广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终9088号 上诉人（原审被告、反诉原告）邹毓晏 委托诉讼代理人：孙银果，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）王熙委托诉讼代理人:钟胜荣，广东中安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所实习律师。 上诉人邹毓晏因与被上诉人王熙房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初2973号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人邹毓晏上诉请求：一、依法驳回王熙的全部诉讼请求并支持邹毓晏的全部反诉请求；二、判令王熙承担本案全部诉讼费。 上诉事实和理由：邹毓晏与王熙于2016年7月9日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定王熙将位于深圳市xx房屋出租给邹毓晏使用。租赁期为3年，月租金总额为人民币30万元，每月1日前交租金，王熙收取邹毓晏租赁保证金60万元。邹毓晏己经支付王熙2016年8月15日-2016年9月15日租金60万元，并支付管理费水电费合计93117.2元。在租赁期内，王熙于2016年9月22日向邹毓晏致函，声称其单方解除租赁合同。王熙通过停水、停电等方式强迫邹毓晏搬离涉案租赁房屋，邹毓晏被迫解除租赁合同并搬离涉案租赁房屋。后经邹毓晏现场核实：案外人深圳市绿城深滨房地产开发有限公司（住所地深圳市xx)、深圳市绿城正硕投资有限公司（住所地深训市xx)己经在使用4101房，案外人光耀金融集团在使用4102房。王熙与案外人约定的租金金额高于邹毓晏与王熙之间约定的租金金额。邹毓晏与王熙签订的合同期限为3年，每月租金差额为人民币3万元，同时，邹毓晏还支付了93117.20元的物业管理费、30万元租金及60万元的租赁保证金，依据合同约定，因王熙违法解除租赁合同，邹毓晏有权要求王熙返还租赁保证金人民币60万元，同时要求王熙赔偿邹毓晏损失108万元(每月租金差额3万元，合计36个月，合计损失108万元）。 被上诉人王熙辩称，一、邹毓晏拖欠租金和杂费已经超过了合同约定的宽限期，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除权的条件，同时邹毓晏在2016年9月30日结清管理费及水电费后搬离涉案物业，租赁合同自该日起解除。可见，是因为邹毓晏根本违约，造成租赁合同提前解除，邹毓晏无权要求返还租赁保证金，邹毓晏所称的王熙通过停水电强迫其搬离不属实。二、王熙将涉案物业另行出租给案外人，属于另外一层法律关系，不管租金是低于或高于涉案合同租金标准，均与邹毓晏无关。邹毓晏无权认为王熙与案外人约定的租金高于涉案合同约定的租金，王熙即应赔偿其损失。综上，请求驳回上诉。 王熙向一审法院起诉请求：1、解除2016年7月9日王熙、邹毓晏双方就深圳市xx房产签订的《房屋租赁合同》，邹毓晏向王熙完好地交还该房产；2、邹毓晏按每月30万元的标准向王熙支付从2016年9月15日起至交还该房产之日的租金，以及逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从各期租金应当交纳之日的次日起计至判决书确定付款之日止，暂计至起诉日，邹毓晏应付租金为70万元，逾期利息为1万元；3、邹毓晏按每月34828.5元的标准（23.25元/平方米×1498平方米）向王熙支付从2016年8月5日起至交还该房产之日的物业管理费（暂计至起诉日，邹毓晏应付物业管理费为13万元）；4、邹毓晏承担本案受理费等一切诉讼费用。 邹毓晏向一审法院反诉请求：1、王熙返还邹毓晏租赁保证金人民币60万元；2、王熙赔偿邹毓晏损失人民币108万元；3、王熙承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2016年7月9日，王熙（出租方、甲方）与邹毓晏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市xx房屋出租给乙方使用，共计1498平方米；租赁房屋的月租金总额为30万元；乙方应于2016年7月11日前交付首期租金30万元；乙方应于每月1日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2016年8月1日至2019年7月31日；租赁房屋用途为办公；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即60万元；乙方拖欠租金达5个工作日、拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5万元以上，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，并可有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记；合同终止后，乙方应于2日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。合同附页约定：租赁税费由乙方承担，甲方代收；管理费为23.25元/平方米。空调费（单独电表）等相关费用由甲方代收。签订合同后，邹毓晏依约向王熙支付60万元租金保证金、第一个月租金30万元以及1万元管理费。2016年8月6日，王熙向邹毓晏交付涉案房屋，双方当日签订的《交房确认书》约定，租赁合同内的租期顺延（按合同约定给予承租方10天搬迁期，该合同租期自2016年8月15日起，租金结算日也相应顺延），其他条款不变。2016年9月1日，王熙以微信的形式与邹毓晏代理人钟晖沟通称：费用的单已发给你了，你们自己看咯。钟晖则回复称因为大股东掌管资金，但两位大股东均在境外，只能等待两位大股东回国后才能跟王熙结账。王熙接着称：那你尽快，快7万的管理费。2016年9月22日晚19时57分，王熙通过微信向邹毓晏代理人钟晖发出解除租赁合同通知。通知中载明，截止2016年9月23日，邹毓晏已拖欠租金30万元，管理费水电空调费用67834.9元。根据合同约定，邹毓晏单方违约。现通知邹毓晏：1、王熙将按照合同约定单方解除租赁合同，租赁押金按照约定不予退还；2、2016年9月23日前王熙未收到邹毓晏支付的拖欠租金、管理费、水电费、空调费将通过法律途径解决；3、室内办公家俬必须于2016年9月23日前搬离，逾期未搬离，租金照常收取。超过2016年9月30日未搬离，王熙将自行处理，任何损失由邹毓晏自行承担。收到该微信后，邹毓晏未于2016年9月23日前支付上述通知中注明的租金及管理费等费用。2016年9月25日，王熙询问钟晖何时清运家具。2016年9月30日，王熙继续通过微信聊天的方式向钟晖发送滨河时代物业服务中心出具的收费期间为2016年8月5日至2016年9月30日的收费通知单，通知单显示上述期间共产生物业管理费、本体维修基金77682.6元、电费及空调费5434.6元。收到上述通知单后，邹毓晏向王熙转账支付管理费、本体维修基金、电费和空调费共计83117.2元。一审庭审中，邹毓晏主张2016年9月22日王熙向邹毓晏发出解除合同通知后就采取停水电的方式使得邹毓晏事实上无法在涉案物业内办公，邹毓晏迫于无奈只好于2016年9月30日搬离涉案物业。搬离当日已按照王熙发出的通知单的金额支付截止至8月30日的各项费用。因为王熙存在停水电的情形，所以9月15日之后的租金邹毓晏确实未支付。王熙对于发送解除合同通知后停水停电不予认可，也否认邹毓晏2016年9月30日已向王熙返还涉案物业，但确认分别于2016年11月28日、2017年4月27日将涉案两套房产出租给案外人使用。 一审法院认为，王熙与邹毓晏成立房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。按照合同约定，王熙与邹毓晏在交房确认书中确认租期自2016年8月15日起开始计算，支付租金的期限也相应顺延。根据双方对于该条款的理解，2016年9月15日至2016年10月14日的租金，邹毓晏应于至迟于2016年9月23日之前向王熙支付上述期限内的租金。王熙虽在9月22日向邹毓晏发出解除合同通知书，但该通知书中并未明确表示已解除合同，而是告知邹毓晏，如邹毓晏在9月23日前未支付拖欠的租金和各项费用，将于9月23日解除合同。而邹毓晏在收到王熙的上述催促付款通知后，并未在9月23日向王熙支付拖欠的租金和各项费用，构成违约。邹毓晏主张王熙存在断水断电的情形，但并未提交证据予以证实，王熙对此亦予以否认，邹毓晏应承担举证不能的法律后果。邹毓晏在2016年9月30日结清拖欠的管理费及水电费并搬离涉案物业，双方合同至该日起事实上已解除。王熙据此有权要求邹毓晏支付2016年9月15日至9月30日的租金15万元及逾期支付上述租金的利息，王熙主张利息自2016年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至判决书确定的付款之日止，该利息的起诉主张没有超过其可主张的标准，一审法院予以照准。王熙虽主张该日邹毓晏并未搬离涉案物业，但从王熙向邹毓晏发出的微信聊天内容来看，王熙在9月25日就已询问邹毓晏家具何时清运，30日向邹毓晏发出物业公司计算的截止至该日的管理费、电费、空调费收费通知，邹毓晏也于收到该通知之日向王熙足额支付截止至当日的管理费、电费和空调费，可以看出事实上，当天双方已就邹毓晏实际租赁期限内所应支付的费用进行了结算。常理上来说，该结算应发生在邹毓晏实际搬离涉案物业之日，并且该日与王熙向邹毓晏发出的解除合同通知书中载明的王熙要求邹毓晏搬离的最后日期一致。一审法院对于王熙的该项主张，不予确认。因王熙一审当庭确认涉案物业实际已被王熙收回并已出租给他人使用，不存在还需要邹毓晏向王熙返还涉案物业的必要。对于王熙诉请要求邹毓晏向王熙返还涉案物业，一审法院不予支持。王熙虽主张邹毓晏未支付2016年8月5日之后的物业管理费，但确认2016年9月30日邹毓晏代理人钟晖转账支付的83117.2元的收款账户系王熙的账户。在王熙未能举证证明其与钟晖存在其他业务往来，且钟晖该日向王熙支付的款项金额与王熙向钟晖发出的微信中包含的物业服务中心开具的收费通知单显示的金额一致的情况下，一审法院确认邹毓晏已支付完毕截止至2016年9月30日的物业管理费。对于王熙的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。邹毓晏反诉要求王熙退还租赁保证金60万元，因涉案房屋租赁合同解除的原因在于邹毓晏未能按期足额向王熙支付租金及各项费用，根据合同约定，王熙有权不予退还租赁保证金。对于邹毓晏的该项反诉请求，一审法院不予支持。至于邹毓晏反诉要求王熙赔偿剩余租赁期限内王熙向他人出租涉案物业多收取的租金差额，因如前所述，涉案租赁合同因邹毓晏逾期支付租金而解除，王熙即便向他人另行出租涉案物业的租金高于租赁给邹毓晏所收取的租金，该部分款项也不属于邹毓晏的损失。对于邹毓晏的该项反诉请求，一审法院也不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认王熙与邹毓晏签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除；二、邹毓晏应于判决生效之日起十日内向王熙支付2016年9月15日至2016年9月30日的租金150000元；三、邹毓晏应于判决生效之日起十日内向王熙支付逾期支付2016年9月15日至2016年9月30日租赁的利息（利息以150000元为计算基数，自2016年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至判决确定的应付租金之日止）；四、驳回王熙的其他诉讼请求；五、驳回邹毓晏的反诉请求。一审本诉案件受理费12200元（已由王熙预交），由王熙负担9978元、邹毓晏负担2222元。反诉案件受理费9960元（已由邹毓晏预交），由邹毓晏负担。 本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同及涉案《交房确认书》均系涉案双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。首先，依涉案合同及《交房确认书》的约定，邹毓晏至迟应于2016年9月22日支付2016年9月15日至2016年10月14日期间的租金，在邹毓晏未支付该租金款项的情形下，王熙依约可于2016年9月23日解除合同。合同实际履行过程中，王熙于2016年9月22日通过微信通知邹毓晏，如邹毓晏未在2016年9月23日前支付拖欠的租金及各项费用，王熙将单方解除合同。王熙发出通知的行为并未与前述合同约定相悖，其行为不具有过错，邹毓晏据此上诉主张王熙违法解除合同，理据不足，本院不予采纳。其次，邹毓晏上诉主张因王熙停水停电致合同解除，其就此未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张亦不予采纳。再次，本案中，未有证据显示王熙于涉案合同履行期间即将涉案房产另租予其他人使用，于此情形下，王熙在涉案合同解除之后向其他人出租涉案房产并非违约行为，邹毓晏据此主张王熙应向其赔偿租金差额的损失，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。最后，涉案合同系因邹毓晏未按期足额支付租金及各项费用而解除，依前述合同约定，王熙有权不予退还租赁保证金。邹毓晏上诉主张王熙返还涉案租赁保证金，本院不予支持。一审处理正确，应予维持。 综上，邹毓晏的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2222元（邹毓晏已预交），由邹毓晏负担。 本判决为终审判决。 审判长 马    龙 审判员 周    敏 审判员 路  德  虎    二〇一八年六月十三日 书记员 陈晓莹（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。