四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终2471号 上诉人（原审原告）：周奉祥，男，汉族，1980年10月11日出生，住四川省大英县。 上诉人（原审原告）：唐小艳，女，汉族，1982年6月8日出生，住四川省大英县。 共同委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都致诚置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道白河路三段32号。 法定代表人：林鸿熙，董事长。 委托诉讼代理人：刘俊清，四川方同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋思月，四川方同律师事务所律师。 上诉人周奉祥、唐小艳因与上诉人成都致诚置业有限公司（以下简称致诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初8153号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周奉祥、唐小艳上诉请求：一、撤销原判第二项，改判致诚公司按10元/日的标准支付迟延办理房屋权属证书违约金直至周奉祥、唐小艳取得不动产权证书之日止；二、判令由致诚公司承担本案全部诉讼费用。 主要事实和理由：一、一审法院认为因成都市双流区于2016年10月31日停办房屋所有权证后，启用不动产统一登记，而合同中未约定办理不动产权的相关内容，故致诚公司在2016年10月30日之后从事实和法律上已不可能按照合同约定为周奉祥、唐小艳办理房屋所有权证书，故不应当承担逾期办证违约责任，该判决缺乏法律依据。（一）《物权法》第十七条规定了不动产权证书是权利人享有不动产物权的证明。《不动产登记暂行条例》第二条也规定了不动产证登记是指登记机构将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。房屋所有权证书、不动产权属证书实质都是房屋所有权证的证明文件，但一审法院违反法律规定，机械将不动产权证书和房屋所有权证书做字面区分，排除合同约定效力，缺乏法律依据。（二）按照《不动产登记暂行条例》和成都市不动产登记中心要求，持有房产证的所有权人在关联国土的前提下可以换领不动产权证书，足以证明不动产权属证书与原房屋所有权证书是包容关系，即房屋所有权人办理了房屋所有权证书后即可将其变更为不动产权证书，说明不动产权证书的重要作用就是证明买受人的房屋所有权。二、即便如一审判决所称合同未约定开发商负有如期办理不动产证书的义务，致诚公司也应当承担逾期办证的违约责任。（一）在国土证的办证时间上，商品房买卖合同补充协议第七条第3款之约定了致诚公司在办理国土证过程中有协助义务，未明确办理分摊国土证的时间，不能就此认定国土证办证时间为项目竣工后三年。同时，周奉祥、唐小艳在诉讼请求中并未主张逾期办理国土证的违约责任，一审判决就不应当将国土证办理时间作为裁判依据。（二）经法庭调查政府部门停止办证的期限为6天，法律也明确规定了预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如一审判决在致诚公司的逾期办证期间扣减3个月以内的办证准备期也符合法律规定，但一审法院却认为致诚公司在2016年10月30日后在事实和法律上已不可能按照合同约定为周奉祥、唐小艳办理房屋所有权证，故一审法院认定事实错误。综上所述，致诚公司违反《商品房买卖合同》的行为，长期未能及时给周奉祥、唐小艳办理房屋权属证书或不动产证书，却未能承担任何违约责任，极大地损害了周奉祥、唐小艳的合法权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，为了正确适用法律，维护周奉祥、唐小艳的合法权益，恳请二审法院依法改判致诚公司按10元/日的标准向周奉祥、唐小艳全额支付办证迟延违约金至实际办证为止。 致诚公司答辩称：一、致诚公司未违反合同及法律规定，不应承担违约责任。依据双方签订的买卖合同及补充协议约定，致诚公司仅因承担为周奉祥、唐小艳办理权属证书的协助义务，而非主义务。其次，尽管双方主合同约定致诚公司应当在房屋交房后1年内为周奉祥、唐小艳办理房屋产权证，但同时，双方签订的补充协议约定，致诚公司应当在国土竣工后3年内为周奉祥、唐小艳办理土地变更转移手续，而实践中，双方签订合同后，2015年3月1日，国家实施了统一不动产登记制度，已经将原来的房屋产权证变更为不动产登记证书，而不动产登记证书包含了原来的房屋产权证和国土证，因此，致诚公司协助义务的时间由原合同约定的1年变更为补充协议所包含的3年，因此，上述期限尚未到期，致诚公司不承担违约责任。二、实际履行过程中，成都双流区于2016年10月30日停止了办理房屋所有权证书，在实践中，致诚公司也无法以程序向周奉祥、唐小艳办理相应的房屋产权证书，同时，除房管部门外，地税部门办理流程也发生变化，由此导致办证时间相应延后。三、在办证过程中，致诚公司只提供协助义务，而部分业主为及时向致诚公司提供相应的资料，导致致诚公司在办理过程中，时间相应延后，综上，致诚公司未违反合同约定，不应当承担违约责任。 致诚公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、改判致诚公司不承担逾期办理房屋所有权证书违约金3020元；三、上诉费用由周奉祥、唐小艳承担。 主要事实和理由：一、致诚公司三年内协助周奉祥、唐小艳取得不动产证书符合约定，一审法院判决致诚公司承担违约责任，实属认定错误。首先，致诚公司履行了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定的义务，已为周奉祥、唐小艳取得了不动产产权证书，不应当承担违约责任。2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记暂行条例》正式实施，全国统一实行不动产登记制度，而新的不动产证包含了产权证和土地使用权证。根据一审查明事实：“双方签订的《商品房买卖合同补充协议》”约定：买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的，出卖人应当在本项目国土竣工后3年内提供必要的协助义务”。同时查明“竣工楼栋1-4栋、5-9栋，竣工时间为2017年1月9日”由此致诚公司认为：第一，如果办理房屋不动产证致诚公司仅提供协助义务；第二，办理房屋不动产证协助义务履行时间为3年，而该楼栋国土竣工时间为2017年1月9日，因该商品房所分摊的国有土地使用权变更包含在不动产证中，故该期限到期尚早并未违约；第三，协助周奉祥、唐小艳办理不动产证恰好处在新旧政策交替过程中，推行新政是复杂的系统工程，犹如一审判决认为：致诚公司在事实上和法律上已不可能按照合同约定为周奉祥、唐小艳办理所有权证书，而致诚公司也应协助周奉祥、唐小艳取得不动产证书，而不是原来的房产证和土地使用权证就已经完全尽到合同义务了。此时，若仍依据原合同约定为周奉祥、唐小艳取得房产证不仅无法履行，更将增加了周奉祥、唐小艳换证、办证的程序，无疑是加重了周奉祥、唐小艳的负担。其次，《商品房买卖合同补充协议》是《商品房买卖合同》补充，补充协议约定了商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的时间，因此，一审法院在查明了双方签订有补充协议的情况下，未按该约定的权利义务双方分担相应责任，由此要求致诚公司承担违约责任，属事实认定错误，因予纠正。二、致诚公司已积极履行了相应义务，涉案房产、土地权属合法、明晰，不存在周奉祥、唐小艳无法取得权属证明的风险。致诚公司于2015年9月10日与2016年8月22日，按照合同约定就分别取得所售房屋一期1、2、3、4栋与二期5、6、7、8、9栋的初始登记权证，并将办理证件的所需材料及时提交地税、国土与不动产登记部门，同时该土地也不存在抵押、查封的情况，因此周奉祥、唐小艳取得权属证明并无任何法律风险。因此，致诚公司没有理由要拖延办证。致诚公司已积极履行了相应义务，不应承担违约责任。综上，致诚公司认为一审判决认定部分事实错误，故为维护致诚公司的合法权益，提起上诉，请求二审法院予以支持。 周奉祥、唐小艳发表答辩意见称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 周奉祥、唐小艳向一审法院起诉请求：一、判令致诚公司为周奉祥、唐小艳办理所购房屋的不动产证书；二、判令致诚公司向周奉祥、唐小艳支付迟延办理房屋权属证书的违约金直至买受人取得不动产权证书之日止（违约金的逾期天数算至2017年10月1日，为6400元）。 一审法院经审理查明事实如下：周奉祥、唐小艳与致诚公司双方于2013年7月12日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，周奉祥、唐小艳购买致诚公司开发的位于双流区商品房一套；出卖人（即本案致诚公司）以出让方式取得位于双流区机场路近都段77号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：双国用（2011）第××号；商品房预售许可证号1××5。合同约定：“第十条交付条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人（即本案周奉祥、唐小艳）交付该商品房……第十四条交接手续……（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费……买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5、6种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（5）产权办理手续费，产权登记费及共有人登记费；（6）其他办理房屋权属登记所需的相关费用……第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、ｘ（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理：……合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。《商品房买卖合同补充协议》约定：“第七条对办理房屋分户产权证（即房屋转移登记）的约定1、在买受人办理收房手续之日，买受人应将合同第十四条约定的出卖人代交的费用及相关手续资料交付给出卖人。否则，出卖人代买受人办理房屋分户产权的期限相应顺延。2、产权办理过程中，如因政策调整，买受人须在出卖人发出通知之日起7日内补充提交相关资料及费用；因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用导致办理分户产权的时间迟延的，出卖人不承担任何责任。3、出卖人承诺对该商品房所在土地的合法权利，买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的，出卖人应当在本项目国土竣工后3年内提供必要的协助义务”。合同签订后，周奉祥、唐小艳按照合同约定向致诚公司支付了购房款、房屋产权契税、专项维护资金、工本费、房屋产权登记费、房屋产权税花、国土分户费等费用，致诚公司也向周奉祥、唐小艳交付了涉案房屋。在诉讼中，经周奉祥、唐小艳与致诚公司双方共同确认，以《商品房买卖合同》约定的交房时间即2014年12月31日作为双方案涉房屋的实际交房时间。周奉祥、唐小艳所购买的案涉房屋于2017年8月24日在成都市双流区不动产登记中心登记办理了房屋不动产权证书。周奉祥、唐小艳与致诚公司之间于2014年11月26日签署《物业移交确认单》，该《物业移交确认单》权证办理登记上载明业主已交齐办证资料。一审另查明，“致诚国际”项目1、2、3、4楼栋于2015年9月10日办理初始登记，5、6、7、8、9栋于2016年8月22日办理初始登记。该项目所在国有土地双国用（2011）第××号、双国用（2011）第××号不存在抵押、查封情况；双国用（2011）第××号、双国用（2011）第××号国土已部分竣工，竣工楼栋是1-4栋、5-9栋，竣工时间为2017年1月9日。一审同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 一审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、销售不动产统一发票、交纳契税、专项维护资金等收据、房屋所有权初始登记证、物业移交确认单，产权登记情况复函及周奉祥、唐小艳与致诚公司双方的当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，周奉祥、唐小艳与致诚公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。在诉讼中，经核实，周奉祥、唐小艳购买的案涉房屋已于2017年8月24日在成都市双流区不动产登记中心登记办理了不动产权证书，故周奉祥、唐小艳要求致诚公司为周奉祥、唐小艳办理所购房屋的不动产证书的诉讼请求，一审法院不予支持。本案的争议焦点在于：1、致诚公司是否应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；2、周奉祥、唐小艳主张的违约金是否过高。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、关于致诚公司是否应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任问题。根据周奉祥、唐小艳与致诚公司双方签订《商品房买卖合同》及补充协议约定，致诚公司应在商品房交付之日起365日内协助周奉祥、唐小艳办理房屋所有权证书。庭审中，周奉祥、唐小艳与致诚公司双方确认实际交房时间为2014年12月31日，周奉祥、唐小艳已经按约履行了自身义务，致诚公司应在约定的时间内即2015年12月31日前协助周奉祥、唐小艳办理完毕房屋所有权证书，且致诚公司提交的物业移交确认单也载明了业主交齐了办证资料，致诚公司未在合同约定的时间内办理完毕房屋所有权证书，且致诚公司也没有提交充分证据证明其已向购房业主以合理充分有效的方式履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，其也应承担相应的违约责任。故周奉祥、唐小艳诉请致诚公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。2、关于周奉祥、唐小艳主张的违约金是否过高的问题。一审法院认为，致诚公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，致诚公司应承担违约责任。按照周奉祥、唐小艳与致诚公司双方签订合同约定，致诚公司应于商品房交付之日起365日内协助周奉祥、唐小艳办理完毕房屋所有权证书，故周奉祥、唐小艳依据合同中关于逾期办理房屋所有权转移登记违约条款要求致诚公司支付迟延办理房屋权属证书的违约金的计算时间应自商品房交付之日起365日之次日即2016年1月1日起算。由于房屋所有权证和国由土地使用权证两证合一政策出台，成都市双流区房地产管理中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后致诚公司在事实上和法律上已不可能按照合同约定为周奉祥、唐小艳办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理不动产证书的相关内容且致诚公司为周奉祥、唐小艳协助办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的时间应当在本项目国土竣工后3年内，目前时间尚未届满，故致诚公司从2016年10月30日起不应按照合同中关于逾期办理房屋所有权转移登记违约条款承担迟延办理房屋权属证书的违约责任。综上，致诚公司应向周奉祥、唐小艳支付迟延办理房屋权属证书的违约金为10元/日×302日=3020元。对于致诚公司辩称，周奉祥、唐小艳主张的违约金过高应予以调减的抗辩主张，因致诚公司没有提交充分证据证明周奉祥、唐小艳主张的违约金过分高于损失，故对致诚公司提出的该抗辩主张，一审法院不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、成都致诚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周奉祥、唐小艳支付迟延办理房屋权属证书的违约金3020元；二、驳回周奉祥、唐小艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由成都致诚置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据周奉祥、唐小艳与致诚公司的上诉理由、答辩意见，本案二审争议焦点为：致诚公司是否应当向周奉祥、唐小艳支付迟延办理房屋权属证书的违约金。现就上述争议焦点的认定做如下论述。 周奉祥、唐小艳与致诚公司双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上述合同约定，致诚公司应于交房后365日内为周奉祥、唐小艳办理房屋所有权证书，根据本案查明的事实，致诚公司于2014年12月31日向周奉祥、唐小艳交付了房屋，因此致诚公司应于2015年12月31日前为周奉祥、唐小艳办理房屋所有权证书。致诚公司未在2015年12月31日前为周奉祥、唐小艳办证属于违约行为，应当承担违约责任。但《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）于2015年3月1日施行，实行不动产统一登记制度，不再就房屋所有权证和国有土地使用权证分别单独办理。根据本案查明的事实，2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日起停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日起启用不动产统一登记薄证，进行不动产统一登记。故本院认为，从2016年10月30日起，致诚公司从事实上已无法为周奉祥、唐小艳单独办理房屋所权证，致诚公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的时间应为合同约定的办证时间届满至双流区实施不动产统一之日止，即2016年1月1日至2016年10月30日期间的违约金。一审法院确定违约金正确，本院予以确认。 关于周奉祥、唐小艳上诉提出2016年10月30日以后的违约金，根据以上论述，2016年10月30日以后致诚公司已在事实上无法为周奉祥、唐小艳单独办理房屋所有权证书，而不动产权证书系对于房屋所有权以及国有土地使用权统一进行登记，根据本案查明的事实，办理国有土地使用权证的期限至今尚未届满。对此，周奉祥、唐小艳的该项上诉请求本院不予支持。 关于致诚公司上诉提出致诚公司三年内协助取得不动产证书故不应承担逾期办证违约金的上诉理由，并无合同依据，本案致诚公司给付的是自2016年1月1日至2016年10月30日的逾期办理房屋所有权证书违约金，在该期间内，致诚公司能为周奉祥、唐小艳办理房屋所有权证书，但并未进行办理。违约事实明确，应承担违约责任，故本院对致诚公司该项上诉理由不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费，由上诉人周奉祥、唐小艳负担100元，上诉人成都致诚置业有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  赵锋 审判员曹洁 审判员张卫敏 二○一八年六月二十二日 书记员龙春光