湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘3123民初65号原告:湖南娄底华远房地产开发有限公司。住所地：娄底市娄星区景屏街**。法定代表人：朱鹤雄，男，1983年8月14日出生，汉族，湖南省娄底市人，住，住湖南省娄底市娄星区/div>委托代理人：田娟，湘西州武陵法律服务所法律工作者。委托代理人：陈卓坚，男，1969年12月12日出生，汉族，湖南省娄底市人，住，住湖南省娄底市娄星区系原告凤凰分公司执行总经理）。被告：凤凰县天一物业管理有限公司。住所地：湖南省凤凰县沱江镇凤大公路旁子坳）。法定代表人：吴婧妮，女，1978年12月27日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住，住湖南省凤凰县/div>委托代理人：王术武，湖南高新律师事务所律师。原告湖南娄底华远房地产开发有限公司（以下简称华远公司）与被告凤凰县天一物业管理有限公司（以下简称天一公司）服务合同纠纷一案，原告华远公司于2018年1月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员陈忠担任审判长、审判员吴金星、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2018年6月11日公开开庭进行了审理，由代理书记员欧晓英担任记录。原告华远公司委托代理人田娟、陈卓坚，被告天一公司及其委托代理人王术武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华远公司诉称，原告华远公司凤凰分公司经过有关部门审批，在湖南省凤凰县级路旁开发建设“凤凰星城”住宅小区项目，采用分多期建设、交付的方式。为了更加有效的搞好前期物业管理服务，原告决定聘请被告凤凰县天一物业管理有限公司为“凤凰星城”住宅小区提供前期物业管理服务，并在凤凰县房产局备案。为此，原告与被告分别于2015年10月17日、2016年6月16日及2016年12月19日，先后签订了《前期物业服务补充协议》、《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》及《关于凤凰星城二期4#栋物业管理补充协议》，对双方的权利义务尽可能作出全面、具体的约定。被告于2015年10月26日正式进驻“凤凰星城”住宅小区，开始提供前期物业管理服务。自被告进驻后，凤凰星城住宅小区的业主们不断向原告反映被告在物业服务方面存在种种问题，如物业服务人员配备严重不足，消防控制室(监控室)均无人员全天24小时值班，保安在小区夜间巡逻制度亦未落实到位，等等。原告均及时将业主们的反映转告被告，并多次督促被告增配人员、落实责任，以提高物业服务水平。但这些问题，被告一直没有予以有效解决。更为严重的是，被告在与原告的工作衔接中，一直以种种借口予以推诿，甚至拒绝原告移交2号、6号的电梯、监控设备等重要资料。特别是，被告对其已经从原告处接收的1号、3号楼的电梯，没有尽到日常运行和维护保养的职责，不能通过一年一度的电梯年检手续，致使凤凰县质监部门向被告下达强制执行决定书，从而导致该两栋楼的电梯停止使用。原告不得不于2017年7月12日，先后向被告发出《工作联系函》及《致天一物业及广大业主告知书》，向业主讲明事实真相，要求被告立即采取措施，严格、全面履行签署合同约定的义务，以保障广大业主正常生活。但是，被告仍然没有积极整改。原告为此不得不于2017年7月28日向被告发出《关于依约全面履行职责、切实提高物业服务水平的通知》，要求被告须在接到本通知书之日起五日内，配齐履行《前期物业服务合同》第二章约定的服务职责，达到其约定的服务标准所必需的人员，并与原告办理好6号楼电梯及监控设备等资料的移交手续，全面按照该合同第二章约定的服务内容与质量开展工作。但被告不但对存在的问题基本上没有整改，又接连出现了一些新的问题，如被告配备专业人员严重不足，如无专业水电工、电梯操作员、消防安全操作员，致使不能完全有效履行职责；无理由一直拒不接收原告移交2号楼、6号楼的电梯、监控设备等重要资料等等。为了尽快改善凤凰星城住宅小区物业服务工作，提高服务水平，维护广大业主的合法权益，也为了给与被告改正的机会，原告于2018年1月2日再次郑重通知要求其须在接到本再次通知书之起五日内，配齐履行《前期物业服务合同》第二章约定的服务职责、达到约定的服务标准所必需的人员，及时按规定办理电梯年检手续，并与原告办理好2号楼、6号楼电梯及监控设备等资料的移交手续，全面按照该合同第二章约定的服务内容和质量开展工作。但是，被告对此态度消极，还是没有任何实质性的整改行为。原告认为，原告已经按照相关合同约定，将应该交付给被告的物质设备及款项全部交付到位，被告也早已经向业主收取物业管理费。因此，被告依法、依理都应该严格按照约定，全面履行职责。但是，被告的上述行为及结果，显然严重不符合《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》第二章关于物业服务内容和质量的约定，已经明显构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权直接要求解除与被告签订的《凤凰星城住宅小区前期物业管理服务合同》等三份合同，并要求被告退出对凤凰星城住宅小区的前期物业管理服务。因为凤凰星城住宅小区的业主委员会目前尚未依法成立，在《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》及《关于凤凰星城二期4#栋物业管理补充协议》解除后，被告理应将物业管理用房、设施、设备和物业管理资料等属于全体业主所有的财物及时、完整地移交原告，并因丢失、损坏原告购买交付被告使用的所有设施、设备等赔偿原告的经济损失。被告还应将扣除经审计确认的合法合规合理的支出后的剩余部分，及时、完整地移交给原告。综上所述，被告履行合同多处不符合约定，已构成根本违约，且难以认定被告有诚意、有能力认真、全面履行《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》及《关于凤凰星城二期4#栋物业管理补充协议》的约定。故原告诉至法院请求依法判决：1、解除原告与被告签订的《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》及《关于凤凰县星城二期4#栋物业管理补充协议》，被告退出对原告开发的凤凰星城的前期物业管理服务；2、被告将原告原来交付的物业管理用房、设施、设备和物业管理资料等属于全体业主所有的财务，及时、完整地移交给原告；3、本案案件受理费、司法鉴定费等全部诉讼费用由被告承担。原告华远公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、《营业执照》1份，拟证明华远公司符合主体资格的事实。2、《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》、《关于凤凰星城二期4#栋物业管理补充协议》、《工作联系函》各1份，拟证明凤凰星城住宅小区1-6号楼前期物业服务合同与天一公司签订前期合同的事实。3、《生活用品及家具移交清单》、《办公用移交清单》各1份，拟证明给2015年10月25日，原告将办公用品移交给被告的事实。4、《凤凰星城1#、3#栋电梯资料移交清单》1份，拟证明2016年11月21日原告将1#、3#栋电梯资料移交给被告的事实。5、《收条》1份，拟证明2016年12月24日，被告收到原告提交4栋入户门钥匙（201套）的事实。6、《收条》1张，拟证明2017年1月9日原告移交被告4栋楼楼房对讲机200套，每户含分机一部，每户开门器两个的事实。7、《2栋、4栋公工部分照明灯》1份，拟证明2栋、4栋照明灯验收合格，并移交给被告的事实。8、《接收条》1份，拟证明2017年7月15日原告将消防监控室的钥匙一片移交给被告的事实。9、《凤凰星城四号栋电梯移交资料清单》1份，拟证明2017年5月7日原告将4号楼电梯资料清单移交给被告的事实。10、《接收条》1份，拟证明2017年5月28日原告将2号楼的所有钥匙移交给被告的事实。11、《收件条》1份，拟证明2017年6月30日原告将6号楼交房下列物件给被告的事实。12、《快递单》1份，拟证明2017年7月28日向原告邮寄《关于依约全面履行职责、切实提高物业服务水平的通知》的事实。13、《情况说明》1份，拟证明2017年7月30日邮递员王海兵情况说明“被告拒收”的事实。14、《关于依约全面履行职责、切实提高物业服务水平的再次通知》、《工作联系函》及U盘各1份，拟证明2018年1月2日原告再次通知被告“依约全面履行职责、切实提高物业服务水平”的再次通知及被告已经收到通知的事实。15、《星城小区业主到政府部门反映小区存在问题的申诉报告》1份，拟证明星城小区业主向政府部门反映小区存在问题及原告向政府部门作出答复的事实。16、《领据》1份，拟证明2018年5月26日原告支付1号电梯钢丝绳更换事实，但该款应该由被告来支付及被告服务质量差的的事实。被告天一公司辩称，原告提起本案诉讼的理由不能成立，被告公司在履行前期物业合同约定义务中不存在违约行为，原因如下：一、被告方在物业管理过程中，严格依照约定履行合同义务；二、原告诉称被告公司的违约行为与事实不符，根本性违约的理由纯属原告胡乱编造，既无事实也无证据，请求人民法院不予采信。综上所述，被告认为原告将其自身在履行合同中的过错强加于被告方，既与事实不符，也无法律支持，完全是在无理取闹，浪费司法审判资源，故请求受案法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告天一公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、《营业执照》、《凤凰星城小区物业管理工作人员民名单》、《保安服务合同》各1份，拟证明1、天一公司于2015年9月6日成立，属于合法物业管理经营企业；2、天一公司的人员及工种配备齐全；3、小区的安保人员已配置的事实。2、《行政处罚告知书》、《实施行政强制措施决定书》、《凤凰县天一物业管理有限公司工作联系函》、《请求督促星城小区开放商履行法定职责，保障我们业主生命财产安全的报告》各1份，拟证明1、2017年4月5日、7月11日，因1#、3#楼电梯检验不合格，被相关行政部门责令停止使用并整改；2、2017年5月16日、7月12日，天一公司致函建设单位，告知电梯安装存在隐患，要求整改；3、2017年12月，小区部分居民联名向政府反映小区的设备设施存在安全隐患；4、2018年5月28日，建设单位向物业公司移交5#栋楼的事实。3、《工作联系函》1份，拟证明本案已进入诉讼阶段，原告仍然向被告要求履行义务的事实。4、《凤凰星城前期物业管理服务合同》、《凤凰星城临时管理规约》、《凤凰星城住宅装修管理实施细则》、《入伙通知书》、《业主交楼流转表》、《身份证复印件》各6份，拟证明物业向购房户办理住房移交的手续资料——6栋业主段小庆、2栋楼主罗飞（周海桃）、5栋业主杨军平、1栋业主毛祖庆（韩纯丽）、3栋业主林满军（田利梅）、4栋业主龙波，表明被告公司切实履行物业管理职责的事实。5、《小机房电梯安装调试及是使用维护说明书》、《电梯电气原理图及电器敷线图》原件各1份、《小机房电梯安装调试及是使用维护说明书》、《电梯电气原理图及电器敷线图》复印件各1份，拟证明建设单位在移交4#楼时将电梯配送资料原件一同移交，在移交6#楼的电梯配备资料时，移交复印件，不符合设备档案管理要求的事实。6、《凤凰星城1栋楼业主花名册》、《凤凰星城2栋楼业主花名册》、《凤凰星城3栋楼业主花名册》、《凤凰星城4栋楼业主花名册》、《凤凰星城5栋楼业主花名册》、《凤凰星城6栋楼业主花名册》各1份，拟证明原告开发建设的凤凰星城小区基本销售完毕，未经全体业主同意，其无权单独解除物业服务合同的事实.当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告华远公司提交的证据材料1，经庭审质证，被告天一公司无异议。经审查，本院对该证据依法予以认定。2、对原告华远公司提交的证据材料2，经庭审质证，被告天一公司无异议。经审查，《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》、《关于凤凰星城二期4#栋物业管理补充协议》系双方在平等自愿的前提下签订，未违反法律、法规的禁止性规定，是双方的真实意思表示，故本院对《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》、《关于凤凰星城二期4#栋物业管理补充协议》依法予以认定，对《工作联系函》的真实性予以认定。3、对原告华远公司提交的证据材料3、4、5、6、7、8、9、10、11，经庭审质证，被告天一公司无异议。经审查，本院对上述九组证据的真实性及被告天一公司接收上述证据中涵盖的物品的事实依法予以认定。4、对原告华远公司提交的证据材料12，经庭审质证，被告天一公司对其真实性、关联性、合法性均有异议。经审查，该证据缺乏与本案的关联性，本院依法不予采信。5、对原告华远公司提交的证据材料13，经庭审质证，被告天一公司对其真实性、关联性、合法性均有异议。经审查，证人应当出庭作证接收当事人的质询，该证人未出庭作证，且未提交相关身份证明，故本院对该证据依法不予认定。6、对原告华远公司提交的证据材料14，经庭审质证，被告天一公司对收到此通知的事实无异议。经审查，本院对被告天一公司收到上述材料的事实予以认定。7、对原告华远公司提交的证据材料15，经庭审质证，被告天一公司对其真实性、关联性、合法性均有异议，认为该署名是华远公司，内容是向政府反应电梯的质量问题，与被告服务管理无关。经审查，该证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。8、对原告华远公司提交的证据材料16，经庭审质证，被告天一公司有异议，认为该票据只能证明电梯有瑕疵，与被告管理服务无关。经审查，该证据与本案缺乏关联性，仅能证明更换电梯钢丝绳的事实。故本院对该证据依法不予采信。9、对被告天一公司提交的证据材料1，经庭审质证，原告华远公司对《营业执照》无异议，对《凤凰星城小区物业管理工作人员民名单》真实性有异议，认为该名单不能代表名单上的人员反映的就是实际的保安人员，没有提供工资发放等证据予以佐证，对《保安服务合同》有异议。经审查，本院对《营业执照》依法予以认定。对《凤凰星城小区物业管理工作人员民名单》由于其仅提供人员名单，没有相应的工资发放记录及考勤记录，故本院对该证据依法不予认定。对于《保安服务合同》，由于该合同中并未约定安保工作服务的的范围，不能证明该保安配备力量是否是服务原告所在小区，故该证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。10、对被告天一公司提交的证据材料2，经庭审质证，原告华远公司对《行政处罚告知书》、《实施行政强制措施决定书》的真实性无异议，但对证明目的有异议，处罚的主体是被告，不是原告，厂家的保修是一年，一年以后应该由被告来维修；对《凤凰县天一物业管理有限公司工作联系函》、《请求督促星城小区开放商履行法定职责，保障我们业主生命财产安全的报告》真实性无异议，但对该证明内容有异议，对《工作联系函》真实性无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。11、对被告天一公司提交的证据材料3，经庭审质证，原告华远公司对真实性无异议，但认为在案件审理完毕之前，被告仍有义务继续进行服务管理。经审查，该证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。12、对被告天一公司提交的证据材料4，经庭审质证，原告华远公司对证明目的有异议，认为该证据仅体现物业交换手续，不能反映被告的物业服务水平。经审查，该证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。13、对被告天一公司提交的证据材料5，经庭审质证，原告华远公司对《小机房电梯安装调试及是使用维护说明书》、《电梯电气原理图及电器敷线图》无异议，对《小机房电梯安装调试及是使用维护说明书》、《电梯电气原理图及电器敷线图》复印件的真实性有异议。经审查，该证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。14、对被告天一公司提交的证据材料6，经庭审质证，原告华远公司有异议，认为被告与业主签订的是临时性管理服务合同，且房屋基本销售完毕，根据原、被告签订的前期物业服务合同的约定，原告有权解除合同，双方关系的解除不需要经过业主的同意。经审查，本院对该证据的真实性依法予以认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：原告湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司在凤凰县级公路旁开发建设“凤凰星城”住宅小区项目。为搞好小区前期物业管理服务，与被告凤凰县天一物业管理有限公司于2015年10月17日签订《前期物业服务补充协议》，2016年6月16日签订了《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》约定：“甲方：湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司，法定代表人：朱鹤雄；乙方：凤凰县天一物业管理邮箱公司，法定代表人：吴倩妮。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就凤凰星城商住项目小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况物业名称：凤凰星城住宅小区第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维护养护和管理工作；2、物业共用设施设备的运行、养护和管理；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及雨、污水管道的疏通……第三条：在物业管理区域内，乙方提供其他服务包括以下事项：1、有偿服务；2、无偿服务；第四条：乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准……第二十九条：前期物业合同自业主委员代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……”。216年12月19日原、被告双方签订《关于凤凰星城二期4#栋物业管理补充协议》。合同签订后原告华远公司将相关的办公用品、电梯资料、照明灯、对讲机等物品移交给被告天一公司。被告天一公司对凤凰星城住宅小区进行相关的管理服务。在被告进行管理期间，原告开发的凤凰星城小区的电梯未通过质检部门的年检，2017年4月5日被告天一公司被下发行政出发告知书，对被告使用超期未检电梯的行为进行行政处罚。原告认为被告在管理凤凰星城住宅小区期间，未按照合同的约定履行，已构成根本违约，遂诉至法院请求：1、解除原告与被告签订的《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》及《关于凤凰县星城二期4#栋物业管理补充协议》，被告退出对原告开发的凤凰星城的前期物业管理服务；2、被告将原告原来交付的物业管理用房、设施、设备和物业管理资料等属于全体业主所有的财务，及时、完整地移交给原告；3、本案案件受理费、司法鉴定费等全部诉讼费用由被告承担。在本案庭审过程中，原告华远公司增加一项诉讼请求：要求解除1-6号楼的物业管理关系。本院认为，本案的争议焦点为：《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》及《关于凤凰县星城二期4#栋物业管理补充协议》是否应当解除。关于上述合同是否应当解除的问题。合同的解除当事人协商一致，可以解除合同。合同没有约定的，一方当事人以其违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》、《关于凤凰县星城二期4#栋物业管理补充协议》系原、被告在平等、自愿前提下签订的合同，未违反法律、法规的禁止性规定，是双方真实意思表示，上述合同自成立发生法律效力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》中明确约定“前期物业合同自业主委员代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，而凤凰星城小区尚未成立业主委员会，故该约定解除条件不成就。关于法定解除权采用根本违约的标准，而是否构成根本违约则应考虑合同目的是否能够实现。本案中被告天一公司依约履行了主要义务，原告华远公司未举出证据证实被告的行为构成根本违约，故原告不享有法定解除权。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意，可以解聘物业服务企业。本案中，华远公司系单个业主，无权单方解除涉及公共利益的物业服务合同。如需解除应通过召开业主大会，选举产生业主委员会，并授权业主委员会进行，如任由一方解除合同，必然会造成对全体业主利益的损害。在星城住宅小区尚未成立业主委员会的前提下，原告未提交证据证实占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主对被告提供的物业管理不满意，原告提出与被告解除上述三份合同的解除条件未成就。故原告要求解除与被告签订的《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》及《关于凤凰县星城二期4#栋物业管理补充协议》的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。由于合同不满足解除条件，原、被告双方应当继续按约定履行自身义务，被告天一公司不应返还原告交付的相关物品，故原告要求被告退还原交付财物的诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、第八十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告湖南娄底华远房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1737元，由原告湖南娄底华远房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈 忠审 判 员  吴金星人民陪审员  韩志清二〇一八年六月二十二日代理书记员  欧晓英附：本判决适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。