沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0105民初9280号 原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路118号。 负责人程海鹏，系该支行行长。 委托诉讼代理人于明，系该支行员工。 委托诉讼代理人庄威，系该支行员工。 被告：关玉清，女，汉族，1960年5月28日出生，住址沈阳市于洪区。 被告：王福有，男，汉族，1958年3月7日出生，住址沈阳市于洪区。 被告：沈阳君盾置业有限公司，住所地沈阳市于洪区造化镇造化村。 法定代表人：马路，系该公司总经理。 委托诉讼代理人沈阳，系辽宁同文律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称“工行皇姑支行”）与被告关玉清、王福有、沈阳君盾置业有限公司（以下简称“君盾公司”）借款合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行皇姑支行委托诉讼代理人于明、被告君盾公司委托诉讼代理人沈阳到庭参加诉讼。被告关玉清、王福有经本院公告传唤，公告期限届满后均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行皇姑支行向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的《个人借款/担保合同》；2、被告关玉清、王福有偿还贷款本金323549.78元、利息6046.53元及本金全部偿还之日止的利息；3、原告对抵押物有优先受偿权；4、被告君盾公司对欠款及诉讼费用承担连带保证责任，由被告承担本案的相关公告、执行等费用。事实和理由：2016年2月19日，被告与原告签订个人购房借款合同，按揭贷款34万元。我行对其所购房屋办理了抵押预告登记。截止2017年5月，被告已连续5期，累计逾期7期未按时偿还贷款本息。我行多次催收，被告也未偿还。故诉至法院。 被告关玉清未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。 被告王福有未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。 被告君盾公司辩称，被告关玉清、王福有是债务人，我公司在2016年已经向该二被告交付房屋，其一直居住至今。该二被告以涉案的房屋办理了抵押预告登记。依据《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物保又有人保的情况，债务人不履行到期债务的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该担保物实行债权。我公司阶段性担保期间仅对物以外的担保承担责任。 本院经审理认定事实如下：2016年1月18日，被告关玉清、王福有（买受人）与被告君盾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人被告关玉清、王福有从被告君盾公司购买位于沈阳市于洪区，建筑面积86.43平方米的房屋一套。 2016年2月5日，原告建行皇姑支行(贷款人)与被告关玉清、王福有（借款人）、被告君盾公司（保证人）签订了《个人购房借款∕担保合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币34万元，用于购买坐落于沈阳市于洪区，建筑面积86.43平方米的房屋。贷款期限为156个月，自2016年2月5日至2029年2月5日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。贷款利息自实际放款日起计算。借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款应从贷款发放的次月开始还款。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……均构成借款人违约。借款人发生约定违约情形的，贷款人有权采取解除本合同；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失……借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收40%。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 另查，上述合同签订后，被告关玉清、王福有以坐落于沈阳市于洪区，建筑面积86.43平方米的房屋作为抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。原告于2016年2月19日发放了贷款，《个人借款凭证》中载明执行利率4.41%。截至2017年5月23日，被告关玉清、王福有已存在累计超过六次未按时足额偿还贷款本息的情形，尚欠借款本金323549.78元、利息6046.53元未偿还，故原告诉讼来院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了个人购房借款∕担保合同、商品房买卖合同、个人借款凭证、历史明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告与被告关玉清、王福有、君盾公司之间签订的《个人购房借款∕担保合同》系当事人的真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，应合法有效。被告关玉清、王福有借款后，未按合同约定履行还款义务，已构成违约，对此应承担相应的民事责任。现原告要求解除与被告签订的合同，同时要求被告关玉清、王福有偿还剩余借款本金、利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。 关于原告主张对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告君盾公司承担连带责任的诉讼请求，本案的借款并未办理正式抵押登记手续，符合《个人购房借款∕担保合同》中对保证担保的约定，故对原告要求被告君盾公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院应予支持。被告君盾公司承担保证责任后，有权向被告关玉清、王福有追偿。 本案在审理过程中，被告关玉清、王福有经本院公告传唤，期限届满后未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃，本院依法进行了缺席审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行与被告关玉清、王福有、沈阳君盾置业有限公司签订的《个人购房借款∕担保合同》； 二、被告关玉清、王福有偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金323549.78元、利息6046.53元（截至2017年5月23日）； 三、被告关玉清、王福有支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金323549.78元的利息（自2017年5月24日起至借款本金、利息全部偿还之日止，按合同约定计算）； 四、被告沈阳君盾置业有限公司对本判决第二、三项及本案诉讼费用负有连带给付责任； 五、驳回原、被告其他诉讼请求。 上述款项于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6244元、保全费2168元、公告费800元（原告均已预交），均由被告关玉清、王福有负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  年芳芳 审 判 员  李相儒 人民陪审员  李艳伟 二〇一八年六月二十六日 法官助理刘晨一 书记员缪天娇 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。