湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1002民初1161号原告（反诉被告）：宋加玉，女，汉族，1956年2月9日出生，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：杨泽华，湖北昭信律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗复员，男，汉族，1971年11月25日出生，住广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）：蒋丽华，女，汉族，1973年5月10日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：罗复员，男，汉族，1971年11月25日出生，住广东省深圳市龙岗区，与蒋丽华系夫妻关系。原告（反诉被告）宋加玉与被告（反诉原告）罗复员、蒋丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋加玉及其委托代理人杨泽华，被告（反诉原告）罗复员、被告（反诉原告）蒋丽华委托代理人罗复员到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋加玉的诉讼请求：1、判令二被告双倍返还购房款定金人民币60000元整；2、判令二被告承担原告已支付的中介佣金10000元整；3、判令二被告承担因违约产生的中介佣金18000元整（双倍定金的30%）；4、判令二被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年3月15日，原告宋加玉就购买被告罗复员、蒋丽华夫妻位于荆州市××武德路××号新城国际40A栋2单元202房与二被告在荆州力宏房产咨询服务中心自愿签订了房屋买卖合同，双方约定房屋总价人民币52万元，签定合同日买方（原告宋加玉）付定金人民币3万元，并约定买方于2017年5月30日前付剩余房款人民币49万元，同时当天卖方（本案被告罗复员、蒋丽华）协助办理房屋过户（公证）及交房给买方，双方还约定了违约责任。后因荆州市房价暴涨，二被告要求涨价并拒绝履行合同致原告受到经济损失。被告（反诉原告）罗复员、蒋丽华辩称：被告虽然与原告签订了房屋买卖合同，但拒不履行合同义务，导致房屋交易无法按期进行。原告宋加玉是合同违约方，被告罗复员、蒋丽华是守约方。请求法院法院依法驳回原告宋加玉的所有四项诉讼请求。事实与理由：合同签订时，原告宋加玉称房屋是其女儿买的，女儿夫妻在广州打工，希望将来办理房产过户时要过户到女儿名下，此时只是代为签字，也拿不出书面委托。我方同意将来可以过户房产到真正的买家女儿名下。双方将在合同期间共同约定时间回家乡办理手续。此时考虑到买房要筹集资金，卖房要办理房产提前还款问题，故合同履行期商定为2017年3月15日—2017年5月30日。合同签订后，被告罗复员、蒋丽华立即开始履行合同义务，将房屋留空，水电气等费用全部处理妥当，准备随时交房。特别重要的是与银行提前联系申请提前还款，取回抵押的房产证。2017年5月9日被告罗复员、蒋丽华与中介联系，于5月22日至26日回家过户交房，并请原告宋加玉做好资金准备和其他准备。2017年5月26日上午，中介公司经纪人文明将被告罗复员、蒋丽华夫妻二人、原告宋加玉带到沙市区公证处。我们以为履行合同中有什么需要法律公证，谁知却是要被告罗复员、蒋丽华签署一份委托书，我们认为该委托书内容严重侵犯了被告罗复员、蒋丽华的合法权利，被告罗复员、蒋丽华当然拒绝签字，同时要求走正规渠道，按正常程序履行合同，买卖房屋。我方认为交易只是付款过户交房，而原告宋加玉至5月30日仍未付款，由于未付款，被告罗复员、蒋丽华不可能办理过户和交房，导致合同无法履行。答辩人切实完整的履行了合同中的义务，而原告宋加玉除了交定金，完全不履行其他义务。造成合同不能履行的违约责任在原告宋加玉一方。被告（反诉原告）罗复员、蒋丽华提起的反诉请求：1、判令被反诉人因违约不履行合同，定金3万元不予以退还；2、判令被反诉人因不履行合同，依据合同七、1之约定，赔偿反诉人违约金15.6万元；3、赔偿反诉人为签订合同，履行合同和承担诉讼而付出的交通费，以每人次回沙市一次花费800元计，800×4=3200元。误工费400元每人每天，计8个工作日，400×8=3200元。4、判令被反诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：被告虽然与原告签订了房屋买卖合同，但拒不履行合同义务，导致房屋交易无法按期进行。原告宋加玉是合同违约方，被告罗复员、蒋丽华是守约方。请求法院法院依法驳回原告宋加玉的所有四项诉讼请求。事实与理由：合同签订时，原告宋加玉称房屋是其女儿买的，女儿夫妻在广州打工，希望将来办理房产过户时要过户到女儿名下，此时只是代为签字，也拿不出书面委托。我方同意将来可以过户房产到真正的买家女儿名下。双方将在合同期间共同约定时间回家乡办理手续。此时考虑到买房要筹集资金，卖房要办理房产提前还款问题，故合同履行期商定为2017年3月15日—2017年5月30日。合同签订后，被告罗复员、蒋丽华立即开始履行合同义务，将房屋留空，水电气等费用全部处理妥当，准备随时交房。特别重要的是与银行提前联系申请提前还款，取回抵押的房产证。2017年5月9日被告罗复员、蒋丽华与中介联系，于5月22日至26日回家过户交房，并请原告宋加玉做好资金准备和其他准备。2017年5月26日上午，中介公司经纪人文明将被告罗复员、蒋丽华夫妻二人、原告宋加玉带到沙市区公证处。我们以为履行合同中有什么需要法律公证，谁知却是要被告罗复员、蒋丽华签署一份委托书，我们认为该委托书内容严重侵犯了被告罗复员、蒋丽华的合法权利，被告罗复员、蒋丽华当然拒绝签字，同时要求走正规渠道，按正常程序履行合同，买卖房屋。我方认为交易只是付款过户交房，而原告宋加玉至5月30日仍未付款，由于未付款，被告罗复员、蒋丽华不可能办理过户和交房，导致合同无法履行。答辩人切实完整的履行了合同中的义务，而原告宋加玉除了交定金，完全不履行其他义务。造成合同不能履行的违约责任在原告宋加玉一方。原告（反诉被告）宋加玉反诉辩称：1、签订合同的相对方是宋家玉；2、双方合同约定在付款的同时过户；3、从被告的答辩意见说委托宋家玉卖房没有证据；4、违约行为不存在，已经将房款支付给中介。原告（反诉被告）宋加玉为支持其主张，本诉、反诉一并向本院提交了以下证据：1、房屋买卖合同；证明双方存在合同关系。2、原、被告身份证；证明原、被告的诉讼主体资格。3、结婚证；证明两被告系夫妻关系。4、房产证；证明两被告的标的房屋拥有所有权。5、土地证；证明目的同上。6、收条；证明原告交纳定金的事实。7；调查笔录；证明房屋买卖的事实经过等情况。8、被告与中介的微信聊天记录；证明目的同上。罗复员、蒋丽华对宋加玉提交的证据1-6的真实性无异议，对证据7的真实性无法确定，里面所反映的情况不准确，该笔录否认了委托手续委托的事实，随后根据我方的举证会证明中介方要求我给原告办理委托的事实客观存在；合同2-2，你向中介方付款的行为并不等同于支付了购房款；如果我收到了购房款，会及时办理委托手续配合过户；对证据8无异议。被告（反诉原告）罗复员、蒋丽华为支持其主张，本诉、反诉一并向本院提交了以下证据：1、被告身份证复印件；证明被告身份。2、房屋买卖合同；证明合法签署合同。3、微信记录；证明沟通过程。4、车票图片；证明往返记录。5、委托书图片；证明未签署文件。6、土地房产证；证明所有权。宋加玉对罗复员、蒋丽华提交的证据1-4无异议；对证据5有异议，原、被告均没有签字，不具备法律效力；对证据6无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对真实性不持异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评析如下：原告提交的证据7，经本院当庭核实，该真实性本院予以认可，但不足以达到原告的证明目的，本院对原告提交的证据7的证明目的不予确认。被告提交的证据5，根据庭审调查情况，本院对其证明效力予以确认。根据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明本案事实如下：2017年3月15日，原告（反诉被告）宋加玉、被告（反诉原告）罗复员、蒋丽华及荆州力宏房产咨询服务中心三方签订《荆州力宏房产咨询服务中心房屋买卖合同》，合同约定被告将位于荆州市××武德路××号新城国际三期40A一栋2单元202号房屋，建筑面积84平方米作价520000元售于原告。原告于2017年3月15日支付定金30000元，并约定原告于2017年5月30日前付房款490000元至被告账户，同时当天办理此房屋过户（公证）手续及交房至原告。原告于合同约定期限内，向罗复员支付了定金30000元。但原告未在约定期限内支付购房款，现被告不愿继续履行合同。现双方就定金返还、赔偿等问题发生争议，故而成诉。本院认为，原告（反诉被告）宋加玉、被告（反诉原告）罗复员、蒋丽华及荆州力宏房产咨询服务中心三方签订《荆州力宏房产咨询服务中心房屋买卖合同》系真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原被告约定，原告应当于2017年5月30日前付房款490000元至被告账户，同时当天办理此房屋过户（公证）手续及交房至原告。原告陈述，490000元购房款支付至荆州力宏房产咨询服务中心，但原被告双方约定的是将购房款支付至罗复员、蒋丽华账户，原告向荆州力宏房产咨询服务中心的付款行为，并不能视为其依约履行了合同义务。原告未在合同约定的时间内支付房款，是违约的民事行为，应当承担相应的民事责任。根据原被告约定，结合庭审调查情况，原告未提交有效证据证明被告在履行合同过程中存在违约行为，故被告不承担违约责任。故原告要求两被告双倍返还定金、支付佣金、中介费等诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告表示要求被告继续履行合同，但由于原告未依约履行合同义务，双方约定的合同履行期限届满，罗复员、蒋丽华明确表示不愿意继续履行合同，故双方签订的房屋买卖合同已经丧失了继续履行的基础。虽然罗复员、蒋丽华庭后提交变更反诉请求书，确认反诉请求为要求反诉被告赔偿违约金15.6万元，已经缴纳的3万元定金可冲减，并承担本案的诉讼费用，但该请求书仅是对反诉请求的进一步明确，并未变更诉讼请求，罗复员、蒋丽华对自己的诉讼请求做出选择并进一步确认，是对自己诉讼权利的处分，本院予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由于宋加玉对罗复员、蒋丽华主张的违约金标准认为过高，根据原被告签订的房屋买卖合同的约定，考虑到定金数额及现在出卖房屋的实际价值，本院对原被告约定的违约金数额进行调整，以30000元为宜，宋加玉已经向两被告缴纳了定金30000，由于两被告选择适用违约金，故前述款项可与本院酌定的违约金数额予以冲抵，罗复员、蒋丽华就宋加玉缴纳的30000元可不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）宋加玉的诉讼请求。二、原告（反诉被告）宋加玉于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）罗复员、蒋丽华30000元。三、驳回被告（反诉原告）罗复员、蒋丽华的其他诉讼请求。本诉案件受理费10760元，由原告（反诉被告）宋加玉负担；反诉案件受理费2074元，由被告（反诉原告）罗复员、蒋丽华负担1680元，原告（反诉被告）宋加玉负担394元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费。上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 周 备审判员 李 娅审判员 张 华二〇一八年六月四日书记员 徐雪峰