广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初4095号原告汪国卿，男，1969年9月4日出生，汉族，广东省东莞市，原告东莞市杰洋电子科技有限公司，住所地：东莞市石碣镇桔洲庆丰西路302-304号，统一社会信用代码：914419006649767949。法定代表人汪国卿。两原告的共同委托代理人胡珊，广东南天星律师事务所律师。被告汪靖，男，1965年11月9日出生，汉族，住湖北省蕲春县，被告东莞市百事通电子设备有限公司，住所地：东莞市东城区牛山新锡边麒麟山工业区B幢3楼，统一社会信用代码：914419007259790337。法定代表人汪靖，经理。两被告的共同委托代理人邱小玲，广东展创律师事务所律师。原告汪国卿、东莞市杰洋电子科技有限公司（以下简称“杰洋公司”）诉被告汪靖、东莞市百事通电子设备有限公司（以下简称“百事通公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告汪靖、百事通公司提起反诉，要求原告汪国卿、杰洋公司补缴保安、清洁费用并支付违约金。本案依法由审判员吴抒航适用简易程序独任审判，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告汪国卿及其两原告的委托代理人胡珊，两被告的委托代理人邱小玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告诉称，2017年7月29日，原告汪国卿与被告汪靖签订《厂房租赁合同》，约定：由原告汪国卿承租东莞市东城区牛山新锡边麒麟山工业区B幢1楼，面积为433平方米，单价为15元每平方米，租赁期间自2017年9月1日止2018年12月31日止。但被告实际出租给原告的厂房面积为305平方米而非约定的433平方米，原、被告于2017年11月10日协商一致解除案涉合同，被告同意原告于2017年12月11日搬离案涉厂房。被告于2017年12月8日强行停止水电供应。原告于2017年12月11日早上搬离厂房，却遭到被告方的阻挠，并扣押原告的及其设备，要求原告付清2017年11月1日至12月31日的厂房租金才可放行，原告无奈报警处理，并支付了款项才搬离。案涉厂房并未取得建设工程规划许可证、未经消防验收等，且被告方在订立、履行合同时存在严重欺诈、胁迫，《厂房租赁合同》应属无效合同，被告造成原告的损失，原告为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告立即向原告连带返还已经支付的2017年9月至12月期间的租金、保安、宿舍、清洁费、水电费等合计59308元；3、被告立即向原告连带退还已付押金12990元；4、被告连带赔偿原告因被告无故阻挠搬场所产生损失67422元；5、本案诉讼费由两被告承担。两被告反诉并辩称，被告于2017年7月29日转租其部分厂房给原告，由于案涉租赁场所在原告承租之前就已经有过出租行为，故签订的合同就按照之前的版本与原告签订，但因为多要了一间办公室，故相应增加60平方米面积。对于案涉合同，双方对租金收取、违约责任等予以明确。每月租金6495元，应于每月5日前缴纳当月租金。如拖欠租金达5日以上的，被告有权收回案涉租赁物并没收押金。保安费每月1000元、清洁工费每月800元，合计8295元。但从2017年9月起，原告就每月少支付保安费、清洁费600元。同时，2017年11月的租金原告直至搬离日即2017年12月13日前经被告追讨才支付，原告的违约行为损害了被告的利益，故反诉请求判令：1、原告需向被告支付两个月租金12990元作为违约金；2、原告需向被告补交2017年9月至2017年12月的保安费、清洁费差额2400元；3、本诉及反诉费用均由原告承担。两原告对两被告的反诉辩称，案涉合同为双方协商一致解除，且案涉合同为无效合同，双方并未约定两个月的租金作为违约金，且在被告胁迫下原告也已经支付了上述保安费、清洁费差额。经审理查明，百事通公司向东莞市东城区牛山新锡边股份经济合作社承租了位于东莞市东城区牛山新锡边麒麟山工业区的厂房。被告汪靖系百事通公司的法定代表人。2017年7月29日，原告汪国卿（甲方）与被告汪靖（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定乙方将座落在东莞市东城区牛山新锡边麒麟山工业区B幢1楼出租给甲方使用，面积433平方米，共计每月费用8295元（租金6495元/月，保安工资1000元/月，清洁工费用800元/月，路灯费用隔月75元）。庭审中，原、被告双方均确认案涉租赁物实际承租主体系原告汪国卿、杰洋公司。合同签订后，两原告从2017年8月1日起开始使用案涉物业，2017年12月14日搬离了案涉物业。原告于2017年10月12日向被告支付了2017年9月、10月租金（含保安工资、清洁工费用等）15390元，被告百事通公司向原告开具了收据。原告分别于2017年12月11日、2017年12月13日共计向被告汪靖转账支付了2017年11月、12月租金（含保安工资、清洁工费用等）32918元，并于2017年12月13日向被告汪靖转账支付了押金12990元。诉讼中，被告主张原告支付的32918元中包括2017年10月、11的水电费12145.21元、生活费3384元、宿舍房租2000元，剩余15390元系11、12月租金，按照8295元/月的标准，原告尚欠被告2017年9月至12月期间的保安费用、清洁工费用的差额共计2400元。原告则主张案涉租赁合同无效，被告应退还原告已支付的所有款项59308元。另原告提交光盘、通话录音、微信聊天截屏、发票、报价单，主张被告无故阻挠原告搬厂，导致原告工人工资损失5400元、生产损失46500元、厂房闲置费2380元以及搬运费13142.8元，合计67422元。原告认为上述损失应由被告赔偿。经查，案涉位于东莞市东城牛山新锡边麒麟山工业区B幢厂房没有不动产权权属登记。本院向东莞市城乡规划局发函调查，东莞市城乡规划局复函案涉厂房没有在该局办理相关报建手续。以上事实，有原告提交的租赁合同、收据、光盘、通话录音、微信聊天截屏、发票、报价单，被告提交的厂房租赁合同、微信聊天记录、收据，东莞市城乡规划局出具的复函以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉厂房系被告百事通公司从东莞市东城区牛山新锡边股份经济合作社承租使用，虽案涉合同签订的主体系被告汪靖，但被告汪靖系百事通公司的法定代表人，且收款收据亦是由被告百事通公司向原告开具，可反映原告应已知晓案涉实际出租人系被告百事通公司，故案涉合同的实际主体应为被告百事通公司，案涉合同的权利义务应由被告百事通公司承受。诉讼中，原、被告双方对案涉承租主体系原告汪国卿、杰洋公司没有异议，本院予以确认。由于案涉《厂房租赁合同》因所涉租赁物没有建设工程规划许可证或房产证，属无效合同。被告百事通公司应向原告汪国卿、杰洋公司返还押金12990元。虽案涉合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告仍应参照双方约定的租金标准支付占有使用费给被告。本案中，原告已从2017年9月1日起至2017年12月14日期间实际使用占用案涉厂房（扣除免租期），应支付占有使用费，即8295元/月×3个月+8295元×14天÷31天=28631.13元。因原告使用案涉厂房，必然会产生水电费等费用，而原告又没有证据证明已向被告支付2017年10月至2017年12月期间水电费的事实，故本院采信被告的主张，确认原告支付的32918元中包含2017年10月、11月的水电费12145.21元，该12145.21元应在已付费用中扣除。但被告没有提交可在本案中扣除原告生活费3384元、宿舍房租2000元的依据，故该款不应在被告支付的费用中扣除。因此，原告已向被告支付的占用费（含保安工资、清洁工费用、路灯费）共36162.79元（15390元+32918元-12145.21元）。原告支付的占用费已超过实际应付数额，超出部分7531.66元被告百事通公司应退还给原告（36162.79元-28631.13元）。原告诉求超过上述范围的，本院予以驳回。原告已足额支付占用费，被告反诉要求原告补足201年9月至2017年12月的保安费、清洁费用差额2400元并支付违约金12990元的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。另因原告提交的证据不足以证明被告的行为给原告造成实际损失，故原告要求被告赔偿67422元的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认案涉《厂房租赁合同》无效；限被告东莞市百事通电子设备有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市杰洋电子科技有限公司、汪国卿退还押金12990元；限被告东莞市百事通电子设备有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市杰洋电子科技有限公司、汪国卿退还占用费7531.66元；驳回原告东莞市杰洋电子科技有限公司、汪国卿其他诉讼请求；驳回被告东莞市百事通电子设备有限公司、汪靖所有的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1437.20元（已由原告预缴），反诉费用184.75元（已由被告预缴），合计1621.95元，由原告原告东莞市杰洋电子科技有限公司、汪国卿负担718.6元，由被告东莞市百事通电子设备有限公司负担903.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴抒航二〇一八年六月十五日书记员  刘宇兵附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。