山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终2938号上诉人（原审原告）：薛少华，男，1990年3月5日出生，汉族，住山西省。委托诉讼代理人：邸军，山西黄河律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山西阳光大地集团房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路288号。法定代表人：吴文权，总经理。委托诉讼代理人：王芸芳，女，1973年1月13日出生，满族，山西阳光大地集团房地产开发有限公司销售总经理，住公司宿舍。委托诉讼代理人：黄雪涛，1984年1月23日出生，满族，山西阳光大地集团房地产开发有限公司办公室主任，住公司宿舍。上诉人薛少华因与被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2017）晋0110民初1566号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人薛少华的委托诉讼代理人邸军，被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王芸芳、黄雪涛参加诉讼。本案现已审理终结。薛少华上诉请求：1、依法撤销太原市晋源区人民法院（2017）晋0110民初1566号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在认定事实与适用法律方面都存在严重的错误，明显偏袒了被上诉人，导致上诉人交了房款却得不到房子，这对于上诉人是严重不公平的，也是严重违法的。一、一审判决认定被上诉人已经通知了上诉人入住，这是没有任何证据的，也是错误的。在一审判决中法庭认定被上诉人电话通知了上诉人入住，就认为被上诉人履行了通知义务，这是没有依据的。关于电话通知，仅仅是被上诉人在开庭时的口头说法，没有任何证据，上诉人也当庭否认，确实没有接到过电话通知，法院却采信了这种没有任何证据的说辞，这是错误的。上诉人和被上诉人的《商品房买卖合同》第11条中，已经明确约定了被上诉人要以书面方式通知交房，既然合同约定了书面，那就必须以书面方式，口头方式自然是无效的，被上诉人没有以书面方式通知，就是违约。一审判决还认为上诉人付清房款时间为2014年9月5日，已逾约定交房日期2014年8月31日，故未书面通知。这种说法也是完全错误的，上诉人与被上诉人在2014年7月24日签订了《商品房买卖合同》，办理按揭贷款的银行是被上诉人指定的，在签订合同的同时上诉人已经把办理按揭贷款的全部资料提交给了被上诉人，关于具体什么时候银行给被上诉人放款，上诉人并不知情，在这种情况下，作为开发商的被上诉人，并不能免除交房的通知义务，这也是合同明确约定的义务，怎么能随意更改。所以，被上诉人没有书面通知上诉人交房就是严重的违约行为，理应承担违约责任。二、一审法院认定诉争房屋在2014年8月20日经过五方验收合格，这是严重错误的。本案诉争的房屋，是一个下设商业网点的高层住宅楼，对于这样的建筑验收，在五方验收之后，应当去质检站备案，并且还有很多专项验收，如消防验收、节能验收、二次供水水质监测等等验收，这些验收都做完后，才能说是验收合格，具备交房条件。本案中，被上诉人仅仅是弄虚作假的搞了一个五方验收，当时的施工现场连人都进不去，这根本不符合交房条件。所以，在2014年8月31日，被上诉人的房屋不具备交房条件，被上诉人理应承担违约责任。三、一审法院驳回上诉人要求交房的诉讼请求，明显错误。在本案中，一审法院认定了上诉人与被上诉人签订了购房合同，上诉人支付了全部的购房款，不论如何，被上诉人都应当履行交房义务，这是最基本的。但是一审判决却以上诉人可以自行在被上诉人处领取房屋钥匙为由，驳回了上诉人的交房诉求。事实上被上诉人交房设置了种种不合理的费用，不缴费就不交房，这事实上就是变相的拒不履行合同义务。法院的一审判决显然错误，这就会导致上诉人钱房两空的处境，这是没有任何道理的。综上所述，一审判决中存在上述多处认定事实、适用法律等严重错误，从而导致判决结果的错误。上诉人依法提起上诉，恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。山西阳光大地集团房地产开发有限公司辩称，1、根据双方签订的商品房买卖合同约定，2014年8月30日是交房时间，上诉人通过银行贷款按揭购买我公司房屋，付清款项时间是2014年9月5日，也就是说上诉人在付清全款时，其所购买的房屋已变为现房，我公司认为上诉人强调必须以书面方式通知收房，已无实际意义，我公司发出书面通知只是针对期房的业务，不能适用于购买现房的业主。2、关于书面通知是否为交房的必要条件。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，我公司交房时间为2014年8月31日，而上诉人通过银行按揭贷款方式在2014年9月5日才将房款结清。由于我公司未收到被上诉人的全部房款，故无法向其交房，更不存在发出书面通知。上诉人明知交房的最后期限，却以我公司未发出交房书面通知为由拒不收房，因上诉人延期收房所产生的各项费用还在继续发生，采暖费用更是由我公司进行垫付，其产生的所有费用及责任都应由上诉人承担。3、我公司并非是按揭贷款的机构，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议中约定，我公司并非贷款发放机构，并不保证承担及担保买受人取得按揭贷款，此规定明显与上诉人说法不符，按照按揭贷款的流程，按揭贷款银行的发放时间，我公司并不掌握，但银行会通知上诉人放款时间，上诉人于此开始还款，上诉人对核实放款应十分清楚，且应熟知实际付清房款时间已超过我公司交房时间，明显与事实不符。现上诉人的房屋已具备办理产权的条件，因上诉人至今未收房，所产生的费用均由上诉人承担。4、我公司从司法裁判网中查询到山西省高级人民法院作出的一份关于《王星茹与山西阳光大地集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（2018）晋民申704号，因该案件与本案属于同一类型诉讼，王星茹案与本案情况及其类似，最终省高院驳回了王星茹的再审申请。故我公司将王星茹案的《民事裁定书》作为诉讼材料提交贵院，望贵院在二审判决中予以参考。薛少华向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告交付太原阳光长风商住区（阳光汾河湾小区）3幢3单元3001号商品房；2.依法判令被告支付原告逾期交房违约金539739元（计算至2017年10月16日）以及实际交房前的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年7月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于太原市晋源区新晋祠路288号太原阳光长风商住区第3幢3单元3001号房屋一套，建筑面积147.85平米，房屋总价1585137元，付款方式为银行按揭。同时约定，被告应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。除合同第八条约定的特殊原因，被告可予以延期外，若被告逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告交付已交付房价款万分之三的违约金。还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。另外，原、被告双方还签订《商品房购买合同补充协议》一份，该协议约定，交房是指出卖人将具备建筑竣工条件的房屋交付买受人使用。合同签订后，原告于2014年7月24日向被告支付购房款首付485137元，并与中国建设银行股份有限公司太原河西支行签订了《按揭贷款合同》，中国建设银行股份有限公司太原河西支行于2014年9月5日向被告支付了按揭款1100000元。2014年8月20日，上述房屋经设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、建设单位盖章确认验收合格。后因原告付清房款时间为2014年9月5日，已逾约定交房日期2014年8月31日，故被告并未书面通知，而是电话通知原告入住并交纳相关税费。另查明，涉案商品房具备《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》。一审法院认为，本案中，原、被告双方所签订《商品房买卖合同》、《商品房购买合同补充协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方理应严格执行。现原告主张被告交付房屋并支付逾期违约金，但被告在双方所约定交房时间2014年8月31日前已具备建筑工程竣工条件，并已通知原告入住并交纳相关税费，现原告可自行在被告处领取房屋钥匙并入住，其向人民法院起诉要求被告交付房屋的诉讼主张并无实际意义，故本院不予考虑。同时，因原告未能按约定及时收房并办理相关手续，产生的经济损失应由其自行承担，故其要求被告支付违约金的诉讼主张，本院不予支持。判决：驳回原告薛少华的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条商品房交接的补充中，明确约定“买受人在办理入住前，须结清商品房总价款（包括买受人申请的贷款）及买受人应承担的违约金与赔偿金（如有）、公用设施设备维修基金、预交物业服务费等相关费用。如买受人未结清上述费用的，出卖人有权拒绝交付房屋，且不视为出卖人违约。”本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《商品房购买合同补充协议》系双方真实意思表示，双方应依法履行合同相关条款。本案中，上诉人付清房款时间为2014年9月5日，已逾约定的交房日期，因双方合同明确约定买受人在办理入住前须结清商品房价款及其他相关费用，否则出卖人有权拒绝交接房屋且不视为出卖人违约。故上诉人未书面通知交付房屋的行为存在瑕疵但是不构成违约。双务合同双方当事人均有互相配合履行之义务，上诉人所购房屋既已符合双方《商品房购买合同补充协议》所约定的交房条件，被上诉人应及时向上诉人交房，但上诉人应同时依约付清相关费用。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省太原市晋源区（2017）晋0110民初1566号民事判决；二、被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司在上诉人薛少华向其交付约定的设施维修基金、预交物业服务费后，即向其交付太原市晋源区新晋祠路288号太原阳光长风商住区第3幢3单元3001号商品房屋；三、驳回上诉人薛少华的其它诉讼请求。一、二审案件受理费9198元，由上诉人薛少华负担4599元，被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司负担4599元。本判决为终审判决。审 判 长 梁锡文审 判 员 刘补年审 判 员 郝文晋 二O一八年六月十四日法官 助理 刘 丹代理书记员 张秀清