山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1523民初2398号原告：王明军，男，1968年3月18日出生，汉族，聊城市东昌府区人民法院职工，住。委托诉讼代理人：吴宝群、尚珊珊，山东群创律师事务所律师。被告：聊城市明康房地产开发有限公司,住所地：聊城市兴华西路**。法定代表人：于瑞祥，总经理。委托诉讼代理人：周诚，男，1976年5月3日出生，汉族，该公司副总经理兼办公室主任，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：田民，山东融冠律师事务所律师。原告王明军与被告聊城市明康房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理,原告王明军委托诉讼代理人吴宝群、尚珊珊，被告聊城市明康房地产开发有限公司委托诉讼代理人周诚、田民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王明军向本院提出如下诉讼请求：请判令被告按照约定向我交付房屋（颐馨园小区12号楼西单元1楼西户）并办理相关产权登记；按照约定向我支付违约金159512.8元（自2015年11月1日起计算至2017年7月31日止），并自2017年8月1日起以500054元为基数按日万分之五支付违约金至房屋交付之日；并承担诉讼费用等一切费用；事实与理由：我是聊城市东昌府区人民法院干警，2010年被告与我单位经协商达成团购房的意向，由我单位干警团购被告开发的颐馨园小区12号楼部分楼房；根据意向，含我在内21户于12月24日按每户200000元预先向被告交付了房款，被告承诺2013年交房；我交款后，被告迟迟拖延不予施工，期间我单位组织我等购房户按照交款顺序进行了选房，并按被告所计算出的房价于2013年9月30日前交齐了房款，其中我交房款500054元，并且我单位代表我等与被告签订购房协议书，主要约定我团购被告开发的颐馨园小区二期12号楼部分住宅楼，交付期限为2015年10月30日前，交付标准是按照国家规定，逾期交付的自交付期限的次日起至交付之日止，按已交房款的日万分之五向我支付违约金等内容，但时至今日被告以种种借口拒绝按照约定交付房屋、办理房屋所有权转移登记手续，严重侵害了我的合法权益；特诉至本院。聊城市明康房地产开发有限公司辩称：原告主体不适格，答辩人是与原告单位签订的购房协议书，根据合同的相对性原则，相关权利义务只约束该购房协议书的甲方和乙方，相关权利义务的行使也应该由该购房协议书中的甲方即原告单位主张，故原告起诉主体不适格,请求法院裁定驳回原告的起诉。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：购房人员名单中王大卫为原告儿子，本案中仅是被告要求统计登记人员名称时登记为王大卫，实际购买人为原告；原告系聊城市东昌府区人民法院干警，2010年被告与原告单位经协商达成团购住宅楼的意向，由原告单位干警团购被告开发的颐馨园小区二期12号部分住宅楼，根据意向原告等21户于12月24日按每户200000元向被告交付了房款，期间原告单位组织原告等购房户按照交款顺序进行了选房，原告选房位于西单元1楼西户，并于2013年9月30日前交齐了房款共500054元，2013年9月30日原告单位代表原告等购房户与被告签订购房协议书，主要约定：原告单位干警团购被告开发的颐馨园小区二期12号部分住宅楼，一次性付款主房均价4100元/平方米、储藏室2000元/平方米，共17层，大户型建筑面积131.9平方米，第三条写明“原告单位干警已于2010年12月24日支付给了被告420万元；一次性付款的客户于2013年9月30日已全部付清剩余房款”，第六条约定“被告应于2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单位竣工验收合格的房屋交付买受人”，“逾期交付的，自交付期限的第二天起至交付之日起，被告按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金”，第九条产权登记：出卖人应当在商品房综合验收后2年内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，时至今日被告没有交付房屋、办理相关产权登记。以上事实，由当事人陈述，原告提供的证据目录，本院在原告单位办公室调取的原告单位与被告签订的购房协议书、被告出具的编号为0114763、0114765的明康财务专用收据复印件2份，颐馨园小区二期法院团购房人员名单打印件，原告户口索引页、身份证、工作证复印件,区法院12#楼购房价格明细表打印件，被告于2017年8月22日向本院提交的民事答辩状；被告提交的原告单位报送的购房户户型名单及购房户名单变化，聊城市国恒建筑工程有限公司作为施工方出具的证明，原告单位其他职工刘玉红、张阳、王建敏的收楼确认书在卷佐证，足以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；民事主体行使权力时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务；民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告的证据形成证据链条，能够证明原告购买被告开发的房屋，原、被告形成商品房买卖合同关系，原告已履行交付房款的义务，被告应按协议约定全面履行自己的义务，及时交付房屋、办理相关产权登记，被告未及时履行交房义务构成违约，应承担违约责任，并按照约定支付违约金即：自2015年11月1日起计至2017年7月31日共638天，以已交房价款500054元为基数，按日万分之五计算，暂计159517.2元，后自8月1日按相同标准计算至房屋交付之日止。关于原告主体是否适格。购房协议书明确载明涉案房屋是团购，由原告单位代理其购房职工与被告签订购房合同，原告单位签订合同的相关代理行为已经原告认可并且由原告实际付款，故应由原告承担代理产生的相关后果，原告是买卖合同的相对人，原告主体适格；被告提交的原告单位报送的购房户户型名单及购房户名单变化，更能证明本案房屋买卖合同的双方为被告与各购房户，并且证实房屋买卖的过程中对于人员名称的变更，是经被告确认办理的，故原告作为房屋买卖合同的相对方，有权行使合同的相关权利，其起诉主体适格；如果买卖合同的主体是原告单位和被告，就不应该存在上述名单和人员名称的变更；况且被告的书面答辩状中被告对于买卖合同的主体是认可的；所以被告辩称原告主体不适格无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告迟延交房的事实。通过被告提交的聊城市国恒建筑工程有限公司作为施工方出具的证明及被告提交的书面答辩状，可印证被告未按约定时间交房的违约事实；被告提交的规划图纸、东昌府区人民政府房屋征收补偿决定及公告复印件、强制执行申请书复印件，证明迟延交房的责任在原告单位，与本案无关联性。关于房屋的交付。被告提交的被告副总经理孙立波出庭证言，原告单位其他职工刘玉红、张阳、王建敏的收房手续一宗包括收楼确认书、房屋概况存根、物品签收单、身份证复印件、物品签收单、前期物业服务合同、业主临时管理规约，其他三位职工刘书光、张现东、余洪邦与被告签订的物品签收单复印件、前期物业服务合同复印件和业主临时管理规约复印件，不足以证明对房屋进行验收交接，涉案房屋的交付，既有当事人约定，又有法律强制性规定；首先证人系被告公司的副总，证据效力较低，其次被告提交的上述交房手续中，并没有业主验收房屋和领取钥匙等手续，不能证明房屋已经交付，被告延期交房，是对当事人合意的违背，对诚实信用原则的违背，所以原告要求支付违约金计算至交付之日，本院予以支持。本案违约金的计算方式为双方约定，该约定合法合理，应受本院支持。违约金的作用在于通过预先的合同约定，在心理上增加合同双方当事人的压力，促使能够严守合同，为了避免违约带来的严重不利后果而积极履行自己的合同义务，最终价值在于合同的履行；被告作为丰富社会经验的商事主体，对其提供的格式合同约定自身违约可能要承担的违约金风险应有充分的预估；从保护守约者的利益，制裁违约行为出发，在民事法律关系中，在双方的事先约定不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应以双方约定为准，如被任意调整，不利于维护交易的稳定性，也与社会诚信精神相悖；本案约定的，仅是违约金的计算方式，而非数额，被告之所以称违约金过高，是因其放任自身长时间违约、违约金持续累积造成的，违约金的计算方式本身合法合理；民间借贷中24%的年利率尚且受法律保护，被告主张约定的日万分之五（即年利率18%）的违约金过高没有根据。综上，原告要求被告交付房屋并办理相关产权登记及支付违约金应予支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第五项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十一条、第一百七十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条，判决如下：一、聊城市明康房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付王明军房屋（颐馨园小区二期12号楼西单元1楼西户，楼号12-312）并协助办理相关产权登记；二、聊城市明康房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王明军违约金159517.2元（过付方法：通过王明军账户）；三、聊城市明康房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王明军违约金（自2017年8月1日起以500054元为基数按日万分之五计算至房屋交付之日，过付方法：通过王明军账户）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10396元，由聊城市明康房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉费用的，按自动放弃上诉权利处理。审 判 长  赵 青人民陪审员  田建国人民陪审员  孔令伟二〇一八年六月二十日书 记 员  李 洁