福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0211民初4582号 原告（反诉被告）：厦门市集美区灌口镇铁山社区股份经济合作社，住所地福建省厦门市集美区灌口镇铁山路376号办公楼一层之二。 法定代表人：林书进，理事长。 委托诉讼代理人：黄丽明，福建翔轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文福，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市联杰汽配有限公司，住所地福建省厦门市思明区美仁新村28号702室。 法定代表人：林俊杰，董事长。 委托诉讼代理人：曹星，北京京平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林卒凡，男，1988年7月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。系厦门市联杰汽配有限公司员工。 原告（反诉被告）厦门市集美区灌口镇铁山社区股份经济合作社（以下简称铁山经济合作社）与被告（反诉原告）厦门市联杰汽配有限公司（以下简称联杰汽配公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日受理后，依法组成合议庭，二次公开开庭进行了审理。铁山经济合作社法定代表人林书进、委托诉讼代理人林惠娟、黄丽明，联杰汽配公司法定代表人林俊杰、委托诉讼代理人曹星、林卒凡到庭参加了第一次庭审。铁山经济合作社在第一次开庭审理后，解除了与林惠娟的委托关系，委托北京盈科（厦门）律师事务所刘文福律师作为其诉讼代理人。铁山经济合作社委托诉讼代理人刘文福，联杰汽配公司委托诉讼代理人曹星、林卒凡到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 铁山经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判决确认《厦门市灌口镇铁山综合楼房屋租赁合同》及《补充合同》于2017年9月26日解除；2.判决联杰汽配公司立即腾空退还诉争房屋，并将拆除的承重墙及非法扩建的房屋恢复原状；3.判决联杰汽配公司赔偿租金收益损失（包括但不限于房屋占用费）（时间是从2017年3月10日暂计至房屋实际交房之日止），暂计1381800元（计算至房屋实际交还之日止），以及因此产生的律师费用损失79272元，公证相关费用损失6120元；4.本案诉讼费用由联杰汽配公司承担。事实与理由：联杰汽配公司的法定代表人林俊杰是铁山社区的居民。2016年8月至9月份，林俊杰得知铁山经济合作社拟对铁山外口公寓一号及四号楼部分楼房对外招租，就前来与铁山经济合作社洽商，称想承租房屋用于开办酒店公寓经营。在反复洽谈中，联杰汽配公司提出租赁期限需要四十年且免租装修期十个月，理由是整体承租用于开办酒店公寓投资巨大回报期长且要精致装修需要时间较长，鉴于系本社区居民要整体承租，经双方协商一致于2017年3月10日签订租赁合同及补充合同，约定联杰汽配公司承租的房屋位置为铁山社区外口公寓一期一号楼一层店面（铁山路305-309号共计350平方米）、三层及四层（共计2800平方米），四号楼一层店面（铁山路332号之103-109）、二层至七层共计六层（共计3570平方米）、四号楼负一层七个车位，一层店面作为合法商业经营使用，其他楼层作公寓使用，联杰汽配公司自行办理所有手续并自担费用，租赁期限为2018年1月1日起至2038年12月30日止，合同签订之日起至租赁期限起算前一日为免租装修期。租赁期间的租金为一层店面20元/㎡/月，一号楼三至四层及四号楼二至七层为8元/㎡/月，前十年每月租金共计65800元，后十年每月租金共计82250元。租金每年支付一次，于每年首月到来前的15日支付。双方签订合同前联杰汽配公司已支付定金150000元，在免租期间，联杰汽配公司可以提前布局、设计、装修以及寻求合作；租赁期间内，在不改变店面、楼面房屋主体结构的情况下，联杰汽配公司有权根据自己的需要对店面、公寓住宅进行装修改造。如在租赁期间，租赁房屋有从事违法活动，被公安机关查处，联杰汽配公司承担一切损失。同日，双方签订一份补充合同，主要就租赁期限在主合同期限届满再顺延二十年进行约定，同时约定补充合同的生效条件为主合同履行十年内铁山经济合作社未以联杰汽配公司根本违约解除合同。合同签订后，联杰汽配公司以欺骗手段骗取铁山经济合作社签订一份租赁证明，2017年7月22日联杰汽配公司以再将租赁房屋出租过程中为保守租赁合同商业秘密不便出示双方签订的房屋租赁合同为由，要求铁山经济合作社出具一份双方存在租赁关系的租赁证明，但联杰汽配公司代表林卒凡却利用提出要求时合作社监事主席和理事长不同时在一起的情况下在先找了监事主席口头问可以打一份证明吗？监事主席没有看内容，说打这张证明可以，你找理事长，但这张证明只是证明有出租关系而已。之后，联杰汽配公司却另行拿一份与之前说的不同的租赁证明去找理事长，骗取理事长在联杰汽配公司提供的且与联杰汽配公司口头陈述要求内容不相符合的租赁证明上盖章。该份租赁证明载明铁山经济合作社全权委托联杰汽配公司将一号楼三至四层和四号楼二至七层的房产进行对外招商、租赁，代为签订招商协议和租赁合同，代表铁山经济合作社依照合同规定收取租金，铁山经济合作社出具委托证明后，联杰汽配公司与第三方签订的招商协议、租赁合同，以及使用权转让协议，收取第三方的租金与铁山经济合作社的行为具有同等的法律效力。2017年7月底8月初，铁山经济合作社监事主席接连接到社区居民、合作社工作人员的朋友、镇政府人员等的电话，反映说百姓网、朋友圈有信息显示一号楼三至四层、四号楼七层以下楼房毛坯出售，每平方4000多元至6000元在卖，问是不是真的？已经有朋友在买了，也有朋友纷纷在问房屋怎么卖的情况，不仅有厦门的人来买，福州也有很多人来买，且有人已准备着手装修。联杰汽配公司还在公寓小区门口保安岗亭贴广告“低总价圆梦户型32-73㎡，抢房热线6380888”。由于此事件发生突然且事件严重、影响大，铁山经济合作社监事主席及理事长在8月2日当日及之后多次通知联杰汽配公司，要求联杰汽配公司携带租赁证明及自3月10日以来联杰汽配公司对外出租或出售的合同材料前来解决此事，并要求联杰汽配公司撤下其发布的销售房产的信息。在此期间，铁山经济合作社将此情况上报给灌口镇政府并向公安局报案。2017年8月8日，联杰汽配公司委派律师等代表与铁山经济合作社进行谈判，铁山经济合作社当日向联杰汽配公司发送租赁证明撤销通知，联杰汽配公司提交加盖有其公司公章的房屋租赁意向保留单及房屋租赁合同样本，却拒不提交已经签订的对外出租及出售的合同。2017年8月9日，联杰汽配公司交回租赁证明原件给铁山经济合作社。后，铁山经济合作社在事发地点张贴“撤销《租赁证明》公告”，告知铁山经济合作社已撤销租赁证明，与联杰汽配公司不存在委托关系，并告知与联杰汽配公司签订房屋租赁合同等协议的，应向铁山经济合作社备案。2017年8月12日，铁山经济合作社要求物业公司对承租的房屋停止电力供应。撤销租赁证明公告贴出后，便有几名第三方买房人前来铁山居委会联系登记备案，称其是买房并非租赁，在一楼售楼处（指1号楼一层店面）与联杰汽配公司签订的《房屋租赁意向保留单》，联杰汽配公司根据房屋楼层以每平方米4850元、5300元、5600元不等的价格以租代售的形式非法出售租赁房产，以租赁证明消除买房人的疑虑，且联杰汽配公司已将一号楼三至四层、四号楼二至七层的房屋全部出售。联杰汽配公司提交的房产租赁合同载明，房产租赁期限从2018年1月1日起，以套数计算租金总金额或以建筑面积确定租金总金额为合同项下房产交付第三方买房人之日起连续满20年的租赁期限的对价。20年租赁期限届满次日起至本合同第一条约定的土地使用权期限届满之日止的剩余期限，联杰汽配公司同意第三方买房人继续无偿使用房产至2057年12月30日止而无需再向联杰汽配公司缴交租金。补充合同第3条另载明，租赁合同履行期限内和20年后第三方继续无偿使用期限内，联杰汽配公司保证不得将该租赁房产对外新设担保或以任何形式收回，否则应承担给第三方造成的一切损失。租赁房产所在的土地使用权期限届满，在国家政策允许且租赁房产仍具备使用功能，且第三方申请依法补交该房产相关费用的情况下，联杰汽配公司应无条件同意第三方继续无偿使用直至房产不具备使用功能为止。综上，联杰汽配公司明知与铁山经济合作社之间是房屋租赁合同关系，且明知诉争房屋属集体产权，却将房屋出售给第三方，其行为已严重违反法律规定。而且，联杰汽配公司对一号楼一层五间店面装修作为售楼处时，将一楼店面向南的墙打掉向外擅自扩建占用外口公寓小区空间，且在打通一号楼三层二间房屋之间的墙时，擅自将承重墙敲掉了，铁山经济合作社多次要求恢复原状，但联杰汽配公司至今未恢复原状，严重危害楼房的安全，损害铁山经济合作社的合法权益。鉴于联杰汽配公司拆除承重墙、违法扩建房屋、采取欺骗手段非法出售承租房屋给第三方等违约行为，致铁山经济合作社租赁目的无法实现，铁山经济合作社于2017年9月25日向联杰汽配公司发出解除合同通知，该通知9月26日到达联杰汽配公司，但联杰汽配公司未将房屋退还，也未赔偿相关经济损失。故起诉至法院，请求判如所请。 联杰汽配公司答辩称，一、联杰汽配公司和铁山经济合作社签订的《厦门市灌口镇铁山综合楼房屋租赁合同》以及《补充合同》合法有效，铁山经济合作社无权解除。1.双方系在充分协商一致的情况下于2017年3月10日签订《厦门市灌口镇铁山综合楼房屋租赁合同》以及《补充合同》（简称房屋租赁合同），系双方合法的意思表示，并不违反法律的强制性规定，是合法有效的民事行为，理应得到法律的保护。2.根据《房屋租赁合同》第3条第2款的约定，联杰汽配公司享有对租赁房屋进行整体或部分转租、店面招商、装修改造的基本权利，且该项权利的行使并不是以铁山经济合作社书面许可为生效条件，且该合同第3条第3款约定“在租赁期间，甲方必须保证乙方正常使用所需的配套设施”以及“保证相关水电的供应”；在《房屋租赁合同》签订后，联杰汽配公司严格履行合同约定，支付定金，对房屋进行装修改造，实施招商工作，并未实施铁山经济合作社所称的“以租代售”、“拆除房屋承重墙”的根本违约行为，且在《房屋租赁合同》第3条“双方的权利和义务”中，并不存在所谓“以租代售”、“拆除房屋承重墙”导致租赁合同解除的相关约定，铁山经济合作社以联杰汽配公司存在上述行为欲解除租赁合同，是缺乏事实基础和法律依据的。3.《房屋租赁合同》签订后，联杰汽配公司和每个次承租人签订的《房屋租赁合同》都是以第1份《房屋租赁合同》为依据，无论是租赁期限、租赁形式、租赁内容都既不违反法律规定，也不违反第1份《房屋租赁合同》的约定。4.从案件事实来看，联杰汽配公司不存在任何违反《房屋租赁合同》的行为，铁山经济合作社诉求中要求联杰汽配公司恢复“拆除的承重墙”和拆除“非法扩建的房屋”，但铁山经济合作社既没有明确“被拆除承重墙”的具体位置、面积以及所谓联杰汽配公司“非法扩建房屋”的性质、位置、面积，显然，铁山经济合作社的该项诉求缺乏事实基础且没有法律依据，更不具备实际操作性。5.铁山经济合作社于2017年9月22日发出的《解除及的通知》的行为属于滥用合同解除权，其违背了我国《合同法》第8条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的法律规定。该肆意解除合同的行为不该得到人民法院的支持。二、联杰汽配公司不存在违反《房屋租赁合同》的行为，更不应承担任何违约赔偿责任。相反，铁山经济合作社在租赁合同履行期间擅自断电停水，已经严重违反了租赁合同的约定，且该违法行为造成联杰汽配公司装修工作无法如期完成，造成联杰汽配公司无法向次承租人履行交付房屋义务。因此造成联杰汽配公司向部分次承租人退还租赁意向金。根据《房屋租赁合同》第6条第1款的规定，铁山经济合作社应承担擅自解除租赁合同给联杰汽配公司造成损失的赔偿责任。三、铁山经济合作社变更后的第一项诉求“请求判决解除租赁合同和补充合同，并判决确认于2017年9月26日解除”属于同一项诉讼请求中变更之诉和确认之诉的混合，在同一项诉求中，铁山经济合作社既要求人民法院变更法律关系，又要求人民法院确认法律关系。其诉求表达属于诉讼请求不明确的情形。综上，联杰汽配公司并不存在违反《厦门市灌口镇铁山综合楼房屋租赁合同》及《补充合同》的行为，铁山经济合作社肆意滥用合同解除权，在租赁合同履行期间不履行应当履行的合同义务，擅自对租赁房屋断电停水、擅自发布解除合同通知和公告，给联杰汽配公司造成严重损失，请求人民法院依法驳回铁山经济合作社的诉求。 联杰汽配公司提出以下反诉请求：1.判令铁山经济合作社于2017年09月22日向联杰汽配公司发送的《解除及的通知》的行为无效，铁山经济合作社应当继续履行《厦门市灌口镇铁山综合楼房屋租赁合同》约定的义务；2.判令铁山经济合作社赔偿联杰汽配公司经济损失3100609元。计算方式：包括违约金789600元，其他合理损失（含公共水电、样板房装修、租金）的损失1141917元，次承租人合同退款损失1169512元；3.铁山经济合作社承担全案诉讼费用。事实与理由：2017年3月10日，联杰汽配公司与铁山经济合作社在协商一致的情况下签订《厦门市灌口镇铁山综合楼房屋租赁合同》。合同约定，联杰汽配公司向铁山经济合作社承租铁山社区外口公寓一期一号楼一层店面（铁山路305-309号共计350平方米）、三层及四层（共计2800平方米），四号楼一层店面（铁山路332之103-109）、二层至七层共计六层（共计3570平方米），四号楼负一层七个车位，租赁期限从2018年1月1日起于2038年12月30日止，自租赁合同签订之日起至租赁期限起算前一日为免租装修期，根据合同约定，联杰汽配公司有权对租赁房产进行转租，同时，铁山经济合作社负有保证联杰汽配公司在租赁期间配套设施的正常使用（水、电），且联杰汽配公司已经如约缴纳定金150000元。房屋租赁合同签订后，联杰汽配公司随即聘请专业人员对房屋进行规划设计并耗费人力、财力对房屋进行装修和招租事宜。2017年8月8日，铁山经济合作社向联杰汽配公司下发撤销租赁证明通知，2017年8月9日，铁山经济合作社在房屋所在地张贴撤销租赁证明公告；2017年8月15日至今，铁山经济合作社开始对租赁房屋进行断电停水，2017年9月22日，铁山经济合作社向联杰汽配公司下发解除房屋租赁合同及补充合同的通知，2017年9月30日，铁山经济合作社在房屋所在地张贴《解除合同公告》。因铁山经济合作社的违约行为，致使联杰汽配公司无法如期完成房屋装潢、装修，且部分次承租人也因铁山经济合作社的违约行为和联杰汽配公司解除租赁事宜，致使联杰汽配公司损失巨大。联杰汽配公司认为，其与铁山经济合作社签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，是合法有效的民事行为，且租赁合同形式和内容均不违反法律的强制性规定，应得到法律的保护。铁山经济合作社单方发布解除合同通知的行为既无事实根据且违反了法律规定，严重侵害了联杰汽配公司的合法权益，故提起反诉，请求判如所请。 铁山经济合作社针对反诉部分辩称，1.联杰汽配公司拆除承重墙、违法扩建房屋并采取欺骗手段“以租代售”非法出卖承租房屋等诸多违约违法行为，构成根本违约，铁山经济合作社据此采取撤销租赁证明、张贴撤销租赁证明公告、发出解除合同通知等符合法律和合同规定，不存在违约行为。2.联杰汽配公司诉求铁山经济合作社承担房产装修损失和租金等损失，没有事实依据、合同依据和法律依据，应当予以驳回。联杰汽配公司明知国家法律禁止农村集体土地上的房屋买卖，为规避法律规定，通过出租等“以租代售”方式，非法将承租房屋出卖给第三方买房人。通过联杰汽配公司发布的售房广告信息、与第三方买房人签订的《房屋租赁意向书》、在1楼售楼处发布、展示、发放和提交给铁山经济合作社的《房屋租赁合同》的内容来看，对一号楼三至四层、四号楼二至七层楼房，联杰汽配公司是毛坯出卖给第三方买房人，根本不存在装修的情况。联杰汽配公司违法扩建一号楼一层店面，并非法作为售楼处售卖房屋，以及违法拆除一号楼三层靠东房间的承重墙的行为，都是不符合合同约定和法律规定的违法违约行为，其行为后果应当由其自行承担。联杰汽配公司通过出租等“以租代售”方式非法收取所谓保留金（实质为购房定金）的行为，明知是法律法规和政策严格禁止的仍予以收取，造成的一切后果应当由联杰汽配公司自行承担。 本院经审理认定事实如下： 2003年，灌口镇铁山村村民委员会获批准建设“铁山综合服务中心用地”项目，用地面积15442.96平方米，土地所有权性质为集体，土地用途为公建，随后，铁山村村民委员会开始筹建铁山综合服务中心1#、2#公寓楼、3号楼、4号楼、5号楼。2012年4月，铁山社区改制为股份经济合作社，其经营范围包括：1、开发建设社区商贸服务设施；2、物业管理服务；3、依法办理政府授权的集体土地承包及其他集体资产经营事项；4、农副产品加工、传统手工艺品生产、乡村旅游开发。 林俊杰为铁山社区居委会居民，是联杰汽配公司的法定代表人。2017年3月10日，铁山经济合作社（甲方）与联杰汽配公司（乙方）签订“厦门市灌口镇铁山综合楼房屋租赁合同”，约定“第一条租赁房产状况1、房屋位置：甲方合法拥有产权的铁山社区外口公寓一期一号楼一层店面（铁山路305-309号共计350平方米）、三层及四层（共计2800平方米），四号楼一层店面（铁山路332之103-109）、二层至七层共计六层（共计3570平方米），四号楼负一层七个车位。2、租赁房屋用途：乙方租赁房产，一层店面作为合法商业经营使用，其它楼层作公寓之使用，所有手续由乙方自行办理，费用自负。3、租赁期限、租金金额及支付方式（1）本合同约定的租赁期间为2018年1月1日起至2038年12月30日止。本合同签订之日起至租赁期限起算前一日为免租装修期间。…第二条定金、押金、支付时间、支付方式1、双方签订合同前，乙方已向甲方支付定金人民币壹拾伍万元整，在免租期间，乙方可以占有房屋，提前布局，设计，装修以及寻求合作。2、免租期满前15日内，乙方开始支付第一年的租金和押金贰拾伍万元人民币，原来的定金可以冲抵租金，不足部分补齐，甲方重新开具租金和押金收据给乙方，如乙方未按约定缴纳租金和押金，甲方有权没收定金。…第三条双方的权利义务…2、租赁期间，乙方在法律允许的范围内，有权就整体或部分进行转租，店面招商，双方权利义务不变。未经甲方书面同意，乙方不得将本合同权利义务整体转让。乙方转租时，应将与二次承租人签订的租赁合同交由甲方备案。…6、租赁期间，乙方在不改变店面、楼面房屋主体结构的情况下，乙方有权依据自身的需要对店面、公寓住宅进行装修改造，费用由乙方负责。…第四条续租乙方如果要继续出租该房产，应在合同期满前半年向甲方发出书面通知，告知租赁条件，在同等条件下，乙方有优先承租权。第五条合同的变更1、合同的变更，必须经由甲乙双方协商一致同意，并订立书面合同后方能生效，否则，按本合同继续履约。…第六条双方的违约责任…3、乙方如逾期支付租金，超过30天，甲方应按未缴清的款项每日增收2%的违约金，直到该款项全部缴清为止；逾期超过60日，甲方有权解除合同收回房屋，并没收押金，并承担一切损失，乙方必须在逾期60日后十日内人员、物品全部撤离，如有逾期，甲方有权对租赁物内物品进行废弃处置…”。双方并签订“补充合同”一份，约定“一、在原有合同期满后，再延二十年，该合同附件与原合同具有同等的法律效力。…二、本补充合同约定的生效条件为：十年内甲方未以乙方根本违约解除双方合同。本合同生效后，双方无需另行签订补充合同，主合同的租期自动延续20年。…”同日，铁山经济合作社（甲方）向联杰汽配公司（乙方）出具租赁证明，内容为“甲方全权独家委托乙方将厦门市集美区铁山社区外口公寓一期一号楼铁山路305-309号3-4层（共计2800平方米）、四号楼2-7层共计六层（共计3570平方米）的房产进行对外招商、租赁，委托业务范围及权限：一、代表甲方将上述全部房产对外招商、租赁、分租。二、代表甲方对外签订招商协议、租赁合同。三、代表甲方依照合同规定收取租金。甲方出具委托证明以后，乙方与第三方签订的招商协议、租赁合同、以及使用权转让协议，收取第三方的租金与甲方的行为具有同等的法律效力。此租赁证明，仅提供于乙方出租使用。”2017年6月起，联杰汽配公司与厦门环境艺术工程有限公司等签订《房屋装修合同》，委托厦门环境艺术工程有限公司等对铁山综合楼进行居室装修。 2017年7月起，联杰汽配公司作为出租方与胡寿庆等案外人签订“房屋租赁意向保留单”，约定“1.承租人对‘外口公寓’房屋属于集体产权性质及相关情况做了充分了解并自愿承租的前提下签订此房屋租赁意向保留单，并支付定金（人民币）XXX元。…7.补充：（1）承租人在接到出租人通知的规定时间内，因承租人原因未与出租人签订正式房屋租赁合同，出租方有权立即解除本租赁保留单，将承租方租赁的房屋转租给他人，且承租人应向出租人支付相当于认购金数额的违约金。（2）承租人需按照承租人所选择的付款方式按时交清租金，逾期的情况下，出租人有权依据承租人逾期情况，收回其相应的优惠折扣。…”联杰汽配公司向胡寿庆等人收取10000元至50000元不等的定金，向蔡晓芳收取346480元、向刘爱兰收取353032元。2017年8月8日，联杰汽配公司代表林卒凡等人与铁山经济合作社代表就租赁合同事宜座谈协商。同日，铁山经济合作社将“撤销《租赁证明》通知”送交联杰汽配公司委托的律师。2017年8月9日，联杰汽配公司委托律师向铁山经济合作社法定代表人林书进交回租赁证明原件。2017年9月25日，铁山经济合作社向联杰汽配公司法定代表人林俊杰邮寄“解除《房屋租赁合同》及《补充合同》的通知”，2017年9月26日，该邮件被签收，签收人为他人。 铁山经济合作社提供朋友圈截图，一张为“集美灌口铁山社区2室1厅1卫仅34万一套，轻松”；另一张为“【项目】集美铁山家园，价格、首付1、本项目均价4550元/㎡;【交房时间】：现房；【位置】：厦门市集美区中心；【面积】：33㎡，73㎡，82㎡；【户型】：单身公寓、两房、三房；【分布】：电梯1梯5户；【物业费】：1.6元/㎡/月；【装修】：毛坯；项目概况：1、铁山家园位于厦门市集美区中心地段，位于灌口镇风景湖南面，毗邻安仁大道和集灌快速通道，地理位置优越，行车进岛仅需15分钟。规划中的地铁4号线（嵩屿码头—翔安机场）灌口站离本项目仅几分钟路程；项目门口即为公交站点；距离高速公路杏林收费站约3公里；出行极为方便；2、铁山家园整个项目的周边配套齐全，功能完善，包括多家商超；教育资源丰富，灌口中心幼儿园、灌口实小、厦门实验小学集美分校、厦门一中集美分校、厦门医学院等名校资源环伺四周。700米即是灌口风景湖公园。3、铁山家园首期总体规划4栋楼，1号楼为公寓楼，2、3、4分别为电梯住宅楼；总户数近500户；目前仅剩1、4号楼不到100套房源。4、政府花百亿巨资打造，正在建设中的集美新城，环杏林湾44.2平方公里，它于2010年奠基，现已全面启动，超过30个项目，总投资超70亿。知足：可以按揭吗”。 铁山经济合作社提供联杰汽配公司“房产租赁合同”样本，主要条款“第一条租赁项目建设依据，土地位于厦门市集美区编号为厦府（2003）地199号的地块使用权，土地使用权性质为集体所有。甲方拥有房屋使用权年限自2018年1月1日起至2057年12月30日止。该地块总用地面积为2053.11平方米，建设用地面积为15442.96平方米，【暂定名】铁山社区外口公寓。第二条房产基本情况甲方向乙方提供的租赁房产（以下简称该房产，其房产平面图见合同附件一，房号为附件一为准）为本合同第一条规定的项目中的：第号楼第层第单元，该房产的用途为住宅，属框架结构。该房产建筑面积共平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房产分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公共房产分摊建筑面积构成说明见附件二）。乙方再次郑重声明：对其中上述第一条、第二条所述土地使用权、房产及其建设依据的实际情况已完全知悉，并自愿与甲方签署本租赁合同。第三条租赁期限、计价方式与租金…3.甲、乙双方一致确认，房产租赁期从2018年1月1日起。本条第一款以套数计算租金总金额（或本条第二款按照建筑面积确定的租金总金额）为本合同项下房产交付乙方之日起连续满20年的租金期限的对价。二十年的租赁期限届满的次日起至本合同第一条约定的土地使用权期限届满之日止的剩余期限，甲方同意乙方继续无偿使用本合同项下房产（无偿使用至2057年12月30日止）而无需再向甲方缴交租金。乙方可选择补签订租赁合同，如乙方选择不再签订书面的租赁合同，甲方承诺保证合同的效力顺延至2057年12月30日止。” 本案在审理过程中，经铁山经济合作社申请，本院向灌口派出所调取案外人施笑惠的询问笔录一份，施笑惠陈述“2017年7月从网上看到在厦门市集美区铁山花园有单身公寓出售，我和我女儿想着，想在厦门有个落脚的地方，就实地看了一下，然后就和该公司签订了合同，预付了5000元的订金。今天下来，想看一下房子，在铁山花园小区的楼梯口处看到了一张公告，是与该公司解除合同的公告，说是这些房子是铁山居委会的房子，不能买卖。…”经铁山经济合作社申请，本院向案外人苏宗堡制作询问笔录一份，其陈述摘录如下“我在2017年7月27日，经做房产中介的老乡叶先生给我发了一条房产信息，内容主要是‘厦门市集美灌口一手现房即买即住，面积33-73㎡，价格3888元/㎡起，户型：单身公寓、一房一厅、二房一厅。集美灌口中心地段，花园式小区，700米步行至风景湖，附近配套成熟，毗邻安仁大道与集灌快速路，十五分钟快速进岛，轻松留厦门。总价15万起’，我在2017年7月29日至灌口铁山找叶先生，当时有很多房产中介都在那，我先选房（叶先生带我去看房），我当天交了20000元给林卒凡作定金，约定2017年8月15日前付足全款178848元，我挑中了1号楼3层319室，面积46㎡，我有向中介叶先生提出异议，为什么房屋意向保留单上没有租赁期限，因为中介已经告诉我是以租代售。中介跟我说年限还有四十几年，而租赁合同是20年签一次，2次也不够，所以可以直接使用至年限届满。我在2017年8月15日要去交余款的时候，发现售楼处已关闭，有贴了社区的公告，我根据公告上的电话打过去，才得知社区与售楼林先生有纠纷，我在2018年3月18日收到售楼方回复‘苏先生，昨天已经把你的情况反映给老板了，具体的情况林总会联系你。’但我之后并没有收到任何回复了，林卒凡至今尚未退我20000元意向金。我愿意配合法院调查，但不愿意开庭的时候作为证人出庭作证。” 庭审时，双方确认联杰汽配公司已向铁山经济合作社支付定金150000元；双方并认可联杰汽配公司在对诉争房屋装修过程中，有拆除一号楼第三层的一面墙面，及对一号楼一层店面进行扩建。 以上事实，有铁山经济合作社提供的房屋租赁合同、补充合同、房屋租赁意向保留单、房产租赁合同、租赁证明、撤销租赁证明通知、材料交接单、授权书、公证书、中国建设银行电子回单及明细表、录音光盘、建设用地批准证书、建设工程规划许可证、厦门市灌口镇人民政府关于铁山社区转为城市社区的函、联杰汽配公司提供的房屋租赁合同、补充合同、定金收据、撤销租赁证明通知、解除房屋租赁合同及补充合同的通知、装修合同、收据、房屋租赁意向保留单、本院向灌口派出所调取的案外人施笑惠的询问笔录、向中国建设银行股份有限公司厦门灌口支行调取的林卒凡的银行流水、向案外人苏宗堡制作的询问笔录、现场照片、庭审笔录予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于铁山经济合作社与联杰汽配公司签订的租赁合同及补充合同的效力问题。《厦门市灌口镇铁山综合楼房屋租赁合同》是双方真实意思表示，约定的租赁期限为二十年，未超出法律规定，应为有效；补充合同是关于延长租赁期限及租金的约定，双方约定补充合同的生效条件为十年内铁山经济合作社未以联杰汽配公司根本违约解除合同，实质是变相规避了法定最长租赁期限的限制，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，应属无效。关于联杰汽配公司是否存在“以租代售”行为。其一，从铁山经济合作社提供的联杰汽配公司的房屋租赁意向保留单、房产租赁合同样本的内容看，联杰汽配公司收取房屋租金的方式有别于房屋租赁市场常规的租金收取方式；其二，从铁山经济合作社提供的朋友圈截图、谈判录音看，联杰汽配公司存在委托他人发布广告的行为且其对广告的内容具有一定的控制力，且广告的内容对受众具有销售的引导性；其三，从施笑惠、苏宗堡的询问笔录看，其是看到了诉争房屋的销售广告后前来找联杰汽配公司交定金并签订意向单。以上证据可以形成证据锁链，证明联杰汽配公司存在以租代售的行为。关于铁山经济合作社是否有权解除租赁合同。铁山经济合作社与联杰汽配公司在租赁合同中未对合同解除情形作出约定，但诉争房屋属集体产权的房屋，联杰汽配公司对此是明知的，其作为承租人对诉争房屋仅享有出租权的情况下，采取以租代售的方式处置诉争房屋，导致铁山经济合作社租赁合同的目的不能实现，联杰汽配公司的行为已构成根本违约。铁山经济合作社有权据此解除双方于2017年3月10日签订的租赁合同，铁山经济合作社于2017年9月25日通过邮寄的方式向联杰汽配公司寄送解除合同通知书，联杰汽配公司于次日收到该通知，故双方的租赁合同于2017年9月26日解除。关于铁山经济合作社其他诉讼请求有无事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，联杰汽配公司应将诉争房屋腾空并向铁山经济合作社返还，并将其拆除的一号楼第三层的墙面及一号楼一层店面扩建的部分恢复原状。关于铁山经济合作社提出的从2017年3月10日起按房屋租赁合同约定的租金标准计算收益损失，符合法律规定，予以支持。关于铁山经济合作社要求联杰汽配公司支付律师费用损失79272元及公证相关费用损失6120元的诉讼请求，因无合同与法律依据，不予支持。关于联杰汽配公司提出的反诉请求，缺乏事实与法律依据，予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、厦门市集美区铁山社区股份经济合作社与厦门市联杰汽配有限公司于2017年3月10日签订的《厦门市灌口镇铁山综合楼房屋租赁合同》于2017年9月26日解除； 二、厦门市联杰汽配有限公司应于本判决生效之日起十日内将铁山社区外口公寓一期一号楼一层店面（铁山路305-309号共计350平方米）、三层及四层（共计2800平方米），四号楼一层店面（铁山路332之103-109）、二层至七层共计六层（共计3570平方米），四号楼负一层七个车位腾空并返还给厦门市集美区铁山社区股份经济合作社； 三、厦门市联杰汽配有限公司应于本判决生效之日起十日内将其拆除的一号楼第三层的墙面、一号楼一层店面扩建的部分恢复原状； 四、厦门市联杰汽配有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市集美区铁山社区股份经济合作社按房屋租赁合同约定的租金标准支付从2017年3月10日起至2017年9月25日止的租金、自2017年9月26日起至实际交房之日止的占有使用费； 五、驳回厦门市集美区铁山社区股份经济合作社的其他诉讼请求； 六、驳回厦门市联杰汽配有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费18005元，由铁山经济合作社承担6700元（已预缴），联杰汽配公司承担11305元；反诉部分案件受理费32845元，由联杰汽配公司承担（已预缴）。该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  洪娟娟 审 判 员  连品方 人民陪审员  杨巧玲 二〇一八年六月五日 代书 记员  张 磊 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”