广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初2321号原告（反诉被告）：珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心，住所地：广东省珠海市。负责人：蔡海鸿，执行董事。委托诉讼代理人：蔡峰基，广东正思律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑端仪，广东正思律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海市鸿昌名门业有限公司，住所地：珠海市斗门区。法定代表人：邓绍海，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：温旺平，江西翠微律师事务所律师。原告珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心诉被告珠海市鸿昌名门业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告珠海市鸿昌名门业有限公司提出反诉。本院依法适用简易程序对本、反诉公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人蔡峰基、郑端仪，被告的委托诉讼代理人温旺平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉的诉讼请求经过变更及明确，请求判令：一、确认原、被告双方签订的《居然之家招商合同》于2017年3月30日解除；二、被告向原告支付拖欠的租金44812.7元（2016年7月1日至2017年3月31日）、物业费54952.7元（2016年7月1日至2017年3月31日）、市场管理费5456元（2016年5月1日至2017年3月31日）；三、被告向原告支付滞纳金（以各笔费用应付之日起计至还清之日止），退还合同期内减免的租金优惠10140元（2016年4月30日至2016年6月30日的租金）并支付违约金9812.8元；四、诉讼费由被告负担。本诉的事实与理由：原告与被告于2016年4月28日签订《居然之家招商合同》，被告向原告租用位于广东省珠海市香洲区华威路33号居然之家247.8平方米的场地用于商业经营。被告向原告支付场地租金及相关管理费用，并接受原告的统一管理。如果被告未按时支付租金等费用，被告应每日按未付金额的0.1%向原告支付滞纳金；如果因被告违约导致合同提前终止的，被告需退还原告在合同期内给予被告的减免优惠，还需赔付原告相当于两个月租金的违约金。现被告已拖欠原告2016年7月至2017年3月27日总计九个月的租金、物业费及市场管理费。原告向被告多次发出催款书后截至2017年1月24日，被告仍未向原告支付所欠费用。被告已构成根本违约。2017年1月24日，原告向被告发出《合同解除通知书》，解除合同并要求被告撤场。由于被告未撤场，2017年3月27日，原告再次发函催促被告撤场并交纳拖欠的费用95081.4元。被告就本诉辩称，一、被告将案涉门店装修并安装好样板门后，因原告断水断电，致使被告无法正常使用。被告没有实际使用案涉门店，故无需向原告支付租金、物业费、市场管理费，更无需支付滞纳金和违约金。相反，原告应就自己的违约行为给被告造成的损失予以赔偿。二、原、被告签订的《居然之家招商合同》有多个条款显失公平，重复计算各种费用，应予以撤销。费用计算超出了正常租赁合同应有的范围。原告若违约并没有相应的违约责任，显失公平。被告反诉的诉讼请求经变更及明确，请求判令：一、原告向被告支付装修费103730元，退回装修押金3000元、订金30000元、监控安装费7930元并支付违约金9812.8元；二、原告退回被告扣押的14套铜门、不锈钢门2套、原木门3套、铝合金门4套；三、原告承担本案所有诉讼费用。反诉的事实和理由：2015年9月16日，被告与原告签订了《居然之家珠海店进场确定书》，被告承租原告居然之家的第四层摊位号：XXXX摊位,面积约253平方米，并于当天缴纳了3万元订金。2015年9月17日，被告与装修工王发军签署《居然之家门店装修合同》，对涉案商铺按410元/平方米包工包料的方式进行装修，合同总价103730元。2015年9月18日，王发军向原告缴纳了3000元装修押金，对涉案商铺进行装修，并于2015年11月份装修完毕。后因原告整体消防验收不过关，一直拖到2016年4月28日，双方在4月28日签署了《居然之家招商合同（2015版）》，原告才称要求2016年5月1日要开张，因被告要销售的各式门要安装样板门，而且大部分要向厂家订制需要一段时间，大多数商户都没有办法在原告要求的时间实现开业。直到2016年7月份，被告向厂家订的样板门14套铜门、不锈钢门2套、原木门3套、铝合金门4套安装到涉案商铺。样板门安装好后，准备营业，原告无故关闭水电，致使被告无法正常营业，被告就没有缴纳房租，双方一直拖到现在。后原告在未告知被告的情况下，擅自把被告安装在涉案商铺上的样板门全部拆下来扣押。被告承租了原告的商铺，进行装修并安装了样板门，投入高达百万。因整体消防的原因致使被告延期开业。当被告安装好样板门后，原告关闭水电致被告无法正常营业，被告没有实际使用涉案商铺营业。原告明显违约，给被告造成了巨大的经济损失，故被告提起反诉。原告就反诉辩称，一、原告无需向被告支付装修费、装修押金、订金、监控安装费、违约金等费用。1、被告未按照合同约定向原告支付租金、物业管理费、市场管理费等费用，已构成违约，原告据此行使合同解除权、收回租赁商铺，符合合同约定和法律规定，无需向被告支付任何费用。因被告违约，原告于2017年3月27日向被告发出解除合同通知书，并要求被告于2017年4月2日之前将设施及物品搬离租赁房屋，但被告在规定期限内并未撤场，原告遂依照合同第五十六条的约定自行清场，因此无需支付被告主张的费用。2、装修费、装修押金与原告没有关联，原告也未收取装修押金，无需支付该费用。二、被告所述原告扣押的物品不实，且因被告收到撤场通知后，没有按约定支付租金等费用，也没有按照约定撤场，被告对由此造成的损失存在过错。被告收到了撤场通知书后，怠于履行自身义务，已放弃对商铺的处理。原告为了避免涉案商铺长期无法投入经营使用，按照合同约定清场，并无不当。被告未按约定支付租金等费用，无权要求返还店内的物品。本院经审理认定事实如下：2015年9月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《居然之家珠海店进场确定书》，主要内容包括：甲方同意向乙方出租居然之家珠海店经营场地第四层，摊位编号为XXXXX摊位；乙方签订确定书后向甲方交纳订金30000元；在甲方正式交付摊位一周内，乙方必须与甲方签订正式的招商合同等。同日，被告向原告支付订金30000元。之后，被告对涉案门店进行了装修。2016年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《居然之家招商合同》，主要内容包括：甲方将位于珠海市珠海上冲店二号楼四层，面积247.8平方米，摊位号为JM47-2-4-52的场地（以下简称涉案门店）租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理；乙方的产品经营类别为安全门，经营品牌为鸿昌；租赁期限自2016年4月30日起至2018年4月30日，其中免租期共计92天（具体时间为：自2016年4月30日至2016年6月30日，自2018年4月1日至2018年4月30日）；租赁期间，每日租金为每平方米0.66元，每日物业管理费为每平方米0.66元，租金和物业管理费的付款时间相同，每2个月付一次，并于每个付款周期的上月25日之前支付；乙方应于每月15日之前向甲方按上月销售额的0.5%缴纳市场管理费。市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款等管理服务；乙方租赁摊位的保底销售额为每月每平方米400元，共496元（每月），乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方销售连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同；乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金。合同保证金的用途是督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力。当乙方所售商品或提供的服务存在问题时，甲方有权直接动用保证金对消费者进行“先行赔付”，当乙方保证金少于规定的金额或不足以支付“先行赔付”费用时，乙方必须在接到甲方通知后七日内补齐；当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务；本合同期满后，双方正常续约，乙方本合同期的保证金自动转为下个合同期的保证金。若甲乙双方不再续约，则甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不计利息）返还乙方。乙方应向甲方交纳保证金30000元；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同；因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费的净值=乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）；如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿等。关于违约责任和纠纷处理，该合同第十三章约定：除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中的甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔偿甲方相当于两个月租金的违约金。关于撤场，合同第十四章约定：合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止。乙方在甲方规定的时间内未撤场的，甲方有权清场并且无需承担因此而给乙方造成的任何损失。合同约定的免租期届满后，被告未按约定支付租金、物业管理费及市场管理费。2017年1月21日，原告向被告送达《催款通知书》，要求被告两日内结清拖欠租金、经营管理费及其他费用合计73302.10元（扣除2016年7-12月销售代收款后，仍欠73302.10元）、滞纳金9542.8元。同年1月24日，原告向被告送达了《合同解除通知书（撤场通知书）》，以被告未交纳2016年7月至12月租金、物业管理费和滞纳金共82844.91元为由解除合同并要求被告于2017年2月6日前撤场。2017年3月29日，原告又邮寄一份《合同解除通知书（撤场通知书）》给被告总经理温永生，再次通知解除合同并催促被告于2017年4月2日前撤场并交纳2016年4月30日至2017年3月27日所欠费用共95081.40元。2017年3月30日，因收件人拒收，该邮件被退回。2017年5月12日，原告对涉案门店清场。在清场时，原告摄制了录像并制作了搬离物品清单（载明的物品包括铜门9套、台式电脑显示屏1件、大理石石桌1张、红木桌椅1套、船木茶几1套、摄像头1个、单门三个）。2018年6月22日，经组织双方重新清点，现存放于原告处的上述物品，包括：铜门9套、不锈钢门3套（被告确认其中2套为涉案门店内留存）、红木桌椅1套、船木茶几1套、大理石石桌1张，但未见摄像头以及台式电脑显示屏。另查，2015年9月17日，温永生代表被告与王发军签订《居然之家门店装修合同》，约定：王发军包工包料对涉案门店进行装修，单价按410元/平方米计算，总价103730元。次日，王发军向原告支付装修押金3000元并入场装修。同日，温永生向王发军支付装修款35000元。2016年5月26日，温永生向王发军支付装修余款68730元。2016年7月13日，温永生支付监控安装材料费7930元。此外，被告还主张向珠海市鸿昌名门金属制品有限公司采购铜门14套，向广州雅至门业有限公司采购不锈钢门2套、原木门3套、铝合金门4套，并均安装于涉案门店作为样板门。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于本案责任。2016年4月28日，原、被告就案涉门店租赁所签订的《居然之家招商合同》是双方真实意思表示，双方应遵照履行。本案中，被告并未提供相应证据证实其已按该合同约定向原告支付了2016年7月以来的租金、物业管理费以及市场管理费，构成违约。被告辩称原告从2016年8月起无正当理由对涉案门店采取断水断电措施，但未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。原告于2017年1月24日向被告送达《合同解除通知书（撤场通知书）》，要求解除合同，符合《居然之家招商合同》第十二条的约定，本院予以确认。因此，上述《居然之家招商合同》自2017年1月24日起解除。二、关于本诉。被告在合同解除后未按照要求及时撤场，仍占有涉案门店，直至2017年5月12日原告自行清场，故被告仍应按照合同约定支付上述期间的租金及物业管理费。至于原告另主张合同解除后的市场管理费，则缺乏依据，本院不再支持。因此，结合原告请求，本院认定，被告应向原告支付2016年7月1日至2017年3月31日期间的租金44812.7元、物业管理费44812.7元以及2016年5月1日至2017年1月24日期间的市场管理费4352元（496元/月×8＋496元/月×24/31）。原、被告签订的《居然之家招商合同》第十二条约定的滞纳金，属于被告逾期支付租金等费用应承担的违约金。鉴于该合同条款约定的违约金计算标准（每日千分之一）过高，本院酌情调整为每日万分之四。根据合同解除的时间、被告费用的欠付情况以及合同约定的租金、物业管理费、市场管理费的支付时间，并结合原告的计算主张，计至2018年3月13日，被告因逾期支付2016年7月至2017年2月期间租金39742.65元、物业管理费39742.65元以及2016年5月至2017年1月24日期间市场管理费共4352元，所产生的违约金合计17713.57元。被告应继续以83837.3元（39742.65元+39742.65元+4352元）为基数，按每日万分之四计付违约金至付清款项之日止。此外，由于被告违约，原告请求被告退还合同期内的减免优惠，即2016年4月30日至2016年6月30日期间免收的租金10139.98元（0.66元/平方米/天×247.8平方米×62天），符合双方签订的《居然之家招商合同》第五十三条第2款的约定。对于被告逾期交付租金等费用的行为，本院已酌情确定被告支付逾期付款违约金并退回有关减免租金的优惠，依现有证据已可以弥补原告的损失，原告另请求被告按照前述合同第五十三条第2款的规定赔付两个月的租金，本院不再支持。三、关于反诉。1、关于装修费用和监控安装费用。根据双方签订的《居然之家招商合同》第十八条的约定，如因被告原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。如前所述，本案因被告违约导致合同解除，被告要求原告赔偿包括监控安装费在内的涉案门店装修损失，不符合上述合同约定，故本院不予支持；2、装修押金。由于装修押金3000元系被告雇请的装修工人王发军向原告支付，被告本案直接向原告主张返还该装修押金，但并未提供证据证实其主张得到王发军认可或被告已向王发军支付该款，因此被告的此项诉讼请求，本院不予支持；3、订金。被告向原告交纳订金30000元，双方确认已转为《居然之家招商合同》项下约定的保证金。一方面，原告于2017年1月21日出具的《催款通知书》显示扣除的2016年7-12月涉案门店销售代收款为0。另一方面，本案已确定被告向原告支付尚欠的租金等费用及违约金。原告要求按照《居然之家招商合同》第八条第3款的约定继续扣留保证金30000元，缺乏依据，因此，该保证金应返还给被告。双方可以自行协商抵扣；4、违约金。本案因被告违约导致合同解除，被告要求原告按照《居然之家招商合同》第五十三条第1款赔付两个月的租金共计9812.8元，本院不予支持；5、物品返还。原告于2018年5月12日对涉案门店进行清场，在拆除相关物品时摄制了录像并形成了物品清单。经本院组织双方重新清点核实，结合被告的反诉请求，对于目前存放于原告处的铜门9套、不锈钢门2套，由原告返还给被告。至于其他物品，由双方自行交接；如存在有关物品损失，双方可以自行协商，协商不成，可以另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心与被告（反诉原告）珠海市鸿昌名门业有限公司签订的《居然之家招商合同》于2017年1月24日解除；二、被告（反诉原告）珠海市鸿昌名门业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心支付2016年7月1日至2017年3月31日期间的租金人民币44812.7元、物业管理费人民币44812.7元以及2016年5月1日至2017年1月24日期间的市场管理费人民币4352元；三、被告（反诉原告）珠海市鸿昌名门业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心支付因逾期支付租金、物业管理费及市场管理费产生的违约金（计至2018年3月13日为人民币17713.57元；之后至付清之日止，以人民币83837.3元为基数，按每日万分之四继续计算）；四、被告（反诉原告）珠海市鸿昌名门业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心返还2016年4月30日至2016年6月30日期间的租金减免优惠合计人民币10139.98元；五、原告（反诉被告）珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市鸿昌名门业有限公司返还保证金人民币30000元；六、原告（反诉被告）珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市鸿昌名门业有限公司返还铜门9套、不锈钢门2套；七、驳回原告（反诉被告）珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心的其他本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）珠海市鸿昌名门业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币1883元，由珠海市鸿昌名门业有限公司负担人民币1323元，由珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心负担人民币560元；本案反诉受理费减半收取人民币1695元，由珠海市泰锋电器有限公司居然之家市场管理中心负担人民币395元，由珠海市鸿昌名门业有限公司负担人民币1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一八年六月二十五日书记员 张景民张烔尉