山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0791民初1549号 原告:姜林,女,汉族,1963年2月1日生。 原告:周宏,男,汉族,1963年4月22日生。 原告:冀晓燕,女,汉族,1973年12月12日生。 原告:关中举,男,汉族,1960年1月17日生。 原告:孙建华，男,汉族,1956年8月12日生。 原告:李志勇,男,汉族,1954年1月27日生。 原告:于迎迎，女,汉族,1969年4月10日生。 原告:刘学斌,男,汉族,1963年6月17日生。 原告：张兴龙,男,汉族,1967年6月8日生。 原告：郭广胜,男,汉族,1975年1月5日生。 原告:李业安,男,汉族，1971年6月l1日生。 原告:王国栋，男,汉族,1977年5月11日生。 原告:姜文芹,女,汉族,1972年10月24日生。 原告:刘洪燕,女,汉族,1975年10月24日生。 原告:刘树义,男,汉族,1966年3月8日生。 原告:禚建国,男,汉族,1970年12月23日生。 原告:刘成,男,汉族,1975年3月19日生。 原告:马国强,男,汉族,1971年2月5日生。 原告:董风玉,女,汉族，1970年4月12日生。 原告:周桂荣,女,内蒙古族,1952年11月26日生。 原告:刘春华,女,汉族,1954年12月28日生。 原告:孟卫英,女,汉族,1960年12月13日生。 原告:唐文秀,女,汉族,1967年2月22日生。 原告:刘玉新,女,汉族,1956年12月1日生。 原告:宋书花,女,汉族,1948年4月I4日生。 原告:孟庆臻,女,汉族,1953年1月29日生。 原告:张小虎,男,汉族,1973年5月26日生。 原告:王庆平,男,汉族,1973年5月26日生。 原告;宋璇,女,汉族,1974年12月21日生。 原告:郭如霞,女,汉族,1987年8月1日生。 原告:李海涛;男,汉族，1974年6月27日生。 原告:王晓芳,女,汉族,1979年2月7日生。 原告:刘建勇,女,汉族,1964年2月6日生。 原告:刘云霞,女，汉族，1973年5月10日生。 原告:李瑞华,女,汉族，1972年2月27日生。 原告:王同勇,男，汉族，1972年10月15日生。 原告:杜新平,女,汉族，1972年5月22日生。 原告:辛晓丽，女,汉族,1975年4月1日生。 原告:程显功，男,汉族,1965年11月24日生。 原告:于树莲，女,汉族,1959年7月16日生。 原告:安帅，男,汉族,1981年10月23日生。 原告:于丽华，女,汉族,1963年7月12日生。 原告:丁倩，女,汉族,1975年3月26日生。 诉讼代表人：姜林,女,汉族,1963年2月1日生。 诉讼代表人：张小虎,男,汉族,1973年5月26日生。 诉讼代表人：王同勇,男，汉族，1972年10月15日生。 诉讼代表人：刘春华,女,汉族,1954年12月28日生。 诉讼代表人：于丽华,女,汉族,1963年7月12日生。 委托诉讼代理人：李政欣，山东国欣律师事务所执业律师。 被告：山东新嘉物业管理有限公司，住所地昌邑市利民街627号。 法定代表人：陈述津，该公司总经理。 被告：山东新嘉物业管理有限公司潍坊高新分公司，住所地潍坊高新区新城街道新邻里社区福寿东街3951号赋海仁居小区13号商住楼15号。 负责人：夏磊，该公司经理。 两被告共同委托诉讼代理人：郭聪，山东豪德律师事务所执业律师。 原告与山东新嘉物业管理有限公司（以下简称“新嘉物业公司”）、山东新嘉物业管理有限公司潍坊高新分公司（以下简称“新嘉物业高新分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李政欣，被告新嘉物业公司、新嘉物业高新分公司的委托诉讼代理人郭聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令新嘉物业公司、新嘉物业高新分公司收取物业费及其他费用的行为无效；2、本案诉讼费用及其他费用由新嘉物业公司、新嘉物业高新分公司承担，后原告变更诉讼请求为：1、确认昌邑市城市建设综合开发有限公司与新嘉物业公司的前期物业服务合同无效；2、本案诉讼费用及其他费用由新嘉物业公司、新嘉物业高新分公司承担。事实与理由：2007年10月14日，原告与昌邑市城市建设综合开发有限公司、山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司、赋海仁居小区一期筹备考察小组签署《赋海仁居一期物业管理约定》，并按照约定实际履行了义务。2014年1月之后，在原告不知情的情况下，赋海仁居物业管理公司由山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司变更为新嘉物业公司。山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司的退出违反了《潍坊市物业企业退出项目管理办法》第七条的规定，而新嘉物业公司取代山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司成为赋海仁居小区物业的提供者的选聘程序违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定。新嘉物业公司取代山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司实际上是山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司将整个小区的全部物业服务一并委托给新嘉物业公司的行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，足以认定新嘉物业公司与昌邑市城市建设综合开发有限公司签订的物业服务合同无效。庭审中原告又提出昌邑市城市建设综合开发有限公司在选聘物业服务企业时，未经过合法的选聘程序，故请求确认合同无效。 新嘉物业公司和新嘉物业高新分公司辩称，一，新嘉物业公司与建设单位签署前期物业服务合同的主体适格，合同合法有效，并且对业主具有约束力。首先，新嘉物业公司是经工商注册并具有物业管理二级资质证书的物业服务企业，具备签署前期物业服务合同的主体资格；其次，案涉赋海仁居小区至今未成立业主委员会，其物业依旧由小区建设单位昌邑市城市建设综合开发有限公司选聘前期物业公司，根据《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业并与其签订书面的前期物业服务合同，因此新嘉物业公司与建设单位签署前期物业服务合同的主体适格；再次，根据《物业管理条例》第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。该规定系管理性规定，而非强制性效力性规定，新嘉物业公司与建设单位在签订前期物业管理服务合同过程中是否违反该规定，并不影响该合同的效力。因此新嘉物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同系双方的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效；最后，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此新嘉物业公司与小区建设单位签订的前期物业服务合同对本案原告均具有约束力，原告应当依据合同约定向新嘉物业公司履行缴费等相关义务；二，新嘉物业公司对案涉小区的服务系基于建设单位选聘，并非基于其他物业公司的委托关系。首先新嘉物业公司进驻案涉小区前，原物业服务单位中土物业管理集团有限公司的分支机构山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司已经与建设单位终止前期物业服务合同，并于2012年7月25日与新嘉物业公司对物业服务事宜进行了全部交接，且建设单位在新嘉物业公司入驻后第3日（2012年7月27日），即依据《潍坊市物业服务企业退出项目管理办法》第6条之规定将物业服务企业更换的情况在小区内进行了书面的公开公示函告，因此山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司与新嘉物业公司并非委托关系，新嘉物业公司系建设单位重新选聘的前期物业服务单位，因此原告认为两物业公司系委托关系严重背离事实；同时新嘉物业公司每年度均按照相关规定向物业行政管理部门进行备案，并一直以“新嘉物业”名义对外开展物业服务，并非是基于“委托”以山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司名义对内对外开展物业服务，可进一步说明双方之间并非委托关系；三，新嘉物业公司向案涉小区提供物业服务多年，并已获得多方认可，原告主张不知情无任何依据。新嘉物业公司进驻后，包含原告在内的全部业主接受物业服务并缴纳物业服务费用多年，足以证实物业买受人即业主均已知晓并认可物业服务单位的变更；同时新嘉物业公司作为依法经营的专业物业管理公司，正是基于新嘉物业公司良好的物业管理服务，案涉小区于2013年12月获得山东省物业管理优秀小区荣誉，这足以证明业主、行业主管部门、社会大众对新嘉物业公司服务质量的认可。请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据及新嘉物业公司、新嘉物业高新分公司质证意见如下： 1.《赋海仁居一期物业管理约定》共11份，证明新嘉物业公司与新嘉物业高新分公司并非是建设单位签订的前期物业服务企业，其选聘程序违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条规定。新嘉物业公司与新嘉物业高新分公司对其真实性无异议，但认为实际情况是赋海仁居小区最开始的提供前期物业服务确为管理约定当中表明的山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司，该公司的选任系由赋海仁居建设单位昌邑城建与其签订前期物业服务管理合同。 2.山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司出具的收款收据12份，证明原告与山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司的物业管理约定真实有效，原告按照1.08元/平方米的收费标准履行缴费义务到2012年12月31日。新嘉物业公司与新嘉物业高新分公司质证认为山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司非本案当事人，原告一方所提交的该组证据与本案无关，对该证据不予认可。 3.新嘉物业公司出具的收款收据13份，证明新嘉物业公司在没有明示更换物业，没有签订物业服务合同的前提下向原告按照原标准1.08元/平方米收取物业费。新嘉物业公司与新嘉物业高新分公司对其真实性无异议，认为在该收据当中明确盖有新嘉物业公司的公章，且原告方向被告方进行了多次的物业费缴纳，因此并非如原告方所称不知情。 4.新嘉物业公司出具的收款收据1份，证明2015年1月1日开始，新嘉物业公司没有经过法定程序擅自将物业费提高至1.6元/平方米，并开始向业主收取物业费。新嘉物业公司与新嘉物业高新分公司对其真实性无异议，认为客观表明原告一方对被告方收取物业费的行为及数额完全处于知情状态，且其以自己的行动认可了被告方对其所提示的物业管理行为及收费行为。 5.新嘉物业高新分公司出具的收款收据2份，证明新嘉物业高新分公司自2016年11月1日开始向原告收取费用。新嘉物业公司与新嘉物业高新分公司对其真实性无异议，认为客观表明原告一方对被告方收取物业费的行为及数额完全处于知情状态，且其以自己的行动认可了被告方对其所提示的物业管理行为及收费行为。 6.新嘉物业高新分公司公告一份，证明新嘉物业高新分公司向原告通过发公告威胁的方式催收高价物业费。新嘉物业公司与新嘉物业高新分公司质证认为，即使该公告为真实的，公告内容并非如原告所称的有威胁原告方的内容，其公告内容也客观反映了被告进行了物业费收取的告知行为，原告是完全知情的。 7.山东齐鲁律师事务所向原告邮寄的律师函2份，证明新嘉物业公司在原告拒缴物业费的时候，没有通过召开业主大会，选举业委会等合法途径催收物业费，而是通过限水限电，威胁起诉方式催收高价物业费。新嘉物业公司与新嘉物业高新分公司对其真实性无异议，但认为没有存在任何威胁的表述，仅为正常维权表述。 新嘉物业公司、新嘉物业高新分公司提交的证据及原告质证意见如下： 1.新嘉物业公司营业执照、物业服务企业二级资质证书、新嘉物业潍坊高新分公司营业执照各一份，证明新嘉物业公司成立于2006年2月27日，并自成立时具有从事物业管理活动二级资质，新嘉物业高新分公司为新嘉物业公司的分支机构，在法律上不是一个独立的个体，不具备独立承担民事责任的能力。原告对其真实性无异议，但认为准予从事物业活动时间从2006年2月至2012年2月，显然超出了经营时间。 2.潍坊建设质量主管部门的建设工程备案表，证明赋海仁居小区建设单位为昌邑市城市建设综合开发有限公司。原告对其真实性无异议，但认为可以证明2007年该小区已经交付使用，至今长达十年没有成立业主委员会。 3.中土物业管理集团有限公司国家企业信用信息公示系统查询单一份、2012年7月25日新嘉物业公司与中土物业管理集团有限公司签订的交接书一份、2012年8月1日昌邑市城市建设综合开发有限公司与新嘉物业公司签订的前期物业服务合同三份，证明山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司为中土物业管理集团有限公司的分支机构，该公司于2012年7月25日退出赋海仁居小区的物业管理，赋海仁居小区的开发建设单位昌邑市城市建设综合开发有限公司在前期物业管理期间另行选聘新嘉物业公司作为小区物业服务企业，两个物业公司按规定办理了交接。原告对其真实性无异议，认为交接书内容事实上是把山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司签订的该小区物业服务合同全部转让给了新嘉物业公司，根据根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，全部物业权利义务转让的应当认定无效。 4.原告自2012年以来向新嘉物业公司交纳物业服务费、垃圾费的收据41份，证明原告知晓赋海仁居小区的物业服务单位由山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司变更为新嘉物业公司，并对开发建设单位在前期物业管理期间另行选聘的物业服务企业新嘉物业公司没有异议。原告对其真实性无异议，但认为不能向被告所述缴费就视同认可，如果不缴费，过春节缴费物业只卖给我们十元钱的电，所以只能缴纳物业费。 5.潍坊物价局关于物业费价格的政府性文件、新嘉物业公司已经到相应行政主管机关办理物业费收费价格的备案表，证明我方所收取物业费系按照潍坊市物价行政管理部门核定范围内进行收取，不存在超收，多收行为。原告对潍坊物价局关于物业费价格的政府性文件真实性无异议，但认为被告资质许可到2012年，而该文件是2012年公布的，与本案的收费标准无任何关系，认为备案表只是在政府的备案，不能说明跟业主的关系。 6.更换物业公司公告图像资料2张，拍摄于2012年7月27日，来源于小区开发商昌邑市城市建设综合开发有限公司，与交接书共同印证证明赋海仁居小区物业管理公司由原山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司更换为我方之后，小区开发商于我方进驻之后的第3天即向小区全体业主书面公告了更换物业服务企业的情况。原告质证认为公告图像资料既看不出时间，也无法表明位置，完全可以事后补充张贴。 7.赋海仁居小区2016年上半年服务满意度调查表原件1002份、满意度调查汇总表一份、山东省住房和城乡建设厅以及潍坊市住房和城乡建设局表彰涉案小区为2013年度物业管理优秀项目的文件原件各1份、山东省住房和城乡建设厅向被告颁发的荣誉证书原件1份。证明被告的服务质量获得小区绝大多数业主以及行业主管部门的认同。原告质证认为被告与其无任何关联性，发奖励证书的时候被告还没有管理该小区。满意度调查表属于人证，无法保证签字均是业主所签，况且满意度调查表没有原告的，说明是事后补签的。如果是事前形成，肯定有原告的签字，现在小区没有成立业主委员会。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： （2017）新嘉物业公司提供的2012年7月25日该公司与中土物业管理集团有限公司交接书，证明山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司为中土物业管理集团有限公司的分支机构，山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司于2012年7月25日退出赋海仁居小区的物业管理，建设单位昌邑市城市建设综合开发有限公司在前期物业管理期间另行选聘新嘉物业公司作为物业服务企业，两公司办理了交接。原告对证据真实性无异议，认为交接书内容事实上是把山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司签订的该小区物业服务合同全部转让给了被告，根据有关规定，全部物业权利义务转让的应当认定无效。本院认为，该证据系前期物业服务期间，建设单位重新选聘的物业服务企业与原物业服务企业对业务进行的交接，能够证明中土物业管理集团有限公司终止赋海仁居小区物业服务，新嘉物业公司同时进驻服务，上述证据真实、合法，能够证明案件事实，依法予以采信。 （2017）新嘉物业公司提供的昌邑市城市建设综合开发有限公司与新嘉物业公司签订的前期物业服务合同三份，证明新嘉物业公司系建设单位选聘并签订前期物业服务合同的物业服务企业，原告认为合同无效。本院认为，上述证据系前期物业服务期间，建设单位与物业管理公司签署，证据真实、合法，能够证明案件事实，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赋海仁居小区建设单位为昌邑市城市建设综合开发有限公司，该小区未成立业主委员会，建设单位先与山东明洁物业管理有限公司签订前期物业服务合同，后该公司于2012年7月25日退出赋海仁居小区物业管理，同时与新嘉物业公司签署交接书，对全部物业管理工作进行了交接。此后建设单位与新嘉物业公司签署三份前期物业服务合同，主要内容为：签署主体甲方昌邑市城市建设综合开发有限公司，乙方新嘉物业公司；第一章物业管理区域概况：物业名称赋海仁居小区，物业类型住宅；第二章物业服务事项；第三章物业服务质量；第四章物业服务费用，其中第一份合同约定住宅1.2元/月﹒平方米（一期暂时执行1.08元/月﹒平方米），第二、三份合同约定住宅1.6元/月﹒平方米，同时约定业主应于物业交付之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金，且按照半年交纳，业主或物业使用人应在每半年前30日履行交纳义务；第五章双方的权利义务；第六章专项维修资金的管理和使用；第七章物业管理用房；第八章合同期限，三份合同约定期限分别为2012年8月1日至2013年9月30日、2013年10月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2020年8月31日；第九章违约责任；第十章附则。建设单位与新嘉物业公司签订前期物业服务合同后，由新嘉物业公司为赋海仁居小区提供物业服务至今。另查明，新嘉物业公司成立于2006年2月27日，为有限责任公司，具有山东省住房和城乡建设厅颁发的物业服务企业二级资质证书，新嘉物业潍坊高新分公司为其分支机构，成立于2016年7月13日。再查明，山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司为中土物业管理集团有限公司的分支机构。 本院认为，在小区未成立业主委员会前，按照相关规定，建设单位有权选聘物业管理企业并与其签订前期物业服务合同，同时物业服务企业或者建设单位解除前期物业服务合同的，建设单位应当另行选聘物业服务企业。本案中，赋海仁居小区未成立业主委员会，原物业服务企业山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司与建设单位昌邑市城市建设综合开发有限公司终止物业服务合同并退出物业服务，建设单位有权另行选聘新嘉物业公司为小区提供物业服务，并且两物业服务企业亦对全部物业服务工作进行了交接，同时建设单位也对物业管理企业更换的情况进行了书面公告，新嘉物业公司进驻后已经提供服务多年，小区业主也知晓物业公司更换的事实。同时《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本院认为，该规定系管理性规定，而非强制性、效力性规定，新嘉物业公司与昌邑市城市建设综合开发有限公司在签订前期物业服务合同过程中是否违反该规定，并不影响该合同的效力。原告主张新嘉物业公司与昌邑市城市建设综合开发有限公司在签订前期物业服务合同过程中因违反该规定而导致合同无效，于法无据，本院不予支持。新嘉物业公司与昌邑市城市建设综合开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规的强制性规定，合法有效。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回以姜林、张小虎、王同勇、刘春华、于丽华为诉讼代表人的43名原告的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李行道 人民陪审员  莫若建 人民陪审员  姜 虹 二〇一八年六月三十日 书 记 员  檀国旭