上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初6083号原告(反诉被告)：上海福履信息技术有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：俞燕，经理。委托诉讼代理人：李彬，上海六邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓春，上海六邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海玉轩房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区。投资人：张广敏，主任。委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。原告上海福履信息技术有限公司(以下简称“福履公司”)与被告上海玉轩房地产经纪事务所(以下简称“玉轩事务所”)其他合同纠纷一案，我院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。其后，被告玉轩事务所向本院提出反诉，本院受理后与本反诉合并于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人俞燕、委托诉讼代理人李彬，被告的委托诉讼代理人周阿求均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福履公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告店铺转让费75,000元；2、判令被告赔偿原告20,000元。事实与理由：2017年12月29日，原、被告约定，被告将坐落于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX号XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)转租给原告，原告支付被告转让费80,000元，原告先支付20,000元，余款在原告与案外人史某某签订租赁合同当天支付。2018年2月1日，原告与案外人史某某签订了房屋租赁合同，并支付被告55,000元，剩余5,000元待被告将涉案房屋内的设备搬迁完毕后支付。然被告一直拖延交房，导致原告与案外人史某某间的租赁合同无法履行，原告曾多次催告，被告仍置之不理，遂涉诉。被告玉轩事务所辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告支付转让费的对价是被告促成案外人史某某与原告缔约，协助原告办理营业执照，现上述义务均已履行完毕，原告应全额支付转让费。根据双方约定，如被告未促成原告与案外人史某某缔约，则向原告支付20,000元赔偿款，现原告已与案外人史某某签订了房屋租赁合同，故该赔偿款的条款亦不应适用。同时，被告玉轩事务所向本院提出反诉请求：判令原告支付被告转让费5,000元。事实与理由：2016年5月31日，被告与案外人史某某签订《商铺租赁合同》一份，约定史某某将涉案房屋出租给被告，租期自2016年6月1日至2018年6月15日，被告亦向原租客支付了转让费。后因被告开设在涉案房屋处的第六分所经营困难，经与史某某协商，史某某要求被告寻找新的租客继续承租。其后，原告欲租赁涉案房屋，并于2017年12月29日与被告签订了《关于转让费的补充协议》，约定转让费为80,000元，签约当天支付20,000元，余款待原告与史某某签约当天支付。2018年1月26日，被告的第六分所注销了在涉案房屋处的登记。2018年2月1日，原告与史某某签订了商铺租赁合同，并向被告支付了55,000元转让费。2018年2月10日，被告将涉案房屋内的物品搬离，并告知史某某交房，但史某某称原告准备起诉，故拒收房屋钥匙。被告认为，其已按约履行了义务，原告应将剩余5,000元转让费支付给被告，故提出反诉，希判如所请。原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。原告承租涉案房屋是为了经营，被告在原告多次催告后仍不交付房屋，故不同意支付尾款，且2018年2月10日当天涉案房屋内仍有被告物品未搬离。经审理查明，涉案房屋权利人为案外人史某某、虞某某，建筑面积为41.61平方米，房屋类型为店铺。2016年5月31日，案外人殷某某代被告(承租方、乙方)与案外人史某某(出租方、甲方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2年，自2016年6月15日至2018年6月14日止，第一年年租金为68,344.43元，第二年年租金为71,761.65元，租金每半年支付一次。合同另对其他相关事项进行了约定。2017年12月29日，被告出具《任命书》一份，载明任命其员工何龙办理涉案房屋转让事宜。同日，案外人张某某代原告(甲方)与被告员工何龙(乙方)签订《关于转让费补充协议》一份，其上载明：关于甲方与房东签订松江区古楼1235号的租赁合同，进行以下约定，甲方支付乙方转让费人民币捌万元，甲方支付给乙方贰万元整，剩余的款项在与房东签订合同当天进行支付。甲方与房东签订租赁协议，协议按照第一年6元/平米天约定，第二年按照6.5元/平米天，第三年按照7元/平米天。乙方保证在甲方与房东签订租房协议前，提供甲方本店面房产证复印件，房东身份证复印件，和本店面的不动产登记薄原件。如因房东原因未能与甲方签订协议，乙方退还甲方已付的贰万元前期转让费，并且赔偿甲方贰万元。因为甲方原因未能签订租赁合同，甲方赔偿乙方贰万元，即前期贰万元不再退还。因为房屋的性质甲方无法办理分公司营业执照，乙方退还甲方贰万元不赔偿。同日，被告出具收据一张，载明收到案外人张某某支付的涉案房屋部分转让费20,000元。2018年2月1日，案外人张某某代原告(承租方、乙方)与案外人史某某(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用途为商业门面，建筑面积为42平方米，租赁期限2018年2月1日至2020年2月1日，合同签订之日生效。合同第三条约定，月租金为7,665元，押金为7,665元，付款方式付六押一，每年(365天)递增：第一年每平方6元，第二年每平方6.5元，第3年每平方7元，以此类推按行情价格。合同另对其他相关事项进行了约定。合同尾部处手写有“甲方不退房租、押金，经甲方同意后除去转租费用捌万元，超出8万的转租费5、5平分。同日，被告员工何龙出具收据一张，载明收到案外人张某某支付的转让费部分款人民币(大写伍万伍仟元整)55,000元。余款伍仟元整搬完东西支付。庭审中，双方当事人一致确认，就涉案房屋，原告已支付转让费共计75,000元。原告称，案外人张某某系其法定代表人配偶，其就涉案房屋签订的协议及支付的款项均系代原告所为，在合同履行中有权代表原告，其承租涉案房屋后，已办理了营业执照，但房东未给其钥匙。被告称因房东不接电话，故其未能将钥匙交还。原告另提供催告函及光盘一组，以证明其于2018年2月6日向被告发出催告，要求被告自收到函件之日起3日内交付涉案房屋，但被告未予理睬。被告称其未收到上述催告函，并表示其已于2018年2月10日搬离了涉案房屋。原告又提供照片一组，以证明涉案房屋直至2018年2月10日仍由被告占据。被告对上述证据不予认可，认为无法显示拍摄时间，其确实于当日搬离，且照片中看见房屋内已空无一人。原告再提供通话录音一组，以证明其曾于2018年2月4日、5日与谢某通话、于2018年2月6日在派出所与房东、被告员工进行沟通、于2018年2月10日、28日与谢某通话，并称谢某为案外人殷某某的配偶，从录音中可见，被告与房东存在纠纷，租约并未解除，故被告让其与房东签约存在欺诈、隐瞒，且双方的转让协议虽未做书面约定，但其支付转让费的基础是实际取得涉案房屋，然被告沟通中虽称可以马上交房，却迟迟未予履行。被告认为，原告提供的录音资料与其整理的文字资料并非一一对应，存在文字篡改，就通话本身而言，可以体现被告曾多次向原告提出交房，况且双方对于转让费的支付，并未约定以房屋交付为要件。被告另提供案外人殷某某与案外人史某某的微信聊天记录一组，以证明其已将半年房租支付给房东，并告知转租事宜。原告认为上述证据与本案无关。被告又提供注销通知书一份，证明其承租涉案房屋后注册的公司已于2018年1月26日注销。原告对上述证据真实性认可，但认为无法体现交房。被告再提供其于2018年5月3日发给案外人史某某等的催告函一份，以证明其已于2018年2月10日搬离，并要求房东退还租金及押金。原告认为由此可见直至发函时，被告与房东仍有纠纷，故其有理由相信被告长期占据涉案房屋。以上事实，有商铺租赁合同、任命书、关于转让费补充协议、房屋租赁合同、催告函、收据、通话录音及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告间就涉案房屋签订的《关于转让费补充协议》系当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，本院予以确认。现原、被告主要争议焦点在于，除上述协议约定的转让费支付要件外，双方是否曾达成合意将涉案房屋的交付作为全部转让费的支付要件以及涉案房屋未能交付的责任应由何方承担？对此，本院作如下评判：原告称双方签订上述协议时，曾约定全部转让费的支付以交房为要件，但协议并未载明相应内容，且被告对此不予认可，故原告应对此承担举证不利的后果。根据在案证据，本院现确认8万元转让费中，仅有5,000元由原告授权之员工认可被告于涉案房屋交付时支付。然双方未对交房时间进行书面约定，而根据原告提供的录音资料显示，迟至2018年2月10日的双方通话中，被告已明确向其表示可交付涉案房屋，原告却以被告未结清涉案房屋相关费用为由未予接收，待2018年2月28日被告再次主动联系原告要求交付系争房屋时，原告又以已诉至法院为由拒绝。故如前所述，交房仅为剩余5,000元转让费的支付要件，且原告拒绝接收房屋的事由亦非双方约定的抗辩理由，故原告无权以被告未向其交付涉案房屋为由要求返还已付转让费，原告要求被告返还已付转让费75,000元的本诉请求，于法无据，本院不予支持，加之双方约定的剩余转让费的支付条件无法成就的责任在于原告，故原告应将剩余5,000元支付给被告，被告的反诉请求于法有据，本院予以支持。对于原告主张的赔偿金，系双方协议中针对原告未能与房东缔约所设立，现原告已与案外人史某某签订房屋租赁合同，故该条款不能适用，原告的该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海福履信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海玉轩房地产经纪事务所转让费5,000元；二、驳回原告(反诉被告)上海福履信息技术有限公司的全部诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,175元，减半收取1,087.50元，反诉案件受理25元，诉讼费用合计1,112.50元，由原告(反诉被告)上海福履信息技术有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沙 莎二〇一八年六月二十七日书记员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……