江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初4636号 原告（反诉被告）：邱勇，男，1979年9月4日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：张军、章蕊，江苏连大律师事务所律师。 被告：孟庆亚，男，1963年6月2日生，汉族，住连云港市海州区。 被告（反诉原告）：孟凡易，男，1987年11月30日生，汉族，住连云港市海州区。 被告（反诉原告）：许姗姗，女，1987年12月12日生，汉族，住连云港市海州区。 三被告共同委托诉讼代理人：黄卫党，江苏同科律师事务所律师。 原告（反诉被告）邱勇与被告孟庆亚、被告（反诉原告）孟凡易、许姗姗房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱勇及其委托诉讼代理人张军、章蕊、被告孟庆亚及被告孟庆亚、被告（反诉原告）孟凡易、许姗姗的共同委托诉讼代理人黄卫党到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同并于判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、被告立即支付原告违约金6万元；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第2项诉求；原告明确诉求1中的判令被告继续履行合同具体指将涉案房屋过户至原告名下。 事实与理由：原告与被告孟庆亚（受托人，委托人为孟凡易、许姗姗）于2017年3月18日签订了《房地产买卖居间协议》，连云港有爱有家房地产经纪有限公司为居间方。协议中约定买卖的房屋位于连云港市海州区。该房系孟凡易、许姗姗所有。被告孟凡易、许姗姗于2016年5月19日，以公证的形式委托受托人孟庆亚代为办理出售上述房屋的相关手续。原告作为买方，根据协议约定向被告支付了定金及首付款。2017年5月5日贷款审核通过后，原告等通知被告孟庆亚等按约共赴房地产交易中心办理房屋过户手续，但被告孟庆亚不予理睬，经多次催告拒不履行合同。 被告孟庆亚、孟凡易、许姗姗共同辩称：1、孟庆亚代表孟凡易、许姗姗依法依约行使合同解除权，本案合同已经解除。2、原告主张合同变更没有事实和法律依据。3、银行贷款审核通知单不能作为证据使用。4、原告称银行不能审核贷款通过是三方责任的观点错误。5、原告将孟庆亚作为被告起诉，没有事实和法律依据。 反诉原告孟凡易、许姗姗向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告邱勇支付反诉原告违约金20万元；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2017年3月18日，孟庆亚作为反诉原告孟凡易、许姗姗的代理人与反诉被告邱勇、有爱有家经纪公司签订《房地产买卖居间协议》。2017年4月5日，孟凡易、许姗姗作为甲方、邱勇、徐某作为乙方，连云港市云城房产置业担保有限公司作为丙方，签订了《存量房交易资金监管协议》。协议约定孟凡易、许姗姗将共有的位于海州区科苑路99号海连新天11号楼2单元1103室房屋以119.8万元卖给邱勇。邱勇付款方式为：1、定金2万元；2、2017年4月15日首付款34.3万元；3、2017年4月15日前83.5万元贷款审核通过后，双方办理过户手续。反诉被告邱勇没有在2017年4月15日贷款审核通过，已经构成单方违约。根据合同法107条、协议第八条约定，反诉被告应支付23.96万元违约金，我方只主张20万元违约金。 反诉被告邱勇辩称：反诉原告的反诉请求不成立。双方约定尾款是通过银行贷款形式支付给反诉原告，但银行贷款的审核通过不是反诉被告单方能决定的，我没有违约。 本诉被告孟庆亚辩称：对反诉请求没有意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了二手房房屋买卖转移登记流程、房地产买卖居间协议、收条、存量房交易资金监管协议、照片、银行汇款凭条、二手房买卖合同、催告函、证明、快递单、贷款审批通知单、房屋登记簿信息证明、关于解除房地产买卖居间协议的告知书、录音、公证书、房产证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：涉案的位于连云港市新浦区房屋（丘号02481102-69）登记在被告孟凡易与许姗姗名下，系二人共同共有。2016年5月20日，江苏省连云港市连云港公证处作出《公证书》一份，证明孟凡易、许姗姗于2016年5月19日在公证员面前，在《委托书》上签名。2016年5月19日由孟凡易、许姗姗（委托人）签字的《委托书》载明：“委托人孟凡易、许姗姗名下有房屋一套（坐落：连云港市新浦区科苑路99号海连新天11号楼2单元1103室……）。委托人欲出售上述房屋，因委托人常年在国外居住，不方便亲自办理相关手续，现委托受托人孟庆亚代为办理出售上述房屋的相关手续……”。 2017年3月18日，原告邱勇（买受方、乙方）与被告孟庆亚（出售方、甲方）、案外人连云港有爱有家房地产经纪有限公司（居间方、丙方、以下简称有爱有家公司）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：1、甲方将坐落于连云港市新浦区科苑路99号海连新天11号楼2单元1103室出售给乙方，该房屋权利人为孟凡易。2、房屋总价款为119.8万元，乙方于签订合同当日向甲方支付定金2万元，首期房价款为45.8万元于房地产交易中心过户当日支付。第二期房价款74万元以申请贷款方式支付。3、协议第3.5条约定：“交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）抵押注销（若有）/日内（最晚不得晚于2017年4月15日）共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续。在过户之前甲乙双方应积极办理税费缴纳”。4、协议第八条约定：“违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行或者超过15日的，守约方有权要求单方面解除本协议并要求违约方支付总房价款的20%的违约金”。协议还对其他事项进行了约定。 2017年4月5日，孟凡易、许姗姗（甲方、卖方）与邱勇、徐某（乙方、买方）、连云港市云城房产置业担保有限公司（丙方、以下简称云城担保公司）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：1、2017年4月5日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将坐落新浦区科苑路99号海连新天11号楼2单元1103室（丘号02481102-69）建筑面积122.58平方米出售给乙方，合同价格119.8万元，定金2万元，监管总金额117.8万元。甲乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方办理资金交割手续。2、甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为首付款加贷款。乙方自本协议签订之日起将监管房款34.3万元存入云城担保公司监管账户，乙方商业贷款金额为83.5万元。3、乙方需要贷款购房的，凭该协议和首付款凭证到银行办理贷款手续。贷款银行批准贷款后，乙方同意委托银行将贷款直接划入第三条约定的资金监管账户内。协议还对其他事项进行了约定。 2017年3月18日，被告孟庆亚出具《收条》一份，载明：“今收到邱勇购买海连新天11号楼2单元1103室购房定金贰万元（20000.00）”。2017年4月5日，原告邱勇将34.3万元汇入云城担保公司监管账户；同日，原、被告共同去工商银行办理贷款手续。2017年5月10日，中国工商银行股份有限公司连云港朝阳路支行出具《贷款审批通知单》一份，载明邱勇向该行申请贷款83.5万元已于2017年5月5日贷款审批通过。 另查明，2017年5月11日，被告孟庆亚作出《关于解除“房地产买卖居间协议”的告知书》，载明：连云港有爱有家房地产经纪有限公司、邱勇先生：受房主的委托，我于2017年3月18日在贵公司与买主邱勇签订了“房地产买卖居间协议”。协议的第3.5条规定：“交易过户：…（最晚不得晚于2017年04月15日）共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续”。协议的第八条规定：“违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行或超过15日的，守约方有权要求单方面解除本协议并要求违约方支付总房价款的20%的违约金。”至5月5日，我向贵公司提交关于撤销“存量房交易资金监管协议”的情况说明时，买方还未履行协议3.5条的规定。根据协议约定，我要求解除“房地产买卖居间协议”。目前，我暂不主张追究买方支付总房价款的20%的违约金的违约责任。但保留要求买方完全履行协议第八条规定的违约责任的权利。本告知书一式三份，连云港有爱有家房地产经纪有限公司、邱勇、孟庆亚各持一份。该告知书送达给了原告邱勇。 2017年5月10日，原告邱勇作出《催告函》一份，载明：“孟凡易、许姗姗委托被委托人孟庆亚（身份证号：）与邱勇（身份证号：）签订了房屋买卖合同。（孟凡易、许姗姗所有的房屋坐落于连云港市海州区，房屋所有权证号：连房权证新字第××号，建筑面积122.58平方米，国有土地使用权证号：连国用2013第XP005312号等）。合同约定了相关事项，2017年5月5日，与前述相关的贷款审核通过，邱勇等多次通知孟庆亚按约共赴房地产交易中心办理房屋过户手续，而孟庆亚迟迟不予理睬，现再次去函，要求孟庆亚在接到此函的3日内与我一起去办理过户手续。如不在约定之日办理，我本人将通过法律程序，依法办理房屋过户手续。”该《催告函》于2017年5月11日交顺丰速运邮寄给孟庆亚，于次日签收。 2017年5月11日，有爱有家公司出具《证明》一份，载明：“2017年5月5日，孟凡易、许姗姗（出售方）委托被委托人孟庆亚与邱勇（买受方）的房产买卖协议中约定的贷款审核通过后，本中介公司通知双方到房地产交易中心办理过户手续，而孟庆亚接通知后迟迟不予理睬和办理”。有爱有家公司在该《证明》的“证明人”处加盖公司合同专用章，“庄某、李某”签字。 再查明，涉案房屋没有设定抵押权。诉讼中，原告申请诉讼财产保全，本院作出（2017）苏0706民初4636号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。2018年6月11日，原告邱勇将剩余购房款83.5万元提存到本院。2017年7月1日，徐某作出《情况说明》一份，载明：“邱勇诉孟庆亚等房屋买卖纠纷一案，本人徐某作为涉案房屋买卖关系中的权利人，同意我对本案所享有的所有权利均由邱勇行使”。 本院认为，被告孟庆亚经房屋所有权人孟凡易、许姗姗授权、对外出售涉案房屋，被告孟庆亚与原告邱勇签订的《房屋买卖居间协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，效力及于被告孟凡易、许姗姗，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按约支付被告定金2万元、并按约将首付款34.3万元汇入云城担保公司监管账户。2017年5月5日，原告申请的83.5万元银行贷款审核通过。原告按约履行了己方的义务。 对于双方争议的《房屋买卖居间协议》第3.5条，该条内容为：“交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）抵押注销（若有）/日内（最晚不得晚于2017年4月15日）共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续。在过户之前甲乙双方应积极办理税费缴纳”。被告认为：“用涉案房屋作抵押贷款支付尾款至监管公司账户，然后办理网签，后中介公司办理税收手续”；“原告在合同约定最后履行期限2017年4月15日没有取得银行贷款审核的通知，另合同约定了宽限期15天，至2017年4月30日，原告仍然没有取得贷款审核通过的通知……”。 本院认为，1、二手房买卖交易流程为：约定余款通过银行贷款支付的，双方应在房屋买卖合同、存量房资金监管协议签订后，共同配合到银行办理贷款申请手续，待银行贷款审核通过后，双方到房地产交易中心办理产权过户手续，房屋过户至买受人名下之后，银行贷款汇至资金监管账户，然后由云城担保公司将所有监管资金支付给出卖人。2、银行贷款审核何时通过，实际并不直接取决于原、被告，而是取决于贷款银行。本案中，原、被告双方于2017年4月5日共同到工商银行办理贷款手续；涉案83.5万元银行贷款于2017年5月5日才被银行审核通过，尽管审核通过的时间已超过2017年4月15日，但这并不属于可直接归责于买受人邱勇的原因导致，不能因此认定邱勇构成违约。贷款审核通过后，原、被告双方应继续履行合同，被告孟凡易、许姗姗协助原告邱勇办理房屋产权过户。银行放款后，将贷款汇至云城担保公司的监管账户，由云城担保公司将监管的所有资金全部支付给出卖人，涉案合同的履行并不存在障碍。被告并不具有合同的单方解除权，被告向原告主张解除合同，无事实与法律依据。3、鉴于原告已将购房尾款83.5万元提存到本院，原告的付款义务已全部履行完毕。故原告诉求被告将涉案房屋过户至原告名下的诉求有事实与法律依据，本院予以支持。由于涉案房屋所有权人系被告孟凡易、许姗姗，故协助过户的义务人为孟凡易、许姗姗，而非孟庆亚。房产过户至原告名下后，原告应将汇款至监管账户的34.3万元及提存至本院的83.5万元支付给被告孟凡易、许姗姗。4、鉴于反诉被告邱勇并未违约，故反诉原告孟凡易、许姗姗诉求反诉被告支付违约金20万元，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告孟凡易、许姗姗于本判决生效后十日内协助原告邱勇将坐落于连云港市海州区房屋（丘号02481102-69）产权过户至原告邱勇名下（产权过户后，原告邱勇将汇至监管账户的34.3万元及提存至本院的83.5万元支付给被告孟凡易、许姗姗）； 二、驳回原告邱勇的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告孟凡易、许姗姗的反诉请求。 案件受理费16122元、保全费5000元（原告已预交），共计21122元，由被告孟凡易、许姗姗连带负担；反诉费用2150元（反诉原告已预交），由反诉原告孟凡易、许姗姗负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  万路遇 人民陪审员  郭家民 人民陪审员  汪素琴 二〇一八年六月十二日 法官 助理  董延磊 书 记 员  李冬玲 法律条文和上诉须知 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行