江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初55号原告：陆音，女，1963年5月1日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陈孝洋，江苏通衡律师事务所律师。被告：季筱冬，女，1964年12月1日生，居民身份证号码320602196412012022汉族，住南通市。委托诉讼代理人：陈树宁，江苏中远大律师事务所律师。第三人：徐建刚，男，1952年9月11日生，汉族，住南通市崇川区。原告陆音与被告季筱冬合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加徐建刚为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人陈孝洋、被告季筱冬及其委托诉讼代理人陈树宁到庭参加诉讼。第三人徐建刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陆音向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告应得的房屋租金775698.74元。2、被告支付自2013年11月16日至实际支付本金之日的逾期利息，暂计算至2017年12月25日，共计310279.50元。3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2003年8、9月间，原、被告及房屋共有人徐建刚共同出资(含共同向中国银行南通分行按揭贷款300万元)购买了位于南通市崇川区的房屋，并约定三方各占三分之一的产权和收益。2003年10月21日，三人取得上述房屋的产权。2003年9月1日，由被告季筱冬出面签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给上海恒润医学投资管理有限公司（以下简称恒润公司）开设南通市广济医院门诊部(以下简称广济门诊部)，租赁期为10年。按照合同约定十年租金总收入应为572万元，银行收取按揭贷款总额为3947518.93元，因此剩余可分配租金为1772481.07元。按照之前三方的约定，三人各拥有三分之一的份额，因此均应得租金590827.02元。期间，徐建刚收到租金30万元，剩余290827.02元未收到。原告共向广济门诊部收取租金393332元，共支付该房屋共同贷款287376.7元，实际仅收到租金105955.3元。因此可分配租金1772481.07元中除了徐建刚收到的30万元和原告收到的105955.3元外，其余1366525.77元租金均由被告收取。2009年5月28日，徐建刚与原告签订《房屋产权转让协议》，约定将徐建刚名下共有房屋的产权转让给原告，协议生效后原告即行使房屋产权的相关权利义务。原告于2009年6月3日付款，协议已生效，因此原告应收取徐建刚名下剩余应得租金290827.02元。据此，原告名下尚有484871.72元、徐建刚名下尚有290827.02元，合计775698.74元租金为被告非法占有。被告应返还上述占有的租金并支付逾期利息，逾期利息2013年11月16日起算至实际支付之日止，按年利率6.4%上浮50%计算。被告季筱冬辩称，1.季筱冬与徐建刚、陆音于2003年共同购买了南通市101、201、301室房屋，2003年10月领取共同共有房屋产权证，各方并未订立协议，也未约定各占三分之一的份额。原告诉称2009年5月与徐建刚私下签订房屋产权转让协议从未告知季筱冬，更未经季筱冬同意，不具有法律效力，也未到有关部门办理产权变更登记。原告无权单方起诉要求分割租金。即使要求分割租金，也应通知徐建刚一并参加诉讼。2.为管理经营共有财产，季筱冬付出巨大心血和劳动，应取得相应报酬。3.原告与徐建刚的协议，违反物权法的规定，侵害了季筱冬的利益，也不发生对共有权人的效力，原告提供的证据并不能证明共有房屋所有权人的变更，也不能作为分配房屋经营收益的依据。4.原告擅自收取的房屋租金，应一起参与分配。第三人徐建刚未进行陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：原告举证的房屋产权共有权证、土地证、房屋租赁合同、广济门诊部缴纳租金情况证明、贷款支付凭证、中国建设银行取款凭条、取款业务回单、公证书、南通市中级人民法院(以下简称南通中院)（2013）通中民初字第0086号民事判决书、江苏省高级人民法院(以下江苏省院)（2016）苏民再120号民事判决书、催款通知书、邮政快递单据、关于催款通知的回复信件、申通快递单据、交寄挂号邮件清单，被告举证的共有产权证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证的中国银行南通分行对账单一份，证明中国银行南通分行共收取案涉房屋的按揭贷款3947518.93元。被告对此不予认可，并提供了中国银行南通分行对账单一份，证明自2003年10月31日至2012年10月15日共归还按揭贷款本息总额为3981135.05元。经过质证，原告对于被告主张的已归还按揭贷款本息3981135.05元的事实予以认可，本院对此予以确认。2.原告举证的房屋产权转让协议及委托书一份，原告提供了原件供核对，该证据与江苏省院再审判决认定的事实一致，本院予以确认。3.原告举证的房屋租赁合同，原告提供了原件供核对，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年下半年，季筱冬与陆音共同商议购买南通中天房地产开发有限公司开发的位于的商业用房，二人因资金不足而寻找合伙人共同购买，后由陆音找到徐建刚，约定购房资金由徐建刚出资100万元，三方共同贷款300万元，其余80万元由陆音、季筱冬共同负担。2003年9月2日，徐建刚通过南通市大申置业有限公司账户汇入南通市中天房地产开发有限公司购房款100万元，同日，陆音用现金交款单支付购房款20万元。2003年10月10日，季筱冬、陆音、徐建刚与中国银行南通分行签订购房借款合同，以购买的商业用房（101-1室808.13平方米、201室193.35平方米、301室820.21平方米）抵押借款300万元，借期10年，抵押物评估价值480万元，三人及其配偶均作为抵押人在借款合同上签字。2003年10月，三人所购虹桥路151号201室（房屋所有权证号为11186312，面积为808.13平方米）、虹桥路151号101-1室（房屋所有权证号为11186315，面积为193.35平方米）、虹桥路151号301室（房屋所有权证号为11186363，面积为820.21平方米）取得产权登记，登记的房屋所有权证持证人为季筱冬，陆音、徐建刚作为房屋共有权人分别取得房屋共有权证书，共有权人所占份额一栏空白。季筱冬负责支付了房屋过户过程中的相关手续费和税费规费合计146633.84元。交易完成后，季筱冬给付陆音差价2万余元。陆音和季筱冬对二人实际支出的费用曾经结账，双方支出的费用平均分摊。季筱冬、陆音、徐建刚购买房屋后，于2003年9月1日以季筱冬名义与恒润公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给恒润公司，租赁期限自2003年11月16日至2013年11月15日，年租金为50万元，自第三年开始每年租金上浮2万元。恒润公司将房屋交由其下属的广济门诊部使用。房屋2009年7月至2010年6月期间租金的三分之二由陆音收取，为393332元，2009年7月至2010年7月期间贷款的三分之二由陆音偿还，为287376.70元。十年租赁期内共572万元租金中其余租金5326668元均由季筱冬收取，银行贷款也由季筱冬经手偿还，季筱冬给付徐建刚租金收入30万元。2009年5月28日，徐建刚作为甲方（卖方）与陆音作为乙方（买方）签订一份《房屋产权转让协议》，约定：“甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、协议标的：位于南通市中天大厦营业用房。该房屋总建筑面积1821.69平方米，总共三层，分别为虹桥路151号101-1室，面积193.35平方米；虹桥路151号201室，面积为808.13平方米；虹桥路151号301室，面积为820.21平方米。二、上述标的为甲、乙双方与季筱冬于2003年10月合伙购买的房屋，产权为三方共同共有。该标的首付人民币180万元，其余采用按揭贷款。首付款由甲方支付人民币100万元，乙方与季筱冬各支付人民币40万元。甲方支出的人民币100万元由乙方经手。现甲乙双方与季筱冬为产权收益产生纠纷。三、甲方为摆脱纠纷，自愿将其拥有的上述房屋的三分之一产权转让给乙方，成交价为人民币180万元整（甲方已收回投资人民币30万元）。乙方自愿收回甲方房屋产权，再给付甲方人民币150万元整。四、本协议在乙方给付甲方人民币150万元之日起生效。乙方即拥有甲方的房屋产权并行使相关权利义务，甲方予以协助。五、房屋产权过户的相关手续，根据乙方需要，甲方必须配合乙方，房屋产权过户的费用和税金由乙方承担。”2009年6月3日，陆音通过银行向徐建刚汇付150万元，徐建刚向陆音出具一份收据，载明：“今收到陆音购买南通市中天大厦房屋产权转让费人民币壹佰伍拾万元整。”徐建刚收到转让款后即将其持有的房屋共有权证交付陆音。同日，徐建刚与陆音签署一份委托书，载明：“本人徐建刚与陆音、季筱冬共同购买南通市中天大厦的所属产权。现本人将名下产权的权利义务全权委托陆音办理。”2010年11月3日，蔡和莉、徐建刚出具一份《委托书》，该《委托书》载明委托人为蔡和莉、徐建刚，受托人为陆音。《委托书》另载明：“徐建刚、陆音和季筱冬的名下有如下三处房产，分别位于南通市（房屋共有权证号：南通房共字第11186316-11186317号）、南通市201室（房屋共有权证号：南通房共字第11186313-11186314号）、南通市301室（房屋共有权证号：南通房共字第11186364-11186365号）。2003年9月1日，季筱冬与上海恒润医学投资管理有限公司签署了一份《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给上海恒润医学投资管理有限公司使用。2009年5月28日，委托人徐建刚将其名下的上述三处房屋产权转让给受托人陆音。委托人徐建刚和蔡和莉系夫妻关系。现全权委托陆音处理已经转让的徐建刚名下的上述三处房屋产权各项事宜。具体委托事项如下：一、代为收取上述房屋的租金，缴纳相关税、费；二、在上述《房屋租赁合同》到期后，代为办理上述房屋的出租事宜，收取租金；三、代为办理上述房屋的抵押贷款归还手续，办理抵押登记注销手续；四、代为洽谈出售上述房屋事宜，代为签署上述房屋的房屋买卖合同；五、代为收取上述房屋所得价款，缴纳相关税、费；六、代为办理上述房屋的过户手续；七、委托期限：至委托事项办完为止。受托人在上述期限内签署的有关文件，委托人均予以承认。”2010年11月5日，江苏省南通市崇川公证处作出（2010）通崇证民内字第2833号公证书，证明徐建刚、蔡和莉2010年11月3日在《委托书》上的签名属实。2011年，徐建刚向南通中院起诉陆音、季筱冬，要求对共有的房屋进行分割（0011号案件）。在该案一审中，季筱冬答辩称，徐建刚已将房屋转让陆音，不具备原告主体资格，涉案房屋属共同共有的财产，季筱冬管理和处置共同财产，没有侵害徐建刚的合法利益，三方共有基础没有丧失，在贷款未还清的情况下，徐建刚要求分割房产没有依据。庭审中，季筱冬提供了徐建刚、陆音签订的《房屋产权转让协议》及徐建刚向陆音出具的150万元购房款收据的复印件，证明徐建刚已将房屋出售给陆音。南通中院认为，涉案房屋共同共有，该共同共有关系因当事人的约定而转化为按份共有，共有基础已丧失，徐建刚要求分割房屋的诉讼请求应予支持，徐建刚、陆音之间存在房屋买卖关系，但尚未办理房屋产权过户手续，徐建刚仍享有原告的主体资格，涉案房屋应折价归并给陆音所有，评估价扣除剩余贷款后的余额由陆音给付徐建刚、季筱冬各三分之一的价款，2012年3月以前的租金收益扣除偿还贷款后由三人均享，2012年4月以后的租金由陆音收取享有，剩余贷款本息由陆音偿还。南通中院就该0011号案件作出一审判决后，季筱冬向江苏省院上诉，认为徐建刚与陆音早已完成了房屋买卖行为，陆音实为讼争房产三分之二的所有者，徐建刚与陆音恶意串通隐瞒房屋买卖事实，恶意诉讼，损害季筱冬的合法权益，徐建刚起诉要求分割共有财产，但三人共同共有房屋的基础没有丧失，一审将陆音、季筱冬之间的共有关系直接解除，判决将房屋给并非原告的陆音，也超出了徐建刚的诉讼请求范围。季筱冬二审申请徐建刚之妻蔡和莉作为证人出庭，蔡和莉于2012年8月24日出具一份情况说明，内容为“我同意将我和徐建刚共有的虹桥路151号的房产份额归并给季筱冬所有，由季筱冬将三分之一的房产份额折价补偿给我们”。江苏省院二审以事实不清为由于2012年11月22日裁定撤销该0011号案件一审判决，发回南通中院重审。发回重审过程中，徐建刚未到庭应诉，其于2013年3月14日向南通中院提交一份情况说明，称季筱冬一直侵占租金，与陆音闹得不可开交，徐建刚在共有财产中的利益无法实现，为摆脱纠纷，归还公司职工退股资金，徐建刚与陆音签订《房屋产权转让协议》，陆音交付了价款，徐建刚的目的基本达到，有人别有用心，引发徐建刚的家庭矛盾，徐建刚决定不再参加以后的诉讼活动。南通中院遂裁定该案按撤诉处理。2013年5月10日，蔡和莉签署《撤销对陆音的委托的声明》，其中载明：“2009年5月28日签订的房屋产权转让协议以及150万元的收款条均是虚假的，是徐建刚为独吞夫妻共同财产而炮制的伪证。徐建刚、陆音为一己之利，恶意串通，欺骗了声明人和公证处。声明人在被欺诈的情况下在委托书中所作的意思表示不是真实的意思表示，依法是无效的。现为确保声明人的合法权益不受非法侵害，声明人特此声明：声明人自2010年11月3日起撤销（2010）通崇证民内字第2833号公证书所附委托书中授权陆音的全部委托事项，声明人对陆音不再有任何授权。”江苏省南通市崇川公证处作出（2013）通崇证民内字第1599号公证书，证明蔡和莉在《撤销对陆音的委托的声明》上的签名属实。2013年9月10日，蔡和莉向南通中院提起诉讼，认为2009年5月28日房屋产权转让协议是徐建刚与陆音串通的结果，损害了蔡和莉应当享有的房屋利益，蔡和莉请求根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定确认徐建刚、陆音2009年5月28日签订的房屋产权转让协议无效。南通中院于2014年4月28日作出(2013)通中民初字第0086号民事判决：驳回蔡和莉的诉讼请求。蔡和莉向江苏省高院上诉，江苏省高院于2014年10月23日作出(2014)苏民终字第0233号二审判决：1.撤销江苏省南通市中级人民法院(2013)通中民初字第0086号民事判决；2.确认徐建刚与陆音于2009年5月28日签订的《房屋产权转让协议》无效。陆音向江苏省高院申请再审，江苏省高院于2016年6月7日作出再审判决：1.撤销江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第0233号民事判决；2.维持江苏省南通市中级人民法院(2013)通中民初字第0086号民事判决。对于案涉租金问题，陆音于2015年10月8日向季筱冬发出催款通知。季筱冬于2015年10月16日作出回复。陆音在2015年11月6日、2016年7月11日再次向季筱冬催款。另查明，关于案涉房屋2013年11月15日到期后的租赁事宜，陆音与广济门诊部于2013年10月30日签订《房屋租赁协议》，约定广济门诊部在2013年11月16日至2023年11月16日租赁期间向陆音支付房屋三分之二产权相应的租金。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉房屋属于陆音、季筱冬、徐建刚三人共同共有还是按份共有？2.陆音与徐建刚签订的《房屋产权转让协议》的效力。3.季筱冬应否向陆音支付房屋租金收益？如应支付，具体的数额是多少？关于争议焦点1，《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。徐建刚、陆音、季筱冬三人系朋友熟人关系，不是法律认可的特殊的共同关系，不能形成共同共有关系，根据法律规定应为按份共有关系。至于各共有权人所占份额，房屋共有权证未予明确，陆音主张各享有三分之一。徐建刚在与陆音签订的《房屋产权转让协议》中及其在多次诉讼中的陈述均认可三人各享有涉案房屋的三分之一。季筱冬在南通中院0011号案中虽主张三人购房时没有约定份额，三人共同共有涉案房屋，但其在该案的上诉状中明确，徐建刚与陆音完成了房屋买卖行为，陆音实为讼争房屋三分之二的所有者；季筱冬在该案二审申请徐建刚之妻蔡和莉作为证人出庭，蔡和莉在出具给法院的情况说明中亦载明其与徐建刚对案涉房屋共享三分之一份额。此外，为购买案涉房屋，徐建刚出资100万元，陆音、季筱冬分别出资不足20万元，三人又共同贷款300万元，但三人未书面约定房产份额，对于出资额也没有书面协议，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条之规定，应视为三人在房屋所有权上等额享有，即各占三分之一。关于争议焦点2，陆音与徐建刚签订《房屋产权转让协议》真实意思表示，合法有效。徐建刚处分其拥有的案涉共有房屋三分之一的产权并未侵犯他人的利益。其一，徐建刚的处分行为并未侵犯季筱冬的权益。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。该共有人优先购买权的规定是用以限制共有人人数的增加，简化共有关系为目的，在多个共有人均想购买份额的情况下，应尊重出让人的所有权，由出让人决定。据此，徐建刚将其享有的案涉房屋份额转让给按份共有人之一的陆音，不违反法律规定，无需征得另一按份共有人季筱冬的同意。其二，徐建刚的处分行为并未侵犯其配偶蔡和莉的权益，蔡和莉请求确认陆音与徐建刚签订的《房屋产权转让协议》无效的诉讼请求已经再审审理被驳回。关于争议焦点3，如上所述，陆音与徐建刚签订的《房屋产权转让协议》有效，根据该协议第四条的约定，陆音向徐建刚支付150万元后即拥有徐建刚三分之一的产权份额并行使相关权利义务。现有证据已证明陆音于2009年6月3日向徐建刚支付了转让款150万元，因此徐建刚享有的租金收益权归陆音所有。该租金收益权的归属由合同约定而发生变更，不因徐建刚的不动产共有产权未转移登记至陆音名下而受影响。关于租金的分配：至2013年11月15日房屋租金总收入为572万元，扣除房屋按揭贷款总本息3981135.05元，余1738864.95元。合伙三人未约定收益分配比例，按每人享有三分之一产权相应的收益按每人三分之一分配，每人应分得租金为579621.65元。徐建刚已收租金300000元，陆音已收租金393332元-287376.7元=105955.3元。两人未收到租金为579621.65元×2-300000元-105955.3元=753288元。该部分租金在季筱冬处，因此，季筱冬应向陆音支付房屋租金收益753288元。季筱冬提出的其为购房支付的手续费、税费和规费146633.84元及给付陆音的差价2万余元，系季筱冬作为合伙人购房的出资，不应在租金收益中冲抵。关于陆音主张的利息应按同期银行贷款利率标准计算，超过部分不予支持，起算时间从租金给付期满之日即2013年11月16日。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条、第一百零三条、第一百零四条,《中华人民共和国民法通则》第七十八条的规定，判决如下：一、被告季筱冬于本判决生效之日起十日内一次性给付原告陆音租金收益753288元。二、被告季筱冬于本判决生效之日起十日内一次性给付原告陆音上述租金收益利息(以本金753288元，按同期银行贷款基准利率自2013年11月16日计算至实际支付之日止)。三、驳回原告陆音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14574元，由被告季筱冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14574元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松代理审判员  张正鹏人民陪审员  马 莉二〇一八年六月二十九日书 记 员  黄凤美