上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初14562号原告：陈功贤，男，1983年10月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市。委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。被告：沈季族，男，1953年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：沈寒梅，女，1982年1月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：包万青，上海竞衡联合律师事务所律师。被告：朱金虎，男，1963年2月15日出生，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪煊璟，上海市方正律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。负责人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。第三人：青浦区华新镇北新村村民委员会，住所地上海市青浦区华新镇北新村XXX号。负责人：徐亚军，支部书记。委托诉讼代理人：陆巍峰。原告陈功贤诉被告沈季族、朱金虎房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，应原告申请，本院依法追加上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)和青浦区华新镇北新村村民委员会(以下简称“北新村村委会”)为本案第三人参加诉讼。本案于2018年1月8日第一次公开开庭进行了审理，原告陈功贤及其委托诉讼代理人周亮、被告沈季族的委托诉讼代理人包万青、被告朱金虎的委托诉讼代理人康军平、第三人上海市青浦区华新镇人民政府的委托诉讼代理人王依芸、第三人青浦区华新镇北新村村民委员会的委托代理人陆巍峰到庭参加诉讼。本案于2018年1月29日第二次公开开庭进行了审理，原告陈功贤及其委托诉讼代理人周亮、被告沈季族的委托诉讼代理人包万青及沈寒梅、被告朱金虎的委托诉讼代理人康军平、第三人上海市青浦区华新镇人民政府的委托诉讼代理人王依芸、第三人青浦区华新镇北新村村民委员会的委托代理人陆巍峰到庭参加诉讼。审理中，各方当事人向本院申请了3个月的案外和解期。本案现已审理终结。原告陈功贤诉称：被告沈季族向北新村村委员承租土地面积4.1亩，建筑面积3,100.04平方米。2007年1月，被告沈季族与被告朱金虎签订《房屋租赁协议书》，约定将上述土地中部分出租给被告朱金虎用于企业用房。2010年3月，被告朱金虎与原告签订《房屋租赁协议书》，约定由朱金虎将其承租的土地出租给原告，租赁面积2,000平方米，租赁期限为2010年4月1日至2020年3月21日。后因政府土地减量化需求，被告沈季族与华新镇北新村村委会签订了《土地减量化搬迁协议书》，约定北新村村委会向被告沈季族支付人民币(以下币种均为人民币)179万元土地减量化搬迁费，被告沈季族将其承租的面积4.1亩(建筑面积3,100.04平方米)土地搬迁清场。原告认为，原告作为上述土地的承租方，应当是其承租土地及厂房的土地减量化搬迁费的享有方。被告朱金虎作为合同的相对方，被告沈季族作为动迁款的实际获得者，应共同向原告支付该笔补偿款。原告因与两被告就补偿款协商未果，故诉诸法院，请求判令：两被告共同向原告支付土地减量化补偿款914,993元(其中地上物补偿款239,363元，其他损失675,230元)。审理中，原告将诉请变更为：要求被告支付原告土地减量化补偿款686,003.60元(地上物补偿款215,754.60元，其他损失470,249元)。被告沈季族辩称：不同意原告的诉请，该诉请没有事实与法律依据。第一、原告与被告沈季族之间没有直接合同关系，被告沈季族将房屋租赁给被告朱金虎，被告朱金虎将系争房屋转租给原告，原告与被告朱金虎之间的纠纷不直接涉及被告沈季族。另外，在被告沈季族与被告朱金虎签订的租赁合同中约定政府动迁或者违约行为造成协议终止的，不动产全部资产归被告沈季族所有，还约定如果有转租第三人产生的纠纷由被告朱金虎承担，与被告沈季族无关，并且如遇动迁不动产资产归被告沈季族所有，故被告朱金虎也无权享有动迁利益。再次，在原告和被告朱金虎之间签订的租赁合同中约定，由于不可抗力的国家因素或者因为国家建设征用系争房屋导致合同无法履行时，双方应无条件解除合同，即便被告朱金虎被认定为根本违约，也仅需承担30%的年租金，即7.8万元。第二、从房屋权属来看，系争房屋系案外人项龙弟自1998年从凤溪镇新联村购得，被告沈季族于2003年从案外人项龙弟手中购得，并且每年支付房屋使某费。2007年，被告沈季族按照第三人华新镇政府要求进行转产，并对系争房屋进行了改造，增添了彩钢棚等设施。2013年4月华新镇对土地面积进行了测量和确定。2014年4月第三人北新村村委会要求提高租金，且与被告沈季族签订了租赁合同。2014年8月被告沈季族又出资建设了排污管道，共计花费15.8万元。因此，被告沈季族通过购买取得系争房屋所有权，此后进行了维修改造、增设排污管道，增加了房屋价值，故179万元土地减量化搬迁费的实质是动拆迁补偿费。房屋租赁权是债权，不是用益物权，在征收法律关系中没有承租人的身份地位，也没有承租人的征收补偿利益，因此原告作为次承租人更没有资格主张动拆迁补偿费。第三、从房屋租赁的法律效力看，系争房屋一直没有取得建设房屋规划许可证，属于未经批准的临时建筑，被告沈季族与被告朱金虎之间、原告和被告朱金虎之间的租赁合同均属无效，原告无权主张房屋动拆迁补偿。被告朱金虎辩称：不同意原告的诉请。2007年1月23日被告沈季族与被告朱金虎签订了房屋租赁协议，约定面积是1,600平方米，但是动迁的面积为3,100平方米，多出的1,500平方米系被告朱金虎在承租系争房屋期间违章搭建的，该部分补偿款应属于被告朱金虎，原告无权主张。被告沈季族租给被告朱金虎的1,600平方米房屋很低矮且快要坍塌，现在的房屋是企业用房，有标准的高度和质量，改建好后的房屋由被告朱金虎进行出租管理，于2007年底出租给上海艺霆灯具制造有限公司，租期至2010年2月底。自2007年1月至减量化搬迁中，这些房屋都是由被告朱金虎维修改扩建并进行管理收取租赁费。被告沈季族除了建设排污管道，其余均由被告朱金虎负责维修改扩建。被告朱金虎至今没有拿到动迁补偿款，且与被告沈季族之间还存在着动迁补偿争议。第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称：第三人不清楚原、被告之间的租赁合同纠纷，原告的诉请与第三人无关。第三人青浦区华新镇北新村村委会述称：第三人不清楚原、被告之间的租赁合同纠纷，原告的诉请与第三人无关。第三人仅对减量化的相关费用和政策做说明。经开庭审理查明，2007年1月23日，被告沈季族(作为甲方)与被告朱金虎(作为乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定甲方出租给乙方其所有的坐落于本市青浦区华新镇北新村夏家宅队旧养猪房约1,600平方米作为企业用房，年租金12万元，租赁期限15年，自2007年4月20日至2022年4月19日止，协议期满，全部不动产资产归甲方所有。甲方出租的旧养猪房经修理后方可办企业，乙方所修理的房屋，水电安装、场地整修等均由乙方自行修理和安装，一切费用由乙方承担与甲方无关。从乙方承租日起，由乙方向村上缴每年的土地使某款，与甲方无关。乙方在租赁前对甲方的旧养猪房进行整修，安装等一切设施费用全部由乙方承担，但在政府动迁时，不动产的全部资产归甲方所有，乙方不得享受甲方的不动产补偿，政府给予乙方所投入的设备、电器的搬场费补偿归乙方所有，其余乙方无权享受。如由转租第三方所引起的纠纷，由乙方承担，与甲方无关。由政府动迁或者违约行为造成的终止协议，所有不动产资产归甲方所有。2010年3月9日，原告(作为乙方)与被告朱金虎(作为甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其建造位于青浦区华新镇新凤中路XXX号的厂房2,000平方米出租给乙方使某，租赁期限自2010年4月1日至2020年3月31日止，年租金为26万元，由于不可抗拒国家政策变动因素或国家集体建设需要征用本厂区及其他不可抗拒因素造成本合同无法执行时，双方应无条件解除合同。2016年，上述房屋被政府列入减量化范围，同年12月7日，第三人北新村村委会(作为甲方)与被告沈季族(作为乙方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认土地面积4.1亩，建筑面积3,100.04平方米，甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用1,790,000元。由于乙方转租、转卖或与第三人合作等造成土地减量化过程中发生纠纷或者产生新的费用，均由乙方负责协调并承担所有费用。该协议并对付款方式等双方的其他权利义务等作了约定。2016年11月24日，上海博沃房地产估价有限公司出具《沈季族建筑物估价汇总一览表》，建筑物总面积为3,100.04元，总评估金额为1,857,950元，其中，第10项彩钢房建筑面积80平方米，总价为41,040元，第11项彩钢房建筑面积51.84平方米，总价为26,594元，第12项简棚建筑面积937.19平方米，总价为281,157元，第13项简棚建筑面积14平方米，总价为2,800元，第14项简棚建筑面积40平方米，总价为8,000元。审理中，原告及两被告一致确认系争房屋无合法建房手续。系争房屋在动迁时，除了建筑物一览表上的第8、9项系被告朱金虎使某外，其余面积均由原告使某。审理中，被告朱金虎因与被告沈季族之间就补偿款协商未果，故诉诸本院，本院以(2018)沪0118民初492号案件受理。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述、房屋租赁协议书、厂房租赁合同、土地减量化搬迁协议书、建筑物估价汇总一览表等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，第三人北新村村委会表示，179万的补偿款构成如下：1、房屋评估原价1,857,950元，由于是违章建筑拆除，在原价基础上计算60%，即为1,114,751元；2、综合补偿款(包括设施设备、排污、房屋外的绿化、搬迁费等，不包括停产停业损失和人员安置费用)，在1,114,751元基础之上再给予综合补偿，即1,114,751元×40%，为445,900.40元；3、土地补偿款，按照每亩5万元计算4.1亩，即为205,000元；4、综合补差价24,348.60元。审理中，被告沈季族认为其已与原告就补偿款协商一致，并提供：1、2015年8月22日被告沈季族与原告签订的《协商》一份，内容为因生产业务需要对房屋内部墙面整修，整修由被告沈季族负责，费用由原告负担，原告放弃此部分费用的所有补偿(包括动迁等任何情况)。房屋原有结构不得擅自改动和损毁，否则要求恢复原样，证明原告与被告沈季族于2015年8月就房屋整修达成一致，在房屋租赁过程中发生动迁时如何处理动拆迁补偿事宜以及关于房屋维修改建的归属，原告与被告沈季族通过该协议均作了明确约定。审理中，被告沈季族又表示该协议没有实际履行。原告对上述证据真实性无异议，但是该协议是2015年被告沈季族提出系争房屋墙面旧，要求原告出钱进行墙面整修而由原告出具的，其后该协议并未履行，原告也未支付该笔费用给被告。审理中，原告主张两被告支付其补偿款686,003.60元，其中1、地上物补偿款215,754.60元(即建筑物评估一览表中的第10-14项)；2、其他损失470,249元(即综合补偿款445,900.40元+综合补差价24,348.60元)。原告称建筑物评估一览表中的第10-14项系原告建造，第8、9项系被告朱金虎搭建后租给了案外人使某。为此，原告提供了付款凭证3份(金额为41,000元)，并申请证人庄某某到庭作证，证人称原告找其搭建了450平方米的彩钢棚，即建筑物评估表中的第12项其中的450平方米左右面积，并支付了41,000元工程款。被告沈季族对原告的上述主张不认可，对原告提供的证据真实性、关联性均不予认可，对证人证言也不认可，不认可原告搭建彩钢棚的事实。系争房屋所有的改扩建均由被告沈季族进行，与原告无关。其余损失中原告仅能主张搬迁费，也需提供相应证据，此外的补偿款均是补偿给被告沈季族的，与原告无关。被告朱金虎对的上述主张不认可，认可原告搭建彩钢棚的事实，但是具体面积不清楚，由法院酌定。被告朱金虎自被告沈季族处承租系争房屋后，对原有房屋进行了改扩建，由原有的1,600平方米扩建到本次评估时的3,100平方米，改建完成后，被告朱金虎将系争房屋对外出租，被告沈季族仅在此期间出自建设了室外的排污管道，此外所有改扩建均由被告朱金虎完成。原告无权主张其余损失包括搬迁费。根据庭审确认的事实，本院认为：当事人在从事民事活动过程中应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的房屋租赁合同因所涉房屋缺乏合法建房手续，应为无效合同，但并不影响原告基于该合同主张其减量化补偿款的权益。原告现依据其与被告朱金虎之间签订的厂房租赁合同主张补偿款，根据合同相对性原则，应向被告朱金虎主张该笔费用，原告主张被告沈季族支付其补偿款于法无据，本院不予支持。原告主张建筑物评估一览表中的第10-14项系原告建造，对此应提供相应的证据予以证明，现原告仅提供了部分彩钢棚由其建造的相应证据，被告沈季族虽对该证据提出异议，但并未提供反证证明其主张，被告朱金虎对该事实予以了确认，但对面积表示由法院酌定，故本院根据审理中各方当事人对地上物补偿款的陈述和提供的相应证据，酌情认定被告朱金虎应支付原告地上物补偿款8万元和其余损失2万元，共计10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱金虎应于本判决生效之日起十日内支付原告陈功贤补偿款10万元；二、驳回原告陈功贤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,660元，减半收取计5,330元，由原告陈功贤负担4,553元,被告朱金虎负担777元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇一八年六月二十九日书记员  王莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。