四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初3141号 原告：王春梅，女，1984年10月1日出生，汉族，四川省南部县人，现住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒲小强（原告丈夫），男，1974年11月18日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 被告：南充兴源环亚房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区白土坝路290号1层。 法定代表人：蒲晓鸿，总经理。 委托诉讼代理人：何云强，男，1963年10月2日出生，汉族，住四川省射洪县，系公司员工。 原告王春梅与被告南充兴源环亚房地产开发有限公司（简称兴源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曾明于2018年6月22日进行了公开开庭审理。原告王春梅的委托诉讼代理人蒲小强、邓显峰，被告兴源公司的委托诉讼代理人何云强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王春梅向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期办理房屋所在12号楼初始登记证的违约金27548.52元（从2016年6月30日起至2018年5月23日），自2018年5月23日起，被告以398149元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付违约金，每半年支付一次，至被告取得12号楼的初始登记之日止；2、被告为原告办理不动产权证，并依法支付逾期办理房屋的转移登记证的违约金27548.52元（从2016年6月30日起至2018年5月23日），自2018年5月23日起，被告以398149元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付违约金，每半年支付一次，至被告取得房屋的转移登记之日止；3、被告依法赔偿被告虚假宣传的人民币4万元；4、被告退还原告缴纳的代办费、契税等费用4011元，并承担资金占用利息（从2015年12月19日起以4011元为本金按年利率6%计算至被告实际退还止）；5、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。诉讼中，原告明确第3项诉讼请求为被告赔偿因虚假宣传给原告造成的损失4万元。 事实和理由：原告于2013年6月4日与被告签订《商品房买卖合同》，原告支付398149元购房款，购买被告开发的位于南充市顺庆区“英伦城邦”项目12幢2单元3202号房屋，建筑面积84.3平方米。房屋购买后，被告于2015年6月30日向原告交付房屋。按合同约定，被告应当于2016年6月30日前办理案涉房屋所在楼栋（12幢）的初始登记权属证明；应当在房屋交付之日起360日内为原告办理房屋的转移登记并取得房屋的所有权证书（不动产证），未按约定办理的，应当按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，时至今日被告仍未按合同约定办理房屋的初始登记及转移登记，也未取得相关的权属证明，构成违约。被告在房屋销售时采用虚假的户型图、虚构赠送面积和半赠送面积向原告销售房屋，原告被虚假的高赠送面积、虚假的户型等欺骗而购买房屋。同时，被告违反规定收取原告的契税等费用，应当依法承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 原告王春梅举证如下： 1、原告身份证复印件、被告企业基本信息复印件各1份，拟证原、被告主体适格； 2、《商品房买卖合同》1份、销售不动产发票2份、收据2张，拟证合同约定的原、被告双方的权利义务及原告完全履行了支付房款的义务； 3、《四川省南充经济开发区地方税务局关于网友反映南充兴源环亚房地产开发有限公司违规代征契税的回复》复印件1份，拟证被告代收契税的行为违反了相关规定，属于违法行为及税务局要求被告即时退还契税务的事实； 4、《行政处罚决定书》复印件1份，拟证被告在销售房屋过程存在虚假宣传行为并被工商局处罚的事实，原告是看到被告赠送面积高（实际并没有赠送面积）才购买的案涉房屋； 5、户型宣传单复印件1份，拟证被告在销售房屋时对赠送的面积进行了标注，构成虚假宣传的事实； 6、民事判决书1份，拟证案涉房屋面积、单价、房款及户型宣传单、价格表等都经生效判决确认的事实。 被告兴源公司辩称，一、原告诉称我司逾期办理12号楼初始登记并主张违约金的请求与事实不符。我司于2016年6月17日就完成了案涉12号楼的初始登记，与合同约定相符，没有违约行为，该项诉讼请求应当驳回。二、原告主张判令我司为其办理不动产产权登记证书并支付违约金的请求不应得到支持。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，双方完成各自义务后，才能办理不动产登记证。原告的不动产登记证不能及时办理，是因为原告作为房屋买受人未全面履行按揭还款义务，导致抵押权人（银行）不配合签章无法进行办证工作，故责任在原告方，我司不应承担违约责任。三、原告要求我司依法赔偿被告虚假宣传的损失4万元的请求理应驳回。我司在宣传中提供的户型图与当事人实际购买的房屋的户型相同，计算房屋价款的面积变是经过测绘公司测绘，并按照房地产相关法律法规及政策规定计算的，没有给购买房屋的当事人造成损失。四、税费问题是按国家税务局的规定以及合同的约定。 被告兴源公司举证如下： 1、营业执照复印件1份，拟证被告主体适格； 2、南充市房地产交易与权属管理中心“南房初登（2016）17号”通知复印件1份，拟证我司在合同约定的时间之前完成了初始登记的事实； 3、《商品房买卖合同》及补充协议各1份，拟证原告购买商品房的事实、具体位置、户型以及双方了办理证件的时间是730天的事实； 4、办理房产证需要提供的资料目录1份，拟证办理房产证时需要提交的资料，其中涉及按揭的房屋需要抵押权人签字盖章确认的事实； 5、中国邮政储蓄股份有限公司南充顺庆支行的情况说明1份及汇款收据，拟证因原告未按照偿还按揭贷款，我司承担担保责任，代其偿还贷款的事实； 6、执行通知书、函告各1份，拟证原告至今还有156887.14元房屋按揭贷款未偿还，经法院执行，原告至今未偿还银行按揭贷款，我司可能承担担保责任的事实； 7、英伦城邦交房程序表1份，拟证原告于2015年10月19日接收房屋以及其于2015年12月就开始没有偿还贷款的事实； 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、兴源公司起诉王春梅的事实和判决 因原告王春梅未按照约定偿还案涉房屋的按揭贷款，被告兴源公司为原告以王春梅为被告提起诉讼，诉讼请求为：“1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令位于南充市顺庆区英伦城邦12幢2单元32层2-3202号房屋归原告所有；3、判令被告支付原告代为向银行支付的按揭贷款本、息及罚息9885元，并向原告支付损失赔偿金988.5元。”本院于2017年8月2日作出（2017）川1302民初2883号民事判决认定事实如下：“原、被告于2013年6月4日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为：201306040850），合同约定：1、出卖人出售给买受人位于南充市顺庆区，其建筑面积共84.3平方米，其中套内建筑面积69.41平方米。2、买受人于2013年5月28日前，支付首付房款208149元，余下190000元，由买受人向银行申请贷款。3、在出卖人为买受人获得按揭贷款提供保证的情况下，如果买受人未按期偿还贷款本息，导致银行追究出卖人责任的，出卖人在承担保证责任后，有权追究买受人如下责任：a、买受人应承担出卖人代为向银行交纳本息及滞纳金、违约金等全部费用；b、买受人应该按a条出卖人所承担的总金额的10％向出卖人支付损失赔偿金；c、出卖人有权另行出售该商品房，将买受人已付房款（扣除a和b条中需支付的费用及另行出售该套商品房所产生的全部税费后）退还给买受人。合同签订后，原告向被告公司支付了房屋首付款208149元，余款190000由原告向中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行申请了按揭贷款。2015年9月，原告向被告交付了房屋，被告接收房屋后进行了装修并已入住。另查明，1、中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行与借款人（抵押人）谢祥举、王春梅及保证人兴源公司于2014年1月6日签订了《个人购房借款及担保合同》，并经公证处出具（2014）南市证经字第2744号公证书，赋予该合同强制执行效力。根据前述合同约定，截止2016年8月4日，借款人未按合同约定履行还款义务。债务人共欠中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行借款本金及其利息、罚息人民币156877.14元。2、王春梅、谢祥举连续拖欠中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行4期贷款，应偿还本息共计9885元，多次催收未果。兴源公司于2016年11月29日向王春梅账户存入现金9885元，中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行通过王春梅的账户扣除王春梅、谢祥举拖欠的应偿还4期贷款本、息，及罚息共计9885元。”最后判决如下：“一、被告王春梅在本判决生效之日起十日内支付原告南充市兴源环亚房地产开发有限公司代为向银行支付的按揭贷款本、息及罚息9855元及损失赔偿金985.5元，两项合计金额为10840.5元。二、驳回原告南充兴源环亚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”该判决现已生效。 2016年10月10日，本院出具（2016）川1302执1722号《执行通知书》，要求王春梅、兴源公司等偿还中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行借款156877.14元及利息等。 2018年6月19日，中国邮政储蓄银行股份公司南充市顺庆区支行向兴源公司发出《函告》载明：“兹有我行按揭贷款客户王春梅（英伦城邦12幢2单元32层2号购房户），该客户贷款19万元，我行于2014年1月6日放款，但从2015年12月7日开始该客户一直未按约定还款，严重影响了我行贷款安全，因贵公司对该笔贷款承担连带保证担保责任，为此我行就该纠纷已向南充市顺庆区人民法院申请了强制执行（文号：（2016）川1302执1722号），该案现仍在执行过程中，望贵公司尽快履行担保责任，以期早日结案。” 二、关于案涉房屋初始登记的事实 原、被告在2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。 南充市房地产交易与权属管理中心于2016年6月17日作出南房初登[2016]17号《关于房屋初始登记办理完结的通知》，载明：“南充兴源环亚房地产开发有限公司于2016年4月申请办理位于顺庆区英伦城邦1-12号楼，共计12幢，建筑面积174919.06平方米（住宅1827套，商铺42套，其他24套）房屋的交易过户和初始登记。根据国家建设部《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》的有关规定，对该公司提交的资料进行了审查，现已审查终结，准予登记。” 三、关于办理不动产证的相关事实 原、被告于2013年6月28日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定，出卖人统一在商品房交付后730日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证在办理了分户房屋所有权证后730日内办理完毕；如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，自应当取得权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日内由出卖人支付；如因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。 2015年10月19日，兴源公司向王春梅出具收据载明：“交款单位：王春梅人民币肆仟零壹拾壹元正收款事由：代收代办土地、房屋两证相关费用”。 兴源公司称案涉房屋的不动产证尚未办理原因在于王春梅偿付按揭贷款违约所致。 四、关于虚假宣传事实 原告王春梅向本院提交了G1户型图（面积为87平方米），拟证明其本意是购买的G1户型图的房屋。但该户型图的户型与面积等与《商品房买卖合同》不一致；且原告提交的G1户型图背面的《置业计划表》载明建筑面积为84.3平方米，与G1户型图并不一致。 被告提供了G7户型图，户型与面积（84.3平方米）与双方签订的《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”一致。 原告向本院提交的《行政处罚决定书》表明，引人误解的虚假宣传行为系被告于2014年1月自行制作发布和委托南房网发布。 五、关于契税等费用的约定和收取事实 双方在《商品房买卖合同》之《补充协议》上约定了由被告代收契税、登记费等。 原告举证的四川省南充经济开发区地方税务局于2015年7月8日作出《关于网友反映南充兴源环亚房地产开发有限公司违规代征契税的回复》载明：“对网友反映的南充兴源环亚房地产开发有限公司在交房时强制代征契税一事，我局已依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、七十八条之规定向该公司发出了《征收违法行为责令限期改正通知书》，责成该公司及时妥善退还代征购房的契税款。” 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。且该《商品房买卖合同》及其补充协议已被生效判决要求继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 一、初始登记问题 被告提交的证据能够证明，案涉房屋所属12号楼已于2015年6月17日准予初始登记，在《商品房买卖合同》约定的初始登记时间之前。原告要求被告支付逾期办理房屋所在12号楼初始登记证的违约金的主张，与事实不符。需要说明的是，对于房屋权属，影响当事人基本权利的一是房屋的交付，二是不动产证的办理，而初始登记往往就是房屋部门对商品房开发的内部管理问题。故对原告要求被告承担初始登记违约责任之请求，本院不予以支持。 二、逾期办证问题 首先，被告称不动产登记证不能及时办理，在于原告作为房屋买受人未全面履行按揭还款的义务，导致抵押权人（银行）不配合签章无法完成办证。但被告并未提供办证申请表等证明必须银行盖章后才能申请办证的事实依据，也未提供关于按揭房屋须经银行确认盖章后方能办理房屋权属证书的法律、行政法律、政策、规定或文件依据。同时，支付按揭贷款以及履行办证行为分别属于不同的合同义务；支付按揭贷款义务的履行本院已经单独作出判决并处于执行之中，被告应当履行办理不动产证的义务。据此，被告仍然以此为由作为违约抗辩，其理由显然不能成立。据上，对原告主张被告构成预期办证违约、履行办证义务并承担违约责任的请求，本院予以支持；在被告办理案涉房屋权属证书时，原告应予以配合、协助。 其次，逾期办证违约金的确定。一是，原告要求被告按每日万分之一的标准向原告支付违约金的主张，符合合同约定，未违反法律、行政法律的强制性规定，本院予以支持。二是，王春梅作为涉案房屋的买受方，实际给付的购房款总额只有208149元，其余按揭款190000元均系银行按揭贷款。因王春梅未按照偿还案涉房屋按揭款，现按揭银行已申请法院强制执行按揭款156877.14元，兴源公司也因此而承担担保责任（已经承担了9885元的担保责任）。若将该未予偿还的按揭款，计入王春梅已付房款总额来计算兴源公司逾期办证违约金，有失公正。故本院确认逾期办证违约金的计算基数为241271.86元（房价总额398149元-未付按揭款156877.14元）。三是，违约金的起算时间按照补充协议约定应当是交房后730日内。对于交房时间原、被告未达成统一，被告虽提供了《英伦城邦交房程序表》欲证明交房时间，但该证据上并无原告的签字确认，无法单独作为认定依据。本院依法采用生效判决确定的交房时间即2015年9月。因该表述并未确定日期，本院酌情认为2015年9月15日。则违约金的起止时间应当为2017年9月16日起至王春梅实际取得案涉房屋权属证书时止。三是，违约金的给付时间，根据《商品房买卖合同》补充协议第九条关于产权登记的约定，被告应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证明之日起30日内由出卖人支付。该条款系双方对于原告未按期取得权属证明违约金的给付条件所作约定。原告要求被告每半年支付一次逾期办证违约金的主张，不符合合同约定，本院不予支持。原告王春梅可在实际取得商品房产权证书后，再行主张权利。 三、虚假宣传问题 对于虚假宣传，原告提出一是户型图标注赠送面积问题，二是户型不一致问题。首先，被告在销售房屋时其户型图上载明了“建筑面积84.5㎡，实得面积约92.5㎡”，根据一般生活常识和语言习惯，该表述意味着“赠送面积”并不属于“建筑面积”范围；该户型图已标明了“赠送面积”中的：半赠送面积”实为阳台面积，“全赠送面积”实为凸窗面积，依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）之规定，涉案房屋的阳台面积依法只能计算1/2的建筑面积，凸窗不应计算建筑面积。而《建筑工程建筑面积计算规范》系由中华人民共和国住房和城乡建设部修订规范性文件，已向全社会公开颁布并实施，被告并没有虚构事实或隐瞒真相；原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，均约定了建筑面积为84.5㎡，且没有任何关于“赠送面积”的约定；原告也没有提交其他任何证据证明被告在售房时做出了赠送“建筑面积”的承诺。如果原告对于“赠送面积”含义的理解存在疑虑或对户型有异议，应在签订合同时及时提出。原告作为具有完全民事行为的成年人，应当是在充分了解房屋情况后，才与被告签订合同购买涉案房屋，故应当认为,双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法、有效。为此，应当认为，《行政处罚决定书》载明的事实实际，双方签订合同以及履行合同没有实质影响。同时，原告也未向本院提交其存在损失的证据，故对原告要求被告赔偿因虚假宣传给原告造成的损失4万元的主张，本院不予支持。其次，关于户型不一致的问题，本院（2017）川1302民初2883号民事判决已经论述。 四、代收代办相关费用问题。 首先，原告于2015年10月19日向被告缴纳代办费4011元，对该费用的性质，原、被告在庭审中均认可为契税。根据国家税务局《关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发[2004]137号）第二条之规定，2005年1月1日后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。由于被告代收4011元费用的行为符合合同约定；为了办理不动产证的方便，被告代为收取相关费用也可以认为具有方便办证的性质。基于此，在判决被告履行办证义务的前提下，原告要求退还费用并承担资金占用期利息的请求，以不支持为宜。 综合上述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百〇七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告南充兴源环亚房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为原告王春梅办理位于南充市顺庆区“英伦城邦”项目12幢2单元3202号房屋的不动产权属证书，原告王春梅给予协助； 二、被告南充兴源环亚房地产开发有限公司在原告王春梅实际取得不动产权属证书之日起三十日内向原告王春梅支付逾期办证违约金（以241271.86元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年9月16日起至实际取得不动产权属证书之日止）； 三、驳回原告王春梅的其他诉讼请求。 本案诉讼费794元，由被告南充兴源环亚房地产开发有限公司负担694元，由原告王春梅负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  曾明 二〇一八年六月二十九日 书记员  苟敏