湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘1222民再4号 原审原告：向先高，男，1971年8月28日出生，汉族，湖南省沅陵县人，农民。 委托诉讼代理人：张深致（特别授权），湖南澧州律师事务所律师，执业证号：14307201510128781。 原审被告：郑启鸿，男，1968年8月4日出生，苗族，湖南省沅陵县人，个体户。系“沅陵县官庄怡和宾馆”登记业主。 原审原告向先高与原审被告郑启鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院（2013）沅民一初字第239号民事判决已发生法律效力，经本院审判委员会讨论决定，于2016年10月26日作出（2016）湘1222民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。 原审原告向先高及其委托诉讼代理人张深致、原审被告郑启鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告向先高诉称，请求人民法院依法解除房屋租赁合同，判令被告支付2012年1月3日至2012年12月31日全年租金50000元整及2013年1月9日起的房屋占用费。本案诉讼费用由被告承担。2011年6月7日我与张家华签订了《土地房屋转让合同》同时并办理了转让登记，依法取得官庄镇金山路12-16号土地使用权及房屋的所有权，2011年9月17日，按《土地房屋转让合同》第四条规定，双方签订《土地房屋转让合同》，约定期限为12年，采用周年计算制，原审被告郑启鸿前三年的租金为50000元每年，每年的12月31日前支付租金，不按时支付，我有权解除合同等，2012年我按约定将房屋交付给被告郑启鸿使用，但到12月31日原审被告郑启鸿未按约向我支付租金，为此，我于2013年1月1日以快递的方式向原审被告郑启鸿寄出催款通知书，并告知原审被告郑启鸿于2013年元月1日至7日及时交纳租金50000元，否则，2013年元月8日解除合同，然而原审被告郑启鸿收到催款通知书后无动于衷，至今仍未履行，据此请求人民法院判决原审被告郑启鸿按约定支付租金50000元，并承担本案的案件受理费。 原审被告辩称，原审被告：一、原审原告向先高诉称原审被告不缴纳房租，且邮寄了催款通知书与事实不符。1.原审原告向先高多次拒绝接受原审被告郑启鸿房租是事实，2013年元月12日怡和宾馆副总经理向桂云缴纳租金被原审原告向先高无理拒绝，2013年元月12日委托官庄派出所民警高爱军、向萼生等人转交原审被告郑启鸿的房租费也遭原审原告向先高拒绝。2、原审被告郑启鸿从未收到原审原告向先高的催交租金通知书，从未在任何邮件上签名，原审原告提交的催交租金通知书和特快专递也充分证明，原审被告郑启鸿根本没有收到催交租金通知书，特快专递证实收寄员签名栏处盖有湖南省沅陵官庄营业邮印是2013年3月23日01时，而收件人签名处却无人签名盖章。 二、原审原告向先高诉称原审被告郑启鸿欠房租50000元与事实不符，事实是原审原告向先高尚欠原审被告郑启鸿290625元。1、原审被告郑启鸿与原审原告向先高于2011年9月24日签订的房屋租赁合同第五款约定漏水修缮费用由出租方承担，同时《房屋租赁合同法》第221条规定，维修费用由出租人负担，原审被告郑启鸿维修费用为308716元，维修期间宾馆的营业损失91909元，共计400625元，减去已付的60000元，抵扣50000元房租，原审原告向先高尚欠原审被告郑启鸿290625元，同时原审原告向先高不履行维修义务，拒不支付维修费用和营业损失290625元，2012年8月18日原审被告郑启鸿已向人民法院提起诉讼。 三、《合同法》第67条规定当事人互相负债务，有向后履行顺序，后履行一方有权拒绝其履行要求。原审原告向先高不履行维修义务，支付维修费用，原审被告郑启鸿可以从房屋租金中抵扣。 四、原审原告向先高与原审被告所签订的房屋租赁合同期限为12年，自2012年元月3日至2025年元月3日止，原审原告向先高在合同期限内无正当理由和法定理由，不能与答辩人解除房屋租赁合同。综上所述请求人民法院判决依法驳回原审原告向先高的诉讼请求，承担本案诉讼费。 原审原告向先高向本院起诉请求：请求人民法院依法解除《房屋租赁合同》；判令被告支付2012年1月3日至2012年12月31日全年租金50000元；本案诉讼费用由被告承担。本院原审认定案件事实：2008年，张大堂在位于沅陵县官庄集镇金山路12-16号修建了房屋一栋，共五层，房屋的所有人登记为其长子张家华，共有人为其次子张家贵。同年9月17日，张大堂（甲方）将该栋楼房的第2、3层共计18间出租给被告郑启鸿（乙方）用于经营怡和宾馆，租期15年，每年租金50000元，合同共计十一条，对各方面进行约定。2010年3月28日张大堂将该栋楼房的第4层以每年12000元的价格出租给了被告郑启鸿，租期1年，2011年4月28日张大堂又将该栋楼房的第4层续租给了被告郑启鸿，约定内容与2010年3月28日相同。2011年6月17日原告向先高与张大堂、张家华、张家贵签订了《土地房屋转让合同》，张大堂、张家华、张家贵将该栋楼房以1400000元的价格转让给原告向先高，原告向先高于同年11年1日办理过户登记。根据《房屋买卖合同》约定买卖不破租赁的规定，2011年9月24日，被告郑启鸿（乙方）在与张大堂签订的《房屋租赁合同》的基础上与原告向先高（甲方）另行签订了《房屋租赁合同》。合同中约定被告郑启鸿租赁原告向先高房屋一楼的服务台、二、三层的客房、五楼的洗衣间、晒台和储藏室，用于开设宾馆休闲娱乐及与之相关的经营服务活动；期限为2011年元月3日至2025年元月3日止，乙方前三年租金为每年50000元，每年12月31日前给付，乙方不按时给付，甲方有权解除合同。第五条第三项还约定乙方在维修期间发生的营业损失，乙方从甲方今后交纳房租时免一个月租金。合同签订后鉴于房屋卫生间出现漏水需要进行维修，原告向先高（甲方）与被告郑启鸿（乙方）、原房主张大堂、张家华、张家贵（丙方）于2011年10月23日签订了一份补充合同，合同约定按经甲方同意的维修方案，房屋维修所需费用110000余元，由甲方承担60000元，其余部分由乙方通过索赔或自行承担。该补充合同签订后，被告郑启鸿通过张家界安泰司法鉴定中心对房屋漏水原因进行了司法鉴定，经鉴定，渗漏系房屋自身原因，压路机震压有一定影响。2011年11月5日被告郑启鸿向沅陵县价格认定中心申请对房屋维修费用及维修期间的停业损失进行价格评估，通过评估，房屋维修所需费用308716，维修期间的停业损失91909元。2012年9月11日被告郑启鸿以2011年10月24日签订的合同存在重大误解、显失公平为由向本院提起诉讼，并要求人民法院判决确认2011年10月24日签订的合同无效，并要求原告向先高、原房主张大堂、张家华、张家贵给付房屋维修费、停业期间的营业损失共计290625元。2013年5月22日本院以合同未显失公平，不存在重大误解为由驳回被告郑启鸿的诉讼请求，被告郑启鸿不服判决提起上诉，怀化市中级人民法院经审理，依法判决维持原判、驳回上诉。2012年12月31日被告郑启鸿应付原告向先高2012年度房屋租金50000元，被告郑启鸿以上述理由拒绝支付。2013年元月1日，原告向先高在沅陵县官庄镇邮政储蓄营业部以快递的方式向被告郑启鸿寄出催交租金通知书，催告被告郑启鸿于2013年元月7日前交纳怡和宾馆1、2、3、5楼的租金50000元（未包括应减免的一个月房租），否则将于2013年元月8日解除《房屋租赁合同》。被告郑启鸿职工杨国庆于当日签收了沅陵县邮政局官庄分局邮递员送达的快递。被告郑启鸿在上述期限内依旧没有向原告向先高支付房屋租金。2013年元月11日原告向先高以被告郑启鸿未交付租金，要求解除合同为由，对被告郑启鸿开设的怡和宾馆一楼服务台进行了封锁，当月12日被告郑启鸿安排怡和宾馆副总经理向桂云将房屋租金45000元交给了官庄派出所民警手中，原告向先高以要求解除合同为由拒绝收取该房屋租金。本院原审认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。原告向先高于2011年6月17日与张家华、张家贵、张大堂签订《土地房屋转让合同》（此房屋所有人张家华、共有人张家贵已取得土地使用权证及房产证）并取得了位于沅陵县官庄镇金山路12-16号房屋的土地使用权及房屋所有权。原、被告于2011年9月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当严格按照合同的约定享受权利、承担义务。现原告向先高以该合同中第四条关于租金及交付：“乙方前三年的租金为伍万元/年，每年的12月31日前交付。乙方不按时交付，甲方有权解除合同”的约定，以被告郑启鸿经催告未及时在规定的时间内交付房租为由，要求与被告郑启鸿解除合同，并要求被告郑启鸿支付尚欠的2012年1月3日至2012年12月31日的租金50000元。被告郑启鸿认为其租赁原告向先高的房屋有些费用还存在争议，且被告郑启鸿在合理时间内愿意支付尚欠的房租为由要求驳回原告向先高的诉讼请求。可见，本案的争议焦点是：1、被告郑启鸿未支付到期房租，是否构成违约；2、原告向先高是否可以解除与被告郑启鸿所签的房屋租赁合同。1、原、被告双方于2011年9月24日签订的合同中明确约定，房屋的租赁期限为12年，采用周年计算制，自2012年元月3日至2025年元月3日止，前三年的租金为50000元一年，每年的12月31日前交付。原、被告双方对于支付租金方式、时间有明确的规定，被告郑启鸿没有在约定的期间内支付，构成违约，应承担继续履行向原告向先高交付2012年1月3日至2012年12月31日租赁房屋租金的义务。2、被告郑启鸿虽然没有在约定期限内支付房租，但不是无故拒付或拖欠房租。被告郑启鸿因所租赁的房屋出现墙体开裂、漏水等质量问题，影响了被告郑启鸿的正常经营，与原告向先高产生了纠纷，当时双方在处理纠纷的过程中，被告郑启鸿也是以此纠纷为由没有及时支付租金，而且，原告向先高是与被告郑启鸿个人签订的合同，原告向先高于2013年1月1日向被告郑启鸿邮寄的要求被告郑启鸿于2013年1月7日前支付房租的邮件是其他人签收，并不能证实被告郑启鸿本人收到了该邮件；即使被告郑启鸿收到了该邮件，原告向先高催告被告郑启鸿支付房租，因被告郑启鸿所欠房租为46834元，数额较大，原告向先高亦应给被告郑启鸿合理的准备时间，2013年1月原告向先高采取堵门等措施后，被告郑启鸿筹措了45000元欲支付给原告向先高，证实被告郑启鸿有继续履行合同的意愿，因而，原告向先高依照合同的约定解除合同的条件并没有成就，原告向先高不能据此解除合同。从现实情况看，被告郑启鸿租赁原告向先高的房屋12年，期限较长，且被告郑启鸿为进行经营活动对租赁的房屋投入了大量资金，如果轻易解除合同，不利于交易的安全和公平。本院原审判决：一、被告郑启鸿于本判决生效之日起十日内一次性支付原告向先高2012年1月3日至2012年12月31日房屋租金50000元；二、驳回原告向先高要求解除原、被告2011年9月24日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告向先高负担50元，被告郑启鸿负担1000元。 本院再审认定案件事实如下：本案再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，原审原告与原审被告之间的争议焦点是合同解除的条件成就与否。双方约定的解除条件是：乙方（郑启鸿）不交付租金，甲方（向先高）有权解除合同。事实上，在被告支付租金期限届满后，原告已书面催告。双方于2011年9月24日签订的合同，在催告届满后的2013年1月8日已经解除。如果被告郑启鸿有异议，也只是请求确认解除行为的效力问题。关于原审中所论述的催告的合理期间问题，目前尚无明确的法律规定，而且原告已在期限届满后给被告留有七天准备期限，原审认为不合理，没有法律依据。因此，应认定合同已经原审原告向先高通知并到达对方时解除。合同解除后，被告尚未履行完毕的合同义务即支付租金50000元，依法继续履行。原告请求判令被告支付租金的请求，依法应得到支持。关于原告请求依法解除合同的请求，因其解除行为已实施，是法律意义上的事件，其行为合法有效，无需再作出法律上的处分，故该项请求本院不予支持，依法应当驳回。本次判决区别于原审判决第二项，原审认为合同应继续履行而驳回原告的解除请求。本次判决是认为合同已经解除，无需解除而驳回解除请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条及第二百二十七条规定，判决如下： 一、维持本院（2013）沅民一初字第239号民事判决第一项； 二、撤销本院（2013）沅民一初字第239号民事判决第二项，改判决为：驳回原审原告向先高要求解除双方于2011年9月24日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。 案件受理费1050元，由被告郑启鸿负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  谢根发 审 判 员  于 波 人民陪审员  王建龙 二〇一八年六月二十五日 代理书记员  谌晓晗 附适用法律文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。