.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}                     中华人民共和国                                              辽宁省沈阳市和平区人民法院                                 民 事 判 决 书                            沈 阳 市 和 平 区 人 民 法 院民事判决书 （2018）辽0102民初5717号原告：沈阳翡翠物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区长白街10号，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈江，系该公司总经理。委托代理人：张艺莹，女，1989年2月6日出生，汉族，住沈阳市和平区振兴街3-1号2-6-1，公民身份号码×××，系该公司员工。委托代理人：王冬佳，系辽宁泽云律师事务所律师。被告：王丽丽，女，1982年3月14日出生，汉族，住黑龙江省庆安县庆建街建庆委14组77号，公民身份号码×××。 原告沈阳翡翠物业管理有限公司（以下简称“翡翠物业”）诉被告王丽丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员庄玉伟适用简易程序于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告翡翠物业的委托代理人王冬佳、张艺莹，被告王丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翡翠物业诉称，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告向被告位于南京南街228-30号24-3幢号1-10-3面积为130.41平方米的房产提供物业服务。被告自2015年1月31日起至2017年4月30日止，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：被告给付所欠物业管理服务费人民币5,281.61元，滞纳金4,278元，共计9,559.61元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告王丽丽辩称, 1、从我们入住的几年一直在停水。我们不是恶意的不交物业费，是因为原告物业公司的不作为，为什么新的物业来了我们业主就都交物业费了，因为他们的服务我们看见了，为业主做实事了。2、原告资质不合格，三级资质不具备为我们服务的资质，我们小区按规定属于一级小区。3、开发商与物业签署的前期物业管理服务合同的物业公司是深圳市深航物业有限公司，并不是原告，原告身份本身就不合法。4、购房时签署的前期物业管理服务合同虽然是原告，但我们业主是被蒙蔽的，不知道其不合法性，因此合同的有效性值得质疑。5、按物业法变更前期物业管理公司需经业主委员会组织广大业主决定是否更换，如更换必须在广大业主和相关管理部门监督下完成招标工作，并公示备案，而原告不是按物业法规定产生。6、按照物业法，物业需保证小区基础设施的正常运行，公共区域环境卫生的整洁，保障业主人身和财产安全，但原告没有完全履行相关责任，导致小区环境脏、乱、差，公共设施损坏不维修，业主财物被盗，监控设施和门禁形同虚设，捡破烂和收废品的进入园区比业主都方便。7、物业内部管理混乱，物业人员私设车位销售给业主，小区地库理应一位一车，但事实是很多无位车辆停在地库安全通道两边，不但损害业主利益，也给业主带来严重的安全隐患，而且还有物业人员私自复制地库蓝牙卖给业主的行为。8、小区内电梯故障频发，得不到根本的解决，无法保障业主的人身安全。9、园区内乱放装修建筑垃圾，在绿地晾晒被褥。10、周边部分饭店的送餐员有园区通用的电梯卡可以随意进入园区和各个楼。11、利用地库免费停车减免物业费等条件诱使部分业主弃权或投反对票，干扰业主委员会的正常投票。12、小区收支不透明，私自在小区公共区域安装广告牌，广告费收益去向不明。经审理查明，被告王丽丽系位于沈阳市和平区南京南街228-30号24-3幢号1-10-3面积为130.41平方米房产的业主。2009年6月12日，原告翡翠物业（乙方）与深航（沈阳）置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同），甲方委托乙方翡翠物业对沈阳市深航翡翠城提供物业管理服务，合同自签署之日起至小区合法成立业主大会（业主委员会）并与业主委员会签订合同之日止，物业管理服务费暂按住宅每月每平方米建筑面积1.5元，水景洋房以及办公物业每月每平方米建筑面积3元。2011年4月16日，原告与被告签署《业主管理规约》及《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》约定甲方（被告门锐）交纳物业费时间为每季度第一个月（即1月、4月、7月、10月）的5日前，车位管理服务费按每个每月100元计（办理月卡的住户）；《业主管理规约》约定业主不按规定缴交物业管理服务费等费用以及赔偿金违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。又查明，2017年4月26日，沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会向原告出具《业委会致沈阳翡翠物业撤场交接函》，该交接函载明，2017年1月17日,业主大会决议“同意选聘新物业服务企业”，业主委员会按照决议结果对“深航翡翠城”小区采用公开招投标的方式进行公开选聘。2017年3月9日，辽宁中恒物业管理有限公司（中恒物业与万科“睿服务”合作模式对深航翡翠城小区进行物业服务管理）中标。该交接函还载明，2017年4月28日，中恒物业及万科团队将正式进入园区与原告进行交接。另查明，被告王丽丽未缴纳2015年2月1日至2017年4月30日期间的物业服务费。原告翡翠物业自认其在履行前期物业管理服务合同期间存在对地下停车场地面维修不及时的情形。上述事实，有房屋电子登记查询证明、前期物业管理服务合同、业主管理规约及前期物业管理服务协议、业委会致沈阳翡翠物业撤场交接函，以及原告、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告翡翠物业与深航（沈阳）置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及原告与被告王丽丽签订的《业主管理规约》、《前期物业管理服务协议》均系双方的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。原告翡翠物业基于《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》对被告所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告王丽丽未履行交费义务，应承担民事责任。故对原告翡翠物业要求被告王丽丽支付2015年2月1日至2017年4月28日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。关于2017年4月29日至4月30日期间原告是否仍向被告提供物业服务原告未提交充分证据加以证明，被告亦不予认可，本院不予支持。因原告自认其为被告提供物业服务期间存在地下停车位地面维修不及时的情况，本院酌情予以考虑，被告需向原告支付的物业费的数额为4,214.85元（130.41平方米×1.5元/平方米/月×0.8×27个月-130.41平方米×1.5元/30天×0.8×2天）。关于被告王丽丽依据《物业服务企业资质管理办法》（已废止，以下简称管理办法）提出原告翡翠物业不具有相应的服务资质，因该管理办法相关条款非效力性规定，不能作为认定物业服务合同效力的依据；被告关于原告主体资格问题的抗辩未提供证据证明；对其与原告签订的《业主管理规约》、《前期物业管理服务协议》真实性的质疑亦未提供证据证明；被告提出的原告没有保持小区基础设施正常运行、环境脏乱差、内部管理混乱、电梯故障多发、送餐员持有电梯卡、原告干扰业主委员会正常投票、小区收支不透明等答辩意见，其提交的照片、民事裁定书、请求函不足以证明上述事实，故对于被告王丽丽的上述答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告王丽丽于本判决生效后十日内给付原告沈阳翡翠物业管理有限公司2015年2月1日至2017年4月28日期间的物业服务费4,214.85元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。  审判员庄玉伟二0一八年六月二十八日 书记员张雅萍    本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《辽宁省物业管理条例》第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。  违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。