四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0113民初2332号 原告：陈小妹，女，1984年3月5日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：雍永志，四川君仁律师事务所律师。 被告：张方海，男，1965年12月9日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：周剑，四川英济律师事务所律师。 被告：李小平，女，1976年7月12日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：周晓东，四川川商律师事务所律师。 被告：自贡市英祥物业管理有限公司成都分公司，住所地成都市青白江区青江中路43号。 负责人：蓝军，经理。 委托诉讼代理人：李荣忠，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：钟磊，男，该公司工作人员。 被告：陈培英，女，1969年10月13日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告：成都昊宏建筑工程有限公司，住中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元13层15号。 法定代表人：孙建勇。 第三人：成都市居安达房地产实业总公司中介部，住所地成都市青白江区大弯镇安居北路。 负责人：张珊，女，1981年11月15日出生，住成都市青白江区。 原告陈小妹与被告张方海、第三人成都市居安达房地产实业总公司中介部（以下简称“居安达中介部”）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年9月14日立案受理后，原告申请追加李小平、自贡市英祥物业管理有限公司成都分公司（以下简称“英祥公司”）、成都昊宏建筑工程有限公司（以下简称“昊宏公司”）、陈培英为共同被告，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告陈小妹及其委托诉讼代理人雍永志、被告张方海的委托诉讼代理人周剑、被告李小平的委托诉讼代理人周晓东、被告英祥公司委托诉讼代理人钟磊、第三人居安达中介部负责人张珊到庭参加诉讼。被告陈培英、被告昊宏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈小妹向本院提出诉讼请求：1．判令原告陈小妹与被告张方海、第三人居安达中介部签订的《房屋买卖合同》合法有效，所涉位于青白江区的房屋判决归原告陈小妹所有；2．被告张方海向原告陈小妹继续履行合同义务，并协助原告陈小妹办理过户手续；3．被告张方海承担违约金9.8万元。4．被告张方海、李小平、昊宏公司承担赔偿损失10万元。事实与理由：2017年4月24日，原、被告双方在第三人居安达中介部处就被告所有的位于成都市青白江区达成了协议，并签订了《房屋买卖合同》，该合同对双方的交易标的、价格、付款方式等进行了约定。合同签订后，原告陈小妹当日向被告张方海支付了相关款项共计212,713元。同时，又于2017年8月29日原告陈小妹又为被告张方海垫付了被告应当承担的办证费用2,500元，使案涉房屋于2017年9月7日取得了房屋权属证书。按约，被告张方海应当于2017年4月24日向陈小妹履行交付房屋以及进行结算，同时还应就案涉房屋协助原告陈小妹及第三人办理相关银行按揭贷款手续，但被告张方海未按照约定进行正常履行，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告张方海辩称，一．陈小妹与张方海所签订的合同，其房屋是张方海与陈培英夫妻共有，张方海单方出售房屋之后，其妻子对其行为不予以追认，故陈小妹与张方海所签订的合同应该无效。且张方海以短信等方式明确告知陈小妹，因其自身原因不能继续履行合同要求解除合同。二、案涉房屋在本案诉讼时已经出售给了李小平，目前该房屋已交付给了李小平，且李小平已经装修完毕入住，故陈小妹的诉请已经无法履行。三．本案除张方海外，其余被告均不是适格主体，陈小妹主张十万的诉请没有法律的依据，应当另案起诉。 被告李小平辩称，一、基于陈小妹方明确了该案为房屋买卖纠纷，则李小平不应当是本案的适格被告，不应该承担陈小平与张方海之间的违约责任。若陈小妹仍认为李小平应当承担相应的责任，李小平认为这不应该是本案的审查范围。二．李小平已经与张方海签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且该合同已经实际履行。 被告英祥公司辩称，一、其实际为物业管理方，对于陈小妹与张方海的房屋买卖关系并不知情，对张方海办理的相关物业手续符合相关规定。二、英祥公司作为物业管理方，并非合同相对方。三．英祥公司作为物业管理方对陈小妹与张方海的房屋买卖无过失，不应该承担相应的法律责任。 被告陈培英未答辩。 被告昊宏公司未答辩。 第三人居安达中介部述称，2017年4月30日前，陈小妹在该中介看房中选中了张方海的房屋，其作为中介方，将张方海约至中介部，当时张方海儿子也在场，陈小妹与张方海谈好后，居安达中介部带着陈小妹去银行进行了转账。案涉房屋是张方海的儿子在该中介挂牌的，其房产证上是张方海单独所有。 本案原告陈小妹围绕诉讼请求依法提交了双方当事人身份信息、陈小妹与张方海、居安达中介部三方签订的《房屋买卖合同》、收据收条、不动产权证、提起接房申请、房门钥匙、电卡、业主卡、电费缴费收据、张方海与李小平签订的《房屋买卖合同》、《商品房预售买卖合同》、录音文字内容、手机通话记录单、转账凭证、收条及银行卡交易明细各三份、房屋装修合同及清单、收据、装修入场通知书、民事委托代理合同、（2016）川律协39号文及计算表、2017年4月24日转账凭证、委托书、转款凭证等证据；张方海提交《四川省商品房买卖合同》、结婚证、不动产证书、房屋信息摘要、农业银行银行卡交易明细清单、截图、农业银行转账业务客户回执；李小平提交张方海与李小平签订的《房屋买卖合同》、收条及转款凭证、装修合同及装修清单、装修入场通知书、装修定金收据、房屋现场的装修照片五张；英祥公司提交了装饰装修登记表及管理服务协议等证据。本院组织各方当事人进行了质证并记录在卷。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈小妹作为买方与张方海作为卖方、居安达中介部作为中介方于2017年4月24日签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定，张方海将其所有的位于成都市青白江区（楼盘名称：北城印象）房屋卖给陈小妹，产权面积为108.78平方米，该房屋成交总价为49万元整。合同第一条同时载明：该房屋无抵押同时注明不动产证正在办理，同时载明在2017年8月31日前到房产交易中心办理过户手续。实际过户时间以开发商具体出不动产证时间为准。第四条付款方式约定：本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金人民币98,000元；第二次买方支付卖方首付款102,000元（到产权交易中心受理并出具受理单后）；第三次在买方取得产权证后，由买方贷款银行向卖房支付房款人民币：290,000元。第六条房屋交付：卖方应在受到买方付款后当日内与买方进行房屋的验收交接，房屋交接包括钥匙交接、水、电、气、物管、光纤等费用的结算。第七条中介费用约定由买方向中介方支付9,800元；第八条约定买卖双方任何一方违约，所交定金即转为违约金，中介费从违约金中提取9,800元。合同还约定了买方承担办不动产证的费用及卖方接钥匙后的物管费用。买方于4月30日前支付卖方首付款二十万。合同签订后，陈小妹于2017年4月24日当日向张方海支付212,713元（包括首付款200,000元，办理不动产证契税、维修基金及物管、电费12,713元。） 陈小妹又于2017年8月29日向居安达中介部支付2,500元的办证费用。张方海于2017年4月底将案涉房屋的钥匙、电卡、气卡、业主卡等交付于陈小妹，并将其与开发商成都英祥房地产开发有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》原件交付给了陈小妹。《四川省商品房买卖合同（预售）》载明的买受人为张方海，并注明该房产系张方海单独所有。 涉案房屋于2017年8月31日办理了房屋权属证书，不动产证书号为川（2017）青白江区不动产权第0022443号，登记的权利人为张方海，坐落：青白江区。共有状态为：单独所有，房屋面积为108.79平方米。该不动产权证书至今仍然由张方海持有。张方海与陈培英系夫妻关系。 另查明，张方海作为甲方（出卖人）与李小平作为乙方（买受人）于2017年7月14日另行签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定，张方海将其所有的位于成都市青白江区房屋卖于李小平，房屋建筑面积108.79平法米，该房屋售价总金额为492,000元。同时合同约定付款方式为：合同签订当日乙方向甲方支付现金（人民币）2,000元作为购买该房屋的定金；2．乙方应于本合同签订之日向甲方支付现金（人民币）370,000元作为购买该房屋的购房款；3．乙方应于甲方取得该房屋产权后，办理过户手续前向甲方一次性支付现金（人民币）102,000元作为购买该房屋的购房款尾款；4．甲方应于乙方支付完全部购房款后积极配合乙方完成房屋产权过户各项流程。 合同签订后，李小平于2017年7月14日、2017年7月26日通过银行转账向张方海支付定金20,000元、房款370,000元，张方海分别在李小平转账后当日向李小平出具了收条。 庭审中李小平及张方海均陈述双方在签订买卖合同前并不认识。李小平陈述张方海于2017年9月14日向李小平再次出具《收条》一张写明收到尾款102,000元，而该款实际当时并未支付，而是2017年12月6日通过银行转账90,000元给张方海，现金支付12,000元。英祥公司陈述张方海本人于2017年8月2日在英祥公司成都分公司进行了装饰装修登记。 本院认为，陈小妹与张方海、居安达中介部签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，应属合法有效，对各方均应共同遵守。庭审中张方海提出签订合同未经其妻子陈培英同意也未经其追认，其与陈小妹、居安达中介部签订的房屋买卖合同应属无效的抗辩意见，而从现有证据显示无论是张方海与开发商签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》还是不动产证书上均载明案涉房屋系张方海个人单独所有，且张方海在2017年4月底将房屋钥匙、电气卡、业主卡等交付给了陈小妹，视为已完成了房屋的交付，故对该抗辩理由本院不予采纳。陈小妹按约支付了购房首付款并交纳了办理不动产证的一切费用，张方海在向陈小妹实际交付了房屋钥匙、电卡、天然气卡、业主卡等后陈小妹对案涉房屋进行了合法占有，张方海应当及时协助陈小妹办理银行抵押按揭贷款手续、房屋过户登记手续等事宜。而张方海在取得房屋不动产权证后至今未协助陈小妹办理过户登记等手续，其行为已构成违约，应当依法对陈小妹承担违约责任。依据三方签订的《房屋买卖合同》第八条约定“买卖双方任何一方违约，所交定金即转为违约金，中介费从违约金中提取9,800元。”，故对陈小妹主张张方海向陈小妹继续履行合同义务，协助陈小妹办理过户手续，并向陈小妹承担违约金9.8万元的诉讼请求，本院依法予以支持。对陈小妹主张张方海、李小平、昊宏公司承担赔偿损失10万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。李小平与张方海签订的房屋买卖合同应属合法有效。庭审中李小平称二人交易前并不认识，且陈述张方海于2017年9月14日向李小平再次出具《收条》一张写明收到尾款102,000元，该款实际当时并未支付而是2017年12月6日通过银行转账90,000元给张方海，这有悖常理也不符合交易习惯。且李小平与张方海签订合同在张方海将案涉房屋已交付给陈小妹之后，由于两份房屋买卖合同的交易标的系同一套案涉房屋，且陈小妹在履行其与张方海签订的房屋买卖合同中不存在任何过错，故李小平与张方海签订的房屋买卖合同履行不能实现，李小平可就其损失另行向张方海主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告陈小妹与被告张方海、第三人居安达中介部签订的《房屋买卖合同》合法有效，位于青白江区的房屋归原告陈小妹所有； 二、被告张方海向原告陈小妹继续履行合同义务，并于本判决生效之日起六十日内协助原告陈小妹办理位于青白江区房屋的过户手续； 三、被告张方海于本判决生效之日起十日内向原告陈小妹支付违约金9.8万元。 四、驳回原告陈小妹的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费元由被告张方海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈鲜梅 人民陪审员  秦徽武 人民陪审员  黄忠义 二〇一八年五月二十八日 书 记 员  沈雨晴