成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)金牛民初字第07398号 原告：丁惠华，男，汉族，1963年4月25日生，住四川省资阳市安岳县。 原告：熊平，男，汉族，1956年2月25日生，住四川省资阳市安岳县。 原告：余红林，男，汉族，1968年1月26日生，住四川省资阳市安岳县。 原告：丁惠菊，女，汉族，1968年10月5日生，住四川省资阳市安岳县。 原告：唐立彬，男，汉族，1959年12月22日生，住四川省资阳市安岳县。 原告:丁惠荣，女，汉族，1960年7月4日生，住四川省资阳市安岳县。 原告：雷宗元，男，汉族，1972年2月1日生，住四川省成都市金牛区。 原告：余琼英，女，汉族，1972年4月2日生，住四川省成都市金牛区。 以上八原告共同委托诉讼代理人：刘若愚，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 以上八原告共同委托诉讼代理人：银天宝，四川思勉律师事务所律师。 被告：成都金牛万达广场投资有限公司，住所地：成都市金牛区肖一巷号。 法定代表人：齐界。 委托诉讼代理人：牟桃，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琳，泰和泰律师事务所律师。 原告丁惠华、熊平、余红林、丁惠菊、唐立彬、丁惠荣、雷宗元、余琼英与被告成都金牛万达广场投资有限公司（以下简称“金牛万达公司”）商品房销售合同纠纷一案，我院立案受理后，依法由审判员蒋文军于2017年11月13日、2018年4月9日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理依法适用简易程序，原告丁惠华、熊平、余红林、丁惠菊、唐立彬、丁惠荣、雷宗元、余琼英的共同委托诉讼代理人刘若愚、银天宝，被告金牛万达公司的委托诉讼代理人牟桃到庭参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院依法决定适用普通程序审理。第二次开庭依法由审判员蒋文军担任审判长，与人民陪审员段曦、陈世芬组成合议庭，并由审判员蒋文军担任审判长。原告丁惠华、熊平、余红林、丁惠菊、唐立彬、丁惠荣、雷宗元、余琼英的共同委托诉讼代理人刘若愚、银天宝，被告的委托诉讼代理人牟桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年12月15日，原告与被告金牛万达有限公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定原告购买金牛万达公司开发的位于成都市金牛区肖家村二巷号的房屋，合同约定该房屋的用途为商业；补充协议及附件附图上皆载明购买的房屋为“商铺”。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款（为按揭贷款购房，支付首付后顺利办理了按揭贷款手续），金牛万达公司于2013年将该房屋交付给原告，后原告于2013年11月15日将该房屋出租给案外人江国荣，江国荣承租该房屋后随即对该房屋进行了装修，并准备营业。但在案外人江国荣装修并报消防验收的过程中，多次向原告及金牛万达公司反映，号房屋按照商业铺面进行的装修无法通过消防验收，致使其无法开业。至此原告才知晓，虽然该房屋产权登记的用途为商业，但其消防报建及验收是以约三分之一“商业”，其余约三分之二仅能作库房进行的。换句话说，金牛万达公司偷换了商铺和商业的概念，其以商铺的名义（价格）将该房屋出售给原告，但该“商铺”在消防规划及验收上实际上表现为，三分之一为商业三分之二为库房的房屋。后案外人江国荣还向原告提交了一份案涉竣工图，根据竣工图所载明的事实，金牛万达公司所出售的号房屋三分之一是商业，三分之二是戊类库房，致使该房如全部按照商业用途进行装修无法通过消防验收。同时江国荣还以律师函的形式函告原告，通知解除原告与其签订的《租赁合同》，停付租金并提出巨额索赔请求，2015年5月，原告与江国荣解除了租赁合同关系。此后原告多次向金牛万达公司反映情况，金牛万达公司刚开始也承诺要解决该问题，并在该楼栋的后面搭建了一个消防楼梯（该房屋无法通过消防验收的主要原因是其楼道平面比与商业地产平面比达不到防火要求，如增加一个逃生出口、加装一部够宽的楼梯即可通过消防验收），但因住宅业主的反对在搭建后即拆除了该楼梯。后原告多次委托律师向金牛万达公司发送律师函，但所存在的问题却至今未能解决。被告的上述行为已对原告构成根本性违约，原告购买该房屋的目的已经无法实现，且被告的行为已经给原告造成了重大的经济损失。原告为维护其合法权益向我院提起诉讼。 请求判令：1、被告按照消防规范的规定对成都市金牛区肖家村二巷23号3楼C46-3号房屋进行整改并承担整改费用，使之符合消防规范的规定和符合《商品房买卖合同》及《补充协议》的合同目的；2、被告赔偿八原告的损失730825元（按租金损失暂计算至起诉之日，该损失应计算至被告整改完毕案涉房屋能正常经营使用之日止）；3、本案的诉讼费等相关费用由被告承担。其后原告申请增加诉讼请求并申请增加涂玉兰、舒立章为本案被告。原告主张在其购买案涉房屋的过程中，根据被告金牛万达公司销售现场工作人员及几位负责人的要求，向案外人员涂玉兰、舒立章支付500余万元好处费后，再签订《商品房买卖合同》和《补充协议》为此，原告认为涂玉兰、舒立章及金牛万达公司涉嫌构成共同欺诈，并增加诉讼请求，请求判令4、涂玉兰、舒立章退还该500余万元；5、被告金牛万达公司对第4项诉讼请求承担连带赔偿责任。诉讼中，因涂玉兰、舒立章下落不明，原告又申请撤回第4项、第5项诉讼请求。 2017年11月13日经原告确认，其诉讼请求为：1、请求判令确认被告成都金牛万达广场投资有限公司在履行商品房买卖合同及其补充协议的过程中存在违约行为；2、请求判令被告成都金牛万达广场投资有限公司赔偿原告的损失6166514.16元。(计算方式为，商品房买卖合同约定的单价17460元/㎡减去鉴定的房屋单价8163元/㎡，再乘以戊类库房的面积663.28㎡)；3、本案的诉讼费用由被告承担。 被告答辩称，1、金牛万达公司严格按照法律和合同约定履行成都市金牛区肖家村二巷号房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议，在销售房屋时已将房屋的客观情况如实告知原告，且按约定交付并办理权属登记，被告不存在任何违约行为；2、原告混淆了规划用途和防火规范，戊类库房是针对火灾危害性的分类，与房屋用途无关，涉案房屋的规划用途仅为商业，不存在戊类库房的规划用途，因此涉案房屋戊类库房的防火分类并不影响涉案房屋的商业规划用途；3、金牛万达广场ABC组团项目已取得消防验收，且与涉案房屋防火分类相似的同一楼栋其他房屋经过装修后已取得消防验收，涉案房屋在使用过程中未能通过消防验收的责任在于原告及其承租人所经营的业态问题，与金牛万达公司无关，金牛万达公司不应承担损失赔偿责任；4、原告自2013年接房后一直将涉案房屋对外出租用于经营，不存在任何损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，我院组织当事人进行了证据交换和质证。原告丁惠华等人为证明其主张，提供了原被告的主体证明文件、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、房产证复印件、《商铺租赁合同》、案外人江国荣致原告丁惠华等人的律师函、原告丁惠华等人致被告的律师函、房管局查询的房屋信息摘要、商品房买卖合同、商品房面积结算协议、C区三层平面竣工平面图、总设计图、《前期物业服务协议》、物业费收费票据等若干证据。被告金牛万达公司质证认为，对《商铺租赁合同》、案外人江国荣致原告丁惠华等人的律师函、原告丁惠华等人致被告的律师函、测绘成果报告及024号评估报告不予认可。《商铺租赁合同》及案外人江国荣致原告丁惠华等人的律师函系案外人与原告丁惠华等人的纠纷，与本案无关；被告未收到原告丁惠华等人致被告的律师函；测绘成果报告是否准确无法核验，因被告通过了消防验收，说明涉案房屋的消防验收合格；024号评估报告是评估机构基于假定前提规划用途为戊类库房做的评估，与本案无关。对其余证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不认可。 被告金牛提交如下证据材料及补充材料：建筑施工许可证、成都市公安消防局建设工程消防验收意见书、《成都市规划管理局建设工程规划许可证、成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、《联合经营协议》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（金牛区尊品牛排金牛万达店）、申请书、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（C45-3、C45-2）、《入伙通知书》、《房屋交接单》、《租赁合同》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（成都市杰拉网络技术有限公司）、房产测绘成果报告（成都度量诚测绘有限公司）、规划许可上附的总平面图等。原告丁惠华等人质证认为，对规划合格证、房产测绘报告、消防验收意见书不予认可，规划合格证的出具与真实情况不一致，不具备证明力；房产测绘报告是被告单方面委托成都度量诚公司做出的，且已超过有效期；消防验收意见证明主体不合格，载明的事实也与实际不符；对其余证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不认可。 根据当事人申请，本院依法调取成都市城乡房产管理局档案资料、成都市城市建设档案馆涉案房屋归档图纸。 本案审理过程中，根据原告丁惠华等人的鉴定申请，我院依法委托四川省川建勘察设计院对案涉标的物库房部分的面积进行测绘，后又根据测绘报告委托四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司对商业用房和库房用房的地产市场价值分别进行了评估。四川省川建勘察设计院于2017年3月21日出具《房产测绘成果报告》，测绘意见为：案涉房屋中戊类库房套内面积570.88平方米，公摊面积92.40平方米，建筑面积合计663.28平方米。戊类库房范围依据成都金牛万达广场北区商铺C区三层平面图（二）复印件得出，公摊系数由商品房买卖合同（附件2）中建筑面积、套内面积、共用部位与共用房屋分摊建筑面积计算得出。四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司于2017年7月6日出具了《川鹏源鑫咨字（2017）069号房地产司法鉴定估价报告》及《鹏源鑫房评字（2017）024号房地产司法咨询性估价报告》，鉴定意见为：假定案涉房屋的实际用途及实际用途均全部为商业，在评估报告确定的价值时点，案涉房屋的估价总价为2162.64万元；在评估报告确定的价值时点，案涉房屋中戊类库房部分的估价总价为541.43万元，单价为8163元每平方。原告丁惠华等人对上述鉴定意见的三性均无异议，被告对鉴定报告的真实性无异议但对其关联性及合法性有异议。我院应依法对该评估报告真实性予以采信。原、被告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，我院亦依法应予以采信。 本院经审理查明：2011年12月15日，丁惠华等八人与金牛万达公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》等购房文件。其中《商品房买卖合同》约定，丁惠华等八人购买金牛万达公司开发的位于成都市金牛区肖家村二巷23号3楼C46-3号的房屋（以下简称案涉房屋），测绘建筑面积共1271.17平方米，商品房单价为每平方米人民币17460元，总价款人民币22232866元整，合同约定该房屋的用途为商业。补充协议及附件附图上进一步明确丁惠华等八人等所购买的房屋为“商铺”，补充协议还对涉案房屋商业用途进行特别约定：该房屋由乙方自行依法用于商业用途，办理相关审批手续；乙方依据本合同所购买的标的仅为规划用途为商业的房屋（即商铺），如商品房买卖合同与补充协议发生冲突的以补充协议为准。合同签订后，丁惠华等人按照合同约定支付了全部房款，金牛万达公司按照约定时间将案涉房屋交付丁惠华等人，并于2014年7月3日办理了房屋产权登记证书，业务件号权2630623，房屋产权登记证书上载明案涉房屋规划用途为商业。建设工程规划合格证载明案涉房屋建筑性质为商业。 丁惠华等人于2013年11月15日将该房屋出租给案外人第三人江国荣。案外人江国荣按照商业用途进行装修并报消防验收，在此过程中江国荣向丁惠华等人及金牛万达公司反映，C46-3号房屋规划用途不适用于“商铺”，江国荣按照商业进行装修后无法通过消防验收，致使其无法正常开业。后丁惠华等八人向金牛万达公司反馈案外人江国荣反映的上述事实。为解决消防楼梯宽度及距离逃生出口距离不符合强制性规定的问题，保障消防验收合格，万达委托相关单位自行出资加装搭建一部消防楼梯，但因该楼梯属于违规搭建且所在物业其他业主反对，又撤除该楼梯。 另查明，2012年12月3日，经整改后，成都市公安消防局出具成公消验[2012]第142号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防复验合格。2013年7月2日，成都金牛万达广场一、二、三标段（1-6栋）及对应地下室竣工验收，经验收文件齐全，备案编号2013-116。 2017年4月4日，本院到成都市城市建设档案馆调取案涉房屋归档图纸，其竣工图显示，房屋部分为“商业”，部分为库房，制图比例1:100。根据C区三层竣工平面图比例得出，1号楼为两个相邻防火分区共用，宽度1.6米，2号楼梯宽度1.45米。 因案情需要，本院依法走访了成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局及成都市消防局等部门，征询关于被告交付的涉案商房是否符合国家的法律法规和政策的规定及合同的约定。相关部门均对案涉房屋的登记用途与竣工图用途不一致的情形表示不能理解。 上述事实有双方提交的证据、本院调查的证据及当事人一致陈述等在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同《补充协议》及相关合同附件是双方当事人真实意思的表示，双方依法成立买卖合同关系。合同依法成立生效后，丁惠华等八人依约向金牛万达公司足额支付了购房款项，金牛万达公司即负有诚实全面履行合同的义务，及时交付符合合同约定的房屋。从双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的形式和内容看来，金牛万达公司承诺丁惠华等八人购买的其开发的位于成都市金牛区肖家村二巷23号3楼C46-3号的房屋设计用途为商业，并在补充协议及附件图上进一步明确丁惠华等八人所购买的房屋为“商铺”。金牛万达公司在报建、规划过程中经相关部门审批许可建筑的房屋也规定为商业用途，故金牛万达公司出售的房屋应属于商业性经营用房，而丁惠华等八人购买该房产的目的也是为了全部用于商业经营。因此，金牛万达公司应当向丁惠华等八人全面交付属于商业性质的用房。 关于金牛万达公司是否存在违约事实。虽然金牛万达公司最终为丁惠华等八人办理的《房屋所有权证》登记为商业，但其提交城建档案馆的竣工平面图中载明案涉房屋仅部分为商业，部分为库房。建筑房屋项目最终完成，其在规划、报建、消防验收、竣工验收及备案等程序上应保持材料的一致性，如在施工过程中需要变更也应通过相关部门审批。本案中，金牛万达公司出售的涉案房屋在各部门显示的性质不一致，而竣工图是建设项目施工完成后，由施工单位负责编制竣工文件，监理单位负责审核，是真实反映建设工程项目施工结果的图样。庭审过程中，金牛万达公司也未向庭审说明其规划许可的商业用房为何在备案的竣工图上显示为库房的原因。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”因此，金牛万达公司应当对其交付的房屋全部为商业的认定承担举证不能的责任。据此，被告未能按照双方合同约定，向原告等人交付“商业”用途的房屋，确实存在违约行为。 此外，根据《建筑设计防火规范》（2006版）第5.3.16款“商店的疏散人数应按每层营业厅建筑面积×面积折算值和疏散人数换算系数计算。地上商店的面积折算值宜为50%-70%”、“商店营业厅内的疏散人数换算系数（人/平方米）：地上三层为0.77”、第5.3.17款“学校、商店、办公楼、候车（船）室、明航候机厅、展览厅、歌舞娱乐放映游艺场所等民用建筑中的疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门的各自总宽度，应按下列规定经计算确定：即若楼层位置在地上三层，耐火等级为一、二级的建筑，疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门的每100人净宽度不应小于0.75”的规定，本案涉案房屋面积共计1271.17平方米，若均按商业计算，并按照建筑的耐火等级为一、二级计算，商店的最小疏散人数为：1271.17平方米×50%×0.77人/平方米≈489人，案涉房屋的疏散净宽度即楼道宽度为：489人÷100×0.75≈3.671米；若根据测绘报告的结果计算，案涉房屋商业面积为607.89平方米，则其防火楼梯宽度应为：607.89平方米×50%×0.77人/平方米÷100×0.75≈1.755平方米。而案涉房屋疏散楼梯实际宽度为1号楼梯宽1.6米，2号楼梯宽1.45米，合计3.05米。故只有按照部分商业，部分库房的性质，才能达到《建筑设计防火规范》的标准。 因此，金牛万达公司交付的房屋，属于部分商业用房，部分库房用房。金牛万达公司在销售案涉房屋时明知该房屋只有部分可以用作商业而部分只能用作仓储的事实，但在签订商品房买卖合同时没有告知丁惠华等人，妨害了丁惠华等人的知情权和选择权，其行为属于故意隐瞒重大事实，存在严重违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对丁惠华等八人要求金牛万达公司按照商房和库房的差价赔偿损失的主张，本院予以支持。 对于金牛万达公司辩称戊类库房是针对火灾危害性的分类，与房屋规划用途无关，涉案房屋的规划用途仅为商业，不存在戊类库房的规划用途，因此涉案房屋戊类库房的防火分类并不影响涉案房屋的商业规划用途的主张，本院认为，库房是用于存放商品的房屋，属于仓储物流设备，而戊类才是指《建筑防火设计规范》中储存物品的火灾危险性类别，戊类库房就是指用于储存非燃烧物品的库房。因此对于案涉房屋属于戊类防火分类的划分并不影响案涉房屋就是库房的本质属性。对金牛万达公司的抗辩本院不予支持。 关于丁惠华等八人的损失计算。根据四川省川建勘察设计院的《房屋测绘报告成果》，案涉房屋的库房面积为663.28㎡，根据四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司的《鹏源鑫房评字（2017）024号房地产司法咨询性估价报告》，案涉房屋中戊类库房部分的估价总价为541.43万元，单价为8163元每平方。故丁惠华等八人的损失根据鉴定意见可以确认为：（17460元/㎡-8163元/㎡）×663.28㎡=6166514.16元（计算方式为,商品房买卖合同约定的单价17460元/㎡-8163元/㎡×戊类库房的面积663.28㎡）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之定，判决如下： 判令被告成都金牛万达广场投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告丁惠华、熊平、余红林、丁惠菊、唐立彬、丁惠荣、雷宗元、余琼英等八人赔偿损失6166514.16元。 案件受理费11108元、鉴定费113000元，合计124108元由被告成都金牛万达广场投资有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒋文军 人民陪审员  段 曦 人民陪审员  陈世芬 二〇一八年六月一日 书 记 员  袁茂芳