四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终6900号上诉人（原审原告）：秦云华，男，汉族，1974年1月12日出生，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：蒲元亮，北京尚衡（成都）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王清华，女，汉族，1979年6月26日出生，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：蒲元亮，北京尚衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向虹，女，汉族，1964年10月3日出生，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：伍占福，男，汉族，1955年5月8日出生，住成都市成华区，李家沱社区居委会推荐人员。被上诉人（原审被告）：向征，男，汉族，1972年8月16日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：伍占福，男，汉族，1955年5月8日出生，住成都市成华区，李家沱社区居委会推荐人员。上诉人秦云华、王清华因与被上诉人向虹、向征房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初5102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦云华、王清华上诉请求：1.依法撤销（2017）川0108民初5102号民事判决，发回重审或依法改判向虹、向征返还双倍定金差额2万元，赔偿秦云华、王清华经济损失250000元（暂计）；2.本案一、二审的诉讼费与保全费等费用由向虹、向征承担。事实和理由：1.一审判决723451号《成都市存量房买卖合同》系中介为防止向虹、向征再次转卖房屋而自己单方锁定、单方打印的网签合同与证人证言陈述相违背，认定错误。实际上三方当事人在2017年3月22日共同前往成都市房屋产权交易中心撤销了720860号《成都市存量房买卖合同》，并于同日打印了723451号《成都市存量房买卖合同》，故该合同的网签生成时间并非2017年9月7日，即《成都市成华区人民法院调查令（回执）》生成时间。本案系向虹、向征认为交易价格过低反悔导致，一审对此事实未予详查。2.一审举证责任分配错误，适用《城市房地产管理法》第41条错误。第一，秦云华、王清华提供大量证据，且申请证人出庭作证，能证明本案是向虹、向征因交易价格过低反悔导致的基本事实，向虹、向征否认买家由秦云华变更为王清华后按原合同履行的事实却未举证证明其观点，应承担举证不能的后果。第二，买方王清华与卖方向虹、向征并非没有书面买卖协议，只是秦云华、王清华系夫妻关系，故未再签订二手房买卖协议。且《城市房地产管理法》第41条属于管理性强制规范，而非效力性强制规范，在不涉及公共利益或国家利益的情况下，判断本案合同是否成立或生效不能以此作为法律依据，一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院保护秦云华、王清华的权利。向虹、向征辩称，1.2017年2月20日，向虹、向征、秦云华、中介签订《房屋买卖合同》，但向虹、向征仅是在合同签名处签字，其他的均是空白，且向虹、向征从未与王清华签订合同，也不认识王清华。2.2017年3月21日，中介方在房产交易中心完成了720860号《成都市存量房买卖合同》，但该合同因秦云华征信存在问题于2017年3月22日撤销，对之后签署的747224号、723451号《成都市存量房买卖合同》，向虹、向征并不知情，是其单方行为，故向虹无法举证。3.在撤销了720860号《成都市存量房买卖合同》后，向虹2017年3月23日就要求中介负责人刘某返还产权证，但其以此次交易不仅涉及一家中介为由拒绝返还，直到一审判决后才予以返还。4.第一次出售案涉房屋时售价82万元，第二次、第三次网签的价格低于第一次，明显不合理。秦云华、王清华向一审法院起诉请求：1、向虹、向征连带双倍退还定金40000元；2、向虹、向征连带赔偿因房价上涨给秦云华、王清华产生的购房差价等经济损失250000元（暂计250000元，具体最终以评估机构评估或其他方式确定为准）；3、本案诉讼费及其他费用由向虹、向征负担。一审法院查明，2017年2月20日，经木房房产中介服务部和成华区旭阳房屋置换部中介居间，秦云华（买方）与向征委托的购房代理人向虹（卖方）签订《房屋买卖合同》（合同编号2000258），约定卖方将位于成都市成华区的房屋，产权面积为111.81平方米，房屋用途为住宅，出售给买方，房屋成交总价为820000元。同时约定，合同签订时买方向卖方支付定金20000元，到产权交易中心受理并出具受理单后买方支付首付款200000元，买方取得产权证后，由银行向卖方支付房屋尾款600000元。同日，向虹向秦云华出具定金20000元的收据一张，该笔款项秦云华于2017年2月21日通过银行转账方式向向虹支付。合同签订后，于2017年3月21日在成都市房管部门打印了买方为秦云华、王清华，卖方为向征的《成都市存量房买卖合同》（编号：成存房买第720860号）。2017年3月22日，向虹代向征（出卖人）与秦云华、王清华向成都市房屋产权交易中心递交了存量房买卖网上签约信息撤销（变更）申请表，申请撤销向征与秦云华、王清华网签合同编号为720860的《成都市存量房买卖合同》，撤销原因为内容有误。同日，签约号为720860的《成都市存量房买卖合同》被注销。现秦云华、王清华以与向虹、向征达成协议，约定由王清华按照秦云华与向虹、向征签订的《房屋买卖合同》继续履行，而向虹、向征拒不履行为由，提起诉讼，要求支持其诉请。庭审中，秦云华、王清华提交了买方为王清华、卖方为向征的两份《成都市存量房买卖合同》（编号分别为723451、747224，俗称网签合同），合同显示网签时间为2017年9月7日14:31时和2017年9月7日14:32时，秦云华、王清华拟证明秦云华、王清华与向虹、向征在撤销秦云华和向虹、向征签订的《房屋买卖合同》后，双方同意买方变更为王清华，继续按照该《房屋买卖合同》的约定履行；向虹、向征对此不予认可。庭审中，秦云华、王清华申请木房房产中介服务部工作人员彭某出庭作证，内容有：在秦云华和向虹、向征签订《房屋买卖合同》后，因秦云华征信存在问题，不能办理按揭贷款，改为由王清华按照原约定单独购买，卖方也口头表示同意，双方向房管部门撤销了秦云华和向虹、向征签订的《房屋买卖合同》，后打印了买方为王清华，卖方为向征的网签房屋买卖合同，王清华和向虹、向征没有另签订房屋买卖合同，后卖方觉得房价低了，不愿意出售。庭审中，向虹、向征申请木房房产中介服务部工作人员刘某出庭作证，内容有：在秦云华和向虹、向征签订《房屋买卖合同》后，因秦云华征信问题，改为由王清华单独购买，还是按照秦云华和向虹、向征签订《房屋买卖合同》执行，秦云华、王清华与向虹、向征都知晓并同意，双方于2017年3月22日到房管局对秦云华和向虹、向征签订《房屋买卖合同》进行了撤件（即申请撤销），撤件后双方没有另签房屋买卖合同，后向虹、向征觉得出卖的房价低了，要求以1050000元交易，双方未达成一致意见。因原合同撤件后，为防止向虹、向征将房屋转卖他人，中介公司单方面在房管部门网页上打印了王清华与向虹、向征之间房屋买卖的网签合同，目的是为了锁定该房屋，防止向虹、向征转卖。庭审中，一审法院根据秦云华、王清华的申请，向中国光大银行成都世纪城支行（以下简称银行）调取了2017年4月17日，王清华与向虹代向征签订的《房屋买卖合同》，内容有：向征现有成华区三友路211号2-6-7-13＃房屋自愿出售给王清华，售价为860000元，购房首付款（含定金）为260000元，其余款项600000元由王清华通过银行住房按揭贷款方式支付。同时，一审法院向银行调取了2017年4月17日向虹代向征出具了定金（首付款）收据一张，内容有“今收到王清华，身份证号：51362购买位于成华区住房定金（首付款），合计人民币260000元，大写人民币贰拾陆万元”。秦云华、王清华拟证明向虹、向征同意向王清华出售案涉房屋，并称因贷款需要，王清华与向虹、向征按照银行要求并根据银行提供的合同模板于2017年4月17日签订了《房屋买卖合同》，双方实际约定王清华和向虹、向征按照2017年2月20日秦云华和向虹、向征签订的《房屋买卖合同》履行，王清华当时未向向虹、向征支付首付款260000元。对此向虹、向征称2017年4月17日的《房屋买卖合同》系为配合秦云华、王清华向银行申请贷款提前签订的空白文书，向虹、向征没有和王清华签订《房屋买卖合同》，也没有收过王清华首付款。一审法院认为，秦云华与向征于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，属合法有效，双方基于该合同向成都市房管部门递件并打印《成都市存量房买卖合同》（编号：成存房买第720860号），后双方因故于2017年3月22日向成都市房屋产权交易中心递交了存量房买卖网上签约信息撤销（变更）申请表，撤销了该合同，据此可以确认秦云华、王清华与向虹、向征解除了秦云华与向征2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》。现秦云华、王清华认为秦云华、王清华与向虹、向征在撤销该《房屋买卖合同》后协商一致将买方主体由秦云华变更为王清华，继续按照秦云华与向征签订的《房屋买卖合同》履行，并申请证人刘某、彭某的出庭证实该事实和王清华因贷款申请需要与向虹、向征2017年4月17日签订的《房屋买卖合同》以及买方为王清华、卖方为向征的两份《成都市存量房买卖合同》打印件（编号分别为723451、747224）；对此，一审法院认为，根据秦云华、王清华与向虹、向征庭审的陈述，王清华与向征2017年4月17日签订的《房屋买卖合同》是为王清华申请贷款需要，双方均认可并没有按照该合同履行，王清华也没有向向虹、向征支付首付款260000元的事实，可以确认王清华与向征2017年4月17日签订的《房屋买卖合同》不是双方买卖房屋的真实意思表示，也未实际履行，不能据此合同确认王清华与向虹、向征建立了房屋买卖关系；对于买方为王清华、卖方为向征的两份《成都市存量房买卖合同》打印件（编号分别为723451、747224），根据证人刘某证实，在双方争议期间，是中介方为了锁定案涉房屋，防止向虹、向征转移，中介方自行打印的《成都市存量房买卖合同》（编号分别为723451、747224），王清华与向虹、向征没有签订新的《房屋买卖合同》，不能据此认定王清华与向虹、向征存在房屋买卖关系；对于证人刘某、彭某出庭证实秦云华、王清华与向虹、向征在撤销秦云华与向征签订的《房屋买卖合同》后协商一致将买方主体由秦云华变更为王清华，继续按照秦云华与向征签订的《房屋买卖合同》履行，一审法院认为证人证实的上述事实违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同”的规定，同时，根据房屋交易日常习惯，应签订书面合同，因此根据上述法律规定和日常交易习惯，即使王清华和向征达成了房屋买卖的口头协议，在没有签订书面合同的情况下，也不能认定双方建立了房屋买卖关系。综上，一审法院认为王清华和向征没有建立合法有效的房屋买卖关系，秦云华、王清华认为向虹、向征违约的主张没有事实依据，要求向虹、向征双倍退还定金40000元及连带赔偿因房价上涨给秦云华、王清华产生的购房差价等经济损失的主张，于法无据，一审法院不予支持。对于秦云华2017年2月21日已向向虹、向征支付的定金20000元，因双方已协商解除了秦云华与向征于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》，向征应当向秦云华、王清华退还收取的购房定金20000元；因向虹系代向征与秦云华签订的《房屋买卖合同》，不是该合同权利义务人，秦云华、王清华要求向虹返还定金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、向征于判决生效之日起三日内向秦云华归还购房定金20000元；二、驳回秦云华、王清华的其他诉讼请求。案件受理费2825元，保全费1999元，由秦云华、王清华承担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院对各方争议的焦点问题作如下评析：一、关于案涉买卖合同的买方是否由秦云华变更为王清华的问题。秦云华、王清华上诉认为向征、向虹同意在案涉买卖合同权利义务不变的情况下买方由秦云华变更为王清华。根据庭审查明的情况，秦云华、王清华在二审中陈述双方并未另行签订书面买卖合同，且其亦未向向虹、向征支付约定的260000元首付款，即双方事实上并无实际履行买卖合同的行为，亦未另行签署书面买卖合同，故秦云华、王清华上诉认为案涉买卖合同的买方由秦云华变更为王清华的主张没有证据证实，本院不予支持。二、关于案涉买卖合同解除的过错责任应由谁承担的问题。秦云华、王清华上诉认为案涉合同解除的原因是向虹、向征因房价上涨，合同约定的出让价格过低而解除合同，向虹、向征认为是因为案涉买卖合同的买方秦云华银行征信有问题办理按揭失败，导致合同解除。根据庭审查明的情况，双方2017年2月20日签订案涉买卖合同，后因秦云华银行征信无法办理按揭，三方于2017年3月22日在房产交易中心以内容有误为由撤销了720860号《成都市存量房买卖合同》，双方买卖合同亦因此解除，即本案案涉合同系秦云华银行征信有问题无法办理按揭导致合同解除，而非出让价格过低而解除合同。三、关于秦云华、王清华主张的723451号、747224号两份《成都市存量房买卖合同》如何认定的问题。秦云华、王清华认为双方在撤销了720860号《成都市存量房买卖合同》后又签订了723451号、747224号两份《成都市存量房买卖合同》，双方买卖关系继续存续。但该两份合同上记载的签约时间是2017年9月7日，虽成都市房屋产权交易中心2017年9月8日出具《成都市成华区人民法院调查令（回执）》备注注明2017年9月7日为打印告知单当日系统自动生成日期，但无论是723451号、747224号两份《成都市存量房买卖合同》还是成都市城乡房产管理局2017年9月7日出具的两份《成都市存量房交易资金监管告知单》均无法查实723451号、747224号两份《成都市存量房买卖合同》的签署时间。而720860号《成都市存量房买卖合同》明确记载签约时间2017年3月21日，亦是双方认可的签约时间。三份合同在签约时间上存在明显差异，且向虹、向征对秦云华、王清华提出的双方在解除720860号《成都市存量房买卖合同》后又签订了723451号、747224号两份《成都市存量房买卖合同》不予认可，故本院对秦云华、王清华主张买卖关系存续的723451号、747224号两份《成都市存量房买卖合同》不予确认。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件上诉费5050元，由上诉人秦云华、王清华承担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年六月十五日书记员  谭小雨