烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0612民再4号原审原告：姜海风，女，1976年5月6日出生，汉族，工人，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：于振洋，山东宁海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。原审被告：江苏兴厦建设工程集团有限公司（曾用名为江苏兴厦建筑安装有限公司)，住所地江苏省高邮市武安东路**。组织机构代码：14096227-9。法定代表人：赵宏才，董事长。原审原告姜海风与原审被告江苏兴厦建设工程集团有限公司房屋买卖纠纷一案，本院(2014)牟民一初字第389号民事判决已经发生法律效力，经本院审判委员会讨论决定，于2017年11月29日作出(2017)鲁0612民监6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告姜海风的委托诉讼代理人刘宝利到庭参加诉讼,原审被告江苏兴厦建设工程集团有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审原告姜海风在再审中诉称，2009年4月份，烟台圣禾房地产开发有限公司在烟台市牟平区西关路、南华街北开发了烟台市牟平区福顺小区，该工程发包给了原审被告江苏兴厦建筑安装有限公司。2009年11月27日，原审原告与原审被告江苏兴厦建筑安装有限公司、烟台圣禾房地产开发有限公司签订《房屋销售认购书》。原审原告认购福顺小区4号楼4单元101号住宅楼。原审原告于当日向原审被告支付购房意向金100000.00元。原审被告向原审原告出具了加盖烟台圣禾房地产开发有限公司印章的收款收据。因被告一直未交付房屋，故起诉到法院。请求依法判决原审被告返还原审原告购房意向金100000.00元，并以100000.00元为基础按照中国人民银行同期银行贷款基准利率支付自2009年11月27日起至判决生效之日止期间的利息，诉讼费由原审被告承担原审被告江苏兴厦建筑工程集团有限公司未到庭亦未答辩。原审原告姜海风在原审中向本院起诉请求：要求确认原审原告与原审被告签订的《房屋销售认购书》无效，被告返还房款100000.00元及相应利息,诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实：2009年4月15日，江苏兴厦建筑安装有限公司与烟台圣禾房地产开发有限公司签订《建设工程施工合同》，合同约定烟台圣禾房地产开发有限公司将其开发建设的位于烟台市牟平区西关路西、南华街北的福顺小区4号楼的土建、水、电、暖工程总体发包给江苏兴厦建筑安装有限公司。江苏兴厦建筑安装有限公司承包上述工程后将该工程整体转包给无施工资质的李正荣，双方签订了一份《项目施工承包合同》。之后，李正荣雇佣同乡郁志山具体负责工程进展，并安排郁志山雇佣民工进行工程施工。施工过程中，由于资金短缺，无法及时发放民工工资，李正荣遂与郁志山协商将所建的部分楼房出售以回笼资金。2009年11月，姜海风经亲戚王玉龙介绍找到郁志山协商购买福顺小区4号楼4单元101号楼房，双方约定房屋总价款为197317.00元。姜海风于2009年11月27日向郁志山支付了“购房意向金”100000.00元，郁志山向姜海风出具一份盖有“烟台圣禾房地产开发有限公司”印章的收据。同日双方还签订一份《房屋购销认购书》，该认购书第五条约定：“乙方（原告）签订本认购书当日支付购房意向金壹拾万元整（100000元），作为双方签订《商品房认购书》及其补充协议。该意向金在双方签订正式《商品房买卖合同》后，即转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付的房价款的组成部分”。该认购书甲方处盖有“烟台圣禾房地产开发有限公司”的印章和郁志山签名，姜海风在乙方处签名。因合同及收据中加盖的“烟台圣禾房地产开发有限公司”印章涉嫌伪造，姜海风于2010年3月向烟台市公安局牟平分局报案，并于2010年5月7日诉至本院，即（2010）烟牟民一初字第217号案件，姜海风在（2010）烟牟民一初字第217号案件中要求确认姜海风与烟台圣禾房地产开发有限公司于2009年11月27日签订的《房屋销售认购书》合法有效，并要求烟台圣禾房地产开发有限公司、江苏兴厦建筑安装有限公司、江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司、李正荣共同向姜海风交付涉案房屋。在（2010）烟牟民一初字第217号案件审理过程中，本院依法委托山东衡信司法鉴定中心对《房屋销售认购书》及收据上“烟台圣禾房地产开发有限公司”印章的真实性进行鉴定。鉴定结论为：上述证据中的“烟台圣禾房地产开发有限公司”印章与烟台圣禾房地产开发有限公司的真实印章不一致，本院依法判决驳回了原告的诉讼请求。李正荣因私刻烟台圣禾房地产开发有限公司假印章于2011年7月13日向海门市公安局刘浩派出所投案自首，其承认雇佣郁志山管理工地，并私自安排郁志山刻制“烟台圣禾房地产开发有限公司”印章，且用该印章与姜海风签订《房屋销售认购书》、出具收款收据之事实，收取原告的100000.00元购房意向金已用于发放工人工资。郁志山于2013年2月16日向海门市公安局刘浩派出所投案自首，其承认受雇于李正荣，根据被告李正荣授意刻制“烟台圣禾房地产开发有限公司”印章并用该印章与姜海风签订《房屋销售认购书》、出具收款收据之事实，并称收取姜海风的100000.00元购房意向金已由李正荣支付了工人工资。本院原审认为：合同的订立应系合同相对方的自愿、真实意思表示。江苏兴厦建筑安装有限公司、李正荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对姜海风提交的证据放弃质证的权利。涉案的《房屋销售认购书》的甲方处虽盖有“烟台圣禾房地产开发有限公司”的印章，但该印章并非烟台圣禾房地产开发有限公司的真实印章，故《房屋销售认购书》并非烟台圣禾房地产开发有限公司的真实意思表示。案外人郁志山虽在《房屋销售认购书》甲方处签字，但其并非烟台圣禾房地产开发有限公司的工作人员，亦未有该公司的委托授权，故其无权出卖房屋。该《房屋销售认购书》的订立违反了《中华人民共和国合同法》有关合同成立的相关规定，姜海风要求确认《房屋销售认购书》无效，理由正当，本院予以支持。案外人郁志山受雇于李正荣，其根据李正荣的授意私刻“烟台圣禾房地产开发有限公司”印章，并收取姜海风购房意向金100000.00元，且该钱款已由李正荣用于发放工人工资。李正荣应对郁志山的该行为承担法律责任。原、被告签订的《房屋销售认购书》被确认无效，合同效力应自始无效。李正荣应当返还收取原告的购房意向金100000.00元。姜海风主张江苏兴厦建筑安装有限公司返还购房意向金，没有法律依据，本院不予支持。本案原审判决书：一、2009年11月27日原告姜海风签订的《房屋销售认购书》无效；二、被告李正荣于本判决生效后十日内返还原告姜海风人民币100000元；三、驳回原告姜海风对被告江苏兴厦建筑安装有限公司的诉讼请求。本院再审认定事实如下:江苏兴厦建筑安装有限公司于2014年4月9日更名为江苏兴厦建设工程有限公司,于2014年4月28日更名为江苏兴厦建设工程集团有限公司。原审原告姜海风于2018年3月22日申请撤回对李正荣的诉讼请求，本院已裁定准许。庭审中原告的房屋销售认购书证明李正荣以江苏兴厦建设工程集团有限公司的名义收取了姜海风购房意向金100000元。其中房屋销售认购书内容为：“房屋销售认购书，出卖人：烟台市圣禾房地产开发有限公司，认购人：姜海风，……二、烟台市牟平区福顺小区4号楼4单元101号住宅楼，建筑面积约为85.79平方米。三、该商品房单价为2500元/平方米，……五、乙方签订本认购书当日支付购房意向金壹拾叁万元整……甲方：烟台市圣禾房地产开发有限公司（公章）乙方：姜海风，（江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部印章）”。其他事实与原审查明事实一致。另外查明，（2014）牟民一初字第227号民事判决书及烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1092号民事判决书均认定李正荣在对涉案建设工程进行施工的过程中及以前述方式销售所建房屋的过程中均是以江苏兴厦建设工程集团有限公司的名义进行，且李正荣以江苏兴厦建设工程集团有限公司的名义进行施工得到了江苏兴厦建设工程集团有限公司的许可。李正荣安排其雇佣人员以江苏兴厦建设工程集团有限公司的名义对外公开销售房屋，在由此所形成的房屋买卖合同法律关系中，买受人作为江苏兴厦建设工程集团有限公司、李正荣之间转包及资质借用等法律关系之外的第三人，完全有理由相信出卖人对所售房屋的处分行为系代表江苏兴厦建设工程集团有限公司所为的职务行为，符合表见代理的法律特征，其后果依法应由江苏兴厦建设工程集团有限公司。上述事实，有原告提供的证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院再审认为：原审被告江苏兴厦建设工程集团有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃庭审举证质证的权利。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。李正荣在对涉案建设工程进行施工的过程中及销售所建房屋的过程中均是以江苏兴厦建设工程集团有限公司的名义进行，且李正荣以江苏兴厦建设工程集团有限公司的名义进行施工得到了江苏兴厦建设工程集团有限公司的许可。姜海风提供加盖“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章的房屋销售认购书证明李正荣以江苏兴厦建设工程集团有限公司的名义收取了其100000.00元购房意向金，故本院对原审原告姜海风的上述主张予以支持。在本案所形成的房屋买卖合同法律关系中，原审原告姜海风作为江苏兴厦建设工程集团有限公司、李正荣之间转包及资质借用等法律关系之外的第三人，完全有理由相信出卖人对所售房屋的处分行为系代表原审被告江苏兴厦建设工程集团有限公司所为的职务行为，符合表见代理的法律特征，其后果依法应由原审被告江苏兴厦建设工程集团有限公司负担。综上，原审认定事实错误，依法应予改判。原审被告江苏兴厦建设工程集团有限公司应返还原审原告姜海风已付购房款100000.00元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2009年11月27日至判决生效之日止的利息损失。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七二条、《中华人民共和国合同法》第九条规定，判决如下：一、维持本院(2014)牟民一初字第389号民事判决第一项，即2009年11月27日原审原告姜海风签订的《房屋销售认购书》无效；二、撤销本院(2014)牟民一初字第389号民事判决书第二、三项，即被告李正荣于本判决生效后十日内返还原告姜海风人民币100000元，驳回原告姜海风对被告江苏兴厦建筑安装有限公司的诉讼请求；三、原审被告江苏兴厦建设工程集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原审原告姜海风购房款100000.00元，并以100000.00元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原审原告姜海风支付自2009年11月27日起至本判决生效之日止利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2300.00元，由原审被告江苏兴厦建设工程集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长  张忠民审判员  张云霞审判员  衣春霖二〇一八年六月十五日书记员  都鲁兵