广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6554号上诉人（原审被告）：何某，男，1962年3月2日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：中山市横栏镇宝裕村民委员会，住所地广东省中山市横栏镇宝裕村。法定代表人：麦炳超，该村委会主任。委托诉讼代理人：罗景山，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑萍，广东宪鼎律师事务所律师。上诉人何某因与被上诉人中山市横栏镇宝裕村民委员会（以下简称宝裕村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人何某上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回宝裕村委会的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由宝裕村委会承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。1.涉案租赁土地属于宝裕村委会所有，因此，在2006年征收该土地时，有关征地的手续和补偿款只给了宝裕村委会，不会发给何某。何某无法向法庭提供该征地的相关手续。一审法院本应依法查清事实真相，作出公正判决，但其仅以何某未提供证据证明，便作出有悖事实的判决，有失公允，是错误的；2.由于何某在涉案租赁土地上兴建了厂房，中山市横栏镇人民政府与何某签订了《拆迁补偿协议书》，证实了该征地的事实；3.在租赁土地被征收后，何某曾多次要求办理租赁合同的变更手续，但宝裕村委会找理由一拖再拖，至本案审理期间仍未完成合同的变更手续；4.在土地被征收后，何某多年来均有交租，但宝裕村委会财务人员声称：“由于合同尚没有办理变更手续，也没有接到领导的通知，故只能先按原合同的土地面积和金额收取租金，待日后接到领导通知后才按征收后剩余的土地面积收取租金，目前多收取的租金日后再退还给你。”无奈，何某一直均按原合同的土地面积交纳租金，致使何某多交纳了大额租金，宝裕村委会应当返还多收取的租金，何某保留追讨的权利；5.何某已于2016年5月5日分两次交纳2016年度的租金合计21500元，且已超出实际使用土地面积的租金。但是，一审法院却置征地的事实而不顾，仍按征地前的土地面积计算2016年度的租金共计31500元，作出支付2016年度租金31500元的错误判决。二、原审判决有违不诉不理的法律原则。宝裕村委会的诉讼请求之一是要求何某向宝裕村委会支付租金29500元，但一审法院却作出了支付租金31500元的判决。三、何某没有任何违约行为。涉案租赁土地被征收后，何某仍按照宝裕村委会不合理的要求按征收前的土地面积和金额向宝裕村委会交纳租金，日后何某仍乐意按实际面积计算向宝裕村委会交纳租金，何某不但没有任何违约行为，反而是积极配合宝裕村委会的工作，有利于宝裕村委会的发展。四、涉案租赁合同签订后，何某一直均依时足额交纳租金，甚至在土地被征收后，仍按宝裕村委会的要求按原租金数额交纳，完全实现了宝裕村委会出租土地的目的，后来由于宝裕村委会内部人员出现问题，致使其工作不能衔接，从而导致本案的发生。故原审法院不顾事实，作出解除合同交还土地的判决，有违公平、公正的。何某建筑物的损失、搬迁损失是否应当由宝裕村委会承担？被上诉人宝裕村委会答辩称：一、2018年1月份，双方委托第三方测量机构，对何某实际租赁的面积进行了测量，后经双方确认，合同约定的租赁面积是6.3亩，但原来最终实际租赁面积是6.4096亩，而因修建古神公路被征收的土地面积是2.7881亩，实际剩余的也即是何某实际使用的租赁面积是3.6215亩。对于当前何某实际使用的租赁面积3.6215亩，双方已于2018年1月确认。二、对于宝裕村委会在本案中请求的2016年租金31500元，宝裕村委会确认何某在诉讼期间即2016年5月25日交纳了12100元。即使按照实际租赁面积3.6215亩计算，每年租金应该是18107.5元，因此何某至今仍拖欠宝裕村委会2016年租金6007.5元及2017年以后的租金。宝裕村委会向一审法院起诉请求：一、解除宝裕村委会与何某于2000年12月5日签订的《土地租用合同书》；二、何某向宝裕村委会返还“排河北片”的6.3亩土地；三、何某向宝裕村委会支付租金45500元；四、何某向宝裕村委会支付利息（以拖欠租金为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）。一审法院认定事实：2000年12月5日，中山市横栏镇九顷村民委员会（以下简称九顷村委会）与何某签订《土地租用合同书》一份，约定九顷村委会将位于排河北片的约六亩（实际为6.3亩）土地租赁给何某兴办企业；租期从2001年2月1日至2051年1月31日止，共50年。前20年每年每亩租金为5000元，后30年每年每亩租金为6000元；合同签订当日，何某须缴交完当年的租金，次年起在7月1日前交当年租金的50%，剩下50%的租金在当年12月31日前交清，如此类推；如何某逾期一个月尚未交付完租金，九顷村委会有权终止合同，另作处理；如九顷村委会违约，则赔偿何某一切实际投资损失；如何某违约，何某所交的租金、厂房及机械设备归九顷村委会所有等内容。上述合同签订后，九顷村委会将上述土地交给何某使用。何某付清了上述土地截至2014年的租金，并于2014年11月28日支付了2015年租金17500元。一审中，何某于2016年5月付清了2015年的剩余租金14000元。一审另查，中山市民政局于2001年11月16日批复同意横栏镇撤销九顷村委会，并将其并入宝裕村委会。一审法院认为，九顷村委会与何某之间的土地租赁合同关系合法有效。九顷村委会被撤销后，其在涉案《土地租用合同书》中的权利义务由宝裕村委会承受。根据《土地租用合同书》约定，何某应在当年7月1日前交当年租金的50%，当年12月31日前交剩下的50%租金。而截至一审法庭辩论终结之日，何某尚欠2016年租金和2017年上半年的租金未付。何某称涉案土地中有约3亩土地被政府征收，但未提供证据证明，宝裕村委会也未确认，何某应当承担举证不能的不利后果。宝裕村委会根据《土地租用合同书》的约定，主张解除双方签订的《土地租用合同书》，由何某向宝裕村委会返还涉案土地，予以支持。宝裕村委会要求何某支付2015年、2016年的租金45500元，因何某已付清了2015年的租金，故何某仅需向宝裕村委会支付2016年租金31500元。关于宝裕村委会主张的逾期付款利息，根据《土地租用合同书》的约定，其中15750元租金的利息应从2016年7月2日起计算，另外15750元租金的利息应从2017年1月1日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、宝裕村委会与何某于2000年12月5日签订的《土地租用合同书》，自本判决发生法律效力之日解除；二、何某于本判决发生法律效力之日起十日内向宝裕村委会返还根据上述《土地租用合同书》租赁的“排河北片”的6.3亩土地；三、何某于本判决发生法律效力之日起十日内向宝裕村委会支付租金31500元及利息（其中以15750元为基数，从2016年7月2日起计算；以15750元为基数，从2017年1月1日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；四、驳回宝裕村委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，由何某负担。本院二审期间，何某与宝裕村委会围绕上诉请求均向本院提供了证据。其中何某向本院提供了下列证据：一、何某经营的中山市横栏镇进强食品厂与中山市横栏镇人民政府于2006年6月27日签订的《拆迁补偿协议书》及收款收据各一份，证明涉案土地被部分征收的时间是2006年6月27日；二、中府国用（2009）第170118号《国有土地使用证》，证明其不应再向宝裕村委会交纳另外4亩土地的租金。宝裕村委会向本院提供了下列证据：一、签订日期为2000年12月5日的《土地使用转让合同书》一份，证明何某还应向宝裕村委会交纳另外4亩土地的租金每年每亩5000元；二、《村（居）组织“一事一议”表决记录》，证明何某同意不再退还多收取的租金。本院组织当事人进行了质证。对于何某提供的上述证据，宝裕村委会对其真实性均无异议。对于宝裕村委会提供的上述证据，何某对其真实性亦无异议，但主张《村（居）组织“一事一议”表决记录》是在宝裕村民代表的胁迫下签的。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查：二审中，双方均认可租赁合同约定的土地面积为6.3亩，但经双方申请测量实际上是6.4096亩。2006年因修建古神公路租赁土地被征收了2.7881亩，征收后何某实际使用的土地面积为3.6215亩。本院又查：根据双方于2000年12月5日签订的《土地使用转让合同书》，九顷村委会向何某转让土地4亩，转让金每亩5万元，在何某未交土地出让金前，九顷村委会向何某收取该土地租金每年每亩5000元。何某提出其已交纳了上述4亩土地的土地出让金，并于2009年5月12日领取了中府国用（2009）第170118号《国有土地使用证》，主张自2009年5月12日后其不应再交纳该4亩土地的租金。本院再查：宝裕村委会在本案中要求何某向其支付的租金45500元，包括2015年度的剩余租金14000元，以及2016年度租金31500元。二审中，宝裕村委会认可何某已于2016年5月25日向宝裕村委会交纳了2015年度的剩余租金14000元和2016年度租金12100元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”而根据何某与九顷村委会于2000年12月5日签订的《土地租用合同书》，双方约定的租赁期限自2001年2月1日起至2051年1月31日止，共计五十年，显然违反了上述法律规定。因此，上述租赁期限超过二十年的部分无效。二审中，双方均认可涉案租赁合同约定的土地面积为6.3亩，但经双方申请测量实际上是6.4096亩。2006年因修建古神公路租赁土地被征收了2.7881亩，征收后何某实际使用的土地面积为3.6215亩。对此，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”如上所述，涉案土地6.4096亩中因修建古神公路而被征收了2.7881亩，即征收后何某实际使用的土地面积为3.6215亩。同时，涉案土地的租赁面积，属于土地租赁合同应当具备的必要条款，涉及到双方的根本权利和义务。宝裕村委作为出租方，在涉案土地被部分征收后，本应遵循诚实信用原则，及时通知何某变更合同约定的租赁土地面积，但其怠于履行通知义务，致使本案《土地租用合同书》中的租赁土地面积至今未能变更，导致何某在涉案土地被部分征收后仍按约定的原租赁面积交纳租金，损害了何某的合法权益。在此情况下，何某拒绝按原租赁面积向宝裕村委会交纳租金，并不构成违约。据此，因涉案《土地租赁合同》二十年租赁期限以内系有效，宝裕村委会要求解除其与何某于2000年12月5日签订的《土地租用合同书》，于法无据，并据以要求何某返还涉案土地的请求不能成立，本院均不予支持。对于宝裕村委会在本案中要求何某向其支付的租金45500元（包括2015年度的剩余租金14000元，以及2016年度租金31500元），因何某已于2016年5月25日向宝裕村委会交纳了2015年度剩余租金14000元及2016年度租金12100元，且何某实际使用的土地面积为3.6215亩，结合双方约定的租金标准，本院据此认定何某尚欠宝裕村委会2016年度租金为6007.5元。至于宝裕村委会在本案中要求何某支付的逾期交租的利息损失，前述何某逾期交租不构成违约，本院对此不予支持。综上所述，何某的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初1564号民事判决；二、何某于本判决发生法律效力之日起十日内向中山市横栏镇宝裕村民委员会支付2016年度剩余租金6007.5元；三、驳回中山市横栏镇宝裕村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费938元，中山市横栏镇宝裕村民委员会负担300元，何某负担638元；二审案件受理费588元，中山市横栏镇宝裕村民委员会负担468元，何某负担120元。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东二〇一八年六月二十九日书记员 勾华吴歌