河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0681民初1055号原告：涿州京旭通房地产开发有限公司，住所地涿州市高铁新城正义路3号1号楼底商,通讯地址：北京市丰台区榴乡路88号石榴中心1号写字楼。法定代表人：桑春华，系该公司执行董事。委托代理人：徐亚军，系公司法务。被告：张庆美，女，1978年11月26日出生，汉族，户籍地吉林省延吉市，现住吉林省延吉市。委托代理人：邸富科，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。原告涿州京旭通房地产开发有限公司（以下简称京旭通）与被告张庆美商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涿州京旭通房地产开发有限公司委托代理人徐亚军、被告张庆美及其委托代理人邸富科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涿州京旭通房地产开发有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告和被告签署的合同标号为14024187的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理解除合同编号为14024187的《商品房买卖合同》的登记备案手续；3、判令被告向原告偿还代偿款项366489.47元；4、判令被告向原告支付自代偿款项之日起（即2017年10月30日)至代偿款项还清之日的资金占用费（按日千分之五计算）,暂计算至2018年3月5日的资金占用费为人民币230888.37元；以上四项费用共计人民币l441200.84元。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订编号为14024187的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同"),被告购买原告开发建设的K2狮子城涿州住宅小区第11幢3单元2401号房屋（以下简称“该商品房”）。买卖合同约定该商品房总价款为人民币843823元。被告应于2016年4月12日前向原告支付首付款人民币343823元,剩余房款人民币50万元由被告采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给原告。被告因资金问题，于2016年3月31日与北京马卡鲁投资有限公司（以下简称“马卡鲁公司”）签订《借款合同》，被告向马卡鲁公司借款人民币25万元。用以支付该商品房的部分首付款，《借款合同》明确了被告与马卡鲁公司之间的权利与义务（包括借款期限、利息、违约金等）；同时，马卡鲁公司、被告、原告三方签订《借款担保合同》，约定由原告对被告的借款向马卡鲁公司承担担保责任。原告的担保范围包括《借款合同》项下全部借款本金、利息、违约金。《借款担保合同》明确约定“因乙方迟延履行借款合同中的还款义务导致丙方承担担保责任的，乙方应自丙方代偿款项之日起5日内归还代偿款项，并按丙方代偿款项金额的千分之五/日向丙方支付资金占用费。若乙方逾期归还代偿款项超过30日的，丙方有权解除买卖合同；丙方解除买卖合同的，丙方有权直接从乙方已付房款中扣除丙方代偿款项及资金占用费。”因被告未按《借款合同》之约定向马卡鲁公司偿还借款本息及违约金，经马卡鲁公司多次催收但被告仍未按《借款合同》之约定履行其相关义务，马卡鲁公司于2017年10月24日向原告发送《履行担保责任通知书》要求原告承担其担保责任。原告按《借款担保合同》之约定，于2017年10月30日承担了担保责任，代被告清偿《借款合同》项下的借款本金、利息、违约金共计人民币366489.47元。原告于2017年11月7日向被告发送《偿还代偿款项的通知》要求被告于2017年11月15日前还清原告代偿的款项及支付资金占用费，但被告至今未向原告还清相关款项。原告认为，根据《借款担保合同》之约定，原告有权解除买卖合同，并有权要求被告偿还代偿款项及支付资金占用费。被告张庆美辩称，我方不同意解除双方签订的商品房买卖合同；不同意协助被告办理撤销商品房登记备案手续；不同意向原告偿还代偿款项366489.47元；不同意向原告支付资金占用费230888.37元。双方签订的房屋买卖合同没有争议，我方不同意解除房屋买卖合同。代偿款项及资金占用费均是依据借款担保协议向被告主张的，根据法律规定，主合同未经法院审判，从合同不具备独立请求权，我方对原告偿还的数额不认可，资金占用费未经法院审判亦不认可。请法院依法驳回全部诉请。经审理查明，2016年3月31日，被告张庆美作为乙方与甲方北京马卡鲁投资有限公司（以下简称马卡鲁）签订一份借款合同。借款合同载明：乙方张庆美因购房需要，拟向甲方借款，甲方同意向乙方提供借款，双方经协商一致订立该合同。借款合同内容为：甲方马卡鲁依据该合同向乙方张庆美提供借款25万元，用于乙方张庆美支付K2狮子城涿州住宅小区的第11幢3单元2401号房屋的房款，借款期限6个月。借款合同第四条借款利息约定：乙方在合同约定的借款期限届满之前还清全部借款的，乙方无须向甲方支付利息。若乙方在合同约定的借款期限届满前未能还清全部借款的，本合同项下的借款按照年利率15%记取借款利息，借款利息=借款总金额×15%÷365天×实际占用天数。该借款合同第七条违约责任约定：乙方应在本合同约定的借款期限届满前还清本合同项下借款本息，否则每逾期一日，乙方应按逾期偿还金额的万分之五向甲方支付违约金。借款合同签订当日即2016年3月31日，马卡鲁作为甲方与乙方即被告张庆美、丙方即原告京旭通签订一份借款担保合同，借款担保合同载明：乙方购买丙方开发建设的K2狮子城涿州住宅小区11幢3单元2401号房屋，乙方向甲方借款25万元用于支付房屋房款，甲方、乙方于2016年3月31日签署借款合同且乙方不可撤销的委托甲方以支付房屋房款的名义将乙方借款直接支付给丙方；丙方同意为乙方借款向甲方承担连带担保责任。借款担保合同第二条约定：丙方的担保范围包括：借款合同项下全部借款本金、利息、违约金。借款担保合同第三条约定：丙方的担保期间至担保债务履行期限届满之日起两年止。借款担保合同第四条约定：甲方按照借款合同约定将借款支付给丙方。乙方应按照借款合同约定的时间偿还借款本息。乙方迟延履行借款合同中的还款义务的，甲方有权直接向丙方追偿。借款担保合同第五条约定：因乙方迟延履行借款合同中的还款义务导致丙方承担担保责任的，乙方应自丙方代偿款项之日起5日内归还代偿款项，并按丙方代偿款项金额的千分之五/日向丙方支付资金占用费。若乙方逾期归还代偿款项超过30日，丙方有权解除买卖合同；丙方解除买卖合同的的，丙方有权直接从乙方已付房款中扣除丙方代偿款项及资金占用费。不论因任何原因导致买卖合同未生效、无效、终止或解除的，若乙方尚未还清该借款、利息或违约金，丙方均有权从乙方已付房款中扣除相应款项代乙方直接返还给甲方，再将剩余部分按照买卖合同约定返还乙方；若乙方已付款项不足以偿还甲方欠款的并导致丙方承担担保责任的，丙方有权继续向乙方追偿。借款担保合同签订当日（即2016年3月31日），原告京旭通向被告张庆美出具一份收据，收据上载明今收到张庆美交来K2狮子城涿州住宅小区11幢3单元2401号首期房款25万元，收款方式为汇款（马卡鲁公司打到京旭通账户）。2016年4月12日，原告京旭通与被告张庆美签订合同编号为14024187的商品房买卖合同及补充协议：被告张庆美购买K2狮子城涿州住宅小区的第11幢3单元2401号房屋，建筑面积92.09平米，总价843823元；被告张庆美采用按揭贷款的方式付款即张庆美于2016年4月12日前支付首付款343823元，剩余50万元房款采用商业银行贷款方式支付。2016年8月30日，马卡鲁向被告张庆美发出关于借款即将到期的通知，通知内容为：张庆美作为借款人与我公司于2016年3月31日签订了借款合同，向我司借款25万元，按合同约定，借款于2016年9月30日到期，请张庆美于借款到期前还款，否则将产生逾期违约金。2016年9月20日，原告京旭通、被告张庆美与中国银行股份有限公司涿州支行签订个人一手住房贷款合同及附件，张庆美向该银行贷款50万元，现张庆美一直在偿还银行贷款。2016年10月24日，马卡鲁向被告张庆美发出关于限期偿还借款的通知，通知内容为：张庆美作为借款人与我公司于2016年3月31日签订了借款合同，向我司借款25万元，按合同约定，张庆美应于2016年9月30日前还清上述借款本息；此前我公司已经多次通知你还款，但截止本通知发送之日，你方尚未还清；现再次通知你，请你务必于2016年11月7日前还清全部借款本息，并按约定支付逾期违约金。2017年10月12日，马卡鲁向被告张庆美发出关于限期偿还借款本息及支付违约金的通知，通知内容为：张庆美作为借款人与我公司于2016年3月31日签订了借款合同，向我司借款25万元，按合同约定，张庆美应于2016年9月30日前还清上述借款本息；此前我公司已经多次通知你还款，但截止本通知发送之日，你方尚未还清；现再次通知你，请你务必于2017年10月20日前还清全部借款本息，并按约定支付逾期违约金，否则我司将根据你与我司、京旭通签订的借款担保合同之约定，向你的借款担保人京旭通追偿；根据借款担保合同之约定，你的借款担保人对你的借款本金、利息及违约金向我公司承担担保责任后将有权解除与你签订的房屋买卖合同；为避免扩大你的损失，请尽快还款。2017年10月24日，马卡鲁公司向京旭通公司发出履行担保责任通知书，通知内容为：我司经过多次催款，贵司担保的借款人张庆美迄今为止没有履行与我司签订的借款合同约定，未按时归还我公司借款本息及违约金（截止2017年10月24日，借款金额25万元，借款利息58767.12元，违约金56178.53元，以上合计364945.62元）；根据与贵司签订的借款担保合同的约定，在借款人未能如期归还我司借款时，应由贵公司承担连带保证责任，请贵司在本通知发出之日起七日内代为清偿欠款。2017年10月30日，原告京旭通公司代被告张庆美向马卡鲁偿还张庆美所借的用于购买房屋的款项（借款本金25万元，利息59383.56元，违约金57105.91元，以上共计366489.47元），原告京旭通偿还上述款项是通过银行转账的形式，并提供了银行转账凭证。马卡鲁公司于转账当日提供了相应的收款收据。2017年11月7日，原告京旭通向被告张庆美发出偿还代偿款项的通知，通知内容为：我司于2017年10月30日代你向马卡鲁公司偿还了借款合同项下借款本息及违约金共计366489.47元；请你于2017年11月15日前按照借款担保合同的约定偿还我司代偿的全部款项共计366489.47元整，并向我公司支付自2017年10月30日起至你实际还清我司代偿的款项之日止的资金占用费（每日为代偿款项金额的千分之五）；否则我司将通过法律途径追索代偿款项及资金占用费并追究相关的违约责任。庭审中被告张庆美提供商品房买卖合同、交款收据及中国银行股份有限公司涿州支行的个人住房贷款合同证实其与原告签订的房屋买卖合同合法有效，且其已经付清了全部款项，现被告张庆美已经享有房屋所有权，原告京旭通无权解除房屋买卖合同。对此原告京旭通不认可，称其解除商品房买卖合同是依据双方签订的借款担保合同。庭审中被告张庆美称借款合同其并未仔细阅读，该份合同原件至今都没交给被告方，对该合同中的违约金条款不认可，其不是当事人的真实意思表示，且合同中利息的约定违反法律规定；被告张庆美称借款担保合同中的资金占用费不是被告方的真实意思表示，原告方主动向马卡鲁归还的借款利息超出法律规定，被告不认可，原告方依据其向马卡鲁还钱而起诉被告没有法律依据，因为主合同未经法院审判。对此，原告方不认可，称签订的借款合同和借款担保合同均是当事人的真实意思表示，且不存在任何胁迫的情形，被告签字即生效。以上事实有借款合同、借款担保合同、商品房买卖合同、个人住房贷款合同、通知书、收款收据、转账凭证、快递单据及本案庭审笔录在卷证实。本院认为，被告张庆美与马卡鲁签订的借款合同、原告京旭通、被告张庆美与马卡鲁签订的借款担保合同、原告京旭通与被告张庆美签订的商品房买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中的借款合同、借款担保合同在前，商品房买卖合同在后，且借款合同、借款担保合同均明确约定借款用途用于购买商品房买卖合同中约定的K2狮子城涿州住宅小区的第11幢3单元2401号房屋，故借款合同、借款担保合同、商品房买卖合同均是因被告张庆美购买K2狮子城涿州住宅小区的第11幢3单元2401号房屋而产生，三份合同均是因房屋买卖行为而作出的权利义务关系约定，不宜分割对待。对于借款担保合同约定的“若乙方张庆美逾期归还代偿款项超过30日，丙方京旭通有权解除买卖合同”条款是当事人的约定，该约定并不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，原告京旭通应返还被告张庆美交付的房款，对被告张庆美偿还的银行贷款，原告京旭通亦应支付给被告，鉴于被告张庆美未提供银行还贷的情况，故对这部分损失，被告张庆美可另案主张。在被告张庆美不按合同约定偿还借款本息及违约金且马卡鲁向原告京旭通主张连带清偿责任后，原告京旭通向马卡鲁偿还借款本息及违约金符合三方约定和诚实信用原则，但对于原告京旭通向马卡鲁偿还的借款利息及违约金本院认定借款利息及违约金数额过高，本院予以调整（借款利息按年利率15%计算、违约金本院支持1万元），故截止2017年10月30日，被告张庆美需向原告京旭通偿还代偿款项的借款利息及违约金总计69384元（借款利息：25万元×年利率15%÷365天×578天+违约金：1万元）。对于原告京旭通向被告张庆美主张的自其代偿款之日起至被告张庆美代偿款项付清之日的资金占用费，本院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，判决如下：一、解除原告涿州京旭通房地产开发有限公司与被告张庆美签订的合同编号为14024187的商品房买卖合同,原告涿州京旭通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张庆美购房款93823元；二、被告张庆美于本判决生效之日起三十日内协助原告涿州京旭通房地产开发有限公司办理解除合同编号为14024187商品房买卖合同的登记备案手续；三、被告张庆美于本判决生效之日起十日内偿还原告涿州京旭通房地产开发有限公司代偿款项的借款利息及违约金共计69384元；四、驳回原告涿州京旭通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17771元，由被告张庆美负担12417元，原告涿州京旭通房地产开发有限公司负担5354元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  彭松青审 判 员  赵 赛人民陪审员  康雅丽二〇一八年六月十二日书 记 员  单克斯