四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0182民初4430号 原告：王家海，男，藏族，1978年4月14日出生，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：李德平，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：杨华燕，女，藏族，1974年10月6日出生，住四川省小金县。 委托诉讼代理人：李庶民，四川海德律师事务所律师。 被告：四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司。住所地：四川省广汉市南昌路一段25号。 法定代表人：李调友。 本院立案执行申请执行人王家海与被执行人四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司（以下简称：城南公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年11月6日作出（2015）彭州执字第1025-2号执行裁定书，裁定对登记在城南公司名下位于彭州市×街×号×栋×单元×楼×号房屋予以查封。杨华燕提出执行异议，本院于2017年11月14日作出（2017）川0182执异41号执行裁定，中止对位于彭州市×街×号×栋×单元×楼×号房屋（以下简称：涉案房屋）的执行。王家海不服，在法定期限内以杨华燕和城南公司为被告，向本院提出申请执行人执行异议之诉，本院于2017年11月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告王家海的委托诉讼代理人李德平、被告杨华燕的委托诉讼代理人李庶民到庭参加诉讼，被告城南公司经本院送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示、合议庭组成人员通知书和开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王家海向本院提出诉讼请求：判令准许对登记在城南公司名下位于彭州市×街×号×栋×单元×楼×号房屋的执行。事实与理由：1、原告在杨华燕之前购买了案涉房屋，并经人民法院生效法律文书确认。根据已经发生法律效力的（2015）彭州民初字第884号民事调解书内容，原告与城南公司于2014年5月7日签订的《商品房屋买卖合同》尚未解除，原告对案涉房屋的占有系合法占有，案涉房屋在该合同解除前，不可能再有新的备案登记和预告登记。2、杨华燕提供的手续显示购房款系“抵偿借款”，但二被告间未发生过真实的借款关系，不能证明杨华燕支付了案涉房屋的购房款。3、杨华燕与城南公司签订的《商品房买卖合同》所约定的交易价格明显低于市场价，属典型的以不合理低价转让财产，侵犯了原告的公平受偿权，应予撤销。故请求支持原告的诉讼请求。 杨华燕答辩称，杨华燕作为案涉房屋的预告登记权人对案涉房屋享有物权上的期待权，（2017）川0182执异41号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。 城南公司未到庭，未作答辩，但在送达回证处注明：“王家海这五人所起诉的房子，是前期韩勇他们已经备案给了韩勇指定的人员，权属是韩勇指定人员的。王家海他们的今后另行解决，与韩勇指定人员备案的房子无关。” 王家海为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、原、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体适格； 2、（2015）彭州民出资第884号民事调解书1份，证明案涉房屋系由自己购买并交纳全部房款，实际占有案涉房屋； 3、（2015）彭州执字第1025-2号执行裁定书、（2017）川0182执异41号执行裁定书，证明原告起诉符合法律规定； 4、彭州市人民法院2015年11月10日执行笔录1份、委托书1份、《商品房买卖合同》摘要，证明杨华燕不是合法取得案涉房屋备案手续的权利人； 5、物管费收据1份、办理自来水开户业务证明1份、购电卡1份，证明原告合法占有案涉房屋，后被杨华燕强行占有。 杨华燕为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、案涉房屋房产档案1份，证明杨华燕与城南公司于2015年9月29日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，并于2015年10月13日办理案涉房屋的预告登记，全部房款已经缴清； 2、房屋登记费收据1份，证明杨华燕于2015年9月29日缴纳房屋登记费320元； 3、《商品房买卖合同》1份，证明韩勇于2013年8月15日与城南公司签订合同，购买53套房屋； 4、物管费收据，证明杨华燕缴纳案涉房屋物管费，已实际占有案涉房屋的事实; 5、中国工商银行股份有限公司成都高新西部园区支行《借记卡账户历史明细清单》1份、《情况说明》1份、《借款担保合同》1份、《协议书》1份、《收条》1份，证明韩勇于2013年8月16日出借给城南公司10000000元，2015年9月29日城南公司以包括案涉房屋在内的39套房屋抵偿债务的事实。 城南公司未提交证据。 上述证据，经原、被告举证、质证，本院做如下认定：对原、被告均无异议的原告提交的证据1、2、3、证据4中的委托书，因具有证据的客观性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信；对原告提交的证据4中的执行笔录，经本院核对，确系本院在执行（2015）彭州执字第1025号案件中制作，但该笔录所载明内容，被调查人与城南公司关系并不确定，故对该证据，本院不予采信；对原告提交的证据5，杨华燕对证据的合法性、关联性提出异议，认为物管公司在收取物管费时不会审查缴费人身份，本院认为，物管公司在开具收费票据时载明了缴费人和对应房号，虽不能直接证明房屋在缴费时的占有状况，但结合自来水开户证明和电卡的持有状况，可以证明收据和自来水开户证明出具时房屋的占有状况，故对该证据，因具有证据真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信。对杨华燕出具的证据1，原告对其中的《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》、《收据》的合法性提出异议，认为上述证据系杨华燕与城南公司串通所形成，杨华燕并未真实支付购房款，不具有证据的合法性。本院认为，上述证据系杨华燕于彭州市房管局提取，系真实存在，对原告主张串通的意见，系原告主观推断，无证据予以证明，故对杨华燕出具的证据1，因具有证据真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信。对杨华燕提交的证据2、3，原告提出异议认为该证据系程序性文本，不能达到杨华燕的证明目的。本院认为，杨华燕提交上述证据系为证明杨华燕取得案涉房屋的过程，具有证据真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信。对杨华燕提交的证据4，根据本院对原告提交同类证据的意见，本院予以采信。对杨华燕提交的证据5，原告提出异议，认为韩勇系本案案外人，其与城南公司的债务与本案无关，协议也系韩勇与城南公司签订，与本案缺乏关联性，同时原告提出《担保借款合同》内容系流押条款，应属无效。本院认为，本案未追加韩勇为第三人系因韩勇在本案受理前已去世，但韩勇与城南公司的约定关系到本案中案涉房屋的变化过程，故上述证据与本案存在关联性。对于《担保借款合同》是否因存在流押条款无效，本院将继续予以审查，故对该证据，本院予以采信。 根据上述有效证据以及王家海与杨华燕当庭一致的陈述记录在卷，本院查明以下案件事实： 2013年8月15日，城南公司、城南公司法定代表人李调友与案外人韩勇签订《担保借款合同》，约定城南公司向韩勇借款1000万元，借款期限为2013年8月16日至2013年11月15日，合同未约定借款利息，但约定逾期还款违约金为“未还金额的万分之十五”。为担保该借款，城南公司以其开发的东顺苑53套商品房（建筑面积5006.09平方米）与韩勇另行签订《商品房买卖合同》。《担保借款合同》第六条载明：“如乙方发生不能按期归还借款的违约行为时，甲方可根据签订的《商品房买卖合同》购买以上约定商品房，购买单价按建筑面积每平方米2000元，总房款10012180元（即单价×建筑面积），以乙方未归还的借款本金、利息、违约金相冲抵，冲抵后不足部分由乙方继续偿还。”，《担保借款合同》第七条载明：“如乙方在约定期限内履行还款责任，在乙方履行完毕全部债务后，双方解除以上《商品房买卖合同》，甲方配合乙方办理合同备案撤销手续，产生的费用由乙方承担。（特别约定：乙方已充分认识到以上甲方购买单价明显低于《商品房买卖合同》载明的房屋单价，且明显低于市场价格，但这是乙方的真实意思表示，低于市场价格的损失，乙方自愿承担。”当日，城南公司与韩勇签订《商品房买卖合同》，约定购买东顺苑含案涉房屋在内的商品房共计53套，其中29套房屋约定单价为建筑面积4000元/平方米，24套房屋未约定价格，全部房屋总价20024360元。同日20时59分，城南公司将其中48套房屋备案在韩勇名下。2013年8月16日，韩勇通过银行转账，分两次向城南公司转款1000万元（每次500万元）。2014年5月7日，王家海与城南公司签订《商品房买卖合同》，约定以建筑面积每平方米3600元的价格购买案涉房屋，并于当日缴纳了全部购房款336636元。王家海随后占有该房屋，并于2014年10月1日缴纳了物管费用。2015年2月10日，王家海以城南公司已将案涉房屋出售给他人为由，向本院提出起诉，诉请：1、解除《商品房买卖合同》；2、城南公司赔偿王家海各项损失。该案经本院调解，王家海与城南公司达成调解协议：1、城南公司于2015年5月30日前将案涉房屋备案在王家海名下，并支付王家海违约金8000元；2、若城南公司逾期未将案涉房屋备案在王家海名下，则城南公司于2015年6月1日前退还王家海购房款336636元及物管费585.06元，并支付王家海以购房款336636元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，从2014年5月7日起计算至购房款退清之日止的利息；城南退清全部购房款之日，《商品房买卖合同》解除，王家海立即将案涉房屋退还给城南公司。案件审理过程中，韩勇未作为案件当事人参加诉讼。2015年6月1日，因城南公司未按照民事调解书履行义务，王家海向本院申请执行。2015年9月29日，韩勇与城南公司签订《协议书》，约定城南公司将东顺苑小区内38套房屋抵偿给韩勇，并将房屋备案到韩勇指定的人员名下，以偿还城南公司向韩勇借款的全部本金和利息。同日，杨华燕与城南公司签订《商品房买卖合同》，约定以建筑面积每平方米2718元的价格购买案涉房屋。城南公司向杨华燕出具编号为2005288的收据，载明收到杨华燕购房款254160元，收据备注“抵偿借款”。当日，杨华燕向韩勇出具委托书，委托韩勇办理案涉房屋的预购商品房预告登记证明。2015年10月13日，彭州市房地产产权监理所向杨华燕核发了案涉房屋的《房屋预告登记证明》（编号：彭房预字第0×××××9号），合同备案号为55447。杨华燕向东顺苑物管公司缴纳相应的物管费用。2015年11月6日，本院作出（2015）彭州执字第1025-2号执行裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。2017年11月3日，杨华燕以本院查封错误为由，向本院提出执行异议。经审查，本院于2017年11月14日作出（2017）川0182执异41号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。另查明：1、案涉房屋现由杨华燕占有；2、韩勇已于本案受理前去世；3、杨华燕与城南公司签订《商品房买卖合同》中2718元/平方米单价系以欠款本金1000万元分摊到38套房屋面积所确定。 本院认为，本案的争议在于杨华燕所主张的已办理登记的预告登记等否排除本院依照王家海之申请，对案涉房屋进行的执行行为。根据王家海与杨华燕当庭发表的意见，该争议可分为两个问题：1、执行异议之诉对真实的预告登记是否需进行实体审查；2、杨华燕所持预告登记是否具有排除执行之权能。本院将针对上述两个问题进行分析评判。 一、申请执行人执行异议之诉对预告登记是否需进行实体审查。该争点的产生系因为，杨华燕在法院采取执行控制措施前已取得案涉房屋预告登记的事实已经确认，杨华燕提出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，杨华燕在具有预告登记的情况下，人民法院不应再对案涉房屋进行执行，执行异议之诉的审理范围不应扩大至实体方面。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七之规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，可以向法院提起诉讼，又根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十三条之规定，法院应当就案外人排除强制执行的权益进行审理，而对于执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，法院对执行异议系针对异议本身进行审查，就审理和审查的区别，本院认为，如执行异议之诉与执行异议以相同的程度进行审理，则执行异议之诉与执行异议并无实质上的区别。同时考虑到需要对排除强制执行的权益进行确定，而权益系指权利所指向、所保护的利益，即权益为权利的核心，如要对权益进行审理，则应当对权利本身进行实体性和全面性的审理，此亦为执行异议之诉设置的根本目的。因此，本案应对案涉房屋的预告登记进行全面实体审理。 二、杨华燕所持预告登记是否具有排除执行之权能。根据《担保借款合同》约定，基于城南公司向韩勇借款1000万元，城南公司与韩勇订立了以包括案涉房屋在内的53套房屋为标的的《商品房买卖合同》，该合同中约定的房屋单价为4000元/平方米，但根据《担保借款合同》第六条约定，实际房款为每平方米2000元，目的在于使总房款与韩勇借款本金金额相符。借款逾期后，韩勇与城南公司签订《协议书》，根据《协议书》第一条约定，系将包括案涉房屋在内的38套房屋抵偿给韩勇，并按照韩勇提供的清单，由城南公司备案至韩勇指定的人员名下。因此，城南公司将包括案涉房屋在内的38套房屋备案至杨华燕等人名下，以及与杨华燕签订《商品房买卖合同》并非基于城南公司与杨华燕的意思表示，而是因为用于担保借款的房屋数量发生变动，韩勇与成南公司对《担保借款合同》中担保内容和方式进行的变更，所基于的是城南公司与韩勇达成的一致意思表示。对于杨华燕与城南公司签订的《商品房买卖合同》约定单价与《担保借款合同》约定抵偿价格不一致的问题，经杨华燕当庭陈述，结合杨华燕提交的购房款收据备注内容，系根据韩勇借款本金1000万元分摊到38套房屋面积计算所得，其价格确定方式仍与《担保借款合同》取价方式一致，并未脱离《担保借款合同》的合同本意，亦印证该房屋系基于《担保借款合同》约定上对担保财产的调整。因此，城南公司与杨华燕签订的《商品房买卖合同》的真实目的系为韩勇对城南公司享有的1000万元债权提供担保，而非以转移所有权为目的，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不引起房屋权属的变动。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预告登记设立的目的是为了保障当事人基于签订买卖房屋或其他不动产物权的协议而实现物权，而本案中，杨华燕所签订的《商品房买卖合同》并非以取得案涉房屋的所有权为目的，故其依据《商品房买卖合同》办理的预告登记，不符合《中华人民共和国物权法》第二十条规定之情形，因此案涉房屋的预告登记不成立。另根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，现行司法解释对于在借款时签订买卖合同作为担保类案件的处理，对出借人以买卖合同关系主张权利的，其权利不应得到支持。根据已查明的事实，本案中杨华燕所签订的《商品房买卖合同》仅是韩勇对原签订的合同内容变更后所做相应调整，仍符合上述司法解释所规制之情形，因此杨华燕所签订的《商品房买卖合同》不产生房屋买卖的法律效果，而基于该合同所设立的预告登记，因缺乏设立的事实基础，亦不应产生所预设法律效果。综合上述两点理由，杨华燕所主张的预告登记不能阻却有其他合法权利的债权人基于生效法律文书申请强制执行。 综上所述，杨华燕对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其它实体权益。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项规定，判决如下： 准许执行彭州市×街×号×栋×单元×楼×号房屋。 本案受理费100元由被告杨华燕负担（此款已由原告王家海先行垫付，被告杨华燕于本判决生效之日起十日内支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  张振宇 审 判 员  何 倩 人民陪审员  罗宗艳 二〇一八年五月二十九日 书 记 员  张生容