广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初473号 原告：陶广伟，男，汉族，1976年12月10日出生，现住广西北海市。 委托代理人：冯贤光，广西现城律师事务所律师。 委托代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。 被告：北海新大陆房地产开发有限公司，住所地广西北海市上海路88号东方明珠小区综合楼三楼。 法定代表人：闫仁祥，执行董事兼总经理。 委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 原告陶广伟诉被告北海新大陆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶广伟的委托代理人洪颖峰，被告新大陆房地产开发有限公司的委托代理人李蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶广伟向法院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金177883元（违约金计算：以243676元为基数，按日万分之五的标准自2014年2月1日起计至起诉之日，以后另计）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设位于北海市房屋一套，总房价款为243676元；被告于2014年1月31日前将商品房经验收合格的房屋交付给原告，否则从2014年2月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；房屋达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应出示房屋经验收合格的证明文件。合同签订后，原告依约履行了交款的义务，但被告并未依约履行交房的义务。原告多次要求被告按合同约定履行义务，但被告仍拒不履行，原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告北海新大陆房地产开发有限公司辩称：1、原告委托新大陆物业公司对涉案房屋进行装修，被告于2013年12月19日将涉案房屋给新大陆物业公司装修，所以不存在未交房的情形；2、物业公司委托被告通知原告前往交房，原告拒绝接房，根据双方签订的商品房买卖合同第11条第3款和补充协议第4条第1款的约定，已视为交房；3、本案已经超过三年的诉讼时效，原告请求被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下： 2013年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人为被告北海新大陆房地产开发有限公司，买受人为原告陶广伟；出卖人以出让方式取得位于北海市，河南路以西，国有土地使用权证号为北国用（2008）第B07563、B07564的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地皮块上建设商品房，现定名东方之珠花园；买受人购买的商品为预售商品房；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中3幢1单元1308号房；该商品房合同约定建筑面积共52.71平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为4622.96/㎡，总金额为243676元；买受人于签订合同之日起已付清首付款人民币73676元整，余款170000元整在银行办理按揭；交付期限为出卖人应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用；逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同解除履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。附件五：关于通知的约定，买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视为买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担；（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行通知义务。该合同还约定了其他条款。 合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。 原告与案外人北海新大陆物业服务有限公司签订《室内装饰装修工程委托合同书》一份，主要约定：原告将东方之珠花园项目3#楼1单元1308号房装饰装修工程承包给北海新大陆物业服务有限公司，承包方式为包工、包料，工程内容及做法按照所附的主要材料设施设备清单制作，建筑面积（含公摊）52.71平方米，单价750元/平方米，工程总价款39533元，原告于签订合同之日起已付清装修首付款人民币12533元整，第一笔余款人民币13500元整于2013年12月1日前付清，第二笔余款人民币13500元整于2014年3月1日前付清。北海新大陆物业服务有限公司应于2014年1月31日前将工程交付原告使用。合同签订后，北海新大陆物业服务有限公司对涉案房屋进行装修，并已将装饰装修竣工的房屋交付原告。原告于签订合同之日已付清装修首付款12533元，但是第一笔装修余款13500元和第二笔装修余款13500元没有依约支付给北海新大陆物业服务有限公司。为此，北海新大陆物业服务有限公司于2016年9月向本院起诉要求原告支付装修余款27000元及违约金，本院于2016年9月14日受理后，经审理作出（2016）桂0502民初2738号民事判决书，判决：陶广伟向北海新大陆物业服务有限公司支付装修余款人民币27000元及违约金（违约金计算：以13500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2013年12月1日起计算至判决确定的生效之日止；以13500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2014年3月1日起计算至判决确定的生效之日止）。被告以此来主张原告将涉案房屋委托给案外人北海新大陆物业服务有限公司接收房屋。 2014年3月28日，北海新大陆物业服务有限公司向北海新大陆房地产开发有限公司发出《关于东方之珠花园装修竣工的通知》，载明：按照我公司与业主签订《室内装饰装修工程委托合同书》要求，附表所列商品房装修工程已经完工，经我公司组织内部验收达到交付条件，计划按照附表所列时间和业主办理商品房及装饰装修工程验收交付手续，请贵公司予以配合。 2016年4月22日，被告向原告出具《交房通知书》一份，载明：陶广伟，您购买的“东方之珠花园”项目3栋1单元1308号房已具备交房条件；请您于2016年4月30日前来现场办理您购买商品房交付手续，若逾期未来办理，则按《商品房买卖合同》有关约定办理。我们将您购买的商品房移交物业公司，再来办理交房时直接到物业公司办理。其后，原告仍未能按时接收涉案房屋，原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，北海市东方之珠花园3#楼于2014年5月31日同意验收。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效。对原、被告均具有约束力，双方均应按照约定诚信、全面履行自己的义务。双方签订合同后，原告已经依约向被告交付了购房款，被告依约应于2014年1月31日前将房屋交付给原告。根据本案查明的事实，被告虽然于2014年4月16日向原告发出收房通知，但涉案房屋实际于2014年5月31日才验收合格具备合同约定的交付条件，故本院对被告抗辩的2014年4月16日已通知原告交房，原告拒绝接房视为房屋已实际交付买受人不予确认。被告在2016年4月22日通知原告交房，原告确认收到收房通知，但是主张房屋因未验收合格所以拒绝接房，因原告未提供房屋未验收合格的相关证据，故本院对此不予采信。原告在收到《交房通知》后不接收房屋，是原告单方原因造成，责任不在被告，故原告请求被告支付违约金至起诉之日止，本院不予支持，但被告逾期交付房屋，构成违约，应当承担违约责任，被告应当根据双方签订的《房屋买卖合同》，支付2014年2月1日至2016年4月30日逾期交房违约金给原告。被告在本案中请求调整违约金，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原、被告双方约定的违约金过高，被告请求予以调整，本院依法予以调整。被告应当向原告支付的违约金以243676元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准从2014年2月1日起计算至2016年4月30日止。 被告主张原告请求逾期交房违约金已超过诉讼时效，对此本院认为，逾期交房违约金是根据逾期交房违约行为的持续发生而累加计算的，购房者只有在知晓交房时间后才能知道自己权利受到侵害的情况，因此原告单独主张逾期交房违约金的诉讼时效应以其知道房屋具备交付条件为起算点。根据本案查明的事实，涉案房屋于2014年5月31日验收合格具备合同约定的交付条件，被告于2016年4月22日才通知原告于2016年4月30日前来收房，此时原告才知道房屋具备交付条件，因此原告的起诉并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告北海新大陆房地产开发有限公司支付违约金（违约金计算：以243676元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准从2014年2月1日起计算至2016年4月30日止）给原告陶广伟。 案件受理费1928.83元，由被告北海新大陆房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项的同时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3857.66元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  谭晓明 二〇一八年六月二十日 书记员  张伍英