浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)浙0122民初6740号 原告：杭州盈点实业有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区西兴街道滨康路101号7幢1506室。 法定代表人：顾尚贤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾永庆，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：柳益顺，浙江凯运律师事务所律师。 被告：嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司，住所地：浙江省桐庐县横村镇横政路299号。 法定代表人：胡林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊凤奇，男，该公司工作人员。 原告杭州盈点实业有限公司（以下简称盈点公司）诉被告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司（以下简称嘉凯城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年12月15日立案后，依法适用简易程序于2018年1月23日、2018年4月17日两次公开开庭进行审理。原告盈点公司的委托诉讼代理人顾永庆、柳益顺，被告嘉凯城公司的委托诉讼代理人樊凤奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈点公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2015年10月26日签订的《嘉凯城桐庐横村项目销售委托合同书》已于2017年7月31日解除；2、判令被告支付给原告代理销售佣金701315元、逾期付款违约金969046元和市场推广费用1565998元，共计3236359元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月26日，原、被告签订《嘉凯城桐庐横村项目销售委托合同书》一份，约定：1、被告将其开发的位于地块的部分商铺委托原告代理销售；2、原告服务内容为项目提供营销方案、进行广告宣传、组织销售相关活动及现场与外场代理销售等；3、委托期限自合同签订之日起至2016年6月30日止，或委托可售商铺的销售率达到90%止；4、销售佣金的计算为原告按所完成销售的每套商铺的底价提取3%为销售佣金，销售期内高于底价总价以上部分的20%为原告的策划服务费；销售佣金及策划服务费结算时间为当被告与客户签订预售合同（商品房买卖合同）并缴足至少50%的房款，被告应支付原告应得的70%销售佣金，当被告与客户签订预售合同（商品房买卖合同）并全额房款到帐后，被告应支付剩余30%销售佣金；5、若被告未能按照合同约定按期支付或拒绝支付销售代理费，且经原告发出书面通知后20天内仍未纠正的，视为被告违约，除应按照合同约定支付销售代理费外，每逾期一天被告应承担逾期支付金额千分之三的逾期违约金，逾期超过30天，除继续收取违约金外，原告有权因逾期时间相应延长销售计划时间。若非原告原因，被告连续2个月未支付销售佣金、策划服务费，原告有权解除合同，并在原告书面通知被告单方面解除合同后的10个工作日内，被告应一次性支付全部销售佣金、策划服务费及一次性双倍赔偿原告已实际发生的所有市场推广费用。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告即按约进场代理销售。到2017年7月31日止，被告应支付原告代理销售佣金1001315元，已经支付30万元，尚应支付701315元。同时，由于被告违约，根据合同的约定，被告尚应承担策划服务费及一次性双倍赔偿实际发生的市场推广费用1565998元。综上所述，原告认为：原、被告之间存在委托合同关系，事实清楚，证据充分，现被告不按约履行，违反了双方合同的约定，对原告造成了重大经济损失，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告盈点公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、嘉凯城桐庐横村项目销售委托合同书,用以证明被告委托原告代理销售横村镇市场路以南1号地块的部分店铺，及双方对销售佣金的计算方式及违约责任约定等情况； 2、销售佣金结算明细表、违约金计算清单、市场推广费用计算清单，用以证明被告应支付代理销售佣金701315元、违约金969046元和市场推广费用1565998元的事实； 3、广告制作费清单和装修清单，用以证明原告支付广告费302999元、装修费350000元的事实； 4、解除合同函、EMS邮寄面单、投递记录，用以证明原告向被告发出通知，双方合同于2017年7月31日解除的事实； 5、确认单88份，用以证明88户房屋的具体销售情况，与佣金结算单相对应； 6、代理费结算明细表(2018年4月3日提交)，用以证明房屋实际销售情况及应结算的代理费情况。 被告嘉凯城公司答辩称：1、原告单方提出解除合同，毫无道理，属于严重违反合同约定。2、原告和被告之间的佣金没有结算，被告没有接到原告的请款单和成交商铺明细，原告要求被告支付佣金的条件未成就。3、原告要求被告承担违约金969046元，没有事实和法律依据，原告从来没有通知被告支付代理费用，双方也没有结算过。4、原告单方解除合同，没有办理交接、没有进行相应的资料移交，给被告带来了严重的不利后果，属于严重违反合同约定，应当承担违约责任。被告不应支付双倍的市场推广费用，合同中也明确约定市场推广费用由原告承担。5、被告替原告垫付了294365元，垫付了销售佣金350000元。6、原告单方计算的销售佣金前后不一，是错误的，关于佣金，双方应先进行结算，再进行付款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告嘉凯城公司在本诉部分向本院提交的证据材料有： 1、客户收付款入账通知复印件，用以证明被告已预付佣金35万元的事实； 2、广告宣传车使用费用说明复印件，用以证明原告同意该笔费用在销售代理佣金中扣除的事实； 3、支付确认书、付款凭证复印件，用以证明原告确认16万元房交会的场地费用可以从策划服务费中扣除的事实； 4、委托书、客户收付款入账通知复印件，用以证明原告确认红酒费用132565元可以从销售服务费中扣除的事实。 被告嘉凯城公司同时向本院提出反诉请求：1、判令原告承担销售未达标的销售违约金（罚金）456036.75元；2、判令原告承担擅自解除合同的违约金50万元；3、判令原告退还被告本项目的相关资料；4、判令原告向被告移交所有已售商铺的客户资料、合同资料、办理按揭资料、相关证件、交付通知书等；5、本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：2015年10月26日，原、被告签订项目销售委托合同书，约定销售不达标以及擅自单方面终止合同的违约条款。协议签订后，原告按约进场销售，被告替原告垫付了营销费用294365元，预付了佣金350000元，双方未进行结算。原告未能达到约定的销售目标，应当承担相应的销售违约金。2017年2月原告未经通知，单方面退场，未移交相关材料，未办理交接。2017年7月31日，原告未经移交任何材料，未办理交接，单方发函解除合同，给被告带来了严重的不利后果，属于严重违反合同约定，也应当承担违约金。 被告嘉凯城公司为支持其反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、被告制作的代理费结算明细表（全款客户、按揭客户），用以证明原告实际销售的房屋面积总共只有4665.35平方米，没有达到考核的面积； 2、原告寄送给被告的解除合同通知书复印件，用以证明原告提前解除合同，属于违约行为，其没有达到销售面积的90%。 原告盈点公司针对被告嘉凯城公司的反诉答辩称：第一季度我们是销售达标的，标准是6363平方米，我们实际成交的是6475.43平方米，第二季度由于被告不付钱，根据违约条款约定，销售指标都是相应顺延的，由于被告的违约，我们不能按此进行考核。被告要求我们支付擅自解除合同的违约金50万元，因为被告没有付钱，所以我们发解除合同通知书给被告是正当的。被告连接头人都没有，老总、管理人、现场工作人员都没有，我们也没有办法移交。现在分水有一个女孩在的，所以我们有些东西是交给他的。 原告盈点公司在反诉部分提供证据材料有： 销售代理佣金支付明细审核表及发票各一份打印件，用以证明原告第一期销售了6475.43平方米，已经超额销售。 经庭审质证，对原告盈点公司提供的本诉证据，被告嘉凯城公司质证如下：证据1真实性没有异议。证据2系原告单方制作，不予认可。证据3系原告与案外人单方制作，真实性、关联性均不认可。证据4解除函真实性没有异议，我们收到了，但认为有关统计数字是错误的。证据5无异议。证据6对其中79户全款客户代理费这块无异议，扣除序号为23、24是退房的客户，77户代理费1059910元没有异议。对被告嘉凯城公司提供的本诉证据，原告盈点公司质证如下：证据1、2没有异议。证据3支付确认书真实性没有异议，但根据合同约定如果被告没有违约的情况下这个费用是我们承担，由于被告违约了，根据合同约定被告应双倍支付给原告共计32万元。证据4真实性没有异议，红酒费用以我们盖章认可的130409元为准，132565元超出的部分原告当时未认可，在被告违约双方无法继续合作的情况下应由被告承担。本院认证如下：对原告盈点公司提供的本诉证据1、4、5真实性予以认定。证据2、3,系单方制作，不予认定。证据6被告认可部分予以认定，有异议部分将在本院认为部分作综合分析。对被告嘉凯城公司提供的本诉证据1-3予以认定。证据4真实性予以认定，因原告不认可红酒费用为132565元，被告亦未进一步举证证明，故被告代付的红酒费用以130409元为准。 对被告嘉凯城公司提供的反诉证据，原告盈点公司质证如下:证据1不能证明被告的证明对象。证据2真实性没有异议，因为被告违约，我们发送了解除合同通知书，不能证明被告的证明对象。对原告盈点公司提供的反诉证据，被告嘉凯城公司质证如下：对审核表的三性均有异议，签约面积与成交面积不是一回事，发票的真实性予以认可，也不能证明原告的销售面积已经达标。本院认证如下：对被告嘉凯城公司提供的反诉证据1，其中与原告制作的代理费销售清单一致部分予以认定，证据2真实性予以认定。对原告盈点公司提供反诉证据的证明内容不予认定。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2015年10月26日，原告盈点公司（乙方）与被告嘉凯城公司（甲方）签订《嘉凯城桐庐横村项目销售委托合同书》一份，约定被告将其位于桐庐县部分商铺委托原告销售代理，为该项目提供营销方案、进行广告宣传、组织销售相关的活动及现场与外场的销售代理等。合同第三条期限约定：“3.1本合同的委托期限自本协议签订之日起至2016年6月30日止，或委托可售商铺的销售率达到90%。3.2销售率的定义：可纳入考核的商铺面积与委托可售商铺总面积的百分比。可纳入考核的标准：以甲方与客户签订预售合同（商品房买卖合同）并缴足合同价款的50%作为可纳入考核指标的标准（因某些特殊原因，某些买受人如有甲方以书面形式特别通知乙方可延迟办理签约及付款的商铺也可纳入考核；冲抵工程款的房源）。3.4该项目的预售许可证预计于2015年9月30日前取得，如因预售许可证未于以上时间取得，则委托期限相应顺延……”。合同第4、5条甲乙双方的权利义务约定：“4.4甲方指派该项目与乙方的对接人为黄锋，甲方认同其签字确认的有效性，所有乙方报审给甲方需书面确认的文件如在3个工作日内甲方仍未答复，则视同甲方已默认许可，对接人如有更换，则甲方须书面告知乙方。5.2乙方自行承担本合同第6条的市场推广费用，并根据本合同第8条就提供本合同下的代理服务获得报酬，除本合同第8条约定以外，乙方不得以其他任何方式主张任何报酬。5.4乙方需按照本合同第9条销售进度控制完成委托可售商铺的销售。5.6乙方指派该项目与甲方的对接人为顾永庆，乙方认同其签字确认的有效性，对接人如有更换，则乙方须书面告知甲方。5.10客户资料和合同资料的保管：乙方在委托代理期内有义务替甲方整理并保管客户资料，并定期及时移交甲方。成交单位的合同资料以及相关的客户按揭办理等资料，应甲方要求或待乙方工作完毕后移交甲方指定人员保管，双方须核对并办理签收手续。乙方协助甲方办理房屋交付等相关手续，应配合甲方进行通知、发送信函、发放证书等所有涉及本合同的交房及办证的服务工作……”。合同第六条市场推广费用约定：“6.1本合同下该项目的销售代理服务产生相关的市场推广费用全部由乙方承担，包括但不限于：项目主街部分的平面广告、现场售楼处的租金、装修及家具与软装布置、模型、灯箱、展板、道旗、横幅、销平销海、DM、看板等，同时乙方承担房展会等销售活动产生的所有费用。6.2招商大会（项目产品说明会）举办的所有相关费用由甲方承担及支付，除此外的所有乙方认为必须的营销费用全部由乙方承担及支付。6.3所有市场推广的内容须书面报审于甲方对接人，并在甲方对接人书面签字后方可对外发布……。”合同第七条底价均价约定：“7.1双方共同商定该项目委托可售商铺的底价均价为7500元/㎡，最终实际销售的各套商铺的合同单价必须在各套底价单价（见附件：委托可售商铺一户一价底价表）之上，未经甲方的书面同意，乙方不得以低于各套商铺的底价单价对外销售。7.2上述底价均价指该项目的委托可售商铺的底价均价，委托可售商铺的预测建筑面积为12925.69㎡，可售套数为218套。”合同第八条销售代理费的计算与结算约定：“8.2销售佣金的计算：乙方按所完成销售的每套商铺的底价总价提取3%为销售佣金（甲方用于冲抵工程款的商铺乙方按每户房屋的底价总价的1%为销售佣金。内部员工认购的房源，乙方不收取销售佣金，员工认购房源总量面积不超过委托可售部分的5%。嘉凯城集团员工推荐客户成交，乙方按每户房屋的底价总价的2%为销售佣金）。可结销售佣金的标准：以甲方与客户签订预售合同（商品房买卖合同）、缴足首付款并银行按揭贷款审批通过（如在项目开盘销售后该项目尚未可办理银行按揭贷款的，则同期签订预售合同（商品房买卖合同）的商铺“银行按揭贷款审批通过”不作要求直至该项目可办理银行按揭贷款条件为止）；非贷款客户以全额到款作为可结销售佣金的标准（因某些特殊原因，某些买受人已签订预售合同，但未缴足合同价款的50%，如甲方以书面形式通知乙方，该等合同也可纳入结算）。8.3策划服务费：销售期内至2015年12月31日为止，甲方同意按“一户一价底价表”为依据，高于底价总价以上部分的20%为乙方的策划服务费，该策划服务费的20%留存于合同结束时再行结算。可结策划服务费的标准：以甲方与客户签订预售合同（商品房买卖合同）并缴足首付款及按揭客户银行贷款审批通过且全款到账、一次性付款客户或分期付款客户全款到账（甲方以书面形式通知乙方不催款客户视同乙方全款到账）作为乙方已完成物业销售及可结策划服务费的标准。8.4销售佣金及策划服务费的计算标准：以甲方与购房客户签订正式销售合同（商品房买卖合同）中所载的销售价款作为双方的结算标准。8.5未经甲方签字确认，乙方不得以低于双方确定的销售表价格的正常折扣销售。销售开始后，乙方需每月已符合本合同8.1约定的销售佣金及策划服务费结算标准的房屋的房号、户主、面积、成交价等要素汇集成销售确认单，并报甲方确认，甲方收到后5日内应签字或盖章确认。8.6销售佣金及策划服务费的结算时间：A、关于按揭客户（以所购房屋为抵押向银行贷款购房）：当甲方与客户签订预售合同（出售合同）并缴足至少50%的房屋总价，甲方应支付乙方应得的70%销售佣金；关于分期付款及一次性付款客户：当甲方与客户签订预售合同（出售合同）并分期或一次性缴足至少50%的房屋总价后，甲方应支付乙方应得的70%销售佣金。B、当甲方与客户签订预售合同（出售合同）并全额房款到账后，甲方应支付乙方应得的剩余30%销售佣金。C、销售佣金每月结算一次，为方便起见，乙方每月3号前将上月的请款单和已成交商铺的明细表送达甲方，甲方应在收到请款单后的3个工作日内确认完毕并确保在10号前一次性支付乙方应得的销售佣金。如有延后则销售进度考核相应延后。D、策划服务费分二次结算，首次结算时间为2016年2月28日前，结算比例为已全额到账房源的策划服务费的70%，第二次结算时间为本合同委托期满时，剩余部分的策划服务费给予结算，如有尚未到账的款项，结算时间顺延至房款到账后。每次策划服务费的结算乙方须提前10天将相应的请款单和成交明细送到甲方。”合同第九条销售进度控制约定：“9.1双方确认，乙方需按照下列可售面积的百分比进度完成可售商铺的销售，面积以委托可售商铺预售证的暂测面积为准。委托可售建筑面积12925.69㎡（9694万元），第一考核期（签订合同-2015.12.31）6463㎡（4878万元），第二考核期（2016.1.1-2016.3.31）1939㎡（1454万元），第三考核期（2016.4.1-2016.6.30）3231㎡（2454万元），小计11633㎡（8755万元）。9.2实行三个考核期，考核指标为每考核期可纳入考核的建筑面积，如单一考核期超过考核指标，则超额部分可计入下一个考核期的考核指标中。如单一考核期不达标（不达标部分依次累计计入下个考核期，与下个考核期原有考核指标一起作为新的考核指标），则在该考核期结束当月的乙方佣金中扣除不达标合同金额的1%作为罚金，单次上限为30万元。如由于乙方的单方面原因造成连续两个考核期都不达标，则甲方可以无条件与乙方解除合同，但须结清应支付乙方的销售佣金及策划服务费，乙方无条件将本项目相关资料退还甲方，在甲方顺利衔接销售业务之后乙方才能退出本项目。”合同第十条违约责任约定：“10.1甲方违约责任：若甲方未能按照本合同约定按期支付或拒绝向乙方支付应得的销售代理费，且经乙方发出书面通知后20天内仍未纠正的，视为甲方违约。除应按照本合同约定支付销售代理费外，每逾期一天甲方应承担逾期支付金额千分之三的逾期违约金；逾期超过30天，除继续收取违约金外，乙方有权因逾期时间相应延长销售计划时间；如非乙方原因，甲方连续2个月未向乙方支付销售佣金、策划服务费，乙方有权解除合同，并在乙方书面通知甲方解除合同后的10个工作日内，甲方应一次性支付乙方对于该项目已产生及逾期的全部销售佣金、策划服务费及一次性双倍赔偿乙方已实际发生的所有市场推广费用。10.2乙方违约责任：a、乙方未能达到本合同第9条销售进度的要求，按照本合同第9.2条承担相应责任。b、乙方不得擅自无原因单方面终止本合同，如有发生则视对甲方的影响程度乙方需向甲方支付10万元至50万元的违约金，同时须将已在使用的售楼处包括软硬装、家具、装饰陈列及所有的相关销售道具无条件交付给甲方使用，且甲方不用为此支付任何费用，但乙方自行购买的办公用品（仅指电脑、复印机、打印机等小型可移动用品）可由乙方自行处理，售楼处原租赁合同到期后的新租金不需乙方承担，但未到期部分仍由乙方承担。”合同还对其他事项作了约定。2017年8月3日，原告向被告寄送解除合同通知函并催收销售代理费用，被告于2017年8月4日签收。 2015年11月9日，原告在桐庐房交会产生场地费用16万元，因必须由被告支付及开票，故该费用已由被告支付。2016年1月27日，原告因借用被告广告宣传车6天，费用为1800元。2016年5月3日，被告代原告支付营销促销售活动期间的红酒费用130409元。上述三项费用合计292209元，在该费用发生时原告已确认可在销售代理费用中扣除。 2016年2月5日，被告向原告转账支付销售代理费用350000元。 庭审中，对于原告已销售的97套房屋，双方确认无异议的房屋有77套，应结算销售代理费（包括佣金及溢价分成）为1059910元。根据原告2018年4月3日提交的《横村城市客厅》代理费结算明细表，其核算的成功销售的97套房屋建筑面积共计4665.35㎡，签订合同起至2015年12月31日,原告成功销售房屋的建筑面积共计4514.69㎡。 本院认为，原、被告签订的《嘉凯城桐庐横村项目销售委托合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。一、代理销售费用等问题。庭审中，对于原告已销售的97套房屋，双方确认无异议的77套房屋应结算销售代理费为1059910元，本院对该费用予以确认。对于有异议的20套房屋，分析如下：1、其中房号为2-S-101、2-S-102客户赵立刚，双方均认可该客户是以工程款冲抵房款，现因其他原因客户退房，但不影响房屋实际成交情况，该房屋应当向原告计算代理销售费用8253元（4026元+4227元）。2、其中房号为1-S-102客户徐旭涛，原告认为系个人原因不配合办理按揭，未全款到账，应按代理合同8.6条要求计算销售佣金的70%。被告认为系客户不符合按揭要求，一直未办理按揭，不应结佣。本院认为根据合同8.6条之约定，对于按揭客户，结算佣金的时间以被告与客户签订预售合同并缴足至少50%的房屋总价时，支付70%的销售佣金，全额房款到账后，支付剩余30%的销售佣金。本案中，该客户未成功办理按揭贷款是事实，即便其未成功办理按揭贷款，但只要原告与客户签订预售合同并缴足至少50%的房款时即可结算70%的销售佣金，故原告按此条款主张70%的销售佣金并未不妥，本院对该房屋的销售佣金12542元予以支持。3、其中房号为1-S-105客户王凤花、廖孔银，原告认为该客户于2015年11月17日按时办理按揭，因项目期房转为现房需客户重新办理，后已经转为一次性付款。被告认为该客户于2017年12月8日由按揭转一次性付尾款32万元。本院认为原告庭审中自述其退场时间为2017年8月3日，既然该房屋的房款已支付完毕，不论其尾款支付的时间是否早于原告退场时间，该笔房屋买卖交易系由原告居间促成，现房款已支付完毕，理应按约支付代理销售费用，故对于该房屋的销售代理费用26132元予以支持。4、其中房号为3-S-216、3-S-217、3-S-218客户刘阳锋、刘雪源，原告认为该客户按揭房产证都是其公司人员办理，2017年4月30日银行准备放款由于政策原因又收回房款。被告认为3-S-216、3-S-218房屋已由按揭转一次性付清尾款，3-S-217房屋由按揭转一次性付尾款，尾款未付清。本院认为既然该客户已全款支付3-S-216、3-S-218房屋房款，被告则应当支付这两套房屋的销售代理费用8554元（3857元+4697元）。3-S-217房屋是否应结算佣金，同上述第2点分析，本院对该房屋70%的销售佣金即3084元予以支持。5、其中房号为1-S-112客户蒋海江、卢文英，原告认为一直未办按揭，未全款到账，按合同8.6条要求结算70%的销售佣金。被告认为客户一直未办理按揭，不应结佣。本院根据上述第2点分析，对70%的销售佣金即9233元予以支持。6、其中房号为1-S-119、1-S-122客户张立锋、毛银娟，原告认为2016年3月农行通知无法继续对多套商铺客户房款，2016年5月5日在中信银行重新办理按揭，由于政策原因不予放款，未全款到账，按代理合同8.6条结算销售佣金的70%。被告认为客户不符合按揭要求，未办理按揭，不应结佣。本院认为根据上述第2点分析，对该两套房屋70%的销售佣金即47173元（25740元+21433元）予以支持。7、其中房号为1-S-201、1-S-202客户叶忆军、谢肖宏，原告认为2016年3月农行通知无法继续对多套商铺客户放款，转为一次性余款未付清，按代理合同8.6条要求结算销售佣金的70%。被告认为客户不符合按揭要求，未办理按揭，不应结佣。本院认为根据上述第2点分析，对该两套房屋70%的销售佣金即6475元（3730元+2745元）予以支持。8、其中房号为2-S-114客户梅鲜平、胡爱香，原告认为因工程质量问题不愿配合办理按揭，未全款到账，按代理合同8.6条要求结算销售佣金的70%。被告认为客户不符合按揭要求，未办理按揭，不应结佣。本院认为根据上述第2点分析，对该套房屋70%的销售佣金即13442元予以支持。9、其中房号为2-S-118客户吴雁、周圆，原告认为因项目期房转现房需客户重新办理，后续由其公司人员跟踪客户于2017年4月办理按揭与房产证。被告认为该客户按揭款33万元于2017年5月2日到账，代理公司已退场。本院认为根据上述第3点之分析，对该房屋的销售代理费用20919元予以支持。10、其中房号为2-S-206、2-S-207客户叶利民、洪波，原告认为206房屋在2016年3月农行通知无法继续对多套商铺客户放款，农行按揭退回后不配合办理按揭，未全款到账，按代理合同8.6条要求结算销售佣金的70%；207房屋农行已放款。被告认为客户不符合按揭要求，一直未办理按揭，不应结佣。本院认为根据上述第2点之分析，对于206房屋70%的销售佣金即3470元予以支持。对于207房屋，原告认为按揭款已到位，被告未予认可，原告未进一步举证证明其应按全款到账来结算佣金之事实，故本院按上述第2点之分析，对于该房屋70%的销售佣金即4074.7元（5821元*70%）予以支持。11、其中房号为2-S-208、2-S-210客户许立安、吴飞英，原告认为一直未办按揭，按代理合同8.6条要求结算销售佣金的70%。被告认为客户一直未办理按揭，不应结佣。本院认为根据上述第2点分析，对两套房屋70%的销售佣金即2354元（1157元+1197元）予以支持。12、其中房号为2-S-216客户郭关明、严菊花，原告认为2016年3月农行通知无法继续对多套商铺客户放款，2016年5月5日在中信银行配合办理按揭，银行不予放款，按代理合同8.6条要求结算销售佣金的70%。被告认为客户不符合按揭要求，未办按揭，不应结佣。本院认为根据上述第2点之分析，对该房屋70%的销售佣金即5305元予以支持。13、其中房号为3-S-127客户杨琴、陈建国，原告认为个人征信原因无法办理按揭，按代理合同8.6条要求结算销售佣金的70%。被告认为客户不符合按揭要求，未办按揭，不应结佣。本院认为根据上述第2点之分析，对该房屋70%的销售佣金即6522元予以支持。因此，上述97套房屋销售代理费用共计1237442.7元。扣除被告代付的三项费用合计292209元及已支付销售代理费用350000元，尚应支付595233.7元。原告认为其中被告代付费用中的红酒费用应由原、被告各自承担一半，但未提供证据佐证，故不予采信。二、案涉合同解除问题。根据合同违约条款约定，被告未按约支付销售代理费用的，原告有权解除合同。而本合同自履行之日起，被告仅于2016年2月5日支付过一笔销售代理费用，故原告享有合同解除权，对于解除时间，合同中并未约定以原告解除合同通知函上的落款时间作为合同的解除时间，本院以本判决生效之日起作为合同的解除时间。因此，被告反诉请求中要求原告承担擅自解除合同的违约金50万元，即缺乏事实依据，不予支持。三、关于逾期付款违约金及市场推广费用承担问题。被告未按约支付销售代理费用，应承担相应的违约责任。合同亦约定原告有义务将每月已成交商铺的明细表及请款单送达被告，本案中，并未有证据显示原告履行上述合同义务，对于逾期付款双方均有过错，根据合同10.1条的规定，本院以被告收到原告发送的催讨销售代理费用函件后的20日即2017年8月25日起至款清之日止，以未付代理费用595233.7元为基数按日千分之三计算逾期付款违约金。对于原告主张的市场推广费用，根据合同第六条之规定，因销售代理活动产生之所有费用的承担者均为原告公司，且本案中原告主张的市场推广费用所依据之证据，均系单方制作，未提供充分有效证据予以证明，故该项诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。四、关于销售未达标的销售违约金问题。根据原告2018年4月3日提交的《横村城市客厅》代理费结算明细表，原告核算的已销售的97套房屋建筑面积共计4665.35㎡，第一考核期（签订合同至2015年12月31日）原告成功销售房屋的建筑面积为4514.69㎡。原告认为根据其反诉中提交的销售代理佣金支付明细审核表，截止2015年12月31日已完成签约面积为6475.43㎡，已完成合同约定的第一期考核指标6463㎡。而根据合同9.2条定义的考核指标为每考核期可纳入考核的建筑面积，结合合同3.3条定义的可纳入考核的标准为甲方与客户签订预售合同并缴足合同价款的50%作为可纳入考核指标的标准；因此，原告认为的已完成签约面积与已销售房屋的建筑面积并不等同，亦未提供充分证据证明其主张的已完成签约面积符合合同约定的可纳入考核的建筑面积标准，故原告的该意见本院不予采信。根据合同9.1条约定的销售进度表，第一考核期应当完成的考核面积为6463㎡，故，原告在第一考核期因未完成销售进度须承担的罚金为（6463㎡-4514.69㎡）*7500元/㎡*1%=146123.25元。被告认为原告总共销售的房屋面积都没有达到第一考核期的指标，即应承担的罚金按照（11633㎡-4665.35㎡）*7500元/㎡*1%计算为522573.25元，但根据合同约定，被告负有每月支付销售代理费用的义务，如有延期支付则销售进度可相应延后，本案中，被告未按约支付销售代理费用，原告可相应延后考核期，但对于延后的具体时间双方未作约定，因此对于第二期及其后的销售进度考核所对应的罚金，本院不予支持。五、关于原告返还资料的问题。被告庭审中对于其第三、四项反诉请求，无法准确描述其要求返还的资料名称，而原告称其有部分资料已移交被告公司某工作人员，但未举证证明，本院根据合同5.10条的约定，原告应当向被告移交的资料为成交客户的合同资料、按揭办理资料。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下： 一、原、被告于2015年10月26日签订的《嘉凯城桐庐横村项目销售委托合同书》于本判决生效之日起解除； 二、被告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州盈点实业有限公司销售代理费用595233.7元，并支付自2017年8月25日起至款清之日止以595233.7元为基数按日千分之三计算的违约金； 三、原告杭州盈点实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司销售未达标的罚金146123.25元； 四、原告杭州盈点实业有限公司于本判决生效之日起十日内交付被告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司已成交客户的合同资料、按揭办理资料； 五、驳回原告杭州盈点实业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司其他反诉请求。 案件受理费32691元，减半收取计16345.5元，由原告杭州盈点实业有限公司负担13339.5元，由被告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司3006元。案件反诉费7002元，由原告杭州盈点实业有限公司负担1070元，由被告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司负担5932元。 原告杭州盈点实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司于本判决生效之日起七日内交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑霞 二〇一八年六月七日 书记员  孙洁 ? 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?