山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终3979号上诉人（原审原告）：刘清卫，男，1982年3月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢晶，山东国孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）腊山有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘民，总经理。委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人刘清卫因与被上诉人绿地地产（济南）腊山有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘清卫上诉请求：1.依法撤销一审判决将本案发回重审，或是予以改判支持刘清卫的诉讼请求；2.诉讼费由绿地公司承担。事实与理由:一、一审认定事实不清，证据不足，所做认定缺乏法律依据，依法应予改判。本案双方争议的焦点问题为涉案房屋的交付标准应如何认定，此问题涉及违约责任的确定及承担。1.刘清卫接绿地公司通知收房,并不确认绿地公司是否具备交房条件。众所周知，各开发商强势主导通知收房。在本案中，绿地公司也没有任何告知刘清卫其尚未取得综合验收备案证明不具备交付条件、或者出示竣工验收单告知刘清卫已经具备交付条件的证据，商品房迁入证、移交协议、交接钥匙卡说明书等全部是开发商主导的统一交房流程，一次性填写签署，并非平等真实的业主看房、验房后、有知情权、选择权下收取当下条件的房屋。刘清卫收房以来，小区道路不畅、延迟供暖、绿化缺失，临时用电、时常断电，引起家用电器毁坏、小高层各种生活不便的纠纷不断。若不是收房2年应当办理房产证，经过向政府职能部门咨询，广大业主才知道绿地公司尚未取得综合验收备案证明无法办理房产证，其行为系违规违约交房，原来种种损失与不便都是因为绿地公司尚未通过综合验收所致。故而维权诉讼。2.《济南市商品房买卖合同》系房地产开发商绿地公司提供的格式合同。但格式合同中不都是格式条款。当合同中格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，《合同》第八条条款交房日期与条件适用处，都有下划线，也就是下划线上的内容是需要因人与事而异、选择性填入的。这说明该条款是格式合同中的非格式条款。同时该《合同》是行业通用的范本合同,合法合规,不存在令一方违背真实意思的条款。《合同》附件五补充协议，由绿地公司单方拟定成文，没有与买受人进行协商，系典型的格式条款。同时，该协议第六条款内容并没有明确说明是对主合同第八条交付条件做出变更，而是另行约定了一个交房条件，直接与第八条交房条件相冲突。《中华人民共和国合同法》第41条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”也就是说，对于本案《合同》存在不一致交房条款时，应当采用非格式条款。在双方对预售合同格式条款的理解产生重大分歧时，应作出有利于购房者的解释。3.一审认定绿地公司在补充协议中改变交付条件，未免除出卖人责任、排除买受人主要权利，这种认定是错误的。买受人付巨资买房，售卖人交付达到法定和约定标准的房屋，这是本案最基本的合同权利义务关系。《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”。即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定或约定标准。在本案中，双方签订的《合同》第八条约定了具体的交付条件，“该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”该约定不违背国家法律、行政法规等强制性规定，同时符合《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》中相关地方强制性规范性规定，该约定系双方当事人真实意思表示，且在房地产行政管理部门进行了备案，合法有效，因此绿地公司应当向刘清卫交付竣工验收合格、通过分期综合验收备案的房屋。绿地公司变更的交付条件“竣工验收”合格是法定交付条件，无须再次约定。绿地公司在签订合同时承诺了高于法定交付条件标准的交付义务，却同时签订补充协议又降低了交房标准，显然免除了绿地公司的交房标准这一主要合同义务，排除了买房人的主要权利。不能说开发商能够交付法定交付条件的房屋就是没有免除责任。现代商品房买卖这样重大的经济活动，不再只是单纯盖房入住，房屋配套设施健全、周边环境安全、用电用水供暖保障、园林绿化舒适度等，都是开发商需要实现和满足的必要义务，也是买受人的主要权利绿地公司未通过分期综合验收，说明在12项验收项目中，存在违规不达标不合法的情形，客观影响业主的居住便利与安全。因绿地公司未举证证明其向刘清卫提示和告知了该免除限制其责任、排除刘清卫主要权利的条款，故根据《中华人民共和国合同法》第39条、第40条规定，该补充协议第六条第2款和补充协议19条冲突条款均无效，对双方不产生约定拘束力。双方约定的交房标准仍然应当以涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。一审法院对绿地公司尚未取得综合验收备案证明就主导交房事实进行了认定，但并未判令绿地公司承担违约责任。显然，该认定事实不清、证据不足，缺乏法律依据。绿地公司未取得分期综合验收备案证明的行为构成违约，应当承担违约责任。二、一审违反法定程序，严重超出审限，已经影响案件正确判决，请求二审法院裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。本案系171户业主集体维权案之一，于2016年12月15日立案，2016年12月22日开庭，至2017年7月19日代理人拿到判决，已经严重超出简易程序三个月的审限，但是判决书上却赫然于开庭后五日（其中还包括两个法定公休日）即2016年12月27日“出具了”判决书。一审法院严重超期没有法定理由，也没有依法变更为普通程序，对同类法律纠纷没有统一客观的认定事实与法律标准，已经影响案件正确判决，请求发回重审。三、最令人难以信服的是，对于同一类基础案件事实，同一法院同一法官，同一法院不同法官，不同法院不同法官，在相近两三个月内、一年时间内却先后做出开发商承担违约责任和不承担责任的自相矛盾的判决！法律显失公开公平公正的一致性与严肃性，无法规范引导此类案件息讼宁人。2016年4月5日，山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民终265号民事判决书，针对同一基础事实（约定两种交房条件、未取得综合验收备案证明），开发商被依法确认为违约行为。本案一审法官于2016年10月17日出具（2016）鲁0104民初3485号等判决书，判令开发商承担违约责任，且也是业主集体维权案；2016年10月27日同一法院另一法官出具（2016）鲁0104民初3687号判决书，判令开发商承担违约责任，且也是业主集体维权案，开发商已经履行完毕；但本案一审审理在2016年12月，判决显示2016年12月27日出具判决书，却判令开发商无责任。在不存在其它法定事实与理由的情况下，各级法院应当维持法律认知的一致性，不仅保障广大购房者的消费权益、合同权益，也对所有遵守合同约定交付通过综合验收的优质舒适房屋、或者主动承担违约责任的其它开发商以示司法公正。综上所述，绿地公司在一份合同中，同时约定两种交付条件，欺上瞒下，严重不诚信，绿地公司是交房最大受益者，让绿地公司违法成本为零，社会危害性极大，有违合同法的公平正义，也与其他政府职能部门管理依据相冲突。请二审法院支持刘清卫的上诉请求。绿地公司辩称，一、涉案房屋符合合同约定及法律规定的交房条件。绿地公司与刘清卫在《商品房买卖合同》附件5补充协议第六条第2款明确约定：该商品房达到交付条件是指出卖人取得该商品房所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其它因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。涉案房屋在交房前，已经竣工验收、消防验收合格，符合法定的交付条件；且绿地公司已于2014年10月27日取得涉案房屋所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条，涉案工程此时已经规划建设、消防、环保等部门出具认可文件，已经具备交付使用的条件，也符合双方合同约定的交房条件，刘清卫也已据此接收了房屋。在此情况下，刘清卫又向绿地公司主张违约金，没有任何事实和法律依据。二、绿地公司与刘清卫签订的补充协议合法有效。商品房买卖行为是平等主体之间的民事法律行为，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中自行约定商品房交付的标准。绿地公司与刘清卫在附件5补充协议第六条第2款明确约定：该商品房达到交付条件是指出卖人取得该商品房所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其它因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。补充协议第十九条约定：本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。可见双方已经通过补充协议对涉案房屋的交房条件进行了确认。这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，商品房买卖合同之中未将交房条件约定为综合验收，并不意味着商品房无需经过综合验收。因为商品房在后续的初始登记等程序时，行政主管部门仍要求开发商提交综合验收备案的相关材料，因此商品房综合验收是必不可少的一个环节，交房条件未如此约定，并不必然损害买受人的利益。且补充协议签订时，绿地公司已经要求刘清卫认真阅读，并在每页补充协议签字按手印确认，已经进到了足够提示义务，补充协议的约定对买卖双方应具有约束力。退一步讲，即便仅依据《济南市商品房买卖合同》的中对交房条件的约定，刘清卫已于合同约定的交房时间前接收涉案房屋，虽然涉案房屋此时尚未取得分期综合验收备案证明，但已经验收合格并取得了房屋建筑工程竣工验收备案单，具备了商品房居住使用的法定条件，刘清卫自愿选择此时接收涉案房屋，也应视为其以该行为变更了房屋买卖合同中约定的交房条件。无论何种情形，刘清卫所主张的违约交房都是缺乏依据的。三、各级法院已就案涉交房条件问题统一裁判尺度。刘清卫所称法院作出同案不同判的问题，其所称的相同的案件也只是形式上大致相同，实质上每个案件的具体情况均不相同，当时正是因为对案涉问题存在争议、对有关法律适用的理解与把握不同，才出现了少量不同的判决。但随着对相关法律法规及房地产专业知识的理解加深，如今各法院已经就案涉问题统一了裁判尺度，一审法院也据此审理本案并依法进行判决，判决书认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。综上，请法院驳回上诉，维持原判。刘清卫向一审法院起诉请求：1.依法判令绿地公司支付违约交房违约金至取得分期综合验收备案证明为止；2.本案诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实：2013年3月16日绿地公司作为出卖人与作为买受人的刘清卫签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定刘清卫购买绿地公司开发建设的绿地泉景园（绿地国际花都A3地块二期）项目5号楼2单元1304室商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为827434元。合同第八条约定房屋交付期限为2014年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件五合同补充协议第六条关于房屋交接的约定第2款约定：“该商品房达到交付的条件是指出卖人取得该商品房所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其它因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。买受人不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房的责任。”绿地公司向刘清卫发出了收房通知后，刘清卫于2014年11月4日到达涉案房屋处按绿地公司流程办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。上述房屋的商品房预售许可证编号为济建预许2012548号，该房屋于2014年10月27日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建设工程竣工验收备案，备案证明号为201424022-1，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。一审法院认为，刘清卫与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件的合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，绿地公司在与刘清卫签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。双方均应按照合同约定严格履行合同内容。双方合同第八条约定的商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，双方合同的补充协议第六条将交付条件修改为出卖人取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，且补充协议第十九条约定，本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。该补充协议系当事人的真实意思表示，房屋交付标准应以补充协议的约定为准，故绿地公司在合同约定的交房日期前将符合补充协议约定的房屋交付刘清卫使用，不构成违约。且双方的这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。刘清卫要求绿地公司承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回刘清卫的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由刘清卫负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题即涉案商品房的交付标准及绿地公司是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋建筑工程竣工验收备案单。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人绿地公司的责任、加重买受人刘清卫的责任、排除买受人刘清卫的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，刘清卫也未在法定期间内，以绿地公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致刘清卫没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。在涉案楼盘取得房屋建筑工程竣工验收备案单后，绿地公司通知刘清卫收房，刘清卫亦实际收房，故绿地公司向刘清卫交付涉案房屋符合双方约定的交付条件。因此，刘清卫以绿地公司交付的房屋不符合合同约定为由，请求绿地公司承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。关于一审程序问题。经查，一审法院2016年12月15日立案，2016年12月22日公开开庭审理，一审判决落款时间2016年12月27日，2017年7月19日送达一审判决，超出法律规定简易程序三个月审限，审理程序存在瑕疵，但未影响本案的公正审理，一审裁判结果并无不当。综上所述，刘清卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘清卫负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  刘 洋审判员  李 静二〇一八年六月七日书记员  李宜濂