西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0112民初14500号 原告李菊侠，女，1961年10月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人丛培学，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人马西凤，陕西仁和万国律师事务所律师。 被告陕西海天房地产发展有限责任公司。住所地：西安经济技术开发区凤城一路**银象花园******。统一社会信用代码91610103673298622L。 法定代表人杨崇仁，总经理。 委托诉讼代理人王星，男，陕西海天房地产发展有限责任公司综合部员工。 原告李菊侠与被告陕西海天房地产发展有限责任公司（以下简称海天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日作出（2017）陕0112民初4680号民事判决，原、被告均不服提起上诉，西安市中级人民法院于2017年11月19日作出（2017）陕01民终9464号民事裁定，以原判违反法定程序为由，撤销本院民事判决发回重审。本院于2017年12月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李菊侠的委托诉讼代理人丛培学、马西凤，被告海天公司委托诉讼代理人王星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李菊侠向本院提出诉讼请求：1.被告提供办理银象花园小区第X幢X单元X层X号商品房权属登记资料报产权登记机关备案；2.被告办理银象花园小区第X幢X单元X层X号商品房的产权证书；3.被告承担逾期向房屋产权登记机关提供办理权属备案登记资料，导致其不能按期取得房屋产权证书的违约金（从2015年3月1日起以其已付房款为基数，按日计万分之一计算至实际取得房屋权属证书之日止）。事实及理由：其购买被告开发的位于西安市经济开发区凤城一路15号银象花园小区第X幢X单元X层X号商品房，房屋面积为118.63㎡，总价款769350元。2011年1月12日双方签订了《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人若不退房出卖人应当向买受人按日支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，其依约定履行了付款义务，被告也交付了商品房，但因被告逾期提供办理权属备案登记资料，导致其至今未取得房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任，并提供办理房屋权属备案登记资料报产权登记机关，为其办理房屋权属证书，因其至今未取得上述房屋的权属证书，催促多次无果，诉至法院请求保护其合法权益。 被告海天公司辩称，一是其公司已取得了西安市房屋权属分户表，应由其公司提供办理房屋权属登记报产权登记机关备案的资料已履行完毕，原告第一项诉讼请求目的已实现，该请求应驳回。二是其公司目前未给原告办理商品房权属证书的原因是该房屋涉及诉讼，待诉讼结束后，方可办理；三是其逾期提供办理权属备案登记资料的原因，1.其公司开发的房屋地下车库按原设计为双层立体机械车库建成后，陕西省和西安市出台了机械车库不得出售的政策，后改为平层车库；2.地面绿化车位原设计一位两用，该车位建成时政府出台了地面车位只能取其一的政策，导致小区车位不足，使项目无法验收，其公司无法备案；3.其公司事后准备按原设计建设双层机械车库，遭业主阻挡。故因受政府政策和业主阻拦重建车位的影响，导致项目无法验收，迟延备案和办理产权证书，其公司并未违约，不应承担违约责任。四是即使其公司违约，合同未约定逾期提交办理权属备案登记资料的违约金。即使应当承担违约责任，违约金计算的时间应从合同约定的在产权登记机关备案后18个月期限届满次日计算；违约金计算基数的已付房款应为原告交纳的首付款加上已经偿还的按揭贷款额；违约金约定按日计算过高。五是其开发的银象花园小区房屋交付业主后，小区内的业主无任何人要求被告办理权属证书，以该入住时间计算，且原告要求其承担违约责任已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。 经审理查明，原、被告于2011年1月12日签订了《商品房买卖合同》（合同登记号:YXXXXXXXX），约定：原告购买被告开发的位于西安市经济技术开发区凤城一路银象花园小区第X幢X单元X层X号商品房，建筑面积118.63㎡，总价款769350元；原告应于2011年1月12日向被告支付应缴房款全部款项共计769350元。合同第八条约定，被告应在2012年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付经验收合格的商品房。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，如原告选择退房，被告在原告提出退房要求之日起90个工作日内退还原告已付购房款，并按已付房款的0.1%赔偿原告损失；原告选择不退房，由于被告原因，原告不能在备案后18个月内取得房屋权属证书的，被告向原告按日支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约交付了首付款，并办理了银行按揭贷款，被告于2012年7月15日向原告办理了入住手续，涉案商品房在原诉讼中未取得竣工验收备案表，被告未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属备案登记资料报产权登记机关，后经被告多方努力于2017年12月29日取得其公司开发的西安市房屋权属分户表。另查，开发商（被告）取得西安市房屋权属分户表之前应向房屋产权登记机关提供土地证、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑审核图、测量报告、竣工验收备案表；开发商（被告）取得西安市房屋权属分户表后，产权登记机关可以给每户业主办理权属证书，办理时开发商须提供其公司营业执照和其委托办理权属证书的授权委托书，业主向开发商提供其个人身份证和其交纳的大修基金、契税发票等资料，上述资料由开发商统一提交至房屋权属登记机关，并与业主共同填写西安市房屋所有权确权申请书（转移），开发商在转让人处盖章，其代理人签名，业主在受让人处签名或代理人签名。又查，地上房屋和，地上房屋和地下车库可以分别验收属证书，无论哪部分工程未完成，不影响办理验收合格工程的权属证书。2017年3月22日原告提起诉讼。庭审中，原告未提供逾期办理权属证书给其造成损失证据。被告称2017年12月初其公司提供了办理权属登记需要的资料至产权登记机关备案。 另查明，原告实际支付购房款为771295.54元，被告向原告出具了发票。 以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、项目规划图、文件、证明、入伙手续书等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后,原告依约交付了房款，被告于2012年7月15日向原告交付房屋，但未在合同约定的商品房交付使用后360个工作日内（约为2013年12月14日）提供办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在合同约定备案后18个月内取得房屋权属证书，构成违约。因合同对出卖人逾期提供办理权属备案登记资料的违约行为未约定违约责任的计算方法，原告也未提供证据佐证未取得房屋权属证书给其造成的实际损失，参照合同中逾期办理权属证书的违约金约定明显过高，本院酌情调整为已付房款（771295.54元）2%的违约金共计15425.91元,已付房款以被告向原告出具的购房发票为准。被告抗辩其公司逾期提供办理权属备案登记资料是车库的建设受政府政策和业主的阻挡造成，并未违约，不应承担违约责任，因地上房屋和车库建设可以分别验收，分别办理权属证书，车库工程未完成，不影响办理验收合格的地上房屋权属证书，故其抗辩不成立。原告主张被告提供办理房屋权属备案登记资料报产权登记机关，因被告已取得其开发房屋的《西安市房屋权属分户表》，已履行了前期应由其提供的土地证、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑审核图、测量报告、竣工验收备案表报产权登记机关的义务。根据办理房屋权属登记的程序规定，业主要取得房屋权属登记证书,被告还应履行向产权登记机关提供其公司的营业执照和其公司委托办理产权证书的授权委托书，及提供业主向其公司提交的个人身份信息和业主交纳所购房屋的大修基金、契税发票等材料的义务，并与业主共同填写西安市房屋所有权确权申请书（转移），原告该项诉讼请求，应予支持。原告主张被告为其办理所购买商品房的权属证书，因被告系商品房开发商，不是国家产权登记机关，不具备办理房屋权属证书的职责，其请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告陕西海天房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将原告李菊侠位于西安市经济技术开发区凤城一路银象花园小区第X幢X单元X层X号商品房办理权属登记资料报产权登记机关; 二、被告陕西海天房地产发展有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告李菊侠逾期提供办理权属备案登记资料的违约金15425.91元； 三、驳回原告李菊侠其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1204元（原告已预交），由被告陕西海天房地产发展有限责任公司承担并于上述付款时一并给付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王宝娟 人民陪审员  高 鹞 人民陪审员  王巧娥 二〇一八年六月五日 书 记 员  杨 滢