内蒙古自治区乌海市中级人民法院   民事判决书   （2018）内03民终707号   上诉人（原审原告）：薛刚，男，1986年8月8日出生，汉族，个体，住乌海市。   委托诉讼代理人：都金红，内蒙古坤泰律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：郭志军，男，1972年2月6日出生，汉族，个体，住乌海市。   委托诉讼代理人：刘建华，内蒙古天晟律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王娟，内蒙古天晟律师事务所律师。   上诉人薛刚因与被上诉人郭志军房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2018）内0302民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人薛刚的委托诉讼代理人都金红、被上诉人郭志军及其委托诉讼代理人刘建华、王娟到庭参加诉讼。本案现己审理终结。   薛刚上诉请求：撤销一审判决，予以改判；一、二审诉讼费用由郭志军承担。事实和理由：1.薛刚与郭志军签订的《房屋买卖协议》有效，有效的合同对双方当事人具有约束力，应依法受到保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条的规定，薛刚作为买受人有权依法选择要求郭志军交付房屋，郭志军应履行未完全履行完的合同，向薛刚履行交付房屋的义务。2.一审法院以一房多卖举例，以郭志军表示不履行交付房屋，承担相应的违约责任，属于适用法律错误。本案薛刚是唯一买受人，其享有选择要求郭志军交付房屋或承担违约责任的权利，郭志军作为义务人有履行合同的义务，并不享有选择权。在《房屋买卖协议》依法有效并没有解除的情况下，对双方仍具有约束力，且该房屋并不具有无法交付的情形，郭志军应继续履行合同交付房屋。3.郭志军的行为违反了诚实信用原则。薛刚按照合同约定履行了支付全部购房款40万元的义务，郭志军应诚信履约，按照约定履行交付房屋的义务。综上，请求二审法院撤销一审判决，作出郭志军向薛刚交付房屋的判决。   郭志军辩称，双方房屋买卖合同属无效。合同约定2015年7月24日前办理过户手续，而2015年6月25日郭志军打款给薛刚16000元，双方在2018年12月29日谈话中也是围绕贷款、还款等内容，薛刚并未要求郭志军履行交付房屋或办理产权变更手续的义务，这并不符合常理。2017年薛刚提起确认合同效力之诉，说明薛刚本身对合同效力也有疑问，说明双方之间并非简单地房屋买卖合同关系，实际是名为房屋买卖，实为借贷担保关系。所以，双方房屋买卖合同属无效。退一步讲，即使双方房屋买卖合同有效，也不具有履行的现实可能性。首先，要区分物权变动的原因和结果，区分合同效力与合同履行问题，合同有效并不必然导致房屋交付以及房屋过户发生。其次，薛刚作为完全民事行为能力人，其购买产权登记为金海世的房屋，在合同签订时，对可能发生的履行障碍就应当有一定的遇见和判断，其应当承担履行不能的交易风险。再次，因房屋登记在金海世名下，郭志军及其配偶处分争议房屋，处分权效力待定，更不可能基于合同赋予薛刚物权请求权。最后，房屋买卖合同约定内容不明，协议约定2-18-5房屋仅为登记面积81.42平米，对于院落以及院内其他300多平米的建筑是否也是买卖合同标的物，双方约定不明。双方应当依照合同法予以协商，签订补充协议，如果不予补充或者达不成一致意见，应视为没有约定。现房屋还是由原承租人实际承租。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，对方要求交付房屋属法律上或者事实上不能履行的情形。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。   薛刚向一审法院起诉请求：判令郭志军向薛刚交付房屋。   一审法院认定事实：1997年5月8日，郭志军向金海世购买了位于海勃湾区新华大街西路南二街坊18栋5号，该房产权证号为“乌房证改私字第XXXX号”，产权证载明的坐落位置为“海勃湾区新华大街西路南2-18-5”，即该案案涉房屋，金海世将房屋所有权证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证及交易明细交给郭志军，郭志军亦付清全部购房款。该房屋产权证载明的建筑面积为81.42平米，郭志军自认金海世给其出售时即有现院内其他建筑。2015年4月24日，薛刚给郭志军银行转款10万元。当天，郭志军给薛刚出具了一份收条，内容为“今收到薛刚现金肆拾万元整。”，并将案涉房屋的房屋所有权证交给薛刚。后郭志军一直在该房屋居住。2015年6月25日，郭志军给薛刚的银行卡打款16000元。2015年12月29日，郭志军给薛刚打电话，双方的谈话内容涉及到如果郭志军向典当行贷款不会给40万（40个）。2017年，薛刚以郭志军为被告，要求确认二人签订的上述《房屋买卖协议》有效，并向薛刚交付案涉房屋。该院于2017年12月2日作出（2017）内0302民初1999号民事判决，判令薛刚与郭志军签订的《房屋买卖协议》有效；以双方未约定交房时间，该案诉讼时房屋仍出租，且租期未满，驳回薛刚要求交付涉案房屋的诉讼请求。在薛刚起诉郭志军上述案件后，郭志军妻子李春琴以薛刚、郭志军为被告亦向该院起诉，诉称薛刚借给郭志军的该40万元实际只支付给郭志军16万元，剩余24万元替郭志军偿还了借他人的赌博欠款，郭志军处分的房屋系夫妻共同房产，请求判令确认薛、郭二人签订的案涉房屋买卖协议无效，该院于2017年8月7日作出（2017）内0302民初2224号民事判决，驳回李春琴的诉讼请求。现上述1999号和2224号判决均生效。案涉房屋在产权部门的登记所有权人不是薛刚。2018年4月29日，薛刚在案涉房屋张贴了一份通知，告知案涉房屋郭志军已卖与其，如需续租与其联系等内容。   一审法院认为，虽然郭志军提出，其与薛刚签字的《房屋买卖协议》及其给薛刚出具的40万元收条实际上是借款40万元，并用案涉房屋作为抵押，名为房屋买卖实为民间借贷的关系，并提供了其给薛刚支付利息的银行转账及通话录音，但该纠纷经该院（2017）内0302民初1999号和2224号两案已定夺，且上述两案均已生效。虽然上述1999号和2224号两案认定薛、郭二人签订的《房屋买卖协议》合法有效，但对于作为不动产房屋的买卖，合同有效不等于所有权发生变动，只有所有权变更为薛刚，薛刚才有权要求交付房屋。比如：一房多卖的情况下，合法的每一个房屋买卖合同均是有效的，但仅有的一房不可能使每位签订了合法有效合同的买受人均有所有权。出售人对于不履行合同承担的是相应的违约责任，而非承担交付房屋的责任。即该案的案涉房屋虽然登记产权人是金海世，但实际所有权人是郭志军夫妇，薛刚想成为实际所有权人，仅签订房屋买卖合同，并支付全部购房款还不行，还必须实际占有案涉房屋。现双方均认可，薛、郭签订合同后，郭志军并未将案涉房屋交给薛刚，故双方的买卖合同有效，但没有发生所有权变动。在该次诉讼中，郭志军亦明确表示不将房屋交给薛刚（即郭志军明确表示不履行现生效两案确认有效的合同）。综上，虽然双方签订的房屋买卖合同有效，但房屋的所有权并未发生变动，郭志军亦明确表示不履行交付房屋的合同约定，郭志军的妻子作为共有人通过诉讼也明确不认可二人签订的房屋买卖合同，更不可能愿意将案涉房屋交付给薛刚，郭志军夫妇的该表示属于其行使所有权人对于自己共有的不动产处分的权利，郭志军承担的是不履行合同相应的责任，薛刚请求郭志军交付案涉房屋的诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决：驳回薛刚的诉讼请求。   二审中，本院对金海世作了询问笔录，金海世陈述其与郭志军买卖了案涉房屋，郭志军将房款已付清，如果郭志军要求过户案涉房屋，其可以进行过户。一审查明“郭志军自认金海世给其出售时即有现院内其他建筑”无证据予以证实，本院对该事实不予确认。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初1999号民事判决书已认定上诉人薛刚与被上诉人郭志军签订的《房屋买卖协议》属有效合同，故本院对被上诉人薛刚提出的该房屋买卖协议名为房屋买卖实为借款担保以及该合同无效的抗辩意见不予采纳。双方当事人应按照该协议约定全面履行各自的义务，上诉人薛刚已依约支付房款40万元，被上诉人郭志军应依约交付案涉房屋。关于被上诉人郭志军提出房屋买卖协议对院落内81.42平米主房以外的其他300多平米建筑未明确约定的抗辩意见。《房屋买卖协议》约定，“甲方（被上诉人郭志军）自愿将位于海区新华大街西路南2-18-5（实际占地面积400平米）（房产证面积81.42平米）房屋一处，房屋所有权证为乌房证改私字第XXXX号，售于乙方（上诉人薛刚），售价40万元，乙方以现金方式一次性付清”。可见，房屋买卖协议已载明房屋实际占地面积400平米，被上诉人郭志军一审庭审中亦自认院落内除81.42平米的主房，还有将近300平米的房屋建筑，故本院对被上诉人郭志军的该抗辩意见不予采纳。关于被上诉人郭志军提出现房屋由原承租人实际承租，且该房屋现登记在金海世名下，属法律或事实上不能履行情形的抗辩意见。被上诉人郭志军提供的《房屋租赁合同》的签订时间均晚于《房屋买卖协议》签订时间，不属于“买卖不破租赁”情形。被上诉人郭志军与金海世于1997年买卖的案涉房屋，金海世已将案涉房屋交付于被上诉人郭志军，被上诉人郭志军亦自认其与金海世就案涉房屋买卖无争议，故被上诉人郭志军向上诉人薛刚交付案涉房屋并无法律或事实上的履行障碍，本院对被上诉人郭志军的该抗辩意见亦不予采纳。   综上，上诉人薛刚的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2018）内0302民初2151号民事判决；   二、被上诉人郭志军于本判决生效后十日内向上诉人薛刚交付位于乌海市海勃湾区新华大街西路南2-18-5号所有房屋。   一审案件受理费100元，二审案件受理费7300元，合计7400元，由被上诉人郭志军负担。   本判决为终审判决。   审判长 周 敬   审判员 张 娜   审判员 张新峰     二〇一九年六月十八日   书记员 贾 莉