山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0829民初165号 原告：刘志林，男，1989年4月10日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：王晓庄（特别授权），嘉祥皓宇法律服务所法律工作者。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县城338线（汽车检测线东临）。 负责人：李嘉才，系该公司经理。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司，住所地淄博市临淄区大顺路51号。统一社会信用代码370305228018575。 法定代表人：李嘉才，系该公司经理。 原告刘志林与被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司（下称大顺嘉祥分公司）、淄博市临淄大顺置业有限公司（下称大顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王晓庄到庭参加诉讼，被告大顺嘉祥分公司、大顺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘志林向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定的交房标准履行交房义务。2、判令被告支付原告逾期交房违约金40722元，并自2016年8月1日起至房屋实际交付之日止计付违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月30日，原告与被告大顺嘉祥分公司签订合同，购买被告所开发的位于嘉祥县大顺花园第0003号（3号）座02单元2-802房。原告已经按照合同约定履行付款义务。根据双方签订的商品房买卖合同第八条，被告应于2015年6月30日交房，但被告却无正当理由推迟交房。原告要求被告出具按照合同及法律强制性规定的交房必备《竣工验收备案表》，被告至今没有向原告交付经验收备案的房屋。截止2016年8月1日，共计逾期396天。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。 被告大顺嘉祥分公司、大顺公司未作答辩。 为支持其诉讼请求，原告提交了以下证据：1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议各一份，据以证明其与被告之间存在商品房及附属用房买卖合同关系及相关约定情况。2、被告企业信息资料两页，据以证明二被告之间的关系。3、个人购房借款/担保合同一份，收款单两份，据以证明其已按照合同的约定支付购房款的事实。4、延期交房赔偿协议一份，据以证明双方达成延期交房赔偿协议的事实及相关约定情况。经审查，原告提交的上述证据，能够证明其主张的事实，符合法律规定，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，原告与被告大顺嘉祥分公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告大顺嘉祥分公司开发的大顺花园住宅一套。该合同主要约定了以下内容：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第0003（3号）座02单元2-802号房；合同约定建筑面积共88平方米，其中，套内建筑面积67.52平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积20.48平方米。第四条计价方式与价款：该商品房定价方式为双方议价，每平方米3564元，总金额313632元。第六条付款方式及期限：合同签订当日，买受人交首付款113632元整，余款200000元买受人须在出卖人规定时间内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续；自本合同正式签订日起30日内，如因买受人原因未能通过银行按揭贷款审批，买受人应于之后3日内付清全部房款；否则，出卖人有权解除合同，房屋另行销售，退还已交房款，不计利息。第八条交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；5、买受人付清全部房款。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三的违约金。2、X。原告（乙方）与被告大顺嘉祥分公司（甲方）签订了附件五商品房买卖合同补充协议，该协议主要约定了以下内容：第一条乙方所购附属用房的基本情况：乙方购买的附属用房为大顺花园3栋2单元802室附属用房，编号为2-34；单价2600元/㎡，建筑面积约11.21平方米，套内面积6.17平方米。总价款为29146元。第二条付款方式：乙方按一次性方式付清附属用房所有价款。第三条交付期限：随主房一并交付。第四条本补充协议与合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。经双方签字或盖章后即刻生效。2013年4月15日，原告交付被告大顺嘉祥分公司购房款100000元；2013年6月20日，原告交付被告大顺嘉祥分公司购房款42778元；被告大顺嘉祥分公司向原告出具收款单两份。2015年4月15日，原告与中国工商银行嘉祥支行签订了个人购房借款/担保合同，原告以上述房产进行抵押借款200000元，被告大顺嘉祥分公司进行担保。上述合同签订后，被告未能按照合同约定的期限交付房屋。2016年8月1日，原告（乙方）与被告大顺嘉祥分公司签订延期交房赔偿协议。该协议载明：乙方购买的3号楼2单元802室，由于工程进度滞后导致1期1#、2#、3#、4#住宅楼不能按合同约定日期交房，为了维护购房人合法权益，经双方友好协商，达成协议条款如下：一、赔偿条件：根据甲乙双方签署的《商品房买卖合同》第八条：“交付日期：出卖人（甲方）应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人（乙方）使用”第九条：“出卖人（甲方）逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人（乙方）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（甲方）按日向买受人（乙方）支付房价款万分之3的违约金”。甲方（卖方）同意支付乙方（买方）逾期交房补偿金，共计￥34343元（大写叁万肆仟叁佰肆拾叁元），乙方不再提出购房合同规定的其他逾期交房索赔要求，包括银行利息、延期交房违约金等，乙方（买方）同意继续履行购房合同。二、违约金赔偿方式：甲方（卖方）赔偿金以欠款形式补偿乙方（买方），甲方向乙方开具补偿金额欠条，待甲方资金到位后（一年半时间）无息支付乙方，同时此欠条可用于购买车位、二次购房，允许转卖。三、其他：1、签署本协议同时视为甲、乙双方就乙方所购房屋违约金赔偿问题达成共识并共同遵守；2、未尽事宜协商解决，协商事宜不能解决可提交当地人民法院诉讼；3、本合同一式贰份，甲方（卖方）、乙方（买方）各执一份；4、本协议自签字之日起生效。 本院认为，原告与被告大顺嘉祥分公司所签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。根据原告所提交的证据，能够证明被告大顺嘉祥分公司存在逾期交房的违约行为。被告大顺嘉祥分公司虽不具备法人资格，但其系被告大顺公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，并作为双方商品房买卖合同及补充协议的一方，应当基于其违约行为与被告大顺公司共同承担违约责任。原告据此要求二被告履行交房义务并承担违约责任，本院应予支持。根据双方所签订的商品房买卖合同的约定，被告大顺嘉祥分公司应于2015年6月30日前将经综合验收合格的商品房交房给原告，现被告已逾期超过180日，应由二被告按照商品房及附属用房总价款342778元日万分之三的标准向原告支付自2015年7月1日起至实际交房之日止的违约金。但由于双方于2016年8月1日自愿达成了延期交房赔偿协议，约定由被告大顺嘉祥分公司支付原告逾期交房补偿金34343元，原告不再向被告主张购房合同约定的延期交房违约金。双方的上述约定符合法律规定，本院对原告的该部分请求应予支持。对于原告主张的超出上述金额的违约金，缺乏事实根据，本院不予支持。二被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院根据查明的事实依法审处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内按双方签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议的约定标准将位于嘉祥县大顺花园的第0003（3号）座02单元2-802号商品房及3栋2单元802室（编号为2-34号）附属用房向原告刘志林履行交付义务。 二、被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘志林逾期交房违约金34343元。 三、驳回原告刘志林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费918元，由被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  崔维坤 人民陪审员  李永葆 人民陪审员  李伟丽 二〇一八年六月十九日 书 记 员  靳薇薇