北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初7763号原告：康朝，男，汉族，1986年3月1日出生，北京市东郊殡仪馆员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：侯正，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：许迪，北京市东友律师事务所律师。被告:北京蜂客资产管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛北街**院**楼**。法定代表人：陈龙，区域经理。委托诉讼代理人：郭晓锋，男，北京蜂客资产管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王堃，男，北京蜂客资产管理有限公司员工。原告康朝与被告北京蜂客资产管理有限公司（以下简称：蜂客资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告康朝的委托诉讼代理人侯正、许迪到庭参加了诉讼，被告蜂客资产公司经本院合法传唤缺席庭审，本案依法缺席审理。本案现已审理完毕。原告康朝向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除康朝与蜂客资产公司于2017年11月8日签订的《北京市房屋委托管理合同》及其附件；2.判令蜂客资产公司腾退并返还位于北京市大兴区三羊北里2号楼2单元802室的房屋；3、判令蜂客资产公司向康朝支付自2018年2月9日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（以双方约定的房租为计算依据）；4、判令蜂客资产公司支付违约金15400元；5、判决蜂客资产公司承担本案所有诉讼费用。后康朝撤回第二项诉讼请求，将第三项诉讼请求明确如下：判令蜂客资产公司支付自2018年2月9日起至实际返还房屋之日止即2018年3月22日止的房屋占有使用费10523.47元。事实和理由：2017年11月8日，双方签订了《北京市房屋委托管理合同》及附件。约定康朝委托蜂客资产公司对位于北京市大兴区三羊北里2号楼2单元802室的房屋（以下简称“房屋”）进行出租及经营管理，期限为2017年11月9日至2020年11月8日。第一年月收益为7700元／月，蜂客资产公司自2017年11月9日起每2个月向康朝支付一次房屋收益。但自2018年2月9日起，蜂客资产公司拒绝再向康朝支付房屋收益，并继续占有使用房屋。经康朝多次催告，蜂客资产公司仍以各种理由拒绝支付房屋收益，给康朝造成了严重的经济损失。康朝认为，蜂客资产公司的行为已构成严重违约。现康朝为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告蜂客资产公司未出庭抗辩。本院庭前问话阶段蜂客资产公司辩称：同意解除双方的合同关系，认可确实欠付康朝租金，当时考虑到还有租户，所以康朝提出解除合同之后，蜂客资产公司没有同意，租金也没敢支付康朝。同意解除房屋委托管理合同及附件，涉案房屋康朝实际已经收回了，欠付的租金同意支付，但是不同意支付违约金；因为涉案房屋蜂客资产公司进行了装修，增加了家具家电；据蜂客资产公司所知，2018年3月13日，涉案房屋的租客搬走了，租客搬走之后，蜂客资产公司没有跟康朝沟通交割过房屋，因为康朝不跟我方谈。2018年3月13日，康朝将涉案房屋锁了，租客进不去了，所以租客要搬走。租客和康朝联系，后来又开了锁，所以租客才能搬走。原告康朝围绕诉讼请求依法提交了证据。庭前问话阶段蜂客资产公司对康朝提交的不动产权证书、《房屋委托管理合同》和《补充条款》、交通银行零售客户交易清单、通话录音及相应文字的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。庭审中康朝提交了现场照片及视频，证明涉案房屋中已没有蜂客资产公司物品，该照片及视频系本院指定原、被告双方前往涉案房屋现场勘验过程中形成，蜂客资产公司未出庭质证，本院对照片及视频的真实性予以确认。经审理查明:2017年11月8日，康朝（甲方）与蜂客资产公司（乙方）签署了《房屋委托管理合同》（以下简称《合同》）,约定就甲方委托乙方对其房屋进行出租及经营管理有关事宜达成协议如下：1.1：房屋坐落于北京市大兴区三羊北里2号楼2单元802室，四室两厅两卫，建筑面积89.41平方米，装修状况为精装修，抵押状况为有抵押。1.2：房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号为110XXXXXXXX。2.1：产权人基本信息为：康朝，身份证号为×××。3.1：甲方授权乙方对房屋进行经营出租供他人居住，乙方支付甲方相应收益。3.2：委托期限：本协议自2017年11月9日起至2020年11月8日止，共计3年，若甲方晚于本协议约定的交付日期将房屋交付乙方，则委托期限应顺延相应天数。3.3：交付日期：甲方应当在本合同约定的交付日，即2017年11月9日交付房屋，双方应当签署《房屋交割清单（甲方交房）》（见附件一），视为双方对房屋进行有效交付及对交付状态的确认。（实际起租日期为：2017年11月9日起至2020年11月8日止）。第4条收益及结算：4.1：甲方收益：4.1.1第一年月收益7700元；第二年月收益7700元；第三年月收益8000元。4.1.2因对房屋进行装修、改造、维护、寻找客户、客户更换空档期等原因会导致房屋有一定的空置期，甲方同意给予乙方2个月的房屋免租期，在此期间不取得收益，具体根据4.1.4约定的时间和标准一次性扣除。4.1.3扣除房屋免租期收益，甲方应得收益共265400元，付款方式为季付，乙方将相应款项转入甲方的指定账户。4.1.3具体支付日期、支付标准及支付金额如下：第一次支付日期为2017年11月9日，支付标准为2个月，免租扣除金额7700元，本期应支付金额为15100元；第二次支付日期为2018年2月9日，支付标准为2个月，免租扣除金额7700元，本期应支付金额为15400元；第三次支付日期为2018年5月9日，支付标准为3个月，本期应支付金额为23100元；第四次支付日期为2018年8月9日，支付标准为3个月，本期应支付金额为23100元等，其后支付日期均为每3个月支付，当次支付金额均为23100元，等。4.3：方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按4.1.4约定的标准和方式向甲方支付相应款项。第5条房屋的装修、改造及维护：5.1.1甲方同意乙方对房屋进行必要的装修、改造以及不定期对房屋进行一定程度的翻新但不得破坏房屋的承重结构。同时，甲方将配合乙方办理装修、改造所需的相应手续、审批、许可或文件。甲方认可并接受乙方对房屋装修、改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由单方面解除合同。5.1.2乙方在装修、改造期间，为房屋购置的新设备、设施或用具，其所有权归乙方。非因乙方原因造成的该新设备、设施或用具毁损的，乙方有权获得相应赔偿。合同解除或终止，乙方应将该新设备、设施或用具交由甲方代为处置，甲方应向乙方支付折旧费（参见8.1.1（2）的计算方式），乙方应保证合同终止时该新设备、设施或用具处于正常使用状态。5.1.3鉴于乙方合作的装修配置供应商在费用结算、票据开具方面的实际情况，乙方无法为本协议项下房屋的装修、改造及新配置设备、设施或用具等提供单独票据，甲方同意本协议第5条涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。第6条双方权利义务：6.1甲方权利义务：6.1.1甲方授权乙方代表甲方对房屋进行出租和运营管理，签署与房屋有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；处理受托期间发生的纠纷（包括但不限于与房屋使用人开展洽商或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），但非因乙方或房屋使用人的原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷，则由甲方自行处理。6.1.2甲方承诺对房屋拥有完整且合法有效的所有权，或对房屋拥有完整且合法有效的使用权和处分权，并有义务及时缴纳应当由甲方承担的与房屋有关的所有费用，保证在整个受托期间内房屋能够正常使用，且不受任何第三方干涉、干扰。如房屋已设定抵押，甲方应保证在本合同履行期限内，抵押权人不得对房屋主张任何致使乙方或房屋使用人对房屋的实际占有、使用产生影响的权利等。6.2乙方权利义务：6.2.1乙方有义务按时足额向甲方支付合同约定的相应收益。6.2.2乙方承诺妥善经营管理房屋，因乙方重大过错致使房屋毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。6.2.3乙方签署、交付、履行本合同不应当侵犯任何第三方的权益，且乙方不占用甲方在房屋上的入学名额。第7条合同的解除与终止：7.1经协商一致，甲、乙双方可以解除本合同。7.2甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（1）未经乙方书面同意，延迟交付房屋达5日的；（2）交付的房屋不符合合同约定、隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方对房屋进行经营管理或第三方正常使用房屋的重大事件（包括但不限于房屋内发生过非正常死亡事件等）的；（3）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对房屋进行经营管理或房屋使用人正常使用的；（4）未经乙方书面同意，擅自将房屋委托给第三方管理或者擅自处分房屋的；（5）其他可能妨碍或影响乙方对房屋进行经营管理或第三方正常使用房屋的情形。7.3乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（1）无正当理由，未按约定支付甲方应得收益达5日的；（2）未经甲方书面同意，擅自将房屋委托给第三方租赁管理机构的；（3）明知房屋使用人在房屋内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。7.5本合同届满日前12个月，双方应协商续约事宜。双方均同意续约，则另行签署协议。如双方不续约，则合同期限届满后，甲方给予乙方3日的免费腾退期。如因客观原因不能如期腾退房屋，甲方同意另行给予乙方不超过1个月的腾退期，但乙方应当支付房屋占用费。房屋占用费＝实际占用日×上月度甲方平均日收益。7.6合同终止后，乙方应向甲方退还房屋。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设备、设施或用具替换前的甲方相应设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。乙方为房屋安装智能锁的，返还房屋时仅需向甲方提供智能锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续。双方应当签署《房屋交割清单（乙方退房）》（见附件二），视为双方对房屋进行有效退还及对退房状态的确认。如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存日之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失，由甲方自行承担。第8条违约责任：8.1甲方违约责任：8.1.1甲方违反本合同7．2约定导致乙方单方解除合同，应至少提前30日书面通知乙方，并应向乙方支付等额于双倍月收益标准（合同解除前最后一个月的整月收益）的违约金，且应赔偿乙方相应损失，包括但不限于如下赔付项目（1）装修损失费。（2）新配置设备、设施或用具损失费。（3）乙方向房屋使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同而导致的乙方向房屋使用人支付的违约金以及赔偿金。（4）宽带损失费。8.2乙方违约责任:乙方违反本合同7．3约定导致甲方单方解除合同，应向甲方支付等额于双倍月收益标准（合同解除前最后一个月的整月收益）的违约金，并赔偿甲方相应损失。《合同》另约定了其他条款，尾部有康朝签字及蜂客资产公司合同专用章。《合同》附件一《房屋交割清单》载明了康朝向蜂客资产公司交付房屋时房屋内原有的家电、家具、水电及其他情况，《房屋交割清单》的签署日期为2017年11月8日。合同另约定了《补充条款》。《合同》签署后，康朝向蜂客资产公司交付了涉案房屋。蜂客资产公司向康朝支付了首期租金15100元。双方合同约定第二次支付租金的日期为2018年2月9日，至本案审理期间，蜂客资产公司认可尚未支付第二次租金。2018年3月15日，康朝与蜂客资产公司员工张博电话商讨解除合同关系及违约事宜，康朝曾提及涉案房屋已锁、租客已腾空房屋、双方确认合同终止等事项。庭审中，双方一致认可合同关系的终止时间为2018年3月15日。就房屋交还日期，双方存在争议，康朝称涉案房屋于2018年3月22日才腾退完毕，康朝更换了房屋钥匙，实际收回涉案房屋。蜂客资产公司称2018年3月13日房屋租客搬走后未再进入过涉案房屋，但双方未办理房屋交割手续。本案审理期间，蜂客资产公司称为涉案房屋进行了刷墙装修，康朝称蜂客资产公司仅在房屋内增加了一处石膏隔断；关于涉案房屋内是否尚存有蜂客资产公司所有的物品问题，康朝称涉案房屋内没有蜂客资产公司留存的物品，蜂客资产公司称添加了5台电脑桌、床笠、3个窗帘、衣柜、洗衣机、床，但蜂客资产公司庭审中均未提交证据。为查明涉案房屋内是否留存蜂客资产公司留存物品，本院要求双方当事人于2018年5月27日到涉案房屋现场进行勘验，蜂客资产公司收到本院通知后未到现场进行查看，康朝提供了现场查看的照片及视频证明涉案房屋内没有蜂客资产公司庭审中所述添置家具家电。另，原告康朝以委托合同纠纷为由诉至本院，本院经审查认为双方签署的《合同》实为房屋租赁，就康朝委托蜂客资产公司将涉案房屋出租的行为，应实为同意蜂客资产公司将房屋转租给第三人，本院依法将案由变更为房屋租赁合同纠纷。上述事实，有当事人提交的证据和庭审笔录在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。康朝与蜂客资产公司签订的《合同》及附件、《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因蜂客资产公司自2018年2月9日后未再支付租金，根据合同约定，康朝有权解除合同。庭审中，双方一致确认合同解除的时间为2018年3月15日，本院不持异议，依法确认双方解除合同的时间为2018年3月15日。对于合同解除前的租金，蜂客资产公司应依约支付。根据康朝提供的电话录音可以分析，实际承租人在2018年3月15日双方通话之前之前已搬离涉案房屋且涉案房屋已更换钥匙，实际由康朝占有控制，故本院对康朝称直至2018年3月22日才更换钥匙实际收回房屋的诉称意见不予采纳。据此，蜂客资产公司应支付自2018年2月9日至2018年3月15日止占用房屋的房屋租金，计算期间为1个月零7天，按每月7700元的标准，蜂客资产公司应支付的租金为9438.7元。就康朝要求蜂客资产公司支付违约金一节，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。蜂客资产公司庭审中称康朝在2018年2月9日之前单方提出解除合同的抗辩意见其未提交证据予以证明，康朝亦不予认可，称首次提出解除合同的时间为2018年2月24日，故对蜂客资产公司的该项抗辩意见本院不予采纳。根据庭审查明事实，合同解除的原因系蜂客资产公司未依约向康朝交付租金，蜂客资产公司存在违约行为，其理应按照双方合同约定向康朝支付双倍月收益标准的违约金，故，本院对康朝要求蜂客资产公司支付15400元违约金的诉讼请求予以支持。就合同解除后涉案房屋内是否尚存有蜂客资产公司物品需返还一节，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。蜂客资产公司未提供证据证明为涉案房屋添置了家具家电等物品，经本院释明，蜂客资产公司亦未到涉案房屋现场进行指认，故本院对蜂客资产公司称涉案房屋内尚存有其所有的家具家电的意见不予采信，本案中亦不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》》第六条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《民事诉讼法》第一百四十四条之定，缺席判决如下：一、确认原告康朝与被告北京蜂客资产管理有限公司于二〇一七年十一月八日签署的《房屋委托管理合同》于二〇一八年三月十五日解除；二、被告北京蜂客资产管理有限公司本判决生效后十日内支付原告康朝租金9438.7元；三、被告北京蜂客资产管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告康朝违约金15400元；四、驳回原告康朝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5282元，由原告康朝负担50元（已交纳）；由被告被告北京蜂客资产管理有限公司负担5232元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  成桂钦人民陪审员  解春燕人民陪审员  耿 剑二〇一八年六月二十九日书 记 员  赵家璐