上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初6654号原告：中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所(原名称：中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所)，住所地上海市虹口区。负责人：易明海，所长。委托诉讼代理人：陈韵、邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。被告：何敬科，男，1972年11月11日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：熊登洲，河南蓼阳律师事务所律师。原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所(以下简称解放军干休所)与被告何敬科房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所的委托诉讼代理人陈韵、邢桦彬，被告何敬科及其委托诉讼代理人熊登洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所向本院提出诉讼请求：1.判令被告何敬科支付2015年4月1日至2016年8月31日期间的房屋租金1,303,333.33元；2.判令被告何敬科支付2016年3月4日至2016年8月31日期间的水费20,356元。事实和理由：上海市广灵四路XXX号房屋(以下简称系争房屋)系军产，由原告负责经营管理。2013年年底，原告将系争房屋出租给被告使用，经营“沈家门海鲜”。双方未签订书面租赁合同，口头约定年租金为92万元，自2015年4月1日起计收租金。被告实际经营至2016年8月31日，但从未支付过房屋租金，欠付租金1,303,333.33元。原告多次催讨未果，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告何敬科辩称，不同意支付原告主张的租金。原告曾于2016年5月4日向被告发过催告函催讨租金，直至双方租赁关系解除之后原告提起诉讼，此期间原告未再向被告主张过租金，故原告现起诉要求被告支付租金已经超过一年的诉讼时效。被告曾支付原告40万元预订金，即使被告应当支付租金，原告主张的租金金额中也应扣除该40万元。根据部队内部停偿政策，原告应当再免除被告6个月租金46万元作为补偿。被告未支付原告租金的原因在于系争房屋存在长期漏水等严重问题，被告花费大量资金进行修缮，且原承租人在系争房屋注册的公司地址一直未迁出，致使被告无法再行注册，无法正常经营，此外，原告一直拖延不与被告签订书面租赁合同，给被告造成很大损失。原、被告之间未约定水费由谁负担，系争房屋使用过程中产生的水费都是由实际使用人鲍某某支付，对于水费的实际支付情况被告不清楚，对于原告提供的交款通知单的真实性不予认可，不同意支付原告主张的水费。本院经审理认定事实如下：系争房屋与上海市广灵四路XXX号房屋(以下简称240号房屋)为同幢，原门牌号为上海市水电路XXX号，房屋所有权证(沪房虹字第00593号)载明的所有权人为中国人民解放军总后勤部，附记中载明住用单位为中国人民解放军海军上海水电路干休所管理办公室。1992年4月，中国人民解放军海军上海水电路干休所管理办公室撤销建制，与海军上海水电路第一、第二、第三离职干部休养所合并组建为中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所。现中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所更名为中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所。原告于2013年底2014年初前后将系争房屋出租给被告使用，双方未签订租赁合同，口头约定年租金92万元，自2015年4月1日起计收租金。租赁期限内，被告未支付原告租金。2016年4月15日，被告曾向原告出具承诺书，言明其因经济原因无法按时交纳租金，对原告提出的停水、停电措施予以接受，并承担相应的责任。2016年5月4日，原告向被告发出书面催款通知，通知被告于2016年5月11日前支付系争房屋租金69万元及240号房屋租金63万元(均截止2015年12月31日)，否则将采取停水、停电措施并收回房屋。被告于次日签收该通知。2016年8月28日，原告出具证明，内容为：兹有虹口区广灵四路XXX号原沈家门海鲜酒楼，系我水电路干休所出租的闲置军用房产，该酒楼因经营不善，店主负债潜逃，下落不明，租金至今未付，现根据上级军委要求，决定将该处房屋收回部队。之后，原告于该日直接收回了系争房屋。水电路干休所电费、水费交款通知单载明：“沈家门”在2016年3月4日至4月18日期间水费为4,956元，在2016年4月19日至7月15日期间水费为10,392元，在2016年7月16日至8月31日期间水费为5,008元。另查明，系争房屋原由上海满福阁酒店有限公司(以下简称满福阁)承租。2013年11月22日，原告与满福阁签订协议书，主要约定满福阁租期已届至，原告将对系争房屋进行竞价招租，满福阁不参加此次竞价招租；满福阁提出现有设备设施价值约60万元至80万元，由新承租人出资购买，其中40万元归满福阁，其余作为原告租金补偿；满福阁于2013年12月15日前将系争房屋交还原告，原告争取于2014年1月底前将设备转让费40万元支付给满福阁。该协议书落款处有满福阁法定代表人周某某签名。之后，原告与满福阁终止租赁关系。2014年7月10日，原告出具收条，言明收到被告支付的40万元。同日，周某某出具收条，言明收到原告支付的满福阁设备转让费40万元。又查明，2014年4月15日，被告与案外人鲍某某签订房屋租赁合同，将系争房屋及240号房屋转租给鲍某某使用，租赁用途限定为餐饮、旅馆及公寓出租，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，其中系争房屋自2014年7月1日起算租金，240号房屋自2013年12月20日起算租金；年租金216万元，原则上租金半年一付，先付后用。鲍某某将系争房屋用于经营餐馆(沈家门海鲜)，将240号房屋用于经营旅馆。后因鲍某某拖欠租金等原因，被告于2016年8月24日诉至法院，要求解除与鲍某某之间的房屋租赁合同，鲍某某支付欠付的租金及系争房屋使用费等。法院于2017年6月22日判决：被告与鲍某某签订的房屋租赁合同于2016年7月31日解除；鲍某某支付被告房屋租金及占有使用费等。一审判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。审理中，原、被告一致确认双方之间的租赁关系已于2016年8月28日解除。上述事实，有房屋所有权证、情况说明、上海市公安局虹口分局凉城新村派出所证明、军产租赁合同、承诺书、催款通知、水费缴款通知单、协议书、收条、本院(2016)沪0109民初18590号民事判决书及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告将系争房屋出租，有权收取租金。原、被告就系争房屋未签订书面租赁合同，双方之间为不定期租赁关系。被告在租期内未支付租金，关于原告租金的诉讼请求是否超过诉讼时效，本院认为，原告主张的全部租金基于同一租赁合同关系，尽管原告于2016年5月向被告催讨过系争房屋截止2015年12月31日的租金，但是租赁合同是一种继续性合同，双方之间的租赁关系仍在继续，被告应付租金仍在持续发生，双方关于租金的支付期限并无明确约定，故原告现起诉主张系争房屋租金并未超过法律规定的诉讼时效。被告关于时效的抗辩，本院不予支持。关于被告提出的其支付给原告的40万元，原告虽称未收到，但向被告出具了40万元的收条，故本院认定原告已收取被告支付的40万元款项。至于原告又于当日向原承租人满福阁的法定代表人周某某支付40万元，虽然原告与满福阁的协议书中约定满福阁的设备设施由新承租人出资购买，但是该协议书未经被告签名认可，被告事后也未追认，况且协议书签订之时原、被告之间的租赁关系尚未建立，故协议书中的约定对被告不具有约束力。原告支付给周某某的40万元，应当认为系原告履行协议书的行为，与被告无关。被告在双方租赁关系建立后支付给原告的40万元款项，双方虽未明确约定该款项的性质，考虑到双方租赁关系现已解除，该款项应当抵扣被告应付的租金。关于被告辩称原告应免除其6个月租金的意见，因原告不予认可，被告亦无证据提供，双方并未就此协商一致，本院对被告该辩称意见不予采纳。综上，被告应当支付原告2015年4月1日至2016年8月28日期间的租金898,943.03元。关于系争房屋水费，双方虽无明确约定，但被告也认可租赁过程中产生的水费一直是由实际使用人及次承租人鲍某某支付，因原告与鲍某某之间并不存在合同关系，鲍某某的缴费行为应当视为代被告履约行为，故系争房屋租赁期间产生的水费应当由被告负担。水费交款通知单中载明的“沈家门”与系争房屋经营的餐饮名称一致，本院对于原告主张的水费予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告何敬科支付原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所租金898,943.03元；二、自本判决生效之日起10日内，被告何敬科支付原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所水费20,356元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,713.20元，由原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所负担3,720.21元，被告何敬科负担12,992.99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖审 判 员  尹 灿人民陪审员  张俊彪二〇一八年六月七日书 记 员  顾 逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的；……。