江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)赣0702民初1149号 原告（反诉被告）：王维健，男，1968年3月16日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：刘天高，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：刘文捷，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告（反诉原告）：李春燕，女，1978年4月21日出生，住江西省赣州市章贡区。 被告：李维银，男，1950年11月7日出生，住江西省赣州市章贡区。 共同委托诉讼代理人：赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：赣州世华房地产经纪有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道**赣州中航城国际公寓11G-27。 统一社会信用代码：9136070255603082XA。 法定代表人：李海华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：宋欢，男，1994年11月9日生，住江西省赣州市章贡区，系公司经理，代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）王维健与被告（反诉原告）李春燕、李维银、赣州世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王维健及委托诉讼代理人刘天高，被告（反诉原告）李春燕及被告李维银的共同委托诉讼代理人赖国栋，被告世华公司的委托诉讼代理人宋欢到庭参加诉讼。庭审中被告（反诉原告）李春燕提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王维健向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销原告与被告李春燕、赣州世华房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖（居间）合同》，判决被告李春燕向原告支付违约金35000元；2请求法院依法撤销原告与被告李维银签订的《赣州市存量房买卖合同》；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，王维健增加一项诉讼请求，即增加律师费8000元由被告承担。事实和理由：2018年1月5日，原告与被告李春燕、赣州世华房地产经纪有限公司签订《房地产买卖（居间）合同》，约定原告将赣州市商业城建行宿舍房屋转让给被告李春燕，总价为350000元，被告赣州世华房地产经纪有限公司为此次交易提供居间服务。2018年1月18日，原告王维健、被告李春燕与被告赣州世华房地产经纪有限公司工作人员在赣州市房地产交易管理中心办理相关过户手续。被告世华房地产经纪有限公司工作人员要求原告先行在《赣州市存量房买卖合同》上签字。原告签字后，被告李春燕、李维银在原告不注意的情况下，擅自将买方“李春燕”变更为“李维银”，并由李维银在《赣州市存量房买卖合同》上签字；合同购房总价款由350000元变更为150000元，与《房地产买卖（居间）合同》严重不符。原告当场发现后与被告父女发生争执，向赣州市房地产交易管理中心提出异议，并递交了《房地产交易撤回申请书》。 原告认为，根据《房地产买卖（居间）合同》约定，被告李春燕为合同买方，并应于2018年1月18日前将成交总价款一次性汇入原告指定账户。原告根据合同约定提供了银行账号，但被告李春燕未在合同约定的时间内未将购房款汇入原告指定账户，已构成违约。根据《房地产买卖（居间）合同》第十条，原告有权要求被告李春燕赔付不低于该合同物业转让价格10%的违约金35000元；根据居间合同第12条，被告违约还需支付原告律师费8000元。并且，被告李春燕的违约行为和不诚信行为直接导致该合同无法继续履行，原告请求法院撤销《房地产买卖（居间）合同》。同时，原告无与被告李维银签订《赣州市存量房买卖合同》的本意，因被告李春燕、李维银擅自对买方主体、合同总价款进行变更，存在欺诈行为，原告对上述两合同依法行使撤销权。为此，向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）李春燕、被告李维银答辩称：1、原告陈述在原告不注意的情况下，擅自将买方“李春燕”变更为“李维银”，在签订存量房屋买卖合同时，是双方面签，表明原告方在买卖合同中同意在房屋中变更为李维银的名下；2、房屋买卖合同，有两个属性，在合同中签字是所有权转让的属性，不影响原被告方之间签订的买卖合同属性，买卖合同中签订合同之后，原告转让标的物，被告方出资即完成了交易，至于标的物登记在谁的名下，并没有违反法律的规定，本案标的物是登记在原告方父亲的名下；3、合同购房款35万元变更为15万元，是市场交易的习惯，被告李春燕准备履行买卖合同支付价款的情况下，将交易款变更为15万元，不会影响交易的发生；4、2018年1月18日前，原告没有告知被告李春燕打入总价款的指定账户；5、原、被告去房地产管理中心办理手续之前，被告世华公司工作人员对李春燕的购房款进行了验资，李春燕有足够的资金一次性支付购房款，因此我们认为本案中原告才是案件的违约方，理应承担相应的违约责任。 被告世华公司辩称：签订买卖合同的时候，口头告知过原告方，买方李春燕没有购房资格，会将购买的房屋登记在被告李维银名下，原告表示同意；存量房买卖合同由35万元改为15万元，我们是根据原、被告双方的意思来填写的；在交易之前，我们已经对买方李春燕的购房款进行验资，被告李春燕具备购房资金。 被告（反诉原告）李春燕提出反诉诉讼请求：1、请求判决被反诉人王维健继续履行与反诉人、赣州世华房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖（居间）合同》，判决被反诉人王维健向反诉人支付违约金35000元，律师代理费5000元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年1月5日，反诉人与被反诉人王维健、赣州世华房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖（居间）合同》，合同中约定了合同标的、交易价格及违约责任，赣州世华房地产经纪有限公司为此次交易提供居间服务。2018年1月8日，上述三方约定到赣州市房地产交易管理中心办理相关过户手续，办理过户手续前，赣州市房地产交易管理中心工作人员对反诉人进行了验资，反诉人也和被反诉人王维健说明了该房购买给其父亲李维银居住，因此房产证户名为李维银。在征得被反诉人王维健同意后，王维健、李维银在赣州市房地产交易管理中心进行了面签，并在《赣州市存量房买卖合同》签字通过了赣州市房地产交易管理中心审核。后变更房产证登记时，被反诉人王维健反悔，致使交易无法达成。为此，被告（反诉原告）李春燕提出反诉。 反诉被告王维健辩称：一、反诉人购买房屋之后的使用权归属，不是反诉人擅自改变合同主体的理由，2018年1月18日，三方（即反诉人、被反诉人、世华公司）约定到交易中心办理过户手续时，并没有提及李维银需要到场办理手续，也没有提及将房屋买方变更为李维银，即使反诉人说明了购买房屋是给李维银居住，也是反诉人对房屋使用权的支配，关键是反诉人没有提出买卖合同主体的变更；二、反诉人未按房屋买卖居间合同约定支付购房款，变更合同买卖主体，特别是合同价款35万元变更为存量合同价款15万元，一旦买方互相推诿，被反诉人将无法确定向谁主张足额价款；三反诉人主张违约金、律师费没有法律依据。 原告（反诉被告）王维健向本院提交了以下证据： 证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格； 证据2、被告李维银身份证复印件、被告赣州世华房地产经纪有限公司企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格； 证据3、《房地产买卖（居间）合同》、收据及《赣州市存量房买卖合同，证明原告与被告李春燕于2018年1月5日签订了《房地产买卖（居间）合同》后，被告赣州世华房地产经纪有限公司工作人员引导原告在《赣州市存量房买卖合同》上先行签字，三被告在未经原告同意的情况下，擅自变更买方主体及合同总价款，且被告李春燕未按合同约定履行付款义务，应向原告支付违约金35000元的事实； 证据4、房地产交易撤回申请书，证明原告在发现合同内容变更后，第一时间提出撤回该项交易的事实； 证据5、委托代理合同、律师费票据及收费标准，证明原告主张律师费依据和数额； 证据6、手机信息截屏，证明原告在2018年1月17日向被告赣州世华房地产经纪有限公司提供中国工商银行虔诚支行账户。 被告（反诉原告）李春燕、被告李维银向本院提交了以下证据： 证据1、《房地产买卖（居间）合同》，证明2018年1月5日签订合同，合同约定了交易标的、金额及违约责任； 证据2、《赣州市存量房买卖合同》及户口簿复印件，证明反诉人与李维银系父女关系，已征得王维健同意在赣州市房地产交易中心签约并获得通过； 证据3、银行流水清单及收据，证明反诉人准备了购房款，赣州世华房地产经纪有限公司工作人员已验资； 证据4、其他的《赣州市存量房买卖合同》，证明在赣州市房地产交易中心签订的存量房买卖合同交易金额的书写都是一种交易习惯； 证据5、委托代理合同及代理发票，证明反诉人支出的律师代理费。 被告世华公司未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，被告（反诉原告）李春燕及被告李维银、世华公司对原告（反诉被告）提交的证据1、2的三性无异议；原告（反诉被告）及被告李维银、世华公司对被告（反诉原告）李春燕提交的证据1均无异议，本院经庭审核实，认为上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院对其三性予以确认，并在卷予以佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告（反诉原告）李春燕、被告李维银对原告（反诉被告）证据3真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，对原告（反诉被告）证据4的三性及证明目的均有异议，对证据5的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，对证据6的真实性、合法性有异议，认为王维健发送的短信并不是直接发给李春燕，不能证明王维健已经向李春燕提供了支付款项的指定账户，李春燕也不知晓王维健向世华公司发送短信告知账户的事情；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）证据2真实性没有异议，对证明对象有异议，对被告（反诉原告）证据3、4关联性有异议，对被告（反诉原告）证据5真实性、合法性没有异议，但认为谁违约谁自行承担律师费。经庭审核实，本院认为原告（反诉被告）证据3与被告（反诉原告）提交的证据1、2相同，可以证实买卖双方及中介方房屋买卖的相关内容、交易时间等事实，原告（反诉被告）证据4可以证实终止交易后，王维健向房管部门递交了《房地产交易撤回申请》的事实，原告（反诉被告）证据6可以证实王维健在办理过户交易之前已将本人的银行账户告知了被告世华公司的事实，以上这些证据均与本案事实有关联，本院予以确认。原告（反诉被告）证据5、被告（反诉原告）证据3、4、5均与本案事实不具关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日，原告（反诉被告）王维健（以下简称卖方）与被告（反诉原告）李春燕（以下简称买方）、被告世华公司（以下简称居间方）签订一份《房地产买卖（居间）合同》，合同第一条合同标的约定：买卖双方通过居间方买卖位于赣州市商业城建行宿舍第X栋X单元XXX室之物业，房屋所有权人王维健，产权证号00XX23，建筑面积79.75平方米；第三条转让价格约定：该物业转让成交价为人民币350000元；第四条付款方式约定：买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币20000元；买卖双方约定于2018年1月18日前随同居间方一起到房产登记部门办理房屋产权过户手续，办理过户手续之前买方须将成交总价款转入卖方指定的银行账户；第十条违约责任约定：如买方未能履行本合同约定，则卖方所收定金不予返还，且卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格10%的违约金；如卖方未能履行本合同约定，则买方可要求卖方双倍返还定金，且买方有权要求卖方赔付不低于本合同物业转让价格10%的违约金。第十二条纠纷解决约定：如本合同产生争议，由三方协商解决；如三方协商无法解决时，可向本合同标的所在地的人民法院提起诉讼，违约方需承担守约方的律师费及诉讼费。合同还对其他事项进行了约定。 签订合同当日，原告（反诉被告）王维健提交了房屋所有权证，被告（反诉原告）李春燕支付了20000元购房定金，均交由被告世华公司处代为保管，被告世华公司分别出具了收件收据和收款收据。2018年1月18日，王维健、李春燕及被告世华公司工作人员一同前往赣州市房地产交易管理中心办理相关过户手续，买卖双方在签《赣州市存量房屋买卖合同》时，李春燕将该合同第二条转让价格，即该房地产转让价款填写为人民币150000元，被告世华公司在未引导王维健仔细阅读合同内容的情况下，先是直接叫王维健在甲方（卖方）处签名，接着在王维健不知情的情况下，李春燕叫被告李维银作为买方在乙方（买方）处签名，后双方在接续办理过户手续过程中，王维健发现买方已变更为被告李维银，转让价款也由《房地产买卖（居间）合同》中350000元变更为《赣州市存量房屋买卖合同》中的150000元，于是，王维健当场提出终止交易，并当日向赣州市房地产交易管理中心递交了《房地产交易撤回申请》，致使买卖双方交易未果。后王维健向被告世华公司索要房屋权属证未果。为此，王维健遂诉至本院，要求依法处理。 本院认为：原告（反诉被告）王维健与被告（反诉原告）李春燕及被告世华公司之间签订的《房地产买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，应属合法有效，各方当事人均应按约定全面履行自已的义务。但在履行合同过程中，因被告（反诉原告）李春燕在未与王维健取得一致意见的情况下，擅自变更买方主体，修改《赣州市存量房屋买卖合同》中的转让价款，导致合同无法履行，且李春燕未按《房地产买卖（居间）合同》约定在办理过户手续之前将成交总价款转入王维健指定的银行账户内，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于被告（反诉原告）李春燕提出变更买方主体以及修改《赣州市存量房屋买卖合同》中的转让价款是事先征得了王维健同意，且上述变更和修改不会影响双方房屋交易的辩解，因李春燕未提供证据佐证其意见，并且，如果李春燕确实事先已征得王维健同意，王维健不会当场提出终止交易，至于上述变更和修改是否会影响双方房屋交易，相对王维健而言，买方主体的变更和转让价款的修改，必然会影响到王维健后续向谁主张支付购房款，故对李春燕就此提出的意见，本院不予支持。 关于李春燕主张王维健违约，要求继续履行合同并由王维健支付违约金35000元的反诉请求，因李春燕存在上述违约行为，导致双方签订《房地产买卖（居间）合同》无法继续履行，且王维健在履行合同过程中无违约行为，故对李春燕提出的反诉请求，本院不予支持。关于原告（反诉被告）王维健主张撤销当事人之间签订的《房地产买卖（居间）合同》及《赣州市存量房买卖合同》的诉请，因其本意是为了解除合同，故对该诉请，本院予以支持。 关于王维健及李春燕分别提出律师费由对方承担的诉请，因双方对律师费承担在合同中约定由违约方承担，本案中，李春燕有违约行为，王维健无违约行为，且王维健已实际支出了该笔费用，故对王维健要求李春燕支付律师费的诉请，本院予以支持；对李春燕要求王维健承担律师费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于李春燕交由被告世华公司保管的定金问题，因买卖双方在本诉及反诉的诉讼请求中，均未提出对定金作如何处理的诉请，故对该定金本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王维健与被告（反诉原告）李春燕、被告赣州世华房地产经纪有限公司于2018年1月5日签订的《房地产买卖（居间）合同》及2018年1月18日签订的《赣州市存量房买卖合同》； 二、由被告（反诉原告）李春燕在本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王维健违约金35000元，律师费5000元，合计40000元； 三、驳回被告（反诉原告）李春燕的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，反诉费800元，减半收取400元，合计1075元，由被告（反诉原告）李春燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  喻红峰 人民陪审员  梁唯清 人民陪审员  辜绍仁 二〇一八年六月二十日 书 记 员  陆 瑶