四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终15358号 上诉人（原审被告）：马庆林，女，1987年6月1日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐洋，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯平，女，1988年6月27日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：周明辉，四川典章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘跃权，四川典章律师事务所律师。 原审第三人：兴业银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市高新区世纪城路**。 负责人：叶向峰。 委托诉讼代理人：王孙浩，男，系该行员工。 上诉人马庆林与被上诉人侯平、原审第三人兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院(2017)川0116民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马庆林上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判驳回侯平一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由侯平承担。事实和理由：2017年3月23日，成都市政府发布了限购政策，因侯平失去了购房资格，便通过中介公司联系马庆林要求解除合同和退款，马庆林作出了同意解除合同和退款的意思表示，并进行了退款操作，因汇款账户存在瑕疵，故款项被退回马庆林处，后侯平拒绝再提供正确账户，从证据上看，双方因限购政策的出台，达成了解除合同的合意，才有退款行为，因此本案中应视为双方协商一致解除合同的情形。此外，一审在庭审辩论终结后允许侯平增加诉讼请求，超过简易程序期限才转为普通程序，辩论终结后未及时判决等情形属于程序严重违法，应当发回重审。 侯平辩称，双方未达成合同解除的一致合意，侯平也是符合限购政策的，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 兴业银行述称，对侯平拟行使涤除权没有异议。 侯平向一审法院诉讼请求：1.判令马庆林协助将位于麓山国际云曦台5栋23层2303号房屋过户给侯平；2.判令由侯平向兴业银行支付涉案房屋的剩余贷款，由兴业银行协助侯平、马庆林过户。 一审法院认定事实：侯平、马庆林双方于2017年2月13日签订《房地产买卖合同》，约定侯平购买马庆林所有的位于天府新区（麓山国际云曦台）房屋一套，约定房屋总价892800元，分别于签订合同当日支付100000元、办理房屋过户递件手续成功后支付首付款330000元、通过银行贷款方式支付450000元、房屋交接当日支付尾款12800元。合同还约定：“五、房屋过户及物业交割：5.1丙方（即中介公司）协助甲（即本案马庆林）乙（即本案侯平）办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在2017年4月30日前准备齐相关过户资料……” 2017年2月13日，侯平通过微信、支付宝、现金、中介转账等方式向马庆林支付了定金100000元，马庆林向侯平出具收据，载明收到侯平购房款定金100000元；2017年3月22日，侯平通过银行转账、微信、支付宝等方式向马庆林支付了房款330000元。双方在《房地产买卖合同》后注明截止2017年3月22日，侯平向马庆林支付了房款430000元。 一审庭审中，侯平自愿代马庆林清偿尚欠兴业银行的银行贷款本息以消灭抵押权。 一审法院认为：侯平、马庆林双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不存在违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。侯平依约向马庆林支付了房款430000元，马庆林应在合同签订后及时结清银行贷款本息以消灭抵押权，并在2017年4月30日准备齐相关过户资料协助侯平办理过户手续。侯平、马庆林提供的证据能够证明双方的真实交易发生在2017年3月23日限购政策出台前，马庆林抗辩称侯平不具备购房资格一审法院不予采信；马庆林也未能提供有效证据证明侯平、马庆林双方已经就合同解除事宜达成了一致意见，故对马庆林抗辩称双方已经解除合同一审法院不予采信。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，马庆林在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即兴业银行同意，但一审庭审中，侯平明确表明愿意代马庆林向兴业银行还清贷款本息以解除抵押权，兴业银行也对侯平代偿贷款本息不持异议，故侯平主张由其代马庆林向兴业银行偿还债务以解除抵押权符合法律规定，一审法院予以支持。侯平代马庆林偿还清债务后，兴业银行应协助侯平办理房屋抵押权注销手续，待涉案房屋的抵押权注销后，马庆林协助侯平办理房屋过户登记手续。侯平代马庆林支付的银行贷款部分实为其支付的购房款，在扣除已经支付的购房定金及代为支付的银行贷款本息后，侯平应将余下购房款及时支付给马庆林；若侯平代为支付的银行贷款本息高于尚欠马庆林的购房款的，马庆林应将差额部分退还给侯平。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、侯平于本判决书生效之日起十日内代马庆林向兴业银行偿还位于天府新区房屋的余下贷款本息（具体金额以侯平支付该款项时兴业银行系统内结清的总金额为准）；二、兴业银行于侯平支付完毕上述第一项款项后七日内协助办理位于成都市天府新区房屋的抵押权注销手续；三、马庆林于位于成都市天府新区房屋的抵押权注销之日起七日内协助侯平办理该房屋的过户手续。一审案件受理费100元，由马庆林负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审另查明，马庆林出示的微信截图显示，2017年3月27日，马庆林向中介刘鹏表示其已经在银行撤销了申请，刘鹏向马庆林发送了银行卡照片一张并表示该卡为侯平账户。马庆林微信显示，其在2017年2月即和侯平直接聊天，2017年3月30日，双方就合同是否解除发生争议。侯平认可刘鹏发给马庆林的银行卡照片为侯平所发送，但仅是应刘鹏要求，原因不明，不是因为合同解除退款。2017年8月16日，侯平向一审法院增加了判令侯平向兴业银行支付案涉房屋剩余贷款，兴业银行协助马庆林、侯平办理过户手续诉讼请求。一审法院于2017年5月17日、9月5日两次开庭审理本案。侯平表示，自愿在案涉房屋过户手续完成后5日内向马庆林支付剩余房款。 本案二审调查结束后，马庆林向本院提交了四川省南部县人民法院（2017）川1321民初4308号民事裁定书，证明案涉房屋因马庆林其他民事纠纷，被南部县人民法院所查封。 本院认为，侯平、马庆林双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不存在违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应依约履行。本案争议焦点在于：侯平、马庆林是否达成了解除合同的一致意见。 从马庆林现有举证来看，其在成都市房屋限购政策出台后，与刘鹏进行了相应沟通，作出了不再出让房屋的意思表示，刘鹏也随即发送了侯平的银行账户给马庆林。但是，上述证据不足以推定出马庆林和侯平之间达成了解除合同的意思表示。同时，马庆林和侯平在2017年2月即开始直接联系，若要解除合同，双方完全可以进行直接联系，无需通过中介机构进行沟通，且本案中中介人员也未能明确表示侯平愿意解除合同。因此，本案中不能认为马庆林与侯平达成过解除合同的意思表示，本院对马庆林的相应主张不予支持。同时需要指出的是，买受人侯平是否具有购房资质以及在限购政策出台前订立的房屋买卖合同能否办理过户手续，应由有权机关认定和处理，出卖人马庆林不应自行主观臆断并解除合同。侯平愿意代马庆林向抵押权人兴业银行还清贷款本息以解除抵押权，兴业银行也对侯平行使涤除权不持异议，故侯平代马庆林支付剩余贷款并继续履行合同的主张应予支持。案涉房屋完成过户手续后，侯平应向马庆林支付剩余房款，双方合同约定的房款为892800元，除去侯平已支付的430000元，还应扣除侯平代马庆林向银行支付的贷款本息。 侯平在2017年8月16日向一审法院提交的诉讼请求，实质上仅仅是对其诉讼请求中合同继续履行的具体履行方式的进一步明确和细化，并非新增加了独立的诉讼请求，且一审法院在增加后亦进行了开庭审理，故不属于违反程序规定的情形。其他的简易程序转为普通程序、辩论终结后未及时判决等情形，不属于严重违反法定程序需发回重审的情形。马庆林提交的其他法院的民事裁定书出具时间晚于本案中一审法院对案涉房屋的查封时间，且该问题属于执行程序问题，本案中不予处理。 综上所述，上诉人马庆林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院(2017)川0116民初3156号民事判决第一项、第二项； 二、变更成都市双流区人民法院(2017)川0116民初3156号民事判决第三项为“马庆林于位于成都市天府新区房屋的抵押权注销之日起七日内协助侯平办理该房屋的过户手续，侯平于马庆林完成前述房屋过户手续后五日内向马庆林支付剩余购房款（462800元减去侯平实际代马庆林支付的银行贷款本息）。 二审案件受理费100元，由上诉人马庆林负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇一八年六月二十一日 书记员  李 静