江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初4604号原告：南京大发物业管理有限公司，住所地南京市玄武区大石桥****。法定代表人：章永清，该公司董事长。委托诉讼代理人：章蕾，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：陈志发，男，1965年11月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：陈玉美，女，1967年9月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈志发，男，系陈玉美丈夫。被告：陈天然，男，1992年6月2日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈志发，男，系陈天然父亲。原告南京大发物业管理有限公司（以下简称大发物业公司）与被告陈志发、陈玉美、陈天然物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大发物业公司委托诉讼代理人章蕾、被告陈志发暨陈玉美、陈天然共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大发物业公司向本院提出诉讼请求：1.三被告支付2015年3月1日至2017年12月31日期间的物业管理费5460.26元、2016年7月1日至2017年12月31日期间的车位管理费1440元、2011年7月1日至2017年12月31日期间的公摊水电费2703.30元，合计9603.56元；2.三被告支付违约金1200元；3.三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：大发物业公司于2011年9月1日与南京凯鸿房地产开发有限公司（以下简称凯鸿公司）签订《凯鸿隽府前期物业服务合同》，开始作为前期物业服务单位向某小区业主提供物业服务。三被告于2009年9月24日取得某小区房屋的产权，面积为89.22平方米，同时拥有小区地下车库负一层180号车位产权。经大发物业公司多次催要，三被告一直拒绝支付相关物业费用，故诉至法院，请求判如所请。陈志发、陈玉美、陈天然共同辩称：大发物业公司主张的物业费、车位管理费、公摊水电费已超过诉讼时效，三被告不应支付；三被告与大发物业公司从未签订过物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系；大发物业公司从未公示过公共收益，其无权收取公摊水电费；大发物业公司强行在凯鸿隽府提供物业服务，严重侵犯了业主的合法权益；大发物业公司服务较差，管理混乱，严重扰乱了小区秩序；大发物业公司以对门禁卡设置较短期限的方式对陈志发进行管控，给三被告进出小区带来诸多不便。综上，请求驳回大发物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年9月，三被告取得某小区房屋的产权，面积为89.22平方米，同时拥有小区地下车库负一层180号车位产权。2011年9月1日，大发物业公司与南京凯鸿房地产开发有限公司（以下简称凯鸿公司）签订《凯鸿隽府前期物业服务合同》，约定：大发物业公司对凯鸿隽府小区提供前期物业管理服务，物业建筑面积54912.2平方米，管理区域东至姜家园路、南至姜圩路、西至热河南路、北至规划路；物业服务费用按业主房屋建筑面积计算，小高层、高层住宅按1.8元/月/平方米计算；物业服务费用按季交纳，业主应在每季的第1月第5日履行交纳义务；物业公共区域能耗费、单元楼道内公共照明电费由全体业主按建筑面积分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内一层及以上业主按户分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库机动车车位80元/个/月交纳停车管理服务费；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额0.05%支付违约金；本合同自2011年9月1日起生效，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业公司服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；凯鸿公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。另查明，三被告拖欠的物业费用明细如下：物业管理费5460.26元（2015年3月1日至2017年12月31日）、车位管理费1440元（2016年7月1日至2017年12月31日）、公摊水电费2703.30元（2011年7月1日至2017年12月31日），以上合计9603.56元。审理中，三被告提交凯鸿隽府照片若干张，以证明：小区建筑垃圾、生活垃圾长期堆放，无人清理；安全护栏损坏严重，无人维修；景观池废弃已久，景观灯、喷水龙头早已损坏，物业从未维修，更不会产生电费、水费；电动自行车停放在通道上、机动车停放在小区道路上，保安视而不见。大发物业公司对上述照片的真实性不予认可，认为照片反映的情况与现实不符：物业是定时清理垃圾而不可能随时清理；景观池在维修渗漏点时要将水全部排空，并不是废弃；公摊水电不仅仅是由景观池和泳池产生，还包括园林绿化、园区保洁、房屋主体管道疏通、小区门禁、消防设施、景观亮化所产生的损耗；公摊水电费的计算结合了业主的分布楼层及物业管理行业常用的计算方法，公平合理。三被告不能以此拒交纳物业费、停车费和公摊水电费。上述事实，有前期物业服务合同、商品房预售合同、业主公摊水电费明细、水电费发票、小区照片及本院庭审笔录、谈话笔录予以证实。本院认为：房屋的所有权人为业主。大发物业公司与案涉房屋开发商凯鸿公司签订的前期物业服务合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。三被告认为其与大发物业公司不存在物业服务合同关系，大发物业公司强行提供服务，无事实和法律依据，本院不予采纳。三被告作为某小区房屋的产权人和地下车库**车位的产权人，在接受大发物业公司服务的同时，应按照合同约定按时足额交纳物业服务费、公摊水电费及停车管理费。根据三被告提交的小区照片及陈述，可以认定大发物业公司存在部分物业服务不到位的情况，故本院按90%计算物业管理费，但三被告应足额交纳车位管理费、公摊水电费。经审核，物业管理费为4914.23元（1.8元/平方米/月×89.22平方米×34个月×90%）、车位管理费1440元（80元/月，2016年7月1日至2017年12月31日18个月）、公摊水电费2703.30元（2011年7月1日至2017年12月31日），以上合计9057.53元。关于违约金。综合全案事实，为平衡与已按时交纳物业服务费和能耗费的业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，根据三被告欠交物业服务费和能耗费的时间、数额、原因等实际情况，本院酌定违约金数额为600元。关于诉讼时效。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因案涉物业服务合同一直在持续履行，各期物业费用的诉讼时效应一并计算。大发物业公司提起本案诉讼时，最后一期的物业服务费、停车管理费、公摊水电费均未超过诉讼时效，故三被告关于诉讼时效已届满的辩解意见无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告陈志发、陈玉美、陈天然于本判决生效之日起七日内支付原告南京大发物业管理有限公司物业管理费4914.23元、车位管理费1440元、公摊水电费2703.30元、违约金600元，合计9657.53元；二、驳回原告南京大发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈志发、陈玉美、陈天然负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  毛锦二〇一八年六月二十八日书记员  张利履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。