江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初4838号 原告：丁小毛，男，1979年5月20日生，汉族，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。 被告：浙商银行股份有限公司南京浦口支行，住所地在南京市浦口区江浦街道珠泉路10号。 负责人：宋永健，行长。 委托诉讼代理人：许傲雪，男，1981年2月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：柳良伍，男，汉族，1966年4月8日生，住南京市玄武区。 被告：周海利，女，汉族，1968年11月15日生，住南京市玄武区。 原告丁小毛与被告浙商银行股份有限公司南京浦口支行（以下简称浙商银行）执行异议之诉纠纷一案,本院于2017年6月12日立案受理后,依法先由审判员张海霞适用简易程序,于2017年7月18日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，追加柳良伍、周海利为被告，于2017年11月17日组成合议庭公开开庭审理。原告丁小毛的委托代理人王欣、被告浙商银行浦口支行的委托代理人许傲雪到庭参加诉讼，被告柳良伍、周海利经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁小毛诉称，被告因与被执行人柳良伍、周海利金融借款合同纠纷一案诉至南京市浦口区人民法院（以下简称浦口法院），浦口法院于2016年5月5日出具（2016）苏0111民初1076号民事判决书，被告据此判决书于2016年6月15日向浦口法院申请强制执行，并要求拍卖被执行人柳良伍、周海利名下位于南京市玄武区房屋，浦口法院根据被告的强制执行申请作出（2016）苏0111执1563号执行裁定书，确定评估、拍卖被执行人柳良伍、周海利名下的该房屋。后原告向浦口法院提出执行异议申请，浦口法院审理后作出（2017）苏0111执异21号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。故请求法院判令：一、确认原告对位于南京市玄武区房屋享有租赁权；二、不得对南京市玄武区房屋进行强制执行；三、本案全部诉讼费用由被告承担。 原告为证明其主张,向法庭提供以下证据： 证据一、原告与被告柳良伍签订的《房屋租赁协议》、转账凭证各一份，证明原告于2014年2月11日承租涉案房屋，租赁期限为2014年2月11日至2034年2月10日；原告依约支付了2014年2月11日至2034年2月10日的房屋租金合计600000元。 证据二、转租合同、收取转租租金的记录、2014年6月-2015年10月19日物业费及代付水电费发票各一份，证明原告以转租的方式对涉案房屋实际占有使用至今。 被告浙商银行辩称，一、被告浙商银行已经取得了合法执行依据；二、本案原告对涉案房屋不享有合法的租赁权；三、即使本案原告对涉案房屋享有合法租赁权，亦不能对抗被告享有的已依法确认的抵押权，不能阻碍对涉案房屋的强制执行；四、本案不符合执行异议之诉的条件，应当裁定驳回起诉。 被告浙商银行为支持其辩称，向法庭提供以下证据： 证据一、（2016）苏0111民初1076号民事判决书，证明被告浙商银行已经取得了合法的执行依据。 证据二、宁房他证玄字第××号产权证书，证明被告浙商银行取得抵押权的时间及主要内容。 证据三、抵押人申明承诺书一份，证明柳良伍夫妻向被告作出共同承诺，承诺涉案抵押物在向被告贷款时尚未出租。 被告柳良伍、周海利未发表答辩意见，亦未向法庭提供证据。 被告浙商银行对原告提供证据的质证意见：对证据一的房屋租赁协议的真实性不予认可，涉案房屋的租赁期限达到了20年最长期限，不符合租赁市场惯例，该房屋租金约定2500元/月亦不符合租赁市场行情，虽然双方从合同书面文意上看已经达到租赁合同的订立条件，为出租房和承租方的恶意串通创造了条件，这是我国立法的缺陷；转账凭证与本案并无关联，该转账只是证明了丁小毛和柳良伍有资金往来，并不能证明该资金就属于涉案租金，有理由怀疑是民间借贷，而且一次性支付60万元的租金也不符合常理，转账凭证有伪造的痕迹，转账凭证载明的日期是2014年2月11日，但是加盖银行的章上显示是2014年2月10日，且该印章也模糊不清，该证据在真实性和关联性上均存在瑕疵。对证据二转租合同、收取转租租金的记录的真实性无异议，但恰能证明本案原告对涉案房屋的实际占用使用是在被告取得抵押权之后，也能证明原来的租金低于市场价；对物业费发票的关联性不予认可，开票时间也为2015年10月份，付款方名称为涉案抵押物的房号，并不是本案原告。 原告对被告提供证据的质证意见：对证据一的真实性予以认可，对关联性不认可，该判决书系形成于被告与柳良伍之间，本案原告并非该案的当事人，也未参与该案庭审程序，故此判决书所确定的内容仅是法院依据被告的起诉所做的客观事实的认定，并该判决书中也明确了被告与柳良伍之间形成的借贷抵押关系是在2015年5月7日。证据二没有原件，对其真实性、关联性均不予认可，本案的诉求是丁小毛的租赁权，因被告行使抵押权有可能无法实现，故此该份证据仅能证明被告与柳良伍债权的形成时间为2015年5月18日，结合之前被告与柳良伍在庭审中所确认的事实，并且该事实所记载的时间晚于丁小毛与柳良伍租赁权的形成时间近一年多，故此该份证据在本案中没有证明力。证据三是被告浙商银行单方形成的证据，并且承诺人柳良伍夫妇也未能到庭对该情况予以核实，故此对于该份证据的三性不认可，虽然柳良伍在向被告进行贷款时进行了案涉房屋未经出租的承诺，但是这份证据下面有很大部分的手写内容，这部分内容可以明确柳良伍在向被告进行贷款时就已经欠下了巨额债务，被告作为专业的金融机构，在明知柳良伍对外有巨额负债的情况的下，仍然仅仅要求柳良伍做了一个毫无诚信的书面的承诺，对所要抵押的房屋不进行除柳良伍承诺以外的任何调查核实，这本身就是被告在放贷时自身未尽到注意的义务，不符合被告作为专业金融机构的资质，并且结合原告始终占有使用柳良伍案涉房屋，如果被告上门核实，就一定不会同意柳良伍的这份承诺。 另，被告浙商银行与原告分别申请本院委托鉴定，被告浙商银行申请对案涉租赁合同是否形成于2014年2月11日前后，经本院委托南京师范大学司法鉴定中心鉴定，其出具鉴定意见：2017年9月30日形成的鉴定意见为：检材署期为“2014年2月11日”房屋租赁合同中黑色手写字迹的形成时间晚于样本署期为2014年2月25日法庭审理笔录中黑色手写字迹的形成时间；原告丁小毛申请对租赁合同形成时间是否早于2015年5月18日，经本院委托南京师范大学司法鉴定中心鉴定，其出具鉴定意见：2018年5月14日形成的鉴定意见为：检材署期为“2014年2月11日”房屋租赁合同落款处“柳良伍”黑色手写签名的形成时间晚于样本署期为2015年5月18日法庭审理笔录中黑色手写签名的形成时间。 原告对两次鉴定意见的质证意见：对第一次鉴定意见的合法性、真实性、关联性予以认可，但该鉴定意见仅显示晚于比对检材的形成时间，并不能当然的确定原告与柳良伍的实际租赁关系形成于案涉抵押权之后，并且根据丁小毛实际使用房屋至今的客观情况，以及在使用过程中进行转租的行为，能够明确该房屋自租赁合同签订后，确实由原告使用至今，另外被告浙商银行自2015年5月7日至设立抵押权期间丁小毛已实际占有、使用房屋，被告浙商银行理应对房屋的状态进行核实，由于其疏于核实造成了今天的诉讼；原告对第二份鉴定意见无异议。 被告浙商银行对两次鉴定意见的质证意见：对于第一份鉴定意见予以认可，2014年2月11日的房屋租赁合同显系伪造，主要理由如下：1、司法鉴定意见中时间已经明确了该合同具有伪造成分，但这个时间由此所带来的所谓的租金的支付时间以及租赁期限的起始时间都存在不真实之处；2、结合本案租赁合同所签订的20年的法定最长期限，20年租赁60万元一次性支付，以此计算每月租金2500元，明显低于市场价格，不合常理；3、2015年5月5日，柳良伍及其配偶周海利共同向浙商银行做出了涉案抵押物尚未出租的承诺，且签名按指纹予以认可；4、原告提供的2015年10月15日柳良伍、杨静与南通安装集团股份有限公司签订的租赁合同很明显与本案所司法鉴定的租赁合同存在冲突之处，故2014年2月11日柳良伍与丁小毛所签订的房屋租赁合同显系虚假；对第二份鉴定意见的真实性、合法性、关联性予以认可，该鉴定报告与本案其他证据可以相互印证，充分证实了对方存在虚构倒签涉案房屋租赁合同的事实。 本院认证意见：原、被告双方对两份鉴定意见均无异议，本院对该两份鉴定意见予以采纳，原告提供的证据一经鉴定意见显示，形成时间晚于涉案抵押权设立之后，本院对该证据的证明目的不予确认，被告浙商银行对原告提供的证据二无异议，本院对证据二的真实性予以确认，但原告提供的租赁合同时间为2015年10月12日，晚于抵押合同权生效时间，证据二中水电费发票的开票时间为2015年10月19日，且未显示为原告缴纳，故对证据二的证明目的不予确认；被告提供的证据一系生效法律文书、证据二系房产部门出具的有效权证、证据三系原件，该三组证据形式合法，能形成完整的证据链，本院对该三组证据的合法性、真实性、关联性予以认定。 经审理查明，被告柳良伍、周海利向被告浙商银行借款并将涉案房屋抵押给被告浙商银行，2015年5月18日，被告获得涉案房屋的抵押权，后因案外人柳良伍、周海利未能按期偿还到期债务，被告就其对柳良伍、周海利的债权向浦口法院起诉。2016年5月5日，本院作出（2016）苏0111民初1076号民事判决书，判决：一、被告柳良伍、周海利于判决生效之日起五日内归还浙商银行本金2700000元、利息及罚息120601.24元及自2016年1月26日至实际付清之日止按合同约定计算的利息、罚息及复利；二、如被告柳良伍、周海利未按期履行上述付款义务，浙商银行对被告柳良伍、周海利提供抵押的位于南京市玄武区的房屋以折价、拍卖、变卖后所得价款在柳良伍、周海利的案涉债务范围内优先受偿。案件受理费29365元、财产保全费5000元，合计34365元，由柳良伍、周海利负担。2016年6月，浙商银行向本院申请执行。同年7月，本院作出（2016）苏0111执1563号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人柳良伍、周海利名下位于南京市玄武区的房产。 原告丁小毛与被告柳良伍签订房屋租赁合同一份，合同载明柳良伍将坐落于南京市玄武区××室房屋租赁给原告使用，租赁期限为2014年2月11日至2034年2月10日止，房屋租金为2500元每月，原告按照合同约定一次性向柳良伍支付600000元房租。合同落款时间为2014年2月11日，同日，原告向柳良伍账号转账600000元。经本院委托鉴定机构鉴定，原告与被告柳良伍签订房屋租赁合同形成时间晚于2015年5月18日，也即晚于涉案抵押权的设立时间。 上述事实，由经本院确认的证据及本院庭审笔录予以证明。 本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，本案中被告浙商银行享有涉案房屋的抵押权，有权就生效的法律裁判文书向法院申请依法拍卖、变卖该房屋，原告的租赁合同签订时间晚于抵押权的设立时间，原告无权以其租赁合同未到期为由对抗被告的抵押权，原告的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告丁小毛的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告丁小毛负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审 判 长  张海霞 人民陪审员  赵红锦 人民陪审员  王 俊 二〇一八年六月二十七日 法官 助理  宋 环 书 记 员  徐 乔