浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0122民初1934号原告：中国工商银行股份有限公司桐庐支行，住所地：浙江省桐庐县城广场路169号。负责人：邵怡宁，行长。委托诉讼代理人：王晓雯，女，系该行员工。被告：吴智勇，男，1976年8月14日出生，汉族，住浙江省仙居县。被告：吴秀平，女，1978年10月3日出生，汉族，住浙江省仙居县。被告：杭州嘉威房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县江南镇三联东路1号。法定代表人：徐子权。被告：应建红，男，1975年7月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告：潘怀祖，女，1978年9月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行与被告吴智勇、吴秀平、杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓雯到庭参加诉讼；被告吴智勇、吴秀平、杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行向本院提出诉讼请求：一、被告吴智勇立即归还原告借款本金1164388.52元，支付利息157113.98元（利息算至2018年3月20日止），后续利息、罚息、复息按《个人购房借款/担保合同》约定及中国人民银行相关规定另行计算至本息全部清偿之日止；二、被告吴秀平对上述款项承担共同还款责任；三、被告吴智勇、吴秀平对上述款项承担抵押担保责任，原告对《个人购房借款/担保合同》项下的抵押物处置价款享有抵押优先受偿权；四、被告杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖对上述款项承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：被告吴智勇因购房需要，向原告申请贷款，被告吴智勇、吴秀平与原告在2012年3月7日签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定原告向被告吴智勇发放贷款130万元，期限为2012年3月7日至2032年3月7日，合同签订后原告依约向被告吴智勇发放贷款。被告吴秀平承诺对上述贷款本息承担共同还款责任，并向原告出具《共同还款承诺书》。根据《个人购房借款/担保合同》及补充协议，被告杭州嘉威房地产开发有限公司为上述款项承担连带保证责任。被告应建红、潘怀祖对上述贷款提供最高额保证，并与原告签订了《最高额保证合同》。上述贷款由被告吴智勇、吴秀平所有的位于桐庐县的房产为贷款提供抵押担保，并依法办理了预抵押登记手续。抵押担保的范围包括借款合同项下的全部贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于因借款人、担保人违约造成的律师费）。目前贷款已连续逾期29期，原告立即向五被告宣布了贷款提前到期，但被告吴智勇、吴秀平至今仍未归还上述借款本金和利息，也未履行抵押担保责任，被告杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖也未履行保证责任。原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行为支持其诉讼主张，提供了下列证据：1.《个人购房借款/担保合同》及补充协议各一份，证明原告与被告吴智勇、吴秀平之间的借款合同、抵押合同关系，原告与被告杭州嘉威房地产开发有限公司之间的保证合同关系。2.借款凭证一份，证明原告已按约发放了贷款的事实。3.共同还款承诺书一份，证明被告吴秀平应承担共同还款责任的事实。4.预抵押登记证明一份，证明原告对抵押物处置价款享有优先受偿权的事实。5.还款明细一份，证明截至2018年3月20日，被告吴智勇尚欠本息情况的事实。6.宣布贷款提前到期通知书五份及邮件清单两份，证明原告已宣布贷款提前到期的事实。7.《最高额保证合同》一份，证明原告与被告应建红、潘怀祖之间的保证合同关系。本院经审核，原告提供的证据来源合法，内容客观真实，具有证明案件事实的证据效力，被告吴智勇、吴秀平、杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖未到庭质证，视为五被告已放弃质证的权利，本院根据原告提供的证据，并结合原告庭审陈述，认定本案事实如下：2012年3月7日，原告（贷款人）与被告吴智勇（借款人、抵押人）、吴秀平（抵押人）、杭州嘉威房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：被告吴智勇以购桐庐县房产为由向原告申请借款130万元，借款期限自2012年3月7日起至2032年3月7日止；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法，如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款；逾期还款罚息按合同约定贷款利率加收40%确定；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿付贷款本息的，原告有权宣布本合同项下的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；上述借款以预登记在被告吴智勇、吴秀平名下的坐落桐庐县房产提供预抵押担保。被告杭州嘉威房地产开发有限公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件止。贷款人宣布贷款提前到期的，应按照约定履行担保责任。2012年2月24日，被告吴秀平出具共同还款承诺书一份，承诺对《个人购房借款/担保合同》项下的全部债务承担共同还款责任。被告吴智勇、吴秀平提供预抵押担保的上述房屋依法办理了抵押权预告登记。签订上述合同当日，原告依约向被告吴智勇发放了贷款130万元，贷款基准利率为年利率7.05%。2013年2月25日，原告（贷款人）与被告杭州嘉威房地产开发有限公司（保证人）签订补充协议，约定：保证人承担保证责任在满足包括但不限于正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2014年9月20日，原告（债权人）与被告应建红、潘怀祖（均为保证人）签订《最高额保证合同》一份，被告应建红、潘怀祖承诺：为在2011年1月20日至2014年12月30日期间（包括该期间的起始日和届满日）发生的最高余额7400万元内，向购买被告杭州嘉威房地产开发有限公司开发的江南水乡的房产而向原告贷款的借款人的债务提供连带责任保证担保，担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费）等，实现债权的费用不包括在上述最高余额内，保证期间为主合同项下的借款期限届满之次日起两年，宣布借款提前到期的，无条件履行合同项下的保证责任，保证期间为借款提前到期日之次日起两年，并承诺放弃先诉抗辩权。自2015年11月7日起，被告吴智勇、吴秀平未能按约足额偿还贷款本息，原告依约宣布贷款全部到期，并于2018年4月4日向被告吴智勇、吴秀平、应建红、潘怀祖、杭州嘉威房地产开发有限公司邮寄合同提前到期通知书，要求被告吴智勇、吴秀平、应建红、潘怀祖、杭州嘉威房地产开发有限公司在2018年4月8日前偿还全部贷款本息。截至2018年3月20日，被告吴智勇、吴秀平尚欠原告借款本金1164388.52元及利息157113.98元。被告吴智勇、吴秀平预抵押担保桐庐县房产，目前尚未建成交付。本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《补充协议》及《最高额保证合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应遵照履行。合同签订后，原告已依约履行发放贷款义务。因被告吴智勇、吴秀平未按约定归还借款本息，原告有权根据合同约定宣布借款提前到期，被告吴智勇、吴秀平依法应当偿付原告借款本金及利息。原告请求确认对提供预抵押担保的商品房处置后的价款享有优先受偿权，而提供预抵押担保的商品房目前未竣工交付，尚不具备办理现实抵押登记的条件，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设定，经依法登记，发生法律效力。现系争房产仅进行了预抵押登记，未能推进至正式抵押登记，抵押权预告登记权利人并没有现实的抵押权，故对原告请求对合同项下的在建商品房处置后的价款享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，未经预告登记的权利人同意，预告登记具有排除之后他人物权变动的保全效力，抵押权预告登记权利人在其债权未清偿前和在具备办理抵押登记条件时，有权请求办理抵押登记，并可另行主张抵押权以实现其债权。正因为未办理抵押登记，被告杭州嘉威房地产开发有限公司还处在约定的应承担阶段性连带责任保证担保期内，原告的债权宣布提前到期后，被告杭州嘉威房地产开发有限公司应承担连带责任保证担保责任，故对原告该项诉请予以支持。被告应建红、潘怀祖应按《最高额保证合同》的约定，按连带责任保证承担保证责任，案涉借款有多个保证人，各保证人间未约定保证份额，各保证人均应承担连带清偿责任，均负有担保全部债权实现的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴智勇、吴秀平于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行借款1164388.52元，支付算至2018年3月20日止的利息157113.98元及按合同约定自2018年3月21日起计算至借款还清之日止的利息；二、被告杭州嘉威房地产开发有限公司在完成涉案商品房抵押权登记前对上述款项承担连带清偿责任；三、被告应建红、潘怀祖对第一项判决所确定的款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16694元，减半收取计8347元，保全费5000元，合计13347元，由被告吴智勇、吴秀平、杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖负担。原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吴智勇、吴秀平、杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  游荣华二〇一八年六月二十一日法官助理方晨书记员钱红梅?附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?