海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初275号   原告：陈某，男，1954年9月6日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   被告：韩某，男，1933年6月27日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   被告：范某，女，1936年8月20日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   被告：李某1，男，1966年12月19日出生，汉族，住海南省定安县，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：覃某，海南大兴天泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴某，海南大兴天泰律师事务所律师。   被告：符某，男，1970年12月28日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   被告：海南为一实业有限公司，住所地：海南省海口市国贸路24号海涯国际大厦1601室，企业法人营业执照号：460100000158263。   法定代表人：符某，总经理。   第三人：刘某，女，1968年6月22日出生，汉族，户籍所在地：广东省深圳市福田区，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：李某2，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某3，北京大成（海口）律师事务所实习律师。   原告陈某与被告韩某、范某、李某1、符某、海南为一实业有限公司（以下简称为一公司）及第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理，于2016年12月27日作出（2016）琼0108民初194号民事判决书。宣判后，原告对判决不服，提起上诉。海口市中级人民法院于2017年8月4日作出（2017）琼01民终1428号民事裁定书，撤销本院作出的原审判决，将案件发回本院重审。本案重审立案后，依法由审判员林道勇担任审判长，与人民陪审员唐旭升、黄兰芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某、被告李某1的委托诉讼代理人覃某、第三人刘某的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。被告韩某、范某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告符某、海南为一实业有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈某向本院提出诉讼请求：1.判决确认2010年2月7日《房屋买卖合同》合法有效，涉案房屋归原告所有；2.判令被告全面履行合同义务，依法办理房屋转让报批，缴纳国有土地使用权出让金，依约为原告办理涉案房屋《不动产权证书》；3.判令被告韩某、范某承担合同违约责任，向原告支付逾期交房和逾期办证违约金249712元（第一部分违约金为40030元：以231000元为基数，逾期交房违约金自2010年9月30日起计至2012年2月18日，逾期天数505天；逾期办证的违约金自2010年12月31日起计至2012年2月18日，逾期天数413天。合计918天。按每日万分之五的标准计算；第二部分违约金为209082元，以231000元为基数，逾期办证违约金自2012年2月18日起计算至2015年12月31日，逾期天数1412天，按每日万分之五的标准计算）；4.诉讼费以收据和发票为准、三次公告费4680元、重审费及相关费用，由被告承担。事实和理由：1997年12月，被告韩某、范某取得海口市国用(1997)字第41335号、(1997)字第41334号《国有土地使用证》项下住宅用地共计426.4平米。1998年4月20日海口市振东区城乡建设管理局以98-021号文，批准韩某、范某在该住宅用地上建造2221.93平米框架楼房。韩某、范某建成聚贤大厦后自用至2010年。2010年1月5日，韩某、范某经公证，全权委托被告李某1为其办理自建的聚贤大厦的房产手续，并领取房产证及办理土地手续。次日，韩某、范某又委托李某1代为转让聚贤大厦，授权其办理洽谈、签订转让合同、税费缴纳、房地产权变更等卖房事宜。随后李某1将韩某、范某交来的(1997)字第41335号、(1997)字第41334号《国有土地使用证》及98-021号文等土地、房屋、报建资料交给被告符某，让符某及其控股99%的为一公司负责对外销售聚贤大厦及协助李某1办理聚贤大厦房产证。2010年2月7日，为一公司、符某出示载明住宅用地的(1997)字第41335号、(1997)字第41334号《国有土地使用证》及98-021号批文等土地、房屋、报建资料与原告签订了《房屋买卖合同》。约定：原告购买原为韩某、范某私宅聚贤大厦6E房（现606房），总价33万元，签约5日内支付70%房款231000元，当年底为原告办好房产证…。签约后，原告按期交付购房款共计231000元。因被告逾期交房，2012年2月18日，符某提出以逾期交房违约金冲抵原告二期购房款66000元，要求原告当天收房。符某在交房单上签字并向原告交付了房屋（逾期交房505天）。2010年12月31日符某将售出3-9楼购房款（内含原告购房款）共计555万元交给李某1，之后李某1又交付给韩某、范某。2013年5月，韩某、范某、李某1以(1997)字第41335号、(1997)字第41334号《国有土地使用证》遗失为由，补办新土地证，新土地证载明426.4平米为划拨用地。之后，韩某、范某、李某1一直没将出现划拨用地情况告诉原告。房屋销售三年多后，住宅用地突然变为划拨用地，原告却自始至终不知情。韩某、范某、李某1一直不去办理聚贤大厦房产权利证和划拨用地房屋转让批准，未申请补缴土地使用权出让金，显然具有不作为过错。原告认为，原告善意购房应受法律保护。韩某、范某2010年收到原告购房款，2012年交付自己房屋给原告，表明房屋出卖人是韩某、范某及签订《房屋买卖合同》出卖房屋是韩某、范某真实意思表示。《房屋买卖合同》由符某、为一公司签字盖章，原告购房款由李某1转交韩某、范某，所以李某1、符某、为一公司是韩某、范某销售房屋代理人。《房屋买卖合同》双方主要权利义务履行完毕已捌年之久，尽管售房三年后住宅用地不知何因变为划拨用地，但地上建筑物聚贤大厦系政府批准合法建造，仅因历史原因未办房产证，属历史遗留问题。根据《物权法》第十五条未办理物权登记的，不影响合同效力之规定及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，土地权利人韩某、范某应依法申请办理聚贤大厦房产权利证、补办申请转让和缴纳土地出让金，秉承诚信原则，尽快全面履行合同义务。基于以上事实及相关法律，原告提起诉讼，请求判如所请，维护原告合法权益。   被告李某1辩称，一、李某1作为被告韩某、范某委托的代理人，不是本案适格的主体，原告不应当将李某1列为本案被告。2010年1月5日，被告韩某、范某经公证，委托李某1办理海口市国用（1997）字第41334号、第41335号土地所建房屋（后命名为聚贤大厦）的房产证手续、领取房产证以及土地变更手续。次日，被告韩某、范某委托李某1作为他们转让聚贤大厦房产的代理人，代为与买受人洽谈、签署房产转让合同，代为收取转让款、办理产权变更、税费缴纳等手续的相关事项。2010年1月12日，李某1作为被告韩某、范某委托的代理人，与第三人刘某签订《房产转让协议》，将被告韩某、范某名下的聚贤大厦第3屋至第9层房屋按现状转让给第三人刘某。而后第三人刘某委托被告符某及其经营的海南为一实业有限公司将聚贤大厦第6层6E房（606房）出售给原告。根据《民法通则》第63条第2款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”和《民法总则》第162条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，本案中李某1只是被告韩某、范某委托的代理人，不是本案房屋买卖合同关系的转让人，李某1在代理权限内，以被代理人即本案被告韩某、范某的名义实施的民事法律行为，对被告韩某、范某发生法律效力，由被告韩某、范某承担民事责任。因此，在本案中，李某1只是被告韩某、范某委托的代理人，不是本案房屋买卖合同关系的转让人，不是本案适格的主体，原告无权起诉李某1。二、李某1作为被告韩某、范某委托的代理人，以自己名义与第三人刘某订立《房产转让协议》，且第三人刘某在订立合同时对李某1与被告韩某、范某之间的代理关系是知情的，该合同直接约束被告韩某、范某和第三人刘某。由上所述，李某1作为被告韩某、范某委托的代理人，以自己名义与第三人刘某订立《房产转让协议》，且第三人在订立合同时对李某1与被告韩某、范某之间的代理关系是知情的。根据《合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，李某1代理被告韩某、范某与第三人刘某签订的《房产转让协议》直接约束被告韩某、范某和第三人刘某。而且，原告在购房时也知道李某1与被告韩某、范某之间的代理关系，原告可直接向被告韩某、范某主张权利。因此，李某1代理被告韩某、范某与第三人刘某签订的《房产转让协议》直接约束被告韩某、范某和第三人刘某，不约束李某1。三、李某1既不是涉案房屋的转让人，也不是涉案房屋买卖合同的合同当事人，根据合同的相对性原则，原告无权根据合同约定或相关法律规定向李某1主张权利。李某1作为被告韩某、范某委托的代理人，代理被告韩某、范某与第三人刘某签订《房产转让协议》，并没有代理被告韩某、范某与符某、海南为一实业有限公司发生民事法律行为。第三人刘某购买了聚贤大厦第3至9层楼房后，委托被告符某及海南为一实业有限公司代为销售上述房产，后被告符某及海南为一实业有限公司与原告订立了《房屋买卖合同》，将聚贤大厦第6层6E房（606房）出售给原告。由此可见，李某1既不是涉案房屋的转让人，也不是涉案房屋买卖合同的合同当事人，根据合同的相对性原则，原告无权根据合同约定或相关法律规定向李某1主张权利，李某1无须承担办理涉案房屋转让报批、缴纳国有土地使用权出让金及为原告办理涉案房屋不动产权证书的合同责任。四、因涉案房屋的土地性质为划拨用地，未经政府土地、房产管理部门批准不得转让，涉案《房屋买卖合同》违反法律、行政法规强制性规定无效。原告在没有对涉案房屋充分了解的情况下，就与被告符某、海南为一实业有限公司签订房屋买卖合同，导致合同无效，原告应当承担过错责任。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”；第45条第1款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”可见，国有划拨用地转让须经有关土地、房产管理部门批准。本案中，被告韩某、范某位于海口市晋江村的地号分别为01-07-05-21、01-07-05-20的两块土地性质为划拨用地，其地上的建筑物未经房产管理部门批准办理房产所有权证书。原告与被告符某及海南为一实业有限公司签订《房屋买卖合同》购买其中第六层6B房（606房），该合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为无效。根据《合同法》第58条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告在没有对涉案房屋充分了解的情况下，就与被告符某、海南为一实业有限公司签订房屋买卖合同，导致合同无效，原告应当承担过错责任。《房屋买卖合同》被认定无效后，原告无权依据《房屋买卖合同》的约定要求被告韩某、范某支付逾期交房和逾期办证的违约金。综上所述，李某1认为，李某1作为被告韩某、范某委托的代理人，不是本案房屋买卖合同关系的转让人，不是本案适格的主体，原告无权起诉李某1。因涉案房屋的土地性质为划拨用地，未经政府土地、房产管理部门批准不得转让，涉案《房屋买卖合同》违反法律、行政法规强制性规定无效。原告在没有对涉案房屋充分了解的情况下，就与被告符某、海南为一实业有限公司签订房屋买卖合同，导致合同无效，原告应当承担过错责任，无权依据《房屋买卖合同》的约定要求被告韩某、范某支付逾期交房和逾期办证的违约金。李某1请求法院在查明本案事实的基础上，依法驳回原告对李某1的起诉，维护李某1的合法权益。   第三人刘某陈述称，一、本案涉案房产是第三人向被告李某1购买，交易过程中被告李某1称房产是他本人的，被告韩某、范某向被告李某1出具授权委托书是为了在房屋交易的形式上合法，当时房产并没有办理到被告李某1名下，只有出具授权委托才能让交易手续完善。第三人与被告符某是朋友关系，涉案房产系第三人购买后委托被告符某代为装修管理销售。二、本案涉案房产至今没有办理房产证是因为房产所属性质是划拨地，本案所涉及的房屋买卖合同违反了法律禁止性规定，应当被认定为无效合同。无效合同的法律后果是双方各自返还。   被告韩某、范某、符某、为一公司均未答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：（1997）字第41335号国有土地使用证、（1997）字第41334号国有土地使用证、海口市振东区城乡建设管理局98-021号《报建工程通知书》、公告收据、（2015）美民一初字第1574号民事判决、（2015）海中法民一终字第2513号民事判决书、不动产登记信息查询说明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.《委托书》、（2010）椰城证内字第13号《公证书》、《授权委托书》，上述证据均有原件予以核对，故对其真实性、合法性、关联性均予以确认。上述公证书及委托书可以证明被告韩某、范某经公证委托李某1为其办理聚贤大厦房产手续，并领取房产证及办理相关土地手续，转让聚贤大厦，办理洽谈、签订转让合同、缴纳税费等事宜。   2.《房屋买卖合同》、两张《收据》、《交付房屋凭证》，该组证据均有原件予以核对，故对其真实性、关联性均予以确认。该组证据可以证明原告与被告符某、为一公司就涉案房屋签订了买卖合同，原告支付了购房款的事实。但其中交付房屋凭证未加盖为一公司的公章，亦无法确认李国雄与为一公司之间是何关系。   3.《收条》、《借条》、2012年6月10日符某出具给李某1的《承诺书》，该组证据均无原件予以核对，且被告李某1及第三人均提出异议，故对该组证据的真实性、合法性均不予认可。   4.房产转让协议，该份证据有原件予以核对，故对其真实性予以确认，在（2015）美民一初字第1574号民事判决、（2015）海中法民一终字第2513号民事判决中查明事实部分认定李某1不仅是被告韩某、范某的委托代理人，还是涉案房产的实际买受人之一。   5.海口市国用（2013）第004984号、第004976号国有土地使用证，该组证据虽无原件予以核对，但结合（2015）美民一初字第1574号民事判决、（2015）海中法民一终字第2513号民事判决中查明事实部分的内容，本院对该证据的真实性、关联性均予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2010年2月7日，原告陈某作为乙方，被告为一公司、符某作为甲方，签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容为：乙方自愿购买甲方销售的座落于海口市青年路聚贤大厦第六层6E房（最东南角），房屋建筑面积57.2m2，按套计价，总价款为330000元整；付款方式为，合同签订当日乙方向甲方支付50000元整作为购房定金，合同签订五日内即2010年2月12日前，乙方向甲方支付总价款的70%即231000元，房屋交付使用时乙方再向甲方支付20%的购房款即66000元，办妥房产证时付清余款33000元；房屋交付日期为2010年9月30日之前；房屋交付使用后，甲方负责办理房产证，并应于2010年12月31日之前办妥房产证；甲方负责按期交付房屋，如不能按期交付，每逾一日按已付购房款的万分之五向乙方支付滞纳金；甲方负责按期办妥房产证，如不能按期办妥房产证，每逾一日按已付购房款的万分之五向乙方支付滞纳金；乙方须按约定支付购房款，每逾一日按应付购房款的万分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过15日，视为违约，乙方已付购房款作为违约金，归甲方所有，甲方有权将其所购房屋售予他人等等。合同签订后，原告陈某分别于合同签订当日及2010年2月9日向被告为一公司及符某支付购房款50000元、181000元，合计231000元。后原告主张被告逾期交房，且至今未能依约为其办理产权证，遂成讼。   另查，2012年2月18日的收款收据中书写：海南为一实业有限公司交来青年路聚贤公寓606房钥匙，交接发现抽水马桶不进水，次卧灯不亮（由公司马上检修好）尽快找人修。水表读数4.7度，电表读数3度。落款为：为一公司李国雄。   另查，2010年1月12日，被告范某、韩某委托被告李某1与第三人刘某订立了一份《房产转让协议》，约定：将位于海口市晋江村范某、韩某名下的“无电梯地上十层”建筑物的3-9层按现状转让给第三人刘某，“面积约3000平方米（待测）”，转让单价为“净收￥2500.00/平方米”，由刘某办理房产证及土地变更性质并承担发生的一切税费违规罚款等。据第三人刘某称，签订该合同后，其委托被告符某及为一公司代为销售上述房产，故原告与被告符某及为一公司订立了《房屋买卖合同》。目前该房屋并未办理房屋所有权证书。   再查，海口市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）海中法民一终字第2513号民事判决，维持了本院于2015年9月16日作出的（2015）美民一初字第1574号民事判决，在（2015）美民一初字第1574号民事判决中查明事实部分认定：韩某与范某系夫妻关系。2013年两人以分别持有的海口市国用（1997）字第41335号、海口市国用（1997）字第41334号《国有土地使用证》丢失为由申请补办业务，并于同年5月28日分别领取《国有土地使用证》，其中证号为海口市国用（2013）第004984号《国有土地使用证》登记的土地使用权人为韩某，土地座落于海口市晋江村，地号：01-07-05-21，图号：K08640801，地类为城镇住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积213.21㎡；证号为海口市国用（2013）第004976号《国有土地使用证》登记的土地使用权人为范某，土地座落于海口市晋江村，地号：01-07-05-20，图号：K08640801，地类为城镇住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积213.19平方米，注明：该宗地属土地证遗失补办。上述土地的两份用地坐标图显示：两地块南北方向连接，韩某用地在北边、范某用地在南边，两地块合为梯形，地块东边及东北边毗邻规划路。1998年4月22日，海口市振东区城市建设管理局给韩某、范某出具一份《报建工程通知书》，关于其二人申请在晋江村新建一间八层框架结构住房（建筑面积2221.93㎡），经审查同意按附图位置在一个月内开工，开工时及建筑物基础建好后，通知该局派员点线检查（新建工程竣工后才发建筑许可证）。该通知书的附图与上述两份用地坐标图一致。同时附图旁边备注说明：“要求在红线范围按市规划局审核的设计图纸施工，底层面积为280.96㎡作为车库解决停车，二至四层每层为275.31㎡，五至八层每层为278.76㎡，若不按审批要求建设，不予换发许可证。”韩某、范某建好房屋后，于2009年12月27日作为甲方（卖方），与原告李某1（乙方、买方）签订《房地产转让合同》，约定：甲方将座落于海口市晋江村韩某、范某名下的房地产（海口市国用（1997）字第41334号、海口市国用（1997）字第41335号）转让给乙方；甲方以现状转让该房地产的土地426㎡及土地上的房产约3000㎡，转让价按人民币2000元/㎡成交，总价约600万元，成交面积以海口市房产局颁发的房屋所有权证上标明的面积为准；签约之日，乙方支付甲方购房定金20万元，同时甲方将该房产的3、4、5、7、8、9、10层清场完毕交给乙方，并将国有土地使用证的原件交给乙方，办理房产证、土地变更性质手续，1、2、6层春节前后交付；待甲方将房产整体清场完毕交给乙方，待乙方将该房地产按乙方意愿分隔成若干套小房、并将房产总证及所有房产分户证办理下来，且甲方在公证处签署委托乙方全权处置该房地产的委托书并交给乙方，同时将该房地产所属的所有房屋所有权证原件交给乙方，之后乙方支付甲方相当于成交总价50%的首期购房款300万元，总证、分证为甲方名下；在乙方支付甲方首期购房款之日起四个月内，甲方配合乙方将所有房产分户证过户至乙方指定人名下并领证，之后乙方支付甲方相当于成交总价50%的剩余购房款；所有房款全部以现金方式支付，开收据；签署本合同之日，乙方即可进场按乙方意愿对该房产进行改造、装修，销售。2010年1月5日，韩某、范某共同出具《委托书》，委托李某1全权代表二人前往房地产管理部门办理海口市国用（1997）字第41334号、海口市国用（1997）字第41335号住宅用地上所建房屋的房产证手续、领取房产证以及土地变更手续。该《委托书》已经海口市椰城公证处进行公证。2010年1月6日，韩某、范某再给李某1出具一份《授权委托书》，委托原告作为其二人转让位于海口市晋江村楼房及围墙内棚房房产的全权代理人[土地证号为：海口市国用（1997）字第41334号和第41335号]，由受托人代为与买受人洽谈、签署房产转让合同、代为收取转让款及代为办理产权变更、税费缴纳等一切手续的相关事项。   另，经向海口市不动产登记中心查询，未发现涉案房产的登记信息。   本院认为，一、关于原告陈某与被告符某、为一公司于2010年2月7日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。被告李某1称因涉案房屋的土地性质为划拨用地，未经政府土地、房产管理部门批准不得转让，涉案《房屋买卖合同》违反法律、行政法规强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，法律并不禁止划拨用地上所建房屋转让，且上述法律规定并非效力性强制性规定。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中，韩某、范某与刘某签订《房产转让协议》，将自建房屋三层至九层（含涉案房屋在内）转让给刘某，后刘某委托符某代为销售，符某、为一公司与原告签订的《房屋买卖合同》主体适格，系双方的真实意思表示，不存在因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效的情形，故被告李某1的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告陈某与被告符某、为一公司于2010年2月7日签订的《房屋买卖合同》为有效合同，本院予以确认。   二、关于原告要求被告协助办理房屋转让报批，缴纳国有土地使用权出让金，办理涉案房屋《不动产权证书》的问题。经查询，涉案房产未有产权登记信息。原告仅依据海口市振东区城市建设管理局出具的《报建工程通知书》，不能证明涉案房屋已经完成了房屋行政主管部门的所有审批手续，亦无法证明涉案房屋已具备办理权属证书的条件。在此情况下，案涉合同处于事实上履行不能的状态。因此，原告诉请被告继续履行合同，协助办理房屋转让报批，缴纳国有土地使用权出让金，办理涉案房屋《不动产权证书》等，无事实及法律依据，本院不予支持。   三、关于被告韩某、范某承担合同违约责任的问题。本案纠纷系原告与被告符某、为一公司之间的房屋买卖合同纠纷，被告韩某、范某并非本案《房屋买卖合同》的相对人，该合同对被告韩某、范某不具有约束力，原告要求被告韩某、范某承担合同违约责任缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告韩某、范某、符某、海南为一实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，缺席判决如下：   一、确认原告陈某与被告符某、海南为一实业有限公司于2010年2月7日签订的《房屋买卖合同》有效。   二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。   案件受理费9597.12元，公告费4680，合计14277.12元，由原告陈某负担7138.56元，由被告符某、海南为一实业有限公司负担7138.56元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审判长 林道勇   人民陪审员 黄兰芳   人民陪审员 唐旭升     二〇一八年六月二十七日   （法官助理 周 然   书记员 吴青芬   速录员 张蓝予   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。