海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1462号上诉人（原审原告）:黎小林，男，1970年11月16日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：乔磊，海南泽田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南东林科技开发有限公司，住所地海口市金龙路金海广场****。法定代表人：王清，总经理。委托诉讼代理人：刘吉友，海南维特律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘依依，公司员工。上诉人黎小林因与被上诉人海南东林科技开发有限公司（以下简称东林公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎小林上诉请求：1.维持海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初2049号民事判决书第一项；2.撤销海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初2049号民事判决书第二项，改判东林公司向黎小林支付延期交房违约金增加41483.82元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决错误认定东林公司延期交房的原因是：“东林小区位于海口市××村的原因是：“东林小区位于海口市××村，临滨濂路（规划路），该小区外围周边配套路网和给排水管网在滨涯村（海瑞墓）片区市政道路配套工程建设范围内。”（P13第7-9行）并得出错误结论：“鉴于东林小区的水电、排水排污等市政配套设施须依托于滨涯村棚改项目一并解决的情形客观存在，该客观情形确实对被告的交房期限造成影响，且属于被告无法克服的情形......”。按照双方合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3、该商品房经验收合格。”导致东林公司延期违约延期交房的原因，在于东林公司股东内斗，并非滨涯村棚户区改造。按照一审判决查明的事实，东林公司原股东杨某拒不返还东林小区国有土地证、规划许可证、施工许可证，东林公司提起返还三证之诉，2014年10月29日申请强制执行，因杨某下落不明2015年1月21日补办国有土地使用权证，东林公司补办续建手续，2015年5月3日开工续建，2016年4月28日东林小区通过验收，次日通知业主收房。滨涯村棚户区项目改造并未对东林公司续建造成影响。棚户区项目施工时间是2015年9月30日至2016年9月30日。在棚改项目尚未竣工，东林小区于2016年4月28日就完成了小区项目验收手续。可见，滨涯村棚改项目并未给东林小区续建造成任何实质性的影响。东林公司应于2011年12月31日将验收合格的房屋交付业主使用，但由于股东之间纠纷，导致拖延至2016年5月1日后才陆续交房。一审判决认定事实错误，严重损害黎小林合法权益，依法应予纠正。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定：“......2014年3月15日前的逾期交房违约金已经超过两年诉讼时效保护期，应予保护的起算时间应确定为2014年3月15日起。”黎小林与东林公司《海口市商品房买卖合同》第十一条“逾期交房违约责任”第2项约定：“逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”从合同上述约定可以看出，双方仅仅约定了计算违约金起始点及标准，并未就违约金支付时间做出约定。由于东林公司公司股东发生争议，导致东林公司未按照合同约定于2011年12月31日交付房屋。黎小林催促东林公司，东林公司置之不理，黎小林遂向政府各部门上访。海口市中级人民法院专门成立处理东林小区交房事宜。2015年3月28日在海口市中级人民法院主持之下，在东林公司售楼部召开各方会议，在本次协调会上，东林公司承诺2015年10月1日前完成房屋验收并将房屋交付业主。东林公司虽作出明确承诺但并未兑现，黎小林诉求再次落空，遂于2016年3月14日向龙华区人民法院提起诉讼，诉诸法律程序。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”由于双方仅仅约定交房时间，并未约定违约金支付期限，黎小林随时可以主张东林公司支付违约金，在双方发生争议后，提起诉讼并未超过法定诉讼时效。最高人民法院2007年5月14日作出（2005）民一终字第85号民事判决书，泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险（集团）公司商品房预售合同纠纷案，就延期交房违约金的起算时间做了科学严谨的认定。一审人民法院裁定黎小林超过诉讼时效，没有事实根据与法律依据，依法应予撤销。2、一审判决认定：“综合考虑被告在东林小区续建中做所的种种努力及履行合同的诚意等情形，本院根据公平原则，将逾期交房的违约金标准调整为日万分之零点五。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”黎小林与东林公司在合同第十一条“逾期交房违约责任”第2项约定：“逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”依照上述法律规定及双方合同约定，东林公司应当按逾期日数每日向黎小林支付已付房价款的万分之一违约金。法院在审理违约之诉案件，并不能随意减少违约金，必须符合合同法第114条规定条件：一是基于当事人的申请，二是约定的违约金过分高于造成的损失。没有证据证明双方约定的违约金“过分高于造成的损失”，一审判决擅自降低违约金标准没有事实根据与法律依据。本案属于东林公司单方违约，黎小林并没有任何违约行为，一审判决适用“公平原则”擅自降低违约金标准，对“公平原则”作出错误理解。即使黎小林存在违约行为，也应当按照违约程度依照合同约定承担违约责任，一审判决不能以降低合同约定的违约标准以追求公平正义，一审判决不符合合同法规定的公平原则、权利义务对等原则。综上所述，请求二审人民法院依法公正裁决，支持黎小林上诉请求。东林公司辩称，一、东林小区原定于2011年12月31日前交房是合理和有依据的；至2011年12月31日合同约定的交房日期，东林小区主体已经全部完工，内外墙完成装饰、阳台护栏、消防、人防和电梯等设备都已安装；因政府不能按计划进行市政建设，直接导致东林小区当时在建好后不能验收交房,完全不是因为东林公司内部纠纷导致。东林公司只能掌控按合同约定时间完成小区建设而不能掌控验收交房的时间，这不是东林公司的过错。东林小区占地约10亩，建设AB二栋楼，建筑面积为23074平方米，建设工期为480日历天，2010年５月10日获得施工许可。可见东林小区应在2011年９月完工，而且当时政府已经对该区的市政建设进行了规划，当时的东林公司在合同中约定于2011年12月31日前交房是合理和有依据的。东林公司提交的证据可以充分证明：至2011年12月31日，东林小区当时的现状是主体全部完工，内外墙全部完成、阳台护栏已安装，消防设备和人防设备全部安装，电梯也全部安装。因为政府规划调整，小区周围排水排污管网、道路等市政配套没有按原规划建设，小区建设完成了也不无法办理竣工验收，更不可能向业主交房。由于东林小区地势低洼，加之无法排水排污和与外面接通，小区封顶完成后地下室积水，导致已经安装的消防等设备日后完全损坏，电梯无法运行等等。市政配套设施不完成，怎么也无法验收和交房，所以王清恢复掌控公司后没有马上去完善和更换设备，而是去补办相关手续。政府不进行市政建设，完善和更新东林小区的设备还会继续被损坏并造成更大的损失。如果能够验收交房，王清怎么可能冒天下之大不韪故意不去办理验收交房，不去很快完善一下设备和园林，反而去费时费力补办杨某没有交返的手续。由于东林小区所在的棚改规划最后必须由国家确认通过，该区市政配套建设拖延几年直到2016年4月8日才完成，导致东林小区无法按时验收交房，损失巨大，续建中还需对多个原已完成的项目重新施工。二、因不可抗力发生在合同约定的交房期限内，东林公司依法应予以免责；一审法院没有查明案件重要事实，导致判决认定事实错误，判决结果错误。1、东林小区的动工建设是源于海瑞墓扩建改造。东林公司于1993年以“熟地”价格向政府征得该地，但政府当时没有按约定对该地区土地进行“五通一平”，致使该地长时间不具备开发建设的条件；直至2009年，市政府决定对海瑞墓进行扩建改造后，才把该区土地建成“熟地”，该地区的土地才具备了施工建设的基本条件，但没有马上开始其他市政配套设施建设。虽然当时排水排污等市政配套建设还没有动工，但从2010年初开始，市政府把海瑞墓扩建改造作为市重点项目后已经规划对该区进行排水排污管网等市政配套。东林公司得知上述消息后缴纳了市政配套费，完善了报建手续，取得规划许可证和施工许可证后开始建设东林小区，并根据当时政府关于市政配套规划和东林小区的施工进度确定了给业主的交房日期。如果没有当时的海瑞墓扩建改造规划，东林公司根本无法动工兴建，也无法确定交房日期。但当时谁也没有料到政府规划会在后面进行多次调整。2、在东林公司和黎小林合同约定的交房期限内，海口市委市政府根据十二五规划决定进行滨涯村改造，并决定于2012年启动。不可抗力事件发生在东林公司逾期交付房屋之前。经东林公司代理人查询得知：海口市委市政府决定在“十二五”期间计划启动滨涯村等16个改造片区，并于2011年5月6日印发了《关于“十二五”时期加快推进棚户区（城中村）改造的决定》和《关于“十二五”时期加快推进棚户区（城中村）改造工作的实施意见》【海府（2011）42号】。根据部署，海口市龙华区政府于2011年11月9日完成了滨涯村棚改片区情况调查；龙华区第六届人民大表大会于2011年12月12日召开的第一次会议决定区政府2012年的主要任务和工作重点，其中包括启动海瑞清官文化园建设、全力推进棚户区改造建设确保滨涯等片区改造项目的推进。正是海口市委市政府、龙华区政府的上述决定，直接导致海瑞墓扩建改造暂停，最终海南省政府决定将海瑞墓扩建改造和滨涯村棚户区改造结合，进行整体规划，决定建设滨涯村（海瑞墓）棚改区改造项目。党和政府的上述决定、指令、法规变更及规划调整属于不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，构成不可抗力事件，且发生在合同约定的履行期内，东林公司依法应予以免责。一审判决认定不可抗力发生在东林公司逾期交房之后是错误的。2011年下半年，海南省政府决定将海瑞墓扩建改造和滨涯村棚户区改造结合，进行整体规划，决定建设滨涯村（海瑞墓）棚改区改造项目。海南省政府当时把滨涯村（海瑞墓）棚改区改造项目作为省重点项目。2012年初，滨涯村（海瑞墓）棚改区开始拆迁工程，东林公司才知道上述规划调整。东林公司和黎小林签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2011年12月31日前，而政府规划调整正是发生合同约定的交房期限内！对上述客观事实，东林公司的代理人在其《补充代理词》里作了详细论述；东林公司给一审法院多次反映上述客观事实后，曾于2017年5月18日向一审法院合议庭法官提交了《东林小区建设和市政配套建设过程》和2份证据，证明政府规划调整发生在合同约定的交房期限内。对如此事关本案事实认定的重要证据，一审法院却拒不安排开庭质证!东林公司庭后到有关政府部门调取的市政配套建设方面的证据材料，事关逾期交房的原因，经东林公司多次申请，一审法院仅安排书记员组织双方质证，这些证据材料大多也没写进判决书里，更没作为认定事实的依据。可见，一审法院无视东林公司的客观陈述和证据，也不去政府有关部门核实，就认为东林公司所举证据无法证明不可抗力发生在于其逾期交付房屋之前，其由此认定的事实是错误的，这对东林公司是不公平的。3、东林小区早已建好，由于棚改区改造，整个片区的排水排污管网、道路等市政配套没有完成，不能进行竣工验收和交房，因此不能交房的责任不在东林公司。东林小区于2011年就已主体完工，后期在政府协调帮助后进行的续建并不是因为东林小区以前没有按期完工而继续完成建设，而只是对闲置多年后损坏的消防、人防、电梯等大部分设施设备进行了更换，完成园林和小区内道路和对久置后损坏的内外墙进行全面修缮等。至2015年9月30日，东林公司完成除与市政配套相关的项目外的小区整体建设，2015年10月15日就向市住建局提交了验收申请，但因东林小区所处位置的相关水电路等市政配套工程不到位，无法办理竣工验收；就在东林公司2016年4月30日开始交房的一个月前，东林公司一审向法院提交的现场《公证书》可以证明直至2016年3月30日时，东林小区当时的现状是：市政配套工程未完成，水电、道路不通，特别是还未接通市政排水排污管网，导致东林小区无法排水排污，业主不能居住使用。在此情况下，东林公司根本不能进行竣工验收和交房。相反，在排水排污管道等市政配套工程于2016年4月8日完工后，东林公司于2016年4月28日就完成了竣工验收，4月30日东林公司就交房给业主了。可见，东林小区不能交房的直接和根本原因并不是东林小区的停工或者续建。在2016年4月8日前，无论是杨某非法把控东林公司时期，还是恢复王清法人代表后时期，无论谁兴建，也无论小区在什么时候建好，是一气呵成或是否停工，任何情况下东林小区都不可能交房给业主。东林公司没有耽误一天交房的时间，因为该棚改项目的资金安排和设计都是由国家把关控制，东林公司和地方政府都不可能改变2016年4月才能完成管网、道路等市政配套的计划和安排。反而是东林公司加快了东林小区周围的市政配套建设和项目竣工验收的进程。4、一审判决和黎小林都认为是东林公司内部股东权益纠纷导致东林小区需要重新办理土地证续建，故东林小区不能及时续建的直接原因应归责于东林公司自身的过错，这与事实不符，是认定事实错误；况且东林公司一直在尽自己最大能力履行自身的义务，以期尽快将房交给业主。在此期间的几年时间里，东林公司的法定代表人王清无数次回国协调土地证等证照办理、筹资续建，为保证工程质量，也多次回国亲自把关监督，并全力推动加快管网、道路等市政配套的完善，并争取到了棚改区的排水排污管网和道路首先从东林小区周边开始施工。在2016年4月8日管网等市政配套工程完工以后，东林公司夜以继日办理竣工验收，法人王清也回到海南亲自参与办理，仅仅二十天的时间，东林公司于4月28日就办妥了竣工验收，4月30日即向业主交房。原市中院吴剑平院长及各职能部门领导均参加了交房仪式，为此，海南日报、南国都市报及海南电视台《直播海南》，海口电视台《海口新闻》、《新闻时空》等各大新闻媒体均进了深度报道。三、东林公司虽然受政府规划调整和市政配套建设滞后不可抗力的影响造成逾期交房，但黎小林等东林小区业主实际上获得了福报，大部分的业主出于感激给予理解和支持撤回了对东林公司的起诉。东林公司作为受害者和为业主入住作出的努力，应得到司法公平公正待遇。本案涉及的不可抗力事件自2011年约下半年开始到2016年4月初结束，影响时间长。但不可抗力事件结束后，东林公司尽力完善了东林小区的园林绿化等，东林小区的市政配套完善，小区业主居住生活水电无忧，通行方便快捷，可以从西、南（小区东西二侧都可以）、北三个方向出行；同时，因周围市政道路等配套的优越，东林小区的房价持续升高，黎小林购买的小区房屋已经大幅度升值，黎小林已获得丰厚的福报。正是基于此，大部分的小区业主感激东林公司的积极努力，使他们能住上环境优美、配套完善的小区，这也是和黎小林同期起诉的15个业主撤回对东林公司起诉的主要原因。与黎小林等业主的丰厚回报相比，东林公司在东林小区的建设过程中投入巨资，其中在1993年前期征地和报建等已经投入约1100万元，在2015年又投入几千万进行续建和整改，杨某不仅卷走公司数千万元售房款还欠下巨额工程款和税款等等需由东林公司负责偿还。东林公司呕心沥血几年终于将小区建好并交付给黎小林等业主，东林公司也希望得到广大业主和法院的尊重，得到公平公正待遇。四、黎小林的诉讼请求已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求；一审判决认定黎小林起诉前二年内的诉求没过诉讼时效没有法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。”的法律规定，黎小林应自知道或者应当知道其合同权利被侵犯之日起两年内提起诉讼。本案黎小林人自合同约定交房次日即2012年1月1日起即已经知道其权利被侵害，其提起本案诉讼的诉讼时效应从2012年1月1日起算两年，即黎小林至迟应于2014年1月1日前提起本案诉讼。因此，黎小林直至2016年3月14日才提起本案诉讼，已超过诉讼时效，法院依法应驳回黎小林的诉讼请求。综上所述，东林公司逾期交房的原因在于不可抗力的政府原因，至2011年12月30日合同约定的交房日期，东林小区的现状是主体已经完工，内外墙完成装饰、阳台护栏、消防、人防和电梯等设备都已安装；因在该期限发生了政府原因导致的不可抗力事件，并且是发生在合同约定的履行时间内，政府不能按计划进行市政建设，东林小区不能验收、不能交房。东林公司依法应当免除逾期交房的违约责任；黎小林的诉讼请求没有事实和法律依据，也超过诉讼时效，依法应予以驳回。恳请二审法院查清案件事实，依法改判，判决驳回黎小林的诉讼请求。黎小林向一审法院起诉请求：1.东林公司向黎小林支付延期交房违约金56058.24元（暂自2011年12月31日至起诉之日计1552日，按每日36.12元计算，至实际交房之日止）；2.东林公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年2月25日，黎小林与东林公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，合同约定：出卖人为东林公司，买受人为黎小林。黎小林购买的商品房为预售商品房，地址位于海口市外贸四仓库东北侧东林小区******房，建筑面积为72.24平方米，每平方米5000元，总金额为361200元。黎小林在签约之日付足总房款361200元。黎小林如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后，东林公司有权解除合同，东林公司解除合同的，有权按逾期日数要求黎小林每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，东林公司应于书面通知黎小林解除合同之日起五日内，在扣除黎小林应付违约金后，一次性全部退还黎小林支付的房价款和利息；黎小林愿意继续履行合同的，经东林公司同意，合同继续履行，黎小林应按逾期日数每日向东林公司支付应付而未付房价款部分万分之一的违约金。东林公司应当在2011年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付黎小林使用。东林公司未能按本合同约定的期限交房，逾期超过90日后，黎小林有权单方解除合同；黎小林要求继续履行合同的，合同继续履行，东林公司按逾期日数每日向黎小林支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，黎小林依约向东林公司支付了购房款361200元。东林公司未能按合同约定向黎小林交付房屋，并辩称系因市政道路、电网及排水管网等市政配套工程不完善及市国土局拖延补办涉案项目国有土地使用权证等原因，导致其无法依约向业主交房，其逾期交房的原因在于政府，属于不可抗力，其逾期交房的违约责任应予免除。另查，东林公司的股东原为王清、贺秀明，法定代表人为王清。2008年12月23日，案外人杨某到海南省工商行政管理局申请将东林公司法定代表人变更为其，股东变更为杨某、杨燕珍。2011年8月11日，海南省工商行政管理局作出琼工商处字[2011]18号《行政处罚决定书》，撤销东林公司2008年12月23日的变更登记及以后办理的历次变更登记，并责令当事人按真实情况重新办理变更登记。2011年9月28日，东林公司在海南日报刊登公告：依海南省工商行政管理局处字[2011]18号《行政处罚决定书》，东林公司原股东及法定代表人已恢复登记在王清名下，故原刻制公章、财务专用章、发票专用章，声明作废。2011年10月17日，东林公司与王清在海南日报刊登《公告声明》，主要内容为：东林公司坐落在海口市外贸四仓库东北侧的东林小区商品楼[土地证号为（2008）第0103**]已对外销售，为保护消费者权益，特发表如下声明：1.东林公司股东为王清（占85%）、贺秀明（占15%），法定代表人为王清；2.王清于2011年9月28日在海南日报刊登公告，原东林公司刻制公章、财务专用章、发票专用章，声明作废，现东林公司予以重申；3.任何未经东林公司法定代表人（王清）委托销售的东林小区房屋的行为我司不予认可。在本声明发布前，已与第三人签订有关房屋销售合同的消费者，须在见报之日起六十日内持合同和付款凭证与东林公司联系；4.杨某以东林公司名义对外行使任何民事行为，均与东林公司无关，但若损害东林公司的利益，将被追究法律责任。案外人杨某及杨燕珍不服18号《行政处罚决定书》提起行政诉讼，于2011年9月13日向海口市美兰区人民法院提起行政诉讼，后美兰法院将案件移送至海口市中级人民法院审理，海口市中级人民法院经审理后作出（2012）海中法行初字第15号行政判决，驳回杨某及杨燕珍的诉讼请求。杨某及杨燕珍不服该行政判决，向海南省高级人民法院提起上诉，海南省高级人民法院于2013年8月23日作出（2013）琼行终字第31号行政判决，驳回上诉，维持原判。2011年12月22日，海南省工商行政管理局根据东林公司的申请，对东林公司进行变更登记并换发营业执照。杨某不服海南省工商行政管理局的前述行为，于2012年2月22日向海口市美兰区人民法院提起行政诉讼，后移送海口市中级人民法院审理。该案经审理，被一审驳回诉讼请求，二审驳回其上诉，维持原判。在海南省工商行政管理局于2011年12月22日对东林公司进行变更并换发营业执照后，因案外人杨某拒绝向东林公司返还涉案项目《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及其他重要文件等证件，东林公司去函海口市国土资源局，以纠纷原因遗失国有土地证原件为由，申请海口市国土资源局补发涉案项目土地证。海口市国土资源局以东林公司的土地证是被杨某持有，并未灭失或遗失，故东林公司申请补发《国有土地使用权证》不符合国土资源部颁布的《土地登记办法》第77条规定为由，不予补发。为此，东林公司于2013年9月11日向一审法院提出返还证件之诉，一审法院经审理于2014年3月8日作出（2013）龙民一初字第2899号民事判决，判决杨某向东林公司返还涉案项目《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及自2008年至2011年11月23日止东林小区所有投资、房屋销售、税务、支付给施工队的财务账本原件。杨某不服该判决，向海口市中级人民法院提起上诉，后为二审驳回上诉，维持原判。因杨某拒不履行判决确定的返还东林公司相关证件的义务，东林公司于2014年10月29日向一审法院申请强制执行。执行过程中，因被执行人杨某下落不明，一审法院无法将涉案项目国有土地证原件从杨某手中执行给东林公司。尔后，在东林小区包案化解工作组的协调及一审法院对海口市国土资源局关于东林公司土地证有关问题的《征询函》进行复函的情况下，海口市国土资源局于2015年1月21日向东林公司补发了涉案项目的《国有土地使用权证》。东林公司在取得土地使用权证后，依法补办了续建所需手续，于2015年5月3日开工续建东林小区项目。2016年4月28日，东林小区项目通过海口市建设工程质量安全监督站的验收监督。2016年4月29日，东林公司通过快递向黎小林寄送《入伙通知书》，主要内容为：东林小区已达到交房条件，请业主接到本通知书后30天内前来办理入伙手续。黎小林庭审时表示知悉东林公司的交房通知。又查，2015年7月4日，东林公司在海南日报刊登通知，主要内容为：一、2011年12月31日前与东林公司签订东林小区购房合同并已经在住建局正式备案登记但未付清全款、未办理住房公积金贷款或未办理个人住房商业贷款的客户，请于本通知见报之日起15日内到公司办理以下手续：1.持原购房合同、发票原件及付款凭证来公司办理确认手续，公司在对原合同及相关手续进行确认后还需要重新签订购房合同；2.提交需要办理房屋按揭的全套手续，或者付清购房余款。二、逾期不办者将承担合同约定的法律后果。再查，东林小区位于海口市××村，临滨濂路（规划路），该小区外围周边配套路网和给排水管网在滨涯村（海瑞墓）片区市政道路配套工程建设范围内。2015年4月27日，海口市发展和改革委员会复函龙华区政府，同意滨涯村（海瑞墓）片区市政道路配套工程的立项。滨涯村（海瑞墓）片区市政道路配套工程开竣工时间为2015年9月30日至2016年9月30日，其中滨濂路的雨污水管道施工时间为2015年10月20日至2016年4月8日。一审法院认为，黎小林与东林公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方当事人应全面履行各自的合同义务。黎小林已依约向东林公司支付了购房款，东林公司负有按合同约定于2011年12月31日前向黎小林交付涉案房屋的义务。东林公司辩称市政配套设施不完善是致其逾期交房的主要原因，属不可抗力，其逾期交房的违约责任应予免除。虽然东林小区被列入海口市滨涯村棚改项目范围，其小区水电、排水排污等市政配套设施须依托于该棚改项目一并解决等情形，属东林公司与黎小林签订房屋买卖合同时无法预见的客观情形，但由于东林公司所举证据无法证明前述情形发生于其逾期交付房屋之前，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，东林公司逾期交房的违约责任仍不能免除。因此，东林公司以上辩解理由不符合法律规定，一审法院不予采纳。对于东林公司辩称因市国土局拖延办理国有土地使用权证，使东林小区项目不能按时续建，亦是致其逾期交房另一原因的辩解理由，一审法院认为，正是由于东林公司股东间产生权益纠纷，才导致东林小区需要重新办理国有土地使用权证续建，故东林小区不能及时续建的直接原因应归责于东林公司自身的过错，东林公司以前述理由作为免责事由之一显然亦不能成立，一审法院不予采纳。东林公司逾期向黎小林交房，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的数额。虽然东林公司主张其逾期交房的违约责任应予免除的理由不能成立，但鉴于东林小区的水电、排水排污等市政配套设施须依托于滨涯村棚改项目一并解决的情形客观存在，该客观情形确实对东林公司的交房期限造成影响，且属于东林公司无法克服的情形，综合考虑东林公司在东林小区续建中所做的种种努力及履行合同的诚意等情形，一审法院根据公平原则，将逾期交房的违约金标准调整为日分万之零点五。东林公司于《入伙通知书》中规定的30日的交房期限属合理期限，扣除该通知到达黎小林的合理时间后，黎小林至迟应于2016年5月31日前接收涉案房屋。黎小林于2016年3月14日向一审法院提起诉讼，则其主张的自2014年3月15日前的逾期交房违约金已经超过两年诉讼时效保护期限，应予保护的起算时间应确定为2014年3月15日起。综上，东林公司应向黎小林支付的逾期违约金为14574.42元（计算方式为：从2014年3月15日至2016年5月30日止，共807天，以361200元为本金，按日万分之零点五计算）。黎小林超出此范围的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、东林公司于本判决生效之日起五日内向黎小林支付逾期交房违约金14574.42元；二、驳回黎小林的其他诉讼请求。案件受理费1201元，由黎小林负担800元，东林公司负担401元。二审中，黎小林未提交新证据。东林公司提交三组证据：1.东林小区于2011年已建成的照片、（2014）龙民一初字第173号民事判决书、2010年6月1日签订的人防防护设备制作安装合同、2011年2月21日签订的电梯安装合同、2010年11月至2011年10月付消防进度款明细；拟证明至2011年12月31日，东林小区已主体完工，无法在合同约定的交房日期交房，直接和根本原因并不在于东林公司本身，2016年4月8日政府完成市政排水排污设施建设前，东林公司无法办理竣工验收和交房给业主。2.关于“十二五”时期加快推进棚户区（城中村）改造的决定【海委（2011）12号】、关于“十二五”时期加快推进棚户区（城中村）改造工作的实施意见【海府（2011）42号】、海垦街道关于滨涯村旧改片区的情况调查报告、龙华区2011年政府工作报告、海口政府门户网站下载打印的《海口海瑞墓将建成全国最大清官文化研究展示中心》；拟证明在商品房买卖合同约定的交房期内，发生了政府决定、指令、法规变更及规划调整等不可抗力事件，致使东林公司不能按期交房，依法应当免责。3.《商品房买卖合同》（东林公司于2017年8月7日和闫亚波签订）、《商品房买卖合同》（东林公司于2017年9月21日和麦贤婷签订）、《商品房买卖合同》（东林公司于2017年9月26日和王娟签订）；拟证明因周围景观和市政道路等配套的优越，东林小区的房价持续升高，业主购买的小区房屋已经大幅度升值，业主已获得丰厚的福报，没有损失。本院认为，因以上证据与本案审理的上诉请求无关，故本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：一、一审法院对逾期交房违约金的计算标准进行调整是否符合法律规定；二、黎小林要求支付逾期交房违约金的诉讼请求的时效问题。关于第一个争议焦点。根据本案查明事实，东林公司逾期交房属客观事实，其逾期交房的原因包括东林公司股东间产生权益纠纷导致小区直至2015年10月30日方建设完工，以及小区建设完工后小区的排水排污等市政配套设施所须依托的滨涯村棚改项目设施于2016年方建设完成。东林公司以其违约行为源于不可抗力不应向黎小林支付违约金提出抗辩，其目的是抵消、动摇或者吞并黎小林的违约金请求权，在东林公司完全不同意支付违约金的情况下，一审法院综合考虑了东林公司的履约情况及相关市政配套设施滞后的客观情况，基于公平原则，主动酌减违约金，不属于人民法院违反法律规定主动减少违约金的情形，黎小林的该项上诉理由，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。当事人在合同中约定以每日为单位累计计算逾期交房违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。东林公司在一审中对本案提出了诉讼时效抗辩，黎小林未提供证据证实其自房屋逾期交付后，就逾期交房违约金向东林公司提出过支付请求，故一审法院对其自起诉之日倒推两年的违约金予以保护，并无不当。黎小林关于应自2011年12月31日开始计算逾期交房违约金的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上，黎小林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费837.1元（黎小林已预交），由黎小林负担。本判决为终审判决。审判长 袁 蓉审判员 武雪丽审判员 宋 泽 二○一八年六月六日书记员 武梅帆附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；