丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙1102民初7656号 原告：钟石华，男，1965年8月2日出生，畲族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：李光耀，浙江晟耀律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：华盛，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：丽水市莲都区紫金街道新建村村民委员会。住所地：丽水市莲都区紫金街道新建村。 法定代表人：刘国军，村民委员会主任。 委托代理人（特别授权）：王伟斌，浙江博翔律师事务所律师。 被告：丽水市莲都区紫金街道新建村经济合作社。住所地：丽水市莲都区紫金街道新建村。组织机构代码：09516947-3。 法定代表人：陈国华，董事长。 委托代理人（特别授权）：黄捷，浙江博翔律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：应相业，浙江博翔律师事务所律师。 原告钟石华与被告丽水市莲都区紫金街道新建村村民委员会（下称新建村委会）、丽水市莲都区紫金街道新建村经济合作社（下称新建村经济合作社）合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案受理后，依法由审判员王菊英独任审判，于同年12月29日第一次公开开庭进行了审理。原告钟石华及其委托代理人李光耀、华盛，被告新建村委会的委托代理人王伟斌，被告新建村经济合作社的委托代理人黄捷、应相业到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成由审判员王菊英担任审判长，人民陪审员诸葛诚、张云参加评议的合议庭，于2018年5月10日第二次公开开庭进行了审理，原告钟石华的委托代理人李光耀、华盛，被告新建村委会的委托代理人王伟斌，被告新建村经济合作社的委托代理人应相业到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告钟石华诉称：2005年9月5日，被告新建村委会向丽水市发展和改革委员会(下称市发改委)上报案涉丽水市新建村江滨商场、宾馆综合楼项目(下称综合楼项目)的立项报告。2006年4月10日，市发改委对综合楼项目进行备案并下发《项目登记备案通知书》(丽发改备【2006】2号)。2006年12月4日，丽水市国土资源局与被告新建村委会就综合楼项目供地事宜签订《国有土地使用权出让合同》【合同编号：丽市土出合(2006)028号】，约定：丽水市国土资源局将大洋路与大猷街交叉口东南角宗地出让给被告新建村委会，总面积为3649平方米；合同附件明确约定：“根据市人民政府丽政发【2004】48号文件规定：出让人与受让人双方认同，该用地属村集体三产及公建项目用地不得转让。今后若因经营等原因需变现或转让村集体三产及公建项目用地的，由政府予以回购。”此后，因建设部门对大猷街路网进行调整，项目用地重新选址，20l0年9月8日，市发改委重新下发《项目登记备案通知书》(丽发改备【2010】13号)，对综合楼项目登记备案。2010年10月29日，丽水市国土资源局与被告新建村委会就综合楼项目供地重新签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：3311012010A2213)，约定：丽水市国土资源局将大洋路与大猷街交叉口北侧宗地出让给被告新建村委会，总面积为4377平方米；被告新建村委会同意在2011年3月30日之前开工，在2013年2月29日前竣工。2010年11月1日，被告新建村委会取得综合楼项目《建设用地批准书》【丽水市(2010)土字第16号】。20l0年12月24日，被告新建村委会与案外人吴秋媛签订《合作联营开发二三产业留地项目合同》，约定：双方合作联营建造新建村办公楼、敬老院、医疗中心及商场、宾馆项目；被告新建村委会对商场宾馆享有50％股份(包括地下室)，吴秋媛享有50％股份。合同还约定：未经双方同意，任何一方均不得将上述项目转让、拍卖、抵押(不包括办公楼、敬老院、医疗中心)。2011年3月15日，被告新建村委会与浙江处州建设管理有限公司(下称监理公司)就综合楼项目签订《建设工程委托监理合同》。2011年10月10日，被告新建村委会与浙江荣景建设有限公司(下称荣景公司)就综合楼项目签订《建设工程施工合同》，约定：工程名称为莲都区紫金街道新建村江滨商场、宾馆综合楼工程，承包范围为施工图以内的土建、水电安装工程；开工日期以开工报告为准，竣工日期为2014年1月20日，合同还约定了其他事项。2014年4月20日，荣景公司向被告新建村委会及合资方提交《暂停施工报告》并抄送丽水市建筑工程施工管理处，载明：其承建的综合楼项目已主体完成并通过主体的中间验收。现因业主方拖欠工程款过多，我方无力再为其垫付工程款，申请暂时停工，待拖欠工程款付款方式和期限协商确定后再复工。被告新建村委会、监理公司在《暂停施工报告》上盖章同意。2015年2月9日，原告与两被告签订《江滨商场宾馆综合楼项目股权转让协议书》(下称转让协议书)，约定被告同意将其拥有的江滨商场宾馆综合大楼项目50％股份所有权共计68000000元(包括3000000元押金)转让给原告；款项分三期支付：协议签订后，原告即支付13000000元；2015年6月30日前，原告支付42000000元；2015年12月31日前付清；被告应配合原告办理综合楼项目土地出让金、过户等手续；一方违约按违约金额的1.5%向守约方支付违约金，如违约给对方造成实际损失的应按实际损失赔偿；转让协议书还约定了其他事项。2015年2月11日、13日，原告分别向被告新建村经济合作社支付转让款10000000元和1500000元，加上转让协议书约定押金中的1500000元作为转让款，三笔款项合计13000000元作为该项目的第一期转让款。后原告发现，本次转让项目的宗地为三产用地，根据《丽水市城市规划区内村集体留地及其项目管理暂行办法的通知》等相关规定和合同约定不得转让，案涉项目因拖欠工程款于2014年4月20日停工，原告支付第一期转让款后，案涉项目仍未复工且停工至今。原告未支付后期转让款。2015年11月13日，被告新建村委会取得案涉综合楼项目《国有土地使用权证》【丽国用(2015)第8102号】，该权证载明：该用地属村集体三产及公建项目用地不得转让。2017年10月，被告通知原告解除《江滨商场宾馆综合楼项目股权转让协议书》、没收13000000元。原告认为，原、被告所签《江滨商场宾馆综合楼项目股权转让协议书》所涉土地为被告集体土地被征用后，政府专门返还给被告的发展第三产业用地，在原、被告均不具备房地产开发经营资质的情况下，被告以合作开发建设、股权转让的方式，将江滨商场、宾馆综合楼项目予以转让，且原告客观上不能取得协议约定的房地产。为此，原告提起诉讼，请求判令：一、依法确认2015年2月9日原告与被告所签《江滨商场宾馆综合楼项目股权转让协议书》无效；二、两被告共同返还原告转让款13000000元并赔偿原告经济损失（损失自2015年2月13日起按中国人民银行同期同档次基准利率计算至款项返还之日止）。 被告新建村委会、新建村经济合作社辩称：一、原告关于被告与案外人吴秋媛于2010年12月24日签订的《合作联营开发二三产业留地项目合同》相关内容表述不全面。首先，被告与案外人吴秋媛在合同第四条约定，案涉项目的建设费用及其他一切费用均由案外人吴秋媛承担，被告无须支付任何建设费用。因此，如因未能按约支付建设费用导致停工被告不承担任何责任。此外，被告与案外人吴秋媛还在合同第五条约定，对于案涉综合楼项目被告享有50%的股份。二、关于停工问题。被告与原告订立合同日期为2015年2月9日，签订案涉合同时上述工程已停工，案涉工程停工系案外人吴秋媛未按约支付工程款导致的，对于上述事实，原告在与被告订立转让协议时就明确知晓。三、关于原告与被告签订案涉协议的相关事实表述不全面。被告与原告确实于2015年2月9日签订了案涉转让协议，将与案外人吴秋媛合同中关于综合楼项目的合同权利转让给原告。根据协议约定，转让价款为68000000元，款项分三期付款。被告在收到原告支付的第一期转让款后及时报批设立综合大楼项目开发股份有限公司，再通过转让公司股权的方式使原告享有综合楼项目的相关权益，并在原告提出缴纳土地出让金的要求时予以配合，同时协议中对违约责任明确约定，如原告未按约支付转让款，被告有权没收原告已交纳的转让款，并解除合同。四、关于转让款支付问题。原告仅付了11500000元的转让款，另外的1500000元属于案外人吴秋媛的项目保证金，经原告、被告、案外人吴秋媛三方协商一致，将该1500000元抵作被告的转让款，如果以后被告需要原告缴纳项目保证金的，原告需另行补交。五、关于案涉项目宗地不能转让及项目停工的相关陈述不属实。首先，原告与被告订立合同时就已知晓项目停工原因。其次，根据现行政策规定案涉宗地建设项目在补交相应土地出让金后是可以转让的。虽然原告诉状中所指的政府规范性文件禁止转让三产用地，但丽水市人民政府在2011年颁布的丽政办发（2011）161号文件中对前述规定已经作出修正，依据该份文件第九条规定之精神，三产用地建设项目可以转让，只要补缴相应的土地出让金即可。六、原、被告双方转让的并非案涉土地使用权，而是被告的合同权利，根据《合同法》规定，合同权利可以转让。七、若《转让协议书》无效系原告原因导致，原告也有过错，被告有权没收原告已支付的13000000元转让款。综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，请求法庭予以驳回。 本院对本案事实认定如下：2006年4月10日，据被告新建村委会上报案涉丽水市新建村江滨商场、宾馆综合楼项目（下称综合楼项目）的立项报告，丽水市发展和改革委员会下发《项目登记备案通知书》(丽发改备【2006】2号)，对该综合楼项目进行备案，2006年12月4日，丽水市国土资源局与被告新建村委会就综合楼项目供地事宜签订《国有土地使用权出让合同》【合同编号：丽市土出合(2006)028号】，约定：丽水市国土资源局将大洋路与大猷街交叉口东南角宗地出让给被告新建村委会，合同附件约定：出让人与受让人双方认同，该用地属村集体三产及公建项目用地不得转让。今后若因经营等原因需变现或转让村集体三产及公建项目用地的，由政府予以回购。”此后，因项目用地重新选址，20l0年9月8日，该委员会重新下发《项目登记备案通知书》(丽发改备【2010】13号)，对综合楼项目进行登记备案。2010年10月29日，丽水市国土资源局与被告新建村委会就综合楼项目供地重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：丽水市国土资源局将大洋路与大猷街交叉口北侧宗地出让给被告新建村委会，总面积为4377平方米；被告新建村委会在2011年3月30日前开工，在2013年2月29日前竣工。2010年11月1日，被告新建村委会取得综合楼项目《建设用地批准书》，20l0年12月24日，被告新建村委会与案外人吴秋媛签订《合作联营开发二三产业留地项目合同》，约定：一、双方合作联营建造新建村办公楼、敬老院、医疗中心及商场、宾馆项目；被告新建村委会对商场宾馆享有50％股份(包括地下室)，案外人吴秋媛享有50％股份；二、未经双方同意，任何一方均不得将上述项目转让、拍卖、抵押(不包括办公楼、敬老院、医疗中心)。2011年3月15日，被告新建村委会与浙江处州建设管理有限公司(下称监理公司)就综合楼项目签订《建设工程委托监理合同》。2011年10月10日，被告新建村委会与浙江荣景建设有限公司(下称荣景公司)就综合楼项目签订《建设工程施工合同》，由该公司承建该项目。2014年4月20日，荣景公司提交《暂停施工报告》称业主方欠付工程款暂停施工，被告新建村委会及监理公司予以认可同意。2015年2月9日，原告与两被告签订《江滨商场宾馆综合楼项目股权转让协议书》(下称转让协议书)，约定被告同意将其拥有的江滨商场宾馆综合大楼项目50％股份所有权共计68000000元(包括3000000元押金)转让给原告；款项分三期支付：协议签订后，原告即支付13000000元；2015年6月30日前，原告支付42000000元；2015年12月31日前付清；被告应配合原告办理综合楼项目土地出让金、过户等手续；一方违约按违约金额的1.5%向守约方支付违约金，如违约给对方造成实际损失的应按实际损失赔偿；转让协议书还约定了双方其他权利义务。2015年2月11日、13日，原告分别向被告新建村经济合作社支付转让款10000000元和1500000元，共计11500000元作为该项目的第一期转让款。原告支付上述转让款后，案涉项目仍未复工且停工至今。原告未支付后期转让款。2015年11月13日，被告新建村委会取得案涉综合楼项目的《国有土地使用权证》，该权证载明：该用地属村集体三产及公建项目用地不得转让。2017年7月21日，被告发函通知原告解除转让协议书并没收原告第一期转让款13000000元（含转让协议书约定押金中的1500000元）。 另查：一、被告新建村委会、新建村经济合作社系经济相互独立的主体。二、本院于2018年1月15日向丽水市国土资源局发函咨询，该局于2018年2月23日复函告知：丽水市莲都区大洋路与大猷街交叉路口北侧地块的土地性质系国有出让土地，属村集体二三产业留用地，鉴于新建行政村未进入撤村建居程序，根据《丽水市城市规划区内村集体留地及其项目管理办法》第九条：“该地块属村集体三产及公建项目用地的，不得转让”的规定，目前还不能进入房地产交易市场转让。三、原告、两被告及案外人吴秋媛均不具备房地产开发资质。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告身份证复印件、被告组织机构代码证、《丽水市发展和改革委员会项目登记备案通知书》、《国有土地使用权出让合同》[丽市土出合(2006)028号]及附件、《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：3311012010A2213)、土地使用权证、《合作联营开发二三产业留地项目合同》、《建设工程施工合同》、《建设工程委托监理合同》、《暂停工报告》、《江滨商场宾馆综合楼项目股份转让协议书》、《收款收据》、《进账单》，被告提供的当选证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、公告函、《合作联营开发二三产业留地项目协议书》、本院调取的丽水市国土资源局《复函》[丽土资函（2018）4号]及到庭当事人庭审陈述。 本院认为：经原、被告双方诉辩陈述，本院对本案争议焦点归纳如下：一、原、被告签订的《江滨商场宾馆综合楼项目股权转让协议书》是否无效？二、若该协议无效，原、被告双方是否均有过错？三、原告支付的第一期转让款是11500000元还是13000000元？四、两被告是否应共同返还原告第一期转让款？五、两被告是否应赔偿原告经济损失？关于争议焦点一，因本案原、被告及案外人吴秋媛均不具备房地产开发资质，且案涉地块系村集体三产及公建项目用地不得转让，故原、被告签订的《江滨商场宾馆综合楼项目股权转让协议书》系无效合同。关于争议焦点二，原、被告对本身不具备房地产开发资质应系明知，该协议无效，双方均有过错。关于争议焦点三，原告通过银行转账给被告的金额为11500000元，因转让协议无效，原、被告在转让协议中约定被告转让给原告的所有权含押金并不发生转移，本院认定原告支付的第一期转让款为11500000元（即未含部分押金1500000元）而非13000000元。关于争议焦点四，两被告系经济相互独立的主体，转让协议书落款甲方栏有两被告分别加盖的公章可认定两被告系合同相对方，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，原告诉请两被告共同返还原告第一期转让款11500000元，符合法律规定，本院应予支持。关于争议焦点五，转让协议无效、原、被告告双方均有过错，应各自承担相应的责任，故原告诉请两被告赔偿经济损失，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告钟石华与被告丽水市莲都区紫金街道新建村村民委员会、丽水市莲都区紫金街道新建村经济合作社于2015年2月9日签订的《江滨商场宾馆综合楼项目股权转让协议书》无效。 二、被告丽水市莲都区紫金街道新建村村民委员会、丽水市莲都区紫金街道新建村经济合作社于本判决生效之日起三十日内共同返还原告钟石华转让款人民币11500000元。 三、驳回原告钟石华的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费105920元，由原告钟石华负担5920元，被告丽水市莲都区紫金街道新建村村民委员会、丽水市莲都区紫金街道新建村经济合作社共同负担100000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  王菊英 人民陪审员  诸葛诚 人民陪审员  张 云 二〇一八年六月二十五日 代书 记员  江煜剑