广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤13执异47号 异议人（案外人）：宋平香，女，汉族，1973年1月20日出生，现住所地惠州市。 异议人（案外人）：丁东明，男，汉族，1974年11月3日出生，现住所地惠州市。 异议人（案外人）：丁锋，男，汉族，1997年5月4日出生，现住所地惠州市。 异议人（案外人）：丁健，男，汉族，1999年10月27日出生，现住所地惠州市。 异议人（案外人）：丁某，女，汉族，2007年12月6日出生，现住所地惠州市。 申请执行人：孙伟辉，男，汉族，1983年2月28日出生，现住所地惠州市惠城区。 委托代理人：吴丹、杨小美，广东卓凡律师事务所。 被执行人：丁春明，男，汉族，1972年6月6日出生，现住所地惠州市惠城区。 被执行人：宋秀华，女，汉族，1976年7月13日出生，现住所地惠州市惠城区。 被执行人：惠州市星海集团有限公司，住所地惠州市云山西路**德威大厦509。 法定代表人：丁春明。 在本院执行申请执行人孙伟辉与被执行人丁春明、宋秀华、惠州市星海集团有限公司借款合同纠纷执行一案中，案外人宋平香、丁东明、丁锋、丁健、丁某等五人向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人宋平香、丁东明、丁锋、丁健、丁某提出异议请求称，一、撤销惠州市中级人民法院（2017）粤13执恢75号对被执行人丁春明名下位于惠州市××小区××房（产权证书号：C4774XXX）的强制执行裁定；二、依法终止惠州市中级人民法院（2017）粤13执恢75号对被执行人丁春明名下位于惠州市××小区××房（产权证书号：C4774XXX）的评估拍卖；三、保障申请人及其家人在惠州市××小区××房的事实所有权及居住权不受侵害。事实和理由：申请人一家于2005年起就开始在惠州市××小区××房××至今。该房是被执行人丁春明及宋秀华已明确表示给予申请人一家所有，因为申请人的丈夫丁东明（男，身份证号码）是被执行人丁春明的弟弟，当初在被执行人丁春明公司及个人身边做事，因未足额给丁东明支付报酬，所以说好将惠州市××小区××房（产权证书号：C4774XXX）给予申请人一家，只是一直未办理产权过户，由于亲人情感，也未催促被执行人丁春明办理该房过户至申请人家人名下，直到该房被错误查封。以上事实有许多熟悉申请人一家及被执行人一家的朋友及他人都知道。现在申请人及小孩在该房屋居住，是申请人一家唯一的住所，现申请人经济特别困难，申请人的小孩也在附近读书。申请人不会搬离该房，因为该房是属于申请人一家的，申请人一家十几年来一直在此居住，申请人及小孩已无处可去。另外买房的时候丁东明出资了10万元，30万装修费都是丁东明出资的，丁东明和几个小孩户口均在被执行人丁春明户口下，请求贵院留一套房子给小孩一家人居住，如要拍卖需要赔偿给我们30万元以及安置费8万元。 异议人宋平香、丁东明、丁锋、丁健、丁某向本院提交了以下证据：一、由惠州德威物业管理有限公司于2018年3月23日出具的居住证明一份（复印件），证明丁东明、宋平香、丁锋、丁健以及丁某于2005年至今居住在惠州市××房；二、由惠州惠城区江北街道文昌社区居委会于2018年3月21日出具的证明一份（复印件），证明居民丁东明、丁锋、丁健、丁某户籍所在地为惠州市××单元××房；三、宋平香、丁东明的身份证复印件各一份；四、丁春明、丁健、丁某、丁东明的户口簿复印件各一份；五、《关于惠州金碧花园5栋401房的情况说明》复印件一份，内容为“位于惠州市××小区××花园××房（房产证号Ｃ4××12号）证载权利人是丁春明，但实际权利人和使用人是丁春明的弟弟丁东明。理由如下，涉案房产2003年购买，2005年我们夫妻（丁春明、宋秀华）作价50万元给丁东明，50万元房款其中10万元是丁东明现金支付给我们，其余40万元房款抵作拖欠10年的工资（备注：2000年-2014年丁东明一直跟随其兄丁春明工作，除少量生活费外，一直未结工资，计至2005年5月累计拖欠丁东明工资约40万元）。上述房产后期的装修、相关水费、电费、煤气费、物业管理费均由丁东明承担，自2005年6月开始，一直由丁东明居住使用。”，该情况说明有宋秀华签名及手指印，落款日期为2018年5月26日；六、《居民管道燃气供用气合同》复印件一份以及每个月的燃气缴费流水单，显示缴费人为丁东明；七、其他证据材料有电费缴费凭证、水费缴费凭证以及物业管理费缴费凭证等，均为复印件。 申请执行人孙伟辉答辩称，异议人宋平香等人不符合对涉案房产提出排除执行、终止评估拍卖的条件。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被答辩人不符合上述情形。一、在人民法院查封之前被答辩人并未签订合法有效的书面买卖合同。答辩人因本案被执行人丁春明、宋秀华、惠州星海集团有限公司向答辩人借款，于2013年4月25日在惠州房产管理局对被执行人一丁春明名下涉案房产办理了抵押登记。在查封涉案房产前，被答辩人并未签订合法有效的书面买卖合同，并且答辩人也未查封该涉案房产，并不存在被答辩人所称“该房被错误查封”情形，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”及《城市房地产抵押管理办法》第四十九条“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效”的规定，被答辩人与被执行人一丁春明的口头约定无效。二、被答辩人在人民法院查封前并未合法占有该涉案房产。被答辩人称其在该涉案房产十几年来一直居住，从被答辩人户籍地址变更频繁的证据材料来看，并不足以证明被答辩人所称情况。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”的规定，从被答辩人所提交证据材料来看，目前被答辩人也未提供基于合同关系等产生的合法占有，属于无权占有。答辩人本次执行异议之诉才知悉该涉案房产被答辩人无权占有，答辩人保留请求返还原物及其孳息的权利。因被答辩人的调查权限的限制，对被答辩人称其在该涉案房产十几年来一直居住未能予以调查取证，恳请法院予以查明。三、被答辩人并未支付全部价款，或者未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。从被答辩人所提交证据材料来看，目前被答辩人未提供支付全部价款的证据，也未提供按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行的证据。四、被答辩人不满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。本案中被答辩人称被执行人丁春明、宋秀华已明确表示该涉案房产给予被答辩人一家，且2005年被答辩人一家在该涉案房产居住至今，对于有价值的不动产，13年时间被答辩人一直怠于行使权利也为办理过户登记，不符合一般交易习惯亦不符合房产交易部门对商品房的监管要求。综上，本答辩人认为，涉案房产登记在被执行人一丁春明名下且于2013年4月25日办理抵押登记，并且惠州仲裁委员会已于2015年1月30日裁决答辩人对该涉案房产享有抵押优先受偿权，法院依答辩人申请处置已抵押的涉案房产具有充分的事实及法律依据。被答辩人请求终止评估拍卖涉案房产、撤销强制执行裁定，没有事实及法律依据，依法应驳回其诉讼请求。 经审理查明，本院立案的申请执行人孙伟辉与被执行人丁春明、宋秀华、惠州星海集团有限公司借款合同纠纷执行一案，执行依据为已经发生法律效力的（2014）惠仲案字第270号裁决书，裁决如下：“（一）被申请人一丁春明向申请人孙伟辉偿还借款本金人民币8730000元及违约金（自2013年7月16日起，以本金人民币8730000元为基数，违约金的标准按照银行同类贷款利率的四倍计算，计至付清之日止）；被申请人二宋秀华、被申请人三惠州星海集团有限公司对上述借款本金8730000元及违约金承担连带清偿责任。（二）申请人孙伟辉对被申请人一丁春明提供的其名下房地产自抵押优先受偿权【具体抵押的房地产明细如下：1、惠州市××小区××房（粤房地他项权证惠州字第××号，房地产权证号：粤房地证字第××号）；2、惠州市××小区××房（粤房地他项权证惠州字第××号，房地产权证号：粤房地证字第××号）；3、惠州市××大道××）602房（粤房地他项权证惠州字第××号，房地产权证号：粤房地证字第××号）】。（三）申请人孙伟辉对被申请人宋秀华提供的其名下房地产享有抵押优先受偿权（具体抵押的房地产明细如下：惠州江北文昌一路2号帝景湾K5K6栋2单元4层01号，粤房地他项权证惠州字第1100100XXX号，粤房地权证惠州字第××号）。（四）本案仲裁费人民币96440元，由三被申请人丁春明、宋秀华、惠州星海集团有限公司承担。（五）申请人孙伟辉的其他仲裁请求不予支持。”由于被执行人未履行生效法律文书确认的义务，孙伟辉于2015年5月18日向本院申请强制执行，案号为（2015）惠中法执字第204号。 执行过程中，本院依法发出执行通知书和财产申报表，并向银行、不动产登记中心、工商行政管理局、公安车辆管理所等单位调查被执行人的财产状况，并查封了丁春明和宋秀华名下的一批房产。经查，被执行人名下财产暂无法处置，本院于2016年12月16日作出（2015）惠中法执字第204号执行裁定书，裁定本案终结本次执行程序。 2017年8月8日，申请执行人孙伟辉向本院申请恢复执行，理由为首先查封被执行人丁春明、宋秀华房产的首封法院已同意将查封的三套房产移送本院执行，其认为已经具备恢复执行的条件。2017年8月11日，本院立案受理，案号为（2017）粤13执恢75号。 2017年9月5日，本院依法向银行、不动产登记中心、工商行政管理局、公安车辆管理所调查被执行人的财产状况，根据不动产登记中心的调查反馈结果显示，涉案房产（惠州市××小区××房，粤房地证字第××号）现权属登记人为丁春明。 2018年3月12日，本院发出公告，拟对1、被执行人宋秀华名下位于惠州江北文昌一路2号帝景湾K5K6栋2单元4层01房（房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号）；2、被执行人丁春明名下位于惠州市××小区××房产（产权证书号C47745**）、5栋401房（产权证书号C4774X**）；3、被执行人丁春明名下位于惠州市××大道××）602房（产权证书号C5996X**）进行评估、拍卖。 2018年3月23日，异议人宋平香、丁东明、丁锋、丁健、丁某以其实际占有涉案房产，对该房屋享有所有权的理由向本院提起执行异议。 另查明涉案房产（位于惠州市××小区××房，产权证书号C4774XXX）曾于2013年4月25日办理抵押登记，抵押方式为一般抵押，登记证明号为粤房地他项权证惠州字第××号；首次查封时间为2014年5月13日。 本院认为，本案的争议焦点是异议人宋平香、丁东明、丁锋、丁健、丁某对于涉案房产是否享有足以排除本院执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据异议人宋平香等人提交的证据材料以及本院查明的不动产登记结果可知，异议人宋平香等人在该涉案房产办理抵押登记以及首次被查封前，并未与被执行人丁春明签订任何有关涉案房产（惠州市××小区××房，粤房地证字第××号）的书面买卖合同，异议人宋平香等人也并未提交任何证据材料显示其已支付购买涉案房产的全部价款。现涉案房产登记的权属人仍为被执行人丁春明，异议人宋平香等人并未办理过户登记，因此异议人宋平香、丁东明、丁锋、丁健、丁某提出的异议请求不符合上述法律规定，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下： 驳回案外人宋平香、丁东明、丁锋、丁健、丁某的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  郑松荣 审判员  黄陈谦 审判员  唐荣平 二〇一八年六月十一日 法官助理何玉明 书记员陈铁洪