广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终5391号上诉人（原审被告）：陈志强，男，1962年10月31日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区浩然物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：韩春慧，董事长。委托诉讼代理人：黄敏章，女，汉族，1973年7月8日出生。原审被告：吴玉兰，女，1962年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人陈志强因与被上诉人佛山市顺德区浩然物业管理有限公司（以下简称浩然公司）、原审被告吴玉兰物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初20405号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人陈志强上诉请求：撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初20405号民事判决；改判陈志强无需向浩然公司支付管理费4264元和滞纳金1622.40元。事实和理由：浩然公司没有履行提供卫生清洁等物业管理义务，陈志强被迫自行保洁长达三年。浩然公司不仅称陈志强非小区业主，还实施了跟踪、恐吓、投毒、殴打以及在小区网站诋毁陈志强等侵权行为。被上诉人浩然公司答辩称，浩然公司每天均安排保洁人员对小区做好保洁工作，陈志强享有浩然公司所提供的清洁、安保等物业服务。浩然公司没有对陈志强实施恐吓等侵权行为。此外，吴玉兰在一审法院作出判决后，向浩然公司缴纳涉案管理费及滞纳金5800元，本案管理费已支付完毕。原审被告吴玉兰未提交答辩意见。浩然公司向一审法院起诉请求：一、陈志强、吴玉兰支付2014年8月至2017年12月的物业管理费4264元、滞纳金2433.6元，共计6697.6元；二、本案诉讼费由陈志强、吴玉兰承担。一审法院认定事实：陈志强、吴玉兰购买了佛山市顺德区，套内面积为117.5平方米，并于2002年办理了收楼手续，另外还购买了**花园的一个汽车位。2014年4月15日，浩然公司与顺德区勒流**花园第一届业主委员会签订了《物业管理服务合同》；2015年6月5日，浩然公司与顺德区勒流**花园第一届业主委员会签订了《**花园物业管理服务合同》；2017年6月27日，浩然公司与顺德区勒流**花园第二届业主委员会签订了《**花园物业管理服务合同》。上述三份物业管理服务合同均约定由浩然公司为*花园提供物业管理服务，浩然公司提供服务的受益人为**花园全体业主和物业使用人，**花园的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任；**花园不带电梯住宅的管理服务费收费标准为按套内面积计每月每平方米0.8元，有产权汽车位管理服务费按每个每月10元计算；住宅、车位、商铺不论是否使用均需按时缴费，每三个月计缴费一次，收费时间为每三个月缴费周期中的第二个月15日前；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，浩然公司可从逾期之日起按每月应交费用的3%计收滞纳金。上述三份物业管理服务合同签订后，浩然公司依约履行了提供物业服务的义务，陈志强于2014年6月11日交纳了2014年5月、6月、7月的物业管理费及车位管理服务费共312元。从2014年8月1日至2017年12月31日，陈志强、吴玉兰一直未支付物业服务费、车位管理服务费。陈志强、吴玉兰拖欠2014年8月1日至2017年12月31日的物业管理费及车位管理服务费共计4264元，浩然公司为此起诉至法院。一审法院认为，浩然公司与**花园业主委员会签订了物业管理服务合同，约定由浩然公司为陈志强、吴玉兰所有的物业提供物业管理服务，合法有效。虽然签订合同的主体并非陈志强、吴玉兰本人，但业主委员会经法定程序可履行职责，包括代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。《广东省物业管理条例》第十条规定，房屋的所有权人为业主。涉案房屋的所有权人为陈志强、吴玉兰，故陈志强、吴玉兰均为业主。陈志强、吴玉兰事实上已接受了浩然公司的物业服务，且陈志强也曾按照涉案合同约定的收费标准支付物业管理费及车位管理服务费，可见其对涉案的物业服务合同、提供物业服务的主体、物业服务收费标准等知情。陈志强、吴玉兰作为涉案房屋、车位的所有权人，在享受权利的同时亦应按合同履行给付物业管理费、车位管理服务费的义务。现陈志强、吴玉兰拖欠2014年8月1日至2017年12月31日的物业管理费及车位管理服务费共计4264元，浩然公司主张陈志强、吴玉兰支付上述费用，理据充分，一审法院予以支持。本案是物业管理服务合同关系，提供物业管理服务方的目的主要是为业主的物业管理提供服务，以收取一定的合理费用为对价，为约束业主能按时支付物业管理费用，以保证物管公司能正常运作，更好为业主服务，双方可以约定逾期支付物业管理服务费的违约金（滞纳金）。涉案合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，浩然公司可从逾期之日起按每月应交费用的3%计收滞纳金。庭审中，浩然公司的法定代表人明确本案的滞纳金以每个季度欠缴的款项为基数，从下一个季度首月1日开始按照每月3%计收。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，本案物业服务合同约定的滞纳金标准已超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，一审法院依法调整为按照月利率2%计算，以每个季度逾期支付的物业管理费及车位管理服务费为基数，从下一季度首月1日起按月利率2%的标准计付，计算至2017年12月31日为1622.4元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈志强、吴玉兰于判决发生法律效力之日起十日内向浩然公司支付2014年8月1日至2017年12月31日的物业管理费及车位管理服务费共计4264元；二、陈志强、吴玉兰于判决发生法律效力之日起十日内向浩然公司支付截至2017年12月31日的滞纳金1622.4元；三、驳回浩然公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由陈志强、吴玉兰负担并于判决发生法律效力之日起十日内向浩然公司支付。在二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为陈志强应否向浩然公司支付物业管理费及滞纳金。佛山市顺德区勒流**花园第二届业主委员会与浩然公司签订的《**花园物业管理服务合同》，对物业管理服务内容及服务质量均有明确约定，该合同约定适用于**花园全体业主。因物业管理的服务对象为全体业主，对物业管理服务质量的认定，应综合物业管理区域内房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理以及环境卫生、日常秩序等情况进行整体考量。陈志强作为**花园第三期23座605单元的业主，并无证据证明浩然公司提供的物业管理服务质量未达到约定目标或存在重大管理过失，亦无证据证明浩然公司未按上述服务合同约定提供物业管理服务。在浩然公司已提供了物业管理服务的情况下，陈志强拒绝支付物业管理费已构成违约，按照合同约定应补交所欠物业管理费并支付相应的滞纳金。对于陈志强认为浩然公司对其实施侵权行为的主张，不属本案审查范围，陈志强可另行主张权利，但不能以此为由拒绝支付物业管理费。综上，上诉人陈志强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费50元，由上诉人陈志强负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年六月二十二日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔