成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初12251号 原告：易红，男，汉族，1989年5月15日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：郑斌，四川众友律师事务所律师。 被告：付军章，男，汉族，1964年10月25日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：姚邦永，重庆西田律师事务所律师。 原告易红与被告付军章房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷田怡适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易红的委托诉讼代理人郑斌和被告付军章的委托诉讼代理人姚邦永，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2017年6月5日签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令被告付军章履行房屋买卖合同义务，立即将位于成都市武侯区晋阳街道中央花园城市别墅xxx（现地址变更为：成都市武侯区武阳大道一段xxxxxx）房屋交付给原告，并配合原告办理过户手续；3.由被告承担本案案件受理费和保全费。事实与理由：2017年6月5日，原、被告双方经成都众恒房地产经纪有限公司（以下简称众恒经纪公司）居间服务，原、被告及中介众恒经纪公司签订了编号为1701549的《房屋买卖合同书》，约定被告将位于成都市武侯区晋阳街道中央花园城市别墅xxxx房产（权0864796）作价430万元出售给原告。原告于2017年6月4日通过现金转账的方式向被告账号为62×××86的中国民生银行西体支行账户转账支付10万元购房定金，被告出具了定金收条。合同签订后，被告因房价上涨，向提供按揭贷款的华夏银行成都分行提出不再出售案涉房屋，要求银行终止了按揭贷款程序，并且拒绝向原告交房。由于案涉房屋的房产证原件交由中介众恒经纪公司保管，被告通过遗失补证的方式向成都市房管局申请办理了新的房产证。后虽经原告多次催促，但是被告始终拒绝履行合同义务。为此，原告诉至法院。 被告付军章辩称，第一，原告主体不适格，本案原告并不是合同相对方，合同相对方为周文婷。若法院认为原告主体适格，应当追加中介众恒经纪公司参加诉讼，因为应当由违约方支付中介费。第二，原告未按照合同约定在2017年7月20日前支付全部价款，构成根本违约。2017年7月至8月期间，被告电话口头告知原告和周文婷解除合同时，合同就已经解除，最迟于本案开庭当日被告向原告送达了律师函，合同解除合法有效。第三，按照交易习惯，购房的银行贷款大概1个月可以办理完毕，但原告一直没有办理到银行贷款，是原告自身导致合同无法履行，原告要求继续履行合同，不符合事实，也没有法律依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2017年6月4日19时41分和2017年6月5日零点零二分，原告易红为购买被告付军章名下房屋，先后向被告付军章名下账号为62×××86的中国民生银行账户转账5万元，两笔转账附言均载明为“房屋订金”。2017年6月4日，被告付军章出具《订金收条》，载明“今收到易红现金转款人民币10万元整，此款为收款人付军章座落于成都市武侯区武阳大道一段288号xxxx的房产（权0864796）购买订金，其双方约定此房屋买卖总价款为430万元整。其房屋过户的登记人不做限定，由买方易红择优决定。”收条载明收款账户为被告付军章在开户行为中国民生银行西体支行的账号为62×××86的银行账户。 2017年6月5日，被告付军章与原告易红签订了《房屋买卖合同书》，约定合同甲方为付军章、乙方为周文婷，居间方众恒经纪公司，其销售服务人员为李某；乙方以430万元的价格购买甲方名下位于成都市武侯区晋阳路中央花园城市别墅xxxx房屋（建筑面积288平方米，权0864796）；关于定金支付方式，载明在合同签订当日支付10万元，在合同空白处手写“定金甲方收款账号62×××86（付军章），已于6月4日-5日支付”；首付款30万元，未约定支付时间；关于房款支付方式，约定乙方以向银行贷款的方式支付，甲、乙双方应当在2017年6月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，如果乙方不能申请到贷款或者贷款额度不够，则以银行审批结果为准，乙方向甲方补足差额；关于过户，约定甲、乙双方应于2017年7月15日之前按照中介方通知前往房管局办理递件过户手续，同时约定如果采用贷款方式购买房屋，递件过户时间为乙方贷款申请获得通过后三个工作日内；第七条约定甲方在2017年7月20日之前将房屋交付给乙方；同时为确保交易的顺利进行，约定在签订合同当日甲方将案涉房屋的房产证原件交由中介众恒经纪公司保管。 合同签订后，原告易红自行向银行申请贷款，因贷款未审批通过，原告在2017年7月委托中介众恒经纪公司协助办理贷款手续。在众恒经纪公司的协助下，原告易红向中国光大银行申请购房贷款，因中国光大银行审批通过的金额不足以支付剩余购房款，2018年8月，众恒经纪公司的工作人员陪同原告易红及被告付军章向华夏银行办理了贷款申请手续，后由于被告付军章告知银行其不打算继续向原告出售房屋，华夏银行中止了对该笔贷款申请的审批。 案涉房屋的房产证原件已经交由中介众恒经纪公司保管，根据《成都市不动产登记信息摘要3》显示，被告付军章于2017年10月12日办理了案涉房屋的所有权补证手续，同时案涉房屋的地址现变更为成都市武侯区武阳大道一段xxxxx。 庭审中，原告出示了其与被告的通话录音，在该录音中，被告表示因为房屋涨价，原告可以选择不买或者以现有市场价格购买，被告在通话时陈述在其他中介处出售案涉房屋以500万元为底价，被告在通话中表示可以继续履行合同，需要尽快成交和现金支付两个条件。庭审中，被告陈述，在原告贷款未审批通过后被告要求原告按照合同约定以支付现金的方式购房，并对录音证据中被告表示要求原告全款购买房屋的内容表示认可。 2017年1月22日，被告付军章通过EMS邮件向案外人周文婷邮寄了一封邮件，被告主张其发送的为解除案涉合同的律师函，根据物流信息显示，该份邮件因“收件人名址有误”未妥投。庭审当日，被告付军章于当庭向原告易红送达了该份《律师函》，主张解除合同。 中介众恒经纪公司的员工李某作为证人出庭作证，陈述：因为原告最初并未决定房屋登记在谁名下，故合同载明的乙方是原告的未婚妻周文婷，但是合同是由原告签字并签订的；在华夏银行中止了原告的贷款审批后，银行方面曾经组织原、被告进行协商，但是双方均未到场；2017年10月底，原、被告双方在增加10万元购房款的前提下就继续履行合同达成了口头协议，但是没有实际履行；首付款支付时间，合同没有，双方口头约定是过户递件当天支付。 为证明原、被告就合同履行进行协商的情况，中介众恒经纪公司总经理邹陆波作为证人出庭作证，陈述：邹陆波参与了原、被告未继续履行合同进行的两次协商，其中第一次协商中原告主张继续履行合同，但是被告欲另行出售房屋，最终原、被告口头同意在原告增加10万元购房款的前提下继续履行合同；由于仍然没有继续履行，原、被告进行了第二次协商，被告称因另行出售房屋的相对人不同意解除与被告签订的房屋买卖合同，需要跟原告一同与案外人协商解除该买卖合同后，继续履行案涉房屋买卖合同。 上述事实，有原、被告主体资格证明、《订金收条》、中国工商银行电子银行回单、《房屋买卖合同书》、《成都市不动产登记信息摘要3》、EMS邮单、物流信息、《律师函》、证人证言以及庭审记录等证据收集在案，予以证实。 本院认为，从定金支付、合同签订、贷款申请、后续协商的整个交易过程来看，除了在合同乙方处载有姓名“周文婷”外，始终是原告易红和被告付军章在进行合同的签订和履行，被告付军章也明确知晓。同时，结合被告出具的《定金收条》载明的“其房产过户的登记人不做限定，由买方易红择优决定”及证人李某的证人证言，原告易红是案涉房屋的实际的买受人，其主体资格适格。原告易红与被告付军章签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行义务、享受权利。故对于原告的第一项诉讼请求，本院依法予以支持。 关于原告要求被告交付房屋并配合办理房屋过户手续的诉讼请求，本院认为，一方面，双方虽然在《房屋买卖合同书》第七条约定在“2017年7月20日之前”将案涉房屋交付给原告，但是该条款履行的前提应当是在合同第五条约定的“甲、乙双方应于2017年7月15日”之前办理了房屋的过户递件和取件手续，故被告交房义务未届履行期。另一方面，关于房屋过户，合同约定了“如乙方以贷款方式购买，则递件过户时间为乙方贷款申请获得通过后三个工作日内”，原告至今既未获银行贷款审批通过，又未举证证明其具备一次性支付剩余购房款的能力，经过履行过程中双方的多次协商，对于如何履行合同没有达成一致意见，原告没有支付首付款、也未按照约定办妥银行贷款审批，也就尚未达到合同约定的原、被告办理过户手续的条件。综上，本院认为，原告在只支付了10万元，没有履行其他合同义务的情况下，主张交付房屋的请求缺乏相应的事实依据，依法不予支持。 被告付军章称因原告未按照合同约定在2017年7月20日前支付全部价款构成根本违约，《房屋买卖合同书》已于2017年7月至8月间口头解除，至迟庭审当日送达《律师函》后也已应当解除合同。本院认为，在签订合同后，被告已经履行了配合办理贷款的义务，原告虽然先后寻找了不止一家银行申请购房按揭贷款，但是都没有获得贷款审批，其责任应当归责于原告。按照合同约定，原告应当根据合同自行补足差额支付购房款，但是原告至今没有支付首付款、没有获得贷款审批、也没有自行支付剩余购房款，双方对于协商继续履行合同事宜未果，按约定应当在2017年7月15日办理了房屋的过户递件手续之前确定能够贷款或自行支付所有购房款，作为出卖方的被告不可能无限期的等待付款，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告迟延履行主要义务，催告后仍未履行，导致被告合同目的不能实现，被告主张解除合同，于法有据，本院予以确认。合同解除后，被告不再承担交付房屋、办理过户的义务，故原告的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、确认原告易红与被告付军章于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同书》有效； 二、驳回原告易红的其他诉讼请求。 案件受理费41200元，减半收取20600元，保全费5000元，共计25600元，由原告易红负担12800元，由被告付军章承担12800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷田怡 二〇一八年六月七日 书记员  颜钰洪