北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初13360号原告：王晶贤，女，1972年10月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：方成龙，北京道辅律师事务所律师。被告：北京红森投资有限公司，住所地北京市东城区粉厂胡同**。法定代表人：韩贵生，总经理。委托诉讼代理人：瞿艳，北京市阳光律师事务所律师。原告王晶贤与被告北京红森投资有限公司（以下简称红森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晶贤及其委托诉讼代理人方成龙，被告红森公司的委托诉讼代理人瞿艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晶贤向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《房屋买卖合同》及《3G木兰小区办公用房房屋买卖合同》补充协议有效；2、被告支付原告违约金，自2017年6月1日起至被告实际履行合同约定之日止，每日按总房款万分之五计算；3、被告赔偿原告房屋差价款1003042元；4、被告承担本案案件受理费。事实和理由：原被告于2012年5月29日签署《房屋买卖合同》，又于2016年4月19日签署《3G木兰小区办公用房房屋买卖合同》补充协议，约定1、被告将坐落于北京市丰台区东铁营苇子坑109号院2号楼205号房屋出售给原告，房屋总价款为624300元。2、《3C木兰小区办公用房房屋买卖合同》补充协议约定被告向原告承诺放弃所有者的权利，完全让渡给购房人，购房人享受实际产权人的一切权利等。《房屋买卖合同》第一条、第六条约定交易标的物房屋设计用途为：办公用房；出卖人保证该房屋没有产权纠纷，因产权纠纷造成该房屋不能办理产权登记或者发生债务纠纷的，由出卖人承担相应责任，买受人未能在该房屋价款全部付清之日起3年后90天内取得房屋所有权证书的，双方可以通过公证处进行该房所有权转移交割或者依法起诉。因分割办理商业产权证（办公用房），需用依法按程序申请将工业用地转化为商业用地或者商住两用的规划用地手续及分割销售的审批手续，但被告没有办理前述手续，缴纳相关的费用，而是把销售所得的相关资金挪作他用，导致3年之后没有能办理产权证。《3G木兰小区办公用房房屋买卖合同》补充协议第l、2、4、6条约定，原告系实际所有权人兼新业主，被告放弃所有者的权利，完全让渡给原告，原告享受实际产权人的一切权利，此协议可依法进行公证，遇到国家征地拆迁腾退危改等问题，甲方依法无偿无条件配合乙方按照乙方购买房屋面积与相关第三方斡旋洽谈等等。2017年北京市商业用房开始限购，导致办公用房的产权证已经从法律上无法办理。红森公司辩称：我方认可《房屋买卖合同》及《3G木兰小区办公用房房屋买卖合同》补充协议有效；原告第二项诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。原被告签订合同后，被告一直按照合同履行相关义务，后由于政策变化导致无法履行合同，被告没有违反补充协议的第1、2、3条，不存在违约情形；不同意原告的第三项诉讼请求。双方签订合同是真实意思表示，不存在欺诈的情形，买卖合同第三条也明确了原告在房屋销售时土地证的产权证已经向原告明示过，原告对土地的性质也是明知的。相关房屋的办理及违约情形也在买卖合同中约定解决，双方签订的合同中均没有差价损失的约定，事实中也不存在争议，原告提出的差价损失与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月29日，王晶贤（买受人、乙方）与红森公司（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方对坐落于北京市丰台区东铁营苇子坑109号院所属房屋拥有完全所有权，甲方将上述房产中2号楼205号房屋（以下简称205号房屋）出售给乙方；房屋实测建筑面积41.62平方米，该房屋单价每平方米15000元，总价款624300元；买受人采取一次性付款，在签订本合同之前付清；出卖人于买受人全部房款及首年物业费、供暖费支付后当日将房屋交付；当事人双方同意，自该房屋交付之日起满3年后90天内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但出于不可抗力或政府政策原因导致产权证不能按时办理的不视为出卖人违约；买受人未能在合同约定期汲取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。于房屋产权证下发之日起10日内向买受人支付。签订上述合同后，双方依约履行，王晶贤交纳全部购房款，红森公司亦交付了205号房屋。2016年3月23日，王晶贤在内的多位业主与红森公司进行了协商，并形成会议备忘录，其中确认王晶贤为联合办理房产证工作组成员。2016年4月19日，王晶贤（买方、乙方）与红森公司（卖方、甲方）签订《3G木兰小区办公用房房屋买卖合同》补充协议，约定：依据《房地产管理法》《合同法》等规定，双方为执行落实2016年3月23日《3G木兰房产证办理会议备忘录》，为明确甲、乙双方各自权利义务，经协商一致，订立本协议。1．甲方依法竭尽全力办理产权过户至购房人的甲方应当承担的事宜．如需要乙方配合的，乙方需要依法按约配合，承担乙方应缴纳的费用，在甲方为乙方办理完房产证（即分割过户到各位买房人名下的房屋权属证书）之前，如遇征地拆迁腾遇危房改造棚户区改造等国家政令政策性措施，甲方放弃所有者的权利（包括但不限于谈判拆迁补偿等一切权益），完全让渡给乙方，乙方享受实际产权人的一切权利（包括但不限于谈判拆迁补偿等一切权益）。办证分割遇阻主要原因：因2011年5月4日由市住房城乡建设委市发展改革委市规划委市商务委市国土局发布的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。2．乙方按与甲方所签合同新的业主身份兼实际产权人身份与第三方（包括但不限于拆迁方）斡旋洽商补偿安置条件和相关事宜，甲方授权乙方或乙方选派的代表与第三方洽商拆迁安置补差腾退事宜，甲方不得以任何理由干扰和阻挠乙方与第三方的洽商事宜，并须无条件配合，作为不能办理产权过户的补救措施。3．甲方承诺，在本办公用房销售时，土地证和房产证已经向乙方公示。不因自身的经营行为而将109号院房屋权属证书和土地证做抵押和担保；甲方保证以前没有，将来也不会将此房屋权属证书，土地证和相关设施进行转让、质押、抵押、担保、融资、出租等处分行为及限制处分行为。现有房产查封为过去3G木兰小区的城建物业起诉未交物业费的业主，与其他业主所购房产无关，与甲方无关。已于2016年3月21，23日及4月5日公示给予乙方。如有违反本协议以上三条，甲方承担违约责任，出卖人应按买受人购房款的万分之五／日支付违约金。4．如109号院（3G木兰）小区项目遇到国家法令政策等征地拆迁腾退危改等问题，甲方依法无偿无条件配合乙方按照乙方购买房屋面积与相关第三方进行斡旋洽谈，具体按合同面积执行。甲方严格保证按合同面积执行，合同面积按甲方实收房款面积为准，甲方为乙方出具实际分户测量结果。5.对于办证所需的相关税费，甲方承诺：在联合办证小组接到政府通知办理房本过户之日起15日内（含本日），甲方备齐所有办证过户手续并为乙方依法开具购房发票，乙方备齐未缴纳的税费及未递交的所有办证手续。另查，红森公司尚未取得205号房屋所有权证，王晶贤表示其未收到政府可以办理房屋所有权证书的通知。庭审中，王晶贤明确表示其主张违约金基于红森公司的三项违约行为，1、迟延办理房屋所有权证书，依据补充协议第一条，2、将其房屋出租给他人注册公司，依据补充协议第三条，3、不配合业主与拆迁方协商，依据补充协议第一、二条，同时表示红森公司隐瞒房屋工业用地性质，因而要求赔偿工业用地性质房屋和商业用地性质房屋的房屋差价。并就此向本院提交如下证据：1、3G木兰项目宣传页，显示内容为：精装创业空间（可注册办公司），投资自住两相宜；2、北京腾达广通货运有限公司、北京沃德欧业家具有限公司的工商注册资料，显示两公司注册地为205号房屋；3、2018年6月6日，其与红森公司法定代表人韩贵生的谈话录像，显示韩贵生认可该公司在年前曾和拆迁公司联系，同时表示可以协助业主同拆迁方协商；4、资产评估报告，显示涉案房屋在商业产权性质下和工业产权性质下房屋价值的价额差为1003042元。红森公司就上述证据发表如下质证意见：1、真实性不认可；2、真实性认可，但此行为经过业主的同意；3、真实性认可，但不能证明该公司存在阻挠业主与拆迁公司的协商；4、真实性不认可，该评估报告属于对方单方委托，而且对方没有证据证明该公司存在所谓的隐瞒土地性质的行为。红森公司未就其主张向法庭提供证据。本院认为：王晶贤与红森公司所签《房屋买卖合同》、《3G木兰小区办公用房房屋买卖合同》补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。王晶贤要求确认上述协议有效的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于红森公司是否存在迟延办理房屋所有权证书行为的问题，王晶贤作为联合办证办理房产证工作组成员并未收到政府相关部门通知业主办理房屋产证的通知，且未提供证据证明红森公司存在补充协议中的该项违约行为，故王晶贤依据补充协议要求红森公司承担该项违约责任的主张，本院不予支持。关于红森公司将其房屋出租给他人注册公司的问题。该行为不等同于将涉案房屋出租，因此该行为不符合双方补充协议第三条约定的违约行为，故不能适用该条款计算违约金，即王晶贤依据补充协议要求红森公司支付该项违约金的主张，本院不予支持。关于红森公司是否存在不配合业主与拆迁方协商的问题，王晶贤所提供证据不足以证明红森公司存在干扰、阻挠王晶贤在内的业主与拆迁方协商的情况，而红森公司亦已表示愿意协助王晶贤在内的业主与拆迁方协议，故王晶贤的该项诉讼主张，本院不予支持。关于王晶贤主张工业用地性质房屋和商业用地性质房屋的房屋差价的问题。首先，无论是王晶贤提供的项目宣传页还是双方签署的《房屋买卖合同》、补充协议，均约定房屋用途为办公用房，合同均未显示土地性质为商业；其次，从双方签署的《房屋买卖合同》、补充协议看，土地使用权为50年，而非商业用地的40年，且王晶贤应已经看过涉案房屋土地的土地证，不存在隐瞒土地性质的问题；另外，需要说明的是工业用地、商业用地均存在房屋用途为办公的情况，不能因房屋性质推定土地性质，而红森公司前手如何取得房屋、取得房屋的价格，亦不影响房屋买卖双方在合同中独立约定各自权利义务。综上，王晶贤要求红森公司赔偿工业用地性质房屋和商业用地性质房屋的房屋差价的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王晶贤与北京红森投资有限公司就买卖北京市丰台区东铁营苇子坑109号院2号楼205号房屋所签《房屋买卖合同》、《3G木兰小区办公用房房屋买卖合同》补充协议有效；二、驳回王晶贤的其他诉讼请求。案件受理费7426元，由王晶贤负担7401元（已交纳），北京红森投资有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 付 强二〇一八年六月二十六日书记员 陈利明