广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1303号原告：高少锋，男，1985年6月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：黎润芬，广东金石行律师事务所律师。被告：汤志华，男，1966年1月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告高少锋诉被告汤志华租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用普通程序于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告高少锋及其委托诉讼代理人黎润芬，被告汤志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年1月20日，被告与原告约定，被告拥有位于凤尾村三社（土名：塘仔窿尾）建筑面积585平方米的猪场，其拥有该猪场相应年限的土地使用权，该使用权为个人所有。被告将猪场出租给原告使用，租金为每年4万元，使用猪场前信用金为1万元。于是原告当天将信用金1万元支付给被告。被告向原告出具了相应的收据并告知原告收款的银行账户，若支付租金时，被告不方便收取现金时可以通过银行转账的形式支付租金。2017年2月5日，原、被告正式签订《猪场租赁合同》，当天原告向被告支付了租金10000元。2017年2月20日转账支付租金10000元，2017年3月20日转账支付租金13000元及现金7000元，被告当天出具收据确认收齐2017年猪棚租金（合同约定每年租金为4万元）。原告一直正常使用猪棚，也为扩大养殖，自费约6万元新建了部分猪棚及宿舍。但是由于被告的原因，政府于2017年5月6日强行拆除了被告的猪场以及原告自建的猪场，导致原告无法使用猪棚，在拆除猪棚时，原告的部分猪只走失。原告也一时无法找到新的养殖场，只能廉价出售猪只。被告的原因导致原告巨大损失。综上，原告为维护自己的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院判令：1.于2017年5月6日解除原、被告于2017年2月5日签订的《猪场租赁合同》（猪场位于广州市黄埔区九龙镇凤尾村三社）；2.被告向原告返还租金30027元（从2017年5月6日撤场到2018年2月4日，合计274天，计算方式为40000元/年÷365天×274天=30027元），并以30027元为本金从2017年5月6日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息到实际归还全部租金为止，暂计至2018年2月2日利息为1342元；3.被告向原告赔偿原告新建的猪棚费用27754.5元，以上合计59123.5元；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1.原告是在2017年12月22日猪舍遭政府强行拆除后才算撤场，且拆除后原告继续围栏使用至2017年12月28日才清理场地搬走，故我方同意于2017年12月28日解除合同。原告从2017年5月6日开始计算所谓返还余下租金有误，我方同意返还2017年12月28日以后的租金。2.原告在签订合同时，作为投资者，应知道经营有风险。原告在签订合同后因污染问题政府开始了生猪禁养，被告在2017年5月收到了政府禁养通知，并参加了村委的会议，并且第一时间通知原告，要在限定时间内搬走，否则会遭到拆除。但原告一直都未理会，政府负责人也多次到猪场通知搬走，原告却以未找到新场地为由，一直拖着不搬走。虽然双方在合同上未注明因政府禁养问题如何处理，但口头上也承诺，因政府禁养要搬迁的，原告在搬走猪、人员全部撤离日起，被告可以退回余下租金。直至2017年12月，政府多次通知也未能撤场，被告也收到通知。2017年12月22日，政府对猪舍进行了强拆，因原告不听劝告，在规定时间内撤场，造成了双方的损失扩大，原告有过错，应负主要责任，而所谓被告原因根本就不成立，被告保留追究原告赔偿损失的权利。3.关于原告自建新猪棚费用的问题。合同明确了乙方需扩建新猪棚时，是由甲方出地、乙方出资，而且甲方在两年内免乙方租金，因乙方造成的损失无权要求甲方赔偿给乙方。且乙方在新建猪棚时所有材料、单据等费用开支，甲方从不知晓，所提交单据不明确，按照合同也与甲方无关。综上，因原告不守合约，不听政府劝告，造成了双方经济的重大损失，责任在原告，现在却起诉被告要求赔偿，于法无据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：2017年2月5日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《猪场租赁合同》，约定：甲方保证出租的猪场属于个人所有，并拥有相应年限的猪场土地使用权，否则由此产生的相应后果由甲方负责，造成乙方损失的，还应加倍赔偿乙方损失。第一条：猪场坐落于凤尾村三社（土名：塘仔窿尾），建筑面积585平方米，甲方保证该猪场与第三方无争议。乙方向甲方承诺租赁该猪场作为乙方养猪使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变上述约定的用途使用。第二条：租赁期限为5年，自2017年2月5日起至2022年2月5日止。第三条：该猪场每年租金总计为4万元，乙方每年2月4日前向甲方支付租金。第四条：甲方将猪场交给乙方后，自愿将猪场内原有设备免费供乙方使用，并同意乙方根据养殖需要添置新设备、修缮原有旧猪舍及扩建猪场。合同尾部备注：1.现有猪场保底每年40000元，根据乙方养殖需求扩建搭好的猪舍由乙方出资搭建。2.乙方出资搭建的猪舍签约起免租金两年，两年后需缴付租金每年20000元。3.两年免租使用期内如遇国家征用、征收，乙方出资搭建的面积按照国家补偿标准收回搭建成本，补偿超出搭建成本部分甲乙双方各占一半。《猪场租赁合同》签订前后，原告向被告支付了2017年2月5日至2018年2月4日的租金共计40000元。原告主张区城管于2017年5月6日拆除了被告建的猪棚，该猪棚拆除后无法使用，2017年12月22日拆除了宿舍及原告新建的猪棚，新建的猪棚继续养猪直至2017年12月22日。原告为证实猪场于2017年5月6日被强制拆除提交了猪场被拆除的视频资料，但无法提供原件予以核对，被告对此不予确认，被告认为该视频的拍摄时间不是2017年5月6日。原告为证实猪棚前后两次拆除的时间申请了证人吴某和王某出庭作证。证人吴某陈述：其与原告是雇佣关系，原告聘请其于2017年2月至2017年5月初在凤尾村养猪。2017年5月初猪场被拆了一半，拆了旧的，新的没拆，具体拆除时间记不清楚，当时镇政府、村委、被告均没有通知其要拆除猪场，其是2017年5月初当天拆的时候才知道猪场要被拆除，5月初猪场拆除后其就没有继续在猪场养猪。证人王某陈述：其与原告是雇佣关系，原告聘请其于2017年2月22日至2017年5月8日在九佛养猪。2017年5月8日猪场被拆了一半，拆了新的，旧的没拆。当时镇政府、村委、被告均没有通知其要拆除猪场，其是2017年5月8日当天拆的时候才知道猪场要被拆除，5月8日猪场拆除后全部人都离开了，没有继续在猪场养猪。原告为主张其新建猪棚费用27754.5元提交了送货单若干。原告陈述上述费用部分现金支付，部分通过微信转账，但未提交证据证实。被告为证实政府开始禁止养猪提交了以下证据：1.九龙镇整治办公室于2017年3月13日向凤尾村发出的《九龙镇2017年“散小乱”畜禽养殖场信息摸查核准通知》。2.九龙镇整治办于2017年10月18日向凤尾村发出的《九龙镇“散小乱”禽类养殖场（户）整治工作督办通知》，载明：根据市城管委《广州市“散小乱”畜禽养殖场专项整治行动工作方案》（穗城管办[2013]78号）和黄埔区城管办《黄埔区城市管理领导小组办公室关于印发黄埔区“散小乱”畜禽养殖场专项整治行动工作方案的通知》（埔城管办[2016]37号）的有关要求，开展九龙镇整治“散小乱”禽类养殖场专项整治行动，责令凤尾村于2017年12月31日前关闭或搬迁辖区内的禽类养殖场，逾期将组织强制拆除。3.广州市黄埔区九龙镇凤尾村村民委员会于2018年5月4日出具的《关于拆除清退猪场的情况说明》，载明：该村从2016年至今曾多次对辖区内“散小乱”生猪养殖场进行宣传、劝退……该村分别于2017年5月、7月、12月完成辖区内3家“散小乱”猪场的拆除清退工作等。被告为证实政府于2017年12月22日对猪场进行了强制拆除，提交了拆除猪场的视频资料，原告对该视频的真实性无异议，但主张该视频只是拍摄到一部分拆除情况，当天只是拆除了原告新建的部分，而2017年5月6日拆除的情况并未在视频中反映。被告为证实其曾于政府拆除前已经通知了原告提交了以下证据：1.2017年5月5日被告与原告的微信聊天记录，被告在当天的微信中告知原告“今日开会，又禁养猪了，要搬迁”，原告确认该微信记录是双方之间的微信记录，但主张上述微信已无法显示前后的对话，不完整。2.被告与原告在2017年12月21日的电话录音，在电话中被告告知原告政府将于第二天对猪场进行强制拆除，要求原告当天把猪赶出猪场，并要求原告第二天到现场。原告对该电话录音的真实性确认，但原告主张被告在电话中声称政府不一定强拆，让原告到现场看情况。3.被告与原告在2017年12月23日的电话录音，被告在电话中通知原告政府已经于2017年12月22日对猪舍进行强制拆除，要求与原告协商解决赔偿问题。原告对该电话录音的真实性确认，但主张猪场已经于2017年12月22日拆除，再通知已无意义。被告确认涉案猪场没有办理报建手续，原告确认其新建的猪棚也未办理报建手续。原告陈述其在租赁涉案猪场前在萝岗另外一个村也从事养猪工作。经本院释明，原告表示即使法院认定《猪场租赁合同》无效，原告仍然坚持现在的诉讼请求。本院为查明涉案猪场拆除的具体时间等事实，向广州市黄埔区九龙镇凤尾村村民委员会发出调查函。广州市黄埔区九龙镇凤尾村村民委员会于2018年5月22日复函称：一、涉案猪场由镇政府组织、联合城管执法和村委共同实施强拆，分两次进行强拆。第一次2017年5月10日拆除猪棚小部分，并责令其立即搬走，但该养猪场不听劝告，继续复养。第二次2017年12月22日由镇政府组织、联合城管执法和村委共同实施强拆。二、该村在实施第一次强制拆除前，曾多次通知该猪场（程：136××××1197）。还于2017年5月5日在村委二楼会议室召开新旧养猪场禁养、拆除猪场会议，当时汤志华在场。三、行政部门从2013年开始整治“散小乱”畜禽养殖场。该村民委员会还向本院提交了行政部门整治畜禽养殖场的依据：一是九龙镇人民政府于2013年9月12日向凤尾村发布的《九龙镇人民政府关于规范整治生猪养殖场（户）工作督办的通知（二）》；二是九龙镇人民政府于2016年2月2日向辖区内各村社及驻村工作组发布的《九龙镇人民政府关于印发〈九龙镇2016年村（社区）清理不规范生猪养殖场考核奖励方案〉的通知》。原告对复函及附件的真实性予以确认，但仍坚持认为第一次拆除的时间是2017年5月6日，原告还主张复函中提及的程姓工作人员与其无关，原告一直不知道猪场禁养的事实，在2017年5月6日拆除前也未收到任何通知。被告对复函及附件的真实性予以确认，被告还主张在签订涉案租赁合同前双方均不清楚禁养的事实，全面禁养是从2017年开始，被告也是在2017年5月5日去村委开会时才知道禁养生猪，并且在会后第一时间通知了原告。以上事实，有《猪场租赁合同》、收据、银行转账凭证、视频、送货单、《九龙镇2017年“散小乱”畜禽养殖场信息摸查核准通知》《九龙镇“散小乱”禽类养殖场（户）整治工作督办通知》《关于拆除清退猪场的情况说明》、微信聊天记录、电话录音、证人证言、回某及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案为租赁合同纠纷。双方就未办理任何报建手续的涉案猪场签订的《猪场租赁合同》为无效合同。《猪场租赁合同》自始无效，故原告要求解除《猪场租赁合同》于法无据，本院不予支持。对于导致合同无效的原因，本院认为，根据市城管委《广州市“散小乱”畜禽养殖场专项整治行动工作方案》和《九龙镇人民政府关于规范整治生猪养殖场（户）工作督办的通知（二）》的要求，广州市已经从2013年开始整治“散小乱”畜禽养殖场，被告在该种情况下仍然将涉案猪场租赁给原告作养猪用途，原告作为之前在黄埔××其他村落已有养猪经验的个人，在签订《猪场租赁合同》前也应当知道黄埔区已在整治“散小乱”畜禽养殖场，双方在知道养殖生猪后果的情况下仍然签订涉案《猪场租赁合同》，双方对此均有过错，应当各自承担50%的责任。关于涉案猪棚拆除的时间。原告主张涉案猪棚拆除的时间为2017年5月6日，但提交的视频资料由于没有原件核对，无法确定视频的拍摄时间，被告对此也不予确认，本院对原告提交的视频不予采信。原告还申请了两名证人出庭作证，但两名证人的证言不仅自相矛盾，且对拆除时间的陈述与原告的主张也并不一致，本院对此也不予采信。根据广州市黄埔区九龙镇凤尾村村民委员会的回函，原告在2017年5月10日部分拆除猪场后，仍在涉案场地复养生猪直至2017年12月22日全部拆除，故本院据此确认涉案猪棚全部拆除的时间为2017年12月22日。被告抗辩称原告于2017年12月22日涉案猪棚拆除后仍继续使用涉案场地至2017年12月28日，但未提交证据证实，本院不予采信。涉案猪棚于2017年12月22日全部拆除后，原告已无法使用涉案场地，故被告应将涉案猪棚全部拆除后的多收取的名为租金实为场地占用费的费用返还给原告。故被告应向原告返还场地占用费5041元（40000元/年÷365天×46天）并从2017年12月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息直至全部返还之日止。关于新建猪棚费用。原告主张的新建猪棚费用实质上是主张合同无效导致的损失。原告在未办理任何报建手续的情况下自行新建猪棚，被告对此也予以同意，双方对此均负有过错。根据双方的过错程度，结合原告提交的收据金额、原告新建猪棚的事实以及猪棚已经被强制拆除等实际情况，综合考虑原告未提供支付凭证证实其实际支出，本院酌情认定被告需向原告赔偿新建猪棚费用10000元。对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告汤志华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高少锋返还场地占用费5041元并支付利息（利息以5041元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年12月23日起计至实际全部返还之日止）；二、被告汤志华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高少锋赔偿猪棚新建费用10000元；三、驳回原告高少锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1278元，由原告高少锋负担953元，由被告汤志华负担325元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  潘新标人民陪审员  王丽云二〇一八年六月六日书 记 员  黄曼玲陈婷玉