重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民初3号原告（执行案外人）：王国平，男，1963年5月4日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：周海军，重庆泰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉俊杰，重庆泰源律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆两江新区机电小额贷款有限责任公司，原重庆市北部新区机电小额贷款有限责任公司，住所地重庆市北部新区黄山大道中段60号，统一社会信用代码915000000656925467。法定代表人：陈刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王险峰，重庆红岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡屏西，重庆红岩律师事务所律师。被告（被执行人）：刘光明，男，1963年11月29日出生，汉族，住重庆市忠县。被告（被执行人）：叶伟玲，女，1971年8月24日出生，汉族，住重庆市北部新区。原告王国平与被告重庆两江新区机电小额贷款有限责任公司（以下简称机电小额贷款公司）、刘光明、叶伟玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理，原告王国平及其委托诉讼代理人周海军、冉俊杰，被告机电小额贷款公司的委托诉讼代理人王险峰到庭参加诉讼。被告刘光明、叶伟玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。王国平向本院提出诉讼请求：1、请求终止执行位于忠县（商厦）负4层，产权号为3××房地证（2008）字第002998的房屋并解除查封；2、判决房屋产权证号为3××房地证（2008）字第002998的房屋为原告王国平所有；3、判决刘光明、叶伟玲将房屋产权证号为3××房地证（2008）字第002998的房屋抵押给机电小额贷款公司的行为无效；4、诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告王国平请求撤销第2、3项诉讼请求，本院予以许可。事实和理由：刘光明为修建集资房需要，到王国平处租赁钢管、扣件、模板等建筑设备。租金结算后，因刘光明无力支付租金。双方遂于2005年9月8日签订《集资建房协议》，约定刘光明将“忠县北桥桥头百货公司集资房地底楼沿江公路的门面四间卖给乙方（王国平），建筑面积约460平方米，总金额45万整，交房时间为2005年10月31日”。合同签订后，刘光明也按照合同约定将房屋交付给王国平，原告将房屋出租至今。但因当时房屋尚未办理验收，房屋登记地址、门牌号等尚未确定，房屋无法办理到被告刘光明名下，刘光明也无法将房屋过户到原告名下。原告多次催促刘光明办理产权过户登记，刘光明一直不予配合。2017年1月原告看到法院执行公告才得知，2008年不动产登记部门将涉案房屋登记在刘光明、叶伟玲名下。刘光明将无权处分的房屋抵押给机电小额贷款公司申请贷款。因债务人刘光明不能按期偿还借款，机电小额贷款公司向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，并申请查封了涉案房屋。2016年4月6日，重庆一中法院作出（2015）渝一中法民初字第01282号民事判决，判决机电小额贷款公司就3××房地证（2008）字第002998号享有优先受偿权。为了维护合法权益，原告向法院提出执行异议申请，重庆一中法院以原告“未提供充分证据证明已购买并合法占有重庆市忠县负4层商业用房”为由，裁定驳回了原告的异议申请。这一裁定严重违背事实，原告从刘光明处购买的房屋、原告占有并出租的房屋、法院查封的忠县（商厦）负4层，产权证号为（3××房地证（2008）字第002998号）的房屋系同一房屋，原告已经支付全部购房价款，并且未办理过户登记的原因和责任不在原告，刘光明将上述房屋抵押给机电小额贷款公司的行为属于无效行为，为维护原告的合法权益，依法提起本案诉讼。机电小额贷款公司辩称，1、王国平和刘光明签订的《集资建房协议》以及租赁合同等，真实性合法性无法判断；2、机电小额贷款公司依法取得忠县房产编号为321-2008-002998号474.05平方米的商业用房担保物权，有权依法通过人民法院拍卖程序优先受偿。假设王国平与刘光明之间签订《集资建房协议》是真实的，也因未能办理登记过户手续，未产生物权设立的效力,不能对抗经依法登记的担保物权。假设原告实际占有房屋是事实，但因房屋登记载明的不是原告本人，属于没有依法完成公示程序的占有行为，亦不能对抗依法登记的物权，综上请求依法驳回王国平的诉讼请求。被告刘光明、叶伟玲未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对房产查询结果证明、忠县房屋墙界调查表及楼房分布表、竣工图平面图、照片、重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执1411-1号《公告》、重庆市第一中级人民法院（2017）渝01执异1697号执行裁定、忠县房屋墙界调查表、房屋坐落示意图、房屋产权登记现场勘察表、《合伙集资建房协议》、合伙集资建房竣工结算及产权确认书、房产证、宗地平面图、房屋产权登记现场勘察表、忠县百货公司红星商贸大厦集资建房协议花名册、忠县财政局文件、忠县发展计划委员会文件等的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：一、原告举证的《集资建房协议》、收款收据、派出所证明、伯仲祥证明、调查笔录，拟证明在抵押前刘光明已经将涉案房屋出卖给王国平，并且王国平付清全部房款，实际占有和使用。1.王国平与刘光明签订的《集资建房协议》，该协议有双方当事人的签字，机电小额贷款公司虽对该证据的真实性有异议，但是并未举示有效的证据予以反驳，对于该协议的真实性，本院予以确认，但不能达到王国平的证明目的，具体理由将在下文论述。2.收款收据虽有协议双方当事人签字，但机电小额贷款公司对该证据的真实性有异议，结合王国平称房屋买卖为抵款，本院认为该收据并不代表真实的交易资金流转，不能证明王国平已支付全部价款。3.对于派出所证明，机电小额贷款公司质证为不具有关联性，本院亦认为不具有关联性。4.对于伯仲祥出具的证明，机电小额贷款公司质证认为该证据系证人证言，本院认为，证人证言应当经当庭质证，证人伯仲祥未出庭质证，对于该份证人证言真实性，本院不予确认。二、原告举示了重庆市忠县人民法院（2016）渝0233民初40136号判决、生效证明及证据，拟证明其已经实际占有该房屋，本院认证为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”由于该判决生效时间晚于本院查封涉案房屋时间，故本院对上述证据不予采信。三、对于机电小额贷款公司举示的证据，王国平认为其不能实现证明目的，但没有否认其真实性，本院对机电小额贷款公司举示证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月20日，机电小额贷款公司与案外人重庆盾乔商贸有限公司签订了《企业借款合同》，后于2013年11月22日，机电小额贷款公司与重庆盾乔商贸有限公司、重庆弘历投资集团有限公司、重庆弘时商贸有限公司、刘光明、叶伟玲、刘建签订了《借款合同补充协议》。上述借款合同及补充协议约定，重庆盾乔商贸有限公司因经营需要向原告借款20000000元（大写贰仟万元整），借款期限为陆个月（自2013年11月22日至2014年5月22日止），利率按照月利率18.6‰，按日计息。重庆弘历投资集团有限公司、重庆弘时商贸有限公司、刘光明、叶伟玲、刘建自愿提供连带责任保证担保。同时，刘光明、叶伟玲自愿以其位于重庆市忠县商业用房（房地产权证号：3××-2008-002998至003001号）及1套住房（房地产权证号：3××-2008-003796号）作为抵押物向机电小额贷款公司提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。后因重庆盾乔商贸有限公司未能履行偿还全部借款本金及利息的义务，机电小额贷款公司催收未果，诉至本院。本院于2016年4月6日作出（2015）渝一中法民初字第01282号民事判决书，判决如下：一、限重庆盾乔商贸有限公司在本判决生效后十日内偿还机电小额贷款公司借款本金19500000元及利息81933元……；三、机电小额贷款公司就刘光明、叶伟玲位于重庆市忠县商业用房（房地产权证号：3××-2008-002998至003001号）及1套住房（房地产权证号：3××-2008-003796号）在本判决第一、二项支付义务的范围内享有优先受偿权等。本院（2015）渝一中法民初字第01282号民事判决书生效后，机电小额贷款公司向本院申请执行。2017年1月16日，本院依据机电小额贷款公司的申请作出（2016）渝01执字1411-1号执行裁定，查封了刘光明、叶伟玲所有的位于重庆市忠县商业用房等。在执行过程中，王国平对本院执行位于重庆市忠县房屋提出书面异议。2017年12月6日，经审查，本院作出（2017）渝01执异1697号执行异议裁定：驳回王国平的异议。2018年1月3日，王国平对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，王国平与刘光明于2005年9月8日签订了《集资建房协议》，协议约定刘光明将忠县北桥桥头百货公司集资房底楼沿江公路的门面四间卖给王国平。双方对该房屋采用冲抵租金的方式完成交易，王国平并没有支付购房现金。2008年6月26日，忠县百货公司、忠县重强房地产开发有限公司和刘光明签订了合伙集资建房竣工结算及产权确认书。本院认为，根据原告王国平主张及被告机电小额贷款公司答辩，本案的争议焦点为：原告王国平是否对执行标的享有排除执行的实体权利。第一，本案中，机电贷款公司作为抵押权人在接受抵押时，抵押物的产权问题并不存在争议，产权证上所载明的产权人系刘光明、叶伟玲，机电小额贷款公司基于公示公信效力，有理由相信国家房管部门登记薄上记载的物权状态为真实权利状态，已经尽到了合理的审查和注意义务，机电小额贷款公司有理由相信该产权证的真实性，作为与产权证上的权利人进行交易的第三人，机电小额贷款公司取得的权利应受法律保护。王国平并无证据证明机电小额贷款公司在接受抵押时对涉案房屋产权的转移状况为明知或应知，故机电小额贷款公司可以善意取得对涉案房屋的抵押权。本案所涉抵押权符合物权法关于善意取得他物权的规定，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，构成抵押权的善意取得。本案涉及合法权利人的所有权与善意第三人的抵押权之间的保护冲突问题，《物权法》通过设立他物权的善意取得制度作出了立法选择，更加倾向于保护交易的安全性，本案应参照《物权法》的相关规定，认定抵押权的效力。机电小额贷款公司对本案涉案房屋抵押权的善意取得，构成对抵押财产所有权的负担和限制，不论抵押财产是否属于案外人所有，均不影响抵押权的实现，可以对抗案外人主张所有权的异议请求。第二、机电小额贷款公司的抵押权，非因法定事由不得消灭。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。人民法院依法作出的判决生效后，即产生既判力，非经法定程序不得随意变更或否定该判决的内容。本院（2015）渝一中法民初字第01282号民事判决书，判决机电小额贷款公司对诉争房屋享有优先受偿权。人民法院依据生效判决执行诉争房屋，并无违法之处。现机电小额贷款公司的债权和抵押权并未实现，且未放弃抵押权，本案亦不存在其他导致抵押权消灭的法定事由，故机电小额贷款公司的抵押权应受法律保护。第三、王国平的异议理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于该条第一项，本案中，王国平与刘光明于2005年9月8日签订的《集资建房协议》，从名称看，协议为集资建房协议而非房屋买卖合同；从集资备案资料看，合伙集资建房竣工结算及产权确认书确认了集资建房系忠县百货公司、忠县重强房地产开发有限公司和刘光明，刘光明仅为集资建房的一方，在其他另外两个主体并未认可的情况下，刘光明与王国平签订的集资建房协议并非合法有效，从上述两个角度可知，王国平与刘光明签订的《集资建房协议》并非合法有效的买卖合同。故在法院查封之前，双方未签订合法有效的书面买卖合同。关于该条第二项，王国平提交的关于占有涉案房屋的证据本院并未采信，故本院认为王国平未提出相关证据证明其已占有该房产。关于该条第三项，王国平并未直接支付购房款项给刘光明，王国平称付款方式为租赁抵款，王国平对于以物抵债行为没有提交相应的证据证明其所抵债权来源、债权大小、抵债合意等，故本院不认可王国平已经支付了全部价款。关于该条第四项，《集资建房协议》于2005年签订，涉案房屋于2008年办理产权登记，本院于2017年查封涉案房屋，期间长达十余年，原告王国平并未积极主动要求办理房屋产权过户登记，且未对非因自身原因导致未办理过户登记作合理说明，故不能认为原告王国平对未办理过户登记手续无过错。另外，关于王国平与刘光明签订的《集资建房协议》中约定的忠县北桥桥头百货公司集资房底楼沿江公路的门面四间是否与本院查封的重庆市忠县商业房是否系同一房屋的问题，本院认为，即使上述房屋为同一房屋，由于王国平提出的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王国平的诉讼请求仍然不能成立。综上，原告王国平作为案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告王国平的诉讼请求。案件受理费8050元，由王国平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  陈义熙审判员  陈 娟审判员  唐 松二〇一八年六月七日书记员  刘思含