甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0104民初974号原告王延放，女，1969年8月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：岳巍，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：兰州辰光房地产开发有限公司，住所地兰州市西固区。法定代表人：付婕妤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜函霖，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张海霞，女，该公司办公室职员。原告王延放诉被告兰州辰光房地产开发有限公司（以下简称辰光公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王延放的委托诉讼代理人岳巍及被告辰光公司的委托诉讼代理人杜函霖、张海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在2个月内履行合同，逾期不履行的，每日按合同总价款的万分之一支付违约金；2、判令被告支付逾期履行违约金3583.80元；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告明确提出第1项诉讼请求中要求被告履行的合同内容为办理房屋权属证书。事实和理由：2013年8月23日，原、被告签订2013预14694号《商品房买卖合同》，原告向被告支付购房款716760元购买了被告开发建成的澳泰家园第9幢1单元1704室房屋。原告依双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，多次敦促被告早日办理房屋权属证书，被告以种种原因拖延至今。为维护其合法权利，原告诉至法院。被告承认原告在本案中所主张的双方建立房屋买卖合同关系、原告已支付相应的购房款、被告已将房屋交付原告使用但未办理房屋权属证书的事实，但认为导致房屋权属证书未办理的责任不在被告。合同签订后，被告积极协调办理房屋权属证书事宜，但相关行政管理部门工作效率迟缓，其已依约向房屋所有权登记管理机关提交了产权登记资料，积极与相关部门协调处理相关事宜，并无违约行为。2017年4月11日，兰州市人民政府出具兰政地[2017]11号文件，要求对涉案房屋用地补缴出让金870万元，现上述款项已筹集到位，大概三个月能将房屋权属证书办理完毕。原告主张的违约金也高于合同约定。原告曾于2017年10月因此纠纷诉至法院，被告当时承诺在1年之内办理并发放房屋权属证书，双方亦对违约责任作出了约定，被告的承诺及双方的约定仍应有效，双方应互谅互让，以期积极解决此矛盾。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原、被告签订的房屋买卖合同是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，受法律保护，对当事人具有拘束力。本案的争议焦点为被告在合同履行过程中有无违约、是否应向原告支付违约金以及支付违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定："买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同"。该法第一百三十五条规定："出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务"。为实现房屋买卖合同的目的，买受人应支付购房款，出卖人应交付房屋并办理房屋权属证书。本案中，原告认为被告未按照约定办理房屋权属证书，但被告认为其已在约定期限内向产权登记机关报备了资料，履行了合同约定的义务，无违约情形，并认为合同未约定办理房屋权属证书的期限，因此被告对原告未能取得房屋权属证书一事无违约行为，不应承担违约责任。通过庭审查明，原、被告均认可合同签订日期为2013年8月23日，该日期亦为房屋交付日期。原、被告虽未约定取得房屋权属证书的期限，但约定被告应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。审理中，被告未提交证据证明其已向产权登记机关提供了备案资料，也认可涉案房屋权属证书未办理的事实。因被告至今未履行办理房屋权属证书的义务，其应当承担违约责任。被告提交兰政地[2017]11号文件，以其所载内容对其不存在违约行为予以证明，但该文件内容显示，被告负有补充缴纳土地出让金的义务，而被告未缴纳上述土地出让金的行为，说明其未能积极处理办理房屋权属证书的事宜，涉案房屋未取得房屋权属证书系被告原因所致，故不能免除其违约责任。被告亦不能举证证明其违约有法律规定的或合同约定的免责事由，如不可抗力、原告违约、免责条款等情形，应向原告承担违约责任，支付违约金并继续履行合同。关于被告辩称2017年原告起诉时，双方曾对办理权属证书的时间及违约责任已经作出了约定，因原告不予认可并撤回起诉，故对该答辩意见不予采纳。结合本案案情，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第三项的规定，由于被告的原因，自房屋交付使用之日起90日内或合同签订之日起90日内，原告未取得房屋权属证书的，被告应承担违约责任。因此，本院酌情确定被告在本判决生效之日起三个月内为原告办理房屋权属证书。被告违约后，对于违约金的支付数额，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告可以以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，应当以违约造成的损失确定违约金数额。依合同约定，被告逾期违约金为原告已付房款的0.1%，即716.76元。该约定不仅不能实现担保和督促合同义务履行的功能，也不足以弥补原告不能对涉案房屋行使法律上的处分权所受的损失。原告提出约定的违约金过低并要求予以增加，其主张符合法律规定，本院予以支持。原告无证据证明因被告违约对其造成的损失数额，根据上述司法解释第十八条第二款的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案审理期间，中国人民银行同期一年期贷款基准利率为4.75%，则逾期贷款利率为在此标准上增加30%-50%，即6.175%至7.125%。原告主张的已产生的违约金为合同总价款的0.5%，即合同约定的合同总价款的0.1%的5倍3593.80元，因该主张低于逾期贷款利息，视为原告对自己合法权利的自由处分，本院予以支持。原告主张的被告将来未在限期内办理房屋权属证书的违约金标准为逾期每日按合同总价款的万分之一计算，该计算标准亦低于逾期贷款利息的计息标准，视为原告对自己合法权利的自由处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告兰州辰光房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告王延放办理兰州市西固区西固中路478号澳泰家园第9幢1单元1704号房屋的权属证书；逾期未办理的，每日按房屋总价款的万分之一（即每日72元）向原告王延放支付违约金；二、被告兰州辰光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王延放支付逾期办理房屋权属证书的违约金3583.80元；三、驳回原告王延放的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告兰州辰光房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王俊灵二〇一八年五月十六日书记员  王雪婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第一款第二项、第三项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。????????21