河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0106民初795号原告：牛战翠，女，1980年9月18日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：时华钦，河南聚尚律师事务所律师。被告：李会芳，女，1987年6月26日生，汉族，住河南省原阳县。被告：李明阳，男，1991年2月23日生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：王磊，河南振豫律师事务所律师。原告牛战翠与被告李会芳、被告李明阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛战翠及其委托诉讼代理人时华钦、被告李明阳的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，被告李会芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告牛战翠向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋买卖合同》，将位于郑州市上街区淮阳路南段23号院B11号楼21层2103号房屋所有权过户至原告牛战翠名下（房屋价值453000元）；2.判令二被告支付原告为其垫付的物业费1648．5元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年3月17日，原、被告经上街广汇房产中介签订了一份《房屋买卖合同》，被告将位于上街区淮阳路南段23号院B11号楼21层2103号房产卖给原告，房屋总价款为453000元，房款的支付方式为按揭贷款，合同中双方对买卖房屋的相关权利义务进行了详细约定。合同签订当日，原告向被告支付了房屋首付款26万元，被告将房屋及钥匙交给原告。后在合同履行过程中，原告对房屋进行装修并入住，被告也办理了房屋银行贷款的解押手续。然而按照合同约定双方要办理过户手续时，被告却以所卖房屋的价格低并要求加价为由，拒不办理过户手续。后虽经原告及中介多次与被告协商，被告却拒不履行房屋过户义务。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告李明阳（口头）辩称，1.原告在起诉状中称被告将房屋钥匙交于原告与事实不符，该房屋钥匙被告只是交给中介让其看房方便，并未同意把钥匙交于原告，这一点在房屋买卖合同中第四项可以证明，该房屋买卖合同中第四项手续和钥匙移交处是空白，也就是说被告与原告没有就钥匙移交达成一致意见；2.原告在诉状中称在合同履行中对房屋进行装修并入住，事实是合同中被告并未同意原告装修或入住，原告已严重侵犯被告的权益，被告李明阳保留诉讼权利；3.该房屋买卖合同系房屋共有人李会芳未经李明阳同意私自与原告达成的协议，被告李明阳不承认该协议，并保留起诉该协议无效的权利。被告李会芳未提交答辩状及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定以下事实：2017年3月17日，李会芳、李明阳（甲方）与牛战翠（乙方）通过广汇房产签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方购买甲方位于上街区淮阳路南段23号院11号楼21层2103号房屋，建筑面积92.10平方米，房屋产权书证号062274-2号，成交价格为453000元。第3条约定乙方向甲方交定金10000元，乙方购房办理按揭贷款的，乙方应在2017年3月18日前首付甲方房款含定金在内共258000元，剩余房款195000元，乙方办理按揭，同时甲、乙、中介三方共同办理银行贷款手续，审批下来后，三方即可办理房产过户，在办理过户时甲方应无条件的积极配合，随后在办理他项权证时，乙方应积极的配合银行和中介。第7条约定甲方在乙方交付房子时，之前所有的物业、水、电、气等所有使用的费用全部由甲方负责结清，交付后所有费用由乙方负担。该合同落款处由李会芳、牛战翠及广汇房产负责人张桂菊签字。上述合同签订当日，原告牛战翠通过工商银行向李会芳转账258000元，另因案涉房屋系按揭贷款需办理解押手续，被告解押款不够，原告牛战翠又支付了现金2000元，被告李会芳向原告牛战翠出具收据，载明：今收到牛战翠人民币260000元，系付购上街区淮阳路南段23号院11号楼21层2103号首付款。原告牛战翠向被告李会芳支付首付款后，被告李会芳以案涉房屋成交价低并要求牛战翠加价为由，双方至今未办理房屋过户手续。2017年9月18日，原告牛战翠交纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业费共计2541.6元。被告李会芳与被告李明阳系姐弟关系，上街区淮阳路南段23号院11号楼21层2103号房屋系李会芳与李明阳共同共有。被告李会芳与原告牛战翠签订《房屋买卖合同》时，李会芳通过电话告知李明阳。另查明，原告牛战翠在向被告李会芳支付房屋首付款当天即2017年3月17日拿到房屋钥匙，且将房屋装修后入住。上述事实，有当事人陈述、举证材料、开庭笔录等为依据，事实清楚，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告牛战翠与被告李会芳双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告牛战翠向被告李会芳支付房屋首付款26万元后，剩余房款需办理按揭，原、被告双方及中介应共同办理银行贷款手续，贷款审批后，三方即可办理房产过户，在办理过户时被告李会芳应无条件的积极配合，原、被告双方的上述权利义务在《房屋买卖合同》第3条第2项中已明确约定，根据鼓励和保护合法交易的原则，原告牛战翠诉请被告李会芳继续履行《房屋买卖合同》并将案涉房屋过户至原告牛战翠名下的主张，本院予以支持。被告李明阳辩称案涉《房屋买卖合同》系李会芳未经李明阳同意私自与牛战翠达成的协议，其未在该合同上签字。本院认为，根据原告牛战翠提交的原告与二被告及房屋中介张桂菊的谈话录音以及张桂菊当庭陈述，可以认定出卖案涉房屋系二被告的真实意思表示，被告李会芳是在征求被告李明阳同意的前提下才与原告牛战翠签订的《房屋买卖合同》；另根据被告李明阳的答辩意见，其将钥匙放在中介处，委托中介卖房时交给购房人看房，表明其对中介促成原告与被告李会芳签订合同是明知和默认的，本案原告在购买该房屋时并无过错，系善意购买人，故原告牛战翠诉请被告李明阳继续履行《房屋买卖合同》并将案涉房屋过户至原告牛战翠名下的主张，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》第7条约定，房屋交付之前的物业等费用由卖方即二被告负责结清，交付后所有费用由买方即原告负担，故2016年1月1日至2017年3月17日原告牛战翠拿到房屋钥匙之日期间的物业费应由二被告负担，另2016年1月1日至2017年12月31日的物业费为2541.6元已由原告牛战翠交纳，故2016年1月1日至2017年3月17日期间的物业费1588.5元，应由二被告向原告返还。被告李会芳经本院传票传唤拒不到庭亦未答辩，视为对其举证、质证、辩论权利的放弃，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李会芳和被告李明阳应于本判决生效后三十个工作日内配合原告牛战翠将位于郑州市上街区淮阳路南段23号院B11号楼21层2103号房屋所有权过户至原告牛战翠名下；二、被告李会芳和被告李明阳应于本判决生效后十日内向原告牛战翠支付原告牛战翠垫付的物业费1588.5元；三、驳回原告牛战翠的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4059元，由被告李会芳和被告李明阳共同负担(原告预交诉讼费不退，待被告履行本判决确定的付款义务时一并付清)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韦 鹏二〇一八年六月二十七日书记员 安乐青