湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0103民初5085号原告：胡争基，男，1949年5月17日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：彭畅，湖北维力律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王训泽，男，1978年12月14日出生，汉族，住浙江省苍南县，被告：林小宁，女，1982年12月3日出生，汉族，住浙江省苍南县，委托诉讼代理人：丁苏秦，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：梅双文，男，1977年11月28日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，被告：王雅青，女，1978年4月1日出生，汉族，住湖北省武汉市，原告胡争基与被告王训泽、林小宁、梅双文、王雅青执行异议纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，因本案可能以公安机关作出的询问笔录为依据，本案于2017年11月15日裁定中止诉讼。本案恢复诉讼后，再次公开开庭进行了审理。胡争基及其委托诉讼代理人罗荣华、王训泽与林小宁的共同委托诉讼代理人丁苏秦到庭参加诉讼。梅双文、王雅青经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。胡争基向本院提出诉讼请求：1、判决不得依据王训泽、林小宁的申请对登记在王雅青名下的位于武汉市江汉区思联花园城2栋1层10室房屋进行执行；2、确认上述房屋所有权属于胡争基所有；3、确认王训泽、林小宁与王雅青之间的抵押担保合同无效。事实及理由：2014年6月23日，胡争基委托管和顺与王雅青签订《存量房买卖合同》，约定王雅青将位于武汉市江汉区思联花园城2栋1层10室房屋出卖给胡争基，价款为3820400元。双方对其他事宜也作出了约定。同日，胡争基向王雅青付清房款。王雅青收款后，将房屋交付胡争基管理收租，胡争基此后多次要求王雅青办理诉争房屋产权变更登记手续，但王雅青推诿未办理。2015年11月16日，王训泽、林小宁因与王雅青、梅双文民间借贷纠纷一案，向江汉法院申请强制执行，江汉法院查封了诉争房屋，并准备进行拍卖。胡争基才知晓王训泽、林小宁与梅双文、王雅青于2014年12月签订了抵押借款合同，梅双文、王雅青以诉争房屋为借款债务提供担保，并办理了抵押登记。胡争基认为，1、案涉房屋买卖合同订立后，胡争基已付清房款，并实际占有所购房屋，虽然房屋产权没有变更登记，但胡争基对此没有过错，根据最高院关于执行环节的查封、扣押的司法解释的规定，法院不得对诉争房屋进行查封和拍卖。2、王训泽、林小宁在办理借款抵押登记手续时，管和顺、梅双文已向其告知房屋已经出卖情况，涉及他人合法权利，但双方仍办理了借款抵押手续，其行为侵害了胡争基的合法权益，故王训泽、林小宁不是法律上规定的善意第三人，抵押合同涉及双方恶意串通损害第三人合法权益的情形，应认定无效。基于合同的无效性，诉争房屋办理的抵押登记，也因缺乏合法依据予以撤销或自行解除。3、王训泽、林小宁办理的债权公证执行手续，不具有物权的执行效力，可以申请强制执行梅双文和王雅青的普通债权，不能针对诉争房产进行强制执行。综上，为维护自己的合法权益，胡争基提起诉讼，请求判如所请。王训泽、林小宁辩称，1、案涉房屋买卖合同系管和顺与王雅青签订的，胡争基不是合同主体，胡争基向王雅青支付房款以及王雅青向其出具收条，只能说明胡争基代为支付了房款，王雅青表示认可，不能证明胡争基是房屋买受人，根据合同相对性原则，胡争基无权依据买卖合同对房屋主张权利。2、不动产物权及其变动以登记为生效要件，在未经登记的情况下，不发生物权变动效力。管和顺与王雅青之间的房屋买卖关系属于合同之债，而非物权法律关系，目前房屋所有权仍登记于王雅青名下，王雅青仍为房屋产权人，胡争基以签订房屋买卖合同要求确认涉案房屋的所有权归其所有，其主张缺乏事实与法律依据。3、诉争房屋登记在王雅青名下，王雅青作为权属人自愿以房屋作为抵押物，为梅双文向王训泽、林小宁的借款提供担保，并办理了抵押登记，王训泽、林小宁在审查抵押物的所有权时有充分的依据相信房屋所有权归属于王雅青，王训泽、林小宁并无过错，已办理的抵押登记合法有效，王训泽、林小宁对房屋享有优先受偿权。管和顺与王雅青签订的房屋买卖合同确定的是一般债权，根据物权优于债权的原则，胡争基不能以此对抗善意的第三人的物权，故王训泽、林小宁有权向法院申请对涉案房屋进行执行。4、本案为案外人执行异议之诉，胡争基在诉讼请求中要求确认王训泽、林小宁与梅双文、王雅青签订的经过公证的抵押合同无效，不属于本案审理的范围。胡争基就王训泽、林小宁与王雅青、梅双文之间的债务关系及抵押登记有异议，应另案进行诉讼。况且，该抵押借款合同已经公证部门进行公证，并办理了抵押登记，经王训泽、林小宁申请，公证处审查后出具了执行证书，王训泽、林小宁申请强制执行借款债权，也有权要求法院强制执行担保债权，即对抵押物进行处置。综上，胡争基所提诉讼请求的理由均不能成立，应予驳回。梅双文、王雅青未到参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：坐落于武汉市江汉区思联花园城2栋1层10室房屋，建筑面积191.02平方米，其所有权登记在王雅青名下。2014年6月23日，管和顺接受胡争基委托后，以自己的名义与王雅青签订《存量房买卖合同》一份，约定王雅青将上述房屋出卖给管和顺，交易价格为3820400元，付款方式为一次性付款。合同订立当日，胡争基从个人账户向王雅青账户转款3820400元，王雅青收款后，向胡争基出具“今收到胡争基购江汉区思联花园城2栋1层10商铺全款3820400元。”收条一份。同时，王雅青将房屋两证原件交付管和顺。2014年7月16日起，管和顺开始向房屋承租人收取租金，并于2014年10月16日与承租人签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限自2014年10月16日起至2020年10月15日止。此后，胡争基与王雅青未办理诉争房屋的权属变更登记。另查明，2014年12月9日，王训泽、林小宁与梅双文、王雅青签订《借款合同》，该合同约定：梅双文因资金周转向王训泽、林小宁借款270万元；借款期限为2014年12月9日至2015年2月8日；抵押人王雅青以其所拥有的坐落于武汉市江汉区思联花园城2栋1层10室，建筑面积191.02平方米的房产作为抵押，为出借人提供债务担保；若借款人不能按时向出借人归还借款本息的，借款人、抵押人自愿接受强制执行，债权人有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。武汉市黄鹤公证处对该合同公证后，出具了编号为（2014）鄂黄鹤内证字第13937号《公证书》。合同订立后，王训泽、林小宁依约向梅双文给付了借款。2014年12月16日，双方在房产管理部门办理了诉争房屋的抵押登记，王训泽、林小宁取得了武房他证江字第××号《房屋他项权证》。因梅双文未履行债务，王训泽、林小宁于2015年10月28日申请武汉市黄鹤公证处对上述《公证书》出具《执行证书》，武汉市黄鹤公证处接受申请后，出具了编号为（2015）鄂黄鹤内证字第26586号《执行证书》。2015年11月16日，王训泽、林小宁持上述《公证书》、《执行证书》向本院申请强制执行，要求梅双文清偿借款债务，并申请对诉争房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。本院受理后，作出（2015）鄂江汉执字第01895号执行裁定，裁定查封、扣押、拍卖、变卖梅双文、王雅青价值3804120元的财产，以清偿王训泽、林小宁的债务。2016年8月，本院张贴对诉争房屋予以评估、拍卖的公告。胡争基知晓后，向本院提出执行异议，本院于2017年4月26日作出（2017）鄂0103执异10号执行裁定，驳回其提出的执行异议。胡争基收到裁定书后，在十五日内提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”在本院执行的王训泽、林小宁与梅双文、王雅青民间贷款纠纷一案中，胡争基因不服本院作出的（2017）鄂0103执异10号执行裁定，在法定期限内提出执行异议之诉，其起诉符合上述规定，应予准许。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，胡争基主张对诉争房屋享有民事权利，请求判决不得对诉争房屋予以强制执行，其对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案争议的焦点问题。对此，本院认为，案涉签订时间为2014年6月23日的《存量房买卖合同》，合同上载明的签约人是管和顺与王雅青，但从合同的履行情况看，购房款支付人是胡争基，王雅青出具的收款收条可以证明王雅青知晓和认可胡争基是房屋购买人，管和顺对与胡争基之间的委托关系也予以认可，故胡争基和王雅青应认定为《存量房买卖合同》的当事人。王训泽、林小宁对胡争基的购房人身份提出的异议没有事实依据，本院不予采纳。胡争基在合同订立后已付清购房款，并与房屋承租人建立租赁关系，已实际占有所购房屋，但胡争基在合同订后至王训泽、林小宁于2014年12月16日办理诉争房屋的抵押登记时，一直未能办理房屋权属变更登记，且未举证证明存在客观原因，其主观上对此存在过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，胡争基主张人民法院不得对诉争房屋强制执行的理由不能成立。其二，王训泽、林小宁与梅双文、王雅青于2014年12月9日签订的《借款合同》，已经公证部门出具《公证书》予以公证，属于具有强制执行效力的债权文书，可以执行的债权包括梅双文的借款主债务和王雅青提供的担保债务。因梅双文、王雅青未履行债务，王训泽、林小宁申请公证部门出具了《执行证书》。王雅青提供诉争房屋为债务提供担保，在房产管理部门办理了《房屋他项权证》，王训泽、林小宁对诉争房屋享有的担保物权合法成立。因此，王训泽、林小宁申请本院强制执行主债务和担保债务，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上述规定对无效合同的范围作出了明确界定。案涉《借款合同》包括房屋抵押担保的内容，其订立时房屋的权属登记在王雅青名下，应推定王雅青为房屋所有权人，王训泽、林小宁基于对物权登记公示公信效力的信赖，与王雅青订立了担保合同，尽到了合理的注意义务，且胡争基主张王训泽、林小宁与相对人在合同订立时存在恶意串通，损害胡争基合法权益的主张，未提供足够证据予以证明，故胡争基关于担保合同无效的主张，缺乏证据证明，也不符合上述合同法的规定。其三，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条款确定了不动产物权变更的登记生效原则。胡争基与王雅青签订房屋买卖合同行为，属债权行为，胡争基基于合同可以行使有关债权，因房屋未办理产权变更登记，未发生物权法上物权变动的法律后果，故胡争基请求确认其享有诉争房屋所有权的诉讼请求，不符合法律规定。综上所述，胡争基对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百一十二条，判决如下：驳回原告胡争基的诉讼请求。案件受理费80元，由原告胡争基负担（原告胡争基已付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张军华人民陪审员  钱道斌人民陪审员  吴 昊二〇一八年六月二十日书 记 员  安鸿铭