云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初5781号原告李晓燕，女，1984年2月12日出生，汉族，云南省江川县人，无业，身份证住址云南省玉溪市江川县，现住昆明市西山区。委托代理人袁仲斌、程大芳，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告黄斌，男，1990年3月26日生，汉族，福建省莆田县人，个体户，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人**、王珊珊，云南经典律师事务所律师。特别授权代理。原告李晓燕诉被告黄斌租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告李晓燕及其委托代理人袁仲斌、程大芳，被告黄斌的委托代理王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告未使用房屋期间（一个月）的租金人民币37620元；2、判决被告返还原告房屋租赁保证金30000元及未使用房屋（一个月）的物业管理费1200元；3、判令被告支付因违约给原告造成的房屋装修等损失500000元（具体金额以鉴定结果为准）；4、判令被告支付违约金45144元；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费及其他为实现债权所支出的费用。事实和理由：2016年5月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于昆明市官渡区的房屋出租于原告用于创办和经营餐饮行业使用，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月30日止，租金及装修保证金为每年451440元。原告于合同生效之日向被告支付当年房租及装修保证金，合同约定此后每年应在交年前一个月前支付。房屋保证金为30000元，待租赁合同期满后由被告返还原告。另合同约定，因被告原因需要提前终止合同的，被告须支付合同期剩余年限的租金给原告并根据原告投资情况另作赔偿，合同期内任何一方违约，须按年度向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了一年（即2016年6月1日至2017年5月31日）的房屋租金及房屋保证金451440元、租赁房屋保证金30000元及物业管理费12000元。此外，又根据经营需要对房屋进行了装修。但在原告经营了11个月后，原告接到自称房屋实际所有人的通知，限令原告立即搬离房屋，后被赶出该房屋，而被告在与原告签订租赁合同时明确其享有处分权，房屋实际所有人主张权利后，被告也未解决该房屋租赁使用事宜，被告的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了极大的经济损失，为此特向人民法院提起诉讼。被告黄斌答辩称：从原告方向法庭提交的两份房屋租赁合同可以看出本案的客观事实是原告向被告（当时的房屋承租方）以及第三人房东云南世纪金刚经贸有限公司分别签订了房屋租赁合同。租赁合同的期限、租金款项等两份合同一致。原告应该按约定即2017年5月1日前支付下一年度的租金，而原告在2017年4月就分别联系被告和房东商量解除租赁合同的事宜未得到同意。原告也没有按约支付下一年度租金，后原告于2017年5月底前自行搬离租赁房屋，且搬离时没有通知房东和被告接房。所以本案是原告违约在先。原告自行搬离房屋，实际使用期届满，不存在一个月未使用期，不同意返还租金、物管费等费用。本案是原告违约在先，根据合同约定，原告违约无权要求被告向其返还租赁保证金。据本案被告陈述，房东和被告向原告交付房屋后，房屋用途用于饭店经营，原告未对房屋进行任何装修。原告第三项诉请并未提供鉴定报告，自始至终都是由原告的违约行为造成今天的情况，无论原告是否对租赁房屋进行装修，被告都不应该承担任何责任。保全费没有相应证据予以支持，本案中原告诉请不能成立，原告要求实现债权费用不应该得到支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告恶意诉讼，应该承担相应的损失。原告李晓燕针对自己的诉讼请求、事实及理由向本院提交如下证据：证据1、原告身份证复印件、被告身份证复印件各一份，欲证明原、被告诉讼主体适格。证据2、《房屋租赁合同》及《补充协议》原件各一份，欲证明（1）本案原告（乙方）与被告（甲方）于2016年5月14日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由被告将位于昆明市官渡区租赁给原告，用途为创办和经营餐饮行业；（2）《房屋租赁合同》约定租期为三年，自2016年6月1日至2019年5月30日，该房屋的租金为每年451440元，保证金为30000元，在该合同租赁期满后退还原告，同时还约定了物业管理费由原告支付；（3）《房屋租赁合同》第十三条约定“因甲方单方面的原因，需提前终止合同的，甲方须支付合同期剩余年限的租金给乙方，并根据乙方投资情况对乙方的经济损失另做赔偿。”因此，原告有权要求被告承担装修花费的损失；（4）该合同第十四条约定违约责任：“租赁双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方缴纳年度租金10%作为违约金。”因此，被告应向原告支付违约金45144元。证据3、《个体工商户开户登记申请书》相关资料，欲证明原告将租赁房屋作为经营场所，设立昆明市官渡区大头鱼河鲜餐厅，为便于进行工商登记，被告提供了昆明世纪金刚经贸有限公司与原告签订的《房屋租赁合同》及租赁房屋产权证复印件等相关资料，告知原告租赁房屋的产权人同意被告与原告之间签订的租赁合同，存在违法、不诚信、故意欺诈、隐瞒情况的行为，对双方租赁合同的签订及履行存在严重过错。证据4、《公司股份合作协议书》一份，欲证明2016年6月1日，原告李晓燕与弟弟李文、叔叔李富华等人签订了《公司股份合作协议书》，以书面的形式再次确定之前各方约定建立的合作关系，约定各方共同开办一家大头鱼河鲜鱼庄。证据5、转账凭证、收条，欲证明被告收到原告按《房屋租赁合同》约定支付第一年租金451440元、房屋押金30000元、物业管理费12000元的事实，具体支付方式为：银行转账351440元、现金支付142000元。证据6、装修人身份证复印件、《装修合同》（含《装饰装修工程预（决）算表》）、《工程结算协议》、《厨房改造协议》、现场照片（打印件）、收条，欲证实：（1）原告委托装修人杨发银的自然人身份中；（2）原告李晓燕与杨发银于2016年5月14日签订了《装修合同》，约定杨发银为昆明市官渡区进行装修，工程预算价为585651元，在装修工程完工后，原告应付工程结算款585000元；（3）原告李晓燕与杨发银于2017年2月16日针对租赁房屋签订了《厨房改造协议》，约定发银将原告租赁房屋中的一间包间和卫生间进行改造，费用为50000元；（4）证明装修实际总价款为635000元，即装修损失；（5）自2016年5月4日至2017年2月1日之间，原告分九笔，向杨发银支付装修款共计580000元，该笔费用被告应予赔偿。证据7、《银行流水》（富滇银行），欲证明原告使用租赁房屋正常经营餐厅期间，平均每月利润为100000万余元。证据8、《报案材料》，欲证明：（1）本案原告李晓燕于2017年4月27日被房屋产权人昆明世纪金刚商贸有限公司强制搬离租赁商铺；（2）原、被告之间的《房屋租赁合同》已无法履行，被告应返还原告未使用租赁房屋期间的租金37620元、房屋押金30000元、未使用房屋期间的物业管理费1200元，并赔偿原告装修损失、承担违约责任等，原告诉讼请求有相应的依据。被告对原告提交的上述证据发表了如下的质证意见：证据1原告身份证复印件、被告身份证复印件，三性认可。证据2的《房屋租赁合同》及《补充协议》，真实性、关联性认可，但不认可原告的证明目的和证明内容。根据该租赁合同第六条付款方式约定第二年的租金应该在次年前支付，但原告并未按照约定支付租金。根据付款方式中关于房屋装修和保证金可以看出原告根本就没有对房屋进行装修，本案中原告并没有对装修保证金进行缴纳。被告认为该份租赁合同可以证明是原告违约，非被告违约。证据3的《个体工商户开户登记申请书》相关资料，真实性认可，不认可关联性，房东即房屋所有权人与原告签订的房屋租赁合同三性认可，不认可证明目的，其有原件不向法庭出示，原告按期支付租金是不存在赶出房屋的情况的。证据4的《公司股份合作协议书》，三性不认可，没有任何关联性，涉及第三人这些人被告不认识，也无法核实签名真实性，所以三性均不认可。证据5的《转账凭证》（工商银行）、《收条》三性不认可，被告确实收到了原告支付的第一年租金和物管费及押金30000元。证据6的装修人身份证复印件三性不予认可；《装修合同》（含《装饰装修工程预(决)算表》)，因为预(决)算表没有签名，三性不认可，该合同从内容上看是原告和杨发银签订的，杨发银没有出庭，无法核实签字是否是本人所签，并且该人没有装饰装修资质；《工程结算协议》三性不认可，理由同证据2；《厨房改造协议》三性不认可，理由同证据2；《现场照片》三性均不认可；《收条》原告没有提交任何银行流水证明这个人收到钱，不认可该项证据。证据7的《银行流水》（富滇银行），关联性和合法性不予认可，只能看出转入转出，无法看出相对方，无法证明原告的证明目的，因此三性不认可。证据8的《报案资料》真实性、合法性认可，不认可关联性及证明目的，报案形式上是原告一个人报案，没有房东强腾的情况，没有第三方跟着原告一起报警，因此关联性不予认可。原告对被告上述的质证意见作如下补充意见：我方认为我方提交的证据能够证明原、被告之间的合同关系，合同无法履行的原因、对于整个租赁房屋的装修支付款项的事实、经营利润状况，装修损失情况有鉴定机构进行登记、查勘、拍照，我们进一步鉴定后证明相关损失情况。每个月交易金额确实是有10余万元的资金收入。当时在2017年4月初因为我本人不参与餐厅的经营，接到房东电话租赁合同到期了，我们不清楚这个情况，实际上房屋使用只有11个月，我们不清楚这个情况。我们给被告打电话，联系不上被告。到4月28日后被告将我们拉黑，不是不愿意支付第二年房租，是我们发现只有11个月，我们支付房租也没有意义了。被告黄斌针对自己的答辩观点未向本院提交相关证据。本院认为，因双方当事人的自认行为，本院对原告提交的证据1、2、3、7、8的真实性依法予以采信，至于证据的证明内容和关联性，本院将结合本案的其他证据综合认定。对原告提交的证据4《公司股份合作协议书》，该证据为原告提交，内容为工商部门登记的昆明市官渡区大头鱼河鲜鱼庄的经营方式为合作经营，本院认为该证据的来源不符合相关证据来源的法律规定，也无法确定该证据的真实性，且大头鱼河鲜鱼庄采用何种经营模式不影响该餐厅的真实性，故本院对该证据的“三性”不予采信。对原告提交的证据5的《转款凭证》、《收条》，结合原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的相关内容，本院对该证据的合法性、真实性、关联性依法予以采信。对原告提交的证据6不能确定原告餐厅装修的现存价值，故本院对该证据的来源合法性，内容真实性均不予采信。根据庭审及原告的举证、被告的质证和本院的认定，本院确认本案法律事实如下：2016年5月14日，原告李晓燕与被告黄斌签订《房屋租赁合同》，约定原告李晓燕转租被告黄斌从昆明世纪金刚经贸有限公司位于昆明市官渡区实际使用面积418平方米用于经营昆明市官渡区大头鱼河鲜餐厅，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月30日止，租金每年支付一次，第一年租金451440元于合同生效起15日内支付，以后每年租金需在次年前的一个月前支付。原告应交纳租赁房屋保证金30000元，租赁合同期满后该保证金退还原告；原告还应交纳租赁期间的水电费、煤气费、物业管理费、垃圾清运费等费用。另外合同还约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方缴纳年度租金的10%作为违约金等。合同签订后，原告以银行转账和现金支付的方式向被告支付第一年房屋租金451440元、租赁房屋保证金30000元、物业管理费12000元，被告以收条的方式确认该款项已收到。原告还以“昆明市官渡区大头鱼河鲜餐厅”名义向相关部门申请登记，并开业经营。在经营过程中，原告李晓燕于2017年4月27日到当地公安机关报警称其租赁商铺系被告黄斌从昆明世纪金刚经贸有限公司处租来，租期只到2017年4月30日，现昆明世纪金刚经贸有限公司欲于到期日收回商铺，因此与被告黄斌产生合同纠纷。民警告知李晓燕与黄协商处理，若未果到法院提起诉讼。现原告向本院提起诉讼，主张如上所诉。本案争议的焦点问题为：1、合同履行的违约责任问题。2、原告的诉讼主张应否得到支持的问题。针对争议的焦点问题，本院认为被告申云粉系原告申开虎父亲的堂妹。2015年11月11日，被告向原告出具了一份《借条》，借条载明：“今向申开虎借款人民币现金200000元（大写贰拾万元整）。借款人：申云粉身份证：5321281973081009212015年11月11日。”上述借条系由案外人余某代被告所书写，由被告在借款人处签名，并在借条的小写金额、签名及日期上捺印。被告向原告出具上述借条时有原、被告及案外人余某三人在场。之后，原告自行在其持有的上述借条上添加了“三个月还款”的内容。本院认为，本案系民间借贷纠纷。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条的规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款的规定：被告抗辩借贷尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。本案中，原告于庭审中先是主张被告向原告出具了借条后，原告当即场将20万元现金交付给了被告，其后又主张20万元借款由案外人沈成普转给被告10万元，余某转给被告10万元。被告则主张原告未向被告交付借款。本院认为，原告在本案中的主张相互矛盾，且证人余某的证言证实被告出具借条给原告时原告并未向被告交付过现金，而原告在本案中也未举证证实其通过转账等其他方式确实向被告交付了借款20万元，故本院结合本案案情认定本案中未实际发生借贷行为，原告主张的借贷事实不成立。原告要求被告偿还借款20万元及利息的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告申开虎的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告申开虎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  尚炳昌二〇一八年六月二十二日书 记 员  秦瑞锋