广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0781民初1840号原告：深圳市房爸爸网络科技有限公司。住所地：深圳市宝安区沙井街道中心路110号天悦大厦1907。法定代表人：游智超，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张小伟、刘军伟，均系广东联睿律师事务所律师。被告：台山市鸿鑫房地产开发有限公司。住所地：台山市海宴镇海宴圩镇府大道1号405房。法定代表人：李劲仪，系该公司董事。委托诉讼代理人：林容茂、周丽，均系广东志信律师事务所律师。原告深圳市房爸爸网络科技有限公司（以下简称“深圳房爸爸公司”）与被告台山市鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称“台山鸿鑫公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳房爸爸公司的委托诉讼代理人张小伟律师、被告台山鸿鑫公司的委托诉讼代理人周丽律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳房爸爸公司向本院提出诉讼请求：1.判令台山鸿鑫公司立即返还深圳房爸爸公司保证金38万元；2.判令台山鸿鑫公司赔偿深圳房爸爸公司保证金被占用期间利息的损失，按同期同类人民银行贷款利率，自2017年8月1日起算至偿还全部保证金为止；3.判令台山鸿鑫公司赔偿深圳房爸爸公司经济损失50万元；4.判令台山鸿鑫公司承担本案的受理费等诉讼费用。事实和理由：2017年4月，深圳房爸爸公司在与台山鸿鑫公司的销售经理莫淑娴沟通过程中，台山鸿鑫公司错误引导深圳房爸爸公司：“海滨华府”楼盘毛坯价5500元每平方米，装修加1000元；期间深圳房爸爸公司要求台山鸿鑫公司出示认购书或其他可以证明该楼盘的售价的证据，台山鸿鑫公司推诿，拒绝出示。双方于2017年5月8日签署了《（渠道独家）联动代理合同》，台山鸿鑫公司委托深圳房爸爸公司作为独家销售代理人，寻找和组织客户到台山鸿鑫公司开发的“海滨华府”楼盘看盘购买，并按照销售1套最低10万元的标准支付佣金，溢价部分另计算40%的佣金，销售底价为每平方米5500元（毛坯，建筑面积）。台山鸿鑫公司还设定了销售目标，要求5月份必须成交19套，未完成目标的深圳房爸爸公司需要按每套2万元赔偿给台山鸿鑫公司，并要求深圳房爸爸公司缴纳38万元的保证金。同时双方明确约定，台山鸿鑫公司保证深圳房爸爸公司的客户享有不低于其他客户的折扣等优惠条件，台山鸿鑫公司给予深圳房爸爸公司的销售条件不得低于台山鸿鑫公司自己销售或其给予其他销售代理商的销售基数5500元每平方米的标准，否则深圳房爸爸公司可要求台山鸿鑫公司赔偿损失，并可解除合同。2017年5月12日，深圳房爸爸公司向台山鸿鑫公司账户汇款38万元，台山鸿鑫公司即通知深圳房爸爸公司开始带客看盘。此后，深圳房爸爸公司组织多批次看房者，从珠海等地到“海滨华府”现场看盘，并以每平方米5500元以上的价格推售房屋。但是看房者均表示该楼盘宣传价是每平方米4000元左右，要求折价购买。与此同时，深圳房爸爸公司发现台山鸿鑫公司的现场销售人员，以每平方米3800元左右的价格销售房屋，与购房者签订了多份认购协议。为此，深圳房爸爸公司于5月17日向台山鸿鑫公司提出价格质疑，要求给予同等价格及优惠，以便促成交易，但是台山鸿鑫公司始终不予正面答复。至5月28日，深圳房爸爸公司再次向台山鸿鑫公司严正提意：要求台山鸿鑫公司退还38万元保证金，且终止合同。截至2017年6月19日，深圳房爸爸公司先后带客到现场看盘50人次，均因台山鸿鑫公司宣传价格和实际销售价格低于深圳房爸爸公司给出的价格，导致无法成交。而且台山鸿鑫公司现场销售人员还私下给予深圳房爸爸公司带去的客户递送名片和资料，意图另行低价成交。如果台山鸿鑫公司及时给予深圳房爸爸公司同等折扣和优惠价格，至少可以成交10%的客户，即5套房屋，至少应当支付深圳房爸爸公司佣金50万元。2017年6月19日，台山鸿鑫公司销售经理莫淑娴微信告知深圳房爸爸公司的法人代表游智超：6月17日台山鸿鑫公司单方面终止合同合作。按合同约定如果继续保持合作必须再次交保证金。且不再报销深圳房爸爸公司带客看房的任何费用。游智超经过调查后，于2017年6月23日回复台山鸿鑫公司：台山鸿鑫公司销售单价低于与深圳房爸爸公司签订的底价，违背了合同条款，要求退还保证金，报销的油费补贴同意台山鸿鑫公司扣除。但台山鸿鑫公司一直拒绝退还保证金。台山鸿鑫公司违反代理合同擅自低价销售，给深圳房爸爸公司造成了巨大经济损失，应当立即返还保证金并赔偿损失。深圳房爸爸公司为维护自身权益，特诉至法院，提出上述诉讼请求。台山鸿鑫公司辩称：一、台山鸿鑫公司开发的“海滨华府”分两期进行销售，第一期是5、6、7、8栋，第二期是1、2、3、9、10栋。台山鸿鑫公司自2016年1月1日开盘自行销售第一期。2017年4月，有两家公司竞争“海滨华府”第二期的销售权，分别是珠海市好邻居房地产投资策划有限公司（以下简称“好邻居”）和深圳房爸爸公司。由于深圳房爸爸公司强烈推荐自身的销售能力，台山鸿鑫公司同意让其进场，单独销售“海滨华府”9号楼，时间为两个月。涉案《（渠道独家）联动代理合同》是由深圳房爸爸公司起草的格式合同，代理方式、销售的价格、佣金提成以及违约责任等均由深圳房爸爸公司主动提出和执行的，具体如下：1.深圳房爸爸公司提出“指定栋号、目标营销”，包销“海滨华府”楼盘9号楼。2017年5月1日，深圳房爸爸公司向台山鸿鑫公司提出“好邻居包销9号楼；我公司改为非独家，销售10号楼或其他楼层，我司先卖完所负责的那一栋，新开的号楼由我司销售，同场销售，不同号楼，所以价格也不一样，互不影响，一个月下来，如果我司比好邻居少卖一套，我司主动投降退场，如果好邻居比我司少卖一套，好邻居退场；此提议直接保障销售进度”。后来，台山鸿鑫公司将9号楼交由深圳房爸爸公司销售；2.深圳房爸爸公司承诺销售价格每平方米不低于5500元。5月10日左右，深圳房爸爸公司提供《9号楼01毛坯价格表》《9号楼02毛坯价格表》（各两份，一份是对外价格表，一份是公司内部对照价格表），确定9号楼的销售价格；3.深圳房爸爸公司掌控9号楼的销售。《（渠道独家）联动代理合同》第3.2.4条列明“乙方（即深圳房爸爸公司，下同）需委派经验丰富、并具有相应资历的驻场人员负责本项目的销售执行工作”，深圳房爸爸公司指派资深销售人员谭汉强驻场销售，谭汉强驻场一直到2017年6月9日；4.深圳房爸爸公司承诺的违约责任。《联动代理合同》第六条列明了台山鸿鑫公司对深圳房爸爸公司的考核时间、考核标准和考核处罚，明确“考核时间内乙方销售低于42套，每少一套，乙方按照2万元/套的赔付标准，赔偿甲方（即台山鸿鑫公司，下同）销售量未达标的相关损失”。二、台山鸿鑫公司在签订合同之前，已将“海滨华府”的销售现状、销售单价明确告知深圳房爸爸公司，不存在隐瞒价格的行为。签订合同后，台山鸿鑫公司依约履行合同，支付深圳房爸爸公司车油费补贴，不存在违约行为。1.台山鸿鑫公司自行销售的“海滨华府”其他号楼的价格与深圳房爸爸公司无关。2017年5月6日，台山鸿鑫公司已将第一期的销售价格表发给深圳房爸爸公司，告知楼盘销售情况（见公证书第55页）。深圳房爸爸公司在合同签订时明确提出“同场销售、不同号楼、价格不同，互不影响”观点，现又以台山鸿鑫公司销售第一期房屋的单价低于9号楼价格、影响其销售为由主张台山鸿鑫公司违约，深圳房爸爸公司前后主张不一，自相矛盾；2.在双方签订《（渠道独家）联动代理合同》之前，深圳房爸爸公司就对“海滨华府”楼盘进行全面的了解，从而提出对9号楼包销、不低于5500元/平方米的单价、佣金10万元一套的承诺。9号楼销售的价格（对内、对外）均由深圳房爸爸公司提供、销售的折扣方式也由深圳房爸爸公司决定。台山鸿鑫公司已依约履行自己的义务，深圳房爸爸公司自行销售没有成功，理应自行承担责任；3.合同签订后，深圳房爸爸公司带客人来看楼，台山鸿鑫公司已依约向深圳房爸爸公司支付了19200元的补贴，完成了合同所约定的义务。三、深圳房爸爸公司存在违约，理应承担违约责任。1.深圳房爸爸公司承诺在两个月内包销9号楼，销售42套房，其中2017年5月8日至6月8日需销售19套及以上，2017年6月8日至7月8日需销售23套及以上。如果达不到上述标准，每少一套，按照2万元一套的标准，向台山鸿鑫公司赔偿损失。截至2017年6月17日，深圳房爸爸公司虽多次带人看房，但没有销售成功。根据《（渠道独家）联动代理合同》第6.2、6.3条的约定，台山鸿鑫公司有权要求深圳房爸爸公司按照2万元/套的标准，扣除其38万元的保证金作为赔偿；2.据《（渠道独家）联动代理合同》第6.4条约定“乙方需在签订本合同之日起3个工作日内将5月份保证金38万元一次性转账到甲方账户；6月份保证金46万元乙方须在6月8日后3个自然日内一次性转账到甲方指定账户”，但深圳房爸爸公司仅支付第一期的保证金38万元，没有支付第二期的保证金46万元。在没有征得台山鸿鑫公司同意的情况下，深圳房爸爸公司拒不支付第二期的保证金已构成违约；3.深圳房爸爸公司在2017年6月16日，提出调整销售价格，将原来底价5500元/平方米（装修价格6500元/平方米）调整为毛坯价4500元/平方米、装修价5400—5600元/平方米，同时要求无论最终成交价是多少，销售佣金标准都是10万元/套。并且提出引入金融公司，由金融公司为客户提供首付贷款，但要求贷款的利息和手续费由台山鸿鑫公司支付。深圳房爸爸公司的调整方案，严重损害了台山鸿鑫公司的利益，台山鸿鑫公司当然要求按照原合同约定继续履行。为此，深圳房爸爸公司终止履行合同的行为构成违约，台山鸿鑫公司将保留追究其责任的权利；4.台山鸿鑫公司于2017年6月26日致函深圳房爸爸公司，要求其继续履行合同，但深圳房爸爸公司没有回复，并于2017年7月5日向台山市人民法院起诉台山鸿鑫公司。综上所述，深圳房爸爸公司为了追求高额的佣金利益，夸下海口，要求台山鸿鑫公司将9号楼给其包销，在销售失败后，又要求台山鸿鑫公司让利销售，在无法得到台山鸿鑫公司让利销售的情况下，竟然歪曲事实，以台山鸿鑫公司违约为由，要求台山鸿鑫公司赔偿，为维护法律的尊严和合同的严肃性，请法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：深圳房爸爸公司提供的中国民生银行《电子银行业务回单（付款）回单凭证》打印件、《海滨华府来访登记确认表》复印件3张；台山鸿鑫公司提供的《（独家渠道）联动代理合同》复印件、《国家企业信用信息公示系统——深圳市房爸爸网络科技有限公司》打印件、《台山市农村信用合作联社海宴信用社大额汇兑业务凭证》《委托协议书》复印件、《现金收入证明单》复印件、《中国移动通信客户账单》打印件。对有争议的证据，本院认定如下：深圳房爸爸公司提交的：1.《（渠道独家）联动代理合同》复印件，拟证明2017年5月8日双方签署了《（渠道独家）联动代理合同》，台山鸿鑫公司委托深圳房爸爸公司作为独家销售代理人，组织客户到台山鸿鑫公司开发的“海滨华府”楼盘看盘购买，并按照每销售1套最低10万元的标准支付佣金，溢价部分另计算40%的佣金，销售底价为5500元/平方米（毛坯、建筑面积）。台山鸿鑫公司还设定了销售目标，要求5月份必须成交19套，未完成目标的需按每套2万元赔偿台山鸿鑫公司，并要求深圳房爸爸公司缴纳38万元的保证金。同时双方明确约定：台山鸿鑫公司保证深圳房爸爸公司客户享有不低于其他客户的折扣等优惠条件；台山鸿鑫公司给予深圳房爸爸公司的销售条件不低于台山鸿鑫公司自己销售或给予其他销售代理商的销售基数5500元/平方米标准，否则深圳房爸爸公司可要求台山鸿鑫公司赔偿损失，并可解除合同。经质证，台山鸿鑫公司主张深圳房爸爸公司提交的合同是有笔误的，该合同第三页第五条备注1(佣金提取方式为:底价不超过5500元/平方米)属笔误，合同的真实性应以台山鸿鑫公司提交的合同为准：佣金提取方式为底价不低于5500元/平方米。合同具有合法性和关联性，但对证明的内容不予认可。证明的内容有异议，9号楼是深圳房爸爸公司独家进行销售，台山鸿鑫公司是没有进行销售；深圳房爸爸公司承认其所提供的《（渠道独家）联动代理合同》第五条备注1(佣金提取方式为:底价不超过5500元/平方米)属笔误，应为底价不低于5500元/平方米。对台山鸿鑫公司提供的《（渠道独家）联动代理合同》三性予以认可，同意以台山鸿鑫公司提供的《（渠道独家）联动代理合同》为准。据此，本院对台山鸿鑫公司提供的《（渠道独家）联动代理合同》的真实性予以确认，并采信。2.《联动代理合同》复印件，拟证明2017年5月12日，深圳房爸爸公司的关联公司中山市唐人房地产有限公司，与广州市家家顺投资发展有限公司签订联合销售协议，代理推广台山鸿鑫公司项目。经质证，台山鸿鑫公司对该组证据的真实性、合法性和关联性保留意见，但承认双方签订合同后，深圳房爸爸公司是以广州市家家顺投资发展有限公司的名义带人到台山鸿鑫公司处看房。对该证据的真实性，本院予以确认。3.车补发放单、明细表、领取现金照片等复印件，拟证明台山鸿鑫公司依据合同约定已经报销了44人次的油费补贴17600元，尚有2400元尚未报销。经质证，台山鸿鑫公司对上述证据三性予以认可，但对证据内容中2400元未报销不予认可。对该证据的真实性，本院予以确认。4.现场签订认购协议照片、签订完毕的认购协议复印件3份，拟证明台山鸿鑫公司的现场销售工作人员以每平方米3800元左右的价格销售房屋，与购房者签订了多份认购协议。经质证，台山鸿鑫公司对上述证据的真实性和关联性不予认可，要求核对原件，并认为深圳房爸爸公司、台山鸿鑫公司之间对其他号楼没有达成销售协议，深圳房爸爸公司仅仅有权销售9号楼，而台山鸿鑫公司有权销售除9号楼之外的号楼。深圳房爸爸公司虽然没有提交认购协议原件核实，但其所提交均为拍摄的照片，正常情况下认购协议原件是由台山鸿鑫公司负责保管，如台山鸿鑫公司对上述认购协议的内容有异议，理应提交其所保管的认购协议原件进行核对，但台山鸿鑫公司并没有提交原件核对，所以本院对该证据的真实性予以确认。5.现场销售的价格表复印件，拟证明台山鸿鑫公司销售现场告知客户的价格是每平方米4000元左右。经质证，台山鸿鑫公司对该证据中的6栋一单元价格表与5号楼一单元价格表的关联性不予确认，对9号楼01和02两份价格表的价格予以确认。因台山鸿鑫公司对该组证据的真实性没有异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。6.《通知函20170517》《退还保证金通知函20170528》复印件各1份，拟证明深圳房爸爸公司向台山鸿鑫公司提出质疑，要求给予同等价格及优惠，以促成交易，但是台山鸿鑫公司一直不予正面答复。且因台山鸿鑫公司违约低价销售，深圳房爸爸公司要求解除合同，退还保证金。经质证，台山鸿鑫公司对该组证据三性不予认可。结合庭审调查，对该证据的真实性，本院予以确认。7.终止合同微信通知复印件，拟证明2017年6月19日，台山鸿鑫公司业务主管莫淑娴微信告知深圳房爸爸公司的法定代表游智超：6月17日已经终止合同合作。按合同约定如果继续保持合作必须交保证金。台山鸿鑫公司不报销任何费用。游智超于2017年6月23日回复：台山鸿鑫公司销售的单价低于与深圳房爸爸公司签订的底价，违背了合同条款，要求退还保证金，报销的油费补贴同意台山鸿鑫公司扣除。但是台山鸿鑫公司一直拒绝退还保证金。经质证，台山鸿鑫公司主张该证据只是部分微信沟通的内容，具体的沟通内容应以其提交的公证书中的内容为准，6月17日双方联系时，深圳房爸爸公司没有依约履行合同支付保证金的义务，其单方所说的终止合作没有依据。因深圳房爸爸公司提供只是微信沟通的小部分内容，无法全面反映事件经过，故本院对该证据不予采信。8.《关于交付6月26日保证金的函》复印件，拟证明台山鸿鑫公司终止合同后，却又于2017年6月26日正式发函，要求深圳房爸爸公司继续缴纳6月份46万元的保证金，可见台山鸿鑫公司的最初目的就是骗取深圳房爸爸公司的保证金。经质证，台山鸿鑫公司对该组证据三性予以认可，但对其证明的内容不予认可。对该证据的真实性，本院予以确认，但该证据并不能证实台山鸿鑫公司的最初目的就是骗取深圳房爸爸公司的保证金。台山鸿鑫公司提交的：1.《广东省台山市商品房预售许可证》复印件1份，拟证明台山鸿鑫公司享有“海滨华府”9号楼的预售证，并将9号楼指定给深圳房爸爸公司销售。经质证，深圳房爸爸公司对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为该预售证有效期为2015年12月22日至2016年12月11日（过期无效）。此外在备注栏载明开工时间为2014年10月，计划竣工时间为2016年10月，同意延期至2017年12月22日，这个延期是指竣工时间可以延期至2017年12月22日。第9栋到目前仍未竣工，而且预售许可证到期后不能延期，只能申请新的预售许可证，因此台山鸿鑫公司第9栋在2017年5月至7月不具备预售或销售资格，也不属于现楼，不能销售。此外，台山鸿鑫公司的5栋、6栋、7栋、8栋，其预售许可证同样在2016年12月21日到期，过期无效，都不具备合法的预售或销售资格。而且在2017年5月至7月，台山鸿鑫公司并未启动第二期1、2、3、10这几栋的销售，只是在销售5、6、9栋。庭审后，本院经向住建部门核实，证实“海滨华府”9号楼的预售证有效期在到期后延期至2017年12月22日。对该核实情况，深圳房爸爸公司和台山鸿鑫公司均表示无异议。故本院对该预售证的真实性，予以确认。2.中华人民共和国广东省江门市江海公证处《公证书》原件1份，拟证明深圳房爸爸公司、台山鸿鑫公司的协商过程。深圳房爸爸公司提出独家包栋销售，销售单价不低于5500元/平方米，销售佣金为10万元一套，包销9号楼。在第一个月没有完成任务后，深圳房爸爸公司提出修改合同，台山鸿鑫公司不同意，于是深圳房爸爸公司终止履行合同。经质证，深圳房爸爸公司对该证据的真实性予以认可，但对其合法性和关联性不予认可。理由如下：该公证是对个人带密码的手机储存内容所打开的页面进行拍照，只能证明该手机中存在以上电子数据，但不能证明这些电子数据没有经过再编辑，而且纵观所列照片和内容并不连贯，存在刻意删除，以断章取义的方式进行排列打印。因此对该证据合法性不予认可。因深圳房爸爸公司对该证据的真实性予以认可，所以本院对该证据的真实性予以确认。3.《收款收据》复印件1张，拟证明深圳房爸爸公司支付的38万元保证金是9号楼的保证金。经质证，深圳房爸爸公司对该收据三性不予认可。该收据是台山鸿鑫公司自行开具并写明9号楼，但该收据至今并未交给深圳房爸爸公司。因深圳房爸爸公司对收据的三性不予认可，而该收据又是由台山鸿鑫公司单方出具，且没有提交相关证据证实已送达给深圳房爸爸公司，故本院对该证据不予采信。4.《费用报销单》《海滨华府自驾车油费领取登记确认表》复印件各11张，拟证明从2017年5月17日至2017年6月14日，台山鸿鑫公司一共向深圳房爸爸公司发放车油费补19200元，已完成合同的义务。经质证，深圳房爸爸公司对该组证据的三性予以认可，但深圳房爸爸公司提出据其统计的油补应该为20000元，并不是台山鸿鑫公司所说的19200元，台山鸿鑫公司只支付了17600元，还差2400元没有支付。对该组证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月8日，台山鸿鑫公司作为委托人与深圳房爸爸公司作为受托人订立《（渠道独家）联动代理合同》，约定台山鸿鑫公司将“海滨华府”楼盘销售（注：合同并没有约定具体销售哪一栋楼）委托给深圳房爸爸公司。上述合同书约定了委托项目、代理期限、委托销售目标、双方的权利和责任、工作内容及流程、代理服务费及奖金的计算方式、甲方（指台山鸿鑫公司，下同）对乙方（指深圳房爸爸公司，下同）的考核方式、费用支付方式、违约责任等，并约定乙方需在签订合同之日起3个工作日内将5月份保证金38万元一次性转账到甲方账户，6月份保证金46万元乙方须在6月8日后3个自然日内一次性转账到甲方指定账户。合同签订后，深圳房爸爸公司于2017年5月12日向台山鸿鑫公司账户汇款38万元，台山鸿鑫公司即通知深圳房爸爸公司开始带客看盘，截至2017年6月19日，深圳房爸爸公司先后带客到现场看盘50人次。截至2017年6月8日（合同约定5月8日至6月8日为第一期），深圳房爸爸公司没有完成合同约定的销售第一期19套房屋的目标，并认为没有完成销售目标的原因是台山鸿鑫公司违反代理合同的约定擅自低价销售，导致其卖不出房。深圳房爸爸公司在与台山鸿鑫公司多次沟通无效后，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，双方所签定的《（渠道独家）联动代理合同》第六条约定：甲方（指台山鸿鑫公司，下同）对乙方（指深圳房爸爸公司，下同）的考核，考核标准为考核时间内乙方销售目标42套，乙方在2017年5月8日至2017年6月8日考核时间内需销售19套及以上，甲方视乙方考核达标。乙方在2017年6月8日至2017年7月8日考核时间内需销售23套及以上，甲方视乙方考核达标。考核处罚措施为考核时间内乙方销售低于42套，每少一套，乙方按照2万元/套的赔付标准，赔偿甲方销售量未达标的相关损失，且甲方有权取消乙方独家渠道整合该项目之权利。如乙方5月-6月份销售量达42套或高于42套，则甲方不对乙方做任何处罚措施，且乙方依旧享有独家渠道整合权。第九条违约责任中第9.2款约定：甲方给予乙方的销售条件不得低于甲方自己销售或甲方给予其他销售代理商的销售基数5500元/方标准条件，否则，乙方可要求甲方赔偿损失，并可解除合同。《广东省台山市商品房预售许可证》（编号：台预许字第2015060号）内容注明，海宴镇海宴圩环镇路88号9幢（注：即9号楼）的预售房屋建筑面积5240平方米共39套，其中住宅32套，商业用房7套。本院认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷。深圳房爸爸公司与台山鸿鑫公司订立的《（渠道独家）联动代理合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的有关规定，为有效合同，应受法律保护。综合双方当事人诉辩，本案的争议焦点：1.关于深圳房爸爸公司与台山鸿鑫公司订立的《（渠道独家）联动代理合同》所代理销售的商品房只是“海滨华府”的9号楼商品房还是“海滨华府”楼盘的全部在售商品房的问题。从双方签订的代理合同反映，双方对由深圳房爸爸公司进行销售代理的商品房并未具体明确是哪一栋，也没有具体注明是“海滨华府”楼盘的全部在售商品房。虽然台山鸿鑫公司提交由深圳房爸爸公司制作并提交给台山鸿鑫公司的《9号楼01毛坯价格表》和《9号楼02毛坯价格表》及由深圳房爸爸公司总经理游智超与台山鸿鑫公司的经理莫淑娴关于双方商议相关代理销售“海滨华府”楼盘的微信记录，用以证明深圳房爸爸公司所代理销售的商品房应该只是“海滨华府”的9号楼商品房，但从相关部门颁发的“海滨华府”9号楼《广东省台山市商品房预售许可证》内容证实，涉案9号楼住宅只有32套商品房，明显与双方所签订《（渠道独家）联动代理合同》约定的销售目标42套商品房的数量不相符，因此，深圳房爸爸公司主张其代理销售包括“海滨华府”全部在售的楼盘商品房，并不仅限于9号楼商品房，更为符合双方的合同约定意思表示。故，本院对深圳房爸爸公司的该项主张予以采信。2.关于深圳房爸爸公司与台山鸿鑫公司在合同履行过程中，哪一方属违约的问题。从深圳房爸爸公司向本院提交的台山鸿鑫公司在2017年5月15日（即在深圳房爸爸公司代理销售期间内）向客户出售“海滨华府”5号楼、6号楼的商品房认购协议等相关证据证实，台山鸿鑫公司是以销售价格（每平方米约4000元）向其他客户出售“海滨华府”其他号楼的商品房，该成交价格明显低于由深圳房爸爸公司代理销售的9号楼商品房的价格（每平方米约5500元），台山鸿鑫公司的行为违反双方所签订《（渠道独家）联动代理合同》第九条违约责任第9.2款“甲方给予乙方的销售条件不得低于甲方自己销售或甲方给予其他销售代理商的销售基数5500元／方标准条件。”约定，属违约行为，所以，深圳房爸爸公司要求台山鸿鑫公司返还其预交的保证金38万元并赔偿保证金被占用期间利息的损失（按同期同类人民银行贷款利率，自20172017年8月1日起算至偿还全部保证金为止）证据充足，理由充分，本院予以支持。3.关于深圳房爸爸公司要求台山鸿鑫公司赔偿50万元损失的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，深圳房爸爸公司应对其要求赔偿的损失负举证责任，现深圳房爸爸公司在指定的期限内没有提供相关证据对其损失予以证实，应承担举证不能的责任。所以对深圳房爸爸公司的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告台山市鸿鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还保证金38万元及支付利息（利息以38万元为本金，按同期同类人民银行贷款利率，自2017年8月1日起计算至偿还全部保证金之日止）给原告深圳市房爸爸网络科技有限公司；二、驳回原告深圳市房爸爸网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，由被告台山市鸿鑫房地产开发有限公司负担5440元，由原告深圳市房爸爸网络科技有限公司负担7160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  伍启韬人民陪审员  陈铁舜人民陪审员  黄俊明二〇一八年六月十四日书 记 员  张慧敏