成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初1548号 原告（反诉被告）：司志尧，男，1987年7月3日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：高勋，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张春亮，男，1953年6月8日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。 被告（反诉原告）：王相英，女，1955年5月15日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘忠祥，四川元绪律师事务所律师。 第三人：成都众鑫众诚房地产经纪有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道迎宾大道黄金海岸9栋4单元16号商铺。 法定代表人：胥清。 委托诉讼代理人：付尚荣，系公司员工。 原告（反诉被告）司志尧与被告（反诉原告）张春亮、王相英及第三人成都众鑫众诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，被告张春亮、王相英在提交答辩状期间向本院提起了反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）司志尧及其委托诉讼代理人高勋，被告（反诉原告）张春亮及被告（反诉原告）张春亮、王相英的委托诉讼代理人刘忠祥，第三人成都众鑫众诚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人付尚荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）司志尧向本院提出诉讼请求：被告继续履行合同，立即配合原告办理银行按揭和房产过户登记手续并交付房产。庭审中，原告表示可以一次性支付剩余购房款。事实与理由：原、被告双方于2016年10月10日通过第三人签订了《房产买卖合同》及补充约定，约定被告将其所有的位于成都市天府新区出售给原告，房屋价款550000元，原、被告双方于房产产权证下来5个工作日内办理银行按揭和过户手续。原告依约向被告支付了定金50000元及首付款100000元。现该房屋已具备办理产权过户条件，原告多次找被告协商过户事宜，被告均不予配合，至今未将房产交付给原告，故原告诉请来院，请求判如所请。 被告（反诉原告）张春亮、王相英辩称：原告并未与答辩人协商房屋过户事宜，答辩人没有违约的行为。2016年10月7日双方签订买卖合同时，答辩人没有取得涉案房屋的所有权，只是做了备案登记。2017年11月9日才取得该房屋所有权。在签订合同之前和之后，成都市政府出台了3个限购政策，根据限购政策规定，原告是限购居民，案涉房屋在不动产登记中心已经不能办理过户手续。根据答辩人与原告签订的房屋买卖合同，原告不是实际买受人，原告想要办理到马超名下。不是答辩人的原因导致买卖合同不能达成，是限购政策的原因，请求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，答辩人返还原告购房款150000元。 被告（反诉原告）张春亮、王相英向本院提出反诉请求：解除反诉人与被反诉人于2016年10月7日签订的《房产买卖合同》，由反诉人返还被反诉人购房款150000元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年10月7日通过华阳玛雅房屋签订了《房产买卖合同》，并于2016年10月10日签订了《补充协议》。约定反诉人将其所有的位于成都市天府新区房屋以55万元的价格卖给被反诉人，并由被反诉人过户到其指定人马超名下。同时约定合同签订后，被反诉人支付50000元购房定金和100000元购房首付款，剩余购房款待反诉人房屋产权证下来后，由反诉人结清银行按揭贷款，将房屋过户后，再由被反诉人通过将前述房屋向银行抵押贷款的方式向反诉人支付。前述《房产买卖合同》签订后，被反诉人按约支付了购房定金及首付款共计150000元，但由于前述房屋一直未取得产权证，因此未能办理过户手续。2018年1月24日，被反诉人以反诉人不履行购房合同将反诉人起诉到法院，要求反诉人履行过户义务。因2018年3月14日开发公司才短信通知反诉人到销售中心领取房屋的不动产权属登记证书，之后反诉人到成都市天府新区不动产登记服务中心咨询了有关该房屋的过户事宜，得知被反诉人在2016年4月15日在该区域内已购买一套房屋，根据成都市住房限购政策的要求，反诉人的该房屋不能办理过户手续，合同无法履行。现因成都市政府出台限购政策导致前述房屋无法办理过户手续，既非反诉人所能预料也非反诉人的违约行为导致，系不能归责于反诉人与被反诉人的原因。反诉人当初出卖该房屋是考虑能够在天府新区新购一套面积稍大、靠近子女住房的房屋，但是限购政策出台后，反诉人如果出售了该房屋就不能再在成都市限购区域内买房，而且反诉人购买该房屋支付的首付款、按揭贷款本金及利息已经远超过出售给被反诉人的550000元，目前该房屋的市场价值已近1300000元，如果不变更或者解除合同，对反诉人来说十分不公平。故反诉人诉请来院，提出前述反诉请求。 原告（反诉被告）司志尧辩称：本案合同系双方自愿签订并且不违反相关法律法规的规定，合同有效，原告履行了合同义务，支付了购房定金50000元和房屋首付款100000元。成都市的房屋限购政策是在2016年10月1日、2016年11月17日及2017年出台的，2016年10月7日签订合同时对签订合同有牵制的只有2016年10月1日的限购政策，本案原告本身不受成办发2016（37）号限购政策的限制，本案被反诉人虽然在天府新区已经有一套住房，仍然可以新购一套住房，不受限购政策的约束，实际的原因是房屋涨价导致反诉人想违约。 第三人成都众鑫众诚房地产经纪有限公司述称，无意见发表，合同按照契约精神履行。本案合同签订后，只受第一个限购政策影响，不受之后的影响。 本院经审理认定事实如下：2016年10月6日，马超（委托人）与本案第三人（居间人）签订《买卖斡旋金协议》，约定第三人提供居间服务，买卖坐落于成都市天府新区益州国际1栋1单元10楼1005号房屋，认购金额为550000元。马超与司志尧系夫妻关系。 2016年10月7日，原告司志尧在第三人的居间介绍下同二被告签订了一份《房产买卖合同》，约定甲方（出卖方）张春亮、王相英将其所有的位于成都市天府新区，建筑面积73.52平方米的房屋，以550000元的价格出卖给乙方（买受方）司志尧。合同的补充约定载明“①.乙方认可该房屋为合同房带按揭，房屋总价550000元，大写伍拾伍万元整。签订合同支付甲方定金50000元，大写伍万元整，5天内乙方支付甲方首付款100000元，大写壹拾万元整。②.甲、乙、丙三方积极相关手续，产权证下来5个工作日办理银行相关按揭手续，贷款审批通过房管局递件过户，递件成功当时支付贷款金额不足部分。……④.甲方同意乙方过户到指定人名下”。2016年10月10日，甲、乙、丙三方签订《房屋买卖合同》（合同编号：ＭＭ0001074）之补充约定，载明：“1.直到该房产产权过户完成合同约定成交价人民币伍拾伍万元正保持不变，原合同有效；2.该房产目前系合同房，具体产权下发时间无法界定，甲、乙双方约定，若在2017年1月31日房产证依然未下发，甲、乙、丙三方约定具体时间面谈乙方增加首付比例，甲方提前交房给乙方做装修的相关事宜；3.若三方协商首付款及提前交房相关事宜，无法达成一致，则三方同意按原合同约定条款执行”，张春亮、王相英在甲方处签字，马超在乙方落款签名为“司志尧马超（代）”。庭审中，原、被告均认可未就增加首付比例、提前交房达成一致协议。 2016年10月7日及10月10日，原告向被告女儿张蕾账户分别转款50000元购房定金及100000元首付款，被告对此不持异议。 原告司志尧单独所有位于成都市天府新区房屋一套，房屋产权证号为：成（天）房权证监证字第××，房屋产权登记时间为2016年4月15日。 另查明，2018年1月23日，被告向中国工商银行股份有限公司成都双流支行结清了案涉房屋的全部贷款。案涉房屋的产权证登记时间为2017年11月9日，2018年3月14日被告接开发商短信通知领取涉案房屋产权证书，2018年3月22日被告到成都圣沅房地产开发有限公司领取了案涉房屋的不动产登记证书。被告至今未配合原告办理房屋按揭手续。 同时查明，2016年10月1日，成都市房管局等部门出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，成都市人民政府办公厅以成办发[2016]37号文件进行了转发，其中第四条规定：“成都高新区、成都天府新区……范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房”；第五条规定：“严格商品住房合同网签备案管理，严格期房转让，商品房住房合同网签备案后，不予变更、注销”。 本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。原告依约履行了支付定金及首付款的义务，按照合同约定，被告应于取得产权证书之后的5个工作日协助原告办理涉案房屋的银行按揭手续。根据涉案房屋的信息查询记录显示该房屋办理产权登记的时间是2017年11月9日，即使如被告称拿到房产证的时间是在2018年3月22日，也应当在2018年3月29日之前配合原告办理相关按揭手续，但被告至今未履行该项合同义务，且已明确表示不再出售房屋并提出要求解除合同的反诉请求，导致双方之间的合同无法继续履行，属违约。被告抗辩系由成都市政府出台限购政策导致前述房屋无法办理过户手续，非被告所能预料、被告并未违约，系不能归责于反诉人与被反诉人的原因。本院认为，虽然在签订合同时原告在成都市天府新区已经有一套房屋，但能限制其购买第二套房屋的成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，双方签订合同的时间、通过转账支付相应定金及首付款的时间均能证明双方的真实交易发生在限购政策出台前，原告主张继续履行合同，被告协助原告办理过户手续符合法律规定，本院予以支持。根据庭审已查明的合同签订时间、款项收取时间点，原告仍然具有新购买一套房屋的购房资格，并不存在被告抗辩称原告具有恶意诉讼规避限购政策的情形。 被告另抗辩原被告之间签订合同时案涉房屋尚未取得产权证书，属于限购政策规定的“严禁期房转让”的情形，合同无效。本院认为，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，只是不发生物权变动的效力，必须在出让方取得房屋产权证后才能办理产权过户手续。被告转让给原告的房屋权属明确，并非违法建筑，被告也无证据证明转让该房屋损害国家、集体、他人利益，故双方签订的《房屋买卖合同》为有效合同。加之司志尧与张春亮、王相英签订合同的目的是通过支付对价的方式由司志尧取得房屋的所有权，虽签订合同时涉案房屋处于签约备案状态，但现涉案房屋已经取得了不动产权证，双方继续履行合同已经不存在法律上的障碍，二被告应当及时协助原告办理产权变更登记手续，反诉原告要求解除双方签订的《房产买卖合同》无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）司志尧与被告（反诉原告）张春亮、王相英签订的《房产买卖合同》继续履行，原告（反诉被告）司志尧于本判决生效之日起十日内将剩余购房款400000元支付给被告（反诉原告）张春亮、王相英，被告（反诉原告）张春亮、王相英在收到全部购房款之日起三日内协助原告（反诉被告）司志尧办理位于成都市天府新区房屋的过户手续并将该房屋交付给原告（反诉被告）司志尧； 三、驳回被告（反诉原告）张春亮、王相英的反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4650元，保全费3270元，反诉案件受理费1650元，共计9570元，由被告（反诉原告）张春亮、王相英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李书剑 二〇一八年六月四日 书记员李雨潇