浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0225民初1291号 原告：蔡维奇，男，1956年12月20日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：夏时群，宁波市民信法律服务所法律工作者。 被告：王奇，男，1950年8月31日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：佟秀芝，浙江欧硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊迪山，浙江欧硕律师事务所律师。 原告蔡维奇与被告王奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2018年4月12日转为普通程序。本案于2018年2月27日、4月12日、6月6日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告蔡维奇的委托诉讼代理人夏时群、被告王奇到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告蔡维奇的委托诉讼代理人夏时群，被告王奇的委托诉讼代理人熊迪山到庭参加诉讼；第三次庭审中，原告蔡维奇的委托诉讼代理人夏时群、被告王奇以及委托诉讼代理人熊迪山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡维奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理坐落于象山县房地产（房屋所有权证：象房权证石浦镇字第××号，国有土地使用证：象国用2005第02-0687号）的过户登记手续；2.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.请求确认原、被告签订的《房屋卖买契约》合法有效，象山县产的权属归原告。后经本院释明，原告将诉讼请求再次变更为请求确认原、被告签订的《房屋卖买契约》合法有效，登记在被告王奇名下的坐落于象山县房地产（房屋所有权证：象房权证石浦镇字第××号，国有土地使用证：象国用2005第02-0687号）的拆迁补偿利益归原告享有。事实和理由：原告以41500元的价格向被告购买其位象山县房屋，为此双方于2004年3月16日签订《房屋卖买契约》一份。原告按约全额支付购房款并缴纳了相应的税费，被告也将房屋交付给原告使用，并将房屋所有权证、土地使用证原件交给原告，但未办理过户登记手续。后，原告多次找被告要求其协助办理产权证过户手续，但被告均以种种理由不予协助。原告多次找被告协商未果。综上，原告认为，原、被告双方签订的《房屋卖买契约》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行义务。现原告诉至法院。 被告王奇答辩称，一、房屋产权以过户为准。《房屋卖买协议》虽然原、被告已经签订，但是没有实际完成。根据第四条的约定，“卖方持房屋产权证协同买方到房屋交易所办理房屋产权过户手续，待过户手续办妥，买方付房款叁万伍仟元整，卖方出具收据”，现在事实情况已发生变更，被告已经出具了收条给买方，但是过户手续尚未办妥，房屋买卖协议已经发生变更，不能根据原有合同去维护原告的诉讼请求。二、在原告的诉讼请求中，房屋由申请人一直居住，其实房屋一直腾空至今。三、原、被告于2004年签订的《房屋卖买协议》，距今已经14年，本案已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，即坐落象山县号的房屋（房产证号：象房权石浦镇字第××号号，土地证号：象国用2005第02-0687号）登记在被告王奇名下；被告王奇于2004年3月16日收到房款5000元、2004年3月23日收到房款35000元、2004年5月9日收到房款1500元，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实，认定如下：对于原告提供的《房屋卖买契约》，被告认为该契约上的签名是被告签写的，但是其记得当时原告付完钱后，被告交付房产证原件，没有签过协议。本院认为，契约上签名被告认可系其本人书写，对该份契约真实性予以认定。 2004年3月16日，原、被告签订《房屋卖买契约》一份，上载明：“卖买双方经友好协商，卖方愿将坐落于象山县的房屋出售给买方，具体事宜达成如下：1、房屋总价为：人民币肆万壹仟伍佰元整；2、买方先付定金伍仟元整，卖方出具收据；3、卖方有出具房屋过户时所需的一切资料、证明、印章等义务。4、卖方持房屋产权证协同买方到房屋交易所办理房屋产权过户手续，待过户手续办妥，买方付房款叁万伍仟元整，卖方出具收据。5、所涉及过户费用均由买方承担；6、房屋交付买方后，买方一次性付清余款。7、房屋交付前，卖方要保持房屋的原状及其完整性（包括：水、电、电视等户头设施）。8、房屋交付前的水、电、电视等一切费用均由卖方承担。9、房屋移交时间：二○○四年四月二十一日。10、本契约一式二份，卖买双方各执一份。特立此契，永不反悔”。原告在买方处签字，被告在卖方处签字。2004年5月9日，被告将案涉房屋交付给原告使用至今。 根据《象山县人民政府关于石浦老城区营房街区块改造项目房屋征收决定的公告》，案涉房屋位于征收范围第九区块。2017年3月31日，象山县房屋征收办公室出具象房征【2017】13号《关于暂停办理涉及房屋征收相关事项的通知》文件，上公布：“因旧城区改造公共利益需要，拟实施石浦老城区改造项目，具体见规划红线图。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条和《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十条规定，请暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等手续。在房屋征收范围内，办理上述手续以及进行房屋析产分割、工商登记、户口迁入、分户、房屋装修等不当增加补偿费用的，不作为补偿依据”。现该区块的房屋签约率达98.9%。 本院认为，本案的争议焦点为1、《房屋卖买契约》是否合法有效；2、原告是否有权取得案涉房产的拆迁补偿利益；3、本案是否超过诉讼时效。依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法行使掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，《房屋卖买契约》系原、被告本人所签字，系双方真实意思表示，且被告也未提供证据证明有上述五种情况出现，故该合同系合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称，合同成立后客观情况发生了变化，合同内容发生变更，不能按照原合同履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更原则适用于客观情况、难以预计的变化，而原、被告在履行合同过程中，被告在原告将所有购房款支付清楚后，在未办理过户手续的情况下，将房屋交付给原告使用，并根据款项支付时间出具收据，此系被告在履约过程中所出现的违约行为；且在房屋买卖过程中，先付房款后办理过户登记手续也属可预见的范围内，此情况并不属于“在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，故对被告的辩称不予采纳。被告又辩称，《房屋卖买契约》出售的是案涉房屋使用权，而非所有权。本院认为在合同中已明确出售的系“座落于象山县的房屋”，同时合同抬头系“房屋卖买契约”，故对被告该辩称不予采纳。 原、被告双方应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约支付了购房款，被告理应为原告办理诉争房屋的产权转移登记手续。因本案诉争房屋已被列入拆迁范围，不能办理该房屋的产权转移登记手续，但由诉争房屋所有权转化而来的拆迁安置利益仍应由原告享有。因此，对原告要求判决诉争房屋的拆迁补偿安置利益归其享有的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于诉讼时效。本案因具体原因不能办理产权变更登记，故原告请求将诉争房屋所有权转化而来的拆迁安置利益归其所有，在不动产已完成交付的前提下，该请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权，不适用于诉讼时效的规定。故对被告的辩称不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十四条、第十五条、第三十三条的规定，判决如下： 一、原告蔡维奇与被告王奇于2004年3月16日签订的《房屋卖买契约》合法有效； 二、登记在被告王奇名下的坐落于象山县的房地产（房屋所有权证：象房权证石浦镇字第××号，国有土地使用证：象国用2005第02-0687号）的拆迁安置利益归原告蔡维奇享有。 案件受理费80元，由被告王奇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张文芝 人民陪审员  李 伟 人民陪审员  叶来宝 二〇一八年六月六日 代书 记员  苏诗雨