上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初3395号原告：上海盛源水电设备安装有限公司。法定代表人：胡平，总经理。委托诉讼代理人：林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。被告：上海存超金属制品有限公司。法定代表人：宋法光，执行董事。委托诉讼代理人：刘红亮，上海东方环发律师事务所律师。第三人：上海埃超工业炉有限公司。法定代表人：余桂莲，执行董事。第三人：上海显旬金属制品有限公司。法定代表人：金方桂，执行董事。两第三人共同委托诉讼代理人：刘红亮，上海东方环发律师事务所律师。原告上海盛源水电设备安装有限公司（以下简称盛源公司）诉被告上海存超金属制品有限公司（以下简称存超公司）、第三人上海埃超工业炉有限公司（以下简称埃超公司）、第三人上海显旬金属制品有限公司（以下简称显旬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，本院依法适用简易程序，于2018年3月28日、4月19日、5月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林吉忠、被告存超公司、第三人埃超公司和显旬公司的共同委托诉讼代理人刘红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、解除原、被告于2011年12月28日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告支付原告租赁费人民币（下同）61.6万元（2016年度2.6万元，2017年度59万元）；被告支付2018年开始按年租金59万元计算至实际搬离日止的租金；3、第三人埃超公司对以上的租金负连带清偿责任；4、判令两第三人于本判决生效后立即搬离坐落于奉贤区柘林镇南宅村XXX号厂房。事实和理由：原告与被告于2011年12月28日签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告的奉贤区柘林镇南宅村XXX号厂房，年租金为59万元，但被告至今尚欠61.6万元，其中2016年度尚欠2.6万元，2017年度59万元分文未付，现原告上门催讨未果。经查，被告租赁后，因其经营期限至2015年6月16日止，故由被告法定代表人的妻儿又开办了第三人埃超公司，租赁厂房一直由第三人埃超公司使用至今，被告和第三人埃超公司系家族型企业。现拒不支付租金，依据租赁合同约定，被告显然已构成违约，故请求贵院依法解除原、被告双方签订的租赁合同，支持全部诉请。被告存超公司辩称：1、不同意原告诉讼请求，要求继续履行合同；2、租金计算有误，被告实际支付到2017年1月28日；3、被告对原告主体资格有异议，因为2017年系争厂房被政府认定为违章建筑；4、即使解除合同，被告的固定设施及装修投入一百多万，如果解除，原告应当赔偿该部分损失（包括原告违约造成被告向两第三人承担违约金而造成被告损失19万元，装修40万元，固定生产设施投入61万元）；5、原告在2017年多次断电，目前第三人埃超还处于断电状态，因此2017年12月22日后的租金不应当支付；6、诉争厂房有多处漏水、墙体开裂等质量问题，请法院考虑租金的时候予以减少。第三人埃超公司辩称：1、不同意原告诉讼请求；2、埃超公司作为次承租人，租金支付对象是被告而非原告，埃超公司与原告无任何合同关系，原告不能突破合同相对性向埃超公司主张任何权利；3、埃超公司对原告在事实与请求中的埃超公司的成立时间与过程有异议；4、原告保全埃超公司，请求解除该保全措施。第三人显旬公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告存超公司转租给显旬公司。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月28日，原告盛源公司（甲方）与被告存超公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：原告将奉贤区柘林镇南宅中心路XXX号厂房租赁给被告，建筑面积为3,300平方米，第二条约定：租期自2012年6月22日至2022年6月22日。甲方应当腾空厂房、仓库及配套场地，并将一部5吨行车和一部10吨双梁行车装好，厂房院内地坪、大门做好，车间内清理完，交付给乙方使用。2012年5月22日至6月22日为装修期，由乙方对厂房、仓库及配套场地进行装修或改建，如甲方延期交付，装修期延期，装修期内甲方免收乙方租金。第三条约定：租金为每年59万元，采用付三押一方式，每三个月为一期，保证金为一个月租金。第五条约定：乙方另需装修或增设附属设施和设备，应事先征得甲方同意，并按规定向有关部门审批，还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行，且增设费用由乙方自行承担。第六条约定：在租赁期内，乙方有权将厂房转租。租赁期内，乙方如拖欠房租和其他应付费用满一个月，甲方有权增收厂房总年租金的5%滞纳金，并有权终止租赁协议。第七条约定：租赁期内，如因产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任，并给予赔偿乙方的直接和间接损失。租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。第八条约定：甲方为出租厂房的合法所有者，保证租赁期间无他人对使用权提出异议。合同中还出现：实际面积以厂房产权证记载为准、实际期限以土地使用证记载为准、厂房位置和面积以厂房产权证记载为准、厂房配套使用土地的位置和面积以土地使用权证记载为准、厂房产权证（复印件）和土地使用权证（复印件）详见本合同附件一等内容。2013年8月1日和2016年2月1日，被告分别与两第三人签订《厂房租赁合同》，分别约定被告将南厂房与厂房内附属办公室租赁给第三人埃超公司、北厂房与厂房内附属办公室租赁给第三人显旬公司，租期均自签订之日至2022年6月22日。2017年3月27日，上海市奉贤区柘林镇人民政府向第三人埃超公司发出谈话通知书，告知奉贤区柘林镇南胜村南宅路XXX号内发现有擅自搭建建（构）筑物，通知于2017年3月28日到城管处接受调查询问。2017年4月7日，上海市奉贤区柘林镇人民政府向原告盛源公司发出谈话通知书，告知奉贤区柘林镇南胜村南宅路XXX号内发现有擅自搭建建（构）筑物，通知于2017年4月11日到城管处接受调查询问。之后上海市奉贤区柘林镇人民政府又于2017年7月11日、2017年7月27日、2017年8月8日、2017年8月16日向原告盛源公司发出《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《违法搭建法律后果告知书》、《责令限期拆除违法建筑决定书》、《限期拆除违法建筑催告书》、《强制拆除违法建筑决定书》等。本院于2018年5月30日去奉贤区柘林镇南胜村南宅路XXX号现场查勘，查明南厂房由第三人埃超公司占有使用并正在生产，北厂房由第三人显旬公司占有并正在生产。南厂房和北厂房之间有彩钢板房搭建，厂房外部南、东、北面各有简易搭建，厂房内有地坪等。关于原、被告争议的被告装修事实的认定。被告存超公司主张对厂房进行的装修，分别为：1、北厂房西面3层室内装修面积800平米（包括地砖、刷墙、水电等）；2、北厂房北面5吨行车一部；3、北厂房院内搭建面积250平米；4、北厂房环氧地坪面积2,600平米；5、安装冷却塔、水池、水井；6、安装立式空压机管道和基础设施；7、压铸机安装地基（深2米、长7米、宽2.5米）共4个；8、安装压铸机冷却水管；9、南面厂房中间搭建彩钢板房面积800平米；10、南院厂房四周院内搭建面积300平米（车棚、（餐厅、厨房）；11、南面厂房环氧地坪面积2,000平米；12、南厂房西上下2层室内室外装修500平米（指南办公楼室内地砖、刷墙、水电等）；13、中间搭建彩钢板房内5吨行车一部。原告否认被告有装修，否认南厂房和北厂房之间的彩钢板房搭建是被告所为。本院认为，被告主张装修，但并没有提供任何证据证明进行了装修，也没有举证证明是被告装修还是第三人装修；现场厂房墙外的搭建不在原告厂区范围；被告主张的生产设施不属于装修范畴，在双方租赁合同终止后本就应该拆除搬离，被告也没有举证证明生产设施属于被告而不是属于两第三人，而现有的生产设施由第三人在使用；上海市奉贤区柘林镇人民政府最后于2017年8月16日作出的《强制拆除违法建筑决定书》告知的对象是原告盛源公司，所以本院对被告主张进行装修的事实无法采信。关于原、被告争议的租金支付事实的认定。按照原、被告租赁合同约定，年租金为59万元，原告主张2016年度付剩2.6万元，2017年度分文未付。被告主张到2017年1月28日的租金已经付清。为此，被告提供金额为6.1万元的收据一份，该收据由原告法定代表人胡平签字。原告对该份收据由原告法定代表人胡平签字无异议，但认为该份收据被涂改，不能证明2017年1月28日之前的租金已经结清。本院认为，该份收据明显对年份和月份进行了涂改，无法判断被告主张的事实的真实性，主张支付租金的举证责任在于被告，而被告又不能进一步举证2016年租金付清的事实，故本院采纳原告的主张，认定被告尚欠2016年租金2.6万元、2017年租金59万元。本院认为，根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。该租赁合同中多处提及房屋有产权证，但实际没有，原告更没有出示给被告，被告也没有进一步审查，故本院认定原、被告双方对于合同无效均存在过错，本院认定原告对合同无效承担60%的责任，被告对合同无效承担40%的责任。关于租赁的房屋地址，本案当事人均称为奉贤区柘林镇南胜村南宅路XXX号，而实际的门牌地址为奉贤区柘林镇南胜村南宅路XXX号。因为合同无效，所以双方的租赁关系应当及时终止，本案对合同无效的法律后果一并处理。原告无需要求解除合同，被告要求继续履行合同也无法律依据。虽合同无效，但承租人应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。被告还未支付合同约定的2016年租金2.6万元、2017年租金59万元，故被告应支付原告该61.6万元租金，实际为占有使用费。因被告还没有返还租赁厂房，被告还需继续按照年租金59万元的标准支付占有使用费，直至实际搬离日止。原告要求第三人埃超公司承担连带清偿责任，理由为被告存超公司工商登记的营业期限至2015年6月16日，至今已经不存在，也不在原告出租厂房内经营，而实际租赁使用原告厂房的是被告的家族企业第三人埃超公司。对此本院认为，被告存超公司至今还是存续期间，不以工商登记的营业期限到期而自行注销；与原告发生租赁关系的是被告存超公司，第三人埃超公司未与原告签订过租赁合同，没有建立租赁关系，故原告主张由第三人埃超公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院驳回该诉请。因为原、被告之间的合同被确认无效，被告应当及时搬离和返还租赁房屋，第三人占有使用厂房已经没有合同依据，也应当及时搬离，故对原告要求第三人搬离的诉请予以支持。被告主张原告租金计算有误，被告实际支付到2017年1月28日，因没有依据证明，本院不予采信。被告主张系争厂房被认定违章建筑而不具有主张权利的主体资格，没有法律依据，本院不予采纳，即使是违章建筑，原告仍能行使相关权利。被告主张装修40万元，本院未予采信。被告主张原告违约而造成被告向两第三人承担违约金19万元的损失，并没有事实依据，本院不予采信。被告要求赔偿固定生产设施投入61万元，本院认为，被告为生产所需投入的生产设施在租赁关系终止后本就应当搬离，被告主张的为安装生产机器而固定在厂房内地面的设施所投入费用，也是由被告自行负担，这不属于形成附和的装修，也不属于改扩建，同时被告也没有举证证明系被告投入还是两第三人投入，故本院对这部分事实不予采信。被告主张的原告违约造成被告损失19万元、装修40万元、固定生产设施投入61万元，被告要求原告赔偿，因为原、被告的租赁合同被认定无效，就这三个方面，不作为反诉内容，本院在本案中一并处理，诉求不能支持。被告主张原告在2017年多次断电，目前第三人埃超还处于断电状态，因此2017年12月22日后的租金不应当支付。原告对断电事实予以否认。本院认为，被告的主张没有依据，本院对被告要求免除2017年12月22日以后的租金或为占有使用费的诉求不予支持。被告主张诉争厂房有多处漏水、墙体开裂等质量问题，请法院考虑租金的时候予以减少。原告对厂房有多处漏水、墙体开裂等质量问题予以否认。本院认为，被告的主张没有依据，本院对被告减少租金（占有使用费）的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告上海盛源水电设备安装有限公司与被告上海存超金属制品有限公司于2011年12月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海存超金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离奉贤区柘林镇南胜村南宅路XXX号（原、被告双方称奉贤区柘林镇南胜村南宅路XXX号；三、被告上海存超金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛源水电设备安装有限公司2016年、2017年度占有使用费人民币61.6万元，并且支付自2018年1月1日开始至被告实际搬离日止按年租金59万元计算的占有使用费；四、第三人上海埃超工业炉有限公司、第三人上海显旬金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离奉贤区柘林镇南胜村南宅路XXX号；五、驳回原告上海盛源水电设备安装有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币4,980元，诉讼保全费3,770元，均由被告上海存超金属制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一八年六月二十九日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。