青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初7042号 原告：青岛新天物业发展有限责任公司，住所地青岛市市**香港中路****。 法定代表人：崔苏，职务：总经理。 委托诉讼代理人：谢景艳，女，1975年4月4日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘传明，山东诚功律师事务所律师。 被告：李芳梅，女，1963年10月21日生，汉族，住青岛市市**。 原告青岛新天物业发展有限责任公司（以下简称：新天物业公司）与被告李芳梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用一审普通程序公开开庭进行了审理，原告新天物业公司的委托诉讼代理人谢景艳、刘传明，被告李芳梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新天物业公司向本院提出诉讼请求：1、李芳梅支付2011年2月20日至2016年12月31日期间物业管理服务费3589.88元、电梯运行费3589.88元、违约金2820.24元，共计10000元；2、诉讼费用由李芳梅承担。事实与理由：2010年8月16日，新天物业公司与中国人民解放军第四〇一医院经济适用房业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，委托新天物业公司向青岛市市南区徐州路32号海林花园小区提供物业服务。李芳梅系海林花园XXXXXXXXXXX户业主。2011年2月20日至2016年12月31日期间，李芳梅欠交物业管理服务费3589.88元、电梯运行费3589.88元、违约金2820.24元，共计10000元。经新天物业公司多次催要，李芳梅均不予理会。 李芳梅辩称，1、起诉主体存在错误。海林花园属于解放军第四〇一医院经济适用房小区，产权单位为解放军第四〇一医院，该小区居住为军队离退休干部、现役军人及部份转复军人，由解放军第四〇一医院院务处营房办负责管理。户主属于承租性质，目前没有房产证。2、新天物业公司的诉请没有法律依据。新天物业公司称其于2010年8月16日与第四〇一医院业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，该合同不合法。李芳梅是在2010年8月20日拿到钥匙，在此之前不可能产生业主委员会，也没有召开业主大会，没有经过任何一级组织批准和备案，李芳梅等没有同意聘用新天物业公司，该合同为无效合同。3、分房时要求预交一年物业费，凭交费单据领取钥匙。李芳梅是在不知情的情况下接受新天物业公司物业服务。4、新天物业公司管理混乱，严重影响业主生活。如下水道倒灌漫水、从封闭小区变成开放小区、长期未见绿地养护；楼道、小区道路卫生差、长期不打扫；无故停电、人为损坏电梯，并收取每户398元电梯维修费；没有尽到巡查义务、监控失灵，导致业主多次失盗无法取证导致封闭小区安全度下降；在小区公用道路上私自设立停车位和毁坏绿地私建停车场，并进行收费。5、分配房屋后，前三年房屋处于空置状态，按照相关规定，李芳梅可以少交物业费。6、因看到地下室所有凹于墙面部分都被住户安上塑钢门，且有的地方还建了铁门或垒了砖墙，物业并没有管理，李芳梅被误导认为可以安装塑钢门，并在一处凹处安装。后新天物业公司将李芳梅安装的塑钢门予以拆除。3个月之后，同一地点又被别人安装塑钢门，新天物业公司并未拆除。新天物业公司处事不公，制造矛盾。综上，新天物业公司的诉讼请求缺乏依据，应予驳回。 经审理查明：2010年8月16日，新天物业公司与中国人民解放军第四〇一医院经济适用房业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定第四〇一医院经济适用房业主委员会委托新天物业公司向青岛市市南区徐州路32号一、二、三、四期经济适用房小区提供物业服务，受益人为全体业主和物业使用人；服务期限为2010年8月18日至2016年8月17日；综合服务费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.4元，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元收取。2016年12月27日，新天物业公司与案外人青岛锦绣前程物业管理有限公司就小区物业管理材料进行交接。 查明：2010年8月20日，新天物业公司与李芳梅签署《入住合同》。李芳梅系海林花园XXXXXXXXXX户房屋使用人，房屋建筑面积为128.21平方米。李芳梅未缴纳2011年2月20日至2016年12月27日期间物业管理服务费、电梯运行费。 庭审中，李芳梅提交如下证据：证据1、2013年12月28日拍摄照片一宗，证明李芳梅在地下室凹进去的部位安装一个塑钢门，新天物业公司将其拆除，造成李芳梅损失，但新天物业公司并未将其他业主的安装的塑钢门拆除。证据2、书面证人证言及水、电、煤气明细，证明2010年8月至2013年12月期间，701户房屋处于空置状态。证据3、收据，证明2013年10月24日收取电梯维修费330元。证据4、请求书，证明381户业主联名向医院院务处提出申请，要求更换物业公司。证据5、报案记录，证明物业管理不到位，发生入户盗窃事件。证据6、照片一宗及交接情况说明，证明新天物业公司严重损坏小区设备。新天物业公司质证称：证据1、真实性无法确认，即使是真实的，新天物业公司出于履行自己的职责拆除违章建筑也是合理合法的，其损失应由违建业主承担。证据2、真实性没有异议，但对关联性有异议，物业公司正常提供物业服务，不能因为业主的空置减免物业费用。证据3、真实性没有异议，但该收据是电梯公司出具，与本案无关。证据4、真实性没有异议，对其证明内容有异议，物业服务合同是新天物业公司和该小区业委会签订，院务处并非合同主体。证据5、该证据系复印件，真实性无法确认。证据6、真实性没有异议，但关联性有异议，无法证明新天物业公司严重损坏小区设备。 上述事实，有《物业管理服务委托合同》、《入住合同》及庭审笔录等在案为凭，经庭审审查，可以采信。 本院认为，新天物业公司与中国人民解放军第四〇一医院经济适用房业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，新天物业公司与李芳梅均应按照合同约定的内容完全、及时地履行合同义务。新天物业公司依合同约定为市南区徐州路32号海林花园小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，李芳梅作为房屋使用人理应依据合同约定及时交纳相关物业费用。 关于李芳梅主张因2013年12月之前XXX户房屋处于空置状态，应当减免物业服务费的问题。本院认为，李芳梅主张2011年2月20日至2012年12月期间减免空置房屋物业服务费缺乏依据；经核对李芳梅提交的天然气、自来水、电费明细，2013年XXX户房屋处于间断空置状态，并非连续空置状态，不属于减免空置房屋物业服务费的范畴。 故李芳梅违约欠交自2011年2月20日至2016年12月27日期间物业管理服务费3086.91元（0.4元/平方米×128.21平方米÷28天×9天+0.4元/平方米×128.21平方米×59个月+0.4元/平方米×128.21平方米÷31天×27天）、电梯运行费3086.91元（0.4元/平方米×128.21平方米÷28天×9天+0.4元/平方米×128.21平方米×59个月+0.4元/平方米×128.21平方米÷31天×27天），新天物业公司有权要求其支付。因此，对新天物业公司主张其支付物业管理服务费3589.88元、电梯运行费3589.88元的请求，本院予以部分支持。 关于新天物业公司主张李芳梅支付违约金的诉讼请求，因《物业管理服务委托合同》未对物业费交纳时间作出明确约定，故对其主张李芳梅支付违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、李芳梅于本判决生效之日起十日内支付青岛新天物业管理有限公司2011年2月20日至2016年12月27日期间物业管理服务费3086.91元、电梯运行费3086.91元。 二、驳回青岛新天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由李芳梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  梁玲杨 人民陪审员  张鲁波 人民陪审员  蔡新友 二〇一八年六月十四日 书 记 员  王 斌