江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初19952号原告：昆山市盛荣房产开发有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇城北柏庐北路**，统一社会信用代码91320583741326761J。法定代表人：陈华,该公司董事长。委托诉讼代理人：冯雨，江苏丰田律师事务所律师。被告：马殿选,男,1964年11月22日出生，汉族,住江苏省宝应县。被告：刘书梅,女,1966年5月21日出生,汉族,住江苏省宝应县。原告昆山市盛荣房产开发有限公司与被告马殿选、刘书梅追偿权纠纷一案，本院2017年12月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告下落部门，本案转为普通程序，并于2018年6月1日公开开庭进行了审理。原告昆山市盛荣房产开发有限公司的委托诉讼代理人冯雨到庭参加诉讼。被告马殿选、刘书梅经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告昆山市盛荣房产开发有限公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告马殿选、刘书梅归还原告295692.74元及利息（自2017年6月26日起至实际归还之日止按银行同期贷款利率计算）；2.判令被告马殿选、刘书梅向原告支付违约金102695.6元；3.判令被告马殿选、刘书梅向原告支付律师费17684元；4.判令诉讼费由被告马殿选、刘书梅承担。事实与理由：被告马殿选于2009年12月12日购买由原告开发建设的昆山市玉山镇紫竹路盛荣花园第XX幢X单元XXX号房，建筑面积91.19平方米，并与原告签订商品房购销合同。房屋总价513478元，其中首付103467元，贷款41万元。同时，被告马殿选、刘书梅作为共同借款人与中信银行股份有限公司昆山高技术工业园支行签订《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》一份，原告作为开发商为被告充当保证人，借款合同约定被告马殿选、刘书梅向中信银行借款41万元，期限为24年，还款方式为按月等额本息还款法。2017年6月19日，中信银行股份有限公司昆山高技术工业园支行向原告发出《贷款提前到期通知书》，因被告还款期间逾期次数较多、已取得所购房屋所有权证但未落实抵押登记、且目前抵押给第三人（王来娣）金额10万元，故中信银行宣布《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》提前到期，并请原告于2016年6月30日前归还贷款本息，本金金额295383.16元。同日，中信银行向原告发出《代偿通知书》一份，要求原告代偿贷款所欠本金295383.16元及相应利息。2017年6月26日，原告无奈只得向中信银行支付本息295692.74元。为此，原告根据法律规定特向被告马殿选、刘书梅合法追偿前述代偿款项及利息，以保护原告合法权益免受损害。被告马殿选、刘书梅未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年12月12日，原告与被告马殿选签订《商品房购销合同》一份，约定：被告马殿选购买昆山市玉山镇紫竹路盛荣花园XX号第XX幢X单元XXX室房屋，建筑面积91.19平方米，总价513478元，被告马殿选按揭贷款41万元用于支付房款。合同附件四《合同补充条款》第一条4、基于住房公积金贷款或银行按揭贷款的担保与《昆山市商品房购销合同》具有特定的关联性，买受人特别同意在住房公积金贷款或银行按揭贷款的贷款期间没有按借贷合同及时还贷的，致使贷款银行解除购房借款合同的，出卖人在承担了担保责任后，出卖人有权单方解除本《昆山市商品房购销合同》，按合同原价收回房屋，同时买受人应向出卖人承担合同价款20%的违约金。当发生上述情况后，出卖人无须通知买受人即可行使：收回房屋、扣除代偿款（贷款本金、利息、罚息等）、违约金外，余款返还给出卖人。如买受人的已付金额不能抵偿上述款项，出卖人有权另外向买受人追偿。第六条其他2、因《昆山市商量房购销合同》引发诉讼或仲裁（含的住房公积金贷款或银行按揭贷款的担保纠纷案），败诉方承担胜诉方的律师费，律师费按诉讼标的额4%计算，但最低不少于2000元。2009年12月18日，被告马殿选、刘书梅与中信银行股份有限公司昆山高科技工业园支行签订《个人购房借款合同》一份，两被告向中信银行股份有限公司昆山高科技工业园支行41万元用于支付房款，房地产坐落载明昆山盛荣花园XX幢X单元XXX室。原告作为保证人在合同尾部盖章。2017年6月19日，中信银行股份有限公司昆山高科技工业园支行向原告发出《贷款提前到期通知书》、《代偿通知书》，称因被告马殿选还款期间逾期次数较多，已取得所购房屋所有权证但未落实抵押登记，所购房屋所有权证目前抵押给第三人，抵押金额10万元三项原因提前终止了个人购房借款合同，并确定2017年6月30日为贷款提前到期日，要求原告于2017年6月30日之前归还贷款本金295383.16元及相应利息。2017年6月26日，原告代为偿还上述款项，包括本金295383.16元，利息309.58元，共计295692.74元。2012年2月29日，昆山市玉山镇盛荣花园XX号楼XXX号房屋登记在被告马殿选名下。原告为本案纠纷聘请律师，支付律师费17684元，未超过相关律师服务收费标准。上述事实由昆山市商品房购销合同、个人购房借款合同、房屋产权登记信息查询结果、贷款提前到期通知书、代偿通知书、客户回单、进账单、律师代理合同、律师费发票、农业银行电子回单、苏价费（2017）113号文件及原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原告与被告马殿选、刘书梅之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约全面履行自己的义务。因两被告未能及时履行《个人购房借款合同》中约定的还款义务，故致银行要求原告根据借款合同中约定的担保责任予以代偿，原告遂按借款合同的相关约定履行了担保义务，为两被告代偿欠付的个人住房贷款本息295692.74元。根据担保法的规定，保证人在履行担保义务后，有权进行追偿，故本案原告要求两被告支付代偿款295692.74元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息。原告同时要求两被告偿付代偿款的利息损失，该项诉请也在合理范围之内，本院予以支持。代偿利息以本金295692.74元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率标准自2017年6月27日起计算至实际还款之日。关于违约金。合同附件四《合同补充条款》第一条4、基于住房公积金贷款或银行按揭贷款的担保与《昆山市商品房购销合同》具有特定的关联性，买受人特别同意在住房公积金贷款或银行按揭贷款的贷款期间没有按借贷合同及时还贷的，致使贷款银行解除购房借款合同的，出卖人在承担了担保责任后，出卖人有权单方解除本《昆山市商品房购销合同》，按合同原价收回房屋，同时买受人应向出卖人承担合同价款20%的违约金。故原告一并要求两被告支付总房款的20％即102695.6元违约金，本院予以支持。关于律师费。律师费有合同约定，且符合相关收费标准，本院亦予以支持，确认律师费为17684元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马殿选、刘书梅于本判决生效后十日内给付原告昆山市盛荣房产开发有限公司代偿款295692.74元及利息（利息以295692.74元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率标准自2017年6月27日起计算至实际还款之日）。二、被告马殿选、刘书梅于本判决生效后十日内支付原告昆山市盛荣房产开发有限公司违约金102695.6元。三、被告马殿选、刘书梅于本判决生效后十日内给付原告昆山市盛荣房产开发有限公司律师费17684元。（上述款项汇至原告指定账号或汇至昆山市人民法院纠纷款账户：账户昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号32×××62）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7556元，保全费2605元，公告费690元，合计10851元，由被告马殿选、刘书梅负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  潘丽莉人民陪审员  刘红珍人民陪审员  陈玉萍二〇一八年六月十九日法官 助理  彭 娟书 记 员  王 晶