广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0204民初689号原告：马坤全，男，1973年11月14日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：李一文，广东中佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈皓，广东中佑律师事务所律师。被告：深圳中民长者投资管理有限公司，住所地：深圳市坪山新区兰金四路与**路口。法定代表人：利晔。被告：广东中民老年公寓开发有限公司，住所地：韶关市武江区龙归镇益龙路**财政所****。法定代表人：吴玲敏。被告：韶关市鼎域商贸有限公司，住，住所地：韶关市武江区龙归镇益龙路**财政所****/div>法定代表人：吴有胜。被告：吴盛才，男，1961年10月21日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区，委托诉讼代理人：杨豪，广东众同信律师事务所律师。被告：吴玲敏，女，1987年3月8日出生，汉族，住韶关市武江区，被告：利晔，女，1988年4月30日出生，汉族，住韶关市浈江区，原告马坤全与被告深圳中民长者投资管理有限公司（以下简称深圳中民公司）、广东中民老年公寓开发有限公司（以下简称广东中民公司）、韶关市鼎域商贸有限公司（以下简称韶关鼎域公司）、吴盛才、吴玲敏、利晔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马坤全的委托诉讼代理人李一文、沈皓、被告吴盛才的委托诉讼代理人杨豪到庭，被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司、吴玲敏、利晔经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马坤全向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司与原告签订的《长者公寓买卖出让合同书》；2、判令被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司返还原告支付的房产转让款300万元人民币及利息（按年率24%的标准计算利息，从2014年8月27日起计算至还清转让款为止）；3、判令被告吴盛才、吴玲敏、利晔对被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司所需返还的房产转让款及利息承担连带偿还责任；4、判令上述被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2014年8月26日，原告与被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司签订《长者公寓买卖出让合同书》，被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司将其持有的深圳中民公司深圳坪山公寓50套、广东中民公司韶关长者公寓50套转让给原告，实用面积为3000平方米。上述房产转让价格为人民币三百万元整（￥300万元）。被告吴盛才、吴玲敏、利晔作为合同的担保方，自愿为被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司提供担保，担保期以本合同及可能产生的补充协议完全履行为止，担保责任范围仅限于本协议及有效补充协议。合同签订后，原告按照合同的约定，向被告指定的银行账户分三次通过银行转账了300万元的房产转让款，被告出具了收款收据。《长者公寓买卖出让合同书》第一条约定：甲方保证对上述指定房产拥有完全、有效的100%处分权，并保证无抵押、无债务、无担保。第三条约定：甲方在收齐全款后，一个月内合同方对上述房产进行全面盘点及交接……在原告按合同付清房产让款后，被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司以各种理由推脱不配合将上述房产过户至原告名下，原告多次催促无果。原告向相关部门调查发现，上述房产存在不是商品房，不能买卖等问题，不能办理相应的产权变更手续。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告迟延履行合同义务的行为已构成根本违约，而且涉案房屋无法办理产权变更手续，致使原告当初签订合同的根本目的无法实现，损害了原告的合法权益，合同应当予以解除。被告吴盛才、吴玲敏、利晔对深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司的行为提供了担保，现因为深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司的违约行为导致合同解除，被告吴盛才、吴玲敏、利晔应当对深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司承担的返还房产转让款及利息的义务承担连带责任，特起诉至人民法院。被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司未作答辩。被告吴盛才辩称，一、原告与吴盛才之间是名为房屋买卖合同，实为民间借贷。2014年7、8月份，广东中民公司资金周转困难，由吴盛才找到庞志军及原告借款周转，各借300万元。庞志军和原告要求以房屋买卖合同形式进行借贷，由于广东中民公司无抵押贷款，因此借款支付到吴盛才个人账户。随后，吴盛才取出90万元现金，通过向原告指定的酒行买酒的形式先支付三个月利息90万元，实际收到借款只有210万元。借款后，广东中民公司在2014年9月份至2015年1月份期间以支付利息形式支付给原告酒款120万。此笔借款在广东中民公司账目上记载为贷方其他应付款-马坤全3000000元（凭证为收据-马坤全借来款项300万元，日期为2014年9月26日）。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，现原告与广东中民公司之间的法律关系是民间借贷关系，原告实际借款210万元给广东中民公司，广东中民公司已支付120万元利息，因此原告的诉求有误，不应支持。二、本案中的《长者公寓买卖出让合同书》不能成立。该合同实质为民间借贷，根本不能成立，亦不存在所谓的可交易房产，且该合同中没有广东中民公司、韶关鼎域公司的盖章，吴盛才和利晔的签名不真实，因此该合同不能成立。三、本案已超过诉讼时效和保证期间。被告深圳中民公司、韶关鼎域公司、吴盛才、吴玲敏、利晔无须承担连带担保责任。涉案款项系民间借贷，还款期为100天，原告知道或应当知道在2015年2月时已经拖欠款项，根据《民法通则》的规定，诉讼时效为2年，原告于2017年4月起诉已经超过诉讼时效。根据《担保法》第二十六条规定，原告在还款期届满后6个月内未向被告深圳中民公司、韶关鼎域公司、吴盛才、吴玲敏、利晔主张过担保责任，因此保证人已经免除保证责任。四、本案原告出借款利息超过法律规定，不应当支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，原告要求支付每月10%的利息已远高于上述规定，依法不能支持。被告吴玲敏、利晔未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1、身份证复印件、企业工商公示信息，拟证明被告的诉讼主体资格，被告吴盛才对此无异议，本院对该证据及证明目的予以认定。2、长者公寓买卖出让合同书，拟证明原告与被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司之间的房产转让的合同关系以及被告吴盛才、吴玲敏、利晔的担保责任的约定。被告吴盛才对三性均有异议，认为双方不存在长者公寓买卖合同关系，双方实际上是民间借贷关系，所谓的担保人是对借贷关系的担保而不是对房屋买卖的担保，还款期已经到，原告未在担保期限内提出担保责任。该合同掩盖了民间借贷的真实意思，是不真实、不合法的，且合同没有约定出卖哪些房屋，合同中吴盛才和利晔不是本人签名；为此，被告吴盛才向本院申请向韶关市武江区人民法院调取吴盛才涉嫌非法经营罪一案中吴盛才、吴玲敏、焦红艳、庞志军等人的调查笔录及财务凭证，以证明原、被告双方实为民间借贷关系。故对该合同的认定，本院进行综合分析。3、网银转账流水、收款收据，拟证明原告按照约定向被告指定账户转账的事实。被告吴盛才对该证据的真实性认可，对合法性和关联性不予认可，认为该300万元实际为原告出借给被告广东中民公司的款项，转账后原告与被告广东中民公司建立了民间借贷的关系，收款收据不合法，不是被告深圳中民公司收取款项，而是被告广东中民公司实际收取款项并支付利息。根据网银转账流水显示，原告分别于2014年8月26日、8月27日通过网银转账支付三笔100万元，共计300万元给被告吴盛才。2014年8月27日的深圳中民公司出具的《收款收据》载明：“今收到购房款人民币叁佰万元整。经收人盖章：深圳中民长者投资管理有限公司（盖章）利晔（签字）。”本院对原告转账支付300万元给被告吴盛才以及深圳中民公司出具300万元《收款收据》的事实予以认定。诉讼过程中，本院依被告吴盛才的申请向韶关市武江区人民法院调取了吴盛才涉嫌非法经营罪一案中，韶关市公安局武江分局对利晔、吴盛才、吴玲敏、张丽艳所做的询问（讯问）笔录，债务明细表、付款申请书、中国工商银行业务回单（付款）凭证、银行流水等材料，并在庭审中出示给双方当事人，组织双方进行了质证。其中，2017年2月8日对利晔的《询问笔录》载明：“问：广东中民公司及深圳中民公司是否向马坤全等人借过钱？答：2014年年中，广东中民公司的张智雄介绍了吴盛才、吴玲敏认识了林永成，说林永成可以借钱给公司。经过协商，林永成介绍了江门的马坤全借钱给公司，我们是在深圳中民公司的办公室签订了合同。借款合同中林永成要求以《长者公寓买卖出让合同》、《长者公寓回购协议》的形式签订的，利息每月30万元就以每个月买酒的形式支付给林永成等人指定账户中。深圳中民公司股东（吴贵昌、吴盛才、我）口头商量后由我作为担保人，并拿了深圳中民公司的公章出来在合同上盖章。吴玲敏就拿了广东中民公司的公章在合同上盖章。吴盛才、吴玲敏、我作为担保人签名。他们把300万转到吴盛才账户中。……”“问：这两笔钱是以公司名义借的还是以私人名义借的？答：应该是以公司名义借的。”“问：这两笔钱是否有还清？答：不清楚。”“问：利息是如何支付？答：深圳中民公司和广东中民公司都有支付过本金及利息，就是以买酒的形式，转去给张代秀等人的账户的资金就是给本金及利息。”2016年12月2日对吴盛才的《讯问笔录》载明：“问：你是否认识庞志军和马坤全？答：2014年8月，我们公司资金非常紧张，张智雄介绍了一个庞志军的人可以借钱给我们，我带了吴玲敏和利晔到庞志军办公室找他谈，庞志军答应借款600万给我们。他说要我们用房子做抵押，但是我们的房子没有证，他说只是用这个购房的合同的形式了借这个钱，他还有一个回购协议，协商还钱，他说他们都是这样借钱出去的。初定借款是三个月，每个月要按照借款的10%来向他购买酒，酒是100-200元的白酒，标价是2000元左右。借款协议是他们拟好的，我修改了一下。第一份和庞志军签的300万元是我、吴玲敏、利晔一起签的，第二份和马坤全签300万元的借款合同的时候，我不在韶关，是吴玲敏和利晔过去签订的合同，吴玲敏代我签。张智雄也有陪同去。签好合同，他们就将钱转到吴玲敏的账上，吴玲敏把钱转到公司了，由公司支出。问：你们是以公司的名义还是以个人名义向庞志军借款的？答：我们是以公司名义借款的，是公司用的钱，盖的是公司的章。”2017年2月8日对张丽艳的《询问笔录》载明：“问：吴盛才等人以公司名义向庞志军借款600万元，是否有入公司账户中？答：这些资金都没有进入中民公司账中，而且这笔借款完全没有经过股东会就借了的。借款合同还是2015年审计的时候，他们才拿回来的，而且吴盛才要焦红艳补入公司账中，焦红艳写了一张凭证就记入会计账中。”《债务明细表》载明：“截止日期：2015年4月30日，序号45，科目广东中民老年公寓有限公司其他应付款，户名（结算对象）马坤全，审定数3,000,000.00。《付款申请书》载明：“2014年11月5日，收款单位马坤全，账号62×××10，金额叁拾零万零仟零佰零拾零元零角零分，财务2014.11.5上午已从南门转300.000，张丽艳，付款原因利息支付。证明人：张智雄，2014.11.5。《中国工商银行业务回单（付款）凭证》载明：“日期：2014年11月05日，付款人户名：广东中民老年公寓开发有限公司，收款人户名：马坤全，金额：叁拾万元，摘要：工程款。”对法院调取的上述证据，原告认为对证据的真实性没有异议，马坤全收到30万转款属实，质证认为此30万元不是利息也不是借款的还款，30万元是工程材料款，应另案处理，与本案无关。被告认为上述证据证明本案是民间借贷关系，广东中民是实际使用这笔款项的人，也是原告借款的实际使用人，还款人应是广东中民公司。根据当事人的陈述和本院审理查明后确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，原告作为乙方（受让方）与被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司三方作为甲方（出让方）在韶关市××××区签订了《长者公寓买卖出让合同书》，约定甲方（出让方）将位于深圳坪山公寓50套、韶关长者公寓50套转让给原告马坤全（乙方、受让方），转让价格为300万元。被告吴盛才作为丙方（担保方1）、吴玲敏作为丁方（担保方2）、利晔作为戊方（担保方3）自愿为被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司提供担保，担保期以本合同及可能产生的补充协议完全履行为止，担保责任范围仅限于本协议及有效补充协议；并约定甲方不能按时履行交接义务，视为甲方违约，上述指定房产归乙方所有，甲方违约导致乙方损失的，一切经济损失由甲方、丙方、丁方、戊方继续承担连带责任。合同第三条约定，深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司（甲方）收齐全款后，在一个月内合同各方对上述房产进行全面盘点及交接，深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司（甲方）应向马坤全（乙方）提供真实、准确、完整的房产交接清单，上述文件作为以后本合同的有效附件或另行签定附属补充协议，协议与本合同具有同等法律效力等条款内容。2014年8月26日，原告通过其62×××10银行账户转账支付一笔100万元，次日从同一账户先后分二笔转账100万元，共计300万元至被告吴盛才6230582000028803321账户，其中第一笔转帐用途是借款，另外二笔转帐未注明用途。在该合同的第４页右下角空白处，有被告吴盛才手书的“由于本公司内部重整业务停顿，此合同无法按原约定履行交房，此合同履行顺延，履行时间待重整完成后，另行通知具体履行时间。2015年8月2号”字样。2014年8月27日，深圳中民公司出具收款收据一张交原告收执，载明：“今收到购房款人民币叁佰万元整。”合同签订后，原告认为，在其按上述合同约定付清300万元后，被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司不配合办理上述房屋的过户登记手续，经多次催促无果，并认为上述房屋不能办理相应的产权变更手续，故提起本案诉讼。被告吴盛才因涉嫌非法经营罪被韶关市公安局武江分局立案侦查，现该案已移至韶关市武江区人民法院依法审理。本院认为：本案的焦点是一、原被告之间的关系究竟是房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系？二、原被告之间事实上争议的标的金额是多少？三、原告主张债权有无超过诉讼时效？四、各方当事人的责任如何划分等。判断法律关系的性质应基于在案证据能够证明双方签订的相关合同情况，约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断。从本案现有证据来看，经双方当事人签名的只有一份2014年8月26日签订的《长者公寓买卖出让合同书》，合同所记载的是房屋买卖关系，而被告吴盛才所主张的是借贷关系，其证据只有己方的入帐记录和己方人员的笔录，难以推翻书面合同所确认的内容，2015年8月2日被告吴盛才手书的内容中“此合同无法按原约定履行交房，”也是房屋买卖的意思表示，只不过是无法交房，所以本院确认本案案由是房屋买卖合同关系。关于双方争议的金额。原告认为支付的房屋买卖合同款是300万，被告主张的是先收取300万元后已支付90万元余款210万元未还以及在2014年11月5日已支付的30万元。从本案的证据上看，2014年8月26日及27日，原告分三笔转帐给被告吴盛才，被告深圳中民公司出具300万元的收据，原告履行了付款义务。被告吴盛才则辩称双方形成的是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，是被告深圳中民公司、广东中民公司需资金周转，经案外人介绍认识原告马坤全，并向原告借款300万元。约定的是借300万元，收到300万元后的当天就提了90万元现金，到指定的酒行中买酒，当作支付三个月的利息，以买卖酒的形式来支付利息。实际只收到210万元，口头约定月利率10%。之后在2014年9月至2015年1月又支付了四个月利息120万元，后面就没有还本付息了。被告吴盛才主张购酒的形式支付90万元，实际只收了210万元，以及又支付了四个月利息120万元，其没有提供证据证明，本院不予采信。本院认定是被告深圳中民公司收到购房款300万元，至于2014年11月5日支付给原告的30万元，转帐凭条上银行写的是工程款转帐，被告入帐是支付利息，本院审查原、被告除了房屋买卖关系，是否还有工程承揽等关系，以确认被告支付30万元的性质，由于原告没有提交证据证明双方另有其他合同，所以本院确认被告支付的30万元应为买卖合同中的退款，至于被告说另外有还款，没有证据支持，本院不予采信。关于本案的诉讼时效问题。2014年8月26日签订合同至原告2017年4月19日起诉没有超过三年，且被告吴盛才还在2015年8月2日对合同交房一事进行了确认，因此，本案并没有超过法律规定的诉讼时效。关于各被告中当事人的责任。被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司三方作为合同的出让方，没有履行交房义务，应当承担违约责任，吴盛才、吴玲敏、利晔分别作为该合同的担保方自愿为被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司提供担保，对担保方式没有约定，约定了担保期是以本合同及可能产生的补充协议完全履行为止，担保责任范围仅限于本协议及有效补充协议，以及甲方不能按时履行交接义务，视为甲方违约，上述指定房产归乙方所有，甲方违约导致乙方损失的，一切经济损失由甲方、丙方、丁方、戊方继续承担连带责任。因此，被告吴盛才、吴玲敏、利晔应当按照连带责任保证方式承担担保责任。本院对原告诉讼请求进行逐一进行分析，对其要求判令解除被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司与原告签订的《长者公寓买卖出让合同书》的诉求，由于被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司并没有取得资质开发老年公寓，无法履行合同，原告要求解除，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还转让款给原告。被告既不能交付房屋，又占用原告转让款资金，造成原告相关利息损失，因此，原告要求被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司支付房产转让款300万元及利息，本院予以支持，利率参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条……“（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”的规定，利息按照年利率6%计算。被告吴盛才、吴玲敏、利晔作为担保人对被告深圳中民公司、广东中民公司、韶关鼎域公司所需返还的购房款及利息承担连带偿还责任；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告马坤全与被告深圳中民长者投资管理有限公司、广东中民老年公寓开发有限公司、韶关市鼎域商贸有限公司签订的《长者公寓买卖出让合同书》。二、被告深圳中民长者投资管理有限公司、广东中民老年公寓开发有限公司、韶关市鼎域商贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还购房款270万元及利息（利息以购房款300万元为基数按年利率6%从2014年8月27日起计至2014年11月5日止，以购房款270万元为基数按年利率6%从2014年11月6日起计至本判决确定的履行之日止）给原告马坤全；三、被告吴盛才、吴玲敏、利晔对被告深圳中民长者投资管理有限公司、广东中民老年公寓开发有限公司、韶关市鼎域商贸有限公司所需返还的上述购房款及利息承担连带偿还责任，被告吴盛才、吴玲敏、利晔承担保证责任后，有权向被告深圳中民长者投资管理有限公司、广东中民老年公寓开发有限公司、韶关市鼎域商贸有限公司追偿；四、驳回原告马坤全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由被告深圳中民长者投资管理有限公司、广东中民老年公寓开发有限公司、韶关市鼎域商贸有限公司、吴盛才、吴玲敏、利晔负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  王新科审判员  施铁梅审判员  朱桂发二〇一八年六月二十二日书记员  叶文雅