广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初3019号原告：珠海市宏居物业代理有限公司，住所珠海市香洲银桦路****。法定代表人：姚泽锋，总经理。委托诉讼代理人：汪险峰，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤华，女，1984年9月1日出生，汉族，住珠，住珠海市香洲区司员工。被告：黄栋超，男，1989年5月14日出生，汉族，住广，住广东省珠海市香洲区div>委托诉讼代理人：陈杰，广东铭建律师事务所律师。被告：冯自豪，男，1981年11月12日出生，汉族，住珠，住珠海市香洲区div>原告珠海市宏居物业代理有限公司（以下简称珠海宏居物业）诉被告黄栋超、冯自豪居间合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海宏居物业委托诉讼代理人汪险峰、王凤华，被告黄栋超及委托诉讼代理人陈杰、被告冯自豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海宏居物业向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付佣金及违约金78400元；2.判令两被告连带向原告支付律师费16000元；3.判令两被告承担本案的全部诉讼费、保全费。事实和理由：2018年2月3日，原告与两被告签署《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》及《售房委托代理合同》。《售房委托代理合同》约定被告冯自豪将其所有位于珠海市香洲区银桦路688号41栋704房委托原告独家代理销售，被告冯自豪应向原告支付佣金10000元。同时三方签署《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》约定，涉案房屋总价1960000元，被告黄栋超向原告支付佣金35000元；第十三条明确约定，如卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方须按照总房款的各2%支付买卖双方全部佣金，并应支付经纪方追索佣金而产生的诉讼费、律师费等费用。上述合同签署以后，两被告办理过户手续，但却未按照经纪合同约定支付相应的佣金给原告，两被告严重违反合同之约定买卖条款，应按照经纪合同约定的违约条款，连带向原告支付总房款4%的佣金及违约金。原告为两被告成交涉案房屋付出大量精力和时间，在签订三方合同后办理按揭过程中，因被告黄栋超的征信问题在农行未能获得贷款，后两被告完成了过户手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求法院支持原告的全部诉讼请求。原告珠海宏居物业为其诉称向本院提交如下证据：1.《售房委托代理合同》；2.《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》；3.《委托代理合同》；4.广发银行交易流水；5.广东增值税普通发票；6.涉案房产的看房记录（3页）。被告黄栋超辩称，一、原告未履行其依约应承担的办理过户手续义务，并且在《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》签订后，多次要求我方放弃购买涉案房屋，要求我方将购买机会转让给其他客户，因其他客户提供更高佣金，并带其他客户看房子，注销已在不动产登记中心的备案合同，以实际行为解除三方签订的《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》，违约在先。合同签订且我方支付定金后，原告告知我方及被告冯自豪，因我方征信问题无法办理按揭手续，无法为买卖双方办理过户。后我方自行联系银行，并成功获得银行同贷书。原告不履行依约应履行的协助办证义务，故无权要求我方支付佣金及违约金。二、原告有关违约金的诉讼请求缺乏合同依据。原告有关违约金诉讼请求所依据《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》第十三条，原告以我方与被告冯自豪所谓的“私下交易”为由，依据该条款向我方及被告冯自豪主张违约金不属于该条款的规范。三、原告要求我方及被告冯自豪承担连带责任的诉讼请求缺乏法律依据。连带责任的承担须有法定或约定的事由才可成立，本案并不具有法定应由被告承担连带责任情形，而《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》中也未有任何条款明确要我方与被告冯自豪承担连带责任。四、原告有关律师费的诉讼请求缺乏事实依据且金额过高。我方与被告冯自豪不存在违约行为，故其要求我方与被告冯自豪承担律师费的诉讼请求缺乏事实依据。另外，本案诉争标的金额为94400元，依据广东省律师收费标准，律师费应在4552-14552元计收，原告16000元的律师费明显高于该标准。被告黄栋超为其辩称向本院提交如下证据：1、微信聊天记录（徐宏）；2.微信聊天记录（王凤华）；3.光碟；4.《珠海市房地买卖合同》（合同编号2018001782）；5.《珠海市房地买卖合同》（合同编号2018004238）。被告冯自豪辩称，一、两被告已按合同约定完成房屋买卖过户手续，不存在违约情形。我方与被告黄栋超完成房屋买卖且过户。涉案房屋是以196万元交易房产的，因此没有超价部分，应支付佣金为O元。二、原告故意阻挠我方与被告黄栋超完成房产交易，不履行中介相应义务，不应收取相应报酬。三、原告在合同有效期间内，未经我方与被告黄栋超同意，多次带人再次看房且意图让我方与其他人再行签订购，原告注销网签合同的行为明显构成违约。四、《售房委托代理合同》和《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》为原告提供的格式合同，合同内容未约定原告的义务，同时加大我方与被告黄栋超的违约责任，明显有失公平，请法院解除合同。五、我方不存在违反《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》第十三条的规定情形，因此不应承担此条款规定的毁约责任。请法院驳回原告的所有诉讼请求。被告冯自豪为其辩称向本院提交如下证据：1.《售房委托代理合同》；2.《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》；3.微信截屏（被告冯自豪与徐宏之间的微信记录）；4.微信语音一；5.微信语音二。本院经审理认定事实如下：2018年2月3日，原告珠海宏居物业作为乙方、被告冯自豪作为甲方签订《售房委托代理合同》约定：甲方将拥有产权的坐落于珠海市香洲区银桦路688号41栋704房全权独家委托给乙方代理销售、代收定金及办理转让过户手续；委托期限自本合同签订之日起至该物业过户手续办结为止；委托销售底价总价为1960000元，在签订合同时须向甲方交纳人民币100000元作为购买该物业的定金，甲方实收定金多少按照《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》为准；甲方同意买方付款方式为按揭付款；鉴于乙方促成此买卖合同的成立，甲方同意将超价部分作为乙方佣金，甲方向乙方支付佣金人民币壹万元整，佣金须在办理该房产过户前现金支付给乙方或从买方支付首付款时一次付清；甲方违约责任须按签署的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》条款执行，本合同只约定佣金。同日，被告冯自豪作为卖方、被告黄栋超作为买方、原告珠海宏居物业作为经纪方三方签订《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入珠海市香洲区银桦路688号41栋704房的房屋，该物业建筑面积121.32平方米；该房产转让价为人民币1960000元；买方在签署本合同时须交纳定金人民币100000元给卖方，此定金转到被告冯自豪光大银行账户；买方付款方式为银行按揭付款，买方须在本合同签订之日起五个工作日内向银行提交齐全的法律文书和签名，以便银行及时审批贷款；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，而买方有权再将该物业转让他人；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认买方支付经纪方佣金人民币35000元整，卖方支付经纪方佣金按《售房委托代理合同》约定执行，佣金须在办理该房产过户手续前付清；该房产过户手续由经纪方负责办理；如卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方须按照总房款的各2%支付买卖双方全部佣金，并应支付经纪方追索佣金而产生的诉讼费、律师费等费用。还查明，原告珠海宏居物业为两被告在网上办理网签。2018年2月5日，原告珠海宏居物业带被告黄栋超到农业银行办理按揭申请，银行在审查过程中发现被告黄栋超有11次不良征信记录，虽经沟通协调、补交材料等，但最终被告黄栋超的贷款申请未获农业银行批准。2018年3月15日，原告珠海宏居物业工作人员徐宏将上述情况告知被告黄栋超和被告冯自豪，被告冯自豪表示已经和被告黄栋超说过，认为被告黄栋超可以换个银行办手续或者自己找个人来承接合同。另查明，2018年3月15日，被告黄栋超因征信问题不能在农行办理按揭贷款后，原告珠海宏居物业表示曾协助被告黄栋超找过工商银行、广发银行、光大银行沟通贷款事宜，但均被告知不能获得贷款。2018年3月18日，原告珠海宏居物业携带其他客户看过涉案房产。在办理贷款期间，被告黄栋超和被告冯自豪均认为原告没有对居间合同的履行进行积极的回应，曾找过原告协商解除三方合同，但协商未果。被告黄栋超得知在农业银行不能办理贷款后，又自行找了农商银行、工商银行、华夏银行咨询和办理贷款，其后被告黄栋超在2018年3月下旬取得华夏银行的同贷书。被告冯自豪在2018年3月25日左右得知被告黄栋超可以在银行获得贷款，决定与被告黄栋超继续履行合同，并于2018年4月2日将涉案房屋过户至被告黄栋超名下。本院认为，本案的争议焦点在于原告珠海宏居物业是否完成《售房委托代理合同》和《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》约定的居间服务。首先，原告珠海宏居物业和被告冯自豪签订的《售房委托代理合同》以及原告珠海宏居物业和两被告三方签订《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》是当事人的真实意思表示。被告黄栋超和被告冯自豪之间形成房屋买卖合同法律关系，原告分别与两被告之间形成居间合同法律关系。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条规定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间合同的主合同义务为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，本案中原告珠海宏居物业通过居间工作促成了两被告签订房屋买卖合同，完成了居间合同的主合同义务，因此原告珠海宏居物业有权依据法律和合同要求支付佣金。两被告在答辩中认为原告珠海宏居物业在被告黄栋超因征信问题不能办理按揭贷款时要求被告黄栋超放弃购买涉案房产、注销两被告房屋买卖合同的网签，存在阻挠两被告交易的行为，本院认为，原告完成促成合同订立的居间义务，原、被告三方签署了《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》，两被告依据该合同条款完成了涉案房屋的过户，因此两被告的抗辩理由不能成立。其次，按照合同的约定，原告珠海宏居物业承担办理过户手续的义务。两被告约定通过银行按揭付款，原告在协助两被告办理手续中，由于被告黄栋超的征信问题导致未能在首选的贷款银行获得贷款审批，未能及时办理银行贷款的主要原因是被告黄栋超征信问题，而非原告故意迟延。2018年3月下旬被告黄栋超自行在华夏银行取得同贷书，两被告在2018年4月2日办好涉案房屋过户手续，实际完成了交易。两被告自行办理过户手续，原告非因自身原因未履行合同约定的协助办理过户手续，可适当减少被告向原告支付的居间报酬。再次，《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》第十二条约定“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：买方支付经纪方佣金人民币35000元整”，按照前述分析原告珠海宏居物业已经促成合同的签订，买方即本案被告黄栋超应向原告支付的居间报酬，由于两被告免除原告协助办理过户手续义务，在适当减少报酬金额的情况下，本院酌定被告黄栋超向原告支付佣金27000元。另外，被告冯自豪向原告支付佣金问题。《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》第十二条约定“卖方支付经纪方佣金按《售房委托代理合同》约定执行，佣金须在办理该房产过户手续前付清”。《售房委托代理合同》第四条“鉴于乙方促成此买卖合同的成立，甲方同意将超价部分作为乙方佣金，甲方向乙方支付佣金人民币壹万元整，佣金须在办理该房产过户前现金支付给乙方或从买方支付首付款时一次付清；甲方违约责任须按签署的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》条款执行，本合同只约定佣金。”上述约定是原告珠海宏居物业与被告冯自豪之间关于佣金的约定。本案中《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》与《售房委托代理合同》的落款时间均为2018年2月3日，两份合同是同一天签署的，被告冯自豪表示先签的《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》，后来才补签了《售房委托代理合同》。在三方签订《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》的情况下，涉案房屋的交易价格已经确定196万元，原告和被告冯自豪在《售房委托代理合同》中约定超价部分将作为原告的佣金，显然在签订《售房委托代理合同》时被告冯自豪确认原告居间出售的涉案房产房价有超价部分，被告冯自豪答辩中认为按照上述约定涉案房屋是以196万元交易房产的，因此没有超价部分，应支付佣金为O元的理由不能成立，原告解释房价196万元超出原告与被告冯自豪的口头约定房价的说法更合理。《售房委托代理合同》第四条已经明确约定被告冯自豪向原告支付佣金人民币壹万元整，原告已经促成买卖合同的成立，该约定的支付条件已经成立，被告冯自豪应当按照约定向原告支付佣金。由于两被告免除原告协助办理过户手续义务，在适当减少报酬金额的情况下，本院酌定被告冯自豪应原告支付佣金7500元。最后，关于两被告的责任和其他费用。起诉时原告珠海宏居物业要求两被告连带向原告支付佣金、违约金及律师费，庭审中原告明确要求两被告承担共同支付责任而非连带责任，但原告的主张无相关法律依据及合同约定，故对于原告珠海宏居物业要求两被告承担连带责任或共同责任的请求，本院不予支持。两被告分别按照合同约定方式承担支付佣金的责任。《房地产经纪服务合同（房屋买卖）》第十三条规定“如卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方须按照总房款的各2%支付买卖双方全部佣金，并应支付经纪方追索佣金而产生的诉讼费、律师费等费用。”该约定要求两被告必须按照合同约定完成交易涉案房屋，即使买卖双方因其他原因导致未完成交易也应该向居间方承担责任，该约定限制了两被告的交易自由，应认定为无效条款。即使该条款有效，两被告已依约完成涉案房产的买卖，不存在任何一方毁约的行为，原告依据该条款要求两被告承担诉讼费、律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条和第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告黄栋超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市宏居物业代理有限公司支付佣金人民币27000元；二、被告冯自豪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市宏居物业代理有限公司支付佣金人民币7500元；三、驳回原告珠海市宏居物业代理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币1080元，由原告珠海市宏居物业代理有限公司负担750元，由被告黄栋超负担260元，由被告冯自豪负担70元。案件保全费人民币964元，由原告珠海市宏居物业代理有限公司负担675元，由被告黄栋超负担231元，由被告冯自豪负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  王敏二〇一八年六月二十二日法官助理刘晓亮书记员罗加靖周倩雯