四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初1473号 原告:陈玖林，男，1990年1月18日出生，汉族，住四川省宜宾市。 委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201211388519。 委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201311653085。 被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路宜都莱茵河畔小区香梅花园11幢1-2层附3号-1，统一社会信用代码91511500584242344M。 法定代表人：宋渊。 委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，1994年4月16日出生，汉族，住四川省江安县，系该公司员工。 原告陈玖林与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称：大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈玖林的委托诉讼代理人张雪、张敏，被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡扬、仇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玖林向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告大地坡丽雅公司支付逾期办理楼栋初始登记和转移登记的违约金27246元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月17日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的“丽雅龙城”小区住房一套。原告付清了购房款828139元，并于2016年4月9日接房当日向被告足额缴纳了契税、维修基金及办理权属登记的其他资料。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条对楼栋初始登记和转移产权登记的办理时间约定为：1、被告应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，被告需按原告已付房款的万分之一支付违约金；2、被告应在交付房屋之日起365日内为原告办理完毕房屋所有权证书，如因被告原因迟延办理的，每逾期一日，被告需按原告已付房款的十万分之五支付违约金。现被告完成丽雅龙城小区3栋初始登记的时间是2016年5月24日，已逾合同办理期限329天，被告按约应当向原告支付违约金27246元。转移登记未逾期。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告大地坡丽雅公司辩称：1.房屋初始登记未按期办理的原因是国家不动产登记制度改革所致。因2015年不动产统一登记记制度的改革，宜宾市房管局在2015年至2016年期间,对不动产登记管理系统进行升级改造及信息数据整合，还对相关机构、部室的职能进行调整和优化，该工作直至2016年10月31日完成。受此影响，我司在此期间，不能正常开展产权证办理的相关工作，直接导致使房屋初始登记未能按期办理。2.原告陈玖林主张初始登记违约金已超过法律规定的诉讼时效，不能得到保护。尽管《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。“但从法不溯及既往的原则来看，在新法实施时，依照旧法诉讼时效已经届满的情况下，新法不再具有溯及力。因此在2017年10月1日《民法总则》颁布实施前，该诉讼时效不应延长至三年。案涉房屋约定的初始登记时间是在2015年6月30日前。即便认定大地坡丽雅公司构成违约，结合最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于房地产纠纷案件的审理第（四）条关于违约责任问题第18款：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，原告也应当在2015年7月1日起两年内向被告提出权利主张，现原告于2018年2月26日才主张权利，早已超过法律规定的诉讼时效，不能得到保护。3.逾期办理房屋初始登记并未给原告陈玖林造成任何损失，其也没有提供证据证明因此而遭受损失。故即使我司构成违约，原告主张的违约金也过高。根据《中华人民共和国合同法》笫一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以最高人民法院《关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，作出裁决”的规定，鉴于原告所购房屋增值巨大，且基于契税优惠政策享受了退税，望人民法院全部驳回原告主张的初始登记违约金金，并对主张的转移登记违约金予以减少，酌情确定违约金数额。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2013年11月17日，原告陈玖林（买受人）与被告大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区住房一套，预测建筑面积117.09㎡，套内建筑面积97.09㎡，购房总价款828139元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，原告按约向被告付清了全部购房款。2016年4月9日，被告向原告交付了房屋，原告在接房当日依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税12422.08元、相应维修基金10538.1元和办理房屋权属登记的其他资料。2016年5月24日，被告办理完毕丽雅龙城小区X栋的初始登记；2016年9月22日，原告所购房屋的《房屋所有权证书》办理完毕。 另查明：2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”等提前至“不动产权证书”申办时一并提交。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，该说明载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素。”。 原告于2018年2月26日向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。原被告签订《商品房买卖合同》中约定：办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2015年6月30日前，而被告实际办理完成的时间为2016年5月24日。虽然被告客观上逾期办理初始产权登记，但《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金诉讼时效期间为2015年7月1日至2017年6月30日。原告于2018年2月26日向本院提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。故原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金27246元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条之规定，判决如下： 驳回原告陈玖林的诉讼请求。 案件受理费1006元，由原告陈玖林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  孙家玲 审判员  刘 晗 审判员  刘 琳 二〇一八年六月二十一日 法官助理曹薇 书记员岳冬熠