湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0502民初2666号原告：湖州久久现代服务发展有限公司。住所地：湖州市新天地写字楼1309室-2。法定代表人：刘建明，该公司总经理。委托代理人：胡峰，浙江银湖律师事务所律师。被告：湖州凤凰街道静如宾馆。住所地：湖州市杭长桥北路62号（苕溪家园9幢）8-9层（801-803、901-903）。代表人：徐云云，该宾馆经理。委托代理人：冯阿根，浙江金鼎律师事务所律师。原告湖州久久现代服务发展有限公司与被告湖州凤凰街道静如宾馆房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年4月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员邢永华适用简易程序于2018年5月10日、6月4日二次公开开庭进行了审理。原告湖州久久现代服务发展有限公司的委托代理人胡峰，被告湖州凤凰街道静如宾馆的委托代理人冯阿根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖州久久现代服务发展有限公司起诉称：原、被告于2017年4月21日签订《房屋租赁合同》，于2017年5月15日就相关租赁事宜达成备忘录，于同年7月17日又签订《房屋租赁合同补充协议书》，依据上述合同及协议书等约定，被告租赁原告位于湖州市金色地中海47幢的相关房屋及设备设施，租赁期限3年，即从2017年8月18日至2020年8月17日，年租金为60万元。合同同时约定租赁期间被告产生的水电费等由原告垫付的费用，被告应在次月10日前向原告一次性付清；如违约，被告应向原告支付违约金，如迟延履行达到30日的，原告还有权解除合同，收回房屋。合同还对保证金、装饰装修物归属等进行了约定。嗣后，被告支付原告第一年租金60万元及保证金5万元。但被告承租后却未按合同约定履行原告垫付的电费等相关费用的支付义务，自2017年11月开始就拖欠原告垫付的电费，截至2018年2月，被告已拖欠原告垫付的电费计120347元。期间，原告已多次向被告催讨该款，但被告一直拖欠至今未付。故请求判令：1、原、被告之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》于被告收到原告起诉状之日起解除；被告应在合同解除后15日将所租赁房屋按《房屋租赁合同》约定的要求腾退给原告，逾期腾退的，被告应按月租金50000元的标准支付自解除之日起至实际腾退之日止的房屋占用费；2、被告立即支付原告垫付的电费计120347元（暂至2018年2月，要求按实际发生金额计算至被告实际腾退房屋之日），并支付自2017年11月10日起至实际付清款项之日止按每日10%计算的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。原告湖州久久现代服务发展有限公司为支持其诉请主张，在起诉时提交并在庭审中举证了下列证据材料：证据1、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方就案涉租赁物的范围，租赁期限，租金及支付时间，电费交付时间，违约责任等作了约定的事实。证据2、《相关事项备忘录》一份，证明原、被告就租赁期限重新作了约定的事实。证据3、《房屋租赁合同补充协议书》一份，证明原、被告就相关事宜及租金作了约定的事实。证据4、电表明细十份，证明被告拖欠原告2017年11月至2018年3月电费情况的事实。证据5、房产证二份、授权委托证明一份，证明涉案房产系所有权人美欣达集团有限公司授权原告对外出租的事实。证据6、银行交付凭证二份，证明被告对2017年11月、12月的电费拖了一个月以上才付清的事实。证据7、银行交付凭证七份，证明原告2017年11月至2018年4月支付电费的情况。被告湖州凤凰街道静如宾馆答辩称：一、原、被告曾于2017年4月21日、5月15日、7月17日签订房屋租赁合同、备忘录及补充协议等系事实。合同签订后，被告已依约支付了租金60万元及保证金5万元，所以至今不存在违约的情形；二、关于原告垫付电费的问题。原告主张被告结欠原告垫付电费120347元，但经被告核对，被告已付清了2017年12月前的电费。2018年1月至2月的电费，按原告的统计分别为33075元、35172元，但这两个月是宾馆的淡季，电费却比平时高出一倍多，当时被告认为可能存在搞错的现象，要求与原告进行核实，但电话无法与原告方取得联系，故拖欠至今。至于2018年3月的电费，按约定应在次月10前支付，因原告的起诉，双方没有进行结算，只要核对一下，被告同意全额支付给原告。三、原告以拖欠垫付的电费为由，请求解除租赁合同，没有法律依据。被告已按双方合同约定支付了足额租金，已履行了全部合同义务，双方不存在法律、法规规定解除合同的情形。至于原告垫付的电费款，不属于解除合同的条款范围，况且电费数额出现异常后，其与原告沟通时，原告予以了拒绝，为此延长了2个月时间，且原告也未提出在合理期间内要求被告支付。即便被告支付电费违约，被告也愿意承担相关的违约责任。但被告不支付电费的违约并非根本性违约，未导致原告无法实现合同目的。综上，双方的租赁合同应继续履行。故请求驳回原告对解除房屋租赁合同的诉请。被告湖州凤凰街道静如宾馆未向本院提交证据。对原告提供的证据1、证据2、证据3，被告经质证认为对真实性、关联性无异议，但认为双方约定的违约金过高，应予以调整，且约定迟延天数达到三十天，双方自动解除本合同的规定与法律、法规相抵触，不生效。本院经审核后认为，上述证据除约定的违约金偏高外，符合有效证据的要件，对其证明效力，予以认定。对原告提供的证据4，被告经质证认为2017年11月、12月的电费已付清，2018年1月至3月的电费没有付，且数额需核对。本院经审核后认为，该组证据虽系原告单方制作，但结合原、被告在庭审中的陈述，对其证明效力，予以认定。对原告提供的证据6、证据7，被告经质证认为对三性均无异议，但应扣除被告已支付的部分。本院经审核后认为，证据6符合有效证据的要件，对其证明效力，予以认定，证据7与本案不具有关联性，对其证明效力，不予认定。本院经审理，认定事实如下：2017年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落于湖州市金色地中海47幢地下室（浴场）、B号楼（一楼大厅和棋牌、二楼客房、三楼餐厅包厢和室内高尔夫训练场）出租给被告从事经营活动；租赁期限3年，自2017年7月18日至2020年7月17日；租金及交付：上述房屋租金为每年75万元，房屋租金以一个年度为一个支付周期，每次支付应提前两个月；被告因租赁标的物所发生的一切费用由被告自行承担，包括但不限于电费、水费等，由原告垫付的费用，被告应在次月10日前向原告一次性付清；被告应在本合同签订之日向原告支付保证金5万元，如本合同期满，双方不再续签，在结清所有费用后，原告无息退还；本合同期限届满或由被告提出提前解除合同或由于被告原因造成本合同提前终止时，被告不得以任何理由提出对标的物安装、改造和装饰的补偿或拆除（不含可移动部分）要求；违约责任：被告未按本合同约定的时间足额支付房屋租金或相关费用，应向原告支付违约金，每迟一天，按所欠相关费用的千分之一计算违约金，如迟延天数达到三十天，双方自动解除本合同，原告有权收回和封存标的物，并可要求被告支付违约金，迟延天数计算到实际支付上述款项之日止。合同还就其他权利义务等作了约定。同年5月15日，双方签订《关于湖州凤凰街道静如宾馆承租金色地中海47幢的相关事项备忘录》一份，约定原合同约定的租赁起始日期推迟一个月，即从“2017年7月18日至2020年7月17日”改为“2017年8月18日至2020年8月17日”。同年7月17日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议书》一份，约定上述《房屋租赁合同》、《相关事项备忘录》继续有效，原告同意原标的物的年租金改为60万元等。上述合同签订后，原告依约交付了租赁物，被告也按约支付了租金60万元及保证金5万元。但被告未能按约向原告支付2017年10月至2018年2月由原告垫付的电费计120347元（其中2017年10月份的电费为15749元、2017年11月份的电费为22541元、2017年12月份的电费为35172元、2018年1月份的电费为33075元、2018年2月份的电费为13810元）。原告经催讨无果，以致纠纷成讼。另查明，坐落于湖州市金色地中海47幢的房屋所有权人为美欣达集团有限公司，上述房产由该公司于2017年4月21日授权原告进行经营管理或出租。又查明，被告于2018年3月29日支付原告垫付的2017年10月份的电费15749元，于2018年4月2日支付原告垫付的2017年11月份的电费22541元，于2018年5月18日支付原告垫付的2018年2月份的电费13810元。再查明，被告于2018年4月13日收到原告的起诉状。本院认为：原告湖州久久现代服务发展有限公司与被告湖州凤凰街道静如宾馆签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容（除约定的违约金偏高外）亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应按约履行。原告按约交付租赁物后，被告未能按约支付原告垫付的2017年10月至2018年2月的电费，且逾期已超过30天以上，根据合同约定，原告有权解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》，故对于原告要求判令上述合同于被告收到原告起诉状之日起解除的诉请，符合双方的约定，也符合法律的规定，本院予以支持。双方租赁关系解除后被告负有腾退房屋并予以返还的义务。故上述合同解除后至被告腾退归还房屋之日止的房屋占用费，参照合同约定的租金600000元每年的标准计算。因租赁合同第一年租期尚未届满，如被告在第一年租期届满前腾退并归还房屋给原告的，则原告应退还剩余期间的租金，退还部分的租金也参照合同约定的租金600000元每年的标准计算。对原告要求被告立即支付原告垫付的电费计120347元（暂至2018年2月，要求按实际发生金额计算至被告实际腾退房屋之日），并支付自2017年11月10日起至实际付清款项之日止按每日10%计算的违约金的诉请，本院认为，对2018年3月至被告实际腾退房屋之日的电费数额，因原告无证据予以证实，故本案不作处理，待电费数额确认后，原告可另行主张。对原告主张的电费数额120347元应扣除被告已履行部分，超过部分，本院不予支持。原告主张的违约金计算标准偏高，本院酌情调整为按年息24%标准计算为宜。对逾期支付电费的违约金起算时间，应按双方合同的约定计算，即2017年10月份的电费，原告于11月垫付，被告应在次月10日前支付当月的电费，依次类推，故2017年10月份电费的违约金起算时间为2017年12月11日开始计算，依次类推。本院对电费违约金核定为：2017年10月份为1134元，2017年11月份为1217元，2018年2月份为341元，2017年12月份为2884元（暂计算至2018年6月14日），2018年1月份为2095元（暂计算至2018年6月14日），上述合计7671元。对被告辩称原告以其拖欠电费为由解除租赁合同没有法律依据的意见，本院认为，合同解除的方式有两种即当事人约定和法律规定，本案中原、被告在《房屋租赁合同》明确约定：被告未按本合同约定的时间足额支付房屋租金或相关费用，应向原告支付违约金，每迟一天，按所欠相关费用的千分之一计算违约金，如迟延天数达到三十天，双方自动解除本合同，现被告未按约支付电费，且逾期已超过30天以上，符合双方约定解除合同的条件，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。据此，为了维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告湖州久久现代服务发展有限公司与被告湖州凤凰街道静如宾馆签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》于2018年4月13日解除；限被告湖州凤凰街道静如宾馆于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于湖州市金色地中海47幢地下室、B号（一层、二层、三层）房屋，并将上述房屋返还给原告湖州久久现代服务发展有限公司；二、被告湖州凤凰街道静如宾馆应支付原告湖州久久现代服务发展有限公司自2018年4月14日起的房屋占用费按租金600000元每年的标准，计算至房屋腾退之日止；三、被告湖州凤凰街道静如宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告湖州久久现代服务发展有限公司电费68247元，并支付违约金7671元（暂计算至2018年6月14日，次日起至实际付清款项之日止的违约金，以68247元为基数，按年息24%标准计算）；四、驳回原告湖州久久现代服务发展有限公司的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2707元，减半收取1354元，由原告湖州久久现代服务发展有限公司负担500元，被告湖州凤凰街道静如宾馆负担854元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  邢永华二〇一八年六月十五日无异）书记员  罗 颖?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?