广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初3628号原告（反诉被告）：章倩滢，女，1985年12月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告（反诉被告）：董智峰，男，1985年6月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：林子俊、黄思妍，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：周欢欢，女，1984年7月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：韩素娴、焦悦，广东穗卫律师事务所律师。原告章倩滢、董智峰诉被告周欢欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人林子俊、黄思妍，被告的委托诉讼代理人韩素娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告协助两原告交付广州市越秀区淘金路110号701房，办理相关水、电、煤气、电话、网络、有线电视、物业管理等相关配套设施的更名过户手续并缴清上述设施的欠费；2、被告向两原告支付从2017年10月2日起计至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（每日按总房款3069000元的万分之五的标准计算）。事实和理由：2017年6月21日，原被告及广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）签署了《广州市存量房买卖合同》（下称“合同”)，约定：原告以总价人民币3069000元购买被告位于广州市越秀区淘金路110号701房的住宅；交楼时间为被告收齐楼款当天；如被告未按合同规定期限交房的，自合同约定的房地产交付使用日期第二日起至实际交付之日止，被告每日按总房款0.05%的标准向原告支付违约金。原告己依约向被告支付购房定金人民币60000元，并于2017年7月24日前分别向广州住房公积金管理中心和中国工商银行股份有限公司广州北京路支行申请住房公积金贷款人民币1000000元和个人二手住房购置贷款人民币530000元;在原告完税和取得过户受理回执当天向被告账户转账支付首期款人民币1539000元;公积金贷款和个人二手住房购置贷款分别于2017年9月11日、2017年10月1日向被告账户全额放款。现位于广州市越秀区淘金路110号701房的住宅已登记在原告名下。按照合同约定，被告应于2017年10月1日向原告履行交房义务，经原告多次催促，至今仍拒绝交房，也没有履行交房附随义务。原告认为，原被告之间的房屋买卖行为符合我国法律规定，原告已依约全额支付房款，被告未按时交房，已构成违约。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：被告不存在违约情形，本次房产交易是原、被告及中介三方签订的合同，被告及中介曾多次就交易事宜与原告沟通，原告因自身原因拒绝办理相关交付手续及中介费用结清手续，因此，原告违约在先。即便在本案起诉后被告主动与原告沟通要求办理交付手续，水电煤等过户手续，但原告依然采取消极不理睬的态度，依据法律规定，相关导致的扩大损失原告自行承担。涉讼房屋现在已经在被告不知情的情况下被更换了门锁，涉讼房屋已经实际不在被告控制之下，房产在原告控制之下应视为其实际接收房屋，原告无权要求追究相关延迟交房的违约责任。关于水电煤等过户手续，根据被告提供的证据材料原告可以自行到相关部门办理手续，被告在房屋过户前已经缴清费用，不存在欠费。原告自身原因导致不办理相关过户，后果由其自行承担。原告诉请的违约金标准过高，应予以调整。被告向本院提出反诉请求：两原告向被告支付从2017年7月25日起计至实际付清全部房款之日止的逾期付款违约金（每日按总房款3069000元的千分之一的标准计算）。事实和理由：2017年6月19日，被告与原告章倩滢及德才公司共同签署了关于原被告间买卖位于越秀区淘金路110号701房的《房屋买卖合同》（合同编号：9113956)。该合同约定：原告以人民币3069000元向被告购买标的房，其中签署合同时支付定金60000元；2017年7月24日前原告取得银行同贷书，并于交易递件当日支付首期款1540000元（含定金)；剩余房款1529000元以按揭贷款放款方式支付被告。同时，合同约定原告逾期支付购房款或未能按时履行合同约定的其他义务的，应当按日支付约定成交价的千分之一作为违约金。原被告双方委托德才公司办理网签的《存量房买卖合同》与本合同具有同等效力，约定不一致时，以本合同为准。原告于2017年6月19日支付了定金60000元。2017年6月21日应两原告办理公积金贷款需要夫妻名义要求，将买方变更为两原告，由被告与两原告及德才公司签署了关于标的房买卖的相关网上备案《存量房买卖合同》。合同约定首期房款1539000元于递件受理回执取得当天支付，剩余房款1530000元于2017年7月24日前办理完成按揭手续，由按揭贷款支付。原告直到2017年7月24日才取得部分按揭贷款的同贷书，导致双方安排2017年7月28日才可以前往相关部门进行交易递件。但当日，工作人员查询所得，原告章倩滢名下位于广州市开发区科学城知山三街3号2503房为限价房，在原告未按规定将该限价房应缴费用交清前，原告不具有购买标的房屋的资格。因此直接导致本次交易无法继续正常进行。其后，被告及德才公司曾多次催告原告尽快处理不具备购房资格的事宜，并支付相应违约金，但原告均不予回应。直至2017年9月1日，待原告取得购房资格后，本次交易才进行了相关递件工作，并直到2017年10月2日被告才收齐全部交易款项。被告认为，《房屋买卖合同》是双方关于标的房买卖的真实意愿表示，内容无违反法律相关规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。而本案原告在不具有购房资格的情况下，仍然与被告签署购房合同，从而导致交易被迫延迟，直接损害了被告的合法权益，其应当承担相应的违约责任。《存量房买卖合同》作为房管部门备案要求的格式合同，当事人仅有权对其中有限的内容进行自由修改，对于交易过程中的违约责任等双方是有权自由协商。《房屋买卖合同》第十四条已明确约定，当《房屋买卖合同》与《存量房买卖合同》约定不一致时，以《房屋买卖合同》为准，《存量房买卖合同》的约定不具有改变前述买卖合同约定的效力，因此原告应当按《房屋买卖合同》承担相应违约责任。综上所述，被告请求法院以事实为依据，以法律为准绳，依法支持被告的诉讼请求。原告对被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。三方签订的备案的存量房买卖合同是合法有效合同，合同条款是各方协商一致，非格式合同。买卖合同就买方房款支付细则，违约责任约定等方面进行约定及变更，涉讼房屋买卖事宜应当以备案合同为准。原告也实际按照备案合同履行相关义务，不存在违约行为，不需支付违约金。即使计算违约金。违约金计算应按照备案合同第12条约定支付，被告反诉的违约金计算标准过高。经审理查明：据2017年9月8日的粤（2017）广州市不动产权第××号房地产权证记载：越秀区淘金路110号701房的权利人为两原告，建筑面积66.95平方米，用途住宅。2017年6月19日，原告章倩滢（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）及德才公司（丙方、经纪人）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于越秀区淘金路110号701房的物业(具体物业地址以权属证为准，下称该物业）达成一致协议，签订本合同。一、房屋买卖的基本情况如下：1、该物业【建筑面积】为66.95平方米（以【房地产权证】面积为准）。3、该物业现状：【出租】。该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用状况为：（2）【带租约，乙方连同现有之租约一起购入该物业，甲方须保证现租户已放弃优先购买权并协助乙方与现租户签订新的租赁合同】；（3）【带户口，卖方应在2018年5月9日前迁出】；5、成交价：人民币3069000元;6、楼款交付方式：详见“付款细则”7、该物业移交时间：【甲方收齐楼款当天】；8、交易税费交付方式：【买方承担】。9、房改房上市交易产生的土地出让金及购买分摊面积所需费用由:【买方承担】。三、甲方应承担因其购买及使用该物业己产生的有关费用，如：物业维修基金、管理费、水电费、管道煤气初装费、煤气费、电话费、网络费、有线电视初装费、有线电视费等，并须在交付该物业予乙方使用前结清。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。否则，视为甲方逾期交楼。八、甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价20%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价20%的违约金。九、乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价20%的违约金。甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方己付的所有款项，乙应向甲方支付成交价20%的违约金。十四、如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存置房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合间具同等效力，不一致时以本合同为准。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。十六、付款细则：乙方应于签订本合同时支付60000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第2种方式交付，甲方在收取乙方房同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）：2、按揭付款，申请贷款种类：【组合贷款】⑴乙方应在签署本合同后5天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；（2）首期楼价款（含定金）共计1540000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内(2017年7月24前)到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。（3）1529000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款,银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。备注：①甲方须保证广州市内唯一物业。中介方己向买卖双方说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任等。当日，原告章倩滢向被告支付了定金60000元，被告亦向原告章倩滢出具了《收据》。2017年6月21日，两原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）及德才公司（经纪方）签订《存量房买卖合同》，其中约定：甲、乙、丙三方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：第一条、房地产权属情况，1、房地产地址（下称“该房地产”）：越秀区淘金路110号701房。2、房地产权证号码：15××38。3、建筑面积:66.9479平方米:套内建筑面积:59.43平方来:本次交易转移面积：66.9479平方米。4、房屋使用性质：住宅。6、房屋共有情況：无。7、该房地产不存在抵押等他项权利情况。8、该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：（1)带家私家电;（2)不带租赁合同；(3)其他：带户口，甲方在该房地产产权转移给乙方当天起150天内迁出户口。第二条、计价和价款，甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款:1、该房地产按整套出售并计价，总金额(人民币）3069000元。第三条、付款，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付60000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款:按揭方式付款：首期款：乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款1539000元。剩余房款：除前述房款外，剩余房款1530000元，由乙方于2017年7月24日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。甲乙双方适当及时提供办理按揭手续所需的资料。第四条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为:卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2、甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第十一条延期交房的违约责任，甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能接期交付的，按以下方式处理：视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担。第十二条、逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十九条、其他约定，1、关于遵守房地产市场调控政策的承诺:买卖双方承诺遵守住房限购政策有关规定，买方承诺购房信息申报真实准确，并承担因不实申报所引致的相关责任;2、如本合同与任何在此之前任一方所签订的合同、协议、声明、承诺等不一致的，甲乙双方以本合同为准。如该房地产有除了甲方家庭之外的户口，甲方协助迁出。经各方协商，甲方委托按揭公司办理公积金、商业、组合贷款业务，承担按揭费用及公积金担保业务费用。出现以下情况其中之一视作甲方违约：（1)该房地产在产权转移给乙方前非甲方家庭在广州市行政区域范围内唯一物业；（2)该房地产在产权转移给乙方前5年内学位被占用。第二十条、本合同未尽事宜；可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力等。2017年7月19日，两原告（借款人、抵押人）与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（受托贷款人）、广州住房置业担保有限公司（保证人）签订《广州住房公积金贷款抵押借款合同》，其中约定：借款人借款1000000元，借款期限为8年等。2017年7月24日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行向两原告发出《个人二手房贷款初审结果通知书》。同日，两原告（借款人）与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》其中约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款530000元，贷款期限为25年等。2017年9月1日，原告董智峰交纳契税92070元。同日，广州市不动产登记中心受理了原被告的交易转名登记。同日，原告章倩滢支付1539000元房款给被告，被告并开具《收据》给原告章倩滢。2017年9月12日，广州住房公积金管理中心通知原告章倩滢已于2017年9月11日发放贷款1000000元。2017年10月1日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行发放530000元贷款给被告。本案诉讼过程中，被告为证明其已结清2017年10月1日前的水电煤气等费用提供了1、供电部门给被告的短信记录，记载涉案房屋2017年11月，2018年1月、3月的用电量为0，电费为0；2、2017年9月29日被告交纳2017年7月23日-2017年9月22日的水费《发票》及以陈丹青名义交纳的日期为2017年11月6日的煤气费《发票》。原告对上述证据的真实性、合法性均没有异议，关联性有异议，仅仅证明煤气费于2017年11月6日缴费，水费缴纳了2017年7月23-2017年9月22日，并不能证明被告结清所有房产相关设施欠费。同时证明水电煤气设施仍然在被告名下。被告为证明原告拒绝办理房屋交接手续提供了1、德才公司的工作人员房少伟于2017年10月18日在微信群中呼叫原告董智峰的记录，内容为：董智峰，银行放款，你不通知我们中介方，让中介方协助交楼，而是私下联系业主，我严重怀疑你有恶意拒付中介费的嫌疑心，OK，没问题，我想出面协助你们交楼，并收取剩余中介费，多次微信你，你不复，打电话给你，你拒接，你既然想将事件搞复杂，没问题，我们中介方工作已经完成，我现在正式通知你，我以及我的同事不会再理这件事，并将该案件转由我司法律部去接手处理；2、德才公司的工作人员房少伟于2018年3月12日书写的《情况说明》，内容为：本人是德诚行地产销售部主管房少伟，是促成该物业成交《越秀区淘金路110号701房》的经纪人的主管。本人介入跟进的时候，买卖双方正因买方有一套限价房的原因，导致过户时间无法按照合同约定条款进行，导致延期，当时因买家无法给卖家一个明确的过户时间，卖家无法接受，觉得如果被这么无了期的拖时间，利益将受到巨大的损害。卖家决定要买家按合同赔偿损失，买家不接受，说他没有故意拖延过户时间，不是他想违约，他该做的事情己经全力配合去做了，坚决不赔偿，双方矛盾很大。本人不想双方把事情越闹越大，可以说全力以赴调解买卖双方之间的纠纷，同时我司售后部同事不留遗力帮助买方处理限价房补差价的一系列工作，以求尽快让买家获得购房资格，顺利过户。在此期间，本人不断跟买卖方双方沟通，在有一天的一个下午，本人在旅游巴士上跟买方电话沟通，买方明确表示，他不能赔偿，如果赔偿就等于默认自己违约，但是买方又对我说，其实你可以变通一下，收少点中介费，以中介方的名义让利给卖家，买家对我表示，如果这单做不成后面的23000元中介费他也不会给了，本人一心就是想解决问题，让买卖双方顺利完成交易，其后，经过我的再次多次努力协调，卖方虽不情愿，但还是先继续本次交易。事情告一段落。大家等待过户时间，最后比合同约定的时间晚了一个多月，总算顺利完税过户，过户后买方拒绝支付中介费，说是等交楼再支付，我们虽无奈，也接受了。终于等来了放尾款的时间，因为按揭公司是卖方找的，所以放款后，按揭方并没有第一时间通知我们中介方，有一天下午，卖方来电，对我表示，银行已经放款，买方给过电话给她，让她交楼，她觉得之前卖家过户时间拖了一个多月，害她赔偿了钱给别人，买家得给她点赔偿再交楼，本人即时对卖方进行劝解，让卖方按合同规定交楼，最后卖方也同意交楼，但必须中介方在场，作为交楼见证，并签署交楼协议，水电煤气这些工作，这些也本该是中介方的售后服务的一项。我开始打买家电话约交楼时间，但是，我打了买家好几次电话，白天，晚上都打过，他就是不接，发微信也不回，最后没办法，我在中介，买家，卖家，按揭公司等该交易的相关人员的一个微信群向买家喊话，让他尽快找我协助办理交楼手续并交齐中介服务费，我本人不会再找他，说完就退出群聊，这件事我就没有再去管，直到有一天，卖家打电话给我，说该房屋的锁被别人换了，卖家叫我确认是否有人住，我叫同事去看看该房屋晚上灯有没有亮，想确定有没有人住，最后我同事回复灯是亮的，应该有人住，卖家对我表示，既然有人住就上去看看是不是买家在住，但是，我觉得我司已经向法院起诉买家追讨中介费了。我则没有理会卖家的提议。不再回复。直到2018年3月11日下午13:00,卖家来到我分行，跟我讲，买家起诉了她，并向我出示法院传票。并请求我，把整个事情经过所发生的事如实阐述出来。本人保证所有阐述内容均为事实，并无虚言！3、照片及钥匙。原告对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认。微信记录可以删除更改，被告提交仅仅是节选，不能反映事实。备案合同并没有约定交付房屋需要中介一同办理。微信中交谈的人员身份确实如被告所述；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认。与被告反诉中提交的情况说明描述情况不一致；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。照片中房屋是否涉讼房屋不清楚，钥匙也不能证明是涉讼房屋的钥匙，证明被告至今仍然掌握涉讼房屋的钥匙，未履行交房义务。被告为证明原告不具备购房资格，导致延期付款提供了1、《家庭情况一览表》（复印件）；2、《受理回执》（复印件）；3、《微信记录》；4、德才公司的工作人员陈锦成于2018年3月19日书写的《情况说明》，内容为：本人是德诚行地产售后服务部的陈锦成，最开始跟进是2017年6月中旬，一开始是协助买卖双方制定网签合网（广州市存量房买卖合同，以下简称网签合同）。网签合同制订后，再次协助跟进是2017年7月28日第一次去广州市不动产登记中心办理房屋转移登记手续（以下简称过户）当天下午。当时在办事窗口办理过户手续时，由于买方名下的房屋是限价房，需要提供当时购买限价房的购房合同，看看上面有没有条款注明不能再购买第二套房屋并且需要发函到住房保障办才能过户，或者直接将名下的限价房补土地差价性质改为商品房。因为买方没有这个购房合网，需要到广州市开发区不动产登记中心调取档案，当天暂时不能过户。第二天买方把购房合同档案调取后，本人去萝岗拿取购房合同档案并看过购房合同没有一个条款是注明买方不能再次购买第二套房屋。第二次过户是2017年8月1日，买方准备好所有材料再次到广州市不动产登记中心办理过户。而这次不动产登记中心的回复是只有把名下的限价房转为商品房才能过户，或者你们去住房保障办咨询。我和买方第一时间去了豪贤路的住房保障办咨询，得到的回复是限价房是广州当时特殊的房屋，不受住房保障办监管，他们也不清楚。之后买方去了开发区不动产登记中心办理补土地差价房屋转为商品房的手续。买方办理手续后，我和卖方得到的回复是因为限价房转为商品房需要测绘，要等到8月22日才能出测绘结果，有了测绘结果才能缴税和缴土地差价办理限价房转商品房，而办理好这个手续后还需要等8个工作日才能出新的房产证，把限价房改为商品房。这样要到9月份才能过户。得到这个回复后，买卖双方因为过户时间的延后，影响了卖方购买另外一个房屋，因此双方产生严重分歧。有分歧后，我司房少伟经理开始介入跟进，他一边极力与买卖双方协商，另一边我负责跟进买方名下限价房转力商品房的手续，限价房转为商品房，最终是2017年9月1日办理成功。另一边我司房少伟经理也通知我协商完了。于是第三次办理过户是2017年9月1日下午，这次成功办理过户手续并在办理过户手续后，由买方在平安银行把首期楼款1539000元转帐给卖方，剩余楼款等待公积金中心和商业银行放款。由子剩余楼款的按揭贷款手续不是我司负责跟进，我也不清楚具体情况和放款进度，因此本人的跟进到此结束。以上内容本人根据实际情况叙说，绝无虚假。原告对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性、合法性均没有异议，关联性有异议，根据法律规定和政策，原告名下拥有限价房不影响购房资格，不代表原告不具有购房资格。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。微信记录可以删除编辑，不能真实反应情况。2017年6月22日-2017年7月27日之间沟通关于签署公积金贷款合同聊天记录被删减，该微信记录也没有证明原告不具备购房资格。对证据4的真实性、合法性均没有异议，关联性原告认为2017年7月28日原告才获悉需要调取限价房合同，原告没有限价房合同原件，2017年8月1日原告才获悉需要由限价房转为商品房，毫不迟延办理手续，没有违约。本院认为：两原告、被告、德才公司三方自愿签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。对原被告双方争议的焦点问题本院评析如下：一、关于调处原、被告双方之间的买卖合同纠纷应以上述《房屋买卖合同》或《存量房买卖合同》为准的问题，虽然《房屋买卖合同》已约定：“如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存置房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合间具同等效力，不一致时以本合同为准。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。”但原告支付给被告的首期款1539000元及剩余房款1530000元通过银行贷款方式支付，都与《房屋买卖合同》约定的首期款1540000元及剩余房款1529000元的支付数额不符，却与《存量房买卖合同》的约定相吻合，从而印证双方在实际履行过程中是以《存量房买卖合同》为准。二、关于原告要求被告协助交付广州市越秀区淘金路110号701房的问题，上述《存量房买卖合同》已约定：“甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。”现原、被告尚未签妥房地产交接确认书，而被告所举证的照片并不能证明原告已实际控制涉案房屋，故原告要求被告交付涉案房屋合法有理，本院予以支持。三、关于原告要求被告办理相关水、电、煤气、电话、网络、有线电视、物业管理等先关配套设施的更名过户手续并缴清上述设施的欠费的问题，首先，上述《存量房买卖合同》并没有约定被告应为原告办理更名手续。其次，涉案房屋已过户至原告名下，原告可重新与有关部门办理开户手续。再次，原告并无举证证明被告存在欠费。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。四、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题，首先，德才公司的工作人员房少伟于2017年10月18日在微信群中呼叫原告董智峰的记录，可以证明中介人员已出面协助原、被交楼，并多次微信及打电话给原告，但原告拒绝回复微信及接听电话，证明原告拒绝办理收楼手续。其次，在原告付清房款时，按照常理，原告应急于收楼使用，但在原告提起本案诉讼前，原告并没有通过电话、微信、特快专递等形式向被告主张收楼。综上分析，原告要求被告支付逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。五、关于被告反诉要求原告给付逾期支付房款的违约金的问题，经审查，上述《存量房买卖合同》所约定的首期款及剩余房款原告都是在合同规定的时间支付给被告，原告并不存在逾期支付的情况，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告周欢欢应于本判决发生法律效力之日起5日内，将广州市越秀区淘金路110号701房腾空交付给原告章倩滢、董智峰；二、驳回原告章倩滢、董智峰的其他诉讼请求；三、驳回被告周欢欢的反诉请求。本案本诉受理费4013.50元，反诉费2215元，保全费1448.37元，由原告章倩滢、董智峰负担5361.87元，被告周欢欢负担2315元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  余丽涛二〇一八年六月二十八日书 记 员  邓鸿明