北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初33479号原告：韩彦枫，男，1989年4月15日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘治国，北京市天理律师事务所律师。被告：谢琳，女，1973年3月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张渊源，女，1977年6月18日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：贾建军，北京广衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭敏，北京广衡律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市海淀区。原告韩彦枫诉被告谢琳、张渊源、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告韩彦枫及其委托代理人刘治国、被告张渊源之委托代理人郭敏、第三人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼，被告谢琳经本院合法传唤未出庭应诉，本案现已审理终结。韩彦枫向本院提出诉讼请求：1、解除2016年2月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；2、谢琳返还韩彦枫定金10万元、赔偿经济损失978000元（包括中介费损失88000元、房屋涨价的损失89万元；3、张渊源对于谢琳的付款责任承担连带的责任。事实和理由：2016年2月29日，经链家公司居间介绍达成一致，谢琳将位于北京市朝阳区XXX54号院2号楼412房屋（产权证编号：京房权证朝私字第XXXX号）出卖给韩彦枫，谢琳委托张渊源与韩彦枫及链家公司签订《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》、《定金托管协议》、《居间服务合同》等合同协议。上述合同协议约定：该房屋建筑面积63.78平方米，房屋总价款280万元，定金10万元，韩彦枫于2016年2月29日通过链家公司的理房通托管支付，缴税当天韩彦枫支付76万元，银行贷款190万元，物业交割时支付4万元，居间服务费61600元、保障服务费14000元及评估费600元，由韩彦枫承担。合同协议签订之后韩彦枫按约定支付定金及居间服务费、保障服务费、评估费共计176200元）。合同在签署后，谢琳违约拒绝履行合同，至今定金尚未返还。由于谢琳拒绝履行合同，导致房屋涨价，韩彦枫无法以之前的价格购买同样的房屋，后谢琳在2017年1月19日将房屋出售，出售价格为369万元，房屋价格上涨了89万元，这个价格差就是韩彦枫的经济损失，同时韩彦枫另行购买了房屋支付了中计费8.8万元，亦属于韩彦枫的损失。张渊源作为谢琳的代理人，在购买房屋中存在过错，谢琳曾经说其不履行合同是由于给张渊源的委托书存在修改和链家公司给谢琳的报价明显低于市场价格的原因，故张渊源应承担连带责任。现韩彦枫诉至本院，要求本院支持其诉讼请求。谢琳未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。张渊源答辩称，第一，韩彦枫诉讼主体错误，进而要求承担合同责任的主体同样错误。张渊源作为谢琳买卖房屋的代理人以其名义签署的房屋买卖合同，合同相对方应当是谢琳而非张渊源，合同权利、义务、责任也应当由其本人承受，张渊源没有连带责任。2016年2月29日，谢琳向张渊源出具《委托书》，委托张渊源为其代签售房订金合同及房屋买卖合同。同日，张渊源代理谢琳与韩彦枫签署了涉案房屋的《房屋买卖业务签约文件合订本》（以下简称《房屋买卖合同》）。根据《民法总则》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。即房屋买卖合同所约定的韩彦枫的合同相对方是谢琳，其作为卖方的权利、义务以及一旦发生违约应当承担的责任也是当然的对谢琳本人发生效力，而不是作为代理人的张渊源。第二、第三人链家公司在本案中具有重大过错。链家公司经纪人为了促成交易，向身在国外不了解国内房价市场的谢琳隐瞒房价，侵害了卖房人的利益；并且在没有对房屋进行核验的情况下，就让张渊源和韩彦枫签署房屋买卖合同，属于违规操作。因此合同解除的后果应当由链家公司自行承担。三、谢琳自合同签署至提出解除合同只间隔了几个小时，并没有给韩彦枫造成任何损失，只是因为第三人链家公司未能及时和韩彦枫明确说明谢琳解除合同的要求，让韩彦枫继续等待致使其日后造成了所谓的损失，该损失应当由链家公司进行赔偿，而不是谢琳，更不是张渊源。张渊源代理谢琳签署房屋买卖合同是在2016年2月29日的晚上9点左右，而谢琳提出解除合同是在第二天下午5点22分，中间间隔了几个小时,只是因为谢琳当时在国外，和国内有时差的问题。并且，根据《定金托管协议》第四条明确约定，定金的托管期限最长为从乙方第一笔资金存入托管账户之日起10日止，最长托管期限届满后，无需甲乙双方另行授权，丙方应当将托管资金划回至乙方指定的回款账户。而第三人链家公司并未按照协议约定将定金返回到韩彦枫的账户中。因此，给韩彦枫造成时间上和经济上损失的是第三人链家公司，而不是谢琳和张渊源。综上所述，房屋买卖合同的解除不是张渊源违约，是作为卖房人谢琳因为第三人链家公司隐瞒真实房价，且违规操作促成交易而做出的解除合同通知，谢琳提出之时并未给韩彦枫造成任何损失，反而是第三人链家公司收到谢琳解除合同的信息后，不是积极地为韩彦枫重新提供新的房源，而是继续拖延时间，因此给韩彦枫造成的损失应当由第三人承担，而非谢琳，更不是张渊源。第三人链家公司述称，同意解除韩彦枫与谢琳之间的房屋买卖合同及补充协议。对于韩彦枫的其他诉请不发表意见。经审理查明：2016年2月29日，谢琳作为出卖人与韩彦枫作为买受人签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落于朝阳区XXX54号院2号楼412号；该房屋所有权证证号为京房权证朝私02字第XXXX号；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2720000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为8万元，上述价款买受人一并支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付的方式为直接支付给出卖人等。上述合同有韩彦枫和张渊源作为谢琳的代理人的签字。同日，谢琳作出出售人（甲方）、韩彦枫作为买受人（乙方）和链家公司作为居间方（丙方）签署《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计280万元整，此价格为甲方净得价，不含税。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年2月29日将第一笔定金人民币10万元以理房通托管的方式支付甲方；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于缴税当天将第一笔首付款人民币76万元以理房通方式支付甲方；甲乙双方应与丙方收到评估报告后五个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意,在缴税后十个工作日（以朝阳建委网上预约为准），甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本性违约，其乙方有权以书面方式解除房屋买卖合同：（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；乙方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约方行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方等。上述合同签署当日，韩彦枫通过理房通向谢琳支付了定金10万元并向链家公司支付了中介费、担保费、评估费共计76200元。经本庭询问，韩彦枫和链家公司表示目前10万元仍在理房通中，中介费等76200元已经由链家公司退还给韩彦枫。2016年3月1日，谢琳向链家公司的经纪人发微信称，“房子继续委托你们托管，可以继续出租，也可以请你们以目前的市场价格出售……昨天签的东西没有法律效应，委托书被修改了，请你们尽快联系一下张渊源，我已经通知到你们了，请配合。授权委托书被改动了，签字的人没有权利签字。我也没有收到钱，出于托管状态，退给买家就是了……我委托签定金协议，还没有核查房本，你们签的合同有效吗？何况委托书也被改动了，我也没有收到钱，交易不成立……你们昨天的程序完全不对，定金协议都没签，就签买卖合同，不符合程序。你们报的价格也与市场价格有很大出入，直到刚才你报给我的价格还是2016年1月的，明显低于市场价格太多，应该怎么判断，主观还是忘了告诉我？……”庭审中，张渊源表示，在签约后的第二天谢琳即向链家公司表示不同意出售房屋，原因是链家公司给谢琳的报价明显的低于市场价，是链家公司一直未将谢琳不同意出售的情况告知韩彦枫，对于迟延告知给韩彦枫造成的损失，谢琳和张渊源不同意承担责任。链家公司表示，谢琳当时在3月1日并未明确表示不同意出售，表示在协商，明确表示不同意出售是在一个月左右，链家公司将情况在3月24日告知韩彦枫。另查一，2017年1月19日，谢琳将涉案房屋另行出售，出售价格为369万元，同时韩彦枫在2016年6月11日另行购买了房屋一套，价格为400元，中介费为88000元。另查二，2016年2月29日，谢琳书写委托书，内容为：“今本人委托张渊源代签售房定金合同及房屋买卖合同，涉及房屋为北京市朝阳区XXX54号院2号楼412号。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议、微信往来记录、委托书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：韩彦枫与谢琳签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。上述合同签署后，韩彦枫通过理房通向谢琳支付了定金10万元，之后谢琳表示不同意出售房屋，已经构成违约。现谢琳已经将房屋另行出售给了他人，上述合同客观已经无法实际履行，故本院对于韩彦枫要求解除上述合同及补充协议的请求予以支持。针对韩彦枫要求返还定金10万元及赔偿损失的的请求，本院认为，现合同无法继续履行，且韩彦枫本身不存在违约的行为，谢琳理应返还定金。现该10万元定金尚存放于理房通的平台中，第三人链家公司应协助完成返还行为。关于韩彦枫主张的经济损失，主要包括两部分：另行购房支付的中介费88000元及谢琳二次售房与涉案合同约定的价格差89万元。本院认为，另行购房的中介费是韩彦枫通过中介一方来购买房屋所应支付的费用，因涉案房屋购买产生的中介费链家公司已经退还韩彦枫，故就中介费来说韩彦枫并不存在损失，故针对该部分本院不予支持。针对谢琳另行出售房屋与涉案合同的差价，上述数额是谢琳在2017年1月19日出售房屋与其在2016年2月29日签署涉案合同时的价格差，并非是韩彦枫另行购买同类房屋的价格差。同时谢琳在签署合同的第二天2016年3月1日即向链家公司表示不同意出售房屋，即便链家公司在2016年3月24日最终告知了韩彦枫，那么在不到一个月的期间，韩彦枫没有证明针对涉案房屋出现了89万元的价格差，故其要求89万元的损失显然不合理。但鉴于当年房屋市场出于上升的态势，谢琳的违约行为可能会导致韩彦枫需要加价才能购买同类房屋，故本院结合谢琳的违约情形及房屋的价格走向，酌情判令谢琳赔偿韩彦枫经济损失10万元。针对韩彦枫主张要求张渊源承担连带的赔偿责任，因张渊源系代表谢琳与韩彦枫签约，现没有证据证明张渊源需要承担连带责任的情况，故本院对其要求张渊源承担连带责任的要求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告韩彦枫与被告谢琳于二〇一六年二月二十九日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》和《补充协议》解除；二、被告谢琳于本判决生效之日起十日内退还原告韩彦枫定金十万元，第三人北京链家房地产经纪有限公司配合被告谢琳完成上述义务；三、被告谢琳于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩彦枫经济损失十万元；四、驳回原告韩彦枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费37824元，公告费2660元，由原告韩彦枫负担7024元（已交纳）；由被告谢琳负担33460元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 阳人民陪审员  马兰英人民陪审员  崔 军二〇一八年六月二十日书 记 员  王丽娜