广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终4831号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈锦程，男，汉族，1989年6月6日生。 委托诉讼代理人：杨浩军，万商天勤（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴玉阁，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司。 法定代表人：赵世曾，董事长。 委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。 上诉人陈锦程因与上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初9631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈锦程上诉请求：1、改判原审判决第一项为：雄伟公司向陈锦程支付2016年10月1日至2017年9月12日的延迟交房违约金413116.49元，较原审增加81729.38元(以3192554元为基数，按照日万分之四，自2017年7月11日计算至2017年9月120,共计64天）；2、撤销原审判决第二项；3、一、二审案件受理费由雄伟公司承担。事实和理由：一、预售合同约定出卖人交付钥匙之时为房产的交付时间，原审法院将规划验收通过之日视为房屋交付时间，明显错误。预售合同第九条约定：“出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之时”，鉴于雄伟公司于2017年7月10日方取得规划验收合格，其于2016年10月发出入伙通知书的交付行为无效。雄伟公司在取得规划验收合格后再次通知陈锦程入伙，陈锦程于2017年9月12日与雄伟公司办理了入伙手续，领取了钥匙，因此，涉案房产的交付时间应为2017年9月12日。陈锦程认为：取得规划验收合格只是房产交付所必须满足的前提和条件之一，原审法院将规划验收通过之日视为房屋交付之日不符合预售合同第九条之约定，也与深圳中院生效判例相悖。宝安法院受理的(2015)深宝法民三初字第2412号案与本案情况完全类似，该判决认定：因购房者未在第一次收到入伙通知书时表示异议，故开发商在涉案小区通过规划验收后并不负有再次通知入伙的义务，并判决延期交房违约金计算至该小区规划验收通过之日。但在二审中，即（2016)粤03民初终8492号案中，深圳中院完全推翻了该项认定，而是认定：开发商在规划验收通过之前发出的第一次入伙通知书是无效通知，其在规划验收通过之后仍负有再次通知业主入伙的义务，故该二审法院判决：开发商应支付延期交房违约金至该业主所主张的收楼之日（以前期物业管理协议为证明）。本案原审判决将规划验收通过之日视为交房日期，实际是再次重复了（2015）深宝法民三初字第2412号民事判决中的错误。 二、预售合同约定的60日指办理银行贷款手续的期限，并非贷款发放时间，陈锦程在约定期限内向银行办理了贷款申请手续，且不存在任何违约行为，原审判决陈锦程支付延迟付款违约金错误。1、预售合同第六条约定“买受人签订本合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款”，该处的60天非常清楚是限定办理银行贷款的期限，原审错误地理解为贷款发放时间，明显与该约定不符。2、预售合同系深圳市规土委制定的官方通用文本，过往的生效法院判例，包括宝安法院自己的判例，对该合同第六条的理解也均认为是办理银行贷款手续的时间，而不是贷款发放时间。3、根据预售合同第六条第一款的约定：出卖人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需要由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。此外，根据贷款银行的回复：在贷款发放之前，雄伟公司须为该贷款提供连带保证并提供经备案的预售合同、保证书等资料。因此，贷款发放时间取决于银行的审批进度和雄伟公司配合提供资料的快慢。陈锦程能够做到的就是在60天内申请和办理贷款，根据银行回复，陈锦程系在60天内（2016年1月4日）申请的按揭贷款，且没有任何导致银行贷款发放延误的行为。如果雄伟公司认为贷款发放延迟，那也是银行或雄伟公司自己的责任。原审因为他人的原因而判决陈锦程支付违约金明显没有道理。4、陈锦程与建设银行签订的借款合同“借贷条款”部分第二条“借款期限”约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准。虽然该借款合同是由陈锦程与银行签订，但雄伟公司作为该合同的连带保证人，必然完全同意和认可该合同，包括前述关于贷款发放时间的约定，而“个人贷款支付凭证”所记载的日期是2016年7月20日，与实际放款日一致。因此，贷款的发放不存在延迟。 雄伟公司辩称：一、根据广东省高院《关于审理房地产买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，合同约定的交付条件高于前款表标准的，以合同约定为准。合同约定的交付条件，低于前款标准的，按照前款规定履行。涉案合同第十条仅约定房屋交付的条件为取得竣工验收备案回执，并未约定应当取得规划验收合格证，雄伟公司是按照政府部门的规定和指引办理相关竣工验收和规划验收手续的，并不存在违法违规情形，2016年10月24日涉案小区已经取得竣工验收备案回执，涉案房产已具备交付条件。陈锦程在收楼意见书中载明了拒绝收楼的理由不属于法定和约定拒绝收楼的理由，应当视为陈锦程无正当理由拒绝收楼，应当从办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。二、一审庭审时，陈锦程明确2016年10月1日至2016年12月30日违约金按照每日万分之三计算，2016年12月31日之后按照万分之四计算，该事实在一审时有庭审笔录及庭审录像予以佐证，且一审法院多次询问对方是否确认以该方式进行计算，对方均予以确认。其他意见同我方提交的上诉状意见一致。 雄伟公司上诉请求：1、撤销（2017)粵0306民初9015号判决第一项，改判驳回陈锦程的诉讼请求；2、判决本案全部诉讼费用由陈锦程承担。事实和理由：一、原审判决认定案涉房屋不具备法定交付条件，事实不清、适用法律错误。首先，《建筑法》第61条规定的交房条件为工程竣工验收合格，与规划验收合格没有直接关联。《建设工程质量管理条例》第49条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条均是规定建设工程竣工验收需要提交的材料。以上规定均说明建筑房屋竣工验收合格后可以交付使用。雄伟公司取得了消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，竣工验收备案符合深圳市住建局的办文条件，于2016年10月24日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，完全符合当事人双方合同约定的交房条件。雄伟公司按照政府规定依法办文没有过错，法院因此认定雄伟公司承担责任，明显违背了"尊重当事人意思自治"的原则，实难服众。其次，涉案合同系深圳市规土委、市场监管局联合制定的示范文本，为深圳市全部开发商所必须采用。如果将通过规划验收认定为房屋交付条件，则不仅推翻、否定了该示范文本的指导效力，有违定纷止争的司法目的，也将给深圳房地产市场的交易习惯和交易秩序带来相当大的破坏性影响。再次，《城乡规划法》第45条是对政府行政行为的管理性规范，目的是约束建筑物符合城乡规划，而非强制规定房屋的交付条件。该条第二款规定："建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料"，雄伟公司已将涉案小区的规划验收提交政府规划部门办理，行为合法合理。且涉案小区在申请房屋预售许可证时深圳规土委已经初步核验过是否符合核发的建设工程规划许可证，不存在规划验收不合格的情形。《深圳市城市规划条例》不能优先适用。因该条例于1998年5月15日通过，第二条规定深圳市行政区为深圳市城市规划区，1998年时，宝安和龙岗两区并不属于经济特区，所以该条例通过时就属于“地方性法规”，直至2010年国务院才通过国函（2010)45号《国务院关于扩大深圳经济特区范围的批复》的形式将宝安和龙岗纳入经济特区的范围。因此，该条例不属于特区立法，仅仅是较大市立法，系地方性法规中层级较低的，不属于法律、行政法规的强制性效力规定，不能以此认定房屋交付条款无效。住房和城乡建设部门2009年对《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》进行了修正，该管理办法的第五条为建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的材料，该材料中并没有关于规划验收合格证是竣工验收备案的实质条件。因此原审法院认定未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质条件是没有法律依据的。 二、原审判决认定合同附件五第四条第2项无效，属于事实认定不清，适用法律错误。1、《深圳市房地产买卖合同（预售）合同》（下称"涉案合同"）附件五不属于格式合同，附件五第四条第2项更非无效条款。首先，涉案合同的附件已全部在售房现场予以公示，并由销售人员现场作出解释；附件五并非不能协商修改，但陈锦程签署时并未对附件五的内容条款提出异议；该附件已经陈锦程签字确认，其作为完全民事行为能力人，应视为其对附件五全部内容的认可。退一万步讲，即使认定附件五是格式合同，其条款也必须符合《合同法》规定的"免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利"等情形，才能宣告无效，并非只要格式条款就必然无效。案涉的合同附件五第四条第2项并没有《合同法》第52条和第53条规定的情形，也没有免除责任、加重对方责任和排除对方主要权利。格式条款不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容的，对双方当事人应具有法律上的约束力。涉案附件五第四条第2项"买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于购房款、违约金）的，卖方可顺延交房并不承担逾期交房的违约责任"的约定，属于出卖人和买受人权利义务对等的条款约定。因房地产开发属于资金密集型行业，需要大笔资金，陈锦程延期支付购房款及违约金等一系列费用，必然影响雄伟公司及时完成涉案房屋的建设，所以此项的约定符合常理；在陈锦程逾期付款的前提下，雄伟公司可以顺延交房，即雄伟公司有先履行抗辩权，迟延交付房屋并无需承担逾期交房的违约责任，该项约定没有免除雄伟公司按时交房的责任，亦没有排除陈锦程按时收房的合同权利。该条款显然是合法有效的。2、关于交房时间，陈锦程在《收楼意见书》中提出的房屋质量瑕疵问题，不属于合同约定的可拒绝收房的正当理由，应视为陈锦程自《入伙通知书》规定的收房期限届满之日起收房。雄伟公司于2016年10月24日取得房屋竣工验收备案回执后立即向陈锦程发出《入伙通知书》（该事实陈锦程已自认），依约履行了通知入伙的义务。陈锦程在《收楼意见书》中提出所谓"房屋质量问题"，不属于最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条、第十三条和涉案合同附件五第五条关于房屋交付的法定及合同约定的可以拒绝收房的理由。根据涉案合同第九条的约定，因陈锦程无正当理由拒绝收楼，《入伙通知书》中的交付期限届满之日视为涉案房屋交付之日，至此雄伟公司已经完全履行交房义务，不再存在逾期交房的违约行为，无需支付逾期交房违约金。 三、退一步讲，即使认定规划验收合格前交房违反法定条件，雄伟公司应承担也仅是法定责任而非违约责任,原审判决雄伟公司承担每日万分之四的违约金没有事实和法律依据。买卖合同明确约定了交房的条件并不包括规划验收合格，故雄伟公司交房并不违约，即使认定交房不符合法定条件，雄伟公司所应承担也仅为法定责任而违约责任，而法定责任应当是赔偿陈锦程该期间的损失，雄伟公司的损失可以参考购房款利息、指导租金标准、或者市场租金标准等确定，而不是以合同约定的每日万分之四的违约金作为标准，原审以违约金标准作为法定责任赔偿损失的标准，没有事实和法律依据，应当予以纠正。 四、合同约定的违约金过高，应当予以凋低，原审判决未予调低，有违公平原则。规划未验收而交房违法，陈锦程相应的损失最多只是不能及时使用房屋，更何况陈锦程已经实际接收房屋而没有损失。即使损失存在，无论是参照购房款利息、指导租金或者市场租金标准计算，与合同约定的每日万分之四的违约金相比，约定的违约金超过损失5倍，因此合同约定的违约金过高，原审判决未依雄伟公司的请求予以调低。综上所述，一审判决事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院依法予以改判。 陈锦程辩称：一、雄伟公司在没有通过规划验收情况下通知陈锦程收楼，违反了法律规定的强制性的交房条件。因此，其交房是无效交付，并且是雄伟公司都没有收楼。二、原审已经认定预售合同附件5第四条第二项属于格式条款，雄伟公司没有进行提示，因此认定该条款无效，我方同意一审判决的意见。三、关于雄伟公司的第四点意见，预售合同对逾期交房的违约责任的约定合法有效，一审判决的认定完全正确。四、关于雄伟公司称合同约定的违约金过高的问题，这个版本是深圳的官方版本，不存在过高的问题。 陈锦程向一审法院提出诉讼请求：1、雄伟公司向陈锦程支付逾期交付涉案房地产的违约金，自2016年10月1日起计至雄伟公司将符合合同约定交付条件的房地产实际交付给陈锦程之日止，以购房总价款3,192,554元为基数，在2016年12月30日之前按每日万分之三计，自2016年12月31日（含当日）起按每日万分之四计；2、本案诉讼费用由雄伟公司承担。 雄伟公司反诉请求判令：1、陈锦程向雄伟公司支付逾期交付购房款违约金人民币48,837元（计算基数为223万元，按日万分之三计算，逾期天数为73天）；2、陈锦程承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2016年3月9日，陈锦程作为买受人与作为出卖人的雄伟公司签订了深（宝）网预字（2016）第6946号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定陈锦程购买雄伟公司开发的位于深圳市龙华新区民治街道布龙路北侧的“卓能雅苑”第X栋X单元X层XX号房地产，性质为商品房，用途为住宅，总价款为3,192,554元。合同第六条约定买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付首期购房款962,554元，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款2,230,000元；并约定买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第七条约定买受人如无正当理由未按合同第六条约定的期限付款，按附件五相关约定处理。合同第九条约定，雄伟公司应于2016年9月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五的相关约定处理。合同第二十六条约定，出卖人应于合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记中心作备案登记；如出卖人未履行此项义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任；买受人有权督促出卖人履行义务。 合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第三条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第七条买受人逾期付款的违约责任第二种方式约定如下：买受人未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的百分之十向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受入同时还应按照下列标准承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该逾期应付款万分之四的违约金。3、出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，若因买受人不按时还款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除合同，买受人应按购房总价款的百分之二十向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产归出卖人所有。出卖人在扣除违约金和已承担的保证责任后，将剩余价款无息退回买受人，买受人已付价款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。附件五第四条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条交付时间和办法补充如下：1、出卖人承诺，买受人付清本房地产全部价款的，出卖人将按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的时间将本房地产交付买受人。但由于下列特殊原因之一，出卖人有权相应顺延本房地产的交房期限，无须承担违约责任：(1)非因出卖人所能控制的政府行为而致使本房地产建设不得不停止的；(2)由于非出卖人所能控制的政府行为，导致满足房屋使用功能的市政配套设施不能按时提供的；(3)为执行政府管制、征用或规划变更等行政行为而不能将本房地产交付使用的；(4)因不可抗力、突发事件、公共卫生事件等原因致使本房地产无法按时交付的。2、买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。附件五第五条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条交付时的验收修改如下：1、出卖人以本合同记载的通讯地址以特快专递邮寄的方式送达《入伙通知书》。买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙期限前来验收本房地产；如有异议应当在入伙当日在《收楼意见书》中列明，买受人未在该期限前来验收或未提出异议的，均视为同意接收本房地产。2、除下列情形外，买受人不得以房屋存在质量缺陷为由拒绝接收本房地产：(1)房屋主体结构存在严重安全隐患可能导致人身或财产损害的；(2)房屋存在基本功能缺失或建筑性能不达标严重影响正常居住使用的；(3)房屋交付时，项目未取得《竣工验收备案回执》的。本合同约定的“严重影响正常居住使用”是指房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全，且无法修复的质量缺陷，导致买受人不能实现合同目的的情形，买受人同意如房屋存在上述(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵均属房屋保修范畴，不影响买受人入伙当日接收本房地产。买受人同意以房屋存在(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵为由拒绝签署《收楼意见书》、接收本房地产的行为无效，通知办理入伙的截止日期将被视为买受人已接收本房地产的日期。出卖人应当对买受人《收楼意见书》中列明的异议项目在合理的期限内完成《收楼意见书》中列明的表面瑕疵的修复工作。附件五第六条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条出卖人逾期交付的违约责任约定如下：出卖人如未按本合同约定期限将本房地产交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日内（含90日），自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付己付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中有关免除或限制出卖人责任的合同内容并未采用标黑、加注下划线等足以引起买方注意的标识。 上述合同签订后前，陈锦程已向雄伟公司足额支付首期购房款人民币962554元。 2016年5月30日，陈锦程与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订了合同编号为2016-0807-502077号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定陈锦程向第三人借款223万元用于购置案涉房地产，借款期限为360个月，借款利率为浮动利率即自起息日基准利率下调10％，并自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人未在合同约定的时限前足额偿还任何一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。合同约定贷款直接支付至雄伟公司账户。借款抵押财产为深（宝）网预字（2016）第6946号《深圳市房地产买卖合同（预售）》所买卖之房地产。合同第十五条约定，本合同履行期间，借款人与售房人就涉案房地产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。 2016年7月20日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行将贷款223万元支付至雄伟公司账户。 2016年10月24日，雄伟公司取得涉案小区《深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执》。陈锦程于2016年10月25日收到雄伟公司发出的《入伙通知书》，雄伟公司通知陈锦程于2016年10月31日至2016年11月6日期间办理入伙手续，陈锦程于2016年11月6日到场办理入伙验房手续，陈锦程在《收楼意见书》中列明了房屋的诸多质量问题，并以此为由拒绝收楼。 2017年1月份，涉案小区燃气开通。 另，2017年3月8日，深圳市不动产权登记中心复函一审法院，主要内容为：经查，“卓能雅苑”项目关联XXXX宗地，截至2017年3月8日，该宗地已办理土地使用权首次登记，权利人为雄伟公司；未查询到该宗地上“卓能雅苑”项目建筑物的房屋所有权首次登记记录。另，该宗地上“卓能雅苑1栋、2栋、4栋、7栋”内已有预售房屋完成预售备案手续。 2017年3月9日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局复函一审法院，主要内容为：雄伟公司名下的“卓能雅苑”项目位于龙华区龙华街道，宗地号为XXXX，建设用地面积为51,323.79平方米。该公司于2015年12月1日取得前述项目的房地产预售许可证【深房许字(2015)龙华023号】。截至2017年3月6日，该项目尚未取得《建设工程规划验收合格证》。另查明，涉案项目未取得《建设工程规划验收合格证》的原因系项目现场未按图施工等情况，后涉案项目在整改后于2017年7月10日取得《建设工程规划验收合格证》。 在本案审理过程中，为查明按揭贷款发放情况，一审法院依法向陈锦程申请住房按揭贷款的银行发出查询函，根据银行的复函，陈锦程办理按揭贷款需陈锦程、雄伟公司双方提交相关资料，但银行未明确按揭贷款发放迟延（未按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的付款期限支付按揭款项）的原因。 一审法院认为，陈锦程与雄伟公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件，陈锦程拒绝入伙是否有依据？雄伟公司是否应承担迟延交付房屋的违约责任。二、如应承担违约责任，迟延交房违约金应如何计算。三、陈锦程是否迟延支付购房款及陈锦程是否需承担迟延付款的违约责任。对此，一审法院分析如下： 一、涉案房屋是否符合交付条件，陈锦程拒绝入伙是否有依据，雄伟公司是否应承担迟延交付房屋的违约责任。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋交付负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。一审法院认为，交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。一审法院认为，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映的是建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》则进一步强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场，只有按照法律规定经规划、消防等验收合格后的商品房方可进入市场，方可交付业主使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质性条件。涉案小区截至2017年7月10日方才取得规划验收合格的相关文件，按照上述法律法规等的规定，涉案房地产在此之前均不符合法律法规规定的交付使用条件。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。雄伟公司作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。综上，案涉房屋不具备法定交付条件，陈锦程拒绝入伙有事实和法律依据，一审法院予以支持。由于涉案小区于2017年7月10日已取得规划验收合格的相关文件，具备法律法规规定的交付使用条件，应视为涉案房屋已于该日期交付陈锦程，故一审法院对于陈锦程诉请雄伟公司交付涉案房产的诉讼请求不予支持。 雄伟公司抗辩主张陈锦程迟延支付购房款，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条的约定，在陈锦程没有足额支付迟延付款违约金前，雄伟公司均有权顺延交房且不承担违约责任。根据审理查明的事实可知，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项条款内容为“买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。该合同条款系雄伟公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与陈锦程协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的情形，属于格式条款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，雄伟公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条进一步明确提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。在商品房预售合同中，买方按时足额支付购房款的义务与卖方按时交付房屋的义务具有对等性，合同约定的逾期付款违约金和迟延交房违约金具有对等性，其中卖方按时收取足额购房款和买方按时收到房屋系双方主要权利。本案中，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第2项后半部分“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了陈锦程作为买方享有的按时收到房屋的主要合同权利，免除了雄伟公司作为卖方按约定期限交付房屋的责任。而本案雄伟公司在提供格式条款时并未对排除陈锦程主要权利、免除其主要责任的内容采取标黑、添加下划线等特别标识以引起陈锦程的注意，排除了陈锦程就此项免除雄伟公司按期交房责任的合同条款内容进行磋商的权利，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项后半部分的格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容应属无效。雄伟公司依据该合同条款提出的可顺延交房的抗辩主张，一审法院不予支持。雄伟公司应按双方合同约定支付迟延交房违约金，以承担迟延交房的违约责任。 二、关于迟延交房违约金的计算方式。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第六条关于迟延交房违约金计算方式的约定，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金，而涉案房地产于2017年7月10日取得建设工程规划验收合格的相关文件。按照合同约定，雄伟公司应支付的逾期交房违约金按日以陈锦程已付房款万分之四计算，现陈锦程自愿主张90日内的逾期交房违约金按每日万分之三计算，少于其应得之数，属于陈锦程自由处分权利的范畴，一审法院直接按陈锦程的主张予以支持。据此，结合陈锦程诉讼请求，雄伟公司应支付陈锦程迟延交房违约金，违约金以陈锦程已支付的购房款为基数，2016年10月1日起至2016年12月30日止按每日万分之三的标准计算，2016年12月31日至2017年7月10日止按每日万分之四的标准计算，即人民币331,387.11元。 三、关于陈锦程是否迟延支付购房款及陈锦程是否需承担迟延付款的违约责任。根据涉案合同的约定，陈锦程应于合同签订之日起60日内支付剩余购房款。涉案合同签订于2016年3月9日，但剩余购房款于2016年7月20日方才支付完毕，陈锦程已迟延付款73天。根据涉案合同的约定，买受人逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。故陈锦程应向陈锦程支付迟延付款违约金人民币48,837元（223万元×万分之三/日×73天）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄伟公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈锦程2016年10月1日至2017年7月10日期间的迟延交房违约金人民币331,387.11元；二、陈锦程应于本判决生效之日起十五日内支付雄伟公司迟延付款违约金人民币48,837元；三、驳回陈锦程的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币977元由雄伟公司负担，反诉费人民币510元由陈锦程负担。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2017年8月3日雄伟公司发出“关于深圳卓能雅苑及时入伙的通知”，内容为：“卓能雅苑竣工验收后，我司于2016年10月向各业主发出卓能雅苑入伙通知书。…经检查入伙记录，发现您尚未前来办理所购房屋的相关入伙手续。为避免扩大损失，建议您尽快办理入伙手续”。陈锦程收到通知后，于2017年9月12日与雄伟公司办理了入伙手续。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否符合交付条件；2、雄伟公司在2016年10月24日发出的入伙通知书是否有效，陈锦程是否有权拒绝收楼及交付房屋时间的确定；3、雄伟公司是否应承担迟延交房的违约责任；4、陈锦程是否迟延支付购房款及是否需承担迟延付款的违约责任。 关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案房屋所在房地产项目在雄伟公司向陈锦程发出入伙通知时尚未取得规划验收合格的相关文件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”等规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋所在房地产项目在雄伟公司提出交付时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律法规的规定，不具备交房条件，买受人可依法拒绝收房。 关于雄伟公司在2016年10月24日发出的入伙通知书是否有效，陈锦程是否有权拒绝收楼及交付房屋时间的确定。雄伟公司主张即使涉案房屋在取得《规划验收合格证》前不具备交房条件，但取得房屋竣工验收备案回执后雄伟公司立即于2016年10月24日向陈锦程发出《入伙通知书》，依约履行了通知入伙的义务陈锦程无正当理由拒绝收楼，应视为陈锦程实际收楼。本院认为，由于雄伟雄伟公司向陈锦程发出入伙通知书时涉案楼宇尚未经过规划验收，不符合交付投入使用的条件，因此，该交付行为无效，陈锦程有权拒绝收楼。因此，雄伟公司主张陈锦程于2016年11月6日实际接收涉案房屋，欠缺事实依据，本院不予支持。涉案工程在2017年7月10日取得建设工程规划验收合格证后，雄伟公司还应履行通知交付的合同义务。2017年8月3日雄伟公司发出“关于深圳卓能雅苑及时入伙的通知”，通知陈锦程尽快办理入伙手续。故应视为涉案房屋已于该日期交付陈锦程。按照合同约定，雄伟公司应支付的逾期交房违约金按日以陈锦程已付房款万分之四计算，现陈锦程自愿主张90日内的逾期交房违约金按每日万分之三计算，属于陈锦程自由处分权利的范畴。据此，结合陈锦程诉讼请求，雄伟公司应支付陈锦程延期交楼违约金。违约金以陈锦程已支付的购房款为基数，2016年10月1日起至2016年12月30日止按每日万分之三的标准计算，2016年12月31日至2017年8月3日止按每日万分之四的标准计算，即人民币362035.62元。 关于雄伟公司是否应承担迟延交房的违约责任的问题。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条约定，“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。雄伟公司援引该约定主张，因陈锦程存在迟延支付购房款的情形，在其足额支付迟延付款违约金前，雄伟公司均有权顺延交房且不承担违约责任。本院认为，对于该条款的涉及的效力，本院在已生效的（2018）粤03民终2470号民事判决中做出认定，认定该条款无效，在此不再赘述。退一步讲，即使该条款有效，买方陈锦程于2016年7月20日，在雄伟公司通知陈锦程11月6日入伙前通过银行将购房款223万元支付给了雄伟公司，陈锦程履行了其作为买受人的主要合同义务，已不存在该条款中约定的应当顺延交房的情形。综上，雄伟公司援引上述条款约定，以陈锦程未足额支付迟延付款违约金为由主张其有权顺延交房且不承担违约责任，理由不成立，本院不予采纳。 关于陈锦程是否迟延支付购房款及陈锦程是否需承担迟延付款的违约责任。根据涉案合同的约定，陈锦程应于合同签订之日起60日内办理银行贷款并向雄伟公司支付剩余购房款。陈锦程虽然在合同约定的期限内办理了银行贷款，但并未在合同约定的期限内支付剩余购房款。涉案合同签订于2016年3月9日，剩余购房款于2016年7月20日方才支付完毕，陈锦程已迟延付款73天。根据涉案合同的约定，买受人逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。故一审判决陈锦程应向雄伟公司支付迟延付款违约金人民币48837元，并无不当。 综上，雄伟公司的上诉请求不成立，陈锦程部分上诉理由成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初9631号民事判决第二项； 二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初9631号民事判决第三项； 三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初9631号民事判决第一项为：雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈锦程2016年10月1日至2017年8月3日期间的迟延交房违约金人民币362035.62元； 四、驳回陈锦程其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费977元，由雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担，反诉案件受理费510元，由陈锦程负担；二审案件受理费分别为2912元、6271元，共计9183元，由雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员蔡妍婷 二〇一八年六月十一日 书记员 李开宇（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。 建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。