浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0783民初1508号原告：义乌老路头餐饮有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道宗塘****。法定代表人：蒋顺高，经理。委托代理人：严军令、包钱江，浙江国翔律师事务所律师。被告：浙江奥威服饰有限公司，，住所地：浙江省东阳市经济开发区服装工业园区法定代表人：吴姚定。原告义乌老路头餐饮有限公司（下称老路头公司）与被告浙江奥威服饰有限公司（下称奥威公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年1月26日向法院提起诉讼，本院受理后，依法决定适用普通程序，并于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告老路头公司的委托代理人包钱江到庭参加了诉讼，被告奥威公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。老路头公司起诉称，2012年11月10日，老路头公司与奥威公司签订《房屋租赁合同》，双方约定奥威公司将东阳市兴平西路262号综合楼一、二楼的房屋（下称案涉房屋）出租给原告作餐饮（酒店）使用，租赁期为6年，自2012年11月11日至2019年1月19日止，其中2012年11月11日至2013年1月19日为被告赠送给原告的装修时间，租金从2013年1月20日开始计算，前两年租金为58万元，原告还应向被告缴纳履约保证金5万元，保证金在合同期满后退还。期间，原告支付了5万元保证金、58万元租金及10万元消防施工费，共计73万元。之后，因被告资金需要，原告又与被告达成《补充协议》，双方约定原告一次性付款200万元作为7年的房屋租赁款，被告不得以任何理由要求解除双方的租赁合同，否则被告应当承担退回原告房屋租赁款400万元并承担全部的投资损失。签订《补充协议》后，原告又向被告支付了200万元租金，至此，原告共计向被告支付了273万元。现因被告未履行生效法律文书确定的给付执行款及利息的义务，东阳市人民法院拟拍卖案涉房屋，并责令原告方于2016年7月8日前腾空案涉房屋，该房产已于2017年1月23日进行拍卖。综上，被告因自身原因不能再出租案涉房产，双方签订的房屋租赁合同及补充协议已无法履行，应予以解除。原告多次找被告协商未果，故诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的房屋租赁合同、补充协议；二、被告立即退还原告1192857元并支付违约金（自起诉之日起按月息2%计算至实际履行之日止）；三、本案的诉讼费由被告承担。老路头公司为证明其主张向本院提供如下证据材料：一、房屋租赁合同及补充协议各1份，证明被告将案涉房屋租赁给原告的事实，及双方关于租金等各项约定。二、汇款凭证及收款收据8页，证明原告向被告支付租金的事实。三、公告1份，证明法院责令原告腾空案涉房屋的事实。奥威公司未到庭，未答辩，也未提供证据材料。经审理，本院对证据材料综合认证如下：被告奥威公司未到庭，视为放弃对原告提供的证据进行质证的权利。原告提供的证据一、三能够证明待证事实，本院予以确认；证据二，经与蒋顺高在（2015）东执异初字第13号案件中提交的证据比对，本院除对2013年9月22日的收款收据、2013年9月24日的付款单不予确认外，对其他证据予以确认。本院经审理认定案件事实如下：2012年11月10日，奥威公司（甲方）与老路头公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将东阳市兴平西路262号综合楼一、二楼的房屋（建筑面积大约合计2600平方米）出租给乙方作餐饮（酒店）使用，甲方同意乙方建设排烟、排污设施；租赁期为6年，自2012年11月11日至2019年元月19日止，其中2012年11月11日至2013年元月19日为甲方赠送给乙方的装修时间，租金从2013年元月20日开始计算；房屋前两年租金为人民币58万元，第三年开始每年房租上浮10%，并于每年的12月20日前交清，第一年的房屋租金在2012年11月12日前交清（以租金汇入甲方指定账户为准）；签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方缴纳房屋租金履约保证金5万元，保证金在期满后退还乙方；该出租房经营所需的消防、宾馆特种行业许可证等所需的证件均由甲方负责，办理证件的相关费用由乙方负责（除乙方租赁餐厅卫生许可证、营业执照、从业人员许可证由乙方负责）；合同还约定了依法经营等其他事项。此后，原、被告又签订补充协议一份，约定：1.因甲方（奥威公司）资金所需而要求乙方（老路头公司）一次性付款200万元作为7年的房屋租赁款（租赁期间为原2013年1月20日开始计算的6年，甲方另加一年租赁，计7年，即2013年1月19日至2020年1月20日止），乙方表示同意。乙方应于2013年9月30日前一次性付清，双方对租赁款的组成约定如下：一次性支付租赁款为200万元，约定的月利息为2%计算，每年结算清偿，得出第一年付款加利息为248万元，扣除58万元租金，第二年本金为190万元，加上利息……，以此类推，至第七年的租金已全部付清。2.甲方同意乙方的租赁时间至2020年1月20日止，在支付上述200万元后，乙方在租赁期间届满之前（共计7年）的租金已经全部付清。3.在租赁期间内，甲方不得以任何理由要求解除双方的租赁合同，否则甲方应当承担退回乙方房屋租赁款400万元并承担乙方的全部资金损失。4.该补充协议约定内容与原合同不一致的，适用本补充协议。其他按照原合同履行。另查明，2012年11月14日，原告通过其法定代表人蒋顺高及东阳市金呔郎领呔有限公司分别向被告的法定代表人吴姚定妻子王国芳汇款20万元、30万元。2012年11月16日，原告通过蒋顺高妻子陈文芳向王国芳汇款13万元。原告自称于2012年11月16日另向被告现金支付10万元。2012年11月16日，被告就前述款项向原告出具收款收据三张，分别载明收到原告履约保证金5万元、2013年元月20日至2014年元月19日租金58万元、装修补偿费和消防费用10万元。2013年9月23日，原告通过蒋顺高及东阳市金呔郎领呔有限公司分别向被告的法定代表人吴姚定汇款80万元、100万元。前述原告向被告的汇款及被告确认收到原告支付的款项共计为253万元。又查明，2016年6月28日，本院因执行申请执行人浙江嘉宁建设有限公司与被执行人奥威公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2014）东执民字第1555号之十二执行裁定书，裁定蒋顺高及其经营的东阳市鸡毛换糖酒店于2016年7月8日前从案涉房产中迁出，将房屋腾空移交法院执行。2017年1月23日，本案案涉房屋拍卖完成。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。现因被告未履行生效法律文书确定的义务，案涉房屋被法院依法强制执行，原告已按照法院要求腾空了案涉房屋，且案涉房屋已经拍卖，原被告之间的房屋租赁合同已无法履行。因此，原告要求解除房屋租赁合同和补充协议的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方约定7年的房租为258万元、押金为5万元，原告已举证证明其按约支付押金5万元、房租238万元，另支付装修补偿费和消防费用10万元，共计253万元，按照双方签订的补充协议的约定，“在租赁期间内，甲方不得以任何理由要求解除双方的租赁合同，否则甲方应当承担退回乙方房屋租赁款400万元并承担乙方的全部资金损失”，被告应退还原告剩余租期的租金和保证金，并赔偿原告的投资损失。双方约定7年的房租为258万元，则每年的租金为368571元。原告在庭审中自认其于拍卖之时腾空案涉房屋，主张从2017年1月23日起计算剩余租金，本院予以确认。则剩余租金为2380000元-368571元*4年=905716元。消防费用损失为100000元/7年*3年=42857元。加上押金5万元，被告共需返还原告款项为905716元+42857元+50000元=998573元。双方签订的补充协议约定提前支付的租金按月利率2%计算利息，原告要求自起诉之日起按月利率2%计算违约金，本院予以认可，但应以剩余租金即905716元为基数；至于押金50000元及消防费用损失42857元，可自起诉之日起按年利率6%计算违约金。综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告义乌老路头餐饮有限公司与被告浙江奥威服饰有限公司于2012年11月10日签订的房屋租赁合同及补充协议。二、被告浙江奥威服饰有限公司应于本判决生效后十日内返还原告义乌老路头餐饮有限公司998573元，并支付违约金（违约金以905716元为基数按月利率2%、以92857元为基数按年利率6%，均从2018年1月26日起计算至实际履行完毕之日止）。三、驳回原告义乌老路头餐饮有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15536元，由原告义乌老路头餐饮有限公司负担2530元，由被告浙江奥威服饰有限公司负担13006元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  叶冬良人民陪审员  黄福仁人民陪审员  李德喜二〇一八年六月八日法官助理蒋翠容代书 记员  黄旭珍本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。