广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初37号原告：黎咏璋，女，1971年7月23日出生，汉族，住广州市天河区，原告：曾坚，男，1962年5月14日出生，汉族，住广州市天河区，上述两原告共同委托诉讼代理人：张德明，广东法制盛邦律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：李旭恒，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：李启雄，男，1969年6月3日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：段海霞，广东达熙律师事务所律师。原告黎咏璋、曾坚诉被告李启雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黎咏璋、曾坚的共同委托诉讼代理人张德明、李旭恒，被告李启雄的委托诉讼代理人王云松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎咏璋、曾坚共同诉请法院判令：1.黎咏璋、曾坚与李启雄于2011年8月1日形成的《场地租赁合同书》于2017年12月4日解除；2.李启雄立即腾空搬离《场地租赁合同书》项下位于广州市黄埔区姬堂路（原南方轴承厂）的出租场地，对出租场地内的建筑物、构筑物及设施设备等不得拆除、毁损；3.李启雄向黎咏璋、曾坚支付拖欠的2017年10月1日至12月4日的租金158611元，以及10月份租金自2017年10月11日起至支付完毕之日止的滞纳金（以73205元为基数，按每日3%的标准计算）、11月份租金自2017年11月11日起至支付完毕之日止的滞纳金（以73205元为基数，按每日3%的标准计算）；4.李启雄向黎咏璋、曾坚支付自2017年12月5日起至腾空搬离之日止的房屋占有使用费（以每月73205元的标准计算）；5.黎咏璋、曾坚没收李启雄的合同保证金100000元和水电保证金30000元；6.本案诉讼费用由李启雄承担。事实与理由：2003年3月22日，李启雄向案外人邱绍金承租位于广州市黄埔区姬堂路原南方轴承厂的场地（含己办理房产证4××0平方米的房屋），签订《场地租赁合同书》（下称“租赁合同”），约定：租期为15年；每月租金50000元，租金每三年递增10%；逾期交租的，按日息3%支付滞纳金；逾期超过30天的，出租方有权终止合同，收回场地；承租方违约的，出租方有权没收保证金等内容。2011年7月8日，两原告向邱绍金购买了位于广州市黄埔区姬堂路的房屋（编号：粤房地权证穗字第××号）并办理产权过户。2011年7月28日，两原告、李启雄和邱绍金经协商约定：自2011年8月1日开始，租赁合同出租方变更为曾坚、黎咏璋，双方按原租赁合同继续履行，邱绍金亦签署了《备忘记录》。之后，两原告和李启雄继续履行租赁合同，自2017年10月起，经两原告多次催促，李启雄仍拒不支付2017年10月份、11月份的租金，两原告于2017年11月29日书面发函《解除等事宜的通知》通知李启雄解除租赁合同。两原告认为，李启雄拒不支付租金的行为属于严重的违约行为，依据租赁合同的约定，李启雄逾期交租超过30天的，两原告有权解除租赁合同，没收保证金，收取滞纳金等；两原告己经书面通知被告解除租赁合同。被告李启雄答辩称：不同意两原告的全部诉讼请求。两原告的解除通知未送达给李启雄，同时李启雄拖欠租金并非是恶意的，是由于合同期即将期满，两原告也并未就合同是否续租进行答复，李启雄基于对自己权益的保障，暂时没有支付租金给两原告。关于滞纳金，李启雄并非是不支付租金，且滞纳金的标准过高，不同意滞纳金的计算。关于保证金，李启雄并非是违约。水电保证金，两原告是没有权利进行没收的。经审理查明：2003年3月22日，案外人邱绍金（甲方）与李启雄（乙方）签订《场地租赁合同书》，约定甲方将用地共约12865平方米已有房产证总建筑4××0㎡，无房产证约1200㎡租赁给乙方使用，场地租金以每月50000元由乙方向甲方缴交，租金从第三年后开始递增，以后每三年按上一年租金款为基数递增10%，由乙方向甲方缴交。租赁期限为15年（从2003年5月1日起至2018年4月30日止），租赁期满后，乙方需继续租赁，应在期满前三个月以书面形式向甲方提出申请。乙方在签订合同即时向甲方交纳10万元作合同保证金，水电保证金预交三万元，乙方没有履行合同保证金不以退回。乙方每月1-10日前缴交当月租金，过期30天欠交，乙方以日息3%向甲方缴交滞纳金，超期30天乙方如仍然未交纳租金，即视为乙方违约，甲方有权收回乙方租用场地，并直至终止合同。甲方负责水通、电通，其电费、水费由乙方按照广州市供电局和自来水公司的计费额，按时定额上缴。合同期满，属乙方可动财产属于乙方（设备部分）应在合同期满搬迁完毕，乙方投资的其他财产以及水、电的增容负荷一律无偿归甲方所有。2003年3月22日，李启雄向邱绍金交纳合同保证金100000元及水电保证金30000元。2011年7月28日，两原告与案外人邱绍金约定上述《场地租赁合同书》中甲方相关权利义务由两原告履行。李启雄在庭审中确认其知晓并同意合同主体的变更。因李启雄未按时交租，两原告以邮政专递的方式向李启雄送达《解除等事宜的通知》，载“你方……迟延支付租金已经超过30日，为此，我方现通知你方：1.我方与你方于2011年8月1日形成的《场地租赁合同书》自本通知到达你方时解除……”。邮政专递回执显示，该通知于2017年12月4日被退回两原告。李启雄提交的微信截图显示，其于2017年12月1日已经通过微信收到上述《解除等事宜的通知》。2011年7月8日，原告黎咏璋、曾坚通过购买方式从案外人邱绍金处取得黄埔区姬堂路（房产证号：粤房地权证穗字第××号）房屋产权。该场地门牌地址为广州市黄埔区姬堂长庚西街558号。房产证登记显示房屋建筑面积4××0.6㎡，土地自用面积12865.32㎡，房地产平面附图显示一共有房屋7栋。本院于2018年3月15日前往案涉现场，经查，除房产证登记的7栋建筑物外，现场另加建了3栋建筑物及两处铁皮棚，两原告对于该部分是否属于合同中约定的无房产证的1200㎡场地表示不清楚，但确认该加建部分未办理报建手续。庭审中双方均确认李启雄租金缴纳至2017年9月30日，该日期之后的租金标准为每月73205元。双方于2018年3月31日办理场地的交接手续，两原告撤回要求李启雄交回场地的诉讼请求。李启雄向本庭提交了抄表日期为2018年2月1日、3月1日、4月1日的电费发票，及2018年1月26日至2018年2月26日、2018年2月26日至2018年3月26日的水费及污水费发票，拟证明其按通知要求缴纳了水电费。以上事实有《场地租赁合同书》《收款收据》《解除等事宜的通知》、水电费缴费发票、房产证、微信记录及当事人陈述等予以佐证。本院认为，关于《场地租赁合同书》的效力，合同约定的租赁场地分为已有房产证总建筑面积4××0㎡（房产证登记面积为4××0.6㎡），无房产证面积约1200㎡。关于该1200㎡场地，从现场查看情况看，确实存在加建的3栋建筑物及两处铁皮棚场地，因无相关产权证明或报建手续材料，对于该部分场地的租赁合同约定无效。关于已有房产证的面积4××0㎡场地，因前述无产权证场地的合同无效，并不影响该有产权证场地的合同的效力，该合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，租赁合同约定有效。首先，关于无效合同的处理，合同无效自始无效，相应的租赁物应当返还，交纳的保证金亦应当退还。其中李启雄交纳的保证金为整个场地的保证金，但其中有部分场地的合同无效，该无效部分的保证金，两原告应当予以返还。本院根据无效部分占整个场地的面积，酌定两原告应当返还合同保证金20000元、水电保证金6000元。虽然该部分场地的合同无效，李启雄占有使用期间，仍应当向两原告支付房屋占有使用费，参照双方《场地租赁合同书》中约定的租金标准73205元/月，本院根据无效部分所占面积酌定该部分的占有使用费为14641元/月。双方均确认李启雄缴纳租金至2017年9月30日，故李启雄应缴纳从2017年10月1日起至2018年3月31日的场地占有使用费共计87846元。其次，关于有效合同的处理，合同约定李启雄应于每月1-10日前交纳当月租金，超过30日，两原告有权收回场地并终止合同。因李启雄逾期缴纳租金，两原告于2017年11月29日通过特快专递的方式向李启雄邮寄《解除等事宜的通知》，虽然该通知书被退回，但从李启雄提交的微信记录显示，其已于2017年12月1日通过微信图片收到该通知。故本院确定双方签订的《场地租赁合同书》中面积4××0㎡场地的合同于2017年12月1日解除。合同解除后，李启雄继续占有使用案涉场地，应当缴纳占有使用费。租金及占有使用费标准按照合同约定的租金标准73205元/月扣除无效合同部分的占有使用费14641元/月，计58564元/月。故李启雄应当缴纳从2017年10月1日至2018年3月31日的租金及占有使用费351384元。关于合同保证金及水电保证金，从合同内容看，分别约定了合同保证金及水电保证金，是针对不同事项所缴纳的履约保证金。合同保证金的数额为订立租赁合同时租金的两倍，符合一般对租赁履约保证金的理解。李启雄逾期缴纳租金，按照合同约定，两原告有权没收合同保证金，即扣除上述无效部分的合同保证金20000元，计80000元。李启雄称其拖欠租金是因为两原告在合同即将届满未予答复是否续约的无奈之举，本院认为是否续签合同并不构成拒交租金的理由，李启雄抗辩无理，本院不予支持。而合同约定水电费由李启雄负责按照广州市供电局和自来水公司的通知交纳，故而水电保证金实际是针对水电费的履约保证金。李启雄提交了水电费发票证明其已经按照通知要求缴纳2018年4月1日前的电费及2018年3月26日之前的水费、污水费，两原告对其中电费的交费票据不予确认，但未提交李启雄确实欠交电费或由其代缴电费的相关证据。两原告在本案中要求没收水电保证金，无事实依据，本院不予支持。另因供水部门的水费缴纳通常按整月缴纳，李启雄尚余2018年3月27日至3月31日的水费、污水费需与两原告单独进行结算，故水电保证金的退还与否，可待原、被告双方结算之后再行主张。关于滞纳金，李启雄主张两原告解除合同与收取违约金应当二者选其一，本院认为合同约定“乙方每月1-10日前缴交当月租金，过期30天欠交，乙方以日息3%向甲方缴交滞纳金，超期30天乙方如仍然未交纳租金，即视为乙方违约，甲方有权收回乙方租用场地，并直至终止合同。”可见是否解除合同是由守约方即两原告进行选择，该约定也并未合意解除合同就视为对滞纳金的放弃。故两原告要求解除合同的同时要求支付2017年10月份、11月份租金的滞纳金并无不当，本院予以支持。按照合同的约定，李启雄应当在每月1-10日前缴纳租金，故李启雄应当从每月11日开始缴纳违约金，以上述有房产证建筑面积4××0㎡场地的合同的月租金58564元为基数。李启雄主张违约金计算标准过高请求法院予以调整，本院认为在两原告并未提交证据证明其实际损失的情况下，合同约定的违约金标准3%每日确属过高，故依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴租金万分之五计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告黎咏璋、曾坚与被告李启雄签订的《场地租赁合同书》中有房产证建筑面积4××0㎡场地的合同于2017年12月1日解除；二、确认原告黎咏璋、曾坚与被告李启雄签订的《场地租赁合同书》中无房产证约1200㎡场地的合同无效，原告黎咏璋、曾坚于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告李启雄合同保证金20000元及水电保证金6000元；三、被告李启雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎咏璋、曾坚支付2017年10月1日至2018年3月31日的租金及占有使用费共计439230元；四、被告李启雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎咏璋、曾坚支付2017年10月、11月租金的违约金（每月违约金以58564元为基数按照每日万分之五的标准，从当月11日开始计算至实际清偿之日止）；五、原告黎咏璋、曾坚收取的合同保证金80000元不予退回给被告李启雄；六、驳回原告黎咏璋、曾坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15200元，由原告黎咏璋、曾坚负担8242元，由被告李启雄负担6958元。上述费用已由原告黎咏璋、曾坚预缴，原告黎咏璋、曾坚同意由负缴费义务的被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  臧玉林人民陪审员  丁树祥二〇一八年六月十三日法官助理钟陈书记员姚春华