南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0104民初2387号原告（反诉被告）：李雪，女，1976年12月25日生，汉族，住南京市秦淮区。原告（反诉被告）：陈友龙，男，1974年8月4日生，汉族，住南京市秦淮区。以上两原告委托诉讼代理人：李晓明，江苏金长城（无锡）律师事务所律师。被告（反诉原告）：殷璐嘉，男，1982年12月26日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告（反诉原告）：殷品芳，男，1957年2月20日生，汉族，住江苏省宜兴市。以上两被告委托诉讼代理人：袁丹，北京市隆安（南京）律师事务所律师。第三人：南京链家房地产经纪有限公司。法定代表人：黄月平。委托诉讼代理人：于超群，南京链家房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：魏学燕，南京链家房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）李雪、陈友龙与被告（反诉原告）殷璐嘉、殷品芳、第三人南京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李雪、陈友龙的委托诉讼代理人李晓明、被告（反诉原告）殷璐嘉、殷品芳的委托诉讼代理人袁丹、第三人南京链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人于超群、魏学燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）李雪、陈友龙向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告定金20000元整；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年11月26日，原、被告达成房屋买卖合同，约定被告将其所有的南京市秦淮区御道街169号御水湾花园X室出售给原告，原告向被告支付了定金20000元。同日，原、被告双方达成补充协议，合同解除，双方免责，被告退还原告20000元定金。但原告一直未收到退款。2018年3月3日，被告向原告寄送了解约通知，明确20000元不退还并且要求原告承担违约责任。故原告诉至法院要求被告返还原告定金20000元。本诉被告（反诉原告）殷璐嘉、殷品芳答辩并提出反诉请求:一、《补充协议》并非解除房屋买卖合同，被答辩人歪曲事实。我方签《补充协议》是同意如果因购房政策变动导致原告方无法办理银行贷款，双方自动解除合同，互不追责并退还定金，但自合同成立以后一直未出台过新的购房政策。另外合同、定金收条、《补充协议》三个文件是同时签订的，如果当天就解除合同，就没有签订合同的必要了。二、被答辩人没收定金冲抵违约金有事实和法律依据。原告的行为违反了合同第五条第（三）项第2款的约定，我方根据合同第十条第（三）项第2、3款的约定发出《解约通知书》。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求并提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币10万元；2、请求判令反诉被告承担反诉原告律师费损失人民币20000元、公证费1100元；3、本诉及反诉的诉讼费均由反诉被告承担。同时，请求南京链家房地产经纪有限公司为本案第三人。经审理查明，2017年11月26日，本诉原、被告通过第三人居间介绍订立了南京市存量房屋买卖合同，合同甲方为殷璐嘉、殷品芳（房屋出售方），乙方为李雪、陈友龙（房屋购买方），合同约定：“所售房屋坐落：南京市御道街169号御水湾花园X室。甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称：南京链家房地产经纪有限公司。甲乙双方同意，交易房屋总价款为4900000元整。乙方于2017年12月26日将定金人民币20000元整自行支付给甲方。甲方同意乙方以组合贷款的方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为2000000元整。乙方同意于2017年12月31日前与贷款银行签订借款合同等贷款相关资料。乙方出现根本违约情形之一的，应当向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，李雪、陈友龙支付了定金20000元，殷璐嘉收到此款并写有收据。同日，双方再签字达成补充协议一份，内容为：“甲乙双方经协商约定约定由于国家政策导致了乙方不能贷款，双方自动解除合同双方免责，甲方退还乙方贰万元定金。”2018年3月3日，殷璐嘉、殷品芳向李雪、陈友龙发出《解约通知书》，内容为：“基于您在合同履行的过程中出现未按照合同约定于2017年12月31日前配合办理交易房屋银行贷款面签手续的违约情形，该情形按照《南京市存量房屋买卖合同》“第十条违约责任”“第一款”的约定，已经构成根本违约，我方有权以书面通知的方式单方解除已签署的相关合同、协议等交易文件。现本人向你发出解约通知，特通知您：您与我于2017年11月26日签署的下列交易文件均告解除：南京市存量房屋买卖合同、南京链家房屋买卖签订文件合订本、签约文件附件合订本。本人在此特别提醒：1、关于已交付的购房定金人民币20000元不退还，用于冲抵部分违约金。2、关于违约责任：由于您未按规定时间办理面签手续给我方造成巨大损失，按照合同约定需向我方支付房屋总价款的20%作为违约金，剩余未支付部分请于收到本通知书之日起5日内支付完毕。”2018年3月22日本诉原告诉至法院要求本诉被告返还原告定金20000万元，本诉被告在答辩期间提出反诉请求和追加第三人的请求。庭审中本诉原告（反诉被告）提出以下证据：1、南京市存量房屋买卖合同；2、定金收据；3、补充协议；4、解约通知书。本诉被告（反诉原告）对上述四证据的真实性认可，但对证明目的不予认可。本诉被告（反诉原告）也将该四证据作为己方出具的证据，另提出以下证据：1、被告殷璐嘉的妻子缪艳与链家房地产经纪有限公司业务员于超群的通话录音光盘及文字整理；2、公证书，是对缪艳手机上几方当事人的聊天记录进行证据保全公证；3、委托代理协议及律师费发票、付款凭证、公证费发票。本诉原告（反诉被告）对上述证据的真实性认可，但对证明目的不予认可。第三人对双方举证证据的真实性均认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。通过庭审，本案争议的焦点是：当事人之间签订的房屋买卖合同是否已被解除？如何理解补充协议？本案中，2017年11月26日出现了四份书面文件：南京市存量房屋买卖合同、收据和补充协议，还有一份被告提交法庭的居间服务合同。对此些文件的真实性，三方当事人均不持异议，但为何会出现几份文件在同一天签订、又不符合逻辑性这种情况？对此三方当事人的陈述不一，又互相不认可对方观点且三方均缺少证据来说明清楚事情的真相。本院从三方认可的现有证据分析：首先从补充协议的文义看，是已经发生了原因导致了不能贷款，甲乙双方自动解除合同双方免责，甲方退还乙方贰万元定金。而不是被告方和第三人所述附条件的写法。其次该补充协议起草方是第三人的业务员，应该具有专业知识和能力，并对关键性的文字谨慎慎重处理。第三作为被告方在文件签字之前也应过目审核，应该明白签字的法律意义。所以，无论真正的原因是什么，通过第三人中介公司签订的补充协议已将房屋买卖合同解除，双方免责，原告就不应承担违约责任。另外，从被告方提供的聊天记录中可以看出，与本案房屋买卖合同有关联的是原告需要将自己金象园的房屋先卖掉用来支付本案合同中的首付款，链家公司想两笔生意一起做成，起初原被告双方也是保持你卖我买的想法，没有谈到定金要回问题。但链家公司一直未完成金象园房屋出售这一前提，造成原被告双方均不满，原告想跳单脱离链家公司，被告也因为时间拖延影响自己后续买房而最终发出解约通知书。同时，根据三方签订的居间服务合同，交易房屋的购房贷款手续及相关事宜委托链家公司办理，居间代理费105840元由买受方承担，并应于合同签订当日支付。而中介费当日并未支付，第三人也为一直未催缴。如果链家公司认定合同有效未得到解除，就应严格履行合同，及时向原告发出有法律效力的通知，敦促其按时履行合同，否则应承担相应不利的法律后果。从以上情况综合分析，房屋买卖合同签订后事实上就没有按约履行，也就无法认定本诉原告应承担违约责任。综上，本院认为，补充协议作为由中介方起草、买卖双方共同签字认可的书面协议，也是一份具有法律效力的合同，它签订于买卖合同之后，当事人应按补充协议内容执行，原买卖合同已解除，双方免责，甲方退还乙方贰万元定金。本诉原告的诉请与法有据，应于支持，本诉被告（反诉原告）的诉请无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）殷璐嘉、殷品芳于本判决发生法律效力之日起十日内返还本诉原告（反诉被告告）李雪、陈友龙定金20000元整。二、驳回本诉被告（反诉原告）殷璐嘉、殷品芳的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，反诉案件受理费1350元，由本诉被告（反诉原告）殷璐嘉、殷品芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员 郭 红二〇一八年六月十一日书记员 汤茂峰