黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初774号原告：毕桂杰，女，1965年12月28日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：米学君（系毕桂杰丈夫），男，1968年3月18日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨广信志华房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区松北区团结村。法定代表人：刘书健，职务总经理。委托诉讼代理人：刘姗，女，哈尔滨广信志华房地产开发有限公司法务部职员。委托诉讼代理人：高乐，女，哈尔滨广信志华房地产开发有限公司法务部职员。原告毕桂杰与被告哈尔滨广信志华房地产开发有限公司（以下简称广信志华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月10日、2018年6月5日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告毕桂杰及其委托诉讼代理人米学君、被告广信志华公司委托诉讼代理人刘姗、高乐到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告委托诉讼代理人米学君、被告广信志华公司委托诉讼代理人高乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕桂杰向本院提出诉讼请求：1、要求解除毕桂杰与广信志华公司于2016年11月1日签订的退房协议；2、要求广信志华公司履行双方于2013年7月29日签订的商品房买卖合同，协助毕桂杰办理房屋产权登记手续。事实和理由：毕桂杰与广信志华公司于2013年7月29日签订商品房买卖合同，毕桂杰购买了广信志华公司位于哈尔滨市××区丁香大道××楼××单元××房产。毕桂杰已将购房款全部支付给被告，被告已于2013年将房屋交付毕桂杰。2014年，毕桂杰装修并入住该房屋。毕桂杰后因广信志华公司物业管理不善，经与广信志华公司协商一致，决定解除商品房买卖合同并于2016年11月1日签订退房协议约定，广信志华公司自签订退房协议之日起一年内分四个季度将购房款全部退还毕桂杰，然后毕桂杰将房屋退给广信志华公司，当时广信志华公司未要求将商品房买卖合同及购房发票原件返还公司，并已将合同和发票均已复印，也未提及内部流程一事，现合同及发票原件均在毕桂杰处。退房协议签订后，广信志华公司未履行退房协议，一年内分文购房款未予退还。2017年4、5月份，毕桂杰去找广信志华公司新任总经理刘书健要求退还房款。刘书健表示，其是新来的，请毕桂杰支持其工作，不要退房，并将客服经理郭越杰找来与毕桂杰一同协商决定，毕桂杰不退房，由物业公司减免三年物业费，并让毕桂杰等其走完不退房的内部手续，毕桂杰表示同意。2017年6、7月份左右，毕桂杰按广信志华公司营销部小孙要求写了一个不退房申请交给公司走内部手续；2017年11月，毕桂杰按广信志华公司营销部小刘要求又写了一个不退房申请交给公司走内部手续，但两次申请交上去后都没有反馈。2018年3月，毕桂杰因要求办理房产证又找到刘书健总经理，刘书健总经理把万英经理、郭越杰经理都找来询问为何没有办理房产证，二人表示报上去了但公司没有批准。此后，刘书健总经理又上报一次，但公司内部也没有批准，刘书健总经理表示内部程序走晚了。毕桂杰认为，双方合同履行顺序第一步是广信志华公司退房款，第二步是解除商品房买卖合同，第三步是毕桂杰返还合同及发票原件，第四步是撤销合同备案。刘书健总经理是广信志华公司的法定代表人，其代表该公司答应毕桂杰不予退房，并减免三年物业费，刘书健总经理作为法定代表人已同意此事，其公司内部没有审批通过与毕桂杰无关，且没有审批的原因也是其公司内部人员变动导致程序没有走下来。起诉时距签订退房协议已一年零五个月，广信志华公司的行为构成根本违约导致毕桂杰不能实现合同目的，故根据合同法第94条的规定，要求与广信志华公司解除退房协议。因该房屋已具备办理房屋产权证的条件，故根据合同法第135条的规定，要求广信志华公司为毕桂杰办理产权登记。广信志华公司辩称，不同意毕桂杰的诉讼请求。双方于2013年签订商品房买卖合同，毕桂杰于2014年装修并实际入住该房屋，后因毕桂杰原因，双方于2016年11月1日签订退房协议就解除商品房买卖合同达成一致。双方退房协议的履行顺序第一步是解除商品房买卖合同，第二步是毕桂杰将合同及发票原件交付广信志华公司，第三步是广信志华公司按照约定退款，第四步是双方撤销合同备案。因毕桂杰未将商品房买卖合同及购房发票原件返还公司，广信志华公司也未予退款，现该房屋的商品房买卖合同联机备案仍在毕桂杰名下。该房屋已于2017年9月可以办理房屋产权证。广信志华公司曾对毕桂杰的退房发起过内部流程，并已走完程序。2018年1月17日，毕桂杰向广信志华公司提交不退房申请，广信志华公司内部也走了审批流程，但审批意见是不同意不退房，故广信志华公司对该申请不予认可。广信志华公司认为，一、退房协议不存在解除事由，应继续履行。退房协议系双方在平等、自愿、协商一致基础上签订的，系双方真实意思表示，双方已对退房事宜达成一致，该协议成立并生效。双方签订的商品房买卖合同已备案，毕桂杰退房要求撤销备案，需要提供商品房合同原件及购房发票原件，故双方在退房协议第二大点第九小点约定于签订协议当日，毕桂杰将商品房买卖合同及购房发票原件交给广信志华公司，而在先履行义务的毕桂杰至今未将合同及发票原件交付广信志华公司，根据合同法第六十七条规定，广信志华公司有权拒绝毕桂杰退款的要求。因毕桂杰未履行在先义务导致广信志华公司未进行退款，故不存在违约行为，即使违约也系一般违约，不会导致毕桂杰退房的合同目的不能实现，不构成根本违约，不存在合同法第九十四条规定情形，故退房协议不应解除，毕桂杰应按照协议约定交付合同及发票原件，腾出房屋并协助广信志华公司撤销房屋备案。二、商品房买卖合同已协议解除，不应继续履行。双方已就商品房买卖合同解除事宜达成一致意见，签订退房协议，且该协议不存在无效或合同解除事由，故双方应按照退房协议继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对于当事人有争议的证据，本院确认如下：毕桂杰举示的证据1及广信志华公司举示的证据1，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。毕桂杰举示的证据2，能够证明双方退房协议约定情况，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。毕桂杰举示的证据3、4，无法证明其待证问题，本院不予采信。本院认定事实如下：2013年7月29日，毕桂杰与广信志华公司签订商品房买卖合同，约定毕桂杰购买广信志华公司位于哈尔滨市××区丁香大道××单元××号房屋，房屋总价款748478元。2013年7月29日，毕桂杰交齐全部购房款。2014年，毕桂杰将该房屋装修完毕并入住。2016年11月1日，毕桂杰与广信志华公司签订《退房协议》约定，解除双方于2013年7月29日签订的商品房买卖合同；广信志华公司无息返还毕桂杰购房款748478元，此款分四期等额返还（每次付款187119.50元），每季度付款一次并在一年内付清，首笔款需在广信志华公司办理完集团内不退房申请流程后执行日起支付；毕桂杰在未收到第四笔房款之前，广新志华公司不得将房屋进行再销售；毕桂杰应于签订该协议当日将商品房买卖合同及购房发票原件交给广信志华公司。广信志华公司现未返还毕桂杰购房款。双方签订的商品房买卖合同原件及购房发票原件现仍在毕桂杰处。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除的，合同的权利义务终止。本案中，毕桂杰与广信志华公司已于2016年11月1日签订退房协议，明确约定解除双方于2013年7月29日签订的商品房买卖合同，该约定内容系双方真实意思表示，且并未以广信志华公司付清房款为生效条件，故双方商品房买卖合同于2016年11月1日即已解除，该商品房买卖合同权利义务即已终止。广信志华公司虽未返还毕桂杰已付房款，但该行为并不能导致双方退房协议无法继续履行或不能实现合同目的，且合同一经解除权利义务随即终止，故毕桂杰要求解除退房协议，并要求履行双方业已解除的商品房买卖合同，协助其办理房屋产权登记手续的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：驳回毕桂杰的诉讼请求。案件受理费5642元（毕桂杰已预付），由毕桂杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  马宁二〇一八年六月二十五日法官助理尹进书记员高佳媛