上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初4813号原告：上海众福房地产经纪事务所，住所地上海市。投资人：薄继东，董事长。被告：田易宽，女，1985年10月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：田伟民(系被告父亲)，男，1952年6月13日出生，汉族，住上海市。第三人：杨光，女，1974年1月11日出生，汉族，住上海市虹古路XXX弄XXX号XXX室。原告上海众福房地产经纪事务所(以下简称众福房产)与被告田易宽、第三人杨光居间合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众福房产的投资人薄继东、被告田易宽的委托诉讼代理人田伟民到庭参加诉讼，第三人杨光经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告众福房产向本院提出诉讼请求：判令被告田易宽支付居间费人民币(以下币种均为人民币)124760元。事实和理由：上海市金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)原系第三人杨光所有，原告从其他中介公司处得知涉案房屋出售信息。2017年7月10日，在原告的居间服务下，被告父亲田伟民代被告签订《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》，其后，被告本人在两份协议上签字，追认了其父亲的代理行为并与第三人签订《上海市房地产买卖合同》。根据此两份协议，被告采纳原告建议，选择工商银行办理贷款，并邀请工行的信贷员至原告会议室签署相关文件。贷款审批通过后，被告试图跳开原告，私下与第三人接触并约定过户时间。后因中介费事宜与被告发生纠纷，原告一度依据法律规定行使抗辩权，但为不殃及无辜，原告最终仍在合同约定的日期协助被告、第三人办理领取购房资格、缴税和交易过户手续。目前，涉案房屋已经过户登记至被告名下。根据《房地产买卖居间协议》第七条约定：甲乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价的1%各自支付丙方佣金(乙方全部代甲方支付)，但是被告拒绝按照约定支付居间费，并坚称与第三人系“手拉手交易”，原告仅帮助被告打印了六本合同。本次交易中，原告带看房屋三次、参与磋商房价、协助合同签订、审税过户、提供营业场地办理贷款，现居间义务已经完成，依据法律规定，原告有权收取居间费，因多次催讨未果故诉至法院请求判决如其诉请。被告田易宽辩称，不同意原告的诉讼请求，希望法院予以驳回。首先，《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》均属无效。两份协议均系被告父亲田伟民签订，当时被告本人未在场，亦未向原告出具授权委托书，在代理人身份尚不明确的情况下签订的两份协议应属无效。此外，两份协议均为一式三份，被告仅在原告持有的第一联上签字，且被告补签的一联增添内容与买卖双方的协议有不一致的内容，应为无效。其次，《房地产买卖居间协议》第六条手写部分载明“以佣金确认书为准”，但是原告始终未与被告签订《佣金确认书》，已构成违约。此外，《房地产买卖居间协议》并未约定“以两个点为准”，原告现主张124760元的居间费缺乏合同依据，原告也没有全程履行服务。最后，涉案房屋房源信息的获得并非通过原告，被告与第三人是邻居，在原告介入之前，被告已与第三人在沟通，被告、第三人协商一致后希望找一家中介公司来做网签合同。贷款系被告自行完成，审税和过户都是被告、第三人通知原告协助办理，过户时原告一再拖延，直到2017年9月10日才完成过户手续。据被告了解，代办网签服务、过户、签5本合同，通常支付2000-3000元的服务费，这是市场普遍价，故被告愿意支付原告2000元的服务费。第三人杨光未到庭，但在开庭之前的证据交换时到过本院，其在证据交换中陈述：“涉案房屋房源信息是第三人挂在中原地产和链家公司的，某日第三人接到原告的电话，称有一个邻居要买我的房子，协商一致准备签协议时，第三人问了佣金的问题，下家称由其支付，并说具体以佣金确认书为准，以后再谈。第三人认为被告和原告熟悉所以有谈的余地，对于到底付多少第三人是不清楚的。过户和审税原告都是在场的，办贷款据了解是被告找人来办的。”当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋原产权人系第三人杨光。2017年7月10日，被告父亲田伟民代被告(买受方乙方)与原告(居间方丙方)、第三人(出卖方甲方)签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》。《房地产买卖居间协议》第七条约定甲乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价的1%各自支付丙方佣金(乙方全部代甲方支付)，且甲乙双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金，该条款旁手写部分载明“以佣金确认书为准”。《房地产买卖协议》对房款具体支付时间做了约定，并对《上海市房地产买卖合同》签订、产权过户时间作了约定。2017年7月29日，被告、第三人签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以XXXXXXX元的价格购买涉案房屋，第三人于2017年10月30日前腾出房屋并通知被告进行验收交接，被告、第三人确认在2017年9月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，被告在《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》第一联买受方签字确认，并在抬头处补填了身份证号码。2017年9月10日，被告与第三人办理了产权过户手续。庭前，第三人杨光向本院邮寄书面《答辩状》一份，表明：“一、当初出售涉案房屋时，曾经委托上海中原房产中介公司清峪路店及上海链家房产中介公司挂牌并放有钥匙。并无跟任何单位及个人签订独家委托出售协议；二、跟下家田先生第一次面谈，是在众福中介公司，这些在原被告的举证环节我都有向法院说明；三、关于被告田先生所出示的证据说明，我补充一点，不能排除在中介找我以前曾经跟我有过联络，期间买房人、咨询、中介业务员询价特别多，记不太清楚其中某一人；四、原告出示的电话录音，有其背景，是在我不知道有录音的情况下情绪冲动所说。其实我是没有必要参与他们的中介费纠纷；五、关于原被告出示的证据，跟我有关系的部分都是事实。望法院根据以上事实，依法作出判决。案件审理中，原告申请了证人王某某出庭，其系本案交易的经办人，被告申请了证人沈某某出庭，其系被告田易宽男友。原、被告对对方提供的证人均进行了提问，法院也对证人就交易经过进行了询问。原、被告对对方证言均不予认可，认为证人与当事人有利害关系。本院认为，证人王某某作为原告的原工作人员，与原告并不构成利害关系。其证言内容完整，细节相互印证，可以证明涉案房屋房源信息是原告从别处中介公司获得，王某某本人于2017年7月1日亲自带被告实地看房。证人沈某某作为被告男友，其证言并不足以否定王某某证言。故本院采信证人王某某的证言。庭审中，原告向本院表示公司业务员对外可承诺的最低折扣为90%，若客户委托原告办理贷款(不含纯公积金贷款)可额外享受5000元的佣金优惠。本案中，原告同意佣金打九折，并确认本次交易贷款由被告自行办理。经归纳，本案争议焦点为：1、被告是否追认其父亲签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》？2、《房地产买卖居间协议》中提到佣金以“佣金确认书为准”，被告未与原告签订《佣金确认书》，是否影响原告主张约定的佣金？本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于争议焦点一，被告坚持认为，《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》均系被告父亲代为签订，其父亲在签订这两份协议时均无被告本人授权，其他两联未签，三联单不一致应属无效。此外，被告在签订合同前已经与第三人在沟通，房源信息的获得并非通过原告。对此，本院认为，民事行为可以由本人进行，也可以授权他人代为进行。尽管本案中没有证据证明被告事先授权其父亲签订上述协议，但被告事后在两份协议上补签姓名，这构成法律上的追认，等同于被告事先授权。被告作为完全民事行为能力人，应当完全知道补签自己姓名的法律后果。追认作为一种单方意思表示，一旦做出即有法律效力，被告在原告持有的两份协议的第一联补签姓名，不影响对代理行为追认的认定。此外，两份协议虽为一式三联，被告仅在第一联补签姓名，但经过比对，三联协议除买受方处补填身份证号，其他内容完全一致，故两份协议内容未经变更，且为当事人真实意思表示，应属有效。被告辩称，本案交易系与第三人协商一致后选择原告代办网签服务，对此原告予以否认，被告未进一步提供证据证明且此意见与第三人陈述的原告致电第三人有邻居要购买房屋、与被告第一次见面在原告公司的意见明显矛盾，被告辩称意见本院不予采信。对于被告提出的房源信息并非通过原告获得这一抗辩，本院认为，即使被告在原告介入本次交易前已知晓涉案房屋出售事宜，也不影响通过原告居间服务完成本次交易。关于争议焦点二，本院认为，《房地产买卖居间协议》第七条打印文字明确约定甲乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价的1%各自支付丙方佣金(乙方全部代甲方支付)，在协议有效且买卖合同已经成立的前提下，被告应当按约履行义务。此外，房屋总价2%的佣金数额也符合一般市场交易惯例，该计费标准并非畸高、不合常规。被告辩称，《房地产买卖居间协议》第七条旁手写部分载明“以佣金确认书为准”，但是原告至始至终均未与被告签订《佣金确认书》，原告已经构成违约，故被告不应当按照合同约定支付佣金，最多支付2000元左右的劳务费用。对此，本院认为，《房地产买卖居间协议》中打印文字内容约定了居间报酬的比例。从协议中的手写内容来看，原、被告双方想通过《佣金确认书》对居间协议中已有的佣金支付约定进行调整。如果双方对此协商一致，当然应该履行，但在未达成一致的情况下，被告仍应按照合同约定履行佣金支付义务。《房地产买卖居间协议》并未将达成《佣金确认书》作为履行支付居间报酬的前提条件，也没有把它作为否定、取消原告获取报酬的条件。庭审中，原告表示同意佣金打九折，对此，本院认为，当事人有权处分自己的民事权利。结合本次交易中原告实际提供的居间服务，本着公平合理的原则本院对被告应支付佣金数额予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告田易宽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众福房地产经纪事务所佣金人民币110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理人民币2835元，由被告田易宽负担(原告已预付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 飞审 判 员  陈文丽人民陪审员  蒋建萍二〇一八年六月十四日书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。