济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0191民初294号 原告：郭毅，男，1986年10月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市。 委托诉讼代理人：彭菊芳，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。 被告：邢闻天，男，1986年9月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：徐晓顺，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马清洁，北京大成（济南）律师事务所律师。 第三人：山东起点房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：孙守峰，总经理。 委托诉讼代理人：孙子鑫，山东金仑律师事务所律师。 原告郭毅与被告邢闻天以及第三人山东起点房地产经纪有限公司（以下简称：山东起点公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭毅的委托诉讼代理人彭菊芳，被告邢闻天的委托诉讼代理人徐晓顺、马清洁，第三人山东起点公司的委托诉讼代理人孙子鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭毅向本院提出诉讼请求：1.确认郭毅、邢闻天双方于2017年6月24日签订的《房屋买卖合同》已合法解除；2.判令邢闻天向郭毅承担违约金400980元；3.判令邢闻天承担郭毅因本案支出的律师费10000元；4.本案诉讼费由邢闻天承担。事实和理由：2017年6月24日，郭毅、邢闻天以及居间人山东起点公司签订了编号为0027236的《房屋买卖合同》，邢闻天向郭毅购买了名下位于济南市历下区颖秀路1388号万达华府二区1号楼3-2303室的房屋，房屋建筑健米99.12平方米，购买价款为1630000元。双方在合同中约定，邢闻天应先将500000元存入郭毅指定账户，剩余房款1130000元应于2017年8月20日之前支付。郭毅截止至2017年7月31日共收到邢闻天支付的房款500000元，没有履行剩余的付款义务。2017年11月11日，郭毅向邢闻天送达了《解除合同通知》，邢闻天当天查收该通知，其收到该通知后至今仍未认可该合同已经解除，也没有办理合同解除后的退款事宜，导致郭毅无法再次处分该房产。郭毅认为，其与邢闻天签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，在房价持续上涨的2017年，邢闻天长达四个多月的违约行为已经给郭毅造成了巨大的经济损失。郭毅为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如所请。 诉讼中，郭毅撤回上述第3项诉讼请求。 邢闻天辩称，我方依照合同约定支付给了郭毅500000元购房首付款，按合同约定郭毅应当解除涉案房产的抵押手续，但郭毅至今未履行该义务，构成重大违约，我方在沟通过程中告知郭毅已经准备好了剩余购房款，随时准备履行合同，且我方未收到郭毅解除合同的通知，现涉案房价已经上涨，郭毅请求解除合同的行为是因为房价上涨，谋取私利的行为，故我方不同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，双方应当继续履行上述合同，以维护诚实信用和市场的契约原则。 山东起点公司述称，邢闻天、郭毅以及山东起点公司签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，合法有效，只是双方在交易过程中，对有关事项存在误解，希望可以协商解决，就双方主张的违约金问题，山东起点公司不发表意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 郭毅围绕诉讼请求提交证据：1、郭毅身份证复印件、邢闻天身份证复印件、涉案房屋房产证复印件、《房屋买卖合同》，以上证据用来证明双方的诉讼主体资格以及房屋情况。2、不动产登记证明、中国建设银行以及中信银行账户明细2份、个人贷款结清证明，用来证明郭毅系房屋的合法所有人，邢闻天已经按照约定支付了首付款，涉案房屋的贷款已经还清。3、房屋权属证书代管收据一份，证明涉案房屋的房产证原件由山东起点公司代管，至今未归还。4、《解除合同通知书》、关于该通知书的查收视频、通话录音一份，用来证明双方签订的买卖合同已经解除。5、《委托代理合同》、代理费发票一份，用来证明郭毅为解决此次纠纷而支出的律师代理费用。6、邢闻天与案外人叶茂兵签订的房屋买卖合同复印件、邢闻天的个人名片复印件、《关于证明叶茂兵报警的函》的复印件、佣金确认单的复印件、付款证明复印件，用来证明邢闻天将涉案出卖给第三人的情况。 邢闻天对身份证复印件、房屋房产证复印件以及《房屋买卖》均无异议。山东起点公司也无异议。经审查，本院对上述证据均予以认定；邢闻天对不动产登记证明、银行明细、个人贷款结清明细的真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为不动产登记证明系济南市国土资源局出具的抵押权证明，证明郭毅至今在国土部门尚未解除抵押，邢闻天已经履行了房屋买卖合同的付款义务。山东起点公司对上述证据均无异议。经审查，上述证据均具有客观性、真实性，本院予以认定；邢闻天主张房屋权属证书代管收据与其无关。山东起点公司对该收据无异议。经审查，该收据具有真实性、客观性，本院予以认定；邢闻天对《解除合同通知书》、关于该通知书的查收视频、通话录音均有异议，主张并未收到过解除通知，视频与录音不能证明双方当事人的身份情况，不予认定。山东起点公司表示对上述证据并不清楚，不予质证，对通话录音中是否是其单位的员工，表示不清楚。经审查，上述视频及通话录音无法证明双方的身份情况，郭毅也没有提交有效证据证明邢闻天已经收到《解除合同通知书》，故本院对上述证据均不予认定；邢闻天对《委托代理合同》、代理费发票有异议，但主张系郭毅违约在先，由其承担该律师费无依据。山东起点公司对该证据无异议。经审查，该证据具有客观性、真实性，本院予以认定；邢闻天对其与案外人叶茂兵签订的房屋买卖合同、邢闻天的个人名片、《关于证明叶茂兵报警的函》、佣金确认单、付款证明，主张均系复印件不予质证。山东起点公司主张系复印件，不予认可。经审查，上述该证据均系复印件，且当事人均不予认可，故本院不予认定。 邢闻天提交证据：1、《房屋买卖合同》一份，用来证明双方之间存在合同关系，且合同中对房屋的价款、付款方式、违约责任等进行了约定。2、房产证复印件及房屋权属证明一份，用来证明涉案房屋未进行解押，郭毅存在违约行为。3、房款收条一份，用来证明邢闻天履行了合同义务。4、司法部关于公证执业“五不准”的通知复印件一份，证明济南市所有公证处暂停不动产委托公证。5、房管部门限购证明微信截图一份，证明邢闻天具有购买资格，双方之间的买卖合同可以继续履行。6、委托代理合同及代理费发票一份，用来证明邢闻天支付律师费的情况。 郭毅对上述《房屋买卖合同》及房款收条均无异议；对房产证复印件及房屋权属证明、司法部关于公证执业“五不准”的通知以及委托代理合同及代理费发票的真实性均无异议，但主张房产信息不能证明郭毅存在违约行为，通知文件不能证明存在不可抗力因素，对律师费认为不应当承担；对微信截图有异议，认为无法证明邢闻天在签订合同时不在限购的范围内。山东起点公司对邢闻天提交的上述证据的真实性均无异议。经审查，微信截图系打印件，且郭毅不予认可，故本院对该证据不予采信，对其他证据因具有客观性、真实性，本院均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月24日，出卖人郭毅（甲方）与买受人邢闻天（乙方）以及居间人山东起点公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（编号：0027236）一份，合同约定：郭毅自愿出卖坐落于济南市历下区颖秀路1388号万达华府二区1号楼3-2303室的房产给邢闻天，该房屋所有人为郭毅，私有，有抵押，无租赁。合同第二条约定：双方经协商一致，同意本合同项下房产以及附属设施的总价款为人民币壹佰陆拾叁万整（小写1630000元整）。第三条约定定金：邢闻天在买卖合同签订时向郭毅支付定金伍万元整；郭毅自本合同签订时《房屋所有权证》交由给山东起点公司，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。第四条付款方式约定为：邢闻天于银行通知郭毅撤押十日内将人民币伍拾万元整（含定金伍万元），存入郭毅指定账户，剩余房款于2017年8月20日前将人民币壹佰壹拾叁万元整（小写?1130000元整）存入郭毅指定账户。第九条约定：该房在中信银行设有房地产抵押，郭毅应当在签订合同后三日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为邢闻天首付款。第十一条约定：双方同意，郭毅于收到邢闻天定金五万元（?50000元）当日通知邢闻天进行房屋验收交接；邢闻天在收到通知之日起对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由郭毅结清。第十二条第二款约定：双方在签订本合同后，如双方中任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；该条第三款约定：郭毅不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者邢闻天不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。第十三条其他约定事项中约定：1、双方皆清楚此房产处于商品房自由交易状态，在此状态下签订此合同具有法律效力。2、邢闻天支付郭毅全部房款当日，双方办理网签及公证的所有手续，郭毅将此房产公证给邢闻天。3、山东起点公司承诺不向郭毅收取任何费用。郭毅、邢闻天在该合同上签字并按捺手印，山东起点公司在该合同上加盖公章。 上述合同签订当日，邢闻天向郭毅支付了购房定金50000元，2017年7月31日，邢闻天又向郭毅支付了450000元。郭毅于当日向邢闻天出具《房款收条》一份，载明：“今收到邢闻天购买济南市历下区颖秀路1388号万达华府二区1号楼3-2303室，房屋房款首付款?500000元人民币（大写）伍拾万元整，含房屋定金?50000元，大写伍万元。收到人：郭毅2017.7.31”。庭审中，郭毅认可邢闻天已经依约支付了首付款，且没有逾期，亦认可涉案房屋并没有解押，并主张没有解押的原因系因为办理解押需要房产证原件，而房产证在第三人山东起点公司处，但对于其是否向第三人山东起点公司主张要回房产证，并没有提交证据证明。山东起点公司认可涉案房屋的房产证在其处，但主张郭毅并没有向其要求退还房产证原件，同时表明办理解押并不需要房产证原件，只是需要银行的结清证明和解押手续证明。 另查明，2017年11月6日，中信银行济南分行营业部出具《个人贷款结清证明》一份，载明：借款人郭毅的购买第一套新建住房的贷款已于2017年8月2日全部还清本息。 本院认为，出卖人郭毅与买受人邢闻天以及居间人山东起点公司签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。邢闻天主张双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，并提交视频及通话录音用来证明，但对于视频及录音中所涉及的时间、地点及当事人的具体身份情况并没有证据予以佐证，且庭审中，郭毅认可在其提交的视频中关于合同解除的事宜并没有得到邢闻天的确认，故本院对其主张不予采信，本院对郭毅要求确认双方签订的《房屋买卖合同》已经合法解除的主张，不予支持。邢闻天按照合同约定支付了购房首付款，郭毅理应按照合同约定在签订合同后三日内办理涉案房屋的解除抵押（撤押）手续。郭毅至今未办理涉案房屋的解押，构成违约，应承担相应的违约责任，故郭毅要求邢闻天支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。郭毅放弃关于律师代理费的主张，系对自己权利的处分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告郭毅的诉讼请求。 案件受理费7465元，减半收取3732.5元，由原告郭毅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  严士焱 二〇一八年六月十五日 书记员  张 明