福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽08民终1001号 上诉人（原审被告）：福建省东方恒基房地产有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道龙凤花园****，统一社会信用代码91350822674020614U。 法定代表人：闵庆华，总经理。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢晓薇，福建宽达律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：张晓龙，男，1974年10月20日出生，汉族，住福建省永定区。 被上诉人（原审原告）：曾赛芸，女，1978年4月17日出生，汉族，住福建省永定区。 上诉人福建省东方恒基房地产有限公司（以下简称“东方恒基公司”）因与张晓龙、曾赛芸商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方恒基公司上诉请求：依法撤销龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初365号民事判决，改判驳回张晓龙、曾赛芸对东方恒基公司的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清，审理中对珑府小区项目的容积率、补交土地出让金等事项未查明清楚，导致本案事实认定错误，从而判决错误。上诉人于2014年10月22日已为被上诉人办妥《房屋所有权证》，根据附件六《补充协议》第八条约定，上诉人仅须完成项目资料整理及备案工作即履行合同约定的办证义务。一审法院认定上诉人须为被上诉人办妥《国有土地使用权证》，为此，上诉人曾在一审中提出本案未能办理《国有土地使用权证》，系政策原因及历史遗留问题等原因所致，同时因小区业主办理《房屋所有权证》时间有个别差异致亦会影响了《国有土地使用权证》办理的时间的理由，但一审法院未对该项事实与理由进行查明，导致上诉人提出的抗辩理由不能成立，明显有失公平，错误裁判。本案中，政策原因主要是国土局认为本项目因分期开发建设，暂时无法分割办证，故无法办理《国有土地使用权证》。历史遗留问题主要是本项目土地系受让而来，原无规划指标，容积率不确定，导致补交土地出让金缴纳主体、金额、时间不明确，影响了本项目的规划验收。因此，导致上诉人在本案中对被上诉人无法取得讼争房屋的固有土地使用权证无责任，也无过错。讼争的《商品房买卖合同》附件六的《补充协议》第七条约定“因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。”二、一审法院认定《商品房买卖合同》中约定“产权登记”系包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两证，系事实认定错误。不论是《商品房买卖合同》还是附件六《合同补充协议》，约定上诉人配合被上诉人办证的范围仅包含房屋所有权证，而不包含土地使用权证;且明确约定的是房屋所有权证书的取得时间，而非《土地使用权证书》的取得时间，故二审法院应当依法予以重新认定，并改判。三、一审法院认为附件六《合同补充协议》第八条，关于变更约定的办理房屋产权证书的时间，因其中各项资料整理完毕时间系由上诉人掌控，该约定属于减轻或免除上诉人的条款，故认定该条款无效，从而不认可双方约定的办理房屋产权证书的时间已变更。上诉人认为，一审法院认定错误，该条款并未免除上诉人应尽的办证义务，不应认定为为无效条款。四、即便认定上诉人违约，一审法院判决本案的违约金计算标准及违约金支付的截止时间也不能成立，二审法院应当依法改判。 张晓龙、曾赛芸辩称，东方恒基公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，理由如下：一、本案中《商品房买卖合同》第十四条中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。二、东方恒基公司已违约，依法应承担违约责任。三、江武清未能按照合同约定取得房屋权属证书，系因东方恒基公司的违法过错行为造成，东方恒基公司应承担不利后果，东方恒基公司不具有法定免责情形。 张晓龙、曾赛芸向一审法院起诉请求：判令东方恒基公司向吴万安、赖秀英支付从2016年7月28日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款668002元的0.01%计算的逾期办证违约金（其中暂计算至起诉之日的违约金为36072元）。 一审法院认定事实：东方恒基公司于2008年4月通过转让方式取得位于龙岩市永定区龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030地块的土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该地块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地、地下车库**以及整个项目的竣工规划条件核实工作已在2017年12月28日通过015年8月12日，张晓龙、曾赛芸与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201500568）一份，合同约定：张晓龙、曾赛芸以单价为每平方米建筑面积5815.29元，总购房款为658000元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的第3幢20层A2005号商品房，购房款首付138000元，余额520000元办理银行按揭；该商品房建筑面积为113.15平方米，其中套内建筑面积91.36平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.79平方米；东方恒基公司应当在2015年6月30日前将符合约定条件的商品房交付张晓龙、曾赛芸使用；双方在该合同第二十条约定：“房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件十一中另行约定。（三）……”。双方于签订《商品房买卖合同》（合同编号为201500568）的同时又签订的《补充协议》附件十一，其中，第七条约定：“按照《商品房买卖合同》第二十条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第二十条约定之处理方式补充如下：1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2.买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买受人承担。”；第十三条约定：“本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。……”。合同签订后，张晓龙、曾赛芸依约履行了支付总购房款658000元的义务。2016年4月27日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆第3幢20层A2005号商品房交付张晓龙、曾赛芸使用，张晓龙、曾赛芸当日向东方恒基公司缴付了房产证代办费、住宅专项维修资金、房产证产权登记费、房产证产权工本费、房产证产权图纸费、他项权利登记费、土地证登记费等费用。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。截至本案庭审之日，诉争房屋尚未办妥不动产证书。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，本区实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。东方恒基公司已于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园•名仕公馆（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。 一审法院认为，张晓龙、曾赛芸与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。张晓龙、曾赛芸已按合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，东方恒基公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，第二十条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。现张晓龙、曾赛芸要求东方恒基公司按每日0.01%计算的逾期办证违约金，符合合同约定，予以支持。东方恒基公司于2016年4月27日将商品房交付张晓龙、曾赛芸使用，按合同约定应于2016年7月27日前协助张晓龙、曾赛芸办妥房屋权属证书，但张晓龙、曾赛芸的商品房至今未办妥不动产权证书。张晓龙、曾赛芸请求东方恒基房公司从2016年7月28日起支付违约金，应予支持。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因政府相关部门与东方恒基公司对土地出让金的补缴方式及金额未能达成共识导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案《商品房买卖合同》第二十条第二款的第2项的约定向廖建全、吴玉兰承担逾期办证的违约责任。东方恒基公司以其对涉案商品房未按约办理不动产权证不存在过错为由，主张其不应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件十一是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件十一的第七条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该合同条款无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》二十条约定履行。东方恒基公司以《补充协议》已对《商品房买卖合同》所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更，其不存在逾期办证情形，张晓龙、曾赛芸提起诉讼的条件未成就的抗辩理由不成立，不予采纳。《补充协议》(附件十一)第七条第二项约定“买受人需积极配合出卖人办理产权登记事宜”，可以体现东方恒基公司应负办妥权属登记手续的义务，且东方恒基公司亦收取张晓龙、曾赛芸相应的办证费用，东方恒基公司以办理不动产权属证书是廖建全、吴玉兰的行为及其只要按时将初始登记所需资料报送登记机构便已完全适当地履行了合同义务为由抗辩逾期办证违约金不能计算至不动产权证办妥时止，与事实及合同约定不符，不予采纳。判决：福建省东方恒基房地产有限公司向张晓龙、曾赛芸支付从2016年7月28日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款658000元的0.01%计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起十日内给付）。如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701.8元，减半收取350.9元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，故对于一审判决查明的事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点主要在于：1.东方恒基公司是否应承担逾期办证的违约责任；2.一审判决违约金按买受人已付款的每日0.01%计算是否有误。对于以上争议焦点，本院分析认定如下： 关于东方恒基公司是否应承担逾期办证的违约责任的问题。本案中，东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因案外人政府相关部门的行政行为（对出让金的补缴方式及金额未能达成共识）导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案商品房买卖合同第十四条第一款的约定向买受人承担逾期办证的违约责任。 关于一审判决违约金按买受人已付款的每日0.01%计算是否有误的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。现东方恒基公司要求东方恒基公司按每日0.001%计算的逾期办证违约金，不符合合同约定，不予支持，逾期办证违约金应按每日0.01%计算。 综上所述，东方恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费701.8元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈日耀 审判员  许培清 审判员  詹跃忠 二〇一八年六月十九日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 -12-