浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0483民初7281号 原告：沈春香，女，1964年12月2日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被告：桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司，统一社会信用代码330483000096082。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。 法定代表人：葛江峰。 第三人：桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司，统一社会信用代码91330483MA28A28AP545P。住所地：桐乡市振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。 法定代表人：王惠明。 原告沈春香与被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司（以下简称“世贸商管公司”）、第三人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司（以下简称“世贸至尊公司”）合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，于同年9月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2018年6月27日再次公开开庭进行了审理。原告沈春香到庭参加诉讼，被告世贸商管公司、第三人世贸至尊公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理过程中，经院长批准，本案延长审限六个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。 原告沈春香向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告承包费51493.75元（从2015年7月1日至2017年6月30日），并自2015年12月2日起每日按逾期未付款的万分之三标准支付违约金至实际付款日止；2、被告立即将坐落于桐乡市振东新区校场东路与环城东路交汇处西南侧桐乡世贸中心二期2幢190009号公寓返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告世贸商管公司未作答辩。 第三人世贸至尊公司述称，首先，原、被告不得提前解除《公寓承包经营合同》，理由：《合同》第三条约定，双方均不得提前解除本合同；第五条第三款约定，任何一方不得擅自变更或解除合同，确需变更或解除的，经双方协商一致，签订补充协议加以明确；第七条，由于承包经营的连续性，甲方（原告）不得擅自变更、解除提前终止本合同。其次，第三人基于上述特别约定，有十年稳定期，才签约进驻开快捷酒店，为此累计投资1300多万元，如果原告与被告解除合同，将严重影响第三人的正常经营和管理。对第三人以及其他公寓房业主造成严重经济损失。第三人根据实际情况已与其他100多为公寓房业主另行签订了租赁合同，公寓租赁费由其直接支付。最后，原告尚未获得涉案房屋法定权属证书。 本院经审理查明，2014年5月13日，原、被告签订一份《公寓承包经营合同》，约定：原告与桐乡市世贸中心置业有限公司与2014年5月13日签订《公寓使用权出让合同》，获得公寓使用权；原告将上述合同项下公寓（桐乡世贸中心二期2幢190009号）交由被告承包经营。承包经营期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。关于承包费及支付方式：2015年1月1日至2017年12月31日，每年承包费24717元；2018年1月1日至2020年12月31日，每年承包费28248元；2021年1月1日至2024年12月31日，每年承包费31779元；被告应于每年6月1日、12月1日分两次向原告支付当年承包费。关于违约责任，合同约定：在承包经营期内，被告未按约定时间向原告支付承包费的，应当向原告支付违约金，违约金每日按逾期未付款的万分之三计算，自本合同约定的应付期限届满之日起计算至实际付款之日止。违约方承担违约责任后，另一方仍有权要求继续履行合同。合同还约定，在租赁期限届满或合同解除后，被告必须在三日内将公寓交还原告；本合同乙方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，采用挂号邮寄或者直接送达的方式，送法本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方。 2017年7月24日，原告和桐乡市世贸中心置业有限公司签订《商品房买卖合同》1份，原告购买桐乡世贸中心二期2幢190009号（建筑面积51.88平方米），合同约定购房款290845元，原告已于2014年5月13日支付。2014年5月13日，原告还向桐乡世贸中心装饰工程有限公司支付了装修款62256元。《公寓承包经营合同》签订后，被告从案外人桐乡市世贸中心置业有限公司受领了上述公寓，并将之租给了第三人世贸至尊公司，现该公寓由第三人世贸至尊公司实际占用，且第三人进行了一定装修。2015年6月11日，原告收到被告11575.80元承包费。被告尚欠原告2015年7月1日至2017年6月30日承包费49434元。 另查明，2017年8月12日、8月29日，原告向被告寄送挂号信各一封，原告称先是要求被告支付涉案公寓承包费及违约金，后是要求解除合同通知。 本院认为，原告与被告世贸商管公司签订的《公寓承包经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告要求被告支付2015年7月1日至2017年6月30日承包费的诉讼请求，本院支持49434元，超出部分，于法无据，本院不予支持。被告逾期未支付承包费已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付违约金的请求，符合合同约定，且计算合理，本院予以支持。 本案争议焦点在于：一、《公寓承包经营合同》能否解除？二、世贸至尊公司有无继续经营的权利及可能？ 关于争议焦点一，本案被告长期拖欠租金，且经原告催讨、起诉，至今仍分文未付，致使原告不能实现合同目的，严重损害了原告的合法权利，在此情形下，原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项关于法定解除合同的规定，且原告已通过寄送挂号信、起诉等方式通知被告，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，《公寓承包经营合同》已经解除。合同解除后，被告负有返还公寓的义务，故原告要求返还公寓的诉讼请求，本院予以支持。第三人依据《公寓承包经营合同》相关规定，认为不能提前解除合同，本院认为，该合同虽约定合同当事人不得擅自变更或解除合同，但前提应当是指在双方均能全面及时履行义务的情形下所做的特别约定，故第三人的抗辩意见，本院不予采信。 关于争议焦点二，根据合同相对性原则，世贸至尊公司与原告并未实际发生权利义务关系，在世贸商管公司违约的情况下，世贸至尊公司可依约寻求救济；世贸至尊公司在本案中系第三人，本院希望其在充分表达意见的同时，与众业主沟通，寻求完善的解决方案，但最终无法达成一致的解决方案。在此情形下，根据物权排他性和物权具有优先性的原则，本院对原告要求解除合同、腾退房屋的请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈春香2015年7月1日到2017年6月30日期间的承包费49434元并支付违约金（以12358.50元为基数，分别自2015年12月2日、2016年6月2日、2016年12月2日、2017年6月2日起，均按每日万分之三的利率，计算至实际支付之日止）； 二、被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将桐乡世贸中心二期2幢190009号公寓腾退完毕，并将该公寓返还原告沈春香； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1345元，由原告沈春香负担52元，由被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司负担1293元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长 陈 娟 人民陪审员 郭 群 人民陪审员 孙菊芳 二〇一八年六月二十七日 书 记 员 夏惠锋 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-7-?