云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2926民初318号原告：南涧县启程物业管理服务有限公司，住所地南涧县南涧镇金龙路龙凤丽都小区**地。法定代表人：鲁丽红，该公司经理。委托代理人：马桂玲，女，1979年4月23日生，回族，云南省南涧县人，原告公司职工，住南涧县，代理权限为一般授权。被告：罗孔，男，1977年1月28日生，汉族，云南省弥渡县人，个体户，住弥渡县。委托代理人：李忠恒，云南昂拓律师事务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告南涧县启程物业管理服务有限公司（以下简称启程物管公司）诉被告罗孔物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月30日公开开庭进行了审理。原告法定代表人鲁丽红及委托代理人马桂玲、被告及其委托代理人李忠恒到庭参加诉讼。原告于2018年6月19日以2018年度物业管理费尚未到最后交纳时限，且须再行书面催交为理由，向本院申请撤回关于2018年度物业管理费的起诉，本院已另行裁定准予其撤诉。本案现已审理终结。原告启程物管公司诉称：南涧龙凤丽都小区前期物业管理服务由四川广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司提供，期限截至2016年12月31日，物业管理收费标准为住房0.5元/㎡·月，商铺是1元/㎡·月。龙凤丽都业主委员会成立后，与原告签订物业管理服务合同，由原告提供该小区物业管理服务，合同约定物业管理收费标准住房为0.7元/㎡·月，商铺1.2元/㎡·月。为使业主享受物业管理服务不脱节，经双方协商，四川广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司将其前期物业管理中所有业主拖欠的物业管理费转让给原告，由原告向拖欠业主收取。被告购买龙凤丽都小区10号地2幢1-13号商铺，面积80.33㎡，于2012年4月29日接房，至今其共拖欠截至2016年12月31日的前期物业管理费963.96元和2017年度的物业管理费1,156.75元，共计2,120.71元。原告按照与业主委员会签订的物业管理服务合同约定，切实履行了保安、保洁、绿化、设备维护等义务。被告在享受物业管理服务的同时，须按照合同履行缴纳物业管理费的义务，被告不缴纳或拒缴物业管理费，违反了《物业管理条例》等相关规定，也损害了小区业主的整体利益。故诉请判令被告向原告支付所拖欠物业管理费人民币2,120.71元，并支付2016年1月1日起至2017年12月31日的滞纳金人民币2,322.18元。被告罗孔辩称：被告在龙凤丽都小区购买的商铺现为自用。一楼商铺公共部分是属于物管公司管理部分，自2016年开始，因下水道存在问题导致被告的商铺在下雨天就会被水淹，经过被告向物管部门反应，维修人员多次来维修但仍然没有修好，无奈被告只能自己出钱另外接了一根管道。因为下水道的问题，被告从2016年开始就没有交物业管理费，原告方多次向被告催要，被告认为自己支付的修理水管费用已经超过了2016年度的物业管理费。2017年开始物业管理费涨价，过去小区的门口都有保安，自2016年开始多数时候都没有保安了，原告所提供的服务与被告所交的物业管理费不匹配。现在如果原告不解决被告的问题，被告仍旧拒绝交纳物业管理费。原告诉请的滞纳金，没有事实依据，不应予以支持。综合原被告诉辩主张，本案的争议焦点是被告应否支付所欠前期物业管理费、2017年度物业管理费和相应的滞纳金。原告就其诉讼主张向本院提供以下证据（复印件均与原件核对无异）：第一组，原告营业执照复印件1份。用以证明原告的主体资格。第二组，2016年8月18日签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》复印件1份，用以证明原告主张2017年度物业管理费的依据。第三组，1.《权益转让协议》复印件1份；2.《龙凤丽都物业管理运营权移交函》复印件1份。用以证明原告主张前期物业费用的依据。第四组，《缴费催款通知书（存根）》原件及照片打印件各2份。用以证明原告曾向各被告进行过催缴并送达了催缴通知书的事实。经质证，被告对原告提供的第一、三组证据三性（即证据的真实性、合法性和与待证事实的关联性，下同）无异议；对第二组证据提出合同关于收费标准和违约金的约定显失公平的异议；对第四组证据的真实性提出异议，认为缺乏是否送达的证据佐证。被告就其诉讼主张向本院提供以下证据：第一组，照片8张（被告称由其用自己的手机于2018年5月24日、5月30日拍摄），用以证明被告自行对下水管道进行了改造，进一步证明原告未尽到维修义务；第二组，申请本院调取并当庭出示《南涧龙凤丽都业主委员会关于做好龙凤丽都小区物业管理移交工作的通知》复印件1份,用以证明经南涧龙凤丽都小区业主委员会考核，2017年1月至2017年12月原告方提供的服务质量不达标的事实。经质证，原告对被告提供的第一组证据的关联性提出异议，认为所有的商铺都不设计设置卫生间，只有洗手盆和排水管，因此没有设计公共的排污管，罗孔家自己加装了卫生间，将排水管改成排污管；对第二组证据的关联性提出异议，认为该证据与本案没有关联性，与原告主张2017年的物业管理费没有关系。本院经综合审查认证：一、原告提供的第一、三组证据，被告质证无异议，予以确认；第二组证据，即2016年8月18日签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》，真实、合法，与本案相关联，予以确认；第四组证据，真实、合法，能与双方相关陈述相印证，能证明原告曾以张贴通知书的房式书面催交物业管理费的事实，予以确认。二、被告提供的第一组证据，无其他证据印证，被告的证明主张与其陈述相矛盾，对方当事人不予认可，不能证明其主张的事实，本院不予确认；第二组证据，真实、合法，能证明南涧龙凤丽都小区业主委员会曾对原告2017年度小区物业管理服务工作进行考核的事实，予以确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：原告是具备三级物业管理资质的企业法人。2016年8月18日，原告与南涧龙凤丽都业主委员会签订《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》，合同中约定，原告自2017年1月1日起为南涧龙凤丽都小区提供物业管理服务，物业管理费按照房屋建筑面积计收，收费标准为商铺1.20元/㎡·月、住房0.70元/㎡·月（含商住一体）；业主于每年第二季度前向原告一次性交清当年的物业管理费，无故逾期不交的，可按日加收应交费用3‰的违约金；“合同约定期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，但实行一年一签订，即经年底考核(甲方考核乙方)合格后方可续签下一年，若考核不合格则解除合同，另选其他物业服务企业”。合同履行期限开始后，原告对南涧龙凤丽都小区进行物业管理服务。2017年6月5日至7日，南涧龙凤丽都业主委员会以随机入户调查的方式（“对2至7号地业主随机调查94户，不满意率达76.59%，反映需要更换物业管理公司的占62.77%，入户调查率为13.86%”），对原告提供的物业管理服务进行了考核。2017年9月22日，南涧龙凤丽都业主委员会会议表决，对原告“2017年以来的小区物业管理服务工作总体考评为不合格”。南涧龙凤丽都业主委员会于同年9月26日将考核情况发文告知原告，并于同年12月22日向原告发出《南涧龙凤丽都业主委员会关于做好龙凤丽都小区物业管理移交工作的通知》，要求原告移交龙凤丽都小区物业管理工作。南涧龙凤丽都业主委员会在该通知中注明，“该结果仅此对启程物管一年的工作评价，业主必须积极缴纳物业管理费”。南涧龙凤丽都小区前期物业管理服务由四川广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司提供，期限截至2016年12月31日，物业管理费按照房屋建筑面积计收，收费标准为商铺1.00元/㎡·月，住房0.50元/㎡·月（含商住一体）。2016年8月20日，四川广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司与原告签订《权益转让协议》，将其前期物业管理中所有业主拖欠的物业管理费转让给原告，约定由原告向欠费的业主收取，前期物业管理未完善的项目由原告负责完善。被告系南涧龙凤丽都小区10号地2幢1-13号商铺业主，其商铺建筑面积80.33㎡。被告至今共拖欠原告截至2016年12月31日的前期物业管理费963.96元和自2017年1月1日起至当年12月31日止的2017年度物业管理费1,156.75元，两项合计2,120.71元。原告先后于2017年12月15日、2018年3月5日以张贴通知书的方式向被告书面催交，被告以原告不履行物业维修义务，提供的物业管理服务质量不达标等理由拒绝交费。本院认为：原告经与南涧龙凤丽都小区前期物业管理人签订转让协议，依法取得所有业主拖欠的前期物业管理费之债权，经原告书面催告，所有拖欠前期物业管理费的业主均应向原告支付所欠费用，同时可向原告主张对前期物业管理人的抗辩。被告所称下水管道问题，其未能提供确实、充分的证据证明系原告不履行管理、维护义务所致，故本院对其不交前期物业管理费的答辩主张不予采信。原告与南涧龙凤丽都业主委员会于2016年8月18日签订的南涧龙凤丽都物业管理服务合同对小区全体业主具有约束力，原告、南涧龙凤丽都业主委员会和小区业主均应本着诚实信用的原则全面履行合同中约定的相应义务。根据在案证据证明，原告提供的物业管理服务确实存在管理服务质量令小区业主不尽满意，经业主委员会考核不合格的情况，但并无原告不履行物业管理服务合同或者存在违法违规收费等重大履行瑕疵，尚不足以构成减免业主交费义务的抗辩事由，故本院对被告不交2017年度物业管理费的答辩主张不予采信。原告主张的被告拖欠前期物业管理费的金额，被告未提出异议，本院予以确认；原告主张的被告拖欠2017年度物业管理费的金额符合物业管理服务合同约定，本院亦予以确认。原告已经向被告书面催收，故本院对原告要求被告支付所欠前期物业管理费和2017年度物业管理费的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，根据原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，被告并非无故拖欠物业管理费的纠纷实际，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。应当指出，案中被告欠交或拒交物业管理费，虽然于法无据，但是于情有理，原告应当在物业管理服务中多与业主及业主委员会沟通，虚心听取广大业主的意见，对物业管理服务中存在的问题和不足及时改进，提高物业管理服务水平，尽量避免双方产生矛盾纠纷，谋求互利共赢的局面，共同营造和谐的物业小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗孔支付原告南涧县启程物业管理服务有限公司前期物业管理费人民币963.96元和2017年度的物业管理费人民币1,156.75元，两项合计人民币2,120.71元，限于判决生效之日履行。二、驳回原告南涧县启程物业管理服务有限公司要求被告罗孔支付滞纳金人民币2,322.18元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由原告南涧县启程物业管理服务有限公司负担10元，被告罗孔负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨德光二〇一八年六月二十二日书记员  李 骋