安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖13民终1517号 上诉人（原审被告）：宿州市白马置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区金海大道8号。 法定代表人：周观春，该公司经理。 委托诉讼代理人:张永忠，宿州市埇桥区永安镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李佳林，安徽徽灵律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宿州吉泰物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区外环南路南侧。 法定代表人：王伟新，该公司经理。 委托诉讼代理人：左克亭，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李佳林，安徽徽灵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱家芬，女，1977年8月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被上诉人（原审原告）：黄某，男，2004年6月7日出生，汉族，住安徽省颍上县。 法定代理人：朱家芬，系黄某之母。 上诉人宿州市白马置业有限公司（以下简称白马置业公司）、宿州吉泰物业管理有限公司（以下简称吉泰物业公司）因与被上诉人朱家芬、黄某委托合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初6031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白马置业公司的委托诉讼代理人张永忠、李佳林，上诉人吉泰物业公司的委托诉讼代理人左克亭、李佳林，被上诉人朱家芬、黄某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白马置业公司、吉泰物业公司上诉请求：依法改判或者发回重审；一二审诉讼费由宋继红、武夹承担。事实和理由：一审法院认定根据《商铺委托经营管理协议》第六条的约定，因双方未达成书面协议，该协议继续有效，应按第五年的租金标准继续支付租金错误。《商铺委托经营管理协议》第二条第2项对第五年之后的租金计算方法和支付方式进行了明确约定，即只有在商铺已经租赁并实际产生租金的情况下，宋继红、武夹才有租金收入，而事实上宋继红、武夹的商铺近几年来一直处于闲置状态，白马置业公司、吉泰物业公司不应当支付第六年的租金。 朱家芬、黄某未答辩。 朱家芬、黄某向一审法院起诉请求：1.吉泰物业公司、白马置业公司连带支付拖欠第六年房租款（31390元／年，暂主张9个月）23542.5元，余下房租计算至实际善意交房之日，按2615.83元／月计算；并支付违约金5297.06元（从2016年12月29日至2017年7月1日，按合同为日罚万分之三），余下违约金计算至善意交房之日，本次起诉合计28839.56元（强制执行并适用利息双倍支付条款）；2、诉讼费由吉泰物业公司、白马置业公司承担。 一审法院认定事实：朱家芬、黄某与白马置业公司签订商品房买卖合同，约定购买白马置业公司开发的位于宿州市外环南路白马商城东区门面房一处。作为该合同附件四，朱家芬、黄某与吉泰物业公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定将涉案房屋交由吉泰物业公司对外统一经营租赁，租赁期间自2011年12月30日至2016年12月29日，并对租赁费数额、支付方式及时间、违约责任等相关事宜做出约定。一审法院认为，关于涉案合同约定的经营管理期限届满后朱家芬、黄某收回房屋使用权前这段时间房屋租金及违约金的计算问题，虽然涉案委托经营协议至2016年12月已期满，但双方在《商铺委托经营管理协议》第六条约定“本协议的变更和解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方面变更或解除本协议”，且双方未另行达成书面或口头的协议，因而原租赁合同应继续有效。朱家芬、黄某请求吉泰物业公司、白马置业公司连带支付拖欠第六年房租款（暂主张9个月）23542.5元并支付违约金5297.06元（从2016年12月29日至2017年7月1日，按合同日罚万分之三），在（2016）皖1302民初7979号民事调解书中，已达成调解协议。自2016年12月30日至起诉之日共计6个月，朱家芬、黄某主张9个月的房租无事实依据，不予支持。朱家芬、黄某主张的6个月房租未超期，按协议约定违约金不予支持。对朱家芬、黄某要求余下房租计算至实际善意交房之日，按2615.83元／月计算的诉讼请求，因交房之日属不确定日期，暂不支持。因《委托经营管理协议》系商品房买卖合同的补充协议，白马置业公司作为主合同一方当事人依照其承诺理应对从合同承担连带责任，况且事后其以书面承诺的方式明确表示对《委托经营管理协议》所产生的债务承担继续履行的责任，故宋继红、武夹要求白马置业公司对吉泰物业公司所欠房屋租金及相应违约金承担连带清偿责任的诉讼请成立，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条规定，判决：一、白马置业公司、吉泰物业公司于判决生效之日起十日内连带支付朱家芬、黄某房屋租赁费15695元（2016年12月30日至2017年6月29日）；二、驳回朱家芬、黄某的其他诉讼请求。一审案件受理费298元，由白马置业公司、吉泰物业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。1、白马置业公司、吉泰物业公司提交了解除合同通知单及邮寄单，证明该通知2017年5月8日已向朱家芬、黄某等人送达，《商铺委托经营管理协议》解除；朱家芬、黄某未到庭质证；经本院核实吉泰物业公司、白马置业公司提交的解除合同通知单因朱家芬、黄某等人对解除合同内容不认可，已委托律师回函交涉并提起本案诉讼，能够证明朱家芬、黄某知晓该通知单内容，故对该解除合同通知单及部分邮寄回单的真实性予以认定。2、白马置业公司、吉泰物业公司提交照片一组，以证明案涉12户所购商铺，除部分交由业主出租外，其他房屋均闲置；朱家芬、黄某未到庭质证；因案涉房屋是否闲置与本案无关联性，不予认定。3、白马置业公司、吉泰物业公司申请陈思良、张皊出庭作证，以证明案涉房屋并未出租，已闲置多年，无收益按约定第6年不应支付租金；朱家芬、黄某未到庭质证；本院认为，吉泰物业公司在其与宋继红等人的商铺委托经营管理协议到期后，未通知宋继红受领案涉商铺前，案涉商铺是否闲置与本案的处理无关联性，本案不予认定。二审审理查明：朱家芬、黄某（乙方）与吉泰物业公司（甲方）签订的《商铺委托经营管理协议》第二条“经营管理期限”约定：“1、商铺经营管理期限为5年，从2011年12月30日至2016年12月29日止；2、前款经营管理期限届满，甲方对商铺享有优先承租权，乙方可以继续委托甲方统一招商和管理或者乙方自营。（甲方第6至10年甲乙双方按照本年度租金所产生的经营效益实行10%、90%分成，其中10%作为甲方的管理费用、90%作为业主的效益回报）。第三条“经营收益及支付方式”中约定“1、乙方承诺支持甲方培育市场，2011年12月30日至2014年12月29日期间，甲方无需向乙方支付该商铺所有收益；2、支付方式（1）乙方若一次性付清房款的，买卖合同签订之日起开始返租，若办理按揭贷款的，合同签订之日按揭贷款下来后开始返租；（2）2014年12月30日至2015年102月29日甲方支付乙方租金28251元，应在年中支付；（3）2015年12月30日至2016年12月29日甲方支付乙方租金31390元，应在2016年6月30日支付”。第五条“违约责任”约定：（1）甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之一计算的违约金，本协议继续履行，逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之二计算的违约金，协议继续履行；逾期支付超过90日，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之四计算的违约金，本协议继续履行”。吉泰物业公司主张于2017年5月8日向朱家芬、黄某邮寄送达了《解除合同交房自营通知单》，该通知载明：《商铺委托经营管理协议》到期，请接到通知单后的20个工作日办理合同期内返租金欠据、收房自营等手续。吉泰物业公司未提供证据证明朱家芬、黄某收到该通知的日期，朱家芬、黄某未与吉泰物业公司办理交接手续，且朱家芬、黄某等人对通知内容不认可，已委托安徽步海律师事务所律师周步海向吉泰物业公司于2017年5月25日发送律师函，对相关事项进行交涉，并引起本案诉讼。另查明：因吉泰物业公司未能按商铺管理经营协议按期支付业主相应的租赁费，业主向政府部门反映，白马置业公司2015年4月20日向购买商铺的业主代表作出书面的《业主代表与白马置业对接洽谈备忘录》，明确：吉泰物业公司是白马置业公司的关联公司，是白马置业公司的子公司，白马置业公司承担吉泰物业公司所有的责任和义务，如吉泰物业公司无法履行相关的责任和义务，白马置业公司则全部承担和继续履行其所有的承诺、责任及义务。该备忘录加盖了白马置业公司的合同专用章。除本院查明的上述事实外，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案《商铺委托经营管理协议》第二条第2款约定，吉泰物业公司在五年委托经营管理期限届满后对涉案商铺享有优先承租权，朱家芬、黄某可以委托吉泰物业公司继续管理经营或者自营，而吉泰物业公司在委托经营管理期限届满后未与朱家芬、黄某继续签订委托经营管理协议，也未将涉案商铺交由朱家芬、黄某自营，吉泰物业公司继续占用案涉商铺给朱家芬、黄某造成一定损失，朱家芬、黄某有权要求吉泰物业公司承担自合同期满的2016年12月30日至吉泰物业公司通知载明的交接期限届满日的相应责任，吉泰物业公司、白马置业公司认为案涉商铺闲置，其不应支付费用的理由不成立，本院不予采纳。至于通知载明的交接期限届满日的确定，因吉泰物业公司未提供证据证明朱家芬、黄某收到通知的时间，本院酌定该日期从朱家芬、黄某等人委托律师发函交涉之日开始计算，满20个工作日即计至2017年6月22日。因涉案《商铺委托经营管理协议》对五年委托期限届满、双方未能达成新合同情形下，吉泰物业公司占用案涉商铺如何支付费用及违约责任的承担没有约定，综合本案实际情况，可参照第五年的租金标准确定租金数额。吉泰物业公司、白马置业公司均承认白马置业公司曾承诺业主妥善解决租金问题，如吉泰物业公司未能履约，白马置业公司自愿承担责任，白马置业公司在本案中认为其承诺承担责任的期间只包括“五年委托经营期间”，但白马置业公司对其该主张并未提供相应证据予以证明，本院对其该主张不予采信，白马置业公司应按照其承诺与吉泰物业公司共同对朱家芬、黄某承担责任。综上所述，吉泰物业公司、白马置业公司应当支付朱家芬、黄某自2016年12月30日至2017年6月22日期间的租金损失，以年租金31390元为标准实际计算。 综上所述，吉泰物业公司、白马置业公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初6031号民事判决； 二、宿州吉泰物业管理有限公司、宿州市白马置业有限公司于本判决生效之日起10日内按照年租金31390元的标准向朱家芬、黄某支付2016年12月30日至2017年6月22日期间的租金； 三、驳回宋继红、武夹的其他诉讼请求。 如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费298元，二审案件受理费596元，均由宿州吉泰物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇一八年六月二十八日 法官助理** 书记员刘敏 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。