广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初4884号原告：范松坤，男，汉族，住广州市芳村区。委托诉讼代理人：阮悦瑜（原告范松坤的妻子），女，汉族，住广州市荔湾区。被告：佛山市官铖房地产投资有限公司，住所地：佛山市南海区xxx，统一社会信用代码xxx。法定代表人：麦婉仪，该公司总经理。委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：容浩，广东信广律师事务所律师。原告范松坤与被告佛山市官铖房地产投资有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭审理了本案，原告范松坤及其委托诉讼代理人阮悦瑜，被告佛山市官铖房地产投资有限公司的委托诉讼代理人江润凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回原告购房团购费（中介费）40000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告通过被告与开发商佛山市恒熙创展投资有限公司于2017年3月1日签订了《房屋买卖合约》，约定佛山市恒熙创展投资有限公司将位于佛山市南海区xx花园xx园19座501、503房出售给原告，房屋过户手续应在《房屋买卖合约》签订后150天内完成，被告作为中介方应尽诚实信用、勤勉尽责的义务。《房屋买卖合约》签订当日被告收取了原告团购费（中介费）40000元。后经原告了解，案涉房屋已由开发商佛山市恒熙创展投资有限公司抵押给银行，抵押银行也未同意开发商将案涉房产出售。原告认为，被告作为房屋交易的专业中介机构，在交易过程中没有向原告披露案涉房屋已抵押的情况，也没有引导原告去查询案涉房屋的登记情况，未能尽到诚实信用、勤勉尽责的义务，具有重大过错。且根据《房屋买卖合约》第五条第3款约定，中介费应在案涉房屋过户完毕后才支付，现案涉房屋无法完成过户，被告收取原告中介费40000元没有依据，应予退还原告，故起诉。被告辩称，被告已经完全履行了相关的居间义务，有权收取原告缴纳的中介服务费，被告与原告就涉案房屋居间事宜进行沟通及签订房屋买卖合约时，被告已经如实向原告告知涉案房屋是存在抵押情况的，且原告及卖方佛山市恒熙创展投资有限公司共同签订买卖合约时还特意提醒了原告涉案房屋存在抵押的情况，这一事实可以在房屋买卖合约的条款中体现，如合约的第一条物业权属情况的第3项内容、第二条成交价、付款方式、交付使用等第2项该物业有关付款方式，付款方式是消除抵押按揭付款，如果被告没有告知原告涉案房屋存在抵押情形，涉案房屋的付款方式不可能约定为消除抵押按揭付款。合约的第九条内容明确了被告已经就合约的所有条款向原告作出了详尽的解释，被告作为经纪方已经向原告如实告知了涉案房屋的具体情况，在促成房屋买卖合约签订后，积极主动与原告及卖方沟通后续涂销抵押等事情，已经履行了相关的居间义务。根据双方签订的房屋买卖合约第一条第2项约定，由卖方解决权属争议，现因卖方的原因导致涉案房屋未能涂销抵押，该责任应该由卖方承担，与被告无关，且被告的合同义务已履行完毕。根据合同法有关规定，被告合法收取原告的中介费，原告要求退还中介费没有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区xx花园xx园19座2-9层，登记权利人为佛山市恒熙创展投资有限公司，登记日期为2012年10月15日，涉讼房屋分别于2012年10月17日、2014年12月2日、2016年6月16日、2016年10月31日办理抵押登记，抵押权人分别为佛山市禅城区农村信用合作联社、陈颖华、骆敏刚、邹建伟；2017年4月25日，涉讼房屋被佛山市禅城区人民法院以（2017）粤0604民初5387号案查封；2017年5月10日，涉讼房屋被佛山市禅城区人民法院以（2017）粤0604民初5239、5240、5241、5212号案轮候查封；2017年6月16日，涉讼房屋被佛山市中级人民法院以（2016）粤06执616号案轮候查封；2017年6月26日，涉讼房屋被佛山市中级人民法院以（2016）粤06执293号案轮候查封；2017年6月27日，涉讼房屋被广州市花都区人民法院以（2017）粤0114执保762号案轮候查封；2017年7月31日，涉讼房屋被本院以（2017）粤0605执3305-6号案轮候查封。2017年3月1日，佛山市恒熙创展投资有限公司（卖方）、原告范松坤（买方）与被告佛山市官铖房地产投资有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合约），约定:买卖双方交易佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园19座501、503房（以下简称涉讼房屋），物业建筑面积501房为35.23平方米，503房为32.35平方米；涉讼房屋以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解涉讼房屋之情况，并已查阅涉讼房屋的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看了解了涉讼房屋，故对涉讼房屋的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境均予以认可；涉讼房屋成交价为555000元；买卖双方一致同意买方按涂销抵押按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，签订合同时支付50000元作为订金，卖方收款三日内向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；部分楼款160000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，并在完成涂销抵押登记及归档等手续，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后150天内完成（以付清双方交易税费为准）；345000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；涉讼房屋交付使用日前为收齐房款7天内；经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务，直至房产证完全过户给买方止；非经买卖双方同意，经纪方不得泄露买卖双方的信息资料等；基于经纪方提供的中介服务，在办理完毕过户全部手续后方支付代理费及咨询费，且最终应支付数额以签订的《服务收费确认书》为准；卖方不能按合同约定将涉讼房屋转让给买方，卖方应退回买方已付的全部费用，合同自动终止；买方不能按合同约定买入涉讼房屋的，卖方有权没收买方已缴纳的订金款项，其余款项退回给买方，合同自动终止。2017年3月1日，被告出具收据，确认收到原告40000元，并注明为代收作为购买涉讼房屋团购费。2017年12月15日，佛山市恒熙创展投资有限公司出具《终止房屋买卖合约证明》，该证明写明原告与佛山市恒熙创展房地产投资有限公司已于2017年12月15日终止了购买涉讼房屋的《房屋买卖合约》，佛山市恒熙创展投资有限公司已如数退回原告缴纳的所有购房款项。2018年3月30日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认2017年3月1日的收据中所载明的40000元为被告介绍原告购买涉讼房屋而支付的中介费；原告确认佛山市恒熙创展投资有限公司已退还其交付的50000元。原、被告均确认双方尚未签订服务收费确认书，双方对于中介费的具体数额未进行约定。本院认为，涉讼合同是当事人各方真实意思表示，合法有效。关于被告是否有权收取原告居间费的问题，本院分析如下：首先，本案为居间合同纠纷，居间费的支付应以居间人促成买卖合同成立为条件，而非以买卖合同是否得以履行为条件。涉讼合同约定在办理完毕过户全部手续后方支付代理费及咨询费并非意指原告居间报酬的支付系以涉讼合同履行完毕为前提条件，而是指居间报酬的支付时点，即“办理完毕过户全部手续后方支付代理费及咨询费”并非居间报酬的生成条件，而是居间报酬开始支付的时间条件。现原告和出卖人佛山市恒熙创展投资有限公司协议终止涉讼合同，“办理完毕过户全部手续”的支付时间条件实际已无法成就，但在被告实际促成原告与出卖人佛山市恒熙创展投资有限公司签订涉讼合同的情况下，支付居间报酬的生成条件实际已具备，被告有权收取原告支付的居间报酬，涉讼合同是否履行对居间报酬的请求并无影响，时间条件的无法成就亦非原告无需向被告支付居间报酬的理由。故原告以涉讼房屋未办理完毕全部过户手续为由认为被告无权收取居间报酬的主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。其次，涉讼合同约定买卖双方一致同意买方按涂销抵押按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，签订合同时支付50000元作为订金，卖方收款三日内向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；从上述约定可知，原告在签订涉讼合同时是知悉涉讼房屋是存在抵押的，原告认为被告未告知其涉讼房屋存在抵押的事实无事实依据，本院依法不予采纳。原告并未提供证据证明被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，原告认为被告无权收取居间报酬无事实和法律依据。最后，原告范松坤作为具有完全民事行为能力的主体，在合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力。当事人在民事活动中法律地位平等，最终确立的合同条款是双方平等自愿协商一致的意思表示，若原告对合同条款存在不同意见，应提出进行磋商或考虑是否按此条款签订合同，合同版式由何人提供、何人草拟均不是可免责的理由，且涉讼合同约定涉讼房屋以涂销抵押按揭付款方式交易是原告和出卖人佛山市恒熙创展投资有限公司共同协商确定的，该约定亦不存在免除或限制其责任的条款，原告认为被告未尽到提示和说明的义务违反法律规定及合同约定的主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，在被告的促成下，原告与出卖人佛山市恒熙创展投资有限公司签订了涉讼合同，被告已履行了居间人提供交易机会的义务，被告有权收取相应的居间报酬。涉讼合同约定被告应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务，直至房产证完全过户给原告止，基于经纪方提供的中介服务，在办理完毕过户全部手续后方支付代理费及咨询费。从上述约定可知，原告向被告支付的居间费尚包含过户等涉讼房屋交易有关的其他服务项目。现被告虽促成原告和出卖人佛山市恒熙创展投资有限公司就涉讼房屋签订了涉讼合同，但原告和出卖人佛山市恒熙创展投资有限公司已终止双方围绕涉讼房屋的买卖合同关系，故被告不用继续提供协助原告办理涉讼房屋按揭贷款、过户等与涉讼房屋交易有关的后续服务项目，且被告作为居间方在促成原告和出卖人佛山市恒熙创展投资有限公司签订涉讼合同后既未对居间费的金额进行约定，又不明确其收取的40000元款项是否为其促成交易所应收取的全部居间费，应自行承担相应不利后果。综合考量上述因素，结合涉讼合同的履行情况、被告的实际损失情况、原告和出卖人终止涉讼房屋买卖合同关系的原因、涉讼合同对中介费的约定等情况，根据公平合理原则予以衡量，本院酌定原告应向被告支付居间报酬24000元。原告已向被告支付40000元，故被告尚需向原告返还16000元；原告诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市官铖房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还16000元予原告范松坤；二、驳回原告范松坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取400元（原告已预交元），由原告范松坤负担300元，被告佛山市官铖房地产投资有限公司负担100元。被告佛山市官铖房地产投资有限公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳100元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告范松坤预交的诉讼费用300元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告范松坤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵  燕二〇一八年六月十五日书记员 孙王成欣