贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初2276号原告：黄晓燕，女，汉族，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：张毅，贵州他山律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛先雯，贵州他山律师事务所实习律师。被告：代方红，女，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被告：朱家端，男，汉族，住贵州省遵义市汇川区。第三人：遵义首居房地产经纪有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区白沙路香榭华府****，统一社会信用代码：91520302053302926L。法定代表人：胡朝兵，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴永春，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：彭乾，男，系该公司员工。原告黄晓燕与被告代方红、朱家端及第三人遵义首居房地产经纪有限公司（以下简称首居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓燕的委托诉讼代理人张毅、毛先雯，被告代方红、朱家端，第三人首居经纪公司的委托诉讼代理人吴永春、彭乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓燕向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告及第三人于2017年11月24日签订的《二手房买卖合同》；2、判决被告双倍返还原告购房定金20万元；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告系夫妻关系。2017年11月24日，原告经第三人介绍与被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将遵义市××区××区××号房屋出卖给原告，价款150万元，签订合同时支付10万元定金，办理产权过户当日支付140万元，2018年1月30日前办理产权过户，被告违约在三日内退还原告定金，并支付相等于定金金额的违约金。原告在合同签订的当日支付定金10万元。然当约定的过户期限临近时，原告通知被告过户，被告不予配合，拖延过户。2018年3月18日，被告单方向原告出具《二手房买卖合同解约告知书》，告知原告解除合同并不退还定金。原告认为，被告没有按约定的过户期限办理过户手续，经原告多次催促，被告以各种借口拖延，被告的行为构成违约，应承担双倍返还定金的责任。为此，原告特提起诉讼。被告代方红、朱家端辩称，1、我方与原告于2017年11月24日签订《二手房买卖合同》，定于2018年1月30日办理过户，2018年1月14日，朱家端在海南突发疾病住院治疗，我于2018年1月24日将情况告知原告，原告表示其在琼海过年，双方定于2018年3月2日办理过户。之后，被告一直督促原告办理房屋过户，原告表示不再购买房屋，构成违约；2、签订合同时我方就明确告知原告系争房屋存在抵押担保，如果原告确定办理产权过户并于当日支付135万元房款，我方可立即清偿贷款注销抵押；3、因原告不办理过户，我方与第三人向原告送达了解约告知书，催告原告继续履行合同，原告拒绝履行。综上，原告不愿购买房屋，构成违约，我方不退还定金。第三人首居经纪公司述称，被告陈述属实。原告于2017年11月24日看房后与被告签订合同，后委托其胞姐黄晓娟办理房屋买卖相关事宜，并将黄晓娟的电话号码告知我方。从签订合同之日至2018年1月30日期间，双方没有通知过我方不买或不卖系争房屋。2018年3月份，因原告不愿意继续履行合同，三方进行座谈，未达成一致意见。本院经审理查明事实如下：位于遵义市××区××区××号房屋的产权人为被告代方红、朱家端，二人系夫妻关系。原告为购买房屋，于2017年11月24日与其胞姐黄晓娟经第三人介绍前往被告位于遵义市××区××区××号房屋看房。当天，原告作为购房人(乙方)、被告代方红作为出售方(甲方)和中介方首居经纪公司(丙方)在系争房屋签订《二手房买卖合同》一份，约定原告向被告购买前述房屋，建筑面积242.88平方米，成交总价150万元，乙方在签订合同时交购房定金10万元给甲方，甲方收到定金时起不得将房屋转售给第三方，乙方办理产权过户当日支付甲方购房款135万元，双方预留5万元于交房当日结算。双方定于2018年1月30日前到遵义市××区房地产交易中心办理产权过户，甲方应在收到全款10个工作日内将房屋交给乙方所有。甲方承诺该套房屋无产权纠纷、未出售或抵押给第三方（除贵州省农村信用社外），如违反上述条款之一构成甲方违约，须承担经济损失及法律责任。第六条约定在双方签订合同后且房屋所有权过户之日前，若乙方不愿继续履行购买该房或甲方不愿继续履行出卖该房屋，则视为违约，须承担违约责任。甲方在违约之日起，三日内退还乙方购房定金，并付给乙方相等于定金数额的违约金。乙方违约，则不得要求甲方退还购房定金。违约方支付丙方合同总价2%的中介服务费。第七条约定本合同自三方签字之日起产生法律效力。代方红在甲方处签字、捺印，并代朱家端签字，原告在乙方处签字、捺印，第三人在丙方处加盖公司印章。签订合同当日，黄晓娟在第三人的陪同下前往银行将定金10万元支付给被告代方红。2018年1月15日，被告朱家端在海南省突发疾病，当日入住中国人民解放军总医院海南分院。同年1月24日，代方红将朱家端在海南住院不能在2018年1月30日前办理房屋过户要求延后过户信息告知黄晓娟，黄晓娟当日短信回复代方红“辛苦了妹儿，祝你老公早日康复！改天联系。”且将该情况告知原告，原告未提出异议。2018年2月21日，被告回到遵义，联系黄晓娟约定办理过户时间。黄晓娟短信回复“我在琼海，过几天回来联系你。”此时，原告也在琼海过年。之后，被告催促黄晓娟商量过户时间无果，遂催促第三人联系原告约定房屋过户时间，原告未予明确。后，原告提出解除合同，被告不予同意。2018年3月14日，黄晓娟、代方红与第三人在第三人办公室座谈，代方红要求原告继续履行合同，黄晓娟以合同约定的过户期限已过为由明确表示不愿购买系争房屋。2018年3月18日，第三人将《二手房买卖合同解约告知书》送达给原告，告知书内容为：代方红于2018年1月24日将其丈夫朱家端在海南住院无法在2018年1月30日前回遵义办理房屋过户，原告本人在琼海过年，且人民路施工导致网络损坏无法办理产权过户，双方约定过完春节办理过户手续。经再次协商定于2018年3月2日办理过户。然原告在2018年3月5日未征得中介公司同意的情况下告知代方红不再购买系争房屋。原告行为构成违约，故甲方不退还定金10万元且有权出售房屋，乙方于告知之日起10日内支付丙方中介费30000元。同年4月18日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告称愿意马上偿还银行贷款注销抵押，要求原告继续履行合同，但原告明确表示不同意购买系争房屋，坚持解除合同。基于此，被告同意解除合同，但认为原告违约，不退还定金。第三人亦表示同意解除合同。审理中，原告陈述签订合同当日自己生病住院，遂将胞姐黄晓娟133××××****的电话号码告知第三人。其2018年1月份在海南，通过黄晓娟得知代方红丈夫在海南生病住院无法按时办理过户的消息后还是想购买系争房屋，2018年3月份回到遵义，期间未与被告联系确定办理房屋过户的具体时间。因系争房屋依然存在抵押贷款，故不同意继续履行合同。另查明，系争房屋至今存在抵押。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》是当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告认为被告违约要求解除合同，被告同意解除合同但认为原告违约，第三人亦同意解除合同。故原告要求解除三方签订的《二手房买卖合同》，本院予以支持。本案争议焦点为谁违约？根据合同内容，原、被告应于2018年1月30日前办理房屋过户手续，同时原告支付被告购房款135万元。然2018年1月15日，朱家端在海南因病住院无法按照合同约定时间办理房屋过户要求延后办理，被告将该信息告知黄晓娟，黄晓娟回复“辛苦了妹儿，祝你老公早日康复！改天联系。”黄晓娟对代方红要求延后过户没有进行否认，视为其同意延后办理房屋过户，以后再行商量具体过户时间。黄晓娟虽然无代理权限，但是其身份特殊，为原告胞姐，与原告一起看房并陪同原告签订合同，原告将黄晓娟的电话号码告知第三人以便于联系房屋买卖、过户相关事宜，黄晓娟在合同签订后代表原告向被告支付定金，之后与被告电话联系办理房屋买卖相关事宜，且代表原告与被告、第三人参加三方座谈，黄晓娟的上述行为以及其与原告特定的身份关系，足以使被告及第三人相信黄晓娟具有代理权限，被告对于信任黄晓娟有代理权限系善意且无过失，故黄晓娟的行为构成表见代理，该行为产生的后果由被代理人原告承担责任。更何况，原告知晓朱家端在海南生病住院不能按照约定时间办理过户要求延后过户后，未提出异议，视为其同意延后过户。本院认定原告与被告在合同履行过程中同意延后过户，只是未明确过户的具体时间。之后，在被告合理的催告下，原告仍未明确具体办理过户的时间，被告未按合同原定时间办理过户，不构成违约。关于系争房屋存在抵押问题，原告签订合同时明知系争房屋存在抵押，被告未隐瞒，之后，双方同意延后过户但并未明确具体办理过户的情况下，被告未注销抵押也不构成违约。双方就具体办理过户时间未达成合意的情况下，原告于2018年4月18日向本院提起诉讼，要求解除合同，违反合同约定。本案审理过程中，被告要求继续履行合同，并愿意立即偿还银行贷款消灭抵押权，在合同能够继续履行的情况下，原告依然表示不继续履行合同，显属违约，应承担相应的违约责任。根据《二手房买卖合同》第六条之约定，原告作为给付定金的一方不履行约定义务，无权要求返还定金。因此，原告要求双倍返还定金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告黄晓燕与被告代方红、朱家端及第三人遵义首居房地产经纪有限公司于2017年11月24日签订的《二手房买卖合同》；二、驳回原告黄晓燕的其它诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告黄晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张亚丽二〇一八年六月二十五日书记员  曾祥福