云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2504民初1291号原告：高源，女，1981年7月14日出生，汉族，居民，住普洱市。原告：李华文，男，1980年12月7日出生，哈尼族，居民，住普洱市。委托诉讼代理人：龚爱青，女，1968年10月27日出生，汉族，住个旧市，系原告亲属。代理权限为特别授权代理。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。原告高源、李华文与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高源、李华文的委托诉讼代理人龚爱青，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高源、李华文向本院提出诉讼请求：1.解除2016年返租公寓租金分期支付协议；2.请求法院判令被告支付原告2016年1月起至2018年12月止的房屋租金132937.28元；并以未付租金为基数，按万分之五支付逾期付款违约金至清偿之日；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告高源、李华文系夫妻关系，2012年4月29日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买弥勒市湖泉湾Ⅰ号X幢X号房屋，原告付清全部购房款，并取得房屋所有权证。同日，原告将该房屋出租给被告用于经营酒店公寓，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日），年租金按该房产价款的8％计算（租金46919.04元），租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2014年1月6日，原、被告签订了补充协议，被告续租该房屋至2018年12月31日，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。因被告没有支付2016年度的租金，双方签订2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将2016年度租金分12期支付。被告共支付原告2个月的租金，其余至今未支付。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：不同意解除2016年租金分期支付协议，应当继续履行；房屋存在面积误差，租金应该以实际购房款为基数计算；租金应当扣除已经支付的租金及税费；合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋房租，被告履行合同有困难，显失公平，且双方约定的违约金利率也过高，应该以实际欠付租金的为标准计算，故请求调整或解除合同。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.身份证、结婚证复印件各1份，欲证实原告的基本情况及诉讼主体资格。2.商品房购销合同、发票、房屋所有权证复印件各一份，欲证实原告于2012年4月29日与被告签订商品房购销合同及支付637557元购房款购买弥勒“湖泉湾Ⅰ号”住宅区X幢X号房屋的事实。3.房屋租赁合同、补充协议、卡交易对账单复印件各1份，欲证实2012年4月29日原告与被告签订房屋租赁合同。该合同约定：原告将前述房屋出租给被告，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日；租金含税价为房屋价款的8%；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告迟延支付租金的，每迟延支付一天，应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。2014年1月6日，原、被告签订补充协议将房屋租赁期限延长至2018年12月31日。被告实际支付了原告2016年2个月的租金共7819.84元。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议，但认为存在面积误差，房屋所有权证登记的面积是78.08㎡，合同上是78.81㎡，被告退过差价给原告。被告就其答辩理由向本院提供了如下证据材料：1.房屋租赁合同复印件1份，欲证实支付原告的租金应扣除税费。2.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件1份，欲证实2017年2月17日，被告与原告签订分期支付协议，约定将2016年度租金46919.04元分12期支付，每期3909.92元，被告支付了原告2期租金。经质证，原告对被告提供的证据1、2均无异议。经举证、质证，原、被告对对方提交的证据均无异议，对上述证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年4月29日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以637557元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾Ⅰ号X幢X层X号的房屋，原告付清了全部购房款，并取得房屋所有权证，登记面积为78.08㎡。因面积存在误差，原告实际支付了购房款631651.58元。同日，双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），年租金按该房屋价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2014年1月6日，原、被告签订补充协议，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2018年12月31日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均系被告提供。2017年2月17日，原、被告签订了[湖泉湾Ⅰ号]2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将2016年度的租金46919.04元分12期支付，每期3909.92元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。后被告于2017年3月13日、4月14日共支付原告二期的租金7819.84元。现因被告仍拖欠原告的租金及迟延支付违约金，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额不含税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告应支付原告的房屋租金2016年度为42712.29元（50532.13元-7819.84元），2017年度为50532.13元,2018年度为50532.13元，以上租金合计143776.55元（含税）。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。故被告应支付原告截止2018年4月28日止的违约金为：2016年度的违约金为14872.45元，具体为：签订分期付款协议之前的违约金为9626.37元（50532.13元×0.0005×381天，即2016年2月1日至2017年2月16日），签订分期付款协议之后的违约金为5246.08元[3909.92元×0.0005×1744天，即自2017年2月17日至2018年1月31日(13天+44天+306天+276天+245天+215天+184天+153天+123天+92天+62天+31天）]+[42712.29元×0.0005×86天（2018年2月1日至2018年4月28日）]；2017年度的违约金为11395元[50532.13元×0.0005×451天（2017年2月1日至2018年4月28日）];2018年度的违约金为2172.88元[50532.13元×0.0005×86天（2018年2月1日至2018年4月28日）]；即截至2018年4月28日总的违约金为28440.33元。原告请求解除双方于2017年2月17日签订的[湖泉湾Ⅰ号]2016年返租公寓租金分期支付协议。根据该协议约定，被告将2016年度租金分12期支付，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付，以此类推，最后一期租金应于2018年1月底前支付完毕。在案件起诉前，该协议约定的履行期限已经届满，原告主张解除分期支付协议已无实际意义，故其诉讼请求不予支持。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十五条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告高源、李华文自2016年度、2017年度、2018年度的房屋租金143776.55元及自2016年2月1日至2018年4月28日至的违约金28440.33元，共计172216.88元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年4月29日起至租金付清之日止的违约金。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，减半收取计1479元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  董惠敏二〇一八年六月十九日书记员  余 爽