广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初6671号原告：佛山市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区盐步联桂路荟景豪庭荟星居首层**商铺，统一社会信用代码91440605781150609K。法定代表人：刘宏才。委托诉讼代理人：张家敏，系广东盈腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芝庆，系广东瑶琨律师事务所律师。被告:劳伟雄，男，1963年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黄国荣，系广东天舜律师事务所律师。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序于同年5月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄芝庆、被告劳伟雄及其委托诉讼代理人黄国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费35852.16元、公摊电费4068.9元、车位管理费2830.85元及逾期支付利息13000元（利息按照中国银行同期贷款利率计算，自欠费之日起计算至实际清偿之日止，暂计至2018年4月30日利息为13000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系凰樵假日小区的前物业服务公司，于2017年8月撤场。被告系佛山市南海区西樵镇江浦西路112号凰樵假日（以下简称涉案小区）9座3号楼202房的业主，该房屋建筑面积为252.48平方米，物业服务费标准是2元/月/平方米。至起诉时止，被告仍拖欠物业服务费35852.16元（2016年1月-2017年7月）、公摊电费4068.9元（2015年5月9日-2017年7月8日）、车位管理费2830.85元（2016年1月-2017年7月），合计42751.91元。被告答辩称，1.原告诉请的2017年2月19日以后的物业服务费依法应当不予支持。《凰樵假日物业服务合同》约定期限至涉案小区成立业主委员会之日止，涉案小区在2016年10月成立了第一届业主委员会，因此，合同当月届满。2016年12月18日，涉案小区召开业主大会，表决通过解聘原告的决议，2017年1月9日，涉案小区业主委员会向原告发出《通告》，告知业主大会已经决议解聘原告，要求原告在同年2月18日退出涉案小区，原告拒绝退出，仍然强行进行管理，直到2017年8月1日，原告才退出，因此，被告只需要支付2017年2月19日之前的物业服务费6867.46元（252.48×2×13﹢252.48×2÷30×18）。另外，合同并没有约定业主交付物业服务费的时间，原告请求被告支付利息没有依据；2.原告请求的公摊电费应不予支持。《凰樵假日物业服务合同》只约定原告向业主收取物业服务费，并没有约定可向业主收取公摊电费，故原告该主张没有合同依据，退一步说，如需业主支付公摊电费，原告的主张是否准确仍有待审核，原告只是提交了缴交电费的发票，但未公布计算方式，无法确认公摊电费的合理性和准确性，原告主张从被告欠费之日起支付利息不合理。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交2015年至2017年期间的电费发票用以证明原告为涉案小区代缴公共部分的电费，被告对证据的真实性没有异议，但称原告只是提交电费的发票，不能证明原告请求的公摊电费的合理性和准确性，经审查，本院对证据的真实性予以确认，庭后，原、被告经协商达成一致意见，双方确认被告支付2015年5月9日至2017年7月8日期间公摊电费为3662元；2.被告提交《西樵凰樵假日住宅小区召开第二次业主大会关于小区全面提升服务质量的表决结果》和凰樵假日住宅小区第一届业主委员会（以下简称涉案小区业委会）于2017年1月9日向原告发出的《通告》，用以证明涉案小区业主大会通过解聘原告的决议并将该决议告知原告，要求原告在2017年2月18日退出涉案小区。原告质证称对决议和通告并不知情，也没有收到通告。经审查，被告提交的佛山市南海区西樵镇房产管理所于2017年2月14日向涉案小区业委会发出的《关于直接委托新物业服务企业暂时管理申请的回复》中提及原告已经收到上述《通告》并提出异议，且涉案小区业委会亦于2017年2月向本院提起诉讼，据此反映，原告已经收到《通告》，故对原告质证意见不予采纳，对被告提交的上述证据予以确认；3.被告提交了《凰樵假日小区择优录取物管单位结果公示》、《凰樵假日物业管理服务合同》，用以证明涉案小区业委会于2017年1月24日与佛山市永誉物业管理有限公司签订合同，委托该公司管理涉案小区，原告称其并不知情，经审查，本院对该证据予以确认。另查明，原告原企业名称为佛山市南海钜隆物业管理有限公司，于2015年6月12日变更企业名称为佛山市彩生活物业管理有限公司。2009年6月19日，佛山市南海钜隆房产有限公司与原告签订《凰樵假日物业服务合同》（已在佛山市南海区西樵镇房产管理所备案），委托原告对涉案小区进行管理，物业服务费标准为带电梯住宅1.2元/月/平方米，商铺1.5元/月/平方米，联排洋房2元/月/平方米，合同期限自2009年6月19日起至该物业成立业主委员会之日止。涉案小区业委会成立后，于2016年9月29日向佛山市南海区西樵镇房产管理所申请备案，同年11月3日经审批同意备案。2017年1月，经业主大会表决解聘原告，涉案小区业委会于同年1月9日向原告发出《通告》，要求原告于同年2月18日撤离涉案小区。同年1月24日，涉案小区业委会与佛山市永誉物业管理有限公司签订合同，委托该公司管理涉案小区。原告未按照涉案小区业委会要求退出，涉案小区业委会便以物业服务合同纠纷为案由，向本院提起诉讼，主张原告撤离涉案小区，本院于2017年2月14日立案，同年8月1日，原告撤离涉案小区，涉案小区业委会于同年10月13日以原告已经撤场，新的物业管理公司已接管为由，向本院提出撤诉申请，本院作出（2017）粤0605民初1936号之一民事裁定予以准许。再查明，被告是涉案小区9座3号楼202房（建筑面积为252.48平方米）、涉案小区车库一期地下室009号汽车位（建筑面积42.89平方米）登记权属人。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，佛山市南海钜隆房产有限公司与原告就涉案小区前期物业管理签订《凰樵假日物业服务合同》并在房产管理部门备案，没有违反法律或行政法规的强制性规定，对合同双方和小区业主具约束力。被告作为涉案小区业主，应遵守合同约定缴交物业服务费，原告已经预交涉案小区公共电费，被告亦应向原告支付应由其分摊的部分。原、被告经协商同意被告支付2015年5月9日至2017年7月8日期间公摊电费为3662元，本院予以确认。本案争议焦点一是被告应否全额交纳2016年1月至2017年7月期间的物业服务费；争议焦点二是欠交费用应否支付逾期付款利息。关于争议焦点一，经审查，现分述如下：1.国务院《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，《凰樵假日物业服务合同》约定合同期限至小区成立业主委员会之日止，本案中，涉案小区业委会成立后，经业主大会表决通过解聘原告，涉案小区业委会亦于2017年1月通知了原告，因此，上述合同已经终止；2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。《凰樵假日物业服务合同》终止后，原告应配合涉案小区与新的物管公司进行交接，并按照涉案小区业委会要求于2017年2月18日撤离，但原告未按照要求撤离，考虑到物业服务费一般按月计算，且撤离需要一定的合理时间，故本院酌定物业服务费计算至2017年2月28日止，对原告主张2017年3月之后的物业服务费不予支持，据此计算，被告应支付2016年1月至2017年2月的物业服务费（含车位）为7789.99元（252.48×2×14﹢42.89×1.2×14）。关于争议焦点二，经审查，《凰樵假日物业服务合同》未约定物业服务费、公摊电费支付时间，且原告未提交向被告书面催收费用的证据，本院酌定物业服务费、公摊电费逾期付款利息自起诉日即2018年4月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿日止。综上，对原告主张超出部分不予支持，对被告的相关答辩意见予以采纳。依照《物业管理条例》第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、第十条第二款之规定，判决如下：一、劳伟雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至2017年2月的物业服务费7789.99元、以及支付自2018年4月26日起至清偿之日止以实欠费用为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息予佛山市彩生活物业管理有限公司；二、劳伟雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月9日至2017年7月8日期间公摊电费3662元、以及支付自2018年4月26日起至清偿之日止以实欠费用为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息予佛山市彩生活物业管理有限公司；三、驳回佛山市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果劳伟雄未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193.8元，减半收取计596.9元（佛山市彩生活物业管理有限公司已预交），由佛山市彩生活物业管理有限公司负担476.9元，劳伟雄负担120元并应与上述款项同期迳付予佛山市彩生活物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖志军二〇一八年六月十二日书记员  伦筱碧