吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉2426民初906号 原告：吴德中，男，1969年10月8日出生，汉族，个体工商户，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：王杰，吉林尊理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟凡凤，吉林尊理律师事务所律师。 原告：王喆，女，1970年9月24日出生，汉族，个体工商户，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：王杰，吉林尊理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟凡凤，吉林尊理律师事务所律师。 被告：康丽萍，女，1962年11月26日出生，汉族，个体工商户，户籍吉林省蛟河市，现住池**。 委托诉讼代理人：张铁岩，吉林煜博律师事务所律师。 被告：长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司，住所地长白山保护开发区池**。 法定代表人：冯长敏，该公司经理。 被告：长白山保护开发区翠湖度假酒店有限公司，住所地长白山保护开发区池**。 法定代表人：蒋福祥，经理。 委托诉讼代理人：冯长敏，长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司经理。 原告吴德中、王喆诉被告康丽萍、长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司（以下简称“旭日公司”）、长白山保护开发区翠湖度假酒店有限公司（以下简称“翠湖酒店”）委托合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴德中、王喆委托诉讼代理人王杰、孟凡凤、被告康丽萍及其委托诉讼代理人张铁岩、被告旭日公司法定代表人冯长敏、被告翠湖酒店委托诉讼代理人冯长敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吴德中、王喆于2017年8月14日向本院提出请求：一、判令旭日公司支付给吴德中、王喆2015、2016年房屋租金2万元及逾期给付违约金（按日万分之三计算，2015年租金违约金从2016年1月1日、2016年租金违约金从2017年1月1日至实际支付之日止）；二、判令康丽萍向吴德中、王喆支付2017年房屋使用费暂计6000元（自2017年1月1日至2017年8月1日止）；三、判令由旭日公司返还给吴德中、王喆所有的房屋并结清该房屋所涉的水、电、物业、取暖等各项费用；四、判令康丽萍和旭日公司承担本案诉讼费。在本案审理期间，吴德中、王喆于2018年6月13日变更了诉讼请求：一、判令旭日公司支付给吴德中、王喆2015年、2016年、2017年房屋租金3万元及2018年1月份至旭日公司实际退还吴德中、王喆房屋之日止的房屋租金（按每年1万元计算核定具体数额）；二、判令旭日公司返还吴德中、王喆所有的房屋并结清该房屋所涉的水电、物业、取暖、有线电视等各项费用；三、判令旭日公司给付吴德中、王喆逾期房屋租金的违约金（按日万分之三计算，2015年房租违约金从2016年1月1日、2016年房租违约金从2017年1月1日至实际支付之日止，以拖欠房租的实际数额为基数），具体为2015年至2017年的拖欠租金基数为3万元，2018年1月份至旭日公司实际退还给吴德中、王喆房屋之日止的屋租（按每年1万元计算核定具体数额）；四、判令旭日公司承担本案诉讼、保全费。其事实与理由：2011年7月26日，吴德中与旭日公司签订了《认购书》，购买了池北区白山大街碧波家园1号楼4层xxx号房屋，房屋建筑面积36.87平方米，并于2011年10月26日办理了该房屋所有权证。2011年7月26日，吴德中与翠湖酒店签订了《委托管理协议》，约定：“委托管理期限8年（自2012年1月1日至2019年12月31日），每年租赁收入不低于人民币壹万元”等事项。但2015年1月1日起，吴德中一直未收到租赁收益。2017年7月，吴德中知晓康丽萍与旭日公司签订了租赁协议（该协议租赁的房屋中包括吴德中的xxx号房屋）。自2015年1月1日起至今康丽萍一直是涉案房屋的实际使用人。而且这期间，不管是翠湖酒店，还是旭日公司至今未告知吴德中，更未征得吴德中同意。综上，根据我国物权法等相关法律规定，吴德中是该房屋的所有权人，康丽萍实际占有并使用吴德中的房屋，应该向吴德中支付相关费用。康丽萍使用吴德中的房屋并未与吴德中建立合同关系，应将涉案房屋返还给吴德中。故吴德中诉讼来院要求依法判决。 康丽萍辩称：一、应认定康丽萍与旭日公司签订的租赁合同无效，其理由是原房主为吴德中，吴德中将该房屋租赁给翠湖酒店，翠湖酒店未经产权人同意，将吴德中所属的房屋以旭日公司的名义出租给康丽萍。从本案的客观事实和相关证据看，康丽萍与旭日公司间所签订的租赁合同系欺诈行为，该合同无效；二、就本案建议法庭依职权追加翠湖酒店为本案的诉讼参加人，理由是吴德中与翠湖酒店签订了《委托管理协议》，康丽萍与旭日公司签订了房屋租赁合同，为查清本案的相关事实应将翠湖酒店列为本案的诉讼参加人，以便查清本案中吴德中与康丽萍、旭日公司与翠湖酒店相互间的法律关系，更好地保护各方当事人的合法权益；三、康丽萍愿意将租赁费给付合法的房屋所有权人。吴德中在陈述事实的过程中提到了要求解除康丽萍与旭日公司之间的合同是无法无据的，吴德中可以要求康丽萍与旭日公司间签订的涉案房屋租赁合同不具有法律效力，因为吴德中不是涉案合同的签订主体。 旭日公司辩称：一、依据吴德中与翠湖酒店签订了委托管理协议中相关规定，旭日公司有权代租房屋，有责任支付租赁收益，吴德中向旭日公司索要2015、2016、2017年的租金及违约金，即是承认旭日公司在履行翠湖酒店与吴德中所签订的《委托管理协议》，因委托期限约定自2012年1月1日至2019年12月31日止，现租赁期限未届满，吴德中无权收回房屋；旭日公司同意自2018年1月1日起解除《委托管理协议》，返还房屋。涉案房屋所有费用已由旭日公司结清，房屋始终保持原状且吴德中与旭日公司在2010年接手房屋时，并无对房屋物品及状态的交接手续；2018年租金不应再支付，因为吴德中在2017年已经诉讼要求返还房屋，因此2018年旭日公司并未使用涉案房屋；二、针对违约金，自2015年5月16日旭日公司与康丽萍签订租赁协议后，旭日公司一直在履行吴德中与翠湖酒店签订的《委托管理协议》，2015年，旭日公司要求吴德中提供上述2015年的租金发票，吴德中一直拒绝提供，导致旭日公司支付的租金无法入账，也给旭日公司造成了税收方面的损失，因此旭日公司要求吴德中向旭日公司出具自《委托管理协议》签订之日起至2017年度租金发票后，旭日公司支付2015、2016、2017年度租金。这里不存在逾期利息赔付问题，另外，2017年租金支付时间为当年的12月31日。再就是2017年房屋租金没有支付的原因是2017年因吴德中在本案诉讼中最初主张由康丽萍支付，所以违约支付的责任不在旭日公司。因此，旭日公司不应承担违约金。原告为了达到偷逃税款的目的，拒绝向旭日公司提供发票是违规行为，无权向旭日公司主张延迟支付的违约金。再者，违约金约定过高；三、本案诉讼、保全等费用应由吴德中承担，旭日公司没有支付租金的原因责任在吴德中，因此应由吴德中承担以上费用。针对康丽萍的答辩意见旭日公司一直在履行翠湖酒店在《委托管理协议》中的义务和责任，依据协议条款旭日公司有权代租房屋，旭日公司与康丽萍签订的租赁合同是合法有效的，房屋所有人吴德中、康丽萍与旭日公司一直在按照《委托管理协议》和租赁协议执行，多年来三方都是认同认可此协议。康丽萍的答辩因为与吴德中的诉讼请求无关，旭日公司与康丽萍的房屋租赁纠纷已另案诉讼，不再重复答辩。 翠湖酒店辩称：2010年5月14日，翠湖酒店（法定代表人）蒋福祥是挂名，都是旭日公司经营，盈亏都是由旭日公司负责，与蒋福祥个人无关，所有翠湖酒店公章都是由旭日公司保管使用。 本院经审理查明如下事实： 翠湖酒店成立于2009年5月28日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东发起人是于媛媛和曲振治，于媛媛系旭日公司会计兼售楼处负责人，曲振治是旭日公司司机，翠湖酒店法定代表人是于媛媛。2009年5月21日，旭日公司作为甲方与翠湖酒店作为乙方签订了《合作联营协议书》，约定：甲方以碧波家园1号楼部分作为经营场所，提供给乙方无偿使用三年，合作期限2009年6月20日至2012年6月20日。三年后乙方视经营状况，以租或购买方式取得该楼，租金70万元/年，购买以现价格为准。合作期间的一切费用由乙方承担（水、电、供热、物业、税等各项费用）。2010年5月14日，于媛媛和曲振治将公司股权转让给蒋福祥，同时翠湖酒店法定代表人改由蒋福祥担任，对此蒋福祥表示：“翠湖酒店我是挂名，都是旭日公司经营，盈亏都是由旭日公司负责，与我个人无关，所有翠湖酒店公章都是由旭日公司保管使用。”。 2011年7月26日，吴德中、王喆通过与旭日公司签订《认购书》购买了旭日公司开发的、位于长白山管委会池**白山大街碧波家园**楼****房屋，并于2011年10月26日办理了该房屋所有权证。2011年7月26日，吴德中与翠湖酒店签订了《委托管理协议》，签订该协议时是被告旭日公司的法定代表人冯长敏及旭日公司员工办理的相关手续。协议约定：“吴德中将该产权酒店委托给翠湖酒店管理的期限为8年（自2012年1月1日至2019年12月31日）、如全年由翠湖酒店代租代管，则翠湖酒店保证在支付水、电、采暖及物业管理等费用后每年的租赁收益不低于人民币壹万元，并于每年12月31日前向吴德中支付；翠湖酒店逾期支付房屋租赁收益，每逾期一日按日万分之三支付违约金。”等事项。2015年之前吴德中的房屋租赁收益，是由旭日公司法定代表人冯长敏、翠湖酒店法定代表人于媛媛汇给吴德中的。2015年起，吴德中未收到房屋租赁收益。 2017年7月，吴德中、王喆得知康丽萍与旭日公司签订了租赁协议（该协议租赁的房屋中包括吴德中、王喆的xxx号房屋，房屋建筑面积36.87平方米）。且自2016年1月1日起至今康丽萍一直是涉案房屋的实际使用人。而且这期间，不管是翠湖酒店，还是旭日公司至今未告知吴德中、王喆，更未征得吴德中、王喆同意。2017年7月12日，吴德中通过与冯长敏所在微信里群聊得知，2015年的房租没有得到，是因为吴德中未向旭日公司提供从前收取房租的发票。 另查明，2015年5月16日，旭日公司作为甲方与康丽萍作为乙方签订了租赁协议（该协议租赁的房屋中包括吴德中的306号房屋），约定：甲方将位于翠湖路与滨河路交汇处碧波家园1号楼共计77个房间及一楼大厅、二楼餐厅租赁给乙方经营。年税后净租金为73万元。2015年5月14日前支付40万元，2015年5月20日前支付33万元。2016年-2019年房租于当年3月20日前一次性交付73万元。合同期限共5年，即2015年1月1日起至2019年12月31日止。乙方如不能按时向甲方缴交租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起每延迟一天，按拖欠总金额的2%，每天向甲方缴交滞纳金。承租期间不得转租。康丽萍租赁碧波家园1号楼后，于2015年度向旭日公司支付租金73万元，2016年度支付72万元，尚欠10000元。2017年度未支付。为此，旭日公司与康丽萍间发生了租赁纠纷已另案审理。2018年3月，旭日公司与康丽萍间已解除房屋租赁合同。 认定上述事实的主要证据有： 吴德中向本院提供的吴德中、王喆身份证复印件、安图县字第00035xxx号房权证复印件、《认购书》、吴德中与翠湖酒店签订的《委托管理协议》复印件、吴德中与冯长敏建立的翠湖酒店群的聊天记录共五页。 被告旭日公司向本院提供了其向吴德中支付涉案房屋年租金收益的汇款凭证及于媛媛和曲振治在旭日公司开资账目等。 康丽萍向本院提供了其于2015年5月16日与旭日公司签订的《租赁协议》、翠湖度假酒店附近的邻居签字情况说明一份。 本庭依职权调取的有关长白山翠湖酒店工商登记的相关资料与蒋福祥的调查笔录、（2017）吉2426民初442号和（2017）吉24民终2010号民事判决书。 康丽萍还向本院提供了翠湖酒店房屋维修费用清单一份，因与本案无关，本院未予采信。 翠湖酒店未向本院提供证据。 本院认为，翠湖酒店是由旭日公司管理人员开办的，且无偿使用旭日公司的场所。吴德中与翠湖酒店签订《委托管理协议》时是旭日公司的法定代表人冯长敏及旭日公司员工办理的相关手续。翠湖酒店法定代表人蒋福祥承认“翠湖酒店我是挂名，都是旭日公司经营，盈亏都是由旭日公司负责，与我个人无关，所有翠湖酒店公章都是由旭日公司保管使用。”2015年之前吴德中的房屋租赁收益，是由旭日公司法定代表人冯长敏、翠湖酒店法定代表人于媛媛汇给吴德中的。由此本院认定，旭日公司是翠湖酒店的实际经营者。庭审中吴德中认可旭日公司对涉案房屋实际行使出租权，也是吴德中与翠湖酒店签订《委托管理协议》的实际履行者。吴德中与翠湖酒店签订的《委托管理协议》，合法有效。旭日公司作为翠湖酒店的实际经营者，在协议期限内根据约定，翠湖酒店对吴德中、王喆的房屋进行管理，并承担着支付给吴德中、王喆房屋租金收益的义务。据此，2015年5月16日，旭日公司作为甲方与康丽萍作为乙方签订了租赁协议（该协议租赁的房屋中包括吴德中的xxx号房屋），对吴德中不构成侵权，其行为是履行吴德中与翠湖酒店签订的《委托管理协议》。本案中，吴德中要求解除康丽萍与旭日公司签订的房屋租赁协议、由旭日公司返还吴德中所有的房屋、并结清该房屋所涉的水、电、物业、取暖等各项费用、旭日公司给付吴德中2015年、2016年、2017年的房屋租金30000元及逾期给付房租违约金的实质就是要求解除吴德中与翠湖酒店签订的《委托管理协议》。对此，旭日公司和翠湖酒店均同意，应视为吴德中与翠湖酒店签订的《委托管理协议》已通过各方当事人达成合议的方式解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，翠湖酒店应返还吴德中涉案房屋并结清该房屋在之前履行《委托管理协议》期间的水、电、物业、取暖、有线电视等各项费用；翠湖酒店应赔偿吴德中、王喆2015、2016、2017年度涉案房屋租赁收益30000元及2015、2016年度涉案房屋租赁收益违约金（以拖欠房屋租赁收益的实际数额为基数，按日万分之三计算，2015年房屋租赁收益违约金从2016年1月1日至实际支付之日止，2016年房屋租赁收益违约金从2017年1月1日至实际支付之日止）；翠湖酒店应赔偿吴德中、王喆2018年度涉案房屋租赁收益（从2018年1月1日起至涉案房屋交付给吴德中、王喆之日止，按10000元/年计算）。旭日公司作为翠湖酒店的实际经营者，对翠湖酒店的上述义务承担连带责任。 根据吴德中与翠湖酒店签订《委托管理协议》，2017年房屋租赁收益支付时间为当年的12月31日。本案是2017年8月14日立案，即诉讼开始时，2017年房屋租赁收益支付时限没有届满，且在本案诉讼中吴德中、王喆最初主张由康丽萍支付2017年房屋租金。因此，旭日公司在此没有违约。吴德中要求旭日公司赔偿2017年度涉案房屋租赁收益违约金的请求，证据不足，本院不予支持；康丽萍关于“康丽萍与旭日公司签订的租赁合同无效”的辩解与本院不是同一法律关系，已另案处理；对旭日公司关于“因吴德中一直拒绝提供2015年的房屋租金发票，导致我公司支付的租金无法入账，也给我公司造成了税收方面的损失，因此我公司要求原告提供发票后支付2016年租金，不存在逾期利息赔付问题”的辩解，本院认为，吴德中与翠湖酒店在签订《委托管理协议》时，未约定吴德中向翠湖酒店提供租金收益的发票，而且该协议自2012年1月1日至2015年12月31日履行期间双方均对此无争议，旭日公司的此项辩解，因未提供相关有效证据予以证明，对此本院不予采纳。旭日公司的其他辩解，证据不足，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告吴德中与被告长白山保护开发区翠湖度假酒店有限公司于2011年3月22日签订的《委托管理协议》； 二、被告长白山保护开发区翠湖度假酒店有限公司于本判决生效后立即将原告吴德中、王喆所有的、位、位于长白山管委会池**白山大街碧波家园**楼**房屋返还给原告吴德中喆，并结清该房屋在履行《委托管理协议》期间的水、电、物业、取暖、有线电视等各项费用； 三、被告长白山保护开发区翠湖度假酒店有限公司于本判决生效后立即赔偿原告吴德中、王喆2015、2016、2017年度涉案房屋租赁收益30000元、2015、2016年度涉案房屋租赁收益违约金（分别以10000元为基数，按日万分之三计算，2015年房屋租赁收益违约金从2016年1月1日至实际支付之日止，2016年房屋租赁收益违约金从2017年1月1日至实际支付之日止）； 四、被告长白山保护开发区翠湖度假酒店有限公司于本判决生效后立即赔偿原告吴德中、王喆2018年度房屋租赁收益（从2018年1月1日起至涉案房屋交付给吴德中、王喆之日止，按10000元/年计算）； 五、被告长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司对以上被告长白山保护开发区翠湖度假酒店有限公司承担的二、三、四项义务负连带责任； 六、驳回原告吴德中其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日利率万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，财产保全费370元，合计920元，由被告长白山保护开发区翠湖度假酒店有限公司、长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长 高万斌审判员祝顺伟人民陪审员董凯 二〇一八年六月二十八日 书记员 王       晓       松