浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初1949号 原告（反诉被告）：姜兆喜，男，1966年12月28日出生，汉族，住山东省郯城县。 委托诉讼代理人：方新辉，上海明伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨锡康，男，1962年6月26日出生，汉族，住浙江省海宁市。 原告姜兆喜诉被告杨锡康房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月17日向本院起诉，本院同日立案受理。4月6日，杨锡康向本院提起反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院依法立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员王红娟独任审理，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。姜兆喜委托诉讼代理人方新辉，杨锡康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜兆喜起诉称，2014年7月29日，姜兆喜与杨锡康签订《房屋买卖合同》，约定杨锡康将坐落于海宁市斜桥镇云川名都苑37幢1单元402室的住房出售给姜兆喜，房屋总价款为600000元。合同签订后，原告基本上依约履行了付款义务，至2017年8月13日，姜兆喜已经支付了550000元的购房款。2017年12月27日，姜兆喜通知杨锡康协助其办理房屋过户手续并付清50000元余款，但杨锡康称由于房价已经上涨，要求姜兆喜在合同约定的基础了再额外支付每平方米2500元的差价。现请求判令：1、依法确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2、请求判决杨锡康协助姜兆喜办理海宁市斜桥镇云川名都苑37幢1单元402室房屋（含车库）的过户手续。 杨锡康答辩称，双方签订的合同是经过充分协商，自愿签订的，也没有违反法律规定，所以对姜兆喜诉讼请求第一项没有异议。按照合同约定时间支付购房款是姜兆喜的主要合同义务，也是唯一义务，但是姜兆喜未按照合同约定的时间支付购房款显然已构成违约，房屋买卖合同约定了姜兆喜若违反合同约定的话可以解除合同，因此杨锡康有权解除合同。杨锡康已经于2017年8月份用快递的方式书面通知姜兆喜解除双方签订的房屋买卖合同，因此姜兆喜要求杨锡康办理过户登记的诉讼请求不能成立。另外说一下，从严格的法律意义上讲，不动产实际办理的是房屋的变更登记手续，姜兆喜的诉讼请求不够明确。根据法律规定，当事人提出的诉讼请求，应当明确具体。综上，请求法院驳回姜兆喜诉讼请求。姜兆喜陈述在2017年12月27号通知杨锡康过户，杨锡康提出加价要求不属实，因为杨锡康已经于2017年8月份提出解除合同。 杨锡康反诉称，双方于2014年7月29日签订了房屋买卖合同，合同中载明了违约条款。合同签订前，姜兆喜实地看了房屋，在其要求下，杨锡康将钥匙交给了姜兆喜。合同签订后，姜兆喜依约支付了第一期购房款后，均未按约付款，特别是2015年后，姜兆喜不接电话反而言语攻击，种种迹象表明，姜兆喜想拖延付款时间甚至可能不愿支付最后一期购房款。杨锡康以口头形式通知其解除合同，并于2017年8月13日以书面形式通知杨锡康解除合同。现请求判令：1、解除双方于2014年7月29日签订的合同；2、姜兆喜支付杨锡康违约金150000元；3、姜兆喜将房屋腾空后返还给杨锡康。 姜兆喜针对请求答辩称，1、因为已经支付了90%的购房款，故合同依法不能解除。2、违约金约定过高，如何确实存在迟延支付的情况，也不得超过年利率24%的标准。3、合同应当继续履行，付款确实稍微有点迟延，但实际上杨锡康对延迟付款是同意的，解除合同通知书也从来没收到过，也没听到过。现在杨锡康要求解除的原因是房价大涨，我们不同意解除。 针对本诉，姜兆喜向本院提交如下证据： 一、房屋买卖合同，证明双方存在合法有效的房屋买卖交易； 二、房产证复印件，证明涉案房屋产权信息； 三、收条及银行转账凭证，证明姜兆喜已付足合同约定的款项，杨锡康应配合办理过户手续。 杨锡康质证认为，对上述证据没有异议，但是2016年8月27日汇款人不是姜兆喜本人，是其儿子，如果其儿子认可是帮姜兆喜付款的话，没有意见。 针对本诉，杨锡康未向本院提交证据。 针对反诉，杨锡康向本院提交快递单1份，证明邮寄解除合同通知书的情况。 姜兆喜质证认为，是复印件不予认可，没有收到过。 针对反诉，姜兆喜向本院提交快递查询单1份，证明没有查询到快递信息。 杨锡康质证认为，一般超过3个月以上网上确实查询不到的。 认证意见： 姜兆喜提供的证据符合真实性、合法性、关联性，予以认定。 杨锡康提供的证据系复印件，在未提供其余证据佐证的情况下，无法证明姜兆喜已收到解除通知的事实。 经审理，本院认定本案事实如下： 2014年7月29日，姜兆喜与杨锡康签订《房屋买卖合同》一份，约定杨锡康将坐落于海宁市斜桥镇云川名都苑37幢1单元402室房产（海宁房权证海房字第××号）出售给姜兆喜，房屋总价为600000元，签订合同之日付200000元，2014年8月30日前付100000元，2015年7月30日前付100000元，2016年7月30日前付100000元，2017年7月30日前付50000元。合同还约定姜兆喜付清90%购房款后通知杨锡康，杨锡康协助姜兆喜办理房屋过户手续后当天付清50000元余款，办理房屋过户手续所产生的税费、手续费、工本费等可能产生的一切费用由姜兆喜负担。如姜兆喜违约，杨锡康有权解除合同，并由姜兆喜赔偿购房款总额25%的违约金。 2014年7月29日，姜兆喜向杨锡康支付购房款200000元，2014年9月12日，通过转账形式支付100000元，2015年8月6日，转账100000元，2016年8月27日，转账100000元，2017年8月13日转账50000元。 另查明，涉案房屋已经姜兆喜装修并入住。 本院认为，本案争议焦点为杨锡康是否可以依约解除合同。依照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，但约定解除权不得滥用，更不得违反法律法规的强制性规定。本案中，《房屋买卖合同》约定如姜兆喜违约，杨锡康有权解除合同。但首先，无证据表明杨锡康对前三次逾期付款的行为提出过异议；关于2017年7月30日前应付的款项50000元，因逾期支付，杨锡康曾向姜兆喜提出过解除合同事宜，姜兆喜不同意且于当天支付了款项，并无证据表明杨锡康在收到50000元后提出过异议，也无证据证明姜兆喜收到过书面解除材料，杨锡康也未向姜兆喜退还购房款。其次，截止本案起诉，姜兆喜已经完成了合同约定的主要义务，且姜兆喜已将涉案房屋装修并入住。综上，杨锡康在诉讼中提出解除《房屋买卖合同》，既不利于维护合同稳定性和交易安全，也会造成社会资源的极大浪费，又本案并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，因此，对杨锡康要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。但姜兆喜确实存在逾期支付购房款的情形，根据合同载明的购房款25%的违约金条款，综合姜兆喜提出违约金过高的异议，本院酌定由姜兆喜承担违约金50000元。关于本诉请求第一项，虽然约定解除权的条款未获得支持，但违约条款相对独立于合同其他条款，且双方都认为合同有效，故对该项本诉请求予以支持。本诉请求第二项，因姜兆喜所提解除合同的反诉请求不成立，依照合同约定，杨锡康理应协助姜兆喜办理房屋过户手续，但过户过程中产生的一切费用应由姜兆喜负担，且过户当天姜兆喜应向杨锡康支付剩余购房款50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百六十一条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款、第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）姜兆喜与被告（反诉原告）杨锡康于2014年7月29日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告（反诉原告）杨锡康于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）姜兆喜将海宁市斜桥镇云川名都苑37幢1单元402室房屋过户于原告（反诉被告）姜兆喜名下； 三、原告（反诉被告）姜兆喜于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）杨锡康违约金50000元； 四、驳回被告（反诉原告）杨锡康其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由被告（反诉原告）杨锡康负担。反诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告（反诉原告）杨锡康负担1125元，由原告（反诉被告）姜兆喜负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  王红娟 二〇一八年六月十五日 书记员  金胜群