河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终2854号 上诉人（原审被告）：河北中洲蓬业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区凯创大厦。 法定代表人：谷翠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵春蕾，河北商宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廊坊市国土资源局安次区分局，住所地河北省廊坊市安次区永兴路81号。 法定代表人：黄豹，该局局长。 委托诉讼代理人：胡志强，男，1980年5月17日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区，系该局土地利用科科长； 委托诉讼代理人：杨斌，河北天枢律师事务所律师。 上诉人河北中洲蓬业房地产开发有限公司（以下简称中洲蓬业公司）因与被上诉人廊坊市国土资源局安次区分局（以下简称国土安次分局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中洲蓬业公司上诉请求：一、依法撤销（2D18）冀1002民初314号民事判决书，并依法改判；二、本案诉讼费用出被上诉人承担。事实与理由：第一，原审法院认为廊坊市城乡规划局的规划调整并不影响被告的开工建设，是将规划调整与工程设计、建设完全分开，与事实不符。在诉讼过程中，上诉人申请调取了廊坊市城乡规划局安次规划分局给廊坊市国土资源局安次区分局的回复函件，函件中称，“该地块于2016年纳入《廊坊市城市总体规划（2016-2030年）》中心城IK建设用地范围，但该规划于2016年12月30日才经省政府批推，该地块控制性详细规划正在由规划部门组织编制，需经市政府批准后，才能办理该项目建设工程规划行政许可手续”，上诉人认为，该函件可以证明未能开工建设系出于政府规划原因造成，而不是企业自身原因，上诉人不应支付违约金。原申法院认为规划调整系在2016年进行，并不影响上诉人在2015年开工建|设：但是，上诉人认为原审法院的该种观点过于刻板和教条。众所离知，行政审批流程需要一定的时间和周期，基层规划部门的规划调整方案应当在2015年甚至更早时向就已经论证和制定过程中，因此上诉人未能获得规划许可证实属正常。第二，被上诉人并未举证证明己方损失，应当承担举证不能的法律后果，但原审法院主动从土地出让价格增长为由认为违约金并不过高，偏离了法院的中立地位，实属错误。按照《合同法》的立法精神相关规定，民事违约企更多的体现为对于损失的一种弥补，因此，被上诉人应当举证证明其自身损失，否则，法院应对约定过高的违约金予以降低。本案中，在出让人不能举证除了利息损失外还存在其他损失的情形下，原审法院却从却从土地价格增长为由不予支持上诉人调整违约金的请求，偏离法院的中立地位，实属错误，同时该认定也脱离了民事违约金的补偿性原则。 被上诉人国土安次分局答辩称，被上诉人认为一审法院判决认定事实清楚，判决结果正确。关于城市规划30版调整是否影响涉案工程开工的问题被上诉人认为根据双方合同的约定，上诉人动工开发的时间应为2015年3月31日前，按照我国法律规定上诉人在动工前必须取得建设工程规划许可证和建设工程施工开工许可证，根据双方约定的时间上诉人应当在2015年3月31日前必须向规划部门提出办理建设工程规划许可证的申请并提供相应的材料，规划部门在本案一审过程中出具的回复函件证实自2016年主城区规划才经过调整，该调整时间与上诉人按照合同约定申请办理规划手续的时间并不冲突，因此如果上诉人按照约定办理建设工程规划许可证的情况下不会影响正常的开工，因此一审法院认定规划调整不影响被告的开工建设是符合实际情况，符合法律规定的。第二点，双方在出让合同当中明确约定了违约金为日千分之一，上诉人在报名竞买涉案土地时从被上诉人处获取了该宗土地的拍卖文件，该拍卖文件中对于违约金的约定比例是明确的，而且该出让合同是国家工商局和国土资源部拟定的示范文本，对全国土地出让具有指导意义，因此约定的违约金是在上诉人有了充分认识和认可的情况下自愿接收的，不存在约定过高，同时根据出让合同约定可以计算涉案土地每亩的成交价格约为26万元每亩，按照现在市场价格该土地的价格约为1000万元每亩，可见土地的市场增值约40倍，上诉人闲置土地已经给政府以及城市的发展造成了实际的损失，因此一审判决认定违约金明显还低于给被上诉人造成的实际损失，所以我们认为一审判决是正确的，请求二审法院维持一审判决。 原审原告国土安次分局向一审法院起诉请求：一、请依法裁决被告支付未按期开工建设产生的违约金259.86万元（自2015年4月1日起按照出让价款日千分之一计算，计算至2016年3月31日）；2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年3月4日，原、被告双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》,主要内容是：原告出让土地座落于廊坊市安次区，土地面积为18151.07平方米，宗地出让价款为710万元，土地用途为商品住房用地；被告应于2012年1月4日开工项目建设，于2015年1月4日前竣工；被告未能按照本合同约定日期或同意延建另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人即原告支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额千分之一的违约金，原告有权要求受让人继续履行。合同签订后，被告按照合同约定支付了出让价款，原告已为其办理了土地登记。后因规划原因将开工日期变更为2015年3月31日前，竣工日期相应顺延。被告对该宗地项目没有按照约定的时间开工建设，至今仍未开工建设。2017年4月19日原告向廊坊市城乡规划局安次规划分局征询案涉土地的规划情况，2017年4月27日廊坊市城乡规划局安次规划分局回函称，该地块于2016年纳入《廊坊市城市总体规划（2016-2030）》中心城区建设用地范围，但该规划于2016年12月30日才经省政府批准，且该地块控制性详细规划正在由规划部门组织编制，需经市政府批准后，才能办理该项目建设工程规划行政许可手续。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、廊坊市城乡规划局的规划调整是否影响了被告对案涉土地的开工建设。由于规划调整的原因，被告已将开工建设日期由2012年1月4日变更为2015年3月31日，2016年廊坊市城乡规划局对案涉土地再次进行规划调整，并不影响被告在2015年开工建设，原告要求的违约金也是自2015年4月1日起至2016年3月31日的违约金，故廊坊市城乡规划局的规划调整并不影响被告的开工建设，被告认为因行政规划使其未能完成开工建设的请求，一审法院不予支持；2、原、被告约定的违约金是否过高。原、被告约定开工、竣工时间和违约责任，目的是防止土地闲置、浪费，不利于城市总体规划、调整。多年来建设用地使用权出让、转让价格一直处于上升趋势，有时上升的很严重，被告取得建设用地使用权后，长期不开发建设。此时建设用地使用权出让、转让价格及商品房的交易价格已经大幅度上升，如若按现在的价格购买案涉土地使用权，已远远超出当时的交易价格，故被告认为违约金过高，要求调整的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告廊坊市国土资源局安次分局违约金259.86万元。案件受理费27588元，减半收取计13794元，由被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致。 本院认为，1、上诉人与被上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。因规划原因，上诉人的开工项目建设的日期由2012年1月4日变更为2015年3月31日前，上诉人与被上诉人对此并无异议，上诉人应当于变更后的日期履行开工建设的合同义务。后期，虽然廊坊市城乡规划局于2016年将涉案地块纳入《廊坊市城市总体规划（2016-2030）》中心城区建设用地范围，但该规划于2016年12月30日才经河北省政府批准，并不影响上诉人于2015年3月31日前申请办理规划许可从而开工项目建设，上诉人未提供申请办理规划许可或规划部门未批准规划申请的证据，其认为未能开工建设系政府规划原因造成的上诉理由不能成立，本院不予支持。2、《国有建设用地使用权出让合同》约定开工、竣工日期、违约责任主要目的是为了防止土地资源闲置、浪费，不但具有约束国有土地使用权人依约履行义务的属性还兼顾对闲置土地等行为的惩罚属性。被上诉人作为授权部门，在土地出让后履行监管职责，对上诉人闲置土地的行为主张违约金，并非单一的民事法律行为，也是履行监管职责的体现。上诉人中洲蓬业主张采用民事违约金损失补偿性原则调整违约金但未提供证据，本院不予支持。 综上所述，上诉人中洲蓬业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27588元，由上诉人河北中洲蓬业房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘德璋 审判员  马 兰 审判员  杨立军 二〇一八年六月十六日 书记员  马云龙