江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终1248号上诉人（原审被告、反诉原告）：万其安，男，1956年3月12日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区，现住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：邹玮玮，江苏海辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:胡雁芳，女，1983年5月8日生，汉族，住江苏省常熟市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：计林平，女，1989年12月5日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：胡雁芳（系计林平姐姐），女，1983年5月8日生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人万其安因与被上诉人胡雁芳、计林平房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万其安上诉请求：撤销一审判决，改判胡雁芳、计林平向其支付违约金53000元。事实和理由：一、2017年2月19日，胡雁芳与中介公司签订了《意向金合同》并向中介公司支付5000元意向金，2月27日，其与胡雁芳签订《房屋转让协议》，约定4月20日前付全款，但胡雁芳没有筹到钱，胡雁芳于4月11日至其家中，双方另签订了一份《房屋转让协议》，将付款期限延长至5月31日。随后，胡雁芳购买了同小区的另一套房屋。后，胡雁芳向其发函要求过户，但从未提及付款。二、意向金合同中约定，如过户不成功则意向金与定金需退还，该条款说明5000元不具有定金的担保性质。三、其没有对胡雁芳、计林平未支付5000元定金提出书面异议，并不能推出其认可收到定金。胡雁芳、计林平的年龄与其相比较轻，具有更强的法律意思，应当通知其受领定金或委托中介机构收取。四、《房屋转让协议》第三条对于付款期限、过户期限均有约定，按照交易习惯，付款是先合同义务。五、其从未违约，对方提出解除合同，其表示同意是因为对方未按约付款已经构成违约。被上诉人胡雁芳、计林平辩称：一、5000元是意向金，在签订购房协议后转化为定金，同时，双方还约定5000元从定金转为交房押金。其并未违反交付定金的约定。二、双方签订的购房协议履行期限届满前，其两次要求万其安配合办理过户手续，并进行了书面通知，万其安却未予回应，还在交谈过程中明确了涉案房屋无法再出售给其的事实。因此，万其安存在明显违约行为。应该承担相应违约责任。三、双方签订第二份购房协议，是因为万其安称房屋所有权人无法配合过户，所以给了万其安宽限期；其在当时已经准备好了购房资金。四、《房屋转让协议》没有约定前后顺序，是同时履行。其在催告过程中也和上诉人表示钱已经到位，要求履行合同尽快办理过户。但是万其安均未及时办理产权过户，所以万其安迟延办理产权过户，导致合同目的不能实现。综上，一审判决正确，请求维持原判。胡雁芳、计林平向一审法院起诉请求：1.解除其与万其安签订的《房屋转让协议》；2.万其安支付其违约金53000元。万其安向一审法院反诉请求：1.解除其与胡雁芳、计林平签订的《房屋转让协议》；2.胡雁芳、计林平支付其违约金53000元。一审法院认定以下事实：2017年2月19日，胡雁芳向无锡好邻居房地产经纪有限公司（以下简称好邻居公司）支付购买春潮花园一期320栋102室意向金5000元，并与好邻居公司签订《意向金合同》，约定：胡雁芳委托好邻居公司居间购买春潮花园一区320楼102户的房产，胡雁芳愿意以53万元的总价购买该房产；委托期限自2017年2月19日至2017年2月27日；胡雁芳为表示购买该房产的诚意，同意于签订合同时支付5000元作为意向金；胡雁芳支付意向金后，经过好邻居公司斡旋卖方愿意以该价格出售该房产，则意向金由好邻居公司转给卖方作为胡雁芳购买该房产的定金。2017年2月27日，万其安与计林平、好邻居公司签订《房屋转让协议》，该协议甲方当事人信息处为产权人周佳伟，代理人万其安，乙方当事人信息处为计林平，丙方当事人信息处为好邻居公司。合同内容为：甲方自愿将坐落于无锡市春潮花园一区320-102的房屋有偿转让给乙方，房屋转让价格为53万元；乙方签订本合同当日支付甲方定金5000元，其他款项于2017年4月20日之前支付房屋全款；为防范交易风险，双方协商预留5000元作为交房押金，待该房屋乙方不动产证下发，双方确认该房屋费用交接清楚，迁户完毕、物业交割完毕两个工作日内好邻居公司向甲方结清；双方约定于2017年4月20日前办理该房屋产权转让手续；甲方承诺于全款结清日前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付给乙方；并于全款结清日前办理完毕户口迁移手续；合同签署完毕，甲方须将该房屋的所有权证（不动产权证）和土地证及相关手续证明暂交由好邻居公司保管；若该房产权人或者共有人未能全部到场签约、签字，本合同签订后，未到场的产权人或者共有人对本合同产生异议，导致本合同无法正常履行的，则由到场签约人承担全部法律责任；如任何一方拒绝履行合同、解除合同等，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿损失；甲方承诺产权无纠纷，代理人万其安签订买卖合同，如有违约由代理人承担违约责任。该合同落款处甲方签字人为万其安，乙方签字人为计林平。2017年4月11日，万其安与计林平、胡雁芳、好邻居公司又签订《房屋转让协议》，该协议甲方当事人信息处为：产权人周佳伟，代理人万其安，乙方当事人信息处为计林平，丙方当事人信息处为好邻居公司。合同内容为：甲方自愿将坐落于无锡市春潮花园一区320-102的房屋有偿转让给乙方，房屋转让价格为53万元；乙方签订本合同当日支付甲方定金5000元，其他款项于2017年5月31日之前支付房屋全款；为防范交易风险，双方协商预留5000元作为交房押金，待该房屋乙方不动产证下发，双方确认该房屋费用交接清楚，迁户完毕、物业交割完毕两个工作日内好邻居公司向甲方结清；双方约定于2017年5月31日前办理该房屋产权转让手续；甲方承诺于全款结清日前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付给乙方；并于全款结清日前办理完毕户口迁移手续；合同签署完毕，甲方须将该房屋的所有权证（不动产权证）和土地证及相关手续证明暂交由好邻居公司保管；若该房产权人或者共有人未能全部到场签约、签字，本合同签订后，未到场的产权人或者共有人对本合同产生异议，导致本合同无法正常履行的，则由到场签约人承担全部法律责任；如任何一方拒绝履行合同、解除合同等，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿损失；甲方承诺产权无纠纷，代理人万其安签订买卖合同，如有违约由代理人承担违约责任。该合同落款处甲方签字人为万其安，乙方签字人为计林平、胡雁芳。2017年5月25日，胡雁芳、计林平向万其安送达了《房屋过户联络函》1份，告知：双方签订的《房屋转让协议》约定在2017年5月31日前办理房屋的产权转让手续，但因万其安的原因迟迟不能过户，因万其安不愿配合过户和提供相关银行卡账号，其早已到位的房款全额53万元也无法按照协议支付。现再次通知万其安，如在2017年5月31日前不能配合过户，其不排除通过法律途径来维护自身权益。2017年6月14日，胡雁芳、计林平委托江苏瑞莱律师事务所向万其安发出律师函，要求万其安于收到律师函后3日内完成房屋产权转让手续以及腾空房屋。2017年8月25日，春潮花园一区320-102室房屋产证登记至万其安、万静亚名下，房产证登记类型为拆迁安置房上市转移登记。一审中，万其安称，其未取得周佳伟的授权，但是该房屋是案外人万胜伟向周佳伟购买，万胜伟又将该房屋转让给其，均未办理过户手续。其实际居住在案涉房屋中，是该房屋实际所有人。一审中，胡雁芳、计林平提供证明1份、银行交易明细1组、基金信息1份、余额宝明细表截图1份等，欲以证明其有能力支付。对于该组证据，万其安认为，案外人的存款看不出与本案有关联性，不能证明是用于购买案涉房产的房款，上述证据中所显示的余额仅30万元，而案涉房屋出售加过户费用大约为65万元。胡雁芳、计林平申请证人赵某出庭作证。赵某称，合同签订时万其安称房子原房东可以配合过户的，3月左右，原房东没过来，胡雁芳、计林平人也在外地，没有及时过来，就搁置了。由于原房东一直联系不上，就再签署了一份合同。但第二份合同签字后仍联系不上原房东，没办法办理过户。万其安对证人证言的意见是，双方并没有提到5000元是定金，赵某未与原房东周佳伟联系过，不可能确认是因为原房东不配合导致交易不能完成。万其安提供房屋登记信息一份，欲以证明计林平、胡雁芳于2017年5月17日另行购买了春潮花园三区94-1-101的房屋，胡雁芳、计林平经济上并无能力支付案涉房屋房款。胡雁芳非无锡本地户口，属于限购人员，不具备购房资格。对于该份证据，胡雁芳、计林平对真实性没有异议，认为正是因为万其安迟迟不办理房产过户，其在紧急情况下购买了另外的房屋，但其仍有能力购买案涉房屋。胡雁芳虽然不是无锡户口，但是计林平是无锡户口，具备购房资格。一审法院认为：胡雁芳、计林平与万其安签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。胡雁芳和好邻居公司签订了《意向金合同》并支付了5000元意向金。《意向金合同》中明确该5000元意向金在胡雁芳同意购买无锡市春潮花园一区320-102室房屋时，该意向金由好邻居公司转给卖方作为购买该房产的定金。同时在《房屋转让协议》中，约定预留5000元作为交房押金。由此可见，胡雁芳于2017年2月19日支付的5000元意向金已转为购房定金再转为交房押金预留于好邻居公司处。且在签订合同后至本案立案前，万其安从未向胡雁芳、计林平就该5000元定金提出异议。故对于万其安称胡雁芳、计林平未支付定金5000元的意见，法院不予采信。《房屋转让协议》的卖方虽然为周佳伟，万其安为代理人，但合同约定“如有违约由代理人承担违约责任”。在整个合同履行过程中，周佳伟并未直接参与，实为万其安自称其为该房屋实际所有人，直接作为卖方出售案涉房屋，故在合同履行中，胡雁芳、计林平只能与万其安联系，并主张权利。在第二份《房屋转让协议》约定的过户时间届满前后，胡雁芳、计林平两次向万其安催告，要求履行合同，尽快办理过户，但万其安均未及时办理产权过户。万其安迟延办理产权过户导致合同目的无法实现，胡雁芳、计林平有权解除合同，并要求万其安承担相应的违约责任。胡雁芳、计林平主张违约金53000元与实际房屋差价损失相较并不过高，法院依法予以支持。胡雁芳、计林平是以借款方式还是自有资金支付购房款并不影响其履行合同付款义务，且万其安未就此向胡雁芳、计林平提出过异议，而限购政策并非禁止购买，购房者使自己符合政策要求即可进行产权过户。故对于万其安认为胡雁芳、计林平不具备购房能力和购房资格的意见，法院不予支持。综上所述，对于胡雁芳、计林平的本诉诉讼请求，法院依法予以支持，对于万其安的反诉诉讼请求，法院依法不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、解除胡雁芳、计林平与万其安于2017年4月11日签订的《房屋转让协议》，万其安于判决发生法律效力之日起10日内支付胡雁芳、计林平违约金53000元。二、驳回万其安的反诉诉讼请求。一审案件本诉部分受理费9630元（此款已由胡雁芳、计林平预交），由万其安负担（胡雁芳、计林平预交的诉讼费用由万其安向其直接支付，本院不再退还，由万其安于本判决发生法律效力之日起10日内向胡雁芳、计林平支付）；反诉部分受理费减半收取4815元（此款已由万其安预交），由万其安负担。本院对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点是：一、5000元是否已经转化为定金；二、双方在履行合同中是否存在违约行为？关于争议焦点一，本院认为，《意向金合同》约定“经过好邻居公司斡旋卖方愿意以该价格出售该房产，则意向金由好邻居公司转给卖方作为胡雁芳购买该房产的定金”，则在双方当事人就房屋买卖达成一致意思表示时，上述意向金已经转为购房定金。之后，万其安与计林平、胡雁芳签订的《房屋转让协议》中也约定在签订合同时支付定金5000元，鉴于胡雁芳支付的意向金已经于当日转为定金，且金额一致，应视为胡雁芳已经履行了支付定金的义务。万其安主张胡雁芳应另支付定金5000元，实际系主张胡雁芳、计林平共需支付定金10000元，该主张与双方的约定不符，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，双方约定的办理房屋产权转让手续以及支付剩余房款的日期为2017年5月31日，双方需同时履行。根据现有证据，胡雁芳、计林平在合同履行期届满之前及之后均发函通知万其安履行过户义务，足以证明其有积极履行合同的意愿。根据争议焦点一的分析，万其安上诉认为胡雁芳、计林平未按约支付定金的理由不成立。万其安认为胡雁芳、计林平已经购买了同小区另一套房屋而无经济实力购买案涉房屋，但其系在一审诉讼中才查询发现该事实，故该事实并没有影响其在合同履行期届满前作出判断；其在收到胡雁芳、计林平的催告函后，没有与对方积极沟通，没有以善意、恰当的方式去继续履行合同以促进合同目的的实现，相反，其之后明确不再履行合同义务，应认定其构成违约，应承担违约责任。综上，万其安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9630元，由上诉人万其安负担。本判决为终审判决。审判长 薛 崴审判员 潘晓峰审判员 林中辉二〇一八年六月十五日书记员 汪丽敏