四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1123民初668号 原告（反诉被告）：成都华新丰源物业服务有限公司，统一社会信用代码：91510106MA61X2L91W，住所地：四川省成都市金牛区青羊西路1号1楼7号。 法定代表人：谢斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：巫元明，四川建永律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：梁天海，四川建永律师事务所律师。 被告（反诉原告）：犍为恒吉房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91511123345784154J，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰路南段99号。 法定代表人：周记，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：彭远方，四川耀阳律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都华新丰源物业服务有限公司与被告（反诉原告）犍为恒吉房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月28日受理后，依法适用简易程序于2018年5月31日、2018年6月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）成都华新丰源物业服务有限公司的委托代理人巫元明，被告（反诉原告）犍为恒吉房地产开发有限公司的委托代理人彭远方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)成都华新丰源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认被告解除万和·凤凰城《四川前期物业服务合同》的通知（行为）无效；2、请求判令被告继续履行万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》；3、请求判令被告向原告支付违约金人民币50万元；4、请求判令被告向原告支付人员工资人民币14043.5元；5、本案的诉讼费、保全费、诉讼责任保险费等费用全部由被告承担。事实和理由：2016年9月2日，原、被告签署《四川省前期物业服务合同》，约定由原告向被告提供前期物业服务，合同履行至2018年3月23日被告发函要求解除《四川省前期物业服务合同》，原告认为《四川省前期物业服务合同》合法有效，应继续履行，被告此举系单方面解除合同应承担违约责任，故诉来法院请求判决支持原告诉讼请求。 被告（反诉原告）犍为恒吉房地产开发有限公司辩称：原、被告分别于2016年9月2日及2017年12月26日签订两期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》约定由原告向被告提供前期物业服务，并于2016年9月2日签订万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》补充协议约定共同管理并进行利益分配。后因原告违约导致双方合同目的无法实现，被告于2018年3月22日发出解约通知，被告的解约通知是符合法律规定的，原告主张违约金过高，请求依法调低。 被告（反诉原告）犍为恒吉房地产开发有限公司提出反诉请求：1、请求判令解除原、被告分别于2016年9月2日及2017年12月26日所签订的两期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》；2、诉讼费由被反诉人成都华新丰源物业服务有限公司承担。事实和理由：二期服务合同及双方之间订立的所有协议，反诉原被告双方不仅订立了凤凰城项目前期物业服务合同、二期服务合同，还签订了补充合同，约定对万和凤凰城项目进行财务共管，但本案证据证明，在协议订立后原告拒绝履行财务共管协议，万和凤凰城项目前期物业服务合同及二期物业服务合同，是反诉原被告之间为本案第三人万和凤凰城项目业主订立的合同，合同订立后，本案有充分证据证明本案原告私刻印章，私刻印章与凤凰城业主订立服务合同，损害了业主的合法权益；双方订立合同之后，在反诉被告不履行双方财务共管协议，在协议履行过程中私刻印章，以及以私刻印章与业主签订协议，损害业主权益之后，反诉原告书面通知反诉被告解除合同，反诉被告负责人与解除合同通知送达的次日与原告办理了移交手续并主动退场，该行为证明反诉被告认可解除双方订立的合同；反诉原告书面通知之后，万和城项目的交房，为了不损害业主的合法权益，反诉原告于2018年3月30日为业主重新选定了物业管理公司，并于当日与新物业公司签订了关于万和凤凰城的物管合同，次日交房时新的物业公司已经与万和凤凰城新业主订立了前期物业服务协议，本案中与原告订立的前期物业合同事实上已无法履行，我们认为反诉原告的理由成立，请求法庭判决支持。原告主张的违约金过高，请求依法调低。 原告（反诉被告）成都华新丰源物业服务有限公司针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称：1、被告于2018年3月22日发函给原告解除的系双方于2016年9月2日签订的合同，其仅涉及涉案项目一期，原告起诉要求继续履行的合同也仅涉及2016年9月2日签订的这份合同，并未涉及涉案项目物业二期的履行问题，被告反诉要求解除双方签订的涉案项目二期前期物业服务合同与本案无关，被告若需解除二期服务合同可另案提起诉讼；2、原告在二期服务合同中没有任何违约行为，被告坚持解除二期服务合同，原告将依法追究被告的违约责任；3、原告在收到被告解除一期合同的通知后，并立即通过四川建永律师事务所发函对解除合同提出异议，并向法院起诉要求确认解除合同的通知无效，因此原告并未认可同意解除合同；4、原告在第一次开庭中提交的情况汇报以及原告之所以退出涉案项目的服务，是因为其他物业公司介入项目，原告无法履行合同才退出，并没有认可解除合同的行为。 原告（反诉被告）成都华新丰源物业服务有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1、原被告双方的身份信息，证明双方身份合法；2、四川省前期物业服务合同两份，一份为2016年9月2日签署，针对涉案合同的第一期物业，第二份为2017年12月26日签署，为第二期物业，证明原被告双方存在合同关系，本案争议的内容仅仅是前期物业服务合同的第一份；3、被告解除合同的回复函，证明被告违反合同约定，单方面解除合同；关于不同意解除前期物业服务合同律师函，律师函邮寄单号，丰源物业公司与恒吉公司争议的汇报，证明原告收到被告解除合同后立即进行了回复，并向有关部门进行了汇报；4、被告承诺承担人工工资及其他费用的邮件记录，工资发放证明及相关票据，证明原告代被告支付了部分费用，被告应予以偿还。原告主张违约金过高，请求依法调低。 经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所举证据的质证意见为：对第一组证据不持异议；对第二组证据关于物业服务合同三性不持异议，但这组证据恰好证明原、被告双方不仅签订物业服务合同，还签订了补充协议，补充协议与本案有必然因果关系，也是确定原告是否违法、违约的重要证据，回复函不具有证据性质，只是原告的单方回复意见；第三组证据仅仅表明原告对本案的看法和观点，本身并不是证据，不具备证据的属性，对第四组证据，被告认为与本案没有关联性，这两份证据中所涉及的人员没有证据证明是原告在万和凤凰城项目的人员，上述人员与原告之间没有合同，也没有在犍为县社保局缴纳参加社会保险，在犍为县税务机关备案的工资表，因此不能证明原告系因本案争议事项支付了相关费用。 被告（反诉原告）犍为恒吉房地产开发有限公司为支持其抗辩理由及诉讼请求，向法庭提交了如下证据：第一组：双方签订的万和·凤凰城《四川前期物业服务合同》、万和·凤凰城项目《前期物业服务合同》补充协议，证明原被告对物业管理的财务状况进行共管，双方分配各占50%的比例；第二组：原被告之间信函和邮件往来复印件，证明双方在签订合同和补充协议之后，原告均没有履行财务共管的约定，2018年2月26日被告在向原告发出要求财务共管的信函后，原告于2018年2月26日、2018年2月27日、2018年2月28日、2018年3月1日致函被告明确表示不同意财务共管，只同意财务监管，2018年3月1日被告向原告发出了于2018年3月6日双方进行书面汇商的要求，原告于2018年3月6日与被告进行了协商，协商后形成了会议纪要，确立了双方同意在合同履行中进行财务共管及共管具体事项，2018年3月7日，原告反悔双方会议纪要的约定，反对财务共管，并且提出如要财务共管所有亏损由被告负担，原告不履行补充协议的约定；第三组：原告与万和城业主签订的物业管理协议、房屋装饰装修管理服务协议，证明原告向万和城业主收取物业服务费，装修费等共计91588元的事实，并证明原告使用了三枚编码完全不同的法人印章；第四组：被告支付原告部分费用的转账凭据及被告支付原告聘请工作人员工资的依据，证明被告基于原告违法、违约行为，但被告仍支付了最后一个月工作人员的工资；第五组：被告于2018年3月30日与犍为县恒瑞物业管理有限公司签订的物业服务合同及2018年3月27日交接单。证明本案原告已于2018年3月27日离开，不再履行物业服务合同内容，被告遂于2018年3月30日与犍为县恒瑞物业管理有限公司签订了物业服务合同，犍为县恒瑞物业管理有限公司已于2018年3月30日进驻并开始履行物业服务，如果判令本案原、被告继续履约，将造成被告对犍为县恒瑞物业管理有限公司违约，故与本案原告继续履约的履约成本过高，本案原、被告间的物业服务合同已在实际上无法继续履行。 经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举证据的质证意见为：对第一组证据中前期物业服务合同三性无异议，对补充协议真实性关联性无异议，合法性有异议，（1）前期物业服务合同的性质是服务合同，受益人在房屋交付后是业主，享受服务是业主，服务费是业主来支付，而此时作为被告的角色是代业主签署了物业服务合同，事实是委托性质，补充协议所涉及的内容实际是原告与被告经济利益的分配，我方认为合同与补充协议不是一个法律关系，补充协议是一种合伙协议，在补充协议属于合伙协议的情况下被告无权依据补充协议中的合同履行行为而解除前期物业服务合同，在补充协议属于合作协议和合伙协议的情况下，双方应遵循共负盈亏的原则；（2）若该协议被认定为前期服务合同的同一协议下，该协议是无效的，该合同损害了业主的利益，前期服务合同是原告向业主收取费用，而补充协议要求，原告在向业主收取费用向被告进行分摊，实际损害广大业主的利益，依法应被认定为无效；（3）补充协议可以看出双方基于利益分配仅限于涉案项目的一期，未涉及涉案项目的二期，即使该约定被认定为有效，被告仅能就一期物业所产生的分配进行主张，而不能对二期物业进行主张，同样财务也是仅能对一期物业进行监管，而对二期物业不能进行监管，该协议中并未约定被告不承担任何亏损，该协议中约定了前期物业筹办开办的费用由甲方承担，由此证明原告诉求中第四项应由被告承担；该补充协议约定的监管方式仅是被告可以派出一定的监管人员，而非被告可以插手原告的经营管理。对第二组证据中关于财务共管的函及我方的回函，三性予以认可，但对证明目的不予认可，因拟定共管事项不属于合同义务，原告有权不予执行；对两份联系函真实性予以认可，对会议纪要真实性予以认可，不能因此认定原告具有配合被告进行全面财务监管的责任，同时原告签字人员没有原告的书面授权，无权就相应义务进行承诺，同时证明三人系原告方工作人员；对2018年3月10日工作联系函真实性合法性予以认可，但开设共管账户并非原告的合同义务，对2018年3月19日的联系函真实性予以认可，但没有证据证明原告已收到上述联系函，2018年3月20日的函三性予以认可，该证据证明原告并未拒绝财务共管，仅是要求被告根据商业基本原则承担亏损，该要求是合理的，对2018年3月22日的回复函三性予以认可，该函证明被告违反合同约定解除合同，对2018年4月3日回复函证明内容和前面一致，对授权委托书三性予以认可，但姚瑶的权限仅是服务及配合工作，没有履行合同即代原告作出承诺的权限；对两份交接单真实性予以认可，对3月2日的交接单真实性不予认可，其证明目的与本案无关。对第三组证据前期物业管理服务协议，装修协议及相关票据因为没有原件，真实性不予认可，而且上述协议系原告与案外第三人签署的，与本案无关。对第四组证据至于薪酬表没有相关人员签字，没有原件，对真实性不予认可，且上述人员是案外第三人恒吉物业服务公司发放的费用，与被告无关。对第五组证据，证据其真实性、合法性无异议，我方认为与本案无关，该证据证明被告违反约定单方面解除合同，与第三方签订合同，也证明了被告构成违约。 对双方均无异议的证据及其待证事实本院予以确认，并在卷佐证。对双方有异议的证据认证如下： 对原告（反诉被告）提交的证据：1、原告提交的分别签署于2016年9月2日和2017年12月26日的两份万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》具备证据三性，本院予以确认，并依据该两份证据本院确认如下法律事实：原、被告分别于2016年9月2日和2017年12月26日订立了两期前期物业服务合同及合同双方的具体权利和义务内容（详见合同）；2、对被告解除合同的回复函、原告不同意解除前期物业服务合同律师函，律师函，丰源物业公司与恒吉公司争议的汇报，证据三性本院予以确认，依据这组证据本院确认如下法律事实：本案被告于2018年3月23日以发函的方式通知原告解除双方签订的一期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》，被告回函表示不认可原告的解除行为的效力；3、被告承诺承担人工工资的邮件记录，工资发放证明及相关票据，该组证据具备证据三性，本院予以采信，并依据该组证据本院确认如下法律事实：因被告未支付工人工资导致原告代付而受有14043.50元的损失。 对被告（反诉原告）提交的证据：1、原、被告于2016年9月2日所签的补充协议，该协议证明原、被告对万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》第1期的（2016年9月2日所签）进行了合同内容的补充，其中第三项约定利润原、被告双方各分得50%，并结合被告（反诉原告）提供的第二组证据，本院确认如下法律事实：该补充协议效力仅及于原、被告于2016年9月2日所签的第一期物业服务合同，而对原、被告2017年12月26日所签的第二期物业服务合同，双方对共管共收问题虽然经协商但最终因对风险承担等问题没有达成一致意见而最终对共管共收问题未形成合意。对被告（反诉原告）提交的第四、第五组证据符合证据三性本院予以采信，依据该两组证据本院确认如下法律事实：原告（反诉被告）已于2017年3月27日离场，被告（反诉原告）于2018年3月30日与犍为县恒瑞物业管理有限公司签订了物业服务合同，该公司已于2018年3月30日进驻并开始履行物业服务义务。 结合以上质证、认证所确认的事实及庭审中双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）分别于2016年9月2日、2017年12月26日签订两期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》，并于2016年9月2日签订第一期物业服务合同的补充合同，约定由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）共管共收，利润按5：5比例分配；后因原告（反诉被告）未将利润与被告（反诉原告）进行分配，且对第二期物业服务合同应如何进行利润分配、双方风险负担等达不成合意，被告（反诉原告）遂于2018年3月23日发函通知原告（反诉被告）解除一期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》，原告（反诉被告）接到通知后回函不同意解除并于2018年3月28日诉至法院要求判决如诉。被告（反诉原告）在诉讼中于2018年5月4日提起反诉，要求1、判令反诉被告将向客户收取的保证金、物业服务费、建渣清运费，共计人民币91588元交付给反诉原告；2、本案诉讼费由反诉被告承担。后又于2018年6月19日变更反诉请求为：1、请求判令解除原、被告分别于2016年9月2日及2017年12月26日所签订的两期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》；2、诉讼费由被反诉人成都华新丰源物业服务有限公司承担；并认为原告（反诉被告）主张违约金过高，请求调低。 另查明，本案原告（反诉被告）于2017年3月27日离开物业服务场所，停止履行物业服务。被告（反诉原告）于2018年3月30日与犍为县恒瑞物业管理有限公司签订了物业服务合同，该公司已于2018年3月30日进驻并开始履行物业服务义务。 本院认为：本案争议焦点为：一、被告（反诉原告）于2018年3月23日发函通知原告（反诉被告）解除1期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》的行为是否有效；二、如被告（反诉原告）的解除行为无效，双方是否应继续履行合同，即该两期合同是否应予解除；三、损失应如何确定。 对焦点一，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）没有分配利润，违反了补充协议的约定，故依《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项之规定通知原告（反诉被告）解除合同。本院认为：本案的案由是物业服务合同纠纷，依该合同类型双方的主要债务（给付义务）为一方给付物业服务的行为，另一方给付服务费。本案中双方当事人于2016年9月2日所签补充协议对物业服务利润的分配并非物业服务合同的主要债务，对该约定的迟延履行并非对主要债务的迟延履行，故被告（反诉原告）的通知解除合同行并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项的构成要件——对主要债务的迟延履行，故被告（反诉原告）在通知解除合同时并不符合法定解除的构成要件，所以该通知解除合同行为应为无效，对原告（反诉被告）的第一项诉讼请求应予支持。 对焦点二，依查明事实，原告（反诉被告）于2017年3月27日离开并停止物业服务，被告（反诉原告）于2018年3月30日与犍为县恒瑞物业管理有限公司签订了物业服务合同，该公司已于2018年3月30日进驻并开始履行物业服务义务，如果支持原告（反诉被告）与被告（反诉原告）继续履行合同势必会导致被告（反诉原告）对犍为县恒瑞物业管理有限公司违约而承担违约责任，造成被告（反诉原告）损失歧高，也即继续履行合同的履行费用过高，原告（反诉被告）明知继续履约将造成被告（反诉原告）损失歧高，仍要求被告（反诉原告）继续履行合同有违诚实信用原则，故对原告（反诉被告）第二项诉讼请求不应支持，并参酌最高人民法院第一巡回法庭精选案例裁判思路解析中（2015）民申字第1931号案例的裁判理由，本案合同被告（反诉原告）履行费用过高不适合继续履行，应予以解除。另原告（反诉被告）抗辩其本诉仅针对第1期合同而反诉原告提起反诉请求对1、2期合同进行解除，有违本诉与反诉的诉讼标的一致的原则。本院认为本案原告（反诉被告）已离开服务场所不再继续履行合同，而被告（反诉原告）也已与他人签订物业服务合同，本案原、被告间的物业服务合同无论第1期还是第2期均已失去履行基础，不适合继续履行应予解除的法律后果实已非常明确，如本案仅局限于解除第1期物业服务合同，势必造成第2期物业服务合同的效力悬而未决，不利于维护交易的效率与安全，且如要求被告（反诉原告）就解除第2期合同另行提起诉讼也徒增诉累，故基于诉讼效率原则，为避免双方诉累，本院对第1、2期物业服务合同均作出处理。故对被告（反诉原告）的反诉请求——要求解除原、被告分别于2016年9月2日及2017年12月26日所签订的两期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》予以支持。但解除合同之后违约方应承担对方因此受到的损失。 对焦点三，原告（反诉被告）的损失如何确定的问题，依照原告（反诉被告）的诉讼请求，原告（反诉被告）系要求赔偿违约损失，该请求的请求权基础为《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，依该条规定应赔偿损失的范围包括（但不限于）可得利益（受可预见性约束）的损失，本案原告（反诉被告）的可得利益应指履行两期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》而可获得的利润，但本案中原告（反诉被告）非但未提出任何证据证明其之前利润是多少以供参照，反而2018年3月20日的回复函中于第二项明确指明：“2、关于账户亏损的问题，由于物业费在我方多次测算后预计年度亏损50-70万元人民币……”，原告（反诉被告）成都华新丰源物业服务有限公司作为专业从事物业服务的公司应对该行业有相当之经验，其提出的盈亏预估系依据其从业的经验并结合市场运行之规律综合分析而得出的较为符合市场规律之结论，在无其他证据证明该结论与客观事实不符的情况下，本院对该结论应予采信，故本院认为在现有证据下应确认原告（反诉被告）履行合同的可得利益损失为0。结合现有证据，原告（反诉被告）的实际损失仅为其代被告（反诉原告）支付的人工费14043.5元（除该代付工资外，原告（反诉被告）无证据证明其受有损失），而被告（反诉原告）也明确提出违约金过高，要求依法调低，因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定对违约金本院调整为14043.5×130%=18257元，因此对原告（反诉被告）的第三项诉讼请求本院支持18257元；对第四项诉讼请求因该人工工资原告（反诉被告）已帮被告（反诉原告）代付从而计入了原告（反诉被告）的损失之中，该损失已依照违约金条款获得了130%的赔偿，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，对原告（反诉被告）第四项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，本案被告（反诉原告）2018年3月23日的通知解除合同行为无效，原告（反诉被告）要求确认被告解除万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》的行为无效的诉讼请求应予支持，但该合同继续履行成本过高已事实上失去继续履行的基础，对原告（反诉被告）要求继续履行的诉讼请求不予支持，对被告（反诉原告）反诉请求解除该两期合同的反诉请求予以支持，对因被告（反诉原告）违约应承担的违约金应调整为18257元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条第一款第二项、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条、第九十一条之规定判决如下： 一、被告（反诉原告）于2018年3月23日发函通知解除一期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》的行为无效； 二、解除原、被告分别于2016年9月2日及2017年12月26日所签订的两期万和·凤凰城《四川省前期物业服务合同》； 三、由被告（反诉原告）犍为恒吉房地产开发有限公司在本判决生效后10日内赔付原告（反诉被告）成都华新丰源物业服务有限公司违约金人民币18257元； 四、驳回原告（反诉被告）成都华新丰源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4470元（已减半收取，原告已预交）、保全费3020元、共计7490元，由原告成都华新丰源物业服务有限公司负担7190元、被告犍为恒吉房地产开发有限公司负担300元；反诉案件受理费50元（已减半收取，被告已预交），由原告成都华新丰源物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  冯旭宏 二〇一八年六月二十七日 书记员  沈 卫 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（一）法律上或者事实上不能履行；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。