广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初18811号原告：吴添荣，男，1991年4月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：李莅鹃，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：叶志东，男，1979年12月23日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被告：林秀眉，女，1974年7月15日出生，汉族，住浙江省泰顺县。原告吴添荣诉被告叶志东、林秀眉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴添荣及其委托代理人李莅鹃到庭参加诉讼，被告叶志东、林秀眉经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告吴添荣诉称：2015年1月15日，原告与两被告签订了《存量房买卖合同》，约定：原告（买方）向两被告（卖方）购买广州市天河区天河北路251号2608房（下称涉案房屋），交易价格为2300000元；涉案房屋交付使用时间2015年3月15日前；双方应于2015年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记手续；该物业有银行按揭，在签订该合同时，买方支付定金20万元给卖方；卖方需于签订合同次日配合做全权委托公证给买方，买方须于2015年1月21日前支付部分楼款20万给卖方，在出具合法的全权公证委托书后，买方须支付部分楼款40万元给卖方，同时卖方须将该物业的房产证原件、贷款合同原件、供楼的银行卡原件等相关证件给买方；（3）买方须于2015年3月15日支付该物业欠银行按揭贷款额以外剩余部分的楼款给卖方，银行赎契由买方承担；（4）待公证书出来后，买方有行使该物业的一切权利和该合同的一切交易权利，卖方必须配合卖方的一切有关交易的相关手续；（5）在交楼给买方之前，由卖方负责供楼；（7）如卖方原因导致交易无法进行，则视卖方违约等。同日，原告向案外人广州市裕福地产有限公司支付中介费15000元。2015年l月29日，原告向被告支付15000元作为被告应承担的中介费。合同签订后，原告依约向被告支付了除银行抵押贷款外的购房款合计872641.3元（截至2015年3月31日，两被告尚欠银行贷款本金1424999.42元）。自2015年4月1日起至2016年3月11日，原告为两被告代为偿还涉案房屋银行抵押贷款合计171289.83元。2015年1月23日，原、被告双方依约前往广州市花都公证处办理委托公证，两被告授权原告办理银行按揭一次性还款、取得房产证后在房管局进行房产过户手续等相关事宜，产生公证费250元。2015年3月31日，原被告办理交楼手续。涉案房屋交付后，原告为两被告垫付2015年3月31日前两被告欠缴的自来水费402.15元、电费744.27元、燃气费71.45元、物业服务费及公摊代收电费5261.29元、污水处理费164.51元。此后，原告对涉案房屋进行装修，产生装修费150000元。在原告准备办理房屋过户手续时才得知涉案房屋已被法院查封。2015年7月1日，原告向天河区法院提起执行异议，天河区法院于2015年8月31日作出了（2015）穗天法执异字第86号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。2015年9月14日，原告向贵院提起案外人执行异议之诉[案号：2015穗天法民四初字第1546号]，对涉案房屋申请财产保全。后于2016年8月22日撤回起诉，产生案件受理费50元、财产保全诉讼费5000元、公告费1000元、诉讼保全担保费9200元。贵院于2017年7月15日对涉案房屋进行拍卖，两被告客观上无法将该房屋过户给原告，给原告带来了重大经济损失。为维护原告合法权益，特向提起诉讼，请求法院判令：1、两被告向原告返还购房款872641.3元、代付银行按揭贷款171289.83元、代付两被告欠缴的自来水费402.15元、电费744.27元、燃气费71.45元、物业服务费及公摊代收电费5261.29元、污水处理费164.51元、中介费30000元，以上合计1080574.8元；2、两被告向原告赔偿装修损失150000元；3、两被告向原告支付交易不成违约金230000元；4、两被告向原告支付因（2015）穗天法民四初字第1546号案产生的案件受理费50元、财产保全诉讼费5000元、公告费1000元、诉讼保全担保费9200元；5、两被告承担本案诉讼费。被告叶志东、林秀眉未答辩。经审理查明：吴添荣提供的查册时间为2015年1月27日的《房地产登记簿查册表》显示：叶志东为广州市天河区天河北路251号2608房（规划用途住宅，建筑面积104.8288平方米，简称涉案房屋）登记产权人，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，权利价值2200381元。吴添荣提供的结婚证复印件显示叶志东、林秀眉为夫妻关系。本案中吴添荣对其诉请另提供如下证据：1、叶志东、林秀眉（甲方、卖方）与吴添荣（乙方、买方）双方签订的《存量房买卖合同》一份［该合同抬头及落款处均有广州市裕福房地产有限公司（简称裕福公司），该司未在落款处盖章，但有经纪人林伟鹏签名及注明落款日期2015年1月15日］。该合同载明：涉案房屋按整套出售并计价，总金额2300000元。该房地产交付使用时间2015年3月15日前。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。产权转移登记甲乙双方共同办理。甲乙双方应当于2015年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金1080000元。该物业有银行按揭，在签订该合同时买方支付定金200000元给卖方。卖方须于签订该合同次日配合做全权委托公证给买方，买方须于2015年1月21日前支付部分楼款200000元给卖方，在出具合法的全权公证委托书后，买方须支付部分楼款400000元给卖方，同时卖方须将该物业的房产证原件，贷款合同原件，供楼的银行卡原件等相关证件给买方。买方须于2015年3月15日支付该物业欠银行按揭贷款额以外剩余部分的楼款给卖方，银行赎契由买方承担。待公证书出来后，买方有行使该物业的一切权利和该合同的一切交易权利，卖方必须配合买方一切有关交易的相关手续。在交楼给买方前，由卖方负责供楼。交楼标准为现有入墙装修，保留完整。如卖方原因导致交易无法进行，则视卖方违约等。2、2015年1月15日裕福公司出具的《收据》一份。该《收据》载明：收到吴添荣关于涉案房屋代理费及咨询费15000元。3、2015年1月23日经广东省广州市花都公证处公证的《委托书》一份及公证费发票（金额250元）一份。该《委托书》载明：委托人为叶志东、林秀眉夫妇，受托人为吴添荣，吴添荣代理事项包括：提前清偿涉案房屋按揭贷款所欠的贷款本息手续；清偿完上述贷款本息后，代为办理领取房地产权证、他项权证；向房管部门办理上述房屋的注销抵押登记手续；出售上述房屋并签订房屋买卖合同，前往房管部门办理交易的网签手续，代为收取售房款，办理上述房屋买卖的转移登记手续等。4、2015年3月31日叶志东（甲方）与吴添荣（乙方）双方签订的《收楼确认书》一份。《收楼确认书》载明：乙方已确认收到甲方交付的关于涉案房屋的全部钥匙；涉案房屋在2015年3月31日前产生的一切相关费用（包括水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、垃圾费等）及一切相关债权债务（包括产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等）均与乙方无关，由甲方支付及清理；自2015年3月31日起产生的有关费用（包括水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、垃圾费等）由乙方支付等。5、2015年3月31日叶志东出具的声明一份。该声明载明：已交付涉案房屋给吴添荣并将协助办理吴添荣办理房屋所有权过户手续。6、银行按揭贷款明细表一份。该表载明：客户叶志东，产品种类个人二手住房购置贷款，贷款期限180个月，至2015年3月21日贷款余额1424999.42元。7、吴添荣与吴素琴的结婚证一份、付款汇总表一份、盖有交通银行广州易通支行印章的吴素琴的账户交易记录多份、交通银行网上转账电子回执两份、叶志东的工商银行存折一份。其中：吴添荣与吴素琴的结婚证显示双方结婚时间为2013年8月21日。付款汇总表载明：购房款合计872641.3元、按揭款合计171289.83元、代付中介费15000元，总合计1058931.13元，其中吴素琴于2015年1月15日向林秀眉转账支付购房款200000元；吴素琴于2015年1月22日向林秀眉转账支付购房款200000元；吴素琴于2015年1月27日向林秀眉转账支付购房款350000元；吴素琴于2015年1月29日向林秀眉转账支付中介费15000元；吴素琴于2015年2月16日向叶志东转账支付购房款50172.76元；吴素琴于2015年3月31日向叶志东转账支付购房款12468.54元；吴素琴于2015年4月1日向叶志东转账支付按揭款12469元；吴素琴于2015年4月10日向林秀眉转账支付购房款60000元；吴素琴于2015年4月30日向叶志东转账支付按揭款12469元；吴素琴于2015年7月3日向叶志东转账支付按揭款12386.37元；吴素琴于2015年7月3日向叶志东转账支付按揭款12386.37元；吴素琴于2015年8月1日向叶志东转账支付按揭款12389元；吴素琴于2015年9月19日向叶志东转账支付按揭款12411.02元；吴素琴于2015年10月27日向叶志东转账支付按揭款12434.59元；吴素琴于2015年12月1日向叶志东转账支付按揭款12434.59元；吴素琴于2016年1月1日向叶志东转账支付按揭款12600元；吴素琴于2016年1月1日向叶志东转账支付按揭款12504.89元；吴素琴于2016年1月31日向叶志东转账支付按揭款12505元；吴素琴于2016年3月11日向叶志东转账支付按揭款11000元；吴素琴于2016年4月5日向叶志东转账支付按揭款11300元；吴素琴于2016年5月11日向叶志东转账支付按揭款12000元。上述银行交易记录反映的付款情况与上述汇总表统计相一致。8、涉案房屋水费发票共八份。上述发票分别载明：开票日期2016年2月27日，计费时段2013年12月16日至2014年2月18日，水费25.74元、违约金18.43元，合计44.17元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年2月18日至2014年4月16日，水费41.58元、违约金27.4元，合计68.98元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年4月16日至2014年6月17日，水费19.8元、违约金11.84元，合计31.64元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年6月17日至2014年8月15日，水费79.2元，加上违约金合计91.36元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年8月15日至2014年10月19日，水费37.62元、违约金17.87元，合计55.49元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年10月19日至2014年12月22日，水费37.62元、违约金15.35元，合计52.97元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年12月22日至2015年2月16日，水费19.8元、违约金6.97元，合计26.77元；开票日期2016年2月27日，计费时段2015年2月16日至2015年4月20日，水费23.76元、违约金7.01元，合计30.77元。9、涉案房屋电费发票共两份。上述发票分别载明：开票日期2015年4月27日，计费时段2014年11月4日至2015年1月4日，电费374.59元；开票日期2015年4月27日，计费时段2015年1月4日至2015年3月4日，电费369.68元。10、涉案房屋煤气费发票共四份。上述发票分别载明：开票日期2015年6月8日，抄表日期2014年1月15日，煤气费20.7元、违约金4.54元，更换灶具补贴11.5元，实付金额13.74元；开票日期2015年6月8日，抄表日期2014年4月21日，煤气费10.35元、违约金4.09元，合计14.44元；开票日期2015年6月8日，抄表日期2014年6月19日，煤气费6.9元、违约金2.34元，合计9.24元；开票日期2015年6月8日，抄表日期2015年2月10日，煤气费31.05元、违约金2.98元，合计34.03元。11、涉案房屋物业管理费发票一份。该发票载明：开票日期2015年5月4日，开票人广州城建开发物业有限公司，开票项目2014年1–12月、2015年1–6月物业服务费，金额4402.9元。12、涉案房屋公摊电费及代收电费发票一份。该发票载明：开票日期2015年5月4日，开票人广州城建开发物业有限公司，开票项目2014年10月1日–2015年3月31日公摊电费253.42元、2013年10月1日至2014年9月30日代收电费604.97元，合计858.39元。13、涉案房屋污水处理费收费票据共八份。上述票据分别载明：开票日期2016年2月27日，计费时段2013年12月16日至2014年2月18日，污水处理费10.53元、违约金7.54元，合计18.07元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年2月18日至2014年4月16日，污水处理费17.01元、违约金11.21元，合计28.22元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年4月16日至2014年6月17日，污水处理费8.1元、违约金4.84元，合计12.94元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年6月17日至2014年8月15日，污水处理费32.4元，加上违约金合计37.37元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年8月15日至2014年10月19日，污水处理费15.39元、违约金7.31元，合计22.7元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年10月19日至2014年12月22日，污水处理费15.39元、违约金6.28元，合计21.67元；开票日期2016年2月27日，计费时段2014年12月22日至2015年2月16日，污水处理费8.1元、违约金2.85元，合计10.95元；开票日期2016年2月27日，计费时段2015年2月16日至2014年4月20日，污水处理费9.72元、违约金2.87元，合计12.59元。14、本院2015年8月31日作出的（2015）穗天法立保字第86号《民事裁定书》。该裁定书针对吴添荣就本院以（2015）穗天法立保初字第86号《民事裁定书》及协助执行通知书于2015年4月27日查封涉案房屋提出执行异议一事裁定认为：吴添荣虽在本院查封前购买涉案房屋，但只是支付部分购房款，尚未办理过户登记手续，涉案房屋仍登记在叶志东名下，故本院对涉案房屋可查封，吴添荣的异议理由不成立，故驳回吴添荣对涉案房屋查封的异议。15、本院分别于2016年3月21日、2016年8月22日作出的（2015）穗天法民四初字第1546号《民事裁定书》各一份。上述裁定书分别载明：原告吴添荣，被告叶志东、林秀眉，第三人中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，本院准许吴添荣撤回起诉，本案受理费100元减半收取50元，由吴添荣负担。冻结被告叶志东、林秀眉银行存款230万元或查封、扣押其等值财产。16、2016年3月16日广东汇盈融资担保有限公司出具的保全担保费收据（金额9200元）一份、本院（2015）穗天法民四初字第1546号《预交诉讼费通知单》（金额5000元）一份、广州华闻广告有限公司2015年11月4日出具的公告费发票（金额1000元）一份。17、本院2016年8月16日作出的（2016）粤0106执5037号《公告》。该《公告》载明：广州农村商业银行股份有限公司申请执行叶志东、林秀眉、陈继招、江远城金融借款合同纠纷仲裁一案，广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第1257号裁决书已发生法律效力，由于被执行人至今未履行上述生效裁决，本院将对被执行人叶志东名下的涉案房屋进行拍卖，相关权利人必须在2016年8月31日前向本院申报权利并提出主张等。关于涉案房屋现状，吴添荣表示：涉案房屋已被法院拍卖，拍卖时我方仍居住在涉案房屋，现涉案房屋已交付给竞拍买受人。关于吴添荣使用涉案房屋的时间，吴添荣表示：叶志东、林秀眉在2015年3月31日交付房屋，我方在2015年7月装修入住，2017年10月20日左右将涉案房屋移交给竞拍买受人，关于装修费损失，吴添荣表示：我方更换了涉案房屋全屋木地板，卫生间全部更新，厨房大部分重新装修，包括装修及家具共花费二十多万元，均以现金方式支付；我方在本案中主张150000元是因为我方搬走了可移动家具。吴添荣对其以上陈述未举证证实。另，本案中本院根据吴添荣的申请，于2017年8月9日作出（2017）粤0106民初18811号《民事裁定书》，冻结了叶志东、林秀眉在本院（2016）粤0106执5037号执行案中拍卖涉案房屋的拍卖款1475824.8元。本院认为：叶志东、林秀眉经本院合法传唤未到庭应诉，本案没有充分证据表明吴添荣与叶志东、林秀眉双方签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》不是双方当事人的真实意思表示及该合同内容违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据吴添荣的举证，合同签订后吴添荣已支付购房款（含代付按揭款）合计1067231.13元，且叶志东、林秀眉已于2015年3月31日将涉案房屋交付吴添荣，后因叶志东、林秀眉与案外人的债权债务纠纷导致涉案房屋被本院在（2016）粤0106执5037号执行案中拍卖，吴添荣确认涉案房屋已交付给竞拍买受人，吴添荣与叶志东、林秀眉双方关于涉案房屋的交易客观上已无法完成，吴添荣的合同目的无法实现，在此情况下吴添荣要求叶志东、林秀眉返还其已付购房款（含代付按揭款）合计1043931.13元（872641.3元+171289.83元）及支付相当于总房价10%的违约金230000元，合法有理，本院予以支持。关于吴添荣要求叶志东、林秀眉返还其代付的涉案房屋水费、污水处理费、电费、燃气费、物业服务费及公摊电费的诉请。鉴于吴添荣举证叶志东、林秀眉在2015年3月31日交付涉案房屋给其，双方《收楼确认书》亦明确2015年3月31日前的上述费用由叶志东、林秀眉负责，故吴添荣要求叶志东、林秀眉返还其代付的截至2015年3月31日止的上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。第一，关于水费，吴添荣举证其于2016年2月17日垫付了截至2015年4月20日止的水费、违约金合计402.15元（其中2015年2月16日至2015年4月20日期间的水费、违约金合计30.77元），遵循公平合理原则，本院酌情判令叶志东、林秀眉返还吴添荣截至2015年3月31日止的水费（含违约金）392.15元。第二，关于污水处理费，吴添荣举证其于2016年2月17日垫付了截至2015年4月20日止的污水处理费、违约金合计164.51元（其中2015年2月16日至2015年4月20日期间的水费、违约金合计12.59元），遵循公平合理原则，本院酌情判令叶志东、林秀眉返还吴添荣截至2015年3月31日止的污水处理费（含违约金）160.51元。第三，关于电费，吴添荣举证其于2015年4月27日垫付了截至2015年3月4日止的电费合计744.27元，现吴添荣要求叶志东、林秀眉返还其垫付的上述电费744.27元，理据充分，本院予以支持。第四，关于煤气费，吴添荣举证其于2015年6月8日垫付了截至2015年2月10日止的煤气费合计71.45元，现吴添荣要求叶志东、林秀眉返还其垫付的上述煤气费71.45元，理据充分，本院予以支持。第五，关于物业管理费，吴添荣举证其于2015年5月4日垫付了截至2014年1月至2015年6月的物业服务费合计4402.9元，据此叶志东、林秀眉应返还吴添荣垫付的截至2015年3月的物业服务费元3669.08元（4402.9元÷18个月×15个月）。第六，关于公摊电费及代收电费，吴添荣举证其于2015年5月4日垫付了2014年10月1日至2015年3月31日公摊电费253.42元、2013年10月1日至2014年9月30日代收电费604.97元，合计858.39元，现吴添荣要求叶志东、林秀眉返还其垫付的上述858.39元，理据充分，本院予以支持。关于吴添荣要求叶志东、林秀眉赔偿其装修损失150000元的诉请，吴添荣对该诉请未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，本院对此不予支持。关于吴添荣要求叶志东、林秀眉返还中介费30000元及其因（2015）穗天法民四初字第1546号案产生的案件受理费50元、财产保全费5000元、公告费1000元及诉讼保全担保费9200元的诉请。如上所述，在本院已支持吴添荣要求叶志东、林秀眉支付违约金230000元的情况下，吴添荣以上诉请理据不足，本院不予支持。叶志东、林秀眉经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告叶志东、林秀眉返还原告吴添荣已付购房款（含代付按揭款）合计1043931.13元。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告叶志东、林秀眉支付原告吴添荣违约金230000元。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告叶志东、林秀眉返还原告吴添荣垫付的水费（含违约金）392.15元、污水处理费（含违约金）160.51元、电费744.27元、煤气费71.45元、物业服务费3669.08元及公摊电费253.42元、代收电费604.97元。四、驳回原告吴添荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18080元，由原告吴添荣负担1760元，被告叶志东、林秀眉负担16320元；财产保全费5000元，由原告吴添荣负担490元，叶志东、林秀眉负担4510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  杨国峰人民陪审员  张超英二〇一八年六月七日书 记 员  梁怡筠梁雅芝秦爽