四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0129民初486号 原告（反诉被告）：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地成都市武侯区肥猪市街。 法定代表人：向国荣，董事长。 委托诉讼代理人：赵庄声，四川瑞信杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：大邑县展瑞君悦华庭业主委员会，住所地成都市大邑县晋原镇大邑大道。 负责人：赵伟，主任。 委托诉讼代理人：卢恩阳，四川藏锋律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称“物业公司”）与被告（反诉原告）大邑县展瑞君悦华庭业主委员会（以下简称“业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，于2018年5月25日、6月15日组织双方召开了庭前会议，并于2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司的委托诉讼代理人赵庄声及被告（反诉原告）业委会的委托诉讼代理人卢恩阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令业委会于2018年4月9日发出的关于解除《物业服务合同》的函无效；2、判令业委会继续履行《物业服务合同》；3、判令业委会赔偿物业公司垫付的监控及道闸设施安装费用100,000.00元；4、判令业委会承担本案全部诉讼费用。事实与理由：物业公司从2009年开始为大邑县展瑞君悦华庭小区提供物业管理服务。2016年12月31日，物业公司与业委会又续签了《物业服务合同》，合同约定履行的期限为2017年1月1日至2019年12月31日。该合同对物业服务的范围及解除合同的条件均作了明确约定。合同签订后，物业公司严格依照合同约定履行了各项义务，业委会当时对此一直表示认可。但2017年下半年，因业委会成员发生变化，新的业委会成员屡次向物业公司发出不符合实际情况的所谓整改函，并提出各种苛刻要求。2018年4月9日，业委会发出“关于解除《物业服务合同》的函，该函明确通知物业公司双方签订的《物业服务合同》予以解除，解除的通知在送达后30日生效。物业公司认为，双方所签合同合法有效，且期限并未届满，物业公司在合同履行期间没有严重违约行为，业委会要求解除合同没有依据。业委会要求物业公司垫付的监控安装费用，也并非属于合同约定范围，业委会应当负担该笔费用。遂提起本案诉讼。庭审中，物业公司自愿将其第三项诉讼请求的数额调减为69,082.00元。 被告（反诉原告）业委会辩称，首先，物业公司未按照《物业服务合同》的约定履行义务，如小区车位服务费收益未付、小区游泳池收益未付、小区脏乱差等，已构成根本违约，业委会有权解除合同；其次，业委会根据业主大会的决议有权解除《物业服务合同》，即行使法定解除权。物业服务合同属于委托合同的一种，合同任意解除权是法律赋予的权利。业委会不仅可以在双方约定的解除条件成就时解除物业服务合同，也可以根据业主大会作出解聘物业服务企业的决议解除物业服务合同，而无需征得物业服务企业同意。因此，无论是基于合同的约定解除，还是依据法律规定的法定解除，业委会主张物业服务合同的解除并无不妥。2018年4月9日，业委会向物业公司发出《关于解除合同的函》，双方签订的《物业服务合同》已于2018年5月10日解除。且根据《物业服务合同》第十三条约定，小区车位费收益已达到支付条件，物业公司应当支付。遂提出反诉请求：1、确认《物业服务合同》于2018年5月10日解除；2、判令反诉被告立即退出大邑县展瑞君悦华庭小区物业服务区域；3、判令反诉被告向业委会移交物业服务用房和相关设施及物业资料；4、判令反诉被告支付反诉原告小区车位服务费收益（2017年4月至2018年4月）共计39,000.00元；5、本反诉诉讼费均由反诉被告承担。庭审中，业委会将其第三项诉讼请求明确为，物业服务用房及设施明细：1、16栋1单元1楼1号，建筑面积431.14平方米，用途为老年活动室、游泳用房、物管中心；2、14栋1单元1楼3号，建筑面积11.2平方米，用途为值班室；3、13栋1单元负1楼1号，建筑面积293.32平方米，用途为自行车库；4、7栋负1楼1号，建筑面积946.59平方米，用途为非机动车库；5、小区监控、门禁、智能道闸等系统；物业服务资料以《物业管理条例》第二十九条第一款规定为准，具体为：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必须的其他资料。 原告（反诉被告）物业公司辩称，业委会要求提前解除与原告的物业服务合同没有事实依据。第一，双方约定的合同到期日为2019年12月31日，合同约定业委会提前解约的条件为物业公司违约造成业委会重大损失并拒绝整改。本案中物业公司一直认真履行物业服务合同，并无根本性违约，也没有给业委会造成任何重大损失，业委会没有提前解约的事实与理由；第二，双方在合同中约定了特别条款作为提前解除合同的先决条件，对合同的任意解除权作出了排除和限制，故当约定条件未成就时，业委会不能行使任意解除权解除双方的物业服务合同；第三，本案召开业主大会程序违法，业主大会的表决结果无效。物业公司虽非业主，不能参加业主大会，但双方签订的《物业服务合同》第二十五条约定“小区召开业主大会的相关事务，遵照《大邑县展瑞·君悦华庭业主大会议事规则》之约定”，该条“相关事务”应当指与物业公司有关的事务，故当业主大会的事宜涉及到物业公司，理应遵照《议事规则》的程序进行。小区《议事规则》第十条约定，拒交物业服务费的业主不享有业主大会上的投票权。截止召开业主大会时小区住户共计698户，拒交物业服务费的业主达546户，故表决结果无效；第四，业委会要求物业公司支付小区停车服务费收益，无事实及法律依据。合同第十三条约定，每月3,000.00元的停车服务费收益，应当于每月30日前由业委会开出收据并盖章再收取。本案中，业委会由于自身原因并未向物业公司提供收据，物业公司没有理由在未收到收据的情况下向其付款。最后，若法院判决解除物业服务合同，物业公司垫资安装的小区监控、门禁、智能道闸等系统也应当在业委会支付款项后进行移交。 经审理查明，展瑞君悦华庭物业管理区域于2014年5月4日召开首次业主大会，选举业主委员会成员9人，张某某为主任。2017年10月31日召开的业主大会，选举出新一届业主委员会成员9人，赵伟为主任。 2016年12月31日，业委会与物业公司签订《展瑞、君悦华庭物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定由物业公司对展瑞君悦华庭物业服务区域进行物业服务。第二条：服务期限为三年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止；第四条：物业服务费住宅为0.80元／月／平方米，商业为1.2元／月／平方米。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后属于维修资金列支范围内的建筑物及其附属设施的维修、更新、改造的费用；第十三条：车位服务费收益由业委会每月提取3,000.00元，业委会于当月30日前开具加盖业委会印章的收据，物业公司于次月10日前付款；第二十二条：物业公司违反本合同约定，未能达到约定的服务标准，并给业委会造成重大损失的，业委会有权要求物业公司限期整改，逾期未整改的，业委会有权解除合同；第二十三条：因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方至少提前30日通知对方，如有异议，可请求人民法院确认解除合同的效力；第二十五条：小区召开业主大会的相关事务，遵照《大邑县展瑞·君悦华庭业主大会议事规则》之约定；合同备注：1、安装智能语音播报车辆出入道闸系统及人行通道智能门禁；2、对露天车位道路两边绿化进行移栽、维护，杜绝车辆驶入绿化带；3、提高物业服务工作人员的工资待遇，以此来激励员工的工作积极性，提升物业服务质量。以上1、2、3条须在2017年5月31日前完成，否则提前终止合同。 2017年12月15日，展瑞君悦华庭再次召开业主大会，对包括“是否同意解除原业委会与润无声物业公司签订的《物业服务合同》”在内的提案内容进行表决。展瑞君悦华庭物业管理区域现共有业主698人，建筑总面积为91735.7平方米。其中同意解除《物业服务合同》的业主有382人，占专有建筑面积49303.88平方米。2017年12月26日，业主大会作出解除业委会与物业公司签订的《物业服务合同》的决议并进行公告。大邑县晋原街道办事处出具《情况说明》：大邑县展瑞君悦华庭业主委员会于2017年12月11日就小区于2017年12月15日晚召开业主大会和业主大会召开的时间、地点、表决形式等通知了大邑县晋原街道办事处社管办，并在社管办的监管下完成了业主大会会议。大邑县公安局桃源派出所同时出具《证明》：大邑县展瑞君悦华庭业主委员会于2017年12月11日就该小区于2017年12月15日晚召开业主大会及召开的时间、地点、表决形式等向我所进行了通报，应该小区业主委员会所托，我所于2017年12月15日晚指派社区民警李某某等参与了小区业主大会的现场治安秩序维护，特此证明。 2018年4月9日，业委会向物业公司发出《关于解除物业服务合同的函》，主要载明：1、解除双方于2016年12月31日签订《物业服务合同》，解除的通知在本函告到达贵公司之次日起30日生效；2、物业公司应在解除的通知生效后3日内退出物业服务管理区域，交还物业管理用房，并移交物业资料等。物业公司于次日收到该函件。在此之前，双方存在多次函件往来。 另查明，物业公司为展瑞君悦华庭小区安装网络数字视频监控系统支出43,082.00元、安装车牌自动识别道闸系统支出26,000.00元，共计支出69,082.00元；物业公司未向业委会支付2017年4月至2018年4月的车位服务费收益共计39,000.00元，业委会也未向物业公司出具收据。物业公司现占有使用的物业用房包括：1、16栋1单元1楼1号，建筑面积431.14平方米，用途为老年活动室、游泳用房、物管中心；2、14栋1单元1楼3号，建筑面积11.2平方米，用途为值班室；3、13栋1单元负1楼1号，建筑面积293.32平方米，用途为自行车库；4、7栋负1楼1号，建筑面积946.59平方米，用途为非机动车库。 以上事实，有双方庭审陈述及《物业服务合同》、《关于展瑞·君悦华庭第二届业主委员会要求四川省润无声物业发展有限责任公司提交小区管理整改报告的函》、《展瑞·君悦华庭项目物业整改回函》、《关于展瑞·君悦华庭近期工作开展计划》、《对四川省润无声物业发展有限责任公司关于展瑞君悦华庭近期工作开展计划的回函》、《关于展瑞君悦华庭业主委员会督促四川省润无声物业管理有限责任公司对于小区管理工作进行全面整改的函》、《关于2018年1月6日业主委员会的回函》、《解除合同通知》（2018年1月4日）、《关于暂缓解除合同通知的函》（2018年2月10日）、《关于解除物业服务合同的函》（2018年4月9日）、《关于展瑞·君悦华庭弱电系统的施工合同》、《网络数字视频监控系统改造合同》及付款票据、《道闸安装维护合作协议》及付款票据、组织机构代码证及业委会备案登记表、《大邑县展瑞君悦华庭业主委员会关于召开全体业主大会的告示》、《大邑县展瑞君悦华庭小区业主大会提案表决表》、大邑县公安局桃源派出所出具的《证明》、大邑县晋原街道办事处出具的《情况说明》、车位服务费收据（2017年1月至3月）等证据予以证实，足以认定。 本院认为，物业公司与业委会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。关于《物业服务合同》是否已解除的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。该条规定业主委员会可以根据业主大会的决定解除与物业服务企业的合同，而无需物业服务企业同意。物业公司主张合同解除须遵循有约定从约定，且约定已对法定的任意解除权进行了排除及限制的理由不能成立。物业公司又辩称，业主大会召集程序违反《议事规则》，表决结果无效。本院认为，业委会提交了《大邑县展瑞君悦华庭业主委员会关于召开全体业主大会的告知》、《大邑县展瑞君悦华庭小区业主大会提案表决表》、《大邑县展瑞君悦华庭业主大会提案表决公示报告》、大邑县公安局桃源派出所出具的《证明》、大邑县县晋原街道办事处出具的《情况说明》，已举出了展瑞君悦华庭召开业主大会且作出符合《物权法》七十六条规定的“双过半”的基础证据。业主大会作出的解聘物业公司决议，系业主大会通过一定程序形成的内部决定，只对全体业主具有约束力，决议本身与物业公司并无法律上直接的利害关系。同样，业主大会的组织召集、表决的规则、方式以及决议的形成过程，与物业公司亦无法律上直接的利害关系，即业主大会决议的作出是否存在瑕疵不影响业委会单方作出解除讼争物业服务合同的效力。如果业主大会或业主委员会作出的决议程序违法或决议内容侵害业主合法权益，也应由业主向业委会或业主大会主张相应的损害赔偿权利，而与物业公司无涉。本案诉争物业服务合同已在业委会发出的解除通知到达物业公司时（即2018年4月10日）解除，本院对物业公司主张业委会解除合同无效的诉请及请求继续履行合同的主张不予支持。物业服务合同解除，业委会主张物业公司退出物业服务区域并移交物业用房和相关设施、物业服务资料的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，本院予以支持；关于物业公司要求业委会垫付支出的监控及道闸设施费用的诉求，由于业委会仅是履行业主大会赋予职责、执行业主大会决定事项的执行机构，并不具有独立承担民事责任的主体资格，物业公司的该项诉讼无法律依据，本院依法不予支持。若物业公司认为解除合同对其造成了损失，可向业主大会另行主张，但不能作为其拒绝移交物业设施的抗辩理由；关于业委会要求物业公司支付车位服务费收益的诉讼请求，由于《物业服务合同》中约定，物业公司付款前需由业委会出具加盖业委会印章的收据。物业公司在未收到业委会盖章的收据前，拒绝履行支付义务符合《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定。本院对业委会的该项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）四川润无声物业发展有限责任公司与被告（反诉原告）大邑县展瑞君悦华庭业主委员会于2016年12月31日签订的《展瑞·君悦华庭物业服务合同》已于2018年4月10日解除； 二、原告（反诉被告）四川润无声物业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内退出展瑞君悦华庭物业管理区域，同时向被告（反诉原告）大邑县展瑞君悦华庭业主委员会移交物业管理用房及设施、物业服务资料（明细见附件）； 三、驳回原告（反诉被告）四川润无声物业发展有限责任公司的全部诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）大邑县展瑞君悦华庭业主委员会的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费2,300.00元，减半收取计1,150.00元，由原告（反诉被告）四川润无声物业发展有限责任公司负担；反诉案件受理费388.00元，减半收取194.00元，由被告（反诉原告）大邑县展瑞君悦华庭业主委员会负担。 如不符本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。  审  判员  李玉辉 二〇一八年六月二十八日 法官助理   王卓 书记员 张敏 附件 需移交的物资名称明细备注物业用房1、16栋1层1单元1号，建筑面积431.14平方米老年活动室、游泳用房、物管中心2、14栋1层1单元3号，建筑面积11.2平方米，值班室3、13栋1单元负1层1号，建筑面积293.32平方米，自行车库4、7栋负1层1号，建筑面积946.59平方米，非机动车库设施设备小区监控、门禁、智能道闸等系统物业服务所必须的相关资料1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、物业管理所必须的其他资料。