内蒙古自治区二连浩特市人民法院{文书名称}（2018）内2501民初319号原告（反诉被告）：顾洪志，男，1952年3月21日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区二连浩特市。委托诉讼代理人：付有强，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔建忠，男，1965年5月16日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：扈春，内蒙古日恒律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司二连浩特分行,住所地内蒙古自治区二连浩特市前进南路**。负责人：田宇，行长。委托诉讼代理人：李彩青，女，1988年5月12日出生，汉族，该行职工，现住内蒙古自治区二连浩特市祥和名居小区**楼******。委托诉讼代理人：张玉，男，1963年12月28日出生，汉族，该行职工，，现住内蒙古自治区二连浩特市名人小区**楼******原告顾洪志（反诉被告）与被告崔建忠（反诉原告）、第三人中国农业银行股份有限公司二连浩特分行(以下简称农行二连浩特分行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月3日、6月1日两次公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于二连浩特市前进路西恐龙大街北兆亿综合楼（二房权证2007字第XXXX号，建筑面积2638.73平方米）法定的过户变更手续交付原告并协助原告办理上述房屋的产权过户事宜；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月3日、18日，原、被告签订了《房屋买卖意向书》及《关于履行房屋买卖意向书的备忘录》，协议约定原告购买被告所有的位于二连浩特市前进路西恐龙大街北兆亿综合楼(土地证号2003-00813、综合楼面积2638.**平方米)。根据上述协议的约定，原告将前两笔购买土地及房款合计4000000.00元给付了被告，但被告却未按协议约定的："在乙方第二笔款付清后，甲方有义务提供变更资料，协助乙方办理过户手续"的内容履行其配合原告办理房屋过户的义务。综上，被告的行为已构成违约，原告为了维护其合法权益，依据相关法律规定，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）辩称，2009年3月3日，被告将其所有的一处房产及一宗土地以5500000.00元的价格出售给原告，其中土地转让价款3800000.00元，房屋价款1700000.00元，双方约定原告分三次向被告支付5500000.00元。但原告未按约定支付转让土地及房屋的价款，仅支付3386000.00元，剩余的价款2114000.00元至今未付。被告转让的土地及房屋向原告转让时法院已查封，根据双方签订的备忘录约定，出售房屋的转让2009年5月30日前以法院的解封与交付为前提，但2009年5月30日前，法院并未解除该房屋的查封，仍处于继续查封状态，所以被告认为双方的房屋买卖已终止，被告在履约过程不存在违约。故原告无权要求被告对该房屋的过户变更手续交付原告并协助原告办理上述房屋的产权。第三人述称，被告就原告主张的房屋于2013年12月20日向我行进行抵押，并办理了他项权。借款人崔建忠未按约定履行还款义务，经法院调解后，我行申请执行，现该案正在执行程序中。被告崔建忠对该房屋进行抵押时我行并不清楚其与原告之间的交易。反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向其支付土地及房屋转让价款2114000.00元，并支付2009年12月31日起至付清之日止的违约金（按每日0.67‰标准计算），其中自2009年12月31日起至2018年4月30日止的违约金为4249140.00元，两项合计6363140.00元；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实理由：2009年3月3日、3月18日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖意向书》及《关于履行〈房屋买卖意向书〉的备忘录》，双方约定反诉被告受让反诉原告位于二连浩特市前进路西恐龙大街北一宗土地使用权及综合楼（土地证号2003-00813、综合楼面积2638.**平方米)，成交价为5500000.00元，其中土地使用权转让价为3800000.00元，房屋出售价为1700000.00元。按照双方约定，反诉被告不能按期支付，则每日承担总额2‰的违约金。上述协议签订后，反诉被告向反诉原告支付土地转让款3386000.00元，尚有2114000.00元土地及房屋转让价款未予支付。反诉被告的行为已构成违约，按照约定应当支付剩余转让价款并承担违约责任。为维护自己的合法权益，依据相关法律规定，特提起反诉，请求依法支持反诉人的诉讼请求。反诉被告（本诉原告）辩称，反诉被告与反诉原告签订《房屋买卖意向书》及《关于履行〈房屋买卖意向书〉的备忘录》之后，按照双方的约定履行了合同义务，因反诉原告未按照约定提供出售房屋的变更资料及协助我方办理过户手续的义务，所以我方至今未支付剩余的购房款1500000.00元。反诉原告的行为已构成违约，因此应驳回反诉原告的反诉请求。第三人述称，对反诉原告及反诉被告之间的交易情况我行并不知情，双方的纠纷与我行无关。原告（反诉被告）围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：房屋买卖意向书、关于履行房屋意向书的备忘录、收据3张、房屋产权证书（复印件）、（2017）内25民再22号民事判决书等证据。被告（反诉原告）为支持其抗辩主张及反诉请求向本院提交了如下证据：房屋买卖意向书、关于履行房屋意向书的备忘录、土地使用权证2份及房屋所有权证（均复印件）、收据2张等证据。第三人向本院提交了如下证据：（2016）内2501民初67号民事调解书、（2016）内2501民初67号民事裁定书、（2016）内2501执625号之一民事裁定书、（2016）内2501执641号之一民事裁定书、《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》《他项权利证书》《抵押物的评估价格》等证据。本院组织当事人对上述证据进行交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月3日、18日，原告（反诉被告）与被告签订《房屋买卖意向书》及《关于履行〈房屋买卖意向书〉的备忘录》，双方约定被告将其所有的位于二连浩特市前进路西恐龙大街北一宗土地使用权及综合楼（土地证号2003-00813、综合楼面积2638.**平方米)转让给原告，土地使用权转让价为3800000.00元，房屋售价为1700000.00元，总计5500000.00元。上述款项原告分三次付清，第一笔在签订本意向书时付500000.00元、第二笔在签订正式买卖协议时付3500000.00元，第三笔原告在2009年12月30日前全部付清。同时约定，原告交付第二笔款项后被告将土地、平房房产实际控制权移交并提供后院平房钥匙和土地的过户手续。原告以银行转账及其他方式给付被告价款4000159.20元，尚欠1499840.80元，被告将涉案土地使用权转移登记至原告名下，原告已开发建设并投入使用，但被告至今未将综合楼产权变更登记至原告名下。2013年12月30日被告将已出售给原告的二连浩特市前进路西恐龙大街北综合楼及土地（房产证号为二房权证2007字第XXXX号、综合楼面积2638.73平方米，土地证号为二国用2003第00813号、土地面积976.**㎡）作为二连浩特市天意贸易有限责任公司（法定代表人崔建忠）向第三人贷款的抵押担保，并办理了他项权利登记。贷款到期后，二连浩特市天意贸易有限责任公司未按照约定偿还第三人贷款本金及利息。后该案经我院调解并已进入执行程序，现我院正在对被告抵押的上述房产进行评估拍卖。原告顾洪志、第三人农行二连浩特分行提交的证据及当庭陈述证实上述事实。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。本院认为，本案属房屋买卖合同。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋买卖意向书及关于房屋买卖意向书的备忘录涉及一宗土地和一处房产。被告已将土地使用权转移登记至原告名下，原告也已开发建设并投入使用，对此双方无争议。原、被告虽未签订规范的房屋买卖合同，但在该意向书及备忘录中对房屋买卖合同所涉及的主要条款均有约定，且双方均履行了部分合同义务，因此房屋买卖意向书及备忘录系双方当事人真实意思表示，属有效合同，应受法律保护，原告基于合同约定对涉案房屋享有物权期待权。因涉案房屋尚未办理所有权转移登记，物权未发生变动，所有权人仍为被告崔建忠。被告作为房屋所有权人以涉案房屋为二连浩特市天意贸易有限责任公司向银行贷款提供抵押担保，属有权处分，因已办理抵押权登记，且第三人对涉案房屋交易情况并不知情，庭审时原告亦未举证证明被告与第三人恶意串通损害其利益，故第三人抵押权依法设立，应受法律保护。被告的抵押行为致使原告合同目的无法实现，构成违约，原告有权基于双方签订的合同主张被告承担相应的违约责任。依照法律规定，违约责任承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因涉案房屋已设立抵押权，原告要求被告履行办理房屋过户手续在法律上已构成不能履行，原告可向被告主张返还购房款、赔偿损失等其他违约责任，经庭审释明，原告仍坚持其诉讼请求，故本院不予支持。关于被告反诉主张。按照原、被告双方约定，被告提供出售房屋的变更资料及协助原告方办理过户手续后，原告将剩余的1500000.00元购房款支付被告。因反诉原告未按合同约定履行其义务，反诉被告基于先履行抗辩权有权拒绝相应的履行，且被告抗辩主张与其反诉请求相互矛盾，故被告提出的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告顾洪志的诉讼请求；二、驳回反诉原告崔建忠的反诉请求。本诉案件受理费50.00元（本诉原告顾洪志已交），由本诉原告自行负担；反诉案件受理费28171.00元（反诉原告崔建忠已交），由反诉原告崔建忠自行负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员 赛西雅拉图 二〇一八年六月十四日书记员 阿 斯 亚