四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1802民初967号 原告：李银勇，男，1974年6月28日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原告：黄和军，男，1965年8月20日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐艳，四川中虹律师事务所律师。 被告：杨加琼，女，1967年12月7日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被告：杨加洪，男，1972年2月18日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被告：杨加玲，女，1974年3月23日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被告：杨加兵，男，1970年1月15日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被告：杨加贵，男，1961年5月7日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 五被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张雅刚，雅安市雨城区河北法律服务所法律工作者。 五被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：安庆，雅安市雨城区河北法律服务所法律工作者。 原告李银勇、黄和军与被告杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李银勇、黄和军的委托诉讼代理人唐艳，被告杨加玲、杨加兵和杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵的委托诉讼代理人安庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李银勇、黄和军向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2016年9月17日签订的《租赁合同》；2．被告杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵双倍返还原告李银勇、黄和军定金22万元；3．本案案件受理费由被告杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵负担。事实和理由：二原告因经营超市需要，于2016年9月17日与五被告签订《租赁合同》。合同约定（摘要）：五被告将坐落在雅安市草坝镇约800平方米的房屋出租给二原告使用。租赁期限为10年，自2016年11月17日起将此房屋交付给二原告使用至2026年11月17日止。双方议定每年租金人民币20万元（大写贰拾万元整），先付后用，每年一交，到期前一个月付清下一年房租。前五年租金每年为贰拾万元，后五年租金每年为贰拾伍万元。2017年3月21日，原、被告签订补充协议。协议约定（摘要）：被告必须在2017年6月10日之前把房屋建好交给原告使用；原告补贴给被告建房费用共计壹拾伍万元。被告如果没按规定时间把房屋交给原告，原告只付补贴款壹拾万元，扣下伍万元。被告如果在2017年6月底还没有把房屋交给原告，被告无条件退还定金和损失。租赁合同签订后，原告已分三次共计向被告支付定金11万元。但因被告未按时建好房屋，未按时将房屋交付给原告使用，且截至目前仍未取得新建房屋的权属证书，致使房屋无法正常使用，至今仍未交付。补充协议第2条约定原告补贴给被告建房费用共计壹拾伍万元，但没有约定交付时间。第3条约定被告如果没按规定时间把房屋交给原告，原告只付补贴款壹拾万元。该条明确约定了原、被告双方义务的履行顺序，即先交付房屋，再支付补贴款。案涉房屋未实际交付，故不应当支付被告补贴款。原告认为，原、被告于2016年9月17日签订的《租赁合同》以及2017年3月21日签订的《协议》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方都应遵守。被告迟延履行合同的行为构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定依法提起诉讼，请求支持其全部诉讼请求。 被告杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵共同辩称：不同意解除合同，也不同意双倍返还定金。理由如下：1．原告所述不实。事实是双方协议约定由被告对房屋进行改造后交付原告使用。有关主管部门也同意被告改建。双方在2017年3月21日签订的《协议》中约定原告补贴被告15万元，但直至被告改建完工，原告仍未支付补贴费用。被告按时将房屋改建完成，并多次电话联系原告接收，但是原告以租金过高，生意不好做等理由拒绝接收房屋。2．被告收到了原告交付的11万元，但该款实为预付的租金，而非原告主张的定金。原告在被告出具收条时误导被告将预付的“租金”写成了“定金”。根据相关法律规定，定金应当书面约定，明确数额及交付期限。本案中双方未在租赁合同中明确约定，该款是预付租金不应双倍返还。3．原告拒绝接收房屋，拒不支付租金导致被告受有租金等损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据即李银勇、黄和军的身份证和杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵的人口信息（户籍）证明、《租赁合同》、《协议》，以及原有房屋的所有权证书和土地使用证，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实认定如下： 李银勇、黄和军提交收条一张，用以证明五被告收到原告交付定金11万元。杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵发表质证意见认为，收取的款项是预付的租金而不是定金。经审查，该收据能够与双方当事人的庭审陈述相印证，能够证明本案有关待证事实，本院对真实性、合法性和关联性均予以确认并在卷佐证。 杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵提交的证据：1．杨加玲与李银勇之间的电话录音五段，用以证明被告多次通知原告接收房屋，被告拒不收房。2．四川雅安经济开发区管理委员会雅经开函［2017］3号复函，用以证明案涉房屋经政府主管部门批准修建。3．限期拆除通知书，证明被告是在协议约定的时限内将房屋修建完成；4、杨加兵于2017年5月24日拍摄的房屋照片复印件10张，2018年拍摄的房屋照片原件10张，用以证明被告在双方约定的时间内完成了房屋的修建。5．证人胡某出庭作证的证言，用以证明案涉租赁房屋按原、被告约定时间修建完工。李银勇、黄和军发表质证意见认为：1．对手机通话录音资料真实性不予认可，通话记录是2017年7月4日，双方约定的交付时间是2017年6月，已经过了交付时间，被告杨加玲在通话过程中也谈到房屋没有封顶。故房屋不具备交付条件，该证据无法达到被告的证明目的。2．四川雅安经济开发区管理委员会雅经开函［2017］3号复函，没有公章，无法核实真实性和合法性。3．对限期拆除通知书的真实性、合法性及与本案的关联性均不认可。4．房屋照片无法核实其拍摄时间、地点，无法核实真实性，也不能证明房屋达到交付条件，不能达到被告的证明目的。5．证人与被告之间没有签订合同，且证人没有相关资质，不能证明证人确系被告房屋修建人，证人证言不具有真实性。证人所说的修建完毕，不代表证明房屋质量合格，符合交付条件，不能达到被告的证明目的。经审查，被告提交的照片显示案涉房屋中建筑材料、设备等未清场，房屋仅有主体，未安装门窗，被告提交的证据不能达到证明被告已在双方约定期限内建成房屋证明目的。对被告提交的以上证据，本院结合双方当事人提交的其他证据和庭审陈述进行综合认定。 本院依职权调取了四川雅安经济开发区管理委员会雅经开函［2017］3号复函及雅安市雨城区草坝镇人民政府出具的情况说明，并交由双方当事人质证。原告发表质证意见认为，对真实性、合法性无异议，但不影响双方合同有效的认定。被告发表质证意见认为对真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。该组证据符合有效证据的真实性、合法性及与本案的关联性，能够证明本案有关待证事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵原系位于雅安市雨城区草坝镇房屋共有人。李银勇与黄和军系合伙关系。2016年9月17日，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵作为甲方，与作为乙方的李银勇、黄和军签订《租赁合同》。合同约定（摘要）：“甲方将坐落在雅安市草坝镇约800平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限为10年，自2016年11月17日起将此房屋交付给乙方使用至2026年11月17日止。双方议定每年租金人民币20万元（大写贰拾万元整），先付后用，每年一交，到期前一个月付清下一年房租。前五年租金每年为贰拾万元，后五年租金每年为贰拾伍万元。甲方如有产权不清或有纠纷致使乙方不能正常经营，甲方负责退回租金并赔偿乙方损失。甲方必须提供房屋证件等以便乙方办理经营所需的相关手续”。 被告杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵拟对坐落在雅安市草坝镇正街4号的共有房屋进行原基改建，遂向政府主管部门提出申请。2017年1月5日，四川雅安经济开发区管理委员会对四川省雅安市雨城区草坝镇人民政府作出雅经开函［2017］3号《关于对的复函》。复函载明：“为解决群众近期住房困难并兼顾经开区未来拆迁成本，原则同意杨加琼等五人共有房屋原址、原规模新建”。 2017年3月21日，杨加兵、杨加玲、杨加洪作为甲方，与作为乙方的李银勇签订《协议》。协议约定（摘要）：“经双方协议甲方将坐落在雅安市雨城区草坝镇约800平方米的房屋打造成框架式交给乙方自经营。1．甲方必须在2017年6月10日之前把房屋建好交给乙方使用；2．乙方补贴给甲方建房费用共计壹拾伍万元。3．甲方如果没按规定时间把房屋交给乙方，乙方只付补贴款壹拾万元，扣下伍万元。4．甲方如果在2017年6月底还没有把房屋交给原告，甲方无条件退还定金和损失”。 《租赁合同》签订后，原告已分三次陆续向五被告付款共计11万元。被告杨加兵、杨加玲、杨加洪于2017年3月21日向原告出具收条一张。收条载明：今收到李银勇雅安市草坝镇约800平方米的租房定金壹拾壹万元整（110,000元）。 被告将原有房屋拆除后，开始进行重建。后因被告未按双方在补充协议中约定时间建好房屋交付原告，双方经多次电话协商，但未就租赁合同的继续履行达成一致意见。2017年7月4日，杨加玲在与李银勇的手机通话过程中谈及案涉房屋未封顶。截至本案法庭辩论结束时，被告仍未取得新建房屋的权属证书，亦未曾将房屋交付原告使用。原告要求返还定金未果，遂提起本案诉讼。 庭审过程中，经法庭询问，杨加贵、杨加琼、黄和军的特别授权代理人均追认了杨加兵、杨加玲、杨加洪与李银勇于2017年3月21日签订《协议》的行为，以及杨加兵、杨加玲、杨加洪向李银勇出具《收条》的行为。 本院认为，双方当事人于2016年9月17日签订的《租赁合同》，以及双方于2017年3月21日补充签订的《协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点有：1．被告是否在约定期限内建成房屋并通知原告收房；2．原告是否有权解除双方签订的租赁合同；3．被告收取原告的11万元是否为定金，以及被告是否应当双倍返还。 关于被告是否在约定期限内建成房屋并通知原告交房。房屋出租人向承租人交付房屋系出租人应当履行的义务。出租人作为履行该义务的一方当事人负有举证证明已依约履行了建成房屋并通知收房的义务。本案中，被告提交的2017年7月4日杨加玲与李银勇的手机通话录音内容显示截至通话时案涉房屋未封顶。被告提交的照片显示案涉房屋中建筑材料、设备等未清场，房屋仅有主体，未安装门窗。综上，被告提交的证据不能达到证明被告已在双方约定期限内建成房屋并通知原告收房的证明目的。被告所举证据不足以证明其反驳主张的事实，应当由其承担举证不能的法律后果。综合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定被告未在双方约定期限内建成房屋，亦未在双方约定期限内通知原告收房。 关于原告是否有权解除租赁合同。双方于2016年9月17日，签订的《租赁合同》中约定：“甲方如有产权不清或有纠纷致使乙方不能正常经营，甲方负责退回租金并赔偿乙方损失。甲方必须提供房屋证件等以便乙方办理经营所需的相关手续。”截至本案法庭辩论终结时，被告未就重建后的案涉房屋取得不动产权利证书。双方在2017年3月21日签订的《协议》中约定：“甲方如果在2017年6月底还没有把房屋交给乙方，甲方无条件退还定金和损失。”被告在2017年6月底前未建成并向原告交付房屋，致使原告不能达到其合同目的。综上，原告有权行使解除权，对原告关于解除双方于2016年9月17日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告收取原告的11万元是否是定金，以及是否应当双倍返还。双方在2017年3月21日签订的《协议》中明确约定了退还定金的条件，被告收到了11万元，并在签订《协议》当天向原告出具的收条上载明收到租房定金11万元。故根据日常生活经验，原告提交的证据足以证明该11万元系双方约定的定金。被告逾期未交付房屋的行为构成违约，符合双方约定退还定金的条件。但定金11万元超过了主合同《租赁合同》标的额20万元的20%，超出部分7万元应视为预付租金。因被告未曾向原告交付房屋，被告亦未举证证明原告存在违约行为，故对原告双倍返还定金的请求在符合法律规定的范围内予以支持。综上，被告应双倍返还原告定金，并返还原告预付租金，共计15万元（4万元×2＋7万元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李银勇、黄和军与被告杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵于2016年9月17日签订的《租赁合同》； 二、被告杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李银勇、黄和军定金8万元，租金7万元，共计15万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4,600元，减半收取计2,300元，由被告杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵负担。此费李银勇、黄和军已向本院交纳，由杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵于本判决发生法律效力之日起十日内给付李银勇、黄和军2,300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  吴定洪 二〇一八年六月二十二日 书记员  罗敏敏