四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初1800号 原告（反诉被告）：谢祖万，男，汉族，生于1948年5月2日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：冯岳，四川天秤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广元志广房地产开发有限公司，住所地广元市利州区东坝办事处利州东路四海酒店14层2号。 法定代表人：王广平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。 委托诉讼代理人：姜婷婷，四川同方正律师事务所广元分所实习律师。 原告谢祖万诉被告广元志广房地产开发有限公司（以下简称志广公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月10日受理后，被告志广公司于2018年5月4日对原告谢祖万提起反诉，本院依法予以受理，于2018年5月14日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢祖万及其委托诉讼代理人冯岳，被告志广公司的委托诉讼代理人黄莉、姜婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求为:1、判决被告向原告支付过渡费45600元；2、被告向原告支付违约金10000.00元；3、被告向原告支付律师费3336.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2013年6月6日，原告与被告根据相关法律、法规及《广元市城市棚户区改造土地及房屋拆迁补偿安置暂行办法》签订了《华北宿舍1#、2#房屋产权及土地使用权置换协议》。该协议主要约定,被告以新建的华北星城小区6号楼中的房屋置换原告华北宿舍的房屋；过渡时间从原告将房屋交付被告且全部住户搬迁完毕之日起开始计算，过渡期为30个月，被告按每月800元的标准一次性向原告预支24个月的过渡费，交付房屋时多退少补，在过渡期内，过渡费用不得调整；双方若有违约行为，由违约方向对方支付违约金1万元；本协议约定的违约金不足以弥补对方的全部损失，对方可以主张赔偿包括律师费在内的各种损失。协议签订后，原告全面履行了合同义务。但被告并未按照合同约定的30个月过渡期满后向原告交付房屋，也未按照约定在交房时向原告补齐过渡费。从原告2013年6月6日搬迁之日起至被告2017年9月1日交房之日止，合计51个月，被告逾期交房达21个月。且被告除按照每月800元的标准向原告预支了的24个月的过渡费外，尚下欠原告30个月（含交房另计的三个月）的过渡费。被告的行为已经构成违约，应当向被告支付违约金1万元。根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，被告除应当按照每月800元的标准支付6个月的过渡费和交房另计的3个月过渡费外，还应当按照每月1200元的标准支付6个月的过渡费，按照每月1600元的标准支付6个月的过渡费，按照每月2400元的标准支付9个月的过渡费，合计45600元。经原告多次主张权利以及相关主管部门的多次协调，被告却一直以种种理由拒不向原告支付过渡费。故，为了保护自己的合法权益，原告特具状起诉，并委托了律师进行代理，并交纳律师费3336.00元。 被告辩称，一、原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。华北宿舍1、2号楼项目，2014年4月之前是四川金泉源公司承建，由于该公司资金困难，被告在2014年4月7日接受该项目，原告在同年签字确认。之后原、被告双方补签了相关协议。协议明确约定，过渡期间从全部搬迁完毕到以登报交房的日期止，过渡期限内过渡费按800元/月的标准计算，不予以调整。被告不存在拖欠过渡费的情形，因此原告的请求没有依据。二、原告主张按照《四川省国有土地房屋征收与补偿条例》规定计算过渡费，系对法规的错误理解与适用。双方签订置换协议中约定了过渡费，不违反法律规定，原告也领取了过渡费，对金额予以认可，被答辩人适用法律错误，故请求驳回原告的诉请。 被告在答辩期内向本院提出反诉请求为：1、判令原告支付房屋补差款230,938.00元（已折抵过渡费）及资金占用利息（从2017年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）；2、判令原告支付违约金10,000.00元；3、本案的诉讼费用、律师费用及其他费用由原告承担。 事实与理由：2012年10月，由广纺劳动管理服务中心负责对华北宿舍1、2#楼45户进行优惠售房，该工作已于2013年5月底完成。2013年6月6日，案外人四川金泉源实业有限责任公司（以下简称金泉源公司）与1、2#楼共45户签署《华北宿舍1#、2#楼房屋产权及土地使用权置换协议》。2015年2月10日，由于金泉源公司资金困难，广元市人民政府国有资产监督管理委员会议研究决定将“华北星城6#楼项目”由被告作为项目开发主体，原金泉源公司不再参与该项目的任何事务，由被告继续履行金泉源公司在“华北星城6#楼”项目上的权利和义务。被告接手“华北星城6#楼”项目后，原告以各种理由不配合被告办理变更产权证书，并拒绝与被告签署《置换协议》，导致被告无法及时办理土地证书，取得规划许可证书，导致延误工期，直到2016年9月，原告才与被告签署《置换协议》。该协议对置换房屋的位置、面积、补差方式、过渡费计算标准及期间、违约责任等都作出明确的约定。原告现已经入住，但未支付房屋补差款。 原告针对被告的反诉请求辩称为，1、被告未履行合同法第六十条第二款规定的通知义务。其从未通知谢祖万支付房屋差价款和配套费，更未出示面积测绘报告等依据。2、被告拒不支付逾期过渡费，根据合同法第六十六条规定，谢祖万有权行使同时履行抗辩权利。3、违约金和利息主张重叠，且谢祖万不存在违约，不应得到支持。4、经过政府部门组织协调，原告在2018年4月才取得房屋。5、因为过渡费事宜，双方一直在协调之中，购房款早已备好，待协调好后，立即支付给被告。 原告为支持其诉讼请求及抗辩反诉请求举证如下： 一、原、被告签订的《华北宿舍1#、2#房屋产权及土地使用权置换协议》。拟证明：双方对过渡费时间及标准、违约责任均进行了明确的约定。 二、广国资委（2015)66号文件。拟证明：2014年11月28日，广元市市政府批准同意“华北星城6#楼”项目享受旧城改造的优惠政策。 三、广府发（2011）24号文件。拟证明：“华北星城6#楼”是棚户区改造项目。 四、代理合同。拟证明：被告应付律师费3336.00元。 被告的质证意见为： 对证据一、三性无异议，证明目的有异议，该协议第五条第五款规定了过渡期限内过渡费用不予调整，交付房屋时原告应付清所有费用。 对证据二、三性无异议，证明目的有异议，该文件证明了“华北星城”项目之前是金泉源公司承建，后由于该公司资金困难，经政府协调，被告才接受该项目。原告是在2016年9月1日才签字同意被告接受该项目，双方亦才签订《华北宿舍1#、2#房屋产权及土地使用权置换协议》。 对证据三、广府发（2011）24号文件，不属于证据范畴，不予质证。 对证据四、三性无异议，但从合同中看不出原告支付律师代理费，本次起诉是原告恶意起诉，因此该笔费用由原告承担。 被告就其辩解主张及反诉请求向本院举证如下： 一、广国资委（2015)66号文件。拟证明：2012年10月，金泉源取得被拆迁房屋的相关事宜。2013年6月6日，金泉源公司与1#、2#楼共45户签署《华北宿舍1#、2#楼房屋产权及土地使用权置换协议》；2015年2月10日，由于金泉源公司资金困难，广元市人民政府国有资产监督管理委员会议研究决定将“华北星城6#楼项目”由志广公司作为项目开发主体，由志广公司继续履行金泉源公司在“华北星城6#楼”项目上的权利和义务。 二、1、华北星城6#楼项目改造情况《统计表》；2、2016年9月17日，志广公司与谢祖万签署的《华北宿舍1#、2#楼房屋产权及土地使用权置换协议》及《补充协议》;3、2016年9月17日，谢祖万出具的承诺。拟证明：2016年9月17日，双方签订的协议，对置换房屋的位置、面积、补差方式、过渡费计算标准及期间、违约责任等都作出明确的约定。 三、1、谢祖万于2013年8月1日签署的《原“华北星城”1、2号楼住户摇号选房确认单》；2、志广公司于2017年8月31日在广元日报上刊登的《交房公告》。拟证明：1、谢祖万经摇号确认置换的房屋为华北星城6栋1单元1楼5号面积110.42㎡；2、交房日期自2017年8月31日开始。 四、1、金泉源公司向谢祖万支付的24个月的过渡费用的凭据；2、志广公司对《华北6号楼未交房拆迁户结算表》。拟证明：原告应向被告补房屋差价款249,848.00元及配套费4,420.00元，被告已向原告支付过渡费19，200.00元，被告还应向原告补过渡费23，330.00元，经品迭，原告还应向被告支付房款230，938.00元。 五、民事代理合同，拟证明反诉案的律师费用为5000元。 原告的质证意见如下： 对证据一、三性无异议，证明目的有异议，金泉源公司于2013年6月6日才与广纺中心签订合同并取得相关权利。 对证据二、三性无异议，但证明目的有异议。1、选房确认单未记载面积；2、过渡费应按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定分段递増，但被告仅按800元进行了支付。志广公司除未按约支付过渡费外，还逾期交房达20多个月（2015年12月26日至2017年8月31日），构成违约。该合同第五条第七款约定是交房条件，并不是支付房屋差价款的时间。 对证据三、三性无异议，证明目的有异议，确认单未记载面积；公告不能证实已尽通知义务。 对证据四，金泉源公司过渡费凭据的三性无异议；对志广公司对《华北6号楼未交房拆迁户结算表》有异议，系被告单方制作，不能作为证据使用，且面积补差价款无面积测绘报告作为依据。 对证据五、三性无异议，证明目的有异议，被告的反诉主张没有事实和法律依据，律师费应当自己承担。 经庭审举证、质证，本院对原、被告双方提供证据材料认证如下：原、被告所举的证据，质证方对真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告所举的证据三，被告认为不能作为证据使用，该证据系一份法律文件，其本身不能证明争议事实的真伪，本院不予采信。被告所举的志广公司对《华北6号楼未交房拆迁户结算表》，原告提出异议，该表格确系被告单方制作，无任何职能部门及原告认可，本院不予采信。对于采信证据所要证明的内容及观点，本院将结合案情加以综合评定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月，案外人金泉源公司与华北宿舍1#、2#楼共45户签署《华北宿舍1#、2#楼房屋产权及土地使用权置换协议》。2013年6月27日，金泉源公司按约定向原告支付过渡费2万元（1、从2013年6月26日起计算24个月X800元/月=19200元；2、一次性搬家费800元）。2013年8月1日，经金泉源公司组织，原告签署《选房确认单》，经摇号确定原告置换华北星城6栋1单元1楼5号房屋。后由于金泉源公司资金困难，该项目无法如期进行。 2015年，经政府研究决定将“华北星城”由被告作为项目开发主体。被告承继金泉源公司在该项目上的权利和义务。当年5月21日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会以《广国资委函【2015】66号》函件的形式将上述内容函告各政府职能部门。 2016年9月，原、被告之间签订《华北宿舍1#、2#楼房屋产权及土地使用权置换协议》，主要内容为：一、原告将位于广元市利州区嘉陵办事处蜀门北路二段79号华北宿舍建筑面积37.27㎡的房屋与被告在规划范围内新建的华北星城小区6号楼中的房屋置换，按照1还1.2的方式置换，置换房屋建筑面积为50㎡。超过50㎡以外的部分：在10㎡以内的按2800元/㎡计价，超出面积按4400元/㎡计价。原告摇号确认的华北星城6栋1单元1楼5号房屋面积为110.42㎡。按约定的计价方式，原告应交房屋差价款249848元。计算方式为：原告所选房屋面积为110.42㎡，原告房屋被拆迁应补面积为50㎡，原告应补差房款的面积为110.42㎡-50㎡=60.42㎡。其中10㎡以内按2800元/㎡计价，即10㎡x2800元/㎡=28000元；其中10㎡以外按4400元/㎡计价，即50.42㎡x4400元/㎡=221848元。原告应补差房款为：28000元+221848元=249848元。二、房屋过渡费方面的约定为：1、过渡时间，从搬迁并将房屋交付被告且全部住户搬迁完毕之日起开始计算，过渡期为30个月，被告按每月800元的标准一次性向原告预支24个月的过渡费，交付房屋时多退少补（以交房公告日起另计三个月的过渡费用）。由原告自行解决住房问题；搬迁结束后，被告向原告一次性支付搬家费800元。2、在过渡期内，原告不得要求被告调整过渡费用；3、过渡期的截止日期为被告登报交房公告日期。4、过渡期限，被告新建房屋的正常建设工期为三十个月（以基础开工之日计算），被告正常建设的期限为过渡期。若遇不可抗力或情势变更等情况，建设工期相应顺延的，过渡期限相应延长，延期过渡费标准不变。若被告提前交房，原告需退回多领取的过渡费用。三、交付房屋时，原告须结清房屋差价款、以及相关的所有费用，被告才予以交房。同日，双方及金泉源公司还签订了前述协议的《补充协议》，其中第二条约定：“原金泉源公司与被置换人（原告）签署的《华北宿舍1#、2#楼房屋产权及土地使用权置换协议》同时终止。”四、双方若有违约行为，由违约方向对方支付违约金1万元，该违约金不足以弥补对方损失的，对方可以主张赔偿包括处理争议发生的律师费在内的直接损失。但两份协议的签署日期均显示为2013年6月6日，经庭审核实，该协议显示日期系倒签日期，真实的签订日期应为2016年9月。 2017年8月31日，被告通过报纸发布交房公告。因过渡费及房屋补差款事宜双方发生争执，经政府多次协调，原告现已取得华北星城6栋1单元1楼5号房屋。至本案辩论结束时，原告未向被告支付房屋补差款，被告亦未向原告支付过渡费用。 本院认为：本案的争议焦点为，一、被告应按什么标准和时间段向原告支付过渡期间的费用；二、原告应向被告支付的房屋补差款数额；三、双方是否存在违约。 关于焦点问题一：案涉《华北宿舍1#、2#楼房屋产权及土地使用权置换协议》及《补充协议》，是协议双方当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应依约继续全面、正确的履行各自的义务，并取得相应的权利。从该约定来看，过渡期间的过渡费标准应按双方约定的800元/月计算。在双方签订的协议中，亦对过渡期间作出了明确的约定。但系三处约定，1、过渡时间，从搬迁并将房屋交付被告且全部住户搬迁完毕之日起开始计算，过渡期为30个月；2、过渡期的截止日期为被告登报交房公告日期，即2017年8月31日；3、过渡期限，被告新建房屋的正常建设工期为三十个月（以基础开工之日计算），被告正常建设的期限为过渡期。若遇不可抗力或情势变更等情况，建设工期相应顺延的，过渡期限相应延长，延期过渡费标准不变。若被告提前交房，原告需退回多领取的过渡费用。现原告认为应按30个月计算，但纵观上述三条关于过渡期约定，可知双方在签订协议时，应该预见到，过渡期不是固定的，否则不会出现“若被告提前交房，原告需退回多领取的过渡费用”之约定。且，双方在签订协议时，明知距2013年6月6日已过去三年多时间。即双方签订协议的日期是倒签的，仍要求按30个月内完成交房事宜，有违公平原则，亦不切实际。故此，本院认为，按双方的约定，过渡期截止为被告“登报交房公告日期”较为适宜。即，本案的过渡期为：2013年6月到2017年8月，共计50个月。另按约定以交房公告日起另计3个月过渡费用及一次性搬家费800元。被告应向原告支付过渡费为：53X800+800=43200元，金泉源公司已支付2万元，被告还应支付23200元。 原告要求按《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定支付过渡费，因双方对过渡费已经明确而合法的约定，本院只能尊重并依照双方事前的约定予以裁决，该诉请观点不予支持。 关于焦点问题二：双方签订的《华北宿舍1#、2#楼房屋产权及土地使用权置换协议》及《补充协议》均对还房面积及补差款的计算方式作出明确的约定。协议双方当事人应依约继续全面、正确的履行各自的义务。被告应向原告还房一套，即经原告摇号确认的华北星城6栋1单元1楼5号建筑面积为110.42㎡的房屋，原告应向被告支付房屋补差款249848元。对于被告主张该笔费用的资金利息，于法无据，本院不予支持。 被告反诉主张原告应付“配套费”4420元，但未提供证据予以证实该笔费用实际产生，且从双方签订的前述协议及补充协议来看，亦无明确而具体的约定。据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告对该笔费用的主张，本院不予支持。 关于争议焦点三：政府为了完善城市功能，提高城市品位，改善原告居住环境，方便原告在内的45户居民生产生活，遂决定对“华北宿舍”棚户区改造。在项目建设过程中，因金泉源公司资金紧张，经政府多次协调，遂由被告进行继续承建，该项目才得以顺利完工，并将房屋交付原告。原告应放眼未来，当“华北新城”正式建成后，作为该“新城”，住户，必将终生受益。双方在合同的履行过程中，更应考虑前述因素，减少纷争。本案纠纷因被告未支付过渡费及原告未交房屋补差款而引发，并非单方变更或者不履行合同所导致，且在涉案争议发生后，双方一直在寻求解决方案，经政府协调，原告现已经顺利入住。因双方认识不一致，最终未促成解决方案。原、被告双方行为属于事出有因，不属违约，故双方主张按合同约定要求对方承担违约责任，缺乏事实依据，本院均不予支持。双方因此而主张的律师费用，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。 综上所述，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广元志广房地产开发有限公司向原告（反诉被告）谢祖万支付过渡费23200元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、原告（反诉被告）谢祖万向被告（反诉原告）广元志广房地产开发有限公司支付房屋补差款249848元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 三、上述一、二项品迭后，原告（反诉被告）谢祖万向被告（反诉原告）广元志广房地产开发有限公司支付房屋补差款226648元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、驳回原告（反诉被告）谢祖万的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）广元志广房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费637元，由原告（反诉被告）谢祖万负担386元，被告（反诉原告）广元志广房地产开发有限公司负担251元。反诉案件受理费2457元，由原告（反诉被告）谢祖万负担2311元，被告（反诉原告）广元志广房地产开发有限公司负担146元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  何启蓉 二〇一八年六月五日 书记员  奉 俐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。