山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0212民初491号 原告:吴钰,男。 委托诉讼代理人：刘玙，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷洁，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被告:环宇（青岛）发展有限公司，住所地青岛市高科技工业园生活区。 法定代表人：蔡友藏，董事长。 委托诉讼代理人：戴喜凤，山东中青律师事务所律师。 原告吴钰诉被告环宇（青岛）发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴钰之委托诉讼代理人刘玙、殷洁，被告环宇（青岛）发展有限公司之委托诉讼代理人戴喜凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2006年7月13日至2011年1月20日房屋竣工通过综合验收延期交房违约金232153.6元；2、被告支付原告购房面积差价2989元；3、被告支付原告未能如期办理不动产权证书的违约金699.23元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2004年9月15日签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买位于青岛市海尔路房屋一套，原告按约支付全部房款，约定房屋通过综合验收的日期为2005年9月30日。由于被告一直没有通过综合验收，原告于2006年起诉被告延期交房【案号为（2006）崂民一初字第620号】，原告胜诉获得2005年9月30日至2006年7月12日的违约金。此后被告以原告起诉被告延期交房为由拒绝为原告办理不动产权证书，在崂山区法院（2015）崂行初字第17号行政判决书的支持下，原告于2017年1月11日单方办证成功后才知道房屋实际竣工日期为2011年1月20日，根据合同约定，被告应按照日万分之二支付2006年7月13日至2011年1月20日期间的违约金。原告按照143.31平方米支付房款，但不动产权证载明的面积为142.7平方米，故被告应支付面积差价2989元。被告未能如期办理不动产权证书，应支付原告购房款0.1%的违约金。 被告环宇公司辩称，一、原告起诉被告主体错误，青岛恒生源集团有限公司实际施工建设原告所诉的温哥华花园16号楼，该楼归其所有，原告应向该公司主张权利，原告房款也是实际交付给了该公司，被告仅是顶名。法院应依法驳回原告对被告的诉请或追加青岛恒生源集团有限公司参加本案诉讼。二、2007年4月3日原、被告签订协议书，原告承诺涉案房屋的延期综合验收、延期交付以及由其带来的延期办理房产证等事宜一次性了结，原告不得就上述事宜再以任何理由向被告提出请求和主张。原告第一项、三项诉请没有事实与法律依据，应予以驳回。三、逾期交房违约金数额过高，不应支持。四、逾期交房违约金无事实和法律依据，也超过诉讼时效，应当驳回。五、原告主张迟延办房产证违约金应向房屋实际所有权人青岛恒生源集团有限公司主张，且迟延办证是由于该公司擅自更改施工规划致使未如期进行竣工综合验收。另外，原告主张迟延办房产证违约金，该项诉请也已经超过诉讼时效，应当驳回。 经审理查明，原、被告于2004年9月15日签订编号为25577的《商品房买卖合同》，原告从被告处购买青岛市海尔路房屋一套，面积为143.31平方米，单价4900元/平方米。合同约定，被告应当在2005年9月30日前，将经综合验收合格的商品房交付原告使用；未按约定交付的被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。另约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付全部购房款702219元，被告向原告出具发票。 另查明，2006年原告将被告诉至本院要求被告支付自2005年10月1日至实际交付合格房屋期间的逾期交房违约金（计至2006年7月12日为39649.5元）。本院经审理后认为原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，应严格履行，被告未能按合同交付房屋，构成违约。于2006年8月30日作出（2006）崂民一初字第620号民事判决书，判决被告支付原告2005年10月1日至2006年7月12日期间的违约金39649.5元。该判决作出后被告不服上诉至青岛市中级人民法院【案号为（2007）青民二终字第7号】，后被告以双方达成庭外和解协议为由撤回上诉。 再查明，2017年1月原告就案涉房屋取得不动产权证书，证书载明房屋建筑面积为142.7平方米，竣工日期为2011年1月20日。 另，本案中被告主张原告于2005年已实际接收案涉房屋，原告对此不予认可，但未按照本院要求明确接收房屋时间。 庭审中，原告提交商品房买卖合同，欲证明原告与被告于2004年9月15日签订编号为25577的《商品房买卖合同》，从被告处购买青岛市海尔路房屋一套。合同约定，该商品房单价为4900元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，每平方米价格不变，以房产部门最终确认面积为准，房价款多退少补；被告应当在2005年9月30日前，将经综合验收合格的商品房交付原告使用，应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告质证称，不认可公章真实性，但因（2006）崂民一初字第620号案件双方达成调解，被告不申请鉴定。签订房屋买卖合同不是被告所签，合同内容真实性无法确认。涉案房屋实际所有权人为青岛恒生源集团有限公司，也是该公司售房，原告房款也是实际交给该公司，与被告无关。该合同在（2006）崂民一初字第620号案件民事判决中被法院审理过，对合同的效力由法庭定夺。 被告提交《合作开发合同》一份，系被告与青岛恒生源集团有限公司于2002年12月26日签订，合同第一页中的第二项、第五页中的第六项证明原告在2004年购买涉案房屋的实际所有权人是青岛恒生源集团有限公司，涉案房屋是青岛恒生源集团有限公司施工建造并实际所有，原告应向青岛恒生源集团有限公司主张逾期交付房屋、逾期办证的违约责任和归还购房款面积差额。证明原告起诉被告主体错误，法院应当驳回原告对被告的起诉或追加青岛恒生源集团有限公司参加本案诉讼。原告质证称，合同签订双方是被告公司和青岛恒生源集团有限公司，与本案无关，合同涉及的是温哥华花园小区17、18号楼，与本案无关。 被告提交原、被告之间的商品房预售合同纠纷的案卷材料一宗以及《协议书》复印件、人民法院诉讼费用预缴款通知书、人民法院诉讼费用专用票据（预收）、原告手写的收据、，原告代吴宝良与被告签订《协议书》复印件、原告代吴宝良手写的收条原件、法院诉讼费预缴款通知书、邮政业务专用发票等。欲证明本案被告当年不服（2006）崂民一初字第620号民事判决书，向青岛市中院提起上诉，原、被告在二审中多次调解的事实，原告调解意见是39000元，替吴宝良出具的意见是40000元。后双方庭外达成和解协议，于2007年4与3日签订《协议书》，约定原告承诺涉案房屋的延期综合验收、延期交付、以及由其带来的延期办理房产证等事宜一次性了结，原告不得就上述事宜再以任何理由向被告提出请求和主张。原告手写的收据证明原告收到被告给付的39000元和一、二审诉讼费，一、二审诉讼费单据是原告持有后交给被告。协议实际履行完毕，被告向中院申请撤诉。原告质证称，被告未提交《协议书》原件，真实性不予认可，原告未签订过该协议，且该协议中约定“双方签字盖章后生效”，但复印件中被告未盖章；被告提交的案卷材料真实性予以认可，但撤诉申请书、撤诉裁定书、原告出具的收条及原告收到款项的事实，不能证明是为履行《协议书》而发生，被告支付原告款项的原因是执行（2006）崂民一初字第620号民事判决书,原告配合被告财务报销要求才将相关单据交给被告。 上述事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述、庭审笔录等在案为凭，上述证据已经开庭审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约履行。被告主张原告起诉被告主体错误，但《商品房买卖合同》缔约双方即原、被告，即使被告与案外人存在其他约定，根据合同相对性原则，亦应由被告承担相应的违约责任；被告还主张2007年4月3日原、被告签订《协议书》，原告承诺案涉房屋的延期综合验收、延期交付以及由其带来的延期办理房产证等事宜一次性了结，原告不得就上述事宜再以任何理由向被告提出请求和主张，并提交其他证据予以佐证，但被告未能提交《协议书》原件，复印件中亦无被告加盖公章，现有证据无法证实被告上述主张，故对被告上述辩解意见，不予采信。 关于原告主张的2006年7月13日至2011年1月20日期间的逾期交房违约金，一方面，被告主张原告于2005年已实际接收案涉房屋，原告未按照本院要求明确接收房屋时间，应承担不利的法律后果，原告在已经实际接收房屋的情况下继续主张逾期交房违约金，缺少依据；另一方面，即使自原告主张的违约金截止时间2011年1月20日起计算，至原告本案起诉也已超过五年，原告并未提交证据证明在此期间其曾向被告主张过逾期交房违约金，故原告存在怠于主张权利的情形。因此，原告主张的上述逾期交房违约金，不予支持。 关于原告主张的购房款面积差额，原、被告签订合同约定涉案房屋建筑面积为143.31平方米，原告也按照约定建筑面积交付了购房款，而房产证证载面积为142.7平方米，约定建筑面积与房产证证载面积存在差异，按照合同约定，被告应退还原告购房款面积差额2989元。原告该项诉请符合合同约定，予以支持。 关于原告主张的逾期产权登记违约金，合同约定出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告并未依约履行，导致原告直至2017年才取得房地产权属登记证明。现原告主张被告违约，于法有据，原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金699.23元，符合合同约定，予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告环宇（青岛）发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴钰购房款面积差额2989元； 二、被告环宇（青岛）发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴钰逾期办理产权登记违约金699.23元； 三、驳回原告吴钰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4838元，由原告吴钰负担4762元，被告环宇（青岛）发展有限公司负担76元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。 审 判 长  侯一佳 人民陪审员  李陆军 人民陪审员  邱 怡 二〇一八年六月十九日 书 记 员  张 雪