广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初13892号 原告：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地南宁市民族大道38-2号。 主要负责人：杨世亮，该营业部总经理。 委托诉讼代理人：韦良峰，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆荣勇，广西欣源律师事务所律师。 被告：唐灼泽，男，1987年10月8日出生，汉族，住湖南省邵东县。 被告：广西荣和企业集团有限责任公司，住所地南宁市青秀区民族大道155号荣和山水美地一组团办公楼。 法定代表人：史英文。 委托诉讼代理人：罗贤斌，该公司职员。 原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告唐灼泽、广西荣和企业集团有限责任公司金融借款合同纠纷一案，原告诉请：1、解除原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告唐灼泽向原告归还借款本金480036.85元及截至2017年10月12日的利息、罚息51026.1元（此后的利息、罚息，以本金480036.85元为基准，按中国人民银行规定同期逾期贷款利率分段计付至实际清偿完毕之日）；3、被告唐灼泽赔偿原告律师代理费24242元；4、被告广西荣和企业集团有限责任公司对被告唐灼泽的上述债务承担连带清偿责任；5、为实现上述债务，原告有权以被告唐灼泽提供抵押担保的位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和大地第二组团3号楼A座13AB房屋折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。本院立案后，依法适用普通程序进行了公开审理。原告的委托诉讼代理人陆荣勇，被告唐灼泽本人及被告广西荣和企业集团有限责任公司的委托诉讼代理人罗贤斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告唐灼泽辩称，1、对原告的各项诉请无异议；2、房子已经卖出去了，其与新的买房人约定本案借款由购房人承担。 被告广西荣和企业集团有限责任公司辩称，其仅应在抵押价值不足清偿范围内承担连带保证责任。 本案相关情况 一、借款合同及借款人：编号为A：按字邕行民主支行2010年1848号的《个人购房借款/担保合同》，借款人唐灼泽。 二、借款本金：552000元。 三、借款期限：2011年3月29日至2031年3月29日。 四、还款方式：等额本息还款法。 五、借款利率：贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在合同约定基础上加收30%确定。 六、保证人及担保方式：广西荣和企业集团有限责任公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证责任至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书后免除。 七、抵押物：唐灼泽提供抵的位于南宁市青秀区荣和大地第二组团3号楼A座13AB号房，于2011年5月16日办理抵押权预告登记。 八、双方约定的合同解除条件：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息。 九、律师费负担：由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，但款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。本案中，原告为实现债权支出律师代理费24242元。 十、逾期情况：唐灼泽借款后，累计逾期36期。 十一、尚欠本息：截至2017年10月12日止，唐灼泽尚欠借款本金480036.85元，利息、罚息共计51026.1元。 十二、其他查明问题：2013年3月5日，唐灼泽与案外人孔凡超签订《房屋买卖合同》，将案涉抵押房产转让于孔凡超，双方约定其后房贷由孔凡超偿还。 十三、合同解除及违约责任。案涉《个人购房借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守。原告已依约放款，被告唐灼泽借款后，未按约履行还本付息义务，截至2017年10月12日止，累计逾期36期，双方约定的合同解除条件已成就。原告主张解除合同，并由被告唐灼泽提前偿还剩余借款本息，赔偿律师代理费，有事实及法律依据，本院予以支持。被告唐灼泽与案外人之间就房贷偿还所达成的协议，对原告无约束力，不影响原告的债权主张。关于原告主张的抵押权，因案涉抵押房产仅办理抵押权预告登记，无物权效力，抵押权未依法设立，原告主张以抵押物处置价款优先受偿其债权，于法无据，本院不予支持。关于保证人的责任问题，案涉借款合同约定广西荣和企业集团有限责任公司的阶段性保证责任至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书后免除。现抵押登记尚未完成，广西荣和企业集团有限责任公司的保证责任免除条件未成就。原告主张被告广西荣和企业集团有限责任公司对被告唐灼泽的上述债务承担连带清偿责任，有事实及法律依据，本院予以支持。广西荣和企业集团有限责任公司的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。被告广西荣和企业集团有限责任公司承担保证责任后，有权向被告唐灼泽追偿。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告唐灼泽签订的编号为A：按字邕行民主支行2010年1848号的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告唐灼泽偿还原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款本金480036.85元； 三、被告唐灼泽给付原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部利息、罚息（计算方法：至2017年10月12日止，利息、罚息为51026.1元，此后至实际清偿之日止，罚息以本金480036.85为基准，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）； 四、被告唐灼泽赔偿原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费24242元； 五、被告广西荣和企业集团有限责任公司对被告唐灼泽的上述债务承担连带清偿责任，被告广西荣和企业集团有限责任公司承担保证责任后，有权向被告唐灼泽追偿； 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费9353元，保全费3297元，合计12650元，由被告唐灼泽负担，被告广西荣和企业集团有限责任公司对前述费用承担连带偿付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘重阳 人民陪审员  韦京晖 人民陪审员  梁 莉 二〇一八年六月一日 书 记 员  李 菁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。