新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0104民初9628号原告：马玉芝，女，1962年3月7日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张志河，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：王长领，男,1961年7月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：郭渠江，新疆百丰天圆律师事务所律师。第三人：温文革，男，1968年10月4日出生，汉族，1968年10月4日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李瑞君，新疆百丰天圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：申阳，新疆百丰天圆律师事务所律师。原告马玉芝与被告王长领，第三人温文革财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉芝及委托诉讼代理人张志河，被告王长领的委托诉讼代理人郭渠江，第三人温文革的委托诉讼代理人李瑞君、申阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马玉芝向本院提出诉讼请求，1.判令被告向原告赔偿损失230万元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由是因案外人马春梅与赵新建、本案原告马玉芝之间民间借贷纠纷，2012年7月30日，乌鲁木齐市米东区法院作出（2012）米东民一初字第561号民事判决，判决马玉芝、赵新建支付马春梅借款及利息共计1003000元。2012年9月9日，乌鲁木齐市米东区法院又做出（2012）米东民一初字第1564号民事判决书，判决马玉芝、赵新建支付马春梅违约金300000元。2013年8月12日，在案件执行中乌鲁木齐市米东区法院委托新疆公正工程造价房地产评估有限责任公司评估属于原告马玉芝位于乌鲁木齐市新市区的房产。评估结果为2264392元。案件在执行中原告马玉芝与案外人马春梅双方签订一份和解协议，约定案款于2014年1月10日一次性付清，如果不能还款，马玉芝以乌鲁木齐市桂林路锦林三巷4号的房产按照评估公司评估的2264392元为抵价，超出部分退还马玉芝。2013年11月12日，由于马春梅担心原告马玉芝不能按期还款，要求马玉芝办理委托公证，将办理房屋过户事项委托给被告王长领。2014年2月28日，王长领在没有通知原告的情况下与第三人温文革恶意串通将评估的房屋及未评估的土地一并出卖给温文革，后将房产证及土地证变更于温文革的名下。本案原告马玉芝与被告王长领建立委托关系是在当时执行案件迫于无奈的情况下办理的公证委托，且当时告知被告王长领依照评估报告中的房产为委托标的，当时在案件执行中评估报告并没有产权证房屋占有土地之外的院落土地（面积296.98平方米）及地下室和没有产权证的房屋。被告王长领超越代理权限，擅自将房屋院落土地及地下室和没有产权证的房屋出卖过户与第三人温文革，被告超越代理权限，擅自无权处分原告院落土地及地下室和没有产权证的房屋给原告造成巨大的损失。被告王长领辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。被告依据原告的公证委托授权处理原告的事务，没有超越代理权限。在乌鲁木齐市米东区公证处第2013米证字020875号公证书中所确定全权代理原告事项以外，还明确为了处理其他事情也视为得到委托人的授权，依据物权法相关规定，地随房走，被告依据原告委托为原告处理事务，并未有任何恶意串通行为，原告所述的委托事项在2014年7月9日履行完毕，原告在2017年9月提起诉讼已过诉讼时效，综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人温文革辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人与被告签订的合同合法有效且履行完毕，原告也在公证处公证委托被告处理桂林路房屋的的事项，约定由第三人购买原告房屋，第三人也向被告交付房款1764392元，2014年3月13日取得土地证及房屋所有权证，但是原告迟迟不交房屋，第三人就向新市区法院提起诉讼，依法判决原告向第三人交付桂林路的涉案房屋，后乌鲁木齐市中级人民法院裁定原告自动撤诉，按原审判决履行，第三人也申请强制执行，该案已执行完毕，现在房屋拆迁并不存在了，第三人与原告不存在任何争议。原告马玉芝围绕诉讼请求提供以下证据：1.2013年和解协议一份，证明原告与被告之间建立委托关系是因为其他案件在执行过程中达成的和解协议，是原告向被告借款所以抵押房屋；2.2013年7月30日评估报告一份，证明评估只针对1、2层住宅共498.31平方米和独立砖混住宅23.8平方米，评估价格为2264392元，但是院落和地下室、没有产权63.6平方米的房屋没有进行评估，也是原告委托被告根据委托评估报告进行委托事项；3.公证授权委托书一份，证明依据和解协议的基础对涉案房屋进行处理，并不包括院落和地下室、没有产权63.6平方米的房屋；4.图片一张，证明涉案房屋状况及位置；5.新市区法院民事判决书一份，证明第三人起诉原告支付涉案房屋并不包括院落和地下室、没有产权63.6平方米的房屋，所有的拆迁款都由第三人领取了；6.2014年3月18日公证书一份，证明被告代原告与第三人签订房屋涉及土地交易的协议，另针对院落等进行了交易，转让价20万元，明显低于市场价格，被告收到钱也并没有向原告返还；7.判决书三份，裁定书一份，证明原告一直在诉讼，不存在诉讼时效已过的问题；8.房屋征收补偿方案报告一份，证明房屋占用面积和院落是分开，补偿标准也不一样，被告超越代理权限将房屋转让给第三人造成原告损失。被告王长领对第1、4、8份证据的真实性、有效性及关联性不予认可；第2、3、5、6、7份证据的真实性予以认可，有效性及关联性不予认可。第三人温文革第1、2、3、5份证据的真实性、有效性及关联性予以认可；第4、8份证据的真实性、有效性及关联性不予认可；第6、7份证据的真实性予以认可，有效性及关联性不予认可。本院对以上证据的真实性、有效性及关联性予以确认。被告王长领围绕自己的抗辩理由提供以下证据：1.米东区法院判决书两份、评估报告一份、送达回证、和解协议，证明委托事项的成因，原告也认可评估被告的范围及价值，原告与马春梅同意以该评估报告的价值用于抵偿执行款，原告是2013年9月9日收到评估报告，并未就评估报告提出任何异议；2.米东区公证处公证书一份、2014年4月28日房屋转让合同一份、结案证明一份，证明被告接受原告的授权委托，代理原告履行处理评估报告中所确认的房屋价值；3.012860公证书一份、012863公证书一份，证明在2014年7月8日，被告为履行授权委托事项将售房余款138045.82元提存，在2014年7月9日被告通过公证的方式向原告送达通知，履行相关受托义务，要求原告自行前往公证处领取余款，这也应是诉讼时效起止点，公证书给原告邮寄过，原告也确实收到了；4.收据一份，证明原告2017年8月24日已经领取了提存款的事实。原告对第1、2份证据的真实性予以认可，有效性及关联性不予认可，第3份证据的真实性、有效性及关联性不予认可，第4份证据的真实性、有效性及关联性予以认可。第三人对第1份证据的真实性、有效性予以认可，关联性不予认可；第2、3、4份证据的真实性、有效性及关联性予以认可。本院对以上证据的真实性、有效性及关联性予以确认。第三人温文革围绕自己的抗辩理由提供以下证据：1.010315号公证书一份、房屋转让合同一份、收条两份，证明2013年10月12日原告委托被告作为代理人给第三人转让涉案房屋的事项，第三人也履行了合同内容并交付了房款；2.新市区法院判决书、乌鲁木齐市中级人民法院民事裁定书一份、新市区法院执行通知一份及借款票据一份，证明因原告不交付房屋，所以第三人提起诉讼，判决原告应向被告交付房屋，现该案已经履行完毕，房屋也交付第三人，第三人与原告之间不存在任何争议；3.诉涉房产的房屋所有权证及土地使用权证。原告对第1份证据中010315号公证书的真实性、有效性及关联性予以认可，房屋转让合同、收条的真实性、有效性及关联性不予认可；第2、3份证据的真实性、有效性及关联性予以认可。被告王长领对以上证据的真实性、有效性及关联性予以认可。本院对该证据的真实性予以确认，有效性及关联性不予确认。庭审中，本院依法调取了以下证据：1.房屋征收补偿协议书；2.诉涉房屋的测绘报告；3.马国攀的询问笔录；4.新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司郭威的询问笔录。原告对第1、2份证据的真实性、有效性及关联性予以认可；第3、4份证据的真实性予以认可，有效性及关联性不予认可；被告王长领对第1、2、3份证据的真实性予以认可，有效性及关联性不予认可；第4份证据的真实性、有效性及关联性予以认可。第三人对以上证据的真实性、有效性及关联性予以认可。本院对该证据的真实性、有效性及关联性予以确认。本院经审理，认定事实如下：2012年，马春梅将赵新建及原告诉至米东区人民法院，诉称自己与赵新建及原告签订了抵押借款合同，约定马春梅向赵新建及原告借款1000000元，借款期限两个月，原告自愿以自己位于高新区作抵押，赵新建及原告逾期未偿还借款，要求赵新建及原告偿还本金1000000元，利息30000元。经审理，米东区法院判决支持了原告的诉讼请求。8月13日，马春梅又将赵新建及原告起诉至米东区人民法院，以同一事实，要求赵新建及原告支付违约金300000元。2013年7月30日，米东区人民法院委托新疆公正工程造价房地产评估有限责任公司对诉涉房产进行了评估，以2013年7月30日为时点，诉涉房产的价值总计2264392元（包括1层住宅217.26平方米；2层住宅281.05元，独立砖混住宅23.8平方米，单价均为4337元）。9月9日，米东区人民法院将该评估报告送达给了原告。马春梅与赵新建及原告达成和解协议，约定：1.此案款于2014年1月10日一次付清；2.如果到期不能还款，赵新建及原告以乌市桂林路锦林三巷的一处房产，按新疆公正工程造价房地产评估有限公司估价报告2264392元为底价，超出部分退还给赵新建及原告；3.本案款总价100万元，利息（共计37个月的利息，已付8个月的利息，另付30万元利息），剩余425000元未付，诉讼费30000元，总计应付案款1455000元，包括委托代理人（王蓝）手中的18万元借条。2013年11月12日，原告经过新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东公证处公证，给被告王长领出具授权委托书，内容为：我，马玉芝在乌鲁木齐市高新区，乌鲁木齐市高新区桂林路锦林三巷4号4-2栋1层有一处房地产（房屋所有权证编号：乌房权证高新区字第**，乌房权第005091号），上述房地产是我的个人财产，现因我事务繁忙，特委托王长领作为我的代理人，全权代表我办理下列事项：一、代表委托人查阅、调取并复印房地产档案，代开首次购房的证明，代开家庭唯一一套生活住房的证明，代开上述房地产不在棚户区拆迁范围内的证明，代开上述房地产地址、门牌号变更的证明，代为办理抵押、延押、解押的相关手续；二、办理合同、票据等丢失补办手续，办理合同、票据复印件原件相符公证；三、如果需要办理变更土地使用权的相关手续，则代理人有权代为办理上述房地产的土地使用权变更登记手续，代缴相关税费、土地出让金，领取土地使用证；四、房地产权证丢失时，代办房产证、土地使用证挂失、公告、补办及换领新证手续；五、选定买受人并与买受人协商与房地产转让相关的事宜，签订房地产买卖协议以及与房地产转让相关的其他协议及相关法律文书，代收房地产转让款；六、代办房地产在房地产管理部门的过户手续，办理网上签约、网上挂牌、银行资金监管及划转业务（或办理放弃银行资金监管手续）；代办房地产拍卖、代收并代缴有关税费、代办与此房地产转让相关的过户、变更登记有关的全部事宜；七、代为办理房地产评估手续；如买受人需以上述房产办理二手房按揭贷款，则代理人有权代表我在相关部门或相关环节中予以配合，代为签署相关法律文书（买受人须将房产过户至其名下后再办理二手房按揭的抵押手续），配合买受方办理支取公积金的相关手续；八、在转让该房地产之前，代为出租上述房地产，签订租赁合同并收取租金；九、代为办理房地产的所有权、使用权的交接，交纳相关税费，代办退税（契税）、领取退税（契税）款；十、代为办理涉及上述房地产相关的水、电、气及物业管理等相关事宜的变更手续；十一、为办理涉及委托之房地产有关的非诉讼及诉讼事宜；如果代理人办理上述事宜过程中涉及诉讼或者仲裁，则代理人有权在上述权限内代表委托人进行诉讼和仲裁（代理权限：有权代为起诉、反诉、上诉；承认、放弃、变更诉讼请求；进行调解，参加和解，申请执行、领取执行标的等全部事宜）；十二、如委托之房地产遇拆迁、置换、征收、征购等动迁或增值等情况，代签涉及上述事宜的相关协议及文书、代为领取相应的赔偿金或补偿金，代办与该房产涉及拆迁、置换、征收、征购等有关的全部事宜；十三、代为办理涉及上述房地产的所有债权、债务；十四、代为办理与上述房地产以及上述各项事宜相关的其他所有事宜及相关的公证手续。本委托书未能穷尽且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促进委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权。2014年2月28日，被告王长领代表原告与第三人温文革签订房屋转让合同书，约定将原告的诉涉房产以2264392元的价格转让给第三人，过户前第三人支付定金20万元，过户后支付1564392元，剩余房款待房屋全部交付第三人后，付清余款50万元。当日，被告给第三人出具了收条，证明收到了定金20万元。3月13日，诉涉房产登记在第三人名下。3月18日，被告又代表原告与第三人签订协议书，约定：转让诉涉房产的院落，价款为20万元。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东公证处对此协议出具了公证书。4月11日，被告又给第三人出具收条，证明收到了第三人的购房款1564392元。7月1日，原告将被告及第三人起诉至新市区人民法院，要求确认被告及第三人的房产转让合同无效。经审理，新市区人民法院驳回原告的诉讼请求。原告上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，因被告及第三人于2014年3月10日签订的房屋转让合同系以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益，认定该份合同无效。新疆维吾尔自治区高级人民法院维持了该份判决。7月8日，被告王长领到新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东公证处办理了提存公证，将剩余房款13804582元提存至该公证书。7月9日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东公证处又出具了公证书，申请人为被告，及王蓝，内容为：马玉芝：你与马春梅的委托代理人王蓝于2013年11月在乌鲁木齐市米东区人民法院签订了一份《和解协议》，约定你于2014年1月10日前偿还案款1455000元，并承诺到期不能还款自愿将位于乌市的一处房产按照新疆公正工程造价房地产评估有限责任公司出具的估价报告中的底价2264392元对外出售，偿还案款后余额退回给你。并与2013年11月12日出具一份《授权委托书》委托王长领于2014年1月10日起对外转让上述房地产。但是，至2014年2月底，你一直没有履行还款义务，至今分文未付，经多次催要未果，因上述房地产的土地使用证十年未审验，无法出让，无奈王长领于2014年2月25日持委托书带你补交了上述房地产的土地出让金及相关税费共计171346.18元，并数次当面告知了你，你也明确同意出售上述房地产偿还欠款。2014年2月28日王长领经你同意将上述房地产转让给温文革，后办理了房地产过户手续，转让价款为评估2264392元，目前买房温文革已经支付了1764392元，尚余50万元整待你腾出房屋交付时由买房人温文革一次性支付与你。现王长领已经从收到的房款中支出1455000元偿还给王蓝，剩余房款扣除王长领代你交纳的土地出让金及相关税费171346.18元，余款为138045.82元，我们多次要求将余款退还给你，但是你拒不接受。我们只有将给你的退款138045.82元提存至乌鲁木齐市米东公证处。该公证处公证员并见证了王蓝及被告将该通知以特快专递的方式送达给原告。该公证处还给被告出具了收据，证明收到了138045.82元。王蓝向米东区人民法院出具了结案证明。2016年7月12日，第三人将原告起诉至新市区人民法院，要求判令原告交付位于乌鲁木齐市高新区房屋。经审理，新市区人民法院支持了第三人的诉讼请求。该案因原告未缴纳上诉费，被乌鲁木齐市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。2017年6月16日，第三人与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）高新街片区管委会签订房屋征收补偿协议，由乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）高新街片区管委会向第三人补偿4495052元，其中房屋补偿款4340323元，补偿面积为567.29平方米。8月17日，第三人温文革向新市区人民法院交纳了剩余购房款50万元。9月20日，原告将诉涉房产腾空，交付给了第三人。现诉涉房产已经拆迁完毕。另认定，经向新疆北斗基准测绘工程有限公司的项目经理马国攀了解，诉涉房屋在为拆迁进行测绘时，确实有地下室57平方米，平房73.9平方米（16平方米为砖木结构，57.9平方米为砖混结构），此两项按照附属设施计算，并未计算入补偿面积567.29平方米中。经向当时的评估公司新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司项目经理郭威了解，地下室57平方米部分，按照现在建安造价是每平方米1850元，简易房16平方米按现在建安造价为每平方米400元，五六年前按当时的建安造价测算，肯定比现在低，平房中57.9平方米为砖混房屋，若当时土地性质为集体所有，价格为每平方米1000-2000元之间。本院认为，首先，依据我国合同法第399条之规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。原告与被告虽然办理了授权委托公证，且授权委托公证中确实写明“本委托书未能穷尽且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促进委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权”；但该授权委托的意思表示是委托被告出让原告的诉涉房产，从现有的证据上看，原告委托被告出让诉涉房产的行为，与马春梅起诉赵新建及原告，米东区人民法院对原告的诉涉房产评估的价格，马春梅与赵新建及原告并无直接的必然联系，因此，不能以被告的出让价格与米东区人民法院的评估价格一致就说明被告履行了受托义务；目前经本院核实，诉涉房产确实存在地下室、平房，而被告在履行受托义务时，应就该两处房产是否出让，出让的价款按照原告的指示处理，故被告王长领作为被告王长领作为原告的代理人，未能尽到忠实、勤勉地履行代理职责的义务，应向原告承担赔偿义务。至于第三人温文革，原告未能举证证明其与被告存在恶意串通，损害原告利益的证据，故本院对原告要求第三人承担责任的诉讼请求，不予支持。其次，依据双方提供的证据，原告一直就被告行使委托代理权限，与第三人签订的诉涉房屋合同的效力等问题进行诉讼，本案亦是因与被告之间的委托代理而产生的，故本案并未超过诉讼时效。最后，庭审中，原告起诉要求被告承担赔偿责任的款项共分两部分：一是处分诉涉房产时未涉及的地下室及平房。由于诉涉房产已经全部拆迁完毕，本院只能通过估算的方式进行计算，诉涉房产房产证涉及部分房屋在2013年7月30日评估时的单价为4337元，而在2017年6月16日拆迁评估时，单价为7650.98元，溢价幅度为176.41%，照此比例，地下室当时的建安价格为每平方米1048.69元，地下室当时的价值为59775.33元；平房中砖木结构当时的建安价格为每平方米226.74元，16平方米砖木结构当时的价值为3627.84元；57.9平方米砖混结构当时的价值为115800元。故被告应向原告支付赔偿款179203.17元。二是原告所称的2014年3月18日，被告代表原告与第三人签订转让协议书中约定的20万元，由于被告抗辩此款系与2014年3月10日签订的房屋转让合同一样，属于避税的行为，而3月10日的协议，双方通过起诉的方式予以了认定，故本院针对2014年3月18日的协议，亦告知双方可通过另行起诉确认合同效力的方式予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零一条、第四百零六条之规定，判决如下：一、被告王长领给付原告马玉芝179203.17元；二、驳回原告马玉芝对第三人温文革的起诉。上述款项，被告应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告。逾期不付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件起诉标的为2300000元，判决标的为179203.17元，判决标的占起诉标的的7.79%，案件受理费减半收取12600元（原告已预交），其中的981.54元，邮寄送达费40元由被告承担，与案款一并给付原告。剩余的11618.46元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 范 琥二〇一八年六月六日书记员 李思雨