广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初18375号原告：深圳市创思泰科技有限公司，住所地深圳市南山区蛇口沿山路41号111。法定代表人:何东亮。委托诉讼代理人:张观远，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人:何宁馨，广东卓建律师事务所实习律师。被告：深圳市银海资产管理有限公司，住所地深圳市南山区登良路南油第二工业区205栋7层703C（恒裕中心A座）。法定代表人:雷顺成。委托诉讼代理人:连雪霞，广东雄狮律师事务所律师。上列原告深圳市创思泰科技有限公司诉被告深圳市银海资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人何东亮及委托诉讼代理人张观远、被告委托诉讼代理人连雪霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年9月29日签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，其中《租赁合同》约定：由被告将其位于深圳市××层西侧房屋出租给原告使用，租期自2016年10月1日起至2018年9月30日止；原告应每月向被告交纳租金47242元，在涉案厂房交付使用时应当向被告支付租赁保证金94484元。在上述合同签订后，原告即依照《租赁合同》的约定，向被告支付了租赁保证金94484元，并正式入场装修。在装修完成后，原告开始正常的生产经营。2017年1月至4月，包括涉案厂房在内的XXX工业区的多处厂房因存在重大的消防安全隐患，被相关部门勒令搬离整改，无法继续生产经营。原、被告之间的《租赁合同》己实际无法履行。根据双方之间签订的《租赁合同》的约定，被告应当确保其交付给原告的租赁房屋及附属设施的安全性符合有关法律、法规和规章的规定，否则，被告应当双倍退还原告的租赁保证金，且原告尚有权要求被告承担违约责任并要求解除合同。综上，被告提供的涉案厂房的安全性不符合有关法律、法规和规章的规定，且该涉案房产己实际无法继续用于生产经营，原告的合同目的己无法实现，被告亦已实际违约，根据双方在《租赁合同》中的约定，原告有权要求解除合同，被告亦应当承担对应的违约责任。遂诉至本院请求判令：1、解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》；2、被告双倍退还原告租赁保证金188968元；3、被告赔偿原告装修损失、停产停业补偿费、搬迁费、重型设备搬迁费1637255元；4、被告承担原告支出的评估费14000元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告书面答辩称，一、被告出租的涉案厂房是经过竣工验收合格，取得房地产证的标准工业厂房，安全性符合国家法律、法规、规章的规定，具备安全使用的功能，原告作为承租人，在使用管理范围内负有履行消防安全职责的义务。首先，经竣工验收，涉案厂房的主体工程质量优良，房屋的电气电缆等设施设备，防雷、防电性能优良，配备的给水、消防栓、水咀等消防设施，符合消防安全要求，房地产权利证书载明的用途是工业仓储厂房，使用期在规定的使用年限内。该事实说明，涉案厂房安全性符合国家法律、法规、规章的规定。其次，2016年9月29日，原、被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将涉案厂房出租给原告使用，出租面积为1027平方米，期限两年，自2016年10月1日起至2018年9月30日止，月租47242元；合同第六条约定，租赁房屋的用途应于房地产权利证书的使用用途一致，未经有关部门批准禁止擅自改变用途；合同第十八条第（六）项约定，应经出租人书面同意及有关部门批准，承租人方可将房屋进行装修；合同第二十二条约定，承租人应严格按照政府部门规定的安全消防等管理规定或标准使用出租房屋，有义务保证出租房屋在使用中不存在任何安全隐患。不仅如此，原告签订租赁合同后，深圳市鹏基物业管理服务有限公司XXXXX管理处又再次与原告签订了《安全生产和消防责任书》，该责任书第一条规定，原告是租赁房屋的消防安全责任人；第二条规定，原告负有在使用场所内添加配备消防器材等设备的义务，不得占用通道和安全出口；第七条规定，原告在进行室内外装修时，必须将装修方案向物业管理处提出书面申请，并报政府相关部门批准，取得批文后，方可防技术标准等规范进行施工。可见，租赁合同和消防责任书均已经约定消防安全责任由原告承担。再次，根据《中华人民共和国消防法》第五条：“任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务，任何单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务”，而且，中华人民共和国公安部令第61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条第二款规定：“承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责”。因此，原告作为承租人，有义务在使用管理范围内应履行消防安全职责。据此，在被告已经提供了符合消防安全要求的建筑物、保证了物业本身安全使用的情况下，原告在使用管理范围内的消防安全职责应由原告自己承担。二、因公安部门对八卦岭厂区的印刷行业进行消防整改，由于原告在承租范围内没有履行消防安全职责，导致被公安部门勒令搬离整改，被告基于消防公共安全利益，配合公安部门的消防安全工作部署，通知原告搬离，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》事实上己经解除。首先，原告承租涉案厂房后，没有将装修方案向物业管理处提出书面申请并报政府相关部门批准，未按消防技术标准等规范进行施工，而是自行对涉案厂房重新装修，重新装修后又没有向有关部门申请消防验收；且原告未经被告书面同意将涉案厂房全部转租给深圳市悟空快印科技有限公司经营印刷行业，次承租人又分租给他人，因此，原告在管理范围内没有履行消防安全职责，造成了消防安全隐患，本身具有过错。其次，2017年3月份，XXX派出所联合社区工作站专门对印刷行业安全性开展整治工作，对印刷行业进行消防整改，要求各租户搬离厂房。各租户同意搬离，并向派出所承诺在5月20日之前搬离。再次，基于派出所的搬离整改要求，被告出于维护消防公共安全，2017年5月10日，被告向各租户发出《温馨提示》，请各租户配合政府部门的工作，在5月20日前完成搬离。该行为表明，被告已经发出了解除合同的通知，此时，原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》事实上已经解除，而且，原告与被告签订的租赁合同附页的《补充协议》第四条已经约定，原告应合法经营，办齐相关证照，如因经营问题受到有关部门查处，本合同自然终止，因此，原告被有关部门查处，应由原告承担责任。三、被告发出搬离通知后，原告至今未交还涉案厂房的钥匙，没有完成交接手续，被告没有过错，不应承担双倍退还租赁保证金188968元的责任。四、案涉消防安全隐患，是原告重新装修未取得批文不符合消防技术标准，又因印刷行业本身的特殊性，其生产原料的纸张、油墨涉及易燃易爆安全隐患，并不是被告交付的涉案厂房本身存有消防主体不合格。公安部门对XXX厂区印刷行业进行消防安全整治，要求搬离整改，这明显属于政府行为，与被告无关。同时，被告基于消防公共安全的正当理由，通知原告搬离涉案厂房，该行为符合租赁合同约定及法律规定，被告没有过错，不应承担损害赔偿责任。首先，原告将涉案厂房重新装修，没有报政府部门批准取得批文按消防技术标准施工，装修后也没有申请消防验收，且原告将涉案厂房全部转租给深圳市悟空快印科技有限公司经营印刷行业，次承租人又分租给他人，管理混乱，由于原告是转租给次承租人造成的消防安全隐患，是原告的过错，应由原告承担，与被告无关。其次，XXX派出所联合社区工作站专门对印刷行业安全性开展整治工作，派出所指出印刷行业存在安全消防制度不健全、消防器材配置不齐全，消防通道被占用、纸张、油墨等易燃品随意堆放在生产现场，生产车间、成品半成品同在一个场所，情况严重，存在重大消防安全隐患，派出所要求印刷行业必须搬离整改，这明显属于政府行为，与被告无关。再次，根据消防法第一条“为了预防火灾和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全”；以及第二条“消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针，按照政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与的原则，实行消防安全责任制，建立健全社会化的消防工作网络”的规定，被告有积极履行参与消防安全的法律义务，由于派出所要求印刷行业搬离整改，对XXX片区进行消防安全升级整治，被告通知原告搬离，属于正当行为。根据案涉租赁合同第十九条关于损害赔偿的约定，其中第（五）项约定“甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的”，甲方才须承担损害赔偿责任，而被告通知原告搬离的行为是基于维护消防公共安全，履行法律义务，属于正当理由，不应承担损害赔偿责任。五、被告交付给原告的涉案厂房本身具有安全使用功能，原告将涉案厂房又全部转租给他人经营印刷业,原告有义务对次承租人保证经过装修后的物业消防安全，原告向被告主张装修损失、停产停业补偿费、搬迁费、重型设备搬迁费，没有事实依据。首先，关于装修损失，原告未经物业管理处同意及政府部门批准按消防技术标准装修，重新装修后又没有向有关部门申请消防验收，且未经被告书面同意全部转租，涉及的次承租人人数众多，此时，原告处于出租人的地位，且又是消防安全责任人，应承担全部责任。原告怠于履行消防安全责任，造成了消防安全隐患，该装修损失不应由被告承担。其次，关于停产停业补偿费、搬迁费、重型设备搬迁费，原告的工商登记信息载明，原告从未在涉案厂房办公经营；且其经营范围仅是经营玻璃，并没有许可经营印刷业。原告承租涉案厂房全部用于转租，由于原告根本不在涉案厂房经营，不存在停产停业损失和搬迁费的事实；重型设备搬迁费，该重型设备均属印刷机器设备，原告是经营玻璃行业，不存在印刷设备搬迁的事实。因此，原告提交的评估报告内容虚假与事实不符，不具有真实性和关联性，不应予以采信。六、评估费14000元，属于原告自行委托评估，跟被告无关，不应由被告承担，且该评估报告内容虚假，不具有真实性，没有证明力，不应作为裁判依据。综上所述，原告的诉讼没有事实及法律依据，恳请法院查明事实，正确适用法律，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告拥有XX区XX工业区厂房第XXX栋第X层房屋（深房地字第XXXXXXX）的所有权，产权证载明建筑物用途为厂房。该厂房于1984年12月4日开始建设，于1985年10月1日竣工，并通过竣工验收，该厂房的建筑工程竣工技术资料显示，厂房主体工程质量优良，包含“成套电气设备安装”、“相间、对地绝缘”、“防雷、接地”、“消火栓、水嘴安装”在内的分部工程的评定等级为优良或合格。2016年9月28日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》（以下简称涉案合同），约定：被告将位于福田区××层西侧房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用；租赁面积1027平方米；租金按照房屋建筑面积每平方米每月46元计算，月租金总额47242元；租赁期限自2016年10月1日起至2018年9月30日止；被告应于2016年10月1日前将涉案厂房交给原告使用并办理移交手续；房屋租赁用途一栏中记载为“厂房”；关于租赁保证金，被告交付房屋时，可向原告收取2个月租金数额的租赁保证金94484元，在“租赁期满”、“租赁物没有人为损坏”、“结清租赁期内乙方产生的各项费用”的条件满足后，被告在7个工作日内转账返还租赁保证金，在违反上述情形时被告可不予退还租赁保证金；在出现约定情形时，原告可就造成的损失请求被告双倍退还租赁保证金、追究被告损害赔偿责任、变更合同条款或解除合同，其中情形包括被告违反合同约定，交付的涉案房屋安全性不符合相关法律法规规章规定以及无正当理由单方要求提前解除（终止）合同；关于涉案房屋的装修，未经被告书面同意及经有关部门批准，原告自行装修涉案房屋的，被告可就因此造成的损失，请求原告恢复房屋原状或向原告请求赔偿或不予退还租赁保证金；关于涉案房屋的消防安全保障，涉案房屋应符合安全使用标准和条件，不存在安全隐患；涉案房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定；原告应按照上述规定使用涉案房屋，并有义务保证涉案房屋在使用中不存在任何安全隐患；关于转租，租赁期间，原告不得将房屋全部或部分转租他人。同时，原告与案外人深圳市XX物业管理服务有限公司XXX管理处（以下简称XXXXX管理处）签订《安全生产和消防安全责任书》。2016年10月10日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的押金94484元。2017年3月20日，深圳市公安局XXX派出所、福田区XX街道办XX社区工作站联合出具《会议通知》称，定于3月3日下午15时在体育场一区新闻发布厅召开印刷行业安全工作会议。2017年5月10日，被告向532栋租户出具《温馨提示》，称，因受到消防大检查的影响，各厂区存在重大安全隐患被消防部门勒令搬离整改，根据各租户对派出所的申请，应在5月20日前搬离厂区，未搬离的租户应停电停水停产，请各租户配合政府有关部门工作，必须在本月10日前搬离，届时将会停水、停电、停产。上述提及的各租户对派出所的《申请》载明，因532栋厂房存在重大安全隐患，各租户将于5月20日前搬离532栋，无法搬离的自行停水停电停产，搬离前保证不发生消防安全事故；该《申请》中加盖有原告的印章。2017年5月20日，深圳市公安局XXX派出所向XXXXX管理处出具《关于对深圳市福田区XXX工业区532栋消防安全整治的函》，称，在XXX片区消防安全整治行动中，五区532栋业主主动承诺自行整改消除隐患，并与使用单位达成协议承诺在5月20日当日起自行停水、停电、停产，进行消防安全整治；为确保整治行动期间安全，请XXXXX管理处对业主的整治行动予以支持，同时履行好日常巡查工作，确保安全。2017年11月7日，XXXXX管理处出具《情况说明》称，该管理处负责XXX片区工业厂房的物业管理工作，532栋是该管理处管理范围；为落实政府关于产业升级和消防安全工作的部署，公安派出所于2017年3月份开始对XXX片区进行的安全消防升级整治措施，主要是针对本辖区印刷行业的消防整改。关于合同履行情况：1、就租金支付情况，原告陈述，其已向被告支付租金至2017年4月30日，被告回应称需庭审后核实，但之后未在指定期限内回复核实情况；2、就原告搬离情况，原告陈述，原告于2017年5月15日搬迁，5月20日已经全部搬离，被告则主张原告一直未交付钥匙，故被告无法进入厂房核实，无法确认原告的搬离情况。关于原告承租涉案房屋的实际用途，根据原告的自述和提交的照片，涉案房屋系用于数码印刷厂房。关于涉案房屋的具体消防隐患情况，原告称，派出所约谈指出，系建筑老化、消防主体不合格；被告称，派出所口头约谈指出，印刷厂区存在消防安全制度不健全、消防器材配置不齐全、消防通道被占用、印刷生产所用的纸张、油墨随意堆放、印刷业工作人员消防意识薄弱，情况比较严重，存在重大安全消防隐患；但双方均无相应书面证据证明。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于合同解除问题。原告在承租涉案房屋后，因相关行政部门对涉案房屋所在的XXX片区开展消防安全整治行动，责令厂房使用人必须在2017年5月20日前搬离，否则立即采取停水、停电措施，亦即最迟至2017年5月20日，涉案合同客观上已无法继续履行，而被告也在此之前向原告发出通知要求搬离，原告主张其已于该日全部搬离，结合上述情况，本院认定涉案合同已于2017年5月20日解除。关于合同无法继续履行是否为原告或被告的违约行为而造成，本院作如下分析：第一，根据本院查明的事实，因相关行政部门对包括涉案房屋在内的厂区进行消防检查并认为存在消防隐患而要求被告配合整改和要求房屋使用人限期搬离，导致涉案合同无法继续履行，但对于消防隐患的产生原因、存在消防隐患是否因原告或被告的原因而导致，本案现有证据对此未能充分加以证明。第二，涉案房屋系经过竣工验收合格的建筑物，在建成之时应是符合相关建筑物合格标准的，且产权证明确房屋用途为厂房，在没有证据显示被告向原告交付租赁物之时该建筑物存在消防等安全标准不合格的情况下，被告将涉案房屋出租给原告作厂房用途，不存在违约情形。第三，若消防隐患系主要针对印刷行业而产生，一方面，原告将涉案房屋实际作数码印刷厂房使用，因该行业本身具有生产原材料易燃易爆的特殊性，原告作为经营者应对此有必要的消防安全注意义务，另一方面，被告作为业主亦对厂房的实际使用情况和可能产生的消防安全问题负有一定程度的注意和监督义务，故双方对此均有一定程度的过错，但据此并不足以认定双方在合同履行中存在违约行为。第四，涉案合同签订时，原告作为承租人对涉案房屋所在片区的厂房老旧状况应有所了解，而且，原告没有举证证明涉案房屋客观上存在导致原告不能按租赁用途正常使用的情形，也没有举证证明被告存在明知房屋有消防隐患而故意隐瞒或怠于解决的情形。综合上述分析，合同无法继续履行系因涉案房屋所在厂区存在消防隐患而导致，而现有证据无法认定原告和被告对此存在违约行为，因此，对于合同提前解除的后果，原告与被告应各自承担损失。在上述认定的基础上，合同解除后，被告应将收取原告的租赁保证金94484元予以返还，而对于原告以被告违约为由而要求被告承担双倍退还租赁保证金（即多退94484元）、赔偿各项损失（装修损失、停产停业损失、搬迁费损失、重型设备搬迁费损失、评估费损失）等违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市创思泰科技有限公司与被告深圳市银海资产管理有限公司于2016年9月29日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》于2017年5月20日解除；二、被告深圳市银海资产管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市创思泰科技有限公司返还租赁保证金94484元；三、驳回原告深圳市创思泰科技有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21335元（已由原告预交），由原告负担20237元，被告负担1097元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 解  利  民人民陪审员 孙  玉  萍二〇一八年六月六日书 记 员 殷智华（代）杨湘楠