济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初5893号原告：张昌福，男，1983年2月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢居贵，山东舜元律师事务所律师。被告：周飞飞，男，1989年9月5日出生，汉族，住济南市。被告：李坤坤，女，1989年10月9日出生，汉族，住济南市。两被告委托诉讼代理人：马兆铭，山东睿扬律师事务所律师。被告：张瑞丽，女，1981年2月2日出生，汉族，住济南市。原告张昌福与被告周飞飞、李坤坤、张瑞丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张昌福的委托诉讼代理人卢居贵、被告周飞飞、李坤坤的委托诉讼代理人马兆铭到庭参加诉讼。被告张瑞丽经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。张昌福向本院提出诉讼请求：1、判令解除张昌福与周飞飞签订的房屋买卖合同，请求周飞飞、李坤坤、张瑞丽向张昌福返还2万元定金；2、请求周飞飞、李坤坤、张瑞丽向张昌福支付违约金618000元（合同总价款的30%）、律师费45100元、中介费26000元；3、请求判令由周飞飞、李坤坤、张瑞丽承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月23日，张昌福与周飞飞、李坤坤签订编号为0013955的房屋买卖合同，合同约定张昌福以2060000元的价款购买周飞飞坐落于济南市的房产一套，现张昌福已按合同约定交付了定金20000元。该房屋买卖合同第7条约定，双方应在合同签订之日起15日内办理相关的房产过户手续，现经张昌福多次要求，周飞飞拒绝办理房产过户手续，严重违约。根据合同约定，违约方应当向守约方支付合同总房价的30%的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。张昌福现依据合同法的有关规定和双方之间的约定依法主张权利，要求周飞飞、李坤坤承担共同责任，张瑞丽承担除解除合同外的其他责任的连带责任，特向法院提起诉讼，望判如所请。周飞飞、李坤坤辩称，我们同意解除合同，其他诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。张瑞丽未予答辩，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月23日，周飞飞与张昌福签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，“出卖人（以下简称甲方）：周飞飞……张瑞丽……买受人（以下简称乙方）：张昌福……居间人（以下简称丙方）：21世纪不动产济南中住加盟店（山东中住地产经纪有限公司）甲、乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方遵守：一、房屋状况：甲方自愿出售坐落于济南市的房产给乙方，房屋所有权证书号：济历252397号；房屋所有权为周飞飞；产别：私有房产；房屋建筑面积为110.90平方米；地下室/小房面积19.18平方米……二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）贰佰零陆万元整（小写￥2060000.00元整）；三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）贰万元整（小写￥20000.00元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：……（二）按揭贷款：商业贷款乙方于贷款审批通过并于过户当日，将首付房款人民币（大写）壹佰贰拾贰万元（小写￥：1220000.00元整）存入甲方指定账户；剩余房款人民币（大写）捌拾贰万元整（小写：820000.00元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果银行按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后＿日内，乙方向甲方结清全部房款……六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起15日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应相互配合协助税费的缴纳。八、须由甲、乙双方相互协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外……十二、违约责任：……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证义务、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……十三、其他约定事项……6、因签订合同时周飞飞未能到场，张瑞丽明确表示代表周飞飞真实意愿来签订本合同，若周飞飞违约或不执行本合同约定条款，张瑞丽承担一切法律责任。7、甲方先行配合乙方办理审批银行贷款，乙方于贷款审批通过并于过户当日将首付款人民币壹佰贰拾贰万元整存入甲方指定银行账户。甲方委托代理人：张瑞丽，2017年5月23日，乙方（签字）：张昌福，2017年5月23日……”。2017年5月23日，张昌福支付周飞飞定金2万元，张瑞丽、周飞飞向张昌福出具定金收条一份。同日，张昌福与山东中住地产经纪有限公司签订《佣金确认单》，张昌福支付佣金26000元。后张昌福与周飞飞在交通银行办理银行贷款时签订《房产买卖合同》一份，内容为，“出卖人：周飞飞（共有人：李坤坤），买受人：张昌福……一、出卖人将坐落在山东省济南市及地下室房产，建筑面积110.9+19.18平方米（套内建筑面积100.82+19.18平方米），分摊公用建筑面积10.08+0平方米）出售给买受人，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买受人。买受人已对上述房地产做了充分了解，自愿承买……二、双方议定上述房地产（含附属建筑物）的总价款为人民币（大写）贰佰零陆万元整（￥2060000.00元）。其中，首付款为人民币（大写）壹佰贰拾肆万元整（￥1240000.00元）。三、房产买卖成交后，买受人在银行申请住房贷款审批同意且在房产交易主管机关规定的期限内，双方共同申请办理过户手续……九、双方约定的其他事项：（一）签署合同当日买受人向出卖人以现金方式支付购房首付款人民币￥20000.00元（大写贰万元整），剩余首付款人民币1220000.00元（大写壹佰贰拾贰万元整）存入买受人在交通银行开立借记卡（卡号6222621040004555875）内，待买受人银行贷款申请批复同意后买卖双方在交易房产过户前以转账方式转入出卖人周飞飞在交通银行开立的借记卡（卡号6222621040004555891）内，转账凭证由买受人提交给交通银行留存。（二）买受人以商业贷款方式申请贷款，总额为人民币￥820000.00元（大写捌拾贰万元整）。买卖双方按银行要求提供办理贷款手续所需的完整资料……卖方：（签章）周飞飞，共有人：（签章）李坤坤，买方：（签章）张昌福，签订日期：2017年5月23日”。同日，周飞飞出具首付款收据1份，内容为，“今有购房人张昌福公民购房总价为：人民币￥2060000.00元（大写：贰佰零陆万元整）。已向本人支付购房款为：人民币￥20000.00元（大写贰万元整），其中：定金人民币￥20000元（大写贰万元整）；其他剩余首付款122万元存入买方交通银行开立借记卡内，待交通银行审批过后，以转账方式转入卖方交通银行借记卡，房屋所有权人签名（加盖手印）：周飞飞……2017年5月23日”。2017年5月26日，双方房屋买卖合同办理网签手续，后周飞飞撤销了网签。另查明，张昌福在交通银行申请的银行商业贷款已经通过初审，但贷款并未发放。2017年6月1日，张昌福交通银行账户（账号6222621040004555875）分三笔汇入款项1220000元。再查明，周飞飞与李坤坤系夫妻关系，涉案房产系其夫妻共同财产。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，张瑞丽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。张昌福与周飞飞通过居间人山东中住地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》、张昌福与周飞飞、李坤坤在交通银行签订的《房产买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同均合法有效。通过居间人山东中住地产经纪有限公司工作人员辛涛的证人证言、张昌福提交的短信截图以及周飞飞撤销网签等情况，可以认定周飞飞、李坤坤在房屋买卖合同履行过程中，存在通过行为表明不履行合同义务的违约情况。张昌福与周飞飞通过居间人签订的《房屋买卖合同》关于的首付款的约定为，“乙方于贷款审批通过并于过户当日，将首付房款人民币（大写）壹佰贰拾贰万元（小写￥：1220000.00元整）存入甲方指定账户”，张昌福与周飞飞、李坤坤在交通银行签订的《房产买卖合同》关于首付款的约定为，“剩余首付款人民币1220000.00元（大写壹佰贰拾贰万元整）存入买受人在交通银行开立借记卡（卡号6222621040004555875）内，待买受人银行贷款申请批复同意后买卖双方在交易房产过户前以转账方式转入出卖人周飞飞在交通银行开立的借记卡（卡号6222621040004555891）内”，上述两份合同对于首付款的支付均约定了银行贷款审批通过，仅在“过户当日”与“过户前”有区别，双方在交通银行签订的《房产买卖合同》在后，则首付款的约定应以在交通银行签订的《房产买卖合同》为准。张昌福银行贷款申请已通过初审审批，则张昌福应及时将122万元首付款转入周飞飞指定账户，但张昌福仅将122万元汇入其个人账户，而并未转给周飞飞，故张昌福合同履行过程中亦存在违约行为。张昌福要求解除双方的房屋买卖合同，周飞飞、李坤坤同意解除，故张昌福与周飞飞、李坤坤对房屋买卖合同的解除形成了合意，故对于张昌福要求解除与周飞飞、李坤坤房屋买卖合同的请求，本院予以支持。房屋买卖双方在合同履行过程中均有过错，但周飞飞、李坤坤通过行为表明不履行合同义务的过错较大，张昌福与周飞飞、李坤坤过错相抵后，周飞飞、李坤坤应适当赔偿张昌福违约损失，综合本案案情，本院酌情认定周飞飞、李坤坤按照双方合同约定违约金（双方通过居间人签订房屋买卖合同中约定违约金为合同总价款30％）的60％（即206万元×30%×60%=370800元）赔偿张昌福。对于张昌福已付的2万元定金，周飞飞、李坤坤应当予以返还。对于张昌福主张的律师费，因张昌福在合同履行过程中存在过错，故对该项请求，本院不予支持。对于张昌福主张的26000元中介费，因涉及居间方山东中住地产经纪有限公司，故张昌福可另行主张权利。对于张昌福要求张瑞丽承担责任的请求，房屋买卖合同的相对人为张昌福与周飞飞、李坤坤，张瑞丽仅是代理人，其并非合同权利义务相对人，因此，张昌福要求张瑞丽承担责任，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张昌福与被告周飞飞、被告李坤坤之间关于涉案济南市及地下室房产的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除；二、被告周飞飞、被告李坤坤于判决书生效之日起十日内支付原告张昌福违约损失370800元；三、被告周飞飞、被告李坤坤于判决书生效之日起十日内返还原告张昌福定金20000元；四、驳回原告张昌福对被告张瑞丽的诉讼请求；五、驳回原告张昌福的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10631元，由周飞飞、李坤坤负担6081元，张昌福负担4550元；申请费5000元，周飞飞、李坤坤负担2860元，张昌福负担2140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  董浩代理审判员  张刚人民陪审员  李靖二〇一八年六月二十九日书 记 员  薛莲