包头市中级人民法院   民事判决书   (2018)内02民终695号   上诉人（一审被告、反诉原告）：薛殿光，男，1949年5月21日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：姜勇，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（一审原告、反诉被告）：包钢（集团）公司白云鄂博铁矿。   负责人：苏胜旺，矿长。   委托诉讼代理人：赵世强，包钢（集团）公司法律事务部法律顾问。   上诉人薛殿光因与被上诉人包钢（集团）公司白云鄂博铁矿（以下简称白云铁矿）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初5886号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   薛殿光上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；白云铁矿承担本案诉讼费用。其上诉主张的事实及理由为:一审判决认定薛殿光将位于包头市××区坊的租赁房屋（东邻友谊宾馆、西邻怡馨苑小区过道，北邻鹿源浴池、南邻友谊大街，东西长32米、南北长40米，建筑物为三层）腾空并交付给白云铁矿是错误的。上述范围内外围扩建的1600平米属于薛殿光所有，该部分不应当交付，即便交付，对方应当支付扩建1600平米的工程基础建设市值、消防、水、暖、煤气入网、用电增容等费用。因为双方在签订租赁合同第二条约定了乙方改扩建装修期限不包括在租赁期限内，改造必须在2001年12月1日前完成，通过以上约定可以说明，在2001年签订租赁合同时，薛殿光已经开展了扩建工作，对方对此1600平米是认可的，白云铁矿承诺，合同终止后，扩建部分归薛殿光使用，白云铁矿支付扩建所发生的全部费用。退一步讲，即便没有约定，根据最高院审理房屋租赁合同司法解释第十条的规定，因白云铁矿不提供涉案房屋的土地、房屋权属证书及其他报建材料，致薛殿光一直无法办理建设手续，故对方应当承担全部过错方责任，按照上述规定支付扩建的市值以及消防水暖煤气等入网增容费用，如不支付，薛殿光只应当交付租赁的1800平米。第二，迟延支付租金是经过白云铁矿同意的，故不应当支付违约金。一审中对方没有提供房屋权属证书及规划许可，根据租赁合同司法解释第二条的规定，该租赁合同应属无效，故薛殿光不存在违约的情形。第三，薛殿光对租赁房屋已经不再占有使用，不应当支付占有使用费。2016年11月30日合同到期后，薛殿光已经停止营业、腾空房屋，并告知对方办理交接手续，是对方要求恢复原状而没有接收。个别设备未拿走是因为没有找好存放的地方，故薛殿光已经不占有使用房屋，不应支付费用。第四，薛殿光根据市场需要对友谊宾馆“餐厅进行改建，符合合同约定，产生的费用高应当由白云铁矿负担”。根据租赁合同第四条第三项的约定，在餐饮营业额大幅下降的情况下，薛殿光将餐厅重新装修，改为农贸市场是符合约定的。安装六部电梯花费96万元，并对门面、内墙、地等进行了改造，投入资金300多万元。该改造行为得到了白云铁矿的认可，故按照合同约定，对方应当支付装修费用。第五，根据合同约定，白云铁矿应当支付购置的设施设备费用。根据租赁合同第六条第六款的约定，薛殿光可以自行决定将电梯及其他设备折价变卖给白云铁矿，对方有义务支付所有费用。   白云铁矿答辩称：一审判决正确。双方签订的租赁合同合法有效，现租期届满，薛殿光无权继续占用房屋。双方在合同中从未约定过要向薛殿光支付扩建费用。相反，合同约定了租金届满后，薛殿光应当将家具、设备、物品等移交给白云铁矿。根据双方合同第六条第五款写约定，薛殿光对房屋的装修工作在签订合同前即已完成，且双方对装修的处理作出了约定，其置事实与法律不顾，在合同期届满前恶意添置电梯等设备进行装修，企图以此来永久占有房屋。故应当驳回其上诉。   白云铁矿向一审法院起诉请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、薛殿光立即腾退房屋（东邻友谊宾馆西墙，西邻怡馨苑小区过道，北邻鹿源浴池，南邻友谊大街，东西长32米，南北长40米，建筑为三层）；3、薛殿光支付迟延支付租金违约金4万元；4、薛殿光支付占有房屋使用费（按照《租赁合同》中约定的租金数额计算，即每一租赁年度20万元，每日547.9元，自2016年9月30日解除合同之日起至实际返还之日止）；5、诉讼费由薛殿光承担。   薛殿光向一审法院提出反诉请求判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、白云铁矿向薛殿光支付扩建包钢友谊宾馆餐厅一到四层共计1600平方米的工程基础建设市值、消防、自来水、暖、煤气入网、用电增容的费用；3、白云铁矿支付改建包钢友谊宾馆3400平方米的餐厅产生的装修费用；4、白云铁矿支付购置的设施、设备用品费用1376331元；5、白云铁矿支付本诉及反诉诉讼费用。   一审法院认定事实：2001年，薛殿光为承租本案租赁房屋，经白云铁矿的同意，在租赁房屋原有基础上进行了扩建并装修。扩建后的租赁房屋东邻友谊宾馆西墙，西邻怡馨苑小区过道，北邻鹿源浴池，南邻友谊大街，东西长32米，南北长40米，建筑为三层。2001年12月1日，白云铁矿（甲方）与薛殿光（乙方）签订《租赁合同》一份，相关约定如下：1、甲方自愿将其所属的包钢友谊宾馆餐厅、厨房、库房租赁给乙方，由乙方从事餐饮、娱乐等经营活动；租赁期限为15年，自2001年12月1日起至2016年11月30日止。每年租金20万元，于本租赁年度第一个月内缴清，每推迟一天应向甲方支付本年度租金总额万分之五的违约金，如果迟延交付超出30天，甲方有权要求终止合同。乙方如不能按期足额缴纳租金超过上述期限，视为对甲方构成违约，应向甲方支付本租赁年度租金总金额百分之二十的违约金。2、乙方对友谊宾馆餐厅改建、扩建、装修的期限不包括在租赁期限内，即以开业日期为租赁合同起算时间，但改造装修完成时间必须在2001年12月1日前完成。3、乙方根据市场需要可以对经营范围进行必要的调整。4、乙方根据经营需要经甲方同意有权对租赁的酒店进行改建、扩建、添置设备；改建、扩建及装修方案由乙方确定并经甲方同意，由乙方委托设计、施工单位完成，设计、施工所需费用由乙方自行承担。5、鉴于大酒店资产权归甲方所有，设计、施工均以甲方名义委托设计、施工单位完成，所需的改建、扩建、装修所应履行的审批手续均以甲方名义进行，甲方必须为完成上述工作提供一切必要条件和手续，以确保工程的按期完工，由此发生的费用由乙方承担。6、如甲方完全履行合同，乙方所完成的工程形成的资产全部归甲方所有，如因甲方的原因导致合同终止，甲方以工程决算值扣除应付的租金外，剩余的部分全部返还乙方。7、乙方根据经营需要可以购置其他的设备、设施、用品等动产及低值易耗品，如合同履行期满，乙方可自主决定将上述物品自行带走或折价变卖给甲方；如因甲方违反合同导致合同终止，甲方必须赔偿乙方因购置上述资产造成的损失。8、鉴于本协议签署前改建、扩建、装修工程已逐步展开，乙方已投入大量资金，所有扩建、装修方案甲方均表示认可。租赁合同签订后，薛殿光在租赁的房屋内开始经营湘临天下民俗酒楼。后因经营亏损，薛殿光决定将租赁房屋改建为万福农贸市场。2015年3月，薛殿光对租赁房屋的消防、水、暖、煤气入网、用电增容等进行改建及重装，并购置安装了六部三菱电梯及多种食品机械，于2015年10月14日在工商部门进行登记，在租赁房屋内经营万福农贸市场。   2016年4月5日，薛殿光向白云铁矿缴纳了2016年全年的租金20万元。2016年9月30日，白云铁矿向薛殿光送达了《解除合同通知书》，认为2015年3月薛殿光违反合同约定，在未经白云铁矿同意的情况下，擅自对租赁房屋原有结构进行改造，开设万福农贸市场，已构成根本违约。自通知发出之日起，解除双方于2001年12月1日签订的《租赁合同》，并要求薛殿光于30日内办理交接手续。2016年11月25日，白云铁矿向薛殿光送达《关于重申解除湘临天下租赁合同的通知》，要求自通知送达之日起七日内与白云铁矿办理交接手续并交还房屋，如薛殿光对交接房产及资产有任何诉求，可在五日内以书面形式加盖公章，并由承租人签字后送达白云铁矿。2016年11月27日薛殿光向白云铁矿提交《申请》，要求：1.继续承租；2.如不外包，将其加盖的1500平米资产及二次装修改造费用给予补偿。   本案出租房屋所属土地即包头市昆都仑区友谊十五号街坊的土地，该土地使用者为包头钢铁（集团）有限责任公司，系划拨的住宅用地。双方当事人均认可，租赁房屋现由薛殿光占有使用。截止起诉时，双方签订的《租赁合同》履行期届满。   一审法院认为:本案双方于2001年12月1日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，白云铁矿作为出租人将租赁房屋交付薛殿光使用、收益，在房屋租赁期间保证租赁房屋满足适租状态，并未影响薛殿光行使经营使用及获取收益的权利，截止合同履行期限届满，租赁房屋亦未被有关部门确认为非法违章建筑，故双方于2001年12月1日签订的《租赁合同》合法有效，对薛殿光关于租赁合同无效的抗辩不予采信。截止白云铁矿起诉时，租赁合同履行期限届满，故对白云铁矿解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。   关于白云铁矿违约金的主张，2016年薛殿光未按合同约定时间支付年度租金，亦未举证证明延迟缴纳租金经对方同意，故对白云铁矿要求薛殿光按照年度租金总额百分之二十支付违约金40000元的主张予以支持，对薛殿光的抗辩不予采信。   关于白云铁矿要求腾退房屋并支付房屋占有使用费的主张，从合同内容可以看出，薛殿光在签订租赁合同前已对租赁房屋进行改扩建，白云铁矿对此是明知的。2015年3月起薛殿光投入资金对租赁房屋进行改建、重装，并购置、安装电梯、多种食品机械，白云铁矿未及时提出异议，并于2016年4月5日收取了薛殿光缴纳的2016年租金，视为对薛殿光改扩建行为的认可并同意其2016年继续承租该房屋。合同履行期限届满后，薛殿光继续占有使用租赁房屋，故其应将租赁房屋在合理期限内腾空并返还给白云铁矿，房屋占有使用费应自合同履行期限届满的次日即2016年12月1日起计算，依据《租赁合同》约定的租金，按照每日547.9元（200000元/365天=547.9元/天）的标准，至房屋返还白云铁矿之日止。   关于薛殿光的反诉请求，合同明确约定，改建、扩建及装修所需费用由薛殿光自行承担，形成资产全部归白云铁矿所有；薛殿光根据经营需要购置其他的设备、设施、用品等动产及低值易耗品，合同履行期满，薛殿光可自主决定将上述物品自行带走或折价变卖给原告白云铁矿。现白云铁矿不同意折价购买，并要求薛殿光腾腿房屋，故薛殿光的反诉请求于法无据，法院不予支持。薛殿光申请鉴定的事项对于本案判决结果不产生影响，为避免当事人的诉累，降低不必要的司法成本，法院决定对此不予鉴定。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条和第二百三十五条之规定，判决：一、薛殿光于本判决生效三十日内将位于包头市××区坊的租赁房屋（东邻友谊宾馆西墙，西邻怡馨苑小区过道，北邻鹿源浴池，南邻友谊大街，东西长32米，南北长40米，建筑为三层）腾空并交付白云铁矿；二、薛殿光于本判决生效十日内向白云铁矿支付迟延支付租金的违约金4万元；三、薛殿光于本判决生效十日内向白云铁矿支付房屋占有使用费（按照每日547.9元计算，自2016年12月1日起至薛殿光将房屋返还之日止）；四、驳回白云铁矿的其他诉讼请求；五、驳回薛殿光的反诉请求。本诉案件受理费800元，由薛殿光负担。反诉案件受理费6700元，由薛殿光负担。   本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。   另查明，2015年5月，薛殿光作为包头市昆区湘临天下民俗酒楼的法定代表人，与上海三菱电梯有限公司签订《产品买卖合同》及《产品安装合同》，向其购买上海三菱牌电梯两台、自动扶梯四台，货款共计74.4万元，安装费用共14.4万元。并于同年5月18日及7月10日，以银行汇款的形式向上海三菱电梯有限公司支付货款74.4万元、安装费共7.2万元、运费7.2万元，就尚未支付的7.2万元安装费上海三菱电梯公司已于2015年7月6日向其出具预收款收据。上述货款、运费、安装费共计96万元。以上六部电梯均已安装至案涉房屋内。   以上事实，有产品买卖合同、产品安装合同、收据、银行业务结算申请书、现场照片及当事人陈述在案证实。   本院认为：双方签订的《租赁合同》合法有效，该合同约定的租赁期间届满后，双方未再继续履行租赁合同。就薛殿光的上诉主张是否成立的问题，本院从以下几点予以阐明：   第一、关于薛殿光扩建部分应否返还、白云铁矿是否应就扩建部分给付其相应建设及配套费用的问题。根据《租赁合同》第六条的“乙方（指薛殿光）根据经营需要经甲方（指白云铁矿）同意，有权对租赁的酒店进行改扩建、添置设备；改建、扩建及装修方案由乙方确定并经甲方同意……设计施工所需费用由乙方自行承担；……如甲方完全履行合同，乙方所完成的工程形成的资产全部归甲方所有……”的约定，在租赁合同履行期限已经届满的情况下，薛殿光承租后在租赁房屋基础上进行的扩建工程应当归白云铁矿所有，薛殿光应将租赁合同约定的租赁物及扩建部分均予返还，并自行承担扩建费用。因双方对扩建后的房屋范围即为白云铁矿所主张返还的四至范围无异议，故一审判决认定薛殿光应自行承担改造费用及应当返还的房屋范围并无不当。   薛殿光就扩建部分不应当返还或者是在白云铁矿支付相应建设费用及配套费用的前提下进行返还的上诉主张，共提出三方面的理由：第一方面为白云铁矿曾承诺扩建部分归薛殿光使用，但其并未提供证据予以证实，且该主张明显与合同约定相悖，不能成立；第二方面为即便双方没有约定，亦应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，由白云铁矿承担扩建工程所支出的费用。但该法条的适用范围是双方对扩建费用的处理未有约定的情形下，而本案中，双方对扩建费用的承担在合同中已经明确约定，即由薛殿光自行承担，故该主张亦不能成立；第三方面为扩建工程在合同签订之前即已完工，故不应受到租赁合同的约束。对此本院认为，根据双方在《租赁合同》第二条“乙方对友谊宾馆餐厅改建、扩建、装修的期限不包括在租赁期限内……改造工作必须在2001年12月1日前完成”的约定，双方之所以约定扩建工作需在合同签订之前完成，很明显，是为给予薛殿光改扩建的免租期，同时确定租赁期限的起算时间，而非扩建部分不受租赁合同的约束，否则双方亦无必要在该合同第六条对于改扩建行为进行进一步的约定，故薛殿光提出的这一理由同样不能成立。   第二，关于白云铁矿是否应支付薛建光将餐厅改造为农贸市场的装修费用的问题。《租赁合同》第四条约定，薛殿光可根据市场需要对经营范围进行必要调整，第六条约定，薛殿光进行改扩建及装修的设计施工费用均由其自行承担，故薛殿光将餐厅改造为农贸市场，为此所支出的装修费用应当依约自行承担，其提出的白云铁矿应当给付其装修费用的上诉主张缺乏依据，不能成立。   第三，关于白云铁矿是否应向薛殿光支付购置设施、设备费用的问题。双方在《租赁合同》第六条约定，薛殿光可根据经营需要购置其他的设备、设施，在合同期满后其可自主决定将上述物品带走或者折价变卖给白云铁矿。2015年，薛殿光根据市场发展情况，为经营考虑而将餐厅改造为农贸市场，购进系列经营所需设备并安装六部电梯。对于薛殿光的这一改造行为，白云铁矿是认可的，此问题在一审判决书中也已进行过相应的论述，故薛殿光的改造购置行为不存在恶意制造损失的情形。在薛殿光购置的设备中，六部电梯共花费96万元，安装电梯对于房屋的价值具有提升作用，如将其拆除由薛殿光带走，将面临物品的巨大折价损失及房屋恢复原状的后续费用，故从减少双方不必要的经济损失、实现物品的最大使用价值的角度出发，白云铁矿应当接收该六部电梯，并给付薛殿光相应的费用96万元。薛殿光为经营农贸市场所购置的其他可移动设备可由其自行带走。   第四,关于薛殿光是否应当支付白云铁矿房屋占有使用费的问题。《租赁合同》所约定的租赁期限届满后，双方均未继续租赁关系，但薛殿光并未将房屋予以返还，至本案二审庭审时，仍继续实际占有控制案涉房屋，故薛殿光在应予返还房屋而未返还的情况下，应当向白云铁矿支付相应的房屋占有使用费，一审判决对该问题的认定并无不当。   第五，关于薛殿光应当给付白云铁矿违约金的金额问题。根据《租赁合同》对租金给付期限的约定，薛殿光应当在2016年2月1日前给付2016年度的租金，其于2016年4月5日给付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。而《租赁合同》第三条约定，薛殿光如不能按期支付租金，则每推迟一天应按年租金万分之五的标准向白云铁矿支付违约金；第八条则约定如薛殿光不能在本租赁年度一个月内缴清租金，则应以年租金的百分之二十为标准向白云铁矿支付违约金。上述两条均对违约金的计算方式作出约定，但计算标准并不一致，且一方因违约行为所支付的违约金不应过分高于给对方造成的损失。薛殿光虽迟延缴纳租金，但并无恶意欠费的情形，故根据双方履行情况，本院酌定薛殿光给付白云铁矿违约金2000元。   综上，薛殿光提出的上诉主张部分成立，本院予以支持。一审判决对设备购置费用的负担问题未能充分考虑本案的客观实际，认定不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初5886号民事判决第一项、第三项；即“被告薛殿光于本判决生效三十日内将位于包头市××区坊的租赁房屋（东邻友谊宾馆西墙，西邻怡馨苑小区过道，北邻鹿源浴池，南邻友谊大街，东西长32米，南北长40米，建筑为三层）腾空并交付原告包钢（集团）公司白云鄂博铁矿”、“被告薛殿光于本判决生效十日内向原告包钢（集团）公司白云鄂博铁矿支付房屋占有使用费（按照每日547.9元计算，自2016年12月1日起至被告将房屋返还原告之日止）”；   二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初5886号民事判决第二项、第四项、第五项；“被告薛殿光于本判决生效十日内向原告包钢（集团）公司白云鄂博铁矿支付迟延支付租金的违约金4万元”、“驳回原告包钢（集团）公司白云鄂博铁矿的其他诉讼请求”、“驳回反诉原告薛殿光的反诉请求”；   三、被上诉人包钢（集团）公司白云鄂博铁矿于本判决生效之日起三十日内给付上诉人薛殿光电梯设备款960000元；   四、上诉人薛殿光于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人包钢（集团）公司白云鄂博铁矿迟延给付租金的违约金2000元；   五、驳回被上诉人包钢（集团）公司白云鄂博铁矿的其他诉讼请求；   六、驳回上诉人薛殿光的其他反诉请求。   一、二审案件受理费8300元，由上诉人薛殿光负担6015元，由被上诉人包钢（集团）公司白云鄂博铁矿负担2285元，反诉案件受理费6700元由上诉人薛殿光负担2005元，由被上诉人包钢（集团）公司白云鄂博铁矿负担4695元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一八年六月二十六日   书记员 侯 丽   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。