文书内容山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0303民初307号原告：杨玉媛，女，1973年11月28日出生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：魏家珅，淄博张店信义法律服务所法律工作者。被告：曹凤霞，女，1964年6月5日出生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：万菊红，山东金福律师事务所律师。被告：蒋国海（原告杨玉媛之夫），男，1970年3月8日出生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：杜刚，淄博张店贤达法律服务所法律工作者。原告杨玉媛与被告曹凤霞、蒋国海房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉媛及其委托诉讼代理人魏家珅、被告曹凤霞及其委托诉讼代理人万菊红和被告蒋国海及其委托诉讼代理人杜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉媛向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告签订的《房屋买卖合同》无效并由被告曹凤霞返还房屋；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月4日，在原告杨玉媛不知情的情况下，两被告签订《房屋买卖合同》，由被告蒋国海将原告杨玉媛与被告蒋国海的夫妻共同所有的房产出售给被告曹凤霞。该房屋位于张店区车站街道办事处××路××小区××楼××单元××东户，现该房尚未办理过户手续。被告蒋国海未经房屋共有人同意，私自与被告签订《房屋买卖合同》将房屋出售，根据相关法律规定，两被告签订的《房屋买卖合同》无效。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。曹凤霞辩称，一、两被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告主张合同无效，缺乏法律和事实依据。1、两被告依法签订书面合同，且合同不存在违反合同法第五十二条导致合同无效的情形。2、两被告于2017年1月4日签订合同，对房屋基本情况、权属情况、房屋交付及违约责任均做了明确约定。被告蒋国海在合同中明确表明涉案房屋不是夫妻共同财产，是被告蒋国海的婚前个人财产，被告蒋国海表明出售房屋是夫妻共同意思。3、经核实，被告蒋国海购买涉案房产是1997年，因为客观原因，房产证办理时间较晚，是后期补办的，原告对涉案房屋不享有产权。4、退一步说，即使出卖房屋为夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者以无处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。5、房屋土地为集体土地，房屋出卖并已实际交付，被告购买后装修入住至今已有一年时间，原告却以不知情为由要求确认合同无效，不符合常理。6、被告蒋国海在出售时承诺涉案房屋是个人财产，且向被告说明原告要求一次性支付房款，有聊天记录为证。7、根据婚姻法解释第十七条第二项规定，被告在购买房屋时完全有理由相信被告蒋国海的出售行为，被告曹凤霞是善意的，合同约定的房款也与房屋价值相当，被告已经按照约定支付了相应购房款，也实际装修入住。8、原告起诉之前，被告已经尽力筹足余款支付给被告蒋国海，但蒋国海拒收。原告起诉的真正目的是火车站南广场拆迁，本案所涉房屋在拆迁范围内。二、原告的诉求理由不成立，依法应当驳回诉讼请求，被告蒋国海应当继续履行合同并办理过户登记。蒋国海辩称，因法律意识淡薄，自认为房产证上写了一个人的名字就是个人财产，在未征得配偶同意的情况下，擅自将房屋出售于他人，现被告只收取购房款8万元，该房尚未办理过户手续，被告同意将该8万元返还购房人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供1、结婚证一份，拟证实原告与被告蒋国海的结婚登记时间；2、房屋所有权证一份、集体土地使用权证一份，拟证实涉案房产为夫妻共同财产；3、房屋买卖合同一份，拟证实两被告买卖房屋情况；4、其看病单据四份，拟证实两被告签订合同时原告不知情；5、博山灯泡厂家委会证明一份，证明母女关系；6、楼房买卖合同书一份，拟证实被告2003年4月24日从王海峰处购买涉案房屋。被告曹凤霞对1-4号证据真实性无异议，5号证据无证明效力，6号证据真实性有异议。被告曹凤霞提供：1、微信聊天记录一份，拟证实双方就买卖房屋进行协商；2、被告提供付款凭证三份，拟证实被告已经支付房款8万元；3、房屋照片一组、装修合同一份、装修费发票一组、水电暖物业发票一组、居住证明一份，拟证实被告已经装修入住；4、征迁通告四份，拟证实涉案房屋在征迁范围内。原告对1号、3证据真实性不予认可，主张4号证据与本案无关。被告蒋国海对1-3号证据真实性予以认可，主张4号证据与本案无关。被告蒋国海未提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨玉媛与被告蒋国海于1997年4月21日登记结婚。2017年1月4日,被告蒋国海与被告曹凤霞签订《个人房屋买卖合同》一份，约定：一、被告蒋国海将其拥有的坐落在淄博市张店区华泰小区7号楼3单元拥有的房产，登记面积100.3平方米。该房屋所在楼层为第五层。不属于夫妻共有财产。共同出卖的附属房屋：储藏室。二、房产交易价格总价21万元，合同签订之日被告曹凤霞支付8万元，同时被告蒋国海需交付房屋钥匙、单元门钥匙、储藏室钥匙、房屋证件及本人身份证复印件等。剩余款项，经双方协定，于2018年5月30日前交清。三、本合同签订时，双方均不具备过户条件。等过户条件成熟时，蒋国海协助曹凤霞办理房屋产权手续。过户费用由曹凤霞负担。其他税费按有关法律规定负担。四、蒋国海保证对该房屋享有合法的完全处置权，出卖意愿真实。保证该房屋没有产权纠纷，未设定抵押等…七、自交房日起，曹凤霞即对该房屋享有完全的处分权。如果蒋国海出售的房屋存在质量问题影响到曹凤霞居住权利的行使，一切责任由蒋国海承担，并承担赔偿曹凤霞的损失。八、因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，蒋国海应当通知曹凤霞，如有补偿款发放，蒋国海应当全额退还曹凤霞。如该栋房屋需拆迁重建，该套房屋补偿款均由曹凤霞所得…双方签订合同后，被告曹凤霞按照约定将首付款交付给蒋国海，蒋国海于2017年1月4日将涉案房屋交付曹凤霞，曹凤霞装修入住至今。2018年1月8日，原告杨玉媛以被告蒋国海未经其同意将夫妻共有的小产权房出卖为由，要求确认合同无效并返还房屋。另查明，涉案房屋于2006年11月8日办理房屋所有权证，证号为：淄博市房权证张店区集字第**，登记所有权人为被告蒋国海，附记栏记载房屋来源系自建，建成年月为1996年。集体土地使用权证证号为：张集用（2003）第B00567号。本院认为，原告杨玉媛主张涉案房产系其与被告蒋国海的夫妻共同财产，根据房产证记载，涉案房产来源系1996年自建取得，被告蒋国海与原告杨玉媛的结婚登记时间为1997年4月21日，原告并无证据证实涉案房屋系婚后共同购买。被告蒋国海在与被告曹凤霞签订合同时，明确表明涉案房屋系其婚前个人财产，其在庭审中又自认涉案房屋系夫妻共同财产，被告蒋国海的自认行为不能免除原告杨玉媛的举证责任，故原告以涉案房产系夫妻共同财产，被告蒋国海私自出售为由主张合同无效，证据不足，本院不予采信。涉案房屋为小产权房，根据我国现行法律、行政法规的相关规定，建设在集体土地的小产权房不能在市场中自由流转，禁止非集体组织成员购买小产权房，本案房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定应认定无效。原告杨玉媛并非涉案房产登记权利人，其要求判令涉案房屋返还给杨玉媛，理由不当，本院不予支持。因合同无效造成的财产损失，相关权利人可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，判决如下：一、确认被告曹凤霞与被告蒋国海签订的《房屋买卖合同无效》；二、驳回原告杨玉媛的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由原告杨玉媛负担4350元，被告曹凤霞、被告蒋国海各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  石秉红人民陪审员  赵洪昌人民陪审员  郑爱玲二〇一八年六月二十五日书 记 员  刘 蕊