北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初12754号原告：北京雪莲羊绒有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇瀛海工业园区中路**。法定代表人：孟泽，董事长。委托诉讼代理人：胡晓，北京启蕴邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪进京，北京启蕴邦律师事务所律师。被告：北京龙顺毛皮有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇瀛海工业园区中路**。法定代表人：赵岩光，总经理。委托诉讼代理人：李长征，男，北京龙顺毛皮有限公司办公室主任。委托诉讼代理人：丁辉，北京市中盾律师事务所律师。原告北京雪莲羊绒有限公司（以下简称雪莲羊绒公司）与被告北京龙顺毛皮有限公司（以下简称龙顺毛皮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雪莲羊绒公司的委托诉讼代理人胡晓及汪进京、被告龙顺毛皮公司的委托诉讼代理人李长征及丁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雪莲羊绒公司向本院提出诉讼请求：1.确定双方所订立房屋租赁合同于2017年11月4日解除；2.龙顺毛皮公司立即返还租赁房屋和场地（包括厂房、职工宿舍和污水处理站）；3.龙顺毛皮公司支付2017年1月1日至2017年4月10日期间房屋租金合计154527.70元；4.龙顺毛皮公司支付2017年1月1日至2017年3月31日期间房租滞纳金2781.50元（556300元乘以0.5%）；5.龙顺毛皮公司支付2017年4月11日至实际退还租赁房屋之日的占有使用费（计算至2017年5月10日的占有使用费为45358.30元，占有使用费比照日租金计算，约为每日1545.28元）；6.本案诉讼费用由龙顺毛皮公司承担。事实和理由：原、被告双方于2011年1月1日签订房屋租赁合同，双方约定雪莲羊绒公司将位于大兴区××镇×××路1号北京雪莲羊绒股份有限公司（雪莲羊绒公司的曾用名）院内1层厂房（4046平方米）及院内23间房屋（845.20平方米）租赁给龙顺毛皮公司，用于生产及职工住宿；租赁期限自2011年1月1日起至2031年1月1日止，年租金为556300元，租金按季度缴纳（每年3月、6月、9月、12月，当月30日前缴纳房租），同时约定如果龙顺毛皮公司未按约定期限交足租金，雪莲羊绒公司有权加收0.5%的滞纳金，逾期10日仍未交足租金的，雪莲羊绒公司有权收回建筑物并终止协议。根据双方所订立房屋租赁合同，龙顺毛皮公司应于2017年3月30日前支付第1季度的租金，但截至雪莲羊绒公司起诉之日，虽经雪莲羊绒公司多次敦促，但龙顺毛皮公司仍未支付房屋租金；据此，雪莲羊绒公司认为龙顺毛皮公司已经违反了房屋租赁合同约定的义务，雪莲羊绒公司有权解除合同，并要求龙顺毛皮公司履行义务，支付相应租金、滞纳金及房屋占有使用费。2017年11月21日，雪莲羊绒公司收到北京市大兴区瀛海镇人民政府的通告，通告称租赁房屋存在防火间距等重大火灾隐患，需进行查封，因此，租赁合同客观上已经无法继续履行。综上所述，维护自身合法权益，雪莲羊绒公司诉至法院，请求判如所请。龙顺毛皮公司辩称，不同意雪莲羊绒公司的诉讼请求，第一，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定及雪莲羊绒公司的理由，龙顺毛皮公司迟交房租，雪莲羊绒公司应该事先催告通知，因龙顺毛皮公司在催告之前就已经交纳房屋租金，故不同意解除房屋租赁合同及返还租赁房屋、场地的诉讼请求。第二，龙顺毛皮公司已经交纳完毕房屋租金，故不同意交纳2017年1月1日至2017年4月10日期间租金的诉讼请求。第三，在合同中有一条关于迟交房租有0.5%违约金的约定，但是没有约定违约金计算基数，不同意雪莲羊绒公司用全年的租金乘以0.5%，且在合同中约定的1年房屋租金是556300元，这556300元是房屋租金和相应的物业管理费用的总计，雪莲羊绒公司并没有提供物业管理服务，相关的物业管理费用是龙顺毛皮公司垫付的费用，1年的物业管理费用大概为90000元，实际房屋租金应是用556300元减去90000元，违约金的计算不应把雪莲羊绒公司没有提供的物业管理费用计算在内。第四，对于雪莲羊绒公司补充的大兴区瀛海镇镇政府的通告，龙顺毛皮公司没有收到该通知，该通知是给北京××有限公司（以下简称××公司）的，与本案无关，且据龙顺毛皮公司所知查封的应该是宿舍部分，因为龙顺毛皮公司的宿舍也被贴了封条，即便龙顺毛皮公司和××公司的宿舍被查封了，其他的厂区还是可以正常使用的。第五，雪莲羊绒公司的诉讼请求中要求退还污水处理站，但该污水处理站是龙顺毛皮公司自己建造的，不能退还给雪莲羊绒公司。本院经审理认定事实如下：2011年1月1日，北京雪莲羊绒股份有限公司（2015年4月30日企业名称变更为北京雪莲羊绒有限公司，出租方，甲方）与龙顺毛皮公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，双方约定甲方将位于大兴区×××路1号北京雪莲羊绒股份有限公司院内1层厂房（4046平方米）、职工23间房屋（845.20平方米）租赁给乙方，上述房屋及宿舍只能用于龙顺毛皮公司生产及职工住宿使用，乙方不得任意更改房屋用途；关于污水处理站，双方约定本项目污水处理站所需要用地（主厂房南侧，东西长50米，南北宽30米）同时租赁给乙方；关于租赁期限，双方约定乙方租赁房屋的使用期限为20年，自2011年1月1日至2031年1月1日；关于租金，双方约定年租金为556300元，包含厂房、宿舍及污水处理站租赁租金及相关物业管理费，不包括水电费，租金分4次按季度交纳（每年3月、6月、9月、12月），于当月的30日前交纳上述租金；关于滞纳金，双方在合同书第二条第3款约定：“如乙方未按约定期限交足租金，甲方将对乙方加收0.5%的滞纳金。如乙方逾期十天仍未交足租金，甲方有权收回建筑物并终止协议”；关于双方的权利、义务，双方在合同第四条约定：“1.甲方按照合同规定向乙方出租房屋并收取租金及费用，对出租房屋承租维护责任，办理出租房屋的登记手续并出具证明书，甲方交纳房产税。2.乙方按照合同规定使用出租房屋并向甲方支付租金及费用，做好安全和防火工作，水电费乙方自付”；合同签订后，雪莲羊绒公司向××公司交付租赁房屋及厂地。2017年5月，雪莲羊绒公司向龙顺毛皮公司发出了“关于解除房屋租赁合同及催缴租金、使用费的通知”，龙顺毛皮公司于2017年5月16日收到该通知；为证明龙顺毛皮公司支付了2017年1月至6月的租金，龙顺毛皮公司提交银行转账记录1张，龙顺毛皮公司于2017年5月16日向雪莲羊绒公司转账278150元，备注用途为上半年租金；对此转账汇款，雪莲羊绒公司认可收到该笔款项，但对于该款项的性质，雪莲羊绒公司认为该笔款项性质不明确。为证明雪莲羊绒公司拖延给付龙顺毛皮公司租金发票，龙顺毛皮公司提交关于房屋租金发票问题至雪莲羊绒公司的说明及快递证明，雪莲羊绒公司认为该份说明的落款是××公司，并非本案当事人，与本案无关。为证明原、被告双方自房屋租赁以来均是由雪莲羊绒公司先行给付房屋租金及相关物业费发票，龙顺毛皮公司再支付租金，已经形成双方认可的交易习惯，龙顺毛皮公司提交了其向雪莲羊绒公司支付2012年至2015年租金的雪莲羊绒公司开具的发票明细及相应的凭证，雪莲羊绒公司认为由于雪莲羊绒公司是生产型企业，之前无法开具房屋租金费用项目的发票，在营改增之前必须通过税务局代开，当时税务局要求一次性开具，所以才有之前预开发票的情况，但在2016年开始，雪莲羊绒公司已经可以开具租赁费用的发票，所以就要求龙顺毛皮公司按照合同约定正常支付租金，并在收款后开具发票，龙顺毛皮公司已经完全知晓雪莲羊绒公司要求先付租金再开具发票的要求。为证明雪莲羊绒公司收取物业费，但未履行物业服务义务，龙顺毛皮公司提交了2013年1月6日龙顺毛皮公司与××公司的会议纪录1份，会议纪录载明：“龙顺毛皮租赁一层厂房，××公司租赁二、三层厂房，由于雪莲羊绒公司收取了相关物业费用但未依房屋租赁合同的约定提供相应的物业服务”，“双方同意暂由××公司先行垫付物业费用”；雪莲羊绒公司认为该份会议纪录是××公司与龙顺毛皮公司之间达成的协议，龙顺毛皮公司是××公司的股东，该份会议纪录与本案无关。为证明龙顺毛皮公司在停产整治至产业调整期间，仍按合同约定向雪莲羊绒公司按期交付租金及相关物业费用，龙顺毛皮公司无迟延交付租金的故意，龙顺毛皮公司提交了污染整治材料1份及“大兴区工业企业调整退出申请书”1份；雪莲羊绒公司认为，污染政治材料可以证明租赁合同已经无法履行，龙顺毛皮公司租用厂房用于生产，现龙顺毛皮公司已经停止经营并申请补助，且“大兴区工业企业调整退出申请书”中也明确载明龙顺毛皮公司在2016年1月10日拆除所有生产设备，企业生产全面停止，并保证不在北京市辖区生产经营。为证明涉案房屋不符合出租条件，租赁合同客观上已经无法履行，雪莲羊绒公司提交了2017年11月21日北京市大兴区瀛海镇人民政府向××公司发布的通告1张，证明涉案房屋在防火间距不足、建筑耐火等级不符合要求、消防设施及防火分区设置不符合要求等重大火灾隐患，大兴区瀛海镇防火安全委员会对租赁房屋进行临时查封；龙顺毛皮公司则提交照片4张，认为只是宿舍被当地政府查封，厂区部分还可以正常使用，职工宿舍不是租赁合同的主要部分，厂区才是合同的主要部分。为证明龙顺毛皮公司现在一直还在交付租金，龙顺毛皮公司提交了付款明细1张、记账凭证及付款回单3组。本院认为，通常情况下，合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除3种形式，约定解除和法定解除属于单方解除范畴；在达到法定或约定的解除条件，在合同一方当事人要求解除合同时还应当结合对方当事人是否根本违约、合同是否能够继续履行、迟延履行是否导致合同目的的不能实现、要求解除合同的当事人是否存在违约行为、对方当事人迟延履行义务是否系行使合同抗辩权等综合判断。本案中，龙顺毛皮公司长期依约定履行合同义务，之前一直按期交纳租金，在2012年至2015年期间，双方形成了由雪莲羊绒公司预先开具全年发票，之后由龙顺毛皮公司交纳租金的交易习惯，但是在2016年，雪莲羊绒公司拖延开具发票，造成龙顺毛皮公司报税障碍；随着“营改增”税制改革，在2016年5月1日全面实施营业税改征增值税，雪莲羊绒公司拖延开具发票的行为，既违反法律规定，亦违背双方已形成交易习惯，对于龙顺毛皮公司按期抵扣税款，降低企业经营成本造成重大阻碍；上述事实及龙顺毛皮公司所提交证据可以表明，龙顺毛皮公司不存在拖欠雪莲羊绒公司租金的故意（恶意），其延付租金系对雪莲羊绒公司未按交易习惯开具发票行使抗辩，且已就租金支付事宜积极进行沟通，其在接到雪莲羊绒公司发出的“关于解除房屋租赁合同及催缴租金、使用费的通知”后，当日即通过银行转账方式支付半年租金，现不存在导致双方所签订房屋租赁合同不能继续履行的障碍；虽然职工宿舍被查封，但对于龙顺毛皮公司这一生产性企业，厂房尚能使用，此不构成合同履行的根本障碍；而且，根据政府通告，雪莲羊绒公司所提供职工宿舍存在防火间距不足、建筑耐火等级不符合要求、消防设施及防火分区不符合要求的情况，即雪莲羊绒公司所提供租赁物存在瑕疵，该情况的出现应由雪莲羊绒公司承担不利后果，而不是由龙顺毛皮公司承担不利后果；综合考虑本案具体情况，虽然龙顺毛皮公司迟延交付租金，应承担相应违约责任，但本院不认定雪莲羊绒公司据此享有单方解除权，从保护已成立合同稳定性及不同民事主体平权保护角度出发，对雪莲羊绒公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。因未判决解除房屋租赁合同，故对雪莲羊绒公司要求龙顺毛皮公司返还租赁房屋和场地，以及要求龙顺毛皮公司给付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。因龙顺毛皮公司已交纳2017年上半年租金，故对雪莲羊绒要求要求龙顺毛皮公司支付2017年1月1日至2017年4月10日租金154527.70元的诉讼请求，本院不予支持。关于房租滞纳金，双方在合同中约定：“乙方未按约定期限交足租金，甲方将对乙方加收0.50%的滞纳金”，双方所约定的滞纳金实为违约金，龙顺毛皮公司应在2017年3月30日前交纳第1季度租金139075元，但其至2017年5月16日支付第1季度租金，龙顺毛皮公司应承担相应违约责任；就违约金计算基数，龙顺毛皮公司主张应以其迟延交纳的第1季度租金数额计算，而雪莲羊绒公司则主张应以全年租金为基数计算；合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；根据文义解释，因双方在合同中约定租金按季度交纳，故该项滞纳金应以龙顺毛皮公司迟延交付的第1季度租金（139075元）为基数计算，且滞纳金并非按日累计计算；对该滞纳金，以139075乘以0.5%，结果为695元。综上所述，龙顺毛皮公司应给付雪莲羊绒公司滞纳金695元，对雪莲羊绒公司的其他诉讼请求，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京龙顺毛皮有限公司于本判决生效后十日内给付北京雪莲羊绒有限公司房租滞纳金（违约金）六百九十五元；二、驳回北京雪莲羊绒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百七十八元，由北京雪莲羊绒有限公司负担二千一百五十三元(已交纳)，由北京龙顺毛皮有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一八年六月六日法官助理印鹏书记员张思竹