上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初2800号原告：张科峰，男，1982年2月15日出生，汉族，住山西省。委托诉讼代理人：周艳军，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：高一鸣，男，1991年3月11日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠斯，上海科尚律师事务所律师。原告张科峰与被告高一鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告张科峰及其委托诉讼代理人周艳军，被告高一鸣及其委托诉讼代理人时瑞芳、陈惠斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张科峰提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间于2017年3月23日签署的关于租赁上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”(以下简称“美食广场”)3号摊位的《租赁合同》；二、判令被告退还原告押金人民币24,000元(以下币种均为人民币)；三、判令被告退还原告进场费50,000元；四、判令被告赔偿原告装修、设施设备损失62,418元；五、判令被告赔偿原告违约金24,000元；六、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月18日，原、被告就美食广场摊位租赁事宜签订《租赁合同》，并按照约定缴纳押金、进场费等费用。后因美食广场经营不善，原、被告于2017年7月28日签订《魔厨美食城补充协议》，就违约责任等问题进行了约定。2017年10月24日，被告通知美食广场因个人原因无法继续经营，将于次日正式停业。至此，原告所租赁的摊位无法继续经营，但被告拒不承担违约责任，故原告诉至法院，请求判如所请。被告高一鸣辩称，同意解除双方的《租赁合同》，但不同意其余诉讼请求。根据合同约定，因原告退租时尚有第二季度的场地使用费及管理费未支付，故应用押金予以抵扣。因被告对美食广场所有摊位进行统一设计和装修，故原告支付的进场费系其分摊的成本，按约定不予退还。且原告并未足额给付进场费、押金及首期场地使用费、管理费，有部分款项并未缴纳。在合同履行期间，原告存在逾期给付场地使用费的情况，故被告享有单方合同解除权，可要求原告搬离，并由原告自行承担相应损失。被告已对摊位进行了统一装修，按照合同约定，原告若再次装修，应征得被告的同意，且原告对装修及设施设备等费用无法举证证明，故被告不同意赔偿相关损失。同理，被告亦不应承担违约金，但若法院认定被告存在违约情形，该违约金约定过高，请求法院酌情予以调低。原告张科峰与被告高一鸣并未签订《魔厨美食城补充协议》，原告刘新华所提供的为复印件，真实性不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、被告向案外人承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，用于经营“魔厨美食广场”项目，招商铺位共17个。2017年4月18日，原、被告分别作为乙方、甲方签订《租赁合同》，该合同主要约定以下内容：原告租赁3号摊位，经营内容为“酸菜鱼”；进场日为2017年4月20日，开业日为2017年4月30日，租赁期自开业日起2个租赁年度，即2017年4月30日至2019年4月29日；场地使用费首年为12,000元/月/档口，每年递增上个租赁年度费用的5%，支付方式为“付三押二”、“先付后用”；每月管理费1,500元，三个月一付；合同押金(保证金)24,000元，进场费50,000元(不予退还)；鉴于甲方同意已对美食广场及该摊位进行了统一的设计和装修，为此乙方同意向甲方支付场地进场费；未事先征得甲方或管理公司书面同意，乙方不得擅自或允许他人对该摊位进行任何改建、增建或增设；乙方存在未经甲方书面批准擅自改变摊位的用途等严重违约行为时，甲方有权终止合同并收回摊位，乙方应按相当于保证金的金额向甲方支付违约金；租赁期内，非因合同约定的情形，任何一方不得擅自解除，否则依照相当于保证金的金额向守约方支付违约金。二、该合同签订后，被告向原告交付美食广场内的摊位用于餐饮经营，原告于2017年4月至6月期间向被告合计给付42,500元。原告另于2017年8月31日至同年10月9日期间，通过支付宝账户分五笔向被告合计转账支付19,365元，其中场地使用费为17,365元。三、2017年10月24日，被告在美食广场内张贴《停业关门通知书》，内容为：本人高一鸣所经营的美食广场因个人原因无法继续经营，特此公告并通知所有商户，美食广场于2017年10月25日正式停业，各商户自行提前做好撤场准备。该通知发出后，美食广场停止经营。四、2017年10月31日，中山北路XXX号209室招商办公室向被告发出《通知书》，告知因被告承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，2017年10月17日至2018年1月16日期间的租金未按照约定于2017年10月1日之前支付，故通知被告于2017年11月3日给付租金，否则将按照约定解除合同并收回房屋，房屋内所有物品将视为遗弃物品由出租方自行处置，损失由被告自行承担。2017年11月12日，中山北路XXX号209室招商办公室在美食广场张贴《告知书》，告知因出租方将于2017年11月16日收回美食广场店铺，通知各经营户于2017年11月16日前清空所有物品，否则视为遗弃物品，由出租方自行处置。后美食广场停业，摊位均被拆除。美食广场经营期间，原、被告均未取得餐饮服务许可证。五、2017年4月17日，上海亦帆建筑装饰设计工程有限公司向上海觅鱼餐饮管理有限公司(中山北路店)出具的收款收据载明，收取店铺装饰费32,960元。上海舒客不锈钢设备有限公司于2017年3月11日、3月16日向张无刺酸菜鱼(中山北路店)分别出具销售清单各一份，载明销售商品包括灶具、工作台、冷柜、展示柜等，金额分别为16,100元、5500元。上海喜马贸易有限公司于2017年3月28日、4月6日向觅鱼中山北路酸菜鱼出具送货清单共六份，载明发送厨刀、剪刀等餐厨用具，金额合计7,858元。以上事实，有《租赁合同》、《魔厨美食城补充协议》(复印件)、《通知书》及《告知书》、收款收据及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，双方对以下问题另存争议：针对美食广场经营状况，原告表示，美食广场开始正常营业后不久，即出现水电供应不正常及经营资质欠缺等问题，个体经营户曾与被告集体进行协商，并形成会议记录，在2017年6月期间，美食广场曾因存在问题停业五天，此后个体经营户又集体与被告签订《魔厨美食城补充协议》，但此后被告仍未取得合法证照，也未进行整改，直至美食广场停业；但原告签订的《魔厨美食城补充协议》原件遗失，目前仅能提供复印件，该复印件载明为《魔厨美食城补充协议》，协议首部乙方处及落款乙方处，均有“高一鸣”字样签名，落款处注明日期为2017年8月17日，协议对因美食广场存在问题需进行整改的事宜及相关违约责任等问题予以约定，同时约定协议签订后三日内向出租方支付第二季度房租的一半。对此，被告表示，美食广场确曾在2017年6月期间应工商部门要求停业四天，停业期间的场地使用费及管理费同意向个体经营者免除，认可场地使用费标准为每月12,000元的摊位第二季度应收取费用的一半为19,125元；但办理餐饮服务许可证并非被告的义务，被告也在积极协助原告办理，美食广场经营期间有十几名经营者因经营不善拒不缴付相关费用，从而迫使被告签订了《魔厨美食城补充协议》，签订的具体数量记不清楚了，但部分经营户未签订该协议。针对退还费用及赔偿损失等问题，原告表示，因原告与合伙人原在被告开设另一场地内经营，后因证照问题与被告协商后，转到本案系争美食广场继续经营，以原来缴付的进场费抵扣了美食广场的进场费40,000元，故实际缴纳的进场费为10,000元，另有部分钱款以现金形式给付，无相关凭证；美食广场停业后，原告将全部设备变卖，得款3,600元，同意该款从主张的损失赔偿予以扣除。对此，被告表示，对原告支出项目的真实性不予认可，无法确认是否实际发生，也无法确认是否用于原告承租摊位的装修；对原告所述进场费、押金等款项的给付情况不予认可，并无证据予以证明。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告就房屋租赁事宜签订《租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律规定，故对双方当事人均具有法律约束力。原告表示其与被告签订有《魔厨美食城补充协议》，但无法提供协议原件，被告对此予以否认，虽然被告所经营的美食广场有十余个铺位，但并无证据表明被告曾与所有个体经营者集体进行协商，即使被告与其他个人经营者达成补充协议，其效力并不当然及于本案原、被告，故本院无法确认双方签订有《魔厨美食城补充协议》。租赁期内，被告因未能及时向前一手出租人给付租金，致使美食广场无法继续经营，通过张贴《停业关门通知书》的方式，告知原告及其他承租人将停止美食广场的经营，应视为被告明确表示不再履行主要的合同义务，故双方签订的《租赁合同》应于2017年10月25日解除。作为出租方的被告，应负有在约定的租赁期间内保障原告可正常使用租赁房屋用于经营，但被告因其个人原因致使合同提前解除，故应就此承担相应违约责任。针对原告主张退还的押金、入场费，原告认为其中入场费50,000元，实际给付的金额为10,000元，另有40,000元以其他摊位的入场费予以抵充，并表示除可提供转账凭证的42,500元外，另有其他款项以现金方式给付。但以上原告所述内容，除有转账凭证外，其余内容均无证据予以证明，且钱款的给付时间与《租赁合同》中约定的给付期限不符，金额亦难以与押金、入场费对应，故原告无法证明其已足额给付押金、入场费，对要求予以退还的诉讼请求，难以支持。针对原告主张被告支付的违约金，依照《租赁合同》约定，在出现一方擅自解除合同的情况时，违约方须给付相当于保证金(押金)金额的违约金；本案被告在租赁期内擅自解除合同，故应依据该约定承担给付违约金的责任。但鉴于原告并无证据证明其已实际交付押金，同时考虑合同履行情况以及被告的过错程度，本院采纳被告的意见，酌情调整违约金为15,000元。针对原告主张的装修、设施设备损失，因相关设备大部分为可移动的设备，原告亦自认部分设备已自行变卖处置，本院认定被告应承担的违约金可弥补原告的实际损失，故对该项赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张科峰与被告高一鸣就上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”3号摊位签订的《租赁合同》于2017年10月25日解除；二、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内给付原告张科峰违约金人民币15,000元；三、对原告张科峰的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币3,308元，减半收取，计人民币1,654元，由原告张科峰承担人民币1,544元，被告高一鸣承担人民币110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇一八年六月二十日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。