河南省商丘市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）豫14行初71号原告陈翠，女，汉族，1962年8月20日出生，住商丘市。委托代理人王咸刚，北京冠领律师事务所律师。被告商丘市梁园区人民政府，住所地商丘市梁园区锦绣路**。法定代表人薛凤林，该区政府区长。委托代理人李卫政，该区政府工作人员。委托代理人张萌，河南京港律师事务所律师。原告陈翠不服被告商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）作出的房屋征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院于2018年2月8日受理后，依法向被告梁园区政府送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭审理了本案。原告陈翠的委托代理人王咸刚，被告梁园区政府的委托代理人李卫政、张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉行政行为是被告梁园区政府于2017年11月21日作出的商梁政征补（2017）14号房屋征收补偿决定书。该补偿决定书主要内容是：因城中村改造需要，征收人于2012年3月8作出了凯景铭座城中村改造项目房屋征收的决定，被征收人陈翠的房屋在征收范围内，合法面积为260.67平方米，房屋用途为住宅，砖混结构。目前征收决定规定的签约期限已过，被征收人陈翠仍未与房屋征收部门达成补偿协议。为保证本项目的顺利进行，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《商丘市人民政府关于印发商丘市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》的有关规定，作出征收补偿决定：一、按照《凯景铭座城中村改造项目房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人陈翠货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《凯景铭座城中村改造项目房屋征收补偿方案》的规定和河南泰明房地产评估咨询有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋价值人民币457215元，一次搬迁费为人民币1434元，共计人民币458649元。三、如被征收人选择产权调换，安置在凯景铭座1号楼东单元23A层西A户和6号楼23A层西H户，安置面积共为262.29平方米，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价；两次搬迁费共计2868元；临时周转费共计39101元。由房屋征收部门予以支付。四、被征收人的房屋装修及附属物赔偿按有关规定执行。五、限被征收人陈翠自收到本决定之日起五日内与梁园区房地产管理局征收办公室联系，办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空。六、被征收人如不服本决定，可在本决定书送达之日起60日内向市政府申请行政复议，或6个月内向人民法院提起行政诉讼。原告陈翠起诉称，原告在商丘市梁园区白云办事处叶庄北新村繁华地段拥有房屋，证照齐全。被告作出被诉房屋征收补偿决定，缺乏合法的前提条件，评估报告违法，补偿结果违法，货币补偿价格远低于被征收房屋周边市场价，房屋安置违背公平原则。请求撤销被告梁园区政府作出的商梁政征补（2017）14号房屋征收补偿决定书。原告为证明其主张，提供16份证据：1.身份证复印件一份；2.房产证复印件一份；3.房屋征收补偿决定书复印件一份，证明被告作出了被诉行政行为；4.销售不动产统一发票复印件一份，证明2016年4月15日民安嘉苑商品房价格为4460.16元/平方米；5.商丘市商品房买卖合同网上备案证明复印件一份，证明2016年4月25日海亚和家园商品房价格为6456.6元/平方米；6.个人借款担保合同复印件一份，证明2017年11月19日华都御府商品房价格为4800元/平方米；7.商丘市商品房买卖合同网上备案证明复印件一份，证明2013年12月24日海亚和家园商品房价格为5125元/平方米；8.房地产抵押估计报告（编号：商正平评报字【2015】第G138号）复印件一份，证明2015年11月20日睢阳区南京路南豫苑路东建业桂园商品房价格为4969.9元/平方米；9.商品房买卖合同（预售）（编号：商房备2017-024661）复印件一份，证明2015年8月22日商丘海亚置业有限公司商品房预售价格为12800元/平方米；10.海亚金域华府商铺内部认购协议书复印件一份，证明：商铺价格为22796.88元/平方米；11.房屋买卖合同（编号：C000.23）复印件一份，证明：梁园区团结路北牡丹花苑商品房价格为6692.9元/平方米；12.海亚金域华府商品房定购协议书（编号：050）复印件一份，证明2015年12月25日海亚金域华府商品房价格为4412.47元/平方米；13.商品房买卖合同（编号：商房备2016-009282）复印件一份，证明2016年4月25日海亚和家园商品房价格为4898.19元/平方米；14.商丘市梁园区高铁建设房屋征收安置补偿协议（国有）复印件一份，证明在2013年6月12日梁园区相似的征收项目的补偿标准为选择货币补偿的额外增加补偿5平方米房屋价；15.山东省济宁市中级人民法院行证判决书复印件一份，证明判决认定部分房屋征收补偿应按照市场价进行补偿；16.两份河南省高级人民法院判决书，证明与原告房屋相同的征收项目的补偿决定已经被二审撤销，且判决已经生效。被告梁园区政府答辩称，1.被告作出被诉房屋征收补偿决定的前提条件适格。涉案的凯景铭座城中村改造项目的合法性已经河南省高级人民法院认可，涉案项目的征收决定也经过法院一、二审审理，认为合法。2.被告作出房屋征收补偿决定的评估程序合法。被告按照相关规定，对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行了调查登记，公布调查结果，因被征收户无法协商选定评估机构，被告在征收部门的主持下，随机选择了河南泰明房地产评估咨询有限公司作为项目评估公司，程序合法。3.被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，未损害被征收人合法权益。被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序作出被诉补偿决定，准备了货币补偿、房屋置换等补偿安置方案，房屋补偿面积与被征收房屋面积一致，货币补偿的金额由房屋评估机构作出，补偿标准公平。被告在法定期限内提交三组证据：第一组证据：1.《商丘市梁园区人民政府关于对凯景铭座城中村改造项目进行房屋征收决定》一份；2.商丘市梁园区人民政府关于对凯景铭座城中村改造项目进行房屋征收决定《公告》和《凯景铭座城中村改造项目房屋征收补偿方案》一份；3.河南省高级人民法院（2015）豫法行终字第00169号《行政判决书》一份，证明被告作出的《房屋征收决定》证据充分，适用法律正确，程序合法；被告作出的《房屋征收补偿方案》依法充分论证后征求公众意见，对征求意见情况和根据公众意见修改情况进行公告。《房屋征收决定》和《征收补偿方案》的合法有效性已经二审终审，被河南省高级人民法院确认。依据《物权法》第二十八条规定，征收决定生效后，涉案房屋所有权转移给国家所有。第二组证据：1.商丘市梁园区房管局关于凯景铭座城中村改造项目房屋征收价值评估的通知一份；2.关于凯景铭座城中村改造项目实行公开随机选定评估机构的通知一份；3.凯景铭座城中村改造项目现场抽签规则及程序；4.评估机构选取结果通知书，证明评估机构的选定符合法律规定。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在征收主管部门发出通知后，房屋征收主管部门在公证部门依法公证的情况下通过现场抽签的方式选取了评估机构，并最终选定了具有房地产估价机构资质证书的河南泰明房地产评估咨询有限公司。第三组证据：1.凯景铭座城中村改造项目入户情况调查表一份；2.凯景铭座城中村改造项目房屋面积复核表一份；3.河南泰明房地产评估咨询有限公司《房地产估价分户报告》一份；4.《房地产估价分户报告》送达回证一份；5.《房屋征收补偿决定书》一份；6.《房屋征收补偿决定书》送达回证一份；7.河南省高级人民法院（2014）豫法行终字第00106号行政判决书，证明依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收部门依法对涉案房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。河南泰明房地产评估咨询有限公司评估后，将分户评估报告送至被征收人，届此涉案房屋价值已经确定。根据评估结果，结合调查情况，梁园区人民政府作出《房屋征收补偿决定书》并送达给被征收人，涉案《房屋征收补偿决定书》合法有效。且凯景铭座城中村改造项目房屋评估等程序已经河南省高级人民法院（2014）豫法行终字第00106号行政判决书确认合法，不存在程序违法等事项。经庭审质证，原告陈翠对被告梁园区政府提交的证据质证意见如下：第一组证据的关联性和证明目的不认可，被告提供的判决书并非针对本案原告作出，与本案无关。依据物权法第28条规定，因人民政府的征收决定导致物权的设立、变更、转让或者消灭，自征收决定生效时发生效力，征收决定并不能直接导致房屋所有权发生变更或者转让，在征收决定中，有关于签约期限以及不签约的法律后果，以及作出补偿决定后相关的执行程序，可见征收决定生效之时并不发生物权的直接转变。第二组证据的真实性、合法性不认可。被告没有提供证据证明该通知实际进行过公示，评估通知发生在征收决定公告作出之前，违反法定程序。第三组证据真实性和合法性也不认可。入户调查表和复核表没有提供原件，也没有加盖印章。评估机构在征收决定公告之前选出，违反法定程序，评估公司无权进行评估。评估报告中没有被征收人签字的实地查勘记录，不能证明估价师对原告的房屋实地进行过查勘，评估毫无事实依据。评估报告中也没有对原告房屋内部状况拍摄照片，违反了评估办法的相关规定。评估结果远低于市场价，违反了征收条例第19条的规定。该评估报告没有依法送达给原告，送达回证中也没有原告的签字，因此该评估报告并未生效。被告没有提供整体评估报告，违反了房屋征收与评估办法第17条规定。没有对用于产权调换的房屋进行价值评估，违反了评估办法第10条、第29条的规定。评估没有实地查勘，违反了评估办法第12条规定。补偿决定中对于原告房屋的装修损失没有明确补偿数额，属于遗漏重要的补偿事项。被告作出的补偿决定中没有对临时安置费或周转用房以及过渡方式和过渡期限的任何规定，违反了征收条例第26条第2款和第25条第1款的规定。补偿价格远低于市场价，违反了征收条例第19条的规定。被告提交的该判决书是河南省高院对李文其作出的判决书，李文其所起诉的是梁园区政府对其本人作出的征收补偿决定，与本案原告没有任何关联性。被告梁园区政府对原告提交证据质证意见如下：证据1-3，原告房屋面积应以房产证载明的面积为准。如原告主张其房屋系住宅用房，应当提供被征收房屋权属证明或经过有关部门认定的合法建筑，以及合法有效的营业执照，且营业执照上表明的地点应为被征收房屋，并办理税务登记，具有纳税凭证。证据4-16，达不到原告证明目的，作为被征收房屋，涉案房屋的价值应当由有评估资质的依法选定的评估公司予以认定，如原告对评估结果不服，可以在收到评估报告10日内申请复核，原告未对评估报告进行复核，评估报告送达给被征收户，其房屋价值已得到合法认定。根据相关规定，被征收房屋的价值为征收决定公告之日，即2012年3月8日，被告对其房屋价值的认定能够真实反映其房屋的价值。选择货币补偿增加5平方米房价是其他项目补偿标准，与本案无关。本案原告未在签约期限内与被告达成房屋补偿协议，不应享有征收补偿方案所列明的优惠政策。原告提交的判决书与本案无关，判决书不能反映本案真实情况，且被告已经对判决书向最高人民法院申请再审。本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据4-16，达不到其证明目的，与本案缺乏关联性，本院不予采信。原告证据1-3和被告提交的证据内容真实、形式合法，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。经审理查明，2011年9月22日，被告房屋征收部门发布《关于凯景铭座城中村改造项目房屋征收价值评估的通知》，组织被征收人协商选择评估机构，并发送了《凯景铭座城中村改造项目评估公司选定征求意见表》。因被征收人协商及多数人推选方式无法确定评估公司，被告房屋征收部门在2011年10月8日在公证机关现场公证下随机选择房屋评估机构为河南泰明房地产评估咨询有限公司。2012年3月8日，被告作出《关于凯景铭座城中村改造项目房屋征收决定》，决定征收哈森路以东、中州路加油站以西、民主路以南、团结路以北区域城中村改造范围内（以项目用地规划红线为准）的房屋及附属物，并规定了被告房屋征收部门与被征收人协商期限为2012年3月10日至2012年4月23日，共45天。案外被征收人李文其不服该房屋征收决定，提起行政诉讼。2015年6月30日，河南省高级人民法院作出（2015）豫法行终字第00169号终审判决，认为被告梁园区政府对涉案区域进行旧城区改造，可以适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对房屋进行征收，梁园区政府作出房屋征收决定并进行公告，符合规定，不违反法定程序。2017年10月30日，河南泰明房地产评估咨询有限公司作出分户评估结果报告，认定原告陈翠房屋合法面积260.67㎡，用途为住宅，结构为砖混，建成年代1980年，评估价值457215元，评估单价为1754元/㎡。因原告陈翠未与被告梁园区政府达成拆迁安置补偿协议，被告梁园区政府遂于2017年11月21日作出商梁政征补（2017）14号被诉房屋征收补偿决定书。原告陈翠不服该补偿决定，提起本案诉讼。本院认为，（一）被诉房屋征收补偿决定所依据的房屋征收决定合法。本案被诉房屋征收补偿决定依据的是商梁政（2012）9号房屋征收决定，该房屋征收决定经过本院一审、河南省高级人民法院终审审理，认为该房屋征收决定系梁园区政府对涉案区域进行旧城区改造，涉案的叶庄村（凯景铭座）城中村改造项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条之规定，梁园区政府作出征收决定前，依法进行了房屋情况调查、拟定征收补偿方案并公布、征求了被征收人意见、选定评估机构并对被征收房屋进行评估等程序，梁园区政府作出该房屋征收决定不违反法定程序。故原告陈翠主张的被诉房屋征收补偿决定缺乏合法前提条件的诉讼理由依法不能成立。（二）被告梁园区政府对原告陈翠房屋作出房屋评估报告，程序合法。因原告陈翠未与被告梁园区政府达成拆迁安置补偿协议，涉案城中村改造项目选定的河南泰明房地产评估咨询有限公司于2015年9月22日对原告房屋作出豫郑泰明房评字（2011）100630G-116号《分户评估结果被告》，其对房屋的价值评估时点为作出房屋征收决定时。被告梁园区政府于2015年9月30日将该评估报告送达给原告，程序不存在违法之处。故原告陈翠主张被告作出评估报告程序违法的诉讼理由依法不能成立。（三）被诉房屋征收补偿决定的补偿标准公平。关于货币补偿。梁园区政府依法选定河南泰明房地产评估咨询有限公司为涉案项目的评估机构，该公司依据入户调查表等信息开展房屋评估工作，对原告房屋在征收决定作出之日的市场价值进行评估。考虑到被征收房屋占压土地的性质为划拨土地以及被征收房屋的建筑年代、结构等因素，评估公司作出的评估报告最终认定原告被征收房屋总价值为457215元，评估单价为1754元/㎡。该货币补偿标准基本公平。关于房屋置换方面。被告梁园区政府为原告提供了安置房屋，且系原地安置，同时，还对原告补偿了两次搬迁费和临时周转费，被诉房屋征收补偿决定的产权调换基本公平。故原告陈翠主张的补偿标准过低的诉讼理由依法不能成立。综上，被诉房屋征收补偿决定书认定事实清楚，作出程序合法，适用法律正确，补偿标准基本公平。原告要求撤销被诉行政行为，理由不足，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告陈翠的诉讼请求。一审案件受理费五十元，由原告陈翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  冯明审判员  牛杰审判员  张淼二〇一八年六月二十二日书记员  闫锦