新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新2301民初431号 原告（申请执行人）：玛纳斯县万泽小额贷款有限公司。住所：新疆昌吉州玛纳斯县乌伊路口丽都花园高层原九天家私小区靠通道部分的两间门面。 法定代表人：谷军超，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄生荣，新疆巨百律师事务所律师。 被告：昌吉市平安医院。 住所：新疆昌吉州昌吉市延安南路**（原物资局办公大楼）。 统一社会信用代码：91652301L03127050N。 法定代表人：马巨卿，该医院院长。 委托诉讼代理人：彭军，新疆元正律师事务所律师。 被告（被执行人）：昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司。。住所：新疆昌吉州昌吉市三工路 法定代表人：柴太山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新风，该公司员工。 第三人（被执行人）：新疆润通建设工程集团有限公司。。住所：新疆昌吉州昌吉市三工路** 法定代表人：柴太山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王新风，该公司员工。 第三人（被执行人）：柴太山，男，汉族，1958年10月15日出生，住，住昌吉市/div> 委托诉讼代理人：王新风，系柴太山公司员工。 第三人（被执行人）：王新俊，女，汉族，1960年12月15日出生，住，住昌吉市/div> 委托诉讼代理人：王新风，系王新俊之妹。 原告玛纳斯县万泽小额贷款有限公司（以下简称万泽小额贷款公司）与被告昌吉市平安医院、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司（以下简称宏伟房产），第三人新疆润通建设工程集团有限公司（以下简称润通公司）、柴太山、王新俊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月17日作出（2017）新2301民初1333号民事裁定书后，原告万泽小额贷款公司不服该裁定，上诉至昌吉回族自治州中级人民法院。昌吉回族自治州中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）新23民终1613号民事裁定书，裁定：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初1333号民事裁定；二、本案指令新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院审理。本院于2018年1月9日重新立案后，依法组成合议庭于2018年5月31日公开开庭进行了审理。原告（申请执行人）万泽小额贷款公司的法定代表人谷军超、委托诉讼代理人黄生荣，被告昌吉市平安医院的委托诉讼代理人彭军，被告宏伟房产的委托诉讼代理人王新风，第三人润通公司的委托诉讼代理人王新风，第三人柴太山的委托诉讼代理人王新风、第三人王新俊的委托诉讼代理人王新风均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 万泽小额贷款公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行昌吉市人民法院（2016）新2301民初4096号民事判决书，继续执行抵押给原告的昌吉市123区2丘5栋1至2层5号楼1单元5号商铺。2、诉讼费、邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2015年原告与第三人及被告宏伟房产达成借款合同，被告宏伟房产自愿用其位于昌吉市123区2丘5栋5号楼1单元5号商铺进行抵押，双方在昌吉市房地产管理局办理了抵押登记，登记机关向原告出具了《抵押他项权证》，该抵押行为被昌吉市人民法院（2016）新2301民初4096号生效民事判决书依法确认合法有效，并判决要求被告在抵押物范围内承担责任，该案在执行中被告昌吉市平安医院提出执行异议，昌吉市人民法院作出（2017）新2301执异4号执行裁定书要求解除查封该抵押物，支持了被告的执行异议。该裁定要求解除查封该抵押物明显有错，原告方已根据当事人自愿约定在房管部门对该房屋办理了抵押登记，并取得了抵押他项权证，原告方已取得了抵押物的物权，根据《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、以登记发生效力，未登记不发生法律效力，该裁定引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，裁定要求解除原告方的申请执行的抵押商铺没有法律依据，且明显有错。该批复不适用本案所涉及已办理抵押登记的原告方，同时该执行裁定存在程序违法，原告方对被告所抵押房屋应当享有优先权。 被告昌吉市平安医院辩称：一、被告昌吉市平安医院对位于昌吉市123区2丘5栋5号楼1单元5号商铺拥有完全所有权，其权利大于原告在该商铺上的抵押权，理由如下：1、被告昌吉市平安医院购买该商铺时间先于原告在该商铺上设定的抵押权；2、被告昌吉市平安医院购买5号商铺后一次性支付了全部购房款；3、目前被告昌吉市平安医院实际占有使用该商铺，该商铺于2016年12月装修完毕后作为办公室使用已达一年半之久。二、原告要求继续执行抵押给其的昌吉市123区2丘5栋5号楼1单元5号商铺没有依据，理由如下：1、原告对本案争议商铺享有的是抵押权，被告昌吉市人民医院拥有的是所有权，依据《最高院关于建设工程价款优先受偿问题批复》【2002】-16号文件，购房人所有权大于工程价款优先受偿权，工程价款优先受偿权大于抵押权；2、依据《最高院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条，第三人已经全部支付价款并实际占有，但并未办理过户登记的，如果第三人没有过错，法院不得查封、扣押、冻结，昌吉市法院裁定解封完全合法。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。（详见书面答辩状） 被告宏伟房产辩称：双方说的事实，我问过会计这两个案子，这个过程我不清楚，这个钱是否交到会计帐上，我需要庭后核算。 第三人润通公司、柴太山、王新俊与被告宏伟房产答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交2017新23**执异4号民事裁定书、抵押物清单，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提交如下证据，被告质证，本院认证如下： 1、2017新23**执异4号民事裁定书，证实本次诉讼基于该裁定解除了抵押给原告的房屋，该裁定中的解除没有法律依据，该裁定赋予各方当事人在不服裁定的情况下享有诉权。裁定书当中引用最高院关于工程款的条款与本案无关。 经质证，被告平安医院对该证据的真实性认可，对原告证明的问题认可。裁定书当中引用条款是适用本案的。其他被告及第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 2、借款抵押担保合同1份、昌吉市房管局出具的在建工程抵押证明、抵押物清单、借条1份、2016新23**民初4096号民事判决书1份，证实柴太山借款时由第二被告用其在建工程提供房产抵押，抵押权价值600万元，借款本金为300万元，合同约定以抵押担保方式有偿借贷，根据该借款合同，原告向借款人支付300万元，并办理了抵押登记，昌吉市房管局给原告颁发他项权证，原告取得上述抵押房屋的产权，2016新23**民初4096号生效民事判决书确认该抵押行为有效，在判决书第7页载明：原告在抵押范围内享有优先受偿权。 经质证，被告平安医院对借款及抵押担保合同真实性认可，需要说明1、根据新疆金融办2015-27号文件，原告注册地在玛纳斯县，其贷款行为应当在玛纳斯县，被告宏伟房产注册地在昌吉，原告的放贷行为应当是无效的；2、合同落款日期是2015年7月15日。对在建工程抵押登记证明真实性认可，关联性不认可，该证明是2015年4月23日，而借款合同是2015年7月15日，在签订合同前办理了抵押登记是不合法的，抵押关系应当是在借款关系之后或者同时，没有借款主合同就进行从合同的抵押行为，不符合法律规定。对房屋状况附表是复印件真实性无法确认。2016新23**民初4096号判决书真实性认可，关联性不认可，优先受偿权不是按照原告推定就大于所有权，该判决书中所说是担保法中普通优先受偿权。抵押物清单真实性认可。经质证，其他被告及第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 被告平安医院向本院提交如下证据 1、2014年5月11日宏伟房地产与平安医院签订的商品房买卖合同，证实合同的总价款3963750元。 经质证，原告认为该合同真实性、关联性无法确认，同时证实合同是无效合同，商业用房只能出售现房不能出售期房，2015年抵押时本案涉案房屋还是在建房屋，被告购买该房屋并未在房管部门进行预告登记，也没有对外张显自己的权利，原告抵押该房屋在房管部门办理他项权证，履行了物权法的相关义务，抵押有效。 其他被告及第三人对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 2、2014年5月15日购房发票和收据1张。证实平安医院已将全部购房款交给了宏伟房产公司。 经质证，原告对该合同真实性认可。但被告没有向宏伟房产公司实际支付购房款。其他被告及第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 3、契税发票1张，证实该房产的契税已经全部交纳完毕。 经质证，原告认为该证据证实了被告与房产公司真实的房产交易行为是2016年2月25日，以此证实原告抵押有效，且优先。 其他被告及第三人对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 4、装修押金收据1张，水电费、生活垃圾、购水购电收据1张，证实原告在2015年12月交付房屋之后，交纳的房屋装修押金和购买的水电和其他杂费。 经质证，原告认为真实性无法确实。房屋是在执行局出了3号和4号裁定书之后，在执行局对该房屋进行解封后平安医院才开始接手的。其他被告及第三人对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 5、房屋质量保证书及新建住宅使用说明书，证实2015年12月1日宏伟房产已经履行商品房买卖合同约定义务。 经质证，原告对该保证书真实性不认可，一份加盖公章一份没加盖，在前面的诉讼中被告提供该证据均为复印件，也没有加盖公章。其他被告及第三人对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 本院依职权对宏伟房产、第三人润通公司、柴太山、王新俊的委托诉讼代理人王新风制作询问笔录一份，内容为之所以该房产一直未过户给平安医院，是因为至今该房屋未竣工验收。原、被告质证，本院认证如下： 原告认为被告公司代理人陈述不真实不全面，1、2016年12月楚斌与宏伟公司签订房屋买卖合同时，该房屋早已在2015年4月抵押给玛纳斯县万泽小额贷款有限公司，不可能办理房产证；2、该房屋楚斌没有向宏伟公司支付购房款，买卖交易尚未成立；3、对楚斌未交房款宏伟公司在上次开庭时已向法庭陈述；4、楚斌与宏伟房产公司是否存在真实的交易买卖无法确定。楚斌对该份笔录的真实性无异议。本院对该份笔录的真实性、合法性及关联性均予以确认。 被告宏伟房产、第三人润通公司、柴太山、王新俊均未向本院提交证据。 被告宏伟房产、第三人润通公司、柴太山、王新俊均未向本院提交证据。 经审理查明事实如下：2014年5月11日，昌吉市平安医院与被告宏伟房产签订购房合同，双方约定昌吉市平安医院购买昌吉市123区2丘5栋5号楼1单元5号商铺，该商铺为期房。昌吉市平安医院于2014年5月11日一次性交纳房款3963750元,并向昌吉市平安医院出具3963750元的房款发票。但是由于诉争房产所属的星汇名筑项目整体竣工验收至今未完成，故该房产一直未办理产权证书。 另查明，2015年4月23日，第三人柴太山以被告宏伟房地产开发有限责任公司位于昌吉市123区2丘5栋5号楼1单元5号商铺、5号商铺（在建工程）作抵押，向原告万泽小额贷款公司借款3000000元，双方在昌吉市房地产管理局对抵押房屋办理了抵押登记手续，登记机关向原告万泽小额贷款公司出具了《抵押他项权证》。因主债务人柴太山未按时还款，万泽小额贷款公司诉讼后，昌吉市人民法院作出（2016）新2301民初4096号民事判决书，判决：一、被告柴太山、王新俊（柴太山妻子）共同偿还原告万泽小额贷款公司借款本金3000000元；二、被告柴太山、王新俊共同支付原告万泽小额贷款公司借款利息90000元；三、被告柴太山、王新俊共同支付原告万泽小额贷款公司律师费20000元；四、被告柴太山、王新俊共同支付原告万泽小额贷款公司违约金126000元；五、原告万泽小额贷款有限公司有权以被告宏伟房产提供登记的抵押财产以拍卖、变卖所得的价款在上述债权范围内优先受偿；六、被告润通公司对被告柴太山、王新俊的上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，万泽小额贷款公司向昌吉市人民法院申请执行，执行过程中，昌吉市人民法院于2016年12月30日查封了位于昌吉市123区2丘5栋5号楼1单元5号商铺。昌吉市平安医院遂提起执行异议，昌吉市人民法院审理后作出（2017）新2301执异4号执行裁定书，裁定“异议人要求解除昌吉市123区2丘5栋5号楼1单元5号商铺的查封申请成立”。 本院认为，本案所争议的焦点在于被告昌吉市平安医院对诉争房屋是否存在排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，昌吉市人民法院于2016年12月30日查封了位于昌吉市123区2丘5栋5号楼1单元5号商铺。昌吉市平安医院与宏伟房产早在2014年5月11日就签订了商品房买卖合同，时间早于昌吉市人民法院查封该房产；根据昌吉市平安医院向本院提交的装修押金收据、水电费、生活垃圾、购水购电等收据上显示的时间来看，昌吉市平安医院于2016年12月30日前即已通过买卖合同合法占有该诉争房产至今；庭审中查明，昌吉市平安医院在与宏伟房产签订合同后于2014年5月11日将购房款3963750元一次性全部缴纳完毕；昌吉市平安医院和宏伟房产签订商品房买卖合同后，由于诉争房产所属的星汇名筑项目整体竣工验收至今未完成，故该房产一直未办理产权证书，该原因并非楚斌主观原因造成的。可见，昌吉市平安医院作为涉案房屋的购买人，主观上不存在过错。从尊重客观事实，维护交易安全的角度，昌吉市平安医院对所购买涉案不动产的物权期待权应受到法律的保护。综上，昌吉市平安医院对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告万泽小额贷款公司要求继续执行涉案房产的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院关于适用的解释第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院2018年第6次审委会讨论决议，判决如下： 驳回原告玛纳斯县万泽小额贷款有限公司的诉讼请求。 案件受理费70元，由原告玛纳斯县万泽小额贷款有限公司自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  张 睿 审 判 员  胡雯杰 人民陪审员  郝建华 二〇一八年六月二十五日 法官 助理  王秀玲 书 记 员  席 睿