贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2701民初862号 原告：张光顺，男，1974年11月10日出生，侗族，住都匀市。 委托代理人：白杨紫惠，系贵州贵达律师事务所律师。 被告：都匀银河房地产开发有限责任公司，住所地都匀市开发区纬八东路，统一社会信用代码91522701722182205J。 法定代表人：刘海隆，系该公司董事长。 委托代理人：肖壮，系贵州宏匀律师事务所律师。 委托代理人：詹国光，系贵州宏匀律师事务所实习律师。 被告：荔波县贵粤有限责任公司，住所地，荔波县立化镇平寨火车站，统一社会信用代码915227227411046912。 法定代表人：周林，职务不详。 委托代理人：秦纪玄，男，1977年1月16日出生，侗族，系该公司员工，住贵州省都匀市。 原告张光顺诉被告都匀银河房地产开发有限责任公司、荔波县贵粤有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张光顺的委托代理人白杨紫惠、被告都匀银河房地产开发有限责任公司委托代理人肖壮、詹国光及被告荔波县贵粤有限责任公司委托代理人秦纪玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张光顺向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同赔偿原告各项实际经济损失463718元；2.请求判令二被告共同支付原告违约金20万元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告张光顺系贵州黔南州百姓人大药房连锁有限公司法定代表人，2016年初，被告荔波县贵粤有限责任公司得知原告因筹建公司急需办公场地，遂找到原告与之商谈，希望将其购买的，由被告都匀银河房地产开发有限责任公司开发销售的都匀市××路××号一层至三层房出租给原告作为办公场所使用，经多次磋商，原告与二被告在2016年11月9日达成一致意见并签订了《房屋租赁合同》，三方在合同中约定：1.租赁期限为十年，从2017年11月1日至2007年11月30日；2.原告租用本合同房屋作为商业、办公、仓库配送等公众用途；3.一方如有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿其因违约造成的所有经济损失外，还应支付20万元违约金；4.鉴于合同签订时荔波县贵粤有限责任公司还未与都匀银河房地产开发有限责任公司，完善该房屋的产权相关手续，如因种种原因，荔波县贵粤有限责任公司未能与都匀银河房地产开发有限责任公司完善相应的购房及产权转移等相关手续，本合同继续有效，由都匀银河房地产开发有限责任公司执行本合同的权利与义务。2016年6月，原告得到二被告许可，组织装修工程队入场，开始进行租赁场地的规划设计装修，并订购了办公家具、空调等各类办公设备。在原告组织装修近六个月时间后，被告荔波县贵粤有限责任公司于2017年2月口头通知原告，因其与被告都匀银河房地产开发有限责任公司关于租赁房屋的产权尚未明确，故要求原告暂停装修，等候通知。期间，原告一直停工等待，直至2017年7月，被告都匀银河房地产开发有限责任公司正式口头通知，明确告知原告，不能将上述房屋出租给原告。被告在未与原告协商的情况下，单方面解除合同，因被告的违约行为给原告造成各项经济损失高达653718元。原告多次找到二被告协商赔偿事宜，被告都匀银河房地产开发有限责任公司于2017年8月28日向原告赔偿19万元后，在未通知原告的情况下，擅自将原告已装修的设施进行撤除，造成部分空调设备毁损，未使用的装修材料丢失。综上所述，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护其合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判决如数之请。 被告都匀银河房地产开发有限责任公司辩称：原告的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回该诉讼请求。理由如下：1.原告方主张因被告违约导致其损失，要求被告对其进行赔偿，无事实依据，实际上是原告方违约；2.关于原告要求被告赔偿其空调损毁、装修材料丢失等损失的诉讼请求，因原告未能举证证明其空调系被告损毁，也未举证证明空调毁损的数量以及装修材料对材质、数量，并且原、被告双方并未就空调及装修材料等物品约定保管义务，故对该诉讼请求应依法驳回；3.原告与被告已经达成补偿的约定，被告都匀银河房地产开发有限责任公司已经向原告补偿19万元，双方的合同权利义务已经结清，原合同已终结；4.被告没有违约行为，故对原告主张应由被告支付20万元违约金的诉讼请求，于实不符，于法无据，被告不应承担违约责任，应由原告承担违约责任。 荔波县贵粤有限责任公司辩称：贵粤公司未许可原告在2016年6月进场装修，故贵粤公司不应当赔偿。 本院经审理认定事实如下：1.2016年11月9日，原告张光顺与被告荔波县贵粤有限责任公司、被告都匀银河房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：由原告承租位于都匀市××路××号（老马踏飞燕）1-3层房屋及附属，租赁期限自2017年11月1日起至2027年11月30日，鉴于本合同签订时荔波县贵粤有限责任公司尚未与都匀银河房地产开发有限责任公司完善该房屋的产权相关手续，如因种种原因荔波县贵粤有限责任公司，未能与都匀银河房地产开发有限责任公司完善相应的购房及产权转移等相关手续，本合同继续有效，由都匀银河房地产开发有限责任公司执行本合同的权利和义务；2.2016年12月21日，贵州黔南州百姓人大药房连锁有限公司成立，原告张光顺系贵州黔南州百姓人大药房连锁有限公司法定代表人，案涉房屋系张光顺为贵州黔南州百姓缘大药房有限公司经营而租赁；3.2016年6月，原告组织装修队伍入场，开始对租赁场地进行装修，并订购了办公家具、空调等各类办公设备；4.案涉合同的解除双方通过协商，原告张光顺于2017年7月4日，向被告都匀银河房地产开发有限责任公书面提出了《百姓人大药房银湖新城项目投入费用汇总表》，该汇总表载明的投入项目、费用记录为：①隔墙25530元、②装修182500、③空调款150200元、④空调安装13880元、⑤办公家具100000元、⑥交际费用30000元，合计501880元，2017年8月25日，被告都匀银河房地产开发有限责任公司向原告张光顺支付案涉房屋装修拆除补贴金额19万元，原告亦于当日出具收条一份，载明：收到“房屋装修拆除补贴金额壹拾玖万元整”，后原告将房屋交还被告都匀银河房地产开发有限责任公司；5.2016年6月原告进场装修至2017年8月交还房屋期间，原告未向二被告支付任何费用。 本院认为，本案的争议焦点有二：其一，二被告是否应承担20万元违约金；其二，被告是否应当赔偿原告的损失。 关于焦点一，首先，《房屋租赁合同》第十五条，已对如被告荔波县贵粤有限责任公司未取得房屋产权，由被告都匀银河房地产开发有限责任公司承继房屋租赁合同的权利义务进行了约定，被告荔波县贵粤有限责任公司在其确知无法获得案涉房屋产权后已告知原告，且原告知晓后仍继续与被告都匀银河房地产开发有限责任公司商谈履行合同事宜，并继续对案涉房屋进行装修，被告都匀银河房地产开发有限公司已实际承继案涉《房屋租赁合同》的权利、义务，故被告荔波县贵粤有限责任公司不应承担合同的违约责任；其次，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条第三款约定：“一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的所有经济损失外，还应该支付20万元违约金”，本案中，原告并未举证证明案涉合同的解除系被告都匀银河房地产开发有限公司违约所造成或被告具有合同约定的其他违约行为，故原告请求二被告共同支付原告违约金20万元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 关于焦点二，1.装修损失部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（四）因不可归责于双方的事由，导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，案涉合同协商解除时，原告向被告都匀银河房地产开发有限责任公司提交了损失清单，后通过双方协商一致，达成合意，被告都匀银河房地产开发有限公司于2017年8月25日向原告支付了与案涉房屋已形成附合的装饰装修物的赔偿款19万元，对原告已实际完成装修部分进行了赔偿，原告随即将案涉房屋交予被告，故对原告所诉案涉房屋装修部分的损失，本院不予支持；2.关于原告所诉的空调损失部分。空调及其安装空调所需辅材均系可移动、可再利用的商品，但所订购空调及所需辅材并非能够全部使用，本案中，因双方并未约定被告对该部分物品负有保管义务，在案涉合同解除后，原告虽将案涉房屋原告所订购的空调机及所需辅材多数已移机至他处使用，而未能移机使用部分物品因原告未能及时移至其可控范围妥善保管，导致物品的毁损、丢失，造成所购空调无法计算实际损失，原告应自行承担不利后果。对于安装费用的诉请，因从原告所提供的《空调结算拆装费用结算清单》中，可以看出该安装费用包含了部分所需辅材，而部分辅材如铜管、排水管等均为可再利用物品，现原告未举证证实实际损失的，故对该费用不予支持。对于移机费用的诉请，因《空调结算拆装费用结算清单》中载明拆装地点为：“水岸绿洲”，且原告未举证证实与案涉合同解除存在因果关系，故不予支持；3.关于仓库货架、办公家具损失的诉请，因该部分物品可以移动，且原告已经将其搬离涉讼房屋，现仍处于原告的控制之下，必然存在一定的使用价值或交换价值，故原告以物品订购价格或未使用物品价值作为认定该部分物品损失的依据，于法无据，本院不予支持；4.关于现场管理人员工资的损失的诉请，因原告的装修，已聘请装修公司为其装修，而原告提供的《后勤部工资表》不能够证明聘请员工所支出的工资与本案间存在因果关系，且该《后勤部工资表》未有领款人签名，不能证明损失的实际发生，故本院不予支持；5.关于律师费的诉请，因案涉合同对此并无约定，故本院不予支持。综上，原告所举证据不足以证明其实际损失，故对原告请求二被告共同赔偿原告各项实际经济损失463718元的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张光顺诉讼请求。 案件受理费10438元，因适用简易程序减半收取5219元，由原告张光顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  王志坚 二〇一八年六月一日 法官助理王尧欢 书记员韦有刚（代）