贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民终2077号上诉人（原审原告、反诉被告）贵州宏鑫房地产开发有限公司，住址：贵州省纳雍县雍熙镇县府街二中路，统一社会信用代码：915200006629504517。委托代理人（特别授权）朱启杰，男，北京太成（贵阳）律师事务所专职律师，执业证号：15201201010982740。委托代理人陈珅渊，男，系贵州宏鑫房地产开发有限公司工作人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）龚渤，男，1937年1月27日生，汉族，住址：贵州省纳雍县。委托代理人（特别授权）朱贤坤，男，贵州雍盛律师事务所，执业证号：15224200320673232。上诉人贵州宏鑫房地产开发有限公司不服贵州省纳雍县人民法院于2018年3月20日作出的（2018）黔0525民初409号民事判决，向本院提起上诉,本院依法组成合议庭，于2018年6月21日开庭审理了本案，上诉人贵州宏鑫房地产开发有限公司委托代理人朱启杰、被上诉龚渤及委托代理人朱贤坤到庭参加诉讼，现已审理终结。贵州宏鑫房地产开发有限公司（以下简称宏鑫公司）上诉请求：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初409号民事判决第一、二项，依法改判，支持上诉人要求被上诉人支付产权调换房屋超面积房款150375元的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、宏鑫公司已于2014年10月通知交房，龚渤怠于收房产生的相应责任不应由宏鑫公司承担，一审法院认定宏鑫公司于2017年7月29日交房，并据此判决宏鑫公司承担上述时段的超期安置补助费错误。龚渤及其子女龚三忠、龚丽霞与宏鑫公司之间因房屋拆迁安置引发了一系列纠纷，历经自行协商、谈判、争执、信访、一、二审诉讼，数年才得以解决。2014年10月，宏鑫公司向龚三忠、龚丽霞交付安置房时，该二人以交付的安置房与合同约定严重不符为由拒绝接受交付，这一事实在宏鑫公司提交的一审证据贵州省纳雍县人民法院（2015）黔纳民初字第763号民事判决书中已作明确认定，龚渤同样以此为由拒绝接受涉案房屋交付。同时，在宏鑫公司与龚渤签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》中，龚三忠、龚丽霞作为龚渤的委托代理人参与了该合同的签署，宏鑫公司通知龚三忠、龚丽霞交房，龚渤不可能不知，这是其一；其二，基于代理关系，宏鑫公司通知龚三忠、龚丽霞收房，应视为通知了龚渤，对于上诉人陈述的上诉事实，除上述判决书外，还有《毕节市信访局群众来信处理签》、《毕节市信访局毕信督（2014）1021号函》《中共纳雍县委群众工作部公文处理签》、《龚三忠、龚丽霞控告》等证据予以佐证。在一审法院二次开庭宣判前，宏鑫公司要求提交前述证据，但一审法官拒绝接受。加之龚渤也未能停工要求宏鑫公司交付房屋的证据，这也能从反面证明宏鑫公司未通知交房的事实不成立。故宏鑫公司不应承担2014年10月之后所产生的迟延交付安置房的法律责任。二、一审判决关于超期安置补偿费的计算方式明显不公，且与法律规定相悖，存在严重错误。安置合同第十条“违约责任和纠纷解决办法”第2项“甲方未按本合同约定的期限安置乙方房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条至规定增发乙方超期临时安置补助费”至约定性质上属于合同中的违约条款，在双方签订合同时是否会发生违约行为具有不确定性，只有在甲方违约行为实际发生，且乙方据此条款主张违约赔偿时，该条款才具备适用的条件，而乙方主张甲方违约，要求适用该条款承担违约责任之时该条款中约定适用的部门规章——《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已被废止，该违约条款已丧失适用的基础和前提，应视为没有约定，只能按照法律规定处理，主张赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。据此，因为安置合同第九条约定的安置补助费标准为4元/㎡/月，加上第十一条第（6）项约定的50%奖励，正常情形下每年的安置补助费为6元/㎡/月×182.22㎡×12月=13119.84元。该安置补助费与年租金标准相当，应视为超期安置期间的损失，违约金的上限则为正常情形下安置补助费标准的130%。根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条之规定，逾期半年不足一年增加50%；逾期一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，增加500%。显然，按照该规定计算后的违约金过分高于造成的损失，据此裁决导致裁判结论明显不公，且与合同法及其司法解释的上述规定严重相悖。其三，一审法院对《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的理解明显错误，该条款规定的超期安置补助费计算方式按照通常理解，明显是根据不同的超期安置时间，适用不同的标准，分段计算，累加支付，只能按每平方米4元的标准计算。一审法院直接按照增加500%的标准计算是错误的。其四，龚渤主张的各项费用已过诉讼时效，宏鑫公司已提出诉讼时效已过的抗辩主张，法院应据此驳回龚渤的反诉请求。根据《住宅房屋拆迁补偿安置合同》第十一条第（6）项的约定，合同项下应支付的各种拆迁补偿补助及奖励款24583.26元，于龚渤交付旧房给宏鑫公司验收后一次性付清。经庭审查明，被告龚渤于2011年11月20日向宏鑫公司交付旧房，该笔款项的诉讼时效自此开始计算，至龚渤提出反诉之时，已明显超过诉讼时效。根据《住宅房屋拆迁补偿安置合同》第九条的约定，第二年起的临时安置补助费按季度支付，于每季度初支付给乙方。本案中，宏鑫公司应支付的临时安置补助费截至2014年10月，诉讼时效于2014年11月开始计算。龚渤于2018年2月12日提起反诉主张，已过诉讼时效。退一步讲，即使认定超期安置补助费应计算至2017年7月29日，适用民法总则规定的三年诉讼时效倒推，龚渤也只能主张2015年2月12日之后的超期安置补助费，2015年2月12日前的各项安置补助费由于龚渤怠于行使权利已超过三年的诉讼时效。被上诉人龚渤在二审中答辩称：一、上诉人诉称已于2014年10月通知交房，答辩人怠于收房，纯属上诉人的狡辩。涉案房地产，2014年尚未竣工验收合格，不具备交付条件，上诉人也没有通知过答辩人交付房屋，上诉人的上述主张无任何证据证明，缺乏事实依据，系上诉人的狡辩。上诉人与答辩人子女龚三忠、龚丽霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，涉及的是另一房地产。在那一案中，龚三忠、龚丽霞将本案房地产作为参照物，是证明龚三忠、龚丽霞房地产的位置，不能由此推出本案房地产已具备交付条件和上诉人已通知交房的事实。房地产开发商与拆迁安置户之间的房屋交付是单独进行，而不是统一交付，即使2014年上诉人向其他安置户交付过房屋，也不能说明上诉人当时已通知交房而答辩人拒绝接受。上诉人要求答辩人签字的《万象商城房屋验收交付书》以及上诉人向答辩人出具的《商品住宅质量和保修承诺书》均载明涉案房屋交房日期为2017年7月29日，说明上诉人对上述交房日期是认可的。一审根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》对超期安置补偿费进行计算，在适用法律上完全是正确的。一审根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》对超期安置补偿费进行计算，是基于双方的合同约定，根据《合同法》的规定进行判决，而不是双方无约定而直接适用上述《管理办法》进行判决。虽然上述《管理办法》已经废止，但因双方约定对超期安置补偿费按照上述《管理办法》的标准进行计算，根据约定优于法定的原则，对超期安置补偿费仍应按照上述管理办法的标准进行计算。上诉人认为，因该《管理办法》已经废止，双方签订的违约条款视为没有约定的主张，没有法律依据。根据《合同法》的相关规定，上诉人与答辩人在《拆迁安置补偿合同》中约定的违约条款，实际上是上诉人逾期交房给答辩人造成的损失的计算方法，上诉人与答辩人签订的《拆迁安置补偿合同》属于典型的格式合同，应当作出对答辩人有利的解释，因此，上诉人与答辩人在《拆迁安置补偿合同》约定的违约金，视为上诉人违约给答辩人造成的损失。综上，一审判决在适用法律上完全是正确的。三、答辩人的反诉没有超过诉讼时效。上诉人与答辩人在《拆迁安置补偿合同》中约定答辩人用应得的拆迁补偿补助款冲抵超面积房款（合同第十一条），因此答辩人应得的拆迁补偿补助款需要上诉人向答辩人交房后，双方才进行结算，答辩人才能向上诉人主张支付安置补偿费用，故上诉人诉讼时效从2017年7月29日开始计算，本案答辩人的反诉没有超过诉讼时效。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一审法院经审理认定事实如下：2011年11月14日，宏鑫公司与龚渤签订《住宅房屋拆迁安置补偿合同》（编号“宏鑫拆字第086号”），龚渤将自有的住宅182.22平方米交付给宏鑫公司拆迁开发，宏鑫公司将该公司开发的“城中新街A区A栋1号楼2单元502、602、702号”总建筑面积242.37平方米的房屋与龚渤的老住宅进行产权置3换。该合同为宏鑫公司制作的格式合同，规定安置过渡期限为18个月，该期限届满的时间为2013年5月20日。龚渤于2011年11月20日依约将老住宅交付宏鑫公司。诉讼过程中，双方当事人对龚渤应支付宏鑫公司超面积房款150375元的事项无争议。对于宏鑫公司开发的产权置换房，宏鑫公司主张该公司于2014年10月已经向龚渤履行了交付义务；龚渤主张宏鑫公司于2017年7月29日才履行交付义务。根据双方当事人的陈述和本院审查认定的事实，本案的争议焦点是：宏鑫公司要求龚渤支付超面积房款150375元及龚渤要求宏鑫公司支付拆迁安置各项补助费用159034.7元的诉讼请求能否得到法律的支持。一审院认为：关于宏鑫公司要求龚渤支付超面积房款150375元的诉讼请求，双方当事人均无争议。经审查，该项请求未违反相关法律的强制性规定，亦未损害任何第三方的合法权益，本院依法予以支持。关于本案中宏鑫公司开发的产权置换房何时交付给龚渤的问题。龚渤提供的“万象商城房屋验收交付书”和“商品住宅质量和保修承诺书”，均载明交付日期为2017年7月29日。龚渤主张的交付日期为2017年7月29日，对于其主张的事实，龚渤已经完成了举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”。本案中，“将产权置换房交付龚渤”是宏鑫公司的合同义务，对于“何时交付”的问题，应当由负有交付义务的宏鑫公司承担举证责任。宏鑫公司在诉讼中提供的证据，不能直接证实该公司于2014年10月份已经对龚渤履行了房屋交付义务，也不能对龚渤提供的“万象商城房屋验收交付书”和“商品住宅质量和保修承诺书”进行证伪。所以，宏鑫公司将产权置换房交付给龚渤的时间依法应当认定为2017年7月29日，超过安置过渡期限的时间为50个月。关于反诉原告龚渤提起的反诉是否超过诉讼时效期间的问题。宏鑫公司交付产权置换房的时间依法认定为2017年7月29日，该日期应当认定为龚渤向宏鑫公司主张各项安置补偿费用的条件成就之日，龚渤主张各项安置补偿费用的诉讼时效期间应当从2017年7月30日起算。所以，反诉原告龚渤提起的反诉没有超过诉讼时效期间。关于反诉原告龚渤主张的各项安置补偿费用金额如何确定的问题。本案中的《住宅房屋拆迁安置补偿合同》属于典型的格式合同，对该合同条款内容的解释，应当依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，作出有利于龚渤一方的解释。对龚渤主张的各项拆迁补偿费用，计算确认如下：1、过渡期限内的安置补助费，依照《住宅房屋拆迁安置补偿合同》第九条、第十一条第（6）项的规定计算为182.22平方米×6元/平方米×18个月=19679.76元。2、超期临时安置补助费，依照《住宅房屋拆迁安置补偿合同》第十条第2款以及《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条“……逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500％。”的规定计算为182.22平方米×6元/月×50个月×6倍=327996元；反诉原告主张的金额为275152.2元，未超出上述计算所得金额，应当确认该笔费用为275152.2元。3、其他补助费（附属设施及装修拆迁补贴费、二次搬迁补助费、按期搬迁奖励费、自行过渡奖励费），依照《住宅房屋拆迁安置补偿合同》第六条、第七条、第十一条第（2）项的规定，计算确认为5641.22元+1822.2元+2000元+2000元=11463.42元。4、冲抵款额优惠费，依照《住宅房屋拆迁安置补偿合同》第十一条第（3）项的规定，拆迁人与被拆迁人之间客观上并未发生款项冲抵的事实，该项费用并未产生，反诉原告主张的该项费用依法不予确认。所以，反诉原告主张的各项拆迁安置补偿费用最终认定为19679.76元+275152.2元+11463.42元=306295.38元。关于本诉原告宏鑫公司反诉原告龚渤提出的诉讼请求应当如何处理的问题。本案中，宏鑫公司与龚渤互负到期债务，而且该债务均以金钱给付为标的，所以双方的债务可以抵消。宏鑫公司对龚渤所负债务金额为306295.38元，龚渤对宏鑫公司所负债务金额为150375元，相互抵消后，宏鑫公司对龚渤所负债务金额计算为306295.38-150375=155920.38元。所以，应判决宏鑫公司向龚渤支付各项拆迁补助费155920.38元，宏鑫公司在本诉中提出的诉讼请求和龚渤在反诉中提出超出上述最后确认金额的其他诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十九条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贵州宏鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付被告（反诉原告）龚渤各项拆迁补助费155920.38元；二、驳回原告（反诉被告）贵州宏鑫房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）龚渤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3308元，适用简易程序审理减半收取1654元，由贵州宏鑫房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3482元，适用简易程序审理减半收取1741元，由贵州宏鑫房地产开发有限公司负担1700元，由龚渤负担41元。本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据，并经庭审质证：第一组证据：1、中共纳雍县委群众工作部公文处理笺；2、毕节市信访局（函）3、毕节市信访局群众来信处理笺；4、控告。证明目的：证明本案被上诉人龚渤知道上诉人于2014年10月通知其收房，因上诉人与被上诉人子女存在长期拆迁合同纠纷未解决，被上诉人拒绝收房。被上诉人质证意见：这几份文件形成的时间是2014年11月5号，因此不属于新证据；2、这几份文件及资料涉及到是另一房地产的纠纷，与本案没有关联性；3、上诉人提交的证据达不到证明目的。第二组证据：纳雍县人民政府【2009】56号文件。证明目的：证明安置合同约定的增加百分之五十的临时过渡费奖励，系对积极签订房屋拆迁协议并按期搬迁的被拆迁人的奖励，与临时过渡费属于不同的性质，不同的慨念，一审判决6元每平方米每月，系认定事实错误。被上诉人质证意见：真实性没有异议，但是被上诉人是按时搬迁的，因此按照规定应当获得文件所规定的奖励标准，过渡费的标准应当按6元算。本院对二审上诉人提交的证据作如下认证，上诉人所提交的第一组证据，与本案不具有关联性，不予采信；第二组证据不符合新证据的要求，达不到原告的证明目的，但真实性双方无异议，可以用作证明本案的基本事实。本院审理查明的事实：《贵州省城市房屋拆迁管理办法》于2012年2月1日废止，第三十三条内容为“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供周转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费。”；纳雍县人民政府《关于进一步促进旧城改造的奖励意见》（纳府发[2009]56号）文件第（七）临时过渡费奖励：住宅不分地段按原标准增加50%奖励。其余事实与原审认定事实相一致。本案争议的焦点：一、上诉人是否应当支付被上诉人逾期安置过渡费以及安置过渡费计算的时间及标准是4元每平方米每月，还是按6元每平方米每月；二、是否按《贵州省城市拆迁管理办法》第三十三条计算，以及是按分段计算还是直接按增加百分之五百计算，即六倍的标准计算。本院认为，上诉人是否应当承担2014年10月以后的逾期安置过渡费问题。上诉人上诉称与其被上诉人的子女因房屋拆迁安置纠纷，并上访、诉讼等事实，被上诉人应当知道交付的理由，因被上诉人的子女已经成家，争议的房屋系其他房屋，已另案处理，与本案不具有关联性，上诉人作为拆迁人并没有直接的证据证明，上诉人于2014年10月通知被上诉人接收房屋，故上诉人应当承担举证不力的责任，该上诉理由不予支持，上诉人应当承担逾期安置过渡费。2011年11月14日，宏鑫公司与龚渤签订《住宅房屋拆迁安置补偿合同》（编号“宏鑫拆字第086号”），龚渤于2011年11月20日依约将老住宅交付宏鑫公司拆迁开发，按规定安置过渡期限为18个月，该期限届满的时间为2013年5月20日。上诉人应支付的临时安置过渡费计算为182.22平方米×6元/平方米×18个月=19679.76元。上诉人交付房屋的时间应为2017年7月29日被上诉人实际交付房屋之日，超过安置过渡期限的时间为50个月零9天计算。关于安置过渡期限的计算标准按4元每平方米每月，还是按6元每平方米每月计算的问题。根据双方鉴定的合同约定过渡费按4元每平方米每月，根据纳府发[2009]56号文件，住宅在原标准增加50%，即增加2元每平方米每月，双方有约定，并且被上诉人也按期将房屋交付上诉人拆迁开发，作为临时过渡费奖励，应按6元每平方米每计算。《贵州省城市房屋拆迁管理办法》虽然已经废止，但属于双方合同约定违约金的计算方法，对双方同样有约束力。应依据根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条“。逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。”计算逾期过渡费，从逾期之月起在原临时过渡费标准基础上增加临时过渡补助费，按不同时段进行计算，故上诉人称逾期过渡费应分段计算的上诉理由成立，应分段计算。超期安置过渡限的时间为50个月零9天，计算为：182.22平方米×6元/平方米×（1+25%）×6个月+182.22平方米×6元/平方米×（1+50%）×6个月+182.22平方米×6元/平方米×（1+75%）×12个月+182.22平方米×6元/平方米×（1+100%）×12个月+182.22平方米×6元/平方米×（1+500%）×（14+9/30）个月＝161046元。上诉人逾期交付被上诉人三套房屋应支付的超期安置过渡费为161046元，与当地房屋租金相比，并无明显过高，上诉人要求违约金过高于实际损失，应调整的主张不予支持。一审判决未分段计算错误，本院予以纠正。双方在二审中无争议的事实及最终计算结果。其他补助费（附属设施及装修拆迁补贴费、二次搬迁补助费、按期搬迁奖励费、自行过渡奖励费），依照《住宅房屋拆迁安置补偿合同》第六条、第七条、第十一条第（2）项的规定，计算确认为5641.22元+1822.2元+2000元+2000元=11463.42元，各方无异议。所以，被上诉人主张的各项拆迁安置补偿费用最终认定为19679.76元+161046元+11463.42元=192189.18元。龚渤对宏鑫公司所负债务金额为150375元，相互抵消后，宏鑫公司对龚渤所负债务金额计算为192189.18-150375=41814.18元。所以，应判决宏鑫公司向龚渤支付各项拆迁补助费41814.18元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初409号民事判决第一项为：原告（反诉被告）贵州宏鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付被告（反诉原告）龚渤各项拆迁补助费41814.18元；二、维持贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初409号民事判决第二项、第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3395元，由贵州宏鑫房地产开发有限公司负担1654元，由龚渤负担1741元；二审案件受理费6790元，由贵州宏鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  殷 勇审判员  曹建军二〇一八年六月二十九日书记员  刘莉丽