广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终6829号 上诉人(原审原告)：钟其荣，男，汉族，1957年2月23日出生。 委托诉讼代理人：王小刚，广东赛维律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：谭斌，男，1968年3月28日出生，汉族。 委托诉代理人：李晓，广东世纪华人律师事务所律师。 委托诉代理人：马丹婷，广东世纪华人律师事务所实习律师。 上诉人钟其荣因与上诉人谭斌合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初10137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟其荣上诉请求：撤销一审判决并依法改判：1、谭斌向钟其荣返还位于深圳市龙岗区坪地街道六联村XXX工业园X号厂区内的面积分别为2685平方米、815平方米的两栋厂房及面积为1248平方米的宿舍(下称“涉案租赁物”);2、谭斌向钟其荣支付自2006年11月起至实际返还涉案租赁物之日止按3.2万元/月的标准计算的租金(扣除已经支付的45.6万元);3、本案一、二审的诉讼费均由谭斌承担。事实和理由：一、一审法院关于租金的计算起始时间错误。虽然谭斌在2010年7月16日向钟其荣出具欠条，载明到2010年7月份拖欠的租金为13万元，但该金额并不包含此前己经拖欠并出具了别的欠条的金额，因为根据双方的结算习惯，双方会不定时地进行算账，谭斌每次都会出具欠条，但下一次再算账时，不管以前出具的欠条载明的欠款金额是否己经支付，该次欠条载明的金额均不会包括以前拖欠的金额。根据双方提供的银行流水，截止到2010年12月5日，谭斌支付给钟其荣的款项合计才45.6万元，而根据每月3.2万元的租金收取标准，截止到该天谭斌应支付的租金金额应为156.8万元，所以根据这一点，在2010年7月份的时候，谭斌拖欠的租金也不会是欠条载明的13万元，而应该是100多万元。根据钟其荣掌握的欠条，谭斌于2010年12月8日支付的100万元并不是出售涉案租赁屋的款项，而是偿还给钟其荣的欠款(并不是租金欠款)。虽然谭斌主张其在2013年8月将涉案租赁物转让给了案外人，但是该行为并没有得到钟其荣的认可，属于无权处分行为，且钟其荣在起诉之前一直不知道此事，一直相信涉案租赁物由谭斌使用，双方的《合作建房合同》并未解除，双方的租赁关系也未解除，所以钟其荣有权要求谭斌支付租金至其返还涉案租赁物之日。 二、涉案租赁物是因为谭斌的过错而无权处分的，并不是不具备返还的情形。本案《合作建房合同》被认定为无效，那么根据合同无效的法律后果，谭斌应该将涉案租赁物返还给钟其荣。虽然谭斌在2013年8月将涉案租赁物无权转让，但导致该情形的出现完全是谭斌的过错，谭斌存在恶意，该行为并不能对抗钟其荣要求返还的权利。一审法院以谭斌的过错驳回钟其荣要求返还涉案租赁物的诉求，只给予钟其荣向谭斌主张赔偿的权利，是用别人的错误惩罚钟其荣，本身就是不公平的，又因为涉案租赁物的现实情况，其具体价值不好评估，这也会给钟其荣在主张赔偿时造成很大的难度。根据公平原则，一审法院应该支持钟其荣要求返还的诉求。 谭斌辩称：钟其荣的上诉的事实及理由均不能成立，本案涉案房产已经法院强制执行，实际占有人为李X东，客观上无法返还涉案房产。对于钟其荣上诉称应当支付的租金从2006年11月起至实际返还涉案租赁物止，这没有事实及法律依据，一审判决计算谭斌应当支付的租金分三段，从2010年7月前拖欠的占有费是13万元，2010年8月至2010年12月王X琴取得涉案房产为一段，2010年12月2日至2013年8月29日李X东取得该涉案房产时止，谭斌代理人认为该三段计算方式完全错误，无事实及法律依据。其主张的第一段因过诉讼时效，不应当得到胜诉。第三段计算期间由于王X琴已经实际占用、使用并收取了涉案租赁物的租金，谭斌在此期间没有实际占用该涉案租赁物，而且钟其荣已经收取了王X琴支付的房屋转让费人民币100万元，因此，该期间不应当由谭斌支付占用费。关于第二段期间的租金，该租金的诉讼时效同样已过，不应当得到保护。 谭斌上诉请求：一、撤销(2017)粤0307民初10137号民事判决第二项，依法驳回钟其荣的全部诉讼请求;二、本案一、二审案件受理费均由钟其荣承担。事实和理由：一、一审判决书前后矛盾，认定事实错误。一审判决书第9页认定100万元推定为涉案房产的售房款，认定谭斌于2010年12月将涉案租赁房产和其他自建房产一并出售王X琴的事实，又于第8页认定谭斌实际出售租赁房产之日为2013年8月29日案外人李X东将670万元转让款支付至龙岗区法院账户时，两处认定前后矛盾。谭斌于2010年12月后就将涉案房产交付王X琴，钟其荣也同意此时出信并收回了100万元的售房款，因此从2010年12月后就不能计算谭斌的房屋占用费，一审判决谭斌需支付2010年12月至2013年8月29日的房屋占用费属于认定及事实错误，适用法律不当。 二、对于判决书第8页认定的欠条拖欠13万元占用费及2010年7月至12月的占用费，该笔费用己过诉讼时效。法院不应当支持其主张的支付占用费。一审判决以2012年11月谭斌被刑事拘留导致钟其荣无法主张权利的判决理由来认定未过诉讼时效，显属认定不当，理由荒唐，依据荒谬，逻辑混乱。综上所述，谭斌与钟其荣签订的《合作建房合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。无效的合同自始不发生法律效力。请二审法院查明案件事实，撤销一审判决书并作出正确的判决，依法驳回钟其荣的诉讼请求。 钟其荣辩称：一、谭斌主张王X琴向其支付了444万元是购买涉案房屋的款项，并没有提交证据证明，钟其荣不认可该主张。根据谭斌一审的主张，其因为该事件被法院判处诈骗，也说明该涉案房屋并未出售给王X琴，一审法院认定涉案房屋的无权处分行为发生在2013年8月29日，认定事实清楚，而前述的处分行为并没有得到钟其荣的认可，钟其荣在整个过程中是不知情的。所以钟其荣认为其有理由相信涉案房屋一直由谭斌占有并使用。所以租金应该计算到租金合同解除之日止。涉案100万元的款项，并不是售房款，而是谭斌偿还钟其荣另外的欠款。一审法院认定该笔款项为售房款没有任何证据支持。反而是钟其荣有相应的证据证明该款项的性质。二、谭斌涉及刑事案件被羁押并被判刑，所以钟其荣无法及时向其主张相应的权利，而且钟其荣在起诉前并不知晓涉案房屋已经由谭斌私自出售，所以对钟其荣来说租赁关系一直存在，关于租金的诉讼时效，并没有经过。 钟其荣向一审法院提出诉讼请求：1.解除钟其荣与谭斌签订的《合作建房合同》；2.谭斌向钟其荣返还位于深圳市龙岗区坪地街道六联村XXX工业园X号厂区内的面积分别为2685平方米、815平方米的两栋厂房及面积为1248平方米的宿舍；3.谭斌向钟其荣偿还拖欠的自2006年11月起至实际返还之日止按32000元/月的标准计算的租金（扣除已支付的145.6万元）；4.本案诉讼费用由谭斌承担。 一审法院认定事实：2006年10月25日，钟其荣作为甲方，XX厂作为乙方，双方签订一份《合作建房合同》，约定应乙方要求，甲方融资237.82万元在深圳市龙岗区坪地镇六联村XXX工业园X号厂区内建造两栋建筑面积分别为2685平方米和815平方米的单层工业厂房和一栋建筑面积为1248平方米的四层员工宿舍，厂房和宿舍占地面积6000平方米，土地使用权由乙方向深圳市龙岗区坪地镇六联村XX经济合作社以租赁方式取得；甲方将合建房产的物业管理权交予乙方，并向乙方按月收取房屋租金；在合同期限内合建房产的所有权属于甲方，乙方只有使用权；合同期限内，乙方不得以任何形式明示或暗示其对合建房产具有所有权和处分权，如乙方在此期间由于债务纠纷或依法破产，乙方应向法院、债权人或清算委员会申请对租赁房产不具有所有权，亦不得以合建房产作为诉讼保证金或抵偿债务，同时必须及时报告甲方；乙方承租合建房产的租期共442个月，即从2006年11月1日起至2043年8月30日止；租期的起始租金标准为32000元/月，乙方在每月16日中午12点前须一次性支付当月租金，租金标准逐年上调，在每年1月10日前以书面形式确认当年的租金标准，首次调整租金的年份为2008年，租金每次上调的幅度不得低于2.4%，且不得低于国家统计部门公布的上一年度的通货膨胀率；乙方迟延支付租金时，甲方除按照延付时间继续计收利息外，每日加收延付金额100%的滞纳金；本合同签订后，乙方应在双方签字之日起十日内支付租赁保证金6万元；如乙方在应付租金到期后十日内未能交付租金，或违反合建房产使用的有关规定，甲方有权终止租赁，并收回房产。上述合同落款处有钟其荣的签名和加盖XX厂公章，谭斌作为XX厂的代表人在上述合同上签字。 合同签订后，钟其荣将合建房产交付XX厂使用，XX厂从2006年11月开始支付租金， 2010年7月16日，谭斌出具一份《欠条》，内容为：“今欠到钟其荣租金到2010年7月份止合计壹拾叁万元正（130000.00），限于本月23日前归还。” 2010年7月18日，钟其荣出具一份《委托书》，委托谭斌将两人在XX工业区X号合作修建的一栋1300平方米的四层宿舍、两栋面积大约3510平方米的简易厂房以不低于300万元一次性价格对外出售，50%款项到账后，其将协助办理手续。 2010年12月2日，谭斌与案外人王X琴、深圳市坪地六联股份合作公司XX分公司签订《债权债务转让协议》，约定XX分公司与谭斌于2003年8月30日签订《引进项目合作书》及2003年10月20日签订《协议书》，现经三方一致协商认可同意，谭斌的所有权利义务转让给王X琴，转让之前的债权债务纠纷与王X琴无关，转让后的债权债务由王X琴承受。2010年12月3日、12月7日，王X琴分别向谭斌转账支付193万元、240万元，总计433万元。2010年12月8日，谭斌向钟其荣转账100万元。 2013年8月20日，案外人李X东签署《地上建筑物及土地使用权、收益权转让协议》，内容如下：2003年8月30日，深圳市龙岗区坪地六联XX经济合作社与东莞市XX玩具手袋厂签订《引进项目合同书》，2003年10月20日，双方又与谭斌（深圳市龙岗区坪地镇XX塑胶厂负责人）签订协议书，约定东莞市XX玩具手袋厂将其在《引进项目合同书》中的所有权利义务转给深圳市龙岗区坪地镇XX塑胶厂，并经坪地六联XX经济合作社认可；谭斌在上述协议签订后先后在该用地范围内建成厂房6栋、宿舍楼2栋、门卫室2间、配电房2间及水电、通道等配套设施；现谭斌因拖欠他人众多债务被起诉并进入执行程序，无力偿还债务，谭斌与债权人达成执行和解，将其享有的深圳市龙岗区坪地街道六联XX号工业区地上建筑物及土地使用权、收益权转让给李X东（实际出资人为郭X城、廖X城），李X东以总价格670万元向谭斌支付转让款，该款转账至深圳市龙岗区人民法院账户或法院指定的账户，作为执行款支付给债权人；转让的地上建筑物及附属设施系谭斌从深圳市坪地六联股份合作公司XX分公司租赁土地后自建所得，具体包括厂房6栋、宿舍2栋、门卫室2间、配电房2间，李X东支付完所有款项后10日内，谭斌将上述地上建筑物及附属设施交付给李X东使用。2013年8月29日，谭斌在该份转让协议上签字。同时，双方又与深圳市坪地六联股份合作公司XX分公司签订《债权债务转让协议》，约定谭斌将其与XX分公司签订的《引进项目合同书》和《协议书》中的权利义务转让给李X东。 另查明，钟其荣在庭审中陈述涉案厂房、宿舍至今尚未取得建设工程规划许可证。谭斌在庭审中陈述以下事实：谭斌于2010年12月2日与王X琴、深圳市坪地六联股份合作公司XX分公司签订《债权债务转让协议》，将包括涉案厂房、宿舍在内的9栋建筑物及土地使用权以440万元的价格一并转让予王X琴。随后，王X琴以谭斌合同诈骗为由报案，谭斌于2012年11月17日被刑事拘留。深圳市龙岗区法院以谭斌构成非法处置查封财产罪判处谭斌有期徒刑两年八个月，由此导致谭斌与王X琴签订的《债权债务转让协议》无效，故王X琴在谭斌所涉的执行案件中作为债权人以440万元的债权数额申请财产分配。在上述执行案件中，另一债权人李X东竞价取得包括涉案厂房、宿舍在内的9栋建筑物的使用权。因此，在法院的主持下，谭斌又与李X东签订了转让协议，将上述房产、土地的使用权转让予李X东，相应的转让价款已被法院执行分配，现涉案厂房、宿舍的实际控制人为李X东。 再查明，XX厂性质为个体工商户，经营者为谭斌，该厂已于2009年3月20日注销。 一审法院认为，钟其荣与XX厂签订涉案《合作建房合同》，约定双方以钟其荣提供建房资金、XX厂提供土地使用权的方式合作建房，房屋建成后使用权属于钟其荣，其再出租予XX厂使用，因此，钟其荣与XX厂存在合伙合同关系和租赁合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”XX厂提供的建房土地属于深圳市龙岗区坪地街道六联股份合作公司XX分公司的农村集体所有土地，双方在上述土地上建造厂房、宿舍对外出租使用，违反了上述法律的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”钟其荣在建造涉案租赁厂房、宿舍之时未取得建设工程规划许可证，其将上述房产对外出租，也违反了上述法律规定。因此，钟其荣与XX厂签订的《合作建房合同》无效。XX厂为谭斌个人经营的个体工商户，已于2009年3月20日注销，故上述合同无效所产生的相应的法律后果应由谭斌承担。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”涉案《合作建房合同》无效，钟其荣有权要求谭斌返还租赁厂房、宿舍，但因上述房产已被谭斌出售予案外人李X东，谭斌客观上无法履行上述返还义务，经一审法院释明，钟其荣表示不予变更诉讼请求，故对于其诉请谭斌返还涉案租赁房产，一审法院不予支持。另，涉案《合作建房合同》虽无效，但因谭斌实际使用租赁房产且获益，钟其荣诉请其支付相应的占用费，符合公平原则，一审法院予以支持。钟其荣持有谭斌于2010年7月6日出具的《欠条》，确认截至2010年7月谭斌拖欠占用费为13万元，双方对该份《欠条》的真实性予以认可，故一审法院确认截至2010年7月谭斌共拖欠钟其荣占用费13万元，从2010年8月起拖欠的占有费则参照合同约定的32000元/月的租金标准计算至谭斌实际出售租赁房产之日即2013年8月29日止。因此，谭斌累计应向钟其荣支付的占用费为1312933元（13万元＋32000元/月×36个月＋32000元/月÷30天×29天）。至于该笔费用是否超过诉讼时效的问题，虽然钟其荣未能举证证明其在提起本案诉讼之前曾主张过上述权利，但因谭斌于2012年11月被刑事拘留，此后一直处于被羁押状态，钟其荣客观上无法向其主张权利，故钟其荣在本案主张谭斌支付拖欠的占用费没有超过法定诉讼时效的规定。 钟其荣于2010年7月18日委托谭斌出售涉案房产，谭斌随后于2010年12月将涉案租赁房产和其他自建房产一并出售予王X琴，收取王X琴支付的对价款后转账100万元予钟其荣，故该笔100万元应推定为涉案租赁房产的售房款。钟其荣主张其为谭斌支付的占用费，但双方在2010年7月已确认谭斌拖欠的占用费仅为13万元，截至同年12月，谭斌累计应支付的占用费远未达到100万元，故对于钟其荣认为该100万元性质为占用费的陈述，一审法院不予采纳。钟其荣在《委托书》中注明涉案租赁房产以不低于300万元的价格出售，如其认为谭斌的出售行为对其造成了损失，其可另循法律途径解决。 据此，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认钟其荣与谭斌之间的《合作建房合同》无效；二、谭斌于本判决生效之日起十日内向钟其荣支付占用费1312933元；三、驳回钟其荣的其他诉讼请求。本案受理费52722元，钟其荣负担38567元，谭斌负担14155元。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，深圳市中级人民法院（2016）粤03刑终1027号刑事判决认定：2008年12月1日，黄某某依据发生法律效力的（2008）深龙法民初字第6872号民事调解向龙岗区人民法院申请强制执行，要求谭斌及XX厂支付452747元及迟延履行期间的债务利息。该院于12月2日受理执行申请。该案执行期间，该院向谭斌发出执行令，要求其履行相关义务。该院于2009年5月12日查封深圳龙岗区坪地街道六联社区XX工业园XX号工业区内的宿舍楼一栋，后又于2009年11月30日查封该工业区内的厂房七栋、宿舍楼一栋、办公室一间。又查明，2013年8月30日广东省龙岗区人民法院出具结案通知书，内容为：因申请执行人杨X皓等27人与谭斌、XX厂系列27案，相关执行依据已发生法律效力。在执行过程中，该院整体查封谭斌享有的位于深圳龙岗区坪地街道六联社区XXX路XX号土地使用权及地上建筑物使用权、收益权。现债权人与谭斌执行和解，经债权人参与竞价，李X东以670万元承受谭斌享有的上述土地及建筑物使用权、收益权。 本院认为，一审法院根据相关法律规定，认定钟其荣与谭斌签订的合作建房合同无效正确，本院予以确认。 钟其荣上诉称谭斌拖欠其占用使用费，应当从2006年11月起支付至实际返还厂房之日止。对此，本院认为，钟其荣虽然提供银行流水，截止到2010年12月5日，谭斌向其转账支付占用费共计45.6万元，但因双方在合同中并未约定付款的方式，不能排除谭斌其他付款方式，且钟其荣持有谭斌于2010年7月6日出具的《欠条》，《欠条》中明确截至2010年7月谭斌拖欠占用费为13万元，双方对该份《欠条》的真实性亦予以认可。故一审法院确认截至2010年7月谭斌共拖欠钟其荣占用费13万元，并无不当。其后的占用费，因谭斌于2013年8月29日向案外人李X东转让了涉案房屋，故一审法院判决从2010年8月起拖欠的占用费参照合同约定的32000元/月的租金标准计算至谭斌实际转让租赁房产之日即2013年8月29日止，并无不当。 钟其荣上诉称谭斌无权处分涉案房屋，应当返还涉案房屋的问题。在另案执行案件中，谭斌与案外人李X东达成协议，涉案土地上的建筑物及附属设施已交付李X东使用。该协议达成后，亦经深圳市龙岗区人民法院出具结案通知书，确认李X东以670万元承受谭斌享有的上述土地及建筑物使用权、收益权，故钟其荣请求谭斌返还涉案厂房，客观上已无法返还，一审判决未予支持并无不当。 因本案认定钟其荣与谭斌签订的合作建房合同无效，故诉讼时效应当从确认合同无效之日起算。谭斌上诉称钟其荣请求其支付租金已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。 谭斌虽然于2010年12月2日与案外人王X琴签订合作协议书，但该协议签订后，涉案房屋并未交付王X琴使用。谭斌直至2013年8月29日将涉案房屋转让给李X东，故一审法院计算租金至2013年8月29日并无不当。谭斌上诉称租金应计至2010年12月2日，与事实不符，其上诉理由不能成立。 综上，钟其荣与谭斌的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费分别为36105.6元、16616.4元，分别由钟其荣负担36105.6元，谭斌负担16616.4元。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷    二〇一八年六月二十五日 书记员 李开宇（兼）