成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初3261号 原告（反诉被告）：王卫东，男，1967年6月27日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：马屈，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司。住所地：山南市乃东区泽当镇民族路和安徽大道交汇处伊葩公寓写字楼5楼。 法定代表人：苏丁，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：汪坤、王慧，四川蜀辉律师事务所律师。 第三人：成都市双流新博新美商业管理有限责任公司。住所地：成都市双流区东升街道广都大道189号。 法定代表人：尹志强，经理。 委托诉讼代理人：邹锐，男，1974年1月29日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 原告（反诉被告）王卫东诉被告（反诉原告）西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司(以下简称西藏新博新美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，追加第三人成都市双流新博新美商业管理有限责任公司（以下简称双流新博新美公司）参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王卫东及其委托诉讼代理人马屈，被告（反诉原告）西藏新博新美公司的委托诉讼代理人汪坤、王馨，第三人双流新博新美公司的委托诉讼代理人邹锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王卫东向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除双方合同；2.判令被告赔偿原告损失费共计1116166.19元；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告于2013年1月18日与被告签订租赁被告双流商场3楼3036号店铺经营定制家具。签订协议时，被告商场还在修建。2013年1月28日原告交租赁款项13100元。2013年9月6日被告又通知原告交租赁款项34825元。2014年3月12日原告接到被告可以进场装修通知，于3月14日进场，4月10日装修完毕。4月12日开始安装定制家具样品，4月13日被告商场管理人员要求交822.23元电费，原告即于2014年4月14日交纳。但2014年4月20日被告商场管理人员又通知原告店员须交3740元电费，并称之前交的电费算装修管理费，现在才是电费。2014年4月21日，被告在没有通知原告的情况下，私自拉闸断开原告的电源，并称不交电费就拉电。原告经与被告商场管理人员沟通无果的情况下，只得被迫关门，至今无法开门正常营业经营，合同目的不能实现给原告造成巨大损失：包括装修费损失398653元，定制家具样品报废损失278630元，交给被告费用48747.23元，贷款利息损失212507.32元（贷款利息按两年息6.15%上浮30%，实息为7.995%），原告为开此店其预期利润应为177628.64元（按投资行业回报率每年最低12%计算）。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告西藏新博新美公司辩称：一、原告主张“判令解除双方合同”缺乏事实和法律依据。租赁合同已于2015年2月15日履行期限届满，故不存在合同解除的情形。原告在合同期限届满后仍然占用该场地，至今仍未腾退；二、原告主张的各项损失费用没有事实和法律依据。双方均认可合同有效，原告已实际使用租赁房屋，故其主张返还租赁相关费用的理由不成立。根据合同第五条第6款的约定和房屋租赁合同司法解释第十二条的规定，原告主张的各项损失没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效；综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人双流新博新美公司述称：同意被告的意见。 反诉原告西藏新博新美公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人腾退新博美装饰城双流（商场）整体柜区3楼3036号经营场地，并将租赁场地交付反诉人；2、请求判令被反诉人向反诉人支付拖欠房屋租金、商家综合管理费、整体保险费等88861元，并应支付27460元违约金；3、请求判令被反诉人向反诉人支付拖欠水电费12415.72元及滞纳金（每天按应缴纳总金额的千分之三支付）；4、请求判令被反诉人支付超期占用场地费用264600元（按42元/平米/月，该摊位共计225平米，暂从2015年2月16日租赁合同期满计算至2017年5月15日共计28个月，应计算至被反诉人实际腾退之日止）；5、诉讼费全部由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与成都新博美商业管理连锁有限责任公司双流分公司于2013年1月18日签订《摊位租赁管理合同》等相关协议，合同约定租赁期限15个月，合同起止日期以实际开业日期为准，其中免租期三个月。租金单价为42元/平米/月，摊位计价面积为225平方米。首先，根据合同及补充协议约定，被反诉人应于2013年1月、5月、11月向反诉人支付摊位租金，逾期支付超过30日，视为乙方单方解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，并追偿剩余欠款及租金总额百分之二十的违约金。其次，根据第七条，被反诉人应按月支付店内发生的水、电等费用，逾期被反诉人应每天按应缴纳总金额的千分之三支付滞纳金，逾期超过15天未交，属违约，反诉人有权停止提供相关水、电服务。同时，根据合同第五条第4款，合同期满乙方继续占用甲方场地，超期五日内应支付甲方场地超期占用费100元/平米/天；超期五日以上的，乙方支付甲方场地超期占用费300元/平米/天，甲方有权收回摊位，同时处理乙方店面内的所有物品；乙方承诺赔偿因超期给甲方造成的一切损失。为了维护反诉人的合法权益，故提起反诉。 反诉被告王卫东辩称：1、反诉请求与客观事实不符。由于反诉人在租赁合同履行期间拒绝向原告供电，导致合同无法继续履行，严重侵害了被反诉人的权益，违反了合同约定。反诉人所谓的损失应该由其自己承担。2、超期占用场地是由于反诉人违反合同约定给被反诉人造成了巨额损失，原告多次寻求解决无果的情况下才占用场地至今。该损失由反诉人自己承担。3、反诉人认为2015年2月16日双方合同已经履行完毕，反诉人的反诉请求已过诉讼时效。请求驳回反诉人的反诉。 第三人双流新博新美公司述称：同意反诉原告的意见。 本院经审理认定事实如下：2010年11月12日成都新同辉置业有限公司与成都博美商业地产营销管理有限责任公司（2012年9月8日名称变更为“成都新博美商业管理连锁有限责任公司”，2013年7月18日名称变更为“成都新博美商业管理连锁股份有限公司”，2016年7月5日名称变更为“西藏新博美商业管理连锁股份有限公司”，2017年11月20日名称变更为“西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司”）签订《合作协议》，约定利用成都新同辉置业有限公司拟建的商业物业开发新项目，组建大型装饰、建材、家具卖场，并设立新的项目管理公司对此项目进行经营管理；项目名称为新博美家居装饰城-双流同辉店（暂定），项目所在地为双流县东升街道迎春桥社区；合作方式为成都新同辉置业有限公司负责项目的开发修建，成都博美商业地产营销管理有限责任公司负责项目的招商运营；合作期限为15年。 2013年1月18日，乙方王卫东与甲方成都新博美商业管理连锁有限责任公司双流分公司（该分公司于2013年11月28日注销）签订《摊位租赁管理合同》，就位于成都市商都街166号新博美装饰城双流商场内营业场地租赁事宜进行约定，其中第一条“租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价”约定：甲方将新博美装饰城双流（商场）整体衣柜区×楼××××号经营场地租赁给乙方经营装饰材料，家居类商品；合同有效期为15月乙方经营使用期从2013年5月28日起至2014年8月27日止。（合同起止日期以实际开业时间为准，免租期三个月）；摊位使用面积为180平方米，公摊面积按使用面积的25%进行计算，公摊面积为45平方米，摊位计价面积为225平方米。（摊位实际面积以开业前双方复核面积为准，具体租赁费用按实际面积结算）；租金单价为42元/平方米/月。 第二条“交款内容及价款方式”约定：摊位租金（摊位计价面积）9450元/月，计12月，共计113400元；商家综合管理费（摊位计价面积）900元/月，计12月，共计10800元；运营杂费（摊位计价面积）800元/年；整体广告费2000元/年；营业员管理基金300元/年；商场管理及商品质量保证金10000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后一年后无息退还）。乙方应向甲方交纳费用总计137300元。……2、付款日期为2013年1月18日，3月费用总计44150元；2013年5月28日前3月费用总计31050元；2013年11月28日前6月费用总计62100元。乙方必须于合同约定付款日前一次性向甲方足额支付所有款项，先付后用。如乙方逾期未付或未足额支付时，双方约定：……（3）逾期超过30日后，视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，并追偿剩余欠款及租金总额百分之二十违约金。 第三条“权利和义务”约定，一、甲方的权利和义务：……7、甲方为乙方有偿提供公用照明、客货直升电梯、自动扶梯等服务，费用由乙方按面积分摊。8、甲方有偿提供商场的对外整体广告及促销活动策划及实施，专项促销以及广告费用由乙方另行支付给甲方。10、甲方在本合同期满前二个月内向乙方发续租通知，乙方应在收到通知之日起15日内给予回复，否则，甲方有权带领新租户进场考察。11、保证乙方在租赁期内对该物业的使用权。二、乙方的权利和义务：1、乙方经营产品类别：整体衣柜类，拉格格品牌，整体衣柜商品；代理级别总代理；整体衣柜类，维意品牌，整体衣柜商品；代理级别总代理。5、乙方有权对所租赁场地进行装修，装修前乙方须将装修效果图和施工方案报甲方审批，在征得甲方同意并与甲方签订《装修管理协议》后方可施工。7、乙方应按月向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费，若逾期不支付，甲方将每天按乙方应交纳总金额的千分之三收取乙方滞纳金，逾期15天未交，属违约行为，甲方有权停止提供相关水、电服务。11、乙方在日常经营过程中必须遵守甲方的各种规章制度并服从甲方的正常经营管理，若乙方不遵守甲方的规章制度和不服从甲方的正常经营管理，则甲方有权终止合同并收回乙方摊位，同时要求乙方三日内撤场，乙方所交费用作为违约金不予退还。17、甲乙双方终止合同后，在不损坏原有装修及公共区域装修的前提下，乙方有权对所租场地的内部装修进行拆除，并负责清运拆除的杂物，清理拆除的场地，并恢复到二次可租状态。若未按上述要求清理，甲方将在乙方剩余费用中扣除用于场地清理的费用。 第四条“违约条款”约定，1、甲乙双方在有充分证据证明对方不履行或违反本合同的任何条款、规定或条件而使守约方遭受损失，均由违约方承担并据实赔偿守约方的直接、间接损失。2、乙方若未按时交合同款或未交清合同款，属乙方违约，甲方有权要求乙方在10日内交清并向乙方追索费用滞纳金。若乙方在30日内仍不能履约，甲方有权对乙方摊位内的商场货物，道具等进行折价处理，用于冲抵乙方所欠租赁费及其他相关费用，如在摊位货物折价处理后的收入低于乙方所拖欠的费用时，甲方保留追究乙方违约责任的权利。…… 第五条“合同的续租”约定，4、合同期满乙方继续占用甲方场地，超期五日内应支付甲方场地超期占用费100元/㎡/天；超期五日以上的，乙方支付甲方场地超期占用费300元/㎡/天，甲方有权收回摊位，同时处理乙方店面内的所有物品；乙方承诺赔偿因超期给甲方造成的一切损失。5、合同期满或被解除后，乙方在三日后还未将所属物品全部撤离场地撤除装修，即被视为已经放弃其对该物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品。乙方应承担甲方为消除上述物品发生的费用以及将该场地恢复到可再出租状况的费用。6、本合同到期或提前解除时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁场地而发生的费用，以及进场时所发生摊位协调费。 2013年1月28日王卫东向成都博美商业地产营销管理有限责任公司支付摊位租金28350元、商家综合管理费2700元、运营杂费800元、整体广告费2000元、营业员管理基金300元、商场管理及商品质量保证金10000元。2013年9月6日王卫东向成都新博美商业管理连锁有限责任公司支付装修押金1000元，向上海百安居装饰工程有限公司成都分公司支付525元，向成都市佳宜建筑垃圾清理中心支付建渣清运费2250元。2014年4月14日王卫东向第三人双流新博新美公司支付822.23元。 2013年5月6日，案涉商场的项目公司第三人双流新博新美公司注册成立。 2013年11月16日，新博美世代积家装饰家居广场即本案“新博美装饰城双流商场”举行了开业仪式，对外正式营业。 2014年4月底，该商场工作人员要求王卫东支付水电费3740元，王卫东拒绝支付，后商场对王卫东租赁的摊位拉闸停电致双方发生纠纷。 另查明，2014年2月16日，王卫东与四川省美丽家装饰有限公司签订《成都市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由该公司为成都双流博美商场3036号工程进行装饰装修，工期从2014年2月18日至4月20日。2014年1月5日，王卫东支付该公司装修定金150000元，2014年5月3日支付装修尾款248653元。 上述事实，有当事人身份信息、工商登记档案、合作协议、摊位租赁管理合同、成都市家庭居室装饰装修工程施工合同、收据、（2015）双流民初字第2501号民事判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，王卫东与成都新博美商业管理连锁有限责任公司双流分公司于2013年1月18日签订的《摊位租赁管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。成都新博美商业管理连锁有限责任公司双流分公司系由西藏新博新美公司（原为成都新博美商业管理连锁有限责任公司）申请设立的分公司，按照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，西藏新博新美公司应当承担上述《摊位租赁管理合同》的相关民事责任。本案“新博美装饰城双流商场”于2013年11月16日对外正式营业，按照双方在《摊位租赁管理合同》第一条“合同有效期为15月……起止日期以实际开业时间为准，免租期三个月”的约定，王卫东就案涉摊位的经营使用期应从2013年11月16日起至2015年2月15日止。合同到期后，王卫东仍占用案涉摊位，西藏新博新美公司虽向本院提交了催告函及快递单以证明其要求王卫东方腾退，但王卫东否认其收到该函件，本院认为，西藏新博新美公司提交的证据不能证明其向王卫东明确提出过解除合同，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方签订的《摊位租赁管理合同》继续有效，但租赁期限为不定期。 关于王卫东要求解除《摊位租赁管理合同》，审理中，西藏新博新美公司同意将王卫东起诉之日（2017年4月6日）视为合同解除的时间，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以确认，双方系合意解除合同。 关于王卫东要求被告赔偿原告损失费共计1116166.19元（包括装修费损失398653元，定制家具样品报废损失278630元，交给被告费用48747.23元，贷款利息损失212507.32元、预期利润177628.64元），其主要理由为西藏新博新美公司对其租赁摊位擅自拉闸停电，导致双方合同无法履行、原告产生上述损失，西藏新博新美公司应当予以赔偿。西藏新博新美公司辩称，商场是在王卫东租赁的摊位三个月未经营后出于安全考虑才拉闸停电，王卫东拖欠水电费未支付，故上述损失无事实和法律依据，且已超过诉讼时效。本院认为，结合双方的陈述和本院现场勘查的情况能够证明：案涉租赁摊位有两个电表，分别为3222、3223，其中3222号电表系公摊电费的电表，3223号电表系该摊位实际用电量；3223号电表处于关闭状态。从第三人出具的《双流商场拉格格水电统计表》可以看出，该摊位自2014年11月21日起，3223号电表未再产生实际用电量。王卫东陈述停电时间为2014年4月21日，但其提交的图片、聊天记录、录音等证据不足以证明该主张；西藏新博新美公司和第三人关于“在租赁摊位超过三个月以上未经营的情况下才于2015年2月后停电”的陈述与常理不符。故在无其他相反证据的情况下，能够认定案涉摊位自2014年11月21日起停电，王卫东于2017年4月6日向本院提起诉讼，要求西藏新博新美公司赔偿停电对其造成的相关损失，并未超过三年的诉讼时效。关于王卫东是否存在欠缴水电费。王卫东认为，2014年3月12日才接到被告通知进场装修，于3月14日进场，于2014年4月14日向商场交电费822.23元，不可能产生3740元电费。本院认为，王卫东并未提交证据予以证明，且西藏新博新美公司否认该陈述，故王卫东的该主张不能成立。结合第三人出具的《双流商场拉格格水电统计表》和本院现场勘查的情况，案涉摊位进场至2013年12月15日电费797.23元，水（垃圾）费25元；2013年12月16日至4月15日，3223号电表电费总额为977.22元,322号电表公摊电费总额为1575.145元，水（垃圾）费100元。根据双方签订的《摊位租赁管理合同》第三条“一、甲方的权利和义务：……7、甲方为乙方有偿提供公用照明、客货直升电梯、自动扶梯等服务，费用由乙方按面积分摊。……二、乙方的权利和义务：7、乙方应按月向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费，若逾期不支付，甲方将每天按乙方应交纳总金额的千分之三收取乙方滞纳金，逾期15天未交，属违约行为，甲方有权停止提供相关水、电服务。”的规定，王卫东应当按约支付案涉摊位的电费并按面积分摊公共部分的电费等费用，但其经催收后至今未支付，系双方发生纠纷的主要原因。西藏新博新美公司在王卫东逾期15天未交水电费的情况下，有权停止提供相关水、电服务，但其在对案涉摊位拉闸停电之前，并未以书面形式向王卫东进行催收，仅以口头方式进行了主张，且也未明确水电费的具体计算方式，以致双方发生纠纷，在合理履行合同方面存在一定的过错。对于王卫东主张的损失1116166.19元中：定制家具样品报废损失278630元仅有收据、对账单未加盖单位印章或个人签字，不予认可。贷款利息损失212507.32元仅有银行流水，不能证明该款项系用于案涉摊位经营使用，不予认可。预期利润177628.64元因无证据证明，不予认可。交给被告费用48747.23元中，商场管理及商品质量保证金10000元在合同解除后、装修押金1000元在装修完成后，西藏新博新美公司应当退还王卫东；摊位租金28350元、商家综合管理费2700元、运营杂费800元、整体广告费2000元、营业员管理基金300元、2014年4月14日支付822.23元水电费，系按照合同约定，王卫东应当支付的费用，不应退还；王卫东向上海百安居装饰工程有限公司成都分公司支付525元，向成都市佳宜建筑垃圾清理中心支付建渣清运费2250元，并非向西藏新博新美公司缴纳，且系其租赁摊位实际产生的费用，故不予支持；装修费损失398653元，本院结合双方对于合同解除后装修问题的约定、合同的履行情况、双方的过错程度以及公平原则，酌情考虑为10000元为宜。综上，西藏新博新美公司应当退还王卫东商场管理及商品质量保证金10000元和装修押金1000元，支付王卫东损失费10000元。 关于西藏新博新美公司要求王卫东腾退案涉摊位并交付西藏新博新美公司，本院认为，在合同解除后，王卫东应当腾退案涉摊位并返还给西藏新博新美公司。关于西藏新博新美公司要求王卫东支付拖欠2015年2月15日前的房屋租金、商家综合管理费、整体保险费等88861元，2017年5月前的水电费12415.72元，从2015年2月16日起按42元/平米/月支付超期占用场地费用至实际腾退之日止。王卫东辩称，西藏新博新美公司擅自对案涉摊位拉闸停电，导致王卫东无法正常使用租赁摊位，西藏新博新美公司主张的上述费用损失应当由其自行承担；且西藏新博新美公司主张上述损失已超过诉讼时效。本院认为，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和第一百八十九条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算三年。双方在《摊位租赁管理合同》第二条中明确约定“付款日期为2013年1月18日，3月费用总计44150元；2013年5月28日前3月费用总计31050元；2013年11月28日前6月费用总计62100元”，即最后一期租金等费用的履行期限届满之日为2013年11月28日。西藏新博新美公司提交了催收通知和张贴照片以证明其向王卫东主张过相关权利，但王卫东予以否认，本院认为，上述证据不能证明西藏新博新美公司在2016年11月28日前就2015年2月15日前的租金等费用曾向王卫东进行过主张，故该部分诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。同时，西藏新博新美公司向本院提出反诉的时间为2017年6月22日，按照《摊位租赁管理合同》第三条“7、乙方应按月向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费”的规定，其主张2014年6月22日前的水电费的诉讼请求也已超过诉讼时效，应予驳回，而对于2014年6月23日至2017年4月6日的水电费9119元系合同明确约定的费用，王卫东应当予以支付。对于西藏新博新美公司主张的从2015年2月16日起按42元/平米/月支付超期占用场地费用至实际腾退之日止，本院认为，王卫东应当按约向西藏新博新美公司支付合同解除前的租金及合同解除后的超期占用场地费用，其辩称西藏新博新美公司擅自对租赁摊位停电与本院查明的事实不符，故该项抗辩意见不能成立。双方在《摊位租赁管理合同》中对超期占用场地费用进行了约定，现西藏新博新美公司仅参照合同约定的42元/平米/月租金标准主张超期占用场地费，系其对自己权利的处分，本院予以确认。 关于西藏新博新美公司主张的逾期支付租金的违约金、水电费的滞纳金。本院认为，因西藏新博新美公司提交的证据不能证明其向王卫东主张过权利，同时结合合同的履行情况、双方的过错程度以及公平原则，对于西藏新博新美公司的该部分请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王卫东与成都新博美商业管理连锁有限责任公司双流分公司于2013年1月18日签订的《摊位租赁管理合同》。 二、被告（反诉原告）西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王卫东退还商场管理及商品质量保证金10000元、装修押金1000元，并支付损失费10000元。 三、原告（反诉被告）王卫东于本判决生效之日起十五日内将位于成都市商都街166号新博美装饰城双流（商场）整体衣柜区3楼3036号经营场地腾退后，交还给被告（反诉原告）西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司，并支付租金和超期占用场地费：按照每月9450元/月（42元/平米/月×225平米）的标准，从2015年2月16日起计算至实际腾退之日止。 四、原告（反诉被告）王卫东于本判决生效之日起十五日内被告（反诉原告）西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司支付2014年6月23日至2017年4月6日的水电费9119元。 五、驳回原告（反诉被告）王卫东的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14845元、反诉案件受理费14400元，合计29245元，由原告（反诉被告）王卫东负担20000元、被告（反诉原告）西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司负担9245元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 璇 人民陪审员 张 静 人民陪审员 袁冬梅 二〇一八年六月十一日 法官助理龚玉洁 书记员张玲