黑龙江省友谊县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）黑0522执异2号 案外人：友谊县吉安房地产开发有限公司。 法定代表人：栾继连。 委托代理人：朱晓非。 申请执行人：贲立松，男，41岁。 委托代理人：叶清刚。 被执行人：赵学坤，男，37岁。 在本院执行申请执行人贲立松与被执行人赵学坤房屋买卖合同纠纷一案中，案外人友谊县吉安房地产开发有限公司于2019年6月10日提出执行异议。本院受理后，依法组成了合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人友谊县吉安房地产开发有限公司称，贲立松依据友谊县法院的民事判决书，申请强制执行涉案房屋的过户手续，对此，案外人对贲立松的涉案房屋强制办理过户手续，提出如下异议：一、法院在一审民事审判中，没有查明案件事实，仅凭房屋买卖协议、银行内部个人出具的房贷已全部付清的证据作为判案依据，属事实不清。事实是赵学坤于2013年1月17日，在农行贷款144000.00元，并用“房屋预告登记证明”进行了抵押，抵押期十年，由案外人进行了担保。赵学坤在三期没有偿还贷款本息后，银行强行扣划了案外人的保证金，现银行已向案外人出具了情况说明，证实赵学坤的贷款144000.00元案外人已替赵学坤偿还贷款本息132782.28元，赵学坤在没有偿还案外人的借款43000.00元、农行贷款132782.28元的情况下，私自将房屋出售给贲立松，属侵害了案外人的合法权益。二、赵学坤于2013年11月26日与案外人签订了合同补充协议（借款协议）第四条约定“乙方（赵学坤）需按协议约定按时、按期还款，如逾期未归还借款，乙方放弃所购上述房屋所有权，甲方（案外人）成为乙方所购房屋所有权人。如乙方所购房屋已办理银行按揭手续，甲方负责还清剩余贷款部分，再进行产权过户更名，期间所发生的一切费用由乙方承担。”现赵学坤没有偿还案外人借款43000.00元及利息，却将所购买的涉案房屋卖给贲立松，属违约。其与贲立松的买卖房屋协议无效。三、法院在一审民事诉讼案件中，法院应向案外人调查取证，了解赵学坤购买的房屋是否交齐房款及房屋贷款，是否办理了房屋所有权证。并根据案件的实际情况法院应追加案外人为本案有独立请求权的第三人参加诉讼。四、案外人因为赵学坤尚欠借款43000.00元，银行贷款132782.28元（替还银行贷款），合计欠款本金共计175782.28元，利息还没有计算，所以没有给赵学坤办理房屋所有权证。案外人认为，在赵学坤没有还清欠款及银行贷款的情况下，其涉案房屋的所有权人应为案外人所有。 综上，案外人认为，2015年3月4日贲立松与赵学坤签订的房屋买卖协议书无效，法院以赵学坤在友谊县农行的贷款已全部偿还完为主要证据依据，判决贲立松与赵学坤的房屋买卖协议有效，因其该证据是银行个人出具，没有证实赵学坤的贷款是案外人替赵学坤偿还的。故法院的判决给案外人造成重大经济损失，故案外人请求法院重新调查案件事实，裁定驳回执行申请人贲立松对（2017）黑0522民初667号民事判决的执行申请。 申请执行人贲立松称，2017年9月6日，贲立松与赵学坤房屋买卖合同纠纷一案，向友谊县法院提出民事诉讼，2018年2月1日，友谊县法院作出了（2017）黑0522民初667号民事判决书认定：双方签订的房屋买卖合同合法有效，贲立松且已经实际履行了付款义务，赵学坤将该案涉房屋交付给贲立松，判决：被告赵学坤与本判决生效后十日内协助原告贲立松办理友谊县吉安家园小区3号楼4单元301室房屋一处的房屋产权过户手续。判决书也已生效，贲立松已向法院申请强制执行。赵学坤与案外人签订的不动产保留、放弃所有权的补充协议，对答辩人没有约束力。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定：买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，案外人对于赵学坤没有履行给付房屋义务，属于违约行为，应当承担支付剩余房屋款，承担违约金的责任。根据法律规定，保留所有权只适用于动产，而非不动产，其补充协议违法了法律强制性规定，而至始无效，不具有合同约束力，更对该房屋的次买受人不具有法律约束力。赵学坤在逾期支付房款时，案外人应当按照合同约定以及法律规定行使解除权，但其一直未行使解除权。答辩人在购买该案涉房屋时，尽到了买受人应尽的义务。2015年3月4日，已经占有使用该房屋至今，异议人一直没有提出异议，视为放弃了对赵学坤房屋买卖合同的解除权，并已经超过的诉讼时效。综上所述，案外人异议不能成立，答辩人购买赵学坤房屋具有合法性，已尽到了合理的义务，其买卖关系受保护保护，故请求法院依法驳回其异议申请，依法保护当事人的合法权益，请法院依法公正裁决。 案外人友谊县吉安房地产开发有限公司提供的证据为：证据一、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，证明案外人身份合法。证据二、（2017）黑0522民初667号民事判决书复印件,证明案外人认为该判决事实不清，证据不足。该案件没有追加案外人为案件当事人是错误的，事实上案外人是该案涉房产的唯一所有权人。现在法院依据该判决强制执行属于案外人的房产，案外人认为侵犯了案外人的房屋所有权，提出执行异议。证据三、2012年11月26日编号GF-2000-0171《商品房买卖合同书》复印件一份，证明1、该房屋的房产是案外人开发，所有权人是案外人，案外人附条件的将友谊县吉安家园辖区3号楼4单元301室住宅90.16平方米预售给赵学坤，（预）销售许可证号为：（友）预售证第2011011号。每平方米预售2290元，合计预售房款206466.00元。2、依据合同第七条：买受人的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：第2条：“逾期（付款）超过30日，出卖人有权解除合同”。该合同签订于2012年11月26日，到现在为止买受人赵学坤也没有付清购房款项，依据该条规定没有获得该房产所有权。3、依据合同第十一条交接，第二款：由于买受人的原因，未能按期付款，双方同意按以下方式处理：出卖人有权解除合同，买受人承担经济损失。依据该条规定，买受人赵学坤同样没有获得该房产所有权。4、依据法律法规规定，预销售房屋不能确定房屋所有权的转移。证据四、2012年11月26日《收据》复印件一份。证明赵学坤交付购房款10000.00元，没有付清购房款。证据五、2013年11月26日《合同补充协议借款协议》、《合同补充协议借据》复印件各一份，证明1、赵学坤因购房资金不足向案外人借款43000.00元；2、依据《合同补充协议借款协议》第四条1款约定“乙方须按协议约定按时按期还款，如逾期未归还借款，乙方放弃所购上述房屋所有权，甲方成为乙方所购房屋所有权人。如乙方所购房屋已经办理银行按揭手续，甲方负责还清剩余贷款部分，再进行产权过户更名，期间发生的一切费用乙方承担”。依据双方的约定，乙方赵学坤已经放弃了所购房屋的所有权，合同中赵学坤的“购房人”需要再过户更名为案外人，房屋所有权人只能是案外人。证据六、《合同补充协议还款计划》复印件一份，证明2013年11月26日，赵学坤因购房资金不足向案外人借款43000.00元，计划在2014年11月26日偿还本金13179,27元，偿还利息3661.45元，合计16840.72元。该还款计划没有履行，剩余本金29820.73元及利息在2016年11月26日还清，至今未还。证据七、2019年5月9日中国农业银行股份有限公司友谊县支行《情况说明》一份，证明赵学坤的银行按揭贷款144000.00元中的132782.28元是案外人偿还的，不是赵学坤支付的，黑05**民初667号民事判决事实不清。依据《商品房买卖合同书》约定，赵学坤没有该房屋所有权，该房屋所有权人是案外人。 申请执行人贲立松提供的证据为：证据一、友谊县人民法院（2017）黑0522民初667号民事判决书。证明贲立松与赵学坤房屋买卖合同纠纷一案，按照合同的约定，贲立松支付了全部购房款，赵学坤将其手中持有的证据材料以及将房屋实际交付给贲立松，友谊县人民法院已经确认了双方买卖合同的合法性有效性，并判决赵学坤负有协助办理落户手续的义务。证据二、贲立松与赵学坤、潘志辉（赵学坤妻子）签订的房屋买卖协议复印件一份，证明贲立松购买赵学坤、潘志辉占有的该案涉房屋，并约定了相关条款，详列判决书第二页。经友谊县法院判决该买卖合同具有真实性、合法性，没有追加案外人为第三人不是本案必要的诉讼主体。证据三、赵学坤提供的购房收据（首付1万元）复印件一张以及照片复印件8张、贲立松交该房屋的电费票据复印件3张以及赵学坤银行查控单复印件一张。证明贲立松在签订买卖合同后，按照约定证实了该合同的真实性、合法性以及交付了17万元的购房款，并有交付房屋的照片，并由贲立松和赵学坤到银行查询房贷按揭款项的情况已经付清。贲立松已经尽到了做到了作为买受人应尽的义务，因此购买该房屋是合法的。 本院查明，申请执行人贲立松与被执行人赵学坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日作出（2017）黑0522民初667号民事判决书，确定赵学坤于判决判决生效之日起十日内协助贲立松办理友谊县吉安家园小区3号楼4单元301室房屋一处的房屋产权过户登记手续，判决生效后，赵学坤未履行生效法律文书确定的义务，故贲立松向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人友谊县吉安房地产开发有限公司于2019年6月10日向本院提出执行异议，请求撤销对（2017）黑0522民初667号民事判决书的执行。2012年11月26日，案外人与被执行人赵学坤签订了商品房买卖合同，且赵学坤付清了房屋首付款62446.00元，案外人也已将案涉房屋交付给赵学坤。2013年2月4日，赵学坤在友谊县农业银行办理了房屋按揭贷款，由案外人对此负有连带保证责任。2013年11月26日，被执行人赵学坤向友谊县房地产开发有限公司法定代表人栾继连借款43000.00元。自2014年7月起，被执行人赵学坤未继续偿还房屋按揭贷款，友谊县农业银行自2014年7月31日起在案外人保证金账户扣划赵学坤房屋贷款本息合计132782.28元。 本院认为，案外人对已发生法律效力的（2017）黑0522民初667号民事判决书认为事实不清有异议，不属于执行异议审查范围，故对此不予审查。案外人在听证过程中提供其与赵学坤签订的房屋买卖合同补充协议（借款协议），因赵学坤逾期未偿还借款，以此主张其享有案涉房屋的所有权，因赵学坤本人并未到庭，在听证过程中，案外人也未能提供证据证实其提供给赵学坤借款款项的来源以及借款给付方式，故无法认定其合同补充协议（借款协议）以及借据的真实性，因此，案外人友谊县吉安房地产开发有限公司主张其系案涉房屋所有权人来阻却执行的异议理由不能成立，本院不予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人友谊县吉安房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 凌 审 判 员  王宇欣 人民陪审员  宋文丽 二〇一八年六月二十日 书 记 员  李文婧