广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初3421号 原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道鸿海大厦。 负责人：李毅，行长。 委托代理人：罗铁群，广西海鑫律师事务所律师。 委托代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 被告：杨立新，男，汉族，1964年7月21日出生，住广西北海市。 被告：刘桂玲，女，汉族，1967年1月3日出生，住广西北海市。 被告：北海市嘉睿房地产开发有限公司，住所地广西北海市湖海路广西海洋研究所办公楼一楼三间。 法定代表人：**钦，董事长。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行（下称建行北海分行）与被告杨立新、刘桂玲、北海市嘉睿房地产开发有限公司（下称嘉睿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行北海分行的委托代理人罗铁群、王启雨到庭参加诉讼，被告杨立新、刘桂玲、嘉睿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行北海分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告杨立新、刘桂玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告杨立新、刘桂玲归还借款本金243428.68元及利息23501.51元（利息从2015年11月10日计至2017年6月10日，以后续计至还清本息时止）给原告；3、被告嘉睿公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、原告对被告杨立新、刘桂玲名下的位于北海市北海大道26号嘉园D幢一单元3107号房屋享有优先受偿权；5、三被告承担原告为实现债权发生的律师费12511.86元；6、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2010年11月26日，被告杨立新、刘桂玲与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450180018-011-2010002883）。合同约定由被告杨立新、刘桂玲向原告抵押贷款293000元用于购买被告嘉睿公司开发建设的北海市北海大道26号嘉园D幢一单元3107号房屋。合同签订后，原告与被告杨立新、刘桂玲在北海市房地产交易中心办理了抵押权登记手续。原告于2011年11月10日将293000元贷款转至被告杨立新、刘桂玲指定账户。被告杨立新、刘桂玲虽陆续还款，但一直未能按合同约定归还本息，自2015年12月1日起被告杨立新、刘桂玲没有再归还贷款本息。截止2017年8月8日止，被告拖欠贷款本金243428.68元、利息23501.51元（利息从2015年11月10日暂计至2017年6月10日止，以后续计至还清本息时止），合计266930.19元。根据合同第十六条第一款和第十七条的约定，原告有权解除合同要求两被告偿还本金及利息。根据合同第三十七条约定原告对被告杨立新、刘桂玲借款所购买的位于北海市北海大道26号嘉园D幢一单元3107号房屋抵押给原告，原告对该房屋享有抵押权及优先受偿权。根据合同第二十一条约定，被告杨立新、刘桂玲应当承担原告未实现债权所发生的全部费用及律师费用。被告嘉睿公司至今未将抵押财产的他项权证书交原告收执，根据《个人住房借款最高额保证合同》第二、第四、第七条的约定，被告嘉睿公司对上述债务承担连带清偿责任。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告嘉睿公司书面答辩称：1、同意履行与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》；2、嘉睿公司同意对杨立新、刘桂玲的本案债务承担连带清偿责任，但是嘉睿公司在原告处存有保证金，请求法院判决先从嘉睿公司的保证金中扣除，剩余部分由嘉睿公司另行补足；3、嘉睿公司承担连带保证责任后，请求法院判决被告嘉睿公司获得对被告杨立新、刘桂玲及涉案房屋的追偿权。 被告杨立新、刘桂玲未作书面答辩，也没有举证。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告杨立新、刘桂玲、嘉睿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，故本院对该证据予以确认，作为本案的证据使用。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 被告杨立新、刘桂玲于1987年1月1日登记结婚。 2010年2月18日，被告刘桂玲向被告杨立新出具《嘉园公正委托书》，委托被告杨立新代为办理与购买北海市房屋有关的手续，具体委托事项如下：1、全权办理上述房产的购买，登记等有关手续，代为签署商品房买卖合同并在有关文件上签字，代为办理商品房屋买卖合同公证、登记备案并且代为在相关文件上签字；2、代为签订上述房产的购房合同并代为缴纳上述房产的购房款及相关的一切费用；3、代为办理向银行按揭贷款手续和到北海市房地产交易中心代为办理上述房产的抵押登记、购买保险、签署贷款合同等相关手续；4、代为按期返还上述银行按揭贷款，在需要时代为提前偿还全部贷款并代为办理解除抵押登记手续；5、代为办理购房合同及相关合同的公证和签订手续；6、代为办理上述房产的产权证且领取产权证书（包括房产证及土地证）；7、代为办理物业进（出）户、煤气、水电、有线电视、电话等手续并代为缴纳相关费用；8、代为办理与开发商交接房屋有关的手续；9、代为办理该房产所在的贷款银行开立账号（储蓄本或卡）；10、代为接受北海市嘉睿房地产开发有限公司向委托人发出的各项书面通知，付款要求及相关法律文件等；11、代为办理其他与购买上述房产相关的手续。2010年2月22日，山西省灵丘县公证处出具（2010）灵证民字第13号《公证书》，载明：兹证明刘桂玲（女，汉族，一九六七年一月三日出生，住址：山西省灵丘县，身份证编号：）于二〇一〇年二月二十二日来到我处，在前面的《委托书》上签名，按指印属实，委托人的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。 2010年11月26日，被告杨立新、嘉睿公司与原告签订编号为450180018-011-2010002883的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告杨立新、刘桂玲向原告贷款293000元用于购买位于北海市房屋，并以上述房屋作为抵押担保；合同约定的贷款期限为2010年11月24日至2028年11月24日，贷款利率为基准利率水平下调0%，逾期还款罚息利率为贷款利息上浮50%，还款方式为等额本息还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2244.55元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；合同第十二条约定“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）”；合同第十六条第一款约定“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约”；第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系”，“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”；合同第二十一条约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等），由借款人承担”；该合同还约定了其他条款。被告嘉睿公司在该合同保证人处盖公章。 2010年12月2日，原告与被告杨立新、刘桂玲在北海市房地产交易中心办理了被告杨立新、刘桂玲名下的位于北海大道26号嘉园D幢一单元3107号房屋的预购商品房抵押登记。 原告依约向被告杨立新、刘桂玲发放了贷款。其后被告杨立新、刘桂玲未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，截止2017年6月10日，被告杨立新、刘桂玲尚欠贷款本金243428.68元，利息23501.51元（利息自2015年11月10日暂计至2017年6月10日）。 另查明：原告与被告嘉睿公司于2010年8月10日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要约定：保证人（甲方）为嘉睿公司，债权人（乙方）为建行北海分行，债务人为因购买坐落于北海市商业住宅楼”项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2010年8月9日至2012年8月9日期间因乙方向债务人发放个人住房（商用房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）；其最高额为12000万元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内相应扣减；保证方式为甲方提供连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。该合同还约定其他条款。 原告因本案诉讼向广西海鑫律师事务所支付律师费12511.86元。 本院认为：原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。签订合同后，原告向被告杨立新、刘桂玲发放了贷款，但被告刘桂玲、杨立新未按约定归还借款本金及支付利息，其行为已构成违约，根据合同约定原告要求解除双方签订的借款合同，以及要求被告杨立新、刘桂玲归还所欠借款本息及按合同约定支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对位于北海大道26号嘉园D幢一单元3107号房屋享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 原、被告在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定，贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人即被告杨立新、刘桂玲承担，原告因本案的诉讼向广西海鑫律师事务所支付了12511.86元律师代理费，该费用的收取标准，符合行业的规定，故原告要求被告杨立新、刘桂玲支付原告律师代理费12511.86元的请求，合法有据，本院予以支持。 被告嘉睿公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认对被告杨立新、刘桂玲的借款提供阶段性连带责任保证，自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋至今未办理他项权证书，依据合同约定，被告嘉睿公司的保证责任尚未免除。且依据原告与被告嘉睿公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，原告在保证期间内要求被告嘉睿公司对被告杨立新、刘桂玲的本案债务承担连带保证责任，本院予以支持。被告嘉睿公司在承担连带保证责任后有权向被告杨立新、刘桂玲追偿。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告杨立新、刘桂玲、北海市嘉睿房地产开发有限公司于2010年11月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》［合同编号：450180018-011-2010002883］； 二、被告杨立新、刘桂玲共同偿还借款本金243428.68元及支付利息23501.51元(利息暂计至2017年6月10日，以后按《个人住房（商业用房）借款合同》［合同编号：450180018-011-2010002883］约定另计至还清之日止)给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 三、被告杨立新、刘桂玲共同赔偿律师代理费12511.86元给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 四、被告北海市嘉睿房地产开发有限公司对被告杨立新、刘桂玲的上述债务承担连带清偿责任，被告北海市嘉睿房地产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告杨立新、刘桂玲追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5302元，公告费300元，合计5602元，由被告杨立新、刘桂玲负担，被告北海市嘉睿房地产开发有限公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5302元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  刘玉梅 人民陪审员  劳祥凤 二〇一八年五月八日 书 记 员  张伍英