四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0184民初1487号 原告：吴承章（曾用名吴成章），男，1948年2月22日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告：冯志远，男，1956年3月1日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：刘建，崇州市怀远法律服务所法律工作者。 被告：叶梅，女，1970年8月14日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：刘建，崇州市怀远法律服务所法律工作者。 原告吴承章与被告冯志远、叶梅合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，吴承章、被告冯志远及其委托诉讼代理人刘建、叶梅的委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴承章向本院提出诉讼请求：判令冯志远、叶梅共同赔偿原告损失75.76万元。事实与理由：冯志远、叶梅在（2016）川0184民初1838号案件庭审中隐瞒置换给原告的77号（原65号）商铺办不到产权的原因是，遵照国务院规定，在1966年社会主义改造，由国家经租管理过度为公房的真相，以与地上物权无关的土地使用证套取地上商铺，且谎称过户给原告的（冯志远、叶梅购买杨建成继承所得的65号印刷社后附二号陈志诣）住宅房屋毁损拆除剩余的22.12平方米，住宅房产证是案涉商铺的房产证，由此损害了原告的合法权益，因该商铺是国有资产，被告无权用于置换原告私房，由此给原告造成的损失是（约定60平方米－过户的住宅房屋22.12平方米=临街商铺37.88平方米），参考二被告购买杨姓住房约9600元∕平方米以及无证冷清街上商铺价11800元∕平方米，正东街繁华商业区的临街商铺价应为20000元∕平方米，总额为75.76万元。上述债务产生于冯志远、叶梅夫妻关系存续期间，且叶梅自始参与置换原告房屋，在2014年2月25日为置换给原告的房屋面积更正书上签名按手印，又在2014年3月14日过户给原告方房屋买卖协议上作为甲方签名按手印，因此上述债务应由冯志远、叶梅共同承担。另外，根据2014年1月1日的公房安置协议和2014年7月16日鉴证委托方怀远镇人民政府通过市长信箱回复（由原告续租）以及2016年12月28日法院询问怀远房管所毛军所长说的：虽然部分无产权，并不影响他（指原告）正常使用，也就是说，毛所长照公房安置协议和政府回复认可了原告正常使用案涉房屋不受影响，因此，该案涉房屋自始与冯志远、叶梅就没的任何关联。 冯志远辩称,被告和原告置换房屋，属于不得已的情况，原告置换的房屋只有一百六十多个平方，属于木结构后房，且房屋陈旧，不得已下签订的置换，用两套套三房屋和两个商住房用于赔偿，一个是新修的，另一个商住房是被告为了给原告专门向他人购买的，被告补交土地出让金、税费，被告提出直接由卖方过户给原告，但原告不同意，所以先过户给被告，再由被告过户给原告，有房屋所有权证的前房才能过户，后面的住房无法办理房产证，因为本身就没有进行过初始登记，所以无法过户。2、原告主张以置换协议执行，我方认为该协议无效，因为原告置换的后房没有提供任何产权手续，被告不是具有资质的范围，手续也不完善，我方认为该协议无效。3、双方都有过错，原告的房屋已经拆除，已经进行了开发，无法恢复，被告已经按照置换协议进行了补偿。4、诉争的房屋已经交给原告了，上次开庭已经查清，有人民政府出具的交付房屋的凭据，其实争议是后面的房屋没有办到产权，人民政府进行了调解，双方已经达成协议，所以不存在矛盾纠纷，我方认为不论从什么角度讲都应公平，原告不合理不合法，原告的诉请不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 叶梅辩称，叶梅不具备本案适格的被告主体资格，请求依法驳回被答辩人对叶梅的起诉。2009年8月29日，怀远镇杨某刚与冯志远、岑某友签订房屋建筑委托修建协议书一份，约定修建怀远镇清平横街的相关建筑。在合同履行过程中，杨某刚因涉嫌犯罪于2012年12月被政法机关采取强制措施，致使该工程成为烂尾工程，拖欠大量的材料款和工人工资，并严重影响怀远镇的街道形象。经怀远镇人民政府的多次协调，2013年2月2日，冯志远、李某林、胡某海、秦某明四人签订合作协议一份，对该烂尾工程进行完善修建。在该工程完善过程中，需要拆迁吴承章的相关房屋，冯志远于2014年7月8日代表李某林、胡某海、秦某明与吴承章签订调解协议书一份，协议书约定用两套套三住宅和铺面两间置换吴承章的原房屋。2014年11月7日，李某林、胡某海、冯志远将置换房向吴承章交付，吴承章在承诺书上签名捺印，并经崇州市怀远镇人民政府加盖印章予以见证。在履行拆迁互换房屋协议中，冯志远所履行的是合作协议（李某林、胡某海、秦某明）四人的职务行为，而不是个人行为。答辩人叶梅虽然与冯志远系夫妻关系，但叶梅从未参与过他们四个人的合作事宜，因此，冯志远代表胡某海、李某林、秦某明的行为，对叶梅没有法律约束力，叶梅不具有本案被告的主体资格。吴承章要求冯志远赔偿该损失，不属于《婚姻法》、《婚姻法解释二》及最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》调整的范畴，请求依法驳回吴承章对叶梅的起诉。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。 吴承章为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1：崇庆县（现崇州市）怀远镇人民委员会于1966年6月20日给吴双发颁发的留房证； 拟证明：房屋面积是166.29平方米。 证据2：（2000）崇证民字第173号《公证书》； 拟证明：原告是合法的房屋所有人。 证据3：2014年7月8日签订的《调解协议书》； 拟证明：被告因建设需要占用，以两套套三住房及两间商铺置换拆迁木楼后，针对本案案涉铺面及住宅由被告出资在2014年内办理产权证。 证据4：怀远派出所出具的地址证明； 拟证明：案涉房屋现为怀远镇正东街XX号，变更前为怀远镇正东街XX号。 证据5：房主陈志义的留房证； 证据6：冯志远与杨建成在2013年2月8日签订房屋买卖协议； 证据7：怀远镇政府的回复； 证据5-7拟证明：被告隐瞒该合同中一间铺面未办证，无证房屋是商铺非后房，无法办理商铺过户的原因是：该商铺1966年被社会主义改造由国家经租管理过渡为公房的真相。 证据8：陈志诣的房产证及存根； 证据9：杨建成的继承申请书，（2013）崇证字第1480号《公证书》，房产证； 证据10：冯志远、叶梅的权19××26号房产证，及更正该房产证面积的申请书；以及缩小面积后的房产证和测绘图； 证据11：原告儿子吴勇的房产证； 证据8-11拟证明：从陈志诣到冯志远、叶梅取得的房屋及房产证上至始就没有商铺，且未对该房屋进行扩建和新建，冯志远、叶梅过户给吴勇的房屋及房产证是二被告买杨建成继承其母65号印刷社后附2号陈某诣房屋拆除88.4平方米中剩余的22.12平方米住宅房屋及房产证，具体体现在陈某诣房地产平面图四至及冯志远、叶梅在2014年2月25日的申请书上证明吴勇房屋是在后房而非街面。 证据12：冯志远与杨建成签订的《房屋买卖合同》；申请书，过税证明，询问笔录； 证据13：被告1、被告2与吴勇、王会群签订的《房屋买卖协议》，过税证明，询问笔录； 证据12-13拟证明：叶梅自始涉案，是适格被告及债务人之一，我方2016年提交法院档案馆提取的二被告系夫妻关系的证明，证明二被告于2006年6月30日办理结婚登记。 本院对上述证据除第七外，其余证据的真实性、合法性予以确认，其证明力将结合本案事实综合予以评判。 证据14：杨建成房屋转让费的收条，及被告无证售冷清街道的《商铺买卖合同》； 拟证明：原告索赔正东街商业繁华区一层有产权的临街商铺参考价的合理性。 证据15：《公房改造安置协议书》；及见证方怀远镇政府的回复； 证据16：本院2016年12月28日的调查笔录，及吴勇的土地证。 证据15-16拟证明：原告是被拆61号商铺公房的承租户，依协议享有返迁权，且证明我方依法拥有XX号商铺70年的国土使用权，正常使用无产权涉案的XX号商铺不受影响，且证明77号商铺与二被告自始就没有任何关联。 冯志远、叶梅质证后对证据1-证据5、证据8、证据10-证据14、证据16的“三性”无异议，证据6有异议，看不清，与本案没有牵连。证据7“三性”有异议、证据9与本案没有关联性。 冯志远、叶梅为支持其辩解意见，向本院提交了如下证据： 证据1：《调解协议书》； 拟证明：签订调解协议时案涉房屋已经成型了，原告看过房屋，即使是商铺但是办的还是住宅证，以前杨建成也是这样办的，使用功能是商铺。 证据2：《房屋买卖合同》； 拟证明：整个面积有两百多个平方米，我们买了后就进行拆除，我们把前面的房屋给原告了。 证据3：杨建成转换给冯志远的测绘图； 拟证明：有案涉房屋包含的范围。 证据4：冯志远将房屋过户给吴勇的测绘图； 拟证明：冯志远过户给原告指定的吴勇。 证据5：吴勇的房产证、土地使用证； 拟证明：房屋已经过户，土地性质是出让，房屋具有商业功能。 证据6：承诺书； 拟证明：房屋购买合法取得，进行了两次过户，杨建成卖给冯志远，由冯志远过户给吴勇，以及案涉房屋的转移情况，案涉的商住房我方已经实际交给原告了。 原告质证后对证据1、证据5“三性”无异议。证据2有异议，该合同证明被告捏造铺面有证，后房加住房以房权证00××21号为准，面积共计119.66平方米，该房权证为陈志诣所有，该合同是无效的，请求法院追究被告伪造合同的责任。对证据3、证据4真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明土地面积情况，房屋应由房管局档案为准。证据6真实性无异议，但证明目的有异议，是在被告胁迫下签订的，建立在案涉商铺住房全部归我的条件下，怀远庭审韩某证言是依据的调解协议，根据合同法第五十二条第一、三款，五十三条第一款的规定，该承诺违法无效。 本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，其证明力将结合本案事实综合予以评判。 本院经审理认定事实如下：冯志远、叶梅系夫妻关系，2013年2月4日，杨建成作为甲方，冯志远作为乙方，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定一、甲方将位于，铺面一间（有证），加后房住房（以房权证崇房监字第××号为准）面积共119.66平方米，甲方自愿以85万元卖给乙方，并将土地使用权（以崇国用〔1990〕字第3174号国有土地使用权证为准）一并提供给乙方长期使用，乙方认可成交，成交后甲方不承担任何费用。二、甲乙双方签订买卖合同后，乙方一次性付清购房款85万元，甲方在2013年农历正月20日无条件将后房的东西搬走，并将该房的产权证、土地所有证全部移交给乙方，并带乙方到现场指认边界，确保该房无任何争议和纠纷。至于铺面一间，甲方已收2013年租金，由甲方出面解决，限于2013年12月31日前确保无争议和纠纷的前提下，甲方将铺面交给乙方，……。该合同签订后，冯志远于当日支付购房款85万元。2013年5月15日双方办理过户登记手续，该房屋的建筑面积为88.4平方米，业务件号为权19XXXXX。2014年2月25日冯志远、叶梅向崇州市房产交易中心申请，因位于崇州市房屋因毁损拆除，经测绘该房屋现剩余面积为22.12平方米，申请房屋面积变更登记，2014年2月28日将怀远镇正东街77号平房的面积变更登记为22.12平方米。 2014年3月19日怀远镇正东街XX号平房房屋所有权证变更登记为原告之媳王会群、原告之子吴勇共同共有。2014年3月25日左右原告接收案涉房屋。 2014年7月8日原告作为甲方，冯志远作为乙方，在丙方孙智主持下，达成一份《调解协议书》，约定，“关于甲乙双方在原拆迁置换房屋的问题产生纠纷，于2014年7月8日在丙方的主持下，达成一致共识，现就置换房屋的相关事宜协议如下：一、原甲乙双方签订的第一份、第二份置换房屋的所有约定和协议内容自今日签订调解协议书后，以前的全部作废。二、由乙方给甲方两套套三的住房和两间铺面（新修街道壹间、怀远镇正东街XX号铺面住宅壹间）怀远镇正东街77号铺面及住宅一通，建筑面积约60平方米，四界为：前齐正东街滴檐，后至滴檐，由乙方为甲方办理正东街XX号铺面及住宅的房屋所有权证和国有土地使用权证（期限在2014年内办完），办证费用由乙方承担。三、此协议一经签定，立即生效执行。”。甲乙丙三方均在该协议书上签名、按手印。 2014年11月7日《关于置换给吴承章的怀远镇正东街77号住房商铺全部归吴承章所有的承诺书》载明“经过双方协议达成以下承诺：吴承章、冯志远、胡某海、李某林等四人共同承诺：至今日交房之日起不再为置换房屋发生纠纷，和睦相处、相敬相扶。”，李某林、胡某海、冯志远、吴承章分别在签字处签名捺印；崇州市怀远镇人民政府签章“情况属实”。 另查明，一、经本院组织双方现场查看案涉房屋，案涉房屋的现状为前后房相连，前房临街，可作商用，前后房之间有道门，后房必须通过前房进入，案涉房屋是一个整体；二、冯志远向杨建成购买案涉房屋后，对后房进行了修缮，以方便使用；三、本院于2016年7月1日立案受理吴承章诉冯志远、叶梅合同纠纷一案[(2016)川0184民初1838号]，在该案中吴承章的诉讼请求为：判令冯志远、叶梅共同向吴承章赔偿因未提供怀远镇正东街77号中33.78平方米的商业用房的损失75.76万元（33.78平方米×2万元／平方米）最终以人民法院的评估机构估价为准。在2017年4月21日庭审中原告将诉讼请求变更为被告因未办理37.88平方米房屋权属证书及22.12平方米房屋应该办理商铺但办成了住宅产权的给吴承章造成的损失40万元。 在(2016)川0184民初1838号案件审理中，为了查明案件事实，本院于2016年12月28日向崇州市怀远房管所所长毛某作了调查笔录，毛某陈述：“房屋是冯志远与吴承章置换的，该房屋前面是商铺，后面是住宅，但商铺还是登记的住宅，之所以把商铺登记为住宅是老房屋未规划等历史原因造成的，使用性质一直都是商铺，后面的房屋是冯志远买印刷厂的房屋划分出来的，所以没有办证，前后房屋约有60平方米，后面房屋办证的难度很大，首先是规划关过不了，但不影响正常使用，该房屋不是公房”。 2017年4月28日本院依法向怀远镇人民政府副镇长韩某作询问笔录，韩某于2017年7月25日出庭作证，韩某陈述因该镇正东街XX号房屋后面有30多平方米办不了证，吴承章与冯志远多次发生纠纷，2014年11月7日我（韩某）组织双方协商并达成协议，冯志远将置换房屋的钥匙交给吴承章，吴承章表示不再发生纠纷，包括30多平方米办不了证也不发生纠纷，当天双方对承诺书签字；吴承章拿到房子后，没过多久又开始扯房产证的事情，2015年8月10日我（韩某）组织冯志远、吴承章、李康林三人调解，并打印了承诺书，但是吴承章不签字，将承诺书原件抢起就跑了；XX号（指案涉房屋）房产证办理过户后冯志远交给我，是吴承章在司法所门口从我（韩某）和龚某（怀远司法所所长）手里抢的；抢走后，吴承章又找我（韩某）,要冯志远再赔他几十万；另外正东街XX号房子有证和无证的价值是没有区别的，即使拆迁也是按实际面积赔付，这是有文件规定的，不受影响；对与吴承章的协调，大部分是李某林参加的。 2017年11月27日吴承章向本院申请撤回诉讼，本院于同日作出民事裁定，准予吴承章撤诉。 本院认为，本案是基于属于2014年7月8日原被告双方签订《调解协议书》产生的纠纷，该协议书是原被告双方的真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效，对双方均有约束力，双方均应该遵守执行，冯志远认为该合同无效本院不予采纳。 对本案争议的焦点是案涉房屋中的铺面是谁交付给吴承章的，本院评判如下： 本院认为，案涉房屋全部是冯志远交付给吴承章的。理由如下： 一、案涉房屋是由冯志远向杨建成购买取得，案涉房屋所有权由冯志远、叶梅办理变更登记为吴承章之子、媳的时间为2014年3月19日，吴承章自认是2014年3月15日接收案涉房屋，并将前房出租给他人使用，由吴承章收取租金。而双方签订《调解协议书》的时间为2014年7月8日，也就是说在签订《调解协议书》前，案涉房屋已经交付，并办理了房屋所有权的变更登记，吴承章应该清楚案涉房屋的现状。《调解协议书》约定的铺面和住宅一通，建筑面积约60平方米，并未约定铺面和住宅各自的面积，案涉房屋中的前房临街具有商业使用功能，与之相连的后房具有住宅功能，二者的建筑面积，符合《调解协议书》约定。 二、在本院审理的(2016)川0184民初1838号案件时，向崇州市怀远房管所的负责人调查时，该负责人说明了案涉房屋的结构和使用性质，且明确证明案涉房屋不是公房。 三、吴承章自认为案涉房屋的铺面是房管所交给其使用的公房，但从吴承章占有、使用案涉房屋至今4年有余，但未提交租赁合同、交纳租金的任何证据，且陈述从未有人来收取租金。显然不符合常理。 综上所述，冯志远已经在签订《调解协议书》之前就交付了符合双方约定的案涉房屋，吴承章主张其案涉房屋的铺面是公房，但未提交证据予以证明，故，其要求冯志远、叶梅赔偿因未交付约定的37.88平方米铺面损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回吴承章的诉讼请求。 案件受理费5688元，由吴承章负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李健 二〇一八年六月二十八日 书记员  宛悦