湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终1813号上诉人（原审被告）:郴州市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大市场北苑****。法定代表人：何尚怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李友才。原审原告：李夏云。李友才、李夏云共同委托诉讼代理人：张勇。李友才、李夏云共同委托诉讼代理人：曹先平。上诉人郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）因与被上诉人李友才、原审原告李夏云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3984号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鼎丰公司的委托诉讼代理人刘俊跃，被上诉人李友才、原审被告李夏云共同的委托诉讼诉讼代理人张勇、曹先平均到庭参加了诉讼。因湖南省高级人民法院提审与本案有关联的其他案件，本院二0一七年十月九日裁定本案中止诉讼。二0一八年五月二十八日本院恢复本案诉讼。现已审理终结。鼎丰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李友才、李夏云的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人不是2014年9月28日《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》的合同主体，无权依据该协议书主张权利。一审认定协议书上签字的是颐豪福邸业主推举产生的业主代表，没有任何证据证明；二、鼎丰公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，明确约定开发商只负责办理“该栋商品房的初始登记”即房产总证，分证由买受人自行申请办理权属登记或另行委托出卖人代为办理权属登记；三、按照有关法律规定，开发商的办证义务是办理总证（初始登记），分证由业主自行办理或另行委托办理；四、2014年9月28日《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》约定的是办理总证，而不是办理分证；五、鼎丰公司已于2014年11月28日办理好了商品房初始登记，2014年10月31日办好了土地总证，缴纳了开发商应缴的契税，已经全面履行了办证义务；六、一审认为“原告迟延缴纳办证费用并不必然导致被告办证时间延迟”，是罔顾事实的说辞，也有违法律规定，有违基本常识；七、颐豪福邸业主向规划部门投诉导致市规划局2015年1月15日向市房产局出具《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，致使颐豪福邸项目无法按期办证。李友才、李夏云答辩请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、鼎丰公司应依《商品房买卖合同》的约定在交房后365日内办好初始登记，但鼎丰公司因违规建房，在长达三四年时间里不能办理土地、房屋的总证，导致无法办理相应分证，应当承担违约责任；二、2014年9月28日《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》是业主维权大会推举的业主代表与鼎丰公司签订的，是对《商品房买卖合同》第十六条约定的变更。鼎丰公司没有履行，应承担违约责任；三、已生效的民事判决书对相同事实所作出的处理，可作为本案证据直接认证；四、业主向相关部门投诉控告系依法维权，不能将办不了总证的原因归罪于业主。李友才、李夏云向一审法院起诉请求：1、判令鼎丰公司赔偿违约金9932.9元（按已付房款2%计算）；2、诉讼费由鼎丰公司承担。一审法院查明：2010年12月3日，李友才、李夏云与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》，约定李友才、李夏云购买鼎丰公司开发的位于郴州市青年大道21号颐豪福邸项目B栋601号住房，以银行按揭贷款方式支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第十六条约定，鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方约定买受人不解除合同，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰的违约金。2013年11月20日，鼎丰公司代郴州市北湖区地税局向李友才、李夏云开具销售不动产统一发票，载明房屋面积为163.37平方米，购房款为496645元，双方办理了购房款补差手续。2014年9月29日，颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下简称《协议书》），第二条（1）约定，鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。李友才、李夏云非上述12名业主代表之一，但在本案庭审过程中，明确认可上述协议书。鼎丰公司于2014年10月31日办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证，于2014年11月26日办理好了“颐豪福邸”商品房的初始登记，于2015年5月22日为李友才、李夏云办理了房产证分证（郴房权证北湖字第715010350号、郴房权证北湖字第715010351号）。2014年12月11日，“颐豪福邸”小区业主委员会向郴州市规划局提交一份报告，反映鼎丰公司存在严重的违规建设，该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，要求暂缓办理该项目所有剩余房产手续。2015年2月3日，郴州市规划局向郴州市房产局出具《关于颐豪福邸住宅小区部分一层建筑的情况说明》。2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会，并发文《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》，对“颐豪福邸”项目存在的问题作出了相应处理。（2016）湘10民终592号民事判决书中认定，颐豪福邸小区业主委员会委员黄家拔、刘名海到郴州市国土局政务中心窗口查到颐豪福邸小区第一批办理国土证时间是2015年1月21日，办理了20户；第二批是在2015年5月10日，办理了29户。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。李友才、李夏云与鼎丰公司签订的《商品房买卖合同》及业主代表与鼎丰公司签订的《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点为:1、《协议书》第二条约定的办证期限及违约责任是否构成对《商品房买卖合同》第十六条的合同变更问题；2、延期办证是否应归责于鼎丰公司的问题。一、《商品房买卖合同》第十六条与《协议书》第二条均是合同双方当事人就办理涉案房屋产权登记的时限和违约责任进行的约定。《商品房买卖合同》约定鼎丰公司产权登记的办理时限是，应在房屋交付使用后365日办理房屋初始登记；约定的违约责任是，如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人按已付房款的3‰支付违约金。《协议书》约定的办理时限是2015年1月31日前办好房产证、国有土地使用证、契税证；约定的违约责任是，如逾期未办好，按购房合同总价的5%补偿给业主。虽然此处的违约责任表述为“补偿金”，但其功能与性质仍然属于违约金范畴。因此，从产权登记办理时限的接续、约定违约金的比例可以看出，《协议书》第二条是对《商品房买卖合同》第十六条产权登记中办理时限及违约责任的变更。在《协议书》签字的业主代表系“颐豪福邸”业主推举产生，代表全体业主与鼎丰公司达成协议，《协议书》中表述的均是“本小区业主”，且李友才、李夏云庭审中亦认可《协议书》的对其的约束力，故对鼎丰公司主张李友才、李夏云没有在《协议书》上签字，不是《协议书》的当事人，无权依据《协议书》主张权利的辩解意见不予支持。二、根据相关行政规定及常理可知，办理好房屋所有权证、国有土地使用证、契税证的前提条件是：第一、房地产开发企业必须具备办理国土、房产分证的基本条件，即已办理好房屋所有权证总证、国有土地使用证总证；其次、如果系委托办证，购房者应当出具授权委托，委托开发企业代为办理产权分证并提供相关个人信息资料，并按规定交纳契税及办证费用。本案《协议书》约定鼎丰公司为涉案房屋办理好房屋所有权证、国有土地使用证、契税证的时限是2015年1月31日前，而到本案判决前仍未为李友才、李夏云办理好《国有土地使用证》分证，于2015年5月22日才为李友才、李夏云办理好了房产分证，均超过上述约定的时限。评析本案的违约责任，关键在于谁的行为及责任导致办证时间延迟，因鼎丰公司于2014年10月31日办理了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证,于2014年11月28日办理好了“颐豪福邸”商品房的初始登记，已具备办理国土、房产分证的基本条件。鼎丰公司办理房产证分证、国土证分证均超过了承诺的2015年1月31日。延迟交纳办证费用并不必然导致办证时间延迟。故应认定鼎丰公司应承担延期办证的违约责任。李友才、李夏云自愿将违约金支付比例从应按已付购房款的5%调减至2%予以计算，不违反法律规定，予以支持。依此计算，本案违约金为9932.9元（496645元×2%）。郴州市规划局出具的《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》是否系导致延期办证的原因，因房屋产权登记的办理有其法定的条件和程序，《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》不是办理产权登记的阻却事由，并不会必然导致房屋产权登记无法办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，一审法院判决：郴州市鼎丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向李友才、李夏云支付违约金9932.9元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。本案二审中，鼎丰公司提交了郴州市国土资源局北湖分局办事指南一份，拟证明办证需要提交的有关材料。李友才、李夏云质证认为该指南是一审以后才有的，不适用本案。本院认证如下：上述办证指南没有写明执行的时间，无法确认与本案有关联性，本院不予采纳。李友才、李夏云二审中没有提交新的证据材料。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，湖南省高级人民法院提审与本案相关的雷华龙与鼎丰公司房屋买卖合同纠纷案、马铭健与鼎丰公司房屋买卖合同纠纷案后，分别作出（2018）湘民再8号、9号民事判决书，认定“颐豪福邸”小区12名业主代表与鼎丰公司签订《协议书》中约定的办证义务是为业主办理房产分户证、土地分户证和契税证，维持本院（2016）湘10民终589号、（2016）湘10民终592号二审民事判决书。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：一、颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订的《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》是否适用于李友才、李夏云；二、鼎丰公司是否存在逾期办证的违约行为、如何承担违约责任。一、《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》在首部即明确是全体业主代表与鼎丰公司就小区的物业问题及其他事项达成的，12名签字的业主也是以业主代表的身份在“业主代表签字”栏签字，且从内容来看，《协议书》所涉内容亦是整个小区的物业管理等与全体业主切身利益相关的事项，而不是部分业主的个人事项。因此，应当认定12名业主是作为全体业主代表与鼎丰公司签订《协议书》，李友才、李夏云在诉讼中明确同意该《协议书》，故该《协议书》在李友才、李夏云与鼎丰公司之间产生合同效力。湖南省高级人民法院对与本案相关的案件中也作出了上述认定。因此，对鼎丰公司提出李友才、李夏云不是《协议书》的合同主体，无权依《协议书》主张权利的主张，本院不予支持。二、本案《商品房买卖合同》、《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》均合法有效，其中协议书重新约定了办证期限、违约责任等。湖南省高级人民法院在生效的再审判决中认定该协议书中所约定的是房屋所有权、土地使用权的分证，故鼎丰公司上诉认为协议书中约定的办证义务仅指办理总证的理由，本院不予支持。虽然李友才、李夏云向鼎丰公司缴纳办证费用的时间是2015年5月16日，时间上已经晚于上述协议书所约定的办证期限2015年1月31日，而鼎丰公司2015年5月22日即已为李友才、李夏云办理好了房产证分证，但按照鼎丰公司的主张，至2016年4月8日鼎丰公司才将李友才、李夏云的土地使用权分证与其他在2014年12月即已缴纳办证费用的业主的土地使用权分证一并办理出来，上述事实足以说明鼎丰公司没有按照约定在合理的期间内为李友才、李夏云办理好土地使用权分证，故应认定鼎丰公司存在违约行为，应当承担违约责任。协议书中所约定的违约责任是“购房合同总价5%”，李友才、李夏云根据在先判决，要求按照购房合同总价的2%计算违约金，本院予以支持。至于业主向政府部门投诉，是其依法行使权利，如鼎丰公司不存在违约行为，亦不会导致办证逾期，不能据此免除其违约责任。综上所述，鼎丰公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 林海波审判员 朱国均二〇一八年六月一日法官助理黄慧书记员曹媛