湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂民终558号上诉人（一审原告、执行案外人）：陈小玲，女，1971年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。被上诉人（一审被告、申请执行人）：黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司。住所地：湖北省黄石市黄石港区广场路**。法定代表人：殷婷茹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：易杨，湖北善远律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：湖北梅林美置业有限公司。。住所地：湖北省鄂州市花湖开发区大泉路**法定代表人：王太平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李云能，该公司员工。上诉人陈小玲因与被上诉人黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司（以下简称永诚公司）、湖北梅林美置业有限公司（以下简称梅林美公司）案外人执行异议之诉一案，不服黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小玲上诉请求：1、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初185号民事判决书；2、立即停止对位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）北大凯旋门第5幢1单元203号房屋的强制执行，并解除对该处房屋的查封，停止对该处房屋的拍卖；3、本案诉讼费用由永诚公司、梅林美公司承担。事实和理由：2016年9月19日，陈小玲与梅林美公司签订《商品房买卖合同》，购买梅林美公司开发的位于鄂州市花湖镇××村“北大凯旋门”第5幢1单元203号房屋，双方在合同中约定了房屋价格、付款方式、房屋交付期限等内容。合同签订后，其支付了全款，直至合同约定交付日期，梅林美公司没有履行房屋交付义务。永诚公司系与梅林美公司、王太平、黄石国泰置业有限公司（以下简称国泰公司）、黄石蓝溪汽配商贸城管理有限公司（以下简称蓝溪汽配公司）借款合同纠纷执行案件的申请人，梅林美公司系被申请人，在执行程序中永诚公司向黄石市中级人民法院申请对其购买的商品房进行执行，陈小玲对执行提出异议，黄石市中级人民法院作出（2017）鄂02民初185号判决，驳回陈小玲的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之第二款，陈小玲是在完全不知情的情况下，签订购房合同并付清了全款。陈小玲现无房居住，请求法院维护弱势群体权益还其住房。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权”、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。且按照《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第二款的规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗买受人”。被上诉人永诚公司辩称，第一，永诚公司对涉案标的的抵押权是合法有效的，并经法院生效判决所认定，永诚公司依据法院判决对涉案标的申请执行是合法有据的。第二，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，陈小玲的理由不足以排除永诚公司的执行行为，因此请法院依法驳回陈小玲上诉请求。被上诉人梅林美公司辩称，请求法院依法公正支持陈小玲所有上诉请求。陈小玲向一审法院提出诉讼请求：1、立即停止对位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）北大凯旋门第5幢1单元203号房屋的强制执行，并解除对该处房屋的查封，停止对该处房屋的拍卖；2、本案诉讼费用由永诚公司、梅林美公司承担。一审法院认定的事实：2016年9月19日，陈小玲与梅林美公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购买梅林美公司开发并已取得预售许可证的位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）“北大凯旋门”第5幢1单元203号（2700元/㎡，面积69.779㎡，总价款188403元），合同签订后，陈小玲支付了全部购房款，但梅林美公司至今没有履行房屋交付义务。事实上，该房屋于2013年9月25日已被抵押给永诚公司，并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记。2016年，一审法院在执行申请执行人永诚公司与被执行人梅林美公司、王太平、国泰公司、蓝溪汽配公司借款合同纠纷一案中，作出（2016）鄂02执66号执行裁定，于8月16日查封了被执行人梅林美公司开发的“北大凯旋门”项目1号楼1-901号等计363套商住房屋（含本案案涉房屋）。陈小玲认为查封错误，提出书面异议，后被裁定驳回，故提起案外人执行异议之诉。一审法院认为：本案争议焦点是陈小玲作为案外人对涉案房屋主张权利是否可阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”,该项规定表明案外人对执行标的除享有所有权可以阻止执行外，尚未取得所有权，但享有应当向其交付的债权请求权的，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权，但法律、司法解释另有规定的除外。该司法解释第28-30条即为除外规定，因此，永诚公司认为法律、司法解释尚未作出除外规定，属理解法律错误。根据该司法解释第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，陈小玲对案涉房屋享有的应向其交付的债权请求权是否可阻却法院的强制执行，必须满足上述三个条件。从审查的情况来看，陈小玲与梅林美公司的《商品房认购书》是在法院查封之后签订，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，因此，其对案涉房屋的权利不能够排除执行。综上所述，陈小玲的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九之规定，判决：驳回陈小玲的诉讼请求。一审案件受理费100元由陈小玲负担。二审诉讼中当事人未提供新的证据，本院查明的事实与一审一致，现予以确认。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，围绕陈小玲的上诉请求，本案的争议焦点为陈小玲是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件，即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。但这种保护并不是绝对的，为在房屋消费者物权期待权、建设工程价款、抵押权和其他债权之间寻求平衡，最高人民法院作出《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其第二十九条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定的三项条件必须全部满足时，购房人的物权期待权才能得到法院保护。从本案查明的事实看，现有证据证实陈小玲签订涉案商品房买卖合同时间为2016年9月19日，在人民法院对涉案房屋查封时间2016年8月16日之后，不符合司法解释规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项条件。在协调无法化解纠纷的情况下，本院只能依法办理，陈小玲的上诉请求确无法支持。此外，本案在一审程序中，王永霞是作为集团诉讼的诉讼代表人。但在二审程序中，陈小玲仅出具了委托王永霞为代理人的授权委托书，因其未提供王永霞个人符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定诉讼代理人条件的证据，且委托是否成立对本案实体处理并无影响，故本院未列陈小玲的委托诉讼代理人。综上所述，陈小玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈小玲负担。本判决为终审判决。审判长 樊 锐审判员 余惠明审判员 郭振华二〇一八年六月二十一日法官助理梁琦果书记员严兆隆