江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0311民初6749号 原告：梁伟，男，1969年3月10日生，汉族，个体，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。 被告：罗娅，女，1977年6月12日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：徐兵，江苏彭嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，江苏彭嘉律师事务所实习律师。 第三人：潘天池，女，2003年2月9日生，汉族，学生，住徐州市泉山区。 法定诉讼代理人：潘珊珊，女，1979年9月20日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。 原告梁伟与被告罗娅、第三人潘天池房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，依法适用普通程序，于2018年3月29日、2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告梁伟及其委托诉讼代理人陈青，被告罗娅及其委托诉讼代理人徐兵、王飞，第三人潘天池的委托诉讼代理人薛寒冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2361339元（赔偿原告原购房价款与现房屋之间的差价；原告因扩建、改建、装修使房屋增值的部分；因房屋拆迁而使被告获得拆迁权利及土地增值的部分等）；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年4月3日，原告梁伟与罗某签订《房屋买卖协议》一份，协议约定罗某将其父亲名下（罗某父母已去世）位于徐州市泉山区火花办事处群英村一队房屋以300000元出售给原告，同时约定双方协商办理产权手续，如遇政府拆迁征用，所有权均归原告所有，原告已支付全部房款并居住至今。罗某于2016年2月12日去世，该房屋面临政府征收，拆迁协议约定的赔偿数额为2361339元，故原告主张这一数额。 被告罗娅辩称，原告的诉请无法律和事实依据，涉案房屋是登记在被告父亲罗某某名下，原告所持售房协议是以罗某名义所签，罗某离家十余年，被告对于协议是否为罗某所签并不知晓，且售房协议漏洞百出，原告并没有证据证明向罗某真实支付了购房款，原告的证人也证明原告分别于2015年四次支付的房款都由其证人取得，而且原告向法庭提交的购房协议及收条都是按照其取款的记录而改动，是虚假的，原告没有向罗某实际支付购房款，涉案房屋应归罗娅所有。即使协议是真实的，房屋系登记在罗某某名下，罗某也是无权处分人，且原告梁伟在签署协议时也明知罗某为无权处分人，涉案房屋登记面积只有104平方米，其余面积均都是由被告自己加盖的，2011年泉山区拆迁办就已经进行了测量，据了解，2011年之后整个群英村没有大规模加盖房屋的，原告在2015年之后是不可能加盖房屋的，希望依法驳回原告的诉请。 第三人潘天池述称，第一、罗某与原告之间协议的真实性无法核实，原告提交的协议有多处改动，不应作为定案的依据；第二、即使协议是真实的，罗某也无权将房屋卖给原告，该房屋实际登记人是罗某某，罗某某生前有两子女，分别为罗某与罗娅，罗某无权处分该房屋；第三、即使罗某将房屋卖给原告，原告明知该房屋所有权人并非罗某本人、罗某对该房屋无处分权，原告在该买卖合同中也有明显的过错。原告主张的款项也仅应为其真实向罗某支付的购买房屋的款项。 第三人潘天池向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗娅支付第三人800000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告潘天池系罗某的女儿，是涉案房产登记所有人罗某某的孙女，罗某某生前有两子女即被告罗娅和罗某，现罗某某和罗某均已去世。位于徐州市泉山区火花办事处群英村一队的涉案房屋已经被拆迁，拆迁编号为4-188，被告所签拆迁补偿款以及安置房的价值合计2361339元，原告潘天池系该房产的合法继承人，涉案房产的拆迁补偿款项部分应归原告所有，故请求要求被告罗娅向原告潘天池支付上述款项。 被告罗娅辩称，因罗某结婚不久即离婚，离婚后罗某一直不在徐州生活，被告罗娅对于第三人继承人的身份有异议，请法庭核实。因涉案房屋大部分面积为被告罗娅自己加盖，因此涉案房屋的拆迁赔偿应归罗娅所有。 原告梁伟述称，原告潘天池的诉请不能成立，请依法驳回。罗某某、李会芹去世以及罗某卖房均发生在其去世之前，本案不存在代位继承，更不存在法定继承，因此第三人潘天池对涉案房屋不存在任何权利。 本院经审理认定事实如下：罗某某系徐州市泉山区群英村X组村民。其房屋所有权证（1996年7月20日经徐州市九里区房地产管理处、徐州市九里区房管处产权发放办公室填发，徐孔房村镇字第XXXXX号）载明所有权人为罗某某，房屋坐落于火花乡群英村一队，房屋两幢，均为砖混结构，一层，建筑面积分别为90.40平方米（主屋长11.03米×宽8.42米包含门廊3.30米×宽1.50米）、13.81平方米（主屋东南角偏房长3.25米×宽4.25米）。其集体土地建筑用地使用权证（2003年6月11日徐州市国土资源局填发，徐土集建（2003）字第XXXXX号）载明土地使用者为罗某某，地址为九里区群英村，用地面积为226.29平方米，其中超标面积26.29平方米按临时用地处理。 李会芹系罗某某妻子，被告罗娅系罗某某女儿，罗某系罗某某儿子。罗某与潘珊珊原系夫妻关系，二人婚后生育一女潘天池，罗某与潘珊珊于2004年10月20日登记离婚，二人离婚后，潘天池随潘珊珊生活。 2010年1月27日，罗某某去世。2014年3月18日，李会芹去世。 原告梁伟户籍地为安徽省宿州市萧县赵庄镇，以承包工程为业（俗称包工头），经他人介绍认识罗某。2015年原告更换了罗某某名下房屋的大门，简易添置了部分物品后，在该房屋内短期居住。 2016年2月13日，罗某去世。 2017年11月1日，原告梁伟以罗某将罗某某名下房屋出售给其为由将被告罗娅诉至本院，请求判令罗某某名下房屋归其所有，被告罗娅协助办理过户手续。 因徐商公路北（桃花源片区）改造项目需要，罗某某名下的房屋被征收（征收编号4-XXX)。2017年11月16日，被告罗娅（被征收人，乙方）与徐州市泉山区房屋征收办公室（房屋征收部门，甲方）签订了《房屋征收补偿协议》一份，该补偿协议载明：被征收房屋建筑面积为370.3+94.91平方米，用地面积为264.5平方米，土地性质为集体，土地用途为住宅；补偿总额为2361339元（包含房屋价值2097167元；附属物37217+16450＝53667元；搬迁、过渡、奖励等费用5970+17489+27913+8600+200＝60172元；其它10%货币补贴150333元）；乙方自愿选择产权调换方式（泉盛美家住宅小区XX幢X单元XXX室131.73平方米），甲方提供符合国家质量安全标准的产权调换房屋与乙方被征收房屋调换产权，用于产权调换房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时，由乙方凭本协议及《徐州市区定销商品房产权调换备案表》与定销商品房建设单位签订《商品房买卖合同》，并根据产权部门确认的面积结算差价。乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋款相互结算差价；甲方提供的产权调换房屋总价款为627035元，乙方补偿总款2361339元，差价款1734304元由甲方支付乙方。过渡期自被征收房屋交房之日起至公告通知上房之日止，泉盛美家小区预付9个月过渡费。《被征收房屋现状测绘调查表》、《补偿测算表》、《房屋面积确认单》载明房屋现状为长16.82米、宽15.71米、二层、面积为528.48平方米；土地面积为264.50平方米、合法面积为370.30平方米、奖励面积为94.91平方米、无证面积为63.27平方米、公示面积为528.48平方米（证件挂失于2017年11月10日《徐州日报》，待证件调档后生效）；房屋补偿2247500元[评估款2097167元（465.21平方米×4508元/平方米）+货币10%补贴150333元（333.48平方米×4508元/平方米×10%）]、附属物53667元[有证37217（465.21平方米×80元/平方米）+无证16450（63.27平方米×260元/平方米）];政策奖60172元{提前奖[8000元+600元+27913元（465.21平方米×2元/平方米×30天）]、误工费200元、预付过渡费17489元[9485元（131.73平方米×8元/平方米×9月）+8004元（333.48平方米×8元/平方米×3月）]}；泉盛美家房价131.73平方米×4760元/平方米=627035平方米。 因拆迁需要，原告联系搬家公司将涉案房屋内的少许物品（桌椅、空调等）搬出。涉案房屋现已经被拆。 庭审中，原告梁伟提交了徐孔房村镇字第XXXXX号房屋所有权证、徐土集建（2003）字第XXXXX号集体土地建筑用地使用权证、罗某某居民身份证原件，还提交了《协议》一份、收条二张（三份）证明其与罗某签订了房屋买卖合同并支付了购房款。 《协议》为两页，打印有“甲方：罗某乙方：梁伟根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就位于徐州火花乡群英村一队的罗某某名下的房产转让达成如下协议：一、甲方自愿将其村证房位于徐州九里区群英村（西至裴来喜，东临罗跃远，南临马路，北靠汪义刚附图）罗某某（甲方的父亲）名下的房产（土地面积226.29平方米）以人民币30万元（大写叁拾万元整）价格出售给乙方。二、本合同签订后，甲方对房屋土地使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。三、甲方保证交付标的物的水电通信等设施正常运行；保证基础设施的完整不被破坏；如有毁损折价赔偿；交付的资产不存在被抵押、担保、查封等权利瑕疵。四、甲乙双方签订本协议签定后，乙方2日内支付给甲方定金人民币（大写）15万元整，待乙方所有权益人都签字乙方在10日内将余款付清。五、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。六、甲乙双方交易后，甲方没有任何权利任何理由收回该房地等，如遇该房地被政府拆迁征用，相关所有权利均归乙方所有。七、本合同未尽事宜，由双方协商补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。八、本协议履行期间若发生争议，可协商解决，协商未果由徐州市泉山区法院管辖。九、本合同以签名日期起生效，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。如有一方违约（违反合同），应承担法律责任，并按合同协议执行。十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份”；最后一行文字后方手写有“蔡某”字样并按有指模；尾部打印“甲方签名按手印：”后手写有“罗某3203041977XXXXXXX”、“房子与我姐罗娅无关”字样，均按有指模；尾部打印“乙方签名：”后手写有“梁伟”字样并按有指模；尾部填写日期为2015（以3修改成5）年4月3日；该协议第一页首部空白处还手写有“今收梁伟房款拾万元整罗某2015.4.3”字样并按有指模；第二页尾部右下方空白处手写有“房款叁拾万已付清罗某2015.4.18”字样并按有指模。 二张（三份）收条均为手写。其中一张内容为“收条今收到梁伟购房款伍万元整50000元罗某2015年4月十六号”、“今收贰万钱+、五千元5月十4号罗某”并多处按有指模，其中明显看出“2015”原写为“2014”上面按有指模，“十六”、“5月十4号”字迹颜色较深。一张内容为“今收到梁伟人民币陆万元整。罗某2015.7.6”并按有指模。 被告罗娅认为上述协议和收条中有大量删减涂改内容，协议上“罗某”的三处签名不一致，认为协议及收条是虚假的。并提出罗某婚后一直离家出走，神经时好时坏，于2016年不明原因死亡，且死亡时无任何遗产，其了解到罗某在外欠款很多，欠蔡某煤炭款200000元，就将罗某某的房证押给蔡某，而蔡某又将房证给原告，原告取出的现金也交给蔡某，与罗某没有关系，出售房屋时罗某不在现场，罗某某就怕其房屋出现问题才将铁门焊上。故不认可协议系罗某所签。第三人潘天池亦认为上述协议和收条中存在多处更改痕迹，无法辨明真伪，且协议上手写有“房款叁拾万已付清”与收条显示其后又收到130000元相矛盾，请求法院不予采信。 关于协议和收条的形成过程，原告还作如下陈述：每次付款都通过中间人，只有一次证人没去，但原告给打了招呼，2015年4月3日在群英村门口通过蔡某给了150000元，当时把钥匙、房产证、身份证当场给原告；2015年4月16日在房子门口付了50000元；2015年5月14日在民馨园的桥北头给的20000元；当天下午罗某急需用钱又给了5000元；2015年7月6日上午原告在大建行给罗某取了60000元；当天下午又取了15000元在银行门口交给罗某，罗某书写“购房款30万元已付清”及“房子和我姐罗娅无关”，落款时间应该是7月6日。原告还提供了礼单一本证明因其女儿结婚家中存有现金；原告妻子记账笔记本一本，证明原告系建筑包工头，从业过程中大量收取现金；中国建设银行账户明细查询单一份证明取款时间与收条时间一致。礼单显示2015年2月14日共收取礼金163060元（罗某给付了礼金200元）；账户明细查询单显示梁伟XXXX66125688XXXX账户于2017年7月6日分别现金支取60000元、15000元。原告还申请证人蔡某（居民身份证登记为蔡敦荣）出庭作证。蔡某当庭陈述如下：其认识罗某二十年了，与罗某、梁伟均系朋友关系，2015、2016年罗某三天两头去证人那，当时罗某找了女朋友，找到证人说想把涉案房子卖了，之后到柳新住，证人问梁伟要不要买房子，梁伟说去看看，看完房证、土地证和身份证后，罗某知道梁伟有钱，希望梁伟买房子，当时罗某要400000元，他们自己谈的价，至于他们怎么买的证人不清楚。2015年春天，梁伟起草的协议，他们在群英大队写的协议，付了现金150000元，罗某自己在协议手写的“150000元”处签名，“蔡某”是证人签的，除了“房款叁拾万已付清”这部分签名证人不清楚，其他的字都是当天写的。房屋当时无人住，门是焊死的，从门口看是一个独院，普通农村的房子，一个大门围墙围着院子，房子的西头还有空，是一层的老房子。梁伟付钱时有两次证人在场，证人亲眼看见付的现金150000元、第二回是50000元，还有一回20000元。其他时候是原告给证人打电话。后来几回付钱证人就不知道，罗某什么时候失踪的证人不知道。罗某大概欠证人十几万，罗某卖完房屋后还清了，是收到购房款之后还给证人的。 因案件审理需要，本院于2017年12月1日组织原告、被告、第三人至涉案房屋处进行勘验，看到涉案房屋为二层结构（无院落），后半部分系在原老房之上加盖了一层，老房东边、西边空地上亦加盖二层，前半部分一层、二层均为五间，大门位于前半部分一层中间一间，从外观上可以看出后半部分二层的加盖痕迹及前半部分二层的加盖痕迹。 关于2015年4月时的房屋状况，及加盖情况原告还作如下陈述：当时房子后面为上、下两层，前面为一层，左右各两间，中间是门堂，门堂上面是石棉瓦倒塌了，原告就在门堂上盖了楼板并在前面加盖了二层五间，为了拆迁原告就加盖房屋，想多挣点钱。房屋曾在2009年由罗某某进行过扩建，费用也由罗某某支付。原告还申请其王某、陶某、郑某出庭作证，证明其加盖了房屋前部一层门堂及二层五间。证人王某陈述：证人常年跟梁伟盖房子，已经干了二十多年。2015年4月梁伟找证人盖房子，证人到罗王庄看了，当时把中间过道上的石棉瓦拆掉了，盖上楼板，上面加盖五间，总共六间，有一百七八十个平方。工资是一天200元，从2015年4月开始，干了十天左右。梁伟盖房子是为了多赔钱，梁伟当时住在闫窝，闫窝拆迁后就搬到罗王庄了。证人陶某陈述：2015年4月，证人梁伟在罗王庄加盖的房子，盖了过道，上面又接了五间，盖了有一百多平方，证人跟着梁伟干了十几年，工资到季节结清，盖了大概有二十多天，干活的有十几个人。梁伟搬家时候证人去了，给帮忙装的箱。证人郑某陈述，证人住在罗王庄（群英村1组），证人住的和梁伟住的房子相隔几米，证人不常在家，在正南大棚地喂猪。反正往上面接了，还换了大门，可能是接的前面，接了二楼，证人也没注意，房子原先后面可能有两层，前面可能是一层吧，改动的时候证人都没注意，知道换了大门，证人忘了是否给罗娅出过“房屋全部是罗娅加盖”的《证明》，这两年脑子特别不好。被告还作如下陈述：2007年由罗娅加盖的房屋，罗某某在2005年之后身体不好，其与李会芹二人没有固定收入，当时传说房屋要拆迁，村里都在加盖房屋，由于罗某常年在外，就由被告加盖房屋。并申请证人刘某出庭作证，证人刘某陈述：证人住罗娅家后面，证人在2006年盖房，罗娅那时问证人多少钱一平方，证人去罗娅家时，罗娅在浇水。罗娅是在2007年盖的房子，她的房子是四方形的，当时盖的哪些证人也不清楚，加盖后是两层，都盖满了。证人没见过盖房子的人，就是见过也不认识，2007年罗娅在那住，罗某没在那住。 关于双方的居住情况，原告作如下陈述：原告原在闫窝村居住，闫窝村拆迁后搬至涉案房屋内居住，住了半年就搬走了，当时嫌那边太脏。被告作如下陈述：被告一直在徐州生活，不在群英家中居住，在段庄舅舅家居住。罗某曾回来时给被告说其将房子租出去了，每年租金6000元，当时被告也有房屋居住，所以对于原告在房屋内居住没有加以制止。 关于本案的房屋所有权证、集体土地建筑用地使用权证问题，被告还作如下陈述：两证件一直是罗某某保存，不清楚怎么到原告手中，罗某某去世时因李会芹还在，对于房证就没有对交代，李会芹去世的突然，也未给被告交代。 本院认为，原告向法庭提交的《协议》上多处显示有罗某的签名和指模，且其持有了徐孔房村镇字第XXXXX号房屋所有权证、集体土地建筑用地使用权证、罗某某身份证原件，被告及第三人虽对于协议的真实性不予认可，并提出罗某将房证抵押给案外人蔡某的抗辩意见，但并未提供证据证明签名及指模非罗某本人所为，或罗某仅系将房证质押给他人，故对其抗辩意见本院不予采信。结合原告曾在涉案房屋内居住等其他事实，本院对于《协议》的真实性予以认可。原告提供的《协议》尾部明确载明“房款叁拾万已付清”，亦有多份收条予以佐证，应当认定罗某已经收到了购房款300000元 原告提出其将一楼门堂上的石棉瓦拆除并在上面加盖了五间房屋，并申请其两名工人及一位村民到庭作证，本院认为，从涉外房屋的外表来看，房屋前部分二层加盖的痕迹明显，与原告及原告申请的证人所陈述的加盖行为能够相互印证，故本院对原告增建房屋的事实予以认定。原告主张加盖的面积为178.89平方米，因一层门堂原已有屋顶，该部分面积不应计入原告加盖部分，结合房屋所有权证上的附图及拆迁部门的测量调查表，本院确认其原告加盖的面积为122.62平方米[长16.82米×宽（15.71米-8.42米）]。 宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。宅基地买卖为我国法律、法规所禁止的。在房地一体的格局下，本案房屋买卖，实际上是涉及宅基地的买卖，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。故而原告与罗某之间的房屋买卖协议因违反了法律禁止性规定而无效。原告系因房屋买卖而支付购房款，合同无效后，因涉案房屋已被征收，已无双方相互返还的必要。 原告对于涉案房屋有增建部分，该部分的房屋及附属物价值应当由原告所享有，依照本案拆迁补偿的相关标准，经核算，该部分的价值为288748元[评估款（59.35平方米×4508元/平方米）+附属物（59.35平方米×80元/平方米）+无证16450（63.27平方米×260元/平方米）]。 关于房屋原建部分亦已转化为拆迁补偿利益，该利益应当在原、被告及第三人之间进行合理分配，考虑到原告及罗某在缔约合同过程中的过错程度，双方的投入及土地增值等因素，本院确认原告增建房屋及附属物价值之外的拆迁补偿利益中原告享有60%份额，被告及第三人享有40%份额，经核算，原告应当享有1243555元[（2361339元-288748元）×60%]。由于涉案房屋的拆迁补偿利益应由被告及第三人所取得，故而应当由被告及第三人直接在取得拆迁补偿利益的范围内向原告支付1532303元（288748元＋1243555元）。 罗某某死亡后，其遗产并未进行分割，第三人要求被告支付拆迁补偿款800000元系请求对该遗产进行分割，而本案系房屋买卖合同纠纷案件，与其请求事项不属于同一种法律关系，故本案对第三人的该项诉请不予理涉，第三人与被告可另行依法解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告罗娅、第三人潘天池于本判决生效后十日内在取得罗某某名下徐州市泉山区群英村X组房屋拆迁补偿利益范围内支付原告梁伟1532303元； 二、驳回原告梁伟的其他诉讼请求； 三、驳回第三人潘天池的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费37491元，保全费5000元，合计42491元，由原告梁伟负担7100元（已交纳）；由第三人潘天池负担11800元（已交纳）;余下23591元由被告罗娅、第三人潘天池在取得罗某某名下徐州市泉山区群英村X组房屋拆迁补偿利益范围负担（原告已预交，被告及第三人随案款一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  许春燕 审 判 员  刘现伟 人民陪审员  牛太平 二〇一八年六月一日 书 记 员  阴 蕾