湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0481民初3005号 原告：梁春生。 被告：耒阳万元房地产开发有限公司。 法定代表人：张小泉。 委托诉讼代理人：岳汉林。 委托诉讼代理人：徐国光。 原告梁春生为与被告耒阳万元房地产开发有限公司（以下简称万元公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2017年12月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员朱田生担任审判长，人民陪审员刘林、文波参加的合议庭，分别于2018年3月5日、2018年3月26日二次公开开庭进行了审理。代理书记员戚曼雪担任记录。原告梁春生、被告万元公司的委托诉讼代理人岳汉林、徐国光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告的门面租金损失费共计189587.8元，违约金189587元；2、被告应提供不少于15平方米搬迁门面两间给原告，被告只提供一间搬迁门面，直接造成经济损失56800元，违约金56800元；3、按合同约定整栋楼房建成完工被告应立即归还原告门面，被告违约，造成的直接经济损失42890元；4、本案诉讼费由被告承担。辩论终结前，原告增加诉讼请求：1、因被告四年内没有交付门面及新产权证给乙方或赔偿门面不是协议中的位置，由甲方按5万元1平方米收购乙方门面，一切税收及费用由甲方负责。将第二项请求金额变更为：直接造成经济损失89600元，违约金89600元。将第一项请求金额变更为：被告支付原告的门面租金损失共计257843.3元，已支付16142.5元，剩余241700元。事实与理由：被告因耒阳市蔡子池综合市场改造建设需要，拆迁原告位于该改造项目规划红线范围内的商铺，双方就商铺拆迁、有关安置、过渡补偿的相关事宜于2012年7月21日签订了《耒阳市蔡子池综合市场改造项目商铺拆迁、租用归还安置补偿协议书》，双方达成了一致协议。现该项目已经完工，负一楼已经正在使用，二楼准备开业。但被告并未按合同履行义务，原告为了维护自己的合法权益，提起以上诉讼。 原告提交了以下证据以支持其诉讼主张： 1.房屋拆迁补偿安置协议书，用以证实合同内约定的双方权利义务明确，因被告违约，应当按照合同违约条款赔偿原告的损失。 2.照片3张，用以证实涉案地段的楼房已经完工，大部分房屋已经出售的事实。 被告对上述证据经质证，对证据1的真实性保留意见，待鉴定结果出来以后再进行质证。对证据2没有异议。 被告辩称：1、原告请求“甲方四年内没有交付门面及新产权证给乙方或赔偿门面不是协议中的位置，由甲方按5万元/平方米收购乙方门面”不成立。因蔡子池农改超项目，是衡阳市及耒阳市重点项目，是耒阳市政府改善居民住房条件的棚改项目，宗旨为老菜坪的原住户提供更好的生活与居住条件，改造项目内共有拆迁户94户，拆迁工作由政府成立项目拆迁安置指挥部组织拆迁工作，自2012年第一户梁春生签订拆迁合同，直至2014年9月22日才完成最后的拆迁工作，政府正式组织对梁春生等户的房屋进行拆迁，实际开工时间至今只有3年零6个月，时限未到，不存在四年内没有交付门面；该项目自2017年9月，就已完成全部工程，梁春生等49户及市场管理局的回迁安置工作一直由政府组织相应的领导班子在进行，但因回迁户数众多，众口难调，一楼门面回迁存在异议，经政府领导多次协商沟通，出具了多个回迁方案，也一直在进行多方面的协调沟通，主观意识上，被告已将回迁工作做到位，现是因拆迁户的内部矛盾导致未分配到位，现整个项目的回迁安置工作已由政府统一主导梁春生等户的一楼商铺分配；目前门面的回迁安置工作由政府主导分配，所有回迁户均未分配，更不存在“赔偿门面不是协议中的位置”之说。2、原告的第二项诉讼请求中：提供不少于15平方米搬迁门面两间给原告，但拆迁人考虑被拆迁人是自营户，同意安置两间15平方米过度商铺供其经营，因被告所建临时门面有限，故只安置一间。被告目前安置梁春生的过渡商铺也未收取任何费用，但对梁春生的被拆两间门面已按合同约定支付其所有门面租金，被告已安置梁春生的过渡商铺是对小数特殊拆迁户给予的考虑安置，其实已是被告对梁春生等少数拆迁户的让利，所以其再提出补偿该损失费不合情理。3、原告的第三项诉请不明确。综上所述，被告认为原告的诉讼请求，事出有因，均不应支持。 被告提交了以下证据以支持其反驳主张： 1.房屋拆迁补偿安置协议书4份、一层商铺平面图、耒阳市蔡子池蔬菜市场改造情况汇报、拆迁户会议，用以证实：涉案项目的建设涉及93户拆迁户，最后一户的合同签订时间是在2014年9月22日，施工时间并没有超过48个月；原告的过渡费一直在陆续支付中，只支付少量部分款项，还有大部分款项没到位。 原告对上述证据经质证，对证据1的证明目的有异议，该组证据与本案无关。 经过双方对上述证据进行质证，本院认为，原告提供的证据1、2，来源合法，客观真实，证据本身也符合法律规定，均予以认定。被告提供的证据1中的房屋拆迁补偿安置协议书，是被告与其他被拆迁户签订的协议书，与本案不具有关联性；证据1中的情况汇报不属证据，均不予认定。 经审理查明：被告经耒阳市市场和质量监督管理局注册登记为有限责任公司(自然人投资或控股)，经营范围：房地产开发，城市基础设施建设。原告系原耒阳市蔡子池综合市场蔬菜公司栋第一层113、116、127号商铺的所有权人，已取得相关商铺的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。被告因改造建设蔡子池综合市场，需要拆除原有的商铺。2012年12月5日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订了《耒阳市蔡子池综合市场改造建设房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：1、被拆迁商铺现状：乙方在项目规划范围内原市场蔬菜公司第一层有商铺三间，其中113、116号为南北通商铺，有铝合金卷闸门二条，另一间127号南向有铝合金卷闸门一条、宽2.6米、高3.45米，东有铝合金卷闸门二条、宽2.95米，北面为整体住宅公用楼梯间，每条门都有0.9米宽出檐，原有位置在整栋楼的东南角、北面一间，总产权建筑面积为64.57平方米，其中套内建筑面积为63平方米、公摊面积为1.57平方米，（土地使用权证在耒阳市蔬菜公司暂未分开）；2、乙方选择补偿安置方式为产权置换；3、产权置换商铺安置地点在原地根据规划兴建。甲方按“拆一补一，以旧换新”进行补偿，不结算结构差价，安置面积与拆迁面积不一致时，乙方要求和原面积一样，超出面积乙方不负责任何费用，少于原有面积的按每平方米5万元补偿。4、乙方商铺不返租，需自主经营，甲方交房时应根据乙方新安置的商铺面积位置，用红砖独立隔断并安装好铝合金卷闸门交与乙方，费用由甲方承担。套内墩柱不算面积，边墩柱计算建筑面积；5、安置商铺新建标准：框架混凝土结构，内、外墙、地面均按设计要求；6、拆迁补偿和奖励：甲方依照拆迁前当地商铺租金标准支付乙方商铺租赁损失费每月3228.5元，24个月共计77484元。起付时间以2012年9月1日起算，到2014年8月30日止，二年期满不能交付商铺，按此标准增加20%支付租赁损失费(每月3874.2元)。三年期满不能交付，在上年基础上增加30%支付租赁损失费(每月5036.46元)。以后每年按此标准逐年递增。甲方支付乙方商铺货物搬迁费6000元。乙方在规定期内签订本协议并搬迁，甲方支付奖励乙方129140元。甲方支付乙方附属物、装修补偿费经评估认定共计补偿费31183元。以上各项共计243807元；7、乙方门面原有自来水供水户头一个、三相四线供电户头一个，都在正常使用中，甲方应安装到位；8、乙方商铺的“房屋所有权证”、“国有土地使用证”原件交甲方。待市场改造完工确定房号后，甲方负责办理新的产权证。超面积和没有老证的由产权人出资办理产权证；9、安置乙方的商铺在新建市场整栋以西北角一层，西面临街公路，北面临街。门面过渡损失费补偿标准，以使用面积计算按50元/平方米/月进行补偿。商铺使用面积拆迁奖励按2000元/月计算。乙方原拆迁商铺在一、二楼之间整栋楼房造型设有出檐雨棚，周长16.8米、宽0.9米。甲方新建门面如有出檐雨棚，双方不进行互补，如甲方新建门面没有出檐雨棚，按乙方该有的出檐面积50%补偿门面面积。少一平方补一平方。乙方为自主经营户，租金生效乙方暂不予搬迁，甲方必须先提供乙方不少于每间15平方米的过渡门面2间供乙方搬迁，什么时候提供什么时候搬迁，期限到新房交付时止，中途不能有任何理由要求乙方搬迁或拆掉，同时甲方不收费用，甲方必须先归还乙方门面，水电安装到位后才能收回乙方过渡门面。甲方整栋楼房应立即归还门面交付给乙方，并在45个月内办理产权证交与乙方，不得以任何理由拖延办理，否则造成的损失由甲方承担。甲方四年内没有交付门面及新产权证给乙方或赔偿的门面不是协议中的位置，由甲方按5万元/平方米收购乙方门面，一切税收及费用由甲方负责。赔偿协议自签字之起生效，未尽事宜双方共商协议，各项条款不落实视为违约。合同签订后，原告将约定的三间商铺交由被告拆除。被告按合同约定向原告支付了2014年9月1日之前商铺租赁损失费77484元、货物搬迁费6000元、奖励补偿129140元、附属物、装修补偿费31183元，共计243807元，并向原告提供了过渡门面一间，承诺不收取租金，直到新商铺交付时止。但在2014年9月1日之后，先后三次仅向原告支付商铺租赁损失费16142.5元。涉案建设工程项目于2017年10月完工，但尚未完成竣工后的验收并验收合格，被告对新建的商铺未曾作出分配，至今不能按期交房，从而引起纠纷。 本院认为，：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签订的《耒阳市蔡子池综合市场改造建设房屋拆迁补偿安置协议书》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当遵守。原告已按合同约定向被告交付了待拆迁的商铺，被告虽然按合同约定履行了部分义务，但却不能及时向原告给付商铺租赁损失费，更不能按合同约定交付新的商铺，必然造成原告的损失，故被告的该项行为构成违约，应当承担违约责任，并赔偿原告的损失。原告要求被告支付2014年9月1日至2018年5月15日期间的商铺租赁损失费与门面过渡损失费，符合法律规定，予以支持。根据合同约定，2014年9月1日至2018年5月15日期间商铺租赁损失费确定为：231328.48元[（3228.5元/月+3228.5元/月×30%）×12月]+[（3874.2元/月+3874.2元/月×30%）×12月]+[（5036.46元/月+5036.46元/月×30%）×19月]；门面过渡损失费确定为：15㎡×50元/月×68月（2012年9月-2018年5月，共68个月）即51000元，以上共计282328.48元，被告已支付16142.5元外，还应支付266185.98元。原告要求被告赔偿违约金损失，因上述损失已包含违约金损失，实际上就是因被告违约而产生违约金的损失，原告要求被告另行赔偿违约金损失的主张，不符合法律规定，不予支持。原告已请求被告交付约定的门面房屋，却以被告四年内没有交付门面及新产权证给原告或赔偿门面不是协议中的位置，另行要求被告按5万元每平方米收购原告的门面，一切税收及费用由被告负责的诉讼请求，该两项请求显然相矛盾，且被告对建成的门面尚未分配，原告也未提供证据证实被告不能按约定的位置向原告交付门面，故对原告的该项请求不予支持。原告可待涉案建设工程项目完成竣工后的验收并验收合格，被告如将约定位置的门面交付给他人，从而造成原告的损失时，另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告耒阳万元房地产开发有限公司向原告梁春生赔偿2014年9月1日至2018年5月15日期间商铺租赁损失215185.98元； 二、被告耒阳万元房地产开发有限公司向原告梁春生赔偿门面过渡损失费51000元； 三、驳回原告梁春生的其他诉讼请求。 上述第一、二项，限在本判决发生法律效力之日起十天内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9157元，由被告负担。原告已垫付9157元，被告应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  朱田生 人民陪审员  刘 林 人民陪审员  文 波 二〇一八年六月二十一日 代理书记员  戚曼雪 校对责任人：朱田生打印责任人：戚曼雪 附：相关法律条文： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。