广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终7937号上诉人（原审被告）：马家炳，男，汉族，1973年11月24日出生。身份证住址：深圳市福田区。委托诉讼代理人：罗琳，广东穗江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐英，女，汉族，1972年7月30日出生。身份证住址：深圳市南山区。委托诉讼代理人：王哲红，男，汉族，1969年12月3日出生。住所地：深圳市南山区，系唐英的配偶。委托诉讼代理人：李雄，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：深圳市天澜房地产顾问有限公司。住所地：深圳市龙华新区观澜街道大航社区大和路西侧招商澜园**第****商铺。统一社会信用代码：914403003196314025。法定代表人：林燕玲，总经理。委托诉讼代理人：胡新建，系公司员工。上诉人马家炳因与被上诉人唐英、原审第三人深圳市天澜房地产顾问有限公司（以下简称天澜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初19875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马家炳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除马家炳与唐英签订的《房地产买卖居间合同》；2、唐英支付违约金58.4万元；3、唐英承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定涉案的《房地产买卖居间合同》系因唐英重大误解而签订，判决唐英可以撤销，系适用法律错误。首先，唐英对合同目的、合同内容，不存在重大误解。马家炳名下的14C、14D两套房产面积分别为90平方米、102.75平方米，面积差距是明显的，14D房产马家炳从未委托第三人转让，仅委托出租。如果唐英其合同目的是为了购买看过的14D房产（其律师函也明确要求双方可以继续协商购买14D房产事宜），但是根据双方合同约定买方要买的房屋面积却是90平方米，房价292万，这与市场价接近400万元的14D相差甚远，其订立合同的目的显然是要购买面积90平方米的房屋也就是14C，而其律师函中又表示其目的是想购买14D房产的说法不合情理，这种自相矛盾的说法表明在掩饰违约不再履行合同的真实意思，因此，双方的合同目的是一致的，即买卖90平方米的14C房，唐英在合同目的、合同内容上不存在重大误解。其次，即使唐英仅看过14D,未看过14C,也不影响涉案合同的成立有效。在现实中，很多房产交易，买方并没有实际看过房，就签订了买卖合同，这主要取决买房人对房产面积、户型、价格的熟悉程度，作为同一小区的住户且在今年上半年就出售了一套同一小区的房产，唐英对涉案房产在面积、户型、价格上应当是熟悉的，因此是否看房并非房屋买卖合同签订的必然前提条件，唐英认为没有看过14C房，不能成为其重大误解的抗辩理由。再次，判断重大误解还要考虑继续履行是否对其造成重大损失。涉案房产14C合同单价3.24万元，符合当前市场行情，唐英如继续履行买方义务，并未对其造成重大损失，一审判决允许合同撤销对马家炳显示公平。最后，马家炳认为《房地产买卖居间合同》系双方真实意思的表示，不存在重大误解的法定情形，合法有效，唐英发函以合同存在重大误解为由申请撤销《房地产买卖居间合同》，系明确表示不再继续履行《房地产买卖居间合同》的买方义务，而且唐英迄今也未按约定实际支付首期款58万元和办理银行按揭手续，己构成根本违约。唐英辩称，一、马家炳存在逻辑错误，马家炳用唐英看过两套房后即了解两套房的情况来对比说明唐英不可能存在错误。因为唐英只看了一套房，没有对比过涉案的C户型和D户型，也没有对比过面积，主要关注的是房子的户型、采光、格局等，且房子都会有赠送的面积。二、一审法院工作人员在庭前已经固定相关证据，能证明唐英当时看的只有一套房，也只愿意购买看过的那套房。三、马家炳为侵占这30万定金，在唐英向其发出律师函后不愿意协商，反而去安装门牌号，试图造成唐英看过涉案房产的情形，本案为一场由30万定金引发的道德危机。天澜公司述称，其意见和唐英的答辩意见一致。唐英向一审法院起诉请求：1、撤销唐英、马家炳签订的房屋买卖合同；2、马家炳退还唐英房屋买卖定金30万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际退还日止（暂从2017年6月17日起计算至起诉日约为1200元）；3、马家炳承担本案的诉讼费用。马家炳向一审法院提起反诉请求：1、解除三方《房地产买卖居间合同》；2、唐英支付违约金58.4万元。3、唐英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于深圳市宝安区××大道东侧××花园××座××及××房系双拼户型的两套房产，登记的产权人均为马家炳，产权份额为100%，14C房产面积为90平方米，14D房产面积为102.75平方米。2017年6月15日，唐英作为买方，马家炳作为卖方，在天澜公司的居间下，签署《房地产买卖居间合同》（NO.000028），约定如下：一、马家炳将坐落于深圳市龙华新区观澜大道东侧芷峪澜湾花园1栋F座14C房产（以下简称14C房产）出售予唐英，登记建筑面积为90平方米，房屋成交价格为人民币2920000元。二、买方同意在合同生效之日起两日内（含当日）向卖方支付定金30万元整，在合同生效当日支付定金5万元。三、买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款。买方须于2017年8月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款58万元支付至买卖双方约定的银行监管账户；买方须于2017年8月12日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。四、该房地产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。五、卖方应当于2017年10月10号之前将该物业交付予买方。六、双方协商同意从定金中预留10000元作为交房保证金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由居间方监管。七、在买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。八、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任且返还买方己支付的定金。2017年6月15日，马家炳开具了收款收据确认收到了唐英支付的购房定金300000元，唐英、马家炳及天澜公司于一审庭审中确认款项均系由唐英直接向马家炳支付。2017年7月3日，唐英委托律师向马家炳发出《律师函》，称因唐英发现《房屋买卖合同》中约定的“14C”户型房并非之前看中的那套房，之前看中的“14C”房实际系14CD双拼房中的14D房，而“14C”户型的房从未看过。因此，双方签订的《房屋买卖合同》中的“l4C”房并非双方真实意思表示，系存在重大误解。故特函告马家炳在收到该律师函之日起可继续出售该房屋，以免贻误商机，造成不必要的损失，唐英不会就此追究马家炳的违约责任；二、马家炳收到律师函之日起五日内，与唐英协商撤销该房屋买卖合同事宜，或与唐英继续协商购买14D房。上述函件于2017年7月5日送达马家炳。唐英主张马家炳将涉案房产的钥匙存放于另一中介公司家家顺公司处，其在签署涉案交易前系通过天澜公司的工作人员带领看房，看房的钥匙系由该工作人员从家家顺公司处借来，但家家顺公司工作人员误将14D房的钥匙，作为14C房的钥匙交给了天澜公司工作人员，故唐英在最初由天澜公司工作人员带其查看房产时，实际查看的是14D房屋，而非14C，其系于2017年6月23日通过家家顺公司的工作人员带领前往看房时，才发现该错误。唐英提交了以下证据以证明其主张：1、唐英与天澜公司工作人员胡新建的电话通话录音，录音中胡新建确认两次带唐英去看房，都只带了一片钥匙前往，而且其在借用钥匙的时候明确告知对方系要14C房产的钥匙；2、天澜公司工作人员胡新建与家家顺工作人员胡勤的电话通话录音，录音中胡新建陈述其找胡勤借14C房的钥匙，但胡勤给其的钥匙只能打开14D的门，胡勤承认在给胡新建钥匙的时候，钥匙上的编号写错了。3、2017年6月24日的视频、2017年7月3日的照片、2017年9月5日的视频及2017年9月12日视频，其中7月3日的照片可见涉案房屋房门上张贴了社区网格二维码，载明的房号是“观澜大道88号F座14CD”，且拍摄照片及视频当时，14C房产与14D房产均未分别张贴门牌号。马家炳对唐英提交的上述证据真实性表示无法确认，但天澜公司对上述证据均予以认可。该院在2017年8月8日对家家顺公司工作人员胡勤、张桂清（即张清）进行调查询问，并制作了笔录，胡勤确认涉案的14C及14D房屋的钥匙均由家家顺公司保管，其在将钥匙交给天澜公司工作人员时不清楚是14C还是14D的钥匙，也不清楚房屋钥匙标签是否贴错，胡勤同时对唐英提交的其与天澜公司工作人员胡新建的电话录音及文字整理资料的真实性均予以认可；张桂清确认其于2017年6月23日带唐英去看14C房产时发现了房型错误的问题，唐英错将14D户型认作14C户型。2017年8月31日，该院组织唐英、马家炳双方进行现场勘查，可见14C及14D房产共用一个防火门，防火门上及周围无房号标识，两套房屋大门上分别张贴了14C、14D的门牌号，但未见社区网格二维码，房屋内部格局、朝向均存在明显区别。唐英及天澜公司陈述在2017年6月9日看房时，房门上未贴门牌号，马家炳称门牌号在房屋装修时已贴好。天澜公司工作人员胡新建称，2017年6月9日看房时查看的房型，是目前门口贴着“14D”的房屋，当时无门牌号，当时两个户型的门口的社区网格二维码是“14CD”一起的，但现状是门口的网格二维码不见了，防盗门上的14CD门牌号也不见了。马家炳表示其从未移除二维码，而门牌号可能在装修过程中遗失，但唐英、马家炳及天澜公司签署房屋买卖合同时，均确认交易房产是14C。另查，马家炳实际转账支付第二部分定金250000元的时间实际为2017年6月16日。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。本案中，唐英、马家炳双方于2017年6月15日签署了《房地产买卖居间合同》（NO.000028），其中约定的交易房产为深圳市宝安区观澜街道观澜大道东侧芷峪澜湾花园1栋F座14C房产。唐英主张其误以为在交易前查看的房产即为合同中约定的14C房产，但实际是14D房产，故上述合同存在重大误解，应予以撤销。马家炳对唐英的主张不予认可，并称唐英、马家炳及天澜公司在签署合同时已明确了交易房产即为14C房产，且亦出示了相应的房产证，双方不存在重大误解，上述合同合法有效。经查，涉案的14C房产与14D房产系双拼户型的房屋，两套房屋面积相差12.75平方米，房屋内部布局、朝向存在明显差别，两套房屋共用一个防火门，但唐英在签署合同之前实地看房时，两套房屋并未张贴具体门牌号，仅有社区网格二维码及防火门上标注为“14CD”房号。唐英及天澜公司提交的证据、该院向天澜公司及家家顺公司工作人员的调查询问，以及现场勘查的情况，均与唐英主张能够相互印证，足以认定唐英在签署合同前实际查看的房屋是“14D”房产而非合同约定的“14C”房产。由于房屋的内部结构、朝向、面积、楼层等多种因素均可能影响购房者的购买意愿，交易价格也因上述因素而明显不同，唐英基于对所查看房屋的错误认识，与马家炳就14C房产签署的《房地产买卖居间合同》并非唐英的真实意思表示，该合同系因重大误解而订立，唐英诉请撤销合同，符合法律规定，该院予以支持。由于被撤销的合同自始没有法律约束力，马家炳反诉主张解除涉案合同，并要求唐英向其支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，马家炳应将其收取的定金300000元返还唐英，并按照中国人民银行同期同类贷款支付其占用上述款项期间的利息，由于唐英实际付清定金的时间为2017年6月16日，故利息应自2017年6月17日起计算至马家炳实际返还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、撤销唐英与马家炳于2017年6月15日签署的《房地产买卖居间合同》（NO.000028）；二、马家炳于该判决发生法律效力之日起十日向唐英返还定金300000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年6月17日起计至实际清偿之日止）；三、驳回马家炳的全部反诉诉讼请求。案件受理费2909元，反诉费4820元，均由马家炳负担。案件受理费唐英已预交，反诉受理费马家炳已预交。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：唐英于2017年6月15日签订《房地产买卖居间合同》的行为是否构成重大误解。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”本案中，根据天澜公司工作人员的陈述、唐英与其姐姐的微信记录、天澜公司工作人员看房时拍摄的照片等一系列证据，可以认定唐英在签订合同前实际察看的是芷峪澜湾花园1栋F座14D号房产。马家炳上诉称14C和14D两套房的面积相差十多个平方米，价格也相差甚远，唐英实际想购买的房产就是14C。对此，本院认为，即使是建筑面积同为90平方米的房屋，不同楼盘的实际使用面积也存在差异，加之深圳房产市场上还存在赠送面积的情况，因此普通购买者很难区分十个平方米左右的房屋面积差异。马家炳还上诉称唐英购买14C房产不会对其造成重大损失，本院认为，房屋的价格、朝向、户型、是否符合居住者需求等均是决定购房者是否购买某套房屋的因素，价格并非衡量损失的唯一标准，购买不符合需求的房产亦应认定为损失。综合以上分析，本院认为唐英于2017年6月15日签订的《房地产买卖居间合同》并非其真实意思表示，属于重大误解，其可依据上述合同法的规定请求解除。马家炳上诉要求唐英支付违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，马家炳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9640元，由马家炳负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年六月二十五日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。