广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1138号 原告：北海嘉慧物业服务有限公司，住所地广西北海市靖安路**安坡花园**楼**商铺**。 法定代表人：王平，公司经理。 委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被告：李澄，男，汉族，1971年11月28日出生，原住广西北海市铁山港区，现住北海市铁山港区。 原告北海嘉慧物业服务有限公司诉被告李澄物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告北海嘉慧物业服务有限公司的委托代理人赵成民，被告李澄到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告北海嘉慧物业服务有限公司向法院提出诉讼请求判令：1、被告支付海玉小区88-402号房自2013年2月至2018年3月期间的物业服务费、水电费、垃圾清理费、公共照明公摊费和电梯费共计11380.20元；2、被告承担逾期支付物业服务费的违约金4749.39元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告具有合法企业法人资质和物业管理资质，原告对涉案小区具有物业服务权限，涉案海玉小区由88幢、89幢和90幢组成，原产权人为广西北生集团有限责任公司，开发商系北海市家和凝房地产开发有限公司。北海市家和凝房地产开发有限公司通过拍卖程序取得涉案小区88幢的所有权，而北海智恒房地产投资有限公司于2007年投资购买了海玉小区89幢和90幢房屋；2009年10月20日，广西北生集团物业管理有限公司将其管理服务的海玉小区交由原告管理服务；2011年9月20日原告与北海恒房地产投资有限公司签订了《海玉小区前期物业服务合同》。原告在对整个小区提供物业服务的同时，也是为被告提供了物业服务的。原告提供的“2014年至2018年物业服务登记表”的各项服务费用，可以证实被告所欠物业服务费的事实。原告提供的电费、税费、垃圾清理费等费用属于整体海玉小区的支出，服务于整体业主一个登记户名缴费的必然证据，不可能单独体现被告一个人的费用。“物业服务登记表”已经经过所有业主确认，所有业主都是按照此表进行缴费。北海市海城区环境卫生有偿服务收费标准，可以证实原告收取被告卫生费的依据。截止到2018年3月31日，被告拖欠物业服务费共计11380.20元，根据《海玉小区前期物业服务合同》第十三条之规定，逾期支付物业费按日千分之三承担违约金。2014年度、2015年度和2016年度按照合同计算违约金过高，按照拖欠物业费的30%分段计算，2017年度和2018年4月10日前，按照实际千分之三比例计算，合计违约金4749.39元，综上，原告为维护其合法权益，起诉至法院。 被告李澄辩称：一、原告与被告在意见分歧巨大、没有任何法律凭证和法律依据的前提下单方武断地认为与被告之间有物业服务合同关系，并由此而滋生出系列服务债务，这是不合理的，不公平的，也是不合法的；二、原告提供的证据有重大造假嫌疑；三、被告曾要求接受原告的物业管理，但原告出尔反尔，不履行职责，反而捏造事实诬告被告；四、原告无视法律法规，为所欲为。另外，我不知道原告为什么收取物业费，一直以来也没有任何的通知说要收取物业费，2014年6月被告知需要缴纳物业费，当时我问了一下物业费的收取标准，但是原告没有说清楚，最后协商，我可以交水电费给原告，但不愿意交物业费，其中，停水停电之后，我爱人去交过一次水费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理的事实如下： 2009年10月20日，案外人广西北生集团物业管理有限责任公司出具《证明》一份，载明：北海市白虎头路海玉小区的物业管理现已委托给海玉小区物业管理处（北海嘉慧物业服务有限公司）实行全面管理，物业管理处有权处理海玉小区场地、天面等物业的出租事宜。 2010年1月25日，北海市嘉和凝房地产开发有限责任公司通过拍卖竞得海玉小区第88幢部分房产（不包括109、402、501、1001、1002、1005、1006、1105、1106号房屋）的所有权。 2011年9月21日，原告与案外人北海智恒房地产投资有限公司就海玉小区的物业管理签订《前物业服务合同》一份，主要约定：甲方为北海智恒房地产投资有限公司，乙方为原告；就甲方选聘乙方提供“海玉小区”前期物业管理服务事宜，订立本合同。该合同还约定了其他条款。 2017年1月23日，北海智恒房地产投资有限公司出具《证明材料》一份，主要载明：北海市海城区深港路海玉小区88幢、89幢、90幢三幢房屋开发商是广西北生集团有限责任，其物权人是广西北海浙江广厦建筑有限责任公司；我公司于2007年投资购买北海市海城区深港路海玉小区89幢、90幢两幢房屋。海玉小区的88幢楼房的一部分房屋是由北海市嘉和凝房地产开发有限责任公司通过法院拍卖程序购买。并于2009年5月19日一起委托广西北生集团物业管理有限公司管理海玉小区物业管理处。2009年10月20日广西北生集团物业管理有限公司将海玉小区物业管理处交由北海嘉慧物业服务有限公司管理。 另查明：被告于2013年7月23日通过向北生集团原员工购买的方式获得北海市海城区深港路海玉小区88幢XX号房屋的所有权，并于2014年1月向原告支付329元，于2014年6月支付780元，于2016年2月支付138元，合计1247元。 原、被告之间未签订《物业服务合同》，原告以被告拖欠原告物业费11380.2元（其中：代缴水费1207.40元、代缴电费3373.90元、物业服务费3955元、电梯费2010元、公摊费255元、垃圾费448.80元）为由，起诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为：民事活动应遵循主体平等、自愿原则。在物业服务关系中，建设单位委托物业服务企业为小区业主提供物业服务，双方处于平等的法律地位，一方不得强行要求另一方接收要约，也不能强行要求另一方履行无法律依据的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二十六条“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，事实合同关系的成立应以“对方接受”为要件。本案中，原、被告之间未签订《物业服务合同》，被告购买涉案房屋之后，原告未向被告公示、未告知被告其物业服务及收取物业服务费用的相关标准。且在案件审理过程中，原告亦未能向法院提交其向被告告知过物业服务的相关证据，亦没有证据证明被告同意接受原告提供的物业服务，故无证据证明原告与被告之间存在事实物业服务关系，原告要求被告支付物业服务费3955元、电梯费2010元、公摊费255元、垃圾费448.80元及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但原告在2014年1月至2018年3月期间代被告缴纳水电费有原告提供的“发票”予以证实，对此本院予以确认，上述费用被告理应返还给原告。本案中，本院根据原告提交的费用统计表上列明的水、电费欠费金额，扣除被告已向原告支付的款项，确定被告应向原告返还的水、电费合计为3234.3元。 综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告李澄须返还代缴水电费合计3234.3元给原告北海嘉慧物业服务有限公司； 二、驳回原告北海嘉慧物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费101.62元，由被告李澄负担（该费用原告已向法院预交，被告在支付上述款项的同时付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费203.24元：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈军华 二〇一八年六月二十七日 法官助理 苏 玲 书 记 员 张圆庆