安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1203民初字1239号原告：阜阳熙华物业管理有限公司，住所地阜阳市颍东区致富路898号阜阳农机大市场45A#商办楼3楼301室，统一社会信用代码91341203MA2NYWY51P。法定代表人:陈光华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙浩，该公司经理。被告：吴苗苗，女，1978年9月21日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：杨培飞，男，1979年4月10日出生，汉族，住安徽省颍上县,与原告系夫妻关系。委托诉讼代理人：张华，安徽景涛律师事务所律师。原告阜阳熙华物业管理有限公司(以下简称熙华物业公司)诉被告吴苗苗物业服务合同纠纷一案，本院2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熙华物业公司委托诉讼代理人孙浩，被告吴苗苗委托诉讼代理人杨培飞、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告缴纳物业费1014.048元；2、被告按日千分之一支付逾期付款滞纳金直至缴清全部物业费之日止,截止至2017年12月31日应付滞纳金370.13元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的阜阳农机大市场的业主。被告于2011年3月19日与阜阳世纪财富置业投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得阜阳农机大市场14栋107户商铺，建筑面积70.42㎡。此房屋于2014年4月14日交付被告使用。2017年8月22日原告和农机大市场业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.2元/㎡的标准向原告缴纳物业费，如被告逾期付款应从逾期之日起按每日千分之一交纳滞纳金，管理期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止。后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业费。从2017年1月1日至2017年12月31日，被告共欠物业费1014.048元，滞纳金370.13元。后经原告多次书面及上门催缴，被告均置之不理。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、原告的营业执照，证明原告的诉讼主体资格，原告具备物业管理的相关资质。证据二、《物业管理服务合同》，证明原告根据合同的约定为阜阳农机大市场提供物业管理服务，双方约定了物业费标准，被告未缴纳物业费应支付滞纳金。证据三、《商品房买卖合同》、交房协议书、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。证据四、电费发票及明细，证明被告实际使用房屋，并接受原告提供的物业服务。证据五、阜阳农机大市场14栋10户欠费明细表及滞纳金明细表，证明被告的欠费金额。证据六、催缴通知单复印件、催缴通知单张贴照片，证明原告已经向被告催要物业费。证据七、保洁合同复印件、2017年1月物业部的工资单，证明原告已为被告提供了物业服务。证据八、至农机大市场广大经营者的一封信、物业维保派工单、物业部日报，证明原告提供的物业服务的内容。被告辩称：1、原告提供的物业管理服务不符合约定。消防管道破损不维修,市场所有消防栓无水,存在很大的消防隐患,垃圾有时多天不收集清运,服务态度强势霸道。对乱搭乱建不制止不拆除。由于原告管理不善,不尽职责,致使偷盗、破坏现象时有发生。2、在合同签订前,原告并没有为被告提供物业服务。合同签订的时间为2017年8月22日,合同约定自签字之日起生效,虽然合同约定的管理期限自2017年1月1日到12月31日,但原告在签订合同之前,并没有为业主提供服务，所以原告无权主张2017年1月1日至8月22日期间的物业费。3、被告不应当交纳物业费。陈光华既是房屋开发公司的法定代表人,又是物业公司的法定代表人，其开发的房屋使用的水、电都是临时性的,临时打井抽取地下水供应给业主，达不到饮用水标准,同时也不合法。供应的民用电按工业用电收费,导致业主多次信访、上访。在有关部门和各级政府的协调、支持下,陈光华在华宾宾馆召开的业主大会上口头承诺,将水移交给水厂,电交到供电局，供应到户,其产生的费用全由开发商支付,同时还要求大家共同协调有关单位尽快落实。为了活跃市场,免三年物业费。同时因商品房逾期交付,开发商赔偿部分业主每一间70.5平方的违约金7000元,开发商口头承诺未领违约金的业主,再免三年物业费。在这种情况下,业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》。所以,自2012年4月13日起,应免6年的物业费,直至2018年4月13日。被告就其答辩向法庭提供以下证据：证据一、被告的身份证，证明被告的诉讼主体资格。证据二、《物业管理服务合同》，证明合同签订的时间为2017年8月22日,合同自签字之日起生效,对2017年8月22日之前的物业费,原告无权收取。证据三、农机大市场业主信访问题解决方案，证明:1、原告应该在三个月内将供电、供水、消防等问题解决,同时应解决公共区域内乱搭乱建、乱丢乱放、交通不畅及安全隐患等问题；2、原告提供的物业服务到目前为止并没有达到解决方案和信访处理意见的要求,原告无权收取物业费。证据四、《证明》，证明陈光华既是房屋开发公司的法定代表人,又是物业公司的法定代表人。在签订《物业管理服务合同》时,因违约金问题,陈光华口头承诺，没有领取违约金的业主,在原免三年物业费的基础上,再免三年物业费,本案被告没有领取违约金,所以不应该支付原告要求的物业费。证据五、《关于在华宾饭店召开业主大会的情况》，证明陈光华在业主大会上口头承诺,将水电移交给主管部门,业主委员会才同意签订《物业管理服务合同》,所以《物业管理服务合同》是附条件的合同。证据六、照片一组，证明原告违反合同的约定,没有提供相应的物业服务,致使市场内垃圾成堆、路面破损、井盖破损、消防设施损坏不能使用、篮球场变为停车场,广大业主上访、信访事件不断。证据七、证人陈某、李某、王某出庭作证的证言，证明原告提供的物业服务到目前为止,并没有达到物业服务合同的约定及解决方案和信访处理意见的要求,原告无权收取物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告举证的电费发票及明细、阜阳农机大市场14栋10户欠费明细表及滞纳金明细表、催缴通知单复印件、催缴通知单张贴照片、保洁合同复印件、2017年1月物业部的工资单、至农机大市场广大经营者的一封信、物业维保派工单、物业部日报等证据，被告虽提出异议，但未能提供证据支持，故本院对上述证据证明原告已提供部分物业服务及被告拖欠物业费这一证明目的予以采信。对被告举证的《证明》，因该《证明》没有相对方的签字确认，被告也未能提供其他证据佐证，故对该证据证明没有领取违约金的业主,在原免三年物业费的基础上,再免三年物业费这一证明目的不予采信。对被告举证的照片，虽然照片上没有显示拍摄时间，但能与三证人的证言相互印证，故对该组照片和证人证言证明原告在服务期间没有尽到物业管理义务这一证明目的予以确认。经审理查明：2017年8月22日，原告与阜阳农机大市场业主委员会签订一份《物业管理服务合同》，合同约定：1、原告为阜阳农机大市场业主和物业使用人提供物业管理服务，服务内容包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范；3、物业费为1.2元/月/平方米，业主及物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之一交纳滞纳金；4、委托管理期限一年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止。合同还约定了其他内容。后原告按照《物业管理服务合同》的约定履行了部分物业服务义务。但对公共区域内乱搭乱建、乱丢乱放、交通不畅等问题未能妥善解决，对垃圾也一度未能及时清运。另查明：被告是阜阳农机大市场14栋107户商铺业主，该107户商铺建筑面积70.42㎡，此房屋已于2014年4月14日交付被告使用。从2017年1月1日至2017年12月31日，被告按照《物业管理服务合同》约定的物业费标准尚欠原告1014元物业费未付。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与阜阳农机大市场业主委员会签订的《物业管理服务合同》是在平等互利、协商一致的基础上订立的，内容不违反有关法律规定，应为有效合同。双方均应依约定全面履行各自的义务。虽然《物业管理服务合同》是于2017年8月22日签订，但被告认可原告在2017年8月22日之前也提供了部分物业服务（垃圾清运），故本院对被告辩称的原告无权主张2017年1月1日至8月22日期间的物业费的抗辩意见不予采信。按照《物业管理服务合同》约定的物业费标准被告尚欠原告物业费1014元，但原告没有按照《物业管理服务合同》的约定全面、适当的履行维修、养护、管理和维护义务，应当减少收取物业费。本院综合考虑原告合同的履行情况，被告交纳700元物业费为宜。因原告的不适当履行，对其主张的欠交物业费的滞纳金本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴苗苗于本判决生效之日起十日内支付原告阜阳熙华物业管理有限公司物业费700元；二、驳回原告阜阳熙华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴苗苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  郭春宇二〇一八年六月十一日法官助理王玉洁书记员柴宇昉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。