广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0703民初928号 原告:陆庞山，男，1981年9月22日出生，壮族，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：陈怡，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫征雨，广西同望（钦州）律师事务所律师。 被告：钦州市宁海房地产开发有限公司，住所地：钦州市钦**大垌镇新城八路南面、钦北区人民医院西面。统一社会信用代码：914507000927456073。 法定代表人：章镭宁，总经理。 委托诉讼代理人：黄春鹏，广西政大律师事务所律师。 原告陆庞山与被告钦州市宁海房地产开发有限公司(以下简称“宁海公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆庞山的委托诉讼代理人陈怡、莫征雨，被告宁海公司的委托诉讼代理人黄春鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金24451.1元（违约金以353340元为本金，自2017年5月1日起按每日万分之二暂计算至起诉之日，以后依此另计算至实际交房之日止）；2、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月7日，原告和被告签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发建设的位于钦州市钦北区大垌镇新城八路南面、钦北区人民医院西面3栋3单元11层1102号房。双方约定房屋总价款为人民币353340元，被告应当于2017年4月30日前向原告交付涉案房屋。合同签订后，原告依约支付了有关购房款，但被告至今未履行交房的义务。按照双方合同约定以及被告所作的承诺，被告逾期交房超过180日的，原告可要求被告继续履行合同，并按日支付原告已交房屋总款的万分之二逾期交房违约金。直至原告起诉之日，被告仍未交付涉案房屋。 原告认为，被告至今未向原告交房的行为，己严重损害到原告的合法权益。为维护原告合法权益，现特根据《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，望判如所请。 被告宁海公司辩称，被告法定代表人章镭宁在众多业主因房屋逾期交付聚众到被告售楼部维权，逼不得已按业主的要求以个人名义所作出的《交房承诺》，是在当时特殊环境下无奈作出的，并非章镭宁及被告的真实意思表示。按照当时公司的资金情况，是不能明确具体交房时间的，章镭宁也不是公司股东，对于涉及公司重大利益，加重义务负担的所谓承诺事后也未经公司追认，而且该交房承诺对于按合同2倍计算违约金约定的时间起算点，到底是从逾期交房之日起算，还是从承诺交房之日起算也是不明确的，不能产生变更原合同关于逾期交房违约金标准约定效力。原告诉请的违约金应按合同约定的每日万分之一标准计算，其要求的按日万分之二支付违约金的诉讼请求应不予支持。 本院经审理认定事实如下：2015年8月7日，原告为买受人，被告宁海公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于钦州市钦北区大垌镇新城八路南面、钦北区人民医院西面的福兴家园3栋3单元11层1102号房，房屋总价款为353340元，出卖人应在2017年4月30日前向买受人交付该商品房；除因不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金等内容。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未履行交房的义务。2017年年底，被告按合同约定的日万分之一标准向原告支付了一个月的违约金1060.02元。2018年2月1日，业主因被告仍未交付商品房，到被告的售楼部进行维权，要求交房。被告的法定代表人章镭宁向维权业主出具了一份《交房承诺》，载明：现与施工方钦能集团达成协议垫资施工，承诺于2018年4月30日通过五方验收后交房使用，如延期交房，违约金按合同2倍计赔。交房承诺到期后，被告仍无法交房，纠纷成讼，原告提出前述诉讼请求。 另查明，被告开发的福兴家园楼盘共3栋，房屋300多套，主体工程已竣工，外架已拆除，部分房屋门窗与水电、消防设施等未安装，总体80%达到了交房条件，现在楼盘已完全停工。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，当事人均应当按照合同的约定行使合同权利、履行合同义务。原告按约履行了全部付款义务，被告收到原告的购房款后，应按约于2017年4月30日前将商品房交付给原告，但被告不按时交付商品房，违反了双方合同的约定，应承担相应的违约责任。本案中，双方争议的焦点在于：《交房承诺》是否有效，如有效，每日万分之二违约金从何时起算。1、关于《交房承诺》的效力。民事法律关系的产生、变更、消灭需要当事人的意思表示一致，该意思表示发生变化，除法律特别禁止外，均应予以准许。福兴家园的业主因被告逾期交房而聚集维权，其理由正当，在维权过程中，无证据表明业主有欺诈、胁迫等违法情形，被告的法定代表人章镭宁向业主出具的《交房承诺》，内容合法，权利义务对应，应视为被告书面对维权业主的要约表示同意的意思。依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，《交房承诺》产生合同变更的法律效力，对被告具有当然的约束力。原告诉请按每日万分之二计付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。2、关于按每日万分之二计付违约金的起算时间。被告《交房承诺》“承诺于2018年4月30日交房使用，如延期交房，违约金按合同2倍计赔”，从其字面意思的连贯性和逻辑上理解，违约金应自延期交房之日（宽限期）即2018年5月1日开始按日万分之一的2倍计赔，原告主张自合同约定的限期交房之次日即2017年5月1日起计赔2倍违约金，依据不足，本院不予支持。原告主张的违约金宜以被告承诺的变更限期交房之日前后分别计算，即被告应支付自2017年5月1日至2018年4月30日按价款353340元的日万分之一迟延交房违约金为12720.24元，扣除被告已支付的1060.02元，尚欠11660.22元，2018年5月1日之后的违约金按价款353340元的日万分之一的2倍计算至交房之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告钦州市宁海房地产开发有限公司应支付原告陆庞山迟延交房违约金11660.22元（按日万分之一从2017年5月1日计至2018年4月30日），并支付自2018年5月1日起以353340元为基数按日万分之二计算的迟延交房违约金至交房之日止。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费412元，减半收取206元，由原告陆庞山负担62元，被告钦州市宁海房地产开发有限公司负担144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  梁立辉 二〇一八年六月二十六日 书记员  郑 怡 附:相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。