河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0106民初708号原告：杨起越，男，汉族，1990年6月18日生，住河南省郑州市上街区。委托诉讼代理人:郭瑛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人:袁成志，北京市华联律师事务所郑州分所律师。被告：河南瑞昌置业有限公司，住所地郑州市上街区新安东路**院**。法定代表人：耿红梅，执行董事。委托诉讼代理人：李祥文，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大宫，河南仟问律师事务所律师。杨起越与河南瑞昌置业有限公司(以下简称瑞昌置业)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，因另有基于相同事实理由诉本案被告商品房销售合同纠纷案件50件，本院公开开庭将上述案件合并进行了审理。原告杨起越的委托诉讼代理人郭瑛、袁成志，被告瑞昌置业的委托诉讼代理人李祥文、王大宫到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。杨起越向本院提出诉讼请求：被告赔偿损失109012元并承担诉讼费用。事实与理由：被告称中国第一百货大商集团将入驻该公司开发的上街区济源路南侧、金屏路东侧济源路89号院和昌都汇广场，在上街区政府的大力支持下，该公司未来将把该地打造成上街标杆商业区，具有极高的商业价值。2013年4月26日，原告即以高于市场价值的高价和被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的商业用房。被告交房后其承诺的大商集团却未能入驻，该打造上街区标杆商业区的条件也未形成，目前即使基本的商业市场也未形成，使原告高价购买该商业用房的收益目的落空，给原告造成巨大损失，经原告多次维权要求被告落实承诺的商业条件，被告均未能成就，且对于原告提出的损失不予补偿。原告认为被告作为开发商理应按照售房时承诺的商业条件及时兑现，被告承诺的条件落空已构成违约，原告有权要求被告承担原告为此多付的房价款损失，故提起诉讼。瑞昌置业辩称，一、答辩人作为涉案商品房的出卖人，已完全履行了《商品房买卖合同》约定的出卖人义务，不存在任何违约行为。1.答辩人与被答辩人在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，双方存在商品房买卖合同关系；《商品房买卖合同》约定的内容是双方经充分协商后达成的共识，是双方的真实意思表示，应当作为审查双方权利和义务的基础性依据；2.根据《商品房买卖合同》的约定，答辩人作为出卖方，主要义务是向被答辩人交付符合《商品房买卖合同》约定条件的商品房，答辩人已完全履行了上述交付义务；3.《商品房买卖合同》约定的出卖方义务并不包括确保大商集团入驻和昌都汇广场项目，更不包括实现被答辩人在诉状中提及的所谓“商业条件”，因此，被答辩人基于《商品房买卖合同》的约定主张答辩人违约缺乏合同及法律依据。二、答辩人制作的商品房销售广告性质为要约邀请，而非要约，广告宣传内容不应视同《商品房买卖合同》约定内容，对答辩人及被答辩人没有约束力。1.答辩人与大商股份郑州商业投资有限公司（以下简称“大商郑州公司”）签订的《房屋租赁合同》真实有效，双方存在真实的房屋租赁合同关系，且大商郑州公司已按照《房屋租赁合同》的约定向答辩人支付租赁定金100万元。因此，答辩人制作的商品房销售广告载明大商集团入驻和昌都汇广场项目是陈述客观事实，而不是向被答辩人作出所谓“承诺”；2.答辩人制作的商品房销售广告均载明：“本广告所有图文仅供参考，不作为开发商要约之用。所有图文均以政府批文和双方签订的买卖合同为准”。答辩人使用上述方式对包括被答辩人在内的所有潜在买受人进行合理提示，明确告知广告宣传内容性质为要约邀请，并告知广告宣传内容可能因客观原因发生变化。因此，答辩人制作的商品房销售广告宣传内容并非具体确定；3.被答辩人作为理性的买受人，其与答辩人签订《商品房买卖合同》是经过全面审慎考虑的，绝非基于大商集团入驻和昌都汇广场项目这一单一因素。和昌都汇广场项目包括商业零售、餐饮、娱乐等诸多功能，超市区域及功能在和昌都汇广场项目仅占有一定的比重而非全部，因此超市区域的经营品牌并不会对商品房买卖合同的订立及涉案商品房销售价格产生重大影响；4.综上，答辩人制作的商品房销售广告宣传内容并非具体确定，且未对商品房买卖合同的订立以及涉案商品房销售价格的确定产生重大影响。因此，上述广告性质为要约邀请，而非要约；广告宣传内容不应视同《商品房买卖合同》约定内容，对答辩人及被答辩人没有约束力。三、大商郑州公司单方违约，拒不履行《房屋租赁合同》约定的承租方义务，直接导致其未能入驻和昌都汇广场项目。1.答辩人与大商郑州公司签订《房屋租赁合同》后，已完全履行合同约定的出租方义务，并多次敦促大商郑州公司按照合同约定履行承租方义务；但大商郑州公司恶意拖延，拒不履行合同约定的承租方义务；2.作为平等的民事权利主体，答辩人无法强制大商郑州公司履行《房屋租赁合同》约定的义务；答辩人积极采取包括引进新的零售品牌等多种手段，最大程度的减少大商郑州公司违约带来的负面影响。四、被答辩人主张的所谓“损失”并不真实存在，且其主张的所谓“损失计算方式”缺乏事实及法律依据。1.商品房销售价格的确定受诸多因素影响（包括但不限于开发商品牌、案场位置、建设标准、项目整体开发定位、市场供求关系、楼层户型等），被答辩人忽略上述诸多影响因素，将涉案商品房单价较高的原因单纯归咎于大商集团的成功入驻是片面且不客观的；2.答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》过程中，答辩人从未对被答辩人进行虚假宣传，也没有采用其他方式对被答辩人进行误导或强制；因此，答辩人在与被答辩人签订《商品房买卖合同》过程中不存在过错。涉案商品房最终交易价格，是交易双方全面考虑当时市场行情、供求关系等诸多因素，经充分协商后共同确定的。被答辩人现以该价格高于所谓的“市场价格”为由主张“损失”缺乏事实及法律依据；3.答辩人向被答辩人交付的涉案商品房完全符合《商品房买卖合同》约定的交房标准，且该涉案商品房一直处于正常出租状态中，持续为被答辩人带来租金收益。在大商郑州公司单方违约的情况下，答辩人积极寻求新的合作伙伴并最终引进郑州景文百货有限公司入驻和昌都汇广场项目，答辩人并未改变和昌都汇广场项目规划中超市区域的用途。答辩人不但完全履行了《商品房买卖合同》约定的相关义务，更致力于为包括被答辩人在内的全体业主创造良好的商业氛围及商业环境。综上所述，答辩人作为涉案商品房的出卖人，已完全履行《商品房买卖合同》约定的出卖人义务，不存在任何违约行为。答辩人制作的商品房销售广告性质为要约邀请，而非要约；广告宣传内容不应视同《商品房买卖合同》约定内容，对答辩人及被答辩人没有约束力。大商郑州公司单方违约，拒不履行《房屋租赁合同》约定的承租方义务，直接导致其未能入驻和昌都汇广场项目。被答辩人主张的所谓“损失”并不真实存在，且其主张的所谓“损失计算方式”缺乏事实及法律依据。答辩人请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明，瑞昌置业开发有和昌·都汇广场项目（上街区济源路89号院），自2013年起，瑞昌置业以大商集团入驻该项目作为卖点，以宣传彩页、悬挂条幅、举办发布会等多种方式宣传项目商铺。2013年4月26日，杨起越与瑞昌置业签订商品房买卖合同一份，约定杨起越购买上街区济源路89号院商业四区2层C62号房产一套，建筑面积共39.37平方米，单价为8306.76元每平方米，总价327037元，后杨起越已缴纳上述款项，合同条款中关于大商集团是否入驻未做约定。另查明，瑞昌置业于2014年7月10日与大商郑州公司签订房屋租赁合同，约定大商郑州公司承租该项目场地，交付日期为2017年3月31日。2014年8月4日，大商郑州公司向瑞昌置业支付定金100万元。工程完工后，瑞昌置业向大商郑州公司发送房屋交付通知书和房屋交付确认书，多次要求大商郑州公司进行检查验收未果。2017年5月20日，瑞昌置业向大商郑州公司发函要求解除租赁合同。2017年10月，景文百货入驻和昌·都汇广场项目。宣传期间，瑞昌置业在宣传彩页、悬挂条幅中明显标识“大商集团强势入驻”、“携手大商百货”、“大商入驻在即”、“大商即将开业”、“大商百货之上”等字眼，同时在宣传手册底部最后一行则以极不容易辨识的微小字体标注“本广告所有图文仅供参考，不作为开发商要约之用，所有图文均以政府批文和双方签定的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”。经原告申请，本院调取了2013年-2014年期间，和昌都汇广场项目的部分1、2层临街商铺销售信息和与该项目临近地段的上街××广场（××街区××路××号院）1层临街商铺销售信息，显示该部分商铺销售均价为和昌都汇广场项目每平米13000余元，上街欧凯龙城市广场每平米9000余元。原告另出具手机拍照记录的和昌都汇广场项目2018年4月公布的商铺价格公示表，显示该项目商铺在大商郑州公司确定不能入驻该项目后，商铺价格存在下滑（例：瑞昌置业2014年售出的C66商铺售价为每平方米10966元，变更为景文百货后公布在售房源价目表显示相邻的C65商铺售价每平方米7619元、C67商铺售价每平方米7977元；2013年4月23日售出的F-2商铺售价为每平方米7638元，东侧相邻的大商郑州公司不再入驻以后售出的F-3商铺售价为每平方米3667元，西侧相邻的D-4在售商铺公布价目为每平方米4655元），故原告根据购买房屋总价的三分之一主张瑞昌置业赔偿价差损失。本院认为，本案中被告瑞昌置业出售的商铺，其商业价值是购房者考虑的重点，大商集团系全国知名的商业品牌，被告瑞昌置业以大商集团入驻作为卖点，通过多种方式进行宣传，并在宣传彩页、悬挂条幅中做出明显标识，从而诱导了原告进行投资，且根据查明事实，被告瑞昌置业宣传大商入驻期间，该项目的价位较同时期、同地段其他项目的商铺售价明显偏高，而在大商集团确认无法入驻后，商铺价位也产生了明显下滑，故应认定大商集团的入驻对原、被告商品房销售合同的订立和价格确定产生了重大影响；而被告瑞昌置业宣传手册最后一行的风险提示字体微小，一般人正常情况下极不容易辨识，不能达到提示目的，应认定被告瑞昌置业有主观故意规避法律欺骗购房人的意思，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，该宣传广告应视为要约，而最终大商集团并未实际入驻该项目，故被告瑞昌置业的行为构成违约。关于被告瑞昌置业应当承担的违约责任，原告主张房屋价差在30％-50％之间，要求按照房屋总价的三分之一赔偿损失。对此本院认为，商铺售价受开发商品牌、主力店影响力、片区商业成熟度、人口、位置、交通等多方面因素影响，虽然在本案中，大商集团入驻是原告购买商铺并订立较高价格的重要因素，但不是唯一因素，故原告购买该商铺时与同地段其他项目商铺的价差不仅仅来源于此，而项目变更为景文百货入驻后价格下滑，也可能受市场整体价格波动的部分影响，且原告购买商铺本就属于一种有风险的商业投资行为，大商集团入驻是否必然带来原告预期的商业收益也存在不确定性，又因商铺价位存在一房一价，无法计算明确的差价数额，本院结合横向、纵向价格比较，市场整体价格走势，开发商自身影响力等因素，酌定被告瑞昌置业按照原告购买房屋总价的20％赔偿损失为宜（327037元×20%为65407元），原告过高的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告河南瑞昌置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告杨起越损失65407元；二、驳回原告杨起越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2480元，由被告河南瑞昌置业有限公司负担1488元（于履行判决时一并支付给原告杨起越），另992元由原告杨起越自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  杜利军审 判 员  王永安人民陪审员  薛振杰二〇一八年六月十九日书 记 员  李召阳