浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0802民初3479号 原告（反诉被告）：陈益浩，男，1981年1月25日出生，汉族，住衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：周斌，浙江五正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张根贤，男，1953年10月18日出生，汉族，住开化县。 被告（反诉原告）：郑娅明，女，1955年10月6日出生，汉族，住开化县。 两被告共同委托诉讼代理人：戚彩英，浙江三同律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈益浩与被告（反诉原告）张根贤、郑娅明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，原先依法适用简易程序，后因案情疑难复杂依法转为普通程序，于2017年8月21日、12月12日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告于2017年9月14日，申请对坐落于衢州市柯城区清莲小区46幢1单元401室房屋进行鉴定评估，本院于2017年9月25日委托衢州中宇房地产估价有限公司进行鉴定评估，2017年11月22日衢州中宇房地产估价有限公司作出鉴定评估。原告（反诉被告）陈益浩及其委托诉讼代理人周斌，被告（反诉原告）张根贤、郑娅明及其委托诉讼代理人戚彩英两次开庭均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 陈益浩向本院提出诉讼请求：1.判决两被告双倍返还定金40000元并赔偿房屋增值部分的损失200000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2017年4月9日，经中介郑某、兰利仙提供居间服务，原、被告签订了《房地产转让合同》。合同约定：1、两被告将坐落于衢州市柯城区清莲小区46幢1单元401室房屋（含架空层）以816000元的价格转让原告；2、付款时间及方式：定于2017年4月9日付定金贰万元整，首付人民币壹拾贰万（含定金贰万元），2017年6月30日之前全款付清，房东无条件配合原告办理房屋过户及贷款；3、交房时间及留款：款清交房；4、合同第十一条补充规定：被告同意将房子过户到原告指定人的名下，三台空调、热水器留给原告，固定装修不动。合同签订后，原告按约定支付了定金20000元，被告张根贤出具了《收条》。之后，原告准备按约定将剩余的房款支付给被告并由被告配合将房屋过户至原告名下，两被告一直推脱不与配合。现原告认为被告不同意履行合同已构成根本违约，故提起诉讼，诉请如前。 张根贤、郑娅明辩称，1、原告系衢江区东港街道野鸭垅村的农民，没有稳定的工作和经济收入，家庭成员除妻子外，尚有二个幼女，对原告购房无法提供直接帮助，没有买房的经济能力；2、原告及居间人在买房前明知原告有不良征信记录无贷款资格而隐瞒被告；3、原告签订合同后所支付的定金系案外人邵建良（共同炒房人）实际支付的；4、被告向居间人郑某要求提供购房人的电话号码亦是案外人邵建良，并不是原告本人的号码，居间人郑某在庭审作证时也陈述其并不认识原告；5、合同第十一条补充条款有关“房屋过户到原告指定人的名下”，该约定不符合普通购房人的常理。综上所述，原告与被告签订《房地产转让合同》的真实目的并不是为了买房而是为了炒房牟利，系以合法形式掩盖非法目的，违反民事活动必须遵循诚实信用、不得违背公序良俗的原则，故双方签订的合同应属无效，要求驳回原告的诉讼请求。 张根贤、郑娅明向本院提出反诉请求：1、要求依法解除反诉原、被告于2017年4月9日签订的《房地产转让合同》；2、要求反诉被告赔偿反诉原告律师代理费损失3000元；3、由反诉被告承担反诉的诉讼费用。诉讼中，被告变更反诉请求为要求确认反诉原、被告于2017年4月9日签订的《房地产转让合同》无效。事实和理由：2017年4月9日，原、被告签订《房地产转让合同》，反诉被告向反诉原告交付了20000元定金。因反诉被告与反诉原告签订《房地产转让合同》的真实目的并不是为了买房而是为了炒房牟利，系以合法形式掩盖非法目的，违反民事活动必须遵循诚实信用、不得违背公序良俗的原则，故双方签订的合同应属无效。同时，因反诉被告的炒房行为导致反诉原告为参加诉讼花费律师费3000元，应由反诉被告予以赔偿。 陈益浩对张根贤、郑娅明的反诉辩称，反诉原、被告自愿签订的《房地产转让合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为合法有效。合同签订后，反诉被告按约交付了20000元定金。按房屋买卖惯例，应为签订合同当天支付定金，过户当天支付首付款，之后再贷款或筹款付清房款并交房，双方合同第三条约定首付120000元（包含定金20000元）应在房屋过户当天支付，并不是签订合同当天支付，反诉被告并未违约，而是反诉原告不同意继续履行合同构成根本违约。故要求驳回反诉原告的诉讼请求。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告（反诉被告）为证明其主张，向本院提供如下证据： （一）、《房地产转让合同》及定金《收条》原件各1份，证明原、被告于2017年4月9日经居间人郑某、兰利仙介绍签订《房地产转让合同》，约定：1、两被告将坐落于衢州市柯城区清莲小区46幢1单元401室房屋（含架空层）以816000元的价格转让原告；2、付款时间及方式：定于2017年4月9日付定金贰万元整，首付人民币壹拾贰万（含定金贰万元），2017年6月30日之前全款付清，房东无条件配合原告办理房屋过户及贷款；3、交房时间及留款：款清交房；4、合同第十一条补充规定：被告同意将房子过户到原告指定人的名下，三台空调、热水器留给原告，固定装修不动。合同签订后，陈益浩支付张根贤定金20000元。被告张根贤、郑娅明质证对证据无异议，本院予以确认。 （二）、原告陈益浩与被告张根贤、居间人郑某的通话记录1份、居间人兰利仙与被告张根贤的通话记录1份，证明：1、2017年4月20日张根贤打电话陈益浩要求返还房屋钥匙，亦可证明张根贤知道原告陈益浩电话号码；2、陈益浩于2017年4月22日、4月27日、5月2日、5月3日多次与居间人郑某通话要求协助房屋买卖事项；3、居间人兰利仙与被告张根贤于2017年5月2日、3日、5日多次通话协商房屋买卖事项。被告质证对通话记录真实性无异议，认为通话事项：1、因张根贤房屋钥匙由陈益浩持有十多天，其要求居间人郑某向陈益浩要回钥匙，郑某告诉张根贤有关陈益浩的号码，其于2017年4月20日傍晚与陈益浩通话要求拿回房屋钥匙；2、4月22日居间人郑某组织双方协商时，张根贤明确提出陈益浩违约要求解除合同，郑某及陈益浩要求按合同履行。3、5月份与兰利仙的通话记录系居间人兰利仙与张根贤通话要求最后协商一次。本院认为，结合被告的质证意见，可以证明以下事实：1、2017年4月20日傍晚张根贤打电话陈益浩要求返还房屋钥匙；2、2017年4月22日居间人郑某组织双方协商房屋买卖事项，张根贤明确提出陈益浩违约要求解除合同，郑某及陈益浩要求按合同履行，双方未能达成一致意见。 （三）、证人郑某的证言，证明：1、涉案《房地产转让合同》由其与兰利仙共同居间完成；2、有关合同第三条“定于2017年4月9日付定金贰万元整，首付人民币壹拾贰万（含定金贰万元），2017年6月30日之前全款付清，房东无条件配合原告办理房屋过户及贷款”的理解，按交易惯例应为签订合同时支付定金，房屋过户当天支付首付款，余款通过贷款付清；3、2017年4月20日被告张根贤与何某一起向其要原告的电话号码，因郑某与原告不认识故提供了原告朋友邵建良的电话号码，当时张根贤找原告主要想拿回房屋钥匙而不是催要首付款；4、2017年4月22日组织原、被告双方进行多次协商，被告明确提出原告违约不再转让房屋。被告质证认为证人郑某所讲的交易惯例并没有相应的证据予以证明；被告要求郑某提供购房者的电话号码，郑某不能提供原告的号码反而提供了邵建良的号码给被告也可以证明真实买房者系邵建良而不是原告；证人有关当时张根贤找原告主要想拿回房屋钥匙而不是催要首付款的证言不事实。本院认为，证人郑某有关交易惯例的证言并未提供相应的证据予以证实，本院不予认定；对2017年4月20日张根贤找原告主要想拿回房屋钥匙而不是催要首付款的证言，本院将结合其他证据进行综合认定；对2017年4月20日由郑某提供案外人邵建良的号码给被告及4月22日组织双方进行协商的事实予以确认。 （四）、不动产登记信息查询记录1分，证明原告在衢州市区柯城区均无房产，原告购房系为自住而不是炒房。被告质证对查询记录的真实性无异议，但提出原告在签订合同时口头告知其名下有三套房屋。本院对查询记录的真实性予以确认，对原告是否存在炒房行为将在下文结合其他证据进行阐述。 （五）、房地产估价报告2份、评估费发票1份，证明涉案房屋在合同签订日2017年4月9日的市场价值为804000元（不包括装修），在评估时点的2017年11月9日的市场价值为1057000元（不包括装修），房屋差价损失为253000元，花评估费6450元。被告质证对鉴定的事实无异议，但对鉴定结论不发表意见。本院认为，该估价报告系由本院依法委托相关的鉴定机构依法所作出，具有真实性、合法性、关联性，可以证明涉案房屋的市场差价损失为253000元，并花费评估费6450元。 二、被告（反诉原告）为证明其主张，向本院提供如下证据： （一）、被告提供《房地产转让合同》1份，证明合同第三条明确约定“定于2017年4月9日付定金贰万元整，首付人民币壹拾贰万（含定金贰万元），2017年6月30日之前全款付清”，被告应于2017年4月9日支付首付款120000元的事实。原告质证认为合同约定事实，但该约定的意思为签订合同当时支付定金20000元，房屋过户当天支付首付款120000元（含定金20000元），而不是签订合同当天支付120000元，这也是房屋交易的惯例。本院认为，根据合同约定的字面意思分析，“2017年4月9日付定金贰万元整，首付人民币壹拾贰万（含定金贰万元）”与后面“2017年6月30日之前全款付清”系两个不同的时间点，中间未约定过户当天支付首付款的相关内容，应理解为2017年4月9日支付首付款120000元，2017年6月30日前全款付清比较符合合同约定的词句意思。 (二)、2017年4月20日电信通话记录1份、证人何某的书面证言及当庭证言各1份，证明2017年4月20日中午，证人何某与被告张根贤一起到居间人郑某处要求居间人帮助催要首付款100000元，当时郑某在外面吃饭未回，仅是告诉了一个136××××2222的电话让被告与其联系，张根贤多次打此电话不接，后证人何某用自己的手机打136××××2222电话就通了，何某告知其系卖房的房东，136××××2222机主回答“我有好几套房屋，不知道你指的是哪一套”，证人何某回答“其系清莲小区的，要求对方到鑫源中介郑某处将首付款100000元付清”，136××××2222机主回答“我没钱”，证人要求其到中介处协商处理买房事项，136××××2222机主挂断电话。事后了解到136××××2222机主为邵建良并不是原告本人，原告并不是真实购房人而是炒房者，真实购房者系邵建良。原告质证认为，136××××2222电话系其朋友邵建良的，因邵建良与居间人郑某系朋友，原告经由邵建良介绍才与郑某认识，故郑某告知了邵建良的电话号码以联系原告。证人何某与邵建良通话事实，但何某仅证明当时其陪同张根贤到鑫源中介郑某处及与邵建良通话的事实，何某也确认当时没有提到过房款的事实。本院认为，通话记录、证人郑某的证言、证人何某的证言均可以证明2017年4月20日张根贤要求郑某联系原告的事实，结合合同约定2017年4月9日原告应支付首付款120000元而一直未支付的事实，证人何某有关2017年4月20日向136××××2222机主催要首付款100000元的陈述符合生活常理，本院予以认定；对证人郑某有关张根贤找原告主要想拿回房屋钥匙而不是催要首付款的证言不予认定；至于原告是真实购房者还是炒房者，本院将结合其他证据在下文中予以阐述。 (三)、短信记录1份，证明被告于2017年4月17日、4月20日多次要求原告支付首付款，因原告未按合同约定支付首付款已构成违约，2017年4月22日被告提出解除合同的事实。原告质证对短信的真实性无异议，但认为不能证明被告于2017年4月17日、4月20日向原告要求支付首付款的事实。本院认为，该组短信内容系原、被告通过短信交流的真实意思表示，可以证明2017年5月4日原告通知被告已准备好首付款要求履行合同，被告认为原告未按合同约定支付首付款构成违约要求解除合同的事实。 (四)、律师费发票1份，证明被告为诉讼花律师费3000元的事实。原告质证对律师费发票无异议，但认为原告不存在违约无需承担律师费损失。本院对被告因诉讼花律师费3000元的事实予以确认。 根据上述认定的证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2017年4月9日，经中介郑某、兰利仙提供居间服务，原、被告签订了《房地产转让合同》。合同约定：1、两被告将坐落于衢州市柯城区清莲小区46幢1单元401室房屋（含架空层）以816000元的价格转让原告；2、付款时间及方式：定于2017年4月9日付定金贰万元整，首付人民币壹拾贰万（含定金贰万元），2017年6月30日之前全款付清，房东无条件配合原告办理房屋过户及贷款；3、交房时间及留款：款清交房；4、合同第十一条补充规定：被告同意将房子过户到原告指定人的名下，三台空调、热水器留给原告，固定装修不动。合同签订后，原告按约定支付了定金20000元，剩余首付款100000元未支付，被告张根贤出具了定金20000元的《收条》。2017年4月20日，被告张根贤与表弟何某一起找居间人郑某要求联系原告支付首付款100000元，居间人郑某向张根贤提供了原告朋友邵建良的电话号码，何某与邵建良通话要求支付首付款100000元时，邵建良告知过户当天支付首付款并挂断电话。2017年4月22日，居间人郑某、兰利仙召集双方就买房事项进行协商，被告认为原告未按约定支付首付款已构成违约要求解除合同，原告认为未构成违约要求继续履行合同。2017年5月4日，原告短信通知被告已准备好首付款要求履行合同。2017年5月5日被告短信回复原告：1、2017年4月20日到居间人郑某处向原告催要首付款，郑某未提供原告本人的号码却提供了案外人邵建良的号码，且邵建良拒绝到中介处协商支付首付款事项，同时房屋钥匙被拿走十天左右未归还，认为原告购房系骗局；2、原告未按合同约定支付首付款已构成违约，要求解除合同。之后，因双方未能就房屋买卖事项协商一致，故原告诉讼法院依法解决。诉讼中，原告申请对涉案房屋进行价值评估，本院依法委托衢州中宇房地产估价有限公司对涉案房屋进行价值评估，在合同签订日2017年4月9日的市场价值为804000元（不包括装修），在评估时点的2017年11月9日的市场价值为1057000元（不包括装修），房屋差价损失为253000元，花评估费6450元。 另查明，原告在诉讼中自认其因信用卡使用不当造成信用不良不能办理银行贷款，故在合同中约定将房屋过户至指定人名下。 再查明，案外人邵建良系房地产中介，与原告陈益浩系朋友关系，因陈益浩想买房遂委托其帮助寻找房源，邵建良联系了房地产中介郑某并提供了涉案房屋。邵建良在本院调查中否认其与原告陈益浩存在炒房行为，在原告买房期间其仅与房东（电话中自称系房东）通过电话，房东问“何时交付首付款”，当时其电话中回复房东“首付款要过户当天支付”，未与房东讲过“我没有钱”之类的证言。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方示履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点问题：（一）、《房地产转让合同》是否有效。原告认为合同系双方自愿达成，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为合法有效。被告认为原告与被告签订《房地产转让合同》并不是真实购房，真实目的系与居间人恶意串通炒房牟利，根据民法总则第一百四十六条规定原、被告以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效。本案中，首先原告买房的意思表示是否真实。被告认为原告买房意思表示不真实，系恶意炒房牟利的事实与理由：1、原告系衢江区东港街道野鸭垅村的农民，没有稳定的工作和经济收入，家庭成员除妻子外，尚有二个幼女，对原告购房无法提供直接帮助，没有买房的经济能力；2、居间人郑某、兰利仙在买房前明知原告有不良征信记录无贷款资格，但与原告一起向被告隐瞒事实真相配合原告炒房，具有违规的故意；3、原告签订合同后所支付的定金系案外人邵建良实际支付；4、2017年4月20日被告向居间人郑某要求提供购房人的电话号码，郑某提供的亦是案外人邵建良而不是原告本人的号码，且在证人何某与邵建良通话时邵建良回答其有好几套房屋，不知证人何某所指哪一套，当何某要求邵建良到居间人郑某处交付首付款时邵建良回答没钱并挂断电话；5、合同第十一条补充条款有关“房屋过户到原告指定人的名下”，该约定不符合普通购房人的常理。本院认为，原告系农民且银行征信不良并不妨害其购买房屋，原告可通过其他办法筹集资金购房；对于被告主张购房定金系案外人邵建良支付并未提供相应的证据证明；至于证人何某与邵建良的通话内容，仅能证明何某代被告向邵建良提出支付首付款100000元的事实；对于合同约定“房屋过户到原告指定人的名下”的事实，原告解释因其个人征信不良故准备将房屋过户至其亲戚名下以方便贷款，才在合同中约定了上述内容，该解释与生活常理并不相悖，尚不能证明原告买房意思表示不真实。综上所述，被告主张原告买房意思表示不真实，真实目的系与居间人恶意串通炒房牟利，房地产转让合同应为无效的抗辩意见，证据不足，本院不予认定。其次，我国民法总则第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。该条规定是我国民法总则关于通谋虚伪行为的法律效力的规定。认定通谋虚伪行为应具备四个条件：一须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。本案中，被告不存在与原告通谋的事实，故被告主张原、被告以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效的意见不能成立，本院不予认定。综上分析，本院认为原、被告自愿签订的《房地产转让合同》未违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，应为合法有效。（二）、原告在合同履行中是否违约，被告是否具有法定解除权。原告认为其在合同履行中未违约；被告认为原告已构成违约，其依法享有合同解除权。根据查明的事实，首先双方在合同中未约定解除合同的条件，不具有约定解除权；其次，合同法第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告延期支付首付款，被告虽于2017年4月20日通过证人何某向原告朋友邵建良催要首付款，但未给予原告方一个合理的宽限期，不符合“经催告后在合理期限内仍未履行”的条件，不具有法定解除权；至于原告延期支付首付款的行为，并不能导致房屋转让合同目的不能实现的严重后果，双方的房屋转让合同仍可继续履行，原告不构成根本违约，被告不具有法定的合同解除权，但可要求原告承担延期付款的违约责任。综上所述，本院认为原告未在2017年4月9日支付首付款120000元的行为构成违约但不构成根本违约，被告尚不具有合同解除权。（三）、被告拒绝履行合同是否构成根本违约，应否双倍返还定金并赔偿房屋差价损失。原告认为被告拒绝履行合同交付房屋已构成根本违约，要求被告赔偿差价损失。根据查明的事实，2017年4月22日中介组织双方协商时被告向原告明确提出要求解除合同；在5月4日原告短信通知已准备好首付款要求履行合同时被告仍明确表示解除合同；庭审中原告仍主张如被告同意继续履行合同仍可继续履行合同，但被告明确表示不同意履行合同。上述事实表明，被告的违约行为已不能实现合同目的构成根本违约，原告要求被告双倍返还定金并赔偿房屋差价损失，具有事实与法律依据，本院予以支持。（四）、被告反诉请求应否支持。如前所述，原、被告自愿签订的《房地产转让合同》未违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，应为合法有效。被告反诉要求确认《房地产转让合同》无效，证据不足，本院不予支持。同时，被告所支付的律师费并不是诉讼所必然造成的损失，被告反诉要求原告赔偿律师费损失，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张根贤、郑娅明于本判决生效之日起十日内向陈益浩双倍返还定金40000元，并赔偿房屋差价损失200000元； 二、驳回张根贤、郑娅明反诉的诉讼请求。 本诉案件受理费4900元，评估费6450元，反诉案件受理费80元减半收取40元，合计11390元，由张根贤、郑娅明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  童建国 人民陪审员  郑昌富 人民陪审员  王建民 二〇一八年六月十五日 书 记 员  徐 蓝