杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初685号 原告：南希，女，1990年8月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：周晓芳、凌楠（实习），浙江民禾律师事务所律师。 被告：堡盈房地产（杭州）有限公司，住所地：杭州市下城区。 法定代表人：陈国邦，董事长。 委托诉讼代理人：王军、廖文燕，浙江六和律师事务所律师。 原告南希诉被告堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法由审判员周培芳独任审判，后因案情复杂，又转为普通程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理，原告南希委托诉讼代理人周晓芳、被告堡盈公司委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南希诉称：原告与被告于2015年5月14日签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告预售的商品房，杭州市下城区惊喜公寓3幢2604室建筑面积共131.6平方米，房屋总价5714182元。后经实际测量面积为131.97平方米房屋总价提升至5730247.71元。另，根据合同第十六条第2款第2点的约定，被告承诺于2017年3月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告，被告不能在约定期限内交付权属证书的，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：原告不退房的，被告从自约定日期到实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交房价款每日万分之二的违约金。原告依约向被告交付了购房款共计5730247.71元，但被告未能在约定日期2017年3月31日前交付房屋权属证书。被告实际通知原告可领取房屋权属转移登记材料的时间是在2017年10月26日，共计逾期209日。被告的行为已经构成违约，原告有权根据合同第十六条第2款第2点的约定，要求被告从自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交房价款每日万分之二的违约金。原告就此事与被告沟通未果。为维护原告合法权益，现根据相关法律规定特向贵院提起诉讼，诉请判令：1.被告向原告支付逾期交付房屋权属登记证书的违约金239524.4元（从2017年3月31日计算到2017年10月26日，共计209日，按已交付房屋总价款5730247.71元的每日万分之二计算，计算公式为5730247.71*0.0002*209天=239524.4元）；2.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告堡盈公司辩称：被告未能按期向原告提供案涉房屋权属初始登记证书的原因是房屋存在内部改造等情况导致土地验收无法通过，从而致使房屋初始登记无法办理。内部改造等施工行为是原告委托被告代为实施，法律后果应当由原告承担。本案所涉户型整改直接导致房屋的实际使用面积变大且直接提升了房屋使用人即本案原告的舒适感，在享受既得利益的情况下，原告亦应承担相应的风险及法律责任。其次，交付房屋权属证书在商品房交易中为出卖方的附随义务，且该义务未能履行并非因被告原因所导致。同时在司法实践当中，即使开发商未履行合同主要义务及按期交房，亦仅按照同地段同档次的房屋租金作为赔偿标准并予以相应的调整。本案中案涉房屋已经交付原告正常使用，满足居住功能，原告并无实际损失，合同约定的违约金过高，纵然法院认定被告须对逾期办证承担一定责任，对违约金也应参照同类房屋租金标准予以调低。即使法院最后认定被告需要对逾期交付承担相应的违约责任，也应当从交付期限届满之次日起计算相应的违约金，即2017年4月1日。 原告南希向本院提交以下证据： 1.《浙江省商品房买卖合同》，欲证明原被告双方的商品房预售合同关系以及被告逾期交付房屋权属证书产生的违约责任的计算方式； 2.销售不动产统一发票，浙江增值税普通发票，欲证明房屋总价款为5730247.71元，原告已按约支付全部房款的事实； 3.【君玺公寓】房屋权属转移登记材料申领通知书，欲证明被告通知原告可领取房屋权属转移登记材料的时间是在2017年10月26日，逾期超过90日以上，已构成违约。 被告堡盈公司向本院提交以下证据： 1.《竣工验收备案表》，欲证明案涉房屋已竣工验收合格且符合购房合同所约定房屋交付条件； 2.《商品房交接书》，欲证明被告已按约将案涉房屋交付给原告； 3.《君玺公寓整改户型委托书》，欲证明本案原告委托被告对案涉房屋进行整改； 4.《杭州市下城区城市管理行政执法局通知书》，欲证明案涉房屋存在“包阳台”、“包设备平台”等施工整改行为，导致杭州市下城区城市管理行政执法局要求拆除相应的违法建筑物并恢复原状的事实； 5.《土地复核验收合格证》，欲证明案涉项目土地已经在杭州市国土资源局下城分局复核验收合格，且杭州市国土资源局已于2017年10月20日受理了被告的不动产登记申请； 6.《不动产登记结果告知单》、《不动产登记清单》，欲证明案涉房屋已经取得了国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，具备了办产权证的条件； 7.房屋权属转移登记材料申领通知书及EMS邮寄凭证、EMS查询记录，欲证明被告已书面通知原告领取案涉房屋权属转移登记资料； 8.短信通知，欲证明被告已于2017年10月27日短信通知原告案涉房屋已取得房屋初始登记权属证书并告知办理申领手续的事实。 上述证据，经庭审出示，当事人发表质证意见如下：被告对原告提交的证据1-3三性均无异议。原告对被告提交的证据1三性均无异议，但是房屋符合交付条件并不代表权属证书也按期交付了；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但是委托改造书是跟购房合同一起签署的，案涉房屋并没有进行改造；对证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告并不存在包阳台、包设备等行为，这个方案是由开发商自行设计的，是开发商的行为导致了这个处罚决定；对证据5无异议，反而说明被告违约；对证据6真实性、合法性无异议，该证据也说明了案涉房屋具备办理房屋权属转移登记的条件是在2017年10月20日，已经远超合同约定的交付时间；对证据7无异议，确认是在2017年10月26日收到的；对证据8无异议，确认是在这个时间点收到的。本院认为，原、被告提交的证据均客观真实，与案件事实相关，相关证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：位于杭州市交叉口“九龙仓君玺”楼盘系被告堡盈公司建设开发的精装修房地产项目。2015年5月14日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》约定：原告向被告购买坐落于杭州市下城区商品房，建筑面积131.6平方米，每平方米43420.84元，总价款5714182元，其中包含全装修总价894880元。被告应于2017年3月31日前将取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》或土地使用权证明，及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记。被告不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，约定日期起90日后，如原告选择不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款每日万分之二的违约金。双方承诺合同中提供的联系地址真实有效，且所列联系地址系送达地址，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件签收日为送达时间。收件人不签收的，同城以特快专递发出后第二日为送达日，异地以特快专递发出后第三日为送达日。合同签订后，原告按约支付房款。2016年12月27日原、被告签订《商品房交接书》，确认被告交付给原告的君玺公寓3幢1单元2604室商品房建筑实测面积为131.97平方米，房屋总价款5730247.71元原告已经支付完毕。2017年5月5日杭州市下城区城市管理行政执法局对被告发出《整改通知书》，认为案涉楼盘的建设行为未在杭州市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致。2017年10月20日杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发土地验收合格证，同日杭州市国土资源局通知被告可以办理案涉房屋在内的房屋所有权首次登记。2017年10月26日杭州市国土资源局向被告核发了《不动产登记结果告知书》，告知包括案涉房屋在内的房屋已于2017年10月26日物权登记，不再另行颁发不动产权证书。2017年10月27日，原告收到被告关于案涉房屋已取得房屋初始登记权证书的短信。同日，被告向原告寄了《房屋权属转移登记材料申领通知书》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。案涉商品房买卖合同已对出卖人造成买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任作出明确约定，双方均应按约履行。合同约定被告应于2017年3月31日前取得并将商品房所有权初始登记交付给原告，而被告直至2017年10月26日才取得物权登记，按照合同约定，被告逾期提供办证条件，应按房款的日万分之二支付违约金。原告主张被告应向其支付违约金，未超过合同约定标准，应予支持。结合具体金额和日期，本院经核算，截至2017年10月26日，违约金金额为239524.4元。原告所购入的房屋并不存在违章改造的情况，被告认为逾期办证并非公司自身原因，而是其他业主委托被告进行违章改造，致使案涉楼盘权属均无法如期取得。即使该意见属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”亦不能免除被告应承担的违约责任。原、被告对逾期办证违约金的约定明确，日万分之二的计算标准未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告辩称该标准过高，应参照同类地段租金作为衡量标准调整违约金的意见，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南希违约金239524.4元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4893元（原告已预交），由被告堡盈房地产（杭州）有限公司负担。 原告南希于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  周培芳 人民陪审员  陈继英 人民陪审员  郭凤珍 二〇一八年六月二十八日 代书 记员  章颐灵 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?