四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初6506号 原告（反诉被告）：罗梓航，男，1992年8月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绵阳新世界百货有限公司，统一社会信用代码91510700699159858H，住所地：绵阳市涪城区临园路东段72号。 法定代表人：谢惠芳。 委托诉讼代理人：王琴，四川真道律师事务所律师。 原告罗梓航与被告绵阳新世界百货有限公司（以下简称：新世界百货）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，被告新世界百货向本院提出反诉，本院决定合并受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。罗梓航的委托诉讼代理人钟相坤、何连辉，新世界百货委托诉讼代理人王琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告罗梓航的向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告保证金87768元；2.判令被告赔偿原告损失86000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告罗梓航撤回了第二项请求。事实和理由：原、被告建立了租赁关系，但未签订书面合同。2019年3月21日，被告称原告损坏了电表，并对以停电的方式迫使接受其单方处罚。原告经申辩和沟通仍未恢复供电，导致一直停业，经营受到受损严重。后被告单方解除了与原告的租赁关系，并不退还保证金，给原告造成了巨大损失。原告遂诉至本院，请求判如所请。 本诉被告新世界百货辩称：双方之间签订有书面合同，且不违反法律规定。在租赁合同期间，原告违反合同相关约定，未对所租商铺的设施设备尽到合理使用义务，没有按照约定及时向被告支付租金管理费等费用，且其所使用商标涉嫌侵权。根据双方约定，因为原告违约导致合同终止的，原告支付的保证金不予退还。 反诉原告新世界百货向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人支付租金等费用10389.04元；2.判令被反诉人向反诉人支付撤场拆除费用26500元；3.判令被反诉人向反诉人补交免租期租金41588.1元；4.判令被反诉人向反诉人支付违约金86400元；5.本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2018年9月19日，双方签订《租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告商场商铺用于经营“法味朵风”餐厅，面积73平方米，期限3年，月租金27360元，管理费1440元/月。合同签订过程中，反诉被告进场后一直未给反诉原告提供品牌授权。2019年4月22日，“法味朵风”品牌驻上海办事处告知反诉原告，该餐厅未取得品牌授权，要求对品牌予以拆除，并向反诉原告寄送了律师函。反诉被告在经营过程中还存在拖欠费用、擅自拆卸预付费电表等违约行为。2019年5月6日，反诉原告发函反诉被告解除双方签订的租赁合同，反诉被告搬离了餐厅物资，但未拆除场地。反诉被告在经营期间，还拖欠了反诉原告租金5397.04元、管理费4320元、水费185元、通讯费487元。此外，因反诉被告未按原状将场地返还反诉原告，为恢复原状委托第三方拆除发生费用26500元应由反诉被告负担。 反诉被告罗梓航辩称：1.双方之间未签订书面的租赁合同，构成的是不定期租赁关系。本案双方建立租赁关系的背景是源于品牌方与成都品牌方公司之间就在绵阳新世界引进这个品牌与本案的反诉原告之间形成初步意向。基于此本案反诉被告作为投资方负责租赁以及经该店营。但是在整个事情的进展过程中，由于租赁双方对合同具体条款以及品牌如何引进一直没有达成一致，因此书面的合同最终没有签订。在此情况下，双方对租金标准以及免租期，口头达成一致，反诉被告同意进场装修并进行经营。由此双方建立的是不定期租赁关系。2.合同履行过程中，反诉被告不存在包括拆卸电表等对方陈述的违约行为。品牌未取得授权，也是刚才陈述的双方没有达成一致的情况下，认可反诉被告租赁使用这个商铺。反诉被告不存在违约的行为，其主张反诉被告承担违约责任无法律依据。 本院经审理查明，认定如下事实：2018年9月19日，新世界百货作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的罗梓航签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方商场1层1号商铺（72平方米），用于经营“法味朵风”西餐；期限为三年，即自2018年9月19日至2021年9月18日；甲方给予乙方装修免租期为45日，自2018年9月19日起至2018年11月3日；固定租金支付标准为，每日12.66元/平方米，合月租金为27360元月；采用先付后用、按月支付的方式支付，实际租期不足一月的，则按实际天数计算；租赁保证金82080元；商场管理费每月20元/平方米，每月共计1440元；商场管理费保证金，按首年月平均商场管理费的3倍支付，即4320元。合同第7.1条“租赁期内，乙方应合理使用甲方所提供的所租商铺及其附属设施和设备，乙方应保证所租商铺及内部设施和设备处于可租用及良好状态，……。”第12.2条“无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对所租商铺进行了装修的、曾建或改建，乙方必须在返还时自费拆除有关灯箱、广告招牌等（如有），及将所租商铺恢复至交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。如乙方未能将所租恢复原状，则甲方有权代其恢复原状，因此而导致的有关费用，由乙方负责。……。”第20.4条“发生下列情形之一，甲方有权提前终止本合同并提前收回所租商铺或其任何部分，并要求乙方不交免租期所免除的租金等费用。同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向甲方支付违约金，且甲方不予退还乙方已支付的保证金，如前述违约金不足弥补甲方损失的，乙方须据实向甲方赔偿。……（9）乙方没有其经营品牌商品合法有效的商标（自有）或品牌授权书（非自有），经甲方或商场管理公司催告后仍未提供的。”合同签订后，新世界百货依约将商铺交付罗梓航装修使用，2018年11月3日法味朵风餐厅开业。2018年12月20日、2019年2月2日、2019年3月20日，新世界百货在三次安全检查中均发现商铺内的预付费电表有被损坏的情况。2019年4月9日，新世界百货以“法味朵风餐厅”涉嫌偷电为由而报警。双方虽经涪城区城北街道人民调解委员会调解，但未达成一致意见。次日，新世界百货函告“法味朵风餐厅”要求其纠正违约行为。 同年4月29日，法味朵风品牌所有权人向新世界百货寄发律师函，称发现罗梓航在新世界百货经营的“法味朵风餐厅”未经其授权，要求协助拆除商标及图片等。新世界百货要求罗梓航提供品牌授权文件，但其仅提供了一份英文的品牌代理合同复印件，未能提供品牌授权文件。同年5月6日，新世界百货给罗梓航寄送电子邮件，告知其因电表损害、未取得品牌授权以及拖欠租金及应付费用等问题，双方签订的《租赁合同》自2019年5月6日起解除，赔偿电费损失，支付违约金以及搬离场地并恢复原状等。此后，罗梓航安排人员搬离了餐厅设备设施，但未将场地恢复原状。此后，新世界百货公司委托四川诗嘉建筑装饰工程有限公司对“法味朵风餐厅”进行了拆除，并支付了工程款26500元。 还查明，双发合同解除前，罗梓航拖欠了新世界百货2019年5月1日至6日的租金5397.04元（12.66元/天×6天×72平方米）、2019年2月至4月的商场管理费，以及2019年2月至4月的水费 本院认为，本案争议的焦点有三：一是双方是否签订了书面《租赁合同》；二是反诉被告的行为是否构成违约；三是如果反诉被告的行为构成违约，其请求对违约金进行调整是否支持。 首先，关于双方之间是否签订了书面《租赁合同》的问题。从庭审调查来看，反诉被告在申请“法味朵风餐厅”工商注册时提供了双方签订的书面《租赁合同》，且合同内容完整。故其辩称，双方之间未签订书面《租赁合同》，只是就商铺租赁达成有口头租赁协议。双方之间形成的是不定期租赁关系的意见，本院不予采纳。双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。 其次，关于反诉被告的行为是否构成违约的问题。根据合同约定，反诉被告应就经营的品牌提供取得合法的授权。从庭审查明来看，反诉被告所使用的“法味朵风”品牌未取得品牌所有权人的授权。反诉被告的行为违反了合同约定。反诉原告据此解除双方的合同关系，并主张其承担支付免租期租金、不退还保证金及支付违约金等违约责任的请求成立，本院予以支持。此外，反诉原告主张其支付办理前拖欠的租金5397.04元、管理费4320元及水费185元的请求亦成立，本院亦予以支持。反诉原告主张其承担通讯费487元的请求，与双方约定不符，本院不予支持。 双方合同解除后，反诉被告未按约定将场地恢复原状。为此，反诉原告委托第三方对场地进行了恢复原状施工。反诉原告主张因此产生的工程款26500元由反诉被告承担的请求，与双方约定相符，于法有据，本院予以支持。 最后，关于如果反诉被告行为构成违约，其主张对违约金予以调减的问题。本院认为，案涉商铺年租金328320元。其行为虽构成违约理应承担违约责任，但因违约而承担的支付免租期租金、不退保证金以及违约金等项共计214388.1元，显著高于其损失，故本院对反诉被告所承担的综合违约责任予以调减为年租金的30%，即98496元。品迭反诉被告保证金后，还应支付违约金12096元。 综上，为维护当事人的合法权益，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规，判决如下： 一、反诉被告罗梓航于本判决生效后十日内向反诉原告绵阳新世界百货有限公司支付租金5397.04元、管理费4320元、水费185元； 二、反诉被告罗梓航于本判决生效后十日内向反诉原告绵阳新世界百货有限公司支付撤场费用26500元； 三、反诉被告罗梓航于本判决生效后十日内向反诉原告绵阳新世界百货有限公司支付违约金98496元； 四、驳回本诉原告罗梓航的诉讼请求； 五、驳回反诉原告绵阳新世界百货有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1888元，由本诉原告罗梓航负担。反诉案件受理费1799元，由反诉原告绵阳新世界百货有限公司负担元，反诉被告罗梓航，由原告四川三千石信息技术有限公司负担。反诉诉讼费收取25元，由反诉原告成都阿普匠科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  孙静 二〇一八年六月二十八日 书记员  刘洋