四川省蒲江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0131民初365号 原告（反诉被告）：邵登旺，男，1976年2月17日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：余朝河，四川天府风律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都凯世捷投资有限公司，住所地：成都市蒲江县鹤山镇。 法定代表人：何勇，职务不详。 被告（反诉原告）：何勇，男，1971年10月22日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘相玲，泰和泰律师事务所律师。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：程敏，泰和泰律师事务所律师。 原告邵登旺与被告成都凯世捷投资有限公司（以下简称凯世捷公司）、何勇租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，被告凯世捷公司、何勇在法定期限内提起反诉，本院受理反诉后，依法将本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵登旺的委托诉讼代理人余朝河、被告（反诉原告）凯世捷公司、何勇的委托诉讼代理人刘相玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵登旺向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告2016年5月6日签订的《租赁合同》于2018年1月24日解除；2、判令被告凯世捷公司双倍返还履约保证金691.2万元、支付惩罚性违约金60万元并赔偿原告资金利息损失、保全保险费1.2万元，被告何勇对上述款项承担连带责任；3、本案的案件受理费、保全费等诉讼费用、证人出庭作证的差旅费等由被告承担。事实与理由：邵登旺与凯世捷公司于2016年5月6日签订了《租赁合同》，约定由邵登旺承租凯世捷公司开发的位于四川省蒲江县桫椤路“财富广场”项目负一层整层商业用房约6000平方米及负二层约1000平方米作为超市经营场所。邵登旺向凯世捷公司预交345.6万元履约保证金；凯世捷公司于2017年10月1日前将符合合同约定条件的租赁物业交付邵登旺，逾期不超过90日。如逾期90日不能交房，邵登旺有权解除合同，由凯世捷公司双倍返还履约保证金，并赔偿邵登旺的直接经济损失。同时还约定：如因任何一方不履行或者不完全履行合同所约定的条款，则视为违约。造成合同提前解除的，违约方应当向对方支付60万元作为惩罚性违约金，给对方造成损失的，还应当赔偿对方所遭受的损失。合同签订后，邵登旺按约向被告何勇支付了345.6万元履约保证金，凯世捷公司向邵登旺出具了两份租赁定金收据。2017年12月30日前，凯世捷公司逾期90日仍未按约定交付租赁物业。由于凯世捷公司的违约导致合同目的无法实现，邵登旺于2018年1月23日向凯世捷公司邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，凯世捷公司于2018年1月24日签收，2018年1月26日邵登旺再次向被告何勇发送短信通知解除合同，何勇系凯世捷公司法定代表人，其个人账户也是《租赁合同》中约定的公司收款账户，应依法承担连带责任。据此，诉请法院判如所请。 庭审中，原告邵登旺将第2项诉讼请求中的保全保险费变更为1万元。 被告凯世捷公司辩称：一、邵登旺于2017年3月提出不再租赁案涉房屋，双方已经口头协商一致解除合同，后凯世捷公司于2017年9月2日依照双方达成的意见向邵登旺发送了书面《解除合同协议书》，邵登旺收悉后无异议，《租赁合同》于2017年9月2日解除，凯世捷公司已无交付房屋的义务。另外，若该协议解除不成立，凯世捷公司又在邵登旺多次明确表示其不承租案涉房屋的情况下行使了法定解除权，并于2017年9月2日向邵登旺发送《解除合同协议书》，邵登旺无异议，租赁合同也依法解除；凯世捷公司不存在违约。二、由于邵登旺已于2017年9月4日明确表示不再租赁案涉房屋，又未找到可继续租赁案涉房屋的下家，凯世捷公司在合同约定的交付期届满时无法确认交付对象，也无法向其发送书面的交付房屋通知，凯世捷公司不存在违约行为且利益受损。三、若凯世捷公司承担合同解除的违约责任，则邵登旺的诉求仍存在以下问题：1.邵登旺违约在先，应支付凯世捷公司违约金60万元，并从凯世捷公司应退还的保证金中扣除；2.邵登旺主张的双倍返还的履约保证金与60万元惩罚性违约金不能同时主张，且邵登旺主张的60万元惩罚性违约金无约定基础，应当依法予以驳回；3.原告缴纳的345.6万元中实际用于保障合同履行的保证金仅20万元，其余325.6万元系租金；4.若要凯世捷公司双倍返还345.6万元保证金，该违约责任远远高于原告的实际损失，请求法院以邵登旺的实际损失为基础予以调低；5.关于利息。原告在主张违约金的同时，又主张利息，属于重复主张，原告只能选择其一。邵登旺主张的345.6万元按年利率24%计息的请求既不符合合同约定，也无法律基础，应予驳回；6.保全保险费及证人出庭作证差旅费无合同约定及法律规定，应予以驳回。综上所述，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。 被告何勇辩称，何勇作为公司法定代表人和股东，依照合同约定为公司提供收款账户，并代收到邵登旺支付的履约保证金345.6万元，之后凯世捷公司向邵登旺出具了收款收据，该行为系公司行为，何勇与凯世捷公司之间不存在公司人格混同的问题，不应承担连带责任。故请求法院判决驳回原告对被告何勇的诉请，其余意见与凯世捷公司一致。 反诉原告凯世捷公司、何勇向本院提出反诉请求：1、判决邵登旺支付凯世捷公司、何勇惩罚性违约金60万元；2、判决邵登旺自2017年10月1日起，以14.4万元/月的标准向凯世捷公司、何勇赔偿租金损失（暂计算至反诉之日，损失暂记为77.76万元）；3、判决邵登旺向凯世捷公司支付案涉房屋改造费用375万元；4、本案的案件受理费、保全费等诉讼费用由邵登旺承担。事实与理由：2016年5月6日凯世捷公司与邵登旺签订《租赁合同》后，邵登旺于2017年3月单方提出解除《租赁合同》，在邵登旺愿意赔偿损失的前提下，凯世捷公司同意解除租赁合同，并在2017年9月2日向邵登旺发送了解除合同协议书，双方的租赁合同协商解除。根据合同约定，邵登旺提前解除合同应向凯世捷公司支付60万元惩罚性违约金。另外，邵登旺提出解除合同后，凯世捷公司被迫重新招商，由此造成凯世捷公司的租金损失（暂计算至反诉之日，损失暂记为77.76万元）。同时凯世捷公司为满足新客户的租赁要求，不得不对案涉房屋进行改造，造成改造损失合计375万，该损失应由邵登旺承担。故诉请法院判如所请。 反诉被告邵登旺辩称：2018年1月23日前邵登旺从未向凯世捷公司书面提出过解除租赁合同，双方仅对租赁合同的变更或者解除进行过口头协商，但未达成一致，邵登旺不存在违约。依照合同约定，凯世捷公司应在2017年12月30日前交付案涉租赁房屋，但上述房屋至今不具备交付条件，邵登旺被迫于2018年1月23日依照合同约定书面通知凯世捷公司解除合同，通知于1月24日到达凯世捷公司，合同于通知到达日解除。综上，凯世捷公司反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 经审理查明：邵登旺与凯世捷公司于2016年5月6日签订《租赁合同》，主要约定：1.由邵登旺承租凯世捷公司开发的位于四川省蒲江县桫椤路“财富广场”项目负一层整层商业物业约6000平方米及负二层约1000平方米作为“大润发玛特”超市经营场所。2.案涉房屋正在建设中，由凯世捷公司提供房管部门出具的产权证明及相关附件。3.租期15年，自2017年10月1日至2032年9月30日。4.租期第一年免租9个月，余下3个月租金为432000元……。5.邵登旺于合同签订3日内预缴前2年的租金及商业、物业管理费345.6万元（其中245.6万元可在2016年5月30日前缴纳），该费用性质为履行本合同保证金；此保证金在邵登旺应交付租金时抵扣325.6万元，余下20万元转作租赁保证金。6.凯世捷公司应于2017年10月1日前，将符合本合同及附件约定条件（租赁物业经建筑主管部门竣工验收合格，主体一次通过消防部门验收合格）的案涉房屋交付给邵登旺；若交付时间提前，凯世捷公司应提前3个月书面通知邵登旺。7.案涉房屋符合交付条件后，凯世捷公司应提前十五日向邵登旺发出书面交房通知；8.逾期90日不能交房，邵登旺有权解除合同，凯世捷公司双倍返还履约保证金，并赔偿邵登旺的直接经济损失。9.双方协商一致，可以变更或解除本合同。10.如因任何一方不履行或者不完全履行合同所约定的条款，则视为违约。造成合同提前解除的，违约方应当向对方支付60万元作为惩罚性违约金，给对方造成损失的，还应当赔偿对方所遭受的损失。本合同其他部分对违约责任有约定的，依照其约定。11.本合同任何通知、主张、要求、请求或其他联系均应采取书面形式方为有效。12.凯世捷公司收取相关费用的代收账户为622×××19，开户行农行蓬溪支行营业部，代收开户名称何勇。 合同签订后，邵登旺分别于2016年5月9日、30日通过银行转账向合同约定的何勇账户转款100万元、245.6万元，合计345.6万元。凯世捷公司收款后于当日以公司名义向邵登旺出具了《收据》，明确载明款项为案涉房屋租赁定金。依照合同约定，凯世捷公司应在2017年10月1日前交付案涉租赁房屋，但上述房屋至今不具备交付条件（未经建筑主管部门竣工验收合格，也未经消防部门验收合格）。2018年1月23日，邵登旺按《租赁合同》约定向凯世捷公司邮寄送达了解除《租赁合同》通知书，要求自送达之日解除《租赁合同》，并双倍返还履约保证金共691.2万元、支付60万元惩罚性违约金、赔偿资金利息损失及差旅费。2018年1月24日凯世捷公司收到解除租赁合同通知书，后于2018年1月31日回函并提出异议，认为邵登旺违约在先，自己没有违约，并提出合同已在2017年解除，同时要求邵登旺承担违约责任。另外，案涉房屋所在工程于2013年9月26日取得建设用地规划许可证、于2016年1月30日取得商品房预售许可证。何勇系凯世捷公司法定代表人、股东。 另查明，凯世捷公司员工洪剑于2017年9月2日通过微信向邵登旺发送过电子版《解除合同协议书》，《解除合同协议书》中约定“本协议生效后，原合同自2017年月日解除”、“本协议自甲乙双方签字盖章后生效”，但该协议书既无公司签章，也无任何人的签名；邵登旺收到后未作任何书面回复，且庭审中也不认可该协议书内容。 上述案件事实有《租赁合同》，2份收据，分户明细对账单，解除《租赁合同》通知书，快递单，《回函》，《解除合同协议书》，微信聊天记录，原、被告的当庭陈述等在案佐证，本院予以确认。 本院认为，邵登旺与凯世捷公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人双方均应按合同约定全面履行各自的义务。现本案主要争议焦点：1、本案诉争《租赁合同》是否解除？何时解除？2、谁是本案违约方？违约责任如何承担？ 关于合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中邵登旺于2018年1月23日书面通知凯世捷公司解除《租赁合同》，并要求其承担违约责任；凯世捷公司收到通知后于2018年1月31日提出书面异议，认为邵登旺违约在先，合同已在2017年协议解除，其不应承担违约责任；凯世捷公司的该行为应视为在有效异议期内对邵登旺解除合同的行为提出异议，故人民法院应对邵登旺行使合同解除权进行实质审查。《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，依照本案诉争《租赁合同》约定，凯世捷公司应于2017年10月1日前将符合交付条件的案涉房屋交付邵登旺，逾期90日不能交房，邵登旺有权解除合同；由于本案诉争房屋在2018年1月23日前未经建筑主管部门竣工验收合格，也未经消防部门验收合格，不具备交付条件；故邵登旺依照合同约定于2018年1月23日书面通知凯世捷公司解除租赁合同，属依照合同约定单方行使解除权解除合同，合同于通知到达日即2018年1月24日解除。故邵登旺请求确认《租赁合同》于2018年1月24日解除的主张符合法律规定，本院予以支持。 对于凯世捷公司抗辩的《租赁合同》已经于2017年协议解除，本院不予采纳。理由：依照合同约定，经双方协商一致，可以变更或解除本合同，但涉及合同的任何通知、主张、要求、请求或其他联系均应采取书面形式方为有效；故双方协议解除合同的成立并生效需建立在双方达成书面协议的基础上。现凯世捷公司既不能提供双方签字认可的任何书面解除协议，且邵登旺也不认可双方在2018年1月23日前达成过解除合同的合意；故凯世捷公司主张的合同已协议解除的事实不成立，应由其自行承担举证不能的不利后果。 关于违约责任问题。由于本案合同的解除是因为凯世捷公司违约（逾期不能交房）所致，根据《合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，凯世捷公司应承担相应的违约责任。具体到本案，针对邵登旺的诉请内容：1、关于双倍返还履约保证金共691.2万并以年利率24%计收利息的诉请。因履约保证金的性质是为了保证双方已签订合同的履行，约定双倍返还是对违约方的一种处罚性约定。本案中，邵登旺交付履约保证金345.6万元后，凯世捷公司应按约交付房屋，后待合同约定条件具备时用其中的325.6万元抵扣房租。现因凯世捷公司违约未交付房屋，该325.6万元转化为租金的条件尚未成就，故345.6万元应全部认定为履约保证金。凯世捷公司抗辩的履约保证金只有20万元不成立，本院不予采纳。庭审中，凯世捷公司认为双倍返还共691.2万元远远超过实际损失，请求法院予以降低调整。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，综合合同案涉房屋的未实际交付履行的情况、当事人的过错程度、预期利益及邵登旺对实际损失的举证情况等因素，本院参照双方约定的交房后履约保证金违约金20万元为基础，酌情确定以20万元的2倍作为违约赔偿金，并退还邵登旺已支付的345.6万元。对邵登旺以年利率24%计收利息损失的请求，无合同约定也无法律依据，本院不予支持。但资金利息损失确也存在，故本院酌情按年利率6%支持利息，第一笔以100万元为基数计算从2016年5月9日起计算至付清时止，第二笔以245.6万元为基数计算从2016年5月30日起计算至付清时止。对邵登旺超出该范围的主张，本院不予支持。2、关于60万元惩罚性违约金，《租赁合同》第十六条违约责任条款中第五款明确约定“……本合同其他部分对违约责任有约定的，依照其约定”，而第六条第四项第2款属于对逾期交房违约责任的专门约定，故本案中的违约责任应排除对《租赁合同》第十六条的适用，为此邵登旺要求支付60万元惩罚性违约金并支付利息的诉请没有事实依据，本院不予支持。关于保全保险费1万元的请求。凯世捷公司及何勇抗辩称，邵登旺作为保全申请人为保全提供担保系基于其申请而产生的法定义务，且担保形式多样，该费用不必然产生，而是邵登旺选择产生应由其承担。本院认为凯世捷公司及何勇的抗辩意见合理、合法应予采信，对邵登旺的该请求不予支持。最后，关于证人出庭差旅费1430元的请求。邵登旺在庭审中明确该1430元系证人朱增旺2018年3月14日从成都返回温州所产生的机票款，朱增旺也自认在原定的第一次开庭前提前多日过来是“想来四川看看玩玩”。据此，证人出庭作证仅是来四川的目的之一，其自身还有观光的私人目的，且这两个目的之间不能区分主次。故邵登旺要求承担该1430元机票款的诉请已经没有事实依据，本院不予支持。 关于何勇是否承担连带责任的问题。邵登旺是以凯世捷公司与何勇存在公司与股东经营和财务混同，要求何勇承担连带责任。但从本案查明的案件事实来看，何勇收到邵登旺的履约保证金345.6万元系基于合同约定的代收，且收款后凯世捷公司也以合同相对人的名义出具了《收据》，该收款行为系公司行为，仅凭该行为不能证明凯世捷公司与何勇之间存在人格混同。另外，凯世捷公司与何勇之间的资金往来不足以证明凯世捷公司的法人财产与何勇的财产存在混同、难以区分或交叉的情形，也不符合法律规定的公司人格否认的要件。凯世捷公司在工商登记部门登记的企业类型为有限责任公司，其作为企业法人，在未被吊销营业执照前，该公司仍未丧失独立人格，凯世捷公司的债务仍应由公司清偿。因此，在邵登旺不能提供充分证据证明凯世捷公司与何勇之间存在人员混同、业务混同、财产混同的情况下，无权要求何勇承担连带清偿责任。 关于凯世捷公司的反诉请求。依照《租赁合同》约定，邵登旺在接收租赁房屋之前需履行的主要合同义务为缴纳履约保证金345.6万元，该义务已经履行完毕。凯世捷公司主张的邵登旺违约在先并与其协商解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。故在邵登旺守约的情况下，凯世捷公司要求邵登旺承担违约金60万元、租金损失及改造费375万元的反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下： 一、邵登旺与成都凯世捷投资有限公司于2016年5月6日签订的《租赁合同》于2018年1月24日解除； 二、限成都凯世捷投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还邵登旺履约保证金345.6万元并支付资金占用利息（利息分两部分计算：第一部分以100万元从2016年5月9日起按照年利率6%计算至100万元付清时止，第二部分以245.6万元为基数从2016年5月30日起按照年利率6%计算至245.6万元付清时止）； 三、限成都凯世捷投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付邵登旺违约金40万元； 四、驳回邵登旺的其他诉讼请求； 五、驳回成都凯世捷投资有限公司、何勇的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费64454元、诉中保全费5000元，合计69454元，由邵登旺负担26806元，由成都凯世捷投资有限公司、何勇负担42648元；反诉受理费53480元，由成都凯世捷投资有限公司、何勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄晓军 审 判 员  倪 旺 人民陪审员  陈仕俊 二〇一八年六月二十一日 书 记 员  雷雅岚