湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1002民初3487号 原告：雷小平，男，1962年9月29日出生，汉族，住湖南省郴州市。 原告：李美彩，女1963年9月29日出生，汉族，住址同上。 以上两原告共同委托诉讼代理人：张勇，男，1970年2月4日出生，汉族，住湖南省郴州市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：曹先平，男，1958年2月18日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被告：郴州市鼎丰房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市五岭大市场北苑12栋501号。 法定代表人何尚怀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周建程，湖南善道律师事务所律师。 原告雷小平、李美彩诉被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月30日受理后，依法适用普通程序，于2017年12月19日公开开庭进行了第一次审理，原告雷小平、李美彩委托诉讼代理人张勇、曹先平，被告鼎丰公司委托诉讼代理人刘俊跃到庭参加诉讼；因庭审中被告主张，湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终589号案件系与本案是相同事实，湖南省高级人民法院正在提审，提审结果将对本案审理产生重大影响，故申请中止本案的诉讼，本院于2017年12月19日裁定本案中止诉讼。现中止诉讼的法定情形已消除，本院恢复本案诉讼，于2018年6月20日公开开庭进行了第二次审理，原告委托诉讼代理人曹先平，被告鼎丰公司委托诉讼代理人刘俊跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告雷小平、李美彩请求判令：1、被告鼎丰公司支付给原告买卖房屋的违约金共计7770.72元（按原告已付购房款的2%计算）；2、诉讼费及其他费用由被告鼎丰公司承担。 被告鼎丰公司答辩要点：1、根据《房屋登记办法》、《土地登记办法》的规定，以及《郴州市商品房买卖合同》的约定，开发商只负责商品房初始登记，即只负责办理房产总证和土地总证，房产分证和土地分证由业主自行申请办理。如业主委托开发商代办分证，必须由业主提交授权委托书及相关资料并缴纳办证费用。2、原告于2015年4月2日才委托被告代办房产分证、土地分证，才签署代办分证的授权委托书，才提交任何代办分证的资料，才缴纳代办分证的费用，被告未在2015年1月31日前为其代办分证并非被告的原因，并不构成违约，应予依法驳回原告诉讼请求。 查明的事实 根据双方诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2009年12月7日，雷小平、李美彩（买受人）与鼎丰公司签订编号为20089023604的《郴州市商品房买卖合同》，约定雷小平、李美彩购买鼎丰公司开发的位于郴州市青年大道21号颐豪福邸项目C栋604号住房，以银行按揭付款方式支付购房款。《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰的违约金。 二、2013年11月20日，鼎丰公司代郴州市北湖区地税局向雷小平、李美彩开具销售不动产统一发票，发票载明购房款为388536元，被告对原告已按合同约定支付购房款无异议。 三、被告鼎丰公司为原告雷小平、李美彩办理好颐豪福邸项目C栋604号住房的房产证时间是2015年1月16日，土地使用权证是2015年7月14日，开具契税证是2015年1月16日。 四、在本案审理过程中，因当事人不服本院作出的与本案相同诉求的房屋买受人与鼎丰公司房屋买卖合同纠纷案所作出的民事判决，相继提起上诉和再审，现根据已经发生法律效力的、湖南省郴州市中级人民法院作出的（2017）湘10民终1802号、1807号民事判决书和湖南省高级人民法院作出的（2018）湘民再8号民事判决书，认定： 1、2014年9月29日，颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下简称《协议书》），第二条（1）约定，鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。 2、鼎丰公司于2014年10月31日办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证，于2014年11月26日办理好了“颐豪福邸”商品房的初始登记。 3、2014年12月11日，“颐豪福邸”小区业主委员会向郴州市规划局提交一份报告，反映鼎丰公司存在严重的违规建设，该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，要求暂缓办理该项目所有剩余房产手续。2015年2月3日，郴州市规划局向郴州市房产局出具《关于颐豪福邸住宅小区部分一层建筑的情况说明》。2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会，并发文《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》，对“颐豪福邸”项目存在的问题作出了相应处理。 判决的结果与理由 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：鼎丰公司是否存在逾期办证的违约行为、如何承担违约责任。 一、本案《郴州市商品房买卖合同》、《协议书》均合法有效，其中《协议书》第二条是对《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定的办证期限和违约责任的变更。《协议书》明确是全体业主代表与鼎丰公司就小区的物业问题及其他事项达成的，12名签字的业主也是以业主代表的身份在“业主代表签字”栏签字，且从内容来看，《协议书》所涉内容亦是整个小区的物业管理与全体业主切身利益相关的事项，而不是部分业主的个人事项。湖南省高级人民法院和湖南省郴州市中级人民法院对与本案相同法律关系的案件的审理中也作出了上述认定。因此，应当认定12名业主是作为全体业主代表与鼎丰公司签订《协议书》，且原告在庭审中亦认可《协议书》对其的约束力，故该《协议书》在雷小平、李美彩与鼎丰公司之间产生合同效力。 二、根据已生效的湖南省郴州市中级人民法院二审、湖南省高级人民法院再审判决书确认的事实，认定该《协议书》约定的是办理每个业主房屋的分证；鼎丰公司认为是办理商品房总证，并以业主向政府部门投诉，以及迟延交纳办证费用导致办证逾期，应当据此免除其违约责任的抗辩不予采纳；因鼎丰公司没有按照《协议书》的约定期限办理好相应的全部的分证（房屋所有权证、国有土地使用证、契税证），故认定其存在违约行为，应当承担违约责任。 三、《协议书》中所约定的违约责任是“购房合同总价的5%”，原告雷小平、李美彩要求被告按照购房合同总价的2%支付违约金7770.72元（388536元×2%），不超过《协议书》中所约定的比例，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告雷小平、李美彩支付违约金7770.72元。 如果被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长 郭 蓉 人民陪审员 吴 进 人民陪审员 赵会敏 二〇一八年六月二十八日 书 记 员 李 悠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。