成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初6897号 原告（反诉被告）：成都万裕投资有限公司，住所地：成都市武侯区一环路西一段18号。 法定代表人：姚思联。 委托诉讼代理人：庞颖聪，系该公司员工。 被告（反诉原告）：缪张维，男，1988年8月2日出生，汉族，住址：浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：范斌，国信信扬（成都）律师事务所。 原告成都万裕投资有限公司（以下简称万裕公司）与被告缪张维民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月11日立案，被告缪张维于提交答辩状期间向本院提交管辖权异议申请，本院于2017年8月1日裁定驳回异议。被告缪张维不服提起上诉，成都市中级人民法院于2017年12月4日裁定驳回上诉，维持原裁定。案件审理过程中，被告缪张维向本院提起反诉，本院依法予以受理，进行合并审理，并于2018年3月19日、5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万裕公司的委托诉讼代理人庞颖聪，被告（反诉原告）缪张维的委托诉讼代理人范斌到庭参加了诉讼。庭审后，原被告双方申请本院组织调解，但未能达成调解协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）万裕公司向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告借款抵押的位于邛崃市永丰路“摩登时代”项****房屋并前往邛崃市房管局办理上述5套房屋的解除备案等退房手续；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年11月27日，原被告签订《借款协议》及实质为抵押的《商品房买卖合同》。原告通过与被告签订《商品买卖合同》以实现被告向其借款270万元并以合同约定房屋作为上述借款的抵押。现原告已通过委托人姚治明付清被告借款本息共计340万元。依据《担保法》及相关法律规定，被告应依法将上述抵押房屋退还给原告。 被告（反诉原告）缪张维辩称，反诉被告在诉状中陈述已经归还了全部借款，但其并未还清借款，请求驳回其诉讼请求。双方签订的《借款合同》约定借款金额300万元，月利率4%，反诉被告以其预售商铺作为借款抵押，若其违约，除承担借款总额30%的违约金之外，另行承担反诉原告因实现债权产生的费用，如律师费、差旅费、房屋过户费等，双方另行签订《商品房回购协议》。反诉原告已履行借款支付义务，截至2017年5月20日，反诉被告尚欠借款本金100万元未归还，之后再未还过利息，其已违约，应当承担违约任。现提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付尚欠借款本金100万元，并从2017年5月21日支付利息至借款付清之日止；2.判令反诉被告承担违约金90万元，并承担反诉原告为实现债权而支出的律师费9万元。 原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年11月26日，原告（反诉被告）万裕公司与被告（反诉原告）缪张维签订《商品房买卖合同（预售）》，约定缪张维作为买受人购买万裕公司开发的位于四川省邛崃市临邛镇“摩登时代”项目1层64、71、84、98号及2层120号房屋，并约定了相应的购房价款及购房总金额。后万裕公司与缪张维就上述房屋买卖合同到四川省邛崃市房管登记主管部门办理了备案登记手续。2015年11月27日，万裕公司与缪张维签订《借款合同》，约定万裕公司向缪张维借款300万元，借款期限90天，借款利率为月息4%，于每月20日前按月支付利息，到期一次还本，合同同时约定了双方收款账号，万裕公司以其开发并进行预售的万裕摩登时代广场商铺5套作为借款合同的抵押物，抵押物详情见抵押物清单，若万裕公司不能按时还款付息的，缪张维自动取得作为抵押物的商铺的所有合法权益，并支付缪张维借款总金额的30%作为违约金，为实现债权产生的所有费用由万裕公司承担。上述借款合同落款处有“戴倩”签名表明其作为连带责任保证人承担保证责任。同日，万裕公司还与缪张维签订了《商品房回购协议》，约定因万裕公司资金紧张，现暂时向缪张维出售商铺房，待资金回笼时即向缪张维回购。合同约定的出售给缪张维的房屋位于四川省邛崃市永丰路333号万裕摩登时代商品房，以2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》中所载信息为准，回购价格为300万元，因回购产生的费用及相关契税由万裕公司承担，回购时间定于2016年2月29日之前。合同第三条回购条件约定，万裕公司全额支付了上述300万元价款，且全额支付了该房价款的资金成本时，万裕公司有权回购房屋。万裕公司满足本协议第三条时，缪张维则于条件成立之日起5个工作日内配合完成回购，若缪张维不配合办理回购手续的，则万裕公司有权按照每日千分之三计算违约金。 2015年11月27日，缪张维向合同约定的万裕公司法定代表人姚治明账户先后转账支付100万元、10万元；2015年11月30日，缪张维按合同约定向姚治明账户先后转账支付100万元、60万元。上述共计支付借款270万元。 2015年12月8日，万裕公司通过其员工宋仕丽账户向缪张维转账归还借款利息12万元，此后于2016年1月19日、2月22日分别归还借款利息12万元，合计36万元。2016年4月5日，万裕公司通过其法定代表人姚思联账户向缪张维归还借款本金100万元。2016年3月22日、4月19日、5月19日，万裕公司通过宋仕丽账户向缪张维分别支付借款利息8万元，合计24万元。2016年6月21日，万裕公司通过其员工何瑶菲及成都艾嘉物业管理有限公司账户向缪张维合计支付借款利息76500元。2016年7月20日、8月19日、9月19日、10月19日、11月18日、12月19日，万裕公司通过其员工杨婷账户分别向缪张维转账归还借款8万元、8万元、69500元、76500元、76500元、76500元。2017年1月20日、2月23日、3月20日，万裕公司通过其员工李利华账户分别向缪张维转账归还借款76500元、76500元、76500元。2016年7月13日、9月19日（2笔）、10月11日、11月11日、12月9日、2017年1月10日、2月10日、3月10日、4月10日，万裕公司通过成都艾嘉物业管理有限公司账户向缪张维归还借款10笔。每笔金额为3500元，合计35000元。2017年3月27日，万裕公司通过其法定代表人姚思联账户向缪张维归还借款本金100万元。上述万裕公司向缪张维归还借款本金、利息共计340万元。 庭审中，缪张维称其以现金方式支付了现金30万元，其中12万元，系万裕公司支付的借款利息，其余18万元用于支付借款中间人中介费用。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对合同约定借款金额为300万元，已转账支付借款270万元无异议，对归还借款本金及利息340万元无异议。本案争议的焦点为：借款是否已经清偿。 一、关于借款本金的具体金额。 缪张维主张其以现金支付了30万元，其中12万元由万裕公司支付了利息，其余18万元系万裕公司支付了中间人的中介费用，万裕公司对此则予以否认。结合本案查明的事实，应当由缪张维承担其支付30万元借款、万裕公司收到其借款或者其代万裕公司支付费用的证据等，但其未能举示证据，依法应当承担举证不能的法律责任。故缪张维举示的证据不能证明其支付了借款30万元，其实际向万裕公司支付的借款金额为270万元。 二、关于借款利息的归还。 缪张维与万裕公司确认自借款次月起，万裕公司系以借款金额为基数，按照月息4%标准支付借款利息。根据上述双方确认的还款时间，万裕公司基本依照合同约定的时间也即每月20日左右归还借款利息，其归还超过月息3%的利息，万宇公司有权要求返还该超过月息3%部分的利息或者可以以该部分抵扣尚未归还的借款本金，故万裕公司要求将其归还利息超过月息3%部分作为本金予以抵扣，于法有据。2015年12月8日，万裕公司还款12万元，视为按月息3%归还截至该日的利息27221.9元(110万元×36%÷365天×12天＋160万元×36%÷365天×9天)及本金92778.1元（12万元-27221.9元），尚欠借款本金2607221.9元（270万元-92778.1元）,以此类推，计算如下表： 据上表数据，2017年4月10日万裕公司归还3500元，系按照月息3%支付至2017年3月23日｛3500元÷(1127404.6元×36%÷365天）的利息，尚欠借款本金127404.6元。故对缪张维要求万裕公司归还借款本金的反诉请求，本院在127404.6元范围内予以支持，对超出部分不予支持。借款未能清偿，对万裕公司要求缪张维解除备案退房手续的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第三十一条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）成都万裕投资有限公司的诉讼请求； 二、反诉被告（原告）成都万裕投资有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）缪张维归还借款本金127404.6元及利息（利息计算方式：以1127404.6元为基数，自2017年3月24日起按照年息24%计算至2017年3月27日；以127404.6元为基数，自2017年3月28日起按照年息24%计算至借款付清之日止）； 三、驳回反诉原告（被告）缪张维的其他诉讼请求。 案件受理费30800元，由原告（反诉被告）成都万裕投资有限公司负担；反诉案件受理费11355元，由反诉原告（被告）缪张维负担10000元，由反诉被告（原告）成都万裕投资有限公司负担1355元。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李小卫 人民陪审员  雷文慧 人民陪审员  周学辉 二〇一八年六月五日 书 记 员  刘沫汐