广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初3800号原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行，住所地惠州市云山西路**德赛大厦。负责人范题，职务行长。委托代理人苏光品，系广东衡仁律师事务所律师。委托代理人邓慧迎，系广东衡仁律师事务所实习律师。被告伍香辉，男，汉族，1977年8月7日出生，住湖南省新宁县。被告邓艳梅，女，汉族，1982年8月11日出生，住湖南省武冈市。被告惠州市润城房地产开发有限公司，，住所地惠州市惠城区惠博大道**江滨华府（双壁湾）**楼**法定代表人马小铁。委托代理人周航，系北京盈科（深圳）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告伍香辉、邓艳梅、惠州市润城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行委托代理人苏光品、邓慧迎、被告惠州市润城房地产开发有限公司委托代理人周航到庭参加诉讼，被告伍香辉、邓艳梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称,2013年11月8日，原告与被告惠州市润城房地产开发有限公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号2013房按字第××号，以下简称保证合同），约定一、2013年11月8日至2018年11月8日期间，因原告向债务人（因购置座落于惠州市惠城区××大道××号江滨华府项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被告惠州市润城房地产开发有限公司对原告所享有的该债权提供阶段性连带责任保证担保；二、担保的范围包括贷款本金、利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；三、保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；四、被告惠州市润城房地产开发有限公司应按应对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，对于被告惠州市润城房地产开发有限公司在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金账户中扣划。2015年9月23日，原告与被告伍香辉、邓艳梅签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440101752-2012-20151071000号，以下简称“借款合同”），约定一、被告伍香辉、邓艳梅向原告借款360000元，借款期限为120个月，按月等额本息偿还，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，即年利率为5.15%；该利率自起息日起至贷款本息全部偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，利率调整日为每年的1月1日。逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。二、被告伍香辉、邓艳梅以该合同项下借款所购的位于惠州市惠城区××大道××号房为上述借款提供抵押担保。三、若被告伍香辉、邓艳梅违约，原告有权解除与被告伍香辉、邓艳梅签订的借款合同，并要求被告伍香辉、邓艳梅赔偿因违约而给原告造成的损失。四、原告为实现债权而发生的包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等全部费用由被告伍香辉、邓艳梅承担。上述借款合同签订后，原告依约向被告伍香辉、邓艳梅发放了贷款360000元整，且双方已就上述抵押房产办理了预告抵押登记。依上述合同约定，被告伍香辉、邓艳梅应每月按时向原告归还借款本息，但自2017年3月起，被告伍香辉、邓艳梅开始发生逾期，未能按合同约定履行还款义务，截止至2018年1月12日，按上述借款合同约定被告伍香辉、邓艳梅应还未还的逾期本金合计为10304.8元、逾期利息4885.61元及因此应支付的罚息143.1元，以上合计15333.51元，已构成违约。另本案原告向被告伍香辉、邓艳梅发放的360000元贷款，被告伍香辉、邓艳梅已偿还本金56007.24元，现剩余借款本金303992.76元。原告认为，原告与被告伍香辉、邓艳梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，应当受到法律的保护。被告伍香辉、邓艳梅不按时履行还本付息义务的行为已经构成严重违约，原告有权依据合同约定宣布解除合同，要求被告伍香辉、邓艳梅一次性偿还所欠原告剩余的全部借款本金、支付相应的利息、罚息，承担相应的违约责任，并要求作为保证人的被告惠州市润城房地产开发有限公司对被告伍香辉、邓艳梅向原告归还全部借款承担连带保证担保责任。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请：1、判决解除原告与被告伍香辉、被告邓艳梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440101752-2012-20151071000号）。2、判决被告伍香辉、被告邓艳梅归还原告剩余借款本金303992.76元，并支付相应的利息及罚息（暂计至2018年1月12日的利息为4885.61元、罚息为143.1元，此后继续按上述借款合同的约定计算至借款本息还清之日止），以上合计309021.47元。3、判决被告伍香辉、邓艳梅偿还原告为追索上述借款本息而支出的律师费19148元。4、判决被告伍香辉、邓艳梅以其名下位于惠州市惠城区××大道××号江滨华府28号12层04号房对上述全部债务承担抵押担保责任，并由原告享有优先受偿权。5、判决被告惠州市润城房地产开发有限公司对被告伍香辉、邓艳梅的上述全部债务承担连带保证担保责任。6、本案的案件诉讼费、保全费、公告费全部由三被告承担。被告惠州市润城房地产开发有限公司辩称，一、原告的债权是有被告伍香辉、邓艳梅的物的担保，也有人保，根据担保法第28条的规定，原告现就物的担保实现债权，再由我方承担保证责任；二、借款合同和最高额保证合同的人保和物保实现顺序约定不明，依照相关法律规定，物的担保无法实现的情况下，我方才承担保证责任。经审理查明，2013年11月8日，原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告惠州市润城房地产开发有限公司签订了编报为2013房按字第44020130916000038505号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同主要约定：被告惠州市润城房地产开发有限公司为原告与购置坐落于惠州市惠城区××大道××号“江滨华府”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为3亿元整，被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或者法律规定先不债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告惠州市润城房地产开发有限公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也无论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或者部分债务，被告惠州市润城房地产开发有限公司在合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告惠州市润城房地产开发有限公司依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告惠州市润城房地产开发有限公司不提出任何异议。2015年9月23日，原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告伍香辉、邓艳梅签订了合同编号为440710015-2012-20151071000号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：被告伍香辉、邓艳梅向原告贷款36万元，用于购买位于惠州市惠城区××大道××号；贷款期限为120个月；贷款利率为浮动年利率5.15%；采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息为3844.81元；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；抵押加阶段性保证，被告伍香辉、邓艳梅以共有的位于惠州市惠城区××大道××号（房地产预告登记证号：粤房地预登惠州字第**）向原告提供抵押担保；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告伍香辉、邓艳梅应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；除合同另有约定外，合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规规章规定原告可以向被告伍香辉、邓艳梅收取的费用，由被告伍香辉、邓艳梅承担；原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告伍香辉、邓艳梅承担。2015年9月24日，原告向被告伍香辉、邓艳梅发放了贷款36万元。2015年10月15日，双方就上述房产到惠州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记手续。合同履行期间，被告伍香辉、邓艳梅未依照合同约定履行还款义务，截止2018年1月12日，被告伍香辉、邓艳梅共拖欠原告贷款本金303992.76元、利息5028.71元（含罚息）。原告多次催讨，被告伍香辉、邓艳梅拒不履行还款义务，原告遂委托代理律师将被告伍香辉、邓艳梅起诉至本院要求解决纠纷。另查明，根据原告的诉讼财产保全申请，本院于2018年2月5日作出（2018）粤1302财保169号民事裁定，查封了被告邓艳梅、伍香辉共有的位于惠州市惠城区××大道××号（房地产预告登记证号：粤房地预登惠：粤房地预登惠州字第**>以上事实有原、被告的诉讼主体资格证明、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、粤房地权证、粤房地他项权证、（2018）粤1302财保169号民事裁定、个人贷款对账单、诉讼委托代理协议、增值税发票及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告中国建设银行有限公司惠州市分行与被告伍香辉、邓艳梅签订《个人住房（商业用房）借款合同》，是经双方当事人协商一致所订立的，代表双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。原告履行了合同约定义务发放贷款36万元，被告伍香辉、邓艳梅收到原告的借款后，没有按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事违约责任。原告要求解除与被告伍香辉、邓艳梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及要求被告伍香辉、邓艳梅偿还借款本息等诉讼请求，有理有据，本院予以支持。双方就上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续，故原告要求对上述房产享有优先受偿权有理有据，本院予以支持。原告中国建设银行有限公司惠州市分行与被告惠州市润城房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告惠州市润城房地产开发有限公司为被告伍香辉、邓艳梅的上述债务提供连带保证担保，并约定被告伍香辉、邓艳梅是否提供其他担保，原告可直接要求被告惠州市润城房地产开发有限公司依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，故原告要求被告惠州市润城房地产开发有限公司对被告伍香辉、邓艳梅的上述债务承担连带保证责任，合理有据，本院予以支持。被告伍香辉未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有有限公司惠州市分行与被告伍香辉、邓艳梅签订编号为440710015-2012-20151071000号《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告伍香辉、邓艳梅应当在本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行借款本金303992.76元及利息5028.71元（利息含罚息，暂计至2018年1月12日，此后按原合同约定的逾期贷款利率继续计算至本息还清之日止）。三、被告伍香辉、邓艳梅应在本判决发生法律效力后十日支付原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行为实现上述债权所支付的律师费19148元。四、原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行在上述债权范围内对处置被告伍香辉、邓艳梅共有的位于惠州市惠城区惠博大道4（房地产预告登记证号：粤房地预登惠州字第0015：粤房地预登惠州字第**/div>五、被告惠州市润城房地产开发有限公司对被告伍香辉、邓艳梅的上述债务承担连带保证责任。案件受理费3494元、保全费2420元（原告已预交），由被告伍香辉、邓艳梅、惠州市润城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  李雄杰二〇一八年六月十二日法官助理张嘉丽书记员钟惠康