广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0881民初650号 原告：卢宇飞，男，1986年7月15日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：覃振盛，广西至通律师事务所律师。 被告：广西美景房地产开发有限公司，住所地：桂平市。 法定代表人：黄祖永，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄林才，广西桂平市人民政府调处办公职律师。 原告卢宇飞与被告广西美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢宇飞的委托诉讼代理人覃振盛，被告美景公司的委托诉讼代理人黄林才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告美景公司在判决书生效之日起三个月内，办讫原告所购买房屋的不动产登记证书所需的手续；二、判令被告支付违约金45440.64元给原告。三、退还办证费3000元给原告。事实与理由：2012年12月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“郁江湾花园”第，房款总价为414983元，原告已经全部付清。按照合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在540日内将办理权属登记的资料报登记机关备案，出卖人应承担违约金。违约金的计算方式应参照5号楼购房合同的计算方式，即由出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告于2013年3月31日交房给原告，原告至今未取得房屋所有权证。为此，原告起诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告美景公司辩称，一、同意退还办证费给原告。二、我公司在本案中没有过错。1、我公司开发的本案争议小区的商品房所有的法律手续齐备，包括:土地证、规划证、施工证、准建证、预售证等。2、我公司己按合同要求将办证所需的材料交付政府有关办证部门，这些材料包括:销售合同、购买人的身份证、结婚证、首付款收据、土地证、规划证、施工证、准建证、预售证、平面图纸、预测报告等。3、事实上，交同样的材料到房管部门，该小区第一期1#、2#就己经办好了房产证，但3#、4#、5#、6#、7#就办不了证。三、小区第二、第三期3#、4#、5#、6#、7#没办得房产证主要是由于整个小区的原来地形和桂平市政府决定方面的原因造成的。1、根据桂平市城建部门的规划，小区规划用地为20472平方米，其中有16556.97平方米为桂平市原罐头果品厂的用地，有3915.03平方米为周围的臭水沟。因此，我司于2006年12月8日通过公开竞标获得了桂平市原罐头果品厂的建设用地，并于2007年10月办理了16556.97平方米土地证。2007年9月10日，桂平市人民政府通过政府常务会议纪要的形式，决定让我司按政府有关部门的要求对3915.03平方米臭水沟进行整治，后按规划使用，整治费用由我司负责。并明确这部份土地按原拍卖价50%收取我司费用，但不办理土地使用证。也就是说，桂平市政府决定我小区的规划用地一部份办证，一部份不办证而进行建设。之后我司即按规划和政府有关部门的要求进行建设，并陆续建好。开始时1#、2#的房产证都能够顺利办下来，但到成立市不动产登记局和换了市有关领导后就不给办了。要求对3915.03平方米用地先办理土地使用证才能继续办理房产证，否则就不予以办理了。为此，我司领导经常找到市有关领导和有关部门要求协调解决，直到2017年6月29日，市政府才又通过常务会议纪要的形式，明确3915.03平方米的土地按现状地块评估价补交土地出让金后依法依规办理土地使用证。但直至现在，市政府都没有组织对该地块进行评估，待政府组织评估后，我司会马上补交应交的出让金，以彻底解决该项目的遗留问题。2、本案争议的商品房事实上也是建在己办好证的16556.97平方米的土地上，政府有关部门不给办证是毫无道理的。四、原告也有过错。按合同约定，商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但到目前为止，原告都没有提出申请。为此原告也应承担相应的责任。五、原告提出的违约金赔偿数额过高，即使被告应赔偿也应降低赔偿数额。1、原告没有证据证实其因办不了房产证而受到任何损失。2、被告赔偿能力有限。若按原告的诉讼金额赔偿，被告一下要赔几百万，而且以后还有，况且办不了证的原因也不在于被告，这样对被告极不公平。综上所述，我司己按市政府的要求和合同约定履行了自己应尽的义务，在履行合同中并没过错，因此，希望法院驳回原告的诉讼请求，以维护我司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2012年12月3日，原告（买受人）与被告美景公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买该公司开发的位于桂平市，商品房总售价414983元。合同第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款百分之一赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。原告自认，被告已于2013年3月31日交付房屋。原告变更第一项诉讼请求为：判令被告在政府定了被告要补交出让金的金额后三个月办讫原告所购房屋的不动产登记证书所需的手续。 另查明，桂平市国土资源局函复本院，被告开发的涉案郁江湾花园小区实际用地超出土地证发证面积，由于超出部分土地权属没有完善相关出让手续，无法录入权籍系统，影响了整个小区不能办理不动产登记。 本院认为，原告与被告订立的《商品房预售合同》合法有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及本案合同的约定，被告的义务是向将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及协助原告办证，而涉案房屋是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围。故本院对原告第一项诉讼请求不予处理。 双方约定出卖人应当在商品房交付使用后540天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金。被告于2013年3月31日交房，则应于2014年9月22日前履行合同义务。被告未按约履行合同义务，应支付已付房款千分之一的违约金给原告，即414983×1‰＝414.98元。原告请求被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金45440.64元，因原告未举证，本院不能确定其未取得产权证书所造成的实际损失，故本院对原告请求按日万分之一计算违约金，本院对过高部分不予支持。被告辩称其已履行合同的义务，应免除赔偿责任，证据不足，本院不予采信。 庭审后，原、被告一致同意由被告返还办证费2000元，另外1000元继续用于办证，本院予以照准。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西美景房地产开发有限公司应返还办证费2000元给原告卢宇飞； 二、被告广西美景房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金414.98元给原告卢宇飞； 三、驳回原告卢宇飞的其他诉讼请求。 本案受理费505元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告卢宇飞负担478元，由被告广西美景房地产开发有限公司负担27元。 义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕(赔偿款汇至户名:桂平市人民法院,账户：21×××50，开户行：中国工商银行贵港桂平支行营业室)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1010元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 程飞 二〇一八年六月十一日 代书记员 江莉