文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初4661、6109号4661号案原告（6109号案被告）杨丽怀，女，汉族，1964年10月1日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人周念军，广东联建律师事务所律师。委托代理人蔡嘉怡，广东联建律师事务所律师。4661号案被告杨旭森，男，汉族，1957年7月29日出生，住址广东省深圳市福田区，4661号案被告（6109号案原告）深圳市凤凰四季饮食管理服务有限公司，住所地深圳市福田区莲花路润鹏花园110、111、112、109、203，统一社会信用代码91440300058976137H。法定代表人姚少英。两被告共同委托代理人蒋卫东，广东瑞特律师事务所律师。两被告共同委托代理人谢俊男，广东瑞特律师事务所律师。4661号案件原告杨丽怀诉被告杨旭森、深圳市凤凰四季饮食管理服务有限公司（以下简称凤凰四季公司）、6109号案件原告凤凰四季公司诉被告杨丽怀房屋租赁合同纠纷二案，本院受理后，合并审理，依法由审判员吴颂、人民陪审员杨海涛、叶钧如组成合议庭适用普通程序，于2018年4月20日公开开庭进行了审理，杨丽怀委托代理人周念军、蔡嘉怡、杨旭森与凤凰四季公司共同委托代理人蒋卫东、谢俊男到庭参加诉讼。后经本院组织调解无果，本案现已审理终结。杨丽怀诉称：2012年9月16日杨丽怀与杨旭森签订了《房屋租赁合同》，合同约定：杨丽怀将位于深圳市福田区莲花路××房产出租给杨旭森，房号分别为××花园××（建筑面积1131.46平方米），租赁房产用途为经营餐饮业务。租赁期限为10年，自2012年9月17日至2022年9月16日止，其中2012年9月17日至2012年12月16日为免租期。2012年12月17日至2013年12月16日每月租金为人民币180000元，2013年12月17日至2014年12月16日每月租金为人民币210000元，2014年12月17日至2015年12月16日每月租金为人民币226800元，2015年12月17日至2016年12月16日每月租金为人民币244944元，2016年12月17日至2017年12月16日每月租金为人民币264539元，2017年12月17日至2018年12月16日每月租金为人民币280411元，以后每年递增6%至租赁期满。杨旭森应于当月16日前交付下个月的全额租金，不得以任何形式抵扣；杨旭森逾期支付租金的，应每日支付月租金总额的千分之四作为违约金。杨旭森拖欠租金达人民币180000元的，杨丽怀即有权解除合同，收回房屋。上述《房屋租赁合同》签订后，杨丽怀按约定向杨旭森、凤凰四季公司交付了房产，租赁房产实际由凤凰四季公司经营酒楼和椰子鸡，杨旭森、凤凰四季公司对此书面确认。租赁初期，杨旭森、凤凰四季公司尚能如约交纳租金，但2013-2014年度杨旭森、凤凰四季公司开始拖欠租金达390000元，经杨丽怀多次催促，杨旭森及凤凰四季公司才付清。此后杨旭森、凤凰四季公司2016-2017年度又开始拖欠租金，计至2018年1月16日止，拖欠租金已达2475103元（其中2017年1-4月租金差额78380元，5月开始未交任何房租，拖欠达2396723元）。经杨丽怀多次催促，杨旭森、凤凰四季公司除提出减租要求外，仍未作出任何有关支付租金的举措。杨丽怀认为,杨旭森、凤凰四季公司逾期不缴纳租金的行为已构成违约，给杨丽怀造成了巨大的经济损失。为此，杨丽怀有权要求依约解除与杨旭森签订的《房屋租赁合同》，收回房屋，杨旭森、凤凰四季公司应按合同约定向杨丽怀支付租金及违约金。凤凰四季公司作为租赁房屋的实际使用人应与杨旭森连带承担上述责任。据此，请求法院判令：1、解除杨丽怀与杨旭森2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2、杨旭森、凤凰四季公司将承租的深圳市福田区莲花路××房产（××花园××号房产）返还给杨丽怀；3、杨旭森、凤凰四季公司连带向杨丽怀偿付拖欠的房屋租金人民币2475103元（暂计至2018年1月16日，后续计算至房产全部返还之日）以及违约金人民币629954.15元（按照每日千分之四，暂计至2018年1月16日，以后继续计至拖欠的租金全部清偿之日止）；4、杨旭森、凤凰四季公司承担本案全部诉讼费用。杨丽怀并当庭提交诉讼请求详细计算说明，该说明中称杨丽怀自愿将违约金的计算标准从每日千分之四降低为每日千分之二，按照千分之二的标准计算至2018年1月16日的违约金数额应为633838.51元，但杨丽怀仍按照629954.15元来主张截止至上述日期的违约金。杨旭森和凤凰四季公司对于杨丽怀的起诉答辩称：一、杨旭森不是本案适格被告，应驳回杨丽怀对杨旭森的起诉，杨丽怀主张杨旭森对本案债务承担连带责任没有任何依据首先，本案《房屋租赁合同》，由杨旭森与杨丽怀签订于2012年9月16日，随即，2012年12月12日，杨旭森与案外人曾小华共同出资设立了凤凰四季公司，其中杨旭森出资比例为57.142%，且由杨旭森担任凤凰四季公司法定代表人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（以下简称“公司法解释（三）”）第一条的规定，杨旭森应当认定为凤凰四季公司的发起人。其次，杨旭森作为凤凰四季公司的发起人，是为设立凤凰四季公司而与杨丽怀签订本案租赁合同，凤凰四季公司成立后已实际占有并使用案涉房屋用于经营餐饮，且亦实际履行了支付合同约定租金的义务，根据公司法解释（三）第二条的规定，应由凤凰四季公司承担本案租赁合同的相应责任。再次，杨丽怀于2016年12月21日与凤凰四季公司重新签订《深圳市房屋租赁合同书》，该合同已替代了杨丽怀与杨旭森之间的租赁合同。杨丽怀选择与凤凰四季公司重新签订合同而非与杨旭森签订该合同，亦足以认定杨丽怀已选定凤凰四季公司作为租赁合同的责任主体。杨丽怀与杨旭森及凤凰四季公司各方已达成一致，对于租赁关系和租赁主体进行了变更和替代。故杨旭森不是本案租赁合同的责任主体，无须承担合同义务，杨丽怀的诉讼请求于法无据，应当予以驳回。复次，杨丽怀主张杨旭森对本案债务承担连带责任没有任何法律和事实依据，连带责任的产生只有基于约定或法定，杨旭森从未与杨丽怀有过承担连带责任的约定，而法律上杨旭森更没有此项法定责任。二、杨丽怀交付的涉案房屋包含违法扩建的面积，该部分应认定为无效，杨丽怀应承担合同部分无效的全部责任，杨旭森及凤凰四季公司均无须支付该无效部分的租金。租赁合同虽仅约定涉案房屋包括已经取得房产证的1131.46平方米的建筑面积，但杨丽怀实际交付的涉案房屋还包括未取得房产证的236平方米建筑面积，该部分面积未经主管部门批准建设，为违法建筑面积。杨丽怀在与杨旭森签订租赁合同前，向杨旭森保证违法建筑面积部分将来能够取得主管部门的批准，但在未获批准前，为避免因法律的强制性规定而使租赁合同效力存在瑕疵，双方在租赁合同第一条对房屋状况的描述中略去了该违法建筑面积，而婉转的表述为“××侧××楼……(包括已经取得房产证的1131.46平方米的建筑面积……结构现状以甲方提供的房产平面图为准)”，显然实际出租面积不止房产证面积。且同时由杨丽怀特别作出保证：“在合同期内，没有任何单位和个人以任何由于房屋面积理由和借口来干涉乙方的经营，如有一切由甲方负责”。杨旭森接收涉案房屋后，按涉案房屋的原结构进行装饰装修，并于2012年11月5日完工准备投入使用，但在2012年11月14日，深圳市福田区规划土地监察局向杨丽怀作出《停止违法行为通知书》，要求杨丽怀在涉案房屋停止违法扩建的行为，并将对违法抢建部分迳行拆除。彼时杨丽怀不但未依深圳市福田区规划土地监察局的要求停止违法行为，而且还仍向杨旭森承诺，上述违法建筑面积仍可继续使用，将来能够取得主管部门的批准。彼时杨旭森因受杨丽怀误导，且又刚投入重金完成装饰装修，为避免重大损失，只能继续履行租赁合同。至2017年1月起，深圳市福田区城市综合管理行政执法局（以下简称“城管执法局”）相关执法人员多次通知凤凰四季公司因涉案房屋存在违法扩建，遭到同栋多名业主投诉，将被依法拆除。2017年8月1日，凤凰四季公司又突然收到城管执法局发来的《协助调查通知书》，要求作为涉案房屋实际使用人的凤凰四季公司协助调查涉案房屋的违建情况。2017年8月10日，城管执法局向凤凰四季公司作出《限期拆除通知书》，要求作为实际使用人的凤凰四季公司对杨丽怀在涉案房屋违法加建的部分进行拆除，但因违法建筑的责任主体是杨丽怀而非凤凰四季公司，凤凰四季公司遂未主动配合拆除。后城管执法局又多次要求杨丽怀和凤凰四季公司配合调查。因杨丽怀对涉案房屋的违法加建，现该违法加建面积面临随时被拆除的可能，已严重影响凤凰四季公司对租赁物的整体利用和正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等法律的规定，租赁合同包含违法建筑面积的部分无效，杨丽怀作为出租人，且屡次向杨旭森及凤凰四季公司作出违背事实的承诺，应对无效部分承担完全责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，杨丽怀应当将收取的违法建筑面积对应的租赁定金返还予凤凰四季公司，且应赔偿凤凰四季公司的装修损失，同时，杨丽怀主张无效部分的租金及违约金缺乏法律依据，依法应当予以驳回。上述权利已由凤凰四季公司另案提起诉讼主张【案号：（2018）粤0304民初6109号】。三、凤凰四季公司有权依法解除合同有效部分并要求杨丽怀返还租赁定金及赔偿装修损失，造成合同解除的过错在于杨丽怀，杨丽怀应承担合同解除的过错责任。如上所述，因涉案房屋包含违法扩建面积，面临诸多业主投诉及随时被拆除的可能，而合法建筑面积与违法建筑面积相互结合构成封闭的整体，凤凰四季公司亦是作为一个整体进行设计装修使用，一旦违法建筑面积被拆除，那么对凤凰四季公司而言，涉案房屋整体将失去使用价值，严重影响凤凰四季公司对其余有效部分的履行，凤凰四季公司继续使用涉案房屋用以商业经营的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十六条的规定，凤凰四季公司有权依法解除租赁合同有效部分，杨丽怀应承担合同解除的过错责任。根据《中华人民共和国》第九十七条的规定，杨丽怀应根据上述对于合同部分解除的责任赔偿凤凰四季公司的装饰装修损失。上述权利已由凤凰四季公司另案提起诉讼主张【案号：（2018）粤0304民初6109号】。四、杨丽怀主张的房屋租金包含违法建筑面积在内的涉案房屋的整体租金，杨丽怀主张违法建筑面积相应的租金缺乏法律依据，故本案凤凰四季公司应付租金应扣除违法建筑面积所对应的租金。而且由于杨丽怀与凤凰四季公司于2016年12月21日签订《深圳市房屋租赁合同书》已替代了杨旭森与杨丽怀签订于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》，双方对自2017年1月1日起的租金标准已有了新的约定，为每月136649.9元，故应按新的标准计租。另外，由于执法部门多次要求拆除违法建筑严重影响了凤凰四季公司的正常经营，凤凰四季公司停止支付租金系合法行使抗辩权。导致合同解除的过错在杨丽怀，被告依法不应承担违约金，退一万步讲，即使最终法院认定被告应支付违约金，那么根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，杨丽怀主张按每日千分之四的标准计算违约金，明显过分高于其损失，请求贵院予以适当减少。综上，杨丽怀对杨旭森的诉讼请求没有事实和法律依据，本案租赁合同部分无效及部分解除的责任均在杨丽怀，恳请贵院驳回杨丽怀对杨旭森的起诉以及对凤凰四季公司的诉讼请求，并支持凤凰四季公司另案【案号：（2018）粤0304民初6109号】的诉讼请求。凤凰四季公司在6109号案件中起诉称：因凤凰四季公司经营餐厅需要，凤凰四季公司原法定代表人杨旭森与杨丽怀于2012年9月16日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：杨丽怀同意出租，凤凰四季公司愿意承租坐落于深圳市××区××路××鹏花园北侧××楼、××楼合计面积1131.46平方米的房屋，租期限10年，2012年12月17日至2013年12月16日每个月租金为人民币180000元，往后逐年递增。合同签订后，凤凰四季公司按照合同约定交付租赁保证金及一个月租金共计54万元。凤凰四季公司根据营业的需要对房屋进行装修，于2012年11月装修完毕并于2012年11月18日正式营业，期间产生的空调、消防、厨房设备等装修费用合计人民币3228232元。据杨丽怀的要求，杨丽怀为办理租赁登记，凤凰四季公司与杨丽怀于16年12月21日重新签订《深圳市房屋租赁合同书》，该合同约定每个月租金总额为人民币136649.9元。凤凰四季公司在经营的过程中。多次收到深圳市福田区城市综合管理行政执法局的违建告知书，杨丽怀向凤凰四季公司表示无需担忧。2017年8月10日，深圳市福田区城市综合管理行政执法局凤凰四季公司送达《限期拆除通知书》，责令凤凰四季公司在2017年8月7日前将润鹏花园西北角未经许可进行搭建的违章建筑自行拆除。杨丽怀隐瞒了违建的事实真相，将私自搭建的违章建筑出租给凤凰四季公司，导致凤凰四季公司无法正常经营。杨丽怀的违法行为使凤凰四季公司租赁房屋的目的无法实现。据此，请求法院判令：1、解除凤凰四季公司原法定代表人杨旭森与杨丽怀签订的《房屋租赁合同》；2、解除凤凰四季公司与杨丽怀签订的《深圳市房屋租赁合同书》3、杨丽怀赔偿凤凰四季公司装修费3228232元；4、杨丽怀退还凤凰四季公司租赁保证金360000元：5、本案诉讼费用由杨丽怀承担。凤凰四季公司开庭时当庭撤回第一项诉讼请求。杨丽怀针对凤凰四季公司的起诉答辩称：一、《房屋租赁合同》的承租人是杨旭森，而非凤凰四季公司，凤凰四季公司无权提出解除合同。凤凰四季公司诉讼请求第一项涉及《房屋租赁合同》的承租人为案外人杨旭森，该合同中既无凤凰四季公司的名称，又无凤凰四季公司的印章，其并非合同相对人。在《房屋租赁合同》履行过程中，凤凰四季公司作为实际使用人，曾以自己的名义向杨丽怀支付租金，提出减租申请，现又提出解除合同，其明显属于债务加入行为，但其并非合同相对人，无权解除合同。二、因凤凰四季公司及合同约定的承租人杨旭森长期未缴纳租金，已经构成根本性违约，杨丽怀因此已通过诉讼提出解除《房屋租赁合同》。租赁初期，承租人杨旭森及凤凰四季公司尚能如约缴纳租金，但2013-2014年度曾无故拖欠租金高达39万元，后经杨丽怀多次催促才得以缴清。后到了2016-2017年度又出现了欠缴租金的情况，计至2018年1月16日，欠缴的租金已高达200余万元，且至今仍未缴清。承租人杨旭森及凤凰四季公司欠缴租金的行为不仅已构成根本性违约，还严重侵害了杨丽怀的合法权益。根据《房屋租赁合同》第十条第一项“乙方无故拖欠租金数额达人民币18万元的，甲方有权解除本合同”之约定，杨丽怀有权解除合同。实际上，杨丽怀已向贵院提起了诉讼【案号：（2017）粤0304民初4661号】，请求贵院判令解除《房屋租赁合同》。至于杨丽怀与凤凰四季公司2016年12月21日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，其背景是：2016年深圳市餐饮行业逐步实行营业税改增值税，只有取得以凤凰四季公司名义的增值税发票才能抵扣成本，但因此前租赁合同的承租人为杨旭森个人，不是凤凰四季公司单位名称，不能开具增值税发票。为此，凤凰四季公司请求杨丽怀配合其签署一份以自己名义为承租人的租赁合同，而非凤凰四季公司诉状所称的配合杨丽怀办理租赁登记（杨丽怀在上述4661号案件中提交的证据3增值税普通发票中2017年1-3月每月缴税的租金标准与《深圳市房屋租赁合同》约定的租金标准完全一致，为136649.90元，可以印证这一观点）。因为杨丽怀与杨旭森2012年9月签订的房屋租赁合同已经办理了租赁登记备案，无需再次办理备案。需要说明的是，出租方、承租方一直是按照2012年9月签署《房屋租赁合同》的约定执行的（该合同第十五条第4款对此也有明确表述），而不是按该《深圳市房屋租赁合同书》，因此该《深圳市房屋租赁合同书》并未履行。在《房屋租赁合同》解除的背景下，杨丽怀同意解除该合同。三、凤凰四季公司要求杨丽怀赔偿其装修费3228232元没有事实、法律及合同依据。凤凰四季公司主张其在2017年8月10日收到了福田区城市综合管理行政执法局送达的《限期拆除通知书》，该通知要求其将润鹏花园西北角未经许可进行搭建的违章建筑自行拆除，故而导致凤凰四季公司无法正常经营，合同目的无法实现。对此，杨丽怀认为凤凰四季公司完全系在颠倒黑白，混淆是非，分析如下：1、凤凰四季公司2012年9月开始在此经营将近六年，至今都在营业，何来合同目的无法实现？难道凤凰四季公司此前将近六年时间承租房产对外经营，不算实现合同目的吗？2、《房屋租赁合同》第一条就明确载明出租房屋的现状是毛坯空房，是承租人杨旭森及凤凰四季公司在使用房屋的过程中对房屋进行了装修。凤凰四季公司自行提交的装修效果图、平面布置图都清楚的证明案涉房屋西北角出现的违章建筑是承租人杨旭森及凤凰四季公司搭建，而非杨丽怀搭建。3、无论是《协助调查通知书》还是《限期拆除通知书》送达的对象都是凤凰四季公司自己，且载明“你单位在润鹏花园西北角未经许可进行搭建”。因此，凤凰四季公司就是违章建筑的搭建人，也是从中获益的一方，现在却倒打一耙，歪曲事实，将责任推卸给杨丽怀，已经违反了最为基本的诚信。4、直至2018年4月13日，《限期拆除通知书》上要求拆除的违章搭建仍然存在，凤凰四季公司也一直在正常经营，并未出现其所述的无法正常经营的状况。5、早在2017年1月承租人杨旭森及凤凰四季公司就已经开始欠缴租金了，到了2017年5月更是开始停止缴纳租金，2017年8月初还提出减少租金。故而凤凰四季公司以所谓违章建筑为由主张影响了其经营完全没有事实依据。另，案涉房屋的承租人是杨旭森而非凤凰四季公司，凤凰四季公司仅是案涉房屋的实际使用人和债务加入人，故而凤凰四季公司并非《房屋租赁合同》的合同相对人，因此其无权向杨丽怀主张其房屋装修损失。即便凤凰四季公司是《房屋租赁合同》的合同相对人，按照该合同第十一条第1款：“乙方在租期届满退房、或提前解约退房时，必须在合同终止日之日起3日内迁出其在出租房屋中可移动的物品。如乙方逾期不清理，则任何物件均当废物论，甲方有权不经磋商便可对该等物件进行清理，有关的清理、清运费用由乙方承担”，及第2款：“乙方退房时，对于乙方配备的不可拆除的固定设施如搭建的钢结构各层、固定安装在墙上的电线、开关、掣板等包括乙方已投资的设施全部归甲方所有，乙方不得拆迁，所有权归甲方所有”之约定，凤凰四季公司有义务在房屋租赁合同终止之日起3日内迁出其可移动的物品，剩余在房屋内的物品杨丽怀可做废弃物处置，同时不可拆除的固定设施归杨丽怀所有。现因承租人杨旭森及凤凰四季公司欠缴租金造成根本性违约导致租赁合同解除，故而装修中的固定设施归杨丽怀所有，退房后遗留在房屋内的物品杨丽怀可当废品处置，则凤凰四季公司仍无权向杨丽怀主张装修损失的赔偿。同时，《房屋租赁合同》第十条第（一）款还约定：“有下列情形之一，甲方有权停止水、电、气等，直至单方面解除本合同、收回房屋，并没收保证金、固定资产、装修费、家俬等作为乙方的违约金。（一）乙方无故拖欠租金数额达18万元的，甲方有权解除本合同”。故而杨丽怀亦可据此没收固定资产、装修费、家私作为违约金，凤凰四季公司仍无权向杨丽怀主张装修费损失。四、凤凰四季公司无权要求杨丽怀退还房屋租赁保证金。杨丽怀收取的租赁保证金系承租人杨旭森交纳，而非凤凰四季公司交纳，故而凤凰四季公司无权向杨丽怀主张。即便凤凰四季公司是租赁合同的合同相对人，根据《房屋租赁合同》第四条，保证金将作为乙方切实按照本合同约定的条款履行及遵守自己义务的保证。合同期满时，如乙方没有违反本合同条款，且结清各项费用后保证金不计利息以人民币形式退回乙方，但因乙方违反本合同条款而令甲方遭受损失的，甲方可从保证金中扣减该等损失的费用；《房屋租赁合同》第十条第（一）款：“有下列情形之一，甲方有权停止水、电、气等，直至单方面解除本合同、收回房屋，并没收保证金、固定资产、装修费、家俬等作为乙方的违约金。（一）乙方无故拖欠租金数额达18万元的，甲方有权解除本合同”，现出现了欠缴租金的情况，故杨丽怀有权没收租赁保证金而不予退还。综上，杨丽怀与案外人杨旭森签订的《房屋租赁合同》因杨旭森及凤凰四季公司长期未交租金构成根本性违约而解除，凤凰四季公司的其他诉讼请求无事实、法律或合同依据，人民法院应予以驳回。因凤凰四季公司当庭撤回第一项诉讼请求，杨丽怀随即当庭撤回第一项答辩意见。经审理查明，2000年12月15日，深圳市福田区莲花北路润鹏花园××号房经核准登记至杨丽怀名下，房产证号为：深房地字第××号，建筑面积为699.49平方米。2001年5月24日，深圳市福田区莲花北路润鹏花园××房经核准登记至杨丽怀名下，不动产权登记机关并向杨丽怀核发房产证，房产证编号及面积分别为：××号房房产证号：深房地字第××，建筑面积160.12平方米；××号房房产证号：30××75，建筑面积136.95平方米；××号房房产证号：深房地字第××，建筑面积112.18平方米；××号房房产证号：深房地字第××号。建筑面积79.52平方米。2012年9月16日，杨丽怀（出租方、甲方）与杨旭森（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意出租，乙方愿意承租坐落在深圳市福田区莲花路××花园××侧××楼，出租房屋包括已经取得房产证的1131.46平方米的建筑面积。乙方同意并接受出租房屋的现有状况（毛坯空房，结构现状以甲方提供的房产平面图为准）。在合同期内，甲方保证没有任何单位和个人以任何由于房屋面积理由和借口来干涉乙方经营，如有一切责任由甲方负责；本合同的租期为十年，从2012年9月17日至2022年9月16日止（其中，2012年9月17日至2012年12月16日为免租期），但乙方应支付水、电、煤气、经营期限造成的费用及物业管理费等相关费用；2012年12月17日至2013年12月16日，每个月租金180000元；2013年12月17日至2014年12月16日，每个月租金210000元，每年补齐两个月押金尾数；2014年12月17日至2015年12月I6日,每个月租金226800元；2015年12月17日至2016年12月16日，每个月租金244944元；2016年12月17日至2017年12月16日，每月租金264539元，2017年12月17日至2018年12月16日，每个月租金280411元；2018年12月17日至2019年12月16日，每个月租金297235元；2019年12月17日至2020年12月16日，每个月租金315069元；2020年12月17日至2021年12月16日，每个月租金333973元，2021年12月17日至2022年12月l6日，每个月租金354011元，上述租金不包括停车费、水、电、煤气、物业管理费等。本合同一经双方签字后的五日内，乙方应即向甲方付清房屋的租赁保证金人民币36万元；合同经双方签订付款生效后，乙方应在当天向甲方支付房屋租赁保证金及一个月的租金；起租日期为2012年12月17日。从起租第二个月(2013年1月17日)起，乙方必须于当月的16号前支付下个月的全额租金，不得以任何形式抵扣；如乙方逾期未支付与本合同有关的租金，甲方有权向乙方收取逾期支付的违约金。该违约金的金额为：月租金总额的日千分之四，自款项应付之日起直至款项付清之日止；乙方在保证不影响出租房屋结构安全和整体使用功能的情况下，可以进行局部的装修、改造：甲方保证出租房屋的建筑质量等能够满足上述使用用途，并符合国家有关法律法规规定；甲方向乙方提供的出租房屋为毛坯空房，乙方可自行装修，但不得影响出租房屋结构安全和整体使用功能；乙方无故拖欠租金数额达18万元的，甲方有权解除合同，并有权停止水电气等，直至单方面解除合同收回房屋，并没收租赁保证金、固定资产、装修费、家俬等作为乙方的违约金，如损失超出保证金范围，乙方就超出部分仍应承担经济赔偿责任；乙方在租期届满退房、或提前解约退房时，必须在合同终止之日起3日内迁出其在出租房屋中可移动的物品。如乙方逾期不清理，则任何物件均当废物论；甲方有权不经磋商便可对该等物件进行清理，有关的清理、清运费用由乙方承担。对乙方留置在出租房屋内的财产，甲方没有保管、看管或维护的责任；乙方退房时，对于乙方配备的不可拆除的固定设施如搭建的钢结构隔层、固定安装在墙上的电线、开关、掣板等包括乙方已投资的设施全部归甲方所有，乙方不得拆迁，所有权归甲方所有；未经甲方同意逾期返还房屋的，属乙方非法占用，乙方非法占用超10天，甲方有权按合同之最后一个月的租金标准向乙方收取双倍的房屋占用费。同日，杨旭森向杨丽怀账户转账支付49万元。杨丽怀开具收条一张，称收到54万元（包含36万元租赁保证金及一个月租金18万元）。杨旭森承租涉案物业后，委托案外人对承租物业进行设计（设计图纸显示在物业西北角将搭建钢结构楼梯），并对涉案物业进行了装修。杨旭森与案外人陈伟良签订的装修工程施工合同中工期为2012年10月15日至2012年12月16日，合同所附报价单包含钢结构楼梯及玻璃墙体。2012年12月12日，凤凰四季公司注册成立，住所地为涉案××花园××以及××房，杨旭森为法定代表人。此后，每月租金均由凤凰四季公司支付至杨丽怀指定账户。杨丽怀并向杨旭森开具租金的发票。2016年12月21日，杨丽怀与凤凰四季公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定杨丽怀将××花园××房出租给凤凰四季公司使用，面积共计1188.26平方米；月租金每月136649.9元。凤凰四季公司应于2017年1月1日前交付首期租金，金额为空白；凤凰四季公司应于每月5日前交付租金；租赁期限自2017年1月1日至2022年10月28日止；杨丽怀交付租赁房屋时，可向凤凰四季公司收取2个月数额的租赁保证金，金额处为空白；杨丽怀向凤凰四季返还租赁保证金的条件及不予返还租赁保证金的条件处均为空白；乙方拖欠租金达15天以上，杨丽怀可就因此造成的损失（此处没有勾选任何条款）；杨丽怀如违约，凤凰四季公司可就因此造成的损失条款处也未进行勾选。对于该份合同，杨丽怀提交了开具日期在2016年和2017年的两张增值税发票，显示2016年的增值税发票付款方为杨旭森，2017年的发票付款方为凤凰四季公司。杨丽怀并主张称该合同是在2016年深圳市餐饮行业营改增的情况下，杨丽怀应凤凰四季公司的要求，为了配合凤凰四季公司开具增值税发票，与其另行签署的租赁合同。但双方并未实际履行该合同，租赁合同的权利义务仍以2012年9月的合同为准。凤凰四季公司和杨旭森则称凤凰四季公司与杨丽怀的合同应以该合同为准，该合同的签署表明2012年的租赁合同已解除。至于为何2017年1月之后也未按照上述合同标准支付租金，凤凰四季公司和杨旭森回应称系因为凤凰四季公司没有及时通知财务，财务部门多付了租金，且杨丽怀没有解决违建问题，凤凰四季公司行使抗辩权，降低支付租金的标准。自2017年1月开始，凤凰四季公司存在逾期支付及不足额支付租金的情形。其中2017年1月16日至5月15日期间的租金，按照合同约定每月应付租金为264539元，凤凰四季公司实际支付244944元，支付日期分别为2017年1月23日、2017年2月15日、2017年3月16日、2017年4月19日；2017年5月16日之后的租金，凤凰四季公司和杨旭森均未支付。2017年8月8日，凤凰四季公司向杨丽怀发出函件。函件称：凤凰四季公司原租用杨丽怀名下××花园××侧××楼1131.48平方米，用于经营酒楼和椰子鸡。由于受2016年3月原味主张事件的影响，至今一年多经营严重亏损。目前，凤凰四季公司也曾多方面想办法，力争扭亏为盈。在目前凤凰四季公司经营困难的情况下，请求杨丽怀能给予体谅及支持，从2017年5月至12月每月租金按月20万元收取。对于该函件，凤凰四季公司和杨旭森主张称合同的相对方实际为凤凰四季公司，杨旭森为公司发起人，该合同的效力应及于公司。且该函件并非凤凰四季公司的真实意思表示，是受杨丽怀胁迫下出具的。实际情况是该日之前监察部门就已多次就违建问题上门查处，严重影响到凤凰四季公司的正常经营。杨丽怀对于凤凰四季公司及杨旭森的上述陈述予以否认，并认为该函件可以看出凤凰四季公司存在债务加入的意思表示。另查，就杨旭森和凤凰四季公司主张涉案房产存在违法加建问题，杨旭森及凤凰四季公司共提交了相关主管部门出具的通知书如下：2012年11月14日，深圳市福田区规划土地监察局向××花园××楼××号铺，××楼××号铺业主发出《停止违法行为通知书》，通知书注明××以及××号铺涉嫌违法扩建，责令停止违法行为。2017年8月1日，福田区城市综合管理行政执法局（以下简称综合管理执法局）向凤凰四季公司发出《协助调查通知书》，认为凤凰四季公司在××花园××角玻璃房未能提供相关手续，涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的有关规定。该执法局决定对有关情况进行调查，要求凤凰四季公司前往莲花街道办事处协助调查。2017年8月10日，综合管理执法局向凤凰四季公司发出《限期拆除通知书》，要求凤凰四季公司在2017年8月17日自行拆除润鹏花园西北角未经许可进行搭建。2017年11月2日，综合管理执法局向杨丽怀发出《调查询问通知书》，通知书载明因涉案凤凰四季椰子鸡店铺一楼西北角未经许可乱搭建一案，需要杨丽怀配合调查。2017年12月，综合管理执法局莲花街道执法队向杨旭森发送短信，短信称××花园凤凰四季椰子鸡餐饮连锁店存在违法加建的行为，该队于2017年8月1日进行立案查处，依程序，2017年8月10日，该队通过张贴向杨旭森开具《限期拆除通知书》，因杨旭森未有自拆行为，该队通过电话多次联系杨旭森，均无人接听。请杨旭森于2017年12月13日前往该队配合调查。2018年3月6日，综合管理执法局再次向凤凰四季公司发出协助调查通知书，要求凤凰四季公司就凤凰四季椰子鸡店一楼违法加建问题配合调查。此后，凤凰四季公司未自行拆除上述西北角未经许可的搭建部分，截止本案庭审之日止，凤凰四季公司仍正常经营。再查，本院于2018年3月14日采取留置送达的方式向凤凰四季公司及杨旭森送达杨丽怀的起诉状。又查，庭审中杨丽怀明确选择涉案租赁合同的相对方为杨旭森。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，杨旭森或凤凰四季公司未按照合同约定的期限按期足额向杨丽怀支付租金，构成为违约，杨丽怀有权解除合同。本院于2018年3月14日采取留置送达的方式向杨旭森及凤凰四季公司送达杨丽怀的起诉状。自该日起，杨丽怀与杨旭森签订的房屋租赁合同即告解除。根据双方的起诉状及庭审的调查情况，本案的争议焦点为：一、租赁合同相对方是杨旭森还是凤凰四季公司；二、如合同相对方为杨旭森，杨丽怀是否有权要求凤凰四季公司承担共同支付拖欠租金的责任；三、杨丽怀出租给杨旭森的房屋是否属于或者包含违建部分；四、签订日期为2016年12月21日的房屋租赁合同是否替代了签订日期为2012年9月16日的租赁合同。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，杨旭森以自己名义于2012年9月16日与杨丽怀签订租赁合同承租涉案房产，将其作为公司住所地于2012年12月12日设立凤凰四季公司，凤凰四季公司成立后实际使用涉案房产经营，即属于前述司法解释所适用的发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司实际享有合同权利的情形。依据前述司法解释的规定，杨丽怀作为合同相对方有权在杨旭森与凤凰四季公司之间择一主张租赁合同权利。庭审中，杨丽怀明确主张合同相对方应为杨旭森，对于杨丽怀的上述主张，本院予以确认。关于第二个争议焦点，凤凰四季公司是否需要承担付款责任。凤凰四季公司虽非合同的相对方，但凤凰四季公司实际占有使用了涉案物业，并自成立之日起向杨丽怀支付了租金，杨丽怀也于2017年1月开始向凤凰四季公司开具了租金增值税发票。2017年8月8日，凤凰四季公司还向杨丽怀发出了减租申请，自认其承租了杨丽怀名下的涉案物业，也希望杨丽怀考虑到凤凰四季公司经营困难的情形下，减少租金的支付标准，以便凤凰四季公司能继续经营。凤凰四季公司在履行合同过程中的上述行为足以证明凤凰四季公司存在债务加入的意思表示，杨丽怀有权要求凤凰四季公司与杨旭森共同向杨丽怀返还房屋、支付拖欠租金、占有使用费及承担相应的违约金。关于焦点三，杨旭森及凤凰四季公司主张杨丽怀出租的房屋存在违法加建问题。杨旭森及凤凰四季公司主张杨丽怀出租给杨旭森的房屋存在超出房产证面积200余平米的违法加建问题，且杨丽怀在合同中承诺杨旭森在承租过程中，如有任何单位和个人以任何理由对于房屋面积干涉杨旭森经营，相关责任由杨丽怀承担，可以看出杨丽怀在签订合同之初就自认涉案房产存在超面积加建问题。但首先，杨旭森及凤凰四季公司并未举证证明杨丽怀将涉案房产出租给杨旭森之前，就存在违法加建的情形。杨旭森及凤凰四季公司主张面积超出房产证面积200余平米，但未能提交相关证据予以证实。相反，杨旭森及凤凰四季公司提交的日期最早的行政部门作出的停止违法行为通知书的落款日期为2012年11月14日，该日期为杨旭森与案外人签订的装修合同约定的装修期内。也就是说即便当时就存在违法搭建，该违法搭建也极有可能为杨旭森在装修涉案物业之时存在的违法扩建行为；其次，综合管理执法局发出的协助调查通知书、限期拆除通知书送达的单位均为凤凰四季公司，在上述通知书中均载明系凤凰四季公司存在未经许可搭建的情形，而非杨丽怀。即便2018年3月期间，综合管理执法局有向杨丽怀发出调查询问通知书，该通知书中也仅是要求杨丽怀就涉案物业未经许可乱搭建问题配合调查。不足以得出杨旭森及凤凰四季公司主张的违法搭建的实施主体为杨丽怀的结论；再次，杨旭森及凤凰四季公司虽提交了平面图，但该平面图上并无杨丽怀的签字，不能证明该图纸即是合同中约定的租赁房产平面图；最后，从杨旭森及凤凰四季公司提交的综合管理执法局出具的通知书中也仅仅是载明涉案房产西北角的玻璃房未能提供相关手续，存在未经许可搭建的情形。并未注明如杨旭森及凤凰四季公司所主张的，杨丽怀出租给杨旭森的涉案物业北面存在200余平米的加建行为。而根据杨旭森及凤凰四季公司提供的装修合同及报价单及涉案物业的现状照片，可以证明系杨旭森委托案外人在涉案物业西北角搭建钢结构楼梯及玻璃墙体。杨旭森及凤凰四季公司主张杨丽怀出租的物业存在违法加建情形，没有事实及法律依据，本院不予确认。关于第四个焦点，2016年12月21日签订的租赁合同是否替代了2012年9月16日签订的租赁合同的问题。凤凰四季公司请求解除杨丽怀与凤凰四季公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》，该合同书凤凰四季公司虽主张系双方当事人真实意思表示，但杨丽怀对此予以否认。结合该合同书约定，本院分析如下：首先，签订日期在后的租金标准明显低于2012年杨旭森与杨丽怀签订的合同约定的租金标准，凤凰四季公司先是主张杨丽怀提供的房屋存在违法加建的情形，凤凰四季公司行使先履行抗辩权降低支付租金的标准，又主张财务因为不清楚该合同的签订而多付了租金。上述主张存在明显矛盾之处。如确如凤凰四季公司主张的其履行先履行抗辩权，凤凰四季公司自行降低了支付租金的标准，该标准也不可能高于2016年12月签订的租赁合同约定的租金标准，该主张明显与事实不符。其次，凤凰四季公司也从未按照签订日期在后的合同标准向杨丽怀支付过任何租金。再次，新签订的租赁合同中存在多处空白之处，常理上来说，每月租金金额二十余万元的租赁合同，不可能存在多项事实约定不明的情形。杨丽怀主张该合同系为了向凤凰四季公司开具增值税发票而签订的合同，结合杨丽怀提供的增值税发票，杨丽怀的主张较为符合常理。根据本院的上述认定，杨旭森及凤凰四季公司应共同向杨丽怀支付截止至合同解除之日止的租金2751356.64元【（264539元-244944元）×4个月+264539元×7个月+280411元×2个月+（280411元÷28天×26天）】及合同解除之次日，即2018年3月15日至本判决做出之日2018年6月20日止按照合同约定的租金支付标准计算的逾期返还房屋占有使用费901536.44元【（280411元÷31天×17天）+280411元×2个月+（280411元÷30天×20天）】。至于本判决作出之后的占有使用费，涉及尚未发生的事实，杨丽怀也未就此预交诉讼费，杨丽怀可待实际发生后，另行主张。关于逾期支付租金和占有使用费的违约金问题，杨丽怀主张按照每日千分之二的标准进行计算，但杨旭森及凤凰四季公司对该标准提出异议，且该标准确实过高，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算。则杨丽怀有权要求杨旭森及凤凰四季公司支付2017年1月17日至2018年3月14日期间，以当月应付未付的租金为计算基数，自应付款次日起开始，按照每日万分之五的计算标准，计算至实际付清之日止的违约金（逾期支付每月租金违约金的起算时间及计算基数详见判决书附表）。其中2017年1月17日至2017年5月16日逾期支付租金的违约金，杨丽怀主张以实际拖欠金额为计算基数计算违约金，没有超过其可主张的范围，本院予以照准。杨丽怀主张逾期支付上述期间的租金的违约金自应付租金之日起开始计算，该主张的起算时间有误，本院予以纠正。至于合同解除后的逾期支付占有使用费的违约金问题，因合同已经解除，双方并未就合同解除后占有使用费的支付日期进行约定，根据先使用后支付的原则，本院酌情确定逾期支付当月占有使用费的违约金应自次月1日起，按照每日万分之五的标准进行计算，并按月计算至实际付清款项之日止。其中逾期支付2018年3月15日至3月31日的占有使用费153773.77元的违约金，应以153773.77元为计算基数，自2018年4月1日起开始计算；逾期支付2018年4月1日至4月30日的占有使用费280411元的违约金，以280411元为计算基数，自2018年5月1日起开始计算；逾期支付2018年5月1日至5月31日的占有使用费280411元的违约金，以280411元为计算基数，自2018年6月1日起开始计算；逾期支付2018年6月1日至6月20日的占有使用费186940.67元，以186940.67元为计算基数，自2018年7月1日起开始计算。杨丽怀该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于凤凰四季公司在6109号案件中的诉讼请求。如前所述的，凤凰四季公司自愿就杨旭森拖欠杨丽怀的合同之债承担共同还款责任，杨丽怀对此也予以确认。凤凰四季公司因债务的加入即取得合同项下的抗辩权。杨丽怀主张凤凰四季公司并非合同相对方，无权提出相应诉讼，没有法律依据，本院不予支持。凤凰四季公司主张双方合同应以凤凰四季公司与杨丽怀签订的租赁合同为准，该主张没有事实依据，本院不予确认。凤凰四季公司提出解除合同的诉讼请求，庭审中，杨丽怀明确同意解除该租赁合同。应视为双方自庭审之日，即2018年4月20日，合意解除该租赁合同。对于该合同的解除，双方当事人并不存争议，对于双方当事人无争议的事实，无需法院判决确认该合同的解除。对于凤凰四季公司的该项诉讼请求，本院不予支持。至于凤凰四季公司的其他诉讼请求，因涉案合同解除违约方为凤凰四季公司，根据合同约定，拖欠租金达18万元的，杨丽怀有权解除合同并没收租赁保证金。凤凰四季公司主张要求杨丽怀返还租赁保证金及赔偿装修损失的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认杨丽怀与杨旭森于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月14日解除；二、杨旭森、深圳市凤凰四季饮食管理服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内将深圳市福田区莲花北路××花园××房返还给杨丽怀；三、杨旭森、深圳市凤凰四季饮食管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨丽怀支付2017年1月17日至2018年3月14日租金2751356.64元及逾期支付租金的违约金（违约金按月计算，均按照每日万分之五的标准计算至实际付清款项之日止。每月计算基数、起算时间详见判决书附表）；四、杨旭森、深圳市凤凰四季饮食管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨丽怀支付2018年3月15日至2018年6月20日止的占有使用费901536.44元及逾期支付占有使用费的违约金（其中逾期支付2018年3月15日至3月31日的占有使用费153773.77元的违约金，应以153773.77元为计算基数，自2018年4月1日起开始；逾期支付2018年4月1日至4月30日的占有使用费280411元的违约金，以280411元为计算基数，自2018年5月1日起开始；逾期支付2018年5月1日至5月31日的占有使用费280411元的违约金，以280411元为计算基数，自2018年6月1日起开始；逾期支付2018年6月1日至6月20日的占有使用费186940.67元，以186940.67元为计算基数，自2018年7月1日起开始均按照每日万分之五的标准进行计算，均计算至实际付清款项之日止）；五、驳回杨丽怀的其他诉讼请求；六、驳回深圳市凤凰四季饮食管理服务有限公司的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。4661号案件受理费31640元（已由杨丽怀预交），由杨丽怀负担4814元，由杨旭森、凤凰四季公司共同负担26826元。6109号案件受理费35506元（已由凤凰四季公司预交），由凤凰四季公司负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年六月二十日书 记 员 俞婷婷（代）李颖欣            判决书附表                                                                      人民币单位：元                  序号              租期              应付款金额              实际付款金额              违约金计算基数              违约金计算标准              违约金起算时间                  1              2017年1月17日至2017年2月16日              264539              244944              19595              0.05%              2017年1月24日                  2              2017年2月17日至2017年3月16日              264539              244944              19595              0.05%              2017年2月16日                  3              2017年3月17日至2017年4月16日              264539              244944              19595              0.05%              2017年3月17日                  4              2017年4月17日至2017年5月16日              264539              244944              19595              0.05%              2017年4月20日                  5              2017年5月17日至2017年6月16日              264539              0              264539              0.05%              2017年5月17日                  6              2017年6月17日至2017年7月16日              264539              0              264539              0.05%              2017年6月17日                  7              2017年7月17日至2017年8月16日              264539              0              264539              0.05%              2017年7月17日                  8              2017年8月17日至2017年9月16日              264539              0              264539              0.05%              2017年8月17日                  9              2017年9月17日至2017年10月16日              264539              0              264539              0.05%              2017年9月17日                  10              2017年10月17日至2017年11月16日              264539              0              264539              0.05%              2017年10月17日                  11              2017年11月17日至2017年12月16日              264539              0              264539              0.05%              2017年11月17日                  12              2017年12月17日至2018年1月16日              280411              0              280411              0.05%              2017年12月17日                  13              2018年1月17日至2018年2月16日              280411              0              280411              0.05%              2018年1月17日                  14              2018年2月17日至2018年3月14日              260381.64              0              260381.64              0.05%              2018年2月17日