上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初6083号原告：纳什企业发展(上海)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张剑，首席执行官。委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。被告：阮玉斌，女，1963年10月7日出生，汉族，住福建省福州市。委托诉讼代理人：林淇，上海市同建律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鹏宇，上海市同建律师事务所律师。原告纳什企业发展(上海)有限公司(以下简称纳什公司)与被告阮玉斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纳什公司的委托诉讼代理人严海居长骏、刘洋，被告阮玉斌的委托诉讼代理人林淇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告纳什公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的位于上海市杨浦区国权路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告租赁保证金39,109元；3、被告支付原告违约金78,218元；4、被告返还原告代付的物业管理费79,424元；5、被告退还原告租金192,101元。事实和理由：2016年5月31日，原告向被告租赁上海市杨浦区国权路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋，并签订了《房屋租赁合同》。合同约定每间房屋每月租金5587元，押金5587元，租金每年支付一次，物业管理费由被告承担，如被告交付的房屋不符合约定的条件，被告承担违约金，金额为2个月的租金等。合同签订后，原告按约履行合同，并于2017年8月支付了下一年度的租金，替被告垫付了本该被告支付的物业管理费。2018年1月底，原告收到广西南宁法院的法律文书，得知被告因其他债务不能清偿被法院强制执行，原告租赁的房屋被法院查封并已进入司法拍卖程序。法院要求原告离场，并在租赁房屋大门上张贴了封条。鉴于原告租赁的房屋无法正常使用，故作如上诉请。被告阮玉斌辩称，被告不存在合同约定的违约事实。2018年1月26日，被告联系了广西南宁的法院，法院称司法查封期间不影响租赁房屋的正常使用，可以将法院封条撕了后继续使用。被告将情况告知原告，原告不相信。由于原告的经营状况不好，故原告借机自行离场。被告不同意原告的诉讼请求，但对原告代付物业管理费79,424元这一事实予以确认。本院经审理认定事实如下：租赁房屋位于上海市杨浦区国权路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室，权利人系被告阮玉斌。2016年5月31日，阮玉斌(甲方)和纳什公司(乙方)签订房屋租赁合同七份，约定甲方将上述房屋在设备良好、无其他权利负担、可租赁的状态下出租给乙方使用。租赁期限均自2016年6月11日至2019年6月10日，月租金每套均为5587元，免租期为90天，第一年免租期30天(2016年6月11日-2016年7月10日)；第二年免租期30天(2017年6月11日-2017年7月10日)；第三年免租期30天(2018年6月11日-2018年7月10日。租金每年支付一次，每次支付61,457元/套。乙方支付给甲方押金5587元/套，除合同特别约定外，租赁期限届满，甲方全额退还乙方。合同第四条均约定，甲方承担合同履行期间的制冷费、物业管理费等，乙方承担水电、电话、电视、燃气、上网等费用。合同第九条第一款均约定，下列情况乙方有权解除本合同：1、甲方不能提供房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，严重影响乙方使用的；2、延期交付房屋达7日；3、甲方未尽标的房屋维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……合同第十条均约定，因第九条第一款原因导致双方解除合同的，在乙方结清应由乙方支付的各项费用后，甲方应退还乙方交付而未使用的押金和租金，并按月租金的2倍向乙方支付违约金。七份租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，被告于2016年6月11日将上述7套房屋交付原告，原告支付了7套房屋的押金共计39,109元，双方按约履行。2017年6月8日，原告按58,278.52元/套的标准向被告了支付2017年6月11日至2018年6月10日期间的租金，并将已垫付的2016年第三季度的物业管理费3178.48元/套抵充2017年6月11至2018年6月10日期间的租金(58,278.52元+3178.48元=61,457元)。2017年9月21日、2017年10月25日、2017年12月6日，原告代被告向物业管理公司分别缴纳了2017年1至9月期间的物业管理费30,000元、12,000元、12,000元。被告阮玉斌因其他经济纠纷没有履行到期债务而被广西省南宁市西乡塘区人民法院强制执行。2018年1月23日，广西省南宁市西乡塘区人民法院至租赁房屋处，向原告送达了法院公告、执行裁定书、查封公告等法律文书，张贴法院封条查封了租赁房屋，并限期要求原、被告等人自行迁出上述房屋。租赁房屋被查封后，原告即刻联系被告要求解决，但双方无法达成一致意见，原告遂于2018年1月底前搬离了租赁房屋。2018年3月16日，原告具状来院，要求判如诉请。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认有效。合同明确约定被告出租给原告使用的房屋应当无其他权利负担、处于可租赁的状态下。现租赁房屋被司法查封，人民法院限期承租人离开，故租赁房屋已处于无法继续租赁使用的状态，责任在于被告，原告依据合同约定要求解除合同，要求被告退还交付的押金，并承担违约责任，本院予以支持。合同解除之日本应为人民法院查封租赁房屋之日，鉴于原告要求退还从2018年2月1日起的租金，故本院确定2018年1月31日为双方的租赁合同解除之日。关于原告未使用的租金，被告应当退还原告，本院依据合同约定及实际使用情况等因素酌情确定金额。按照合同约定，物业管理费应当由被告向物业公司缴纳，现原告已替被告垫付，故合同解除后，被告应当将垫付款项一并向原告结清。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告纳什企业发展(上海)有限公司和被告阮玉斌签订的《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除；二、被告阮玉斌应于本判决生效之日起十日内返还原告纳什企业发展(上海)有限公司未使用的租金168,000元；三、被告阮玉斌应于本判决生效之日起十日内返还原告纳什企业发展(上海)有限公司租赁保证金39,109元；四、被告阮玉斌应于本判决生效之日起十日内支付原告纳什企业发展(上海)有限公司违约金78,218元；五、被告阮玉斌应于本判决生效之日起十日内返还原告纳什企业发展(上海)有限公司垫付的物业管理费54,000元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7132元，减半收取计3566元，由原告纳什企业发展(上海)有限公司负担166元，被告阮玉斌负担3400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇一八年六月五日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。