昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初752号原告骆峙坤，男，汉族，1968年1月7日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区，委托诉讼代理人龚建京，云南建雄律师事务所律师，特别授权代理。被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司。统一社会信用代码。住所：昆明市云兴路。法定代表人马贵祥。原告骆峙坤诉被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司（以下简称：螺蛳湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月13日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月18日公开开庭进行了审理。原告骆峙坤的委托诉讼代理人龚建京到庭参加了诉讼。被告螺蛳湾公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告骆峙坤向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》；2、被告返还原告置换款750000元；三、被告支付原告停业补偿款136000元（2015年3月至2018年1月）；四、被告赔偿原告违约金75000元；五、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2010年10月18日，原告骆峙坤与被告螺蛳湾公司签订《产权与债务置换协议》，约定原告向被告购买昆明螺蛳湾中央商务区（二级CBD）三楼建筑面积50平方米的商铺，每平方米15000元，总计750000元。原告于2010年10月18日按约向被告支付了购房款750000元，后双方又签订《补充协议》约定“提供安置房的最晚时间为2013年3月1日，如超过此期限，超过期间应按约定的标准（第二三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止”，按50平方米计算为每月4000元。被告仅向原告支付了24个月共计96000元停业补偿费，从2015年3月起就未再支付，也未向原告交付商铺。被告的行为严重违约，按照约定，原告有权解除合同，向被告主张成交金额10%的违约金、返还置换款、支付停业补偿费。原告据此特诉至法院。被告螺蛳湾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未陈述答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告螺丝湾公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告骆峙坤提交的证据，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效，来源合法，且与本案相关联，故对原告的提交证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月18日，原告骆峙坤（乙方）与被告螺蛳湾公司（甲方）签订《产权与债务置换协议》，约定甲方原拥有昆明市螺丝湾第一交易区所属商铺资产，后为响应政府决定，对市场进行了关闭，与经营户签订了《退租协议》，经过表决，决定用根据补偿协议将来所得资产的产权与《退租协议》中所欠债务与乙方进行置换。置换约定：1、甲方提供所属资产产权并作价：三楼：建筑面积50平方米，作价15000元每平方米，合计750000元。2、乙方所选择面积的位置将根据政府CBD规划区域、行业要求，按经营类别、品牌档次等情况，组织完成招商工作，做到统一规划、统一经营、统一管理，保证置换者的最大利益，具体以《CBD商场协议》为主…其他约定：3、甲方将在政府批准螺蛳湾CBD建设规划后，按照与政府所签《补充协议》第二条第三款对公司的约定承诺配合乙方向有关当事方索要停业补偿费，即：提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，超过期间应按约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止…违约责任：在本协议第三条第四款约定的条件成熟时，任何一方拒绝与对方签订《CBD商场协议》时，适用签约罚则。除此之外，任何一方违反本协议的其他约定即构成违约，违约方须向守约方支付本协议第二条成交金额的10%的违约金，守约方并有权无条件单方终止协议。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订当天，原告即向被告缴纳了置换预定金（三楼50m2）750000元。此后，原、被告又签订了《补充协议》，约定：甲方严格按照《产权与债务置换协议》第三条第3项的约定办理：即提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，超过期间应按约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止。其他条款仍按2010年5月13日甲、乙双方签订的《产权与债务置换协议》执行。2014年8月，被告发出通告，承诺将严格履行《产权与债务置换协议》及《补充协议》，按约支付补偿费，2014年停业补偿费的支付时间改为按月支付，第一个月的支付时间顺延三个月，金额不变。原告在庭审中陈述：1、被告至今仍未向原告提供商铺；2、被告停业补偿费自2013年3月付至2015年2月，共96000元，2015年3月后未付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，协议合法有效。虽然原、被告双方签订合同时使用了名称为“产权与债务置换协议”的合同文本，但实际上并不存在产权与债务置换的情形，根据合同内容来看，原告是以750000元的价款购买被告未来享有所有权的商铺，双方之间建立的是房屋买卖合同关系，各方均应按照约定全面履行义务。从庭审中查明的案件事实来看，协议中约定的房屋价款750000元，原告已全部付清，履行完了房屋买卖合同中作为买方的付款义务，故作为卖方的被告亦应当在约定的2013年3月1日前向原告交付房屋。被告至今未能履行交付房屋的义务，已构成违约。根据双方签订的《产权与债务置换协议》约定，原告享有合同的单方解除权，故对原告要求解除双方签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》并退还购房款750000元的诉请，本院予以支持。原告另主张被告支付2015年3月至2018年1月期间停业补偿费136000元，现无在案证据证实被告已实际支付上述费用，原告该项诉请符合双方《产权与债务置换协议》及《补充协议》约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金75000元的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告购买的是经营性商铺，逾期交房必然会给原告带来损失，对于损失标准，《产权与债务置换协议》及《补充协议》中已固化为每月每平方米40元，现将原告实际损失上浮30%与双方约定的违约金进行比较，可以看出双方约定“成交金额10%的违约金”相比原告实际损失并不存在明显过高之处，违约金的约定在法律允许范围内，故对原告主张的违约金75000元，本院亦予以支持。综上，被告螺蛳湾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，但鉴于本案事实清楚、证据确凿，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告骆峙坤与被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》；二、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告骆峙坤购房款750000元；三、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告骆峙坤停业补偿费136000元；四、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告骆峙坤违约金75000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13410元（原告已预交），由被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  郭一入人民陪审员  钱 新二〇一八年六月二十一日书 记 员  毛乐飞