湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0602民初1615号 原告:唐鉴，男，1983年6月25日出生，土家族，户籍所在地湖南省石门县所街乡柳家台村。 被告：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城。 法定代表人：竺华锋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴永新，男，1954年9月14日出生，汉族，户籍所在地湖南省岳阳市岳阳楼区吕仙亭社区居委会。系该公司员工。 原告唐鉴诉被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称龙峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐鉴、被告的委托诉讼代理人吴永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐鉴提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金74505元（暂计至2018年3月31日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年11月30日与被告签订合同，购买被告所开发的位于岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城楼盘房屋，购房金额为434436元，按照合同约定，被告应当于2016年12月30日前向原告交付该商品房逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，2017年5月11日，原、被告签订补充协议，约定违约金按照购房合同五倍计算。但原告在向被告支付了所有的购房款后，没有按期交房，也没有支付一分钱的违约金。 被告龙峰公司辩论要点：一、此案的出现应属免责条款范畴，系不可抗力所导致。公司在经营过程中，因为个别股东涉及民间高息借款等原因，导致资金链断裂，不得不高息举债，2016年6月开始，被告处于被迫全面停工，在公司破产前夕，被告公司引入新股东，实行内部重组，但有个别购房户在被告处闹事，被告法定代表人为尽快完工，被迫向购房户写出承诺，延迟交房按日万分之五支付违约金，被告认为该协议是乘人之危所致，故应当撤销或适用免责条款；二、被告公司还有其他客观原因导致延迟交房，恳请人民法院酌情减免其违约责任。1、被告为政府先行垫付的拆迁补偿款由于收不回，资金断裂而被迫停工。2、个别业主以维权为借口，暗中与高利贷债权人串通，设置障碍，阻碍施工。3、承建方违约，在工程款已经支付90%的前提下，不履行协议，导致扫尾工程不能如期完工；4、公司个别股东对外借款后无力偿还，滥用股东权利，将公司财产抵押给他人等；三、被答辩人对违约金的计算有误，请人民法院查清案情，酌情减少其诉求主张。 查明的事实 根据双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 一、2015年11月30日，原告唐鉴为买受人，被告龙峰公司为出卖人签订了一份编号为4517240110201201的《商品房买卖合同》（预售），合同约定，原告购买被告预售的位于岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城XXXX号房屋，总购房款为434436元，首付款为154436元，银行贷款为280000元。出卖人应当在2016年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同还约定：“逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金”。“该商品房交付条件应当符合以下条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、已取得房屋测绘报告”。合同签订当日，原告支付首付款154436元，2016年1月11日付清了购房款余额280000元。 二、2017年5月11日，以原告为乙方，以被告为甲方双方再次签订《补充协议》一份，该协议约定：“二、若甲方能在2017年5月20日前全面启动学府新城扫尾工程，并于2017年8月30日前交房给乙方，违约金赔偿按原合同约定的日万分之一计算；三、若甲方在2017年5月20日前未能全面启动扫尾工程，并于2017年8月30日前未能交房给乙方，则从2017年5月21日起，到交房之日止，甲方违约的违约金赔偿责任按购房总款的日万分之五计算。并于2017年9月10日前将按此计算的违约金赔偿支付给乙方，后期的违约金必须逐月赔偿支付给乙方；四、若甲方在2017年5月21日之前未能全面启动工程，但在2017年5月31日前能全面启动工程，并于2017年8月30日前能交房给乙方，其违约金仍可按原合同的日万分之一计算，若甲方于2017年5月31日前不能全面启动扫尾工程，甲方必须主动向相关部门申请司法清算”。 三、在庭审中，被告提供了交接通知书、“学府新城”小区场景图，拟证明公司已于2018年1月2日通知原告可以交房，但其没有提交与涉案房屋相关的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。另，被告提供了公司与建筑商签订的《工程扫尾协议》及《以房作抵工程款协议》、《蔡家安置房垫资款往来明细及利息》等书面证据，拟证明被告在开发涉案房屋的过程中，存在其答辩中陈述的相关客观原因，因此导致延期交房应属免责情形。 判决的理由和结果 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点有三点，其一是涉案房屋是否符合商品房交付使用条件？其二是本案房屋延迟交付是否符合免责情形？其三是房屋延迟交付违约金如何确认？ 关于第一个争议焦点，原告虽主张涉案房屋已具备交房条件，但原、被告在合同中约定的交房条件为该房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。本院认为，涉案房屋的交付使用条件应当按照双方合同约定履行，涉案房屋是否符合交付使用条件应以职能部门出具的竣工验收备案证明文件和测绘报告为准。 关于第二个争议焦点，被告在履行合同过程中，没有按合同约定按期向原告交付涉案房屋，虽然存在相关客观情况，但并非法律意义上的不可抗力因素。原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，但至今被告未按合同约定交付房屋并办理房屋权属登记，致使原告不能享有涉案房屋权利，给原告造成一定的损失，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然原告要求在2016年12月30日履行房屋交付义务已经事实不能，但继续履行合同约定的交房义务符合合同约定和法律规定，对此本院予以支持。 关于第三个争议焦点，原、被告双方约定按照房款的万分之一计算违约金，其后在补充协议中又约定按照购房总款的日万分之五计算违约金，但对于逾期交房导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，鉴于本案中涉案房屋的延期交付存在被告辩称的部分客观原因，且被告公司新股东积极采取措施推进项目进程，故本案违约金损失的确定应当遵循民法的公平原则来平衡双方当事人的利益。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院酌定调整为被告应当以购房款总额434436元为基数，按日利率万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，支付起始时间按照《购房合同补充协议》约定,从2017年5月21日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、原告唐鉴与被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司2015年11月30日签订《商品房买卖合同》继续履行，限被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司于涉案房屋符合交房条件后三十日内履行协助原告唐鉴办理合同约定房屋的交房义务； 二、限被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内以购房款总额434436元为基数，按日利率万分之一的标准，向原告唐鉴支付自2017年5月21日至湖南龙峰房地产开发有限责任公司按照合同约定交付房屋止的逾期违约金； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告唐鉴的其他诉讼请求。 案件受理费1663元，由被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  胡 波 人民陪审员  余雷群 人民陪审员  宋小玉 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  刘 芳