云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初2637号原告：昆明科迪企业管理有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：周珑，董事长。委托代理人：卢一汕，云南昕坤律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南仁源房地产开发有限公司，住所地：昆明市宝善街。法定代表人：陈勇，执行董事兼总经理。委托代理人：张筱婷、何佳欣，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明科迪企业管理有限公司与被告云南仁源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法进行审理。原告对本院作出的（2016）云0111民初2637号民事裁定书不服，上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民终2378号民事裁定书，指定本院审理。本院依法组成合议庭于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢一汕、被告委托代理人何佳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明科迪企业管理有限公司诉称:原告于2013年12月28日与被告签署了《商品房购销合同》，原告购买被告开发的独立时代公寓A幢707号商品房一套，该商品房建筑面积为75.76平方米。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2013年12月28日将全款439582元付于被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。原告所购被告开发的商品房已于2014年1月31日前验收合格，在验收合格后理应立即交付使用，但被告至今未履行交房义务，构成严重违约。诉至本院请求判令：1、被告继续履行合同，立即交付原告所购商品房；2、被告在交房后2个月内办理相关产权登记手续；3、被告给付因迟延交房产生的违约金30×50元+100×723元及至实际交房日止的违约金（2014年1月31日至2014年3月3日按50元/天计算，2014年3月4日至2016年2月25日按100元/天计算）；4、被告给付因延期办理产权登记手续的违约金15元×75.76×723＝821617.2元及至实际办理产权证之日止的违约金（按15元/㎡/天×产权登记建筑面积×逾期天数计算）；5、被告承担本案的诉讼费。庭审前，原告向本院申请增加诉讼请求：判令被告立即将昆明市曙光小区黎明路独立时代公寓A单元707号房屋恢复备案登记在原告名下，事实和理由：原告与被告于2013年12月28日签订《商品房购销合同》，购买被告开发的昆明市曙光小区黎明路独立时代公寓A单元707号房屋并办理了备案登记。经查，被告非法将已备案登记在原告名下的上述房屋撤销备案登记，该房屋已恢复在被告名下，严重侵害了原告的合法权益，特向法院申请被告继续履行合同，将上述房屋恢复备案登记在原告名下。被告云南仁源房地产开发有限公司辩称：本案实际是借款合同关系，借款人是仁泽公司，总共借款1000万元，以签订《商品房购销合同》方式提供担保，房屋价值明显低于市场价值，对于房屋的交房时间约定不一致，所有款项于2013年12月30日一次性支付到仁泽公司的账户。如按商品房买卖合同关系审理，原告至今未向被告提供办理产权证的委托书，导致不能办理房产证，延期办理产权证的违约金不应该支持，并且办理产权证的起算时间应是2014年4月1日。原告主张的违约金过高，要求法庭予以调整为按银行同期贷款利率计算。双方之间不是商品房购销合同纠纷，就不存在交房房屋的情况。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告与被告于2013年12月28日签订《商品房购销合同》（合同编号：A-707），约定由原告向被告购买被告开发建设的座落于曙光小区黎明路独立时代公寓A单元7层707号房屋，建筑面积75.76平方米、价款439582元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2014年1月31日前。对逾期交房的违约责任约定如下“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方（即被告）按每天50元向乙方（即原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天壹佰元支付违约金给乙方（即原告）。”并对产权登记约定如下“1、甲方须在2014年3月30日前办理完毕该套商品房的产权登记手续，若甲方违约，则自逾期之日起，甲方按照15元/㎡/天×产权登记建筑面积×逾期天数计算向乙方支付违约金，合同继续履行。2、若甲方在2014年4月30日前仍未办理完毕该套商品房的产权登记手续，则乙方可以单方面解除合同，甲方于2014年5月1日起3个工作日退还乙方已交房款，并按照15元/㎡/天×产权登记建筑面积×逾期天数计算向乙方支付违约金。”上述合同于2013年12月28日备案（合同登记号：KM2013122812392）。原告与被告签订了《合同补充协议》。2013年12月28日，被告向原告出具《收据》收到原告A-707房屋购房款439582元。被告未按约向原告交付涉案房屋及办理产权证。2016年12月5日，被告公司向原告出具《承诺书》，载明“昆明科迪企业管理公司：贵司与我司于2013年12月28日签订了向我司购买独立时代公寓商品房及车位共计42套房屋的《商品房销售合同》。我司履行了合同约定的为贵司完成该批商品房的产权备案登记手续的义务（具体房源明细及备案合同登记号一览表详见附件），贵司也向我司支付了购买上述42套房屋的全部购房款共计人民币壹仟万元整（￥10000000）。我司因故至今未按上述42套房屋《商品房销售合同》的相关约定为贵司办理该批房屋的产权证及该批房屋的交房手续。现我司向贵司郑重承诺：一、我司将于2017年1月10日前为贵司办理完毕向政府相关土地及房屋产权管理部门提交上述42套房屋《不动产权证书》的登记申领手续。二、我司将于2017年1月10日向贵司办理上述42套房屋的正式移交手续。三、如违反上述有关承诺，我们将愿意承担由此而产生的一切经济损失和法律后果。（注：我司已收到为办理上述42套房屋《不动产权证书》而需要贵司提交的相关委托手续及资料。）”被告已将房屋钥匙交给被告。另，涉案房屋于2013年12月31日办理了合同注销手续。上述事实有双方当事人提交并经庭审举证、质证且互对其真实性无异议的《商品房购销合同》、《补充协议》、商品房买卖合同登记备案表、收据、银行汇款凭证、承诺书、《房屋信息查询摘抄表》、《关于“独立时代公寓”11套房屋有关情况的回函》等为据，本院予以采证并在卷佐证。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“交付房屋及产权登记事宜”。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。现结合原告诉请做如下评述：焦点1，关于办理备案登记有关问题。原、被告于2013年12月28日签订了《商品房购销合同》，当日办理了备案登记（合同登记号：KM2013122812392）；于2013年12月31日办理了合同注销手续。被告应当继续履行合同义务，协助原告办理备案登记。焦点2，关于交付房屋、被告是否应当承担交付房屋迟延责任及违约责任如何确定的问题。本案中，原告已履行了支付房款的义务，被告应履行交付房屋义务。虽然房屋钥匙已交给原告，但涉案房屋仍由被告控制管理，并未实际交付原告，故原告主张被告交付房屋的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。被告未按约定向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”对于违约金的起算时间，合同中约定的交房时间为2014年1月31日，之后《承诺书》中承诺的交房时间2017年1月10日，原告对上述承诺书无异议，应视为当事人对交房时间的重新约定，故本院确定违约金的起算时间为2017年1月11日（即承诺书中承诺交付房屋之次日）。合同中约定的迟延交付房屋的违约金计算标准为30天内按每天50元计算，逾期30天后按每天100元计算。现原告诉请按合同约定计算违约金，对此请求，被告认为违约金过高要求调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。本院认为，违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，合同约定的违约金过高，被告可请求法庭予以调整。故本院综合本案实际情形，对被告应承担的迟延交付房屋违约金酌情调整为由被告计付原告以购房款439582元为基数按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算从2017年1月11日起至2018年4月2日止（开庭之日）的逾期交付房屋违约金25926元【439582元×（4.75%÷360）×447日＝25926元】。焦点3，关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，涉案《商品房购销合同》及《承诺书》对办证条件及期限的约定，被告明确收到办理涉案房屋《不动产权证书》所需要的相关委托手续及资料。原告已履行买受人负有的义务，被告作为出卖人应当依约根据不动产权属登记规范履行交易房屋的权属转移义务，且涉案房屋具备办理产权证的条件。在昆明市地区于2016年7月1日起开始实施不动产统一登记的情形下，被告应当向不动产登记机构作出不动产权属转移登记申请，申办以原告为所有权人的不动产登记证。故原告要求被告协助办理涉案房屋不动产登记的请求有事实及法律依据，本院予以支持。在商品房买卖交易中，对于权属转移登记的费用有明确的收取对象，在买受人委托出卖人作出登记申请情况下，所产生的费用根据费用性质应由买受人承担（契税、印花税、维修基金、办证工本费）。焦点4，关于被告是否应当承担办理房屋权属证书迟延责任及违约责任如何确定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》及《承诺书》对办证条件及期限的约定，被告明确收到办理涉案房屋《不动产权证书》所需要的相关委托手续及资料，被告应于2017年1月10日前履行合同项下房屋《不动产权证书》的登记申领手续。被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。对于违约金的起算时间，前已述及，本院确定违约金的起算时间为2017年1月11日（即承诺书中承诺办理产权证之次日）。合同中约定的迟延交付办证的违约金计算标准15元/㎡/天×产权登记建筑面积×逾期天数计算。现原告诉请按合同约定计算违约金，对此请求，被告认为违约金过高要求调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。本院认为，违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，合同约定的违约金过高，被告可请求法庭予以调整。故本院综合本案实际情形，对被告应承担的迟延办证违约金酌情调整为由被告计付原告以购房款439582元为基数按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算从2017年1月11日起至2018年4月2日止（开庭之日）的逾期办证违约金25926元【439582元×（4.75%÷360）×447日＝25926元】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南仁源房地产开发有限公司协助原告昆明科迪企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于曙光小区黎明路独立时代公寓A单元7层707号房屋备案登记至原告昆明科迪企业管理有限公司名下；二、由被告云南仁源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于曙光小区黎明路独立时代公寓A单元7层707号房屋交付给原告昆明科迪企业管理有限公司；三、由被告云南仁源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明科迪企业管理有限公司迟延交付房屋违约金25926元；四、由被告云南仁源房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向不动产登记机构作出将位于曙光小区黎明路独立时代公寓A单元7层707号房屋权属转移登记至原告昆明科迪企业管理有限公司名下的不动产转移登记申请，并将代申领的不动产证即时交付原告昆明科迪企业管理有限公司（办证产生的契税、印花税、维修基金、办证工本费由原告承担）；五、由被告云南仁源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明科迪企业管理有限公司迟延办证违约金25926元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12754元，由原告昆明科迪企业管理有限公司承担6377元，被告云南仁源房地产开发有限公司承担承担6377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  贾孟书人民陪审员  吕玉瑞人民陪审员  丁启洪二〇一八年六月二十七日书 记 员  刘建莲