福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初3935号 原告：福州凯城房地产有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路252号福州金百合大酒店1021，统一社会信用代码913501007356763788。 法定代表人：陈宜星，总经理。 委托诉讼代理人：曹卫、张月红，福建闽天律师事务所律师。 被告：陈锦云，女，1969年6月26日出生，汉族，住福州市马尾区。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路一号，统一社会信用代码91350100854415779Ｇ。 负责人：潘敏，行长。 委托诉讼代理人：林花、马睿，系公司员工。 原告福州凯城房地产有限公司（以下简称“凯城公司”）与被告陈锦云、第三人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称“工行鼓楼支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日作出（2015）台民初字第788号民事判决书，判决后原告凯城公司不服上诉，福州市中级人民法院于2017年1月10日作出（2016）闽01民终2045号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）台民初字第788号民事判决，发回重审。本院于2017年8月16日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭公开开庭进行了审理。本案审理期间，因中国工商银行股份有限公司福建省分行营业部于2017年5月12日对辖属部分支行机构进行调整，原第三人中国工商银行股份有限公司福州东街口支行的对外产生的权利、义务统一由中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行承接，故本院依法变更第三人为中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称“工行鼓楼支行”）。原告凯城公司的委托诉讼代理人张月红和第三人工行鼓楼支行的委托诉讼代理人林花、马睿到庭参加诉讼，被告陈锦云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯城公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陈锦云之间所签订的合同编号为200927600258《商品房买卖合同》，且被告需配合原告办理相关合同注销手续，由此产生的费用由被告承担；2、被告将位于福州市台江区（市机床厂内）xx花园xx室商品房按照合同约定腾空后完好退还给原告；3、被告向原告支付原告为被告向第三人代偿按揭贷款金额（暂计至2014年11月20日代偿金额为人民币16836.43元、同时按照约定被告应自银行扣收之日起按照银行同期利息向原告支付代垫金额的利息、暂计至2015年1月30日代偿金额的利息为人民币183.33元）；4、被告向原告支付违约金人民币150056.4元；5、解除原告、被告与工行东街口支行签订的《个人购房借款／担保合同》，并判令第三人配合解除xx室商品房之按揭抵押手续；6、对被告已付购房款、被告应付给原告的款项及银行剩余购房贷款进行结算；7、由被告承担本案的案件受理费用。诉讼中凯城公司变更诉讼请求3为“判决被告偿还原告向第三人代偿的贷款本息138346.36元及利息17922.21元（从原告代偿之日起按银行同期贷款利率暂计至2018年2月22日的利息为17922.21元，该日之后至被告实际还清原告代偿款之日止新发生的利息按银行同期贷款利率继续支付）”，后又以计算有误为由更正上述金额为“代偿的贷款本息144375.15元及利息18440.82元”。变更诉讼请求6为“判决被告配合原告办理商品房买卖合同注销手续及向原告交还讼争商品房后，原告有权结算被告已付购房款、被告应付给原告的款项及银行剩余购房贷款”。事实与理由：凯城公司于2009年11月30日与陈锦云签订《商品房买卖合同》，合同编号为200927600258，约定：陈锦云向凯城公司购买位于台江区（市机床厂内）xx号商品房，购房总价款为人民币1491425元，付款方式为银行商业贷款。双方在《商品房买卖合同》附件六的合同补充协议第七条约定：“……在出卖人承担担保责任期内，若因买受人未及时归还贷款本息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及违约金的，买受人应于出卖人通知之日起七日内到出卖人指定地点归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人还款之日期间的利息。买受人累计三期未偿还银行借款本息及相关费用的，出卖人有权单方面解除合同，买受人除支付合同注销费用外，并向出卖人支付购房合同总额百分之十的违约金。无论买受人是否已使用、出租、装修该商品房，买受人都应将该商品房完好退还出卖人，一切损失由买受人自行承担……”。2010年1月12日，陈锦云与工行东街口支行签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：借款金额为人民币1020000元，贷款期限20年，以其所购买的位于台江区商品房为抵押物，凯城公司作为该份合同的保证人，承担连带保证责任。如若保证人（陈锦云）未履行保证担保责任，保证人授权贷款人（工行东街口支行）从保证人（凯城公司）开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。凯城公司分别于2009年11月4日、2009年11月12日、2009年12月1日收到被告向其支付的购房首付款计人民币471425元。2010年2月27日，原告收到由工行东街口支行放款1020000元至凯城公司帐户（即陈锦云按揭贷款放款到位）。交房时陈锦云根据购房面积补差价款9139元，至此凯城公司出售讼争商品房共计收到陈锦云付款及第三人放款累计共人民币1500564元。2011年4月1日，凯城公司已向陈锦云交付了讼争商品房。陈锦云此前与工行东街口支行之间正常还贷，但自2014年8月起，陈锦云一直未向第三人偿还按揭贷款，导致工行东街口支行于2014年11月20日直接从凯城公司账户扣划了陈锦云2014年8月至2014年10月（连续三期）未还按揭款及欠息，计人民币16836.43元。据了解，陈锦云现已无按时向银行还款能力，目前断供现象仍在持续，工行东街口支行即将从凯城公司账户上再次扣划新的一期按揭还款及欠息，且该现象将长期持续直至凯城公司代被告向工行东街口支行完全履行全部还款义务，并由凯城公司先行承担欠息及违约金等责任。如放任这种情况继续下去，将给凯城公司造成进一步损失。陈锦云断供导致原告不断向工行东街口支行代偿的行为等于未能向凯城公司支付大部分购房款、凯城公司出售讼争商品房收取购房款目的无法全部实现，陈锦云未能全额付款（实质上陈锦云实际仅支付了小部分购房款），对凯城公司已构成根本性违约。陈锦云的行为已经违反了原被告之间《商品房买卖合同》关于解除合同的相关约定。为了维护凯城公司的合法权益，其于2015年2月向本院提起诉讼。诉讼过程中，工行东街口支行又陆续从凯城公司处扣划了按揭款本息，截至2016年7月29日，工行东街口支行共从凯城公司处扣划贷款本息合计138346.36元。根据上述《商品房买卖合同》附件六的合同补充协议第七条约定，被告应偿还原告代偿的贷款本息从2014年8月暂计至2016年7月29日共计138346.36元，该日之后新发生的代偿款按实际代偿金额继续计付；因陈锦云未偿还凯城公司代偿款发生的利息，从凯城公司代偿之日起按银行同期贷款利率暂计至2018年2月22日的利息为17922.21元，该日之后至被告实际还清原告代偿款之日止新发生的利息按银行同期贷款利率继续计付。请求法院判如所请。 陈锦云未作答辩。 工行鼓楼支行述称，2010年1月12日，陈锦云与工行东街口支行签订编号为【闽】字【营业部】行【东街口】支行【2010】年【一手房贷0037】号《个人购房借款／担保合同》，期限20年，按揭贷款人民币102万元，用于购买福州市台江区（市机床厂内）xx单元。该笔贷款由凯城公司提供阶段性连带责任保证。该笔贷款经抵押登记后，于2010年2月27日放款，2014年8月开始出现违约，工行东街口支行多次向陈锦云催收无效。自2010年2月27日放款至2014年9月21日、2016年4月29日陈锦云本人按揭还贷本息共计352197.97元，2014年11月20日至2016年3月30日、2016年5月31日至2016年7月29日所欠本息由凯城公司代为垫付，共计垫付本息144375.15元。2016年8月后，凯城公司不再垫付陈锦云所欠贷款本息。截止2018年5月30日尚欠贷款本金786309.87元，利息、复利55728.59元，合计842038.46元。工行东街口支行己于2016年3月22日向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，同年11月23日，法院作出（2016）闽0102民初2206号民事判决，工行东街口支行胜诉。目前案件仍在执行中。工行鼓楼支行认为,根据合同第五条5.1Ａ、第二十三条23.2规定，其依法合规发放该笔贷款，借款人有责任依据合同约定按时归还我行贷款，且保证人有责任依据合同规定承担相应的连带保证责任。对于凯城公司提出解除与陈锦云签订的《商品房买卖合同》，凯城公司须应限期归还贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。只有结清贷款本息后，工行鼓楼支行将配合凯城公司办理讼争房屋预告登记注销手续，但不承担相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈锦云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月30日，以凯城公司为出卖人，陈锦云为买受人，双方签订一份合同编号为200927600258的《商品房买卖合同》，合同约定：陈锦云向凯城公司购买位于台江区（市机床厂内）xx号商品房，购房总价款为人民币1491425元，付款方式为银行商业贷款。双方在《商品房买卖合同》附件六的合同补充协议第七条约定：“……在出卖人承担担保责任期内，若因买受人未及时归还贷款本息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及违约金的，买受人应于出卖人通知之日起七日内到出卖人指定地点归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人还款之日期间的利息。买受人累计三期未偿还银行借款本息及相关费用的，出卖人有权单方面解除合同，买受人除支付合同注销费用外，并向出卖人支付购房合同总额百分之十的违约金。无论买受人是否已使用、出租、装修该商品房，买受人都应将该商品房完好退还出卖人，一切损失由买受人自行承担……”。2010年1月12日，以陈锦云为借款人，工行东街口支行为贷款人，凯城公司为保证人，三方签订了一份《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：借款金额为人民币1020000元，贷款期限20年，以陈锦云所购买的位于台江区商品房为抵押物，凯城公司作为该份合同的保证人，承担连带保证责任。如若保证人（凯城公司）未履行保证担保责任，保证人授权贷款人（工行东街口支行）从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。凯城公司分别于2009年11月4日、2009年11月12日、2009年12月1日收到陈锦云向其支付的购房首付款计人民币471425元。2010年2月27日，凯城公司收到由工行东街口支行放款1020000元至凯城公司账户（即陈锦云按揭贷款放款到位）。2011年4月1日，凯城公司向陈锦云交付了上述商品房，交房时陈锦云根据购房面积补交了购房差价款9139元。2009年12月28日，陈锦云取得上述讼争屋的房屋预告登记证明（预告登记证明号：ＹＲ0959013）。 自2010年2月27日至2014年9月21日、2016年4月29日陈锦云按《个人购房借款/担保合同》约定履行还贷义务，还贷本息共计352197.97元。但自2014年8月起，陈锦云未向工行东街口支行偿还按揭贷款。工行东街口支行于2014年11月20日至2016年3月30日、2016年5月31日至2016年7月29日直接从凯城公司账户扣划了代陈锦云欠付本息144375.15元。至今陈锦云按揭还贷断供现象仍在持续，截止2018年5月30日尚欠贷款本金786309.87元，利息、复利55728.59元，合计842038.46元，凯城公司为此诉至本院。 另查，工行东街口支行于2016年3月22日将陈锦云、凯城公司以借款合同纠纷为由诉至福州市鼓楼区人民法院。2016年11月23日鼓楼区人民法院作出（2016）闽0102民初2206号民事判决书，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行与被告陈锦云、被告福州凯城房地产有限公司签署编号Ａ:［闽］字［营业部］行［东街口］支行2010年一手房贷0037号《个人购房借款／担保合同》；二、被告陈锦云于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行借款本金786309.87元及相应利息、罚息、复利9066.74元（利息、罚息、复利暂计至2016年10月27日，此后至全部款项还清之曰止的利息、罚息、复利依合同约定计付）；三、原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行有权以本案抵押物即被告陈锦云提供的坐落于福州市台江区（市机床厂内）xx单元房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告福州凯城房地产有限公司对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告福州凯城房地产有限公司在履行保证责任后，有权向被告陈锦云追偿。该判决已生效。 本院认为，凯城公司与陈锦云签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条之约定，如买受人累计三期未偿还银行借款本息及相关费用，则出卖人有权单方面解除买卖合同，现陈锦云自2014年8月起，未向工行东街口支行偿还按揭贷款，解除条件已经成就，凯城公司据此主张解除其与陈锦云签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”基于合同解除，凯城公司与陈锦云负有相互返还义务，因此凯城公司诉请陈锦云返还讼争房屋并配合其办理讼争房屋的合同备案的注销手续，本院予以支持，此外，鉴于本案讼争房屋已交付，陈锦云应将讼争房屋腾空交付给凯城公司。凯城公司亦应当向陈锦云返还购房款1500564元（1491425元+9139元）。凯城公司诉请陈锦云向其支付已代垫的按揭款项共计144375.15元及利息，因凯城公司代陈锦云向工行东街口支行清偿的贷款本息等费用已实际发生，且《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条亦有此约定，故本院对此予以支持。关于凯城公司诉请陈锦云支付违约金150056.4元，符合《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条约定之“并向出卖人支付购房合同总额百分之拾的违约金”，本院予以支持。凯城公司关于要求工行鼓楼支行解除案涉《个人购房借款/担保合同》的诉请，福州市鼓楼区人民法院已经依法作出生效判决，本案不再审理。现因陈锦云所欠工行鼓楼支行贷款尚未偿清，凯城公司亦就此承担连带担保责任，故凯城公司关于解除按揭抵押手续并结算相关费用的诉请，本院均不予支持。陈锦云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、福州凯城房地产有限公司与陈锦云于2009年11月30日所签订的合同编号为200927600258《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、陈锦云应于本判决生效之日起十日内协助福州凯城房地产有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案注销手续，由此产生的费用由陈锦云承担； 三、陈锦云应于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市台江区（市机床厂内）xx室单元房腾空返还给福州凯城房地产有限公司，同时福州凯城房地产有限公司向陈锦云返还已支付的上述房屋的购房款1500564元； 四、陈锦云应于本判决生效之日起十日内向福州凯城房地产有限公司偿还代偿按揭贷款144375.15元及利息（利息自银行扣款之日起至实际还款之日止，按照银行同期贷款利率计算）； 五、陈锦云应于本判决生效之日起十日内向福州凯城房地产有限公司支付违约金150056.4元； 六、驳回福州凯城房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18305元，由陈锦云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 群 人民陪审员  黄成贵 人民陪审员  曾美芳 二〇一八年六月二十五日 法官助理李洁淼 书记员黄金林 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。