四川省遂宁市船山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)川0903执异87号 案外人：徐思荣，男，1956年1月14日出生，住四川省蓬溪县。 案外人：刘琼，女，1961年10月14日出生，住四川省蓬溪县。 申请执行人：何碧英，女，1955年5月21日出生，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：邓祖国，男，1964年1月2日出生，住四川省遂宁市船山区。 本院在执行何碧英与邓祖国民间借贷纠纷一案，案外人徐思荣、刘琼对本院（2017）川0903民初1498号《民事裁定书》向本院提出书面异议。我院受理后，依法进行了审查。现已审查终结。 案外人徐思荣、刘琼称，案外人徐思荣、刘琼系夫妻关系。被执行人邓祖国将上述房屋出售给张明华后，张明华通过船山区居家房产经营部居间又将该房屋出售给案外人徐思荣、刘琼。2013年10月29日，案外人徐思荣、刘琼与张明华、邓祖国、船山区居家房产经营部三方签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定售房方张明华、邓祖国（甲方）将位于船山区的住宅出售给购房方徐思荣、刘琼（乙方），该套房屋成交价为210000元。合同签订之日，乙方缴纳购房定金10000元，合同公证之日支付购房款180000元，房屋过户当日支付购房款20000元。合同签订后，案外人徐思荣、刘琼按合同约定向张明华支付了购房款190000元，同时向船山区居家房产经营部经营者彭春英支付了中介服务费2100元。2014年5月,案外人徐思荣、刘琼对该房屋进行了装修，2015年2月,案外人徐思荣全家搬进该房屋居住至今。2015年3月2日，案外人徐思荣、刘琼缴纳了该房屋契税924.62元。 申请执行人何碧英与被执行人邓祖国民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月10日作出（2017）川0903民初1498号《民事裁定书》，裁定对被执行人邓祖国所有的位于遂宁市船山区房屋予以查封。期限自2017年4月10日起至2020年4月9日止。2018年6月6日，本院张贴了（2018）川0903执101号公告，载明：因被执行人邓祖国未履行生效法律文书确定的义务，本院将对邓祖国所有的位于遂宁市船山区房屋进行拍卖。案外人徐思荣、刘琼得知后，认为本院对该房屋进行强制执行并予以拍卖是错误的，严重损害了案外人徐思荣、刘琼的合法权益。请求1、本院撤销（2017）川0903民初1498号《民事裁定书》，并解除对位于遂宁市船山区住宅的查封；2、立即停止对上述房屋的强制执行，解除已经采取的查封、拍卖等强制性执行措施；3、请求确认案外人徐思荣、刘琼系上述房屋的所有权人。 本院查明，在何碧英与邓祖国民间借贷纠纷一案中，在诉讼中根据何碧英的申请，本院于2017年4月10日依法作出（2017）川0903民初1498号《民事裁定书》，裁定对邓祖国所有的位于遂宁市船山区房屋予以查封，查封期间不得转移、买卖、抵押或作其他处理，期限自2017年4月10日起至2020年4月9日止。2017年10月10日，本院依法作出（2017）川0903民初1498号《民事判决书》，判决：“邓祖国于本判决生效之日起十日内偿还何碧英借款本金180000元及利息，利息的计算方法为：自2017年4月1日起至本判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行规定的同期同档贷款利率计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止”。该判决书生效后，因邓祖国未按该民事判决书履行，何碧英向本院申请执行。在执行中，本院于2018年6月6日作出（2018）川0903执101号《公告》，载明：“……因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院将对邓祖国所有的位于遂宁市船山区房屋进行拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、二百五十条规定，公告如下：一、责令本案拍卖财产的占用使用人在本公告送达之日起十日内自动从拍卖财产中迁出并腾空；到期既不迁出又未向本院提交合法占有依据的，本院将依法强制执行，并将追究其法律责任（若系合法承租人，即日起不得再向被执行人给付租金等款项）。二、与本案的拍卖财产有关的优先权人可以在拍卖前申请行使优先购买权，逾期未申请，视为放弃优先购买权”。 另查明，2013年10月29日，张明华、邓祖国作为售房方（甲方）与购房方龚成均、刘琼、徐思荣（乙方）、经纪方遂宁居家房产有限公司（丙方）签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定徐思荣、刘琼购买位于船山区房屋一套，建筑面积为60.04平方米，房屋总价款为210000元，签订合同之日支付10000元，办理公证当日支付180000元，过户当日支付20000元。甲方承诺于付完180000元后腾空该房屋，并将房屋钥匙及相关手续等交于乙方。双方在《房屋买卖（转让）合同》第八条自行约定事宜写明：经甲、乙双方友好协商，1.因该房屋尚未办理房产证，甲方负责将该房屋办理乙方名下，如严查和干预等出现的经济损失由甲方负责；2.因产权未办出，协商剩余款（贰万元整）办理完过户手续当日支付；3.约定2013年11月10日前支付拾捌万元整；4.办理产权在邓祖国名下，费用由张明华支付；5.办理过户费及税费在龚成均名下，由龚成均支付。合同尾部甲方张明华签字并捺印，乙方龚成均签字并捺印、刘琼、徐思荣签字，丙方船山区居家房产经营部盖章，经办人彭春英签字。邓祖国在合同尾部手写：本人遵守和张明华的协议。 合同签订后，龚成均支付了600元的中介费，徐思荣、刘琼支付了1500元的中介费。2013年11月5日，徐思荣、刘琼支付190000元的购房款给张明华后，徐思荣、刘琼搬进该房居住。 该房屋性质是经济适用房，邓祖国于2015年1月12日支付购房款92461.6元，于2015年3月2日缴纳房屋契税并办理房屋所有权证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人徐思荣、刘琼对本院公告拍卖的被执行人邓祖国名下的遂宁市船山区房屋一套，提出的执行标的异议，虽然其提交了《房屋买卖（转让）合同》、收款收据等证明了其购买该房屋，并按照合同约定支付了部分购房款，且已经入住该房屋，但该房屋性质为经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用主张购买合同中予以载明，并明确相关违约责任”，邓祖国于2015年1月12日才缴纳购房款，2015年3月2日才缴纳房屋契税，尚未达到经济适用住房满5年且交纳相关款项才能够出卖房屋的条件，且从合同上自行约定事宜来看，原告对该房屋性质及不能出卖的情况是知晓的，是对政策限制的忽略，是能够归责于买受人的原因未办理过户，故不能够排除执行。对案外人徐思荣、刘琼的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条，《经济适用住房管理办法》第三十条规定，裁定如下： 驳回案外人徐思荣、刘琼的异议申请。 被执行人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向四川省遂宁市船山区人民法院提起诉讼。 审 判 长  衡 骏 人民陪审员  王国阶 人民陪审员  邓小华 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  王涛清