安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1623民初3618号 原告：王学明,男,1981年7月10日出生,住安徽省利辛县。 原告：韩仕美,女,1989年1月31日出生,住安徽省利辛县。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：张健，安徽和协律师事务所执业律师。 被告：安徽邦泰置业有限公司，住所地利辛县银杏花园**503，统一社会信用代码913416235730300126。 法定代表人：陈齐,该公司董事长。 委托诉讼代理人：李建,该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：王文光,安徽宝诚律师事务所律师。 原告王学明、韩仕美诉被告安徽邦泰置业有限公司（以下简称邦泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告王学明及其两原告的委托诉讼代理人张健，被告邦泰公司的委托诉讼代理人李建、王文光到庭参加诉讼。本案在审理过程中，邦泰公司不服利辛县行政监督管理局作出的行政处罚决定，向本院提起行政诉讼，本院于2017年7月5日裁定本案中止诉讼，2018年6月1日本案恢复审理。本案现已审理终结。 王学明、韩仕美向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告公摊面积款62129.34元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系利辛县金域华府小区开发商。2014年3月，原告购买被告出售的利辛县金域华府003幢7层702室。被告户外广告将含有公摊面积的商品房宣传为“零公摊”，原告因误解该商品房不含公摊部分费用购买了上述商品房。实际收房时，原告发现被告收取了公摊部分面积费用62129.34元。由于被告涉嫌虚假宣传，经业主举报，2016年11月，利辛县市场监督管理局作出行政处罚决定，对被告作出处罚。后原告多次要求被告返还收取的公摊面积款未果。原告认为，被告向消费者作虚假宣传，实际向原告收取了公摊部分面积款，属于欺诈消费者行为。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 王学明、韩仕美为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、两原告的身份证，证明原告的身份具有诉讼主体资格； 证据二、商品房买卖合同，证明被告实际向原告收取了公摊部分面积款的事实； 证据三、利辛县市场监督管理局行政处罚决定书及利辛县人民法院（2017）皖1623行初52号行政判决书及亳州中院（2018）皖16行终20号判决书，证明被告虚假宣传“零公摊”，而实际收取公摊部分面积的购房款，被行政部门行政处罚的事实。 邦泰公司辩称：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》、《利辛县商品房网上备案确认单》、《利辛县商品房明码标价书》均对原告购买的金域华府小区3幢702房的建筑面积、套内面积、公摊面积都作出了明确约定。因此双方签订的购房合同并不存在欺诈原告的事实存在。二、《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》中的第二项明确约定“出卖人提供的楼书、陈列模型、发布的广告等只作为出卖人的邀约，买受人所购物业以合同及附件为准”，原告也已签字确认补充协议。三、《商品房买卖合同》的签订时间为2014年1月7日，至被告起诉时已3年多。根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原告已超过2年的诉讼时效，并且没有法律规定的时效中止或中断的情形，故原告已丧失胜诉权。综上所述，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，为维护被告的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。 邦泰公司针对其答辩，向法庭提交如下证据： 证据一、邦泰公司的营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告的诉讼主体资格； 证据二、《商品房买卖合同》、《利辛县商品房网上备案确认单》、《利辛县商品房销售明码标价书》，证明被告不存在欺诈、合同违约的事实； 证据三、《商品房价格备案表》、《关于金域华府一期S-2＃、1＃、2＃、3＃、5＃楼商品房成本的可行性论证报告》，证明原、被告签订的商品房买卖合同价格包括公摊部分的价款，合同单价约定公平合理。 经审理，查明事实如下：邦泰公司于2013年12月份起开发经营金域华府商品房。2013年7月份，邦泰公司委托广告公司印制了带有“零公摊”广告语宣传材料。至2016年4月18日，在邦泰公司销售的金域华府小区院内一、二期在建楼房工程之间仍悬挂着标有“零公摊”字样的户外喷绘宣传牌。2014年1月7日，王学明、韩仕美与邦泰公司签订《商品房买卖合同》，合同载明该商品房合同约定建筑面积96.82平方米，其中，套内面积80.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.38平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），而附件二的全部内容为“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，按国家现行房产测量规范，房屋所在地省、市相关规定执行”。合同附件四《合同补充协议》第二段“出卖人提供的楼书、陈列模型、发布的广告等只作为出卖人的邀约，买卖人所购物业以合同及附件为准。”原告于2017年6月27日，向本院提起诉讼，要求被告返还公摊面积款62129.34元。本案在审理中，被告同意补偿原告部分费用，原告坚持己见，调解不能成立。 另查明：2016年11月23日，利辛县市场监督管理局作出行政处罚决定书，认定邦泰公司发布虚假广告，并作出行政处罚。邦泰公司不服，于2017年6月27日向利辛县人民法院提起行政诉讼，请求撤销利辛县市场监督管理局作出行政处罚决定。2017年9月21日，利辛县人民法院作出行政判决书，驳回原告的诉讼请求。邦泰公司不服，向亳州市中级人民法院提出上诉，亳州市中级人民法院于2018年2月8日作出驳回上诉，维持原判的判决。 本院认为：原、被告签订商品买卖合同，成立商品房买卖关系。本案的争议焦点为被告发布的含有“零公摊”广告语宣传资料是否视为要约。首先，商品房售楼广告、售楼宣传单等属于商业广告。关于商业广告的法律效力，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”同时合同法第十四条对要约作出以下规定：第一内容明确具体，第二表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从以上合同法和商品房买卖合同解释关于商品房销售广告符合要约的要件来看，均需内容明确具体。被告发布的含有“零公摊”的商品房销售广告和宣传资料，并没有明确“零公摊”即房屋售价为无公摊部分面积的价格，属于内容不明确；原告亦不能举证被告使用的广告用语中含有受该意思表示的约束。双方签订的商品房买卖合同第三条关于买受人所购商品房的基本情况条款，明确注明合同标的物房屋的建筑面积、套内建筑面积、公共部位分摊的建筑面积（即公摊面积），三种面积数字下方均标有下划线，第四条计价方式与价款，也明确规定了按建筑面积计算房款。且合同的分摊建筑面积与商品房明码标价告知书、商品房网上备案登记相一致，原告均在上述合同、明码标价告知书和网上备案登记上签名。以一般人具有的社会常识，能理解位置、面积等关键性因素对房屋价格的重大影响，购房人的势必会关注了解关于房屋面积、价格条款，且原、被告签订的书面购房合同对房屋的面积、价格下方均标注下划线，故原告陈述不知晓合同中关于面积约定及计价方式的内容不符合常理。相反，原告、被告签名的购房合同对房屋价值、面积约定明确具体。故被告的“零公摊”广告语句不能认定为法律意义的合同要约。 其次，公摊面积即分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。共有建筑面积包括：电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。对于多层和高层商品房而言，公用建筑面积实现了套内建筑面积的使用价值，否则，仅套内建筑面积达不到房屋的使用目的。众所周知，多层和高层商品房事实存在公用的建筑面积，业主均摊公用建筑面积，系为了实现套内建筑面积的使用价值。相反，如被告不收取公用部位的价款，与公平原则相悖，亦违反等价有偿有则。 再次，《房地产广告发布规定》第四条规定（修改前为第十二条）：房产广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。被告在售楼过程中使用“零公摊”广告用语的行为虽为要约邀请，不能认定为合同要约的内容。但此广告语容易让购房者在理解上产生歧义，违背了诚实信用原则义务。被告违反了上述规定发布广告，依照有关法律法规规定予以行政处罚，但不是承担民事责任的依据。 综上，原告所举证据达不到认定被告的“零公摊”广告语达到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告发出的“零公摊”广告语不视为合同要约内容。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告王学明、韩仕美的诉讼请求。 案件受理费678元，由原告王学明、韩仕美承担。 审判员 闫 侠 二〇一八年六月二十五日 书记员 刘雨晴 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。