广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终7769号上诉人（原审被告）：广州市信升房地产开发有限公司（以下简称信升公司），住所地广州市花都区新华街荔红南路**。法定代表人：胡惠萍，该公司经理。委托诉讼代理人：罗月薇、黄志强，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤美霞，女，1982年3月6日出生，汉族，住广州市从化区。被上诉人（原审原告）：陈国明，男，1978年2月18日出生，汉族，住广州市从化区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈章莲，广东合慧益律师事务所律师。上诉人信升公司因与被上诉人汤美霞、陈国明商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2017)粤0114民初8945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人信升公司的委托诉讼代理人罗月薇、黄志强，被上诉人陈国明及其委托诉讼代理人陈章莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信升公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回汤美霞、陈国明的诉讼请求；2、本案诉讼费由汤美霞、陈国明承担。事实与理由：一、涉案房屋的转移登记，法定前提是涉案房地产项目已完成首次登记(俗称大确权)。二、信升公司2016年7月21日取得《受理回执》，没有违反合同约定，已在法定期限内完成法定义务，足以证明信升公司“申请登记材料齐全且符合法定形式”，一审法院认为“不足以证明给汤美霞、陈国明办理房地产证书延迟非信升公司造成”，依法无据。三、涉案房屋的转移登记延迟，是因为政策法规变更和政府行政行为导致延误了300多天，并非是信升公司的过错，根据合同约定和法律规定，信升公司不需支付违约金。四、一审判决将汤美霞、陈国明自身延迟纳税、延迟提交资料的延误期间，也判为信升公司的违约责任，更显失公平。二审期间，信升公司另行补充意见如下：一、一审判决中认定违约金计算起始日有误，违约金的计算起始日应从汤美霞、陈国明缴纳契税并将办证资料交到我司之日起起算。二、如非因为新政要求我司补缴土地出让金，国规局应在2016年7月21日起30日内为我司办妥初始登记，即在2016年8月21日前办妥。新政以及国规部门延误的期间应当予以扣除，并非是信升公司的过错，信升公司不需支付违约金。三、汤美霞、陈国明未能举证证明其实际损失的前提下，按照商品房总价款0.05％／日的标准计算违约金过高。对于本案违约金计算标准请求法院依法予以调低，应按照商品房总价款0.01%日计算为宜。汤美霞、陈国明辩称：一、信升公司没有在合同期限内为汤美霞、陈国明办理相应的产权证明，已违约，一审判决其承担责任符合合同约定。二、就信升公司提出的违约金过高要求调整的问题，汤美霞、陈国明认为二审法院不应主动进行调整，且违约金数额由双方在合同中约定，每日万分之五符合政府指导标准，也没用超过年利率的四倍，符合法律规定。综上，一审判决查明事实清楚，请求维持原判。2017年10月31日，汤美霞、陈国明向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、信升公司支付汤美霞、陈国明逾期办证违约金49308元（以购房款￥594075元为基数，按照日0.05%计算166天，即从2017年3月3日计算至2017年8月16日）；2、信升公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区荔红南路1号信升御景豪庭13栋1306房。信升公司系该房屋所在楼盘的开发商。2014年12月4日，汤美霞、陈国明（乙方、买方）与信升公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定汤美霞、陈国明向信升公司购买涉案房屋，总房款为594075元。乙方以按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付，甲方应当在2016年5月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下，四、关于《买卖合同》第十三条的补充约定，在该商品房交付期限届满，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1.乙方未能按合同约定如期支付每一期房款或银行按揭贷款未能获得批准放款；2.政府行为（但甲方必须取得政府有关部门出具的证明文件）；3.乙方未缴清政府规定或本合同约定应由乙方支付的有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等）；八、《关于买卖合同》第二十一、二十二条的补充约定：1.乙方委托并授权甲方代为办理产权登记及申领《房地产权证》。乙方须在甲方按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产权证的通知后的7个工作日内，向甲方提交办理上述手续所需证明文件以及签署一切需要之文件并缴清有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等），否则甲方无责任为乙方申领该商品的《房地产权证》，且不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。2015年1月21日，汤美霞、陈国明按合同约定向信升公司支付了全部购房款594075元，信升公司给汤美霞、陈国明开具了发票。2016年4月26日，信升公司向汤美霞、陈国明发出《商品房交付使用通知书》，该通知书写明涉案房屋已经具备交楼条件，请汤美霞、陈国明于2016年5月1日至2016年5月15日期间携带相关资料办理收楼手续。2016年5月1日，汤美霞、陈国明办理了收楼手续。2017年3月28日，信升公司向汤美霞、陈国明发出《办理房屋交易契税及产权证的通知函》，写明涉案房屋已经完成备案登记手续，已具备办理房屋交易契税及房产证的条件，请按提示准备好所需资料，收到本通知函后30日内，携带《通知函》及所需资料亲临信升公司御景豪庭销售中心办理相关手续及缴交相关费用（补交30元的办证费用）。2017年4月21日,汤美霞、陈国明交纳了契税。2017年8月15日，广州市花都区国土资源和规划局出具了增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记的《受理回执》，受理回执上载明缴交材料为身份证明、完税证明，并载明请于2017年8月25日之后（不含当天），申请人或代理人（持合法委托书）凭此回执及身份证到1-6号领证窗办理领证手续。信升公司将领取《不动产权证书》的回执交付给汤美霞、陈国明申请按揭贷款的农商行工作人员。2017年8月16日，广州市国土资源和规划委员会核发权利人为汤美霞、陈国明的上述房屋的《不动产权证书》。一审诉讼中，信升公司提交的广州市花都区住房和建设局出具《建设工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，显示信升公司开发建设的位于广州市花都区新华街荔红南路1号的住宅楼（自编号C1-C3、D栋及地下室工程的竣工验收备案文件已于2016年4月29日收讫，文件齐全。2016年7月21日，广州市花都区国土资源和规划局向信升公司出具《受理回执》，该《受理回执》上载明申请人为信升公司，递交资料为图纸、测量成果报告书、工程规划验收合格证、工程规划许可证、营业执照、身份证、法人代表证明书、申请书、测量记录册，并载明根据房地产管理的有关规定，本案需经查阅房地产登记档案，确定是否办理或退件。2017年7月31日，花都区不动产登记中心向信升公司出具《广州市房地产初始登记告知书》，通知信升公司申请的位于广州市花都区荔红南路1号（信升御景豪庭10-12栋、信升御景豪庭13栋、信升御景豪庭10-13栋地下室、信升御景豪庭商业服务中心）房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条规定，现已核准登记。一审法院认为：汤美霞、陈国明与信升公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。根据合同约定，信升公司应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为汤美霞、陈国明办妥产权登记，并将以汤美霞、陈国明为产权人的房地产产权证交付于汤美霞、陈国明。本案中，汤美霞、陈国明于2016年5月1日办理了收楼手续，信升公司应于2017年3月5日前将以汤美霞、陈国明为产权人的权属证书交付给汤美霞、陈国明。信升公司于2017年7月31日取得《广州市房地产初始登记告知书》，涉案房屋核准初始登记，2017年8月15日取得领取涉案房屋权属证书的《受理回执》并将该《受理回执》交给汤美霞、陈国明申请按揭贷款的银行工作人员，此时应视为信升公司已完成了交付义务，信升公司存在逾期办证的违约情形，应承担违约责任。2017年3月6日至2017年8月15日共163天，因此，信升公司应向汤美霞、陈国明支付逾期办证违约金为48417元（594075元×0.05%×163天），汤美霞、陈国明诉讼请求中的合理部分，予以支持，诉讼请求中的超出部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2018年1月30日作出如下判决：一、被告广州市信升房地产开发有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向原告汤美霞、陈国明支付逾期办证违约金48417元；二、驳回原告汤美霞、陈国明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516.40元，由原告汤美霞、陈国明负担9.33元，由被告广州市信升房地产开发有限公司负担507.07元。二审期间，上诉人信升公司提交如下证据：1、广州市花都区国土资源和规划局正式挂牌的相关报导；2、《不动产登记暂行条例》实施情况及花都区新政实施情况报导；3、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》穗府办【2014】12号文；4、房地产权证、广东省广州市商品房预售许可证；5、《建设用地规划许可证》（含附件《规划条件》）；6、《补交土地出让金通知》一份【花房地确字（2015）011号】，《广州市非税收入（电子）票据》，《税收完税证明》；7、上诉人信升公司法定代表人胡惠萍陈述书一份及其与花都房管部门工作人员信息聊天记录；8、上诉人信升公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证；9、《知会函》及EMS单；10、增量房转移登记指南详情，拟证明其上诉意见的内容。被上诉人汤美霞、陈国明对上述证据发表如下质证意见：1.证据1-3因为没有原件，真实性、合法性由法院审核，关联性方面与本案无关，政策出台的时间已经给上诉人信升公司足够的时间准备；2.证据4的真实性、合法性没有异议，但上诉人信升公司明知自己融资率已经超标，应当做好补交出让金的准备，责任与我方无关，也不是因为政策出台需要补交土地出让金导致的，而是上诉人信升公司没有在之前做好足够的准备工作；3.证据5的质证意见与证据4一致；4.证据6的真实性、合法性没有异议，更加证实了上诉人信升公司没有在之前做好补交相应手续导致补交出让金通知在2017年4月25日才发出，责任在于上诉人信升公司；5.证据7的真实性不予认可，对方是当庭提交，不清楚是否是上诉人信升公司的法人与相关部门工作人员的通讯情况；6.确认证据8；7.证据9真实性、合法性没有异议，但并不是我方不配合，我方已经在上诉人信升公司规定的期限内准时交付了相应的资料，一审法院也已经查明事实；8.确认证据10，更加证实了我方积极配合上诉人信升公司提交办证的资料；9.我方在上诉人信升公司发出办证通知即2017年4月的时候，就已经将费用、资料交给其，故其认为是我方的原因造成延误与事实不符。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审另查明：与本案关联的（2018）粤01民终3810、3811、3812号案的二审期间，上诉人信升公司向本院申请向广州市花都区国土资源和规划局调查取证，经向广州市花都区国土资源和规划局发函，查询涉案房产办证过程的相关情况。该局分别于2018年4月25日、2018年5月9日以穗花国规函[2018]453号、513号复函，该局复函内容明确了以下内容：1、上诉人信升公司于2016年7月21日向该局申请初始登记，由于未完善地价（土地出让金），该局指引上诉人信升公司先行申请土地出让金审核手续，当日出具的受理回执为申请土地出让金审核业务，并非该局受理初始登记回执；2、已出让用地调整土地出让金业务无法定期限，该局承诺办理期限为34个工作日（其中补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间及提交会审时间不计在内），因项目属于最后一期确权，原入件资料欠缺整体项目全部建筑的资料，上诉人信升公司于2016年12月1日补齐相关资料，2016年12月30日通过市国规委委托评估公司评估楼面地价，2017年3月28日收到评估公司提交的土地估价报告，经计算和审核应补交的土地出让金，于2017年4月25日向上诉人信升公司发出《补交土地出让金通知》；3、上诉人信升公司补交办理土地出让金后于2017年4月27日正式申请办理所涉房屋的初始登记，该局于当天正式受理并出具受理回执，后于2017年7月31日办结并出具《广州市房地产初始登记告知书》，不存在滞后办理的情形；4、受理补交土地出让金的条件：用地单位应在取得项目《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》及《房屋面积测量成果报告书》后才能向主管部门申请调整项目土地出让金。本院认为，一审法院对上诉人信升公司和被上诉人汤美霞、陈国明签订的《商品房买卖合同（预售）》效力的认定，合法有据，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对上诉人信升公司的上诉请求，认定如下：一、关于上诉人信升公司是否应承担迟延办证违约责任的意见。1、关于上诉人信升公司提出其于2016年6月20日已向广州市花都区国土资源和规划局申请初始登记，并于2016年7月21日取得《受理回执》，根据《房屋登记办法》第二十三条规定，广州市花都区国土资源和规划局应在三十个工作日内完成初始登记，而该局直到2017年7月31日才作出《初始登记告知书》，该延误时间不属于上诉人信升公司违约的意见。经查，根据广州市花都区国土资源和规划局复函，上诉人信升公司于2016年7月21日向该局办理案涉房屋的产权初始登记，因未完善土地出让金的核查，该局指引上诉人信升公司先行申请土地出让金审核手续，所出具的《受理回执》为申请补交土地出让金审核业务，并非受理初始登记回执，故上诉人信升公司的上述答辩事由与查明的事实不符，不予采信；2、根据广州市花都区国土资源和规划局复函可知，在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》及《房屋面积测量成果报告书》后即可申请调整土地出让金，上诉人信升公司于2016年6月15日已取得《房屋面积测量成果报告书》，即于当日便符合申请办理补交土地出让金的条件，此后，上诉人信升公司又由于材料欠缺于2016年12月1日才补齐材料，由此可见上诉人信升公司存在迟延办证情形，且上诉人信升公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续是其法定的合同义务之一，其亦明知补交土地出让金系办证的前置条件，理应及时准备及调整案涉楼盘的开发流程，故迟延办证责任应由上诉人信升公司承担。3、关于上诉人信升公司提出被上诉人汤美霞、陈国明迟延纳税、延迟提交资料，应由其承担迟延办证责任的意见，经查，上诉人信升公司于2017年3月28日通知被上诉人汤美霞、陈国明在一个月内缴纳税款并提交材料，被上诉人汤美霞、陈国明于4月21日已缴纳契税，并无延误情形，至于上诉人信升公司提出被上诉人汤美霞、陈国明未提交身份材料等事实，信升公司未能充分举证，对其该主张不予采纳。综上所述，上诉人信升公司认为非因其自身原因而不承担迟延办证违约责任的意见，理据不足，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，对上诉人信升公司辩称不应承担迟延办证的意见不予采纳。二、关于上诉人信升公司提出违约金过高的意见。本案上诉人信升公司已将案涉房屋交付给被上诉人汤美霞、陈国明使用，上诉人信升公司迟延办理房屋产权证的行为并不影响案涉房屋的使用，且近年来房价上涨，亦不会影响房屋交换价值，结合上诉人信升公司亦有积极履行办证义务，迟延办证亦与土地出让金补交政策引发办证流程变化等一些客观外在因素有些关联，故对上诉人信升公司提出调低违约金的请求予以支持，根据双方陈述的实际损失，结合本案实际履行情况，本案纠纷的成因等，本院酌情调整违约金标准为以每日万分之二的标准计算，即上诉人信升公司应支付给被上诉人汤美霞、陈国明的违约金为19366.85元（594075元×0.02%×163天）。综上，上诉人信升公司的上诉请求部分理由成立，本院予以支持。由于本案是上诉人信升公司违约造成，维持一审案件受理费的决定，二审受理费由上诉人信升公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8945号民事判决第二项；二、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8945号民事判决第一项为：上诉人广州市信升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人汤美霞、陈国明支付逾期办证违约金19366.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费1010.42元，由上诉人广州市信升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一八年六月二十五日书记员  党春婷