江西省万安县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0828民初53号原告:肖益元，男,1958年12月12日出生,汉族,江西省万安县人,大专文化，职工，住江西省万安县。委托诉讼代理人：刘凯锋,江西祥昀律师事务所律师。被告：肖嗣玉，男,1960年11月25日出生,汉族,江西省万安县人,住江西省万安县。委托诉讼代理人：罗人皆,江西五云律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖强,男,1992年1月3日出生,汉族,江西省万安县人,住江西省万安县。系被告肖嗣玉儿子。被告：许友珠,男,1948年10月16日出生,汉族,住江西省万安县。原告肖益元与被告肖嗣玉、许友珠确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖益元及其委托诉讼代理人刘凯锋、被告肖嗣玉及其委托诉讼代理人罗人皆、肖强到庭参加诉讼，被告许友珠经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖益元向本院提出诉讼请求：1、判令原告之母和被告许友珠于2003年9月28日签订的房屋买卖协议及被告肖嗣玉和被告许友珠于2004年1月8日签订的转让房屋协议无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告的母亲谢桂英系万安县芙蓉镇建丰村**的村民,1986年左右在四组自己的自留地上建了土木结构的房屋一栋(二层),一直居住,1992年5月16日,万安县政府核发万集建(92)字第180301167号房屋土地证给原告的母亲,后来原告的母亲随原告在县城居住生活,2014年原告母亲去世(原告父亲也早己经去世),其房屋也应当由原告继承。不知何因,被告肖嗣玉这几年先是在原告家的自留菜地上建房子,自留菜地边的这栋土木结构的老房子也由被告肖嗣玉一直占用着,被告肖嗣玉在里面堆放了物品,至今也是这样。原告问被告肖嗣玉为何占用原告母亲的老房子,要求被告肖嗣玉搬离房屋内的物品,被告肖嗣玉说房屋是他从被告许友珠那里买的,原告叫被告肖嗣玉拿协议看，被告肖嗣玉就是不给原告看,组里村里也解决不了,就是说要原告去法院起诉。后来原告向法院起诉被告肖嗣玉侵权，要求被告肖嗣玉搬出所占用的房子,被告肖嗣玉这才拿出了协议书,原告也才看到了协议。该案法院审理后认为,原告母亲已经和被告许友珠签了房屋转让协议,被告许友珠和被告肖嗣玉也有转让房屋协议,要先处理协议的效力后才能起诉搬出房屋的物品,原告见状只好撤诉后起诉协议无效。原告认为,被告许友珠不是农村户口,也不是万安县芙蓉镇建丰村**的村民,依据我国土地管理法及国务院国办发(1999)39号关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定,被告许友珠和原告母亲签订的房屋买卖协议是违法的协议,该协议无效。同时被告肖嗣玉也不是建丰村**的村民,被告许友珠和被告肖嗣玉签订的转让房屋协议也是违法的协议,该协议同样无效。被告肖嗣玉辩称，从继承权方面来讲，原告的起诉已过诉讼时效；诉争房屋不是原告母亲的遗产，诉争房屋是原告母亲生前就已经处分了的财产，2003年9月28日就已经合法转让给了许友珠，原告不是所有权人和使用权人，不是该房屋的权利人，原告没有诉权；2003年至今已过了15年，原告母亲生前将房屋处分了，不违反法律规定，且经过了公证，合法有效；许友珠购买原告母亲的房屋是养家禽，肖嗣玉买下房屋是居住，许友珠购买的时候是3万多，卖给肖嗣玉是2万多，没有牟利，不是炒卖土地，肖嗣玉购买的时候经过了村小组的同意，组长签了字，合同有效；原告两夫妻对买卖房屋过程知情，也在合同上签了字。被告许友珠未作答辩，也未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的下列证据本院予以确认并在卷佐证：1、原告肖益元提交的原告肖益元身份证，被告许友珠的身份证复印件，万集建（92）字第18030167号集体土地建设用地使用证复印件，廖连香与许友珠于2003年9月28日签订的《房屋买卖协议》及房屋示意图，许友珠与肖嗣玉于2004年1月8日签订的《转让房屋协议》复印件，万安县公安局芙蓉派出所出具的《死亡证明》和《证明》，肖爱莲、肖爱英、肖爱红出具的《房屋继承权承诺》，本院（2017）赣0828民初650号民事裁定书；2、被告肖嗣玉提交的万集建（92）字第18030167号集体土地建设用地使用证，万安县公证处（2003）万证字第308号公证书，肖益元2003年9月20日书写的《友好协议》。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告肖益元提交的万安县芙蓉镇建峰村委会出具的《证明》，该证据无负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，且证明肖益元、廖连香是谢桂英的继承人超出了村委会的职权范围，故该证据本院不予采信；2、被告肖嗣玉提交的谢桂英的申请书，该证据与本案无关联性，本院不予认定；3、被告肖嗣玉提交的其与许友珠于2004年1月8日签订的《转让房屋协议》,该证据与原告提交的复印件一致,本院予以采信;4、被告肖嗣玉提交的2003年9月28日卖给许友珠的房屋示意图,该证据与原告提交本院的房屋示意图基本相同,本院予以采信;5、被告肖嗣玉提交的王亚兰等人签名的《证明》，证明原告知晓其母亲的房屋出售给许友珠，本院认为，该《证明》能与其他证据相互印证，证明原告对其母亲的房产出售给许友珠是知情的，本院对该证据予以采信；6、被告肖嗣玉提交的礼簿，证明肖嗣玉购买房屋后，原告来贺喜送礼，原告对被告肖嗣玉购买其母亲的房产知情，本院认为该证据既无原告肖益元的签名，也无其他证据来印证该证据的真实性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告肖益元的母亲谢桂英系万安县芙蓉镇建丰村(现为“建峰村”)四组的村民,1986年左右在本组建了住房、杂房、厨房各一栋,1992年5月16日,谢桂英取得了万安县人民政府核发的万集建(92)字第18030167号集体土地建设用地使用证，土地类别、用途为住宅，用地面积为110.66平方米。谢桂英于2014年去世，其户口现已被注销。被告许友珠为城镇居民，被告肖嗣玉为万安县芙蓉镇建丰村**的村民。2003年9月20日,原告肖益元出具《友好协议》一份，内容为“兹有芙蓉镇建丰村四组肖益元世居住房、厨房、茅间、水井等包括院子一切固定资产出售给许友珠养家禽等，请本屋场家族祖辈兄弟今后给予大力关照，友好相处。”肖庆桃等12个村民在该《友好协议》“同意”处签名。2003年9月28日,原告肖益元的妻子廖连香与被告许友珠签订了一份《房屋买卖协议》，协议主要内容为：一、甲方（谢桂英）自愿将座落于万安县芙蓉镇建丰村四组的宅院一套出售与乙方（许友珠），用于饲养鸽子等家禽，其中：砖木结构房屋一栋，占地面积110.66平方米；杂房一栋，面积为30.36平方米；空地面积为76.28平方米。房屋院内四至为：东靠水泥道路，南靠肖辽深茅房，西靠屋场中间大路，北靠肖遂深房。（详见万集建(92)字第18030167号土地使用证）二、付款办法：甲方房屋总作价叁万元，签订协议时由乙方一次性付清甲方，同时甲方将土地使用证交给乙方。三、如乙方今后需办理土地使用权变更手续及其他产生的费用均由乙方自理。四、甲方院内的明水井一口也无偿归乙方所有。五、乙方借用甲方两块菜地使用，如今后甲方需要，经甲方提出乙方应立即归还。2003年9月30日,该《房屋买卖协议》经万安县公证处公证,证明谢桂英的委托人廖连香与许友珠于2003年9月28日签订了上述《房屋买卖协议》,认为双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上双方当事人的签名、印鉴属实。2004年1月8日,被告许友珠与肖嗣玉签订《转让房屋协议》，被告许友珠将其购买的谢桂英的房屋以28000元的价格转售给被告肖嗣玉，廖连香、肖炬深作为在场人在该协议上签名。2015年3月5日，谢桂英的的女儿肖爱莲、肖爱英、肖爱红出具《房屋继承权承诺》，表示对谢桂英的万集建（92）字第18030167号集体土地上兴建的房产放弃继承，由原告肖益元一人继承。2017年，原告肖益元向本院起诉肖嗣玉、许友珠排除妨碍，同年12月15日，肖益元撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点有三：一、原告起诉是否已过诉讼时效；二、原告是否有诉权；三、廖连香与许友珠2003年9月28日签订的《房屋买卖协议》、被告许友珠与肖嗣玉2004年1月8日签订的《转让房屋协议》是否有效。关于原告起诉是否已过诉讼时效问题。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。因本案诉讼请求系要求确认农村房屋买卖协议无效，属确认之诉，故被告提出关于本案诉讼时效已过的抗辩理由不能成立。关于原告是否有诉权问题。原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。原告肖益元系本案诉争房产原所有人谢桂英的儿子，其起诉时谢桂英已死亡，原告肖益元与本案有直接利害关系，依法应享有诉权。关于廖连香与许友珠2003年9月28日签订的《房屋买卖协议》、被告许友珠与肖嗣玉2004年1月8日签订的《转让房屋协议》是否有效问题。我国对土地、房屋的管理实行的是“房地一体主义”原则，在房地不可分割的情况下，农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然涉及该房屋占用的农村宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该规定是关于农村集体土地使用权转让效力的强制性规范。农民集体所有的土地属于村民集体所有，只有该集体经济组织成员才享有土地、宅基地的使用权，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定,农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅等。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）强调,加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地等。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。最高人民法院在2010年4月30日给湖北省高级人民法院《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》，明确了“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”。本案转让的谢桂英的房屋所占用的土地是万安县芙蓉镇建丰村四组的农村集体土地，被告许友珠为城镇居民，被告肖嗣玉为万安县芙蓉镇建丰村**的村民，均非万安县芙蓉镇建丰村四组村民，因此，廖连香与许友珠2003年9月28日签订的《房屋买卖协议》、被告许友珠与肖嗣玉2004年1月8日签订的《转让房屋协议》应依法认定为无效。从被告提交的证据来看，原告肖益元对其妻子廖连香受谢桂英的委托，将其母亲谢桂英的房屋出售给许友珠及许友珠又将该房屋转让给肖嗣玉是明知的，但原告肖益元是否明知不能改变本案无效合同的违法性。无效合同自始没有法律效力，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，但原告仅要求确认房屋买卖、转让协议无效，当事人均未提出返还财产，当事人可自行协商或另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、廖连香与被告许友珠2003年9月28日签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告许友珠与肖嗣玉2004年1月8日签订的《转让房屋协议》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告许友珠、肖嗣玉各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判长 肖 鹰审判员 乐瑞晶审判员 张志勇二〇一八年六月二十二日书记员 刘 婷