广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4392号上诉人（原审被告）：莫燕玲，女，1974年4月28日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：陈连志，广东仲马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林秀敏，女，1991年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。上诉人莫燕玲因与被上诉人林秀敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初13148号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人莫燕玲上诉请求：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初13148号民事判决，改判驳回林秀敏全部诉讼请求；二、诉讼费用由林秀敏承担。事实和理由：一、林秀敏确为炒房，案涉合同未成立，而非未生效。莫燕玲是委托中介寻找买家，并非要出售给中介，林秀敏违背莫燕玲的真实意思收购房产进行转卖，从中赚取差价，损害莫燕玲的利益，双方意思表示不一致，合同不能成立。二、有充分证据证明林秀敏是倒卖房产赚取差价。经双方确认的微信内容可证明，林秀敏的丈夫陈俭开就是实际的买家，但其一开始的身份是中介，莫燕玲发现后，陈俭开便以买家身份直接主张权利。案涉合同约定购房一方可以将房产登记在第三人名下，陈俭开在微信中明确提出要将房产登记在第三人吴文武名下，林秀敏也在一审庭审中承认要转卖给吴文武。三、一审判决引用了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于缺席判决的规定处理此案属于适用法律错误。四、一审法院擅自更改林秀敏的诉讼请求。一审时林秀敏虽称其有支付能力，但并未变更其放弃办理贷款的诉讼请求，一审法院无权直接替林秀敏决定一次性付款。即使林秀敏同意一次性付款，也早已超过合同约定的履行期限。此外，一审法院在庭后允许林秀敏提供存款证明错误。被上诉人林秀敏答辩称，一、莫燕玲与林秀敏是通过第三方中介顺德区杏坛镇弘发房地产中介服务部（以下简称弘发服务部）交易案涉房屋。三方签订的《房地产买卖合同》合法有效。林秀敏已依照上述合同约定向莫燕玲支付完毕定金3万元，莫燕玲也收取了该定金。双方已部分履行上述合同，合同并非不成立。二、莫燕玲之所以拒绝继续履行上述合同，是因为合同签订后，案涉房产房价大幅增长，莫燕玲企图违约而另行高价出售案涉房屋。案涉合同没有继续履行的过错在于莫燕玲。三、因莫燕玲拒绝履行合同、拒绝过户案涉房屋，林秀敏才无法按合同约定申请银行贷款支付房款，也不能依约在过户当日支付5万元，林秀敏不存在逾期付款的过错。四、林秀敏同意一审法院对于购房款支付事宜的处理方式。请求二审法院驳回莫燕玲全部上诉请求，维持一审判决。林秀敏向一审法院起诉请求：一、莫燕玲继续履行2017年3月23日签订的《房地产买卖合同》；二、莫燕玲将佛山市顺德区的房屋产权过户至林秀敏名下；三、莫燕玲配合林秀敏向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件；四、本案诉讼费用、保全费用、评估费用由莫燕玲承担。一审法院认定事实：2017年3月23日，林秀敏、莫燕玲、弘发服务部签订《房地产买卖合同》，约定：1、经弘发服务部介绍，莫燕玲自愿将其所有的位于佛山市顺德区的房屋以成交价690000元出售给林秀敏；2、林秀敏于签订本合同之日向莫燕玲支付定金30000元，林秀敏于交易过户完成当天向莫燕玲支付50000元，其余房款610000元则通过银行按揭贷款付清；3、林秀敏、莫燕玲应于2017年8月23日前向房管部门申请办理该房屋交易、权属登记手续（如因房管局或其他政府部门、银行原因导致延迟的则时间相应顺延），上述房屋在办理交易、权属登记所发生的税费，由林秀敏承担；4、因弘发服务部作为双方独家委托的中介方已促成本次房产买卖交易，由林秀敏承担林秀敏、莫燕玲双方的中介费。林秀敏于《房地产买卖合同》签订当天向莫燕玲支付了定金30000元，向弘发服务部支付了中介费6000元。另查明，弘发服务部于2017年7月6日向莫燕玲邮寄发出《关于催配合履行合同函》一份，内容如下：“关于您本人通过第三方中介即顺德区杏坛镇弘发房地产中介服务部（以下简称本中介服务部）与林秀敏（女士）身份证号码***,自愿协商达成房屋买卖一事，并签定位于佛山市顺德区的房地产买卖合同，由于您在2017年3月23日已通过本中介服务部向林秀敏（女士）收取现金30000元正（大写：叁万元正）的定金款项，该定金支付完毕后一直无法与您取得有效联系，鉴于双方此前的友好关系，现特至函请您于2017年7月15日前与本中介联系并配合继续履行合同至完毕。如您仍未主动联系和履行合同，本中介服务部以及林秀敏（女士）将按有关合同约定视为违约处理，如因您个人的原因造成违约，将要承担买卖合同第十一条约定赔偿对方双倍定金，承担总房价款10%（合计人民币129000元整），而产生的经济损失和相关法律责任全部由您一人承担，并保留向您追究一切的法律责任”。另查，陈俭开与林秀敏为夫妻关系，陈俭开系顺德区杏坛镇暮潮房产中介服务部的经营者。另查，涉案房产登记在莫燕玲名下，截止至2017年3月23日，涉案房产未作抵押，未被查封。再查，根据林秀敏提供其账号为***的恒通借记卡活期交易明细显示，该账户在2018年1月22日的存款余额为800065.73元。一审法院认为，本案中，林秀敏诉称因莫燕玲拒绝办理过户手续,要求莫燕玲继续履行合同,协助林秀敏办理涉案房屋的过户手续；莫燕玲提出抗辩称，林秀敏丈夫系中介人员，林秀敏签订涉案合同是为了炒房，并非购买涉案房屋，因涉案合同双方的意思表示不一致，涉案合同未生效。针对林秀敏的起诉及莫燕玲的抗辩，本案主要涉及的争议焦点为涉案的《房地产买卖合同》是否合法有效,一审法院就该问题作以下论述。首先，《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为”。莫燕玲认为林秀敏违反上述规定中的第（二）项及第（八）项，涉案合同未生效。经审查，上述规定并非效力性强制性规定，退一步来讲，即使林秀敏丈夫陈俭开为中介人员，其行为违反上述规定亦不会因此导致合同无效。其次，根据林秀敏、莫燕玲及弘发服务部签订的《房地产买卖合同》，林秀敏与莫燕玲达成交易涉案房屋的协议系由弘发服务部居间促成的，林秀敏丈夫陈俭开虽为中介人员，但未有证据证明陈俭开有参与涉案房屋买卖的居间活动，亦无证据证明陈俭开在涉案房屋买卖过程中存在违反《房地产经纪管理办法》的不当行为。再次，在林秀敏、莫燕玲及弘发服务部签订的《房地产买卖合同》中，并无林秀敏可要求莫燕玲将涉案房屋过户至第三人名下的约定，从该合同中无法看出林秀敏有炒买炒卖的意图。从该合同的内容来看，林秀敏、莫燕玲买卖涉案房屋的意思表示明确，并不存在意思表示不一致导致合同未生效的情况。综上所述，林秀敏与莫燕玲签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。本案合同合法有效，林秀敏有权要求莫燕玲继续履行合同协助其办理涉案房屋过户手续。虽然《房地产买卖合同》中约定过户当天林秀敏向莫燕玲支付50000元及剩余房款610000元通过银行按揭贷款付清，但在诉讼中林秀敏明确表示同意一次性向莫燕玲支付余下的房款660000元，且林秀敏提供了《恒通借记卡活期交易明细》证明其有足够的履行能力，故一审法院认为在林秀敏向莫燕玲支付完毕全部购房款后，莫燕玲应继续履行《房地产买卖合同》，并协助林秀敏办理涉案房屋的过户手续。至于林秀敏主张莫燕玲配合林秀敏向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件的诉请，因本案房屋买卖已不需要办理银行按揭，莫燕玲并无履行上述行为的义务，故林秀敏的诉请理据不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、参照《房地产经纪管理办法》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、林秀敏于判决发生法律效力之日起十日内向莫燕玲一次性支付余下的购房款660000元，莫燕玲在林秀敏支付完毕上述购房款后十日内协助林秀敏将位于佛山市顺德区房屋的产权过户至林秀敏的名下;二、驳回林秀敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10700元，财产保全费3970元，二项合计14670元（林秀敏已预交），由莫燕玲负担。在二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉《房地产买卖合同》的效力问题，现评析如下：首先，林秀敏、莫燕玲及弘发服务部自愿签订案涉《房地产买卖合同》，合同内容为各方当事人的真实意思表示，各方当事人在合同上签字确认，且林秀敏已向莫燕玲支付定金，向弘发服务部支付中介费，故该合同已成立并发生法律效力。其次，虽然林秀敏的丈夫陈俭开系顺德区杏坛镇暮潮房产中介服务部的经营者，但根据案涉《房地产买卖合同》，促成案涉房产交易的中介方为弘发服务部，并无证据证明陈俭开违反《房地产经纪管理办法》，承购自己提供经纪服务的房屋。退一步而言，即使陈俭开违反《房地产经纪管理办法》，但该办法为行政部门规章。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故案涉合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第三，虽然案涉《房地产买卖合同》中约定房屋落名可由林秀敏提供其他中国合法居民办理该房屋过户作为该房屋权属人，但该条款已得到林秀敏、莫燕玲协商一致确认，且并未违反法律规定。故莫燕玲认为林秀敏违背莫燕玲的真实意思收购房产进行转卖，损害莫燕玲利益的主张，于法无据，本院不予支持。此外，一审过程中，双方当事人均参与了庭审，并未缺席。故一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，属适用法律错误，本院予以纠正。综上，上诉人莫燕玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，应予纠正，但处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由上诉人莫燕玲负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年六月七日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔