浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终863号 上诉人（原审原告、反诉被告）：临海大开眼界餐饮企业管理有限公司，住所地：浙江省台州市临海市古城街道崇和商城**。统一社会信用代码：91331082MA29WKEA9P。 法定代表人：崔朝鉴，经理。 委托诉讼代理人：周孝明，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：临海市崇和商业经营管理有限公司，住所地：临，住所地：临海市古城街道崇和商城用代码：913310823501327912。 法定代表人：杨晓飞，经理。 委托诉讼代理人：梁伟新，浙江回浦律师事务所律师。 上诉人临海大开眼界餐饮企业管理有限公司（以下简称大开眼界公司）因与被上诉人临海市崇和商业经营管理有限公司（以下简称崇和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2017）浙1082民初12233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大开眼界公司上诉请求：依法撤销（2017）浙1082民初12233号民事判决，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失计人民币2804420元以及利息损失（利息标准按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率从起诉日开始计算至履行完毕时）。事实和理由：一、一审判决书第16页倒数第5行至倒数第1行对以下事实归纳错误。1.“崇和美食广场”日用电数仅在220度内，按照1.20元每度计算，上诉人于2017年10月21日充值的7000元，至少可以用电26日。2017年11月2日，充值卡就余额不足，这是不可能的事情，除非被上诉人偷梁换柱。2.上诉人对“崇和美食广场”的用电非常重视，曾于2017年10月26日主动拿20000元现金到被上诉人处充值。被上诉人公司的罗总要求上诉人将前期结欠的电费付清，否则不同意充值。而事实上上诉人尚有押金52000元在被上诉人处，扣除2017年10月20日前产生的电费44166元，被上诉人还应找补上诉人7834元。而且智能用电表充值20000元与2017年10月20日前的结欠电费根本不矛盾，这分明是被上诉人在设置解除合同的一个套路。3.2017年11月2日早上，被上诉人先断开上诉人“崇和美食广场”卷帘门电线，再送商场电源；到上午9时许，“崇和美食广场”商户陆续来反映后，被上诉人接回卷帘门电线，重新送电，让部分商户搬离食材。对于这一点，录音资料反映得一清二楚。二、关于被上诉人强制关闭上诉人“崇和美食广场”水电、赶走上诉人商户、关闭美食广场大门、逼迫上诉人撤离美食广场方面的证据。上诉人在举证期限内向一审法院提供了8名证人和2张碟片。因一审法院的要求，仅让3名证人出庭作证，没有对其他5名证人作进一步核实。至于3张碟片，内有2个视频、4张照片、3段录音，在休庭时上诉人主动将手机交由一审法院核实，主审法官说先听复制件，原件等通知。结果，一审法官既无通知，亦无核实，直接在判决书第9页第1段的论证中指责上诉人未提供原件，显然有违事实。三、关于上诉人损失金额方面的证据。上诉人向一审法院提供了8份证据，这些证据能够清楚显示上诉人为开办“崇和美食广场”，实实在在地支出了费用，金额高达2804420元，且有据可查。庭审时，上诉人也同意以第三方的评估结论作为本案的损失依据。休庭后，一审法院没有行使释明权，却在判决书中指责上诉人未进一步举证，直接认定上诉人没有损失，显然与事实不符。四、关于合同解除的缘由问题。上诉人认为，导致本案合同目的无法实现的缘由是被上诉人采用停电的方式，强制关闭“崇和美食广场”卷帘门，蓄意赶走上诉人商户，逼迫上诉人撤离美食广场。这一事实，在8名证人和3段录音资料中显示得一清二楚。被上诉人颠倒是非、歪曲事实，蓄意把上诉人常规性的经营行为辩解为“以实际行为表明不继续履行合同而要求解除”。一审法院认定上诉人违约不当，主要理由为：1.上诉人从2017年6月28日开业以来，大小会议无数、促销活动络绎不绝，时时刻刻在谋求“崇和美食广场”的运作和健康发展。就在2017年10月20日的公开大会上，上诉人的负责人再三强调要将“崇和美食广场”建设成临海的一流餐饮服务业。2.就“崇和美食广场”内的18家商户而言，每一家商户均是热情高涨，辛勤经营。如果上诉人打算在11月2日关门，为什么还要在之前的五天时间连续采购大量的食材？3.在运作资金方面，上诉人有商户支付的费用、根据优惠政策返还的租金及几百万的设施设备，不至于连电费都付不出来。 崇和公司辩称，第一，上诉人自2017年10月份开始使用预付费电能表，只要上诉人及时充值就不会出现经营场所断电的问题。在使用智能电表后上诉人先后充过两次电费，11月2日出现断电的原因是智能电表的电费余额不足，责任完全在于上诉人，并非被上诉人予以断电，也不存在上诉人想充值、被上诉人不给其充值的情况。经营场所有两路电，当天断的只是一路，另一路用电还是正常的。第二，经营场所的门户是由上诉人自行控制的，并不是被上诉人控制。而且上诉人在一审中提供的几名证人的证言都没有明确陈述之所以关门的原因是由被上诉人造成的。上诉人在一审中明确只要求3名证人出庭作证，而且其提供的录音资料，因为不完整且没有提供原件，一审法院没有予以认可。第三，对于损失问题，虽然上诉人向一审法院提供了所谓的装修合同等，但绝大部分都没有提供实际发生金额的支付凭证，所以上诉人的损失金额完全没有实际发生。即使存在损失，原因不在于被上诉人，是上诉人自行停电关门造成的，不应由被上诉人承担责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 大开眼界公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2017年4月25日签订的两份“崇和商城店铺租赁合同”；2.判令被告立即赔偿原告经济损失计人民币2804420元，并赔偿利息损失（利息标准按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率从起诉日开始计算至履行完毕时止）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。崇和公司提出反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告于2017年4月25日签订的两份“崇和商城店铺租赁合同”；2.要求反诉被告支付尚欠租金55198元（暂算至2017年12月31日），并要求反诉被告支付租金至将租赁房屋实际交付给反诉原告之日止；3.要求反诉被告支付尚欠电费44166元；4.要求反诉被告支付尚欠广告位租费9600元（暂算至2017年12月31日），并承担至将租赁房屋实际交付给反诉原告之日止；5.要求反诉被告支付尚欠公共场地租赁费20700元（暂算至2017年12月31日），并承担至将租赁房屋实际交付给反诉原告之日止；6.反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年年底，大开眼界公司与崇和公司就租赁事宜达成初略方案，即由大开眼界公司租赁崇和商城北区三楼，用于餐饮经营。2017年1月5日，崇和公司与临海市崇和商城业主委员会承诺给大开眼界公司优惠政策，内容如下：好食尚美食花园承租崇和商城北区三楼店铺面积（1865.16平方米），崇和商城业主委员会奖励经营户一年租金每平方米每月按二十元计算，共计447638元，分三年等额返还。2018年、2019年、2020年春节前每年返还149212元。2017年4月25日，大开眼界公司与崇和公司签订两份“崇和商城店铺租赁合同”，合同约定如下内容：1.大开眼界公司承租崇和商城北区三楼A40-A1/2（62-4623-288-4）、二层（173-2）店铺以及三楼物业用房用于经营餐饮项目，店铺总面积671.65平方米，期限十年（2016年12月28日至2026年12月27日），前两年每年租金为189405元（第一年优惠22000元）；2.大开眼界公司承租崇和商城北区三楼A36-A37号、23-288-1、23-288-2、2-288-3店铺及崇和商城43号公寓，店铺总面积为1296.61平方米，期限十年（2017年5月1日至2027年4月30日），前五年店铺年租金为311186元，43号公寓年租金20000元。3.两份合同租金支付均为半年一付，支付日期为合同进行到每年第五个月和第十一个月时交付，首期租金在签订合同后3天内支付。合同签订后，崇和公司交付了租赁物，大开眼界公司支付了租金，其中崇和商城北区三楼A40-A1/2（62-4623-288-4）、二层（173-2）店铺以及三楼物业用房租金支付至2017年12月27日。崇和商城北区三楼A36-A37号、23-288-1、23-288-2、2-288-3店铺及崇和尚城43号公寓租金付至2017年10月31日，此后租金未付。2017年6月28日，“崇和美食广场”开业。截至2017年10月20日，大开眼界公司尚欠崇和公司电费44166元。自2017年10月21日起，双方达成一致意见，由大开眼界公司使用预付费电能表，办理电费充值卡，插卡充电，大开眼界公司于2017年10月21日充值电费4000元，2017年10月25日充值电费3000元。后因充值卡余额不足，导致商店失去供电。2017年11月2日，商户发现商店断电，无法经营，部分商户为减少损失，将商店内部分食材搬离避免变质。美食城卷闸门供电由崇和公司在早晚各一时间段内统一供电，统一供电期间商户可开关卷闸门。 一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，庭审中双方均同意解除合同，故该院认为原、被告之间的房屋租赁合同已于法庭辩论终结时（2018年1月10日）解除。关于合同解除的理由，原、被告各有陈述，大开眼界公司认为崇和公司存在单方停水停电、关闭大门导致商户无法经营等侵权行为致使合同目的无法实现而要求解除合同。崇和公司认为大开眼界公司以实际行为表明不继续履行合同，合同目的已无法实现，要求解除合同。关于哪一方存在违约行为这一争议焦点，该院认为，当事人应对自己的主张承担举证责任。根据双方陈述，大开眼界公司已自2017年10月21日起使用预付费智能电表，即用充值卡插卡取电，那么意味着只要其及时充值，就不存在商户断电的情况，即使商户断电也不可归咎于崇和公司。大开眼界公司主张崇和公司在2017年11月2日关闭商户大门导致无法经营，但其提供的证人证言反映出11月2日商户卷闸门尚能打开，有商户往外搬食材，其提供的相应证据并不能证明其主张，应承担举证不能的不利后果。现大开眼界公司无充分证据证明崇和公司存在违约行为，其不享有合同解除权。根据原、被告庭审陈述及证人证言陈述的内容，可以确定美食城在早、晚各一时间段进行统一送电，统一送电期间，商户可开关卷闸门，卷闸门供电与商户内照明等供电相互独立，商户内照明等供电实行充值卡插卡取电。11月2日当天有商户打开卷闸门发现店内无供电，故往外搬食材，可以推断出其他商户在统一供电时间段也应能打开卷帘门。2017年11月2日起，大开眼界公司的电费充值卡余额不足以供电，美食城出现了商店无供电现象，大开眼界公司也没有充值电费的积极作为，审理过程中，该院多次征询大开眼界公司，其均无继续履行合同之意愿。以上种种情形足以认定大开眼界公司以其实际行为表明不履行合同。租赁合同约定租金每半年支付一次，支付日期为合同进行到每年第五个月和第十一个月时支付，现大开眼界公司仅支付崇和商城北区三楼A40-A1/2（62-4623-288-4）、二层（173-2）店铺以及三楼物业用房租金至2017年12月27日，崇和商城北区三楼A36-A37号、23-288-1、23-288-2、2-288-3店铺及崇和商城43号公寓租金至2017年10月31日，大开眼界公司本应于2017年11月向崇和公司支付租金，然未付租金，反向法院提起诉讼。综上，该院认为大开眼界公司在履行合同过程中存在违约行为，故对要求解除原、被告于2017年4月25日签订的两份“崇和商城店铺租赁合同”的请求予以支持。根据最高院关于审理房屋租赁合同纠纷的相关规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。大开眼界公司未提供充分证据证明崇和公司存在违约行为，崇和公司提供证据证明大开眼界公司存在拖欠电费、怠于充值电费卡导致商户无供电、到期未支付租金等违约行为，故大开眼界公司要求崇和公司赔偿经济损失的诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。房屋租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还租赁物，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案房屋租赁合同于法庭辩论终结时解除，大开眼界公司应当返还租赁物，未及时返还，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。大开眼界公司辩称崇和公司在2017年11月2日实施断电和关闭大门导致无法经营，故大开眼界公司自11月2日起不应当再支付租金，对此，该院认为大开眼界公司未提供充分证据证明上述事实，对其辩解意见不予采纳。崇和公司要求大开眼界公司支付尚欠电费44166元，对此，大开眼界公司无异议，对该请求，该院予以支持。对于崇和公司要求大开眼界公司支付广告位租赁费、共同场地租赁费的请求，因崇和公司未提供证据证明其收取广告位租赁费、共同场地租赁费的依据，对该两项请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条的规定，该院判决如下：一、原告（反诉被告）临海大开眼界餐饮企业管理有限公司与被告（反诉原告）临海市崇和商业经营管理有限公司于2017年4月25日签订的两份“崇和商城店铺租赁合同”于2018年1月10日解除。二、原告（反诉被告）临海大开眼界餐饮企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）临海市崇和商业经营管理有限公司崇和商城北区三楼A40-A1/2（62-4623-288-4）、二层（173-2）店铺以及三楼物业用房租金（以年租金189405元为标准自2017年12月28日起计算）至2018年1月10日，占有使用费（以年租金189405元为标准自2018年1月11日起计算）至租赁物实际返还之日止。三、原告（反诉被告）临海大开眼界餐饮企业管理有限公司本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）临海市崇和商业经营管理有限公司崇和商城北区三楼A36-A37号、23-288-1、23-288-2、2-288-3店铺及崇和商城43号公寓租金（以年租金331186元为标准自2017年11月1日起计算）至2018年1月10日，占有使用费（以年租金331186元为标准自2018年1月11日起计算）至租赁物实际返还之日止。四、原告（反诉被告）临海大开眼界餐饮企业管理有限公司本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）临海市崇和商业经营管理有限公司电费代付款44166元。五、驳回原告（反诉被告）临海大开眼界餐饮企业管理有限公司的诉讼请求。六、驳回反诉原告（本诉被告）临海市崇和商业经营管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费29235元，减半收取计14617.5元，由原告（反诉被告）大开眼界公司负担。反诉受理费1446.5元，由原告（反诉被告）大开眼界公司负担1000元，被告（反诉原告）崇和公司负担446.5元。 二审期间，上诉人大开眼界公司向本院提交了9张照片，拟证明：被上诉人于2017年11月2日违法解除合同后，业主王立明从2017年11月22日至2018年2月4日在支付宝发布招租信息。崇和公司质证认为，对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，王立明身份不清，微信来源不明，发布信息的时间是在11月22日后，不能证明被上诉人对外进行招租。本院认证认为，上诉人大开眼界公司提供的证据不属二审中的新证据，且王立明身份不明，上述照片无法证明被上诉人崇和公司对外招租，对其证明效力本院不予认定。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，2017年4月25日，大开眼界公司与崇和公司签订了两份“崇和商城店铺租赁合同”，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。鉴于双方当事人在一审期间均同意解除两份“崇和商城店铺租赁合同”，一审法院判决该合同于一审法庭辩论终结时即2018年1月10日解除得当。本案的争议焦点是崇和公司是否存在违约行为以及应否赔偿大开眼界公司因解除合同所造成的相应经济损失。首先，大开眼界公司主张崇和公司于2017年11月2日单方停水停电并关闭“崇和美食广场”门户，导致其无法正常经营。但根据审理查明的事实，自2017年10月21日起，大开眼界公司使用预付费电能表，办理了电费充值卡，插卡充电。“崇和美食广场”的卷闸门由崇和公司在早晚各一时间段内统一供电。现大开眼界公司不能提供有效证据证明系崇和公司的原因导致“崇和美食广场”在2017年11月2日出现停电关门的现象，故其主张崇和公司违约依据不足，本院不予支持。由于此后大开眼界公司既未采取积极行为恢复供电，也未按租赁合同的约定支付租金，故可以认定大开眼界公司以自己的行为表明不履行合同义务，崇和公司可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。其次，大开眼界公司要求崇和公司赔偿其装修损失等相关经济损失，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。据此本院对大开眼界公司的该诉请不予支持。 综上所述，大开眼界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29235元，由上诉人临海大开眼界餐饮企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 谦 审 判 员  邬卫国 审 判 员  陈文敏 二〇一八年六月八日 代书记员  严 凌 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-13-?