上海市青浦区人民法院行 政 判 决 书（2017）沪0118行初160号原告上海宝宜置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人陆惠龙。委托代理人薛宽，上海博和律师事务所律师。委托代理人陈暑昌，男。被告上海市不动产登记局，住所地上海市黄浦区。法定代表人宋唯。委托代理人吕晓怡，女。第三人上海朱家角投资开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人蒋家敏。委托代理人张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托代理人钱冬林，北京市岳成律师事务所上海分所律师。原告上海宝宜置业有限公司诉被告上海市不动产登记局房屋登记行政登记一案，本院于2017年11月28日立案受理，并依法组成合议庭进行审理。本院于2017年12月1日向被告发送了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等材料。因案情需要，本院依法追加上海朱家角投资开发有限公司为本案第三人参加诉讼。本案于2018年1月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人薛宽、陈暑昌，被告委托代理人吕晓怡，第三人委托代理人张婧、钱冬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告上海市不动产登记局(自2016年10月8日起，上海市不动产登记局承继上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局的房地产登记职责)受理了第三人上海朱家角投资开发有限公司递交的位于上海市青浦区朱家角镇北大街214、216、218号房地产登记申请。经审核，被告于2006年2月22日作出核准登记，将涉案房屋登记于第三人上海朱家角投资开发有限公司名下，房地产权证编号为沪房地青字(2006)第002302号。原告上海宝宜置业有限公司诉称：1997年1月6日，原青浦县朱家角镇北大街修复办(以下简称修复办)与原告签订《房屋卖买协议》，约定修复办将坐落于北大街XXX号房屋(建筑面积232.41平方米)出售给原告。2004年12月10日，原告、陈暑昌与第三人签订资产转让协议，原告将一系列资产转让给第三人，其中包括北大街XXX号二楼房屋(面积150平方米)。后因门牌号变更，原北大街XXX号变更为北大街XXX号、XXX号、XXX号。2017年6月16日，原告向被告处查询系争房屋的权属情况，才发现北大街214、216、218号二层全部房屋(面积223.66平方米)均已登记在第三人名下。原告认为，原告仅将原从修复办购得的房屋中的150平方米转让给第三人，被告作为不动产登记机关，错误地将属于原告的房产(面积73.66平方米)登记在第三人名下，理应予以撤销。请求法院撤销被告将上海市青浦区朱家角镇北大街214、216、218号房屋产权人、房屋土地使用人登记为上海朱家角投资开发有限公司的登记行为〔房地产权证号：沪房地青字(2006)第0023**〕。原告为证明其主张提供了以下证据材料：1、上海市不动产登记簿，证明原告于2017年6月16日查询系争房屋产权信息，才得知系争房屋所有面积均被登记在第三人名下；2、《房屋卖买协议》，证明1996年12月10日原告与修复办签订协议，约定修复办将坐落于北大街XXX号房屋转让给原告；3、《北大街涵大隆、淼趣楼资产转让协议》，证明2004年12月10日，原告与第三人约定转让北大街XXX号2楼150平方米房产；4、情况说明，证明北大街XXX号房屋现变更为北大街214、216、218号房屋，1997年-2004年由原告经营。被告上海市不动产登记局辩称：不同意原告诉讼请求。原告不具备提起行政诉讼的主体资格，原告和第三人签订的资产转让协议，涉及的房产与北大街XXX号、XXX号、XXX号无关，原告与系争房产无法律上的利害关系；被告作出的行政行为符合法律规定，原告起诉超过诉讼期限；原告提起本案行政诉讼，缘于其与第三人间的房地产产权争议，属民事法律关系，可通过民事途径解决。被告为证明其主张向本院提供了以下证据、依据：一、主体资格依据：《上海市房地产登记条例》(2002年)第四条；二、程序依据：《上海市房地产登记条例》(2002年)第六十六条，《上海市房地产登记技术规定(试行)》(沪房地资权[2003]152号)第7.3.1条、第7.3.2条；三、法律规范依据：《上海市房地产登记条例》(2002年)第六十六条，《上海市房地产登记技术规定(试行)》(沪房地资权[2003]152号)第7.3.1条、第7.3.2条；四、程序和事实证据：1、上海市房地产登记申请书，证明第三人作为申请人向被告提出历史遗留登记；2登记收件收据，证明登记机构收取材料清单；3、申请人及代理人的身份证明及委托书，证明申请人的身份及委托事项；4、权属证明文件(青浦县人民政府办公室对关于北大街改造实施方案的请示的批复、青浦县房产管理局与青浦县朱家角镇人民政府签订的房屋移交协议书、证明、关于办理房地产权证的请示、第三人出具的承诺书等)，证明系争房产的权属归申请人所有；5、房屋土地权属调查报告书，证明房屋已取得测绘报告；6、公安部门出具的门牌证明，证明系争房屋坐落；7、契税免税证，证明申请人已完税；8、平面图，证明房屋平面状况；9、宗地图，证明土地坐落。第三人上海朱家角投资开发有限公司述称：原告与被告的登记行为间无法律关系，没有主体资格，北大街XXX号房屋已经不存在；1997年6月25日，原告与上海朱家角房地产旅游总公司(以下简称旅游总公司)签订了协议，约定拆除北大街XXX号房屋进行翻建，上层的产权归原告，下层的产权归旅游总公司，原告没有举证证明北大街XXX号房屋就是158号2楼的房屋，原告与第三人签订的《北大街涵大隆、淼趣楼资产转让协议》中转让的是北大街XXX号房屋，与北大街XXX号不一致，所以原告起诉没有依据；原告主张已过诉讼时效，自2006年至今已经近10年，系争房产一直由第三人在使用，原告没有提出异议，第三人申请登记，原告也提供了协助，原告现提起诉讼，已经超过法定的最长期限2年，应予以驳回；原告起诉实际是民事争议，根据规定，应先行解决民事争议，即使原告与第三人的争议是同一建筑，150平方米房屋也已由原告转让第三人，原告对涉案房屋没有任何权利。第三人为证明其主张提供了以下证据：1、1997年6月25日签订的《协议书》，证明原告与旅游总公司确定，归原告的产权房屋位于北大街XXX号二层，面积为150平方米；2、2004年12月10日签订的《北大街涵大隆、淼趣楼资产转让协议》，证明原告将北大街XXX号二楼，面积150平方米的房屋转让给第三人；3、2017年12月24日出具的《建筑面积测绘成果报告书》，证明北大街214、216、218号二层房屋情况；证据1-3还证明原告享有权利的房屋面积为150平方米，剩余近73.66平方米的面积系长廊和凉亭，不是原告主张的房屋建筑，原告无权提起本次诉讼。经质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，但对得知时间有异议；对证据2、3，认为被告不知情；对证据4真实性无异议，但认为恰恰证明原告从2004年起对系争房屋未掌控。第三人对原告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，对关联性有异议，认为该登记簿登记的地址是北大街214、216、218号房屋，与原告转让的门牌号不一致，原告主张没有事实、法律依据；对证据2，认为是原告与第三方签订的，与第三人无关，与本案没有关联性，而且该房屋已经不存在，由原告与旅游总公司签订的《协议书》替代；对证据3真实性、合法性确认，但认为该门牌号与北大街XXX号不一致，关联性不认可；对证据4真实性、关联性、合法性均不认可，认为应由公安部门认定，对社区居委会出具的情况说明的关联性不认可。原告对被告提供的主体资格依据无异议；对程序依据和法律规范依据有异议，认为第三人提供的房地产权属证明是不充分的，政府部门也无权将原告所有的房屋以文件形式划拨给第三人。原告对被告提供的事实和程序证据质证意见如下：对证据1-9真实性均无异议，其中对证据1-3无异议；对证据4，认为没有明确表明系争房屋归第三人所有，只是笼统说9,000多平方米移交给第三人，也没有说系争房屋在9,000多平方米之内，系争房屋是原告所有的；对证据5，认为图中左上角的是属于原告公司，下面的才是卖给第三人的；对其他证据均无异议。第三人对被告提供的主体资格依据、程序依据和法律规范依据以及事实和程序证据均无异议。原告对第三人提供的证据质证意见如下：对证据1-3真实性均无异议，对证明目的不认可，认为如第三人认为北大街XXX号、158号没有关系，那北大街XXX号二楼的200多平方米房屋都是原告的，原告只转让了其中的150平方米。被告对第三人提供的证据质证意见如下：对证据1、2，被告不清楚；对证据3无异议。经审查，本院对原、被告提供的证据、依据作如下确认，被告所提供的主体资格依据、程序依据和法律规范依据，均适用于本案，本院予以确认。被告提供的事实和程序证据以及原告和第三人提供的证据，来源合法、内容真实，能证明待证事实，证明效力本院予以确认。结合原、被告及第三人陈述以及出证、质证意见，本院确认以下事实：1996年12月10日，修复办作为甲方、原告作为乙方、旅游总公司作为鉴证人签订了《房屋卖买协议》，约定：修复办将坐落于朱家角镇北大街XXX号后埭砖木结构公房，建筑面积232.41平方米出售给原告。1997年6月25日，原告与旅游总公司签订《协议书》，约定，原告同意拆除北大街XXX号房屋进行翻建上下二层建筑，下层面积300平方米，上层面积150平方米，上层的产权归原告所有，下层的产权归旅游总公司所有。2004年12月10日，原告、陈暑昌作为甲方与第三人作为乙方签订了《北大街涵大隆、淼趣楼资产转让协议》，约定转让面积为涵大隆863.21平方米，淼趣楼面积547平方米，合计1,410.21平方米,以上转让标的所对应的产证及相应地址为：……4、朱家角镇北大街XXX号二楼，面积150平方米，未办产证；资产转让款的支付方式为本协议签订后三天内支付甲方250万元，作为本协议定金；北大街XXX号二楼，由于未办理产证，于甲方办理完相关产权手续后乙方另行结清，场地清空移交时间为2005年2月19日。2002年2月22日，第三人向被告递交了坐落于北大街214、216、218号房产的不动产登记申请，并附企业法人营业执照、委托书、青浦县人民政府办公室对关于北大街改造实施方案的请示的批复、青浦县房产管理局与青浦县朱家角镇人民政府签订的房屋移交协议书、证明、关于办理房地产权证的请示、第三人出具的承诺书、房屋土地权属调查报告书等材料。被告经审核于2006年2月22日作出核准登记，将涉案房屋登记于第三人名下，建筑面积223.66平方米，房房地产权证号为沪房地青字(2006)第0023**另查明：原门牌号朱家角镇北大街XXX号现变更为北大街214、216、218号。本案在审理过程中，原告和第三人对于双方签订的《北大街涵大隆、淼趣楼资产转让协议》均无异议，原告表示，北大街XXX号和158号房屋是同一幢楼，被告和第三人对此均持有异议。本院认为，被告作为本市不动产登记机构，负责本市房地产登记工作，具有核发房地产权利登记证明的行政职权。本案的争议焦点在于：1、原告是否具有诉讼主体资格。对此，本院认为，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织，有权提起诉讼。原告与修复办签订的《房屋卖买协议》可以证实，原北大街XXX号房屋由原告公司购得，原告与旅游总公司签订的《协议书》可以证实，原北大街XXX号二层面积150平方米房屋的产权归原告所有，相关部门出具的证明可以证实原门牌号北大街XXX号现变更为北大街214、216、218号，现涉案房屋被登记于第三人名下，故原告与被告的登记行为间存在法律上的利害关系，具有诉讼主体资格；2、被告对涉案房屋的登记行为是否符合相关规定。对此，本院认为，根据《上海市房地产登记条例》(2002)第六十六条规定：“对本市房地产总登记时应当登记而未登记的土地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告；公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请”。本案中，第三人递交的申请登记材料中并未包括买卖合同在内的系争房屋的房地产权属来源证明，即便原告和第三人对双方签订的《北大街涵大隆、淼趣楼资产转让协议》均无异议，但产权证记载的面积与合同约定的面积也不符。此外，被告在办理涉案的不动产登记时未经公告程序，违反法定程序，因此，被诉房屋的产权登记行为属证据不足，认定事实不清，程序违法。第三人主张按照《建筑面积测绘成果报告书》可以证明北大街214、216、218号二层房屋情况，原告享有权利的房屋面积为150平方米，剩余73.66平方米系长廊和凉亭的面积，原告并非权利主体，鉴于该报告书是2017年12月形成的，并非涉案房地产登记行为作出时所依据的材料，本院对该主张不予采信；3、本案是属于行政争议还是民事争议。对此，本院认为，鉴于原告和第三人对双方签订的《北大街涵大隆、淼趣楼资产转让协议》均无异议，故双方不存在涉及转让基础关系的民事争议；4、本案是否已过诉讼时效。对此，本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。被告于2006年2月作出涉案登记行政行为，该行政行为系涉及不动产的登记行为，故被告和第三人主张的本案已过诉讼时效不能成立。综上，原告要求撤销涉案产权登记行为，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项、第(三)项之规定，判决如下：撤销被告上海市不动产登记局于2006年2月22日作出的权证号为沪房地青字(2006)第002302号房地产权利登记行政行为。本案案件受理费人民币50元，由被告上海市不动产登记局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  刘 静人民陪审员  沈建芳人民陪审员  顾巧珍二〇一八年六月八日书 记 员  纪颖欣附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。