江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初2663号原告：杨云武，男，1973年9月18日出生，汉族，住宜春市袁州区，委托诉讼代理人：熊中华，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文胜，江西利元律师事务所律师。被告：曾维圣，男，汉族，1965年9月17日出生，住宜春市袁州区，被告：李会春（系被告曾书文妻子），女，汉族，1981年2月16日出生，住宜春市袁州区，被告：曾书文（系被告李会春丈夫，系曾维圣侄子），男，汉族，1980年2月9日出生，住宜春市袁州区，以上三被告的委托诉讼代理人：彭烈月，江西日泰律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司宜春分行，住所地：宜春市袁州区袁山中路**。负责人：张军强，该行行长。委托诉讼代理人：叶初冬，中国农业银行股份有限公司宜春分行营业部员工。委托诉讼代理人：刘翀，中国农业银行股份有限公司宜春分行法务。原告杨云武（以下简称原告）与被告曾维圣、李会春、曾书文、第三人中国农业银行股份有限公司宜春分行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告杨云武及其委托诉讼代理人熊中华、被告曾维圣、李会春、曾书文的委托诉讼代理人彭烈月、第三人的委托诉讼代理人叶初冬、刘翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、依法确认原告对座落在宜春市袁州区秀江街袁山社区柏木组柏木头29号三楼房屋（房产证号：**）享有所有权；2、判令被告方将该房屋（房房产证号：**）户给原告；3、本案诉讼费、过户费用由被告方及第三人承担。被告方答辩要点：被告曾书文和李会春不是合同主体，不是适格被告。房屋买卖时，被告曾维圣不具有房屋开发资质，也没有取得商品房预售许可证，没有取得房屋的产权，故合同是效力待定合同。诉争房屋的产权已发生转移，转移到李会春、曾书文名下，不能交付，合同履行不能，原告没有按照合同约定付款，被告可以行使合同的解除权。第三人答辩要点：原告与被告曾维圣没有签订合法有效的房屋买卖合同，诉争房屋的土地在2005年为集体土地，所建房屋不能用于买卖。该宗房屋未过户至原告名下，原告存在明显过错。2008年原告搬入诉争房屋时，该房屋即已办理了被告曾维圣所有的房产证，后又过户到被告李会春名下，直到2014年我行办理抵押登记手续时，已经过了6年时间，原告并未通过有效途径了解具体情况，放任被告办理产权登记手续。物权期待不能对抗物权。原告长期占有房屋所产生的物权期待权并没有任何法律规定支持。我行已取得宜春市房管局办理的抵押权证，办理该笔贷款调查流程、审批流程、放款流程均清晰合规。按照《物权法》规定，我行已取得诉争房屋合法有效的抵押权，债务未清偿前，该房屋不得转让给任何人。查明的事实街道袁山社区柏木组柏木头29号用地原为集体土地。2003年，曾维圣在该址建造六层房屋一栋。2005年1月29日，原告与被告曾维圣签订了《集资建房合同》，合同约定：被告曾维圣以转让的方式取得位于宜春市××宜春市××斜对面（宜春市××区××山社区××组××木头××）拆迁安置房的建设权，集资户的建房总款为125000元，原告受转让的房屋系三楼及柴棚间一间，签订本合同时预交集资款10000元，主体工程封顶结束时付85000元，办理产权手续时预交40000元，具体交款时间和数额以被告曾维圣开具的收据为准。后原告在2005年1月29日至2008年6月10日期间陆续向被告曾维圣交购房款105000元。原告于2006年10月入住诉争房屋并居住至今，自2006年10月起原告搬入该房屋原告多次询问被告办理房屋权属证书情况，但被告曾维圣均以尚未办理为由推脱。2008年，被告曾维圣补交土地出让金后获得该地块的土地使用权，土地使用权证为宜春国用(2008)第02030053号。同年，第三人曾维圣开始为上述房屋办理不动产权属证书，本案诉争房屋所有权证办理在被告李会春（3层301室，产权证号：1-20090486）名下。2014年7月9日，被告曾维圣、案外人苏标学等人以宜春市秀江街道袁山社区柏木组柏木头29号101、201、301、601号及宜春市宜渥路农行旁B栋A7（兴达花苑）5处住房为案外人曾婷在农行宜春分行办理的助业贷款提供担保，并在宜春市房地产管理局办理了抵押登记手续。因案外人曾婷未及时偿还银行贷款，农行宜春分行在2015年10月22日以借款合同纠纷为由将曾婷、曾维圣、李会春等人诉至本院要求借款人及担保人承担还款义务并请求法院确认其就抵押物享有优先受偿权，本院审理后支持了农行宜春分行的诉请。2016年3月29日，第三人向本院申请强制执行，本院于2016年4月19日作出（2016）赣0902执447号执行裁定书裁定：“冻结、划拨被执行人曾婷、曾维圣、钟冬华、曾书文、李会春、苏标学、钟文华存款2045607.53元或查封、扣押其相应价值的财产。”并于2016年6月20日委托宜春首信房地产评估司法鉴定所对位于宜春市袁州区秀江街道袁山社区柏木组柏木头29号-1-6层（产权证号分别为1-20082270、1-20090485、1-20090486、1-20082273、1-20122038、1-20082275）房产进行评估，经评估，上述房产的市场价格为2187671元。2016年8月22日，本院作出（2016）赣0902执447号执行裁定书之一裁定拍卖上述房屋。2016年8月23日，包括原告在内的八名案外人以其本人是该拍卖房屋的实际所有权人，向本院提起书面异议，要求本院中止对标的物的拍卖。本院于2016年9月18日作出（2016）赣0902执异42号裁定书裁定驳回包括原告在内的八名案外人的执行异议。2016年9月29日原告杨云武对第三人及被告曾维圣、李会春、曾书文向本院提起案外人执行异议之诉，请求判令：1、请求人民法院立即停止对位于宜春市袁州区秀江街袁山社区柏木组柏木头29号三楼房屋（房产房产证号：**）制执行，并解除查封及拍卖措施；2、请求人民法院依法确认原告对座落在宜春市袁州区秀江街袁山社区柏木组柏木头29号三楼房屋（房产证房产证号：**）有权；3、请求法院依法判令第三人将房产证号房产证号：**房原告方；4、本案诉讼费用、过户费用由被告及第三人承担。本院于2016年12月21日作出(2016)赣0902民初4283号民事判决书，判决：“一、停止对宜春市××山社区××组××木头××号房屋的执行，若原告杨云武未于本判决生效之日起十日内将购房余款20000元向本院交付执行的，则可恢复对上述房屋的执行；二、驳回原告杨云武的其他诉讼请求。”2016年11月17日，本院以（2016）赣0902执447号之二裁定书裁定由于执行周期较长，在短时间内无法执行到位，终结本次执行程序。2017年2月21日，第三人不服(2016)赣0902民初4283号民事判决书，向宜春市中级人民法院提起上诉。2017年5月9日，宜春市中级人民法院以（2017）赣09民终208号民事裁定书裁定：“一、撤销(2016)赣0902民初4283号民事判决书；二、本案发回宜春市袁州区人民法院重审。”2017年5月18日，本院以（2017）赣0902民初2427号案件立案重审。原告于2017年11月8日向本院提出撤诉申请，本院以（2017）赣0902民初2427号民事裁定书裁定准许原告撤诉。判决的理由及结果本院认为，本案的争议焦点是：原告是否对宜春市××山社区××组××木头××号的房屋享有所有权。原告与被告曾维圣签订合同，购买被告曾维圣建造的位于宜春市××山社区××组××木头××号的房屋，该合同虽名为《集资建房合同》，但实为房屋买卖合同，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。但根据《中华人民共和国物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，合同签订后，双方未办理产权登记手续，虽合同有效但并不能产生物权变动的效力。争议房屋目前登记在第三人李会春名下，故原告对争议房屋不具有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”目前争议房屋已由第三人办理抵押登记，在抵押债权未清偿完毕之前，不能发生抵押物的物权变动。原告基于购房合同虽享有争议房屋的物权请求权，但被告曾维圣违约将争议房屋登记在被告李会春名下，并设置抵押，导致合同履行不能，原告的诉求不能实现。经本院向原告释明，原告享有诉请被告曾维圣解除合同、赔偿损失的权利，但原告未行使变更诉请的权利。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨云武的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计币50元，由原告杨云武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理。审判员  方向明二〇一八年六月二十日书记员  郭 佳