重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初4662号 原告：重庆浩之然物业管理有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道金开大道**鑫成名都**夹-1，统一社会信用代码91500112742896432G。 法定代表人：田浩。 委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘泽锋，重庆聚立信律师事务所律师。 被告：江陶，男，1967年11月19日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告重庆浩之然物业管理有限公司与被告江陶物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆浩之然物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘泽锋到庭参加诉讼。被告江陶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆浩之然物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2014年9月1日至2016年6月30日期间的物业服务费3756.9元、公摊能源费230元及物业费滞纳金及公摊费滞纳金。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付物业费滞纳金及公摊费滞纳金的诉讼请求。事实和理由：原告于2012年11月30日与重庆三峡房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。约定由原告为重庆市渝北区XX小区提供前期物业服务，原告于2014年6月底进驻该小区进行服务。被告作为该小区业主，未交纳物业服务费。2016年6月XX小区成立业主委员会后，原告没有与业委会续签物业服务合同，2016年6月30日原告正式撤场。期间，原告多次催收被告欠交的物业费未果。 被告江陶未作答辩。 被告江陶在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。 本案在审理中，被告江陶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆浩之然物业管理有限公司系具有贰级资质的物业服务企业。2013年3月，重庆市东洋物业管理有限公司名称变更为本案原告重庆浩之然物业管理有限公司，并办理了工商变更登记。被告江陶系重庆市渝北区XX房屋的业主，该房屋建筑面积为150.88平方米，系多层住宅。该房屋在原告提供物业服务期间系空置房。 2012年11月30日，原告与重庆三峡房地产开发有限公司签订了一份以重庆三峡房地产开发有限公司为甲方、重庆市东洋物业管理有限公司为乙方的《前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为XX小区提供物业管理服务。该合同于2012年12月13日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。该合同第三条约定，1、本物业服务收费标准：a、高层住宅物业管理服务费按建筑面积1.9元/平方米/月计收（其中包括电梯运行费用0.3元/平方米/月）。b、多层住宅物业管理服务费按建筑面积2.3元/平方米/月计收（其中包括电梯运行费用0.3元/平方米/月）。c、商业物业（办公楼、门面）管理服务费按建筑面积5.00元/平方米/月计收。d、住宅改为写字楼、办公、商用的物业管理服务费按建筑面积6.00元/平方米/月计收。2、公共部位的设施设备运行的能源消耗（含楼道照明、消防通道照明、电梯照明、院墙路灯、小区路灯、草坪路灯、小区水景、二次供水、自备发电机油料），应独立计量核算，采取据实分摊的方式向业主分摊计收。3、停车收费：停车库（场）车位应按车位80元/位/月的标准向乙方缴纳物业服务费，无论是否空置，应全额缴纳。4、首次物业管理服务费、公共能源费的收取时间以交房通知文书确定的日期为准开始起计收。物业管理服务费、公共能源费按月缴纳，甲方应在当月10日之前将该月费用全额缴清，逾期不缴纳按应交纳费用总额日千分之三的标准向乙方支付违约金，前述甲方所欠费用不受诉讼时效两年的限制。业主接房时，请预存3个月缴纳物业管理费，以此缓解前期物业公司支出的压力。5、房屋共用部位及共用的设施、设备养护费由产权人缴纳，其余各费用据实分摊的公用水电费由使用人缴纳。该合同第四条约定，合同服务期限：本合同期限从交房通知文书确定的日期为准开始起直至业主委员会成立后代表全体业主与其新的物业服务公司签订物业服务合同后，新的物业服务公司进场提供物业服务时，本合同自动终止。该合同第八条约定，违约责任：甲方逾期不缴纳物业服务费、公共部分据实分摊后的水、电费以及乙方代收代缴费用的，从逾期之日起计算，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。对逾期不缴纳物业服务费、公用部分据实分摊后的水、电费以及乙方代收代缴费用的，甲方除全额缴纳欠费外，还应承担由此发生的诉讼费、滞纳金及其他损失。该合同还对物业管理服务内容、物业管理服务质量、双方的权利义务、违约责任等方面进行了约定。 2014年7月8日，根据原告申请，重庆市渝北区发展和改革委员会作出备案号为2014012的备案表，该备案表载明：物业服务企业名称：重庆浩之然物业管理有限公司；物业服务费标准：根据《XX业主临时管理规约》及《XX小区前期物业服务协议》中物业服务费约定：住宅物业管理费：1.9元/月·㎡（高层），2.3元/月·㎡（多层）。 上述物业服务合同签订后，原告从2014年6月30日起进驻XX小区为该小区提供物业服务。后该小区成立业主委员会后，原告浩之然物业公司与XX业主委员会未再签订物业服务合同。原告于2016年6月30日正式撤场。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费，2016年7月29日，原告通过向被告邮寄律师催款函的形式向被告进行了催收。2018年2月2日，原告向本院起诉要求判令被告支付2014年9月1日至2016年6月30日期间的物业管理费、公摊能源费及滞纳金。 庭审中，原告称重庆市东洋物业管理有限公司虽然与重庆三峡房地产有限公司系在2012年11月30日签订了《前期物业服务合同》，但原告实际入驻该小区的时间为2014年6月30日。原告要求被告按照每月10元的标准支付公摊能源费，但根据《前期物业服务合同》的约定，公摊能源费应独立计量核算，采取据实分摊的方式向业主分摊计收，原告未举示证据证明其据实分摊的标准。 上述事实，有资质证书、准予变更登记通知书、房屋登记信息查询结果、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、重庆市渝北区物业服务收费（合同约定价）备案表、XX小区首届业主委员会出具的说明、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆市东洋物业管理有限公司与重庆市三峡房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。重庆市东洋物业管理有限公司在签订该合同后，其公司名称变更为本案原告，原重庆市东洋物业管理有限公司的权利义务由变更后的本案原告享有和承担。原告作为物业服务企业为XX小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付相应的物业服务费。 关于收费标准问题，根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定的标准以及重庆市渝北区物业收费（合同约定价）备案表载明的收费标准，多层住宅的物业服务收费标准为2.3元/月/平方米。因被告房屋在原告提供物业服务期间系空置房，且原告自愿按照半价标准收取物业服务费。因此，从2014年10月1日起至2016年6月30日止期间，被告应交纳的物业服务费为3817.26元（1.15元/月/平方米×150.88平方米×22个月），原告诉请主张物业服务费3756.9元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。对于公摊能源费，原告要求被告给付公摊能源费230元，但其未举示充分的证据证明其据实公摊的标准，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求，系当事人对自身权利处分的行为，本院予以准许。 被告江陶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告江陶在本判决生效之日起三日内，支付原告重庆浩之然物业管理有限公司2014年9月1日至2016年6月30日期间的物业服务费3756.9元； 二、驳回原告重庆浩之然物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告江陶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王利萍 人民陪审员  罗继碧 人民陪审员  王道恒 二〇一八年六月二十六日 书 记 员  韩冰丽