广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初21065号原告：中山市敏捷房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花月苑25卡，统一社会信用代码91442000783897829J。法定代表人：谭浩成，总经理。委托诉讼代理人：卢敏珊，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：劳丽舒，系该公司工作人员。被告：吴磾，男，1990年8月5日出生，汉族，住广东省中山市，被告：吴修国，男，1970年10月28日出生，汉族，住广东省中山市，被告：珠海华润银行股份有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道东1346号，统一社会信用代码9144040019260094XE。法定代表人：刘晓勇，董事长。委托诉讼代理人：瞿缨，系广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇迅，系广东精诚粤衡律师事务所律师。原告中山市敏捷房地产有限公司（以下简称敏捷公司）与被告吴修国、吴磾、珠海华润银行股份有限公司（以下简称珠海华润银行）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理，原告敏捷公司诉讼代理人卢敏珊、劳丽舒，被告珠海华润银行诉讼代理人黄崇迅到庭参加诉讼，被告吴修国、吴磾经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敏捷公司向本院提出诉讼请求：停止对原告拥有所有权的位于中山市坦洲镇××阳光花园××街××座的执行（房产价值为1475072元）。事实与理由：2013年11月25日，申请人与被申请人签订编号为1301081198的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》，同时约定“若买受人（吴磾）逾期付款超过30天，出卖人（原告）有权选择要求买受人（吴磾）继续履行合同或解除合同。”因吴磾并没有按照《中山市商品房买卖合同》约定向原告支付房款，原告已于2015年6月5日向吴磾寄发《解除商品房买卖合同通知书》，要求吴磾承担逾期付款的违约责任。原告其后已就与吴磾之间的商品房买卖合同纠纷向中国广州仲裁委员会提起仲裁（案号：[2016]穗仲中案子第1391号），经仲裁裁决“一、确认申请人与被申请人签订的《中山市商品房买卖合同》已于2015年6月11日解除；二、被申请人支付商品房买卖合同解除违约金……四、被申请人向申请人支付逾期办理合同解除、注销备案手续违约金……。”也就是说，原告拥有涉案商品房的所有权，同时，原告已就前述仲裁裁决向中山市中级人民法院申请执行且中山中院已受理原告的执行[执行案（2017）粤20执158号]。现该执行案已裁定由中山市第一人民法院执行。综上，涉案商品房的所有权属于原告，请法院依法停止对该商品房的执行。被告珠海华润银行辩称，1.案涉房屋合同备案登记具有物权公示、公信的法律效力。根据不动产物权公示的原则，合同登记备案是不动产预告登记形式，具有对抗及排他的效力，案涉房产的合同备案登记在被告吴修国名下，该登记具有物权公示公信的法律效力。且根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，珠海华润银行可对案涉房产进行执行。2.原告提交的《裁决书》不得排除执行、拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不支持。”所以，原告主张的《裁决书》，不能排除珠海华润银行的执行案件，另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，由于案涉房屋已有第三方竞买，且又不符合法定可撤销之情形，所以，该拍卖结果也不应被撤销。且根据《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。由于案涉房产已被查封已不具备恢复原状的可能性，原告也不能够据此排除珠海华润银行作为合法债权人对标的物即案涉房产合法的查封权和执行权，原告应采取其他补救措施。3.原告的权利应属债权请求权。因原告与吴修国就案涉房屋已签订房屋买卖合同，并办理了备案登记，双方的房屋买卖合同中对违约责任应当有明确之约定，所以，原告在吴修国违约后，向中国广州仲裁委员提起仲裁，最终中国广州仲裁委依据双方房屋买卖合同之约定裁决解除合同，并由吴修国协助办理注销备案，所以，原告基于双方买卖合同主张的权利应为债权请求权，根据债权平等原则，基于一般债权的交付请求权应当与珠海华润银行之权利是平等的，且原告也并非除了要求解除合同、注销备案登记外无其他救济途径，即使合同中无约定解除合同或无法办理注销备案的情形的，原告也可以依照《合同法》向被告二主张损失。4.珠海华润银行是合法债权人，其对债务人的执行权受法律保护。根据生效的（2014）珠香法民二初字第2329号判决书判令，珠海华润银行对吴修国、吴磾等人享有合法的债权，案涉房产已具有物权公示和对抗的法律效力，因此，珠海华润银行申请法院执行吴磾名下的案涉房产来实现债权并无不当，原告基于一般债权人对债务的请求权不能对抗案涉标的物的执行。综上，申请人认为，原告作为专业的房地产开发企业，在以分期付款的方式将房屋销售给吴磾，并为其办理预告登记时，应当知悉后续若吴磾无法按期支付房款，应当与珠海华润银行的权利平等，而非优于珠海华润银行之权利，只有这样才能维护物权领域的稳定性，否则若任由开发商随意将预告登记撤销，将会破坏预告登记的公示力、公信力，所以，为维护物权领域登记之稳定性，望法院依法驳回异议人之异议请求。被告吴修国、吴磾未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证和辩论。本院经审理认定事实如下：原告因与吴磾商品房买卖合同纠纷向中国广州仲裁委员会提出仲裁申请，中国广州仲裁委员会于2016年4月21日作出（2016）穗仲中案字第1391号裁决书，查明：2013年11月25日，原告与吴磾签订《商品房买卖合同》约定，吴磾向原告购买位于坦洲镇××阳光花园××街××座的房产。原告与吴磾于2013年12月2日为上述房产办理了商品房销售备案登记，并取得《中山市商品房销售登记备案表》（合同编号：HTN2013080857、合同条码：1301081198）。中山市房地产交易登记管理所在《中山市商品房销售登记备案表》的销售登记备案情况栏中盖章。因吴磾未依约支付房款，中国广州仲裁委员会裁决：一、确认原告与吴磾签订的《中山市商品房买卖合同》已于2015年6月11日解除……五、吴磾自本裁决送达之日起10日协助原告办理《商品房买卖合同》的解除、注销备案手续。后原告向广东省中山市中级人民法院申请强制执行，中山市中级人民法院于2017年4月10日出具（2017）粤20执158号执行受理案件通知书。珠海华润银行因与吴修国、吴磾金融借款合同纠纷，向本院申请强制执行[执行案号：（2015）中一法执字第6641号]，原告对执行标的即位于中山市坦洲镇××阳光花园××街××座的房产向本院提出书面异议，本院于2017年10月14日出具（2017）粤2071执异45号执行裁定书。查明：珠海华润银行与吴修国、吴磾金融借款合同纠纷一案，珠海市香洲区人民法院审理作出（2014）珠香民二初字第2329号民事判决，根据判决，吴修国应偿还珠海华润银行借款本金4675353.35元及截至2014年8月11日的罚息121558.94元；吴修国向珠海华润银行支付律师费107900元；吴磾对上述债务承担连带清偿责任。吴修国、吴磾承担案件诉讼保全费5000元、受理费23019元，合共28019元。该案在诉讼过程中，珠海市香洲区人民法院以（2014）珠香民二初字第2319号之一民事裁定，查封吴磾名下位于中山市坦洲镇××阳光花园××街××座的房产，该查封为第一查封。2015年7月16日，珠海市香洲区人民法院委托本院执行，本院予以受托。执行过程中，因珠海华润银行与吴修国、吴磾另行协商处理，本院以（2015）中一法执字第6641－1号执行裁定，裁定终结本次执行。2016年1月8日，本院恢复执行，案号为（2015）中一法执恢字第6641－1号。在恢复执行过程中，续封涉案房产，并经两次在司法拍卖网络平台进行公开拍卖，于2017年3月10日，由黄远雄竞买。原告遂向本院提出上述执行异议。另查明：根据中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案商品房座落中山市坦洲镇××阳光花园××街××座，买方姓名：吴磾，合同业务编号HTN2013080857。原告向本院提交中山市人民政府于2010年2月5日填发的商品房产权权属证明书，该证明书显示，坐落于中山市坦洲镇××（××阳光花园××街××阳光花园××街××车库××车库××车库××车库××卡-100卡）的房产产权人为原告，建筑总面积3082.57平方米，土地面积1329.3平方米，备注：“本证明书只能作出售商品房的产权证明，不能代替《房地产权证》，不能用作抵押和租赁的凭据”。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。原告以涉案房产归其所有为由对涉案房产的强制执行提出异议，并提供商品房产权权属证明书及中国广州仲裁委员会作出的（2016）穗仲案字第1391号裁决书等予以证明。但上述商品房产权权属证明书仅能证明于2010年大确权时涉案房产所在楼盘被确权登记在原告名下，且证明书明确载明“本证明书只能作出售商品房的产权证明，不能代替《房地产权证》，不能用作抵押和租赁的凭据”，即该证明书仅作为原告有权处分涉案房地产的凭据，不能作为原告享有涉案房产物权的有效证据，在涉案房地产出售并已办理商品房销售合同登记备案情况下，原告已不再是涉案房地产的产权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故即使仲裁裁决解除了商品房买卖合同，在经依法注销备案并重新登记以前，并不能直接产生确认原告享有涉案房地产物权的效力。且在注销备案并办理重新登记之前，涉案房地产销售合同备案登记在吴磾名下，该备案登记行为具有公示、公信的法律效力，因被执行人吴磾、吴修国未按生效法律文书履行确定的义务，本院受托对被执行人即吴磾名下的涉案房产进行查封和强制执行不违反法律规定。并且，广州仲裁委员会于2016年4月21日作出的裁决书是在涉案房产被查封后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，广州仲裁委员会作出的裁决书并不能排除对涉案房产的强制执行，故原告依此要求停止对涉案房产的强制执行的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告吴修国、吴磾经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告中山市敏捷房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费18076元（原告已预交），由原告中山市敏捷房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇人民陪审员  陈香玲人民陪审员  黄瑞芬二〇一八年六月二十六日书 记 员  陈 燕吴泳丝