四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初1516号 原告：唐静渊，男，1976年7月30日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：张琴，女，1979年8月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201211388519。 委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201311653085。 被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段丝丽雅集团公司内，统一社会信用代码91511500775822392F。 法定代表人：熊泽逊。 委托诉讼代理人：胡扬，系该公司员工。 委托诉讼代理人：罗慧，系该公司员工。 原告唐静渊、张琴与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称：大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告唐静渊、张琴的委托诉讼代理人张雪、张敏，被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡扬、罗慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐静渊、张琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告大地坡丽雅公司支付逾期办理楼栋初始登记和转移登记的违约金43475元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月9日与被告大地坡丽雅公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的“丽雅龙城”住房一套。原告付清了购房款829661元，并于2015年5月30日接房当日向原告足额缴纳了契税、维修基金及办理权属登记的其他资料。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条对楼栋初始登记和转移产权登记的办理时间约定为：1、被告应当在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，被告需按原告已付房款的万分之一支付违约金；2、被告应在交付房屋之日起365日内为原告办理完毕房屋所有权证书，如因被告原因迟延办理的，每逾期一日，被告需按原告已付房款的十万分之五支付违约金。现被告完成丽雅龙城小区5栋初始登记的时间是2017年5月27日，已逾合同办理期限514天，被告按约应当向原告支付违约金42645元。被告于2015年5月30日向原告交付了所购商品房，按照合同约定该房屋的分户房产证办理时间最迟应为2016年5月29日，但原告实际取得房产证的时间为2017年6月16日，逾期383天。根据“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”之约定，剔除与初始登记逾期的重合期间，转移登记的逾期时间从2017年5月27日起计算至2017年6月16日止逾期20天，违约金应为830元。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告大地坡丽雅公司辩称：1、房屋所有权证、土地使用权证双证合一以后，我司为原告办证的时间应当以合同约定的土地使用权证取得时间为准。根据《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定，我司应当在原告人取得房屋所有权证书后1年内协助其向国土部门申请办理土地使用权证。但宜宾市人民政府实施不动产统一登记后，已停止办理土地使用权证，按照不动产登记程序办理不动产权证证书。鉴于原有取得房屋所有权证书、土地使用权证到现有取得不动产权证书，两种证书具备同等法律效力，因此我司为原告办理不动产证书的时间应当于合同约定的土地使用权证登记时间为准。 2、房屋初始登记未按期办理的原因是国家不动产登记制度改革所致。因2015年不动产统一登记制度的改革，宜宾市房管局在2015年至2016年期间,对不动产登记管理系统进行升级改造及信息数据整合，还对相关机构、部室的职能进行调整和优化，该工作直至2016年10月31日完成。受此影响，我司在此期间，不能正常开展产权证办理的相关工作，直接导致使房屋初始登记未能按期办理。 3、原告唐静渊、张琴于2017年6月16日取得不动产权证书，系契税政策调整及宜宾市政府实施不动产统一登记政策所致，我司不应当承担责任。 首先，我司为原告办理房屋权属证书的起算时间应确定为2016年4月3日起算。2016年2月17日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，依据该通知规定我司分别于2016年3月20日、3月31日以电话、张贴《通知》的方式要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交相应资料。2016年4月3日原告依照通知要求向我司提交了资料，据此，依照补充合同约定，应当将办证的起始时间由房屋交付后变更为提交齐全契税资料之日起算。 其次，因宜宾市人民政府于2016年10月28日发布宜府通【2016】6号《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》，从2016年10月31日起按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《集体土地所有证》、《集体建设用地使用证》、《国有土地使用证》、《土地他项权》等。这致使答辩人己无法按照《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的约定为被答辩人办理房屋所有权证书及国有土地使用证。原办证流程己不符合现行不动产权证书的办理，且宜宾市房管局在2016年8月即停止接收办理房屋所有权证书的资料。鉴于此，宜宾市国土局于2016年11月2日发布了《关于国有建设用地使用权及房屋所行权首次登记办事指南(试行)》，该指南明确要求，在办理房屋所有权首次登记时，须提供权籍调查表、房屋、建设用地项目竣工验收证明文件等资料。即答辩人原应在房屋所有权证书办理完成之后一年内开展的土地验收、权籍调查等申请办理国有土地使用权证阶段完成的工作，均须全部提前至不动产统一登记阶段办理完成。依照《商品房买卖合同补充协议》第十二条第6款约定：“因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何责任。”答辩人对因政策调整而导致的办证迟延不承担责任。 4、即便认定我司存在逾期办理初始登记和转移登记的行为，原告主张的两项违约金也不应当累加计算，我司不应当就同一违约行为承担双重违约责任。根据《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”的约定，即便认定答辩人存在逾期办理初始登记和转移登记的行为，原告主张的两项违约金也不应当累加计算，答辩人不应当就同一违约行为承担双重违约责任。 5、逾期办理产权证并未给原告唐静渊、张琴造成任何损失，其也没有提供证据证明因此而遭受损失。故即使我司构成违约，原告主张的违约金也过高。根据《中华人民共和国合同法》笫一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以最高人民法院《关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，作出裁决”的规定，鉴于原告所购房屋增值巨大，且基于契税优惠政策享受了退税，望人民法院全部驳回原告主张的初始登记违约金金，并对主张的转移登记违约金予以减少，酌情确定违约金数额。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2015年3月9日，原告唐静渊、张琴（买受人）与被告大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区住房一套，预测建筑面积123.83㎡，套内建筑面积103.31㎡，购房总价款829661元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。《商品房买卖合同》未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，原告按约向被告付清了全部购房款。2015年5月30日，被告向原告交付了房屋，原告在接房当日依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税16593.22元、维修基金11144.7元和办理房屋权属登记的其他资料。2017年5月27日，被告办理完毕丽雅龙城小区5栋的初始登记；2017年6月16日，原告所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。 同时查明：针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。2、个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。……”。因本案所涉原告所购“丽雅龙城”小区住房为面积超90平米的大户型商品房，故原告按2%的税率向被告预缴了契税16593.22元。 2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，对上述文件确定的契税减免政策作出调整后，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知载明：“……1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3、纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。……”。2016年3月，被告大地坡丽雅公司以电话、张贴《通知》公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，原告结合自身享受契税减免优惠政策的条件，于2016年4月3日向被告提交了《房屋登记信息查询结果证明》。2017年3月31日，相应地税机关向原告（纳税人）出具了《税收完税证明》，载明税种为契税，品目名称为增量房（商品房住房买卖），实缴（退）金额为6222.46元。 另查明：2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”等提前至“不动产权证书”申办时一并提交。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，该说明载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素”。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约朿力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同吋，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，原、被告在合同及补充协议中明确约定了因出卖人未能在约定期限内办埋楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而被告大地坡丽雅公司确系逾期完成案涉楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的办理，故大地坡丽雅公司存在违约行为。 综合全案，本案的争议焦点为：1、不动产统一登记的改革转换和契税优惠政策是否属于大地坡丽雅公司的免责事由；2、大地坡丽雅公司是否应当向原告同时承担支付逾期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权分户转移登记的违约金及违约金如何计算。 关于焦点1，根据本案查明的事实，办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2015年12月30日前，而大地坡丽雅公司实际办理完成的时间为2017年5月27日。虽然大地坡丽雅公司提供了《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》，主张案涉楼栋初始登记的办理因处于不动产统一登记的改革期间，系政策原因迟滞了权证的办理，但该份《情况说明》中对于处于该段权证办理改革筹备及施行期间内，对比原正常所需的办证期间，因办证改革而导致的办证迟滞时限、程度均不明确，对于是否必然会致案涉楼栋的初始权属登记延迟至2017年5月27日方能完成未作确认，故被告大地坡丽雅公司以该份《情况说明》为凭抗辩逾期办理楼栋初始权属登记系因政策的影响所致，证据不足，其主张免除全部逾期办理初始权属登记违约责任的理由不能成立。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定：“……如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……”。本案中，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2016年2月17日颁布财税【2016】23号文件，对契税政策进行调整，原告在收到大地坡丽雅公司通知后，于2016年4月3日按照新契税政策提交了《承诺书》，原告的上述行为，应当视为为了享受契税减免政策，重新提交办证资料。大地坡丽雅公司主张根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告取得房屋所有权证的时间应当自其按照新契税政策重新提交材料之日计算365日的理由成立，故大地坡丽雅公司应当在2017年4月2日前为原告办理完毕产权证书。现大地坡丽雅公司为原告办理完毕分户权属登记的时间为2017年6月16日，其抗辩系因“双证合一”的办证改革所致，但结合案涉楼栋初始登记办理完成的时间（2017年5月27日），能够认定分户权属登记的逾期办理系因所在楼栋初始登记的迟延而迟延，基于此，大地坡丽雅公司针对逾期完成分户权属转移登记办理的免责理由不能成立。 关于焦点2，考量楼栋所有权初始登记与房屋所有权转移登记的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”故两种违约后果不宜重复评价，双重处罚。 大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对原告造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张本院予以调整。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于原告未能证明楼栋初始登记和房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，对大地坡丽雅公司基于同一违约行为而致的两种违约后果，本院确认其仅承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金的违约责任。经核算，大地坡丽雅公司应当向原告支付的违约金数额为3069.7元【829661×0.00005/天×74天（2017年4月3日至2017年6月16日）】。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起10内支付原告唐静渊、张琴违约金3069.7元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1412元，由原告唐静渊、张琴565元，被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担847元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  孙家玲 审判员  刘 晗 审判员  刘 琳 二〇一八年六月二十日 法官助理黄磊 书记员杨象婷