襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初30号原告：高朝辉，男，汉族，1975年11月14日出生，个体工商户，住襄阳市樊城区。委托代理人；王远林，湖北法正大律师事务所律师。一般授权代理。被告：襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部。住所地：襄阳市樊城区解放路**海创广场**。经营者：肖红，系该租赁部负责人。委托代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师，一般授权代理。原告高朝辉与被告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部（以下简称食尚城租赁部）房屋租赁合同一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员陈小玲、刘姝悦参加的合议庭，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告高朝辉及其委托诉讼代理人王远林、被告食尚城租赁部的委托代理人马诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高朝辉诉称：原、被告双方于2014年5月1日签订《食尚城租赁经营合同》和《食尚城运营经营协议》，因被告承租的房屋转租情况不好，对原告的经营造成了不利影响，双方于2015年3月5日又签订《食尚城补充协议》，对原告的租金予以减免。截止到2017年12月，原告向被告缴清了全部租金，不存在拖欠租金的问题，因此，原告请求，人民法院确认被告向原告送达的《解除合同通知书》不具有法律效力，被告无权解除双方签订的上述合同。故诉至法院要求：1、请求人民法院确认被告向原告送达的《解除合同通知书》不具有法律效力，被告无权解除双方签订的上述合同。2、案件受理费由被告负担。被告食尚城租赁部辩称，一、高朝辉经催告后，拒绝支付租赁费用，根据租赁合同约定及相关法律规定，食尚城租赁部向高朝辉送交了解除合同通知书，高朝辉自收到之日双方租赁合同已经解除。二、食尚城租赁部有充分证据证明高朝辉应当自2016年3月28日起应当按照租赁合同严格履行，双方未达成减免租金、管理服务费任何协议。三、高朝辉辩称租赁双方达成减免租金、管理服务费的口头协议没有任何事实依据。高朝辉诉求于法无据，请求法庭依法予以驳回。经审理查明，2014年5月1日，食尚城租赁部（甲方）与高朝辉（乙方）签订《食尚城租赁经营合同》1份和《食尚城运营管理协议》1份，主要内容为：甲方出租给乙方的物业坐落在湖北省××市××区××海××广场××层，建筑面积为1179㎡，本合同项下承租商铺的计租面积按建筑面积计算；乙方在承租商铺内仅限于承诺租赁该物业仅限于合法经营健身会所，乙方必须保证整体上以东尚健身的统一形象和品牌对外经营，且自行办理经营相关证照、合法经营；租赁期限为8年，即2014年9月1日至2022年8月31日止。租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权；甲方同意提供乙方自房屋进场日即2014年7月1日至2014年8月31日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业筹备工作，乙方无需支付租金及物业管理费；租金标准及递增方式：2014.9.1-2017.8.31，租金单价12元/㎡月，套内面积1179㎡，月租金14148元，年度租金169776元；管理服务费及缴纳方式：服务费单价23元/㎡月，套内面积1179㎡，月服务费27117元，年度服务费325404元。租金标准及递增方式：2017.9.1-2020.8.31，租金单价13.2元/㎡月，套内面积1179㎡，月租金15562.8元，年度租金186753.6元；管理服务费及缴纳方式：服务费单价25.3元/㎡月，套内面积1179㎡，月服务费29828.7元，年度服务费357944.4元。租金标准及递增方式：2020.9.1-2022.8.31，租金单价14.52元/㎡月，套内面积1179㎡，月租金17119.08元，年度租金205428.96元；管理服务费及缴纳方式：2020.9.1-2022.8.31，服务费单价27.83元/㎡月，套内面积1179㎡，月服务费32811.57元，年度服务费393738.84元。租金支付方式：本合同项下第一期标准租金在乙方实际进场装修施工三日前由乙方一次性足额缴清。管理服务费缴纳方式：与《食尚城租赁经营合同》中租赁商铺租金缴纳方式相同，随同标准租金同时缴纳。后续租金，乙方按照“先交纳后使用”的原则，按季度缴纳。每期租金乙方应于每个季度前十日内缴纳，以银行到账日为准；乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付人民币￥123000元作为履约保证金，该保证金不计利息，在合同终止时退还给乙方；合同期满，乙方必须在承租期满后十五日内将其所有商品及物品运离承租商铺，并保持甲方原设施完好，承租商铺内的一切装修、镶嵌在建筑物结构之内的附属设施设备及其他固定物无偿归甲方所有。如乙方未能按时撤离或损坏甲方原有设施，甲方有权从其保证金中按日标准租金的1.5倍扣除。在乙方于合同期内没有违反合同约定，并按时缴纳各项费用的前提下，甲方全额退还乙方履约保证金（不计利息）；乙方未按时足额缴纳当期租金（逢国家法定节假日顺延），欠缴时间达30天，甲方有权选择提前解除合同，乙方应按照本合同约定的合同总租金的3%向甲方支付违约金，乙方还应该承担赔偿责任；本合同在执行期间如发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，可向当地法院提出诉讼解决。在诉讼过程中，除正在进行的有争议的条款外，本合同其他条款应继续履行。租赁经营合同和运营管理协议签订后，2014年5月5日，高朝辉交纳123000元，食尚城租赁部出具收据一份，内容为“交款单位高朝辉（东尚）人民币（大写）壹拾贰万叁仟元整￥123000.00收款事由押金”。2015年3月5日，食尚城租赁部（甲方）与高朝辉（乙方）签订《食尚城补充协议》1份，主要内容为：甲乙双方签订了《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》，乙方已于2014年11月15日开始经营，甲方同日开始计租；乙方经营初期出现了暂时的困难，经乙方要求，甲方决定给予乙方一定的扶持政策，以支持乙方的发展。经过甲、乙双方平等协商达成如下约定：一、甲乙双方一致同意选用方案壹作为扶持方案：方案壹：自2014年11月15日至2015年11月14日，甲方每季度应收租金、管理服务费按《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》约定标准的三分之二收取。即乙方自2014年11月15日起1年内，第一季度交3个月租金，第二、三季度各交2个月租金，第4季度交1个月租金。选用此方案者，甲乙双方的租赁期限由原合同约定租赁期限变更为5年。另查明，2015年7月26日，高朝辉给食尚城租赁部出具承诺书1份，内容为:本人高朝辉在贵方承租房屋开办“旭日东尚健身会所”，由于前期本人经营困难，未按合同约定缴纳租金及相关费用，本人现承诺如下：襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部同意本人承租的房屋从2015年3月28日开始计租，同时享受《食尚城补充协议》中所约定的扶持政策（原补充协议起止时间相应顺延），我方在2015年7月30日之前一次性交齐全年费用壹拾贰万叁仟柒佰玖拾伍元（2015年3月28日至2016年3月27日期间减除扶持政策之后的费用）；后期租金及相关费用严格按合同履行；前期因贵方起诉本人所产生的诉讼费由本人承担。若本人未按承诺履行，自愿承担一切违约责任。2015年7月30日，高朝辉交纳租金123795元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉收款方式转款人民币（大写）壹拾贰万叁仟柒佰玖拾伍元整￥123795.00收款事由2015年12月28日至2016年3月27日租金（从起租时间到2016年3月27日已全部付清）”。对于2016年3月27日之后按什么标准交纳租金和管理服务费，双方发生争议。高朝辉主张“原、被告口头达成协议仍然在享受1年只交8个月租金的优惠政策，没有拖欠租金”。食尚城租赁部主张“双方没有达成口头协议，2016年3月27日之后的租金还是按照原合同履行”。2016年5月27日至2017年10月26日，高朝辉交纳租金7笔，共计交纳租金459338.4元。还查明，2017年12月11日，食尚城租赁部给高朝辉邮寄《解除合同通知书》，内容为：高朝辉先生，我方（甲方）与贵方（乙方）于2014年5月1日签订《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营经营协议》，考虑到贵方经营初期出现暂时困难，我方决定给与贵方扶持政策，双方遂于2015年3月5日又签订《食尚城补充协议》，将计租日期从2014年9月1日推迟至2014年11月15日，2014年11月15日至2015年11月14日一年内应收租金和管理服务费按8个月计收。但贵方自2015年以来，一直拖欠租金和管理服务费，经我方多次催缴，截止2017年12与1日，贵方仍然拖欠我方2016年3月28日至2017年12月1日租金和管理服务费590718.3元，贵方（乙方）未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间已达30天，根据《食尚城租赁经营合同》第九条乙9.3条约定，我方（甲方）有权选择提前解除合同。因此，我方依据双方合同约定作出如下决定：1、自本通知书到达贵方，即时解除双方签订的《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营经营协议》。2、贵方在收到本通知书十五日内腾退并交还租赁房屋。2017年12月12日高朝辉收到《解除合同通知书》，高朝辉不同意解除合同，双方多次协商无果，高朝辉遂诉至法院请求确认《解除合同通知书》不具有法律效力。本院认为，原告高朝辉与被告食尚城租赁部在协商一致的基础上签订的《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营经营协议》合法、有效，应受法律保护。合同履行过程中，原、被告签订了《食尚城补充协议》，对租赁合同进行部分更改，主要有两处：一是自2014年11月15日至2015年11月14日，第一季度交3个月租金，第二、三季度各交2个月租金，第4季度交1个月租金；二是租赁期限由原合同约定的8年变更为5年（2014年9月1日至2019年8月31日止）。高朝辉前期未按时交纳租金，2015年7月30日，高朝辉交纳123795元，至此，高朝辉付清了2016年3月27日之前的全部租金。2016年3月27日之后按什么标准交纳租金和管理服务费，双方发生争议。高朝辉主张“原、被告口头达成协议仍然在享受1年只交8个月租金的优惠政策，没有拖欠租金”。食尚城租赁部主张“双方没有达成口头协议，2016年3月27日之后的租金还是按照原合同履行”。2016年5月27日至2017年10月26日，高朝辉交纳租金7笔，共计交纳租金459338.4元。2017年12月11日，食尚城租赁部给高朝辉邮寄《解除合同通知书》，高朝辉不同意解除合同，双方多次协商无果，高朝辉诉至法院请求确认《解除合同通知书》不具有法律效力。因原、被告双方在履行合同中对按什么标准交纳租金和管理服务费发生争议，事出有因，并且被告每季度仍在交纳租金，食尚城租赁部要求解除合同并不符合《食尚城租赁经营合同》第九条约定“未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间已达30天”的情形。双方签订的《食尚城租赁经营合同》第十一条也规定“在执行期间如发生争议，可向当地法院提出诉讼解决，合同其他条款应继续履行”。对双方争议的租金和管理服务费按什么标准交纳，可通过诉讼解决，租赁合同应继续履行。按照《食尚城补充协议》的约定，高朝辉租赁房屋期限还有一年多时间，食尚城租赁部即可收回房屋，继续履行合同对双方均有益。故对原告高朝辉的诉讼请求，本院予以支持。被告食尚城租赁部辩称理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条的规定，判决如下：被告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部于2017年12月11日通知原告高朝辉解除双方签订的《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营经营协议》的行为无效。案件受理费100元，由被告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  彭庆伟人民审判员  陈小玲人民陪审员  刘姝悦二〇一八年六月十一日书 记 员  牛玉玲