贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1364号 上诉人（原审原告）李琴，女，1989年11月16日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人（特别授权）许正海，贵州存正律师事务所律师。 委托代理人张和玉，贵州存正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）黔西县鑫华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市黔西县原城关镇水西大道东段大转盘桥头。 法定代表人张嘉，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）徐薇，该公司员工。 委托代理人黄刚丽，该公司员工。 上诉人李琴因与被上诉人黔西县鑫华房地产开发有限责任公司（以下简称：鑫华房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初1202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告李琴诉称：2014年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于黔西县××大道商铺一间，被告仅出具了收款收据，并以《商品房买卖合同》需备案为由，未交付合同给原告。按合同约定，被告应于2015年2月28日前交付房屋给原告。但截至目前，被告仍未交付房屋给原告，同时亦未将《商品房买卖合同》交付给原告。据了解，被告在2015年才取得建设工程规划许可证和施工许可证，且在2016年才取得商品房预售许可证。在2014年6月10日，被告在销售该房屋时并未取得建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证，被告应返还原告购房款及利息。被告隐瞒了未取得相关证件的事实，违背了诚实信用原则，故被告应承担已付购房款一倍的赔偿责任。被告在广告宣传中承诺的花园等重要设施，被建设成房屋，对房屋价格有重大影响，被告的行为构成违约，应承担违约责任，故请求判决：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付房款26576元；3.被告支付原告按年利率6%计算的利息4281.28元（从2014年6月10日暂计至2017年2月20日），利随本清；4.被告按已付房款的一倍赔偿原告26576元；5.由被告承担本案诉讼费。 原审被告鑫华房开发公司辩称：被告在签订合同后已经取得商品房预售许可，故案涉《商品房买卖合同》合法有效；合同约定解除的条件为逾期交房730天，本案不符合解除条件；被告无欺诈和虚假宣传行为，原告要求被告承担购房款一倍的赔偿责任不应支持；原告与被告已经签订了《返租协议》，且被告已按返租协议履行了义务，原告已经取得相应的利益。 原审经审理查明：鑫华房开公司系经有关部门批准成立的经营范围为房地产开发、房屋出售、出租的企业。2013年2月1日该企业开发“黔西县水西大道中段黔西县水西综合市场改造项目”。原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的黔西县水西综合市场改造项目第1幢3层26号房出售给原告，合同总价款为120020元，原告采取首付60020元、余款60010元通过银行按揭贷款的方式支付。合同约定交房时间为2015年2月28日。原告向被告支付了购买商铺的首付款和代收费共计26576元。2014年6月10日，被告向原告出具两张《收据》，载明：今收到李琴水西农贸市场第三层商铺首付款18013元、代收费用8563元，被告在收据上面签章确认。2014年10月，贵州佰宝腾商业管理有限公司与原告李琴签订《返租协议》，该协议约定原告李琴将其购买的涉案商铺返租给和被告有合作关系的甲方贵州佰宝腾商业管理有限公司经营管理，租期5年，即从2014年10月31日至2019年10月31日。租金为购买商铺总价款的7%，已在购房款中扣除。在销售房屋时被告未取得商品房预售许可等相关售房证件。因双方约定的交房时间2015年2月28日已过，被告未能按期交付房屋，原告多次要求被告退房未果。 另查明：黔西县房产管理局于2016年6月24日以（2016）商房预字第011号文件向鑫华房开公司颁发了涉案“商品房预售许可证”。 原审认为：商品房销售合同，是指房地产开发企业（或出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告鑫华房开公司作为经国家相关部门批准成立的具有房地产开发销售、出租的企业，有资格向不特定的公众销售其商品房。本案当事人之间的纠纷应定性为商品房销售合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的调整。按照交易习惯，客户购买商品房的目的一般有以下几种情形：居住、孩子上学需要、投资收益等几种，本案显然属于投资类型。就本案而言，原告与被告达成购买意向、交付首付款的目的在于实现投资收益，虽然签订《商品房买卖合同》时被告的商品房（商铺）处于未建成状态，且未取得商品房预售许可及其他证件的事实客观存在，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，现该商品房已完全竣工且已具备预售许可等相关条件，本案双方当事人所签订的合同应认定有效，且本案在原告给付首付款后又签订了《返租协议》，原告也因此获得了投资的预期利益，本案被告逾期交房的情形存在，但被告这一行为并不影响原告利益的获得，也即原告购买此商品房的投资收益的合同目的能够实现，因此，为维护交易稳定，本案合同不应解除，对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。由于合同依法不予解除，原告的其余诉讼请求也依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，原审判决：驳回原告李琴的诉讼请求。案件受理费1236元（其中李琴缴纳618元、被告鑫华房开公司缴纳618元），由原告李琴负担。 宣判后，李琴不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、解除双方签订的《商品房买卖合同》；3、被上诉人返还上诉人一审诉请的购房款；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：被上诉人对外宣传案涉水西农贸市场时将其定位为“黔西菜篮子”，称其为黄金商圈具有巨大投资价值，售后包租年利润丰厚。被上诉人售楼人员对市场用途、前景进行详尽阐述，并承诺将来该售楼部地段会修建停车场、市场前面的房屋会被征收建设为广场，上诉人基于沙盘模型和售楼人员的宣传深信一旦市场建成，结合前述巨大广场、停车场、周围便利的交通、政府扶持等一定会成为黔西城市核心地带，遂于2014年底签订案涉《商品房买卖合同》和《返租协议》。但改造后的市场和宣传差异极大，无停车场、无广场、道路狭窄（车辆开不进去），以致上诉人可能多年都无法盈利，不能实现上诉人的合同目的，故案涉《商品房买卖合同》应予解除；按照《商品房销售管理办法》的相关规定，国家明令禁止房产开发商采取售后包租或变相方式销售未竣工商品房。被上诉人向被上诉人“售后返租”未竣工商品房是“合法诈骗”。由于被上诉人在开售前就已把返租租金加到商铺售价中，且《返租协议》的即贵州佰宝腾商业管理有限公司是空壳公司，是上诉人用于规避法律风险的替身，故上诉人实际并未因案涉房屋返租而获利，一审关于上诉人因返租获利的事实认定错误；被上诉人提交的《建筑工程竣工规划认可证》不能证明案涉房屋已经符合交付条件，被上诉人提交的户外广告、黔西律师事务所函、邮寄底单等不能作为认定被上诉人已经向上诉人履行交房通知义务的依据。被上诉人逾期未能交房的事实客观存在，根据合同约定，上诉人享有单方解除权。一审已上诉人的合同目的能够实现为由，认定上诉人不享有法定解除权，适用法律错误。 被上诉人鑫华房开公司未作答辩。 经审理查明：二审认定的事实与一审认定的一致。 本院认为：上诉人与被上诉人就涉案商铺的买卖事宜签订的《商品房买卖合同》及上诉人与贵州佰宝腾商业管理有限公司签订的《返租协议》，对当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《返租协议》明确约定了上诉人将其购买的涉案商铺返租给与被上诉人有合作关系的贵州佰宝腾商业管理有限公司经营管理，租期从2014年10月31日至2019年10月31日。现《返租协议》约定的租金（购买商铺总价款的7%）已实际从购房款中扣除，由此可见，上诉人与被上诉人系以签订《商品房买卖合同》，并另与贵州佰宝腾商业管理有限公司签订《返租协议》的形式，达成了商铺售后返租协议，上诉人以售后一定期限内商铺的占有、使用权为对价，换取固定数额、固定用途的收益回报。一审判决以此认定上诉人因返租获利，其利益不因被上诉人未交付房屋而受损，符合本案客观事实，上诉人主张其未因案涉房屋返租获利的上诉理由，无事实和法律依据，不予采纳。上诉人通过与贵州佰宝腾商业管理有限公司签订《返租协议》的形式，将其接收案涉商铺的权利及2014年10月31日至2019年10月31日期间商铺的经营管理使用权转让给贵州佰宝腾商业管理有限公司，即在此期间内上诉人向贵州佰宝腾商业管理有限公司让渡了其要求被上诉人按《商品房买卖合同》约定的期限交付商铺的权利。在此情况下，上诉人仍单独援引《商品房买卖合同》中的约定，主张被上诉人应向其直接交付房屋，并据此要求被上诉人承担未履行该项义务的违约责任，明显与双方之间的实际权利义务关系不符。因此，上诉人以被上诉人未交付房屋为由要求解除合同，并由被上诉人承担返还购房款以及支付利息等违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，上诉人以被上诉人售房时将水西农贸市场宣传为“黔西菜篮子”、“黄金商圈”，宣称该市场具有巨大投资价值，售后包租、年利润丰厚且市场周边交通便利，并承诺为农贸市场配套修建广场、停车场等附属设施。现被上诉人未兑现以上承诺，直接导致上诉人签订《商品房买卖合同》的目的不能实现为由，要求解除《商品房买卖合同》。对此，本院认为：首先，“黔西菜篮子”、“黄金商圈”、“黔西城市核心地带”等宣传语属于被上诉人为经营需要进行的一般性宣传，因宣传内容无明确具体的评价指标，容易为消费者辨别，属于正常的商业广告宣传，不宜认定为《商品房买卖合同》的要约内容；其次，现无证据表明上诉人所称被上诉人允诺的广场、停车场等设施，属于被上诉人开发建设的水西农贸市场的建设规划范围内设施，不宜认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的应当视为合同内容的要约；再次，上诉人购买案涉商铺的投资能否盈利，受市场规律调整，其应当承担相应的投资经营风险。故上诉人购买案涉商铺能否能盈利不能作为评价上诉人购房目的能否实现的法定事由。据此，上诉人主张解除《商品房买卖合同》的上诉理由不能成立，上诉人主张解除《商品房买卖合同》的上诉理由不能成立，原审对其解除双方签订的《商品房买卖合同》，反还购房款之诉讼请求不予支持，并无不当。 综上，上诉人的上诉理由及请求于法无据，本院均不予采信和支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1236元，由上诉人李琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年六月四日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进