广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1944号原告：增城市园中建设物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街中海城市广场三楼。法定代表人：郭锦明。被告：黄秀银，女，1975年1月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告增城市园中建设物业管理有限公司诉被告黄秀银物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告增城市园中建设物业管理有限公司的法定代表人郭锦明到庭参加诉讼，被告黄秀银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告增城市园中建设物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、被告支付从2012年3月1日至2018年2月28日的物业服务费本金10311元；2、被告支付从2012年3月1日至付清上述物业服务费之日止的滞纳金，滞纳金计算按双方签订《物业服务协议》第六条第三点约定按每天千分之二为标准进行计算，截止至2018年2月的滞纳金为115012.93元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2006年6月与发展商签订《前期物业管理服务合同》，并与被告签订《物业管理服务协议》，原告于2006年7月份进场实施管理。被告系阳光家园5栋803房业主，按双方签订《物业管理服务协议》约定，被告应于每月7日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的应按千分之二的标准向原告支付滞纳金。但从2012年3月开始，被告方未交任何相关费用，原告一直向被告催收相关费用，但被告拖欠至今。按照合同约定，被告的行为已构成违约。为维护原告自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告黄秀银未答辩。经审理查明，2006年6月2日，增城市海宇有限公司（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对增城市“阳光家园”住宅小区实行专业化、一体化的前期物业管理服务，特订立本合同，合同期限自二00六年六月二日起至业主委员会成立后另聘物业管理公司止。乙方的权利包括遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价；物业服务费选择包干制的方式进行经营管理，住宅的物业服务费1.35元/月/㎡等。2007年1月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《阳光家园物业管理服务协议》，约定“为明确管理公司与业主双方对阳光家园的设备、服务设施的管理、保养及维修的物业管理事项，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，管理公司与业主双方就物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务……6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及其它约定费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方按时交纳物业管理费及相关费用；……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维修和管理：共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、公共屋面等。……第四条物业管理服务费用及其他费用一、物业管理费起计时间：乙方收楼之日或发展商发出收楼通知书之日15天起开始计算。二、乙方交纳费用时间：每月7日前交本月管理费、上月水电费等其他费用。三、住宅按建筑面积每月每平方米1.35元。该单元建筑面积为98.58㎡。……第六条违约责任……三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和按规定时间内交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之二加收滞纳金。……第七条其他事项……四、本协议一式两份，本协议当事人各执一份，经双方签订后生效。”2018年3月5日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城市房地产权查册表》，载明坐落于增城区××菜园中路××房的产权人为被告，建筑面积为98.60元，房产证号为00××03。2018年3月8日，原告向本院提起本案诉讼。庭审中，原告陈述以下事实：一、原告主张2012年3月1日至2014年1月31日的物业服务费以涉案房屋建筑面积98.58平方米按每月每平方米1.35元计算，每月物业服务费为133元；2014年2月1日至今，物业服务费调整为每平方米1.5元计收，每个月的物业服务费148元。二、原告主张的滞纳金是按《阳光家园物业管理服务协议》第六条第三款约定从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之二计算；滞纳金为循环计算，例如2012年3月的物业服务费应该当月7日前交纳，逾期超过7日未交的，以当月欠付的物业服务费为本金从3月1日起每日按千分之二的标准计收滞纳金，后续每个月欠付物业服务费的滞纳金以上一个月拖欠的物业服务费本金加上滞纳金以及当月欠付的物业服务费本金叠加起来的总额为本金按每日千之二的标准计算；关于滞纳金叠加的部分计算，合同并无相关约定。三、原告自2007年1月开始向被告收取涉案房屋的物业服务费，被告自接收涉案房屋后长期在涉案房屋居住并交纳过物业服务费，自2012年3月起，被告因家里财物被盗，就开始停止交纳物业服务费。四、被告还长期居住在涉案房屋内，原告有通过在被告家门口张贴缴费通知单或打电话给被告的方式催收物业服务费，也一直有与被告协商，但被告不配合。经本院询问，原告明确是按涉案房屋的建筑面积95.58平方米计收物业服务费。同时，原告并未提供证据证明被告同意调整物业服务费的计收标准。本院认为，原告与被告签订的《阳光家园物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。原告主张被告未交纳2012年3月1日至2018年2月28日的物业服务费。被告并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告证据质证及诉讼抗辩的权利，本院采信原告的上述主张。原告主张自2014年2月1日起涉案房屋的物业服务费调整为每月每平方米按1.5元计收，但原告未提供调整增加物业服务费的相关依据，且原告也未举证证明被告同意原告调整增加物业服务费的计收标准，故对于原告主张自2014年2月1日起调整增加物业服务费的计收标准，缺乏事实依据，本院不予采纳，本院认为涉案房屋的物业服务费应按合同约定的每月每平方米1.35元计收。根据查明的事实，涉案房屋的建筑面积为98.60平方米，现原告主张按98.58平方米计收物业服务费，是对其权利的自行处分，并不违反法律相关规定，本院予以准许。经计算，涉案房屋的每月物业服务费为133.08元（98.58平方米×1.35元/平方米·月），被告应向原告支付2012年3月1日至2018年2月28日的物业服务费合计9581.76元（133.08元/月×72个月）。原告主张的上述期间物业服务费超过9581.76元的部分，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金问题。根据原告与被告签订的《阳光家园物业管理服务协议》第四条第二款约定，被告应在每月7日前交本月的物业服务费；同时，合同第六条第三款约定，被告逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按千分之二的标准向原告支付滞纳金。基于被告存在拒绝交纳物业服务费的违约行为，原告有权依据上述合同约定主张被告支付滞纳金。原告主张滞纳金从当月1日起以上一个月拖欠的物业服务费本金、滞纳金以及当月欠付的物业服务费本金叠加的总额按每日千分之二的标准计至付清之日止。原告主张上述滞纳金的计算方式并无合同约定，故本院不予支持。本院认为，原告主张的滞纳金应以当月欠付的物业服务费为本金，从当月逾期交纳之日（即当月的8日）起每日按千分之二标准计至被告付清当月欠付的物业服务费之日止，每月欠付物业服务费的滞纳金以当月欠付的物业服务费本金为限。原告主张的滞纳金超出上述部分，于法无据，本院不予支持。被告黄秀银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄秀银于本判决发生法律效力之日起十日内向原告增城市园中建设物业管理有限公司支付2012年3月1日至2018年2月28日的物业服务费9581.76元及滞纳金（每月物业服务费的滞纳金从当月8日起以当月欠付的物业服务费为基数按每日千分之二的标准计至付清款项之日止，每月物业服务费的滞纳金以当月欠付的物业服务费本金133.08元为限)。二、驳回原告增城市园中建设物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1403.20元，由原告增城市园中建设物业管理有限公司负担1188.60元，被告黄秀银负担214.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢艳晖二〇一八年六月一日书记员  周思珍附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。