海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2017）琼0271民初5778号   原告：陈美如，女，1967年6月12日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住广东省吴川市。   委托诉讼代理人：李康才，男，1966年12月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。   委托诉讼代理人：林明宇，海南中海律师事务所律师。   被告：三亚西元房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市临春河路美丰别墅B10栋。   法定代表人：郭健，该公司董事长。   委托代理人：孙正君，海南琼亚律师事务所律师。   原告陈美如诉被告三亚西元房地产开发有限公司（以下简称：西元公司）恢复原状纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，于2016年12月21日作出（2014）城民一初字第3166号民事判决。原告陈美如不服，向海南省三亚市中级人民法院提起上诉。该院于2017年6月21日作出（2017）琼02民终464号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2017年7月26日受理后，依法重新组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告陈美如的委托诉讼代理人李康才、林明宇，被告西元公司的委托诉讼代理人孙正君到庭参加诉讼。庭后本院给予各方调解期，因调解期满后双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。   原告陈美如向本院提出诉讼请求：一、判令西元公司停止侵权，并对被打坏的楼梯恢复原状；二、判令西元公司支付陈美如租金损失1401568元；三、本案诉讼费由西元公司承担。事实与理由：陈美如于2012年9月14日与西元公司签订三份《商品房买卖合同》，购买西元公司开发建设的位于三亚市××区的“金元椰景蓝岸”项目第二层的三间铺面。合同签订生效后，陈美如依约向西元公司支付了全部购房款，并已接收房屋。2013年7月6日，陈美如与高某、梁某签订《房屋租赁合同》，将购买的三间铺面出租给高某、梁某经营使用，租期为5年，从2013年7月9日至2018年8月10日；租金约定为2013年8月10日至2014年8月10日每月租金为56240.6元，2014年8月10日至2015年8月10日每月租金为60556.8元......。2013年7月12日，西元公司在陈美如不知情的情况下将陈美如购买的3间铺面的楼梯打坏，为了制止西元公司的侵权行为，陈美如向下洋田派出所报了案。由于陈美如所购买的三间铺面靠近楼梯口，人流量比较大，西元公司将楼梯打坏后，严重影响经过陈美如铺面的客流量，进而给铺面经营造成严重的负面影响。因此，高某、梁某以楼梯被破坏影响生意为由不再承租陈美如的三间铺面，造成陈美如无法获得租金收益。陈美如认为，楼梯系业主公共财产，根据法律规定，西元公司无权单方面擅自将楼梯打坏，西元公司的行为既违反了规划，也侵害了陈美如的合同权益，造成陈美如已经签订合同出租的三间铺面被承租人退租，无法按照合同约定获得租金收益。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。   因涉案场地已无法恢复原状，经本院释明，原告陈美如当庭撤回其第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令西元公司支付陈美如租金损失80万元（9号铺面的租金损失区间：2013年8月10日至2017年10月31日，10号、11号铺面的租金损失区间：2013年8月10日至2014年9月10日）。   被告西元公司辩称，首先，答辩人不存在侵权，楼梯损坏与陈美如和承租人之间没有任何的关系，本案中，没有客观直接的侵害事实；其次，答辩人拆掉左边的楼梯后，已在右边重建了楼梯，答辩人认为商铺的出租受其他因素影响，即使对原告补偿，也应当按照第一次起诉时鉴定机构对楼梯作出的在左边和右边的租金差额标准来计算。如果按照这一次的鉴定意见要求被告承担是不公平的。   原告陈美如为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》三份，2、付款凭证，上述1、2组证据用于证明原告购买被告开发的“金元椰景蓝岸”项目S-1-2-9、S-1-2-10、S-1-2-11三间商铺，并已付完购房款，涉案被被告打掉的楼梯是原告购买的铺面的重要组成部分。3、“金元椰景蓝岸”宣传广告，用于证明涉案被被告打掉的楼梯正好在原告购买的三间铺面的位置，对原告的铺面具有重大的作用和价值。4、原楼梯照片、被打坏楼梯现场照片及新建的楼梯、雨棚照片，用于证明被告在没有规划许可的情况下破坏原告铺面位置的楼梯的事实。5、房屋租赁合同，6、终止履行《房屋租赁合同》通知，用于证明2013年7月6日原告将购买的三间铺面出租给高某、梁某经营使用的事实，因被告违法打掉楼梯造成高某、梁某终止履行《房屋租赁合同》，造成原告无法获取租金的严重后果。7、关于处理“金元椰景蓝岸”小区商铺S-1-2-9、S-1-2-10、S-1-2-11物业费的协议，用于证明被告也承认拆掉楼梯违法并损害了原告的合法权益，被告同意代原告承担三分之二的物业费，共34611.2元。8、《这里那里咖啡（三亚店）租赁合同》，用于证明因被告违法打掉楼梯造成2013年7月25日高某终止租赁合同后，至2014年9月10日原告才将涉案的10号、11号铺面出租出去。庭后原告补交证据：1、S-1-2-09铺面租赁合同，2、收款收据（9号铺面）2张和物业费票据，上述1、2组证据用于证明涉案9号铺面，于2017年11月份才出租给陈春丽，承租人陈春丽于2017年12月1日开始向原告陈美如交纳租金。租金标准为每月每平方米100元，每月租金合计15937元。3、收款收据（10号、11号铺面）2张，用于证明承租人王琬晴实际上只承租10号、11号铺面，租金交纳标准为每月30057.5元（273.25平方米×110元/平方米）。   被告西元公司质证称，对于证据1的真实性没有异议。对于证据2付款凭证的三性没有异议，但该楼梯不是重要组成部分。对于证据3的真实性没有异议。对于证据4的真实性没有异议，但是楼梯拆了先建的雨棚，然后相隔不久就建起了右边楼梯。对于证据5的真实性有异议，答辩人没有见过租赁人。对于证据6的质证意见与证据5是一致的。对于证据7的合法性、真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，这个协议是针对支付物业费所签订的，在这个协议的事由中已明确了原告是欠了物业费才签订的该协议。对于证据8的真实性由法庭核实，对其证明力不认可。对于原告补充证据的三性均予以认可。   对于原告所举证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信，上述证据应当作为认定本案事实的依据，对于被告拆除楼梯的行为是否违法，本院将结合查明的事实进行认定。   被告西元公司未提交证据。   本院经审理认定事实如下：2012年9月14日，原告陈美如与被告西元公司签订了三份《商品房买卖合同》，购买了西元公司开发的位于三亚市××区房（建筑面积为159.37平方米）（以下简称：9号铺面）、S-1-2-10号房（建筑面积为108.43平方米）（以下简称：10号铺面）和S-1-2-11号房（建筑面积为164.82平方米）（以下简称：11号铺面）。合同签订后，原、被告均履行了各自合同义务。2013年7月6日，原告陈美如（甲方）与案外人高某、梁某（乙方）签订《房屋租赁合同》，由原告陈美如将上述三套房屋出租给乙方经营足浴业务，出租商铺的建筑面积总计432.62平方米（159.37平方米+108.43平方米+164.82平方米），租期为五年，自2013年7月9日起至2018年8月10日止（甲方给乙方预留装修期一个月，从2013年7月9日至2013年8月10日结束，1个月装修期免租金）。双方约定2013年8月10日至2014年8月10日的月租金按130元/平方米（按建筑面积）计算，每月租金合计56240.6元人民币。2014年8月10日至2015年8月10日的月租金按140元/平方米（按建筑面积）计算，每月租金合计60556.8元人民币。2015年8月10日至2016年8月10日的月租金按150元/平方米（按建筑面积）计算，每月租金合计64893元人民币。2016年8月10日至2017年8月10日的月租金按160元/平方米（按建筑面积）计算，每月租金合计69219.2元人民币。2017年8月10日至2018年8月10日的月租金按170元/平方米（按建筑面积）计算，每月租金合计73545.4元人民币。乙方交纳租金按1年支付一次，先付租金后用房。合同第3.3条约定乙方在交付第一年租金时同时向甲方交纳租房押金人民币20万元，在租期届满乙方不续租及不违约亦无损失赔偿的情况下，甲方将全部押金无息退还给乙方。合同签订后，二承租人依约向原告支付了20万元押金，2013年7月12日，被告西元公司因加建雨棚将右侧楼梯拆除，并于2014年7、8月份在新加建雨棚的左侧重新加建了楼梯。因受楼梯拆除的影响，二承租人于2013年7月25日向原告出具通知，要求终止该房屋租赁合同，原告同意后已将押金退还。   2014年9月10日，陈美如（甲方）与王琬晴签订《这里那里咖啡（三亚店）租赁合同》，约定甲方将涉案9号、10号、11号铺面出租给乙方作为合法餐饮经营使用，租赁总面积为432.62平方米，租赁期限自2014年9月10日起至2020年9月10日止，其中自2014年9月10日起至2014年11月30日为商铺免租期，即此期间甲方免收乙方租金。合同第3.1条约定，商铺租金为每月110元/平方米，按购买房产合同面积计算，每月租金合计47588.2元，2016年9月10日起在上一年租金的基础上递增5%以此类推至合约结束。合同第3.2条约定为确保出租商铺及其设施完好以及租赁期间的相关费用如期结算，乙方应向甲方交纳二个月的租金，及人民币95176.4元作为保证金。合同签订后王琬晴向原告依约支付了涉案三间铺面的保证金95176.4元和第一期三个月的租金142764.6元。2015年1月1日开张后，因被告西元公司未开通水电及排水，王琬晴退租了其中9号铺面。剩下的10号、11号铺面至今仍在经营使用。2017年11月1日，陈美如（甲方）与陈春丽（乙方）签订9号铺面租赁合同，约定甲方将9号铺面出租给乙方作合法餐饮经营使用，铺面面积为159.37平方米，商铺租赁期自2017年11月1日起至2022年11月30日止，租金为每月100元/平方米，按建筑面积计算，每月租金为15937元，2020年11月1日起在上一年租金的基础上递增5%以此类推至合约结束。合同第3.2条约定，乙方应向甲方交纳三个月商铺租金即47811元作为保证金。合同签订后，陈春丽依约履行了付款义务，并租赁至今。   2014年10月30日，西元公司（甲方）、贵州元和新纪物业管理有限公司三亚分公司（乙方）和陈美如（丙方）签订关于处理椰景蓝岸小区商铺：S-1-2-9，S-1-2-10，S-1-2-11物业费的协议，就丙方现欠乙方2013年1月1日至2014年12月31日物业管理费51916.8元一事，三方达成协议：一、因甲方拆除商铺楼梯，甲方同意代丙方承担51916.8元物业费的三分之二即34611.2元，二、现丙方已向司法机关提出诉讼，要求甲方进行赔偿，如丙方胜诉，物业管理费由甲方从赔偿金中扣除17305.6元转支付乙方，冲抵物业管理费。如丙方败诉，丙方应直接向乙方缴纳物业管理费17305.6元；三、本协议签订后，乙方二天内向丙方商铺S-1-2-10、S-1-2-11通水通电。待商铺S-1-2-9甲方整改完工，验收合格后，乙方二日内再向该商铺通水通电。   另，原一审中本院曾依职权于2014年11月7日就涉案房屋楼梯改建事宜去函三亚市规划局。2014年11月20日，三亚市规划局向本院复函如下：“2013年10月“金元椰景蓝岸”项目业主三亚西元房地产开发有限公司向我局申请在项目南侧的产权酒店楼2-1轴和2-3轴之间加建1个雨棚，考虑到酒店使用需求，我局按程序于2014年1月10日至2月10日在三亚规划建设信息网站及三亚日报进行了公示，公示期间未收到异议，2014年9月我局批准了该项目加建雨棚，该加建雨棚位置原有通向二楼的室外楼梯（来文表述的右边的楼梯），故需要拆除，后业主在建设雨棚过程中，为了一、二楼的上下通行，在二楼入口不变的情况下在2-3轴和2-5轴之间加建了1个室外楼梯（来文表述的左边的楼梯）。”原一审就规划局复函组织双方对三亚市规划局复函进行质证，陈美如对该函的真实性无异议，对合法性、证明力有异议；西元公司对该函真实性、合法性及回函内容无异议。   2016年3月6日，陈美如向原一审申请对涉案铺面楼梯建在铺面右边的租金价值、涉案铺面楼梯建在铺面右边的租金价值与建在左边的租金价值的差价进行评估。经本院依法委托，海南中明智资产评估有限公司于2016年6月16日作出海南中明智评报字（2016）第4141号《司法技术鉴定报告》，评估结论为：位于三亚市××区金元·椰景蓝岸1#商铺S-1-2-9、S-1-2-10、S-1-2-11（总建筑面积为432.62㎡）对涉案楼梯建在铺面右边的租金价值（2013年7月至2014年7月的租金价值；2014年7月至2015年7月的租金价值；2015年7月至2016年7月的租金价值；2016年7月至2017年7月的租金价值；2017年7月至2018年7月的租金价值）评估价值为2389366.00元；涉案楼梯建在铺面右边的租金价值与涉案楼梯建在铺面左边的租金价值的差价评估价值为4374元/月。该次鉴定评估费为20000元。   2017年10月16日，原告陈美如向本院申请对9号铺面2013年8月10日至2017年10月31日期间的市场租金价格和10号、11号铺面2013年8月10日至2014年9月10日期间的市场租金价格进行司法鉴定评估。本院依法对外委托，海南中力信房地产土地估价有限公司接受委托后于2018年4月12日作出海中力信（2017）司法鉴字第1201号《司法技术鉴定报告》，鉴定意见为：金元椰景蓝岸S-1-2-9号商铺建筑面积为159.37平方米，2013年8月10日-12月31日各月平均租金为68元/平方米，2014年各月平均租金为72元/平方米，2015年各月平均租金为73元/平方米，2016年各月平均租金为71元/平方米，2017年1月1日-10月31日各月平均租金为73元/平方米。金元椰景蓝岸S-1-2-10号商铺、S-1-2-11号商铺建筑面积共计273.25平方米（108.43平方米+164.82平方米），2013年8月10日-12月31日各月平均租金为68元/平方米，2014年1月1日-9月10日各月平均月租为72元/平方米。该次鉴定鉴定费为26300元。对于该鉴定意见，原被告均无异议。   本院认为：原告陈美如基于与被告西元公司签订的三份《商品房买卖合同》，购买了涉案9、10、11号三间铺面。上述三间铺面购买时靠近楼梯，随后被告西元公司改变了原楼房外部结构，将靠近涉案铺面的楼梯拆除。西元公司改建楼梯的行为虽然经过职能部门的审核批准，并进行了公示，但经海南中明智评报字（2016）第4141号《司法技术鉴定报告》认定，被告西元公司的改建行为已对原告所购三间铺面的租金价值造成了损失，西元公司应对该损失承担赔偿责任。对于损失的具体金额结合原告主张的损失区间，本院认为，经查，涉案楼梯拆除的行为发生在原告与高某、梁某签订房屋租赁合同期间，虽原、被告双方均无法确定楼梯拆除和完工的具体时间，但双方均认可该楼梯的建设工期为一年左右，因涉案三间铺面均位于二楼，被拆除的楼梯为登上二楼的主要通道，楼梯被拆除后，仅能通过侧面的消防通道登上二楼，且三间铺面均为毛坯，对外出租势必面临装修，仅剩的消防通道无法满足装修的要求，故被告的拆除行为已在一定程度上阻碍了涉案三间铺面的正常使用。故原告现主张三间铺面从2013年8月10日至2014年9月10日期间的租金损失，理由正当，本院予支持。对于该期间的损失金额，依据海中力信（2017）司法鉴字第1201号《司法技术鉴定报告》所确定的租金金额，本院认定涉案三间铺面从2013年8月10日至2014年9月10日期间的租金损失共计401874.6元[9号铺面：68元/月·平方米×159.37平方米÷30×143天+72元/月·平方米×159.37平方米÷30×252天=148044元；10号、11号铺面：68元/月·平方米×273.25平方米÷30×143天+72元/月·平方米×273.25平方米÷30×252天=253830.6元]。经查，9号铺面于2014年9月10日已与10号、11号铺面一并出租给了王琬晴，其后王琬晴因水电和排水问题对9号铺面进行退租，2017年11月1日原告重新将9号铺面出租给了陈春丽。故对于9号铺面的租赁损失应为租金差价损失，依据海南中明智评报字（2016）第4141号司法技术鉴定报告确定的租金差价金额，本院认定9号铺面从2014年9月11日至2017年10月31日期间的租金差价损失为167086.8元（4374.00元/月÷30×1146天）。因原告与高某、梁某签订的租赁合同中约定的租金并未实际产生，且该租金受多方面因素的影响，并不能真实反映该租赁物的实际价值，因此原告主张按其合同约定的租金金额计算其损失金额的主张，于法无据，本院不予支持。   综上，本院认定因被告西元公司拆除和改建楼梯需向原告陈美如赔偿的损失共计568961.4元（401874.6元+167086.8元），对于原告超出部分的主张，本院不予支持。   依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：   一、被告三亚西元房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈美如赔偿损失568961.4元；   二、驳回原告陈美如的其他诉讼请求。   案件受理费17414元，由原告陈美如负担10345元；被告三亚西元房地产开发有限公司负担7069元，两次鉴定费46300元（20000元+26300元），由被告三亚西元房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 陈孟灿   人民陪审员 郑辉仁   人民陪审员 王定明     二〇一八年六月二十八日   书 记 员 陈俊瑾   附相关法律条文：   中华人民共和国民法通则   第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。   损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。   受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。   关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释   第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法(第六章所称的共有部分：   （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；   （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。   建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。   最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。