四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0303民初1184号 原告：四平铭邦汽车销售有限公司。 住所地：四平市经济开发区大路4111号。 法定代表人：王玉明，总经理。 委托代理人：孟润，吉林司评律师事务所律师。 被告：神州买卖车（福建）二手车经营有限公司。 住所地：福建省福州市平潭综合实验区金井湾片区台湾创业园。 法定代表人：张志刚，总经理。 委托代理人：聂春阳，该公司职员。 委托代理人：刘超，该公司职员。 原告四平铭邦汽车销售有限公司（以下简称铭邦公司）诉被告神州买卖车（福建）二手车经营有限公司（以下简称神州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2018年5月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告铭邦公司委托代理人孟润、被告神州公司委托代理人聂春阳、刘超到庭参加本案诉讼，现本案已审理终结。 铭邦公司诉称：2016年4月22日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于四平市经济开发区开发区大路与京哈高速东200M北侧产权证号13-00008建筑面积2243平方米（其中套内面积971.5平方米）的商用房产租赁给被告，租赁期限为60个月，自2016年8月10日起至2021年8月9日止，年租金为55万元，并承担取暖费。2017年10月18日，四平市铁东区人民法院作出了（2017）吉0303民初1170号民事判决书，判决解除原告铭邦公司与被告神州公司2016年4月22日签订的《租赁合同》。被告不服提出上诉，四平市中级人民法院于2018年3月26日作出了（2018）吉03民终163号民事判决书，判决“维持四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初1170号民事判决书第一项，即解除原告铭邦公司与被告神州公司2016年4月22日签订的租赁合同。”该判决于2018年4月5日生效。依据上述判决认定，原、被告签订的《租赁合同》的解除日期为2018年4月5日，因此被告应当支付原告租金至2018年4月5日。现被告尚欠原告2017年8月10日至2018年4月5日的租金359129.75元、取暖费47178元，并由被告承担本案的诉讼费用。 神州公司辩称：1、不同意给付房屋租金及取暖费。2、不同意承担本案诉讼费用。双方的（2018）吉03民终163号已经解决了双方的全部责任问题，根据一事不再理的规定，原告无权重复要求答辩人承担房租合同取暖费。被告单位违约时间是2017年8月8日，之前的判决正是基于该违约时间，判决答辩人赔偿原告6个月租金，原告的损失已经弥补。3、上一个诉讼原告要求判决解决合同，赔偿损失，但原告的诉请并不明确，没有主张具体的时间，所以之前的二审判决的生效时间并不是双方合同解除的时间。答辩人是2017年8月8日办理本案诉争房屋，原告随后取得了房屋的实际控制权，该物权的占有已经实际转移，并且还控制了答辩人的几十台商品车，所以解除时间是2017年8月8日。4、答辩人在2017年8月8日之前就明确表示不再重租，并且于2017年8月8日腾退房屋，根据合同法的119条，原告应当采取措施避免损失扩大，而且原告有充分的时间，但原告没有履行该义务。5、退一步讲，即使按照法院确定的生效时间来确定合同解除时间，也应该是一审判决作出之日起，因为答辩人在上一个案子，针对一审的判决解除这个判项并未进行上诉，且二审也是维持了该判项，原告有充分的时间来减少损失，何况法院已经判决答辩人赔偿原告6个月租金，原告损失已经得到弥补，不存在其他损失。6、取暖费，答辩人在腾退之后，房产的占有权已经转移到原告名下，根本不会发生取暖费，而且取暖费可以通过提前申请停止供暖予以免除，原告明知答辩人已经搬离的情况下，即使没有积极的停止供暖，也属于原告的过错，应自行承担。何况原告并没有举证证明发生了取暖费。 经本院审理查明：2016年4月22日，铭邦公司与神州公司签订了租赁合同，铭邦公司将位于四平市经济开发区大路4111号京哈高速东200米北侧的建筑面积为2243平方米（其中套内面积971.5平方米）的房屋租赁给神州公司用于商业经营，约定租赁期限为5年，从2016年8月10日至2021年8月10日止，每年租金55万元，缴纳租金的日期为每年的8月9日。但神州公司没有按照合同约定向铭邦公司缴纳2017至2018年度的租金。2017年7月31日，铭邦公司向神州公司发出缴纳下一年房屋租金的通知，8月2日按照合同约定和交易习惯为神州公司开具了55万元的发票，但神州公司拒绝接收，并于8月8日搬离租赁的房屋。故原告铭邦公司于2017年8月22日将被告神州公司诉至本院，诉讼请求为：1、神州公司继续履行2016年4月22日铭邦公司与神州公司签订的《租赁合同》，支付二年租期房屋租金110万元和取暖费10万元及赔偿因迟延履行造成的损失（从2017年8月9日起至实际给付日止，按银行同期贷款利率计算）；2、如合同不能继续履行判决解除合同，神州公司应赔偿违约金或违约造成铭邦公司实际损失154万元；3、案件受理费由神州公司承担。该案经本院审理，于2017年11月18日作出（2017）吉0303民初1770号民事判决书，判决“一、解除原告铭邦公司与神州公司2016年4月22日签订的租赁合同；二、被告神州公司于本判决发生法律效力后十日内，一次性赔偿原告铭邦公司损失154万元。”被告神州公司不服上诉后，四平市中级人民法院于2018年3月26日作出（2018）吉03民终163号民事判决书，判决“一、维持本院（2017）吉0303民初1770号民事判决书中第一项，即解除原告铭邦公司与神州公司2016年4月22日签订的租赁合同；二、撤销本院（2017）吉0303民初1770号民事判决书中第二项，即被告神州公司于本判决发生法律效力后十日内，一次性赔偿原告铭邦公司损失154万元；三、神州公司于本判决发生法律效力后，已生效日开始计算赔偿铭邦公司租赁房屋六个月空置期损失27.5万元（即年租金55万元÷2）。”该案生效日期为2018年4月5日。本案诉争房屋上一年度的取暖费为47178元。 认定上述事实的证据有：租赁合同、本院（2017）吉0303民初1770号民事判决书、四平市中级人民法院（2018）吉03民终163号民事判决书等证据予以证明。 根据铭邦公司的诉讼请求及神州公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点是铭邦公司的诉讼请求是否应予支持？当事人对本案的焦点无异议和补充。 本院认为：一、对于被告神州公司是否应支付原告铭邦公司从2017年8月10日至2018年4月5日的租金359129.75元的问题。被告神州公司答辩称：被告单位违约时间是2017年8月8日，之前的判决正是基于该违约时间，判决答辩人赔偿原告6个月租金，原告的损失已经弥补。2017年8月8日之后，被告应办理本案诉争房屋，本案诉争房屋实际控制权在原告铭邦公司，根据合同法的119条，原告应当采取措施避免损失扩大，而且原告有充分的时间，但原告没有履行该义务。即使按照法院确定的生效时间来确定合同解除时间，也应该是一审判决作出之日起，因为答辩人在上一个案子，针对一审的判决解除这个判项并未进行上诉，且二审也是维持了该判项，原告有充分的时间来减少损失，何况法院已经判决答辩人赔偿原告6个月租金，原告损失已经得到弥补，不存在其他损失。 但依据《合同法》规定，当事人应按照合同约定全面履行义务，本案中原告铭邦公司与被告神州公司签订《租赁合同》，合同中约定的房屋租金及租赁期限为从2016年8月10日至2021年8月10日止，每年租金55万元。现因被告神州公司拒不履行双方签订的《租赁合同》，虽本院（2017）吉0303民初1770号民事判决书判决解除合同，但被告神州公司不服本院判决上诉至四平市中级人民法院，因此，合同解除日起应为四平市中级人民法院（2018）吉03民终163号民事判决书生效时间，即2018年4月5日。因此，在《租赁合同》未解除之前，原告铭邦公司受合同限制不能将本案诉争房屋出租给第三人系在合理范围内，故在合同生效期限内的房屋租金损失理应由被告神州公司承担。对于被告神州公司答辩称，“双方的（2018）吉0303民初163号已经解决了双方的全部责任问题，根据一事不再理的规定，原告无权重复要求答辩人承担房租合同取暖费”的答辩意见，依据原告铭邦公司与被告神州公司上一案件的诉讼请求，并没有关于房屋租金实际损失的诉讼请求，故对于被告神州公司的此项答辩意见，本院不予采信。原告铭邦公司房屋租金损失为：2017年8月10日至2018年4月5日的租金359129.75元（按日租金为1506.85元/日），综上，对于原告的此项诉讼请求，本院予以保护。 二、对于取暖费问题，被告神州公司辩称，1、被告神州公司已于2017年8月8日完成腾退，该事实已由双方上一个判决予以确认，原告再行起诉赔偿取暖费的逻辑基础是：原告认为双方合同解除的时间是二审判决认定生效时间，这种理解是错的；2、双方租赁合同已于2017年8月8日解除，我公司已经搬离腾退房屋，已经失去了对房屋占有、使用、收益的权能。同时，我公司也没有实际享受到供暖服务，合同解除后产生的供暖费用与我公司无关，应由原告自行承担。双方的上一个案子，已经解决了双方的责任问题，根据一事不再理原则，原告无权再重复要求我公司承担房屋取暖费；3、就原告补交的取暖费证据，2017年-2018年比2016-2017年度的燃气费还要高，这与开庭时原告方的说法相矛盾。四平冬季天气冷，为防止管道冻裂有必要继续对房屋供暖，但是尚未另行出租的房屋产生的取暖费我公司租赁期间产生的费用还要高得多，这不是简单的燃气费上涨就能解释得通的。如果说为防止管道冻裂，仅需维持较低的温度即可，不至于产生原告主张的费用，我公司对取暖费不认可。原告铭邦公司在庭审中答辩称，产生取暖费的原因是冬季不供暖会影响房屋的适用，且本案诉争房屋内存放被告神州公司车辆，因此需要产生供暖费用。 本案诉争房屋系彩钢房，不进行供暖会影响房屋的使用；另，在原告铭邦公司与被告神州公司上一案件中，原告铭邦公司留置被告神州公司车辆，现存放于本案诉争房屋内，为保障车辆的使用价值，原告铭邦公司对本案诉争房屋供暖符合实际，虽原告铭邦公司提供的证据体现2017年-2018度取暖费比2016年-2017度取暖费用高，但本案诉争房屋系燃气供暖，且原告提供的票据证据并非仅仅含有供暖所取的燃气费用，还包含其他使用的燃气费用，原告诉请的取暖费用与2016-2017年度一致。故对于原告铭邦公司主张的此项费用，本院予以保护。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 被告神州买卖车（福建）二手车经营有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告四平铭邦汽车销售有限公司房屋租金359129.75元及取暖费47178元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3697元，由被告神州买卖车（福建）二手车经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  于春颖 二〇一八年六月十三日 书记员  于志强