四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终6382号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林后钱，男，汉族，1992年1月14日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：彭星，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺嘉，男，汉族，1980年9月6日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张茜，四川度每文律师事务所律师。 原审第三人：四川省好运来房地产经纪有限公司。住所地：达州市达川区万达路**。 法定代表人：彭祖卫。 委托诉讼代理人：景官兵，男，公司员工。 上诉人林后钱因与被上诉人贺嘉，原审第三四川省好运来房地产经纪有限公司（以下简称好运来公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林后钱上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法发回重审或改判；2.本案一审、二审诉讼费由贺嘉承担。事实和理由：1.一审法院认定《房屋买卖合同》经双方协商解除的事实与法律依据不足。林后钱2017年7月4日出具的补充协议是与好运来公司的经纪人签订，只有经纪人的签字，好运来公司并未盖章，只对林后钱与经纪人发生法律效力。且该协议内容是继续匹配房源，并未向好运来公司授权解除合同。贺嘉陈述2017年6月20日好运来公司向其出具解除房屋买卖合同的协议书，但好运来公司2017年7月4日出具合同解除证明，二者形成时间前后矛盾。2.林后钱在房屋买卖过程中积极履行义务，并于2017年6月20日签订了继续履行房屋买卖合同的补充协议，该协议是对案涉房屋继续买卖的约定。虽然贺嘉否认签订该协议，但从贺嘉的肯定性答复可以表明该协议是其被人所签。3.针对2017年6月20日签订的继续履行房屋买卖合同的补充协议，贺嘉不予认可并申请司法鉴定。但由好运来公司保管的该协议因手印纹路不清晰无法进行鉴定，林后钱以自己保存的手机图片纹路清晰为由申请继续鉴定，一审法院未予答复继续审理不符合法律规定。一审法院对林后钱提交的录音材料未进行展示而直接认定其真实性并未查明本案事实。 贺嘉辩称，1.林后钱的上诉理由不成立，一审已经过充分调查，林后钱提交给中介方的补充协议上已经授意中介方解除房屋买卖合同，贺佳认为房屋买卖合同已经解除。2.针对6月20日的补充协议，经过司法鉴定签名并不是贺嘉的，证明该补充协议是伪造的。3.关于林后钱所称的录音材料，也是不成立的。 好运来公司述称，林后钱的补充协议主要是重新匹配房源，处理后续事宜，没有授权其解除房屋买卖合同。 林后钱向一审法院起诉请求：1.判令贺嘉继续履行合同并协助林后钱办理产权变更手续；2.本案诉讼费由贺嘉承担。 贺嘉向一审法院反诉请求：1.判令林后钱支付合同违约金204600元；2.解除双方签署的《房屋买卖合同》；3.反诉诉讼费用由林后钱承担。 一审法院认定事实：2017年2月7日，林后钱与贺嘉签订《房屋买卖合同》，约定贺嘉将其所有的位于龙城大道9号师大现代花园2栋4单元26层3号房屋以68.2万元的价格出卖给林后钱，林后钱于2017年2月7日支双方于贷款结清次日办理过户手续，贺嘉收齐全部房款后3个工作日付定金2.2万元，双方于2017年6月20日前办理产权变更手续，林后钱收到不动产登记中心接件单后，向贺嘉支付房款18万元，林后钱采取商业贷款的方式支付尾款48万元。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方按房屋总价向另一方支付30%的违约金。双方于贷款结清次日办理过户手续，贺嘉收齐全部房款后3个工作日内将房屋交付给林后钱。 房屋买卖合同签订后，林后钱向贺嘉支付定金2.2万元，向好运来公司经纪人景官兵支付193900元，景官兵将其中11万支付给贺嘉，贺嘉于2017年3月30日将该11万退还给林后钱。2017年4月27日，贺嘉将该定金2.2万元退还给景官兵。 2017年7月4日，林后钱向好运来公司出具《补充协议》，载明：“因林后钱购买师大现代花园2栋4单元2603号房屋，买方资料全部准备完成，卖方未能及时配合，多次未到场办理过户相关事宜，导致该房无法交易，中介方免费再次匹配房屋，直至价格、位置满意，因师大花园2栋4单元2603号房屋未能过户，林后钱不再承担任何中介贷款相关费用，并委托中介机构处理师大花园2-4-2603号房屋合同后续事宜，该房屋交易中，买家不存在任何问题，也不承担任何责任。”贺嘉与好运来公司经纪人景官兵签订《房屋买卖合同解约协议》，载明：“双方于2017年2月，在中介公司签订房屋买卖合同，房屋地址为龙泉驿区大面街办龙城大道师大现代花园二期2栋4单元2603号房。因国家对房产市场的调控，导致合同无法继续完成交易，故双方友好协商平等解除此次交易。双方签订该协议时，相关款项及中介费用全部结算完成，不存在任何经济纠纷。”2017年7月4日，好运来公司向贺嘉出具解除合同证明，载明：“今我司收到贺嘉、林后钱双方关于师大花园2-4-2603号房屋合同解除，买方已经手写委托书到我司，双方也签订完成解约协议，公平友好解除合同。我司为买方另行安排房源，买方亦不再追究违约事宜，我司作为中介方，保证解约合同真实有效，买方再追究出售方责任，我司愿承担两年内产生的不良法律后果。” 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”林后钱于2017年7月4日向第三人出具《补充协议》，从该补充协议的内容来看，林后钱在案涉房屋无法交易的基础上，要求第三人免费再次匹配房屋，并委托第三人处理合同后续事宜，林后钱在该补充协议中已经明确作出了不再继续购买案涉房屋与不承担合同不能继续履行责任的意思表示，其委托第三人处理合同的后续事宜理应涵盖了解除合同的内容。关于林后钱提出的其补充协议中“委托第三人处理案涉合同后续事宜”并非授权第三人解除案涉合同，而是指提起对贺嘉的诉讼的主张，一审法院认为，根据法律规定及日常生活经验，民事诉讼应当自行向人民法院提起或委托律师、基层法律服务工作者等符合法律规定的人提起，第三人作为房屋中介机构，并无代他人提起诉讼之权利。林后钱的该项主张既不符合补充协议的文义，亦不符合日常生活经验，不能成立。第三人受林后钱委托与贺嘉就案涉合同签订解约协议并向贺嘉出具合同解除证明，约定友好协商解除合同，双方已结算完成，不存在任何经济纠纷。据此可知，林后钱与贺嘉已协商一致解除案涉合同，并已就案涉合同完成结算清理。 因林后钱与贺嘉房屋买卖合同关系已经双方协商一致解除，且双方就合同结算清理已达成一致意见，现林后钱要求继续履行合同，贺嘉协助其办理房屋产权变更手续的诉讼请求与贺嘉要求判决解除双方签订的房屋买卖合同并主张违约金的反诉请求均不能成立，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回林后钱的全部诉讼请求；二、驳回贺嘉的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取5310元，鉴定费2200元，由林后钱负担；反诉案件受理费减半收取3167元，由贺嘉负担。 本案二审中，林后钱为支持其上诉请求，提交录音资料一份，拟证明林后钱未与好运来公司说过要解除房屋买卖合同，系贺嘉违约。 贺嘉质证对该证据的三性均不予认可。 本院对该证据结合其他证据综合认定。 二审查明，2017年7月4日，好运来公司经纪人景官兵向林后钱出具《承诺书》一份，载明“因林后钱购买师大花园2栋4单元2603号房屋，出售方未能按时办理过户，现中介机构配合买家收回结案款115900元……共计217900元，双方协商中介款在7个工作日内收回该笔款项，如出售方未配合及其他原因导致款项未能如期到账，应由中介机构三个工作日内垫付该笔资金”，该《承诺书》由林后钱签字并加盖有好运来公司印章。 另查明，本案一审中，林后钱提交落款日期为2017年7月4日的《承诺书》一份，载明“因林后钱购买师大花园2-4-2603号房，出售方合同违约，中介方承诺用法律途径追究出售方违约责任，并按合同起诉违约方承担合同违约赔偿事宜，并购买方愿意配合中介方做出相关起诉事宜，产生相关费用暂由中介机构垫付直至达到满意结果后，由中介方向败诉方收取。根据2017.7.4日签订的补充协议仅为其办理后续所委托的相关起诉，未委托其他事宜”。该《承诺书》由景官兵签字并加盖有好运来公司印章，其中“根据2017.7.4日签订的补充协议仅为其办理后续所委托的相关起诉，未委托其他事宜”一句笔迹与前文有显著差异。林后钱、好运来公司对该《承诺书》三性均无异议，贺嘉认为其真实性无法判断。 本院审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为案涉《房屋买卖合同》是否由林后钱与贺嘉协商一致解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”林后钱在2017年7月4日向好运来公司出具的《补充协议》中委托好运来公司处理案涉《房屋买卖合同》的后续事宜，且从该《补充协议》的内容看，林后钱已确认案涉房屋无法继续交易，并由好运来公司再次匹配房屋，直至位置价格满意。林后钱在好运来公司2017年7月4日出具的《承诺书》中亦签字明确，因出售方未能按时办理过户，由中介机构配合林后钱收回已支付的结案款、中介费、定金等各种费用。上述事实表明，林后钱已经明确作出了不再继续购买案涉房屋并收回已支付款项的意思表示，其在《补充协议》中委托好运来公司处理合同的后续事宜理应涵盖解除合同的内容。由于贺嘉对林后钱解除合同的意思表示并无异议，一审法院认定案涉《房屋买卖合同》系由林后钱与贺嘉协商一致解除并无不当，故对林后钱要求继续履行合同，由贺嘉协助其办理房屋产权变更手续的上诉请求，本院不予支持。 关于林后钱提出的其并未授权好运来公司解除案涉合同，仅是提起对贺嘉的诉讼的上诉理由，本院认为，民事诉讼的诉讼主体由法律规定，好运来公司并无代林后钱提起诉讼的权利。且好运来公司在解约时并未向贺嘉披露过该份关于起诉其违约责任的《承诺书》，贺嘉有理由相信解除合同是林后钱的真实意思表示。此外，综合2017年7月4日的《补充协议》以及两份《承诺书》来看，林后钱虽同意就合同的结算清理收回已支付的各种款项，但在违约责任方面仅表示买方不承担任何责任，并未作出不再追究贺嘉违约责任的意思表示，故好运来公司向贺嘉出具的《合同解除证明》中载明的“买方亦不再追究违约责任”并非林后钱与贺嘉协商达成的一致意见。 综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，裁判结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10620元，由林后钱负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年六月二十九日 书记员 刘方祺