成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初986号 原告：四川嘉宝房地产营销代理有限公司，住所地：成都市金牛区北站东一路18号1栋4楼。 法定代表人：刘侠，总经理。 委托诉讼代理人：韩玉成，女，1992年2月6日出生，藏族，住四川省名山县，系公司员工。 委托诉讼代理人：蹇长良，男，1990年7月14日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 被告：胡茂，男，1988年5月3日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：冯瑜，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢毅，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 原告四川嘉宝房地产营销代理有限公司（以下简称“嘉宝公司”）与被告胡茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告嘉宝公司的委托诉讼代理人韩玉成、蹇长良，被告胡茂的委托诉讼代理人冯瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉宝公司向本院提出诉讼请求：1、胡茂支付拖欠租金309351.72元，物业费223080元，水电费49152.07元，违约金63225.38元，共计644809.17元（拖欠租金、物业费的违约金均以年利率24%为标准，暂计至2017年11月30日，应计至胡茂实际清偿之日）；2、确认双方于2014年7月16日和2014年10月23日签订的租赁合同已经解除；3、胡茂承担本案诉讼费。庭审中，嘉宝公司明确其第一项诉讼请求为：拖欠租金309351.72元（从2017年5月1日至2017年11月15日止）、物业费214500元（从2016年11月1日至2017年11月15日止）、水电费49152.07元（水费1462.57元，从2017年10月27日至2017年11月15日止；电费47689.5元，从2017年7月20日至2017年11月15日止）、违约金63225.38元（以欠付的租金68619.76元为标准从2017年4月1日至2017年11月30日，以206341.68元为标准从2017年7月1日至2017年11月30日，以34390.28元为标准从2017年10月1日至2017年11月30日，均以年利率24%计算）。事实与理由：嘉宝公司与胡茂分别于2014年7月16日、2014年10月23日分别签订房屋租赁合同共2份，合同约定嘉宝公司作为出租方将位于蓝光雲鼎项目负一楼建筑面积2000平方与100平方的房屋租赁给胡茂使用，胡茂应将每季度租金提前30日预付，逾期15日仍未足额支付租金及滞纳金视为胡茂违约，嘉宝公司有权解除合同，同时合同约定，因胡茂使用房屋所产生的经营管理费（物管费）、水电费等均由胡茂承担。合同签订后嘉宝公司如约交付了房屋给胡茂使用，但胡茂自2016年10月15日开始拖欠物管费，自2017年4月1日开始拖欠房屋租金，经多次催收胡茂仍不履行缴费义务，为维护嘉宝公司的合法权益，特诉至法院。 胡茂辩称，嘉宝公司主张的房屋已在2017年2月14日由金牛蓝光和骏置业有限公司与成都蜀汉威客斯健身有限公司重新签订房屋租赁合同，形成新的房屋租赁关系，胡茂已经退出原有的房屋租赁合同关系，嘉宝公司主张的租金、物业费、水电费、违约金等均不予认可，因新的房屋租赁合同签订日期为2017年2月14日，以上各项该费用除物管费以外，均在合同签订日期之后产生，应由成都蜀汉威客斯健身服务有限公司承担，胡茂与嘉宝公司签订房屋租赁合同时因成都蜀汉威客斯健身有限公司还在设立当中，故胡茂以个人名义与嘉宝公司签订的租赁合同用于成都蜀汉威客斯健身有限公司运营，虽是个人名义，实则是公司行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 2014年1月1日，成都金牛蓝光和骏置业有限公司（委托人）（以下简称“蓝光和骏”）出具《授权委托书》，蓝光和骏就位于成都市金牛区的雲鼎项目的自有资产（包括房屋及附属设施设备等）特授权受托人（嘉宝公司）进行出租、经营和管理，具体事项包括：1、代为参加与承租人的谈判；2、以受托人的名义代为签订、变更或终止房屋租赁合同；3、代为收取租金，并开具委托人的租赁发票；4、代为收取保证金并进行管理及结算；5、代为签收、签发与房屋租赁合同履行相关的信函、通知、传真、会议纪要等相关法律文件。受托人所处理的以上事项，蓝光和骏均予以承认，并承担相应法律责任。受托人无转委托权，委托期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，如上述委托期限届满，甲方未书面明确终止授权，该授权委托书继续有效。 2014年7月16日，嘉宝公司（甲方、出租方）与胡茂（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（川嘉营（YD）合字（2014）055号），第一章约定租赁物位于中国成都市蓝光雲鼎项目负一层，建筑面积约2100平方米的房屋，租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日止；第二章合同正文第二条（二）乙方于本合同签订之当日内向甲方支付履约保证金60000元，本合同终止，乙方无拖欠租金、经营管理服务费、水电空调费等任何违约行为，甲方在双方办理完结算手续后30个工作日内将该保证金（不计息）全额退还乙方，如在本合同履行中乙方有违约行为，则该保证金不予退还。（三）租期内，未经出租人同意，承租人不得以任何理由要求出租人从其已付的合同保证金或本合同约定的其他保证金中抵扣其必须向出租人缴纳的租金和其他款项，第三条（一）在免租期内免收乙方租金，但水电空调费及其他因乙方使用而产生的费用由乙方向有关部门缴纳或由甲方代收代缴；（三）租赁期内具体租金标准如下：2014年8月1日至2015年7月31日租金为495180元，2015年8月1日至2016年7月31日租金为699804元，2016年8月1日至2017年7月31日租金为741888元，2017年8月1日至2018年7月31日租金为786492元，2018年8月1日至2019年7月31日租金为833616元；（四）乙方租赁该房屋的租金应按每季度支付一次，乙方应于正式签订合同当日支付2014年8月1日至2014年10月31日租金123795元；第二次支付租金款应2014年10月1日前支付2014年11月1日至2015年1月31日的租金，以后每季度租金应提前30日前预付；第六条（六）乙方使用的电费按月由甲方代收代缴；第十条（一）本合同的违约金额为330120元，（二）乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的千分之三支付滞纳金给甲方，逾期15日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付违约金，且履行保证金不予退还。（三）乙方未按时交纳经营管理服务费、水电空调等费用，甲方有权直接从履约保证金中进行扣除，若欠费金额超过履约保证金数额，甲方有权要求乙方限期补足，以使履约保证金维持初始金额。 2014年10月23日，嘉宝公司（甲方）与胡茂（乙方）签订《房屋租赁合同》（川嘉营（YD）合字（2014）171号），第一章约定租赁物位于中国成都市蓝光雲鼎项目负一层，建筑面积约100平方米的房屋，租赁期限自2014年11月1日至2019年7月31日止；第二章合同正文第二条（二）乙方于本合同签订之当日内向甲方支付履约保证金2800元，本合同终止，乙方无拖欠租金、经营管理服务费、水电空调费等任何违约行为，甲方在双方办理完结算手续后30个工作日内将该保证金（不计息）全额退还乙方，如在本合同履行中乙方有违约行为，则该保证金不予退还。（三）租期内，未经出租人同意，承租人不得以任何理由要求出租人从其已付的合同保证金或本合同约定的其他保证金中抵扣其必须向出租人缴纳的租金和其他款项，第三条（一）在免租期内免收乙方租金，但水电空调费及其他因乙方使用而产生的费用由乙方向有关部门缴纳或由甲方代收代缴；（三）租赁期内具体租金标准如下：2014年11月1日至2015年7月31日租金为24480元，2015年8月1日至2016年7月31日租金为34598.40元，2016年8月1日至2017年7月31日租金为36674.30元，2017年8月1日至2018年7月31日租金为38874.73元，2018年8月1日至2019年7月31日租金为41207.20元；（四）乙方租赁该房屋的租金应按每季度支付一次，乙方应于正式签订合同当日支付2014年11月1日至2015年1月31日的租金为8160元；第二次支付租金款应2014年12月1日前支付2015年2月1日至2015年4月30日的租金，以后每季度租金应提前30日前预付；第六条（六）乙方使用的电费按月由甲方代收代缴；第十条（一）本合同的违约金额为25000元，（二）乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每半年度租金总额的千分之三支付滞纳金给甲方，逾期15日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付违约金，且履行保证金不予退还。（三）乙方未按时交纳经营管理服务费、水电空调费等费用，甲方有权直接从履约保证金中进行扣除，若欠费金额超过履约保证金数额，甲方有权要求乙方限期补足，以使履约保证金维持初始金额。胡茂承租后，向嘉宝公司支付2017年5月份全部租金64880.19元以及2017年6月部分租金61140.62元，后未再支付案涉房屋租金。 2010年8月1日，成都金牛蓝光和骏置业有限公司（甲方）与成都嘉宝管理顾问有限公司（乙方）签订《雲鼎项目前期物业服务合同》（金牛和骏（JNQ）合字（2010）76号，成嘉司合字（2010）133号），对坐落于成都市金牛区营门口乡化成村1组，占地面积14798.23平方米，总建筑面积89515.45平方米的房屋委托成都嘉宝管理顾问有限公司就前期物业服务事宜进行管理。 2014年12月30日，嘉宝公司（委托人）出具《委托授权书》载明，就位于成都市金牛区的蓝光雲鼎项目的自有资产（包括房屋及附属设施设备等）特授权四川嘉宝资产管理集团有限公司（受托人）住宅管理分公司进行出租、经营及管理，具体事项包括：代为参与承租人的谈判：以受托人的名义代为签订、变更或终止房屋租赁合同；代为收取房屋每期租金、并开具委托人的租赁发票；代为收取保证金并进行管理及结算，受托人所处理的以上事项，嘉宝公司均予以承认，并由嘉宝公司承担相应法律后果，受托人无转委托权。委托期限为2015年1月1日起至2022年10月31日止。 另查明，一、金牛区1栋-1层571号房屋系成都金牛蓝光和骏置业有限公司单独所有。 二、2018年4月23日，蓝光和骏出具《关于金牛区蓝光雲鼎项目1栋负一层房屋租赁情况说明》，载明：“金牛区1栋-1层571号房屋系蓝光和骏公司产权房屋，产权证号为：房权证字第××号，该房屋由蓝光和骏全权委托嘉宝公司对外出租并签订租赁合同事宜。该场地由嘉宝公司分别于2014年7月16日、2014年10月23日同胡茂签订房屋租赁合同，用于健身房经营，租赁期限至2019年7月31日止，胡茂承租期间，蓝光和骏未再将场地出租给他人，也未同成都蜀汉威克斯健身房服务有限公司签订任何租赁合同。” 三、2012年9月18日，成都嘉宝管理顾问有限公司更名为四川嘉宝资产管理集团有限公司； 四、2017年8月17日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成都分公司雲鼎物业服务中心要求胡茂支付相应费用； 五、2018年5月25日，成都市金牛区茶店子街道办事处奥林居民委员会出具《地址变更证明》证实，蓝光雲鼎小区由原有地址成都市金牛区营门口乡化成村一组，变更为成都市金牛区。 六、2017年11月9日，嘉宝公司出具《解除合同函》，要求解除与胡茂于2014年7月14日签订的蓝光雲鼎项目负一层建筑面积共计2200平方米的商品房《房屋租赁合同》（合同编号：川嘉营（YD）合字（2014）055号、川嘉营（YD）合字（2014）171号），但自2017年1月1日起胡茂并未严格按照合同约定履行相关合同义务。截止2017年11月6日止，胡茂已拖欠租金288717.55元，物业费175032元，电费47689.50元，胡茂收到该函之日起3日内完成撤场工作。嘉宝公司于2017年11月14日向胡茂邮寄《解除合同函》，2017年11月15日前台签收。 上述事实，有《授权委托书》两份、《房屋租赁合同》（川嘉营（YD）合字（2014）055号）、《房屋租赁合同》（川嘉营（YD）合字（2014）171号）、《雲鼎项目前期物业服务合同》（金牛和骏（JNQ）合字（2010）76号，成嘉司合字（2010）133号）、房屋所有权证复印件、《关于金牛区蓝光雲鼎项目1栋负一层房屋租赁情况说明》、《地址变更证明》、信用档案、《解除合同函》、邮寄单、邮寄单查询记录以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，嘉宝公司与胡茂签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行相应义务。嘉宝公司按照合同的约定向胡茂交付了租赁房屋，胡茂应按照合同的约定支付租金以及按时缴纳物业、水电气等费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款关于“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，举证责任是证明主体依据举证负担在诉讼证明上所应承担的相应责任。当事人在诉讼中提出于己有利的事实主张，就应当提供证据，并应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则当事人应当承担相应的不利后果。庭审中，胡茂提出金牛蓝光和骏置业有限公司与成都蜀汉威客斯健身服务有限公司已于2017年2月14日重新签订关于案涉房屋《房屋租赁合同》，形成新的房屋租赁关系，因其提供的证据系复印件，本院对该份证据真实性无法查实；且蓝光和骏出具的情况说明中明确否认在胡茂承租期间将场地出租给他人，亦未与成都蜀汉威客斯健身服务有限公司签订任何租赁合同。故胡茂的抗辩意见本院不予采纳。关于嘉宝公司主张的诉讼请求，本院做如下评述：首先，关于《房屋租赁合同》解除的问题。按照双方《房屋租赁合同》第十条第（二）款：“乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的千分之三支付滞纳金给甲方，逾期15日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同”的约定，本案中胡茂未按约定支付租金，其行为构成违约，嘉宝公司向本院主张解除《房屋租赁合同》，本院予以支持，合同解除之日为胡茂实际收到嘉宝公司的《解除合同函》之日即2017年11月15日。其次，关于物业费、水费、电费。嘉宝公司未提供证据证实其缴纳的物业费、水费具体金额以及缴款凭证，该部分费用嘉宝公司并未实际支出，故对嘉宝公司主张的此项费用，本院不予采信。嘉宝公司主张的电费，由于其提供的证据不足且胡茂未签字确认，对其真实性本院无法查明，故对其主张不予支持。最后，关于房屋租金以及违约金。胡茂应当支付2017年5月1日至2017年11月15日期间的租金，2017年5月1日至2017年7月31日共计三个月期间的租金为194640.58元【（36674.3元/年+741888元/年）÷4】，扣除胡茂已向嘉宝公司支付2017年5月份全部租金64880.19元以及2017年6月部分租金61140.62元后，即在此期间胡茂还应支付的租金为68619.77元（194640.58元-64880.19元-61140.62元）；2017年8月1日至2017年10月31日期间共计三个月期间的租金为206341.68元【（38874.73元/年+786492元/年）÷4】；2017年11月1日至2017年11月15日期间共计半个月的租金为34390.28元【（38874.73元/年+786492元/年）÷12÷2】，综上，胡茂应向嘉宝公司支付的租金总额为309351.73元（68619.77元+206341.68元+34390.28元）。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方在合同中未约定违约金的计算标准，嘉宝公司主张按照年利率的24%计算标准过高，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金，其中2017年4月1日至2017年11月30日期间以68619.76元基数，2017年7月1日至2017年11月30日期间以206341.68元为基数，2017年10月1日至2017年11月30日期间以34390.28元为基数。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、胡茂于本判决生效之日起十五日内向四川嘉宝房地产营销代理有限公司支付房屋租金309351.73元以及违约金（其中2017年4月1日至2017年11月30日期间以68619.76元基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付，2017年7月1日至2017年11月30日期间以206341.68元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付，2017年10月1日至2017年11月30日期间以34390.28元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付）； 二、驳回四川嘉宝房地产营销代理有限公司其他的诉讼请求。 胡茂如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10248元，减半收取5124元，由胡茂负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一八年六月二十二日 书记员  徐艺菲