福建省莆田市荔城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)闽0304执异11号 案外人：莆田市清华防水保温技术有限公司（以下简称清华防水公司），住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇兴大科技园。统一社会信用代码913503047549871635。 法定代表人：蔡清华，董事长。 委托诉讼代理人：陈洪平，福建名顾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：唐慧慧，福建名顾律师事务所实习律师。 申请执行人：莆田学院，住所地福建省莆田市城厢区学园中街**。统一社会信用代码12350300488588484G。 法定代表人：宋建晓，校长。 委托诉讼代理人：陈宝华，福建众益律师事务所执业律师。 被执行人：林建成，男，1975年8月3日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 本院在执行申请执行人莆田学院与被执行人林建成因租赁合同纠纷一案中，案外人清华防水公司对莆田市荔城区人民法院作出的(2017)闽0304执2274号执行公告中要求林建成及转租户在2017年10月10日前主动腾空迁出的执行措施不服,向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人清华防水公司诉称，请求停止执行其占有莆田市荔城区西天尾镇洞湖口兴大科技园内两处厂房，一处占地面积2000平方米、一处占地面积1800平方米。事实和理由：一、其基于租赁合同而占用诉争房屋。其（原名称莆田市清华防水防腐技术有限公司）分别于2014年7月1日、2015年3月30日与林建成签订二份租赁合同取得本案诉争二处土地的使用权，之后投入88万元进行土建施工，取得房屋占用权。二、莆田市荔城区人民法院作出的执行措施缺乏执行依据。1.该院张贴的执行公告所依据的是该院（2017）闽0304民初2635号民事判决书，而该判决书未将清华防水公司列为诉讼当事人，故未判决清华防水公司履行腾房的义务，该判决对清华防水公司没有约束力。该院于2017年9月13日发出的执行通知书也仅限于被执行人林建成。现在，该院公告突然又指向“及其转租户”，清华防水公司不能接受；2.鉴于清华防水公司未参与（2017）闽0304民初2635号民事案件的诉讼，清华防水公司与申请执行人莆田学院发生的租赁纠纷或侵权纠纷属于另一法律关系，应由莆田学院另案起诉，然后申请执行。在申请执行人莆田学院与清华防水公司的纠纷未经判决的情况下，该院就对其强制执行，逾越了法定程序，同时也缺乏执行依据。三、被执行人林建成与申请人莆田学院已口头达成续租3年的协议，故被执行人林建成未就其在诉争土地上新建的房屋进行作价补偿。因此，清华防水公司基于租赁关系占有房屋是合法的，理由正当，无需腾房。四、鉴于其与林建成口头达成续租协议，其没有另寻营业场所。目前，清华防水公司有30多个员工，如果立即搬迁将造成企业破产、员工失业，企业秩序混乱，请法院慎重考虑社会效果。 申请执行人莆田学院辩称,一、清华防水公司主张“基于租赁合同而占用诉争房屋”没有事实和法律依据，其对本案房屋、场地的占有属非法占有。理由如下：1.林建成未经莆田学院同意，将房屋、场地擅自转租给清华防水公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，未经莆田学院同意的转租合同应为无效；2.莆田学院与林建成签订的《租赁合同书》约定的租期已于2017年8月14日届满，林建成与清华防水公司签订的租赁合同约定的转租期限超过上述租赁期限的，超过部分的约定无效；3.林建成与清华防水公司所签订的转租合同也已到期，清华防水公司在合同到期后仍继续占用莆田学院的房屋及场地，构成非法占有，清华防水公司主张其与林建成达成口头续租3年的协议，未提供任何证据，没有事实依据且与法不符。即便有口头续租，该约定也无效。二、基于上述理由，清华防水公司继续占有莆田学院的房屋及场地没有合法依据，莆田市荔城区人民法院张贴执行公告要求林建成及清华防水公司腾退房屋、场地等合法有据。且根据（2016）闽0304民初2635号判决书的第二项判决内容可知，已明确判决林建成“将自己及其转租他人”的全部设备等物品搬出租赁的房屋、场地等，故本判决不单涉及林建成，还涉及向林建成转租的“他人”。故清华防水公司据此也有义务配合履行腾退房屋、场地，恢复原状的义务。三、清华防水公司主张的投入88万元进行土建施工及搬迁将给企业造成经济损失等，没有任何事实依据，其继续占用莆田学院的房屋、场地并非善意，是非法占有，且损人利已，违背诚信及社会正义。 被执行人林建成未作答辩。 经审查查明，本院在执行莆田学院与林建成因租赁合同纠纷一案过程中，依据已经发生法律效力的（2016）荔民初字第2635号民事判决书，于2017年9月13日向林建成发出执行通知书，责令其将自己及其转租他人的全部设备等物品搬出租赁的房屋、场地，恢复租赁前的原状，将房屋、场地交还给莆田学院，并承担案件受理费及执行费。但林建成至今未予履行。 本院在执行过程中，于2017年9月27日发出（2017）闽0304执2274号《公告》，责令被执行人林建成及其转租户在2017年10月10日前主动腾空迁出，逾期未迁出的，本院强制执行并追究相关人员妨害执行的法律责任。 莆田市清华防水防腐技术有限公司（乙方）于2014年7月1日与林建成（甲方）签订的《租赁合同书》（合同编号：HMD-00#）一份，约定：一、乙方承租甲方土地具体情况如下：土地面积2000平方米，土地位于洞××村兴大科技园内。租期期限从2014年7月1日至2017年8月1日。莆田市清华防水防腐技术有限公司（乙方）于2015年3月30日与林建成（甲方）另签订的《租赁凳合同书》（合同编号：HMD-0##）一份，约定：乙方承租甲方土地具体情况如下：土地面积1800平方米，土地位于洞××村兴大科技园内。租期期限从2015年4月1日至2017年8月1日。上述两份合同有关基建、装修设施、设备的约定：在合同终止或解除后，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的装修或任何设备设施。上述两份合同均未经莆田学院同意或备案。清华防水公司于2018年1月15日替林建成支付给莆田学院租金12万元。另查，2008年10月31日，莆田市清华防水防腐技术有限公司变更为莆田市清华防水保温技术有限公司。 2014年8月15日，莆田学院与林建成签订合同编号为PYSBHT2014###的《租赁合同书》，约定将莆田学院属下的莆田市兴大科技开发有限公司房屋所有权证号为莆市房权证字第××号、国有土地使用证号为荔国用（2002）字第220159号项下的房屋、场地（房屋建筑面积2169.89㎡、土地面积21140㎡）出租给林建成，租期三年，自2014年8月15日起至2017年8月14日止，租金每年11.1万元，每年递增5﹪，租金按每月5日前交纳。承租方擅自全部或部分转租的，不交或不足交纳超过两个月的，则视为违约，出租方有权单方解除合同和收回房屋、场地等。 本院认为，本院在执行过程中，依据已经发生法律效力的（2016）荔民初字第2635号民事判决书，于2017年9月13日向林建成发出执行通知书，责令其将自己及其转租他人的全部设备等物品搬出租赁的房屋、场地，恢复租赁前的原状，将房屋、场地交还给莆田学院，上述判决的履行义务人包括林建成及向林建成转租的他人，故本院于2017年9月27日发出（2017）闽0304执2274号《公告》，责令被执行人林建成及其转租户在2017年10月10日前主动腾空迁出，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行和第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人。第二十五条第（五）项规定，其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。根据上述规定，本案讼争房屋、场地系莆田学院出租给林建成，林建成在未经莆田学院同意的情况下，转租给清华防水公司，双方转租合同终止时间为2017年8月1日，林建成与莆田学院的租赁合同终止时间为2017年8月17日。本案中，清华防水公司与林建成签订的两份转租合同均未经莆田学院同意或备案，根据林建成与莆田学院签订的租赁合同关于承租方擅自全部或部分转租的则视为违约的约定，上述两份合同应为无效合同，且上述两份合同终止时间均为2017年8月1日，现均已届满，故清华防水公司不具有合法占有上述讼争房屋、场地的有效合同依据，故案外人清华防水公司并不具有本案执行标的的权利人资格，且其转租权利不具有合法性，不具有排除强制执行的理由。清华防水公司主张其与林建成达成口头续租三年的协议，因其未提供有效证据予以证实，本院不予采信。因清华防水公司与林建成在租赁合同有关基建、装修设施、设备明确约定：在合同终止或解除后，清华防水公司不得以任何理由要求林建成收购或补偿其自置的装修或任何设备设施。故清华防水公司主张其未就讼争土地上新建的房屋进行作价补偿而继续占有房屋，请求排除强制执行的理由不能成立。清华防水公司于2018年1月15日支付给莆田学院租金12万元系其替林建成向莆田学院支付租金，不能视为莆田学院默认续租。综上所述，案外人清华防水公司的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下： 驳回清华防水公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈向阳 审判员  游金高 审判员  陈清锋 二〇一八年六月五日 书记员  徐 琳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。（一）异议人或者复议申请人的身份证明；（三）送达地址和联系方式。（一）案外人是否系权利人；（三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。