海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初3005号   原告：黄良冠，男，1987年10月11日出生，汉族,住海口市。   被告：海南鸿利来地产开发有限公司，住所地：海口市龙华路。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：梁水生，该公司董事长。   委托诉讼代理人：秦明刚，男，海南鸿利来地产开发有限公司员工。   原告黄良冠与被告海南鸿利来地产开发有限公司（以下简称鸿利来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄良冠，被告鸿利来公司的委托诉讼代理人秦明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黄良冠向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金45245.33元（自2016年5月31日至2018年4月24日止，以购房款651950元×0.01%×694天计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年9月30日与被告签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00181339），购买被告所开发的位于海口市××镇房，购房价款总金额为651950元。其中合同第八条约定被告应于2016年5月30日前在具备合同约定交楼条件的前提下交付原告所购房屋，但被告却迟至2016年10月8日且在欺骗隐瞒其未具备约定交付条件事实的情况下交付原告所购房屋。虽然原告已于2016年10月8日收房，但因交房时房屋的状态未达到合同约定的交房条件，不能视为被告逾期交房状态已终止，只有工程竣工验收合格才应视为被告履行了符合约定的交房义务，逾期交房状态才终止。经该小区业主举报，海口市住房与城乡建设局查实并给出处理意见，证明被告未具备交付条件的交楼行为无效，直至今日仍未通过竣工验收即仍未具备交付条件，继续处于逾期交房状态。另外，被告称应按停工整改的天数予以延期，但根据合同第八款约定，被告停工整改事项不属于不可抗力因素，且未按“在事实发生之日起30日内告知买受人”的约定履行告知义务，也未有“按相关单位出具的文件证明为凭据按实际天数据实予以延期”的特殊情况。综上，按照合同第十一条约定计算逾期交房违约金，计算截止日为2018年4月24日，逾期共计694天，即651950元×0.0001×694天=45245.33元，被告应支付违约金45245.33元给原告。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求法院判如所请。   被告鸿利来公司辩称：一、施工期内因天气原因影响的工期天数总计30天，《海口市商品房买卖合同》第八条约定的交房时间应当顺延。据海口市气象台提供的“盛世一品”全施工期内的高温、暴雨、台风对施工造成影响的时间如下：1.2015年4月至2016年9月因高温超38度停止施工天数合计3天；2.2014年11月-2016年9月受暴雨（超100mm以上）天气影响停止施工天数合计4天;3.2015年6月至2016年10月受台风天气影响施工天数合计23天。二、被告向原告交房条件符合双方签订的合同条款约定。《海口市商品房买卖合同》中第八条“第3种交房条件：3.该栋商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格”。该条款原告在合同签定时已知情，并非霸王条款，该条款约定是双方真实意愿，符合法律规定，理应受法律保护。被告于2016年9月30日下午组织了勘察、设计、施工、监理等参建单位组成竣工验收组对“盛世一品”1#、2#楼项目进行了工程竣工验收工作，被告于2016年10月1日在2#楼竣工验收完后通知原告收房，被告交付给原告的房屋符合合同约定。三、原告主张逾期交房的违约金截止时间没有事实依据。“逾期交房状态终止”之日，应是被告通知原告方收房之日。被告在业主交房前已组织了建设工程竣工验收，被告交房时向业主出示了《竣工验收报告》，证明达到了工程竣工验收合格标准，完全符合合同约定的交房条件。四、被告对延期交房已向原告方进行了相应补偿。关于自合同约定的交房之日到实际的交房之日产生的违约金，被告与原告在收房前就延期交房一事进行了协商，并承诺免除原告一年的物业费作为延期交房违约金，原告接受此条件并收房。此后被告按双方所口头协商的结果，在收楼结算明细单上加以注明免收物业费的时间，并免除原告一年的物业费，作为被告对自约定交房时间到实际交房的时间所逾期交房的违约行为向原告进行的补偿。对于原告要求在收房后要求被告继续承担所谓的逾期违约金的诉请，被告不予认可。本案中原告所购房屋的2#楼已竣工验收合格，而原告实际收房后没有因房屋质量问题遭受损失，亦没有在收房后产生延期利息损失，原告诉请逾期交房违约金于法无据。五、《海口市建设工程质量安全监督站关于核实“香榭花园”“盛世一品”项目工程质量竣工验收具体时间的复函》（海建质监综字[2017]36号文）作为行政公文，该复函明显存在与事实不符、与法律不符的情况，法院应依法予以排除，不予采信。被告于2016年9月30日组织建设、勘察、设计、施工、监理等由参建单位组成竣工验收组对“盛世一品”1#、2#楼工程进行竣工验收，在海口市建设工程质量安全监督站监督管理人员监督下进行验收工作，会后验收组专家均在1#、2#楼《工程竣工验收报告》中签字，被告的竣工验收组织程序和条件完全合法，不存在未经验收或验收不合格的情形，也不是上述复函所载明的被告尚未组织对该工程竣工验收。原告向法院提交的"海口市住房和城乡建设局所作《信访事项答复意见书》（海住建信[2017]121号），行政机关的信访答复行为并不是完全意义上的具体行政行为，不直接产生法律效果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，该信访意见书并不能在民事诉讼中作为证据，法院也不应采纳。综上所述，1、盛世一品2#楼工程竣工验收时间：2016年9月30日；2、盛世一品项目竣工时间：2018年2月8日；3、盛世一品项目备案时间：2018年3月24日。原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交《海口市商品房买卖合同》、购房发票、《信访事项答复意见书》（海住建信[2017]121号）、海口市建设工程质量安全监督站《关于核实“香榭花园”“盛世一品”两项目工程质量竣工验收具体时间的复函》、《盛世一品收楼结算明细》、（2017）琼0107民初6112号民事判决书，被告经质证对以上证据的真实性没有异议，因此本院对原告提交的证据真实性予以采信。被告提交《盛世一品收楼结算明细》、《竣工验收报告》、《工程竣工验收报告》、盛世一品项目竣工验收备案表、气象资料，原告对证据《竣工验收报告》的真实性有异议，对其他证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，称被告并非因为逾期交房的违约免除原告一年的物业费，而是在购房时被告承诺免除一年物业费作为购房优惠。虽原告对《竣工验收报告》真实性持有异议但并无相反证据推翻其真实性，本院对原告该质证意见不予采信。故本院对被告提交的证据的真实性均予以采信并附卷在案。因盛世一品2号楼的部分业主分别于2017年1月18日、2017年8月28日就相同事由起诉过被告，并经本院及海口市中级人民法院做出生效判决，本院调取其中两宗案件的民事判决书：（2017）琼0107民初376号民事判决书，（2017）琼0107民初5981号民事判决书及（2018）琼01民终154号二审民事判决书。原、被告对本院调取的判决书的真实性没有异议，本院附卷在案。   本院经审理认定事实如下：2015年9月30日，原告黄良冠（买受人）向被告鸿利来公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定内容：“......第三条、买受人所购商品房位于海口市××路西侧的盛世一品2#住宅楼（幢）××（层）××（房号）。建筑面积共87.38平方米......。第四条、按建筑面积计价，每平方米7461.09元，总金额651950元。第五条、付款方式及期限：签订合同当日支付总房款20%，即151950元，剩余总房款的80%，即500000元以银行按揭方式支付。第八条、交付期限：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3.该栋商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2、6级以上的地震、8级以上的大风、100mm以上的大雨、38度以上的高温天气、非出卖人原因停水停电造成停工累计超过6小时的；设计变更经批准的、政府有关部门相关政策调整的，均按相关单位出具的文件证明为凭据按实际天数据实予以延期。......第十一条、除第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。......”   合同签订后，原告依约向支付购房款，被告分别于2015年10月15日、2016年4月18日向原告开具购房发票，数额分别为151950元、500000元。2016年10月8日，被告向原告交付上述房屋，原告在《盛世一品收楼结算明细》上签名确认，该明细表上列明办理房产证费用和收楼应收款项[天燃气初装费、有线电视初装费、网络初装费、物业费（1.5元/㎡）]合计9330.3元，其中物业费处备注2016年10月8日至2017年10月7日，显示无金额。因被告未按合同约定的时间交房，且原告认为被告交付房屋不符合合同约定，原告要求被告承担逾期交房的违约责任，故本案成讼。   再查，根据上述生效判决所查明的事实如下：讼争房产项目施工中曾因未达到海口市“双创”工作要求而于2016年1月15日被要求停工整改。2016年2月25日，施工单位就上述整改要求向质监部门出具复工整改回复单，同时还发出《春节后复工申请书》，表示按《2016年春节期间建筑工地安全生产大检查实施方案》的要求，对春节后复工的安全隐患及文明施工排查情况进行报告，并定于2016年3月1日复工，请求批准。质监部门出具的其他建设工程整改通知书，只是要求施工单位整改，并未要求停工。2017年3月23日海口市建设工程质量安全监督站出具《关于核实“香榭花园”“盛世一品”两项目工程质量竣工验收具体时间的复函》，载明“盛世一品”项目建设单位海南鸿利来地产开发有限公司尚未组织对该工程项目竣工验收。经上述判决认定“盛世一品”项目停工整改的时间为自2016年1月15日起至2016年2月6日春节放假前止，共计23天，交房的时间应相应顺延。而2016年2月7日至2016年2月13日为春节假期，2016年2月14日春节放假停工的时间，均不应作为停工整改时间。   2017年9月5日海口市住房和城乡建设局针对业主投诉盛世一品开发商违规交房等情况进作出《信访事项答复意见书》，载明“盛世一品项目因规划核实资料未完善，不满足竣工验收条件，尚未组织竣工验收......”。   另，被告认为其作为建设单位已于2016年9月30日组织设计、施工、监理单位对涉案项目盛世一品小区2#楼进行了竣工验收，并提交《竣工验收报告》以佐证。盛世一品项目于2018年2月1日竣工，2018年2月24日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行验收合格后，海口市住房和城乡建设局于2018年3月29日在《海口市建设工程竣工验收备案表》上做出“已收讫，予以备案”的意见。   本院认为，原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约向被告全额支付购房款，被告亦应依约定的条件向原告交付房屋。对于逾期交房的事实，双方没有争议，本院予以确认。   一、关于原、被告于2016年10月8日办理的交房手续是否产生法律上的交付效果的问题。原、被告在合同约定交付条件为“依照国家和地方人民政府的有关规定，该栋商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格”。可知双方所约定的房屋交付条件不仅要符合合同约定标准，而且还应符合国家对建筑工程质量强制性的规范标准。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”参照《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，"建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。可知工程竣工验收需要具备多项条件，被告提交由建设、监理、设计、施工单位四方联合作出《竣工验收报告》仅是竣工验收应具备的条件之一。因此，被告未能提交充分证据以证明，涉案房屋所在的2#楼于2016年9月30日已经具备竣工验收的全部条件并经验收合格，本院对被告关于2016年9月30日涉案房屋已经竣工验收合格的意见不予采信。另，根据海口市住房和城乡建设局2017年9月5日出具的《信访事项答复意见书》载明，被告尚未组织对工程项目竣工验收。根据被告所提交《工程竣工验收报告》中载明的竣工验收时间为2018年2月1日，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，经竣工验收合格的房屋才符合交付条件。虽然被告已于2016年10月8日交付房屋，但被告未能举证证明涉案房屋达到合同约定的验收合格的交付条件，该交付房屋行为不发生法律上的交付效力。被告抗辩称海口市住建局及海口市质监站所出具的文件与实际情况不符，但其并未向相关行政部门申请撤销或者变更该复函及意见书，因此本院对被告该抗辩意见不予采信。根据被告提交的《海口市建设工程竣工验收备案表》显示竣工验收合格的时间为2018年2月24日，截至该日被告所交付的涉案房屋才达到验收合格的条件，才符合合同约定的交付条件，被告的逾期交房状态自此终止。根据合同约定，被告应于2016年5月30日前交付验收合格的房屋，但至2018年2月24日诉争的房产才符合验收合格的条件。因此，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。   二、关于被告主张因高温、暴雨、台风天气所影响是否应予以延期收房的问题。建筑工程如因天气原因导致工期延误的，应当有施工单位关于施工延期的签证文件等证明材料，被告仅提交海口市气象台出具的2015年-2016年暴雨、高温、台风天气资料不足以证明被告施工存在延期的情形。因此，本院对其关于因天气影响延期交房30天的抗辩意见不予采纳。   三、关于被告应支付的违约金数额问题。经生效判决所认定盛世一品项目自2016年1月15日至2016年2月6日期间因停工整改23天，故原、被约定的交房时间可据此顺延，因此，合同约定的交房时间为2016年5月30日前，被告交付时间应顺延至2016年6月22日前。被告未能在该时间前交付房屋，应自2016年6月23日起承担逾期交房违约金。被告抗辩称就逾期交房的违约行为已对原告免除一年的物业费作为补偿，但原告对此不予认可，根据谁主张谁举证的原则，被告未能举证证明双方已经对逾期交房的违约责任达成和解协议，本院对其该抗辩意见不予采信。原告主张逾期交房违约金计算截至起诉之日即2018年4月24日，但2018年2月24日涉案房屋经竣工验收合格，被告的逾期交房状态于2018年2月24日终止，因此截止该日被告交付的涉案房屋符合合同约定，即被告逾期交房的违约责任应予终止。根据合同第十一条，被告应向原告支付自2016年6月23日至2018年2月24日，以原告已支付的购房款651950元为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金39834.15元（651950元×611天×0.0001）。原告主张超出部分，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、限被告海南鸿利来地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄良冠支付自2016年6月23日起至2018年2月24日止的逾期交房违约金39834.15元；   二、驳回原告黄良冠的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费466元（原告已预交），由原告黄良冠负担59元，被告海南鸿利来地产开发有限公司负担407元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 刘海云     二Ｏ一八年六月二十八日   法官助理 唐梦丹   书 记 员 黄良文   速 录 员 庄倩媚   附适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国建筑法》   第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。   建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。