江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0723民初919号 原告:吉凤通。 原告:杨金秀。 委托诉讼代理人：李华成、严立山，灌云县四队法律服务所法律工作者。 被告:江苏金云置业有限公司,住所地灌云县伊山镇西环路西侧、宁连高速东侧。 法定代表人：王必德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：臧一洁，该公司员工。 原告吉凤通、杨金秀与被告江苏金云置业有限公司（以下简称金云公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告吉凤通、杨金秀委托诉讼代理人李华成，被告金云公司委托诉讼代理人臧一洁到庭参加诉讼；依法组成合议庭于2018年6月8日公开开庭进行了审理。原告吉凤通、杨金秀委托诉讼代理人李华成，被告金云公司委托诉讼代理人臧一洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋产权备案登记手续并支付因迟延为原告办理备案登记手续的违约金96830元（以504322元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准从2015年2月21日起计算至被告办理好备案登记之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发出售的山水国际第25幢2单元402号房屋，房屋总价款为504322元，房屋交付时间为2014年12月31日前，并在房屋交付后90日内将房屋办理产权登记手续需由被告提供的资料报产权登记部门备案。合同第十五条约定，如因被告责任导致原告不能按时取得房产证的，按该条第3项处理。合同签订后，原告按约向被告支付了房款，被告实际交房时间为2015年1月20日，但被告没有按约定期限将办理房屋产权登记手续需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得房产证，被告行为已构成违约。 被告金云公司辩称，一、答辩人已于2018年1月9日将产权办理登记所需要的资料报产权登记部门备案，原告第一项诉求不能成立；二、原告向被告主张逾期办证违约金没有事实和法律依据：1、被告没有造成原告任何损失，涉案房屋已经交付给原告，原告可以正常使用和处分。涉案房屋原告是按揭贷款购买，权属登记迟延办理不会给原告造成损失。合同法上规定的违约金是一种损失补偿，原告在本案中无损失，其要求高额违约金不能成立；2、合同第15条明确约定被告协助原告办理权属登记期限的并非是商品房交付后90日内，而是根据灌云有关部门的实际情况为准，本案不能认定被告违约。不动产登记暂行条例于2015年3月1日施行，国家实行房产证、土地证两证合一，灌云县于2015年12月21日才决定实行不动产统一登记。政策的出台涉及政府相关职能部门的调整，也需要被告重新整理材料，该因素是时间迟延的原因之一。供电公司是时间迟延的另一原因。被告与供电公司签订了供电工程合同，并按月支付了相关费用，但供电公司却拖延办理小区的临时用电变更为正式用电手续，导致小区规划审核不能通过，权属登记延迟。供电部门一直到2017年1月份才将用电手续变更。权属登记延迟的另外原因是小区内业主私搭乱建。房屋交付业主使用后，如果在初始登记前私搭乱建，将导致小区无法通过规划审批的要求，也就无法进行初始登记。小区内存在私搭乱建，被告多次多方协调，2017年7月小区才通过规划审批。三、假定被告在本案当中存在违约，原告的起诉也超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理查明： 一、2014年6月24日，原告吉凤通、杨金秀与被告金云公司签订《商品房买卖合同》，约定由买受人吉凤通、杨金秀购买出卖人江苏金云置业有限公司开发的山水国际小区第25幢2单元402室房屋，房屋总价款503767元。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即：出卖人协助买受人办理权属登记服务，办理期限根据灌云县相关部门实际情况为准。 二、合同签订后，原告依约支付了首付款，并办理了银行按揭贷款手续。被告于2015年2月26日将涉案房屋实际交付原告使用，于2018年1月9日完成了涉案房屋的不动产权首次登记。 上述事实，有原、被告庭审陈述，原告举证的商品房买卖合同书、销售不动产统一发票、完税凭证、办证费用收据、交房通知，被告举证的不动产权首次登记证明单等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自义务。原告按照合同约定支付了购房款，被告于2015年2月26日将涉案房屋实际交付原告使用。按照原、被告在商品房买卖合同中的约定，被告应于2015年5月27日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料。然被告直至2018年1月9日才完成涉案房屋的初始登记，构成违约，应承担违约责任。被告辩称逾期履行备案义务系因供电公司违约、灌云县不动产登记政策调整、小区业主私搭乱建导致，但其所提供证据不足以证明其主张，故本院对该抗辩意见不予采纳。原、被告在商品房买卖合同中并未约定违约责任的承担方式，原告也未提供证据证明因被告违约行为造成的实际损失，故本院结合原告案涉房屋抵押贷款情况、被告逾期备案相关事实及该小区对同类纠纷的整体协调现状，酌定以已付房款为基数按照日万分之零点二六的标准计算被告应承担的违约金。 关于本案所涉诉讼时效的争议，本院认为，就普通诉讼时效适用而言，当事人权利受到侵害的事实发生于《中华人民共和国民法总则》施行之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至《中华人民共和国民法总则》施行之日超过二年诉讼时效期间的，义务人可以主张不履行义务的抗辩；至《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效期间未满二年的，可以适用民法总则三年诉讼时效期间的规定。本案中被告的违约行为处于持续状态，违约金属于继续性债权,随时间的推移不断变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效期间的规定。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，原告于2018年2月1日向本院起诉主张权利，2015年10月1日之前的违约金已超过了《中华人民共和国民法通则》规定的二年的诉讼时效，依法不予保护。被告应向原告支付自2015年10月1日起至2018年1月8日的违约金10871.29元（503767元×日万分之零点二六×830日）。被告现已将需要由其提供的办理涉案房屋权属登记的资料报送不动产权登记部门，故对于原告与此相关的诉求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告江苏金云置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吉凤通、杨金秀违约金人民币10871.29元。 二、驳回原告吉凤通、杨金秀的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2220元（已由原告预交），由原告吉凤通、杨金秀负担1110元，被告江苏金云置业有限公司负担1110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  吉志军 人民陪审员  傅长俊 人民陪审员  孙东方 二〇一八年六月二十九日 法官助理、书记员朱晓东 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 （二）《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 （三）《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 （四）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。