江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0381民初6号原告:房树荣，女，1971年12月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。被告：陆静，女，1969年11月14日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：杨亮金（系陆静配偶），住江苏省新沂市。被告：胡萍，女，1966年8月24日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：谭夫岭，江苏楼沈律师事务所律师。原告房树荣与被告陆静、胡萍排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房树荣委托诉讼代理人成凤忠，被告陆静及委托诉讼代理人杨亮金，被告胡萍及委托诉讼代理人谭夫岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房树荣向本院提出如下诉讼请求：判令胡萍腾退位于新沂市车库（以下简称涉案房屋）并交付房树荣。事实和理由：2004年，房树荣与秦某某离婚时分得涉案房屋并交由秦某某代管。2011年，秦某某将涉案房屋以房抵债给陆静，法院作出（2011）新民调初字第0338号民事调解书予以确认，后陆静将涉案房屋出售给胡萍。2017年8月8日，法院作出（2017）苏0381民再2号民事判决，撤销（2011）新民调初字第0338号民事调解书，但陆静、胡萍并未将涉案房屋返还房树荣，故提起本案诉讼。陆静辩称，1.涉案房屋系秦某某以房抵债交付答辩人，双方既签订房屋买卖协议，也有法院调解书。在订立房屋买卖协议和调解协议时，秦某某保证其对涉案房屋享有所有权。民事调解书虽被撤销，但（2017）苏0381民再2号民事判决并未认定涉案房屋属房树荣个人所有。在没有明确认定的前提下，根据物权法规定，涉案房屋仍属房树荣和秦某某共同财产。作为产权人之一，秦某某有权对涉案房屋行使管理权，秦某某早在2011年即将涉案房屋交付陆静，即便要收回房屋，也应由秦某某收回，陆静要返还房屋也是返还给秦某某，而不是房树荣。2.涉案房屋转让给陆静之前由秦某某带着孩子居住，房屋转让给陆静后秦某某带着孩子从涉案房屋中搬出，后孩子被房树荣接走。从以上情况来看，房树荣知道涉案房屋已经被他人占有使用。几年间，房树荣在知道涉案房屋被他人占用的情况下，从未过问，也说明房树荣是认可房屋被他人占用的事实，也认可秦某某将房屋交付他人使用的事实。3.涉案房屋在2011年由秦某某转让给陆静时，陆静对该房屋进行了必要的改造和装修后，又将该房屋转让给了胡萍，胡萍在该房屋内居住7年之久，陆静现在不是涉案房屋的使用者,也不是管理者，故房树荣无权对陆静提起排除诉求。4.涉案房屋在陆静与秦某某民间借贷纠纷案件中已被陆静申请保全，且案件已进入执行程序。在法院保全和执行过程中，没有任何法官要求胡萍从涉案房屋中搬出，房树荣也没有提出执行异议，结合（2017）苏0381民再2号民事判决书中“不宜直接认定涉案房产属房树荣个人所有”的认定，说明房树荣是认可涉案房屋系其与秦某某共有财产。为避免执行案件与本案审理发生冲突，本案应中止审理，待执行案件终结后根据情况决定恢复审理。5.陆静对涉案房屋进行了必要的装修，在将房屋转让给胡萍后，胡萍在居住期间再次对房屋进行装修和改造，这些都是基于对法院的信任。在长达7年时间内，房树荣从未对涉案房屋进行必要的管理和监管，自身存在明显过错。如法院判决将房屋返还给房树荣，房树荣也应当赔偿陆静和胡萍的损失，且陆静在2011年以30万元折抵购房款，当时的30万元是完全可以购买同样地段、同样面积的房屋，而现在房价上涨，30万元根本就买不到房屋。如房屋返还给房树荣，房价增值部分的损失也应当由秦某某和房树荣共同承担。胡萍辩称，1.本案性质属于财产损害赔偿纠纷，并非排除妨碍纠纷，侵权人为秦某某，而非胡萍，房树荣在本案中存在过错，胡萍无过错。2.胡萍购房时并不知道双方真实情况，是无条件相信法院民事调解书，已经做到审慎注意义务，直到法院再审陆静与秦某某案件时才知道真实情况，故胡萍是善意第三人，符合善意取得的构成要件。3.秦某某处分涉案房屋的行为构成表见代理，陆静与胡萍签订的房屋买卖协议第四条规定：自该合同签订之日，甲方将房屋及一切手续（民事调解书、预售合同书）交付乙方。从这一内容来看，秦某某已经把房屋预售合同交付陆静，房树荣根据离婚协议取得涉案房屋，该预售合同是房树荣拥有产权的唯一证明，应该保存在秦某某处，而该预售合同交付秦某某，足以说明秦某某处分涉案房屋的行为构成表见代理，房树荣长时间未提出异议，从侧面也证明秦某某的行为构成表见代理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案涉事实认定如下：秦某某与房树荣于1989年11月26日以夫妻名义同居生活。2002年1月18日，秦某某与徐州某某机械有限公司签订《世纪大厦预（销）售合同》，购买徐州某某机械有限公司开发建设的涉案房屋。2004年6月29日，秦某某与房树荣在新沂市民政局补办结婚登记手续后，当日办理离婚登记。离婚时，双方约定涉案房屋归房树荣所有。2010年4月10日，秦某某向陆静借款30万元。后因秦某某未偿还借款，陆静起诉来院，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：秦某某借陆静款30万元，秦某某自愿以其所有位于新沂市车库折抵30万元归陆静所有。本院于2011年8月3日作出（2011）新民调初字第0338号民事调解书，对上述调解协议予以确认。2012年3月28日，陆静（甲方）与胡萍（乙方）签订《房屋买卖协议》，主要内容为：甲方将涉案房屋以37万元价款出售给乙方，自合同签订之日起，甲方将房屋及一切手续（民事调解书、预售合同书）交付乙方。该房房产手续、土地手续尚未办理，待以后能办理时甲方应积极协助乙方办理，并有义务随时应乙方要求配合办理房屋产权过户手续。合同签订时甲方将该房屋、配套设施及室内装潢、楼底车库一并交付给乙方，乙方不再另行支付配套设施及室内装潢的费用。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接前所存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。交接后所产生的一切纠纷由乙方自行承担。协议签订后，陆静将涉案房屋交付胡萍，胡萍在涉案房屋中居住使用至今。2016年，房树荣以（2011）新民调初字第0338号民事调解书损害其财产权为由，向本院申请再审，要求撤销调解书。经本院审判委员会讨论决定，于2016年10月20日作出（2016）苏0381民早17号民事裁定，再审该案。本院经审理于2017年8月8日作出（2017）苏0381民再2号民事判决书：一、撤销本院（2011）新民调初字第0338号民事调解书；二、秦某某自判决生效之日起十日内偿还陆静借款30万元。该判决现已发生法律效力。另查明：1.涉案房屋至今未办理初始登记和过户登记。2.2017年8月10日，根据陆静申请，本院作出（2017）苏0381民再2号民事裁定，查封涉案房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照两款规定。”根据上述规定，胡萍构成善意取得需满足三个条件：1.购买时系善意；2.支付合理对价；3.已经办理产权变更登记。涉案房屋至今未办理初始登记，亦未办理产权变更登记，故胡萍对涉案房屋不构成善意取得。涉案房屋属秦某某与房树荣夫妻共同财产，在离婚时双方约定归房树荣所有，房树荣系涉案房屋权利人。陆静基于（2011）新民调初字第0338号民事调解书取得涉案房屋，并据此将涉案房屋出售给胡萍。现（2011）新民调初字第0338号民事调解书已被本院撤销，胡萍占有使用涉案房屋已无合法依据，故对房树荣要求胡萍腾退涉案房屋的诉请，本院予以支持。对于陆静提出的房屋增值及装饰装修损失问题，可依法另行向赔偿义务人主张。对于陆静主张涉案房屋其已申请查封，本案应中止审理问题。本院认为，本案系排除妨害纠纷，陆静基于与秦某某民间借贷纠纷申请查封涉案房屋，对于涉案房屋的查封及执行问题，并非本案审查处理范围，本案不符合中止审理条件，故对陆静提出中止审理的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，判决如下：被告胡萍应于本判决发生法律效力之日起三十日内从坐落在新沂市车库中搬出并将上述房屋交付原告房树荣。如果未按本判决指定的期间履行金钱其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。案件受理费80元，由被告胡萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孙莹莹人民陪审员  周英侠人民陪审员  许琳婕二〇一八年六月十九日书 记 员  吴晓梅