文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1191民初3209号原告：镇江鸿豊汽车有限公司，住所地镇江新区丁卯纬五路17号2幢第1-2层103室。法定代表人：高菲州，该公司总经理。委托诉讼代理人：任潇潇，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦劲，江苏恒强律师事务所实习律师。被告：中国工商银行股份有限公司镇江新区支行，地址镇江新区大港街道兴港西路北侧。法定代表人：伍小妹，该支行行长。委托诉讼代理人：张云涛，江苏运韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亚梅，江苏运韬律师事务所律师。被告：镇江新亚达汽车有限公司，住所地镇江市丁卯经十二路600号。法定代表人：张也，该公司总经理。被告：中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司，地址南京市秦淮区太平南路450号斯亚财富中心27-28层。负责人：申希国，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢国庆，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘洪国，男，该公司员工。原告镇江鸿豊汽车有限公司（以下简称鸿豊公司）与被告中国工商银行股份有限公司镇江新区支行（以下简称工行新区支行）、被告镇江新亚达汽车有限公司（以下简称新亚达公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请追加中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称长城资产公司）为被告，本院予以准许。本院分别于2018年1月10日、2018年4月4日开庭进行审理。第一次庭审原告的委托诉讼代理人任潇潇、韦劲、被告工行新区支行的委托诉讼代理人蔡亚梅到庭参加诉讼，被告新亚达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次庭审原告的委托诉讼代理人任潇潇、韦劲、被告长城资产公司的委托诉讼代理人谢国庆、刘洪国到庭参加诉讼，被告工行新区支行与新亚达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，工行新区支行与新亚达公司、张也借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理，于2016年3月8日作出（2015）镇经丁商初字第0382号民事判决书。该判决书查明，2014年3月4日，工行新区支行与新亚达公司签订最高额抵押合同一份，同时新亚达公司提供的抵押物为镇江新区经十二路600号第1至2层房产以及镇江土地使用权，并均办理了他项权证；并判决：1、新亚达公司向工行新区支行返还截止2015年10月20日的借款本息共计17991114.43元（2015年10月21日至实际还款之日止的利息按小企业借款合同约定给付）；2、新亚达公司向工行新区支行支付律师代理费527000元；3、工行新区支行在上述第一、二项给付义务范围内依法享有位于镇江新区经十二路600号第1至2层房产以及镇江土地使用权抵押物折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；4、张也对新亚达公司上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，根据工行新区支行的申请，本院于2016年10月19日立案执行，案号为（2016）苏1191执1826号。在该案执行过程中，本院于2017年8月17日作出（2016）苏1191执1826号之二执行裁定书，裁定拍卖新亚达公司所有的位于镇江新区经十二路600号第1至2层的房产（证书号0301006043100110）、无证房的使用权以及位于镇江的土地使用权[证书号：镇国用（2010）第8815号]。案外人鸿豊公司提出异议后，本院于2017年11月8日作出（2017）苏1191执异字35号执行裁定，裁定驳回异议人鸿豊公司的申请。原告向本院提出的诉讼请求：1.中止对镇江市丁卯经十二路600号1至2层房产的拍卖；2.确认原告的承包经营权合法有效；3.确认原告对镇江市丁卯经十二路600号1至2层房产享有优先购买权；4.确认原告对镇江市丁卯经十二路600号1至2层房产内的装潢及设备享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告新亚达公司签订了经营承包协议，约定由原告承包经营东风本田4S店，经营期限15年。原告也向新亚达公司支付了承包经营费。承包期间，应当由新亚达公司承担的工人工资及社会保险、水电费用等均由原告承担。为了升级改造，原告进行了装饰装修，添置了大量的经营设施。被告工行新区支行向本院申请对原告承包经营的场地进行拍卖，在拍卖过程中并未考虑原告的承包经营权以及上述成本的支出，评估报告中也没有包含装修及设备的相关内容，侵害了原告的实际经营权。原告作为实际经营者，对涉案房产应当享有优先购买权，本院在拍卖公告中未将原告的优先购买权予以说明，侵害了原告的优先购买权。原告提出执行异议，本院（2017）苏1191执异35号执行裁定书驳回了原告的异议请求，故提起执行异议之诉。因本院(2016)苏1191执1826号之三执行裁定书将申请执行人由工行新区支行变更为长城资产公司，故申请追加长城资产为本案的被告。被告工行新区支行辩称：1、原告与被告新亚达公司不存在承包经营关系。从双方签订的《承包经营协议》和《汽车品牌经销商授权书》来看，原告取得的是东风本田汽车品牌的销售授权。从实体经营状况来看，经营主体为东风本田4S店，而非本案的原告。《承包经营协议》签订日期为2015年12月15日，但是原告系2015年12月22日设立，原告设立之前就与被告新亚达公司签订协议，该协议真实性存疑。因此，原告与被告新亚达公司之间无承包经营关系。2、原告与被告新亚达公司之间的债权关系不能对抗工行新区支行的抵押权。工行新区支行对被告新亚达公司位于镇江市丁卯经十二路600号1至2层房产的抵押权于2014年3月4日设立，于2015年12月9日起诉新亚达公司，并要求对该抵押物优先受偿。原告与被告新亚达公司的《承包经营协议》于2015年12月15日签订，晚于抵押权设立时间，也晚于工行新区支行起诉的时间。承包经营协议系债权，不能对抗抵押权。3、执行过程中，工行新区支行已于2017年8月29日将其享有的对新亚达公司的债权转让给了长城资产公司，工行新区支行不具备本案诉讼主体的资格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告长城资产公司辩称：1、长城资产公司合法取得原告对新亚达公司的债权，也取得了镇江市丁卯经十二路600号1至2层房地产的抵押权。涉案不动产已于2014年3月4日办理了抵押登记，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，租赁权及其他用益物权存在于拍卖财产之上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院有权进行除去。原告以承包经营权提出中止拍卖的请求无事实和法律依据。2、《承包经营协议》签订日期为2015年12月15日，但是原告系2015年12月22日设立，签订协议时原告不具有主体资格。本案的委托诉讼代理人任潇潇曾在2015年作为新亚达公司代理人参与该公司的诉讼案件，其对房屋的查封、抵押情况应该非常清楚。根据现场情况，承包经营的主体实际应为镇江盛京汽车服务有限公司，并非本案原告。综上，原告并非善意相对人，其承包经营权不应受到法律保护，其主张优先购买权无法律和事实依据。被告新亚达公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人提供的证据和陈述，本院查明：鸿豊公司于2015年12月22日成立。鸿豊公司与新亚达公司签订了《承包经营协议》一份，约定新亚达公司将其开设的镇江市丁卯新区东风本田4S店交由鸿豊公司承包经营，承包经营期限为2016年1月1日至2030年12月31日，承包费每年100万元，承包期间的各项费用由鸿豊公司负担，4S店现有的装潢及设备由鸿豊公司使用。该协议载明的落款时间为2015年12月15日。本院在办理原告王鸣与被告新亚达公司、张也民间借贷系列案件中，原告王鸣申请诉讼保全，保全案号为（2015）镇经执保字第00165号、00166号、00167号，本院于2015年7月2日在镇江新区不动产登记中心对新亚达公司的镇江市丁卯经十二路600号1至2层房屋予以查封。2017年9月19日，本院作出《拍卖公告》及《拍卖须知》并邮寄送达。2017年8月29日、2017年10月30日，中国工商银行股份有限公司江苏省分行（以下简称工行江苏分行）与被告长城资产公司分别签订《资产转让协议》及《债权转让协议》，工行江苏分行将其一系列债权资产（包括工行新区支行对新亚达公司、张也享有的债权）通过打包方式出售给长城资产公司。两公司就债权转让暨债务催收于2017年10月11日在江南时报上刊登了联合公告。被告长城资产公司于2018年1月25日向本院申请变更申请执行人，并提供了变更申请书、资产转让协议等。本院于2018年2月5日作出执行裁定书，将（2016）苏1191执1826号案件中申请执行人由工行新区支行变更为长城资产公司。以上事实，有《承包经营协议》、《资产转让协议》、《债权转让协议》、报纸公告和生效法律文书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。在工行新区支行申请强制执行新亚达公司、张也借款合同纠纷一案中，申请执行人已由工行新区支行变更为长城资产公司，故本案中将工行新区支行作为被告，主体不适格。原告对被告工行新区支行的诉讼请求，本院不予支持。被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。工行新区支行已将对新亚达公司享有的债权转让给长城资产公司，担保该债权的镇江新区经十二路600号第1至2层房产及土地使用权的抵押权也一并转让给长城资产公司。涉案房地产于2014年3月设立了抵押权，于2015年7月被本院查封，根据原告基于与新亚达公司签订的《承包经营协议》，原告于2016年1月起才开始占有、使用涉案房产，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除原告占有或者排除其妨害，并将拍卖财产即镇江新区经十二路600号第1至2层房产及土地使用权上的在担保物权设立后设定的租赁权及其他用益物权除去后拍卖。原告现提交的证据仅能证明原告与新亚达公司之间签订了承包经营协议，原告不能以此为由主张对镇江市丁卯经十二路600号1至2层房产享有优先购买权，以及房内的装潢及设备享有优先受偿权。综上所述，原告作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告的全部诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，判决如下：驳回原告镇江鸿豊汽车有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告镇江鸿豊汽车有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  蒋 平审 判 员  曾晓青人民陪审员  马泽华二Ｏ一八年六月四日书记员方小玲