上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初8451号原告(反诉被告)：上海迎尚物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周海疆，副总经理。委托诉讼代理人：乔山，上海利好律师事务所律师。被告(反诉原告)：梁艳艳，女，1985年1月17日生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：陈欣，上海政明律师事务所律师。原告(反诉被告)上海迎尚物业管理有限公司(以下简称迎尚公司)与被告(反诉原告)梁艳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。迎尚公司的委托诉讼代理人乔山、梁艳艳及其委托诉讼代理人陈欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迎尚公司向本院提出诉讼请求：解除迎尚公司与梁艳艳就上海市宝山区殷高西路XXX弄XXX号XXX室－4房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》，被告注销其在系争房屋上的营业执照，并支付违约金人民币3万元(以下币种均为人民币)，支付2018年1月9日至2018年3月8日的租金64,000元及利息(按照银行同期贷款利率，从2017年12月31日计算至判决生效之日止)，支付2018年1月9日至2018年3月8日的物业费3,500元，支付2017年11月26日至2017年12月26日的水费130元、电费3,561元。事实和理由：2017年7月9日，迎尚公司与梁艳艳签订《租赁合同》，约定迎尚公司将系争房屋出租给梁艳艳。现梁艳艳实际搬走，但未付清租金、物业费、水电费，也未注销营业执照，故迎尚公司提起上述诉讼请求。梁艳艳辩称并反诉称，承租系争房屋后进行装修经营餐饮，2017年7月28日开业。由于房屋存在漏水问题一直无法解决，梁艳艳于2017年12月初提出退租意向，迎尚公司表示只要找到下家可以提前解除。之后梁艳艳通过中介找到下家王诚，2017年12月28日迎尚公司与王诚达成租赁意向，当天迎尚公司与梁艳艳解除了租赁合同。2017年12月30日，梁艳艳将系争房屋返还给迎尚公司。综上，合同已经解除，不存在再解除的问题；不同意支付2018年的租金、物业费以及利息、违约金。同意注销营业执照，同意支付水电费。梁艳艳向迎尚公司支付的第一个月租金212,000元，月租金为32,000元，多付的18万元是进场费，迎尚公司收取进场费违反了公平原则，另外迎尚公司还收取保证金64,000元，故梁艳艳反诉要求迎尚公司返还进场费18万元、保证金64,000元。迎尚公司针对反诉辩称，迎尚公司只是与王诚达成租赁意向，之后并未签订租赁合同。2018年1月8日，迎尚公司发现梁艳艳已经搬走，并拍下现场照片。2018年3月10日左右，迎尚公司自行收回系争房屋。梁艳艳支付的第一个月租金212,000元是双方合意的结果，并不包括进场费。依据合同约定，梁艳艳违约，应没收保证金。综上，不同意梁艳艳的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，迎尚公司与梁艳艳签订《租赁合同》，主要约定，迎尚公司将系争房屋出租给梁艳艳，租期暂定2017年7月9日至2018年7月8日(以甲方和该物业的合同期限为准)；第一个月租金212,000元。以后每月租金32,000元；乙方支付保证金64,000元；物业费每月1,750元；双方约定违约金3万元，违约方赔偿保证金给未违约方等。当日，迎尚公司将系争房屋交给梁艳艳，梁艳艳向迎尚公司支付租金372,000元、物业费10,500元、保证金64,000元。被告出具收条，写明收到半年租金192,000元、保证金64,000元。之后，梁艳艳对系争房屋进行装修，经营餐饮。2017年8月2日，梁艳艳经核准注册个体工商户营业执照，名称为上海市宝山区金铃铛餐厅，经营场所为系争房屋所在地址。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：梁艳艳在审理中提供以下证据：1、2017年7月8日迎尚公司员工周小强所写的定金收条照片，内容为，收到梁艳艳定金5万元，房租每月32,000元，进场费18万元等，该定金收条原件在迎尚公司且于次日出具收条时返还给了迎尚公司；2、双方谈话录音，证明双方合意解除合同的事实；3、刘俊、钱秀连、郭艳英的证言，证明2017年12月30日梁艳艳搬离系争房屋的事实；4、2017年12月26日租赁意向金收条、告知书、2017年12月28日定金收条，证明迎尚公司另行出租的事实，定金收条中有进场费125,000元的内容；5、现场照片，反映系争房屋目前有人经营牛肉面店，证明迎尚公司另行出租的事实。迎尚公司表示，周小强是迎尚公司经办人，但不清楚证据1收条是否周小强所写；证据2真实性无异议，但不能证明双方合意解除合同；证据3真实性无异议，但只能证明梁艳艳搬走，并未将系争房屋返还给迎尚公司；证据4真实性无异议，迎尚公司与王诚之间也只有租赁意向，后续并没有签订租赁合同；证据5真实性无异议，2018年3月下旬，迎尚公司将系争房屋出租给他人。本院认为，迎尚公司与梁艳艳签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。根据梁艳艳提供的谈话录音、证人证言，以及迎尚公司与王诚达成租赁意向、梁艳艳实际搬离等事实，本院可以认定迎尚公司与梁艳艳于2017年12月28日合意解除合同的事实。因此，迎尚公司在本案中要求解除合同的请求，本院不予支持。因双方合意解除合同，梁艳艳不构成违约，迎尚公司主张违约金的请求，本院不予支持。因梁艳艳已支付了半年租金、物业费，且于2017年12月底搬离，迎尚公司主张2018年1月9日之后租金、物业费的请求，本院不予支持。关于反诉部分，争议焦点在于梁艳艳支付的第一个月租金中是否包含进场费。本院认为，虽然双方在租赁合同中约定第一个月的租金为212,000元，但后续的月租金均为32,000元，对于差额18万元迎尚公司并未给出合理解释。根据梁艳艳提供的2017年7月8日定金收条的照片以及2017年12月28日迎尚公司出具给王诚的定金收条，其中都有进场费的内容。再看2017年7月9日迎尚公司出具的收条中，也写明收到六个月租金为192,000元，其中并未包括上述18万元。综上，本院采信梁艳艳的陈述，认定梁艳艳支付的第一个月租金212,000元中包含进场费18万元。由于租赁合同已提前解除，梁艳艳并未实现合同目的，而且梁艳艳对系争房屋进行的装修也因合同提前解除而形成其实际损失，因此，在合同未能正常履行的情况下，迎尚公司无权收取进场费，梁艳艳要求其返还进场费的请求，本院予以支持。双方合意解除合同，梁艳艳并不违约，梁艳艳要求返还保证金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)梁艳艳于本判决生效之日起十日内，注销或迁移其在上海市宝山区殷高西路XXX弄XXX号XXX室－4注册的营业执照；二、被告(反诉原告)梁艳艳于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海迎尚物业管理有限公司支付水费130元、电费3,561元；三、原告(反诉被告)上海迎尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)梁艳艳返还进场费18万元；四、原告(反诉被告)上海迎尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)梁艳艳返还保证金64,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海迎尚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,162元，由原告(反诉被告)上海迎尚物业管理有限公司负担1,137元，被告(反诉原告)梁艳艳负担25元；反诉案件受理费减半收取2,480元，由原告(反诉被告)上海迎尚物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一八年六月二十六日书记员  陈霞君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。