福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终4206号 上诉人（原审原告）：叶玉英，女，1946年10月16日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：花明，国浩律师（福州）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶天棋，男，1949年4月14日出生，汉族，住福州市台江区。 被上诉人（原审被告）：叶嘉良，男，1978年4月22日出生，汉族，住福州市台江区。 上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：谢乾灵，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王恩光，男，1985年6月8日出生，汉族，住福建省连江县苔箓镇后湾村团结路**，现住福州市仓山区。 上诉人叶玉英因与被上诉人叶天棋、叶嘉良、王恩光租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院(2017)闽0104民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶玉英上诉请求：1.撤销一审民事判决第三项，改判叶天棋、叶嘉良、王恩光连带赔偿自2012年11月1日起占用锦绣闽江（榕港小区）8号楼4号店面的损失直至实际偿还店面止（暂计至2017年7月31日为80490元，2017年8月1日自10月31日按每月1650元计算，2017年11月1日起按每月1815元计算）；2.改判叶天棋赔偿自2006年6月1日至2012年10月31日期间占用锦绣闽江（榕港小区）8号楼4号店面的损失77000元；3.改判叶天棋偿还叶玉英拆迁补偿安置费6584.62元。事实与理由：一、一审判决未支持叶玉英的赔偿损失请求既不符合法律原则，也不符合情理。1.合同无效的处理原则是双方返还财产，即便叶玉英与叶天棋之间的转租合同无效，但叶天棋自2006年起就实际占有使用房屋至今是事实，一审判决对于叶玉英支出的每月515.7元公租金的成本（根据《福州市直管非住宅公房租赁合同》约定及上诉人已实际缴纳的租金）视而不见，对于叶天棋自2006年至今无偿占有使用房屋及因此获取利益的现实状况视而不见，驳回叶玉英赔偿损失的全部请求，违背了合同无效的处理原则及公平公正原则，严重损害了叶玉英的合法权益。2.一审判决根据《福州市直管非住宅公房租赁合同》的约定内容认定转租合同无效，但《公房店面租赁转移使用承诺书》的时间是2006年4月20日，《福州市直管非住宅公房租赁合同》是在2015年4月才补签的，而福州市国有房产管理中心直到2016年11月才完成审批盖章手续，合同才正式成立。如果依据《合同法》的规定认定合同无效，那么违反法律规定的行为应是双方当事人均有过错。二、叶玉英诉请返还拆迁补偿安置费应属于本案审理范畴。叶玉英出于对叶天棋的信任而委托其代办拆迁相关事宜，但叶天棋却隐瞒拆迁补偿安置情况，叶玉英对拆迁安置补偿事宜全不知情，直到2015年才从拆迁办得到本案中提交的《拆迁安置补偿协议书》及附件《拆迁补偿费和购房计算单》《拆迁户排房通知单》《拆迁户回迁安置决算单》，而这些拆迁文件资料上被拆迁人处全都是叶天棋的签字，足以证明整个拆迁的环节都是叶天棋一手操作的。由于2015年之前叶玉英没有任何拆迁文件，也不知道具体的安置情况，所以根本无法办理公租房租赁手续，直到2015年从拆迁办得到这些资料后才在2015年4月补签《福州市直管非住宅公房租赁合同》，又因为福州市国有房产管理中心直到2016年11月才完成审批盖章，由此叶玉英才有主张权利的合法依据。在取得合法依据提起诉讼前，叶玉英发现房屋实际又转租给了王恩光，为了实现返还房屋的请求，必须诉请确认叶天棋、叶嘉良与王恩光的租赁合同无效，但案件本质上是返还财产纠纷，其中既包括返还拆迁后的公租房房屋，也包括返还因公租房而取得的拆迁补偿安置费，所以拆迁补偿安置费理应属于本案的审理范围，一审法院不予审理显然是错误的。 叶天棋、叶嘉良辩称，一、叶玉英上诉请求赔偿损失无事实与法律依据，依法应予以驳回。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被确认无效的合同双方当事人都有过错的，双方各自承担相应的责任。2.经鉴定，叶玉英与叶天棋之间的转租协议由叶玉英本人签字，转租协议真实。根据转租协议，叶天棋向叶玉英支付一次性买断费后，无需另行向叶玉英支付租金，叶玉英请求占用费没有依据。3.转租协议明确约定，叶玉英永不提出异议、反悔收回使用权。这是关于违约及争议的约定。若因政策规定公租房不能转租，导致叶玉英与叶天棋之间的转租行为无效，此条款应继续有效。4.叶玉英在明知其无权转租的情况下，仍将讼争店面转租给叶天棋，明显存在过错，应承担相应责任。二、叶玉英关于拆迁安置补偿费的上诉请求与本案租赁合同完全无关，为另案法律关系。叶玉英无任何证据证明拆迁安置补偿费由叶天棋领取，且一审中，叶玉英已当庭承认，拆迁安置材料上的手印均为其本人所盖，故其称对拆迁安置完全不知情的说法是在故意隐瞒事实，该请求也应驳回。综上，叶玉英的三项上诉请求均无事实与法律依据，一审对此认定是正确的，请求二审法院驳回叶玉英的上诉，维持原判。 王恩光辩称，一、王恩光与叶嘉良、叶天棋签订《房屋租赁合同》前，叶天棋已与叶玉英签订店面转移使用协议，并使王恩光知悉，因此王恩光有理由相信叶天棋系有权处分人，与叶嘉良、叶天棋签订《房屋租赁合同》并没有存在过错。二、王恩光已依据《房屋租赁合同》的约定诚信履约，其所承担的义务已经完全履行，且其并非叶天棋与叶玉英签订店面转移使用协议的合同相对人，也不是违约方。叶玉英要求王恩光对其损失承担连带责任没有合同依据，也没有法律依据。 叶玉英向一审法院起诉请求：1.判令叶天棋、叶嘉良、王恩光签订的房屋租赁合同无效，并判令王恩光退出占有的锦绣闽江（榕港小区）8号楼4号店面；2.判令叶天棋、叶嘉良、王恩光连带赔偿自2012年11月1日起占用锦绣闽江（榕港小区）8号楼4号店面的损失直至实际偿还店面止（暂计至2017年7月31日为80490元，2017年8月1日自10月31日按每月1650元计算，2017年11月1日起按每月1815元计算）；3.判令叶天棋赔偿自2006年6月1日至2012年10月31日期间占用锦绣闽江（榕港小区）8号楼4号店面的损失77000元；4.判令叶天棋偿还叶玉英拆迁安置费6584.62元；5.本案诉讼费用由叶天棋、叶嘉良、王恩光承担。 一审法院认定事实：叶玉英租赁的原鹭岭路160号租赁公房经拆迁安置于港头新居捌座肆号幢8-4号店面，即本案讼争店面。2006年4月20日，叶玉英出具《公房店面租凭转移使用承诺书》，内容为叶玉英原鹭岭路160号租赁公房因拆迁安置港头新居，经叶玉英夫妇同意转移给叶天棋使用经营，今后租金由叶天棋负责缴交。2012年10月23日，叶天棋之子叶嘉良与王恩光签订《房屋租赁合同》一份，约定叶嘉良将讼争店面出租给王恩光，租期自2012年11月1日起至2015年11月1日止。2015年11月4日，叶天棋在上述《房屋租赁合同》上签字，续租合同至2018年11月1日止，每月租金1500元。 另查，叶玉英与福州市国有房产管理中心签订有三份《福州市直管非住宅公房租赁合同》，约定福州市国有房产管理中心将坐落于福州市仓山区锦绣闽江（榕港小区）8#楼04号店面出租给叶玉英，租期分别为2006年7月1日到2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2018年12月31日。在三份合同中，均有约定直管非住宅公房原则上不得转租，确因生产经营需要要将承租的房屋全部或部分转租时，应经福州市国有房产管理中心批准，未经批准擅自转租的，福州市国有房产管理中心有权解除租赁合同，收回房屋。 一审法院认为，叶玉英基于其与公房管理人签订的租赁合同以及相关的拆迁安置协议取得讼争店面的承租权，其享有对讼争店面行使占有、使用、收益的权利。叶玉英于2006年4月20日通过签订出具《公房店面租凭转移使用承诺书》的形式，将讼争店面转移给叶天棋使用经营，该行为系对讼争店面的处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，叶玉英的该处分行为应当取得出租人的同意或追认才有效，然各方当事人至今未提交证据证实出租人已同意叶玉英的该处分行为，故叶玉英将讼争店面转移给叶天棋使用经营的行为应属无效。基于上述缘由，叶天棋、叶嘉良对讼争店面的处分行为即将店面出租给王恩光的行为亦属无效，故对叶玉英要求确认叶天棋、叶嘉良、王恩光之间签订的《房屋租赁合同》无效的诉请，法院予以支持。由于讼争店面目前由王恩光占有使用，故王恩光应当退出讼争店面。关于叶玉英诉请叶天棋、叶嘉良、王恩光赔偿店面损失问题，叶玉英作为讼争店面的承租人，应当知道在未经出租人同意的情况下不得处分讼争店面，然其仍于2006年4月20日将讼争店面转移给叶天棋使用经营，其本身存在过错，故其要求赔偿损失的诉请，法院不予支持。关于叶玉英诉请的拆迁补偿安置费返还问题，不属于本案审理范畴，法院不予处理。叶嘉良经本院传票传唤未到庭，依法缺席判决。判决：一、确认叶天棋、叶嘉良、王恩光签订的关于福州市仓山区锦绣闽江（榕港小区）8#楼04号店面的《房屋租赁合同》无效；二、王恩光于本判决生效之日起十日内退出福州市仓山区锦绣闽江（榕港小区）8#楼04号店面；三、驳回叶玉英的其他诉讼请求。案件受理费3582元，由叶玉英负担1791元，叶天棋负担1791元。鉴定费3700元，由叶玉英负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。 本院认为，叶玉英作为直管非住宅公房的承租户，应当依照法律规定和合同约定行使讼争店面的占有、使用、收益权利。在未经出租人福州市国有房产管理中心批准的情况下，叶玉英自行将讼争店面转移给叶天棋经营使用，显系无权处分，该转租行为当属无效。叶玉英作为讼争店面的承租户，有权要求当前实际占用人王恩光退出该店面。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，叶玉英作为公房承租户，未经许可将讼争店面转移给叶天棋经营使用，本身存在过错，因此对于其要求按照对外转租收益的标准来赔偿占用店面损失的诉请，不应予以支持。关于叶玉英请求叶天棋返还拆迁补偿安置费的诉请，因缺乏相应证据，故不予支持。自2006年4月20日后，讼争店面即在叶天棋及其家人的管理使用之中，如若相关公房租金仍由叶玉英负担，则有失公平。从本案现有证据来看，讼争店面自2006年7月起的公房租金标准为每月515.7元，作为上述期间内讼争店面的占有、使用、收益人，叶天棋应当参照公房租金的标准负担相应费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初3866号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福州仓山区人民法院（2017）闽0104民初3866号民事判决第三项； 三、被上诉人叶天棋于本判决生效之日起十日内，以每月515.7元的标准，向上诉人叶玉英支付自2006年7月起至实际返还店面之日止的占用费； 四、驳回上诉人叶玉英其他诉讼请求。 二审案件受理费3582元，由上诉人叶玉英负担1791元，被上诉人叶天棋负担1791元。 本判决为终审判决。 审判长  甘力 审判员  陈洪 审判员  陈青 二〇一八年六月十九日 法官助理许露明书记员陈丽萍