上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初2796号原告：刘新华，男，1991年1月29日出生，汉族，户籍地福建省厦门市。委托诉讼代理人：周艳军，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：高一鸣，男，1991年3月11日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。被告：上海吉喆吉餐饮管理有限公司，住上海市杨浦区黄兴路****。法定代表人：高一鸣，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈惠斯，上海科尚律师事务所律师。原告刘新华与被告高一鸣、上海吉喆吉餐饮管理有限公司(以下简称“吉喆吉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘新华及其委托诉讼代理人周艳军，被告高一鸣、上海吉喆吉餐饮管理有限公司共同的委托诉讼代理人时瑞芳、陈惠斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘新华提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间于2017年5月16日签署的关于租赁上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”(以下简称“美食广场”)7号摊位的《租赁合同》；二、判令被告退还原告进场费20,000元(以下币种均为人民币)；三、判令被告退还原告房租和管理费13,950.9元；四、判令被告退还原告水费1,000元；五、判令被告赔偿原告装修、设施设备等损失56,758元；六、判令被告赔偿原告违约金28,000元；七、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月16日，原告刘新华与被告吉喆吉公司就美食广场摊位租赁事宜签订《租赁合同》，并按照约定缴纳押金、进场费等费用。后因美食广场经营不善，原告刘新华与美食广场实际经营者被告高一鸣于2017年8月17日签订《魔厨美食城补充协议》，就违约责任等问题进行了约定。2017年10月24日，被告高一鸣通知美食广场因个人原因无法继续经营，将于次日正式停业。至此，原告刘新华所租赁的摊位无法继续经营，但被告高一鸣拒不承担违约责任，故诉至法院，请求两被告共同承担责任。被告高一鸣、吉喆吉公司辩称，同意解除双方的《租赁合同》，但不同意其余诉讼请求。《租赁合同》是被告吉喆吉公司签署的，被告高一鸣是代表公司向租户收取费用，故相关责任应由公司承担。原告刘新华支付的进场费系其分摊的成本，按约定不予退还。水费按约定依据实际消耗支出，故应由原告刘新华自行承担。在合同履行期间，原告刘新华存在逾期给付场地使用费的情况，故出租方享有单方合同解除权，可要求原告刘新华搬离，并自行承担相应损失。出租方已对摊位进行了统一装修，按照合同约定，原告刘新华若再次装修，应征得出租方的同意，且原告刘新华对装修及设施设备等费用无法举证证明，故不同意赔偿相关损失。同理，被告吉喆吉公司亦不应承担违约金，但若法院认定被告吉喆吉公司存在违约情形，该违约金约定过高，请求法院酌情予以调低。原告刘新华与被告高一鸣并未签订《魔厨美食城补充协议》，原告刘新华所提供的为复印件，真实性不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、被告高一鸣向案外人承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，用于经营“魔厨美食广场”项目，招商铺位共17个。2017年5月16日，原告刘新华作为乙方就美食广场铺位租赁事宜签订《租赁合同》，该合同主要约定以下内容：原告刘新华租赁7号摊位，经营内容为“咖喱饭”；进场日为2017年4月20日，开业日为2017年4月30日，租赁期自开业日起2个租赁年度，即2017年5月20日至2019年5月19日；场地使用费首年为14,000元/月/档口，每年递增上个租赁年度费用的5%，支付方式为“付三押二”；每月管理费1,500元，三个月一付；进场费20,000元(不予退还)；鉴于甲方同意已对美食广场及该摊位进行了统一的设计和装修，为此乙方同意向甲方支付场地进场费；未事先征得甲方或管理公司书面同意，乙方不得擅自或允许他人对该摊位进行任何改建、增建或增设；乙方存在未经甲方书面批准擅自改变摊位的用途等严重违约行为时，甲方有权终止合同并收回摊位，乙方应按相当于保证金的金额向甲方支付违约金；租赁期内，非因合同约定的情形，任何一方不得擅自解除，否则依照相当于保证金的金额向守约方支付违约金。该合同首部注明甲方为高一鸣，并盖有被告吉喆吉公司的公章，落款甲方处有“高一鸣”字样签名，并盖有被告吉喆吉公司的公章、注明日期。二、合同签订后，原告刘新华接收美食广场内摊位用于餐饮经营，并向被告高一鸣给付进场费20,000元及首期场地使用费、管理费。2017年8月8日，原告刘新华给付第二季度(2017年8月20日至2017年11月19日)的场地使用费及管理费，共计43,917元。三、2017年10月24日，被告高一鸣在美食广场内张贴《停业关门通知书》，内容为：本人高一鸣所经营的美食广场因个人原因无法继续经营，特此公告并通知所有商户，美食广场于2017年10月25日正式停业，各商户自行提前做好撤场准备。该通知发出后，美食广场停止经营。四、2017年10月31日，中山北路XXX号209室招商办公室向被告高一鸣发出《通知书》，告知因被告高一鸣承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，2017年10月17日至2018年1月16日期间的租金未按照约定于2017年10月1日之前支付，故通知被告高一鸣于2017年11月3日给付租金，否则将按照约定解除合同并收回房屋，房屋内所有物品将视为遗弃物品由出租方自行处置，损失由被告高一鸣自行承担。2017年11月12日，中山北路XXX号209室招商办公室在美食广场张贴《告知书》，告知因出租方将于2017年11月16日收回美食广场店铺，通知各经营户于2017年11月16日前清空所有物品，否则视为遗弃物品，由出租方自行处置。后美食广场停业，摊位均被拆除。五、案外人上海圆迈贸易有限公司分别于2017年5月23日、7月27日出具发票各一份，载明销售松下旋转式微波炉、海尔升家用冰柜，共计收取1,758元。收款人张振于2017年5月15日向交款人“中山北路XXX号刘老板”出具的收据载明：因门店装饰和排风设备现金收取27,500元。案外人上海钰劲实业有限公司于2017年5月15日出具送货单，载明向“青柠**州时代大厦店”发送八头燃气煲仔炉等设施设备，金额合计21,800元。六、吉喆吉公司系自然人独资公司，自然人股东系高一鸣。以上事实，有《租赁合同》、《魔厨美食城补充协议》、《通知书》及《告知书》、收款收据及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，双方对以下问题另存争议：针对美食广场经营状况，原告刘新华表示，美食广场开始正常营业后不久，即出现水电供应不正常及经营资质欠缺等问题，个体经营户曾与被告高一鸣集体进行协商，并形成会议记录，在2017年6月期间，美食广场曾因存在问题停业四天，此后个体经营户又集体与被告高一鸣签订《魔厨美食城补充协议》，但此后被告高一鸣仍未取得合法证照，也未进行整改，直至美食广场停业。对此，被告高一鸣表示，美食广场确曾在2017年6月期间应工商部门要求停业四天，停业期间的场地使用费及管理费同意向个体经营者免除，认可场地使用费标准为每月12,000元的摊位第二季度应收取费用的一半为19,125元；但办理餐饮服务许可证并非被告高一鸣的义务，被告高一鸣也在积极协助原告刘新华办理，美食广场经营期间有十几名经营者因经营不善拒不缴付相关费用，从而迫使被告高一鸣签订了《魔厨美食城补充协议》，签订的具体数量记不清楚了，但部分经营户未签订该协议。针对装修、设施设备等损失，原告刘新华表示，除了提供收据的支出项目外，通过微信方式向巨博工贸支出5,700元，并提供微信支付凭证作为证据；摊位内可移动设施设备已作为二手电器以900元出售，其余设备遗留在现场，同意该款项900元从主张的损失范围内予以扣除；针对水费，原告刘新华表示，其于9月23日通过微信支付向收款方“SH魔厨叶”转账2,000元用于IC卡充值，先行缴付水费，但用水情况只能通过被告高一鸣电脑系统查询，故估算10月25日停产停业时水费余额为1,000元。对此，被告高一鸣表示，对原告刘新华支出项目的真实性不予认可，无法确认是否实际发生，也无法确认是否用于原告刘新华承租摊位的装修；对原告刘新华所述水费剩余金额不予认可。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告刘新华就房屋租赁事宜签订《租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律规定，故该合同合法有效，对合同主体均具有约束力。但就作为出租方的合同主体身份，双方存在争议。结合被告高一鸣在美食广场内张贴的《停业关门通知书》及招商办公室发出的《通知书》，可证明被告高一鸣向案外人承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼房屋后，统一装修用于经营美食广场，同时作为承租人的原告刘新华所缴付的押金、场地使用费等相关款项，均系由被告高一鸣收取，且在美食广场出现经营问题时，也系被告高一鸣本人直接与承租人进行协商沟通，故综合以上因素，应认定实际履行上述《租赁合同》并承担出租方义务的合同主体应为被告高一鸣。因此，若因出租方违约而须承担相应责任，应由被告高一鸣承担，本院对原告刘新华要求被告高一鸣、吉喆吉公司共同承担违约责任的诉讼请求，难以支持。原告刘新华表示其与被告高一鸣签订有《魔厨美食城补充协议》，但无法提供协议原件，被告高一鸣对此予以否认，虽然被告高一鸣所经营的美食广场有十余个铺位，但并无证据表明被告高一鸣曾与所有个体经营者集体进行协商，即使被告高一鸣与其他个人经营者达成补充协议，其效力并不当然及于本案原、被告，故本院无法确认双方签订有《魔厨美食城补充协议》。租赁期内，被告高一鸣因未能及时向前一手出租人给付租金，致使美食广场无法继续经营，通过张贴《停业关门通知书》的方式，告知原告刘新华及其他承租人将停止美食广场的经营，应视为被告高一鸣明确表示不再履行主要的合同义务，故双方签订的《租赁合同》应于2017年10月25日解除。作为出租方的被告高一鸣，应负有在约定的租赁期间内保障原告刘新华可正常使用租赁房屋用于经营，但被告高一鸣因其个人原因致使合同提前解除，故应就此对原告刘新华造成的损失承担赔偿责任。针对原告刘新华主张退还的进场费，该款项在《租赁合同》中注明“不予退还”，但同时约定承租方给付该款项的目的是因为出租方已对美食广场及摊位进行了统一的设计和装修，故该款项实际应为承租方分摊的设计及装修成本，交付的前提应为出租方可保障承租方在租赁期限内正常地使用租赁房屋。但在本案中，因被告高一鸣个人原因造成《租赁合同》在履行仅数月后即解除，从而导致原告刘新华的经济损失，上述“不予退还”的约定显然不适用本案所涉及的情形，故本院结合合同解除情况、原告实际使用的时间等因素酌情确定被告高一鸣向原告刘新华退还进场费15,000元。针对原告刘新华主张退还的场地使用费及管理费，鉴于《租赁合同》于2017年10月25日即解除，而原告刘新华实际缴付场地使用费及管理费至2017年11月19日，故合同解除次日起的场地使用费及管理费应予以退还。针对原告刘新华主张退还的水费，因并无相应直接证据予以证明，本院对此难以支持。针对原告刘新华主张的装修、设施设备损失，对原告刘新华提供收据予以证明的支出部分，本院予以确认，但因相关设备大部分为可移动的设备，原告刘新华亦自认部分设备已自行变卖处置，故本院酌情认定被告高一鸣应赔偿的该部分损失为10,000元。针对原告刘新华主张被告支付的违约金，依照《租赁合同》约定，在出现一方擅自解除合同的情况时，违约方须给付相当于保证金(押金)金额的违约金，但鉴于本案《租赁合同》中并未约定保证金，原告亦并未给付，故对该诉讼请求无法依照该合同约定予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘新华与被告高一鸣就上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”7号摊位签订的《租赁合同》于2017年10月25日解除；二、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告刘新华进场费人民币15,000元；三、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告刘新华场地使用费及管理费人民币12,916.67元；四、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘新华装修、设施设备等损失人民币10,000元；五、对原告刘新华的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币2,694元，减半收取，计人民币1,347元，由原告刘新华承担人民币921元，被告高一鸣承担人民币426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇一八年六月二十日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。