江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏02民初10号原告：北京亿仁赛博医疗科技研发中心有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区永昌北路11号三层。法定代表人：孙珂珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐红新，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜捷，北京市盈科律师事务所律师。被告：无锡兆真辐射技术有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道堰新路。法定代表人：孙云民，该公司董事长。被告：南京三胞医疗管理有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区软件大道68号01幢。法定代表人：刘振华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：可旭光，江苏新天伦律师事务所律师。第三人：无锡亿仁肿瘤医院有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道堰新路。法定代表人：孙涛，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王一静，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏心怡，江苏法舟律师事务所实习人员。第三人：亿仁投资集团有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号广源大厦B1层A区57号。法定代表人：孙启银。原告北京亿仁赛博医疗科技研发中心有限公司（以下简称亿仁赛博公司）与被告无锡兆真辐射技术有限公司（以下简称兆真公司）、南京三胞医疗管理有限公司（以下简称三胞公司），第三人无锡亿仁肿瘤医院有限公司（以下简称亿仁医院）、亿仁投资集团有限公司（以下简称亿仁集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月6日公开开庭审理了本案，原告亿仁赛博公司的委托诉讼代理人唐红新、郜捷，被告三胞公司的委托诉讼代理人张永泉，第三人亿仁医院的委托诉讼代理人王一静、夏心怡到庭参加诉讼，被告兆真公司、第三人亿仁集团经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿仁赛博公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认亿仁集团、兆真公司、亿仁赛博公司、亿仁医院于2012年10月16日签订的《四方协议》以及兆真公司与亿仁赛博公司于2015年1月10日签订的《房屋、土地租赁合同》合法有效；2、判决三胞公司继续履行《四方协议》、《房屋、土地租赁合同》，在剩余租期内按照合同约定的条件由亿仁赛博公司继续承租使用无锡市惠山区长安街道堰新路219号房屋、土地（以下简称219号房屋、土地）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年5月19日，亿仁集团与无锡市惠山区人民政府签订《医院项目合作和资产购买协议》，约定亿仁集团出资约2亿元购买219号房屋、土地及堰桥镇卫生院部分医疗设备资产。2012年，为了解决医院建设资金，亿仁集团拟将219号房屋、土地登记在兆真公司名下，并由兆真公司办理贷款。2012年10月16日，亿仁集团、兆真公司、亿仁赛博公司、亿仁医院签订《四方协议》，约定将219号房屋、土地登记在兆真公司名下，兆真公司将该房屋、土地出租给亿仁赛博公司使用，租期50年，亿仁赛博公司与亿仁医院合作开办医院及进行临床科研和新技术开发，合作期限50年。2015年1月10日，兆真公司与亿仁赛博公司签订《房屋、土地租赁合同》，约定租期20年，租金550万元/年，并在《四方协议》的基础上对租赁双方的权利、义务进行了细化。同日，亿仁赛博公司与亿仁医院签订《合作经营协议》，约定合作期限20年，并在《四方协议》的基础上对合作双方的权利、义务进行了细化。另，为了确认亿仁医院有权使用219号房屋、土地，基于《四方协议》的约定，兆真公司与亿仁医院于2012年10月28日签订《房屋租赁合同》，并鉴于亿仁赛博公司每年向兆真公司支付租金500万元以及将房屋、土地提供给亿仁医院使用，而亿仁医院在合作研发过程中每年要在医疗服务、医疗管理、资源、产品、客户等方面花费大量人力、物力，其花费远高于亿仁赛博公司向兆真公司支付的租金，故该合同仅在形式上约定了租金为1元。2017年2月13日，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）在执行无锡惠山新农村建设发展有限公司（以下简称新农村公司）与兆真公司追偿权纠纷一案中，将219号房屋、土地通过公开拍卖出售给了三胞公司。2017年7月31日，无锡中院作出（2016）苏02执331号之二执行裁定书，裁定219号房屋、土地归三胞公司所有，三胞公司可持裁定书办理相关产权过户事宜。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。兆真公司与亿仁赛博公司之间的租赁关系形成于2012年，不但早于无锡中院拍卖行为，更早于新农村公司对219号房屋、土地设立抵押权的时间（2013年6月20日）。根据上述法律、司法解释的规定，三胞公司应继续履行《四方协议》和《房屋、土地租赁合同》，在剩余租期内按照合同约定的条件将219号房屋、土地继续出租给亿仁赛博公司。为维护其合法权益，诉至法院，诉请如前。兆真公司未作答辩。三胞公司辩称：无锡中院公开拍卖兆真公司名下的219号房屋、土地，拍卖公告载明涤除租赁关系进行拍卖，但给予承租人6个月的搬迁过渡期（于2018年2月1日到期），无锡中院先后多次发出执行通知要求承租人搬离腾空、交付房产。亿仁赛博公司的诉请是要求三胞公司继续履行《四方协议》和《房屋、土地租赁合同》，其诉讼目的在于阻却无锡中院的执行，应当通过异议之诉程序予以救济。亿仁赛博公司已向无锡中院提出执行异议申请，无锡中院裁定驳回，目前正在复议程序中，故亿仁赛博公司提出本案诉讼属于重复起诉。综上，本案应驳回亿仁赛博公司的起诉。亿仁医院述称：亿仁医院系基于与亿仁赛博公司的合作协议对219号房屋、土地进行合法的占有、使用。虽亿仁医院曾与兆真公司签订过租金为1元的租赁合同，但该合同并不反映亿仁医院向兆真公司承租房屋、土地的真实意愿，该1元合同仅为亿仁医院为办理相关医疗服务资质而签署。219号房屋、土地的实际租赁关系应当按照2012年10月16日《四方协议》所约定的兆真公司为出租人、亿仁赛博为承租人进行认定，且兆真公司与亿仁赛博公司在2015年又签订了《房屋、土地租赁合同》，该合同承接了《四方协议》中的相关约定，并对租金作出了更为明确的表述。亿仁集团未作陈述。经审理查明：因债务人兆真公司未自觉履行（2015）锡商初字第00184号民事调解书确定的义务，债权人新农村公司向本院申请执行。在执行过程中，本院于2017年1月4日作出（2016）苏02执331号之一执行裁定书，决定拍卖、变卖处置兆真公司名下219号房屋、土地以偿还债务。本院在淘宝网司法拍卖网络平台对上述房产和土地使用权进行了公开拍卖，并由三胞公司以22094.45万元的价格竞得。本院于2017年2月17日出具了成交确认书，确认本次拍卖成交。嗣后，被执行人兆真公司向本院提出执行异议要求撤销拍卖，本院裁定驳回其异议请求后，兆真公司又向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）提出复议。江苏高院审查后于2017年7月25日裁定驳回了兆真公司的复议申请。本院即于2017年7月31日作出（2016）苏02执331号之二执行裁定书，内容为：一、被执行人兆真公司名下坐落于无锡市所有权证号分别为ＨＳ1000******ＨＳ1000*******、ＨＳ1000******、ＨＳ1000*******房产所有权与证号为锡惠国用（2014）第000932号的国有土地使用权；以及无锡市惠山区卫生局名下、由兆真公司实际出资购买的坐落于无锡市所有权证号为ＨＳ1000******的房产所有权与证号为锡惠国用（2014）第000953号的国有土地使用权及地上无证建筑归买受人三胞公司所有。上述房产所有权与国有土地使用权自本裁定送达买受人三胞公司时起转移。二、买受人三胞公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三胞公司于2017年8月1日办理了产权过户手续（苏2017无锡市不动产权第0144234号）。亿仁赛博公司于2017年8月22日提出执行异议称：其于2015年1月10日与兆真公司签订《房屋、土地租赁合同》，兆真公司将219号房屋、土地出租给其，租期20年，租金550万元/年，以兆真公司对其的欠款冲抵；现219号房屋、土地在法院执行过程中被三胞公司通过拍卖方式取得，根据相关法律规定，《房屋、土地租赁合同》有效，在租赁期内其依法享有219号房屋、土地的占有与使用权，据此请求法院停止（2016）苏02执331号之二执行裁定书对219号房屋、土地的执行。亿仁医院于2017年8月23日提出执行异议称：其于2015年1月10日与亿仁赛博公司签订《合作经营协议》，双方在亿仁赛博公司承租的219号房屋、土地上共同开办医院，进行各种医疗服务和医疗新技术、新产品的临床研究等，合作期限20年；现219号房屋、土地在法院执行过程中被三胞公司通过拍卖方式取得，但其与亿仁赛博公司的合作协议仍在履行期间，不存在可撤销、无效的情形，其对219号房屋、土地依法享有占有和使用的权利，据此请求法院停止（2016）苏02执331号之二执行裁定书对219号房屋、土地的执行。本院于2017年11月13日作出（2017）苏02执异121号执行裁定书，裁定驳回亿仁赛博公司、亿仁医院的异议申请。亿仁医院不服该裁定，向江苏高院申请复议，江苏高院于2018年5月23日作出（2018）苏执复51号执行裁定书，裁定驳回亿仁医院的复议申请，维持无锡中院（2017）苏02执异121号执行裁定。2018年1月17日，本院向兆真公司、亿仁医院发出（2016）苏02执331号之二通知书，载明：“因你们公司拒不配合本院执行导致过渡期内移交工作无实质进展，且过渡期将于2018年1月31日届满，现责令你们公司于2018年1月31日后立即迁出。拒不迁出的，你们公司仍占有使用上述房产已无法律与事实依据，本院将依法对你们公司以及相关负责人采取罚款、拘留措施，情节严重的，依法追究刑事责任。”2018年1月22日，亿仁赛博公司就（2016）苏02执331号之二通知书以邮寄送达方式向本院提出执行异议申请，认为该通知书侵犯了其作为219号房屋、土地在抵押权设立前的承租人依法享有的承租权。因本院未予立案审查，亿仁赛博公司向江苏高院提出申诉，江苏高院于2018年2月27日作出（2018）苏执监231号通知书，督促无锡中院按照执行监督程序对亿仁赛博公司反映的问题立案审查办理。根据上述江苏高院的通知书，本院于2018年3月23日作出（2018）苏02执监10号执行裁定书，认为亿仁赛博公司并非涉案房地产的真实承租人，亦从未实际占有、使用涉案财产，其主张的承租权没有事实和法律依据，无权要求停止强制兆真公司、亿仁医院腾退，故裁定驳回亿仁赛博公司的申诉请求。2018年4月23日，本院受理原告亿仁赛博公司与被告新农村公司，第三人兆真公司、北京大基康明医疗设备有限公司、亿仁医院、亿仁集团、三胞公司执行异议之诉一案，即（2018）苏02民初116号案件。亿仁赛博公司在该案中的诉请为：1、判决确认《四方协议》、《房屋、土地租赁合同》合法有效，确认兆真公司与亿仁赛博公司之间就219号房屋、土地的租赁关系合法有效；2、停止强制兆真公司、亿仁医院腾退、迁出219号房屋、土地。事实和理由主要为：亿仁赛博公司依法享有对219号房屋、土地的承租权，其对（2016）苏02执331号之二通知书申请案外人执行异议有事实和法律依据，无锡中院作出（2018）苏02执监10号执行裁定书驳回其异议申请错误。该案目前尚在审理中。上述事实，有（2016）苏02执331号之二执行裁定书、（2017）苏02执异121号执行裁定书、（2018）苏执复51号执行裁定书、（2018）苏执监231号通知书、（2018）苏02执监10号执行裁定书、（2018）苏02民初116号一案中的民事起诉状以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院经审查认为：亿仁赛博公司诉讼请求所涉及的219号房屋及土地，本院已在（2016）苏02执331号案件中作为执行标的采取了相关执行措施，并要求上述房屋、土地的占有使用人迁出。亿仁赛博公司请求确认《四方协议》、《房屋、土地租赁合同》有效，进而请求判决三胞公司继续履行上述《四方协议》、《房屋、土地租赁合同》，其目的在于排除本院对上述房屋、土地的执行。而上述《四方协议》、《房屋、土地租赁合同》是否真实有效、本院是否应停止执行，均应通过执行异议和复议程序处理，而不得另行提起确认和履行合同之诉，且亿仁赛博公司已就合同效力和停止迁出的请求，提起了（2018）苏02民初116号执行异议之诉案件，因此，亿仁赛博公司关于本案的起诉，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条之规定，裁定如下：驳回北京亿仁赛博医疗科技研发中心有限公司的起诉。案件受理费591800元不再收取，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。（此页无正文）审判长  姚旭斌审判员  王静静审判员  李 杨二〇一八年六月二十九日书记员  窦 玥