江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终3670号上诉人(原审被告)：苏州鼎顺建材有限公司。委托诉讼代理人：王延侠，江苏加得律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳，上海小城（苏州）律师事务所。被上诉人(原审原告)：苏州市相城区望亭镇何家角村经济合作社。委托诉讼代理人：钟天舒，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟斌，江苏鸿永律师事务所律师。上诉人苏州鼎顺建材有限公司（以下简称鼎顺公司）因与被上诉人苏州市相城区望亭镇何家角村经济合作社（以下简称何家角村经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初4619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鼎顺公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人并非涉案土地的合法所有权人，无权出租涉案土地，但一审法院并没有对该事实进行查明，仅依据被上诉人自己出具的情况说明对涉案土地权属进行了推断，上诉人对此难以接受，一审法院应对被上诉人是否具有适格的诉讼主体进行查明。2、本案所涉的两个租赁合同因违法国家法律法规而无效。理由如下：第一，根据土地管理法第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。该租赁合同约定原告将土地出租给被告，用于非农建设，违反了土地管理法的规定，依法应当认定为无效。第二点，根据土地管理法第四十三条规定，建设使用集体土地必须经过法定程序，但是根据土地管理法实施条例第二条的第五项规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的即通常所说的农转非的情况下，原属于集体经济组织的土地性质，随之转化为国家所有。因此，根据上述法律行政法规规定，本案所涉租赁标的的土地，其权属应当为国家所有，而不是集体所有。原告无权处分本案租赁标的，其对外签订的土地租赁合同是无效的。第三点，本案中原告没有办理相关的审批手续，因此其对外签订的租赁合同是无效的。综上所述，请求二审法院纠正一审法院认定事实和适用法律的错误，依法裁判。被上诉人何家角村经济合作社辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告何家角村经济合作社向一审法院起诉请求：1、请求法院判决原审被告立即支付结欠原审原告的土地租金人民币515035.07元（2016年1月1日-2017年7月26日），自2017年7月27日起至迁离之日止按年租金328650元计取的占有使用费，暂算至2017年8月1日为人民币5402.47元，合计520437.54元。2、立即迁离租赁标的物，返还租赁标的物。3、请求法院依法判决原审被告支付违约金人民币82162.5元。4、原审被告承担本案诉讼费。审理中，原审原告放弃第三项关于主张违约金82162.5元的诉讼请求，并明确合同解除日期为起诉之日即2017年8月17日，租金是按照328650元每年自2016年1月1日起计算至2017年8月17日止为534844元，占有使用费按照328650元每年自2017年8月18日起计算至实际迁出之日止。一审法院认定事实：2016年3月21日，原审原告作为出租方（甲方），原审被告作为承租方（乙方），双方签订《土地使用权租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于苏州市相城区望亭镇何家角村××组的21.91亩土地使用权出租给乙方使用。二、租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。三、租金支付方式为按年支付，先付后用，首期租金自合同签订之日起7天内付清，下一年度的租金乙方在每年12月31日前交纳给甲方。四、租金的标准以参照上年度全镇平均亩均税收为基准，按照承租人亩均纳税实行阶梯式租金方式。确定2016年度至2018年度租金标准为：亩均税收在3万元（含3万元/亩）以上的，土地年租金不低于1万元/亩；亩均税收在1万元/亩（含1万元/亩）至3万元的，土地年租金不低于1.2万元/亩；亩均税收在1万元/亩以下的，土地年租金不低于1.5万元/亩。乙方交纳土地租金标准分别按上年度实际上缴国、地税入库税金计算上缴亩均税收后所对应的档次交纳，每年调整一次。该项调整以甲方的书面通知为准。五、乙方应按时缴纳租金，如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之三的违约金；如逾期超过30日，甲方有权以单方面书面通知的形式解除合同，乙方同时应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。六、2015年度乙方上缴税金25.57万元，租赁土地面积21.91亩，出让土地面积61.6亩，合计使用面积83.51亩，其亩均税金0.3万元，本地块2016年租金标准为1.5万元/亩/年，本年度租金328650元。2017年7月25日，原审原告委托律师向原审被告寄送律师函一份，告知原审被告因原审被告已结欠租金超过三十日，故双方签署的《土地使用权租赁合同》于你方收到函件之日起解除。该律师函经原审原告提供的邮件查询显示，原审被告于2017年7月26日签收。上述事实，由《土地使用权租赁合同》、律师函、EMS快递面单、邮件查询及当事人的陈述为证，一审法院予以确认。庭审中，原审被告对于原审原告主张的欠付租金及占有使用费计算标准无异议，也愿意按照合同标准继续支付租金。但是，原审被告认为：1、涉案土地不属于何家角村，涉案土地属于河岸的省控线，土地所有权可能属于省里统一管理，地方村集体无权随意处置；2、原审被告于2003年左右开始租赁涉案土地并与原审原告于2004年4月1日签订过《租赁协议书》一份，租赁期限为50年，后来村里面就骗原审被告法人说重签一份，就是本案的《土地使用权租赁合同》，租赁期从50年变成3年，后来原审被告曾主动去村里支付过租金，但是原审原告不接收；3、根据《土地使用权租赁合同》约定租金先付后用，需要在2016年3月21日签订合同后7日内支付首笔租金328650元，也就是说在2016年3月28日租金就开始结欠，但是在2017年3月28日期间都没有催讨过租金并且行使解除权，解除权1年的期间是除斥期间，自合同解除事由发生之日起开始计算原审原告没有在有效期内行使解除权，属于对自己权利的放弃，不能因为租金一直拖欠状态而无限制的享有解除权的解除期限。为此补充提供证据：2004年4月1日原审原被告签订的《租赁协议书》一份。经质证，原审原告认为双方于2004年4月1日签署的《租赁协议书》因2016年3月21日签署的《土地使用权租赁合同》而发生调整，应以签署在后的协议条款对双方发生约束。原审原告解释称，1、原审被告所承租土地位于何家角村××组的自然区域，可见本综土地是农村集体所有的土地。2、因原审被告欠租金的行为是持续发生的，并不存在解除时效的问题。3、我方并没有收到过任何原审被告要求支付租金的说法，且发送律师函后至今仍未支付。为此提供苏州市相城区望亭何家角村村民委员会出具的《情况说明一份》，以证明涉案土地属于苏州市相城区望亭镇何家角村农民集体所有的土地，该集体所有土地由苏州市相城区望亭镇何家角村经济合作社代表集体行使所有权，对外进行出租、收取租金。经质证，原审被告认为根据《土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。如果涉案土地原审原告拥有使用权，则应出具县级人民政府核发的权属证书，方可以有权出租。一审法院认为，《土地使用权租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原审被告认为《土地使用权租赁合同》系受欺骗所签但未能提供证据予以证明，原审原告对此亦予以否认，故一审法院对原审被告该辩解意见不予采纳。关于原审原被告双方于2004年4月1日签署的《租赁协议书》的效力，应认定后一份《土地使用权租赁合同》是对前一份《租赁协议书》的变更，应按照原审原被告双方于2016年3月21日签订的《土地使用权租赁合同》内容履行。上述《土地使用权租赁合同》约定租金的交纳为先付后用，逾期交纳租金超过30日的，原审原告有权以单方面书面的形式解除合同。因原审被告未交纳2016年度及2017年度的租金，原审原告以律师函的形式通知原审被告解除了双方之间的《土地使用权租赁合同》，原审被告于2017年7月26日收到该律师函，合同自通知到达对方时解除。现原审原告主张该合同于起诉之日解除应予以纠正，一审法院确认原审原、被告双方签订的《土地使用权租赁合同》于2017年7月26日解除。合同解除后，原审被告应当立即迁出租赁的标的物。因原审被告自2016年1月1日起未支付租金，故原审被告应支付原审原告自2016年1月1日起至实际迁离之日止，以328650元/年计算的租金和占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定以及相关法律、法规的规定，判决：一、苏州鼎顺建材有限公司于本判决生效之日起三十日内迁离租赁苏州市相城区望亭镇何家角村经济合作社坐落于苏州市相城区望亭镇××21.91亩的土地。二、苏州鼎顺建材有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原审原告自2016年1月1日起至实际迁离之日止，以328650元/年计算的租金和占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币4502元，由苏州鼎顺建材有限公司负担。二审中，何家角村经济合作社提交一份苏州市相城区望亭镇人民政府证明一份，证明本案所涉土地是农村集体土地，且非农业生产用地，被上诉人有权行使所有权对外出租。上诉人认为，该证据是在2018年6月7日出具的证明，对本案在租赁的时候没有有效的证明目的。同时该证据出具的主体是望亭镇人民政府，无权确认土地的所有权属于被上诉人，因此从程序上来说该证据不应该在二审中提交，其次从证明力来说该证据不能证明被上诉人的主张，我方不予认可。本院认为，由于苏州市相城区经济的发展，区划的调整，苏州市相城区望亭镇何家角村村民委员会目前尚未出示涉案集体土地非农生产用地的权属证书，但根据苏州市相城区望亭镇何家角村村民委员的情况说明及苏州市相城区望亭镇人民政府证明，可以初步证明涉案土地属于苏州市相城区望亭镇何家角村村民委员会集体土地，非农生产用地。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据苏州市相城区望亭镇何家角村村民委员的情况说明及苏州市相城区望亭镇人民政府证明，可以初步证明涉案土地属于苏州市相城区望亭镇何家角村村民委员会集体土地，非农生产用地。上诉人认为被上诉人无权对外出租，2016年3月21日双方签订《土地使用权租赁合同》无效，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9004元，由上诉人苏州鼎顺建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 红审判员  黄学辉二〇一八年六月二十五日书记员  陈闵悦