江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0724民初1119号原告：潘祥凤，女，1971年2月28日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：张君仁，江苏海西律师事务所律师。被告：胥涛，男，1975年9月16日生，汉族，个体户，住灌南县。委托诉讼代理人：张树立，江苏冠誉律师事务所律师。第三人：连云港港泰置业有限公司，住所地灌南县开发区新湖路(统一社会信用代码91320724675474503H)。法定代表人：杜永茂，董事长。委托诉讼代理人：王新海、王小芳，该公司员工。原告潘祥凤与被告胥涛、第三人连云港港泰置业有限公司（以下简称港泰公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘祥凤及其委托诉讼代理人张君仁、被告胥涛及其委托诉讼代理人张树立、港泰公司的委托诉讼代理人王新海、王小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求撤销原、被告2017年1月6日签订的以房抵款协议中的第二条的房屋价款，变更为实际签订商品房买卖合同的价款，并确认原告在2017年1月6日向被告出具的欠条无效，诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年底，案外人刘飞欠原告为其施工的灌南县翠湖一品小区农民工工资款60万元无力支付，在原告索要下，被告愿意代刘飞垫付该款，但无现金支付，表示愿意以第三人开发的李集商贸街C1-16房屋（以下称涉案房屋）冲抵刘飞所欠原告的工资款。原告起初不同意，被告称涉案房屋可以抵押拿贷款发放农民工工资，原告遂同意抵债方案。2107年1月6日，被告与原告签订协议时称签协议时房屋价格签订的高，才可以在向银行抵押贷款时多办贷款，因此协议上将涉案房屋签订总价格为883950元（房屋单价为4150元，883950元包含刘飞欠原告农民工工资款60万元和原告向被告出具的28万元的房款条），签订协议时双方称结算时以正式的商品房买卖合同约定的价格为准，多退少补。2017年1月9日，原告与第三人签订商品房买卖合同，第三人明确涉案房屋的价款为373433元（单价每平方米1750元，面积213.39平方米）。原告购得房屋后及时办理了产权登记、抵押贷款发放工人工资。原告购得房屋后得知该小区房屋的实际价格不足2000元，后原告一直要求被告交还欠条并据实结算，被告总以欠条遗失为由并不予结算，却在2018年2月以该欠条起诉原告要求偿还欠款。被告的行为欺骗了原告，且按协议价款明显显失公平。被告胥涛辩称：1、原告购买的房屋相同地段当时售价都是4000多元，原告为办理产权证主动请求第三人将发票价格开成1750元每平方米，目的是少交税收及其他费用，而实际与被告签订价格是4150元每平方米，不存在显失公平情形。2、合同法第54条规定，只有重大误解或显失公平两种情形才能行使撤销权，而原、被告签订的房屋买卖协议是真实意思表示，不具备法定撤销情形。3、合同法第55条规定，当事人行使撤销权在撤销事由发生之日起一年内行使。原告购买房屋的时间是2017年1月6日，而起诉的时间是2018年2月已超过一年。综上，请求驳回原告诉求。第三人港泰公司述称：原告签订的购房合同金额是为了节约费用，关于房屋购买的实际价格，原告在本公司签订了承诺函，实际购买的价格以承诺函为实际成交价格，原告的诉求应予驳回。原告为证明其诉讼主张提交如下证据：1、2017年1月6日，原、被告签订的协议、原告出具给被告的欠条、承诺书各一份，证明被告以李集商业街C1-16幢房屋冲抵案外人刘飞所欠原告、宋体军、王乃义的60万元农民工工资款，约定房屋单价为4150元每平方米，总价883950元，多退少补，按当天协议的价格原告出具欠条和被告要求避税的承诺。2、原告和第三人签订的商品房买卖合同一份，证明涉案房屋单价为1750每平方米，价款为373433元，原告于2017年1月25日办理不动产权证登记，后向农商行办理16万元贷款用于发放农民工工资。3、案外人汪三华、侍金霞购买第三人开发的A2幢11室房屋的购房合同，合同签订单价为2050元每平方米。4、案外人林杨购买第三人开发的B3幢12室房屋，单价为1750元每平方米。上述3、4项证据证明第三人出售其开发的房屋实际价值均在2000元左右，被告以高于实际房屋价格二倍将房屋出售给原告，是基于原告对房屋的价格存在重大误解的前提下签订的协议，且对原告显失公平，应予撤销。5、原告购买的房屋图片四张，证明涉案房屋目前为毛坯状态。被告对上述证据的质证意见是：对证据1-4的真实性均不表异议，并陈述证据2中的价格是为了节省费用；证据3、4中的房屋价格同样是为了节省费用，第三人实际收到的房款不是按照合同价格收取，且证据3为2013年2月2日的购房合同价格与原被告2017年1月6日签订的购房合同价格没有可比性。证据5即使是原告所购房屋与其证明目的无关。第三人对上述证据的质证意见是：证据1是在涉案房屋买卖合同签订之前，这时候原、被告双方已经进行了结算，协议证明债务的形成并承诺约定以房屋购买来冲抵债务，为了节省税收约定房屋价格以1750元每平方米开票，对原告应支付给被告的金额以欠条的形式进行了明确。证据2真实性不表异议，合同约定的房屋价格是根据协议约定的金额落实，而不是实际交易金额，也不是我公司与被告实际结算的金额。证据3是2013年的房屋买卖合同，不能作为原、被告之间2017年交易价格的参考。证据4案外人购买房屋的合同与本案涉及的合同内容基本雷同，也不是实际结算金额，不能达到原告的证明目的。证据5与本案无关。被告为证明其主张提交以下证据：1、原、被告签订的协议、承诺书、原告签字的《购房情况说明》，证明开票价格不是实际成交价，结算价仍按每平方米4150元。2、申请证人何某同出庭作证，何某同证实被告用第三人开发的李集乡房屋冲抵欠其与合伙人的工程款，购房合同是合伙人之一董某签的，合同签订价格是3051元每平方米，实际结算价是4050元每平方米。被告为证明其主张同时提交由董某、马长兵、何某清、刘亚签名的承诺书，承诺书内容载明董某所购房屋单价为4050元每平方米，实际结算房款为890433元。何某同对此予以认可，并陈述何某清是其哥哥，承诺书上何某清的签名是其代签，房屋产权登记在董某名下后合伙人之间再自行结算。3、申请证人董某出庭作证，董某对其上述承诺书表示认可，并证明因怕过户费多，所以签订购房合同的价格为3051元每平方米，最终房款以4050元每平方米进行结算。董某还证明其购买的房屋价格和市场价差不多。原告对被告提交的上述证据的质证意见是：对证据1真实性无异议，但协议明确约定是多退少补，应以合同的实际价格为准，签订协议是欺骗原告，使原告陷于重大误解。承诺书也是被告书写后原告签字，原告没有多少文化，对承诺书的内容并不了解，一手房的税收也没有多少，不存在避税的情况。证人与被告有利害关系，其证言不予认可。第三人提交（2011）南民初字第1010号民事判决书，证明与涉案房屋相同的房屋在2012年经灌南法院判决认定的销售价格就是4250元每平方米。第三人同时陈述其公司开发的商铺价格从高到低价格区间在500元每平方米，六年前就没有销售过单价为1750元的房屋，原告以购房合同约定的1750元每平方米结算与实际销售价金额差距巨大。第三人还提供案外人周亚军购买的李集商业街C1幢01室房屋的购房合同，合同约定单价为每平方米4180元。经本院核实，该合同经不动产登记部门备案。原告对第三人提供证据的质证意见是：上述1010号判决书中薛峰所购买的房屋是临近街道公路的位置，原告购买的房屋位于最偏僻的位置，为此给证据不能达到第三人的证明目的。周亚军的购房合同仅是备案而已，没有相关的转账记录不能证实买卖的真实性，且该房位置与原告房屋位置相隔16间，而价格与原告房屋价格相当，说明原告房屋的价格明显超过实际。原告还提交：1、（2012）连民终字第368号民事调解书，证实最终经调解薛峰取得A1幢房屋的价款为44万元，折算每平方米为3500元，且该房位于进口处第二间。2、（2016）苏0724民初867号判决书，证明该案原告倪勇购买第三人开发的李集商贸街A1幢01室房屋，房屋价款为70万元，折算单每平方米为3150元。上述可以证明第三人提交（2011）南民初字第1010号民事判决书中的房屋出售合同存在虚假嫌疑，其价格不能反映房屋的真实价格。被告和第三人对此认为，2017年房屋价格为4000元左右符合常理。本院根据双方当事人陈述及举证、质证，认定事实如下：2017年1月6日，原告及宋体军、王乃义三合伙人就刘飞欠其翠湖一品工地钢筋工、瓦工工资及保证金等合计60万元的偿还事宜与被告签订协议，协议约定被告用其承建的灌南县李集门面房C区-16室抵冲刘飞上述欠款，该房面积为213.39平方米，协议约定单价为4150元每平方米，房款合计883950元，多退少补。原告等三名合伙人同意将该房签到原告名下，相关事项由三人自行协商，房屋签订后，所有农民工工资由三人负担，与被告无关。多余款项由原告打欠条给被告。根据此协议，原告同时出具28万元欠条给被告，欠条内容为“欠到胥涛购房款二十八万元整（280000.00）李集商贸街C1-16号房款。”原告和王乃义还共同出具承诺书给原告，承诺书内容为“本人在李集商贸街购买房屋C区一套，单价为每平方米肆仟壹佰伍拾元，应本人要求，为了少交税，恳请开发商按每平方米壹仟柒佰元开票，实际和顺泰公司结算仍按每平方米肆仟壹佰伍拾元，因此产生的一切法律后果由本人承担。”2017年1月9日，原告和第三人签订合同编号为LYGSPF2017892855的《商品房买卖合同》，合同记载商品房坐落于灌南县，用途为商用营业用房，面积213.39平方米，单价为每平方米1750元，总金额373433元。原告于当日出具《购房情况说明》给被告，说明房屋价格以协议结算为准，发票金额不作为实际结算价格。原告于2017年1月25日取得该房的不动产登记证明，并将该房抵押给灌南农村商业银行股份有限公司，用于担保贷款16万元。2017年10月25日，被告起诉原告要求偿还所欠房款28万元及利息。该案审理中，原告提起本案诉讼，该案为此中止审理。审理中，被告还陈述，涉案房屋系江苏顺泰建筑安装工程有限公司（简称顺泰公司）承建，其是该房的实际施工人，顺泰公司以该房抵偿欠其工程款。本院认为：本案争议的焦点是原、被告之间签订的以房抵款协议是否存在重大误解或显失公平，原告要求对协议中房屋价款变更为《商品房买卖合同》的价款及要求确认欠条无效是否应予支持。2016年1月6日，原、被告签订以房抵款协议是原告等三名合伙人与被告自愿签订，且协议内容不违反法律规定，协议第二条对房屋单价已作明确约定，该条最后一句中“多退少补”的语意是用883950元房款抵冲60万元债务后多退少补，该约定与同一日原告出具给被告的28万元欠条相对应。原告主张该条款中的“多退少补”为房屋价格多退少补，不合逻辑，且无证据证实，本院不予采信。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》中房屋单价是应原告出具的承诺书而签订，协议不存在重大误解的情形，且原告在签订《商品房买卖合同》的同时，还出具《购房情况说明》重申了购房的实际价款为协议约定价款而非开票金额。原告提交裁判文书证明2012年经法院调解薛峰最终在该商业街购买的房屋单价为3500元每平方米以及2015年10月案外人倪勇购买的该商业街A1幢01室房屋单价为3150元每平方米，对此本院认为，薛峰所购的房屋为2012年的拆迁置换房，该价格对于2016年房价不具参考性。相对倪勇所购房屋的地段及价格，原告房屋价格偏高，考虑市场经济条件下房屋价格的波动性及购买途径等因素，该证据尚不足以证明其房屋的价格显失公平。结合被告提交的证据，本院认为，原、被告双方签订的协议中，关于房屋价格的约定不存在重大误解或显失公平的情形。退一步讲，即使原告所主张的以房抵款协议存在重大误解或显失公平的情形，其与第三人在2017年1月6日签订的《商品房买卖合同》中载明房屋单价为1750元每平方米，原告就应当知道协议内容存在重大误解或显失公平，其于2018年2月23日提起本案诉讼时撤销权已经消灭。综上，原告要求将原、被告双方于2017年1月6日签订的以房抵款协议中第二条房屋价款变更为《商品房买卖合同》的价款及确认欠条无效的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第（一）项、第六十条第一款规定，判决如下：驳回原告潘祥凤的诉讼请求。案件受理费100元，由原告潘祥凤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。审 判 长 钱 英人民陪审员 祁 浩人民陪审员 戴秀英二〇一八年六月十五日书 记 员 王 彬书 记 员 刘 文法律条文及上诉须知附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。