内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0621民初6355号原告：鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司，公司住所地：内蒙古鄂尔多斯市杭锦旗锡尼镇杭锦东街（民族小区6号）。统一社会信用代码证号：×××。法定代表人：倪濮君，公司总经理。委托代理人：郭利琴，内蒙古首佳律师事务所律师。被告：杨越，女，汉族，1990年11月5日出生。委托代理人：杨文军，男，汉族，系被告杨越父亲。委托代理人：杨文，内蒙古盖伦律师事务所律师。第三人赵宝，男，汉族，1976年4月21日出生，现住呼和浩特市。原告鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司（以下简称中凯房地产公司）与被告杨越房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，被告杨越申请追加赵宝为本案第三人，本院予以准许并依法适用简易，公开开庭进行了审理。原告中凯房地产公司的委托代理人郭利琴，被告杨越的委托代理人杨文军、杨文，第三人赵宝到庭参加了诉讼，审理后，因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员马云、周娜，人民陪审员白云生组成合议庭进行了审理，原告中凯房地产公司的委托代理人郭利琴，被告杨越的委托代理人杨文军、杨文到庭参加了诉讼，第三人赵宝经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中凯房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告购房款322000元；2、判令被告给付原告资金占用损失128800元；3、请求判令被告给付原告办证费用34835元，以上共计485635元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告将坐落于内蒙古达拉特旗树林召镇金鹏路东、平原大街北中凯雅苑A区16号底商的在建房产出售于被告，建筑面积157平方米，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米6488元，总金额1018616元，依据买受人逾期付款的违约责任，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付期限之第二天起至全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。至诉讼之日，被告尚欠原告购房款322000元，资金占用损失128800元，办证费用34835元，共计485635元，原告已经完成房屋交付义务，被告一直未给付房款，原告多次向被告催要未果，故起诉。被告杨越辩称，原、被告之间形成的商品房买卖合同付款义务已经履行完毕，被告不欠原告购房款。1、本案超出法律规定的诉讼时效，根据商品房买卖合同第六条约定，2011年4月为按揭贷款时间，2011年4月为主张房款的起始时间，后被告的交款时间为2011年3月，原告的诉讼时效从2011年3月开始计算，到2013年3月诉讼时效期间届满，届满后未主张债权，诉讼时效已过。2、本案的债务已经消灭，被告已和开发商赵宝、原告原法定代表人倪桂智用开发商所欠杨文军的薪金抵销所欠两案的574392元购房款和72629元办证费，共计647021元，现有原告于2011年交付的销售不动产发票为依据。本金、违约金均不存在欠付问题。第三人赵宝述称，中凯雅苑项目开始时，赵宝与原告中凯房地产公司共同聘用的杨文军，后杨文军工资一直拖欠未付，第三人与原告中凯房地产公司原来法定代表人倪桂智商量用房屋抵顶所欠工资，抵顶后杨文军、杨越并不欠付房款，之所以起诉到法院，就是因为现在的法定代表人不了解之前的情况。如果原告不认可薪金抵顶房款、办证费，根据《其他有关事项的说明》第八条之规定，杨文军、杨越所欠房款属于合伙债权，本人申请参加本案诉讼。围绕本案事实，当事人举证、质证、本院认证如下：原告中凯房地产公司提供以下证据证实自己的主张：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的中凯雅苑A区16号底商，建筑面积157平米，单价6488元，房款1018616元，房屋已经交付使用，被告至今未付房款，合同约定逾期超过60日后出卖人有权解除合同，出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付期限之第二日起至全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。至起诉之日被告尚欠原告购房款322000元，办证费用34835元。被告杨越对证据的真实性认可，关联性和拟证明问题不认可，认为合同第六条约定了付款方式，款项已经付清，且合同约定逾期超过60日后出卖人有权解除合同，原告知道被告违约会给其造成损失，但是原告没有解除合同。第三人赵宝对证据无异议，认为被告杨越不欠购房款。2、鄂尔多斯市房屋共用部位共用设施设备维修基金专用收据一张、印花税、契税票据，证明原告代被告缴纳两供基金3768元，代缴印花税、契税31067.78元。被告对证据的真实性认可，对证明问题不认可，交款单位写的是被告的名字，不是原告的单位名称，该组证据更可以证明是被告交纳的两供基金、印花税、契税。原告中凯房地产公司只是保管该证据，且两供基金票据是办证的前提。第三人赵宝质证称，证据可以证明是被告杨越交纳的两供基金。印花税、契税以票据为准。3、中凯房地产公司尾欠房款明细表，证明涉案房屋实际购买人为杨文军，杨文军为原告中凯房地产公司项目部的工作人员，原告于2013年7月1日进行核对，杨文军签字认可被告杨越欠付房款322000元，原告曾经为杨越出具过发票，但只是为了协助被告办理贷款手续。被告杨越对证据真实性、关联性、合法性及证明的问题不认可，所欠房款明细中有若干债务人，杨文军未在杨越欠款后面签字，不是作为债务人签字，只是说明杨文军作为财务负责人在明细表上签字，且无法确认签字是否为原件。被告杨越的不动产发票中明示付款方为杨越，收款方为原告，被告已不欠原告购房款。第三人赵宝称，只是记账凭证，不能证明杨越欠付购房款，账本在中凯房地产公司，由原告中凯房地产公司与第三人赵宝共同管理，不清楚复印件的来源。庭后，原告中凯房地产公司提供欠款明细表原件一份，证明2013年7月1日，中凯房地产公司核对了已经销售商铺尾欠款后制作了中凯A区商铺尾欠款明细表，明细表第二页确认杨越欠付商铺尾欠款322000元，杨文军本人在中凯A区商铺尾欠款明细表上签字，确认其欠款的事实，同时财务人员王彦、管理人员田野均在中凯A区商铺尾欠款明细表上签字确认。被告杨越对真实性不认可，关联性不认可，杨文军只是作为项目财务负责人，对财务凭证的确认，不是对涉案两笔债务的确认。并且每笔欠款的后面没有债务人的签字确认。第三人赵宝认可杨越的质证意见。4、交款单、汇款单复印件三份，证明付房款时间在发票出具之后，足以推翻被告陈述的出具发票即房款付清的意见。被告对真实性认可，证明目的不认可，原告向被告交付发票在2013年7月1日以后，根据交易习惯，房款付清后，才将发票交付被告。被告杨越提供如下证据证实自己的辩称，1、《联合开发协议》复印件一份，由第三人赵宝提供，证明本案销售房产属于赵宝、中凯房地产公司共同开发，赵宝占51%，合同第7条约定，杨文军是中凯房地产公司的聘用人员，复印件上有赵宝的签字。原告中凯房地产公司对证据的真实性不认可。认可原告中凯房地产公司与第三人赵宝联合开发中凯雅苑小区。赵宝是自然人，实际开发人是有资质的原告，所有的商品房买卖合同均为原告与买受人签订。根据合同相对性原则与出卖人资格，买受人欠付房款应由原告起诉。赵宝与原告中凯房地产公司签订的联合协议只能约束双方，对第三人没有约束力。杨文军为赵宝安排到项目部的工作人员，中凯房地产公司不承担给付杨文军工资的责任，杨文军的工资由赵宝控制的中宝公司与中源房地产公司支付。房产由原告开发，赵宝只能通过合伙清算。第三人对该证据认可。2、中凯房地产公司财务会计报表、资产负债表，证明杨文军为中凯雅苑项目部财务负责人，根据合同相对性，杨文军相对的主体为中凯房地产公司与赵宝，而不是单个的中凯公司。原告中凯房地产公司对该组证据真实性，证明问题均不认可，理由是没有中凯房地产公司公章。第三人赵宝称，杨文军确实为中凯雅苑项目部财务负责人，而且原告中凯房地产公司欠杨文军工资。3、不动产销售统一发票，证明被告杨越已经给付房款，并不欠原告房款，发票右侧明示：此发票为付款方的付款凭证。原告对发票的真实性认可，证明内容不认可，2011年3月17日出具发票为被告办理贷款的时间，2013年7月1日，中凯房地产公司尾欠房款明细表中杨文军承认欠付原告房款，且有自己的签字。故被告仍欠原告购房款。杨文军是原告的财务工作人员，利用职务之便给自己开具发票是很容易的，原告并没有拿到发票记载的全部数额，该发票开具时候被告并没有给付全部房款，所以不认可。第三人陈述被告杨越并不欠原告房款。4、第三人赵宝本人陈述的证明一份，证明赵宝是本案债权人且享有51%的债权，涉案购房款及办证费已经与开发商所欠杨文军薪金647021元抵销。原告对证据不认可，杨文军不是赵宝和原告中凯房地产公司共同聘请的，而是赵宝自己聘请的，其工资应由赵宝自己支付。抵销房款的事实不认可，原告是唯一房产的权利人，原告没有提供抵销杨文军的薪金，原告不欠杨文军薪金，实际欠付人是赵宝，不认可抵销，没有任何手续。5、原告与其他第三人出具的其他有关事项的说明一份，证实本案以中凯房地产公司名义起诉的债权属于赵宝和中凯房地产公司，赵宝是债权人之一。原告应为赵宝和中凯公司。原告对证据的真实性无法确认，对证明内容不认可，第三人与原告约定的权益只能通过第三人与原告之间的清算来解决。按照法律规定，对外债权债务的诉权由原告享有。原告要回房款后，第三人与原告按协议清算。第三人对该证据认可。6、庭后被告杨越申请法庭调取中国建设银行达拉特旗支行被告杨越通过杨静账户支付购房款的付款凭证及明细。证明杨文军2010年12月21日通过建设银行给原告打款518616元，结合杨越贷款500000元，按照合同约定房款已经全部付清。原告对证据真实性认可，证明内容不认可，首付款518616元没有给原告，原告为了配合被告贷款向银行出具的手续，原告也没有同意抵顶工资。第三人赵宝未提供证据。对原、被告提供证据分析、认证如下：原告中凯房地产公司提供《商品房买卖合同》、维修基金收据，印花税、契税发票，双方对以上证据真实性无异议，以上证据内容合法，本院予以采信。中凯房地产公司提供“中凯公司尾欠房款明细表”该证据原告中凯房地产公司庭后提供原件，本院认为，被告杨越的父亲杨文军在尾欠款明细表上签字是作为公司的财务负责人签字，不是作为欠款人签字，公司的财务记账凭证也不能作为欠付房款的依据。对原告提供的交款单、汇款单复印件，被告对真实性无异议，本院予以采信。被告杨越提供《联合开发协议》为复印件，对其真实性本院不做认定，但原告及第三人均认可双方合作开发的事实，本院对合作开发的事实予以认可，该证据也不能作为第三人必须为本案原告参加诉讼的证据。被告杨文军提供财务会计报表、资产负债表、其他有关事项的说明，该证据为复印件，本院对真实性不作认定，但该证据结合原告提供的尾欠款明细表，能证明被告杨越的父亲杨文军为原告公司的财务负责人；被告提供发票一张，原告对真实性认可，票据来源合法，本院予以认定；被告提供第三人赵宝证明一份，赵宝作为第三人参加诉讼，对其提供证明的真实性认可，本院对证明的真实性认可，对其证明的内容在本院认为中分析认定。对建设银行调取的收款收据、进账明细、进账单予以采信。经举证、质证、认证，结合当事人陈述，本院查明事实如下，被告杨越的父亲杨文军曾为原告公司的财务负责人，在其任财务负责人期间，于2010年12月18日，代被告杨越与原告中凯房地产公司签订了《商品房买卖合同》，被告杨越购买了原告中凯房地产公司位于达拉特旗中凯雅苑A区16号商铺一套。房屋建筑面积为157平方米、单价为6488元，总房价1018616元，同时约定总房价以产权管理部门登记时的测绘面积核算。第六条约定付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款。第3种方式为首付款518616元，剩余房款为500000元办理按揭贷款。第七条约定买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按本合同规定的时间付款按下列1种方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，本条中的预期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；并约定由于买受人原因（包括未能按时交付房款）导致房屋未能按时交付，并由买受人承担总房价10%的违约金……。签订合同后，被告杨越交纳定金20000元，2010年12月18日，原告给被告出具了收到首付款518616元收据一支，2010年12月21日，原告公司的财务人员将包括杨越在内的8人的首付款房款合计3020519元通过中国建设银行达拉特旗支行转入原告的账户，其中杨越的首付款为518616元。2011年3月17日，鄂尔多斯市达拉特旗地方税务局出具“销售不动产统一发票”一张，付款方为杨越，收款方为：鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司，不动产名称为商铺，面积为157平米，单价为6488元，发票金额为1018616元。2011年3月25日，被告杨越交纳房款100000元，收款方式为挂账。2011年4月2日，被告杨越向银行贷款500000元，于2011年4月25日将该笔贷款打入原告账户。该商铺于2011年4月2日办理了房产证，房产证号为：房权证蒙字第XXXX号。2011年1月19日被告杨越交纳维修基金3768元，2011年3月21日，被告杨越交纳契、印花税31067.78元，上述维修基金、契税、印花税票据由原告持有。另查明，2013年7月1日，杨文军在中凯A区商铺尾欠款明细表中和田野、王彦等人签字确认欠款明细表，明细表中记载杨越商铺建筑面积157平方米，单价6000元，总价942000元，已付120000元，贷款500000元，下欠322000元。又查明，第三人赵宝与被告中凯房地产公司于2006年10月2日签订《联合开发协议》，约定双方就赵宝所拥有的位于达旗树林召镇平原大街北30085平方米土地和66475平方米两块（注：该地块属赵宝购张俊明土地，为办理手续方便土地证未变更名字。）和乙方达成如下联合开发协议：一、赵宝以部分土地价款作为投资，中凯房地产负责该项目开发所需的一切资金来源和项目开发管理等。五、该项目开发过程中，所发生的一切重大经济事项必须经过甲乙双方协商后方可实行。未经赵宝同意，中凯房地产公司擅自实行，赵宝有权无偿收回所有的土地另作投资。六、利润分成：该项目开发盈利后，利润的分成比例赵宝为51%，中凯房地产公司为49%。七、机构人员设置：除财务负责人由赵宝出任外，其余人员由双方协商确定。八、所有该项目人员的工资均由双方协商确定等。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告向被告交付房屋，被告应支付原告房款。本案中，房款及其他费用是否交清、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效是双方争议的焦点，结合当事人提供的证据及陈述，本院认为，首先，双方在签订合同的当日原告给被告出具收到首付款518616元收据一支，并通过建设银行将该笔款转入原告的账户，之后被告贷款500000元也转入原告账户，两笔合计1018616元转入原告的账户，可以认定被告杨越按合同约定交付了全部购房款。再结合2011年3月17日税务局给被告杨越出具发票一张，金额为1018616元，被告杨越的证据形成完整的证据链条，足以证明其付清了房款。关于涉案房屋的两供基金、印花税、契税共计34835元，也有收据、发票证实交款人为杨越，原告持有发票，不能证实是其交款人；其次,作为与欠付房款有利害关系的第三人赵宝到庭证实，被告杨越所有的欠付款都已交清；再次,结合交易习惯，买受人持有发票、办理了产权证，占有房屋，可以认定交易完成；最后，从诉讼时效方面分析，原告要求被告给付购房款、损失及办证费用属债权纠纷，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双方约定首付款518616元，并约定了逾期付款的违约责任，违约责任是为了维护守约方的利益，但不能任由违约持续，放任损失扩大。双方于2010年签订合同，并交付房屋，至2011年4月2日办理产权证书时原告如未收到房款和办理产权证的费用，应该意识到自己的权益受到侵害，原告于2018年12月10日才提起本案诉讼，也没有引起诉讼时效中断的证据，原告的请求已经超过诉讼时效。关于原告提供的中凯A区商铺尾欠款明细表，是原告的单方记账凭证，被告杨越的父亲杨文军在明细表上签字是作为财务负责人签字，并不是作为欠款人签字，公司的记账明细不能作为欠款依据，且明细表中记载的是每平米单价6000元，总价942000元，与原告的主张每平米单价6488元不一致，按单价每平米6488元计算，首付尾欠款也不是322000元，原告的陈述与其提供的证据不能相互印证，故欠款明细不能作为欠付房款的依据。综上，无论从双方提供的证据分析还是从诉讼时效方面认定，原告的诉讼请求均应予以驳回。关于第三人是否应该作为原告参加诉讼，本院认为，被告是与原告签订的商品房买卖合同，虽然第三人与原告合作开发了涉案房产的楼盘，与本案有利害关系，但根据合同的相对性，由原告主张权利也符合法律规定，第三人与原告的合作事宜可以另行主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费8585元，由原告鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  马 云审 判 员  周 娜人民陪审员  白云生二〇一九年六月五日书 记 员  袁 玲法条链接《民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。