陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                              （2018）陕0102民初1118号    原告：雷朋，男，1989年7月1日出生，汉族，陕西万乘投资有限公司职工，住西安市。委托诉讼代理人：姜静蕊，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘攀，陕西宽明律师事务所实习律师。被告：李新玉，男，1968年3月1日出生，汉族，无业，住西安市新城区。被告：西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司，住所地西安市碑林区与XX路XX号楼XX单元XX层XX号。法定代表人：乔晶晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：高佩文，男，1990年9月11日出生，汉族，该公司员工。第三人：陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行，住所地西安市雁塔区、9幢1单元10101室。    负责人：黄晓荣，行长。    委托诉讼代理人：谢楠，男，汉族，1989年7月23日出生，该公司员工。原告雷朋与被告李新玉、被告西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司（以下简称安翔嘉途房产公司）、第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行（以下简称秦农银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷朋及委托诉讼代理人姜静蕊、刘攀、被告李新玉、被告安翔嘉途房产公司委托诉讼代理人高佩文、乔晶晶、第三人秦农银行委托诉讼代理人谢楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷朋向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令二被告还清银行贷款并注销房屋抵押登记手续；3、判令二被告继续履行《房屋买卖合同》义务，协助原告办理房屋过户手续，并向原告交付房屋；4、判令二被告承担违约金50400元（暂计算至起诉之日，实际计算至房屋过户之日）；5、本案的诉讼费由二被告负担。事实和理由：2017年5月24日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告李新玉的位于西安市新城区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套，房屋总价72万元。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，支付了被告李新玉办理房屋产权证的全部契税及大修基金，并支付房屋办理产权转移过户登记所有税费和全部中介费用等。2017年6月1日，原告与二被告签订了《西安市存量房买卖合同》，2017年6月21日原告与被告签订了《二手房交易结算资金监管协议》，次日将房屋首付款22万元存入了房管部门指定的资金监管账户中。2017年8月28日原告的按揭贷款50万元办理完成，并转入资金监管账户。但被告李新玉以房屋涨价为由要求原告增加购房款，拒绝配合办理房屋过户手续，其行为构成严重违反合同约定。根据合同约定，被告安翔嘉途房产公司在合同生效后3日内筹资或找第三方协助还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，至今中介方并未将房屋注销抵押登记办理完毕，其行为已经违反合同约定，构成违约。故诉至法院。被告李新玉辩称，原告所述因房屋涨价被告拒绝出售房屋不属实。二被告之间签订了委托协议一份，委托销售涉诉房屋。2017年5月24日，原告与二被告签订了房屋买卖合同，该合同签订后，被告只收取了定金10000元以及被告安翔嘉途房产公司支付的140000元。被告安翔嘉途房产公司未按约办理涉诉房屋的抵押注销，其存在违约行为。现被告明确表示不再出售涉诉房屋，也不存在违约行为，故不同意原告诉请。被告安翔嘉途房产公司辩称，二被告之间签订的委托协议，只是被告李新玉委托我方寻找买主的协议，与本案最终原、被告三方签订的房屋买卖合同无关。原告按照协议约定履行完毕其合同义务，我方愿意按照合同约定自筹或者寻找第三方还清银行贷款并办理涉诉房屋注销抵押登记。但只负责偿还本金，不偿还该笔贷款的利息。另外，我方不存在违约行为，我们已经为被告寻找到垫资方，因被告李新玉拒绝提供欠条，导致至今涉诉房屋的抵押未注销。故原告主张的违约金应由被告李新玉承担。第三人秦农银行述称，无论原、被告谁偿还该笔贷款、利息及罚息，我方均愿意配合办理涉诉房屋注销抵押登记手续。经审理查明， 2017年5月24日，原告雷朋（买方）与被告李新玉（卖方）、被告安翔嘉途房产公司（居某某）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定，买卖双方交易的房地产位于西安市新城区XX路XX花园XX号楼XX单元XX层XX室，建筑面积132.24平方米；房产证号：115XXXXXXX-26-33-42002˜1。第二条约定，卖方自愿将该房产转让给买方，转让成交价为人民币720000元。第三条约定，买方同意在签署本合同之时向居某某支付诚意金人民币10000元整；待卖方签署本合同后，此诚意金转变为买方购买该房产之第一笔定金；本合同生效之日起1日内（含当日）买方再向卖方支付第二笔定金人民币20000元整。第四条约定，双方协商一致约定该房款到房产管理局指定的银行或第三方进行资金监督。买方向银行按揭贷款约定支付购房款。买方须将首期款（含定金）220000元于2017年6月23日之前（含当日）支付至指定监管机构的指定账号中；买方于2017年6月10日之前（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关资料……。第六条约定，该房产处于抵押状态，卖方同意本合同生效之日1起3日内（含当日）由中介方筹资或找第三方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续。合同第十二条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价未技术按照日万分之5支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过3日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之3的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，同时违约金由买方和居某某平均分配。合同签订当日，原告依约支付3万元，被告安翔嘉途房产公司于2017年5月25日向原告出具收款收据一份。2017年6月9日，原告与中国光大银行签订了《个人贷款合同》。2017年6月21日，原告与被告李新玉、第三方西安市置诚资产管理有限公司签订了《二手房交易结算资金监管协议》，次日，原告将房屋首付款220000元转入西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金。2017年8月28日原告的按揭贷款50万元办理完毕，并转入上述第三方结算资金账户。原告于2017年9月20日开始偿还贷款。庭审中，被告安翔嘉途房产公司称因被告李新玉拒绝出具欠条导致涉诉房屋的抵押至今仍未办理抵押注销。被告李新玉自认被告安翔嘉途房产公司2017年8月20日之后才告知其出具欠条事宜。另查，2017年5月24日，被告李新玉与被告安翔嘉途房产公司签订《房屋出售居间委托协议》。被告安翔嘉途房产公司接受被告李新玉的委托，出售被告李新玉名下涉诉房屋。协议第六条备注，被告李新玉净拿680000元整，不承担任何费用，如有额外费用由被告安翔嘉途房产公司承担……。庭审中，被告李新玉认可收到被告安翔嘉途房产公司支付售房款15万元。又查，2017年6月20日，被告李新玉办理了公证委托手续，将办理涉诉房屋抵押贷款提前还款相关手续；抵押登记注销手续；代为出售上述房产，包括网签手续、收取售房款以及办理资金监管手续等在内的转让涉案房产的相关事宜委托给刘某某。庭审中，被告称其未收到该公证书的原件，但表示委托书上的签名系本人签署。并表示在起诉前未撤销或变更过上述委托内容。2018年4月23日，被告李新玉公证撤销了上述委托书。再查，2015年1月13日，被告将涉案房屋抵押于第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行，借款金额为人民币500000元整。双方签订了《个人借款合同》，借款期限截止2017年1月12日。2017年1月10日，双方又签订了《借款展期协议》，上述借款展期至2018年1月12日。2017年12月4日，原告就涉诉房屋曾诉至本院，并于诉前申请查封该房屋，查封期限自2017年11月23日至2020年11月22日。原、被告在庭审中确认涉案房屋除抵押权以及法院查封外无其他限制物权转移的情形。以上事实有房屋出售居间委托协议、房屋买卖合同、收款收据、公证书、二手房交易资金监管协议、转账凭条、中国光大银行贷款合同、西安市莲湖区公证处核实函、个人借款合同、展期协议、当事人陈述庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告三方签订的《房地产买卖合同》是三方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。该合同签订后，原告已经按约履行了其合同义务。被告李新玉将涉案房屋买卖的相关事宜委托给刘某某并予以公证，虽其辩称未收到公证书原件，不认可该委托书的真实性，但当庭认可委托书中的签名系本人签署。故该辩称意见本院不予采信。根据原、被告三方签订的《房屋买卖合同》约定，涉案房屋应由被告安翔嘉途房产公司自筹或找第三方垫资偿还涉诉房屋贷款并办妥注销抵押。被告安翔嘉途房产公司未按合同约定办理抵押注销，其应当承担相应责任。现其当庭表示愿意清偿涉案房屋的抵押贷款，第三人秦农银行表示愿意配合办理抵押贷款的注销登记。故原告要求被告安翔嘉途房产公司还清银行贷款并注销房屋抵押登记手续的主张，本院予以支持。另，被告安翔嘉途房产公司系替被告李新玉偿还涉诉房屋的抵押款项，作为贷款人的被告李新玉应当向垫资人出具借款凭证。两被告之间的债务纠纷系另一法律关系，本案不予处理。关于被告安翔嘉途房产公司辩称的只偿还本金，不偿还利息以及罚息的主张，与房屋买卖合同约定不符，本院不予支持。庭审中，被告李新玉自认2017年8月20日之后既已知晓涉诉房屋的抵押贷款未注销的情形，其具有及时减损的义务。现被告李新玉没有尽到该义务，故对于2017年8月20日之后抵押贷款所产生的利息及罚息，被告李新玉应当自行承担。关于原告主张二被告协助原告办理过户手续并交付涉诉房屋一节，涉诉房屋登记在被告李新玉名下，其具有协助原告办理过户并交付涉诉房屋的义务，故原告该项请求本院予以支持。关于原告主张二被告承担违约金一节，因买卖合同未明确约定二被告延迟办理抵押注销的违约责任，而原告亦未举证证明其损失，故其该项主张本院不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条第一款、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告雷朋与被告李新玉、被告西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司于2017年5月24日签订的《房屋买卖合同》有效；二、本判决生效之日起十日内，被告西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司直接向第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本金500000元及截止2017年8月20日之前的利息、罚息（利息及罚息按照个人借款合同以及借款展期协议的约定计算）；三、本判决生效之日起十日内，被告李新玉直接向第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款自2017年8月21日计算至贷款实际还清日止的利息、罚息（按照个人借款合同以及借款展期协议的约定计算）；四、被告西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司与被告李新玉清偿上述判决第二项、第三项费用后五日内办理注销抵押登记手续，第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；五、位于西安市新城区XX路XX花园XX号楼XX单元XX层XX号房屋的抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告李新玉协助原告雷朋办理上述房屋过户至雷朋名下的登记手续，并将上述房产实际交付给原告雷朋；六、驳回原告雷朋其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11504元，由原告雷朋负担1060元，被告西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司负担8900元，被告李新玉负担1544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    王晓娟     代理审判员    郭  瑞                                人民陪审员    席  静                         二〇一八年六月二十六日                                    书  记 员    王  毅 1