河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初7304号原告（反诉被告）驻马店市开发区第五大道商务酒店。住所地：驻马店市驿城区置地大道与乐山路交叉口西北角。组织机构代码：L6956226-6。经营者石勇，男，1976年5月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人崔长青，河南小东律师事务所律师。被告（反诉原告）田世明，男，1971年3月23日出生，汉族，住驻马店市。原告驻马店市开发区第五大道商务酒店（以下简称第五大道酒店）与被告田世明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告田世明提出反诉，本院决定合并审理。原告第大道商务酒店的委托诉讼代理人崔长青、被告田世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第五大道酒店诉称，原、被告于2014年7月1日签订《第五大道商务酒店大堂北侧租赁合同》，合同约定的租赁期间为3年，从2014年7月1日至2017年6月30日。合同签订后，被告仅支付第一年租金，至今未支付第二、三年租金。后被告也未于2017年6月30日搬离并返还房屋。据此请求：1、被告向原告支付租金45501.37元（2015年8月8日至2017年6月30日止）及利息。2、被告向原告返还房屋并赔偿无权占有房屋使用费及利息。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为请求被告支付2015年8月8日至2017年4月1日止的租金45501.37元；并自愿放弃第2项诉讼请求。被告田世明答辩并反诉称，1、被告已于2017年4月1日搬离，该房屋已归原告管理、使用、支配。2、被告于2014年6月13日交纳的3000元押金，原告尚未归还。3、原告单方将租金上调至40000元/年，系原告违约。4、原告于2015年8月27日将诉争房屋上锁至2017年3月29日，严重干扰被告的经营，系原告存在过错，上锁期间的租金损失应由原告承担。5、被告为了经营，对店铺进行装修，花费55000元，因原告将房屋上锁，致使被告无法继续经营，造成经济损失，为此提起反诉请求：原告赔偿被告装修损失55000元。原告第五大道酒店对被告田世明的反诉答辩称，原告从未锁门，而且被告的反诉请求已被另案（2016）豫1702民初4048号民事判决书驳回，根据一事不再理原则，被告的反诉请求缺乏法律依据。经审理查明，2014年7月1日，原告第五大道酒店（出租商）与被告田世明（××）签订《第五大道商务酒店大堂北侧租赁合同》一份，该租赁合同约定：第五大道酒店将位于酒店大堂北侧区域（约40平方米）租给××使用，租期3年，从2014年7月1日至2017年6月30日止；第1年租金为24000元，后面每年租金，出租商可根据市场行情作幅度调整。如市场行情不变，则按第1年租金价格履行租赁费用；经营范围为古今字书、四大名绣等工艺美术品等；租金：在该合同签订后的三天内××应付给酒店租金人民币贰万肆仟元整，如逾期不付，每逾期一天，酒店将收取3%的滞纳金。合同期满或经双方友好协商提前终止时，如租户已付清所有租金，并遵守合同的规定，酒店将退回部分相应押金；违约责任：××如违反本合同的约定，酒店有权要求解除合同，或要求××恢复原状，或从租金中扣除损失费用；合同终止：租户如逾期十天不交租金，酒店有权终止合同并追究由租户所负责的一切经济责任等条款。租赁合同签订后，原告将合同约定的区域交付给被告使用。被告在此开办“辉煌世明堂”经营书画、名绣等工艺品。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，1、2016年第五大道酒店另案以田世明违约为由，起诉田世明至本院，另案案号为（2016）豫1702民初4048号，诉请解除双方签订的合同、返还房屋并支付租金2713.3元；该案审理过程中田世明以第五大道酒店自2015年7月27日起将房屋一直上锁为由，反诉请求确认合同有效并继续履行合同、第五大道酒店排除妨碍、恢复原状、返还原物使田世明能继续经营、第五大道酒店赔偿给田世明暂定为210万元的损失。2017年3月20日，本院作出（2016）豫1702民初4048号民事判决。该判决审理查明部分显示：“2014年6月13日，被告田世明为租赁原告第五大道酒店内大堂北侧区域向原告交付了一年的租金24000元和租赁押金3000元”。该判决本院认为部分显示：“关于原告请求支付租金2713.3元的主张，依据租赁合同的约定，被告依约应按24000元的标准向原告交纳相应的租金，现原告请求被告交纳2015年7月1日至2015年8月7日（计38天）的租金2498.63元（24000÷365×38=2498.63元），符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持……关于反诉的争议焦点是原告是否存在关闭被告经营场所的行为。证人彭某1、武某和李某的证人证言作证称其听说诉争租赁房屋的五门是被告原告的工作人员上锁锁住，三位证人均未直接见到原告的工作人员将诉争租赁房屋上锁，因此，对证人证言的证明力本院不予采信；被告未能提交其他相关证据对此加以证明，故被告主张2015年7月27日原告强行将租赁房屋的屋门上锁，无事实依据，本院不予采纳”。该判决主文部分显示：“一、限被告田世明于本判决生效后十日内向原告驻马店市开发区第五大道商务酒店支付租金2498.63元（2015年7月1日至2015年8月7日）。二、驳回原告驻马店市开发区第五大道商务酒店的其他诉讼请求。三、确认原告驻马店市开发区第五大道商务酒店与被告田世明于2014年7月1日签订的《第五大道商务酒店大唐北侧租赁合同》有效，原、被告双方继续履行该租赁合同。四、驳回反诉原告田世明的其他反诉请求”。现该判决已发生法律效力。2、2017年3月29日，被告田世明以原告锁门违约为由向原告送达了“租赁房屋退租告知书”，显示：我决定在我们双方民事判决书生效之日起，即到2017年4月5日止，田世明不再与你继续合作，我们已经失去再合作下去的价值了，我们在2014年7月1日所签订的第五大道商务酒店大堂北侧的租房合同到此解除并终止，田世明于2017年4月5日以前在此存放的商品货物自行清场办理完毕，并退租等内容。3、诉讼中，被告提交诉争房屋状况的照片4张，照片显示诉争房屋已被清空。被告用以证明其2017年4月1日被告搬离了现场，向原告返还了房屋。被告质证称，照片的拍摄时间不明，不能证明已向原告交付房屋；但其认可被告于2017年4月1日搬离房屋，虽然被告未向原告返还房屋，原告也不再要求被告支付2017年4月1日后的一切费用。4、诉讼中，被告申请证人彭某2出庭作证。证人彭某2作证称：2015年8月27日八点半彭某2从第五大道酒店楼上下来，看到酒店经理周占龙、保安闫时光，还有一个不知道名字的保安，在锁田世明在酒店一楼经营门店的门，其问周占龙为何锁门，周占龙说涨房租后田世明不交房租，所以锁门。锁门的时间大约有一两年。2017年3月29日在酒店电梯遇见田世明，田世明让其一起去找石勇，然后在26楼石勇的办公室找到石勇，田世明和石勇一起商量，石勇说给田世明50000元的装修费用，让田世明不要上诉，搬走就行等内容。原告质证称，证人证言不客观真实，证人是在被告上次诉讼中败诉后申请的，证人对时间节点记忆的很清晰，不符合客观事实。5、诉讼中，被告提交2018年3月26日其与案外人“闫时光”的录音资料一份，录音中“闫时光”称其受石勇指派将诉争房屋上锁。原告质证称，其对录音的真实性合法性均有异议，被录音人未出庭作证，身份不明，不具有证明力。6、诉讼中，被告称，在原告于2015年8月27日将诉争房屋上锁至2017年3月29日期间，其没有报警。上述事实，有原、被告提交的相关证据及双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，本案诉争的《第五大道商务酒店大堂北侧租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。诉讼中，被告主张原告于2015年8月27日将诉争房屋上锁至2017年3月29日。①发生法律效力的（2016）豫1702民初4048号民事判决，已认定自2015年7月27日至该判决作出之日2017年3月20日不存在房屋上锁的情形。②证人彭某2称原告将诉争房屋锁门长达一两年，但在未有其他证据相互印证的情况下，不能作为认定锁门的依据。③在原告主张的长达一年多的上述锁门期间，被告即未报警，也未采取其他措施，与常理不符。综上，对被告的上述主张，本院不予采纳。故2017年3月29日被告以原告锁门违约为由向原告发出“租赁房屋退租告知书”，要求解除合同，因解除条件不成立，而不生效。现原告请求合同期内2015年8月8日至2017年4月1日止的租金，于法有据，本院予以支持。关于租金数额，按年租金24000元/年计算，共计39517.8元（24000元/年+24000元/年÷365天×236天=39517.8元）。扣除被告交纳的押金3000元，下余36517.8元。原告请求超出36517.8元的部分，无事实依据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告赔偿装修损失55000元。法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因被告装修系为了经营，现合同期已届满，合同已履行完毕；且被告主张原告长期锁门，在本诉部分对被告的该项主张已不予采纳，故原告并未对被告造成装修损失，现被告反诉请求原告赔偿装修损失55000元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告田世明于本判决生效后十日内向原告驻马店市开发区第五大道商务酒店支付租金36517.8元。二、驳回原告驻马店市开发区第五大道商务酒店的其他诉讼请求。三、驳回被告田世明的反诉请求。如果被告田世明未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费940元，由原告第五大道酒店负担190元，被告田世明负担750元；反诉案件受理费590元，由被告田世明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张伟光审 判 员  周 岩人民陪审员  黄 静二〇一八年六月二十五日书 记 员  张 意