浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0225民初9404号 原告（反诉被告）：刘德贤，男，1948年6月15日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：刘海东，男，1970年2月16日出生，汉族，住象山县，系刘德贤之子。 委托诉讼代理人：刘海波，男，1977年12月16日出生，汉族，住象山县，系刘德贤之子。 被告（反诉原告）：徐青，女，1975年5月24日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：程显成，浙江丹峰律师事务所律师。 原告刘德贤为与被告徐青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案受理。本案原定于2018年1月15日开庭审理，因被告徐青在提交答辩状期间向本院提起反诉，本院经审查后依法予以受理，并给以双方新的举证质证期限及答辩期。本案依法由审判员王强适用简易程序，于2018年2月26日公开开庭，对本诉及反诉进行了合并审理。原告刘德贤及其委托诉讼代理人刘海东、刘海波，被告徐青的委托诉讼代理人程显成到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2018年6月6日第二次公开开庭进行了审理。原告刘德贤的委托诉讼代理人刘海东、刘海波，被告徐青及其委托诉讼代理人程显成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘德贤向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的房屋租赁关系；2.被告立即将坐落于象山县丹东街道××1楼房屋腾空返还原告。事实和理由：象山县丹东街道上进路16号房屋系原告所有。2007年，原告对上进路16号房屋进行修建，现门牌号为××。2012年，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落在丹城街××1楼房屋出租给被告使用，租赁期限为1年，租金为1900元。租赁到期后，双方未签订房屋租赁合同，被告继续使用房屋，不定期限，口头约定每月租金1900元，每月1日支付当月租金，原告有权随时要求被告腾空返还房屋。2017年8月，因政府要拆迁房屋，原告要求被告腾空返还房屋，被告说生意不好。后来原告多次要求被告搬迁，至今被告仍未搬迁返还原告房屋。 被告徐青在第一次庭审时答辩称：同意原告的诉讼请求，同意解除合同并腾空房屋，但被告会依法提起反诉。第二次庭审时答辩称：被告认为不需要判决解除合同，该合同因为法定事由的出现而终止。根据相关法律规定，列入拆迁范围的房屋不得出租。现原告的房产证已被拆迁部分收回注销，被告也已搬走，故原告诉讼请求已无必要，只需确认本案租赁合同已终止。 被告（反诉原告）徐青提出反诉请求：1.原告支付被告租赁合同终止后停业损失补偿费69042元；2.原告支付被告租赁合同终止后一次性搬迁和临时安置费13808元；3.原告支付被告租赁房屋的装修补偿费47535元。事实与理由：原、被告之间存在事实上的房屋租赁合同关系，由于承租的经营用途，决定了必然是持续性的长期租赁使用。如果不是房屋拆迁，必将持续租赁。现原告基于将要拆迁的事实要解除合同，被告同意解除合同，且由于房屋拆迁，租赁合同不解除也得终止。不过被告的彩票代销店如需继续经营，则需要搬迁，故原告应当给被告以合理的搬迁期限。而由于拆迁导致被告搬迁和暂时停业造成损失，原告应当将租赁的房屋折拆迁补偿中的有关部分赔付给被告。被告认为：首先，被告经营福利彩票代销业，依靠租赁门面房才能经营。只是因为拆迁所以解除合同，被告因此停业并产生损失。政府对原告的房屋拆迁补偿中，涉及停产停业损失即是这一损失。此项补偿为69042元，而原告并无停业损失，故该补偿应支付给被告。其次，被告的福利彩票代销店势必搬迁另行安置，搬迁和另行安置必将产生费用。政府补偿项目中的一次性搬迁和临时安置费13808元，这并非指原告涉案房屋自身的搬迁，而是指涉案房屋为非住宅房屋中商业经营项目的一次性搬迁和安置费。现在一次性搬迁和安置问题并未发生在原告而是发生被告身上。故该项补偿应支付被告。再次，被告租赁原告的非住宅房屋，对房屋进行了装修而花费了相应的费用。政府拆迁部门确认装修价值为47535元。该装修是被告的，补偿应当归被告所有。综上，双方之间的房房屋租赁合同关系属实，由于双方意志以外的原因，原告请求解除合同，被告表示同意。但是，应当给予被告适当的搬迁和安置期限，且政府拆迁部门在对原告的房屋拆迁补中已经列入了其中涉及本案的非住宅房屋商业经营项目一次性搬迁和临时安置的补偿费、停产停业损失补偿费，以及装修补偿费。这些损失非发生在原告身上，而是发生在被告身上，故附着于房屋拆迁补偿中的该三项补偿费，原告应当支付给被告。 针对被告徐青的反诉，原告刘德贤答辩称：首先，原告的私有住宅坐落于象山县丹东街道上进路16号（现为上进路13-3和13-4）。该房屋建筑三层，底层楼梯和二层、三层为刘德贤户住宅，底层街商业用房面积为57.74平方米，分隔为二间出租，即上进路13-3和13-4。本案租赁纠纷发生在上进路13-4号，该商业用房自八十年代开始出租。初次出租时曾与承租人签订过一年期租赁合同，承租人租期未满即自行转租他人，此后多次变更承租人，一直未再签订房屋租赁合同，房租均是口头约定，按月收取。在被告徐青承租之前是出租给另一位承租人开设福利彩票店，在二三年前转让给被告徐青经营，原告按月收取房租费1900元，亦未签订书面房屋租赁合同。2017年该处房屋列为旧城改造汪家河区块二改造项目，县人民政府公告了拆迁范围和拆迁期限，出租人亦提前告知承租人终止房屋租赁意向，房租费按月收取至2017年11月终止。两户商业用房承租人中13-3号承租人自觉按政府规定办理了搬迁手续，而13-4号承租人即被告徐青却拒不还钥匙，拒绝搬迁，致使拆迁征用区块围墙在上进路13-4号临街商业用房处未能砌成。其次，原告认为，被告提起反诉而以原告作为反诉被告的主体不能成立。依据《国有土地房屋征收与补偿条例》第三条规定“市县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”和（象政办发[2015]1103号）文件《关于印发象山县房屋征收拆迁补偿补助奖励规定的通知》已明确了旧城改造房屋征收拆迁补偿系政府行为，如果不合理或不合法适用的是行政诉讼法，本案被告为拆迁补偿以出租人为反诉被告提起民事诉讼显属诉讼主体不符，适用法律不当。再次，被告提起反诉，提出房屋租赁合同终止请求赔偿、补偿，缺乏法律依据。被告的反诉请求违反了《中华人民共和国合同法》第二百六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定。综上，请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的《房屋所有权证》、《证明》各一组，拟证明原上进路16号，现××1楼房屋系原告所有的事实。 2.原告提供的《微信记录》一份，拟证明原告提前要求被告返还房屋，但被告一直不搬迁的事实。 3.原告提供的《照片》、《福利彩票代销证》一组，拟证明被告租赁了原告在本案中的案涉房屋的事实。 4.原告提供的《搬迁公告》一份，拟证明原告提前告知被告需要搬迁的事实。 5.原告提供的象山县丹东街道办事处出具的《证明》一份，拟证明拆迁补偿费等各项费用应由原告收取的事实。 6.原告在第二次庭审时提供的照片一份，拟证明被告尚未搬离房屋、钥匙尚未交付给原告的事实。 7.被告提供《代销证》、《证明》各一份，拟证明被告有销售体育彩票的资质，并且租赁原告房屋经营的事实。 8.被告提供的《收条》3份，拟证明原告向被告收取了2017年9月-11月租金，说明当时还是租赁给被告的，后来原告要拆迁提出来另当别论，不存在原告说的8月份就要搬迁的事实。 9.被告提供的《现场照片》2份，拟证明被告租赁原告的房屋经营的事实，包括房屋开店的店面以及内部的情况。 10.被告提供的《电话录音摘录》、《录音光盘》各一份，拟证明2017年11月10日前的租金之前没有通知过被告，有继续租赁的意思表示，如果没有要拆迁的话他表示本来是不会解除合同的，是会继续租赁的的事实。 11.被告提供的《县政府拆迁奖励文件》一份，拟证明原告能够得到的拆迁补偿的赔偿标准的事实。 12.被告提供的《原告非住宅补偿清单》、《装修评估表》以及向法院申请调取令而取得的《私有住宅房屋征收货币补偿协议》、《象山县国有土地上非住宅用房征收评估分户报告》、评估补偿表各一份，拟证明原告可以得到的赔偿标准及被告租赁原告一楼房屋装修评估后应该得到一共是47535元的事实。 对原告提供的证据1、3，被告无异议，本院予以认定。对证据4，被告对该证据本身真实性没有异议，认为不能证明被告知情，这是原告取得的，并不是被告取得的，不能证明原告的主张。本院对该证据的真实性予以认定。对证据5，被告对表面真实性无异议，认为其上没有经办人或者负责人的签名，形式和内容不具有合法性，不符合证据的相关规定，根据民事诉讼法司法解释规定除了加盖公章还要经办人或者负责人签名。对证明内容，作为丹东街道一个单位只能证明事实，不能确定他的性质，他不是司法机关，不能确认什么什么东西，不存在确认效力。本院对该证据的真实性予以认定。对证据6，被告认为其已经搬离，可以看出门口也放着垃圾桶，被告钥匙今天也带来了。本院对该证据的真实性予以认定。对证据2，被告对该证据有异议，认为微信记录不能证明原告所主张的事实，微信也没有确定的时间而且微信内容是原告单方所说，并没有被告所说的确切内容，不能证明原告的主张。对该组证据本院将结合其他证据综合予以认定。 对被告提供的证据，原告对合法性、真实性都没有异议，对关联性有异议，认为案涉房屋系原告装修，被告租来就是这个样子的，都是原告装修的，被告要装修费就要证明其装修了哪些部分，还有安置费搬迁费，也跟被告无关，这个是给原告的，被告没有合理证据证明该笔费用是给被告的。 根据原、被告诉辩陈述及本院认证意见，本院认定本案事实如下： 象山县丹东街道上进路16号（现为××和13-4号）房屋系原告刘德贤所有。该房屋建筑三层，底层楼梯和二层、三层为刘德贤住宅，底层街商业用房分隔为二间出租，即××和13-4号。被告租用13-4号用于开设福利彩票店（登记地址为13-3号）。双方口头约定月租金为1900元/月。 2017年3月6日，象山县人民政府发布了《关于象山县汪家河区块二改造项目房屋征收决定》【象政房征决﹝2017﹞第4号】，案涉房屋属于征收范围。 2017年8月30日，以象山县房屋征收办公室为甲方房屋征收单位，象山县丹东街道办事处作为征收实施单位，象山县丹东街道上进村股份经济合作社代表原告作为乙方被征收人，各方签订《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，约定：根据象政房征决﹝2017﹞第4号房屋征收决定，乙方房屋已列入象山县汪家河区块二改造项目征收范围。被征收房屋坐落于上进路16号，房产证号象房证字第××号，土地证号象集建（2000）字第2000-01-0850号。其中一楼房屋评估金额1391301元，货币补偿补助为278260元，一次性搬迁和临时安置费13913元、停产停业损失费69565元，合计1753039元。并约定：“在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效”。该项目签约期限为30日，具体日期为2017年8月3日至2017年9月1日。在规定期限内签约率已达到90%以上，故前述协议已于2017年8月30日生效。另根据象山县人民政府办公室《关于印发象山县房征收拆迁补偿、补助、奖励规定的通知》【象政办发（2015）103号】规定：商业、办公用房按被征收（拆迁）房屋评估价值的1%补偿一次性搬迁和临时安置费；商业用房按被征收（拆迁）旁屋评估价值的5%或者被征收（拆迁）房屋建筑面积每平方米400元（从高给予补偿）计算停业停产损失补偿费。 象山精诚房地产估价有限公司受象山县房屋征收办公室委托，作出《象山县国有土地上非住宅用房征收评估分户报告》，明确被征收人刘德贤上进路13-3、13-4号的房屋一楼的装修评价为47535元（装修评估价=主要装修价格+零星装修价格），其中装修面积57.74平方米，单价每平方米500元，价格为28870元，零星装修价格为18665元。 原告在签订《私有住宅房屋征收货币补偿协议》后，按每月1900元的标准向被告收取了9月-11月的房租。因案涉房屋于2017年11月底被停水停电，被告于2017年12月10日停止营业。 原、被告双方均认可案涉房屋为上进路13-4号，但习惯上称之为××。 本院认为：原、被告虽未签订书面合同，但均认可双方之间租赁关系的存在，故双方之间房屋租赁合同依法成立有效，各方均应依法履行自己合同义务。因被告租赁期限已超过六个月，而双方又无书面形式约定租赁期限，故为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。现案涉房屋被政府列入棚户区改造范围而依法征收，目前已经停电停水无法继续进行有效使用，原、被告双方在第一次庭审中也均同意解除房屋租赁合同，虽然被告在第二次庭审时辩称不需要判决解除合同，双方之间的合同因为法定事由的出现而终止。但房屋租赁权系债权而非用益物权，出租人和承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同关系，双方之间产生的争议应当首先以双方合同的约定为解决依据，没有约定的按照法律规定。故对被告上述抗辩意见，本院不予采信，并对原告要求解除双方之间房屋租赁关系、被告将坐落于象山县丹东街道××1楼房房屋腾空返还原告的诉讼请求予以支持。 针对被告的反诉请求，（一）关于停产停业损失补偿费。停产停业损失系因拆迁而产生的经营损失的补偿。案涉房屋系商业用房，并非普通住宅。现原告拆迁而不能通过出租而继续获取租金收益，相应经营损失为必然。但案涉房屋拆迁补偿协议系在租赁期限内签订，相应的停产停业损失补偿已经综合考量了案涉房屋的经营属性和当时的经营状况，故对被告的停产停业损失补偿，本院依法酌定7000元。（二）关于一次性搬迁和临时安置费。本案因政府征收出租房屋导致租赁合同不能履行，承租人另寻房屋经营，客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，并且及时搬迁需要承租人的积极配合，因搬迁需要，征收部门亦预先给予相应的一次性搬迁和临时安置费。因此，基于公平原则考虑，适当的搬迁和临时安置费应当给予。本院根据原告与征收部门签订的补偿协议确定的金额，酌情认定原告给予被告1400元。（三）关于装修费用损失。被告承租房屋用于商业经营，客观上应当由被告根据经营性质决定房屋如何装修，而原告未提供证据证明案涉房屋存在基础装修，本院对案涉房屋内的装修认定为被告所为。本院根据《象山县国有土地上房屋征收（非住宅）评估分户报告》确定的装修金额、装修面积、装修单价，结合被告承租房屋的面积、租赁期限等情况，酌情认定原告应补偿被告房屋装修损失4800元。故对被告的反诉请求，本院部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告刘德贤与被告徐青之间的房屋租赁关系于本判决生效之日起解除； 二、被告徐青在于本判决生效之日起十五日内将租用的坐落于象山县丹东街道上进路13-4号1楼房屋腾空返还原告刘德贤； 三、原告（反诉被告）刘德贤于判决生效之日起十五日内补偿被告（反诉原告）刘青停产停业损失补偿费7000元、一次性搬迁和临时安置费1400元、房屋装修补偿费4800元； 四、驳回被告（反诉原告）徐青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费80元，由被告徐青负担；反诉受理费1454元，由原告（反诉被告）刘德贤负担104元，被告（反诉原告）徐青负担1350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  王 强 人民陪审员  余根宝 人民陪审员  刘 保 二〇一八年六月十一日 代书 记员  吴东杰