浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2870号 上诉人（原审被告）：傅雪松,男,1982年2月7日出生,汉族,住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：董宇律，浙江凯运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桐庐龙街投资管理有限公司，住所地浙江省桐庐县城朝霞路**。 法定代表人：许永军。 委托诉讼代理人：刘斌，浙江杭同律师事务所律师。 上诉人傅雪松因与被上诉人桐庐龙街投资管理有限公司（以下简称龙街投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2017）浙0122民初6650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2014年4月16日，桐庐县村级联合资产管理有限公司向桐庐滨江建设有限公司购买桐庐县××小区××路商铺。2015年1月27日，依托上述商铺建设的朝霞路美食特色街取得临时建设工程规划许可证，并经主管部门审批延期至2019年1月26日。2015年5月1日，龙街投资公司向桐庐县村级联合资产管理有限公司租赁上述商铺，租赁期限自2015年5月1日至2025年4月30日止，约定在租赁期内允许转租等。2016年4月13日，龙街投资公司（甲方、出租人）与傅雪松（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，约定：1.龙街投资公司将位于桐庐县××路××街××号楼，门牌号为桐庐县朝霞路79、81号商铺（商铺面积155平方米）出租给傅雪松经营烤鱼等使用，租赁期限为3年，自2016年7月18日起至2019年7月19日止；2.2016年4月18日至2016年7月17日为免租期，傅雪松无需承担租金和物业管理费，但应承担该商铺发生的水、电、燃气等能源费用。第一年房屋租金70000元（2016年7月18日至2017年7月17日）于合同签订当日支付35000元，2017年1月18日前支付35000元，第二年房屋租金70000元（2017年7月18日至2018年7月17日）于2017年6月18日前支付35000元，2018年1月18日前支付35000元，第三年房屋租金（2018年7月18日至2019年7月17日）如上浮房租，不超8%；3.龙街投资公司按每年3720元标准向傅雪松收取物业费，第一年物业费（2016年7月18日至2017年7月17日）于合同签订当日支付，第二年物业费（2017年7月18日至2018年7月17日）于2017年6月18日前支付；4.合同签订当日，傅雪松应向龙街投资公司支付10000元作为履约保证金；5.傅雪松应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用，其中水4.25元／立方米，电1.1元／度，上述能源费用由龙街投资公司根据傅雪松实际用量按月收取；6.傅雪松未与龙街投资公司协商不按时支付租金、物业费、水电燃气等能源费用的，龙街投资公司有权单方解除租赁合同。合同还对其他事项作出了约定。 合同签订后，龙街投资公司向傅雪松交付了商铺。傅雪松按约支付了免租期后第一年前半年的房屋租金35000元，并支付了10000元履约保证金。傅雪松未支付第一年后半年房屋租金35000元、第二年房屋租金70000元及相应的物业费。 2017年6月19日，龙街投资公司向傅雪松发送律师函，要求傅雪松于2017年6月25日前向龙街投资公司支付应于2017年1月18日前支付的房屋租金35000元和实际产生的物业费、水、电、燃气等费用，若逾期支付则将傅雪松支付的保证金抵扣欠款，并通过诉讼方式选择要求傅雪松继续履行合同支付相应费用，或选择与傅雪松解除合同，要求傅雪松支付租金、解除合同后的占用费用和实际产生的物业费、水、电、燃气等费用，并要求傅雪松立即腾退商铺。但傅雪松收到上述函件至今仍未支付上述房屋租金和相应费用。 龙街投资公司诉至原审法院，请求判令：一、立即解除龙街投资公司与傅雪松于2016年4月13日签订的商铺租赁合同；二、傅雪松立即将位于桐庐县朝霞路79、81号商铺腾空并返还给龙街投资公司；三、傅雪松立即支付龙街投资公司从2017年1月18日至2017年10月31日止共9个半月的房屋租金45417元（己扣除履约保证金10000元），并支付从2017年11月1日起至实际腾退日止按年租金70000元计算的房屋占用费；四、傅雪松立即支付龙街投资公司从2017年1月18日至2017年10月31日止共9个半月的物业费2945元，并支付从2017年11月1日起至实际腾退日止按年标准3720元计算的物业费；五、本案诉讼费用、公告费用由傅雪松承担。 原审法院认为：龙街投资公司、傅雪松之间签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应遵照履行。龙街投资公司将房屋出租给傅雪松后，傅雪松负有按约支付租金、物业费、水电费的义务。现傅雪松未按照约定履行支付房屋租金及物业费的义务，经龙街投资公司发函催缴仍未履行，构成违约，龙街投资公司有权依据合同约定解除合同，双方签订的商铺租赁合同应予解除。合同解除后，龙街投资公司有权要求傅雪松腾退商铺、支付合同约定的房屋租金及物业费，傅雪松交纳的10000元履约保证金应予以冲抵。傅雪松关于龙街投资公司未履行招商承诺及店内物品丢失等辩称意见缺乏事实和证据证明，原审法院不予采纳。综上所述，龙街投资公司的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院于2018年2月24日判决：一、龙街投资公司与傅雪松于2016年4月13日签订的商铺租赁合同于判决生效之日起解除；二、傅雪松于判决生效之日起二十日内腾退位于桐庐县××路××街××号楼，门牌号为桐庐县朝霞路79、81号的商铺，交还给龙街投资公司；三、傅雪松于判决生效之日起十日内支付龙街投资公司自2017年1月18日起至商铺实际腾退之日止按70000元／年计算的房屋租金及房屋占有使用费（履约保证金10000元从中冲抵）；四、傅雪松于判决生效之日起十日内支付龙街投资公司自2017年1月18日起至商铺实际腾退之日止按3720元／年计算的物业费。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费1009元，减半收取计504.5元，由傅雪松负担。 宣判后，傅雪松不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定龙街投资公司于2017年6月19日向傅雪松发送律师函，并将发函事项认定为傅雪松违约的构成因素，系认定事实错误，适用法律不正确。傅雪松未曾收到龙街投资公司的发函，另傅雪松未支付后续租金是因龙街投资公司违约在先。傅雪松承租商铺后，进行了精装修，并花费装修费30余万元，而龙街投资公司却未履行合同义务和承诺。事实上，在龙街投资公司主张租金之前，傅雪松及其他商户都早已在向龙街投资公司要求返还租金和赔偿事宜。二、原审法院将傅雪松没有继续支付租金认定为违约属于对合同法的错误适用。在傅雪松承租商铺并开业后三五天，便出现楼上砸啤酒瓶、投诉等，那时傅雪松及其他商户便开始要求龙街投资公司解决好与周边居民的矛盾，要求龙街投资公司做到合同约定的提供“良好的氛围”。而龙街投资公司一直未能解决，楼上扔啤酒瓶这类存在严重安全隐患的情况时有发生，使得傅雪松无法正常经营。另龙街投资公司承诺由其统一办理营业执照等证照，龙街投资公司也一直未办理。合同目的自始无法实现，故傅雪松一直要求龙街投资公司或做到合同义务，或退款赔偿，但龙街投资公司一直以法定代表人外出等拖延。因此，龙街投资公司违约在先，傅雪松不需要再支付租金，这属于合同法的同时履行抗辩权。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不正确，判决显失公正。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回龙街投资公司的第二、三、四、五项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由龙街投资公司承担。 针对傅雪松的上诉，龙街投资公司答辩称：本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回傅雪松的上诉请求，维持原判。傅雪松没有按约支付房屋租金，经过龙街投资公司委托律师发送律师函催讨，傅雪松仍未履行支付租金义务。傅雪松以龙街投资公司违约在先为由拒绝支付租金，不符合事实，也没有任何法律依据。本案不存在傅雪松所述其未收到龙街投资公司的律师函，傅雪松在一审庭审质证中对龙街投资公司提供的律师函、邮寄凭证三性均无异议。即使傅雪松没有收到律师函，也不影响龙街投资公司主张权利。傅雪松所述无法正常营业也不是事实，傅雪松一直在正常营业。即使存在周边住户投诉等，也不是经常发生的，不会导致傅雪松无法正常营业。龙街投资公司也未承诺过统一办理营业执照事宜，办理营业执照系傅雪松自己的事宜。即使应当由龙街投资公司办理营业执照，傅雪松一直正常经营，从来没有停业整顿或政府关停等，根本不会导致傅雪松合同目的无法实现。综上所述，请求驳回傅雪松的上诉请求，维持原判。 二审期间，傅雪松、龙街投资公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为违约责任的认定。涉案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案《商铺租赁合同》签订后，作为出租人的龙街投资公司将约定商铺交付傅雪松，傅雪松理应按照合同约定及时支付租金。傅雪松未按约定如期支付租金，其对此的抗辩事由为龙街投资公司未履行合同义务及承诺，也即龙街投资公司未能保证其正常经营及未为其办理营业执照。本院经审查后认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，傅雪松虽提出了上述抗辩，在龙街投资公司不予认可的情况下，其理应提供证据证明其主张所依据的事实。但傅雪松并未提供有效证据证明龙街投资公司未能保证其正常经营以及在其提供完备资料后龙街投资公司拒绝配合办理营业执照的事实，故傅雪松应承担举证不能的不利后果。傅雪松的上述抗辩依据不足，无法予以采信。傅雪松未按约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应当承担相应违约责任。在此情形下，龙街投资公司依法享有租赁合同解除权。涉案《商铺租赁合同》解除后，傅雪松应当向龙街投资公司腾空并返还租赁商铺，故龙街投资公司有权要求傅雪松腾空并返还租赁商铺。在租赁期限内，傅雪松未按约定支付租金，应承担继续支付租金的义务。在涉案《商铺租赁合同》解除后至实际腾空并返还租赁商铺的期间内，傅雪松亦应支付相应的占有使用费。傅雪松作为商铺的承租人，理应依约承担涉案商铺在租赁期限及合同解除后实际占用期间内产生的物业费。因此，原审法院判决在租赁合同解除后由傅雪松向龙街投资公司腾退返还涉案商铺并支付租金、占有使用费及物业费，并无不当。综上，傅雪松的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1009元，由傅雪松负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张一文 审 判 员 金瑞芳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年六月八日 法官助理 秦海龙 书 记 员 何英杰