山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终3543号上诉人（原审原告）：张守芹，女，1978年2月17日生，汉族，居民，住临沂市河**，委托诉讼代理人：于志涛，山东正之源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：临沂市利群房地产开发有限公司，住所地：临沂市兰山区蒙山大道****楼**，统一社会信用代码：913713007336979923。法定代表人：周艳峰，董事长。委托诉讼代理人：杜平生，山东上和律师事务所律师。上诉人张守芹、临沂市利群房地产开发有限公司（以下简称利群公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初14298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张守芹上诉请求：1、撤销一审判决第一项中关于利息的支付期限，依法改判；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。合同无效的自始无效，本案中因利群公司原因导致合同无效，除了应当赔偿损失外，利息的计算应从张守芹支付购房款之日开始，利群公司占用张守芹钱款至今，利息是实际损失，应据实予以赔偿。利群公司辩称，张守芹只交纳了30%的购房款，房屋已经占有使用，利息应从本案判决生效之日起开始计算。利群公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。将一审判决第一项改为：利息自判决书生效之日起开始计算；将一审判决第二项改为：驳回张守芹要求赔偿70378元赔偿金的诉讼请求；将一审判决第三项改为：房屋装修损失23600元由双方按过错分担责任，张守芹承担11800元，利群公司承担11800元。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定利群公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实属于认定事实错误。2、原判决判令利群公司自张守芹起诉之日起支付利息是错误的。合同无效，应恢复原状，张守芹自判决生效之日起交回房屋，利群公司自判决生效之日起返还首付款，逾期返还才开始计算利息。3、原审判令利群公司全额承担装修损失是错误的。张守芹只交纳30%首付款，签合同当日就占有使用房屋，其装修目的是为了使用，目的已经实现。合同无效系因双方过错，房屋装修损失应由双方按过错平均分担责任。4、原审适用法律错误，利群公司不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。张守芹辩称，原审除利息判决错误外，其他方面认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回利群公司的诉讼请求。张守芹向一审法院起诉请求：1、请求判决被告双倍返还购房款并赔偿给原告造成的利息损失和装修损失40000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定案件事实：2007年1月20日，原告（乙方）张守芹与被告（甲方）利群公司签订《购房协议书》一份，约定：一、甲方依法取得位于临沂市金雀山三路和临西三路交汇处东北方向地块的土地使用权。甲方经政府批准，在上述地块上建设商品房。（现定名）百合园小区。二、乙方所购买的商品房为合同第一条规定中的百合园小区4号楼1单元601室，建筑面积108.74平方米。三、计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2190元的9.5折，总金额233378元。四、付款方式为银行按揭。乙方首付房款的30%，剩余房款由银行提供按揭。在甲方通知乙方办理银行按揭之日起，乙方应在两周内提供相关所需材料，不得以任何理由拖欠，逾期甲方除按日向乙方收取总房款1%的违约金，所缴纳首付款不予退还，并有权收回所售给乙方的商品房。合同还对双方的其他权利义务作出相应的约定。合同签订当日，原告向被告交纳首付款70378元，被告亦向原告出具相应金额的收据一份。至起诉前，被告利群公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。2017年8月17日，被告利群公司张贴《关于百合园4#楼部分住户的通知》，内容：“尊敬的住户，您好：于2006年您与临沂市利群房地产开发有限公司签订了《购房协议书》，协议第四条：交款方式约定，买受人采用第3种“银行按揭”方式付款。迄今为止，您仅缴纳了部分首付款，出卖人以按期将房屋交付您占有、使用。因该房屋系还建房，依照法律规定不符合银行按揭贷款条件，致使双方《购房协议书》约定的第四条履行不能，如不变更协议内容将违反公平公正原则。为此，我公司特别通知您：1、若您想继续履行合同，占有、使用房屋，自接到本通知5日内签订补充协议，将余款一次性付清。否则，停水停电停止一切物业服务，采取法律措施依法解除合同，收回房屋。2、若您不想继续履行合同，占有、使用房屋，必须在5日内腾空房屋，交付给我公司，我公司退回您当初缴纳的首付款，其余双方互不追究……”。庭审中，原告就涉案房屋的装修现值向一审法院提出价格评估申请。经一审法院依法委托临沂博尔信价格评估有限公司进行评估，该公司于2017年12月14日出具山博价评字（2017）第280号《价格评估报告书》一份，价格评估结果：委托标的物在价格评估基准日的公开市场价值合计为人民币23600元。为此，原告支付评估费用1000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原告张守芹与被告利群公司签订的《购房协议书》，虽系双方真实意思表示，但因被告未取得商品房预售许可证明就公开预售房屋的行为违反了法律的强制性规定，故原、被告双方签订的《购房协议书》应认定为无效合同。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求买受人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……。根据上述法律规定，被告除返还原告购房本金外，还应支付原告的利息损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对于原告主张被告应返还购房款70378元并赔偿损失70378元的诉求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张的利息，因原、被告双方在达成协议时并未约定利息，故被告应自原告诉讼之日起向原告支付购房款利息。对于原告主张的装修损失，由临沂博尔信价格评估有限公司出具的《价格评估报告书》可以证实案涉房屋的装修现值为23600元，故原告提出的要求被告赔偿装修损失40000元的诉求，符合法律规定部分，应予支持。原告张守芹已实际占有使用涉案房屋，因原、被告双方签订的《购房协议书》被认定为无效合同，故原告应将涉案房屋返还给被告利群公司。一审法院判决：一、被告临沂市利群房地产开发有限公司向原告张守芹返还已付购房款70378元及利息（利息以购房首付款70378元为基数，自2017年9月21日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计息）；二、被告临沂市利群房地产开发有限公司向原告张守芹支付赔偿金70378元；三、被告临沂市利群房地产开发有限公司向原告张守芹赔偿装修损失23600元；四、原告张守芹返还被告临沂市利群房地产开发有限公司位于临沂市兰山区××小区××楼××单元××室的房屋；五、驳回原告张守芹的其他诉讼请求。上述一至四项，于本判决生效后三十日内履行完毕。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3915元，保全费2220元，鉴定费1000元，共计7135元，由原告张守芹负担647元，由被告临沂市利群房地产开发有限公司负担6488元。本院二审法庭调查期间，上诉人张守芹认可签合同当天交付房屋，大约2007年其开始占有使用房屋。本院二审查明的其他事实同原审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、已付购房款利息如何计算；二、利群公司是否应向张守芹支付赔偿金70378元，并赔偿装修损失23600元。关于争议焦点一：无效合同自始没有法律约束力，根据无效合同处理的原则，双方关系恢复到合同订立前状态，除互负返还义务外，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，双方当事人因合同取得的财产，互负返还义务，利群公司应当返还张守芹已付购房款及自交款之日起的利息，张守芹应当返还利群公司房屋及占有房屋所获取的占有利益即占有使用费，购房款的利息和房屋的占有使用费可以相互抵销。合同签订当日交付房屋，因交房至实际使用房屋存在时间差，原审判决自起诉之日即2017年9月21日起计算购房款利息，符合本案实际，并无不当，张守芹和利群公司关于利息计算错误的上诉理由均不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人利群公司未提交证据证明其已告知张守芹房屋未取得商品房预售许可证，或张守芹明知房屋未取得商品房预售许可证，结合购房协议书中约定了首付房款30%，剩余房款由银行提供按揭，能够认定利群公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，原审判决利群公司向张守芹支付赔偿金70378元，适用法律正确。因利群公司系过错方，其应赔偿张守芹的装修损失。因此，利群公司关于其不应承担惩罚性赔偿责任，以及装修损失应双方分担的上诉请求不能成立。综上所述，上诉人张守芹、临沂市利群房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3915元，由上诉人张守芹负担1957.5元，由上诉人临沂市利群房地产开发有限公司负担1957.5元。本判决为终审判决。审判长 金 文审判员 胡 才审判员 王晓艳二〇一八年六月六日书记员 周西红