广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初6518号原告（反诉被告）：深圳市一元云购网络科技有限公司，住所地深圳市福田区华强北路群星广场****，统一社会信用代码914403005977589210。法定代表人：梁志军，公司总经理。委托代理人：刘瑞娜，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托代理人：朱容梅，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市兴龙富物业管理有限公司，住所，住所地深圳市南山区南光路桂庙花园**3E-7社会信用代码9144030008834697XN。法定代表人：黄汉全，公司总经理。委托代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。原告深圳市一元云购网络科技有限公司诉被告深圳市兴龙富物业管理有限公司，以及反诉原告深圳市兴龙富物业管理有限公司诉反诉被告深圳市一元云购网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请判令：一、确认原、被告双方的租赁合同于2017年8月11日解除；二、被告退还原告租赁保证金320000元；三、被告赔偿原告装修损失446600元；四、被告赔偿原告在房屋承租期间因停电造成的实际损失16026元。被告反诉至本院，诉请判令：一、确认被告没收原告的租赁保证金320000元；二、原告向被告支付租金损失351281元；三、原告向被告支付拆除装修费用229600元，以上合计900881元；四、原告承担本案诉讼费、反诉费用。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱容梅及被告委托代理人吴春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案合同的签订情况。2017年3月20日，原、被告签订了《兴龙富创客园大厦+C栋2楼租赁合同》，约定：被告将位于深圳市龙华新区油松第十工业区兴龙富创客园大厦2楼整层/C栋2楼出租给原告用以办公使用，期限自2017年3月17日起至2019年3月31日止，从2017年5月1日起计收物业管理费及其他租赁费用；2017年3月17日至2019年3月31日期间每月租金为170176元，除首月租金需于合同签订之日支付外，其余月份租金原告应于每月5日前将当月租金支付到被告指定账户；原告逾期支付租金超过7天的，每逾期一天，原告须每天向被告支付所欠费总额的千分之五作为违约金，当月逾期违约金与下月违约金一起支付给被告，逾期超过15天的，被告除追收原告应缴款项外，有权单方终止合同，没收租赁保证金，并视为原告违约且赔偿被告的相关损失；在合同签订当日原告须向被告缴纳履约租赁保证金320000元，合同约定的租赁期满后，如双方不再续租，在原告已交清全部租赁费用（包括且不限于租金、水电费、物业管理费等相关费用），且不存在任何违约行为的情况下，则被告在完全收回租赁物业后并收回租赁保证金收据后的七个工作日内不计利息全额退还租赁保证金；租赁期届满或者合同提前解除、终止时，被告有权收回本合同规定的物业，若原告拖欠相关费用，被告有权对原告租赁物业内的财物行使留置权且有权不经司法程序直接将留置的被告财物予以变卖并以所得款项优先受偿，不足抵偿时，被告有权追索；无论何种原因致使合同提前终止或者解除，或者是合同租赁期届满，对于租赁物业原告所做的固定装修，被告无需予以任何补偿，原告也不得拆除或故意损毁；合同未到期，原告要求提前解除合同的，应提前三个月以书面方式通知被告，原告提前退租的，原告可以将所租物业转租给第三方，转租第三方公司需满足被告招租要求，若原告未成功转租造成被告租金损失，则被告有权扣除原告租赁保证金作为补偿；合同解除后原告应结清租金及其他费用，原告未履行提前通知义务给被告造成损失的，应当承担赔偿责任；原、被告双方确认租赁物业以现状交付，原告承诺租赁合同期满后3日内将租赁物业恢复至交付时的原状或合同到期前当时现状交付，并按时交还租赁物业给被告，否则租赁保证金作为违约金不予退还，且被告有权自行将租赁物业恢复原状，由此产生的费用由原告承担（不包含在租赁保证金中）。上述租赁合同由原告加盖“深圳市一元云购网络科技有限公司合同专用章”、被告加盖公章予以确认，且原、被告对该合同的真实性均无异议，故应予以认定。二、涉案房屋的产权情况。被告向本院提交了房屋所有权证一份，载明涉案房屋的所有权人名称为豪杰塑胶（深圳有限公司），所有权人占有份额为全部，地址，地址为宝安区龙华镇油松村对面，用途为厂房字号为公8-000510。三、关于涉案租赁合同的解除。原、被告均确认涉案租赁合同已解除，原告主张解除日期为2017年8月11日向被告送达解除合同通知的邮件之日，其主张符合法律规定，本院予以确认。四、关于租赁保证金的退还。原告主张：自搬入该租赁房屋后，办公用电不能得到保证，屡次停电导致原告的员工无法正常办公，给原告公司的经营造成了严重的影响及严重的经济损失，原告因此向被告发送律师函，要求被告解决物业无法正常用电的情况，并对停电给原告造成的损失进行核算及赔偿，但被告未采取任何措施；被告所经营的园区厂房并未办理相关的消防手续，其屡次发生停电的根本原因在于租赁场地根本不能作为正常的办公场所使用，因此原告行使合法解除权；原告于2017年8月9日再次向被告发送律师函，通知被告解除双方的租赁合同，并告知将在2017年9月30日前搬离房屋，双方于2017年9月26日完成了房屋交接，被告向原告出具了退租证明，但拒绝退还原告租赁保证金，故诉请被告退还租赁保证金，并赔偿装修损失和因停电造成的损失。被告辩称：原告并未提交充分证据证明租赁房屋真实停电的情形，原告提交的证据记录表为原告单方制作，2017年5月21日因供电局停电检修造成停电，并非被告单方故意不向原告供电，因此停电过错不能归责于被告；被告已履行了通知义务，且其他互联网业务租户并没有以停电为由解除租赁合同，原告请求解除合同的真实原因在于因原告违法经营，导致派出所出警调查原告违法经营的事实，这已经由官方文件的认定，因此原告解除合同属于滥用合同解除权；依据租赁合同第七条的约定，原告提前解除合同应当提前三个月通知被告，如果因原告未能成功转租造成被告租金损失的，被告有权扣除原告的租赁保证金作为补偿，租赁合同第三条明确约定退还租赁保证金的前提是原告不存在任何违约违法行为；根据租赁合同第五条第一项第四款、第六条第七点原告的义务以及司法解释的相关规定，因合同双方已经约定合同解除或租赁期满，原告所做的装修，被告均无需任何补偿，所有的固定装修无偿归被告所有；原告单方制定的损失清单不具有证据上的证明效力，无法证明损失的真实发生，也不能反映设备的损失与停电具有法律上的因果关系。本院认为，原告提交的微信聊天记录系电子证据，且未进行公证，因电子数据所使用平台以及通过该平台所获取的内容容易被改动，故未经过公证的电子证据，原告应提供证据证明该证据自最终形成时起，其内容保持完整、未被更改。本案中，原告未能提供证据证明其提交的电子证据未经更改，应承担举证不能的不利责任。同时，结合原告提交的微信聊天记录内容，亦无法明确原告主张的停电系因被告方面原因造成，且被告已提交了客户受电工程竣工检验意见书，证明涉案房屋产权人委托深圳市春雷电气实业有限公司对线路及配电工程进行验收，并经过深圳龙华供电局检验合格。综上，原告提供的证据无法证明被告存在违约行为，原告在合同期限届满前向被告发出通知要求解除涉案租赁合同，且未按照合同约定提前三个月通知被告，给被告造成了租金损失，故被告诉请不予退还原告租赁保证金，符合法律规定，本院予以支持。五、关于原告装修损失及被告拆除装修的费用。根据租赁合同的约定，无论何种原因致使合同提前终止或者解除，或者是合同租赁期届满，对于租赁物业原告所做的固定装修，被告无需予以任何补偿。本案中，双方均确认涉案房屋已另行出租给案外人使用，故无法对原告装修价值进行评估，且原告未举证证明其主张的装修损失中非固定装修部分的价值，故本院对原告该项诉求不予支持。双方均确认原告于2017年9月26日将涉案房屋移交被告控制使用，被告已对涉案房屋的交接情况进行了确认，因其未能举证证明原告交付涉案房屋时存在不符合合同约定的情形，故其诉请原告支付拆除装修的费用，无事实及法律依据，本院不予支持。原告提交的因停电损失物品清单系单方制作，不能证明其实际损失，亦无法证明该损失与被告的行为存在因果关系，故本院对原告诉请被告支付因停电产生的损失，不予支持。六、关于被告租金损失。本案中，因原告未按照合同约定提前三个月通知被告解除涉案租赁合同，给被告造成了租金损失，故本院确认被告不予退还原告已缴纳的租赁保证金，即被告因原告未提前通知解除涉案租赁合同而产生的损失已得到补偿，故其诉请原告支付租金损失，本院不予支持。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告深圳市兴龙富物业管理有限公司不予退还原告深圳市一元云购网络科技有限公司租赁保证金320000元；二、驳回原告深圳市一元云购网络科技有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告深圳市兴龙富物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11626元，由原告深圳市一元云购网络科技有限公司负担；反诉费6404元，由原告深圳市一元云购网络科技有限公司负担2275元，由被告深圳市兴龙富物业管理有限公司负担4129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陶  雪  松人民陪审员 王  嘉  义人民陪审员 黄  宝  林二〇一八年六月十六日书 记 员 高美琪（兼）书 记 员 文  英  玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。