连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初8106号 原告:连云港国大物业管理有限公司，住所地连云港市海州区盐河北路168号江南映像小区物业办公室。 法定代表人：闫新民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高立贵，该公司员工。 被告：孙德平，男，1955年6月26日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：朱启明，江苏连大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱睿文，江苏连大律师事务所律师。 第三人：连云港列奇达房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区市化路。 法定代表人：孙德平，该公司总经理。 第三人：列奇达花园广场业主委员会，住所地连云港市海州区市化路59号。 法定代表人：于永勤，该业委会主任。 委托诉讼代理人：于敬玲（系于永勤女儿），女，1969年5月7日生，汉族，住连云港市海州区。 原告连云港国大物业管理有限公司（以下简称国大物业公司）与被告孙德平、第三人连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达公司）、列奇达花园广场业主委员会（以下简称列奇达业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国大物业公司的委托诉讼代理人高立贵、被告孙德平的委托诉讼代理人朱启明、第三人列奇达业委会的委托诉讼代理人于敬玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国大物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年5月1日至2017年9月1日拖欠物业服务费31540.98元（1087.62平方米×1元×29个月）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告孙德平在市化路60号瑞琪阁的商用房二楼共计218.85平方米，三楼共计868.77平方米，合计1087.62平方米。从2015年5月1日至2017年9月1日欠物业服务费。根据我公司与列奇达业委会在2014年4月1日签订的《物业服务合同》约定的收费标准，二、三层的商用房标准为1元/㎡/月，被告共欠物业服务费31540.98元。我公司虽多次催缴仍拒付，经多次协商无果，无奈依据相关规定，诉至贵院，请求支持我公司的诉讼请求。 被告孙德平辩称，1.本案所涉房屋不属于原告物业管理服务的范围内，原告无权收取物业服务费；2.原告所述房屋的物业服务费在（2017）苏0706民初5926号案件中未得到支持，且原告所述的物业服务费用收取的起止时间与该案费用的起止时间不具有统一性，更加证明本案与原告的物业管理行为无关；3.原告没有按照《物业服务聘用合同》的约定履行应尽的服务义务，无权向《物业服务聘用合同》的业主收取物业服务费用；4.对第三人列奇达业委会出具的情况说明加盖的“列奇达花园广场业主委员会(2)”真实性有异议。综上，应驳回原告的诉讼请求。 第三人列奇达公司未到庭亦未提交书面答辩状。 第三人列奇达业委会述称，业委会成立时业委会委员中就有瑞琪阁综合楼的业主；瑞琪阁综合楼属于列奇达业委会与国大公司签订的《物业服务聘用合同》服务范围。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《物业服务聘用合同》、房屋所有权证书、《催款通知书》、（2017）苏0706民初5926号民事判决书等证据，本院依法组织公开开庭进行了举证与质证。 本院经审理认定事实如下： 坐落于连云港市海州区瑞琪阁综合楼二楼东2号房屋为被告孙德平所有，建筑面积97.06平方米；坐落于连云港市海州区房屋为被告孙德平所有，建筑面积101.68平方米；坐落于连云港市海州区瑞琪阁综合楼2层东三（A）号房屋为被告孙德平所有，建筑面积20.11平方米；坐落于连云港市海州区房屋为被告孙德平所有，建筑面积868.77平方米。 2014年4月1日，案外人列奇达花园广场业主委员（甲方）与原告国大物业公司（乙方）签订《物业服务聘用合同》，甲方委托乙方对列奇达花园小区物业管理，物业类型为商业、住宅、小高层。坐落位置：市化路59-60。约定的主要内容为：共有设施、设备的维护、养护和管理，包括公用的照明、消防设施、供水设备、电梯维修、养护；市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、停车场、地下室及相关设施、四楼平台及相关设施；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑物和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；交通与车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；乙方需按下列约定，实现目标管理：房屋外观：完好、整洁；设备运行：正常；设施、设备的维修、养护：及时；公共环境：整洁；绿化：养护及时；交通秩序：有序；保安：24时值班巡逻；急修：≤半天，小修：≤一天；业主和物业使用人对乙方的满意率达80%。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅0.25－0.35元/月/平方米（有电梯），商业门面房分别为一层1.5元/月/平方米，二、三层为1元/月/平方米，本合同期限自2014年4月1日至2018年4月1日止。合同中还对其他事项进行了约定。第三人列奇达业委会在合同上加盖的公章为“列奇达花园广场业主委员会(2)”。后因被告孙德平未及时支付物业服务费，原告国大公司于2017年8月15日向其发出《催款通知书》。 第三人列奇达业委会认为，位于列奇达花园广场市有逸云阁、逸海阁、逸峰阁、逸庭阁、瑞琪阁五个阁为一个小区。瑞琪阁综合楼属于列奇达花园广场小区，属于原告国大公司与列奇达业委会签订的《物业服务聘用合同》物业服务范围。第三人列奇达业委会当庭陈述业委会于2013年换届成立，是第二届业委会，所以公章上有“(2)”。 另查明，原告国大物业公司在提供物业服务过程中，存在电梯维修不及时、环境不整洁、消防控制室居住人员并在消防控制室做饭等问题。第三人列奇达公司向本院递交情况说明1份，认为其开发的瑞琪阁与列奇达花园广场是两个独立的小区，没有任何关联，并提供瑞琪阁与列奇达花园广场的国有土地使用权证书证明其观点，原告国大公司与第三人列奇达业委会对列奇达公司出具的情况说明不予认可。 2017年10月10日，本院作出（2017）苏0706民初5926号民事判决书，判令孙德平向国大公司支付列奇达花园广场3层1号门面（建筑面积646.02平方米）、3层2号门面（建筑面积373.37平方米）、3层3号门面（建筑面积424.45平方米）、3层5号门面（建筑面积684.19平方米）、2层2号门面（建筑面积362.04平方米）、34号B门面（建筑面积47.69平方米）、31、33号门面（建筑面积118.89平方米）、51号门面（建筑面积188.77平方米）、50号门面（建筑面积188.77平方米）2015年7月至2016年6月期间的物业服务费55545元。该判决已发生法律效力。 本院认为，第三人列奇达业委会与原告国大物业公司签订的《物业服务聘用合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告国大公司以及第三人列奇达业委会作为《物业服务聘用合同》的当事人，对《物业服务聘用合同》中国大公司服务范围作出的解释符合合同约定。结合当事人所举的证据，可以认定被告孙德平所有的涉案房屋属于《物业服务聘用合同》的物业服务范围。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告孙德平作为列奇达花园广场业主，应当根据《物业服务聘用合同》的约定交纳物业服务费用。被告孙德平辩称原告所述房屋的物业服务费在（2017）苏0706民初5926号案件中未得到支持，且原告所述的物业服务费用收取的起止时间与该案费用的起止时间不具有统一性，更加证明本案与原告的物业管理行为无关，与事实不符，本院不予采信。原告国大物业公司主张被告孙德平支付拖欠2015年5月1日至2017年9月1日的物业服务费用，根据《物业服务聘用合同》的约定，物业服务费为30453.36元[（97.06+101.68+20.11+868.77）×1元]×28个月，原告国大公司主张的物业服务费31540.98元与事实不符，本院予以调整。但国大物业公司在物业服务期间管理服务不到位，本院酌情确定物业服务费按约定标准的70%计算，即21317.35元。被告孙德平对第三人列奇达业委会出具的情况说明加盖的“列奇达花园广场业主委员会(2)”真实性有异议，认为瑞琪阁不属于原告国大公司物业服务范围，并提供第三人列奇达公司向法庭递交的情况说明以及国有土地使用权证书予以证实，但其所举证据不能推翻原告国大公司与第三人列奇达业委会的当庭陈述及所举的相关证据，对其就此提出的辩解，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孙德平于本判决发生法律效力后十日内给付原告连云港国大物业管理有限公司物业服务费21317.35元； 二、驳回原告连云港国大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费589元（原告已预交），由原告连云港国大物业管理有限公司负担255元，由被告孙德平负担334元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  郭 敏 人民陪审员  杨永成 人民陪审员  季建华 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  张 颜 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 （三）《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账44×××9494 开户行：连云港市农业银行苍梧支行