成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初2964号 原告：吴某某，男，汉族，1956年9月6日出生，住四川省雅安市雨城区。 原告：赵某某，女，汉族，1957年8月8日出生，住四川省雅安市雨城区。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：梁国平，四川戎城律师事务所律师。 被告：周芳，女，汉族，1963年12月10日出生，住成都市金牛区。 被告：肖苏，男，汉族，1963年1月28日出生，住成都市金牛区。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：汪跃平，四川思创远卓律师事务所律师。 原告吴某某、赵某某与被告周芳、肖苏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告吴某某、原告赵某某及其共同委托诉讼代理人梁国平，被告周芳、被告肖苏的共同委托诉讼代理人汪跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴某某、赵某某向本院提出诉讼请求：1.判决被告违约，赔偿原告各项直接经济损失共计146381元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年2月，原告夫妻准备在成都购买一套住房供在成都市区上班的女儿居住，被告夫妻得知后，主动告知原告其已申请到一套成都市经济适用房的购买指标，但现在又缺钱购买，还有三天该指标就要作废。由于原告吴某某与被告周芳是表兄妹关系，且原告吴某某曾经有恩于被告周芳的母亲，为报答原告，被告周芳夫妇欲将该房转让给原告夫妇。原告询问被告指标手续是否合法，被告夫妻告知所有手续均合法，让原告放心，并提出在其办完购房手续后，即可让原告接房装修让原告女儿入住，原告夫妻同意按被告的意思办理。2009年4月13日，被告周芳与成都市住房储备中心签订《成都市经济适用房买卖合同》，按揭贷款购得位于成都市金牛区西城丽景×幢×单元×层×号住房一套，该房总价款为239030元，按揭首付款79030元。2009年4月28日，被告周芳与成都银行签订《个人房产按揭贷款合同》，按揭贷款160000元，贷款期限为10年，自2009年4月28日起至2019年4月28日止。2009年10月被告接收了该房并转交给原告，由原告出资装修、购置配套物件。2010年5月18日，原被告双方签订了《房屋转让协议》，双方约定：被告将位于成都市金牛区西城丽景×幢×单元×层×号住房一套转让给原告，被告向成都市住房储备中心交付的首付款、银行的按揭还款及购房所需的各项税费，均由原告支付，等到该房到达国家和当地政府允许该房上市交易的条件时，双方才办理该房的转让过户手续，转让过户税费由原告承担，该住房竣工验收交付使用后，由原告实际占有、使用和处分，如果任何一方违约，都应赔偿相应损失，该住房转户到原告名下后，该协议才作废。在签订该《房屋转让协议》前，原告在2009年4月20号已为被告支付了购房首付款79030元，并于2010年2月起自筹资金装修该房及购置配套物件，用去基本装修款45500元，水电改造费及购置配套物件款54500元。签订该《房屋转让协议》后，原告又于2010年12日，依约交付了相应房屋维修基金及办证等税费（以被告名义所交的各项购房税费单据被告均交由原告留存）。至2009年4月26日起至2016年10月20日止，原告还为被告偿还了银行按揭款149916.35元。2016年2月，接西城丽景物管通知，成都市房管中心安排西城丽景所有住户办理土地证收到通知后，原告电话联系被告丈夫肖苏，告知其该消息，但肖苏拒绝去办理。2016年10月13日晚，肖苏电话联系原告吴某某，说他可能被部队再提拔升级，怕考核中发现自己名下有一套经济适用房而受影响，想在接受考核前将该房退还给成都市房管中心，希望原告理解，对此造成的所有损失由被告全部承担。对被告这种单方撕毁《房屋转让协议》的行为，原告深感遗憾，但鉴于原告与被告是亲戚关系，原告只得准备将该房交给原告，并于2016年11月5日从该房搬出了部分主体家具，另行租房居住，月租金1500元，但双方尚未办理交接房手续，主要原因是双方就如何赔偿原告所交购房款首付款、购房税费、维修基金、公证费、基本装修款、水电改造费及已固定在房屋内不宜拆除的部分配套物件款、已偿还的银行按揭款、购房首付款资金占用利息，未达成协议。2016年12月中旬，被告夫妻强行撬开房门锁，搬走了原告剩余在该房内的全部家具及生活用品，且更换了门锁，注销了原告进出小区的门禁卡，2017年7月，被告将该房移交给了成都市住房储备中心，目前，原告为购该房，相继损失了购房首付款、购房税费、维修基金、公证费、基本装修款、已固定在房屋内不宜拆除的部分配套物件款、已偿还的银行按揭款、购房首付款资金占用利息、另行租房居住租金共计347504.31元，但被告至今只借款15万元给原告另行购房，另退还给原告购房款51000元，其余损失146381.31元尚未赔偿给原告。基于以上事实，原告认为，原被告签订《房屋转让协议》时，约定了房屋过户的时间，即待该住房符合国家和当地政府可上市交易的条件时，才完成该房屋的产权转移，该约定并不违反国家和当地政府相关政策及法律法规，同时，该协议也是双方真实意思的表示，我国《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，该协议是合法有效的，且被告在有效撤销期内未行使撤销权，却在签订该《房屋转让协议》6年后反悔，拒不履行《房屋转让协议》又不赔偿原告相应经济损失。我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此规定，被告显然应该赔偿原告相应损失。因此，原告不得不提起诉讼，请求人民法院依据事实和法律判如所请。 周芳、肖苏辩称：第一原告赵某某主体不适格，第一本案是房屋买卖合同纠纷，本案的法律关系是建立在房屋买卖协议上，而房屋买卖协议相对人是被告周芳及第一原告吴某某，并没有赵某某，所以原告赵某某主体不适格。第二周芳与原告吴某某在房屋买卖协商建立前后，原被告双方明知所交易房屋是经济适用房，而且原告也知道他不具备在成都市购买或受让经济适用房的基本资格，所以合同协议双方对所建立的经济适用房买卖关系的法律后果是明知的。第三该房屋被成都市房产储备中心收回是依据国家的相关政策回购的，并不是本案被告单方违约行为。第四本案房屋的交易过程实质上是经济适用房购买资格的免费赠予过程，并不是真实意义的买卖，理由是第一在本房屋的原告吴某某占有使用管理享受的过程中没有向被告支付过任何费用，且本房屋的利益以及使用价值的享受者是本案的原告，本案的周芳只是挂名或只是房产登记的所有权人。第五在政府依据政策回购房屋后，本案被告如数的将本案所涉房款全部支付于原告。第六原告在起诉状所述时间过程与基本事实不相符合，第一原告与被告共同向房管部门签订的经济适用房买卖合同，这在原告的起诉状中已经明确的确定了，起诉状第二页原被告签订经济适用房转让协议前原告已经在2009年4月20日为被告支付了购房首付款，2009年4月20日是原被告去房管局签订合同和支付首付款的日期。这与原告在诉状称是原告签了双方转让协议之后才为原告支付的事实不符。综上所述，根据本案所涉的法律关系以及本案所涉财产的受益及相关关系来看，请求法庭在查清本案事实的基础上驳回原告的全部诉讼请求以及驳回本案第二原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 周芳、肖苏系夫妻关系，吴某某、赵某某系夫妻关系。2009年4月13日，成都市住房储备中心（出卖人）与周芳（买受人）签订《成都市经济适用房买卖合同》，房屋位于西城丽景第×幢×单元×层×号，测绘建筑面积共81.22平方米，套内建筑面积65.19平方米，土地用途为住宅，购房总价款为239030元，买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付30%，其余价款可以向成都银行或住房公积金管理机构借款支付。第二十一条约定根据《成都市人民政府关于印发的通知》（成府发【2006】52号）的规定，买受人在取得房屋所有权证三年以后方可上市交易。经市房委办审核确认后，方可办理产权转移登记。 2009年4月28日，肖苏、周芳（借款人）与成都银行股份有限公司（贷款人）签订《成都银行个人房产按揭借款合同》（编号：22222209101309110112），合同约定借款用途为用于购置成都市金牛区金泉街道高家村4-5组西城丽景3-4-14-5号房产，房屋建筑面积为81.22㎡，房屋价值为239030元，借款金额为160000元，借款期限为10年即2009年4月28日起至2019年4月28日止，约定贷款利率执行浮动利率，本合同项下的贷款利率为月利率，具体为在基准利率水平下浮一定的比例，该比例为30%。本合同签订时的基准利率为49.5%，本合同签订时的贷款利率为3.465%。 2009年5月7日，四川省成都市蜀都公证处出具《公证书》（2009）川成蜀证内经字第85917号，载明：周芳与成都银行股份有限公司协商一致，订立了《成都银行个人房产按揭借款合同》，周芳愿意用其购买的房屋（位于成都市金牛区“西城丽景”3幢4单元14楼5号）作抵押，当取得该房屋产权证后即在房地产管理部门办理抵押登记。 2010年5月18日，周芳（甲方）与吴某某（乙方）签订《房屋转让协议》，约定根据成都市个人购买经济适用住房条件之规定，周芳于2005年向成都市住房储备中心（以下简称“住房中心”）申请购买成都市经济适用房，2009年2月得到购房指标，可购买成都市金牛区西城丽景小区的经济适用房一套，该住房为第×幢×单元×层×号，测绘建筑面积共81.22平方米，套内建筑面积65.19平方米；第一条约定甲方无偿将该套住房购房指标转让给乙方，由乙方出资购买，但在与住房中心签订《成都市经济适用房买卖合同》时以周芳的名义作为买受人签订合同，从签订此协议之日起，该住房的一切权力和责任归乙方所有，与甲方无关；第二条约定按照以周芳的名义签订的《成都市经济适用房买卖合同》的约定，应当支付的购房首付款由乙方承担，由乙方以周芳的名义向住房中心交付，其余按揭款仍由乙方全部承担，并由乙方用周芳的成都商业银行金卡按月向银行支付按揭款，若乙方未按银行要求及时支付按揭款，或将周芳的成都商业银行金卡用作他用，给甲方所造成的一切后果和责任，由乙方全部承担并赔偿损失，该住房按揭款全部支付完毕后，将周芳的成都商业银行卡及时退还给甲方；第三条约定该住房竣工验收交付使用后，由乙方实际占有、使用和处分，该住房权属未转让到乙方名下前，如果乙方要将该住房进行转租、转让等，需经甲方同意；第四条约定在该住房尚不符合国家及当地政府上市交易的条件期间，仍以周芳的名义办理该住房权属证，所需的全部税、费由乙方承担，当符合国家及当地政府上市交易的条件时，甲方应及时协助乙方办理该住房转户登记手续，将住房权属转到乙方名下。2013年6月6日，周芳与肖苏共同取得案涉房屋产权。 案涉房屋交付后由吴某某居住并使用，2016年11月5日因肖苏退还案涉房屋而搬离。在此期间的物管、水电等费用，均由吴某某支付。吴某某搬离案涉房屋后，于2006年11月2日至2017年7月期间租赁他人房屋居住，每月租金1500元，共计支付12000元。 2016年10月31日，成都市住房委员会办公室向住房中心发出《退回经济适用住房回购通知》，载明：经核实，周芳申购的项目名为西城丽景位于金牛区黄金东一路181号3栋14层5号经济适用住房，因购房人违规，购房人申请退回所购经济适用住房，现根据相关管理规定，请贵单位按该经济适用住房原销售价格回购。2016年11月7日，住房中心（回购人）与周芳、肖苏签订《经济适用房回购协议》，约定住房中心回购位于金牛区黄金东一路181号3栋4单元14层5号房屋。2017年7月26日，周芳将案涉房屋移交住房中心并完成交接手续。现案涉房屋登记在住房中心名下。 另查明，一、2009年4月16日，吴某某代周芳支付案涉房屋办理贷款的公证费300元；2009年5月20日，吴某某代周芳支付的预告、预抵押及抵押登记费210元；2010年10月12日，吴某某代周芳支付维修基金2233.55元、契税3585.45元、登记费40元。 二、2009年4月20日前，吴某某以周芳的名义交付了购房首付款79030元，自2009年6月20日起至2016年10月20日止期间共计以周芳名义向成都银行贷款本金118666.37元，利息33596.31元，合计152262.68元； 三、2010年2月4日，四川九维时代装饰工程有限公司与吴某某签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，约定案涉房屋装修费为45500元，吴某某已经支付完毕。 四、2017年8月28日周芳退还吴某某51000元，2006年10月7日周芳为吴某某垫付天然气费123元。 五、2016年11月7日吴某某向周芳借款150000元购房，双方均认可此借款在本案中一并处理，并进行抵扣。 上述事实有《成都市经济适用房买卖合同》、《成都银行个人房产按揭借款合同》、《公证书》、《房屋转让协议》、《退回经济适用住房回购通知》、《结婚证》、《成都银行流水》、《房屋权属证书》、《施工合同》、《收据》、《服务业统一收款收据》、《专用收据》、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、《房屋租赁合同》及收条、当事人陈述以及庭审记录等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，周芳与吴某某于2010年5月18日签订《房屋转让协议》，周芳和肖苏于2013年6月6日取得案涉房屋所有权证书，根据《成都市人民政府关于印发的通知》（成府发【2006】52号）的规定，买受人在取得房屋所有权证三年以后方可上市交易，由此可知，《房屋转让协议》签订时周芳尚未取得房屋所有权证，故周芳与吴某某签订的《房屋转让协议》因违反法律、法规的强制性规定无效，在签订合同时双方均知晓案涉房屋系经济适用住房，周芳尚未取得房屋所有权证，故双方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，结合本案实际情况，案涉的经济适用住房系周芳违规购买，其违规购房后又违规出售，其过错责任较大酌情其承担90%的责任；吴某某、赵某某在签订《房屋转让协议》时明知案涉房屋系经济适用住房且不符合上市交易条件而购买，存在过错酌情其承担10%的责任。因赵某某与吴某某系夫妻关系，且合意购买案涉房屋，故赵某某与本案的处理结果有直接利害关系，系本案适格原告，应与吴某某承担连带责任；因周芳与肖苏系夫妻关系，案涉房屋系周芳、肖苏婚姻存续期间所取得的财产，故肖苏与本案的处理结果有直接利害关系，系本案适格被告，与周芳承担连带责任。关于本案中各项费用的认定。因周芳对吴某某支付的案涉房屋首付款79030元、按揭本金及利息152262.68元、抵押登记费210元、登记费40元、公证费300元、维修基金2233.55元、契税3585.45元予以认可，故本院对此项费用予以支持。关于装修费用，因装修费用系吴某某入住案涉房屋所必然产生的费用，且已实际产生并由吴某某支付装修费用45500元，故本院对此项费用予以支持。关于租房所产生的房租，因案涉房屋需交接给住房中心，故吴某某搬出案涉房屋另行居住，必然产生居住的合理费用，吴某某提供的《房屋租赁合同》及收条证明该项费用共计12000元已实际产生并由吴某某支付，故本院对此项费用予以支持。关于吴某某主张的首付款利息，因吴某某在购房时不具有购买经济适用房的资格，故签订本合同时具有过错，故此费用不予支持。关于吴某某主张的水电改造及另行购置不易拆除的部分物件费，因其提供的证据不足，本院不予支持。关于周芳向银行提前还贷产生的41365.14元、2017年8月3日周芳代吴某某支付回购税金2390.3元，因此费用系周芳违规购房导致提前还贷及房管局回购所致，与吴某某无关，应由周芳、肖苏自行承担，本院不予支持。综上所述，上述费用共计295161.68元（房屋首付款79030元+按揭本金及利息152262.68元+抵押登记费210元+登记费40元+公证费300元+维修基金2233.55元+契税3585.45元+装修费用45500元+租金12000元），根据周芳、吴某某的责任比例，周芳、肖苏应承担金额的90%即265645.21元，吴某某、赵某某应承担金额的10%即29516.17元。因吴某某向周芳借款150000元，虽系另一法律关系，但双方均认可此款在本案中一并处理，并进行抵扣，再扣除周芳已退还吴某某的51000元及周芳为吴某某垫付的天然气费123元，则周芳、肖苏应向吴某某、赵某某支付64522.51元（265645.21元-150000元-51000元-123元）。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、周芳、肖苏于本判决生效之日起十日内向吴某某、赵某某支付各项费用共计64522.51元； 二、驳回吴某某、赵某某的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3228元，减半收取1614元，由周芳、肖苏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一八年六月二十八日 书记员  徐艺菲