福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0922民初1658号 原告：王依宝，男，1969年2月4日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人:张金水，福建八闽律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司古田县支行，住所地：福建省古田县。 负责人：林辉，该支行行长。 委托诉讼代理人：雷丽容，女，1974年10月9日出生，系该支行员工。 委托诉讼代理人：林旺，福建之秀律师事务所律师。 被告：叶祖亨，男，1976年8月18日出生，住福建省古田县。 被告：林雪琴，女，1979年3月4日出生，住福建省古田县。 被告：陈明旦，男，1974年9月26日出生，住福建省古田县。 被告：叶春花，女，1975年2月1日出生，住福建省古田县。 四被告共同委托诉讼代理人：林铃斌，福建华忠盛律师事务所律师。 原告王依宝与被告中国农业银行股份有限公司古田县支行（以下简称农行古田支行）、叶祖亨、林雪琴、陈明旦、叶春花案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王依宝之委托诉讼代理人张金水，被告农行古田支行之委托诉讼代理人林旺，叶祖亨、林雪琴、陈明旦、叶春花之共同委托诉讼代理人林铃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王依宝向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）闽0922执异17号《执行裁定书》;2.对（2016)闽0922执1057号执行一案陈明旦、叶春花名下位于古田县的工业用地使用权及地上厂房予以中止执行，并依法保护其作为承租人的合法租赁权和优先购买权。事实和理由：农行古田支行与叶祖亨、林雪琴、陈明旦、叶春花的金融借款合同纠纷执行一案（案号（2016）闽0922执1057号），法院于2017年5月18日发布（2016）闽0922执1057号公告，拟对陈明旦、叶春花名下位于古田县的工业用地使用权及地上厂房进行处置，并要求其在2017年6月30日前迁出，为此，其于2017年6月27日向法院提出执行异议，法院立案受理后，于2017年7月7日作出驳回异议申请的《执行裁定书》，并于2017年7月20日送达其签收。其根据事实认为，其与陈明旦、叶春花就上述土地及厂房于2015年7月10日签订有租赁合同，约定租期至2030年11月31日，其依约支付租金，至今一直承租并占有使用，依法合法有效。根据法律规定，法院在执行本案讼争土地及厂房时，必须考虑本案讼争土地及厂房存在合法租赁的事实，其作为承租人依法拥有优先购买权和合法租赁权，且法律规定抵押、拍卖不影响租赁的延续，不能要求其迁出。而执行裁定书据以作出驳回异议申请的所谓依据是农行古田支行提供的2015年11月30日签订的《租赁合同》。对于该合同，其未签订过，系伪造的虚假合同。 农行古田支行辩称，1.案涉厂房一直由案外人福建福瑞发制品有限公司使用到2015年10月，厂房并非由王依宝占有使用；2.王依宝提供的租赁合同，未得到陈明旦、叶春花的认可，其作为第三方提供的证据，更具有客观性；3.从陈明旦与福瑞发制品公司签订的合同、陈明旦在2015年7月17日提供的声明可以看出厂房并没有租赁给王依宝；如果王依宝真有与陈明旦、叶春花签订租赁合同，也不可能在2015年7月17日作出相应的承诺；其提交的相应证据可以证实，所谓的租赁合同根本就是虚假；4.二百多万的租金，陈明旦是一分未取。相反三份的转账资金都流向了王依宝本人，租赁合同没有客观的履行，以证据的高度盖然性可以看出来，租赁关系不存在。 叶祖亨、林雪琴、陈明旦、叶春花辩称，1.王依宝在诉状中陈述的签订合同时间2015年7月10日，与事实严重不符。当时王依宝与陈明旦、叶春花的租金汇款是在2015年11月28日，租赁期限是从2015年12月1至2030年11月31日，因合同不是王依宝与陈明旦、叶春花之间签订的。因为陈明旦欠XX的款项未能偿还，福瑞发制品又提起终止合同，再加上XX逼迫陈明旦，要求厂房交由他出租，后来的事情都是XX出面处理的。XX打了三份租赁合同，叫陈明旦、叶春花签完字，由XX拿走，还向陈明旦拿了电子转账的网银。11月30日，XX把合同给陈明旦，再由陈明旦签完落款。陈明旦都没有收到租金，钱是通过XX的账户进行循环转账；2.厂房是租赁给福瑞发制品的，当时双方签订的租期是到2016年3月10日，福瑞发制品公司也没有要终止合同，到2015年7月，陈明旦和叶春花在租期还没到的情况下就租赁给王依宝，这明显是不可能的；3.租赁合同不是真实的，从王依宝提交的合同内容来讲，合同也有涂改。合同有约定，一旦签订合同就立马支付租金和保证金，再结合王依宝的转账凭证，租赁签订的时间2015年7月10日，明显是不真实的。 本院组织当事人进行举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王依宝围绕诉讼请求依法提交了证据1-4，现认证如下：（2017）闽0922执异17号《执行裁定书》、（2016）闽0922执1057号公告、银行转账汇款回单均盖有单位公章，对其真实性、合法性予以确认；《租赁合同》（2015年7月10日签订）由合同双方当事人签字，该证据证实了陈明旦、叶春花将案涉厂房出租给王依宝，租赁期限自2015年12月1日至2030年11月31日，对该证据予以采信；现场照片，并未体现拍摄时间、地点，无法证实王依宝实际占有使用案涉厂房的起始时间，与本案不具有关联性，不予采信。农行古田支行依法提交了证据1-8，现认证如下：福建福瑞发制品有限公司的营业执照、租赁合同、承租人出租人承诺书均盖有“与原件核对相符”的核对章，且有认定人签字确认，对其真实性予以确认，与声明书、证明、陈明旦借记卡历史明细清单、福建福瑞发制品有限公司注销等材料共同证实了福建福瑞发制品有限公司于2013年3月11日向陈明旦租赁案涉厂房，实际租赁至2015年10月份的事实；对陈明旦银行转账清单的真实性予以确认；王依宝否认《租赁合同》（2015年11月30日）系由其所签；将该合同上的签字与王依宝在立案送达回证上的签字比对，两处签字的笔迹形式上确有不同，对该合同真实性不予采信。 根据王依宝之委托诉讼代理人张金水、农行古田支行之委托诉讼代理人林旺以及叶祖亨、林雪琴、陈明旦、叶春花之共同委托诉讼代理人林铃斌的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年7月10日，王依宝与陈明旦、叶春花签订《租赁合同》，约定王依宝向陈明旦、叶春花租赁古田县厂房，租赁期限自2015年12月1日至2030年11月31日止；2015年11月28日，王依宝通过汇款向陈明旦交付2050000元； 2.古田县的工业用地使用权及地上的厂房已于2015年7月31日用于叶祖亨向农行古田支行申请贷款6000000元本金提供抵押担保，并办理抵押登记，他项权证号：古房他证古田字第××号； 3.福建福瑞发制品有限公司租赁案涉厂房的期限自2013年3月11日至2016年3月10日止；福建福瑞发制品公司实际于2015年10月搬出；陈明旦、叶春花于2015年11月向王依宝交付案涉厂房； 4.2017年5月18日古田法院以公告告知，将对案涉厂房进行处置，并要求陈明旦、叶春花及厂房内的承租户在2017年6月30日迁出；王依宝于2017年6月27日向法院提出执行异议，法院于2017年7月7日作出驳回异议申请的（2017）闽0922执异17号《执行裁定书》。 综上所述，本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王依宝与陈明旦、叶春花在2015年7月10日签订了《租赁合同》，但陈明旦、叶春花实际于2015年11月才将案涉厂房交付王依宝占有使用，在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致的情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记为准，房屋租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权。王依宝在案涉房产设定合法有效的抵押权后才取得案涉厂房的租赁权，根据《物权法》第一百九十条的规定，不能对抗成立在先的农行古田支行的抵押权。王依宝所举证据不足以证明其对案涉厂房享有足以排除强制执行的民事权益。古田法院（2017）闽0922执异17号《执行裁定书》裁定不支持王依宝请求中止对本案争议厂房强制执行的处理并无不当，王依宝关于撤销上述执行裁定、中止强制执行的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。案涉厂房经抵押登记后即产生对外公示、公信的效力，设立在后的租赁权不能对抗成立在先的抵押权，故王依宝诉请要求保护其租赁权之主张，不予支持；倘其因丧失租赁权而遭受经济损失，可依租赁合同对出租方另行提起违约之诉来寻求救济。房屋的优先购买权须在房屋租赁合同关系存续期间，房东出售房屋时，承租人才能享有的权利。不存在承租人的房屋优先购买权被侵害的情形下，王依宝即主张该权利缺乏事实与法律依据，对其该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款规定，判决如下： 驳回王依宝的诉讼请求。 案件受理费22800元，由王依宝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  潘 强 人民陪审员  余桂秋 人民陪审员  黄春意 二〇一八年六月八日 书 记 员  郑 威 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 -8-