.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初1650号原告：赵谦，男，1952年12月14日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人：侯明明，内蒙古同实律师事务所律师。被告：滕树伟，男，1982年12月1日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市宁城县。委托诉讼代理人：刘学民，内蒙古信华律师事务所律师。第三人：赤峰永业房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市红山区昭乌达路西综合楼01031室。法定代表人：苏占怀，经理。委托诉讼代理人：李艳杰，内蒙古昭乌达律师事务所律师。原告赵谦与被告滕树伟，第三人赤峰永业房地产开发有限责任公司（以下简称永业房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵谦的委托诉讼代理人侯明明，被告滕树伟及其委托诉讼代理人刘志学，第三人永业房地产公司的委托诉讼代理人李艳杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵谦向本院提出诉讼请求：要求准许对赤峰市松山区永业广场3号楼的3-011314、3-011315号房屋的执行。事实及理由：2016年6月15日，赤峰市松山区人民法院对赵谦与被告永业房地产公司借款合同纠纷一案作出（2016）内0404民初2707号、2708号、2709号民事判决书，判令赤峰永业房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内偿还赵谦借款及利息总计5940000元。2017年5月21日，赤峰市松山区人民法院作出（2016）内0404执2413号执行裁定书，查封了赤峰永业房地产开发有限责任公司开发的赤峰市××区的3-011314、3-011315号房屋。上述房屋是在原告与第三人永业房地产公司签订借款合同时为保证原告对永业房地产公司债权的实现，原告与第三人于2014年6月19日就上述查封的房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了预告登记。依据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。本案中，按被告主张，被告与第三人签订《永业广场认购协议书》的时间为2015年12月31日，是在涉案房屋办理不动产预告登记之后，因此，第三人永业房地产公司处分该不动产的行为是无效的。被告在购买房屋时未对涉案房屋的登记信息进行查询，由于其自身错误而遭受财产损失不应通过申请中止执行来损害原告的合法权益。另外，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款"借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务"的规定，原告可以申请对涉案房屋进行执行。在涉案房屋已经网签至原告名下的情况下，被告作为案外人不享有足以排除强制执行的民事权益。滕树伟辩称，2015年12月31日，滕树伟与赤峰永业房地产开发有限责任公司签订《永业广场认购协议书》，协议约定滕树伟认购赤峰永业房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市松山区"永业楼盘"3-011314、3-011315号房，建筑面积均为53.78平方米，付款方式为一次性付款。同日，赤峰永业房地产开发有限责任公司出具362585元的公寓预约金收据两枚。2016年2月19日，滕树伟缴纳了设备保证金2000元、物业费3872元以及取暖费1808元。赤峰盈丰物业管理有限公司出具保证金、物业费以及取暖费的收据三枚。被告与第三人在原告对涉案房屋查封前签订的《永业房产认购协议书》具有房屋买卖合同的性质，被告在签订协议后向第三人交纳了全部购房款并实际占有使用涉案房屋。原告对房屋的查封侵犯了被告的物权期待权，被告对涉案房屋享有排除执行的法定权益，请求驳回原告的诉讼请求。永业房地产公司述称，第三人与原告之间存在民间借贷法律关系，赤峰市松山区人民法院对双方的借款纠纷作出了（2016）内0404民初2707、2708、2709号民事判决。涉案房屋虽然网签至原告名下，但原告与第三人并不存在事实及法律上的房屋买卖合同关系，网签的目的是为借款提供抵押担保，因借款发生时房屋不具备办理产权登记的条件，无法办理抵押登记，因此应原告要求办理了网签登记，虽然房屋登记在原告名下，但并不具备物权转移的效力，也不发生抵押权效力，原告不能享有优先受偿权。第三人将涉案房屋出售给被告，双方签订了《永业广场认购协议书》，第三人已将涉案房屋交付给被告使用。本案在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告、第三人提交的（2016）内0404民初2707、2708、2709号民事判决书、原告提交的（2016）内0404执2411号、2412号、2413号执行裁定书、商品房买卖合同，因各方当事人对证据真实性均无异议，本院对证据记载的内容予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：被告提交的永业广场认购协议书、购房款收据、物业费收据、取暖费收据、设备保证金收据，因涉案房屋具有抵押担保性质，针对第三人擅自处分抵押担保财产所产生的证据材料与本案不具有关联性，本院对证据的真实性及合法性不作分析认定。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：2016年3月30日，赵谦与赤峰永业房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，赵谦向本院提起诉讼。本院于2016年6月15日作出（2016）内0404民初2707号、2708号、2709号民事判决书，判令赤峰永业房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内偿还赵谦借款及利息总计5940000元。判决生效后赤峰永业房地产开发有限责任公司未履行偿还义务，2016年8月8日，赵谦向本院申请执行，本院于2017年5月21日作出（2016）内0404执2413号执行裁定书，查封了赤峰永业房地产开发有限责任公司开发的已网签至赵谦名下的房屋。2017年11月23日，在对查封房屋二次流拍后，赵谦同意以第二次拍卖价格接受上述财产以物抵债，本院作出（2016）内0404执2411号、2412号、2413之二号执行裁定书，裁定将第三人永业房地产公司网签至赵谦名下的房屋以第二次拍卖价格交付赵谦以物抵债。但房屋未交付。另查明，赤峰永业房地产开发有限责任公司向赵谦借款时，为担保债务的履行，双方于借款当日签订了房屋买卖合同，约定赤峰永业房地产开发有限责任公司将其开发的涉案房屋出售给原告赵谦并办理了网签登记手续。又查明，赤峰永业房地产开发有限责任公司已取得房屋预售许可证。本院认为，人民法院在审理申请执行人执行异议之诉案件过程中，应当就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人对于执行标的所享有的实体权利在效力上是否优先于申请执行人的债权效力进行审查。本案中，原告与第三人永业公司均认可双方在借款当日签订的《房屋买卖合同》实质是为实现原告债权而由第三人以合同约定的房屋提供担保。当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。虽然原告与永业公司订立合同后未对抵押物房产办理抵押物登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"的规定，物权变动的原因行为独立于物权变动的结果行为，未办理抵押物登记不影响合同的效力，故第三人以房屋抵押借款的行为有效。原告及第三人均认可借款担保发生时因房屋不具备办理抵押登记的条件，双方才对涉案房屋办理了网签登记，结合合同订立的目的、登记足以达到公示的效果等各方面综合判断，原告及第三人办理的网签登记具有抵押登记的性质，原告作为抵押权人对该房屋上设立的抵押权优先于买受人的权利。因此，即使被告与第三人之间存在房屋买卖合同，而第三人作为房屋产权人对涉案房屋已设定抵押后与被告签订的房屋买合同效力及是否发生物权变更的问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而本案中被告所述买卖合同的房屋产权人在未取得抵押权人同意也未消除抵押权的情况下，该转让行为损害了抵押权人的权益。同时，根据不动产物权的转让需经依法登记发生法律效力的规定，涉案房屋物权亦未发生变更。因此，被告在就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的情况下，本院对其提出的要求排除执行的抗辩主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：准许对赤峰市松山区永业广场3号楼的3-011314、3-011315号房屋的执行。案件受理费100元，由被告滕树伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 董英萍审 判 员 董晓磊人民陪审员 常荣杰 二0一八年六月二十五日书 记 员 刘鹏飞