河北省河间市人民法院民 事 判 决 书(2018)冀0984民初2115号原告：夏书甲，男，1965年2月1日出生，汉族，住河间市瀛洲镇流水套村，现住河间市。原告：李素恩，女，1967年9月21日出生，汉族，住河间市瀛洲镇流水套村，现住河间市。被告：孙顺元，男，1961年3月11日出生，汉族，住河间市。被告：张基英，女，1961年2月18日出生，汉族，住河间市。委托诉讼代理人：侯占林，河北至威律师事务所律师。原告夏书甲、李素恩与被告孙顺元、张基英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏书甲、李素恩，被告孙顺元及被告孙顺元、张基英的委托诉讼代理人侯占林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏书甲、李素恩向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行与原告的房屋买卖协议，要求二被告立即办理房屋所有权证并立即将房屋办理过户至原告名下。2、判令二被告返还原告垫付的房屋契税12524.8元、登记费1180元。3、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2016年9月5日、原告与二被告签订房屋买卖协议，约定二被告将河间市世纪阳光小区N4-2-301室及20号车库、23号储藏间出售给原告，价款560000元，并约定办理该房屋产权证书所需的税、费等财务支出由被告承担、被告必须协助原告办理房屋过户手续。协议签订后原告支付全部价款。二被告于2016年9月5日将该房屋钥匙交付原告。原告将房屋装修后现已入住。2017年12月25日涉案房屋可以办理房屋产权登记手续。但二被告怠于办理房屋产权手续，因原告担心拖延办理房屋产权登记有不利后果，原告无奈之下在可行的情况下代原告办理部分产权登记手续。因此给二被告垫付房屋契税12524.8元、登记费1180元。二被告怠于办理房屋产权登记属于违约行为，并因此会导致迟延办理房屋产权过户手续，特诉请法院判准原告的诉讼请求。被告孙顺元、张基英辩称：原告所诉没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。理由是：1、答辩人在2016年9月将房屋转让给原告，但当时未依法登记领取权属证书的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，该房屋不得转让。因此双方的转让行为违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，双方签订的合同无效。因合同无效，答辩人没有义务履行合同，更没义务将房屋办理过户到原告名下。2、涉案房屋的契税12488元，答辩人已经在2011年1月30日向河间市世纪阳光房地产综合开发有限公司缴纳。如果原告确实缴纳了契税，缴纳的契税可以向收取部门索回。如果法庭认为房屋转让行为有效，就不存在垫付契税的行为，答辩人没有向原告返还的义务。3、对于原告主张的1180元的登记费用，在法庭确认合同无效后，在原告向答辩人提供登记费收据的情况下，可以和价款一并返还给原告。以上意见，请法庭支持。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告夏书甲提交以下证据：原告：1，提交房屋买卖协议一份、收据一份。2，因办理房产证缴纳契税单据三张。中国农业银行打款明细一张。3，收据一张计1180元，系登记费用。4，证明一份（复印件，原件在中亚售楼处），证实被告认可所交契税12488元退回原告。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对证据1真实性无异议，但认为卖方只有孙顺元签字没有张基英签字，即使该协议有效该协议对张基英也无效，另外签署该协议时未依法登记并领取产权证书所以该协议无效，对收据真实性无异议。本院认为，被告对证据1的真实性无异议，本院对证据1的真实性予以确认。被告对证据2认为，被告在2011年1月30日已经缴纳了契税，所以即使原告4月31日再次缴纳属于重复缴纳，因双方协议无效所以原告无权向被告主张返还，本院认为，被告在交房款时一并向开发商交纳了契税，后因丟失单据，约定了该契税12488元由开发商返还新业主原告孙顺元，故原告不能再向被告主张该契税，本院对证据2的证据效力不予确认。被告对证据3认为，如果确实向原告主张的办理产权证书必须合理的费用，在合同无效的情况下被告可以返还给原告。本院认为，原告不能提供证据证实该费用系办理房屋所有权过程中必需支出的费用，故本院对证据3的证据效力不予确认。被告对证据4不予以认可，认为有这个事情但不能确定该证明与原件是否一致。本院认为，原、被告的陈述与该证明内容一致，故本院对该证据的证据效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：原告夏书甲与李素恩系夫妻关系，被告孙顺元与张基英系夫妻关系。2016年9月5日原告夏书甲与被告孙顺元签订房屋买卖协议，约定被告将河间市世纪阳光小区N4-2-301室及20号车库、23号储藏间出售给原告，价款560000元，因当时未办理房屋产权证书，双方约定办理该房屋产权证书所需的税、费等财务支出由被告承担，被告必须协助原告办理房屋过户手续。协议签订后原告支付全部价款，并由被告孙顺元与张基英在收据上签字。二被告于2016年9月5日将该房屋钥匙交付原告，原告将房屋装修后现已入住。又查明，被告孙顺元交纳的房款中已包括其办理房屋所有权证应交纳的税款12488元，因该单据丢失，双方约定该契税12488元由开发商返还新业主原告孙顺元。另原告孙顺元、李素恩支付登记费用1180元。本院认为，被告主张房屋买卖时未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，该房屋不得转让。因此双方的转让行为违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，双方签订的合同无效。因合同无效，被告没有义务履行合同，将房屋办理过户到原告名下。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的房屋。”，但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”的规定，只有违反效力性强制性规定的合同，才属于无效合同，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)的规定在性质上应属于管理性强制性规定，故不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。本案中原告夏书甲与被告孙顺元签定的房屋买卖协议中虽没有被告张基英的签字，但在房款收据中有被告张基英的签字，故应认定被告张基英同意该房屋买卖并收取了房款。故该房屋买卖协议是双方真实意思的表示，不违背强制性法律规定，应为有效合同。被告未按合同约定，在能办理房屋所有权证及时办理并协助原告办理房屋过户手续，属违约行为，被告孙顺元与张基英应立即办理房屋所有权证并协助原告理办房屋过户手续。原告夏书甲与李素恩主张被告给付办理产权证过程中支付的登记费1180元。本院认为，按买卖合同约定，办理该房屋产权证书所需的税、费等财务支出由被告承担，原告孙顺元、李素恩支付登记费用1180元，但原告不能提供证据证实该费用系办理房屋所有权过程中必需支出的合理费用，故本院对原告此主张不予支持。原告夏书甲与李素恩主张被告孙顺元与张基英给付原告垫付办理房屋所有权证的契税12524.8元。本院认为，按买卖合同约定，该契税应由被告支付，但被告在交房款时一并向开发商交纳了契税，后因丟失单据，双方约定了该契税由开发商返还新业主原告孙顺元，故原告不能再向被告主张该契税，本院对原告此主张不予支持。综上，判决如下：被告孙顺元与张基英办理河间市世纪阳光小区N4-2-301室及20号车库、23号储藏间的房屋所有权证并协助原告夏书甲与李素恩将该房屋过户至二原告名下。自本判决书发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4769元由被告孙顺元与张基英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向河北省沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  刘春景二〇一八年六月十五日书记员  张琳资