江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0981民初930号原告：江苏常熟农村商业银行股份有限公司东台支行，住所地东台市海陵南路32号。负责人：王亚军，该行行长。委托诉讼代理人：崔程，东台市。被告：徐立冬，男，1964年2月7日出生，汉族,居民，住兴化市。被告：夏爱梅，女，1965年11月24日出生，汉族，居民，住兴化市。被告：江苏鑫友不锈钢材料有限公司，住所地兴化市张郭镇葛尤村葛黄区域1。法定代表人：徐立冬，该公事董事长。原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司东台支行（以下简称常熟农村银行）与被告徐立冬、夏爱梅、江苏鑫友不锈钢材料有限公司（以下简称鑫友公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭于2018年6月21日分开开庭进行了审理。原告常熟农村银行的委托诉讼代理人崔程到庭参加诉讼，被告徐立冬、夏爱梅、鑫友公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟农村银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还借款本金800000元及借款利息（从2016年6月16日至2017年7月15日，以800000元为本金按月利率7.5‰计算借款利息；从2017年7月16日起至实际还款之日，以800000元为本金在月利率7.5‰的基础上上浮30%计算借款利息）；2、判令原告作为抵押权人对鑫友公司位于兴化市XX的地产（国有土地使用权证号：兴国用（2012）第XX号）以及以上房屋（房屋产权证编号：字第××）拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权；3、本案诉讼费用及律师费（2000元）由被告承担。事实和理由：2015年7月22日，徐立冬与常熟农村银行签订《个人购房借款合同》，该借款合同项下贷款额度为人民币800000元，贷款额度使用期限自2015年7月22日起至2016年7月15日止，本合同约定借款利率为月利率7.5‰，还款方式为按月不等额还款。借款合同的第五条对逾期还款利率进行了约定；第十二条对实现债权的费用进行了约定（包括但不限于诉讼费、律师费等）。借款合同项下担保部分为抵押担保，担保人名称为鑫友公司，抵押担保合同的编号为：常商银微贷东台高抵字2015第XX号、第X号。2015年3月19日、3月24日，常熟农村银行与鑫友公司签订《最高额抵押合同》，鑫友公司自愿以其名下位于兴化市XX的土地（国有土地使用权证号：兴国用（2012）第XX号）以及地上房屋（房屋产权证编号：字第××），为案涉借款提供担保，并办理了抵押登记。抵押担保范围包括合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权、担保权利的费用等（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、保全费、公告费等）。借款合同第5.2条约定，借款逾期归还贷款，常熟农村银行有权对逾期贷款加收罚息，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款利用率计收复利，罚息利率为合同利率的130%。第12.2.6条约定，常熟农村银行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），均由被告负担。2015年7月23日，常熟农村银行向徐立冬指定的账户汇入800000元，被告徐立冬、夏爱梅从2015年7月23日至2016年6月15日按期归还借款利息，但从2016年6月16日开始经催收未还款。为维护原告权益依法起诉，请求判准如上所请。被告徐立冬未应诉、答辩。被告夏爱梅未应诉、答辩。被告鑫友公司未应诉、答辩。经审理查明：2015年3月19日，常熟农村银行与徐立冬签订编号为常商银微贷东台高信字2015第XX号《最高额用信合同》，约定在2015年3月19日至2020年3月18日期间，徐立冬可以在820000元的额度内向常熟农村银行借款，该合同载明的担保合同的编号为：常商银微贷东台高抵字2015第XX号。2015年3月24日，常熟农村银行与徐立冬签订编号为常商银微贷东台高信字2015第XX号《最高额用信合同》，约定在2015年3月24日至2020年3月18日期间，徐立冬可在686000元的额度内向常熟农村银行借款，该合同载明的担保合同的编号为：常熟银微贷东台高抵字2015第XX号。2015年7月22日，徐立冬、夏爱梅与常熟农村银行签订编号为常商银微贷东台个借字2015第XX号《个人借款合同》，该借款合同项下贷款额度为人民币800000元，贷款用途为还旧借新，贷款期限自2015年7月22日起至2016年7月15日止，约定借款月利率为7.5‰。在罚息一栏内约定，逾期还款利率按实际贷款利率水平上加收30%，挪用贷款按实际贷款利率水平上加收50%。在担保一栏内约定，鑫友公司以其自有的土地使用权和厂房提供抵押担保，抵押担保合同的编号为：常商银微贷东台高抵字2015第XX号、第XX号。借款合同还约定了常熟农村银行实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等，均由借款人负担。徐立冬、夏爱梅在共同借款人处签名、捺印。合同签订后，常熟农村银行于2015年7月23日向徐立冬发放贷款800000元，借据载明的借款到期日为2016年7月15日，还款方式为按月不等额，借款用途为还旧借新。徐立冬、夏爱梅从2015年7月23日至2016年6月15日按期归还借款利息，但从2016年6月16日开始经催收未还款，常熟农村银行2016年7月22日扣收利息1.04元。另查明：2015年3月19日，常熟农村银行与鑫友公司签订《最高额抵押合同》，鑫友公司自愿以其名下位于兴化市葛黄区域的厂房（他项权证编号：村镇房屋他项权证字第XX号，附记为：XX号，建筑面积1385平米，权利价值820000元，权利存续期间5年，抵押登记时间为2015年3月23日），为案涉最高额820000元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2015年3月24日，常熟农村银行与鑫友公司签订《最高额抵押合同》，鑫友公司以其名下位于兴化市XX的土地（国有土地使用权证号：兴国用（2012）第XX号，他项权证号为兴他项（2015）第XX号，抵押面积6527平米，抵押贷款686000元，抵押贷款期限5年，抵押登记时间为2015年3月23日）为案涉最高额686000元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。前述抵押担保合同的担保范围包括合同项下贷款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（实现债权的费用包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师代理费等）。上述事实，有常熟农村银行提交的与徐立冬、夏爱梅、鑫友公司签订的《最高额用信合同》、《最高额抵押合同》、《个人借款合同》、借据、江苏增值税普通发票、文书送达地址确认书、常熟农村银行对私存款账户明细对账单在卷证明。本院认为，依法成立的合同，对合同双方具有约束力，相关当事人均应依约履行各自义务。常熟农村银行与徐立冬、鑫友公司签订《最高额用信合同》、《最高额抵押合同》，约定徐立冬在一定时段内可向常熟农村银行在最高额限额内借得相应款项，鑫友公司以其自有的土地使用权和厂房，为相应借款提供抵押担保，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。嗣后，徐立冬、夏爱梅与常熟农村银行签订《个人借款合同》，约定向原告借款800000元，常熟农村银行依约向徐立冬指定的账户汇入800000元，完成了出借义务，徐立冬、夏爱梅应当依约归还常熟农村银行该借款，常熟农村银行要求徐立冬、夏爱梅归还借款本金800000元的诉讼请求，依法应予支持。关于常熟农村银行主张的借款利率问题。双方约定借期内的借款利率为月利率7.5‰，因2016年6月16日至2016年7月15日期间所产生的借款利息中，徐立冬、夏爱梅已归还1.04元，故应相应扣减。逾期还款利率在月利率7.5‰的基础上上浮30%，本院照准。关于常熟农村银行主张的实现债权费用问题。当事人在前述合同中已作约定，常熟农村银行在本案中委托了诉讼代理人并支付了代理费2000元，常熟农村银行提供了相应缴费发票，所涉费用亦不超过有关标准，本院予以支持。鑫友公司为徐立冬、夏爱梅该800000元借款提供抵押担保，该借款发生在《最高额用信合同》、《最高额抵押合同》约定的借款期限、最高额借款限额和担保期限、担保责任范围内，故常熟农村银行要求鑫友公司承担担保责任，并对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，依法予以支持。但优先受偿权应在相应权利证书记载的权利限额内，即厂房为820000元，土地使用权为686000元，合计1506000元。被告徐立冬、夏爱梅、鑫友公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其应承担相应后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐立冬、夏爱梅在本判决生效后20日内归还原告常熟农村商业银行股份有限公司东台支行借款800000元及利息（截止2016年7月15日的借款利息欠5998.96元；以本金800000元，从2016年7月16日起至实际还款之日止在月利率7.5‰的基础上上浮30%计付逾期还款利息）、代理费2000元；二、原告常熟农村商业银行股份有限公司东台支行对被告江苏鑫友不锈钢材料有限公司抵押的厂房、土地使用权享有优先受偿权，有权与江苏鑫友不锈钢材料有限公司以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款在上述徐立冬、夏爱梅所欠借款800000元本金、利息及代理费2000元范围内，并在房屋他项权、土地他项权证登记范围内优先受偿（厂房最高限额为820000元，土地使用权最高限额为686000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13384元，由被告徐立冬、夏爱梅、江苏鑫友不锈钢材料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  臧田桂审 判 员  黄汉华人民陪审员  姜凤玲二〇一八年六月二十七日书 记 员  赵黎明