广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6723号原告：蔡兆轩，女，1965年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋子龙，广东君品律师事务所律师助理。被告：广东新粤物业有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇宝珠东路118号3层之二,统一社会信用代码91442000714832650K。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：马国辉，该公司员工。原告蔡兆轩诉被告广东新粤物业有限公司（以下简称新粤物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡兆轩委托诉讼代理人邓先林、被告新粤物业公司委托诉讼代理人马国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡兆轩向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告位于广东省中山市××小区××房的房屋物业如下损失：租金损失30000元（2500元/月×12个月）、地板损坏损失12000元（400元/平米×30平米）；2.被告赔偿原告车位物业如下损失：租金损失16800元（350元/月/个×2个×24个月）；3.被告立即对原告上述房屋物业的一楼电梯大厅门予以维修。事实和理由：被告于2014年12月进驻中山市蓝波湾小区提供物业管理服务。原告的物业管理费此前一直是委托银行扣款的，被告进驻时因自身疏忽的原因，未通知原告办理物业管理费委托银行扣款手续，才导致未能收取原告的物业管理费，并不是原告有意拖欠。事实上，被告进驻后未尽到约定的管理服务，特别是原告所有的涉案房屋物业一楼电梯大厅门，长期以来损坏未有维修，给业主带来安全隐患，对此原告多次反映均未能解决。被告在未有依约提供应尽物业管理服务的情形下，以原告未交物业管理费为由，擅自对原告房屋物业停水、停电达一年多，导致原告房屋不能居住，木地板翘起损坏。另外被告还阻拦原告车辆进入车库停放车位物业，致使原告至今不能使用两个车位物业，时间长达2年多。鉴于以上情况，原告要求被告赔偿相应损失，并对原告房屋物业的一楼电梯大厅门予以维修。庭审中，原告蔡兆轩明确表示涉案房屋和车位均未曾出租，但由于被告对涉案物业进行停水停电，导致其无法在涉案物业内正常居住，就算其本人不居住也可以出租给他人使用，故会发生预期租金损失，第1项诉讼请求中房屋租金损失30000元参照起诉时同小区的租金价格2500元/月，被告对原告的涉案物业停水停电一年多，按12个月估算所得；房屋地板损失也是因为被告停水停电导致原告无法继续居住，相应的房屋地板没有进行有效维护而导致地板翘起来，无法正常使用，参照起诉时市面上新的柚木地板价400元/平方米，涉案物业两个卧室的木地板面积共30平方米，按12个月估算得12000元。同理，由于被告不准许原告车辆进入小区地下车库停放，导致原告的两个车位不能使用也不能出租，车位租金损失16800元是参照起诉时同小区地下车库的车位租金350元/月/车位，因被告不让原告车辆出入地下车库两年多，按24个月估算所得。而提出第3项诉讼请求，原告表示其是中山市蓝波湾39幢（以下简称39幢）其中一户业主，为了整幢物业业主的共同利益而提出，但未能提供39幢其他业主的授权。被告新粤物业公司辩称，1.被告接受中山市蓝波湾小区业主委员会（以下简称蓝波湾业主委员会）的委托，于2015年1月1日起进驻该小区提供物业管理服务，而蓝波湾业主委员会是由涉案小区业主大会经过占建筑面积过半及人数过半公开投票选举产生的，故被告与蓝波湾业主委员会签订的《中山市蓝波湾小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》）合法有效，原告应当按《物业服务合同》的约定按月交纳物业管理费和车位服务费，逾期缴费的，应按欠费总额的千分之一加收滞纳金。但原告于2006年12月18日办理收楼入住手续后，自原告驻场起，无正当理由拖欠被告的物业管理费，应承担合同约定的义务及不利后果。2.原告称其损失系由被告停水停电造成，但只是原告单方面的陈述，并没有客观事实证明其有实际损失，其亦没有提供证据证明其损失与被告有直接的因果关系，且是原告违约在先，因此原告要求被告承担其经济损失缺乏事实和法律依据。3.原告产权范围内的水、电均是由原告自行向有关部门申请并使用的，被告无权干涉，不存在被告对涉案物业停水停电的情况。4.《物业服务合同》约定“保修期过后的单笔或单项维修、更新、改造的费用超过2000元以上的，可由‘栋’为单位申请使用专项维修资金或以一事一筹的方式集资（譬如：属业主共用的楼幢外墙维护、电梯维修、大堂装修装饰等）”，鉴于蓝波湾小区竣工验收使用年份较长，小区诸多设施设备破旧已过保修期，被告已按合同约定向蓝波湾业主委员会沟通，拟采取众筹方式对涉案物业大堂进行维修。本院经审理认定事实如下：2014年12月19日，中山市蓝波湾小区业主委员会与中山市新粤物业管理有限公司（于2015年3月30日变更企业名称为广东新粤物业有限公司，即本案被告）签订《物业服务合同》，约定：从2015年1月1日起，由新粤物业公司对蓝波湾小区开展各项物业管理服务工作；新粤物业公司采用包干制方式，向业主或物业使用人收取物业服务费和二次加压供水服务费；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；有产权的车位服务费标准为30元/个/月；每次收取物业服务费的时间为每月10日前；新粤物业公司承担本物业房屋建筑（包括主体）公（共）用部分的维修养护和管理（包括但不限于：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等的维修、养护和管理），在管理期内要确保外墙完好、外观整洁以及公（共）用部分完好率达98%，维修及时率、合格率达100%；对物业公（共）用部位、公（共）用设施设备，保修期过后的单笔或单项维修、更新、改造的费用在2000元以内的（含2000元，包括业主共用的电梯），由新粤物业公司负责出资，在2000元以上的，可由“栋”为单位申请使用专项维修资金或以一事一筹的方式集资（譬如：属业主共用的楼幢外墙维护、电梯维修、大堂装修装饰等）；服务期限自本合同生效之日起至2019年12月31日止。蔡兆轩为中山市西区蓝波湾39幢701房（建筑面积163.49平方米）的业主，产权登记时间为2007年6月21日；蔡兆轩同为中山市西区蓝波湾地下车库A033、A035卡的业主，产权登记时间分别为2008年12月3日、2008年6月30日。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。新粤物业公司为蓝波湾小区提供物业管理服务、其与蔡兆轩存在物业服务合同关系的事实，有其提交的《物业服务合同》佐证，本院予以认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人须对自己的主张承担举证责任，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告蔡兆轩主张因被告停水停电造成其房屋租金损失30000元和车位租金损失16800元，但原告未能提供有效证据证明该两项损失费用因被告存在违约行为而产生且确实必然发生；而地板损坏损失12000元，虽蔡兆轩提供了现场照片证明地板确已损坏，但没有提供其他证据证明该财产的实际损失价值，也未提供相关证据证明该地板的损坏与被告的管理行为存在直接的因果关系，故原告起诉要求被告承担房屋租金损失30000元、车位租金损失16800元及地板损坏损失12000元，无事实依据和法律依据，本院均不予支持。关于原告主张对涉案物业一楼电梯大厅进行维修的问题。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定“全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。但具有本意见第10条至第13条规定的情形之一，有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会明确表示不提起诉讼，或者自收到请求之日起六十日内未提起诉讼，或者情况紧急，不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的，有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼：……仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。”第10条规定：“物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的……”本案中，蓝波湾小区已经成立业主委员会，而涉案物业所在的39幢一楼电梯大厅前门维修问题，涉及39幢全体业主的共同权益，与39幢全体业主有直接利害关系，蔡兆轩认为新粤物业公司对39幢的共用设施设备维护管理不善而以个人名义向法院主张权利，但未经39幢其他业主的授权，也没有提供证据证明其曾向业主委员会书面请求向人民法院起诉未果或39幢全体业主共同权益正面临紧急情况将受到难以弥补的损害而非起诉不可，且新粤物业公司表示已按程序开展维修事项，故对于39幢一楼电梯大厅前门维修问题，蔡兆轩应根据上述规定另循其他合法途径先行解决，本案中暂不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第2条、第10条之规定，判决如下：驳回原告蔡兆轩的全部诉讼请求。案件受理费1270元，减半收取635元（原告蔡兆轩已预交），由原告蔡兆轩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  朱婉芬二〇一八年六月二十七日书记员  李桦诗书记员  刘家华