文书内容广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初9942、9943、9945号原告俞柳等三人（详细情况见判决书附表）。被告：深圳市前海物业发展有限公司，住所地：深圳市南山区常兴路南头办事处综合楼二楼。法定代表人：邹航，董事长。委托诉讼代理人：张晴，女，系该公司员工。原告俞柳等三人诉被告深圳市前海物业发展有限公司财产损害赔偿纠纷系列案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。各案原告及被告的诉讼代理人张晴到庭参加了诉讼。本系列案现已审理终结。各案原告向本院提起诉讼请求：1、被告向各案原告返还多收取的款项2400元；2、各案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：各原告均通过购买二手房的方式成为深圳市南山区玉泉路麒麟花园英麒苑的业主（具体房号、产权登记时间详见附表）。涉案房屋的原业主在购买一手房时从开发商处获赠英麒苑架空层车位一个，出售房屋时，原业主将获赠车位一并转给各原告，各原告以高出当时同类房屋市场价的价格购买了涉案房产。自入住以来，被告一直认可各原告与前业主之间关于车位的转让协议，按每年600元的标准向各原告收取基本的管理费。2016年12月，各原告向被告缴交2017年度停车管理费时，被告称涉案各车位是赠送给原业主的，其再转让给各原告的行为无效，不同意各原告继续按原标准缴费。为了不影响车辆正常进出小区，各原告只得暂为妥协按照3000元/年的标准缴纳了车辆管理费。各原告认为，被告单方擅自提高收费标准的行为，严重侵犯了各原告的合法权益。被告辩称，麒麟花园是由前海股份公司牵头多家公司共同开发建设的，各原告所在的英麒苑系由莱英达公司开发。当时，开发商为了促销，曾拿出20个优惠车位附赠给业主，使用期限为20年。开发商跟被告协商每月收取停车服务费50元。但现在莱英达公司已经不存在了，麒麟花园的停车场由前海股份公司经营。2016年8月9日，麒麟花园第五届业主委员会成立后，多次对停车场的经营管理性收费进行了完善。2016年12月底，业主委员会做出了不予承认对二手房业主只收取服务费50元/月的决定。被告并未否定各原告对固定车位的使用权，而仅是执行业主委员会的决定，统一按与其它地下车库停车位相同的标准（250元/月）向各原告收取费用。被告自2017年10月起已退出麒麟花园，现由新的物业公司接手管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2000年12月4日，开发商深圳市莱英达开发有限公司（以下简称莱英达公司）出具《车位号确认书》，记载：因您（原业主的名字）购买我司英麒苑，根据该公司购房送车位的有关规定，您依法获得英麒苑车位一个（具体车位号详见附表）。之后，各原告按50元/月的标准缴纳停车费，直至2016年底。被告确认，莱英达公司促销赠送车位的优惠活动，已与被告协商按50元/车位/月标准收费，使用期为20年。但被告认为，该优惠是针对原购房业主的，《车位号确认书》也是出具给原业主而不是关联房号的，故该优惠对二手房业主并不适用。2、2016年12月18日，麒麟花园第五届业主委员会（以下简称业主委员会）向被告的麒麟花园管理处发出《关于办理2017年度停车卡工作函》，表示“正常的一户一车的停车卡，目前有卡和没卡且已申请的一户一车都可以优先办理，收费标准按照去年执行”。2016年12月20日，被告以麒麟花园管理处的名义向业主委员会复函，其中第（三）项载明，小区经批准确认的停放服务费收费标准为：1）地下（室内）车位250元/月、地面车位110元/月；2）无论地下（室内）、地面由开发商书面确认赠送的车位使用费为50元/月（英麒苑20个，建议只确认一手房业主，二手房业主不应享受该优惠；B区1个）；3）A区5、6、7、10栋业主房产中有9个私家车库是免收费的，其它应无异议，不存在参照现行法规政策调整的问题。2016年12月21日晚20时，业主委员会全体委员与物业管理处主任刘平、事务助理段小捷召开会议，讨论2017年度业主办理停车卡事宜，《会议纪要》由段小捷整理，并交业主委员会主任王丹签字。因被告未能提交会议签到表的原件，各原告对此次会议的程序存在质疑，并认为相关人员无权剥夺各原告的相关权利。3、2016年12月22日，业主委员会与被告的麒麟花园管理处联合发出《麒麟花园停车场2017年停车年卡办理温馨提示》，其中第四项收费标准中记载（一）地库、室内（英麒苑停车库）停车位：3000元/年/车；（二）地面停车位：1320元/年/车；（三）由开发商书面确认免费使用权或有年限期的车位以及A区5、6、7、10栋业主房产中的9个私家车库从其原约定。4、各原告自购房入住后一直使用与所购房屋配套的固定车位并按每月50元/车位的标准向被告缴纳服务费；2016年12月底，各原告按被告的要求先行缴纳了2017年度的停车服务费3000元并继续使用原固定车位。本院认为，停车位作为小区物业的组成部分，属于物业公司提供管理和服务的范围，故本案实为因停车服务费标准引发的物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为被告是否有权否认涉案车位随房附赠的性质并擅自提高其收费标准。从庭审查明的情况看，被告对“涉案车位系一手房业主在购房时由开发商附赠，并在20年期限内享受50元/月/车位”的优惠政策系知悉并认可的。虽然《车位号确认书》是发放给原业主，但因其中并未标明不得转让，而原业主对相应车位所享有的专有使用权和优惠政策并不具有身份上的专属属性，原业主有权将其随房一并转让给涉案房屋的受让人，该行为并不影响小区其他业主的权利。且各原告在购房入住后，继受使用原业主的专有车位并继续按原标准（50元/月/车位）交纳停车服务费的行为，亦表明被告对原业主该权利转让行为的知悉和认可，自此权利转让行为生效，就涉案车位产生的物业服务合同的主体发生变更。被告在该权利转让行为生效数年后，以各原告系涉案房屋二手房业主为由，单方否认附着在该车位上尚在期限内的优惠政策，于法有悖。从另一个角度讲，在原业主向开发商购买涉案房屋时，作为促销手段的附赠车位及使用期限为20年的优惠政策的价值已被一并考虑在房屋价值中，被告作为前期物业公司对该政策理应遵照执行。现被告及业主委员会均无权忽视附着在涉案车位上尚未完成之期限的优惠政策的价值，被告擅自调整停车服务费标准，将其按一般地下车位同等收费，有失公允，亦不符合合同变更的法律规定。此外，根据《广东省物业管理条例》第29条的规定，已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业服务有限公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。可见，被告仅依据其与业主委员会之间的《会议纪要》调整收费标准的做法，不符合法律规定。综上，本院认为，被告按照3000元的标准收取各原告的车位服务费，于法无据，各原告要求被告退回多收取的2400元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告深圳市前海物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向各案原告退回款项2400元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本4份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 健二〇一八年六月十一日书记员 孟繁晶民事判决书附表            案号              原告              出生日期              房号              车位号              购房时间                  9942              俞柳              1981-05-10              B栋304              61#              2009-04-27                  9943              梁荣佳              1972-12-02              A栋504              91#              2013-01-06                  9945              章程              1981-08-31              A栋402              76#              2015-04-22      附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。