不知情的情况下，擅自处置，侵犯了原告郭某1的财产所有权。同时，被告李某2所购买的涉案房屋亦为夫妻共同财产，原告郭某2拥有涉案房屋部分产权。被告李某2私自处分，侵犯了原告郭某2的合法权益。被告王某明知涉案房屋具有其他共有人，在未经其他共有人同意下仍与李某2签订《房地产买卖契约》，严重侵犯了二原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告王某辩称，原告诉请确认二被告之间签订的《房地产买卖契约》无效,没有事实和法律依据。被告王某与被告李某2于2014年2月25日签订了《房地产买卖契约》，双方在合同中约定了总房款为30万元，剩余10万元在房屋办理过户后支付。但目前原告已向被告实际支付了房款25万元，剩余5万元过户后再付清。因当时没有土地证房屋不能办理产权过户手续，在合同签订时被告李某2已将房屋交付给本人居住使用至今已有3年时间。李某2与原告郭某1是母子关系，与原告郭某2是夫妻关系，被告王某有理由认为李某2的行为构成表见代理，有权处置该房屋，因该房屋市场价格上涨，李某2一家在利益驱使下公然毁约，严重损害本人权益，请法院依法查明事实，维护本人的合法权益。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告李某2辩称，因本人当时急需要钱，所以就将房屋以30万元的低价卖给王某，我与郭某2夫妻关系一直不太好，有时候两人都不说话，就没有和丈夫说，因为我们只有一个儿子郭某1才勉强维持夫妻关系。对于原告的诉讼请求，请求法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提供的证据1、身份证、户口簿、结婚证；2、商品房买卖合同、购房款发票；3、涉案房屋产权证；4、房地产买卖契约；5、原告郭某1的毕业证、研究生证书。本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，被告王某提供的证据1、转账凭证，证明被告王某已经支付购房款25万元，余下5万元在房屋过户之后支付给李某2；2、物业费票据3张、有线电视费票据3张、燃气费3张、水电费票据2张，证明二被告于签订合同后李某2已将该房屋实际交付王某使用至今，该合同已经实际履行；3、二被告签订的《房地产买卖契约》，证明二被告签订买卖合同并已交付房屋，该合同合法有效，因被告李某2未按合同第三条约定交付土地使用权证书，导致该房屋一直未能办理产权过户；4、房屋产权证书一份，证明在签订买卖契约后，被告李某2已经向被告王某交付了房屋和房产证，王某占有使用至今；5、二被告之间微信聊天截图，证明被告李某2通过微信方式告知被告王某在2017年2月15日之后可以办理土地使用权证，之前未能办理过户是因为没有土地使用证；6、小区房产土地证变更登记材料准备步骤（说明），证明在该步骤中第四项要求办理产权过户必须提供国有土地使用证原件，因李某2一直没有提供土地证导致房产至今未能办理过户；7、公证书一份（共6页），证明二原告与被告李某2为了协助被告王某办理产权变更登记手续，在兰州天一公证处办理了授权委托书的公证，委托书后面附有二原告的身份信息，委托书内容足以证实二原告对该房屋出售给被告王某是明知，并出具委托书办理协助过户。原告质证认为，对证据1中的农信社转账凭证的真实性无异议，对收款收据和三张工商银行票据有异议，收款收据金额矛盾，三张银行票据无法看出是王某所支付的，也无法看出支付的是房款，且金额仅为29300元；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明这些费用均是王某所缴纳，同时恰恰证明了该房屋依旧属于原告及李某2所有；对证据3的真实性无异议，合法性及证明目的不予认可，土地证是现在才要求办理，当时房屋没有土地证，该证据也恰恰证明了原告没有在上面签名捺印，并不知道此事；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，房产证怎么交付给王某的原告不知道；证据5的截图不予认可，办理土地证的通知是给业主的，并不是给被告王某的，同时该截图无法证明是李某2与王某的微信记录；对证据6的真实性及证明目的均有异议，无法证明是小区提交给王某的；对证据7（公证委托书）来源没有原件，对其真实性持有异议，即便该公证书是真实的，原告对其证明目的也不予认可。该委托书于2015年2月15日办理公证，远远晚于二被告之间签订合同的时间，公证委托的内容为代签房地产买卖合同，并不是追认二被告之间签订的房屋买卖合同，因此对其证明目的不予认可。被告李某2质证认为，对证据1、2、3、4的真实性、合法性和关联性无异议，房产买卖契约系李某2所签，房产证是李某2交给王某的；对证据5、6无法确定；对证据7（公证委托书）是真实的，是李某2与二原告一起去办理，但委托卖房不是卖给王某。本院审查认为，对被告王某提交证据1-4的真实性、合法性和关联性均予以确认；证据5、6无原件核对，亦无其他证据佐证，本院不予认定；证据7虽无原件核对，但被告李某2对公证委托书的真实性无异议，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 被告李某2提供的证据：田某的购房合同、发票和房产证，证明当时李某2急于用钱，以极低的价格出售涉案房屋，李某2没敢和丈夫郭某2和儿子郭某1说，因为说了二原告就不会同意出售涉案房屋。原告对该证据的真实性、合法性和关联性，以及证明目的均认可。被告王某对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为两套房屋不属于同一小区，不是同一地点，不是同一楼层，房屋结构也不相同，不能证明当时涉案房屋的交易价格明显低于市场价格。本院审查认为，对该证据的真实性、合法性予以确认，但其与本案无关，对关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭某1、郭某2与被告李某2为一家三口，即原告郭某2与被告李某2系夫妻，原告郭某1系他们的婚生儿子。2009年9月13日，被告李某2、原告郭某1与海南大印房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海南省琼海市××镇房，该商品房总价款人民币253404元。2013年7月2日，该房屋办理了《房屋所有权证书》（房产证号为：海房权证海字第XXXX号，建筑面积87.98平方米，房屋所有权人李某2，共有人郭某1）。2014年2月25日，被告李某2作为甲方（卖方）与被告王某作为乙方（买方）通过琼海海花房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖契约》，约定：甲方将位于琼海市××路房（建筑面积为87.98平方米）出售给乙方，成交价为300000元，购房定金在最后一次付款时冲抵。第三条约定，双方同意于2014年2月25日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。第十一条约定，乙方先支付甲方200000元，剩余100000元办理产权过户手续一次性付清；房产证原件由乙方保管，甲方需要时由乙方提供等。该契约还约定了过户费用、违约责任等其他事项。合同签订后，被告王某共向李某2支付了250000元购房款（含20000元定金），被告李某2亦依约将房屋及房产证原件证交付给被告王某，王某一直居住使用该房至今已有3年多时间,物业费、燃气费、水电费用均由王某缴交。期间，没有任何人对此提出过干涉和异议。为配合被告王某办理房屋产权过户手续，2015年2月16日被告李某2与原告郭某1、郭某2一起到兰州天一公证处办理公证委托书，委托其亲友郭晓东代为办理与该房屋出售过户相关的一切事宜，同年5月双方去房管部门办理过户时因涉案房屋尚未取得国有土地使用权分割转让证明书（国有土地使用证）而未能完成办理过户。2018年1月，原告认为二被告之间签订《房地产买卖契约》侵犯其合法权益，遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案系因房屋买卖引发的纠纷，其争议的焦点为：二被告之间签订的《房地产买卖契约》是否有效，以及被告王某应否退还涉案房屋。 关于二被告签订的《房地产买卖契约》是否有效的问题。原告以其在未知情的情况下被告李某2私自处分共有房产，被告王某明知涉案房屋还有其他共有权人，在未经其他共有人同意的情况下仍与李某2签订《房地产买卖契约》，侵犯原告合法权益，主张合同无效。根据以上查明的事实，涉案房屋所有权人为李某2，共有人为郭某1，原告郭某2与被告李某2系夫妻关系，一家三口居住生活在一起。被告李某2与王某签订《房地产买卖契约》后，为配合被告王某办理房屋产权过户手续，2015年2月16日被告李某2与原告郭某1、郭某2一起到兰州天一公证处办理公证委托书，委托亲友郭晓东代理其配合王某办理与该房屋出售过户相关的一切事宜。由此可见，原告郭某1、郭某2对被告李某2出售房屋是知情并同意的。二原告诉称被告李某2在其未知情情况下私自处分共有房产的主张，有悖证据，与事实常理不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，二被告签订《房地产买卖契约》后，被告王某依约支付了购房款，被告李某2亦依约将房屋及房产证原件交付给王某，王某实际居住使用该房屋至今已有3年多时间，期间，没有任何人对此提出过干涉和异议。从本案现有证据和查明的事实来看，没有证据显示上述合同当事人有恶意串通损害第三人利益以及损害国家、集体、社会公共利益的情形。被告王某属于善意、有偿取得该项房产。因此，二被告签订的《房地产买卖契约》不存在无效的情形。《房地产买卖契约》体现了缔约双方当事人的真实意思，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效的房屋买卖合同关系，依法应受法律保护。现原告提出请求确认二被告签订的《房地产买卖契约》无效之诉讼主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。被告王某抗辩《房地产买卖契约》合法有效的意见，理由成立，本院予以采纳。 关于被告王某应否退还房屋问题。如前所述，二被告所签《房地产买卖契约》有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房地产买卖契约》第三条约定，双方同意于2014年2月25日由李某2将上述房地产正式交付给王某。《房地产买卖契约》签订后，双方均按合同约定履行了各自的义务，被告王某支付了购房款，被告李某2也将房屋交付给王某居住使用至今，双方签订的合同应继续履行。因此，原告提出要求被告王某退还涉案房屋之请求，也没有事实和法律依据，本院不予支持，应予以驳回。综上,为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告郭某1、郭某2的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告郭某1、郭某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  周英俊 人民陪审员  周慧芬 二〇一八年六月二十二日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。