广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初4681号原告：张雷雷，男，1988年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，原告：程晓娜，女，1986年3月6日出生，汉族，身份证住址河南省伊川县，两原告共同委托诉讼代理人：李舒青，广东弘力律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘宇峰，广东弘力律师事务所律师。被告：李永柱，男，1983年4月9日出生，汉族，身份证住址湖北省郧西县，原告张雷雷、程晓娜与被告李永柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张雷雷、程晓娜及其共同委托诉讼代理人李舒青到庭参加诉讼。被告李永柱经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雷雷、程晓娜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告以及中山市华振租售房地产顾问有限公司于2017年3月21日签订的房地产买卖合同；2.被告向原告双倍返还购房定金500000元；3.被告向原告返还购房款150000元；4.被告自2018年3月1日起向原告每月支付4000元至被告向原告返还所有购房款项之日止；5.被告承担房地产买卖合同中介服务费31000元及律师费15000元。事实与理由：2017年3月21日，原告与被告以及中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振公司）签订房地产买卖合同，约定原告向被告购买其位于中山市××区××路××房房产，合同总价款125万元。合同签订后，原告于2017年3月21日向被告支付了定金10万元，于2017年3月23日支付了定金15万元，于2017年4月24日支付了购房款15万元。因房产处于抵押及尚未办理房屋产权证状态，合同约定被告需积极办理注销抵押登记及房屋出证手续，不得借故拖延办理时间。但合同签订后，被告一直怠于完成上述手续。因此双方于2017年9月8日签订补充协议，约定被告需在2018年1月1日前办理房屋出证手续，并在2018年3月1日前办理出证过户手续，否则被告需从2018年3月1日起每月支付预付款利息4000元。但在补充协议签订后，被告依然未能履行相应义务，并于2018年1月1日向原告发送了一份联络函，告知原告其未能办理房屋的注销抵押登记，且房屋已被中山市第一人民法院查封。原告因此与被告协商解决方案，被告答应将已收购房款退回原告，并另行赔偿原告损失。但截至今日，原告均未能收取被告的任何款项，而且被告不再接听原告电话，导致原告已无法再联系被告。被告的行为导致房地产买卖合同在签订后长达一年时间都无法履行完毕，且因被告个人原因涉案房屋目前处于被查封的状态导致合同无法继续履行，被告的行为已构成根本违约，理应向原告赔付损失。被告李永柱未作答辩，亦未提交证据。原告张雷雷、程晓娜依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：1.2017年3月21日，买方张雷雷、程晓娜，经纪方华振公司，卖方李永柱签订房地产买卖合同，约定：卖方将其位于中山市××区××路××房房产转让给买方；合同总价款125万元，其中定金25万元，买方须在合同签订时向卖方支付定金10万元，并于合同签订之日起3日内补交定金余款15万元，购房首期款15万元买方须在银行同意卖方房地产扣款赎楼日（且买方贷款已批复前提下）当天支付，购房余款85万元以按揭贷款的方式支付，买方须在2017年9月21日申请按揭；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或者要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；此房产证开发商正在办理中，卖方需积极办理出新产权证原件，不得借故拖延办理时间，否则视为违约；如非卖方原因导致房产证原件办理不了，则买卖双方在经纪方见证下友好解约，卖方退还买方已收款项，已产生费用由卖方支付；中介费3万元，买方支付1.5万元，卖方支付1.5万元，须在过户当天付清。2.张雷雷、程晓娜于2017年3月21日刷卡向李永柱支付了定金10万元，于2017年3月23日支付了定金15万元（其中刷卡9万元，现金6万元），于2017年4月24日通过银行转账支付了首期款15万元，合计40万元。3.2017年9月8日，买方张雷雷、程晓娜，卖方李永柱与经纪方华振公司签订补充协议，约定：卖方承诺该房需在2018年1月1日前办理出证手续；买卖双方需在开发商出证三个工作日内配合办理出证过户手续，如有拖延则同样视为违约，同时承担各自违约责任；由于卖方未能按照原合同约定履行出证手续，经买卖双方协商，卖方需在过户当天付清支付中介服务费3.1万元；卖方保证在2018年3月1日办理出证过户手续，如卖方无法履行本协议约定，卖方应向买方从2018年3月1日起每月支付预付款利息4000元。4.涉案房屋由李永柱于2015年7月22日签约购买，于2015年8月5日办理了合同登记备案，于2015年8月20日抵押给中国银行股份有限公司中山沙溪支行，于2017年4月26日被我院查封（申请人中国银行股份有限公司中山分行），于2018年2月6日被我院轮候查封（申请人吴斯忠、陈宏梅）。2018年1月1日，李永柱向张雷雷、程晓娜发出关于利和豪庭**幢**协调处理的联络函和致歉信，告知张雷雷、程晓娜关于涉案房产被查封情况并协商解决办法，承诺愿将已收购房款40万元退回给张雷雷、程晓娜。5.2018年2月27日，张雷雷、程晓娜与广东弘力律师事务所签订委托代理协议，约定指派李舒青律师作为张雷雷、程晓娜与李永柱房屋买卖合同纠纷一案之一审代理人，代理费15000元需在签约时交纳。同年3月9日，广东弘力律师事务所向张雷雷、程晓娜开具金额为1.5万元的诉讼代理费发票。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同、补充协议由卖方李永柱，居间方华振公司，买方张雷雷、程晓娜共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为房地产买卖合同、补充协议中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分，系张雷雷、程晓娜与李永柱的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。案涉合同签订后，张雷雷、程晓娜如约向李永柱支付定金25万元，首期购房款15万元，积极履行了合同义务。李永柱收取定金及首期购房款后，未依照合同约定积极采取措施办妥产权证书，且因自身原因导致案涉房屋被我院因另案查封，造成双方交易在事实上无法强制履行，构成违约。张雷雷、程晓娜请求解除案涉房地产买卖合同中房屋买卖合同部分，要求其李永柱双倍返还定金50万元，返还首期购房款15万元，并自2018年3月1日起按照每月4000元的标准计付已付款利息，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。对于利息部分，因对应的基础债务是已付款，故应计算至已付款40万元实际返还之日。考虑到已付款中有定金、首期款两种性质，其中定金25万元是双倍返还，首期款15万元是单倍返还，而实际返还时可能并非一次性足额返还。若出现实际返还不足额，但超过40万元的情形将无法判断已付款40万元是否足额返还的情况，故根据公平合理及诚实信用的法律原则，本院认为利息应计算至李永柱实际履行40万元还款义务之日，而不区分还款的指向是定金还是首期款。至于张雷雷、程晓娜请求的中介服务费、律师费，因合同约定的权利人是经纪方，张雷雷、程晓娜作为买方无权以自己名义主张，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四规定，判决如下：一、解除原告张雷雷、程晓娜与被告李永柱于2017年3月21日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；二、被告李永柱于本判决生效之日起七日内向原告张雷雷、程晓娜双倍返还购房定金共500000元，并返还首期款150000元；三、被告李永柱自2018年3月1日起按照每月4000元的标准向原告张雷雷、程晓娜支付利息直至实际清偿本判决第二判项债务中40万元部分之日止；四、驳回原告张雷雷、程晓娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，保全费4020元，合计14820元（该款原告已预付），由原告张雷雷、程晓娜负担974元，被告李永柱负担13846元（该款被告李永柱于本判决生效之日起七日内迳付给原告张雷雷、程晓娜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  彭 红人民陪审员  黄丹民二〇一八年六月十五日书 记 员  李杰华赖惠敏