河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀02民终3280号 上诉人（原审原告）：唐海婷，女，1974年10月24日生，汉族，现住天津市河西区。 委托诉讼代理人：倪宝桐，北京盈科（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵明惠，北京盈科（天津）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐山市福家房地产开发商有限公司，住所地：河北省唐山市高新区建设北路109号。 法定代表人：张亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓铁鹏，男，该公司员工。 唐海婷、唐山市福家房地产开发有限公司（以下简称福家公司）均提出上诉的商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山高新技术产业开发区人民法院（2017）冀0291民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐海婷的委托诉讼代理人倪宝桐、上诉人福家公司的委托诉讼代理人邓铁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐海婷的上诉请求：1、依法判令维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项；2、依法判令福家公司双倍返还定金2万元、购房团购费4万元。事实和理由：1、唐海婷将4万元购房团购费汇入案外人的银行账户是按照福家公司的要求作出的，该收款账户是福家公司指定的银行账户，并非唐海婷单方自愿汇入的款项。福家公司在其售楼的宣传资料中明确指出要收取电商费（团购费），唐海婷也是按照福家公司的要求交付的该笔款项，如果不交纳团购费也不允许买房。在唐海婷交付团购费后，曾向福家公司的财务人员索要收据，该财务人员明确表示收据在其处，这也佐证了唐海婷系经福家公司认可后将团购费4万元汇入案外人银行账户的，故福家公司应当返还上述款项；2、福家公司的行为已构成违约，应当双倍返还定金。 福家公司对唐海婷的上诉答辩称，福家公司并未收取购房团购费，对该款项的存在也并不知情。唐海婷应当向收款方提出主张。申请贷款系唐海婷履行合同义务的行为，因其个人原因导致贷款合同未能签订，也导致商品房买卖合同无法履行，已构成违约。 福家公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回唐海婷的诉讼请求；2、由唐海婷承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、双方当事人签订的《楼宇认购协议书》第二条第二款关于最终首付款数额、贷款比例、贷款利率以银行最终审批为准的约定，与《商品房买卖合同》的约定不存在矛盾之处，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在《商品房买卖合同》约定贷款比例不能履行的情况下，应当按照《楼宇认购协议书》的约定履行。根据商品房买卖的惯例及习惯，均存在合同签订在先，银行贷款审批在后，银行结合贷款申请人的征信情况、财产情况、还款能力等因素审定贷款比例和利率的问题。与《商品房买卖合同》中贷款比例不一定相同。《楼宇认购协议书》中的约定其实应为《商品房买卖合同》的补充约定，不能因签订了《商品房买卖合同》而排除《楼宇认购协议书》的约定；2、《商品房买卖合同》签订后，福家公司一直积极履行合同义务，进行工程建设，并且按照约定的时间向唐海婷交付房屋，不存在合同目的不能实现的情形。合同约定的总房款为487598元，首付款从三成提高到四成，仅需再支付5万元，并未加重唐海婷的责任。且唐海婷未提供证据证明因首付比例提高，加重了合同义务，导致其无履行能力。根据《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第十九条的规定，在唐海婷不能提供证据证明其因贷款比例问题影响履行能力的情况下，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，不应解除合同；3、唐海婷作为外地购房人，应对房地产市场以及政策调整等有合理的预期，如果是出于投资购房，现因购房成本略微增加就不履行合同，不应予以支持。 唐海婷对福家公司的上诉答辩称，1、唐海婷在购买涉案房屋时，对方明确要求交纳团购费，并以此作为购房的前提条件。其在将4万元团购费转入福家公司指定的银行账户时，公司工作人员杜晓娜曾明确表示4万元团购费的发票在她手里。故福家公司对收取4万元团购费的情况是知情的，应当偿还上述款项。至于收取4万元团购费的银行账户，与福家公司之间的关系，与唐海婷无关。有关合同不能签订系因银行购房贷款政策调整所致，福家公司要求唐海婷提供首付比例和贷款利率，加重了唐海婷的经济负担，导致其提出解除合同的请求。事实上，唐海婷在提出解除合同的请求之前，福家公司就给出了解决方案，即将首付款增加至40%，或上调40%的贷款利率；2、解除合同的请求是由福家公司首先提出的，在其提出的解决方案中。唐海婷根据自己的经济承受能力选择了解除合同的方案，并向福家公司发出了通知，故无法签订商品房买卖合同的原因不是唐海婷造成的。 唐海婷向一审法院起诉请求：1、依法判令福家公司双倍返还定金2万元；2、依法判令福家公司退还唐海婷购房费用，包括首付房款137598元、房屋电商费（团购费）4万元，合计197598元；3、由福家公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2017年1月9日，唐海婷与福家公司签署《唐山恒大学庭楼宇认购书》，约定：唐海婷认购福家公司发的唐山恒大学庭105幢1单元1011室的商品房，建筑面积57.09平方米，单价为8540.87元/平方米，房款总额487598元；签署认购书时，唐海婷支付1万元作为定金，定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款；唐海婷于2017年1月6日前支付首期房款137598元(不包定金)，余款340000元由银行提供按揭贷款。同日，福家公司给唐海婷出具收据：今收到唐海婷首付款（含定金）147598元。同年3月31日，唐海婷与福家公司签署了《商品房买卖合同》，仍约定房价总额487598元，首付款147598元（首付款约占总房价30%），余款34万元向银行申请贷款。7月初，福家公司通知唐海婷，要求补交首付款，首付款提高比例至40%，且贷款利率上调10%。2017年9月22日，唐海婷向福家公司售楼处工作人员严宝华发出解除《商品房买卖合同》通知书，要求解除《商品房买卖合同》，返还全部费用。庭审中，福家公司表示按照唐海婷已支付的首付房款数额，合同不能继续履行，唐海婷如果继续履行合同，须按照银行的要求将首付款比例提高至40%，且银行贷款利率上浮10%。一审法院认为，本案唐海婷与福家公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。由于福家公司通知唐海婷提高首付款比例及利率，确实影响了唐海婷履约能力，导致唐海婷主张解除合同，福家公司认可合同已不能按照原合同约定条款继续履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”。本案双方当事人因购买房屋首付款比例及贷款利率提高而不能继续履行合同，系不可归责于双方当事人的原因，唐海婷可以要求解除合同。合同解除后，福家公司应当返还其已支付的首付款147598元（含定金1万元），对唐海婷要求解除合同，返还已付房款的诉讼请求应予支持。对于唐海婷要求福家公司双倍返还定金的请求，因在订立《商品房买卖合同》时该定金已转变为购房款，不具有定金的性质，唐海婷的该项请求不应予以支持。对唐海婷主张的团购费4万元，双方在认购书、商品房买卖合同均未提及，庭审中福家公司不予认可，唐海婷亦未能提供证据证实该款系由福家公司收取，唐海婷的该项请求，不应予以支持。判决：一、解除原告唐海婷与被告唐山市福家房地产开发有限公司2017年3月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告唐山市福家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐海婷购房款147598元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4252元，减半收取计2126元，由被告唐山市福家房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，唐海婷与福家公司之间所签《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。一审法院就合同履行过程中导致合同解除原因的认定，理据充分，本院予以支持。 综上所述，唐海婷、福家公司的上诉请求不能成立，不应予以采纳。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4552元，由上诉人唐海婷负担1300元，由上诉人唐山市福家房地产开发有限公司负担3252元。 本判决为终审判决。 审判长  刘蒙蒙 审判员  孙乾辉 审判员  王 健 二〇一八年六月一日 书记员  闫新蕊