四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终1943号等（详见附表一） 上诉人（原审原告）：周玉等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都致诚置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道白河路三段32号。 法定代表人：林鸿熙，董事长。 委托诉讼代理人：刘俊清，四川方同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋思月，四川方同律师事务所律师。 上诉人周玉等人因与被上诉人成都致诚置业有限公司（以下简称致诚公司）商品房预售合同纠纷五案，不服成都市双流区人民法院民事判决（详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周玉等人上诉请求：一、撤销原判第二项，改判被上诉人按10元/日的标准支付迟延办理房屋权属证书违约金直至周玉等人取得不动产权证书之日止；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。 主要事实和理由：一、一审法院认为因成都市双流区于2016年10月31日停办房屋所有权证，后启用不动产统一登记，而合同中未约定办理不动产权的相关内容，故被上诉人在2016年10月30日之后，从事实和法律上已不可能按照合同约定为上诉人办理房屋所有权证书，故不应当承担逾期办证违约责任，该判决缺乏法律依据。（一）《物权法》第十七条规定了不动产权证书是权利人享有不动产物权的证明。《不动产登记暂行条例》第二条也规定了不动产证登记是指登记机构将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。房屋所有权证书、不动产权属证书实质都是房屋所有权证的证明文件，但一审法院违反法律规定，机械将不动产权证书和房屋所有权证书做字面区分，排除合同约定效力，缺乏法律依据。（二）按照《不动产登记暂行条例》和成都市不动产登记中心要求，持有房产证的所有权人在关联国土的前提下可以换领不动产权证书，足以证明不动产权属证书与原房屋所有权证书是包容关系，即房屋所有权人办理了房屋所有权证书后即可将其变更为不动产权证书，说明不动产权证书的重要作用就是证明买受人的房屋所有权。二、即便如一审判决所称合同未约定开发商负有如期办理不动产证书的义务，被上诉人也应当承担逾期办证的违约责任。（一）在国土证的办证时间上，商品房买卖合同补充协议第七条第3款之约定了被上诉人在办理国土证过程中有协助义务，未明确办理分摊国土证的时间，不能就此认定国土证办证时间为项目竣工后三年。同时，上诉人在诉讼请求中并未主张逾期办理国土证的违约责任，一审判决就不应当将国土证办理时间作为裁判依据。（二）经法庭调查政府部门停止办证的期限为6天，法律也明确规定了预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如一审判决在被上诉人的逾期办证期间扣减3个月以内的办证准备期也符合法律规定，但一审法院却认为被上诉人在2016年10月30日后在事实和法律上已不可能按照合同约定为上诉人办理房屋所有权证，故一审法院认定事实错误。综上所述，被上诉人违反《商品房买卖合同》的行为，长期未能及时给上诉人办理房屋权属证书或不动产证书，却未能承担任何违约责任，极大地损害了上诉人的合法权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，为了正确适用法律，维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法改判被上诉人按10元/日的标准向上诉人全额支付办证迟延违约金至实际办证为止。 致诚公司发表答辩意见称：被上诉人未违反合同约定，不应承担违约责任。理由如下：合同签订后，实施新政策，导致房屋产权证变更为不动产登记证书，公司的履约时间由一年变更为国土竣工后三年。履行义务期间，成都市双流区相关部门出台了相应政策，造成了事实上不可抗力，导致无法按照原主合同继续履行相关义务。致诚公司愿意继续为上诉人取得房产证书，但不应当承担违约责任。 周玉等人向一审法院起诉请求：一、判令致诚公司为周玉等人办理所购房屋的不动产权证；二、判令致诚公司向周玉等人支付迟延办理房屋权属证书违约金至买受人取得不动产权证书之日止（违约金的逾期天数暂算至2017年10月1日，为2750元）。 一审法院经审理查明事实如下：周玉等人与致诚公司双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（签订时间详见附表二）。《商品房买卖合同》约定，周玉等人购买致诚公司开发的位于双流区机场路近都段77号“致诚国际”商品房一套（详见附表二）；出卖人（即本案致诚公司）以出让方式取得位于双流区机场路近都段77号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：双国用（2011）第××号；商品房预售许可证号详见附表二。合同约定：“第十条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人（即本案周玉等人）交付该商品房……第十四条交接手续……（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费……买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5、6种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（5）产权办理手续费，产权登记费及共有人登记费；（6）其他办理房屋权属登记所需的相关费用……第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、ｘ（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理：……合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。《商品房买卖合同补充协议》约定：“第七条对办理房屋分户产权证（即房屋转移登记）的约定1、在买受人办理收房手续之日，买受人应将合同第十四条约定的出卖人代交的费用及相关手续资料交付给出卖人。否则，出卖人代买受人办理房屋分户产权的期限相应顺延。2、产权办理过程中，如因政策调整，买受人须在出卖人发出通知之日起7日内补充提交相关资料及费用；因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用导致办理分户产权的时间迟延的，出卖人不承担任何责任。3、出卖人承诺对该商品房所在土地的合法权利，买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的，出卖人应当在本项目国土竣工后3年内提供必要的协助义务”。合同签订后，周玉等人按照合同约定向致诚公司支付了购房款、房屋产权契税、专项维护资金、工本费、房屋产权登记费、房屋产权税花、国土分户费等费用，致诚公司也向周玉等人交付了涉案房屋。在诉讼中，经周玉等人与致诚公司双方共同确认，以《商品房买卖合同》约定的交房时间即2015年12月31日作为双方案涉房屋的实际交房时间。一审另查明，“致诚国际”项目1、2、3、4楼栋于2015年9月10日办理初始登记，5、6、7、8、9栋于2016年8月22日办理初始登记。该项目所在国有土地双国用（2011）第××号、双国用（2011）第××号不存在抵押、查封情况；双国用（2011）第××号、双国用（2011）第××号国土已部分竣工，竣工楼栋是1-4栋、5-9栋，竣工时间为2017年1日9日。一审同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 一审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、销售不动产统一发票、交纳契税、专项维护资金等收据、房屋所有权初始登记证、成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》以及周玉等人与致诚公司双方的当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，周玉等人与致诚公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。周玉等人主张致诚公司（协助）办理不动产权证书，致诚公司在庭审中表示同意协助周玉等人办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规规定，且涉案房屋的国有土地使用权也没有权属争议，不存在权利瑕疵。故对周玉等人要求致诚公司协助其办理不动产权证书的主张，一审法院予以支持。 本案的争议焦点在于：致诚公司是否应当承担逾期办理房屋权属证书违约责任。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：根据周玉等人与致诚公司双方签订《商品房买卖合同》及补充协议约定，致诚公司应在商品房交付之日起365日内协助周玉等人办理房屋所有权证书，若因致诚公司原因导致周玉等人未能在上述期限内取得房屋所有权证书的，致诚公司应按10元/日向周玉等人支付逾期办证违约金，直至买房人房屋所有权证书办理完毕之日止。一审庭审中，周玉等人、致诚公司双方共同确认收房时间为2015年12月31日，按照约定，致诚公司应在2016年12月31日前协助周玉等人办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，成都市双流区于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，故在2016年10月30日之后，致诚公司在事实上和法律上已不可能按照合同约定为周玉等人办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容且致诚公司为周玉等人协助办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的时间应当在本项目国土竣工后3年内，目前时间尚未届满，致诚公司不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。故对周玉等人依据合同中关于逾期办理房屋所有权转移登记的违约条款要求致诚公司支付迟延办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，一审法院在本案中不予支持。 综上，致诚公司应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋不动产权证书为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、成都致诚置业有限公司于判决发生法律效力之日起三个月内协助周玉等人到不动产权登记部门办理案涉房屋不动产权证书（房号详见附表二）；二、驳回周玉等人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费由成都致诚置业有限公司负担（详见附表二）。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人周玉等人的上诉请求与被上诉人致诚公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：致诚公司是否应当向周玉等人支付迟延办理房屋权属证书的违约金。现就上述争议焦点的认定做如下论述。 周玉等人与致诚公司双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上述合同约定，致诚公司应当在2016年12月30日前为周玉等人办理房屋所有权证书。但《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）于2015年3月1日施行，实行不动产统一登记制度，不再就房屋所有权证和国有土地使用权证分别单独办理。根据本案查明的事实，2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日起停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日起启用不动产统一登记薄证，进行不动产统一登记。故本院认为，从2016年10月30日起，致诚公司从事实上已无法为周玉等人单独办理房屋所权证，且从2016年10月30日至2016年12月30日尚在合同约定的办理房屋所有权证期间内，在此期间内致诚公司不应当承担违约责任。一审法院对该项事实的认定正确，本院予以确认。 关于致诚公司是否应当承担自2016年12月30日后未申请办理不动产统一登记违约责任的问题。首先，因《不动产登记暂行条例》暂行条例的颁布以及双流区实施不动产统一登记后，致诚公司已无法单独办理房屋所有权证书；而双方在合同中并未就此情况进行约定，故周玉等人提出按照每日10元的标准计算逾期办证违约金计算至取得不动产权证书之日止的主张并无合同依据。其次，《不动产登记暂行条例》实施后已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证系客观事实，周玉等人提出致诚公司应当承担从2016年12月30后的逾期办理房屋权属证书的违约金的主张并无法律依据。再次，周玉等人提出诉讼主张系致诚公司为其办理不动产统一登记证书，系对于房屋所有权以及国有土地使用权统一进行登记，而根据双方补充合同约定办理国有土地使用权证的时间为案涉项目国土竣工后3年内，而周玉等人起诉时办证时间尚未届满。最后，根据双方“因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用导致办理分户产权的时间迟延的，出卖人不承担任何责任”的约定，因办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化，不应当归责于致诚公司。故本院认定，致诚公司不存在因其原因导致逾期办理房屋权属证书的行为，不应当承担违约责任。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费（详见附表二），由上诉人周玉等人负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一八年六月二十二日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2017）川0116民初                       二审案号             （2018）川01民终                       上诉人身份信息                               1                       8200号                       1943号                       周玉，男，汉族，1986年9月24日出生，住四川省泸县                               2                       8274号                       2000号                       孙国刚，男，汉族，1981年2月12日出生，住四川省江安县。             周春梅，女，汉族，1993年3月5日出生，住四川省中江县。                               3                       8102号                       2010号                       朱琳，男，汉族，1985年11月25日出生，住四川省成都市龙泉驿区。                               4                       8212号                       2459号                       胡芝珩，男，汉族，1991年9月5日出生，住重庆市北碚区。                               5                       8169号                       2466号                       毕涛，男，汉族，1990年2月25日出生，住四川省成都市龙泉驿区。             邓寒梅，女，汉族，1989年10月4日出生，住四川省都江堰市。                                           附表二                               序号                       二审案号             （2018）川01民终                       上诉人                       合同签订时间                       房屋信息                       商品房预售许可证号                       一审诉讼费                       二审诉讼费                               金额                       负担方                       金额                       负担方                               1                       1943号                       周玉                       2014年6月22日                                             13209                       50元                       致诚公司                       100元                       周玉                               2                       2000号                       孙国刚             周春梅                       2014年12月22日                                             13330                       50元                       致诚公司                       100元                       孙国刚             周春梅                               3                       2010号                       朱琳                       2013年12月17日                                             13209                       50元                       致诚公司                       100元                       朱琳                               4                       2459号                       胡芝珩                       2014年2月28日                                             13220                       50元                       致诚公司                       100元                       胡芝珩                               5                       2466号                       毕涛             邓寒梅                       2013年12月20日                                             13209                       50元                       致诚公司                       100元                       毕涛             邓寒梅