福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初8012号 原告：鲍伟强，男，汉族，1985年2月15日出生，住江西省九江市彭泽县。 委托诉讼代理人：陈刚天，福建创元律师事务所执业律师。 被告：应桂香，女，汉族，1970年9月9日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林湖萍，福建华弘律师事务所执业律师。 被告：赵景博，男，汉族，1974年12月19日出生，住山东省乳山市。 被告：福州福房网房产代理有限公司，住所地：福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世贸国际中心1#楼42层18室。 法定代表人：柳立林，总经理。 委托诉讼代理人：周甜芳，系公司员工。 原告鲍伟强与被告应桂香、赵景博、福州福房网房产代理有限公司（以下简称福房网）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲍伟强及其委托诉讼代理人陈刚天、被告应桂香的委托诉讼代理人林湖萍、被告赵景博、被告福房网委托诉讼代理人周甜芳到庭参加诉讼。本案因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭审理，原告委托诉讼代理人陈刚天、被告应桂香、被告赵景博、被告福房网委托诉讼代理人周甜芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲍伟强向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同向原告返还履约保证金100000元，并支付违约金人民币100000元；2.判令三被告共同向原告支付律师费人民币10000元；3.判令三被告共同向原告支付因被告方违约所致的房屋增值部分的损失30000元（具体以法院委托的专业评估机构评估结果为准）；4.判令被告福房网返还原告所支付的居间服务费2000元；5.判令本案诉讼费、评估费、财产保全费等相关费用由三被告共同承担。事实和理由：2016年8月25日，原告与被告签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《交易服务合同》、《居间服务合同》。合同约定：被告应桂香将其名下坐落于福州市鼓楼区，2＃楼6＃附属间的房屋（以下称该房屋，产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）售予原告，售价为1338000元。根据《房屋买卖合同》的约定，原告于合同签订之日分两次将履约保证金100000元转入被告福房网指定的银行账户，并向被告福房网交付了居间服务费2000元。根据《房屋买卖合同》第十三条第（二）款的约定：“购房履约保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息保管。购房保证金作为房屋交接保证金待房屋、家电、家具及附属配套设施、户口等房屋所有交接手续全部交接完毕，伍个工作日内由交易服务人代乙方支付给甲方”。2016年9月2日，被告福房网在未经原告的同意且被告应桂香并未办理任何交接手续的情况下，直接将履约保证金转入被告应桂香指定的银行账户。此后，被告应桂香仍未按照合同约定配合履行售房义务，原告多次督促，均无结果。2016年9月23日，根据合同约定，被告福房网作为居间服务方向被告应桂香所在地寄发了一份《履约告知函》，催告被告应桂香履行合同，被告应桂香并未对此作出回应。2016年10月13日，原告向被告寄发《解除合同通知书》，告知被告应桂香双方解除《房屋买卖合同》，并要求被告应桂香返还履约保证金并支付违约金、律师费等，但被告应桂香均不予理会。综上所述，被告应桂香的违约行为不仅让原告蒙受了巨大的经济损失，并导致原告延误了购房时间，增加了购房成本，因此被告应桂香依法应当赔偿原告由此造成的各项经济损失。被告赵景博系被告应桂香配偶，对夫妻关系存续期间产生的债务理应承担共同还款责任；被告福房网作为居间服务方，未按照合同的约定谨慎监管交易过程，在被告应桂香未达到《房屋买卖合同》中约定的支付条件的情况下，将履约保证金支付给被告应桂香，其对原告的经济损失结果存在重大过错，依法应对被告应桂香偿付的款项承担共同清偿责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提出诉讼，恳请贵院依法作出公正判决并支持原告的前述诉请。 被告应桂香辩称，原告诉请没有事实法律依据，双方签订买卖合同后，又签订了补充协议。原告未履约导致被告无法办理解押贷款手续。作为被告应桂香始终是积极配合履行买卖义务，并且多次打电话给被告福房网催促原告出来给个答复，原告一直未出面。原告应当承担一切法律后果。 被告赵景博辩称，基本同被告应桂香意见。签订补充协议时明确了交易流程，先评估确定了买方能够购买该房后才进行解押。解押过程中三方共同见面，聊完后原告一直没有声音，直到10月被告还在催促原告，但原告一直未出来处理此事。原告陈述与事实不符，请求法院驳回原告诉请。我本人与本案无关，讼争房产是被告应桂香婚前财产并非夫妻共同房产。 被告福州福房网房产代理有限公司辩称，原告所诉内容与事实不符，不能同意原告提出被告福房网赔偿违约金的要求。理由有三：1.福房网在2016年8月25日共收到原告支付的履约保证金人民币10万元整，并开具了收款收据，收据金额为10万元整，并无收到原告的居间服务费2000元。福房网收到的所有款项，均有开具票据，原告不能提供其他收据，此表述与事实不符。2.原告说，福房网未经原告同意且未办理任何交接手续的情况下，福房网直接将代管的履约保证金转入被告指定账户，不符合事实。在签订合同当日，原告与应桂香经协商后，同意在签订房屋买卖合同时，由鲍伟强先将履约保证金转入福房网公司监管，在甲方通知可办理还款解押时，由福房网将履约保证金直接转给应桂香指定账户，如合同补充协议第5点：甲乙双方协商一致同意，上述房产的履约保证金10万元不得用于其他用途，专款专用。（此履约保证金用于甲方办理解押并抵作购房款）2016年9月2日，甲乙双方到福房网签订补充协议约定，出售上述房产只预留交接保证金5000元由乙方保管，待所有交接手续办理完毕当日乙方将上述交接保证金退还给甲方（因履约保证金由福房网转出给甲方，甲方告知，随时能解押）。当日，应桂香在收到福房网代转的履约保证金当时，开具了收条。故鲍伟强表述未经他同意，福房网直接将代管的履约保证金转出给应桂香，与事实不符。3.从签订合同之日起，原合同约定，被告应桂香自行出资办理解押，后被告应桂香因资金紧张，无法自行出资还款。被告福房网积极联系双方，协商处理还款解押问题，但被告应桂香和原告未能达成新的解押方案。原告提出按原合同约定仍由被告应桂香自行出资，否则视为房东违约。被告福房网在2016年9月23日，也通过EMS向被告应桂香发了履行通知函。因此，被告福房网不存在违约行为，原告的起诉理由多处与事实不符，请求贵院在查清事实的基础上依法裁定驳回其对被告福房网的起诉。 本案审理过程中，原告提交如下证据：Ａ1.身份证复印件、营业执照副本，证明原被告主体身份适格。Ａ2.房屋买卖合同、补充协议、交易服务合同、居间服务合同，证明2016年8月25日，原告与被告应桂香签订合同，被告福房网提供居间服务。合同约定：被告应桂香将其名下坐落于福州市鼓楼区，2＃楼6＃附属间的房屋售予原告，售价1338000元；合同约定履约保证金为10万元，违约金10万元。Ａ3.《证明》，证明原告依约支付了履约保证金10万元。Ａ4.履约告知函、ＥＭＳ面单，证明被告福房网依约催告被告应桂香履行合同。Ａ5.解除合同通知书、ＥＭＳ面单、快递信息，证明2016年10月13日，原告向被告应桂香寄发通知书，解除《房屋买卖合同》，被告应桂香于2016年10月14日收悉。Ａ6.发票，证明原告为本案支出律师费10000元。 被告应桂香质证：A1的真实性无异议。A2的合同真实性无异议，证明对象仅是证明一部分事实。A3的真实性无异议。A4，本人没有收到告知函。被告应桂香、赵景博还在不断催促原告。A5，被告没有收到。A6的合法性、真实性、关联性均有异议。被告赵景博质证：同被告应桂香质证意见，被告赵景博已经住在华盛大厦，A4-A5被告确实没有收到这些材料，并且期间还一直在催促原告。被告福房网质证：A1-A5真实性无异议。A6.真实性无法判断。另，A4是被告福房网寄出的，A5是原告自行寄出的。 被告应桂香提交证据：B1.2016年10月25日卖方向买方出具《履行合同催告函》，证明卖方通过中介催促并要求买方对房贷解押问题予以明确回复，说明卖方一直都在积极配合履行买卖合同。B2.录音资料，证明1.房屋买卖合同签订后，中介方（福房网）同意负责银行所需解压资金事宜，但后来乙方又表明有意向出资解押。2.2016年9月28日后，卖方一直通过电话多次催中介（被告福房网）经办人约买方出来一起商量房贷解押事宜，说明卖方始终有履约的实际行为，不存在违约之说。B3.信息资料，证明卖方至向买方出具《履行合同催告函》前一直积极主动通过中介联系买方，要求及时履行买卖合同。 原告质证：B1.真实性有异议，原告并未受到履行合同催告函，证明对象有异议，该证据并不能证明卖方一直在积极配合履行买卖合同，卖方一直在怠于履行售房义务，从合同中约定看2016.8.31前被告应桂香就应办理房产解押事宜。被告应桂香行为已明显构成违约。B2.真实性、合法性、证明对象均有异议，三方并未就变更房屋出资解押事宜达成新的合意，同时根据被告陈述原告要求按照合同约定履行，被告应桂香出资解押。B3.三性均有异议，无法证明卖方积极履行合同的事实。被告赵景博质证：同意被告应桂香质证意见，10月6日新政策出来后原告应该是没有能力购买该房，所以原告才想各种办法要求解除合同。被告福房网质证：B1.有收到，同时被告福房网有代被告应桂香向原告邮寄该催告函。B2-B3.真实性、完整性保持异议，这是截取的一段内容，不完整。 被告福房网提交证据：C1.房地产经纪服务合同吧，补充协议，证明2016.8.25三方签订经纪服务合同，主要体现款项约定。C2.履约通知函、EMS面单，证明依约催告被告应桂香。C3.转账回单、收条，证明履约保证金出款凭证。C4.履约保证金收据，证明收原告钱款。 原告质证：C1-C4三性均无异议，与原告提供的证据一致。被告应桂香质证：C1.C3-C4无异议。C2真实性有异议，被告应桂香没有收到该通知函。该份证据无法得到被告福房网要证明的目的。被告赵景博的质证意见与被告应桂香的质证意见相同。 本院认证如下：对于证据A1-A3，证据B1和证据C3-C4，各方对其真实性均无异议，本院依法确认其真实性。对于证据A4-A5，能与证据C2，以及被告福房网的陈述互相印证，本院依法确认证据A4-A5和证据C2的真实性。 根据上述有效证据，以及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 2016年8月25日，应桂香（甲方、卖方）与鲍伟强（乙方、买方）以及中介方福州福房网房产代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》。该《房屋买卖合同》约定：甲方的房屋位于福州市鼓楼区，2＃楼6＃附属间，建筑面积92.84平方米，约定成交价格为133.8万元。该合同第四条房屋附属情况约定：甲方存在抵押，甲方应在2016年8月31日前向抵押权人申请还款。第十一条履约保证约定：乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金10万元，购房履约保证金应存入交易服务人员指定账户，由交易服务人无息代管。购房保证金作为房屋交接保证金待房屋、家电、家具及附属配套设施、户口等所有交接手续全部交接完毕，五个工作日交由交易服务人代乙方支付给甲方。第十二条违约责任约定：房屋所有权过户登记前的违约责任：1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行；自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2.甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币10万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。 该《房屋买卖合同》所附的“补充协议”第1条约定：……上述房产在交易过程中所产生的税费及甲乙双方应支付给丙方的中介佣金及后期服务费均由乙方承担。第3条约定：签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，甲方保证于乙方公积金贷款申请前且甲方原贷款银行通知可还款之日起贰个工作日内自行出资办理上述房产解押还款手续。第4条约定：乙方应在2016年9月1日前备齐办理公积金所需的首付款，交易服务人代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估，伍个工作日评估事务所出具评估报告；评估时甲方应配合评估人员现场看点。第5条约定：甲乙双方协商一致同意：上述房产的履约保证金人民币100000元不得用于其他用途，专款专用。（此履约保证金用于甲方办理解押并抵作购房款） 该《居间服务合同》约定，1.经丙方独家提供居间服务并告知相关交易风险，甲乙双方就买卖该房屋进行了磋商并签订了《房屋买卖合同》，丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。2.甲方应向丙方支付该房屋成交价的2%的居间服务费，乙方应向丙方支付该房屋成交价1%的居间服务费。3.甲乙双方任何一方解除《房屋买卖合同》且甲乙双方任何一方在该合同解除当日仍未按约定支付居间服务费的，每迟延一日，丙方有权要求该方按迟延付款金额的千分之五支付违约金，丙方因主张居间服务费以及前述违约金所产生的律师代理费由相应的违约方承担。 该《交易服务合同》约定，本合同签订时甲方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1900元，乙方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1900元，乙方还应向丙方支付公积金贷款手续代办费及延伸服务费2000元，房屋交易所产生的评估费、公证费等，由丙方代收后代为支付。该合同约定的代办费、服务费，福房网表示未收取。 2016年9月2日，应桂香与鲍伟强、福房网签订《补充协议》，约定：1.乙方同意于上述发出收件过户前将甲乙双方应交支付给丙方的居间服务费及交易服务费转入丙方指定账户，丙方收到该款项出具收款收据给乙方；2.甲方同意上述房产的交接保证金人民币5000元交由乙方保管，待甲方上述房产所有交接手续办理完毕当日乙方将上述交接保证金人民币5000元退还给甲方；3.经甲乙双方协商约定，甲方同意乙方贷款方式由公积金按揭贷款方式改为商业按揭贷款方式；4.三方对交易流程达成如下一致意见：一、按揭评估：签订本合同后三个工作日内，丙方代乙方委托评估公司对上述房产进行评估。评估时甲方应配合评估人员现场看点（若评估由乙方自行办理的，乙方必须在两日内向丙方提交书面申请，否则丙方有权直接委托评估公司评估上述房产，若因乙方提供的评估报告贷款银行不采用而产生的责任由乙方承担）。二、解押还款手续：甲方于原贷款银行通知还款手续第二个工作日内办理解押还款及注销手续。三、首付款及贷款材料提交：乙方须于2016年9月20日内将办理按揭购房的材料交付给丙方……。 2016年8月25日，鲍伟强向被告福房网刷卡支付了100000元。2016年9月2日，应桂香向被告福房网出具《收条》一张，载明应桂香收到福房网代为支付的售房款100000元。 2016年9月23日，福房网向应桂香发出《履约告知函》，邮寄地址为“鼓楼区茶园小区环南五村长福村2#楼604单元”，催促其在收到函件后贰个工作日内主动联系福房网工作人员，配合福房网工作人员查询征信等相关手续。 2016年10月13日，鲍伟强向应桂香发出《解除合同通知书》，邮寄地址为“鼓楼区茶园小区环南五村长福村2#楼604单元”，通知应桂香：1.即日起解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.在三日内向鲍伟强支付人民币20万元（含履约保证金100000元及违约金100000元）；3.在三日内向鲍伟强支付律师费10000元。 2016年10月25日，应桂香作《履行合同催告函》，称双方签约两个多月，乙方却一直拖延时间，不履行合同，严重影响甲方正常履约，请乙方尽快积极配合履行《房屋买卖合同》，否则将追究乙方的违约责任。福房网表示有收到该函件，并代应桂香转寄给鲍伟强。 另查，被告应桂香、赵景博于2015年12月10日结婚。鲍伟强因本案支出律师费10000元。福房网另案起诉应桂香、鲍伟强居间合同纠纷一案，案号为：（2017）闽0102民初4173号。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》以及《补充协议》等合同，均系各方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，各方均应遵守。在另案（2017）闽0102民初4173号案件中，应桂香要求按照市场价值支付购房款，而鲍伟强则不同意继续履行，故综合本案具体案情，讼争房屋已无继续履行的可能，应依法予以解除。本案争议焦点系合同解除的原因，即原、被告哪方构成根本违约，本院分析如下： 其一，就合同约定来说，合同签订当日，鲍伟强即依约支付了10万元履约保证金，履行了《房屋买卖合同》第十一条约定的合同义务。而依照《房屋买卖合同》第四条的规定，应桂香应在2016年8月31日前向抵押权人申请还款；《房屋买卖合同》所附的“补充协议”第3条约定，应桂香应保证于鲍伟强公积金贷款申请前且应桂香原贷款银行通知可还款之日起2个工作日内出资搬离上述房产解押还款手续；2016年9月2日的《补充协议》约定的解押还款手续中明确应桂香于原贷款银行通知还款手续第二个工作日内搬离解押还款及注销手续。上述合同均明确约定了被告应桂香负有自行归还贷款解除房产抵押手续的义务，而应桂香自鲍伟强起诉前仍未履行该解押义务，已构成违约。 其二，就双方往来函件来说，因应桂香不配合履行合同，福房网已于2016年9月23日向应桂香发出《履约告知函》。又因应桂香不履行合同，鲍伟强于2016年10月13日向应桂香发出《解除合同通知书》。上述函件和通知书均以讼争房屋作为邮寄地址，且庭审中亦确认应桂香居住在讼争房屋内，故应视为应桂香收到上述邮件。而应桂香仅有2016年10月25日的《履行合同催告函》，系在鲍伟强发出《解除合同通知书》后作出。故应桂香主张鲍伟强先构成违约，但并未先发催告函，其主张本院不予采纳。 其三，本案庭审中，福房网陈述“被告应桂香因资金紧张，无法自行出资还款”，而在（2017）闽0102民初4173号案件中，福房网陈述“事实上是因为房价上涨应桂香拒绝进行房屋交接”。因此，根据中介方福房网的陈述，亦能证明应桂香违约的事实。 其四，应桂香、赵景博辩称交易流程首先是按揭评估，其次是解押还款，故原告负有先履行按揭评估的义务。但福房网已作出解释“按揭评估并不一定是在解押还款之前”。而对于《履行合同催告函》中所称鲍伟强有意向出资解押，但多次回复仍含糊其辞，态度不明；本院认为，此系双方对于纠纷的口头协商，未能达成新的书面合意，故仍应以由应桂香负责解押的书面约定为准。 综上，被告应桂香构成违约，其应承担违约责任。关于原告的各项诉请，本院分析如下： 关于履约保证金10万元，因《房屋买卖合同》已经依法解除，合同解除应恢复原状，故支付给应桂香的10万元履约保证金应返还给原告。 关于违约责任，依照《房屋买卖合同》第十二条的约定，作为守约方的原告鲍伟强有权要求违约方应桂香支付违约金10万元，故原告要求10万元违约金的主张，本院予以支持。而原告主张赔偿因违约所致房屋增值部分的损失3万元，因无合同依据，且原告有权依约主张10万元的赔偿，故该项3万元的房屋增值损失的主张，无合同依据，本院不予支持。 关于律师费10000元，《房屋买卖合同》第十二条明确约定了违约方所应支付的律师代理费，该笔费用符合合同约定，本院予以支持。 关于原告主张的居间服务费2000元，因原告并无证据证明已支付给福房网，福房网亦表示未收到该款项，故该项诉请无证据证明，本院不予支持。 关于赵景博的责任，本院认为，赵景博作为应桂香配偶，其为夫妻共同生活所参与房屋买卖的过程，故本案应桂香所负欠款责任，应为与赵景博夫妻共同债务，赵景博应与应桂香承担共同偿付的责任。 关于福房网的责任，本院认为，本案并无证据证明福房网有违约行为，亦无证据证明福房网对于应桂香的违约存在过错，故原告要求福房网对应桂香的偿付承担共同清偿责任的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告应桂香于本判决生效之日起十日内返还原告鲍伟强履约保证金100000元； 二、被告应桂香于本判决生效之日起十日内支付原告鲍伟强违约金100000元； 三、被告应桂香于本判决生效之日起十日内支付原告鲍伟强律师代理费10000元； 四、被告赵景博对上述被告应桂香的支付义务承担共同偿付责任； 五、驳回原告鲍伟强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费4930元、保全费1720元，由鲍伟强负担652元、228元，由应桂香、赵景博共同负担4278元、1492元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄昌杰 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  戴 清 二〇一八年六月十一日 书 记 员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。