云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初1311号原告：杨天元，男，1990年9月26日出生，汉族，居民，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨林文，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，系该公司职员。代理权限：特别授权。原告杨天元与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨天元的委托诉讼代理人秦世臣、杨林文，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨天文向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2016年至2018年三年的房屋租金合计80149.88元；2.请求判令被告支付原告到2018年6月1日止的违约金21049.20元及到付款日止违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月24日，原告与被告签订《商品房购销合同》，由原告向被告购买位于弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期第X幢第X层X号房，同时签订《房屋租赁合同》，约定由被告公司承租原告该房屋，租期为2013年1月1日至2015年12月31日止，租期届满后，双方同意继续租赁的，另行协商签订合同，年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，被告在每个租赁年度开始的第一个月内向原告支付租金，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五承担违约金。2015年4月28日，原、被告双方达成《补充协议》，约定《房屋租赁合同》不变，租期延长至2018年12月31日。按照合同约定，被告分别应当于2016年1月、2017年1月、2018年1月支付租金，原告多次找被告要求付款，被告仅在2017年3月14日支付2168.90元，2017年6月14日支付2168.90元房租，其余租金被告未履行。为此，原告要求被告支付2016年度房租23824.76元、2017年度房租28162.56元和2018年度房租28162.56元，三年房租合计80149.88元以及到2018年6月1日违约金21049.20元（2016年度房租违约金23824.76元×0.0005×910天=10840.27元；2017年度房租违约金28162.56元×0.0005×545天=7674.30元；2018年度房租违约金28162.56×0.0005×180天=2534.63元）。综上，原告依据国家相关法律法规诉至人民法院，请求依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。因违约金计算错误，原告的委托诉讼代理人请求当庭变更涉及违约金部分的诉讼请求，变更为：2016年2月1日至2018年5月17日违约天数835天，违约金9946.8元；2017年2月1日至2018年5月17日违约天数470天，违约金6618.2元；2018年2月1日至2018年5月17日违约天数105天，违约金1478.5元，共计18043.50元被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：租金是由净租金和租赁税费构成，支付给原告的租金应该是净租金。本案签过分期支付协议，应该在2016年的租金中扣除税费。违约金的计算基数应当扣除2017年支付过的两期租金。违约金过高，应该按照中国人民银行的贷款利率4.35%计算，2016年度的违约金应从2017年5月1日起计算，2017年度的违约金应从2017年2月起计算，2018年度的违约金应从2018年2月起计算。租金过高，请求进行调整或者解除合同。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.身份证复印件1份、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告1份，欲证实原、被告的基本情况及诉讼主体资格。2.商品房购销合同复印件1份，补充协议复印件1份，房屋租赁合同、补充协议、银行回单复印件各1份，欲证实原告于2010年10月24日与被告签订商品房购销合同购买弥勒“湖泉湾一号”住宅区X幢第X层X号房屋并签订房屋租赁合同约定：原告将前述房屋出租给被告，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日；租金含税价为房屋价款的8%；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告迟延支付租金的，每迟延支付一天，应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。2015年4月28日，原、被告签订补充协议将房屋租赁期限延长至2018年12月31日。原告收到被告支付的两次租金各2168.90元，共计4337.80元。经质证，被告对原告提交的证据1、2均无异议被告就其答辩理由向本院提供了如下证据材料：1.租赁合同复印件1份，欲证实租金的构成、交付租金的方式等约定。2.【湖泉湾I号】2016年返租公寓租金分期支付协议复印件1份，欲证实2016年度的租金是含税租金未扣除税费。经质证，原告对被告提供的证据1、2其真实性及合法性无异议，对其关联性不予认可，认为无法达到被告的证明目的。经举证、质证，原告对被告提交的证据均无异议，该部分证据本院予以采信。被告对原告提交的证据有异议，本院根据证据规则认定被告提交的证据证明目的是：2016年返租公寓租金分期支付协议的内容对双方当事人均具有约束力，2016年度的租金应当分为12期，每期支付2168.90元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付，分期付款期间的其它约定按照租赁合同及其补充协议执行。本院经审理认定事实如下：2010年10月24日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告向被告购买弥勒市“湖泉湾1号”X幢X层X号房。同日，双方签订《房屋租赁合同》，后于2015年4月28日签订补充协议。约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金，补充协议约定将《房屋租赁合同》的租期延长3年至2018年12月31日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同和协议均系被告提供。2017年2月22日，原、被告签订了【湖泉湾1号】2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将租金26026.82元分12期支付，每期支付2168.90元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。后被告于2017年3月14日、6月14日两次支付原告两期租金共计4337.80元。现因被告仍拖欠原告的租金及迟延支付违约金，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额不含税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告应支付原告的房屋租金为80149.88元（352032元×8％×3年-4337.80元），本院予以支持。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。综上所述，被告应支付原告截至2018年5月17日的违约金为16443.15元[28162.56元×0.0005×388天（即分期前的2016年2月1日至2017年2月22日）＋2168.90元×0.0005×1468天（13天＋74天＋276天＋245天＋215天＋184天＋153天＋123天＋92天＋62天＋31天即分期中的2017年2月23日至2018年1月31日）＋23824.76元×0.0005×106天（即分期后的2018年2月1日至2018年5月17日）＋28162.56元×0.0005×471天（即2017的2月1日至2018年5月17日）＋28162.56元×0.0005×106天（即2018年2月1日至2018年5月17日）]。本院确定被告应支付给原告2016年2月1日至2018年5月17日的违约金为16443.15元。原告主张的违约金均计算至租金付清之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”虽然2016年度的租金由双方协商分期支付，但被告仅支付两期后便违约未付，以自己的行为表明不履行合同义务，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。三、关于是否应调整租金或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告杨天元2016年度、2017年度以及2018年度三年的房屋租金80149.88元以及自2016年2月1日起至2018年5月17日止的违约金16443.15元，共计96593.03元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年5月18日起至租金付清之日止的违约金。二、驳回原告杨天元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2324元，减半收取计1162元，由原告杨天元负担53元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王聪俊二〇一八年六月二十一日书记员  吴 霞