杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初1156号 原告：毛琴娟，女，1982年1月17日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：何嘉川，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：堡盈房地产（杭州）有限公司，住所地：杭州市下城区。 法定代表人：陈国邦，董事长。 委托诉讼代理人：王军、廖文燕，浙江六和律师事务所律师。 原告毛琴娟诉被告堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法由审判员周培芳独任审判，后因案情复杂，又转为普通程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理，原告毛琴娟委托诉讼代理人何嘉川、被告堡盈公司委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛琴娟诉称：原被告于2014年11月28日签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告向被告购买位于杭州市下城区房屋一套。该合同第十六条约定，被告应当于2017年3月31日取得土地、房屋权属证书，并将权属证书交付给原告，被告逾期的，则自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房款每日万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款人民币5589807.96元。被告于2017年10月26日通知原告至其处领取土地、房屋权属证书，但被告至今未按约向原告支付逾期交付权属证书的违约金。现为维护自身合法权益，原告依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法查明事实，故诉请判令：1.被告支付原告逾期交付房屋权属证书产生的违约金人民币232536元（按已付房款5589807.96元的每日万分之二，从2017年4月1日计算至2017年10月26日，计208天）；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告堡盈公司辩称：被告未能按期向原告提供案涉房屋权属初始登记证书的原因是房屋存在内部改造等情况导致土地验收无法通过，从而致使房屋初始登记无法办理。内部改造等施工行为是原告委托被告代为实施，法律后果应当由原告承担。本案所涉户型整改直接导致房屋的实际使用面积变大且直接提升了房屋使用人即本案原告的舒适感，在享受既得利益的情况下，原告亦应承担相应的风险及法律责任。其次，交付房屋权属证书在商品房交易中为出卖方的附随义务，且该义务未能履行并非因被告原因所导致。同时在司法实践当中，即使开发商未履行合同主要义务及按期交房，亦仅按照同地段同档次的房屋租金作为赔偿标准并予以相应的调整。本案中案涉房屋已经交付原告正常使用，满足居住功能，原告并无实际损失，合同约定的违约金过高，纵然法院认定被告须对逾期办证承担一定责任，对违约金也应参照同类房屋租金标准予以调低。 原告毛琴娟向本院提交以下证据： 1.《浙江省商品房买卖合同》，欲证明原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同对双方权利、义务进行了约定的事实； 2.销售不动产统一发票、浙江增值税普通发票，欲证明原告交付被告房款5589807.96元的事实； 3.【君玺公寓】房屋权属转移登记材料申领通知书，欲证明被告在2017年10月26日通知原告领取权属证书，即被告至此才具备交付权属证书的事实； 4.户型图，欲证明原告的房屋没有经过任何改造，也不存在包阳台； 5.《杭州市下城区城市管理行政执法局通知书》，欲证明被告存在违法建设。 被告堡盈公司向本院提交以下证据： 1.《竣工验收备案表》，欲证明案涉房屋已竣工验收合格且符合购房合同所约定房屋交付条件； 2.《商品房交接书》，欲证明被告已按约将案涉房屋交付给原告； 3.《君玺公寓整改户型委托书》，欲证明本案原告委托被告对案涉房屋进行整改； 4.《杭州市下城区城市管理行政执法局通知书》，欲证明案涉房屋存在“包阳台”、“包设备平台”等施工整改行为，导致杭州市下城区城市管理行政执法局要求拆除相应的违法建筑物并恢复原状的事实； 5.《土地复核验收合格证》，欲证明案涉项目土地已经在杭州市国土资源局下城分局复核验收合格，且杭州市国土资源局已于2017年10月20日受理了被告的不动产登记申请； 6.《不动产登记结果告知单》、《不动产登记清单》，欲证明案涉房屋已经取得了国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，具备了办产权证的条件； 7.房屋权属转移登记材料申领通知书及EMS邮寄凭证、EMS查询记录，欲证明被告已书面通知原告领取案涉房屋权属转移登记资料； 8.短信通知，欲证明被告已于2017年10月27日短信通知原告案涉房屋已取得房屋初始登记权属证书并告知办理申领手续的事实。 上述证据，经庭审出示，当事人发表质证意见如下：被告对原告提交的对证据1-3三性均无异议；对证据4三性均有异议，原告并未提供相应的原件，同时相应的宣传册上并未加盖被告的相应公章，无法确定具体出处。即使法院确认该份证据的真实性，该份户型图上已经明确标注了该案涉房屋改造前及改造后相应的标注；对证据5三性无异议，对证明对象有异议。原告对被告提交的证据1真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，该证据仅表明房屋已经竣工验收；对证据2三性无异议；对证据3真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，该户型整改委托书是应被告的要求一并签署的，并非代表被告已经履行了委托书项下的合同义务，同时原告的房屋并没有进行任何的整改；对证据4真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，该证据恰恰证明了被告在合同约定的产证交付期过后，仍未对应整改造成的违章进行任何补救措施；对证据5-8真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，该证据可以证明被告违约的事实。本院认为，原、被告提交的证据均客观真实，与案件事实相关，相关证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：位杭州市路交叉口“九龙仓君玺”楼盘系被告堡盈公司建设开发的精装修房地产项目。2014年11月28日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》约定：原告向被告购买坐落杭州市下城区室商品房，建筑面积131.6平方米，每平方米42356.66元，总价款5574136元，其中包含全装修总价894880元。被告应于2017年3月31日前将取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》或土地使用权证明，及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记。被告不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，约定日期起90日后，如原告选择不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款每日万分之二的违约金。双方承诺合同中提供的联系地址真实有效，且所列联系地址系送达地址，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件签收日为送达时间。收件人不签收的，同城以特快专递发出后第二日为送达日，异地以特快专递发出后第三日为送达日。合同签订后，原告按约支付房款。2016年12月28日原、被告签订《商品房交接书》，确认被告交付给原告的君玺公寓3幢1单元3204室商品房建筑实测面积为131.97平方米，房屋总价款5589807.96元原告已经支付完毕。2017年5月5日杭州市下城区城市管理行政执法局对被告发出整改通知书，认为案涉楼盘的建设行为未在杭州市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致。2017年10月20日杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发土地验收合格证，同日杭州市国土资源局通知被告可以办理案涉房屋在内的房屋所有权首次登记。2017年10月26日杭州市国土资源局向被告核发了《不动产登记结果告知书》，告知包括案涉房屋在内的房屋已于2017年10月26日物权登记，不再另行颁发不动产权证书。2017年10月27日，原告收到被告关于案涉房屋已取得房屋初始登记权证书的短信。2017年10月28日，原告收到被告寄出的《房屋权属转移登记材料申领通知书》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。案涉商品房买卖合同已对出卖人造成买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任作出明确约定，双方均应按约履行。合同约定被告应于2017年3月31日前取得并将商品房所有权初始登记交付给原告，而被告直至2017年10月26日才取得物权登记，按照合同约定，被告逾期提供办证条件，应按房款的日万分之二支付违约金。原告主张被告应向其支付违约金，应予支持。结合具体金额和日期，原告主张的违约金金额232536元符合合同约定，予以支持。原告所购入的房屋并不存在违章改造的情况，被告认为逾期办证并非公司自身原因，而是其他业主委托被告进行违章改造，致使案涉楼盘权属均无法如期取得。即使该意见属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”亦不能免除被告应承担的违约责任。原、被告对逾期办证违约金的约定明确，日万分之二的计算标准未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告辩称该标准过高，应参照同类地段租金作为衡量标准调整违约金的意见，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告毛琴娟违约金232536元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4788元（原告已预交），由被告堡盈房地产（杭州）有限公司负担。 原告毛琴娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  周培芳 人民陪审员  陈继英 人民陪审员  郭凤珍 二〇一八年六月二十八日 代书 记员  章颐灵 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?