广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2273号 原告：北海和欣物业服务有限公司，住所地北海市茶亭路6号蔚蓝海岸假日公寓1层。 法定代表人：龙滨，总经理。 委托代理人：苏振豪，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 委托代理人：郭燕修，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告：李龙奎，男，朝鲜族，1970年9月8日出生，住山东省青岛市。 原告北海和欣物业服务有限公司与被告李龙奎物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月30日受理后，本院依法组成由审判员钟新友担任审判长，人民陪审员黄耀群、黄小兵参加的合议庭，于2018年1月29日公开开庭审理了本案。书记员零春容担任法庭记录。原告的委托代理人苏振豪到庭参加诉讼，被告李龙奎经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海和欣物业服务有限公司诉至本院提出请求：1、判令被告向原告支付蔚蓝海岸小区爱琴海幢5单元505号房自2003年12月至2017年4月止，物业服务费用24054.23元以及滞纳金169192.11元（滞纳金自2003年12月起暂计至2017年4月，以后另计），合计193246.34元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告于2003年7月31日与北海德宝地产公司签订《商品房买卖合同》，购买爱琴海幢5单元505号房，系北海蔚蓝海岸小区的业主。原告与被告所在小区的开发商北海德宝地产有限公司签订《蔚蓝海岸前期物业服务合同》，约定原告负责蔚蓝海岸假日公寓小区的物业管理工作，同时约定物业管理费用为：（1）住宅按建筑面积每月每平方米0.65元；商铺、经营用房、写字楼、按建筑面积每月每平方米1.1元；电梯每月每户30元；（2）产权属于开发商的停车场，车位使用人按露天车位80元每个每月（大车车位120元每个每月）、架空层、地下车库车位250元每个每月的标准交纳停车费；所有权或使用权由业主购置的，以20元每个每月的标准交纳车位使用管理服务费；（3）会所、游泳、球场等经营服务费由原告按物价部门规定价格收取；（4）原告对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，物业服务期限自2005年12月6日起至与业主委员会所选聘的新物业公司交接结束时止。2005年12月6日至起诉之日止，原告一直为蔚蓝海岸假日公寓小区提供优质的物业管理服务工作。2014年9月28日，蔚蓝海岸假日公寓小区业主委员会通过《联合办公会议纪要》，授权原告代收代管专项维修资金以及电梯费。2003年12月起被告拖延支付物业管理费，原告通过电话催讨、在欠费房屋门前张贴《催费通知》以及通过在《北海晚报》发欠费函等各种方式向被告进行催缴，但被告拒不缴纳。自2003年12月起至2017年4月止，被告名下的房屋住宅面积为171.13平方米，累计拖欠物业服务费17903.2元、水及公摊费3025.03元、专项维修资金2736元、泳池费390元，合计24054.23元。按照合同约定，被告还应当缴纳滞纳金169192.11元。 原告对其陈述事实提供的证据有：1、被告身份证，证明被告身份信息；2、蔚蓝海岸前期物业服务合同，证明原告与被告所在的蔚蓝海岸小区开发商签订《前期物业服务合同》，明确双方的权利义务以及物业服务费用，原告是蔚蓝海岸小区正式合法的物业管理公司，目前，原告仍为该小区物业管理服务；3、商品房买卖合同，证明涉案的北海蔚蓝海岸小区海蓝阁B5-505号房屋的所有权人系被告；4、联合办公会议纪要，证明蔚蓝海岸小区业主委员授权原告代收代管专项维修资金以及电梯费；5费通知照片，证明原告多次向被告催交拖欠的物业服务费；6、欠费函，证明原告多次向被告催交拖欠的物业服务费；7、欠费汇总表，证明被告2003年12月起至2017年4月，累计拖欠原告物业服务费共计为24054.23元，应付原告滞纳金169192.11元；8、水电公摊计算方式、付费回单、发票、水电公摊明细表，证实水电费公摊情况 被告李龙奎未作书面答辩，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李龙奎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 经审理查明：北海德宝地产有限公司（甲方）与北海德宝物业管理有限公司（乙方）一份签订《蔚蓝海岸前期物业服务合同》，主要约定甲方委托乙方负责对坐落于北海市茶亭路6号的蔚蓝海岸小区的物业进行管理，物业服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维护和管理、共用设施设备的日常维护、运行、管理、公共设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理等及代收代缴水电费、垃圾处理费、公共设施设备能源消耗费、修缮资金等；物业服务期限自2005年12月6日起至业主委员会成立，业主委员会与其选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，如乙方不获聘用，此合同延续到新物业公司交接结束。乙方向新物业公司交接过度期最长为三个月；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.65元；商铺、经营用房、写字楼的物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.1元，业主于每月5日前交纳前一月的物业管理服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金；电梯每月每户30元，合同还约定了其他内容；会所、游泳、球场等经营服务费由原告按物价部门规定价格收取；原告对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。2003年7月31日，被告（买受人）与北海德宝地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买蔚蓝海岸小区爱琴湾5单元505号房，建筑面积161.6平方米（实测为准）。2005年12月6日起，原告一直为蔚蓝海岸小区提供的物业管理服务工作。后北海德宝物业管理有限公司于2007年9月27日变更为北海德宝物业服务有限公司，北海德宝物业服务有限公司于2011年12月9日变更为北海和欣物业服务有限公司。2014年9月28日，蔚蓝海岸小区业主委员会通过《联合办公会议纪要》，授权原告代收代管专项维修资金以及电梯费。被告名下的涉案房屋实际住宅面积为171.13平方米，自2005年12月份起至2017年4月份止，被告累计物业服务费15239.13元、水及公摊费3025.03元、专项维修资金2342.7元、泳池费390元，合计20996.86元。经原告多次催促，被告仍未支付上述款项，原告为此诉至本院提出上述请求。 本院认为，北海德宝地产有限公司与北海德宝物业管理有限公司签订的《蔚蓝海岸前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主具有约束力，双方应当按合同的约定全面履行义务。北海德宝物业管理有限公司已变更为北海和欣物业服务有限公司，其权利义务应由原告承受。现原告已向被告提供了物业管理服务，被告应当履行按约支付物业费的义务。自2005年12月份起至2017年4月份止，被告已累计拖欠物业服务费15239.13元、水及公摊费3025.03元、专项维修资金2342.7元、泳池费390元，被告迟延支付上述费用的行为已构成违约，原告请求被告支付上述期间的物业费、电梯费、专项维修资金、水及公摊费、泳池费，合理有据，本院予以支持。因原告是从2005年12月6日开始进驻小区提供服务，其请求被告支付2003年12月份至2005年11月份期间的物业管理费，没有事实依据，本院不予支持；关于违约金，被告逾期交纳费用，已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定如被告逾期支付相关费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的3‰向原告交纳滞纳金，本院认为滞纳金约定的标准过高，应参照利息损失计算违约金。违约金应以拖欠的物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2017年4月1日起计算至付清上述费用之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告李龙奎向原告北海和欣物业服务有限公司支付2005年12月份至2017年4月份期间的物业服务费15239.13元、水及公摊费3025.03元、专项维修资金2342.7元、泳池费390元（上述费用合计20996.86元）及违约金（违约金以20996.86元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2017年4月1日起计算至付清上述费用之日止）。 案件受理费4164元，公告费75元，合计4239元，由原告北海和欣物业服务有限公司负担2082元，由被告李龙奎负担2157元（该费用原告已向本院预交，由被告李龙奎在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用4164元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  黄小兵 二〇一八年六月二十八日 书 记 员  零春容 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。