云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2901民初823号原告：胡某某，女。委托诉讼代理人：饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理闲都酒店管理有限责任公司，住所云南省大理市下关万花路玉水金都商城。法定代表人：赵伟涛，系该公司执行董事。被告：大理洱海金沙旅游度假置业有限公司，住所云南省大理市大理经济开发区满江片区洱海国际生态城。法定代表人：刘曲，系该公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：王寸绿，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。原告胡某某与被告大理闲都酒店管理有限责任公司（以下简称闲都酒店管理公司）、大理洱海金沙旅游度假置业有限公司（以下简称洱海金沙置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人饶曙辉、被告闲都酒店管理公司及洱海金沙置业公司的共同委托诉讼代理人王寸绿、邓世刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某向本院提出诉讼请求：1．判令二被告连带支付原告房屋租金17,183.52元（2012年3月至2017年2月共60个月的房屋租金共计89,940元，扣减已支付的72,756元，还应继续支付17,183.52元）以及违约金10,567.95元（自2016年3月1日算至2018年3月30日每日按月租金1,499元的0.5%计算双倍违约金）；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月6日，原告购买了被告洱海金沙置业公司开发的“洱海国际生态城”第5幢3单元401号房屋。根据约定，所购房屋必须交由被告闲都酒店管理公司经营，随后原告与二被告签订了《公寓租赁协议》，约定租期为五年即从2012年3月30日至2017年3月29日止；租金按总房款9％计算，即年租金为17,986元，月租金为1,499元；租金每三个月支付一次，以此类推，逾期一日按月租金0.5％支付违约金。协议还约定了如被告闲都酒店管理公司由于经营或者其他原因无力支付协议约定租金，则由被告洱海金沙置业公司无条件承担连带担保责任。协议签订至今，二被告未按时向原告支付过约定的租金，原告多次电话询问，二被告都相互推诿，欺骗原告会尽快支付。2017年2月，二被告电话通知原告，说续签新合同的业主会尽快支付所欠全部租金，并同时在酒店大门上贴了《承诺书》称：“我公司重申，决不毁约，赖账。同时我们承诺，今年6月30日前，如没有兑现上述业主所欠租金，则支付原合同约定违约金，8月31日前没有支付完成，则对前期所欠租金，按照应付之日起至实际支付日止，双倍支付原合同约定违约金。”由于有二被告的承诺，原告随后与二被告重新签订了新的《公寓租赁协议》。但协议签订至今原告未兑现其承诺租金和违约金，原告为维护自身合法权益，诉至法院。二被告共同辩称，二被告已向原告支付租金至2016年7月，共计支付租金72,756.52元（庭审中，二被告认可已付租金为72,756.48元），剩余2016年8月至2017年3月29日计8个月租金未支付。依据双方签订的租赁协议，租赁期间原告的收益税费、物管费由原告承担，故二被告向原告支付的租金已扣除了被告代缴的月租金5%的税费，扣除税费后月租金为1,424.05元/月。合同约定的违约金计算标准过高，每天0.5%，换算后为每年182.5%，已超出国家法定利率的范围，根据合同法的规定，违约金并不具有惩罚性，而是以弥补损失为原则，故本案中原告并未举证证明其产生任何损失，故欠付租金部分的违约金应以同期银行贷款利率计算，请求法院驳回原告不合理诉求。根据合同约定，二被告对原告租金及违约金承担连带责任。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无争议的事实如下：2010年2月6日，原告与二被告签订《公寓租赁协议》，约定原告将洱海国际生态城5幢3单元401号房屋出租给被告闲都酒店管理公司用于经营，租期为2012年3月30日至2017年3月29日，租金1,499元/月，按每3个月为周期提前支付，被告洱海金沙置业公司承担连带保证责任；逾期支付租金的，按月租金额的0.5%/日向原告承担违约金；原告收益税费和物业管理费由原告自行缴纳。2017年3月30日，原告与二被告续签《公寓租赁协议》，约定租期为2017年3月30日至2022年3月29日，租金999元/月。合同还约定了租金支付方式、三方权利义务等事项。2012年3月29日至2018年3月15日期间，二被告共计向原告支付租金72,756.48元。对有争议的证据及事实，本院认定如下：原告主张二被告承诺如其未在2017年8月31日前付清原告租金及合同约定的违约金，则同意双倍支付原告违约金，并就其主张向本院提交《承诺书》照片打印件一份。经质证，二被告对该证据不认可。本院认为，该证据真实性无法核实，原告亦未提交其他证据佐证，不予采信。原告主张的该事实不能成立。二被告主张，其向原告支付的租金已扣除原告应承担的税费；原告认可税费应由其承担，但认为二被告未提交相应的税费票据，故对二被告的该主张不认可。本院认为，依租赁协议的约定，原告收益税费和物业管理费由原告自行缴纳，二被告未得到代原告缴纳税费、物管费的授权，亦未提交证据证明其已代缴的事实，二被告该项答辩主张不能成立，本院不予确认。本院认为，原告与二被告签订的《公寓租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张二被告欠付租金17,183.52元，二被告认可已付租金为72,756.48元。根据原告与二被告签订的两份《公寓租赁协议》约定的租赁期限起止时间，本案原告主张共计60个月的租金应为2012年3月30日至2017年3月29日期间的剩余租金，故被告闲都酒店管理公司还应支付原告租金17,183.52元（即1,499元/月×60个月－72,756.48元）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告闲都酒店管理公司逾期支付原告租金，已构成违约，应当按合同约定向原告支付违约金。关于违约金的计算，合同约定，逾期支付租金的，按月租金额的0.5%/日向原告承担违约金，即每天的违约金为1,499元×0.5%=7.495元。被告辩称双方约定的违约金过高，认为本案违约金应以同期银行贷款利率计算，但本案被告实际欠付的租金为17,183.52元，合同约定以1,499元为基数计算违约金未超过法律规定的标准。针对违约金计算期间，原告主张705天的违约金在合理范围内，本院予以支持，故被告闲都酒店管理公司应支付原告违约金5,283.98元（1,499元×0.5%×705天）。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，被告洱海金沙置业公司为连带责任保证人，其认可保证范围为租金及违约金，故现原告请求其对被告闲都酒店管理公司应承担的租金及违约金给付义务承担连带保证责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第三款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：一、被告大理闲都酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡某某截至2017年3月29日的剩余房屋租金17,183.52元以及违约金5,283.98元。二、被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司对被告大理闲都酒店管理有限责任公司应承担的本判决第一项确定的给付义务向原告胡某某承担连带清偿责任。三、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，减半收取247元，由原告胡某某负担47元，被告大理闲都酒店管理有限责任公司与大理洱海金沙旅游度假置业有限公司共同负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 王 娟二〇一八年六月二十一日书记员 李成成