贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初2234号原告（反诉被告）：陈云良，男，1975年12月5日出生，汉族，浙江省绍兴县人，住浙江省绍兴县，委托代理人：张志诚，系贵州本芳律师事务所律师。委托代理人：赵雄，系贵州本芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：王鲜，女，1965年3月20日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区，原告（反诉被告）陈云良与被告（反诉原告）王鲜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）陈云良及其委托代理人张志诚、被告（反诉原告）王鲜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈云良诉称：2016年12月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，主要约定由被告将清毕北路3-2号门面出租给原告，租赁期限为八年，从2013年5月8日至2021年5月17日止，租金按年支付，前四年（2013年5月18至2021年5月17日止），每年租金为4万5千元，后四年（2017年5月18至2021年5月17日止）每年租金为5万元，原告应在每年5月18日前支付下一年租金。被告允许原告在合同期内转让或出租本门面，但被告应先通知原告。合同签订后，原告支付了租金。2018年3月23日，被告向原告送达《解除房屋租赁合同告知声明》，认为按照双方合同约定，原告在未告知其房屋转租并经得其允许的情况下，与“贵阳恒智通讯”签订了房屋租赁合同，已构成违约，以此告知原告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日终止，并要求原告在该日期前搬离租赁房屋。被告（反诉原告）王鲜答辩并反诉称，反诉人王鲜作为甲方与乙方被反诉人陈云良于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》第五条明确规定：“甲方允许乙方在合同期内转让或出租本门面，但乙方须告知甲方，乙方转让或出租给第三方时，第三方与甲方的合同条例与本合同一致，所有权利与义务不变”。陈云良未告知我、未得到我允许和同意，擅自出租我的房屋已经违约并带有欺诈行为，我依照法律规定与其解除合同，应受法律保护。我与陈云良签订的合同约定，2017年5月18日起，房屋租金为50,000.00元，其妻陈国仙2017年给我的房屋租金是40,000.00元，拖欠的10,000.00元至今未付。根据《合同法》规定，我可以解除合同，并要求追诉陈云良拖欠的10,000.00元租金。请求：一、判决解除原被告于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》；二、判决陈云良支付拖欠我2017年5月18日至2018年5月17日的租金10,000.00元。三、诉讼费用由陈云良承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据:原告（反诉被告）所举第一组证据居民身份证；被告（反诉原告）所举第一组证据《房屋租赁合同》；第二组证据照片三张，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）所举第二组证据《房屋租赁合同》，证明原被告于2012年12月5日签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）将清毕北路3-2号门面出租给原告（反诉被告），租期8年，从2013年5月18日至2021年5月17日止，原告有转租涉案门面的权利。被告（反诉原告）质证意见为：原告（反诉被告）应该通知我，而且他们是提高价格转租，合同是有补充协议的。经审查，该组证据能够证明原被告之间存在房屋租赁关系，原告（反诉被告）享有转租权，但结合原告（反诉被告）的陈述，其转让或出租涉案门面，未告知被告（反诉原告），且提高租金转租，其转租行为已违约，达不到原告（反诉被告）有合法转租权的证明目的。第三组证据《解除房屋租赁合同告知声明》证明在原告（反诉被告）享有租赁门面转租权利的前提下，被告（反诉原告）以《解除房屋租赁合同告知声明》解除双方租赁合同关系于法无据，故双方签订的《房屋租赁合同》应当继续履行。被告（反诉原告）质证意见为：《解除房屋租赁合同告知声明》是2018年3月20日送达给原告（反诉被告）的，是因为其转租门面没有通知我。经审查，结合原告（反诉被告）陈述，其转租门面未告知被告（反诉原告），且提高租金转租，其转租行为已违约，达不到原告（反诉被告）的证明目的。被告（反诉原告）所举第三组证据银行流水一张，证明只收到原告（反诉被告）2017年5月18日至2018年5月17日的租金40,000.00元。原告（反诉被告）质证意见为：被告（反诉原告）同意减少10,000.00元租金。经审查，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）同意减少租金10,000.00元，未提交证据佐证，被告（反诉原告）不认可同意减少租金的事实，故该组证据能够证明原告（反诉被告）拖欠被告（反诉原告）2017年5月18日至2018年5月17日的租金10,000.00元。被告（反诉原告）所举第四组证据《解除房屋租赁合同告知声明》，证明其系依法终止合同。原告（反诉被告）质证意见为：在我方享有转租权的约定下，没有尽通知义务，不影响被告（反诉原告）获得房屋租金合同目的的实现，达不到其证明目的。经审查，结合原告（反诉被告）的陈述，其转租未遵守合同约定，已构成违约，被告（反诉原告）解除合同符合法律规定。被告（反诉原告）申请证人徐某出庭作证，证人当庭陈述：我是毕节市七星关区清毕北路3-1号门面的所有人，和被告（反诉原告）的3-2号门面前后位置，就打通租给原告（反诉被告），前四年被告（反诉原告）家租金45,000.00元，我家租金215，000.00元，后四年我家租金250,000.00元，被告（反诉原告）家租金50,000.00元。2018年2月份我才知道原告（反诉被告）转租，我们就写了解除合同的声明给原告（反诉被告）。经质证，原告（反诉被告）认为证人和被告（反诉原告）有利害关系，证人之妻（吴某）拒收原告（反诉被告）2018年至2019年租金，且向我们发送解除合同声明，不排除双方恶意串通拒不履行各自签订的合同，损害原告利益，我们已另案起诉证人之妻房屋租赁合同纠纷。被告（反诉原告）对证人证言无异议。经审查，证人证言与被告（反诉原告）其他证据及当事人双方陈述能够相互印证，证明原告（反诉被告）未按照合同约定进行转租，应予采信。根据各方当事人的陈述及对双方所举上述证据分析，本院认定事实如下：被告（反诉原告）王鲜将其所有的位于毕节市××区清××门面与××外人吴××市××区清××号门面打通同时出租给原告（反诉被告）陈云良，双方于2012年12月5日签订《房屋租赁合同》，其中第五条明确规定：“甲方允许乙方在合同期内转让或出租本门面，但乙方须告知甲方，乙方转让或出租给第三方时，第三方与甲方的合同条例与本合同一致，所有权力（利）与义务不变”。2017年3月19日，陈云良未告知王鲜及案外人吴某，擅自与李宁签订《房屋租赁合同》，将前述门面以370,000.00元出租给李宁使用，租期为2019年4月1日-2020年3月31日止。2018年3月份，被告（反诉原告）知道原告（反诉被告）将前述门面转租后，于2018年3月20日向原告（反诉被告）送达《解除房屋租赁合同告知声明》，告知原告（反诉被告）合同于2018年3月31日终止，租金差价如数退还，要求其2018年3月31日前搬离门面。另查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的合同约定，2017年5月18日起，房屋租金为50,000.00元，其妻陈国仙2017年给付的房屋租金是40,000.00元，拖欠的10,000.00元至今未付。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件,应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定,原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告与被告签订的《租房协议》已约定“甲方允许乙方在合同期内转让或出租本门面，但乙方须告知甲方，乙方转让或出租给第三方时，第三方与甲方的合同条例与本合同一致，所有权力（利）与义务不变。”本案中原告虽享有转租权，但其转租未遵守合同约定，已构成违约，被告有权提前解除合同。原告未按协议约定支付原告2016年10月1日至2017年10月1日租金10,000.00元，其辩称系被告同意免收10,000.00元租金，被告不予认可，原告未提交证据证明被告同意减少租金，因此，对原告请求被告支付2017年5月18日至2018年5月17日租金10,000.00元的诉请，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。二、解除原被告双方于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》。三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）2017年5月18日至2018年5月17日房屋租金人民币10,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币30元（已按简易程序减半收取），反诉案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由原告（反诉被告）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  罗卫东二〇一八年六月十九日书记员  邵 琰