广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂12民终246号 上诉人（原审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路**，统一社会信用代码91451227695388848D。 法定代表人：罗振聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁伟、黄保聪，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘凌，女，汉族，1973年12月24日出生，，住所地广西南宁市 委托诉讼代理人：覃孙东，广西万岗律师事务所律师。 原审第三人：广西中小企业信用担保有限公司，，住所地广西南宁市东葛路**天筑鑫城**统一社会信用代码914500007420976657。 法定代表人：邱宗跃，该公司总经理。 原审第三人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所，住所地广西南宁市东葛路**天筑鑫城**社会信用代码914501005718185008。 法定代表人：粟全亮，该公司总经理。 上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（下称联邦伟业公司）因与被上诉人刘凌，原审第三人广西中小企业信用担保有限公司（下称担保公司）、南宁市金通小额贷款有限公司（下称金通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2017）桂1227民初329号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联邦伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘凌的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）金通公司、担保公司都是国有广西金融投资集团的独资公司，与联邦伟业公司存在同一笔融资业务关系，原约定联邦伟业公司以涉案的“印象巴马”项目Dl-202号房以办理商品房预售合同备案登记的形式提供担保，原计划备案到金通公司名下，后因金通公司内部的原因又拟备案到担保公司名下，为了办理商品房预售合同备案登记，双方签订了形式上的《商品房买卖合同》（实无买卖交易）。在办理备案手续的过程中，联邦伟业公司征得金通公司的同意将涉案房产销售给刘凌，同时终止了担保公司该备案手续的办理。以办理商品房预售合同案备案登记的形式提供担保，实质上是一种权益让渡担保，并非法律意义的抵押，联邦伟业公司更不存在将涉案商品先抵押给金通公司，后又出售给担保公司的行为。一审判决查明“在原、被告签订案涉合同买卖之前，被告已经将案涉房屋向金通公司进行抵押，抵押合同解除后，被告又于2013年4月20日将案涉房屋出售给担保公司……”属于事实不清。（二）一审判决认定“被告将案涉房屋出售给原告时隐瞒了该房屋已经向他人出售的事实，导致原告在购买该房屋后不能入住，不能办理产权手续……”属于认定事实错误。1、联邦伟业公司并没有将该房屋出售给他人，只是以办理商品房预售合同备案登记的形式提供担保（实际上也没备案成功），实质上是一种权益让渡担保，并非法律意义的抵押，更不是出售行为。2、联邦伟业公司已于2014年12月31日将案涉房屋交付给刘凌收房入住，并非一审认定的“不能入住”。3、刘凌暂时办不了案涉房屋的产权手续，实际上是政府违规收回“印象巴马”项目部分土地，并导致案涉房屋对应的土地压红线的原因造成的。2009年9月18日，联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式合法竞得巴马县城东母鸡山公园北侧99.3亩的房地产开发项目（即“印象巴马”项目），同年9月18日与巴马瑶族自治县国土资源局签订了《拍卖成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：桂土出字[巴马049]20090049号），合同的宗地面积为66202m2，上诉人向有关部门缴纳出让金、契税等相关费用并办理建设用地规划许可证等有关证件后，开始对竞得的宗地进行合法开发建设。但2010年9月14日巴马瑶族自治县国土资源局因所谓的用地指标问题违规收回联邦伟业公司“巴国土资国用(2009)第485号、486号、487号、548号”四本国有土地使用证，2012年12月26日重新颁发“巴国土资国用(2012)第208号”国有土地使用证，宗地面积由原来的66202m2变成现在的43212.90m2，导致上诉人已建设施工的Dl栋压红线，Dl栋变成违章建筑，无法进行登记备案、产权登记等手续。现联邦伟业公司正与政府相关部门协调处理完善相关土地遗留问题，案涉房屋很快就可以办理产权手续。二、一审判决适用法律错误。首先，一审判决在“本院认为”部分根据《合同法》第九十四条规定，支持刘凌解除合同的请求错误。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。但实际上，本案并不存在该条规定的任何一种情形。其次，一审法院在没判决支持解除双方签订的《商品房买卖合同》，但却根据商品房买卖解释第九条的规定判决上诉人返还购房款925631元，支付利息，并承担购房款一倍即925631元的赔偿责任错误。商品房买卖解释第九条的规定是这样的：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”一审法院并没有判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，即“导致合同无效或者被撤销、解除的”这个前提并不成立，联邦伟业公司就不应承担解除合同的相应责任。三、退一步说，即使联邦伟业公司存在“将案涉房屋出售给原告时隐瞒了该房屋已经向他人出售”的行为并导致双方《商品房买卖合同》的解除，按商品房买卖解释第九条的规定，联邦伟业公司应“承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任”。在“印象巴马”项目开发建中，因政府的违规行为，联邦伟业公司是最大的受害者，造成企业连年亏损，损失过亿元，现已濒临破产，且本案中联邦伟业公司并无主观恶意，刘凌也实现了收房入住的目的，产权手续很快就可以办理，并没造成其实际损失。一审法院在判决联邦伟业公司赔偿刘凌利息损失的同时，按最高额判决联邦伟业公司赔购房款一倍金额给刘凌，赔偿额明显偏高，对联邦伟业公司极不公平。四、联邦伟业公司与担保公司签订的“印象巴马”项目D1-202号房的《商品房买卖合同》已于2018年2月解除，相应的《商品房买卖合同》备案登记手续已撤回，并不影响刘凌实现其与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》的目的。 刘凌辩称，一、一审法院判决对案件事实认定客观，有充分的证据支持，请求二审法院予以确认。二、联邦伟业公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。（一）联邦伟业公司认为其与金通公司、担保公司签订的《抵押合同》和《商品房买卖合同》属于权益让渡，不是抵押给金通公司，不是出售给担保公司。联邦伟业公司的说法错误，因为其“权益让渡”的说法无法律依据。既然联邦伟业公司将案涉房屋“让渡”给金通公司，后又“让渡”给担保公司，为什么又与刘凌签订《商品房买卖合同》？且没有如实告知刘凌上述“权益让渡”之事实？联邦伟业公司的上述狡辩，是无法否认一审判决所认定的事实的，一审判决关于双方签订《商品房买卖合同》之前，联邦伟业公司已经将房屋抵押给金通公司，后又出售给担保公司的认定，事实非常清楚、证据充分。（二）一审判决认定事实正确，没有错误，联邦伟业公司的理由不成立。1、关于联邦伟业公司是否将房屋抵押、出售，有抵押合同及商品房买卖合同为证，民事诉讼以证据说话。2、联邦伟业公司确实已经把房屋交付刘凌，但是，当时该房屋属于一房两卖之状况。房屋对于业主来说，是重大的不动产，其功能不仅仅是为了挡风遮雨，因此其产权必须明确，必须排除一切争议之可能。所以，在一房两卖的情况下，答辩人能够入住吗？3、联邦伟业公司认为案涉房屋只是暂时办不了产权手续，正在与相关部门协调处理相关问题将来可以办理。且不论办理不得房产证的原因是联邦伟业公司与政府部门的纠纷，也不论原因是联邦伟业公司一房两卖，刘凌作为业主，必须依照《商品房买卖合同》之约定，按时办理并取得产权证。因联邦伟业公司的行为致使刘凌的合同目的无法实现，刘凌依法主张解除合同，并依法主张退还购房款、赔偿购房款一倍损失、赔偿利息损失，事实清楚，法律依据明确，一审法院支持刘凌的主张是完全正确的。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用的解释》、商品房买卖解释的相关条款作为判决之法律依据完全正确，联邦伟业公司说一审法院“适用法律错误和不当”没有指出错误何在、不当何在，分明是无理闹三分。基于上述答辩，请二审法官依法驳回上诉，维持原判。 担保公司辩称，联邦伟业公司与担保公司签订的“印象巴马”项目D1-202号房的《商品房买卖合同》已于2018年2月解除，相应的《商品房买卖合同》备案登记手续已撤回。 金通公司不出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 刘凌向一审法院起诉请求：1、判决解除涉案《商品房买卖合同》；2、判决联邦伟业公司返还刘凌已经支付的购房款925631元及其利息125716元；3、判决联邦伟业公司赔偿刘凌已付购房款一倍即925631元。 一审法院认定事实：2014年11月28日，刘凌与联邦伟业公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：刘凌向联邦伟业公司购买巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第D1幢2层202号商品房，该房建筑面积144.07平方米，单价925631元，房款于2014年12月10日一次性给付；交付时间为2014年12月31日前。刘凌依约定向联邦伟业公司全额付清购房款925631元。2014年12月31日，双方签订了《楼宇交接书》，刘凌收到该房门钥匙一把。后因刘凌向巴马瑶族自治县房地产管理所（下称巴马房管所）申请办理房屋产权证时被告知，联邦伟业公司已经将该房出卖给金通公司，导致刘凌无法办理产权手续。2017年8月8日，刘凌提起本案诉讼。 另查明，在双方签订案涉合同买卖之前，联邦伟业公司已经将案涉房屋向金通公司进行抵押，抵押合同解除后，联邦伟业公司又于2013年4月20日将案涉房屋出售给担保公司，并签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定房屋单价949900元，交房时间在2014年12月31日前，担保公司应当于2014年8月31日前分两期支付全部房价款，2013年5月17日双方到巴马房管所对案涉房屋进行备案登记。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方认可合同合法有效，经审查该合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且签订《商品房买卖合同》之前，联邦伟业公司已经取得《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，本案案涉《商品房买卖合同》合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，本案联邦伟业公司在将案涉房屋出售给刘凌时隐瞒了该房屋已经向他人出售的事实，导致刘凌在购买该房屋后不能入住，不能办理产权手续，联邦伟业公司的行为显属违约，根据《中华人民共和国合法》九十四条的规定，刘凌请求解除合同有事实和法律依据，应予支持，对联邦伟业公司的答辩意见应不予以采纳。 关于购房款以及损失的赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖解释）第九条的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押或者已经出卖给第三人，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案，根据上述阐述，刘凌请求解除合同已经本院支持，因此，联邦伟业公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人导致合同被解除，刘凌有权请求其返还已付购房款925631元，同时请求其承担不超过已付购房款一倍即不超过925631元的赔偿责任。关于利息的问题，刘凌请求赔偿利息损失125716元，并提供《2017年最新银行存贷款基准利率表》作为利息计付的标准，因该证据没有经过有权机构的确认，不能确定该证据内容的准确性，但刘凌请求以银行存贷款基准利率来计付利息，没有违反法律、法规的强身强制性规定，应予支持，但支持的赔偿数额不高于125716元。综上，刘凌请求被告返还购房款925631元，并承担925631元的赔偿责任，应予支持，利息计付方式为：以购房款925631元为基数，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付（截至2017年8月8日止），超过125716元的部分不支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，商品房买卖解释第九条之规定，判决：1、由联邦伟业公司于本判决生效之日起15日内返还刘凌购房款925631元，并承担925631元的赔偿责任，两项合计1851262元；2、由联邦伟业公司于本判决生效之日起15日内赔偿刘凌相应的利息损失，利息计付方式：以购房款925631元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息（截至2017年8月8日止），超过125716元的部分不予支持。 本院二审期间，联邦伟业公司围绕其上诉请求提交巴马房管所于2018年3月14日出具的证明，证明涉案房屋目前的状态为未确权未售未办理备案登记和抵押登记，从而证明该房屋产权无瑕疵。刘凌质证认为，该证据不能否认涉案房屋已经出售给担保公司的事实，与本案待证事实无关联性，应不予采信。本院认为，根据《证明》的内容可知，涉案房屋目前的产权状态并不影响联邦伟业公司与刘凌签订的房屋买卖合同目的的实现，并未出现商品房买卖解释第九条规定的“导致合同无效或者被撤销、解除”之情形，与本案待证事实有关联性，应予采信。 刘凌围绕其辩解亦提交巴马房管所于2018年3月30日出具的《证明》和《房屋检查记录表》，证明涉案房屋在卖给刘凌之前经过多次售卖，存在一房多卖的事实，且房屋质量存在严重问题，应予解除房屋买卖合同和赔偿一倍购房款损失。联邦伟业公司质证认为：1、无证据证实涉案房屋卖给刘凌之时存在抵押状态，不影响涉案商品房买卖合同目的的实现；2、《房屋检查记录表》与本案房屋是否存在一房二卖之争议无关联性，不能证明刘凌主张的事实。本院认为，刘凌提交的证据1证明涉案房屋目前的产权状态并不影响联邦伟业公司与刘凌签订的房屋买卖合同目的的实现，与本案待证事实有关联性，应予采信；证据2证明的房屋质量问题是在房屋交付后出现，且不是解除房屋买卖合同之事由，与本案待证事实无关联性，应不予采信。 本院向联邦伟业公司和刘凌出示了依联邦伟业公司的申请对担保公司的客户经理邱燕凤制作的《询问笔录》，该笔录反映担保公司与联邦伟业公司就涉案房屋签订的买卖合同不是真实的买卖合同，仅是借款担保行为，且目前已经不再存在担保关系。联邦伟业公司认可前述证据的真实性、合法性和关联性。刘凌质证认为，邱燕凤陈述不真实，因为如果存在贷款担保关系，应有相关合同，但当事人都提供不了，而且，如果是担保，完全可以办理房屋抵押登记而不是签订买卖合同。本院认为，询问笔录的内容与担保公司出具的《复函》内容相吻合，本院予以采信。 二审经审理查明，2014年11月28日，刘凌与联邦伟业公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：刘凌向联邦伟业公司购买巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第D1幢2层202号商品房，该房建筑面积144.07平方米，单价925631元，房款于2014年12月10日一次性给付；交付时间为2014年12月31日前。刘凌依约定向联邦伟业公司全额付清购房款925631元。2014年12月31日，双方签订了《楼宇交接书》，刘凌收到该房门钥匙一把。2016年10月27日，刘凌从巴马房管所查询得知，金通公司作为涉案房屋的购买人已经于2012年3月6日申请办理商品房预售合同备案登记，因发现材料错误，退回要求修改，但其并未及时送回材料，造成该申请行为的现状为“备案填写交易表中”。刘凌认为联邦伟业公司就涉案房屋进行一房二卖，与联邦伟业公司交涉无果后提起本案诉讼。 另查明，在金通公司于2013年4月10日撤回对涉案房屋的预售合同备案登记后，联邦伟业公司于2013年4月20日与担保公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》约定：联邦伟业公司将涉案房屋出售给担保公司，房屋单价949900元，交房时间在2014年12月31日前，担保公司应当于2014年8月31日前分两期支付全部房价款。合同签订后，担保公司没有向联邦伟业公司支付合同约定的购房款，但其依据与联邦伟业公司签订的商品房买卖合同于2013年5月17日向巴马房管所申请对案涉房屋进行预售合同备案登记。2018年2月，担保公司与联邦伟业公司就涉案房屋签订的买卖合同，同月2日，担保公司申请撤销对涉案房屋的备案登记手续。目前，涉案房屋的状态为未确权未售、未办理备案登记和抵押登记。 担保公司在二审中确认其与联邦伟业公司存在其他债权债务关系，双方签订涉案房屋买卖合同及申请对涉案房屋进行预售合同备案登记系为了督促联邦伟业公司积极履行偿还债务义务，联邦伟业公司已经清偿了全部债务。 综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：1、刘凌请求解除其与联邦伟业公司签订的涉案房屋买卖合同理由是否成立；2、刘凌请求联邦伟业公司退还购房款及支付利息和赔偿一倍购房款应否支持。 本院认为，一审认定刘凌与联邦伟业公司签订的涉案商品房买卖合同合法有效正确，本院予以确认。 关于刘凌请求解除其与联邦伟业公司签订的涉案房屋买卖合同理由是否成立的问题。本院认为，刘凌要求解除合同的理由不能成立，其要求判决解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求应不予支持，具体理由如下：1、刘凌对其要求解除涉案房屋买卖合同依据的法律理解有误。商品房买卖解释第九条规定的应有之义是：只有出卖人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实这三种情形之一，且导致其不能履行向购房者交付房屋和剔除附属担保瑕疵的合同义务，致使购房者无法实现合同目的的，购房者请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失和赔偿不超过已付购房款的一倍的理由才能成立，并非刘凌理解的仅有第三人与出卖人签订的房屋买卖合同或抵押担保合同，购房人就可依据该条规定请求解除房屋买卖合同和要求出卖人赔偿。2、担保公司与联邦伟业公司签订的约定购买涉案房屋的买卖合同系无效民事法律行为，自始无效，不产生处分涉案房屋产权的法律效力，刘凌认为联邦伟业公司已因该合同先行将涉案房屋售与担保公司而导致其不能取得该房屋的理由不能成立，其据此主张依照商品房买卖解释第九条第三项之规定解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求亦无事实与法律依据。结合担保公司和联邦伟业公司均主张双方不存在真实的房屋买卖合同关系的主张，担保公司没有支付购房款，且到合同约定的交房期限不要求交付房屋、不阻止联邦伟业公司与刘凌签订涉案房屋买卖合同、不阻止刘凌接收并实际占有涉案房屋、不主张涉案房屋的产权且在诉讼中解除了其与联邦伟业公司关于购买涉案房屋的买卖合同（2017年10月17日，一审法院通知担保公司参加诉讼，但其经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见以主张其房屋产权；在二审的答辩中，其亦未主张房屋产权）等事实，本院认定担保公司与联邦伟业公司均知晓担保公司无购买涉案房屋之目的，签合同的目的系企图以虚构的房屋买卖合同取得商品房预售合同备案登记而为担保公司的债权提供担保，该合同系联邦伟业公司与担保公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该合同无效。3、因联邦伟业公司与刘凌签订涉案房屋买卖合同之前已经与金通公司解除了房屋买卖合同，金通公司与涉案房屋再无产权纠纷，故金通公司与联邦伟业公司的房屋买卖合同是何种性质与本案无关联性，本院不予论述。4、因担保公司与联邦伟业公司签订的房屋买卖合同系无效合同，其据此申请进行的商品房预售合同备案登记行为亦归于无效，不产生抵押登记的效力，刘凌亦不能依照商品房买卖解释第九条第二项之规定解除涉案房屋买卖合同。5、刘凌未能提供证据证明联邦伟业公司存在商品房买卖解释第九条第一项之行为，故其亦不能依照该项规定诉请解除涉案房屋买卖合同。6、即使涉案房屋存在质量问题，但该质量问题是在刘凌收房后发现，且该情形并不属于约定或法定解除房屋买卖合同之事由，刘凌以该事实主张解除涉案房屋买卖合同亦不应支持。总而言之，在与刘凌签订关于涉案房屋的买卖合同之前，联邦伟业公司虽有将该房屋出售和抵押给他人的意思表示，但由于该意思表示不产生处分涉案房屋产权的法律效果，不影响刘凌实现其与联邦伟业公司签订的涉案房屋买卖合同之购房目的的实现，不能认定为导致刘凌解除合同的法律原因，故刘凌以该理由和事实要求解除涉案房屋买卖合同的主张不能成立，本院不予支持。一审认为涉案房屋买卖合同可以解除错误，应予纠正；同时，一审审理刘凌请求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求应否支持的这一问题，却不予判决，程序错误，虽双方当事人均未对此提出异议，但本院亦予以纠正。 关于刘凌请求联邦伟业公司退还购房款及支付利息和赔偿一倍购房款应否支持的问题。刘凌请求联邦伟业公司退还购房款及支付利息和赔偿一倍购房款的前提是其请求解除涉案房屋买卖合同的主张得以实现，但如上所述，因刘凌请求解除涉案房屋买卖合同的主张没有事实与法律依据，则其请求联邦伟业公司退还购房款及支付利息和赔偿一倍购房款就成了无本之木、无源之水，不存在能得到支持的事实与理由，本院不予支持。一审判决支持刘凌的该诉讼请求于法无据，本院予以纠正。 综上，联邦伟业公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，导致实体裁判不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销巴马瑶族自治县人民法院（2017）桂1227民初329号民事判决； 二、驳回被上诉人刘凌的诉讼请求。 一审案件受理费案件受理费22593元减半收取11296.5元，二审案件受理费22593元，共计33889.5元，由被上诉人刘凌负担。 本判决为终审判决。 审判长  张世道 审判员  李剑峰 审判员  韦海平 二〇一八年六月六日 书记员  张恒瑞 本案适用法律法规参考： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 2、商品房买卖解释第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 3、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。