重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初4740号原告:重庆市重点工程建设拆迁办公室，住所地重庆市渝中区领事巷**，组织机构代码45039216-0。法定代表人：张文武，职务，主任。委托诉讼代理人：徐来庆，重庆维祯律师事务所律师。被告：重庆市渝中区廉洁商贸有限公司，，住所地重庆市渝中区较场口********组织机构代码73397880-7。法定代表人：陈海明，职务，经理。委托诉讼代理人：殷洪兵，重庆渝信律师事务所律师。原告重庆市重点工程建设拆迁办公室（简称重点拆迁办）与被告重庆市渝中区廉洁商贸有限公司（以下简称廉洁公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重点拆迁办的委托诉讼代理人徐来庆、被告廉洁公司的委托诉讼代理人殷洪兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重点拆迁办向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付从2007年1月15日-2016年1月14日的租金收益2477694.35元及资金占用费（从2015年12月23日起至上述租金收益付清为止，以租金收益2477694.35元为基数，按中国人民银行的同期贷款利率为准）；2.请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求如下：1.请求判令被告向原告支付从2007年1月15日-2016年1月14日的租金收益2170360.86元及资金占用费（从2015年12月23日起至上述租金收益付清为止，以租金收益2170360.86元为基数，按中国人民银行的同期贷款利率为准）；2.请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告享有重庆市渝中区得意世界B区部分房屋的所有权，由被告进行统一经营、统一分配、统一管理，但被告多年来没有向原告分配应得租金收益，原告多次向被告催收，被告承认支付但却以各种理由推诿，严重影响了原告的合法权益，故原告起诉来院。被告廉洁公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求：1.被告与原告未形成租赁合同关系，双方也未有事实的租赁合同关系。2.原告与被告未形成委托合同关系，也没有事实上的委托与授权的关系。3.原告被告之间也未有侵权与被侵权之间的关系。4.租赁合同关系的诉讼时效为一年，委托合同关系的诉讼时效为2年，本案从实体上均已过诉讼时效，原告丧失胜诉权，且本案原告在证据交换期间未有提供中止、中断、延长诉讼时效情形的相关证据。从诉讼程序来讲原告不应以重点拆迁办而应该把原告分开来诉，有多少个证就有多少个原告，而不是一个原告。5.从1999年开始，B区1楼在产权科登记的面积只有2066.41平方米。B区二楼出具了11个证，其中有2个证，B区2楼2-14、7-11这两个证实际上在1999年拆迁安置的时候就已经办给黄月姬与刘峥。说明重点拆迁办扩大了安置面积，侵犯了全体业主的权利，这两个证有重复办证的问题，由此可以看出原告的13个证是弄虚作假的。他的诉求和主张，我们都没办法进行核算，无法证实它是合法合理合情的。综上所述，从实体上和程序上都应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了《重庆市渝中区人民政府办公室会议纪要》、13个产权证、一组催款函和回函、与招商银行的租赁合同、房屋建筑面积测绘计算报告书、2007年1月15日-2016年1月14日得意世界B区1、2层租金情况汇总、重庆市房屋所有权登记申请书、重庆市产权产籍监理所及重庆土地房屋勘测院房产测量科出具的档案登记表、重庆市产权产籍监理所及重庆土地房屋勘测院房产测量科档案室出具的得意世界的平面竣工图、台庆公司开发商提供的得意世界各楼层的面积、黄月姬、刘峥的重庆市公有房屋非住宅租约复印件等作为证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认事实如下：2011年10月26日，重庆市渝中区人民政府办公室印发文件一份，载明2001年得意世界B区279户安置户联合成立简称廉洁公司，对B区一楼至四楼共计8000平方米商场进行统一经营、统一分配、统一管理。由于279户安置户居住较为分散，无法集齐所有房产证明，以致入驻商场的新办企业办理相关许可手续时，出现租赁面积和房产证明不完全相符的情况。……会议明确，在征得业主委员会同意的前提下，由廉洁公司行使租赁权，对商场进行租赁管理，并以廉洁公司为主体与经营者签订租赁协议。有关部门在办理登记时凭廉洁公司与经营者签订的租赁合同作为场地手续办理有关登记，不收取房屋产权证明等手续；产权归属由廉洁公司自行审查，由此发生的产权纠纷由廉洁公司负责处理，有关部门不承担责任……会议纪要作出后，被告对得意世界B区1-4楼进行了统一经营、招租和管理，将得意世界租给招商银行等单位。2014年9月15日，原告向被告发出《催款函》一份，载明根据渝中区相关会议纪要，贵司负责对得意世界B区一楼至四楼商场进行统一经营、统一分配、统一管理，我办享有其中部分房屋的所有权，但贵司多年来没有向我办支付应得收益，严重损害了我办的合法权益。请贵司收到该函后，立即将欠付的收益归还我办，并及时支付以后的收益。2014年9月24日，被告回函称：来函收悉，我司02年受得意世界B区一楼至四楼全体业主委托，按“六统一”的原则统一管理，全体业主不论面积大小、权属、一律平等。至今无一业主有异议。由于贵办在我司辖区内部分房产不明确，06年以来招商银行和我司多次向贵办发函、面谈、都没有结果。因此，请贵办收到此函后，立即持有关文书、证件、来我司确认贵办应有的房屋所有权面积、位置，以便于我司即使向贵办支付相应收益。2014年12月10日，原告又向被告发出《催款函》一份，内容与2014年9月15日《催款函》一致。2014年12月12日，被告回函，内容与2014年9月24日《回函》一致。2015年5月19日，原告发出《催款函》一份，内容与2014年9月15日《催款函》一致。原告在庭审中举示了EMS邮政特快专递回单，拟证明其于2015年5月27日向被告邮寄了该《催款函》。另查明，位于重庆市渝中区较场口**第****房屋权利人为原告，房屋建筑面积为4㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第一层6-16#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为14.59㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第二层8-4#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为10.01㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第二层9-12#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为26.44㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第二层7-9#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为36.67㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第二层6-5#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为20.83㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第二层1-1#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为5㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第二层1-2#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为9.06㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第二层1-3#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为14.63㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第二层1-7#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为8.51㎡。位于重庆市渝中区较场口87号第二层1-10-1#房屋权利人为原告，房屋建筑面积为6.4㎡。审理中，本院发函至重庆市不动产登记中心，询问得意世界B区一层实际总面积和二层实际总面积。重庆市不动产登记中心回函称：经当事人申请，根据重庆市土地房屋勘测院出具的《房屋建筑面积测绘计算报告书》，渝中区较场口87号得意世界B区一层房屋建筑面积登记为2243.41平方米，二层总面积为1739.65平方米。审理中，原告就其诉讼请求所依据事实举示了如下证据：证据1、《重庆市渝中区人民政府办公室会议纪要》，拟证明得意世界B区1-4楼是由全体业主统一委托被告经营、分配、管理，原告也委托了被告。证据2、13个产权证，拟证明原告在得意世界B区1层有两个产权证，面积合计为18.59平方米，2层有11个产权证，面积合计166.54平方米，按照物权法不动产登记原则，上述物权经过登记，合法有效。证据3、一组催款函和回函：（1）2014年9月15日向被告发了催款函及邮寄凭证，2014年9月24日被告的回函，拟证明双方对委托被告统一经营、分配、管理已达成共识，在回函最后一句，被告也同意向原告支付相关收益，因此诉讼时效未过；（2）2014年12月10日又向被告发了催款函及邮寄凭证，被告在2014年12月12日也发了回函，证明目的同前述回函的目的一致；（3）2015年5月19日向被告发了催款函及邮寄凭证，拟证明原告一直在向被告主张权利。证据4、与招商银行的租赁合同，拟证明被告确实对得意世界B区1-4楼统一经营、分配、管理。证据5、房屋建筑面积测绘计算报告书，拟证明得意世界B区一楼的总面积为2243.41平方米，B区二楼的总面积为1739.65平方米，因此原告在一楼的分配系数为18.59/2243.41=0.00828649243，在B区二楼的分配系数为166.54/1739.65=0.09573190009。证据6、2007年1月15日-2016年1月14日得意世界B区1、2层租金情况汇总，是法庭组织庭前调解时双方共同对账的结果，但被告拒绝盖章，在此期间，B区1、2层共由廉洁公司收取租金70250162.88元，B区一层共计收取租金47811508.98元，B区二层共计收取租金22438653.90元。（2007年B区一层收取租金3155872.52元，二层收取租金1972984.29元；2008年B区一层收取租金3574955.94元，二层收取租金2184758.31元；2009年B区一层收取租金3846298.53元，二层收取租金2259270.67元；2010年B区一层收取租金3674206.4元，二层收取租金1991040.28元；2011年B区一层收取租金4962995.92元，二层收取租金2439655.89元；2012年B区一层收取租金6586770.39元，二层收取租金3381658.2元；2013年B区一层收取租金6944167.89元，二层收取租金2911744.53元；2014年B区一层收取租金7352116.96元，二层收取租金2049600.21元；2015年B区一层收取租金7714124.43元，二层收取租金3247941.52元；）按照上述分配系数，原告应得收益为2477694.35元。证据7、重庆市房屋所有权登记申请书，申请人为邓履平，该申请书与证据6测绘报告及附图，附图标明的长、宽与测绘报告一致，证明整个办证是与测绘报告一致的，邓履平的产权证是B区1层1号。被告对上述证据质证后认为，对证据1的真实性认可，但认为不能证明原告委托了被告，会议纪要的第二页第三个自然段产权归属由廉洁公司自行审查，由此产生的纠纷由廉洁公司负责处理，有关部门不承担责任，该会议纪要不具有合法性，它既不是一个具体行政行为，也不是一个规范性的文件，由此这份证据与本案没有关联性。廉洁公司基于该会议纪要对得意世界B区1-4楼的统一经营、分配、管理不具有合法性。对证据2原告提供的13个产权证的真实性、合法性不认可，因这些证与被告161户拆迁户安置时的面积不符，被告在开发商得到的安置面积与原告的面积严重不符，且开发商当时与原告就面积核实过，原告当时认可，但现在有重大出入，重庆市产权产籍监理所及重庆土地房屋勘测院房产测量科所核定的面积一层是2066.41平方米，而该面积系原告和开发商共同认可。开发商与原告在产权交易所认可的B区1层的面积是2066.41平方米，而现在B区1层所有的小证总面积却变成了2243.41平方米。对证据3真实性、合法性、关联性均认可，对证明目的不认可，不能证明被告已接受委托或同意支付租金。催款函也不能证明诉讼时效没有过期，14年来原告从没向被告要求过租金，被告也不确定原告是合法的产权人。对证据4真实性、合法性、关联性均不认可，也不能达到原告的证明目的，不能证明被告接受了原告13户的委托，。对证据5测绘报告书的真实性、合法性、关联性均不认可，测绘计算说明中有以下表述：由于得意世界B区1-6层、C区1、2层的现状与安置时的情况已不相同，无法进行施测，故只能采用重点拆迁办提供的竣工平面图及B区三层更改图、数据，以及提供的得房率进行复算，这个修改是原告自己修改的，不能因为盖有测绘院的章就是合法的，不能用测绘书的数据得出计算系数，应委托被告审核后再进行测算，测绘面积与产权登记总面积严重不符。对证据6真实性、合法性、关联性均不认可，被告是要原告来接受委托，之后才存在每户该退回多少租金，现委托合同关系都没成立，面积没确认，何谈租金。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予以认可。审理中，被告就其反驳原告的诉讼请求所依据的事实举示了如下证据：证据1、重庆市产权产籍监理所及重庆土地房屋勘测院房产测量科出具的档案登记表，拟证明得意世界B区一楼的面积为2066.41平方米，不是原告所述的2243.41平方米。证据2、重庆市产权产籍监理所及重庆土地房屋勘测院房产测量科档案室出具的得意世界的平面竣工图，证明目的与前述一致。证据3、开发商提供的得意世界各楼层的面积，拟证明目的与前述一致。证据4、黄月姬、刘峥的重庆市公有房屋非住宅租约复印件，拟证明B区二层2-14、7-11的产权人并非原告。原告对以上证据质证后认为，对证据1-3的真实性不认可，因均是复印件，同时上述证据记载的面积都是销售面积，与产权登记的建筑面积不是一个概念，按照物权法的规定，物权以登记为准，原告举示的产权证与测绘报告记载的面积是一致的，因此不认可证据1-3的关联性。对证据4，被告举示证据是复印件，无法确定真实性，同时该证据是租约不是产权证，根据《物权法》的规定，物权以登记为准，因此对其效力不予认可。刘峥的是B1-7-3，第二个是B-2-14-1，原告没有这个房号，原告的房号是B-2-14，黄月姬的号跟原告请求的不一致。审理中，原告放弃了B区二层2-14与7-11-2两套房屋的相关租金收益。审理中，本院依职权调取了廉洁公司与招商银行有限公司重庆分行的房屋租赁合同2份。其中签订于2007年2月14日的房屋租赁合同载明，廉洁公司将位于渝中区较场口87号B区一层375.25平方米、B区二层347.04平方米面积房屋租赁给招商银行有限公司重庆分行。租赁期限为2006年10月15日至2011年10月14日，每月租金一层102.102元/平方米，二层76.58元/平方米，自租赁之日起，每过一年，租金在当年租金基础上上浮5%。签订于2011年10月28日的房屋租赁合同载明，廉洁公司将位于渝中区较场口87号B区一层555.25平方米、B区二层681.40平方米面积房屋租赁给招商银行有限公司重庆分行。租赁期限为2011年10月15日至2021年10月14日，租金数额一层每月330元/平方米，二层每月140元/平方米，租金自第二年起每年递增5%。本院认为，本案的争议焦点如下：一、得意世界B区一、二层总面积为多少。二、原被告之间是否构成委托合同关系。三、租金收益如何计算。本院对上述争议焦点一一评述如下：一、关于得意世界B区一、二层总面积为多少的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”得意世界B区一层总面积在不动产登记中心登记的总面积为2243平方米，B区二层总面积登记为1739.65平方米。经本院函请重庆市不动产登记中心，该中心作出了如下回复：“根据重庆市土地房屋勘测院出具的《房屋建筑面积测绘计算报告书》，渝中区较场口87号得意世界B区一层房屋建筑面积登记为2243.41平方米，二层总面积为1739.65平方米。”现被告认为该登记总面积数据有误，但其提交的证据不足以证明得意世界B区一、二层总面积登记数据确有错误，根据不动产登记原则，本院认定得意世界B区一层总面积为2243.41平方米，二层总面积为1739.65平方米。二、关于原被告之间是否构成委托合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，《重庆市渝中区人民政府办公室会议纪要》是廉洁公司对得意世界B区房屋统一经营、统一租赁、统一管理的依据。原告虽未与被告达成书面委托协议，但事实上，得意世界B区房屋均由廉洁公司统一对外出租，原告作为渝中区较场口87号得意世界B区1层7-12-1、B区一层6-16、B区二层8-4、B区二层9-12、B区二层7-9、B区二层6-5、B区二层1-1、B区二层1-2、B区二层1-3、B区二层1-7、B区二层1-10-1共计11套房屋产权人，与被告已经形成事实上的委托合同关系。被告在收取租金后，理应将原告享有产权的房屋所取得的租金支付给原告。由于双方未签订书面合同约定支付租金收益的时间，原告可随时向被告主张支付租金收益。2014年9月15日原告发函要求被告支付租金收益，2014年9月24日被告回函，此时开始计算诉讼时效，2014年12月10日原告继续催款，2014年12月12日被告回函，构成诉讼时效的中断，此后原告向本院提起本案诉讼的时间为2016年4月11日，并未超过诉讼时效，故对被告抗辩本案已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。三、关于租金收益具体如何计算的问题。从2014年9月24日被告回函中描述的“自2002年受得意世界B区一楼至四楼全体业主委托，按“六统一”的原则统一管理，全体业主不论面积大小、权属、一律平等”……“2006年以来招商银行和我方多次向贵办发函、面谈均无结果”可知，2006年以后租金被告并未向原告支付。现原告起诉要求支付的租金时间范围为2007年1月15日至2016年1月14日，则应查明相应时间段内被告收取的租金总额以及分配系数。首先关于租金总额的问题，《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”因得意世界由廉洁公司统一经营统一管理统一招租，因此租金总收益是多少的问题应该由被告提供。审理中，本院向被告释明要求其提供上述时间段内收取租金总额，但被告拒绝提供。原告称其举示的租金总额数据为本院组织双方调解时对账金额，因被告拒绝提供本应由其持有的租金总额相关证据，本院对原告举示的证据予以采信。结合本院调取的招商银行重庆分行与被告签订的两份租赁合同上载明的租金数额，原告提供的证据亦与其相差不大，考虑到被告整体招租租赁给不同的租赁户租金本身存在一定差异，因此本院采信原告举示的证据载明的租金收益。其次关于分配系数的问题，从回函可知，被告对外统一招租后分配租金时分配系数是按照各产权人实际占有面积作为分配系数，不因所处位置不同而有所区别。现本院查明的得意世界B区一层总面积为2243.41平方米，B区二层总面积为1739.65方米，故本案中B区一层分配系数为原告所有的B区一层两套房屋面积之和18.59平方米除以B区一层总面积2243.41平方米,B区二层分配系数为原告所有的B区二层九套房屋面积之和137.55平方米除以B区二层总面积1739.65平方米。将被告收取的租金乘以相应分配系数，并将一二层收益相加可知被告应向原告支付的租金收益为2170360.86元。对于该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于资金占用损失的问题，现原告自2014年9月起要求被告支付租金收益，则被告在收到该催收通知后应于合理期限内向原告支付租金，被告未及时向原告支付租金收益的行为给原告造成了一定的资金占用损失，而原告自愿要求被告从2016年1月15日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向其支付资金占用损失，系其对自身权利的合理处分，不违反法律法规的规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告重庆市渝中区廉洁商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告重庆市重点工程建设拆迁办公室支付2170360.86元，并以2170360.86为基数，从2016年1月15日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付资金占用损失。如果被告重庆市渝中区廉洁商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费26622元，由被告重庆市渝中区廉洁商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  孙蓓蓓代理审判员  李 弸人民陪审员  黄乾玉二〇一八年六月十五日书 记 员  王 妍