四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终5152号 上诉人（原审原告）：中国人民解放军四川省军区修械所，住所地：四川省成都市成华区龙潭寺火神庙路61号。 法定代表人：黄远强，所长 委托诉讼代理人：刘吉云，四川精仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕琼，四川精仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都汉德茗都酒店管理有限公司，住所地：成都市成华区火神庙路61号。 法定代表人：李伯清。 上诉人中国人民解放军四川省军区修械所（以下简称军区修械所）因与被上诉人成都汉德茗都酒店管理有限公司（以下简称汉德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2016）川0108民初7180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年6月11日公开开庭审理了本案。被上诉人汉德公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案开庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人军区修械所上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判第二项内容为汉德公司应从2016年2月22日起每日按1755600元年租金的千分之三支付逾期违约金至实际付款之日止；2、一、二审诉讼费、保全费由汉德公司负担。主要事实与理由：1、一审认定事实错误，少认定了2016年2月22日至2016年8月22日的租金事实；2、一审分段计算逾期支付租金违约金系适用法律错误，并且违约金的起算时间错误，汉德公司应从2016年2月22日起算违约金，一审从2016年8月22日起算明显错误。 被上诉人汉德公司未发表答辩意见。 军区修械所向一审法院提出诉讼请求：1、判令汉德公司立即向军区修械所支付2016年2月22日至2017年2月22日期间所欠租金人民币1555600元整，并从2016年2月22日起每日按年租金千分之三（即每日5027.4元）支付逾期违约金至实际付清之日止。（暂计算之2016年12月22日为1533357元）；2、判令汉德公司交还承租的房屋即位于成华区房屋，并从2017年2月23日起至实际归还日止，按每日5050.36元标准向军区修械所支付房屋占用费；3、一审诉讼费、保全费用由汉德公司承担。 一审法院认定如下事实：2012年2月22日，军区修械所、汉德公司双方签订《军队房地产租赁合同》（以下简称“合同”），甲方（出租人）：军区修械所，乙方（承租人）：汉德公司。合同第一条约定：甲方自愿将坐落于成华区的房屋出租给乙方使用，建筑面积5689.92平方米；租赁用途为餐饮、住宿、娱乐。合同第二条约定：房地产年租金为人民币（大写）壹佰伍十玖万陆仟元整（前三年年租金不变，第四年起按租金5%的比例上调），租金第一年按季结算，第二年起按半年结算，由乙方在每季度或每半年的前10日内交付甲方，付款方式为银行转账，甲方为乙方提供军队专用收据，不开具正式发票。租期自2012年2月22日起至2017年2月22日止，承租年限为五年。乙方如逾期交付房地产租金，每逾期一日，需向甲方交纳年租金的千分之三作为违约金，逾期20日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切琐事由乙方承担。合同第三条约定：自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币伍十万元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还保证金，并加付银行同期存款利息。合同第十四条约定：甲乙双方在本合同履行中发生争议，应当及时协商解决；协商不成的，双方可向仲裁机构申请仲裁，仲裁机构为成都市仲裁委员会，或向当地人民法院起诉。在合同签订后，双方按合同履行。2016年2月22日至2017年2月22日汉德公司应向军区修械所缴纳年租金共计1755600元，其中汉德公司应在2016年2月22日前应支付上半年租金877800元，2016年8月22日前支付877800元。但汉德公司仅在2016年8月30日前向军区修械所支付了20万元，尚欠租金1555600元。军区修械所于2016年7月18日、2016年10月31日两次向汉德公司发出《催款通知书》，要求汉德公司及时支付租金均未果，后军区修械所诉至本院。 一审审理中，本院根据军区修械所诉讼保全申请，依法裁定对汉德公司汉德公司在成都市成华区龙潭寺火神庙路61号的汉德铭都酒店内的设施、设备予以查封。一审法院于2017年3月16日到现场予以了查封，并在军区修械所法定代表人黄远强、汉德公司委托代理人易川在场的情况下作了查封笔录，在查封笔录中，汉德公司委托代理人提出所承租酒店已移交申请人。军区修械所于2017年3月17日停止了案涉房屋供电、供水。 上述事实，有军区修械所、汉德公司陈述及军队房地产租赁合同证实。 一审法院认为，军区修械所、汉德公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，具有法律效力。军区修械所、汉德公司双方应当按照合同约定全面履行义务。该案中，汉德公司未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。按合同约定，汉德公司应在2016年8月22日前支付877800元，但汉德公司仅在2016年8月30日前向军区修械所支付了20万元，未支付2016年8月23日至2017年2月22日租金877800。汉德公司违约应当分段计算支付违约金。一审审理中，汉德公司认为军区修械所主张的违约金过分高于其实际损失，请求法院根据案件事实和双方过错对于违约金进行减扣。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。双方合同约定，每逾期一日按年租金的千分之三作为违约金，但军区修械所未能提供其损失的证据，其主张的违约金过高，汉德公司的抗辩理由予以支持，对违约金予以调整。一审法院以所欠款项每日万分之五确定违约金，至汉德公司实际付清为止。 军区修械所主张汉德公司交还承租的房屋，并从2017年2月23日起至实际归还日止，按每日5050.36元标准向军区修械所支付房屋占用费。一审法院认为，在2017年3月16日查封时，汉德公司已明确将酒店房屋移交军区修械所，军区修械所并于2017年3月17日对所涉房屋停水、停电，军区修械所陆续收回了全部房屋。汉德公司已实际没有占有房屋，应当视为汉德公司已于2017年3月17日将案涉房屋交付给了军区修械所，军区修械所再次主张交还房屋不当。其主张的房屋实际占用费相应计算至2017年3月17日。其资金占用费参照合同约定的支付金额按第六年上调金额计算，即每日5028.49元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汉德公司于判决生效之日起五日内向军区修械所中国人民解放军四川省军区修械所支付租金1555600元；二、汉德公司于判决生效之日起五日内向军区修械所支付违约金，违约金支付金额分段计算如下：从2016年8月22日起至2016年8月30日止，以877800元为本金支付违约金3511.20元；从2016年8月31日起至2017年2月22日止，以677800元为本金支付违约金59307.50元；从2017年2月23日起以1555600元为本金按每日万分之五支付违约金，至付清全部租金为止。三、汉德公司于判决生效之日起五日内向军区修械所支付房屋占用费115655.27元；四、驳回军区修械所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15756元、诉讼保全费5000元，由汉德公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院认为，本案二审争议焦点为：一审判决确认汉德公司应支付的违约金计算基数及起算时间结论是否正确。 根据本案查明事实，汉德公司应在每季度或每半年的前10日内向军区修械所缴纳租金。其中案涉欠付租金的缴纳情况为汉德公司应在2016年2月22日前应支付当年上半年租金877800元，2016年8月22日前支付下半年租金877800元。但汉德公司仅在2016年8月30日前向军区修械所支付了200000元，剩余租金1555600元至今未交付。根据双方合同中关于逾期缴纳租金的约定，如汉德公司逾期交付房地产租金，每逾期一日，需向军区修械所交纳年租金的千分之三作为违约金，故军区修械所上诉认为应从2016年2月22日起按1755600元年租金为基数计算逾期违约金至实际付款之日止的上诉主张，符合双方合同约定，本院依法予以支持。一审判决确认的案涉租金起算基数及起算时间错误，本院依法予以纠正。同时，一审判决根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定军区修械所主张的违约金过高，将违约金的计算标准调减为欠款项每日万分之五符合法律规定，本院依法予以维持。 综上，军区修械所的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省成都市成华区人民法院（2016）川0108民初7180号民事判决第一、三项，即“成都汉德茗都酒店管理有限公司于判决生效之日起五日内向中国人民解放军四川省军区修械所支付租金1555600元”，“成都汉德茗都酒店管理有限公司于判决生效之日起五日内向中国人民解放军四川省军区修械所支付房屋占用费115655.27元”； 二、撤销四川省成都市成华区人民法院（2016）川0108民初7180号民事判决第二、四项，即“成都汉德茗都酒店管理有限公司于判决生效之日起五日内向中国人民解放军四川省军区修械所支付违约金，违约金支付金额分段计算如下：从2016年8月22日起至2016年8月30日止，以877800元为本金支付违约金3511.20元；从2016年8月31日起至2017年2月22日止，以677800元为本金支付违约金59307.50元；从2017年2月23日起以1555600元为本金按每日万分之五支付违约金，至付清全部租金为止”“驳回中国人民解放军四川省军区修械所其他诉讼请求”； 三、成都汉德茗都酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向中国人民解放军四川省军区修械所支付违约金，具体金额为从2016年2月23日起以1755600元为本金按每日万分之五计算至付清全部租金为止； 四、驳回中国人民解放军四川省军区修械所其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15756元、诉讼保全费5000元，由成都汉德茗都酒店管理有限公司负担。二审案件受理费20600元，由成都汉德茗都酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  夏伟 审判员  龚耘 二〇一八年六月十二日 书记员  马莉