福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初4173号 原告：福州福房网房产代理有限公司，住所地：福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层18室。 法定代表人：柳立林，总经理。 委托诉讼代理人：庹政享，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 被告：应桂香，女，汉族，1970年9月9日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：赵景博，系被告应桂香丈夫。 被告：鲍伟强，男，汉族，1985年2月15日出生，住江西省九江市彭泽县。 委托诉讼代理人：陈刚天，福建创元律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：萨自勇，福建创元律师事务所执业律师。 原告福州福房网房产代理有限公司（以下简称福房网）与被告应桂香、鲍伟强居间合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庹政享、被告应桂香及其委托诉讼代理人赵景博、被告鲍伟强的委托诉讼代理人陈刚天到庭参加诉讼。本案因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭审理，原告委托诉讼代理人庹政享，被告应桂香的委托诉讼代理人及其委托诉讼代理人陈刚天、被告应桂香的委托诉讼代理人赵景博、被告鲍伟强的委托诉讼代理人陈刚天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州福房网房产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告应桂香立即向原告支付居间服务费26160元及自2016年8月26日起按日万分之五利率标准计算至实际付清之日止的利息（暂计至2017年1月26日为1962元）；2.请求依法判令被告鲍伟强立即向原告支付居间服务费13080元及自2016年8月26日起日万分之五利率标准计算至实际付清之日止的利息（暂计至2017年1月26日为981元）；3.请求依法判令两被告承担原告为实现权利而支付的律师费6000元；4.请求依法判令两被告承担本案受理费、鉴定费、保全费等全部诉讼费用。本案审理过程中，原告增加诉讼请求：5.请求依法判令被告鲍伟强与被告应桂香共同支付原告居间服务费26160元。事实与理由：被告应桂香因有意出售其位于福州市鼓楼区的房屋，遂委托原告寻找买家。被告鲍伟强有意在福州市区买房屋，并在原告的介绍陪同之下，前往该房屋看房。2016年8月25日，原告、被告应桂香、被告鲍伟强方在原告经营场所台江世茂国际中心签订了《居间服务合同》，约定原告就该房屋买卖为被告应桂香、被告鲍伟强提供居间服务，被告应桂香、被告鲍伟强分别应在房屋买卖合同成立时按购房总价的2%、1%向原告支付居间服务费，约定争议管辖法院为合同签订法院。同日，在原告工作人员的努力撮合及见证之下，被告应桂香与被告鲍伟强签订《房屋买卖合同》，购房总价1308000元。但在签署合同履行过程中，被告应桂香、被告鲍伟强并没有按照约定支付居间佣金。原告委托律师主张有关权利并支付律师费6000元。根据居间服务合同约定，被告作为违约方，应承担原告为此支付的该律师费用。有鉴于此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。由于鲍伟强提供了一份《佣金减免函》，结合2016年9月2日《补充协议》中关于应桂香的服务费由鲍伟强支付给福房网的约定，可以证实，鲍伟强负有代应桂香支付居间服务费的义务。为此，为节省诉讼资源，请求判令被告应桂香与鲍伟强共同支付福房网居间服务费26160元。 被告应桂香辩称，根据2016年8月25日签订的房屋买卖合同补充协议第一条规定及合同约定，被告应桂香不应当承担任何的居间服务费及交易服务费。对于原告增加的诉请，应桂香请求驳回原告增加部分的诉请。 被告鲍伟强辩称，一、福房网未按约履行合同，致使鲍伟强的履约保证金在代付条件尚未成就的情况下汇入应桂香银行账户，存在重大过错，应与应桂香一同对鲍伟强的各项损失承担共同还款责任。1.2016年8月25日，鲍伟强与应桂香签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《交易服务合同》、《居间服务合同》。根据合同约定：被告应桂香将其名下坐落于福州市鼓楼区，2＃楼6＃附属间的房屋（以下称标的物）售予原告，售价为1338000元。根据《房屋买卖合同》的约定，鲍伟强于合同签订之日分两次将履约保证金100000元转入福房网指定的银行账户，履行了合同约定的义务。2016年9月2日，福房网在未经原告的同意且应桂香并未办理任何交接手续的情况下，直接将履约保证金转入应桂香指定的银行账户。此后，应桂香并未按合同的约定配合鲍伟强及福房网办理房屋过户手续。而直至2016年9月23日，福房网作为居间服务方才根据合同约定向被告应桂香所在地寄发了一份《履约告知函》，催告被告应桂香履行合同，但应桂香并未对此作出回应。至此，由于福房网未严格按照合同约定履行保证金保管义务，导致鲍伟强交付的十万元保证金在交付条件尚未成就时移转至应桂香名下，增加了鲍伟强的交易风险，其存在重大过错。2.根据鲍伟强与应桂香于2016年8月25日签订的《房屋买卖合同》第十三条第（二）款的约定：“购房履约保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息保管。购房保证金作为房屋交接保证金待房屋、家电、家具及附属配套设施、户口等房屋所有交接手续全部交接完毕，伍个工作日内由交易服务人代乙方支付给甲方”。2016年9月2日，福房网在未经鲍伟强的同意且应桂香并未办理任何交接手续的情况下，直接将履约保证金转入被告应桂香指定的银行账户，该履约保证金的控制权直接转到未按合同履约的应桂香手上。福房网作为专业的房产中介机构，在合同履行过程中，未严格按照合同的约定，在被告应桂香已经存在违约表现的情况下，擅自将原告的10万元履约保证金交付给被告应桂香，有重大过错，根据《房地产经纪管理办法》（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部令第8号）第24条规定：房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方式和房地产经纪机构的签字和盖章。福房网作为购房保证金的保管方，并无擅自处分保证金的权利，保证金的交付应当经过鲍伟强书面确认交接手续已经完毕且鲍伟强签字同意的情况下才能转移，履行保证金保管义务系居间人的一项当然义务，然而福房网却违反该约定，主动将保证金转入卖方应桂香银行账户，其应对应桂香给鲍伟强造成的经济损失承担共同偿还的责任。二、福房网作为专业的居间机构，在应桂香存在明显的违约情形的情况下，未尽必要的审慎核查义务，也未及时催告违约方应桂香履约，致使鲍伟强利益受损，未尽如实报告和勤勉义务应当承担赔偿责任。居间服务合同所针对的是整个交易进程，居间服务费也是以整个交易过程进行给付。根据《合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。具体到本案，由于房产居间的特殊性，对专业的房产中介机构的要求更高，在整个交易过程中，福房网应针对具体的情况为双方调整甚至变更部分合同条款。然而，福房网在应桂香未办理任何交接手续的情况下，未向鲍伟强如实报告应桂香存在违约的情况，反而将鲍伟强的十万元汇入应桂香账户，未尽审慎核查、如实报告及勤勉义务，依法应当承担赔偿责任。三、福房网未达到合同约定标准，不得收取佣金。福房网未尽审慎、如实报告等义务的行为，已经违反了《房屋买卖合同》第十一条履约保证项下交易服务人的义务。根据《合同法》第425条及《房地产经纪管理办法》第十九条的规定“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪合同约定标准的，不得收取佣金”，故福房网不得要求鲍伟强支付佣金。恳请人民法院予以采纳，依法判决。对于原告增加的诉请，被告鲍伟强辩称，该佣金减免函系2016年8月25日原告向被告鲍伟强出具，原告无任何证据表明当天二被告达成佣金支付协议。原告所称的被告鲍伟强代为支付佣金没有依据，且原告的补充协议的时间也在2016年8月25日之后。原告在签约时即向鲍伟强出具佣金减免函，足以证明原告为促成交易达成而减免佣金。 本案审理过程中，原告提交如下证据：A1.居间服务合同，证明原告为被告应桂香及被告鲍伟强之间的房屋买卖交易提供居间服务，被告应桂香、被告鲍伟强分别应在房屋买卖合同成立时按购房总价的2%、1%向原告支付居间服务费的约定；违约方应当承担守约方为实现权利而支付的律师费的约定。A2.房屋买卖合同，证明被告应桂香与被告鲍伟强之间商品房买卖合同已经成立并生效，购房总价为1308000元的事实。A3.律师费发票，证明原告为实现权力而支付6000元律师费的事实。 被告应桂香质证：对A1-A2的真实性无异议，原告提供证据不完整，双方有签订补充协议，应当按照补充协议约定履行。真正生效的是9月2日，原告存在故意隐瞒，并且恶意提供不完整的证据。对证据A3的真实性无异议。律师费的收费标准有异议，并且不应由被告承担。 被告鲍伟强质证：A1.本合同为格式合同，被告鲍伟强与被告应桂香寻求原告提供居间服务的目的，系通过居间服务方来达到房屋买卖成交的目的，原告未尽审慎核查义务，在被告应桂香并未办理交接手续时，擅自将10万元转入被告应桂香账户，其行为已经侵犯了被告鲍伟强的利益，故根据合同法规定，居间人故意隐瞒重要事实提供虚假情况，应对承担损害赔偿责任等。由于本合同系格式合同，关于律师费的诉请不能成立。A2.该合同真实有效。证明对象存在异议，房屋买卖合同在双方签订时已成立，但由于原告未尽居间服务的审慎核查及如实报告，勤勉等业务导致双方无法实现商品房买卖的目的。故该合同并未生效。A3.该证据的真实性无异议，但与本案无关。 被告应桂香提交证据：B1.补充协议，证明本案买卖双方应交支付给原告的居间服务费和交易服务费由买方（被告鲍伟强）单方承担，被告应桂香无需承担任何居间服务费和交易服务费。B2.履行合同催告函，证明卖方函告买房尽快履行房屋买卖合同，要求原告作为中介方尽快促成买卖双方成交房屋买卖。原告质证：B1.真实性无异议，证明对象有异议，该补充协议并未约定交易服务费由被告鲍伟强承担，即便双方有此约定也是被告双方的内部约定，原告并未同意其中一人承担单独承担，对原告没有效力。B2.没有签收证明无法予以确认。被告鲍伟强质证：B1.真实性无异议证明对象有异议，其证明对象是根据本合同第一条界定。但该条款仅规定乙方将费用转入甲方账户，并未约定均由乙方一人承担。B2.真实性无法确认。 被告鲍伟强提交证据C1.佣金减免函，证明原告曾向被告鲍伟强承诺免收居间服务费16000元。原告对C1的真实性无异议，但是是在合同正常履行的情况下，依据合同是被告鲍伟强代为免除被告应桂香支付佣金，所以免除被告鲍伟强居间费16000元，予以优惠。因此，原告要求增加诉讼请求，请求被告鲍伟强和被告应桂香共同支付佣金26160元。被告应桂香对C1的真实性有异议，被告应桂香从未见过，不应当作为采信的证据。 本院认证如下：对证据A1-A3，证据B1，各方对其真实性均无异议，本院依法确认其真实性。证据C1，能够提供原件核对，且原告对其真实性无异议，本院依法确认该证据的真实性。对于证据B2，原告在（2016）闽0102民初8012号案件中陈述确认收到该函件并代为转寄给被告鲍伟强，本院依法确认该证据的真实性。 根据上述有效证据，以及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 2016年8月25日，应桂香（甲方、卖方）与鲍伟强（乙方、买方）以及中介方福州福房网房产代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》。该《房屋买卖合同》约定：甲方的房屋位于福州市鼓楼区，2＃楼6＃附属间，建筑面积92.84平方米，约定成交价格为133.8万元。该合同第四条房屋附属情况约定：甲方存在抵押，甲方应在2016年8月31日前向抵押权人申请还款。第十一条履约保证约定：乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金10万元，购房履约保证金应存入交易服务人员指定账户，由交易服务人无息代管。购房保证金作为房屋交接保证金待房屋、家电、家具及附属配套设施、户口等所有交接手续全部交接完毕，五个工作日交由交易服务人代乙方支付给甲方。第十二条违约责任约定：房屋所有权过户登记前的违约责任：1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行；自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2.甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币10万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。 该《房屋买卖合同》所附的“补充协议”第1条约定：……上述房产在交易过程中所产生的税费及甲乙双方应支付给丙方的中介佣金及后期服务费均由乙方承担。第3条约定：签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，甲方保证于乙方公积金贷款申请前且甲方原贷款银行通知可还款之日起贰个工作日内自行出资办理上述房产解押还款手续。第4条约定：乙方应在2016年9月1日前备齐办理公积金所需的首付款，交易服务人代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估，伍个工作日评估事务所出具评估报告；评估时甲方应配合评估人员现场看点。第5条约定：甲乙双方协商一致同意：上述房产的履约保证金人民币100000元不得用于其他用途，专款专用。（此履约保证金用于甲方办理解押并抵作购房款） 该《居间服务合同》约定，1.经丙方独家提供居间服务并告知相关交易风险，甲乙双方就买卖该房屋进行了磋商并签订了《房屋买卖合同》，丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。2.甲方应向丙方支付该房屋成交价的2%的居间服务费，乙方应向丙方支付该房屋成交价1%的居间服务费。3.甲乙双方任何一方解除《房屋买卖合同》且甲乙双方任何一方在该合同解除当日仍未按约定支付居间服务费的，每迟延一日，丙方有权要求该方按迟延付款金额的千分之五支付违约金，丙方因主张居间服务费以及前述违约金所产生的律师代理费由相应的违约方承担。 2016年9月2日，应桂香与鲍伟强、福房网签订《补充协议》，约定：1.乙方同意于上述发出收件过户前将甲乙双方应交支付给丙方的居间服务费及交易服务费转入丙方指定账户，丙方收到该款项出具收款收据给乙方；2.甲方同意上述房产的交接保证金人民币5000元交由乙方保管，待甲方上述房产所有交接手续办理完毕当日乙方将上述交接保证金人民币5000元退还给甲方；3.经甲乙双方协商约定，甲方同意乙方贷款方式由公积金按揭贷款方式改为商业按揭贷款方式；4.三方对交易流程达成如下一致意见：一、按揭评估：签订本合同后三个工作日内，丙方代乙方委托评估公司对上述房产进行评估。评估时甲方应配合评估人员现场看点（若评估由乙方自行办理的，乙方必须在两日内向丙方提交书面申请，否则丙方有权直接委托评估公司评估上述房产，若因乙方提供的评估报告贷款银行不采用而产生的责任由乙方承担）。二、解押还款手续：甲方于原贷款银行通知还款手续第二个工作日内办理解押还款及注销手续。三、首付款及贷款材料提交：乙方须于2016年9月20日内将办理按揭购房的材料交付给丙方……。 2016年8月25日，鲍伟强向福房网刷卡支付了100000元。2016年9月2日，应桂香向被告福房网出具《收条》一张，载明应桂香收到被告福房网代为支付的售房款100000元。同日，福房网向鲍伟强出具《佣金减免函》，载明：鲍伟强（买方）于2016年8月25日在福州福房网房产代理有限公司签订的购买坐落于福州市鼓楼区附属间的《房地产经纪服务合同》，现中介方承诺免收买方居间服务费共计16000元。 2016年9月23日，福房网向应桂香发出《履约告知函》，邮寄地址为“鼓楼区茶园小区环南五村长福村2#楼604单元”，催促其在收到函件后贰个工作日内主动联系福房网工作人员，配合福房网工作人员查询征信等相关手续。 2016年10月13日，鲍伟强向应桂香发出《解除合同通知书》，邮寄地址为“鼓楼区茶园小区环南五村长福村2#楼604单元”，通知应桂香：1.即日起解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.在三日内向鲍伟强支付人民币20万元（含履约保证金100000元及违约金100000元）；3.在三日内向鲍伟强支付律师费10000元。 2016年10月25日，应桂香作《履行合同催告函》，称双方签约两个多月，乙方却一直拖延时间，不履行合同，严重影响甲方正常履约，请乙方尽快积极配合履行《房屋买卖合同》，否则将追究乙方的违约责任。福房网表示有收到该函件，并代应桂香转寄给鲍伟强。 另查，应桂香、赵景博于2015年12月10日结婚。福房网因本案支出律师代理费6000元。鲍伟强另案起诉应桂香、赵景博、福房网房屋买卖合同纠纷一案，案号为：（2016）闽0102民初8012号。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》以及《补充协议》等合同，均系各方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，各方均应遵守。本案争议焦点在于福房网是否有权收取居间服务费以及收取费用的数额及对象。本院分析如下： 其一，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……。本案原告福房网作为居间方，已促成买卖双方应桂香和鲍伟强签订了《房屋买卖合同》，故依照上述法律规定，应桂香和鲍伟强应当依约支付报酬。 其二，被告鲍伟强辩称原告福房网未经其同意在应桂香明显违约的情况下，就将10万元履约保证金转给应桂香，未尽审慎核查义务，存在过错；福房网服务未达合同约定标准，不应收取佣金。本院认为，依照《房屋买卖合同》中所附“补充协议”第5条的约定，10万元履约保证金系用于办理解押并抵作购房款，而依照三方2016年9月2日签订《补充协议》确定的交易流程，首先须由应桂香办理房产解押还款手续，故福房网将10万元履约保证金转给应桂香并无不当。况且，被告所述的原告的过错，均系合同成立之后的交易服务范畴，与促成《房屋买卖合同》的订立并无关联。故被告要求不应收取佣金的辩解，无事实和法律依据，本院不予采信。 其三，关于居间服务费的数额及收取对象，本院分析如下：依照《居间服务合同》之规定，应桂香应向福房网支付居间服务费26760元，鲍伟强应向福房网支付居间服务费13380元。但依照《房屋买卖合同》中所附“补充协议”第1条的约定，在交易过程中所产生的税费及应支付给福房网的中介佣金及后期服务费均由鲍伟强承担。故扣除福房网出具给鲍伟强的《佣金减免函》中承诺减免的16000元，鲍伟强应支付福房网佣金数额为：26760元+13380元-16000元=24140元。 其四，关于迟延付款违约金，根据《居间服务合同》的约定，“在合同解除当日仍未按本合同第四条的约定支付居间服务费的，每迟延一日”，福房网“有权要求该方按迟延付款金额的千分之五支付违约金”。现鲍伟强、福房网均已针对合同违约事项起诉至法院，但是对于何时解除合同，福房网并未要求解除合同，故本案不能确定居间合同的解除日期就不能认定被告方迟延付款，且日千分之五的违约金数额过高。故本院调整至本案判决确定还款之日起按年利率24%的标准计算违约金。 其五，关于律师费6000元，依照《居间服务合同》的约定，福房网因主张居间服务费以及违约金所产生的律师代理费由相应的违约方承担。由于庭审中福房网主张“事实上是因为房价上涨应桂香拒绝进行房屋交接”，故该笔律师费应由应桂香承担。如有生效判决确定系鲍伟强违约，应桂香则可凭生效判决另行主张该笔律师费。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下： 一、被告鲍伟强于本判决生效之日起十日内支付原告福州福房网房产代理有限公司居间服务费24140元以及利息（自判决确定还款之日起至付清之日止，按年利率24%的标准计算）； 二、被告应桂香于本判决生效之日起十日内支付原告福州福房网房产代理有限公司律师费6000元； 三、驳回原告福州福房网房产代理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费1004元，由原告福州福房网房产代理有限公司负担376元，由被告应桂香负担125元，由被告鲍伟强负担503元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄昌杰 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  戴 清 二〇一八年六月十一日 书 记 员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。