济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初1744号原告：吴虔，男，1981年7月7日出生，汉族，济南亨瑞机械有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：张衍利，男，1966年12月20日出生，汉族，济南亨瑞机械有限公司职工，住山东省肥城市。被告：王军，男，1968年4月16日出生，汉族，山东惠佳科技有限公司总经理，住济南市。委托诉讼代理人：王会军，山东丰浩律师事务所律师。被告：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地济南市。法定代表人：王**，董事长。委托诉讼代理人：韩东，男，1987年12月10日出生，汉族，该公司职工，住济南市。原告吴虔与被告王军、济南市历下区国有资产运营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴虔及其委托诉讼代理人张衍利，被告济南市历下区国有资产运营有限公司委托诉讼代理人韩东到庭参加诉讼，被告王军及其委托诉讼代理人王会军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴虔向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认吴虔系关于济南市历下区盛福花园D区14号楼1单元601室（现编号为济南市）对济南市历下区国有资产运营有限公司的债权人；2、请求人民法院判令济南市历下区国有资产运营有限公司变更购房合同的买受人为吴虔，为吴虔办理房产证，并由王军协助；3、诉讼费用由济南市历下区国有资产运营有限公司承担。事实和理由：吴虔姐弟共四人，成年均在外工作，吴虔与大哥吴付军、大姐吴秀蓉在济南工作成家，父母在老家山东省曹县居住，为了方便一家人居住，吴虔想在济南购买一套住房供父母居住。2009年济南市历下区国有资产运营有限公司开发盛福花园小区，吴虔遂有在该小区购买房屋的意向，但由于资金困难，与吴秀蓉商量，吴秀蓉同意借款给吴虔，但为保障权益，需以吴秀蓉的名义购买，待吴虔归还欠款后恢复。2009年1月20日从吴秀蓉账户向王军账户转预交房屋认购款247475.1元，2009年9月29日吴虔代吴秀蓉与济南市历下区国有资产运营有限公司签订了编号为2009132的房屋买卖合同，以339023.6元的对价购买济南市历下区国有资产运营有限公司开发的历下区盛福花园D区14号楼1单元601室（现编号为济南市）。以上手续均是吴虔办理，没有吴秀蓉签字，有无吴秀蓉委托手续已记不清，即使有也是吴虔一人所为。合同第四条约定：房屋交于买受人2年内，出卖人协助买受人办理房产证等相关证件。同日，吴虔用自己的现金91548.5元将房款补齐，同年10月初吴虔入住，吴秀蓉从未居住过该房屋。2012年4月27日吴虔还清吴秀蓉的借款。2016年1月23日吴秀蓉病逝，1月26日吴虔与王秀荣丈夫王军达成《房屋转让协议》，确认了上述事实，并明确约定王军协助吴虔办理房屋过户手续的事宜。虽然协议写为吴秀蓉同意以原价转让，但此时吴秀蓉已经去世，王军不知详情，只能写成这样，事实上吴虔是实际购房人。吴虔与吴秀蓉均了解房屋权属及相关情况，真实意思不违反效力性的法律强制规定，合法有效。现吴秀蓉已去世，吴虔与王军也达成了协议，吴秀蓉和王军都不可能逃脱违约责任，涉案房屋将会长期难以登记，不利于无权稳定。吴秀蓉生前与吴虔电话通知过济南市历下区国有资产运营有限公司，吴虔也向济南市历下区国有资产运营有限公司递交过书面通知书，吴虔起诉济南市历下区国有资产运营有限公司符合债权转让的规定。避税问题也不会发生。综上，以吴秀蓉的名义与济南市历下区国有资产运营有限公司签订的房屋买卖合同是合法的，即便吴秀蓉将房屋以原价转让给吴虔，也有作为共有人的王军以书面协议追认，济南市历下区国有资产运营有限公司未能办理房产证等是违约，应当继续履行。王军提交书面答辩状辩称，吴秀蓉系王军之妻，吴虔之姐，2016年1月23日病逝。济南市历下区盛福花园D区14号楼1单元601室（现编号为济南市）预售时较为便宜，升值潜力较大，吴虔因没有住房想购买，但当时财力不够，且房屋不允许贷款，需要向王军夫妻借款，吴秀蓉了姐弟之情，为了保护自己债权，经我们夫妻商议后要求吴虔需以吴秀蓉的名义购买该房屋，实际操作均由吴虔办理，无吴秀蓉的任何签字。2012年4月27日吴虔将借款还清，所以该房屋的实际买受人为吴虔。王军在吴秀蓉去世后与吴虔签订了《房屋转让协议》一份，也证实了上述事实。本着诚信的原则，王军不主张该房屋的权利，吴秀蓉生前与吴虔也电话通知过济南市历下区国有资产运营有限公司将涉案合同债权转移给吴虔，希望将合同债权人变更为吴虔。济南市历下区国有资产运营有限公司辩称，济南市历下区国有资产运营有限公司与吴秀蓉于2009年9月29日签订房屋买卖合同，该合同的相对人为吴秀蓉并非吴虔，吴虔不是买卖合同的主体，与本案无利害法律关系，请求驳回吴虔的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2009年9月29日，济南市历下区国有资产运营有限公司与吴秀蓉签订《房屋买卖合同》，合同编号为2009132，合同约定吴秀蓉购买位于盛福花园D区14号楼1单元601房屋，购房款为339023.6元。第四条约定买受人交纳全部房款经确认后领取钥匙。房屋交于买受人2年内，出卖人协助买受人办理房产证等相关证件。合同由济南市历下区国有资产运营有限公司盖章确认，买受人处签有吴秀蓉、吴虔（代）。2009年1月20日，济南市历下区国有资产运营有限公司收到吴秀蓉房屋认购款247475.1元；2009年9月29日济南市历下区国有资产运营有限公司收到吴秀蓉购房款91548.5元，合计339023.6元。2012年4月27日吴虔向吴秀蓉转款230000元。2017年3月12日济南市历下区国有资产运营有限公司、济南市历下区智远街道办事处盛福花园社区居委会向社区居民出具《通知》，内容为：加快房产证的办理工作，请社区居民积极配合提供材料等。2017年9月29日吴虔向济南市历下区国有资产运营有限公司出具《通知》，内容为：2016年1月25日吴虔正式成为济南市历下区盛福花园D区14号楼1单元601室（现编号为济南市）的买受人，之前与吴秀蓉达成口头房屋买卖协议，至2012年4月27日支付所有的房款，在吴秀蓉去世后，与王军达成《房屋转让协议》，王军认可吴虔付钱事实，要求济南市历下区国有资产运营有限公司给其办理房产证事宜。望三日内答复。另，吴秀蓉2016年1月23日去世，王军户籍证明信显示“户主：王军妻：吴秀蓉子：王子涵”。本院认为，王军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，仅提交书面答辩意见，视为放弃质证、辩论等诉讼权利。本案是房屋买卖合同纠纷。吴虔举证以及王军的答辩可知，涉案房屋系吴虔需要购买，但因经济能力不足而向吴虔之姐吴秀蓉借款购房，合同以吴秀蓉的名义签定，待吴虔偿还吴秀蓉的借款后再恢复吴虔所述的实际情况。依据吴虔以及王军的陈述，合同系以吴秀蓉名义签订，合同当事人为吴秀蓉，济南市历下区国有资产运营有限公司的合同相对方为吴秀蓉。吴虔的起诉实质是办理房屋过户手续，将房屋登记在吴虔名下，系物权请求权，并非债权，故其要求确认其是济南市历下区盛福花园D区14号楼1单元601室（现编号为济南市）对济南市历下区国有资产运营有限公司的债权人，于法无据，本院不予支持。同时，吴虔要求变更购房合同的买受人是合同的概括转让，需合同相对方同意，现济南市历下区国有资产运营有限公司不同意变更，仅同意将产权登记在吴秀蓉名下，故本院对吴虔要求变更买受人以及为其办理产权证的请求不予支持。吴虔要求王军予以协助，在济南市历下区国有资产运营有限公司不同意变更合同买受人、将产权直接登记在吴虔名下的情况下，王军无法仅凭个人协助吴虔将产权直接登记在吴虔名下，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告吴虔的全部诉讼请求。案件受理费6490元,减半收取3245元，由吴虔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  董 浩二〇一八年六月十三日法官助理  路倩倩书 记 员  孟晓铮