山东省临沂市中级人民法院山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁13民终2363号 上诉人（原审被告、反诉原告）：段德强，男，1967年1月13日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘先米，山东金诚诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王继耕，男，1956年12月27日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：**，山东坤都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张金义，男，1967年6月16日出生，汉族，居民，住沂水县。 被上诉人（原审第三人）：王继业，男，1958年6月23日出生，汉族，居民，住沂水县，系王继耕之弟。 上诉人段德强因与被上诉人王继耕、张金义、王继业房屋租赁合同纠纷一案，不服沂水县人民法院（2017）鲁1323民初43号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人段德强的委托诉讼代理人岳业清、刘先米、被上诉人王继耕的委托诉讼代理人**、被上诉人王继业到庭参加诉讼。被上诉人张金义经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段德强上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第一项、第三项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院严重违反诉讼程序，立案8个多月以后才送达、超审限审理，对案件中止诉讼、恢复诉讼及因案情复杂延长审限均未告知上诉人，剥夺了上诉人参加诉讼的权利且诉讼保全错误；二、原审认定段德强搬离租赁处未向王继耕告知是错误的，段德强2016年9月26日搬离租赁处到别处经营事先通知了王继耕；三、原审法院以张金义在诉讼后支付租赁费10万元认定段德强自搬离后至2017年11月13日占有租赁场所是错误的。首先张金义支付的是拖欠的2016年剩余租金10万元，与2017年的租金无关；其次段德强于2016年9月26日搬离后涉案场所已空置，而王继耕在段德强搬离后自行修缮行为证明其已实际控制涉案租赁物；再次，原审法院未告知段德强与王继耕确认租赁场所现状，剥夺段德强权利；第四，原审法院以其勘查现场的时间作为租赁场所交付时间无事实和法律依据，且未明确告知段德强，侵害了段德强的知情权、辩论权。四、占有使用费计算依据的事实和逻辑错误，段德强自搬离后就没再占有和使用该场所，不应支付占有使用费。五、因租赁合同无效，王继耕应依法返还多收取的占有使用费141643.8元占用使用费。 王继耕辩称，一、王继耕起诉后，段德强多次找到王继耕要求调解，在这种情况下一审法院对本案进行了中止审理，后又由于案情复杂延长了审理期限，一审审理程序并无不当；二、段德强虽然在合同期限内搬离租赁的市场，但多次向王继耕表示继续租赁，直到2017年11月13日在法院主持下，王继耕才接管了市场，这期间市场由段德强和张金义占有使用，二人应按合同约定支付使用费；三、即使租赁合同无效，段德强、张金义也应按合同约定支付占有使用费，合同约定2017年租赁费是65万元，一审法院按2016年47万元计算实际是错误的；四、段德强、张金义租赁期间对恒温库及地上基础设施造成严重破坏，对此，段德强应赔偿王继耕损失；五、段德强反诉不能成立，其2017年租赁费没有交齐，根本不存在退还租赁费的事情。 被上诉人王继业未作陈述。 被上诉人张金义未作陈述。 王继耕向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除王继耕与段德强、张金义之间的租赁合同。2.请求法院调解或判决段德强、张金义支付王继耕的租赁费10000元。3.一切诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求法院调解或判决段德强、张金义支付租赁费、损害赔偿款265万元（其中2017年租赁费65万元、因违约应一并支付的合同剩余三年的租赁费195万元、对租赁房屋闲弃造成损失5万元）以及按合同约定应当支付的租赁费的延迟支付金和违约金。 段德强向一审法院反诉请求：1.判令王继耕向段德强返还租赁费141643.8元；2.诉讼费由王继耕承担。 一审法院认定事实：2010年10月19日，王继耕作为甲方与作为乙方的段德强、张金义签订《租赁合同》一份，合同其中载明：“鉴于乙方经营恒温库业务需要，基于双方合作共赢，经平等、自愿协商达成本协议，双方共同遵守：一、根据乙方经营恒温库业务的特殊需要和要求，由乙方提供设计图纸、技术标准等资料，甲方负责在其所有（有权使用）的土地上建设符合乙方要求的恒温库加工销售一处租赁给乙方使用。二、甲方负责并担保取得合法的建设手续，保证租赁给乙方使用的恒温库达到工程质量合格标准；乙方负责并担保租赁期间依法取得合法的经营资格和条件并依法经营。三、鉴于甲方的建设时基于乙方的特殊需要及要求，乙方承诺并保证租赁期限不低于10年。在本协议约定的10年租赁期限之内，如乙方提前终止合同，应付清约定的10年租赁费。四、本协议签订之日，乙方支付甲方履约保证金40万元，甲方开始根据乙方要求建设恒温库，15天再支付30万元，工程竣工交付使用支付10万元，开业之日一年后付20万元，该100万元如乙方按本协议履行，则抵顶前两年租赁费。五、本协议租赁期限10年。自2011年1月15日起至2021年1月15日止。租赁期限开始计算之日，双方编制租赁财产交接清单（作为本协议的附件），双方签字确认。租赁期满，乙方根据该清单交还租赁财产，若有损坏或者丢失，乙方应当按照价格赔偿甲方。六、本协议租赁期限内租赁费的计算标准为前三年每年50万元，中间三年租赁费每年57万元，后四年租赁费每年65万元。第三年租赁费于2011年1月15日前乙方一次付清，之后每年租赁费于该对应日前乙方一次性付清。七、租赁期限内的租赁费乙方必须并保证及时支付，如逾期支付，每拖延一日乙方支付当年租赁费1%的迟延金；如逾期超过30日，甲方有权终止本协议另行处理，同时乙方承担付清10年租赁费的违约责任。…….十四、本协议双方应严格遵守、善意履行，任何一方违约，除承担已约定的责任外需支付对方违约金100万元。”根据合同中第五条中约定的：“…..租赁期限开始计算之日，双方编制租赁财产交接清单（作为本协议的附件），双方签字确认。”但王继耕并未提供任何财产交接清单。 庭审时，经法庭调查询问，王继耕、段德强、张金义双方对上述合同所涉租赁物进行明确：地下恒温库房屋七套，地上钢结构大棚一座，大棚北边30间小商铺房屋，大棚南边28间小商铺房屋，变压器室2间，变压器一台。租赁物处名为“恒丰果品批发市场”。 上述合同签订后，王继耕将合同所涉恒温库建成后于2011年1月15日交付被告方，之后段德强、张金义一直使用，段德强、张金义将2011年1月15日至2016年1月14日的租赁费全部付清。后段德强于2016年5月30日、9月14日通过王继业账户分别支付给王继耕租赁费30万元、17万元。 2016年9月26日，段德强、张金义自行从恒丰果品批发市场搬离。王继耕于2016年12月6日向法院提出诉前财产保全申请。王继耕于2017年1月4日诉至法院。在起诉后，王继耕以自行先与段德强、张金义协商为由申请中止案件审理，待根据协商情况恢复审理。后双方自行协商未果，王继耕于2017年8月17日要求恢复本案审理，并向法庭递交变更诉讼请求申请书，将第二项诉讼请求变更为：请求法院调解或判决段德强、张金义支付租赁费、损害赔偿款265万元（其中2017年租赁费65万元、因违约应一并支付的合同剩余三年的租赁费195万元、对租赁房屋闲弃造成损失5万元）以及按合同约定应当支付的租赁费的延迟支付金和违约金。 在王继耕申请保全后，张金义于2017年1月15日支付王继耕租赁费10万元，至此段德强、张金义共计已向原告王继耕支付租赁费321万元。 2016年9月26日，段德强、张金义自行从恒丰果品批发市场搬离后对租赁财产没有向王继耕进行交接，但在搬离后向王继耕口头表示还使用租赁财产。段德强庭审主张在搬离时已提前告知王继耕，王继耕对此不予认可，段德强、张金义未提供证据证实已提前告知。 在诉讼过程中，段德强于2017年9月21日向法庭递交反诉状，针对王继耕提出反诉请求。并因系通过“王继业”向王继耕支付有关租赁费，为查清有关事实申请追加王继业为本案第三人参加诉讼。原审法院遂依法通知王继业作为本案第三人参加诉讼。第一次庭审后，针对双方的诉辩意见，为避免涉案租赁财产的相关损失的扩大，经与当事人沟通，法庭于2017年11月13日对租赁财产交由王继耕接管。 王继耕于第一次庭审后的2017年11月8日向法庭递交申请书，主要内容为：“在2017年10月31日的庭审过程中，段德强明确表示不再继续履行和王继耕之间的租赁合同（不再使用王继耕的恒丰水果批发市场），王继耕为固定在2017年10月31日前段德强对租赁的水果市场疏于管理造成的损失数额，现申请对段德强、张金义给王继耕的恒丰水果批发市场内的设施造成的损失进行评估。” 一审法院认为，本案争议的焦点是：1、王继耕与段德强、张金义双方签订的租赁合同是否有效。2、王继耕的诉讼请求及段德强的反诉诉求是否能够支持。 关于第一个焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第一条中规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”第二条中规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条中规定“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，上述租赁合同所涉在恒丰果品市场的租赁物主要为恒温库、多间小商铺的房屋，均系沂水县城区规划区内的房屋，根据该司法解释第一条之规定，本案应适用该司法解释。本案王继耕针对段德强提出的合同无效，其提供的有关建设用地规划许可证、土地使用权转让合同、转让协议等，其中所涉主体名义为山东沂水布鞋集团公司，用地项目为生产加工基地，与本案所涉建筑物没有关联性，王继耕并未提供充分证据证实案涉建筑物取得建设工程规划许可证。根据上述司法解释之规定，王继耕作为出租人与作为承租人的段德强、张金义所签订的上述租赁合同应为无效合同。对段德强关于合同无效的辩解意见应予采纳。 关于第二个焦点，案涉租赁合同虽系无效合同，但合同所涉建筑物系王继耕根据段德强、张金义经营恒温库的特殊需要和要求所建设的，王继耕已投入大量资金，恒温库等建成后已交由段德强、张金义使用多年，案涉建筑物虽未取得建设工程规划许可证，但并未影响段德强、张金义的使用。段德强、张金义虽于2016年9月26日搬离租赁处，但系自行搬离，并未向王继耕告知，对租赁财产更没有向王继耕进行交接，并且还向王继耕表示继续使用，在王继耕诉请保全后，张金义亦支付租赁费10万元，故自搬离后至2017年11月13日租赁财产交由王继耕接管时，租赁财产应系仍为段德强、张金义占有。合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条的规定，段德强、张金义应向王继耕支付占有使用费，该费用参照2016年度租赁费标准自2017年1月15日起至2017年11月13日计算较为适当，约为47万元。段德强、张金义作为共同承租人对该项费用应承担付款责任。故对王继耕要求段德强、张金义支付2017年度租赁费65万元的请求不予全部支持。段德强反诉请求王继耕返还自2016年9月27日至2017年1月14日共计110天的租赁费141643.8元的请求不应支持。段德强关于应驳回王继耕全部诉讼请求的辩解意见不应全部采纳，张金义关于不应承担赔偿责任的辩解意见亦不予采纳。涉案合同为无效合同，无需解除。合同无效，王继耕其中诉求支付因违约应一并支付合同剩余三年的租赁费195万元以及按合同约定应支付的租赁费的迟延支付金和违约金的请求于法无据，不予支持。王继耕对租赁房屋闲弃造成的损失5万元，虽递交损失评估申请，但其中要求的评估明细不清楚不具体，亦未提供租赁开始时的租赁财产交接清单，对当时的租赁财产的具体状况不明，况且庭审中认可的涉案租赁财产已使用多年，在使用过程中亦有损耗，根据双方诉辩，王继耕主张的财产损坏原因亦无法认定，故对其申请评估的请求不应准许。王继耕本次诉讼中关于该5万元损失的请求证据不足，不予支持。王继耕对该项损失待有其他证据时，可另行主张权利。 综上所述，对王继耕的请求予以部分支持，对段德强的反诉请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第二条、第三条、第五条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、段德强、张金义共计支付王继耕占有使用费47万元，于本判决生效之日后五日内一次性支付给王继耕。二、驳回王继耕对段德强、张金义的其他诉讼请求。三、驳回段德强对王继耕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费28000元，由段德强、张金义各承担4175元，王继耕承担19650元；反诉费3133元，由段德强承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点是段德强、张金义实际占有使用涉案租赁物即恒丰水果批发市场的时间。2010年10月19日，王继耕作为甲方与作为乙方的段德强、张金义签订《租赁合同》，约定租赁期限10年，王继耕根据乙方经营恒温库业务的特殊需要和要求，由乙方提供设计图纸、技术标准等资料，甲方负责在其所有（有权使用）的土地上建设符合乙方要求的恒温库加工销售一处租赁给乙方使用。双方合同已履行至2017年1月14日。段德强、张金义于2016年9月26日搬离恒丰水果批发市场时未向王继耕告知，对租赁财产更没有向王继耕进行交接。双方在本案一审程序前及诉讼中进行协商时，段德强向王继耕明确表示双方有租赁合同，要求继续使用涉案租赁物。该事实有王继耕于一审庭审中提供的电话录音所证实，段德强对录音真实性亦无异议，且张金义在一审的答辩意见中也证明了上述事实，本院予以认定。直至2017年11月13日在一审法院介入下租赁财产才交由王继耕接管。故涉案租赁财物为段德强、张金义占有使用至2017年11月13日。段德强关于2016年9月26日搬离后涉案租赁物已由王继耕实际控制的主张不成立，本院不予采信 本案租赁合同因未经批准或者未按批准内容建设而导致无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用，人民法院一般应予支持。本案中，租赁合同双方已按合同约定履行了6年，双方对于合同约定的租金标准均无异议，故一审判决参照2016年租赁费标准判决段德强、张金义向王继耕支付实际占有使用费并无不当，段德强称不应支付该占用使用期间的费用的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，段德强的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31133元，由段德强负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 宏 审判员 徐天威 审判员 杨海荣 二〇一八年六月十五日 书记员 张洪亮