中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民初628号原告(执行案外人)：何君，女，1967年9月18日生，汉族，户籍地上海市静安区。原告(执行案外人)：高凯兴(KAOSTEVENKAI-SHING)，男，1968年5月6日出生。上列两原告之共同委托诉讼代理人：孙红，上海市世通律师事务所律师。上列两原告之共同委托诉讼代理人：成鑫，上海市世通律师事务所律师。被告(申请执行人)：上海龙卫房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈新龙，董事长。被告(申请执行人)：上海凯旭置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈玉贞，董事长。上列两被告之共同委托诉讼代理人：顾杰，上海仁宣律师事务所律师。上列两被告之共同委托诉讼代理人：刘如元，上海仁宣律师事务所律师。被告(申请执行人)：上海东瀚实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：孙玮，董事长。委托诉讼代理人：胡筱萍。委托诉讼代理人：曹静。被告(被执行人)：上海凯阳经济发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钱敏。被告(被执行人)：李昇强，男，1953年11月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告(被执行人)：上海宇铭石油化工有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邱恩科。原告何君、高凯兴与被告上海龙卫房地产开发有限公司(以下简称“龙卫公司”)、上海凯旭置业有限公司(以下简称“凯旭公司”)、上海东瀚实业有限公司(以下简称“东瀚公司”)、上海凯阳经济发展有限公司(以下简称“凯阳公司”)、李昇强、上海宇铭石油化工有限公司(以下简称“宇铭公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告何君、高凯兴的共同委托诉讼代理人成鑫，被告龙卫公司、凯旭公司的共同委托诉讼代理人顾杰到庭参加诉讼。被告东瀚公司、凯阳公司、李昇强、宇铭公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：停止对上海市长宁区定西路XXX号606室房屋(以下简称“系争房屋”)的强制执行。事实与理由：原告与凯阳公司于2006年12月签订《上海市房地产买卖合同》，已支付了房款人民币(以下币种均为人民币)817,196元，并于2006年12月办理了入住手续，一直使用系争房屋至今，对系争房屋享有所有权。因凯阳公司迟迟不办理房地产过户手续，原告于2009年12月向上海市长宁区人民法院提起诉讼，要求凯阳公司办理系争房屋产权证给原告。长宁区人民法院于2010年1月26日作出民事调解书，确认凯阳公司应将系争房屋过户至原告名下。之后，凯阳公司负责人下落不明，且恶意将系争房屋办理抵押，导致一直无法办理过户手续。法院因受理龙卫公司、凯旭公司、东瀚公司申请执行凯阳公司股权转让合同纠纷一案，查封了系争房屋，并在事隔8年后，即2016年10月10日发布了拍卖公告。原告看到公告才得知查封拍卖事宜，提出执行异议申请书，上海市第二中级人民法院于2016年11月9日裁定驳回异议。裁决书依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，属于适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告已满足该规定的四项条件。龙卫公司、凯旭公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回。系争房屋仍登记在凯阳公司名下，仍属于凯阳公司的财产，上海市长宁区人民法院的调解书确认的是债权，龙卫公司、凯旭公司作为申请执行人，享有申请执行的权利。系争房屋属于办公用房，使用期限50年。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告不享有排除对系争房屋执行的权利。高凯兴非上海户籍，没有五年内连续三年缴纳社保税金，属政策限购范围，不能排除对系争房屋的执行拍卖。原告也无转账凭证印证已支付了房款，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的享有排除对系争房屋执行的权利。东瀚公司辩称，与龙卫公司、凯旭公司辩称意见相同。凯阳公司、李昇强、宇铭公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人的质证意见记录在卷。对当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院于2007年10月22日作出(2007)沪二中民三(商)初字第41号民事判决，判令：一、凯阳公司应于判决生效之日起十日内支付龙卫公司和东瀚公司1,353,493.15元；二、凯阳公司应于判决生效之日起十日内支付凯旭公司税款2,060,000元；三、凯阳公司应于判决生效之日起十日内支付龙卫公司和东瀚公司违约金823,177.89元；四、李昇强、宇铭公司对上述三项判决款项承担连带责任；五、对龙卫公司、东瀚公司、凯旭公司的其余诉讼请求不予支持。该判决生效后，因凯阳公司、李昇强、宇铭公司未履行付款义务，龙卫公司、凯旭公司和东瀚公司于2008年5月12日向本院申请执行。本院在执行中，于2008年6月17日查封了系争房屋。2016年10月10日，本院在系争房屋处张贴公告，内容为：因凯阳公司至今未履行付款义务，本院近期将依法拍卖系争房屋；未经本院准许，非法占有、租用上述房屋的单位或个人应于2016年11月10日前搬离，否则将承担相应法律责任；如对上述房屋主张相关权利的，应于本公告张贴之日起15日内以书面形式向本院提交执行异议等书面材料。本院尚未委托评估、拍卖系争房屋。何君提出书面异议，申请解除对系争房屋查封措施。本院于2016年11月9日作出(2016)沪02执异98号执行裁定，驳回何君的异议。何君不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。2007年3月，高凯兴以其为系争房屋的共同权利人，要求作为共同原告参加诉讼。凯阳公司是系争房屋的开发企业。系争房屋现登记在凯阳公司名下，房屋用途为办公，于2006年2月23日取得房地产大产证，房地产权证号为长XXXXXXXXXX。系争房屋于2007年10月9日设定最高额抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海外高桥保税区支行，最高债权数额为7,000,000元。之后，又设定四份余额抵押，登记债权数额共计17,300,000元。系争房屋除本案查封外，还因他案被多家法院轮候查封。下列事实有何君、高凯兴提供证据原件予以佐证；龙卫公司、凯旭公司和东瀚公司虽提出异议，但没有提供反驳的证据予以证明其观点，故本院对下列有争议的证据和事实认定如下：1、2006年11月29日，倪文岚、程正贤、程之初(甲方)与何君、高凯兴(乙方)及上海之家房地产经纪有限公司(中介方)签订《关于凯阳大厦606室买卖转让协议书》，约定系争房屋是甲方于2004年11月1日向凯阳公司购买并签订购买合同(合同价为2,042,990元)，及支付了首期房款计817,196元。因凯阳公司交房、办证等原因，甲方与凯阳公司又补签了《(附后)》，甲方在征得凯阳公司同意后有权对系争房屋进行更名转让(转让时与凯阳公司新签订的合同价为1,672,990元)。甲方转让系争房屋给乙方的价格为2,110,000元。通过甲方安排，乙方与凯阳公司签订好合同当天，乙方支付给甲方转让的首期房款817,196元(含定金2万元、此款由凯阳公司出具正式发票)，及差价款计437,010元(此款由甲方出具收据)，并且当天甲方与物业管理处为乙方办好房屋交接手续。交房前系争房屋产生的物业管理费及相关费用由甲方支付。甲方与凯阳公司原签订的合同、发票等关于上述房屋的相关资料当天注销失效。房屋余款855,794元今后根据乙方与凯阳公司签订的合同约定，由乙方直接支付给凯阳公司，与甲方无关等等。如国家政策性原因(除高凯兴购买资格被限制外)，或自然灾害等不可抗力致使甲方无法出售其房屋，或乙方无法购买系争房屋，本协议则自然终止。甲方应如数退还乙方所付定金。2、2006年12月11日，凯阳公司(甲方)与何君、高凯兴(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋(房屋类型办公，建筑面积138.27平方米)转让给乙方。转让价款为1,672,990元。甲方于2006年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。查验后(签订房屋交接书)为房屋转移占有的标志。乙方于2006年12月11日前支付817,196元，余款在按揭贷款时一次付清。同日，凯阳公司开具金额817,196元发票给何君、高凯兴，双方还签属了《凯阳大厦楼宇验房确认书》。倪文岚出具《收据》，内容：今收到何君、高凯兴关于受让系争房屋的差价款计417,010元。2007年1月17日，凯阳公司发给上海凯晖物业管理有限公司《入户通知书》称，6F业主高凯兴已办妥房屋付款、开具发票、验核等各项入户的有关手续，现来你处办理进房验收等事宜，请给予热忱服务，并保存好此单据。3、2007年12月3日，霖杉商贸(上海)有限公司成立，注册地址为系争房屋，出资者及法定代表人均为高凯兴，营业期限至2037年12月2日。该公司于2009年5月11日注销。4、何君、高凯兴作为原告，以凯阳公司为被告，起诉至上海市长宁区人民法院。该案审理中，凯阳公司承诺在2010年7月底之前涤除系争房屋上设定的抵押并消除司法查封的事由。何君、高凯兴亦表示已经注意到上述系争房屋已被设定抵押及司法查封的事实，并已考虑到相应的诉讼及执行风险。经上海市长宁区联合人民调解委员会主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、凯阳公司应于2010年7月31日之前将系争房屋产权过户至何君、高凯兴名下。二、何君、高凯兴应于系争房屋办理过户手续之当日向凯阳公司支付上述房屋余款855,794元。三、双方无其他争议。四、案件受理费19,856.91元，按25%收取计4,964.23元，由凯阳公司负担[于2010年7月31日之前向何君、高凯兴支付］。2010年1月26日，上海市长宁区人民法院出具(2010)长民三(民)初字第325号民事调解书对上述协议予以确认。5、2017年12月，上海凯晖物业管理有限公司出具《证明》称，系争房屋业主何君、高凯兴自2007年1月17日入住至今，已结清全部水费、电费、物业费，三费不存在拖欠。本院认为，何君、高凯兴作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在法院查封执行标的后，案外人主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人异议之诉制度实现，而不是另行诉讼。法院于2008年6月17日查封了系争房屋，何君、高凯兴与凯阳公司在明知系争房屋已被司法查封的事实后，仍达成调解协议，(2010)长民三(民)初字第325号民事调解书内容的实质是交付系争房屋属债权请求权，不能排除执行。何君、高凯兴主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。根据该条规定，何君、高凯兴作为购房者享有的实体权利是否足以阻却龙卫公司等的执行申请。应当同时符合下列情形：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，何君、高凯兴与凯阳公司于2006年12月11日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，在(2007)沪二中民三(商)初字第41号民事判决执行查封之前。其次，高凯兴作为出资者及法定代表人于2007年12月3日在系争房屋注册成立了霖杉商贸(上海)有限公司，结合上海凯晖物业管理有限公司出具《证明》，证明高凯兴自2007年1月17日入住至今，已结清全部水费、电费、物业费，法院认定何君、高凯兴在法院查封之前已合法占有系争房屋。再次，何君、高凯兴通过与倪文岚、程正贤、程之初签订转让协议书的方式，与凯阳公司签订《上海市房地产买卖合同》，倪文岚出具的《收据》和凯阳公司出具的正规的购房发票，均与合同约定相符，法院据此确认何君、高凯兴已付房款817,196元。本案审理中，何君、高凯兴愿意且实际已按照法院要求将剩余房款855,794元交付执行。然而，龙卫公司、凯旭公司提出高凯兴非上海户籍，没有五年内连续三年缴纳社保税金，属政策限购范围。在何君、高凯兴与倪文岚、程正贤、程之初签订的《关于凯阳大厦606室买卖转让协议书》内容中关于“如国家政策性原因(除高凯兴购买资格被限制外)”的约定，可以推定何君、高凯兴是了解国家限购政策的。相关政策规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。高凯兴持美国护照，系争房屋用途是办公用房。何君、高凯兴在高凯兴不符合政策规定的情况下仍然购房，对无法办理过户手续应当有所预见。即便没有司法查封，何君、高凯兴作为共同购房者欲办理系争房屋的过户手续，亦存在政策上的障碍，即合同的事实上无法履行。综上，何君、高凯兴提出的执行异议，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其停止对系争房屋的强制执行的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告何君、高凯兴的诉讼请求。案件受理费人民币19,856.91元，由原告何君、高凯兴负担。如不服本判决，高凯兴可在本判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。法官助理杨洁审 判 长  王 珍审 判 员  成 皿人民陪审员  王顺和二〇一八年六月二十八日书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：(一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；(二)该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。(三)该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。