安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初1318号原告：姚子秀（反诉被告），女，1971年11月5日出生，汉族，住阜阳市颍州区。原告：郑红（反诉被告），男，1974年10月9日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：苗武松，江苏斐多律师事务所律师。被告（反诉原告）：阜阳市巨丰置业有限公司，住所地阜阳市颍州区新安大道1757号（105国道北侧、州十三路东侧、州十七路西侧），统一社会信用代码91341200556315710K。法定代表人：史志远，总经理。委托诉讼代理人：赵群，安徽恒言律师事务所律师。原告姚子秀（反诉被告）、郑红（反诉被告）诉被告（反诉原告）阜阳市巨丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，审理中，被告阜阳市巨丰置业有限公司依法提起反诉，本院依法决定合并审理。于2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告姚子秀（反诉被告）、郑红（反诉被告）及其共同委托诉讼代理人张远征、苗武松，被告阜阳市巨丰置业有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人赵群到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告诉讼请求：1、判令被告向二原告支付逾期交房违约金33286.4元（448000×0.0001元/日×743日，2015年12月2日至2017年12月14日）；2、判令被告向二原告支付逾期转移登记违约金4480元（448000×0.01）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告与被告于2013年9月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阜阳市颍州开发区新安大街1819号东方明珠小区2#住宅楼1601室，建筑面积110.32平方米，房屋总价448000元，房屋交付期限为2015年12月1日。二原告按约支付了相应房款，但被告未按约向原告交付房屋、办理房屋所有权转移登记，并因被告验收合格延迟等原因，直到2017年12月14日才将房屋所有权转移登记手续办理完毕。被告的上述行为构成违约，应承担违约责任。被告答辩称：1、涉案房屋于2016年元月经验收合格，答辩人于2016年元月20日通知被答辩人于2016年2元14日前办理交房手续，被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金至2017年12月14日无事实依据；2、被答辩人违反合同约定逾期办理贷款，拖延补缴购房款，应承担逾期付款的违约责任，答辩人有权依合同约定拒绝交房；3、答辩人在交房后的270日内办理的房屋所有权登记证，不应承担逾期办证的违约责任。反诉原告阜阳市巨丰置业有限公司反诉请求：1、判令反诉被告支付原告逾期接受房屋管理费（即违约金）18547元（44.8×414天）；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年9月25日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告开发建设的东方明珠小区房屋，商品房达到交付条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，自本合同约定交房之日起10日内，出卖人代为保管，逾期后，买受人向出卖人按日支付总房价万分之一的管理费。商品房达到交付条件后，反诉被告未接受房屋，逾期424天（2016年3月1日至2017年4月28日），应按约定支付管理费。反诉被告答辩称：对反诉原告提出诉讼请求，反诉被告不予认可。理由：办理房屋交付需要反诉原告书面通知被告，且房屋达到国家验收标准，而反诉原告未向法庭提交书面通知原告的证据，且未提交房屋验收备案证明及房屋使用说明书及质量保证书。根据合同第十一条规定，只有房屋达到交付条件且出卖人以书面形式通知买受人，同时因买受人原因逾期办理交房的，反诉被告才承担上述责任，双方合同约定2015.12.1之前交房，在此期间反诉被告多次要求办理房屋交接，直至2017.5.18才办理交付手续，但交付时反诉原告并未提供房屋办理交接需提供的证明条件，我方认为反诉原告提出的逾期收房违约金不具有事实和法律依据，请求法庭依法驳回，同时他提出的已经超过诉讼时效。经审理查明：原告姚子秀（反诉被告）、郑红（反诉被告）与被告阜阳市巨丰置业有限公司于2013年9月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阜阳市颍州开发区新安大街1819号东方明珠小区2#住宅楼1601室，建筑面积110.32平方米；房屋总价448000元；首付款148000元，公积金贷款300000元，逾期在30日之内，至本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，至本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。房屋交付期限为2015年12月1日前，交房条件为该商品房经验收合格；逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人因地址、电话号码变更而未告知出卖人，出卖人按原通信地址、电话号码通知买受人，但未能通知到的视为已通知买受人，由此造成的损失由买受人自行承担。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起270日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金等。双方还在补充协议中约定买受人选择按揭贷款方式支付合同项下房款的，买受人在签订合同时应向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料并配合办理。因买受人的责任，如提供的按揭贷款资料不真实、不完整、或买受人不到贷款银行签订个人购房借贷合同等原因，导致30天内按揭贷款不能完成，本合同付款方式自动转为第一种“一次性付款”方式支付购房款，同时买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任。买受人未能按照约定支付购房款、签订物业服务合同并缴纳有关费用，或者买受人违约时未按合同约定支付违约金、或未按约定找补购房款的，出卖人有权拒绝交房并不视为违约，由此导致的风险由买受人承担等。后原告按约支付了首付款148000元，公积金贷款300000元于2014年1月24日到被告账户，被告给原告出具了收据。2016年2月25日，被告阜阳市巨丰置业有限公司工作人员朱亚于出具证明，内容为：“东方明珠业主郑红、姚子秀于2016年2月25日前来看房，因部分有问题，暂不拿钥匙，公司不收取其滞纳金，特此证明。”2017年4月28日，原告姚子秀在交接房流程表上签字。2017年9月6日阜阳市住房和城乡建设委员会出具了《工程竣工验收备案表》。2017年12月14日原告取得了涉案房屋的不动产权证。上述事实，由《商品房买卖合同》、收据、交接房流程表、证明、《工程竣工验收备案表》及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为有效协议，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经付清首付款148000元，余款300000元已办理公积金贷款，被告应当按照合同的约定履行交房和办证义务，根据合同约定被告应当于2015年12月1日前交付房屋，现被告于2017年4月28日交付房屋，因此应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算，原、被告在合同中已经作出明确的约定，且该约定不违反相关规定，故被告应当支付给原告逾期交房违约金22982.4元（448000元×0.1‰×513天）。对于原告要求违约金支付到2017年12月14日的诉讼请求，因被告已于2017年4月28日交付房屋，故本院不予支持。2017年4月28日，原告姚子秀在交接房流程表上签字，接收了房屋，于2017年12月14日原告取得了涉案房屋的不动产权证。原告实际接收房屋至取得涉案房屋的不动产权证的时间没有超过合同约定的270天，故对姚子秀、郑红关于要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告未提供证据证实交接房屋时向反诉被告提交了房屋符合交付条件的证据，且反诉原告的工作人员出具证明公司不收取滞纳金，故反诉原告要求反诉被告支付逾期接受房屋管理费的诉讼请求，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）阜阳市巨丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚子秀、郑红（反诉被告）逾期交房违约金22982.4元；二、驳回原告（反诉被告）姚子秀、郑红的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告阜阳市巨丰置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，减半收取372元，反诉费131元，合计503元，由原告（反诉被告）姚子秀、郑红负担103元，由被告（反诉原告）阜阳市巨丰置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  邓先勤二〇一八年六月十四日书记员  王冰蕊