广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初2815号原告：张一龙，男，汉族，1976年8月4日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：曹杰，广东德城律师事务所律师。被告：深圳市金和瑞物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道松元厦社区黄竹坑地段金和瑞科技园******，统一社会信用代码914403006853675093。法定代表人：刘强，总经理。委托诉讼代理人：牟建，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘焕中，广东金地律师事务所实习律师。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹杰，被告委托诉讼代理人牟建、刘焕中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年10月份，原告拟注册成立“深圳市嘹亮广告公司”，遂于2016年10月11日以该名义与被告签署了一份《物业管理与代理租赁租赁合同》，该合同约定：被告受房主委托，代理房主将位于牛湖荣力工业园办公楼二、三楼整层，租赁给原告使用，月租金为9000元；一楼旁边铁皮房月租金为600元，合同期限为2016年10月11日至2019年10月10日止。合同签订时，原告向被告支付两个月租金额的房屋租赁保证金19200元以及一个月的房租及管理费9600元。租金起付日期为2016年11月15日。之后，原告对涉案房屋进行了装修，并按时交付租金及管理等费用。2017年3月份，房主告知原告其与被告合同已经到期，并要求原告限期搬离。经多次与原房主及被告协商未果，且原房东对原告承租的房屋进行停水停电。无奈之下，原告于2017年6月2日被迫搬离涉案房产。原告认为，在原告与被告的合同履行期内，因被告与原房主的合同期满而致使原告与被告的合同无法履行，系被告的违约，被告应承担违约责任，并赔偿原告因此而造成的损失。因无法与被告协商一致，为维护自身权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告返还交付的房屋租赁保证金人民币19200元；2、被告向原告赔偿违约金人民币19200元；3、被告向原告赔偿搬迁费用人民币10000元；4、被告向原告赔偿装修损失人民币182000元；5、本案诉讼费用由被告承担。以上合计人民币230400元。被告答辩称：1、被告也是相应受害者，被告与业主沟通其承诺可以在合同到期后继续租赁给被告，因此被告才与原告签订合同至2019年，被告与原告签订合同时，被告也曾将该情况向原告陈述过；2、经被告向原业主了解，本案的租赁房屋没有办理对应的产权证，根据最高人民法院司法解释，对应的租赁合同应为无效；3、根据合同无效的法律后果，被告同意返还原告租赁保证金19200元，但违约金条款不能相应适用；4、原告主张的搬迁费用10000元，原告没有列举相应的证据证明，原告只是出示一张5600元吊车费，原告作为广告公司相应的搬迁费用应当为人力费用、运输费用，原告应当没有大型的机械，不存在如此高额的吊车费用；5、原告请求装修费是182000元，被告了解原告并未装修，原告也未提交证据证明其存在装修和装修损失。经审理查明，2016年10月11日，被告作为甲方、深圳市嘹亮广告公司作为乙方签订《物业管理与代理租赁租赁合同》，该合同约定：甲方受房主委托，代理房主将位于牛湖荣力工业园办公楼二、三楼整层，租赁给乙方使用，月租金9000元，一楼旁铁皮房租金600元/月，合计租金9600元，乙方应于每月5日前上交房租费、水电费和卫生费等，合同期限为3年，自2016年10月11日至2019年10月10日止；合同签订时乙方应向甲方支付两个月租金额的房屋租赁保证金19200元，一个月的房租及管理费9600元，合计28800元。该合同尾部甲方处有加盖被告公章，乙方处注明“深圳嘹亮广告公司”，乙方法定代表人处有原告签名。2016年10月17日被告开具两张收据，编号NO.202609的收据金额为人民币19200元，内容为“办公室二、三楼两月押金”；编号NO.202610的收据金额为人民币9600元，内容为“11月15日-12月14日租金”，该两收据均加盖有被告财务专用章，被告确认收到原告保证金19200元。原、被告均未向本院提交案涉房屋的相关产权证明。在庭审中被告陈述，其关联公司深圳市荣力精密组件有限公司与原业主深圳市盛腾投资发展有限公司之间签订的租赁合同到2017年4月15日止，被告在与原告签署租赁合同时，原业主曾同意办理延期手续，该情况已告知原告。但原告对此予以否认，并表示，因原业主催告、停水停电，其已于2017年6月2日被迫搬离涉案房产，因此产生搬迁费10000元。庭审中原告主张因举证时看错金额，当庭更正该项诉请为5600元，并提交深圳市东信搬运有限公司收据予以证明。该收据显示2017年6月2日吊车费5600元。原告并申请在荣力工业园经营饭堂的王海作为证人出庭，该证人在作证时表示在原告处有大型机械设备。原告主张涉案房屋有进行装修，并申请证人何某出庭作证。该证人称为原告装修过荣力工业园的办公室，装修费用大概5万余元，原告通过现金给付，称有给过原告收据。以上事实，有原告提供的物业管理与代理租赁租赁合同、管理公约、收据等证据、证人证言以及庭审笔录予以证实。本院认为，原被告未提供证据证明用于出租的房屋有合法的产权证书或建设工程规划许可证，相应的房屋租赁合同依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已将案涉房屋腾退归还原房东，故原告无需再返还被告该案涉房产。被告因租赁合同收到的保证金19200元理应退还给原告。关于搬迁费用，因被告未妥善处理与原业主的合同关系，致使原告被迫搬迁，原告因此造成的损失应由被告承担，原告主张的搬迁费有票据证实，本院予以支持。关于装修损失，原告仅申请了一名证人出庭作证，未能提供装修合同或装修费用支出的证据，不能证明其装修过程及装修损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市金和瑞物业管理有限公司自本判决生效之日起五日内返还原告张一龙房屋租赁保证金人民币19200元；二、被告深圳市金和瑞物业管理有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告张一龙搬迁损失5600元；三、驳回原告张一龙的其他诉讼请求。如被告深圳市金和瑞物业管理有限公司未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2378元，由被告深圳市金和瑞物业管理有限公司负担人民币256元，原告张一龙负担人民币2122元。受理费原告已预缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇一八年六月十四日书记员 赖敬荣（兼）书记员 邓  燕  玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。