沈阳市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0106民初140号 原告（反诉被告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司，住所地沈阳市沈河区万柳塘路 法定代表人鞠家颖，系该公司董事长。 委托代理人艾明，系辽宁格莱瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）沈阳市铁西区保工大冷面店（经营者张杰，女，汉族，1981年7月10日出生，住址沈阳市铁**兴工南街，公民身份证号码，住所地沈阳市铁**保工北街**。 委托代理人周玉华，系沈阳市铁西区盛发法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）常青，男，汉族，1969年1月27日出生，住址沈阳市铁**兴工南街。公民身份号码：。 委托代理人周玉华，系沈阳市铁西区盛发法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司诉被告（反诉原告）沈阳市铁西区保工大冷面店、常青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，做出（2017）辽0106民初4530号民事判决，被告常青向沈阳市中级人民法院提起上诉，该院做出（2017）辽01民终10707号民事裁定，裁定撤销本院（2017）辽0106民初4530号民事判决，发回重审。本院依法由审判员张卫华担任审判长，与审判员王小娜、人民陪审员马天宝另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司委托代理人艾明、被告（反诉原告）沈阳市铁西区保工大冷面店经营者张杰、常青、委托代理人周玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司诉称，诉讼请求：1、请求法院判决解除事实租赁关系，并要求被告立即腾退房屋；2、判令被告支付拖欠的水费、电费及房屋租赁费各项费用共计1105932.3元（时间为2008年1月1日至2018年4月4日）；3、请求人民法院判令被告给付租金应当计算至房屋实际交还日；4、被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告双方曾经于2007年3月1日签订过《租房协议书》一份，双方约定原告把自己所有的临街门市房（地点位于沈阳市铁**保工北街**）租赁给被告，面积140平方米，后来又增加144平方米，租金每半年均为25000元，租赁期限半年，租赁期满后，双方再未续签租赁合同，形成事实租赁关系，10年来被告拖欠租金859000元，拖欠水费5526元，拖欠电费108927元，合计拖欠973453元。经多次催款，被告没有正当理由拒不支付欠款，故提起诉讼，请求解除事实租赁关系，支付租金及水电费并立即腾退房屋。因为原一审主张是计算至2017年2月底,现在是2018年4月，相应租金、水电费都有增加，增加的水电费、房租数额为132479.3元（时间为2017年3月至2018年4月4日）。 被告沈阳市铁西区保工大冷面店、常青辩称，1、原告提前解除合同并没有通知被告，应当承担违约责任及损失10万元；2、原告主张的租金已超过本案诉讼时效，从2012年开始动迁办就贴出动迁通知，年年接到通知，原告方一直也没有主张权利，故已超过诉讼时效；3、在被告经营期间，原告从被告处购盒饭136904元，当时双方口头约定顶房租，故我们没有主张权利，在上次一审开庭时并没有将我的五笔费用纳入房屋水电费中，在此案中应一并扣除。 被告（反诉原告）沈阳市铁西区保工大冷面店、常青反诉称，1、请求法院依法确认被反诉人起诉之日起保工大冷面店尚在租赁期限内，合同未到期单方违约，依法确认被反诉人在房屋租赁合同期限内多次下达虚假动迁信息，导致我方损失经营损失、房屋装修损失、不可移动设备搬迁损失共计30万元；2、请求法院依法确认被反诉人偿还反诉人餐费136944元；3、2009年3月16日反诉方替被反诉方缴纳全厂污水处理4万元，请求方法院依法确认被反诉方偿还；4、因被反诉人在房屋租赁合同期限内多次下达虚假动迁信息，请求法院依法驳回被反诉方房屋租金计算：从2010年1月4日第一次下达动迁通知至腾空房屋交付反诉人之日止。并诉求退还多收取靓车港汽车美饰停业五年的房租款12.5万元；5、请求反诉人返还因没按国家水电收费标准多收取的水电费用违法所得；6、请求被反诉人返还租赁房屋期间的各项修缮费用共计14万元；7、双方互负债务，由法院认定，相互之间由债务总额中扣除；8、涉及本案诉讼费用、由被反诉人承担。事实与理由：一、双方于2007年8月31日签订位于保工北街7号140平米房屋租房协议书，租赁期限从2007年9月1日至2017年9月1日止，约定租金为2.5万元，合同期限10年。另2008年8月31日签订相邻房屋144平米房屋，合同期限半年，到期后转为不定期租赁合同。被反诉方多次下达虚假动迁信息并于2017年5月11日起诉要求解除租赁关系，尚在大冷面店租赁合同期限内。年年下虚假动迁通知，但至今出租房也未动迁，其行为严重扰乱了反诉原告的正常经营秩序，造成重大经济损失。1、不提供房屋产权证明，导致无法取得营业执照，被行政机关处罚多次。2、冬季没有供暖，导致在每年11月份至次年4月无法正常经营，长达10年。3、多次下达虚假动迁通知，干扰正常经营，收入对比下降百分之四十。4、在合同未到期运用虚假动迁协议起诉并强行切断水电，造成反诉原告经营活动受到严重影响。反诉方依法追回经营损失、房屋装修损失、不可移动设备搬迁损失共计30万元。二、因房屋租赁引起的所有请求应同案审理，租赁关系未解除，存在互负债务不超时效。反诉原告为厂里提供午餐并以此款与房屋租金抵扣，有厂领导签字确认，申请法院传唤当事人出庭指正，请求依法确认反诉被告偿还反诉原告136944元餐费。三、2009年3月16日反诉原告替反诉被告缴纳全厂污水处理费4万元，申请法院传唤证人出庭作证，请求依法确认返还该笔费用。四、从2009年第一次下达虚假动迁通知开始，反诉方靓车港汽车美饰中心尚在装修期间被迫停止，当即腾空房屋与反诉被告协商退还房屋及装修赔偿事宜，反诉被告称，房屋暂时动不了，等动迁时对房屋装修进行评估。房屋由反诉原告暂时看管，随后2010年2012年先后两次下达动迁通知。所以2010年至2015年，靓车港停业并未使用，房屋一直空置，反诉原告给反诉被告看房子长达5年时间。由于反诉被告履行合同不符合约定，误导反诉人，应承担违约责任，申请传唤证人出庭作证，退还多收取的停业5年期间房屋租金12.5万元，并支付看房费用。三、在十年租赁合同期间，对于反诉被告收取反诉原告水电费的计量数据计量方法反诉原告多次表示异议，用来计量水、电表并未通过水电局专业标准认定，所交纳的水电费没有正规水电费发票，并在2009年2010年2011年多次将反诉被告自己经营用电接到我方电表。请求法院调查取证反诉被告收取反诉原告水电计量用具并出具水电局正规缴纳发票。退还反诉原告没按照国家水电费标准多收取的水电费用违法所得。五、反诉人在租用期间多次代替反诉被告修缮房屋，所租用房屋如冬季没有取暖，我方自行安置取暖设备，包括外墙大面积脱落修复，屋顶防水工程修复，更换房屋不合格电线，修复下水管道，反诉被告有义务检查维修房屋，保证房屋符合合同规定用途。因反诉原告代替反诉被告所尽义务费用14万元，由反诉被告承担。六、双方产生房屋租金450000元。至起诉之日起经营场所处于半瘫痪状态，反诉被告于2017年8月尚在合同期限内强行切断水电，请求法院驳回反诉被告新增加房屋租金、水电费用。 原告（反诉被告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司反诉辩称，不同意被告（反诉原告）全部诉讼请求，关于第一项诉讼请求，因超过合同期限，我们不同意给其任何补偿;关于第二项诉讼请求13.69万元，既然被告要求返还该餐费，从该项欠款成立之日起由于被告没有向原告提出过索要的主张，至今已远远超过诉讼时效，法院不能对其超过诉讼时效的主张进行审理；关于第三项诉讼请求4万元污水处理费问题，我们已在多次庭审中发表过自己的意见，这个钱是自来水公司对被告的罚款，是基于被告开饭店没有合法合规排放造成的，不应该由原告承担该笔罚款；关于第四项诉讼请求，我们也多次发表意见，被告并没有停业，也不存在多收取租金的问题；关于第五项诉讼请求，被告根本没有具体金额及算法；关于第六项诉讼请求，本着谁使用谁维修的原则，即使花费再多的修缮费用，也应当由自己承担，更何况被告根本没有修缮费用的相关佐证。 经审理查明，2007年8月31日，原告与被告常青签订租房协议，约定，原告在保工北街7号为被告提供140平方米门市房作为被告的经营场地，用于餐饮经营，租用时间从2007年9月1日起至2017年9月1日止（租赁期为10年），年租金为25000元，还约定被告租用期间，如遇政府改造，企业重大规划改造等不可抗拒的因素时，本协议将自动终止。2008年8月31日原告与被告常青又签订另一份租房协议，约定，原告在保工北街7号为被告提供144平方米门市房作为被告的经营场地，用于餐饮经营。租用时间从2008年9月1日起至2009年2月28日止（半年），年租金为25000元，还约定被告租用期间，如遇政府改造，企业重大规划改造等不可抗拒的因素时，本协议将自行终止。2010年2月14日，2011年2月14日，2017年4月26日，原告三次给被告下达限期搬迁及缴费通知。 另查明，被告常青租用原告二处房屋约284平方米用于经营沈阳市铁西区保工大冷面店和橹云抻面店及沈阳市铁西区靓车港汽车美饰养护中心，其中沈阳市铁西区靓车港汽车美饰养护中心注册成立时间为2010年9月21日，经营期限2010年9月21日至2013年12月31日，2015年7月23日被告常青又重新起照经营沈阳市铁西区靓车港汽车维修养护中心。被告常青自认2006年4月之前从其朋友王宏宇处接管争议房屋经营饭店，此期间未与原告签订租房协议，只按王宏宇与原告约定的年租金25000元缴纳房租。 再查明，被告常青因寻衅滋事于2006年7月11日至2007年4月30日期间羁押于本溪市教养院。庭审中原告提供2006年9月1日和2007年3月1日租房协议，签订协议时被告常青正在羁押。 上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的房屋电子登记簿查询证明复印件，原告公司章程，验资报告，资产评估报告，2007年8月31日及2007年10月8日租房协议，限期搬迁及缴费通知，电费收缴情况表，沈阳市铁西区靓车港汽车维修养护中心营业执照、照片、二审笔录，被告沈阳市铁西保工大冷面店及常青提交的2007年8月31日及2008年8月31日租房协议，限期搬迁通知，房屋缴费收据，凭证，辽宁省电网销售电价表、证明、无照经营查处取缔通知书、企业机读档案登记资料，本院均予以确认，在卷佐证。 本院认为，对原告出具的2006年9月1日和2007年3月1日租房协议，因此期间被告常青正因寻衅滋事被羁押，故二份租房协议的真实性、合法性及关联性本院均不予确认。对二被告出具的电费缴费情况表和水费缴费情况表，因系二被告自制形成原告未签字确认，故本院对该二份证据亦不予采信。被告提交的西塔大冷（撸云抻）面店欠缴费用明细表系复印件且原告对其提出异议，对该证据本院不予采信。被告提交的证人证言，因该证人系被告职工且未出庭作证，原告亦提出异议，因此对该证人证言本院不予采信。 被告提交的2007年8月31日签订的租房协议书有原告公章，该协议书中约定年租金为25000元，租用时间为2007年9月1日至2017年9月1日。被告提交的2008年8月31日签订的租房协议书复印件，约定年租金25000元，租用时间2008年9月1日至2009年2月28日。且原告所举2007年8月31日租房协议复印件和2007年10月8日租房协议复印件也记载年租金为25000元。原告提交的2015年5月1日签订的租房协议书中虽约定年租金60000元，但原告庭审中亦承认双方并未按该约定执行，因此原告主张两处房屋房租分别为年租金50000元，于法无据，本院不予支持。被告承租的两处房屋租金均应按照年租金25000元计算。另庭审原告所举2006年9月1日及2007年3月1日与被告常青签订的租房协议，因此期间被告常青正被公安机关羁押，且被告常青也否认此二份租房协议是其所签，故本院对此二份租房协议均不予认定。 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则，由出租人和承租人在协商一致的情况下签订合同，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方2007年8月31日签订的租房协议，期限至2017年9月1日租期已满，双方亦未继续续约，合同已经终止，无需解除。另2008年8月31日租房协议，租期半年，到期后转为不定期租赁合同，原告要求与被告解除房屋租赁合同，符合法律规定，应予支持。原告要求被告腾退返还房屋的诉请于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付占用期间的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持，应按照房屋租赁合同约定租金标准计算占用期间的使用费用。另二被告称，2010年原告下发搬迁通知后，抻面店、铁西区靓车港汽车美饰养护中心就已停业，合同解除，2015年因房子未动迁，又重新与原告启用租赁关系，对此原告予以否认，被告对其主张未能举证，对被告该主张本院不予支持。从被告提交的限期搬迁通知中，可以认定被告洗车行持续至2010年2月14日停业，冷面店从2009年10月至2010年2月14日停业，2011年2月14日前近两个月停业。但被告所提交证据不足以证明停业系因原告要求被告限期搬迁所致。因此被告要求原告承担营业损失、返还租金等诉讼请求本院不予支持。另对于被告诉称设备搬迁及装修损失赔偿问题，因合同租赁期已满，合同未约定补偿事项，且被告并未按照合同约定时间交纳租金，故本院对被告以上诉讼请求及抗辩理由不予支持。被告要求原告承担房屋修缮费用，亦未提供相应证据材料能够支持其诉讼请求，对被告该诉讼请求本院不予支持。 关于原告主张房屋租金问题，庭审中依被告所举证据，其中2007年6月4日交房租金25000元，此部分房租金系双方租房协议签订前产生，不在本案处理范围，故不应在此冲减。被告提交的2007年7月29日交房租金10000元收据，公章系辽宁兴工商贸有限公司，原告亦否认收到，故对该证据本院不予采信。被告于2008年6月2日交纳35000元，12月20日交纳10000元，6月4日交纳15000元，2009年9月3日交纳10000元，7月31日交纳15000元，2010年3月交纳35000元，2010年6月8日交纳10000元，另原告庭审自认被告于2010年6月17日已交房租10000元，2011年4月29日和6月24日分别交房租10000元。因此二被告2008年6月2日后共缴纳房租金160000元。被告提交的2008年8月15日交纳租房款6000元的收条，因不能证明系原告工作人员出具，对于该证据本院不予采信，对于被告主张已经交纳该6000元房租本院不予支持。被告主张2010年3月29日、2010年4月30日、2010年9月1日、2010年9月28日、2010年11月30日所交纳的5笔款项系房租，但根据原、被告双方法庭陈诉及被告提交的收据中记载内容及同城特约委托收款收据，该5笔费用应为被告交纳的水费，被告主张计算在房租内本院不予支持。因被告在原审中未提出诉讼时效抗辩，对于被告在重审中提出的诉讼时效的抗辩本院不予支持。 按年租金25000元，双方2007年8月31日签订的房屋租赁合同租金从2007年8月31日计算至2017年8月31日房租金为250000元，双方2008年8月31日签订的房屋租赁合同租金从2008年8月31日计算至2017年5月16日房租金为217671.2元（按照租期8年零258天计算），二被告共产生房租467671.2元，扣除已付房租160000，剩余部分应由二被告支付原告。 关于原告主张水费问题，原告主张于2015年3月21日为二被告更换新水表，但被告对于更换水表表示并不知情，从原告所提交证据，不足以证明被告欠付水费数额，因此对于原告要求被告交纳欠付水费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告返还都收取水费，被告未能提出明确的诉讼请求以及相应的证据材料，对被告的该诉讼请求本院不予支持。 关于原告主张电费问题，2014年8月13日更换新电表，且新电表亦为被告购买。因此原告主张按照电表显示数额计算电费，本院予以支持。更换后电表表数为82088，按照0.8303元/千瓦时计算，电费应为68157.7元，换新电表后被告已交电费17000元，扣除已交部分，剩余欠费51157.7元应由二被告支付原告。但对于更换前旧电表表数，双方未交接签字确认，对更换前电费数额被告亦否认，故本院对原告主张换表前拖欠电费不予支持。被告要求返还多收取的电费，未能提出明确的诉讼请求以及相应的证据材料，对被告的该诉讼请求本院不予支持。 关于被告要求原告返还餐费136944元的诉讼请求，被告在诉讼中亦认可双方约定了以该费用折抵水电费，现被告不同意折抵，原告亦未在诉讼中主张折抵，因此被告要求返还，符合法律规定，应予支持。因原告在诉讼中未要求以该费用折抵水电费，因此被告在本次诉讼中要求返还，未超过诉讼时效，原告主张该诉讼请求超过诉讼时效的理由，本院不予支持。 被告提出的双方互负债务，由法院认定，相互之间由债务总额中扣除的诉讼请求，因被告未提出抵消的具体债权债务，诉讼请求内容不明确，且原告亦未表示同意抵消，对被告该诉讼请求本院不予支持。 被告要求原告偿还2009年3月16日替原告缴纳全厂污水处理4万元的诉讼请求，与本诉房屋租赁合同并非同一法律关系，被告要求一并审理缺乏法律依据，本院对被告该反诉诉讼请求不予审理，该请求应驳回。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司与被告（反诉原告）沈阳市铁西区保工大冷面店、常青之间2008年8月31日签订的租房协议书； 二、被告（反诉原告）沈阳市铁西区保工大冷面店、被告常青于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉原告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司房租307671.2元（467671.2元-160000元）； 三、被告（反诉原告）沈阳市铁西区保工大冷面店、常青于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于沈阳市铁西区保工北街7号，建筑面积约284平方米房屋腾空并返还原告（反诉被告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司；给付原告（反诉被告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司房屋占有使用费（2007年8月31日签订的租房协议书房屋占有使用费按照每年25000元从2017年9月1日起至腾空并返还房屋之日止，2008年8月31日签订的租房协议书房屋占有使用费按照每年25000元计算从2017年5月17日起至房屋腾空并返还之日止）； 四、被告（反诉原告）沈阳市铁西区保工大冷面店、常青于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉原告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司电费51157.7元； 五、原告（反诉被告）沈阳金杯恒瑞汽车部件有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）沈阳市铁西区保工大冷面店、常青餐费136944元； 如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回原、被告的其他诉讼请求。       案件受理费16360元，原告承担10483元，被告沈阳市铁西区保工大冷面店、常青承担5877元。反诉受理费5610元，退还被告沈阳市铁西区保工大冷面店400元，原告承担1519.44元，被告沈阳市铁西区保工大冷面店、常青承担3690.56元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张卫华 审 判 员  王小娜 人民陪审员  马天宝    二〇一八年六月二十八日 书 记 员  李 淼