大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初2054号原告大连华侨荣盛农业有限公司，统一社会信用代码91210211241079274Q，住所地大连市甘井子区营城子镇南沟。法定代表人王利琼，系该公司执行董事。委托代理人史杰，系辽宁智库律师事务所律师。委托代理人陈文卿，系辽宁智库律师事务所律师。被告马洪全，男，1941年2月5日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托代理人马治国（系被告儿子），男，1969年7月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连华侨荣盛农业有限公司（以下简称华侨农业）与被告马洪全合同纠纷一案，于2017年12月25日作出（2017）辽0211民初9172号民事裁定，原、被告均不服，上诉至大连市中级人民法院，市中院于2018年3月2日作出（2017）辽02民终1863号民事裁定，撤销本院（2017）辽0211民初9172号民事裁定，指令本院审理。本院收到裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连华侨荣盛农业有限公司的委托代理人史杰，被告马洪全的委托代理人马治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华侨农业诉称，1995年10月22日，原、被告签订了租赁承包合同书，约定原告将后窑沟的部分土地租赁给被告，委托被告代为管理该土地上的房屋等，租期至2009年12月31日，年租金2000元。合同到期后，双方未再续签合同。经原告多次催促被告搬离，被告均未执行，仍占有案涉土地。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，出租人有权随时解除租赁合同。华侨农业已经通知被告解除合同，限期腾退。现诉至法院，请求判令：1.解除双方租赁关系，被告立即搬离《租赁承包合同书》项下后窑沟土地，将该土地块返还给原告；2.被告立即支付2010年1月1日起至搬离案涉土地之日（暂定2017年9月30日）的租金15500元，逾期付款违约金3788元，合计19288元；3.本案诉讼费由被告承担。被告马洪全辩称，不同意原告的诉讼请求。华侨果树农场单方面起草的所谓“租赁承包合同”是一份没有任何法律依据，具有隐瞒真相、欺骗承包户性质的违法合同。马洪全系华侨果树农场职工，依法享有承包土地的权利。根据农村土地承包法等相关内容有权继续承包该土地。涉案土地是国有土地，三寰集团拥有使用权，并授权华侨果树农场管理。作为只负责管理土地的基层部门没有任何权力改变国家土地承包政策。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定，原告从起草到签订该合同的整个过程具有隐瞒真相和欺骗行为，已构成合同诈骗罪。土地是国家的而不是个人的。农民和土地的关系只有承包关系，没有租赁关系。案涉合同为无效合同，被告马洪全对案涉土地享有承包权。被告不同意腾退土地，不同意支付租金和违约金。经审理查明，被告马洪全系原告华侨农业的职工，1997年退休。1995年10月22日，原、被告签订了《租赁承包合同书》，约定，根据场内部经营承包的规定，大连华侨荣盛实业公司（称甲方）将本公司后窑沟的部分土地租赁承包给内部职工马洪全（称乙方）经营，在其承包的区域内有国有资产房屋若干间，委托乙方代为管理，为了明确承包期内双方的权力，义务和责任，特签定本合同，以共同信守。一、租赁承包内容：1、甲方委托乙方代为管理的红砖结构房屋43间，其中油纸房36间，全套装满鸡笼4间，瓦房3间。10间破房无间窗上盖；2、甲方为乙方提供果树2-3年生100株，小型水库一座；3、乙方根据甲方提供的条件，必须从事种植业和饲养业的经营。如需改变经营项目时，必须经甲方同意，并同时签定补充合同。4、乙方在租赁承包期满后，应无条件如数归还，甲方委托代管的房屋及生产资料。对于乙方在承包期内所栽植的果树（指超出原基础数以上部分）甲方如需保留，可与乙方协商作价收回，如苹果、梨、桃、杏、李子、樱桃等每株作价5-10元，葡萄每株3元。二、租赁承包的期限及指标：1、租赁承包期限为15件，从一九九四年一月一日起至二零零九年十二月三十日止。2、乙方每年向甲方交租金2千元整，并从签字合同之日起一次性交足租金3万元。……9、乙方在租赁承包期内，甲方对其连续计算工龄，保留工资级别，并享受退休，报销医疗费等待遇。合同还对其他事项进行了约定。合同到期后，原、被告双方未再签订书面合同，被告至今仍占有、使用案涉土地，但未向原告交付租金。另查，案涉后窑沟土地系国有土地，三寰集团拥有使用权，授权原告进行管理。在案涉《租赁承包合同书》中未对租赁承包的土地面积和四至进行表述，原告的代理人当庭表示无法准确描述案涉土地的四至标志。被告的代理人则表示，案涉土地四面环山，四周未与其他人的租赁承包土地相接，独立存在，可以确认四至。经本院现场观察，案涉土地位于的一处“Y”形山凹中，地形狭长不规则，周围环山，山上为天然林，山谷坡地由被告栽种了樱桃、葡萄等果树，并开挖了导水渠，修缮了一座小形水库，山谷入口处由被告自建门户予以封闭。在案涉土地现场，原告主张被告所承包的土地为山谷坡地，被告则主张其承包土地范围包括周围山林，双方均未对各自关于租赁承包土地的范围提供充分证据予以支持。经本院向被告示明，案涉《租赁承包合同书》可能被确认解除，并判令被告腾退土地，被告是否有关于地上物补偿的相关请求，被告表示，不主张地上物的补偿，坚持案涉合同无效及被告依法享有土地承包权的答辩意见。上述事实，有国有土地使用权证及情况说明、《租赁承包合同书》、退休人员审批表等证据及庭审笔录在案为凭。上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点如下：1、被告能否依据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，对案涉土地享有土地承包权；2、原、被告于1994年签订的土地租赁承包合同是否有效；3、原告要求被告给付占用土地期间的租金及违约金能否得到支持；4、关于原告要求被告立即搬离《租赁承包合同书》项下后窑沟土地，将该土地块返还给原告的诉讼请求能否得到支持。关于第一个争焦点，《中华人民共和国农村土地承包法》第一条规定，为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法，制定本法。第二条规定，本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。第四条规定，国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第五条规定，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。第十五条规定，国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。依据上述法律规定，本院认为，本案案涉土地是国有性质，土地使用权人为三寰集团有限公司，本案原告为三寰集团有限公司的下属单位，受三寰集团有限公司委托对案涉土地进行管理，故案涉土地不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条所规定的农村土地，本案被告系原告单位职工而并非土地所在农村集体经济组织的成员，故本案原、被告之间就案涉土地租赁所产生的争议不属于《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国土地管理法》第十四条所调整的土地承包关系，被告亦不能依据上述法律规定对案涉土地享有土地承包权。关于第二个争议焦点，2012年9月4日，最高人民法院公布《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》指出，开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地，不属于《农村土地承包法》第二条规定的农村土地，此类土地使用权的转让，适用《合同法》和《土地管理法》等法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条的规定和最高人民法院的上述批复意见，本院认为，本案原、被告之间就案涉国有土地所签订的土地租赁承包合同符合《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定的将国有土地交由个人承包经营的情形，其内容不违反法律强制性规定，合法有效，被告可以依据该合同取得案涉土地的承包经营权，同时，原、被告之间就案涉土地租赁承包事宜所发生的争议，应该适用《土地管理法》第十五条和《中华人民共和国合同法》的相关规定，即原、被告双方的权利和义务由双方所签订的土地承包合同约定，土地承包期限亦应根据土地承包合同确认。根据原、被告所签订的《租赁承包合同书》约定，案涉土地的承包期限为15年，从1994年1月1日起至2009年12月30日止。合同到期后双方未再签订新的土地租赁合同，被告亦未向原告给付租金，原告现起诉要求解除合同，于法有据，应予支持。关于第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据上述法律规定，本院认为，原、被告之间所签订的土地租赁承包合同到期后，被告一直占用案涉土地，原告亦未主张合同解除，双方之间形成不定期租赁关系。现原告主张被告应当按照租赁承包合同约定的租金数额向原告给付自2010年1月1日起至2017年9月30日止占用土地期间的土地租金15,500元，于法有据，应予支持。关于原告主张的违约金，经查，原、被告在租赁承包合同中并未对逾期给付租金的违约责任进行约定，因考虑原、被告在合同中约定，15年的土地租金在合同签订之日一次性交足，应视为双方约定土地租金的支付方式为预付，现原告主张，从合同到期后被告仍占用案涉土地每一年度的次年1月1日起至2017年9月30日按照银行贷款利率上浮50%计算上一年度土地租金的逾期违约金的诉讼请求合理，本院予以支持。关于第四个争议焦点，案涉土地能否腾退的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原、被告在《租赁承包合同书》中约定，原告将“本公司后窑沟的部分土地”租赁承包给被告，合同书中对于土地的面积和范围均未作出明确约定，原告提供的合同书亦未附租赁土地的四至图纸，经组织原、被告进行现场勘查，双方对于案涉土地的范围未能达成一致意见，原告仅主张腾退土地，但却未能明确合同所涉土地的面积和边界，其该项诉讼请求并不具体，故本院对原告主张被告腾退土地的诉讼请求不予调整。综上所述，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第一条、第二条、第四条、第五条，《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告大连华侨荣盛农业有限公司与被告马洪全之间关于后窑沟土地的租赁承包合同；二、被告马洪全自本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告大连华侨荣盛农业有限公司2010年1月1日起至2017年9月30日的土地租金人民币15,500元，逾期付款违约金人民币3,788元，合计人民币19,288元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连华侨荣盛农业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币285元（原告已预交），由被告马洪全承担。申请执行期限二年。审 判 长 尹 霞人民陪审员 姚 波人民陪审员 李 艳二〇一八年六月四日书 记 员 蔡秀静本案引用的法律条文《中华人民共和国农村土地承包法》第一条为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法，制定本法。第二条法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。第四条国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第五条农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国土地管理法》第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。