广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初3465号原告（反诉被告，下称原告）：东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社。住所地：广东省东莞市大岭山镇农场社区居委会。组织机构代码为61832510-6。法定代表人：李小文，该单位理事长。委托诉讼代理人：李晓保，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢惠敏，广东东方昆仑（东莞）律师事务所辅助人员。被告（反诉原告，下称被告）：张少娜，女，汉族，1977年8月17日出生，住广东省深圳市宝安区.委托诉讼代理人：李红军，广东旗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小平，广东旗峰律师事务所律师。第三人：张光荣，男，汉族，1965年3月23日出生，住江西省上饶市铅山县.委托诉讼代理人：李文建，广东厚道律师事务所律师。原告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社(以下简称“农场第二合作社”)诉被告张少娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，被告张少娜提出反诉，本院予以受理，并依职权追加张光荣为本案第三人。本院对本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农场第二合作社的委托诉讼代理人李晓保、谢惠敏，被告张少娜的委托诉讼代理人李红军，被告张光荣及委托诉讼代理人李文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农场第二合作社提出诉讼请求，请求判决如下：1.请求判决解除原被告签订的《商务楼租赁合同书》，判令被告搬离租赁物；2.被告向原告支付租金（房屋占有使用费）600000元（按每月60000元标准计算，自2016年6月1日计至被告搬离租赁物之日止，现暂计至2017年3月31日）；3.被告向原告支付滞纳金154200元（滞纳金自2016年12月1日起按应缴租金每日1%计算所有款项付清之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。后原告在庭前提交变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更如下：1.确认原被告签订的《商务楼租赁合同书》无效，并判令被告搬离租赁物；2.被告向原告支付占有使用费600000元（按每月60000元标准计算，自2016年6月1日计至被告搬离租赁物之日止，现暂计至2017年3月31日）；3.被告向原告支付利息损失16932.37元（按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍标准计算，自2016年6月1日起计算至款项付清之日止）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月，原告授权东莞市大岭山镇集体资产交易管理中心对位于西正路98号商务楼（以下简称“涉案商务楼”）出租使用权租赁进行竞投，被告中标并于2016年5月30日与原告签订《商务楼租赁合同书》，合同约定被告承租原告涉案商务楼，租期15年，自2016年6月1日起至2031年5月31日止，月租金60000元。原告于2016年6月1日向被告交付了租赁物，但被告接收租赁物至今未向原告支付房屋占有使用费。被告张少娜向本院提出反诉请求，请求本院判决：1.原被告于2016年5月30日签订的《商务楼租赁合同书》无效；2、原告向被告返还租房定金150000元；3.原告向被告赔偿履行租赁合同所造成的损失1336804元；4.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年4月，张少娜竞投中标涉案商务楼的租赁权。2016年5月30日，双方签订《商务楼租赁合同书》，就租期、免租期和计租期、租金、定金和其他租赁事宜以及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张少娜向原告支付定金150000元，原告将涉案商务楼交付给张少娜装修经营，张少娜对涉案商务楼装修一共支出1336804元。装修完工后，张少娜要求原告提交案涉商务楼的报建报批手续等材料用于办理消防、营业执照、竣工验收报告、产权证明等材料，但原告未能提供，且也不协助盖章出具产权证明，也不协助办理相关出租房材料手续。另外，原告单方自行向张少娜的租户收取租金，并要求租户不能向张少娜支付租金，原告的行为构成根本违约。另外，涉案商务楼未取得建设工程规划许可证和竣工验收报告，故双方签订的《商务楼租赁合同书》无效，原告明知涉案商务楼无报建报批手续及竣工验收报告，仍对外出租，应对导致合同无效承担全部过错责任，故应赔偿原告因装修商务楼的损失1336804元。被告张少娜对于原告的起诉的答辩意见除了同上述反诉意见外，还补充如下：被告无需向原告支付场地使用费。首先，被告对案涉租赁场地没有办理消防验收，无法正常使用，被告无需支付场地使用费。其次，原告不积极配合办理相关的场地使用手续，且阻碍第三人及被告正常使用租赁场地，致使被告及第三人没有从案涉租赁场地受益，被告及第三人没有因为案涉场地产生任何受益。原告农场第二合作社对被告张少娜的反诉答辩称：一、张少娜主张的部分损失无事实和法律依据。1、张少娜主张的部分损失不属于其损失。张少娜未经原告同意将房屋转租给张光荣，收取张光荣支付的押金50000元、电梯费用130000元、预交房租40000元，共计220000元，上述费用并非张少娜的损失，而是其获得的利益，张少娜主张该部分费用无事实依据。2、张少娜主张的部分损失属于未形成附和的装修物，张少娜可拆除使用，原告无需承担该部分损失。（1）可直接搬离的装修物：25张床17750元、50张桌子12000元、50个衣柜19000元、10台空调19500元、25台热水器16250元、广告牌4000元，共计88500元；（2）可拆卸的装修物：93樘入户大门67890元、93樘卫生间胶质门14880元、网络安装费18000元、大门电子刷卡锁2000元，共计102770元。上述未形成附和的装修物费用共计187270元。3、张少娜主张的部分损失不属于法律规定的现值损失。（1）清运及清理费用包括遗留垃圾清理费及门拆除16000元、垃圾清运费9000元、建筑垃圾清理费12500元、建筑垃圾清运费6600元、建筑材料搬运费20000元，共计64100元；（2）人工费：贴转人工费12800元、砌砖人工费8750元、墙面抹灰人工费7700元、室内保洁费14680元、共计43930元。上述不属于现值损失的费用共计108030元。综上，张少娜主张的损失中有515300元无事实及法律依据，不应计算在本案损失内。4、张少娜主张的装修费用应以租赁合同无效时尚存在的价值即现存价值为限，而不能以其实际支出的数额为准。二、张少娜存在重大过错，应对案涉损失承担完全责任。案涉房屋招标公示时间有10天，张少娜有充分的时间了解案涉房屋的实际情况包括房屋有无规划许可证或办理消防验收手续。从照片上看，案涉房屋是老房子，原告因历史原因无法办理建设工程规划许可证，张少娜必然考察了案涉房屋，亦知道案涉房屋具体情况。张少娜明知或应当知道案涉房屋无规划许可证而竞投取得承租权，张少娜应对合同无效所造成的损失承担责任。原告与张少娜合同中明确约定了案涉房屋的装修方案，张少娜应以合同约定装修方案对案涉房屋进行施工，但张少娜并未按合同约定进行施工，除二楼简易安装落地玻璃外，三至六楼均未安装，未经原告同意直接在墙体安装推拉窗，该安装完全不符合约定。若非法律明确规定只能由出租人取得附合的装修装饰物所有权，而不允许承租拆除，原告根本不同意取得该所有权。该装饰装修对原告没有利用价值，原告并不会因取得该装饰装修而获取利益，甚至可能为此重新改成落地玻璃而支出更多费用。故张少娜应对装修损失承担完全责任。综上，请求驳回张少娜的诉讼请求。第三人张光荣述称：原告将不符合租赁标准的房屋出租给被告，第三人从被告处承租了案涉房屋，使得被告和第三人无法正常使用案涉房屋，给第三人及被告造成了经济损失应当由原告承担赔偿责任。被告将承租的房屋转租给第三人，在租赁期间原告通过断电断水的方式阻止第三人正常使用案涉房屋，并以被告的原因阻止第三人使用案涉房屋，严重损害了第三人的合法权益。应当与被告共同承担赔偿原告的责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：一、案涉租赁合同。2016年5月30日，张少娜与原告签订《商务楼租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定由张少娜承租原告位于大岭山镇××路××号商务楼，租赁期从2016年6月1日起至2031年5月31日止，共计15年。装修免租期为6个月，从2016年6月1日至2016年11月30日止，免租期内免收租金，一切非租金的经营费用如水电费用等由张少娜按规定缴纳，计租期从2016年12月1日起至2031年5月31日止，原告于2016年6月1日前将商务楼交付给张少娜使用。租金以整栋商务楼计算，每月租金为60000元，租金由租赁期起每隔五年递增10%,租金由租赁期起每隔五年递增10%。租金按月缴纳，租金转入原告银行账户。张少娜于本合同签订之日需一次性支付定金150000元。双方对于商务楼移交约定如下：原告于2016年6月1日前将商务楼交付给张少娜，交付时原告与张少娜应在商务楼现场，张少娜对商务楼状况有异议的，应当场提出。双方约定，在商务楼符合改造条件下，张少娜同意出资对商务楼进行全面升级改造，包括负责本楼二至六楼门窗进行落地玻璃全面改造升级，前后外墙涂料漆全面改造升级，入户大堂按高级写字楼标准进行装修，楼顶形象工程按楼面宽度取钢架包铝塑板打造龙门架，楼内水电重新布置安装。本楼改造实施过程中如遇存在不符合改造条件的安全隐患（以权威鉴定确定），由原告负责整改至合格后再交由原告改造。如原告未能最终整改合格的，双方同意解除合同并退回押金，双方不追究一切责任或经济补偿。原告同意出资150000元给张少娜安装一部载人量13人的电梯，原告待张少娜安装电梯投入使用后才给予支付出资款。张少娜同意出资在一楼建造一条长50米，内径0.3米的排水管，以后维护费用由张少娜负担。双方对于违约责任约定如下：原告不按时交付商务楼，每逾期一日向月租金1%的违约金；张少娜不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。张少娜违反本合同租赁期内退租的，原告不退还定金，商务楼的不动产不得拆除。如张少娜存在拖欠两个月租金，两个月内未能进场装修施工的等行为的，原告有权单方随时没收定金，收回商务楼及解除本合同。另双方约定，租赁期间不可抗力致使合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；如因政府政策、政府建设需要征用或拆除、改造已租赁的物业，原告应积极协助被告所投入升级改造装修费用赔偿事宜，除归于被告投资损失及经济补偿外，其余全部归原告所有。张光荣同意出资在一楼建造一条长50米，内径0.3米的排水管，该笔费用由张少娜与张光荣按比例分摊。转租合同的违约责任约定内容与租赁合同内容基本一致。二、案涉房屋建设手续。案涉房屋未能取得建设工程规划许可证。三、合同履行情况。（一）提供房屋情况。张少娜与原告签订租赁合同后，原告将商务楼移交给张少娜。（二）有关房屋定金、租金（占有使用费）及水电费支付情况。张少娜于2016年5月30日向原告支付了定金150000元。张少娜未支付占有使用费。第三人张光荣称其支付水电费至2017年4月，后因原告停水停电就没有缴纳。（三）房屋转租情况。张少娜于2016年6月3日与第三人张光荣签订租赁合同书（以下简称转租合同），约定张少娜将商务楼第三、四、五、六层租给张光荣。租赁期从2016年6月1日至2030年5月31日止，共14年，并约定张少娜于2016年6月5日将商务楼三、四、五、六层交付给张光荣使用。张少娜与张光荣在转租合同中约定，张光荣的装修免租期为4个月，从2016年6月1日至2016年9月30日止，免租期内免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费用等由张光荣承担。租金每月为20000元，签订租赁合同时张光荣一次性支付50000元定金，张光荣同意出资130000元安装一部电梯。另转租合同约定，在商务楼符合改造条件下，张光荣同意出资对商务楼进行全面升级改造，包括负责本楼三至六楼门窗进行落地玻璃全面改造升级，前后外墙涂料漆全面改造升级，入户大堂按高级写字楼标准进行装修，楼顶形象工程按楼面宽度取钢架包铝塑板打造龙门架，楼内水电重新布置安装。本楼改造实施过程中如遇存在不符合改造条件的安全隐患（以权威鉴定确定），由原告负责整改至合格后再交由原告改造。如原告未能最终整改合格的，双方同意解除合同并退回押金，双方不追究一切责任或经济补偿。四、承租方主张的房屋装修及其他损失。张少娜主张其对商务楼安装电梯、购置出租房设施、进行装修共投资1336804元。而经查，电梯至庭审之日未安装。另本院依法委托深圳市中项资产评估房地产估价有限公司（以下简称“评估机构”）评估，评估机构于2017年11月27日形成中评报字【2017】第（资）H188号资产评估报告书，载明委托评估资产评估值为974604元。第三人张光荣和原告对该评估报告提出异议，其中张光荣主张该评估遗漏部分评估项目，原告主张该评估报告评估值过高。对于评估遗漏部分项目，后原告与张光荣达成一致，确认该部分价值为15000元。对于其他评估部分，原告申请鉴定机构人员出庭接受质询，后本院安排鉴定机构人员于2018年1月31日出庭接受质询。但张光荣未按本院要求出席该次质询。该次质询后，评估机构于2018年2月7日出具补充报告，将评估报告中的乳胶漆价格由30元/㎡、35元/㎡及60元/㎡统一调整为24元/㎡，将内墙防水涂料原评估价格150元/㎡调整为86元/㎡，调整后乳胶漆原评估值由213630.54元调整为153614.26元，调减金额为60016.28元，涉及原评估明细表序号5.13.16等503项；防水涂料由83931.04元调整为47986.95元，调减金额为35944.09元，涉及原明细表序号25、28、33等153项。即原评估报告评估结果总值974604元调整为878644元，总共调减评估值为95960元。评估机构出具该补充报告后，本院将该补充报告发送原告、张少娜及张光荣。原告仍然主张该评估值过高，张光荣则主张过低，张少娜未发表意见。评估机构对张光荣的异议书面回复称，其补充评估报告符合评估规范。另张少娜为本案房屋装修损失支出评估费50000元。五、房屋搬离情况。张少娜、张光荣主张原告于2017年4月停水停电导致其无法正常使用案涉商务楼。原告则主张被告已经将商务楼分租出去，张光荣称只租出去几间，后因原告停水停电，租客已撤。另张光荣确认未交付钥匙，但主张因原告停水停电，其事实上不能使用案涉房屋，不能从案涉房屋获益。本院在2018年1月31日的庭审中询问第三人何时能将案涉房屋返还给原告，第三人称因评估结果未定，暂时无法将案涉房屋返还。六、其他：有关审判程序释明、当事人诉讼请求变更。关于张光荣装修部分的损失，本院在2018年1月31日的庭审中释明，询问张少娜是否在本案中主张张光荣的损失。张光荣主张依据合同相对性，由原告赔付给张少娜，张少娜再赔付给张光荣。原告亦主张依据合同相对性，原告与张光荣不发生合同关系，由张少娜赔付给张光荣。张光荣主张，原告与张少娜应共同对第三人承担赔偿责任。张光荣就此已向本院起诉，案号为（2017）粤1972民初5994号。本院认为，涉案房屋不具备建设工程规划许可证、房产证或其他相关部门允许报建的批准手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，农场第二合作社与张少娜之间的租赁合同无效，故本院对于原告农场第二合作社与被告张少娜请求确认双方签订的《商务楼租赁合同书》无效，本院予以支持。又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，农场第二合作社请求张少娜返还案涉租赁房屋，本院予以支持，张少娜请求农场第二合作社返还定金150000元，本院也予以支持。本案的争议焦点为：一、原告请求的房屋占有使用费应否支持；二、被告主张的损失如何认定。焦点一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，如张少娜实际占有房屋，应参照双方合同的约定支付占有使用费。张少娜现已接手涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修，应视为张少娜已占有使用案涉房屋，故张少娜应参照合同约定支付房屋占有使用费。另原告确于2017年4月停水停电，张少娜自2017年4月起无法正常使用房屋。但张少娜并未将案涉房屋钥匙交还给原告，钥匙依然由张少娜转租的第三人张光荣控制。而张光荣在庭审中称，因房屋评估结果未定无法将案涉房屋返还给原告。对此本院认为，房屋评估结果与返还房屋系二者独立，张少娜与张光荣以房屋评估控制房屋不将房屋返还给原告，应赔偿由此给原告带来的损失。因案涉房屋已停水停电无法正常使用，本院酌定占有使用费损失的标准自2017年4月1日起按照商务楼租赁合同书约定的一半即30000元/月赔偿。另因案涉租赁合同无效，农场第二合作社请求张少娜支付房屋使用费的利息，没有法律依据，本院不予支持。另双方合同约定的装修免租期至2016年11月30日，故自2016年12月1日至2017年3月31日期间，被告张少娜应按照60000元/月的标准支付占有使用费，即自2016年12月1日至2017年3月31日的使用费合计240000元。原告要求张少娜自2016年6月1日起支付占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。焦点二、关于装修损失。根据查明的事实，张少娜和张光荣的装修征得了原告的同意。且根据案涉租赁合同，原告与张少娜就装修的标准进行了详细约定，并约定了张少娜违反本合同租赁期内退租的，商务楼的不动产不得拆除，故本院认为原告对于案涉装修同意利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，原告应根据评估机构出具的最终评估报告载明的878644元及双方确认的遗漏的装修部分的价值15000元，赔偿原告案涉房屋装修损失893644元。综上，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社与被告张少娜于2016年5月30日签订的《商务楼租赁合同书》无效；二、限被告张少娜于本判决生效之日起十五日内将其与原告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社签订的《商务楼租赁合同书》约定的位于大岭山镇西正路98号商务楼返还给原告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社；三、限被告张少娜于本判决生效之日起三日内向原告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社支付房屋占有使用费：其中2016年12月1日至2017年3月31日的使用费合计240000元；自2017年4月1日起，张少娜应付的房屋使用费按照每月30000元计算，直至张少娜将案涉物业返还给原告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社之日止；四、限原告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社于本判决生效之日起三日内向被告张少娜返还150000元定金；五、限原告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社于本判决生效之日起三日内向被告张少娜支付装修折价款893644元；六、驳回原告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社的其他诉讼请求；七、驳回被告张少娜的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11342元（原告已预缴），反诉受理费9091元（被告已预缴），评估费50000元（被告已预缴），合计70433元，由原告承担49403元，被告承担21130元。另被告申请鉴定机构人员出庭费用1000元（被告已支付），由被告承担。如不服本判决，各方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  李慧霞人民陪审员  李秋月二〇一八年六月二十六日书 记 员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。