内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）内0627执异26号 案外人高桥，公民身份号码152726198001026636，男，1980年1月2日出生，汉族，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东二十四街坊9-3-205号，现住址与户籍地一致。 申请执行人苏美荣，公民身份号码152728197108113922，女，1971年8月11日出生，汉族，农民，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗苏布尔嘎镇木呼尔敖包村二社18号，现住址内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇矿区移民房A区12号楼2112室。 被执行人姚治平，公民身份号码152728197010303613，男，1970年10月30日出生，汉族，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗红庆河镇巴音布拉格村四社，现住址内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区大桥路滨河湾小区2号楼1单元1203室。 本院在执行申请执行人苏美荣与被执行人姚治平民间借贷纠纷一案中，对被执行人姚治平所有的位于鄂尔多斯市东胜区迎宾路15号雙俊国际金融大厦2号楼13层B1306商品房一套（合同编号2010-0008423）予以查封。案外人高桥提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人高桥称，2010年9月至2011年3月份，姚治平、刘礼秀夫妇二人陆续向案外人借款261万元，借款时约定利息3%，2011年3月份后，案外人多次催要该笔借款，姚治平以各种理由推诿拒付，后案外人为维护自己的合法权益，于2012年2月份将姚治平夫妇二人诉至法院，并同时申请查封了姚治平位于伊金霍洛旗阿镇北区明珠花园A区底商C3—06的房屋（建筑面积180.3平米）。后经当事人双方协商，姚治平将自己的位于鄂尔多斯市东胜区迎宾路15号雙俊国际金融大厦2号楼13层B1306商品房（272.43平米）以原价2558823.29元的价格出售给案外人，用于抵顶其所欠案外人的借款。由于该写字楼姚治平交付首付1288823元，所以共抵顶欠款1288823元，剩余房屋欠款由案外人高桥直接交付该写字楼开发商双俊置业有限公司。案外人和姚治平于2013年8月26日就上述房屋事项签署协议，并于2013年9月4日于双俊置业有限公司办理手续，重新由高桥和双俊置业与限公司签订购房合同。由于该写字楼并没有交工，该商品房的产权证还没有办理下来，所以无法在房管局办理过户手续（房管局备案还是姚治平名字）。2018年4月份，案外人得知苏美荣诉姚治平民间借贷纠纷一案，查封了鄂尔多斯市东胜区迎宾路15号雙俊国际金融大厦2号楼13层B1306商品房。在此，案外人向伊金霍洛旗人民法院提出异议，请求解除对鄂尔多斯市东胜区迎宾路15号楼雙俊国际金融大厦2号楼13层B1306商品房的查封。 申请执行人苏美荣称，因为房屋登记在被执行人姚治平名下，故法院查封房屋没有错，案外人、被执行人的手续不合法。 被执行人姚治平称，其因欠高桥200多万元，2013年将涉案房屋以房屋的原价抵顶给高桥，抵顶价格每平米9000多元，房屋面积270多平米，共抵顶欠款1288823元，即房屋的首付，剩余房款由案外人高桥直接交付该写字楼开发商双俊置业有限公司。当时将认购人的名字变更为高桥。 案外人高桥提供了如下证据： 证据一、2013年8月26日，甲方姚治平和乙方高桥签订的写字楼买卖合同一份（出示原件，提供复印件），证明案外人高桥已经支付全部价款，该写字楼属于高桥所有，且签署日期早于伊金霍洛旗人民法院查封该写字楼的日期（查封日期为2017年1月25日）。 证据二、2013年9月4日，甲方内蒙古双俊置业有限公司和乙方高桥签订的认购协议书一份（出示原件，提供复印件），收据一份（提供复印件），证明该写字楼属于高桥所有，且签署日期早于伊金霍洛旗人民法院查封该写字楼的日期。 证据三、2012年2月14日，内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院（2012）东法民初字第661号民事裁定书（与原件核对无异的复印件）、2012年2月17日，内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院（2012）东法民初字第661号民事调解书（与原件核对无异的复印件）、2012年3月2日，内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院（2012）东法民初字第709号民事调解书（与原件核对无异的复印件）、2012年2月14日，鄂尔多斯市东胜区人民法院查封公告一份（与原件核对无异的复印件），证明案外人高桥与被执行人姚治平之间存在足额抵顶该写字楼的金钱债务关系，排除双方恶意串通买卖，也是双方抵顶该写字楼的原因和先决条件。 证据四、涉案房屋照片四张（提供原件），证明该写字楼属于烂尾楼，开发商在备案合同中承诺于2011年12月31日前交付该商品房，但时至今日一直没有完工，故异议人现在还没有实际占有和使用该商品房。 证据五、商品房买卖合同说明一份（提供复印件），合同编号2010—0008423，证明被执行人姚治平只交了该写字楼的首付，该写字楼也一直处于烂尾楼状态，没有实际交付使用，故该写字楼产权证无法办理，导致异议人没办法办理产权变更手续。 经审查查明，本院在执行申请执行人苏美荣与被执行人姚治平民间借贷纠纷一案中，于2017年1月25日对被执行人姚治平所有的位于鄂尔多斯市东胜区迎宾路15号雙俊国际金融大厦2号楼13层B1306商品房一套（合同编号2010-0008423）予以查封。案外人高桥提出书面异议。 另查明，2010年9月至2011年3月期间，姚治平、刘礼秀夫妇二人陆续向案外人高桥借款261万元，借款约定利息为3%。2012年2月17日、2012年3月2日鄂尔多斯市东胜区人民法院作出（2012）东法民初字第661号、709号民事调解书，由姚治平、刘秀礼向高桥支付借款本金152万元、109万元及利息。2013年8月26日，案外人高桥与被执行人姚治平签订了写字楼买卖合同，合同约定，姚治平将自己的位于鄂尔多斯市铁西区迎宾路东、科级路北的双骏金融大厦北楼1306写字楼出售给高桥。该写字楼建筑面积272.43平米，每平米9392.59元，总价2558823.29元。因姚治平只付了该写字楼的首付款1288823元，所以姚治平抵顶高桥欠款1288823元。并约定剩余房款由案外人高桥直接交付该写字楼开发商双骏置业有限公司。2013年9月4日，案外人高桥与双骏置业有限公司办理手续， 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，案外人高桥与被执行人姚治平虽在法院查封之前签订了买卖合同，但至今因房屋未交工，案外人高桥未占有涉案房屋，也未付清购房款。故案外人高桥的异议请求不能成立，其权利不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人高桥的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 乌吉斯楞 人民陪审员 马 小 艳 人民陪审员 高  剑 二〇一八年六月四日 法官助理苏德拉 书记员徐翠 法条链接： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。