山西省大同市城区人民法院民事判决书（2018）晋0202民初1871号原告:王金平，男，1962年7月19日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：李晓梅，山西北岳律师事务所律师。被告：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市教场街北侧。法定代表人：翟立业，职务总经理。委托诉讼代理人：王一凡，山西若谷律师事务所律师。原告王金平与被告大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金平及其委托诉讼代理人李晓梅、被告大富翁公司的委托诉讼代理人王一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金平向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2015年、2016年、2017年的房屋租金86604.4元，并支付违约金4113.7元，共计90718.1元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年1月1日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所拥有的大富翁亚太国际购物广场双子馆X号商铺出租给被告，由被告进行统一整体规划、招商、经营管理使用。合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，被告每年分四个季度向原告支付租金，从2015年年初开始被告不按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝支付原告租金，由于被告无故违约，按照双方约定条款原告有权按照人民银行贷款利率收取违约金。综上，原告为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告大富翁公司辩称，1、双方签订租赁合同的事实无异议；2、对原告诉求的租金数额有异议。依据双方签订的租赁合同，第三条第一项和第二项的第六点约定，双方租金为税前租金，原告在领取租金时，应当提供房屋租赁发票，不能提供的由被告代扣代缴，双方合同是多期连续合同，按照交易惯例，应扣减税金，如原告不扣减，应提供租金发票；3、对原告主张的违约金，我方认为没有法律依据。根据上述的合同约定，现原告没有证据证明向我公司提供了房屋租赁发票，因此主张违约金没有依据，其在领取租金前应先向我公司提供房屋租赁发票。4、根据《中华人民共和国合同法》的规定：因不可抗力导致合同无法履行的，合同双方互不承担违约责任。不可抗力包括自然灾害、政府行为和社会事件等。本案违约行为的发生是由于政府的修路行为所导致的，属于政府行为，应当适用不可抗力的规定。5、根据《商铺租赁合同》第六条第三项约定：“租赁期内，因不可抗力因素包括但不限于（地震等自然灾害、政策性征用、道路改造等造成经营受损），致使本协议无法继续履行，双方互不承担违约责任。”6、答辩人认为双方在履行合同过程中出现了重大情势变化，也就是情势变更，因大同市对商场周边封路，断断续续在长达数年间交通不变；修建城墙，锯断了原交通道路，无法直达；迁移了城中超过80%的居民，消费者大幅下降；城中原有设施拆除，新设施尚未建成，城中多出处于荒废状态；城墙围合下的古城整体改变了原城市及商业规划。使购物广场所在的教场街不再是原告的城市第一金街，购物广场经营效益因此连年下滑，自2013年围城以来亏损更加严重。答辩人认为双方的合同在履行中出现了无法预见的非不可抗力因素造成的不属于商业风险的重大变化。针对上述陈述内容我们提供了商业规划、封路修路、规划图、导游图等一系列证据证明所主张的事实，但是法院没有采纳。早在一年前的诉求中，答辩人提出了该抗辩要求解除/变更原合同，法院没有支持。诸多商户集结到大富翁营业场所封路、堵门进行集体闹事，严重影响了大富翁的正常经营以及声誉，使得原本失去优势商业地位的大富翁经营受损更加严重无法正常经营；7、答辩人认为本案存在程序问题。据答辩人了解，本案原告没有交纳诉讼费，依据法律规定没有交纳诉讼费的法院应驳回起诉或者不予受理。本案原告也不符合诉讼费交纳办法以及援助条例规定的缓减免交诉讼费以及接受法律援助司法救助的条件。因此，答辩人认为法院不收取诉讼费以及违法进行法律援助/司法救助的行为违法；8、答辩人认为本案应追加大同市政府为被告，因为大富翁商厦的经营困境是由于政府因素导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋产权证》、交易契约、不动产发票、《商铺租赁合同》证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的证据，本院确认如下事实，2005年10月原告从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁国际购物广场双子馆X层XX号商铺，支付购房款324065元，并办理了所有权证书。原、被告双方于2013年1月22日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场双子馆X层XX号商铺出租给被告大富翁公司用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，大富翁公司每年分四个季度向原告支付租金，每季末的第十五日为开始支付租金日。租金计算方法是2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数；2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数；2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。原告在领取商铺租金时，应向被告大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。被告大富翁公司若有违约或拖欠租金行为，以致损害原告权益，原告有权按人民银行贷款利率向被告大富翁公司收取逾期违约金。另，原告从被告处领取了价值4700元的购物卡。关于原、被告争议的问题，本院认定如下：第一、是否应当追加大同市人民政府为共同被告的问题。因《商铺租赁合同》的签订双方为原告和被告大富翁公司，与大同市人民政府并无关联性，被告大富翁公司主张追加大同市人民政府为共同被告并无事实和法律依据，故本院对其该项请求不予支持。第二、被告是否应承担违约责任。本院认为，大同市政府修路行为发生在双方签订租赁合同之前，且并未导致大富翁公司停业，大富翁公司也没有证据证明其无法经营，不属于合同约定的不可抗力导致合同不能履行的免责情形，故被告应承担违约责任。第三、原告主张的租金及违约金是否合理的问题。关于租金，被告大富翁公司认可欠原告2015年1月22日至2018年1月21日的租金未付，但不认可原告主张的金额。根据《商铺租赁合同》约定，被告大富翁公司应支付原告2015年度(2015年1月22日至2016年1月21日，共365天)租金（324065×8.8%÷365×365）28517.7元，2016年度（2016年1月22日至2017年1月21日，共366天）租金（324065×8.9%÷365×366）28920.8元，2017年度（2017年1月22日至2018年1月21日,共365天）租金（324065×9.0%÷365×365）29165.9元，合计86604.4元。因原告已从被告大富翁公司领取价值4700元的购物卡,原告亦同意从租金中扣减，故该4700元应在租金总额中予以扣除，被告大富翁公司仍需向原告支付（86604.4-4700元）81904.4元租金。另原告同意让被告大同市大富翁商厦有限责任公司代扣代缴税金,原告亦同意从租金中扣减，故该税金79元应在租金总额中予以扣除，被告大富翁公司仍需向原告支付（81904.4-79元）81825.4元租金。关于违约金，原告请求被告大富翁公司支付违约金4113.7元（租金×4.75%），未超出《商铺租赁合同》的约定，属于当事人处分权利，应予以准许，但原告计算的租金基数有误，故本院按照原告的计算方法支持违约金为（81825.4×4.75%）3886.7元。第四、关于被告大富翁公司所提原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。因缓交诉讼费是经原告申请，本院批准的；司法援助是由法律援助中心审查确认。被告大富翁公司也不能证明原告不符合缓交诉讼费和法律援助的条件，故对其抗辩意见本院不予支持。本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告大富翁公司应按合同约定支付租金。被告大富翁公司未按约定向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日的租金，显然违约，故被告应向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日租金81825.4元、违约金（81825.4元×4.75%）3886.7元。被告大富翁公司就本案所辩，无事实及法律依据，本院不予采信。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告王金平2015年1月22日至2018年1月21日的商铺租金81825.4元、违约金3886.7元，共计85712.1元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2068元（缓交），由原告负担114元,由被告大富翁公司负担1954元，（原、被告于收到本判决后交于本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 李韵娥人民陪审员 温 刚人民陪审员 霍宇佳 二0一八年六月二十七日书 记 员 姜晓宇