广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初29469号原告沈群爱，女，汉族，1958年10月13日出生，户籍地址深圳市宝安区，委托代理人张验林，系原告丈夫。原告张艺华，男，汉族，1987年1月9日出生，户籍地址深圳市宝安区，委托代理人王承秀，广东康顺律师事务所律师。两原告共同委托代理人李友萍，被告深圳市嘉晨物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区金田路水围村金港豪庭裙楼会所**。法定代表人罗功进。委托代理人辛月，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人罗宁，系该公司员工。原告沈群爱、张艺华诉被告深圳市嘉晨物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈群爱的委托代理人张验林、原告张艺华的委托代理人王承秀、两原告共同的委托代理人李友萍、被告的委托代理人辛月、罗宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系母子关系，两原告于2009年4月3日购买了位于深圳市××西乡金港华庭D-7D物业，建筑面积88.85平方米，一直居住至今，该小区共有7栋楼，现有业主入住共1543户，业主委员会正在成立过程中。2007年10月25日被告与金港华庭物业的开发商深圳市嘉晨投资有限公司签订了《金港华庭前期物业服务合同》。第七条服务目标约定：“提供物业服务之标准，应达到ISO9000的国际质量管理标准”。另《金港华庭使用手册》中的第二章公共安全的第一条：“本大厦实行24小时全封闭式管理，入门及公共部位全天候有人值班，巡逻。并在被告与开发商签订的《金港华庭前期物业服务合同》约定：物业应该采用智能化门禁系统管理与外界隔离，实现封闭式物业管理。”但被告自入驻金港华庭物业以来，并未按《金港华庭前期物业服务合同》的约定进行物业管理，严重违反了《金港华庭前期物业服务合同》的约定。被告的服务质量不仅没有达到ISO9000质量标准，就连基本的服务标准都达不到，甚至连农民房的管理水平都达不到。根据《物业管理条例》第二十八条规定：“确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、合理的原则。物业管理服务质量应当与收费相适应。”综上，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判决：1、被告在物业管理工作中必须按编号为：JG/JGHT/WYGL/070A《金港华庭前期物业服务合同》合同约定条款进行管理；2、被告停止侵占公共区域经营，并将所的利润归还全体业主；3、从2017年10月1日起降低被告向原告收取的物业管理费标准，改按每平方米1.30元收取物业管理费，并判令被告只能按每平方米1.30元向原告收取物业管理费，小计为人民币4158.18元。时段从2014年4月1日起计算至2017年4月1日；4、赔偿两原告精神损害抚慰金2万元；5、被告提高物业管理服务质量并达到ISO9000标准；6、被告因挪用小区本体房屋维修金，在被告未及时缴纳清所拖欠本体维修基金款3401619.68元之前，原告有权拒绝缴纳物业管理费；7、原告与被告法定上是消费者与经营服务者的关系；8、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，原告要求被告降低物业管理费的标准，没有任何事实和法律依据。原告要求被告支付精神抚慰金，没有任何事实和法律依据。本体维修金的使用情况以及商业管理费的收取情况，均与本案中原告的诉求无关。关于原告称被告侵占小区公共区域的问题，在我方提供的房地产买卖合同，并未约定裙楼三楼是业主的公共区域，反倒在附件五中补充约定了公共区域的广告使用权以及车位、车库所有权归卖方所有，且证据前期物业服务合同第6.3条明确约定被告是有权利用小区资源开展经营活动，事实上被告确实未侵占业主的公共区域，所有开展服务经营活动的收益都已经补充进入了管理费，并用于小区物业管理的合法支出，已经用之于业主，不存在返还业主的所得利润；2、证据业主临时公约第2.6条约定，即便是业主使用公共区域，对于有偿使用的文化娱乐、体育设施、停车场也需缴纳费用。经审理查明，2008年5月15日，被告深圳市嘉晨物业管理有限公司作为乙方，与作为甲方的深圳市嘉晨投资有限公司签订《金港华庭前期物业服务合同》，约定：甲、乙双方就乙方对金港华庭提供专业化、一体化的前期物业服务订立本合同。一、乙方管理服务事项，1、房屋建筑本体共用部位及共用设施的维修、养护、管理和运行服务，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及上下水管体、落水管体、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等；2、本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理，属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管体、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车场、停车场。3、本物业规划红线内共用的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所。4、本物业公共园艺景观的养护与管理及公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位；5、配合和协助组当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；6、组合开展社区文化娱乐活动和便民服务工作；7、物业档案、资料的管理，包括工程建设竣工资料、住用户资料及法律法规规定应由物业管理企业负责管理的资料；8、在当事人提出委托时，乙方可接受委托对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施和设备进行维修、养护并合理收费；9、属于乙方管理维护范围的位于业主专有部分的共用设施、设备，业主或物业使用人在该部分设施、设备出现损坏或故障时有通知乙方维修的义务，因未及时通知造成的损失乙方不负责任；10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《业主临时公约》的行为进行处理；11、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等合同规定或政府规定的各项费用；12、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项；二、物业管理费用：1、本物业管理服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积（含公共分摊面积）向业主或物业使用人收取，标准为住宅人民币2.6元/月/平方米，商业用房人民币5元/月/平方米；2、管理服务费标准可根据政府公布的物价指数和行业指导标准每年进行检讨，经双方协商一致后进行调整。业主委员会成立后，由业主委员会与乙方协商确定；三、本合同自甲、乙双方签订、盖章之日起生效。服务期限自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日计。在合同期间，业主委员会成立，在其权属范围内合法选定物业管理公司，业主委员会与新选定的物业管理企业签订的物业管理合同生效后，则本合同自动终止，具体终止时间以与新选定的物业管理企业正式移交之日为准。2008年9月17日，两原告作为买方，与作为卖方的深圳市嘉晨投资有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定两原告向被告购买位于深圳市××西乡金港华庭D-7D号房。2009年2月26日，被告深圳市嘉晨物业管理有限公司作为乙方，与作为甲方的深圳市嘉晨投资有限公司签订《金港华庭前期物业服务合同补充协议》，约定了开办费、管理时间、收益分配等事项。2009年4月3日，两原告在《业主临时公约承诺书》上签名，该承诺书载明：本人愿意遵守《业主临时公约》中各条款，同意签订此公约，本人拥有的物业一旦转让，将负责向物业继受人移交此公约，并取得物业继受人签署的本临时公约承诺书。开发单位或物业管理公司在未收到物业继受人签署的承诺书之前，本承诺继续有效。2009年6月17日，深圳市宝安区物价检查所向被告出具《深圳市宝安区物业服务公示审批表》，载明：申请单位：深圳市嘉晨物业管理有限公司金港华庭管理处；申办内容：物业服务收费公示栏；初审意见：同意按所附样板制作物业服务收费公示栏，收费标准如有变动，请及时申请变更；所领导意见：同意。该审批表附《金港华庭管理处物业管理服务收费公示栏》。原告主张被告未依法履行物业管理义务，自2014年3月起未再支付物业管理费，被告于2017年7月12日向我院起诉，要求两原告支付拖欠的水费、管理费、本体维修基金、污水处理费和生活垃圾处理费等暂计人民币16378.95元，滞纳金暂计3340.3元。我院于2017年12月25日作出（2017）粤0306民初19827号民事判决书，判令：一、被告沈群爱、张艺华应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市嘉晨物业管理有限公司支付自2014年4月至2017年4月的物业管理费、专项维修资金、水费、污水和生活垃圾处理费合计人民币16378.95元；二、被告沈群爱、张艺华应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市嘉晨物业管理有限公司支付拖欠2014年4月至2017年4月的物业管理费及专项维修资金的违约金（违约金以每月拖欠物业管理费及专项维修资金的数额人民币253.22元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自每月应缴费用之次日起计至该款实际支付之日止，即拖欠2014年4月的物业管理费及专项维修资金的违约金，以人民币253.22元为基数，自2014年5月1日起计至该款实际支付之日止；拖欠2014年5月的物业管理费及专项维修资金的违约金，以人民币253.22元为基数，自2014年6月1日起计至该款实际支付之日止；以此类推），沈群爱、张艺华不服该判决，遂向深圳市中级人民法院提出上诉。两原告于2017年12月7日提出本案诉讼。另查明，涉案小区截至庭审时，尚未成立小区业主委员会。上述事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、金港华庭前期物业服务合同、深圳市宝安区物业服务收费公示审批表、业主临时公约，业主临时公约承诺书以及庭审笔录予以证实。本院认为，被告与案外人深圳市嘉晨投资有限公司之间签订的《金港华庭前期物业管理服务合同》及两原告签名的《业主临时公约承诺书》系各方真实意思表示，双方均应严格依照协议履行义务。原告要求自2017年10月1日起降低被告收取物业管理费标准，本院认为，首先，《业主临时公约》第二条第5点约定：业主要按时交纳业务服务费用，如对管理公司提供的服务有意见，应当向管理公司反映或通过其他正常渠道提出，在服务合同终止之前，不得拒绝缴交物业物业管理费。两原告在《业主公约承诺书》上签名确认愿意遵守《业主临时公约》的规定；其次，根据《金港华庭前期物业管理服务合同》第四条第（三）款的约定“管理服务费标准可根据政府公布的物价指数和行业指导标准每年进行检讨，经双方协商一致后进行调整。业主委员会成立后，由业主委员会与乙方协商确定”，按照该约定，涉案小区的物业管理费标准的调整，应经被告与案外人深圳市嘉晨投资有限公司协商，或在业主委员会成立后由业主委员会与被告协商确定；再次，涉案小区的物业服务收费标准，系按照政府指导价范围内确定，经价格行政主管部门核定同意，并依法向业主公示，符合《金港华庭前期物业管理服务合同》的约定及法律规定。综上，原告应按照涉案合同约定的物业管理费标准交纳物业管理费，原告以被告提供的物业管理服务未达到约定标准为由要求降低物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿精神损害抚慰金2万元，本院认为，精神损害赔偿是在侵权责任纠纷中，对于行为人侵害他人人身权利，造成他人严重精神损害时提出的请求，本案系物业服务合同纠纷，且原告未提供有力证据证明被告存在侵害原告人身权利的行为，故原告要求被告赔偿精神损害抚慰金的诉求，于法无据，本院不予支持。原告要求被告提高物业服务管理服务质量并达到ISO9000标准。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。结合本院查明的事实，ISO9000认证标准不是指一个标准，而是指一组标准的统称，该标准目前最新的2008体系里有22个标准和3个指导性文件，原告要求被告提高服务质量并达到ISO9000认证标准，但并未明确根据ISO9000认证标准，物业管理服务应达到的具体服务标准及内容，亦未提供有力证据证明被告提供的物业管理服务未达到ISO9000标准，原告依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告该诉求不予支持。原告要求判令在被告未及时缴纳清所拖欠本体维修基金款3401619.68元之前，原告有权拒绝缴纳物业管理费。本院认为，房屋专项维修资金是用于房屋本体共同部分的维修养护而设立的基金，且所有权属于全体业主共有。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建或重建建筑物及附属设施、有关共有和共同管理权利的其他中规定事项应当由业主共同决定。业主应当遵守业主公约，按照物业服务合同的约定交付物业管理等费用，被告公司为原告居住的小区提供了物业管理服务，原告即应按照业主公约的约定向被告支付物业管理费，本案中，原告作为金港华庭D-7D的业主，以被告未缴清整体专项维修资金为由拒绝缴纳物业管理费，无法律与合同依据，本院不予支持。原告要求法院判令其与被告法定上是消费者与经营服务者的关系，本院认为，物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，本案中，被告与案外人深圳市嘉晨投资有限公司之间签订的《金港华庭前期物业管理服务合同》及两被告签名的《业主临时公约承诺书》均证明两原告与被告之间系物业服务合同关系，并非消费者与经营服务者的关系，原告的诉求，于法无据，本院不予支持。另，关于原告的其他诉讼请求，本院另行制作民事裁定书。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈群爱、张艺华的全部诉讼请求。本案诉讼费人民币404元，由原告沈群爱、张艺华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  陈炯波人民陪审员  朱纯禄二〇一八年六月六日书 记 员  谢晓帅书 记 员  温燕云附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十二条【物业服务企业或者其他管理人与业主关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条【业主义务】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。