河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初6067号原告徐娟。原告孙鹏。委托代理人邹伙发，北京市振邦律师事务所律师。委托代理人张赛男，北京市振邦律师事务所律师。被告河南聚金商业运营服务有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人李文超，总经理。委托代理人秦华代，河南文丰律师事务所律师。委托代理人纪云丽，河南文丰律师事务所律师。原告徐娟、孙鹏诉被告河南聚金商业运营服务有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐娟及二原告委托诉讼代理人邹伙发、张赛男，被告委托诉讼代理人纪云丽、秦华代到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为金水区北三环73号瀚海北金商业中心x层xx号商铺的业主，商铺面积39.75平方米。被告为商业运营服务公司，与瀚海北金商业中心内部分业主签订了商铺运营托管协议。但因原告不同意将商铺交与被告托管，被告便强制占有原告商铺，致使原告无法对自己的商铺正常经营使用。原告多次要求被告腾退，被告都以原告必须服从被告对商场的统一管理为由，要求原告签订其自行制定的管理公约，否则，被告便不予腾退。另外，被告还对瀚海北金商业中心的部分公共通道分割成摊位对外出租，收取租金。原告作为商铺业主，有权自主对商铺经营管理。被告强行占有行为侵害了原告合法物权，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即停止对原告位于瀚海北金商业中心x层xx号商铺的侵占行为，并将四至明确的前述商铺交还原告；2、被告清理腾退占用瀚海北金商业中心公共通道的摊位和物品；3、被告按照每平方米每年1778元的标准赔偿其侵占期间给原告造成的租金损失，直至给付之日（暂计算至2017年12月31日为35347元）。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、不动产权证书、购房发票；2、《托管经营协议书》；3、《补充协议》；4、（2015）郑仲裁字第603号郑州仲裁委员会裁决书复印件；5、《瀚海北金商业托管经营协议书》模板复印件；6、瀚海北金商户费用缴纳单复印件；7、《瀚海北金商业中心商业经营管理公约》复印件；8、《赛博数码广场租赁合约》复印件；9、被告围栏业主商铺及停业提示照片五张；10、业主被保安阻止收铺并遭到威胁和殴打的照片五张；11、《行政处罚决定书》复印件、诊断证明复印件；12、部分业主给被告寄送信函回执；13、业主递交给公安局、社区、办事处、信访局的材料及信访意见书复印件；14、DVD光盘及照片。被告辩称：原告所诉没有事实及法律依据，被告从未侵占其商铺，也未占用公共通道；原告拒不履行对商铺的管理义务，其损失不应向被告主张，请求依法驳回原告全部诉请。1、原、被告签订的《托管经营协议书》于2017年6月30日到期，被告已于2017年7月3日前将诉争商铺交还原告。自2017年2月份开始，被告开始与包括原告在内的各个业主沟通托管续期事宜，至2017年6月与部分业主仍不能达成一致意见。因托管期限即将届满，被告于2017年6月10日向包括原告在内的每一个未续签托管协议的业主邮寄《告业主书》，告知业主如2017年6月30日之前不办理托管签约手续的，被告将不再对其商铺进行托管。2017年6月23日，被告再次向包括原告在内的未签署托管的业主发出通知，告知未续签托管的业主在2017年7月1日-3日之间在北金商场办理商铺交接手续，受领商铺。为办理商铺交接，被告专门在2017年7月1-3日暂停营业，专门为未续约业主办理交接。2017年7月4日，被告再次向业主发出公告，一方面重申托管条件，另一方面提示业主根据原《托管经营协议书》之约定，商铺已与2017年7月3日交还业主，被告不再支付托管收益，商铺由业主自负盈亏。因此，原告诉状陈述与事实严重不符，被告在托管到期后未占用原告商铺，诉争商铺已于2017年7月3日交还原告，原告诉请无任何事实依据。2、原告第二项诉请涉及全体业主的共同利益，超出了原告的权利范围，与其第一项诉请不属同一法律关系，原告应另案主张。在广场、电梯等位置不占用公共通道的地方进行展示、推广、促销、举办活动等属于商场经营惯例，在零售商业上被称为“多经点位”，不仅符合物权法上物尽其用的原则，也符合经营商户的利益，本质上符合业主利益。被告从未占用公共通道，原告第二项诉请也无事实依据。3、原告所述不签署管理公约便不予腾退商铺，没有事实依据。2017年6月30日托管到期同时，被告对未继续托管的商铺，清退了承租商户，将诉争商铺空置待业主受领，并在协议约定的托管期满3日后交还原告。原告诉称不签管理公约便不予腾退商铺，没有事实依据。4、被告无侵占行为，原告怠于管理商铺产生的损失无权向被告主张。2017年7月3日前，被告已将诉争商铺交由原告受领，原告所谓侵占期间的损失无任何事实依据。被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：1、《托管经营协议书》；2、2017年6月10日《告业主书》、2017年6月23日《通知》、2017年7月4日《通告》、2017年10月26日《通知》、2017年12月27日《通知函》；3、邮寄2017年12月27日《通知函》的邮单、邮寄2017年6月10日《告业主书》的邮单、邮寄2017年10月26日《通知》的邮单、邮寄2017年12月27日《通知函》的退单；4、微信通知截屏照片；5、北金商场商铺信息汇总表；6、被告与孙桂荣签订的《瀚海北金商业托管经营协议书》；7、赵彦平行政处罚决定书复印件、赵彦平询问笔录复印件；8、史传岚询问笔录复印件；9、照片五页；10、《情况说明》；11、《关于组织北金商场部分业主收铺的请示》；12、2017豫0105民初20592号案件庭审笔录复印件；13、光盘；14、被告与唐帅签订的《经营管理合同》。经审理查明：2013年5月28日，原告与河南瀚海置业有限公司（以下简称瀚海公司）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买瀚海公司开发的位于金水区××南、××东瀚海北金商业中心3层3065号商铺，建筑面积共40.34平方米，其中套内建筑面积为19.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为20.96平方米。总价款为681563元。2017年7月8日，原告取得位于金水区北三环73号3层3065号商铺的不动产权证书，产权证载明：建筑面积39.75平方米，专有建筑面积19.38平方米，分摊建筑面积20.37平方米。该证书后附有的郑州市房产分层分户图上载明了原告商铺的所在位置。原、被告及瀚海公司签订《托管经营协议书》协议主要约定：原告购买瀚海公司开发的瀚海北金商业中心商铺号为3065商业用房，系合法所有权人。原告同意将其上述商铺交由被告全权经营管理和物业管理并全权委托被告向瀚海公司办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。托管期间，被告享有对受托商铺完全自主经营、租赁、管理的权利，原告将基于该商铺的相关权利均委托被告管理，包括但不限于经营权、管理权、业主投票权等。被告有权对委托经营的商铺统一招商，按照经营要求统一安排品牌。在本合同有效期内，原告不得以任何形式参与商铺的经营管理活动，不与商户针对商铺签署任何形式的协议或文书，不因自身债务或责任影响商铺的托管经营。根据瀚海北金商业中心的统一规划和各种品牌形象的要求，被告或招商客户有权根据托管经营需要场地内统一设计、重新规划等，包括但不限于变更商铺之间的尺寸、合并、分割、出租、装修、改建等。在合同有效期内，鉴于瀚海公司对原告出售房产时已经予以足够优惠，故被告对原告商铺无偿托管而无需向原告支付任何收益，被告运营的收入均由被告自行处理。合同有效期为自2014年6月30日至2017年6月30日止。托管期满，双方协商续订合同或由被告将房产按届时现状交还原告，原告应当在期满3日内办理交接，逾期视为已无异议交接完毕。被告发出的任何通知均可按照以下方式之一送达，并在发出后3日视为有效送达：1、按本合同所述的地址或原告身份证载地址投递，邮件被退回或拒收的仍视为业已按照本条约定送达；2、在省市公开发行的报刊、电视等媒体公告。二原告在协议上写明的地址为：须水镇孙庄大街162号，联系电话：186××××8306、137××××4402。原告徐娟的身份证复印件上载明的地址为：郑州市中原区须水镇孙庄大街162号付2号，原告孙鹏的身份证复印件上载明的地址为：郑州市中原区须水镇孙庄大街162号。本合同有效期届满，受托商铺的占有、使用、收益权均归属于原告，双方应在期满3日内办理完毕交接事宜，逾期视为无异议交接完毕。协议还对其他事项进行了约定。委托期限届满前，被告已按协议约定的方式通知包括原告在内的各业主办理续约及不同意续约的交接事宜。托管期限届满后，双方未就续约事宜达成一致意见，并对商铺交接发生争议，后经社区、办事处调解，仍未达成一致意见，涉案商铺处于空置状态。本院认为：原、被告及瀚海公司自愿签订的《托管经营协议书》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当事人均应依约履行相应义务。协议约定：有效期自2014年6月30日至2017年6月30日止，托管期满，双方协商续订合同或由被告将房产按届时现状交还原告，原告应当在期满3日内办理交接，逾期视为已无异议交接完毕。委托管理期限届满前，被告已按协议约定的方式通知了包括原告在内的各业主办理续约及不同意续约的交接事宜，该行为符合《托管经营协议书》的约定，并无不妥。涉案商铺系不动产，交接手续需要双方配合办理，被告发出交接通知后，原告应当到场受领。原告称被告在房屋交接时附加了条件，但原告提供的证据不足以证明其该项主张，本院不予采信。原告诉称被告强制占有了原告商铺，但原告作为对该事实承担举证责任的一方提供的证据不足以证明其主张的上述事实，故对原告主张停止侵害（立即停止对涉案商铺的侵占行为）的诉讼请求，本院不予支持。根据标的物的不动产属性，原、被告双方应当共同办理商铺交接手续。被告在委托管理期限届满前通知了原告办理房屋交接手续，但原告未按合同约定在托管协议期满3日内办理交接，致使涉案商铺处于空置状态，因此产生的损失不能归责于被告，原告请求被告赔偿该项损失证据不足，本院不予支持。关于原告诉讼请求中的腾退公共通道。根据原《托管经营协议书》，被告受包括原告在内的业主委托对涉案商铺所在的瀚海北金商业中心进行管理，原《托管经营协议书》约定的期限为3年，并约定“按届时现状交还”。根据物权法第七十六条，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，如果原告要求对目前商场的规划进行变更，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河南聚金商业运营服务有限公司于本判决生效后十日内协助原告徐娟、孙鹏办理瀚海北金商业中心x层xx号商铺的交接手续；二、驳回原告徐娟、孙鹏其他诉讼请求。案件受理费684元，减半收取342元，由原告徐娟、孙鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇一八年六月十五日书记员  王军凯