昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初3268号原告（反诉被告）昆明明瓯房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市五华区王家桥云冶生活区3幢1单元407号。法定代表人刘关花，总经理。委托代理人梁腾云、邹欢，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司。住所地：云南省昆明市西山区润城小区A4地块C栋第4层3A01号。法定代表人李朝权，总裁。委托代理人张海，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。第三人昆明御金资本管理有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区穿金路727号春城商务中心8楼801号。法定代表人朱军，董事长。原告（反诉被告）昆明明瓯房地产经纪有限公司（以下简称“明瓯房地产经纪公司”）诉被告（反诉原告）昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司（以下简称“中金盛捷公司”）、第三人昆明御金资本管理有限公司（以下简称“御金资本管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭于2017年10月16日、2018年5月4日两次公开开庭进行了审理。原告明瓯房地产经纪公司的委托代理人梁腾云，被告中金盛捷公司的委托代理人张海到庭参加诉讼。第三人御金资本管理公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告明瓯房地产经纪公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2015年5月15日签订的《写字楼租赁合同》及2015年5月26日签订的《欣都龙城25层1号房补充协议》，被告立即返还租赁物；二、判令被告立即向原告支付2016年7月1日起至2017年5月20日止的房屋租金453104元，并向原告支付自2017年5月20日起至被告实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费参照2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金254871元/半年计算）；三、判令被告立即向原告支付2016年7月1日起至2017年5月20日止的物管费66243.5元，并向原告支付自2017年5月20日起至被告实际返还租赁物之日止的物管费；四、判令被告向原告支付违约金101948.4元；五、判令本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年5月15日签订《写字楼租赁合同》，合同约定原告将位于昆明市欣都龙城5幢A座25层01室，建筑面积共计414.02平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限为2015年7月1日起至2018年6月30日止；2015年5月15日至2015年6月30日为免租期，2015年7月1日至2015年12月31日租金为235992元、2016年1月1日至2016年6月30日租金为235992元、2016年7月1日至2016年12月31日租金为254871元、2017年1月1日至2017年6月30日租金为254871元；租金支付方式为半年付，第一期租金应于2015年5月18日前支付，以后每一期租金应于上期租金到期之日30日前支付，租金支付方式为银行转账支付；房屋的物业管理费74524元/年由原告代缴，被告于本合同签订之日，向原告支付第一年度物业管理费，以后每一期物业管理费由被告支付租金时同时支付；合同签订之日，被告应向原告一次性支付50000元履约保证金，履约保证金由原告保管直到租赁期满或者解除合同之日，在被告无违约、无欠款、无赔偿费用的前提下，原告将履约保证金全额退还给被告（不计利息）；原、被告双方任意一方无故提出提前终止合同，应向对方支付年租金20%的违约金，由此给对方造成的损失，违约方还应承担赔偿责任；被告未按本合同约定足额交付租金的，每逾期一日，应向原告支付应付未付租金3%的违约金，逾期超过30日的，原告有权提前终止合同，收回租赁物，并要求被告承担本合同第十条第1款的违约责任；双方还对权利义务进行详细约定。合同签订后，被告于2015年5月18日向原告支付了2015年7月1日至2015年12月31日的租金235991元，并支付2015年7月1日至2016年6月30日的物管费74524元、履约保证金50000元，合计360515元。2015年5月26日因履行合同需要，原、被告双方又签订《欣都龙城25层1号补充协议》，约定被告向原告补交30000元的履约保证金。2015年5月29日被告向原告支付履约保证金30000元。2015年12月30日被告向原告支付2016年1月1月至2016年6月30日的房屋租金235992元。随后，被告未按合同约定支付房屋租金及物管费，经原告多次催缴后仍拒绝支付。原告认为，被告拒付租金的行为已构成违约，严重侵害原告的合法权益。依据法律规定及《写字楼租赁合同》、《欣都龙城25层1号房补充协议》的约定，原告有权要求解除合同，有权要求被告支付未支付的租金及物管费，要求被告支付违约金并不退还履约保证金。为保护原告合法权益，特诉至法院请求依法支持原告诉请。被告中金盛捷公司辩称：对2016年6月30日之前的租金、履约保证金及物管费的支付情况无意见，但在被告对该写字楼进行装修及购买办公家具后，原告的债权人经常无故到该场所进行干扰，导致被告无法正常办公，后原告将涉案写字楼强行收回并抵债给第三人御金资本管理公司管理使用，该公司从2016年7月1日开始使用，自该时间开始原、被告之间的租赁合同就已解除，被告无需再承担2016年7月1日后的租金及物管费。本案中违约方是原告，原告应当向被告支付违约金并且赔偿被告相关的装修及家具损失。综上，请法庭依法驳回原告的诉请。第三人御金资本管理公司未到庭也未提交书面的答辩意见。反诉原告中金盛捷公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费650000元、办公家具损失270000元，共计920000元；二、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金80000元；三、判令反诉被告支付反诉原告违约金101948.40元；四、诉讼费用由反诉被告承担。事实和事由：反诉被告与反诉原告于2015年5月15日签订《写字楼租赁合同》，并于2015年5月26日签订《欣都龙城25层1号房补充协议》，约定反诉被告将位于昆明市欣都龙城5幢25楼1号写字楼出租给反诉原告使用。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交纳了租金及履约保证金，并对该写字楼进行了装修及购买办公家具。但在反诉原告入住后，反诉被告的债权人经常无故到该场所进行干扰，导致反诉原告无法正常办公，后反诉被告将该写字楼抵债给其债权人，强行收回写字楼，并于2016年7月1日出租给御金资本管理公司使用。经反诉原告多次与反诉被告交涉，反诉被告一直同意对反诉原告的装修及办公家具损失进行赔偿，却不料反诉被告恶人先告状，诉至法院要求反诉原告支付其房租。反诉被告的行为严重违反了双方的约定及合同法的相关规定，特提起反诉，请求支持反诉原告的诉请。反诉被告答辩称：反诉原告诉称没有事实及法律依据，其陈述中关于写字楼抵押、写字楼的交付使用情况以及和反诉被告交涉后同意赔偿其装修和家具等的相关陈述均与事实不符，反诉被告是在2017年初才发现写字楼的使用情况，反诉被告一直认为是中金盛捷公司将房屋转租出去了，故应驳回反诉原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人御金资本管理公司未到庭参加诉讼，本院于2017年11月8日对其进行了询问，其向本院提交了移交清单及物管费发票各一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经被告申请，本院于2018年3月13日委托云南光大司法鉴定中心对昆明市欣都龙城5幢25楼1号房屋的固定装饰装修工程造价进行鉴定。云南光大司法鉴定中心于2018年4月24日作出云光司鉴（2018）鉴字第13号司法鉴定意见书，各方当事人进行了质证，鉴定人已出庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告证据二照片4张，能证实现涉案房屋由第三人御金资本管理公司使用的事实，但仅该照片不能证实被告所称系原告强行将涉案房屋收回的证明内容；2、被告证据四、五支票头及发票，具备真实性特征，可以证实被告中金盛捷公司购买了地毯及办公家具，但不能证实办公家具的种类以及该地毯和办公家具与本案的关联；3、被告补充证据授权委托书，未提交原件予以核对，且与本案没有关联，不能证实被告所称鲁明辉将涉案房屋交给其债权人使用的证明内容；4、第三人证据移交清单及物管费发票，均具备真实性特征，移交清单能证实第三人进驻时涉案场地内存在的物品，而根据物管费发票，第三人缴纳了自2016年10月1日起的物管费，故本院认定第三人御金资本管理公司实际使用涉案场地的时间为2016年10月1日；5、云南光大司法鉴定中心司法鉴定意见书，系本院委托有资质的鉴定机构，通过现场勘验并依据当事人提供的材料，按照鉴定程序所做，鉴定程序合法，鉴定意见明确，且鉴定人已出庭接受双方当事人的质询，本院对真实性、合法性及关联性均予以采信，应当作为本案据以定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月15日，原告明瓯房地产经纪公司与被告中金盛捷公司签订《写字楼租赁合同》，约定：原告将其所有的位于昆明市欣都龙城5幢25楼1号房（建筑面积414.02平方米）出租给被告使用，免租期为46天，租赁期限为三年（除免租期外），自2015年7月1日至2018年6月30日，首年税后租金单价为95元/平方米/月，首年全年税后租金为人民币471983元，以后每年房屋租金在上一年的租金基础上上浮8%，具体租金金额为：2015年7月1日至2015年12月31日为人民币235992元；2016年1月1日至2016年6月30日为人民币235992元；2016年7月1日至2016年12月31日为人民币254871元；2017年1月1日至2017年6月30日为人民币254871元；2017年7月1日至2017年12月31日为人民币275260元；2018年1月1日至2018年6月30日为人民币275260元。租金支付方式为半年一付，先付后租，第一期租金应于2015年5月18日前支付，以后每一期租金应于上期租金到期之日30日前支付；物业管理费由原告代收代缴，按建筑面积15元/平方米/月计算，共计74524元/年，由被告于合同签订之日向原告支付第一年度的物业管理费，以后每一期物业管理费在支付租金时同时支付；被告向原告一次性交付50000元履约保证金；如原、被告双方任意一方无故提出提前终止合同，应向对方支付年租金20%的违约金，由此给对方造成的损失，违约方还应承担赔偿责任；被告未按合同约定足额交付租金的，每逾期一日，应向原告支付应付未付租金3%的违约金，逾期超过30日的，原告有权提前终止合同，收回租赁物，并要求被告承担前述违约责任；同时该合同还就双方的权利义务、转租及合同的变更及解除进行了约定。2015年5月26日，原告明瓯房地产经纪公司与被告中金盛捷公司签订《欣都龙城25层1号房补充协议》，因被告装修方案涉及拆除公共过道的玻璃隔墙，约定被告中金盛捷公司补交履约保证金人民币3万元。2015年5月18日，被告中金盛捷公司向原告明瓯房地产经纪公司支付了2015年7月1日至2015年12月31日的房屋租金人民币235992元、2015年7月1日至2016年6月30日的物管费74524元，并支付了履约保证金人民币50000元。2015年5月29日，被告中金盛捷公司又向原告明瓯房地产经纪公司支付履约保证金人民币30000元。2015年12月30日，被告中金盛捷公司向原告明瓯房地产经纪公司支付了2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金人民币235992元。2016年10月1日，第三人御金资本管理公司进驻昆明市欣都龙城写字楼5幢25楼1号房，并向云南龙城世家物业服务有限公司交纳了自2016年10月1日起至2017年9月30日的物管费人民币74523.60元。经云南光大司法鉴定中心鉴定，欣都龙城写字楼5幢25楼1号房屋中被告所做的固定装饰装修工程造价为171137.90元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告明瓯房地产经纪公司与被告中金盛捷公司签订的《写字楼租赁合同》和《欣都龙城25层1号房补充协议》，均系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付被告使用，被告也按照约定向原告支付了第一年度的租金、物管费，并支付了履约保证金。合同履行期间，第三人御金资本管理公司于2016年10月1日实际占有使用涉案房屋，致使被告无法使用租赁物，其合同目的已不能实现，故本院确认原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》、《欣都龙城25层1号房补充协议》已于2016年10月1日解除。本案的主要争议焦点在于谁违约？原告认为被告未按合同约定按时支付租金，构成违约；被告认为是原告强行收回房屋，构成违约。本院认为，根据双方当事人的陈述，案外人鲁明辉原系原告法定代表人，2015年10月，原告法定代表人变更为刘关花。根据第三人御金资本管理公司的陈述，因鲁明辉与其存在债务纠纷，系鲁明辉介绍其进场使用涉案房屋，原告对此抗辩认为鲁明辉个人的行为不能代表明瓯房地产经纪公司，但通过该陈述可以推定，导致第三人进场使用涉案房屋的原因并非被告造成。在被告（反诉原告）未提交其他证据证实其于2016年6月30日便未使用涉案房屋的情况下，本院基于第三人实际进驻涉案房屋并缴纳了自2016年10月1日以后的物管费的事实，认定第三人自2016年10月1日实际使用涉案房屋，则被告未按照合同约定缴纳2016年7月1日以后的房屋租金的行为，构成违约；同时由于不可归责于被告的原因导致被告自2016年10月1日起不能使用涉案房屋，基于将租赁物交由承租人使用是出租人的基本义务的规定，本院认定原告也构成违约。关于原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，因涉案房屋现并未由被告占有使用，也并非被告的原因交由第三人使用，而原告与第三人之间的法律关系与本案无关，故本案中对此不做处理，对原告的该诉请本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋租金的诉请，被告提交的证据材料证实其仅向原告支付了2016年6月30日以前的租金，2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金人民币127435.50元（254871元÷6个月×3个月）其应当支付，而2016年10月1日以后的租金因合同已经解除，本院不予支持。关于原告要求被告支付物管费的诉请，双方合同中已明确约定物管费由原告代收代缴，故被告应当向原告交纳其使用房屋期间的物管费，第一合同年度的物管费被告已经支付给原告，2016年7月1日至2016年9月30日期间的物管费人民币18631元（74524元÷12个月×3个月）也应当支付，2016年10月1日以后的物管费本院不予支持。关于本诉原告和反诉原告违约金的诉讼请求，如前所述，本诉被告和反诉被告均存在违约行为，因该两项违约情形合同中对于违约金的计算方式相同，故两相抵扣后互相不再支付违约金，故本诉原告和反诉原告的违约金诉请本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付装修损失及办公家具损失的反诉请求，合同约定的租赁期限为三年，反诉原告对涉案房屋进行了装修，但因反诉被告违约，反诉原告不能按照合同约定使用涉案房屋导致合同提前解除，对此造成的装修损失反诉被告应当予以赔偿。根据鉴定，涉案房屋反诉原告所做的固定装饰装修工程造价为171137.90元，已使用的期限15个月予以折旧，本院支持（171137.90元÷36个月×21个月）=99830.44元；办公家具部分，庭审中反诉原告未再主张进行鉴定，且不属于固定装饰装修工程而是属于可移动的部分反诉原告可直接予以搬离，故本院不予支持；庭审中争议较大的地毯项目，如前所述，虽然反诉原告提交了购买地毯的发票，但不能证实就是本案中其装修施工所使用的地毯，与其他未列入鉴定范围的项目，鉴定机构均已予以说明，本院不予支持。关于履约保证金80000元，因合同已经解除，应该由反诉被告予以退还，但因反诉原告尚欠反诉被告房屋租金及物管费，该履约保证金应当在欠付的租金及物管费中予以抵扣，本院不再判令返还。被告尚欠原告的租金、物管费共计146066.50元，扣除履约保证金80000元后，被告还需支付的租金及物管费共计66066.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告昆明明瓯房地产经纪有限公司与被告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司签订的《写字楼租赁合同》和《欣都龙城25层1号房补充协议》已于2016年10月1日解除；二、被告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明明瓯房地产经纪有限公司支付租金、物管费共计人民币66066.50元；三、反诉被告昆明明瓯房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司支付装修损失99830.44元；四、驳回原告昆明明瓯房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14979元，由原告昆明明瓯房地产经纪有限公司承担人民币13032元，被告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司承担人民币1947元；反诉案件受理费人民币7359元，由反诉原告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司承担人民币6697元，反诉被告昆明明瓯房地产经纪有限公司承担人民币662元；鉴定费人民币10000元，由反诉原告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司承担人民币4167元，反诉被告昆明明瓯房地产经纪有限公司承担人民币5833元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  申开勇人民陪审员  侯 萍人民陪审员  刘惠琼二〇一八年六月二十九日书 记 员  叶 薇