浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初726号 原告：龚志腾，男，1971年12月13日出生，汉族，住义乌市。 被告：浙江义乌农村经济发展有限公司，住所地：义乌市城中西路立交桥旁。 法定代表人：吴俊雄，董事长。 委托诉讼代理人：杨熙恩，浙江红太阳律师事务所律师。 原告龚志腾与被告浙江义乌农村经济发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2018年2月8日、5月25日两次公开开庭进行了审理。原告龚志腾，被告浙江义乌农村经济发展有限公司的委托诉讼代理人杨熙恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚志腾起诉称：原告分别于2014年9月23日和2014年10月9日通过现场竞价方式竞得义乌市四通东路300号模具城2号楼14-24号店面、模具城2号楼14-24号店面二楼、模具城2号楼三楼、四楼、五楼、六楼共计建筑面积11236㎡的房屋的承租权。之后，原、被告双方于2014年12月12日签订《义乌模具城商服租赁合同》四份，约定租赁期限为八年，自2014年12月9日起至2023年1月8日止（2014年12月9日至2015年1月8日作为装修期，免收租金），双方还就房屋用途、租金标准、支付方式、履约保证金等内容进行了约定。原告依约向被告支付了第一年租金合计2129000元以及履约保证金212900元，被告于2014年1月7日出具了收据。2015年3月底，被告擅自将模具城2号楼东侧一楼电梯厅公共区域改造成商铺并对外出租，导致该模具城2号楼的整体结构发生了巨大变化，严重破坏了模具城2号楼商服的现状。因租赁物均为经营用房，且依照租赁合同约定，该租赁物的用途是限制的，其中模具城2号楼19-24号店面和模具城2号楼14-24店面二楼的房屋，为餐饮经营用房；模具城2号楼三楼全层为休闲娱乐用途；模具城2号楼四楼、五楼、六楼的东面房屋则为酒店式公寓，因此被告的该行为也严重影响了租赁物使用价值。为此，原告多次与被告交涉，要求被告恢复原状，但被告未予理会。2015年12月8日，原告委托律师向被告寄送了《律师函》一份，要求被告将公共区域恢复原状且不予计付房屋无法正常使用期间的租金，如被告未及时恢复原状，则原告将依法解除合同，并要求被告退还已付租金和保证金，且赔偿由此产生的损失。但被告接函后并未做出正面响应，反而要求原告支付下一年度的租金。2016年1月7日，原告向被告邮寄了《关于解除〈义乌模具城商服租赁合同〉的通知》，正式通知被告解除合同。原告认为，被告擅自改变房屋现状，造成房屋整体结构发生变化，直接影响租赁房屋的使用价值，经催告后仍未恢复原状，已构成违约，原告据此解除合同，依据充分。现诉请：1、确认原、被告双方于2014年12月12日签订的四份《义乌模具城商服租赁合同》已于2016年1月8日解除；2、判令被告立即返还原告履约保证金212900元及因房屋基础设施更改用途而导致的租金差价（暂定人民币980000元，最终以评估报告的数额为准），并参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率偿付上述债务自2016年1月9日起至款项付清之日的利息损失。 第二次庭审时，原告明确第二项诉讼请求中要求被告返还因房屋基础设施更改用途导致的租金差价金额为980000元，并作如下补充陈述：承租期间三楼我办理了营业执照，名称是义乌市志腾网吧。承租期间对租赁的房屋进行过设计的，二楼的管道我进行过更改。 被告浙江义乌农村经济发展有限公司答辩称：原告所述与事实不符，诉请不能成立。1、原告确系通过现场竞价的方式取得了模具城二号楼一楼14-18号、19-24号店面还有14-24号店面的二楼，还有模具城二号楼的三楼、四楼、五楼、六楼房屋的承租权，分别签署了四份义乌模具城商服租赁合同，根据合同第三条的约定，第一年租金在合同签订时交清，以后每年租金在每个租赁年度前一个月交清，因原告方未按规定缴纳下一年度租金，经多次催告，仍未履行缴纳租金的义务，被告按合同约定在2016年1月19日登报解除了双方签订的合同。我方认为原告未按合同约定履行义务，被告按约定解除合同并没收原告缴纳的履约保证金，符合法律规定和合同约定，不应返还履约保证金。2、对于原告提及的房屋基础设施更改用途，导致租金价差，我们认为缺乏事实和法律依据，原告承租的是一层14-24号店面，被告方后来确实新增了25号店面，时间是2015年3月底，24号和25号店面之间隔着一个楼梯间和一个电梯间，不影响原告的使用。25号店面所处的位置原来是一个公共区域，是在这个建筑物的最边上，该公共区域在当时设计时没有特别的用途和说法。25号新增的店面不影响原告对他租赁房屋的使用。3、被告交付了租赁物后原告一直空置，原告主张的租金差价是不存在的。 原告龚志腾为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1，《义乌模具城商服租赁合同》4份，证明被告将模具城2号楼14-24号店面、模具城2号楼14-24号店面二楼及模具城2号楼三楼、四楼、五楼、六楼共计建筑面积为11236平方米的房屋出租给原告，租赁期限为八年，自2014年12月9日起至2023年1月8日止（2014年12月9日至2015年1月8日作为装修期，免收租金）。 证据2，《2014第十八期国有房屋公开招租公告》复印件1份、《2014第十八期国有房屋公开招租办法》复印件1份、《2014第十八期国有房屋公开招租区块清单》复印件1份，证明原告所租赁的义乌市四通东路300号模具城2号楼一楼14-24号店面约定用途及竞拍时的出租底价。 证据3，《2014第二十期国有房屋公开招租公告》复印件1份、《2014第二十期国有房屋公开招租办法》复印件1份、《2014第二十期国有房屋公开招租区块清单》复印件1份，证明原告所租赁的义乌市四通东路300号模具城2号楼商服楼三至六楼约定用途及竞拍时的出租底价。 证据4，收据4份，证明原告依约支付了履约保证金212900元。 证据5，发票4份，证明原告依约支付了租金2129000元。 证据6，公证书【（2016）浙义证民内字第5728号】1份，证明被告擅自将模具城2号楼东侧一楼电梯厅公共区域改造成商铺并进行出租，导致该模具城2号楼的整体结构发生了变化。 证据7，《律师函》复印件1份、特快专递回执1份，证明2015年12月8日原告委托律师向被告发送了《律师函》一份，要求被告将公共区域恢复原状，同时不予计付房屋无法正常使用期间的租金，如被告未及时恢复原状，则原告将依法解除合同，并要求被告退还已付租金和保证金且赔偿由此产生的损失。 证据8，公证书【（2016）浙义证民内字第203号】1份，证明2016年1月7日原告通知被告解除四份《义乌模具城商服租赁合同》。 证据9，图纸2份，证明当时招投标时25号店面是不存在的，是一个公共区间。 被告质证认为：对证据1，本身的真实性没有异议。 对证据2、证据3，确实是当时的招租文件。招租办法中虽然对行业有限制，但其中的措辞是“建议”，而且本次出租的房屋均以现状出租。 对证据4、证据5，真实性没有异议，被告方收到过这些款项。 对证据6，本身的真实性没有异议，对证明目的有异议，二号楼东侧的电梯间虽然做了修改但并没有导致模具城二号楼的整体发生改变。 对证据7，本身的真实性没有异议，被告方收到过该律师函，但对证明目的有异议。被告在2014年的12月9日已经将涉案的房屋交给原告方由原告方实际使用，在这一年期间被告向原告要求支付下一年度租金时，被告才收到这份律师函。律师函上的内容与事实不符，不能达到原告的证明目的。 对证据8，本身的真实性没有异议，对证明目的有异议，根据双方的约定原告方无权单方解除合同，本案中不存在合同法中规定的法定解除条件。 对证据9，真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议。原告经过招投标承租的是二号楼一楼14-24号店面，二号楼14-24号店面二楼以及二号楼三到六楼，其他区域原告没有投标，被告没有出租给原告使用。当时招投标的时候25号店面是不存在的，当时是一个公共区间。 被告浙江义乌农村经济发展有限公司为支持自己的抗辩，提供以下证据： 证据1，缴费通知1份，证明原告未交下年度租金，经多次催讨原告置之不理，被告无奈报纸公告催缴。 证据2，解除合同通知书1份，证明经多次催缴原告仍未缴租金，被告依约发出解除通知。 证据3，公证书1份，证明2015年12月17日被告对整个原告所承租的租赁物的房屋现状进行了公证，25号店面没有影响原告的实际使用。 原告质证认为：对证据1，真实性没有异议，证明目的有异议。 对证据2，形式上的真实性没有异议，原告没有看到过该份通知书，通知书上记载的解除理由不成立。原告一直向被告提出要求整改，在2015年4月份就开始提出了。 对证据3，本身的真实性没有异议，公证书上的照片反映了被告擅自改造的事实，将25号店面作为商铺出租给保险公司使用。 另外，原告申请对位于义乌市四通东路300号模具城二号楼的14-24号店面、模具城二号楼14-24店面二楼、模具城二号楼的三楼、四楼、五楼、六楼共计建筑面积为11236平方米的房屋因基础设施更改用途而导致的租金差价进行评估。本院依法委托金华鸿文价格评估有限公司进行司法鉴定。2018年5月14日，该鉴定机构出具《评估报告书》1份。 被告质证认为：1、对评估报告本身的真实性没有异议，但是对其合法性、关联性有异议，我们认为虽然被告新增了25号商铺，但是25号商铺与原告承租的租赁物是各自独立的，没有关联，不影响原告对其租赁物的正常使用。没有必要做鉴定，和本案无关。对鉴定结论，如果法庭需要采纳，我们认为该鉴定结论依据不足，计算方式错误，根据价格评估执业规范第45条规定，市场法是指通过市场调查选择三个或者三个以上与价格评估标的物相同或者类似的可比实例或参照物，分析比较价格评估标的和参照物之间的差异并进行调整，从而确定价格评估标的市场价格的方法，而本案中的评估书没有发现任何证据可以表明本次价格评估有进行过相应的参照物比较。被告认为该鉴定报告对租金的评估结果不具有科学性、严谨性。2、退一步说，评估报告计算租金差价以原合同年租金减去现在的评估价格年租金得出差价是错误的，本案所涉的合同租期是从2014年12月9日到2023年1月8日，原告自述及评估确认2015年4月1日前年租金以合同约定为准。即便该鉴定结论可以作为租金差价的损失，也应当以4月1日以后的八个月时间作为差价损失。所以被告认为该评估报告和本案无关，不具备合法性，不应该作为本案裁判的依据。 结合被告的质证意见，原告对《评估报告书》作如下补充说明：真实性、合法性没有异议，按照市场法鉴定应该有三个以上的参照物，原来由我出租的房子现在还空着，没有产生实际的价值，不需要参照物。按被告的理解，25号店面原告没有投标不能处置，如果是这样的话被告把大门堵死也和我无关，因此被告的理解是不对的。 根据当事人质证意见，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。1、对4份《义乌模具城商服租赁合同》的证明效力予以确认。2、对《2014第十八期国有房屋公开招租公告》复印件、《2014第十八期国有房屋公开招租办法》复印件、《2014第十八期国有房屋公开招租区块清单》复印件及《2014第二十期国有房屋公开招租公告》复印件、《2014第二十期国有房屋公开招租办法》复印件、《2014第二十期国有房屋公开招租区块清单》复印件的真实性予以确认。3、对4份收据及4份发票的证明效力予以确认。4、对公证书【（2016）浙义证民内字第5728号】、《律师函》复印件、特快专递回执、公证书【（2016）浙义证民内字第203号】的真实性予以确认。5、对图纸本身的真实性予以确认。 二、关于被告提供的证据。对缴费通知、解除合同通知书、公证书的真实性予以确认。 三、关于金华鸿文价格评估有限公司出具的《评估报告书》。本院认为，鉴定机构和鉴定人员具有相应的鉴定资质，鉴定程序合法，本院对其证明效力予以确认。经核实，其中载明的“价格评估结论”中确定了年租金差价，本案中将结合该鉴定意见和原告交纳的第一年租金计算期间等因素综合考虑计算相应的租金差价。 经审理，本院认定事实如下： 2014年9、10月，原告参加了被告对义乌市四通东路300号模具城2号楼的公开招租活动，并交纳了相应的竞租保证金。之后，原告竞得模具城2号楼14-24号店面、模具城2号楼12-24号店面二楼、模具城2号楼三楼、四楼、五楼、六楼房屋的承租权。2014年12月12日，原、被告签订《义乌模具城商服租赁合同》四份，约定租赁期限为八年，自2014年12月9日起至2023年1月8日止（2014年12月9日至2015年1月8日作为装修期，免收租金）；模具城2号楼一楼14、15、16、17、18店面仅用于超市的经营，19、20、21、22、23、24店面仅用于餐饮的经营，模具城2号楼14-24号店面二楼仅用于餐饮、休闲配套行业的经营，模具城2号楼三楼、四楼、五楼、六楼仅用于3楼休闲娱乐、4-6楼酒店式公寓的经营，均不得改作它用；合同还就租金标准、支付方式、履约保证金等内容进行了约定。在原告向被告支付了第一年租金合计2129000元及根据约定将竞租保证金转为履约保证金后，被告于2014年1月7日向原告出具了相应的票据。 2015年3月底，被告将模具城2号楼东侧一楼电梯厅公共区域进行改造，部分区域建成店面一间并予以出租他人使用。 2015年12月8日，原告委托浙江泽大律师事务所向被告邮寄发送《律师函》一份，其中载明：“…为圆满解决此事，委托人表示：1.贵公司在收到本函后十五日内，将公共区域恢复原状；2.上述房屋无法正常使用期间的租金不予计付，期限自2015年3月底公共区域被改造成商铺至商铺移除恢复原状之日止；3.在贵公司恢复原状之前，委托人有权行使抗辩权，拒绝履行合同后续义务；4.如贵公司未及时恢复原状，则委托人将依法解除合同，并要求贵公司退还已付租金和保证金，且赔偿由此产生的损失。” 2016年1月7日，原告经义乌市公证处公证，向被告邮寄发送《关于解除〈义乌模具城商服租赁合同〉的通知》一份，其中载明：“…鉴于上述情形，本人特郑重通知贵公司如下：1、至贵公司收到本通知之日起解除贵、我双方2014年12月12日签订的四份《义乌模具城商服租赁合同》；2、请贵公司退还已付租金人民币2129000元，及履约保证金212900元，合计人民币2341900元。” 2015年12月26日，被告在《义乌商报》上刊登《缴费通知》一份，其中载明：“龚志腾（身份证号：）租户：你承租我公司的义乌模具城2号商服楼一楼14-24号店面、14-24号店面二楼、三至六楼物业，根据合同约定，请你在2016年1月8日前缴清2016年度租金。逾期未缴纳的，我公司将视你方违约，解除租赁合同，收回物业租赁权，并没收履约保证金。特此通知。” 2016年1月19日，被告在《义乌商报》上刊登《解除合同通知书》一份，其中载明：“龚志腾（身份证号：）租户：我公司与你于2014年12月12日签订的四份《义乌模具城商服楼租赁合同》，由于你方逾期未缴纳租金，我公司决定依据合同约定解除四份标的合同，你方履约保证金予以没收。特此通知。” 2018年1月8日，原告诉至本院。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院依法委托金华鸿文价格评估有限公司对位于义乌市共计建筑面积为11236平方米的房屋因基础设施更改用途而导致的租金差价进行评估（说明：关于基础设施更改用途，是指2015年3月底被告将模具城二号楼东侧一楼电梯间公共区域改造成商铺并进行出租；关于租金差价，是指2015年4月1日到2016年1月9日的租金与之前的租金进行对比评估，2015年4月1日之前的租金以合同约定为准，2015年4月1日以后的租金是指在2015年4月1日的现状的情况下原告承租的房屋按照合同约定的用途确定的市场租赁价）。2018年5月14日，金华鸿文价格评估有限公司出具《评估报告书》一份，其中载明的“价格评估结论”为：“经勘查和测算，确定位于义乌市共计建筑面积为11236平方米的房屋在价格评估基准日的市场价格为年租金2045868元整。则年租金差价＝原合同年租金2129000元－现评估价格年租金2045868元＝83132元整。大写人民币捌万叁仟壹佰叁拾贰元整（附房屋租金明细表）”。原告为此交纳鉴定费用2万元。 另外，被告在本案审理过程中认可《律师函》、《关于解除〈义乌模具城商服租赁合同〉的通知》在原告方发送后的次日左右即已收到，但无法明确具体收到日期。 本院认为：原、被告签订的四份《义乌模具城商服租赁合同》均系当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应全面履行自己的义务。被告在将涉案房屋出租给原告后又在东侧一楼电梯旁的公共区域建成店面一间，导致该处公共区域范围明显缩小，结合金华鸿文价格评估有限公司出具的《评估报告书》，本院认定由此导致涉案租赁房屋的经营环境发生了一定程度的差异，被告已构成违约，对因此而造成的原告损失被告应当予以赔偿。但经现场勘查，义乌模具城二号楼有多处楼梯和电梯，该处公共区域范围缩小并不意味着原告已无法经营，因此原告认为导致其无法实现合同目的依据不足，原告以此为由要求解除合同理由不足，故原告的《关于解除〈义乌模具城商服租赁合同〉的通知》虽已到达被告处，但并不能由此产生合同解除的效力。被告违约在先，在问题尚未解决的情况下，原告拒付下一年度的租金存在合理性，因此被告在《义乌商报》上刊登《解除合同通知书》，也不能自动产生合同解除的效力。但鉴于双方均已提出解除合同，本院认定双方已达成解除合同的合意，本案所涉四份《义乌模具城商服租赁合同》于2016年1月19日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告现要求被告返还履约保证金212900元理由正当，本院予以支持。关于原告主张要求被告赔偿的租金差价，根据原告确定的差价计算方法，应认定原告主张的是原告承租所花费的租金差价，故结合原告交纳的第一年租金计算期间和金华鸿文价格评估有限公司出具的评估意见，本院确定2015年4月1日至2016年1月8日的租金差价为64456元（83132元÷365×283）。原告要求另行再计付利息损失依据不足，本院不予支持。综上，原告的合理诉请本院予以支持。被告的辩解依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、确认原告龚志腾与被告浙江义乌农村经济发展有限公司签订的四份《义乌模具城商服租赁合同》于2016年1月19日解除。 二、被告浙江义乌农村经济发展有限公司返还原告龚志腾履约保证金212900元并赔偿租金差价损失64456元（合计277356元），于本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告龚志腾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7768元，由原告龚志腾负担5038元，由被告浙江义乌农村经济发展有限公司负担2730元。鉴定费2万元，由原告龚志腾负担12971元，由被告浙江义乌农村经济发展有限公司负担7029元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  楼宇栋 二〇一八年六月二十五日 书记员  王国才 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-1-?