四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1302民初5282号 原告：南充市新世纪购物广场小区业主委员会，住所地四川省南充市新世纪购物广场小区。 法定代表人：唐福甲。 委托诉讼代理人：梁静，四川百柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹鹏翔，四川百柯律师事务所律师。 被告：南充市驿鑫房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区人民南路66号新世纪购物广场2幢负一层。 法定代表人：汪士敏。 委托诉讼代理人：董尚太，四川首力律师事务所律师。 原告南充市新世纪购物广场小区业主委员会（以下简称新世纪业委会）与被告南充市驿鑫房地产开发有限公司（以下简称驿鑫公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月29日进行了公开开庭审理，原告法定代表人唐福甲及其委托诉讼代理人梁静、尹鹏翔，被告的委托诉讼代理人董尚太均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新世纪业委会向本院提出诉讼请求：1、确认南充市新世纪购物广场B幢31楼楼顶上构筑物归B幢全体业主所有，并向原告移交；2、确认新世纪购物广场北面围墙45个商铺的收益权归小区全体业主所有；3、确认新世纪商都一楼室外停车位上的4间活动板房及1个报刊亭的场地使用收益属小区全体业主所有；4、确认新世纪负一楼通道搭建的4个玻璃门面的收益权属全体业主所有；5、确认全体业主对新世纪购物广场地下未售停车位享有优先使用权；6、确认收费道闸的所有权属全体业主所有，并向原告移交；7、向原告移交小区发电机组及发电机房；8、本案诉讼费及其他费用由被告承担。 事实和理由：一、2010年8月，被告向全体业主交房后在规划许可范围之外，未经全体业主许可，也未获得规划、施工许可擅自修建或搭建了以下建筑物和相应设施：1、在B幢31楼楼顶搭建封闭式违法建筑，2、在小区内北面围墙上修建商铺45间，3、在一楼室外停车位上搭设了4间活动板房及1个报刊亭，4、在负一楼搭建4个玻璃门面，5、圈占用小区道路设立收费道闸进行收费。被告在修建好上述建筑物后，将上述商铺或设施用于商业活动，获取巨额利润。原告于2013年9月16日经备案登记合法成立后，认为被告在业主共有的道路、楼顶等位置上修建、搭建建筑物侵犯了业主的合法权益，且存在严重的安全隐患，严重影响业主的生活。原告多次与被告交涉，要求被告对可拆除的违章建筑进行拆除，不能拆除的应当移交给原告，由全体业主共同使用，对于其收益应当向业主返还，但被告置若罔闻。原告及全体业主无奈之下，以业主委员会的名义开始向各相关部门报告此情况，但未能得到任何有效的解决。双方为此发生严重冲突，造成了各方的财产损失及人身伤害的事故，业委会主任及副主任被刑事拘留。原告认为，被告违章修建及搭建的建筑物本应当予以拆除，但由于该建筑物已经与原物业融为一体，多年来用于经营活动，且相关城建、城管部门均未对其进行处理，已成为客观事实，上述建筑物具有使用价值，该建筑物系在全体业主共有的道路、楼顶、楼道上修建或搭建，其收益权应当归全体业主所有。二、小区地下停车库应当优先保障小区业主使用。根据小区规划，小区应当建成302个停车位，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务；建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。三、小区发电房及发电设施系小区配套设施，应当向原告移交。故提起本案诉讼。 原告新世纪业委会举证如下： 1、原告备案登记表、被告工商登记信息各1份，拟证原、被告主体适格。 2、《西城街道办事处召开有关新世纪商城与物管、业主委员开发商参加的协调会》会议纪要1份、《南充市顺庆区人民政府西城街道办事处关于人民南路新世纪小区物管纠纷信访案件处理意见书》1份、《房屋租赁合同》1份、《场地使用协议》2份、照片18张、图纸3张，拟证被告违章搭建等事实。 3、小区B幢屋顶平面竣工图2张、商品房买卖合同1份、小区一层平面竣工图三张、小区B幢负一层平面竣工图1张、南充新世纪购物商城建筑竣工图总说明1份、新世纪购物广场业主名单1份、南规函[2014]79号回复1份、南规函[2014]156回复1份、南充市人民政府第九次城乡规划委员会会议纪要1份、原告申请关于要求信息公开一事的档案信息（申请、档案查询登记表、南规建验顺字（2010）004号验收合格证、南规建验顺字（2010）021号验收合格证、被告关于南充市新世纪购物广场商业部分规划竣工验收申请）1份、南充市公安消防支队南公消验（2014）第4、9号建设工程消防验收意见书各1份、南充市房地产交易与权属管理中心“关于新世纪小区B幢32楼和围墙商铺车位等事项的回复”1份，拟证原告因案涉事项信访情况及相关部门回复等事实。 4、不起诉决定书1份，拟证原告主动维权，因迫于无奈，甚至采取激进方式，诉争事实已严重影响小区业主日常工作和生活，亟待解决的事实。 被告驿鑫公司辩称，一、原被告双方就诉争的物权已达成合意，且该协议合法有效，并一直履行至今。几年来，原告并未对协议的效力提出任何异议。该协议对双方均有约束力，如原告认为该协议无效，应当请求人民法院确认协议的效力，不是单方面撕毁合同。二、原告诉请所称的小区北面围墙商铺占用小区业主公共区域不是事实。北面围墙商铺系规划同意而建设，2009年8月5日，第九次规委会审核通过的图纸上明确标注为“小货亭”，并非原告所称的装饰，且通过了规划部门和建设主管部门竣工验收和备案登记。再者，该小货亭并未占用小区的公共道路、绿地，也未占用消防通道等属于业主的公共部分，小区北面商业内街是进行规划审批的，系合法建筑。依据谁投资谁受益的基本原则，该处的小货亭属于被告所有。三、B栋31楼顶，在该小区《商品房买卖合同》中第22条对附属建筑物和构筑物进行了约定，凡未出售给买受人所有或双方未书面约定给买受人独立使用的区域由出卖人享有所有权，出卖人有权决定其使用及经营，买受人不得干涉。所以该构筑物所有权属于被告，被告有权使用。四、原告诉请的4间活动板房及1间报刊亭，我们认为是建立在规划设计的车位上，开发商投入了大量的资金购买土地使用权以及建设停车位，所有对规划设计的车位享有所有权，而该案涉及的4间活动板房及报刊亭占用的规划设立的车位不属于物权法74条第三款规定的情形，应当依据物权法第74条第二款的规定来确定车位的所有权。如要恢复为停车位，应当另行起诉。原告主张所有权没有依据。且在双方的协议中，已明确由被告出租和经营。五、收费道闸是被告投资建设，投资金额达60多万元。原告主张所有权没有依据。实践中，没有开发商将收费道闸建好后才能交付房屋。收费道闸均是因管理需要而建立，不属于楼盘的附属设施，不应当向业主交付。停车位业主享有优先使用权是法律的规定，但优先使用并非无偿使用，也无法要求被告必须闲置等待业主来使用停车位，其优先使用权是在同等条件下的优先使用。在负一楼通道搭建4个玻璃门面属实，根据双方的协议，被告支付了使用费，享有使用权，同时也享有收益权利。作为开发商将属于业主所有的所有资产、图纸等早已交付给了原物业公司，不存在未交付发电机组和发电机房的问题。六、违章搭建的认定和拆除。原告诉称被告多处建筑属于违章建筑，但又对违章建筑主张所有权，于法无据。违章建筑一般是指未取得建筑工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。根据规划法规定，应由城市规划部门处理违章建筑。即违章建筑进行认定和处理的权利不是法院，法院无法界定是否属于违章建筑，也不可能将违章建筑判决给原告。如原告认为小区存在违法建筑，应当向行政主管部门主张权利。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告驿鑫公司举证如下： 1、南充市建设工程规划合格证1张、新世纪购物广场商业街效果图5张、第九次规委会确定的总评图1张、南规函（2014）79号回复2张、竣工验收备案书1份，拟证案涉小区的建设单位为重庆新世纪百货和被告两家，原告主张权利不应该只起诉被告；该小区整体规划是通过了规委会审批权的，被告是按照审批的图纸施工，并没有违反规划的行为，在规划上可以清楚的看到规划为小货亭；该工程是经过整体验收合格的，不存在占用消防通道的情况；4间活动板房及1间报刊亭是建立在规划设计的车位上，开发投入了大量的资金，有权享有所有权等事实。 2、商品房买卖合同1份、南发改收费（2013）57号文件1份、收费道闸修建开支发票及转款依据1份、驿鑫新世纪购物广场弱电系统决算表1份、业主租用车位收费证明2份，拟证小区B栋31楼顶属于构筑物，在小区商品房买卖合同中约定，构筑物属于被告所有，被告有权使用和经营；被告在小区有大量的车库，在公共区域设置道闸管理自己的物业，并不违反法律强制性规定，且设立道闸时投入了大量资金，原告主张所有权没有依据；小区未售车位，小区有业主在使用，但是有偿使用的事实。 3、协调新世纪商城与业主物管纠纷会议记录、协议、收款说明、付款通知单、收据、银行业务回单、进账单，拟证协调会议未对B栋31楼顶的所有权作出认定；原告唐主任和陈主任因破坏被告设立岗亭、道闸等被公安机关刑事拘留，充分说明岗亭、道闸属于被告财产；双方达成协议后，被告每年支付了费用7万元，被告拥有诉争物业的经营、使用、管理、收益的权利的事实。 本院确认本案基本事实如下： 一、新世纪购物广场基本情况 新世纪购物广场系集商业、租房等为一体的综合房地产项目。2010年8月5日，南充市城市规划管理委员会出具南规建验顺字[2010]021号《南充市建设工程规划验收合格证》载明，建设项目名称：新世纪购物广场，建设单位：重庆新世纪百货公司、南充驿鑫房地产公司。 2011年2月23日，南充市住房和城乡建设局同意案涉项目竣工验收备案。 二、纠纷协调和回复情况 因为原告业主对被告公司所开发南充新世纪购物广场的诸多问题信访，相关职能部门协调和回复情况如下： 2014年5月16日，南充市城乡规划局作出南规函[2014]79号《关于南充新世纪购物广场业主信访问题的回复》给予回复，该回复意见载明：“一、业主反映问题你们反应开发商将该小区B幢由审批31层修建为32层并作为办公室使用，将消防通道违章修成商铺对外出租，小区未见绿地，小区配套车们302个只有106个以及C幢的用途，小区备份电源权属等问题。二、调查核实情况1、该项目B幢审批为31层，你们反映的32层，实际是该幢楼顶构筑物的建筑造型。2、经我市2009年第9次规委会审定，同意南充新世纪购物广场周边建筑装门面装修改造方案，我局依法审批小区北面商业内街，并非你们反映的将消防通道修成商铺。消防部门已对该项目予以消防验收（南公消验[2010]第4号）。3、该项目《建设项目规划设计条件通知书》（南市规字[2007]第027号）及《国有土地作用全出让合同》未作绿地率指标设计要求，并报经我市2007年第43次规委会审定。4、该项目审批停车位共302个，你们反映的106个停车位为I区停车位，Ⅱ区停车位面积4975.52㎡，按照有关规划管理技术规定的要求，可作停车位166个，因此地下可作停车位使用272个，地面可满足30个停车位要求，总的停车位符合要求。5、C幢规划审批为综合用房。三、处理意见1、你们反映开发商将B幢31层楼顶构筑物作为办公房使用、商业内街权属问题、小区备份电源权属问题不属我局的职责，应向有关部门诉求。” 2014年7月11日上午，原、被告经西城街道办事处协调，形成《西城街道办事处召开有关新世纪商城与物管、业主委员、开发商参加的协调会》，唐福甲作为原告代表主张的问题：“1、B幢屋顶构筑物建成办公室，要求必须拆除；2、围墙商铺他们在出租受益，要求拆除；3、主通道4个门面、报刊亭、消防通道，拆除；4、通道门口的收费亭，无权收；5、广告位外出租，由业主统一管理；6、停车位首先满足业主使用，如有产权，提供依据；7、附一楼搭建玻璃门面等违规必须拆除；8、监控室双方应有协议，出示依据；9、发电机房出示依据，重新签协议；10、房屋经质检站检查漏水28处，必须修复；11、消防设施设备不齐全，甚至有的已经卖了，必须补偿；12、墙体未粉刷第二次，必须做第二遍”。协调结果为：“会议一致同意以下同点：达成如下几条协议：1、涉及到的项目总共12条，其中第10条由驿鑫房产公司维修，其它总共补偿金额4万元每年，包括B幢32层、围墙商铺、收费岗、广告位、配套设施、附一楼4个玻璃房、监控室、发电机和备份电机移交设备损坏、第二次粉刷等项目；2、支付方式，每年两次，每半年付一次给小区业主委员会；3、主通道上的刘虎成和报刊亭活动的租金由业主委员会收取；4、驿鑫公司使用的32层物管费收费标准按2.00元/㎡.月收取，另停车位收费按每月50元/个收取；5、补偿费到账后两天业委会实现通电、通车；6、该补偿费的使用要书面告知驿鑫公司，并保障全体业主无异议。” 2014年8月1日，南充市房地产交易与权属管理中心作出《关于新世纪小区B栋“32”楼和围墙商铺车位等事项的回复》，载明：“经调查核实回复如下：1、小区B栋‘32’楼未在我局办理产权登记。2、你们所称小区内围墙修建的商铺未在我局办理产权登记。3、该项目一区106个停车位已办理初始登记，所有权人为驿鑫房地产开发有限公司，有17人已办理分户产权；二区停车位面积为4975.52平方米，已办理初始登记，所有权人为重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司。4、小区在负一楼过道上搭建的4个玻璃门面未在我局办理产权登记。” 2014年9月24日，南充市城乡规划局作出《新世纪小区信访事项处理意见书》。载明：“回复如下：1、反映B幢31层楼顶建筑和小区北面商铺的问题，我局已于2014年5月16日在《关于南充新世纪购物广场业主信访问题的回复》（南规函[2014]79号）予以答复。2、反映的搭建问题。经核实，三处搭建由开发商或业主在规划验收后自行搭建，其中两处为活动板房，一处为玻璃房。根据2004年市人民政府令第4号和‘三定’方案的规定，应由城管执法局调查处理。” 2015年2月11日上午9时，原、被告经西城街道办事处协调，形成《协调新世纪商城与业主物管纠纷会议记录》，载明“通过办事处、社区协调，双方协商通过并签定新的协议。”同日，原告（甲方）与被告“乙方”签订了《协议》约定：“一、B幢31楼楼顶造型全部由乙方使用，乙方对其拥有使用权。甲方必须保证乙方正常经营、使用，不受任何干扰。该房屋由乙方自用，不得出租、分租。物管费按2元/月/平方米交纳给物管公司，甲方及物管公司不得再另行收取其它任何费用。二、新世纪小区围墙商铺由乙方出租、经营，新世纪商都旁放置于停车位上的现有活动板房及报刊亭由乙方出租、经营，甲方、物管公司及其他不得干扰和改变。三、新世纪商都旁边收费道闸由乙方经营管理，甲方、物管公司及其他人不得干扰和改变并保障其正常经营。四、地下停车位属于乙方自有产权，由乙方自行经营、管理。停车场停车位物管费按50元/月/个交纳给物管公司，甲方及物管公司不得再另行收取其他任何费用。甲方和物管公司必须保障乙方正常经营。五、负一楼通道处现有4个玻璃门面由乙方经营、管理，甲方、物管公司保证乙方经营行为不受外界干扰。六、小区新、旧物管已就小区内全部设施、设备移交完毕，甲方双方及新、旧物管公司均不再有异议。七、乙方在交房时，符合交房要求，不存在墙面二次粉刷等问题。八、临人民南路玻璃房上方三面广告由乙方负责出租、使用。九、小区内业主权属内的墙面广告由全体业主负责出租、使用。十、乙方向甲方每年支付费用柒万元整（70000.00），每半年甲方凭有效票据收据一次；一次叁万伍仟元整（35000.00）。十一、甲方必须保证本协议内容已经绝大多数业主同意，保障乙方利益不受损害，不因小区业主委员会成员变更而变更。十二、甲方需协助鸿源物管收取业主所欠物管费等其它费用。十三、若乙方公司撤出小区，本协议自然终止，双方不得有异议。十四、协议一式肆份，经甲、乙及见证明代表签字盖章后生效。甲乙双方各执一份，西城街道办事处和成都津瑞物业各一份。”原、被告加盖公章，业委员委员侯克万、孙**、张秋林、付东平、杨战、何廷亮在甲方处签名捺印，陈香、雷琳、敬华琼、任伟民、王传平、唐晓燕、郑顺芳作为见证代表在协议尾部签名捺印。 被告根据上述协议于2015月4月23日支付了32320元（扣除维修费等）、于2015年5月24日支付了70000万元，于2017年2月22日支付了35000元，于2017年8月8日支付了35000元。 2015年4月23日，南充市顺庆区人民政府西城街道办事处作出《关于人民南路新世纪小区物管纠纷信访案件处理意见书》，该意见书中处理情况第（二）项载明：“经调阅图纸（附件3），新世纪商都在小区东南面主通道的卸货平台规划可见。门口4个商铺和1个报刊亭及负一楼通道4个玻璃门面无规划许可，属违章建筑。” 三、相关事实 被告与案外人侯克万（合同编号：201003120363）、唐侨（合同编号：200906160180）签订的案涉小区《商品房买卖合同》中均载明：“第二十一条、共有权益的约定1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；第二十二条附属建筑物、构筑物的约定双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下方式处理：凡未出售给买受人所有或双方未书面约定给买受人独立使用的区域由出卖人享有所有权，出卖人决定其使用及经营，买受人不得干涉。” 2009年7月23日，南充市人民政府召开了第九次城乡规划委员会会议，于2009年8月3日形成南府阅[2009]《第九次城乡规划委员会会议纪要》。载明：“九、南充新世纪购物广场周边建筑立面装修改造方案原则同意该装修改造规划方案，立面装修色彩应明亮一点，整体色彩尽量与购物广场建筑色彩协调。” 四、原告主体基本情况 原告于2013年9月16日经南充市房地产管理局顺庆办事处同意备案，共9名委员。其中：唐福甲为主任，陈明显、何廷亮、侯克万为副主任，孙**为出纳，杨战为会计，张秋林为工程员，付东平为安保员，史亚平为宣传员。 因发生纠纷，南充市顺庆区人民检察院于2016年1月27日作出南顺检公诉刑不诉[2016]4号《不起诉决定书》，对唐福甲涉嫌故意毁坏财物罪，因证据不充分，不符合起诉条件，决定对唐福甲不起诉。 诉讼中，2015年2月11日《协议》尚在履行之中，被告表示愿意在该《协议》的基础上每年增加2万元付给原告，系其自行处分民事权利。 本院认为，一、关于2015年2月11日《协议》的效力问题。 原告主张，一是由于该协议是在原告业务会主任被刑事拘留、需要得到被告谅解的情况下签订的，二是由于该协议内容侵犯了业主的共有权益，故该协议无效。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”以及《四川省物业管理条例》第二十七条“业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5人以上的单数组成，任期3年或者5年。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告”之规定，原告的委员共9人，该协议由6名委员签名捺印并加盖公章，超过全体委员半数以上同意。同时，原告在本案中主张2015年2月11日《协议》侵犯了业主的共有权益，但未有业主请求撤销该《协议》。为此，原告主张2015年2月11日《协议》无效之事由不能成立。也需要说明的是，该协议在回避案涉建筑物、搭建物等的权属和合法性的前提下向原告支付了一定费用，实际共同分享了案涉建筑物、搭建物等的收益；双方对违法搭建物收益之分配约定，明显不当。 二、关于新世纪购物广场B幢31楼楼顶上构筑物的权属以及移交问题。 根据规划，新世纪购物广场B幢31楼楼顶构筑物属于该幢楼的装饰部分，为建筑物区分所有权的共有部分，依法当然归该幢楼的全体业主共同所有，理应交由该部分业主自行管理、合理使用。被告称该部分建筑没有出售而归被告公司所有的理由不能成立。为此，原告请求确认南充市新世纪购物广场B幢31楼楼顶上构筑物归B幢全体业主所有的诉讼请求本院予以支持。 原告不仅要求将所属构筑物进行移交，还包括将违法搭建物进行移交，对此，本院评判如下：首先，被告公司将新世纪购物广场B幢31楼楼顶构筑物进行改造，没有获得规划许可，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”之规定，对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。被告公司的行为侵犯了业主的所有权，原告有权要求有关行政部门予以拆除、恢复原状。其次，对于违法搭建物，通过2015年2月11日《协议》确定搭建物由被告公司使用且由此向被告公司收取了一定的费用，原告实际通过合同方式处置了新世纪购物广场B幢31楼楼顶上构筑物的使用权。在违法搭建物尚未拆除的情况下、在2015年2月11日《协议》正在继续履行的情况下，原告提出的这一诉讼请求，本案无法予以支持；可待条件成就后，可另行主张权利。 三、关于新世纪购物广场北面围墙45个商铺收益权的归属问题。 南充市城乡规划局已认定该45个商铺系经南充市2009年第9次规委会审定，同意南充新世纪购物广场周边建筑装门面装修改造方案，由南充市城乡规划局依法审批修建的小区北面商业内街，图纸上显示为“小货亭”，商业内街项目已通过消防验收。根据双方的现有举证，该45个商铺的权属尚难以确定；加之双方通过2015年2月11日《协议》对商铺的收益分配进行了约定，为此，原告提出的该45个商铺收益权归小区全体业主所有的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。 四、关于一楼室外4间活动板房、1间报刊亭场地使用收益的处理问题。 被告公司投资在新世纪商都一楼室外公共部分摆放的4间活动板房及1个报刊亭，占用公共活动、停车用地摆放，作经营使用。未经过业主同意，则侵害了全体业主的合法权益；该4间活动板房、1间报刊亭具有可移动性，原告有权要求搬出或者拆除。南充市顺庆区人民政府西城街道办事处作出《关于人民南路新世纪小区物管纠纷信访案件处理意见书》确认门口4个商铺和1个报刊亭无规划许可，属违章建筑，原告可依法报经有关部门处理，包括违法所得的处理。据此，原告要求该4间活动板房及1个报刊亭的场地使用收益属小区全体业主所有的诉讼请求，本院在本案中不予支持。为此，对于被告公司占用公共部分、侵害全体业主合法权益的行为，原告有权另行要求赔偿损失。 五、关于负一楼4个玻璃门面的收益的处理问题。 负一楼该4个玻璃门面的建设没有获得规划许可，属于违章搭建，原告有权依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，原告可依法报经有关部门处理，要求拆除并恢复原状，包括违法所得的处理。由于双方通过2015年2月11日《协议》对4个玻璃门面商铺收益的分配实际进行了约定，为此，原告提出的确认新世纪负一楼通道搭建的收益归全体业主的诉讼请求，本院不予支持。 六、关于全体业主对新世纪购物广场地下未售停车位优先使用权问题。 依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定，原告请求确认全体业主对新世纪购物广场地下未售停车位享有优先使用权，本院予以支持。 七、关于收费道闸的权属问题。 收费道闸包括两个部分，一是占地，二是相应设施。收费道闸占地应当属于建筑物区分所有权中的公共部分，属于全体业主共有。收费道闸设施为被告公司所建和管理，对于出入地下停车场的相应车辆设卡收费，未实质影响业主的通行；退一步而言，不允许修建此设施，也是设施的拆除问题。由于双方通过2015年2月11日《协议》约定收取了相应费用，在合同未解除之前，原告请求确认收费道闸的所有权属全体业主所有，并向原告移交的诉讼请求，本院不予以支持。 八、关于移交小区发电机组及发电机房的问题。 2015年2月11日《协议》载明“小区新、旧物管已就小区内全部设施、设备移交完毕。”据此《协议》，被告公司认为发电机组及发电机房已经移交完毕。而原告认为尚未移交、仍然为被告公司所控制，由于原告在本案的举证尚无法充分证明被告仍然占有小区发电机组及发电机房，依据第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对原告要求被告移交小区发电机组及发电机房的诉讼请求，本院不予支持。原告可以在证据确实、充分后另行主张这一权利。 之外，被告承诺在2015年2月11日《协议》的基础上每年增加2万元付给原告，应实际履行。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十八条、第八十三条第二款“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，依照《四川省物业管理条例》第二十七条之规定以及依照最高人民法院关于业主委员会诉讼主体地位相关批复精神，判决如下： 一、确认南充市新世纪购物广场B幢31楼楼顶上构筑物归B幢全体业主所有； 二、确认新世纪购物广场小区全体业主对小区地下未售停车位享有优先使用权； 三、驳回原告南充市新世纪购物广场小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费800元，由原告南充市新世纪购物广场小区业主委员会负担400元，南充市驿鑫房地产开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  曾明 二〇一八年七月十二日 书记员  苟敏