福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初3517号 原告：厦门市汇丰家园第二届业主委员会，住所地福建省厦门市思明区汇丰家园****。 主要负责人：胥小星，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：任义俊，福建聚泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟哲林，福建聚泰律师事务所律师。 被告：厦门市思明区人民政府梧村街道办事处，，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**梧村大厦统一社会信用代码113502030041526427。 法定代表人：袁伟，该单位主任。 被告：福建省厦门市思明区梧村街道文灶社区居民委员会，住所地，住所地福建省厦门市思明区文屏一里****会信用代码55350203B36950446D。 法定代表人：江虹，该居民委员会主任。 上列被告共同委托诉讼代理人：李小海，北京中银（厦门）律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告厦门市汇丰家园第二届业主委员会（以下简称汇丰家园业委会）与被告厦门市思明区人民政府梧村街道办事处（以下简称梧村街道办）、福建省厦门市思明区梧村街道文灶社区居民委员会（以下简称文灶社区居委会）物权纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇丰家园业委会向本院提出诉讼请求：1．确认汇丰家园小区文屏一里12号102室房屋公共设施所有权[竣工图（6）标示4#楼“会所”，又称俱乐部]归属于汇丰家园业委会代表的厦门市汇丰家园小区全体业主共同所有；2．梧村街道办、文灶社区居委会立即腾退汇丰家园小区文屏一里12号102房屋（4#楼“会所”，面积476.22平方米）归还给汇丰家园业委会所代表的厦门市汇丰家园小区全体业主；3．梧村街道办、文灶社区居委会向汇丰家园业委会支付房屋（4#楼“会所”）占有使用费（按面积476.22平方米、每月每平方米35元计算，自2015年1月1日起计至房屋实际归还之日止，实际以评估机构评估为准）。事实和理由：厦门市汇丰家园小区的800户业主于2006年开始陆续收房入住，后于2012年6月成立厦门市汇丰家园业主委员会，于2016年5月成立厦门市汇丰家园第二届业主委员会。2005年5月至今，梧村街道办、文灶社区居委会一直共同侵占汇丰家园小区内的坐落为厦门市思明区文屏一里12号102室房屋的公共设施（即小区会所、俱乐部，以下均称讼争房屋），且未共同支付任何占有使用费用。自文灶社区居委会入驻讼争房屋起，汇丰家园小区业主多次要求文灶社区居委会停止侵权行为并返还讼争房屋；但文灶社区居委会以讼争房屋系其向梧村街道办承租作为社区办公场所使用为由，拒不腾退房屋。汇丰家园业委会认为，厦门市规划局规划设计审批和建筑规划设计审定明确讼争房屋为公共建筑配套会所[竣工图（6）标示为4#楼“会所”]，开发商的广告宣传图册也明确讼争房屋为会所俱乐部，故讼争房屋属于汇丰家园小区的公共建筑配套设施，其所有权应归汇丰家园小区全体业主所共有。梧村街道办在明知讼争房屋属于小区全体业主共有的情况下，提供讼争房屋给文灶社区居委会占有使用，没有合法依据。梧村街道办、文灶社区居委会理应共同将讼争房屋返还给汇丰家园小区全体业主并赔偿相应的损失。现汇丰家园小区业主表决同意授权汇丰家园业委会代表全体业主提起本案诉讼，要求梧村街道办、文灶社区居委会承担返还房屋、赔偿损失等法律责任。 梧村街道办、文灶社区居委会辩称，一、汇丰家园业委会无权提起本案诉讼。因为汇丰家园业委会未取得组织机构代码证等证明其主体资格有效的法定证书，故其不具有法人民事权利能力，不具有本案诉讼主体资格。同时，汇丰家园业委会提起本案诉讼超越业委会章程约定职责范围且未获得业主的过半数授权，其亦无权提起本案诉讼。二、讼争房屋的物权不归汇丰家园小区全体业主所有。1．讼争房屋初始产权登记在开发商厦门富成房地产开发有限公司（以下简称富成公司）名下，富成公司系讼争房屋唯一合法初始物权人。此后，富成公司并没有将讼争房屋另售或赠与给业主，讼争房屋的物权并未转让给业主。2．讼争房屋属于独立户室，具有独立门牌和独立使用功能，完全具有独立物的特征，并非附属设施。此外，讼争房屋面积不仅没有列入小区公摊，反而还作为一个独立户室参与了对小区公共面积的分摊，可见讼争房屋具备独立产权。因讼争房屋的建设成本都由开发商投入和承担，汇丰家园小区业主并未对讼争房屋支付任何价款，根据“谁投资、谁受益”的原则，讼争房屋应属开发商所有。3．公共配套建筑不等同于共有建筑。公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑，包括办公建筑、商业建筑、旅游建筑、交通运输建筑，其只是从功能上对建筑物的用途进行区分，并不关涉所有权。即便是私人所有的房屋同意可以提供公共服务，讼争房屋亦属如此，汇丰家园业委会将公共建筑直接理解为共有建筑也明显是错误的。4．《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都没有明确规定会所属于业主共有的设施。而且，讼争房屋作为会所早在2005年就已建设完成，前述法律、司法解释均是在此之后颁布施行的，根据“法不溯及既往”原则，前述法律、司法解释对本案也不适用。因此，不能因为会所规划用途为“公共建筑配套”就当然得出其所有权归小区全体业主共有的结论。5．从司法实践看，未列入公摊面积的会所等公共配套建筑不属于小区业主共有，已为诸多生效司法判决所确认。三、梧村街道办已通过交易取得了讼争房屋的所有权，且讼争房屋的使用符合规划和约定用途。1．2005年9月28日，梧村街道办以2666832元的价格向开发商富成公司购买了讼争房屋，作为文灶社区居委会的办公场所，只是因为开发商下落不明才未在房管部门办理合同备案登记手续。梧村街道办已实际取得讼争房屋的所有权，并持续以使用事实状态在小区进行所有权公示，已取得物权公信的效果。2．因相关规定讼争房屋为“办公会所”，故梧村街道办除了设立居委会外，还在讼争房屋投建了文体、康乐等设施，不仅服务了小区居民办事，还为小区居民提供了丰富的公共活动场所，完全符合规划用途。四、汇丰家园业委会直接针对梧村街道办、文灶社区居委会提起确权之诉程序有误。因为，汇丰家园小区系由富成公司开发建设，其中作为配套建设的讼争房屋（会所）是否已经计入业主购房成本归业主共有还是作为独立产权归开发商所有，涉及的是小区业主与富成公司之间的合同纠葛，根据合同相对性原则，汇丰家园业委会只有先行与富成公司解决所有权争议后才能提起本案诉讼。梧村街道办、文灶社区居委会并非汇丰家园业委会确权对象，其提起本案确权之诉存在程序错误。五、汇丰家园业委会的诉讼请求因证据不足而不能成立。汇丰家园业委会仅以讼争房屋为小区公共建筑为由推论讼争房屋归小区业主所有，不符合物权法规定的物权取得之情形，故其要求村街道办、文灶社区居委会返还讼争房屋并支付房屋占有使用费，缺乏法律依据。综上，恳请法院驳回汇丰家园业委会的起诉或驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：梧村街道办提供的其与富成公司签订的《商品房买卖合同》复印件记载内容是否真实？本院分析认为，梧村街道办主张讼争房屋系由财政拨款购买，故其与富成公司签订的《商品房买卖合同》的原件已由厦门市思明区人民政府收取并交由厦门市思明区档案馆存档保管，其仅能提供从厦门市思明区档案馆调取的合同复印件。考虑梧村街道办提供的《商品房买卖合同》复印件确系从厦门市思明区档案所调取，结合梧村街道办提供的《中国工商银行进账单》及其从厦门市思明区档案馆调取的《报告》《思明区财政局文件办理单》，这些证据之间能够相互印证，梧村街道办的主张具有相当合理性和高度可能性，本院予以采信。本院对梧村街道办提供的《商品房买卖合同》复印件所记载内容的真实性、合法性、关联性均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据及事实，本院认定事实如下： 厦门市思明区“汇丰家园”商品房项目系由开发商富成公司进行开发建设并对外销售。2003年10月24日，富成公司取得了厦门市规划局颁发的该项目的《建设工程规划许可证》，其中“建筑规划设计审定意见”中载明“10.公共建筑配套要求：六班幼儿园一座，向城市提供公共车位30个，并设物业及会所”、“12.建筑功能部分：……4#楼底层局部设物业及会所。” 2005年12月31日，福建省地质测绘院就“汇丰家园”商品房项目出具编号为[2005]305号的《厦门市房产测绘成果审核通知书》，其中“共有建筑面积分摊详细说明表”中载明“4号楼一层为商场、配套会所及物业管理用房”、“物业管理用房、消防控制室作为整个小区配套设施用房和管理用房，面积单列”，“户室面积信息表”中载明“汇丰家园4-5号楼，门牌号××，单元号102，单元面积448.79平方米，楼梯、过道公用分摊面积22.95平方米，建筑面积合计471.74平方米，用地分摊面积132.21平方米。” 2005年9月28日，梧村街道办与富成公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：梧村街道办向富成公司购买厦门市思明区“汇丰家园”第4幢1层会所商品房（即讼争房屋，现门牌号为厦门市思明区文屏一里12号102室），该商品房的用途为办公；购房总价款为2666832元，于交房前十天内付清款项；富成公司应当在2005年12月31日前将该商品房交付给梧村街道办使用。该合同第三条约定“该商品房建筑面积共476.22平方米，其中，套内建筑面积453.05平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”。该合同附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》载明“一、按国家及地方现行相关规定进行分摊。二、商品房的销售面积由套内建筑面积及共有建筑面积分摊建筑面积组成。三、共有建筑面积的内容包括：1、电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设、地下室公共设施用房，以及其他在功能上为整幢、某一层或几个单元服务的公共用房和管理用房的建筑面积。2、套与公共建筑之间的分割墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。” 上述合同签订后，梧村街道办已依约向富成公司支付全部购房款，富成公司亦已将讼争房屋交付给梧村街道办使用；但双方至今未办理合同的备案登记手续及房屋权利转移登记手续。梧村街道办接收讼争房屋后，将其作为文灶社区居委会的办公用房。文灶社区居委会除了在讼争房屋进行办公外，还在讼争房屋内设立了网吧、图书馆、棋牌室等设施提供给居民使用。 另查明，2016年7月7日，梧村街道办向汇丰家园业委会出具了《业主委员会备案证明》，载明“你会提交的备案资料收悉，现将有关备案事项告知如下：一、你会成立时间为2016年5月28日，任期5年……”。 审理中，汇丰家园业委会确认富成公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》均包括有附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，但认为讼争房屋（会所）符合该说明中“以及其他在功能上为整幢、某一层或几个单元服务的公共用房和管理用房的建筑面积”，应包含于该条款“等”列举之中，属于小区业主共有。汇丰家园业委会提交宣传广告（内容含有“600平米专属俱乐部，呼朋引伴快意人生”）、宣传图册（内容含有“600平米专属俱乐部，呼朋引伴快意人生”、“水景、泳池、园林、会所俱乐部四合为一”），拟证明富成公司在宣传广告、宣传图册明显表述讼争房屋为公共专属俱乐部活动设施场所；梧村街道办、文灶社区居委会对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 汇丰家园业委会提交了《汇丰家园业主委员会章程》《汇丰家园业主委员会议事表决表》《通知》《汇丰家园全体业主授权委托业主委员会以全体业主名义提起诉讼维权书面签名决议书》作为证据，拟证明汇丰家园小区专有部分占建筑物总面积68%的业主（占业主总人数的67%）同意授权汇丰家园业委会代表业主就讼争房屋的维权事宜提起诉讼。梧村街道办、文灶社区居委会对这些证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要包括两方面：（一）汇丰家园业委会是否为本案适格诉讼主体；（二）讼争房屋是否属于汇丰家园小区业主共有。本院围绕当事人的意见对这两项争议焦点进行分析认定如下： （一）汇丰家园业委会是否为本案适格诉讼主体。 本院认为，根据梧村街道办出具的《业主委员会备案证明》，汇丰家园业委会系经业主合法选举产生并经物业所在街道办事处核准备案成立。而汇丰家园业委会亦已提交《汇丰家园全体业主授权委托业主委员会以全体业主名义提起诉讼维权书面签名决议书》用于证明其代表业主提起本案诉讼已经获得了汇丰家园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权，梧村街道办、文灶社区居委会虽对该证据的真实性不予认可，但并未举出相反证据足以推翻该证据，故对该证据的真实性，本院予以认可。因此，本院认定汇丰家园业委会有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格诉讼主体。 （二）讼争房屋是否属于汇丰家园小区业主共有。 本院认为，根据在案事实并结合法律规定，无法认定讼争房屋属于汇丰家园小区业主共有。具体理由如下： 首先，就本案法律适用而言，《中华人民共和国立法法》第九十三条规定“法律、行政法规、地方性法规、、地方性法规行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，该条款一般性地规定了“法不溯及既往”原则。讼争房屋的建造及投入使用时间，均在《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行之前，根据前述法律规定，本案对讼争房屋的权属认定，不适用《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下分别简称《物权法》《建筑物区分所有权司法解释》）。但鉴于《物权法》《建筑物区分所有权司法解释》实行之前，法律和司法解释对于建筑物区分所有问题未进行明确规定，本院认为，本案可参考借鉴《物权法》相关条款的内容及其立法本意、《建筑物区分所有权司法解释》相关条款的内容及其制定意义来辅助判断和认定讼争房屋的物权归属。 其次，参考《建筑物区分所有权司法解释》第二条第1款规定的建筑物区分所有权中专有部分的界定标准，讼争房屋具有构造上和利用上的独立性，能够与建筑区划内的其他建筑物进行区分、排他使用，且其系富成公司合法建造的房屋，富成公司在其建成之时就已经取得了所有权。因此，讼争房屋符合建筑物区分所有权中专有部分的构成要件，在没有法定或约定的情况下，不能将其纳入共有部分的范围。 第三，从《物权法》第七十三条、《建筑物区分所有权司法解释》第三条的内容来看，并结合物权法理论，建筑物区分所有权中的共有部分包括三部分：一是法定共有部分，如物业服务用房，《物权法》第七十三条即属于对法定共有部分的规定；二是天然共有部分，如建筑物的基础等基本结构部分，《建筑物区分所有权司法解释》第三条第1款对此作出了规定；三是约定共有部分，如开发商和业主就建筑区划内的停车库、地下室等约定、地下室等约定属于业主共有 就法定共有部分，《物权法》第七十三条规定的属于业主共有的建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、共用设施及物业服务用房，均属于小区共有物业中的共有配套设施，这些配套设施是业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少的部分或条件。可见，能够作为建筑物区分所有权中法定共有权的客体具有较为严格的限定条件。 第四，无论是在讼争房屋（会所）的建造年代，还是从目前的法律规定来看，均没有法律对“会所”的内涵及是否属于建筑物区分所有权中的共有部分进行明确规定，也没有法律或行政法规规定开发商在开发建设商品房项目时必须或应当包含“会所”项目。厦门市规划局颁发的《建设工程规划许可证》虽然在“建筑规划设计审定意见”中载明公共建筑配套包括“会所（讼争房屋）”，但该审定意见不是由厦门市规划局根据法律、行政法规对“会所”的强制性规定而进行审定，而是根据开发商富成公司的自愿建造申请事项而进行审定，而审定意见中的“公共建筑配套”亦不能等同于“共有建筑配套”，故《建设工程规划许可证》的内容，不能作为讼争房屋所有权归业主共有的确权依据。 从汇丰家园业委会所举示的证据来看，虽然讼争房屋规划设计为会所，但无论是《建设工程规划许可证》的审定意见，还是开发商富成公司的对外宣传或合同约定，均没有明确会所的具体用途，综合“汇丰家园”商品房项目的整体规划来看，会所并不是业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少的部分，其也没有纳入小区业主的商品房面积公摊范围，故会所不应当被认定为属于建筑物区分所有权中的法定共有部分或天然共有部分。 第五，开发商富成公司与“汇丰家园”小区业主并未约定讼争房屋为业主共有。1．从富成公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》来看，并未约定富成公司同意将讼争房屋作为业主共有建筑。2．根据合同第三条及附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》的约定，富成公司出售给业主的商品房面积由套内建筑面积及共有建筑面积分摊建筑面积组成。而《厦门市房产测绘成果审核通知书》显示，讼争房屋系独立计量套内建筑面积，并分摊用地面积和楼梯等共用面积，并未由小区全体业主进行分摊。因此，富成公司也未将讼争房屋出售给小区全体业主。3．就汇丰家园业委会主张的富成公司发布的宣传广告、宣传图册而言，即便是真实的，其内容也仅载明“600平米专属俱乐部”、“水景、泳池、园林、会所俱乐部四合为一”，并未明确讼争房屋（会所）为共有配套设施或归业主共有，富成公司如何利用会所属于其自由选择决定的范围。讼争房屋属于一项重大资产，在未纳入业主公摊范围的情况下，除非富成公司有明确的意思表示，否则，无法去推定富成公司自愿将讼争房屋归业主共有。4．事实上，富成公司已经将讼争房屋出售给梧村街道办，并已由梧村街道办交付给文灶社区居委会实际占有使用，这亦可印证富成公司并不具有将讼争房屋归业主共有的意愿。至于富成公司与梧村街道办就双方签订的《商品房买卖合同》是否办理备案登记手续及房屋权利转移登记手续，并不影响合同的效力和梧村街道办对讼争房屋所享有的权利。 综上，本院认为，本案系汇丰家园业委会基于主张讼争房屋归小区业主共有而向占有人提起的物权纠纷诉讼，在诉讼程序上并无不当。但汇丰家园业委会请求确认讼争房屋的所有权归“汇丰家园”小区全体业主共同所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。梧村街道办、文灶社区居委会系基于房屋买卖合同关系取得对讼争房屋的合法占有。汇丰家园业委会基于讼争房屋所有文灶社区居委会腾退讼争房屋并支付房屋占有使用费，理据不足，本院亦不予支持。汇丰家园业委会申请对讼争房屋的占有使用费进行评估，就本案审理已无必要，本院不再予以准许。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门市汇丰家园第二届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费9967元，减半收取计4983.5元，由厦门市汇丰家园第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  刘宪昌 二〇一八年六月二十七日 书记员  洪瑾君 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。