上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初9310号原告(反诉被告)：宋涛，男，1976年10月13日生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)：沈建芳，女，1978年8月24日生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)：宋奕辰，男，2005年3月25日生，汉族，住上海市长宁区。法定代理人：宋涛(父子关系)，1976年10月13日生，汉族，住上海市长宁区黄金城道619弄1号1902室。三原告共同委托诉讼代理人：刘逊，上海市郑传本律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：邱玮，上海市郑传本律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴昊，女，1973年10月29日生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：胡世华(夫妻关系)，1978年12月6日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郝旭东，上海日盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：丁睿天，男，2002年5月9日生，汉族，户籍地上海市。法定代理人：丁鼎(父子关系)，1974年12月27日生，汉族，住上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室。第三人：胡世华，男，1978年12月6日出生，汉族，暂住上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告，以下简称原告)宋涛、沈建芳、宋奕辰与被告(反诉原告，以下简称被告)吴昊、丁睿天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序审理。因被告吴昊涉嫌刑事犯罪被羁押，本案中止审理。因刑事案件审理终结，本案恢复审理。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。被告吴昊、丁睿天提起反诉，本院予以受理。为查明事实，本院依法追加胡世华作为第三人参与诉讼，并于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告宋涛、沈建芳及三原告共同委托诉讼代理人刘逊、邱玮、被告吴昊的委托诉讼代理人郝旭东、被告丁睿天的法定代理人丁鼎、第三人胡世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋涛、沈建芳、宋奕辰向本院提出本诉诉讼请求：1.原、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，被告将上海市长宁区黄金城道619弄1号1902室房屋所有权过户给原告，原告支付剩余购房款7,000,000元；2.被告支付原告逾期办理房屋过户手续的违约金(从2015年9月1日起，以已付房款3,050,000元为基数，按照日万分之五的标准计算至产权过户手续办妥之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第三项诉讼请求中的诉讼费用包括诉讼费及保全费。事实和理由：原告宋涛、沈建芳为夫妻，原告宋奕辰系两人之子。两被告是母子关系。2015年6月29日，原告与两被告就上海市长宁区黄金城道619弄1号1902室房屋(以下简称涉讼房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定了买卖的具体事项。签约后，双方开始履行合同，原告陆续向两被告支付了购房款3,050,000元，并已取得7,000,000元的贷款批准，两被告也已将涉讼房屋交付原告使用。但被告吴昊于2015年7月10日被监视居住，至今未按约同原告办理产权过户，故涉讼。被告吴昊本诉辩称，原告未按合同约定的付款期限办理银行贷款，也没有按照合同约定在贷款未审批通过情况下以现金补足，更未与被告吴昊及时沟通，致使合同处于停滞状态，构成违约。涉讼房屋是被告吴昊与第三人的婚后财产，被告吴昊出售房屋第三人不知情，且被告丁睿天的父亲丁鼎也不同意。故不同意原告的诉讼请求。被告丁睿天本诉辩称，同意被告吴昊的抗辩意见。被告丁睿天的法定代理人在买卖当天在场，明确表示不同意买卖。涉讼房屋是被告丁睿天在上海的最后一套住房，不动产较现金更具有保值增值的功能，且被告丁睿天成年后可能无法再在上海购置房屋，故出售房屋不利于保护被告丁睿天作为未成年人的利益，被告吴昊未充分考虑被告丁睿天的利益。不同意原告的诉讼请求。被告吴昊、丁睿天向本院提起反诉请求：1.解除双方于2015年6月29日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.原告支付赔偿金2,010,000元；3.原告向被告返还上海市长宁区黄金城道619弄1号1902室房屋并恢复原状；4.原告支付占用房屋的房屋使用费735,000元；5.本案诉讼费由原告承担。审理中，被告撤回第3项反诉诉讼请求中恢复原状的诉讼请求。明确第4项反诉请求中房屋使用费的计算方式为：自2015年6月29日起，按照每月21,000元的标准计算至原告实际搬离之日止。事实与理由：按照双方买卖合同的约定，原告第二笔房款以贷款形式支付，在签订合同7天内向银行申请。如贷款未获审批通过或批准贷款不足，应及时通知被告，如坚持要买需以现金补足。原告签约后怠于履行合同义务，贷款未能在过户前审批通过，也未以现金补足，对交易一直处于观望状态。故提起上述反诉请求。原告宋涛、沈建芳、宋奕辰反诉辩称，致使合同无法履行的违约方是被告，原告于2015年7月得知被告吴昊被监视居住，多次通过中介及第三人要求办理过户，被告当时表示无法过户，因此无法按照约定办理过户手续。后被告吴昊刑事案件的律师联系原告，要求解除合同、原告支付房屋使用费，所以原告提起诉讼。原告的支付义务和被告的过户义务是同时履行，被告或第三人从未向原告催讨房款，也没有提出过在约定的过户时间补足房款。被告在无法办理过户的情况下，无权要求原告先予支付第二笔房款。另外，涉讼房屋产权应以登记为准，且被告吴昊与第三人曾办理过离婚，后又复婚，离婚时明确财产已分割完毕，即使是婚后财产，应当认为涉讼房屋在离婚时已分割完毕。此外，被告主张的违约金过高，应当按照未付房款为基数，按照同期银行贷款利率计算；房屋使用费标准应当按照原告支付给被告的标准每月19,000元为准，并且扣除已付的三个月租金。综上，不同意被告的反诉请求。如法庭认定合同需要解除，原告要求的解除后果另案处理。第三人胡世华述称，涉讼房屋是被告吴昊与第三人的婚内财产，被告吴昊与原告签订买卖合同时，第三人不知情，合同应属无效。原告未能按期支付第二笔房款，构成违约。第三人不同意原告的本诉请求，同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、银行支付凭证及收条、房屋交接书、房地产登记信息、刑事判决书、《公积金抵押借款合同》、《贷款合同》、授信申请书，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋产权于2009年8月12日登记在两被告名下。2015年6月29日，三原告(乙方)与两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，两被告向三原告转让涉讼房屋，转让价款10,050,000元，双方于2015年6月29日进行房屋交接，于2015年8月31日前办理过户手续。合同第九条第(三)款约定，乙方未按约定期限付款的，自乙方应付款项之次日计算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过10日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权解除合同。甲方应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。合同第十条第(三)款约定，甲方未按合同约定交接房地产的，自约定应办理交接手续次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期10日后甲方仍未交付的，除应向乙方支付10日违约金外，乙方有权解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。合同附件三“付款协议”约定，乙方于签约当日支付房款3,050,000元(包括定金500,000元)，乙方贷款金额7,000,000元，由贷款银行按银行方式直接放款于甲方账户。如有贷款不足部分，乙方在双方进交易中心交易过户当日以现金方式补足甲方。同日，双方签订《补充协议》一份，约定涉讼房屋甲方实际净到手价10,307,000元，由两笔款项构成，一笔为房屋合同价10,050,000元，另一笔为装修补偿费257,000元。乙方于签订买卖合同当天支付房款3,307,000元，其中装修补偿费257,000元。乙方向银行贷款7,000,000元，由贷款银行按银行方式直接房款于甲方账户。如有贷款不足部分，乙方在双方进交易中心交易过户当日以现金方式补足甲方。签约当日，原告向被告支付首付款3,050,000元(其中包括先期支付的定金500,000元)及装修补偿费257,000元。同日，原、被告双方办理了房屋交接手续，被告将涉讼房屋交付给原告，原告另向被告支付了三个月的租金，每月租金19,000元。2015年7月1日，原告向交通银行提交个人授信业务申请表。2015年7月10日，被告吴昊因涉嫌受贿罪被监视居住，同年8月21日被刑事拘留，同年9月7日被逮捕。2015年11月25日，原告沈建芳与上海公积金管理中心、交通银行股份有限公司上海杨浦支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额1,000,000元；同日，原告沈建芳、宋涛与该银行签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额6,000,000元。2015年11月27日，涉讼房屋被上海市闵行区人民检察院查封。2016年3月26日解除查封。后原告提起本案诉讼。审理中，原告提供：1、三份《上海市房地产买卖合同》，欲证明，原告为了购买涉讼房屋，出售了三处房产；原告符合购房条件；2、原告沈建芳名下申银万国上海长宁区淞虹路证券营业部对账单、客户历史证券库存信息情况表、交通银行零售客户交易清单，原告宋涛名下交通银行零售客户交易清单，案外人宋某某名下借记卡账户历史明细清单、客户历史证券库存信息情况表、公证书、宋某某出具的情况说明，欲证明，在合同约定过户时，原告具备以自有资金及向近亲属商借的方式以现金补足购房款的能力；3、原告与第三人之间的录音资料一组，欲证明在被告吴昊被监视居住后，第三人与原告多次联系后续交易进程，从未对交易提出异议；4、《房屋装修合同》一份，欲证明原告已对涉讼房屋进行了装修。对于上述证据，被告吴昊的意见为：对证据1、4无异议。对证据2，原告提供的该组证据中只选取了部分时间的账户明细，不能证明直至过户时原告账户内的资金足以补足房款；证据显示的资产形式多为购买的股票、理财产品等，变现存在客观限制，外币资产也无法在过户时及时变现；案外人宋某某的情况说明也不足以证明其在交易时有真实的代为支付房款的意愿，故不认可原告的证明目的。对证据3的真实性、合法性不予认可，认为录音不完整，且不具有合法性。被告丁睿天的意见为：对证据2，认为该组证据对时间点进行了规避，不足以证明原告在过户时具备支付能力。对其余证据无异议，但认为证据3不具有完整性。第三人胡世华的意见为：对证据1、4无异议。对证据2，认为该组证据显示原告的资金来源为股票、理财产品，原告宋涛父亲的财产也不是原告所有，不能证明原告的支付能力。对证据3不予认可，第三人与原告有过电话，但已记不清通话内容。对通话的原因及内容，法庭向第三人进行了询问，第三人陈述，签约时第三人不知晓售房的情况，直到被告吴昊被监视居住，通过亲属知晓售房的事实，2015年7月底8月初，第三人接到原告的电话，要求第三人把首付款退还，第三人要求原告退还房屋，之后原告还询问过被告吴昊刑事案件的情况；第三人当时关注于刑事案件的情况，没有记起涉讼房屋属于共同财产，以为并非共同财产，故没有就被告吴昊出售行为向原告提出异议。对于原告上述证据1、4，各方均无异议，本院予以采信。对于证据2，各方未对其三性提出异议，本院予以采信，对于其证明目的，在下文中予以阐述。对于证据3，因证据的取得途径缺乏合法性，且无法印证其真实性，本院不予采信。庭审中，经法庭询问，两被告及第三人陈述，在约定的过户时间之前，未向原告要求继续交易并支付房款。被告吴昊认为，房屋已交付给原告，被告仅有协助原告办理过户的义务，被告吴昊虽然被羁押，但不影响交易进程。原告承诺，若合同继续履行，原告以现金方式支付剩余房款。另查明，被告吴昊与第三人于2009年3月6日登记结婚；2011年12月26日办理了离婚登记，两人签署的《自愿离婚协议书》中载明共同财产已分割完毕，双方无共同债权债务，各自名下贷款、债权、债务归各自所有等。2012年12月3日，双方办理结婚登记。被告吴昊及第三人陈述，离婚时涉讼房屋并未分割，办理离婚的原因是为了规避限购政策，属于假离婚，购房后即复婚。因各方各执己见，致调解未成。本院认为，各方争议焦点在于：一、买卖合同的效力。第三人主张，涉讼房屋系被告吴昊与第三人的婚后财产，第三人享有产权，被告吴昊未经第三人同意予以出售，合同应属无效。原告认为，涉讼房屋产权应归属两被告所有，即使无权处分也不影响合同效力。两被告认为，被告吴昊虽然未经第三人同意出售涉讼房屋，但合同有效。依据最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定，当事人以无权处分要求确认合同无效的，人民法院不予支持。故第三人的主张，缺乏法律依据。且第三人在被告吴昊被监视居住后，已经知晓房屋出售的事实，即使不论及离婚时财产分割的事实是否属实，第三人未就买卖提出异议，而与原告协商买卖交易的相关事宜，应当视为对被告吴昊处分行为的追认。故原、被告就涉讼房屋订立的房屋买卖合同有效。被告是否享有合同解除权。即原告是否构成根本性违约。被告认为，原告未能按期获得贷款审批通过，也未按约以现金补足贷款不足部分，构成根本性违约。原告认为，合同约定的现金补足义务与被告的过户义务应同时履行，被告吴昊涉及刑事案件被羁押，无法办理过户，原告亦无义务先行支付房款。依据合同法的规定，合同当事人具有同时履行抗辩权。双方买卖合同约定，原告申请的贷款若有不足，应当在过户当日以现金方式补足。该约定该并未明确过户义务及付款义务的先后顺序，应当理解为在双方办理过户手续同时以现金补足贷款不足部分，属同时履行义务。故原告的抗辩意见，具有法律依据。依据查明事实各方当事人的陈述，双方于2015年6月29日签订买卖合同，原告支付首付款，双方办理房屋交接，被告吴昊于2015年7月10日被监视居住，之后，双方买卖交易未有实质性的进展。从一般人的认知和常理判断，合同当事人因涉嫌刑事犯罪被公安机关采取监视居住措施，系影响合同履行的重大事件。各方在当时应当更关注被告吴昊刑事案件的处理情况，以便于确定该事件是否会对本案涉讼房屋交易造成根本性的影响。2015年8月21日，被告吴昊涉嫌受贿罪被刑事拘留。应当认为，买卖合同在约定的过户期限之前已经产生了对合同履行造成根本性影响的事件，即被告吴昊被采取刑事强制措施，本案交易受阻的原因在于被告，而非原告。这也与被告或第三人从未通过任何人或任何方式在约定过户期限前要求原告履行支付房款的义务的情形相符。另外，结合案件后续的事实，原告的贷款属延迟获批，不属于未获批准的情形。原告提供的关于支付能力的相关证据，虽不足以证明原告在约定的过户时间具备一次性现金支付的能力，但可以证明原告家庭及近亲属具备一定的资产基础，在紧急情况下具有一定的抗风险能力。故被告关于原告构成根本性违约的主张，本院难以支持。被告据此要求原告承担违约金、搬离涉讼房屋、支付房屋使用费的反诉请求，本院亦不予支持。被告丁睿天认为继续交易不利于保护未成年人利益。本院认为，财产形态的等值转化，并不构成对未成年人利益的侵害，也无法赋予被告丁睿天以合同解除权。故被告丁睿天的该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。涉讼房屋现并无交易障碍，原告要求被告继续履行买卖合同，被告办理房屋的过户义务，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告自愿以现金方式支付后续房款，于法不悖，本院予以同意。关于原告主张的违约金，因合同仅就延迟交付房屋的违约金进行约定，不适用于延迟过户的情形，故本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴昊、丁睿天应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)宋涛、沈建芳、宋奕辰办理将上海市长宁区黄金城道619弄1号1902室房屋产权登记至原告(反诉被告)宋涛、沈建芳、宋奕辰名下的过户手续；二、原告(反诉被告)宋涛、沈建芳、宋奕辰应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)吴昊、丁睿天支付购房款7,000,000元；三、驳回原告(反诉被告)宋涛、沈建芳、宋奕辰其余的本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)吴昊、丁睿天全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费63,383.60元，由原告(反诉被告)宋涛、沈建芳、宋奕辰负担3,174.70元，由被告(反诉原告)吴昊、丁睿天负担60,208.90元。反诉案件受理费14,380元，由被告(反诉原告)吴昊、丁睿天负担。保全费5,000元，由被告(反诉原告)吴昊、丁睿天负担。如不服本判决，原告(反诉被告)宋涛、沈建芳、宋奕辰、被告(反诉原告)吴昊可在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)丁睿天、第三人胡世华可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  张 沁人民陪审员  杨耀丰二〇一八年六月五日书 记 员  王蕴婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。