广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初11595号原告：刘杨，男，1984年1月1日出生，汉族，身份证住址：湖北省公安县，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师，执业证号：14403201110433884。委托诉讼代理人：王磊，广东深大地律师事务所实习律师。被告：张立志，男，1970年10月19日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：李方敏，广东仁人律师事务所律师，执业证号：14403201110240395。被告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：周琼，女，1991年4月20日出生，汉族，身份证住址：广东省梅州市梅县区，系被告中原公司公司员工。原告刘杨与被告张立志、被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡维刚、王磊，被告张立志委托诉讼代理人李方敏，被告中原地产代理（深圳）有限公司委托诉讼代理人周琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杨向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间的二手房买卖合同；2.请求判令被告张立志向原告刘杨支付违约金人民币209万元整（按房屋买卖合同成交价1060万元的20%的计并抵扣已支付的定金人民币叁万元整），被告中原公司在托管定金范围内承担连带赔偿责任；3.请求判令被告张立志承担本案的全部诉讼费用及保全费用。事实与理由：2018年3月4日，原被告双方通过第三人中原公司签署了关于深圳市罗湖区莲塘仙湖路仙湖明居1#楼A-502单位物业的《二手房买卖合同》及相关附属文件。根据合同约定，被告应当于2018年3月4日内（含当日）向原告支付定金人民币叁拾万元整（￥300，000.00），但经原告刘杨多次催告，被告均拒绝履行合同后续义务并要求原告降价出售。被告中原公司在原告刘杨履行查档义务及办理公证义务后拒绝支付托管定金，已构成违约。综上，被告的上述行为严重损害了原告的合法利益，应承担由此引起的全部责任。被告张立志答辩称，被告张立志是受到被告中原公司的员工王根辉发来的虚假广告的欺骗，中介蛊惑及原告业主的欺骗，该涉案房产没有广告上所说的使用面积300平，装修也没有价值200万元。另外银行对涉案房产的评估价低于合同约定的购买价格，银行的评估价格为9494141元，因为银行的评估价低于合同的购买价格，导致达不到贷款的条件。被告张立志支付了3万元的定金，原告所要求的违约金过高。本案被告张立志在合同履行过程中没有任何过错，不应承担任何的违约责任，驳回原告的全部诉讼请求。原告是多次威胁被告，说有各种强硬关系，属于强买强卖。被告中原公司答辩称，1、我司已经尽到如实报告及勤勉的义务，我司人员提供了带被告张立志看房，陪同原告办理赎楼的公证委托手续等服务，最重要的是促成了被告张立志与原告签署了买卖房屋合同。为保障交易安全，我司与原告、被告协商，将定金27万元付款至我司处，待查档符合放款条件后，再放款于原告，但被告张立志并未按合同约定支付合同定金27万元。2、该交易中，我司未托管任何的款项，因此，我司无需承担放款的责任及其他任何责任。按照《合同法》第四百二十五条的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，损害委托人利益，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。而我司不存在故意隐瞒订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，亦未损害原告及被告张立志的利益。同时，连带责任的承担是必须有法律明确规定或合同明确约定的，而法律并未规定居间方需承担连带责任。我司与原告、被告张立志签订的合同中也没有约定我司需承担连带责任的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年3月4日原告（卖方）和被告张立志（买方）、被告中原公司（居间方）签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区莲塘仙湖路仙湖明居5层02单位。卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币10600000元，该转让成交价不含税费。买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金人民币300000元，本条所约定的定金交由双方所约定的居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给托管方或打入卖方已签署的托管协议或者类似文件上指定的托管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。经买卖双方协商一致，约定买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款具体履行方式如下：A.买方须于2018年5月3日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账号中。B.卖方须于2018年5月3日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起伍日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任。备注部分手写载明：签订合同当天买方直接支付定金叁万元给卖方，剩余定金27万元交由中介方托管。另外还约定了其他一些权利义务。二、2018年3月4日原告（甲方、卖方）和被告张立志（乙方、买方）、被告中原公司（丙方、居间方）签订了一份《资金托管协议》，约定：甲乙方双方同意将定金人民币270000元、交楼押金人民币10000元交由丙方进行托管。乙方应根据甲乙丙三方签署的《二手房买卖及居间服务合同》的约定将定金、交楼押金打入本协议第三条所述账号或丙方指定的其他账号，如乙方以现金或刷卡等其他方式支付，丙方应出具资金托管收据，相关收据自资金托管事项完成托管资金依本协议约定从丙方支付给甲方或退还给乙方自动失效，如丙方按甲方或者乙方指示将托管款项支付其他主体的，托管收据亦自动失效。付款方未按约定付款，丙方不承担任何责任。三、上述合同签订的当日，被告张立志向原告支付了定金人民币30000元。被告中原公司向原告出具了定金收据，载明收到出售仙湖明居1#楼A－502单位之定金托管人民币270000元。在庭审中，两被告均确认被告张立志未向被告中原公司缴纳托管的定金人民币270000元。原告于2018年3月8日办理了公证的委托手续，委托深圳市汇瀚融资担保有限公司及黄盛威等人办理赎楼等相应的手续。原告主张向被告张立志于2018年3月18日发出了“履约催告函”，催告被告张立志履行合同义务。被告张立志主张未收到该“履约催告函”。原告所提交的EMS详情单没有被告张立志的签收，其邮件查询打印件也不能证明是被告张立志签收了该邮件。本院认为，原告与被告张立志、被告中原公司于2018年3月4日签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》，是三方的真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合法有效，三方应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，原告办理了公证委托手续，委托相应的担保公司和个人办理赎楼的手续，履行了合同的义务。被告张立志在缴纳了定金人民币30000元后，没有再按照合同的约定向原告或被告中原公司支付定金，构成了违约。根据合同约定，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。现被告张立志逾期履行已经超过了5日，故原告请求解除原被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》，理由成立，本院予以支持。被告张立志主张受到被告中原公司的员工虚假广告的欺骗及原告业主的欺骗，该涉案房产没有广告上所说的使用面积300平方米，装修也没有价值200万元，银行评估价格低于购买价格，被告张立志没有任何过错。对此，本院认为，被告张立志在签订合同时，应当对涉案房产的现状进行了解，谨慎签约，签约后应当按照合同约定履行自己的义务。在合同中约定了该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业。故被告张立志再以上述理由不履行合同，其主张不能成立，本院不予采纳。原告请求被告张立志支付转让成交价百分之二十的违约金，被告张立志认为该违约金约定过高，请求法院予以调整。本院结合被告的违约情节以及原告为此遭受的损失，对违约金予以调整，被告张立志应当向原告支付转让成交价百分之十的违约金。被告张立志应当向原告支付违约金人民币106万元，扣除被告张立志已经向原告已支付的定金人民币30000元，被告张立志仍需向原告支付违约金人民币103万元。原告请求被告中原公司在托管定金范围内承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘杨与被告张立志、被告中原地产代理（深圳）有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》。二、被告张立志应自本判决生效之日起五日内向原告刘杨支付违约金人民币1030000元。三、驳回原告刘杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11760元，由被告张立志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王志刚二〇一八年六月七日书记员  王丽丽