北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初10518号原告：杨振宇，男，1981年5月3日出生，汉族，中国气象局职员，住北京市丰台区。原告：桑蕙，女，1980年10月5日出生，汉族，中国气象局职员，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：徐发东，北京百朗律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：赵宏伟，北京百朗律师事务所律师。被告：王世强，男，1970年11月8日出生，汉族，北京德中嘉利咨询有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：范亚锐，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春花，北京市元甲律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街****。法定代表人：徐瑞东，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿鹏，男，1990年12月5日出生，北京存房房地产经纪有限公司职员，住北京市丰台区。原告杨振宇、桑蕙与被告王世强、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨振宇及其委托诉讼代理人徐发东、赵宏伟，被告王世强的委托诉讼代理人范亚锐、周春花到庭参加诉讼。第三人存房公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨振宇、桑蕙向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还定金50万元；3、被告支付违约金68万元；4、被告赔偿装修损失218349元；5、赔偿居间服务费、保障服务费、评估费损失34600元；6、赔偿房屋差价损失190万元；7、诉讼费由被告负担。事实理由如下：2016年3月18日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《商业贷款付款方式补充协议》和《补充协议》，约定原告购买被告名下位于北京市丰台区丰华苑7号楼3层307房屋，建筑面积87.17平方米，房屋总价340万元；被告应于2016年10月25日前办理完房屋抵押登记注销手续，并于2016年10月25日办理产权变更登记。上述合同签订当日，原告向被告支付了定金10万元。2016年4月22日，原、被告办理了网签手续。2016年4月23日，原告向被告支付了定金40万元。2016年5月，被告交付了房屋。但被告至今未办理抵押注销手续，已构成根本违约，合同无法继续履行，给原告造成严重损失，故提起本案诉讼。被告王世强辩称：同意解除合同及补充协议，不同意其他诉讼请求。本合同无法履行的根本原因是原告未按约定时间支付房款，我方行使不安抗辩权未解除抵押，请法院驳回原告诉讼请求。第三人存房公司提交书面意见称：双方签订的合同合法有效，也不存在协商解除或出现法定、约定解除事宜的情形，双方应当依约继续履行合同。第三人在双方交易中，尽到了审慎审查义务，没有过失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月18日，王世强（出卖人）与杨振宇、桑蕙（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落于丰台区丰华苑7号楼3层307（以下简称307号房屋），建筑面积87.17平方米；该房屋已设定抵押，抵押金额为290万元，抵押登记日期为2013年3月29日，2014年2月13日；该房屋成交价格为186万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为154万元；买受人向出卖人支付定金50万元；网签后定金支付完一个工作日内交房；如买受人依照本合同约定单方解除合同，出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。当日，双方另签订《补充协议》约定：房屋成交总价340万元；甲方出售房屋中有抵押290万元，甲方承诺于2016年10月25日前办理完解押手续，甲方不得以任何理由延长办理解押手续；甲乙双方商定交房日期定于网签后乙方将全部定金支付给甲方当日，甲方将本房提前交给乙方用于装修（甲方同意乙方过户前提前装修），交房后甲乙双方不得以任何理由违约，如在交房后甲方违约甲方需承担本次成交价20%的违约金及乙方的装修损失；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。同日，双方另签订《商业贷款付款方式补充协议》约定：买卖双方应于网签后90个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额130万元；买受人于银行面签当日支付出卖人购房款56万元，支付方式为资金监管；买受人于银行面签当日支付出卖人购房款104万元，支付方式为搜房托管；全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付甲方。上述合同及补充协议签订后，杨振宇、桑蕙向第三人支付了居间服务费、保障服务费、贷款服务费合计3.46万元。双方于2016年4月22日办理了网签手续。网签时，双方开立了资金监管账户。王世强于2016年4月23日收到杨振宇、桑蕙支付的全部定金50万元，后王世强交付了房屋，2016年4月28日，杨振宇、桑蕙开始装修房屋。2016年9月20日双方办理银行面签手续，2016年9月28日，北京银行批准了杨振宇、桑蕙130万元贷款申请。另查，307号房屋上现登记有二项抵押权：一项是2013年3月28日登记设立的最高额抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京房山支行，最高债权额为2531765元；一项是2016年3月22日登记设立的抵押权，抵押权人为黄健，债权额为120万元。庭审中，王世强主张杨振宇、桑蕙未按合同约定于银行面签当日支付160万元至监管账户，违约在先，其方有权不履行在后的解押义务。杨振宇、桑蕙对此不予认可，称因资金监管、托管方式支付的钱款，王世强于过户后才能收到，双方已就160万元支付时间口头予以变更为王世强解押后支付，其方提交三项证据予以证明：1、申请证人中介公司业务员王某出庭作证。王某到庭陈述：因为反正钱也要在过户后收到，双方商量好解押以后再办理监管和托管，双方商谈时其不在场，是后来双方告知的，因为双方都同意，自己也没多想，没有签订书面的协议。2、提交双方之间及王某与双方的微信、短信记录一组，证明三方直至2017年7月一直就如何办理解押手续进行协商，期间王世强从未提及160万元款项未支付事宜。3、提交王世强与中介公司武英杰、王某的录音一组，王世强认可曾有解押后再付160万的口头约定。其中2017年7月22日录音笔录第一页载明：王世强：“我问你一下，就买我房那个小杨，怎么样了现在？还有信没信了？”武英杰：“是您那边不是办不了嘛！”王世强：“我怎么办不了，我什么时候办不了，那天谈好了的事，怎么又变卦了呀”。2017年8月7日录音笔录载明：王世强：“那个，你就跟他说吧，这个买卖我不做了，这个单子我毁约了，他要愿意拿钱呢，他要愿意拿违约金呢，咱们就商量我怎么给他这个钱。他要不什么的话，你跟他说，让他起诉吧，我这房子我肯定是违约了，肯定是违约不做了。因为我拖不起了，一会儿一主意，老是变卦，我已经跟家里商量过了，这次肯定就是违约了，那个，然后方法我也想好了，这两天就给这房子弄出诉讼来，房子肯定成交不了了，现在就是百分之百的，这房子成交不了了。你跟他说的，就是他怎么拿钱的问题”。2017年8月10日录音笔录载明：王世强：“他那个电话，怎么他现在是永远不接电话，然后是这样，你明天给他打一个电话，反正我的房子肯定是要收了。现在他跟我说他有个亲戚在那，我也跟他说了，我容你几天功夫，房子我肯定是要收回的，把贵重的东西你让他收拾一下。因为房子还没有过户，房子在没过户之前，他还没有，还没有权利在里边住。那时候我让他进去，前提是正常履行的情况下，这是第一，就是你跟他说这房子我肯定是要收回了。第二，他如果不接电话的话，我就要上法院去起诉了，我上法院起诉，起诉他违约。你和姓武的那个店长吧，你也可以把合同拿出来，你看看是不是这么回事，因为合同里有一条，是9月20号办的贷款吧，是不是9月20号办的贷款？”王某：“哦，对，是”。王世强：“其中有一条就是，在9月20号办贷款当天他应该把那个一百零几万存到我的卡里边”。王某：“当时好像跟您说来着吧，当时那个，资金监管、托管好像跟您说了来着，资金监管、托管到解押完了再存，好像是这样的。”王世强：“你存到我卡里边，我当时是使不了的，现在打官司的话，那只能是，现在很多东西是说过，都变成口说无凭的东西了，那个，为什么啊，当时打到那卡上，我也使不了，我也用不了，但是可以证明你已经把这个钱打到监管卡上了，你一分钱没有，至今你除了给了我那50万定金之外，一分钱都没往那个卡上打，从这个角度来说呢，他是违约在先的，他可以说我不给银行解押，他可以说这个，他可以拿这个说事，但是这个银行解押在律师的嘴里，这个银行解押和他没有打这个首付款，是有必然的因果关系，知道了吧，因为没有这个，所以才没有解押，因这二个是因果关系，一个在前一个在后，他违约在先，我违约在后，因为他的违约才造成我没有钱给银行……”。王世强：“……小王，到底小杨，你们老替他说有钱，他到底有钱没钱。”王某：“这个我们也不知道，他说有就有呗，我们也不知道有没有”。王世强：“你想，那个时候，我记得当着你们的面，还当着你们金融的面，还要跟你们签一个补充协议，说那个服务费这块他来掏，但是我替他先垫上，过户的时候他再给我，是这么说的吧”。王某：“当时，记不清了”。王世强：“你们金融那小孩知道，我先垫着，等过户时再给人，这一共就六、七万块钱，我现在就很怀疑，就六、七万块钱都需要我给你垫，这六、七万我替你垫没问题，可我怎么相信你能有三百万呢，你连六、七万都需要我垫，这还能相信你有那个钱吗？……”对于杨振宇、桑蕙提交的上述三项证据，王世强发表如下意见：1、王世强对证人王某的证言不予认可，称中介收取中介费，证言具有倾向性，双方并无解押后再办理资金监管的约定，证人也不在现场；双方原就解押事宜进行了协商，杨振宇、桑蕙同意垫资，用买房款解押，最终不能办理解押也是因为杨振宇、桑蕙无法拿出钱办理解押。庭审中，王某称杨振宇、桑蕙于2017年5月说过可以垫资，用买房的钱解押，但因为王世强方提交材料不全、妻子未到场等原因未能办成。2、王世强对其与杨振宇之间微信、短信的真实性认可，但是时间是从2017年开始的，杨振宇、桑蕙已经违约未支付160万元。3、录音的真实性认可，不认可证明目的，7月22日录音中王世强未提及解押后付款之事，是杨振宇、桑蕙的推导，从杨振宇、桑蕙留存了如此多的微信短信可知其心思缜密，如果支付方式发生重大变更，且系对买方有利的变更，却未订立书面协议，不合常理，证明此项口头约定不存在；8月7日录音恰可以证明是杨振宇、桑蕙先违约，王世强联系不上杨振宇、桑蕙，王世强一直积极解决问题，对方一直拖延；8月10日录音可以证明王世强对对方履行能力提出了质疑。王世强每次与杨振宇、桑蕙见面都会催要160万元，但未留存相应证据。庭审中，杨振宇、桑蕙提交装修合同、单据等，证明其方装修房屋支出218349元；另提交北京链家网信息，其中网页显示“庄维花园2室1厅87.17平米，2017年9月11日链家成交500万元”，主张涉案307号房屋现价值为530万元。王世强不愿进行评估程序花费时间，对装修支出及房屋现值均予以认可，但认为系杨振宇、桑蕙违约在先，装修支出及房屋涨价与己无关。另查，2017年6月28日，杨振宇发短信给王世强，载明：“王哥，您好，你说用我的钱直接去解押，小弟终觉不妥，担心资金风险，接下来的过户等一系列手续办理也很不顺。解押是您的责任，还是您自己完成解押，如有相应利息产生，小弟为体现诚意，可与您共担（具体怎样分担可以面谈。您若觉得这样事情还可以办，明天您我面谈，明天具体面谈时间您定（定了时间您电话或短信通知我就行，什么时间都成），地，地点还在房天下取明天我们能很好解决这件事），若明天小弟等不到您的通知，小弟就不再等了，毕竟您多次承诺解押都没兑现，事情也不能再拖延下去，只好通过诉讼来解决了”。后王世强短信回复，你看着办吧；不用谈了吧；不必想了，你用诉讼解决吧。以上事实，有双方当事人陈述及《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《商业贷款付款方式补充协议》、付款凭证、短信、微信记录、电话录音、查询结果等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。杨振宇、桑蕙与王世强签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《商业贷款付款方式补充协议》均系双方真实意思表示且未违反法律、法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方争议焦点系双方之间是否达成被告解押后，原告再支付160万元的口头协议。《商业贷款付款方式补充协议》中约定原告方应于银行面签当日通过资金监管、托管方式支付160万元，但依据证人王某陈述以及2017年8月7日王某与王世强的电话录音，当王某陈述曾经说解押后支付购房款时，王世强称“现在很多东西是说过，都变成口说无凭的东西了”，可知双方曾有解押后支付160万元的口头协议。此外，买卖双方在2017年7月前一直沟通协商解押事宜，短信、微信往来中，王世强从未提出160万元未按约定支付的抗辩，另合同中约定监管、托管的160万元钱款，王世强于过户后才能收到，且王世强在2017年8月7日与王某电话录音中陈述是自己违约，愿意赔偿，亦可侧面印证此口头协议存在，故本院对王世强所持其不解押系对原告不付款的不安抗辩之意见不予采纳，认定双方口头协议变更了160万元支付方式为解押后支付。2017年8月10日，王世强与王某沟通时作出与此前相反陈述，应系其咨询律师后对案件采取的诉讼攻防策略，并非双方合同履行过程中的实际情况，况160万元钱款到账，王世强也无法即时取得，160万并非王世强解押款的来源，故王世强称原告不付款致使其无法解押并无依据。关于王世强所称原告同意垫资解押事宜，王某虽然陈述原告说过可以垫资，但庭审中，并无双方关于垫资解押合意具体明确的相应证据，原告后考虑风险，发短信拒绝了垫资解押，故此，解押仍系王世强应履行之合同义务。现合同约定的解押时限早已经过，王世强未能按约定履行解押义务，显属违约，原告有权要求解除合同，返还定金并要求王世强承担违约责任，违约金不足以补偿部分，有权要求赔偿损失。虽然王世强于庭审中认可了原告方提出的装修、房屋差价数额，但考虑到王世强认为数额与己方无关，为节省诉讼时间认可数额的实际情况，本院依据原告提交的房屋价格信息，充分考虑合同履行情况、房屋价格变动因素、基于公平原则等对原告要求的装修、房屋差价、居间服务费损失数额一并予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除杨振宇、桑蕙与王世强于二〇一六年三月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、王世强于本判决生效之日起七日内向杨振宇、桑蕙返还定金五十万元。三、王世强于本判决生效之日起七日内向杨振宇、桑蕙支付违约金六十八万元。四、王世强于本判决生效之日起七日内向杨振宇、桑蕙赔偿损失八十万元。五、驳回杨振宇、桑蕙的其他诉讼请求。案件受理费17000元，由被告王世强负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  魏敬贤二〇一八年六月二十九日书记员  贾思雨