海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初2051号   原告：柯行德，男，1984年10月25日出生，汉族，住海南省屯昌县。公民身份号码：×××。   原告：徐兰，女，1992年9月1日出生，汉族，住江苏省灌南县。公民身份号码：×××。   共同委托诉讼代理人：芦水水，海南信达律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：陈翠颖，海南信达律师事务所实习律师。   被告：海南倚能房地产开发有限公司，住所地海南省海口市白驹大道北侧倚能美林湾小区十五号楼二楼。   法定代表人：余向东，董事长。   委托诉讼代理人：隋颖毅，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告柯行德、徐兰诉被告海南倚能房地产开发有限公司（以下简称倚能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月9日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人芦水水、被告的委托诉讼代理人隋颖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告柯行德、徐兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金51255元（违约金按已付房款850000元每日万分之一计算，自2016年5月1日起暂计至2017年12月25日为51255元，实际计至被告将符合条件的房屋交付原告之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告柯行德、徐兰系夫妻关系，2015年11月6日，两原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同编号为L00188XXX,约定原告购买被告在海口市××区开发的××区房，房屋面积为100.7平方米，房屋总价850000元，付款方式为首付款260000元，剩余房款590000元以按揭方式付款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成合同附件三约定装修工作的商品房交付买受人使用。《合同》第十一条约定逾期交房超过90日，买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按合同支付608500元，其中首付款260000元，按揭贷款590000元。但直到原告起诉时止，被告仍未将符合国家、地方人民政府规定及合同约定的房屋交付原告。被告的行为构成违约，应按合同约定按逾期日数每日支付原告已付房款万分之一的违约金，直至将符合条件的房屋实际交付原告之日止。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，望判如请。   被告倚能公司辩称，原告购买被告开发建设的倚能美林湾小区南区20#楼1004房，原告已经向被告支付了全部购房款850000元。涉案工程在建设单位的主持下，已由勘察、设计、施工、监理等单位共同完成了竣工验收，验收结论为合格，达到了原、被告在合同中所约定的交付条件。至于竣工验收备案，那是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干。法律法规仅仅规定，商品房交付必须“经验收合格”，并没有明确商品房必须“经验收合格并备案“才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。本案中，涉案房屋已经按合同约定完成竣工验收，原告已在2016年7月15日收房后装修入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告已在2016年7月15日收房，并在其后进行装修入住，该涉案房屋已转移给原告占有，则房屋已完成交付使用，已不再存在逾期交房问题，故不应当再向原告支付逾期交房违约金。如果原告认为被告交付的房屋有质量问题，其可要求解除合同退房或要求被告赔偿损失，但不能再要求被告承担逾期交房的责任。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。   原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。综合当事人提交的证据和庭审陈述，经审查，本院认定事实如下：   2015年11月6日，原告柯行德、徐兰与被告倚能公司签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号L00188XXX），约定：被告将其开发建设的倚能美林湾（南区）20#楼（幢）1004房出售给原告，房屋建筑面积100.7m2，总价款850000元，付款方式为按揭贷款支付，即付首付房款260000元，余款590000元采取按揭贷款方式支付；被告应于2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成附件约定装修工作的商品房交付原告，如逾期交房在90日内，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之一支付违约金，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金。合同第九条“交接”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理查验手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接；买受人拒绝交接的，双方同意由出卖人提供上述约定的证明文件及有关资料（出卖人在收楼现场公示上述约定资料的，视为出卖人已向买受人提供资料），否则，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款850000元（其中，首付款支付260000元，通过银行按揭贷款支付590000元）。涉案的倚能美林湾（南区）20#楼工程项目于2016年4月通过了由工程建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等共同组织实施的工程质量竣工验收，但涉案工程项目至今未通过竣工验收备案。被告于2016年7月15日将原告购买的倚能.美林湾（南区）20#楼（幢）1004房交付给了原告，原告收房后对1004房进行了实际占有管理使用。   另查明，因倚能美林湾（南区）项目部分房屋的屋面（包括出屋面烟道、消防管、排水管通气管预留洞口处、户内卫生间、出屋面楼梯间等）、外窗（包括各楼栋分户飘窗、平开窗、次卧推拉窗等）、外墙、顶层屋面板、楼屋板等处出现漏水渗水等问题，海口市建筑工程质量安全监督站针对上述房屋质量问题投诉，多次组织项目建设单位、小区物业公司、部分业主代表及相关单位召开协调会。被告针对上述投诉问题，组织部分业主对房屋质量问题进行了相应自查和排查，并制定、公示了相应维修方案，但目前尚未完成全部维修。   再查，被告在2017年1月函复小区部分业主发出的《关于延期偿还借款的告知书》的《复函》中明确：“一、各位业主认为倚能美林湾未经综合验收就交房，我司现郑重声明，正式交房时间以综合验收的时间准。在此期间产生的延期交房责任按双方签订《商品房买卖合同》的相关条款处理。二、各位业主向我司的借款于2016年12月31日已到期，请各位业主尽快偿还借款，否则应按《借款合同》约定的条款承担相应的责任。”   2018年2月7日，原告以被告未办理涉案工程的竣工验收备案手续，房屋未通过综合竣工验收，不具备交付条件为由，诉请被告支付逾期交房违约金。   上述事实有原告提交的《海口市商品房买卖合同》、中国银行股份有限公司海南省分行《个人房屋贷款合同》、海南增值税普通发票、销售不动产统一发票、中国银行海南省分行借款借据、房屋照片及光盘、《关于延期偿还借款的告知书》、《复函》，被告提交的业主（住户）手册、业主资料登记表、装修申请审核表、承诺书、水电费收据及明细表、工程竣工验收报告、通知排查及公示维修方案的短信记录、投诉协调会纪要、房屋质量自查表、维修施工方案及相关的通知公示,另有当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。上述证据经庭审质证和本院审查，可以作为认定事实的相关依据   诉讼中，原告当庭提交了海管法罚决字M5（2017）第0009号行政处罚决定书的手机照片，拟证明因被告将未经竣工验收合格备案的倚能美林湾（南区）项目擅自交付业主使用，被行政机关处罚的事实。被告以该份证据没有原件，不予质证。原告当庭申请由法院去调取原件。本院审查认为，被告是否存在因擅自交房被行政机关处罚的情况，属于行政法律关系范畴；本案被告向原告交房是否逾期属于民事法律关系范畴，且本案的审理无须以行政法律关系的处理结果为参考和依据，故原告申请调取的该证据与本案没有关联性，无调取必要。   诉讼中，被告提交了其于2015年1月、3月分别向美兰区政法委报送的《关于倚能美林湾项目南区阻挠施工的函》、《倚能·美林湾项目再次严重受阻无法正常施工的函》，其于2015年11月内部开会制作的《会议记录》，拟共同证明在施工期间有村民阻止施工，即使存有交房延迟情况也系事出有因，并不属于被告违约。经质证，原告对该三份证据的证明力不认可，认为被告所称的村民阻止施工是发生在双方签订《海口市商品房买卖合同》之前。经审查被告提交的上述三份证据材料，被告所称的村民阻止施工是发生在2015年1月、3月，而本案原、被告签订《海口市商品房买卖合同》是在2015年11月，在双方签订合同时，被告所称的村民阻止施工事宜已经发生或存在，故应当认定被告在合同中承诺在2016年4月30日前交房时，其已经扣除或充分考虑了村民阻止施工对工期的影响，因此，对该三份证据的证明力本院不予认可。   本院认为，原告柯行德、徐兰和被告倚能公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。由于双方在合同中约定被告倚能公司应当在2016年4月30日前将通过综合竣工验收的房屋交付给原告，但被告时至2016年7月15日方交付房屋予原告，被告倚能公司显然已经违约，应按合同的约定承担逾期交房违约责任。原、被告在合同中约定逾期交房每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金，从2016年5月1日起至7月14日止共计逾期75天，故被告应承担此时间段的逾期交房违约金6375元（850000元×0.0001×75天）。   本案的争议焦点是：被告应否向原告支付2016年7月15日之后的逾期交房违约金。   从查明的事实可知，涉案的倚能美林湾（南区）20#楼工程项目虽然至今未通过有关职能部门的竣工验收备案，但该工程项目已于2016年4月通过了由工程建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等共同组织实施的工程质量竣工验收，且被告已于2016年7月15日将原告购买的倚能美林湾（南区）20#楼（幢）1004房实际交付给了原告，原告收房后对1004房进行了占有管理使用，据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在原、被告未有其他约定的情况下，应当认定被告在2016年7月15日已将涉案房屋实际交付给了原告。原告在2016年7月15日接收房屋并对房屋进行实际占有管理使用的情况下，其又诉请被告支付2016年7月15日之后的逾期交房违约金，不仅有违其实际占有管理使用该房屋的事实，也与上述司法解释的规定不符。至于原告提出被告2016年7月15日交房时没有达到约定的交付条件问题，经查，双方在《商品房买卖合同》第九条中明确约定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接；买受人拒绝交接的，……，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但本案原告在交接房屋时并没有行使拒绝权，而是自愿接收并对房屋实际占有管理使用，上述事实和证据足以认定原告已经放弃拒绝交接并由出卖人承担延期交房责任的权利。综上，原告选择接收房屋，在双方又没有对此另行约定的情况下，其实际占有、管理、使用房屋，又诉求主张接收房屋之后的逾期交房违约金，其该诉求于法无据，本院不予支持。但需要说明的是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”和该法第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，若原告认为被告交付的房屋存有质量问题，其可另案诉求主张权利。   综上，本院确认被告应向原告支付逾期交房违约金6375元。原告诉求超出部分于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告海南倚能房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告柯行德、徐兰支付逾期交房违约金6375元；   二、驳回原告柯行德、徐兰的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1081元（原告已预交），由原告柯行德、徐兰负担946元，由被告海南倚能房地产开发有限公司负担135元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 卞长杰   人民陪审员 吴宗华   人民陪审员 林诗柏     二〇一八年六月五日   法官 助理 符光运   书 记 员 宋 瑶   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   ......   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。