江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0722民初6638号 原告:孙维玲,女,1979年10月14日生,汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：张祥，东海县青湖法律服务所法律工作者。 被告:刘烁,男,2001年6月9日生，汉族，住东海县。 被告:刘小全,男,1970年10月29日生,汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：吕东，江苏瑞宏律师事务所律师。 被告:东海县儒房房地产经纪有限公司，住所地东海县牛山镇牛山北路108号百盛居综合楼108-129号。 法定代表人：王秋，经理。 原告孙维玲与被告刘烁、刘小全、东海县儒房房地产经纪有限公司（以下简称“儒房房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后，依法组成合议庭于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告孙维玲及其委托诉讼代理人张祥，被告刘小全的委托诉讼代理人吕东到庭参加诉讼。被告刘烁、被告儒房房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙维玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍退还原告购房定金4000元及利息；2.判令被告立即给付给原告不履行合同的违约金及损失8000元；3.诉讼费用、邮寄费由被告承担。事实与理由：2017年4月28日下午，原告在被告儒房房地产公司处登记想买房子，当天下午被告儒房房地产公司就派人带原告去看房子，晚上7点左右被告儒房房地产公司人员安排所谓的卖方被告刘小全与原告在被告儒房房地产公司见面谈价。被告刘小全将房价抬到83万元，被告刘小全、被告儒房房地产公司说原告交20000元购房定金，几天就可以办理过户手续。（由于当时房价上涨很快）原告便信以为真，应被告刘小全、被告儒房房地产公司要求，当场向被告刘小全、被告儒房房地产公司缴纳2万元定金，由被告刘小全写了一份定金收条给原告。并与被告刘小全、被告儒房房地产公司签订了房屋买卖居间合同。合同签订后，原告多次找被告要求办理余下购房及过户手续，三被告总以各种理由拒绝，此时原告才知道被告刘小全不是真正的户主，只是所谓的代理人，无权出售该房产，且真正的房主并没有年满18周岁，不能办理相关过户手续。根据双方所签订的合同第一条（3）；签订的合同第七条（2）、（3）、（4）被告已经违约。被告儒房房地产公司明知以上事实，却怠于告知原告，原告多次找几被告要求退还定金，几被告却以种种理由拖延。 被告刘烁、被告儒房房地产公司在法定期限内未答辩。 被告刘小全辩称，第一，答辩人只承担返还定金20000元的责任，而不承担双倍返还定金的责任。本案中，答辩人与被答辩人签订房屋买卖居间合同时，未取得房屋所有权人刘烁的授权，答辩人并无代理刘烁出卖房屋的权利，事后刘烁也未追认答辩人买卖房屋的行为，故答辩人与被答辩人签订的房屋买卖居间合同的行为属于无权代理，按照《合同法》第四十八条规定，应由答辩人承担行为责任，但只应承担因合同取得的20000元的返还责任。此外，双倍返还定金是定金罚则，而本案原被告双方都有过错，共同导致了合同的履行不能，所以，不适用双倍返还定金的情形。第二，答辩人与被答辩人之间都存在违约情形，答辩人不应承担违约金。1.被答辩人在明知答辩人是无权代理人的情况下，仍与之签订房屋买卖居间合同，被答辩人有明显违反合同的情形，按照《合同法》第一百二十条规定，双方都违反合同，应当各自承担相应的责任，所以，答辩人不应承担违约责任。2.按照《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，被答辩人已主张返还定金，违约金就不应予以支持。第三，被答辩人未提供财产损失的证明，且被答辩人有重大过错，所以，答辩人不应赔偿损失。被答辩人未提供证据证明财产损失，且被答辩人在明知答辩人无代理权的情况下，仍与之签订房屋买卖合同，本身存在违反合同的情形，所以，答辩人不再承担赔偿损失的责任。综上，恳请法院依法公正判决，以维护答辩人的合法利益。 本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告孙维玲（乙方）与被告刘小全（甲方）、被告儒房房地产公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，该合同第一条载明：甲方自愿将坐落于连云港市东海县牛山镇幸福北路166号新城水榭花都19-2-202的房屋出售给乙方。第二条载明：经甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价格为83万元；乙方应在签订本合同时，支付20000元作为定金，转交丙方保管（待房屋产权核实无误后由丙方转交甲方）。第七条载明：1.甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2.在签订本合同后，甲乙双方必须按时共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金。超过一个月的可单方解除合同，解除时应双倍支付定金和违约金。4.如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋转让价的百分之五作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。5.甲方应如实向乙方告知房屋的全部真实情况（房屋的租赁、贷款等），不存在任何欺诈行为。第九条载明：甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房屋转让价的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过三十天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权自行收房，无需要甲方同意，违约金额为房价款的5%。同日，被告刘小全出具收条一份，内容为“定金收条今收到孙维玲（身份证号码），购买牛山镇幸福北路166号新城水榭花都19-2-202购房定金20000元，大写贰万元整。收款人：刘小全身份证号码：2017年4月28日”。合同签订后，原告要求被告刘小全办理过户手续无果，引发诉讼。 另查明，涉案房产的户主系被告刘烁，刘烁未对《房屋买卖居间合同》进行追认。 庭审中，经法庭释明，原告明确表示选择主张定金。原告未提供证据证明相关损失的存在。被告刘小全出示收据二张，一张显示“水榭花都19-2-202购房尾款5000元”，一张显示“水榭花都19-2-202中介费8300元”，主张“原告交付的二万元定金其中有13300元被被告儒房房地产公司扣留，应当由被告儒房房地产公司予以返还原告”；原告对此质证称“该证据不能证明被告的证明目的，从收条上无法证明与本案有关”。 上述事实，有原告提供的《房屋买卖居间合同》、收条、通话录音、被告刘小全提供的收条及当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，对于原告孙维玲的诉讼请求和提供的证据，被告刘烁、儒房房地产公司既不进行答辩，亦未在法定举证期限内提出相反证据，经本庭合法传唤后也未到庭参加诉讼，系放弃自己的诉讼权利。 《房屋买卖居间合同》是原告孙维玲和被告刘小全的真实意思表示，合法有效，原告孙维玲和被告刘小全应按照约定履行义务。根据该合同，被告刘小全应保证房屋权属无争议，并按期协助原告办理房屋过户手续、将房屋交付给原告。被告刘小全收受定金后，未履行上述义务致使合同目的不能实现，应当双倍返还定金，故本院对原告要求被告刘小全双倍退还定金4万元的诉讼请求予以支持，对原告要求被告刘小全支付定金利息的诉讼请求不予支持。被告刘小全辩称“双方都有过错，共同导致了合同的履行不能，所以，不适用双倍返还定金的情形”，本院认为，原告孙维玲不存在违约行为，本案符合定金罚则的适用条件，故对被告刘小全的该抗辩事由不予采纳。被告刘小全还辩称“该2万元定金收条中刘小全只取得了6700元，余下款项被被告儒房房地产公司扣留，所以被告刘小全只应返还6700元，余下款项应由被告儒房房地产公司返还”，本院认为，被告刘小全提供的证据不足以证明定金中的13300元被被告儒房房地产公司扣留，即便扣留的事实存在，根据定金收条，被告刘小全才是定金的收受方，其与被告儒房房地产公司之间的关系，不影响对被告刘小全偿还定金责任的认定，被告刘小全与被告儒房房地产公司之间的权利，被告刘小全可另行主张，故本院对被告刘小全的该抗辩事由不予采纳。原告还要求被告刘小全支付违约金及损失8000元。本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，原告在庭审中明确选择主张定金，故本院对其要求被告支付违约金的诉讼请求不再支持；对于原告要求被告刘小全赔偿其损失的诉讼请求，因其未提供证据证明损失的存在，本院不予支持。 原告要求被告刘烁承担责任，本院认为，刘烁作为涉案房产的所有人，未对《房屋买卖居间合同》予以追认，亦未收取定金，故刘烁与原告之间不存在房屋买卖关系和定金收受关系，原告要求其承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。 原告要求被告儒房房地产公司承担责任，本院认为，被告儒房房地产公司仅提供中介服务，其与原告之间不存在房屋买卖关系和定金收受关系，原告要求其承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘小全于本判决生效后十日内向原告孙维玲返还双倍定金4万元； 二、驳回原告孙维玲的其他诉讼请求。 案件受理费1000元，由被告刘小全负担833元（已由原告孙维玲垫付，被告刘小全于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告孙维玲），由原告孙维玲负担167元。公告费620元，由原告孙维玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费1000元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  李明哲 审 判 员  吴 鹏 人民陪审员  魏忠田 二〇一八年六月二十五日 法官 助理  季二超 书 记 员  赵方会 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。