广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初6542号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603。法定代表人：包桂兴，执行董事。委托诉讼代理人：李奔科，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。被告：陈兴辉，男，1981年3月22日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：刘锦凤，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢一帆，广东尚融律师事务所实习律师。被告：赖明，男，1959年4月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：钱丽佳，女，1971年11月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告赖明、钱丽佳共同委托诉讼代理人：杜君华，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告赖明、钱丽佳共同委托诉讼代理人：叶婉珍，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）与被告陈兴辉、赖明、钱丽佳居间合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序于2018年6月8日公开开庭进行了审理。原告世华公司的委托诉讼代理人李奔科，被告陈兴辉的委托诉讼代理人刘锦凤，被告赖明、钱丽佳的共同委托诉讼代理人杜君华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈兴辉向原告世华公司支付佣金150,000元；2.判令被告赖明、钱佳丽共同向原告世华公司支付佣金112,500元；3.判令被告陈兴辉、赖明、钱丽佳承担本案全部诉讼费用。在法庭辩论结束前，原告世华公司明确表示撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2015年8月10日，在原告世华公司居间介绍下，被告陈兴辉（卖方）与被告赖明、钱佳丽（买方）签订了关于东莞市××·××城水岸××然××楼××号物业的《二手房买卖合同》（编号为1520012）及相关附属文件，且买卖双方分别向原告世华公司出具了《居间服务及佣金承诺书》。合同签订后，原告世华公司积极履行居间义务，催促并协助买卖双方办理相关交易手续。其后，被告赖明、钱佳丽因房屋买卖合同纠纷以被告陈兴辉为被告诉至广东省东莞市第三人民法院，请求被告陈兴辉支付违约金及返还定金。后广东省东莞市第三人民法院作出(2016)粤1973民初5595号民事判决书，载明原告世华公司作为居间人已经促成双方合同成立，且协助买卖双方办理资金监管手续，已经尽到居间的义务，并判令被告陈兴辉向被告赖明、钱丽佳返还定金200,000元。被告赖明、钱丽佳不服上述判决提起上诉，经广东省东莞市中级人民法院调解，被告陈兴辉和被告赖明、钱丽佳达成调解协议。原告世华公司认为，原告世华公司无过错地履行了居间方应提供的居间服务，根据《居间服务及佣金承诺书》第一条及第三条的约定，因原告世华公司已促成买卖合同成立，非因原告世华公司的原因导致买卖双方未签订《东莞市二手房买卖合同》，被告陈兴辉、赖明、钱丽佳仍应按约定向原告世华公司支付相应佣金。但原告世华公司多次向被告陈兴辉、赖明、钱丽佳追讨佣金，被告陈兴辉、赖明、钱丽佳均拒绝支付。被告陈兴辉、赖明、钱丽佳拒不履行合同义务的行为严重违背诚实信用原则，已极大损害原告世华公司的合法权益。原告世华公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告陈兴辉辩称:一、付款条件未成就，被告陈兴辉依法无需支付佣金给原告世华公司。《居间服务及佣金承诺书》第一条载明，佣金须在买卖双方递件过户前支付完毕。本案中，被告陈兴辉、赖明、钱丽佳于2015年8月10日签订《二手房买卖合同》及交付定金之后，交易流程停止在资金监管这一环节，且(2016)粤1973民初5595民事判决书第22页已载明未签订《资金监管协议》的责任不应归于被告陈兴辉、赖明、钱丽佳任何一方，合同不能继续履行不归责于被告陈兴辉、赖明、钱丽佳任何一方，房屋买卖交易并未进行到递件过户这一环节。据此，因付款条件未成就，被告陈兴辉无需支付原告世华公司佣金。二、原告世华公司已经提供的服务内容仅限于促成被告陈兴辉和被告赖明、钱丽佳之间签订合同及交付定金，其它资金监管、赎楼、注销抵押登记、银行按揭、递件过户、房屋交接等服务内容均未提供，其要求支付全额佣金无事实及法律依据。三、被告陈兴辉已积极配合进行资金监管，原告世华公司未尽到居间人应尽的义务，原告世华公司的诉讼请求应不予以支持。被告陈兴辉作为普通的平民百姓，基于信赖原告世华公司能提供专业居间服务，能有效地完成房屋交易，而在原告世华公司的居间介绍下签订合同，原告世华公司作为专业的房地产中介服务机构，应清楚知晓资金监管等全部交易流程的具体操作细节，但原告世华公司却一而再再而三未能有效地解决好资金监管事宜直至合同无法继续履行。就资金监管一事，被告陈兴辉一直有积极配合且一直督促原告世华公司安排时间办理，原告世华公司却提供错误指示且一直消极拖延最终未处理妥当。四、原告世华公司诉求有违公平原则，应予以驳回。(2016)粤1973民初5595民事判决书已审理查明系因不可归责于被告陈兴辉、赖明、钱丽佳任何一方的原因，导致合同仅停留在合同资金监管环节不能继续履行。被告陈兴辉、赖明、钱丽佳于2015年8月10日签订的《二手房买卖合同》及《提前付定协议》于2016年5月4日已解除，被告陈兴辉已将定金200,000元支付给被告赖明、钱丽佳，三方之间关于房屋买卖合同产生的所有权利义务已终结。案涉房屋买卖合同最终未履行，综合整个交易过程，被告陈兴辉、赖明、钱丽佳从中未获得任何利益，却已耗费大量的诉讼成本与时间成本。在此前提下，在被告陈兴辉、赖明、钱丽佳均无违约的情况下，原告世华公司仍诉讼要求支付巨额佣金，实属无理要求，有违民法公平原则。五、《居间服务及佣金承诺书》中关于佣金总额的约定明显违反关法律规定，该条款应属无效。根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》及《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收，房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准。”两份《居间服务及佣金承诺书》中关于佣金金额的约定，已明显超出收费标准，该约定条款应属无效条款，恳请法院不予支持。六、原告世华公司的起诉已超过诉讼时效期间。综上所述，原告世华公司要求被告陈兴辉支付高额佣金的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，请求法院予以驳回，并判决由原告世华公司承担本案的所有诉讼费用。被告赖明、钱丽佳辩称：一、根据《居间服务及佣金承诺书》的约定，被告赖明、钱丽佳无须向原告世华公司支付佣金。二、退一步来说，原告世华公司作为居间方，其未尽责完成居间义务，获得其所主张佣金欠缺事实和法律依据。三、原告世华公司的起诉已超过诉讼时效期间。本院经审理认定事实如下：2015年8月10日，在原告世华公司的居间下，被告陈兴辉与被告赖明、钱丽佳签订了一份编号为1520012的《二手房买卖合同》。该合同约定：被告陈兴辉将位于东莞市××·××城水岸××然××楼××号的房屋（房地产证号为粤房地权证莞字第**）转让给被告赖明、钱丽佳；转让成交价为7,500,000元。同日，被告陈兴辉出具了一份《居间服务及佣金承诺书》给原告世华公司。在该承诺书中，被告陈兴辉确认原告世华公司已就上述房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2015年8月10日签订了买卖合同；被告陈兴辉承诺向原告世华公司支付佣金150,000元，并最迟须在买卖合同双方递件过户前支付完毕；被告陈兴辉并承诺逾期支付的，应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向原告世华公司支付违约金；因原告世华公司已促成买卖合同成立，非原告世华公司原因导致买卖双方未签订《东莞市二手房买卖合同》，被告陈兴辉仍按照该承诺书约定金额向原告世华公司支付佣金。在上述《二手房买卖合同》的履行过程中，被告陈兴辉与被告赖明、钱丽佳发生纠纷，被告赖明、钱丽佳向本院提起诉讼，被告陈兴辉在该案中提起反诉。本院就该案作出（2016）粤1973民初5595号民事判决书。被告陈兴辉与被告赖明、钱丽佳均不服该民事判决书，上诉至广东省东莞市中级人民法院。经广东省东莞市中级人民法院主持调解，被告陈兴辉与被告赖明、钱丽佳自愿达成了调解协议，其中第一条被告陈兴辉、赖明、钱丽佳确认其三人于2015年8月10日签订的《二手房买卖合同》及《提前付定协议》于2016年5月4日解除，第六条约定被告陈兴辉、赖明、钱丽佳均同意原审判决认定原告世华公司以及案外人中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行无需承担法律责任的处理意见。广东省东莞市中级人民法院于2017年9月21日作出（2017）粤19民终1576号民事调解书对被告陈兴辉与被告赖明、钱丽佳达成的调解协议予以确认。被告陈兴辉没有按照《居间服务及佣金承诺书》的承诺支付佣金150,000元给原告世华公司。原告世华公司于2018年4月8日诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原告世华公司提交的《二手房买卖合同》，《居间服务及佣金承诺书》、不动产权证、（2016）粤1973民初5595号民事判决书、（2017）粤19民终1576号民事调解书，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案是居间合同纠纷。原告世华公司在法庭辩论结束前明确表示撤回第二项诉讼请求，没有违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。本案的争议焦点是:一、原告世华公司的起诉是否超过诉讼时效；二、被告陈兴辉应否向原告世华公司支付居间报酬150,000元。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，被告陈兴辉在《居间服务及佣金承诺书》承诺的支付佣金的时间是“在买卖合同双方递件过户前”，但被告陈兴辉与被告赖明、钱丽佳在《二手房买卖合同》履行过程中解除了合同，在广东省东莞市中级人民法院于2017年9月21日作出的（2017）粤19民终1576号民事调解书所确认的调解协议第一条中被告陈兴辉、赖明、钱丽佳均确认其三人于2015年8月10日签订的《二手房买卖合同》及《提前付定协议》于2016年5月4日解除，房屋买卖合同已经无法履行到被告陈兴辉、赖明、钱丽佳递件过户的阶段，被告陈兴辉所承诺的支付佣金的时间应当视为到期，故原告世华公司应当从收到民事调解书之日起知道权利受到损害，诉讼时效期间应当从原告世华公司收到民事调解书之日起计算。因此，原告世华公司于2018年4月8日诉至本院，没有超过诉讼时效期间。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原告世华公司与被告陈兴辉虽然没有签订居间合同，但原告世华公司与被告陈兴辉之间事实上形成了居间合同关系。《居间服务及佣金承诺书》是原告陈兴辉自愿作出的，意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告陈兴辉主张《居间服务及佣金承诺书》无效，缺乏依据，本院不予支持。鉴于原告世华公司已经居间促成了被告陈兴辉与被告赖明、钱丽佳签订了房屋买卖合同，原告世华公司已经完成了主要的居间义务，而且被告陈兴辉、赖明、钱丽佳在调解协议中也同意原审判决认定原告世华公司无需承担法律责任的处理意见，故原告陈兴辉以房屋买卖合同被解除为由拒绝向原告世华公司支付佣金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告世华公司作为居间方，应当秉承诚实信用的原则向委托人提供服务，严格、全面履行义务。由于被告陈兴辉与被告赖明、钱丽佳解除合同后，原告世华公司因此减少了服务项目，无须再提供后续的服务，原告世华公司应当适当减少报酬。结合本案的具体情况，本院酌定被告陈兴辉按照承诺佣金数额的70%即105,000元(150,000元×70%)向原告世华公司支付佣金。原告世华公司要求被告陈兴辉支付佣金的诉讼请求，在105,000元范围内的部分，本院予以支持；超出105,000元范围的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告陈兴辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付居间报酬105,000元；二、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,650元（因适用简易程序减半收取），由原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担495元，由被告陈兴辉负担1,155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨潮源二〇一八年六月二十七日书记员  周文娟附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。5.《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。