福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初956号 原告：连亚召，男，1981年7月26日出生，汉族，住河南省宝丰县。 委托诉讼代理人：师兵，福建取帆律师事务所律师。 被告：曾鸿华，女，1980年9月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：蔡泽生，男，1974年6月27日出生，汉族，住福建省南安市。 二被告共同委托诉讼代理人：李色阳，福建闽荣律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：陈锦桂，福建闽荣律师事务所律师。 第三人：泉州市联胜房地产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路浦西万达广场甲级写字楼1A塔**，统一社会信用代码913505033376165481。 法定代表人：李月红。 委托诉讼代理人：汪飞，男，公司员工。 原告连亚召与被告曾鸿华、蔡泽生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，根据原告连亚召的申请，依法追加泉州市联胜房地产代理有限公司（以下简称联胜公司）作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连亚召及其委托诉讼代理人师兵，被告曾鸿华、蔡泽生的共同委托诉讼代理人李色阳，第三人联胜公司的委托诉讼代理人汪飞到庭参加诉讼。本案审理过程中，当事人申请庭外和解，期满未能达成协议。本案现已审理终结。 连亚召向本院提出诉讼请求：1、解除连亚召与曾鸿华、蔡泽生的房产买卖协议；2、判令曾鸿华、蔡泽生返还定金100000元，承担违约给连亚召造成的经济损失即中介费19770元和代办手续费2500元，承担双倍定金的违约金100000元，以上合计222270元。事实与理由：2017年6月12日，连亚召与曾鸿华、蔡泽生签订了一份房产买卖协议并签字，当天连亚召按合同的约定向曾鸿华、蔡泽生支付了100000元的定金，联胜公司也按合同的约定协助为双方办理按揭手续，并审批通过按揭。但曾鸿华、蔡泽生违反合同的约定，不履行合同约定的义务。2017年10月24日，连亚召向曾鸿华、蔡泽生发了一份履行合同律师函，但二人收到律师函后，还是不履行合同。 曾鸿华、蔡泽生辩称，一、《房产买卖协议》已自动失效，对双方均没有约束力。《房产买卖协议》为附失效条件的协议。该《房产买卖协议》第二十条第1款约定：“1.乙方保证叁拾天内办理出居住证，若因政策原因无法办理出证件，此协议作废”。根据该条款的约定，连亚召未在2017年7月12日前向曾鸿华、蔡泽生出示过任何居住证证件，这一情形足以让曾鸿华、蔡泽生判断该协议己自动作废。协议既已自动作废，对各方当事人都没有约束力。同时，审批通过按揭的单证系案外人黄娜娜，非连亚召本人。假设作为丙方的联胜公司解押转审贷成功，曾鸿华、蔡泽生至今从未根据该约定实际收到连亚召支付的款项50万元（含定金）。这些，都足体现若真有违约，也是连亚召出现了违约状况，应该由连亚召承担违约责任。二、本案中，根据本案涉案协议已自动失效的事实，连亚召提出解除《房产买卖协议》的诉请，曾鸿华、蔡泽生认为连亚召是多此一举，但基于连亚召主动提出，曾鸿华、蔡泽生认为该协议无履行必要，同意解除。但涉案协议在未解除前已经失效，曾鸿华、蔡泽生对于失效或解除协议的行为不应负责。三、曾鸿华、蔡泽生没有违约，造成房屋不能过户的原因系因目前房屋被晋江法院冻结。按照《房产买卖协议》第1条载明的内容，曾鸿华、蔡泽生对房屋状况的介绍是清楚的，连亚召作为“乙方”是表示理解并愿意接受的。该协议第7条同时约定：“甲方保证上述房屋权属清楚。……，如果因债权债务产生纠纷的，系由甲方自行处理”。由此可见，按协议约定，双方是允许曾鸿华、蔡泽生存在其他债权债务纠纷的，本案不是曾鸿华、蔡泽生“不履行协议”，而是“不能履行协议”，能否履行协议得等曾鸿华、蔡泽生的其他债权债务纠纷处理完后，才能继续下一步。当然由于协议己自动失效，曾鸿华、蔡泽生下一步如何处理已和连亚召没有关系。四、定金合同履行的前提是“实际交付”，但本案连亚召是将100000元实际支付给了联胜公司，非交给曾鸿华、蔡泽生。至于协议约定由连亚召支付的中介费与代办手续费，与曾鸿华、蔡泽生无关。作为中介方的联胜公司没有依据继续收取中介费，应该由连亚召与联胜公司自己解决。 联胜公司述称，当时写免责条款就是为了保证客户在约定时间内拿到居住证，避免造成不必要的一些违约责任。三方去银行办理贷款时，连亚召的妻子黄娜娜已经拿到居住证了，合同应是有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年6月12日，曾鸿华、蔡泽生作为甲方、连亚召作为乙方、联胜公司作为丙方，签订了一份《房产买卖协议》，约定连亚召向曾鸿华、蔡泽生购买址在丰泽区的房产，成交价1318000元；协议签订日，连亚召支付定金100000元，定金先交由联胜公司保管；签订本协议时，甲乙双方应各向联胜公司支付中介费19770元，同时乙方还应支付代办费2500元；甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权单方面终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任；等等。协议第二十条补充约定，乙方保证30日内办理出居住证，若因政策原因无法办理出证件，此协议作废，乙方应于不动产解押当日向甲方支付人民币50万元（含定金）。协议签订当日，连亚召支付100000元定金给曾鸿华、蔡泽生，由曾鸿华出具《定金收条》及《代收条》，确认该笔款项由联胜公司代管；连亚召同时向联胜公司支付了中介费、代办费计17500元。上述房产曾鸿华、蔡泽生于2012年1月11日办理产权证。另连亚召与黄娜娜系夫妻，二人均系外地户籍，黄娜娜虽未列明在协议首部的乙方一栏，但在协议乙方签章处签名。黄娜娜于2015年10月21日在晋江市公安局办理了居住证，又于2017年6月15日在安溪县公安局办理了居住证。结合联胜公司的陈述，可证明连亚召在约定的期限内，提供了黄娜娜的居住证。再查，本案房产至今未办理解押手续，案涉房产于2017年1月23日被晋江市人民法院首封查封。 本院认为，连亚召与曾鸿华、蔡泽生签订的《房产买卖协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。鉴于泉州地区2017年4月出台了房产限购政策，双方协议补充约定连亚召需在30日内取得居住证，否则协议作废。该款约定的目的，在于确认连亚召按照政策规定符合购买案涉房屋条件，而连亚召在约定的期限内提交了其妻子黄娜娜的新旧居住证，证明连亚召夫妻符合政策规定的购买房屋的条件，因此，本案合同并不属于双方约定的应作废的情形。合同签订后，曾鸿华、蔡泽生迟迟未能办理房产解押手续，且案涉房产于2017年1月23日被晋江市人民法院首封查封，曾鸿华、蔡泽生迟延履行及因房产被查封实际无法依约履行，其违约行为致使合同目的无法实现，连亚召请求解除合同，本院予以支持。由于曾鸿华、蔡泽生违约不履行合同义务，因此，连亚召请求其二人双倍返还定金，本院予以支持。同时，定金系由联胜公司代管，且庭审中联胜公司同意如需返还定金，愿意直接返还给连亚召，故对于其中的定金100000元，可由连胜公司直接返还给连亚召。对于连亚召支付的中介费、代办费，属于因曾鸿华、蔡泽生违约产生的损失，曾鸿华、蔡泽生应予赔偿，但虽然合同约定中介费、代办费分别为19770元、2500元，联胜公司同意并且实际收取连亚召的中介费、代办费为17500元，故赔偿的金额应以实际产生的损失17500元认定。曾鸿华、蔡泽生辩称，合同约定案涉房产如因债权债务产生纠纷，由曾鸿华、蔡泽生自行处理，并据此认为其并非不履行协议，而是不能履行协议。该款约定的目的，即在于曾鸿华、蔡泽生保证案涉房屋权属清晰，且属于可以履行的状态，故对于其二人的该项辩解，本院不予采纳。曾鸿华、蔡泽生还辩称定金并非其收取，但根据合同约定，联胜公司为代管方，曾鸿华、蔡泽生也出具了《定金收条》，故交由联胜公司代管，可认定为已向曾鸿华、蔡泽生支付了定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除连亚召与曾鸿华、蔡泽生于2017年6月12日签订的《房产买卖协议》； 二、曾鸿华、蔡泽生于本判决生效之日起十日内双倍返还连亚召定金200000元（其中100000元由泉州市联胜房地产代理有限公司直接返还给连亚召），并赔偿连亚召支出的中介费、代办费17500元； 三、驳回连亚召的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17762元，减半收取8881元，由连亚召负担12元，曾鸿华、蔡泽生负担8869元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇一八年六月五日 书记员  郑若湄 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。