广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初2119号原告：中山市广联泰富物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路**（平湖秋月花园一期1幢19卡商铺）。法定代表人：何元希，该司董事长。委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。被告：梁美玲，女，1975年2月11日出生，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：蓝军明，广东洋三律师事务所律师。原告中山市广联泰富物业管理有限公司（以下简称广联泰富物业公司）与被告梁美玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告广联泰富物业公司委托诉讼代理人李德路、姚斌，被告梁美玲委托诉讼代理人蓝军明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广联泰富物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告梁美玲立即向原告广联泰富物业公司支付从2015年11月1日至2018年1月1日物业管理服务费本金3051.62元及违约金617.95元（以实际欠缴额每天万分之五标准从2015年11月1日计算至清偿之日止，现暂计至2018年1月1日）；2.被告梁美玲立即向原告广联泰富物业公司缴纳水费1039.95元。事实与理由：中山市沙溪镇新××秋月花园××房为被告梁美玲名下房产，房产建筑面积为78.25平方米。2010年9月26日，原告广联泰富物业公司、被告梁美玲双方签订《平湖秋月前期物业服务协议》，协议约定由原告广联泰富物业公司为该房产所属整个物业提供物业服务，服务费收取标准为1.5元/平方米/月，被告梁美玲应在每月5日前缴纳物业服务费，被告梁美玲逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金。根据原告广联泰富物业公司、被告梁美玲双方的约定，被告梁美玲每月应向原告广联泰富物业公司缴纳物业费本金117.37元，自2015年11月1日起，被告梁美玲即未按双方约定向原告广联泰富物业公司支付物业服务费，截至2018年1月1日，被告梁美玲欠付原告广联泰富物业公司物业服务费本金累计3051.62元，且截至目前原告广联泰富物业公司替被告梁美玲代缴水费共1039.95元。原告广联泰富物业公司已多次向被告梁美玲催缴上述款项，但被告梁美玲迟迟未缴纳。原告广联泰富物业公司认为，被告梁美玲迟迟未缴纳物业服务费用的行为已违反了双方签订的《平湖秋月前期物业服务协议》的约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告广联泰富物业公司特向法院提起诉讼，望法院支持原告广联泰富物业公司的诉讼请求。被告梁美玲辩称：对原告广联泰富物业公司的诉求一，2015年10月1日前提出要求支付物业管理费已超过诉讼时效，自2015年4月1日至2017年7月22日的管理费，因原告广联泰富物业公司在签订前期物业服务协议时有伪造被告梁美玲的签名对该原前期物业公司进行变更,所以双方签订的该物业服务合同应当无效。但可以参照原告广联泰富物业公司提供的相应服务及资质确定物业服务的必要。自2017年7月22日后，因平湖秋月业主委员会已终止与原告广联泰富物业公司的前期物业服务合同，但原告广联泰富物业公司拒绝退出该平湖秋月花园小区。双方之间不存在任何的合同关系，对之后的物业服务费不应当支付。针对原告广联泰富物业公司提出的违约金一项，因该物业服务合同本身无效，而且原告广联泰富物业公司违约在先，未按照该物业合同的约定履行相应的义务。故被告梁美玲有履行抗辩权，可以拒绝支付相应的物业服务费。针对诉求二，因原告广联泰富物业公司提出的诉求中，只有一个支付欠户水费的金额，没有具体的计算标准及方式，同时没有水表的起计时间。所以该项诉求应当按自来水公司的相应的水费标准，并且根据被告梁美玲实际的用水吨数计算其欠缴的水费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：广联泰富物业公司成立于2009年12月28日，经营范围为：物业管理、住宅小区停车服务、商业性营业用房租赁、房地产经纪、家居清洁服务、家电维修服务、广告发布；销售、网上销售；日用百货。广联泰富物业公司于2011年9月22日取得物业管理资质证书，资质等级为暂定三级。梁美玲于2010年9月26日对中山市沙溪镇新××秋月花园××房进行收楼，成为平湖秋月花园小区的业主。2010年9月26日，广联泰富物业公司作为甲方，梁美玲作为乙方，双方签订《平湖秋月花园前期物业服务协议》，约定：本物业名称：平湖秋月花园，坐落位置：中山市沙溪镇新濠路62号；建筑面积78.63平方米；广联泰富房地产公司按照法律、法规有关规定，选聘广联泰富物业公司，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业服务；本物业竣工交付使用后，由物业公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容：日常服务、定期服务；服务费收取标准：二楼（含二楼）以上的标准为1.5元/㎡/月（按建筑面积计算），商铺标准2元/㎡/月（按建筑面积计算），业主从办理收楼手续后，今后须在每月5日前缴物业服务费；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金；服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他事项。广联泰富物业公司、梁美玲分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。协议签订后，广联泰富物业公司为平湖秋月花园小区提供了物业服务，梁美玲开始能按时交纳物业服务费。但梁美玲自2015年11月1日起未按时交纳物业服务费。广联泰富物业公司于2018年1月3日向梁美玲发出《限期交纳物业服务费催收函》，要求其于2018年1月6日前交纳拖欠的物业服务费及滞纳金、水费，但梁美玲未在上述期限内交费。广联泰富物业公司经向梁美玲催交未果，遂于向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料证明表载明，座落于中山市沙溪镇新××秋月花园××房的房地产权利人为梁美玲，建筑面积为78.25平方米，登记时间2014年1月20日。广联泰富物业公司称梁美玲自2015年11月起拖欠物业服务费，至2018年1月，累计拖欠26个月物业服务费未交纳，梁美玲每月应缴物业服务费117.37元（78.25平方米×1.5元/平方米），故梁美玲共计拖欠物业服务费3051.62元（117.37元/月×26个月）、滞纳金617.95元（按每日万分之五计算）、水费1039.95元。梁美玲确认其从2015年11月1日至2018年1月1日没有缴纳管理费，因其认为广联泰富物业公司服务不到位（诉讼中，梁美玲提交图片拟证明该小区存在灭火器已过期失效，消防检查表没按时检查及垃圾未按约定及时处理，个别业主门顶瓷砖掉落等问题）。庭审中，双方确认平湖秋月业主委员会无与其他物业公司签订物业合同，目前该小区仍由广联泰富物业公司管理。又查：广联泰富物业公司曾于2017年9月18日向本院提出诉讼[案号（2017）粤2071民初17648号]，请求案外人邹喜英、刘细华（平湖秋月5幢1004房业主，与本案业主同小区）支付2015年12月至2017年8月物业管理服务费本金3364.2元、违约金555.09元、水费649.92元。本院在该案中查明以下事实:2014年12月28日，平湖秋月花园小区成立第一届业主委员会，任期自2014年12月28日起至2017年12月27日止，并于2015年2月2日在中山市住房和城乡建设局办理备案手续。业委会成立后，与广联泰富物业公司召开沟通会，并多次以书面函件的形式对小区存在的问题与广联泰富物业公司进行沟通，要求广联泰富物业公司进行整改。平湖秋月花园小区业委会认为广联泰富物业公司在物业服务过程中，主要存在的问题有：每幢楼的防火通道顶灯感应失灵、绿化维护与更种、假山喷水系统、小区设备（铁灯柱、石凳、木制品）需要刷油漆维护、部分电梯监控失常、楼梯清洁问题、水泵每月检修、小区部分摄像头老旧、小区健身器材恢复与维护、小区绿化区内地灯电线存在安全隐患、小区大堂灯要及时维修更换、安装小区围墙灯、垃圾桶、建筑垃圾、垃圾房每天要清理、禁止广告推销人员进入小区扰民、对进场商家摆摊加强管理等。另，中山市沙溪镇平湖秋月花园业主委员会于2017年10月18日向本院提起诉讼，请求确认广联泰富物业公司于2017年6月21日起终止与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业管理服务关系及广联泰富物业公司立即撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园等[案号（2017）粤2071民初19247号]，本院在该案中审理查明以下事实：2017年2月28日平湖秋月花园业委会向全体业主发出《关于召开第四次业主大会的公告》，2017年4月16日，平湖秋月花园业委会召开了业主大会，表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议，表决情况：同意票530，同意票面积49427.67㎡，反对票9，反对票面积855.48㎡，弃权票13，弃权票面积1174.27㎡。表决结果：票数及面积数达到双过半要求。根据上述表决结果，平湖秋月花园业委会于2017年7月7日向广联泰富物业公司发出《物业管理服务合同终止通知书》，内容为：根据与贵司签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》第六章第二十八条服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。本小区业主委员会于2017年4月16日召开业主大会表决通过以下两项内容：《平湖秋月临时自治协议》与《是否同意由港华燃气将临时瓶组站煤气改为管道天然气并施工》。因此本小区与贵司所签订的“前期物业服务协议”正式终止。根据《广东省物业管理条例》，请贵司于15天内（即2017年7月22日前）撤出本小区的物业服务工作，并于7月22日前将所有应交接的资料及工作，移交给平湖秋月业主委员会。平湖秋月花园业委会主张其通过邮寄、直接送达的方式向广联泰富物业公司发出上述物业管理服务合同终止通知书，但均无人签收。后，本院判决如下：确认广联泰富物业公司与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业服务关系于2017年7月22日终止；广联泰富物业公司于本判决发生效力之日起十五日内撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园等，后广联泰富物业公司对该判决不服已提起上诉。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。广联泰富公司与梁美玲签订的平湖秋月花园前期物业服务协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，上述物业服务协议合法有效，双方均应恪守履行。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费，否则会损害其他业主的合法利益。本案的焦点一、梁美玲应交纳物业服务费期间的问题；二、广联泰富物业公司有无履行双方签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》约定的维修、养护、管理义务，提供的物业服务是否存在重大瑕疵的问题。关于焦点一：梁美玲应交纳物业管理费的问题。梁美玲称广联泰富物业公司主张2015年10月1日前提出要求支付物业管理费已经超过诉讼时效，2017年7月22日后因平湖秋月业主委员会已终止与广联泰富物业公司的前期物业服务合同，故2017年7月22日以后的物业管理费其不应该交纳。广联泰富物业公司则认为梁美玲违约在先且一直持续违约状态。并且诉讼时效是3年，所以不存在已过诉讼时效问题。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁;（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定。故民事权利的诉讼时效为三年。本案中，广联泰富物业公司于2018年1月24日向本院提起诉讼主张梁美玲支付物业管理费。故本案的诉讼时效应该从2015年1月24日起计算，广联泰富物业公司的主张尚未超出诉讼时效。另，梁美玲称2017年7月22日后平湖秋月业主委员会已终止与广联泰富物业公司的前期物业服务合同，故其不应该缴纳2017年7月22日后的物业管理费。首先，虽然本院（2017）粤2071民初19247号民事判决确认广联泰富物业公司与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业服务关系于2017年7月22日终止；广联泰富物业公司于本判决发生效力之日起十五日内撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园。但因该案广联泰富物业公司提起上诉，该判决尚未发生法律效力。其次，双方确认广联泰富物业公司至今仍继续为平湖秋月花园小区提供物业服务，并且根据前期物业服务协议约定“服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止”，梁美玲确认平湖秋月业主委员会无与其他物业公司签订服务合同。故梁美玲称2017年7月22日起不应缴纳物业管理费的辩解，于法无据，本院不予采纳。关于焦点二：首先，梁美玲称广联泰富物业公司存在服务不到位导致该小区存在灭火器已过期失效，消防检查表没按时检查及垃圾未按约定及时处理，个别业主门顶瓷砖掉落等问题及从本院另案查明平湖秋月花园小区业委会多次以书面函件的形式与广联泰富物业公司沟通，要求对小区存在的问题进行整改的事实上。平湖秋月花园小区在较长一段时间在维修、养护、管理义务方面均存在问题。广联泰富物业公司作为该小区的物业服务企业，根据其与业主的协议约定，其有义务对小区进行维修、养护、管理，但其未能及时有效妥善解决在管理平湖秋月花园小区过程中确实存在的问题；其次，从平湖秋月业主大会表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议（同意票530，反对票9，弃权票13）上看，大部分业主对广联泰富物业公司的服务不满意，同意通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议。广联泰富物业公司的未完全履行双方协议约定虽然对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约，因此，本院认定广联泰富物业公司提供的物业服务行为存在一定的瑕疵但尚未构成根本违约。基于此，广联泰富物业公司已向平湖秋月花园提供物业服务，梁美玲作为中山市沙溪镇新××秋月花园××房的业主，在已实际享用了广联泰富物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现梁美玲拖欠2015年11月1日至2018年1月1日期间物业服务费3051.62元，已构成违约。考虑到广联泰富物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但尚未对梁美玲的生活造成重大影响，故综合本案事实，本院现酌定对广联泰富物业公司主张的物业服务费予以减免20%的幅度，至于其余合理的物业服务费用及对应部分产生的逾期付款滞纳金，梁美玲仍应当支付。故梁美玲应向广联泰富物业公司支付物业服务费2441元（3051.62元×80%，取整数）。关于滞纳金的问题，《平湖秋月花园前期物业服务协议》中约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，协议约定每天万分之五的标准明显过高，且其在履行物业服务过程中存在瑕疵，故本院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于广联泰富物业公司主张梁美玲支付欠缴水费1039.95元的问题，广联泰富物业公司仅提供平湖秋月业主水费明细表（自制）证明，梁美玲不予确认。现有证据无法证明梁美玲拖欠广联泰富物业物业公司水费，亦不符合双方的约定。故广联泰富物业公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持，广联泰富物业公司如有证据，可另行主张。综上所述，广联泰富物业公司的诉求合理部分，本院予以支持。梁美玲辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁美玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广联泰富物业管理有限公司支付从2015年11月1日起至2018年1月1日期间的物业服务费2441元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告中山市广联泰富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市广联泰富物业管理有限公司已预交），由原告中山市广联泰富物业管理有限公司负担10元，被告梁美玲负担40元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市广联泰富物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单审 判 长  廖鑑财人民陪审员  高青薇人民陪审员  张子锋二〇一八年六月二十一日书 记 员  梁宝兴陈奇附件：证据目录清单证据目录清单原告广联泰富物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.被告梁美玲身份证复印件；2.中山市不动产登记资料证明表、房产证、收楼手续确认表；3.平湖秋月花园前期物业服务协议；4.催收函、图片；5.资质证书；6.平湖秋月业主水费欠费明细表(自制)。被告梁美玲对其辩解向本院提交证据如下：1.照片三组；2.物业管理服务合同终止通知书；3.（2017）粤2071民初19247号民事判决书。