辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽01民终3397号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行，住所地：沈阳市苏家屯区。 负责人：胡亚楠，该行行长。 委托诉讼代理人：李辛安、朱广森，该行员工。 被上诉人（原审被告）：王喜玲，女，1971年11月4日出生，户籍地沈阳市苏家屯区。 被上诉人（原审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区。 法定代表人：马军，该公司总裁。 委托诉讼代理人：刘永强，该公司法务。 上诉人中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行（以下简称工商银行苏家屯支行）因与被上诉人王喜玲、沈阳奥园新城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2017）辽0111民初3988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人工商银行苏家屯支行上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：根据《个人购房借款/担保合同》关于阶段性连带责任保证约定，案涉房屋抵押预告登记于2013年3月19日，以后一直未办理房屋产权证进而转为正式抵押登记，因此被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司的保证责任不应免除，保证人应对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任，一审案件受理费也应由二被告共同承担，请求二审予以纠正。 被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司辩称，案涉房屋2015年即具备了办理产权证的条件，2016年8月8日王喜玲领走了办理产权证的全部材料，但王喜玲一直未办理，相应法律后果应由其承担。并且同一债务既有保证又有物的担保的，保证人应对物的担保以外的债权承担担保责任。 被上诉人王喜玲未提交答辩意见。 原审原告工商银行苏家屯支行向一审法院起诉请求：1、王喜玲偿还贷款本金及利息415,745.57元及以后产生的利息罚息等费用，直到全部结清；2、判令沈阳奥园新城置业有限公司承担连带保证责任；3、工商银行苏家屯支行对抵押房产享有优先受偿权；4、诉讼费用由王喜玲、沈阳奥园新城置业有限公司承担。事实和理由：2013年3月20日，王喜玲以其购买的房产（沈阳市苏家屯区金钱松东路X号，面积131.56平方米）做抵押，在我行办理按揭贷款44万元，期限300个月，即2013年3月20日起，2038年3月20日止，以等额本息方式每月偿付贷款。抵押的房产购置总价636,000元，王喜玲已经先行交纳首付款196,000元给开发商，并且办理房产预告登记证。2016年10月，王喜玲开始拖欠按揭贷款，截止2017年3月，欠按揭贷款本金及利息合计415,745.57元，根据借款合同的约定，借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息，可宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及求他费用。 一审法院认定事实：1.个人借款及担保合同，证明王喜玲把涉案房屋作为抵押，沈阳奥园新城置业有限公司作为担保人，向工商银行苏家屯支行处贷款，该证据客观真实，一审予以确认；2.借款凭证，证明工商银行苏家屯支行按规定时间将款项发放，该证据客观真实，一审予以确认；3.初始房屋预告登记的手续，证明案涉房屋已经在沈阳房产管理部门办理了房屋预告登记，该证据客观真实，本案予以确认；王喜玲还款明细，证明截止2017年2月21日王喜玲开始拖欠贷款，该证据客观真实，本案予以确认。沈阳奥园新城置业有限公司出示钥匙资料签收表，证明王喜玲所购房屋已于2013年9月5日交付，该证据客观真实，本案予以确认；沈阳奥园新城置业有限公司出示房产资料移交业主签收单，证明2016年8月18日王喜玲从该公司领取了办理所有权证相关资料，并承诺在一周内自行办理，该证据客观真实，本案予以确认。 一审法院认为,本案的争议焦点：一、王喜玲是否应偿还贷款本金及利息的问题；二、沈阳奥园新城置业有限公司是否应承担连带保证责任的问题；三、工商银行苏家屯支行对抵押房产是否拥有优先受偿权的问题。关于争议焦点一，合法的借贷关系受法律保护，工商银行苏家屯支行与王喜玲之间的借款合同是在平等、自愿的基础上达成的，合法有效，王喜玲未按约定偿还贷款，属于违约行为，应承担违约责任。现工商银行苏家屯支行要求偿还贷款本金408,155.36元及以后产生的利息罚息等其他费用，一审予以支持。关于争议焦点二，本案当事人签订的《个人购房担保合同》第十条中第10.2阶段性连带责任保证A款约定：“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，及第五十三条约定：“保证人承担保证责任范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，本案中，案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记时间为2013年3月19日，故工商银行苏家屯支行要求沈阳奥园新城置业有限公司承担连带责任的诉讼请求不符合合同约定，一审不予支持。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”本案中，王喜玲以其位于沈阳市苏家屯区金钱松东路X号房屋为本次债务提供了抵押担保，办理了预购商品房抵押权预告登记，工商银行苏家屯支行对抵押的房产依法享有抵押权，其要求对抵押房产优先受偿的请求符合合同约定和法律规定，一审予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、王喜玲于本判决发生法律效力之日起7日内偿还中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行贷款本金408,155.36元及利息、罚息等费用（按本金408,155.36元，基数按照合同约定方式计算，时间自王喜玲未还款之日起至本判决确定的还款之日止）；二、王喜玲不履行上述第一项债务，中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行有权对抵押的坐落于沈阳市苏家屯区金钱松东路X号房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；三、驳回中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行的其他诉讼请求。案件受理费7,536元，由王喜玲负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司是否应承担保证责任的问题。根据案涉合同约定：“保证人承担保证责任范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，即沈阳奥园新城置业有限公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。现房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，并未超过保证期间，故工商银行苏家屯支行上诉主张沈阳奥园新城置业有限公司承担保证责任的请求，与法律和事实相符，应予支持。 另，关于涉案房屋抵押权是否成立，工商银行苏家屯支行是否享有优先受偿权的问题。本院认为，房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，工商银行苏家屯支行享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权。二审期间，本院对工商银行苏家屯支行予以释明，工商银行苏家屯支行明确在其事实主张矛盾的情况下，坚持上诉要求沈阳奥园新城置业有限公司承担保证责任，故二审对原审相关优先受偿权的认定，一并予以纠正。 综上所述，工商银行苏家屯支行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2017）辽0111民初3988号民事判决第一项； 二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2017）辽0111民初3988号民事判决第二、三项； 三、被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司对被上诉人王喜玲的上述给付内容承担连带保证责任;承担保证责任后的保证人，就其实际清偿部分有权向王喜玲追偿； 四、驳回上诉人中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行的其他诉讼请求。 一审案件受理费7,536元，由被上诉人王喜玲、沈阳奥园新城置业有限公司共同负担；二审案件受理费7,536元，由被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 杨 审判员 刘 波 审判员 邰越群 二〇一八年六月十四日 法官助理张加磊 书记员胡明明 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。