呼和浩特市新城区人民法院民事判决书 （２０１６）内0102民初号2916号                               原告 ：内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司法定代表人：王培，该公司董事长。委托代理人：谢巨生，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：郑建忠被告：祁国秀第三人：中国光大银行股份有限公司呼和浩特大学东街支行法定代表人高彩霞，该行行长。委托代理人纳日苏，该行员工。原告内蒙古太伟方恒房地产有限公司与被告郑建忠、祁国秀，第三中国光大银行股份公司一案，呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01民终641号的判决书，一、撤销本院（2016）内0102民初2916号的判决，二、发往新城区人民法院重申。本院于2017年9月8日立案重审，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古太伟方恒房地产有限公司的委托诉讼代理人谢巨升，到庭参加诉讼。被告郑建忠，祁国秀，第三中国光大银行股份公司呼和浩特大学东路支行经本院合法传唤和公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。诉讼中原告增加诉讼请求：1解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》并将房屋退还给原告.2判令被告向原告返还第三人扣划原告的保证金计利息合计604995.86元.3.被告向原告支付违约金457073元以及律师诉讼代理费15000元:4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2014年3月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号YS[2014]00004054）及《商品房买卖合同补充协议》，双方在合同及补充协议中约定：被告通过按揭贷款方式购买原告开发建设××区位于呼和浩特市××区北侧“太伟方恒广场”第BCE座7026号商业办公楼房（房屋代码为741714），建筑面积232.92㎡，单价为9811.8元/㎡，总金额为2285365元整，被告于2014年3月28日交付了50﹪的房款，即1145365元，其余的房款，被告通过向第三按揭贷款的方式支付。双方在合同中附件四《付款方式》第七条中明确规定：“在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下，如果买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款义务导致出卖人作为贷款合同人承担保证责任时，出卖人由权单方面解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并受收到全部房款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房款中扣除出卖人为承担保证责任而代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总房价款的20﹪作为违约金，将余款无息扣还买受人。若因此提起诉讼，买受人还应承担出卖人诉讼费用、律师费用以及因此产生的交通费等”；第11条约定：“本附件约定与《商品房买卖合同》正本约定不一致的，与本附件约定为准”。2014年4月1日，二被告于第三人签订了《个人借款合同》，合同约定，第三人向被申请人发放贷款1140000元，被告按月向第三人偿还本息，共分36期偿还完毕，原告对被告的贷款承担阶段性连带责任保证，并向第三人提供贷款总额5﹪的保证金。因被告没有按借款合同约定向第三人支付贷款本金，造成原告的保证金于2016年4月25日至2017年6月2日共五次被第三人划扣共计604995.86元。被告的行为违反了原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的相关约定，已经构成违约，严重侵害了原告的合法权权益，为了保护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告郑建忠、祁国秀未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在庭审中，进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2014年3月28日，原告于二被告签订了《商品房买卖合同》及附件四《付款方式》。《商品房买卖合同》第三条，买受人购买第BCE座7026房，用途办公。第四条约定：“…按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米9811.8元，总金额人民币2285365元整。”第六条约定：“按揭付款，买受人于2014年3月28日交付总房款的50﹪计1145365.00人民币，剩余房款1140000.00人民币，于2014年4月28日之前办理完银行按揭。”第七条，买受人逾期付款的违约责任，（2）逾期超过90日后，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的1﹪向出卖人支付违约金…。2014年6月18日，原告给被告办理了《入住手续书》，被告实际占有使用该房屋。《付款方式》第一条约定：“买受人采用申请银行按揭贷款的方式支付部分购房款。”第三条约定：“余款即人民币114万元整，由买受人向中国光大银行申请银行贷款。”第七条约定：“…出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担责任时，出卖人有权单方面解除《买卖合同》…在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总房价款的20﹪作为违约金，将余款无息退还给买受人。若因此提起诉讼，买受人还应承担出面人诉讼费用，律师费用及因此产生的交通费等。”2014年4月1日，二被告于第三人签订了《公证书》，，合同附表《关于贷款细节的约定》第一项约定：“贷款人四中国光大银行股份有限公司呼和浩特大学东街支行，借款人是郑建忠、齐国秀，保证人是内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司”；第四项约定：“贷款金额为人民币114万元整”；第5项约定：“贷款期限为36个月，即自2014年5月5日起至2017年5月5日止…”；第六项约定：“贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.15﹪上浮30﹪执行；首期执行贷款年利率为7.995﹪”，第七项约定：“借款人为按本合同约定期限归还贷款本金的，借款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50﹪。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止…”；第九项（2）约定：“保证人提供贷款余额的5﹪作为担保…；第12项约定：”保证人…提供阶段性连带责任保证，如借款人出现本合同项下的约定行为，保证人保证向贷款人履行还款义务“。《中国光大银行内部通用凭证》：…已于2016年4月25日被第三人扣划140830.01元，2016年10月24日被第三人扣划215702.06元。2016年12月26日被第三人扣划70809.88元。2017年2月24日被第三人扣划70782.6元。2017年6月2日被第三人扣划106871.31元，共计604995.86元。原告与内蒙古蒙信律师事务所于2016年5月26日签订了《委托代理合同》，由内蒙古蒙信律师事务所谢巨生律师代理本案的诉讼。依据内蒙古增值税普通发票核定，律师诉讼费15000元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及其附件四《付款方式》是双方真实意思表达，原被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。房屋总价款2285365元整，被告已经交付原告1145365元整，剩余房款114万元整，由被告与第三人签订《公证书》，通过按揭贷款方式向第三人中国光大银行贷款支付房款给原告，原告为二被告按揭贷款提供保证担保，并承担阶段性连带保证责任。第三人于5次扣划原告本金及利息604995.86元。即二被告未按照《公证书》的约定按时向第三人偿还贷款，第三人依据《关于贷款细节的约定》第12项约定“…如借款人出现本合同项下的违约行为，保证人保证向贷款人履行还款义务“，扣划了原告本息及保证金。”依据《付款方式》第七条约定：：“…如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情况下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额。”因被告未能如期向第三人履行支付贷款的义务，即二被告的行为已构成违约，导致原告承担了保证责任，故原告要求解除与被告的《商品房买卖合同》并将房屋返还给原告的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告未向法庭提出反诉要求退款，合同解除后关于被告支付部分房款可另行起诉。依据《买卖合同》第七条，（2）出卖人解除合同，买受人按累计应付款的1﹪向原告支付违约金，违约金为（2285365-604995.81）*1﹪=16803.69元，《付款方式》第七条，若因此提起诉讼，买受人还应承担出卖人诉讼费用，律师费用…”，故原告要求被告支付，违约金合理部分及律师诉讼代理费15000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司与被告郑建忠、祁国秀签订的《商品房买卖合同》因被告违约而无法履行，原告要求解除合同、返还涉案房屋、支付违约金16803.69元、律师诉讼代理费15000元的诉求。合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零七条《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内解除原告内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司与被告郑建忠、祁国秀签订的《商品房买卖合同》；二、被告郑建忠、祁国秀于判决生效之日起十日内将位于呼和浩特市××区北侧“太伟方恒广场”第BCE座7026号商业办公楼房（房屋代码741914）一套房屋返还给原告内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司；三、被告郑建忠、祁国秀于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司违约金16803.69元及律师诉讼代理费15000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10130元，由被告郑建忠、祁国秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。    审 判 长   武玉亮人民陪审员   孟丽旌人民陪审员   云耀志   二〇一八年六月五日 书 记 员  赵霞