四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1104号 上诉人（原审被告,反诉原告）：傅金钗，男，1973年7月16日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人（原审被告，反诉原告）：蔡宝珠，女，1975年2月6日出生，汉族，住福建省南安市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：莫晓燕，四川捷思律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：中国建设银行股份有限公司双流分行，住所地成都市双流区东升顺城街27号。 负责人：田静，行长。 委托诉讼代理人：张强，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都弘旭建筑工程有限责任公司，住所地双流区九江街道办事处邹家场升平村2组19号1号。 法定代表人：龚启常，董事长。 委托诉讼代理人：李莉，四川和普律师事务所律师。 上诉人傅金钗、蔡宝珠因与被上诉人中国建设银行股份有限公司双流分行（以下简称建设银行双流分行）、成都弘旭建筑工程有限责任公司（以下简称弘旭公司）金融借款合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院(2017)川0116民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人傅金钗、蔡宝珠的共同委托诉讼代理人莫晓燕、被上诉人建设银行双流分行的委托诉讼代理人张强、被上诉人弘旭公司的委托诉讼代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅金钗、蔡宝珠上诉请求：1.撤销(2017)川0116民初1279号民事判决第二、三、四项判决内容；2.改判由弘旭公司向建设银行双流分行归还借款本金3413371.44元及利息和罚息；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实有误，一审未查明以下事实：1.上诉人明确告知了建设银行双流分行其已对弘旭公司提起解除房屋买卖合同之诉的事实，但建设银行双流分行并未要求参加诉讼；2.房屋买卖合同解除之诉于2016年7月23日生效，上诉人于2016年8月8日起诉要求解除与建设银行双流分行的金融借款合同。二、一审适用法律错误。1.一审未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十五条规定，而适用公平原则进行裁判，系适用法律错误；2.一审适用公平原则进行裁判，后果是对上诉人的显失公平。 建设银行双流分行答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，商品房买卖合同解除，银行方没有过错。请求驳回上诉、维持原判。 弘旭公司答辩称，合同解除后应该退还款项，只是公司资金状况有问题，无法退钱，请法院依法裁判。 建设银行双流分行向一审法院起诉请求：1.傅金钗、蔡宝珠立即向建设银行双流分行归还剩余贷款本金3491777.37元；2.傅金钗、蔡宝珠向建设银行双流分行支付逾期罚息至本金清偿完毕之日止；3.弘旭公司对以上债务承担连带清偿责任；4.傅金钗、蔡宝珠与弘旭公司向建设银行双流分行支付律师费80000元。 傅金钗、蔡宝珠向一审法院提出反诉请求：请求解除傅金钗、蔡宝珠与建设银行双流分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 一审法院认定事实：2012年11月28日，建设银行双流分行与弘旭公司签订了《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》（合同编号：12181018-1）及《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》（合同编号：12181018-1）。根据以上合同约定，弘旭公司应对因购置于领宾国际七星公馆1、2号楼项目所属之商业用房而与建设银行双流分行发生借贷关系的全部债务人形成的一系列债权提供最高额保证；债权确定期间为2012年12月28日至2014年12月27日；被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于建设银行双流分行垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；担保责任的最高限额为45600000元；被担保债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出合同约定的债权确定期间，仍然属于本合同最高额保证担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。2013年11月12日，傅金钗、蔡宝珠与弘旭公司签订了《商品房买卖合同》，约定傅金钗、蔡宝珠购买弘旭公司开发的领宾国际七星公馆1-3-（1-18）号房屋，购房总价为8338690元，首付4329690元。当日，傅金钗、蔡宝珠向弘旭公司支付了首付款4329690元。2013年12月24日，傅金钗、蔡宝珠与建设银行双流分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定傅金钗、蔡宝珠向建设银行双流分行借款4010000元用于购买以上房屋；借款期限为2013年12月24日至2023年12月24日；采用每月等额本息的还款方式；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度在每个利息调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他款项则构成违约，借款人违约贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。当日，建设银行双流分行根据约定，将以上借款4010000元转入弘旭公司的银行账户。此后，傅金钗、蔡宝珠每月24日按照约定定期向建设银行双流分行归还借款。自2015年6月起，傅金钗、蔡宝珠出现未按期归还借款情形。其中：2015年6月逾期数天后，当月归还完毕；2015年8月逾期数天后，当月归还完毕；2015年9月逾期数天后，分数次至次月归还完毕；2015年11月当月仅归还了部分；2015年12月归还了部分；此后至一审辩论终结前，傅金钗与蔡宝珠未再向建设银行双流分行归还过借款。2014年12月2日，中国银监会文件银监复〔2014〕871号中国银监会关于建设银行双流支行升格为分行的批复载明，同意中国建设银行股份有限公司双流支行升格为中国建设银行股份有限公司双流分行，由中国建设银行股份有限公司四川省分行管理。2016年1月7日，建设银行双流分行向一审法院提起诉讼，要求傅金钗与蔡宝珠立即向建设银行双流分行归还剩余贷款本金3491777.37元，并支付逾期罚息。一审法院于2016年3月3日向傅金钗、蔡宝珠送达了诉状副本。2016年3月18日，傅金钗与蔡宝珠向一审法院提起诉讼，以弘旭公司至今无法按照《商品房买卖合同》约定的期限向傅金钗和蔡宝珠交付领宾国际七星公馆1-3-（1-18）号房屋为由，要求一审法院判决解除傅金钗、蔡宝珠与弘旭公司签订的《商品房买卖合同》。2016年5月23日，一审法院作出（2016）川0112民初2192号民事判决，认定弘旭公司迟延向傅金钗、蔡宝珠交付房屋已达两年之久，且未在规定的时间内取得权属证明，致使合同目的不能实现，故判决解除以上《商品房买卖合同》。现该判决书已经发生法律效力。另，傅金钗、蔡宝珠向一审法院提起反诉后，一审法院于2017年4月27日向建设银行双流分行送达了反诉状副本；截止2016年3月22日，傅金钗、蔡宝珠还应向建设银行双流分行尚有剩余贷款本金3413371.44元及逾期利息和罚息33205.67元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当解除；二、傅金钗、蔡宝珠未向建设银行双流分行归还的借款是否应当由弘旭公司向建设银行双流分行归还。（一）关于《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当解除的问题，一审法院认为，《个人住房（商业用房）借款合同》系基于傅金钗、蔡宝珠与弘旭公司之间存在的商品房买卖合同关系而签订，现《商品房买卖合同》已经生效判决予以解除，根据《解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故一审法院对傅金钗、蔡宝珠关于解除《个人住房（商业用房）借款合同》的请求予以支持。对解除时间，则以一审法院向建设银行双流分行送达反诉状副本之日即2017年4月27日为准。（二）关于傅金钗、蔡宝珠未向建设银行双流分行归还的借款是否应当由弘旭公司向建设银行双流分行归还的问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”虽然《商品房买卖合同》与《个人住房（商业用房）借款合同》均已被解除，但并不必然导致合同双方当事人的权利义务的灭失，也不影响建设银行双流分行因发放贷款而形成的债权及债权的行使，也并不必然免除傅金钗、蔡宝珠的还款义务，故建设银行双流分行仍然有权根据以上法律规定，要求傅金钗、蔡宝珠归还借款。此外，虽然《解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”但本案中，在《商品房买卖合同》解除之前，傅金钗与蔡宝珠已经存在多次逾期还款情形，属于《个人住房（商业用房）借款合同》的违约行为，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建设银行双流分行有权宣布贷款立即到期，要求傅金钗、蔡宝珠立即清偿借款本息及相关费用。且傅金钗与蔡宝珠系知晓建设银行双流分行向一审法院起诉要求二人立即归还剩余借款后，才另行提起诉讼要求以上剩余借款由弘旭公司归还，如在傅金钗、蔡宝珠已经存在违约行为的情况下，直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，免除傅金钗、蔡宝珠的还款义务，既不符合《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，对建设银行双流分行显失公平。因此，在傅金钗、蔡宝珠已经存在违约行为，并符合《个人住房（商业用房）借款合同》约定的建设银行双流分行可宣布贷款立即到期，并要求傅金钗、蔡宝珠立即清偿借款本息及相关费用的情形下，傅金钗、蔡宝珠以《商品房买卖合同》与《个人住房（商业用房）借款合同》已解除为由，主张免除其还款义务，由弘旭公司归还尚未偿还的借款于法无据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于傅金钗、蔡宝珠未按期向建设银行双流分行归还借款，二人应当按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定支付逾期利息及罚息。此外，对建设银行双流分行主张的律师费，因建设银行双流分行未提交证据证明其实际产生了该费用，故一审法院不予支持。根据建设银行双流分行与弘旭公司签订的《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》及《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，弘旭公司应对因购置领宾国际七星公馆1、2号楼项目所属之商业用房而与建设银行双流分行发生借贷关系的全部债务人形成的一系列债权提供最高额保证，且被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项，故弘旭公司也应对傅金钗、蔡宝珠应当向建设银行双流分行支付的款项承担连带清偿责任。综上，傅金钗、蔡宝珠应当向建设银行双流分行归还借款及罚息，弘旭公司应对以上还款义务承担连带清偿责任。结合傅金钗、蔡宝珠的已还款情况以及《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，截止2016年3月22日，傅金钗、蔡宝珠还应向建设银行双流分行尚有剩余贷款本金3413371.44元及逾期利息和罚息33205.67元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、傅金钗、蔡宝珠与建设银行双流分行于2013年12月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2017年4月27日解除；二、傅金钗、蔡宝珠于判决生效之日起十日内归还尚欠建设银行双流分行借款本金3413371.44元及利息和罚息（截止2016年3月22日的利息和罚息共计33205.67元；并支付从2016年3月23日起至实际付清之日止的利息和罚息，利息和罚息的计算方式按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利息、罚息标准计算）；二、弘旭公司对傅金钗、蔡宝珠的上述还款义务在最高额限额内向建设银行双流分行承担连带清偿责任。弘旭公司承担连带清偿责任后，有权向傅金钗、蔡宝珠追偿；三、驳回建设银行双流分行的其他诉讼请求；四、驳回傅金钗、蔡宝珠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34834元，保全费5000元，共计39834元，由傅金钗、蔡宝珠与弘旭公司共同负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院除认定一审查明的事实外，另查明：傅金钗、蔡宝珠与建设银行双流分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定：……借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，……借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的……贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。 本院认为，本案二审的争议焦点为：傅金钗、蔡宝珠应否向建设银行双流分行归还剩余购房贷款本息。对此，本院评判如下： 首先，根据合同相对性原则，合同内容对合同相对方均有约束力，各方均应按合同约定履行义务。建设银行双流分行诉请傅金钗、蔡宝珠归还贷款本金及利息的依据是双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，建设银行双流分行依据合同约定发放了贷款，傅金钗、蔡宝珠未按约归还本息，应承担相应的违约责任。尽管建设银行双流分行将贷款资金支付至弘旭公司的账户，但弘旭公司并非《个人住房（商业用房）借款合同》的当事人，其实质也是建设银行双流分行基于傅金钗、蔡宝珠的指示将贷款资金作为购房款直接支付给售房人弘旭公司。建设银行双流分行与傅金钗、蔡宝珠签订的金融借款合同，傅金钗、蔡宝珠与弘旭公司签订的商品房买卖合同属于两个不同的法律关系，根据合同相对性原则，相应的权利义务仅约束合同相对方。故傅金钗、蔡宝珠上诉称应由弘旭公司向建设银行双流分行返还贷款本息无事实依据。 其次，关于应否适用《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定的问题。本院认为，结合《解释》第二十五条内容看，第二款规定适用的前提系基于第一款的规定，即商品房买卖合同与贷款合同合并审理，且两个合同均被解除。该款规定系为充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人诉累，减少不必要的重复程序,在商品房买卖合同纠纷与贷款合同纠纷合并审理的前提下赋予当事人更加充分的选择权，并非突破合同相对性原则的限制。傅金钗、蔡宝珠与弘旭公司的商品房买卖合同纠纷已另案审理，并未与贷款合同纠纷合并审理，故《解释》第二十五条第二款无直接适用的前提。且建设银行双流分行要求傅金钗、蔡宝珠归还贷款的请求权基础及诉请并不能因该条规定而丧失。故对傅金钗、蔡宝珠关于依据《解释》第二十五条第二款的规定应由弘旭公司将购房贷款返还给建设银行双流分行的上诉理由，本院不予支持。 再次，根据傅金钗、蔡宝珠与建设银行双流分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定，即便傅金钗、蔡宝珠与弘旭公司签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，傅金钗、蔡宝珠仍应承担本合同项下的还款义务。该约定是傅金钗、蔡宝珠与建设银行双流分行双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应遵守并受其约束，故傅金钗、蔡宝珠应按照该条约定承担还款义务。 最后，一审认定《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，傅金钗、蔡宝珠与建设银行双流分行均未对此提出上诉，故双方之间的借款合同已于2017年4月27日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，建设银行双流分行有权要求傅金钗、蔡宝珠归还剩余贷款本金及按照合同约定支付利息、罚息。故一审法院认定由傅金钗、蔡宝珠向建设银行双流分行归还借款本息并无不当，本院予以确认。 综上所述，傅金钗、蔡宝珠的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17367元，由傅金钗、蔡宝珠负担。 本判决为终审判决。 审  判  长 陈良谷   审  判  员 任文磊   审  判  员 王晓川   二〇一八年四月二十四日   法 官 助 理 彭奕翙   书  记  员 周芋莲