云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终3416号上诉人（原审被告）：云南金鼎盛房地产开发有限公司，住所：昆明市五华区龙泉路**主楼第**。法定代表人：宋文伟，总经理。委托诉讼代理人：龚声松，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王新霞，女，1955年11月26日出生，汉族，住昆，住昆明市盘龙区div>委托诉讼代理人：蒲曙，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南金鼎盛房地产开发有限公司（以下简称：金鼎盛公司）因与被上诉人王新霞房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初12516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金鼎盛公司的特别授权代理人龚声松、被上诉人王新霞的特别授权代理人蒲曙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金鼎盛公司上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初12516号民事判决，并依法改判；2、由王新霞承担本案诉讼费。事实与理由：首先，金鼎盛公司与王新霞之间不存在真实的商品房买卖关系。就本案涉及事项，王新霞并无购买金鼎盛公司预售房屋的真实意图，并非真正的购房人。王新霞和金鼎盛公司签订《商品房购销合同》的真实目的不是获得房屋，而是为双方之间的借贷行为提供房屋担保，该行为不能在双方之间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。王新霞和金鼎盛公司在签订《商品房购销合同》的同一天，又针对《商品房购销合同》约定的全部42套房屋签订了《物业回购协议》，约定金鼎盛公司在360日内原价回购所有房屋，金鼎盛公司如不能及时回购，将按照每日万分之三的标准向王新霞支付违约金。由此可知金鼎盛公司和王新霞之间的关系显然并非真实的商品房买卖关系。其次，金鼎盛公司和王新霞之间的真实法律关系并非商品房买卖合同关系，王新霞不能依据此关系要求金鼎盛公司赔偿其已付款项一倍的损失。一审法院认定金鼎盛公司与王新霞之间成立商品房买卖关系，进而依照有关商品房买卖的法律规定判决金鼎盛公司赔偿王新霞已付款项一倍的损失。金鼎盛公司认为，给予王新霞赔偿需建立在王新霞和金鼎盛公司之间已经建立真实的商品房买卖关系的基础上，否则，王新霞不应依此要求赔偿。既然金鼎盛公司与王新霞之间并不存在真实的商品房买卖关系，金鼎盛公司就不应当承担出卖人的责任，而应按照双方真实交易承担借款人的还款责任。王新霞答辩称：1、金鼎盛公司与其之间成立的是商品房买卖合同关系。2015年5月29日，王新霞与金鼎盛公司签订了《商品房购销合同》，已约定金鼎盛公司将本案的诉争房屋卖给王新霞，且其于2015年6月11日支付购房首付款，金鼎盛公司接受了王新霞的首付房款。其后，王新霞多次要求金鼎盛公司办理登记备案手续，办理贷款支付房款，金鼎盛公司均拖延不办，而于2016年2月4日，将房屋备案给了案外人熊朝琳，导致王新霞未能支付尾款、“合同”不具备履行条件，王新霞的合同目的不能实现。2、“回购协议”与“商圈协议”均与本案无关。回购协议系独立于《商品房购销合同》外的一个独立合同，并且未履行。“商圈协议”的本质是一个委托协议，与《商品房购销合同》所建立的买卖关系是完全不同的两个法律关系。3、王新霞与金鼎盛公司之间另有借款，其签订的《借款协议书》与借款《收据》与商品房买卖具有完全不同的表现形式。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其与金鼎盛公司之间建立的是真实有效的商品房买卖关系，请求二审法院维持原判。王新霞向一审法院提出诉讼请求：1、解除王新霞、金鼎盛公司于2015年5月29日签订的《商品房购销合同》；2、金鼎盛公司支付王新霞逾期交房违约金9000元；3、金鼎盛公司退还王新霞已付款165180元，并支付该款项自2015年6月11日起至实际退还之日止的利息（按同期人民银行贷款利率计）；4、金鼎盛公司承担王新霞已付购房款一倍的赔偿责任即165180元。一审法院认定：2015年5月29日，王新霞、金鼎盛公司签订《商品房购销合同》，约定金鼎盛公司以225180元将本案讼争房昆明市莲花池畔（A1地块）2幢A单元第17层3号出售给王新霞；王新霞首付165180元，余款贷款支付；金鼎盛公司应于2015年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给王新霞；金鼎盛公司如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，金鼎盛公司按每天100元支付王新霞违约金，合同继续履行，逾期90天后，王新霞有权解除合同，金鼎盛公司退还王新霞已付款，已发生的交易税费由金鼎盛公司承担。2015年6月11日金鼎盛公司开具的收据载明收到王新霞首付款165180元。2016年2月4日金鼎盛公司与案外人熊朝琳签订的关于本案讼争房的商品房买卖合同登记备案。一审法院认为：本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。王新霞、金鼎盛公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故金鼎盛公司与王新霞签订商品房购销合同后，又将本案讼争房出卖给案外人的行为致使王新霞享有法定合同解除权，故一审法院对王新霞诉请解除合同予以支持。合同继续履行，才产生逾期交房违约金，故一审法院对王新霞主张的逾期交房违约金不予支持。故金鼎盛公司应返还王新霞已付购房款并支付该款项自2015年6月11日起至返还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计），并赔偿王新霞损失165180元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、解除原告王新霞与被告云南金鼎盛房地产开发有限公司于2015年5月29日签订的《商品房购销合同》；二、由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王新霞购房款165180元，并支付该款项自2015年6月11日起至返还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计）；三、由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王新霞损失165180元；四、驳回原告王新霞的其他诉讼请求。案件受理费6650元，减半收取计3325元，由原告王新霞负担245元，由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司负担3080元。二审中，上诉人金鼎盛公司向本院提交《购房定金协议》、购房交款明细单、合同价款统计表、《物业回购协议》、《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》欲证实：1、本案涉及的物业（2栋17、18楼）正常销售总价为1200万元；2、《商品房购销合同》约定的购房首付款是《购房定金协议》约定总价的50%，签订《商品房购销合同》仅是王新霞投资的保障措施，王新霞并无实际购房意愿；3、双方同时签订《商品房购销合同》《物业回购协议》和《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》，双方并无买卖物业的真实意思，而是金鼎盛公司向王新霞进行融资，并向王新霞返还固定金额加有一定风险的投资收益，将本案房屋以买卖形式作为王新霞的投资保障。王新霞质证认为，认可《购房定金协议》的真实性，但关联性不予认可，并认为该协议与本案无关，且内容中的第七条约定签订商品房购销合同后协议无效；对《购房交款明细单》、《物业回购协议》、《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》的真实性认可，关联性不予认可；对《合同价款统计表》的三性均不予认可。对双方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审的情况综合认定。二审查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：金鼎盛公司与王新霞之间是借贷关系还是商品房买卖关系？本院认为：首先，从双方提交的证据来看，王新霞为证实其诉请提交的《商品房购销合同》《收款收据》《汇款凭证》欲证实房屋买卖合同成立生效，经审查合同内容不违反法律和社会公共利益，本院依法予以确认。金鼎盛公司上诉主张双方之间系借贷关系，但其向本院提交的《购房定金协议》《物业回购协议》及《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》等证据不能证实双方就借款形成合意、约定利息，亦自认未归还过王新霞任何利息。综上，本院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面借款合同并非不可缺少的要件，但本案中在案证据不能证实双方借款的合意及利息约定的方式，故金鼎盛公司主张双方系借款关系不能成立，本院不予支持。其次，从案涉《商品房买卖合同》内容来看，双方当事人在合同中对具体买卖房屋房号、房屋建筑面积、每平方米单价、付款方式、房屋交付条件及交付期限等均进行了明确约定，且《物业回购协议》《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》仅作为买卖合同的补充，两协议是否履行并不影响《商品房买卖合同》的履行，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，房屋买卖合同的标的物是不动产，其权属的转移必须办理登记手续，但办理转移登记手续是履行合同的一项义务，未办理转移登记的，并不影响合同效力，故除法律另有规定或合同另有约定外，房屋买卖合同自成立时生效。最后，从《物业回购协议》、《“莲花池畔”供应链商圈服务协议》的内容来看，上述两份协议约定回购案涉房屋的时间及条件，特别是商圈服务协议第二条约定：“乙方在支付上述购房款之日起六个月后享有如下权利：（1）乙方选择不购买房屋…（2）乙方选择不购买，但自愿将预付款用于股票认购的…（3）乙方选择购买房屋的：乙方应付清剩余购房款，并按所签署的《商品房购销合同》的约定办理相关手续，甲方不赠送股票…”，协议赋予王新霞有选择购房的权利，且在时间条件已成就的情况下，王新霞有权作出选择。综上，商品房买卖合同、收款收据均系直接证据，足以证明双方之间系商品房买卖关系。金鼎盛公司虽辩称系借贷关系，王新霞与其签订商品房购销合同的真实目的不是获得房屋，而是为双方之间的借贷行为提供担保，但其未提供借款合同，亦未就借贷形成的合意及利息约定等进行举证，故其此辩称缺乏事实和法律依据。与此同时，鉴于双方之间系商品房买卖关系，商品房买卖合同合法有效，且案涉房屋已备案在案外人的名下，故一审法院依据查明的事实所作判决并无不当。综上所述，金鼎盛公司所提上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6650元，由云南金鼎盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  许莉审判员  余锋审判员  方玲二〇一八年六月十九日法官助理寸杨杰书记员焦宏瑞