湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初1004号原告（反诉被告，以下统称原告）：长沙福源房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇东沩村金庭组（金亭路16号）。法定代表人：邵双寿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马谦谦，湖南森力律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：唐业勤，女，1981年11月17日出生，住湖南省。委托诉讼代理人：秦亚平，湖南河清律师事务所律师。原告长沙福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）诉被告唐业勤商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，被告唐业勤对原告福源公司提起反诉，本院依法合并审理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。原告委托诉讼代理人张友友、被告唐业勤及其委托诉讼代理人秦亚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福源公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还垫付款147415元以及违约金33783元，总计181198元（利息暂计算至2017年11月27日，后续利息按照同期人民银行住房贷款利率的双倍计算至被告实际清偿完毕之日止）；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加“判令被告向原告返还按揭垫付款13278元”的诉讼请求。事实和理由：2015年10月12日，原告与被告签订了编号为20120362401的《宁乡县商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的宁乡县玉潭镇一环东路（水木天成-25）第25幢4层401号房屋，购房款总金额为483515元，首付款为145515元。2015年10月12日原、被告签订《购房垫付款协议》，协议约定：原告同意为被告垫付购房首付款、契税、物业维修基金、抵押担保费及其他办证费用合计147415元，被告应于2016年10月12日前将垫付款支付给原告。被告若到期未向原告支付垫付款，从与原告签订购房合同之日起，被告按同期人民银行住房贷款利率的双倍向原告支付违约金，同时，原告有权中止与被告的购房合同。协议签订后，原告已按照协议约定履行了义务，被告却未按照协议约定于2016年10月12日前将垫付款返还给原告，原告多次催促被告履行义务，被告均以各种借口予以拖延。另原告已代被告缴纳涉案房屋6个月按揭款13278元，被告应予以返还。为维护原告合法权益，特诉至人民法院。被告唐业勤辩称：1、被告不应向原告归还垫付款。因为合同约定原告应在2016年6月30日前向买受人交付房屋，但房屋至今未达到交付条件，原告经营状况恶化，被告行使不安抗辩权，原告交房后被告才应向原告交垫付款。2、被告不应向原告返还银行按揭款，因为按揭款是当时原告承诺向业主赠送的。被告唐业勤向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人履行宁乡县商品房买卖合同（合同编号20120362401）第八条，第九条、第十条、第二十条约定义务；2、请求判令被反诉人支付逾期交房违约金30?703.2元，逾期交付相关设施、设备违约金4835.15元、赔偿金4835.15元，逾期办证违约金13054.9元；3、反诉费用由被反诉人承担。诉讼过程中，唐业勤申请撤回“请求判令被反诉人履行宁乡县商品房买卖合同（合同编号20120362401）第八条，第九条、第十条、第二十条约定义务”的诉讼请求。事实与理由：2015年10月12日，反诉人与被反诉人签订了编号为20120362401的宁乡县商品房买卖合同，该合同第八条交付时间及条件约定：“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十一条逾期交房责任第2款约定：逾期超过365日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.01%的违约金；”第九条第一款、第二款约定：“供水、供电、燃气在2016年6月30日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户；未达到交付条件的出卖人承担逾期交付的违约责任，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.01%的违约金，并采取措施保证相关设施于365日内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿金额为买受人已付款的0.01%；第二十二条产权登记约定：“在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理登记，自本合同规定期限次日起至实际办妥之日止，出卖人每日按已付房款的0.01%支付违约金。”合同签订至今，被反诉人不但未按照合同约定交付给反诉人，且至今该房屋相关设施、设备均未进户，房屋产权手续更没有进行登记。反诉人及其他业主多次就此事上门催促被反诉人尽快处理，但被反诉人不但没有解决，反而在2016年底，人去楼空，下落不明，综上所述，被反诉人的行为严重违约，给反诉人造成重大经济损失。为维护自身权益，请求判如所请。原告福源公司针对被告唐业勤的反诉辩称,没有交付设备设施以及没有办证等同属于一个法律行为，仅应当承担一个违约责任，即未交房的责任。违约金过高，请求法院依法调整。经审理查明：2015年10月12日，原告与被告签订了编号为20120362401的《宁乡县商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的宁乡县玉潭镇一环东路住宅项目“水木天成”小区第25幢4层401号房屋，购房款总价额为483?515元，首付款为145?515元。合同第八条约定：（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付给该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、1项所列条件：1.已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……,第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施1、供水：2016年6月30日达到接通条件；2、供电：2016年6月30日达到接通条件；3、燃气：2016年6月30日达到接通条件；如果未在约定期限内未到到交付条件使用条件的，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.01%的违约金，并采取措施保证相关设施于365日内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿金额为买受人已付款的0.01%。在房屋交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，720日个工作日内办妥买受人的土地使用权证。2015年10月12日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《购房垫付款协议》，协议约定：一、乙方购买甲方位于水木天成楼盘25栋401室，购房总价为483515元，其中，首付款为145515元，银行按揭为338?000元。甲方同意为乙方垫付购房首付款、契税、物业维修基金、抵押担保费及其他办证费用合计147?415元（大写）壹拾肆万柒仟肆佰壹拾伍元整。二、甲方为乙方垫付的购房首付款、契税、物业维修基金、抵押担保费及其他办证费用为￥147?415元，乙方应于2016年10月12日前支付给甲方，在此期间，乙方不向甲方支付利息。乙方若到期未向甲方支付垫付款，从与甲方签订购房合同之日起，乙方按同期人民银行住房贷款率的双倍向甲方支付违约金，同时，甲方有权中止与乙方的购房合同，协议对其他事项进行了约定。《购房垫付款协议》签订后，原告未将约定的款项交付给被告，而是按照《购房垫付款协议》的第一条约定，将上述原告应付给被告的款项，用于抵付《宁乡县商品房买卖合同》中被告应缴纳给原告的购房首付款等。因为原、被告双方在履行《宁乡县商品房买卖合同》中产生矛盾，原告至今未交房给被告，被告也未将上述垫付款及违约金付给原告。另查明，原告为被告代缴涉案房屋的银行按揭款11065元。上述事实有《宁乡县商品房买卖合同》、《购房垫付款协议》、缴付凭证及到庭当事人的陈述等证据予以证实。一、关于原告福源公司的本诉请求是否应得到支持。本院认为，（一）原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》、《购房垫付款协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应遵照履行。被告应按约定支付原告垫付款147415元，被告未按《购房垫付款协议》协议约定偿还垫付款147415元，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金标准的问题，本院认为，原告主张的违约金过高，根据双方当事人的约定及本案的具体情况，本院酌情支持以147?415元为基数，按同期商业银行基准贷款利率计算自2018年2月8日至实际清偿之日止的违约金。被告辩称原告违反《宁乡县商品房买卖合同》约定，未按时依约交付房屋和办理相关手续，原告经营状况恶化，被告行使不安抗辩权，因此被告不应缴纳垫付款及违约金的意见，本院认为，不安抗辩权是指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不履行义务，或者有不能履行义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。但《宁乡县商品房买卖合同》与《购房垫付款协议》属于两个独立的合同，且在《购房垫付款协议》中双方并未约定被告支付垫付款以原告交房为条件，因此，被告的辩解理由不成立，本院不予以采纳。（二）当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人主张的事实，由负有责任的当事人承担不利后果。本案中，关于原告要求被告返还银行按揭款13278元的请求，因原告仅提供11065元的缴费凭证，因此，本院仅支持11065元，被告辩解称按揭款系开发商承诺的优惠政策，但未提供相应的证据支持，因此，对该辩解理由本院不予采纳。二、关于被告唐业勤的反诉请求是否应得到支持，本院认为，依据原、被告签订的商品房买卖合同约定，福源公司应在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，2016年6月30日前供水、供电、燃气达到接通条件，但涉案房屋至今未交付，供水、供电、燃气亦未达到接通条件，因此，原告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告主张以483515元为基数，以0.01%的标准，自2016年7月1日计算至2018年3月28日，要求原告支付逾期交房违约金的请求未超出当事人的约定，本院予以支持。关于逾期设备、设施违约金的标准问题，合同约定违约金额为已付房款的0.01%，现因被告的责任致房屋至今未达到相关设施设备的交付条件，故原告应按约定向被告支付违约金，原告请求以483?515元为基数，按1%的标准，自2017年12月15日计算至2018年3月28日的设备设施违约金无事实和法律依据，本院不予支持。另依据合同约定，设备设施违约金与设备设施赔偿金不能同时适用，因此对被告要求原告支付设备设施赔偿金的请求本院不予支持。依据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，因本案涉案房屋尚未交付，故对被告要求原告交付逾期办证违约金请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告唐业勤在本判决生效之日起十日内向原告长沙福源房地产开发有限公司支付购房垫付款147415元及违约金（违约金以147?415元为基数，按同期商业银行基准贷款利率计算自2018年2月8日至实际清偿之日止）；二、被告唐业勤在本判决生效之日起十日内向原告长沙福源房地产开发有限公司支付按揭垫付款11065元；三、原告长沙福源房地产开发有限公司在本判决生效之日起支付被告唐业勤逾期交房违约金（违约金以483?515元为基数，以0.01%的标准，自2016年7月1日计算至2018年3月28日）；四、原告长沙福源房地产开发有限公司在本判决生效之日起支付被告唐业勤逾期交付设备设施违约金（违约金以483515元为基数，以0.01%的标准，自2016年7月1日计算至2018年3月28日）；五、驳回原告长沙福源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告唐业勤其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3988元，本案反诉案件受理费568元，合计4556元。减半收取2278元，由原告长沙福源房地产开发有限公司负担278元，由被告唐业勤负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  皮艳红二０一八年六月二十九日书记员  夏天衎附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据甲乙证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。