海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民初83号原告:三亚德商房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市亚龙湾旅游度假区龙溪路西山渡二期。法定代表人：王洪辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晋顼，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠和，北京大成（海口）律师事务所律师。被告：万鸿冰，男，汉族，1969年4月7日出生，住湖南省南县。原告三亚德商房地产开发有限公司（以下简称德商公司）与被告万鸿冰商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德商公司的委托诉讼代理人张忠和到庭参加诉讼，被告万鸿冰经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。德商公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2015年4月14日签订的《商品房买卖合同》及于2015年7月12日签订《付款补充协议》、于2015年8月14日签订《补充协议》；2、判决被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》登记备案的相关手续；3、判令被告向原告支付违约金人民币103.8万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月25日，原告与被告签订《认购协议书》，约定：被告自愿认购亚龙湾西山渡二期项目，房号暂为2218，建筑面积713.97平方米，认购价格为3460万元，付款方式为一次性付款。被告自愿向原告支付定金346万元，该定金在双方签订可备案的房屋买卖合同后自动转为房款的一部分。协议同时约定，该认购书至双方签订可备案的商品房买卖合同后失效。认购协议书签订后，被告于当日支付定金346万元。2015年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于三亚市亚龙湾国家旅游度假区红树山谷二期（推广名为亚龙湾西山渡二期）第0V3G型2218号房，房屋总价款为3460万元，房屋建筑面积为713.97平方米，付款方式为签订本合同时支付全部房款的100%。合同第七条约定，被告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金。该合同附件四补充协议第八条约定，如因被告原因导致买卖合同解除的，被告应在买卖合同解除之日起15天内办理上述房屋解除在三亚市房地产交易管理所的合同预售备案手续。合同签订后，因被告未按合同约定一次性支付购房款，原告于2015年7月12日与被告签订《付款补充协议》、于2015年8月14日与被告签订《补充协议》，将付款方式由一次性付款变更为分期付款。补充协议签订后，被告于2015年8月21日支付了100万元的购房款，加上由《认购协议书》定金转为购房款的346万元，合计支付446万元，剩余购房款至今未支付。为此，原告曾多次通过电话及书面的方式向被告发送催款函。因被告违约行为已经符合原告单方解约的条件，原告于2016年4月5日委托海南祥瑞律师事务所按合同约定的被告地址向被告发出《解除合同通知律师函》，解除双方签订的合同及相关补充协议。德商公司向本院提交了如下证据：1.《认购协议书》。证明原被告签订协议书，就被告自愿认购涉案商品房有关事项进行了约定；2.收据。证明被告于2014年2月25日支付《认购协议书》项下定金346万元；3.《商品房买卖合同》。证明原被告签订正式《商品房买卖合同》，就被告购买涉案房产有关事项进行了约定；4.《付款补充协议》。证明被告不能一次性支付购房款，双方签订补充协议将付款方式由一次性付款变更为分期付款；5.《补充协议》。证明被告不能一次性支付购房款，双方签订补充协议将付款方式由一次性付款变更为分期付款；6.《收据》。证明被告于2015年8月21日支付购房款100万元；7.解除合同通知律师函。证明被告因严重违约，原告委托海南祥瑞律师事务所向被告发出了《解除合同通知律师函》；8.商品房预售许可证。证明涉案房屋取得了商品房预售许可证，具备预售条件。9.2221房屋的房产证，证明涉案房产已经办理到德商公司名下。结合庭审陈述，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告万鸿冰未提交证据。经审理，本院认定事实如下：2014年2月25日，原告与被告签订《认购协议书》，约定：被告自愿认购亚龙湾西山渡二期项目，房号暂为2218，建筑面积713.97平方米，认购价格为3460万元，付款方式为一次性付款。被告自愿向原告支付定金346万元，该定金在双方签订可备案的房屋买卖合同后自动转为房款的一部分。协议同时约定，该认购书至双方签订可备案的商品房买卖合同后失效。《认购协议书》签订后，被告于当日支付定金346万元。2015年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于三亚市亚龙湾国家旅游度假区红树山谷二期（推广名为亚龙湾西山渡二期）第0V3G型2218号房，房屋总价款为3460万元，房屋建筑面积为713.97平方米，付款方式为签订本合同时支付全部房款的100%。合同第七条约定，被告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金。该合同附件四补充协议第八条约定，如因被告原因导致买卖合同解除的，被告应在买卖合同解除之日起15天内办理上述房屋解除在三亚市房地产交易管理所的合同预售备案手续。合同签订后，因被告未按合同约定一次性支付购房款，原告于2015年7月12日与被告签订《付款补充协议》、于2015年8月14日与被告签订《补充协议》，将付款方式由一次性付款变更为分期付款。补充协议签订后，被告于2015年8月21日支付了100万元的购房款，加上由《认购协议书》定金转为购房款的346万元，合计支付446万元，剩余购房款至今未支付。原告于2016年4月5日委托海南祥瑞律师事务所按合同约定的被告地址向被告发出《解除合同通知律师函》，解除双方签订的合同及相关补充协议。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应依约全面履行。《认购协议书》签订及《付款补充协议>、《补充协议》变更付款方式为分期付款，双方均应遵照合同约定履行各自义务。被告万鸿冰合计支付446万元，剩余购房款至今未支付。原告覆行催款程序向被告发出催款函后，被告也未予以回复。被告迟延履行合同付款义务的行为已构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第七条明确约定，被告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限从第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金。该合同附件四补充协议第八条约定，如因被告原因导致买卖合同解除的，被告应在买卖合同解除之日起15天内办理上述房屋解除在三亚市房地产交易管理所的合同预售备案手续。庭审查明，被告的付款行为已明显违反了合同的上述约定，且原告也已履行解除合同的法定程序，被告并没作出回复，因此，双方约定的解除合同的条件已经成就。故原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求被告协助其办理撤销《商品房买卖合同》登记备案的相关手续并支付逾期付款违约金的主张于法有据，本院予以支持。违约金金额应为（3460万元-446万元）3%＝90.42万元。被告万鸿冰未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告三亚德商房地产开发有限公司与被告万鸿冰于2015年4月14日签订的《商品房买卖合同》及于2015年7月12日签订《付款补充协议》、于2015年8月14日签订《补充协议》；二、被告万鸿冰应于本判决生效之日起三十日内协助原告三亚德商房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》登记备案的相关手续；三、被告万鸿冰应于本判决生效之日起十五内向原告三亚德商房地产开发有限公司支付违约金90.42万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费219990元（原告三亚德商房地产开发有限公司已预交），由被告万鸿冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李桂祥审判员李新建审 判 员 范   启   鹏 二〇一八年六月二十日法官助理 蒋       炯 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》