新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0109民初751号原告：阿不都卡得尔·克力木，男，1968年3月5日出生，乌鲁木齐市沙依巴克区地税局干部，住乌鲁木齐市天山区。被告：王文军，男，1949年7月29日出生，退休职工，住乌鲁木齐市米**。被告：王海涛（被告王文军之子），男，1979年7月8日出生，无固定职业，乌鲁木齐市东山区。二被告共同委托诉讼代理人：王志刚，新疆创新律师事务所律师。原告阿不都卡得尔·克力木与被告王文军、王海涛买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法使用简易程序于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告阿不都卡得尔·克力木，被告王海涛及被告王文军、王海涛共同委托诉讼代理人王志刚到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告阿不都卡得尔·克力木，被告王文军、王海涛的共同委托代理人王志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告王文军于2015年12月11日签订的土地租赁权及房屋转让合同无效；2、要求二被告返还转让费1,300,000元；3、要求二被告承担利息损失390,000元（1,300,000元×30%），以上合计1,690,000元；4、要求二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月11日，原告与二被告签订了一份土地租赁权及房屋转让合同。合同约定：被告将位于乌鲁木齐市米东区水井以西面积为1950平方米院落及该院落中900平方米的厂房、200平方米的砖混结构房屋以1,300,000元的价格转让给原告，付款方式为原告一次性向被告支付。被告所转让的土地系2005年1月1日被告从原乌鲁木齐市东山区芦草沟乡人民庄子村村民委员会租赁的土地，租赁期限为30年，从2005年1月1日至2035年12月31日止。合同签订后，原告全面履行自己的付款义务，但被告未按约定履行办理该转让房屋的有关转让手续。后原告多次找二被告要求办理房屋转让手续或返还转让费无果，故诉至法院。被告王文军辩称：对原告提供的土地租赁权及房屋转让合同无异议，我将自己所有的位于米东区面积1950平方米院落及该院落中900平方米的厂房、200平方米的砖混结构房屋以1,300,000元的价格转让给原告的事实认可，并收到了转让款1,300,000元。但我与案外人原乌鲁木齐市东山区芦草沟乡人民庄子村村委会签订的土地租赁合同中明确约定：被告在租赁期内不得将该租赁土地转让，对于此约定原告知情，而且根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，集体所有土地使用权只能在本村村民之间流转，对于本村村民以外第三人流转无效，原告与我签订的协议明显违背了上述法律的强制性规定，属于无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。故我同意解除该合同关系，也同意向原告返还转让该土地建造房屋的转让款1,300,000元。但对于原告主张的利息损失，我不应当支付，原告与我签订的合同是无效合同，无效的合同至始无效，所以原告主张损失的请求没有法律依据，不同意支付。被告王海涛辩称：根据我国法律规定，代理过程中只要代理人尽到相应的职责，相应的法律责任应当由被代理人承担，结合本案被告王文军与案外人乌鲁木齐市米东区村民委员会签订的土地租赁合同、被告王文军与原告签订的转让协议，我以被告王文军的代理人身份出面的，所以我对原告主张返还转让款的请求不应承担清偿责任。经审理查明：被告王文军、王海涛系父子关系，二人均是乌鲁木齐市米**村民，原告阿不都卡得尔·克力木系城镇居民。2005年1月1日，原乌鲁木齐市东山区芦草沟乡人民庄子村村委会（甲方）与被告王文军（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，其中约定的主要内容：乙方租赁原乌鲁木齐市东山区芦草沟乡人民庄子村村委会三队铁路以南、水井以西，土地面积为5500平方米的集体土地，租赁期限为30年，从2005年1月1日至2035年12月31日止，每年租赁费为10,000元，在租赁期间乙方必须依法经营和管理，严格遵守国家法律法规和相关部门法律法规，不得将该土地转让、不得对外进行抵押、质押、融资、担保，不得未经村委会同意擅自将该土地变更为国有土地和私有土地。2015年12月11日，被告王文军委托其儿子被告王海涛办理土地租赁权及厂房转让合同的相关手续。当天，被告王文军（甲方）与原告（乙方）签订了一份《土地租赁权及厂房转让合同》，该合同主要约定：甲方将位于乌鲁木齐市米东区，水井以西，王文军和村委会签订合同的部分面积为1950平方米院落及该院落中900平方米的厂房、200平方米砖混结构房屋以1,300,000元的价格转让给乙方，并约定了如有一方违约，按转让价款的双倍承担违约金。合同签订后，原告按合同约定分两次向被告王海涛支付转让费13,000,000元，但被告至今未向原告交付转让的土地、厂房及房屋。2015年1月16日，王海涛向原告出具一份保证书，保证于2016年5月份之前向原告交付转让的院落和厂房、房屋，如违约按转让价款的双倍赔偿违约金。后原告多次找二被告交付转让的院落和厂房、房屋无果。以上查明的事实有：土地租赁合同、土地租赁权及厂房转让合同、委托书、收条、保证书、短信记录及庭审笔录等证据在卷相互印证。本院认为：我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。本案中原告与被告王文军签订的土地租赁权及厂房转让合同所反映的内容来看，原、被告双方存在转让位于乌鲁木齐市米东区的土地的情形，由于原告并非乌鲁木齐市米**村民，没有集体经济组织成员身份，不能在农村享有宅基地使用权，其与被告所签订的土地租赁权及厂房转让合同因违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。原告要求被告返还转让款1,300,000元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告王文军向芦草沟乡人民庄子村以外的主体转让土地和房屋，其对合同无效负主要过错责任。原告阿不都卡得尔·克力木作为买受方，未对被告所转让的土地状况尽到必要的注意义务，其对合同无效负次要过错责任。关于利息损失，属于原告方的损失，被告理应根据自身的过错程度按70%的比例予以承担。利息的数额依原告所交付的1,300,000元自2015年1月15日计算至原告起诉之日以年利率6%计算，即1,300,000元×6%/年÷365天×1112天×70%=166,343.01元，本院予以支持。被告王海涛系被告王文军的儿子，被告王海涛受被告王文军的委托与原告签订了土地租赁权及房屋转让合同，原告亦认可被告王海涛受被告王文军委托与其签订土地租赁权及房屋转让合同，并替被告王文军收到转让款的事实，故原告要求被告王海涛在本案中承担民事责任的诉讼请求，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告阿不都卡得尔·克力木与被告王文军于2015年12月11日签订的土地租赁权及房屋转让合同无效；二、被告王文军向原告阿不都卡得尔·克力木返还购房款1,300,000元，于本判决生效后五日内付清；三、被告王文军向原告阿不都卡得尔·克力木支付利息166,343.01元（1,300,000元×6%/年÷365天×1112天×70%），于本判决生效后五日内付清。四、驳回原告阿不都卡得尔·克力木要求被告王海涛在本案中承担民事责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,010元（原告阿不都卡得尔·克力木预交），由原告阿不都卡得尔·克力木负担2,647.32元，被告王文军负担17,362.68元；邮寄送达费120元，由原告阿不都卡得尔·克力木负担60元，由被告王文军负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 古来木拜尔人民陪审员 罗 瑞 萍人民陪审员 宴 太 昌二〇一八年六月十九日书 记 员 马   雪