山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1003民初4683号原告：冯玉华，女，1964年1月6日生，汉族，城镇居民，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：鞠静，山东昀明律师事务所律师。被告：梁淑荣，女，1960年9月26日生，汉族，城镇居民，住威海市文登区。被告：张鑫奕，男，1989年2月15日生，汉族，城镇居民，住威海市文登区。二被告共同委托诉讼代理人：吴树江，男，1957年1月28日生，汉族，城镇居民，住威海市文登区。原告冯玉华与被告梁淑荣、张鑫奕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯玉华及其委托诉讼代理人鞠静，被告梁淑荣及二被告共同委托诉讼代理人吴树江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯玉华向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告房款140000元；2、判令二被告支付原告垫付税费65000元；3、判令二被告向原告支付以205000元为基数，自2017年7月15日起至被告实际履行付款义务之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月9日，原告与被告梁淑荣签订《房地产定金合同》，约定原告将登记在其名下的位于威海市文登区九龙路68号4室房屋卖给被告梁淑荣，并赠与登记在原告丈夫李东立名下的车库，被告梁淑荣应于2017年7月15日一次性付清全部房款共计280000元，并承担办理产权过户的所有费用，被告梁淑荣于签订合同当日支付定金10000元。2017年8月7日，原告协助二被告将其名下的房屋变更登记至被告张鑫奕（系被告梁淑荣之子）名下，张鑫奕亦于办理过户登记当日在《房地产定金合同》上签字，并支付130000元购房款。同时，二被告因没有带够钱，由原告垫付所有的税费共计65000元。之后原告催二被告支付欠付的购房款140000元及垫付的税费65000元，但二被告未再继续履行合同。被告梁淑荣、张鑫奕辩称，1、原告诉求要求二被告支付房款140000元的数额不正确，应扣除定金10000元，二被告欠付房款具体数额是130000元。2、原告垫付的税费65000元，二被告已经支付给原告。3、双方在合同中并未约定利息，二被告不应支付利息。4、本案属于原告虚假诉讼，诉讼费用应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人当庭表示无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告认为根据合同约定被告自愿承担过户费用，但该过户费用只是办理产权过户登记所产生的费用，包括评估费、办证费等，不应包含税款，而根据已经缴纳的完税证明可以看出被告应承担的税费合计为24890.92元，因此原告多收取了被告税费40109.08元。原告认为双方合同中并未区分过户费限于评估费、登记费，而是约定产权过户总费用，所以因产权过户所产生的任何费用均为过户费，应由被告承担。本院认为，在办理房产过户手续过程中，关于税费没有约定的，双方应按照法定各自缴纳，双方另有约定的，应按约定承担。双方定金合同中约定过户总费用由乙方（即买方）100%承担；之后在办理过户手续过程中，双方变更约定由买方负担65000元税费，应认定为双方对于税费承担作出了明确约定，该约定不违反法律的强制性规定，应视为当事人的真实意思表示。被告持有的完税证明中，虽部分单据中标明纳税人为原告，但符合双方合同约定内容，未超出当事人意思自治的范畴，故对于被告上述主张，本院不予采纳。2、原告提交2017年8月15日原告丈夫李东立与被告梁淑荣之间的电话录音，拟证实被告梁淑荣认可欠原告税费65000元，被告对上述录音的真实性予以认可，但否认欠付原告税款。该录音中，原告丈夫李东立两次向对方提及55000元，并询问何时能给钱，被告梁淑荣在电话录音中表示正在荣成要钱，要到了再打钱（……李东立：不是你啥时候给我，我等着用这钱呢。梁淑荣：啊？李：我等着用这五万五千块钱呢。梁：哎，我知道，我也在荣成问这个人要钱，我在荣成现在。李：你在荣成，你什么时候回来？我这急用这钱。梁：我也着急，我没看要出来给你，这不就行了嘛，我在荣成，没回来。……李：你在荣成给我打钱不行么？梁：我不得要出来才能给你打嘛，我不要出来给你打，我从哪弄钱，我这不在这要嘛。……梁：我在荣成问这个人要钱，要完了我就给你。李：还得等你几天呢，我这着急用这钱，五万五，我这着急用这钱呢。……梁：好哇，我尽量快点，我也着急，你这说的呀。李：他不给你，你说你也不能这样欠我的钱呀，你说我都过到你名下了，你说你这钱还欠着。梁：我知道欠你的钱，大哥，你看有钱我早打给你了，我这不是在这要给你嘛。……）。原告表示其丈夫不清楚原告已将10000元定金返还给被告，所以将该定金从税款中扣除了。原告称在2017年8月7日，因为被告首付款不够，且被告付款情况需与银行转账情况一致，所以原告将被告先前交纳的定金10000元返还给被告张鑫奕，张鑫奕在建设银行ATM机上将该款存入银行卡中后，与另外130000元一起转入原告的银行卡中，原告表示对于张鑫奕存入的具体银行卡信息不清楚。为核实上述情况，本院依职权至中国建设银行股份有限公司威海文登支行调取了二被告及张启先在2017年8月7日在建设银行开户且尚在使用的所有账户以及账户在2017年8月7日的交易记录，但未发现原告所述的10000元交易情况，仅有张鑫奕转账支付给原告140000元的交易记录以及张启先当日取款4800元的交易记录。因此，对于原告所述已将10000元定金通过建设银行ATM机返还给被告，本院不予采信。同时，鉴于原告与李东立的身份关系以及2017年8月7日李东立也到达建设银行现场，对于现场情况有一定知晓，对于原告所述李东立不知原告已将10000元定金返还给被告的主张，本院不予采信。李东立在电话中向被告梁淑荣索要55000元，系将原告垫付的应由被告承担的税费65000元扣除10000元定金后得出，结合被告梁淑荣在电话中并未否认欠付55000元的事实以及本院调取银行交易情况来看，该事实存在具有较大可能性，本院予以认定。3.原告提交2017年10月9日原告冯玉华与被告张鑫奕之间的电话录音，拟证实被告张鑫奕拒绝贷款，并认可尚欠原告140000元购房款。该录音中，原告表示被告尚欠其税钱65000元、房款140000元，被告张鑫奕表示不欠对方税钱，只欠原告手里那张纸上的钱（欠条），并只同意再给原告房款80000元。通过该录音对话可知，原被告在2017年8月7日办理过户之前，双方原商定由被告承担60000元税费，但后期原告临时要求被告承担车库过户税费中的5000元（冯玉华：你觉得这房子我挣钱了吗？张鑫奕：挣不挣钱这个不管我的事，你懂吗？现在是，因为本来咱俩都可以很好的解决这件事情，当时在房管局你也知道缴税多少多少钱，是你自己亲口说的对不对，你写到那张纸上多少钱也是你自己同意，你亲自写的，你凭什么去交款的时候说加钱就加钱，你凭什么？冯：我加钱是因为当时六万元包的是房子，后来我把我送给你的车库税钱，我都给你交了，那个一万八千元。张：我该拿的我都拿了，如果你这样说的话，我就不想跟你说话了，你知道吗，白纸黑字，什么证据都有，咱就是以字据为证，懂不懂，就完了，如果你还想来你在房管局那一套，呛着我、逼着我干嘛，门都没有。冯：你一万八千块钱车库钱，我跟你要五千块钱多么？张：你别说多少，你当初写的时候明明白白写的什么都包，完了，没有其他的了。……冯：我给你拿一万八千块钱车库的费用，我跟你要五千块钱多吗？张：你别跟我说那些，白纸黑字写的清清楚楚，然后咱们还有监控，你让我签字在那边，你必须给我加钱，不加钱我就不过怎么样怎么样，这都是你干出来的事，我忍了，现在我跟你说，我不会忍了，因为什么东西冯：因为这房子是你的了。张：因为你说话不好听，我特别不喜欢你，你说话不好听，加上是你那天在那，就为了多少钱，你就逼着，我不过了，怎么怎么地，都是你干出来的。……）。电话中被告张鑫奕虽否认欠付原告65000元税钱，但并未直接表示已经付清该款以及如何支付，更多的是阻止原告提出其尚欠205000元以及反问或质问对方（冯：你说给我八万块钱指的是啥钱？是房钱还是税钱，你税钱就欠我六万五……张：如果你再跟我说这个的话，再跟我提税钱，我告诉你你记错人了，我不欠你税钱，我只欠你你手里那张纸上的钱，你知道吗，其他东西我不欠你，如果你再跟我胡搅蛮缠这个的话，我跟你说，我挂电话你爱咋地咋地。……冯：那你这是，就是说税钱不打算给我，十四万你打算给我八万，是不是这个意思？张：不是，大姐，你前半句话说错了，税钱我已经给你了。冯：税钱啥时候给我的？张：啥时候，啥时候，你傻呀，我啥时候给你的，你不知道哇，那我还说我这十四万已经给你了呢。冯：那你条拿回去了吗？14万的条，钱给我了，为啥条没给你呢？张：就是，我还好奇你怎么这么不讲理呢，我钱都给你了，你怎么一点信用都没有呢，你这人怎么回事，你把条给我呀。）。结合被告认可该录音真实性以及其向原告出具了欠条140000元的事实，本院对该录音证据予以认定，对原告提出的待证事实予以采信。4.被告主张原告将缴纳税费的单据交出，即视为被告已经付清了65000元税费。同时，被告梁淑荣本人陈述：2017年8月7日双方办理完过户手续后，原告与被告一家三口一起坐上由张鑫奕驾驶的小轿车前往位于文登米山东路的中国邮政储蓄银行取款，其与原告坐在车辆后排座，被告交给原告6捆10000元并另数了5000元给原告，原告将税费单子给了被告，原告数了5000元，没数6捆10000元，这6捆现金有当天支取的，也有之前支取的。原告否认被告已经支付了65000元税费，并表示超过20000元就不会直接收取现金（防止出现假钱），而且当时是前往邮政储蓄银行途中，原告本人也有该行储蓄卡，完全可以通过银行转账或存款的方式收取该款；原告认为其有替被告刷卡的交易记录，同时认为税费单据对其无用，而对被告有用，因此在交完税费后直接将单子给了被告。本院认为，在双方均无预谋的情况下，税费单据的交付与被告支付给原告钱款之间不存在必然关系，仅凭税费单据在被告处尚不足以直接证明被告已经支付给原告65000元，对被告的上述主张，本院不予采纳。根据双方当事人的陈述意见以及本院审查认定的证据，本院认定本案事实如下：原告冯玉华系经营房产信息中介服务的个体工商户。被告梁淑荣与被告张鑫奕系母子关系。2017年5月9日，原告冯玉华作为甲方与作为乙方的被告梁淑荣签订《房地产定金合同》一份（该合同系原告经营的威海市环翠区盛华房产信息中心提供的格式合同，内容共九条）。合同约定被告购买原告所有的位于威海市文登区九龙路68号楼4室的门市房，该房建筑面积为87.48平方米，房产总价为280000元，购房定金为10000元；付款方式双方约定为乙方于2017年7月15日前筹齐全部房款，乙方所付定金在付款时抵作房款；合同还约定办理产权过户的总费用全部由乙方承担；甲方赠送位于威海市文登区九龙路86-13号车库（该车库登记在原告丈夫李东立名下）。合同签订后，被告向原告支付了10000元购房定金，原告于当日向被告出具了收条，内容为：“今收到梁淑荣购买九龙路68-4门市房定金人民币壹万元正（￥10000元）”。后因被告未能筹齐房款，双方协商通过向银行贷款部分房款。2017年8月7日上午，原告冯玉华与其丈夫李东立、被告梁淑荣及其丈夫张启先共同到中国建设银行股份有限公司威海文登支行办理贷款，后双方到不动产登记部门办理产权过户手续，并通知被告张鑫奕到现场。当日下午，双方再次到不动产登记部门，原告及其丈夫李东立将涉案房屋及车库均变更登记至被告张鑫奕名下，并由原告冯玉华用其丈夫李东立的交通银行信用卡划款缴纳税费共计81795.02元（含车库税款）。双方于办理产权过户手续当日变更税款承担方式为被告负担65000元税款，并将该变更内容书写在各自持有的定金合同底部，其中原告冯玉华持有的定金合同中手写内容为：“十、此房34.5万包税（包括车库）张鑫奕2017.8.7”，被告持有的定金合同中手写内容为：“叁拾肆万伍仟元包全税冯玉华（2017.8.7）”。产权变更登记后，双方到建设银行办理贷款手续，被告张鑫奕通过银行转账向原告支付房款140000元，原告向被告出具收条一份，内容为：“今收到张鑫奕购买文登九龙路68-4门市房首付款人民币壹拾肆万元正￥140000元”；同时，被告张鑫奕向原告出具欠条一份，内容为“张鑫奕今欠冯玉华购买文登九龙路68-4门市房，房款人民币壹拾肆万元正（￥140000元）此款由银行一次性付清，此款到账后此条自动作废”。后因被告原因，该140000元银行贷款未能办理成功。被告张鑫奕于2017年8月21日领取上述房产及车库的房权证书。因被告尚未将房款付清，原告未将该房产及车库的钥匙交付给被告。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告主张已经将原告垫付的65000元税费支付给原告，应当对此承担举证责任，但被告提供的证据尚不足以证明其事实主张。首先，完税证明单据不同于借据或欠条等具有债权性质的单据，该单据仅表明纳税义务人已向税务机关缴清税款，持有完税单据不具有债权人的身份或抵销债务的作用，因此仅持有税费单据不足以证明被告已向原告付清被告应承担的税款。其次，被告梁淑荣表示在2017年8月7日办理过户手续之后就已经将65000元税费款交付给了原告，但在原告丈夫李东立于2017年8月15日向被告梁淑荣索要55000元时，被告梁淑荣并未拒绝，且表示正在荣成要钱，要出来就给对方。原告丈夫李东立向被告梁淑荣索要款项的时间距离被告梁淑荣称向原告交付税款的时间仅过去8天，且李东立在电话中多次提及“55000元”“我着急用这钱”，该“55000元”与被告实际欠付的房款相差一定数额，此时若原告方并不知晓被告就涉案房屋银行贷款无法办理，那么其向被告索要剩余款项不符合交易习惯。即便此时原告已经知晓贷款无法办理，其主张的钱款数额也与实际欠款数额不符。第三，被告主张其交纳的10000元定金并未按定金合同约定抵作房款，被告也不认可原告主张的已将该定金返还的事实，但原告在2017年8月7日向银行贷款的总额为140000元，若该银行按揭贷款成功，即视为被告房款付清，双方交易完成。同时，被告张鑫奕向原告出具的欠条中金额亦是140000元，被告表示当时忘记将10000元定金扣除，与常理不符。综上，本院认为双方已在当日将定金10000元从被告应承担的65000元税费中扣除，更符合本案事实。即，被告梁淑荣、张鑫奕尚欠原告冯玉华垫付的税费55000元，应当予以偿还。买受人应当按照约定的数额支付价款。原被告就涉案房屋约定价款为280000元，现有证据显示被告已经支付给原告140000元，且被告张鑫奕向银行贷款140000元予以支付剩余房款，并向原告出具了欠房款140000元的欠条，该银行贷款并未申请成功，故被告尚欠原告涉案房屋价款140000元，应予以支付。关于利息部分。原被告双方虽在定金合同中约定被告于2017年7月15日一次性付清全部房款，但之后双方变更了该支付方式为银行按揭贷款。截至本案起诉之日，双方均已明确该银行贷款无法办理成功，且原告已通过起诉明确要求被告支付欠款，故本案中二被告应支付给原告冯玉华的195000元应从原告起诉之日（2017年10月11日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告梁淑荣、张鑫奕于本判决生效之日起十日内向原告冯玉华支付剩余房款140000元，并从2017年10月11日起至二被告实际履行付款义务之日止、按照中国人民银行同期贷款利率计付该款项的利息。二、被告梁淑荣、张鑫奕于本判决生效之日起十日内向原告冯玉华支付垫付税款55000元，并从2017年10月11日起至二被告实际履行付款义务之日止、按照中国人民银行同期贷款利率计付该款项的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，由二被告负担4200元、原告负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周 力人民陪审员  王基娟人民陪审员  于志海二〇一八年六月八日书 记 员  于晓钰