广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0781民初531号原告：台山市辉旋物业管理有限公司。地址：广东省台山市台城镇百乐园**楼。法定代表人：余锦旋，系该公司的总经理。委托诉讼代理人：陈国儒，男，1960年10月6日出生，汉族，住广东省台山市。系该公司的职员。委托诉讼代理人：谭添认，男，1951年10月24日出生，汉族，住广东省台山市。系该公司的职员。被告：李文鸿，男，1973年12月10日出生，汉族，住广东省台山市。被告：张美芬，女，1977年12月26日出生，汉族，住广东省台山市。原告台山市辉旋物业管理有限公司（以下简称“辉旋物业公司”）与被告李文鸿、被告张美芬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告辉旋物业公司的委托代理人陈国儒到庭参加诉讼，被告李文鸿、张美芬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉旋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令李文鸿、张美芬支付2012年9月至2015年11月（共39个月）的物业服务费1806.32元；2、判令李文鸿、张美芬支付物业服务费的逾期付款违约金(按同期贷款利率加收30%)362.51元；3、本案诉讼费由李文鸿、张美芬承担。事实与理由：辉旋物业公司于2004年8月经批准成立为三级物业服务管理资质公司。2005年9月开始对台城新华花苑住宅小区进行物业服务管理。郑健康所居住的新华花苑----，属于小区物业管理范围，根据物业管理规约，新华花苑住宅小区按住宅建筑面积从2004年9月起每月每平米0.40元的标准收取物业服务费，从2008年5月1日调整为每月每平方米0.55元，于2011年1月1日起按台山市物价局、台山市房产管理局台价【2009】121号“关于我市物业服务收费实行政府指导价的通知”，新华花苑住宅小区每月每平方米调整为0.65元物业服务收费。于2014年1月1日根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤【2010】1号）和《转发省物价局关于加强政府指导价物业服务费备案管理的通知》（台【2012】4号）的有关规定，新华花苑住宅小区每月每平方米调整为0.72元物业管理费。李文鸿、张美芬居住紫薇阁802房的建筑面积是67平方米，现每月物业服务费48.24元，辉旋物业公司在提供物业管理服务后，李文鸿、张美芬没有履行其支付物业服务费的义务，从2012年9月至2015年11月没有缴付共39个月的物业服务费1806.32元，逾期付款违约金362.51元，合计2168.83元。为此，辉旋物业公司向本院提出前述三项诉讼请求。李文鸿、张美芬未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：辉旋物业公司提供的《广东省商品房买卖合同》复印件一份、《广东省收费许可证》复印件一份、2012年5号《物业服务收费备案表》原件一份、2014年W7号《物业服务收费备案表》原件一份、《2005年8月29日台山市新华花苑前期物业管理服务合同》原件一份、《2008年9月1日台山市新华花苑前期物业管理服务合同（续期合同）》原件一份、《2015年8月14日关于退出新华花苑小区物业管理项目的报告》原件一份、《2015年8月18日公示》原件一份、台山市物价局台山市房产管理局文件台价【2009】121号《关于我市物业服务收费实行政府指导价的通知》原件一份、台山市物价局台价【2012】4号《转发省物价局关于加强政府指导价物业服务收费备案管理的通知》原件一份、《2005年8月21日新华花苑物业管理收费公告》原件一份、《2008年4月15日新华花苑调整物业服务收费标准的通告》原件一份、《2011年2月25日落实台山物业服务收费政府指导价，调整新华花苑物业服务收费标准的通告》原件一份、《2013年9月23日调整新华花苑物业服务收费标准的通知》原件一份、《催缴通知》复印件一份、《张贴照片》打印件九张。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2005年9月6日，辉旋物业公司与新华花苑建设单位台山市工业建联房地产开发有限公司签订《台山市新华花苑前期物业管理服务合同》，合同期限为2005年9月1日至2008年8月31日止，合同约定：辉旋物业公司对台城新华花苑住宅小区提供物业管理服务，按住宅（包括车房）建筑面积每月每平方米0.5元的标准向业主或非业主使用人收取物业服务费，物业服务费收取标准按国家有关规定进行调整；业主或非业主使用人需每月向辉旋物业公司缴纳物业服务费，若逾期交纳，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。二、2008年8月22日，辉旋物业公司与新华花苑建设单位台山市工业建联房地产开发有限公司签订《台山市新华花苑前期物业管理服务合同（续期合同）》,合同期限为2008年9月1日至2015年8月31日止。合同期满后，由于该小区暂未聘请新的物业公司管理，为小区平稳交接，经与台山市工业建联房地产开发有限公司商讨，并经台山市住房和城乡建设局批准，辉旋物业公司延长物业管理服务期限至2015年11月30日，并在小区内进行了公示。三、辉旋物业公司于2005年8月21日通告新华花苑小区业主，自2005年9月1日起受开发商台山市工业建联房地产开发有限公司聘请对新华花苑小区进行物业管理，按每平方米0.5元的标准收取物业管理费；2008年4月15日通告从2008年5月1日起调整物业管理费，按每平方米0.6元计算；2011年2月25日通告从2011年4月1日起调整物业管理费，按每平方米0.65元计算；2013年9月23日通告从2014年1月1日起调整物业管理费，按每平方米0.72元计算。并均在小区内进行了公示。四、2005年9月20日,李文鸿、张美芬与台山市工业建联房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》,购买新华--,属于辉旋物业公司管理的新华花苑物业管理范围。建筑面积是67平方米，从2012年9月至2015年11月共39个月没有缴纳物业服务费：2012年9月至2013年12月每月的物业服务费为每月每平方米0.65元，每月应交纳服务费43.55元（0.65元/平方米×67平方米），共696.8元（43.55元/月×16个月）；2014年1月至2015年11月每月的物业服务费为每月每平方米0.72元，每月应交纳服务费48.24元（0.72元/平方米×67平方米），共1109.52元（48.24元/月×23个月），合共应缴纳物业服务费1806.32元（696.8元+1109.52元）。五、辉旋物业公司于2017年5月19日向李文鸿发出《催缴通知》，然催缴未果，遂于2018年2月23日诉至本院，请求李文鸿、张美芬支付2012年9月至2015年11月（共39个月）的物业服务1806.32元及逾期付款违约金(按同期贷款利率加收30%)362.51元。：本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；。”之规定，《台山市新华花苑前期物业管理服务合同》及续期合同是新华花苑的建设单位依法选聘辉旋物业公司并与其签订的前期物业管理服务合同。辉旋物业公司按约定对新华花苑提供物业管理服务，业主李文鸿、张美芬需按时交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，前述前期物业服务合同对业主李文鸿、张美芬具有约束力。李文鸿、张美芬根据《台山市新华花苑前期物业管理服务合同》及续期合同接受了辉旋物业公司的物业管理服务，双方之间成立了物业服务管理关系，辉旋物业公司提供了物业服务，李文鸿、张美芬应按约定每月支付物业服务费。因此，辉旋物业公司诉请李文鸿、张美芬支付拖欠自2012年9月至2015年11月（共39个月）的物业服务1806.32元，理据充足，本院予以支持。关于辉旋物业公司主张的计算逾期付款违约金362.51元（按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%）的问题，李文鸿、张美芬逾期未交物业服务费，已构成违约。辉旋物业公司未按前期物业管理服务合同约定千分之一每天计算滞纳金，只按最高人民法院19991999年2月12日作出的《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及最高人民法院2000年11月15日作出的《关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》规定，依法按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%支付逾期付款滞纳金，没有违反法律规定，本院予以支持。李文鸿、张美芬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法予以缺席判决。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下：被告李文鸿、张美芬于本判决生效之日起十日内支付物业管理费（自2012年9月至2015年11月止）1806.32元及逾期付款违约金362.51元（按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%）给原告台山市辉旋物业管理有限公司。如被告李文鸿、张美芬未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告李文鸿、张美芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  刘民强人民陪审员  余傅侨人民陪审员  陈铁舜二〇一八年六月二十六日书 记 员  周健波