河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初2488号原告谌爱珍，女，1975年10月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人吴彦东，河南同立律师事务所律师。被告驻马店市新家园房地产开发有限公司，住所地：驻马店市文明大道与通达路交叉口。法定代表人宋军民，经理。委托代理人姬盼盼、王丽华，河南北纬律师事务所律师。被告驻马店市鼎信物业管理有限公司，住所地：驻马店市雪松路**。法定代表人王杰一，董事长。委托代理人张力、代超（实习），河南华珠律师事务所律师。原告谌爱珍诉被告驻马店市新家园房地产开发有限公司（以下简称新家园公司）、驻马店市鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业）商品房销售合同及物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谌爱珍及其委托代理人吴彦东，被告新家园公司的委托代理人姬盼盼、王丽华，被告鼎信物业的委托代理人张力、代超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌爱珍诉称，原告于2006年5月8日交给被告住房暖气设施安装费14762元，2007年8月9日原告与被告签订《物业服务协议》，该协议第二条第二款规定：被告负责房屋共用设施设备及运行的维护与管理。而被告不履行合同条款，未尽到物业服务责任，长期不管理和维护翡翠城小区供暖设施及管道，致使供暖设施及管道长年失修，严重损毁报废。小区业主年年要求供暖，被告只承诺不兑现，至今已达10年之久。请求依法判令：1、被告退还原告交的暖气开口费14762元及自2006年至今的利息，暂定100元。2、依据签订物业服务协议，因被告违约，请求被告向原告支付日千分之一违约金，暂定100元。3、因被告责任，导致原告11年使用燃气供暖的经济损失费用暂定10元。诉讼中，原告自愿撤回其第二项诉讼请求,并明确诉讼请求为：1、被告退还原告交的暖气开口费14762元及利息（利息损失，从2006年5月8日起计至支付完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。2、被告赔偿原告11年使用燃气供暖经济损失10元。被告新家园公司辩称，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同中约定电话、有线电视、暖气等室内管线铺设到户，由相关运营商确定开通时间，在商品房保修范围和保修期间内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。预售商品房开发建设中，××需在合同签订之日交纳暖气集资费。合同签订后，被告依约向原告交付符合合同约定的房屋，根据合同约定，原告应在合同签订时交纳暖气集资费。该费用交纳是双方意思自治的结果，因此不应退还。被告对暖气管道负有维修责任的，保质期已经届满，根据建设工程质量管理条例第40条，供热系统和设备的保修年限为自交付之日起一个采暖期和供冷期，供热系统和设备自交付之日至今已经十余年，远远超过保修期，且2012年被告在已经超过保修期情况下对原告所在小区的供暖设备进行了维修。被告不应再承担维修责任，原告起诉已经超过诉讼时效，已经丧失胜诉权。综上，原告的诉讼请求不应当支持，请求依法驳回。被告鼎信物业辩称，1、原告与鼎信物业签订《物业管理服务协议》一份，协议约定甲方为鼎信物业，协议第一条对甲方的义务进行了约定，鼎信物业的义务不包括供暖设施设备的管理、维修。2、新家园公司委托鼎信物业代为收取翡翠城购房客户缴纳暖气管道费用，鼎信物业是受新家园公司委托代为收取费用。鼎信物业已将代为收取的暖气建设费给新家园公司，鼎信物业不应退还原告任何费用。3、根据国务院令第379号物业管理条例第52条规定，供暖管线与设备维修养护责任应由供暖单位承担。因此，鼎信物业不应承担供暖设施的养护责任，且根据河南省物业管理条例第21条规定，业主户外水电等设施的公用部位的维修责任按产权归属由产权人负责。4、物业公用部位在法定保修期满后的维修更新，其费用在维修基金中列支，不足部分有业主共同分担，专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后，物业公共部位、公用设施的维修与更新不得挪得他用。5、小区已经交付给业主十几年，供暖管道受损属于正常老化，由于小区专项维修基金已被使用完毕，物业公司多次与小区业主沟通，要求其补充专项维修基金，由于业主不愿意补充，导致暖气管道年久失修。6、物业公司已按照物业管理协议履行了义务，原告要求物业公司承担责任，物业公司不应承担。7、原告起诉已经超过法定时效，其应承担其超过起诉时效的后果，丧失胜诉权。综上，原告要求鼎信物业承担责任无事实和法律依据，应依法驳回。经审理查明，一、2006年5月8日，原告谌爱珍（××）与被告新家园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：……第三条、××购买房屋位于翡翠城小区第5幢3单元4层西户。……第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、路与房屋同时交付使用；2、天然气以驻马店市天然气公司点火日为准；3、电话有线电视、宽带、暖气等室内管线铺设到户，××提出申请后，由相关运营商确定开通时间等条款。该协议附件四补充协议中第二条约定：预售商品房开发建设过程中，××须在合同签订之日缴纳国家规定的契税、房屋维修基金及天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费，甲方代政府及相关配套部门收取的税、费标准调整时，按实际发生额调整等条款。《商品房买卖合同》签订当日，原告谌爱珍依约交纳暖气初装费14529元，并由被告新家园公司出具暖气初装费收据一份，写明：“收据，今收到谌爱珍人民币壹万肆仟伍佰贰拾玖元整（14529.00），系付暖气初装费”。2008年12月19日，原告谌爱珍又依约交纳暖气初装费233元，并由被告鼎信物业出具收据一份，写明：“今收到谌爱珍人民币贰佰叁拾叁元整（233.00）系付5#3单元4层西户补暖气初装费”。二、2007年8月9日，原告谌爱珍（乙方）与被告鼎信物业（甲方）签订《物业管理服务协议》一份，约定：房屋共用设施设备及其运行的维护与管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等条款。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。又查明，一、2001年4月16日，原国家计委、财政部联合下发了《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格585号）（以下简称《通知》），该通知规定，将暖气集资费以及房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城市卫生管理费等专项配套设施费予以取消，将其归并为城市基础设施配套费并有相关部门重新核定收费标准。二、2014年10月21日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。2015年8月27日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。三、河南省物价局下发[2000]77号《河南省新建商品房交易价格行为规则》，该规则载明：商品房销售价格由土地征用及拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、开发建设区内基础设施建设费（含区内非营业性配套公建费）、开发建设单位管理费、贷款利息、税金、利润组成。其中开发建设区内基础设施建设费是指小区规划红线以内与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、排洪、消防、绿化、环卫等公共基础设施建设费用，以及经政府批准按规划要求建设的物业管理用房、公共非机动车车棚、公厕等非营业性公共配套设施建设费用。诉讼中，原告主张其11年使用燃气供暖经济损失10元，未提交相关证据。诉讼中，被告鼎信物业称其收取的暖气初装费是代新家园公司收取的，并已将暖气初装费交给新家园公司；被告新家园公司对此予以认可，并称其收取的14762元的暖气初装费是红线内暖气管道建设费用，不包含红线外城市基础配套费，且其已对小区内规划红线内的暖气管道进行了建设。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《物业管理服务协议》、收据等证据，被告鼎信物业提交的《物业管理服务协议》等证据，被告新家园公司提交的驻政办〔2015〕94号、驻政〔2014〕84号文件等证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、原告谌爱珍与被告新家园公司签订《商品房买卖合同》一份，被告新家园公司将位于翡翠城小区第5幢3单元4层西户商品房一套出售给原告，原告与被告新家园公司之间系商品房销售合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。二、原告谌爱珍又与被告鼎信物业签订《物业管理服务协议》一份，由被告鼎信物业为原告提供物业服务，原告与被告鼎信物业之间系物业服务合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。三、因本案中与原告形成商品房销售合同关系的相对人系被告新家园公司；新家园公司对鼎信物业代其收取暖气初装费的事实也不持异议，且新家园公司作为本案诉争工程的开发商，授权物业公司来收取相关费用并不违反法律、行政法规的强制性规定。故被告鼎信物业主张其是代新家园公司收取的暖气初装费，本院予以采纳。原告请求被告鼎信物业承担返还责任，于法无据，本院不予支持。四、本案中，原告起诉要求退还暖气初装费的主要依据是原国家计委、财政部联合下发的《通知》，该通知规定“将暖气集资费以及房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城市卫生管理费等专项配套设施费予以取消，将其归并为城市基础设施配套费并有相关部门重新核定收费标准”。因①原国家计委、财政部联合下发的《通知》仅是将暖气集资费等专项配套设施费予以取消，并归为城市基础配套费且有相关部门重新核定收费标准。后驻马店市人民政府于2015年8月27日才对城市配套费的收取下发了《实施细则》，从该实施细则的内容显示，城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；收取对象是在中心城区新建、扩建和改建建设项目的单位和个人；城市配套费的使用目的主要用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）；补助对象为供水、供气、供热等专业经营单位企业；城市配套费的使用原则为供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）；建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价，商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；该实施细则自发布之日起开始执行。②诉讼中，原告主张被告新家园公司收取的暖气初装费14762元系城市配套费，未提交相关证据；被告新家园公司对此不予认可，并抗辩主张该款系小区规划红线内庭院管网和户内设施建设费用，亦未提交相关证据；而本案诉争的暖气初装费14762元,该费用无论是原告主张的规划红线外的城市配套费还是被告新家园公司主张的规划红线内的建设费用，抑或二者均包含在内，因原国家计委、财政部虽在2001年联合下发通知要求将暖气集资房等取消并归为城市基础设施配套费，但驻马店市于2015年8月27日才出具《实施细则》核定城市配套费收取标准，并从发布之日禁止在房价款外另行加收城市配套费，而原告是在2006年交纳的诉争暖气初装费14762元，早于该《实施细则》，即使新家园公司收取的暖气初装费14762元系城市配套费或含有部分城市配套费，不适用该《实施细则》，且新家园公司另行收取暖气初装费是依据双方合同约定收取，故原告请求被告新家园公司返还暖气初装费14762元，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。五、因《商品房买卖合同》中约定“电话有线电视、宽带、暖气等室内管线铺设到户，××提出申请后，由相关运营商确定开通时间”，现原告以11年未使用暖气供暖为由主张被告新家园公司违约，与上述约定不符，原告的该项主张，本院不予采信。原告据此请求二被告赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告谌爱珍的诉讼请求。案件受理费170元，由原告谌爱珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 周 岩审判员 张伟光二〇一八年六月二十二日书记员 余 欢