四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终803号 上诉人（原审原告）：成都市住房保障中心。住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人：王津生，主任。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都新世宇实业有限公司，住所地：成都市大安中路79号。 法定代表人：周世蓉。 上诉人成都市住房保障中心（以下简称住保中心）因与被上诉人成都新世宇实业有限公司（以下简称新世宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人住保中心委托诉讼代理人徐科越到庭参加诉讼。被上诉人新世宇公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人住保中心上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为新世宇公司向住保中心交付合格的涉案地下车库，并办理涉案车库的产权证明。事实与理由：1.一审法院认定新世宇公司尚不具备办理涉案车库产权的条件，住保中心诉请新世宇公司办理案涉车库产权证在事实上不能履行，只有待车库大产权办理完毕之后另行主张权利的观点，存在严重的法律适用错误。2.新世宇公司办理案涉车库大产权是为住保中心办理涉案车库最终产权的义务和程序中的一部分，住保中心办理产权的诉请包含了大产权办理的要求。一审判决错误分割和缩小了住保中心产权办理诉请的范围，存在严重的逻辑错误。3.一审判决错误地将新世宇公司的主观恶意过错和违约行为认定为《合同法》规定的继续履行债务的客观除外情形，要求住保中心在条件成就后另行起诉，事实上纵容了新世宇公司的违约行为，浪费了司法资源、导致住保中心无法通过司法救济保障自身合法权利。 被上诉人新世宇公司未作答辩。 住保中心向一审法院起诉请求：1.判令新世宇公司向住保中心按照约定交付合格的车库，并为住保中心办理上东花园地下车库产权证；2.新世宇公司支付住保中心逾期办理上东花园地下车库产权证的违约金5000000元。 一审法院认定的事实：2004年1月13日，住保中心（甲方）与新世宇公司（乙方）签订了《拆迁安置用商品房订购合同》，约定甲方采取订购方式向乙方购买拆迁安置用商品房位于成都市锦江区琉璃乡皇经楼四组，项目名称待定；甲乙双方一致商定该项目拆迁安置用房（即全部住宅）约14万平方米，由甲方向乙方全部订购，订购价格为1500元/平方米，总房款暂估为21000万元，办理产权登记的费用由乙方承担，该项目的商业配套房由乙方自行处置；乙方负责办理甲方订购部分房屋的总产权等相关事宜，并承担相关税费、配合甲方将分户产权办至每一户并承担费用；乙方保证项目大产权办理在2005年3月15日前完成；甲乙双方对约定条款均须全面履行，如一方违约，违约方除赔偿守约方500万元违约金外，还应赔偿守约方因此而遭受的损失。 2004年9月2日，住保中心委托成都市住房储备中心（甲方）与新世宇公司（乙方）签订了一份《补充协议》，就2004年1月13日签订皇经楼小区《拆迁安置用商品房订购合同》进行补充：甲方同意订购皇经楼小区全部汽车库和自行车库，面积分别为汽车库7800平方米，自行车库3000平方米（最终以成都市产权监理处核定面积为准）；汽车库按面积计算1850元/平方米，总金额1443万元；自行车库按建筑面积1500元/平方米，总金额450万元，以上面积最后按产权核定的建筑面积计算，多退少补；补充协议是对原协议的补充，其他约定从原协议，与原协议有同等效力。该补充协议上，甲方处有成都市住房储备中心和成都市住房保障中心加盖公章。 皇经楼四组拆迁安置工程于2004年7月10日开始，于2005年10月28日、11月11日、11月16日分别竣工验收。 锦江区琉璃乡皇经楼三、四组上修建的小区现名为“上东花园”，“上东花园”有四组团，其中“上东花园”一组团地址为成都市锦江区经天里32号1-8幢；“上东花园”二组团地址为成都市锦江区经天里31号1-7幢；“上东花园”三组团地址为成都市锦江区经天一街127号1-7幢；四组团地址为成都市锦江区经天一街37号1-5幢。住保中心所购车库位于成都市锦江区。根据成都成房测绘有限责任公司测量报告，住保中心购买的案涉汽车车库面积为5916.99平方米、自行车库面积为3220.92平方米，自行车库占有公摊面积和系数，住保中心已将汽车车库及自行车库的价款向新世宇公司支付完毕。 2009年8月21日，新世宇公司向住保中心移交案涉车库，但因新世宇公司未完善设施设备及停车标识，因此住房保障部未接收车库，并备注：“未完善的设施设备及停车标识等由开发商继续完善，直到符合国家相关标准时视为正式移交。” 另查明，住保中心曾以新世宇公司违反双方签订的《拆迁安置用商品房订购合同》及《补充协议》而于2009年7月24日向成都市中级人民法院起诉，要求新世宇公司支付逾期交付违约金886212.516元；新世宇公司支付逾期办证违约金500万元；判令新世宇公司退还住保中心因出售皇经楼四组1-8幢底层2号房屋款151457.68元；判令新世宇公司向住保中心支付因解除购房合同的违约金100万元。成都市中级人民法院于2009年11月31日作出（2009）成民初字第896号民事判决，新世宇公司向住保中心支付违约金100万并退还购房款151457.68元；驳回住保中心的其他诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。 还查明，案涉小汽车车库及自行车库修建好后至今也未办理大产权。 住保中心陈述，案涉车库消防设施缺失，非机动车与机动车区域未进行划分。 一审法院认为，《拆迁安置用商品房订购合同》及《补充协议》系住保中心与新世宇公司的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，当事人均应按合同约定履行其义务。 根据住保中心委托成都市住房储备中心与新世宇公司签订的《补充协议》约定，住保中心购买皇经楼四组拆迁后修建的小区中全部汽车库和自行车库。合同签订之后，皇经楼四组拆迁安置工程完工后经测绘，小汽车车库面积为5916.09平方米、自行车库面积为3220.92平方米。住保中心已将小汽车车库及自行车车库款向新世宇公司支付完毕，按照双方约定，新世宇公司应当向住保中心交付符合约定的车库。即应当向住保中心交付位于成都市锦江区经天里31号负1层、32号负1层、成都市锦江区经天一街127号负1层、成都市锦江区经天一街37号负1层的小汽车库及自行车库（小汽车车库面积为：5916.99平方米，自行车库面积为：3220.92平方米）。2009年8月21日，新世宇公司拟向住保中心移交案涉车库，但因新世宇公司未完善设施设备及停车标识，因此住保中心未接收车库。因双方在合同对对于车库质量、标识没有明确约定，所以应当考虑车库的使用性能及国家标准。住保中心认为，目前车库消防设施缺失、非机动车与机动车区域未进行划分，不符合交付标准。因车库为停放车辆所用，所以具备清晰的停车标识、具备相应的消防设施是车库使用功能的要求。故新世宇公司向住保中心交付的车库应当符合车库的一般使用要求。 按照《拆迁安置用商品房订购合同》的约定，新世宇公司应当在2005年3月15日前办理皇经楼四组拆迁安置用房的大产权，其中也包括车库大产权，之后应为住保中心订购房屋的总产权等相关事宜，但新世宇公司一直未能办理车库的大产权，亦未为住保中心办理案涉车库产权。因现在案涉车库尚未办理大产权，尚不具备为住保中心办理案涉车库产权的条件。因住保中心请求新世宇公司履行非金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行”的规定，住保中心诉请新世宇公司办理案涉车库产权证在事实上不能履行，只有待车库大产权办理完毕之后另行主张权利。 关于违约金。双方在《拆迁安置用商品房订购合同》中约定，若一方违约，违约方应当赔偿守约方500万元违约金，同时赔偿损失。本案中，新世宇公司未按照合同约定向住保中心交付小汽车车库及自行车库，未为住保中心办理案涉车库的产权证已经构成违约，因此新世宇公司应当向住保中心支付违约金。双方对于违约金的约定属于概括约定，一方违约则应当支付500万元违约金。住保中心因新世宇公司逾期交付皇经楼四组拆迁安置房屋及逾期办理产权证已向成都市中级人民法院提起过诉讼，成都市中级人民法院已经判决新世宇公司向住保中心支付100万元违约金。对于已经支付的100万元违约金应当予以扣减，所以一审法院认定新世宇公司应当向住保中心支付违约金400万元。 据此，综上，住保中心的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、新世宇公司于判决发生法律效力之日起十日内向住保中心交付位于成都市锦江区经天里31号负1层、32号负1层、成都市锦江区经天一街127号负1层、成都市锦江区经天一街37号负1层的小汽车库及自行车库（小汽车车库面积为：5916.99平方米，自行车库面积为：3220.92平方米）；二、新世宇公司于判决发生法律效力之日起十日内向住保中心支付违约金4000000元；三、驳回住保中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46800元，公告费600元，其中9360元由住保中心负担，38040元由新世宇公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，住保中心与新世宇公司签订的《拆迁安置用商品房订购合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 本案二审的争议焦点是住保中心主张新世宇公司办理案涉地下车库产权证的请求是否成立。新世宇公司作为案涉地下车库的出卖人，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条关于“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，其义务不仅有交付案涉车库，还包括转移车库的所有权。即新世宇公司应协助住保中心办理案涉车库的产权证。但是，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。据此，房屋（包括车库）没有办理初始登记（也就是大产权）是不能够办理权属转移登记的，即购房人无法取得所购房屋的产权证。本案中，住保中心未提交证据证明案涉车库的初始登记已经办理，即案涉车位的大产权尚未取得，不具备办理至住保中心名下的条件，一审判决认定新世宇公司协助办理案涉车位的产权证存在事实上的履行不能正确，本院予以维持。住保中心可待办证条件具备时再行主张。 另外，住保中心二审上诉请求仅针对办理案涉车库的产权证，二审案件受理费按件收取。 综上所述，上诉人住保中心的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人成都市住房保障中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年六月十一日 书记员饶志誉