江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0206民初4864号 原告：无锡百乐商业管理投资有限公司，统一社会信用代码91320206598554592A，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道盛岸西路南侧。 法定代表人：苗忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐爱军，男，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：高学文，江苏法舟律师事务所律师。 被告：上海悠游堂企业管理有限公司，统一社会信用代码91310114332722202G，住所地上海市嘉定区嘉定镇沪宜公路3818号2幢1128室。 法定代表人：陈笑凡，该公司执行董事。 被告：上海悠游堂投资发展股份有限公司，统一社会信用代码91310000554254053Y，住所地上海市闵行区鹤庆路398号41幢4层M4045室。 法定代表人：陈笑凡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈晓薇（受上海悠游堂企业管理有限公司、上海悠游堂投资发展股份有限公司共同特别授权委托），女，上海悠游堂投资发展股份有限公司法务经理。 原告无锡百乐商业管理投资有限公司（以下简称百乐公司）与被告上海悠游堂企业管理有限公司（以下简称悠游堂管理公司）、上海悠游堂投资发展股份有限公司（以下简称悠游堂投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告百乐公司的委托诉讼代理人徐爱军、高学文到庭参加诉讼。被告悠游堂管理公司、悠游堂投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告百乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令百乐公司与悠游堂管理公司签订的《物业合同》于2017年12月21日解除；2.判令悠游堂管理公司立即向百乐公司支付2017年4月1日至2017年12月21日期间的物业服务费105560元及逾期付款违约金（以105560元为基数，自2017年12月21日起至实际支付之日止，按照每日万分之六计算），百乐公司有权没收悠游堂管理公司履约保证金24360元；3.判令悠游堂管理公司赔偿百乐公司律师费9133.60元；4.判令悠游堂投资公司就诉请第2、3项向百乐公司承担连带付款责任；5.诉讼费由悠游堂管理公司、悠游堂投资公司承担。事实及理由：百乐公司与悠游堂管理公司于2015年8月签订《物业合同》1份，约定由百乐公司为悠游堂管理公司承租的商铺提供物业服务，物业费12180元/月，合同并对违约责任进行了明确约定。后百乐公司按约提供物业服务，但悠游堂管理公司结欠2017年4月1日起的物业费未付。因悠游堂管理公司系悠游堂投资公司独资设立的一人有限责任公司，故提出以上诉讼请求。 被告悠游堂管理公司辩称：一、物业合同已于2017年6月30日解除。1、百乐公司于2017年6月14日发函告知悠游堂管理公司停止了物业服务，悠游堂管理公司于2017年6月30日发函要求解除《租赁合同》并停止经营，《物业合同》已经基于《租赁合同》的解除而解除。2、悠游堂管理公司停止经营后不再享受百乐公司所提供的服务，店内装修设备系因百乐公司及商铺出租方围挡店铺而导致无法撤离，逾期返还房屋的责任不应由答辩人承担，百乐公司要求悠游堂管理公司支付停止经营后的物业费无法律和事实依据。3、物业合同中并未约定一方提前解除合同的情形，悠游堂管理公司有权根据法律规定终止合同，百乐公司要求悠游堂管理公司承担律师费没有法律及事实依据。4、为和平解决纠纷，在法院驳回百乐公司诉请的基础上，悠游堂管理公司同意履约保证金24360元不予返还。二、悠游堂投资公司与悠游堂管理公司系依法设立的、独立对外承担责任的有限责任公司，本案物业合同的主体为悠游堂管理公司，与悠游堂投资公司无关。 被告悠游堂投资公司辩称，悠游堂投资公司与悠游堂管理公司系依法设立的、独立对外承担责任的有限责任公司，本案物业合同的主体为悠游堂管理公司，百乐公司要求悠游堂投资公司承担责任无法律和事实依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：悠游堂管理公司系悠游堂投资公司全资设立的一人有限责任公司。2015年8月，百乐公司与悠游堂公司签订《物业合同》1份，由百乐公司为悠游堂公司承租的无锡百乐广场室内步行街二层2021号商铺（以下简称2021号商铺）提供物业管理服务，面积348平方米，物业费35元/月/平方（计12180元/月），从2015年9月25日起收取。《物业合同》约定：物业服务费按每三个月为一个支付期，悠游堂管理公司应当在每个支付期的最后一个月的25日前一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）；悠游堂管理公司应于协议签订之日一次性向甲方交纳相当于两个月物业服务费的履约保证金，如悠游堂管理公司未能按照协议约定支付物业服务费、能源费或违约金，以及违反管理制度导致罚款、赔偿金，百乐公司有权以全部或部分履约保证金冲抵悠游堂管理公司应交费用；若悠游堂管理公司完全履行协议约定的义务，百乐公司在合同终止后30日内将履约保证金余额无息退还给悠游堂管理公司；如悠游堂管理公司逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向百乐公司支付违约金，逾期超过15日的，百乐公司有权按合同约定中止或停止相关服务、解除合同，悠游堂管理公司应承担导致合同终止的违约责任，由此造成的损失，悠游堂管理公司自行承担；如悠游堂管理公司违反物业管理规定的，百乐公司有权要求悠游堂管理公司限期纠正，逾期仍不纠正的，百乐公司有权按物业相关管理规定追究悠游堂管理公司责任，并有权按合同约定中止或停止相关服务、解除合同，悠游堂管理公司应承担导致合同终止的违约责任；合同因悠游堂管理公司违约而提前终止的，则百乐公司有权没收合同项下之履约保证金作为违约补偿，同时有权要求悠游堂管理公司承担由此给百乐公司造成的其他损失，包括但不限于直接经济损失、律师费、诉讼费、调查费、鉴定费等，由此造成的损失，悠游堂管理公司自行承担。后悠游堂管理公司支付了履约保证金24360元。截至2017年3月31日的物业服务费悠游堂管理公司已经缴清。2017年6月悠游堂管理公司停止营业，但物品、设备未搬离2021号商铺。 2017年6月13日，百乐公司向悠游堂管理公司发出简函1份，表示悠游堂管理公司结欠2017年二季度租金及物业费125280元，百乐公司经多次催缴未果，故决定根据双方合同约定自2017年6月14日起暂停对悠游堂管理公司承租商铺的物业管理服务和能源供应。 2017年6月30日，悠游堂管理公司向百乐公司发出《撤店申请函》1份，表示因同一商场内同类业态商家较多，商场客流尚难同时满足多家同类商家的需要，同时百乐公司又和奇乐儿、汤姆熊签订了多项排他条款，导致悠游堂管理公司无法经营最为擅长的游乐项目，商铺长期处于亏损状态，故申请于2017年6月撤店。该函件于2017年7月5日送达百乐公司。2017年7月6日，百乐公司向悠游堂管理公司发函进行回复，要求悠游堂管理公司于收函后三个工作日内付清2017年4月至6月的租金88740元、物业服务费36540元；并表示只有在悠游堂管理公司履行付款义务的前提下考虑提前撤店问题；如悠游堂管理公司仍不履行付款义务，百乐公司将采取必要措施追究悠游堂管理公司的违约责任。回函于2017年7月10日送达悠游堂管理公司。 2017年7月，百乐公司与江苏法舟律师事务所签订《委托合同》1份，委托该所参与本案一审诉讼，并支付律师代理费9133.60元。 2017年8月18日，百乐公司诉至本院，要求解除其与悠游堂管理公司签订的《物业合同》，并要求悠游堂管理公司支付2017年4月1日起的物业服务费及违约金等。本院于2017年9月19日将应诉材料送达至悠游堂管理公司、悠游堂投资公司。2018年4月18日，天盛公司提出申请，变更诉讼请求至目前内容。 2017年10月20日，无锡天盛置业有限公司（系2021号商铺出租人）向悠游堂管理公司发送简函1份，要求悠游堂管理公司于2017年10月30日前将案涉商铺内的物品搬离，并将商铺恢复原状，否则百乐公司将自行或委托第三方将商铺恢复原状，商铺占用费、恢复原状的费用等损失将由悠游堂管理公司承担。该函件于2017年10月22日送达悠游堂管理公司。 2017年11月8日，悠游堂管理公司向天盛公司发出《沟通函》1份，表示双方就解除《租赁合同》达成一致意见，并就解除合同的后续事宜提出以下方案：悠游堂管理公司愿意支付2017年4月-6月的租金88740元、物业费36540元，合计125280元，已经支付的租赁保证金及装修保证金78080元可不予返还，作为天盛公司拆除房屋的补偿费用，希望天盛公司能够予以认真考虑并同悠游堂管理公司协商后续付款事宜。 2017年11月16日，悠游堂管理公司派员搬离了其在2021号商铺内的设备、物品，但未将商铺恢复原状。后百乐公司委托无锡住友装饰工程有限公司对案涉商铺内的装饰装潢、残存游乐设施等进行了拆除、搬离，并于2017年12月21日将案涉商铺恢复成毛坯。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，百乐公司与悠游堂管理公司签订的《物业合同》合法有效。根据合同约定，悠游堂管理公司应当于2017年3月25日前支付2017年4月1日至2017年6月30日的物业服务费，但其未按照合同约定及时履行付款义务，构成违约，百乐公司有权要求解除合同。悠游堂管理公司虽然于2017年6月30日向百乐公司发出撤店申请，但其为违约一方，并不享有合同解除权。本案合同解除权的权利人百乐公司，百乐公司于2017年8月18日向本院提起诉讼，要求解除合同，该意思表示于2017年9月19日悠游堂管理公司收到应诉材料时到达悠游堂管理公司，则应认定百乐公司与悠游堂管理公司签订的《物业合同》于2017年9月19日解除。但悠游堂管理公司收到百乐公司解除合同的通知后，未及时清退，其设备、物品仍继续占用2021商铺，直至2017年11月16日才撤离2021商铺，期间百乐公司仍在实际为其提供物业管理服务，则悠游堂管理公司仍需参照《物业合同》的约定支付2017年9月20日至2017年11月16日的物业服务费。综上，悠游堂管理公司共需向百乐公司支付2017年4月1日至2017年11月16日的物业服务费91350元（12180元/月*7.5个月）。悠游堂管理公司逾期支付物业服务费导致合同解除，并致使百乐公司提起诉讼，根据《物业合同》中的约定，百乐公司有权要求其按应付未付金额的3‰每日支付违约金、没收履约保证金24360元、并赔偿律师费损失。百乐公司现按每日万分之六主张逾期付款违约金，低于合同约定数额，其所主张的律师费9133.60元金额亦不违反法律规定，本院均予以支持。悠游堂管理公司为悠游堂投资公司设立的一人有限责任公司，悠游堂管理公司与悠游堂投资公司未提供证据证明两公司财产独立，悠游堂投资公司应当对悠游堂管理公司的债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认无锡百乐商业管理投资有限公司与上海悠游堂企业管理有限公司签订的《物业合同》于2017年9月19日解除； 二、上海悠游堂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡百乐商业管理投资有限公司支付物业服务费91350元，并按每日万分之六支付该款自2017年11月17日起至实际支付之日止的逾期付款违约金； 三、无锡百乐商业管理投资有限公司有权没收上海悠游堂企业管理有限公司交纳的履约保证金24360元； 四、上海悠游堂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡百乐商业管理投资有限公司支付律师费损失9133.60元； 五、上海悠游堂投资发展股份有限公司对以上第二、四项中上海悠游堂企业管理有限公司的债务承担连带清偿责任； 六、驳回无锡百乐商业管理投资有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3080元，由无锡百乐商业管理投资有限公司负担320元，上海悠游堂企业管理有限公司、上海悠游堂投资发展股份有限公司负担2760元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  徐景全 人民陪审员  张丽华 人民陪审员  陈建明 二〇一八年六月二十一日 法官 助理  杨侬艳 书 记 员  郁祯雄