广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0304民初16258号之二原告：邱复兴，男，汉族，1969年10月2日出生，住所地深圳市福田区，委托诉讼代理人：黄明莉，广东广荣律师事务所律师。被告：王莹瑜，女，汉族，1982年2月20日出生，住所地深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王彦玲，广东同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁环，广东同仁律师事务所实习律师。被告：杨卓，男，汉族，1982年7月3日出生，住所地深圳市南山区，委托诉讼代理人：张萍，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓艳艳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人：杨昆，男，汉族，1984年3月28日出生，住所地深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：王彦玲，广东同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁环，广东同仁律师事务所实习律师。上列原告邱复兴诉被告王莹瑜、杨卓、第三人杨昆返还原物纠纷一案，本院于2017年5月24日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年3月7日对本案进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人黄明莉、被告王莹瑜的委托诉讼代理人王彦玲、丁环、被告杨卓及其委托诉讼代理人张萍、邓艳艳、第三人杨昆的委托诉讼代理人王彦玲、丁环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月29日，原告与第三人、深圳市瑞邦融通投资担保有限公司（以下简称瑞邦融通公司）签订《服务协议书》，约定第三人及瑞邦融通公司提供赎楼服务，且在赎楼完成后，将位于深圳市××区××村的涉案房产过户到瑞邦融通公司名下，由原告自己寻找买家，第三人用欺骗的手段让原告出具了原告签字的空白《二手房房屋买卖合同》，且至今为止，原告未收到被告王莹瑜任何款项，但是房产被第三人于2017年4月11日过户到被告王莹瑜的名下，原告多次找第三人交涉，但是均无结果。经查，被告王莹瑜与第三人系夫妻关系。2017年4月20日，原告无奈之下向公安机关报案，第三人得知该消息后，遂于2017年4月21日将涉案房产以显著低于市场的价格过户到被告杨卓的名下。两被告签订的《二手房买卖合同》约定，被告杨卓应当在2017年5月10日将购房款支付给被告王莹瑜，但至今被告王莹瑜未收到被告杨卓支付的购房款。被告王莹瑜与第三人系夫妻关系，其通过欺诈的方式让原告给第三人出具空白的《二手房买卖合同》，第三人使用该空白合同通过欺诈的方式将涉案房屋过户到被告王莹瑜的名下，原告认为应当撤销该买卖合同；同时第三人操作与被告杨卓签订《二手房买卖合同》，凭借两被告签订的《二手房买卖合同》将涉案房屋过户到被告杨卓名下，原告认为两被告及第三人通过恶意的方式过户，将原告的房产非法占为己有，且两被告签订的《二手房买卖合同》以合法的形式掩盖非法的目的，严重损害了涉案房屋原产权人即原告的合法权益。按照相关法律的规定，应当认定两被告签订的合同无效，被告杨卓应归还涉案房产。据此，请求判令：1、被告杨卓归还其与被告王莹瑜签订的《二手房买卖合同》项下房产；2、两被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确其诉请两被告归还涉案房产。被告王莹瑜书面答辩称，一、我方与原告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示的行为，且我方己按合同约定支付了原告购房款，原告现提出返还其己出售完毕的房产显然是无理无据的。1、根据2017年4月3日我方与原告及案外人罗某苹签订的编号为000××的《二手房买卖合同》可知，双方明确约定了涉案房屋转让款为4147844元。原告签订合同之时是完全民事行为能力人，我方完全有理由相信以上合同的签订是原告的真实意思表示。又根据我方与被告杨卓签订的编号为00015××号的《二手房买卖合同》可知，双方明确约定了涉案房屋转让价款为470万元。我方出卖涉案房产时，已经合法拥有该房产的所有权，作为当时涉案房产的所有权人，自然是有绝对的权利处分涉案房产。至于房产买卖转让价款均是买卖合同双方明确约定的事实，原告主张我方与杨卓恶意串通侵占涉案房产，却自始至终未提交任何有效证据证明，反而其为了达到其不法目的，在起诉时，选择性提交部分证据，混淆众听，我方保留对原告该恶意诉讼行为而造成的损失的追究权利。2、根据我方与原告及案外人罗某苹签订的编号为000××《二手房买卖合同》第十九条的备注条款约定：“买方支付的房款需先清偿卖方所欠债务及相关费用，剩余房款待户口全部迁出30日内结清，由杨昆代王莹瑜支付购房款”，可知我方支付原告及案外人罗某苹的购房款是由第三人杨昆代王莹瑜以先清偿卖方对外所欠债务的方式来支付，此约定更可以通过原告及案外人罗某苹签署的编号为201xx、5105xx、2016xx三份《收款收据》以及第三人杨昆及我方提交的银行流水佐证，其中编号2016xx的收款收据载明，收到我方交来的购买涉案房产购房款3647692.81元，收款人为原告和罗某苹。原告主张其未收到我方的任何款项，显然与事实不符。同时，因买卖合同约定“剩余房款待户口全部迁出30日内结清”，而原告至今仍未将其落户于涉案房产的户口全部迁出，故我方在与原告及罗某苹买卖合同中约定的剩余房款支付条件尚未成就，原告的先履行义务尚未履行完毕，我方有权暂不履行在后义务。综上，原告主张返还涉案房产没有依据，应予驳回。二、本案诉讼费用应由原告全部承担。本案是由原告恶意诉讼引起，诉讼费用应由其自行承担。综上，请法院驳回原告全部诉讼请求。被告杨卓书面答辩称，一、原告无权要求返还房产，我方与王莹瑜签订的《二手房买卖合同》合法有效，而且已经实际履行，我方已支付购房对价，取得房屋的合法产权。2017年年初，我方通过中间人认识杨昆和王莹瑜，就涉案房产转让事宜进行沟通协商。2017年4月14日，我方按照杨昆和王莹瑜的要求支付了购房定金20万元，由王莹瑜的委托人杨某志出具收款收据。2017年4月21日，我方与王莹瑜签订《二手房买卖合同》约定：以470万元购买涉案房产，在2017年4月21日前支付180万元，卖家在收到首笔款项后两个工作日办理过户手续，剩余款项270万元于2017年5月10日前全额付清；同时提供了王莹瑜授权杨某志代理涉案房产交易的公证委托书。随后，我方支付了180万元的购房款到杨某志的账户，并由杨某志出具收据。2017年4月28日，我方与王莹瑜办理了过户手续，我方已取得房产产权证书。2017年5月10日，我方按照合同约定向杨某志支付了两笔100万元，共计200万元购房款，由杨某志出具收款收据。但是，至今杨昆和王莹瑜未能将涉案房产钥匙交接给我方，导致我方至今没能实际控制房产。同时，我方保留就涉案房产迟延交付、违约行为等所造成的损失向杨昆和王莹瑜追偿的权利。二、原告无权行使撤销权，涉案房产的转让价格符合市场交易价格，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。原告诉称我方与杨昆、王莹瑜“通过恶意过户的方式将其房产非法占为己有”，完全没有事实和法律依据。我方通过合法方式购买房产，签订合法有效的房屋买卖合同，以市场价格购买房产，并依约履行，支付了部分房屋对价，取得了房产的产权登记。况且，在此次房屋交易之前我方完全不认识杨昆和王莹瑜。事实上，根本不存在原告所称的恶意、显著低于市场价格、以合法形式掩盖非法目的等情形。根据合同法司法解释（二）的规定，转让价格低于市场交易价格的30%，才可视为明显不合理的低价，然而，即便按照原告自行提交的显著高于市场价的评估报告，我方购买房产的价格也高于该市场价的70%，不符合“明显不合理低价”的认定标准。因此，原告据此为由行使撤销权，没有依据。此外，原告也没有提交任何证据能够证明其主张。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人发表答辩意见称，我方与被告王莹瑜的答辩意见一致。经审理查明以下事实：位于深圳市××区××路××村××房产（以下简称涉案房产）原登记于原告及其配偶罗某苹名下。2016年12月29日，原告、罗某苹与案外人深圳市瑞邦融通投资担保有限公司（以下简称瑞邦融通公司）及第三人签订《服务协议书（物业：梅林一村x栋xF）》，载明：律师费28000元，由原告和罗某苹各承担14000元；查封解封费用为垫资金额7%；红本必须过户至瑞邦融通公司名下或抵押至瑞邦融通公司名下，此操作由该公司决定；解封成为红本后交易至客户寻找的买家名下。原告和罗某苹均在该协议的“客户确认签字”处签名，第三人在瑞邦融通公司盖章处签名。2017年4月3日，原告、罗某苹（均为卖方）与案外人黄某华（瑞邦融通公司法定代表人，买方）及被告王莹瑜（新买家）签订《主体变更声明》，确认被告王莹瑜为涉案房产的新买方。同日，原告、罗某苹（均为卖方）与被告王莹瑜签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房产为涉案房产，转让成交价为4147844元；付款方式为买方于签署本合同之日起30日内一次性付清全部购房款；备注条款中手写载明：卖方须于合同签订日起20日内迁出户口，如卖方逾期迁出该房产附着的户口超过10日，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之八支付违约金直至卖方迁出户口并继续履行合同，买方支付的房款需先清偿卖方所欠债务及相关费用，剩余房款待户口全部迁出30日内结清，由杨昆代王莹瑜支付购房款，详见《收据》（编号201xx）。关于被告王莹瑜和第三人主张的代原告和罗某苹偿还债务的情况，被告王莹瑜和第三人提交的并经原告质证认可真实性的银行账户对账单以及其整理的债务明细、以代偿还债务的方式支付购房款的明细表显示：2017年1月至2017年4月期间，第三人代原告和罗某苹偿还债务共计还款2929035.79元；此外，加上：第三人分别向黄某华转账支付了235000元服务协议费、向案外人赵某支付了1万元作为“邱复兴房租及押金”、向广东德崇律师事务所支付了28000元作为“代罗某苹支付律师费”、向案外人陈某丽支付共计280558.26元作为交易税费，被告王莹瑜向深圳市不动产登记中心支付了165998.76元作为交易税费，第三人向原告支付了1000元作为物业费，被告王莹瑜向原告和罗某苹支付了10万元购房款（原告和罗某苹出具了两份收据，载明分别收到购房的诚意金5万元、定金5万元），据此，被告王莹瑜主张向原告支付了购房款共计3749592.81元。就被告王莹瑜上述已支付购房款情况，原告和罗某苹出具收款收据，确认收到被告王莹瑜支付的购房款共计3647692.81元，并列明了该总计购房款的分项支付方式（与前述支付具体情况一致，但扣除了案外人林某龙代罗某苹支付的仲裁费和保全费共计14302元、第三人支付的物业费1000元以及被告王莹瑜先行支付的诚意金和定金共计10万元）。2017年4月11日，涉案房产经核准转移登记至被告王莹瑜名下。2017年4月14日，被告杨卓向被告王莹瑜支付了购房定金20万元，由被告王莹瑜的委托人杨某志出具收款收据。2017年4月19日，被告王莹瑜出具公正委托书，全权委托杨某志作为代理人办理涉案房产的买卖相关事宜。2017年4月21日，两被告签订《二手房买卖合同》，约定由被告杨卓以470万元购买涉案房产。当日，被告杨卓转账100万元、80万元至被告王莹瑜的账户，杨某志出具收款收据确认收到购房款180万元。2017年5月10日，被告杨卓转账100万元、100万元至杨某志账户，杨某志出具收款收据确认收到购房款200万元。庭审时，两被告确认，被告杨卓已向被告王莹瑜支付购房款共计400万元。2017年4月28日，涉案房产经核准转移登记至被告杨卓名下。另查，因原告和罗某苹对外负债，多个债权人通过诉讼方式向其主张权利，截至2017年4月7日，涉案房产已被法院多轮查封，其中罗某苹所占50%产权份额被九轮轮候查封，原告所占50%产权份额被一轮查封。2016年12月29日，原告和罗某苹签订《离婚协议书》，其中对于涉案房产的处理，约定离婚后涉案房产产权归原告所有，由原告将其中50%份额的房款折价补偿给罗某苹，该补偿款先行用于清偿罗某苹所有对外个人债务。当日，原告和罗某苹办理了离婚登记手续。又查，被告王莹瑜和第三人系夫妻关系。庭审时，原告陈述，载有原告和罗某苹签字的《二手房买卖合同》、《主体变更声明》、购房款收款收据（三份）均是原告和罗某苹在空白文件上签字，上述文件手写部分均是被告王莹瑜事后填写，并解释其在空白文件上签字的原因是当时原告对外负债，涉案房屋已经被法院多次查封，为办理赎楼业务而与被告王莹瑜、第三人签订相应的赎楼协议以及服务协议，并应被告王莹瑜、第三人及瑞邦融通公司的要求在一系列的空白文件中签字。本院认为，原告以返还原物纠纷为由提起本案诉讼，并明确其诉请内容为要求两被告返还涉案房产，原告行使的是物权保护权利，本案属物权保护纠纷。而原告就涉案房产行使物权保护权利的基础应是其对涉案房产享有物权，但根据本案查明事实，涉案房产产权的现登记权利人为被告杨卓，并非原告，在原告没有提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符且尚未经过相关法律途径确认其为涉案房产产权的真实权利人的情况下，原告直接行使涉案房产的物权权利而要求两被告返还涉案房产，缺乏权利基础，因此，原告并非提出本案所涉权利主张的适格主体，对其起诉，应予驳回。若原告认为涉案房产交易存在侵害原告权益或无效等情形，可依据相关基础法律关系另行提出相应权利主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告邱复兴的起诉。案件受理费39982元（已由原告预交），待本裁定生效后退还原告。保全费5000元（已由原件预交），由原告负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状正本，按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 戴  自  琳人民陪审员 董  志  新二〇一八年六月二十九日书 记 员 殷智华（代）杨湘楠