包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终668号   上诉人（一审被告）：田晓青，男，1965年6月15日出生，汉族，包头市青山区幸福商城业主委员会主任，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：孙磊，包头市148指挥协调中心第一法律服务所法律工作者。   上诉人（一审原告）：冯利东，男，1984年11月13日出生，汉族，无职业，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：王建平，男，1963年10月28日出生，汉族，无职业，住内蒙古包头市。   被上诉人（一审被告）：包头市青山区幸福商城业主委员会。   负责人：田晓青，该业主委员会主任。   上诉人田晓青因与上诉人冯利东、被上诉人包头市青山区幸福商城业主委员会（以下简称幸福商城业委会）委托合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初4316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   田晓青上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判田晓青不承担责任或发回重审。2、一、二审案件受理费由冯利东负担。其上诉主张的事实和理由为：第一，田晓青是经过全体业主共同选举产生的幸福商城业委会负责人，是在每一位业主的授权委托下将房屋集体出租给包头市有道商贸有限公司（以下简称有道公司）。田晓青所履行的是基于委托权限下的履行委托人所委托事务的行为，并非超越权限或非委托事务的行为，该行为所造成的法律后果应由委托人业主或幸福商城业委会承担。现业主无法取得既得租金利益系有道公司中途违约所致，田晓青在代为履行业主与有道公司合同过程中并无过错。且田晓青在庭审过程中已经提交从有道公司收取的所有应收租金明细与支付业主租金明细等与本案有关联的证据，足以证实田晓青完全履行了委托事务，故田晓青不应对有道公司欠付租金的行为承担责任。本案所涉幸福商城业委会是经全体业主按照程序合法成立的，并在包头市房管局物业管理处备案，由于该组织为临时机构且不具备独立法人资格无法在金融机构建立基本账户，故只能由田晓青代收代付。幸福商城业委会与有道公司所订立的合同因有道公司违约，田晓青仅收到租金700余万元，然业主要求田晓青支付三年的租金，田晓青显然无法支付。同时，田晓青认为业主要求支付租金应直接向有道公司要求支付，否则有违公平、合理、权利义务相一致的原则。第二，田晓青亦是幸福商城的业主，同样是有道公司违约的利益受损人，无论基于委托合同关系，还是基于同是业主的状态，田晓青作为被告均系诉讼主体不适格。一审法院如此判决逻辑，其他八位业主委员会委员亦应作为本案被告参加诉讼，故一审判决遗漏了必要诉讼参加人。第三，本案属于委托合同纠纷，并非民间借贷纠纷，判决田晓青承担利息于法无据。   冯利东答辩称，田晓青是幸福商城业委会负责人，案涉房屋承租期间的租金均打在田晓青个人账户上，从冯利东一审提交的证据来看，有道公司向田晓青支付租金的日期截止到2016年2月1日，故我们向田晓青主张截止到该期限内的租金合法有据。   幸福商城业委会答辩称，有道公司给幸福商城业委会的租金已全部发放给业主。   冯利东上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支付冯利东房屋租金37866元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息4241元。2、一、二审案件受理费由田晓青、幸福商城业委会负担。其上诉主张的事实和理由为：一审判决书认定事实不清，判决结果有误，具体表现为三个方面：第一，冯利东一审诉讼请求为：请求判令田晓青、幸福商城业委会支付租金44330元，而一审判决书中将该诉讼请求写为“判令田晓青、幸福商城业委会支付租金22084.52元”错误。第二，一审判决书中将幸福商城应向冯利东支付的年租金数额表述错误。第三，一审判决判项中对幸福商城业委会与田晓青连带支付租金的数额计算错误。具体理由如下：冯利东2003年从呼和浩特铁路局房地产开发公司购买了位于包头市××区、P24商铺，购买商铺价为177320元，并于2008年11月10日、14日分别取得《房屋所有权证》，2013年3月19日，幸福商城业委会与案外人有道公司签订《房屋租赁合同》约定由有道公司承租幸福商城1-2层全部房产，租期10年，从2013年5月20日至2023年6月22日止，冯利东将商铺转交给田晓青，2013年5月20日冯利东与幸福商城业委会代为协商铺位出租，代为签订租赁合同，代为收取租金并转交冯利东，租金标准为第一年至第三年每年按房价12%收取租金并转交冯利东，按照合同约定年租金分两次支付，每年6月底、12月底各支付一次，故年租金为：177320*12%=21278.40元而非一审法院所为的6985.35元。按照合同约定，从2013年6月23日至2016年2月1日期间共计31个月零8天，冯利东分别于2013年6月26日收到租金6937元，2013年12月19日收到租金10639元，共计17576元。按照合同约定该期间应转交冯利东房屋租金55442元，减去已经转交的租金17576元，尚欠冯利东租金37866元，并按照中国人民银行同期贷款利息支付利息4241元（2016年2月2日至2018年2月3日）。故一审判决对于应支付冯利东租金金额的事实认定错误。   田晓青答辩称，田晓青已将有道公司支付的租金全部发放给业主，不存在欠付租金的问题。   幸福商城业委会答辩称，同田晓青答辩意见。   冯利东向一审法院起诉请求：1、判令支付冯利东房屋租金22084.52元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息。2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。   一审法院认定的事实：2001年11月9日，买受人冯利东与呼和浩特铁路局房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于包头市青山区幸福商城P23/24号商铺，购房款为177320元。冯利东陈述其在2013年3月将商铺交付幸福商城业委会。2013年5月20日，冯利东与幸福商城业委会签订《授权委托书》，约定:冯利东委托幸福商城业委会代为协商铺位出租相关事宜、代为与承租方签订租赁合同、代为收取租金并转交委托人；授权要求：租赁期10年，自2013年6月15日至2023年12月31日，租金标准为第一年至第三年按购房价的15%收取房租……，每年6月底和12月底各支付一次，租金由受托人直接打入委托人的包商银行个人结算账户；其他约定：委托人同意给予承租方3个月装修免租期，免租期内不计收房租。   2013年3月19日，幸福商城业委会与案外人有道公司签订《房屋租赁合同》，约定由有道公司承租幸福商城1-2层房产，租赁期限为2013年3月23日起至2023年6月22日止，共10年，其中2013年3月23日至2013年6月22日为免租金装修期；租金总额为4650万元；付款方式为先付后租，租金从起租日起，按半年支付。该合同同时对双方的权利义务及其他事项进行了约定。   庭审中，冯利东提供幸福商城业委会出具的收据复印件及银行业务凭证复印件，用于证明自2013年6月15日起至2016年2月1日，案外人有道公司共支付10284287.36元租金。田晓青提供凭证为7522891元。冯利东陈述幸福商城业委会分别于2013年6月26日转交租金6937元、2013年12月19日转交租金10639元、共计17576元。   一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案中，冯利东与幸福商城业委会签订的《授权委托书》是双方的真实意思表示，内容合法有效。冯利东将其所有的商铺交付幸福商城业委会代为出租并收取租金转交冯利东，幸福商城业委会作为受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。根据《授权委托书》的约定，幸福商城业委会应每年向承租人收取租金6985.35元并转交冯利东。冯利东请求从2013年6月15日至2016年2月1日期间按照2年7个月（32个月）计算租金，对于从免租金装修期的次日即2013年6月23日至2016年2月1日期间（计为31个月）的租金，法院予以确认，幸福商城业委会已经支付17576元，法院支持租金6303.04元。关于上述租金的利息，从2016年2月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，法院予以支持。   本案中，承租人有道公司将租金通过银行转账方式汇入户名为田晓青的账户内，幸福商城业委会向有道公司出具的收据中田晓青亦在收款人处签字，田晓青作为幸福商城业委会的负责人，应当与幸福商城业委会对上述债务互负连带清偿责任。   综上所述，对于冯利东部分诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、一百一十二条、第三百九十六条、第四百零四条规定，判决如下：一、被告包头市青山区幸福商城业主委员会与被告田晓青连带支付原告冯利东租金6303.04元，于本判决生效之日起十五日内付清（精准数额以双方对账凭证为准）；二、被告包头市青山区幸福商城业主委员会与被告田晓青连带支付原告冯利东租金6303.04元的利息，从2016年2月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，利随本清；三、驳回原告冯利东的其他诉讼请求。案件受理费910元，减半收取计455元，由被告包头市青山区幸福商城业主委员会与被告田晓青负担。   经二审审理查明，一审判决除对于幸福商城、田晓青应付冯利东年租金数额以及欠付冯利东租金数额的事实认定有误外，其余认定事实准确，本院依法予以确认。   另查明，冯利东一审主张租金金额为22084.52元，该租金金额的计算方式为：总租金为：1773.20（月租金）*31个月+59.10（日租金）*8天=55442元；55442元-17576元（已支付租金）=37866元；37866元-15781.48元（呼铁局支付金额）=22084.52元。上述事实有当事人陈述在案佐证。   本院认为，双方当事人签订的《授权委托书》是有效合同，双方因此形成委托合同法律关系，本院对此予以确认。双方当事人争议的焦点问题为：第一，田晓青是否应当承担给付租金的责任。第二，田晓青、幸福商城业委会欠付冯利东租金的数额。   第一，关于田晓青是否应当承担给付租金责任的问题。田晓青主张其不应当承担给付租金的责任，但自幸福商城业委会成立以来，收取租金及分配租金等事宜均由田晓青个人负责，田晓青亦对该事实不持异议，现田晓青未按约定期限将租金足额打入业主账户，其应当承担向业主支付租金的责任。田晓青主张其无法向业主支付租金的原因是有道公司未能向其按期足额支付租金，但其并未提供充分证据证明，故田晓青的该上诉主张不能成立，本院不予支持。   第二，关于田晓青、幸福商城业委会欠付冯利东租金数额的问题。根据双方签订的《授权委托书》中关于租金标准的约定，幸福商城业委会应在租期前三年按房价12%收取房租，冯利东所购买房屋的房款为177320元，则幸福商城业委会应向冯利东每年支付房屋租金21278.4元（177320元*12%=21278.4元），故一审法院将该数额认定为6985.35元错误，本院依法予以纠正。冯利东主张一审判决将其诉讼请求主张的金额认定错误，但从一审庭审笔录中可以看出，冯利东在一审庭审中变更了诉讼请求，将租金金额由44330元变更为22084.52元。在此基础上，一审法院重复核减了已支付租金17576元并少计算8天租金，故一审判决对于欠付冯利东租金数额的事实认定有误，田晓青、幸福商城业委会应支付冯利东租金22084.52元，对此，本院依法予以纠正。本院二审期间，冯利东对于其在一审陈述的同意核减呼铁局已支付金额15781.48元的事实不予认可，但并未提供相反证据予以证明，故冯利东的该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于冯利东提出的要求幸福商城业委会、田晓青支付2016年2月2日至2018年2月3日租金利息的主张，因幸福商城业委会、田晓青逾期支付租金给冯利东造成损失，故幸福商城业委会、田晓青应当以租金22084.52元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付冯利东该期间的利息损失。   综上，一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第三百九十六条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定。判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初4316号民事判决；   二、上诉人田晓青与被上诉人包头市青山区幸福商城业主委员会于本判决生效之日起十日内连带支付上诉人冯利东租金22084.52元及利息，利息以22084.52元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年2月2日计算至2018年2月3日；   三、驳回上诉人冯利东的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费2275元，上诉人冯利东负担182元，上诉人田晓青、被上诉人包头市青山区幸福商城业主委员会负担2093元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二○一八年六月十九日   书记员 苏之嵘   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。   第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。   第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。