贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初306号原告：陈秀荣，男，1930年1月1日出生，苗族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨正英，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：魏玉明，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司住所：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。法定代表人：李亿红，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：佟振峰、李秀丽，该公司员工。原告陈秀荣与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀荣的委托诉讼代理人杨正英、魏玉明，被告嘉友公司的委托诉讼代理人李秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金23800.58元（2016年1月1日至2017年7月4日552天×431170元×0.0001）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年7月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以431170元用于购买被告开发建成的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B2幢1单元15层4号商品房，由于该房是预售房，被告在原告付清房款后，于2013年6月30日将该房屋交付原告入住，原告入住时按被告要求，向被告交付了房屋产权登记费、维修基金、契税、产权代办费。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后2015年12月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年7月4日该房屋产权证才办理下来，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，请求依法支持原告前述所请。被告嘉友公司辩称，请求驳回原告诉讼请求。1、本案延迟办证的原因并非我方过错造成，主要是施工单位拒不移交竣工资料影响竣工备案时间，以及政府因房产三证合一改革又拖延了办证时间。双方于2013年7月2日签订的补充协议第5.4条规定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。这是双方对于办证问题的特殊约定；2、办证时间是商品房交付之日起600个工作日，按此计算截止时间为2015年7月11日；3、我方的协助义务是提交申请该商品房所有权初始登记的资料，本案我方提交申请该商品房所有权初始登记资料的时间是2015年12月15日。综上，请法院作出公正判决。本院经审理认定事实如下：原告陈秀荣与被告嘉友公司于2013年7月2日签订《商品房买卖合同》，约定被告以431170元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B2幢1单元15层4号住宅房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记:（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……”在双方签订的《补充协议》（该合同附件十二）中第5条中约定：“关于产权登记的补充：……5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。……”合同签订后，原告按约支付了房款431170元，被告交房时间为2013年6月30日。2015年12月15日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际B2幢《商品房销售现房证明书》。2017年7月4日，涉案房屋取得黔（2017）乌当区不动产权第0002904号《不动产权证书》，登记的权利人为原告。上述事实，有双方当事人的陈述，以及《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、销售不动产统一发票、相关费用的收据、《不动产权证书》、商品房销售证明书等书证在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。对于涉案房屋产权登记事项，涉案合同第二十二条中约定出卖人于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，而合同补充协议第5条约定出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。对此，本院认为，根据《合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案合同补充协议第5条应视为双方当事人经协商一致后，对被告申请该商品房所有权初始登记的期限进行了变更，为自商品房交付使用之日起600个工作日内，该约定合法有效。出卖人即嘉友公司于2013年6月30日将房屋交付原告使用后，按照合同约定的期限即600个工作日计算，被告应在2015年11月15日前对涉案房屋办理产权登记备案手续而未办理，直至2015年12月15日被告才完成其该合同义务，因此，被告的行为构成违约，理应承担其违约责任，即应向原告支付自2015年11月16日至2015年12月15日共计30天的迟延办证违约金。原告提出自2016年1月1日开始起算违约金，系对合同相关约定理解有误，本院在此指正。对于被告提出延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而本案《商品房买卖合同》亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。现原告请求违约金以每日按已付房价款的万分之一计算的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，本院予以支持，而对于原告请求计算至2017年7月4日（原告取得房屋产权登记之日）的主张，因于约无据，本院不予支持。对被告应向原告支付的违约金计算为：431170元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×30天（违约天数）=1293.5元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告陈秀荣违约金1293.5元；二、驳回原告陈秀荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197.5元（已减半），由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担50元（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告），由原告陈秀荣负担147.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一八年六月二十八日书记员  翟彦霖