文书内容沈阳市铁西区人民法院执 行 裁 定 书（2018）辽0106执异00109号案外人沈阳市铁西碧桂园房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁**。法定代表人周成斌，系该公司总经理委托代理人姜丽，女，1987年8月18日出生，汉族，住沈阳市大**大北街，系该公司员工。原告王金宝，男，1965年2月15日出生，汉族，住沈阳市大**技校街再生北巷。委托代理人周丽萍，系辽宁恒信律师事务所律师被告辽宁宝立房产开发有限责任公司，住所地沈阳市铁**腾飞二街**。法定代表人陈刚，系该公司总经理委托代理人李迪，系辽宁睿金律师事务所律师。本院审理原告王金宝诉被告辽宁宝立房产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案过程中，查封了被告辽宁宝立房产开发有限责任公司在沈阳市铁西区肇工北街建设的“美好愿景销售中心”三层建筑。案外人沈阳市铁西碧桂园房地产开发有限公司对位于沈阳市铁西区肇工北街的“美好愿景销售中心”三层建筑的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人沈阳市铁西碧桂园房地产开发有限公司称，请求法院终止执行（2018）辽0106民初3635号协助执行通知书执行行为，解除对案外人房产（位于沈阳市铁**肇工北街**地上物“美好愿景销售中心”**建筑，建筑面积约1700平方米）的查封。2018年5月17日，贵院向案外人下达（2018）辽0106民初3635号协助执行通知书及查封公告，误将案外人财产（位于沈阳市铁**肇工北街****地上物“美好愿景销售中心”**建筑，建筑面积约1700平方米）作为被告辽宁宝立房产开发有限责任公司的房产予以执行查封，案外人根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，提出案外人执行异议，具体理由如下：一、贵院查封的位于阳市铁西区肇工北街10号甲1号地上物“美好愿景销售中心”三层建筑，建筑面积约1700平方米的建筑为异议人的财产，与被告辽宁宝立公司无关。2018年1月7日，辽宁省铁岭市中级人民法院作出（2016）辽12执10号执行裁定书，裁定：“将建设用地使用证号为（铁西）国用（2009）第074号，面积为14608.5平方米的土地使用权及建设用地使用证号为（铁西）国用（2010）第078号，面积为22735.34平方米土地使用权[他项权利证号为：铁西他项（2010）第0088号、铁西他项（2010）第0092号]和上述土地上美好愿景三期的在建工程X号楼、X号楼、X号楼、X号楼、X号楼、X号楼、X号楼、X号车库、X号车库作价243，332，271.06元，交付与沈阳市铁西碧桂园房地产开发有限公司，前述资产所有权自裁定送达沈阳市铁西碧桂园房地产开发有限公司时起转移。”根据铁岭市中级法院委托铁岭陆丰资产评估事务所出具的评估报告书中第三条评估对象和评估范围记载，贵院查封的位于沈阳市铁西区肇工北街10号甲1号地上物“美好愿景销售中心”三层建筑即D6号楼。2018年5月7日，异议人获取建设用地使用证号为（铁西）国用（2009）第074号，面积为14608.5平方米的地块的不动产权证书[编号为辽（2018）沈阳市不动产权第9000120号]。2108年4月28日，异议人获得建设用地使用证号为（铁西）国用（2010）第078号，面积为22735.34平方米的地块的不动产权证书[编号为辽（2018）沈阳市不动产权第9000112号]。二、贵院要求异议申请人协助执行行为不符合法律规定。综上，申请人提出执行异议，请求贵院终止执行（2018）辽0106民初3635号协助执行通知书执行行为，解除对案外人房产（位（位于沈阳市铁**肇工北街****地上物“美好愿景销售中心”**建筑筑面积约1700平方米）的查封。原告王金宝称，1、王金宝认为申请人不具有提起本案诉讼保全行为执行异议的主体资格，具体理由如下：首先，申请人未提供证据证明其是（2016）辽12执10号执行案件的合法申请执行人，其未提供证据证明其是该执行案件的执行依据（2015）辽民二初字第16号民事判决项下的合法权利人。2、经原告王金宝查询在最高人民法院的被执行人信息系统，（2016）辽12执10号执行案件的立案时间是2016年的2月1日，而申请人的成立时间是2017年的10月24日，因此其并非是案涉执行案件的合法申请执行人，无权对本案提出执行异议。3、从申请人所提交的铁岭中院2018年1月7日作出的（2016）辽12执10号《执行裁定书》所记载的案涉事实来看，案涉房产和土地使用权已于2016年11月4日第三次流拍，根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条规定，第三次流拍后法院应当征求申请执行人的意见是否同意抵债，如果同意则应及时做抵债处理。如果不同意，法院应当在第三次流拍7日内组织变卖，60日内未能成功变卖则应将案涉房产和土地使用权退回被执行人辽宁宝立房产公司。因此，若铁岭中院就（2016）辽12执10号执行案件项下查封的土地使用权作抵债处理，则最迟也应在2016年11月10日前将案涉的土地使用权抵债给案件当时的申请执行人。因本案申请人在2016年11月10日并未成立，即使是按抵债程序处理也不应该抵给本案的申请人，铁岭中院（2016）辽12执10号执行裁定在时隔一年之久之后将案涉的土地使用权和房产抵债给异议申请人属于违反了执行相关法律规定的错误行为，本案申请人并非案涉房产和土地使用权的合法权利人。4、案涉售楼处房产没有相关的规划和建筑手续，属于违法建筑，因其相关手续不完善，价值具有很大的不确定性，在此情况下不应对其进行价值评估，否则有违评估工作的客观性和科学性，同时也涉嫌损害被执行人辽宁宝立公司的其他债权人的合法利益。另外，在案涉的违法建筑手续未完善前，其建筑本身也不具有我国物权法所规定的所有权，自然也不可能产生物权变动的条件和效力，因此案涉售楼处房产属于现阶段不可处分的标的物，铁岭中院不应委托评估机构对其进行价值评估、拍卖以及做抵债处理。再者案涉售楼处房产已于2012年已由辽宁宝立公司以2295万元出售给王金宝，而铁岭中院委托评估机构所作的评估报告中体现出的该售楼处的价值仅为6946959.08元，相差将近一千七百多万元，评估机构所采用的成本法所进行的低价评估方式严重损害了王金宝的合法利益，影响其对辽宁宝立房产公司债权的实现。5、在包括案涉售楼处在内的土地使用权和房产的司法处置过程中王金宝并未发现案涉售楼处现场张贴过任何售楼公告，因此影响到其作为竞买人参加案涉使用权和房产的拍卖活动，拍卖程序不合法，铁岭中院的司法处置行为无效。同时铁岭中院将2018年1月7日才将土地使用权抵债给本案申请人违反关于司法处置抵债程序的相关法律规定，并且铁岭市陆丰资产事务所的评估报告有效期已经届满，铁岭中院应当重新组织对案涉房产的土地使用权进行评估和重新拍卖，铁岭中院未采取相关措施严重违反法定程序并且也严重影响辽宁宝立公司的偿债能力，损害了答辩人王金宝和其他债权人的合法利益，影响债权的实现。6、铁西区法院所做的（2018）辽0106民初3635号民事裁定以及具体查封案涉售楼处房产的行为、向申请人送达申请通知书的行为是依法进行的，不存在任何过错，因此申请人依据我国民事诉讼法第225条的规定就上述执行行为提出异议，没有事实和法律上的根据。7、案涉（2015）辽民二初字第16号民事判决的合法权利人应为案外人王荣涛，其系申请人的股东沈阳荣利成房地产开发有限责任公司的实际控股股东，在案涉土地和房产三拍流拍后王荣涛不接受抵债的情况下铁岭中院既未及时组织变卖又未将案涉土地和房产退回给被执行人辽宁宝立开发房产有限公司，却在长达一年之久之后在申请人成立不久以违法抵债的方式将案涉房产和土地使用权转让给申请人涉嫌恶意串通逃避资产转让的税款缴纳义务。8、2017年1月1日《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》已经颁布施行，案涉土地房产在没有做出合法的处置之前应当依据该规定重新进行网络拍卖，即便是做抵债处理也应当依照该拍卖规定按二拍流拍后的价格确定抵债价格，而不应采用三拍流拍价格确定抵债价格。综上，申请人的异议申请没有事实和法律的依据，请求法院予以驳回。被告辽宁宝立房产开发有限责任公司称，申请人所依据的提出保全异议的执行依据为我公司与案外人王荣涛之间的借款合同纠纷生效判决书，但该生效裁判文书我公司已经依法向最高人民检察院申请抗诉，并已被受理，所以案涉财产是否会成为被执行财产现在还无法确定，所以我公司向贵院申请中止本案审理，其他同王金宝的意见。本院查明,原告王金宝诉被告辽宁宝立房产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案过程中，本院于2018年4月21日作出（2018）辽0106民初3635号民事裁定，冻结被告辽宁宝立房产开发有限责任公司名下的银行存款2，400万元或者查封其等价值财产，并于2018年5月16日作出（2018）辽0106民初3635号查封公告，查封了位于沈阳市铁西区肇工北街10号甲1号地上物“美好愿景销售中心”，建筑面积约1700平方米的三层建筑，并于同日向案外人沈阳市铁西碧桂园房地产开发有限责任公司发出协助执行通知书。案外人向本院提交辽宁省铁岭市中级人民法院分别于2017年11月23日，2018年2月7日、2018年3月15日作出的（2016）辽12执10号执行裁定书三份，裁定内容分别为变更沈阳市铁西碧桂园房地产开发有限公司为（2016）辽12执10号执行案件的申请执行人，将被告辽宁宝立房产开发有限责任公司的坐落于沈阳市铁西区北四西路8号，建设用地使用证号为（铁西）国用（2009）第074号，面积为14608.5平方米的土地使用权及建设用地使用证号为（铁西）国用（2010）第078号，面积为22735.34平方米土地使用权[他项权利证号为：铁西他项（2010）第0088号、铁西他项（2010）第0092号]和上述土地上美好愿景三期的在建工程X号楼、X号楼、X号楼、X号楼、X号楼、X号楼、X号楼、X号车库、X号车库抵偿243，332，271.06元，上述抵债资产的所有权自裁定送达沈阳市铁西碧桂园房地产开发有限公司时起转移，沈阳市铁西碧桂园房地产开发有限公司可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。案外人向本院提交的铁岭陆丰资产评估事务所出具的编号为铁丰评报字[2016]F-047号资产评估报告书中第三条关于评估对象和评估范围的表述为土地证号：（铁西）国用（2010）第0**，使用权面积：22735.34平方，用途：城镇混合住宅，使用权类型：出让，终止日期：2060-05-13，地上建筑物**，其中D1、D2、D3、D4、D5、D7为在建工程，框架结构主体已完工，D6现用为售楼处；建筑物未审批。案外人于2018年4月28日取得辽（2018）沈阳市不动产权第9000112号不动产证，证书上载明通过建设用地转移登记换发不动产权证，原证（铁西）国用（2010）第078号注销。上述事实有案外人提供的辽宁省铁岭市中级人民法院（2016）辽12执10号执行裁定书三份、（铁丰评报字[2016]F-047号资产评估报告书、（2018）沈阳市不动产权第9000112号不动产证。本院调取的（2018）辽0106民初3635号民事裁定书及其查封公告、协助执行通知书等证据，在卷佐证。本院认为，依据相关法律规定及司法解释，对案外人提出排除执行异议，应审查其是否系权利人，权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。本案中，案外人通过辽宁省铁岭市中级人民法院于2018年2月7日作出的（2016）辽12执10号执行裁定，抵偿借款而获得案涉资产，且该裁定的作出先于本院于2018年4月21日作出（2018）辽0106民初3635号民事裁定及其查封公告、协助执行通知书。另外，案外人于2018年4月28日已取得案涉资产所在地块的辽（2018）沈阳市不动产权第9000112号不动产证书。综上，案外人依据另案生效法律文书提出的排除本院诉讼保全执行行为的异议，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条之规定，裁定如下：中止对位于沈阳市铁西区肇工北街10号甲1号的地上物“美好愿景销售中心”三层建筑（建筑面积约1700平方米）的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙宗杰审判员  余金阳审判员  陈 巍二〇一八年六月十九日书记员  曹方姝本裁定依据的相关法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是都系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院按照下列情形，分别处理：（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。