上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终4144号上诉人（原审原告）:王策，男，1978年1月13日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹一凡，上海环绮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤宏峰，男，1974年10月14日生，汉族，住福建省浦城县。被上诉人（原审被告）：张银火，男，1964年10月5日生，汉族，住浙江省嵊州市。被上诉人（原审被告）：上海森马服饰有限公司，住所地上海市闵行区东川路********。法定代表人：邱坚强，总经理。委托诉讼代理人：马晓伟，上海市联合律师事务所律师。上诉人王策与被上诉人汤宏峰、张银火、上海森马服饰有限公司（以下简称森马公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人王策的委托诉讼代理人邹一凡，被上诉人森马公司的委托诉讼代理人马晓伟，被上诉人汤宏峰、张银火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王策上诉请求：撤销一审判决，改判支持王策一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由汤宏峰、张银火、森马公司负担。事实和理由：上海市松江区新桥镇新南街440号房屋（以下简称涉案房屋）的原产权人为相某2。王策通过司法拍卖程序竞拍成为该房屋的新产权人，并于2016年10月24日取得了相应不动产登记证。涉案房屋于2006年由相某2出租给汤宏峰，汤宏峰等提交的申请书的形成时间也非司法拍卖之前，司法拍卖公告也未标明涉案房屋存在转租。现汤宏峰存在转租涉案房屋的行为，王策有权依法解除合同。汤宏峰提供的由相某1签署的申请书存在诸多不合理之处，相某1仅是获得与汤宏峰签订《房屋租赁协议》的权利，其无权同意汤宏峰转租涉案房屋。如汤宏峰获得了转租的授权，则张银火也无需向森马公司提供伪造相某2签名的租赁合同。涉案房屋目前已经转租给森马公司的事实确凿，为此，王策曾于2016年11月23日明确告知汤宏峰，要求其在3天内解决违约转租问题，但该期限届满后，汤宏峰仍未予以解决。至此，汤宏峰的行为已属根本违约，并侵害了王策的合法权益，王策一审中的全部诉讼请求具有相应的事实依据，依法应得到支持。被上诉人汤宏峰辩称：不同意王策的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张银火辩称：不同意王策的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人森马公司辩称：不同意王策的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王策向一审法院提出诉讼请求：1、相某2与汤宏峰于2006年4月10日签订的《房屋租赁协议》、于2013年7月19日签订的《房屋租赁补充协议》于2016年12月2日解除；2、汤宏峰按年租金28万元的标准向王策支付2016年11月1日至2016年12月2日的租金24,547元；3、汤宏峰以24,547元为本金，按照日千分之一的标准向王策支付2016年10月25日至实际付清之日止的违约金（暂计1,000元）；4、汤宏峰、张银火、森马公司立即腾退并向王策返还房屋；5、汤宏峰、张银火、森马公司按年租金85万元的标准向王策支付自2016年12月3日至实际返还房屋之日的占有使用费。一审法院认定事实：2006年4月20日，案外人相某2委托相某1（出租人、甲方）与汤宏峰（承租人、乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限10年，自2006年4月20日至2016年4月19日；租金18万元/年，支付方式：实行先付后用，乙方另需支付押金2万元，备租金、水、电等费用的结算；在租赁期间，乙方必须依法经营，如需装潢必须经过甲方的同意，费用由乙方自负，合同期满按原状归还甲方，租赁期间的水电费、物业管理费等有关部门需经缴纳的费用全部由乙方承担；如乙方延期10天缴纳租金，甲方有权终止协议，一切损失由乙方自负，与甲方无关；在租赁期间，乙方不得转租第三方。房屋租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，相某2按约将涉案房屋交付给汤宏峰使用，汤宏峰支付了押金2万元和截止至2016年10月31日的租金。2013年7月19日，相某2（出租人、甲方）与汤宏峰（承租人、乙方）签订了《房屋租赁补充协议》一份，甲方委托相某1于2006年4月20日就涉案房屋与乙方签订了《房屋租赁协议》，现达成补充协议：一、……鉴于甲乙双方的良好合作关系，甲方同意在原租赁合同所约定的租赁期限届满后，将租赁房屋继续出租给乙方使用，继续租赁的期限为三年，续租期限自2016年4月20日至2019年4月19日；二、甲乙双方经协商后一致同意，原租赁合同所约定的租赁期限内的租金标准不变，但续租期限内，即自2016年4月20日至2019年4月19日的租赁期限内，该房屋的租金标准调整为280,000元/年；三、甲乙双方一致确认并同意，原租赁合同租赁期限及续租期限内，租赁房屋的租金支付方式均为先付后用、每三个月支付一次，乙方于每期租金开始后的5日内支付完毕，例如，续租期限内，第一期租金，应按照欠付租金的千分之一的标准支付违约金，逾期支付超过10日，甲方有权解除租赁合同。房屋租赁补充协议还对其他相关事宜进行了约定。2015年10月16日，浙江XX有限公司（以下简称XX公司）作为甲方、汤某作为乙方，双方签订了《合作协议》一份，载明乙方负责提供合作协议所用地涉案房屋，同时为甲方提供营业执照、税务及其他相关文件，由甲方提供商品合作经营亚礼得品牌；合作期限自2016年1月1日至2018年12月30日止，协议期限为三年；合作条件：1、甲方负责合作店面装修、空调系统软件等设备；2、乙方负责合作店铺的房屋原始租金或可能有的转让费的支付和缴纳；3、甲方拥有合作店的全部经营管理权及货品所有权；4、甲方每年向乙方缴纳人民币60万元（包括乙方的各项费用和利润）…..。合作协议还对其他相关事宜进行了约定，张银火作为甲方的签约代表在落款处签了名字。2016年5月19日，张银火作为出租方、森马公司作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定张银火将涉案房屋出租给森马公司，租赁期限为3年，自2016年6月11日至2019年6月10日；房屋月租金为70,833.33元，年租金为850,000元，租金采取先付后租的方式按每六个月支付。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，张银火于2016年6月1日将涉案房屋交付给森马公司，森马公司已支付押金10万元及截止至2016年12月10日的租金。现涉案房屋由森马公司在承租使用。2016年，因原房屋权利人相某2的个人债务纠纷，上海市黄浦区法院对涉案房屋委托进行评估、拍卖，上海XX有限责任公司于2016年8月发出拍卖公告，载明涉案房屋系带租约拍卖，租期至2019年4月19日，租金已付至2016年10月底，年租金28万元，拍卖不包括成交后，过户中双方所涉及的一切税、费，按有关规定各自承担，租期到达后，原权利人收取的押金2万元，由买受人退还给承租人……。该拍卖信息所附图片中，载明现场实际经营的商户为森马服饰。后王策竞拍成功，并于2016年10月24日取得了涉案房屋的不动产权证书。2016年11月15日，王策委托律师向汤宏峰发出律师函，载明王策通过司法拍卖程序获得涉案房屋的产权，并于2016年10月24日完成产权登记手续，根据相关法律规定及合同约定，涉案租赁协议及补充约定中出租人的权利义务自2016年10月24日由王策承继，王策作为新的权利人有权要求汤宏峰履行后续租金的义务。现截至本函发出之日止，汤宏峰已逾期支付租金，且满足王策依据房屋租赁协议单方行使解除权的条件，故王策书面告知汤宏峰：一、自本函发送后的7日内将截止至2017年1月19日前的租金支付给王策；二、若汤宏峰仍未能按上述要求支付租金，视为汤宏峰放弃双方最后友好协商的机会，届时汤宏峰将承担违约责任，王策将视情况通过诉讼途径解决以维护其合法权益的权利，直至解除与汤宏峰的租赁关系。该律师函邮寄至房屋租赁协议中汤宏峰留存的地址处，显示已于2016年11月16日签收，同时王策还将该律师函张贴至涉案房屋处。本案一审庭审中，汤宏峰表示自己已从上述地址搬离，没有收到过律师函，涉案房屋处张贴的律师函自己也没有看到。2016年11月17日，王策委托律师向森马公司发出律师函，建议森马公司停止支付租金给出租人；若继续支付租金，损失自行承担，与王策无关。2016年11月22日，王策联系汤宏峰当面协商租赁事宜并带好各自权证材料原件，同年11月23日，汤宏峰联系王策索要银行账号，并让王策发送一下拍卖的日期，以便汤宏峰按该日期开始给王策计算房租，同年11月29日，汤宏峰再次向王策发送短息，联系王策索要银行账号，以便汤宏峰支付租金给王策。2016年12月2日，王策向汤宏峰发送短信通知，载明因汤宏峰未在王策给予的宽限期内完成违约转租的清退事宜，且至今没有给出任何有诚意的处理方案，为此，王策作为产权人正式通知汤宏峰，汤宏峰与原产权人相某2于2006年4月20日签订的《房屋租赁协议》、于2013年7月19日签订的《房屋租赁补充协议》自2016年12月2日解除，另要求汤宏峰立即腾退并将涉案房屋返还给王策。同日，汤宏峰回复王策称，双方之间不存在任何违约，汤宏峰已多次短信通知王策索要银行账号支付房租，但王策均未回复。2016年12月12日、12月26日、2017年1月1日、2017年1月16日，汤宏峰多次短信联系王策索要银行账号支付房租。2017年1月16日，王策回复汤宏峰称，由于汤宏峰在此前沟通时隐瞒事实真相，毫无诚意，加上有根本性违约行为，所以王策已向法院提起诉讼。汤宏峰如果有解决方案，双方在法庭上再谈比较合适。本案一审庭审中，汤宏峰提交了其妹妹汤某与拍卖行龚先生以及相某2自2016年10月14日至12月13日的短信记录，证明汤宏峰知道拍卖消息后，即由其妹妹出面和拍卖行等联系，取得了新房东的联系方式。王策对于该份证据的真实性不予认可。汤宏峰、张银火还提交了汤宏峰出具给案外人相某1的申请书一份，载明由于市场经济不好，汤宏峰承租的上海市松江区新桥镇新南街440号商铺如今经营困难，由于双方签订的房屋租赁协议第六条，在租赁期间，乙方不得转租给第三方，现和相某1协商，希望能取消此条款，同意汤宏峰转租第三方。该申请书落款处签署了同意人“相某1”的名字，并签署有“允许转租”字样。庭审中，王策对于相某1签名的真实性没有异议，但对于打印文字及手写文字的形成时间有异议，并提供了2016年11月23日的录音资料、拍卖公司出具的情况说明等，证明除了两份租赁协议外，涉案房屋原权利人并未出具过允许转租的其他书面材料；汤宏峰、张银火的转租行为违反了合同约定。诉讼中，案外人相某1到庭陈述称，其与相某2是姐弟关系，受相某2委托办理涉案房屋的租赁事宜；2012年9月20日申请书中的打印文字、手写文字均系当天形成，当天拿过来相某1就签署了；涉案房屋现在和相某2没有关系了，无论是汤宏峰还是张银火当时将涉案房屋转租给他人使用自己都是同意的。本案一审庭审中，王策为证明相某1签名系事后形成的主张，向松江区法院申请对于《申请书》上打印字体和手写字体字迹是否形成于2012年9月20日，如不是则具体的形成时间是何时进行司法鉴定，松江区法院依法委托了司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述事项进行了鉴定，该中心于2017年9月5日对上述事项进行了司法鉴定，鉴定意见为：无法判断检材《申请书》上打印体和手写体是否形成于2012年9月20日，亦无法判断其具体形成时间。对于上述鉴定意见，王策坚持认为该申请书系诉讼之后形成，申请法院进行补充鉴定，同时申请对汤宏峰、案外人相某1进行测谎。汤宏峰、张银火对于上述鉴定意见没有异议，汤宏峰不同意测谎鉴定，认为自己已经陈述了事实，转租是经过权利人同意的，且鉴定结果已经出来了，森马公司陈述此前未见过申请书，请法院依法审查。本案一审庭审中，森马公司提交了相某2与张银火签订的租赁合同、相某2所签订的协议书以及相某2及张银火的身份证复印件，证明张银火曾向森马公司提供过如上合同附件，相某2同意承租方把涉案房屋与第三方品牌合作。汤宏峰对于上述租赁合同和协议书不清楚，张银火表示上述合同和协议书是自己朋友代签的，目的是办理工商登记执照，没有实际履行。王策质证认为，如果同意转租的申请书存在，森马公司不需要后期伪造上述合同及协议。本案一审庭审中，法院向王策释明，如果法院不支持王策解除合同的诉讼请求，对于2016年11月1日始的租金，王策是否还在本案中主张，滞纳金、违约金是否还在本案中主张。王策称按照年租金28万元主张租金，且在本案中单独主张租金。汤宏峰则同意按照每年28万元的标准支付租金，租金没有递增。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，相某2于2006年4月20日与汤宏峰签订的《房屋租赁协议》以及相某2与汤宏峰于2013年7月19日签订的《房屋租赁补充协议》系当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。王策经司法拍卖成交后取得了涉案房屋的所有权，应视为承继了原权利人相某2的出租人地位，既享有上述租赁合同的权利，又受到该合同的约束。本案中，双方的争议焦点在于涉案租赁协议是否应当解除，汤宏峰、张银火的转租是否合法有效，相应的后果应如何处理。一审法院认为，其一，汤宏峰提交了案外人相某1签署的允许转租的申请书一份，落款日期为2012年9月20日，诉讼中，经法院核实，相某1本人对此亦无异议，王策虽对此存有异议并申请了司法鉴定，但仍无法判断具体形成时间，王策也未能提供充分证据证实，该份申请书形成在拍卖成交之后，故对于王策的主张难以采纳。本案一审审理中，王策提出进行补充鉴定和测谎鉴定的意见，缺乏充分理由且当事人提出异议，不予采纳。相某1自涉案房屋出租之初即代表原权利人相某2签署了房屋租赁协议，故其应有权允许承租人是否转租。其二，汤宏峰自2015年10月16日即通过汤某与XX公司签订了《合作协议》，该协议中双方虽名为合作关系，但实为不担风险并获取固定收益的转租合同关系，在XX公司对外经营亚礼得品牌过程中，原权利人并未提出异议，也应视为其对汤宏峰转租行为的认可。其三，在拍卖行拍卖公告的图片中，已经载明有“森马”的店招，并备注有“夏季商品”字样，与拍卖公告出具的时间较为吻合，王策作为竞拍人应当知道该实际情况，但其对此并未提出异议，且在王策2016年11月15日张贴的律师函中，也未就擅自转租事宜向汤宏峰提出异议。综上，汤宏峰、张银火的转租行为合法有据，王策以擅自转租为由，主张解除涉案租赁合同及补充协议，缺乏事实和法律依据，不予支持。同理，对于王策主张的汤宏峰、张银火、森马公司腾退房屋及支付房屋占有使用费，亦缺乏法律依据，不予支持。在法院向王策释明如不支持王策解除合同的请求后果时，王策仍坚持按照年租金28万元的标准在本案中仅主张租金，汤宏峰对此并无异议，予以支持。该租金根据《房屋租赁补充协议》的约定，支付方式为先付后用，每三个月支付一次，故根据本案处理的实际情况，对于应付租金的计算拦截至2018年1月19日（即2017年10月25日前支付2017年10月20日至2018年1月19日的租金），此后的租金双方可按约履行。一审法院审理后于2018年1月10日作出判决：一、汤宏峰于判决生效之日起十日内支付王策自2016年11月1日起至2018年1月19日止的租金341,369.86元；二、驳回王策的其余诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,581元，司法鉴定费3,300元，合计诉讼费9,881元，由王策负担3,460元，汤宏峰负担6,421元。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就涉案房屋，相某2与汤宏峰签订了房屋租赁协议及补充协议，系双方真实的意思表示。后经相某1书面同意，允许汤宏峰转租涉案房屋，故汤宏峰转租涉案房屋的行为合法有效。相某1虽未出具相某2的授权委托书，但基于相某1与相某2的身份关系，相某2对相某1签订租赁合同予以认可并与汤宏峰签订补充协议的实际行为看，应认定相某1有权代相某2作出准许汤宏峰转租涉案房屋的意思表示，王策关于相某1无权准许汤宏峰转租的上诉意见，本院不予采纳。王策关于相某1签字确认的申请书系形成于司法拍卖之后的上诉意见，缺乏证据证明，本院不予采纳。此后，汤宏峰将涉案房屋转租于张银火，张银火又转租于森马公司，相某2、汤宏峰对上述行为均未提出异议，且拍卖信息所附图片明确显示现场经营户为森马公司，该事实对于王策应属明知。王策参与竞拍并最终拍得涉案房屋，则应承受涉案房屋上原有的义务负担。王策无权以汤宏峰擅自转租为由要求解除租赁合同及补充协议。王策要求解除租赁合同及补充协议、返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以驳回。关于汤宏峰应付租金的数额认定之争议，一审法院的处理并无不妥，本院予以认同，不再赘述。从在案证据看，汤宏峰在得知王策拍得涉案房屋后，已多次要求王策提供银行账户以支付租金，但王策拒不提供，由此王策要求汤宏峰承担逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院亦予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人王策的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,581元，由上诉人王策负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 娄 永审判员 蒋庆琨二〇一八年六月二十五日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……