北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初5868号原告：北京雅居小馆餐饮有限公司，住所地北京市海淀区茂林居**楼**。法定代表人：许方，董事长。委托诉讼代理人：张卫东，天津益清（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦玲，天津益清（北京）律师事务所律师。被告：北京张家港饭店有限公司，，住所地北京市海淀区茂林居**楼法定代表人：王海，总经理。委托诉讼代理人:李红枝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪峰，北京市京师律师事务所律师。被告：中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所（原中国人民解放军总政治部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所），住，住所地北京市海淀区茂林居小区**楼/div>法定代表人：刘荣生，所长。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晖，北京市闻泽律师事务所律师。原告北京雅居小馆餐饮有限公司（以下简称雅居小馆）与被告北京张家港饭店有限公司（以下简称张家港饭店）、中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所（以下简称第三干休所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居小馆之委托诉讼代理人张卫东、王彦玲，被告张家港饭店之委托诉讼代理人李红枝、张雪峰，被告第三干休所之委托诉讼代理人范庆虎、李晖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。雅居小馆向本院提出诉讼请求：1、判令解除我方与张家港饭店于2014年6月15日、2017年2月21日、2017年6月10日签订的《房屋租赁合同》，于2016年5月21日、2017年6月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》及我方与张家港饭店、第三干休所于2014年6月15日签订的《协议》；2、判令张家港饭店、第三干休所共同赔偿我方因解除合同的装修改造及设备损失1835629.7元；3、判令第三干休所返还我方房屋租赁保证金7500元；4、张家港饭店与第三干休所承担本案诉讼费。事实与理由：我方分别于2014年6月15日、2017年2月21日与张家港饭店签订了房屋租赁合同，约定由我方承租北京市海淀区茂林居×号楼南一层、×的房屋，建筑面积总共约500平方米，用途为餐饮用房及办公。南一层租赁期限为2014年6月15日至2017年6月14日，后于2016年5月4日续签房屋租赁合同补充协议，原租赁期限延长至2020年6月14日。×房屋租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日。现租赁期限尚未届满，第三干休所和张家港饭店于2017年11月7日通知我方，上述房屋将于2017年12月25日停止一切经营活动，并在此之前进行房产腾退移交。我方营业到2017年12月15日，为此我方停产停业，给我方造成了损失。张家港饭店辩称，第一、1994年4月25日，第三干休所与江苏省张家港市人民政府（以下简称张家港市政府）签订《合作建造开发经营中国人民解放军第三干部休养所“老干部服务中心”合同》（以下简称94合同），明确约定第三干休所以土地投入，张家港市政府以资金投入建设楼宇项目，建成后第三干休所拥有该项目的房屋产权和土地使用权，张家港市政府拥有该项目建筑面积50%的60年经营使用权、建筑面积50%（1000平方米宿舍除外）60年的承租权。根据合同第9章第1款的约定，双方签订的项目合同书需要经过公证机关的公证，因此94合同经过了江苏省张家港市公证处的公证，具有合法、有效的法律效力，受法律的保护。此后，我方积极履行自己的合同义务，投资建设了茂林居×号楼。1996年12月8日，我方与第三干休所签订《租房协议》（以下简称96租房协议），约定第三干休所将自己拥有开发项目50%房屋所有权的涉案房屋茂林居×号楼出租给我方经营管理，租期自1998年1月1日至2048年1月1日。后雅居小馆承租了茂林居×号楼部分区域，合同最后终止日期为2020年6月14日，没有超出我方获得承租权的有效期限，因此我方与雅居小馆签订的合同受到94合同和96租房协议的有效约束。第二、茂林居×号楼的所有权人是第三干休所，使用权人原先是张家港市政府，后是张家港财政局和华兴公司，最终确定为张家港饭店。第三干休所作为委托人与我方作为受托人构成委托代理关系，我方根据其委托获得了将茂林居×号楼开展对外经营业务的资格。第三、我方作为受托人，以自己的名义与雅居小馆签订的房屋租赁合同应当直接约束雅居小馆和第三干休所，由第三干休所承担房屋租赁合同中的权利义务，此外，张家港饭店、第三干休所与雅居小馆直接签订了三方租房协议，第三干休所提前终止合同的一切责任也应当由其承担。第四、在第三干休所向我方发出《关于终止收回张家港有偿服务项目告知函》的前提下，我方无法对涉案房屋的茂林居×号楼继续进行经营管理，因此被迫违反合同约定，与雅居小馆提前解除租赁合同。第五、我方因第三干休所的原因，违反了合同的约定，提前解除与雅居小馆的租赁合同，给雅居小馆造成了经济损失，但根据我方与第三干休所的委托代理关系，应当由第三干休所承担违约责任，向雅居小馆补偿经济损失。评估报告中也明确界定了，第三干休所作为雅居小馆的评估咨询经济行为的补偿方，雅居小馆作为对应经济行为的受偿方。第三干休所辩称，2015年年底的时候我方就口头告知过张家港饭店不要续签合同。2016年2月我方向张家港饭店发出了相关通知，告知部队将全面停止有偿服务。雅居小馆与张家港饭店的租赁合同至2017年6月14日到期，张家港饭店未经我方同意与雅居小馆续签合同，现雅居小馆基于续签合同主张赔偿，我方没有违约，与我方无关。对于雅居小馆主张的房屋租赁保证金，合同虽然有约定，但经我方财务查询，雅居小馆未实际支付，故不同意退还。另雅居小馆欠付我方2017年4月1日至2017年12月15日物业费共计413666元，在解除合同后，雅居小馆应当按照上述数额向我方支付。本院经审理认定事实如下：1994年4月25日，第三干休所（甲方）与张家港市政府（乙方）签订《合作建造开发经营中国人民解放军总政第三干部休养所“老干部服务中心”合同》，约定甲方以土地投入，乙方以资金投入，楼宇建成后，甲方拥有全部房产权和土地使用权，乙方对该项目建筑面积的50%有六十年的使用权，作为甲方偿还乙方的全部建设投资的借款，另双方商定，甲方使用50%（1000平方米宿舍除外）的楼宇有偿出租给乙方。乙方使用的50%楼宇拥有自主经营权，甲方所得部分（1000平方米宿舍除外）在六十年内由乙方承租，同时乙方拥有承租后的自主经营权。1996年12月8日，第三干休所（甲方）与张家港饭店（乙方）签订《租房协议》，约定：1、甲方同意将自己拥有全部房产权的茂林居×号楼租给乙方，租期五十年，自1998年1月1日起；2、乙方拥有承租后五十年的自主经营权，甲方应尽力配合乙方办理合法经营手续；协议另约定了租金等其他事项。1997年6月8日，华兴（江苏）实业发展公司（以下简称华兴公司）与张家港饭店签订《协议书》，约定：1、鉴于茂林居×号楼全部建设资金及张家港饭店注册资本均由华兴公司投入，为此，华兴公司本着债权债务对等的原则，将该楼的全部资产委托张家港饭店经营管理；2、张家港饭店在经营过程中必须为华兴公司承担以下费用，包括按“合同”约定投资方承担总政三所拥有的50%（宿舍楼除外）楼宇的房租金等。2001年10月28日，第三干休所（甲方）、张家港市政府（乙方）、张家港市政府驻北京办事处（丙方）和张家港市财政局（丁方）四方签订《协议书》，约定乙方将1994年4月25日合同项下形成的部分资产（1516平方米）使用权转让给丁方，合同项下其余房产使用权归属华兴公司。2005年1月8日，华兴公司出具《委托书》，内容为“根据相关约定，特委托张家港饭店对华兴公司在茂林居×号楼拥有的建筑面积50%使用权及50%（宿舍楼除外）承租权进行资产管理开展对外经营业务，全权代理茂林居×号楼用益物权人—华兴公司行使权利和义务。2014年6月15日，华兴公司、张家港饭店作为甲方，第三干休所作为乙方，双方签订《委托协议书》，双方确认茂林居×号楼的南侧底层建筑面积400平方米门面房属于甲乙双方在“94合同”中确认的合建面积，由甲方负责经营管理并收取租金，并约定：1、甲方同意将上述房屋租赁给雅居小馆，租赁时间自2014年6月15日至2017年6月14日止，为了便于管理，合理降低各方经营成本，双方协商确定，上述出租房每年租金中的584000元由甲方委托乙方直接向雅居小馆收取并订立三方协议；乙方向雅居小馆直接收取的上述584000元费用抵扣甲乙双方在“94合同”中确认的甲方应缴纳给乙方的年度房租金总额中的部分，其余租金由甲方直接与雅居小馆签订房屋租赁合同并由甲方自行收取；2、以上合同到期后上述出租标的是否继续出租及房屋租金等相关事宜由甲方决定，甲方同时收回该委托事项。第三干休所对上述《委托协议书》的真实性认可，但认为其中第2条“合同到期后上述出租标的是否继续出租及房屋租金等相关事宜由甲方决定，甲方同时收回该委托事项”中的甲方系笔误，应为乙方，即第三干休所，现该《委托协议书》已经到期，张家港饭店和雅居小馆续签租赁合同未经我方同意，对租赁合同不承担责任。张家港饭店认为上述《委托协议书》并不存在笔误，该委托协议存在两层委托，一是第三干休所委托张家港饭店将房屋对外出租，二是张家港饭店委托第三干休所收取部分租金，本条中“收回该委托事项”指的是收回委托第三干休所收取租金的权限。2014年6月15日，雅居小馆与张家港饭店签订《房屋租赁合同（合同号：×××）》，约定雅居小馆承租位于海淀区茂林居×号楼南一层建筑面积约400平方米的房屋作为经营餐饮用房，租期为2014年6月15日至2017年6月14日，租金按年租金计算，2014年6月15日至2016年6月14日租金为335800元/年，2016年6月15日至2017年6月14日租金为362080元/年。2016年5月21日，雅居小馆与张家港饭店签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将原合同租赁期限延长三年，即从2017年6月15日延长至2020年6月14日止。2017年6月10日，雅居小馆与张家港饭店就上述房屋续签《房屋租赁合同（合同号：×××）》，租期为2017年6月15日至2020年6月14日。2014年6月15日，张家港饭店（甲方）、第三干休所（乙方）与雅居小馆（丙方）签订《协议》，内容如下：第一条：甲方乙方同意将上述房屋出租给丙方；第二条：甲方收取丙方物业服务管理费每年584000元，为了便于管理，甲方要求丙方将该笔费用直接支付给乙方并由乙方直接开具相关票据给丙方，丙方同意该结算方式；第三条：自本合同签订后十日内，丙方向乙方支付房地产租赁保证金7500元，乙方收取房地产租赁保证金后向丙方开具凭证，丙方履行合同约定义务的，乙方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给丙方，丙方未履行合同约定义务的，乙方不退还房地产租赁保证金，乙方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；以下略。2017年2月21日，雅居小馆与张家港饭店签订《房屋租赁合同（合同号：×××）》，约定雅居小馆承租位于海淀区茂林居×号楼×号房屋作为办公用房，租期为2017年3月1日至2018年2月28日。2017年6月10日，雅居小馆与张家港饭店签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将上述合同租赁期限延长三年，即从2017年6月15日延长至2020年6月14日止。2017年8月14日，第三干休所向张家港饭店发出《关于终止收回张家港饭店有偿服务项目告知函》，告知其自2016年2月16日起军队和武警部队全面停止有偿服务活动，张家港饭店属于军队有偿服务项目，故要求终止收回，并在年底前将房产移交。2017年11月7日，第三干休所和张家港饭店向雅居小馆发出《关于终止收回茂林居18号楼有偿服务项目告知函》，告知其因茂林居18号楼属于军队有偿服务项目，要求于2017年12月15日前停止该项目的一切经营活动。雅居小馆实际经营至2017年12月15日，后将租赁房屋腾退交还给第三干休所，雅居小馆与张家港饭店于2017年12月31日对租金、水电费等费用进行了结算。第三干休所委托开元资产评估有限公司对雅居小馆于2016年1月-2020年6月装修改造及设备的投入截止评估咨询日2017年10月31日形成的相关资产价值进行评估咨询。开元资产评估有限公司于2017年12月21日出具开元评咨字[2017]×号《中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所拟终止房地产租赁合同所涉及的北京雅居小馆餐饮有限公司装修改造、设备等投入金额的损失补偿价值项目评估咨询报告》，评估咨询结果为183.56万元。评估报告中关于“评估咨询目的”一节表述为“为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所拟终止房地产租赁合同所涉及的北京雅居小馆餐饮有限公司装修改造、设备等投入金额的损失补偿事宜提供价值参考依据”；关于“委托方和承租方之间的关系”一节写明，本次评估咨询的委托方第三干休所系本次评估咨询目的对应经济行为的补偿方，承租方雅居小馆为受偿方。雅居小馆和张家港饭店对上述评估报告均无异议。雅居小馆另提出评估报告中第三干休所曾向开元资产评估有限公司出具《承诺函》，表明第三干休所原委托评估咨询的事项包括装修改造、设备等投入金额及员工提前解约损失补偿金额，其中员工提前解约补偿部分已由第三干休所全部支付完毕，故第三干休所应当对提前终止合同承担连带责任。第三干休所对评估报告无异议，但认为其中关于评估咨询目的及委托方和承租方关系的界定，只是三方在协商过程中的依据，并不是法律上的关系界定。另，各方均确认评估报告中相关资产价值指的是装修改造及不可移动的设备、设施。本院认为，茂林居×号楼产权人为第三干休所，张家港饭店拥有建筑面积50%的经营权和建筑面积（1000平方米宿舍除外）50%的承租权，由于茂林居×号楼全部由张家港饭店经营使用，双方未对50%经营权与50%承租权对应的具体楼层及面积进行划分，故雅居小馆承租的房屋面积亦应由两部分组成，其中张家港饭店享有50%经营权的部分，张家港饭店系出租人，雅居小馆系承租人，另外张家港饭店享有50%承租权的部分，第三干休所系出租人，张家港饭店系承租人，雅居小馆系次承租人。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第三干休所与张家港饭店签订的《租房协议》、张家港饭店与雅居小馆签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。2017年11月7日，第三干休所和张家港饭店向雅居小馆发出《关于终止收回茂林居×号楼有偿服务项目告知函》，要求于2017年12月15日前停止该项目的一切经营活动，因雅居小馆已经于2017年12月15日停止经营并将房屋交还给第三干休所，合同不再履行，故张家港饭店与雅居小馆之间的租赁合同已于该日解除，本院予以确认。第三干休所自行委托评估公司对雅居小馆于2016年1月-2020年6月装修改造及设备的投入截止评估咨询日2017年10月31日形成的相关资产价值进行评估，现各方当事人对评估报告均认可，本院对此不持异议。现雅居小馆主张第三干休所与张家港饭店共同赔偿其装修改造及设备设施等损失，因合同解除后，装修改造及不可移动的设备、设施与租赁房屋已形成附合，其剩余价值均由房屋产权人即第三干休所享有，且第三干休所在评估报告中自认其为评估咨询目的对应经济行为的补偿方，故相应的赔偿责任应由第三干休所承担。雅居小馆要求张家港饭店赔偿其损失，于法无据，本院不予支持。雅居小馆主张的租赁保证金，未提交已交纳的相关证据，第三干休所亦否认收到该款项，故对雅居小馆要求退还租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认北京雅居小馆餐饮有限公司与北京张家港饭店有限公司于2017年2月21日、2017年6月10日签订的《房屋租赁合同》，于2016年5月21日、2017年6月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2017年12月15日解除；二、中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所于本判决生效后十五日内赔偿北京雅居小馆餐饮有限公司装修改造、设备等投入金额的损失一百八十三万五千六百二十九元七角；三、驳回北京雅居小馆餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零七百五十三元（北京雅居小馆餐饮有限公司已预交），由中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇一八年六月十一日书记员  高 岚