云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终1493号上诉人（原审原告）：云南安信建材有限公司。住所地:昆明市大商汇建材城。法定代表人：张永贵，系董事长。委托诉讼代理人：胡杨，男，白族，1970年7月18日生，住云南省大理白族自治州大理市，系公司员工，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司。住所地:云南省昆明市经开区。法定代表人：刘卫高，系董事长。委托诉讼代理人：李豪，男，汉族，1989年6月3日生，住云南省昭通市大关县，系公司员工，特别授权代理。上诉人云南安信建材有限公司（以下简称安信公司）、昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称创业园公司）因买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安信公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判创业园公司返还安信公司已付购房款4377782元、、代收款项134078元及利息977216元，并承担4377782元的赔偿责任;二、由创业园公司承担上诉费。事实和理由：一、安信公司的原审的诉讼请求有明确的法律依据，应当支持。原审法院擅自用0.5赔的赔偿责任就把安信公司主张利息的权利替代，明显违反法律规定。二、安信公司的原审诉讼请求有明确的合同约定。本案的违约方是创业园公司，其采取欺诈手段，把出卖的厂房又抵押给第三人套取资金，主观恶性大，应当严格按照合同承担全部违约责任。三、原审判决适用法律错误。原审法院没有按照法律依据支持安信公司利息、没有按照司法解释规定判决赔偿责任错误。创业园公司答辩并上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回安信公司原审的全部诉讼请求;二、由安信公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决属于认定事实错误，适用法律错误。创业园公司销售的标的物不属于商品房，标准厂房购销合同从性质上也不属于商品房购销合同，应当认定为二手工业厂房买卖合同。二、若适用上述司法解释，也不应当适用司法解释第八条之规定，解除双方购销合同，返还款项，支付0.5赔惩罚性赔偿。安信公司向一审法院请求：1、解除《标准厂房购销合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告已付购房款4377782元、代收款项134078元；3、判令被告承担4377782元的赔偿责任；4、判令被告承担已付购房款及代收款项共计4511860元本金的利息，从2013年12月5日原告付清全部购房款之日起算至2017年7月18日，共计977216元；5、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、保险费。原审法院认定事实：2013年10月15日，昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（房屋出卖方、甲方）与云南安信建材有限公司（房屋买受方、乙方）签订标准厂房购销合同及补充协议，约定甲方以出让方式取得位于呈黄路以东、景明北路北侧的工业用地使用权，在其上建设昆明中豪新册产业城，乙方购买B区18幢2层201号厂房，建筑面积为1509.58平方米，单价为每平米2900元。房屋总金额为4377782元，其中首付款为1317782元，余款3060000元以按揭贷款方式支付。此外，甲方在合同签订当日按实际成交价代收契税131334元、印花税2189元、产权证代办工本费555元，各项代收款合计134078元。双方对房屋交接、验收、房屋面积、单价、付款方式、产权登记等事项均做出了明确具体的约定。甲方应于2013年11月15日前将厂房交付乙方。合同第十二条关于产权登记约定如下：乙方应在本合同签订时准备齐全办理产权登记的相关手续所需材料提交给甲方，并在条件具备时，由甲方到产权登记部门办理产权登记相关手续，甲方应在签约后向产权登记机关报送产权登记资料，并在签约后180天内为乙方办理完毕房产证、土地证。涉案房屋房产证号为20××03，安信公司支付完毕全部购房款，且房屋已交付安信公司使用。创业园公司在安信公司不知情的情况下于2014年6月11日将不动产办理了抵押登记，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司。原审法院认为，商品房是指市场经济条件下，经过政府有关部门的审批，通过具有经营资质的房地产开发公司开发，建成后以市场价格销售、出租的房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该条没有对买受人的购房目的加以区分，故无论买受人是出于生活消费需要还是以生产营利为目的，只要是向具备资质的房地产开发企业购买的成片开发的房屋，均可以认定为商品房买卖合同关系。涉案房屋系创业园公司以出让方式取得工业用地使用权，在其上建设昆明中豪新册产业城后出售，创业园公司具备相应的资质，且涉案房屋属于面向社会不特定群体公开销售，房屋的性质应属商品房，故原审法院对创业园公司关于涉案房屋属于二手房的抗辩意见不予采信。双方属于商品房买卖关系，应按照商品房买卖合同纠纷来审查双方的权利义务。关于涉案合同应否解除。《标准厂房购销合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律规定，双方当事人理应按照合同的约定履行各自的权利、义务。本案买卖的标的物属于不动产，安信公司作为受让人签订合同的目的不仅仅在于实际使用房屋，更在于完成不动产物权转移登记。只有在不动产登记完毕之后，安信公司才完全取得房屋的所有权。安信公司已依约履行了付款义务，而创业园公司却擅自将涉案房屋向案外人抵押并办理了抵押登记。截止本案诉讼时，创业园公司仍未能解除抵押权登记，或是举证证实具备注销抵押权登记的条件，因创业园公司的违约行为导致安信公司无法取得不动产登记证书，无法实现合同目的，创业园公司理应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”安信公司请求解除《标准厂房购销合同》及《补充协议》于法有据，原审法院予以支持。对于安信公司已足额支付的购房款4377782元、代收款项134078元应由创业园公司予以返还。对于创业园公司的违约责任如何确定。安信公司同时主张创业园公司承担已付款项的资金占用利息、已付购房款和代收款项一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条作为对惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为。在出卖人创业园公司具有恶意违约故意的情形下，已满足适用的前提。但该条所针对的赔偿责任仅限购房款，不包括其他代收款项，故原审法院结合本案实际予以支持安信公司向创业园公司承担以已付购房款的0.5倍计算的赔偿责任2188891元（购房款4377782元÷2）。该款项已兼具惩罚与赔偿损失的功能，足以弥补原告安信公司所付款项在占用期间的资金占用利息，故原审法院在0.5倍的赔偿责任外不再支持资金占用损失。对于安信公司主张的财产保全保险费，该费用的负担在合同中并无特别约定，且并非诉讼必然的开支，原审法院不予支持。综上，安信公司的诉讼请求中合理的部分予以支持。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条之规定，判决：一、于判决生效之日解除创业园公司与安信公司签订的《标准厂房购销合同》及《标准厂房购销合同补充协议》（房产证号为20××**）；二、创业园公司于判决生效之日起十日内向安信公司返还购房款4377782元、代收款项134078元，并承担2188891元的赔偿责任，以上共计6700751元；三、驳回安信公司的其他诉讼请求。原审案件受理费78778元及保全费5000元，由安信公司负担23609元，由创业园公司负担60169元。二审中，安信公司向法庭提交了如下证据：1、标准厂房按揭借款合同。欲证明购房时候双方对利息做了约定，按照贷款利息上浮10%收取利息。2、支付利息的财务凭证。欲证明购房之后安信公司按照约定利息向银行支付利息。3、利息计算明细表。欲证明安信公司通过银行按揭贷款购买房屋，承担了利息损失，现在还在支付，借款和利息损失，是安信公司最直接的损失。经质证，创业园公司对证据1、2、3的真实性、合法性认可，认可存在利息损失。本院认为，各方对安信公司提交的证据真实性认可，本院对证据1、2、3的真实性予以采信。创业园公司未向法庭提交证据。本案经二审审理确认的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：创业园公司违约责任如何认定，责任如何承担？本院认为：涉案房屋系创业园公司以出让方式取得工业用地使用权，创业园公司具备相应的开发资质，且涉案房屋属于面向社会不特定群体公开销售，房屋的性质应属商品房，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，创业园公司主张涉案房屋属于二手房不应当适用上述司法解释于法无据，本院不予支持。《标准厂房购销合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，符合法律规定，依法成立并生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据本案查明的事实，双方签订《标准厂房购销合同》及《标准厂房购销合同补充协议》后，安信公司已依约履行了付款义务，而创业园公司擅自将涉案房屋向案外人抵押并办理了抵押登记，给涉案厂房造成了权利瑕疵，违反了法律的规定，已经构成违约，创业园公司应当承担违约责任，因创业园公司的违约行为导致安信公司无法取得不动产登记证书，无法实现合同目的，创业园公司理应承担相应的违约责任。因此，安信公司要求解除合同的主张符合法律规定，原审法院据此解除合同符合法律规定，本院予以维持。合同解除后，创业园公司应当依法返还收取安信公司的各项费用。原审法院判决创业园公司返还安信公司支付的购房款、契税、印花税、工本费符合法律规定，本院予以维持。对于安信公司主张的利息损失，原审法院在认定创业园公司具有恶意违约故意的情形下，已经结合本案实际予以支持创业园公司向安信公司承担以已付购房款的0.5倍计算的赔偿责任2188891元（购房款4377782元÷2），上述款项兼具惩罚与赔偿损失的功能，可以赔偿安信公司所付款项在占用期间的资金占用利息，原审法院在上述责任外不再支持利息损失符合法律规定，本院予以维持。对于安信公司主张的财产保全保险费，该费用的负担在合同中并无特别约定，且并非诉讼必然的开支，对该主张不予支持。综上，上诉人安信公司、创业园公司的上诉请求和上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，处理结果得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83778元，由云南安信建材有限公司负担23609元，由昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司负担60169元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 杨 茜审判员 古维贤审判员 姚 丹二〇一八年六月二十六日书记员 刘怡涛