湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初100号原告（反诉被告）湖南梦和商业有限责任公司，住所地长沙市雨花区雨花亭街道莲湖村（莲湖商业广场）。法定代表人荆纪国，董事长。委托诉讼代理人曾传君，湖南瀛湘律师事务所律师。被告（反诉原告）长沙市华盛泰食府（普通合伙），住所地长沙市雨花区。执行事务合伙人方明。委托诉讼代理人郑维民，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人周中科，北京天平（长沙）律师事务所律师。被告方明，男，1968年6月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人郑维民，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人周中科，北京天平（长沙）律师事务所律师。被告长沙华盛泰餐饮管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区晚报大道**国土局综合楼**。法定代表人方明，执行董事。委托诉讼代理人郑维民，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人周中科，北京天平（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南梦和商业有限责任公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）长沙市华盛泰食府（普通合伙）（以下简称被告华盛泰食府）、长沙华盛泰餐饮管理有限公司（以下简称长沙华盛泰）、方明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人荆纪国、委托诉讼代理人曾传君，三被告的共同委托诉讼代理人郑维民、周中科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告华盛泰食府支付场地租赁费1030347元；2.判决被告华盛泰食府支付水费2700元、办公室装修补偿费100000元、儿童乐园退场违约赔偿款18000元；3.判决被告华盛泰食府支付违约金200万元；以上1-3项共计3151047元；4.解除原告与被告签订的《长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营合同》，华盛泰食府搬出承租场地；场地租赁费应缴至华盛泰食府搬出并向原告移交场地之日；5.判决被告方明、长沙华盛泰对被告华盛泰食府的支付义务承担连带责任；6.本案受理费和财产保全费用全部由被告承担。庭审过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1.判决被告华盛泰食府支付场地租赁费1041506.5元；2.判决被告华盛泰食府支付水费2700.8元、办公室装修补偿费100000元、儿童乐园退场违约赔偿款18000元；3.判决被告华盛泰食府支付违约金200万元；以上1-3项共计3162207.3元；4.判决被告方明、长沙华盛泰对被告华盛泰食府的支付义务承担连带责任；5.本案受理费和财产保全费用全部由被告承担。事实和理由：2011年1月21日，原告与北京华盛泰投资管理有限公司（以下简称北京华盛泰）签订了《长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营合同》（以下简称“原合作合同”），2011年2月28日双方又签订了《长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营补充协议书》（以下简称“原合同补充协议”），上述合同约定：双方共同出资成立长沙华盛泰梦和餐饮有限公司（以下简称华盛泰梦和公司），原告以4000多平方米经营场地使用权出资，占40%的股份；北京华盛泰以现金60万元出资，占60%的股份，并承诺不低于500万元投资；对回收儿童乐园而赔偿的30000元违约金，原告梦和公司承担12000元，北京华盛泰承担18000元。2011年10月29日，华盛泰梦和公司召开股东会，全体股东一致同意北京华盛泰需向原告支付118000元费用（其中四间免费办公室的装修补偿费10万元，收回儿童乐园违约赔偿30000元，按照比例应承担18000元）。2012年7月17日，北京华盛泰向原告发出申明，同意以该经营地新注册的华盛泰梦和公司与原告重新签订《经营合同》并承担合同全部义务。同日，华盛泰梦和公司与原告签订了新的《长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营合同》（以下简称“新合作合同”），将经营模式由共同出资经营改为由华盛泰梦和公司独立租赁经营，华盛泰梦和公司自行承担经营风险，按合同约定向原告支付场地租赁费。2012年11月7日，被告华盛泰食府注册成立。2012年11月8日，华盛泰食府向原告出具《关于名称变更的告知函》，告知原告将华盛泰梦和公司的一切权利和义务转移至被告华盛泰食府承继。2012年12月6日，华盛泰梦和公司召开股东会，股东北京华盛泰和原告一致同意解散华盛泰梦和公司。被告华盛泰食府长期拖欠租金，截止2017年12月，累计拖欠租金1030347元；同时四间免费办公室的装修补偿费10万元及收回儿童乐园应承担的违约赔偿18000元一直未付。另外，被告华盛泰食府尚欠交水费2700.8元。经原告多次口头、电话、书面、短信等形式催讨，被告华盛泰食府仍未支付。根据原告与华盛泰梦和公司于2012年7月17日签订的“新合作合同”第五条第2款之约定，被告华盛泰食府已构成根本违约，除应向原告支付欠款1151047元外，还应向原告支付违约金200万元。被告方明、长沙华盛泰作为被告华盛泰食府的合伙人，应当对被告华盛泰食府的债务承担连带责任。原告于2017年12月25日依法律规定和合同约定向被告发出了《关于解除合同的通知》，要求被告华盛泰食府于2017年12月31日腾空租赁场地。综上，原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请判如所请。三被告辩称：1.原告租金计算错误，应当扣减已支付租金30000元、2017年12月10日至2017年12月31日期间租金58420元、电梯维修费77520元、漏水维修费4000元、代垫发票税金41696元，应付租金实际为818711元。原告请求支付场地租赁费l030347元，被告认为在此基础上应当扣减如下金额：(1)扣除2017年11月10日支付的租金30000元。根据原告提交的证据“2015年-2017年华盛泰租赁费已缴及欠缴明细表”，其统计的到帐租金仅计算至2017年10月。被告于2017年l1月10日又通过银行转账向原告支付了场地租金3万元，应予以扣除。(2)扣减2017年12月10日至2017年12月31日的租金58420元。2017年12月5日，原告未经事先通知，即对被告餐饮店停水停电，导致店面无法经营，不得不关门停业，原告已经通过其行为明确表示不履行合同，应当视为解除合同的意思表示。被告被迫于次日向原告发出《关于“华盛泰梦和餐饮店”停业的告知函——兼关店善后处理的协商函》（以下简称《停业告知函》），要求清理资产，办理场地交接。该函原告已于2017年12月9日收到。此后因原告原因一直未办妥交接工作，且租赁场地因停水停电，被告根本无法使用。因此，被告只需缴纳12月1日至12月9日期间的租金23899元（82319元÷31天×9天），剩余12月10日至12月31日的租金58420元应当在原告诉请租金中予以扣除。(3)扣减被告代为支付的维修电梯的费用77520元。原告提供的电梯设施经常出现故障停运，被告就此与原告多次协商要求修复，但原告利用优势地位，一直拖延、拒绝被告的合理要求，被告只得自行对电梯进行修复，总费用为77520元。根据《合同法》第二百二十一条：出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因此，该费用77520元应当予以扣除。(4)扣减被告支付的漏水维修费用4000元。原告提供的场地经常出现漏水，导致吊顶损坏，被告修复漏水损坏吊顶的总费用为4000元。根据合同第六条第五款该费用4000元应当予以扣除。(5)扣减被告垫付开票稅金41696元。在经营期间，被告为原告开具发票，约定发票税金由原告承担，被告垫付的税金总计41696元。该费用双方一直未结算，应当予以扣除。综上，原告诉请支付的租金1030347元扣除上述费用后，被告应付租金实际为818711元。2.原告违约解除合同，应当赔偿被告装修装饰、设施设备等添附物的余值4032855元，抵销被告应付租金818711元后，原告还应向被告支付3214144元。2017年12月5日，原告未经事先通知，即对被告餐饮店停水停电，导致店面无法经营，后又于2017年12月26日送达解除合同的函。原告因其出租的物业存在漏水、停电、电梯故障等不符合租赁物约定用途的情形已构成违约，作为违约方不享有解除合同的权利，且在未正式通知被告的情况下停水停电，导致被告无法经营，属于以自身行为表示不履行合同义务，应视为解除合同的意思表示。原告的行为已经导致合同履约基础丧失，属于根本违约，被告无法正常经营，只有被迫关门。根据合同第六条第七款规定，原告应赔偿被告装修、设施、设备费用。《合同法》第九十九条：当事人互负到期债务的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。被告于2017年12月25日向原告发出《关于行使抵销权，并要求找补建设及装修装饰余值的通知》（以下简称《抵销及找补通知》），要求原告补偿被告添置的员工宿舍、餐厅、厨房建设工程款、美的中央空调系统安装工程及燃气工程项目等财务摊销后的余值4032855元，抵销应缴纳的租金后，原告应返还添附物余值3214144元。3.原告有诸多违约行为，不享有合同的解除权：强行断电是拒绝提供代购水电，收取租金拒不开具发票严重违反且推定违约，出租的物业存在长期漏水和电梯故障；原告的违约行为给被告造成了严重的经营损失，在其不赔偿损失的情况下，被告依法行使合同的抗辩权，迟延缴纳部分租金完全合法；从双方的证据看，被告一直在缴纳租金；原告以明确的拒绝代购水电解除合同，被告认可合同解除，但是不能据此免除原告赔偿违约解除合同的损失，原告以行为解除合同才发通知，程序违法；原告违法解除合同造成的损失有：员工宿舍、电缆、燃气管道、装修损失及家具家电设施；双方解除合同都互相负有债务，被告有权行使合同的抵销权，抵销通知送达生效，对方没有提出任何异议。4.违约金远远超过原告应收的租金，明显畸高，且原告违约在先，无权要求支付违约金。被告华盛泰食府向本院提出反诉请求：1.判令原告补偿被告员工宿舍、装修装饰及其他添附物余值4032855元；2.判令原告赔偿被告修复漏水吊顶的费用4000元；3.判令原告支付被告修理电梯的费用77520元；4.判令原告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：2011年1月21日，原告与北京华盛泰签订“原合作合同”，并注册成立原告占40%股份、北京华盛泰60%股份的华盛泰梦和公司。2012年7月17日，原告和华盛泰梦和公司签订“新合作合同”，将原合作模式变更为华盛泰梦和公司租赁经营，租赁期限至2023年1月20日。2012年11月7日，方明注册普通合伙企业华盛泰食府，与华盛泰梦和公司系两块牌子，一套人马在经营。合同签订后，北京华盛泰先后向华盛泰梦和公司注资1800余万元，对“华盛泰梦和餐饮店”进行装修并开业经营。经原告同意，公司还斥资近200万元修建员工宿舍。被告华盛泰食府经营中因原告提供的物业经营出现漏水、导致餐饮包厢墙纸腐蚀，顶层塌陷等问题，严重影响客人就餐。开业5年来，原告提供的电梯经常出现故障停运，经过无数次维修，且在经营期间频繁停电，导致就餐客户大量流失，餐饮经营每况愈下。被告华盛泰食府就此与原告多次协商，原告利用强势地位，拖延、拒绝修复物业漏水、电梯故障，赔偿停电损失的合理要求，被告华盛泰食府只得自行对因漏水损坏的装修以及电梯进行修复，维修费用双方一直未结算。2017年12月5日，原告未经事先通知，即对被告华盛泰食府的餐饮店停水停电，导致店面无法经营，将产生的亏损额达近千万之巨；其又于2017年12月26日送达解除合同的函。原告因其出租的物业存在漏水、停电、电梯故障等不符合租赁物约定用途的情形已构成违约，作为违约方不享有解除合同的权利，且未正式通知的情况下停水停电，导致被告华盛泰食府无法经营，属于以自身行为表示不履行合同义务，应视为解除合同的意思表示。综上，原告的行为已经导致合同履约基础丧失，属于根本违约，被告华盛泰食府无法正常经营，只有被迫关门。鉴于原告的违约行为，被告华盛泰食府于2017年12月6日向原告发出《停业告知函》，2017年12月21日发出的《关于敦请清点资产并办理退还租赁场地移交手续的工作联系函》，2017年12月25日发出关于《抵销及找补通知》，上述信函要求双方一起清理核对资产，办理场地交接，结清房屋租金并与原告应当补偿被告的添附物余值相抵销。综上所述，被告依法提起反诉，请求判如所请。原告针对被告华盛泰食府的反诉辩称：1.关于物业漏水问题。被告华盛泰食府所称的漏水实际上是此前双方已现场查看并确认，系其自行安裝的空调管道冷缩水所致。因为原告向被告华盛泰食府移交租赁场地时，租赁场地并没有漏水现象。被告华盛泰食府所称漏水发生在2014年2月，而且，经三方确认和同意，物业所有月已维修处理完毕。被告华盛泰食府提交的证据是发生在2015年12月和2016年7月（刚好是使用空调期间）的漏水维修费，只提交了自行编制的凭证，没有任何有效证据佐证，故漏水维修费用4000元应由被告华盛泰食府自己承担。2.关于电梯维修问题。合同法第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。2012年7月17日签订的“新合作合同”第六条第二款明确约定：“其中电梯管理及电费和维保费用由乙方负责”，原告于2011年9月3日依约向被告华盛泰食府移交了电梯，电梯的管理使用和维护维修都是被告华盛泰食府负责。并且从被告华盛泰食府提交的电梯维修费用清单来看，都是发生在2011年至2017年的日常维护和支付给电梯专业维保公司的每年维护费，年均只有11000多元，完全在正常的维护费用范围内，故电梯维修费77520元应由其自行承担。3.关于停水停电问题。原告对被告华盛泰食府没有停水停电。其用电方式是先购电再用电。华盛泰食府长期欠缴租金，不交物业管理费，原告本可以依法依电力部门规定和合同约定不给其提供代购代售电等物业服务的，但对被告华盛泰食府一直是迁就照顾，在其购电资金不足时，不厌其烦的为其售电，仅2017年11月就为其买了6次电，直到停业关店时电表还有少量电（停业前5天买了500元电）。用水方式是先用水，再每月抄表结算。被告华盛泰食府停业时水表仍在正常运转，其所称的“原告没经事先通知，即对被告停电停水”与事实不符，原告无任何过错。4.被告华盛泰食府的装修装饰、设施设备等添附物余值损失应由其自己承担，其行使抵销权不符合合同约定及法律规定。被告华盛泰食府长期拖欠租赁费用，且数额较大，已经构成根本违约，其自行关店停业，应自行承担后果。(1)被告华盛泰食府提交的证据为随意编造的虚假证据。一是数据随意编造：在双方2011年1月21日签订的“原合作合同”第三条明确约定：北京华盛泰负责餐厅开业前和员工宿舍建设和用品的一切成本费用投入，投资额不低于500万元，在装修完毕并开业后的2011年12月和2012年1月的财务报表中清楚记载装修费用是510多万元，加上待摊费用也只有595多万元，说明其投资在500多万元，基本符合双方的合同约定。而华盛泰食府在反诉状中称出资1800万元进行装修，还投资近200万元修建员工宿舍，但在其移交明细表上列出的装修和添附物原值是931万元，在其提交的证据第三组共计18项的装修和设施设备投资款合计又是668万元，其中员工宿舍包工包料只有57万多元，多份数据是自相矛盾，明显是随意编造的。二是凭证不真实。按照双方2011年1月21日签订的“原合作合同”，双方是合作经营，原告以经营场地的租金作为出资占40%，北京华盛泰以不低于500万元现金出资占60%。原告依据合同约定委派了荆蓉为财务经理兼出纳，所有费用支出都必须是经过荆蓉签字和办理支付的，而被告华盛泰食府提交的付款凭证中只有少数有荆蓉的签字，其余大部分是其自行编制的凭证，没有合同也没有发票，大部分也没有标明是华盛泰湘府店开支（华盛泰在长沙还有多家店，也有装修和购买物品）。三是事实不能自圆其说。被告华盛泰食府所称的余值是在整个租赁面积4597平方米的所有装饰装修和添附物的投资原值，而其在此前已分两次退还了1787平方米的租赁场地，这些退返的场地的装修装饰和添附物其已在退返时按合同约定自行承担了损失。在2018年1月14日签订场地移交书后，被告华盛泰食府已将可移动的添附物和设备搬走了，不应再重复计算。并且按照国家有关规定和被告华盛泰食府的财务报表，对装饰装修和大部分固定资产已按照5年期限折旧完毕了，其经营了近7年，已经没有余值。因此，被告华盛泰食府提交的装饰装修和添附物证据是其自行编制的虚假证据，不具有合法性、真实性、关联性，所谓的余值4032855元对本案没有任何效力。（2）双方为租赁关系，华盛泰食府是自主经营、自负盈亏、自行承担投资和经营风险。自2012年1月起合作经营的餐饮项目每月都有几十万元的净利润，每年大约有700多万元的净利润，原告可以分享近300万元的利润。鉴于这么可观的经营效益，被告华盛泰食府多次要求按租赁承包经营形式，并于2012年7月17日与原告重新签订了“新合作合同”，约定将原“共同合作经营模式变更为乙方租赁经营模式”，原告只按合同约定金额收取160万元的租赁费用。现自行关店停业，应自行承担各种损失，不享有抵销权。（3）被告华盛泰食府认可了投资的装饰装修按照“来修去丢”和设施设备等添附物损失自行承担的合同约定和行业规则处理。被告华盛泰食府和方明因投资常德其他农业项目挪用了餐饮项目的大量资金，加之国家政策变化从2014年上半年开始高端酒店经营效益不如从前，故其要求退返部分场地以减轻经营压力，双方于2014年9月1日签订了《华盛泰退还部分租赁场地的补充协议》，华盛泰食府退租场地752平方米；2016年11月30日，双方又签订《华盛泰第二次退还部分租赁场地协议》，华盛泰食府退租场地1035平方米。在这2次退返场地时，被告华盛泰食府对退还场地的装修装饰都是按照“来修去丢”的合同约定和行业规则处理，对退返场地内的设施设备等添附物损失，都是其自行承担。同样，其在自行关店停业之后，装修装饰同样也应按照“来修去丢”的原则处理，对退返场地内的设施设备等添附物损失其应自行承担，不能抵销。（4）被告华盛泰食府因其自身经营和资金等原因，自行关店停业，不是原告对其停水停电、停止物业服务所致，应自行承担不利后果。首先，原告对华盛泰食府没有停水停电。被告华盛泰食府所称的“物业存在漏水、停电、电梯故障等不符合租赁物约定用途的情形已构成违约”的说法更是毫无事实根据和有效证据证明。关于电梯故障问题，经长沙市质检部门检测结论为“电梯本身并无质量问题”，2014年7月29日原告将质检意见书面函告了华盛泰，对电梯使用和维护是华盛泰食府自行负责，维修维护是其应尽的责任和义务。至于停电问题，原告的物业是双回路供电，在被告华盛泰食府租赁经营7年多的时间里，因电力部门线路故障只发生过二三次短时间停电，双方与物业方莲湖村已共同确认是电力部门设备故障原因，属于不可抗力因素所致，对经营不构成实际性影响。（5）被告华盛泰食府严重违约，原告解除合同符合法律规定和合同约定。被告华盛泰食府从2015年起长期拖欠租赁费，其中2015年欠缴462480元，2016年欠缴1300038元，2017年未缴。经原告多次催缴，截止2017年12月底，仍欠缴租赁费用1000347元，已构成根本违约。而且被告华盛泰食府已自行关店停业，已不能实现合同目的，经催告仍不移交租赁场地，为不使损失继续扩大，原告依约依法解除合同，要求华盛泰食府搬出租赁场地，是维护自身合法权益的正当行为。综上，被告华盛泰食府长期拖欠场地租赁费用，已构成严重违约，原告并无过错，更不存在违约情形。请求驳回华盛泰食府的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据有：1.本诉证据。证1.长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营合同（原合作合同），证明原告与北京华盛泰在餐饮项目合作经营中的权利和义务；证2.梦和商业广场餐饮项目合作经营补充协议书（原合同补充协议），证明对回收儿童乐园而赔偿的30000元违约金，北京华盛泰承担18000元；证3.华盛泰梦和公司股东会纪要，证明北京华盛泰应支付四间免费办公室的装修费10万元及回收儿童乐园的违约金18000元；证4.《申明》，证明北京华盛泰同意华盛泰梦和公司与原告重新签订经营合同并承担合同全部义务；证5.《长沙梦和商业广场餐饮合作项目经营合同》（新合作合同），证明原餐饮项目合作经营模式改为租赁经营，华盛泰梦和公司向原告支付场地租赁费；证6.《关于名称变更的告知函》，证明华盛泰梦和公司的一切权利和义务转移至被告华盛泰食府；证7.股东会决议，证明股东北京华盛泰公司和梦和公司一致同意解散华盛泰梦和公司；证8.关于退租部分空闲场地的报告，证明被告华盛泰食府向原告申请退返部分场地；证9.被告华盛泰食府退还部分租赁场地的补充协议，证明被告华盛泰食府退租后应缴纳租金的时间和金额；证10.被告华盛泰第二次退还部分租赁场地补充协议，证明被告华盛泰食府退租后应缴纳租金的时间和金额；证11.2015-2017年被告华盛泰食府租赁费已缴及欠缴明细，证明被告华盛泰食府累计欠缴场地租赁费1030347元；证12.欠缴水费明细表，证明被告华盛泰食府欠缴水费2700.2元；证13.催缴（催）款通知单（2016年6月19日），证明原告向被告华盛泰食府催缴租赁费；证14.缴（催）款通知书（2017年7月17日），证明原告向被告华盛泰食府催缴租赁费；证15.缴（催）款通知书（2017年8月28日），证明原告向被告华盛泰食府催缴租赁费；证16.催款通知书，证明被告华盛泰食府累计拖欠租赁费1030347元，原告向被告华盛泰食府发出催缴费通知书；证17.《关于解除合同的通知》，证明原告依法依约解除合同，并尽到了通知义务；证18.内资企业登记基本情况表，证明方明和长沙华盛泰为被告华盛泰食府的合伙人；证19.内资企业登记基本情况表，证明被告长沙华盛泰的主体资格；证20.合伙企业营业执照，证明被告华盛泰食府的主体资格；证21.身份证，证明被告方明的身份信息；证22.营业执照，证明原告的主体资格。三被告对原告提交的本诉证据的质证意见为：证1三性无异议，在合同中明确了原告是场地出租，被告修建楼顶宿舍是基于双方的合议；证2真实性关联性无异议；证3还可以证明租赁时间是2012年1月1日至2023年1月20日，纪要中第六条有儿童乐园的赔偿，主体不是被告，不应向被告主张；证4三性无异议；证5三性无异议，该合同涉及了员工宿舍的建设及管道燃气的建设，渗水漏水的责任在原告，费用由原告承担，也约定了因原告的违约导致合同的终止，除全额赔偿被告的装修费和购置的设备设施外，还要承担维修责任；证6三性无异议；证7三性无异议，但是与本案无关；证8三性无异议；证9三性无异议；证10三性无异议，但是在退租协议第5.2中对有关迟延缴纳租金，双方另行进行了约定，不存在被告在2017年1月前有违约的情况；证11明细表不是证据，少计算了2017年11月1日支付的3万元租金，多计算了2017年12月4日原告逼迫被告关店后的租金58420元，漏计算了电梯维修费77520元，漏计了漏水维修费4000元，漏列了我们代垫发票41696元，截至起诉前，原告收取了777.66万元的租金，一直没有开租赁发票，如果按照小规模纳税人简易计算方式，要扣减37.4万元的税，实际就租金抵减后被告应当缴纳的租金为44.4711万元；证12无争议，但是经手人荆蓉是荆纪国的女儿；证13、14、15无异议，但是收到催款通知后就缴纳了相应的租金，租金缓交是原告认可的；证16真实性无异议，上面说明我们的店面是因为原告关闭了停车场，不给我们代缴水电费关门的；证17真实性无异议，合法性有异议，原告是被迫让被告关门，用行为解除了合同，被告基于这些情况给原告发函要求谈补偿问题，在这种情况下才发出解除的函，解除的通知违法，证明原告违法解除合同；证18、19、20、21的真实性无异议。2.反诉证据：证1.营业售电日报表，证明被告华盛泰食府2017年11月向物业购电7次，金额共计6100元，说明被告华盛泰食府是先购电，后用电，因其资金不足多次购电，物业都给予了售电；证2.2011年12月资产负债表、装修费用明细表，2012年1月资产负债表、利润表，证明被告华盛泰食府的装修费用510万元，与被告华盛泰食府在反诉状中列明的费用明显不符，证明其向法庭提交的为虚假证据；证3.电梯移交表，证明原告将电梯及相关资料于2011年9月3日移交给被告华盛泰食府使用管理；证4.莲湖商业广场局部防水维修合同、维修发票，证明2014年8月长沙莲湖实业有限公司就对租赁场地进行了防水维护处理；证5.关于停电、漏水等情况沟通协调会，证明三方就停电、漏水情况进行协商，停电和漏水都属于不可抗力的自然因素，物业所有人不承担责任，并就此达成了一致意见；证6.2018年1月14日湘府店固定资产与装修等项目盘点明细表、短信通知，证明2018年1月14日被告华盛泰食府与原告签订场地移交书，实际办理时间为2018年1月16日。证7.关于“华盛泰梦和餐饮店停业告知函”，证明针对被告华盛泰食府出具的《停业告知函》，原告就有关问题给予回复。三被告的质证意见为：证1真实性无异议，不能达到其证明目的，可以证明被告华盛泰食府用电是原告的物业服务的范围，是代购水电，经办人荆蓉，结合2017年11月30日催缴通知书中称的停止提供物业服务和代购水电，由此证明被告华盛泰食府的关门是原告根本违约所致，不提供水电服务，导致关门；证2无异议，这些表充分证明被告对餐饮店的投入是1080万元，包括固定资产原价413.7万元，长期待摊、装饰装修费用是595.6万元，约定为1080万元；证3与本案无关，不能据此免除原告电梯故障的维修责任；证4真实性无异议，不能证明其证明目的，相反可以证明维修是其义务，原告有违约行为，结合我们的证据可以看出一直存在电梯故障、漏水的问题；证5真实性无异议，不能达到其证明目的，可以证明原告的物业存在停电漏水的问题，且做过相关的协商，是其应当承担责任的依据，不是其免责的依据，是被告华盛泰食府多次要求下才进行沟通的；证6真实性无异议，该证据明确了盘点资产的情况属实，被告华盛泰食府2017年12月6日就已经通知了办理场地移交手续，因原告迟延，被告华盛泰食府不支付该部分租金和场地占用费，不应当计算后续的租金，原告应当要就前述资产进行赔偿，但是赔偿数额还没有评估，原告应对前述价值1080万元的原值资产进行折价赔偿；证7真实性无异议，不能达到原告的证明目的，清点后就与本案无关。三被告提交的证据有：1.本诉证据。第一组：证1.《2015-2017年12月湘府店应付租赁管理费明细表》，证明被告应付租金为818711元；第二组：证2.收款收据及转账凭证（2017年11月10日），证明被告于2017年11月10日支付场地租金3万元的事实；第三组：证3.《停业告知函》、签收单（2017年12月9日），证明被告因原告停水停电被迫停业，于2017年12月9日向原告送达协商函要求清理资产、移交场地；第四组：漏水维修费证据，证4.记账凭证62（2000元）、漏水装饰维修报价单（2015年12月20日），证明被告华盛泰食府支付漏水吊顶维修款2000元；证5.记账凭证33（2000元）、收据（2016年7月1日），证明被告华盛泰食府支付漏水吊顶维修款2000元；第五组：电梯维修费证据，证6至证18记账凭证。原告的质证意见为：第一组证据真实性、合法性、关联性不认可，我们从来没有要求其代开发票；第二组证据真实性、合法性、关联性认可；第三组证据是被告华盛泰食府向原告发出的停业告知函，是其自主决定的经营行为，要求原告清点物品不符合法律和合同约定，与本案不具关联性和合法性；第四组证据，关于漏水的维修费，在被告华盛泰食府提交的第二组证据显示，漏水发生是在2014年，但是这些维修费是2015年12月和2016年7月，相距太远，且都是其自行编制的凭证，既无发票也无付款记录，因此对这四份证据的真实性、合法性、关联性不予认可；第五组证据共32份，关于电梯维修，因电梯是被告华盛泰食府自行管理和使用的，应该承担日常的维修义务，对其发生了多少维修费梦和公司无法无需知晓，且这些凭证都是其自行编制的日常维修费用或支付给电梯专业维修公司的维保费，因此，对这一组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。2.反诉证据。第一组：证1.“原合作合同”、“新合作合同”，证明被告华盛泰食府租赁原告场地用于餐饮经营，租赁期限至2023年1月20日。第二组：证2.关于要求在正常经营期间不再停电的函（2013年9月30日），证明被告华盛泰食府就经营期间存在停电的违约问题与原告协商处理；证3.关于急需解决以下问题的函（2014年2月18日）、对《关于急需解决以下问题的函》的回函（2014年2月24日）、关于再次请求急需解决二大问题的函（2014年7月8日），证明被告华盛泰食府就经营期间物业漏水、电梯故障的违约问题与原告协商处理；证4.关于聘请专业防水公司进行防水的函（2014年7月21日）、EMS快递单（1061611408607）、关于配合处理渗水施工及电梯有关问题的函（2014年7月29日），证明被告华盛泰食府就经营期间物业漏水、电梯故障的违约问题与原告协商处理；证5.关于赔偿因停电造成经营损失的函（2014年8月19日），证明被告华盛泰食府就经营期间停电的违约问题与原告协商处理；证6.《停业告知函》（2017年12月6日）、签收单（2017年12月9日）、EMS快递单（100924253528），证明被告华盛泰食府就餐饮店停业及善后处理事宜告知梦和公司；证7.关于敦请清点资产并办理退还租赁场地移交手续的工作联系函（2017年12月21日）、湘府店装修工程项目清单（表一）、湘府店装修工程项目清单（表二）、EMS快递单，证明被告华盛泰食府书面通知梦和公司清点资产、办理租赁场地退还手续；证8.《抵销找补通知》（2017年12月25日）、《2011年至2017年湘府店装修工程摊销明细表》（2017年12月22日）、《2015-2017年12月湘府店应付租赁管理费明细表》、EMS快递单，证明被告华盛泰食府书面通知原告行使抵销权，并找补被告华盛泰食府建设及装修装饰的余值。第三组：第一项王联山华盛泰湘府店工程款3691021元。证9.工程结算明细表《华盛泰梦和店员工宿舍施工合同书》《华盛泰梦和店厨房装饰工程合同书》《华盛泰梦和店餐厅隔断施工合同书》《华盛泰梦和店排污工程施工合同书》《装饰装修工程施工合同》《红星华盛泰装饰工程（增补工程）结算书》，证明被告华盛泰食府与王联山签订相关工程施工合同的事实；证10至证23转账凭证；证24王联山个人挂账明细，证明王联山以消费抵工程款；第二项莱源门业加工厂实木门安装162000元、墙体饰面板124700元、天井工程250000元：证25《定货合同》（实木门安装）、《定货合同》（墙体饰面板），证明被告华盛泰食府与莱源门业加工厂签订定货合同的事实；证26至证34记账凭证；第三项新奥燃气公司：燃气工程232740元。证35《管道燃气设施配套工程协议》（员工澡堂燃气工程）、《管道燃气设施配套工程协议》（华盛泰梦和公司燃气工程），证明被告华盛泰食府与新奥燃气公司签订工程协议的事实；证36至证38记账凭证；第四项瑞达橱柜公司橱柜安装工程37000元：证39《定货合同》，证明被告华盛泰食府与瑞达橱柜签订定货合同的事实；证40至证42记账凭证；第五项雅绨材料商行软包安装工程100000元：证43《合约书》，证明被告华盛泰食府与雅绨材料商行签订软包安装工程合同的事实;证44至证46记账凭证；第六项亚洛斯陶瓷经营部大理石地砖工程106500元：证47《陶瓷供货合同》，证明被告华盛泰食府与亚洛斯经营部签订供货合同的事实；证48至证51记账凭证；第七项高城消防公司消防工程180000元：证52《消防整改工程施工承包合同书》，证明被告华盛泰食府与高城消防公司签订施工合同的事实；证53至证57记账凭证；第八项感生制冷行中央空调安装工程870000元：证58《美的模块化风冷（热）水机组中央空调购销与安装合同》，证明被告华盛泰食府与感生制冷行签订安装合同的事实；证59至证61记账凭证；第九项韩众节能公司锅炉配套工程38000元：证62《买卖合同》，证明被告华盛泰食府与韩众节能公司签订买卖合同的事实；证63至证65记账凭证；第十项双福门业公司自动感应门安装16800元：证66《产品销售、安装合同》，证明被告华盛泰食府与双福门业公司签订销售合同的事实；证67、68记账凭证；第十一项喜利家居公司卫生洁具安装69000元：证68《卫生洁具采购合同》，证明被告华盛泰食府与喜利家居公司签订采购合同的事实；证69、70记账凭证；第十二项新芙蓉厨具公司厨房设备工程355000元：证71《厨房设备工程合同书》，证明被告华盛泰食府与新芙蓉厨具签订工程合同的事实；证72至证74记账凭证；第十三项阿里山壁纸公司墙纸68283元：证75至证77记账凭证；第十四项电缆一批116，200元：证78费用报销单、收据（2011年10月11日，11.62万元），证明被告华盛泰食府支付电线电缆材料款11.62万元；第十五项卫生间瓷砖34500元：证79记账凭证、收据（2011年7月27日，3.3万元），证明被告华盛泰食府支付卫生间瓷砖货款3.3万元；第十六项包厢走廊灯带110000元：证80记账凭证、结算业务申请书（2011年11月1日，10万），证明被告华盛泰食府支付灯具款10万元；第十七项玻璃一批105880元：证81至证84；第十八项不锈钢门2478元、大厅不锈钢门3800元、玫瑰金不锈钢6665元：证85至证87记账凭证2；第四组：漏水维修款4000元。证88、89；第五组：电梯维修款77520元。证90至103记账凭证、收据、商品销售金额卡、缴款书等。原告的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性三性认可；第二组证据1到3，是双方日常往来，无原件核对，不予认可；对证据4真实性、合法性认可，关联性不认可；证据5、6，无原件核对，真实性、合法性、关联性不予认可；证7认可；证8真实性、合法性认可，但对证明目的不认可；证9到12系被告华盛泰食府自行停业告知函，是其自主经营行为，真实性认可；证13到17系被告自行编制，真实性、合法性、关联性不认可；证18、19关联性认可，真实性、合法性不认可；第三组证据第1到18项都是被告自行编制，真实性、合法性、关联性均不予认可；第四组证据关于漏水的，漏水发生在2014年，被告提交的是2015年12月和2016年7月的，系被告自行编制，无原件核对，真实性、合法性、关联性不予认可；第五组证据32份关于电梯的真实性、合法性、关联性不予认可。对上述证据当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的本诉证据《长沙华盛泰梦和餐饮有限公司股东会纪要》，被告质证认为主体不是被告华盛泰食府，因华盛泰梦和公司当时的股东为北京华盛泰和原告，故该会议纪要对华盛泰梦和公司具有法律效力，而被告华盛泰食府于2012年11月8日发布《关于名称变更的告知函》，已承诺其承继华盛泰梦和公司的权利义务，故被告华盛泰食府系四间办公室装修补偿费10万元及收回儿童乐园违约赔偿18000元的债务承担主体。被告对原告提交的2015-2017年被告华盛泰食府租赁费已缴及欠缴明细提出异议，认为应扣除漏水维修费、电梯维修费等，但被告对2015至2017年12月31日还应交租金1030347元予以认可，本院予以确认。被告对原告提交的反诉证据的真实性均无异议，但对原告所有反诉证据的证明目的均有异议；本院对原告的反诉证据的真实性已确认；同时，原告的反诉证据1，可以证明原告2017年11月仍为被告代购6100元电的事实，证2可以证明被告装修费共计5101655.6元的事实，证3可以证明原告移交给被告的电梯是合格的，证4证明2014年9月前已经漏水维修好，之后被告没有提交有效证据证明系房屋本身还存在漏水且被告支付出费用，证5可以证明双方就2014年9月前的漏水、停电事宜已经协商处理完毕，证6可以证明双方2018年1月14日签订场地移交书，证7可以证明原告同意被告停业，但是附条件的。原告对被告提交的本诉证据《2015-2017年12月湘府店应付租赁管理费明细表》要求扣除的项目不认可，因被告没有提交证据证明，同时在该表中载明被告在2016年12月付款580000元，但没有提交相应的凭证，但如果不扣除这些项目，正好与原告提交的租金明细表数字相符，故对被告主张扣除的项目不予确认，对2016年12月付款580000元亦不予确认。第四组证据，关于漏水的维修费，均发生在2014年9月份后，且被告提交记账凭证系自行制作，收据无收款人签名，也没有证据其告知原告漏水的事实，故本院不予确认。第五组关于电梯维修证据共32份，记账凭证系其自行制作，收据、送货单等无法判断真实性，且合同约定应由被告自行承担，本院不予确认。对被告提交的反诉证据第二组的证2，有原件核对本院予以确认；对证3真实性予以确认，对证4、5、6系原被告的工作联系函，因有原告财务或法定代表人签字，真实性予以确认，但达不到被告的证明目的；对证7的真实性予以确认，但合法性不予确认；对证8真实性予以确认，但不符合抵销的法律规定，合法性不予确认；第三组证据系证明装修费用的证据，因合同对方当事人没有出庭作证，且费用的支付只有收据和其自行制作的记账凭证，只有少数几张有原告方会计荆容签字，其真实性、合法性、关联性无法判断，故应以原告提交的华盛泰梦和公司的装修明细、资产负债表等来认定装修、设施设备费用；第四组、第五组证据与被告本诉中提交的第四、第五组证据相同，本院认定意见同上。根据本院确认的证据，结合当事人陈述等，本院查明以下事实：一、原告与被告华盛泰食府租赁关系的由来及相关合同签订的情况。（一）原告与北京华盛泰合作的相关情况。2011年1月21日，原告（甲方）与北京华盛泰（乙方）签订“原合作合同”，约定：合作经营形式：合资合股经营。甲乙双方共同出资注册成立长沙华盛泰梦和公司，按公司法及现代企业管理制度进行运作。经营期限：12年，自2011年6月1日至2023年5月31日。2011年2月1日至2011年5月30日为装修筹备期。股份和出资金额及形式：甲方的股份比例为40%，以经营场地出资。具体为：（1）甲方提供梦和商业广场四层东向约4042㎡的经营场地（含分摊面积）作为双方合作经营中式餐饮的场地；（2）甲方在梦和商业广场裙楼屋顶适当位置提供约1000㎡场地作为双方合作项目的员工宿舍。乙方的股份比例为60%，以现金出资和华盛泰品牌、烹饪技术、经营管理入股。具体为：餐厅开业前及员工宿舍建设和用品的一切成本费用投入，不低于500万元，包含但不限于装饰装修、家具、电器、印刷品、器皿、开业的营销和广告宣传、人力招聘及培训、开业前的筹备及人员工资和服装、福利以及经营中所需证照办理等费用。在合作期间餐厅的二次及三次装修及更换家具、电器、厨具、灶具、空调等费用支出由乙方承担。在确保和满足正常经营需要的前提下，从餐厅开业的次日起，经营管理所发生的原材料，易耗品、水电燃气、人力、办公、营销、物业等费用列入经营成本或经营费用，双方按照各自股份比例分享经营收益和承担风险。经营管理模式：按照《中华人民共和国公司法》进行经营管理。甲方委派财务经理1名（荆蓉），乙方委派法人代表兼总经理1名，其他人员一律面向社会公开招聘，择优聘用。双方权利义务及筹备建设：注册资金100万元，由乙方出资，注册完毕后转为乙方的投资金。乙方投资的500万元须打入注册后的长沙华盛泰梦和公司的银行账户内。乙方负责筹备建设的餐厅其装修和设施设备确保五年不落后。2011年2月28日，原告（甲方）与北京华盛泰（乙方）又签订“原合同补充协议”，约定：第二条甲方出资场地，为形成规模效益，根据乙方要求，甲方将已出租的东塔楼与西塔楼之间的儿童乐园场地收回作为双方的合作场地；将健身房调整到楼顶，使双方合作的实际面积达到4000平方米左右（不含分摊面积）。对因收回儿童乐园而赔偿的30000元违约金，双方按股份比例承担（甲方承担12000元，乙方承担18000元）。第三条水、强弱电、空调、燃气等工程、费用及物业费，场地移交后，甲方负责在大楼提供给排水、电、燃气、烟道、有线电话、有线电视、宽带网络等基础设施的主接驳口，从主接驳口至终端以及终端以后的部分全部设备设施均由乙方负责采购、安装，由此产生的费用由乙方承担。电费、水费：甲方同意华盛泰梦和公司设独立的表具（表具费用由乙方负责），甲方每月与华盛泰梦和公司共同抄录水、电表使用数，视为乙方认可该账单。华盛泰梦和公司应在抄表后5日内，向甲方支付水、电费，逾期仍未交纳水费或电费的，如物业公司停止对华盛泰梦和公司的电和水的供应，则甲方不承担任何责任。空调：华盛泰梦和公司的中央空调系统由乙方采购、安装，由此产生的费用由乙方负责。天燃气：甲方在一楼位置处提供一个总接驳口，并由乙方在天燃气公司以华盛泰梦和公司的名义开户，有关费用由乙方负责。物业管理费：因甲方只是以四楼华盛泰梦和公司实际使用场地（约4000平方米）作为出资入股，因此，华盛泰梦和公司须承担和交纳公共区域的场地租金和物业管理费，物业公司也不收取餐饮公司消费客人就餐时的车辆停放费用。第五条维修与修缮。在合同期内，华盛泰梦和公司的供水、供电、消防、空调等设施设备及装饰的维护由餐饮公司负责。第八条电梯使用大楼东边两部客用电梯免费主要给餐饮公司使用，其他客人和工作人员也可以使用。2011年10月29日，华盛泰梦和公司的股东北京华盛泰及原告召开全体股东会议，签署了《长沙华盛泰梦和餐饮有限公司股东会纪要》，主要内容有：聘任方明先生为公司董事长兼总经理，对股东负责，全权负责公司一切经营管理事务。从2011年10月1日起至2012年12月31日止共计15个月，公司管理团队须完成营业额1600万元，实现纯利润400万元。纯利润不包括应收账款和按股份比例分别给予股东120万元和80万元的消费卡。如未完成400万元纯利润任务，扣发方明董事长12万元年薪。北京华盛泰公司需向原告支付118000元费用（其中四间免费办公室的装修补偿费10万元，收回儿童乐园违约补偿30000元按照出资比例应承担18000元）。2012年7月17日，北京华盛泰公司向原告发出书面《申明》，主要内容为：双方2011年1月21日签订了“原合作合同”、2011年2月28日签订了“原合同补充协议”和2011年11月2日通过了《长沙华盛泰梦和餐饮有限公司股东会议纪要》。现因长沙梦和商业广场餐饮项目已办理了工商注册，并且经双方协商同意变更合作经营模式，同意以该经营场地新注册的华盛泰梦和公司与原告司重新签订《经营合同》并承担合同全部义务。（二）原告与被告华盛泰食府租赁关系相关情况2012年7月17日，原告（甲方）与华盛泰梦和公司（乙方）签订了“新合作合同”，约定：第一条合同变更内容及相关事项。1.将原合同《长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营合同》共同合作经营模式变更为由乙方独立租赁经营模式，其租赁起止日期按原合同约定不变。2.原甲乙双方合作经营的4597㎡经营场地自变更租赁日起，其场地的投资、装修、经营等相关事务全部由乙方自行负责，由此而产生的经济效益与引发的经营风险由乙方独自享有和承担。3.变更协议生效后，乙方在30日内将其现有的办公室退还甲方。第二条租赁期限与免租时间。1.租赁期限按“原合作合同”约定的12年期限不变。2.租赁起始日期从2011年1月21日起开始计算，终止日期为2023年1月20止。3.免租时间为2011年1月21日至2011年12月31日，免租期间，乙方可自行经营，但甲方不得收取租金与其他费用(管理费与物业费等)，乙方所缴租金及其他费用从2012年1月1日起开始计算。4.免租期限仅只限于免除乙方缴纳租金和其他管理费与物业费，但其租赁起始日期自2011年1月21日起开始计算。第三条场地租赁费用的标准及缴纳、递增与押金。1.场地租赁费用的标准：场地租赁费用自2012年1月1日起开始计算，每年租赁费用为160万元（其中租金40万元、各项管理费用56万元、物业费用64万元、比例分别为25%、35%、40%）。2.费用缴纳方式：2012年租赁费用分两次缴纳，第一次缴纳金额为80万元，缴纳时间为本协议签订生效之日起10日内；第二次缴纳时间为2012年12月20日前，缴纳金额为80万元，2013年租赁费用缴纳时间为2013年3月30日前和2013年11月30日前，缴纳金额分别为80万元。2014年起场地费用为季度缴纳，其缴纳金额根据递增后的每季度平均金额在每季度第二个月20日前一次性缴纳。3.场地租赁费用递增标准：场地租赁费用的递增前六年为每三年递增一次，递增标准为上年度费用总额的4%；后六年为每两年递增一次，递增标准为上年度费用总额的3%。即2014年1月1日至2016年12月31日递增金额为64000元，递增后年缴纳总费用为1664000元；2017年至2018年递增金额为49920元，递增后年缴纳总费用为1713920元；2019年至2020年递增金额为51418元，递增后年缴纳总费用为1765338元；2021年至合同终止递增金额为52690元，递增后年缴纳总费用为1818298元。4.履约押金及缴纳方式：本合同履约押金为人民币20万元，待协议签订生效后三日内一次性缴纳；合同期满双方交接完毕并结清往来3日内一次性无息返还。5.租赁期间，乙方向甲方每年度提供一定额度的免费消费，其中2012年80万元（含40万元开业促销），2013年35万元，2014年至合同期满每年40万元。6.本协议乙方向甲方提供的免费消费消费卡不打折不开票由甲方出具内部收据。第五条合同终止、变更与解除。1.合同期满本协议连同原合同一并自行终止。乙方按照来修去丢的原则，入地固定装修及设施设备不得拆除（空调主机、厨房设备在不损坏房屋结构和安全的前提下乙方可以自行拆除，但燃气设备不得拆除，由甲方给予不超过5万元的补偿）。2.有下列情形之一的，守约方有权解除合同；合同自守约方发出书面通知之日起即行解除；违约方向守约方支付违约金200万元。（1）甲方未按时交付场地或将该场地另行出租以及甲方违约责任导致乙方无法正常经营；（2）乙方无特殊原因或未书面告之超过30天未能足额交纳场地费用及其他有关费用。3.有下列情形之一的，双方可提前终止合同，互不承担责任（1）双方都有意解除合同或一方提出并经协商一致。（2）因不可抗力自然灾害因素致使本合同无法继续履行的。第六条其他特别约定。1.本协议签订后，如约定条款与原签订的相关合同（包括协议、会议纪要）条款产生歧义或不一致时，则以本协议条款为准。2.甲方向乙方消费客人免费提供消费期间不少于4小时的停车车位；并同时向乙方提供一楼入口大厅和入口两台电梯供乙方独立自主使用。但其中一台须在二、三层设置停靠站，其中电梯管理及电费和维保费用由乙方负责。3.乙方在该场地经营的项目注册公司或企业法人单位后，在本合同的权利义务自动转移到新注册的公司或企业法人单位承接，乙方承担连带担保责任。合同履行期间，所产生的税费由双方各自自行缴纳。4.合同履行期间，乙方自建的员工宿舍其使用和所有权归乙方所有。但因莲湖村要加建塔楼而需要拆除或政府部门要求拆除，则乙方必须拆除，甲方不承担任何责任和补偿。5.本协议签订后，甲方负责与莲湖村对屋顶进行一次全面的防水处理并确保乙方经营场地不再发生渗、漏水现象。若此后外墙玻璃和屋顶、框再有漏水时，甲方应主动协调莲湖村负责免费修复，如未及时修复或未修复致使乙方无法正常经营造成经济损失，其直接损失费用全部由甲方承担（但须向甲方提供有关损失证据）。但因乙方装修原因而导致的漏雨甲方不负责。6.凡甲方违约或责任导致无法经营被迫终止合同，除全额赔偿乙方装修费用和经营范围内所购置的配套设备与设施费用外，并同时承担本协议已约定的违约责任。若乙方违约或责任导致无法经营被迫终止合同，其装修全部归甲方并承担本协议已约定的违约责任。7.合同履行期间，乙方必须按照星级酒店管理要求进行后期二次装修，甲方给予四个月的二次装修免租期。2012年11月8日，华盛泰食府（乙方）向原告（甲方）发出《关于名称变更的告知函》，载明：你（甲方）方2012年7月17日与华盛泰梦和公司签订的“新合作合同”，现华盛泰梦和公司名称已于2012年11月7日变更为华盛泰食府（普通合伙），从变更之日起该合同华盛泰梦和公司的一切权利和义务随之转移至华盛泰食府（普通合伙）。2012年12月3日原告的法人代表荆纪国与北京华盛泰法人代表姜业明分别代表各自公司召开股东会议，双方签署了《股东会议决议》，载明：全体股东一致同意解散华盛泰梦和有限公司，方明、荆纪国、常英、李贤芝组成公司清算小组，其中方明为组长，负责公司清算工作。二、原告与被告华盛泰食府的合同履行相关情况（一）房屋的交付及装修情况原告交付房屋后，华盛泰梦和公司即进行了装修，并于2012年1月完成了装修，制作了《装修费用明细表》，载明装修金额为5101655.60元，固定资产明细载明投资的家具、家电、员工宿舍等费用共计4070058.30元，其中员工宿舍建设工程加隔墙费共计587458元，消防整改工程180000元，新奥燃气管道工程227014.5元，中央空调预付款870000元，摊销年限为12年，其余家电、家具等摊销年限基本为6年；当月制作的利润表显示利润为250249.78元。在本案审理过程中，被告华盛泰食府提交了装修装饰及其他添附物、员工宿舍等的收据、转账凭证、记账凭证、借支单等，以证明其共支出的费用6678044元（不含漏水维修费4000元及电梯维修费77520元）。（二）电梯及房屋漏水情况2011年9月3日原告向被告移交了电梯，同时移交了电梯合格证等。2014年2月18日，被告华盛泰食府向原告提交《关于急需解决以下问题的函》，主要内容为：芙蓉王包厢及北京包厢吊顶因墙体渗水及楼顶漏水损坏，电梯质量差，自该年元月起发生6起电梯关人事故恳请原告于莲湖村协商，尽快解决。原告收到该函后于同年2月24日回函，载明其收到被告华盛泰食府的函后，第一时间与莲湖村联系沟通，请被告派出负责人与原告及莲湖村协商解决。2014年7月8日被告华盛泰食府向原告提交《关于再次请求急需解决二大问题的函》，载明芙蓉王、北京包厢等漏水及电梯卡人、关人事故没有解决，要求原告在8月底解决。原告收到该函后进行了回复，载明莲湖村就漏水问题已经在整改，电梯经检测不是质量问题。同时于2014年7月29日发函表示因前段时间下雨天多，屋面没干，无法进行防水，现施工队已在2014年7月26日进场进行防水施工，要求被告配合处理渗水及电梯有关问题。2014年9月4日，莲湖村对漏水问题维修完毕，花费维修款117642元。在本案审理过程中，被告华盛泰食府提交了2015年12月、2016年7月的房屋漏水的会计记账凭证两张，以证明其支付防水维修款共计金额4000元；提交电梯维修记账凭证14张，以证明其支付电梯维修费共计77520元（票面记载为22940元）。（三）水、电、物业费等情况被告华盛泰食府的用电，系先购电，后使用，电卡由其自行保管。被告2017年11月1日购电1500元，2017年11月10日购电3000元，2017年11月25日购电600元，11月30日购电500元。被告华盛泰食府于2013年9月30日向原告提交了《关于在正常经营期间不再停电的函》，载明2013年9月17日出现上午10:30至下午13:30四个包厢因停电退订，同年9月28日下午5:17至6:00停电，4个包厢退订。2014年8月19日，被告华盛泰食府向原告发出《关于赔偿因停电造成经营损失的函》，提出因2014年8月18日下午1:50开始停电，导致有两个包厢客人未买单离开，下午经营停止，要求原告赔偿。原告回复称系莲湖村的总配电房设备出现故障，系不可抗力，需与莲湖村协商。自2017年9月20日至2017年12月22日，被告华盛泰食府拖欠水费2700.2元。（四）退租情况2014年9月1日，根据华盛泰食府的请求，原告（甲方）与华盛泰食府（乙方）签订《华盛泰退还部分租赁场地的补充协议》，约定：第一条租赁场地的位置及面积：乙方将现租赁区域的中庭277平方米及东塔楼475平方米场地752平方米，加上公摊，共计833平方米退还给甲方。第二条退还的时间及租金缴纳截止时间：上述退还的752平方米租赁场地从2014年9月1日起生效，2014年8月31日前该退还的752平方米租赁场地的租金及相关费用由乙方缴纳。第三条退还后乙方应缴纳的租金：从2014年9月1日起该退还的752平方米租赁场地的租金，从主合同乙方应缴的租金总额中相应减去。双方同意以租赁面积进行核算退还场地应减的租金，原乙方租赁面积为4597平方米（含公共分摊449平方米）。2014年1月1日至2016年12月31日的租金由退还前的每月138667元降为113540元；2017年1月1日至2018年12月31日每月的租金由退还前的142827元降为116946元；2019年1月1日至2020年12月31日每月的租金由退还前的147112元降为120454元；2021年1月1日至2023年12月31日每月的租金由退还前的151525元降为124068元。原租赁区域面积4597平方米（含四层公摊面积449平方米，公摊率10.8390平方米）。乙方退还甲方面积加上公摊面积为833平方米（含四层公摊面积81平方米），退还后乙方租赁面积为3764平方米（含四层公摊面积368平方米）。其他特别约定。自2014年至合同期满乙方每年向甲方提供免费消费40万元降为实际每年免费消费金额为327529元。2016年11月30日，原告（甲方）与华盛泰食府（乙方）签订《华盛泰第二次退还部分租赁场地协议》，约定：第一条退还场地的面积：本次退还面积为1035平方米，其中经营面积943平方米、公共分摊面积92平方米。退还后乙方租赁面积为2729平方米（含公摊276平方米）。第二条退还场地移交及租金缴纳截止时间：乙方于11月30日将退还场地移交给甲方，双方签订移交书。在本协议生效后，退还的1035平方米租赁场地移交之前的租金及相关费用由乙方承担，从2016年11月1日起，双方同意在乙方原应缴纳租金总额中减去退还的1035平方米场地的租金。退还前后租金缴纳：2016年5月1日至2016年12月31日的租金由退还前的每月113540元降为82319元；2017年1月1日至2018年12月31日每月的租金由退还前的116946元降为82319元；2019年1月1日至2020年12月31日没有的租金由退还前的120454元降为87332元；2021年1月1日至2023年1月20日每月的租金由退还前的124068元降为89952元。第五条其他约定：乙方每年给予甲方免费消费327529元，从2017年1月起乙方每年给予甲方免费消费金额为12万元。乙方一直拖欠租金，经甲方多次催要，乙方承诺分期缴纳，其中在2016年11月30日前缴纳50万元，其他欠缴的租金在2017年1月起分期缴清。乙方对退还场地的固定装修按照“来修去丢”的原则处理，不得人为破坏和撤除。本协议生效后，乙方应在12月10日前将可移动物品自行搬走。（五）被告的租金支付情况被告华盛泰食府2015年共欠交原告租金462480元，2016年累计共欠交租金1402519元，2017年累计欠交租金1030347元。原告分别于2017年6月19日、2017年7月17日、2017年8月28日、2017年11月30日向被告华盛泰食府发出缴（催）款通知书，要求被告华盛泰食府缴清所欠租金。其中2017年8月28日催款通知书载明若逾期将停止物业服务；2017年11月30日催款通知书载明：你方2013年以来就开始拖欠租金，我方多次书面、口头、电话、短信、微信及专题会议催缴，你方虽承诺缴纳，但均没有如数缴纳，至今累计拖欠租金达1030347元。你方的拖欠，直接影响我方向莲湖村缴纳，莲湖村已下达限期缴纳通知，逾期将追究我方违约责任及滞纳金。为此，请你方在2017年12月3日前足额缴纳拖欠的租金1030347元，否则我方将依法解除合同，并追究你方的违约责任和收取滞纳金；同时对你方停止物业服务，不再代购代缴水电费，由此造成的一切责任由你方承担。被告收到催款通知书后仍未支付拖欠的租金。（六）合同解除的相关情况2017年12月9日，原告收到华盛泰食府《停业告知函》，该函主要内容：方明注册的华盛泰食府与华盛泰梦和公司系两块牌子，一套人马在经营。北京华盛泰先后注资1800余万元对华盛泰梦和公司装修并开业。开业不久就面临中央反腐“八项规定”出台，导致餐饮消费断崖式下滑，加之物业经常漏水，导致包厢墙纸腐蚀、顶层塌陷等问题，严重影响客人就餐。开业5年来还出现电梯故障，导致客户大量流失，但公司仍克服困难，缴纳大部分租金至今。2017年12月4日，贵公司擅自停水停电，导致无法经营只好停业。现通知贵司，就下列问题进行协商处理：1.立即派员清理餐饮店资产，按折旧余值进行补偿；2.就员工宿舍进行估价，给与补偿；3.就华盛泰食府的租金水电费等进行结算，在我司行使抵销权后剩余部分转入华盛泰食府指定账户；4.你公司认缴的华盛泰梦和公司的注册资金一直没有到位，请依法缴足。请贵公司收函后，立即就前述事项办理交接，因贵公司迟延或者拒绝履行补偿义务造成的租赁场地迟延退回后果，由贵公司承担全部责任。原告同日向被告出具《关于“华盛泰梦和餐饮店停业告知”的复函》，主要内容：1.被告《停业告知函》中的几个协商意见，与事实完全不符，毫无道理，不予认可。（1）依据合同、协议、会议纪要等及《合同法》规定及商业惯例，被告华盛泰食府应对华盛泰梦和餐饮店的投资、经营和盈亏自行负责，其提出关门停业，原告不应补偿。根据合同约定，被告华盛泰食府系单独租赁承包，其租赁场地的投资、装修、经营等相关事务全部由你单位自行负责，实行自主经营、自负盈亏，由此而产生的经济效益与引发的经营风险由你单位独自享有和承担，其提出的协商意见不能成立，原告不能接受。首先，被告华盛泰食府投资装修和修建员工宿舍以及现在要停业关店，原告无需对餐饮店装修和员工宿舍给予补偿；按照合同约定，装修及有关物品的折旧期一般是5年，被告已营业6年多，已折旧完毕。其次，华盛泰梦和公司在2011年就已注销，被告华盛泰食府还在使用已经注销的公司印章，如原告的形象和经营以及经济受损，将追究被告的法律责任。原告在双方合同中和实际情况中，已给予了被告华盛泰食府最大的支持和优惠。不仅租金是全商场最低，仅30元（含物管费）每平方米，并给予免租期将近12个月；且先后两次支持并接受退返部分场地，而退返的部分场地由于是边角地，原告收回后一直闲置，遭受了巨大的经济损失。（2）被告华盛泰食府强调的因原告原因致使其亏损严重与事实不符，是其自身的诸多问题和不善经营而导致关门停业的局面。首先，原告除了上述租金标准、免租、退租部分场地等多方面多角度支持外，还从租金缴纳时间上对被告华盛泰食府拖延付款一再宽容。被告华盛泰食府从2013年起就违反合同，长时间拖欠租金，虽经原告不断多形式催讨，其一直持续违约，原告并无任何过错。2.原告的态度及意见。原告接受被告的停业关店申请，并就关店和撤场提出如下几点意见和要求：（1）物业移交。应依据双方合同约定以及商业行业惯例，按照来修去丢的原则，最迟于2017年12月15日前搬离属于你单位的物品及设备并完成场地移交。在物品及设备搬离后将场地移交给原告，原告随时等候你单位通知接收场地；场地交接应以双方签署场地交接书为准，移交后遗留在该场地的物品和设备将视为被告华盛泰食府放弃所有权，原告有权可做任意处置。（2）租金计算及押金退返。场地租金须缴至被告华盛泰食府向原告移交场地并签署交接书之日。（3）对清帐务。为准确核对租金和水电费及其他相关费用，要求被告华盛泰食府在12月12日前与原告财务进行对帐，据实结算。根据《梦和商业广场餐饮项目合作经营补充协议书》和《长沙华盛泰梦和餐饮有限公司股东会纪要》约定，除应足额缴清租金及水电费外，还应向原告支付118000元（其中10万元的办公室装修补偿款和收回儿童乐园赔偿款18000元）。（4）足额缴清租金及相关费用。原告于2017年11月30日向被告华盛泰食府再次发出了《催款通知书》，限期被告华盛泰食府在2017年12月3日前缴清欠缴的租金，但被告华盛泰食府依然违约，继续拖欠租金，原告将始终保留追究被告华盛泰食府违约责任的权利。（5）确定联系人：为保持双方的沟通和协商，建议双方明确联系人，全权负责有关事务的协商沟通及签收有关函件等。原告的具体联系人为李德华执行总经理（电话137××******）。2017年12月21日，被告华盛泰食府向原告发出《关于敦请清点资产并办理退还租赁场地移交手续的工作联系函》，主要内容为：因原告对其采取停电措施，导致该店被迫关门停业，以实际行为不履行合同，应视为解除合同，其同意解除合同。经自行对租赁场地的装修装饰工程进行清理，总资产9422030元，原告应承担违约解除的违约责任。2017年12月9日给原告送达了清理资产办理场地移交手续的函，因此，其租金的截止日为2017年12月9日。2017年12月25日，原告向被告华盛泰食府发出《关于解除合同的通知》，载明：截止2017年12月31日累计欠缴租赁费用1030347元，水费473.8元，合计1030820.8元，属于长时间拖欠场地租赁费用，已构成根本违约；同时，被告华盛泰食府擅自停业关店。原告决定依据相关法律规定及合同约定于2017年12月31日解除与你方2012年7月17日签订的“新合作合同”及相关合同和补充协议等，并可依法行驶追究被告华盛泰食府违约责任的权力。合同约定了被告华盛泰食府应遵守“来修去丢”的条款和商业惯例办理撤场事宜，但原告同意被告搬离属于其的物品和设备，撤走装饰装修，并要求其务必于2017年12月31日前撤除和搬离完毕、腾空所租赁的场地，足额结清场地租赁费用和其他相关费用；原告于2018年1月1日起收回出租给被告华盛泰食府的场地。同日，被告华盛泰食府向原告发出《抵销找补通知》，主要内容为：因原告违约解除合同，其已两次通知原告清理资产，确认资产余值。根据其财务资料，截止2017年12月9日，其应付租金为818711元，原告应补偿我方员工宿舍、餐厅、厨房建设、美的中央空调安装系统及燃气工程项目等余值4032855元，在抵销后，原告应返还被告添附物余值3204144元，要求原告收函后3个工作日内支付到其账户。2018年1月14日原告与被告华盛泰食府签订了场地移交书，2018年1月16日华盛泰全部搬离梦和商业广场。本院认为，原告与北京华盛泰签订的《长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营合同》《梦和商业广场餐饮项目合作经营补充协议书》，以及原告与华盛泰梦和公司签订的《长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营合同》，涉案的《长沙华盛泰梦和餐饮有限公司股东会纪要》《申明》《股东会决议》《关于名称变更的告知函》《关于退租部分空闲场地的报告》《退还部分租赁场地的补充协议》《第二次退还部分租赁场地补充协议》等均是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对当事人均具有法律约束力。根据前述法律文件，可以确认北京华盛泰与原告签订的《长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营合同》《梦和商业广场餐饮项目合作经营补充协议书》的合同权利义务及之前华盛泰梦和公司所应承担的一切义务均应由被告华盛泰食府承担。对双方的当事人在合同履行过程中产生的争议焦点，本院现归纳并分析认定如下：一、关于合同解除的原因及解除时间的确认问题。关于合同解除的原因。被告主张原告提供的物业漏水、停电、电梯故障等不符合租赁物用途的情形，已构成违约，且未正式事先通知的情况下停电停水，停水停导致其无法经营，因此系原告以自身行为表示不履行合同义务，应视为解除合同的意思表示。本院认为：首先，关于漏水问题。被告华盛泰食府所称漏水发生在2014年2月，后经原被告及莲湖村三方确认，物业所有月已维修处理完毕，并经三方会议沟通协商一致，互不承担过错和补偿。至于被告华盛泰食府提交的2015年12月和2016年7月的漏水维修费记账凭证两次合计4000元，因被告没有提交证据证明其曾向原告提出过该两次漏水，且其提交的其自行制作的记账凭证不能作为定案的依据，同时在双方2016年11月30日签订的《华盛泰第二次退还部分租赁场地协议》中双方对之前所欠租金的支付有约定，但被告华盛泰食府并未提出漏水等维修费问题，故被告华盛泰食府主张原告提交的物业漏水属于违约行为，事实和法律依据不足，本院不予确认，对该4000元费用本院亦不予确认。其次，关于电梯问题。被告虽提交了14份记账凭证，以证明其支付电梯维修费用77520元，但该记账凭证系其自行制作，不能作为定案依据，且该14份记账凭证载明的金额只有22940元，与被告华盛泰食府主张的金额不符；而经长沙市质检部门检测，结论是“电梯本身并无质量问题”，同时2014年7月29日原告已将质检意见书面函告了华盛泰食府；根据原告与华盛泰梦和公司签订的“新合作合同”第六条第二款约定：“其中电梯管理及电费和维保费用由乙方负责”，在原告于2011年9月3日向被告华盛泰食府移交电梯后，电梯的管理使用和维护维修费用都本就应由被告华盛泰食府支付，被告华盛泰食府主张的该电梯费用都是发生在2011年至2017年的日常维护费，在正常的维护费用范围内。因此，电梯的日常维护，属电梯的自然损耗，不属于原告违约行为，其电梯维护费应由被告华盛泰自行承担。第三，关于停水停电问题。华盛泰食府的用电方式是先购电再用电。2017年11月华盛泰食府买了6次电，其中2017年11月30日买了500元电，直至其停业时仍有少量电。华盛泰食府用水方式是先用水，再每月抄表结算，华盛泰食府停业时水表仍在正常运转，且其至2017年12月尚欠水费2700.2元。原告虽在2017年11月30日向其发出的《催款通知书》中载明，如被告华盛泰食府不在2017年12月3日前缴清租金，就将依法解除合同，并停止代购水电等物业服务，但并不代表事实上原告实施了该行为，因自被告2014年拖欠租赁费起，原告在对被告催收租赁费时也这样提出过，并没有真正实施，没有停止对代购用电服务；至于购水，被告至2017年12月拖欠水费，即使原告停止代购用水，责任也在被告，何况直至其停业仍有水，原告并未停水。故被告华盛泰食府没有证据证明原告停水停电，存在违约行为。被告辩称原告经常停电，属于违约。事实上在被告华盛泰食府租赁经营6年多的时间里，只因电力部门线路故障在2014年前发生过三次短时间停电，且属于不可抗力因素所致，对被告的经营影响极小，事后被告也没有向原告主张赔偿责任，故也不属于原告违约，被告的该辩解理由也不成立，本院不予采纳。相反，被告华盛泰食府从2014年起就开始拖欠租赁费，其中2014年拖欠180000元；2015年欠缴462480元，2016年欠缴1300038元，经原告多次催缴，截止2017年12月底，被告华盛泰食府仍欠缴租赁费用1030347元。在2017年11月30日原告向被告发出的《催款通知书》催告其在2017年12月3日前缴纳租金及相关费用，否则将对其停止代购水电等物业服务后，被告华盛泰食府没有交纳租金及相关费用，而是于2017年12月6日作出《停业告知函》，并于2017年12月9日向原告送达该函，告知其已经关店停业，同时通知原告派员清理资产并补偿。由此可见，涉案合同的解除，系因被告自身经营困难自行停业，而不是原告停水停电所致。因为如果被告愿意且能够继续经营，其可以通过向原告支付所欠租金等费用或通过与原告协商缓交或分期缴纳租金等费用来继续经营，但被告没有采取前述行为，而是在原告催款通知载明的时间届满即直接通知原告其已停业，要求原告补偿其装修等相关费用。原告收函后向被告发出复函，同意被告停业。因此，如前所述，原告没有违约行为，导致涉案合同解除的原因并非原告违约所致，而是被告因种种原因导致无力继续经营、无力缴纳租金等相关费用而自行停业，提出解除合同，原告表示同意（但附条件）从而导致合同解除。关于合同解除时间的确认。被告主张租金只应计算到2017年12月9日，应在原告主张的租金中扣除2017年12月10日至2017年12月31日期间的租金58420元。本院认为，2017年12月9日被告向原告发函告知其已经关店停业后，原告向被告发送复函，表示同意被告停业，但要求被告缴清租金，于2017年12月15日前移交场地，租金要计算至双方签订被告向原告移交场地并签署交接书之日，并保留向被告追究违约责任的权利。因被告存在违约行为，而原告没有违约行为，故被告不享有合同解除权，原告享有合同解除权。事实上被告的停业通知就是解除的要约；原告同意被告停业，但提出了交清租金、办理场地、租赁期限应到被告向原告移交场地并签署交接书之日等要求的复函，因而不属于承诺，而属于原告针对被告发出停业通知及事实停业所作解除合同的单方面的意思表示。租赁合同的解除时间应为原告提出的被告移交场地并签署交接书时间。2018年1月14日被告与原告签订了场地移交书，并于2018年1月16日交付场地，故合同解除日应为2018年1月14日，租金及房屋占用费应计算的截止日应为2018年1月14日。至于双方签订场地交接书后的2天的搬运物品时间，属合理搬迁时间，不应再计算租金。而原告2017年12月25日向被告发出的《关于解除合同的通知》，实际属于重复解除，应以前次解除为准。二、关于被告华盛泰食府是否应当支付违约金及原告主张的违约金是否过高问题。2012年7月17日，原告与华盛泰梦和公司签订的“新合作合同”第三条第二款约定：“2014年起场地费用为季度缴纳，其缴纳金额根据递增后的每季度平均金额在每季度第二个月20日前一次性缴纳”。但华盛泰食府没有按上述约定履行支付租金义务，其从2014年起就开始拖欠租赁费，2014年欠款18万元到2015年2月才支付；2015年又拖欠462480元；至2016年12月已累计拖欠1402519元。虽然原被告于2016年11月30日签订了《华盛泰第二次退还部分租赁场地协议》第五条第2款约定：“乙方一直拖欠租金，经甲方多次催要，乙方承诺分期缴纳，其中在2016年11月30日前缴纳50万元，其他欠缴的租金在2017年1月起分期缴清”，但被告并未按约定2016年11月30日向原告缴纳50万元，且对2017年应缴纳的租金被告一直未按时支付，至2017年12月被告仍拖欠租赁费1030347元，其中2016年仍欠缴租金42519元，2017年欠缴987828元。而对被告而言，缴纳租金系其主要合同义务，其长期拖欠租金，明显违反合同约定，已构成严重违约，根据双方“新合作合同”第五条第2款约定，被告无特殊原因或未书面告之超过30天未能足额交纳场地费用及其他有关费用，原告可以解除合同，并可以要求被告支付违约金200万元。因此，原告可以解除合同，并要求被告支付违约金。考虑到被告拖欠租金时间长、数额大，且未向原告支付利息和滞纳金；同时考虑原告因被告经营状况不好，已经同意被告退租场地1953平方米，原告因此也会遭受损失；再考虑到场地相关燃气、水电设备设施系被告施工，原告尚有部分可利用，同时鉴于经营状况不好等实际情况，本院酌情要求被告向原告支付违约金120万元。三、关于被告华盛泰食府所欠租金的认定问题。被告对原告提交主张的被告至2017年12月31日前还应交租金1030347元无异议，只是主张少计算了2017年11月1日支付的租金3万元，多计算了2017年12月4日原告逼迫其关店后的租金58420元，漏计算了电梯维修费77520元、漏水维修费4000元，漏列了其代垫发票税款41696元。本院认为：1.关于被告华盛泰食府主张应扣减的修复漏水吊顶费4000元、电梯修理费77520元。前已述及，修复漏水吊顶费4000元被告没有提交有效证据证明实际发生，且未向原告主张过，故不应扣除；电梯维修费77520元依合同约定应由被告承担，故本院不予支持。2.关于被告主张其垫付的开票税金41696元能否成立问题。因被告未提交证据证明原告要求其代开发票及原告承诺发票税金由原告承担，也没有证据证明其已经代原告缴纳该税金，且发票税金问题属于另外一个法律关系，故被告的该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。3.关于2017年12月4日原告逼迫其关店后的租金58420元问题。前已述及，合同的租金应计算到2018年1月14日，故被告的该主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据第二次退场协议约定，2017年1月1日至2018年12月31日每月的租金为116946元，则2018年1月1日至14日的租金应为54574.8元（116946元÷30×14）。2017年11月10日被告支付的30000元租金应予以扣减，则至今被告应支付的租金为（1030347元+54574.8元-30000元）1054921.8元，原告请求被告支付租金1041506.5元，未超出本院核算的金额，本院予以支持，多出部分视为原告放弃权利。四、关于房屋装修、设施设备、员工宿舍等补偿问题被告主张系原告断水断电，以行为表示解除合同，属于根本违约，反诉请求原告补偿房屋装修、设施设备、员工宿舍等的余值4032855元。本院认为，被告的该主张事实和法律依据不足。首先，涉案合同的解除系因被告违反合同约定长期拖欠租金，且其经营困难，无力继续支付租金及继续经营，从而自行停业所致。如前所述，被告自2014年以来每年都拖欠租金，至2017年12月总计拖欠原告租金1030347元，其在无力支付租金及继续进行的情况下，自行停业，请求解除合同，原告同意解除，但要求租金计算时间应至被告向原告移交场地并签署交接书之日。依据双方2012年7月17日双方签订的“新合作合同”第五条约定的“来修去丢”约定，被告无权主张补偿，原告无需补偿。其次，被告主张的房屋装修、设施设备、员工宿舍等的余值4032855元证据不足。被告提交的装修完毕并开业后的2011年12月和2012年1月的财务报表中记载装修费用等明细表是510多万元，其中员工宿舍只有57万多元；其在其移交明细表上列出的装修和添附物原值是931万元，其提交的装修和设施设备投资款合计则是668万元；但被告在反诉状中称出资1800万元进行装修，还投资近200万元修建员工宿舍，各数字不统一。且其提交的证据很多都是其自行制作的财务凭证，很多没有提交原件核对；所提交的装修中相关合同，很多没有公章或者看不清公章等等。因此，被告提交的证据无法证实其装修及设备设施、员工宿舍支出的确切费用。同时，被告所称的余值是在整个租赁面积4597平方米的所有装饰装修和添附物的投资原值，而被告在此前已分2次退还了1953平方米的租赁场地，这些退返的场地的装修装饰和添附物被告已在退返时按合同约定自行承担了损失，属于再重复计算。第三，装修及固定资产和设备自2011年9月至2017年12月已经使用了5年多，基本已经折旧完毕，有无余残以及所余残值具体数额难以确定，而可移动的固定资产和大部分设备被告已经搬走和撤走，且这些东西对原告没有利用价值，原告也当庭表示不愿接收。第四，关于员工宿舍，因属于违规临时建筑，依法应予拆除，且对原告没有利用价值，原告也不同意接收，故被告请求补偿没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，被告的反诉请求事实和法律依据不足，本院不予支持。五、关于办公室装修补偿费10万元及收回儿童乐园场地支付违约赔偿18000元的承担问题。2011年2月28日，原告与北京华盛泰投资管理有限公司签订了《长沙梦和商业广场餐饮项目合作经营补充协议书》约定：双方共同出资成立华盛泰梦和公司，对收回儿童乐园而赔偿的30000元违约金，原告承担12000元，北京华盛泰承担18000元。2011年10月29日，华盛泰梦和公司召开股东会，全体股东一致同意北京华盛泰需向原告支付118000元费用（其中四间免费办公室的装修补偿费10万元，收回儿童乐园违约赔偿30000元按照出资比例应承担18000元）。2012年7月17日，北京华盛泰投资管理有限公司向原告发出申明，由华盛泰梦和公司承担北京华盛泰的全部义务。2012年11月8日，华盛泰食府向原告出具《关于名称变更的告知函》，承诺华盛泰梦和公司的一切权利和义务均由被告承继。因此，被告华盛泰食府应向原告支付办公室装修补偿费10万元及儿童乐园违约赔偿18000元，故对原告的该诉讼请求本院予以支持。被告辩称其不是该费用的承担主体，与事实不符，本院不予采纳。六、关于各被告的责任承担问题。被告华盛泰食府系普通合伙，被告长沙华盛泰餐饮管理有限公司、方明系合伙人，依据《合伙企业法》第三十八条“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。”第三十九条“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”因此，三被告应对被告华盛泰食府所负债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙市华盛泰食府（普通合伙）于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）湖南梦和商业有限责任公司房屋租金1041506.5元、拖欠的水费2700.2元、办公室装修补偿费100000元、儿童乐园退场违约赔偿款18000元及违约金1200000元，共计2362206.7元；二、被告长沙华盛泰餐饮管理有限公司、方明就上述第一项债务对原告湖南梦和商业有限责任公司承担连带清偿责任；三、驳回原告湖南梦和商业有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长沙市华盛泰食府（普通合伙）的全部反诉请求。本诉受理费32008元，反诉受理费19858元，保全费5000元，共计56866元，由被告长沙市华盛泰食府（普通合伙）、长沙华盛泰餐饮管理有限公司、方明负担44000元，原告湖南梦和商业有限责任公司负担12866元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  袁文报人民陪审员  吴建军人民陪审员  朱志明二〇一八年六月十一日书 记 员  陈 慧附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。第三十九条合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。