上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初84623号原告：上海友北特装潢有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张凯，董事长。委托诉讼代理人：黄贤明，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。被告：上海世盛废旧物资回收有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：毕桂花，经理。委托诉讼代理人：王干权。委托诉讼代理人：蒋华杰，上海铭耀律师事务所律师。原告上海友北特装潢有限公司(以下简称友北特公司)诉被告上海世盛废旧物资回收有限公司(以下简称世盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。2017年12月27日至2018年5月10日期间，根据世盛公司申请，本院曾委托上海中世建设咨询有限公司对涉案扩建费用进行司法鉴定，后因世盛公司未按规定预缴鉴定费，视为撤回鉴定处理。2018年5月18日，本院再次公开开庭进行了审理。原告友北特公司的委托诉讼代理人王玥玮，被告世盛公司的委托诉讼代理人王干权、蒋华杰到庭参加诉讼。审理中，双方合意延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告友北特公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即迁出上海市浦东新区合庆镇东川公路XXX号；2、被告支付暂计至2017年7月30日的占用费人民币(以下币种同)1,725,000元，应付至实际迁出之日。审理中，原告变更诉请为：1、被告迁出系争租赁房屋并将违建房屋拆除；2、被告支付2017年1月1日至2017年4月15日期间的房屋占用费73,000元(按每年25万元，计算3.5个月)；3、被告按照双倍租金每年50万元的标准支付2017年4月16日至实际迁出之日的使用费，暂计至2018年4月15日为50万元；4、被告支付滞纳金【共两笔：(1)、以2015年8月1日至2016年7月31日期间的20万租金为本金，按调整后的年息24%为标准，从2015年8月1日计算至2016年12月31日计68,120元；(2)、以2015年11月15日至2016年11月14日期间的5万元租金为本金，按调整后的年息24%为标准，从2015年11月15日计算至2016年12月31日计13,512元，以上二笔欠租被告实际于2017年2月支付】。事实与理由：原告于2013年8月13日获得上海市浦东新区合庆镇东川公路XXX号内房屋和土地权利，原告取得物权前，被告承租上海市浦东新区东川公路XXX号内部分房屋和土地，存在两份《租赁合同》，其中一份《租赁合同》的租赁期限为2011年8月1日至2014年7月31日止，另一份《租赁合同》的租赁期限为2008年11月15日至2012年11月14日止。截止两份《租赁合同》租期届满，被告已无合同或法律依据使用租赁房屋和土地。2013年8月13日起，原告一直安排专人与被告进行沟通和交涉，但无果，故原告提起诉讼。被告世盛公司辩称，被告自2008年起承租系争房屋和场地，期间被告进行了扩建和改造，投入约110万元，即使要解除合同，扩建损失应当由原告承担部分，不同意拆除违建。原告产证宗地图里的权属与实际租给被告的房屋有差别，部分面积或场地超出原告产证面积，即出租房屋并非全部属于原告所有。对原告主张滞纳金本金的实际支付时间无异议，但原告从未主张过滞纳金，已过诉讼时效，不同意支付，且标准过高。2017年7月，政府部门根据原告要求在租赁门口砌了一堵围墙，只留一扇供出入的小门，导致无法经营，即使支付租金，也只同意支付到2017年中旬，之后的租金不同意支付，且原告主张双倍租金的使用费过高。本院经审理确认如下事实：1998年3月23日，上海浦东康富镜面不锈钢有限公司(以下简称康富公司，注册号390102)取得沪房地浦字(1998)第005663号上海市房地产权证，该证在房地坐落记载：合庆镇奚介村三队；土地状况栏内记载：权属性质国有，用途工厂，地号合庆镇奚介村71丘；使用总面积11268.90平方米；房屋状况栏内记载：建筑面积3766.56平方米，即1-18共18幢全幢房屋。原告系受让取得涉案租赁房屋产权。2013年8月13日，原告取得沪房地浦字(2013)第062791号上海市房地产权证，该证在房地坐落栏内记载：合庆镇东川公路XXX号；土地状况栏内记载：权属性质国有建设用地使用权，使用权取得方式出让，用途工业用地，宗地号浦东新区合庆镇奚家村71/1丘，宗地面积10139平方米；房屋状况附记栏内记载有11-16、18共7幢全幢房屋，建筑面积合计2094平方米，层数均为一层；产证宗地图标注的7幢房屋压在产证西面红线上，2幢房屋位于宗地号71/1的西面红线外。2008年11月15日，康富公司作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区东川路XXX号的厂房和场地租赁于乙方使用；租赁期限为四年，即从2008年11月15日起至2012年11月14日止；每年年租5万，一年一付，先付后用。2011年8月1日，康富公司作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方又签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区东川路XXX号的厂房和场地租赁于乙方使用，租赁面积经甲乙双方认可确定为办公住房380平方米及场地1200平方米(门牌号为东川公路XXX号XXX、XXX幢)；租赁期限为三年，即从2011年8月1日起至2014年7月31日止；每年年租20万，租金一年一付，乙方应提前30日向甲方支付。另外，上述两份合同中均约定，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰；在租赁期限内，如遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保乙方继续履行本合同；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担；租赁期满装修归甲方所有；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。2015年8月，原告就本案两份租赁合同分别提起诉讼〔案号为(2015)浦民一(民)初字第32728、32729号〕，要求判令被告迁出东川路XXX号房屋并支付占有使用费。2015年10月23日，原告申请撤诉。2017年4月15日，原告向被告发出书面通知并张贴公告，称双方租赁合同到期终止，不再出租给被告使用，要求东川公路XXX-XXX号(单号)厂房及场地中的任何人与物品于2017年4月30日必须彻底清空。经原、被告确认，被告租金支付至2016年12月31日止，未支付过押金；目前被告承租房屋门牌号为东川公路XXX-XXX号(单号)；现租赁房屋大门外被政府部门砌了一堵围墙，原告不清楚形成时间，被告表示2017年7月中旬所砌；合同到期后双方形成不定期租赁。审理中，原告第二次庭审后提供了一张与产证附图房号相对应的租赁区域平面示意图，显示租赁范围内有门卫、2、7、8号房、A、B、C房屋以及D场地。原告称，2011年8月合同中约定的“东川公路XXX号XXX、XXX幢”对应产证上的7、8号房屋，2008年11月合同中的租赁房屋对应产证的2号房屋，压产证红线的租赁区域原来都在康富公司宗地图范围内，压红线只是不予变更，权利没有变化。另外，原告2017年4月15日发出解除通知时，不定期租赁已解除，租赁房屋门口的围墙是政府拆违时一并整治的。被告认为，20万租金的租赁合同最早签订，5万租金的合同是之后签的，原告提供的2011年8月合同是续签合同。租赁时，2号房和A区域为5万元合同租赁范围，其中2号房位置只有一排4-5间房，后来马路拓宽时，被告将这些房子拆除后重建成二层结构，每层有8间的门面房，A区域原来是空地，上面的房屋是在2号楼建成后建造的；7、8号房屋区域原来就搭了一个用于经营液化气的水泥平台，现在这位置的房屋都是被告建造的；门卫是原有的，被告重新浇筑了屋顶，B位置原来是场地，被告建造的房屋，后在拆违时被拆除了；C位置原来有老房子，后来被告改建了。被告认为所有超过红线部分的租赁是无效的，包括5万租金的合同、7号房部分以及约占总面积五分之一的超出红线场地。被告最多时共转租了4-5家，目前就转租了做金属切割的一家。被告不同意解除合同。以上事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》、通知、公告、付款凭证、现场照片、民事判决书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。原告系本案租赁合同出租人，并不必然要求其同时拥有租赁房屋所有权，且被告承租多年，对被告租赁权利并无案外人提出过异议，被告认为超产证(压)红线房屋、场地部分的租赁合同无效，本院不予采信。涉案租赁合同期间届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告主张二笔滞纳金的欠租本金应付日期分别为2015年8月1日及2015年11月15日前，而法律规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，被告2017年2月支付上述欠租本金属对债务的自愿履行，在被告提出滞纳金诉讼时效抗辩前提下，原告再主张上述租金滞纳金的诉请，本院不予支持。对不定期租赁，法律规定当事人可以随时解除合同。原告2017年4月15日发出通知并张贴公告限期被告迁出，该行为表明其行使了合同解除权，被告不同意解除合同，没有法律依据。合同解除后，被告应当在合理期限内及时迁出，原告要求被告迁出租赁房屋的诉请，本院予以支持。被告在租赁场地上扩建房屋多年，没有证明表明康富公司或原告对此提出过异议，应推定出租人对此认可，原告要求被告迁出时拆除违建房屋，缺乏合同依据，本院不予支持。合同约定的双倍租金适用于合同提前终止或有效期届满时被告逾期返还房屋的情形，而本案属合同期限届满后，因不定期租赁解除发生的争议，原告主张双倍租金的使用费，合同依据不足，合同解除后的使用费本院判决被告仍参照租金标准支付。另考虑到2017年7月中旬因环境整治租赁房屋大门外被砌了一堵围墙，对被告正常使用房屋造成影响，2017年7月15日之后的使用费，本院酌定被告参照租金标准的60%支付。审理中，被告撤回了扩建费用鉴定申请，对其主张的扩建损失，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告上海世盛废旧物资回收有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区合庆镇东川公路XXX号房屋和场地〔包括东川公路XXX-XXX号(单号)房屋〕；二、被告上海世盛废旧物资回收有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海友北特装潢有限公司2017年1月1日起至实际迁出之日止的租金和房屋使用费，其中2017年1月1日至2017年7月15日的租金和房屋使用费按每年25万元的标准计算，2017年7月16日至实际迁出之日的房屋使用费按每年15万元的标准计算。三、驳回原告上海友北特装潢有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,346元，减半收取计5,173元，由原告上海友北特装潢有限公司负担2,664元，被告上海世盛废旧物资回收有限公司负担2,509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一八年六月二十五日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。